Ondergaan enondernemen De versnelling van de woningbouw in de Stadsregio Arnhem Nijmegen

John Cüsters

John Cüsters (1960) studeerde planologie in Amsterdam. Sinds 1990 schrijft hij

over volkshuisvesting, stadsontwikkeling, stedelijke vernieuwing en stedenbouw.

In ‘Ondergaan en ondernemen’ onderzoekt Cüsters het succes en mislukken

van de in 2004 voorgenomen verdubbeling van de

woningproductie tot 2010 in de Stadsregio Arnhem

Nijmegen. De analyse en interviews werpen een

nieuw en brutaal licht op de weerbarstige praktijk

van woningbouwend Nederland. Een praktijk die

bol staat van verkeerde verwachtingen en soms

verbijsterend onvermogen, maar ook van opmerkelijke

successen en staaltjes van ondernemingszin.

Bestuurlijk Nederland moet het idee van maak-

baarheid loslaten, concludeert het boek, en beseffen

dat de crux ligt in ondernemend handelen in

onzekerheid.

On

de

rga

an

en

on

de

rne

me

n

Ondergaan en ondernemen

Ondergaan enondernemen

De versnelling van de woningbouw

in de Stadsregio Arnhem Nijmegen

John Cüsters

Sdu Uitgevers – Stadsregio Arnhem Nijmegen

Colofon

Meer informatie over deze en andere uitgaven kunt u verkrijgen bij:Sdu KlantenservicePostbus 200142500 EA Den HaagTelefoon (070) 378 98 80www.sdu.nl/service

Idee Gosse Noordewier, portefeuillehouder Wonen Stadsregio Arnhem NijmegenTekst John Cüsters, Cüsters Teksten Redactie Gosse Noordewier, Bert de Jong, Gijp Termaat, Tempo KAN Stadsregio Arnhem

Nijmegen Robert-Jan Hofhuis, Peter VoornEssay Hugo Priemus, emeritus hoogleraar Technische Universiteit Delft Illustraties Geert GratamaVormgeving Peter Voorn visuele communicatieOpmaak Joop Bierling, Alces alcesCoördinatie Robert-Jan Hofhuis, Inform

ISBN: 9789 90 12 13088 2NUR: 780

© Sdu Uitgevers bv Den Haag, 2009

Alle rechten voorbehouden. Alle auteursrechten en databankrechten ten aanzien van deze uitgave worden uitdrukkelijk voorbehouden. De auteursrechten liggen bij Stadsregio Arnhem Nijmegen. De publicatierechten liggen bij Sdu Uitgevers bv. Behoudens de in of krachtens de Auteurswet 1912 gestelde uitzonderingen, mag niets uit deze uit-gave worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand of openbaar gemaakt in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, op-namen of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever/Stadsregio Arnhem Nijmegen.Voorzover het maken van reprografische verveelvoudigingen uit deze uitgave is toegestaan op grond van artikel 16 h Auteurswet 1912, dient men de daarvoor wettelijk verschuldigde vergoedin-gen te voldoen aan de Stichting Reprorecht (postbus 3051, 2130 KB Hoofddorp, www.reprorecht.nl). Voor het overnemen van gedeelte(n) uit deze uitgave in bloemlezingen, readers en andere compilatiewerken (artikel 16 Auteurswet 1912) dient men zich te wenden tot de Stichting PRO (Stichting Publicatie- en Reproductierechten Organisatie, postbus 3060, 2130 KB Hoofddorp, www.cedar.nl/pro). Voor het overnemen van een gedeelte van deze uitgave ten behoeve van com-merciële doeleinden dient men zich te wenden tot de uitgever/Stadsregio Arnhem Nijmegen.Hoewel aan de totstandkoming van deze uitgave de uiterste zorg is besteed, kan voor de afwezig-heid van eventuele (druk)fouten en onvolledigheden niet worden ingestaan en aanvaarden de auteur(s), redacteur(en) en uitgever deswege geen aansprakelijkheid voor de gevolgen van even-tueel voorkomende fouten en onvolledigheden.All rights reserved. No part of this publication may be reproduced, stored in a retrieval system, or transmitted in any form or by any means, electronic, mechanical, photocopying, recording or otherwise, without the publisher’s prior consent.While every effort has been made to ensure the reliability of the information presented in this pu-blication, Sdu Uitgevers neither guarantees the accuracy of the data contained herein nor accepts responsibility for errors or omissions or their consequences.

Inhoud

Voorwoord 9

1. Inleiding 11

Waargebeurd 13

Niet maken maar ondergaan en ondernemen 14

Meer greep krijgen 15

Leeswijzer 16

2. Het convenant 19

Voorgeschiedenis 20

Nieuwe contouren 21

De KAN-differentiatie 22

Akkoord met woningcorporaties 25

Juichen 27

Eitje 30

Optimisme 31

3. Het project Tempo KAN! 33

Twee regisseurs 34

Onrealistisch 35

Administratieve ordening 38

Plannen hard maken 41

Kennisuitwisseling 42

Adviseren, bemiddelen, masseren 45

4. Resultaten 47

Moment van de waarheid 48

Versnelling: ja of nee? 50

Wie bouwt waar? 52

De woningmarkt 54

Tot 2010: papieren woningproductie? 57

Naming, shaming and blaming? 59

5. Bouwen: kunnen we het nog? 61

Diffuus beeld 62

Bouwen is moeilijk 62

Capaciteit en organiserend vermogen bij gemeenten 63

Ontwikkelkracht bij woningcorporaties 69

De ontwikkelaars: weten ze wat ze moeten bouwen? 73

Risicomijdend gedrag 75

6. Kracht van de wethouder 77

Kwaliteit en ondernemerschap 78

Verkiezingen 80

7. Belangen: iedereen wil wat anders 83

Zoveel partijen, zoveel belangen 84

Grondverwerving en grondbezit 85

Betaalbaar bouwen 87

8. Cultuur: zo doen wij dat 95

Doen wat de wethouder zegt? Waarom? 96

Durven toe te geven dat het niet lukt 97

Focus krijgen 99

Focus houden 101

Het spel met de ontwikkelaars 103

Duidelijk zijn in wat je wilt 106

Vertrouwen durven hebben 107

9. Afrekenen met mythes 111

Procedures 112

Bouwkosten 113

10. Conclusies 1171. Wees naïef, maar ook verstandig 118

2. Een goede administratie is onmisbaar, maar niet zaligmakend 118

3. Het selectieproces van wethouders schiet tekort 119

4. De inzet van regisseurs maakt verschil 120

5. Besturen op afstand is geen optie 121

6. Een deadline brengt focus 121

7. Investeren loont 122

8. Regionaal samenwerken maakt sterker 124

9. Onderhandelen is een vak 124

10. Hou het klein en maak tempo 125

11. Vertrouwen levert meer op dan wantrouwen 126

12. Aan de procedures ligt het niet 126

13. Naming, shaming and blaming zorgvuldig toepassen 127

14. Zonder moed en durf lukt het niet 128

11. Tips 129

Een goede wethouder 130

34 tips 132

Epiloog 139

Essay: Versnelling woningbouw vóór en na de economische crisis 143

Woningbouwproductie: mensenwerk 143

Heterogeniteit 146

Woningmarktonderzoek 148

Driehoek kwaliteit – kwantiteit - financiën 149

Kredietcrisis 150

De toekomst 152

Bijlagen 1541 Het Convenant Woningbouwafspraken 154

2 De Stadsregio Arnhem Nijmegen 156

3 Uitwerking van het convenant met de gemeenten 158

4 Onderwerpen themabijeenkomsten Tempo KAN! 161

5 De regionale ontwikkelstrategie 162

6 Lijst van geïnterviewde personen 164

KadertekstenGiftige Smartjes in een liftput: een workshop in Rijnwaarden 40

Achterhaalde cijfers 49

Hoezo meetellen en declareren? 158

De gemeente X: hoe een organisatie stil kan vallen 64

Geworstel in een kleine gemeente 66

Frans Bauer in Groesbeek 92

Even rekenen 93

Ubbergen: samenwerking tussen gemeente en woning corporatie 109

Met een spierinkje de buit binnenhalen 113

9

Voorwoord

Vijf jaar geleden begonnen wij met de twintig gemeenten in de Stads-regio Arnhem Nijmegen aan een gezamenlijke onderneming. We spraken met de toenmalige minister van VROM Sybilla Dekker af dat we vóór 2010 twee keer zo veel woningen zouden bouwen als in de vijf voorafgaande jaren. Het zou geen enkel probleem worden ons daaraan te houden. We moesten alleen de gemeenten ertoe overhalen meer be-taalbare woningen te bouwen. Daar ontwierp de Stadsregio een mooie regeling voor. Klaar is Kees, nu alleen nog even uitvoeren wat op papier zó gedaan kon worden.

Ons optimisme werd al snel de grond ingeboord. We kwamen erachter dat de Nederlandse woningbouwpraktijk bijzonder weerbarstig is. De door de Stadsregio aangestelde woningbouwregisseurs ontdekten dat de gemeenten helemaal niet zo voortvarend konden bouwen als ze zich hadden voorgenomen. Op de weg bleken allerlei beren te liggen: bestuurlijke onmacht bij wethouders, ontwikkelaars die niet willen, corporaties die niet kunnen, gemeenten die niet met procedures we-ten om te gaan, ambtenaren die niet doen wat hun wethouder zegt, gemeenteraden die politieke spelletjes belangrijker vinden dan wonin-gen bouwen voor hun kiezers. We lieten ons door al deze zaken niet uit het veld slaan en gingen door met onze onderneming. En gelukkig merkten we na verloop van tijd dat er iets veranderde. In sommige gemeenten begon de trein daadwerkelijk te lopen, in andere minder of wat later. En op sommige plekken bleven de wissels verkeerd staan.

Nu, vijf jaar later, kijken we met gemengde gevoelens terug. Natuur-lijk, de woningproductie is bijna het dubbele van die van vijf jaar gele-den. Maar de afspraak met het Rijk hebben we toch mooi niet gehaald. Intussen hebben we wel veel inzicht verworven in hoe het er in wo-ningbouwend Nederland aan toegaat. Een inzicht waarvan we vinden dat het de wijde wereld in moet. We stuurden daarom een journalist op pad met de opdracht een brutaal boek te schrijven over de versnel-ling van de woningproductie in onze Stadsregio. Hij kreeg van ons een aantal namen van hoofdrolspelers in de opgave, en we gaven hem mee deze mensen het hemd van het lijf te vragen. Het resultaat van dat spitwerk werkte bijna therapeutisch. We snapten opeens beter wat er nu eigenlijk aan de hand is met de woningproductie in Nederland. We begrepen dat die productie helemaal niet zo maakbaar is als we geneigd zijn te denken. We zagen in dat lokale bestuurders van tevoren niet alles kunnen overzien en moeten handelen in onzeker-heid. Maar dat dat handelen wel van essentieel belang is. Want wie denkt alles vooraf te weten en elk risico op tegenvallers of onverwachte uitkomsten te kunnen uitsluiten, bereikt niks in deze complexe we-

10

Voorwoord

reld. Er zouden in Nederland geen huwelijken meer worden gesloten, geen regeringscoalities worden gesmeed, geen samenwerkingsverban-den worden aangegaan.

Precies dit is wat we met dit boek willen overbrengen. Om de nieuwe Amerikaanse president te parafraseren: ja, het kan. De woningbouw-wereld mag nog zo complex zijn, het aantal deelnemers aan het spel en hun belangen nog zo divers, het aantal onzekerheden nog zo groot, het mag een lokale bestuurder niet beletten actief aan de slag te gaan. Het mag hem er niet van weerhouden te gaan ondernemen, en te ondergaan wat op zijn weg komt. Een andere keus heeft hij niet. Wie namelijk nog heilig gelooft in de volmaakte maakbaarheid van overheidsbeleid, is een naïeveling eerste klas. Een boodschap die niet alleen wethouders Wonen zich moeten aantrekken, maar ook al die andere wethouders die actief zijn op complexe beleidsterreinen met veel verschillende spelers en belangen.

Tegelijkertijd moeten we onze ogen niet sluiten voor de vele voorbeel-den van bestuurlijke onmacht die we in de afgelopen vijf jaar in deze Stadsregio zijn tegengekomen. Daarom hebben we besloten de gebrui-kelijke correctheid, die boeken over bestuurlijk Nederland zo vaak ken-merkt, voor één keer te laten varen. Natuurlijk is het boek gebaseerd op de concrete en objectieve resultaten van vier jaar werken aan de versnelling van de woningproductie. Ook is er het essay van Hugo Priemus dat duidelijk maakt dat de ervaringen in onze stadsregio representatief zijn voor die elders in het land. Maar er zijn ook de veertien interviews die het boek onvermijdelijk een subjectieve inslag geven. Het is iets waar we graag mee leven. Een wetenschappelijk ge-fundeerd onderzoek is namelijk niet wat we wilden. We wilden een brutaal boek uit het hart, waarin de emoties van de betrokkenen on-verbloemd worden weergegeven. Een boek dus dat op het nachtkastje van geen enkele wethouder Wonen mag ontbreken.

Het woord is aan de journalist. Ik wens u veel leesplezier.

Gosse Noordewier,portefeuillehouder Wonen Stadsregio Arnhem Nijmegen

11

1. Inleiding

12

13

Waargebeurd

Een oppositieleider in de gemeenteraad wordt na de verkiezingen wethouder Wonen. Hij zal de woningproductie wel even de hoogte in jagen. Maar het helpt niet echt dat hij eerst als raadslid jaren heeft geroepen dat de gemeente er niks van bakte. Niet direct een pre als je gezag wilt vestigen over je ambtenaren. Om uit de impasse te raken, trekt de gemeente een projectleider aan met beslissingsbevoegdheid op het gebied van de woningbouw. Oké, denken de ambtenaren, dat is de nieuwe baas, daar gaan wij netjes achteraan lopen. Ze laten meteen alles uit handen vallen, waardoor alle kleinere projecten acuut stil val-len. De impasse wordt nog groter. Dus trekt de gemeente ook voor de kleinere projecten een projectleider aan. Zijn eerste mededeling: laten we een monitor instellen om de voortgang van onze woningbouw te volgen. Hoezo een monitor? Daar bestaan er al tien van. En zo moddert de gemeente rustig verder.

Een wethouder en twee ambtenaren wachten in een vergaderruimte in het gemeentehuis op de komst van de projectontwikkelaar en zijn secondanten. Op de agenda staat het project Lindenstaete aan de rand van het dorp. Er moet worden gepraat over de grondprijs en de voorwaarden waaronder de ontwikkelaar het project mag ontwikke-len. Wethouder en ambtenaren praten alvast wat voor. Een duidelijk wensenlijstje hebben ze niet. Ze denken dat de ontwikkelaar met zijn deskundigheid hen daarbij goed kan helpen. Uit hun ooghoeken zien ze buiten enkele dure Lancia’s het parkeerterrein oprijden. De auto’s worden geparkeerd naast het Peugeot 205-je van de ambtenaren en de Toyota stationwagen van de wethouder. De ontwikkelaar en zijn se-condanten stappen uit. Even later komen ze zelfverzekerd de vergader-ruimte binnen, in een wolk van dure aftershave, strak in het pak, de-signbril op de neus, de nieuwste iPhone nog in de hand. Een uur later vertrekken ze. De wethouder en zijn ambtenaren keren terug naar hun werkkamer. Vaag hebben ze het idee een heel slecht onderhandelings-resultaat te hebben behaald.

Een kleine gemeente zit in haar maag met een leeggekomen school-gebouw. De wethouder maakt met de ambitieuze plaatselijke woning-corporatie een afspraak: de gemeente sloopt de school en maakt het terrein bouwrijp, de corporatie koopt daarna de grond en bouwt er 31 woningen. De corporatie start enthousiast met de voorbereidingen en investeert in onder meer een ontwerp voor de nieuwbouw. Voor het schoolgebouw staat echter een oude boom. Afgesproken is dat die wordt gekapt door de gemeente. Er melden zich echter twintig boze buurtbewoners die de boom willen handhaven. De gemeenteraad toont zich gevoelig en de nieuwe wethouder – er zijn inmiddels verkiezingen geweest – gaat overstag. De boom moet blijven staan. Op het terrein

14

Inleiding

kunnen daardoor zeven eengezinswoningen minder worden gebouwd. De corporatie krijgt het plan niet meer rond, maar heeft intussen wel hoge kosten gemaakt. Over de oude afspraak wordt door de gemeente niet meer gerept.

Een grote gemeente wil weten hoeveel….

Wat lezen we hier eigenlijk? Zijn dit passages uit het script voor de binnenkort op de Nederlandse publieke zenders getoonde satirische dramaserie ‘De wethouder’? Of onderdelen van het lespakket van de nieuwe Teleac-serie ‘Hoe moet ik besturen’? Nee, het zijn waargebeur-de verhalen uit de Stadsregio Arnhem Nijmegen. In deze regio onder-tekenden gemeenten, provincie, Rijk en regionale overheid op 28 okto-ber 2004 een convenant om in de periode 2005 tot 2010 in het gebied van het Knooppunt Arnhem-Nijmegen 24.591 woningen te bouwen. Een productie die grofweg een verdubbeling betekende van die uit de voorafgaande periode. Een zeer ambitieus voornemen dus, dat echter gemakkelijk gerealiseerd zou kunnen worden, want: ‘er liggen in onze gemeente zoveel plannen op de plank! We doen dat wel even. Eitje.’

Niet maken maar ondergaan en ondernemen

24.591 Woningen. Wie daar even over nadenkt, realiseert zich snel dat dit eigenlijk een heel curieus getal is. De afspraak behelst niet de bouw van 24.500, 25.000 of 24.590 woningen, maar van 24.591 woningen. Dit is niet alleen curieus vanwege het gemak waarmee bestuurders blijk-baar een handtekening zetten onder een verdubbeling van de bouwop-gave, in een tijd dat de overheid geen bouwende partij meer is en ook niet altijd meer de grond in bezit heeft. Het is vooral curieus vanwege de exactheid van het getal, die ene woning waarvan blijkbaar tot op de centimeter kan worden bepaald in welk van de twintig betrokken ge-meenten hij vlak voor het verstrijken van de deadline op 1 januari 2010 wordt neergezet. Alsof de hele operatie volledig maakbaar is.

Maar is dat wel zo? Is de overheid in staat om zo’n ambitieuze operatie tot een goed einde te brengen? De afspraken over de verdubbeling van de woningproductie in de Stadsregio Arnhem Nijmegen vormen een geschikte casus om dit te onderzoeken. Tijdens en vlak na de onderte-kening van het convenant stond de maakbaarheid van de daarin ge-maakte afspraken niet ter discussie. De Stadsregio Arnhem Nijmegen besloot bovendien die maakbaarheid extra te ondersteunen met het project Tempo KAN!. Ze ging met de gemeenten actief aan de slag om hen te helpen bij het waarmaken van hun eigen ambities. De gevolgde aanpak mag gerust een voorbeeld voor Nederland worden genoemd. De

15

inzet van woningbouwregisseurs, de niet aflatende volharding van de verantwoordelijke regionale bestuurder, de sterke inzet op samenwer-king tussen gemeenten en de soms onorthodoxe methoden en tech-nieken: allemaal ingrediënten van een werkwijze waarbij het onderste uit de kan wordt gehaald om een bestuurlijk voornemen en politieke afspraak uit te voeren.

Die werkwijze blijkt vruchten te hebben afgeworpen. De woningpro-ductie in de stadsregio is inderdaad verhoogd, al duurde het lang voordat de versnelling op gang kwam. Zo lang dat de gemeenten teza-men de met het Rijk afgesproken productieaantallen niet gaan halen. Fundamenteler is de constatering bij de initiatiefnemers van het project Tempo KAN! dat het met de veronderstelde maakbaarheid van overheidsvoornemens vies tegenvalt. Achteraf concluderen zij dan ook dat een afgesproken verhoging van de woningproductie niet zozeer gemaakt moet worden, maar ondergaan en ondernomen. Bestuurders zijn niet meer in staat alles vooraf te weten en precies te kunnen plan-nen. Ze moeten gewoon aan de slag, ondergaan dat ze onderweg soms worden belazerd, tegengewerkt door hun gemeenteraad of ingehaald door de realiteit. Ze moeten tegenvallers incasseren, hun zegeningen tellen (letterlijk en figuurlijk), risico’s inschatten en nemen, kansen grijpen, wonden likken en verder gaan. Terwijl ze daarbij zo veel mo-gelijk vasthouden aan wat ze willen bereiken, moeten ze voor een deel gewoon ook zien waar ze uitkomen. Het is een boodschap die volgens de Stadsregio Arnhem Nijmegen meer hout snijdt dan de simpele con-clusie dat gemeenten een productieafspraak niet halen en niet meer zouden kunnen bouwen.

Meer greep krijgen

Er zijn nog meer redenen waarom de casus Stadsregio Arnhem Nijme-gen interessant is. Zo geeft ze inzicht in hoe de praktijk van de Neder-landse woningproductie er concreet uitziet en welke spelers daarin ac-tief zijn. Ze laat ook zien hoe de overheid hier toch, in weerwil van het voorafgaande, meer greep op kan krijgen. Alvast enkele noties vooraf:• voor het eerst in de geschiedenis krijgen de lokale overheden en hun

regionale bestuur te maken met een productieafspraak waaraan een fatale termijn is gekoppeld. De termijn niet gehaald: minder geld. Saillant is wel dat de beloning is gekoppeld aan een prestatie die gemeenten helemaal niet kunnen leveren. Gemeenten, en in hun verlengde een stadsregio, kunnen geen woningen bouwen. Ze kun-nen wel bouwvergunningen afgeven, maar daaraan is de beloning niet gekoppeld;

• eveneens voor het eerst krijgt de regionale samenwerking tussen gemeenten daadwerkelijk handen en voeten. Wethouders steunen

16

Inleiding

elkaar, gaan bij elkaar te rade en vormen één front in onderhande-lingen met ontwikkelende partijen;

• de woningbouwprestaties van gemeenten zijn concreet zichtbaar en meetbaar gemaakt, en administratief op orde gebracht. Een praktijk die in overheidsland doorgaans geen hoge prioriteit krijgt;

• de sterke en consequente inzet op het realiseren van een afgespro-ken nieuwbouwproductie legt bloot dat in de woningbouwwereld tal van mythes leven, zoals die over de te hoge bouwkosten of de te zware procedures. In dit boek worden ze doorgeprikt. Zo is procedu-releed voor een groot deel te voorkomen. Natuurlijk zijn de procedu-res ingewikkeld, maar door bewoners en andere belanghebbenden vroegtijdig bij bouwprojecten te betrekken, kunnen veel problemen worden voorkomen. En leidt dat niet tot overeenstemming, lok dan zo vroeg mogelijk bezwaren uit;

• besturen op afstand is geen optie, zo laten de ervaringen in de Stads-regio Arnhem Nijmegen zien. Een wethouder zal zich, wil hij zijn voornemens uitvoeren, actief moeten bemoeien met de werkvloer. Maar hij moet ook weten op welke momenten hij juist wel afstand moet houden;

• hoe hou je één en dezelfde beleidsopgave vijf jaar bovenaan de agenda, in een land waarin veel onderwerpen na twee jaar niet meer sexy zijn?

• het loont om als overheidsorganisatie te investeren. Door mensen in dienst te nemen die de woningproductie versnellen, verwerft een gemeente later hogere inkomsten. Bij de versnellingsafspraken in de Stadsregio Arnhem Nijmegen kan dat in de honderdduizenden euro’s lopen. Los daarvan krijgt een gemeente hogere inkomsten uit de bouwleges en onroerende zaakbelasting.

Leeswijzer

Wat komt u in dit boek tegen? Hier alvast in het kort de opbouw:• in hoofdstuk 2 wordt het convenant toegelicht. Welke afspraken zijn

gemaakt, wat betekende dit voor de gemeenten, hoeveel woning-bouwplannen lagen er ten tijde van de ondertekening van het con-venant en hoe verhield de afgesproken productie zich tot die in het verleden?

• hoofdstuk 3 gaat in op de aanpak in het project Tempo KAN! De Stadsregio Arnhem Nijmegen heeft dit project opgezet om gemeen-ten te helpen bij het halen van hun bouwambities, zodanig dat ze samen voor de deadline het afgesproken aantal woningen uit het convenant produceren. Waaruit bestaat Tempo KAN! en welke rol spelen de woningbouwregisseurs in de aanpak?

• hoofdstuk 4 behandelt de resultaten. Hoe staat de woningproductie er anno 2008 voor? Welke versnelling is tot stand gebracht en hoe?

17

En welke middelen worden ingezet om ook in de laatste fase van de operatie de vaart erin te houden?

• de hoofdstukken 5 tot en met 9 analyseren de bouwpraktijk in de Stadsregio Arnhem Nijmegen, die niet zal afwijken van die elders in Nederland. Welke belangen zijn er in het spel, wie zijn de belang-rijkste spelers, hoe functioneren gemeenten en ontwikkelende par-tijen en waarom is de bouwpraktijk zo weerbarstig? In dit hoofdstuk staan ook tips, die wethouders en ambtenaren in hun eigen praktijk kunnen toepassen;

• hoofdstuk 10 bevat de conclusies. Hoe kan bestuurlijk ondernemer-schap handen en voeten krijgen? Aan welke knoppen kunnen wet-houders draaien om de woningproductie op gang te brengen?

• in hoofdstuk 11 staat een reeks tips voor wat een gemeentelijke or-ganisatie kan bijdragen aan het versnellen van de woningproductie. Ook worden de noties over wat een wethouder kan of moet doen samengebald in een fictieve lijst met twintig functievereisten;

• de epiloog bevat tot slot een korte reflectie op de conclusies uit dit boek en op de toekomstige woningbouwopgave.

Het boek wordt afgesloten door een essay van Hugo Priemus. Hij geeft commentaar op de ervaringen in de Stadsregio Arnhem Nijmegen en de complexiteit van de woningbouwopgave in ons land. Ook doet hij voorstellen voor hoe woningbouwend Nederland zou kunnen reageren op de huidige economische crisis.

19

2. Het convenant

20

Het convenant

Voorgeschiedenis

Op 28 oktober 2004 ondertekenden zes partijen het ‘Convenant Wo-ningbouwafspraken 2005 tot 2010 Knooppunt Arnhem-Nijmegen’ (zie bijlage 1). Convenantpartners waren het Rijk, de provincie Gelderland, het Knooppunt Arnhem-Nijmegen (inmiddels omgedoopt in Stads-regio Arnhem Nijmegen) en de gemeenten Arnhem, Nijmegen en Overbetuwe. Deze drie gemeenten tekenden namens alle overige KAN-gemeenten. Het convenant behelsde de afspraak om in het gebied rond Arnhem en Nijmegen in de periode van 1 januari 2005 tot 1 januari 2010 24.591 woningen te bouwen. Een aantal dat grofweg neerkwam op een verdubbeling van de productie in de tien voorafgaande jaren.Ondertekenaar van het convenant namens het Rijk was minister Sy-billa Dekker van VROM. Zij had zich voorgenomen het woningtekort in Nederland terug te brengen tot 1,5% in 2010. Dekker appelleerde daarmee aan een breder gevoeld en al langer bestaand besef dat het eigenlijk van de gekke was dat Nederland er zestig jaar na de Tweede Wereldoorlog nog steeds niet in was geslaagd om de woningnood op te heffen.

Dat besef bestond ook in de regio rond Arnhem en Nijmegen, vertelt Gosse Noordewier, portefeuillehouder Wonen in het bestuur van de Stadsregio Arnhem Nijmegen. ‘Wethouders werden in de jaren negen-tig belaagd door mensen die op zoek waren naar een huis. Ik herinner me dat ik ook zelf een aantal keren in een zaal zat vol opgewonden lui, die riepen dat ze recht hadden op een woning. Er begon dus langzaam een soort besef van urgentie te komen, ook al leidde dat nog niet tot een gezamenlijke aanpak.’Het besef was aanleiding voor wat achteraf door woningbouwregis-seur Bert de Jong als een historisch moment wordt gekenschetst: het zogenaamde ‘Holtens beraad’ op 16 en 17 april 2003. De Jong werkte toentertijd nog bij de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV). Namens de SEV voerde hij in het KAN-gebied een geslaagd experiment uit met de woonruimteverdeling. ‘Dat experiment leverde echter geen woning extra op. We hebben toen letterlijk gezegd dat gemeenten het kunstje om te bouwen waren verleerd. De gemeenten die aan het expe-riment meededen, erkenden dit ook. Dat heeft geleid tot het Holtens beraad, een tweedaagse bijeenkomst waaraan werd meegedaan door gemeenten die wilden gaan werken aan het versnellen van de woning-bouw. Een wethouder en een ambtenaar konden een concreet bouw-project voorleggen, dat gedurende die twee dagen uitgebreid werd besproken. Dit moest dan uitmonden in adviezen over hoe dat project kon worden versneld.’

21

Gemeenten waren het kunstje om tebouwen verleerd.

Nieuwe contouren

Eén van de uitvloeisels van het Holtens beraad was de aanstelling van De Jong eind 2003 als coach Versnelling Woningbouw, aanvankelijk nog voor één dag in de week. Min of meer op hetzelfde moment waren de provincie en de stadsregio bezig om na te denken over het strikte ruimtelijke beleid in de kleine gemeenten in Gelderland. Dat beleid was een gevolg van de in 1998 door de toenmalige minister van VROM Jan Pronk opgelegde oekaze dat de dorpen op slot moesten om het buitengebied te beschermen tegen verstedelijking. Een bepaling die de doodsteek betekende voor de leefbaarheid in de kernen. ‘Om dorpen vitaal te houden, heb je inwoners nodig’, zegt Toon de Jong, voormalig wethouder van de gemeente Ubbergen. ‘Wil je een bakker en een sport-vereniging houden, dan moet je ook mensen van buiten aantrekken. En dan is bouwen hard nodig. Er werd echter al jaren niet gebouwd in Ubbergen. Het mocht niet van de provincie.’Om de kleine gemeenten weer van het slot af te krijgen, bekeken de provincie Gelderland, de stadsregio en de gemeenten wat er in het be-staande bebouwde gebied in dorpen en steden nog nodig en mogelijk was aan woningbouw. Dat mondde uit in nieuwe contouren. Noorde-wier: ‘Iemand van de stadsregio is toen met een laptopje alle gemeen-ten langs geweest om te kijken hoeveel woningen binnen die nieuwe contouren konden worden weggezet. Daar kwam een aantal van rond de 42.000 uit. Toen Dekker dus met de boodschap kwam dat het tempo omhoog moest, konden we daar zo bij aansluiten. Over de aantallen hoefden we niet lang te onderhandelen, want die zouden we met het grootste gemak halen.’

De aantallen zouden we met hetgrootste gemak halen.

Het versoepelde ruimtelijke beleid kreeg haar beslag in het ‘concessie-beleid’. Alle gemeenten in de Stadsregio Arnhem Nijmegen mochten voortaan zo veel woningen bouwen als ze zelf nodig achtten, mits deze lagen binnen de nieuwe contouren. Deze contouren volgden zo veel mogelijk de bestaande bebouwingsgrenzen van de dorpen en steden. Ook was aangegeven op welke plekken een kern eventueel mocht uitbreiden (zie bijlage 3). Het concessiebeleid bracht vooral voor de kleinere gemeenten in de regio een enorme verandering met zich mee. De bouwmogelijkheden werden opeens vele malen groter. Illustratief

22

Het convenant

is het verhaal van de gemeente Montferland. Ted Kok, wethouder van onder meer Ruimtelijke Ordening, Volkshuisvesting en Grondzaken van Montferland, was in die tijd wethouder Financiën in de gemeente Didam, die later met ’s Heerenberg fuseerde tot Montferland. ‘Met het concessiebeleid waren we eindelijk af van het telraam van de provin-cie, waarbij we per jaar maar veertien woningen mochten bouwen. Dat alles werd zeer minutieus en consequent doorgevoerd. Met de contouren kregen we veel meer beleidsvrijheid. Alleen Didam had toen al plannen voor zes- tot zevenhonderd woningen: vierhonderd in een uitbreidingsgebied, twee- tot driehonderd op locaties binnen de be-staande kern. Later zijn daar nog nieuwe plannen bijgekomen.’ Ook voor de gemeente Ubbergen kwam het nieuwe beleid als geroepen. Toon de Jong ging in 2002 met zijn partij Ubbergen Anders de verkie-zingen in met de belofte onder andere iets te doen aan de woning-bouw. De partij werd in één klap de grootste in de gemeenteraad, maar dat leidde aanvankelijk nog niet tot deelname aan het gemeentebe-stuur. Tot januari 2004, toen Toon de Jong alsnog wethouder werd. ‘Ik kon toen snel aan de slag met het concessiebeleid. Wij konden einde-lijk gaan bouwen. Onze gedachte was dat je door nieuwbouw doorstro-ming tot stand kunt brengen en daarmee woningen vrij kunt maken. Dat is later ook uitgekomen. Ik zie dat nu concreet om me heen in het dorp gebeuren.’

De KAN-differentiatie

In het Convenant Woningbouwafspraken van eind 2004 komen de ge-schetste ontwikkelingen samen: de politieke wil van minister Dekker om nu eindelijk eens het woningtekort terug te dringen, het urgentie-gevoel bij de lokale bestuurders in het Knooppunt Arnhem-Nijmegen en de invoering van het concessiebeleid, waarmee kleine gemeenten hun bouwvoornemens eindelijk konden gaan uitvoeren. Daarmee was de zaak binnen de regio echter nog niet beklonken. Dat kwam door de ‘KAN-differentiatie’. Als tegenprestatie tegen de verruimde bouwmo-gelijkheden en de versnellingsgelden ter hoogte van 52,7 miljoen euro stelde de Stadsregio de eis dat een deel van de nieuwbouw in de be-taalbare klasse moest plaatsvinden: in Arnhem, Nijmegen en Doesburg minimaal 35%, in de overige gemeenten minimaal 50% (zie bijlage 3). Waarbij betaalbaar voor de gehele periode werd gedefinieerd als maxi-maal 172.000 euro voor koopwoningen en maximaal de huurtoeslag-grens bij huurwoningen. Dat de randgemeenten meer betaalbaar moeten bouwen dan de cen-trumgemeenten is vanuit de historie goed te verklaren. In het recente verleden deden ze namelijk het omgekeerde: ze bouwden juist relatief veel dure woningen. Dit had twee gevolgen: enerzijds trokken kapi-taalkrachtige inwoners uit de steden naar het ommeland, anderzijds

23

gingen jonge mensen weg uit de dorpen, omdat de nieuwbouwwo-ningen voor hen te duur waren. Zowel de steden als de dorpen kregen daardoor een steeds onevenwichtiger bevolkingsopbouw, met een over-vertegenwoordiging van lage inkomensgroepen in de stad en van hoge inkomensgroepen op het platteland.Bert de Jong legt nog op een andere manier uit waarom betaalbaar bouwen hard nodig is: ‘Met betaalbare woningen wordt voldaan aan de vraag van mensen met midden-inkomens. Die vormen de ruggengraat van een gemeenschap. Het zijn de hoofden van de basisschool waar je kinderen naar toe gaan, de bazen van de verpleegkundigen die de bil-len van je oma wassen, het middenkader van de politie die je straten veilig houdt. Je kunt wel zeggen dat dat niet jouw pakkie-an is, maar al die mensen die in een dure woning wonen, hebben kinderen die naar school moeten en een oma die gewassen moet worden. En ze willen ook allemaal graag dat het op straat veilig is. Oké, maar dan moeten de mensen die daarvoor zorgen ook ergens kunnen wonen.’

Hoe redelijk dit ook mag klinken, veel gemeenten in de stadsregio hadden door de KAN-differentiatie aanvankelijk moeite om zich bij de versnellingsopgave aan te sluiten. Zoals overal in Nederland bouwden met name de kleine gemeenten vrijwel uitsluitend dure woningen, omdat dat de gemeentekas beter spekt en zogenaamd beter aansluit bij de vraag naar suburbaan wonen. Dat tweede was alvast een drogreden, zoals ook sommige kleine gemeenten in de stadsregio moesten erken-nen. Ted Kok: ‘Wij doen om de vijf jaar een woningbehoefteonderzoek. Dat uit 1993 liet al zien dat er een grote behoefte was aan goedkope en betaalbare woningen voor met name ouderen. Voor de gemeente Di-dam was de differentiatie dus geen aanleiding voor discussie.’ De grote gemeenten in de stadsregio hadden minder moeite met de KAN-differentiatie, zoals blijkt uit de woorden van Peter Lucassen, nu wethouder Financiën, Wonen en Facilitaire Diensten in Nijmegen en toentertijd wethouder Financiën en P en O. ‘Wij vonden dat we bij de betaalbare bouw toch vaak de problemen van de regio zaten op te lossen. Het convenant zagen wij als een instrument om over de wo-ningbouw hardere afspraken te maken met de kleinere gemeenten. De meerwaarde voor ons was dat er zo in de regio één lijn kon worden getrokken, waarvan we dan als stad zouden kunnen profiteren.’

Uiteindelijk schaarden alle gemeenten zich achter de KAN-differentia-tie. ‘Al was het wel een hell of a job om hen daartoe te verleiden’, aldus Noordewier. ‘Hoe vaak ik niet bij wethouders ben geweest, soms bij burgemeesters en gemeenteraden, om te zeggen dat we er zestig jaar na de Tweede Wereldoorlog nog niet in waren geslaagd de woning-nood op te lossen. En om te vragen dat nu eens in een periode van vijf jaar te doen, maar wel onder een aantal voorwaarden. Maar goed, uit-eindelijk ging men overstag. De gemeenten accepteerden dat ze voort-

24

25

aan werden afgerekend op het aantal opgeleverde betaalbare wonin-gen. De betaalbaarheidseis had wel gevolgen voor de beeldvorming in gemeenten. Tot op de dag van vandaag zijn er gemeenteraadsleden die denken dat de stadsregio aan de gemeenten heeft opgelegd hoeveel woningen ze moeten bouwen. Maar dat is niet zo. Gemeenten hebben dat zelf aangegeven en sommige wel zodanig, dat het leek alsof ze voor het hele vaderland wilden bouwen. Waarop wij moesten zeggen: zo veel hoeft nu ook weer niet. We hoeven er maar 24.591 te bouwen.’

Het was a hell of a job om gemeentente verleiden.

Akkoord met woningcorporaties

Behalve met de gemeenten maakte de Stadsregio Arnhem Nijmegen over de verdubbeling van de woningproductie ook afspraken met de acht grootste woningcorporaties in het gebied, die zich hebben ver-enigd in de KR8. In dit ‘Maatschappelijk Akkoord versnelling woning-bouwproductie KAN – KR8-corporaties’ verplichtten de corporaties zich op 23 november 2005 om in de periode 2005 tot 2010 tienduizend nieuwe woningen te bouwen. Dat was grofweg een verviervoudiging van hun productie. In de periode 1995-2005 bouwden ze namelijk (in tien jaar tijd) maar vijfduizend woningen. Conform de afspraken van de stadsregio met de gemeenten, bouwen de corporaties in Arnhem, Nijmegen en Doesburg minstens eenderde van de nieuwbouw in de betaalbare prijsklasse. In de andere gemeenten is dat minstens de helft. De corporaties ontvangen voor hun bijdrage aan de versnellings-opgave geen financiële tegemoetkoming. Wel heeft de stadsregio in het akkoord de inspanningsverplichting vastgelegd dat ze alles in het werk stelt om corporatieprojecten soepel te laten verlopen. Concreet betekent dit dat de twee woningbouwregisseurs niet alleen bij de ge-meenten langs gaan om elke vier maanden de voortgang van projecten te bespreken, maar ook bij de corporaties. Het samenwerkingsverband KR8 bestaat uit de corporaties Laris Wonen en diensten, Oosterpoort Wooncombinatie, Portaal Arnhem/Nijmegen, Standvast Wonen, Talis Woondiensten, Vivare, Volkshuisvesting Arnhem en Woonservice IJsselland. Naast de KR8 is in het gebied rond Arnhem en Nijmegen de G5 actief (de ‘Gelderse 5’), een samenwer-kingsverband van vijf kleinere woningcorporaties (Vryleve, Wonings-tichting de Gemeenschap, Woningstichting Gendt, Woningstichting Valburg, Woningcorporatie Woongenoot). Ook de G5 heeft met de stadsregio een woningbouwafspraak gemaakt. Op 24 oktober 2006 legden de vijf corporaties zich vast op de nieuwbouw van 850 wonin-gen in de periode tot 2010.

26

Het convenant

Een van de KR8-corporaties is Talis Woondiensten. Henk Peter Kip, in-middels directeur van Portaal Nijmegen, was ten tijde van de onderte-kening van het maatschappelijk akkoord manager Strategie en Beleid bij Talis. Hij vertelt waarom deze corporatie het besluit nam zich te committeren aan een hogere woningproductie. ‘Ik raakte in 2000 in de corporatiesector verzeild. Staatssecretaris Remkes van VROM had toen net de nota Wonen uitgebracht. Daarin stond dat het aantal sociale huurwoningen in Nederland drastisch omlaag kon. Ook in het KAN-gebied bestond het idee dat de voorraad van honderdduizend sociale huurwoningen fors verkleind kon worden. Mede daardoor stond ook bij Talis niet op de agenda dat corporaties flink moesten gaan bouwen om hun bezit bij de tijd te houden. Mensen willen echter steeds groter gaan wonen. Die trend gaat bijna lineair door, maar de corporatievoor-raad is daar maar heel matig op toegerust. Het vernieuwen van de voorraad is dus essentieel. Je zag in die tijd verder een toenemende populariteit van de huurmarkt. Rond 2003 lag het aantal reacties op vrijkomende sociale huurwoningen op zijn hoogtepunt. De bouwpro-ductie van corporaties was inmiddels echter op een heel laag niveau beland. Intussen ging in de politieke discussie de aandacht voortdu-rend uit naar het systeem van woonruimteverdeling. Maar woonruim-teverdeling is hooguit het verdelen van schaarste, het is nooit het oplossen ervan. Mijn boodschap was dan ook: we moeten bouwen. Het convenant en het akkoord waren een goede manier om het bewustzijn over het probleem te versterken. Zonder het akkoord waren we ook wel gaan bouwen, maar minder snel.’

Door het convenant is het bewustzijnover het probleem versterkt.

Waarom sloot de G5 een akkoord met de Stadsregio Arnhem Nijme-gen? Een vraag voor Dirk Bolt, directeur-bestuurder van Vryleve, één van de G5-corporaties. Vryleve is een corporatie met een kleine 1400 woningen - een kwart van de voorraad in Rijnwaarden - en de enige verhuurder van belang in deze gemeente. Bolt: ‘Rijnwaarden kent niet echt woningnood, maar er is wel behoefte aan goedkope woningen voor mensen met een smalle beurs en aan huisvestingsmogelijkheden voor mensen die ouder worden en nu of straks zorg nodig hebben. Tot aan het convenant mocht Rijnwaarden dertien woningen per twee jaar bouwen. Bovendien was volkshuisvesting in de tweede helft van de jaren negentig teruggebracht tot het bouwen van koopwoningen. Intussen hadden wij vanaf begin 2001 een programma voorbereid van 450 woningen. Het convenant bood de kans dat te gaan uitvoeren. Ik heb meegedaan aan het akkoord omdat er rond deze gemeente geen schotten staan. Er is sprake van een regionale opgave waaraan wij een

27

bijdrage kunnen leveren. Omdat ook de leefbaarheid in deze gemeente verbetert als we mensen hiernaartoe halen, vangen we twee vliegen in één klap. Of eigenlijk drie. Want Vryleve krijgt er ook nog een verjongd en vernieuwd woningbestand voor terug. Dat hebben we nodig om als zelfstandige organisatie op lange termijn te kunnen overleven. Want als Vryleve alleen een beherende organisatie zou worden, geef de pijp dan maar aan Maarten. Dan waren we gisteren al naar Zevenaar of Didam moeten gaan om te praten over fusie.’

Uit de verhalen van Kip en Bolt wordt duidelijk dat de corporaties zich via de akkoorden met de stadsregio weer een positie verwierven. Volgens Jacky Loermans, een van de woningbouwregisseurs in de stadsregio, was het dan ook een slimme strategische zet om in 2005 zo hard op de trom te slaan. ‘Feitelijk waren corporaties helemaal niet in de positie om dat te doen. Ze waren het ontwend om te ontwikkelen en hadden ook weinig grond verworven. Vergeet ook niet hoe ze er in 2005 voor stonden. Corporaties kregen van alle kanten het verwijt dat ze te weinig bouwden. Voor een deel ten onrechte, want zij mochten in de voorafgaande jaren ook niet veel. Met de akkoorden deden ze weer meteen mee. Minstens één corporatie zal hebben gedacht dat ze door het akkoord rechten kon gaan claimen op grondposities. En in som-mige gemeenten hebben corporaties daarna inderdaad een voorkeurs-positie gekregen.’

Corporaties waren het ontwend te ontwikkelenen hadden ook weinig grond verworven.

Juichen

Het convenant had uiteraard ook gevolgen voor de private marktpartij-en. Velen van hen stonden te juichen. Zoals Hans Koopmans, directeur van AM Regio Noord Oost. AM, een van de grootste ontwikkelaars van Nederland, is op diverse fronten actief in de Stadsregio Arnhem Nijme-gen, via onder meer de participatie in de Grondexploitatiemaatschap-pijen voor de Vinex-locaties Schuytgraaf in Arnhem en Waalsprong in Nijmegen, de ontwikkeling (in een ontwikkelcombinatie) van 1200 woningen in Bemmel, de herontwikkeling van de functiewijzigingslo-catie Coberco in Arnhem en de aankoop van tien hectare grond in de dorpskern Huissen in de gemeente Lingewaard. ‘Wij juichten om het convenant omdat in ons vak bestuurlijke aandacht en afstemming heel belangrijk zijn. Zo’n convenant zorgt ervoor dat gemeenten elkaar minder gaan bestoken en bestrijden. Ik zeg wel eens dat dit vak niet kwadratisch ingewikkelder is geworden, maar tot in de vierde macht. Dus als de vierde macht daar wat mee doet, is dat prettig.’

28

29

Ook Piet Jansen, directeur en eigenaar van Jansen Bouwontwikkeling, een kleine ontwikkelaar in Wijchen, stond te juichen toen het conve-nant werd gesloten. ‘Er kwamen mogelijkheden om te bouwen op plek-ken die eerder gevoelig lagen. Maar als ondernemer moet ik wel eerlijk bekennen dat ik me hard achter de oren krabde toen ik hoorde dat de helft van de bouw in de betaalbare klasse moest worden gerealiseerd. Het was natuurlijk prettiger geweest als dat niet zo strak had gelegen. Wij zetten daardoor nu woningen in de markt die maximaal 172.000 euro mogen kosten, maar twee ton waard zijn. Maar goed: die betaal-baarheidsgrens is gewoon een gegeven. Ik heb het ermee te doen. En ik moet ook gewoon erkennen dat er veel vraag is naar betaalbare wonin-gen. De differentiatie is dus zeker geen slag in de lucht. Het is maat-schappelijk goed dat de stadsregio dit zo concreet heeft neergezet. Het is voor een ieder helder en je bent als ontwikkelaar niet professioneel bezig als je daaraan wilt morrelen. Afspraak is afspraak. En ik ben wel zo eerlijk om toe te geven dat als een ontwikkelaar in projecten de vrije hand heeft, hij vaak te gemakkelijk te duur bouwt. Dan opereer je gewoon heel commercieel.’Chantal Gulickx, hoofd projectontwikkeling van Giesbers-Arnhem Ont-wikkeling en Realisatie, kan zich eveneens vinden in de KAN-differenti-atie. ‘Ik vind het begrijpelijk dat je voor die markt moet bouwen. Mijn eigen dochters zoeken een huis en kunnen niks vinden dat ze kunnen betalen. Dan zou ik willen dat ze die betaalbaarheidseis ook in Breda hadden gesteld, want daar zijn mijn kinderen nu verplicht naar wonin-gen van rond de tweeënhalve ton te kijken. Het is echt nodig om die betaalbare woningen toe te voegen. Ik vond en vind het wel een lastige opgave, ook omdat het bedrag al jaren op hetzelfde peil staat. Hoewel, als je eerlijk bent, is 172.000 nog een heel bedrag om te lenen.’

Hans Koopmans is wel een verklaard tegenstander van de KAN-differen-tiatie. Hij baseert zijn argumenten op eigen, langjarig onderzoek van AM. ‘Betaalbaarheid is een startersprobleem. Wij hebben geanalyseerd welke woningen wij het laatste anderhalf jaar aan starters hebben ver-kocht. Dan moet je onderscheid maken tussen woonstarters, mensen die hun eerste woning betrekken, en koopstarters, mensen die al er-gens wonen en voor het eerst een huis kopen. Uit dat onderzoek blijkt dat woonstarters, als ze met z’n tweeën zijn, woningen kopen van rond twee ton. Zijn ze alleen, dan kopen ze appartementen van rond 150.000 euro. Dat is wat anders dan 172.000 euro. Koopstarters kopen haast allemaal grondgebonden woningen van gemiddeld drieënhalve ton. Interessant is verder dat woonstarters maar kort ergens wonen. Op basis van al deze gegevens moet je dus concluderen dat een betaalbaar-heidsgrens van 172.000 euro niet aansluit op de praktijk. Ik vraag me verder af waarom een starter van 25 jaar in een nieuwbouwrijtjeshuis met vier kamers moet wonen. Wie heeft dat bedacht? Er zijn in de bestaande voorraad voldoende betaalbare woningen voor starters. Hun

30

Het convenant

vraag hoeft dus niet in de nieuwbouw te worden opgelost. De kunst is om een gezonde doorstroming te organiseren, zodat in de bestaande voorraad voldoende woningen vrij komen voor starters. De huisvesting van die politieman en verpleegkundige moet je dus niet regelen door een rigide getal voor betaalbaarheid te hanteren.’

Eitje

Toen de diverse bestuurders zich committeerden aan de hoge nieuw-bouwcijfers uit het convenant, heerste bij iedereen een groot gevoel van maakbaarheid. Dat blijkt om te beginnen al uit het opmerkelijk exacte getal van 24.591 woningen. Bert de Jong kan nog terughalen waar met name die ene woning vandaan kwam: ‘Volgens het Woning-behoefteonderzoek zou de toentertijd voorziene productie in deze regio in de periode tot 2010 een woningtekort opleveren van 4 à 41/5%. Om het terug te brengen tot anderhalf procent moest de productie worden opgevoerd naar afgerond 24.500 woningen. Er was echter nog een volume aan geld over, goed voor 91 woningen. De toenmalige accountmanager van het ministerie en de beleidsambtenaar van de stadsregio hebben het daarom op 24.591 woningen afgemaakt.’

Het hoge maakbaarheidsgevoel werd voor een belangrijk deel ingege-ven door de op dat moment bestaande plancapaciteit. Er lagen in de verschillende gemeenten in de stadsregio voldoende nieuwbouwplan-nen op de plank. Sterker nog: met een totale plancapaciteit begin 2005 van 49.000 woningen was de werkvoorraad twee keer zo groot dan de afgesproken productie. Het zou dus een eitje worden om deze te halen. Maar wisten de gemeenten wel wat ze hadden ondertekend? Nee, zegt Bert de Jong. ‘Er was geen enkel bewustzijn van wat de gemeenten in de stadsregio überhaupt konden doen. Die planningslijsten zaten ook totaal niet in de hoofden van de bestuurders. Als je aan hen vroeg: is de beoogde productie niet te hoog of juist te laag, werd dat beaamd of ontkend. Meestal beaamd, omdat degene die de vraag stelde, veronder-steld werd meer te weten dan degene die het antwoord moest geven. Bestuurders hadden geen flauw benul van de aantallen woningen die in hun gemeente gebouwd konden worden. Het convenant was dus eigenlijk een volstrekte slag in de lucht. Maar dat er iets moest gebeu-ren, was evident. In debatten in gemeenteraden, op spreekuren bij wethouders, in de verhalen van de makelaars: overal leefde het idee dat er woningen moesten komen voor starters en senioren. Los daarvan leefde bij veel bestuurders een groot gevoel van onmacht. Ze zagen dat er iets moest gebeuren, maar kregen dat niet voor elkaar. Tot hun gro-te ergernis mislukte het om meer te bouwen en daar kwam dan weer kritiek op. In de opstelling van de bestuurders zat dus ook iets ijdels: ze wilden iets achterlaten. Iedere wethouder wil graag op z’n tijd een

31

lintje doorknippen van een opgeleverd project. Het convenant werd dan ook gezien als een goed hulpmiddel om eindelijk iets voor elkaar te krijgen. Dat daarbij fatale termijnen werden gesteld, was een geheel nieuw fenomeen. Aan woningbouwplanningen zaten voorheen nooit einddata of deadlines.’

Er was geen enkel bewustzijn over watgemeenten überhaupt konden doen.

Een anekdote van Sander van Bodegraven, voormalig wethouder Ruimtelijke Ordening, Volkshuisvesting, Grondzaken en Monumenten in Arnhem, illustreert dat gemeenten niet wisten waaronder ze hun handtekening hadden gezet. ‘Tijdens een discussie over de versnel-lingsafspraken in het portefeuillehoudersoverleg van half januari 2005 heb ik, nadat we een uur hadden gepraat over hoe je dat versnellen dan moest doen, aan mijn collega’s in de stadsregio gevraagd hoeveel woningen het afgelopen jaar in hun gemeente waren opgeleverd. Ik was de enige die het wist. Ik heb toen gezegd: dit is het beste bewijs dat we er wel veel over praten, maar dat we het kennelijk nog geen toppri-oriteit vinden. Die opmerking heeft wel meegeholpen om de woning-productie op de kaart te zetten en meer focus tot stand te brengen. Mijn credo was simpel: bouwen, bouwen, bouwen. Ik heb bij tijd en wijle gezegd dat het me geen moer kon schelen wat we bouwen, als we maar bouwen. Want het is in Arnhem nog steeds zo dat je als starter vijf jaar in de rij moet staan voor een portieketageflat. En dat vind ik onacceptabel.’

We praten er wel veel over, maar vinden hetkennelijk geen topprioriteit.

Optimisme

Er heerste dus alom een optimistische sfeer bij de start van de versnel-lingsopgave in de woningbouw in de Stadsregio Arnhem Nijmegen. Er was met een plancapaciteit van 49.000 woningen meer dan voldoende werkvoorraad, het Rijk stelde met 52,7 miljoen euro een fors bedrag in het vooruitzicht, er lagen mooie akkoorden met de woningcorporaties, de marktpartijen zaten op het vinkentouw, gemeenten kregen hulp bij het uitvoeren van hun ambities en er waren regisseurs die de voort-gang bewaakten.

32

Het convenant

Alles leek gereed om er een mooi theaterstuk van te maken. Het script lag klaar, de tekst was geschreven, de rollen waren verdeeld en er waren regisseurs. Maar waren de spelers wel voldoende voorbereid op hun rol in het stuk? Waren zij er klaar voor? Of werd de maaltijd al geserveerd terwijl de tafel nog niet gedekt was? Was het feest al begon-nen terwijl de vloerbedekking nog moest worden gelegd?