ONDERNEMINGSPLAN 2016 - De-Alliantie.nl · Ondernemingsplan 2016 3 INHOUDSOPGAVE Voorwoord 5 1....

1 Ondernemingsplan 2016

ONDERNEMINGSPLAN 2016

Ondernemingsplan 2016 3

INHOUDSOPGAVEVoorwoord 5

1. Inleiding 6

2. Omgevingsanalyseenmaatschappelijkeopgave 8

2.1 Eennieuwwettelijkkader 8

2.2 DemografischeensociaaleconomischeontwikkelingeninhetwerkgebiedvandeAlliantie 10

2.3 Maatschappelijkeopgave–devraagvanonzedoelgroepen 11

3. Visieenmissie 14

Onzevisie 14

Onzemissie 15

4. Klant,beheerenleefbaarheid 16

5. Passendwoneninpassendvastgoedopeenpassendeplek:hetvastgoedbeleid 20

6. Passendhurenenverhuren:eendynamischebenadering 25

7. Financiëlerandvoorwaarden 27

8. Inverbindingmetonzebelanghebbendenentoezichthouders 29

9. Metonzeorganisatiegaanwehetdoen 31

10. Kernpuntenstrategischeinzetendeagendavoordekomendetijd 33

Kernpunten 33

Deagenda 34


VOORWOORD

optafelhaddenengavenrichtingaandeuiteindelijke

keuzesdiewemaakten.Tijdenshetgeheletrajecthebben

weintensiefonzecommissarissenalsklankbordbenut,

enerzijdsomhendeelgenoottemakenvandediscussies

enafwegingenenanderzijdsomhuninputenadvieste

vragen.Ookdathebbenwealsheelwaardevolervaren;

hetheeftonsgescherptindeafwegingenenkeuzes.

Ennuligthierduseenondernemingsplan.Zijnwedaar-

meeweervoordekomendejarenklaar?Nee,zekerniet.

Daarvoorzijndesamenlevingendevolkshuisvesting

teveelinbeweging.Tijdensonzediscussieshebbenwe

uitgesproken,datrichtinggevendekeuzesmakenmoet,

maardatdaarmeedilemma’snietzomaarverdwijnen.En

keuzesmoetenookgeendogma’swordendieinbeton

gegotenzijn.Indedynamiekvanalledagmoetenwede

lenigheidhebbenomtekunnenomgaanmetverschillen-

desituatiesenplotselingeveranderingen.JanSchaefer

heeftooitgezegd:“Ishetbeleid,ofiserovernagedacht?”.

Datinspireertonsomteblijvennadenkenenweloverwo-

gentehandelen.

Namenshetdirectieteam,RobHaans(voorzitterdirectie)

Onze strategische positionering ‘Dichtbij Huis’ dateert van september 2014. Dat is nog niet zo lang geleden, maar toch

is er sindsdien veel veranderd, zowel in de “buitenwereld” (in de samenleving en de politieke omgeving) als in onze

organisatie. De Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties publiceerde haar bevindingen en aanbevelingen.

Tegelijkertijd werkte het Rijk verder aan de herziening van de Woningwet. Per 1 juli 2015 is die wet van kracht geworden.

De wet ademt de geest van “back to basics”. Sommigen interpreteren dat als “terug naar af”.

Ook onze organisatie heeft de afgelopen tijd grote veranderingen doorgemaakt. Onze reorganisatie rondden we eind

2015 formeel af. We hebben er vertrouwen in dat we met de nieuwe organisatie goed toegerust zijn voor de toekomst.

Hoezienwijdietoekomst?Inditondernemingsplan

hopenweduidelijktemaken,datwij“terugnaaraf”geen

begaanbarewegvinden.Wijzienonzeuitdagingjuistin

hetmakenvan“stappenvoorwaarts”omdichterbijdebe-

doelingtekomenwaartoewijlanggeledenalscorporatie

inhetlevenzijngeroepen:mensenperspectiefgevenop

eenpassendewoningenwoonomgeving.Daarzettenwe

onsmethartenzielvoorin.Welkeafwegingenenkeuzes

makenwijdaarin?Hoekunnenweindezenieuwetijdhet

besteuitonzeorganisatiehalenomoptimaalmaatschap-

pelijktekunnenpresteren?Blijvendlatenzienwatwe

waardzijn,daargaathetonsom.

Inditondernemingsplanmakenwekeuzes.Omtotdie

keuzestekomen,hebbenwealsdirectieteamintensief

geworsteldmetlastigedilemma’s.Isbetaalbaarheidnou

belangrijkerdanbeschikbaarheidofandersom?Enhoe

kijkenweaantegenkwaliteitinrelatietotbetaalbaar-

heid?Gelukkighoefdenwehetnietalleentedoen(endat

wíldenweookniet).Wehebbendedilemma’sookvoor-

gelegdaanalonzemedewerkers,deondernemingsraad,

onzehuurdersorganisatie,gemeentenenanderebelang-

hebbendeninonswerkgebied.Hunreactiesensuggesties

sterktenonsindeovertuigingdatwedejuistedilemma’s


DezeformuleringuitdeGovernancecodewoningcorpora-

ties2015geeftgoedaanwatwemetditondernemings-

planbeogen.Daarmeefunctioneerthetondernemings-

planenerzijdsalshouvastenrichtlijnvooriedereendie

bijdeAlliantiewerkt.Anderzijdsfunctioneerthetals

toetsingskadervoorbestuurenRaadvanCommissarissen

(hierna:RvC).Beleidsvoorstellen,begrotingeneninveste-

ringsvoornemenskunnenwordengetoetstaandedoelen

enkeuzesdieinhetondernemingsplanzijnopgenomen.

Keuzeskomennooitzomaaruitdeluchtvallen.Dekeuzes

diewijinditondernemingsplanmaken,zijninhoge

mategefundeerdindeomgevingsanalysediewehebben

gemaakt(paragraaf2).Watgebeurteromonsheen?Hoe

zietdetoekomsteruitinonswerkgebied?Welkeconse-

quentiestrekkenweuitdenieuweWoningwet?Opbasis

vandeomgevingsanalyseformulerenweonzevisieop

watweomonsheenzienenverwoordenweonzemissie

(paragraaf3).

MENSEN,STENENenGELD,daargaathetbijeencorpora-

tiealtijdom.Enwatonsbetreftookindievolgorde.Nade

omgevingsanalyserichtenweonsinditondernemings-

plandaaromeerstopdemensen(paragraaf4).Voorwie

doenwehetallemaal,watmogenonzehuurdersvanons

verwachten,enomgekeerd?Hoegevenwe“prettigwonen

ineenfijnebuurt”metelkaarvorm?

Daarnakomendestenen.Hetvastgoed,dewoningenzijn

1. INLEIDING

“Het bestuur legt in het strategisch ondernemingsplan vast wat zij ziet als haar

maatschappelijke, operationele en financiële doelen. Dit wordt vastgesteld door het

bestuur en goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. De vastgestelde doelen

zijn de uitkomst van een zorgvuldig en transparant proces waarbij de corporatie de

mening betrekt van belanghebbende partijen. In volgorde van belang: de (toekom-

stige) bewoners, de gemeente en andere belanghebbende partijen. De corporatie

is eindverantwoordelijk voor de afweging van belangen en de keuzes die op basis

daarvan gemaakt worden.”


onsbelangrijksteinstrumentomtegemoettekomenaan

demaatschappelijkeopgaven.Passendwonenvoorieder-

eendieterechteenberoepoponsdoet.Wegevenaanhoe

wijdieopgavevertalennaaronsvastgoedbeleid(para-

graaf5)ennaarhethuur-enverhuurbeleid(paragraaf6).

Indestenenzitookonsvermogen.Datisgeengeld.En

datisprecieshetvraagstukwaarwijvoortdurendmee

bezigzijn:hoekunnenwijdatvermogenzogoedmogelijk

tegeldemakenomhetonderhoudendeinvesteringen

inbestaandeennieuwewoningenduurzaamoppeilte

houden.Daarovergaathetinparagraaf7.

Waarweonzemiddeleninzetten,bepalenweintoe-

nemendematenietalleen.Nogmeerdanwenureeds

doen,verbindenweonsaanhuurdersengemeentenen

gaanmethenhetgesprekhieroveraan.Wewillendaarin

transparantzijnenaangevenwaaronzemogelijkheden

enbeperkingenliggen(paragraaf8).

Onzeorganisatieis“hetvehikel”waarmeewehetdoen.

Wespannenonsinomhetmaximaleeruittehalenten

behoevevandemaatschappelijkeopgaven.Onderne-

mend,innovatief,vitaal,flexibelentoekomstbestendig.

Daarovergaathetinparagraaf9.Wesluitenditonderne-

mingsplanafmeteenoverzichtvandekernpuntenvan

onzestrategischekeuzes,waarmogelijkgeoperationa-

liseerdinconcreteprestatie-indicatoren.Ookschetsen

weeenagendavanzakendieinditondernemingsplan

zijnaangestiptmaarnogverdereuitwerkingverdienen.

Tezamengevendezehouvasteneentoetsingskadervoor

dekomendemeerjarenbegrotingen(paragraaf10).


2. OMGEVINGSANALYSE EN MAATSCHAPPELIJKE OPGAVE

opbasisvaneenwoonvisiedemaatschappelijkeopgave

tebenoemenendaaroverhetgesprekmetdecorporaties

enhuurdersorganisatiesaantegaan.

2.1 Een nieuw wettelijk kader

DerijksoverheidsteltindenieuweWoningwet,dat

corporatiesalskerntaakhebben“hetbouwen,verhuren

enbeherenvansocialehuurwoningen”tenbehoevevan

dehuisvestingvanhuishoudensmeteenbescheiden

inkomen.Intermenvandewetlevertdecorporatiedaar-

meeDienstenvanAlgemeenEconomischBelang(hierna:

ZobegintdenieuweGovernancecodewoningcorpora-

ties2015.Demaatschappelijkeopgaveisdekernvanons

bestaan.Hetlegitimeertonshandelenenvormtdebasis

vanonzeactiviteiteneninvesteringen.Demaatschappe-

lijkeopgaveisindeloopdertijdopuiteenlopendewijzen

gedefinieerd.Wekomenuiteentijdwaarinenorm“de

breedte”werdopgezocht.Datheeftveelgoedsgebracht,

maarhelaasdedenzichookexcessenvoor.Recentelijkis

hetwerkdomeindoorhetRijkstevigingekaderdenveran-

kerdindenieuweWoningwet.Indiewetwordtookeen

belangrijketaaktoebedeeldaandegemeenten:zijdienen

“Woningcorporaties staan voor het huisvesten van mensen met een bescheiden inkomen en voor kwets-

bare groepen. De zorg voor een leefbare omgeving hoort daarbij. Woningcorporaties zijn maatschappelijke

ondernemingen. Het zijn private ondernemingen die met een maatschappelijke opdracht een volkshuis-

vestelijke taak uitvoeren”.


DAEB).HetRijkzietgraagdatdecommerciëlemarktzich

toelegtopalleswatniet-DAEBis.Daartoebehoortookhet

zorgenvoorbetaalbarehuurwoningenvoorhuishoudens

meteenmiddeninkomen.Deafgelopenjarenisdatechter

vanwegelagerendementen,hogegrondkostenen(mede

daardoor)eenmagerinvesteringsklimaat,slechtsmond-

jesmaatgebeurd.MetdenieuweregelgevingindeWo-

ningwetmaaktDenHaaghetvoorcorporatiesendege-

meentenwaarinzijoperereneenstukmoeilijkeromactief

teblijveninditniet-DAEBsegment.Corporatiesmoeten

kiezenwelkerolzij(willen)speleninniet-DAEB:helemaal

niksmeerdoen,beherenvandeniet-DAEBportefeuillein

eenadministratiefgescheidenbedrijfsonderdeelofactief

beherenenontwikkeleninhetniet-DAEBsegmentviaeen

juridisch(af)gesplitstbedrijfsonderdeel.

Voordecorporatiesisdeaantebrengen scheiding van

DAEB (Diensten van Algemeen Economisch Belang) en

niet-DAEBéénvandebelangrijksteonderdeleninde

nieuweWoningwet.Maatschappelijkeactiviteitenworden

ondergebrachtinhetDAEB-deel,niet-maatschappelijke

activiteiteninhetniet-DAEBdeel.Indewetwordenook

striktevoorwaardengesteldaannieuweinvesteringen

inmarktwoningen(huurenkoop).Niet-DAEB-activitei-

tenzijnalleentoegestaanalszetendienstestaanvan

deDAEB-werkzaamhedenenalleeningebiedenwaaral

DAEB-bezitis.

DeWoningwetgeefteengrotere rol aan gemeenten en

huurdersorganisaties.Hetoverlegmetdehuurdersorga-

nisatiesovervoorgenomeninvesteringenenhetmaken

vanprestatieafsprakenmetgemeentenoverdevolkshuis-

vestelijkeprestatieswordendaardoornogbelangrijker

daninhetverleden.Investeringeninleefbaarheidmoeten

inoverlegmetdegemeentenwordenvastgesteldenmoe-

tentengunstezijnvandeeigenhuurdersofdedirecte

omgeving1.

Eenbelangrijkewijzigingis(deelshernieuwde)regelge-

vingoverhetpassend toewijzenvansocialehuurwonin-

gen.Vanalleverhuringenaanhuishoudensdierechtheb-

benophuurtoeslagmoet95%eenhuurprijsonderdebij

hethuishoudenpassendeaftoppingsgrenshebben2.Deze

maatregelisper1januari2016vankracht.Hetsturenop

debeschikbaarheidvanvoldoendebetaalbarehuurwonin-

genonderdieaftoppingsgrenzenwordtdusheelbelang-

rijk.Ookdelokalepolitiekstuurtaanopbeschikbaarheid

enbetaalbaarheidvan(vooral)socialehuurwoningen,ook

onderdeaftoppingsgrenzen.Innieuweprestatieafspraken

isditeenbelangrijkissue.

Daarnaastzijnerdeelsgewijzigderegelsoverde mate

waarin sociale huurwoningen verhuurd moeten worden

aan de doelgroep lage inkomens.Dekomende5,5jaar

moetencorporatiestenminste80%vandevrijkomende

socialehuurwoningentoewijzenaanhuishoudenmet

eeninkomentot€34.911(prijspeil2015).Corporaties

kunnendaarnaast10%toewijzenaanhuishoudensmet

eeninkomentussen€34.911en€38.950(prijspeil2015)

enmaximaal10%vandewoningenmagaanhogereinko-

menswordentoegewezen(metvoorrangvoorbepaalde

groepen).Deliberalisatiegrenswordttot2018nietgeïn-

dexeerdenblijftdus€710,68.

IndeWoningwetwordtaangemeentendemogelijkheid

gebodenommetelkaareenwoningmarktgebiedte

1Hetleefbaarheidsbudgetisgemaximeerdop€125perDAEB-woningperjaar.

2 Vooréén-entweepersoonshuishoudensisdat€576(datnoemenwede1steaftoppingsgrens)en

voordrie-enmeerpersoonshuishoudensisdat€618(datisde2deaftoppingsgrens).Prijspeil2015.


vormen(regiovorming)endaarmeehetwerkgebiedvan

dewoningcorporatiesvasttestellen.Dezemogelijkheid

vloeitvoortuitdebepalinginhetregeerakkoorddatde

schaalvaneenwoningcorporatieinovereenstemming

moetzijnmetdeschaalvanderegionalewoningmarkt

endekerntaak.Hetideehierachterisdathetdelokale

(regionale)bindingversterktenhetoverlegmetge-

meentenenhuurdersbevordert.Hetvoorsteldientaan

eenaantalnadergenoemdevoorwaardentevoldoen.De

toegelateninstellingkanhaarzienswijzeophetvoorstel

vandegemeentengeven.

Denieuwewetgeeftbewoners(huurdersenkopers)

binnenbepaalderandvoorwaardendemogelijkheidom

eenwooncoöperatieopterichten.Ineenwooncoöperatie

voorzienledenzelfinhetbeheerenonderhoudvanhun

woning.Personendiedeelnemenindewooncoöperatie

kunnenhunwoningkopenvandetoegelateninstellingof

ditvanuitdeverhuurdesituatiedoen.

Tenslotteiserinjuni2015eenSociaal Huurakkoord

geslotentussenAedesendeWoonbond.Daarinisonder

meerafgesproken,datdekomendejarendehuursomvan

corporaties( jaarlijksehuurverhogingplusdeharmonisa-

tiedoorhetjaarheen)nietverdermagstijgendaninflatie

plus1%.Deministerzaldezeafspraakovernemeninde

verdereuitwerkingvandehuursombenadering.

2.2 Demografische en sociaal

economische ontwikkelingen in het

werkgebied van de Alliantie

IntegenstellingtotsommigedelenvanNederlandwordt

inhetwerkgebiedvandeAlliantiedekomendedecennia

flinke groei van bevolking en huishoudensverwacht,

vooralindesteden.Hetaantalhuishoudensneemt

snellertoedandebevolking,omdatersteedsmeerkleine

huishoudens–metéénoftweepersonen-komen.Erzal

inonswerkgebieddusnogeengrotebehoefteblijvenaan

uitbreidingvandewoningvoorraad.VolgensABFResearch

ontstaatinhetwerkgebiedvandeAlliantieeenwoning-

tekortvanruim64.500woningenin2025envanruim

76.500in2040.Medevanwegedeflexibiliseringvande

arbeidsmarktwordtookeenflinketoenamevandevraag

naarbetaalbarehuurwoningenverwacht,vooralinde

stedelijkegebieden.

Devergrijzingspeeltdekomendedecenniaookeenrol.

Datgeldtvooronsgehelewerkgebied,maarmetname

voorderegioGooienVechtstreek(enAlmerezalookeen

inhaalslagmaken).Datouderenlangerzelfstandigblijven

wonen,iseentrenddiealdecenniageledeningangis

gezet.Dietrendwordtverderversterktdoordeschei-

ding van wonen en zorg en de extramuraliseringdiedat

metzichmeebrengt.Veelverzorgingshuizensluitenhun

deuren.

Datresulteertineentoenemende vraag naar voor oude-

ren geschikte of geschikt te maken woningen.Rond2050

isdevergrijzingsgolfoverhethoogtepuntheen.

Doordeveranderdeleeftijdsopbouwvandebevolkingis

deverhuismobiliteit afgenomen3.Devergrijzingzalop

middellangetermijnleidentoteenverdereafnemende

verhuismobiliteitentotverminderdemogelijkhedenvoor

gezinnenomeeneengezinswoningtekopenofhuren.

Datheeftookweergevolgenvoorstartersdieeenwoning

zoeken.

Eenanderetrendisdathuishoudens(huurdersenkopers)

eensteedsgroterdeelvanhuninkomenmoetenuit-

3 Ditomdatouderenveelminderverhuisgeneigdzijndanjongeren.


woningaanbodvooronzebelangrijkstedoelgroepuit.Ook

geefthetrichtingvoorhettypewoningendatwewillen

aanbiedeninhuurenkoop.

Lage inkomens

Huishoudensmetlageinkomens4zijnonze belangrijk-

ste doelgroep.InAmsterdamwonenabsoluutgeziende

meestehuishoudensmetlageinkomens(181.000huis-

houdens).Procentueelloopthetaandeeluiteenvan33%in

AmersfoortenAlmere,39%inGooienVechtstreektot51%

inAmsterdam.VerwachtingvanAtlasvoorgemeentenis

dathetaantal huishoudens met een laag inkomen in ons

werkgebied flink zal stijgen.

Devraagdruk in onze regio’s is groot enneemttoe,alzijn

erverschillentussenderegio’s.Degemiddeldewachttijd

voorhetbemachtigenvaneensocialehuurwoningisinal

onzeregio’slang,variërendvan12jaarinAmsterdamtot4

jaarinAmersfoort(deandereregio’sliggendaartussenin).

DevraagdrukneemthetsterksttoeinAmsterdam,Almere

enHuizen.

Vandeactiefwoningzoekendenopzoeknaareensociale

huurwoning,heeftderuime meerderheid een inkomen

RegioWoningtekort in 2025

Toename tekort t.o.v. 2015

Woningtekort in 2040

Toename tekort t.o.v. 2025

Amsterdam -44.635 53,2% -54.736 57,3%

Almere -9.954 31,0% -10.117 25,3%

Amersfoort -7.938 53,2% -9.033 48,5%

GooienVechtstreek -3.219 342,8% -4.262 109,8%

Totaal -64.600 53,9% -76.634 53,6%

Bron:ABFResearch–Primosprognose,2012

Tabel 1 Ontwikkeling woningtekort komende decennia

gevenaanwonen.Belangrijkeoorzaakisdedalingvan

hetgemiddeldeinkomen.Dedoelgroepmetdelaagste

inkomensistoegenomen,netalshetaantalhuurdersmet

huurtoeslag.Ookvoordelangeretermijnwordtinhet

werkgebiedvandeAlliantieeentoename van het aantal

lage inkomens verwacht.

Delaatstejarenisersteedsmeeraandachtvoorbetaal-

baarheidvanhetwonenenvoorbetaalbaarheidsproble-

menvanhuurders.Betaalbaarheidiseensubstantieel

engroeiendprobleem.Netalsdebeschikbaarheidvan

voldoendebetaalbarehuurwoningenvoorreguliere

woningzoekenden,maarookvooreentoenemendaantal

‘bijzonderedoelgroepen’(huishoudensmeteenurgentie,

statushouders).

2.3 Maatschappelijke opgave – de

vraag van onze doelgroepen

De(verwachte)absoluteomvangvanonzedoelgroepen

geeftrichtingaandevraaghoegrootwijalscorporatie

willenzijnquawoningvoorraadenaanbod.Hetgaat

danmetnameomonzesocialeverhuurvoorraad.Want

daarkomt–naastnieuwbouwopleveringen-hetnieuwe

4 Huishoudensmeteeninkomentot€34.911(peiljaar2015).


onder de huurtoeslaggrenzen6.Indejaren2011t/m2013

hadgemiddeld73%vandeactiefwoningzoekendeneen

huishoudinkomenonderdehuurtoeslaggrenzen,varië-

rendvan65%inAmersfoorttot76%inAlmere.

De ruime meerderheidvandemensendieopzoekzijn

naareensocialehuurwoningbestaatuit één en twee-

persoonshuishoudens.InAlmereishetaandeelkleine

huishoudens61%,indeandereregio’sligthetrondde

Almere Amersfoort AmsterdamGooi en Vechtstreek

Gemiddeldereactiegraadtotaal 141 68 160 114

Gemiddeldereactiegraad‘normale’woningen5 148 91 225 175

Slaagkans(aanbod/actiefwoningzoekenden) 15% 23% 12% 18%

Gem.wachttijd(inschrijf-/woonduur)2013injaren 6 4 12 9

Gem.aantalactiefwoningzoekendenperjaar(2011-2013) 9.027 5.444 71.953 9.685

Bron:analyseactiefwoningzoekendenWoningnet2013en2011t/m2013

Tabel 2 De vraagdruk in het werkgebied van de Alliantie

Regio 2011 2012 2013Gemiddelde2011 t/m 2013

Almere 75% 77% 77% 76%

Amersfoort 63% 65% 66% 65%

Amsterdam 70% 74% 74% 72%

GooienVechtstreek 63% 72% 74% 70%

Alliantie (ongewogen gemiddelde) 68% 72% 73% 71%

Bron:analyseactiefwoningzoekendenWoningnet,2011-2013

Tabel 3 Aandeel huurtoeslagontvangers onder actief woningzoekenden

70%.Demeerderheidvandekleinehuishoudensbestaat

uitjongemensenonderde35jaar.Naastkleinehuis-

houdenszijnookveelgezinnenopzoeknaareensociale

huurwoning.Variërendvan28%inGooienVechtstreektot

39%inAlmere.

Huishoudensmetlage inkomens zijn vooral aangewezen

op sociale huurwoningen.Voorhuishoudensmeteen

huurtoeslaginkomeniskoopgeenalternatiefvoorsociale

5 Specialewoningenzoalsaanleunwoningen,jongerenwoningen,seniorenwoningenzijnuitgezonderd,wantdiekunnendegemiddeldereactiegraadvertekenen.

6 €21.950vooreenpersoonshuishoudensen€29.800voormeerpersoonshuishoudens(peiljaar2015).


7 Huishoudensmeteeninkomenopdesocialehuurgrenskunnenvolgens

deNHGsneltoetsmaximaaleenwoningvanongeveer€143.000(een-

verdieners)ofongeveer€115.000(50/50tweeverdieners)financieren.

8 Hethuisvestenvanbijzonderedoelgroepennoemenwijinonsjargon

vaak“maatschappelijkehuisvesting”.Maaromdatdatditverwarringkan

opleveren(hethuisvestenvanmensenmeteenlaaginkomenisimmers

ook“maatschappelijk”),kiezenwehiervoor“bijzonderedoelgroepen”.

9 Huishoudensmeteeninkomentussen€34.911en€44.911(peiljaar2015).

huur.Vooreenkleindeelvandelageinkomensdieboven

dehuurtoeslaggrenszitten,iskoopeenalternatiefom

eenwoningtevindeninonswerkgebied.Hetverschiltper

regiohoeveelkoopwoningenvoorhenbereikbaarzijn7;in

AlmerezijnditerduidelijkveelmeerdaninAmsterdam.

Bijzondere doelgroepen

Mensendieomallerleiredenentijdelijkeofpermanente

ondersteuningbijhetwonennodighebben(ex-daklozen,

ex-psychiatrischepatiënten,mensenmeteenlichtezorg-

vraag)zijnvrijwelaltijdopeenwoningcorporatieaan-

gewezen.8Dehuisvestingsvraagvanuitdezedoelgroep

zaltoenemen.Door‘extramuralisering’ blijvenmensen

(langer)zelfstandigwonen.Denkaanmensenmeteen

verstandelijkehandicap.Endoorbeddenreductieinde

psychiatrischeinstellingenneemthetberoepopreguliere

huisvestingdoorcliëntenvandezeinstellingentoe.Een

deelvandezebijzonderedoelgroepenheeftbehoefteaan

specifiekehuisvesting,vaakineengeclusterdesetting

metzorg-en/ofdienstverleningindebuurt.

Detoestroomvanasielzoekersinonsland,vraagtook

toenemendeaandachteninzet.HetCentraalorgaan

OpvangAsielzoekers(COA)isverantwoordelijkvoorde

eersteopvang.Zodraasielzoekerseenverblijfsstatusheb-

bengekregen,zijnzijvergunninghoudersenhebbenzij

rechtophuisvesting.Allegemeentenkrijgendaartoeeen

taakstelling.Omdathetvrijwelaltijdommensenmeteen

laaginkomengaat,vormtdietaakstellingeenopgavevoor

degezamenlijkecorporaties.

Doorbovengenoemdeontwikkelingenontstaaterinonze

regio’seenextra vraag naar sociale huurwoningen.Een

deelvandezedoelgroepenkrijgteenurgentiepositieinde

woonruimteverdeling.Ineensituatiewaarinhetaantal

beschikbaarkomendegoedkopekleinewoningenbeperkt

is,gaatinsommigegemeenteneenflinkdeelvande

vrijgekomenwoningennaarvoorrangskandidaten.Met

langerewachttijdenvoorregulierewoningzoekendentot

gevolg.

Middeninkomen

Sindsdeinvoeringvande90%-toewijzingsnorm(2011)

kunnenhuishoudensmeteenmiddeninkomen9niet

meerterechtindesocialehuur,terwijlinonswerkgebied

marktwoningenveelalteduurvoorhenzijn.Inonswerk-

gebiediseengrootdeelvandezehuishoudensdaaromop

corporatiewoningenaangewezen.

DeCBScijferslatenziendatinonzeregio(eninNeder-

land)degroep middeninkomens relatief kleininomvang

is:tussende10en12%vanallehuishoudens.Ookvoor

dekomendedecenniaisdeverwachtingdatdezegroep

procentueelminofmeergelijkinomvangblijft.

Middeninkomenshebben meer alternatievenindekoop

endeparticulierehuurdanlageinkomens.Hoeveel

alternatievenzehebbenissterkafhankelijkvandeprijzen

enhetaanbodvanbetaalbarekoopwoningen,watweer

verschiltperregio.Daarnaastspelenwoonmilieuvoorkeu-

renookmee;inAmsterdamisdemarktvoorvrijesector

huuraanmerkelijkgroterdaninAlmere.


3. Visie en missie

Onze visie

Wijzijnvooreensamenlevingdiekansenbiedtaan

iedereen,ongeachtinkomen,cultuur,komaf,fysiekeof

psychischegesteldheid,ofsocialestatus.Goed,passend

woneniseeneerstelevensbehoefte.Zonderdatishetniet

mogelijkomvolwaardigdeeltenemenaandesamenle-

ving.Velenzijnfinancieelnietinstaatomindezeeerste

levensbehoeftezelftevoorzien.Zonderonzeinzetzouden

tienduizendenmensengrotemoeitehebbenomindit

deelvanNederland,deNoordvleugelvandeRandstad,een

bestaanoptebouwen.Wantineengespannenwoning-

markt,waarindevraagvelemalengroterisdanhetaan-

bod,vallenmensentussendewalenhetschipalscom-

merciëlepartijenhetalleenvoorhetzeggenhebben.Door

derelatiefhogehuur-enkoopprijzeninonswerkgebied

isvoorveleneenbetaalbarewoningonbereikbaar.Hen

willenweperspectiefbiedenopeenpassendewoningin

destad,wijkofbuurtwaarinzijwillenwonenenleven.

Deomgevingsanalyselaatzien,datinonswerkgebiedin

dekomendejarendevraagnaarwoningenzowelinde

huur-alskoopsectorweersterkzaltoenemen.Zekerhuis-

houdensmeteenlaaginkomen,maarookhuishoudens

meteenmiddeninkomenzullenoponsencollega-corpo-

ratiesaangewezenzijn.Beschikbaarheidvanbetaalbare


woningen,daardraaithetdekomendejarenom.Daarzet-

tenweonsmaximaalvoorin.Weblijvenvolopinvesteren

inrenovatieennieuwbouwomdaarmeeonsaanbodte

verbeteren.Wijwillenonstothetuitersteinspannenom

innauwesamenwerkingmetdelandelijkeoverheid,met

gemeentenencollega-corporatiestewerkenaanverkor-

tingvandewachttijdenenhetcreërenvanmeerkeuze-en

doorstroommogelijkhedenineendynamischewoning-

markt.Perspectiefbiedenoppassendwonen,daarzetten

weonsvoorin.Wezijnervanovertuigddatwijdatkunnen

alswijonzedoelenscherpstellen,onzetakenafbakenen,

onzedienstverleningvooreenbelangrijkdeeldigitaliseren

enopeenanderemaniergaansamenwerkenmetmaat-

schappelijkepartnersenmetaannemersenleveranciers.

Deschaalvanonzeorganisatiebiedtdaaringrotevoorde-

len.Doorbundelingvanexpertiseenactiviteitenkunnen

weefficiënterwerkenenzijnweinstaatomvernieuwen-

deproductenendienstenteontwikkelen.

Onzeschaalverhindertonsnietom“aanraakbaar”tezijn

vooronzehuurders.Inmeerdereopzichtenblijvenwij

“dichtbijhuis”.Wijzijnlokaalverankerd:wehebbenregio-

bedrijven,onzebeheerderswonenenonzeopzichterszijn

onzeogenenorenindewijk.Wijbetrekkenonzenabije

omgeving(huurders,gemeentenenanderebelangheb-

benden)bijalleswatwijdoen.Wegaannogactievernaar

henluisteren.Insamenspraakmethenbepalenweonze

bijdrageaandelokalewoonvisies.Wijreagerenopde

vraag,westemmenonsaanboddaaropaf.Onzeprestaties

zijnpasgoedeprestatiesalsonzeklantenenbelanghou-

dersdaarzooveroordelen.Zijlegitimerenuiteindelijkons

bestaanenonzeprestaties.Daarinwordtonzetoegevoeg-

dewaardepasechtzichtbaar.Daarbijproberenweonze

maatschappelijkeprestatieszotransparanteninzichtelijk

mogelijktemaken.Nietalleenvooronzebelanghouders,

maarookomonszelftekunnenspiegelenaanbench-

marksindesector.Dathoudtonsscherpenspoortaantot

verbetering.

Onze missie

Wijgevenmensenmeteenlaagofmiddeninkomeneen

basisvoorwonenenleven,zodatzijkunnenparticiperen

ineencomplexesamenleving.Datdoenwedoortezorgen

vooreengevarieerd,passendaanbodaangoede,betaalba-

rewoningeninaantrekkelijkebuurten.


Onzehuurderskunnenindegespannenwoningmarkt

inonswerkgebiednietgemakkelijkvanhuiseigenaarof

corporatiewisselen.Tochwillenwijonsgedragenalsof

datwelgemakkelijkzoukunnen.Daaromhebbenwehet

over“klanten”alswehetoveronzehuurders,debewoners

vanonzewoningenhebben.Hetwoord“klant”houdtons

scherp.Hetverwijstnaaronsstrevenomonswoningaan-

bodenonzeservicevoortdurendteverbeteren.Daarmee

sluitenweaanopeenontwikkelingvanonzeorganisatie

dieallangeretijdgaandeis.

DoordeverkoopvanappartementenishetaantalVvE’s

deafgelopenjarenforstoegenomen.InVvE’sstrevenwe

naarparticipatievanzowelkopersalshuurders.Erzijn

diverseparticipatievormendiewedaartoedekomende

tijduitproberen.Inhuurcomplexenwillenweeigenlijkin

essentienietsanders:bewusteparticipatievangemoti-

veerdebewoners.

Wejuichentoe,datbewonerszelf–iedernaarvermogen–

deregievoerenoverhetwonen,hetwooncomplexofde

4. KLANT, BEHEER EN LEEFBAARHEID

Door het bieden van passende huisvesting geven wij mensen een basis voor het

participeren in de samenleving. Primair richten we ons op mensen met een beschei-

den inkomen. Daartoe behoren ook “bijzondere doelgroepen” als vluchtelingen, sta-

tushouders en cliënten van zorg- en maatschappelijke instellingen. Daarnaast zijn

mensen met een middeninkomen in ons werkgebied ook vaak op ons aangewezen,

omdat “de markt” voor hen onvoldoende betaalbare huisvesting biedt.


woonomgeving.Datzijactiefparticipereninhetcreëren

vaneenprettigewoonomgeving.Bewonershebbendaar

zelfbaatbijenwaarmogelijksteunenwijinitiatievenop

ditgebied.Ditkomtdebetrokkenheidendeleefbaarheid

tengoede.Bewonerszorgenerdanzelfvoordatbepaalde

beheertakengoedwordenuitgevoerd.Datkandetotale

woonlastennaarbenedenbrengen.Wezijnhiereenwarm

voorstandervan,maarhetismaatwerk.Webeseffendat

nietelkebewonerditkanofwil:erzijn“actieven”ener

zijn“afhankelijken”.Ookzijnerbewonersdiegewoon

“afnemer”willenzijn,zonderactiefteparticiperen.We

hebbenoogvoordezediversiteit.

Ditalleslaatonverletdatwijalsverhuurderspecifieke

takenenverantwoordelijkhedenhebben.Wijzorgen

ervoordatdeklantalshuurderweetwathijvanonskan

verwachtenenwelkezakenhijzelfmoetdoenofmoet

regelenindewoningofindedirecteomgeving.

Wijzijnnieteindverantwoordelijkvoordeleefbaarheidin

debuurt,maarhebbenernetalsonzebewonersenande-

repartijenbelangbijdatdewoonomgevingaantrekkelijk

isendatmensenrespectvolmetelkaaromgaan.Inover-

legmetbewoners,degemeenteenanderebelanghebben-

denmakenwezorgvuldigafwegingenoverwatwijwaar

doenophetgebiedvanleefbaarheid.Welettendaarbijop

deaardenomvangvandeproblemendiezichindebuurt

voordoen,maarookkijkenwenaarwatonsbelangis(de

hoeveelheidwoningendieweindebuurthebben)enwat

weindebuurtwillenbereiken.Ookzalsteedsdevraag

zijnwatbewonerszelfkunnenenwillendoenenwatge-

meenteneninstellingendoen.Deuitdagingisomieders

verantwoordelijkheidenrolterespecterenenmetelkaar

optetrekkenwaardatnodigis.

Alszichineenbuurtsocialeproblemenvoordoendie

negatiefuitwerkenopdewoonbeleving,danhebbenwij

eensignalerendefunctie.Wijalarmerendaneenmaat-

schappelijkeinstellingwaarmeewijsamenwerkenendie

expertiseheeftophetbetreffendegebied.

Inonzedienstverleningleggenwedelatookhoog.Onze

afdelingKlantenservicebeantwoordtvragensnelen

adequaatenverwijstzonodigdirectdoor.Gemaakte

afsprakenkomenwena.Onsmottoisdaarbij:“inéénkeer

goed,inéénkeerraak”.Deklanttevredenheidmetenwij

voortdurend.Digitalehulpmiddelenalseenhuurderspor-

taalzorgenervoordatdeklantzelfkanbepalenwanneer

bijvoorbeeldeenreparatiewordtuitgevoerd.Enwe

hebbeneenhuurdersAppdiehuurdersdemogelijkheid

biedtomsnelengemakkelijkinformatietekrijgeneneen

veelheidaanzakenzelfmetdeAlliantieteregelen.Hier-

meekrijgenonzeklantenmeerregieoverdedienstverle-

ningwaarvanzegebruikmaken.Datalleslaatonverlet,


datwehetookbelangrijkvindendathuurderspersoonlijk

contactmetonskunnenhebben.Diemogelijkheidblijft

altijdaanwezig.

Strategische keuzes

1. Primairrichtenweonsopmensen met een beschei-

den inkomen(huishoudensmeteengezamenlijk

inkomentotenmet€34.6911in2015).Wijbieden

henbetaalbare,passendewoningen.Daarontlenen

weonsbestaansrechtaan.Zijzijnvanonsaanbod

afhankelijk.

2. Wijhebbenookeenverantwoordelijkheidvoorhet

huisvestenvan mensen met een kwetsbare positie

in de samenleving (“maatschappelijkehuisvesting”).

Datbetreftmensendiebehalveeengoedewoonplek

omallerleiredenenookbijzondereaandacht,bege-

leidingofzorgnodighebben.Totophedenrichtten

weonssterkopdebegeleidendeinstellingendiedeze

mensenalscliënthebben.Wegaanonsintoenemen-

dematerechtstreeksrichtenopdecliëntalshuurder.

Datiseengevolgvandescheidingdiedeoverheid

aangebrachtheefttussenwonenenzorg.Weblijven

uiteraardookgoederelatiesonderhoudenmetde

instellingenvoorzorg,begeleidingenondersteuning

vancliënten,maardevraagnaarmaatschappelijke

huisvestinghalenwenietmeeractiefbijhenop.

3. Dekomendejarenzullenmensen met een midden-

inkomen (€34.911totenmet€44.911in2015)ookvan

onsafhankelijkzijn.Zijhebbeninonswerkgebied

aanzienlijkminderkansopeenbetaalbarewoning

danineenmeerontspannenwoningmarkt.Zolang

marktpartijenonvoldoendeinhetmiddensegment

investerenomdathetrendementvoorhentelaagis,

zienwijdemiddeninkomensookalsonzedoelgroep.

4. Bewonersdiekunnenenwillengevenweinvloed

openmedezeggenschapoverhetbeheerinhun

complex.Daarbijbiedenweverschillendegrada-

tiesvanparticipatie.Initiatievenvanbewonersom

regietevoerenoverhetwonen,hetwooncomplex

ofdewoonomgevingsteunenwijwaarmogelijk.

Wekomentegemoetaanwensenvanbewonersom

beheertakenzelfuittevoeren.Bewonershebbende

mogelijkheidhunwoningteverbeterenofaante

passen.Wijgevenhiervoorkadersenrichtlijnenaan.

5. Wijzorgenervoordatdehuurderweetwathijvan

onskanverwachtenenwelkezakenhijzelfmoet

doenofregelen.

6. DeAlliantiesteltdebasisnormdatinalleAlliantie-

complexendealgemenebinnenruimteenzichtbare

privébuitenruimteschoon en opgeruimd, heel,

veilig en toegankelijkzijnéndatbewonerserprettig

wonen zonder overlast.

7. DeAlliantieenbewonerszijnsamenverantwoorde-

lijkvoorhetprettigwonenenhethandhavenvande

basiskwaliteitbeheer.DeAlliantieisverantwoordelijk

voorhetzorgenvoordebasiskwaliteitdooreigen

inzet(basisbeheer)enzonodigdoorbeheeropmaat.

MethetbasisbeheervoldoetdeAlliantieaanhaar

huurdersplicht.Beheer op maat gaataltijdinsamen-

spraakmetbewonersengebeurtalleendanalser

eenexplicieteredenisaangegeven.Extrainzetvoor

beheeropmaatwordt–waarmogelijkenredelijk–

doorbelastaanbewoners.


8. Inoverlegmetbewonersenanderebelanghebben-

denmakenwezorgvuldigafwegingen over wat wij

waar doen op het gebied van leefbaarheid.Daarbij

lettenweopdeaardenomvangvandeleefbaar-

heidsproblematiekendehoeveelheidwoningendie

wijindiebuurthebben.Ookzalsteedsdevraagzijn

watdebewonerszelfkunnenenwillendoenenwat

gemeenteneninstellingendoen.Bijditallesgeldtde

randvoorwaarde,datdeleefbaarheidsinvesteringen

jaarlijksgemiddeldnietmeermogenbedragendan

€125perDAEB-woning.

9. Besluitenomteinvestereninleefbaarheidworden

genomenaandehandvaneenchecklistmetkritische

vragenenhetinstrument“Wat werkt in de wijk”.

Ookonderzoekenwevoorafinhoeverreandere

partijenkunnenmeebetalen.Hiermeebeogenwe

hetbeschikbarebudgetzogoedenslimmogelijk

tebenuttenvoorprojectenwaarvanwevoldoende

maatschappelijkrendementverwachten.

10. Wijhebbeneensignalerende functiealszichineen

buurtsocialeproblemenvoordoendienegatiefuit-

werkenopdewoonbeleving.Wijverwijzendandoor

naareenmaatschappelijkeinstellingwaarmeewe

samenwerkenendieexpertiseheeftophetbetref-

fendegebied.

11. Wegaanonsbijmaatschappelijkehuisvestingin

toenemendematerichtenopde cliënt als huurder in

plaatsvanopdebegeleidendeinstellingdiekwetsba-

renalscliënthebben.Devraagnaarmaatschappelijke

huisvestinghalenwedusnietmeeractiefopbijde

instellingen.

12. Wewerkentoenaareenzeergoedeenaltijdbeschik-

baredigitale dienstverlening,waarbijdeklantsteeds

meerderegiekrijgtoverzakendiehij/zijmetde

Alliantiewilregelen.Daartoeontwikkelenwijonder

meereenportalenAlliantieappmetallerelevante

gebruiksmogelijkheden.

13. Dedienstverlening van de afdeling klantenservice

isvanhogekwaliteit,zoveelmogelijkdigitaalende

medewerkerhelptdeklantbijvoorkeurinéénkeer,

zonderdoortehoevenverwijzennaarcollega’sinde

1steof2delijn.

14. Ookbijalledaagsezakenalshetverhurenenonder-

houdenvanwoningenenhetuitvoerenvanrepara-

tiesstrevenwijernaardatonzeklantendaartevreden

overzijn(minimaalrapportcijfer7,5).Wijmeten

daarom voortdurend het klantoordeelenkijkenwaar

verbeteringmogelijkisalshetklantoordeelonderde

normligt.


5. PASSEND WONEN IN PASSEND VASTGOED OP EEN PASSENDE PLEK: HET VASTGOEDBELEID

Demaatschappelijkeopgaveissturendvooronshandelen.

Metonsvastgoedbeleidproberenweoptimaalbijtedra-

genaanonzekerntaak:‘beschikbaarheidvanbetaalbare

huurwoningenvoorlageinkomensenbetaalbarehuur-en

koopwoningenvoormiddeninkomensinbuurtenwaar

hetprettigwonenis’.

“Beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen voor

lage inkomens …..”

Deuitgebreideanalysevanvraagenaanbodvandeafge-

lopenjarenlaatziendatsteedsmindersocialehuurwo-

ningenbeschikbaarzijngekomenvoorverhuur(regionaal

zijnerwelverschillen).Enerzijdskomtdatdoorhetafne-

mendeaantalverhuizingen,maaranderzijdsookdoordat

woningenwordenverkochtofgeliberaliseerd.Daarnaast

speeltmee,datwedeafgelopenjarenrelatiefweinig

nieuwbouwwoningenindesocialehuurhebbenopge-

leverd.Datallesresulteertinlangewachtrijenvooreenso-

cialehuurwoning.Deevidentemaatschappelijkeopgave

is:hetvergrotenvande(beschikbaarkomende)voorraad

socialehuurwoningen.En–inverbandmetdenieuwe

passendheidsnormen-daarbinnenzorgenvooreengroter

deelmeteenhuuronderde1een2eaftoppingsgrens.


“…… en betaalbare huur- en koopwoningen voor

middeninkomens…..”

Uitdeomgevingsanalysekomtookdevraagvande

middeninkomensgroepennaarvoren.Inonswerkgebied

kunnendiemoeilijkeenbetaalbarevrijesectorhuur-of

koopwoningbemachtigen.Zevallentussendewalvan

desocialehuursector(nietmeertoegankelijkmethun

inkomen)enhetschipvandecommerciëlemarkt(niet

aanwezigofteduur).Deaanwezigheidvanmiddengroe-

penisbelangrijkvooreenstad/gemeente;menspreektwel

vanhet“socialecement”vandesamenleving.Weziende

woningvraagvanmiddengroependanookalseenmaat-

schappelijkeopgave.Formeelpakkenwedieopgaveopin

hetniet-DAEBsegment(vrijesectorhuurenkoop),maarin-

houdelijkervarenwehetals“maatschappelijkniet-DAEB”.

“…… in buurten waar het prettig wonen is”

InNederlandbestaateenlangetraditievanhetrealiseren

van“gemengdewijken”.Wijkenwaarzowellagerealsho-

gereinkomensgroepenkunnenwonen.Onderzoektoont

aandatgedifferentieerdewijkenbeterfunctionerenom-

datzewooncarrièremogelijkhedenbiedenvoormensen

binnendewijk.Ookishetimagovangemengdewijken

veelalbeterenwordenzijalsleefbaarderervaren.

Maardemengingsgedachteschietregelmatigdooren

wordtooktoegepastopbuurtenencomplexen.Opdat

schaalniveauschietmengingdikwijlszijndoelvoorbijen

kunnenerjuistirritatiesenleefbaarheidsproblemenont-

staantussendebewoners.Demengingsgedachteschiet

somsookdoorinopvattingenover“deongedeeldestad”

(geentweedelingindestad,geensegregatie,iedereen

moetoveralkunnenwonen).DeAlliantieheefthiereen

opvattingover;diekomthieronderbijdekeuzesterug.

Strategische keuzes

1. Geletopdezeeromvangrijkewachtlijsten,de

lagemutatiegraadendetoenemendevraagnaar

socialehuurwoningenishetonzeambitieomde

omvang van de voorraad sociale huurwoningen

niet verder te laten krimpen en liever nog te

laten groeien.

2. Eén woning verkopen = ten minste één sociale

huurwoning bouwen. Westrevenernaaromvoor

iedereverkochtewoningeennieuwebetaalbare

woningtoetevoegenaanonzeportefeuilleof

onswerkgebied.

Dedynamiekdiewemet/inonzeportefeuil-

leteweegkunnenbrengen,isminstenszo

belangrijkalshetsechebbenvanbetaalbare

huurwoningen.Metverkoopvanhuurwoningen

gevolgddoortoevoegingvannetzoveelsocia-

lehuurwoningen,blijfthetaantalbetaalbare

huurwoningenoppeil,isdedynamiekvergroot

(verhuizingen)enishettotaalaantalwoningen

ineengemeente(huurenkoop)toegenomen

(beschikbaarheid).

3. We vergroten het aandeel nieuw te bouwen

sociale huurwoningen inhetinvesteringspro-

gramma.

Zomogelijkkrijgennieuwesocialehuurwonin-

geneenhuuronderde1eaftoppingsgrens,maar

tochzekeronderde2eaftoppingsgrens.We

verleggendushetaccentvandehogerenaarde

lagerehuurcategorienieuwbouw.


4. Wegaande kwaliteit van nieuwe sociale huurwonin-

gen meer in overeenstemming brengen met de prijs.

Datbetekentvooral,datwewatsoberderdaninhet

recenteverledendenkenovergewenstekwaliteit

engemiddeldkleinerewoningengaanbouwendie

betaalbaarzijn.Datstrooktmetdedemografischeen

sociaaleconomischeontwikkelingen(meerkleinere

huishoudens,meerhuishoudensmeteenlaaginko-

men).

5. WezijnvanDAEB én niet-DAEB.

Debelangrijksteredenenvooronzeinzetinniet-DAEB

zijn:

• doorstroming(scheefwonersinsocialehuurwo-

ningenverleidentotdestapnaareenmiddenseg-

mentwoning);

• gemengdewijken(middengroepenvormen“het

cementvandesamenleving”,demarktpakthet

realiserenvanmiddensegmentvaaknietop).

Niet-DAEBkanooknieuwbouw-koopzijn(totNHG-

grens;datishetequivalentvan€960indevrije

sectorhuur).

6. Wegaanzowel administratief scheiden als juridisch

splitsen.

Alshetgaatomdeaantebrengenscheidingtussen

DAEBenniet-DAEB,kiezenwevooreenhybride

positie.Wekiezenzowelvooreenadministratief

gescheidendeelalsvooreenjuridischgesplitstdeel

vanhetniet-DAEB.Deexactescheidslijnmoeten

wenognadervaststellen,maardezevolgtgrofweg

desterkteendeomvangvanhetniet-DAEB-bezit

indeonderscheidenmarktgebieden.InAlmereen

Amersfoortisdeomvangvanhethuidigeniet-DAEB

bezitvoldoende,medeomdatgoedkopekoopdaar

eengoedalternatiefisvoordemiddeninkomens.In

GooienVechtstreekennogsterkerinAmsterdamis

datveelminderhetgeval;daarisnogeenforsegroei

indevraagnaarvrijesectorhuurinhetmiddenseg-


mentaanwezig.Ofdemarktdegevraagdewoningen

tegenbetaalbarehurenvoordemiddeninkomenszal

(kunnen)leverenisnogmaardevraag.Wijvindendat

demiddeninkomensdaarvannietafhankelijkmoeten

wordenenkiezenindiewoningmarktgebieden

actiefpositie(meteenjuridischgesplitsteentiteit)

inhetaanbiedenvanwoningenvoordiebetreffende

doelgroepeninhetsegmenttussen€710enca.

€960.Weblijveninditmaatschappelijkeniet-DAEB-

segmentookinvesteren,aanvullendop(nieuwbouw)

investeringeninhetsocialesegment,voorzoveronze

vermogens-enfinancieringspositiedittoelaat.Inhet

segmentbovende€960zienwijvanuitmaatschap-

pelijkoogpuntgeenrolvooronsweggelegd.

7. Wedifferentiëren onze inzet in het middensegment

naarregio,opbasisvandevraaganalyse:inAmster-

damisdeinzethetgrootst(ca.15%vandeverhuur-

vijver),inAlmerehetkleinst(ca.5%).InGooienVecht-

streekenAmersfoortligthetertussenin(ca.10%).

Hetstreefpercentagemiddensegmentdaaltdaarmee

vangemiddeld20%naar10%.

8. Wezijnterughoudend met het slopen van wonin-

gen.Weslopenalleenwanneerdaareentechnische

noodzaakvooris,binnenverantwoordebedrijfseco-

nomischekaders.

9. Wegaande verkoopvijver herijken en daarmee

tevens de verhuurvijvers anders vullen.

Datbetekent:waarmogelijkkomengoedkopere

huurwoningenmetvoldoendekwaliteit(maarveelal

welkleiner)indesocialeverhuurvijver.Vrijesector

huurwillenwebijuitstekinhetmiddensegment

aanbieden.Durehuur(>€960)vindenwegeen

kerntaakvooronsenwordtwaarmogelijknaarde

verkoopvijvergeplaatst.

10. Investeringenindebestaandevoorraadworden

toegespitstopbezit waar gedurende langere tijd

behoefte aanisenwaarbijwordtvastgestelddater

terugverdienpotentieelis.

Dathoudtindathetinvesteringsniveauwaarmoge-

lijkwordtbeperkteninelkgevalwordtafgestemdop

deverwachtelevensduur.

11. Doorhetdoenvaninvesteringen in energie en duur-

zaamheidstrevenwenaargemiddeld energielabel

B (energie-index van 1,25)vooronzegehelewoning-

voorraad.

Metdieinzetonderschrijvenwedeambitievanhet

Energieconvenant10,waarbijweonsrealiserendathet

tempolagerligtdanwasbeoogd.Wekoppelende

duurzaamheidsinvesteringenzoveelmogelijkaanna-

tuurlijkeonderhoudsmomenten.Onsuitgangspunt

daarbijis,datdieinvesteringenmoetenbijdragen

aandebetaalbaarheidencomfortverbeteringvoorde

huurdersenhetwaardebehoudvanhetvastgoed.

12. Tenbehoevevandefysieke toegankelijkheidvoor

ouderendoenwelichteaanpassingenindewoning-

voorraad.

Veelwoningenzijnalgeschiktvoorhetleverenvan

zorgaanhuisofzezijnrelatiefeenvoudiggeschikt

temaken.Indenieuwbouwisdetoegankelijkheid

geregeldinhetprogrammavaneisen.

10ConvenantEnergiebesparingHuursector,28juni2012(BZK,Aedes,Woonbond,Vastgoedbelang).


13. We onderzoeken de mogelijkheden tot afstoten van

bedrijfsonroerendgoed (BOG).

BOGbehoortnietmeertotde(kern-)taakvande

Alliantie.Doormiddelvanhetuitvoerenvanhold/

sell-analysesonderzoekenweofvanditvastgoed

afscheidgenomenkanwordentegenaanvaarbare

verkoopprijzen.

14. Webekijkenkritisch in welke gebieden wel en niet

wordt geïnvesteerd.

WanneerdeAlliantieeenrelatiefkleinepositieheeft

ishetzinvoltebezienofeninwelkemateinde

voorraadwordtgeïnvesteerd,danwelafscheidwordt

genomenvandatbezit.

15. Wijvindenmenging op wijkniveaueengoedezaak;

binnenwijkenmogenbuurtenenzekercomplexen

vanelkaarverschilleneneeneigenidentiteithebben.

Werespecterenhetfeit,datgemeentenopditpunt

hunwensen/eisenaangeven.Webegrijpendebe-

hoefteomeenzijdiggoedkopewijkenmeergemengd

temaken,maarwezijnalertop“inversemenging”

(socialewoningenhandhaven/toevoegeninduurdere

stadsdelen).Bijdatlaatstezullenwealternatieven

schetsendiemeermaatschappelijkeopbrengstgene-

rerenmetinzetvandezelfdemiddelen.

BovenstaandekeuzeszijngeformuleerdvoordeAllian-

tiealsgeheel.Zekrijgeneenregionalevertalingdieook

inspeeltopenrekeninghoudtmetregionale verschil-

len.Datwilzeggenmetdedaaraanwezigewoningpor-

tefeuille,delokalevraagenmetprestatieafsprakenmet

partijen.

Deportefeuillemoetvoldoenderendementopleveren

omdeorganisatiekostenendeinvesteringeninde

toekomsttekunnenbekostigen.Omdieredenhanteert

deAlliantieeenmarktwaardetoetsbijingrepeninde

bestaandevoorraadenbijnieuwbouw.Daarnaastzijn

errendementseisenvoornieuwbouw,verbeteringende

exploitatie.

13.


Passendtoewijzeniséénding,maarpassendwonenis

natuurlijkveelbreder.Passendtoewijzenfocustimmers

slechtsopéénmomentenisdaaromeenveeltebeperkt

instrument.Wewetendatmensenontwikkelingenkun-

nendoormaken.Dehuishoudenssamenstellingverandert,

hetinkomengroeitofdaalt,etc.Veelmensenhebben

tijdelijkondersteuningnodig,maarkunnendaarnaweer

opeigenkrachtverder.Daarompleitenwevooreen

dynamischerbenaderingvanhethuur-enverhuurbeleid.

Met“verleiden”,stimuleren,begeleiden,attenderenop

mogelijkhedenkanalveelbereiktworden.Maarookeen

formeleperiodiekepassendheidstoetsinghoorterwatons

betreftbij.

Strategische keuzes

1. Opditmomenttoppenwijomwillevandebetaal-

baarheidénhetrechtdoenaanlogische prijs-

kwaliteitsverhoudingenopnieuwteverhurensociale

huurwoningenafop80%of90%vandemaximaal

toegestanehuur,afhankelijkvanhetinkomen.Het

6. PASSEND HUREN EN VERHUREN: EEN DYNAMISCHE BENADERING


doordenieuweWoningwetvoorgeschrevenpas-

send toewijzen11 verwerkenwijper1januari2016in

dithuurbeleid,opdataandeeisenwordtvoldaan.

Datbetekentdatbijcirca75%vandenieuwesociale

verhuringendehuurprijsonderde€618of€576zal

liggen.

2. Wezettenonssteviginomhethuurbeleid inkomens-

afhankelijktehouden/maken,nietalleenbijhetaan-

gaanvanhethuurcontract,maarookindeperiode

daarna.Wezijnvanmening,datalleenviaperiodieke

toetsingdaadwerkelijkeneffectiefbetaalbaarheids-

beleidkanwordenuitgevoerd.

3. Zodrahetaangaanvantijdelijke huurcontractenwet-

telijkverankerdis(datgebeurtnaarverwachtingzeer

spoedig),zullenwediemogelijkheidgaaninzetten.

Hetzaldedynamiekopdewoningmarktbevorderen,

zodatmeerhuishoudenspassendkunnenwonen.

4. Wegevenvoorrangaaneigenhuurdersvaneen

socialehuurwoningdiewillendoorstromennaareen

vrijesectorhuurwoningenofkoopwoning.

5. Ookviahetfaciliterenvanwoningruilendoorstro-

mingsprojectenstimulerenwededynamiekopde

woningmarkt.Opdiemanierkunnenermeerpassen-

dewoningenbeschikbaarkomenvoormensenmet

eenlaaginkomen.ZogaanweinAmersfoortsamen

metanderecorporatieseenwooncoachinzettendie

viadirectebemiddelinggaatproberenompassende

matchestemaken.Ookindeandereregio’sexperi-

menterenwemetuiteenlopendeaanpakkenomde

doorstromingvanseniorentestimuleren/faciliteren.

11 Bijnieuweverhuringenmoetminimaal95%vandehuishoudensdie

rechthebbenophuurtoeslagpassendwordengehuisvest,datwilzeggen

datdewoningeenhuuronderdevoordiehuishoudensgeldendeafto-

ppingsgrensmoethebben(voor1-en2-persoonshuishoudensbedraagt

diegrens€576,voorgroterehuishoudensisdat€618).


Hoewelcorporatiesovereengrootvermogenbeschikken,

zitdatvermogenvooralindestenen.Degroteuitda-

gingvooreencorporatieis,omdatvermogentegeldete

makenentezorgendatdattotkasstromenleidtdiede

financiëlecontinuïteittotinlengtevanjarenwaarborgen.

Inessentiezietdefinanciëlehuishoudingvaneenwo-

ningcorporatieerheeleenvoudiguit.Aandeinkomsten-

kanttreffenwehuur-enverkoopopbrengstenaan.Aande

uitgavenkantstaandeonderhoudsuitgaven,investerin-

geninrenovatieennieuwbouwendebedrijfslasten.De

inkomstenenuitgavenmoetenmetelkaarinevenwicht

zijnenblijven.

Ineenmodelmatigebenadering:

• moetdeoperationelekasstroominevenwichtzijn:dat

betekentdatdehuuropbrengstenminusonderhoud

eninvesteringeninbestaandbezitendebedrijfslasten

groterdannulmoetzijn;

• moetendeinvesteringeninnieuwbouwvanhuur-

woningeninevenwichtzijnmetdeopbrengstenvan

verkoopvanbestaandehuurwoningen;

• moetendeinvesteringeninnieuwbouwkoopwoningen

minimaalinevenwichtzijnmetdeverkoopopbreng-

stenvandiewoningen.

7. FINANCIËLE RANDVOORWAARDEN


Ookoverhetgeheelvandezedrie,moetdezaakin

evenwichtzijnenminimaalopnuluitkomen.Alleendan

kaneencorporatieeen“revolvingfund”zijnwaarvande

continuïteitoplangeretijdisgegarandeerd.

Definanciëlerandvoorwaardenwaarbinneneencorpora-

tiemoetopererenzijngrotendeelsbepaalddoordeexter-

netoezichthouders.Beleidskeuzesmaakteencorporatie

vooraloverdevraaghoeomtegaanmeteensurplusin

bovengenoemdekasstromen.

Strategische keuzes

DeAlliantiehanteertdevolgendefinanciëlekaders:

• ICRvanminimaal1,5.

DeInterest Coverage Ratio (ICR)geeftaaninhoeverre

deAlliantieinstaatisomaanhaarrenteverplichtingen

tevoldoenuitdeexploitatieresultaten.

• LTVvanmaximaal50%vandemarktwaarde.

DeLoan to Value (LTV)geeftdeexternefinanciering

uitgedruktineenpercentagevandemarktwaardevan

hetbezitweer.

• DeAlliantiestuurtopkasstromen.Investeringendie-

nengedekttewordenuitverkoopopbrengstenende

vrijeoperationelekasstroom.

Binnendezeuitgangspuntenwillenwemaximaalonze

middeleninzettenvoordemaatschappelijkeopgaven.

Datbetekent,datwegedurendehetverloopvaneenjaar

voortdurendmonitorenhoedebalansistussenvoorgeno-

meninvesteringen,uitgaveneninkomsten.Daarwaareen

surplusontstaat,beslissenweoverdebestemmingdaar-

van.Demodelmatigebegrotingsdisciplinezoalshierboven

geschetstvormthetuitgangspunt.Dewerkelijkheidvan

alledagwordtgevolgdinmaand-entertiaalrapportages.

Opbasisdaarvankanlopendehetjaartotherbestemming

vanmiddelenwordenbesloten.Aanheteindvanhetjaar

wordtdejaarrekeningopgemaakt;ookdatmomentvormt

eengelegenheidomtebeslissenofersprakeisvaneen

surplusenwaartoedatkanwordeningezet.

Voorwelkemaatschappelijkeopgavenwijonzemiddelen

hetbestekunneninzetten,bepalenwijinafnemende

matezelf.Huurdersorganisatiesengemeentensturen

nadrukkelijkmee.

Modelmatige benadering

Jaarverslag

Remmen/accellereren(bijsturing)

Meerjarenbegroting ->beleidsruimte

(daadwerkelijk)

Maand- en tertiaal-rapportage

(monitoring)


DeGovernancecodekentvijfprincipes:

1. LedenvanbestuurenRvChanterenwaardenennor-

mendiepassenbijdemaatschappelijkeopdracht.

2. BestuurenRvCzijnaanspreekbaarenleggenverant-

woordingaf.

3. BestuurenRvCzijngeschiktvoorhuntaak.

4. Bestuur en RvC gaan in dialoog met belanghebbende

partijen.

5. BestuurenRvCbeheersenderisico’sverbondenaan

hunactiviteiten.

Dedialoogmetonzebelanghebbendenisgelukkig

nietietsnieuwsvoorons.Aljarenmakenwijindiverse

gemeenteninonswerkgebiedprestatieafsprakenmetde

gemeenteenhuurdersorganisaties.Wijhebbeneenlange

traditieinhetintensiefbetrekkenvanonzehuurdersbij

alleswatwedoen.Nieuwiswel,datmetdeinvoeringvan

denieuweWoningwethetsamenwerkingsproceswordt

geïntensiveerd.Onzeomgevingbepaaltenstuurtsteeds

meermee.Hetzaldekomendetijdeengrootberoepdoen

opallebetrokkenen-degemeenten,dehuurdersorgani-

satiesendeAlliantie–omopeffectieveenefficiëntewijze

totgoedeprestatieafsprakentekomen.Datismedede

redendatwesamenmetonzehuurdersorganisatieeen

intensieftrajectdoorlopenomdevernieuwingvande

huurdersparticipatieverdervormtegeven.Daaringaan

weverderdandewetformeelvoorschrijft.

Indialoogmetdegemeentenenonzehuurdersorganisa-

tiesbepalenweonzebijdrageaandelokale woonvisies.

Wijstemmenons aanbodafopdevraag.Wevindendat

onzeprestatiespasgoedzijnalsonzehuurdersenandere

8. IN VERBINDING MET ONZE BELANGHEBBENDEN EN TOEZICHTHOUDERS

4.


belanghebbendenindegemeentendaarzooveroorde-

len.Onzelegitimatieverkrijgenwedoortransparantie,

feitelijkezeggenschapbijhuurders,verbindingmetonze

omgevingenonzemaatschappelijkeprestaties.

DeWoningwetheeftookveelimpactophet toezichtop

dewoningcorporaties.Vanuitderecentegeschiedenisis

datgoedtebegrijpen,maarhetbetekentweldatde“toe-

zichtsdrukte”sterktoeneemt.UiteraardzaldeAlliantie

aanalleregelsenvoorwaardenmetbetrekkingtothet

toezichtvoldoen.DeRaadvanCommissarissenheeftde

formeletoezichthoudersrol,maarisvoorbestuurderen

directieteamookeenbelangrijkklankbordenadviseur.De

totstandkomingvanditondernemingsplanisdaareen

goedvoorbeeldvan.

Indejaarlijksebegrotingscycluszalinhetvoorjaar

nadrukkelijkdedialoogmetdehuurdersengemeenten

wordenaangegaan.Opbasisvandewoonvisiesvande

gemeentenzullenweons“bod”formuleren.Ditonderne-

mingsplanvormthetkaderwaarbinnenwedatdoen.

Wehanterenditondernemingsplanalscentraaldocu-

mentwaaraandeverdereuitwerkingenvanbeleidskaders

endeinvullinginkomendemeerjarenbegrotingenkan

wordengetoetst.Elkjaarzullenweineenkaderbriefde

actualiteiteenplekgeven.Diekaderbriefvormtdeverbin-

dingtussenhetondernemingsplanendedesbetreffende

meerjarenbegroting.

Onzeorganisatieishet“vehikel”waarmeeweonze

maatschappelijkeopgavenrealiseren.Dieopgavenstaan

centraalinonsdoenenlaten.Wewerkenvanuitdekern-

waardensolidair, ondernemend en agendastellend.Die

waardenvormentezamenhetDNAvanonzeorganisatie.

Doordetijdheenveranderendewaardenniet,maarde

invullingervanwordttelkensopnieuwingekleurddoor

ontwikkelingeninonzeomgevingenonzevisiedaarop.Zo

komtsolidairvooraltotuitdrukkinginhetaccentdatwe

leggenopdebeschikbaarheidvanvoldoendebetaalbare

woningenenonzeverbondenheidmetdebelangrijk-

stebelanghebbenden:dehuurders(organisaties)ende

gemeenten.Dekernwaardenondernemendenagendastel-

lendkomenvooraltotuitdrukkingindewijzewaaropwe

onzeorganisatieomvormentoteencompacte,vitaleen

toekomstbestendigecorporatie.

Eenvitale,toekomstgerichteorganisatietypeertzichdoor

“lenigheid”:hetkunnenomgaanmetuiteenlopendesitu-

atiesenhetvermogenomzichsneltekunnenaanpassen

aanveranderendeomstandigheden.Innovatiegerichtheid

enexperimenteerruimtezijndaaronlosmakelijkmeever-

bonden.Zozijnerzijnnogtalvanzakendieinditonder-

nemingsplannietverderkondenwordenuitgediept,maar

9. MET ONZE ORGANISATIE GAAN WE HET DOEN



diedekomendetijdzekeronzeaandachtvragenenom

vernieuwendeinzichtenvragen.Eenopsommingdaarvan

volgtin“deagenda”(paragraaf10).

Dewoningmarkt is regionaalenonzeschaalpastdaar

goedbij.Onzeregionale schaalheeftindiezineenmeer-

waarde:wekunneninspelenopregionalewoningmarkt-

ontwikkelingen.Maarerzijnookletterlijkschaalvoorde-

len:doorbundelingvanexpertiseenactiviteitenkunnen

weefficiënterwerkenterwijlwetegelijkertijdstevig

verankerdblijvenindelokaleomgeving(dichtbijhuis).

Enwatefficiencybetreft:onsuitgangspuntis,datwe

streven naar marktconformiteit(wedoenhetminstenszo

goed,efficiënt,etc.alsdemarkt).Wedoenhetinprincipe

zelf,tenzijschaal(volume),expertise,innovatiekrachten/

ofinvesteringsbereidheid(aandacht)aanleidinggeven

omactiviteitennietzelftedoen.OnzeSequent-aanpak

(ketensamenwerking)isdaareengoedvoorbeeldvanen

leverteenbesparingvan20%op.Professioneel opdracht-

geverschapisdaaronlosmakelijkmeeverbonden.

Wezijnonservanbewust,datdetoenamevanprioriteits-

groepen(asielzoekers,mensendieopgevangenmoeten

worden,mensenmeteenzorgvraag)nieuwe competen-

tiesvanonsvergen.Datzelfdegeldtvoorhetaangaanvan

nieuwesamenwerkingsverbandenmetgemeentenen

instellingen.Onzemedewerkerszullendaartoemoeten

wordenopgeleidentoegerust.

Eenbelangrijkuitgangspuntdaarbijis,datweverant-

woordelijkheden“laagindeorganisatie”willenneerleg-

gen.Datkanalleenalsmedewerkersvoldoendehouvast

hebbenindevormvan(beleids)kaderswaarbinnenzij

voldoendehandelingsruimtehebbenomhunwerkte

doenentotoptimaleoplossingentekomen.Ditvergtver-

antwoordelijkheidszin, zelfsturend vermogen en samen-

werking.Enhetvergteenmanagementdathetaandurft

van controle naar vertrouwen te gaan.

Dezeambitieisuitdagendénspannend.Erzullenon-

getwijfelddingenmisgaan.Eencultuurvancontinue

verbeteringpasthierdusnadrukkelijkbij(“foutenmaken

mag,verbeterenmoet”).Wezijnvoortdurendopzoeknaar

“operational excellence”enstellenonssteedsdevolgen-

devragen:

• Halenweerechtuitwaterinzit?

• Latenwezienwatwewaardzijn?

• Hoedoetdecommerciëlemarkthet?

• HoedoenwijhetindeAedes-benchmark(CBC)?Inde

CBCstrevenwenaareenscoreindeA-categorieals

hetgaatomdebedrijfslastenenminimaaleenB-score

voorhetklantoordeel.

InhetOntwikkelprogrammavandeAlliantiewerkenwe

aandezezaken.Hetmaaktonsbewustvaningesleten

patronen,houdingengedrag.Opdethema’s“verantwoor-

delijkheid nemen”en“samenwerken” zettenwestappen

omonszelfteontwikkelentoteenprofessioneleorganisa-

tiewaarwededingenzoeenvoudigmogelijkdoenenmet

pleziermetelkaarsamenwerkenaande bedoeling.

10. KERNPUNTEN STRATEGISCHE INZET EN DE AGENDA VOOR DE KOMENDE TIJD


10. KERNPUNTEN STRATEGISCHE INZET EN DE AGENDA VOOR DE KOMENDE TIJD

Kernpunten

KlantCentraal • Stimulerenenondersteunenvanmedezeggenschap,faciliterenvanzelfbeheer

• Leefbaarheidsinvesteringenaltijdinoverlegmethuurdersengemeente

• Zeergoededigitaledienstverlening(portalenhuurdersApp)

• Goedoordeel(rapportcijfer)overonzedienstverlening(klantoordeel>7,5)

Beschikbaarheid

Betaalbaarheid

Kwaliteit

• Prioritering:beschikbaarheid,betaalbaarheid,kwaliteit

• Groeisocialehuurvoorraad;éénwoningverkopenisminstenséénsocialehuurwoningtoevoegen

• Stimulerenvanmeerkeuze-endoorstroommogelijkheden(begeleiding,voorrang,woningruil)

• Terughoudendzijnmetsloop

• Gemiddeld90%DAEB/10%niet-DAEB(regionaledifferentiatie)

• Woningtoewijzingvooral(ca.75%)onderdeaftoppingsgrenzen

• Inkomensafhankelijkhuurbeleid

• Inzetopsobere,kleinere(daarmeebeterbetaalbare)huurwoningen

• Debasiskwaliteitis:schoon,heelenveiligineenbuurtwaarhetplezierigwonenis

• Strevennaarreëleprijs-kwaliteitsverhouding

• Duurzaamheidsinvesteringendragenbijaanbetaalbaarheid,comfortenwaardebehoud

• GemiddeldstrevenwenaarlabelB(Energie-index1,25)

Financiën • Sturingopintegralekasstromen

• Surplusinkasstromenwordtbeleidsmatigingezetvooroptimaliseringindeverhoudingtussen

debeschikbaarheids-,betaalbaarheids-enkwaliteitsdoelstelling(indievolgorde)

• SturingopICR(>1,5)enLTV(max.50%vandemarktwaarde)


De agenda

Inditondernemingsplanzijnveelkeuzesgemaaktenisde

koersbepaald.Maarwerealiserenonsook,dateropdiver-

seonderwerpenverdereuitwerkingenverdiepingnodig

is.Westippendieonderwerpenhieronderaan.Zevormen

voorons“deagenda”voorhetkomendejaar.

• Devertalingvandestrategischekeuzesnaarconcrete

kaders enmeetbarenormenvindtplaatsindemeerja-

renbegrotingeninafgeleidbeleid,zoalshethuurbeleid,

vastgoedbeleid,onderhoudsbeleid,financieelbeleid,

rendementskaders,programma’svaneisen,etc.

• Wewillendebewonersparticipatieverdervormgeven

envernieuwen.Daarbijdoemtdevraagopofhet“right

tomanage”ofhet“righttobuy”hetoverwegenwaard

is.

• Wewilleneenopvattingformulerenovercoöperatieve

woonvormen.WelkerolkandeAlliantiedaarbijvervul-

lenenhoeactiefzijnwedaarin?

• Isereenbetereaansluitingtemakentussenhet

VvE-beheer en het reguliere beheer?

• Zijner(nieuwe) vormen van partnershipsdenkbaarbij

deontwikkelingenbeheervanvastgoed?

• Deimplementatie van de Woningwet en het BTIVzal

dekomendetijdverdervormkrijgen.Denieuwebegro-

tingscyclus,metveelnadrukindeeerstehelftvanhet

jaaropoverlegensamenwerkingmetgemeentenen

huurders,zalvanallebetrokkenenveelvragen.Daar-

naastzalhetverderuitwerkingvanhetscheidenvan

DAEBenniet-DAEBendeprocesgangdiedaarbijhoort

veeltijdenenergievergen.

• De herijking van de verhuur- en verkoopvijvers moet

noggestaltekrijgen.Basisdaarvoorvormendeindit

ondernemingsplangeformuleerdekaders.

• Daarmeesamenhangend:eriseenherbezinning

nodig op onze gebiedsstrategieën:welkegebiedenzijn

“blijfgebieden”enwelkedaarvanvragendekomende

tijdnogintensieveaandacht(“prioriteitsgebieden”),

vanwelkegebiedennemenwijafscheid(“vertrekge-

bieden”)enwaarvoorzienwijjuistuitbreidingvanhet

aantalwoningen(“uitbreidingsgebieden”)?

• Eriseen“Wetdoorstrominghuurmarkt2015”invoor-

bereiding,waarinhetRijkverdereuitwerkinggeeft

aandemogelijkheidomtijdelijkehuurcontracteninte

zetten.Tevenswordtindiewetdehuursombenadering

(diebetreftdehuurharmonisatieendejaarlijksehuur-

verhoging)verderuitgewerkt.Zodradezewetrealiteit

is,zullenweonshuur- en verhuurbeleid opnieuwtegen

hetlicht(moeten)houden.

• Innovatiestaatooknadrukkelijkopdeagenda.De

klantenAppisereengoedvoorbeeldvan,maareris

veelmeerdenkbaar.Wewillenvoortdurendwerkenaan

vernieuwendeproducten,dienstenenprocessen.

• Het“businessmodel” willenwedekomendetijdnog

watverderaanscherpen(verhoudinginvesteren–ver-

kopen;kasstroomsturing).

Deze(enandere)onderwerpengaanwedekomendetijd

verderuitwerken.Wezullenzeeenplekgevenindejaar-

plannen/jaarkalender.

Postbus105

1200ACHilversum

[email protected]

de-alliantie.nl

ONDERNEMINGSPLAN 2016 - De-Alliantie.nl · Ondernemingsplan 2016 3 INHOUDSOPGAVE Voorwoord 5 1....

Documents

Transcript of ONDERNEMINGSPLAN 2016 - De-Alliantie.nl · Ondernemingsplan 2016 3 INHOUDSOPGAVE Voorwoord 5 1....