Jaarverslag 2016

Jaarverslag 2016

Jaarverslag 2016 2

MAASKANT WONEN

Bezoekadres:

Drossaert Jonker van Kesselstraat 8 te Stein

Correspondentieadres:

Postbus 18, 6170 AA Stein

Telefoon:

(046) 420 35 35

Telefax:

(046) 420 35 45

E-mail:

info@maaskantwonen.nl

Internet:

www.maaskantwonen.nl

Maaskant Wonen is een sociale verhuurder, die bijna 1.850 woningen verhuurt in Stein en

Elsloo. In deze twee woonkernen van de gemeente Stein wonen samen ongeveer 29.500

mensen, verdeeld over 8.800 huishoudens. Het woningaanbod varieert van eengezinswoningen

en eenvoudige flats tot zorgwoningen en ruime appartementen. De huurprijzen lopen uiteen

van circa 263 tot 988 euro per maand. Het marktaandeel in de huursector is ongeveer 70

procent. Naast woningen verhuurt Maaskant Wonen ook garages en parkeerplaatsen.

Jaarverslag 2016 3

Inhoudsopgave

Inleiding 5

Bestuursverslag 7

1. Onze organisatie 8

1.1 Organisatiestructuur en medewerkers 8

1.2 Partners en samenwerking in de volkshuisvesting 10

2. Kwaliteit woningbezit 12

2.1 Ontwikkeling kwaliteit woningbezit 12

2.2 Serviceabonnement huurdersonderhoud 14

2.3 Niet-planmatig onderhoud 15

2.4 Planmatig onderhoud 15

2.5 Nieuwbouw 17

2.6 Renovatie 18

3. Toewijzen, verhuren en vervreemden van woningen 19

3.1 Woningtoewijzing 19

3.2 Verhuren van woningen 20

3.3 Verkoop van huurwoningen 22

4. Leefbaarheid 23

4.1 Algemeen 23

5. Betrekken van bewoners bij beleid en beheer 27

5.1 Vertegenwoordiging in de raad van toezicht 27

5.2 Regionale klachtencommissie 27

6. Wonen en zorg 28

7. Financieel beleid en beheer 29

7.1 Algemeen beleid 29

7.2 Ontwikkelingen in 2016 29

7.3 Financiële kengetallen 30

7.4 Bevindingen Autoriteit Woningcorporaties (Aw) 31

7.5 Treasury 31

7.6 Investerings- en huurbeleid 32

7.7 Interne risicobeheersing- en controlesystemen 32

7.8 Algemene kengetallen 35

7.9 Realiseerbaarheid waarde onroerende zaken in exploitatie. 36

8. Verklaring van het bestuur 38

Jaarverslag 2016 4

9. Verslag van de Raad van Toezicht 39

10. Verklaring van de Raad van Toezicht 45

11. Jaarrekening 2016 46

11.1 Balans per 31 december 2016 47

11.2 Winst- en verliesrekening over 2016 48

11.3 Kasstroomoverzicht over 2016 49

11.4 Toelichting op de jaarrekening 50

11.5 Grondslagen voor de waardering van activa en passiva 55

11.6 Grondslagen voor de bepaling van het resultaat 58

11.7 Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht 61

11.8 Toelichting op de onderscheiden posten van de balans 62

11.9 Toelichting op de onderscheiden posten van de 80

winst- en verliesrekening 80

11.10 Toelichting op de onderscheiden posten van het kasstroomoverzicht87

11.11 Overige toelichtingen 88

12. Overige gegevens 93

13. Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 95

Jaarverslag 2016 5

Inleiding

De gevolgen van de nieuwe Woningwet werden dit verslagjaar voor het eerst in de volle

breedte merkbaar. Alle geledingen van de organisatie hadden direct met de nieuwe wetgeving

te maken. Vrijwel alle documenten op het gebied van governance werden herzien, een

financieel reglement werd opgesteld, bij de toewijzing van de woningen kregen we te maken

met ingrijpende passendheidsregels. De verantwoordingsdruk nam sterk toe, niet alleen naar

de Autoriteit woningcorporaties, maar ook naar de accountant. De kerntaken van de organisatie

komen daardoor onmiskenbaar onder druk te staan.

Aan het eind van het jaar werd duidelijk dat corporaties in krimpgebieden verplicht de full-

versie van de marktwaardering dienen toe te passen. Dit zorgt voor veel extra werk en kosten.

Bij de toewijzing van onze woningen kwamen we al gauw tot de conclusie dat de nieuwe

passendheidsregels een negatief effect hadden op de verhuurbaarheid. Huishoudens met een te

laag inkomen bleken niet meer in aanmerking te kunnen komen voor de recent opgeleverde

nieuwbouw. Andere huishoudens bleken te veel te verdienen om in aanmerking te kunnen

komen voor een betaalbare huurwoning. Voor Maaskant Wonen waren deze ontwikkelingen

reden om het huurbeleid aan te passen. We kozen ervoor om de huurprijs van zo’n 300

woningen bij mutatie te gaan verlagen, zodat het overgrote deel van onze voorraad

toegankelijk blijft voor de meeste woningzoekenden. De huurverhoging per 1 juli bedroeg

generiek 0,6%. We zagen af van een inkomensafhankelijke verhoging.

In maart 2016 startten we met een andere aanpak van het dagelijks onderhoud. Met 2 nieuwe

partners maakten we verregaande afspraken over samenwerking. Processen en prijzen werden

aangepast, met het doel om de klanttevredenheid te verhogen, de kosten blijvend te verlagen

en administratieve processen te vereenvoudigen. Op al deze onderdelen hebben we grote

stappen gezet, maar we zijn er nog niet.

Het afgelopen jaar investeerden we opnieuw grote bedragen in het energiezuinig maken van

onze voorraad. Dit keer waren 28 woningen in de Hayweghenstraat en 98 woningen in de

Drossaert-straten aan de beurt. Het laatstgenoemde project loopt door in 2017.

Op het gebied van nieuwbouw komen we in rustiger vaarwater terecht. In 2016 werden 12

duplexwoningen aan de P. Potterstraat in Elsloo gesloopt en de start gemaakt met de bouw van

10 levensloopbestendige woningen. De nieuwe woningen zijn gebouwd volgens een innovatief

concept: de bouw vond grotendeels plaats in een fabriekshal. Op locatie vond vervolgens in

korte tijd assemblage plaats.

Ook zijn we begonnen met de revitalisering van 42 appartementen aan de Van der Marckstraat

in Stein. Zowel het interieur als het exterieur worden grondig aangepakt. Ook dit project loopt

door in 2017.

Door vertragingen in de projecten en overstap naar vraaggestuurd binnenonderhoud bleef zo’n

kwart van het gereserveerde onderhoudsbudget in 2016 onbenut.

In 2016 nam Maaskant Wonen deel aan de Dorpsontwikkelingsplannen in de wijken Nieuwdorp

en Oud-Stein. De plannen zijn erop gericht om samen met bewoners te werken aan leefbare

wijken. In Nieuwdorp organiseerden we met bewoners en gemeente een opruimdag, gericht op

het opschonen van brandpaden en achterterreinen. De dag was een groot succes en krijgt

navolging in 2017.

In 2016 rondde de gemeente Stein een nieuwe Woonvisie af. Deze zal de basis vormen voor

prestatieafspraken voor 2018. In 2016 werden met de gemeenten en de huurdersorganisaties

prestatieafspraken in regionaal verband gemaakt. Ook maakten de corporaties en de

regiogemeenten afspraken over de toepassing van de Wet maatschappelijke ondersteuning.

Jaarverslag 2016 6

De onrust in de wereld leidde in 2015 en 2016 tot een stevige toename van de

vluchtelingenstroom. Ook Maaskant Wonen kreeg hiermee te maken door een grotere

huisvestingsopgave voor vluchtelingen met een verblijfsstatus. Bijna 10 % van de vrijkomende

woningen werd toegewezen aan deze doelgroep. Ondanks de toegenomen woningvraag

slaagden wij erin de taakstelling te halen. Deelname aan het zogenaamde

ontzorgingsarrangement, waarbij particulier huiseigenaren werden opgeroepen om leegstaande

woningen beschikbaar te stellen leverde helaas geen resultaat op.

Door de nieuwe Woningwet kreeg ook governance het afgelopen jaar veel aandacht. Een aantal

belangrijke documenten (visie op toezicht en besturen, profielschetsen en statuten) werden

vernieuwd. Daarnaast werd in 2016 het risicomanagement ingevoerd. De belangrijkste risico’s

voor de organisatie en de bijbehorende beheersingsmaatregelen zijn geïdentificeerd. Ieder

kwartaal worden risico’s en voortgang van de maatregelen gemonitord.

Aan het einde van het jaar zijn de eerste gesprekken gevoerd met Woningbeheer Born-

Grevenbicht over intensivering van de onderlinge samenwerking. Deze gesprekken hebben in

het eerste kwartaal van 2017 geleid tot de ondertekening van een intentieovereenkomst tot

fusie.

Door de fusie ontstaat een sterke en financieel gezonde woningcorporatie die goed in staat is

om de opgaven en uitdagingen in de Westelijke Mijnstreek te realiseren. De fusiecorporatie, die

gaat werken onder de naam Zaam Wonen, wil zich richten op het aanbieden van betaalbare

huurwoningen, eigentijdse dienstverlening en kwalitatief goede en duurzame woningen. De

fusiecorporatie hecht veel belang aan korte lijnen naar huurders. De nieuwe corporatie wil

zichtbaar en aanspreekbaar zijn in de wijken en buurten in haar werkgebied. Een actieve

samenwerking met huurders, gemeenten en andere belanghouders staat hoog in het vaandel.

Voor Maaskant is fusie een middel om de kwaliteit in de dienstverlening door te ontwikkelen, de

transitieopgave van haar bezit (kwaliteit en verduurzaming) waar te maken en tegelijkertijd

een passend antwoord te hebben op de impact en verantwoordingsdruk vanuit wet- en

regelgeving. Met fusie wordt de eigen organisatie in zowel capaciteit als professionaliteit

‘verbreed’ en blijft de lokale verankering binnen de Westelijke Mijnstreek geborgd.

Het formele fusie-traject alsmede de integratie van twee organisaties zal een groot deel van de

agenda van het lopende jaar bepalen.

Ik bedank op deze plaats iedereen die heeft bijgedragen aan de behaalde resultaten in het

afgelopen jaar

Stein, augustus 2017,

Karel Smitsmans,

Directeur-bestuurder

Jaarverslag 2016 7

Bestuursverslag

Jaarverslag 2016 8

1. Onze organisatie

1.1 Organisatiestructuur en medewerkers

Toelating en inschrijving

Naam: Stichting Maaskant Wonen

Drossaert Jonker van Kesselstraat 8

6171 KC STEIN

Toelating: Op 1 juli 2003 is de Stichting Maaskant Wonen opgericht.

Maaskant Wonen is ontstaan uit een fusie tussen de voormalige

woningstichtingen Elsloo en Stein.

Stichting Maaskant Wonen noemt zich Maaskant Wonen.

Inschrijving: Maaskant Wonen is ingeschreven in het handelsregister van de

Kamer van Koophandel voor Limburg onder nummer 14021210.

Laatste statutenwijziging: Op 29 augustus 2016 vond een statutenwijziging plaats. De

statuten zijn in overeenstemming gebracht met de nieuwe

Woningwet die per 1 juli 2015 in werking is getreden.

Statutair werkgebied: De stichting is een toegelaten instelling in de zin van artikel 19 van

de Woningwet. De stichting stelt zich ten doel uitsluitend

werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting zoals

omschreven in artikel 45 van de Woningwet.

Organisatie

Organogram

Bestuurlijke organisatie

De directie wordt gevormd door de heer K.A.G. Smitsmans. De verantwoordelijkheden en

bevoegdheden van de directeur-bestuurder zijn vastgelegd in de statuten.

De raad van toezicht bestaat uit vijf personen en oefent toezicht uit op de directie en op de

algemene gang van zaken binnen de stichting. De bevoegdheden van de raad van toezicht zijn

vastgelegd in de statuten en nader uitgewerkt in een ‘Reglement raad van commissarissen’.

Raad van toezicht – 5 personen

Directie-bestuur – 1 persoon

Werkorganisatie – 15 personen

Jaarverslag 2016 9

Werkorganisatie

Op 31 december 2016 telde de werkorganisatie vijftien medewerkers. Op de afdeling financiën

zijn vier medewerkers werkzaam, op de afdeling woondiensten tien en op het

directiesecretariaat één. De directeur-bestuurder vormt samen met de afdelingshoofden het

managementteam dat verantwoordelijk is voor de dagelijkse gang van zaken.

Personele organisatie in cijfers

Op 31 december 2016 bedroeg de totale formatie (directie en werkapparaat) 14,9 voltijds

formatieplaatsen. Per 31 december 2016 hebben wij, inclusief de directie, zestien

personeelsleden in dienst. Het personeelsbestand bestaat uit negen mannen en zeven vrouwen.

Het percentage parttimers bedraagt 25. Het personeelsverloop is relatief laag, wat tot

uitdrukking komt in het gemiddeld lange dienstverband: 13,5 jaren. De gemiddelde leeftijd van

het personeel is 50 jaar waarbij onderstaande verdeling naar leeftijdsklassen is te zien:

Ziekteverzuim

Het ziekteverzuim bedroeg in 2016 1,7 procent. We streven ernaar om het verzuimpercentage

door een preventief verzuimbeleid, intensieve verzuimbegeleiding en samenwerking met onze

Arbodienst op een laag niveau te houden.

Personeelsvergadering

We beschikken niet over een ondernemingsraad en het personeel heeft ervoor gekozen om

organisatie-breed overleg te voeren met de directie via een zogenaamde

personeelsvergadering. In het verslagjaar hebben twee personeelsvergaderingen

plaatsgevonden. Belangrijkste onderwerpen van gesprek waren de voortgang van onze

nieuwbouw- en herstructureringsprojecten, diverse personele regelingen, het project

ketensamenwerking, het risicomanagement en de samenwerking/fusie met collega-corporatie

Woningbeheer Born-Grevenbicht.

Nevenfuncties- en structuren Wij zijn een onderneming die midden in de samenleving staat en werkt in intensieve

wisselwerking met de maatschappelijke omgeving. We zijn ons daarbij bewust van onze

bijzondere maatschappelijke verantwoordelijkheid. Op het gebied van integer ondernemen

worden er immers hoge eisen gesteld aan ons, als maatschappelijk ondernemer. Het is dan ook

van groot belang dat onze klanten en onze stakeholders vertrouwen (kunnen) hebben in onze

organisatie. Dit geldt dus niet alleen voor medewerkers, directie en de leden van de raad van

toezicht, maar ook voor bedrijven en instanties die in opdracht van ons werken.

Daarom hebben we een aantal zaken vastgelegd in een integriteitscode. In deze code willen wij

een aantal belangen veiligstellen: het belang van onze klanten, het belang van onze

medewerkers, het belang van onze corporatie en het belang van de samenleving. Onderdeel

van de integriteitscode is het vervullen van nevenfuncties. Nevenfuncties dienen altijd gemeld

te worden bij de directie.

Deze nevenfuncties mogen enerzijds niet in strijd zijn met de belangen van de organisatie en

anderzijds mogen geen onverenigbare nevenfuncties worden uitgeoefend zoals opgenomen in

31%

38%

25%

6%

Verdeling personeel naar leeftijdsklasse

55 jaar en ouder

45 - 55 jaar

35 - 45 jaar

18 - 35 jaar

Jaarverslag 2016 10

artikel 25 en artikel 30 van de Woningwet 2015. In 2016 is er dan ook geen sprake geweest

van nevenfuncties die hiermee in strijd zijn.

Daarnaast hebben wij in 2016 geen verbindingen met andere rechtspersonen of vennootschap-

pen.

1.2 Partners en samenwerking in de volkshuisvesting

Vanuit onze missie ‘Maaskant Wonen biedt kwalitatief goede en betaalbare huisvesting in een

prettige, schone en veilige omgeving aan mensen die een beroep doen op een sociale

huurwoning in de gemeente Stein. Wij vinden het belangrijk dat onze klanten tevreden zijn en

in Maaskant Wonen een betrouwbare partner zien’ werken wij samen met een veelheid van

partijen: gemeenten, collega-corporaties, zorg- en welzijn-aanbieders, politie, de

Huurdersbelangenvereniging en tal van andere maatschappelijke en commerciële instellingen.

Met de Huurdersbelangenvereniging onderhoudt Maaskant Wonen intensief contact en is er

regelmatig overleg op verschillende niveau’s. De samenwerking met de HBV draagt bij het

realiseren van onze missie en aan het verbeteren van de kwaliteit van onze dienstverlening.

Graag willen we de alle partners bedanken voor de goede samenwerking gedurende het

verslagjaar. Een samenwerking die we in de toekomst graag willen voortzetten.

Externe partijen

Gemeente Stein

De gemeente Stein is de belangrijkste overlegpartner met betrekking tot de volkshuisvesting.

Regelmatig vindt bestuurlijk overleg plaats. Daarnaast is er periodiek overleg over

woonwagenzaken.

Regiogemeenten

Samen met de gemeenten Sittard-Geleen, Stein, Schinnen en Beek, de

huurdersbelangenverenigingen uit de regio en onder leiding van een externe deskundige

hebben de corporaties in Westelijke Mijnstreek regionale prestatieafspraken gemaakt voor de

jaren 2016 tot en met 2018. In 2016 hebben gemeenten en corporaties een regionale

overeenkomst getekend ter uitvoering van de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo).

Jaarverslag 2016 11

Vivantes Zorggroep

Met de Vivantes Zorggroep, een regionaal opererende zorginstelling, vond tijdens het

verslagjaar overleg plaats over:

de toewijzing van corporatiewoningen aan ouderen met een zorgindicatie (complexen La

Famille en Aelserhof);

de ontwikkeling van een Zorg Innovatie Atelier, waarin zorg ondersteunende technieken

worden opgesteld en gedemonstreerd. Maaskant Wonen heeft voor dit doel een woning

in het complex Aelserhof beschikbaar gesteld die door het ZIA wordt gehuurd.

Samenwerkingsverbanden collega-corporaties

Samen met collega-corporaties werken wij in het Samenwerkingsverband van

Woningcorporaties in de Westelijke Mijnstreek (S.W.W.M.). De zeven toegelaten

instellingen in de regio Westelijke Mijnstreek werken samen binnen het overlegplatform

S.W.W.M. met als doel het voeren van gestructureerd overleg op regionaal niveau over

onderwerpen van gemeenschappelijk belang. Daarnaast heeft dit platform tot taak om

de corporatiebelangen te behartigen op gemeentelijk en gewestelijk, en zo nodig op

provinciaal en landelijk niveau tegenover de diverse overheden en andere instellingen.

De samenwerking heeft in het verleden onder andere geleid tot de instelling van een

regionale klachtencommissie. Ook hebben de S.W.W.M.-corporaties samen met de

gemeenten in de Westelijke Mijnstreek in het recente verleden een visie geformuleerd

op de gevolgen van de krimp voor de regionale woningmarkt. In het verslagjaar is het

bestaande Wmo-convenant in S.W.W.M.-verband geactualiseerd en hebben de

S.W.W.M.-corporaties, samen met de regiogemeenten en

huurdersbelangenverenigingen uit de regio, regionale prestatieafspraken gemaakt voor

de jaren 2016 tot en met 2018.

Wij zijn lid van Domaas, een samenwerkingsverband van 15 kleine woningcorporaties in

Limburg en één corporatie uit Noord-Brabant. De 16 corporaties in dit

samenwerkingsverband kiezen zowel voor zelfstandigheid als voor samenwerking.

Vertrekpunt is het vertrouwen in eigen kracht. De kracht van kleine corporaties is dat ze

een sterke binding hebben met de lokale gemeenschap en dicht bij hun klanten staan.

Door zelfstandigheid en eigen identiteit te behouden, blijft de lokale binding intact, maar

kunnen ze wel doelmatiger werken. Samenwerking wordt gerealiseerd door kennis en

kunde uit te wisselen. Doel is het verbeteren van het bedrijfsmatig en maatschappelijk

verantwoord functioneren. Deze community ondersteunt en draagt bij aan de realisatie

van die doelstelling.

Lidmaatschappen

Als lid van Aedes (vereniging van woningcorporaties) nemen wij deel aan diverse

activiteiten (districtsvergaderingen, studieconferenties en voorlichtingsbijeenkomsten),

die door onze brancheorganisatie worden georganiseerd. Door ons lidmaatschap

onderschrijven we de Aedescode en de Governancecode.

Daarnaast nemen we deel aan het MKW-Platform voor woningcorporaties, een vanuit

Aedes opererende community die zich ten doel stelt om een goede en effectieve

belangenbehartiging van middelgrote en kleine woningcorporaties te waarborgen.

Het Platform Limburgse Woningcorporaties is een community die de Limburgse

woningcorporaties een podium biedt waar standpunten gedeeld kunnen worden en

ervaringen uitgewisseld.

Vereniging Ons Limburg te Heerlen. De Vereniging Ons Limburg is van oudsher een

samenwerkingsverband van een dertigtal Limburgse woningcorporaties. De vereniging

heeft haar vermogen van 5,2 miljoen euro ondergebracht in een Fonds op Naam bij het

Oranje Fonds. Fonds Ons Limburg richt zich op leefbaarheid in de buurt. Bijdragen uit

Fonds Ons Limburg worden toegekend aan organisaties en initiatieven in de provincie

Limburg, die werkzaam zijn op het gebied van wonen en welzijn. Van het beschikbare

budget komt jaarlijks ten minste de helft ten goede aan organisaties en initiatieven op

het gebied van wonen. Bijdragen uit Fonds Ons Limburg worden gedaan van de

jaarlijkse rente op het vermogen.

Jaarverslag 2016 12

2. Kwaliteit woningbezit

In 2016 hebben we circa 4 miljoen euro besteed aan onderhoud en verbetering van ons

bestaande woningbezit. Het kwaliteitsniveau van een groot aantal woningen is hierdoor

wederom verbeterd.

In maart 2016 is de ketensamenwerking ingevoerd. Het ‘Niet Planmatig Onderhoud’ (NPO)

zoals klachten-, mutatie- en huurdersonderhoud en het ‘Vraag Gestuurd Binnen Onderhoud’

(VGBO) wordt uitgevoerd door onze ketenpartners Maasveste Berben Bouw en Smeets

Vastgoed Service. Beide ketenpartners maken gebruik van hetzelfde Klanten Contact Centrum

(KCC). Huurders die een reparatieverzoek indienen, komen via een telefoonmenu rechtstreeks

bij het KCC terecht. Zij dragen zorg dat de huurders zo snel en goed als mogelijk geholpen

worden.

Uit huurdersenquêtes blijkt dat, hoewel de klanttevredenheid iets gezakt is (van 7,8 naar 7,6),

wij alert reageren op meldingen en signalen van onze huurders en de HBV Maaskant. Huurders

zijn ook tevreden over de wijze waarop wij de service- en onderhoudsactiviteiten oppakken.

Gezien ons streven naar een 8.0 voor klanttevredenheid is komend jaar extra inspanning

gewenst.

2.1 Ontwikkeling kwaliteit woningbezit

Portefeuillestrategie

In 2014 is de ‘Portefeuillestrategie 2014-2030’ vastgesteld. In de portefeuillestrategie hebben

we de kaders bepaald waarbinnen we willen sturen op de thema’s wonen en vastgoed,

uiteraard passend binnen de beschikbare financiële ruimte. De portefeuillestrategie bevat

uitgangspunten die betrekking hebben op de gewenste omvang van de voorraad, de gewenste

typologieën, de doelgroepen, het huurprijsbeleid en het toewijzingsbeleid. We gaan er van uit

dat de woningvoorraad tot 2020 op het huidige peil blijft. In 2017 zal de portefeuillestrategie

worden geactualiseerd.

Strategisch voorraadbeleid

In 2016 heeft een werkgroep het ‘Strategisch Voorraad Beleid’ (SVB) geactualiseerd. In het

SVB zijn de beleidsuitgangspunten op het gebied van vastgoedbeheer verder uitgewerkt en is

de samenhang tussen de verschillende onderdelen beschreven en verduidelijkt. De

gedetailleerde uitwerking van deze beleidsuitgangspunten vindt uiteindelijk in de verschillende

beleidsdocumenten zoals het toewijzingsbeleid, huurbeleid en kwaliteitsbeleid plaats.

In de complexbeheerplannen is de strategie per complex aangegeven. Van belang is dat

continu wordt getoetst of de portefeuillestrategie, het SVB en de complexbeheer-plannen in

elkaars verlengde liggen. In 2016 zijn, vanwege de effecten van de overheidsregels op de

woningtoewijzing en ons huurbeleid, verschillende documenten (trendrapport markt en klant,

portefeuillestrategie, SVB, en de complexbeheerplannen) geactualiseerd.

In 2016 hebben wij het huurbeleid aangepast om de beschikbaarheid en betaalbaarheid van

onze huurwoningen veilig te stellen. De netto huurprijs van eengezinswoningen met een

(streef)huur boven € 586,- wordt bij mutatie afgetopt op € 586,-. Bij eengezinswoningen met

een (streef)huur kleiner dan € 586,- wordt uitgegaan van het streefhuurpercentage, tenzij in

de complexbeheerplannen gemotiveerd voor een ander streefhuurpercentage wordt gekozen.

Voor eengezinswoningen bedraagt dit regulier 75 procent van de maximaal redelijke huurprijs.

Jaarverslag 2016 13

Appartementen met lift (de nieuwere complexen) en grondgebonden woningen met tuin en met

een (streef-)huur groter dan € 586,- worden bij mutatie afgetopt op € 586,-.

Bij overige appartementen wordt uitgegaan van het streefhuurpercentage tenzij in de

complexbeheerplannen gemotiveerd voor een ander streefhuurpercentage wordt gekozen. Voor

appartementen bedraagt dit regulier 70 procent van de maximaal redelijke huurprijs. Bij enkele

appartementencomplexen zonder lift wordt gekozen voor het aftoppen van de netto huur op €

475,-, € 425,- of € 410,-.

Met deze aanpassing wordt de betaalbaarheid en bereikbaarheid van ons woningaanbod voor

de primaire doelgroep gegarandeerd. Het leegstandsrisico wordt een stuk kleiner. De financiële

doorrekening laat zien dat de gemaakte keuze geen grote impact heeft op onze financiële

positie.

Met dit huurbeleid onderscheiden wij ons wezenlijk van andere corporaties. Alle sociale

huurwoningen zijn in deze variant bereikbaar voor onze primaire doelgroep. Daarnaast is dit

huurbeleid voor de woningzoekenden het meest duidelijk. De huurprijs in de advertentie wordt

niet aangepast aan de hand van de inkomenstoets.

Energielabel (Energie–Index)

De woonlasten bestaan niet alleen uit huur. Energielasten vormen een belangrijk deel van de

woonlasten. In de komende periode willen we de energielasten voor huurders beperken door de

uitvoering van energetische maatregelen in woningen. Concrete maatregelen staan beschreven

in het energiebeleidsplan. Daarnaast informeren wij onze huurders actief over mogelijkheden

om zuinig met energie om te springen.

We hebben ons voorgenomen om de energielabeling van ons woningbestand met ten minste

twee niveaus te verhogen tot maximaal label B. In 2016 is gestart met de uitvoering van het

energieproject Drossaertbuurt (98 woningen). Hiervan zijn 56 woningen in 2016 gerealiseerd.

De overige woningen worden in 2017 uitgevoerd.

Tevens is het energieproject bij 28 woningen aan de Hayweghenstraat gerealiseerd.

Jaarverslag 2016 14

In 2016 zijn binnen het project ‘zonnig Limburg’ 23 woningen van zonnepanelen voorzien:

complex Havenzicht - 6 woningen.

complex Dirgelen III - 14 woningen

Catsopperhof - 3 woningen

De energielabeling van ons woningbestand ziet er op 31 december 2016 als volgt uit:

label A 269 woningen

label B 287 woningen Label A+B 556 woningen

label C 472 woningen

label D 429 woningen

label E 204 woningen

label F 144 woningen

label G 34 woningen Label C+D+E+F+G 1.297 woningen

onbekend 14 woningen

Totaal 1.853 woningen

Voor een zittende huurder worden de energetische verbeteringen niet in de huurprijs

doorberekend. Uitzondering hierop zijn het plaatsen van cv-ketels en dubbele beglazing, deze

worden als geriefsverbetering aangemerkt. Zonnepanelen worden op wens van de bewoner

aangelegd en hiervoor vragen wij een bijdrage in de investeringskosten, die als servicekosten-

component wordt doorberekend.

Bij mutatie wordt de huurprijs van de woning geharmoniseerd, rekening houdend met de

aangepaste WWS-punten naar aanleiding van de aangebrachte energetische verbeteringen. In

welke mate huurharmonisatie wordt toegepast, wordt bepaald door de huurprijscategorie

waartoe de woning behoort volgens de regels van ons huurbeleid.

2.2 Serviceabonnement huurdersonderhoud

Het onderhoud dat binnen het ‘serviceabonnement huurdersonderhoud’ wordt uitgevoerd wordt

per definitie niet gezien als onderhoud, maar als een extra service aan de huurders die het

huurdersonderhoud niet zelf kunnen of willen uitvoeren. Per 1 januari 2016 waren 730

huurders lid van het serviceabonnement, op 31 december 2016 waren 784 huurders lid van het

serviceabonnement. Gemiddeld over 2016 zijn dit 757 leden.

Het ‘service- abonnement huurdersonderhoud’ wordt uitgevoerd door de ketenpartners en door

overige aannemers.

Opbrengst/inleg abonnement € 44.814 (€ 72 per jaar, per lid) Kosten onderhoud uit hoofde van serviceabonnement Ketenpartners 181 bonnen € 14.414 € 79,64 per bon Overige aannemers 106 bonnen € 10.852 € 102,38 per bon Totaal 287 bonnen € 25.266 € 88,03 per bon

Resumé: Opbrengst/inleg abonnementg € 44.814 Kosten onderhoud € 25.266 Saldo 2016: € 19.548

Serviceabonnement glasherstel

Overige aannemer 15 bonnen € 3.007 € 200,47 per bon

Jaarverslag 2016 15

2.3 Niet-planmatig onderhoud

Klachtenonderhoud

Het klachtenonderhoud heeft betrekking op het herstellen of vervangen van onderdelen op

basis van meldingen van huurders. Het klachtenonderhoud wordt uitgevoerd door de

ketenpartners en door overige aannemers.

Ketenpartners Afkoop 1.260 bonnen € 179.645 € 142,58 per bon Niet afkoop 113 bonnen € 124.387 € 1.100,77 per bon Totaal: 1.373 bonnen € 304.032 € 221,44 per bon Overige aannemers 918 bonnen € 291.276 € 317,29 per bon Totaal 2.291 bonnen € 595.308 € 259,85 per bon Doorbelast aan huurder: € 8.304 Kosten (per saldo): € 587.004 € 315,34 per woning

Mutatieonderhoud

Het mutatieonderhoud heeft betrekking op het herstellen of vervangen van onderdelen bij

mutatie. Het mutatieonderhoud wordt uitgevoerd door de ketenpartners en door overige

aannemers. Ketenpartners 85 bonnen € 69.503 € 817,68 per bon Overige aannemers 69 bonnen € 64.183 € 930,18 per bon Totaal gemiddeld 154 bonnen € 133.686 € 868,09 per bon Doorbelast aan huurder: € 25.028 Kosten per saldo: € 108.658 € 76,39 per woning

2.4 Planmatig onderhoud

In 2016 is er € 1.730.312 uitgegeven aan het planmatig onderhoud, hiervan is doorbelast aan

huurders € 46.530.

Uitgegeven aan PO: € 1.730.312 Doorbelast aan huurder: € 46.530 Kosten per saldo: € 1.673.782

Jaarverslag 2016 16

De werkzaamheden binnen het planmatig onderhoud bestonden hoofdzakelijk uit:

Binnen de woning

groot onderhoud aan het interieur (voornamelijk badkamer, toilet, keuken);

het vernieuwen van plafonds- en herstelwerk aan stucwerk;

cv-vervangingen en cv-onderhoud;

herstellingen doorvoeren aan elektrotechnische installaties;

Buiten de woning

herstelwerkzaamheden aan daken en schoorstenen;

herstelwerken aan buitengevels;

het buitenschilderwerk en kozijnherstel en –vervanging;

het herstellen van galerijophogingen;

herstelwerk en aanpassingen aan bellentableau’s;

het aanbrengen van balkonschermen;

het herstelwerk aan- en vervangingen van rioleringen;

contractonderhoud (liften, slagbomen/poorten, automatische deurdrangers,

brandbeveiliging, algemene verlichting enzovoorts);

het vernieuwen van garagepoorten;

het vervangen van bestratingen.

Woonomgeving

op diverse locaties opschonen van brandpaden;

op diverse locaties bestratingen repareren en vernieuwen;

regulier onderhoud uitvoeren aan groenvoorzieningen;

het gedeeltelijk herinrichten van het groen bij drie complexen.

Energetische verbeteringen

In 2016 is voor een bedrag van € 332.531 aan energetische maatregelen uitgevoerd

waartegenover geen huurverhoging stond.

Jaarverslag 2016 17

Geactiveerde investeringen bestaand woningbezit

Bij groot onderhoud of renovatie worden de al wat oudere woningen aangepast aan de eisen en

woonwensen van vandaag de dag. De aanpassing vindt plaats naar aanleiding van een mutatie

of op projectmatige basis. Om meer grip te krijgen op de budgetten is besloten om renovaties

op basis van een klacht alleen nog in uiterste noodzaak uit te voeren. De klacht wordt

verholpen en indien een renovatie wenselijk is, dan wordt deze voor het komende jaar

ingepland op projectmatige basis. De woningrenovaties hebben meestal betrekking op het

vernieuwen van de natte ruimten in de woning: toiletruimte, badkamer en keuken. In 2016 is

een bedrag van € 1.610.648 geïnvesteerd in bestaande woningen. Dit is te splitsen in

investeringen in woningen met- en zonder huurverhogingen. Hieronder staat een overzicht

zonder huurverhogingen.

De voornaamste investeringen zonder huurverhoging waren: Project Van der Marckstraat € 228.764 Daken en gevels energieprojecten € 600.409

Woningrenovaties en VGBO’s € 686.843 Totaal: € 1.516.016

Daarnaast zijn er bepaalde energie-investeringen waartegenover wel een huurverhoging staat

(cv-ketel, zonnepanelen en dubbelglas). De werkzaamheden bestonden uit het aanbrengen van

energetische maatregelen bij de projecten Drossaertbuurt en de Hayweghenstraat in Stein en

het aanbrengen van zonnepanelen (Zonnig Limburg) bij de complexen Havenzicht, Dirgelen III

en Catsopperhof (totaal zijn 24 woningen van zonnepanelen voorzien).

Deze investeringen worden geactiveerd: De voornaamste investeringen met huurverhoging waren: Energie-investeringen met huurverhoging € 76.282 CV’s en dubbel glas tegen huurverhoging € 18.350 Totaal: € 94.632

2.5 Nieuwbouw

In 2016 is gestart met de realisatie van 10 grondgebonden levensloopbestendige

eengezinswoningen aan de Paulus Potterstraat in Elsloo. De woningen zijn medio februari 2017

opgeleverd.

Jaarverslag 2016 18

2.6 Renovatie

In 2016 is gestart met de renovatie van 42 2-op-1-woningen aan de Van der Marckstraat in de

wijk Nieuwdorp. Zowel de binnen- als de buitenschil wordt aangepakt. In het bijzonder wordt

aandacht besteed aan de isolerende maatregelen. Er wordt buitengevelisolatie toegepast en de

gevels worden overwegend gestukt met metselwerk-accenten (nu geheel metselwerk). De vier

woonblokken zullen door de ingreep een frisse uitstraling krijgen.

Jaarverslag 2016 19

3. Toewijzen, verhuren en vervreemden van woningen

3.1 Woningtoewijzing

Het verhuren van woningen aan mensen die op basis van hun inkomen niet zelf in hun

huisvesting kunnen voorzien, behoort tot de kerntaak van een woningcorporatie. Wij hebben

hier in 2016 ruimschoots aan voldaan. 99,26 procent van de vrijgekomen woningen onder de

huurgrens van 710 euro hebben we, volgens de Europese richtlijn, toegewezen aan

woningzoekenden met een inkomen lager dan 35.739 euro. De resterende 0,74 procent heeft

betrekking op het huisvesten van een medisch urgente woningzoekende met een inkomen

gelegen tussen 35.739 en 39.874 euro.

Voor wat betreft het passend toewijzen hebben wij 4,31 procent (van de 5 procent toegestane

norm) niet-passend toegewezen. Het betrof hier 5 toewijzingen van zorgwoningen.

In 2016 is het besluit genomen om de kale huurprijs van alle sociale woningen bij nieuwe

verhuringen te verlagen naar de laagste aftoppingsgrens van 586 euro. Dit doen wij om onze

woningen beschikbaar en betaalbaar te houden voor al onze woningzoekenden met een

inkomen tot 36.165 euro.

Aanleiding voor dit nieuwe huurbeleid komt vanuit ervaringen van medewerkers met de regels

van de overheid over het passend toewijzen die sinds 1 januari 2016 van kracht zijn. Hierdoor

moeten woningen met een kale huurprijs onder de zogenaamde aftoppingsgrenzen worden

toegewezen aan huishoudens met recht op huurtoeslag. Veel corporaties hebben gekozen voor

het bepalen van de huurprijs op basis van de gezinssamenstelling en het huishouden. Dit levert

voor woningzoekenden veel onduidelijkheid op. Hierdoor is ervoor gekozen om bij alle nieuwe

verhuringen uit te gaan van de laagste aftoppingsgrens van 586 euro zodat iedereen met een

inkomen lager dan 36.165 euro kan reageren op alle vrijkomende woningen. Gedurende het

tweede half jaar 2016 hebben wij als zodanig al gehandeld, mede omdat er geen c.q. heel

kleine markt is voor woningen met een huurprijs boven de aftoppingsgrens. Daarnaast hebben

we een aantal woningen zodanig in prijs verlaagd zodat jongeren onder de 23 jaar op een

eenvoudige manier betaalbaar gehuisvest kunnen worden.

Sinds 1 februari 2012 hebben wij ons eigen woonruimteverdelingssysteem. In dit systeem

worden de woningen op basis van inschrijftijd en passendheid toegewezen. Daarnaast kan,

onder voorwaarden, een sociale of medische urgentie worden aangevraagd. Binnen maximaal 6

maanden proberen wij om een passende woonruimte aan te bieden.

Jaarverslag 2016 20

3.2 Verhuren van woningen

In 2016 heeft Maaskant Wonen 137 woningen verhuurd. Gelet op het aantal reacties per

geadverteerde woning blijft druk op de sociale woningvoorraad bestaan.

Type woning Aantal

geadverteerd Aantal

reacties Gemiddeld

aantal reacties

Appartement zonder lift 36 633 18

Eengezinswoning 24 711 30

Appartement met lift 16 188 12

Vrije sector woning 2 7 4

De vraag naar eengezinswoningen is sterk toegenomen: van 19 naar gemiddeld 30 reacties per

woning. De vraag naar appartementen met lift is afgenomen ten opzichte van 2015. Het aantal

reacties op appartementen zonder lift is beperkt toegenomen ten opzichte van 2015.

Van de 137 woningen behoren 135 woningen tot de voorraad met een huurprijs lager dan

710,48 euro. Hiervan zijn er 76 geadverteerd. De resterende woningen zijn toegewezen aan

urgente woningzoekenden, op basis van interne verhuizing en in het kader van de huisvesting

van asielzoekers.

Markt- en klantkennis

Periodiek komt er relevante markt- en klantkennis beschikbaar in de vorm van een

‘Trendrapport markt en klant’. Er is een structuur en werkwijze ontwikkeld, die waarborgt dat

dit rapport jaarlijks vanuit de eigen organisatie tijdig en volledig aangeleverd kan worden. Het

trendrapport is geënt op 3 pijlers:

1e pijler Externe ontwikkelingen (wetgeving, economisch-financieel, politiek).

2e pijler Demografische ontwikkelingen en inkomensgegevens van de gemeente en de regio.

3e pijler Informatie over woningzoekenden, woningvoorkeuren en het gedrag van

woningzoekenden evenals informatie over mutaties, aantal reacties en weigeringen

bij aangeboden woningen. Deze informatie komt uit het primaire systeem van

Maaskant Wonen.

Het ‘Trendrapport markt en klant’ bevat informatie voor diverse beleidsterreinen zoals het

huurbeleid, het onderhoudsbeleid en het ‘Strategisch voorraadbeleid’ (SVB). In de komende

jaren kunnen wij op basis van het ‘Trendrapport markt en klant’ conclusies gaan trekken en

trends opmerken. Momenteel zijn er nog geen uitzonderlijke trends waar te nemen. Niettemin

hebben wij op basis van voorlopige conclusies de leeftijdsgrens voor een aantal complexen in

2016 aangepast.

Jongeren

De Steinse Jongeren Adviesraad (SJAR) heeft, gesteund door lokale politieke partijen, aandacht

gevraagd voor de jongerenhuisvesting, ontgroening en krimp. In ons ondernemingsplan

hebben wij ons voorgenomen om dit te onderzoeken dan wel om extra aandacht te schenken

aan deze groep. Toch blijft het moeilijk om zowel de SJAR als de lokale politiek op basis van de

voorhanden zijnde cijfers duidelijk te maken dat jongerenhuisvesting geen specifiek probleem

is en dat jongeren ruimschoots aan bod komen bij ons. Zowel in de huur- alsook de koopsector.

Onderstaande cijfers maken dit zichtbaar.

Jaarverslag 2016 21

Vanaf 2014 is de folder ‘Op eigen benen’ speciaal voor jongeren beschikbaar. Daarnaast zijn

vrijkomende woningen voor jongeren via Facebook extra onder de aandacht gebracht. Wij

hebben vastgesteld dat de slagingskans van jongeren op de woningmarkt niet geringer is dan

die van andere woningzoekenden. Daarnaast is in 2016 besloten om van een groot aantal

woningen de huurprijzen aan te passen, waardoor deze bereikbaar zijn voor deze doelgroep.

Het betreft de 36 appartementen aan de Kuringen- en Baesweilerstraat evenals de 82

appartementen gelegen op de bovenste woonlaag van de Stadhouderslaan en omgeving.

Vergunninghouders

Gedurende het verslagjaar hebben wij 13 woningen voor vergunninghouders beschikbaar

gesteld. Eind 2016 hebben wij de taakstelling behaald voor wat betreft de huisvesting van

vergunninghouders. We hebben zelfs 2 personen meer gehuisvest.

De taakstelling van de gemeente Stein wordt opgelegd aan Wonen Limburg en aan onze

corporatie. Gezamenlijk bedroeg dit 64 personen voor 2016 waarvan 30 personen in het eerste

halfjaar en 34 personen in het tweede halfjaar.

De problematiek die wij ondervinden bij het huisvesten van deze doelgroep, is vooral het grote

aantal eenpersoonshuishoudens. Hiervoor hebben wij geen specifieke woningen beschikbaar en

die worden daarom gehuisvest worden in ruime appartementen die eigenlijk voor kleine

gezinnen geschikt zijn. Daarnaast worden wij steeds vaker geconfronteerd met

gezinsherenigingen waardoor wij voor het dilemma staan of wij op voorhand al

Jaar Geadverteerde

woningen

Geschikt voor jongeren Verhuurd aan

jongeren

2013 73 47 20

2014 77 49 24

2015 96 62 32

2016 78 63 28

Jaar Verkochte

woningen

Verkocht aan

zittende huurders

Verkocht aan

jongeren

2013 9 0 8

2014 14 4 6

2015 4 1 1

2016 6 1 2

Jaarverslag 2016 22

eengezinswoningen voor alleenstaande vergunninghouders beschikbaar moeten stellen. Dit

leidt tot maatschappelijke discussie.

3.3 Verkoop van huurwoningen

Ook in 2016 hebben wij uitvoering gegeven aan ons ‘Verkoopbeleid huurwoningen 2013-2017’.

Het beleid kent twee verkoopvarianten:

1. verkoop tegen marktwaarde;

2. verkoop met 10 procent korting voor zittende huurders of starters op de koopmarkt.

Voor 2015 is het verkoopprogramma aangepast. Het aantal jaarlijks te verkopen woningen

hebben we, gelet op de vraag naar eengezinswoningen, vanaf 2015 gehalveerd van tien naar

vijf.

Door ons verkoopbeleid creëren we gemengde wijken, met huur- en koopwoningen. Wij zijn

van mening dat dit een positieve bijdrage levert aan de leefbaarheid in Stein en Elsloo.

Daarnaast bieden wij starters op de koopmarkt een kans om een koopwoning te verwerven.

In 2016 hebben wij zes woningen verkocht. Eén woning is verkocht aan de zittende huurder,

vier woningen ten gevolge van mutatie en één woning ten gevolge van terugkoop. Deze vijf

woningen zijn in de vrije verkoop gedaan. Hiervan zijn vier woningen verkocht aan starters op

de koopmarkt, waarvan twee aan jongeren onder de 28 jaar.

Verkoop aan: Marktwaarde 10 procent korting Totaal

Zittende huurders 0 1 1

Overigen 2 3 5

Totaal 2 4 6

Jaarverslag 2016 23

4. Leefbaarheid

De woning en de woonomgeving bepalen de kwaliteit van wonen. Daarom geven wij

hoge prioriteit aan het investeren in leefbare wijken. In veel buurten waarderen bewoners de

leefbaarheid positief, zonder dat extra inzet wordt gevraagd. In

die buurten willen wij gewoon een goede ‘huisbaas’ zijn. Er zijn ook buurten waar wel een

actieve inzet op leefbaarheid nodig is om de woonomgeving voor verhuur en verkoop van

woningen op het gewenste niveau te brengen. Dat vraagt om een gezamenlijke inspanning van

bewoners, gemeente, corporaties en zorg- en welzijnspartijen in het beheer. Samen met deze

partners zorgen wij er voor dat de directe woonomgeving schoon en opgeruimd, heel, veilig en

toegankelijk is. En dat bewoners prettig wonen zonder overlast van elkaar te ondervinden. Als

bewoners en corporaties samen goed zorgen voor de algemene ruimten en de zichtbare (privé)

buitenruimten in complexen, zijn de wooncomplexen leefbaar en is het er prettig wonen.

Wij zijn actief in de bestrijding van woonoverlast, buurtbemiddeling, schuldsanering en

hanteren een laatste kansbeleid. Daarnaast verhogen we bij renovaties de veiligheid door het

aanbrengen van inbraakbeveiliging, brandpreventie, achterpadverlichting en het afsluiten van

portieken. Ook verzorgen wij het onderhoud van de algemene groenvoorziening rond onze

complexen.

4.1 Algemeen

Zowel bij groot onderhoud bij mutatie als bij planmatig onderhoud worden onze woningen

voorzien van inbraakwerend hang- en sluitwerk. Graffiti en zwerfvuil worden onmiddellijk door

ons verwijderd.

Overlastsituaties worden veelal gezamenlijk met de politie besproken en aangepakt. Gedurende

2016 hebben diverse gesprekken met huurders plaatsgevonden met betrekking tot

burengeschillen/overlastsituaties. Overlast wordt in overleg met de wijkagenten besproken,

waarbij gezamenlijk naar buiten getreden wordt. Huisbezoeken maken hiervan deel uit.

Daarnaast hebben wij samen met de wijkagent diverse wijken bezocht. Hier zijn wij

gezamenlijk opgetreden tegen wantoestanden zoals het illegaal dumpen van puin, overlast ten

gevolge van o.a. slecht onderhoud van tuinen en erfafscheidingen.

Jaarverslag 2016 24

Winterperiode

Maaskant Wonen zorgt er gedurende de winterperiode voor dat de toegangspaden rondom de

seniorencomplexen sneeuw- en ijsvrij zijn.

Hennepteelt

Als gevolg van hennepteelt/overtreding Opiumwet in woningen hebben wij in 2016 twee

nieuwe procedures tot ontbinding van een huurovereenkomst gestart. De bewoners hebben

niet gekozen om de huur vrijwillig op te zeggen, maar gekozen voor de gerechtelijke

procedure. In deze zaken zijn de procedures in gang gezet. In beide zaken heeft de gemeente

Stein gebruik gemaakt van het zogenaamde Damoclesbeleid.

In één zaak, daterend uit 2014, is in 2016 uitspraak gedaan. Hiertegen hebben wij hoger

beroep aangesteld.

In het kader van een zo effectief mogelijke bestrijding van hennepteelt werken we binnen een

in 2006 afgesloten hennepconvenant, samen met de corporaties in de Westelijke Mijnstreek, de

Politie Limburg Zuid, het Openbaar Ministerie, Essent, UWV en de regiogemeenten.

Zeer moeilijk plaatsbaren (ZMP-ers)

Ten aanzien van de doelgroep ‘Zeer moeilijk plaatsbaren’ (ZMP-ers) participeren wij in

regionaal verband in een samenwerkingsovereenkomst tussen het Streekgewest/GGD Zuid

Limburg en zeven corporaties. In deze overeenkomst is afgesproken dat de GGD één fulltime-

equivalent (fte) beschikbaar stelt ten behoeve van de vangnetwerkzaamheden voor deze

doelgroep. De kosten hiervan worden naar rato van het aantal woningen over de zeven

deelnemende corporaties verdeeld. Corporaties kunnen huurders met diverse problemen (zoals

verslaving, overlast, wanbewoning en dergelijke) hier aanmelden voor professionele

begeleiding. Gedurende 2016 hebben wij geen gebruik gemaakt van deze mogelijkheid.

Voor wat betreft het woongedrag van deze huurders zijn alle betrokken partijen (het

Veiligheidshuis, PIW (Partners In Welzijn) en Hulp at Home) tot op heden positief. Een aantal

ZMP-overeenkomsten is in 2016 omgezet in een gewone huurovereenkomst.

Housing Westelijke Mijnstreek

We nemen deel aan het project Housing Westelijke Mijnstreek. Dit is een

samenwerkingsverband van de gemeente Sittard-Geleen, S.W.W.M. en verschillende

zorgorganisaties die in de regio actief zijn (LEVANTOgroep, Zuyderland, Moveoo, Koraalgroep,

Gastenhof en Wonen Plus) met als doel om dak- en thuisloosheid te voorkomen en kansarme

mensen te ondersteunen bij de stap naar zelfstandig wonen.

Housing Westelijke Mijnstreek is bedoeld voor dak- en thuislozen die tijdelijk in een

beschermde woonomgeving of opvangvoorziening verblijven en hun eigen toekomst weer op

willen bouwen. Maar ook voor mensen die door hun huurdersgedrag, bijvoorbeeld door

financiële problemen, in het verleden (tijdelijk) niet in aanmerking komen voor toewijzing van

een woning. Wij hebben in 2016 geen woonruimte verhuurd via Housing Westelijke Mijnstreek.

Schuldsanering

In 2016 hebben wij ons beleid met betrekking tot huisbezoek bij huurders met een

huurachterstand van meer dan twee maanden gecontinueerd. Dit vindt plaats voordat wij

vorderingen in handen van de deurwaarder stellen. Doel van dit huisbezoek is om huurders een

laatste kans te bieden een betalingsregeling te treffen. Huurders ervaren deze huisbezoeken als

positief omdat de drempel vervalt om naar ons kantoor te komen om de financiële problemen

te bespreken. De resultaten met betrekking tot deze acties zijn terug te vinden in de cijfers van

de huurachterstand. Ondanks onze inspanningen en huisbezoeken hebben wij in 2016

negenentwintig keer een deurwaardersprocedure moeten starten. In de meeste gevallen

hebben wij een betalingsregeling kunnen treffen maar in achttien zaken hebben wij de

ontruiming moeten aanzeggen. In het merendeel van de zaken hebben de betreffende huurders

nog een regeling kunnen treffen, waardoor zij de ontruiming hebben kunnen voorkomen.

Helaas moesten we in vier gevallen tot ontruiming overgaan. Ondanks dat wij ook slepers

(huurders die de huur structureel één maand te laat betalen en hun betalingspatroon weigeren

Jaarverslag 2016 25

te wijzigen ondanks diverse aanmaningen) aan de deurwaarder hebben doorgegeven, is het

aantal deurwaarderszaken niet gestegen. In 2015 betrof dit 30 zaken en in 2016 zijn dit 29

zaken.

Daarnaast hebben wij met de gemeente Stein afgesproken dat wij, voordat de deurwaarder

wordt ingeschakeld, de schuldhulpverlening een signaal geven. Zij kunnen vervolgens de

betreffende klant eerst vanuit de gemeente benaderen. In 2017 zal een en ander in een

convenant worden vastgelegd.

Laatste kansbeleid

In 2010 zijn de kaders van het laatste kansbeleid op papier gezet. Uitgangspunt is om zowel

intern als extern duidelijkheid te verschaffen met betrekking tot de laatste kans die wij aan

probleemhuurders op het gebied van gedrag en/of betaling willen bieden. Uiteraard zal elke

kwestie zorgvuldig gewogen dienen te worden vooraleer nadere besluitvorming met betrekking

tot het bieden van deze laatste kans plaatsvindt. In het verslagjaar hebben wij niemand een

laatste kans hoeven te bieden.

Woonfraude

In 2016 hebben we vanuit de huisbezoeken en signalen uit de omgeving aandacht besteed aan

illegale verhuur/onderverhuur. Door de gemeente Stein zijn wij geattendeerd op een illegale

woningruil. In deze kwestie hebben wij een juridische procedure gestart.

Buurtbeheerder

Wij beschikken over een buurtbeheerder. Deze buurtbeheerder fungeert als aanspreekpunt

voor bewoners met betrekking tot de netheid en veiligheid van de woonomgeving. Daarnaast is

de buurtbeheerder verantwoordelijk voor de schoonmaak- en tuincontrole en houdt toezicht op

het juiste gebruik van brandgangen en algemene ruimten. In samenwerking met de teamleider

woondiensten en de opzichter dagelijks onderhoud zorgt de buurtbeheerder voor een optimale

leefbaarheid in de wijk. Vragen en klachten van bewoners worden zorgvuldig afgehandeld. We

streven naar snelle en effectieve oplossingen. Daarnaast behandelt de buurtbeheerder alle

voorkomende overlastzaken.

Jaarverslag 2016 26

DOP

De gemeente Stein heeft in 2012 een nieuwe werkwijze geïntroduceerd om de betrokkenheid

van de bewoners bij hun wijk of dorp te vergroten, het dorpsontwikkelingsproces (DOP). Bij de

DOP’sgewijze aanpak staan de dorpen en inwoners centraal. Inwoners gaan in dialoog met

elkaar over de huidige situatie en de toekomst van het dorp en ze bepalen samen wat er op de

agenda komt van het DOP. Inwoners werken aan oplossingen die ze zelf, of samen met andere

partijen, bedenken.

In 2016 hebben wij zeer actief geparticipeerd in vier werkgroepen die vanuit het DOP zijn

opgericht. Het betreft initiatieven in de wijken Nieuwdorp en Oud Stein. In de wijk Nieuwdorp

zijn wij initiërend geweest bij een opruimdag waarbij achterpaden en tuinen zijn opgeschoond

met behulp van vrijwilligers en medewerkers van gemeente Stein en onze corporatie.

Daarnaast hebben wij een zwerfvuil actie opgezet, waarbij in de wijk Nieuwdorp zwerfvuil

verwijderd is.

Sociaal team

We participeren in het sociaal team binnen de gemeente Stein. In dit sociaal team worden

diverse thema’s aan de orde gesteld en verbindingen gelegd met gemeente, politie en een

divers scala van zorg- en welzijnspartijen. Hierdoor kunnen bij problemen op adequate wijze

partners benaderd worden om te komen tot een gezamenlijke aanpak.

Jaarverslag 2016 27

5. Betrekken van bewoners bij beleid en beheer

In het verslagjaar hebben wij regelmatig overleg gevoerd met de huurdersbelangen-vereniging

HBV Maaskant. De wederzijdse taken en bevoegdheden evenals de te bespreken thema's zijn

vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst die in 2009 is opgesteld. Met de HBV Maaskant

is gesproken over het huurprijsbeleid 2016, de jaarstukken, de onderhouds- en financiële

begrotingen, onze nieuwbouw-, herstructurerings- en revitalisatieplannen en diverse actuele

ontwikkelingen op het gebied van de volkshuisvesting. Ook dit jaar heeft het overleg weer op

een prettige en constructieve wijze plaatsgevonden. Daarnaast hebben onze medewerkers

actief deelgenomen aan de ledenvergadering van de huurdersorganisatie, onder andere door

het geven van toelichting op onze plannen of door het beantwoorden van vragen van huurders.

We hebben onze huurders geïnformeerd over onze activiteiten via een advertorial in de krant

‘Thuiskomen’, een huis-aan-huisblad dat wordt uitgegeven door Vivantes Zorggroep. Dit blad

werd bezorgd bij alle inwoners van de gemeente. Uiteraard informeren wij onze huurders en

woningzoekenden ook via onze website www.maaskantwonen.nl. De vernieuwde website, die in

2015 gelanceerd is, hebben wij gedurende het verslagjaar adequaat van alle nieuwe

ontwikkelingen en informatie voorzien. Daarnaast hebben wij het plaatsen van vrijkomende

woningen en nieuwsberichten op Facebook gecontinueerd.

Daar waar bijzondere kwesties spelen zoals herstructurering en ingrijpende

onderhoudswerkzaamheden worden de betreffende huurders persoonlijk of via

voorlichtingsbijeenkomsten geïnformeerd. Er is een voorlichtingsbijeenkomst geweest over de

energetische maatregelen bij de 98 woningen in het centrum van Stein. Daarnaast zijn deze

bewoners individueel bezocht om aanvullende informatie te verstrekken en vragen te

beantwoorden.

De bewoners van het energieproject in de Hayweghenstraat zijn allen individueel geïnformeerd

middels huisbezoeken en schriftelijke documentatie.

Er is een werkgroep van acht personen uit de Van der Marckstraat, waarmee het

onderhoudstraject wordt afgestemd. Deze groep vergaderd geregeld in bijzijn van een van

onze medewerkers. Ook voor wat betreft de overige planmatige onderhoudswerkzaamheden

worden de huurders tijdig schriftelijk in kennis gesteld. Van deze correspondentie ontvangen

wij een afschrift.

5.1 Vertegenwoordiging in de raad van toezicht

Volgens artikel 11 van onze statuten hebben de huurders en de in het belang van die huurders

werkzame organisaties het recht om voor twee zetels in de raad van toezicht een persoon uit

hun kring voor te dragen voor benoeming. De organisaties hebben van dit recht gebruik

gemaakt. In het verslagjaar waren de heren Bongaerts en Schrijer lid van de raad van toezicht,

op voordracht van de HBV Maaskant.

5.2 Regionale klachtencommissie

Wij stellen onze huurders en woningzoekenden in de gelegenheid om klachten over ons

handelen of nalaten in te dienen bij een geschillencommissie. Deze Regionale

klachtencommissie is een initiatief van de woningcorporaties in de Westelijke Mijnstreek die

samenwerken in het Samenwerkingsverband van Woningcorporaties in de Westelijke Mijnstreek

(S.W.W.M.). De samenstelling en werkwijze van deze commissie zijn in een klachtenreglement

nader omschreven. Bij de Regionale klachtencommissie is in 2016 één klacht ingediend over

Maaskant Wonen. Deze wordt in 2017 behandeld.

Jaarverslag 2016 28

6. Wonen en zorg

Dankzij het taakveld Wonen en zorg levert de toegelaten instelling een bijdrage aan de

totstandkoming van huisvesting voor personen die zorg en/of begeleiding nodig hebben.

Wij verhuurden het voormalige kantoorpand van de Woningstichting Elsloo aan de Joannes

Riviusstraat 15 in Elsloo sinds 2004 aan de Stichting Gehandicaptenzorg Limburg. De stichting

heeft de huur van het pand per 1 augustus 2014 opgezegd. Het pand stond sindsdien in de

verkoop. De inschakeling van een gespecialiseerd makelaar in bedrijfsonroerendgoed en

vergaande onderhandelingen met een mogelijke koper hebben in het verslagjaar het gewenste

resultaat opgeleverd. Het pand is per 15 december 2016 verkocht.

Een aantal oudere huurders is nog afnemer van het ServicePlus-dienstenpakket dat destijds

door Vivantes Zorggroep aan oudere bewoners werd aangeboden. Wij hebben in 2013 besloten

om de bestaande abonnementen te continueren maar geen nieuwe abonnementen meer aan te

bieden. De Vivantes Zorggroep heeft in 2016 het ServicePlus-dienstenpakket overgeheveld

naar Benefits. Het aantal deelnemers zal jaarlijks afnemen.

Ook participeren wij in het lokale sociaal team nieuwe stijl. Hierin komen maandelijks

professionals bijeen die werkzaam zijn bij diverse maatschappelijke en overheidsinstellingen

die betrokken zijn bij bewoners met problemen in het bijzonder op het gebied van wonen en

zorg. Belangrijkste doelstelling van dit overleg is om problemen gezamenlijk op te pakken en te

voorkomen dat vanuit een diversiteit van instellingen zonder onderlinge afstemming hulp wordt

verleend.

Jaarverslag 2016 29

7. Financieel beleid en beheer

7.1 Algemeen beleid

De jaarstukken 2016 zijn opgesteld conform de door de Raad voor de Jaarverslaggeving

herziene Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting (2016).

Ten gevolge van de nieuwe Woningwet (ingegaan op 1 juli 2015), wordt het bezit in de

jaarrekening 2016 voor het eerst gewaardeerd op marktwaarde in verhuurde staat. Voorheen

werd deze gewaardeerd op bedrijfswaarde. Dit heeft geleid tot een stelselwijziging in de

jaarrekening. Het waarderen op marktwaarde heeft grote impact op de vermogenspositie van

Maaskant Wonen. Hierbij dient opgemerkt te worden dat het gepresenteerde vermogen nooit

volledig gerealiseerd of liquide gemaakt kan worden. Immers, uitponden van het volledige bezit

is niet aan de orde terwijl de marktwaarde hier wel soms van uitgaat.

Voor ons is de kasstroom uit de operationele activiteiten een belangrijk gegeven omdat dit

aangeeft of de reguliere exploitatie van de corporatie rendabel is.

De kasstroom uit de operationele activiteiten vertoont een positief saldo van 3.569.000 euro.

Wij bewaken onze kasstromen zorgvuldig. Maandelijks stellen we voortschrijdende begrotingen

op van de inkomende en uitgaande kasstromen die we vervolgens voortdurend bewaken en

kijken of er bijstellingen nodig zijn. Naast de kasstroom uit operationele activiteiten volgen we

ook de kasstromen uit investeringsactiviteiten en de kasstromen uit financieringsactiviteiten.

Het jaarresultaat over 2016 bedraagt 9.745.529 euro positief. Ten opzichte van 2015 neemt

het nettoresultaat exploitatie vastgoedportefeuille met circa 500.000 euro toe. Dit wordt in

belangrijke mate veroorzaakt door stijgende huuropbrengsten en opbrengsten

servicecontracten ad 250.000 euro, lagere onderhoudsuitgaven ad 350.000 euro, hogere lasten

verhuur- en beheeractiviteiten (voornamelijk hogere verhuurderheffing) ad 150.000 euro en

lagere lasten overige directe operationele lasten exploitatie bezit ad 50.000 euro. De lasten van

waardeveranderingen vastgoedportefeuille nemen met circa 600.000 euro af. Dit wordt in

belangrijke mate veroorzaakt door niet-gerealiseerde waardeveranderingen

vastgoedportefeuille. Mede door de vorming van latente belastingvordering verliescompensatie

neemt het belastingresultaat toe met 2.401.000 euro.

Door de nieuwe waarderingsgrondslag is de solvabiliteit (77 procent) hoog.

Uit de later in dit verslag gepresenteerde financiële

kengetallen blijkt dat wij een goede financiële positie

hebben. Ondanks onze goede financiële positie blijven we

de ontwikkeling van onze beheerkosten goed volgen. In de

Aedes benchmark 2016 scoren we op het onderdeel

‘Bedrijfsvoering’ een B en zitten we zodoende in de

middengroep.

7.2 Ontwikkelingen in 2016

Woningwet

Als gevolg van de per 1 juli 2015 ingevoerde nieuwe Woningwet is ons sociaal vastgoed in de

jaarrekening 2016 voor het eerst gewaardeerd op marktwaarde in verhuurde staat. Voor de

waardering dienen we daarbij gebruik te maken van het ‘Handboek modelmatig waarderen

marktwaarde’ met peildatum 31 december 2016.

Voor het bepalen van de marktwaarde zijn twee methodieken ontwikkeld, de basisversie en de

full-versie. In eerste instantie zouden wij gebruik kunnen maken van de basisversie. Bij de

basisversie kan een corporatie op basis van het ‘Handboek modelmatig waarderen

marktwaarde’ de marktwaarde bepalen. Er mag in dit geval niet afgeweken worden van de

Score

B

Jaarverslag 2016 30

parameters uit het Handboek. Een externe taxateur hoeft in dit geval niet ingeschakeld te

worden.

Eind november 2016 is door het ministerie besloten dat woningcorporaties in krimpgebieden

(waaronder de Westelijke Mijnstreek) de marktwaarde op basis van de full-versie moeten

opstellen. Dit houdt onder andere in dat we voor het bepalen van de marktwaarde een externe

taxateur hebben ingeschakeld.

Scheiding DAEB/niet-DAEB

Een belangrijk onderwerp van de Woningwet betrof de scheiding van DAEB (Diensten Algemeen

Economisch Belang) en niet-DAEB-bezit. Omdat wij opteren voor het verlicht regime kunnen we

volstaan met een scheiding van baten en lasten. Het voorlopig voorstel voor de baten/lasten-

scheiding DAEB/niet-DAEB hebben wij voor 1 januari 2017 voorgelegd aan de Aw.

Herziene Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting (2016)

Toepassing van deze herziene Richtlijn heeft geleid tot veranderingen in de manier waarop het

jaarverslag vorm is gegeven. Er zijn aangepaste modellen voor de balans en de winst- en

verliesrekening opgenomen. Dit heeft tot een aanzienlijke administratieve druk geleid.

Huurbeleid

Nieuwe regels ten aanzien van de woningtoewijzing hebben ertoe geleid dat we ons huurbeleid

hebben aangepast. Dit om onze primaire doelgroep te kunnen blijven huisvesten. Bij mutatie

worden vrijkomende woningen met een huur onder de liberalisatiegrens afgetopt naar 586 euro

(de aftoppingsgrens voor 1- en 2-persoonshuishoudens per 1-1-2016) of lagere streefhuur.

Reglement financieel beleid en beheer

Om inzicht te geven in de wijze waarop Maaskant Wonen haar financiële continuïteit borgt

hebben wij conform de Woningwet in 2016 een Reglement financieel beleid en beheer

opgesteld. Als uitganspunt voor dit model is het door Aedes opgesteld model als uitganspunt

gehanteerd.

Het Reglement financieel beleid en beheer is op 12 augustus 2016 vastgesteld door het bestuur

en goedgekeurd door de raad van toezicht. Op 12 oktober 2016 is het reglement goedgekeurd

door de Autoriteit woningcorporaties.

7.3 Financiële kengetallen

Interest Coverage Ratio (ICR)

De ICR laat zien of de exploitatie van de corporatie voldoende winstgevend is. De ratio wordt

berekend door de exploitatiekasstroom te delen door de financieringslasten. Voor het bepalen

van de exploitatiekasstroom wordt de winst- en verliesrekening gezuiverd van

waarderingsvraagstukken, zichtbare non-cash en niet-exploitatie gerelateerde onderwerpen

zoals afschrijvingen en verkopen. De ICR bedroeg 4,0 per 31 december 2016 (2015: 4,6). Het

Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) hanteert als minimale norm 1,4.

Debt Service Coverage Ratio (DSCR)

De DSCR geeft aan of er voldoende operationele kasstromen worden gegenereerd voor rente

en aflossing. Hoe hoger de DSCR, hoe gunstiger. De DSCR behoort minimaal 1,0 te bedragen

volgens het WSW en bedroeg 2,3 per 31 december 2016 (2015: 1,6).

Loan to value

Loan to value laat zien welke waarde van het bezit is gefinancierd, ofwel, de financiering

uitgedrukt in een percentage van de waarde van het bezit. Uitgaande van de bedrijfswaarde

bedraagt deze ratio per 31 december 2016 46,66 procent (2015: 48,74 procent). Het WSW

hanteert een maximum van 75 procent.

Jaarverslag 2016 31

Solvabiliteit

Het eigen vermogen komt in 2016 uit op 131.774.618 euro. Het solvabiliteitscijfer ultimo 2016

bedraagt 77 procent (2015: 75 procent).

7.4 Bevindingen Autoriteit Woningcorporaties (Aw)

Op grond van artikel 61 lid 3 van de Woningwet 2015 beoordeelt de Aw jaarlijks integraal de

corporatie. Het integrale toezicht is gericht op de governance, integriteit, rechtmatigheid en

bescherming van het maatschappelijk vermogen. Via de Oordeelsbrief 2016 van 2 november

2016 heeft de Aw de resultaten van het onderzoek kenbaar gemaakt. De Aw komt tot de

conclusie dat de integrale beoordeling geen aanleiding tot interventies geeft.

7.5 Treasury

Leningportefeuille

Ultimo 2016 bedraagt de totale leningportefeuille 34,8 miljoen euro (in 2015: 35,7 miljoen

euro). Van de leningportefeuille is 33,5 miljoen euro geborgd door het WSW. De gemiddelde

rentevoet van de leningportefeuille over 2016 bedraagt 3,33 procent (in 2015: 3,37 procent).

Ten aanzien van financiering hebben er in 2016 geen activiteiten plaatsgevonden.

Treasurystatuut

In 2016 hebben wij ons treasurystatuut uit 2015 geactualiseerd. Aanleiding voor het

actualiseren van het treasurystatuut was de inwerkingtreding van de Woningwet en het

opstellen van het reglement financieel beleid en beheer.

Het treasurystatuut is op 8 juni 2016 vastgesteld en goedgekeurd door de raad van toezicht. Kredietfaciliteit

Voor ons tijdelijke liquiditeitstekorten konden we gebruik maken van een kredietfaciliteit van

2,4 miljoen euro bij de BNG Bank. Ultimo 2016 wordt geen gebruik gemaakt van deze

kredietfaciliteit.

WSW borgingsplafond

Op basis van de Prospectieve informatie (dPi) 2016 – 2020 heeft het WSW het borgingsplafond

voor de jaren 2016 tot en met 2018 vastgesteld.

Overzicht borgingsplafond:

2016 2017 2018

Geborgde leningportefeuille WSW

per 1 januari

35.993.000

36.328.000

33.697.000

Financieringsbehoefte DAEB* 5.320.000 1.085.000 884.000

Interne financieringsbronnen -3.385.000 -3.716.000 -4.334.000

Borgingstegoed -1.600.000 0 0

Borgingsplafond ultimo jaar 36.328.000 33.697.000 30.247.000 * Diensten van Algemeen Economisch Belang

WSW borgbaarheidsverklaring

Op 2 december 2016 heeft WSW (op basis van het jaarverslag 2015 en de prognosegegevens

2015) verklaard dat wij voldoen aan de eisen die het WSW stelt aan een corporatie als

deelnemer.

Derivaten

Wij maken geen gebruik van derivaten.

Beleggingen

In 2016 hebben wij tijdelijk overtollige middelen gestort op een bedrijfsspaarrekening van de

Rabobank.

Jaarverslag 2016 32

7.6 Investerings- en huurbeleid

Investeringen

De investeringen in 2016 ad 3.031.000 euro hebben betrekking op:

Investeringen in de bestaande complexen 1.611.000 euro.

Er is voor een bedrag van 687.000 euro geïnvesteerd in verbeteringen bij complexen waar in

voorgaande jaren is besloten om levensduurverlenging toe te passen en 229.000 euro in het

revitaliseringsproject Van der Marckstraat.

Daarnaast hebben investeringen plaatsgevonden waartegenover een huurverhoging staat, zoals

de aanleg van centrale verwarming (8.000 euro), het plaatsen van dubbel glas (10.000 euro)

en het aanbrengen van energetische maatregelen (677.000 euro).

De uitgaven die betrekking hebben op de realisatie van nieuwbouwprojecten, bedragen

1.406.000 euro. Dit bedrag heeft volledig betrekking op de sloop- en bouwkosten van het

herstructureringsproject Paulus Potterstraat te Elsloo.

In het verslagjaar is voor een bedrag van 14.000 euro geïnvesteerd in onroerende en roerende

zaken ten dienste van de exploitatie. De belangrijkste investeringen waren de aanschaf van

iPads (6.000 euro) en de aanschaf van software (Qlikview en redesign portaal planmatig

onderhoud).

Desinvesteringen

In 2016 zijn in totaal 6 woningen verkocht en een kantoorpand. Het kantoorpand en 2 van de 6

verkochte woningen stonden ultimo 2015 onder de post Voorraden op de balans. De

daadwerkelijke opbrengst is 49.000 euro lager dan de balanswaarde. De opbrengst van de

overige 4 woningen bedroeg 417.000 euro. De marktwaarde van de verkochte woningen was

336.000 euro en de verkoopkosten bedroegen 36.000 euro. Verwacht wordt dat de woningen

die ultimo 2016 zijn opgenomen bij de Voorraden een positief verkoopresultaat hebben van

27.000 euro. Tevens is in 2016 een stuk grond verkocht voor 12.000 euro. Als de

doorberekende organisatiekosten ad 18.000 euro in mindering wordt gebracht op bovenstaande

resteert een positief verkoopresltaat ad 17.000 euro.

Huren

De gemiddelde huurstijging per 1 juli bedroeg 0,6 procent.

7.7 Interne risicobeheersing- en controlesystemen

Ondernemingsplan en jaarplan

Ook voor het jaar 2016 is een jaarplan opgesteld dat afgeleid is van ons ondernemingsplan

‘Samen verantwoordelijk’. Dit ondernemingsplan heeft betrekking op de periode 2016-2019.

Toetsing van het jaarplan vindt plaats via de kwartaalrapportages die ook door de raad van

toezicht besproken worden.

Risicomanagement

In 2016 hebben wij een traject doorlopen om risicomanagement systematisch in te bedden in

de organisatie. Vanaf de start zijn alle geledingen van de organisatie betrokken bij het traject

risicomanagement en maakt risicomanagement nu onderdeel uit van de Planning & Control-

cyclus.

Jaarverslag 2016 33

Soorten risico’s

Ons risicomanagement is verdeeld in drie onderdelen:

1. Risico’s die op de een of andere wijze het behalen van de doelstellingen van de

organisatie (vastgelegd in het ondernemingsplan) beïnvloeden.

Voor het in kaart brengen van de risico’s die de doelstellingen van ons

ondernemingsplan beïnvloeden, hanteren we een strategiekaart. De strategiekaart geeft

inzicht in het motto, de doelstellingen, kritieke succesfactoren en de risico’s van

Maaskant Wonen. Het motto en de doelstellingen zijn afgeleid van het

ondernemingsplan. In verschillende sessies met het MT en een afvaardiging van de

medewerkers zijn de kritieke succesfactoren bepaald waarna de risico’s aan deze

kritieke succesfactoren zijn gekoppeld. Deze kritieke succesfactoren hebben een grote

invloed op de realisatie van de doelstellingen, waardoor het beheersen van de risico’s bij

deze kritieke succesfactoren van essentieel belang is.

2. Risico’s waarop we door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) worden

beoordeeld.

In januari 2016 hebben we met een werkgroep bestaande uit MT en een afvaardiging

van het personeel de 24 business risks-vragen van het Waarborgfonds Sociale

Woningbouw besproken en zijn we tot een risico-oordeel gekomen. De conclusies

hiervan zijn gedeeld met de raad van toezicht. De oordelen zijn vastgelegd in een

schema waarin een aantal risico’s zijn gekoppeld aan de risico’s die terugkomen in de

strategiekaart van het eerste onderdeel.

3. Frauderisico’s.

Bij risicomanagement gaan wellicht de eerste gedachten uit naar dit onderdeel, de

frauderisico’s. Deze risico’s zijn in eerste instantie in kaart gebracht in overleg met

diverse medewerkers. Hierna is het ingevulde model door het MT beoordeeld en

geaccordeerd.

In de vergadering van september 2016 heeft de raad van toezicht de systematiek voor

risicomanagement goedgekeurd. De raad wordt via de kwartaalrapportage geïnformeerd over

de actuele stand van zaken.

Administratieve organisatie & Interne controle (AO/IC)

In 2016 is de lijn uit voorgaande jaren voortgezet om te komen tot een verdere optimalisatie

van de AO/IC. Voor de beschreven processen zijn procesverantwoordelijken aangewezen die

ervoor zorgen dat de procesbeschrijvingen periodiek beoordeeld en geactualiseerd worden. In

de loop van het jaar vinden diverse verbijzonderde controles plaats, ook op processen die (nog)

niet beschreven zijn. Bij een aantal kritische processen zoals woningverkopen en

woningtoewijzing vindt een uitgebreidere verbijzonderde controle plaats. Interne controle heeft

een doorlopend karakter en is ingebed in het reguliere werk van medewerkers. Over de

bevindingen en aanbevelingen van de controles wordt gerapporteerd aan de directie. Via de

kwartaalrapportages wordt ook de raad van toezicht hiervan in kennis gesteld.

Toetsingskader investeringen

Ons toetsingskader voor investeringen bestaat uit de volgende beleidsstukken:

financieel beleid en beheer;

calculatiestatuut;

inkoopbeleid.

De procesgang bij investeringen wordt daarnaast getoetst aan een procesbeschrijving die vanaf

het eerste initiatief tot de realisatie van een project inzichtelijk maakt welke activiteiten er

moeten plaatsvinden en wie deze uitvoert. Door middel van fasedocumenten wordt de raad van

toezicht geïnformeerd over de voortgang van projecten. De raad dient de fasedocumenten goed

te keuren alvorens een volgende fase wordt gestart. In het calculatiestatuut zijn de

rendementseisen die we bij investeringen hanteren concreet ingevuld.

Jaarverslag 2016 34

Derivaten

Net als voorgaande jaren hebben wij besloten, ook in 2016, geen gebruik te maken van

derivaten om renterisico’s af te dekken. We lopen daarom uit dien hoofde geen financiële

risico’s.

Jaarverslag 2016 35

7.8 Algemene kengetallen

2016 2015

Gegevens woningbezit

Goedkope woningen (< € 409,92) 230 241

Betaalbare woningen (€ 409,92-628,76) 1.329 1.308

Dure woningen(> € 628,76) 294 321

Totaal woningen en woongebouwen 1.853 1.870

Overig 1 2

Subtotaal 1.854 1.872

Garages en parkeerplaatsen 282 283

Totaal 2.136 2.155

Gemiddelde marktwaarde in verhuurde staat per woning in € 87.000 84.000

Gemiddelde bedrijfswaarde per woning in € 41.144 40.152

Gemiddelde historische kostprijs

(exclusief afschrijvingen) per woning in €

45.064

44.767

Mutaties in het woningbezit

Aantal opgeleverd - 44

Aantal verkocht 5 4

Waarvan verkocht met 10 % korting 3 3

Aantal sloop 12 -

Kantoorpand verkocht 1 -

Parkeerplaatsen uit exploitatie 1 -

Kwaliteit van het woningbezit

Planmatig onderhoud per woning in € 903 708

Niet planmatig onderhoud per woning in € 375 407

Energetisch onderhoud in € 179 519

Totaal onderhoud per woning in € 1.458 1.634

Verhuur van woningen

Huurstijging in % per 1 juli 0,6 1,71

Mutaties in % totaal aantal woningen 7,4 7,8

Huurachterstand in % jaarhuur 0,47 0,50

Huurderving in % jaarhuur 0,37 0,44

Financiën

Solvabiliteit in % 77 75

Rentabiliteit totaal vermogen in % 5,71 4,61

Eigen vermogen per woning in € 71.114 65.256

Interest Coverage Ratio 4,0 4,6

Debt Service Coverage Ratio 2,3 1,6

Loan to value in % 46,66 48,74

Personeelsbezetting

Aantal personeelsleden incl. directieleden 16 17

Fulltime formatieplaatsen 14,9 15,7

Jaarverslag 2016 36

7.9 Realiseerbaarheid waarde onroerende zaken in exploitatie.

De waardering van het vastgoed op marktwaarde in verhuurde staat is in overeenstemming

met het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde bepaald. Op basis van dit

waarderingshandboek is Maaskant Wonen met het volledige bezit in een krimpgebied verplicht

om de full-versie taxatie toe te passen. Hierbij is het inschakelen van een externe taxateur

verplicht. In de full-versie taxatie is het volgens handboek mogelijk om op basis van toetsing

door een externe taxateur om tot een aanpassing van de op basis van het handboek

modelmatig vastgestelde waarde te komen. Deze aanpassingen zijn beperkt tot een twaalftal in

dit handboek gestelde vrijheidsgraden ( o.a. markthuur, exit yield, leegwaarde, onderhoud en

discontovoet ). De door Maaskant Wonen ingeschakelde externe taxateur heeft gekozen voor

aanpassingen in de markthuren, leegwaarde, disconteringsvoet en exit yield.

Na het toepassen van de full-taxatie komt de marktwaarde in verhuurde staat uit op

162.089.00 euro. De bedrijfswaarde bedraagt 76.582.000 euro.

Per 31 december 2016 is in totaal 88.710.000 euro aan ongerealiseerde herwaarderingen in de

overige reserves begrepen (2015: 84.927.000 euro) uit hoofde van de waardering van het

vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van dit vastgoed

is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee

conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide

ministeriele besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving. De

realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid

van Maaskant Wonen. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze)

verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB bezit in exploitatie

te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen

zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Het

bestuur van Maaskant Wonen heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van de

herwaarderingsreserve dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn

realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de bedrijfswaarde van het

DAEB bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt circa

84.728.000 euro. Dit impliceert dat circa 64% van het totale eigen vermogen niet of eerst op

zeer lange termijn realiseerbaar is.

Opbouw eigen vermogen (x € 1.000)

Eigen vermogen op basis van de marktwaarde in

verhuurde staat

€ 131.775

Af: Volkshuisvestelijke vermogensbestemming (

Marktwaarde in verhuurde staat -/- Marktwaarde

o.b.v. streefhuren en doorexploiteerscenario )

25% € 32.775

Eigen vermogen minus volkshuisvestelijke

vermogensbestemming

€ 99.000

Af: Bedrijfsmatige vermogensbestemming 55% € 54.417

Verwacht eigen vermogen o.b.v. bedrijfswaarde € 44.583

Indien de marktwaarde in verhuurde staat bepaald wordt door de markthuur te vervangen door

de lagere streefhuur en het gehele bezit door te exploiteren in plaats van uit te ponden komt

de marktwaarde 32.775.000 euro lager uit. Dit gedeelte van het eigen vermogen verbonden

Jaarverslag 2016 37

aan de volkshuisvestelijke bestemming (25 procent) achten wij dan ook niet of eerst op zeer

lange termijn realiseerbaar.

Het verwacht eigen vermogen o.b.v. bedrijfswaarde ligt lager (55 procent) dan het eigen

vermogen minus de volkshuisvestelijke bestemming. Dit noemen we de bedrijfsmatige

vermogensbestemming. Hogere bedrijfslasten als gevolg van ons maatschappelijke karakter:

inzet op gebied van leefbaarheid, buurtbemiddeling, verplichte woningtoewijzingen en de extra

administratieve lasten als gevolg van de toegenomen eisen op gebied van verslaglegging en

verantwoording. Daarnaast zorgt de meer dan noodzakelijke inzet op onderhoud en

verbetering van ons vastgoed voor een lagere bedrijfswaarde.

Jaarverslag 2016 38

8. Verklaring van het bestuur

Het bestuur verklaart hierbij dat alle beschikbare middelen van Maaskant Wonen in 2016

uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting zijn besteed.

Tevens verklaart het bestuur dat er in het verslagjaar geen transacties hebben plaatsgevonden

waarbij tegenstrijdige belangen aan de orde waren.

Stein, augustus 2017

Het bestuur van Maaskant Wonen,

K.A.G. Smitsmans,

directeur-bestuurder

Jaarverslag 2016 39

9. Verslag van de Raad van Toezicht

Bestuurlijke organisatie

De bestuurlijke organisatie bij Maaskant Wonen is ingericht volgens het zogenaamde

tweelagen-model, met een eenhoofdige raad van bestuur en een raad van toezicht.

Bestuur/directie:

Het bestuur of de directie is verantwoordelijk voor de voorbereiding, vaststelling en uitvoering

van beleid. De directie van Maaskant Wonen werd gedurende het verslagjaar gevormd door

K.A.G. (Karel) Smitsmans (1958).

De bevoegdheden van de directeur-bestuurder zijn vastgelegd in de statuten. De directeur-

bestuurder heeft geen nevenfuncties.

Raad van toezicht

De raad van toezicht heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang

van zaken binnen de corporatie. De raad staat het bestuur tevens met raad terzijde. Op 31

december 2016 waren de volgende personen lid van de raad van toezicht:

S.J.A.M. Ackermans (1971), lid; concerncontroller Koraal Groep.

J.C.G. Bongaerts (1952), vice-voorzitter/lid op voordracht van de HBV Maaskant;

zelfstandig adviseur.

R.W. Janssen (1967), lid; advocaat en vennoot Thuis & Partners Heerlen/Maastricht.

F.H.W. Schrijer (1952), lid/op voordracht van de HBV Maaskant; operations manager

Alro BV Dilsen-Stokkem.

J.P.J. Stoffens (1970), voorzitter; directeur Private Banking Zuid Limburg F. van

Lanschot Bankiers Maastricht.

Een lijst met nevenfuncties is beschikbaar.

De samenstelling van de raad is in de loop van het verslagjaar niet gewijzigd.

Reglement raad van commissarissen

De raad beschikt over een reglement, het ‘Reglement raad van commissarissen’. Hierin zijn

bepalingen opgenomen over de taken en de samenstelling van de raad, de spelregels voor een

geval van belangentegenstelling, de vergaderprocedures, de informatievoorziening van het

bestuur richting de raad, benoemingen, schorsingen, ontslagen, afwezigheid van het bestuur,

overleg met derden, de verslaglegging door de raad en honoreringen.

Met uitzondering van de Treasurycommissie maakt de raad, mede gezien de omvang van de

corporatie, geen gebruik van instrumenten als commissies omdat de raad die instrumenten

afbreuk vindt doen aan de verantwoordelijkheid van iedere toezichthouder voor het totale

functioneren van de corporatie. Namens de raad van toezicht neemt – conform het

Treasurystatuut - de heer Ackermans als toehoorder deel aan het Treasuryoverleg.

Profielschets voor de raad van toezicht

Maaskant Wonen beschikt over een uitgebreide profielschets voor het bestuur en de raad van

toezicht. De profielschets voor de raad van toezicht is verbijzonderd in zeven onderdelen:

volkshuisvestelijk/ruimtelijke ordening;

vastgoedontwikkeling en -beheer/projectontwikkeling;

financiën, control en risicobeheersing;

juridisch en governance;

bedrijfsvoering/organisatie;

voorzitter;

vertegenwoordiger huurdersbelangenvereniging (HBV).

Jaarverslag 2016 40

Als team dient de raad van toezicht over een aantal basisvaardigheden te beschikken ten

aanzien van open cultuur, zelfreflectie, rolopvatting en samenstelling. Daarnaast zijn de

volgende criteria voor de individuele commissaris van belang: authenticiteit, bestuurlijk inzicht,

helikopterview, integriteit en moreel besef, maatschappelijke (omgevings-) sensitiviteit en

verantwoordelijkheid, onafhankelijke oordeelsvorming, teamspeler, vakinhoudelijke kennis en

visie en zelfreflectie.

Visie op toezicht en bestuur

Maaskant Wonen heeft een ‘Visie op toezicht en bestuur’ opgesteld waarin de taakopvatting

van de raad van toezicht is vastgelegd. De raad houdt toezicht op het functioneren en

presteren van de organisatie, treedt op als werkgever voor de directeur-bestuurder en staat

het bestuur met raad terzijde. De directeur-bestuurder is als eerste verantwoordelijk voor het

functioneren en presteren van de organisatie en legt daarover verantwoording af aan de raad

van toezicht.

De raad van toezicht vervult zijn functie vanuit een maatschappelijk perspectief. Dat wil zeggen

dat hij op de eerste plaats let op het behalen van de maatschappelijk gewenste doelen (de

maatschappelijke opgave) van de corporatie. Daarnaast let de raad op de financiële continuïteit

en de effectiviteit en efficiency van de bedrijfsvoering. Hij draagt bij aan het behalen van de

doelstellingen van Maaskant Wonen door inbreng van specifieke expertise.

Rooster van aftreden

Volgens de statuten treden leden van de raad van toezicht uiterlijk vier jaar na hun benoeming

af volgens een door de raad op te maken rooster. Herbenoeming is slechts eenmaal mogelijk.

Gedurende het verslagen was geen lid van de raad van toezicht aftredend volgens rooster. Het

rooster van aftreden luidt per 31-12-2016 als volgt:

Rooster van aftreden Eerste datum van benoeming Aftredend per

S.J.A.M. Ackermans 3 november 2010 2 november 2018

J.C.G. Bongaerts (op voordracht huurdersorganisatie) 12 juni 2013 11 juni 2017

R.W. Janssen 10 april 2013 9 april 2017

F.H.W. Schrijer (op voordracht huurdersorganisatie) 18 december 2013 17 december 2017

J.P.J. Stoffens 10 april 2013 9 april 2017

Beloning aan de directeur-bestuurder

De directeur-bestuurder, de heer Smitsmans, is bij zijn benoeming per 1 oktober 2012

ingeschaald volgens de ‘Sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties’ in

functiegroep C. Voor de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en

semipublieke sector (WNT) valt de heer Smitsmans onder de overgangsregeling. Dit betekent dat bestaande beloningsafspraken vier jaar worden gerespecteerd na inwerkingtreding van de

WNT-staffel (1 januari 2014), gevolgd door een afbouw van de bovenmatige bezoldiging in drie

jaar na deze vierjaars-periode.

Vergoeding aan de leden van de raad van toezicht

De leden van de raad van toezicht ontvangen een vergoeding voor hun werkzaamheden die in

overeenstemming is met de WNT. De leden ontvangen 5.195 euro, de voorzitter 6.404 euro. In

het verslagjaar werd aan vergoedingen in totaal uitgekeerd een bedrag van 27.184 euro.

Vergaderingen van de raad van toezicht

De vergaderingen van de raad worden voorbereid door de directie in nauw overleg met de

voorzitter van de raad. Uitgangspunten voor de agendering zijn:

Naam Functie Totaal vast

inkomen

Variabel inkomen

Inkomen op

termijn

Vaste vergoedingen

Uitkering bij beëindiging

dienstverband

Totaal

K.A.G. Smitsmans

Directeur-bestuurder

€ 97.986 € 0 € 17.977 € 783 € 0 € 116.746

Jaarverslag 2016 41

de statutaire bepalingen over vereiste voorafgaande goedkeuring van de raad voor

bepaalde bestuursbesluiten;

de afspraken die in het ‘Reglement RvC’ vastliggen over de door de raad gewenste

informatie, zodat de raad de ontwikkelingen in het bedrijf en in de branche kan volgen;

de door de raad en directie wenselijk geachte transparantie over nieuw beleid en

wijzigingen in het beleid van Maaskant Wonen;

de afspraak tussen raad en bedrijfsleiding om via sturingsinformatie zoals

kwartaalrapportages, verantwoording af te leggen over de voortgang van de

voorgenomen doelen en prestaties;

de wens van de raad om zo nu en dan ook zelf rechtstreeks contacten te onderhouden

met de accountant, de gemeente en de huurdersorganisatie.

In 2016 hebben vijf reguliere vergaderingen van de raad van toezicht plaatsgevonden. Tijdens

de vergaderingen werd ook overlegd met externe deskundigen, wat verderop wordt toegelicht.

In de vergaderingen waren de belangrijkste gesprekspunten:

de goedkeuring van de jaarstukken 2015: Jaarrekening en Jaarverslag 2015;

de goedkeuring van de Financiële meerjarenbegroting 2017-2026 en

Investeringsbegroting 2017-2021;

de goedkeuring van het Treasury statuut en het Treasury jaarplan 2016;

de goedkeuring van het Reglement financieel beleid en beheer;

de goedkeuring van de geactualiseerde statuten, het reglement raad van

commissarissen, het bestuursreglement, profielschetsen voor bestuur en raad van

toezicht evenals een visie op toezicht en bestuur;

de goedkeuring van het risicomanagement;

de goedkeuring van het Reglement sloop, renovatie en (groot)onderhoud;

de goedkeuring van het op het Ondernemingsplan 2016-2019 gebaseerde

Jaarplan 2017;

de goedkeuring van het geactualiseerde huurbeleid;

de checklist Governancecode;

de huurverhoging 2016;

de Managementletter 2015 (de interimcontrole van de accountant);

de kwartaalrapportages over het vierde kwartaal 2015 en het eerste, tweede en derde

kwartaal 2016;

de voortgang van nieuwbouw-, herstructurerings-/revitalisatie- en energieprojecten

zoals:

herstructurering Paulus Potterstraat/Elsloo: sloop 12 seniorenwoningen gevolgd door

vervangende nieuwbouw van 10 levensloopbestendige prefab woningen;

revitalisatie Van der Marckstraat: 42 appartementen ondergaan een bouwtechnische

make-over en worden tegelijkertijd energetisch verbeterd;

energieproject 2016: 126 eengezinswoningen verdeeld over een drietal complexen

worden energetisch verbeterd; tegelijkertijd worden de daken van 98 woningen

vernieuwd en geïsoleerd.

de voortgang van het project ketensamenwerking;

de resultaten van het Werknemerstevredenheidsonderzoek 2016;

het jaarverslag 2015 van de Regionale klachtencommissie S.W.W.M.;

de woningmarktscan van de gemeente Stein;

diverse rapportages zoals de ‘Oordeelsbrief 2016’, ‘Aedes benchmark 2016’ en het

‘Trendrapport Markt en klant 2015’;

diverse beleidskaders zoals het ‘Inkoopbeleid’, het ‘Strategisch voorraadbeleid 2016-

2019’ en de ‘Routeplanner Woningwet’;

het rapport ‘Zelfevaluatie RvT Maaskant Wonen 27 januari 2016’.

In zijn algemeenheid geldt dat de raad, naast bovengenoemde onderwerpen, alle zaken op het

terrein van financiële continuïteit, de volkshuisvestelijke prestaties, de personele situatie en de

toekomst van corporatie heeft besproken.

Jaarverslag 2016 42

Naast de reguliere vergaderingen heeft er op 8 juli een “heisessie” plaatsgevonden. Deze sessie

kwam voort uit de bij de zelfevaluatie uitgesproken wens van de raad van toezicht aan om

samen met de directeur-bestuurder dieper in te gaan op de visie en strategie en het

functioneren van de organisatie Maaskant Wonen.

Op 27 september is de voltallige raad bijeengekomen voor een incompany actualiteitensessie

Woningwet, samen met de raad van toezicht van Woningbeheer Born-Grevenbicht.

Het toetsingskader van de raad van toezicht bij het uitoefenen van zijn taak

Om een oordeel te kunnen vellen over de zaken die in de vergadering ter sprake komen,

beschikt de raad over een aantal toetsingsinstrumenten. De belangrijkste daarvan zijn:

het Ondernemingsplan en het daarop gebaseerde jaarplan;

de Meerjarenbegroting;

de stuurvariabelen uit het Financieel beleid en het Calculatiestatuut;

het treasurystatuut en -jaarplan;

het Huurbeleidsplan 2013-2016 en het geactualiseerde huurbeleid 2016;

de nota Verkoopbeleid huurwoningen 2013-2017;

de gestructureerde kwartaalrapportages waarin alle verantwoordingsvelden aan bod

komen inclusief een voortschrijdende resultatenrekening per kwartaal en een

geactualiseerde eindejaar verwachting en investeringsbegroting per kwartaal;

de Managementletter van de accountant;

de gesprekken van de raad met de accountant;

de regionale prestatieafspraken.

Over het algemeen kan de raad zijn goedkeuring geven aan de voorgenomen bestuursbesluiten

die voorgelegd worden en kan hij ook instemmen met de overige zaken die ter verantwoording

of ter kennisgeving worden besproken. Op geen enkel moment heeft de raad in 2016 een

afwijkend standpunt ingenomen.

(Zelf)evaluatie raad van toezicht

Eind 2015 is een begin gemaakt met een evaluatie van de raad van toezicht onder leiding van

een externe deskundige. Deze evaluatie is in februari van het verslagjaar afgerond en

vastgelegd in een notitie ‘Zelfevaluatie RvT Maaskant Wonen 27 januari 2016’ opgesteld door

adviesbureau Atrivé.

De raad heeft de rolopvatting van ieder afzonderlijk lid en van de raad als geheel eind 2016 zelf

geëvalueerd. De resultaten van deze evaluatie zijn verwerkt in een referentiekader, het

‘Evaluatierapport Raad van Toezicht Woning Corporatie Maaskant Wonen, december 2016’.

Naar aanleiding van deze rapportage concludeert de raad dat alle scores met betrekking tot de

diverse gezichtspunten positief zijn en dat er, in vergelijking met de zelfevaluatie van 2014,

sprake is van een verbeterde score. Het rapport is door de raad van toezicht vastgesteld in zijn

vergadering van 22 februari 2017.

Overleg met externen

De raad heeft in 2016 overleg gevoerd met externen. Zo werd de accountant uitgenodigd voor

een toelichting op het rapport van bevindingen naar aanleiding van de controle van het

Jaarverslag en de Jaarrekening 2015 van Maaskant Wonen. Adviesbureau Zanders Treasury &

Finance Solutions werd uitgenodigd voor een toelichting op het Treasuryjaarplan 2016, het

Nederlands Adviesbureau Risicomanagement voor een toelichting op het risicomanagement.

Met het bestuur van de huurdersbelangen-vereniging HBV Maaskant werd in het verslagjaar

eenmaal informeel overleg gevoerd. Met de verantwoordelijke wethouder volkshuisvesting

binnen de gemeente Stein werd nog in het verslagjaar een overleg gepland met de voorzitter

en vice-voorzitter op 11 januari 2017. Bij dit gesprek was ook de directeur-bestuurder

aanwezig.

Jaarverslag 2016 43

Permanente educatie

Toezichthouders moeten binnen twee jaar minimaal 10 PE-punten behalen, wat neerkomt op

10 “studiebelastinguren”. Bestuurders moeten binnen drie jaar 108 ‘PE-punten’ behalen, ofwel

108 “studiebelastingsuren”. De punten kunnen alleen behaald worden bij geaccrediteerde

opleiders die hun aanbod koppelen aan PE-punten, in de volgende aandachtsgebieden:

strategie, beleid en communicatie, veranderkunde en innovatie, leiderschap en cultuur,

governance en risk, vastgoed en financiën en maatschappelijke verankering.

De directeur-bestuurder heeft in 2015 en 2016 gezamenlijk 76 PE-punten behaald.

De leden van de raad van toezicht hebben in 2015 en 2016 de volgende PE-punten behaald:

S.J.A.M. Ackermans 14 PE-punten

R.W. Janssen 11 PE-punten

J.C.G. Bongaerts 25 PE-punten

F.H.W. Schrijer 23 PE-punten

J.P.J. Stoffens 12 PE-punten

Vaststelling van de jaarstukken 2015

De directie van Maaskant Wonen heeft het Jaarverslag en de Jaarrekening 2015 opgesteld. In

dat verband heeft de raad van toezicht kennis genomen, zowel schriftelijk als in een gesprek

met de accountant, van de bevindingen van de accountant naar aanleiding van de controle van

het Jaarverslag en de Jaarrekening. Mede op basis hiervan heeft de raad het Jaarverslag en de

Jaarrekening 2015 vastgesteld en décharge verleend aan de directie voor het gevoerde beleid.

Governancecode/Aedescode/lidmaatschap VTW

Als lid van Aedes conformeert Maaskant Wonen zich aan de Governancecode Woningcorporaties

als onderdeel van de Aedescode, die direct betrekking heeft op de rol (respectievelijk de

rolvervulling) en de verantwoordelijkheid van het bestuur en de raad van toezicht. Maaskant

Wonen wenst nadrukkelijk deze Governancecode na te leven. De door Aedes en VTW

opgestelde “Checklist Governancecode”, waarmee woningcorporaties de naleving van de code

kunnen monitoren, is behandeld in de RvT-vergadering van 28 september.

De statuten, integriteitscode, klokkenluiderregeling, een beschrijving van de

governancestructuur, het bestuursreglement, het reglement voor de raad van commissarissen,

het jaarverslag evenals een uitgebreide profielschets voor bestuur en raad van toezicht, een

visie op toezicht en bestuur, de samenstelling van de raad van toezicht, het rooster van

aftreden evenals een overzicht van de nevenfuncties zijn gepubliceerd op internet

(www.maaskantwonen.nl).

De raad van toezicht is lid van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW).

Samenwerking Woningbeheer Born-Grevenbicht

Maaskant Wonen en Woningbeheer Born-Grevenbicht zien zich in toenemende mate

geconfronteerd met sterke veranderingen binnen hun werkgebied op volkshuisvestelijk en

maatschappelijk terrein. Er ontstaat, mede als gevolg van de bevolkingskrimp, een verhoogde

druk op het vastgoed, met risico’s in termen van kwaliteit, prijs en beschikbaarheid. Deze

risico’s zijn ook erkend door de externe toezichthouders, waaronder het WSW. Verder vraagt

de verandering van doelgroep die door de corporaties wordt gehuisvest, om meer en

intensievere aandacht en inzet op het gebied van wonen, zorg en leefbaarheid. Tot slot zien

beide corporaties zich geconfronteerd met stringentere wetten en regels vanuit de overheid en

groeiende verantwoordingsdruk. Dit leidt ertoe dat bij beide corporaties meer kwaliteit,

professionaliteit en capaciteit gevraagd worden om de taken, activiteiten en opgaven

verantwoord en efficiënt te kunnen blijven uitvoeren. De bestuurders van Maaskant Wonen en

Woningbeheer Born-Grevenbicht zien en voelen dat deze toegenomen druk op de organisatie

en de eisen die daaraan worden gesteld, beide organisaties kwetsbaarder maken. Zij zien

verdergaande samenwerking als een manier om deze kwetsbaarheid te verminderen, maar

Jaarverslag 2016 44

zeker ook om beter gebruik te maken van elkaars schaalvoordelen in termen van effectiviteit

en efficiëntie.

Vanuit de bestaande, goede samenwerking tussen Maaskant Wonen en Woningbeheer Born-

Grevenbicht, onder andere binnen het project ketensamenwerking, en rekening houdend met

overeenkomsten tussen beide corporaties in termen van woningmarkt, doelgroep, opgave en

organisatie hebben de raden van toezicht van beide corporaties de bestuurders op 27

september opdracht gegeven voor een verkennend onderzoek naar verdere samenwerking

tussen beide corporaties. Doel van het verkennend onderzoek is om in beeld te brengen of

verdergaande samenwerking volkshuisvestelijke, maatschappelijke, financiële en

organisatorische meerwaarde heeft voor beide corporaties.

Het onderzoek heeft geresulteerd in een bestuurlijke notitie ‘Verkenning samenwerking

Woningbeheer Born-Grevenbicht-Maaskant Wonen’, die door de raden van toezicht van beide

corporaties is besproken op 21 december. Deze bespreking heeft geleid tot de ondertekening

van een intentieovereenkomst op 6 februari 2017, waarin Maaskant Wonen en Woningbeheer

Born-Grevenbicht het voornemen uitspreken om te fuseren per 1 januari 2018.

Jaarverslag 2016 45

10. Verklaring van de Raad van Toezicht

De raad van toezicht van Maaskant Wonen heeft, ingevolge artikel 25 van de statuten, de

Jaarrekening en het Jaarverslag over 2016 onderzocht en heeft daarbij kennis genomen van de

door Deloitte accountants afgegeven controleverklaring van de onafhankelijke accountant bij de

Jaarrekening, die in het Jaarverslag is opgenomen.

De raad van toezicht besluit, conform artikel 25 van de statuten van Maaskant Wonen, de

verantwoordingsstukken 2016 van Maaskant Wonen vast te stellen.

Stein, 23 augustus 2017

De raad van toezicht:

De heer S.J.A.M. Ackermans

De heer J.C.G. Bongaerts

De heer F.H.W. Schrijer

De heer J.P.J. Stoffens

Jaarverslag 2016 46

11. Jaarrekening 2016

Jaarverslag 2016

47

11.1 Balans per 31 december 2016

(na resultaatbestemming)

31.12.2016 31.12.2015 31.12.2016 31.12.2015

€ € € €

Actief Passief

Vaste activa Eigen vermogen Herwaarderingsreserve 88.709.838 84.927.267

Materiële vaste activa Overige reserve 43.064.780 37.101.822

DAEB vastgoed in exploitatie 158.063.778 153.709.243 131.774.618 122.029.089

Niet DAEB vastgoed in exploitatie 3.869.040 3.708.835

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 1.793.677 1.692.122 Voorzieningen Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 1.277.697 36.000

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 877.385 972.714 Voorziening onrendabele investeringen

165.881.577 160.118.914 en herstructureringen 0 119.980

Overige voorzieningen 46.170 45.214

Financiële vaste activa 46.170 165.194

Latente belastingvorderingen 2.492.106 119.366 Overige vorderingen 157.358 176.179 Langlopende schulden

2.649.464 295.545 Schulden/leningen 33.898.487 34.830.664

Verplichtingen uit hoofde van onroerende

Som der vaste activa 168.531.041 160.414.459 Zaken verkocht onder voorwaarden 1.835.398 1.762.859

35.733.885 36.593.523

Vlottende activa

Kortlopende schulden

Voorraden Schulden aan kredietinstellingen 932.177 895.462

Vastgoed bestemd voor verkoop 184.000 573.000 Schulden aan leveranciers 955.130 1.163.158

184.000 573.000 Belastingen en premies sociale

verzekeringen 276.683 281.061

Schulden ter zake van pensioenen 16.901 18.988

Vorderingen Overige schulden 34.877 41.585

Huurdebiteuren 109.540 107.716 Overlopende passiva 860.803 938.919

Overheidsinstellingen 6.811 44.243 3.076.571 3.339.173

Overige vorderingen 1.323 1.169

Overlopende activa 129.551 58.385

247.225 211.513

Liquide middelen 1.668.978 928.007

Som der vlottende activa 2.100.203 1.712.520

Totaal activa 170.631.244 162.126.979 Totaal passiva 170.631.244 162.126.979

Jaarverslag 2016

48

11.2 Winst- en verliesrekening over 2016

Functioneel model 2016 2015

€ € Huuropbrengsten 11.516.546 11.292.390

Opbrengsten servicecontracten 394.529 366.163 Lasten servicecontracten -349.012 -353.518 Lasten verhuur- en beheeractiviteiten -1.848.358 -1.691.939 Lasten onderhoudsactiviteiten -2.701.976 -3.055.124 Overige directe operationele lasten

exploitatie bezit -965.357 -999.135

Nettoresultaat exploitatie vastgoedportefeuille 6.046.372 5.558.837 Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 299.041 214.345

Toegerekende organisatiekosten -17.891 -18.031 Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille -336.669 -218.018

Nettoresultaat verkoop vastgoedportefeuille -55.519 -21.704

Overige waardeveranderingen

vastgoedportefeuille -571.001 -433.884 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 4.103.556 4.612.022 Niet-gerealiseerde

waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden 101.555 61.963

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 3.634.110 4.240.101

Opbrengsten overige activiteiten 7.085 6.997 Kosten overige activiteiten -7.085 -6.997

Nettoresultaat overige

activiteiten 0 0

Overige organisatiekosten -970.629 -968.798 Leefbaarheid -89.457 -90.157 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 1.601 26.450 Rentelasten en soortgelijke kosten -1.193.688 -1.240.365

Saldo financiële baten en lasten -1.192.087 -1.213.915

Resultaat voor belastingen

7.372.789

7.504.364

Belastingen 2.372.740 -27.711

Resultaat na belastingen 9.745.529

7.476.653

Jaarverslag 2016

49

11.3 Kasstroomoverzicht over 2016

(Volgens de directe methode)

2016

2015

€ €

Ontvangsten

Huren

Zelfstandige huurwoningen 11.453.917 11.251.911

Parkeervoorzieningen 85.339 83.491

Vergoedingen 420.257 392.653

Overige bedrijfsontvangsten 11.172 21.318

Renteontvangsten 1.430 84.903

Saldo ingaande kasstromen 11.972.115 11.834.276

Uitgaven

Personeelsuitgaven

Lonen en salarissen -876.019 -891.083

Sociale lasten -135.925 -134.449

Pensioenlasten -209.644 -228.811

Onderhoudsuitgaven -3.283.454 -2.577.454

Overige bedrijfsuitgaven -1.845.538 -1.773.370

Rente-uitgaven -1.214.408 -1.288.311

Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van het resultaat -9.117 -5.006

Verhuurderheffing -828.674 -376.207

Saldo uitgaande kasstromen -8.402.779

-7.274.691

Kasstroom uit operationele activiteiten 3.569.336 4.559.585

MVA ingaande kasstroom

Verkoopontvangsten bestaande huur-, woon- en

niet- woongelegenheden

828.150

384.595

Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na

inkoop

112.500 0

Verkoopontvangsten grond 11.995 0

Tussentelling ingaande kasstroom MVA 952.645 384.595

Nieuwbouw huur-, woon- en niet- woongelegenheden -1.377.402 -1.793.775

Woningverbetering, woon- en niet-

woongelegenheden -1.360.903 -1.207.567

Aankoop woongelegenheden (VOV) doorverkoop 0 -104.550

Sloopuitgaven, woon- en niet woongelegenheden -117.440 -32.043

Investeringen overig -17.006 -140.170 Externe kosten bij verkoop -31.617 -27.450

Tussentelling uitgaande kasstroom MVA -2.904.369 -3.305.555

FVA

Ontvangsten overig 18.821 18.821

Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA 18.821 18.821

Kasstroom uit (des) investeringen -1.932.903 -2.902.139

Financieringsactiviteiten ingaand

Nieuwe te borgen leningen 0 1.500.000

Uitgave

Aflossingen geborgde leningen -895.462 -2.460.454

Kasstroom uit financieringsactiviteiten -895.462 -960.454

Mutatie geldmiddelen 740.971 696.992

Liquide middelen per 1 januari 928.007 231.015

Liquide middelen per 31 december 1.668.978 928.007

Jaarverslag 2016

50

11.4 Toelichting op de jaarrekening

ALGEMEEN

Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2016 tot en met 31 december

2016.

Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld.

ACTIVITEITEN

De activiteiten van Maaskant Wonen, statutair en feitelijk gevestigd en kantoor houdende aan

de Drossaert Jonker van Kesselstraat 8 in Stein, zijn erop gericht mensen te huisvesten in de

gemeente Stein.

Het KvK-nummer van Maaskant Wonen is 14021210.

ALGEMENE GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING VAN DE JAARREKENING

De jaarrekening van Maaskant Wonen is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit

toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9

Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze

jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn

645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting.

De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis

van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost

anders wordt vermeld, worden de activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel.

Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Winsten

worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en

mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in

acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden.

Vergelijking met voorgaand jaar

De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten

opzichte van het voorgaande jaar, met uitzondering van de toegepaste stelselwijzigingen zoals

opgenomen in de navolgende paragraaf. De reden voor de toegepaste stelselwijzigingen is dat

in juni 2016 de nieuwe Richtlijn voor de Jaarverslaggeving voor woningcorporaties van kracht is

geworden (RJ 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting). Voortvloeiend uit deze richtlijn

alsmede uit de Woningwet 2015 met als ingangsdatum 1 januari 2016, respectievelijk de

Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (RTIV) en het Besluit Toegelaten Instellingen

Volkshuisvesting (BTIV) zijn voor de jaarverslaggeving 2016 van corporaties meerdere

veranderingen van toepassing ten opzichte van de jaarverslaggeving 2015. Middels de

stelselwijziging wordt aangesloten bij de op grond van gewijzigde wet- en regelgeving van

toepassing zijnde veranderingen.

Jaarverslag 2016

51

Stelselwijzigingen

Algemeen

De voor stichting Maaskant Wonen belangrijkste wijzigingen voortvloeiend uit het

implementeren van de nieuwe RJ 645, de Woningwet 2015, respectievelijk de RTIV en BTIV

zijn:

- De waardering van vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat, bepaald

overeenkomstig het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde en het hiermee

samenhangend niet langer afschrijven van vastgoed in exploitatie;

- De waardering van vastgoed in ontwikkeling (bestemd voor exploitatie) tegen verkrijgings-

of vervaardigingsprijs, danwel lagere marktwaarde;

- Het opnemen van aangepaste modellen voor de balans, de resultatenrekening en het

kasstroomoverzicht.

De hiervoor genoemde wijzigingen en keuzemogelijkheden hebben ertoe geleid dat stichting

Maaskant Wonen haar stelsel van waardering en resultaatbepaling vanaf 2016 heeft gewijzigd

op de volgende onderdelen:

- De tot en met 2015 voor sociaal vastgoed gevolgde waardering tegen bedrijfswaarde

verminderd met cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen is vanaf 2016

gewijzigd in waardering tegen marktwaarde in verhuurde staat, bepaald overeenkomstig het

Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor vastgoed in exploitatie.

- De tot en met 2015 voor vastgoed in ontwikkeling (bestemd voor exploitatie) gevolgde

waardering tegen verkrijgings- en/of vervaardigingsprijs, danwel lagere bedrijfswaarde is

vanaf 2016 gewijzigd in waardering tegen verkrijgings- en/of vervaardigingsprijs, danwel

lagere marktwaarde.

Marktwaarde

Algemeen

Met ingang van 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet van kracht voor toegelaten instellingen.

Hierin is opgenomen dat toegelaten instellingen met ingang van het boekjaar 2016 het

vastgoed in exploitatie tegen de reële waarde, zijnde de marktwaarde in verhuurde staat

moeten waarderen conform het door de Minister voorgeschreven waarderingshandboek.

Maaskant Wonen past de full-versie van het waarderingshandboek toe. Voorheen werd het

vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen actuele waarde conform RJ 212. Een verdere

uiteenzetting van de nieuwe grondslag voor de waardering van het vastgoed in exploitatie

wordt gegeven onder de grondslagen voor materiële vaste activa. De wijziging van de

grondslag is in de jaarrekening 2016 verwerkt conform RJ 140 ‘Stelselwijzigingen’ volgens de

retrospectieve methode. Dit betekent dat de cijfers per primo 2015 zijn herrekend naar de

nieuwe grondslag. Deze cijfers dienen als basis voor de vergelijkende cijfers en de cijfers over

het boekjaar.

Impact op vermogen en resultaat

De wijzigingen in de waarderingsgrondslagen zoals hiervoor genoemd zijn als stelselwijziging

verwerkt in het vermogen en resultaat, waarbij de vergelijkende cijfers 2015 in de jaarrekening

2016 zijn aangepast. Op basis van deze stelselwijziging is het vermogen per 1 januari 2015

herrekend. Het eigen vermogen is toegenomen met een bedrag van € 78.014.878 naar

€ 114.541.788. Het resultaat over 2015 bedraagt op basis van de nieuwe grondslagen

€ 7.476.653. Indien op de oude grondslagen zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat

€ 187.545 hebben bedragen.

Jaarverslag 2016

52

Eigen vermogen per 1 januari 2015 € 17.128.615

Hogere waardering DAEB-vastgoed in exploitatie € 77.266.504

Hogere waardering niet-DAEB-vastgoed in exploitatie € 816.272

Hogere waardering DAEB-vastgoed in ontwikkeling € 3.642

Hogere waardering van in exploitatie nemen complex € 152.406

Wijziging latente belastingvordering €-71.540

Wijziging voorziening onrendabele investering € -152.406

Overheveling herwaarderingsreserve € -61.166.098

Herrekende overige reserve per 1 januari 2015 € 33.977.395

Herwaarderingsreserve per 1 januari 2015 € 19.398.295

Overheveling Eigen Vermogen € 61.166.098

Herrekende herwaarderingsreserve per 1 januari 2015 € 80.564.393

Resultaat boekjaar voor stelselwijziging 2015 € 187.545

Lagere afschrijvingen € 1.741.673

Wijziging belastingen als gevolg van wijziging latentie € 117.417

Wijziging niet-gerealiseerde waardeverandering € 4.988.087

Wijziging realisatie verkopen € -64.896

Wijziging verkopen € -85.458

Wijziging mutatie voorraadwoningen € 6.965

Wijziging dotatie onrendabele investeringen € 585.320

Herrekend overige resultaat per 31 december 2015 € 7.476.653

Verschillen individuele balansposten

Balans per 01-01-2015 Jaarrekening

2015

Na

stelselwijziging

Effect

stelselwijziging

Activa:

Materiële vaste activa:

DAEB-vastgoed in exploitatie

niet-DAEB-vastgoed in exploitatie

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor

eigen exploitatie

Financiële vaste activa:

Latente Belastingvorderingen

67.447.661

2.749.000

3.402.854

206.202

144.714.165

3.565.272

3.406.496

134.662

77.266.504

816.272

3.642

-71.540

Totaal 73.805.717 151.820.595 78.014.878 Passiva:

Eigen vermogen: Overige reserves

Eigen vermogen:

Herwaarderingsreserve

Subtotaal effect eigen vermogen

Voorzieningen:

Voorziening onrendabele investeringen

en herstructurering

17.128.615

19.398.295

0

33.977.395

80.564.393

0

16.848.780

61.166.098

0

Totaal 36.526.910 114.541.788 78.014.878

Jaarverslag 2016

53

Balans per 31-12-2015 Jaarrekening

2015

Na

stelselwijziging

Effect

stelselwijziging

Activa:

Materiële vaste activa:

DAEB-vastgoed in exploitatie

niet-DAEB-vastgoed in exploitatie

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor

eigen exploitatie

Financiële vaste activa:

Latente Belastingvorderingen

71.653.601

3.296.000

32.358

58.737

153.709.243

3.708.835

36.000

104.614

82.055.642

412.835

3.642

45.877

Totaal 75.040.696 157.558.692 82.517.996

Passiva:

Eigen vermogen: Overige reserves

Eigen vermogen:

Herwaarderingsreserve

Subtotaal effect eigen vermogen

Voorzieningen:

Voorziening onrendabele investeringen

en herstructurering

17.316.160

21.762.019

552.894

37.101.822

84.927.267

119.980

19.785.662

63.165.248

-432.914

Totaal 39.631.073 122.149.069 82.517.996

Voor de individuele balansposten worden de verschillen met de oorspronkelijke cijfers in de

jaarrekening 2015 in de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten in de jaarrekening

2016 vermeld in verloopoverzichten

Impact op volgende jaren

De impact op volgende jaren van de stelselwijziging is nu nog niet in te schatten. Dit is

afhankelijk van de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed de

komende jaren.

Functionele indeling winst-en-verliesrekening

Algemeen

Met ingang van 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet van kracht voor toegelaten instellingen.

Hierin is opgenomen dat toegelaten instellingen met ingang van het boekjaar 2016 de winst-

en-verliesrekening conform het functionele model moeten presenteren. Voorheen werd de

winst-en-verliesrekening conform de categorale indeling gepresenteerd. De wijziging van de

grondslag is in de jaarrekening 2016 verwerkt conform RJ 140 ‘Stelselwijzigingen’ volgens de

retrospectieve methode. Dit betekent dat de vergelijkende cijfers zijn gepresenteerd conform

de nieuwe grondslag.

Impact op vermogen en resultaat

De presentatie van de winst-en-verliesrekening conform het functionele model heeft geen

impact op het vermogen en resultaat.

Directe methode kasstroomoverzicht

Algemeen

Met ingang van 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet van kracht voor toegelaten instellingen.

Hierin is opgenomen dat toegelaten instellingen met ingang van het boekjaar 2016 het

kasstroomoverzicht moeten opstellen conform de directe methode. Voorheen werd het

Jaarverslag 2016

54

kasstroomoverzicht conform de indirecte methode bepaald. De wijziging van de grondslag is in

de jaarrekening 2016 verwerkt conform RJ 140 ‘Stelselwijzigingen’ volgens de retrospectieve

methode. Dit betekent dat de vergelijkende cijfers zijn gepresenteerd conform de nieuwe

grondslag.

Impact op vermogen en resultaat

De bepaling van het kasstroomoverzicht conform de directe methode heeft geen impact op het

vermogen en resultaat.

Schattingen

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse schattingen. Dit is inherent aan

het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van

toepassing op de bepaling van de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie. De

waardebepaling van het vastgoed is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste

schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening van

stichting Maaskant Wonen.

De marktwaarde is als volgt te definiëren:

Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en

een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden

overgedragen op de peildatum, waarbij partijen met kennis van zaken, prudent en zonder

dwang zouden hebben gehandeld.

Voor de waardering in de jaarekening wordt de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerd.

Om een inschatting van de marktwaarde te maken wordt gebruikt gemaakt van taxaties. De

vraag is wat de nauwkeurigheid van deze taxaties is of binnen welke bandbreedte de

opdrachtgever het waardeoordeel mag verwachten. Uitgaande van de gegeven definitie van de

marktwaarde en de aan de taxateur opgelegde norm op het gebied van kennis en uitvoering

wordt in de markt de nauwkeurigheid van de waardering geacht te liggen binnen een

bandbreedte van 10 procent plus en min de waarde. Uit marktonderzoek waarbij de

verkoopprijs van verkochte objecten wordt vergeleken met de meest recente taxatie

(onderzoek IPD en RICS) blijkt een gemiddeld verschil van 9 procent tussen de getaxeerde

waarde en de opbrengstwaarde.

Jaarverslag 2016

55

11.5 Grondslagen voor de waardering van activa en passiva

MATERIËLE VASTE ACTIVA

DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie

DAEB-vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens,

het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een

algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en

Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2016 bedraagt deze grens € 710,68 (2015:

€ 710,68). Het niet-DAEB-vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de

huurtoeslaggrens en commercieel vastgoed.

Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke

organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners

en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese

Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.

Grondslag waardering tegen actuele waarde gebaseerd op marktwaarde:

Het DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie wordt bij eerste verwerking gewaardeerd

tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten. Na eerste verwerking

wordt het vastgoed in exploitatie gewaardeerd op basis van actuele waarde. Op grond van

artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering

plaats tegen de marktwaarde. Het Besluit actuele waarde is niet van toepassing.

Op grond van artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de

waardering tegen marktwaarde plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in

bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (‘Handboek modelmatig

waarderen marktwaarde’).

Bij het toepassen van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ wordt de full-versie

gehanteerd. Voor een verdere toelichting op de toepassing van het waarderingshandboek wordt

verwezen naar de toelichting op de balans.

Winsten of verliezen, ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van het vastgoed in

exploitatie, worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de

wijziging zich voordoet.

Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming, hetzij ten laste van de overige

reserves, een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve wordt gevormd voor

het verschil tussen de boekwaarde op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de

marktwaarde van het vastgoed in exploitatie waar de reserve betrekking op heeft.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden die zijn gekwalificeerd als een

financieringstransactie worden gewaardeerd op de getaxeerde leegwaarde onder aftrek van de

korting.

Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van onroerende zaken

verkocht onder voorwaarden worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de

periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie Niet-gerealiseerde

waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden. Daarnaast wordt ten

laste van de overige reserves een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve

betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische

kostprijs.

Jaarverslag 2016

56

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten

behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd

tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs dan wel de lagere marktwaarde.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis

van de verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van

toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de

geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van

de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op

terreinen wordt niet afgeschreven.

FINANCIËLE VASTE ACTIVA

Latente belastingvorderingen

Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor

zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen

plaatsvinden. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen nominale waarde waarbij

discontering plaatsvindt tegen de nettorente en hebben overwegend een langlopend karakter.

De nettorente bestaat uit de voor Maaskant Wonen geldende rente voor langlopende leningen

(3,33%) onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief (25%). De

actieve belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de

jaarrekening en de fiscale waardering en op de aanwezige compensabele verliezen.

De opgenomen latentie heeft betrekking op complexen bestemd voor de verkoop en

langlopende schulden. Ultimo 2016 zijn er geen verhuureenheden bestemd voor sloop en

herontwikkeling. Voor het overige bezit is niet aan te duiden wat de bestemming zal zijn en is

vanuit het oogpunt van voorzichtigheid de latentie op nihil gewaardeerd.

Voortvloeiend uit de mogelijkheid tot voorwaartse verliescompensatie is een latente

belastingvordering gevormd. Uitgangspunt hierbij is dat naar verwachting in de toekomst

voldoende fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee aanwezige fiscale verliezen kunnen

worden gecompenseerd en derhalve verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut.

Aangezien de verwachting is dat verliescompensatie over de komende jaren wordt gerealiseerd,

is de latentie gerubriceerd onder de financiële vaste activa en vindt waardering plaats tegen

nominale waarde.

Overige vorderingen

De overige financiële vaste activa worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële

waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, die gelijk is aan de

nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen.

VOORRADEN

Vastgoed bestemd voor verkoop

Vastgoed bestemd voor verkoop betreft de voorraad woningen die ultimo boekjaar te koop

staan, maar nog niet verkocht zijn. Vastgoed bestemd voor verkoop wordt gewaardeerd tegen

de taxatiewaarde of lagere opbrengstwaarde.

Jaarverslag 2016

57

VORDERINGEN

De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens

gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs

zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor mogelijke

verliezen als gevolg van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen

worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.

LIQUIDE MIDDELEN

De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan

twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan

kredietinstellingen onder de kortlopende schulden.

De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije

beschikking staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden.

VOORZIENINGEN

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke

verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern

gecommuniceerd”.

Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de woningcorporatie zijn gedaan richting huurders,

gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige

herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld

aan het besluitvormingsproces van de woningcorporatie rondom projectontwikkeling en

herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de

verplichting heeft plaatsgevonden.

Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen worden

als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex

waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de

boekwaarde van het desbetreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een

voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto

contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen

marktwaarde.

Overige voorzieningen

Tenzij anders vermeld, worden de overige voorzieningen gewaardeerd tegen de nominale

waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de betreffende

verplichtingen af te wikkelen.

LANGLOPENDE SCHULDEN

Opgenomen leningen en schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële

waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs.

De aflossingsverplichting voor het komende jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden.

Maaskant Wonen heeft in het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden een

terugkoopverplichting die afhankelijk is van de waardeontwikkeling van de woningen.

De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de

Jaarverslag 2016

58

terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden

verantwoord.

KORTLOPENDE SCHULDEN

De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde

(indien deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd

tegen de geamortiseerde kostprijs, die gelijk kan is aan de nominale waarde.

11.6 Grondslagen voor de bepaling van het resultaat

Huuropbrengsten

Hier worden de huuropbrengsten opgenomen die uit de exploitatie van het vastgoed worden

gegenereerd. Dit zijn zowel de huuropbrengsten uit de exploitatie van het DAEB-vastgoed als

het niet-DAEB-vastgoed.

De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. De gemiddelde

huurstijging per 1 juli 2016 bedroeg 0,6%. De opbrengsten uit hoofde van huur worden

aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse

beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt.

Opbrengsten en lasten servicecontracten

Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden

aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en verlening van

de diensten.

De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op

basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden

verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten

betrekking hebben.

Lasten verhuur en beheeractiviteiten

Hier worden de directe en indirecte kosten verantwoord die rechtstreeks zijn te relateren aan

de verhuur- en beheeractiviteiten. Hierbij kan worden gedacht aan:

- lonen en salarissen voor personeel dat primair bezig is met de exploitatie van het vastgoed;

- kosten klanten contact center;

- verhuurderheffing.

De systematiek van toerekening is toegelicht onder “Toerekening baten en lasten”.

Lasten onderhoudsactiviteiten

Aan deze post worden de lasten toegerekend die betrekking hebben op de onderhoudslasten.

Dit betreffen naast onderhoudslasten ook personeelslasten en overige bedrijfslasten. De

systematiek van toerekening is toegelicht onder “Toerekening baten en lasten”.

Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van

onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke

werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.

Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op

balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.

Jaarverslag 2016

59

Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

Aan deze posten worden de directe lasten met betrekking tot de exploitatie van het bezit

toegerekend die geen betrekking hebben op de verhuur en beheeractiviteiten of

onderhoudsactiviteiten. Gedacht kan worden aan:

- onroerendezaakbelasting;

- verzekeringskosten.

De systematiek van toerekening is toegelicht onder “Toerekening baten en lasten”.

Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille

De post nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde

verkoopopbrengst minus de boekwaarde van het bestaand bezit en de toegerekende

organisatiekosten. Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren

transportakte).

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan

door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met

betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke

verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille in het

verslagjaar.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden

In deze post worden de ongerealiseerde waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille

verkocht onder voorwaarden verantwoord die zijn ontstaan door een wijziging in de waarde van

de vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden in het verslagjaar.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop

In deze post worden de ongerealiseerde waardeveranderingen verantwoord van de

vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop die zijn ontstaan door een wijziging in de waarde

van de vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop in het verslagjaar.

Opbrengsten en kosten overige activiteiten

Hieronder worden onder andere de opbrengsten van overige dienstverlening en incidentele

opbrengsten verantwoord.

Afschrijvingen (im)materiële vaste activa ten dienste van exploitatie

De afschrijvingen (im)materiële vaste activa ten dienste van exploitatie worden gebaseerd op

de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire

methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt

plaats tot de restwaarde is bereikt.

De afschrijvingen worden aan de verschillende activiteiten toegerekend middels de systematiek

toegelicht in “Toerekening baten en lasten”.

Jaarverslag 2016

60

Lonen, salarissen en sociale lasten

Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de

winst-en-verliesrekening voor zover zij verschuldigd zijn aan werknemers. Van

toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben

plaatsgevonden door de werknemers. De lonen, salarissen en sociale lasten worden aan de

verschillende activiteiten toegerekend middels de systematiek toegelicht in “Toerekening baten

en lasten”.

Pensioenlasten

Maaskant Wonen heeft een pensioenregeling bij pensioenuitvoerder SPW

(bedrijfstakpensioenfonds). De regeling wordt gefinancierd door afdrachten aan

pensioenuitvoerders, te weten het bedrijfstakpensioenfonds. De pensioenverplichtingen worden

gewaardeerd volgens de “verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering”. In deze

benadering wordt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst-en-

verliesrekening verantwoord.

Ultimo 2016 (en 2015) waren er voor Maaskant Wonen geen pensioenvorderingen en geen

verplichtingen naast de betaling van de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder verschuldigde

premie.

De pensioenlasten worden aan de verschillende activiteiten toegerekend middels de

systematiek toegelicht in “Toerekening baten en lasten”.

Overige organisatiekosten

Dit betreffen de kosten die niet aan reguliere bedrijfsactiviteiten toegerekend kunnen worden

middels de systematiek toegelicht in “Toerekening baten en lasten”.

Leefbaarheid

Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en

wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in

het verslagjaar hebben plaatsgevonden.

Financiële baten en lasten

Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de

effectieve rentevoet van die betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de

rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen

leningen.

Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van

vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke tijd vergt om het actief

gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de

verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de

gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe

te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging.

Belastingen

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-

en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit

voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en

vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt

rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente

belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

Jaarverslag 2016

61

Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende

belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de

Belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in

2008 door de Belastingdienst opgezegd. Maaskant Wonen heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend.

Per 1 december 2016 loopt de tussen woningcorporaties en de Belastingdienst gesloten

vaststellingsovereenkomst (VSO2) af. Met dien verstande dat de overeenkomst stilzwijgend

met 1 jaar wordt verlengd, indien deze niet vóór 1 december is opgezegd.

Maaskant Wonen heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie

ultimo 2016 en het fiscale resultaat 2016 bepaald. Doordat jurisprudentie inzake de uitwerking

van VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te

verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting.

Toerekening baten en lasten

Om tot de functionele indeling van de winst-en-verliesrekening te komen wordt gebruik

gemaakt van een kostenverdeelstaat. Hierbij worden de personeelslasten verdeeld op basis van

de werkelijke activiteiten van de werknemers. De overige bedrijfskosten worden daar waar

mogelijk direct toegewezen en anders verdeeld door een verdeelsleutel te hanteren op basis

van fte’s en vierkante meters.

11.7 Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de directe methode.

De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen.Ontvangen interest en

betaalde interest worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.

Jaarverslag 2016

62

11.8 Toelichting op de onderscheiden posten van de balans

Materiële vaste activa

Materiële vaste activa in exploitatie

Een overzicht van de materiële vaste activa in exploitatie is hierna opgenomen:

Per 31 december 2016 is de som van de in de vaste activa in exploitatie opgenomen

herwaarderingen € 88.710.000. Deze heeft voor € 87.735.000 betrekking op het DAEB-

vastgoed en voor € 975.000 op het niet-DAEB-vastgoed.

Marktwaarde

Zowel het DAEB- als het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen de

marktwaarde in verhuurde staat die is bepaald op basis van het ‘Handboek modelmatig

waarderen marktwaarde’ die als bijlage is opgenomen bij de Regeling toegelaten instellingen

volkshuisvesting (RTIV). Hierbij wordt op basis van de toekomstige kasstromen de

marktwaarde middels de Discounted Cash Flow (DCF) Methode bepaald.

DAEB-

vastgoed in

exploitatie

Niet-DAEB-

vastgoed in

exploitatie

Totaal

€ € €

1 januari 2016

Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 79.222.883 3.153.739 82.376.622

Cumulatieve waardeveranderingen en

afschrijvingen

-7.569.282

142.261

-7.427.021

Boekwaarde per 1 januari 2016 71.653.601 3.296.000 74.949.601

Effecten stelselwijziging 82.055.642 412.835 82.468.477

Boekwaarde per 1 januari 2016 153.709.243 3.708.835 157.418.078

Mutaties

Investeringen – uitgaven na eerste verwerking 1.610.648 0 1.610.648

Verkoop -336.669 0 -336.669

Sloop -285.150 -1.268 -286.418

Overboekingen naar voorraden -156.531 0 -156.531

Aanpassing marktwaarde 3.522.237 161.473 3.683.710

Totaal mutaties 2016 4.354.535 160.205 4.514.740

31 december 2016

Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 162.110.823 3.565.306 165.676.129

Cumulatieve herwaarderingen -4.047.045 303.734 -3.743.311

Boekwaarde per 31 december 2016 158.063.778 3.869.040 161.932.818

Jaarverslag 2016

63

Bij het bepalen van de marktwaarde is de full-versie van het waarderingshandboek gehanteerd.

De variabelen in de berekening zijn conform het waarderingshandboek gehanteerd met

uitzondering van de volgende vrijheidsgraden:

Schematische vrijheid

Markthuur(stijging):

Ten behoeve van de Full-versie heeft de taxateur de markthuur comparatief bepaald. Hierbij

zijn aanbod- en transactie-referenties in de directe omgeving van het getaxeerde geanalyseerd.

In de objectrapportage van de betreffende objecten zijn hiertoe referenties opgenomen. Op

grond van een analyse van het object en de referenties is de markthuur per object vastgesteld.

De markthuur in de Basis-versie wordt door opdrachtgever ingevoerd en is conform opgave

opdrachtgever bepaald aan de hand van de huidige huurinkomsten van de objecten. Het kan

derhalve voorkomen dat de huurinkomsten niet in lijn liggen met de markthuur. Dit is

hoofdzakelijk te verklaren door veranderende marktomstandigheden.

Voor de objecten waar in de Full-versie is afgeweken van de Basis-versie kan worden gesteld

dat de huurinkomsten conform taxateur niet in lijn liggen met de huidige markthuur.

Exit yield:

Ten behoeve van de Full-versie is de Exit-Yield door taxateur in eerste instantie comparatief

bepaald. Hierbij wordt uitvoerig gekeken naar verschillende objectkenmerken, zoals ligging,

staat van onderhoud en aard van het object. De Exit-Yield is vervolgens vastgelegd in het

rekenmodel van taxateur. De in het rekenmodel vastgestelde waarde en parameters worden

vervolgens verwerkt in het TMS. In de Basis-versie wordt bij het bepalen van de Exit-Yield in

mindere mate rekening gehouden met de in bovenstaande genoemde objectkenmerken. Dit

blijkt uit de bandbreedte van de Exit-Yield uit de Basis-versie. Uit analyse door taxateur in het

kader van de Full-versie blijkt dan dat de Exit-Yield onvoldoende aansluit bij het type

object. Op basis hiervan kan de afwijking van de Basis-versie grotendeels verklaard worden.

Leegwaarde(stijging):

Ten behoeve van de Full-versie heeft de taxateur de leegwaarde comparatief bepaald. Hierbij

zijn aanbod- en transactie-referenties in de directe omgeving van het getaxeerde geanalyseerd.

In de objectrapportage van de betreffende objecten zijn hiertoe referenties opgenomen. Op

grond van een analyse van het object en de referenties is de leegwaarde per object

vastgesteld.

De leegwaarde in de Basis-versie wordt door opdrachtgever ingevoerd en is conform opgave

opdrachtgever bepaald aan de hand van de huidige WOZ-waarden van de objecten. Het kan

derhalve voorkomen dat de WOZwaarden niet in lijn liggen met de leegwaarde.

Voor de objecten waar in de Full-versie is afgeweken van de Basis-versie kan worden gesteld

dat de leegwaarde conform taxateur niet in lijn liggen met geïndexeerde WOZ-waarde.

Disconteringsvoet:

Ten behoeve van de Full-versie is de disconteringsvoet door taxateur in eerste instantie

comparatief bepaald. Hierbij wordt uitvoerig gekeken naar verschillende objectkenmerken,

zoals ligging, staat van onderhoud en aard van het object. De disconteringsvoeten zijn

vervolgens vastgelegd in de rekenmodellen van taxateur. Hierbij is deze in zijn geheel

vastgesteld zonder onderscheid te maken in de diverse opslagen zoals het Handboek

voorschrijft. Om de vertaling naar het handboek en TMS te maken is vervolgens per opslag-

categorie de analyse gemaakt en is een uniforme verdeling gemaakt per type object en ligging.

In de Basis-versie wordt bij het bepalen van de disconteringsvoet in mindere mate rekening

gehouden met de in bovenstaande genoemde objectkenmerken. Dit blijkt uit de bandbreedte

van de disconteringsvoet uit de Basisversie. Uit analyse door taxateur in het kader van de Full-

versie blijkt dat de disconteringsvoet onvoldoende aansluit bij het type object. Op basis hiervan

kan de afwijking van de Basis-versie grotendeels verklaard worden.

Jaarverslag 2016

64

Complexindeling

Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat in principe bestaat uit

vergelijkbare verhuureenheden wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als

één geheel aan een derde partij in verhuurde staat verkocht kan worden. Er bestaat geen

minimum of maximum voor het aantal verhuureenheden in een waarderingscomplex. Het kan

voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit zowel DAEB- als niet-DAEB-vastgoed. De

waarderingscomplexen ten behoeve van de berekening van de marktwaarde zijn door middel

van de volgende indeling bepaald op basis van:

de wijken in de gemeente Stein;

woningtype (eengezins-/meergezinswoning/BOG/MOG);

bouwjaar;

DAEB/niet-DAEB.

Disconteringsvoet

De volgende spreiding van de disconteringsvoet is gebruikt voor de verschillende categorieën

onroerende zaken:

Categorie onroerende zaken Spreiding disconteringsvoet

Woongelegenheden 4,0% - 8,5%

Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerende

goed

6,0% - 12,0%

Parkeergelegenheden 6,0% - 12,0%

Parameters

Bij het bepalen van de toekomstige kasstromen voor de DCF-berekening wordt gebruik

gemaakt van de volgende parameters:

Parameters woongelegenheden 2016 2017 2018 2019 2020 e.v.

Prijsinflatie 0,20% 0,60% 1,07% 1,53% 2,00%

Looninflatie 1,60% 1,70% 1,57% 2,03% 2,50%

Bouwkostenstijging 1,60% 1,70% 1,57% 2,03% 2,50%

Leegwaardestijging (afhankelijk van

ligging)

3,80% 2,90% 2,40% 2,00% 2,00%

Instandhoudingsonderhoud naar type en bouwjaarklasse:

Type Bouwjaar

<1960 1960-1974 1975-1989 1990-2004 >=2005

Instandhoudingsonderhoud per vhe

– EGW

€ 909

€ 984

€ 837

€ 858

€ 861

Instandhoudingsonderhoud per vhe

– MGW

€ 849

€ 969

€ 787

€ 859

Mutatieonderhoud per vhe – EGW € 823

Mutatieonderhoud per vhe – MGW € 618

Achterstallig onderhoud per vhe –

EGW

N.V.T.

Achterstallig onderhoud per vhe –

MWG

N.V.T.

Beheerkosten per VHE – EGW € 420

Beheerkosten per VHE – MGW € 413

Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) 0,17%

Belastingen, verzekeringen en

overige zakelijke lasten (% van de

WOZ)

0,13%

Jaarverslag 2016

65

Verhuurderheffing (% van de WOZ) -% 0,536% 0,569% 0,569% 0,569%

Huurstijging boven prijsinflatie –

zelfstandige eenheden

1,20%

0,80%

0,40%

0,00%

0,00%

Huurstijging boven prijsinflatie –

onzelfstandige eenheden

N.V.T.

N.V.T.

N.V.T.

N.V.T.

N.V.T.

Huurderving (% van de huursom) 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00%

Mutatieleegstand – gereguleerde

woningen (in maanden)

0

0

0

0

0

Mutatieleegstand – geliberaliseerde

woningen (in maanden)

0

0

0

0

0

Juridische splitsingskosten per

eenheid

€ 500

€ 500

€ 500

€ 500

€ 500

Technische splitsingskosten per

eenheid

N.V.T.

N.V.T.

N.V.T.

N.V.T.

N.V.T.

Verkoopkosten bij uitponden (% van

de leegwaarde)

1,70%

1,70%

1,70%

1,70%

1,70%

Overdrachtskosten (% van de

berekende waarde)

3,00%

3,00%

3,00%

3,00%

3,00%

Parameters bedrijfsmatig- en

maatschappelijk onroerend goed

2016

2017

2018

2019

2020

e.v.

Instandhoudingsonderhoud per m2 BVO € 5 € 5 € 5 € 5 € 5

Mutatieonderhoud per m2 BVO € 10 € 10 € 10 € 10 € 10

Marketing (% van de marktjaarhuur) 14% 14% 14% 14% 14%

Achterstalling onderhoud per vhe N.V.T. N.V.T. N.V.T. N.V.T. N.V.T.

Beheerkosten – BOG (% van de

markthuur)

3,00%

3,00%

3,00%

3,00%

3,00%

Beheerkosten – MOG (% van de

markthuur)

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) 0,17% xx% xx% xx% xx%

Belastingen, verzekeringen en overige

zakelijke lasten (% van de WOZ)

0,13%

0,13%

0,13%

0,13%

0,13%

Mutatieleegstand (in maanden) 6 6 6 6 6

Overdrachtskosten (% van de berekende

waarde)

7,00%

7,00%

7,00%

7,00%

7,00%

Parameters parkeergelegenheden

2016

2017

2018

2019

2020

e.v.

Instandhoudingsonderhoud parkeerplaats

per jaar

€ 46

€ 46

€ 46

€ 46

€ 46

Instandhoudingsonderhoud garagebox per

jaar

€ 154

€ 154

€ 154

€ 154

€ 154

Beheerkosten parkeerplaats per jaar € 25 € 25 € 25 € 25 € 25

Beheerkosten garagebox per jaar € 35 € 35 € 35 € 35 € 35

Belastingen, verzekeringen en overige

zakelijke lasten (% van de WOZ)

0,25%

0,25%

0,25%

0,25%

0,25%

Juridische splitsingskosten per eenheid € 500 € 500 € 500 € 500 € 500

Technische splitsingskosten per eenheid N.V.T. N.V.T. N.V.T. N.V.T. N.V.T.

Verkoopkosten per eenheid € 500 € 500 € 500 € 500 € 500

Mutatieleegstand (in maanden) 6 6 6 6 6

Overdrachtskosten (% van de berekende

waarde)

7%

7%

7%

7%

7%

Jaarverslag 2016

66

In 2016 is 100% van het bezit getaxeerd. De hoogste waarde van de twee scenario’s

(doorexploiteren of uitponden) leidt tot de marktwaarde van het waarderingscomplex. Eens in

de drie jaar worden de onroerende zaken in exploitatie getaxeerd door een onafhankelijke en

ter zake deskundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed

Taxateurs. In het jaar dat niet getaxeerd wordt, wordt een taxatie-

update/aannemelijkheidsverklaring verstrekt door de taxateur. Het taxatierapport en het

taxatiedossier waarin de waardering en de daarbij gehanteerde aanpassingen ten opzichte van

de basisvariant zijn onderbouwd en vastgelegd zijn in het bezit van Maaskant Wonen en op

aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit woningcorporaties.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden en vastgoed in ontwikkeling

Een overzicht van de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden en het vastgoed in

ontwikkeling is hierna opgenomen:

Onroerende

zaken

verkocht

onder

voorwaarden

DAEB vastgoed

in ontwikkeling

bestemd voor

eigen

exploitatie

€ €

1 januari 2016

Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 1.954.927 32.358

Cumulatieve herwaarderingen -262.805 0

Boekwaarde per 1 januari 2016 1.692.122 32.358

Effecten stelselwijziging 0 3.642

Boekwaarde per 1 januari 2016 1.692.122 36.000

Mutaties:

Investeringen 0 1.406.414

Onttrekking voorziening onrendabele investeringen 0 -164.717

Overige waardeverminderingen en terugnemingen

daarvan

101.555

0

Totaal mutaties 2016 101.555 1.241.697

31 december 2016

Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 1.954.927 1.442.414

Cumulatieve herwaarderingen -161.250 -164.717

Boekwaarde per 31 december 2016 1.793.677 1.277.697

Jaarverslag 2016

67

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden: 2016 2015

Terugkoopplicht Terugkoopplicht

Aantal verhuureenheden 1 januari 20 21

Verkopen boekjaar 0 0

Terugkopen boekjaar 0 -1

Aantal verhuureenheden 31 december 20 20

Bij de contracten gebaseerd op het “Terugkoopplicht”-principe geldt dat er sprake is van

verleende kortingen van 30%. Daarnaast heeft Maaskant Wonen een terugkoopverplichting.

Het aandeel van Maaskant Wonen in de waardeontwikkeling van de woning is 50% in 2016 en

50% in 2015.

De actuele waarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden is gebaseerd op de

ontwikkeling van de Prijsindex Bestaande Koopwoningen, zoals gepubliceerd door het Kadaster.

De index is een gezamelijke uitgave van het Kadaster en het CBS.

Materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie

Een overzicht van de materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie is hierna

opgenomen:

De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt:

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de

exploitatie:

Bedrijfsgebouwen lineair 50 jaar

Terreinen geen afschrijvingen - jaar

Inventaris lineair 3-5-10-15 jaar

Vervoermiddelen lineair 5 jaar

Onroerende en

roerende

zaken ten

dienste van de

exploitatie

€

1 januari 2016

Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 1.644.651

Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen -671.937

Boekwaarde per 1 januari 2016 972.714

Mutaties

Investeringen 14.302

Afschrijvingen -109.631

Totaal mutaties 2016 -95.329

31 december 2016

Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 1.658.953

Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen -781.568

Boekwaarde per 31 december 2016 877.385

Jaarverslag 2016

68

Het onroerend goed is wat betreft vreemd vermogen nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met

rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie waarvoor jegens

Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligoverplichting geldt, die is opgenomen onder de

‘Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen’. Als gevolg hiervan is het onroerend

goed dat met deze leningen is gefinancierd niet hypothecair bezwaard.

De activa zijn verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade.

In de post DAEB-vastgoed in exploitatie zijn 1.834 (2015: 1.853) verhuureenheden opgenomen

en in de post niet-DAEB zijn 302 (2015: 303) verhuureenheden opgenomen. De geschatte

waarde gebaseerd op de aanslag 2016 WOZ-beschikkingen van deze verhuureenheden

bedraagt € 211.752.000 (2015 € 207.537.000).

Bedrijfswaarde

Omdat de doelstelling van Maaskant Wonen is te voorzien in passende huisvesting voor hen die

daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van de onroerende zaken in exploitatie slechts een

beperkt deel vervreemd worden. Dit betekent dat slechts een deel van de in de jaarrekening

verantwoorde marktwaarde in de toekomst zal worden gerealiseerd. Derhalve wordt hier onder

de bedrijfswaarde van de onroerende zaken in exploitatie, zoals deze jaarlijks aan het

Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) toegelicht. Deze bedrijfswaarde sluit aan op het

beleid van Maaskant Wonen en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar

vastgoed uitgaande van dit beleid.

De bedrijfswaarde van het DAEB-vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2016

€ 73.336.000 (31.12.2015 € 72.098.000).

De bedrijfswaarde van het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2016

€ 3.246.000 (31.12.2015 € 3.440.000).

De uitgangspunten voor de bedrijfswaardeberekening van het vastgoed in exploitatie zijn:

2016 2015

Jaarlijkse huurverhogingen:

Oplopend van

0,30% in 2017 tot

2,00% vanaf 2021

Oplopend van

0,60% in 2016 tot

2,00% vanaf 2021

Mutatiegraad Per complex

berekend o.b.v.

realisatie verleden

Per complex berekend

o.b.v. realisatie

verleden

Jaarlijkse huurderving 0,75% 0,75%

Norm klachten- en mutatieonderhouds-

kosten per vhe DAEB

387

381

Norm klachten- en mutatieonderhouds-

kosten per vhe niet-DAEB

387 000.0

00

415

381

Norm kosten planmatig

onderhoud per vhe

Conform onderhouds-

begroting

Conform onderhouds-

begroting

Jaarlijkse stijging

onderhoudskosten

Oplopend van

1,6% in 2017 tot

2,5% vanaf 2020

Oplopend van

1,6% in 2016 tot

2,5% vanaf 2020

Norm exploitatielasten per vhe Conform begroting Conform begroting

Jaarlijkse stijging

exploitatielasten

Oplopend van

1,6% in 2017 tot

2,5% vanaf 2020

Oplopend van

1,6% in 2016 tot

2,5% vanaf 2020

Minimale levensduur 15 jaar 15 jaar

Maximale levensduur 60 jaar 60 jaar

Jaarverslag 2016

69

Restwaarde grond Afhankelijk van het

type verschilt dit van

€ 5.000 tot € 16.000

Afhankelijk van het

type verschilt dit van

€ 5.000 tot € 16.000

Disconteringsvoet 5% 5%

Moment van discontering medio-numerando medio-numerando

Tabel parameters voor bedrijfswaardeberekening 2016:

Periode Huur-

stijging in %

Prijsinflatie

in %

Stijging

loonkosten in

%

Stijging

kosten

onderhoud

Stijging

overige var.

lasten in %

2017 0,30% 1,60% 1,60% 1,60% 1,60%

2018 0,60% 1,90% 1,90% 1,90% 1,90%

2019 1,07% 2,20% 2,20% 2,20% 2,20%

2020 1,53% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%

2021 2,00% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%

2022-EV 2,00% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%

Maaskant Wonen heeft geen inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast.

Tabel verkoopopbrengsten

De in de bedrijfswaarde opgenomen verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt

voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden

verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten

die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties

uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken

als referentie gehanteerd.

De verkopen van 2 woningen in 2017 worden in de waardering betrokken.

Jaar 2017

Aantal verkopen 2

Opbrengstwaarde

(verkoopprijs minus verkoopkosten)

€ 184.000

Oorspronkelijke boekwaarde € 157.000

Exploitatielasten

De exploitatielasten per verhuureenheid zijn ontleend aan de begroting van Maaskant Wonen.

De exploitatielasten bestaan uit de volgende elementen:

Directe exploitatielasten, onder andere belastingen, verzekeringspremies etc.

Indirecte exploitatielasten die betrekking hebben op het DAEB vastgoed (geen kosten van

projectontwikkelingsactiviteiten). Deze kosten bestaan onder andere uit administratieve

lasten, beleid en automatisering. Maaskant Wonen heeft de totale indirecte exploitatie

toegerekend op de verdeelsleutel van het aantal vhe’s dat betrekking heeft op DAEB

vastgoed.

Heffingen van overheidswege die gekoppeld zijn aan het DAEB vastgoed in exploitatie, die

conform het wettelijk kader zijn geformaliseerd.

Saneringsheffing.

Bijdrageheffing Autoriteit Woningcorporaties.

Jaarverslag 2016

70

Levensduur

De gehanteerde uitgangspunten bij de bepaling van de resterende economische levensduur

zijn:

Bij de geschatte resterende economische levensduur wordt rekening gehouden met

marktomstandigheden, het kwaliteitsbeleid van de corporatie en de feitelijke staat van

onderhoud. De levensduur vormt de basis voor de looptijd van de verwachte kasstromen.

Jaarlijks wordt vastgesteld of aanpassing van de levensduurinschatting noodzakelijk is.

Het strategisch voorraadbeleid van Maaskant Wonen is leidend. Voor ons woningbezit wordt

in principe uitgegaan van een resterende levensduur van maximaal 60 jaar en minimaal 15

jaar.

Restwaarde

De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt, voor zover

er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden, plaats op basis van de huidige

vergelijkbare kavel of vierkantemeterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt

geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en

kosten van uitplaatsing. Indien feitelijk dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn

aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond, dan wordt met deze

gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden.

Indeling in kasstroomgenererende eenheden

De kasstroomgenererende eenheden zijn bepaald in overeenstemming met het strategisch

voorraadbeleid van Maaskant Wonen. De indeling van het strategische voorraadbeleid is

gebaseerd op de indeling van productmarktcombinaties, geografische ligging, woningtype en

levensduurinschatting.

Financiële vaste activa

Latente belastingvordering(en)

Het saldo betreft latente belastingvorderingen die zijn ontstaan uit hoofde van verschillen

tussen de waarde van activa en passiva voor de fiscale resultaatbepaling en de waarde in deze

jaarrekening. De latentie heeft tevens betrekking op verliescompensatie. De

waarderingsverschillen betreffen de waardering van vastgoed dat voor verkoop is gelabeld en

de waardering van leningen. Per 31 december 2016 bedraagt de latentie op het vastgoed

€ 11.253 en op de leningen € 16.735.

Het verloop van de post latente belastingvordering voor verkoop bestemd vastgoed is als volgt:

2016 2015

€ €

Boekwaarde per 1 januari 58.737 206.202

Effecten stelselwijziging 45.877 -71.540

Boekwaarde per 1 januari 104.614 134.662

Mutatie in het boekjaar -93.361 -30.048

Boekwaarde per 31 december 11.253 104.614

De latentie is gebaseerd op het verschil tussen de commerciële en de fiscale waarde van het

voor verkoop bestemd vastgoed:

Commerciële waarde onroerend goed per 31 december € 165.245

Fiscale waarde onroerend goed 31 december € 211.092

Verschil € 45.847

Jaarverslag 2016

71

De contante waarde van het verschil uitgaande van een nettodisconteringsvoet van 3,75

procent, gerekend met een verwacht gemiddeld verkoopmoment, bedraagt 45.010 euro. De

latentie gebaseerd op het huidig vennootschapsbelastingtarief van 25 procent, bedraagt 11.253

euro.

Het verloop van de post latente belastingvordering leningportefeuille is als volgt:

2016 2015

€ €

Boekwaarde per 1 januari 14.752 12.415

Mutaties 1.983 2.337

Boekwaarde per 31 december 16.735 14.752

De latentie is gebaseerd op het verschil tussen de commerciële en de fiscale waarde van de

leningportefeuille:

Commerciële waarde leningportefeuille per 31 december € 34.830.664

Fiscale waarde leningportefeuille per 31 december € 34.713.309

Verschil € 117.355

De contante waarde van het verschil uitgaande van een nettodisconteringsvoet van 3,75

procent, gerekend over de looptijd van de leningen, bedraagt 65.629 euro. De latentie

gebaseerd op het huidig vennootschapsbelastingtarief van 25 procent, bedraagt 16.735 euro.

Het verloop van de post latente belastingvordering verliescompensatie is als volgt:

2016 2015

€ €

Boekwaarde per 1 januari 0 0

Mutaties 2.464.118 0

Boekwaarde per 31 december 2.464.118 0

Op basis van de aangiften tot en met 2015 heeft Maaskant Wonen de beschikking over een

compensabel verlies van 12.846.673 euro. Na verrekening van het fiscaal resultaat over 2016

(2.990.202 euro) resteert een bedrag van 9.856.471 euro. Maaskant Wonen verwacht dat er,

binnen de daarvoor geldende verrekeningstermijn, voldoende toekomstige fiscale winst

beschikbaar zal zijn om het compensabel verlies volledig te verrekenen. Derhalve is in het

verslagjaar ten gunste van de winst- en verliesrekening een actieve belastinglatentie voor

fiscale verliescompensatie gevormd van 2.464.118 euro (25 procent van 9.856.471 euro).

Totaal belastinglatenties 2.492.106 119.366

Overige vorderingen Het saldo betreft een meerjaarse vordering op geïnvesteerde zorginfrastructuur in het complex

“La Famille” te Elsloo. De vordering wordt in 20 jaar ontvangen. De vordering is opgenomen

tegen de nominale waarde.

Het verloop van de post overige vorderingen is als volgt:

2016 2015

€ €

Boekwaarde per 1 januari 176.179 195.000

Mutaties -18.821 -18.821

Boekwaarde per 31 december 157.358 176.179

Jaarverslag 2016

72

Voorraden

Vastgoed bestemd voor verkoop

2016 2015

€ €

Boekwaarde per 1 januari 573.000 478.100

Af: Boekwaarde verkochte woningen -573.000 -116.100

Bij: Woningen bestemd voor verkoop 184.000 211.000

Boekwaarde per 31 december 184.000 573.000

In totaal zijn er per ultimo 2016 2 (2015: 3) woningen verantwoord als vastgoed bestemd voor

verkoop. De verwachting is dat 2 woningen met een boekwaarde (marktwaarde) van € 157.000

binnen een jaar worden verkocht. De verwachte opbrengst bedraagt € 184.000.

Vorderingen

2016 2015

€ €

Huurdebiteuren 109.540 107.716

Gemeenten 6.811 44.243

Overige vorderingen 1.323 1.169

Overlopende activa 129.551 58.385

247.225 211.513

Huurdebiteuren

Het saldo huurdebiteuren kan als volgt worden gespecificeerd:

2016 2015

€ €

Huurdebiteuren 208.840 201.144

Af: voorziening wegens oninbaarheid -99.300 -93.428

Boekwaarde per 31 december 109.540 107.716

De huurachterstand huurdebiteuren eind 2016 is 0,47% van de nettojaarhuur (2015: 0,50%).

Het verloop van de voorziening wegens oninbaarheid is als volgt:

2016 2015

€ €

Boekwaarde per 1 januari 93.428 122.381

Dotatie ten laste van de exploitatie 36.910 52.038

Afgeboekte oninbare posten -31.038 -80.991

Boekwaarde per 31 december 99.300 93.428

Jaarverslag 2016

73

Overheid

De vordering op de Gemeente Stein betreft:

2016 2015

€ €

Verrekening standplaatsen 6.811 42.077

Bijdrage wet maatschappelijke ondersteuning 0 2.166

Totaal vorderingen op overheidsinstellingen per 31 december 6.811 44.243

Overige vorderingen en overlopende activa

Het saldo overige vorderingen en overlopende activa kan als volgt worden gespecificeerd:

2016 2015

€ €

Overige vorderingen 1.323 1.169

Vooruitbetaalde verzekeringspremies 5.263 26.895

Nog te ontvangen verzekeringsuitkeringen inzake schade 1.795 2.248

Vooruitbetaalde ziektekostenverzekering 27.456 0

Vooruitbetaalde facturen planmatig onderhoud 42.151 0

Overige overlopende activa 52.886 29.242

Totaal overige vorderingen en overlopende activa per 31

december

129.551

58.385

Liquide middelen

2016 2015

€ €

Kas 993 332

Rekening-courant banken 180.567 327.675

Bedrijfsspaarrekening 1.487.418 600.000

Totaal liquide middelen per 31 december 1.668.978 928.007

De liquide middelen staan ter vrije beschikking van Maaskant Wonen.

Eigen vermogen

De invloed van het cumulatieve effect van de stelselwijziging(en) op het eigen vermogen is als

volgt weer te geven:

Herwaarderingsreserve

2016 2015

€ €

Stand per 1 januari volgens jaarrekening 21.762.019 19.398.295

Effect stelselwijziging(en) 63.165.248 61.166.098

Stand per 1 januari volgens jaarrekening 84.927.267 80.564.393

Realisatie uit herwaarderingsreserve (verkoop) -320.984 -249.149

Realisatie sloopwoningen en uit exploitatie halen parkeerplaats -90.235 0

Mutatie boekjaar 4.193.790 4.612.023

Stand per 31 december volgens de jaarrekening 88.709.838 84.927.267

Jaarverslag 2016

74

Het verloop van het aandeel van de woningcorporatie in het niet-gerealiseerde vermogen is als

volgt:

Herwaarderingsreserve

DAEB vastgoed in

exploitatie

Herwaarde-

ringsreserve niet

DAEB vastgoed

in exploitatie

Totaal

€ € €

Boekwaarde per 1 januari 2015 79.867.545 696.849 80.564.393

Realisatie uit hoofde van

verkoop -249.149 0 -249.149

Toename uit hoofde van

stijging van de marktwaarde 4.561.286 132.180 4.693.466

Afname uit hoofde van daling

van de marktwaarde -81.444 0 -81.444

Boekwaarde per

31 december 2015 84.098.238 829.029 84.927.267

Boekwaarde per 1 januari 2016 84.098.238 829.029 84.927.267

Realisatie uit hoofde van

verkoop -320.984 0 -320.984

Realisatie uit hoofde van sloop -89.710 0 -89.710

Realisatie uit hoofde van uit

exploitatie nemen 0 -525 -525

Toename uit hoofde van

stijging van de marktwaarde 7.547.140 153.715 7.700.855

Afname uit hoofde van daling

van de marktwaarde -3.499.927 -7.138 -3.507.065

Boekwaarde per

31 december 2016 87.734.757 975.081 88.709.838

Overige reserves

Algemene bedrijfsreserve

Het verloop van de post overige reserves is als volgt:

2016 2015

€ €

Stand per 1 januari volgens jaarrekening 17.316.160 17.128.615

Effect stelselwijziging(en) 19.785.662 16.848.780

Stand per 1 januari volgens jaarrekening 37.101.822 33.977.395

Jaarresultaat 9.745.529 7.476.653

Realisatie uit herwaarderingsreserve (verkoop) 320.984 249.149

Correctie voorraadmutatie 0 10.648

Effect mutatie herwaarderingsreserve -4.193.790 -4.612.023

Realisatie sloopwoningen en uit exploitatie halen parkeerplaats 90.235 0

Stand per 31 december 43.064.780 37.101.822

De herwaarderingsreserve wordt bepaald op vhe-niveau op basis van het verschil in de

boekwaarde van het vastgoed in exploitatie op basis van marktwaarde ten opzichte van de

boekwaarde van het vastgoed in exploitatie op basis van historische kosten. Hierbij wordt er bij

Jaarverslag 2016

75

de bepaling van de boekwaarde op basis van historische kosten geen rekening gehouden met

afschrijvingen en waardeverminderingen.

Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2016

Het bestuur stelt aan de raad van toezicht voor het resultaat over het boekjaar 2016 ten

bedrage van € 9.745.529 geheel ten gunste van de overige reserves te brengen.

Dit voorstel is als zodanig in de jaarrekening verwerkt.

Het resultaat over het boekjaar 2016 ten bedrage van € 9.745.529, dat geheel ten gunste van

de overige reserves wordt gebracht, betreft € 5.962.958 gerealiseerd resultaat en € 3.782.571

niet-gerealiseerde waardeveranderingen.

Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2015

De jaarrekening 2015 is vastgesteld in de vergadering van de raad van toezicht die gehouden

is op 8 juni 2016. De vergadering heeft de bestemming van het resultaat vastgesteld conform

het daartoe gedane voorstel.

Voorzieningen

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

Het verloop van de post voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen is als

volgt:

2016 2015

€ €

Boekwaarde per 1 januari volgens jaarrekening vorig boekjaar 552.894 0

Effect stelselwijziging(en) -432.914 0

Boekwaarde per 1 januari 119.980 0

Dotaties 44.737 426.084

Onttrekkingen -164.717 -306.104

Boekwaarde per 31 december 0 119.980

Overige voorzieningen

Het verloop van de post overige voorzieningen is als volgt:

2016 2015

€ €

Boekwaarde per 1 januari 45.214 44.060

Dotaties 6.900 7.500

Uitgaven -5.944 -6.346

Boekwaarde per 31 december 46.170 45.214

De overige voorzieningen hebben betrekking op het loopbaanontwikkelingsbudget. Deze

voorziening is gevormd op basis van de van toepassing zijnde regelgeving zoals opgenomen in

de cao-Woondiensten. Aangezien het moment waarop deze voorziening zal aflopen onzeker is,

is deze voorziening tegen nominale waarde gewaardeerd. Ten aanzien van deze voorziening is

niet aan te geven welk deel in de toekomst zal komen te vervallen.

Jaarverslag 2016

76

Langlopende schulden

Schulden/leningen overheid en schulden/leningen kredietinstellingen

Het verloop van de post schulden/leningen overheid schulden/leningen kredietinstellingen voor

leningen van Maaskant Wonen is als volgt:

2016 2015

€ €

Boekwaarde per 1 januari 34.830.664 35.826.126

Bij: nieuwe leningen 0 1.500.000

Af: aflossingen -932.177 -895.462

Af: aflossing lening met variabele hoofdsom 0 -1.600.000

Boekwaarde per 31 december 33.898.487 34.830.664

Marktwaarde per 31 december 44.389.000 45.444.000

De marktwaarde van de leningen is de waarde van de leningen, waarbij de toekomstige

aflossingsverplichtingen contant gemaakt zijn tegen actuele rentetarieven.

Het gemiddelde rentepercentage bedraagt 3,33 procent (2015:3,37 procent).

Borging door WSW

Per ultimo 2016 is er in totaal voor een schuldrestant ad € 35.141.000 (2015: € 35.992.000)

borging verstrekt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Voor een schuldrestant ad

€ 1.290.000 (2015: € 1.334.000) zijn er garanties door overheden verstrekt.

WSW-obligoverplichting

Per 31 december 2016 heeft Maaskant Wonen een obligoverplichting jegens WSW ten bedrage

van € 1.334.000 (31 december 2015: € 1.366.000) uit hoofde van door WSW verstrekte

borgstelling.

Rente- en kasstroomrisico

Hieronder is de leningportefeuille uitgesplitst naar rentepercentage en naar resterende looptijd:

Renteperce

ntages

€ Renteherzienings-

periode

€ Resterende looptijd €

0% - 1% 1.900.000 van 3 tot 6 maanden 400.000 van 1 tot 5 jaar 400.000

1% - 2% 2.000.000 van 6 maanden tot 1

jaar

0 van 5 tot 10 jaar 10.800.000

2% - 3% 9.600.000 van 1 tot 5 jaar 5.100.000 van 10 tot 15 jaar 11.000.000

3% - 4%

11.300.000

van 5 tot 10 jaar 10.800.000 van 15 tot 20 jaar 10.000.000

4% - 5%

6.500.000

> 10 jaar 18.500.000 > 20 jaar 2.6000.000

5% - 6%

1.900.000

> 6% 1.600.000

34.800.000 34 800.000 34.800.000

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar ter hoogte van

€ 932.000 zijn niet begrepen in de hierboven genoemde bedragen, maar opgenomen onder de

kortlopende schulden.

Jaarverslag 2016

77

Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV)

De terugkoopverplichting woningen VOV betreft de terugkoopverplichting van onroerende

zaken die onder een regeling Verkoop onder Voorwaarden zijn overgedragen aan derden. De

terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane

verplichting. Bij de jaarlijkse toetsing van de terugkoopverplichting wordt rekening gehouden

met de waardeontwikkelingen van onroerende zaken en specifieke contractvoorwaarden met derden.

De samenstelling en het verloop is als volgt:

31.12.2016 31.12.2015

€ €

Boekwaarde per 1 januari 1.762.859 1.804.323

Mutaties

Terugkoop 0 -85.724

Opwaarderingen 72.539 44.260

Boekwaarde per 31 december 1.835.398 1.762.859

Ultimo 2016 zijn 20 woningen (2015: 20) onder een VOV-regeling overgedragen aan derden.

Indien deze woningen aan Maaskant Wonen worden aangeboden, dan hebben wij een

terugkoopplicht waarbij de waardeontwikkeling van deze woningen voor 50 procent voor

rekening van Maaskant Wonen komt. De terugkoopplicht met betrekking tot deze woningen

staat op de balans verantwoord onder de materiële vaste activa “onroerende zaken verkocht

onder voorwaarden”.

Kortlopende schulden en overlopende passiva

31.12.2016 31.12.2015

€ €

Schulden aan kredietinstellingen 932.177 895.462

Schulden aan leveranciers 955.130 1.163.158

Belastingen en premies sociale verzekeringen 276.683 281.061

Schulden ter zake van pensioenen 16.901 18.988

Overige schulden 34.877 41.585

Overlopende passiva 860.803 938.919

Totaal kortlopende schulden en overlopende passiva 3.076.571 3.339.173

Schulden aan kredietinstellingen

31.12.2016 31.12.2015

€ €

Kortlopend deel van de langlopende schulden 932.177 895.462

Totaal schulden aan kredietinstellingen 932.177 895.462

Maaskant Wonen heeft bij de BNG Bank een kredietfaciliteit ter grootte van € 2.400.000 (2015:

€ 2.400.000). Deze faciliteit is op balansdatum niet benut.

Jaarverslag 2016

78

Schulden aan leveranciers

31.12.2016 31.12.2015

€ €

Onderhoudscrediteuren 732.053 932.193

Nieuwbouwcrediteuren 70.087 124.242

Overige 152.990 106.723

Schulden aan leveranciers 955.130 1.163.158

Belastingen en premies sociale verzekeringen

Het saldo te betalen belastingen en premies sociale verzekeringen kan als volgt worden

gespecificeerd:

31.12.2016 31.12.2015

€ €

Loonheffing en premies sociale verzekeringen 37.007 38.083

Omzetbelasting 239.676 242.978

Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen 276.683 281.061

Schulden ter zake van pensioenen

De post schulden ter zake van pensioenen is als volgt samengesteld:

31.12.2016 31.12.2015

€ €

Schulden ter zake van pensioenen 16.901 18.988

Totaal schulden ter zake van pensioenen 16.901 18.988

Overige schulden

De post overige schulden is als volgt samengesteld:

31.12.2016 31.12.2015

€ €

Nog te verrekenen servicekosten huurders 34.777 41.500

Nog te betalen netto lonen 100 85

Totaal overige schulden 34.877 41.585

Overlopende passiva

De post overlopende passiva is als volgt samengesteld:

31.12.2016 31.12.2015

€ €

Niet vervallen rente 625.766 646.475

Vooruitontvangen huren 113.160 112.748

Reservering vakantierechten 77.648 64.500

Controle jaarrekening 13.582 11.314

Overige overlopende passiva 30.647 103.882

Totaal overlopende passiva 860.803 938.919

Jaarverslag 2016

79

Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen

Aankopen en investeringen

Voor de bouw van de woningen aan de Paulus Potterstraat (DAEB vastgoed) te Elsloo zijn voor

€ 77.440 verplichtingen aangegaan.

Voor het herstructureringsproject aan de van de Marckstraat (DAEB vastgoed) te Stein zijn

voor € 1.653.995 verplichtingen aangegaan.

Maaskant Wonen is ten behoeve van uit te voeren werkzaamheden met betrekking tot

planmatig onderhoud per 31.12.2016 verplichtingen aangegaan ter grootte van € 788.000

(31.12.2015: € 14.242).

WSW obligoverplichting

Een obligo is een voorwaardelijke verplichting van de deelnemer om aan het WSW een bedrag

over te maken, de hoogte is afhankelijk van het bedrag aan geborgde leningen. Per 31

december 2016 heeft Maaskant Wonen een obligoverplichting jegens WSW ten bedrage van

€ 1.334.000 (31 december 2015: € 1.366.000).

Volmacht WSW

In 2014 heeft Maaskant Wonen een onherroepelijke en onvoorwaardelijke volmacht als bedoeld

in het Reglement van Deelneming ondertekend. Het verstrekken van de volmacht houdt in dat

het WSW de mogelijkheid heeft om over te gaan tot hypotheekvestiging, zonder medewerking

van de corporatie.

Aanspraken tekorten pensioenvoorzieningen

De pensioenen zijn verzekerd bij pensioenuitvoerder SPW (het bedrijfstakpensioenfonds).

Maaskant Wonen verwerkt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst-

en verliesrekening. Voor zover de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie niet is voldaan,

wordt deze als verplichting op de balans opgenomen. Indien de reeds betaalde premiebedragen

de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie overtreffen, wordt het meerdere opgenomen

als een overlopend actief voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door de

pensioenuitvoerder of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Maaskant

Wonen heeft in geval van een tekort bij het SPW geen verplichting tot het voldoen van

aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies.

Ultimo 2016 bedraagt de beleidsdekkingsgraad van het SPW 109,5% ( ultimo 2015: 109% ).

Gebeurtenissen na balansdatum

Er zijn geen relevante gebeurtenissen na balansdatum die van invloed zijn op de jaarrekening.

Wel is er op 1 februari 2017 een intentie verklaring tot fusie met Stichting Woningbeheer Born-

Grevenbicht getekend.

Jaarverslag 2016

80

11.9 Toelichting op de onderscheiden posten van de winst- en verliesrekening

Huuropbrengsten

2016 2015

€ €

Huuropbrengsten DAEB-vastgoed in exploitatie

Woningen en woongebouwen 11.263.312 11.051.872

Af: huurderving wegens leegstand -41.369 -48.115

Subtotaal huuropbrengsten DAEB-vastgoed in exploitatie 11.221.943 11.003.757

Huuropbrengsten niet-DAEB-vastgoed in exploitatie

Woningen en woongebouwen 202.245 199.428

Onroerende zaken, niet zijnde woningen 95.529 94.024

297.774 293.452

Af: huurderving wegens leegstand -3.171 -4.819

Subtotaal huuropbrengsten niet-DAEB-vastgoed in exploitatie 294.603 288.633

Totaal huuropbrengsten 11.516.546 11.292.390

Opbrengsten servicecontracten

2016 2015

€ €

Overige goederen, leveringen en diensten 384.528 366.164

Serviceabonnement huurdersonderhoud 44.844 42.989

Bijdrage glasfonds 914 306

430.286 409.459

Af:

Opbrengstenderving wegens leegstand -980 -1.796

Te verrekenen met huurders -34.777 -41.500

Totaal opbrengsten servicecontracten 394.529 366.163

Lasten servicecontracten

2016 2015

€ €

Overige goederen, leveringen en diensten 320.739 322.472

Serviceabonnement huurdersonderhoud en glasfonds 28.273 31.046

Totaal servicecontracten 349.012 353.518

Lasten verhuur- en beheeractiviteiten

2016 2015

€ €

Toegerekende personeelskosten 550.783 557.670

Toegerekende overige organisatiekosten 245.672 218.305

Toegerekende afschrijvingen 43.229 34.854

Verhuurderheffing 1.008.674 881.110

Totaal lasten verhuur- en beheeractiviteiten 1.848.358 1.691.939

Jaarverslag 2016

81

Lasten onderhoudsactiviteiten

2016 2015

€ €

Onderhoudslasten (niet cyclisch) 695.662 761.178

Onderhoudslasten (cyclisch) 1.673.782 1.323.791

Energetische maatregelen 332.532 970.155

Totaal lasten onderhoudsactiviteiten 2.701.976 3.055.124

2016 2015

€ €

Lasten onderhoudsactiviteiten DAEB-vastgoed in exploitatie 2.599.461 3.021.385

Lasten onderhoudsactiviteiten niet-DAEB-vastgoed in

exploitatie

102.515 33.739

Totaal lasten onderhoudsactiviteiten 2.701.976 3.055.124

De onderhoudslasten voor het DAEB-vastgoed in exploitatie zijn te verdelen in:

2016 2015

€ €

Planmatig onderhoud 1.610.888 1.308.444

Mutatieonderhoud 107.591 173.198

Klachtenonderhoud 574.756 569.588

Energetische maatregelen 306.226 970.155

Totaal onderhoudslasten 2.599.461 3.021.385

De onderhoudslasten voor het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie zijn te verdelen in:

2016 2015

€ €

Planmatig onderhoud 62.894 15.347

Mutatieonderhoud 1.067 4.935

Klachtenonderhoud 12.248 13.457

Energetische maatregelen 26.306 0

Totaal onderhoudslasten 102.515 33.739

Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

2016 2015

€ €

Toegerekende heffingen 827.218 857.138

Toegerekende overige organisatiekosten 138.139 141.997

Totaal overige directe operationele lasten exploitatie bezit 965.357 999.135

Jaarverslag 2016

82

Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille

Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het resultaat/de opbrengsten uit verkopen

van bestaand bezit DAEB-vastgoed aan derden en is als volgt te specificeren:

2016 2015

€ €

DAEB-vastgoed in exploitatie

Opbrengst verkopen bestaand bezit 417.150 260.200

Gerealiseerd verkoopresultaat voorraadwoningen -49.500 0

Verwacht verkoopresultaat voorraadwoningen 27.469 0

Af: direct toerekenbare kosten -35.534 -38.996

Af: boekwaarde -336.669 -218.018

Af: toegerekende organisatiekosten -17.891 -18.031

Verkoopresultaat bestaand bezit 5.025 -14.845

Opbrengst speculatiebeding 0 12.600

Opbrengst verkoop grond 11.995 0

Terugkoopwoning VOV 0 24.801

Mutatie terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden -72.539 -44.260

Totaal verkoopresultaat onroerende zaken bestaand bezit

DAEB vastgoed in exploitatie

-55.519

-21.704

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

2016 2015

€ €

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Dotatie voorziening onrendabele investeringen DAEB -44.737 -426.084

Kosten geannuleerde projecten DAEB 0 -11.422

Regeling Vermindering Verhuurderheffing 180.000 504.903

Waardemutatie DAEB als gevolg van stijging marktwaarde 1.204.746 555.707

Waardemutatie DAEB als gevolg van daling marktwaarde -194.701 0

Waardemutatie DAEB onrendabele investeringen -1.535.015 -1.068.371

Waardemutatie DAEB als gevolg van sloop -195.446 0

Waardemutatie niet-DAEB als gevolg van stijging

marktwaarde

24.459

11.383

Waardemutatie niet-DAEB als gevolg van daling marktwaarde -9.564 0

Waardemutatie niet-DAEB als gevolg van uit exploitatie

nemen

-743

0

Totaal overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille -571.001 -433.884

Voor een verdere toelichting op de totstandkoming van de marktwaarde en de overige

waardeveranderingen wordt verwezen naar de toelichting op de materiële vaste activa.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

2016 2015

€ €

DAEB-vastgoed in exploitatie

Niet gerealiseerde waardeveranderingen stijging marktwaarde 7.547.139 4.561.286

Niet gerealiseerde waardeveranderingen daling marktwaarde -3.499.926 -81.444

Niet gerealiseerde waardeverandering als gevolg van sloop -89.710 0

Totaal overige waardeveranderingen DAEB-vastgoed in

exploitatie

3.957.503

4.479.842

Jaarverslag 2016

83

2016 2015

€ €

Niet-DAEB-vastgoed in exploitatie

Niet gerealiseerde waardeveranderingen stijging marktwaarde 153.716 132.180

Niet gerealiseerde waardeveranderingen daling marktwaarde -7.138 0

Niet gerealiseerde waardeverandering als gevolg van uit

exploitatie nemen

-525

0

146.053 132.180

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

4.103.556

4.612.022

Voor een verdere toelichting op de totstandkoming van de marktwaarde en de overige

waardeveranderingen wordt verwezen naar de toelichting op de materiële vaste activa.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder

voorwaarden

2016 2015

€ €

Vastgoed verkocht onder voorwaarden

Waardeverandering van terugkoopverplichtingen 101.555 61.963

Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed

verkocht onder voorwaarden

101.555

61.963

Voor een verdere toelichting op de totstandkoming van de marktwaarde en de niet-

gerealiseerde waardeveranderingen van het vastgoed verkocht onder voorwaarden wordt

verwezen naar de toelichting op de materiële vaste activa.

Nettoresultaat overige activiteiten

2016 2015

€ €

Opbrengsten beheerdiensten 7.085 6.997

Toegerekende personeelskosten -7.085 -6.997

Totaal overige bedrijfsopbrengsten 0 0

Afschrijvingen materiële vaste activa

2016 2015

€ €

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 109.631 91.477

Totaal afschrijvingen op (im)materiële vaste activa 109.631 91.477

Jaarverslag 2016

84

Lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten

2016 2015

€ €

Lonen en salarissen 917.650 919.716

Sociale lasten 136.008 129.063

Pensioenlasten 150.781 170.544

Totaal lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten 1.204.439 1.219.323

Het gemiddelde aantal bij Maaskant Wonen werkzame werknemers, berekend op fulltimebasis

en uitgesplitst naar activiteiten, bedroeg:

2016 2015

Directie 1 1

Secretariaat 1 1

Afdeling woondiensten (verhuur) 4,6 4,6

Afdeling woondiensten (nieuwbouw en techniek) 4,8 5,7

Afdeling financiën 3,5 3,4

Totaal 14,9 15,7

Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam.

Overige organisatiekosten

2016

2015

€ €

Beheerkosten:

Toegerekende personeelskosten 574.730 581.916

Toegerekende afschrijvingen 62.098 53.416

Toegerekende algemene beheers- en administratiekosten 46.448 42.629

Toegerekende accountants- en advieskosten 57.409 71.047

Toegerekende automatiseringskosten 99.735 104.611

Toegerekende bestuurs- en toezichtskosten 36.500 34.946

Toegerekende huisvestigingskosten 51.304 50.026

Toegerekende overige personeelskosten 42.405 30.207

Totaal overige organisatiekosten 970.629 968.798

Leefbaarheid

2016 2015

€ €

Toegerekende personeelskosten 59.867 60.616

Toegerekende afschrijvingen 3.586 2.672

Toegerekende overige organisatiekosten 21.586 23.722

Toegerekende overige personeelskosten 4.418 3.147

Totaal leefbaarheid 89.457 90.157

Jaarverslag 2016

85

De leefbaarheidskosten verdeeld in DAEB- en niet-DAEB vastgoed in exploitatie:

2016 2015

€ €

Leefbaarheid DAEB-vastgoed in exploitatie 85.879 86.576

Leefbaarheid niet-DAEB-vastgoed in exploitatie 3.578 3.581

Totaal leefbaarheid 89.457 90.157

Honoraria accountantsorganisatie:

2016

Deloitte

Accountants

Overig Deloitte

netwerk

Totaal Deloitte

netwerk

€ € €

Controle van de jaarrekening 30.976 0 30.976

Fiscale adviesdiensten 0 5.144 5.144

Andere niet-controlediensten 0 13.800 13.800

30.976 18.944 49.920

2015

Deloitte

Accountants

Overig Deloitte

netwerk

Totaal Deloitte

netwerk

€ € €

Controle van de jaarrekening 33.992 0 33.992

Fiscale adviesdiensten 0 6.908 6.908

33.992 6.908 40.900

Financiële baten en lasten

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

2016 2015

€ €

Rentebaten rekening-courant en deposito’s 1.589 1.418

Overige rentebaten 12 25.032

Totaal andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 1.601 26.450

Rentelasten en soortgelijke kosten

2016 2015

€ €

Rentelasten leningen overheid en kredietinstellingen 1.180.564 1.225.941

Overige rentelasten 13.124 14.424

Totaal rentelasten en soortgelijke kosten 1.193.688 1.240.365

Jaarverslag 2016

86

Belastingen

2016

2015

€ €

Mutatie latentie verkoopwoningen -93.361 -30.048

Mutatie latentie leningen 1.983 2.337

Mutatie latenie belastingvordering 2.464.118

Totaal belastingen 2.372.740 -27.711

Aansluiting commercieel en fiscaal resultaat:

2016

€

Commercieel resultaat voor vennootschapsbelasting 7.372.789

Af:

Fiscale afschrijving op vastgoed in exploitatie 339.236

Correctie mutatie marktwaarde 4.103.556

Fiscale toevoeging HIR 80.440

Fiscaal resultaat verkopen 150.245

Fiscale verkoopkosten 7.127

Correctie onderhoud 494.614

Waardemutatie verkoop onder voorwaarden 29.016

Kleinschaligheidsinvesteringsaftrek 4.004

Bij:

Correctie afschrijvingen (geen fiscale kosten) 31.226

Fiscale vrijval disagio leningen o/g 5.508

Correctie rentebaten projecten in ontwikkeling 34.592

Correctie dotatie voorziening onrendabele top 44.737

Gemengde kostenaftrek 3.324

Correctie overige waardeverandering 706.264

Belastbaar bedrag 2.990.202

Ofschoon er voor het boekjaar 2016 sprake is van een positief belastbaar bedrag

ad 2.990.202 euro zal er naar verwachting geen sprake zijn van een acute belastinglast. Deze

omstandigheid wordt veroorzaakt doordat er bij het indienen van de aangifte over 2013

standpunten zijn ingenomen die leiden tot een negatief belastbaar bedrag, welke verrekend

kunnen worden met het positief belastbare bedrag van 2014, 2015 en 2016 waardoor dit nihil

zal worden.

Jaarverslag 2016

87

11.10 Toelichting op de onderscheiden posten van het kasstroomoverzicht

Toelichting op kasstromen

Onder de investeringen in materiële vaste activa zijn alleen de investeringen opgenomen

waarvoor in 2016 geldmiddelen zijn opgeofferd.

Samenstelling geldmiddelen

€

Liquide middelen/Geldmiddelen per 31 december 2015 928.007

Balansmutatie geldmiddelen in 2016 740.971

Liquide middelen/Geldmiddelen per 31 december 2016 1.668.978

Alle per 31 december 2016 aanwezige geldmiddelen staan ter vrije beschikking.

Jaarverslag 2016

88

11.11 Overige toelichtingen

Bezoldiging van bestuurder en commissarissen

Voor de bezoldiging van bestuurder kwam in 2016 een bedrag van € 126.523 (2015:

€ 129.795) ten laste van de woningcorporatie.

Voor de bezoldiging van commissarissen van de woningcorporatie kwam in 2016 een bedrag

van € 29.020 (2015: € 29.081) ten laste van de woningcorporatie.

De bezoldiging van bestuurder omvat:

Periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, doorbetaling bij vakantie en ziekte, sociale

lasten, vakantiegeld en belaste vergoedingen).

Beloningen betaalbaar op termijn (pensioenlasten).

De bezoldiging van de bestuurder van de woningcorporatie is als volgt:

2016 2015

€ €

Naam K.A.G. Smitsmans K.A.G. Smitsmans

Periodiek betaalde beloning 108.546 109.463

Beloningen betaalbaar op

termijn

17.977

20.332

126.523 129.795

Functie directeur bestuurder directeur bestuurder

Duur van het dienstverband onbepaalde tijd onbepaalde tijd

Omvang dienstverband 36 uur per week 36 uur per week

Op het moment dat de bestuurder in dienst trad, is hij ingeschaald op basis van de

“Sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties” in functiegroep C. Met de

bestuurder maakten wij geen afspraken over een variabele bezoldiging op basis van bepaalde

prestatiecriteria.

De bezoldiging van de toezichthouders van de woningcorporatie is als volgt:

Naam Bezoldiging als lid van de raad Totaal (inclusief sociale lasten) 2016 2015 2016 2015

€ € € € S.J.A.M. Ackermans 5.195 5.195 5.546 5.556 J.C.G. Bongaerts 5.195 5.195 5.546 5.556 R.W. Janssen 5.195 5.195 5.546 5.556

J.P.J. Stoffens 6.404 6.404 6.836 6.849 F.H.W. Schrijer 5.195 5.195 5.546 5.564

27.184 27.184 29.020 29.081

Naam Startdatum Functie

S.J.A.M. Ackermans 3-11-2010 Lid raad van toezicht

J.C.G. Bongaerts 12-6-2013 Lid raad van toezicht

R.W Janssen 10-4-2013 Lid raad van toezicht

F.H.W. Schrijer 18-12-2013 Lid raad van toezicht

J.P.J. Stoffens 10-4-2013 Voorzitter raad van toezicht

Jaarverslag 2016

89

WNT-verantwoording 2016 Maaskant Wonen

Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en

semipublieke sector (WNT) ingegaan. Deze verantwoording is opgesteld op basis van de

volgende op Maaskant Wonen van toepassing zijnde regelgeving: Regeling bezoldigingsmaxima

topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015.

Het bezoldigingsmaximum in 2016 voor Maaskant Wonen is € 105.000. Dit geldt naar rato van

de duur en/of omvang van het dienstverband.

1. Bezoldiging topfunctionarissen

1a. Leidinggevende topfunctionarissen en gewezen topfunctionarissen met dienstbetrekking.

Tevens leidinggevende topfunctionarissen zonder dienstbetrekking vanaf de 13e maand van de

functievervulling

bedragen x € 1 K.A.G. Smitsmans

Functiegegevens Directeur/bestuurder

Aanvang en einde functievervulling in 2016 1/1 - 31/12

Omvang dienstverband (in fte) 1,0

Gewezen topfunctionaris? nee

(Fictieve) dienstbetrekking? nee

Individueel WNT-maximum 105.000

Beloning 97.986

Belastbare onkostenvergoedingen 783

Beloningen betaalbaar op termijn 17.977

Subtotaal 116.746

-/- Onverschuldigd betaald bedrag 0

Totaal bezoldiging 116.746

Motivering overschrijding:

De directeur-bestuurder, de heer Smitsmans, is bij zijn benoeming per

1 oktober 2012 ingeschaald volgens de “Sectorbrede beloningscode

bestuurders woningcorporaties” in functiegroep C. Voor de Wet

normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke

sector (WNT) valt de heer Smitsmans onder de overgangsregeling. Dit

betekent dat bestaande beloningsafspraken vier jaar worden

gerespecteerd na inwerkingtreding van de WNT-staffel (1 januari 2014),

na deze vierjaars-periode gevolgd door een afbouw van de bovenmatige

bezoldiging in drie jaar.

Jaarverslag 2016

90

Gegevens 2015

Aanvang en einde functievervulling in 2015 1/1 - 31/12

Omvang dienstverband 2015 (in fte) 1,0

Beloning 97.983

Belastbare onkostenvergoedingen 2.249

Beloningen betaalbaar op termijn 20.331

Totaal bezoldiging 2015 120.563

1b. Leidinggevende topfunctionarissen zonder dienstbetrekking kalendermaand 1-12

Maaskant Wonen heeft geen topfunctionarissen zonder dienstbetrekking.

1c. Toezichthoudende topfunctionarissen

bedragen x € 1 J.P.J. Stoffens S.J.A.M.

Ackermans

J.C.G.

Bongaerts

R.W Janssen F.H.W. Schrijer

Functiegegevens VOORZITTER LID LID LID LID

Aanvang en einde

functievervulling in 2016

1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12

Individueel WNT-maximum 15.750 10.500 10.500 10.500 10.500

Beloning 6.404 5.195 5.195 5.195 5.195

Belastbare

onkostenvergoedingen

0 0 0 0 0

Beloningen betaalbaar op

termijn

0 0 0 0 0

Subtotaal 6.404 5.195 5.195 5.195 5.195

-/- Onverschuldigd betaald

bedrag

0

0 0 0 0

Totaal bezoldiging 6.404 5.195 5.195 5.195 5.195

Jaarverslag 2016

91

Motivering overschrijding n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t.

Gegevens 2015

Aanvang en einde

functievervulling in 2015

1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12

Beloning 6.404 5.195 5.195 5.195 5.195

Belastbare

onkostenvergoedingen

0 0 0 0 119

Beloningen betaalbaar op

termijn

0 0 0 0 0

Totaal bezoldiging 2015 6.404 5.195 5.195 5.195 5.314

2. Uitkeringen wegens beëindiging dienstverband aan topfunctionarissen met of zonder

dienstbetrekking

Maaskant Wonen heeft in 2016 geen uitkeringen verricht wegens beëindiging dienstverband

aan topfunctionarissen met of zonder dienstbetrekking

3. Overige rapportageverplichtingen op grond van de WNT

Naast de hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen met

dienstbetrekking die in 2016 een bezoldiging boven het individuele WNT-maximum hebben

ontvangen. Er zijn in 2016 geen ontslaguitkeringen betaald aan overige functionarissen die op

grond van de WNT dienen te worden vermeld, of die in eerdere jaren op grond van de WOPT of

de WNT vermeld zijn of hadden moeten worden.

Jaarverslag 2016

92

Ondertekening van de jaarrekening

Opmaken van de jaarrekening

Het bestuur:

De heer K.A.G. Smitsmans

Stein, 23 augustus 2017

Vaststellen van de jaarrekening

De raad van toezicht:

De heer S.J.A.M. Ackermans

De heer J.C.G. Bongaerts

De heer F.H.W. Schrijer

De heer J.P.J. Stoffens

Stein, 23 augustus 2017

Jaarverslag 2016

93

12. Overige gegevens

Jaarverslag 2016

94

Controleverklaring van de onafhankelijk accountant

Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring.

Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat

In de statuten van Stichting Maaskant Wonen is geen nadere statutaire regeling aangaande de

resultaatbestemming vastgelegd.

Jaarverslag 2016

95

13. Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

Jaarverslag 2016

96

Jaarverslag 2016

97

Jaarverslag 2016

98