Dramatische leegstand winkels Den Haag 11,3%

De jury prijst Den Haag om haar lange termijn visie en de publiek private samenwerking die de afgelopen jaren gezorgd heeft voor veel nieuwe ontwikkelingen, ook in economisch mindere tijden

KRING KASTEEL OUD-WASSENAAR 14 januari 2014

Drs A.P.Ranner (Sovereign bv)

Concurrentie winkelcentra

Vroeger: “winkelen &

uitgaan”

Kwaliteitswinkels gericht op consumenten. Merkentrouw (branding) en multichannel verkoop

Veel & gezellige horeca, ijswinkels (soms i.p.v winkels in aanloopstraten)

Bioscopen, theaters, concertzalen

Straatvermaak

Langere openingstijden winkels & horeca

Nieuwe soorten (internationale) winkels

Schoon & goed bereikbaar winkelgebied

Tegenwoordig: Belevenis -shopping, creatief winkelen, evenementen,sociale ontmoetingsplaats

Attracties

Enorme webshops (databases) met beheersing van gehele produktieketens & just in time delivery systemen

Economies of scale, optimale produktieallocatie, marketing en tax planning

Internet

Groot en divers aanbod van

webwinkels van zeer klein tot zeer groot

Vergelijkingssites en vergelijkingsmogelijkheden (browsing)

Accessoires en aanverwante artikelen beschikbaar

Gemakkelijke betaling

Groot & verschillend aanbod: Koopjes & lagere prijzen

Aankopen op geschikte momenten en zonder drukte

Bezorging aan huis ipv meenemen

Informatie over populariteit produkt / eigen voorkeuren

Kenmerken online kopen

E-commerceOnline verkoop 4,2% van totale winkelomzet en nergens meer dan 10% totale omzet, maar invloed veel groter:

• Sociale media beïnvloeden mode & aankoopgedrag

• Beïnvloeden prijzen en snelheid van levering

• Versterkt merken (branding, loyaliteitsprogramma’s) & bevordert flagship stores

Consumenten oriënteren zich

online maar kopen meestal in fysieke winkels:Opkomst cross-

commerce

• Webvestigingen: afleverpunten & logistieke bevoorrading

• Slecht culturele barrieres bij buitenlandse detaillisten

2. Globalisering/schaalvergroting met grotere afzet- en inkoopmarkten

1. Wegvallen internationale grenzen/culturen door internet en nieuwe media

• Komst internationale retailers zij het beperkt tot hoofdstraten belangrijkste steden

• Internationale vastgoedbeleggers: alléén prime locaties Nationale vastsgoedbeleggers óók sterke wijkwinkelcentra met tenminste twee supermarkten, groot winkelopp. & goede bereikbaarheid

• Komst grootschalige gemengde ontwikkelingen met winkels, kantoren, hotel, bedrijvencentrum en appartementen

Trends

Vernieuwingen in de binnenstad

Show rooming

Factory outlets

Nieuw soort winkels:•Brandstores•Flagshipstores•Concept shops •Shop in shops•Fysieke webshops•Pop-up shops•Ambachtelijke winkels

Maar ook •Factory outlets in de stad •Pick up points internetaankopen •Discounters

Maar ook leegstand in aanloopstraten & secundaire

winkelcentra

Megastores

1. Stagnerende bestedingen / conjunctuur (terugval non-food)

2. Veranderd koopgedrag door •vergrijzing (cultuur,reizen ipv wonen en kleding), •meer culturele diversiteit , •gezinsverdunning •sociale media

5. Pensionering winkeliers

4. Opkomst webwinkels

Gem. leegstand Nederland

1.750.000 m2 winkelvloeropp. (5,94%, Locatus

8% PBL)

Normale frictie leegstand 4% a 6% (PBL) nodig

ivm doorstroming

Den Haag 11,3 %

Leegstand(PBL)

Bron: Planbureau leefomgeving april 2013

Nederland

Stationsstraat

3. Grotere mobiliteit

Grotere populariteit grote steden (centrum)

Verminderde trouw aan bestaande aankooplocaties

Willen produkten voor aankoop zien, voelen en vergelijken

Is geavanceerd gebruiker van technologie (sociale media & blogs) voor oordeelsvorming

Toekomstige Consument

Verwacht: beleving, entertainment (fun) en persoonlijke service (slechts beperkt technologische snufjes zoals zelfscanning)

Fysieke winkel belangrijk ook in online winkelproces

16-24 jarigen: Actieve winkelaars op alle mogelijke manieren en lokaties

Fysieke winkel complementeert online winkel en is showroom

CBRE: How we shop, Nov. 2013

Gerichte versterking kernwinkelgebied in

binnenstad Den Haag

Gemeentelijk beleid

•Grotere aandacht cultuur-historische waarden, versterking musea, theaters, bioscopen naast uitbreiding winkels en horeca en hotels

•Concentratie detailhandel op hoofdwinkelstructuur (geen nieuwe stadsdeelcentra of nieuwe concentraties van grootschalige solitaire detailhandel)

Gerichte versterking kernwinkel

gebied

Schaalvergroting Bvo per winkel

Minder winkels

Toename aantal en schaalvergroting

Supermarkten

Grote Marktstraat en omgeving 30.000 a 40.000

m2 meer detailhandel !

Maar ook winkels New Babylon & Turfmarkt

Sterke dynamiek met accent op

nieuwe internationale retail ten koste van traditionele

winkels

Bij gebieden met “schaduwstraten” onzeker marktperspectief is gemeentelijke strategie: bestemmingsverruiming waarbij marktmarkt zijn werk moet doen, dus incl. meer concurrentie vanuit kernwinkelgebied

Maar ook evt. nieuwe winkels in Wijnhaven, haven

Scheveningen en perifere detailhandel in Binckhorst

Gemeente: Inspelen op

vraag internationale

gemeenschap & tourisme en

extra inkomsten gemeentelijk grondbedrijf

Polarisatie: uiteenlopende aantrekkelijkheid van winkelgebieden

Indicatieve grondprijzen in Euro’s voor retail per m2 BVO (excl BTW) gem. Den Haag 2009 en 2013 2009 2013

Lokatie Van tot Van totA1 Centrum 5.000 1

75004.500 0

20.000A2 Centrum 1.500 12.500 1.100 4.500Stadsdeelcentra en grote wijkcentra 750 7.000 175 3.800

Stedelijke winkelstraten 175 5.600

Kleine wijkcentra en buurtcentra 450 3.000 100 1.850

Overig (incl A3 centrum) 100 2.500 100 2.150

Winkels A1 lokaties Winkels B lokaties

Winkels C lokaties(aanloopstraten en

wijkcentra)

Internet, concurrentie A1 winkels, en veranderd winkelgedrag •Lagere omzet niet dagelijkse levensbehoeften •Lagere behoefte aan winkelopp.

Beperkt aantal Flagshipstores met meer &

groter opp.

Toenemende orientatie op “brands” & showrooming

Relatief veelfranchise ketens, maar die meer en meer vestigingen

sluiten

Primaire levensbehoeften, supermarkten, franchise

en kleine winkels

Nodig: bereikbaarheid & gemak, service en kwaliteit, enkele trekkers Negatief: betaald parkeren

Functioneel winkelen: gemak & snelheid

Beperkte gezelligheid

Binnenstad tegenover buurt - en wijkwinkels

a.Tussen G4 steden onderlingb.Concurrentie tussen G4gemeente en omliggende gemeenten beperkt door provincie /stadsgewest, maar Leidschenhage !?c.Binnen Den Haag Prioriteit Grote Marktstraat en omgeving (“hoofdwinkelstructuur”) Internationale winkelboulevardInternationale winkelboulevard

Concurrentie tussen winkelgebieden

Unibail: uitbreiding 25.000-30.000m2 bvo

Ca. 32.000m2bvo meer

• Incidenteel: herontwikkeling winkels in wijken en buurten via BIZ iniatieven• Echter ook toestaan geheel nieuwe

detailhandel, perifere detailhandel en branchevervaging

Vastgoedontwikkelaars voorkeur voor grootschalige nieuwe uitleg

Herontwikkeling is: Te duur, complex en risicovol

Te beperkte aandacht,

verpaupering ?

Weg van de minste weerstand:

Nieuwe uitleg & grote herstructureringen

Gemeente Den Haag

New Babylon: 12.000 m2

Grote winkelcentra moeten het hebben van “experience” en uitstralingProjectontwikkeling kansrijk

Winkelcentra buiten de stad en aanloopstraten krijgen het steeds moeilijker

Conclusies

Grote en middelgrote winkelcentra relatief gevoelig voor online retailing en beperkte diversiteit aan winkelbranches

Winkeliers: 1. Richten op thema’s die het belangrijkst zijn voor de beste klanten 2. Beleid en processen precies afstemmen op alle

klantmomenten (incl internet en soc.media)

3. Authentiek aanbod en persoonlijke benadering 4. Service, service, service………….

Dramatische leegstand winkels Den Haag 11,3%

Vragen ?Vragen ?