東北町公営住宅等長寿命化計画 - town.tohoku.lg.jp第1章...

東北町公営住宅等長寿命化計画

平成 29 年度 (2017)改訂版

平成 30 年(2018)3 月

東北町建設課

目次

第 1 章公営住宅等⻑寿命化計画の背景と⽬的 ....................... 1

1－1 計画の背景と目的 ....................................................... 1 1－2 計画の位置づけ ......................................................... 1 1－3 計画期間 .............................................................. 1 1－4 計画の改訂フロー ....................................................... 2

第 2 章東北町の現状 ....................................................... 3

2－1 東北町の概況整理 ....................................................... 3 (1)地理的状況 ............................................................. 3 (2)歴史・沿革 ............................................................. 4 (3)人口・世帯の動向 ........................................................ 5

2－2 東北町の住宅市場の構造 ................................................. 8 (1)住宅ストック............................................................ 8

第 3 章東北町の公営住宅等の概要 ................................... 19

3－1 公営住宅等ストックの状況 .............................................. 19 3－2 入居状況 ............................................................. 21 3－2 入居者の状況.......................................................... 22 3－3 募集・応募状況 ........................................................ 23 3－4 建物の状況 ........................................................... 24

(1)調査の目的 ............................................................ 24 (2)調査日時 .............................................................. 24 (3)調査対象住棟........................................................... 24 (4)調査項目 .............................................................. 24 (5)調査結果 .............................................................. 28

第 4 章上位計画・関連計画 ............................................ 30

4－1 青森県の計画.......................................................... 30 4－2 東北町の計画.......................................................... 33

第 5 章ストック推計 ..................................................... 36

5－1 将来人口・世帯数の推移 ................................................ 36 5－2 世帯構成の推計 ........................................................ 37 5－3 「著しい困窮年収未満の世帯数」の推計 .................................. 38

5－4 「著しい困窮年収未満の世帯数」世帯人員別の推計 ........................ 39 5－5 計画期間・将来の公営住宅必要戸数の推計 ................................ 40 (1)入居率 ................................................................ 40 (2)著しい困窮年収未満の世帯数の推計 ....................................... 41 (3)必要戸数の算定根拠 ..................................................... 43 (4)必要戸数の推計 ......................................................... 44

第 6 章公営住宅等に関する課題の整理 .............................. 46

第 7 章計画を推進するための基本⽅針 .............................. 47

第 8 章公営住宅等⻑寿命化計画の対象と事業⼿法の選定....... 48

8－1 対象 ................................................................. 48 8－2 事業手法と内容 ........................................................ 49 (1)建替 .................................................................. 50 (2)全面的改善 ............................................................ 51 (3)個別改善 .............................................................. 52 (4)維持管理 .............................................................. 53 (5)用途廃止 .............................................................. 53

8－3 事業手法の選定フロー .................................................. 54 8－4 1 次判定：団地の管理方針と住宅改善の必要性・可能性に基づく団地・住棟の事業

手法の仮設定 ............................................................... 55 (1)団地敷地の現在の立地環境等の社会的特性を踏まえた管理方針を基にした判定 . 55 (2)住棟の現在の物理的特性による改善の必要性・可能性の判定 ................. 59 (3)1 次判定の総合判定結果 ................................................. 65

8－5 2 次判定：1次判定において事業手法・管理方針の判断を留保した団地・住棟の事

業手法の仮設定 ............................................................. 66 (1)ＬＣＣ縮減効果による判定(Ａグループ) ................................... 66 (2)将来のストック量を踏まえた事業手法の仮判定(Ｂグループ) ................. 67 (3)2 次判定の総合判定結果 ................................................. 68

8－6 3 次判定：集約・再編等の可能性を踏まえた団地・住棟の事業手法の判定 .... 69

第 9 章計画期間内における事業の実施⽅針 ........................ 72

9－1 点検の実施方針 ........................................................ 72 (1)定期点検の実施方針 ..................................................... 72 (2)日常点検の実施方針 ..................................................... 72 (3)点検結果の活用 ......................................................... 73

9－2 計画修繕の実施方針 .................................................... 74

(1)計画修繕の内容と周期 ................................................... 74

(2)点検結果を踏まえた適切な修繕計画 ....................................... 74

(3)計画修繕の効率化 ....................................................... 74

(4)修繕履歴のデータベース化 ............................................... 74

9－3 改善事業の実施方針 .................................................... 75

9－4 建替事業の実施方針 .................................................... 76

9－5 事業手法総括表 ........................................................ 77

第 10 章⻑寿命化のための事業実施予定⼀覧の作成 ............. 78

第 11 章ライフサイクルコストとその縮減効果の算出 .......... 82

11－1 対象団地 ............................................................ 82

11－2 ライフサイクルコスト(ＬＣＣ)の算出方法 ............................... 82

資料編資料１：概要版

資料２：団地カルテ

資料３：用語解説

資料４：公営住宅等長寿命化計画策定指針(改定)

資料５：公営住宅等日常点検マニュアル(耐火・準耐火構造編、木造編)

第１章公営住宅等長寿命化計画の背景と目的

1

第 1 章公営住宅等長寿命化計画の背景と目的

1－1 計画の背景と目的

東北町では、平成 22 年度に計画期間を平成 23 年度～32 年度(2011～2020)と

する「東北町公営住宅等長寿命化計画」を策定し、東北町における公営住宅等

の整備活用方針を定め、同計画に基づき改善事業など公営住宅等の整備活用を

推進してきた。

しかしながら、計画策定後 6 年が経過し、高齢化や人口減少が進むなど、東

北町を取り巻く住宅事情も変化している。

そのため、「公営住宅等長寿命化計画策定指針(改定)」を踏まえ、安全で快

適な住まいを長きにわたって保つため、東北町における公営住宅等ストックの

状況を把握し、予防保全的な観点から修繕や改善の計画を定め、長寿命化によ

る更新コストの削減を図ることを目的とする。

1－2 計画の位置づけ

本計画は、「第 2 次東北町総合振興計画(2016～2025)」、「青森県住生活基

本計画」を上位計画とし、公営住宅ストックの管理に関する実行計画として位

置づける。

本計画を平成 22 年度に策定して以降、予防保全的な観点から修繕や改善の実

施に努めてきたが、社会情勢の変化や「公営住宅等長寿命化計画策定指針」が

改訂されたことを踏まえて、公営住宅等に関する状況を再度検証し、策定する。

1－3 計画期間

本計画は、平成 29 年度(2017)を基準年度とし、平成 30 年度から 10 年間（2018

～2027）を計画期間とする。なお、今後の社会情勢の変化、事業の進捗状況等

に応じ、見直しを行うものとする(概ね 5年ごと)。

第 2 次東北町総合振興計画

東北町公営住宅等長寿命化計画

青森県住生活基本計画

第１章公営住宅等長寿命化計画の背景と目的

2

1－4 計画の改訂フロー

図 1－1 計画の改訂フロー

(5)長寿命化のための維持管理による効果の見直し

(7)東北町公営住宅等長寿命化計画平成 29 年度(2017)改訂版のまとめ

(1)公営住宅ストックの概要の経年整理

①公営住宅等ストックの状況

(4)団地等に関する状況の確認

②公営住宅等の入居状況

(2)地域における公営住宅の需要と役割の検討

(6)データベースの

経年整理

(3)長寿命化計画の経年見直し

③公営住宅等の外観目視調査

第２章東北町の現状

3

第 2 章東北町の現状

2－1 東北町の概況整理

(1)地理的状況

東北町は、青森県の東部、上北地方のほぼ中央に位置し、県東部の空の玄関

である三沢空港や地域の中心都市である十和田市に隣接しているほか、東北縦

貫自動車道八戸線へのアクセスにも恵まれている。

また、鉄道については、東北新幹線七戸十和田駅が寄り駅となっているほ

か、在来線としては青い森鉄道が走り、小川原駅、上北町駅、乙供駅、千曳駅

の 4 つの駅を有している。

地勢は、東に太平洋、西に八甲田連峰の山々を望み、八甲田山系の山々から

続く丘陵地と台地が大部分を占め、高瀬川、砂土路川などの河川沿いに平坦地

が広がっている。

図 2－1 東北町の位置

東北町


4

(2)歴史・沿革

旧東北町は、甲地村といわれて、その由来は都母民族の先住民がここで投槍

を持って戦ったということから、その投槍(もしくは攻戦)を意味するアイヌ語

のカッチウにあるといわれている。平安時代には甲地村も他の市町村と同様に

安部(安東)氏、平泉藤原氏、南部氏、七戸藩の支配下におかれた。

明治 11 年の郡制施行及び明治 22 年の町村制施行とともに甲地村となり、役

場は保戸沢に置かれた。明治 27 年乙供駅が開設され、経済文化の中心は乙供

になり、昭和 13 年、役場が現在の分庁舎の場所に移転した。

明治の初期まで広漠とした土地で林業と放馬を主とした生活を営み、昭和初

期迄は野辺地町の経済圏に依存していた。その後、田畑の新開とともに次第に

発展し、昭和 22 年以後の引揚者の自力開拓に加え、世銀借款による国営北部

上北大規模機械開墾の完成により、24 集落の新設・増反等農業規模の拡大が

行われ、酪農や畜産の導入などにより大きな発展を遂げた。昭和 38 年 11 月 1

日の単独町制施行により、甲地村が町名変更により東北町となった。

一方、旧上北町は明治 22 年の町村制施行で、新舘、大浦、上野の 3 村が合

併して浦野舘村となり、以来 60 有余年、徳万才集落が行政の中心となった。

その後明治 24 年に東北本線沼崎駅(現上北町駅)が開業されて以来、駅を中心

とした地域の開発が進行し、人口も増加し、村の中心的要素が駅周辺に形成さ

れた。昭和 33 年に町制が施行され、浦野舘村はその郡名からとった上北町と

なり、役場が現在の本庁舎の場所に移動した。

平成17年3月31日に東北町と上北町は合併し、東北町となり、現在に至る。

表 2－1 東北町の沿革

年月内容

明治 22 年市制町村制の実施により、甲地村、浦野舘村が成立。

昭和 33 年町制施行し、「浦野舘村」が「上北町」となる。

昭和 38 年町制施行し、「甲地村」が「東北町」となる。

平成 17 年東北町と上北町が合併し、新「東北町」となる。


5

(3)人口・世帯の動向

1)人口・世帯の推移

・人口は一貫して減少が続いている

・世帯数は平成 17 年(2005)より減少傾向である

・1世帯当たり人員は、3.02 人と、核家族化が進んでいる

人口は、一貫して減少が続き、平成 22 年(2010)には 20,000 人を割り、平

成 27 年(2015)現在では約 18,000 人となっている。

人口の減少と世帯数の増加に伴い、1世帯当たり人員は減少を続けており、

平成 27 年(2015)では 3.02 人/世帯となっており、核家族化が進んでいる。

表 2－2 人口・一般世帯数の推移

人口

(人)

一般世帯数

(世帯)

1 世帯当り人員

(人/世帯)

昭和 60 年(1985) 22,333 5,543 4.03

平成 2 年 (1990) 21,553 5,582 3.86

平成 7 年 (1995) 21,270 5,672 3.75

平成 12 年(2000) 20,591 5,905 3.49

平成 17 年(2005) 20,016 6,001 3.34

平成 22 年(2010) 19,106 5,979 3.20

平成 27 年(2015) 17,955 5,941 3.02

資料：各年国勢調査

図 2－2 人口の推移


0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

昭和60年(1985)

平成2年(1990)

平成7年(1995)

平成12年(2000)

平成17年(2005)

平成22年(2010)

平成27年(2015)

（世帯）（人口）

人口一般世帯数


6

2)人口構成

・人口の 3人に 1人が 65 歳以上の高齢者である

・0～64 歳の人口は減少、65 歳以上の人口は増加している傾向がある

年齢別人口の構成比をみると、0～14 歳は 11.2％、15～64 歳が 54.8％、

65 歳以上が 33.7％で、3 人に 1 人が高齢者となっている。高齢者の人口を

男女別でみると、男性は 2,436 人、女性は 3,614 人で、女性が約 6割を占め

ている。

平成 27 年(2015)の青森県全体と構成比を比較すると、0～14 歳では差が

ないが、15～64歳は3.1％低く、65歳以上は3.8％高くなっていることから、

県全体より高齢化が進んでいることがわかる。

平成 12～27 年(2000～2015)の推移では、0～14 歳の人口はほぼ一定幅で

減少し、3,099 人から 2,008 人へと約 35％減少している。

15～64 歳の人口も平成 12 年(2000)から約 25％減少しており、減少の割合

は 0～14 歳までより少ないものの、年々減少幅が大きくなっている。

65 歳以上の人口は平成 12 年(2000)で 4,621 人であったのが平成 27 年

(2015)では 6,050 人となっており、約 30％増加している。

0～14 歳、15～64 歳の人口は減少し、65 歳以上の人口は増加する傾向が

あることから、今後も高齢化は進むと予想される。

表 2－3 年齢別人口

0～14 歳

(人)

15～64 歳

(人)

65 歳以上

(人)

不祥

(人)

合計

(人)

男 1,003 5,036 2,436 31 8,506

女 1,005 4,808 3,614 22 9,449

計 2,008 9,844 6,050 53 17,955

構成比 11.2% 54.8% 33.7% 0.3% 100.0%資料：国勢調査(2015)


7

表 2－4 年齢別人口の推移

年

0～14 歳 15～64 歳 65 歳以上不祥合計

(人) 人口

(人)

構成比

(％)

人口

(人)

構成比

(％)

人口

(人)

構成比

(％)

人口

(人)

構成比

(％)

平成 12 年(2000) 3,099 15.1% 12,871 62.5% 4,621 22.4% - - 20,591

平成 17 年(2005) 2,693 13.5% 12,053 60.2% 5,270 26.3% - - 20,016

平成 22 年(2010) 2,366 12.4% 11,059 57.9% 5,668 29.7% 13 0.1% 19,106

平成 27 年(2015) 2,008 11.2% 9,844 54.8% 6,050 33.7% 53 0.3% 17,955

青森県

平成 27 年(2015) 148,208 11.3% 757,867 57.9% 390,940 29.9% 11,250 0.9% 1,308,265


図 2－3 年齢別人口の推移


15.1%

13.5%

12.4%

11.2%

11.3%

62.5%

60.2%

57.9%

54.8%

57.9%

22.4%

26.3%

29.7%

33.7%

29.9%

0.1%

0.3%

0.9%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

平成12年

(2000)

平成17年

(2005)

平成22年

(2010)

平成27年

(2015)

青森県

平成27年(2015)

0～14歳

(年少人口)

15～64歳

（生産年齢人口）

65歳以上

(老年人口)

不祥


8

2－2 東北町の住宅市場の構造

(1)住宅ストック

1)居住世帯の有無別住宅ストック

・空家率は 9.6％、青森県全体と比べると低い

平成 25 年(2013)の住宅・土地統計調査によると、東北町の住宅総数は6,640 戸でそのうち「居住世帯なし」は 650 戸、そのうち 640 戸が「空家」となっている。東北町の空家率は 9.6％となっており、青森県全体の 13.8％と比較すると低くなっている。

表 2－5 居住世帯の有無別住宅ストック

総数

(戸)

居住世帯

あり(戸)

居住世帯なし空家率

(％) 空家

(戸)

一時現在者

のみ(戸)

建築中

(戸)

東北町 6,640 5,990 640 10 - 9.6%

青森県 586,300 503,000 81,200 1,500 600 13.8%

資料：住宅・土地統計調査(平成 25 年(2013))

※住宅・土地統計調査は、標本調査による推計値であり、実際の値とは異な

る場合がある。

図 2－4 居住世帯の有無別住宅ストックの割合




90.2%

85.8%

9.6%

13.8%

0.2%

0.3%

0.1%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

東北町

青森県

居住世帯あり空き家一時現在者のみ建築中


9

2)住宅の所有の関係別住宅ストック

・「住宅に住む一般世帯」のうち、84.7％は「持ち家」である

・「借家」の世帯数の増加により、持ち家率が減少、借家率は増加傾向にある

平成 27 年(2015)の国勢調査によると、「住宅に住む一般世帯」5,897 世

帯のうち、「持ち家」は 4,995 世帯で 84.7％とも大きな割合を占めてい

る。

平成 7年(1995)以降の推移をみると、「持ち家」の世帯数は微減傾向にあ

る。一方「借家総数」は年々増加しており、世帯数を平成 7年(1995)と比較

すると 654 世帯から 866 世帯と約 1.3 倍になっている。特に「公営・公団・

公社の借家」の世帯数は平成 7年(1995)の約 1.6 倍、「民営借家」の世帯数

は約 1.4 倍と増加している。

表 2－6 東北町年度別所有関係別一般世帯数

平成 7年

(1995)

平成12年

(2000)

平成 17 年

(2005)

平成 22 年

(2010)

平成 27 年

(2015)

住宅に住む一般世帯(世帯) 5,701 5,881 5,975 5,953 5,897

持ち家(世帯) 5,026 5,096 5,085 5,030 4,995

借家総数(世帯) 654 755 845 870 866

公営・公団・公社の借家(世帯) 118 148 164 183 183

民営借家(世帯) 426 514 586 602 604

給与住宅(世帯) 110 93 95 85 79

間借り(世帯) 21 30 45 53 36


図 2－5 所有関係別一般世帯数の割合


88.2%

86.7%

85.1%

84.5%

84.7%

2.1%

2.5%

2.7%

3.1%

3.1%

7.5%

8.7%

9.8%

10.1%

10.2%

1.9%

1.6%

1.6%

1.4%

1.3%

0.4%

0.5%

0.8%

0.9%

0.6%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

平成7年

(1995)

平成12年

(2000)

平成17年

(2005)

平成22年

(2010)

平成27年

(2015)

持ち家公営・公団・公社の借家民営借家給与住宅間借り


10

3)建築の時期別住宅ストック

・昭和 56 年(1981)より前に建てられた住宅が 44.8％を占める

・青森県全体と比較すると、建築時期の古い住宅が多く残っている

住宅の建築時期をみると、東北町では昭和 45 年(1970)以前に建てられた

住宅が 23.4％とも多くなっている。青森県では平成 3年(1991)～平成 12

年(2000)に建てられた住宅が 22.5％とも多くなっている。新耐震設計基

準となった昭和 56年(1981)より前に建築された住宅は、東北町では 44.8％、

青森県では 32.1％となっており、東北町では青森県全体に比べて、新耐震

設計基準以前に建てられた住宅の割合が多い。

表 2－7 建築時期別住宅ストック

東北町青森県

住宅数 (戸)

割合 (％)

住宅数 (戸)

割合 (％)

住宅総数 5,990 100.0% 503,000 100.0%

昭和 45 年以前

(1970 以前) 1,400 23.4% 65,300 13.0%

昭和 46 年～昭和 55 年

(1971～1980) 1,280 21.4% 96,100 19.1%

昭和 56 年～平成 2年

(1981～1990) 1,100 18.4% 96,400 19.2%

平成 3年～平成 12 年

(1991～2000) 1,120 18.7% 113,300 22.5%

平成 13 年～平成 17 年

(2001～2005) 510 8.5% 49,600 9.9%

平成 18 年～平成 22 年

(2005～2010) 350 5.8% 39,900 7.9%

平成 23 年～平成 25 年 9 月

(2011～2013) 180 3.0% 14,700 2.9%

不祥 50 0.8% 27,700 5.5%


※総数は建設の時期不詳を含む。




11

図 2－6 建築時期別住宅ストックの割合


～S45(1970)

23.4%

～S45(1970)

13.0%

S46(1971)～55(1980)

21.4%

S46(1971)～55(1980)

19.1%

S56(1981)～H2(1990)

18.4%

S56(1981)～H2(1990)

19.2%

H3(1991)～12(2000)

18.7%

H3(1991)～12(2000)

22.5%

H13(2000)～17(2004)

8.5%

H13(2000)～17(2004)

9.9%

Ｈ18(2005)‐22(2009)

5.8%

Ｈ18(2005)‐22(2009)

7.9%

Ｈ23(2010)‐25(2012)

3.0%

Ｈ23(2010)‐25(2012)

2.9%

不祥

0.8%

不祥

5.5%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

東北町

青森県


12

4)居住面積水準別・所有関係別住宅ストック

・「誘導居住面積水準以上の世帯」が 84.4％である

・「持ち家」の高い水準にくらべると「借家」の水準は低く、格差が見られ

る

居住面積水準別の割合をみると、「一般型誘導居住面積水準以上の世帯」

が 84.1％とも多く、「低居住面積水準未満の世帯」は 0.3％と低くなっ

ている。「持ち家」では 89.5％が「一般型誘導居住面積水準以上の世帯」

であるが、「借家」では「都市居住型誘導居住面積水準以上の世帯」「一般

型誘導居住面積水準以上の世帯」を合わせて 38.6％である。また「借家」

でも多いのは「低居住面積水準以上誘導居住面積水準未満の世帯」で

57.9％となっており、「低居住面積水準未満の世帯」も 3.5％あることか

ら、「持ち家」と「借家」では居住面積に大きな差があることがわかる。

「誘導居住面積水準以上の世帯」が東北町では 84.4％、青森県では 69.8％

となっていることから、東北町は青森県より水準以上の世帯の割合が高い。

表 2－8 居住面積水準別所有関係別住宅ストック

低居住面積水準

未満の世帯

低居住面積水準

以上誘導居住面積

水準未満の世帯

都市居住型誘導居

住面積水準以上の

世帯

一般型誘導居住面

積水準以上の世帯主世帯数

世帯数

(世帯)

割合

(％)

世帯数

(世帯)

割合

(％)

世帯数

(世帯)

割合

(％)

世帯数

(世帯)

割合

(％)

世帯数

(世帯)

東北町 20 0.3% 910 15.2% 20 0.3% 5,040 84.1% 5,990

持ち家 0 0.0% 570 10.5% 0 0.0% 4,840 89.5% 5,410

借家 20 3.5% 330 57.9% 20 3.5% 200 35.1% 570

青森県 16,800 3.3% 128,700 25.6% 34,300 6.8% 316,700 63.0% 503,000

持ち家 700 0.2% 54,300 15.1% 3,700 1.0% 299,900 83.6% 358,600

借家 16,100 11.7% 74,300 53.9% 30,600 22.2% 16,800 12.2% 137,800




※主世帯数には面積水準「不詳」を含む。

※居住面積水準については、資料 3用語解説を参照。


13

0.3%

3.5%

3.3%

0.2%

11.7%

15.2%

10.5%

57.9%

25.6%

15.1%

53.9%

0.3%

3.5%

6.8%

1.0%

22.2%

84.1%

89.5%

35.1%

63.0%

83.6%

12.2%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

総数

持ち家

借家

総数

持ち家

借家

東北

町青

森県

低居住面積水準未満の世帯

低居住面積水準以上誘導居住面積水準未満の世帯

都市居住型誘導居住面積水準以上の世帯

一般型誘導居住面積水準以上の世帯

図 2－7 居住面積水準別所有関係別住宅ストックの割合



14

5)年間収入階級・所有の関係別普通世帯数

・年間収入が 400 万円未満の世帯が約 6割である

・「持ち家」より「借家」の方が、年間収入が低い傾向にある

年間収入を階級別にみると、100～200 万円の世帯が 20.4％でも多く、

約 6割の世帯で年間収入が 400 万円未満となっている。

所有関係別でみると、200 万円未満の世帯が「持ち家」では 29.7％である

のに対して「借家」では 49.1％と約半数を占め、400 万円未満の世帯は「持

ち家」では 59.5％、「借家」では 73.6％となっている。このことから「持

ち家」より「借家」は年間収入が低い傾向があると考えられる。

青森県全体でみても、「持ち家」より「借家」の方が年間収入が低く、東

北町は青森県全体と同じような傾向となっている。

表 2－9 年間収入階級別所有関係別主世帯数

東北町青森県

総数(世帯) 総数(世帯)

持ち家(世帯)

借家(世帯)

持ち家

(世帯)

借家

(世帯)

総数 5,990 5,410 570 503,000 358,600 137,900

100 万円未満 680 580 100 52,100 31,800 20,400

100～200 万円 1,220 1,030 180 94,200 61,400 32,900

200～300 万円 770 730 40 97,100 70,100 27,000

300～400 万円 980 880 100 74,300 56,000 18,300

400～500 万円 800 750 50 53,900 42,600 11,300

500～700 万円 730 650 80 63,400 50,000 13,300

700～1,000 万円 460 440 10 34,700 29,200 5,600

1,000～1,500 万円 180 180 - 11,100 9,900 1,300

1,500 万円以上 140 140 - 3,800 3,300 400




※主世帯数には所有関係及び年間収入階級「不詳」を含む。


15

図 2－8 年間収入階級別所有関係別主世帯数


11.4%

10.7%

17.5%

10.4%

8.9%

14.8%

20.4%

19.0%

31.6%

18.7%

17.1%

23.9%

12.9%

13.5%

7.0%

19.3%

19.5%

19.6%

16.4%

16.3%

17.5%

14.8%

15.6%

13.3%

13.4%

13.9%

8.8%

10.7%

11.9%

8.2%

12.2%

12.0%

14.0%

12.6%

13.9%

9.6%

7.7%

8.1%

1.8%

6.9%

8.1%

4.1%

3.0%

3.3%

2.2%

2.8%

0.9%

2.3%

2.6%

0.8%

0.9%

0.3%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

総数

持ち家

借家

総数

持ち家

借家

東北

町青

森県

100万

円未満

100

～200

万円

200

～300

万円

300

～400

万円

400

～500

万円

500

～700

万円

700

～1,000

万円

1,000

～1,500

万円

1,500万

円以上


16

(5)住宅フローの動向

1)新設住宅着工戸数の動向

・新設住宅の着工戸数には年度により波があるが、30～60 戸の着工戸数とな

っている

・平成 27 年度(2015)以降、「持ち家」の着工戸数が 30 戸を下回っている

平成 28 年度(2016)の新設住宅着工戸数は「持ち家」29 戸、「貸家」1戸、

「給与住宅」4戸となっている。平成 22 年度(2010)以降の推移をみると、着工総数に波はあるものの、30

～60 戸程度の着工戸数となっている。「持ち家」は平成 27 年度(2015)が 27戸、平成 28 年度(2016)が 29 戸と、30 戸以下に減少している。「貸家」では平成 26 年度(2014)、27 年度(2015)に 20 戸以上の着工があったが、それ以外では一桁台の着工戸数となっている。

表 2－10 東北町利用関係別新設住宅着工戸数の推移

平成 22 年度 (2010)

平成 23 年度(2011)

平成 24 年度(2012)

平成 25 年度(2013)

平成 26 年度(2014)

平成 27 年度 (2015)

平成 28 年度(2016)

持ち家(戸) 42 38 41 56 42 27 29

貸家(戸) 8 3 3 3 22 24 1

給与住宅(戸) 0 2 0 0 0 0 4

分譲住宅(戸) 0 0 0 0 0 0 0

総数(戸) 50 43 44 59 64 51 34

資料：建築着工統計

図 2－9 東北町利用関係別新設住宅着工戸数の推移

資料：建築着工統計

42 38 41

56

42

27 29

8

33

322

24

1

2

4

5043 44

5964

51

34

0

10

20

30

40

50

60

70

80

平成22年度

(2010)

平成23年度

(2011)

平成24年度

(2012)

平成25年度

(2013)

平成26年度

(2014)

平成27年度

(2015)

平成28年度

(2016)

（戸）

分譲住宅

給与住宅

貸家

持ち家


17

2)近年の地価動向

・平成 29 年(2017)の地価平均値は住宅地で 5,933 円／㎡、商業地で 14,000

円／㎡

・住宅地、商業地の地価ともに全体的に下落しているが、平成 26 年(2014)

以降の下落率は若干ゆるやかになっている。

平成 29年(2017)の地価公示によると、東北町の地価は住宅地平均で 5,933

円／㎡、商業地平均で 14,000 円／㎡となっている。平成 20 年(2008)以降の推移をみると、住宅地は平成 25 年(2013)まではお

よそ 5％の下落率、商業地では 6％以上の下落率で推移している。平成 26 年(2014)以降は住宅地、商業地ともに前年からの下落率の幅が若

干ゆるやかになっている。

表 2－11 東北町の地価(平均値)の推移

平成20年

(2008)

平成21年

(2009)

平成22年

(2010)

平成23年

(2011)

平成24年

(2012)

平成25年

(2013)

平成26年

(2014)

平成27年

(2015)

平成28年

(2016)

平成29年

(2017)

住宅地平均

(円/㎡) 8,267 8,133 7,733 7,333 6,967 6,600 6,400 6,267 6,167 5,933

住宅地

対前年比率(％) -1.6% -4.9% -5.2% -5.0% -5.3% -3.0% -2.1% -1.6% -3.8%

商業地平均

(円/㎡) 23,300 21,700 20,400 19,000 17,600 16,400 15,500 14,800 14,300 14,000

商業地

対前年比率(％) -6.9% -6.0% -6.9% -7.4% -6.8% -5.5% -4.5% -3.4% -2.1%

資料：各年地価公示


18

図 2－10 東北町の地価(平均値)の推移

資料：各年地価公示

8,267 8,133 7,733 7,333 6,967 6,600 6,400 6,267 6,167 5,933

23,30021,700

20,40019,000

17,60016,400

15,500 14,800 14,300 14,000

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

平成２０年

(

２００８)

平成２１年

(

２００９)

平成２２年

(

２０１０)

平成２３年

(

２０１１)

平成２４年

(

２０１２)

平成２５年

(

２０１３)

平成２６年

(

２０１４)

平成２７年

(

２０１５)

平成２８年

(

２０１６)

平成２９年

(

２０１７)

（円/㎡）住宅地平均商業地平均

第 3 章東北町の公営住宅等の概要

19


3－1 公営住宅等ストックの状況

表 3－1 公営住宅等一覧

No. 住宅名構造形式建設年度管理戸数備考

施設等

集会

所

児童

遊園

駐車

場

1 栄団地木造平屋一戸建

平成 3年 1991 年 30

50 ○ ○ ○ 平成 4年 1992 年 19

平成 9年 1997 年 1 火災により

2 丘ノ上団地中層耐火

3 階建集合

平成 5年 1993 年 12

54 ○ ○ ○ 平成 7年 1995 年 12

平成 8年 1996 年 12

平成 9年 1997 年 18

3 朝日団地木造平屋

長屋建平成 16 年 2004 年 4

38

ｼﾙﾊﾞｰﾊｳｼﾞﾝｸﾞ

(2ＬＤＫ)

○ ○ ○

長屋建平成 16 年 2004 年 6ｼﾙﾊﾞｰﾊｳｼﾞﾝｸﾞ

(1ＬＤＫ)

長屋建

一戸建平成 17 年 2005 年 15

長屋建

一戸建平成 18 年 2006 年 7

長屋建平成 18 年 2006 年 6 3ＬＤＫタイプ

4 みどりヶ丘

団地

木造平屋長屋建平成 11 年 1999 年 6

40

Ａタイプ(2ＬＤＫ)

○ ○ ○

木造平屋長屋建平成 13 年 2001 年 8 Ａタイプ(2ＬＤＫ)

木造平屋長屋建平成 12 年 2000 年 4 Ａタイプ(2ＬＤＫ)

木造平屋一戸建平成 11 年 1999 年 6 Ｂタイプ(2ＬＤＫ)

木造平屋一戸建平成 12 年 2000 年 6 Ｂタイプ(2ＬＤＫ)

木造 2階建一戸建平成 11 年 1999 年 3 Ｃタイプ(3ＬＤＫ)

木造 2階建一戸建平成 12 年 2000 年 3 Ｃタイプ(3ＬＤＫ)

木造平屋一戸建平成 13 年 2001 年 2Ｄタイプ(2ＬＤＫ)

特定公共賃貸住宅

木造 2階建一戸建平成 13 年 2001 年 2Ｅタイプ(3ＬＤＫ)

特定公共賃貸住宅

5 水喰団地木造平屋一戸建昭和 40 年 1965 年 8 8 うち政策空家 5戸

計 5 団地 190

資料：東北町建設課(平成 29 年(2017)9 月末時点)


20

図 3－1 公営住宅等の位置

資料：東北町建設課

5 水喰団地

1 栄団地

2 丘ノ上団地

4 みどりヶ丘団地

3 朝日団地


21

3－2 入居状況

東北町の公営住宅等の管理戸数が合計 190 戸、入居戸数が 178 戸、政策空家を

含む空室数が 12 戸(入居率約 93.7％)となっている。

なお、水喰団地は、用途廃止予定のため、政策空家となっている。

表 3－2 入居状況一覧

No. 公営住宅等名称棟数(棟)管理戸数(戸)

入居率(％)入居中空室計

1 栄団地 50 47 3 50 94.0％

2 丘ノ上団地 4 51 3 54 94.4％

3 朝日団地 20 38 0 38 100.0％

4 みどりヶ丘団地 25 39 1 40 97.5％

5 水喰団地 8 3 5 8 37.5％

合計(政策空家を含む) 107 178 12 190 93.7％

合計(政策空家を含まず) 107 178 7 185 96.2％


図 3－2 入居状況


47

51

38

39

3

3

3

1

5

94.0%

94.4%

100.0%

97.5%

37.5%

0 10 20 30 40 50 60

栄団地

丘ノ上団地

朝日団地

みどりヶ丘団地

水喰団地

入居中空室

（戸）


22

3－2 入居者の状況

入居者区分を見ると、単身高齢者(60 歳以上)が 56 世帯(約 31.5％)、高齢夫婦

(60 歳以上)のみが 5世帯(約 2.8％)となっている。

表 3－3 入居者の状況一覧

No. 公営住宅等名称一般 (世帯)

単身高齢者 (60 歳以上)

(世帯)

高齢夫婦のみ (60 歳以上)

(世帯)

その他 (世帯)

1 栄団地 11 14 4 18

2 丘ノ上団地 8 15 28

3 朝日団地 3 20 1 14

4 みどりヶ丘団地 13 7 19

5 水喰団地 3

合計 35 56 5 82

割合 19.7％ 31.5％ 2.8％ 46.1％

資料：東北町建設課東北町建設課(平成 29 年(2017)9 月末時点)

図 3－3 入居者の状況

資料：東北町建設課東北町建設課(平成 29 年(2017)9 月末時点)

一般

35世帯

19.7%

その他

82世帯

46.1%

高齢夫婦のみ

(60歳以上)

5世帯

2.8%

単身高齢者

(60歳以上)

56世帯

31.5%


23

3－3 募集・応募状況

公営住宅等の募集状況を整理する。

毎年 8月に待機者募集を行っており、毎年約 7名～10 名の応募がある。

また、空室発生時に再募集を行っているが、概ね応募がある。

募集・応募状況だけでみた場合、待機者が発生している状況だが、平成 29

年(2017)9 月末時点において、水喰団地を除く空室が 7 戸、収入超過世帯が 6

世帯となっていることから、水喰団地を除けば、現状の管理戸数が適切である

と考えられる。

表 3－4 募集・応募状況一覧

※全団地には、水喰団地を含まない


年度募集月募集

内容

募集

戸数(戸)

応募戸数(戸)

上北

地区

(名)

東北

地区

(名)

備考

平成

26 年度

(2014)

8 月待機者

募集全団地※ 9 戸 5 名 6 名 ※応募戸数の内訳は重複あり

3月再募集 1 戸 9 戸

平成

27 年度

(2015)

8 月待機者

募集全団地※ 7 戸 5 名 2 名

平成

28 年度

(2016)

5 月再募集 2 戸 4 戸 1 名 3 名

6 月再募集 1 戸 2 戸 2 名

8 月待機者

募集全団地※ 9 戸 4 名 5 名

うちシルバーハウンジング

1 名

2 月再募集 1 戸

応募

者

なし

平成

29 年度

(2017)

6 月再募集 1 戸 1 戸

1 名うちシルバーハウンジング

1 名

8 月待機者

募集全団地※ 10 戸 6 名 7 名 ※応募戸数の内訳は重複あり


24

3－4 建物の状況

(1)調査の目的

既存建築物の劣化状況を把握し、今後の効率的・効果的な事業手法を検討す

るための参考資料とする。

(2)調査日時

平成 29 年(2017)9 月 29 日(金)

(3)調査対象住棟

団地別・構造別に分類し、以下の団地を対象とした。

表 3－5 調査対象団地一覧

No. 公営住宅等名称構造建設年度

1 栄団地木造・平屋平成 3～4年(1991～1992)

平成 9年(1997)

2 丘ノ上団地中耐火・3階平成 5年(1993)

平成 7～9年(1995～1997)

3 朝日団地木造・平屋平成 16～18 年(2004～2006)

4 みどりヶ丘団地木造・平屋 2階平成 11～13 年(1999～2001)

5 水喰団地木造・平屋昭和 40 年(1965)

(4)調査項目

「公営住宅等日常点検マニュアル(平成28年8月国土交通省住宅局住宅総

合整備課)」に示されている「公営住宅等日常点検マニュアル」の調査項目を

参考に整理し、長寿命化の視点により、部材の劣化状況や損傷状況等を確認し

た。

調査項目を次項より示す。


25

表 3－6 公営住宅等日常点検マニュアルを参考にした調査項目(木造)

点検チェックリスト(木造)

点検部位点検項目所見の有無

Ⅰ.

敷地及び地盤

ア)地盤 ■地盤沈下等による不陸、傾斜等の状況

イ)敷地 ■敷地内の排水の状況

ウ)敷地内の通路 ■敷地内の通路の支障物の状況

エ)塀

■組積造の塀又は補強コンクリートブロック造の塀等の

劣化及び損傷の状況

■金属フェンス等の劣化及び損傷の状況

オ)擁壁 ■擁壁の劣化及び損傷の状況

■擁壁の水抜きパイプの維持保全の状況

カ)屋外工作物 ■遊具、ベンチ等の劣化及び損傷の状況

キ)屋外電気設備 ■外灯の不具合、劣化及び損傷の状況

ク)通路・車路

■平面駐車場の劣化及び損傷の状況

■車路・歩道、スロープ、屋外階段の劣化及び損傷の

状況

ケ)付属施設 ■自転車置場、ゴミ集積所等の劣化及び損傷の状況

Ⅱ.

建築物の外部

ア)基礎 ■基礎の沈下等の状況

■基礎の劣化及び損傷の状況

イ)土台 ■土台の沈下等の状況

■土台の劣化及び損傷の状況

ウ)外壁(躯体等) ■木造の外壁躯体の劣化及び損傷の状況

エ)外壁

(外装仕上げ

材等)

■金属系パネルの劣化及び損傷の状況

■窯業系サイディングの劣化及び損傷の状況

■シーリングの劣化及び損傷の状況

オ)外壁

(窓サッシ等) ■サッシ等の劣化及び損傷の状況

カ)建具 ■住戸玄関ドアの劣化及び損傷の状況

Ⅲ.

屋上及び屋根

ア)屋根

■屋根の劣化及び損傷の状況

■雨樋の劣化及び損傷の状況

所見


26

表 3－7 公営住宅等日常点検マニュアルを参考にした調査項目(耐火構造①)

点検チェックリスト(耐火)①


Ⅰ.

敷地及び地盤

ア)地盤 ■地盤沈下等による不陸、傾斜等の状況

イ)敷地 ■敷地内の排水の状況

ウ)敷地内の通路 ■敷地内の通路の支障物の状況

エ)塀

■組積造の塀又は補強コンクリートブロック造の塀等の劣

化及び損傷の状況

■金属フェンス等の劣化及び損傷の状況

オ)擁壁 ■擁壁の劣化及び損傷の状況

■擁壁の水抜きパイプの維持保全の状況

カ)屋外工作物 ■遊具、ベンチ等の劣化及び損傷の状況

キ)屋外

電気設備 ■外灯の不具合、劣化及び損傷の状況

ク)通路・車路 ■平面駐車場の劣化及び損傷の状況

■車路・歩道、スロープ、屋外階段の劣化及び損傷の状況

ケ)付属施設 ■自転車置場、ゴミ集積所等の劣化及び損傷の状況

Ⅱ.

建築物の外部

ア)基礎 ■基礎の沈下等の状況

■基礎の劣化及び損傷の状況

イ)土台 ■土台の沈下等の状況

■土台の劣化及び損傷の状況

ウ)外壁(躯体等)

■木造の外壁躯体の劣化及び損傷の状況

■補強コンクリートブロック造の外壁躯体の劣化及び損傷

の状況

■PCa 鉄筋コンクリート造の外壁躯体の劣化及び損傷の状

況

■鉄筋コンクリート造及び鉄骨鉄筋コンクリート造の外壁躯

体の劣化及び損傷の状況

エ)外壁(外装仕上

げ材等）

■塗り仕上げ、タイル、石貼り等(乾式工法によるものを除

く。)、モルタル等の劣化及び損傷の状況

■金属系パネルの劣化及び損傷の状況

■コンクリート系パネルの劣化及び損傷の状況

■シーリングの劣化及び損傷の状況

オ)外壁(窓サッシ

等) ■サッシ等の劣化及び損傷の状況


27

表 3－8 公営住宅等日常点検マニュアルを参考にした調査項目(耐火構造②)

点検チェックリスト(耐火)②


Ⅲ.

屋上及び屋根

ア)屋上面、屋上回り

■屋上面の劣化及び損傷の状況

■雨樋の劣化及び損傷の状況

イ)屋根 ■屋根の劣化及び損傷の状況

Ⅳ.

避難施設等

ア)廊下

(共用用廊下)

■物品の放置の状況

■手すりの劣化及び損傷の状況

■床の劣化及び損傷の状況

■壁・柱・梁の劣化及び損傷の状況

■天井・軒裏の劣化及び損傷の状況

イ)出入口 ■物品の放置の状況

ウ)バルコニー

■手すり等の劣化及び損傷の状況

■物品の放置の状況

■隔て板、物干し金物等の劣化及び損傷の状況

■床・壁・柱・梁・天井の劣化及び損傷の状況

エ)階段 ■物品の放置の状況

■階段各部の劣化及び損傷の状況

所見


28

(5)調査結果

調査項目を基にした現地調査結果について、以下に所見を整理する。

なお、前項の「点検チェックリスト」へ、調査結果と現地状況写真をとりま

とめ、団地カルテと合わせて資料に整理する。

1 栄団地

・ベンチは全般的に座面の木材が劣化し、一部は、座面木材が破損していることから、

使用することができない状況である。

・住戸に一部では、玄関のアプローチ階段のノンスリップタイルが剥離、撤去されてい

る。

・窯業系サイディングは凍害を受け、地面に近い部分や軒の雨水を受けやすい部分のサ

イディングが劣化し、破損している部分もある。また、塗装仕上げのリシン吹付も経

年で汚染している。シーリングは、経年により硬化している。

2 丘ノ上団地

・構内車路に敷設された擬木柵のジョイント部が腐食して露出している。

・コンクリート躯体は、開口入隅にひび割れが散見する。また妻面の外断熱の上に仕上

げられた壁面には亀甲ひび割れが発生し、塗装も褪せてきている。

・各棟とも北側の階段室入り口部の屋根は、経年により汚染や腐食が激しい。

・外部に露出した設備ボックス類の腐食が激しい。

3 朝日団地

・外壁材の金属サイディングのつぶれや破損、釘の浮き上がりがある。また、水切りが

全般的に積雪の影響で破損している。

・外壁に採用している木板の仕上げ材が劣化し、割れや腐食が見受けられる。

・木板壁から貫通している配管類と壁材との取り合い部の止水が不完全となっている。

・外壁にとりついた、盤類の鉄部の腐食が激しい。

・外構のスチール柵がさびてきている。

4 みどりヶ丘団地

・公園にあるベンチは、劣化し汚染している。

・外灯は、少し腐食が見受けられる。

・物干しテラス部分の土台周辺が、結露の影響で、劣化している。

・外壁の見切りボーダー材が劣化し、破損や塗装剥離の症状が見受けられ、シーリング

がサイディングと密着していない箇所がある。

・勝手口のドアチェックが腐食している。

・ごみ置き場の収集ボックスが劣化している。

・オイルタンクの腐食が激しい。

・ポーチ柱を受ける基礎のモルタルが破損している。


29

・外壁の見切りボーダー材が劣化し、塗装剥離の症状が見受けられる。

5 水喰団地

・街路の外灯は、かなり劣化が見受けられる。

・基礎自体の破損などは見受けられないが、地盤に対して、基礎高さがないことから、

浸水や積雪による影響を受けやすい建物であり、これが建物の全体的な劣化に影響を

及ぼしている。

・外壁は、金属サイディングが用いられているが、見切りとの取り合いや基礎部分との

取り合いにおいて隙間があり、止水性が担保されていない。また、シーリング処理が

なされていない。

・単層ガラスの玄関サッシや窓であり、建付けに隙間などが散見される。

・屋根板金は塗装の剥離や、さび付いている部分が見受けられる。

第 4 章上位計画・関連計画

30


4－1 青森県の計画

≪青森県基本計画未来を変える挑戦～強みをとことん、課題をチャンスに～≫

策定主体青森県

策定年月平成 25 年(2013)12 月

目標年度平成 30 年度(2018)

将来の青森県の姿

生活創造社会

青森県の「生業(なりわい)」と「生活」が生み出す価値が世界に貢献し広く認められている状態世界が認める「青森ブランド」の確立～「買ってよし、訪れてよし、住んでよし」の青森県～

4 つの分野ごとのめざす姿

▼県民一人ひとりの経済基盤の確立(「生業(なりわい)」づくり)を実現するための「産業・雇用」分野

▼心の豊かさや命・健康・環境など、暮らしやすさを守り、発展させていくという「生活」面の充実を実現するための「安全・安心、健康」分野と「環境」分野

▼あらゆる分野で根幹をなす人財を育成するための「教育、人づくり」分野

【上北地域における今後 5年間の取組の基本方針と主な取組】 (1)農林水産業の成長産業化と人財育成

①消費者ニーズに対応した農林水産物や加工品の生産とブランド化

②日本一健康な土づくり運動の定着と安全・安心な農林水産物の安定生産

③高品質な農林水産物の効率的生産体制の構築

④他業種との連携やグリーン・ツーリズムなどによる 6次産業化の推進

⑤農村コミュニティの維持と地域づくりに貢献する人財の育成

(2)地域特性を生かした多彩なエネルギーの利活用 ①風力発電や太陽光発電など地域特性を生かした再生可能エネルギーの導入促進

②環境・エネルギー関連産業の振興

(3)資源を大限に生かした魅力づくりと滞在型観光の振興 ①本県を代表する観光地である十和田湖・奥入瀬渓流観光の活性化

②三沢空港や七戸十和田駅などの交通拠点を生かした観光の推進

③地域資源を組み合わせた面的観光ルートの形成

④地域の暮らしや風土、歴史、文化に根ざした魅力や資源の掘り起こしと磨き上げ、情報発信の強化

⑤観光事業者、地域住民が一体となった、国内外からの観光客受入態勢の整備

(4)安全・安心で健康に暮らせる地域づくりの推進 ①住民ヘルスリテラシー(健やか力)の向上による生活習慣の改善

②包括ケアシステムの推進による保健・医療・福祉の連携充実

③自然災害や感染症発生時における健康危機管理体制の強化

④地域社会で取り組む自殺予防対策の推進

⑤災害に強い地域づくりに向けた防災公共の推進

⑥セーフコミュニティ※の理念の普及

※セーフコミュニティ：事故によるけが、犯罪、暴力、自殺などを偶然の結果として捉えるのではなく、科学的なデ

ータに基づく適切なプログラムで予防し、改善につなげていくために、行政、民間団体、地域住民など多くの主

体の協働により、地域ぐるみで行う取組のことです。


31

≪青森県住生活基本計画～生活創造社会につながる豊かな住生活の実現をめざして～≫

策定主体青森県

策定年月平成 19 年 3 月策定平成 29 年(2017)3 月改定

計画期間平成 28 年度～平成 37 年度(2016～2025)

計画の目的

前計画と同様に、平成 27 年度に行われた全国計画の改定に即した内容とするとともに、本県

の社会経済状況及び施策の効果に対する評価を踏まえ、これまでの住宅施策の取組みの適切な

継承に配慮しながら、施策の基本方針、目標及び基本的な施策等の見直しを行い、住生活関連

施策の新たな方向性を示す。

住宅政策の

目標と

基本的な施策

目標 1.子育て世帯や高齢者を地域で支え合う住環境の形成

目標 2.公共と民間、それぞれの役割に応じた住宅セーフティネットの形成

目標 3.良質な住宅を次世代につなげる社会の実現

目標 4.青森の風土に根ざした安全で健康な住環境の形成

目標 5.伝統と革新の合わせ技による住宅関連産業の振興

目標 6.ライフスタイルに応じた住生活を実現するリビングリテラシーの醸成

視点目標①子育て世帯向け住宅の供給促進②世代間で助け合いながら地域で子どもを育む環境の整備①高齢者向け住宅等の供給促進②世帯の状況に応じて住まい方を選択できる環境づくり①安心して暮らせる環境を支えるコミュニティの形成②良好な街なみや景観形成の促進③安全に安心して暮らせる住宅市街地の形成促進④地域における防犯性能向上の促進①公共賃貸住宅におけるセーフティネット機能の強化②多様な主体・分野と連携した生活支援体制の整備③生活支援施設の充実④入居を拒まない民間賃貸住宅の供給促進⑤民間活力の導入による公営住宅等の整備⑥建替や再編等による創出用地のまちづくりへの有効活用①公営住宅等の適切な供給②ストックの長寿命化①既存住宅のリフォーム等の促進②瑕疵保険制度、既存住宅診断（インスペクション）制度の普及促進①資産としての価値を形成するための施策の実施②トラブルのない住宅市場の環境整備③持ち家からの住みかえの円滑化支援④良質な住宅市場の誘導①住みかえや移住促進等に資する空き家の活用②空き家の適正な管理及び活用促進③不良な空き家の解体・撤去の促進①耐震診断・耐震改修等の促進②省エネ化、省資源化改修等住宅性能を高めるリフォームの促進③厳しい環境に対応した青森型省エネ住宅の普及促進④長寿命化、省CO２対策の促進⑤ZEH、再生可能エネルギー活用等新技術への対応促進①適切な維持管理の促進②マンション管理の適正化①地域の災害対策の普及啓発②災害被害住宅の復興③雪に強い住宅市街地の形成促進①郊外型住宅地等の再活性化②ライフステージに対応したまちなか居住等の誘導③中山間地域の生活関連サービス等の確保の支援

（１）住宅関連技術者の確保 ①担い手の確保①建築技術者の知識・技術の向上（技術者のボトムアップ）②あおもり方式住宅マイスターの認定・普及（トップランナーのレベルアップ）①住宅ストックビジネス等の育成、支援②住宅建設等に関する新技術への対応①県産材の利用促進②公営住宅等の木造化、内装木質化の促進①小・中学校、高等学校における住教育に対する支援②県内高等教育機関と連携した住教育の充実①住宅性能の維持・向上等のための普及啓発②地域の住文化等を学ぶ機会の創出①ライフステージに応じた住みかえを促す学びの機会の創出②賃貸住宅に関する不安を解消するための情報提供

住宅関連産業

5.伝統と革新の合わせ技による住宅関連産業の振興

（２）建築技術者等の育成

（３）住宅関連産業の振興

（４）県産材の活用

住教育6.ライフスタイルに応じた住生活を実現するリビングリテラシーの醸成

（１）学校教育における住宅や住まい方の教育の推進（２）若年・子育て世帯から高齢者まで、住宅や住まい方に関する学習機会の充実（３）生涯にわたり無理なく住まいを選択できる環境の醸成

住環境

3.良質な住宅を次世代につなげる社会の実現

（１）リフォーム市場の整備促進

（２）良質な既存住宅ストックの流通促進

（３）空き家の適正管理、不良な空き家の解体・撤去の促進

4.青森の風土に根ざした安全で健康な住環境の形成

（１）安全で健康な住宅の形成

（２）住宅性能を低下させない維持管理の促進

（３）地域の災害対策の促進

（４）持続可能なまちづくりへの対応

基本的な施策

住まい手

1.子育て世帯や高齢者を地域で支え合う住環境の形成

（１）若年・子育て世帯等が安心して暮らせる環境づくり（２）増加する高齢者のための住宅等のニーズへの対応

（３）豊かで安全な地域コミュニティの形成

2.公共と民間、それぞれの役割に応じた住宅セーフティネットの形成

（１）公共・民間の役割を踏まえた重層的な対応

（２）老朽化した公営住宅ストックの更新及び有効活用


32

≪青森県地域住宅等整備計画(第二期)≫

策定主体青森県策定年月平成 28 年(2016)3 月計画期間平成 28 年度～平成 32 年度(2016～2020)

計画の目標

・住宅の耐震化や狭あい道路の解消による防災対策や空家等対策等を行うことにより、安全で安心できる住まい・まちづくりを実現する。

・住宅の省エネ化、設備改善等を進めることにより、健康的かつ魅力的な住まい・まちづくりを実現する。

・バリアフリー化を促進し、誰もがともに安心して豊かな生活を送れる住まい・まちづくりを実現する。

・公的賃貸住宅の的確な供給に加え、民間賃貸住宅の活用等により住宅確保要配慮者の居住の安定を図る。

【目標を定量化する指標等】

定量的指標の現況値及び目標値備考

当初現況値最終目標値

(H28 当初)

(H32 末)

※中

間目

標は

任意

1.住宅土地統計調査等の統計データや事業実施状況をもとに算出する。

(住宅の耐震化率)＝(耐震性が確保された住宅数)／(全住宅数)(％)

(H25)

73％ 95％

2.県内の住宅において、屋内の段差解消や手すりなど、高齢者等のために何らかの

設備を有する住宅の割合を算出する。(住宅・土地統計調査)

(住宅バリアフリー化率)＝(高齢者等のための設備がある住宅数)／(全住宅数)(％)

(H25)

35％ 58％

3.指定道路図等の作成・公開状況をもとに算出する。

(指定道路図等の作成・公開率)＝(作成・公開された路線数)／(全路線数)(％) 16％

(H30 末)

100％

※計画期間の終了後、上記の指標を用いて評価を実施する。

目標を達成するために必要な事業等に要する

事業費

(東北町関係)

事業事業主体

規模等交付期間内事業費 (百万円)

公営住宅等ストック総合改善事業

東北町公営住宅等長寿命化計画見直し事業

4

公営住宅等ストック総合改善事業

東北町長寿命化

(2 棟、4戸) みどりヶ丘団地

10

○計画の成果目標(定量的指標)

1.青森県における耐震性が確保された住宅の割合

2.バリアフリーに対応した住宅の占める割合

3.青森県における狭あい道路の指定道路図等の作成・公開された割合

○定量的指標の定義及び算定式


33

4－2 東北町の計画

≪第 2次東北町総合振興計画≫

策定主体東北町策定年月平成 28 年(2016)3 月計画期間平成 28 年度～平成 37 年度(2016～2025) 2025

東北町の将来像「笑顔・元気・活力あふれ

未来に羽ばたくとうほくまち」

新たなまちづくりの基本理念

1.「定住環境」をさらに高める。 2.「新たな活力」を生み出す。 3.「みんな」でともに働く。

施策の大綱計画の体系

1.みんなが元気になる健康福

祉のまち

①子育て支援

②高齢者支援

③障がい者支援

④地域福祉

⑤保健・医療

⑥社会保障

2.未来を切り拓く人を育む教育・

文化のまち

①学校教育

②社会教育

③青少年健全育成

④文化芸術・文化財

⑤スポーツ

⑥国際化・国際交流

3.活力と交流あふれる産業のまち

①農業

②林業

③水産業

④商業

⑤工業

⑥観光

⑦雇用対策

4.きれいで安全・安心な生活環境

のまち

①環境保全・エネルギー

②ごみ・し尿処理

③水道

④下水道

⑤公園・緑化

⑥消防・防災

⑦交通安全・防犯

⑧消費者対策

5.発展を支える生活基盤が整った

まち

①土地利用・市街地整備

②住宅、定住・移住対策

③道路・公共交通

④情報化

6.みんなで協力してつくる自立し

たまち

①男女共同参画

②コミュニティ

③協働のまちづくり

④行財政運営

住宅施策の推進について

＜住宅整備、定住・移住推進プロジェクト＞

人口減少の歯止めに直結する住宅の確保、町外からの転入者の増加に向け、住宅

の整備と定住・移住対策、結婚の支援をリードする施策を重点的に推進します。

＜主要施策＞

(1)町営住宅の適正管理等の推進

(2)民間住宅の住環境向上の支援

(3)新たな住宅地の形成の検討

(4)定住・移住促進施策の推進

(5)結婚支援施策の推進


34

≪まち・ひと・しごと創生東北町総合戦略≫

策定主体東北町策定年月平成 28 年(2016)3 月対象期間平成 27 年度～平成 31 年度(2015～2019)

目的「第2次東北町総合振興計画」で定めた『重点プロジェクト』を中心に、効果的な人口減少対策を強力に推進するために策定。

基本視点

青森県では進学・就職で若者が県外へ流出する「社会減」と出生数の減少、生涯未婚率の上昇、晩婚・晩産化、男女の平均寿命の短さによる「自然減」の両方が進行しているという特徴を重視し、「社会減対策」と「自然減対策」を同時に進行する視点を基本とする

全体テーマ笑顔・元気・活力あふれ未来に羽ばたくとうほくまち

(「第 2次東北町総合振興計画」に基づく)

政策と施策

社会減対策「しごと」と「ひとの流れ」を生み出す

【政策分野 1】まちの強みを生かした魅力ある仕事づくり

(1)自然の恵みを生かした農業・水産業の振興

(2)商工業の振興と雇用対策の推進

(3)多彩な資源を生かした観光・交流の振興

【政策分野 2】人の流れのある、住みたくなるまちづくり

(1)住まいの確保と定住・移住の促進

(2)環境と共生する住みよいまちづくり

(3)災害に強い住みよいまちづくり

(4)市街地の再生と住民自治・協働のまちづくり

自然減対策「子ども・未来の希望」と「健康長寿」を実現する

【政策分野 3】生みやすく育てやすい環境づくりと人材の育成

(1)生みやすく育てやすい環境づくり

(2)未来を切り拓く人財の育成

【政策分野 4】みんないきいき、健康長寿・スポーツのまちづくり

(1)健やかで安心・長生きできる環境づくり

(2)特性を生かしたスポーツのまちづくり


35

≪東北町都市計画マスタープラン≫

策定主体東北町策定年月平成 22 年(2010)3 月目標年度平成 42 年(2030)

まちづくりの目標

みどりの大地と小川原湖が調和した交流のまち

まちづくりの将来像

○みどりの大地に輝くにぎわいのまち上北地方の交流拠点都市として、まちの拠点において多様な都市機能、産業などの就業場所の充実とともに、周辺都市との幹線道路網の強化をめざします。

○みどりの大地と共生したまち農業・自然森林、丘陵、田園などの広大なみどりの大地においては、自然環境や農業との調整を図った上で、自然と共生するまちづくりをめざします。

○小川原湖や温泉の恵みを活かしたまち水産業・水環境東北町の宝「小川原湖」を中心に、水質、自然環境の保全、景観等に配慮しながら、観光・レクリエーションや漁業の振興等により、小川原湖や温泉などの水の恵みを活かしたまちづくりをめざします。

部門別まちづくりの

方針

1.道路・交通環境整備の方針 (1)広域的な道路の整備促進 (2)主要な幹線道路の整備促進 (3)地域の骨格道路の整備 (4)生活道路の整備 (5)雪や災害に対応したやさしい道づくり (6)公共交通機関の充実促進 2.公園・緑地整備の方針 (1)緑の基本計画の策定 (2)身近な公園の整備 (3)特色ある公園・緑地、親水空間の整備 (4)緑のネットワークの形成 (5)産業を生む豊かな自然環境の保全 3.都市環境整備の方針 (1)下水道の整備方針 (2)河川の整備方針 (3)ごみ収集・処理体制の充実 (4)し尿収集・処理体制の充実 4.都市防災の方針 (1)地域コミュニティによる防災まちづくりの推進 (2)ライフライン施設の耐震化の促進 (3)治山・治水対策の推進 (4)原子力防災対策の推進 5.市街地・集落整備の方針 (1)にぎわいのある市街地の再生 (2)定住を促進する住宅づくり (3)町営住宅の整備

第 5 章ストック推計

36


5－1 将来人口・世帯数の推移

町では、地方創生の推進にあたり、東北町人口ビジョン・東北町総合戦略（平

成 28 年度策定）に基づき様々な事業に取り組んでいるが、本計画で使用する『ス

トック推計プログラム(町村版)』では「国立社会保障・人口問題研究所公表の

「男女･年齢(5 歳)階級別データ--『日本の地域別将来推計人口』（平成 25 年 3

月推計）」の人口データを使用し推計することとされている。

そのため、将来人口の推移は、「国立社会保障・人口問題研究所公表」のデ

ータを下記に整理する。それによると、町の人口は、2015 年で約 18,113 人だっ

た人口が、2025 年で約 15,911 人と、2015 年の約 12％減と推計している。

また、『ストック推計プログラム(町村版)』の推計では、将来世帯数が 2015

年以降 5年ごとに 200 世帯以上が減少していくものと予測している。

表 5－1 将来人口・世帯数の推計値

2015 年 2020 年 2025 年 2030 年 2035 年 2040 年

将来人口(人) 18,113 17,040 15,911 14,799 13,715 12,637

世帯数(世帯) 5,903 5,698 5,463 5,219 4,914 4,585

世帯人員(人) 3.07 2.99 2.91 2.84 2.79 2.76

世帯数推計：『ストック推計プログラム(町村版)』結果

図 5－1 世帯数の推計

世帯数推計：『ストック推計プログラム(町村版)』結果

5,903 5,698 5,463 5,219 4,914 4,585

18,11317,040

15,91114,799

13,71512,637

3.07 2.99

2.91 2.84 2.79 2.76

2.00

2.50

3.00

3.50

4.00

0

5,000

10,000

15,000

20,000

2015年 2020年 2025年 2030年 2035年 2040年

世帯数人口世帯人員


37

5－2 世帯構成の推計

『ストック推計プログラム(町村版)』では、「単独世帯」「夫婦のみの世帯」

「ひとり親と子から成る世帯」が増加を続けていくものと予測している。

表 5－2 世帯構成の推計値

2015 年 2020 年 2025 年 2030 年 2035 年 2040 年

単独世帯世帯数(世帯) 1,588 1,624 1,649 1,652 1,603 1,547

構成比(％) 26.9％ 28.5％ 30.2％ 31.7％ 32.6％ 33.7％

夫婦のみの

世帯

世帯数(世帯) 1,254 1,257 1,242 1,209 1,150 1,078

構成比(％) 21.2％ 22.1％ 22.7％ 23.2％ 23.4％ 23.5％

夫婦と子から

成る世帯

世帯数(世帯) 1,335 1,234 1,129 1,036 947 860

構成比(％) 22.6％ 21.7％ 20.7％ 19.9％ 19.3％ 18.8％

ひとり親と子

から成る世帯

世帯数(世帯) 680 683 669 656 637 605

構成比(％) 11.5％ 12.0％ 12.2％ 12.6％ 13.0％ 13.2％

その他の

一般世帯

世帯数(世帯) 1,046 900 773 667 577 494

構成比(％) 17.7％ 15.8％ 14.1％ 12.8％ 11.7％ 10.8％

合計世帯数(世帯) 5,903 5,698 5,463 5,219 4,914 4,585

構成比(％) - - - - - -

推計：『ストック推計プログラム(町村版)』結果

図 5－2 世帯構成の推計


26.9%

28.5%

30.2%

31.7%

32.6%

33.7%

21.2%

22.1%

22.7%

23.2%

23.4%

23.5%

22.6%

21.7%

20.7%

19.9%

19.3%

18.8%

11.5%

12.0%

12.2%

12.6%

13.0%

13.2%

17.7%

15.8%

14.1%

12.8%

11.7%

10.8%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

2015年

2020年

2025年

2030年

2035年

2040年

単独世帯夫婦のみの世帯夫婦と子から

成る世帯

ひとり親と子から

成る世帯

その他の

一般世帯


38

5－3 「著しい困窮年収未満の世帯数」の推計

将来の必要戸数を推計するため、『ストック推計プログラム(町村版)』を使

用し、下記の推計条件を基に「著しい困窮年収未満の世帯数」を推計する。

その結果、「著しい困窮年収未満の世帯数」は、減少が続き、2040 年には

113 世帯と予測している。

表 5－3 「著しい困窮年収未満の世帯数」の推計値

2015 年

(世帯)

2020 年

(世帯)

2025 年

(世帯)

2030 年

(世帯)

2035 年

(世帯)

2040 年

(世帯)

世帯数 139 135 132 127 123 113


図 5－3 「著しい困窮年収未満の世帯数」の推計


【推計条件】

■著しい困窮年収未満の世帯数⇒ストック推計プログラム(町村版)推計結果

・世帯人員・収入・住宅所有関係別世帯数の推計値は「線形近似」を採用

・年間収入五分位階級の境界値と各収入階級別の世帯の構成割合の推計は

「線形近似」を採用

・単身世帯は「60 歳以上(高齢者)を対象」に設定

・著しい困窮年収未満の世帯(必要年収未満世帯)の割合の推計は「線形近

似」を採用

139 135 132 127 123 113

0

50

100

150

2015年 2020年 2025年 2030年 2035年 2040年

（世帯）


39

5－4 「著しい困窮年収未満の世帯数」世帯人員別の推計

『ストック推計プログラム(町村版)』では、「1 人(60 歳以上高齢者)世帯」

が増加を続ける一方、「2人以上世帯」は少しずつ減少していくものと予測して

いる。

表 5－4 「著しい困窮年収未満の世帯数」世帯人員別の推計値

2015 年 2020 年 2025 年 2030 年 2035 年 2040 年

1 人 60 歳

以上高齢者

世帯数(世帯) 43 51 56 60 64 64

構成比(％) 31.1％ 37.6％ 42.4％ 47.1％ 52.2％ 56.5％

2 人世帯数(世帯) 35 32 29 26 23 19

構成比(％) 25.1％ 23.9％ 22.2％ 20.4％ 18.5％ 17.1％

3 人世帯数(世帯) 31 29 27 25 23 20

構成比(％) 22.2％ 21.8％ 20.8％ 19.7％ 18.4％ 17.7％

4 人世帯数(世帯) 23 21 18 16 13 10

構成比(％) 16.6％ 15.4％ 13.9％ 12.4％ 10.8％ 8.7％

5 人世帯数(世帯) 5 0 0 0 0 0

構成比(％) 3.4％ - - - - -

6 人以上世帯数(世帯) 2 2 1 1 0 0

構成比(％) 1.6％ 1.2％ 0.8％ 0.4％ - -

合計世帯数(世帯) 139 135 132 127 123 113


図 5－4 「著しい困窮年収未満の世帯数」世帯人員別の推計


31.1%

37.6%

42.4%

47.1%

52.2%

56.5%

25.1%

23.9%

22.2%

20.4%

18.5%

17.1%

22.2%

21.8%

20.8%

19.7%

18.4%

17.7%

16.6%

15.4%

13.9%

12.4%

10.8%

8.7%

3.4%1.6%

1.2%

0.8%

0.4%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

2015年

2020年

2025年

2030年

2035年

2040年

1人（60歳以上高齢者） 2人 3人 4人 5人 6人以上


40

5－5 計画期間・将来の公営住宅必要戸数の推計

現在の入居状況等を整理した上、『ストック推計プログラム(町村版)』の推

計結果を基に計画期間内、及び将来の公営住宅必要戸数を算定する。

(1)入居率

公営住宅等の入居率は、用途廃止予定である水喰団地を除外して現況を見る

と、管理戸数 185 戸、入居戸数 178 戸となり、入居率約 96.2％である。

表 5－5 入居率一覧

No. 公営住宅等名称管理戸数(戸)

入居戸数(戸)

空家戸数 (戸)

入居率 (％)

1 栄団地 50 47 3 94.0％

2 丘ノ上団地 54 51 3 94.4％

3 朝日団地 38 38 0 100.0％

4 みどりヶ丘団地 40 39 1 97.5％

5 水喰団地 8 3 5 37.5％

合計(政策空家を含む) 190 178 12 93.7％

合計(政策空家を含まず) 185 178 7 96.2％



41

(2)著しい困窮年収未満の世帯数の推計

将来の必要戸数を推計するため、『ストック推計プログラム(町村版)』を使

用して算出した「著しい困窮年収未満の世帯数」を基に推計する。

推計されない年度については、下記の条件により推計する。

その結果、「著しい困窮年収未満の世帯数」は、2023 年で 133 世帯、2027

年で 130 世帯と予測される。

図 5－5 計画期間内の著しい困窮年収未満の世帯数の推計値

推計：『ストック推計プログラム(町村版)』結果を基にした推計

137 136 136 135 134 134 133 132 132 131 130

0

50

100

150

２０１７年

２０１８年

２０１９年

２０２０年

２０２１年

２０２２年

２０２３年

２０２４年

２０２５年

２０２６年

２０２７年

（世帯）

【推計条件】

■著しい困窮年収未満の世帯数(2015 年、2020 年、2025 年の推計)

⇒ストック推計プログラム(町村版)推計結果

・世帯人員・収入・住宅所有関係別世帯数の推計値は「線形近似」を採用

・年間収入五分位階級の境界値と各収入階級別の世帯の構成割合の推計は「線形

近似」を採用

・単身世帯は「60 歳以上(高齢者)を対象」に設定

・著しい困窮年収未満の世帯(必要年収未満世帯)の割合の推計は「線形近似」

を採用

■著しい困窮年収未満の世帯数(2017～2019 年、2021～2024 年、2026～2027 年)

⇒①の推計結果を基にし、「線形近似」により推計


42

また、計画期間以降の「著しい困窮年収未満の世帯数」をみると、2040 年

で 113 世帯と予測される。

図 5－6 計画期間以降の著しい困窮年収未満の世帯数の推計値


132 127 123 113

0

50

100

150

２０２５年

２０３０年

２０３５年

２０４０年

（世帯）


43

(3)必要戸数の算定根拠

公営住宅等は平成 29 年(2017)9 月末時点で、107 棟・190 戸が管理されてい

るが、水喰団地は用途廃止を進めているため、5 戸が政策空家となっている。

そのため、実質利用可能な公営住宅等は、102 棟・185 戸である。

『ストック推計プログラム(町村版)』より推計した平成 29 年(2017)の「著

しい困窮年収未満の世帯数」は 137 世帯となっている。一方、平成 29 年(2017)9

月末時点の入居世帯数は、178 世帯となっており、比較すると、「著しい困窮

年収未満の世帯数」に対し「入居戸数」が 41 世帯上回っており、約 1.3 倍と

なっている。要因としては、住宅に困窮する高齢者や子育て世代の増加が一因

と考えられる。

入居率は、政策空家(水喰団地の 5 室)を除いた場合、約 96.2％である。一

部に退去に伴う修繕のための空室が見られるが、次期入居者が決まっていた。

平成 29 年(2017)9 月末時点の入居者状況は、単身高齢者（60 歳以上）世帯

が約 3割を占めており、高齢化に伴い、今後も増加するものと思われる。

また、『ストック推計プログラム(町村版)』の世帯構成の推計では、単独世

帯、夫婦のみの世帯、ひとり親と子から成る世帯の割合の増加が予測されてい

る。

これらの状況により、住宅確保に特に配慮を要する世帯数の推計に沿って、

公営住宅等の必要戸数を算定することが必要である。

本計画書では、東北町の実情に即した見通しを立てるため、『ストック推計

プログラム(町村版)』より推計した「著しい困窮年収未満の世帯数」に対し、

需要率を乗じたものを、今後も公営住宅等による住宅支援が必要な世帯数と考

えることとした。

なお、需要率は、平成 29 年(2017)の「入居戸数」を「著しい困窮年収未満

の世帯数」で除した 1.30 とする。


44

(4)必要戸数の推計

『ストック推計プログラム(町村版)』より推計した「著しい困窮年収未満の

世帯数」に対し、需要率 1.30 を乗じたものを、必要戸数として整理する。な

お、推計にあたっては、用途廃止を予定している水喰団地の政策空家 5戸は含

まないものとして推計した。また、現状の管理戸数を維持していくものとした。

推計の結果、必要戸数は、2023 年で 173 戸、2027 年で 169 戸程度と予測さ

れる。

余剰戸数は、2023 年で 12 戸、2027 年で 16 戸となり、管理戸数が必要戸数

を上回っていくものと予測される。

表 5－6 計画期間内の必要戸数の推計値

2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年 2027年

必要戸数(戸) 178 177 176 175 174 174 173 172 171 170 169

管理戸数(戸) 185 185 185 185 185 185 185 185 185 185 185

余剰戸数(戸) 7 8 9 10 11 11 12 13 14 15 16


図 5－7 計画期間内の必要戸数の推計値


178 177 176 175 174 174 173 172 171 170 169

7 8 9 10 11 11 12 13 14 15 16

0

50

100

150

200

２０１７年

２０１８年

２０１９年

２０２０年

２０２１年

２０２２年

２０２３年

２０２４年

２０２５年

２０２６年

２０２７年

必要戸数余剰戸数管理戸数

（戸）


45

また計画期間以降の必要戸数、及び余剰戸数を推計した。

その結果、2040 年で必要戸数は 147 戸、余剰戸数は 38 戸と推計した。

表 5－7 計画期間以降の必要戸数の推計値

2025 年 2030 年 2035 年 2040 年

必要戸数(戸) 171 166 159 147

管理戸数(戸) 185 185 185 185

余剰戸数(戸) 14 19 26 38


図 5－8 計画期間以降の必要戸数の推計値


180 175 171 166 159 147

10 14 19 26 38

0

50

100

150

200

２０１５年

２０２０年

２０２５年

２０３０年

２０３５年

２０４０年

必要戸数余剰戸数管理戸数

（戸）

第 6 章公営住宅等に関する課題の整理

46

第 6 章公営住宅等に関する課題の整理

前章までに整理した、公営住宅等の現状より見える課題を以下に整理する。

課題１高齢入居者も住みやすい居住環境形成が必要である

単身高齢者と高齢夫婦(いずれも 60 歳以上)の入居世帯は約 3 割となってい

る。

また、東北町の高齢化も進んでおり、入居を希望する高齢者も一定程度考え

られることから、高齢者も住みやすい公営住宅等の居住環境形成が必要である。

課題２安心して暮らせる住宅確保への対応が必要である

公営住宅等の入居状況は、政策空家を除いた場合、100％に近い入居率であ

る。

入居者の適正な管理を行うとともに、需要推計と耐用年限を踏まえ、公営住

宅等を適切に維持管理し、住宅困窮者や住宅弱者へ対応していくことが必要で

ある。

課題３長期的に活用するための適切な維持管理が必要である

公営住宅等の長期的な活用を図るためには、建物の老朽化や劣化による事故、

居住性の低下を未然に防ぐ、予防保全の観点に基づく適切な保守点検や維持管

理が重要である。

予防保全の観点に基づく日常的な保守点検や維持管理により、良質なストッ

クの維持をしていくことが必要である。

第 7 章計画を推進するための基本方針

47

第 7 章計画を推進するための基本方針

本計画により、公営住宅等の整備・活用や入居者の住環境をサポートするため、

基本目標を以下に定める。

方針 1 高齢入居者の暮らしに配慮した機能整備の検討

入居者が自立した生活を送れる様、高齢者の暮らしに配慮した機能の整備に

努める。

なお、入居中の整備工事は、現入居者の生活に負担が生じるため、高齢者の

公営住宅等への需要などを考慮しながら、退去後修繕と合わせた整備を検討し

ていくものとする。

方針２入居者の適正化による安定した住宅提供の継続

公営住宅法の目的を踏まえ、安定した居住を確保できない世帯に対して住宅

を供給出来るよう、収入超過者等に対し、転居先住宅の斡旋支援などを行いつ

つ、明け渡し等の適切な対応を図り、入居者の適正化を継続して実施する。

また、上位計画や関連計画の施策との連携に配慮しながら、今後も継続して

適切な管理戸数の確保に努める。

方針３ストックの状態把握・適切な維持管理の実施

公営住宅等ストックの長寿命化を図るため、日常的な保守点検や定期点検の

実施によって、建物の老朽化や劣化による事故等を未然に防ぐものとする。

また、必要に応じて対処療法型の維持管理から、予防保全的な維持管理、及

び耐久性の向上等を図る改善を検討していくものとする。

第 8 章公営住宅等長寿命化計画の対象と事業手法の選定

48


8－1 対象

長寿命化計画に位置づける対象住宅は、東北町が管理する以下の公営住宅等

とする。

表 8－1 計画の対象住宅

No. 公営住宅等名称建設年度管理棟数

(棟)

管理戸数

(戸)

1 栄団地平成 3～4年(1991～1992)

平成 9年(1997) 50 50

2 丘ノ上団地平成 5年(1993)

平成 7～9年(1995～1997) 4 54

3 朝日団地平成 16～18年(2004～2006) 20 38

4 みどりヶ丘団地平成 11～13年(1999～2001) 25 40

5 水喰団地昭和 40 年(1965) 8 8

合計 107 190

※上記住宅入居者を対象とした共同の福祉のために必要な共同施設等も対象と

する


49

8－2 事業手法と内容

公営住宅等の整備手法には、5つの事業パターンがある。それぞれの内容は以

下のとおりである。本計画では、指針に則り適な事業手法選定を検討する。

表 8－2 各事業手法における基本的な考え方

事業手法内容

(1)建替

【対象目安】

耐用年限の 1／2 を経過

した公営住宅等が対象

現存する公営住宅等を除却し、その敷地に新たに公営

住宅等を建設するものを「建替」とする。

建替戸数分を他の建替団地で建設する場合や、他の利

便性が高い敷地に他の団地の戸数分と統合して新規建設

する場合など、現存する団地の敷地では用途廃止をし、

他の敷地に新たに建設するものを「移転建替」とする。

(2)全面的改善

【対象目安】

概ね築 30 年以上が経過


躯体以外の内装、設備等住戸内部全体及び大部分にわ

たって行うものを「全面的改善」とする。

(1)居住性確保型

例：間取りの改修、設備改修(給湯方式等) 等

(2)福祉対応型

例：住戸内部や共用部分のバリアフリー化等

(3)安全性確保型

例：耐震改修、外壁改修等

(3)個別改善

【対象目安】

概ね築 10 年以上が経過


全面的改善によらず、公営住宅等の質の向上のために、

以下の改善・改修を個別に行うものを「個別改善」とす

る。特に長寿命型改善を含むものについては「個別改善

(長寿命化型)」とする。

(1)居住性確保型

例：2戸1改善・増築等、トイレの洋式化等

(2)福祉対応型

例：住戸内手摺設置、段差解消、共有部高齢者対応等

(3)安全性確保型

例：耐震改修、外壁改修等

(4)長寿命化型

例：外壁改修、屋上防水、配管改修等

(4)維持管理

公営住宅等の効用を維持するために行うものを「維持保

全」とする。

・経常修繕・計画修繕・入退去修繕等

(5)用途廃止

耐用年限が経過しており、将来にわたり団地を継続管理

することが不適当と判断される場合、公営住宅等または

共同施設の用途を廃止し、敷地を他の用途へ有効に活用

するものを「用途廃止」とする。


50

(1)建替

建替とは、公営住宅等を除却し、その土地の全部、または一部の土地に新

たに公営住宅を建設することを指す。なお、用途廃止を行い、他の団地への統

合を行う「統合建替」、他の利便性の高い場所に新規建設する「移転建替」も

建替に含む。

建替は、耐用年限の 1／2を経過した場合が対象となる。

建替

統合建替

移転建替


51

(2)全面的改善

躯体を残して全面的、またはそれに準ずる改善を行う全面的改善は、入居

者の家賃負担が建替と比較し、安くなるというメリットがある。しかし、全面

的改善の場合、実施前に適改善手法評価(躯体診断、費用対効果等)を行わな

ければならないことから、建物の劣化状況や費用対効果分析の結果により、実

施出来ない場合がある。

基本的要件

・公営住宅等長寿命化計画に基づいて行う事業であること。

・建築後 30 年を経過したものであること。

・改善後、概ね 30 年以上引き続き管理する予定のものであること。

・規模増改善(増築、2戸 1など)との組み合わせ可能。

・空き室発生ごとに改善を行う段階型、住棟またはブロック単位で一括して

改善する一括型の選択が可能。

条件

以下の内容を全て含み、躯体を残して全面的またはそれに準ずる改善を行

う物であること(ただし耐震改修、外壁の防災安全改修等の安全性確保に係

わるものについては、所定の性能が満たされていれば不要)

表 8－3 各事業手法における基本的な考え方

住戸改善共用部分改善屋外・外構改善

居住性

向上型

・間取り改修

・設備改修

(給湯方式など)

高齢者

対応型

・住戸内部のバリアフ

リー化(高齢者対応

改修など)

・共用部分のバリアフ

リー化、高齢者対応

改修など

・屋外、外構のバリア

フリー化、危険箇所

の改善など

安全性

確保

・耐震改修

・外壁の防災安全改修

など


52

(3)個別改善

個別改善事業については、公営住宅ストック総合改善事業対象要綱の要件

に合致するものを対象とし、劣化の状況等を踏まえ必要に応じて事業を実施す

る。

施行要件

・公営住宅等長寿命化計画(必要要件に適合したもの)に基づいて行う事業で

あること。

・原則として平成 2年度(1990)以前の予算により、整備された公営住宅を対

象とする。

ただし、長寿命化型、福祉対応型、住宅用防災機器、地上波デジタル放送

対応設備、Ｐ波感知型地震時管制運転装置若しくは戸開走行保護装置の設

置又はエレベーターに係る主要機器耐震補強措置の実施等を行うもの、住

戸改善及び共用部分改善のうち、省エネルギー対策に係る改善については、

この限りではない。

・当該事業実施後、概ね 10 年間使用が可能なものであること。

主な改善事業

【居住性向上】

引き続き活用を図る住宅のストックについて、住戸規模・間取りの改善

や住戸・住棟整備の機能向上を行い、居住性を向上させる。

【福祉対応】

引き続き活用を図る中層のストックについて、高齢者等が安全・安心し

て居住できるよう、住戸、共用部、屋外のバリアフリー化を進める。

【安全性確保】

耐震性に課題のある住棟において耐震改修等により躯体安全性を高め

るほか、非常時に円滑に避難できるよう避難設備や経路の整備・確保を行

う。防犯性や落下・転倒防止など生活事故防止に配慮した改善を行う。

【長寿命化】

一定の居住性や安全性等が確保されており、長期的な活用を図るべき住

宅において、耐久性の向上や、躯体の影響への低減、維持管理の容易性向

上の観点から予防保全的な改善を行う。


53

(4)維持管理

点検結果、修繕周期、入居者の要望等の実態を踏まえながら、効果的・効

率的に実施する。なお、修繕は以下の 3つに分類される。

経常修繕

入居者の日常生活を維持するため、経常的に必要となる小規模な修繕。

計画修繕

経年変化に伴い、計画的に行う大規模な修繕。

入退去修繕

退去後、効率的な運用のために行う修繕。

(5)用途廃止

建設後、老朽化が進み、かつ需要が見込めず、将来とも公営住宅として保

有する必要がないと認められる団地や、公営住宅建替事業の実施に伴い、必要

があると認められた場合などについて、用途を廃止し、他の公共施設等として

活用するもの(譲渡処分を含む)。


54

8－3 事業手法の選定フロー

事業手法の選定は、適な活用手法選定の基本的な考え方を踏まえ、図 8－1

の手順に沿って実施する。

図 8－1 事業手法の選定フロー


55

8－4 1 次判定：団地の管理方針と住宅改善の必要性・可能性に基づく団地・住

棟の事業手法の仮設定

前項に整理した選定フロー及び選定基準に基づき、東北町における町営住宅の

1次判定を行う。東北町における公営住宅の管理状況を団地別に整理する。

(1)団地敷地の現在の立地環境等の社会的特性を踏まえた管理方針を基にし

た判定


56

1)社会的特性を踏まえた管理方針の判定基準

社会的特性に係る現在の評価に基づき、将来的な管理方針を団地単位で判

定する。

表 8－4 評価項目と評価要素

評価項目評価要素

ⅰ需要

以下の条件を基に、需要について総合的に判定する。

①平成 29 年(2017)9 月 30 日時点の入居率が 90％未満である場合

②空室が 5室以上ある場合

※問題がない場合は○、不足・未整備等問題が見られる場合は×

ⅱ効率性

以下の条件を基に、建替事業に対しての効率性を総合的に判定する。

①敷地が整形されておらず、敷地面積が 1,000 ㎡未満であるもの。

②用途地域が第一種低層住居専用地域又は第二種低層住居専用地域

に含まれているもの。


ⅲ立地

以下の条件を基に、立地について総合的に判定する。

①公共交通機関や公共施設等の利便性が低いもの。

②入居率が低く、地域の需要がないもの。

③災害危険区域等に含まれるもの。



57

2)社会的特性を踏まえた管理方針を基にした判定結果

社会的特性から管理方針を判定し、「継続管理する団地」または「継続管

理について判断を留保する団地」の 2つに選定する。

社会的特性の判定事項は、前項に示した需要の判定、効率性、立地とし、

結果を踏まえ、さらに総合的に判定する。

判定の結果、水喰団地以外の団地は、需要・効率性・立地の条件を満たし

ていることから、「維持管理する団地」とする(表 8－5参照)。

なお、水喰団地は、政策空家としていることから、「維持管理について判

断を留保する団地」とする。

表 8－5 社会的特性(需要・効率性・立地条件)を踏まえた判定

No. 公営住宅等

名称

ⅰ需要

(入居率)

ⅱ効率性

（敷地・用途）

ⅲ立地

（利便性）社会的特性判定

1 栄団地 ○

(94.0％)

○(整形かつ 1,000 ㎡以上・

第 1、2低住専用地域以外)○ 維持管理する団地

2 丘ノ上団地 ○

(94.4％)

○(整形かつ 1,000 ㎡以上・


3 朝日団地 ○

(100％)

○(整形かつ 1,000 ㎡以上・


4 みどりヶ丘

団地

○

(97.5％)

○(整形かつ 1,000 ㎡以上・


5 水喰団地政策空家

(37.5％)

○(整形かつ 1,000 ㎡以上・

第 1、2低住専用地域以外)×

維持管理について

判断を留保する団

地


58

図 8－2 社会的特性(需要・効率性・立地条件)を踏まえた判定

1：栄団地

2：丘ノ上団地

3：朝日団地

4：みどりヶ丘団地

5：水喰団地

【継続管理する団地】

1：栄団地

2：丘ノ上団地

3：朝日団地


【維持管理について判断を留保する団地】

5：水喰団地

②-1団地敷地の現在の立地環境等の社

会的特性を踏まえた管理方針

ⅰ)～ⅲ)

全てが活用

に適する ⅰ)需要

ⅱ)効率性

ⅲ)立地

左記以外


59

(2)住棟の現在の物理的特性による改善の必要性・可能性の判定


60

①躯体・避難の安全性に係る改善の必要性

躯体・避難の安全性に係る改善の必要性の判定基準は、表 8－6 のとお

りとする。

表 8－6 躯体・避難の安全性に係る改善の必要性の判定基準


躯体の

安全性

・昭和 56 年(1981)の建築基準法施行令(新耐震基準)に基づき設計・施

工された住棟については耐震性を有するものとする。

・新耐震基準に基づかない住棟で、既に診断を行い、耐震性が確認さ

れたもの等については耐震性を有するものとする。

・新耐震基準に基づかない住棟で、耐震診断未実施の住宅については、

躯体の安全性が確保されていないものと判定する。なお、今後耐震

診断の実施を検討するものとする。

・躯体の安全性に係る改善の可能性について、耐用年限を基準に判定

する。


避難の

安全性

・設計図書により、二方向避難、防火区画の確保の状況を判定する。

・未確保の場合、確保の必要がある住棟の場合には、個別改善により、

二方向避難、防火区画の確保が可能か否かを判定する。

・措置が可能な場合には、居住性の判定を行い、措置が不可能な場合

には避難の安全性が確保されていないものとする。

・躯体・避難の安全性に係る改善の可能性について、耐用年限を基準

に判定する。



61

栄団地、丘ノ上団地、朝日団地、みどりヶ丘団地は、新耐震基準に基づ

く建物であり、二方向避難も確保されているため、「改善不要」と判定し

た。

水喰団地は、昭和 40 年に建設された新耐震基準も満たしていない建物

であり、耐震診断や耐震補強も実施していないことから、「改善必要」と

判定した。

表 8－7 躯体・避難の安全性に係る改善の必要性の判定結果

No. 公営住宅等名称

躯体の安全性避難の安全性安全性に

係る改善の

必要性耐震診断実施

二方向

避難

防火

区画

1 栄団地 ○(新耐震基準) ○(確保) ― 不要

2 丘ノ上団地 ○(新耐震基準) ○(確保) ○(確保) 不要

3 朝日団地 ○(新耐震基準) ○(確保) ― 不要

4 みどりヶ丘団地 ○(新耐震基準) ○(確保) ― 不要

5 水喰団地 ×(旧耐震基準) ○(確保) ― 必要


62

②居住性に係る改善の必要性

居住性に係る改善の必要性の判定基準は、表 8－8のとおりとする。

表 8－8 居住性に係る改善の必要性の判定基準


居住性に

係る

改善の

必要性

・住戸面積について、低居住面積水準(3 人世帯で住戸面積 40 ㎡以上)

を基準に判定する。

・高齢化対応について、住戸内のバリアフリー対応について判定する。

・住戸内設備について、浴槽の有無、三箇所給湯設備(台所、洗面所、

風呂)、換気の問題(室内のカビ・結露等)について判定する。


栄団地、丘ノ上団地、朝日団地、みどりヶ丘団地は、朝日団地のシルバ

ーハウジング以外について、高齢化対応の問題は見られるものの、適切な

修繕を継続してきたことにより、建物も健全である。これらの団地につい

ては、今後も継続して適切な修繕を実施し、継続して使用していくものと

する。

なお、栄団地については、本計画期間内に耐用年限の 30 年を迎えるが、

外壁塗替など適切に修繕されていることにより、公営住宅等としての生活

水準は保たれているため、耐用年限を経過後も継続して使用していくもの

とする。

表 8－9 居住性に係る改善の必要性の判定結果 1

表 8－10 居住性に係る改善の必要性の判定結果 2

No. 公営住宅等名称居住性(1)

住戸 40 ㎡以上(㎡) 高齢化対応浴槽有無

1 栄団地 ○(65.21 ㎡) ×(未対応) ○(あり)

2 丘ノ上団地 ○(71.65 ㎡) ×(未対応) ○(あり)

3 朝日団地 ○(51.84～79.25 ㎡) △(一部対応) ○(あり)

4 みどりヶ丘団地 ○(59.40～84.82 ㎡) ×(未対応) ○(あり)

No. 公営住宅等名称居住性(2) 居住性に係る

改善の必要性三箇所給湯換気の問題

1 栄団地 ○(対応済) ○(問題なし) 不要

2 丘ノ上団地 ○(対応済) ○(問題なし) 不要

3 朝日団地 ○(対応済) ○(問題なし) 不要

4 みどりヶ丘団地 ○(対応済) ○(問題なし) 不要


63

③躯体・避難の安全性に係る改善の可能性

躯体・避難の安全性に係る改善の可能性の判定基準は、標準管理期間(活

用手法ごとの事業を国の補助金等を受けて実施した後の標準的な管理期

間で、耐用年限等を勘案して設定する。この期間中、管理主体は用途廃止

等を実施することはできない）を判断基準とし、標準管理期間を超えてい

る場合は改善不可能とする。

活用手法ごとの標準管理期間は表 8－11 のとおりとする。

表 8－11 活用手法ごとの標準管理期間

活用手法標準管理期間

建替

耐火構造(低耐・中耐・高耐) 70 年

簡易耐火構造(二階建) 45 年

簡易耐火構造(平屋)・木造 30 年

全面的改善概ね 30 年以上

個別改善概ね 10 年以上

耐震診断実施 20 年

維持保全 ―

用途廃止 ―

水喰団地は、昭和 40 年に建設された新耐震基準も満たしていない建物

であり、建築年数が 52 年と標準管理期間を大幅に上回っていることから

「改善不可能」と判定した。

表 8－12 躯体・避難の安全性に係る改善の可能性の判定結果

No. 公営住宅等名称建設年度築年数安全性に係る

改善の可能性

5 水喰団地昭和 40 年(1965) 52 年不可能


64

図 8－3 物理的特性による改善の必要性・可能性判定 1：栄団地

2：丘ノ上団地

3：朝日団地


5：水喰団地

【改善不要】

1：栄団地

2：丘ノ上団地

3：朝日団地


【改善が必要】

該当なし

【優先的な対応が必要】

(改善可能)

該当なし

【優先的な対応が必要】

(改善不可能)

5：水喰団地

不要必要

居住性に係る

評価項目の決定

不要必要可能不可能 ③躯体・避難の

安全性に係る改善の可能性

①躯体・避難の安全性に係る改善

の必要性

②居住性に係る

改善の必要性


65

(3)1 次判定の総合判定結果

「(1)社会的特性を踏まえた管理方針を基にした判定」及び「(2)物理的特

性による改善の必要性・可能性判定」の判定結果を総合的に勘案し、事業の

仮設定を行い、「事業手法の選定フロー」に則り、2次判定が必要な団地に

ついて、2次判定を行う。

表 8－13 1 次判定の総合判定結果

No. 公営住宅等名称 1 次判定 2 次判定の方向性

1 栄団地維持管理 ※2次判定無し

2 丘ノ上団地維持管理 ※2次判定無し

3 朝日団地維持管理 ※2次判定無し

4 みどりヶ丘団地維持管理 ※2次判定無し

5 水喰団地優先的な建替、

又は優先的な用途廃止 2 次判定（Ｂグループ）

2 次判定へ

Ａグループ

（ＬＣＣによる判定）

「優先的な改善・建替」又は「改善・建

替」の事業手法の判定

Ｂグループ

（将来のストック量を踏まえた判定）

将来にわたって「継続管理する団地」

又は建替を前提とせず「当面管理する

団地」かの判定


66

8－5 2 次判定：1 次判定において事業手法・管理方針の判断を留保した団地・

住棟の事業手法の仮設定

(1)ＬＣＣ縮減効果による判定(Ａグループ)

1 次判定の社会的特性(需要・効率性・立地条件)を踏まえた判定において、「維

持管理する団地」と判定され、且つ 1 次判定の社会的特性住棟の現在の物理的

特性による改善の必要性・可能性の判定において「改善が必要・優先的な対応

が必要（改善可能）」と判定された団地を対象として、事業手法を仮設定する。

なお、本計画において、ＬＣＣ縮減効果による判定(Ａグループ)に該当する

団地はないが、今後の見直しに向け、判定方法等について整理する。

1)判定フロー

2)ＬＣＣ縮減効果による判定基準

改善事業をする場合、建替事業を実施する場合のＬＣＣを比較し、改善又

は建替のどちらの事業が縮減できるかの判定をする。

ＬＣＣの算出方法

「公営住宅等長寿命化計画策定指針(改定)」で示された方法及び『ＬＣ

Ｃ算定プログラム』を用いて算出した。

建設費：建設時点に投資した建設工事費

改善費：管理期間に想定される改善工事費の見込み額より修繕費相当額を控除

修繕費：管理期間における修繕工事費の見込み額※

除却費：管理期間が経過した後の除却工事費の見込み額※

※現時点以降、将来に発生すると想定されるコストについては、社会的割引率

(4％)を適用して現在価値化する。

ＬＣＣ＝(建設費＋改善費＋修繕費＋除却費)

【単位：千円/等・年】


67

(2)将来のストック量を踏まえた事業手法の仮判定(Ｂグループ)

1 次判定において、「継続管理について判断を留保した団地」と判定された団

地を対象として、事業手法を仮設定する。

1)判定フロー

2)将来のストック量を踏まえた事業手法の判定基準

・前章までに整理した入居状況・将来の公営住宅必要戸数の推計等を勘案

し、将来的な活用にあたって建替の必要性より「維持管理する団地」又

は「当面管理する団地(建替を前提としない)」を判定する。

・「維持管理する団地」と判定された団地については、建替の必要性があ

ると判定していることから、耐用年限を経過している団地、本計画期間

内に耐用年限を迎える団地がある場合には、「建替」とする。

・「当面管理する団地(建替を前提としない)」と判定され「改善が必要」

である団地のうち、既に耐用年限を経過している住棟については「用途

廃止」とする。

3)将来のストック量を踏まえた事業手法の仮判定結果

将来のストック量を踏まえた事業手法を判定する。

表 8－14 将来のストック量を踏まえた事業手法の仮判定結果

No. 公営住宅等

名称

建替の

必要性管理判定

平成 30 年度

(2018)

残存耐用年限

平成 39 年度

(2027)

残存耐用年限

管理建替

判定

5 水喰団地なし当面管理する団地

(建替を前提としない)

0 年

(築 53 年)

0 年

(築 62 年)

優先的な

用途廃止


68

(3)2 次判定の総合判定結果

表 8－15 2 次判定の総合判定結果

No. 公営住宅等名称 1 次判定 2 次判定

1 栄団地維持管理 ※対象外

2 丘ノ上団地維持管理 ※対象外

3 朝日団地維持管理 ※対象外

4 みどりヶ丘団地維持管理 ※対象外

5 水喰団地優先的な建替、

又は優先的な用途廃止優先的な用途廃止

3 次判定へ

2 次判定までの結果を踏まえ、団地単位での集約・再編等の可能性、事業費の試算や長期的

な管理の見通しについて検討し、計画期間内に実施する事業手法を決定する。


69

8－6 3 次判定：集約・再編等の可能性を踏まえた団地・住棟の事業手法の判定

1 次判定では団地及び住棟単位の社会的特性、住棟単位の技術的判断を行っ

た。また、2次判定では、コストを考慮しての判断を行った。

今回、判定指標には考慮されなかった地域が持つ固有の制約条件などにより、

1次判定および2次判定で選定された手法が合理的ではない場合も考えられる。

これらの事態を踏まえ、3次判定にあたっては、下記の事項を基本要件とし

て総合的な判定を行う。

Ａ.まちづくりの視点から見た地域整備への貢献

◆周辺市街地において不足している公益的施設等の団地内における整備を検

討する。

◆団地及び周辺市街地に係わる都市計画道路や公共下水道等の整備計画があ

る場合は、団地整備への影響やそれらの整備時期を勘案し、団地の整備等

を検討する。

Ｂ.団地相互の連携の可能性(地域単位での効率的ストック活用)

◆建替等が必要な複数の団地が一定の地域内で近接して立地する場合は、団

地相互の調整による、より効果的かつ効率的なストック活用の可能性につ

いて検討する。

◆団地相互での住替えにより多様な世代の居住や事業の平準化が可能であり、

仮住居の確保や居住者の移転負担の軽減が可能となる場合は、整備時期の

調整を図るなど複合的実施を検討する。

◆現敷地では高度利用の可能性が低く、他の敷地で高度利用が図られる場合

には、用途廃止を行い、他の敷地での整備(非現地建替)について検討する。

Ｃ.周辺道路の整備

◆団地敷地に接する狭隘道路の拡幅整備を検討する。


70

Ｄ.仮住居の確保

◆仮住居の確保が困難な場合は、当面は維持保全を行い、同一団地内もしく

は近隣における建替事業等の実施スケジュールとの整合を図りつつ、建替

を行うことを検討する。

Ｅ.他の事業主体との連携

◆多様な世帯が居住するコミュニティミックス(多様な世代の居住)の促進の

観点、土地の高度有効利用・敷地の整形化の観点、団地の円滑な更新の観

点から、他の事業主体による公共賃貸住宅との合築の検討、他の事業主体

による公共賃貸住宅との土地交換の検討、供給スケジュールの検討、近接・

隣接団地での高齢者・若年者世帯の構成バランスの調整、余剰地の創出に

よる社会福祉施設等の誘導・一体的整備等について連携を検討する。


71

表 8－16 3 次判定（集約・再編等の可能性を踏まえた団地・住棟の事業手法の再判定）結果

No. 公営住宅等名称 1 次判定結果 2 次判定結果

Ａ.まちづくりの視点

から見た地域整備へ

の貢献

Ｂ.団地相互の連携の

可能性(地域単位での

効率的ストック活用)

Ｃ.周辺道路の整備Ｄ.仮住居の確保Ｅ.他の事業主体との

連携

事業手法の

変更

1 栄団地維持管理維持管理該当無し該当無し該当無し該当無し該当無し変更無し

2 丘ノ上団地維持管理維持管理該当無し該当無し該当無し該当無し該当無し変更無し

3 朝日団地維持管理維持管理該当無し該当無し該当無し該当無し該当無し変更無し

4 みどりヶ丘団地維持管理維持管理該当無し該当無し該当無し該当無し該当無し変更無し

5 水喰団地

優先的な

改善が必要

(改善不可能)

優先的な

用途廃止該当無し該当無し該当無し該当無し該当無し変更無し

第 9 章計画期間内における事業の実施方針

72


9－1 点検の実施方針

(1)定期点検の実施方針

公営住宅等の安全性を適正に保つためには、定期点検により各施設等の劣

化を正確に把握し、それに対応して維持管理していくことが必要である。

したがって、法定点検については、引き続き法令に基づく適切な点検を実

施する。法定点検の対象外の住棟においては、建築基準法 12 条の規定に準

じて法定点検と同様の点検(あわせて「定期点検」とする)を実施する。

法定点検

建築基準法(法第 12 条)では、一定以上の規模の建築物の敷地、構造、昇

降機及び建築設備について、定期的に損傷、腐食その他劣化の状況を点検す

ることを義務付けている。

(2)日常点検の実施方針

目視により確認することが容易な部位については、不具合への迅速な対応

を図る観点から、必要に応じて日常点検を実施する。

遊具、外構、自転車置き場等、法定点検の点検項目にはないが、公営住宅

等の適切な維持管理のために状況を把握することが必要な対象については、

日常点検において点検を行う。

日常点検

日常点検は、年 1回程度、「公営住宅等日常点検マニュアル(平成 28 年 8

月国土交通省住宅局住宅総合整備課)」に則り実施するもので、建築基準

法 12 条で規定する有資格者以外による実施も可能なもの。


73

図 9－1 定期点検・日常点検の位置づけ

参考資料：「公営住宅等日常点検マニュアル」

(3)点検結果の活用

定期点検や日常点検の結果は、データベースに記録し、修繕・維持管理の

的確な実施や次回の点検に役立てることとする。

バルコニー等の入居者が専用的に使用する共用部分や、台所・浴室のガス

ホース等の専用部分のうち入居者の安全性に係る部位・部品等については、

住宅内部に立ち入る必要があることから、入退去時には確実に点検を実施し、

その点検記録を蓄積する。

法定点検(従来通り)

法定点検(従来通り) 原則として内容、方法等は

法定点検と同じ

法定点検の対象となる公営住宅等法定点検の対象外の公営住宅等

定期点検

日常点検

＋補完＋補完


74

9－2 計画修繕の実施方針

(1)計画修繕の内容と周期

計画修繕は、経年劣化により老朽化した設備等を現状回復する工事を対象

とし、従前の仕様等に比べて耐久性等の向上が図られる工事内容は個別改善

事業(長寿命化型)により対応する。

なお、計画修繕の修繕周期は、「公営住宅等長寿命化計画策定指針(改定)」

に示されている「修繕周期表（資料 4に記載）」に則り実施することを基本

とする。

(2)点検結果を踏まえた適切な修繕計画

定期点検、日常点検により、老朽化が見られた場合には、適切な時期に修

繕を行い、老朽化の度合いや危険度に応じて優先順位を付けるなど実状を踏

まえた実施時期を検討する。日常点検等により、建物の安全性が確認されて

いたり、劣化が確認されない場合には、他の団地の老朽度や各年の修繕費コ

ストを鑑みて、予定の修繕周期を延期することも考えられる。

なお、住戸内の修繕については、入居者が退去後、随時、点検、及び修繕

を行うこととする。

(3)計画修繕の効率化

工事時期の近い修繕内容や建設年代の近い住棟、同じ住棟タイプの工事時

期を調整するなど、工事の効率化やコスト軽減を図る。また、改善工事の時

期と近い場合は、改善事業に合わせて修繕を行うことにより、効率化を図る。

(4)修繕履歴のデータベース化

今後の修繕や改善等の実施に向け、修繕した内容をデータベース化し、次

回の修繕時期や修繕内容に役立てる。


75

9－3 改善事業の実施方針

今後も活用を図る団地については、居住性・安全性、躯体の長寿命化等の必

要性を考慮し、適正な個別改善事業を実施する。実施する個別改善事業につい

て、実施方針及びその内容を以下の区分に分類する。

なお、本計画期間では、該当する団地は無しとする。

表 9－1 個別改善事業の対象項目の例示 1：住戸改善 2：共用部改善 3：屋外・外構改善Ａ：居住性向上引き続き活用を図る住宅のストックについて、住戸規模・間取りの改善や住戸・住棟整備の機能向上を行い、居住性を向上させる。

・間取りの改修・給湯施設の設置・電気容量のアップ・外壁・上階の天井

等の断熱・開口部のアルミサッ

シ化等

・給水方式の変更・断熱化対応・共視聴アンテナ設備

設置・地上デジタル放送対

応(当該建物に起因する電波障害対策の既設共聴アンテナ等の改修も含む)等

・雨水貯留施設の設置・地上デジタル放送対応

(当該建物に起因する電波障害対策の既設共聴アンテナ等の改修も含む)

・集会所の整備・増改築・児童遊園の整備・排水処理施設の整備

等Ｂ：福祉対応引き続き活用を図る中層のストックについて、高齢者等が安全・安心して居住できるよう、住戸、共用部、屋外のバリアフリー化を進める。

・住戸内部の段差解消・浴室、便所等への手

すりの設置・浴槽、便器の高齢者

対応・高齢者対応建具・流し台、洗面台更新

等

・廊下、階段の手すり設置

・中層ＥＶの設置、機能向上

・段差の解消・視覚障害者誘導用ブ

ロック等の設置等

・屋外階段の手すりの設置

・屋外通路等の幅員確保・スロープの設置・電線の地中化

等

Ｃ：安全性確保耐震性に課題のある住棟において耐震改修等により躯体安全性を高めるほか、非常時に円滑に避難できるよう避難設備や経路の整備・確保を行う。防犯性や落下・転倒防止など生活事故防止に配慮した改善を行う。

・台所壁の不燃化・避難経路の確保・住宅用防災報知器等

の設置・アスベストの除去等・ピッキングが困難な

構造の玄関扉の錠、補助錠の設置、破壊が困難なガラスへの取替、防犯上有効な箇所への面格子等の防犯建物部品の設置等

・耐震改修・外壁落下防止改修・バルコニーの手すり

のアルミ化・防火区画・避難設備の設置・アスベストの除去等・ＥＶかご内の防犯カ

メラ設置・地震時管制運転装置

等の設置等

・屋外消火栓設置・避難経路となる屋外通

路等の整備・屋外通路等の照明設備

の照度確保・ガス管の耐震性・耐食

性向上・防犯上有効な塀、柵、

垣、植栽の設置等

Ｄ：長寿命化一定の居住性や安全性等が確保されており、長期的な活用を図るべき住宅において、耐久性の向上や、躯体の影響への低減、維持管理の容易性向上の観点から予防保全的な改善を行う。

・浴室の防水性向上に資する工事

・内壁の断熱性向上・耐久性向上に資する

工事・配管の耐久性向上に

資する工事等

・躯体・屋上・外壁・配管の耐久性向上

・避難施設の耐久性向上

等

・配管の耐久性・耐食性向上に資する工事

等


76

9－4 建替事業の実施方針

本計画期間では、該当団地無し。


77

9－5 事業手法総括表

図 9－2 事業手法総括表

総合判定

耐震診断実施

二方向避難

防火区画確保

必要性

住戸40㎡以上

高齢化対応

浴槽有無

三箇所給湯

換気問題

必要性

築年数

可能性

1 栄団地大字大浦字一本松126-1

平成3～4年・平成9年(1991～1992・1997)

木造平屋

20年・25～26年 50 50○

（94.0％）○（整形かつ1,000㎡以上・

　　第１、２低住専用地域以外）○

維持管理する団地

○（新耐震基準）

○ ― 不要○

（65.21㎡）× ○ ○ ○ 不要維持管理 - - - - 変更無し維持管理維持管理

2 丘ノ上団地大字上野字新堤向61-1

平成5年・平成7～9年(1993・1995～1997)

中耐火3階

20～22年・24年 4 54○

（94.4％）○（整形かつ1,000㎡以上・




○ ○ 不要○

（71.65㎡）× ○ ○ ○ 不要維持管理 - - - - 変更無し維持管理維持管理

3 朝日団地字乙供120平成16～18年(2004～2006)

木造平屋

11～13年 20 38○

（100％）○（整形かつ1,000㎡以上・




○ ― 不要○

（51.84～79.25㎡）△ ○ ○ ○ 不要維持管理 - - - - 変更無し維持管理維持管理

4 みどりヶ丘団地字外蛯沢後久保87-2

平成11～13年(1999～2001)

木造平屋2階

15～18年 25 40○

（97.5％）○（整形かつ1,000㎡以上・




○ ― 不要○

（59.40～84.82㎡）× ○ ○ ○ 不要維持管理 - - - - 変更無し維持管理維持管理

5 水喰団地字切左坂道ノ上38

昭和40年(1965)

木造平屋

52年 8 8政策空家

（37.5％）○（整形かつ1,000㎡以上・


維持管理について判断を保留

する団地

×（旧耐震）耐震診断未

○ ― 必要×

（築52年）不可能

優先的な対応が必要

（改善不可能）

優先的な建替、又は

優先的な用途廃止

当面管理する団地

（建替を前提としない）

優先的な用途廃止

変更無し用途廃止用途廃止

公営住宅等基本情報１次判定２次判定

No.公営住宅等

名称所在地建設年度

構造階層

築年数

※平成29年(2017)時点

管理棟数(棟)

管理戸数(戸)

社会的特性による改善の必要性・可能性判定物理的特性による改善の必要性・可能性判定

１次総合判定

結果

将来のストック量を

踏まえた事業手法の

仮判定①躯対・避難の安全性の改善の必要性

ⅰ需要（入居率）

ⅱ効率性 ⅲ立地判定結果

３次判定

②居住性に係わる改善の必要性③躯対・避難の

安全性に係る改善の可能性

３次総合判定

結果

集約・再編などの可能性による

事業手法の変更

２次総合判定

結果

ＬＣＣ縮減効果

ＬＣＣ縮減効果による判定

判定結果

判定結果

第 10 章長寿命化のための事業実施予定一覧の作成

78


計画期間内に実施する計画修繕・改善・建替等の事業実施予定を整理するた

め、次の様式を作成する。

【様式 1】計画修繕・改善事業の実施予定一覧

【様式 2】新規整備事業及び建替事業の実施予定一覧

【様式 3】共同施設に係る事業の実施予定一覧(集会所・遊具等)


79


80


81

第 11 章ライフサイクルコストとその縮減効果の算出

82


「公営住宅等長寿命化計画策定指針(改定)」に示されているライフサイクル

コスト(ＬＣＣ)算出の考え方に基づき、3次判定の結果、「新規整備及び建替事

業」と判定した各団地住棟について、ＬＣＣ算定プログラムを活用し、ライフ

サイクルコストを算出する。

11－1 対象団地

3 次判定の結果、「新規整備及び建替事業」と判定した団地は無し。

11－2 ライフサイクルコスト(ＬＣＣ)の算出方法

ライフサイクルコスト(ＬＣＣ)の算出方法は、「公営住宅等長寿命化計画策

定指針(改定)」に記載の内容によるものとし、以下に整理する。

１）ライフサイクルコスト(ＬＣＣ)の算出の基本的な考え方」の用語解説


83

図 11－1 ライフサイクルコストの算出イメージ


84

２）ライフサイクルコスト(ＬＣＣ)の縮減効果の算出の基本的な考え方①・➁」の解説

２）ライフサイクルコスト(ＬＣＣ)の縮減効果の算出の基本的な考え方➂」の解説


85

東北町公営住宅等長寿命化計画 - town.tohoku.lg.jp第1章...

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