Omzethuur en de waarde van winkelcentra

OMZETHUUR EN DE WAARDE VAN

WINKELCENTRA

Amsterdam School of Real Estate Master of Science Real Estate Valuation ir. S.Buvelôt Februari 2007

Omzethuur en de waarde van winkelcentra

VOORWOORD Voor u ligt het resultaat van mijn afstudeeronderzoek ter afronding van de MSRE-studie met als deelopleiding Valuation aan de Amsterdam School of Real Estate. Gedurende het onderzoek heb ik me verdiept in de problematiek omtrent het toepassen van een omzetgerelateerde huurprijs op de Nederlandse winkelvastgoedmarkt. Door het toenemende actieve beheer van winkelcentra in Nederland, waar mijn werkgever Corio Nederland Retail een voorloper in is, is er op de Nederlandse winkelvastgoedmarkt een toenemende interesse in het toepassen van een omzetgerelateerde huurprijs. De onzekerheden met name met betrekking tot de hoogte van de huurinkomsten en de uiteindelijke effecten op de waardering van winkelvastgoed zijn voor de Nederlandse winkelvastgoedmarkt nog nooit in kaart gebracht. Deze scriptie heeft tot doel deze onzekerheden weg te nemen en aan te geven wat de effecten zijn van het toepassen van omzethuur op de waardering van winkelcentra. Allereerst heb ik de omzetbeïnvloedende factoren in kaart gebracht, waarna ik ben ingegaan op de effecten van het toepassen van een omzetgerelateerde huurprijs op de uiteindelijke waardering van winkelcentra. Ik wil met name Paulus van Wetten van Fortis Vastgoed als begeleider bedanken voor de stimulerende gesprekken en de plezierige samenwerking. Tevens wil ik Jan- Willem Speetjens van Corio Nederland Retail bedanken voor het meelezen met mijn scriptie. Bas Buvelôt Eindhoven, februari 2007

1


SAMENVATTING Gezien de toename van actief beheer van winkelvastgoedportefeuilles door beleggers op de Nederlandse winkelvastgoedmarkt is omzetgerelateerde huur een begrip dat al jaren boven de verhuur- en beleggersmarkt hangt. Onder omzethuur wordt verstaan een verhuursituatie, waarbij de retailer de verhuurder/belegger een (gedeeltelijk) aan de behaalde omzet gerelateerde huurvergoeding betaalt. De omzetgerelateerde huurvergoeding bestaat uit een bepaald percentage van de door retailer gerealiseerde omzet. Dit percentage verschilt per branche, aangezien de marges per branche verschillend zijn. Toepassing van omzethuur zorgt er namelijk voor dat de verhuurder/belegger direct mee kan profiteren van de door haar gedane investeringen ter verbetering van het functioneren van het winkelcentrum in tegenstelling tot bij een vaste huurprijs, waarbij slechts eens in de vijf jaar bij een huurherzieningsperiode de mogelijkheid bestaat om de huur naar boven aan te passen. Echter omzethuur wordt in Nederland nog nauwelijks toegepast in winkelcentra. Incidenteel worden er omzetgerelateerde huurprijzen afgesproken met name bij de huur en verhuur van tankstations, winkelruimten op vliegvelden, factory outlet centra en bij nieuwe winkelcentra, welke zich nog in de markt moeten bewijzen. Naast het feit dat de wetgeving en cultuur op de Nederlandse winkelvastgoedmarkt hier debet aan zijn, zorgt de onzekerheid omtrent de hoogte van de (toekomstige) jaarlijkse huurinkomsten en de onbekendheid met het begrip omzethuur en al haar facetten er voor dat omzethuur (nog) niet toegepast wordt op de Nederlandse vastgoedmarkt voor bestaande en nieuwe reguliere winkelcentra. De onzekerheid is het feit dat aan alle vormen van omzethuur in een winkelcentrum naast een ‘upside potential’ ook een ‘downside risk’ zit. Het doel van het onderzoek is dan ook tweeledig, ten eerste om inzicht te krijgen in de verschillende factoren die de hoogte van omzetmogelijkheden van winkelunits beïnvloeden en ten tweede om inzichtelijk te maken wat de effecten zijn van het toepassen van omzethuur op de waarde van winkelcentra. Omzetbeïnvloedende factoren De ontwikkeling van de toonbankbestedingen van de consument zijn zowel voor de verhuurder/belegger als de retailer één van de belangrijkste voorwaarden bij het toepassen van een omzetgerelateerde huurprijs. De toonbankbestedingen van de consument bepalen in hoeverre de huurder in staat is om de verschuldigde huursom te bepalen en bij een omzethuur de uiteindelijke hoogte van de huuropbrengsten. Uit praktijkgegevens en onderzoeken in het buitenland blijkt dat de hoogte van de toonbankbestedingen en dus de omzet van de retailer afhankelijk is van een complexe interactie van een viertal factoren, namelijk:

1. De ontwikkeling van de macro-economische factoren; 2. de kwaliteiten van het winkelcentrum en dan met name de locationele en

omgevingskwaliteit; 3. de kwaliteit van de winkelunit; 4. de kwaliteit van de retailer.

De vier factoren hebben allen op hun eigen niveau hun invloed op de omzetmogelijkheden van een winkelcentrum. Het is echter zeer moeilijk om de invloed van deze factoren op de omzet in een winkelcentrum te kwantificeren. Naast de invloed

2


van de macro-economie op de omzetmogelijkheden zijn met name de kwaliteiten op het niveau van het winkelcentrum, winkelunit en retailer van belang voor de omzetmogelijkheden en dus de hoogte van de huurinkomsten. Op het niveau van het winkelcentrum zijn met name de omgevings- en locationele kwaliteit van grote invloed. Het is als verhuurder/belegger zeer moeilijk om veranderingen binnen deze twee kwaliteiten te sturen en te beheersen. Als deze twee kwaliteiten niet op orde zijn, dient de verhuurder/belegger gezien het grote risico van het toekomstig functioneren, geen omzethuur toe te passen. Maar ook de andere kwaliteit zoals de functionele (branchering) en fysieke (opzet winkelcentrum) dienen op orde te zijn. Op winkelunitniveau zijn functionaliteit, opvalwaarde en druktebeeld van belang, terwijl de retailer uiteindelijk verantwoordelijk is voor de hoogte van de conversiegraad in een winkelcentrum. Hierbij is een duidelijk verschil aanwezig tussen het landelijk filiaalbedrijf, welke hogere vloerproductiviteiten behalen, en het midden- en kleinbedrijf. Door consumententrends vinden er ook veranderingen plaats in het koopgedrag van de consument, wat een negatief of positief effect kan hebben op de omzetontwikkeling van bepaalde branches. Op basis van de historische ontwikkeling van de gemiddelde vloerproductiviteit per branche is de volgende indeling te maken tussen “slechte” en “goede” branches voor het toepassen van omzethuur:

Slechte branches Goede branches AGF Fotografische artikelen Supermarkt Vis Boekhandel Drogisterij

Vlees Juwelier Optiek Bakker Bloemen en planten Rijwielhandel

Algemeen textile Speelgoed Sportartikelen Kleding Schoenen Woninginrichting Dibevo Consumentenelectronica --

Tabel I: Goede versus slechte branches Ook de hedendaagse ontwikkelingen binnen de retailmarkt hebben hun invloed op de omzetmogelijkheden van de retailer. Zo zal de toenemende schaalvergroting zowel van het totale winkeloppervlak als van de gemiddelde winkelomvang de komende jaren zorgen voor een verdere daling van de gemiddelde vloerproductiviteiten. De “opwaartse” verschuiving binnen de Nederlandse winkelstructuur zal gevolgen hebben voor winkelcentra onderaan de verzorgingsstructuur. De verschuiving is het gevolg van de toegenomen mobiliteit van de consument, de pijplijn aan winkelontwikkelingen van winkelmeters in met name de periferie en de (forse) doorgroei van het aantal internetverkopen. Hierdoor zijn er “slechte” en “goede” typen winkelcentra te selecteren voor wat betreft de ontwikkeling van de gemiddelde vloerproductiviteit:

Goede winkelcentra Slechte winkelcentra Wijk/dorpscentra groot Buurtwinkelcentra Stadsdeelcentra Wijk/dorpscentra klein A-zone binnenstedelijke centra B-zone binnenstedelijke centra

PDV/GDV-centra Tabel II: Goede versus slechte typen winkelcentra

Opsommend zijn de verwachtingen binnen de volgende aspecten van belang voor een verhuurder/belegger bij het nemen van beslissingen omtrent het toepassen van omzethuur:

• Verwachting omtrent de ontwikkeling in de macro-economie (de conjunctuur);

3


• Verwachting omtrent de ontwikkeling van het type winkelcentrum; • Verwachting omtrent de omzetontwikkelingen binnen de branches (als gevolg

van consumententrends); • En de verwachting omtrent het economisch functioneren van de retailers.

Zijn de ontwikkelingen binnen deze aspecten positief en bovenal heeft de verhuurder/belegger het geloof in het toekomstig economisch functioneren van zijn winkelcentrum, dan kan het toepassen van omzethuur een goed alternatief zijn in plaats van vaste huurcontracten. Omzethuur en de waarde van winkelcentra De vraag is gezien bovenstaande omzetontwikkelingen welke (omzet)huurvariant de verhuurder/belegger het beste kan toepassen. Er zijn vier verschillende huurvormen te onderscheiden voor de verhuur van winkelruimte:

1. Traditionele vaste huurprijs (met eventuele herzieningsmogelijkheden), welke voornamelijk wordt gebruikt op de Nederlandse winkelvastgoedmarkt;

2. Volledige omzethuur; 3. Vaste basishuur plus een omzetcomponent; 4. Variabele omzethuur.

Door middel van het ontwikkelen van een huur/omzetmodel en het doorrekenen van bovenstaande huurprijsvarianten op basis van de historische ontwikkeling van de gemiddelde vloerproductiviteit per branche en de inflatie is inzichtelijk gemaakt of omzethuurvarianten daadwerkelijk zorgen voor een hogere waardering. Hierbij dient wel de opmerking geplaatst te worden dat hierbij aangenomen is dat de ontwikkeling van de gemiddelde vloerproductiviteit per branche voor de verschillende typen winkelcentra hetzelfde is geweest als de ontwikkeling van de gemiddelde vloerproductiviteit voor de gehele branche. Middels het huur/omzetmodel is per branche per type winkelcentrum de markthuurprijs berekend in de periode 1990-2005. Op basis van dit model zijn er totaal voor vier typen winkelcentra (wijk-, stadsdeel-, binnenstedelijk en PDV/GDV-centrum) zes huurvarianten uitgewerkt welke als input hebben gediend voor de waarderingen van de verschillende huurvarianten per type winkelcentrum. De huurvarianten waren:

1. Vaste huurprijs welke jaarlijks meegroeit met de inflatie; 2. Vaste huurprijs welke jaarlijks meegroeit met de markthuurprijsgroei van dat

type winkelcentrum volgens de ROZ/IPD; 3. Volledige omzethuur; 4. Volledige omzethuur met een degressieve huurquote; 5. Vaste basishuur van 90% van de markthuur en een omzetcomponent; 6. Vaste basishuur van 80% van de markthuur en een omzetcomponent.

Tussen de verschillende varianten is per type winkelcentrum een verschil in de hoogte van de huurinkomsten aanwezig. Wel blijkt voor de binnenstedelijke winkelcentra (wijk-, stadsdeel- en binnenstedelijke centra) dat de variant van een vaste basishuur welke meegroeit met de inflatie de hoogste huurinkomsten oplevert. De variant van volle omzethuur levert daarentegen de laagste huurinkomsten op. Voor de PDV/GDV leveren de omzethuurvarianten juist een hogere huurinkomst op dan de varianten met een vaste huurprijs. De variant van een vaste basishuur van 90% met daarbovenop een omzetcomponent is zowel voor de binnenstedelijke als perifere centra een goed alternatief gezien de hoogte van de huurinkomsten.

4


De waarde van de verschillende varianten worden middels een DCF-berekening bepaald. De DCF-methode is namelijk de meest geschikte waarderingsmethode om jaarlijkse wisselende inkomsten te waarden. De toekomstige verwachtingen omtrent de huurontwikkelingen in het winkelcentrum kunnen in de waarde verwerkt worden. Gezien het verschil in risico van de varianten is daarnaast bij het waarderen van de verschillende varianten gerekend met verschillende disconteringsvoeten. Taxateurs waarderen omzethuurcontracten namelijk tegen een lagere disconteringsvoet, aangezien zij het moeilijk vinden om het niveau van de retailer hierin vast te leggen en het risico hoger wordt geacht. Daarnaast is voor de variant vaste huurprijs welke meegroeit met de inflatie voor de wijk-, stadsdeel- en binnenstedelijke centra gerekend met een leegstandscomponent, aangezien de ontwikkeling van de gemiddelde vloerproductiviteit van een groot aantal branches in deze centra fors is achtergebleven bij de inflatie. Hierdoor lopen omzet- en huurontwikkeling te ver uit elkaar, wat neerwaartse huurprijsherzieningen of leegstand tot gevolg kan hebben. Uit het huur/omzetmodel in combinatie met de DCF-berekeningen blijkt dat er degelijk een plus aanwezig kan zijn in de waardering van winkelcentra middels het toepassen van omzethuurvariant. Een volledige omzethuur leidt echter tot een forse waardedaling van de winkelcentra. Het toepassen van volledige omzethuur leidt zelfs tot een forse daling variërend van 14,0% tot 30,8% van de waarde van winkelcentra ten opzichte van een variant met een vaste huurprijs welke jaarlijks meegroeit met de inflatie. Een combinatie van een vaste basishuur van 90% van de markthuur met daar bovenop een omzetcomponent leidt bij de wijk-, stadsdeel- en binnenstedelijke centra nog tot een daling van de waarde, maar deze beperkt zich binnen de bandbreedte van 2,0% tot een 5,6%. Voor de PDV/GDV-centra daarentegen levert deze huurvariant zelfs een hogere waardering op van 2,5%. Echter omdat hier gerekend is met de ontwikkeling van de gemiddelde vloerproductiviteit voor de totale branche en niet met de daadwerkelijk gerealiseerde ontwikkelingen van de vloerproductiviteit per branche per type winkelcentrum, is het niet mogelijk om een uitspraak te doen of de hierboven weergegeven percentages van verschil in waardering altijd van toepassing zijn. Hiervoor is een verdere analyse nodig. Bovendien gelden de berekeningen voor een gemiddeld presterend winkelcentrum en laten slecht en goed presenterende winkelcentrum uitschieters naar beneden en boven zien in de waardering. Wel kan gezegd worden dat het toepassen van volledige omzethuur voor een verhuurder/belegger uit financieel oogpunt geen optie is, aangezien dit tot lagere huurinkomsten leidt en dankzij een hogere risico tot een lagere waardering leidt. Een combinatie van een vaste basishuur met daarbovenop een omzetcomponent kan in bepaalde gevallen daarentegen een hogere waardering opleveren dan een vaste huurprijs. De basishuur moet wel in dat geval een zo’n hoog mogelijk percentage van de markthuur bedragen. Als de verhuurder/belegger beschikt over een winkelcentrum waarvan de omgevings- en locationele kwaliteit goed is en zij denkt middels een herontwikkeling het economisch functioneren van het winkelcentrum naar een hoger niveau te tillen, dan is het toepassen van een basishuur met een omzetcomponent een huurvariant met een laag risico om direct te profiteren van gedane investeringen. Ook bij een forse uitbreiding van een verzorgingsgebied van een winkelcentrum bijvoorbeeld door de toevoeging van een nieuwbouwwijk in het primaire verzorgingsgebied kan het toepassen van een vaste basishuur met daarbovenop een omzetcomponent een financieel interessante oplossing zijn voor de verhuurder/belegger.

5


INHOUDSOPGAVE VOORWOORD .................................................................................................................1 SAMENVATTING..............................................................................................................2 INHOUDSOPGAVE ..........................................................................................................6 1 INLEIDING ................................................................................................................8

1.1. AANLEIDING.....................................................................................................8 1.2. DE GELDSTROOM BINNEN DE RETAILMARKT ............................................9 1.3. PROBLEEMSCHETS......................................................................................11 1.4. DOEL- EN PROBLEEMSTELLING .................................................................12 1.5. ONDERZOEKSOPZET ...................................................................................13

2 OMZETHUUR IN HET BUITENLAND.....................................................................16 2.1. HISTORISCH PERSPECTIEF ........................................................................16 2.2. HUIDIGE ONTWIKKELINGEN........................................................................17 2.3. CONCLUSIE ...................................................................................................18

3 OMZETHUUR IN DE NEDERLANDSE WINKELVASTGOED MARKT ..................19 3.1. KADER NEDERLANDSE WINKELVASTGOEDMARKT.................................19 3.2. VERHUURDER (BELEGGER)........................................................................22 3.3. HUURDER ......................................................................................................24 3.4. CONCLUSIE ...................................................................................................25

4 OMZETBEINVLOEDENDE FACTOREN ................................................................26 4.1. DE VIER FACTOREN .....................................................................................26 4.2. DE MACRO-ECONOMISCHE FACTOREN...................................................27 4.3. KWALITEITEN VAN HET WINKELCENTRUM ...............................................35 4.4. KWALITEITEN VAN DE WINKELUNIT...........................................................37 4.5. KWALITEITEN VAN DE RETAILER ...............................................................38 4.6. CONCLUSIE ...................................................................................................38

5 INVLOED OMZETBEINVLOEDENDE FACTOREN OP FUNCTIONEREN RETAILMARKT...............................................................................................................40

5.1. EFFECTEN OP VERSCHILLENDE TYPEN WINKELCENTRA......................40 5.2. ECONOMISCH FUNCTIONEREN WINKELCENTRA.....................................42 5.3. ONTWIKKELING OP BRANCHE- & WINKELCENTRUMNIVEAU .................44 5.4. CONCLUSIE ...................................................................................................46

6 VORMEN VAN OMZETGERELATUURDE HUUR..................................................48 6.1. HUURVORMEN IN NEDERLAND ..................................................................48 6.2. OMZETHUURVORMEN..................................................................................49 6.3. DE BASISHUUR .............................................................................................52 6.4. DE OMZETCOMPONENT / HUURQUOTE ....................................................54 6.5. HUURPRIJSFORMULES................................................................................55 6.6. CONCLUSIE ...................................................................................................56

7 HUUR/OMZETHUURMODEL .................................................................................57 7.1. FICTIEF WIJKWINKELCENTRUM .................................................................58 7.2. FICTIEF STADSDEELCENTRUM ..................................................................59 7.3. FICTIEF BINNENSTEDELIJKE CENTRUM....................................................60 7.4. FICTIEF PDV/GDV-CENTRUM ......................................................................61 7.5. CONCLUSIE ...................................................................................................62

8 WAARDE VERSCHILLENDE VORMEN VAN OMZETHUUR ................................64 8.1. WAARDERINGSMETHODIEK BIJ OMZETHUUR..........................................64 8.2. DISCONTERINGSVOET BIJ DCF-METHODE...............................................66

6


8.3. RESTWAARDE BIJ DCF-METHODE .............................................................67 8.4. WAARDERING HUURINKOMSTEN...............................................................68 8.5. CONCLUSIE ...................................................................................................70

9 CONCLUSIE EN AANBEVELINGEN......................................................................72 9.1. CONCLUSIE ...................................................................................................72 9.2. AANBEVELINGEN ..........................................................................................76

BIJLAGE 1 WOORDENLIJST ....................................................................................78 BIJLAGE 2 VERDELING BRANCHES PER TYPE WINKELCENTRUM ...................80 BIJLAGE 3 VLOERPRODUCTIVITEITEN .................................................................81 BIJLAGE 4 ONTWIKKELING VLOERPRODUCTIVITEIT PER BRANCHE...............82 BIJLAGE 5 HUURQUOTE PER BRANCHE PER TYPE WINKELCENTRUM...........83 BIJLAGE 6 MARKTHUURGROEI PER TYPE WINKELCENTRUM ..........................84 BIJLAGE 7 BRANCHERING FICTIEVE WINKELCENTRA .......................................85 BIJLAGE 8 LITERATUURLIJST.................................................................................86

7


1 INLEIDING

1.1. AANLEIDING Beleggers van planmatig opgezette winkelcentra in Nederland willen hun portefeuille steeds vaker beheren naar Amerikaanse leest, oftewel middels actief centermanagement. Hierbij streven zij naar honderd procent eigendom van een winkelcentrum om hun beleid te kunnen voeren. Door middel van het actief beheren van het winkelcentrum, willen zij voor de ondernemers in het winkelcentrum het best mogelijke ondernemersklimaat creëren. Dit garandeert de belegger een stabiele (stijgende) kasstroom, aangezien de winkeliers voldoende omzet genereren om hun huur te betalen en leegstand blijft hierdoor beperkt. Hiermee voldoet de belegger optimaal aan de doelstellingen van de aandeelhouders, welke op zoek zijn naar zekerheid met betrekking tot toekomstige inkomsten. Bovendien blijkt uit onderzoek1 dat verandering in huurinkomsten het grootste effect hebben op de uiteindelijke waarde van winkelvastgoed. Meer dan de hoogte van de exploitatiekosten, BAR en exit-yield hebben zij invloed op het uiteindelijke interne rendement (IRR). Leegstand en een achterblijvende huurgroei hebben dus een groot effect op de toekomstige waarde van het winkelvastgoed. Gezien de toename van actief beheer van winkelvastgoedportefeuilles is omzetgerelateerde huurprijs een begrip dat al jaren boven de Nederlandse verhuur- en huurmarkt voor bedrijfsruimten hangt. Toepassing van omzethuur is een mogelijkheid om als belegger direct mee te profiteren van de inspanningen van het centermanagement in tegenstelling tot inspanningen bij een vaste huurprijs, waarbij het nog maar de vraag is of zij bij een huurherzieningsperiode eens in de vijf jaar in staat is om deze inspanningen ten gelden te maken. Onder omzethuur wordt verstaan een verhuursituatie, waarbij de retailer de verhuurder een (gedeeltelijk) aan de omzet gerelateerde huurvergoeding betaalt. De omzetgerelateerde huurvergoeding bestaat uit een bepaald percentage van de door retailer gerealiseerde omzet. Dit percentage verschilt per branche, aangezien de marges per branche verschillend zijn. In de meeste situaties wordt omzethuur betaald als de omzet uitstijgt boven een van tevoren bepaald omzetniveau. Omzethuur voor bedrijfsruimten is in Nederland echter nog steeds eerder uitzondering dan gewoonte. Uit literatuur blijkt dat enerzijds de Nederlandse wetgeving hieraan debet is en anderzijds het gebrek aan onderling vertrouwen tussen de huurder en verhuurder, anders dan in de Angelsaksische landen waar omzethuur gemeengoed is. De uitzonderingen binnen Nederland zijn met name bij de huur en verhuur van tankstations, winkelruimten op vliegvelden, factory outlet centra en bij nieuwe winkelcentra, welke zich nog in de markt moeten bewijzen. Een voorbeeld hiervan is Magna Plaza te Amsterdam, waar retailers geen vertrouwen in hadden gezien de excentrische ligging binnen het kernwinkelapparaat van Amsterdam. Door gebruik te maken van een omzethuurconstructie werd het risico voor de winkeliers beperkt en gaf de belegger aan vertrouwen te hebben in de locatie.2

1 Bron: Wie kent de waarde, H.M. de Kroon, TU/e, 2002 2 Bron: “Omzetgerelateerde huurprijs”, mw mr. N.Eeken en mw mr. E.T. de Boer, Tijdschrift voor huurrecht bedrijfsruimte, november 2004

8


Juist vanuit de zijde van de huurders, de retailers, zijn er bezwaren aan te dragen voor een vaste huurprijs voor een periode van vijf jaar en dus voordelen van omzethuur. In economisch slechte tijden lijden ze vaak onder huurprijzen welke ten tijde van economische groei zijn afgesproken. Dit in tegenstelling tot omzetgerelateerde huurprijzen, waarvoor namelijk geldt dat bij een tegenvallende omzet de huurlasten (mee)dalen. Grote retailorganisaties in Nederland hebben dan ook in toenemende mate interesse in omzetgerelateerde huurprijzen. Bijvoorbeeld retailorganisatie Intres met 2.100 aangesloten winkels en een omzetwaarde van 2,1 miljard euro vindt omzetgerelateerde huur een goed instrument zowel voor huurders als verhuurders. Zij vindt dat verhuurders samen met winkeliers moeten ondernemen en dat daar via omzethuur realistische huurlasten bij horen.3 Echter niet bij alle branches in een winkelcentrum is omzethuur toepasbaar. Met name bij de diensten, zoals een makelaar of een uitzendbureau is het moeilijk om omzethuur toe te passen, aangezien het moeilijk vast te stellen is wat tot de omzet behoort van deze branches.

1.2. DE GELDSTROOM BINNEN DE RETAILMARKT De geldstroom binnen de retailmarkt, die uiteindelijk bij de belegger van het winkelcentrum terecht moet komen, start bij de consument. Binnen het gehele proces dat plaatsvindt bij de aankoop van een product, zijn drie belangrijke stappen te onderscheiden, die de geldstroom teweeg moeten brengen. Deze geldstroom richting de belegger komt op gang als de consument besluit om te kiezen voor zijn winkelcentrum en daarbinnen haar aankopen doet bij de retailer. De retailer tracht een beoogde hoge winst te realiseren met een bedrijfsvoering gericht op het in een concurrerende markt aanbieden van verschillende producten aan de eindgebruiker ervan, de consument. Hiervoor dient de retailer te investeren in de aan te bieden producten, maar ook in de (aankleding van de) winkel. Hier dient de tweede geldstroom zich aan, namelijk het betalen van de huur door de retailer aan de belegger voor de huisvesting. Het exploiteren van de winkelunits vindt plaats op de winkelverhuurmarkt. Hier vindt de derde stap plaats binnen de geldstroom als de belegger kosten maakt om het winkelcentrum in optimale conditie te behouden of te optimaliseren. Resultaat van de exploitatiecyclus is de optimalisatie van de netto huurinkomsten, waardoor zowel het direct als indirect rendement zullen toenemen. De belegger is dus gebaat bij een maximale bezoekersstroom in haar winkelcentra, aangezien dit gevolgen heeft voor de hoogte van de huurinkomsten. Als de consument niet ‘verleid’ kan worden om producten te kopen dan faalt de retailsector. Centraal bij winkelvastgoed moet dus de behoefte(n) van de consument staan. Belegger en retailer moeten in dit proces samen optrekken om de omzet in het winkelcentrum te maximaliseren.

3 Bron: “Retailorganisatie Intres pleit voor omzethuur”, Vastgoedmarkt, maart 2004

9


Figuur 1: De geldstroom binnen de retailmarkt4

De vraag is in hoeverre dat bij een contract met een vaste huursom gebeurd, aangezien de belegger verzekerd is van een vaste huursom in tegenstelling tot de retailer, wiens inkomsten afhangen van de keuzes van de consument. Een belegger zal hierdoor zich vaak minder hard inspannen om het ondernemersklimaat te optimaliseren dan bij een winkelcentrum waar omzethuur wordt toegepast. Het samen ondernemen met de retailer, waardoor de optimale setting gecreëerd wordt waarbinnen de consument haar aankopen doet, wordt hierdoor vaak uitgesloten. Middels omzethuur zouden belegger en retailer verplicht zijn om samen op te trekken, maar veel beleggers durven deze vorm van onzekerheid niet aan. Als er al eens omzethuur voorkomt dan is de meest voorkomende verschijningsvorm van de omzetgerelateerde huurprijs een huurprijs die bestaat uit een vaste component (basishuur) en een variabele component (een percentage van de gerealiseerde (meer)omzet). Hierdoor is de verhuurder verzekerd van een bepaald minimumrendement uit het verhuurde object.5 Andere vormen van omzethuur zijn variabele omzethuur, waarbij het percentage van de omzet dat betaald wordt varieert met de hoogte van de omzet en volledige omzethuur waarbij een vast percentage van de omzet, vaak met een minimum en maximum, wordt betaald als huursom.6 Deze laatste twee vormen van omzethuur komen in niet-Angelsaksische landen echter nauwelijks voor. De onzekerheid zit hem in het feit dat aan alle vormen van omzethuur in een winkelcentrum naast een ‘upside potential’ ook een ‘downside risk’ zit. In Amerika zag Simon Property Group7 bijvoorbeeld in 2000 haar inkomsten uit omzethuur in één jaar met 10% dalen dankzij een economische recessie. De onzekerheid over de jaarlijkse 4 Bron: “Meer dan winkelen alleen”, S.Buvelot, TU/e, 2002 5 Vaak bedraagt de basishuur minimaal 80% tot 90% van de totale huursom 6 Bron: “Omzethuur in de detailhandel”, drs. A.Loggers, augustus 1996 7 Simon Property Group is een vastgoedbeleggingsfonds welke middels actief centermanagement haar portefeuille met winkelcentra beheert

10


opbrengst en indirect de waarde van het winkelcentrum is dan ook het belangrijkste nadeel voor de belegger. In Engeland is het daarom bijvoorbeeld moeilijker om financiers te vinden voor winkelvastgoed, wat verhuurd is op basis van omzethuur dan voor winkelvastgoed dat verhuurd is op basis van vaste huurprijzen.8 Daarnaast waarderen taxateurs winkelvastgoed met omzethuur tegen een lagere kapitalisatiefactor vanwege de risico’s die kleven aan omzethuur volgens hen. Het is namelijk moeilijk om het niveau van de retailer vast te leggen in een kapitalisatiefactor en bovendien is de hoogte van de jaarlijkse inkomstenstroom onzeker.

1.3. PROBLEEMSCHETS Nederlandse taxateurs waarderen in een Discounted Cashflowmethode9 huurcontracten met omzethuur ook tegen een lagere kapitalisatiefactor dan huurcontracten op basis van vaste huurprijzen net als de Engelse taxateurs. Naast het feit dat aan omzethuurcontracten een hoger risico kleeft wat betreft de hoogte van de inkomsten, zijn onwetendheid over de omzetontwikkelingen binnen de verschillende branches in de verschillende typen winkelcentra en de moeilijkheid om het niveau van de retailer vast te leggen in een kapitalisatiegraad de oorzaak, die er toe leidt dat deze huurcontracten op basis van omzethuur worden gewaardeerd tegen een lagere kapitalisatiefactor. Nederlandse beleggers zijn ook bang voor dit ‘downside risk’, wat omzethuur met zich meebrengt. Zij moeten bij het toepassen van omzethuur er dan ook van verzekerd zijn dat de huurinkomsten bij het toepassen van omzethuur op de langere termijn gemiddeld hoger zijn dan de huurinkomsten bij vaste huurcontracten om zo de lagere kapitalisatiefactor die wordt gehanteerd bij de waardering te compenseren. Aangezien men op de langere termijn de gemiddelde huurprijs middels omzethuur wil maximaliseren, zal een projectontwikkelaar ook nauwelijks omzethuur toepassen, aangezien hij kijkt naar winstmaximalisatie op de korte termijn. Wel zal de projectontwikkelaar ooit een trekker voor het winkelcentrum middels omzethuur willen contracteren, zodat de gemiddelde huurprijs van de overige winkelunits in het centrum zullen stijgen. Bij de retailer moet duidelijk worden dat de mogelijke toename die in de gemiddelde huursom ontstaat, een premie is voor een soort van verzekering voor het meedalen van de huurprijs in tijden van economische neergang. Een vaste huurprijs geeft bij tegenvallende omzetten namelijk een grotere druk op het bedrijfsresultaat. Daarnaast wordt een vaste huurprijs vrijwel altijd geïndexeerd ongeacht de behaalde resultaten, terwijl dit bij omzethuur slechts de basishuurprijs is die geïndexeerd wordt. Hierdoor betaalt de retailer meer in tijden dat zij daartoe in staat is en minder in tijden dat de omzet dalende is. Daarnaast betalen de kleine ondernemers zonder eigen trekkracht vaak een hoge huurprijs, terwijl zij voor hun omzet voor een groot deel afhankelijk zijn van de verhuurkeuzes van de belegger. Door omzethuur te betalen, wordt de hoogte van de huurinkomsten voor de belegger meer afhankelijk van de omzet van de kleine ondernemers, waardoor de kleine ondernemer ervan verzekerd is dat beslissingen van de belegger zijn omzetmogelijkheden ten goede zullen komen.10 8 Bron: “Turnover rents: comparative valuation issues”, P.McAllister, Journal of Property Valuation and Investment, 1996 9 Discounted Cashflowmethode (DCF-methode) = methode om de waarde te berekenen op het betreffende aanvangsmoment van de gestelde toekomstige cash flow op basis van de (aangenomen) disconteringsvoet 10 Bron: “Percentage rent in retail leasing: the alignment of landlord-tenant interests”, W.C. Wheaton, Real Estate Economics, 2000

11


Zowel bij beleggers als bij taxateurs ontbreekt op dit moment voor een groot gedeelte de kennis over omzetmogelijkheden van retailers in de verschillende branches en typen winkelcentra. Vaak wordt er bij de toevoeging van een nieuwe retailer gekeken naar zaken als welke retailer betaalt het meest, welke branche ontbreekt nog of simpelweg welke retailer meldt zich voor de betreffende unit. Een benadering vanuit de omzet, welke omzetmogelijkheden zijn er voor de retailer en wat zijn de gevolgen voor de omzet van de zittende retailers, wordt nauwelijks toegepast. En dat terwijl inzicht in het economisch functioneren van winkelcentra van groot belang is voor onder andere het bepalen van de huur- en uitbreidingspotentie waarover het winkelcentrum beschikt. Daarnaast moet inzichtelijk worden of bepaalde branches meer of minder conjunctuurgevoelig zijn en dus grote schommelingen vertonen in de jaarlijks gerealiseerde omzet. Pas dan kan inzichtelijk gemaakt worden of het toepassen van omzethuur op de langere termijn daadwerkelijk kan leiden tot een hogere gemiddelde huursom. In het buitenland beschikken beleggers vaak wel over deze gegevens aangezien zij direct inzicht hebben in de omzetten van de retailers. Uit buitenlandse praktijkgegevens en onderzoeken is het dan ook mogelijk om te achterhalen welke factoren de omzetmogelijkheden van een retailer beïnvloeden. Uit analyses, onder andere op basis van historische ontwikkelingen in de omzetten van de Nederlandse detailhandelsector, moet duidelijk worden of deze factoren ook invloed hebben op de Nederlandse retailmarkt. Door het ontwikkelen van een model dat de historische reeks aan omzetcijfers vertaald naar huurprijsniveaus op basis van omzethuur moet inzichtelijk worden of er daadwerkelijk alleen maar een ‘downside risk’ kleeft aan omzethuur of dat in bepaalde gevallen omzethuur leidt tot een meerwaarde. Hierbij wordt zowel voor de verschillende branches, typen winkelcentra als typen huurcontracten inzichtelijk gemaakt wat de effecten zijn op de uiteindelijke waarde van het winkelcentrum.

1.4. DOEL- EN PROBLEEMSTELLING Het doel van het onderzoek is tweeledig, ten eerste om inzicht te krijgen in de verschillende factoren die de hoogte van omzetmogelijkheden van winkelunits beïnvloeden en ten tweede om inzichtelijk te maken wat de effecten zijn van het toepassen van omzethuur op de waarde van winkelcentra. Facetten, zoals het effect van macro-economische ontwikkelingen op de detailhandelsontwikkelingen en de verschillende omzetontwikkelingen per branche en per type winkelcentrum zullen hierbij verder uitgediept worden. Het verkrijgen van inzicht in de onderhavige problematiek, zal ertoe bijdragen dat bij de belegger de onwetendheid over de effecten van omzethuur op de waarde van winkelcentra verminderd wordt. Bovendien moet duidelijk worden voor de belegger of het toepassen van omzethuur wel leidt tot een stijging van de waarde van winkelcentra. Hierbij dient duidelijk te worden of er werkelijk alleen maar een ‘downside risk’ kleeft aan omzethuur.

12


De probleemstelling van dit onderzoek luidt: Wat zijn de effecten van de verschillende vormen van omzethuur op de waarde van planmatig opgezette winkelcentra? Subvragen die richtinggevend zijn voor het onderzoek zijn:

• Welke voor- en nadelen zijn er voor de verhuurder/belegger en de retailer bij het toepassen van omzethuur?

• Welke aspecten beïnvloeden de hoogte van de detailhandelsomzetten? • In hoeverre zijn deze aspecten beheersbaar? • Wat is de historische ontwikkeling geweest binnen de detailhandelsomzet? • Welke vormen van omzethuur bestaan er? • Welke waarderingsmethode dient gebruikt te worden om winkelcentra met

wisselende kasstromen te waarderen? • Wat is het verschil in waarde van winkelcentra op basis historische

omzetgegevens en verschillende (omzet)huurvormen?

1.5. ONDERZOEKSOPZET Om het onderzoek op gestructureerde wijze vorm te geven, is gebruik gemaakt van een onderzoeksaanpak, zoals is afgebeeld in figuur 2. Op grond van deze schematische weergave zijn de verschillende onderzoeksstadia doorlopen, waarbij het onderzoek globaal in twee onderzoeksdelen kan worden opgesplitst. Het eerste deel bestaat uit literatuurstudie naar de verschillende vormen van omzethuur, verschillende waarderingsvormen van winkelcentra en de omzetbeïnvloedende factoren. Het accent van het onderzoek ligt echter bij het tweede kwantitatieve onderzoeksdeel, waarbij getracht wordt inzicht te verschaffen in de invloed van omzethuur op de waarde van winkelcentra. Hoofdstuk 2: In dit hoofdstuk zal de situatie van omzethuur in het buitenland uiteen worden gezet. Hierbij wordt in kaart gebracht wat de gebruikte contractvormen zijn en wat de ontwikkelingen binnen het toepassen van omzethuur zijn. Hoofdstuk 3: In hoofdstuk drie zal uiteengezet worden wat de voor- en nadelen zijn voor verhuurder (belegger) en huurder bij het toepassen van omzethuur in de Nederlandse winkelvastgoedmarkt. Daarnaast worden de (on)mogelijkheden van de Nederlandse wetgeving en cultuur met betrekking tot omzethuur inzichtelijk gemaakt. Hoofdstuk 4: Dit hoofdstuk beslaat in eerste instantie een beschouwing van de factoren die de omzet beïnvloeden van retailers en in hoeverre deze beheersbaar zijn door de belegger. Deze factoren worden bepaald aan de hand van praktijkgegevens en onderzoeken in het buitenland, waar al jarenlang omzethuur wordt toegepast. Hoofdstuk 5: Nadat in het vorige hoofdstuk de omzetbeïnvloedende factoren zijn bepaald, wordt in dit hoofdstuk de historische economische en ruimtelijke ontwikkeling van de Nederlandse

13


retailmarkt in kaart gebracht. Deze ontwikkelingen worden tot op brancheniveau bepaald middels historische omzetcijfers. Hoofdstuk 6: De verschillende vormen van (omzet)huur worden op basis van een literatuurstudie in dit hoofdstuk behandeld. Hierbij wordt met name gekeken naar de Angelsaksische retailmarkt. Daarnaast wordt de huur/omzetverhouding in de Nederlandse detailhandel beschreven, de zogenaamde huurquote. Ten slotte wordt op basis van de uitkomsten van hoofdstuk vijf en de beschreven huurvormen in dit hoofdstuk een huur/omzetmodel ontwikkeld, wat als basis dient voor hoofdstuk zeven. Met dit huur/omzetmodel is het mogelijk om verschillende scenario’s door te rekenen voor de verschillen vormen van (omzet)huur. Uit dit model moeten de jaarlijkse huurinkomsten naar voren komen op basis van de omzetontwikkelingen bij de retailers. Hoofdstuk 7: In dit hoofdstuk worden zes huurvarianten voor vier verschillende typen winkelcentra doorgerekend op basis van het huur/omzetmodel uit hoofdstuk zes in combinatie met de historische omzetontwikkeling per branche uit hoofdstuk vijf. Dit leidt tot huurinkomsten per jaar voor de verschillende huurvarianten op basis van historische omzetcijfers. Hoofdstuk 8: Allereerst zal op basis van een literatuurstudie de Bruto Aanvangsrendement (BAR)- en de Discounted Cashflow (DCF)-methode worden beschouwd om te bepalen welke waarderingsmethodiek gebruikt dient te worden bij het bepalen van de waarde van winkelcentra met wisselende kasstromen. Daarna zal de input uit het model uit hoofdstuk zeven in hoofdstuk acht gebruikt worden om de waarde te bepalen van de verschillende vormen van (omzet)huur. Hiermee wordt getracht inzicht te verschaffen in de effecten van de verschillende vormen van (omzet)huur op de waarde van winkelcentra. Hoofdstuk 9: Nadat inzichtelijk is gemaakt wat de effecten zijn van de verschillende vormen van (omzet)huur op de waarde van winkelvastgoed worden de conclusies geschreven, die voortvloeien uit het onderzoek. Ter afronding van het onderzoek worden nog enkele aanbevelingen gedaan voor nader onderzoek.

14


Figuur 2: Onderzoeksopzet

15


2 OMZETHUUR IN HET BUITENLAND Omzethuur is van oorsprong een Amerikaans fenomeen. In de Amerikaanse detailhandel worden sinds 1930 huurprijzen gekoppeld aan de omzetresultaten van de retailers. Reden voor de verhuurder/belegger om omzethuur toe te passen is het feit dat zij op deze manier kunnen meedelen in het succes van de retailers. In 1970 is omzethuur ook geïntroduceerd op de Engelse winkelvastgoedmarkt en recentelijk ook in de Zuid-Europese en Scandinavische landen. Hieronder worden de beweegredenen voor het ontstaan van omzethuur, de gebruikte contractvormen en de recente ontwikkelingen hierbinnen weergegeven.

2.1. HISTORISCH PERSPECTIEF De voorloper van omzethuur is (wellicht) bijna een eeuw geleden in Amerika ontstaan in de vorm van royalty’s. Deze werden toegepast in de mijnbouw waarbij door de exploitant van de mijn een vast percentage over de waarde van de gedolven grondstoffen aan de eigenaar van de grond (waarop en waaronder de exploitatie plaatsvond) werd betaald. Deze wijze van vergoeding werd toegepast omdat er een grote onzekerheid bestond over de hoeveelheid grondstof die de mijn zou kunnen opleveren. Het royaltyprincipe werd daarna in Amerika ook toegepast op de omzetten die in de kiosken gevestigd in de spoorwegstations werden behaald. Vooral in de beginfase waarin het spoorwegennet zich aan het ontwikkelen was, was duidelijk dat de omzet jaarlijks door toename van het aantal reizigers sterk zou kunnen gaan stijgen. Door het toepassen van het royaltyprincipe kon de eigenaar van de kiosken in deze groei meedelen. Analoog hieraan werd tijdens de groei van het wegennet door de eigenaars van tankstations ook het royaltyprincipe toegepast. Omzethuur werd in Amerika voor het eerst op ruimere schaal toegepast bij de verhuur van binnenstedelijke winkelruimte na de Wall Street Crash in 1929 (de Great Depression) en tijdens de daarop volgende economische crisis in de dertiger jaren. Om de leegkomende winkelpanden weer verhuurd te krijgen werd omzethuur door de exploitant ingevoerd. Nieuwe huurders zagen omzethuur (met name die zonder een vaste basishuur) als een sterk risicoverminderende factor bij hun bedrijfsvoering in die onzekere tijd. In Engeland werd omzethuur tot 1970 ook alleen bij de verhuur van kiosken en benzinestations toegepast. Vanaf 1970 hebben met name projectontwikkelaars omzethuur op de Engelse markt geïntroduceerd. Een recessie was net als in Amerika de oorzaak ervan dat omzethuur haar intrede deed op de rest van de retailmarkt. Echter in Amerika beschikt ruim 90% van de huurcontracten over een omzetcomponent, terwijl in Engeland slechts 5% van de huurcontracten in de planmatig opgezette winkelcentra en 0% in de historische binnenstedelijke winkelstraten over een omzetcomponent beschikt.11 Tegenwoordig wordt omzethuur toegepast in de grootschalige perifere Amerikaanse mall, die in een tijd van grote economische groei (forse toename toonbankbestedingen) en suburbanisatie (snelle toename aantal consumenten) zijn gerealiseerd. De eigenaar van het centrum deelde via de omzethuur mee in de bovennormale omzetgroei. Waar

11 Bron: A comparison of upward-only and turnover leases, P.Hendershott, University of Aberdeen, 2001

16


vergroting van de omzet niet meer goed mogelijk was, werden de betreffende bedrijven doodeenvoudig vervangen (geen juridische belemmeringen) door andere winkels met een groter brutowinstmarge. Een hogere brutowinstmarge gaat echter vooral samen met het introduceren van exclusievere en duurdere artikelen. Hierdoor werden malls voor de normale consument te duur en werd de deur voor concurrerende detailhandelsvormen aan de onderkant van de markt buiten het eigen centrum wijd open gezet. Door het ontstaan van discountconcentraties ontstond omzet- en daarmee huuropbrengsterosie in de malls. Door het combineren van een basishuur met daarbovenop een omzetcomponent werd vanaf de jaren ’70 de erosie van huuropbrengsten tegengegaan. Huurcontracten bestonden destijds voor 80% uit een vaste huur en voor 20% uit een omzetcomponent in Amerika en in Engeland voor 70% tot 75% uit een vaste basishuur en voor 25% tot 30% uit een omzetcomponent. Er bestaat echter een groot verschil in het vaststellen van de hoogte van de basishuur tussen Amerika en Engeland. In Amerika wordt de basishuur vastgesteld op een bepaald percentage van de omzetprognose, terwijl in Engeland de basishuur wordt vastgesteld op een bepaald percentage van de geldende markthuur (zie bijlage 1) van de betreffende winkelunit.

2.2. HUIDIGE ONTWIKKELINGEN Op zowel de Amerikaanse als Engelse winkelvastgoedmarkt heeft de afgelopen twintig jaar een verschuiving plaatsgevonden met betrekking het percentage van de totale huurinkomsten dat uit omzethuur bestaat. In beide landen maakte omzethuur oorspronkelijk ongeveer 20% uit van de jaarlijkse inkomsten van de beleggers. Echter sinds 1970 is het percentage dat omzethuur deel uitmaakt van de totale huurinkomsten fors gedaald. Uit tabel 1 blijkt dat tegenwoordig nog minder dan 5% van de totale huurinkomsten van de belegger op basis van omzethuur is.

Percentage omzethuur van totale huurinkomsten

1970 20%

1984 15,5%

1992 10,6%

1998 5,2%

2005 < 5%

Tabel 1: Daling van het omzethuurpercentage12

Dankzij de daling van het percentage dat omzethuur uitmaakt van de totale huurinkomsten, zijn de huurinkomsten van de beleggers veel minder conjunctuurgevoelig geworden. De daling van de inkomsten uit omzethuur in 2000 van Simon Property Group (zie § 1.2.) met 10% heeft hierdoor niet gezorgd voor een daling van de totale huurinkomsten. De basishuur, welke 95% van de inkomsten uitmaakte, groeide daarentegen in 2000 met 9%, waardoor de totale huurinkomsten met 8% toenamen. Bij hernieuwing van de huurcontracten wordt de vaste basishuur gekoppeld aan de stijging van de Amerikaanse CPI-index in tegenstelling tot vroeger tot de vaste

12 Bron: REITs exploring alternatives, Shopping Centers Today, mei 2006

17


basishuren niet meegroeide met de CPI-index maar meegroeide met een vast (en vaak lager) percentage. Door de koppeling aan de CPI-index is de groei van de basishuur ook direct gekoppeld aan de inflatie. Deze trendbreuk wordt veroorzaakt door het feit dat Amerikaanse retailketens ten tijde van een economische recessie nauwelijks hun Natural Breakpoint halen. Daarnaast is de Amerikaanse retailmarkt meer en meer een volwassen markt geworden, waar de grote groei uit verdwenen is. Als tegenwoordig blijkt dat bepaalde huurders jaren achtereen een hoge omzet behalen, wordt bij herziening van het huurcontract geprobeerd om een vaste huurprijs af te sluiten op basis van de hoge omzet. In Engeland is dezelfde trend waarneembaar. In Zuid-Europa en Scandinavië is het aandeel omzethuur binnen de totale huuropbrengsten ook klein. Het zorgt dan ook nauwelijks voor een toename van de huurinkomsten voor de winkelvastgoedbeleggers. Slechts de winkelcentra welke economisch gezien bovengemiddeld functioneren, zorgen voor een plus in de huuropbrengsten. Een groot voordeel is wel de informatievoorziening die het levert over het economisch functioneren van zowel het gehele winkelcentrum als de afzonderlijke retailers. Voor goed winkelcentrummanagement is dergelijke informatie een pre, aangezien promotiecampagnes, branchering aangepast kan worden ter verbetering van de omzetten in de winkelcentra. Informatievoorziening over het economisch functioneren van de afzonderlijke retailers als het totale winkelcentrum is naast de eventuele plus in de huurinkomsten in deze landen een hoofddoel bij het toepassen van omzethuur.13

2.3. CONCLUSIE Omzethuur is ontstaan in een niet volwassen winkelmarkt in Amerika, waardoor de eigenaren tijdens de groei mee konden blijven delen in de opbrengsten of ten tijde van een recessie huurders over de streep konden trekken om een winkelunit te huren. In de hedendaagse volwassen winkelmarkt neemt het aandeel omzethuur binnen de totale huuropbrengsten steeds verder af, zodat de huurinkomsten minder conjunctuurgevoelig zijn. In de Scandinavische en Zuid-Europese winkelvastgoedmarkten kiest men ook voor een laag aandeel aan omzethuur binnen de totale huurinkomsten. Hier leidt het in winkelcentra welke economisch gezien bovengemiddeld functioneren tot een plus in de huurinkomsten en daarnaast wordt het toepassen van omzethuur hier beschouwd als een informatievoorziening voor de verhuurder/belegger over het economisch functioneren van zowel het totale winkelcentrum als de afzonderlijke retailers. Gezien de volwassenheid van de Nederlandse winkelmarkt zal bij het toepassen van omzethuur in Nederland er waarschijnlijk ook gekozen worden voor een laag aandeel aan omzethuur binnen de totale huurinkomsten net zoals op de Scandinavische en Zuid-Europese markt. Of het toepassen van omzethuur op de Nederlandse retailmarkt leidt tot een plus in de huuropbrengsten moet uit de analyse in de volgende hoofdstukken blijken.

13 Bron: interview John van Haaren (CEO Corio Spain), juni 2006

18


3 OMZETHUUR IN DE NEDERLANDSE WINKELVASTGOED MARKT Omzethuur is in Nederland geen gewoontegoed. Slechts in een aantal situaties wordt in de Nederlandse winkelvastgoedmarkt een verkapte vorm van omzethuur toegepast. Vaak worden omzethuurcontracten afgesloten in situaties waar het zeer lastig is om een huurder te vinden en de onzekerheid omtrent de hoogte van de omzetmogelijkheden groot zijn. Echter deze gevallen zijn uitzonderlijk in de Nederlandse winkelvastgoedmarkt. Hier liggen een aantal oorzaken aan ten grondslag, te weten:

1. De voor- en nadelen die zowel voor de verhuurder (belegger) als huurder kleven aan omzethuur;

2. de cultuur van de Nederlandse winkelvastgoedmarkt; 3. de Nederlandse (huur)wetgeving; 4. het beleid van de Nederlandse overheid; 5. en de onbekendheid zowel bij huurder als verhuurder bij het begrip omzethuur.

Bij omzethuur past het huurniveau zich aan aan de heersende marktomstandigheden. Vanuit dit oogpunt zal de huurder in verhouding met zijn behaalde resultaten nooit te veel huur betalen. De verhuurder/belegger zal bij een succesvolle huurder een hogere huursom incasseren dan bij een traditionele huurovereenkomst. Echter in minder tijden is dit precies andersom. Hieronder zullen de voor- en nadelen van omzethuur voor zowel huurder als verhuurder/belegger en het kader van de Nederlandse winkelvastgoedmarkt worden beschreven.

3.1. KADER NEDERLANDSE WINKELVASTGOEDMARKT Het kader van de Nederlandse winkelvastgoedmarkt, bestaande uit de cultuur, het beleid van de overheid en de wetgeving, scheppen het klimaat voor het functioneren van de Nederlandse winkelvastgoedmarkt. Deze drie factoren scheppen dus ook de randvoorwaarden voor het toepassen van omzethuur binnen de winkelvastgoedmarkt. Hieronder zal het kader beschreven worden en aangegeven worden in hoeverre dit het toepassen van omzethuur mogelijk maakt. 3.1.1. DE CULTUUR De cultuur van de Nederlandse winkelvastgoedmarkt bepaalt in grote mate in hoeverre huurder en verhuurder/belegger samen willen werken bij het bereiken van omzet- en huurmaximalisatie middels omzethuur. Een hechte samenwerking staat namelijk aan de basis van het overeenkomen van omzethuur. Van de huurder wordt verwacht dat zij de juiste omzetgegevens doorgeeft en van een verhuurder/belegger wordt verwacht dat zij meer doet dan alleen maar planmatig onderhoud. Gezamenlijk dienen zij er voor zorg te dragen dat binnen het winkelcentrum een ondernemersklimaat wordt gecreëerd, waardoor de omzetten van de zittende huurders gemaximaliseerd worden. De Nederlandse winkelvastgoedmarkt wordt echter nog steeds gekenmerkt door verschillende belangen tussen de huurder en verhuurder. Een huurder wil een maximale omzet bij een zo’n lage mogelijke huisvestingslast en de verhuurder/belegger wil een zo’n hoog mogelijke rendement bij een zo’n laag mogelijke inspanning. De economische ratio hierachter is dat de retailer onderneemt en de verhuurder/belegger in feite faciliteert. Een retailer heeft hierbij de keuze uit het huren of kopen van een winkelpand,

19


waardoor het taak is van de verhuurder/belegger om de retailer te overtuigen zijn winkelunit te huren. Echter tot op heden is door de tegenstrijdige belangen bij het vaststellen van het huurniveau nauwelijks sprake van enige vorm van samenwerking, waardoor ook het onderlinge vertrouwen minimaal is. Tussen bepaalde verhuurder/beleggers en huurders is in toenemende mate wel degelijk sprake van informatie-uitwisseling. Corio Nederland Retail (CNR)14 wisselt als verhuurder/belegger telgegevens uit met enkele ondernemers in haar winkelcentra in ruil voor de omzetindex van deze ondernemers. Zo kan CNR controleren of eventuele dalingen en stijgingen in bezoekersaantallen gevolgen hebben voor de omzetten van de huurders. Daarnaast is het mogelijk om seizoensinvloeden en invloeden van promotieactiviteiten op de omzetten van de retailers te analyseren. Het delen van onderlinge gegevens en het ondernemen met de ondernemers, de basis voor het toepassen van omzethuur, begint dus meer en meer gemeengoed te worden in de Nederlandse winkelvastgoedmarkt, maar heeft nog een lange weg te gaan. 3.1.2. DE HUURWETGEVING In de Nederlandse winkelvastgoedmarkt is het als verhuurder/belegger uitermate moeilijk om gedane investeringen terug te verdienen door de hoogte van het huurniveau aan te passen. Dit is het gevolg van de huurwetgeving, waarin de huurder ten opzichte van de verhuurder wordt beschermd. Artikel 7:201 BW definieert “huur” als de overeenkomst waarbij de ene partij (de verhuurder) aan de partij (de huurder) een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik verstrekt en de andere partij (de huurder dus) zich verbindt tot een tegenprestatie, vaak een vergoeding van geld. Wanneer huurder en verhuurder een huurovereenkomst sluiten zullen zij rekening moeten houden met de regels die de wetgever omtrent huur en verhuur van 290-bedrijfsruimten (winkels, tankstations, café/restaurant) in de wet heeft vastgelegd. Uitgangspunt is dat voor 290-bedrijfsruimten de aanvangshuur volledig vrij is, zowel qua hoogte als qua vorm. Een huurvorm op basis van omzetcijfers is binnen de Nederlandse wetgeving dus mogelijk. De artikelen 7:303 BW en 7:304 BW zien toe op de nadere vaststelling van de huurprijs door de rechter. In de huurwetgeving staat dat als huurder en verhuurder het niet eens kunnen worden over de hoogte van de nieuwe huurprijs, men naar de kantonrechter kan stappen met het verzoek tot het starten van een huurprijsherzieningsprocedure. Dit kan alleen indien een huurovereenkomst voor een bepaalde tijd geldt, na afloop van de overeengekomen duur en telkens wanneer ten minste vijf jaar zijn verstreken sinds de ingangsdatum van de huurprijs. De kantonrechter bepaalt de nieuwe huurprijs door de huurprijzen van vijf vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse over de afgelopen vijf jaren met elkaar te vergelijken, waarbij hij geadviseerd wordt door de Bedrijfshuur Advies Commissie (BHAC). Echter door het gebruik van huurprijzen van de afgelopen vijf jaar wordt het effect van eventuele verbeteringen aan het winkelcentrum, welke de omzetmogelijkheden hebben doen toenemen, niet meegenomen bij de bepaling van de nieuwe huurprijs. Hierdoor ziet de verhuurder/belegger zijn gedane investeringen niet direct terug in de hoogte van de huurprijs.

14 Corio Nederland Retail is een onderdeel van het beursgenoteerde vastgoedbeleggingsfonds Corio, dat een focus op winkelvastgoed heeft.

20


Tot voor kort was de verhuurder/belegger ook bij het eventueel toepassen van omzethuur niet verzekerd van een hogere huurprijs bij een huurprijsherzieningsprocedure. Met de nieuwe huurwet, die 1 augustus 2003 van kracht is geworden, is de wettelijke maatstaf voor huurprijsvaststelling gelijk gebleven, maar zijn de mogelijkheden en zekerheden voor het toepassen van omzethuur echter toegenomen. In tegenstelling tot bij de vroegere huurwet dient een rechter als partijen oorspronkelijk een omzethuur zijn overeengekomen bij een huurprijsherzienings-procedure conform artikel 7:303 BW hier rekening mee te houden. De nadere huurprijsvaststelling kan dan bestaan uit een hoger of lager percentage van de omzet of in een hogere of lagere basishuur, waarbij wel de door artikel 303 voorgeschreven vergelijking met andere huurprijzen moet plaatsvinden. Wel is het middels artikel 303 niet mogelijk dat de rechter een oorspronkelijk vaste huurprijs bij een huurprijsherzieningsprocedure alsnog aan de omzet bindt. Bovendien kunnen huurder en verhuurder een zeer lange (eerste) huurperiode afspreken, zonodig met tussentijdse beëindigingmogelijkheden in bijzondere gevallen of kunnen zij in beginsel afspreken dat de maatstaf voor het vaststellen van de huurprijs gedurende de hele duur van de overeenkomst afhankelijk blijft van de door de huurder gerealiseerde omzet. Echter als de rechter bepaalt dat bovenstaande optie ten nadele van de huurder is, kan deze optie ongegrond verklaard worden. Als de verhuurder/belegger dit uit wil sluiten, doet zij er goed aan om bij de huurovereenkomst (bijvoorbeeld in een sideletter) op te nemen dat de omzethuur ter tegemoetkoming van de huurder is afgesproken.15 3.1.3. HET BELEID VAN DE OVERHEID In onze economie is sprake van een fijnmazige en evenwichtige opbouw van het detailhandelsapparaat. Wijzigingen in het beleid van de overheid zijn dan ook van invloed op de omzetmogelijkheden voor winkelcentra en dus voor het toepassen van omzethuur. Zowel op het gebied van het detailhandelsbeleid, regelgeving als op stedebouwkundig gebied speelt de overheid een belangrijke rol in hoeverre een winkelcentrum succesvol is. Het toelaten van nieuwe concurrerende winkelmeters, een nieuwe weg, woningbouwplannen of een nieuw parkeerbeleid heeft grote gevolgen voor de omzetmogelijkheden van een winkelcentrum. Het invoeren van betaald parkeren in winkelcentra kan bijvoorbeeld zorgen voor een daling van de totale omzet in het winkelcentrum met ruim 20%.16 Zowel huurders als verhuurders/beleggers zullen het beleid van de overheid nauwgezet in de gaten moeten houden, waardoor zij tijdig kunnen meedenken met gemeenten om voor hun winkelcentra het optimale ondernemersklimaat te creëren. Echter volledige sturing van het beleid van de overheid is niet mogelijk, waardoor dit altijd een onzekerheid vormt voor de toekomstige omzetmogelijkheden. Met de vaststelling van de Nota Ruimte in januari 2006 als opvolger van de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra heeft het Kabinet voor een nieuwe richting gekozen met betrekking tot haar ruimtelijk beleid. Waar de rijksoverheid tot dan zorgvuldig de ontwikkeling van het detailhandelsapparaat wilde regisseren door wildgroei aan winkels en winkelgebieden te voorkomen, zijn deregulering en decentralisatie van

15 Bron: “Omzetgerelateerde huurprijs”, mw mr. N.Eeken en mw mr. E.T. de Boer, Tijdschrift voor huurrecht bedrijfsruimte, november 2004 16 Bron: Strabo-onderzoeken in winkelcentra Corio Nederland Retail

21


bevoegdheden naar de gemeenten en provincies in de Nota Ruimte de sleutelwoorden geworden. Hierdoor verschuiven de verantwoordelijkheden voor het locatiebeleid van bedrijven en voorzieningen van het Rijk naar de provincies en gemeenten. Het nationale PDV/GDV-beleid17 is hiermee komen te vervallen. Als gevolg van de deregulering en decentralisaties zijn een aantal bedreigingen te formuleren voor de omzetmogelijkheden van bestaande winkelcentra:

1. Deze beweging is contrair aan de beweging in de landen als België, Groot-Brittannië, Duitsland en Frankrijk, die tot voor kort een liberaal beleid hadden ten aanzien van perifere detailhandel, maar juist op dit moment de beperkingen aanscherpen. De in deze landen onbelemmerde aanwezigheid van perifere aanbodsvormen heeft mede geleid tot een aantasting van de binnensteden en een saneringsproces aan de basis van de verzorgingsstructuur;

2. ontbreken kennis en kunde inzake gevolgen detailhandelsbeleid bij provincie en gemeenten, de decentrale overheden, kan er voor zorgen dat er beslissingen worden genomen welke de huidige detailhandelsstructuur in haar functioneren aantasten;

3. de afstemming van detailhandelstructuurvisies tussen gemeenten onderling laat vaak te wensen over. Hierdoor kunnen er gemeentegrensoverstijgende plannen ontstaan, zonder dat er rekening wordt gehouden met de gevolgen voor de detailhandelstructuur in de omliggende gemeenten.

Het afgelopen voorjaar is er door het Interprovinciaal Overleg (IPO) een gezamenlijk standpunt ingenomen ter aanvulling op de Nota Ruimte: prioriteit geven aan de bestaande detailhandelsstructuur en geen weidewinkels toegestaan. De Nota Ruimte is inmiddels door zowel de Eerste als Tweede Kamer goedgekeurd met de aanvulling dat nieuwe detailhandelsinitiatieven de bestaande structuur niet mogen aantasten. Hierdoor zijn perifere thematische ontwikkelingen voor niet-frequente doelgerichte aankopen mogelijk, mits grenzend aan stedelijk gebied.18 In de praktijk blijkt bovendien dat een aantal provincies en gemeenten naast de uitspraak van het IPO nog extra regulerend beleid aangaande nieuwe detailhandelsinitiatieven hebben ontwikkeld. De provincie Zuid-Holland wil bijvoorbeeld alle nieuwe winkelplannen boven de 1.500 m2 bvo toetsen aan het provinciale detailhandelsbeleid. Hiermee wil zij de huidige winkelstructuur beschermen tegen wildgroei, wat een negatief effect kan hebben op de omzetmogelijkheden van bestaande winkelgebieden. Hierdoor wordt de huidige detailhandelstructuur beschermd, maar blijft het beleid van de overheid altijd een onzekere toekomstfactor.

3.2. VERHUURDER (BELEGGER) Op dit moment zal een verhuurder/belegger omzethuur vaak alleen uit defensief oogpunt gebruiken op moeilijk verhuurbare locaties in winkelcentra. Mocht een ondernemer op de betreffende mindere locaties toch goede omzetten draaien, dan profiteert de verhuurder/belegger daar direct van. Sommige verhuurders/beleggers van winkelcentra zien wel zeker een meerwaarde in het toepassen van omzethuur binnen de Nederlandse

17 Branche- en winkelomvangbeperkend vestigingsbeleid dat er op is gericht perifere detailhandelsvestigingen (PDV) en grootschalige detailhandelsvestigingen (GDV) slechts op bepaalde door de overheid aangewezen locaties aan de rand van stedelijke knooppunten toe te staan, zodat de concurrentie voor binnenstedelijke winkelcentra wordt beperkt. 18 Bron: De Nederlandse markt voor retailvastgoed, DTZ, 2006

22


winkelcentra. Het brengt de retailer en de eigenaar dichter bij elkaar en zorgt voor een betere informatie-uitwisseling. Aangezien sommigen zowel de eigenaar, verhuurder als beheerder van haar winkelcentra zijn, zijn zij gebaat bij omzethuur. Middels omzethuur zien zij dan direct renovaties, promotieacties etc. doorwerken in de hoogte van haar huurinkomsten. Maar naast de voordelen kleven er voor de verhuurder/belegger ook nadelen aan omzethuurovereenkomsten. De voordelen:

1. De belegger profiteert ten tijde van de hoogconjunctuur volledig mee met de extra omzet welke door de winkeliers wordt gegenereerd;

2. verbeteringen die door de belegger worden doorgevoerd in het winkelcentrum, bijvoorbeeld tijdens een renovatie, werken direct door in de huurinkomsten. Daarom is het bij het toepassen van omzethuur van belang dat de belegger eigenaar is van het hele winkelcentrum;

3. doordat de belegger omzetcijfers ontvangt van de huurders, verkrijgt hij een goed inzicht in het functioneren van de afzonderlijke ondernemers als wel van het gehele winkelcentrum. Middels gerichte marketingactiviteiten of verschuivingen in de branchering kan de belegger mindere locaties binnen het winkelcentrum meer onder de aandacht van de consument brengen;

4. ondernemen met ondernemers (centermanagementconcept), waardoor het winkelcentrum beter wordt en de huurders meer betrokken raken bij het functioneren van het totale winkelcentrum met als uiteindelijk doel de omzetten te doen stijgen. Aangezien de belegger en de retailer samen optrekken delen zij ook de risico’s met elkaar;

5. omzethuur kan huurders over de streep trekken, die een marktconforme huur niet kunnen betalen of die twijfelen aan de betreffende locatie. Het achterliggende doel van de verhuurder hierbij kan zijn het binnenhalen van een bepaalde huurder, welke als trekker voor het winkelcentrum moet gaan functioneren.

De nadelen:

1. Een belegger streeft naar een zekere en stabiele toekomstige kasstroom bij de verhuur van zijn winkelvastgoed, zodat de hoogte van zijn rendement op zijn investeringen verzekerd is. Echter bij het toepassen van omzethuur fluctueren de huurinkomsten met de omzet van in het winkelcentrum. De huurinkomsten zijn hierdoor conjunctuurgevoelig en men is als belegger grotendeels afhankelijk van het functioneren van de ondernemers. Indien met een basishuur (zie §5.3.) wordt gewerkt, is dit risico minder groot en is de belegger altijd verzekerd van een vaste basis aan huurinkomsten;

2. het taxeren van winkelcentra met omzethuurovereenkomsten is uitermate moeilijk, aangezien er per jaar “aanzienlijke” verschillen kunnen ontstaan in de huuropbrengsten (direct rendement) binnen een winkelcentrum en daarmee dus ook in de waardeontwikkeling van het object (indirect rendement);

3. indien het slecht gaat met de ondernemer en dus de te betalen omzethuur zich op een laag niveau bevindt, heeft de belegger geen mogelijkheid om in te grijpen in de bedrijfsvoering van de ondernemer. Hij is dus voor een groot deel afhankelijk van de kwaliteiten van de ondernemers. In Amerika kan de belegger wel ingrijpen;

4. de controle van de kassaomzet van de retailers, wat tijdrovend en fraudegevoelig (bijvoorbeeld overhevelen omzet naar ander filiaal) is. De

23


administratie van omzethuren is dus een stuk gecompliceerder dan met vaste huurprijzen en brengt de nodige kosten met zich mee (bijvoorbeeld accountants);

5. het toepassen van omzethuur vereist meer betrokkenheid van de belegger, aangezien hij zich dagelijks moet gaan bemoeien met de gang van zaken in zijn winkelcentrum;

6. een eventuele prijzenslag in de detailhandel wordt bij het toepassen van omzethuur afgewenteld op de verhuurder, aangezien de prijzen van de producten goedkoper worden wat een negatief effect kan hebben op de totale omzet van de retailer;

7. als de belegger meerdere of alle winkels van een winkelcentrum verhuurt, kan het toepassen van omzethuur zijn weerslag hebben op de huurprijs van andere winkels. Indien een winkelunit met omzethuur (en slechte omzetresultaten) in het kader van een huurprijsherzieningsprocedure in de vergelijking wordt betrokken bij de vaststelling van de huurprijs van een andere winkelunit in het winkelcentrum kan dit een drukkend effect op de hoogte van de vast te stellen huurprijs.

3.3. HUURDER Voor de huurder betekent omzethuur dat het te betalen huurniveau varieert met de hoogte van de behaalde omzet. Hierdoor blijven zijn huisvestingslasten in evenwicht met de behaalde omzet. De huisvestingslasten voor de huurder worden hierdoor beheersbaar in de zin dat de hoogte hiervan zich aanpast aan de draagkracht van de huurder. Echter huurders willen niet graag de omzetgegevens delen met de verhuurder. Dus ook voor een huurder kleven er zowel voor- als nadelen aan omzethuurovereenkomsten. De voordelen:

1. De hoogte van het te betalen huurniveau past zich bij omzethuur aan aan de hoogte van de behaalde omzet. Hierdoor zijn de huisvestingslasten voor de huurder in zekere zin beheersbaar, aangezien het huurniveau zich aanpast aan de financiële draagkracht van de huurder;

2. omzethuur betekent dat de belegger een grote betrokkenheid heeft bij het winkelcentrum en er voor zal zorgen dat de huurder zich in een omgeving bevindt waarin hij een zo’n hoog mogelijke omzet kan genereren. Dit in tegenstelling tot winkelcentra met vaste huurcontracten, waarbij de belegger voor een bepaalde periode verzekerd is van een vaste huursom.

De nadelen:

1. De huurder moet zijn omzetgegevens afstaan aan de belegger, wat hij niet graag doet vanwege een gebrek aan vertrouwen;

2. bij tegenvallende omzetten zal een verhuurder/belegger zich in toenemende mate willen gaan bemoeien met de bedrijfsvoering van de huurder;

3. in tijden van hoogconjunctuur zal de groei van het huurniveau mee stijgen met de omzetgroei in tegenstelling tot bij een vaste huur, waar de huurder bij een stijgende omzet een hogere winst behaald;

24


4. als de marges binnen de detailhandel dalen, maar als gevolg van een scherpere prijsstijging de omzet wel stijgt, profiteert de verhuurder hiervan bovenmatig. De huurder krijgt door de huurprijsstijging dan te maken met nog kleinere marges.

3.4. CONCLUSIE De randvoorwaarden op de Nederlandse winkelvastgoedmarkt voor het toepassen van omzethuur zijn de laatste jaren verbeterd dankzij de nieuwe huurwet en het besef van een steeds groter deel van de verhuurders/beleggers en huurders dat ze niet zonder elkaar kunnen. Het nieuwe beleid van de overheid als gevolg van de Nota Ruimte draagt echter niet bij aan de invoering van omzethuur op de Nederlandse winkelvastgoedmarkt. Dankzij decentralisatie en deregulering nemen de onzekerheden met betrekking tot omzetmogelijkheden van bestaande winkelcentra in de toekomst toe, maar door het standpunt van het IPO lijkt de instandhouding van de bestaande fijnmazige detailhandelsstructuur in Nederland voorlopig gewaarborgd. De verhuurder/belegger ondervindt door het toepassen van omzethuur drie extra risico’s bij het beleggen in winkelvastgoed. Naast een financieel risico loopt de verhuurder/belegger ook een tweetal operationele risico’s. Ten eerste beschikt hij niet over de mogelijkheden om in te grijpen in de bedrijfsvoering van slecht functionerende ondernemers en ten tweede is de controle van de omzet van de ondernemers tijdrovend en fraudegevoelig. Bovendien brengt de controle van de omzetten de nodige onkosten met zich mee voor de verhuurder/belegger. Zij zal bij het toepassen van omzethuur in haar winkelcentra dan ook voor alledrie deze risico’s gecompenseerd moeten worden middels een hogere gemiddelde huurprijs over de langere termijn. Voor de retailer is het grote voordeel dat het te betalen huurniveau zich aanpast aan de hoogte van de behaalde omzet in economisch slechtere tijden en dat de verhuurder/belegger een grote betrokkenheid toont bij het functioneren van het winkelcentrum. Een nadeel is de toenemende bemoeienis van de verhuurder/belegger, het afstaan van vertrouwelijke gegevens aan de verhuurder/belegger en het afstaan van het surplus in goede tijden. De retailer moet het toepassen van omzethuur dan ook zien als een verzekering, waarbij de huurprijs zich aanpast aan de behaalde omzet.

Wil zowel de verhuurder/belegger als huurder profiteren van omzethuur, dan dient er een win-winsituatie gecreëerd te worden door het scheppen van de juiste randvoorwaarden:

- de verhuurder/belegger dient alles in staat te stellen voor het optimaliseren van de omzetmogelijkheden van de huurder (= actief centermanagement);

- de huurder dient een ondernemende instelling aan te nemen om zo de omzet te maximaliseren.

Slechts als zij samenwerken bij het verbeteren van de omzetmogelijkheden binnen het winkelcentrum, zal voor beiden omzethuur een meerwaarde hebben ten opzichte van een vaste huurprijs.

25


4 OMZETBEINVLOEDENDE FACTOREN In de traditionele verhuursituatie op de Nederlandse retailmarkt betaalt de huurder een vast bedrag aan de verhuurder. De toonbankbestedingen van de consument bepalen in hoeverre de huurder in staat is om de verschuldigde huursom te bepalen. Uit praktijkgegevens en onderzoeken in het buitenland blijkt dat de hoogte van de toonbankbestedingen en dus de omzet van de retailer afhankelijk is van een complexe interactie van een viertal factoren.19 Het doel van dit hoofdstuk is om de ontwikkeling van deze factoren inzichtelijk te maken en te bepalen in hoeverre deze factoren beheersbaar zijn voor de verhuurder/belegger.

4.1. DE VIER FACTOREN De karakteristieken die hoogte van de omzet bepalen zijn voor een groot gedeelte hetzelfde als de karakteristieken die de hoogte van een vaste huurprijs bepalen. Dit is omdat de hoogte van een vaste huurprijs voor een groot gedeelte samenhangt met de omzetmogelijkheden op de betreffende locatie. Uit onderzoek20 blijkt dat er vier niveaus van factoren zijn die van grote invloed zijn op de omzetmogelijkheden van een retailer (zie figuur 3):

1. Macro-economische factoren: macro-economische factoren (interactie tussen inflatie, economische groei en het beleid van de overheid) hebben invloed op de hoogte van consumentenuitgaven en dus de omzetmogelijkheden van retailers. Bovendien zorgen veranderingen in de macro-economische factoren voor verschuivingen in de vraag naar winkelvastgoed door retailers, wat weer een drukkend of prijsverhogend effect op de (vaste) huurprijzen kan hebben.

2. Kwaliteiten van het winkelcentrum: de kwaliteit van een winkelcentrum heeft ook een groot effect op de omzetmogelijkheden van een retailer. Criteria als omgevingskwaliteit, locationele, fysieke, functionele en commerciële kwaliteit hebben een zeer groot effect op de omzetmogelijkheden van de retailer.

3. Kwaliteit van de winkelunit: een belangrijk kenmerk voor de omzetmogelijkheden is de kwaliteit van de winkelunit. De ligging van de winkelunit is hierbij van groot belang;

4. Kwaliteit van de retailer: eveneens een belangrijk kernmerk voor de hoogte van de omzet is de kwaliteit van de retailer. De kwaliteiten van de retailer hebben op de korte termijn een groot effect op de huurinkomsten van de belegger.

19 Bron: “Turnover rents: comparative valuation issues”, P.McAllister, Journal of Property Valuation and Investment, 1996 20 Bron: “Turnover rents: comparative valuation issues”, P.McAllister, Journal of Property Valuation and Investment, 1996

26


Figuur 3: Overzicht omzetbepalende factoren

4.2. DE MACRO-ECONOMISCHE FACTOREN De winkelvastgoedmarkt wordt vaak beschouwd als een locale markt, aangezien het economisch functioneren van winkelcentrum samenhangt met de omvang van het verzorgingsgebied en de demografische ontwikkelingen hierbinnen. Uit onderzoek21 blijkt dat ook de ontwikkelingen van de macro-economie van invloed zijn op het functioneren van winkelvastgoedmarkt. De macro-economie is de wetenschap die zich bezighoudt met de bestudering van het economische systeem als geheel en geeft de samenhang aan van de zogenaamde economische grootheden. Belangrijke economische grootheden voor de detailhandel zijn de ontwikkeling van de conjunctuur, het Bruto Binnenlands Product (BBP), de werkgelegenheid, de inflatie, het consumentenvertrouwen en het effect van het beleid van de overheid op deze grootheden. De economie in Nederland is voortdurend aan verandering onderhevig met verregaande gevolgen voor de financiële markten, concurrentieposities, productieprocessen, arbeidsmarkten, consumptie, investeringen en overheidsbestedingen. Van belang voor de bestedingen in de detailhandel zijn dan ook de macro-economische ontwikkelingen in Nederland. 4.2.1. DE CONJUNCTUUR De economie is onderhevig aan schommelingen. De cyclus van economische groei en neergang wordt ook wel conjunctuur genoemd, de meerjaarlijkse schommeling van de economische activiteit. De conjunctuur is dus de verandering van het groeipercentage van de economie of productie op de korte termijn, dat veelal gelijktijdig plaatsvindt in de verschillende sectoren van de economie. Het gemiddelde over de lange termijn noemen we de trendmatige groei. De terugkerende golfbewegingen worden meestal beschreven in termen van het Bruto Binnenlands Product (zie § 4.2.2.). In de cyclus gaan perioden

21 Bron: “Retail vacancy rates: the influence of national and local economic conditions”, J.D. Benjamin, Journal of Real Estate Portfolio Management, 2000

27


van relatief snelle groei (herstel en opleving) over in perioden van stagnatie of daling (neergang en recessie). Dezelfde cyclus is ook zichtbaar in bijvoorbeeld de werkgelegenheid, inflatie en ook op de vastgoedmarkt.

Figuur 4: Schema van een conjunctuurgolf

De conjunctuur heeft ook gevolgen voor de bestedingen in de detailhandel. Tijdens een recessie is er sprake van een dalende economische groei en een hoge inflatie, wat een negatief effect heeft op de bestedingen in de detailhandel. De conjunctuur heeft dus invloed op hoogte van de huurinkomsten voor een verhuurder/belegger bij het toepassen van omzethuur. In periode van stagnatie of daling zal dit een negatief effect hebben op de hoogte van de huurinkomsten en in periode van herstel en opleving een positief effect. 4.2.2. BRUTO BINNENLANDS PRODUCT & INFLATIE Het BBP is de totale (geld)waarde van alle in een land geproduceerde goederen (en diensten) gedurende een bepaalde periode, meestal een jaar. Het BBP wordt als indicator voor de groei van de economie van een land gebruikt. Als gevolg van de vervangingsvraag en de productiviteitstijging kent het BBP jaarlijks een neutrale stijging van 2%. Versnelling van de groei van het BBP gaat gepaard met een stijging van investeringen in vaste activa, de werkgelegenheid en de particuliere consumptie. Dit heeft een positief effect op de bestedingen in de detailhandel, aangezien dit leidt tot een veroorloving van een grotere luxe bij de consument. Een eventuele daling van het BBP heeft een tegenovergesteld effect tot gevolg. Uit grafiek 5 blijkt dat het BBP een cyclus doorloopt van ongeveer vijf jaar, waarbij eens in de tien jaar de cyclus een extra duw omhoog of omlaag krijgt, de zogenaamde voorraadcyclus. De voorraadcyclus hangt nauw samen met het voorhanden zijn van productiemiddelen. Vaak wordt er ten tijde van de recessie nog doorgeproduceerd op basis van prognoses ten tijde van de hoogconjunctuur. Een goed voorbeeld hiervan is de bouw van kantoren. Vaak komt er nog een grote hoeveelheid aan nieuwbouw kantoren op de vastgoedmarkt op het moment dat de werkgelegenheid sterk terugloopt en de bedrijven hun personeelsbestand inkrimpen. Dit leidt tot hoge leegstandcijfers binnen de kantorensector, waardoor de cyclus een duw omlaag krijgt. Door nieuwbouwplannen uit te stellen is er bij de herstelfase van de economie voldoende kantorenvoorraad voorhanden om de groei te faciliteren.

28


Figuur 5: Ontwikkeling BBP 1963 – 2005 22

Inflatie of geldontwaarding is in de economie het verschijnsel dat geld steeds minder waard wordt. Dat komt omdat de vraag naar een product sneller groeit dan de productiecapaciteit. Dit heeft gevolgen voor de bestedingen in de detailhandel, aangezien producten goedkoper of duurder hierdoor worden. Ook de vraag of de lonen gelijklopend met de inflatie stijgen, zijn van belang voor de detailhandel, aangezien dit de koopkracht van de consument bepaalt. Als de inflatie gelijk is aan de loonstijging blijft de koopkracht gelijk, in de andere gevallen daalt of stijgt de koopkracht. Voor een verhuurder/belegger is het dus van belang dat de inflatie onder de loonstijgingen ligt. Dan neemt namelijk de koopkracht van de consument toe, wat een positief effect heeft op de bestedingen in de detailhandel. 4.2.3. BELEID VAN DE OVERHEID Bij het toepassen van omzethuur is het van groot belang om het beleid van de overheid en de mogelijke effecten op de omzetmogelijkheden van de retailers te volgen. Het beleid van de overheid kan namelijk grote gevolgen hebben voor de omzetmogelijkheden voor de retailers in een winkelcentrum. Het beleid van de overheid op meerdere gebieden heeft effect op de bestedingen in de detailhandel. Ten tijde van economische neergang zal het beleid van de overheid erop gericht zijn op de economie te stimuleren en ten tijde van economische stijging zal het beleid erop gericht zijn om de groei optimaal te faciliteren, zodat aspecten als het werkeloosheidspercentage zo laag mogelijk blijven en er voldoende voorraad van productiemiddelen aanwezig is. Maar ook andere beleidsbeslissingen van de overheid hebben (tijdelijke) invloed op de hoogte van de detailhandelsbestedingen, zoals de mogelijke afschaffing van de hypotheekrenteaftrek en de privatisering van de ziekenfondsverzekering. Niet alleen het beleid van de overheid op het gebied van economie heeft effect op de bestedingen in de detailhandel, maar ook het beleid op het gebied van de ruimtelijke ordening. Het beleid van de overheid op het gebied van de ruimtelijke ordening is de afgelopen decennia in Nederland een aantal malen aangepast via de verschillende Nota’s ruimtelijke ordening (zie ook § 3.1.3.). In hoeverre deze beleidswijzigingen van

22 Bron: CBS Statline

29


invloed zijn geweest op het functioneren van de retailsector is echter nooit in kaart gebracht, maar dat de beleidswijzingen effect hebben gehad op het functioneren van reeds bestaande winkelcentra staat vast. Een goed voorbeeld hiervan is het functioneren van het kernwinkelapparaat van Hengelo, dat sinds de opening van de PDV/GDV-locatie Westermaat in Hengelo te kampen heeft met teruglopende bezoekersaantallen en omzetcijfers.23 Een verhuurder/belegger dient bij het toepassen van omzethuur het toekomstige beleid op het gebied van ruimtelijke ordening nauwgezet te volgen, aangezien dit grote gevolgen kan hebben voor zijn toekomstige inkomsten. 4.2.4. WERKGELEGENHEID De werkgelegenheid heeft een zeer directe invloed op de bestedingen op de detailhandelsmarkt. Een forse afname van de economische groei zal leiden tot een sterke afname van de werkgelegenheid, wat een negatief effect heeft op de bestedingen in de detailhandel. Uit een historisch overzicht van het aantal geregistreerde werklozen in procenten van de beroepsbevolking (zie figuur 6) blijkt dat de cyclus in de werkgelegenheid tien jaar bedraagt, waardoor hij de in § 4.2.2. beschreven voorraadcyclus volgt. Dit betekent waarschijnlijk ook dat de inkomsten bij het toepassen van omzethuur een cyclus van tien jaar doormaken, aangezien lage werkeloosheid een positief effect op de omzetmogelijkheden van retailers heeft en een hoge werkeloosheid een negatief effect.

Figuur 6: Ontwikkeling werkeloosheid 1970 – 2005 24

23 Bron: Koopstromenonderzoek Overijsel, Goudappel Coffeng, 2005 & Strabo-onderzoeken winkelcentrum De Brink te Hengelo, 1998 - 2004 24 Bron: CBS Statline

30


4.2.5. INKOMEN / KOOPKRACHTONTWIKKELING / CONSUMENTENVERTROUW-EN / TOONBANKBESTEDINGEN De ontwikkeling van het besteedbaar huishoudinkomen is van grote invloed op het consumentenvertrouwen en de koopbereidheid van de consumenten, aangezien de bestedingsmogelijkheden van consumenten worden begrensd door het beschikbare inkomen. Ook de ontwikkeling ten opzichte van de inflatie is van groot belang voor de consument. Als de groei van het inkomen hoger is dan die van de inflatie, dan heeft de consument meer koopkracht tot haar beschikking. Verandering in inkomens leidt logischerwijze ook tot veranderingen in het uitgavenpatroon van de consument en dus tot een wijziging van de toonbankbestedingen. De verhouding tussen de procentuele verandering in toonbankbestedingen en de procentuele verandering van inkomens wordt inkomenselasticiteit (zie bijlage 1) genoemd. De inkomenselasticiteit met betrekking tot detailhandel als totaliteit is kleiner dan 1, waardoor toonbankbestedingen in mindere mate toe- of afnemen dan inkomens. Met name de inkomenselasticiteit met betrekking tot aankopen in de dagelijkse sector zijn laag, aangezien de consument vaak niet veel meer gaat consumeren als zij meer verdient. Binnen de niet-dagelijkse sector hebben met name de bestedingen in de kleding- en woninginrichtingbranche een hoge inkomenselasticiteit, maar die is nog altijd kleiner dan 1.25 Echter dankzij de toenemende concurrentie voor bestedingen in de detailhandel is het maar de vraag of de stijgingen van het besteedbaar huishoudinkomen ten goede komt aan de bestedingen in de detailhandel. De consument besteedt steeds minder tijd en geld in de detailhandel. Onder andere attractieparken, fitnesscentra en bioscopen snoepen omzet- en tijdaandeel af van de detailhandel. Uit onderzoek blijkt dat de vermindering van het aandeel van de detailhandelsbestedingen in de totale particuliere bestedingen al een aantal decennia aan de gang is. Het aandeel heeft inmiddels een grenswaarde bereikt waardoor het aandeel van het besteedbaar huishoudinkomen dat de in de detailhandel wordt besteed niet verder meer zal afnemen. 26

De dynamische koopkrachtontwikkeling geeft de jaarlijkse ontwikkeling van de koopkracht weer en hangt nauw samen met de inkomensontwikkeling. De koopkracht van de consument kan jaarlijks door allerlei oorzaken veranderen, bijvoorbeeld door de toename van de pensioen- en verzekeringspremies. In de dynamische koopkrachtontwikkeling zijn al deze veranderingen verdisconteerd. Uit figuur 7 blijkt dat de dynamische koopkrachtontwikkeling niet in alle jaren de inflatie heeft bijgehouden in de periode 1984-2004. In de jaren dat de dynamische koopkrachtontwikkeling achter is gebleven bij de inflatie is de koopkracht van de consument dus afgenomen.

25 Bron: Winkelvoorzieningen op waarde geschat, drs. E.J.Bolt, 2003 26 Bron: Werk aan de winkel: de toekomst van de winkelmarkt 1995 – 2015, TU Delft, 1998

31


Dynamische koopkrachtontwikkeling versus inflatie 1984 - 2004

-1

0

1

2

3

4

5

6

1984

-198

5

1985

-198

6

1986

-198

7

1987

-198

8

1988

-198

9

1989

-199

0

1990

-199

1

1991

-199

2

1992

-199

3

1993

-199

4

1994

-199

5

1995

-199

6

1996

-199

7

1997

-199

8

1998

-199

9

1999

-200

0

2000

-200

1

2001

-200

2

2002

-200

3

2003

-200

4

Periode

Infla

tie o

f koo

pkra

chtv

eran

derin

g (%

)

Dynamische koopkrachtontwikkeling Inflatie

Figuur 7: Ontwikkeling dynamische koopkracht versus inflatie 1984 – 2004 27

Het consumentenvertrouwen geeft informatie over het vertrouwen en de verwachtingen van consumenten over de ontwikkelingen van de Nederlandse conjunctuur. Het consumentenvertrouwen is een saldo van positieve en negatieve antwoorden in % van het totaal. Het economisch klimaat en de koopbereidheid zijn deelindicatoren van het consumentenvertrouwen. De indicator consumentenvertrouwen geeft een goed beeld van de consumptieve bestedingen, vooral van de bestedingen aan duurzame goederen.

Figuur 8: Ontwikkeling consumentenvertrouwen / economisch klimaat / koopbereidheid 1972 – 2006 28

27 Bron: CBS Statline 28 Bron: CBS Statline

32


Uit figuur 8 blijkt dat de koopbereidheid van de consumenten het patroon van het consumentenvertrouwen en economische klimaat volgt. Het heeft echter niet zo’n grote uitschieters als het consumentenvertrouwen en het economisch klimaat. Daarnaast heeft de koopbereidheid van de consument altijd een bepaalde vertraging van enkele maanden ten opzichte van deze twee factoren. Uit figuur 8 blijkt bovendien dat de trend van het consumentenvertrouwen veel overeenkomsten toont met de trend van de dynamische koopkrachtontwikkeling uit figuur 7. Het consumentenvertrouwen en de dynamische koopkrachtontwikkeling hebben effect op het belangrijkste aspect voor de detailhandel, namelijk de hoogte van de toonbankbestedingen. Toonbankbestedingen per hoofd in de detailhandel hebben betrekking op het bedrag van de particuliere bestedingen bij de gevestigde detailhandel (winkels). In figuur 9 staat de ontwikkeling van de toonbankbestedingen sinds 1978 weergegeven, zowel de totale toonbankbestedingen als de toonbankbestedingen in de food- en non-foodsector.

Figuur 9: Ontwikkeling toonbankbestedingen 1979 – 2005 29

4.2.6. CONCLUSIE De macro-economische ontwikkelingen hebben invloed op de bestedingen in de detailhandel. Gezien het feit dat de conjunctuur zowel een opgaande als neergaande ontwikkeling doormaakt, heeft de macro-economische ontwikkeling zowel een positief als negatief effect op de bestedingen in de detailhandel. Uit figuur 10 blijkt dat zowel het consumentenvertrouwen als de procentuele verandering van het BBP in grote lijn de ontwikkeling van de procentuele verandering van de toonbankbestedingen volgen.

29 Bron: Bestedingen en marktaandelen, HBD, meerdere jaren & Produktvorming in de detailhandel, drs. E.J.Bolt, 1995

33


Figuur 10: Ontwikkeling toonbankbestedingen – consumentenvertrouwen – BBP 1979 – 2005 30

Tussen deze drie grootheden is dan ook een positieve correlatie31 aanwezig (zie tabel 2). Uit een correlatie-analyse blijkt dat er geen factor uitspringt die van invloed is op de hoogte van de toonbankbestedingen. De grootste correlatie met de toonbankbestedingen heeft het consumentenvertrouwen. Als belangrijkste onderliggers voor het consumentenvertrouwen kunnen de ontwikkeling van het BBP en het inkomen genoemd worden. De inflatie heeft op de langere termijn nauwelijks effect op de hoogte van de toonbankbestedingen, terwijl het werkeloosheidpercentage negatief correleert met de hoogte van de toonbankbestedingen.

Tabel 2: Correlatie macro-economische factoren en de hoogte van de toonbankbestedingen

Voor het toepassen van omzethuur betekent dit dat de hoogte van de toekomstige huurinkomsten moeilijk te bepalen zijn, aangezien de ontwikkelingen in de toonbankbestedingen van de Nederlandse consument moeilijk te voorspellen zijn. Er is 30 Bron: Bestedingen en marktaandelen, HBD, meerdere jaren & Produktvorming in de detailhandel, drs. E.J.Bolt, 1995 31 Correlatie = samenhang tussen twee reeksen van metingen. De correlatiecoëfficiënt varieert tussen 0 (geen verband) en +1 of -1 (perfect positief / perfect negatief verband). Bij een correlatie van o is er geen verband aanwezig. Hoe verder de correlatiecoëfficiënt verwijderd is van 0, hoe nauwkeuriger men de uitslag van de ene variabele kan voorspellen op grond van de uitslag van de andere variabele.

34


namelijk een combinatie van een groot aantal factoren verantwoordelijk voor de ontwikkeling van de toonbankbestedingen. Tijdens een hoogconjunctuur zullen de toonbankbestedingen toenemen als gevolg van een stijging van de groei van het BBP en het consumentenvertrouwen en tijdens een laagconjunctuur zullen de toonbankbestedingen afnemen als gevolg van de toenemende werkeloosheid. Voor de verhuurder/belegger is het bij het toepassen van omzethuur dus van belang of er een periode van hoog- of laagconjunctuur komende is.

4.3. KWALITEITEN VAN HET WINKELCENTRUM De kwaliteit van het winkelcentrum bepaalt in hoeverre de consument het wel of niet zal bezoeken en dus de uiteindelijke omzetmogelijkheden van de zittende huurders. Een winkelcentrum dat goed bereikbaar is en over voldoende parkeerplaatsen beschikt, zal meer consumenten weten te trekken dan een winkelcentrum dat slecht bereikbaar is en waar de parkeerdruk te hoog is. Echter de kwaliteit van een winkelcentrum bestaan niet alleen uit bereikbaarheid en parkeren, maar is een totaalproduct dat als het ware verkocht moet worden aan de consument. Een winkelcentrum kan via een vijftal kwaliteiten (zie tabel 3) beoordeeld worden vanuit het perspectief van de consument.32 De onderlinge samenhang tussen deze vijf kwaliteiten bepalen het (economisch) functioneren van het winkelcentrum.

Kwaliteit Omschrijving

Omgevingskwaliteit Aspecten die betrekking hebben op het verzorgingsgebied, de concurrentiepositie alsmede de institutionele omgeving

Locationele kwaliteit Aspecten die betrekking hebben op de ligging, bereikbaarheid en het parkeren van het winkelcentrum

Functionele kwaliteit Aspecten die betrekking hebben op de branchering van het winkelcentrum in relatie tot de functie

Fysieke kwaliteit Aspecten die betrekking hebben op de verschijningsvorm, lay-out en routing

Commerciële kwaliteit

Aspecten die betrekking hebben op de opvalwaarde en wervingskracht van het winkelcentrum

Tabel 3: Kwaliteiten winkelcentrum Onderstaand zullen de afzonderlijke kwaliteiten worden toegelicht:

1. Omgevingskwaliteit: de omgeving van het winkelcentrum bepaalt in grote mate het huidig en toekomstig (economisch) functioneren van het winkelcentrum. Deze omgevingscomponent is van grote invloed op de omzetmogelijkheden in de detailhandel. Een lager besteedbaar huishoudinkomen, een afname van de bevolking en de sluiting van een grote werkgever in het verzorgingsgebied van het winkelcentrum hebben bijvoorbeeld een drukkend effect op de omzetten.33 De omvang van de koopkracht (het potentieel aan toonbankbestedingen dat in een bepaald gebied aanwezig is) wordt door deze kwaliteit grotendeels bepaald.

32 Bron: Beoordelingscriteria voor winkelcentra, drs. J.W. Speetjens, 1990 33 De provincie Limburg bijvoorbeeld heeft te kampen met een daling in het gemiddelde besteedbare huishoudinkomen, een afname van de bevolking en een grote werkeloosheid. Dat dit doorwerkt in de omzetmogelijkheden voor retailers blijkt ook uit het hoge leegstandspercentage in deze provincie.

35


De ontwikkelingen binnen de omgevingskwaliteit bepalen in hoge mate of er opwaarts potentieel in het winkelcentrum is gelegen. Uitbreidingspotentie, zowel van het winkelverkoopoppervlak als van de omzet, is grotendeels afhankelijk van de concurrentie, het draagvlak en het beleid van de overheid. De samenstelling van de bevolking bepaalt daarnaast de omzetmogelijkheid per branche. Binnen een verzorgingsgebied met voornamelijk jonge gezinnen met kinderen zal de omzetpotentie voor een speelgoedzaak bijvoorbeeld groter zijn dan binnen een verzorgingsgebied met een hoge mate van vergrijzing. Dus naast de kwantitatieve demografische ontwikkeling speelt de kwalitatieve demografische ontwikkeling ook een belangrijke rol bij de omzetmogelijkheden. De omgevingskwaliteit is echter als verhuurder/belegger van het winkelcentrum niet beheersbaar, slechts in beperkte mate stuurbaar. Dus in beginsel dient de omgevingskwaliteit van een winkelcentrum goed en onbedreigd te zijn, wil men als verhuurder/belegger omzethuur gaan toepassen.

2. Locationele kwaliteit: de locatie van een winkelcentrum bestaat niet alleen uit de ligging binnen het verzorgingsgebied maar ook uit de bereikbaarheid, parkeergelegenheid en bevoorrading. Deze belangrijke aspecten van een winkelcentrum zijn na realisatie nauwelijks meer te beïnvloeden.

3. Functionele kwaliteit: de functie van het winkelcentrum bepaalt welk winkelaanbod aanwezig moet zijn. Elke type winkelcentrum heeft een ideaalbranchering, die bestaat uit branches die behoren tot de standaarduitrusting en branches die aanvullend zijn. Daarnaast is het van belang dat het winkelcentrum beschikt over enkele trekkers, dat de kwaliteit van de ondernemers goed is en dat er een goede verhouding tussen landelijk en lokaal winkelbedrijf is. In Nederland is het gezien de wetgeving moeilijk om in een bestaand winkelcentrum verandering door te voeren in de functionele kwaliteit gezien de bescherming van de zittende huurders.

4. Fysieke kwaliteit: de stedebouwkundige kwaliteit bestaat uit de lay-out, de verschijningsvorm en de routing van het winkelcentrum. De algehele opzet van het winkelcentrum moet zodanig zijn dat er een logische routing is en geen zwakke delen binnen het winkelcentrum ontstaan. De fysieke kwaliteit is middels een herontwikkeling te verbeteren.

5. Commerciële kwaliteit: aspecten die betrekking hebben op de attentiewaarde, wervingskracht en uitstraling van het winkelcentrum richting de consument. Middels optische cosmetische ingrepen kan het winkelcentrum optisch weer bij de tijd gebracht worden.

Het is echter moeilijk om de kwaliteiten van een winkelcentrum te kwantificeren. Het toekennen van scores aan een winkelcentrum zal altijd arbitrair zijn en leiden tot schijnnauwkeurigheid. Vooral de omgevings- en de locationele kwaliteit zijn bepalend voor de omzetmogelijkheden van een winkelcentrum. In winkelcentra waar deze twee kwaliteiten niet op orde zijn, dient de verhuurder/belegger ook geen omzethuur toe te passen. Het economisch functioneren van winkelcentra, waar deze twee kwaliteiten niet orde zijn, staat voortdurend onder druk, waardoor de verhuurder/belegger bij het toepassen van omzethuur te maken kan krijgen met dalende huuropbrengsten. Echter ook de andere factoren zijn bepalend, alleen hierbinnen kan de verhuur/belegger tot op zeker hoogte sturen middels herontwikkeling, cosmetische ingrepen of aanpassingen door te voeren binnen de branchemix. Een benchmark op winkelcentrumniveau zijn koopstroomonderzoeken (zie bijlage 1). Middels een koopstromenonderzoek wordt namelijk het economisch functioneren van

36


het totale winkelcentrum in kaart gebracht. Winkelcentra van hetzelfde type met een gemiddeld hoge vloerproductiviteiten (zie bijlage 1) zijn voor een verhuurder/belegger meer geschikt voor het toepassen van omzethuur, aangezien de retailers welke gevestigd zijn in deze winkelcentra een bovengemiddelde omzet behalen. Een bovengemiddelde omzet betekent bij het toepassen van omzethuur dat de retailer ook huur betaalt over het surplus aan omzet.

4.4. KWALITEITEN VAN DE WINKELUNIT De kwaliteiten van de winkelunit bepalen op unitniveau in belangrijke mate de hoogte van de omzet welke behaald wordt. De kwaliteit van de winkelunit wordt bepaald door de ligging binnen het winkelcentrum en door de functionaliteit van de winkelunit. De ligging van het winkelpand bepaalt de opvalwaarde en de hoeveelheid consumenten die passeren. Een hoge opvalwaarde kan worden bereikt door ligging op een hoek, aan een plein of aan het einde van een zichtlijn. Units welke in de nabijheid van een trekker of een bronpunt zijn gesitueerd, hebben vaak een beter druktebeeld voor de deur, waardoor in dergelijke units een hogere huurprijs en omzet gerealiseerd wordt. Hierdoor ontstaan er binnen een winkelcentrum verschillende standkwaliteiten. Het deel van het winkelcentrum waar de bezoekersstroom het grootst is en veel winkels zich willen vestigen heeft als standkwaliteitsniveau A1. Op plaatsen waar de bezoekersstroom minder groot is, standkwaliteitsniveau A2 en B, zullen winkels zich vestigen welke een lagere huurprijs kunnen betalen en dus een lagere omzet of marge hebben. Vaak is er ook een duidelijk verschil tussen het functioneren van de verschillende standkwaliteitsniveaus. In tijden van economische laagconjunctuur ziet men vaak de leegstand in de B-gebieden (aanloopgebieden) toenemen, terwijl de leegstand in het A2- en met name A1-gebied beperkt blijft. Hierdoor zal bij het toepassen van omzethuur bij winkels welke gelegen zijn in een unit met een lager standkwaliteitsniveau de hoogte van de omzethuur onderhevig zijn aan grotere fluctuaties dan bij een unit met een hoger standkwaliteitsniveau. Functionaliteit is de mate waarin de unit beantwoordt aan de gebruikseisen van de huurders. Hoewel deze per branche enigermate verschilt, kan in zijn algemeenheid worden gesteld dat er een standaardafmeting bestaat van 1/3 breed en 2/3 diep. Daarnaast heeft de functionaliteit ook nog betrekking op de indeling en vorm van de winkelunit. In een kelder, op een verdieping of entresol in een winkelunit of in units met een niet marktconforme vorm zal de retailer een lagere omzet behalen. Ook de kwaliteiten van een winkelunit zijn moeilijk te kwantificeren. Wel geldt in Nederland net als in andere landen34 dat hoe groter de unit of hoe meer meters op verdieping, entresol of in de kelder, hoe lager de vloerproductiviteit. Echter door de schaalvergroting, welke de laatste jaren heeft plaatsgevonden in de detailhandel, is de interesse in verdiepingsvloeren fors toegenomen. Een andere reden om te kiezen voor winkelruimte op verdiepingen is het huurprijsdempend effect, waardoor locaties voor retailers betaalbaar blijven in tijden dat de marges onder druk staan.

34 Bron: “The determination of rent in shopping centers: some evidence from Hong Kong”, R.S. Tay, Journal of Real Estate Literature, 1991

37


4.5. KWALITEITEN VAN DE RETAILER De kwaliteiten van de retailer zijn uitermate belangrijk voor de omzet in een winkel. De ondernemerskwaliteit bepalen in hoeverre de consument tot aankopen overgaat in een winkel. Ziet de ondernemer kansen in de markt, is hij bereid te investeren, durft hij risico’s te nemen, zijn enkele vaardigheden waar een goede ondernemer over dient te beschikken. Daarnaast is er een groot verschil waarneembaar in de ondernemerskwaliteiten en de motivatie van zelfstandig ondernemers, franchisenemers en filiaalleiders. Zelfstandig ondernemers en franchisenemers staan voor hun eigen omzet te werken, terwijl de filiaalleider voor de omzet van het filiaalbedrijf staat te werken en dus minder bereid is om risico’s te lopen en te investeren. De grote filiaalketens zijn de laatste jaren professioneler geworden door de prestaties van hun filialen continu te monitoren. Zij zijn hierdoor steeds meer in staat om accuraat te reageren op (omzet)ontwikkelingen binnen hun filialen. Hierdoor ligt de vloerproductiviteit van het landelijke filiaalbedrijf op een hoger niveau dan de vloerproductiviteit van het midden- en kleinbedrijf (MKB). Hierdoor is het risico bij het toepassen van omzethuur bij de verhuur van winkels aan een landelijk filiaalbedrijf minder groot, dan bij het MKB. Doordat het landelijke filiaalbedrijf accuraat reageert op ontwikkelingen in de markt zijn zij in staat om hun vloerproductiviteit op een hoog niveau te houden, waardoor de huurinkomsten voor de verhuurder/belegger zich ook op een hoog niveau blijft bevinden. Echter juist voor het MKB zou omzethuur een oplossing bieden voor het hoge uitvalpercentage van zelfstandige ondernemers ten tijde van een recessie. Voor verhuurders/beleggers is het echter moeilijk om de prestaties van hun huurders te meten. Enerzijds doordat de huurders deze gegevens niet met de verhuurder/belegger willen delen en anderzijds omdat er nauwelijks openbare bronnen voorhanden zijn, waaruit zij het economisch functioneren van retailers kunnen afleiden. De kwaliteiten van een ondernemer zijn meetbaar middels benchmarks, welke inmiddels voor bepaalde branches zijn ontwikkeld, maar deze zijn slechts toegankelijk voor retailers in de branche zelf. Voor supermarkten bijvoorbeeld kan de supermarktondernemer zijn prestatie middels een online-benchmark vergelijken met supermarktondernemers elders in het land. Ook factoren als het prijsbeleid, inrichting en aankleding van de winkel, promotie en naamsbekendheid van de winkel in het verzorgingsgebied hebben op de korte tot middellange termijn effect op de hoogte van de behaalde omzet in de betreffende winkel. Hieruit blijkt dat in tegenstelling tot vaste huurprijzen bij het toepassen van omzethuur op de korte tot middellange termijn andere factoren bepalend zijn voor de hoogte van de inkomsten van de verhuurder/belegger.

4.6. CONCLUSIE De vier factoren hebben allen op hun eigen niveau hun invloed op de omzetmogelijkheden van een winkelcentrum. Het is echter zeer moeilijk om de invloed van deze factoren op de omzet in een winkelcentrum te kwantificeren. Naast de invloed van de macro-economie, waar de ontwikkeling van het BBP en de inkomensontwikkeling via het consumentenvertrouwen direct invloed uitoefenen op de hoogte van de

38


toonbankbestedingen zijn op het niveau van het winkelcentrum met name de omgevings- en locationele kwaliteit van grote invloed op de omzetmogelijkheden van het betreffende winkelcentrum. Het is als verhuurder/belegger zeer moeilijk om veranderingen binnen deze twee kwaliteiten te sturen en te beheersen. Als deze twee kwaliteiten niet op orde zijn, dient de verhuurder/belegger gezien het grote risico van het toekomstig functioneren, geen omzethuur toe te passen. Echter ook de andere kwaliteiten dienen op orde te zijn, wil omzethuur leiden tot een meerwaarde voor de verhuurder/belegger. Op winkelunitniveau zijn de opvalwaarde en de hoeveelheid consumenten die de winkel passeren van groot belang voor de omzetmogelijkheden van de retailer. Het standkwaliteitsniveau geeft aan waar de beste omzetmogelijkheden voor de retailers zijn. Daarnaast bepaalt ook de functionaliteit in hoeverre de winkelunit voldoet aan de gebruikseisen van de retailer. Ook de kwaliteiten van de ondernemer zelf bepalen in belangrijke mate de hoogte van de behaalde omzet. De ondernemer bepaalt in hoeverre zijn winkel in staat is om de consument de winkel in te trekken en daar een product te laten kopen (= conversie). Filiaalbedrijven zijn hiertoe beter in staat dan het MKB, aangezien de vloerproductiviteit op een hoger niveau ligt. Ook factoren als het prijsbeleid, inrichting en aankleding van de winkel, promotie en naamsbekendheid van de winkel in het verzorgingsgebied hebben op de korte tot middellange termijn effect op de hoogte van de behaalde omzet in de betreffende winkel. Schematisch kunnen de vier omzetbeïnvloedende factoren als volgt weergegeven worden, waarbij per niveau de omzetmogelijkheden afnemen. De macro-economie oefent effect uit op de hoogte van de omzetmogelijkheden.

Figuur 11: Schematische weergave omzetbeïnvloedende factoren

De beheersbaarheid van de ontwikkelingen binnen de vier factoren verschilt ook sterk. Voor de verhuurder/belegger is het namelijk alleen mogelijk om direct te sturen binnen bepaalde kwaliteiten van het winkelcentrum. Voor de ontwikkelingen binnen de overige drie factoren is de verhuurder/belegger grotendeels afhankelijk van het functioneren van de macro- en micro-omgeving van het winkelcentrum en van het ondernemersschap van de huurder oftewel de retailer.

39


5 INVLOED OMZETBEINVLOEDENDE FACTOREN OP FUNCTIONEREN RETAILMARKT In het vorige hoofdstuk is inzichtelijk gemaakt wat de ontwikkelingen zijn binnen de toonbankbestedingen van de consumenten. Deze macro-economische ontwikkeling werkt door in de omzetontwikkeling van de afzonderlijke branches. Het is echter niet zo dat alle foodbranches of non-foodbranches dezelfde omzetgroei doormaken als de groei van de totale toonbankbestedingen. Trends als bijvoorbeeld het online downloaden van muziek en het dalende bezoek aan de versspeciaalzaken zorgen hiervoor. Het doel van dit hoofdstuk is inzichtelijk te maken wat de ontwikkelingen binnen de verschillende branches zijn geweest en wat voor een gevolgen dat heeft gehad voor de omzetmogelijkheden per type winkelcentrum.

5.1. EFFECTEN OP VERSCHILLENDE TYPEN WINKELCENTRA 5.1.1. DE NEDERLANDSE DETAILHANDELSTRUCTUUR Een winkelcentrum maakt distributieplanologisch gezien onderdeel uit van een groter geheel, een structuur van – grotere en kleinere – winkelvoorzieningen. De Nederlandse detailhandelstructuur wordt van oudsher gekenmerkt door een functioneel-hiërarchische fijnmazige winkelstructuur, gebaseerd op de locatietheorie van Christaller. Bij deze locatietheorie staat het uitgangspunt centraal, dat om in de detailhandel een bepaald artikel rendabel te kunnen aanbieden een bepaald draagvlak (omzet) benodigd is. Het benodigde draagvlak verschilt per artikel en kan relatief klein zijn als het gaat om de dagelijkse benodigde artikelen, zoals voedings- en genotmiddelen of groter bij artikelen die periodiek of zelden worden gekocht zoals juweliersartikelen. Branches met hetzelfde benodigde draagvlak vormen samen een bepaald type winkelcentrum, waardoor er een functioneel-hiërarchische orde van winkelcentra ontstaat. Bovenaan in de hiërarchie staan de gewestelijk verzorgende binnensteden, zoals Amsterdam, Den Haag en Utrecht. Onderaan in de hierarchie vinden we de buurtwinkelcentra, waar de consument terecht kan voor een aantal dagelijkse artikelen.35 De laatste jaren zijn er echter veranderingen waarneembaar binnen deze functioneel- hiërarchische opzet van de Nederlandse detailhandelstructuur. Aan de onderkant van de functioneel-hiërarchische structuur vinden ‘opwaartse’ veranderingen plaats met name als gevolg van de toegenomen (auto)mobiliteit van de consument, draagvlakvermindering door kleinere huishoudens en de schaalvergroting binnen andere centra en binnen het gemiddelde winkelvloeroppervlakte. Buurtstrips en buurtwinkelcentra verliezen in toenemende mate terrein aan wijkwinkelcentra en stadsdeelcentra, waardoor ze steeds vaker gesaneerd worden of veroordeeld zijn tot een bestaan in de marge van de detailhandel. Daarnaast krijgen steeds meer gemeenten in Nederland de beschikking over een PDV/GDV-locatie. Deze grootschalige winkellocaties, vaak aan de rand van de gemeente, bieden onderdak aan winkelketens welke vanwege hun vestigingseisen geen winkelruimte kunnen vinden in bestaande winkelcentra. Deze locaties leveren zoals eerder al vermeld met de case Hengelo wel

35 Bron: Winkelvoorzieningen op waarde geschat, drs. E.J.Bolt, 2003

40


concurrentie op voor bestaande winkelcentra en zijn nauwelijks onder te brengen in de hiërarchische structuur van winkelvoorzieningen. Naast de veranderingen binnen de samenstelling van de Nederlandse detailhandelstructuur zijn er ook grote veranderingen waarneembaar binnen de omvang van de Nederlandse detailhandelstructuur. Mede dankzij de groei van de Nederlandse bevolking en de veranderingen binnen het beleid van de Nederlandse overheid is de omvang de afgelopen decennia fors toegenomen. In de periode 1950 – 1970 nam het Nederlandse winkelareaal toe met 2,7 miljoen vierkante meter van 4,8 miljoen in 1950 tot 7,5 miljoen in 1970. Echter gedurende in de periode 1970 – 1980 raakte de groei in een stroomversnelling en kwam er 5,4 miljoen vierkante meter bij in één decennium. Inmiddels beschikt Nederland over 20 miljoen vierkante meter detailhandel met name als gevolg van het PDV/GDV-beleid en beschikt het daarnaast over een planvolume van 3,8 miljoen vierkante meter.36 De groei heeft met name plaatsgevonden in de middelgrote steden (20.000 – 100.000 inwoners), dankzij de suburbanisatie vanuit de grote steden naar de randgemeenten.

Historische ontwikkeling voorraad winkelvastgoed

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

20

22

1950 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005

Jaar

Win

kelv

erko

opvl

oero

pper

vlak

(mln

m²)

Figuur 12: Historische ontwikkeling voorraad winkelvastgoed

5.1.2. KENMERKENDE BRANCHES PER TYPE WINKELCENTRUM Per type winkelcentrum zijn bepaalde branches aan te wijzen welke het functioneren van het totale type voor een groot bepalen. In bijlage 237 staat per type winkelgebied procentueel het aantal vierkante meters aan winkels in de verschillende branches weergegeven. Uit deze tabel blijkt dat het functioneren van de buurt-, wijk- en dorpswinkelcentra voor het grootste gedeelte wordt bepaald door het functioneren van

36 Bron: “Planvoorraad winkels stijgt”, P.Kooijman-Denissen, Vastgoedmarkt, november 2006 37 Bron: Retailhandboek 2005: kengetallen voor de detailhandel, Locatus, 2005

41


de dagelijkse sector, waarbinnen de branches drogisterij en supermarkt de belangrijkste actoren zijn. Deze twee branches hebben dan ook de grootste ruimteclaim in deze typen winkelcentra. In de categorie stadsdeelcentra speelt naast de dagelijkse sector ook de niet-dagelijkse sector een belangrijke rol. Afhankelijk van de omvang van het stadsdeelcentrum, variërend van 20.000 m2 bvo tot ongeveer 60.000 m2 bvo, spelen de frequent benodigde niet-dagelijkse artikelen of de keuzegevoelige niet-dagelijkse artikelen een belangrijke rol. Binnen de categorie kernwinkelapparaten (KWA’s) zijn er ook grote verschillen aan te wijzen, welke branches voor het overgrote deel het functioneren bepalen. Afhankelijk van de omvang van het KWA en de omvang van het te bedienen verzorgingsgebied spelen de dagelijkse sector, de frequent benodigde niet-dagelijkse artikelen of de keuzegevoelige niet-dagelijkse artikelen een belangrijke rol. De keuzegevoelige niet-dagelijkse artikelen spelen een belangrijkere rol naarmate de omvang van het KWA toeneemt. Bij de PDV/GDV-centra zijn vaak slechts een beperkt aantal branches toegestaan, welke het functioneren dus ook bepalen. Met name de woninginrichtingbranche en de bouwmarkten zijn sterk vertegenwoordigd op deze locaties. Voor de speciale winkelgebieden is het moeilijk aan te geven welke branches nu een overheersende rol spelen, aangezien hier veel verschillende typen winkelgebieden onder vallen, zoals de Factory Outlet Centers en de winkels op trafficlocaties (bv. op stations, bij benzinepompen en op vliegvelden).

5.2. ECONOMISCH FUNCTIONEREN WINKELCENTRA 5.2.1. HISTORISCHE ONTWIKKELING Het economische functioneren van de winkelcentra in Nederland heeft mede als gevolg van verschillende trends op de Nederlands retailmarkt een ontwikkeling doorgemaakt, waarbij zowel het gemiddelde winkelvloeroppervlak als de vloerproductiviteit fors toegenomen zijn (zie tabel 5). Dit heeft te maken met de professionalisering die plaats heeft gevonden op de Nederlandse retailmarkt. De vloerproductiviteit in het grootwinkelbedrijf ligt namelijk op een hoger niveau dan die in het midden- en kleinbedrijf. De vele zelfstandige ondernemers hebben in de loop der jaren in toenemende mate plaats gemaakt voor (internationale) winkelketens. In 1970 was bijvoorbeeld nog 30% van de winkelunits op A1-locaties in winkelgebieden groter dan 50.000 m2 bvo verhuurd aan zelfstandige ondernemers, terwijl dit in 2003 al gedaald was tot slechts 15%.38 Ook de economische welvaart onder de Nederlandse consument, de bevolkingsgroei, stijgende mobiliteit, ontwikkelingen in de techniek en de huishoudverdunning hebben er voor gezorgd dat de bestedingen en dus de omzetten in de detailhandel zijn toegenomen. De stagnatie en zelfs daling in de gemiddelde vloerproductiviteit in de afgelopen jaren is met name het gevolg van de schaalvergroting in de detailhandel en de grotere procentuele groei van het aantal winkelmeters ten opzichte van de totale detailhandelsbestedingen van de Nederlandse consument. Mede dankzij het PDV/GDV-beleid van de Nederlandse overheid is de beschikbaarheid van het aantal (goedkope) 38 Bron: Winkelvoorzieningen op waarde geschat, E.J.Bolt, 2003

42


winkelmeters in de periferie de afgelopen jaren fors toegenomen. Op deze perifere locaties vestigen winkelketens met een groot winkelverkoopvloeroppervlak zich. Door hun groot vloeroppervlak behalen deze winkels maar een lage vloerproductiviteit. Op dit moment lijkt nu de economie weer aantrekt en met de verruimde mogelijkheden van de Nota Ruimte een verdere groei van winkelruimte voor grote detailhandelsvestigingen op komst. Naar alle waarschijnlijkheid zal de gemiddelde winkelverkoopvloeroppervlakte de komende jaren zowel in de food- als non-foodsector toenemen en de gemiddelde vloerproductiviteit dalen. FOOD 1968 1978 1987 1997 2001 2004

Gemiddeld winkelvloeroppervlak (m2) 35 66 91 116 166 172

Omzet per winkel (x € 1.000) 111 359 524 757 919 1015

Omzet per m2 (x € 1.000) 3,17 5,44 5,76 6,53 5,54 5,90

NON-FOOD 1968 1978 1987 1997 2001 2004

Gemiddeld winkelvloeroppervlak (m2) 85 119 154 164 234 253

Omzet per winkel (x € 1.000) 91 227 332 419 637 536

Omzet per m2 (x € 1.000) 1,07 1,91 2,16 2,55 2,72 2,12 Tabel 4: Ontwikkeling winkelkenmerken food- en non-foodsector 1968 – 2004 39

Daarnaast groeit de markt voor online verkopen nog steeds substantieel sterker in vergelijking met de reguliere detailhandelsverkopen. Het aandeel van online aankopen bedraagt inmiddels 3,3% van de totale aankopen in de detailhandel.40 Online wordt het meeste omgezet in de reisbranche (44%), gevolgd door winkels in elektronica en witgoed (11%) en hard- en software (9%). Samen met de cd- en boekenwinkels zijn dit de branches waar de fysieke winkels de meeste concurrentie ondervinden van de online winkels. De gevolgen van het toenemende interwinkelen van de Nederlandse consument is als sinds enige tijd merkbaar. Zo verdwijnen steeds meer reisbureaus, boekwinkels en cd-zaken uit de fysieke winkelcentra. Winkeliers wapenen zich daarentegen steeds meer tegen de concurrentie van online winkels door naast een fysieke winkel ook zelf de verkoopmogelijkheid via internet te bieden. Een verhuurder/belegger dient dan ook geen omzethuur toe te passen in branches, waarvan het economisch functioneren in fysieke winkelcentra als gevolg van de online aankopen onder druk staat. 5.2.2. DE VLOERPRODUCTIVITEITEN De afgelopen dertig jaar is er sprake geweest van een dalende vloerproductiviteit deels veroorzaakt door de schaalvergroting in de detailhandel. Binnen de branches, welke onderdeel uitmaken van de food- en non-foodsector, zijn daarnaast grote verschillen waarneembaar in gemiddeld winkelvloeroppervlak en de vloerproductiviteit (de door een winkel behaalde omzet (incl. BTW) gedeeld door het winkelverkoopvloeroppervlakte). De foodsector bestaat uit de branches supermarkten en versspeciaalzaken, waarbij de supermarkten gekenmerkt worden door grotere winkelvloeroppervlakten en de versspeciaalzaken door hogere vloerproductiviteiten op veel kleinere winkelvloeroppervlakten. Echter door ontwikkeling, zowel aan de vraag- als aanbodzijde van de retailmarkt, zijn de vloerproductiviteiten van de versspeciaalzaken al jaren aan

39 Bron: Winkelen in Megaland, Ruimtelijk Planbureau, 2005 40 Bron: www.thuiswinkel.org

43


het dalen en nemen de gemiddelde winkelvloeroppervlakten van de supermarkten alleen maar toe. De non-foodsector beslaat het brede spectrum aan branches welke niet tot de foodsector behoren. Hierbinnen zijn de modische branche, persoonlijke verzorging, woninginrichting, vrijetijdsbranche en warenhuizen de belangrijkste branches. Net als in de foodsector is tussen de branches onderling ook een groot verschil in de winkelkenmerken en in het functioneren aanwezig. Een branche als de fotozaak heeft sterk te leiden onder de concurrentie van de grote elektronicazaken en de opmars van internet binnen de digitale fotografie. De branche persoonlijke verzorging (met name de drogisten) daarentegen heeft de laatste jaren een forse groei doorgemaakt als gevolg van de toenemende aandacht van de consument voor de persoonlijke verzorging. Zowel binnen de food- als non-foodsectir is er een verschil aanwezig tussen de vloerproductiviteit van het landelijke filiaalbedrijven en het MKB. De landelijk filiaalbedrijven hebben namelijk een vloerproductiviteit die gemiddeld ongeveer 25% hoger ligt dan de gemiddelde vloerproductiviteit van het MKB.41 Tussen de verschillende typen winkelcentra is duidelijk verschil waarneembaar in de gemiddelde winkelvloeroppervlakten en vloerproductiviteiten van een branche. In bijlage 3 staat per type winkelcentrum voor de verschillende branches de vloerproductiviteit uit 2005 weergegeven voor een standaardunit (tenzij anders vermeld) van 100 m2 bvo op een A1-locatie gelegen in de 4 grote steden van de Randstad (Amsterdam / Den Haag / Rotterdam / Utrecht)42. Voor deze vloerproductiviteit geldt dat deze afneemt als:

1. De winkeloppervlakte toeneemt; 2. de unit buiten de 4 grote steden van de Randstad is gelegen; 3. als de standkwaliteit van de unit, waarin de betreffende winkel is gevestigd,

verslechtert. Bovendien blijkt onderzoek van het EIM dat er ook groot verschil aanwezig is tussen de vloerproductitviteit in de verschillende regio’s binnen Nederland. De gemiddelde vloerproductiviteit in de vier grote steden van Nederland (Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht) ligt ruim 30% hoger dan de vloerproductiviteit in het oosten en noorden van het land.

5.3. ONTWIKKELING OP BRANCHE- & WINKELCENTRUMNIVEAU 5.3.1. BRANCHENIVEAU Op brancheniveau zijn er grote verschillen waarneembaar in de ontwikkeling van de gemiddelde vloerproductiviteit. Zoals al uit bijlage 3 blijkt zijn er ten eerste grote verschillen waarneembaar in de gemiddelde vloerproductiviteiten per branche. Maar ook de ontwikkelingen binnen de vloerproductiviteiten van de verschillende branches in de periode 1990 – 2005 loopt sterk uiteen blijkt uit cijfers van het CBS, EIM en Hoofd Bedrijfschap Detailhandel (HBD). Voor de periode 1990 – 2005 is in bijlage 4 de ontwikkeling van de gemiddelde vloerproductiviteit per branche weergegeven. Dit is de gemiddelde vloerproductiviteit voor de gehele branche, waarbij geen onderscheid is

41 Bron: Werk aan de winkel: de toekomst van de winkelmarkt 1995 – 2015, TU Delft, 1998 42 Vloerproductiviteiten op basis van het EIM (sociaal-economisch beleidsonderzoeksbureau onder andere voor alle branches in de detailhandel)

44


gemaakt naar de vloerproductiviteit per type winkelcentrum. Voor de Nederlandse detailhandelsmarkt is er voor deze periode helaas geen cijfermateriaal beschikbaar waaruit de ontwikkeling voor de vloerproductiviteiten per branche per type winkelcentrum blijkt. Uit dit overzicht blijkt dat er branches zijn waarvan de vloerproductiviteit achterblijft bij de inflatie en er branches zijn waarvan de vloerproductiviteit boven de inflatie uitstijgt. Op basis van de cijfers uit bijlage 4 is de volgende tabel samen te stellen met goede en slechte branches:

Slechte branches Goede branches AGF Supermarkt Vis Drogisterij

Vlees Optiek Bakker Rijwielhandel

Algemeen textiel Sportartikelen Kleding Woninginrichting

Fotografische artikelen Boekhandel

Juwelier Bloemen en planten

Speelgoed Schoenen

Consumentenelectronica Dibevo Tabel 5: Goede en slechte branches

De verschillende ontwikkelingen binnen de verschillende branches zijn direct te koppelen aan onder andere technische ontwikkelingen (bv. digitale fotografie) en consumententrends (bv. Nederlandse consumenten bezoeken steeds minder de versspeciaalzaken en de toegenomen aandacht voor persoonlijke verzorging). Hierdoor is het moeilijk te voorspellen wat de komende vijftien jaar de omzetontwikkelingen binnen de verschillende branches wordt. Zeker gezien de sterke opkomst van internetverkopen in een aantal branches en de “opwaartse” veranderingen binnen de Nederlandse winkelstructuur. 5.3.2. WINKELCENTRUMNIVEAU In Nederland zijn alleen algemene ontwikkelingen beschikbaar voor de branches en niet de ontwikkelingen op type winkelcentrumniveau. Echter door een koppeling te maken van de omzetontwikkeling van de meest voorkomende branche per type winkelcentrum met de algemene ontwikkeling per type winkelcentrum is er een goed beeld te schetsen van het economisch functioneren van de verschillende typen winkelcentra. Het economisch functioneren van de buurtwinkelcentra staat alle jaren onder druk als gevolg van eerder beschreven factoren. Ook branches die vaak voorkomen in dit type winkelcentrum, de verszaken, hebben de afgelopen vijftien jaar een negatieve omzetontwikkelingen doorgemaakt ten opzichte van de inflatie. Bovendien verliezen de buurtcentra steeds meer marktaandeel aan de wijk- en stadsdeelcentra. Binnen

45


wijkwinkelcentra is een onderscheid te maken tussen de grote- en kleine wijkwinkelcentra. De kleine dorps- en wijkwinkelcentra kampen in toenemende mate met dezelfde problemen als de buurtwinkelcentra. Branches als de verszaken, reisbureaus, fotozaken en banken sluiten in dit type winkelcentrum hun vestigingen. Branches als de drogisterijen en speelgoedzaken hebben de afgelopen jaren daarentegen zeer goed gepresenteerd. Zij beslaan naast de supermarkten een groot deel van het vloeroppervlak in de grote dorps- en wijkwinkelcentra. Door het brede aanbod in de dagelijkse sector en frequent benodigde niet-dagelijkse sector functioneren de grote wijkwinkelcentra wel goed. De stadsdeelcentra zijn voor een groot deel te vergelijken met de grote wijkwinkelcentra. Zij bieden echter naast de boodschappenmogelijkheid de consumenten ook de mogelijkheid voor beperkt vergelijkend te winkelen. De meeste branches in dit type centrum hebben de afgelopen jaren goed gefunctioneerd en ook de consument is in toenemende mate dit type winkelcentrum gaan waarderen. Dit gezien de vaak goede bereikbaarheid en parkeergelegenheid in combinatie met het brede aanbod. De binnenstedelijke KWA’s, van streekverzorgend tot gewestelijk verzorgend, laten per centrum vaak een verschillend beeld zien, vaak als gevolg van het verschil in de omgevingskwaliteit. De branches die gevestigd zijn in de KWA’s zijn bovendien meer conjunctuurgevoelig dan de branches in de winkelcentra voor de dagelijkse boodschappen, gezien de hogere inkomenselasticiteit van deze branches. De winkelgebieden in de A-zones (standkwaliteit A1 en A2) van de KWA’s hebben over het algemeen wel een positieve ontwikkeling doorgemaakt. De PDV/GDV-centra laten met name de laatste jaren een negatieve ontwikkeling zien als gevolg van de economische ontwikkelingen en door de enorme groei van het aanbod van concurrerende winkelmeters waardoor de gemiddelde vloerproductiviteit fors gedaald is. Echter de omzetontwikkeling van branches woninginrichting en doe-het-zelf hebben de afgelopen vijftien jaar een omzetontwikkeling doorgemaakt, die de inflatie ver achter zich liet. De omzetten op de meubelboulevards zijn gezien hun eenzijdige aanbod wel uitermate conjunctuurgevoelig.

Goede winkelcentra Slechte winkelcentra Wijk/dorpscentra groot Buurtwinkelcentra

Stadsdeelcentra Wijk/dorpscentra klein

A-zone binnenstedelijke centra B-zone binnenstedelijke centra

PDV/GDV-centra Tabel 6: Goede versus slechte typen winkelcentra

Uit tabel 6 blijkt dat er een aantal typen winkelcentra niet geschikt zijn voor het toepassen van omzethuur, aangezien het (economisch) functioneren hiervan onder druk staat. De PDV/GDV-centra laten per centrum een verschillend beeld zien. PDV/GDV-centra met een eenzijdig aanbod zijn wel uitermate conjunctuurgevoelig.

5.4. CONCLUSIE De verwachting is dat het proces van schaalvergroting, zowel van het totale winkeloppervlak als van de gemiddelde winkelomvang, de komende jaren nog sterk door

46


zal zetten. Het aantal spelers op de winkelmarkt neemt daarbij steeds verder af, waarbij de grote winkelketens steeds meer de winkelmarkt domineren dankzij intensievere samenwerkingsverbanden, fusies en overnames. Ook de toenemende internationalisering van de retailmarkt in Nederland draagt bij aan deze schaalvergroting. De vraag van reeds bestaande en nieuwe, veelal buitenlandse formules richt zich in de toekomst in toenemende mate op grote winkelunits. Ook de “opwaartse” verschuiving in de winkelstructuur zal zich nog verder doorzetten. Steeds meer buurtwinkelcentra en kleine wijkwinkelcentra zullen verdwijnen of worden samengevoegd. Gezien de pijplijn aan winkelontwikkelingen van winkelmeters in met name de periferie en ideeën omtrent nieuwe winkelcentrumconcepten, zoals een perifere mall43, en de (forse) doorgroei van het aantal internetverkopen zal de gemiddelde vloerproductiviteit op de Nederlandse retailmarkt naar alle waarschijnlijkheid verder dalen en zal de omzetontwikkeling binnen een aantal branches verder stagneren. De branches welke het de laatste jaren al moeilijk hebben, zoals de versspeciaalzaken en de fotozaken, zullen in de toekomst het steeds moeilijker hebben om de huurlasten te kunnen betalen. Het toepassen van omzethuur is daarentegen voor de verhuurder/belegger bij deze branches niet aan te bevelen gezien de negatieve omzetontwikkeling. Ook het toepassen van omzethuur in slecht (economisch) functionerende typen winkelcentra, zoals de buurt- en kleine wijkwinkelcentrum, B-zones in binnenstedelijke gebied en bepaalde PDV-GDV-centra, is niet aan te bevelen.

43 MAB lanceerde in 2003 het idee om in een weiland bij Geldermalsen een grootschalige Amerikaanse mall volgens het try and buyprincipe te ontwikkelen

47


6 VORMEN VAN OMZETGERELATUURDE HUUR De huurinkomsten van een winkelcentrum liggen in Nederland in de regel vast voor een bepaalde tijd. De huurder betaalt de verhuurder een ‘vast’ bedrag aan huurpenningen. De huurovereenkomsten, die hier ten grondslag aan liggen, hebben vaak een looptijd van vijf tot tien jaar. De enige twee mogelijkheden die verhuurder hierdoor heeft om de huurinkomsten te doen stijgen zijn bij expiratie het verhogen van een bestaand of het afsluiten van een nieuw huurcontract. Aangezien de mutatiegraad in een goed functionerend winkelcentrum per definitie laag is en de wettelijke mogelijkheden tot tussentijdse huurverhogingen beperkt zijn, is de huurgroei in Nederland vaak gematigd.44 Eigenaren van winkelcentra zien hierdoor de door hun gedane investeringen in de kwaliteit van een winkelcentrum niet direct vertaald in de huurinkomsten. In landen als de Verenigde Staten, Groot-Brittannië, Zweden, Frankrijk en Spanje daarentegen wordt vaak gewerkt met omzethuur. Onder omzethuur wordt verstaan een verhuursituatie, waarbij een de retailer de verhuurder een (gedeeltelijk) aan de omzet gerelateerde huurvergoeding betaalt. In de meeste situaties wordt omzethuur betaald als de omzet uitstijgt boven een van tevoren bepaald omzetniveau. De omzetgerelateerde huurvergoeding bestaat uit een bepaald percentage (= huurquote (zie bijlage 1)) van de door retailer gerealiseerde omzet. Dit percentage verschilt per branche, aangezien de marges per branche verschillend zijn. Bij dergelijke huurcontracten profiteren eigenaren wel direct van investeringen in de kwaliteit van het winkelcentrum en zijn ze dus ook sneller bereid om te investeren in de kwaliteit van het winkelcentrum. Daarnaast wordt omzethuur in de buitenlandse landen niet alleen toegepast vanwege eventuele plus in de inkomsten, maar ook voor de informatievoorziening.45 Het geeft de belegger een schat aan informatie over het functioneren van de afzonderlijke huurders, waardoor hij beter in staat is om het winkelcentrum te exploiteren. Het beoordelen van acquisities gebeurt in deze landen dan vaak ook op basis van sales-to-rent ratios. Oftewel hoe ontwikkelt de omzet zich binnen het winkelcentrum en wat zijn de bijbehorende huurquoten.

6.1. HUURVORMEN IN NEDERLAND In Nederland wordt met name gebruikt gemaakt van traditionele huurvormen. Het zijn huurcontracten die tegen een vaste huurprijs voor een bepaalde periode worden afgesloten. Deze huurcontracten hebben vaak een looptijd van vijf tot tien jaar. Bij een traditionele huurvorm zal de huur een bepaalde groei door maken als gevolg van de jaarlijkse indexering van de huursom. Vaak wordt de huur jaarlijks geïndexeerd met de inflatie (CPI-index alle huishoudens). De verhuurder is zo verzekerd van een bepaald rendement. De verhuurder heeft bij deze traditionele huurcontracten slechts een tweetal mogelijkheden om de huurprijs naar boven bij te stellen:

1. Bij expiratie het verhogen van de huur bij een zittende huurder op basis van de mogelijkheden die de huurwetgeving daartoe biedt;

44 Bron: Winkelcentrummanagement en promotie, drs. A.J.Hoogland, september 2000 45 Bron: interview John van Haaren (CEO Corio Spain), juni 2006

48


2. het afsluiten van een nieuw huurcontract met een hogere huurprijs bij vertrek van een huurder. Echter bij een faillissement van de huurder kan een indeplaatsstelling er voor zorgen dat de huurprijs nog niet verhoogd kan worden.

De vraag is of de huurder akkoord gaat na expiratie met de verhoging van de huurprijs. Indien de huurder niet akkoord gaat met het verhogen van de huurprijs, zal de rechter een uitspraak doen over het toekomstige huurprijsniveau, waarbij hij geadviseerd wordt door de BHAC. De uitspraak van de rechter over de nieuw vast te stellen huurprijs is bindend. De verhuurder heeft nauwelijks sturing bij de vaststelling van de nieuwe huurprijs, waardoor deze ook wel eens lager uit kan vallen. In figuur 13 staat een voorbeeld van de huurprijsontwikkeling voor een fotozaak van 100 m2 bvo in een wijkwinkelcentrum met een starthuur46 van € 209,- per m2 bvo bij een traditioneel huurcontract en de jaarlijkse groei met de CPI-index (de daadwerkelijke inflatie in de periode 1990 – 2005).

Huurprijsontwikkeling bij traditioneel contract

200210220230240250260270280290300310

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Jaar

Huu

rprij

s pe

r m² b

vo (€

)

Huurprijs per m2 bvo

Figuur 13: Voorbeeld huurontwikkeling bij traditioneel huurcontract met herziening om de vijf jaar Bovenop de huurprijs betaalt de retailer in Nederland vaak ook nog promotie- en servicekosten. Deze drie bedragen bij elkaar zijn de totale huisvestingslasten voor de retailer.

6.2. OMZETHUURVORMEN Er zijn drie hoofdvormen van omzethuur te onderscheiden.47 De eerste vorm is de volledige omzethuur. De huurder betaalt bij deze vorm een vast percentage van zijn

46 De starthuur is bepaald door de vloerproductiviteit van de betreffende branche in het betreffende type winkelcentrum in 1990 te vermenigvuldigen met de huurquote voor de betreffende branche 47 Bron: Omzethuur, toepasbaar in Nederland?, T.G. Liebrand, 1999

49


totale omzet aan huur, waarbij de hoogte van de betaalde huursom dus rechtevenredig toeneemt met de hoogte van de behaalde omzet. De huurder is met deze huurvorm ervan verzekerd dat hij ook in slechte tijden in staat is om de huursom te betalen. De verhuurder loopt bij deze huurvorm echter een groot risico, aangezien hij om aan zijn rendementseis te voldoen een minimaal bedrag aan huur zal moeten ontvangen. En bij volledige omzethuur is de verhuurder voor een groot deel afhankelijk van de ondernemerskwaliteiten van de huurder. Deze vorm van omzethuur wordt dan ook nauwelijks toegepast, aangezien er weinig beleggers zijn die het risico willen lopen om lage huurinkomsten te ontvangen. Voorbeeld: een fotozaak in een wijkwinkelcentrum betaalt jaarlijks 4,4% (=huurquote) van zijn omzet aan huur. Voor een unit van 100 m2 bvo is zijn starthuur € 209,- per m2 bvo. Jaarlijks neemt zijn vloerproductiviteit toe met de algemene ontwikkeling van de gemiddelde vloerproductiviteit van de branche fotozaken. Een viszaak in een wijkwinkelcentrum betaalt jaarlijks 4,8% van zijn omzet aan huur. Voor een unit van 100 m2 bvo is zijn starthuur € 258,- per m2 bvo. Jaarlijks neemt zijn vloerproductiviteit toe met de algemene ontwikkeling van de gemiddelde vloerproductiviteit van de branche viszaken. Huurinkomst = 0,044 * behaalde omzet * ontwikkeling vloerproductiviteit fotozaken 0,048 * behaalde omzet * ontwikkeling vloerproductiviteit viszaken Uit het voorbeeld in figuur 14 blijkt dat het huurniveau bij volledige omzethuur per branche sterk kan verschillen en afhankelijk is van de omzetontwikkeling van de betreffende winkel. Hierdoor kan het zijn dat de huurprijs voor twee identieke winkelunits sterk uiteenloopt over de jaren heen.

Huurprijsontwikkeling foto- & viszaak bij volle omzethuur

150160170180190200210220230240250260

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Jaar

Huu

prijs

per

m² b

vo (€

)

Huurprijs per m2 bvo fotozaak Huurprijs per m2 bvo viszaak

Figuur 14: Voorbeeld stijging huurprijs bij volledige omzethuur

50


De tweede vorm is de vaste basishuur met daarbovenop een omzetcomponent. Bij deze huurvorm komen de huurder en verhuurder een minimaal vast bedrag overeen: de basishuur. In de meeste gevallen bedraagt dit bedrag minimaal 80 procent van de traditionele huurprijs. De omzetcomponent treedt in werking boven een bepaalde omzethoogte, het zogenaamde Natural Break Point (NBP). Het NBP wordt bepaald door de afgesproken basishuurprijs te delen door de huurquote welke hoort bij deze branche. Indien de omzet boven dit NBP uitstijgt, zal omzethuur in rekening worden gebracht. Bij welk NBP de omzetcomponent in werking treedt, welke huurquote gehanteerd en hoe hoog de basishuur is, is afhankelijk van wat de retailer en verhuurder overeenkomen. Als de verhuurder/belegger geloof in zijn winkelcentrum heeft en een omzetontwikkeling voorziet die boven de inflatie ligt, dan zal hij kiezen voor een lage basishuur. Heeft hij daarentegen weinig geloof in zijn winkelcentrum dan kiest hij bij de toepassing van deze variant voor een zo’n hoog mogelijke basishuur. De zekerheid met betrekking tot de hoogte van de huurinkomsten is bij deze vorm van omzethuur veel groter voor de belegger dan in het geval van volledig omzethuur. Deze zekerheid neemt toe naarmate de basishuur een hoger percentage bedraagt van de traditionele huurprijs. Voorbeeld: fotozaak van 100 m2 bvo betaalt een basishuur van € 167,- per m2 bvo (= 80% van de markthuur van € 209,- per m2 bvo). Deze basishuur groeit in de periode 1990 – 2005 mee met de daadwerkelijke inflatie. Naast de basishuur betaalt de fotozaak ook nog een omzetcomponent, die bestaat uit het verschil tussen de behaalde omzet en het NBP. Een fotozaak in een wijkwinkelcentrum betaalt jaarlijks 4,4% van zijn omzet aan huur, dus in dit geval bedraagt de omzetcomponent 4,4% van het verschil tussen de gerealiseerde omzet en het NBP. Huurinkomst = basishuur + omzetcomponent

0,8 * markthuur + huurquote * (behaalde omzet – NBP) NBP = basishuur / huurquote

Basishuur plus omzetcomponent versus vaste huurprijs

180190200210220230240250260270280290300310

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Jaar

Huu

rprij

s pe

r m² b

vo (€

)

Huurprijs per m2 bvo (basis + omzet) Huurprijs per m2 bvo (vast)

Figuur 15: Vaste basishuur met omzetcomponent versus vaste huurprijs

51


Uit het voorbeeld in figuur 15 blijkt dat een basishuur van 80% van de markthuur plus een omzetcomponent voor een fotozaak een lagere huurprijs opgeleverd zou hebben in de periode 1990-2005 dan een vaste huurprijs die meegroeit met de inflatie. Vanaf 1992 bestaan de huurinkomsten namelijk alleen nog maar uit de basishuur, aangezien de gerealiseerde omzet nauwelijks boven het NBP uitkomt, waardoor er van een omzetcomponent in de huurinkomsten nauwelijks meer sprake is. De derde vorm is de variabele omzethuur. Bij deze huurvorm varieert het percentage omzethuur met de hoogte van de omzet. Het omzethuurpercentage neemt meestal af naarmate de omzet stijgt. Evenals bij de vorige vorm wordt bij deze vorm dikwijls gewerkt met een basishuurbedrag. Deze vorm van omzethuur wordt enerzijds toegepast om bij een hoge omzet geen exorbitant hoge huurprijzen te krijgen en anderzijds om de belegger bij lage omzetten te verzekeren van een zo hoog mogelijke huurprijs bij de gerealiseerde omzet. Uit het voorbeeld in figuur 16 blijkt dat het omzethuurpercentage afneemt naarmate de behaalde omzet van de retailer toeneemt. De totale jaarhuur blijft toenemen naarmate de omzet van de retailer stijgt, maar de huurgroei vlakt gezien de degressieve huurquote af. Bij deze variant dient jaarlijks wel de omzetklassen geïndexeerd te worden met de inflatie, aangezien dit anders leidt dat bij een stijgende inflatie en dus toenemende omzet voor de retailer tot dalende huurinkomsten voor de verhuurder/belegger. Zijn met de inflatie toenemende omzet wordt dan namelijk verrekend tegen een lagere huurquote.

Variabele omzethuur

0,0%

1,0%

2,0%

3,0%

4,0%

5,0%

6,0%

0

1.00

0.00

0

2.00

0.00

0

3.00

0.00

0

4.00

0.00

0

5.00

0.00

0

6.00

0.00

0

7.00

0.00

0

8.00

0.00

0

9.00

0.00

0

10.0

00.0

00

Behaalde omzet

Huur

quot

e

€ 0

€ 40.000

€ 80.000

€ 120.000

€ 160.000

€ 200.000

€ 240.000

Tota

le ja

arhu

ur (€

)

Huurquote (%) Totale jaarhuur (€)

Figuur 16: Variabele omzethuur (met degressieve huurquote)

6.3. DE BASISHUUR Aangezien Nederlandse beleggers vaak voor onroerend goed kiezen vanwege de zekerheid van de kasstromen, zal bij de toepassing van omzethuur een basishuur altijd een voorwaarde zijn. Daarom zullen in Nederland ook nauwelijks contracten worden

52


afgesloten op basis van volledige omzethuur of op basis van contracten waarbij de huur grotendeels afhankelijk is van de omzet. Bij huurcontracten met een omzetcomponent zal altijd het overgrote deel van de huurinkomsten bestaan uit een basishuurbedrag. Het basishuurbedrag zal altijd bestaan uit een bepaald percentage van de markthuur van de winkelunit. Elke unit in een winkelcentrum heeft een bepaalde potentiële huurwaarde, namelijk de markthuurprijs. Voor het begrip markthuurprijs zijn verschillende definities aanwezig, vaak afhankelijk van welke partij het begrip gebruikt. Onder markthuurprijs wordt door makelaars / taxateurs verstaan de hoogst haalbaar geachte huur voor een pand op een willige markt aan de meest biedende gegadigde. Deze huur wordt doorgaans uitgedrukt in een vierkante meter prijs exclusief de BTW, service- en promotiekosten. Echter tegen de achtergrond van een complete branchemix in een winkelcentrum behoort een belegger niet primair de vraag te stellen wat de hoogste bieder voor de leegstaande winkelunit is, maar wat de meest biedende gegadigde is uit het gewenste ontbrekende branchesegment. Dit kan aangeduid worden als markthuurprijs met een branchecorrectie, welke vaak lager ligt dan de markthuurprijs op basis van de hoogst biedende partij. Een voorbeeld is hiervan zijn de verswinkels, welke de branchemix in een wijkwinkelcentrum compleet maken, maar vaak niet in staat zijn om de daar geldende markthuurprijs te betalen. Deze markthuurprijs volgens de verhuurder/belegger kan op verschillende manieren bepaald worden. Bij Corio worden markthuurprijzen tot unitniveau middels de vergelijkingsmethodiek stapsgewijs bepaald. De markthuurprijs wordt gebaseerd op:

1. De kwaliteit van het winkelcentrum in relatie tot zijn omgeving; diverse factoren zoals omvang en kenmerken verzorgingsgebied, ligging/bereikbaarheid, branchering zijn van invloed op de huurprijs;

2. De ligging van de winkelunit binnen het winkelgebied, c.q. de standkwaliteit; hierbij wordt rekening gehouden met de ligging ten opzichte van parkeervoorzieningen, zichtbaarheid, trekkers en dichtheid passantenstromen;

3. De grootte en vorm van de winkelunit: deze bepalen de kwaliteit van de unit en zijn van invloed op de meterprijs;

4. De branche: in beginsel wordt hiermee geen rekening gehouden, maar in sommige gevallen wél, indien de unit slechts aan een of enkele branches verhuurbaar is.

Bij deze methode zijn de volgende schaalniveaus te onderscheiden:

1. Vergelijking huurprijs met die van vergelijkbare winkelcentra: aan de hand van een databestand van winkelcentra, ingedeeld naar verzorgingsfunctie, wordt een referentieset van winkelcentra weergegeven, waarmee het desbetreffende winkelcentrum wordt vergeleken. Op basis van de referentieset wordt een bandbreedte weergegeven van de gerealiseerde huurniveaus voor een standaardunit op A1-, A2- en B-locatie (en voor een supermarkt) voor het desbetreffende winkelcentrum.

2. Beoordeling winkelcentrum middels een SWOT-analyse: om te komen tot een juiste inschatting van de kwaliteit van het desbetreffende winkelcentrum, wordt een sterkte-zwakte analyse (SWOT-analyse) uitgevoerd. In de SWOT wordt het winkelcentrum beoordeeld op relevante kenmerken, die bepalend zijn voor het huurniveau, zoals de omgeving, locationele, functionele, fysieke, commerciële en vastgoedkwaliteit.

53


3. Bepalen plaats binnen de huurprijsbandbreedte voor standaardunit op A1-, A2- en B-locatie (en supermarkt): op basis van de uitkomsten van de SWOT, wordt bepaald of het markthuurniveau van het betreffende winkelcentrum aan de boven- of onderzijde van gegeven bandbreedte moet worden ingedeeld. Een centrum dat goed scoort op de SWOT-analyse valt boven in de huurprijsbandbreedte en andersom. Het gaat hier om een raming van de markthuur voor een standaardunit op A1-, A2- en B1-locatie (en voor een supermarkt) binnen het winkelcentrum.

4. Vaststelling standkwaliteit en huurprijsbandbreedten per deelgebieden: de huur van een unit binnen een winkelcentrum wordt sterk bepaald door de standkwaliteit: A1, A2 of B. De standkwaliteit van een deelgebied binnen een winkelcentrum, wordt beoordeeld op basis van trekkerverdeling, ligging, zichtbaarheid en dichtheid van passantenstromen. Per deelgebied wordt een sub-huurprijsbandbreedte weergegeven.

5. Vaststelling markthuurprijs tot op unitniveau: per deelgebied wordt voor elke unit gekeken naar de locatie (standkwaliteit), unitgrootte en de kwaliteit van de unit (verdieping, entresol, hoekligging etc.). Op elk van de units worden de correctiefactoren op unitniveau doorgevoerd; dit zijn de geëigende correcties voor stand, grootte en eventueel branche. Het resultaat is een markthuurprijs op unitniveau.

Als de markthuren tot op unitniveau bepaald zijn, kan hiervan de basishuur worden afgeleid door de markthuur te vermenigvuldigen met het percentage dat de basishuur hiervan uitmaakt. In zijn algemeenheid kan gesteld worden dat de belegger het basishuurpercentage ten opzichte van de markthuur het liefst op 100% stelt, terwijl de retailer de basishuur het liefst op 0%, dus volledige omzethuur, stelt. Uit huurgegevens uit het buitenland blijkt dat de basishuur vaak minimaal 80% van de markthuurprijs bedraagt en dat dit percentage steeds meer toeneemt. Beleggers kiezen vanuit het oogpunt van zekerheid voor een basishuur die 80% van de markthuurprijs bedraagt, aangezien hoe lager het basishuurpercentage is, hoe meer conjunctuurgevoelig en ondernemerafhankelijk de huurinkomsten worden. Afhankelijk van het geloof in het winkelcentrum en de verwachting over het toekomstig economisch functioneren zal de verhuurder/belegger het percentage bepalen.

6.4. DE OMZETCOMPONENT / HUURQUOTE De omzetcomponent, welke bovenop de basishuur komt, is per branche en per type winkelcentrum verschillend. Informatie over de te hanteren omzethuurpercentages, oftewel huurquoten per branche per type winkelcentrum is fragmentarisch aanwezig voor de Nederlandse retailmarkt. Het HBD geeft per branche in de detailhandel brancheboekjes uit met daarin alle kenmerken van deze branche. In deze boekjes staat aangegeven wat de betreffende branche aan percentage van de omzet aan huisvestingslasten heeft. Dit is echter een gemiddelde voor alle winkelcentra in Nederland en bovendien wordt in het begrip huisvestingslasten ook de promotie- en servicekosten meegenomen. Deze moeten er nog uitgefilterd worden en bovendien moeten de huisvestingslasten per type winkel en type winkelcentrum nog verder worden genuanceerd. Er zit namelijk nog al verschil tussen bijvoorbeeld een kleine woonwinkel in het historische gegroeide centrumgebied van Oirschot en een grootschalige

54


woonwinkel in het planmatig opgezette winkelcentrum de Villa Arena te Amsterdam-Zuidoost. Teneinde beter inzicht te krijgen in de huurquoten per branche en per type winkelcentrum heeft Corio in samenwerking met het EIM de verschillende huurquoten inzichtelijk gemaakt. Dit is gedaan middels een regressieanalyse op de huur- en omzetgegevens van het EIM-ondernemersbestand en de huurprijsgegevens van alle huurcontracten van Corio. Op basis van deze analyse is een model ontwikkeld, waarmee de huurquote per branche per type winkelcentrum is vast te stellen. In bijlage 5 staan de huurquoten voor de verschillende typen winkelcentra en branches op basis van dit model weergegeven. Uit historische data van het EIM en het IMK-REA blijkt bovendien dat de huurquoten per branche en per type winkelcentrum over de jaren heen hetzelfde zijn gebleven.48

6.5. HUURPRIJSFORMULES Op basis van de gegevens uit de paragrafen 6.2. tot en met 6.4. zijn voor de verschillende huurvormen de formules op te stellen, die de jaarlijkse inkomsten voor de verhuurder / belegger weergeven. Hierbij zijn de volgende variabelen van belang: BH = basishuur = α * MH MH = markthuur HQ = huurqoute NBP = Natural Breakpoint = BH / HQ O = gerealiseerde omzet I = Inflatie t = tijd (in jaren) α = percentage tussen 0% en 100% (= bij een vaste huurprijs hoger

dan bij een basishuur) Voor de verschillende huurvormen zijn de volgende formules op te stellen:

1. Traditioneel vaste huurvorm: Huurinkomsten = (α * MH) * (1 + I)^t

2. Volledige omzethuur:

Huurinkomsten = HQ * O

3. Vaste basishuur plus omzetcomponent: Huurinkomsten = ((α * MH) * (1 + I)^t) + HQ (O – NBP) De omzetcomponent treedt pas in werking als O – NBP > 0

4. Variabele omzethuur:

Huurinkomsten = HQ * O De hoogte van HQ hangt hierbij af van de hoogte van O, waarbij geldt hoe hoger O hoe lager HQ

48 Bron: Handboek Detailhandel, IMK-REA, 1997

55


Deze formules zullen de basis vormen voor het omzethuurmodel dat in hoofdstuk 7 verder uitgewerkt zal worden.

6.6. CONCLUSIE Er zijn vier verschillende huurvormen te onderscheiden voor de verhuur van winkelruimte. Ten eerste de traditionele vaste huurvorm, welke voornamelijk wordt gebruikt op de Nederlandse winkelvastgoedmarkt. Bij deze huurvorm is het voor de verhuurder/belegger moeilijk om mee te profiteren met eventueel stijgende omzetten van de retailers. Daarnaast zijn er nog drie vormen van omzethuur te weten; volledige omzethuur, vaste basishuur plus een omzetcomponent en een variabele omzethuur. Bij deze drie laatste huurvormen profiteert de verhuurder/belegger direct mee met een stijgende omzet van de retailers. Echter bij een dalende omzet van de retailers zit er ook een downside risico aan voor de verhuurder/belegger. Door een vaste basishuur te combineren met een omzetcomponent wordt het downside risico grotendeels afgedekt. Voor alle vier de huurvormen zijn formules op te stellen, waarmee de verhuurder/belegger haar jaarlijkse huurinkomsten kan berekenen. De inflatie is een belangrijke variabele binnen een vast huurcontract en de basishuur. De basishuur, de huurquote en de omzetontwikkeling zijn belangrijke variabelen binnen de verschillende vormen van omzethuur. De basishuur is hierbij een bepaald percentage van de markthuur en de huurquote is dat deel van de omzet (excl. BTW) of bruto-winst dat aan huur wordt uitgegeven. De huurquote en de omzetontwikkeling verschilt per branche. Deze formules vormen de input voor het omzethuurmodel van hoofdstuk zeven.

56


7 HUUR/OMZETHUURMODEL In dit hoofdstuk wordt door het combineren van de formules uit § 6.5., de huurquoten uit § 6.4. en de historische ontwikkeling van de vloerproductiviteiten per branche uit § 5.3. een huur/omzethuurmodel opgesteld voor een viertal fictieve winkelcentra van een verschillend type: een wijkwinkelcentrum, een stadsdeelcentrum, een binnenstedelijk winkelcentrum met non-foodbranches en een PDV/GDV-centrum met woninginrichting- en doe-het-zelfzaken. Bij het huur/omzethuurmodel worden een zestal varianten uitgewerkt per type winkelcentrum, namelijk:

• Variant 1: vaste huurprijs welke jaarlijks meegroeit met de inflatie; • Variant 2: vaste huurprijs welke jaarlijks meegroeit met de markthuurgroei

volgens de ROZ/IPD over de periode 1990-2005 (zie bijlage 6); • Variant 3: vaste basishuurprijs (90% van de markthuur) welke jaarlijks meegroeit

met de inflatie met hier bovenop een omzetcomponent afhankelijk van de gerealiseerde omzet;

• Variant 4: vaste basishuurprijs (80% van de markthuur) welke jaarlijks meegroeit met de inflatie met hier bovenop een omzetcomponent afhankelijk van de gerealiseerde omzet;

• Variant 5: een volledige omzethuur, waarbij er de retailer een bepaald percentage (de huurquote) van zijn totale omzet betaalt.

• Variant 6: een volledige omzethuur, waarbij de hoogte van de huurquote afhankelijk is van de hoogte van de totale omzet, oftewel een variabele omzethuur met een degressieve huurquote. Hierdoor ontvangt de verhuurder bij een lagere omzet een hogere huurprijs en bij een hogere omzet vlakt de huurprijs verder af. De degressieve huurquote staat hieronder in figuur 17 weergeven.

Degressieve huurquote

-5,00%

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

< 55% 65%-75%

85%-95%

105%-115%

125%-135%

>145%

Behaalde omzet t.o.v. NBP

Plus

of m

in h

uurq

uote

Degressieve huurquote

Figuur 17: Degressieve huurquote variant afnemende omzethuur

57


In totaal ontstaan er dus vierentwintig huurvarianten. De markthuur voor de afzonderlijke winkelunits is bepaald door de vloerproductiviteit van 2005 te vermenigvuldigen met de huurquote. De markthuur in 1990 is bepaald door de markthuur uit 2005 te delen door de ontwikkeling van de gemiddelde vloerproductiviteit van de betreffende branche over deze periode van vijftien jaar. Dit is mogelijk omdat de huurquoten in deze periode hetzelfde zijn gebleven (zie § 6.4.). Door de markthuur uit 1990 jaarlijks met de stijging van de gemiddelde vloerproductiviteit per branche te vermenigvuldigen worden de markthuren berekend voor de afzonderlijke jaren in de periode 1990 – 2005. De vloerproductiviteiten per branche per winkelcentrum zijn dus gedeeld door de algemene ontwikkeling van de vloerproductiviteit van de betreffende branche, aangezien de ontwikkeling per branche per type winkelcentrum over de beschouwde periode niet voorhanden is. Hierdoor zijn de behaalde huurinkomsten een indicatie. Uit § 5.3.2. kwam namelijk naar voren dat er wel degelijk verschil aanwezig is tussen het economisch functioneren van de verschillende typen winkelcentra, maar het is helaas niet mogelijk om met daadwerkelijk behaalde vloerproductiviteiten per branche per winkelcentrum de vierentwintig varianten over de beschouwde periode door te rekenen. Daarnaast is bij deze berekening uitgegaan van een gemiddelde vloerproductiviteit, maar je hebt daarnaast zowel goede als slechte winkelcentra en retailers, waarvan de vloerproductiviteit hoger of lager liggen. De hieronder weergegeven jaarlijkse huurinkomsten zijn dus een indicatie op basis van gemiddelde vloerproductiviteiten.

7.1. FICTIEF WIJKWINKELCENTRUM Het fictieve wijkwinkelcentrum heeft een oppervlakte van 6.025 m2 bvo en beschikt over de branches welke representatief zijn voor een wijkwinkelcentrum (zie bijlage 7). In figuur 18 staan de jaarlijkse huurinkomsten per variant weergegeven. Hieruit blijkt dat een vaste huurprijs welke meegroeit met de inflatie de variant is welke de hoogste huurinkomst oplevert. Dit komt omdat er een aantal branches in wijkwinkelcentra aanwezig zijn, waarvan het functioneren de afgelopen vijftien jaar verslechterd is en de ontwikkeling van de vloerproductiviteit de inflatie niet bijgehouden heeft. Echter doordat de ontwikkeling van de vloerproductiviteiten van een groot aantal branches de inflatie in de periode 1990 – 2005 niet heeft bijgehouden, is het maar de vraag of de variant dat een vaste huurprijs meegroeit met de inflatie een realistisch scenario is. Voor een groot aantal branches ligt de huurprijs hierdoor namelijk ver boven de huurprijs welke zij gezien hun economisch functioneren kunnen betalen. Dit heeft leegstand en huurherzieningsprocedures tot gevolg. Dit blijkt ook uit het feit dat de markthuurprijsgroei voor wijkwinkelcentrum in de periode 1990 – 2005 de inflatie niet bijgehouden heeft. Wel valt op uit figuur 18 de huurvarianten met een omzetcomponent een grillig verloop laten zien in de jaarlijkse huurinkomsten. Dit is te verklaren doordat de vloerproductiviteit van branches als persoonlijke verzorging en supermarkten in deze periode een ontwikkeling doormaakte, die ongeveer gelijk was aan de inflatie en de vloerproductiviteit van branches zoals de versspeciaalzaken een ontwikkeling doormaakte die ver achterbleef bij de ontwikkeling van de inflatie. De variant met een vaste basishuur van 90% en voor 10% uit een omzetcomponent levert van de varianten met een omzetcomponent de hoogste huurinkomst op over de beschouwde periode.

58


Jaarhuur per variant wijkwinkelcentrum

€ 700.000

€ 750.000

€ 800.000

€ 850.000

€ 900.000

€ 950.000

€ 1.000.000

€ 1.050.000

€ 1.100.000

€ 1.150.000

€ 1.200.000

1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004

Jaar

Jaar

huur

(€)

Vaste huurprijs Vaste huurprijs + ROZ Volledige omzethuur

90% basis + 10% omzet 80% basis + 20% omzet Omzethuur afnemend

Figuur 18: Huurinkomsten wijkwinkelcentrum per variant

7.2. FICTIEF STADSDEELCENTRUM Het fictieve stadsdeelcentrum heeft een oppervlakte van 19.275 m2 bvo en beschikt over de branches welke representatief zijn voor een stadsdeelcentrum (zie bijlage 7) op de warenhuizen na.49 In figuur 19 staan de jaarlijkse huurinkomsten per variant weergegeven. Ook hieruit blijkt dat een vaste huurprijs welke jaarlijks meegroeit met de inflatie de hoogste huurinkomst oplevert. Ook hier komt dat doordat de ontwikkeling van de vloerproductiviteit van een groot aantal branches in een gemiddeld stadsdeelcentrum de inflatie niet heeft bijgehouden in de periode 1990 - 2005. Hierdoor kan bij deze variant wederom de vraag gesteld worden in hoeverre de variant vaste huurprijs die meegroeit met de inflatie realistisch is, gezien het economisch functioneren van de retailers. Zeker als men de variant met een vaste huurprijs welke meegroeit met de markthuurprijsgroei voor dit type winkelcentrum in ogenschouw neemt. Deze levert een huurinkomst op welke fors (11%) onder de huurinkomst van de vaste variant welke meegroeit met de inflatie ligt. De variant met een huurprijs die voor 90% vast is en voor 10% uit een omzetcomponent bestaat levert van de varianten met een omzetcomponent de hoogste huurinkomst op over de beschouwde periode. De variant volledige omzethuur levert ook voor de stadsdeelcentra de laagste huurinkomsten op.

49 De warenhuizen zijn in dit onderzoek buiten beschouwing gelaten, aangezien hiervan de ontwikkeling van de vloerproductiviteiten over de periode 1990 – 2005 niet bekend zijn. Bovendien is er een groot verschil aanwezig tussen het economisch functioneren van de drie warenhuisformules die Nederland rijk is.

59


Jaarhuur per variant stadsdeelcentrum

€ 4.400.000

€ 4.600.000

€ 4.800.000

€ 5.000.000

€ 5.200.000

€ 5.400.000

€ 5.600.000

€ 5.800.000

€ 6.000.000

€ 6.200.000

€ 6.400.000

€ 6.600.000

€ 6.800.000

1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004

Jaar

Jaar

huur

(€)



Figuur 19: Huurinkomsten stadsdeelcentrum per variant

7.3. FICTIEF BINNENSTEDELIJKE CENTRUM Het fictieve binnenstedelijke centrum heeft een oppervlakte van 26.500 m2 bvo en beschikt over de branches welke representatief zijn voor een binnenstedelijk centrum op een A1-locatie (zie bijlage 7) op de warenhuizen na. In figuur 20 staan de jaarlijkse huurinkomsten per variant weergegeven. Ook hieruit blijkt dat een vaste huurprijs welke meegroeit met de inflatie de variant is welke de hoogste huurinkomst oplevert. De variant welke meegroeit met de markthuurprijsgroei voor dit type winkelcentrum ligt net onder het niveau van deze variant. Daarentegen leveren de variant volledige omzethuur en de variant een vaste basishuur van 80% plus een omzetcomponent van 20% de laagste huurinkomsten op. De variant met een huurprijs, die voor 90% vast is en voor 10% uit een omzetcomponent bestaat, levert van de varianten met een omzetcomponent de hoogste huurinkomst op over de beschouwde periode. Uit figuur 20 is bovendien goed te zien wat de effecten zijn van een economische recessie op de bestedingen in binnenstedelijke centra. De omzetvarianten laten allen namelijk na 2001 een (forse) daling van de huurinkomsten zien als gevolg van de inkomenselasticiteit van de branches in de niet-dagelijkse sector.

60


Jaarhuur per variant binnenstedelijk centrum

€ 6.600.000

€ 7.100.000

€ 7.600.000

€ 8.100.000

€ 8.600.000

€ 9.100.000

€ 9.600.000

€ 10.100.000

€ 10.600.000

1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004

Jaar

Jaar

huur

(€)



Figuur 20: Huurinkomsten binnenstedelijk centrum per variant

7.4. FICTIEF PDV/GDV-CENTRUM Het fictieve PDV/GDV-centrum heeft een oppervlakte van 37.250 m2 bvo en beschikt over de branches woninginrichting en doe-het-zelf (zie bijlage 7). In figuur 21 staan de jaarlijkse huurinkomsten per variant weergegeven. In tegenstelling tot de andere drie typen winkelcentra zijn het bij de PDV/GDV-centra de omzetvarianten die de hoogste huurinkomst opleveren. De omzetontwikkeling van de totale branches woninginrichting en doe-het-zelf heeft in de periode 1990 – 2005 nog een grotere groei laten zien, maar de enorme groei van het aanbod aan winkelmeters op perifere locaties heeft een drukkend effect gehad op de gemiddelde vloerproductiviteit van de totale branche. Desondanks ligt de ontwikkeling van de gemiddelde vloerproductiviteit nog op een hoger niveau dan de inflatie in deze periode. Met name in de periode 1998 – 2002 heeft de ontwikkeling van de gemiddelde vloerproductiviteit van de branches woninginrichting en doe-het-zelf fors boven de inflatie gelegen. Wel blijkt uit figuur 21 dat de ontwikkeling van de gemiddelde vloerproductiviteit onderhevig is aan de conjuncturele schommelingen. De omzethuurvariant met een degressieve huurquote levert de laagste huurinkomst op voor de omzetvariant, aangezien de retailer bij stijgende omzetten af moet rekenen op basis van een lagere huurquote. De variant met de vaste huurprijs welke meegroeit met de inflatie levert de laagste huurinkomst op. Ook de markthuurgroei heeft voor dit type winkelcentrum in de periode 1990 – 2005 boven de inflatie gelegen.

61


Jaarhuur per variant PDV/GDV

€ 1.400.000

€ 1.600.000

€ 1.800.000

€ 2.000.000

€ 2.200.000

€ 2.400.000

1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004

Jaar

Jaar

huur

(€)



Figuur 21: Huurinkomsten PDV/GDV-centrum per variant

7.5. CONCLUSIE Het blijkt dat de uitkomsten per type winkelcentrum verschillend zijn. Bij de binnenstedelijke winkelcentra, de wijk-, stadsdeel- en binnenstedelijke centra, blijkt dat de vaste variant welke meegroeit met de inflatie de variant is die de hoogste huurinkomst oplevert. Bij de perifere centra leveren de omzetvarianten de hoogste huurinkomst op. Bij de wijk- en stadsdeelcentra is het de vraag of de variant met een vaste huurprijs welke meegroeit met de inflatie een reële variant is, aangezien de huurlasten bij deze variant voor een groot aantal branches te hoog worden. Dit heeft leegstand en huurherzieningsprocedures tot gevolg, wat risico’s met zich mee brengt voor de retailer. Bij deze twee typen winkelcentra lijkt de variant met een vaste basishuur van 90% en daarbovenop een omzetcomponent te leiden tot de hoogste huurinkomsten. Bij de binnenstedelijke centra generen de vast varianten de hoogste en bijna dezelfde huurinkomsten, gevolgd door de vaste basishuur van 90% en daarbovenop een omzetcomponent. Bij de perifere centra leveren de omzethuurvarianten de hoogste huurinkomsten gezien het feit dat de gemiddelde groei van de vloerproductiviteiten in de periode 1990 – 2005 boven de inflatie heeft gelegen, evenals de markthuurprijsgroei van de vaste variant.

62


In zijn algemeenheid is tussen de omzetvarianten zelf een klein verschil aanwezig. De variant met een vaste basishuur van 90% laat bij alle typen winkelcentra een iets hogere huurinkomst zien dan de variant met een vaste basishuur van 80% over de beschouwde periode van vijftien jaar. De volledige omzethuur en de omzethuur met een degressieve huurquote hebben de laagste huurinkomsten van de omzetvarianten. Door het grotere aanbod aan branches in de niet-dagelijkse sector zijn de huurinkomsten van een stadsdeelcentrum, binnenstedelijk centrum en PDV/GDV-centrum bij het toepassen van omzethuur conjunctuurgevoeliger dan de huurinkomsten van een wijkwinkelcentrum, waarvan het merendeel van het aanbod bestaat uit branches in de dagelijkse sector. Dit komt vanwege het feit dat branches in de niet-dagelijkse sector een hogere inkomenselasticiteit hebben dan branches in de dagelijkse sector. In tijden van hoogconjunctuur zorgt dit er voor dat de huurinkomsten op basis van een omzethuurvariant in deze drie typen centra dan ook hoger liggen dan de varianten met een vaste huurprijs. Echter ten tijde van laagconjunctuur is het tegenovergestelde het geval, wat een grotere volatiliteit en risico tot gevolg heeft. De huurinkomsten uit hoofdstuk zeven zullen in hoofdstuk acht als input dienen voor het bepalen van de waarde van de verschillende varianten van omzethuur.

63


8 WAARDE VERSCHILLENDE VORMEN VAN OMZETHUUR Bij het toepassen van omzethuur in een winkelcentrum is de hoogte van de toekomstige inkomsten onzeker. De vraag is hierbij hoe omgegaan dient te worden met deze onzekerheid bij de bepaling van de waarde van deze winkelcentra. Voor de waardebepaling van winkelvastgoed kan gebruik gemaakt worden van de DCF-methode en de BAR-methode. Hieronder vindt een beschouwing plaats van welke waarderingsmethode gebruikt moet worden bij het waarderen van een winkelcentrum met omzethuurcontracten. Daarna zal de input uit het model uit hoofdstuk zeven gebruikt worden om de waarde te bepalen van de verschillende vormen van (omzet)huur. Hiermee wordt getracht inzicht te verschaffen in de effecten van de verschillende vormen van (omzet)huur op de waarde van winkelcentra.

8.1. WAARDERINGSMETHODIEK BIJ OMZETHUUR Bij beleggen in vastgoed wordt de waarde van het vastgoed vastgesteld op basis van verwachte toekomstige geldstromen. Hierbij kunnen twee waarderingsmethodieken toegepast worden, de DCF-methode en de BAR-methode. Bij de Discountend Cash Flow methode komt de marktwaarde van een vastgoedobject tot stand door alle cashflows in te schatten gedurende de exploitatieperiode van het vastgoedobject. Bij de BAR-methode komt de waarde van een object tot stand door de bruto huur (BH) te delen door het bruto aanvangsrendement (BAR) zoals dat uit referentietransacties in de markt herleid kan worden. De vraag is welke van deze twee methodes het best gebruikt kan worden om de waarde van een winkelcentrum dat verhuurd is op basis van omzethuur te bepalen. 8.1.1. BAR-METHODE Bij de BAR-methode spelen de bruto huurinkomsten en het bruto aanvangsrendement een belangrijke rol bij het bepalen van de waarde van het vastgoedobject. Hierop kunnen eventueel nog correcties worden toegepast op de waarde voor het verschil tussen contracten markthuur, achterstallig onderhoud en kosten koper. De BAR-methode is uitermate geschikt voor het bepalen van de waarde van vastgoedobjecten met een stabiele cashflow en voldoende recent gerealiseerde referentietransacties voor het bruto aanvangsrendement. De BAR-methode is als volgt in een formule weer te geven:

Figuur 22: Formule BAR-methode50

In feite is de BAR niets anders dan de verhouding tussen de Bruto Huur (BH) in het eerste jaar van exploitatie en de contante waarde van de toekomstige cashflows. Vanwege de eenvoud van deze waarderingsmethode en vaak de beschikbaarheid van marktinformatie, wordt in de praktijk bij het bepalen van de waarde van vastgoed veel

50 Bron: Taxatieleer Vastgoed, G.ten Have, 2002

64


met deze vereenvoudigde methode gewerkt. Bovendien hoeft men bij het gebruik van de BAR-methode geen aannames te doen, wat men bij de DCF-methode wel moet doen. Als er weinig marktevidence is, wordt deze methode onbetrouwbaar. Daarnaast wordt er in beginsel uitgegaan van een oneindige huurstroom, waarbij er in theorie geen verschil zit tussen de groeivoet van de huur en die van andere cashflows, zoals de eindwaarde. 8.1.2. DCF-METHODE Bij de DCF-methode worden toekomstige cash-flows gedurende de exploitatieperiode van het vastgoedobject contant gemaakt tegen een bepaalde disconteringsvoet. De cashflows bestaan uit de inkomsten, bestaande uit de huurinkomsten en de eindwaarde, minus de uitgaven, bestaande uit exploitatiekosten, gedurende de gehele exploitatieperiode. Veelal wordt bij de bepaling van de eindwaarde gewerkt met een exit-yield of een geïndexeerde grondwaarde, afhankelijk van de levensduur van het te waarderen vastgoedobject. De exploitatielasten bestaan uit de vaste lasten, de beheerkosten, de onderhoudslasten en de overige lasten.

Figuur 23: Cashflow overzicht51

De netto cashflow (inkomsten minus uitgaven) worden bij de DCF-methode contant gemaakt tegen de disconteringsvoet zoals deze in de markt gehanteerd wordt voor dat type vastgoed. Deze disconteringsvoet wordt ook wel de rendementseis genoemd en is zeer belangrijk bij het bepalen van de waarde. De disconteringsvoet bestaat uit een aantal componenten, te weten de tijdsvoorkeur van geld, de inflatie en de risico-opslag. De hoogte van de risico-opslag is afhankelijk van het risicoprofiel van de investering. Vastgoedobjecten met een fluctuerende inkomstenstroom zullen daarom ook gewaardeerd worden met een hogere disconteringsvoet dan vastgoedobjecten met een vaste inkomstenstroom, aangezien de belegger gecompenseerd dient te worden voor het risico dat hij loopt. De marktwaarde van het vastgoedobject bestaat dan uit de contante waarde van deze netto cashflows en de contante waarde van de eindwaarde van het object. Dit is als volgt in een formule weer te geven:

Figuur 24: Formule DCF-methode 52

51 Bron: Investment Science, D.G. Luenberger, 1998 52 Bron: Taxatieleer Vastgoed, G.ten Have, 2002

65


De DCF-methode heeft als voordeel dat in de waarde van het vastgoedobject toekomstige verwachtingen verwerkt kunnen worden. Daarnaast is deze methode ook te gebruiken wanneer er sprake is van sterk fluctuerende inkomsten en uitgaven bij bijvoorbeeld omzethuurovereenkomsten. Een nadeel is echter dat er zeer veel aannames gemaakt moeten worden om de toekomstige cashflows te bepalen, de disconteringsvoet moet worden bepaald en het bepalen van de eindwaarde is een vraagstuk op zich. De methode is dan ook vooral geschikt voor het maken van investeringsbeslissingen en voor het berekenen van de waarde van een vastgoedobject met zeer wisselende cashflows. 8.1.3. CONCLUSIE Op basis van bovenstaande beschouwing blijkt dat de DCF-methode de juiste waarderingsmethode is om de waarde van een winkelcentrum te bepalen, dat werkt met omzethuur. De toekomstige verwachtingen omtrent de huurontwikkelingen in het winkelcentrum kunnen in de waarde verwerkt worden. De BAR-methode is slechts bruikbaar voor vastgoedobjecten met stabiele cashflows en bij voldoende referentietransacties, welke in Nederland voor winkelcentra met omzethuur niet voorhanden zijn. Bij winkelcentra met vaste huurcontracten is de BAR-methode wel de juiste methode om de waarde te bepalen.

8.2. DISCONTERINGSVOET BIJ DCF-METHODE Bij het toepassen van de DCF-methode bij het waarderen van omzethuurcontracten is de inschatting van de disconteringsvoet van groot belang. Deze disconteringsvoet bestaat uit een aantal componenten, namelijk de tijdsvoorkeur van geld, de inflatie, een risico-opslag voor het beleggen in vastgoed en een risico-opslag voor de specifieke kenmerken van het vastgoedobject. De tijdsvoorkeur komt voort uit een uitgestelde consumptie en komt tot uiting in de vorm van rente. Inflatie komt voort uit het feit dat iemand in de toekomst minder goederen kan kopen met dezelfde hoeveelheid geld, waardoor iemand die zijn geld uitleent gecompenseerd dient te worden voor deze inflatie. De risicocomponent dient ook tot uitdrukking te komen in de disconteringsvoet. Uitgangspunt in de economische theorie is dat mensen zo min mogelijk risico willen lopen. Dit wil zeggen dat mensen die kunnen kiezen uit een tweetal investeringsvoorstellen met hetzelfde verwachte rendement, maar met een verschillend risicoprofiel, een voorkeur hebben voor het investeringsvoorstel met de beste rendement-risico-verhouding. De hoogte van de risico-opslag is afhankelijk van het risicoprofiel van de investering. Risico kan worden uitgedrukt in de vorm van een standaarddeviatie, waarbij uitgaande van een normale verdeling het risico kan worden uitgedrukt als de kans dat het gerealiseerde rendement afwijkt van het verwachte rendement.53 Naast een risico-opslag voor het beleggen in vastgoed, aangezien men ook kan beleggen in bijvoorbeeld staatobligaties wat minder risicovol is, is er ook nog een risico- 53 Bron: De herontwikkeling van winkelcentrum Hoog Catharijne beschouwd vanuit de optietheorie, drs. O.M. Hefti, 2006

66


opslag op objectniveau. Deze zal voor een winkelcentrum dat verhuurd is op basis van omzethuren hoger zijn dan voor een winkelcentrum dat verhuurd is op basis van vaste huurcontracten. Dit ligt in het feit dat bij vaste huurcontracten de mate van onzekerheid over de jaarlijkse huurinkomsten veel kleiner is dan bij contracten op omzetbasis. Uit onderzoek komt naar voren dat winkelcentra die worden verhuurd op basis van omzethuur een disconteringsvoet kennen die 2% boven de disconteringsvoet van winkelcentra die worden verhuurd op basis van vaste huurcontracten ligt. Vaak vinden taxateurs het moeilijk om het niveau van de retailer vast te leggen in de disconteringsvoet en wordt er een algemene opslag toegepast voor contracten op basis van omzethuur.54

Opbouw van de disconteringsvoet voor winkelcentra:

• Rentevergoeding voor tijdsvoorkeur voor geld en inflatie 4,25% • Risico-opslag voor “in onroerend goed” gaan 1,0% • Specifieke risico van de betreffende vastgoedcategorie 0,5% • Objectgebonden risico 1,0% • (Contracten op omzethuurbasis) 2,0%

In Engeland en Amerika waarderen taxateurs de contracten op basis van een basishuur en omzethuur apart. De basishuur wordt gewaardeerd tegen een andere disconteringsvoet dan het omzethuurgedeelte.55

8.3. RESTWAARDE BIJ DCF-METHODE Vaak wordt veel aandacht besteed aan de raming van de huurinkomsten en de exploitatiekosten, maar voor de restwaarde ontbreekt vaak een dergelijke onderbouwing. Ook in de Angelsaksische landen is dit het geval. Vaak wordt door Angelsaksische taxateurs voor de berekening van de restwaarde de exit yield-methode gebruikt. Met de exit yield wordt bedoeld, de yield die wordt gehanteerd om aan het einde van de looptijd van de DCF-berekening de waarde van het object te kunnen bepalen. In feite is deze methode niets anders dan de aanvangsrendementmethode toegepast op het einde van de beschouwingperiode (jaar n). De huurwaarde in jaar n+1 wordt voor de bepaling van de restwaarde gedeeld door een exit-yield. Het belangrijkste bij het ramen van de restwaarde is het goed vaststellen van de huurwaarde en de ontwikkeling van het aanvangsrendement. Het vaststellen van de huurwaarde in het eindjaar is in het vorige hoofdstuk gebeurd middels het huur/omzetmodel voor de verschillende varianten. Het aanvangsrendement van het project zal als gevolg van veroudering van het project anders zijn dan bij aankoop van het project. Door veroudering zal het aanvangsrendement en dus ook de exit-yield toenemen. Uit onderzoek van Fakton blijkt dat het aanvangsrendement gemiddeld een opslag van ongeveer 100 basispunten krijgt. Op deze manier wordt rekening gehouden met de waardedaling van het object.

54 Bron: “Turnover rents: comparative valuation issues”, P.McAllister, Journal of Property Valuation and Investment, 1996 55 Bron: Valuing and pricing retail leases with renewal and overage options, P.Hendershott & C.Ward, Journal of Real Estate Finance and Economics, 2003

67


8.4. WAARDERING HUURINKOMSTEN De waardering van de huurinkomsten uit hoofdstuk zeven zullen volgens de in § 8.1.2. beschreven DCF-methode worden bepaald. Echter per variant zullen andere aannames worden gedaan op het gebied van:

• Rendementseis als gevolg van het verschil in risico’s betreffende de hoogte van de jaarlijkse huurinkomsten. Voor de vaste huurprijs welke meegroeit met de inflatie ligt de rendementseis op 7,0%. Afhankelijk van het feit of dat de huurprijzen nog realistisch zijn voor de betreffende branches wordt er 2,5% leegstand per jaar in rekening gebracht, gezien de toename van het risico (leegstand en huurprijsherzieningprocedures). Dit is het geval voor de wijk-, stadsdeel- en binnenstedelijke centra. De rendementseis voor de vaste variant welke meegroeit met de markthuurprijsgroei heeft een rendementseis van 7,5% omdat het de vraag is of deze daadwerkelijk behaald wordt. Voor de omzethuurvarianten bedraagt de rendementseis 9,0% (rendementseis vaste huurprijs + 2,0% opslag). Voor de varianten met een basishuur en een omzetcomponent wordt de rendementseis samengesteld volgens de formules die in tabel 7 weergegeven staat;

• Exploitatiekosten als gevolg van het feit dat bij het toepassen van omzethuur er voor de verhuurder/belegger extra kosten bij komen in de vorm van accountants bij de controle van de omzetten van de retailers;

• Groot onderhoud is per type winkelcentrum verschillend. Per variant leidt dit tot de volgende aannames:

Exploitatiekosten vaste huurprijs 11% van de jaarhuur

Exploitatiekosten omzethuur 12% van de jaarhuur

Exploitatiekostenstijging 2% per jaar

Leegstandsrisico 2,5% per jaar

Exit Yield 8,00%

Rendementeis vast + inflatie 7,00%

Rendementeis + ROZ markthuurgroei 7,50%

Rendementeis omzethuur 9,00%

Rendementeis X% basishuur + Y% omzethuur = (X% * 7%) + (Y% * 9%)

Rendementeis 90% basishuur + 10% omzethuur 7,20%

Rendementeis 80% basishuur + 20% omzethuur 7,40% Tabel 7: Aannames DCF-berekening per variant

In de aparte bijlage staan de berekeningen van de vierentwintig varianten weergegeven. Hieronder worden de conclusies op basis van de uitkomsten beschreven. 8.4.1. WIJKWINKELCENTRUM Uit tabel 8 blijkt dat de berekende waarde voor de zes verschillende varianten via de DCF-methode voor een wijkwinkelcentrum tussen 9,3 miljoen en 12,7 miljoen euro ligt. De waardering van de variant met een vaste huurprijs welke meegroeit met de inflatie levert de hoogste waardering op de voet gevolgd door de waardering voor de variant met een basishuur van 90% met daarbovenop een omzetcomponent. Dit komt omdat de

68


variant met de hoogste huurinkomsten, de vaste huurprijs plus inflatie, zorgt voor huurprijzen welke voor een aantal branches onrealistisch zijn en dus een leegstandsrisico met zich meebrengt. Voor wijkwinkelcentra zou het toepassen van volledige omzethuur in 1990 hebben geleid tot een vele lagere waardering van het winkelcentrum als gevolg van achterblijvende omzetontwikkelingen bij onder andere bij de versspeciaalzaken in combinatie met een hoger risico. Het procentuele verschil in waarde tussen de hoogste en laagste variant bedraagt 26,5%.

Variant Waarde

Vaste huurprijs + inflatie € 12.651.947

Vaste huurprijs + markthuurprijsgroei ROZ € 11.620.680

Omzethuur vol € 9.291.782

90% basishuur + 10% omzetcomponent € 12.400.215


Omzethuur afnemend € 10.037.857 Tabel 8: Waarde per variant wijkwinkelcentrum

8.4.2. STADSDEELCENTRUM Uit tabel 9 blijkt dat de berekende waarde voor de zes verschillende varianten via de DCF-methode voor een stadsdeelcentrum tussen 52,5 miljoen en 72,7 miljoen euro ligt. De waardering van de variant met een vaste huurprijs welke meegroeit met de inflatie levert de hoogste waardering op de voet gevolgd door de waardering voor de variant met een basishuur van 90% met daarbovenop een omzetcomponent. Dit komt omdat de variant met de hoogste huurinkomsten, de vaste huurprijs plus inflatie, zorgt voor huurprijzen welke voor een aantal branches onrealistisch zijn en dus een leegstandsrisico met zich meebrengt. Voor stadsdeelcentra zou het toepassen van volledige omzethuur in 1990 hebben geleid tot een vele lagere waardering van het winkelcentrum als gevolg van achterblijvende omzetontwikkelingen in een aantal branches in combinatie met het hogere risicoprofiel. Het procentuele verschil in waarde tussen de hoogste en laagste variant bedraagt 27,8%.

Variant Waarde






Omzethuur afnemend € 57.020.184 Tabel 9: Waarde per variant stadsdeelcentrum

8.4.3. BINNENSTEDELIJK CENTRUM Uit tabel 10 blijkt dat de berekende waarde voor de zes verschillende varianten via de DCF-methode voor een stadsdeelcentrum tussen 79,4 miljoen en 114,8 miljoen euro ligt. De twee varianten met een vaste huurprijs hebben de hoogste waarderingen, als gevolg van grotere groei van zowel de inflatie als de markthuurprijsgroei dan de groei van de gemiddelde vloerproductiviteiten van de branches welke representatief zijn voor een

69


binnenstedelijk centrum. Ook voor binnenstedelijke centra zou het toepassen van volledige omzethuur in 1990 hebben geleid tot een vele lagere waardering van het winkelcentrum als gevolg van achterblijvende omzetontwikkelingen in een aantal branches in combinatie met het hogere risicoprofiel. Echter een combinatie van een vaste basishuur met daar bovenop een omzetcomponent heeft niet geleid tot een groot verschil in waarde. Het procentuele verschil in waarde tussen de hoogste en laagste variant bedraagt 30,8%.

Variant Waarde

Vaste huurprijs € 114.840.195

Vaste huurprijs + 5% opwaartse herziening € 110.883.312




Omzethuur afnemend € 87.330.978 Tabel 10: Waarde per variant binnenstedelijk centrum

8.4.4. PDV/GDV-CENTRUM Uit tabel 11 blijkt dat de berekende waarde voor de zes verschillende varianten via de DCF-methode voor een stadsdeelcentrum tussen 20,5 miljoen en 24,4 miljoen euro ligt. Voor PDV/GDV-centra zou het toepassen van een basishuur van 80% of 90% met een daarbovenop een omzetcomponent hebben geleid tot de hoogste waardering in tegenstelling tot de andere drie typen winkelcentra. Volledige omzethuur daarentegen zouden hebben geleid tot de laagste waardering als gevolg een hoger risicoprofiel. Het procentuele verschil in waarde tussen de hoogste en laagste variant bedraagt 16,1%.

Variant Waarde






Omzethuur afnemend € 21.446.342 Tabel 11: Waarde per variant PDV/GDV-centrum

8.5. CONCLUSIE Uit de DCF-berekeningen van de verschillende huurvarianten voor de verschillende typen winkelcentra blijkt dat het toepassen van volledige omzethuur (al dan niet met een degressieve huurquote) in alle gevallen leidt tot een (forse) daling van de waarde van het winkelcentrum. Naast het feit dat het toepassen van volledige omzethuur in bijna alle gevallen leidt tot lagere huurinkomsten, zorgt ook het hogere risico vanwege de onzekerheid over de hoogte van de huurinkomsten tot een lagere waardering. Het toepassen van volledige omzethuur zal voor de verhuurder/belegger in Nederlandse winkelcentra dan ook geen alternatief zijn.

70


Een vaste huurprijs welke meegroeit met de markthuurprijsgroei per type winkelcentrum volgens de ROZ/IPD leidt in bijna alle gevallen tot een lagere waardering dan de varianten van een vaste huurprijs welke meegroeit met de inflatie en van een basishuur van 90% met daarbovenop een omzetcomponent. De variant van een vaste huurprijs welke meegroeit met de inflatie leidt bij de wijk-, stadsdeel- en binnenstedelijke centra tot huurprijzen welke voor een aantal branches aan de hoge kant zijn, aangezien de groei van de gemiddelde vloerproductiviteiten voor sommige branches fors achterblijft bij de groei van de inflatie. Dit is in de waardering meegenomen middels een leegstandcomponent, maar ondanks deze leegstandcomponent behaalt deze variant toch nog de hoogste waarderingen. Voor met name een verhuurder/belegger, die actief haar winkelcentra beheert, is de variant van een basishuur van 90% van de markthuur met daarbovenop een omzetcomponent een goed alternatief. Is de verhuurder/belegger ervan overtuigd dat het economisch functioneren van haar winkelcentra onbedreigd is en dat zij in staat is middels actief centermanagement het functioneren van het winkelcentrum te verbeteren, dan kan het toepassen van een basishuur met een omzetcomponent leiden tot hogere huurinkomsten en een hogere waardering. De basishuur moet wel een zo’n hoog mogelijk percentage van de markthuur bedragen, waardoor de verhuurder/belegger verzekerd is van een hoge vaste huurinkomsten.

71


9 CONCLUSIE EN AANBEVELINGEN In dit hoofdstuk worden ter afronding van dit onderzoek de conclusies naar aanleiding van de waardering van de huurinkomsten op basis van het huuromzetmodel geformuleerd. Het huur/omzetmodel is echter wel gebaseerd op een aantal aannames, gezien de beperkte beschikbaarheid van historische data voor de Nederlandse retailmarkt. Zo is er gerekend met de groei van de gemiddelde vloerproductiviteit per branche, aangezien de groei van de gemiddelde vloerproductiviteit per branche per type winkelcentrum voor de beschouwde periode niet voorhanden was. Op grond van de gepresenteerde conclusies worden aansluitend aanbevelingen gedaan voor nader onderzoek.

9.1. CONCLUSIE Ter afronding van het onderzoek worden in deze paragraaf de geschetste onderzoeksresultaten teruggekoppeld naar de doelstelling van dit onderzoek, zoals beschreven in § 1.4. van deze rapportage. De doelstelling was tweeledig en luidde als volgt: Het verkrijgen van inzicht in de verschillende factoren die de hoogte van de omzetmogelijkheden van retailers beïnvloeden en wat zijn de effecten van het toepassen van omzethuur op de waarde van winkelcentra. 9.1.1. OMZETBEINVLOEDENDE FACTOREN De randvoorwaarden op de Nederlandse winkelvastgoedmarkt voor het toepassen van omzethuur zijn de laatste jaren verbeterd. De nieuwe huurwet, waarbij de rechter bij een huurherzieningsprocedure rekening dient te houden met feit dat er oorspronkelijk een omzethuurvariant is overeengekomen, geeft meer zekerheid voor de verhuurder/belegger bij het toepassen van omzethuur dan de oude wetgeving. De nadere huurprijsvaststelling kan dan bestaan uit een hoger of lager percentage van de omzet of in een hogere of lagere basishuur. Daarnaast is bij een steeds groter deel van de verhuurders/beleggers en huurders het besef ontstaan dat ze niet zonder elkaar kunnen bij het verhogen van elkaars omzet. Echter het nieuwe beleid van de overheid, uiteengezet in de Nota Ruimte, draagt echter niet bij aan de invoering van omzethuur op de Nederlandse winkelvastgoedmarkt. Dankzij decentralisatie en deregulering van bevoegdheden op het gebied van winkelplanning nemen de onzekerheden met betrekking tot omzetmogelijkheden in de toekomst toe, maar door het standpunt van het IPO is de instandhouding van de bestaande fijnmazige detailhandelsstructuur en daarmee de toonbankbestedingen bij de bestaande winkelcentra in Nederland voorlopig grotendeels gewaarborgd. De hoogte van toonbankbestedingen en dus de omzetmogelijkheden van retailers blijken afhankelijk te zijn van een interactie van vier factoren, welke allen op hun eigen niveau invloed hebben op de omzetmogelijkheden. Naast de macro-economische factoren zijn de kwaliteiten van het winkelcentrum, de winkelunit en de retailer de factoren die de hoogte van de omzet beïnvloeden. Uit een regressieanalyse blijkt dat het zeer moeilijk is om de invloed van de macro-economische factoren op de omzet in een

72


winkelcentrum te kwantificeren. Echter de kwaliteiten van het winkelcentrum en dan met name de omgevings- en locationele kwaliteit zijn van essentieel belang bij de vraag of de verhuurder/belegger een omzethuurvorm moet toepassen in het winkelcentrum. Aangezien ontwikkelingen binnen deze twee kwaliteiten nauwelijks beheersbaar zijn voor de verhuurder/belegger, dienen deze in essentie op orde en onbedreigd te zijn. De kwaliteit van de winkelunit en de retailer bepalen uiteindelijk de hoogte van de huurinkomsten van de verhuurder/belegger. Op winkelunitniveau zijn functionaliteit, opvalwaarde en druktebeeld van belang, terwijl de retailer uiteindelijk verantwoordelijk is voor de conversiegraad. Hierbij is een duidelijk verschil aanwezig tussen het landelijk filiaalbedrijf, welke hogere vloerproductiviteiten behalen, en het midden- en kleinbedrijf. Ook de hedendaagse ontwikkelingen binnen de retailmarkt hebben hun invloed op de omzetmogelijkheden van de retailer. Zo zal de schaalvergroting en filialisering de komende jaren zorgen voor een verdere daling van de gemiddelde vloerproductiviteiten. De “opwaartse” verschuiving binnen de Nederlandse winkelstructuur zal gevolgen hebben voor winkelcentra onderaan de verzorgingsstructuur. Hierdoor zijn er “slechte” en goede typen winkelcentra te selecteren voor het toepassen van omzethuur:

Goede winkelcentra Slechte winkelcentra Wijk/dorpscentra groot Buurtwinkelcentra

Stadsdeelcentra Wijk/dorpscentra klein

A-zone binnenstedelijke centra B-zone binnenstedelijke centra

PDV/GDV-centra Tabel 12: Goede versus slechte typen winkelcentra

Door consumententrends vinden er ook veranderingen plaats in het koopgedrag van de consument, wat een negatief effect kan hebben op de omzetontwikkeling van bepaalde branches. Op basis van historische omzetontwikkelingen is de volgende indeling te maken tussen “slechte” en “goede” branches voor het toepassen van omzethuur:

Slechte branches Goede branches AGF Supermarkt Vis Drogisterij

Vlees Optiek Bakker Rijwielhandel

Algemeen textiel Sportartikelen Kleding Woninginrichting

Fotografische artikelen Boekhandel

Juwelier Bloemen en planten

Speelgoed Schoenen

Consumentenelectronica Dibevo

Tabel 13: Goede versus slechte branches

73


Opsommend zijn de verwachtingen binnen de volgende aspecten van belang voor een verhuurder/belegger bij het nemen van beslissingen omtrent het toepassen van omzethuur:

• Verwachting omtrent de ontwikkeling in de macro-economie (de conjunctuur); • Verwachting omtrent de ontwikkeling van het type winkelcentrum; • Verwachting omtrent de omzetontwikkelingen binnen de branches (als gevolg

van consumententrends); • En de verwachting omtrent het economisch functioneren van de betreffende

retailers. Zijn de ontwikkelingen binnen deze aspecten positief en bovenal heeft de verhuurder/belegger het geloof in het toekomstig economisch functioneren van zijn winkelcentrum, dan is het toepassen van omzethuur een goed alternatief in plaats van vaste huurcontracten. 9.1.2. OMZETHUUR EN DE WAARDE VAN WINKELCENTRA Er zijn vier verschillende huurvormen te onderscheiden voor de verhuur van winkelruimte, namelijk:

- Traditionele vaste huurprijs (met eventuele herzieningsmogelijkheden na vijf of tien jaar), welke voornamelijk wordt gebruikt op de Nederlandse winkelvastgoedmarkt;

- Volledige omzethuur; - Vaste basishuur plus een omzetcomponent; - Variabele omzethuur.

De laatste drie huurvormen hebben allemaal een downside risico in zich door lagere huurinkomsten bij eventueel tegenvallende omzetten van huurders. Naast dit financiële risico, loopt de verhuurder/belegger ook nog een tweetal operationele risico’s. Ten eerste kan hij niet ingrijpen in de bedrijfsvoering van slecht functionerende ondernemers en ten tweede is de controle van de omzet van ondernemers tijdrovend en fraudegevoelig. Deze drie extra risico’s wil de verhuurder/belegger vergoed zien middels een hogere waardering van haar winkelcentra. Door middel van het ontwikkelen van een huur/omzetmodel en het doorrekenen van huurprijsvarianten op basis van de historische ontwikkeling van de gemiddelde vloerproductiviteit per branche is inzichtelijk gemaakt of omzethuurvarianten daadwerkelijk zorgen voor een hogere waardering. Zoals hiervoor al is aangeven is hierbij aangenomen dat de ontwikkeling van de gemiddelde vloerproductiviteit per branche voor de verschillende typen winkelcentra hetzelfde is geweest. Middels het huur/omzetmodel is per branche per type winkelcentrum de markthuurprijs berekend in de periode 1990-2005. Op basis van dit model zijn er totaal voor vier typen winkelcentra (wijk-, stadsdeel-, binnenstedelijk en PDV/GDV-centrum) zes huurvarianten uitgewerkt welke als input hebben gediend voor de waarderingen van de verschillende huurvarianten per type winkelcentrum. De huurvarianten waren:

1. Vaste huurprijs welke jaarlijks meegroeit met de inflatie; 2. Vaste huurprijs welke jaarlijks meegroeit met de markthuurprijsgroei van dat

type winkelcentrum volgens de ROZ/IPD; 3. Volledige omzethuur; 4. Volledige omzethuur met een degressieve huurquote; 5. Vaste basishuur van 90% van de markthuur met daarbovenop een

omzetcomponent;

74


6. Vaste basishuur van 80% van de markthuur met daarbovenop een omzetcomponent.

Gezien het verschil in risico van de varianten is bij het waarderen van de verschillende varianten gerekend met verschillende disconteringsvoeten. Taxateurs waarderen omzethuurcontracten namelijk tegen een lagere disconteringsvoet, aangezien zij het moeilijk vinden om het niveau van de retailer hierin vast te leggen en het risico hoger wordt geacht. Daarnaast is voor de variant vaste huurprijs welke meegroeit met de inflatie voor de wijk-, stadsdeel- en binnenstedelijke centra gerekend met een leegstandscomponent, aangezien de ontwikkeling van de gemiddelde vloerproductiviteit van een groot aantal branches in deze centra fors is achtergebleven bij de inflatie. Uit het huur/omzetmodel in combinatie met de DCF-berekeningen blijkt dat er degelijk een plus aanwezig is in de waardering van winkelcentra middels het toepassen van omzethuurvariant. Een volledige omzethuur leidt echter tot een forse waardedaling van de winkelcentra. Het toepassen van volledige omzethuur leidt zelfs tot een forse daling variërend van 14,0% tot 30,8% van de waarde van winkelcentra ten opzichte van een variant met een vaste huurprijs welke jaarlijks meegroeit met de inflatie. Een combinatie van een vaste basishuur van 90% van de markthuur met daar bovenop een omzetcomponent leidt bij de wijk-, stadsdeel- en binnenstedelijke centra tot een daling van de waarde, maar deze beperkt zich binnen de bandbreedte van 2,0% tot een 5,6%. Voor de PDV/GDV-centra daarentegen levert deze huurvariant zelfs een hogere waardering op van 2,5%. Echter omdat hier gerekend is met de ontwikkeling van de gemiddelde vloerproductiviteit voor de totale branche en niet met de daadwerkelijk gerealiseerde ontwikkelingen van de vloerproductiviteit per branche per type winkelcentrum, is het niet mogelijk om een uitspraak te doen of de hierboven weergegeven percentages van verschil in waardering altijd van toepassing zijn. Hiervoor is een verdere analyse nodig. Bovendien gelden de berekeningen voor een gemiddeld presterend winkelcentrum en laten slecht en goed presenterende winkelcentrum uitschieters naar beneden en boven zien in de waardering. Wel kan gezegd worden dat het toepassen van volledige omzethuur voor een verhuurder/belegger uit financieel oogpunt geen optie is, aangezien dit tot lagere huurinkomsten leidt en dankzij een hogere risico tot een lagere waardering leidt. Een combinatie van een vaste basishuur met daarbovenop een omzetcomponent kan in bepaalde gevallen daarentegen een hogere waardering opleveren dan een vaste huurprijs. De basishuur moet wel in dit geval een zo’n hoog mogelijk percentage van de markthuur bedragen. Als de verhuurder/belegger beschikt over een winkelcentrum waarvan de omgevings- en locationele kwaliteit goed is en zij denkt middels een herontwikkeling het economisch functioneren van het winkelcentrum naar een hoger niveau te tillen, dan is het toepassen van een basishuur met een omzetcomponent een huurvariant met een laag risico om direct te profiteren van gedane investeringen. Ook bij een forse uitbreiding van een verzorgingsgebied van een winkelcentrum bijvoorbeeld door de toevoeging van een nieuwbouwwijk in het primaire verzorgingsgebied kan het toepassen van een vaste basishuur met daarbovenop een omzetcomponent een financieel interessante oplossing zijn voor de verhuurder/belegger. De uitkomst van de waarderingen van de verschillende huurvarianten is in overeenstemming met de ontwikkelingen op de Angelsaksische winkelvastgoedmarkt.

75


Als een winkelvastgoedmarkt volwassen is, zoals de Nederlandse, vinden bovengemiddelde omzetontwikkelingen nauwelijks meer plaats. Hierdoor wordt bij het toepassen van omzethuur altijd gekozen voor een laag aandeel aan omzethuur binnen de totale huurinkomsten. Het toepassen van omzethuur moet dan ook met name gezien worden als een informatievoorziening voor de verhuurder/belegger over het economisch functioneren van zowel het totale winkelcentrum als de afzonderlijke retailers. Bij goed functionerende winkelcentra zal het daarnaast kunnen leiden tot een plus in de huurinkomsten en de uiteindelijke waardering van het winkelcentrum.

9.2. AANBEVELINGEN Dit onderzoek heeft bijgedragen tot inzicht van het toepassen van verschillende vormen van omzethuur op de Nederlandse winkelvastgoedmarkt en het uiteindelijke effect hiervan op de waardering van winkelcentra. Deze paragraaf legt zich toe op het uiteenzetten van verschillende aanbevelingen, die het risico van toepassen van (gedeeltelijke) omzethuur op de Nederlandse winkelvastgoedmarkt nog beter in kaart moet brengen. Een viertal vervolgvragen dienen beantwoord te worden om het downside risico dat omzethuur met zich meebrengt nog beter in kaart te brengen. Een eerste vraag die nog beantwoord dient te worden, is het of uitmaakt voor de waardering van een winkelcentrum of omzethuur ten tijde van laag- of hoogconjunctuur wordt ingevoerd. Uit hoofdstuk vier kwam naar voren dat de bestedingcijfers van de consumenten ten tijde van een economische recessie een negatieve ontwikkeling doormaken evenals de omzetten van de detailhandel. Dit kan tot gevolg hebben dat als bij aanvang van het toepassen van (gedeeltelijke) omzethuur er een economische recessie gaande is, dit bij een waardering middels een DCF-methode leidt tot een lagere waardering dan als bij aanvang van de (gedeeltelijke) omzethuur er een economische groei gaande is. Om een antwoord te kunnen geven of bovenstaande bevindingen met betrekking tot de waardering van de zes huurvarianten voor de vier verschillende typen winkelcentra kloppen, is het van belang om in kaart te brengen of de ontwikkelingen op brancheniveau binnen de verschillende typen winkelcentra hetzelfde geweest zijn als de ontwikkeling van de vloerproductiviteiten van de algehele branche. Zo is het mogelijk om op basis van historische cijfers daadwerkelijk aan te geven of het toepassen van een omzethuurvariant tot een hogere waardering van het winkelcentrum kan leiden en of dat verschillend is voor de verschillende typen winkelcentra in Nederland. Het zal moeilijk worden om het antwoord op deze deelvraag te vinden, aangezien er over een lange periode in de Nederlandse winkelmarkt nauwelijks aansluitend cijfermateriaal beschikbaar is. Daarnaast blijft aan het toepassen van omzethuur altijd een toekomstig risico zitten met betrekking tot de ontwikkeling van de vloerproductiviteit zowel op branche- als type winkelcentrumniveau. Voor de verhuurder/belegger is het inzichtelijk maken van dit toekomstige risico van groot belang bij de keuze voor een vast of omzetgerelateerd huurcontract. Daarom is op basis van de macro-economische voorspelingen van belang om een model te ontwikkelen dat de ontwikkeling per branche en per type winkelcentrum voorspelt. Een grote onzekerheidsfactor binnen dit model zal altijd de ontwikkelingen binnen branches blijven, zoals de toenemende schaalvergroting en de

76


afname hierdoor in de gemiddelde vloerproductiviteiten en de invloed van internetverkopen op de winkelverkopen in branches zoals fotografische artikelen. Ook toekomstige consumententrends en hun effect op de omzetten in de verschillende branches en typen winkelcentra zijn nauwelijks te voorspellen. Bij een renovatie of uitbreiding van een winkelcentrum profiteert de verhuurder/belegger op dit moment niet direct van haar gedane investeringen in het winkelcentrum als gevolg van de Nederlandse huurwet. Bij een huurprijsherziening wordt namelijk door de kantonrechter gekeken naar de vergelijking van de huurprijzen van vijf vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse over de afgelopen vijf jaren. Echter door het gebruik van huurprijzen van de afgelopen vijf jaar wordt het effect van eventuele verbeteringen aan het winkelcentrum, welke mogelijk de omzetmogelijkheden hebben doen toenemen, niet meegenomen bij de bepaling van de nieuwe huurprijs. Hierdoor ziet de verhuurder/belegger zijn gedane investeringen niet direct terug in de hoogte van de huurprijs. Bij het toepassen van een omzethuurvariant kan de verhuurder/belegger wel direct hiervan profiteren aangezien een eventuele omzetstijging als gevolg van de door haar gedane investeringen direct doorwerkt in de hoogte van de te ontvangen huurinkomsten. De vraag is of het toepassen van een omzethuurvariant door de verhuurder/belegger bij een op handen zijnde renovatie of uitbreiding van een winkelcentrum alleen op de korte termijn een positief effect heeft op de huurinkomsten en waardering van het winkelcentrum of dat het ook de langere termijn tot een hogere huurinkomst en waardering leidt.

77


BIJLAGE 1 WOORDENLIJST Bedrijfsvloeroppervlakte (bvo) Het bedrijfsvloeroppervlakte omvat naast het verkoopvloeroppervlak, het magazijn- of opslagoppervlak en alle overige voor de bedrijfsvoering benodigde oppervlakten (zoals kantoor- en toiletruimte). Branche Een groep bedrijven die wordt gekenmerkt door één bepaalde (dominante) assortimentsgroep of door een veel voorkomende combinatie van assortimentsgroepen (zoals bij warenhuizen het geval is). Als branchehoofdgroepen gelden dagelijks (voedings- en genotmiddelen en persoonlijke verzorging) en niet-dagelijks (duurzame en overige goederen). GDV-Grootschalige Detailhandels Vestigingen Winkels met een ondergrens van 1.500 m² bedrijfsvloeroppervlak, zoals tot voor kort in het Rijksbeleid toegelaten op daarvoor aangewezen GDV-locaties (13 stedelijke knooppunten). Met de Nota Ruimte is het GDV-beleid komen te vervallen. Grootschalige detailhandel had oppervlakte als criterium, niet de branchering (zie ook PDV). Huisvestingslasten De huisvestingslasten van huurders van winkelruimte bestaan uit twee elementen, namelijk de huurlast en de bijkomende huisvestingslasten zoals de servicekosten, promotiebijdragen en de energiekosten. De hoogte van de huurprijs wordt bepaald door de omzetmogelijkheden in de betreffende winkelunit en de markt. De bijkomende huisvestingslasten zijn gebaseerd op werkelijk gemaakte kosten. Huurquote Is dat deel van de omzet (excl. BTW) of bruto-winst dat aan huur wordt uitgegeven. Inkomenselasticiteit Veranderingen in inkomens per huishouden leiden logischerwijs tot wijzigingen in de toonbankbestedingen. De procentuele verandering in toonbankbestedingen gedeeld door de procentuele inkomensverandering wordt de inkomenselasticiteit genoemd. Koopstromenonderzoek Koopstromenonderzoek geeft inzicht in het koopgedrag van de consument. Ze geven de mate aan waarin de consument is georiënteerd op winkelgebieden in zijn omgeving. Een veel gebruikte term dat binnen koopstromenonderzoek wordt gebruikt, is het bindingscijfer. Dit cijfer geeft aan in hoeverre de inwoners van een bepaald gebied hun aankopen doen binnen dat eigen gebied. Een andere veel gebruikte term is de toevloeiing. Dit is het aandeel in de totale omzet dat van buiten het eigen gebied komt. Wanneer de binding en de toevloeiing bekend zijn is het mogelijk om het aantal bezoekers van een winkelgebied te berekenen en daarmee de omzet. Op die manier kan inzicht verkregen worden in het economisch functioneren van winkelcentra. Markthuur Markthuur is de huurprijs die door de markt wordt betaald voor een bepaalde winkelunit bij nieuwe verhuur op een willende markt.

78


Omzethuur Een percentage van de jaarlijkse omzet van de retailer, dat betaald wordt aan huur (soms bovenop een vast huurbedrag). Dit additionele huurbedrag wordt vaak pas bepaald als een van tevoren vastgesteld omzet wordt behaald door de retailer. PDV-Perifere Detailhandels Vestigingen Detailhandel op locaties buiten reguliere winkelcentra, bijvoorbeeld bedrijventerreinen, langs grote wegen, etc. Toegelaten branches in het tot voor kort geldende beleid: auto’s, boten, caravans, brand- en milieugevaarlijke stoffen, tuincentra, bouwmarkten, de gehele woninginrichtingsbranche, keukens en sanitair. Perifere detailhandel had de branchering als criterium. Met de Nota Ruimte is het PDV/GDV-beleid komen te vervallen. Toonbankbestedingen De bestedingen van huishoudens in de winkels Verkoopvloeroppervlak (vvo) Winkelruimte die voor de consument toegankelijk is (dus exclusief magazijn, kantoor, etalage, etc.). Vloerproductiviteit De door een winkel behaalde omzet (incl. BTW) gedeeld door het winkelverkoopvloeroppervlakte, oftewel de omzet per vierkante meter

79


BIJLAGE 2 VERDELING BRANCHES PER TYPE WINKELCENTRUM

80


BIJLAGE 6 MARKTHUURGROEI PER TYPE WINKELCENTRUM58

58 Bron: ROZ/IPD

84


BIJLAGE 7 BRANCHERING FICTIEVE WINKELCENTRA

85


BIJLAGE 8 LITERATUURLIJST

• Benjamin, J.D. (1998), A simultaneous modal and empirical test of the demand and supply of retail space, Journal of Real Estate Research

• Benjamin, J.D. (2000), Retail vacancy rates: the influence of national and local economic conditions, Journal of Real Estate Portfolio Management

• Bolt, E.J. (1995), Produktvorming in de detailhandel, Nuth: Drukkerij Rosbeek • Bolt, E.J. (2003), Winkelvoorzieningen op waarde geschat, Merkelbeek: Drukkerij

Bakker • Buvelot, S. (2002), Meer dan winkelen alleen, Technische Universiteit Eindhoven • Delft van, A, Draijer, M., Guyt, P., Jonge de, H. & Toorn Vrijthoff van der, W.

(1998), Werk aan de winkel: de toekomst van de winkelmarkt 1995 – 2015, TU Delft

• DTZ, (2006), De Nederlandse markt voor retailvastgoed, Utrecht • Eeken, N. & Boer de, E.T. (2004), Omzetgerelateerde huurprijs, Tijdschrift voor

Huurrecht • Evers, D, Hoorn van, A & Oort van, F. (2005), Winkelen in Megaland, Ruimtelijk

Planbureau, Den Haag • Goudappel Coffeng, Koopstromen Overijssel, 2005 • Have ten, G.M. (2002), Taxatieleer Vastgoed 1, Groningen/Houten: Wolters-

Noordhoff • Have ten, G.M. (2002), Taxatieleer Vastgoed 2, Groningen/Houten: Wolters-

Noordhoff • HBD (1999), Bestedingen en marktaandelen 1998, Den Haag • HBD (2004), Bestedingen en marktaandelen 2003, Den Haag • HBD (2006), Bestedingen en marktaandelen 2005, Den Haag • Hefti, O.M. (2006), De herontwikkeling van winkelcentrum Hoog Catharijne

beschouwd vanuit de optietheorie, Amsterdam School of Real Estate • Hendershoot, P. (2001), A comparison of upward-only and turnover leases,

University of Aberdeen • Hendershott, P. & Ward, C. (2003), Valuing and pricing retail leases with renewal

and overage options, Journal of Real Estate Finance and Economics • Hoogland, A.J. (2000), Winkelcentrummanagement en promotie: het belang van

marketing en de relatie met omzethuur, Amsterdam School of Real Estate • IMK-REA (1997), Handboek detailhandel, Den Haag • Kato, Y. & Uchiyama, T. (2005), Tenantmanagement and lease valuation for

retail properties, International Real Estate Review • Kroon de, H.M. (2002), Wie kent de waarde?, Technische Universiteit Eindhoven • Liebrand, T.G. (1999), Omzethuur, toepasbaar in Nederland? • Locatus (2005), Retail Handboek 2005: kengetallen voor de detailhandel, Den

Haag: SDU Uitgevers • Loggers, A (1996), Omzethuur in de detailhandel, Amsterdam School of Real

Estate • Luenberger, D.G. (1998), Investment Science, New York-Oxford: Oxford

University Press • McAllister, P. (1996), Turnover rents: comparative valuation issues, Journal of

Property Valuation and Investment

86


• Rosiers des, F. (2005), Spatial versus non-spatial determinants of shopping center rents: modeling location and nieghborhood-related factors, Journal of Real Estate Research

• Schoenaker, G. (1999), Omzet gerelateerde huur: een onderzoek naar de toepasbaarheid van omzet gerelateerde huur in Nederland, Technische Universiteit Delft

• Speetjens, J.W. & Steen van der, A.A. (1998), Huurprijsvorming in planmatig opgezette winkelcentra: naar een betere vaststellingsmethodiek, Amsterdam School of Real Estate

• Strabo, meerdere consumentenonderzoeken in winkelcentra van Corio Nederland Retail

• Tay, R.S. (1991), The determination of rent in shopping centers: some evidence from Hong Kong, Journal of Real Estate Literature

87

BIJLAGE BEREKENINGEN OMZETHUUR EN DE WAARDE

VAN WINKELCENTRA

Amsterdam School of Real Estate Master of Science Real Estate Valuation ir. S.Buvelôt Februari 2007

Bijlage “Omzethuur en de waarde van winkelcentra”

INHOUDSOPGAVE INHOUDSOPGAVE ..........................................................................................................1 1 WAARDERING WIJKWINKELCENTRA ...................................................................2

A VASTE HUURPRIJS + INFLATIE .........................................................................2 B VASTE HUURPRIJS + MARKTHUURPRIJSGROEI ROZ/IPD.............................3 C VOLLEDIGE OMZETHUUR ..................................................................................4 D 90% BASISHUUR + 10% OMZETCOMPONENT.................................................5 E 80% BASISHUUR + 20% OMZETCOMPONENT.................................................6 F OMZETHUUR MET DEGRESSIEVE HUURQUOTE............................................7 G OVERZICHT WAARDERINGEN WIJKWINKELCENTRUM .................................8

2 WAARDERING STADSDEELCENTRA ....................................................................9 A VASTE HUURPRIJS + INFLATIE .........................................................................9 B VASTE HUURPRIJS + MARKTHUURPRIJSGROEI ROZ/IPD...........................10 C VOLLEDIGE OMZETHUUR ................................................................................11 D 90% BASISHUUR + 10% OMZETCOMPONENT...............................................12 E 80% BASISHUUR + 20% OMZETCOMPONENT...............................................13 F OMZETHUUR MET DEGRESSIEVE HUURQUOTE..........................................14 G OVERZICHT WAARDERINGEN STADSDEELCENTRUM ................................15

3 WAARDERING BINNENSTEDELIJKE CENTRA....................................................16 A VASTE HUURPRIJS + INFLATIE .......................................................................16 B VASTE HUURPRIJS + MARKTHUURPRIJSGROEI ROZ/IPD...........................17 C VOLLEDIGE OMZETHUUR ................................................................................18 D 90% BASISHUUR + 10% OMZETCOMPONENT...............................................19 E 80% BASISHUUR + 20% OMZETCOMPONENT...............................................20 F OMZETHUUR MET DEGRESSIEVE HUURQUOTE..........................................21 G OVERZICHT WAARDERINGEN BINNENSTEDELIJK CENTRUM ....................22

4 WAARDERING PDV/GDV-CENTRA ......................................................................23 A VASTE HUURPRIJS + INFLATIE .......................................................................23 B VASTE HUURPRIJS + MARKTHUURPRIJSGROEI ROZ/IPD...........................24 C VOLLEDIGE OMZETHUUR ................................................................................25 D 90% BASISHUUR + 10% OMZETCOMPONENT...............................................26 E 80% BASISHUUR + 20% OMZETCOMPONENT...............................................27 F OMZETHUUR MET DEGRESSIEVE HUURQUOTE..........................................28 G OVERZICHT WAARDERINGEN PDV/GDV-CENTRUM ....................................29

1


1 WAARDERING WIJKWINKELCENTRA

A VASTE HUURPRIJS + INFLATIE

2


B VASTE HUURPRIJS + MARKTHUURPRIJSGROEI ROZ/IPD

3


C VOLLEDIGE OMZETHUUR

4


D 90% BASISHUUR + 10% OMZETCOMPONENT

5


E 80% BASISHUUR + 20% OMZETCOMPONENT

6


F OMZETHUUR MET DEGRESSIEVE HUURQUOTE

7


G OVERZICHT WAARDERINGEN WIJKWINKELCENTRUM

Variant Waarde






Omzethuur afnemend € 10.037.857

8


2 WAARDERING STADSDEELCENTRA


9



10



11



12



13



14


G OVERZICHT WAARDERINGEN STADSDEELCENTRUM

Variant Waarde







15


3 WAARDERING BINNENSTEDELIJKE CENTRA


16



17



18



19



20



21


G OVERZICHT WAARDERINGEN BINNENSTEDELIJK CENTRUM

Variant Waarde







22


4 WAARDERING PDV/GDV-CENTRA


23



24



25



26



27



28


G OVERZICHT WAARDERINGEN PDV/GDV-CENTRUM

Variant Waarde







29

Omzethuur en de waarde van winkelcentra

Documents

Transcript of Omzethuur en de waarde van winkelcentra