Nieuw LeveN voor Dc vaN haLLvoorstel voor vernieuwing van de locatie Donker curtiusstraat • van hallstraat

De Key | Studioninedots

2

1

1 In een oogopslag 3

2 InleIdIng 4 3 HuIdIge sItuatIe 53.1 Projectomschrijving 6

3.2 Plek in de stad 7

3.3 Technische en functionele staat 8

3.4 Conclusie 10

4 ruImtelIjke vIsIe 124.1 Planopzet 12

4.2 Inzoomen op het bedrijfsverzamelgebouw 13

4.3 Nieuwbouw en Merkelbachgebouw 14

5 programmatIscHe vIsIe 16

6 randvoorwaarden 186.1 Parkeren 18

6.2 Studenten en overlast? 18

6.3 Omwonenden en belanghebbenden 18

6.4 Huurders bedrijfsverzamelgebouw 19

6.5 Duurzaamheid 19

6.6 Bodem, kabels en leidingen 19

6.7 Boom aan de kade 19

6.8 Overig 19

SWOT met strategie 20

7 conclusIe 21

BIjlagen 22Tekeningen

In deze notitie zet de key uiteen waarom en op welke wijze zij tot vernieuwing wil komen van de locatie donker curtiusstraat - van Hallstraat. Het doel van deze notitie is het informeren van belanghebbenden, het verkrijgen van medewerking van het stadsdeel en gemeente tot transformatie van de locatie ‘dc van Hall’ en het wijzigen van het bestemmingsplan op basis van deze visie. de locatie zal gefaseerd ontwikkeld worden, te beginnen met het bedrijfsverzamelgebouw aan de donker curtiusstraat, vervolgens de nieuwbouw aan de kostverlorenvaart en tot slot de renovatie van het merkelbachgebouw.

iNhouD

Amsterdam, maart 2016. De Key en Studioninedots

2

Donker curtiusstraat

KostverlorenvaartMerkelbach-gebouw

onbebouwde kavel

van hallstraat

Donker curtiusstr

aat

• bedrijfsruimte

• 2 woonwerkwoningen op dak

• ca 35 starterswoningen

3

De Key is eigenaar van het bedrijfsverzamelgebouw (erfpacht), het Merkelbachgebouw en het braak-

liggende terein aan de Kostverlorenvaart. Het bedrijfsverzamelgebouw aan de Van Hallstraat heeft

grote potentie en verdient een tweede leven. De verslechterende staat van het gebouw maakt ingrijpen

noodzakelijk.

De Key is al jaren nauw betrokken bij het gebied rond de Van Hallstraat en Donker Curtiusstraat,

zowel in eigendom en beheer van bestaande sociale huurwoningen, als ook in herontwikkeling met

nieuwbouwlocaties aan weerszijden van de Kostverlorenvaart. De Key heeft samen met architectenbureau

Studioninedots een nieuwe ruimtelijke en programmatische visie ontwikkeld voor de gehele locatie

DC Van Hall.

De Key ziet in de aanpak van het bedrijfsverzamelgebouw een kans om het gebouw duurzaam te

renoveren en extra levendigheid toe te voegen aan deze centraal gelegen locatie in de stad.

De transformatie van het gebouw gaat hand in hand met de ontwikkeling van een hofvormig ensemble waar

behalve het bedrijfsverzamelgebouw, ook het Merkelbachgebouw en de beoogde nieuwbouw onderdeel

van uitmaken.

De Key wil in het daarvoor zeer geschikte bedrijfsverzamelgebouw studentenwoningen realiseren en in

de nieuwbouw sociale huurwoningen voor starters op de woningmarkt. Onder de naam ‘DC Van Hall’

wordt deze locatie een plek voor ambachtelijke ondernemers en woonstarters zoals studenten en

werkende jongeren.

In de plint van het bedrijfsverzamelgebouw komt plek voor nieuwe functies. Kernwoorden daarbij zijn:

creatief, kleinschalig en ambachtelijk. Alle gebruikers – bewoners en bedrijven – zullen elkaar ontmoeten

in het nieuwe gezamenlijke binnenhof. De nieuwe gebruikers zullen zorgen voor een levendige plint en

brengen leven op straat en in de buurt.

1. iN eeN oogopSLag

2,3

1,7

1,2

1,0

0,8

0,9

0,850,5

2,9

1,8

2,5

Bedrijfsverzamelgebouw

Merkelbachgebouw

Nieuwbouw

• ca. 178 studentenwoningen

• plint: kleinschalige bedrijven

• bedrijfsruimte

• 2 woonwerkwoningen op dak

• ca 35 starterswoningen

Potentie van DC Van Hall

4

In 2007 is De Key eigenaar geworden van de locatie die begrensd wordt door de Donker Curtiusstraat,

Van Hallstraat en Kostverlorenvaart. De Key was op dat moment zeer actief als (her-)ontwikkelaar in

verschillende delen van stadsdeel Westerpark. De Key heeft eerder in de nabijheid van het bedrijfs-

verzamelgebouw projecten gerealiseerd. Het project Buyskade met woningen en bedrijfsruimten aan de

Buyskade, en aan de overzijde van de Kostverlorenvaart het project De Binderij. De Key is daarnaast

eigenaar van het ateliergebouw aan de Donker Curtiusstraat 21-25, van 16 sociale huurwoningen en

5 vrije sector huurwoningen in de VVE Donker Curtiusstraat/Kempenaerstraat tegenover het bedrijfs-

verzamelgebouw, 12 sociale huurwoningen in de middelste toren aan de Kostverlorenkade en een tweetal

sociale huurwoningen in het gebouw tegenover de torens aan de Donker Curtiusstraat.

De Key heeft na de verwerving van de locatie in 2007 vergaande plannen voor herontwikkeling uitgewerkt

in de jaren 2008 tot 2010. Door de complexe situatie ter plaatse en door de vastgoedcrisis zijn deze

plannen steeds verre van haalbaar gebleven. Sinds de verwerving is er veel veranderd voor woningcorpora-

ties in het algemeen en dus ook voor De Key. Door de nieuwe Woningwet is het speelveld van corporaties

aanzienlijk verkleind, zeker waar het gaat om commercieel vastgoed.

De Key neemt daarom een nieuw initiatief op deze locatie met een plan dat uitstekend past in de nieuwe

visie en missie van De Key.

2. iNLeiDiNgDe Key en de locatie Donker Curtiusstraat - Van Hallstraat

Context Woonstichting de Key

Woonstichting De Key (externe factoren)

•DeKeyiseenToegelatenInstelling(TI)

•DenieuweWoningwetisaangenomeneninwerkinggetreden.Hetspeelveldvandecorporaties

is hiermee aanzienlijk verkleind

•SplitsingvereistvanDaebenniet-Daebactiviteiten

•Corporatiesmogeninbasisgeenkoopwoningenofbedrijfsonroerendgoedrealiseren,

tenzij een marktoets aantoont dat er geen marktpartij is die deze activiteiten oppakt.

•Dewoningwetmaakteenuitzonderingvoorbebouwdegronddiealvoorjanuari2015ineigendom

bij de corporaties is, dan is niet-Daeb toegestaan (mits goedkeuring minister). Erfpacht wordt

echter niet als eigendom gezien.

•Dewoningcorporatietrektzichdaarom(noodgedwongen)terugopzijnkerntaak.

De Key heeft deze beleidsmatige koerswijziging omarmd.

Woonstichting De Key (interne factoren)

De Key komt net als andere corporaties uit een legitimiteitscrisis. De financiële randvoorwaarden voor

corporaties zijn dusdanig veranderd, dat De Key nieuwe prioriteiten en ambities heeft opgesteld, verwoord

in de Strategienota De Key ‘Op weg naar een visie en een missie van De Key’ d.d. 6 oktober 2014.

De Key richt zich nu primair op de metropoolregio Amsterdam. De Key bezit veel woningen in dat deel van

de metropool waar die diversiteit steeds meer onder druk komt, namelijk binnen of langs de rand van de

Amsterdamse ring A10. De Key zal zich in hoofdzaak richten op het bieden van huisvesting in dit gebied, en

levert hiermee een bijdrage aan de beschikbaarheid van betaalbare woonruimte in centrale delen van de

stad.

De Key richt zich op het huisvesten van starters op de woningmarkt, waaronder studenten. Daarbij wenst ze

haar woningen telkens opnieuw beschikbaar te krijgen voor nieuwe starters. Hierdoor blijft de stad continu

verjongen en wordt bijgedragen aan het behoud van de diversiteit in de metropool, de stad, haar wijken en

buurten. Eigendom van bedrijfsonroerend goed wordt door De Key stapsgewijs afgebouwd.

5

VAN

HA

LLS

TRA

AT

DONKER CURTIUSSTRAAT

2. Merkelbach

1. ABC

3. huiDige SituatieDe projectomgeving en de verschillende planonderdelen

3. OnbebOuWDe KaVel

1. beDrijfsVerzamelgebOuW

2. merKelbaCHgebOuW

3. Onbebouwde kavel

1. bedrijfs-verzamelgebouw

6 6

Het gebied met het ABC-gebouw, het Merkelbachgebouw en de huidige onbebouwde kavel vormen samen

één ruimtelijk gebied dat begrensd wordt door de Kostverlorenvaart, de Donker Curtiusstraat en de Van

Hallstraat.

ABC-gebouw Het ABC-gebouw aan de Donker Curtiusstraat is in 1961 opgericht als industrie- en handels�at en is

momenteel in gebruik als bedrijfsverzamelgebouw. De grond is uitgegeven in erfpacht. Het gebouw

bestaat uit een kelder, begane grond met tussenverdieping en daarboven 5 verdiepingen. Het is ca.

10.000 m2 BVO groot. Het U-vormige gebouw heeft twee doorgangen naar het binnenterrein dat voor

parkeren wordt gebruikt.

Het tweede gebouw, het Merkelbachgebouw, staat op de hoek van de Van Hallstraat en de Kostverloren-

vaart. Dit is een rijksmonument.

De begane grond en eerste verdieping zijn in gebruik als bedrijfsgebouw. Er zijn in totaal drie huurders.

Op de tweede verdieping bevinden zich de twee oorspronkelijke woningen. Deze woningen hebben hun

berging in het souterrain. In het souterrain bevinden zich behalve deze bergingen, ook opslagruimte van

de bedrijven en het ketelhuis. Verder wordt het souterrain niet gebruikt.

Het gebouw staat op eigen grond. Het aangrenzende terrein ligt hoger dan het terrein van het ABC-gebouw,

de scheiding wordt gevormd door een keermuur. Dit terrein wordt uitsluitend gebruikt als parkeerterrein.

Van het onbebouwde kavel is niet bekend of en welke bebouwing hier in het verleden heeft gestaan.

Het terrein is eigen grond.

De boom naast het Merkelbachgebouw aan de Kostverlorenvaart wordt als waardevol aangemerkt.

Belang van het Merkelbachgebouw

Deze voormalige drukinktfabriek Gra�color uit 1938-1939 is van algemeen

belang vanwege de architectuur-historische, industrieel-archeologische

en typologische waarden. Het is een uitwendig overwegend gaaf bewaard

voorbeeld van een nieuw-zakelijk fabrieksgebouw en representatief voor de

in Amsterdam zo belangrijke bedrijfstak van de gra�sche industrie. Het gebouw is tevens van belang in

het oeuvre van Merkelbach en Karsten als toonaangevende utiliteitsbouwarchitecten.

2,3

1,7

1,2

1,0

0,8

0,9

0,850,5

2,9

1,8

2,5

Y 3385

Y 2745

Y 3353

18 are 17 ca.

11 are 44 ca.

3 are 70 ca.

Erfpacht tot 31-03-2036

Eigendom

Eigendom

3.1 projectomschrijvingHet gebied met het bedrijfsverzamelgebouw, het Merkelbachgebouw en de huidige onbebouwde kavel

vormen samen één ruimtelijk gebied dat begrensd wordt door de Kostverlorenvaart, de Donker Curtius-

straat en de Van Hallstraat.

Bedrijfsverzamelgebouw Het bedrijfsverzamelgebouw aan de Donker Curtiusstraat is in 1961 opgericht als industrie- en handelsflat

en is momenteel in gebruik als bedrijfsverzamelgebouw. De grond is uitgegeven in erfpacht. Het gebouw

bestaat uit een kelder, begane grond met tussenverdieping en daarboven 5 verdiepingen. Het is ca.

10.000 m2 BVO groot. Het U-vormige gebouw heeft twee doorgangen naar het binnenterrein dat voor

parkeren wordt gebruikt.

MerkelbachgebouwHet tweede gebouw, het Merkelbachgebouw, staat op de hoek van de Van Hallstraat en de Kostverloren-

vaart. Dit is een rijksmonument.

De begane grond en eerste verdieping zijn in gebruik als bedrijfsgebouw. Er zijn in totaal drie huurders.

Op de tweede verdieping bevinden zich de twee oorspronkelijke woningen. Deze woningen hebben hun

berging in het souterrain. In het souterrain bevinden zich behalve deze bergingen, ook opslagruimte van

de bedrijven en het ketelhuis. Verder wordt het souterrain niet gebruikt.

Het gebouw staat op eigen grond. Het aangrenzende terrein ligt hoger dan het terrein van het bedrijfs-

verzamelgebouw, de scheiding wordt gevormd door een keermuur. Dit terrein wordt uitsluitend gebruikt als

parkeerterrein.

onbebouwde kavelVan het onbebouwde kavel is niet bekend of en welke bebouwing hier in het verleden heeft gestaan.

Het terrein is eigen grond.

De boom naast het Merkelbachgebouw aan de Kostverlorenvaart wordt als waardevol aangemerkt.

Belang van het Merkelbachgebouw

Deze voormalige drukinktfabriek Graficolor uit 1938-1939 is van algemeen

belang vanwege de architectuur-historische, industrieel-archeologische

en typologische waarden. Het is een uitwendig overwegend gaaf bewaard

voorbeeld van een nieuw-zakelijk fabrieksgebouw en representatief voor de

in Amsterdam zo belangrijke bedrijfstak van de grafische industrie. Het gebouw is tevens van belang in

het oeuvre van Merkelbach en Karsten als toonaangevende utiliteitsbouwarchitecten.

beDrijfs-VerzamelgebOuWmerKelbaCH

bedrijfsverzamelgebouw

merkelbachgebouw

Onbebouwde kavel

kadastraal

Y 3385

Y 2745

Y 3353

perceeloppervlakte

18 are 17 ca.

11 are 44 ca.

3 are 70 ca.

eigendom/erfpacht

Erfpacht tot 31-03-2036

Eigendom

Eigendom

HOOgteVersCHillen maaiVelD

2,3

1,7

1,2

1,0

0,8

0,9

0,850,5

2,9

1,8

2,5

7

3.2 plek in de stad De locatie ligt zeer centraal in de stad. Op korte

fiets- en wandelafstand liggen de Jordaan, het

centrum en het Westerpark. Amsterdam Centraal

en Station Sloterdijk zijn goed bereikbaar.

Het autoverkeer vindt via de Haarlemmerweg direct

aansluiting op de A10 Ring Amsterdam.

De wandel- en fietsroute langs het water van de

Kostverlorenvaart wordt fysiek onderbroken door

het Merkelbachgebouw dat pal aan de waterkant

staat. Het langzaam verkeer volgt daarom de route

via de Donker Curtiusstraat.

Ten westen van het plangebied wordt binnenkort

het gebied van het Food Center Amsterdam her-

ontwikkeld. Deze toekomstige ontwikkeling heeft

als gevolg dat via de geplande brugverbinding

meer fietsers en wandelaars door de Donker

Curtiusstraat en dus langs de locatie zullen komen.

westerparkSloterdijk

BinnenstadcS

Binnenstad

Food center

8

3.3 technische en functionele staatBedrijfsverzamelgebouwHet bedrijfsverzamelgebouw verkeert technisch én functioneel in een slechte staat.

technische staat

Het gebouw kampt met betonrot en de stalen kozijnen zijn ernstig gecorrodeerd. Verder zijn de

installaties verouderd, is er een lift afgekeurd, is het gebouw energetisch zeer slecht en is er in de

gevelelementen (hechtgebonden) asbest verwerkt. De huidige conditie van het gebouw maakt een

grondige aanpak op korte termijn onvermijdelijk. Het gebouw zal tot op het casco moeten worden gestript

en worden voorzien van een volledig nieuwe gevel en nieuwe installaties. Daarbij moet het betonrot

worden aangepakt.

Er zijn al tijdelijke veiligheidsmaatregelen getroffen, zoals het verwijderen van loszittend beton en maat-

regelen aan de beglazing, om te voorkomen dat naar beneden vallende stukjes beton en glas passanten

zullen treffen.

in zichzelf gekeerde uitstraling

Het gebouw is nogal in zichzelf gekeerd. Door de manier waarop het nu als bedrijfsverzamelgebouw is

ingericht, zijn er ’s avonds geen activiteiten en is het gebouw donker. De beleving aan de straat is daarom

’s avonds niet prettig. Twee doorgangen leiden naar het achterterrein waar behalve parkeren niets

gebeurt. Het achterterrein eindigt met een keermuur naar het hoger liggende terrein van het Merkelbach-

gebouw.

In de basis heeft het bedrijfsverzamelgebouw met haar kloekheid en eenvoud best potentie, mits de plint

beter wordt uitgenut en er leven wordt toegevoegd. Het huidige achterterrein heeft, behalve het bieden

van parkeerruimte, geen enkele kwaliteit.

9

exploitatie

De huidige staat van het gebouw en de verwaarloosde uitstraling maken verhuur steeds lastiger.

De exploitatiekosten nemen intussen toe. Door toegenomen verhuisdynamiek worden de beheerkosten

hoger. Ook moet steeds vaker huurkorting worden gegeven in de vorm van een of meer maanden huurvrij.

Renovatie en exploitatie van een bedrijfsverzamelgebouw past niet binnen de kaders van de nieuwe

Woningwet en binnen de visie en missie van De Key. Indien het gebouw zou worden verkocht, is het

aannemelijk dat het geen bedrijfsverzamelgebouw meer zal zijn voor starters, maar gezien de benodigde

ingrijpende renovatie een bedrijfsverzamelgebouw voor het hogere segment. De Key ziet juist kans om het

gebouw in te zetten voor haar kerntaken en wil het graag transformeren tot studentenwoningen.

10

MerkelbachgebouwHet Merkelbachgebouw kampt ook met veroudering, huurdersklachten en achterstallig onderhoud.

De conditie is veel minder slecht dan die van het bedrijfsverzamelgebouw. Dat maakt renovatie minder

urgent, wel is onderhoud noodzakelijk. Omdat het een rijksmonument betreft, zal hierover afstemming

plaatsvinden met Bureau Monumenten & Archeologie (BMA). Het trafogebouwtje en het toegangshek

maken onderdeel uit van het monument.

onbebouwde kavelHet belendende braakliggende perceel langs de Kostverlorenvaart heeft in verschillende eerdere niet-

gerealiseerde plannen een invulling met wonen gekregen als onderdeel van een stedenbouwkundige visie

op de strook Buyskade en omgeving. Er is duidelijk sprake van een ruimtelijk-functionele verwevenheid

met bedrijfsverzamelgebouw en Merkelbachgebouw. Het huidige maaiveldniveau sluit aan op souterrain-

niveau van het Merkelbachgebouw. De extra kwaliteit van dit perceel is de plek aan het water.

conclusieDe locatie heeft potentieel veel kwaliteit, maar de huidige uitstraling en bouwkundige staat, evenals het

ontbreken van samenhang tussen de gebouwonderdelen, maken het een sombere en in zichzelf gekeerde

plek in de stad.

Om de potentie van deze locatie ten volle te benutten is een totaalvisie nodig, zowel ruimtelijk als

programmatisch passend binnen de huidige context van De Key.

Een gefaseerde uitvoering is wenselijk. Gezien de bouwkundige staat van het bedrijfsverzamelgebouw

zal dit gebouw als eerste en met urgentie aangepakt moeten worden. Vanwege juridisch-planologische

redenen vraagt nieuwbouw meer voorbereidingstijd en zal deze volgen op de transformatie van het

bedrijfsverzamelgebouw. Voor het Merkelbachgebouw is primair van belang dat het noodzakelijk onder-

houd wordt uitgevoerd, dit kan parallel met de planvorming van het bedrijfsverzamelgebouw worden voor-

bereid. Een meer ingrijpende renovatie kan dan plaatsvinden als de nieuwbouw is gerealiseerd.

11

2,3

1,7

1,2

1,0

0,8

0,9

0,850,5

2,9

1,8

2,5

teruglopende huuropbrengsten

Bedrijfsverzamelgebouw

Merkelbach

uitstraling: doods gebouw aan Donker Curtius

slechte bouwkundige conditie

Deels vervangen liften

slechte bouwkundige conditie gevel.

Onsamenhangend geheelOnderhoud noodzakelijk

monument

bodemvervuiling

souterrain grotendeels onbenut

Donkere en onaangename binnenplaats

slechte bouwkundige staat van huidige galerijen

Onbebouwde omheinde kavel

huiDige Situatie eN coNDitie BeDrijFSverzaMeLgeBouw eN MerKeLBachgeBouw

monumentale boom

12

Planopzet van de locatie en inzoomen op de gebouwen

4.1 planopzetVoor de opzet van de locatie zijn in eerdere fase twee stedenbouwkundige modellen onderzocht.

1. Het straatmodel. Dit sluit aan op een wandelroute langs het water. In dit model zal er een nieuwe

publiek toegankelijke ‘binnenstraat’ door het DC Van Hall-terrein lopen.

2. Het hofmodel. Door de nieuwbouw op het braakliggende terrein ontstaat een (semi-)gesloten bouwblok.

Het straatmodel is afgevallen. Vanwege de bebouwing direct aan de Kostverlorenvaart is geen doorgaande

fiets- en wandelroute langs het water te realiseren.

Vanuit de wens om meer reuring aan de bestaande straat toe te voegen en om kwaliteit toe te voegen aan

het binnenterrein, is de keuze gemaakt voor het hofmodel. Dit model kenmerkt zich door levendigheid aan

de buitenzijde en een collectief binnenhof voor alle gebruikers van de gebouwen. Het hof smeedt de drie

planonderdelen aaneen tot een ensemble.

4. ruiMteLijKe viSie

VA

N H

ALL

STR

AA

T

DONKER CURTIUSSTRAAT

2. Merkelbach

1. ABC

3.nieuw

Het hof

Een volledig gesloten bouwblok is niet mogelijk vanwege de functies die het huidige Merkelbachgebouw in

zich heeft. Een ontsluiting vanaf de Van Hallstraat blijft noodzakelijk, met name voor bezoekers van verf-

handel Engels. Het huidige hek is onderdeel van het monument en maakt dat het hof buiten kantooruren

afsluitbaar is. In plaats van de huidige twee parkeerterreinen die gescheiden zijn door een keermuur,

ontstaat er één ruim hof met subtiele hoogteverschillen. Het zal als collectieve ruimte worden ingericht

mét compensatie voor de boom aan de kade indien deze niet behouden kan blijven. De enige parkeer-

plaatsen op het hof zijn de 6 bezoekersplekken voor Engels.

Het verlagen van het maaiveld bij het Merkelbachgebouw biedt de kans om een deel van het souterrain

van het Merkelbachgebouw een gebruiksfunctie te geven die direct aansluit op het nieuwe hof en die de

relatie tussen het gebouw en het hof versterkt.

De verschillende gebouwen van het ensemble hebben een eigen karakter en verschillen in hoogte.

Deze hoogteverschillen zorgen ervoor dat de gevels aan de hofzijde ook zichtbaar zijn vanuit de omgeving.

Deze binnengevels maken daarom onderdeel uit van de stedenbouwkundige uitstraling. De gebouwen

kennen dus een alzijdige uitstraling, er is geen achterkant.

De plint van het bedrijfsverzamelgebouw biedt bij uitstek kansen om met nieuwe uitnodigende functies de

uitstraling naar de straat te vergroten. De entrees zullen zich dan ook aan de straatzijde bevinden.

1. straatmODel 2. HOfmODel

PlintDe ontsluitingen van de gebouwen

zullen op maaiveld aan de straat

plaatsvinden en daarmee de

levendigheid vergroten

aDres merKelbaCHten behoeve van entree en expeditie

van het merkelbachgebouw, zal een

deels toegankelijke binnenstraat

moeten worden behouden

alzijDige gebOuWenalle gebouwen zijn ‘alzijdig’.

er vormen zich zo geen

‘achterzijdes’, zowel vanuit

de buurt als vanaf het hof.

12

4.1 PlanopzetVoor de opzet van de locatie zijn in eerdere fase twee stedenbouwkundige modellen onderzocht.

Dit sluit aan op een wandelroute langs het water. In dit model zal er een nieuwe

publiek toegankelijke ‘binnenstraat’ door het ABC-terrein lopen.

Door de nieuwbouw op het braakliggende terrein ontstaat een (semi-)gesloten bouwblok.

Het straatmodel is afgevallen. Vanwege de bebouwing direct aan de Kostverlorenvaart is geen doorgaande

�ets- en wandelroute langs het water te realiseren.

Vanuit de wens om meer reuring aan de bestaande straat toe te voegen en om kwaliteit toe te voegen aan

het binnenterrein, is de keuze gemaakt voor het hofmodel. Dit model kenmerkt zich door levendigheid aan

de buitenzijde en een collectief binnenhof voor alle gebruikers van de gebouwen. Het hof smeedt de drie

planonderdelen aaneen tot een ensemble.

4. RUIMTELIJKE VISIE

VA

N H

ALL

STR

AA

T

DONKER CURTIUSSTRAAT

2. Merkelbach

1. ABC

3.nieuw

Een volledig gesloten bouwblok is niet mogelijk vanwege de functies die het huidige Merkelbachgebouw in

zich heeft. Een ontsluiting vanaf de Van Hallstraat blijft noodzakelijk, met name voor bezoekers van verf-

handel Engels. Het huidige hek is onderdeel van het monument en maakt dat het hof buiten kantooruren

afsluitbaar is. In plaats van de huidige twee parkeerterreinen die gescheiden zijn door een keermuur,

ontstaat er één ruim hof met subtiele hoogteverschillen. Het zal als collectieve ruimte worden ingericht

mét compensatie voor de boom aan de kade indien deze niet behouden kan blijven. De enige parkeer-

plaatsen op het hof zijn de 6 bezoekersplekken voor Engels.

Het verlagen van het maaiveld bij het Merkelbachgebouw biedt de kans om een deel van het souterrain

van het Merkelbachgebouw een gebruiksfunctie te geven die direct aansluit op het nieuwe hof en die de

relatie tussen het gebouw en het hof versterkt.

De verschillende gebouwen van het ensemble hebben een eigen karakter en verschillen in hoogte.

Deze hoogteverschillen zorgen ervoor dat de gevels aan de hofzijde ook zichtbaar zijn vanuit de omgeving.

Deze binnengevels maken daarom onderdeel uit van de stedenbouwkundige uitstraling. De gebouwen

kennen dus een alzijdige uitstraling, er is geen achterkant.

De plint van het ABC-gebouw biedt bij uitstek kansen om met nieuwe uitnodigende functies de uitstraling

naar de straat te vergroten. De entrees zullen zich dan ook aan de straatzijde bevinden.

13

4.2 inzoomen op het bedrijfsverzamelgebouwDe bestaande structuur van het bedrijfsverzamelgebouw maakt een logische knip in functioneel gebruik

tussen plint en bovenbouw. De huidige interne corridorontsluiting begint vanaf de eerste verdieping en is

een voor de hand liggende programmatische scheiding. Door de corridorontsluiting en de bestaande stra-

mienen zijn de (liftontsloten) verdiepingen zeer geschikt te maken voor kleine woonunits voor studenten.

De galerij en de liften aan de achterzijde zijn bouwkundig in dusdanig slechte staat, dat deze verwijderd

zullen worden. Door deze ingreep en de noodzaak de puien te vervangen, zal de gevel aan de hofzijde

minder monotoon en minder als achterkant ogen.

COrriDOr

alzijdige leefuitstraling van gebouwen op het DC Van Hall-terrein

DOOrsneDe

De structuur van het bedrijfsverzamelgebouw maakt een

logische knip in functioneel gebruik tussen plint en bovenbouw

corriDor

liftontsloten

intern ontsloten

corriDor

14

showroom

werkvloer

kantoorplek

relatie binnen en buiten

DoorSNeDe BeDrijFSverzaMeLgeBouw

15

levendige en open plint

Een open en uitnodigende plint zorgt voor verbeterd contact tussen de bewoners en gebruikers van het

ensemble, de mensen op straat en de buurt. De sociale veiligheid op straat verbetert met levendigheid

in de plint. Het is van belang dat er ook na werktijd levendigheid in de plint is, zodat niet ’s avonds het

aangename gevoel van overdag verdwenen is. Een plint die om 18:00 uur donker is, is onwenselijk.

De plint van het bedrijfsverzamelgebouw heeft een hoge ruimtelijke kwaliteit. De huidige ruimtes heb-

ben drie verdiepingen: de kelder, de begane grond en een entresol. Het goed benutten van de doorsnede

levert veel extra kwaliteit.

Door deze doorsnede te combineren met de huidige brede fronten aan de straat, ontstaan er bijzondere

gebruiksmogelijkheden van de ruimte. Aan de straat ‘Showroom - Tonen’, vanuit de showroom naar de

‘Entresol - Werken’ en naar beneden de ‘Kelder - Produceren’.

De volgende ingrepen dragen bij aan een verbetering van het straatbeeld:

1. Doorsnede ruimtelijk maken en de kelder bij de ruimte betrekken

2. Luifelverlichting

3. Relatie creëren met het binnenhof. Doorzicht en licht vanuit het binnenterrein zorgen voor

lichtere ruimtes

Door deze ingrepen wordt de plint gemaximaliseerd zonder dat de kleinschaligheid van de bedrijvigheid

verloren gaat. Alleen op de plek van de horeca zal een aantal units worden samengevoegd, zie hiervoor

het hoofdstuk ‘Programmatische visie’. De luifel en doorsnede kunnen een karakteristieke meerwaarde

leveren aan deze bedrijven

4.3 Nieuwbouw en MerkelbachgebouwHet nieuwe woongebouw sluit aan op het hof, de woningen op de begane grond sluiten hier direct op

aan. Het woongebouw krijgt de gewenste alzijdige uitstraling door een portiek of corridorontsluiting, in

combinatie met studiotypologie (ca. 40m2). De aansluiting van de nieuwbouw op het Merkelbachgebouw

vraagt een zeer zorgvuldige oplossing. Samen met de afdeling Stedenbouw en Bureau Monumenten en

Archeologie zal dit in de komende fase verder worden uitgewerkt. Onderstaande aandachtspunten zijn

door de afdeling Monumenten meegegeven (volledig advies zie bijlage)

•hetterugleggenvannieuwbouwrooilijnaandekade

•hetvrijhoudenvandezuidelijkeMerkelbachgevel(m.u.v.eeneventueleverbindingviadereeds

bestaande gevelopeningen op kelder/maaivelniveau)

•hetlatenverspringenvandebouwhoogtesvandenieuwbouw

•hetvoortbordurenopdeasymmetrischecompositievankubischevolumesdiehetMerkelbachgebouw

en de voormalige verffabriek van Lau Peters (1940, gemeentelijk monument in procedure) kenmerkt.

Hierdoor kan ook een link worden gelegd met het bedrijfsverzamelgebouw dat een heel andere schaal,

maat en opzet heeft

•dearchitectuurvan(eendeelvan)debestaandegebouwenmetdeinhetzichtgelatenbetonnen

draagconstructies, de bakstenen velden en de stalen vensters gebruiken als aanknopingspunt.

Bij het toevoegen van een gebruiksfunctie aan het souterrain van het Merkelbachgebouw zal zoveel

mogelijk worden aangesloten bij de bestaande structuur van het gebouw en de bestaande gevel-

openingen. Deze ingreep zal zorgvuldig worden afgestemd met Bureau Monumenten en Archeologie.

relatie binnen en buiten

DoorSNeDe BeDrijFSverzaMeLgeBouw

16

bewoners, bedrijven en de ruimtelijke samenhang

De bewonersstarters

De Key wil graag bijdragen aan een dynamische stad met kansen voor starters op de woningmarkt zodat

de stad zichzelf blijft vernieuwen en uitvinden. Op de locatie zullen in de aanvullende nieuwbouw ca. 35

sociale huurwoningen voor starters (inkomen < € 34.900) worden gerealiseerd. De appartementen zijn

dus niet bedoeld voor de ‘young urban professionals’, maar voor jonge mensen die aan de start van hun

werkcarrière staan en die (nog) niet voldoende verdienen om zelf een woning te kopen of in de vrije sector

te huren. De Key wil deze doelgroep blijvend faciliteren en daarom de woningen met een tijdelijk contract

verhuren. De leeftijdscategorie van starters is van 18 t/m 27 jaar.

studenten

Daarnaast wil De Key, ter vervanging van tijdelijke studenteneenheden elders in Amsterdam waarvan

vergunningen aflopen, inzetten op permanente eenheden voor studenten onder andere in het bedrijfs-ver-

zamelgebouw. De structuur van het huidige bedrijfsverzamelgebouw leent zich bijzonder goed voor studen-

tenhuisvesting door de aanwezige binnencorridor vanaf de eerste verdieping. Er kunnen ca. 180 woningen

worden gerealiseerd.

Gezien de ligging in het centrum (300 meter van de Jordaan) verwachten wij dat deze locatie zeer gewild

zal zijn. Dat betekent dat dit complex veelal een tweede stap in de wooncarrière van de student zal worden,

de benodigde inschrijftijd zal ongeveer 2,5 tot 3 jaar zijn. De studenten die hier gaan wonen zullen over

het algemeen dan ook wat ouder zijn dan gemiddeld. De doelgroep voor deze woningen bestaat dus

primair uit oudere studerende jongeren aan een mbo-, hbo- of wo-instelling en promovendi (deze zijn

wettelijk gelijkgesteld aan studenten).

De beide doelgroepen, oudere studenten en mensen aan het begin van hun werkcarrière, liggen erg dicht

bij elkaar zowel in leeftijd als in levensfase. Deze passen goed bij elkaar op één locatie.

De bedrijvenDe programmering van de drie gebouwen met een overkoepelend thema zal de onderlinge samenhang

versterken. Het thema is ‘Maken’.

bedrfijsverzamelgebouw: nieuwe ambacht

De plint van het bedrijfsverzamelgebouw heeft als thema ‘Nieuwe Ambacht’ en geeft lokale kleine onder-

nemers de kans hun producten te maken (in de kelder), te tonen (in de showroom) en kantoor te houden

(in de entresol). Dit gebruik sluit naadloos aan bij de structuur die het bestaande gebouw biedt.

Er kan worden gedacht aan een koffiebranderij met koffieschenken op de begane grond en werkplekken

op de entresol, een bierbrouwer (bijv. Oedipus), een fietsenmaker (bijv. Van Moof), een 3D-printbedrijf

(bijv. Joris Laarman), een meubelmaker (bv. Gewoon Hout) of de Vegetarische Slager.

Op de hoek van de Donker Curtiusstraat en de Van Hallstraat zorgt een horecafunctie voor extra levendig-

heid in de straat. De horeca is kleinschalig en buurtgericht, zoals bijvoorbeeld de Stadskantine aan de

Van Woustraat.

merkelbachgebouw: fabriekskarakter

Het Merkelbachgebouw kan blijven functioneren zoals het is met verfwinkel Engels, het architectenbureau,

een pr-bureau voor mode en lifestyle en de twee woningen. De huidige functies passen goed in het

fabriekskarakter van het gebouw: de verfhandel als duidelijkste voorbeeld, maar ook het architectenbureau

en de twee dienstwoningen die nog steeds verhuurd worden als woningen.

Op de langere termijn kan het Merkelbachgebouw het concept verder versterken door aan te sluiten bij de

programmering van de plint van het bedrijfsverzamelgebouw. Net als bij het bedrijfsverzamelgebouw is ook

bij het Merkelbachgebouw de bestaande structuur een logische aanleiding voor het toekomstig gebruik.

Het is ooit gebouwd als fabriek met bedrijfswoningen en zou dat in de toekomst ook weer kunnen zijn.

Binnen hetzelfde thema als de plint van het bedrijfsverzamelgebouw, biedt Merkelbach straks plaats voor

grotere lokale ondernemer(s). Ook zouden ondernemers die uit de plint van het bedrijfsverzamelgebouw

groeien, in het Merkelbachgebouw hun producten kunnen vervaardigen. Een mooi voorbeeld van een

dergelijk gegroeide onderneming is worstenmaker Brandt& Levie, zij zijn ooit klein begonnen en hebben

onlangs een grote locatie aan de Archangelkade betrokken met een ruimte voor workshops.

gezamenlijke invulling bewoners en bedrijvenOmdat we zoeken naar bedrijven met dezelfde signatuur, is het een optie om de gezamenlijke gebruikers

zelf een nieuwe gebruiker te laten voordragen als er een bedrijfsruimte leegkomt. Een vorm van coöptatie

dus, uiteraard tegen vooraf vastgestelde huurprijs. Hiermee wordt de samenhang, samenwerking en

verbondenheid op deze plek gewaarborgd en ontstaat een nieuwe betekenisvolle plek in de stad.

De levendigheid die ‘de makers’ met zich meebrengen, past goed bij de jonge doelgroep die hier zal gaan

wonen. De nieuwe bewoners zullen de dynamiek die op deze plek ontstaat zeker weten te waarderen.

Alle huurders, bewoners en makers, ontmoeten elkaar op de binnenhof, de ‘common space’. Het collec-

tieve hof is een verbindend element en meer dan alleen verblijfsgebied. Het hof zorgt voor een ruimtelijk

logische structuur.

Bij de inrichting van het hof zal voldoende ruimte worden gelaten voor initiatieven van huurders zoals

bijvoorbeeld moestuintjes, een basketbalveldje of een buitenstudiehoek. De Key zal in de komende fase

verder onderzoeken wat de mogelijkheden zijn voor een gezamenlijke invulling van het hof met huurders

en voor actief beheer door de huurders van de gebouwen, bijvoorbeeld door naast een huurcontract ook

lidmaatschap van ‘het Hof’ op te nemen.

5. prograMMatiSche viSie

17 17

18

6. raNDvoorwaarDeNfysieke, procesmatige en beheersmatige randvoorwaarden

6.1 parkeren auto’s

In de resterende ruimte van de kelder van het bedrijfsverzamelgebouw kunnen 30 parkeerplaatsen worden

gerealiseerd. Deze parkeerplekken zijn primair bestemd voor de bedrijfsruimten van het bedrijfsverzamel-

gebouw, de huidige gebruikers van het Merkelbachgebouw, en enkele plekken voor de starterswoningen.

Uitgangspunt is dat voor de studentenwoningen een parkeernorm van nul geldt, met de voorwaarde dat

de studenten niet in aanmerking komen voor een parkeervergunning. De Key zal dit nadrukkelijk opnemen

in de campuscontracten die met de studenten worden afgesloten. Voor verfwinkel Engels zullen in het hof

zes parkeerplekken worden opgenomen voor bezoekers van de winkel.

Het voorstel is om voor de bedrijven van het bedrijfsverzamelgebouw tenminste één parkeerplaats te

koppelen aan het huurcontract voor de bedrijfsruimte

Op dit moment zijn er nog 20 vergunningen uitgegeven op straat, bij het beëindigen van huurcontracten

van het bedrijfsverzamelgebouw zullen deze komen te vervallen. Aan nieuwe huurders van bedrijven en/of

woningen binnen de DC Van Hall-locatie worden geen nieuwe parkeervergunningen afgegeven.

fietsers

In het bedrijfsverzamelgebouw is op de begane grond een ruime fietsenstalling opgenomen voor 186

fietsen en 8 scooters. Deze is heel gemakkelijk bereikbaar en toegankelijk vanaf de steeg (Donker Curtius-

straat). Vanuit de fietsenstalling is er een directe toegang tot het hof of men kan direct via het trappen-

huis omhoog. Wellicht kan een combinatie worden gevonden met een beheerder/fietsenmaker. Om zeker

te weten dat het hof geen grote fietsverzamelplaats wordt, zal in het lidmaatschap van ‘het Hof’ ook een

hofreglement worden gehanteerd met o.a. regels voor fietsenstalling. In het beheer zal hier ook streng op

worden toegezien.

In de uitwerkingsfase wordt verder onderzocht of het monumentale trafogebouwtje wellicht ook als fietsen-

stalling kan worden aangewend. Voor bezoekers die hun fiets moeten parkeren, moet nog een goede

oplossing worden gezocht. De openbare ruimte in de directe omgeving biedt slechts beperkte ruimte aan

bezoekersparkeren. Indien fietsparkeren van bezoekers en/of bewoners meer ruimte vraagt dan de be-

schikbare openbare ruimte biedt, zal binnen de beschikbare ruimte in de plint en/of het binnenhof ruimte

voor bezoekersfietsparkeren worden ingericht.

6.2 Studenten en overlast?De Key heeft jarenlange ervaring met het huisvesten van studenten. Als voldaan wordt aan een aantal

randvoorwaarden, gaat het huisvesten van studenten in de buurt gewoon goed. Het realiseren van een

goede, buitengewoon makkelijk bereikbare fietsenstalling, is een dergelijke randvoorwaarde. Ook studenten

stallen hun fiets het liefst binnen, mits het hen gemakkelijk wordt gemaakt.

Verder krijgen de studentenwoningen geen of beperkte buitenruimte direct bij de woning, de bestaande

galerijen aan het gebouw worden verwijderd. Alleen de woningen op de bovenste verdieping behouden

mogelijk het terras.

Goed beheer is onontbeerlijk, één beheerder/huismeester van De Key heeft de verantwoordelijkheid voor

een aantal vaste complexen. Standaard wordt er bovendien één keer per maand een ronde gelopen ter

controle op schoon, heel en veilig. Dit gebeurt uiteraard vaker als het nodig is.

Zeker zo belangrijk is dat de beheerder de bewoners kent: het huurcontract wordt weliswaar digitaal

afgesloten, maar de sleutel van de woning wordt door de beheerder op locatie aan de student uitgereikt.

De student krijgt dan ook uitleg over het complex. Juist deze persoonlijke benadering is effectief.

6.3 omwonenden en belanghebbendenMet deze visie op de locatie kan een prachtige plek in de stad en nieuwe plek voor de buurt ontstaan.

Dat het bedrijfsverzamelgebouw nodig aangepakt moet worden, zal voor de buurt zichtbaar en duidelijk zijn

en naar verwachting wel op instemming kunnen rekenen. De totaalvisie en programma bevatten voldoende

elementen die voor de buurt prettig zullen zijn, zoals de kleinschalige bedrijvigheid en de levendige plint.

De komst van studenten in relatie tot mogelijke (geluids-)overlast, fietsparkeren en horeca zullen wellicht

ook vragen oproepen.

De Key organiseert in afstemming met stadsdeel West informatiebijeenkomsten.

gebouw

MERKELBACHGEBOUW

NIEUWBOUW

BEDRIJFSVERZAMELGEBOUW

MERKELBACHGEBOUW

totaal in kelder

2

550

550

40

1.800

180

programma

woningen

kantoren

verfwinkel (bezoekersplekken in hof)

starterswoningen

bedrijfsruimte

studenten

toekomstige ontwikkelingen

aantal parkeerplekken

2

4

2

4

14

0

4

30

19

De Key zal in afstemming met stadsdeel West een eerste informatiebijeenkomst organiseren waarvoor

alle omwonenden worden uitgenodigd. De Key zal haar visie in deze eerste informatiebijeenkomst toelichten,

waarbij de voorgestelde randvoorwaarden, uitgangspunten en programma voor de locatieontwikkeling

worden uitgelegd

Niet alleen de visie, maar ook het vervolgtraject zullen worden besproken. Het is belangrijk om vanaf

het begin duidelijk te zijn over de rol van de omwonenden en de mate van participatie. Hiervoor kan aan-

sluiting worden gezocht bij de vijf treden van de participatieladder bij burgerparticipatie (informeren, raad-

plegen, adviseren, coproduceren, meebeslissen). Voor dit plan zal het voornamelijk gaan om de onderste

twee treden: infomeren en raadplegen. Raadplegen: we willen graag de mening horen van omwonenden.

Wat leeft er, zijn er nieuwe ideeën? De Key is niet verplicht de ideeën over te nemen of de plannen aan

te passen, maar zal er wel zoveel mogelijk rekening mee houden. Altijd moet er een of andere vorm van

terugkoppeling plaatsvinden. Deze raadpleging kan bijdragen aan de kwaliteit van de plannen en draagvlak

in de buurt.

Afhankelijk van de uitkomsten van de eerste informatiebijeenkomsten zal in afstemming met het stads-

deel besloten worden welke vervolgbijeenkomsten georganiseerd worden in voorbereiding op de aanvragen

van de benodigde omgevingsvergunningen, de wijziging van het bestemmingsplan en eventuele wijzigingen

aan de openbare ruimte.

6.4 huurders bedrijfsverzamelgebouwOp dit moment worden bij mutatie alleen nog contracten aangegaan voor een half jaar, met uitzondering

van het Cartesius Lyceum waarmee een huurovereenkomst voor één jaar is afgesloten. Alle overeenkom-

sten die onlangs en nu nog worden afgesloten, eindigen van rechtswege. Het aantal langjarige contracten

is beperkt.

In dezelfde periode dat de omwonenden worden geïnformeerd, zullen alle huurders worden uitgenodigd

voor een bijeenkomst waarin we de plannen voor het gebouw kenbaar maken en de planning en het stap-

penplan zullen toelichten. In deze bijeenkomst wordt duidelijk aangeven dat we met elke huurder individu-

eel in gesprek gaan om te bespreken wat onze plannen betekenen voor de huurder. We benaderen alle

huurders dus actief, te beginnen met de huurders met de langjarige contracten.

In de periode vanaf de eerste voorlichtingsbijeenkomst zal een vast contactpersoon op vaste dagen

spreekuur houden in het gebouw, zodat huurders met hun vragen direct terecht kunnen bij de verantwoor-

delijke medewerker. Daarnaast kan een huurder de verantwoordelijke medewerker altijd benaderen voor

een afspraak buiten het reguliere spreekuur. Door huurders ruim de tijd te geven om iets anders te zoeken

en door de mogelijkheid om andere huisvesting te bieden, verwachten wij, ook gezien de hoge mutatie-

graad, geen grote problemen met de huidige huurders.

6.5 DuurzaamheidHergebruik van gebouwen is het eerste aspect van duurzaamheid. Daarnaast draagt de specifieke pro-

grammering van de gebouwen ook bij aan duurzaamheid, namelijk de keuze voor ondernemers die lokaal

producten maken. Verder wordt vanzelfsprekend aangesloten op het duurzaamheidsbeleid van De Key:

•NieuwbouwbasisEPC-eisbouwbesluit,strevenklimaatneutraal

•Maximaleinspanningopverduurzamingvanhetbestaandebedrijfsverzamelgebouw.Medegezienhet

volume van het gebouw valt daar de grootste winst te behalen. Doel is het behalen energielabel A met

een zo laag mogelijke energievraag en energiekosten voor de huurder.

•Uitgangspuntisde‘triasenergetica’:eerstvraagbeperken,danduurzaamopwekkenendatmeteen

zo hoog mogelijk rendement inzetten.

•Wenszonnepanelenvoorcollectievevoorzieningeninhetbedrijfsverzamelgebouwennieuwbouw.

Bij voorkeur zijn deze niet nodig om gewenste energie-index te halen, maar additioneel zodat deze

bijdragen aan verdere besparing op energieverbruik en -kosten.

•Verderonderzoeknaardemogelijkheidomzonnepanelenaantesluitenopindividuelewoningen

•Fsc-hout,led-verlichtinginalgemeneruimtenenindividuelebemetering

•Huurderszijngoedgeïnformeerdoverhuninstallatie

6.6 Bodem, kabels en leidingenDe kabels en leidingen zijn geïnventariseerd, zie bijlage. De bestaande trafo heeft, buiten de huurders van

het bedrijfsverzamelgebouw, geen andere gebruikers.

De strook grond voor het Merkelbachgebouw en het onbebouwde terrein zijn beide ernstig vervuild. In de

notariële akten voor zowel het bedrijfsverzamelgebouw als voor het Merkelbachgebouw is een aantekening

opgenomen betreffende artikel 55 Wet bodembescherming.

6.7 Boom aan de kadeUitgangspunt is behoud van de Italiaanse populier aan de Kostverlorenvaart. Als bij de uitwerking van de

nieuwbouw blijkt dat het niet mogelijk is de boom te behouden, wordt deze vervangen. Ook in het nieuwe

hof zullen groenvoorzieningen gerealiseerd worden.

6.8 overigIn het vervolgtraject is akoestisch onderzoek nodig vanwege het wegverkeerslawaai van de Van Hallstraat.

Andere onderzoeken die nodig zijn voor bestemmingswijziging/omgevingsvergunning, zoals externe veilig-

heid en luchtkwaliteit, zullen eveneens in de vervolgfase worden meegenomen

20

sterK zWaK

Kansen

risiCO’s

• centrale plek in de stad

• mooi monument

• onbebouwde kavel

• veel volume

• aan fietsroute

• aan water

• noodzaak renovatie bedrijfsverzamelgebouw

• eigenaar van hele locatie: mogelijkheid nieuwe

plek in stad te maken

• verduurzaming

• nieuw programma

• binnenruimte

• veel volume

• realiseren permanente studentenhuisvesting

en jongerenwoningen

• huidige conditie bedrijfsverzamelgebouw

• donkere binnenplaats

• onsamenhangend geheel

• doods gebouw aan Donker Curtius

• uitstraling bedrijfsverzamelgebouw

• teruglopende huuropbrengsten

bedrijfsverzamelgebouw

• aanwezigheid asbest en betonrot

bedrijfsverzamelgebouw

• bodemvervuiling

• monumentale boom

• beperkingen bestemming door vervuilde grond

• bezwaren uit de buurt

• bezwaren huurders bedrijfsverzamelgebouw

• bezwaren huurders merkelbachgebouw

• woningwet - speelveld woningcorporaties

• overlast fietsen

• verkeersaantrekkende werking ondernemers

in de plint

• merkelbachgebouw monument

• huidig bestemmingsplan

strategie

HuiDig

strategie

strategie

• nieuw(e) bo(o)m(en) in hof

• de buurt goed informeren en goed naar de

buurt luisteren

• realiseren programma vnl wonen

• realiseren goede en gemakkelijk bereikbare

fietsenstalling

• bezoekersparkeren engels in hof, overig parkeren

bedrijven in garage onder bedrijfsverzamelgebouw

• goede afstemming met bma

• goede afstemming met stadsdeel

• goed aanvullend onderzoek bodem, asbest

en beton

• tijdig opzeggen huurders bedrijfsverzamelgebouw

en alternatief bieden

• huurders merkelbach kunnen blijven

• strippen gevel bedrijfsverzamelgebouw incl. asbest

• verwijderen galerijen binnenzijde

bedrijfsverzamelgebouw

• saneren bodem

• uitnutten locatie

• één ruimtelijke visie

• één programmatische visie

• nieuwbouw maakt blok ‘af’

• collectief hof als verbindend element

• verduurzaming door volledige transformatie

en nieuwbouw

• strippen tot op casco en transformeren

• één hof dat gebouwen aansluit op maaiveld

en verbindt

• levendigheid aan plint door type ondernemer,

levendigheid verdiepingen toevoegen door wonen

• geheel nieuwe gevel bedrijfsverzamelgebouw

verbeteren uitstraling

• lokale ondernemers voor de plint en

merkelbach, overig wonen studenten

en starters

strategie

sWOt met strategie

21

7. coNcLuSiemet het voorliggende voorstel heeft de key zowel ruimtelijk als programmatisch een totaalvisie neergelegd waarmee een nieuwe, betekenisvolle plek in de stad ontstaat. Betekenisvol voor de buurt, niet alleen omdat er veel meer levendigheid ontstaat aan de bedrijvenplint, maar ook omdat er gewoond gaat worden op de verdiepingen. Betekenisvol ook voor de toekomstige gebruikers van het hof dat niet alleen verblijfsruimte is, maar een plek om elkaar te ontmoeten, om samen te gebruiken en te beheren. de levendigheid die ‘de makers’ met zich meebrengen past goed bij de jonge doelgroep die hier gaat wonen. de herontwikkeling draagt bij aan de doelstelling van de key tot het realiseren van een substantieel aantal permanente woningen voor studenten in een duurzaam gerenoveerd gebouw. de nieuwbouw biedt starters op een prachtige plek in de stad een kans op de woningmarkt.

22

BijLageN

VAN

HA

LLS

TRA

AT

DONKER CURTIUSSTRAAT

2. Merkelbach

1. ABC

situatie bestaanD

1. bedrijfs-verzamelgebouw

23

situatie nieuW

VA

N H

ALL

STR

AA

T

DONKER CURTIUSSTRAAT

2. Merkelbach

1. ABC

3.nieuw

VA

N H

ALL

STR

AA

T

DONKER CURTIUSSTRAAT

2. Merkelbach

1. ABC

1. bedrijfs-verzamelgebouw

3. nieuw

24

bestemmingsPlanKaart bestaanD

VAN

REENENSTRAAT

DO

NK

ER C

URT

IUSS

TR

AAT

DO

NK

ER

CU

RT

IUSST

RA

AT

KO

STV

ERLO

REN

VAAR

T

EER

STE

KO

STV

ERLO

REN

KAD

E

VAN HALLSTRAAT

STRAAT

B.B.

171

20

10

10

25

18

16

16

16 25

15

Huidig Bestemmingsplan

Enkel te bebouwen binnen bestaande bouwvlakken

Maximale bouwhoogtes binnen bouwvlak

Buiten bestaande bouwvlakken voor 5% te bebouwen.

10

25

VAN

REENENSTRAAT

DONK

ER C

URTI

USST

RAAT

DO

NKER

CU

RTIU

SSTRAAT

KOST

VERL

ORE

NVAA

RT

EERS

TE K

OST

VERL

ORE

NKAD

E

VAN HALLSTRAAT

STRAAT

B.B.

171

27

13

Voorstel Uitgangspuntennieuwe ontwikkeling ABC

Afwijkingsprocedure voor gedeeltelijke transformatievan kantoren/bedrijven naar woningen voor ABC gebouw

horeca functie in plint

waardevolle boom; indien niet behoudenverplaatst of gecompenseerd

toegang niet privaat vanwege ontsluiting Merkelbach aan binnengebied

monument

nieuwbouwvolume

verlevendigen kopgevel

= BESTAAND

= BESTAAND

25

gedeeltelijk transformatie ABCkantoren/bedrijven naar wonen

binnengebied10% te bebouwen

bestemmingsPlanKaart nieuW

26

3.00-p

4.30-p

24%

20%

6%

opst

elru

imte

7500

7500

320

7500

7500

200

5900 130590059005900590059005900590059005900150

2200

5130

5130

5800+ Peerste verdieping

9400+ Ptweede verdieping

13000+ Pderde verdieping

16600+ Pvierde verdieping

20200+ Pvijfde verdieping

23800+ Pdakvloer

1500+ Pbegane grond

P = 0

5800+ Peerste verdieping

9400+ Ptweede verdieping

13000+ Pderde verdieping

16600+ Pvierde verdieping

20200+ Pvijfde verdieping

23800+ Pdakvloer

3800+ Pbegane grond

100+ Pbegane grond

5800

+ P

eers

te v

erdi

epin

g

9400

+ P

twee

de v

erdi

epin

g

1300

0+ P

derd

e ve

rdie

ping

1660

0+ P

vier

de v

erdi

epin

g

2020

0+ P

vijfd

e ve

rdie

ping

2380

0+ P

dakv

loer

2700

0+ P

ruim

telij

ke c

onto

ur 2

1-04

-200

5

P =

0

3800

+ P

bega

ne g

rond

200+

Pbe

gane

gro

nd

14%

24%

20%

6%

2200

1400

te slopen

vermoedelijk stabiliteit

5290

5000250 250

30 parkeerplaatsen+70mm ophogen

Uitgang Voetgangers parkeergarage

PlattegrOnD KelDer

27

lift

vluchttrapvluchttrap

24%

20%

6%

opst

elru

imte

te slopen

TRAFO(bestaand)

HORECA lift

post

contour garage

contour garage

lift

lift

hek

EntreeStudenten

Ent

ree

Ber

ging

en(F

iets

) Sta

rters

P

251+ NAP

240+ NAP

181+ NAP

195+ NAP

218+ NAP

235+ NAP

287+ NAP

165+ NAP

172+ NAP

290+ NAP

248+ NAP 225+ NAP 195+ NAP

176+ NAP

181+ NAP

178+ NAP

178+ NAP

178+ NAP

196+ NAP

199+ NAP

199+ NAP

36+ NAP49+ NAP

37+ NAP48+ NAP

29+ NAP34+ NAP

29+ NAP26+ NAP

NAPEntree

Merkelbach Ent

ree

Sta

rters

won

inge

n

Fietsen-maker

WOON-FUNCTIE

BEDRIJFS-RUIMTE

BEDRIJFS-RUIMTE

naar

terr

as

BEDRIJFS-RUIMTE

Ent

ree

Nie

uwbo

uw s

ecun

dair

ENTREENIEUWBOUW

leverancier Engels leverancier Engels leverancier Engels

Entree Bedrijfsruimte

EntreeBedrijfsruimte

Entree Bedrijfsruimte

EntreeBedrijfsruimte

EntreeHoreca

Ent

ree

Hor

eca

7500

7500

320

40F

(dub

bel)

40F

(dub

bel)

16F

(dub

bel)

16F

(dub

bel)

1900 2257,570 7019002257,5

7F (d

ubbe

l)30

F (d

ubbe

l)

30F

(dub

bel)

7F (d

ubbe

l)

186 Fietsen

2900

Ent

ree

Fiet

sens

talli

ng

EntreeFietsenstalling

8 Scooters

1900

700

Bed

rijfs

ruim

te

Fiet

sens

talli

ng

Entreestudenten secundair

BEDRIJFS-RUIMTE

Ent

ree

Fiet

sens

talli

ng

Entree Voetgangers parkeergarage

PlattegrOnD maaiVelD

28 28

24 m

2 G

O20

m2

VB

R37

m2

GO

33 m

2 V

BR

1VBR

27 m

2 G

O22

m2

VB

R

27 m

2 G

O22

m2

VB

R

22 m2 GO18 m2 VBR

22 m2 GO18 m2 VBR

23 m2 GO19 m2 VBR

23 m2 GO19 m2 VBR

23 m2 GO19 m2 VBR

23 m2 GO19 m2 VBR

23 m2 GO19 m2 VBR

28 m2 GO23 m2 VBR

24 m

2 G

O20

m2

VB

R

22 m

2 G

O18

m2

VB

R

22 m

2 G

O18

m2

VB

R

22 m

2 G

O18

m2

VB

R

37 m

2 G

O33

m2

VB

R

27 m

2 G

O22

m2

VB

R

27 m

2 G

O22

m2

VB

R

27 m

2 G

O22

m2

VB

R

27 m

2 G

O22

m2

VB

R

27 m

2 G

O22

m2

VB

R

27 m

2 G

O22

m2

VB

R

22 m

2 G

O18

m2

VB

R

22 m

2 G

O18

m2

VB

R

22 m

2 G

O18

m2

VB

R

27 m

2 G

O22

m2

VB

R

27 m

2 G

O22

m2

VB

R

27 m

2 G

O22

m2

VB

R

1VBR

23 m2 GO19 m2 VBR

23 m2 GO19 m2 VBR

23 m2 GO19 m2 VBR

23 m2 GO19 m2 VBR

23 m2 GO19 m2 VBR

28 m2 GO23 m2 VBR

46 m2 GO37 m2 VBR

A

B

C

D

E

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

lift

vluchttrapvluchttrap

7500

7500

320

7500

7500

200

5900 130590059005900590059005900590059005900150

te slopen

563m2

lift

lift

te slopen

6300

6300

6300

6300

[28 GBO]

[28 GBO]

[28 GBO]

33 GBO]

[28 GBO]

[28 GBO]

[33 GBO]

VERDIEPING

totaal:laag 0,1 BOGlaag 2t/m7 Starterswoningen

6 lagen met 7 starterswoningen = 42 stuks (1236m2 GO)

totaal:laag -1,0,1 BOGlaag 2-5 Studentenwoningenlaag 6 Studentenwoningen (setback)

29

24 m

2 G

O20

m2

VB

R37

m2

GO

33 m

2 V

BR

1VBR

22 m2 GO18 m2 VBR

22 m2 GO18 m2 VBR

23 m2 GO19 m2 VBR

23 m2 GO19 m2 VBR

23 m2 GO19 m2 VBR24

m2

GO

20 m

2 V

BR

22 m

2 G

O18

m2

VB

R

22 m

2 G

O18

m2

VB

R

22 m

2 G

O18

m2

VB

R

37 m

2 G

O33

m2

VB

R

22 m

2 G

O18

m2

VB

R

22 m

2 G

O18

m2

VB

R

22 m

2 G

O18

m2

VB

R

1VBR

46 m2 GO37 m2 VBR

23 m2 GO19 m2 VBR

23 m2 GO19 m2 VBR

23 m2 GO19 m2 VBR

23 m2 GO19 m2 VBR

23 m2 GO19 m2 VBR

28 m2 GO23 m2 VBR

46 m2 GO37 m2 VBR

A

B

C

D

E

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

lift

vluchttrapvluchttrap

7500

7500

320

7500

7500

200

5900 130590059005900590059005900590059005900150

te slopen

Bestaand:2 woningen

lift

lift

te slopen

6300

6300

6300

6300

[28 GBO]

[28 GBO]

[28 GBO]

33 GBO]

[28 GBO]

[28 GBO]

[33 GBO]

VERDIEPING (Setback)

totaal:laag 0,1 BOGlaag 2t/m7 Starterswoningen

6 lagen met 7 starterswoningen = 42 stuks (1236m2 GO)

totaal:laag -1,0,1 BOGlaag 2-5 Studentenwoningenlaag 6 Studentenwoningen (setback)

Bestaand:2 woningen

27 m

2 G

O22

m2

VB

R

22 m2 GO18 m2 VBR

22 m2 GO18 m2 VBR

22 m2 GO18 m2 VBR

22 m2 GO18 m2 VBR

22 m2 GO18 m2 VBR

39 m2 GO35 m2 VBR

PlattegrOnD DaKVerDiePing

30

teKening Kabels en leiDingen

32