oktober 2013 #48 - BPD · 4 oktober 2013 – naw dossier #48 naw dossier Samenwerken met regionale...

oktober 2013 #48

Samenwerken met regionale en lokale aannemers

14:12: Chris Schouten: ‘We vullen elkaar uitstekend aan’

Wim van Ziel: ‘We heb-ben aan een half woord genoeg’

Peter Maalman: ‘We hebben ons werk gebied uitgebreid’18:16: Hein Trebbe sr. en jr.:

‘We weten wat we aan elkaar hebben’

Colofon

Dit dossier is samengesteld

in opdracht van

Bouwfonds Ontwikkeling.

U kunt er geen rechten aan ontlenen.

Kopiëren of citeren van (delen van)

de inhoud is toegestaan in overleg

met Bouwfonds Ontwikkeling.

Redactie: Kees de Graaf (Studio Platz)

Vormgeving: Proof Studio

Fotografie: Maarten Willemstein

(cover), Yvonne Brandwijk

(pagina’s 4, 12, 14, 16, 19 en 20),

Frank Weel (De Horst en

Veenderijvaart, pagina 19)

Productiebegeleiding: Jansen&GO

Drukwerkinkoop: Sumis

Bouwfonds Ontwikkeling

Contact: Jeanine Rademakers

[email protected]

www.naw.nl

www.bouwfonds.nl

tel. 033 253 98 23

inhoud oktober 2013 – naw dossier #48

04 Visie Een belangrijke partij bij de ontwikkeling van

woongebieden is het bouwbedrijf. In veel gevallen werkt Bouwfonds samen met bouw-bedrijven die voornamelijk lokaal of regionaal actief zijn. Waarom en wanneer is het interes-sant om met hen samen te werken?

11 Bouwbedrijven 12 riz bouw, Wim van Ziel 14 Schouten, Chris Schouten 16 Trebbe, Hein Trebbe sr. en jr. 18 HSB Volendam, Peter Maalman

20 Mening 20 Hennes de Ridder, emeritus hoogleraar

integraal ontwerpen TU Delft

De antwoorden worden gebruikt om NAW (nog) beter aan te laten sluiten op uw wensen en interesses.

Vul de bijgesloten enquête in. Of geef uw mening online op www.naw.nl / lezersonderzoek

Wat vindt en verwacht u van NAW?

oktober 2013 – naw dossier #484 5naw dossier Samenwerken met regionale en lokale aannemers

Flexibel, betrokken en no-nonsense

Het lokale of regio nale bouw-bedrijf als partner

De ontwikkeling van woongebieden vraagt om een veelheid aan competenties en expertises. Afhankelijk van de opgave wordt de meest waardevolle combinatie van partijen samengesteld. Een belangrijke partij in dat team is het bouwbedrijf. Dat maakt aan het eind van het ontwikkelingsproces waar wat aan het begin is beloofd aan (toekom-stige) kopers en huurders. In veel gevallen werkt Bouwfonds samen met bouwbedrijven die voornamelijk lokaal of regionaal actief zijn. In dit dossier aandacht voor de opgedane ervaringen daarbij.


bijvoorbeeld geen keet meer neergezet op het werk. Of er wordt met ouder, maar nog kwalitatief goed, materieel gewerkt. Hier wordt een lagere vergoeding voor gevraagd aan de ontwikkelaar. Ook hebben kleinere bedrijven geen kostbare stafdiensten of hoofdkantoren.

Cultuur en mentaliteitBouwfonds ziet nog meer karakteristieken van lokale en regio-nale bouwbedrijven die hen een voorsprong geven op de grote, landelijk opererende aannemers. Zoals het vermogen om snel te acteren en te reageren op verander(en)de situaties. Lokale en regionale aannemers hebben veelal ‘platte’ organisaties, met heldere aanspreekpunten en korte lijnen binnen het bedrijf. Dat is voor ontwikkelaars prettig werken: besluiten kunnen snel worden genomen. En afspraak is afspraak. De cultuur en ethiek van de lokale en regionale bedrijven gaan terug op hun origine: in veel gevallen zijn het familiebedrijven, waar arbeidsethos en bedrijfstrots een belangrijke rol spelen.

logistieke complexiteit) en te bouwen commerciële voorzieningen die doet besluiten om voor zo’n grotere partij te kiezen.

Bouwfonds werkt naar tevredenheid samen met deze grote aannemers die nationaal en soms zelfs ook internationaal actief zijn. Waarom en wanneer is het dan zo interessant om met lokaal of regionaal opererende aannemers samen te werken?

Dicht op de marktBouwbedrijven die voornamelijk lokaal of regionaal opereren, zijn in de realiteit van de huidige woningmarkt belangrijke spelers. Sterker: het belang van dit type bouwbedrijven lijkt door de huidige crisis en door economische en demografische verschui-vingen weer groter te worden. Regionale verschillen binnen Nederland nemen toe. Lokale spelers weten daar over het algemeen beter mee om te gaan, omdat zij dichter op de markt zitten dan de grotere aannemers die landelijk actief zijn maar vanuit één centraal punt geleid worden. Bovendien hebben ze sterkere banden met de plaatselijke netwerken. Ook voor Bouwfonds gaat daarachter een strategisch belang schuil.

KostenEen ander veelgenoemde reden om voor de lokale en regionale partijen te kiezen, is de prijs-kwaliteitsverhouding. Zij zouden voor substantieel lagere prijzen kunnen werken dan de grote, landelijk georganiseerde bedrijven, omdat hun kostprijs op een lager niveau ligt. Voor een deel gaat deze redenering wel op. Zo hebben de vaak kleinere of middelgrote bouwbedrijven over het algemeen minder overhead, wat tot uitdrukking komt in lagere algemene kosten (AK). In tegenstelling tot de grote bouwbedrij-ven beschikken zij bijvoorbeeld niet over eigen, grote winstgedre-ven materieeldiensten, waarvan de kosten goedgemaakt moeten worden. Bij de bouw van kleine aantallen woningen wordt

I ntegrale gebiedsontwikkeling is per definitie een groeps-proces. Ontwikkelaars kunnen samen met overheden, stedenbouwers en architecten nog zo goed en zorgvuldig een masterplan voor een nieuw project opstellen, zonder bouwcapaciteit blijft de droom steken op de tekentafel.

Sinds de oprichting in 1946 werkt Bouwfonds daarom altijd samen met bouwbedrijven. Van oudsher vervullen de lokale bouwbedrijven een belangrijke rol: zij bouwden de eerste Bouw-fondswoningen, vaak individueel of hoogstens in kleine groepjes woningen. Later, met de opkomst van de gestandaardiseerde woningbouw in Nederland, werd de rol van het grote, industriële bouwbedrijf belangrijker. Ook Bouwfonds ging als ontwikkelaar grotere series met woningen ontwikkelen. Niet alle lokaal en regionaal georganiseerde bouwbedrijven konden in die ontwik-keling mee gaan. Het betekende echter niet dat ze bij Bouwfonds geheel van het podium verdwenen. Gedurende het hele ruim 65-jarige bestaan van Bouwfonds hebben ze altijd een rol van betekenis gespeeld.

Regionale verschillenBinnen Bouwfonds treden intern regionale verschillen op in de selectie van aannemers. Zo zijn in Noordoost-Nederland de grote, landelijk opererende bouwbedrijven niet of nauwelijks meer vertegenwoordigd. Bouwfonds werkt hier bijna uitsluitend met aannemers die in de betreffende plaats of regio opereren. In het zuiden van het land is de situatie vergelijkbaar: hier werkt Bouwfonds voor tachtig procent met ‘lokalen/regionalen’ (met een jaaromzet tot 80 miljoen euro) en voor het overige met ‘landelijken’. Het beeld in de zuidwestelijke regio is anders. Hier wordt met een twintigtal plaatselijke aannemers gewerkt, maar evenzeer met grote bedrijven als BAM, TBI, Van Wijnen, Volker-Wessels of Dura Vermeer. Het is de combinatie van omvang, complexiteit (vaak binnenstedelijke projecten met ook een

Voor discipline en orde geldt hetzelfde. Dit uit zich bijvoorbeeld in de manier waarop bouwplaatsen worden ingericht en beheerd. Rommel en verspilling zijn uit den boze, afval wordt direct en vakkundig verwijderd. Hier speelt ook weer mee dat de betrok-kenheid van de directie groot is. De kans bestaat bij dit soort bedrijven dat de directeur ‘even komt binnenvallen’. Dit blijkt voor sommige medewerkers een extra stimulans te zijn om de bouwplaats tiptop in orde te hebben.

Veel van deze lokale en regionale bouwbedrijven hebben ook de vorige grote crisis in het begin van de jaren tachtig van de vorige eeuw meegemaakt. Dat maakt dat zij snel terug kunnen schake-len wanneer moeilijkere tijden aanbreken. Dat doet niets af aan het feit dat de laatste tijd ook een aantal roemruchte familie-bedrijven door een faillissement is getroffen. Volgens Bouwfonds is dat een aderlating voor de sector. Veel kennis en expertise loopt op deze manier weg en op termijn – wanneer de markt weer aantrekt – is dit niet zo direct weer inzetbaar.

Selectie van de aannemerDe procedure om een bouwbedrijf te kiezen dat het nieuwbouw-project gaat realiseren, moet niet onnodig lang en kostbaar zijn. Gesteund door de kennis die centraal binnen Bouwfonds over de prijs en kwaliteit van het bouwen wordt verzameld, weet de organisatie nauwkeurig wat de realisatie van de woningen in het nieuwe (deel)project moet kosten. In sommige gevallen vindt direct en ‘een op een’ de selectie plaats. In andere gevallen vindt eerst een préselectie van circa drie bedrijven plaats. Het uitno-digen van meer bedrijven vindt Bouwfonds niet gepast; onnodig kostenopdrijvend in een sector die het toch al heel zwaar heeft.

Het belang van lokale en regionale aannemers lijkt door de crisis groter te worden


van oplopende werkloosheid is dat een belangrijk maatschappe-lijk issue.

De lokale binding aan een project komt ook nog in een ander bijzonder punt naar voren. Zo gebeurt het regelmatig bij projecten van Bouwfonds dat een klein aantal woningen door het bouwbe-drijf zelf wordt aangekocht. Daarmee komt het moment van ‘start bouw’ vaak sneller dichterbij. Op deze manier draagt het bouwbe-drijf er zelf aan bij dat verkooprisico’s worden verminderd en projecten in hun regio eerder haalbaar en dus ‘bouwbaar’ zijn.

Wederkerigheid Het belang van een goede samenwerking met het bouwbedrijf ligt voor Bouwfonds in het hanteren van de zogenaamde gescheiden koop-aannemingsovereenkomst. Twee jaar geleden is ervoor gekozen om het ontwikkelingstraject contractueel te scheiden van het realisatietraject, om daarmee een helder en overzichtelijk speelveld te creëren: Bouwfonds is verantwoorde-lijk voor de grondverwerving, de planontwikkeling, heeft de contractuele relatie met de gemeente, verkoopt en levert de grond aan de kopers en verkoopt het gebruiksrecht van het plan aan de aannemer. De aannemer sluit gelijktijdig separate aannemings-overeenkomsten met de kopers en is verantwoordelijk voor de realisatie van en garantie op de woningen. Deze keuze hangt samen met een strategisch besluit van Bouwfonds om zich te concentreren op haar corebusiness: het ontwikkelen van hoog-waardige, attractieve en duurzame woongebieden. De focus in de Bouwfonds-werkzaamheden komt daarmee nog vroeger in het proces te liggen en op een gegeven moment – meestal na het gereedkomen van het voorlopige ontwerp – wordt het bouwbe-drijf al ingeschakeld als bouwteampartner. Dit is aanmerkelijk eerder dan voorheen, toen bouwbedrijven veelal via aanbestedin-gen werden geselecteerd en op basis van het compleet uitge-werkte bestek en tekeningen een prijs mochten afgeven.

Het werken met een gescheiden koop-aannemingsovereenkomst stelt de nodige eisen aan zowel ontwikkelaar als aannemer. Waar de ontwikkelaar moet ‘loslaten’, dient de aannemer nieuwe taken op zich te nemen. Een deel van de taken die voorheen door Bouwfonds werden vervuld, komt nu op het bordje van het bouwbedrijf terecht. Over en weer moet er vertrouwen zijn dat dit op een goede manier wordt ingevuld.

Bij Bouwfonds-dochter Brummelhuis is het gebruikelijk dat de koper uitgebreide inspraak heeft in hoe de woning wordt uitgerust en opgeleverd. Bij wijze van spreken ligt er steevast een ‘krijtje op de vensterbank’ waarmee de koper op de muur kan aangeven waar bepaalde zaken – zoals wandcontactdozen – moeten worden aangebracht. Het is vervolgens aan het betrokken bouwbedrijf om dit goed op te pakken. Als dit gebeurt, worden miscommunicatie en daarmee faalkosten gereduceerd, stijgt de kwaliteit van het eindproduct en wordt het overleven in de huidige moeilijke markt gemakkelijker.

Contact met de koperZodra kopers de aannemingsovereenkomst met het bouwbedrijf tekenen is Bouwfonds – juridisch gesproken – buiten beeld als realiserende partij.

Bij de selectie wordt naast de prijs en kwaliteit van het product gelet op andere belangrijke randvoorwaarden, zoals de klantbege-leiding (zie verder in dit artikel). Overigens speelt een ‘gunfactor’, op basis van eerdere samenwerkingservaringen, volgens Bouwfonds ook mee in het keuzeproces.

ComplementairBouwfonds en de lokale en regionale bouwbedrijven ervaren de samenwerking bij de ontwikkeling van projecten over het algemeen als positief. Dit komt met name doordat de kennis-velden van beide complementair zijn. Als ontwikkelaar kan Bouwfonds zich volledig op het voortraject van de gebieds- en conceptontwikkeling richten. En de bouwpartner richt zich op zijn eigen corebusiness: het goed en klantgericht bouwen.

De complementariteit en het elkaar iets gunnen komen tevens tot uitdrukking in het groeiende aantal uitnodigingen aan Bouw-fonds om grondexploitaties voor haar rekening te nemen. Voor de kleine bouwbedrijven is het runnen van een grex vaak te complex en is de looptijd ervan te lang. Hier wordt dan graag de expertise van Bouwfonds voor ingeroepen. Maar sommige bouwbedrijven treden wel zelf als ontwikkelend aannemer op en participeren risicodragend in een (deel)project.

Lokale inbeddingWanneer de samenwerking goed verloopt, blijken de lokale of regionale bouwbedrijven Bouwfonds vaak aan te lijnen in hun netwerken. Ondanks de regionale aanwezigheid is het voor Bouwfonds praktisch gezien ondoenlijk om alle lokale ontwik-kelingen tot in detail te volgen. Via de vooruitgeschoven post van het plaatselijke bouwbedrijf is dat beter mogelijk. Daar komt ook het punt van de lokale en regionale werkgelegenheid om de hoek kijken. Wie in de regio projecten tot een goed einde weet te brengen, houdt daar ook mensen aan het werk. Zeker in deze tijd

77% bestaat uit bedrijven met een persoon

19% van de bouwbedrijven heeft twee tot tien medewerkers

3% heeft tussen tien en 50 werkzame personen in dienst

1% is groter dan 50 werkzame personen

Besluiten worden snel genomen. En afspraak is afspraak. Dat werkt prettig.

Een sector van kleinschaligheid

In de Nederlandse bouwsector is traditioneel het kleine bedrijf oververtegenwoordigd. Volgens het CBS omvatte in 2012 de bouwnijverheid 114.500 bedrijven. Een getal dat overigens door de crisis snel daalt.

Bouwbedrijven ingedeeld naar aantal medewerkers (2012)


Het is het bouwbedrijf dat nu de communicatie met de koper verzorgt. Om dat goed te organiseren – van de start van de bouw tot en met de oplevering van de woning en de garanties daarna – zien we dat zij steeds vaker kopersbegeleiders aanstel-len; een functie die voorheen in de Bouwfonds-organisatie te vinden was. Bouwfonds is weliswaar formeel niet meer de contractpartij voor de koper, maar slaat nog wel acht op dit deel van de realisatie van het nieuwbouwproject. Al bij de selectie van het bouwbedrijf let Bouwfonds er scherp op dat de aannemer ook aandacht heeft voor professionele communicatie met de kopers, blijkend onder andere uit het opnemen van een reële post hiervoor op zijn begroting. Verder wordt gekeken welke prijzen de bouwer hanteert voor meer- en minderwerk en of deze marktcon-form en dus verkoopstimulerend genoeg zijn. Met steekproeven wordt gecontroleerd of het bouwbedrijf de prijzen in rekening brengt die vooraf – in overleg met Bouwfonds – zijn vastgelegd.

Daarnaast wordt er vaak op gelet welke medewerker de kopers-begeleiding voor zijn rekening gaat nemen: heeft deze persoon de goede skills en blijft hij of zij ook bij het project betrokken? Het gaat hier om contacten met de koper dat in veel gevallen enkele maanden en soms langer duurt: continuïteit, aanspreekbaarheid, betrouwbaarheid en kwaliteit zijn aspecten die voor de consu-

Hoe ziet de praktijk van het samenwerken met bouwbedrijven er uit tegenwoordig? Vier directeuren komen aan het woord over het doorstaan van de crisis, innovaties in de bouw, gesplitste koop-aannemingsovereenkomsten en vooral de liefde voor hun vak. Verder laat een hoogleraar zijn licht schijnen over de concurrentie-kracht van regionale bouwbedrijven.

‘ Laat ons die woningen maar doen’

ment zwaar wegen – en daarmee ook voor Bouwfonds. De klant moet volledig ontzorgd en geserviced worden. In de eindevaluatie van het project komt dit aspect nadrukkelijk terug.

Sociale mediaEen andere manier voor Bouwfonds om de kwaliteit van het eindproduct te borgen is de inzet van sociale media. Met name Facebook leent zich er als medium er uitstekend voor om – buiten de dienstverlening van het bouwbedrijf om – te volgen hoe de klanttevredenheid bij een project zich ontwikkelt. Bouwfonds kan bijvoorbeeld onderzoeken hoe er met meer- en minderwerk wordt omgegaan en of er sprake is van opleveringsgebreken. Te veel klachten kunnen aanleiding zijn voor Bouwfonds om in gesprek te gaan met het betreffende bouwbedrijf. Dit gebeurt in een gezonde, open dialoog: samen wordt onderzocht waar de klachten vandaan komen en hoe deze het beste kunnen worden opgepakt. Facebook heeft op dit punt een belangrijke signaleringsfunctie. Dat is de kracht van een dergelijk open medium: eventuele fouten liggen direct op straat en kunnen – zonder adequate en tijdige reactie – voor imagoschade zorgen. Bouwfonds dringt bij haar bouwpartners inmiddels steevast aan op het actief participeren op de Facebook-pagina van een project. Daarmee wordt de transparantie over en weer bevorderd en kan er snel worden ingegrepen, mocht dat onverhoopt noodzakelijk zijn.

Blik vooruitDe toekomst voor de bouwsector is momenteel erg ongewis. Nog wekelijks verschijnen er berichten over lokale en regionale bouwbedrijven die failliet gaan. De klap van de crisis treft de bouw nu in volle omvang. Dat stemt zorgelijk. Bouwfonds is afhankelijk van professionele, betrokken bouwbedrijven om waardevolle woonwijken te kunnen blijven realiseren. Waardevol voor bewoners, ontwikkelaar, gemeente, maar zeker ook voor het bouwbedrijf dat continuïteit zoekt en zich wil (blijven) ontwik-kelen tot klantgerichte serviceorganisatie.

Het faillissement van enkele familiebedrijven is een aderlating voor de bouwsector


Directeur Wim van Ziel over focus riz bouw

W im van Ziel trad in 1979 in de voetsporen van zijn vader, klom op binnen het bedrijf en is sinds 1992 enig

aandeelhouder. In de jaren die volgden werkte hij veel voor Bouwfonds en hij doet dat nog steeds. Hoe kijkt Van Ziel terug en vooruit?

Doorgaande stroomIn een straal van een uur rijden rondom Utrecht realiseert riz projecten, veelal met eigen mede werkers. Binnen dat werk-gebied, zo geeft Wim van Ziel aan, is de samenwerking met Bouwfonds een belangrijke constante: ‘Vanaf circa 1980 is er sprake van een hechte relatie. Niet zomaar een paar huisjes, maar een door gaande stroom van projectmatige woningbouw.’ Van Ziel prijst de vakinhou-delijke kennis van zaken: ‘Het zijn mensen uit de praktijk, dat is prettig werken. In een bouw vergadering hebben we aan een half woord genoeg.’

Even wennenDat Bouwfonds besloot om met gescheiden koop-aannemingsovereenkomsten

Het halve-eeuwfeest werd in 2012 gevierd; vijftig jaar nadat de oprichters Van Rhenen, Van Iepe-ren en Van Ziel hun naam aan het bedrijf riz bouw hadden gegeven. Inmiddels is ‘de riz’ – altijd met kleine letters – een begrip in de Utrechtse regio en wordt er met ongeveer 40 medewerkers jaarlijks zo’n 20 miljoen euro omgezet.

‘ We hebben aan een half woord genoeg’

Naam: Thiendenland II – ZevenderPlaats: SchoonhovenOntwikkeling: 400 projectmatige woningen en circa 115 kavelsOntwikkelaars: projectmatige woningbouw door vof riz bouw-Bouwfonds (circa 270 woningen) en ASR (circa 130 woningen). Aannemer: riz bouw (alleen voor vof)Architect: Paul van de Weijden (eerste fase)Start ontwikkeling: december 2012 Prognose start bouw: februari 2014Opleveringsprognose: eerste fase in februari 2015, totale project in 2023

Naam: Hart van Hoograven Plaats: Utrecht Ontwikkeling: 118 grondgebonden woningen, 10 stadswoningen en 120 appartementen op een winkelcentrumOntwikkelaars: Bouwfonds en AMAannemers: riz bouw voor 118 grondgebon-den woningen, op basis van aanbestedingArchitect: De Zwarte Hond Start ontwikkeling: 2003 Start bouw: 2007 Oplevering: 2011

te gaan werken, was voor riz bouw een grote verandering, aldus Van Ziel. ‘Daar-voor hadden we één opdrachtgever: Bouwfonds. Nu hebben we net zoveel opdrachtgevers als er huizen worden gebouwd. Zeker in het begin was dat wennen.’

Overname contractenriz bouw speelde in op de verandering door onder meer een eigen kopersbegeleider in dienst te nemen. Maar er zijn ook andere aspecten verbonden aan de nieuwe werkwijze, die volgens Van Ziel goed geregeld moeten worden. ‘We werken voor steeds meer opdrachtgevers op deze manier. Dan merk je bijvoorbeeld dat de overname van contracten van externe adviseurs niet altijd even scherp is geregeld. Het komt voor dat het budget voor het maken van werktekeningen door de architect is opgegaan aan ontwerpuren; dat is niet handig. Voor ons reden om te kijken of we deze werkzaamheden niet beter geheel in eigen huis kunnen gaan doen.’ Van Ziel laat in dit verband een waarschuwend geluid horen: ‘De focus van Bouwfonds en andere ontwikkelaars komt op het voortraject van het project te

liggen. Hierdoor is het niet ondenkbaar dat hun specifieke bouwkundige kennis en knowhow minder worden. Het vertrouwen om projecten over te nemen is nu mede gebaseerd op de vakinhoudelijke kennis van Bouwfonds, niet in de laatste plaats op bouwtechnisch gebied. Als dit anders wordt in de toekomst, moeten we kijken wat dit voor alle partijen betekent, om de ontwerprisico’s beheersbaar te houden.’

Zwarte cijfersDat Bouwfonds in de huidige constellatie ontwikkelt en riz bouw bouwt, betitelt Van Ziel als een heldere verdeling: ‘Schoenmaker, blijf bij je leest. Ontwikke-len is een vak en bouwen ook. Ik loop wel tegen ontwikkelingskansen aan in ons werkgebied, maar daar zoek ik voor 80 tot 90 procent ontwikkelaars als Bouwfonds bij. Het overige ontwikkelen we in eigen beheer. Bouwfonds ziet ons als de vooruit-geschoven pion in het veld. Andersom levert Bouwfonds ons bouwproductie.’ Deze manier van samenwerken en het goed onderhouden van contacten met opdrachtgevers is een van de manieren waarop riz bouw momenteel door de crisis komt. ‘We schrijven nog steeds zwarte

cijfers’, aldus Van Ziel. Een andere manier is innovatie, waarmee hij zelfs landelijke bouwpartijen voor blijft. ‘Het zou te ver gaan om te zeggen dat we alles al voor

elkaar hebben, maar we zijn goed op weg. Het Building Information Model (BIM) en de Lean-filosofie hebben bijvoorbeeld geen geheimen meer voor ons. Daardoor gaan we de concurrentie met de “grote jongens” zeker niet uit de weg.’

De concurren-tie met de ‘grote jongens’ gaan we zeker niet uit de weg


Chris Schouten over ontwikkelen met Bouwfonds

H et eerste contact tussen Schouten en Bouwfonds kwam min of meer bij toeval tot stand, zo reconstrueert directeur

Chris Schouten. ‘Zo rond 1991 of 1992 was Bouwfonds bezig met een lastig project in het zuidwesten van Den Haag. Ik weet het nog precies: 45 woningen aan de Aagje Dekenlaan – waar men ontwikkelings-technisch niet uit kwam. Het was de tijd van de Golfoorlog en de markt zat in een dip. De gemeente Den Haag stond er destijds echter op dat het project wel gerealiseerd zou worden. Toen werd de suggestie gedaan om ons bouwbedrijf in te varen. We konden het project haalbaar maken, omdat wij toen door een andere bril – die van de bouwer – naar het project keken. Het kon met beperkte algemene kosten worden vlot getrokken.’ De goede relatie die hieruit voortvloeide heeft zich voortdurend verder ontwikkeld, aldus Schouten. ‘In 1994 hebben we ons eigen ontwikkelingsbedrijf Schouten de Jong opgericht, dat op enige afstand van het bouwbedrijf kwam te staan. In de praktijk konden we daarmee met

Het Zuid-Hollandse familiebedrijf Schouten kent zijn oorsprong in de jaren dertig van de vorige eeuw: het bouwen aannemersbedrijf van Jan Schouten ging om precies te zijn in 1938 van start. Kleinzoon Chris Schouten trad in 1986 in dienst, ontwikkelde zelf de nodige projecten en heeft nu de algemene leiding. Twintig jaar geleden werkte zijn bedrijf voor het eerst met Bouwfonds samen: welke ervaringen heeft hij hiermee en wat is het perspectief voor de toe-komst?

‘ We vullen elkaar uitstekend aan’

Bouwfonds op verschillende manieren de samenwerking vormgeven. Met Bouwfonds als ontwikkelaar en ons bouwbedrijf in de uitvoerende rol, maar ook samen optrekkend als ontwikkelaars bijvoorbeeld. In een enkel geval zelfs zonder dat ons eigen bouwbedrijf bouwde; we hadden niet het principe van gedwon-gen winkelnering.’

Niets nieuwsAnno 2013 is zowel Bouwfonds als Schouten weer in een nieuwe fase van hun bestaan terechtgekomen, constateert Schouten: ‘Bouwfonds schuift nog verder naar voren in het ontwikkelingsproces, wij hebben het ontwikkelen en bouwen weer binnen één entiteit ondergebracht. Daarmee kunnen we prima aan de vraag voldoen die Bouwfonds nu aan ons stelt: het uitontwikkelen van bouwplannen. Het sluit naadloos aan bij ons nieuwe businessmodel.’ Dat Bouwfonds in dit verband nu ook met gescheiden koop-aannemingsovereenkomsten werkt, was voor Schouten simpel op te vangen: ‘Schouten de Jong werkte altijd al op die manier met het bouwbedrijf, niets nieuws onder de zon dus voor ons.’ Het betekent echter niet dat Bouwfonds en zijn bedrijf

de komende tijd geen leercurve moeten doormaken, aldus Schouten: ‘Aan beide kanten vergt deze manier van werken aanpassingen. In de taakverdeling moet Bouwfonds leren zich na de conceptfase niet indringend met de uitwerking te “bemoeien” – dat is onze opgave. Andersom zullen wij moeten accepteren dat de prille concept ontwikkeling die we eerst zelf deden nu niet meer wordt verlangd – dat doet Bouwfonds.’

Scherper scheidenChris Schouten ziet vooral voordelen in deze aanpak: ‘In het verleden leidde samen ontwikkelen er weleens toe dat alles ook echt samen gedaan werd. We keken mee met elkaars werk en we woonden bij voor beeld beide alle gesprekken bij tijdens het ontwikkelingsproces. In de nieuwe situatie wordt dat veel scherper gescheiden. Dat gaat voor veel efficiëntie en effectiviteit zorgen.’ Wat Schouten betreft mag een ‘bijwerking’ van de nieuwe interactie ook het nadenken over nieuwe woonconcepten en transformatie-opgaven in de bestaande stad zijn: ‘Dat is misschien nog niet de markt van nu, maar wel die van 2020. Daar wil ik best met Bouwfonds verder over sparren.’

Het werken met gesplitste koop- aannemingsovereenkomsten was niet nieuw voor ons

Naam: WarandePlaats: WassenaarOntwikkeling: 2 twee-onder-een- kapwoningen, 16 herenhuizen op parkeer-garage, 2 appartementengebouwen (12 + 16), beide op parkeergarage en 744 m2 commerciële ruimte met woning.Ontwikkelaars: Schouten de Jong Project-ontwikkeling BV i.s.m. Rabo Vastgoed (nu: Bouwfonds)Aannemer: Schouten bouwArchitect: Nowotny Architecten te DelftStart ontwikkeling: 2004Start bouw: 2007Oplevering: 2009

Naam: ’s-Gravenhout, deelplannen Bos, Lint, Brink en RietlandPlaats: Pijnacker-NootdorpOntwikkeling: ca. 550 woningen, waarvan 335 woningen (deelplan Bos) door BouwfondsOntwikkelaar: Ontwikkelingscombinatie ’s-Gravenhout (Bouwfonds, Schouten de Jong en Waaijer Projectrealisatie)Aannemers: Schouten Bouw, Bouwbedrijf Jos Janssen, Bouwbedrijf Bontenbal Architecten: diverse, w.o. KOW, PBV en Nowotny Architecten (deelplan Bos), Hagenbeek, De Zwarte Hond en Groosman & Partners (overige deelplannen)Start ontwikkeling: 2001Start bouw: 2004Oplevering: 2008


Familie Trebbe over jarenlang samenwerken met Bouwfonds

R uim een eeuw geleden is het bouw bedrijf Trebbe opgericht in Enschede. Inmiddels is het uitgegroeid tot een bedrijf van formaat, met nevenvestigin-

gen in Noord-, Oost- en West-Nederland. ‘Alleen in het echte zuiden en in de kop van Noord-Holland zul je ons niet aantref-fen’, zo geeft Hein Trebbe junior aan wanneer het werkgebied van zijn onder-neming ter sprake komt. Hij is inmiddels de vijfde generatie Trebbe die aan het roer staat, samen met vader Hein Trebbe senior. Deze laatste reconstrueert de samenwer-king met Bouwfonds: ‘Het is zeker 40 jaar geleden dat Trebbe voor Bouwfonds ging werken. Sindsdien hebben we met grote regelmaat samen projecten gerealiseerd; de meeste in het noorden en oosten, maar de laatste tien jaar ook veel in het midden van het land. Zo hebben we in een aantal Vinex-locaties, bijvoorbeeld in Houten, samen opgetrokken.’ Het geheim van de langdurige relatie? ‘Weten wat je aan elkaar hebt, afspraak is afspraak, respect voor elkaars belangen. En de rolverdeling tussen beide partijen is prettig helder: Bouwfonds trekt de gebieds- en concept-ontwikkeling, wij bouwen. We zijn geen concurrent van elkaar, dat werkt plezierig’, aldus Trebbe senior.

Optimaal productDe laatste tijd is de werkverdeling wel verder geëvolueerd: Bouwfonds concen-

In 1911 richtte Johann Arnold Trebbe de firma Trebbe op, gespecialiseerd in onderhoud en kleine verbouwingen. Nu, vier Trebbe-generaties ver-der, staat er een ontwikkelend bouwbedrijf dat ruim 170 miljoen euro per jaar omzet. Bouwfonds is al decennialang een van de opdracht-gevers van dit familiebedrijf. Hoe ontwikkelt zich de onderlinge relatie en waarom passen deze bedrijven zo goed bij elkaar?

‘ We weten wat we aan elkaar hebben’

Naam: LooveldenPlaats: HuissenOntwikkeling: circa 1.250 woningen (diverse typen), school, kinderdagverblijf, sociaal-medische voorzieningenOntwikkelaar: Bouwfonds Aannemers: Trebbe, Moes Bouwbedrijf (failliet), Van Wijnen, Kuiper Bouw en VDR BouwgroepArchitecten: Mulleners + Mulleners Architecten, Feekes & Colijn, KOW, Splinter Architecten, Scala Architecten, Tangram Architecten, Frencken Scholl Architecten, Hans Been Architecten en INBOStart ontwikkeling: 2000Start bouw: 2002Opleveringsprognose: 2019/2020

Naam: woningtype Fleur en Roos, in deel gebied De Erven van de uitbreidingswijk Het OnderdijksPlaats: KampenOntwikkeling: 26 rijwoningenOntwikkelaar: Bouwfonds Aannemer: TrebbeArchitect: Peters & Lammerink architecten Start ontwikkeling: maart 2013Prognose start bouw: eerste kwartaal 2014 Opleveringsprognose: derde kwartaal 2014

Dat Trebbe zelf ook ontwikkelt, is voor deze manier van werken alleen maar een voordeel. Senior: ‘Wij kunnen snel schakelen en snel beslissen.’ Junior: ‘Ontwikkelaars weten waar ze aan toe zijn als ze ons vragen. Prijs, product, financiële onderbouwing binnen scherpe marges: we hebben het in korte tijd op tafel. Daardoor kunnen we snel zekerheid bieden of een bepaalde ontwikkeling wel of niet haalbaar is.’ Het is een ontwikke-ling die nog verder door kan worden getrokken in de toekomst: ‘Bouwfonds zou ons nog vaker als ketenpartner kunnen inschakelen. Graag denken wij in een vroege fase mee over de beheersing van de vastgoed risico’s binnen projecten. Als Bouwfonds ons vroeger inschakelt, kunnen wij tegen zeer beperkte kosten binnen enkele weken in verkoop met onze conceptwoning.’

Korte lijnenEen andere service van Trebbe is het regelmatig bieden van een achtervang voor enkele nog niet verkochte woningen. Zo wordt het moment van start bouw dichterbij gehaald. ‘Dat werkt verkoop-bevorderend.’ Het karakter van een familiebedrijf is na al die jaren nog merkbaar. ‘De lijnen zijn kort, ook tot ons als directie. Ik merk dat dat in deze tijd gewaardeerd wordt: een directie die er lang zit én eigenaar is’, zo sluit Trebbe senior af.

treert zich nog verder op de gebieds-ontwikkeling, Trebbe draagt de woon-concepten aan die daarin passen. Trebbe junior: ‘In Wageningen en Huissen kwam Bouwfonds bijvoorbeeld met het plan en de eerste ideeën voor de woningen. Deze sloten heel goed aan bij ons woonconcept Basiswonen; een complete nieuwbouw-woning die snel en voor een scherpe prijs kan worden gerealiseerd. Dit hebben we vervolgens in nauw overleg uitontwik-keld.’ Senior: ‘Dat is een goede ontwikke-ling. Je benut elkaars kennis zo goed mogelijk.’ Dat daarbij de begeleiding van de kopers voor een belangrijk deel op het bord van Trebbe terechtkomt, vindt hij een voordeel: ‘Vroeger kon een klant alleen nog iets over meer- en minderwerk zeggen. In deze tijd willen we de consument volop mee laten denken over hoe hij wil wonen. Dan moet dat contact ook vroeg in het proces tot stand komen.’ Dat Bouwfonds in die vroege fase het project overdraagt aan het bouwbedrijf ervaart Trebbe junior juist als een logische beweging: ‘Bouwfonds legt de verantwoordelijkheid van deze onderdelen waar zij thuis hoort. We doen het werk samen in één keer goed. Dat is heel anders dan bij een aanbesteding waarbij we een prijs aan een al compleet uitontwikkeld product moeten hangen. Onze beïnvloedingsruimte is dan veel beperkter, met daarom minder kans op een optimaal product.’

De lijnen binnen ons familiebedrijf zijn kort. Ook tot de directie.


Peter Maalman over het crisisrecept van HSB Volendam

Dat de band tussen Bouwfonds en HSB Bouw een innige is, laat Maalman zien aan de hand van een blik in de ge schiedenis. ‘Zolang

Bouwfonds bestaat, bouwt HSB er al voor.’ Met name in het Noord-Hollandse werd de afgelopen decennia menig project samen gerealiseerd. En nog steeds is Bouwfonds met een aandeel van 15 à 20 procent in hun bouwproductie de grootste opdrachtgever. Rond de millenniumwisseling nam Bouwfonds HSB zelfs helemaal over: ‘De familie Schilder verkocht het bedrijf aan Bouwfonds, mede vanwege de grondposi-ties die HSB in de loop der tijd had opgebouwd. Bouwfonds ging verder met de grondposities en verkocht later het bouwbedrijf.’

Langer reizenHSB heeft in de loop der tijd het werk-gebied uitgebreid; de ‘natuurlijke’ grens wordt nu gevormd door wat de eigen mede werkers uit Volendam zonder files in een uur tijd kunnen bereiken, zo legt Maalman uit. ‘De laatste tijd zijn we daar overigens door de crisis wel wat minder kritisch in geworden. Zo hebben we bij-voorbeeld recent een school in Den Haag-Centrum afgebouwd. Dat is langer reizen, maar werk is werk in deze tijd.’

Het recept voor HSB om heelhuids door de crisis te komen is – naast het Volendamse

no-nonsense en ‘doe maar gewoon’ – een bewuste strategie van verbreding, aldus Maalman. Zo komt 20 procent van het bouwvolume voort uit eigen ontwikke-ling. Ook is recent door een overname van

een ander bouwbedrijf de positie in de renovatiemarkt fors verstevigd. ‘Daar-naast hebben we een afdeling “klein-bouw” voor individuele woningen en doen we aan nazorg en onderhoud. Bij elkaar moet dat de omzet op peil houden.’ Ook de samenwerking met Bouwfonds wordt gekoesterd en ontwikkelt zich door: ‘Het is een professionele club. Ze weten wat ze willen, weten wat ze vragen en ze kunnen goed omgaan met de antwoorden die wij ze geven. We werkten lang als bouw-teampartners en inmiddels zijn we verder doorgeschoven: HSB levert nu complete turnkeyproducten op voor Bouwfonds.’ In de praktijk betekent dit dat Bouwfonds

de richting aangeeft en HSB het woning-ontwerp uitwerkt en realiseert. ‘Dat werkt goed en snel.’ Wel vergt deze manier van werken een grotere accuratesse aan de kant van het bouwbedrijf. Maalman: ‘De complete verantwoordelijkheid voor het ontwerp gaat naar ons over. Let je daar onvoldoende scherp op, dan kunnen daar vervelende situaties uit voortkomen. Aan de voorkant moeten wij alles goed afdekken, van regelgeving tot en met de bouwkundige details.’

Eigen conceptenDat Bouwfonds een en ander vorm geeft met gescheiden koop-aannemings-overeenkomsten was voor HSB niet nieuw, aldus Maalman. ‘Voor andere ontwikke-laars werken we al langer zo. Doordat we zelf ontwikkelen hebben we alle knowhow en eigen kopersbegeleiders al geruime tijd in huis.’ De woningconcepten die HSB zelf ontwikkelt – zoals de Flexibele Standaard; een aanpasbare, duurzame en betaalbare woning – kunnen prima mee lopen in deze manier van werken. ‘Wij bieden dat aan en Bouwfonds kan zich daardoor compleet focussen op waar zij zelf het beste in is: gebieds ontwikkeling en grondexploitatie. Bouwfonds moet wel leren en durven de ontwikkeling van de woning los te laten. Laat ons die woningen maar doen, daar weten wij weer alles van.’

Het is een begrip in Volendam en omgeving: HSB. Opgericht door Hein Schilder in de jaren dertig van de vorige eeuw – ook een tijd van crisis – staat er nu een bedrijf met 340 medewerkers. Hoe komt het bedrijf door de huidige crisis heen? En welke rol speelt de samen werking met Bouwfonds daarbij? Commercieel directeur Peter Maalman licht toe.

‘ We hebben ons werk-gebied uitgebreid’

Naam: De HorstPlaats: HeerhugowaardOntwikkeling: Fase 1: 88 huurapparte-menten en een brede school. Fase 2: 58 appartementen, 10 rijwoningen en 11 patiowoningen.Ontwikkelaar: BouwfondsAannemer: HSB BouwArchitect: Hans WagnerStart ontwikkeling: 2004Start bouw: fase 1 in maart 2009, fase 2 in oktober 2011Oplevering: fase 1 in juli 2010, fase 2 in april 2013

Naam: De VeenderijvaartPlaats: Broek in WaterlandOntwikkeling: 50 koopwoningen en 15 huurwoningen Ontwikkelaar: VOF Veenderijvaart, een samenwerking tussen HSB Ontwikkeling en BouwfondsAannemer: HSB Bouw Architect: W3 ArchitectenStart ontwikkeling: 2009Start bouw: 2011Oplevering: 2013

Ieder kan zich zo focussen op waar hij het beste in is


Hennes de Ridder, emeritus hoogleraar TU Delft

‘ Bij de lokale bouwers zit de creativiteit’

Van de huidige aanbestedingen heeft hij overigens evenmin een hoge pet op: ‘De bouwsector heeft (op een paar proces -dingetjes na) zelfs van de methode van ‘Economisch Meest Voordelige Inschrij-ving’ een subjectief gedrocht gemaakt en de methode vervolgens vertaald naar geld. Er wordt nog steeds op de laagste prijs gegund en dat gaat nergens over. Er wordt naar dubbeltjes gekeken bij de opdracht-verlening, waarna opdracht gevers aan het einde van de rit miljoenen extra moeten betalen. De focus op ketensamenwerking leidt bovendien alleen maar af van de echte inhoud.’

Leuke uitdagingDie inhoud is volgens De Ridder de kei-harde noodzaak om aan product-ontwikkeling en innovatie in de bouw te doen. Vooral bij lokale en regionale bouwbedrijven bespeurt hij momenteel een nadrukkelijke drive om te willen veranderen. Dat Bouwfonds juist ook deze, vaak kleine of middelgrote, bedrijven een kans geeft, is volgens De Ridder verstan-dig: ‘Ik merk het zelf bij de projecten waar ik als adviseur bij betrokken ben, zoals de verbouwing van een kantoor in Nieuwe-gein tot starterswoningen. Dan zie je de kleintjes – met alle respect – boven komen drijven, mits ze goed scherp worden gehouden in de competitie. Zij hebben iets van: leuke uitdaging, dit pakken we aan! Als de grote jongens het roer om willen gooien, verzanden ze gelijk in overleggen met dertig managers. Dan komt de ver-nieuwing niet of traag tot stand. Probeer een slagschip maar eens te keren, dat lukt je niet zo snel.’ Daar komt bij dat eventuele klachten bij een klein bedrijf direct op het bordje van de directeur belanden: ‘Grote jongens komen dan snel met advocaten en procedures aan of klagen over de opdracht-

gever, maar een regionaal bouwbedrijf kan zich dat niet veroorloven. Lever je slecht werk, dan is dat in no time overal bekend Klagen heeft dus geen zin, je moet het probleem direct verhelpen.’

Bestaande bouwBij bouwbedrijven die voornamelijk lokaal of regionaal actief zijn kan bovendien snel geschakeld worden, zo vervolgt De Ridder. In een snel veranderende wereld is dat volgens hem een belangrijke kwaliteit: ‘Sommigen denken nog dat de storm overwaait en we weer terug zullen keren naar de oude wereld. Een wereld waarin volop werk te verdelen was en innovatie niet noodzakelijk. Maar die komt niet meer terug en de concurrentie neemt verder toe. Meer doen met minder mensen is overal in de economie het credo. Om dan mee te kunnen blijven doen, moeten de faal-kosten verder omlaag en de creativiteit omhoog.’

Behalve de echt grote klussen zoals een stadion of een metro ziet De Ridder maar weinig projecten waar het kleinere bouw-bedrijf zich niet op kan richten. ‘Ik zie bijvoorbeeld grote kansen in de bestaande bouw, waar bouwers met vaste co-makers aan de slag kunnen gaan. Bijvoorbeeld in Rotterdam-Zuid, daar is ontzettend veel te doen. In ruimtelijk opzicht, maar ook in

termen van maatschappelijke kansen. Een regionaal bedrijf dat daar gevestigd is, kan en passant de sociaal-maatschap pe-lijke vernieuwing meenemen, door ter plekke een stuk werkgelegenheid te creëren.’

Inzet van studentenHet is volgens De Ridder de rol van een ontwikkelaar om trajecten als in Rotter-dam-Zuid in gang te zetten en zich de komende tijd veel meer te differentiëren in markten. ‘Daar kan een ander soort bouwopdrachten uit voortvloeien, wat om een hoop research en development vraagt. Iets wat die kleine bouwbedrijven in de huidige procesmarkt niet kunnen bekos-tigen, mits er een groot volume in de competitie wordt gezet. Ze kunnen hierbij de hulp van hogescholen en universiteiten inroepen. Een student is niet duur en kan veel uitzoeken. Zo kun je de technolo-gische vernieuwing organiseren.’

Slottip van de TU Delft-hoogleraar: ‘Blijf bij je leest. Goed bouwen is een vak en pro-beer vooral niet te veel op de stoel van de opdrachtgever te gaan zitten. We hebben het gezien bij de grote aannemers, die aan de geïntegreerde DBFMO-contracten gingen. Zij zijn dan verantwoordelijk voor het ontwerp, de bouw, de financiering, het onderhoud en de uitvoering. Dat loopt fout af. In Engeland, waar ze het hebben uitge-vonden, is het alweer verboden. Concen-treer je op hoe je slim en goed kunt bou-wen, daar is nog een wereld in te winnen.’

Blijf bij je leest. Goed bouwen is een vak.

Hij steekt zijn mening niet onder stoelen of banken en grapt dan ook dat hij meer vijanden dan vrienden heeft. Hennes de Ridder is sinds 1995 hoogleraar metho-disch en integraal ontwerpen aan de TU Delft. Het innoverende vermogen van het bouwbedrijf is een van zijn terugkerende onder-zoeksthema’s. Vanwege zijn helicopterview, aan De Ridder de vraag hoe de lokale en regionale bouwbedrijven ervoor staan. Hebben zij bijvoorbeeld de con-currentie met de grote, landelijke bouwers te vrezen?

H ennes de Ridder neemt geen blad voor de mond, zo blijkt al bij het begin van het gesprek. Van het begrip samenwerking wordt hij

bijvoorbeeld ‘een beetje misselijk’. Met de huidige roep om keten integratie heeft De Ridder weinig op: ‘Ik heb in de bouw-fraudecommissie met Marijke Vos gezeten; als we niet oppassen, gaan we weer terug naar die frauduleuze situaties. Corporaties zijn al geïnfecteerd met het ketensamen-werkingsvirus, gemeenten evenzeer. Terwijl het toch heel simpel is: als je een contract hebt, kun je mijns inziens niet spreken van samenwerken. De opdracht-gever betaalt en bepaalt, de opdracht-nemer voert uit. Nu lees ik in de media dat er bouwbedrijven zijn die gedrieën bij een corporatie aan mogen schuiven en het werk mogen bepalen én verdelen. Dat gepolder kan nooit goed gaan.’ Volgens De Ridder leidt het ertoe dat de onderlinge competitie verdwijnt.

Kust en kade

1 naw dossier over gebiedsontwikkeling en openbaar vervoer

juni 2008

gebieds ontwikkeling en openbaar vervoerOnderzoek door dr. ir. Rob van der Bijl

1

juni 2009 #32

Bouwfonds als partner in grondexploitatie

december 2009 #34

Duurzame gebiedsontwikkeling

maart 2010 #35

Binnenstedelijk ontwikkelen

1 naw dossier Consument en duurzaamheid

April 2010, speciale uitgavedossier

Consumenten duurzaamheidVerslag van het grootschalig landelijk woonconsumentenonderzoek 'Baat het niet, dan gaat het niet' naar markten prijsacceptatie van energiezuinige nieuwbouwwoningen.

juni 2010 #36

Wonen en senioren

REGI E

september 2010 #37

De nieuwe ontwikkelaar

22 Jaar Bouwfonds Cultuurfonds

december 2010 #38

www.naw.nl

Bo

uw

fon

ds O

ntw

ikke

ling

do

ssier #

38 2

2 ja

ar B

ouw

fond

s Cultu

urfo

nd

s

Dossier Innovatie in duurzaamheid

BO

UW

FON

DS M

AB

ON

TWIKKELIN

G

DO

SSIER # 27 IN

NO

VATIE IN D

UU

RZAA

MH

EID

HOOFDKANTOORBouwfonds MAB Ontwikkeling B.V.Displayweg 83821 BT AmersfoortPostbus 153870 DA HoevelakenT 033 253 97 00F 033 253 96 85E [email protected]

MULTIFUNCTIONELE PROJECTENEN COMMERCIEEL VASTGOEDWijnhaven 60Postbus 194122500 CK Den HaagT 070 306 84 00F 070 354 36 18E [email protected]

REGIO NOORD-OOSTGrote Voort 221Postbus 100548000 GB ZwolleT 038 425 44 40F 038 425 44 41E [email protected]

REGIO MIDDEN-OOSTDe Brand 30Postbus 13800 AA AmersfoortT 033 453 41 11F 033 453 41 90E [email protected]

REGIO NOORD-WESTSchipholpoort 64Postbus 43762003 EJ HaarlemT 023 530 66 03F 023 536 63 94E [email protected]

REGIO ZUID-WESTPoortweg 4bPostbus 752600 AB DelftT 015 268 08 08F 015 262 33 63E [email protected]

REGIO ZUID-WEST, vestiging Zeeland’s-Heer Hendrikskinderendijk 111Postbus 3794460 AT GoesT 0113 256 500F 0113 256 501E [email protected]

REGIO ZUIDVestdijk 61Postbus 65405600 HM EindhovenT 040 265 98 59F 040 246 40 40E [email protected]

• Op duurzame wijze omgaan met de omgeving• Vastgoedsector moet discussie losmaken• Deze planeet beter achterlaten dan hij is gevonden

1 naw dossier over wonen in de Randstad

april 2009 #31 dossier

Wonen in de Randstad

1 naw dossier over betaalbare woningen

Betaalbare woningen

december 2008

september 2008 – naw dossier1 2 naw dossier over gebiedsontwikkeling en voorzieningen

gebieds ontwikkeling en voorzieningen

september 2008

www.naw.nl

Bouw

fonds Property D

evelopment G

eb

ied

son

twik

kelin

g e

n v

oorz

ien

ing

en

Sterk in grondexploitatieSamenwerken in integrale gebiedsontwikkeling

Dossier Gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief

BO

UW

FON

DS M

AB

ON

TWIKKELIN

G

DO

SSIER # 24 G

EBIED

SON

TWIKKELIN

G IN

INTERN

ATION

AA

L PERSPECTIEF









• Van monofunctioneel naar multifunctioneel• Kansen voor stedelijk programma• Analyse en conceptvorming noodzakelijk

Dossier Mixed-use in kleine kernen

BO

UW

FON

DS M

AB

ON

TWIKKELIN

G

DO

SSIER # 26 M

IXED-U

SE IN KLEIN

E KERNEN









• Kansen om leefbaarheid te verbeteren• Betrokkenheid van bewoners is groot• Puzzelen op de vierkante meter

maart 2011 #39

www.naw.nl

Onderzoeksdossierstedelijke woonmilieus

DEF-NAW_dossier_39_2011_OMSLAG.indd 1-2 11-3-11 10:00

juni 2011 #40

Woning- plattegronden

september 2011 #41

Sturen op grond

december 2011 #42

Onderzoeksdossier:

Woning-markten Frankrijk, Duitsland en Nederland

OUD: Leerlooierij DriesenNIEUW: 4 maisonnettes

en 4 appartementen

feiten | omschrijving | foto's

februari 2013 #46

Herbestemmen

save as pdf X-4:2008acrobat 4 (PDF1.3)bleeds 6mmconvert to destination FOGRA39

april 2013 speciale uitgave

In dialoog met provincies

juni 2013 #47

PPS bij gebieds ontwikkelingen

Klantparticipatie

juni 2012 #44

Duurzaamheid in een nieuwe realiteit

65 jaar Bouwfonds

oktober 2012 #45


dossier Kust en kade september 2009

dossier Bouwfonds als partner in grond-exploitatie juni 2009

dossier Duurzame gebieds-ontwikkeling oktober 2009

dossier Binnenstedelijk ontwikkelen maart 2010

extra dossier Consument en duurzaamheid april 2010

dossier Wonen en senioren juni 2010

dossier De nieuwe ontwikkelaar september 2010

dossier 22 Jaar Bouwfonds Cultuurfonds december 2010

dossier Wonen in de Randstad april 2009

dossier Betaalbare woningen december 2008

dossier Gebiedsontwikke-ling en voorzienin-gen september 2008

extra dossier Leren van gebiedsont - wikkeling in England november 2008

dossier Innovatie in duurzaamheid winter 2007

dossier Gebiedsontwikkeling en openbaar vervoer juni 2008

publicatie Sterk in grondexploitatie juni 2007

dossier Gebiedsontwikkeling in internationaal perspec-tief zomer 2007

dossier Mixed-use in kleine kernen najaar 2007

dossier Stadsreparatie voorjaar 2007

Dit is de nieuwste editie in een reeks thema-dossiers rond gebiedsontwikkeling onder de vlag van NAW. Eerdere publicaties kunt u nog nabestellen of downloaden via www.naw.nl. Daar kunt u zich ook aanmelden wanneer u het NAW magazine wilt ontvangen.

overzichtdossier Herbestemmen februari 2013

extra dossier In dialoog met provincies april 2013

dossier PPS bij gebieds-ontwikkelingen juni 2013

dossier Onderzoeksdossier stedelijke woon-milieus maart 2011

dossier Woningplatte-gronden juni 2011

dossier Sturen op grond september 2011

dossier Onderzoek woning-markten DuNeFra december 2011

dossier Klantparticipatie maart 2012

dossier Duurzaamheid in een nieuwe realiteit juni 2012

dossier 65 jaar Bouwfonds oktober 2012

dossier Stedelijke vernieuwing winter 2001

dossier Integrale projecten voorjaar 2003

dossier Winkelen zomer 2003

dossier Concept- en gebieds-ontwikkeling zomer 2002

dossier Appartementen- markt najaar 2002

dossier Grondbeleid winter 2002

dossier Wonen & Werken voorjaar 2002

dossier Toekomst landelijk gebied voorjaar 2005

dossier Publiek-Private Samenwerking zomer 2004

dossier Waterfront-ontwikkeling najaar 2004

dossier Infra knooppunten winter 2004

dossier Woningmarkt najaar 2003

dossier Kantorenmarkt winter 2003

dossier Ruimtelijke ontwikkeling voorjaar 2004

dossier Buiten bouwen is maatwerk winter 2006

dossier Grondbeleid in discussie najaar 2006

dossier Senioren en wonen zomer 2006

publicatie Welstand in ontwikkeling voorjaar 2006

publicatie Betaalbare woningen winter 2005

dossier Trends en ontwik-kelingen in retail voorjaar 2006

publicatie Niet polderen maar rekenen zomer 2005

dossier Woonwijk van de toekomst najaar 2005

dossier Starters op de woningmarkt winter 2005

dossier Gemengde projecten in de stad zomer 2005

www.naw.nl

oktober 2013 #48 - BPD · 4 oktober 2013 – naw dossier #48 naw dossier Samenwerken met regionale...

Documents

Transcript of oktober 2013 #48 - BPD · 4 oktober 2013 – naw dossier #48 naw dossier Samenwerken met regionale...