Marktonderzoek - zundert.nl · Marktonderzoek Effectieve vraag Subregio Breda (als uitbreiding op...

Marktonderzoek

Effectieve vraag Subregio Breda (als uitbreiding op het onderzoek Breda / Oosterhout / Etten-Leur)

Baarle-Nassau, Drimmelen, Geertruidenberg en Zundert

Doelgroepen en hun vraag naar nieuwbouwwoningen

Analyse van de bestaande voorraad

Datum: 17 maart 2017 Projectcode: 102418 Opstellers: Ariën Versteeg en (Fakton) en Gert-Jan Hagen (SpringCo)

2

Samenvatting De gemeenten in de subregio Breda kennen diverse schaalgroottes. Deze rapportage gaat in op de meer

landelijke gemeenten Baarle-Nassau, Drimmelen, Geertruidenberg, Zundert en Alphen-Chaam en is een

aanvulling op de rapportage die wij eerder opstelden voor Breda, Oosterhout en Etten-leur.

De toekomstwaarde van de bestaande voorraad is in alle gemeenten positief. Dit komt door de

verwachte groei van het aantal huishoudens met in alle woonproducten een positief effect op de

toekomstwaarde. Wel zijn verschillen zichtbaar in de huidige marktwaardering, tussen gemeenten en

ook binnen kernen. De rapportage benoemt het strategisch kader waarbinnen gemeente sturing kunnen

geven aan de bestaande voorraad.

De effectieve vraag is per gemeente berekend. Deze is gebaseerd op de bestaande verhuis- en

migratiepatronen. De meeste gemeenten kennen een negatief migratiesaldo, met name naar Breda als

centrumgemeente in de subregio. Een aantal doelgroepen zoekt bewust de stedelijke context van Bre

da. Maar ook Geertruidenberg kent een opvallend positief migratiesaldo in het goedkope segment. De

gemeente vervult een sociale functie voor de regio en kent, als gevolg van dit beleid, een gemiddeld

genomen goedkopere voorraad dan de subregio. Wij adviseren Geertruidenberg in subregionaal

verband afspraken te maken over een meer evenwichtige verdeling van het sociale aanbod.

Een nadere analyse van de gegevens uit Klik voor Wonen onderbouwt en verdiept het thema sociale

huur.

SUBREGIO BREDA

3

Inhoud Samenvatting ................................................................................................................................................................ 2 1. Inleiding ........................................................................................................................................................... 5 2. Uw vraagstelling .............................................................................................................................................. 5 3. Onze aanpak .................................................................................................................................................... 6 3.1. Het verhuismodel ............................................................................................................................................ 6 3.2. Methodiek Woningmarktanalyse Nieuwbouw ................................................................................................ 8 3.3. Gehanteerde afbakening productsegmenten ................................................................................................. 9 3.4. Aannames voor de ontwikkeling van woningvoorraad ................................................................................... 9 3.5. Resultaten en wijze van presenteren .............................................................................................................. 9 4. Onze visie op sturing op de woningmarkt ..................................................................................................... 11 4.1. Het strategisch kader voor sturing ................................................................................................................ 12 4.2. Toepassing in de praktijk ............................................................................................................................... 13 DEEL 1: ANALYSE SUBREGIO BREDA ..................................................................................................................................... 14 5. De subregio Breda ......................................................................................................................................... 15 5.1. Positionering van de gemeenten binnen de Subregio Breda ........................................................................ 15 6. Analyse van de huidige woningmarkt ............................................................................................................ 16 6.1. De bestaande woonmilieus ........................................................................................................................... 16 6.2. De huidige marktwaardering ......................................................................................................................... 18 6.3. De verdeling van de voorraad per gemeente ................................................................................................ 19 6.4. De toekomstwaarde van de bestaande woningvoorraad .............................................................................. 19 6.5. De gerealiseerde verhuisbewegingen ............................................................................................................ 21 7. De vraag naar nieuwbouwwoningen in de subregio Breda ........................................................................... 25 7.1. De effectieve vraag naar nieuwbouwwoningen (productsegmenten) .......................................................... 25 7.2. De effectieve vraag naar nieuwbouwwoningen (woonmilieus) .................................................................... 26 8. Strategisch programmeren ............................................................................................................................ 27 8.1. Versterking van de regio: intensivering en ontspanning ............................................................................... 27 8.2. Onderlinge positionering ............................................................................................................................... 27 DEEL 2: ANALYSE KLIK VOOR WONEN / LEYSTROMEN ............................................................................................................ 28 9. KLIK voor Wonen / Leystromen ..................................................................................................................... 29 9.1. Migratie ......................................................................................................................................................... 30 9.2. Activiteit inschrijvers ..................................................................................................................................... 32 9.3. Wachttijd en weigeringen .............................................................................................................................. 33 9.4. Scheefheid ..................................................................................................................................................... 34 9.5. Aanvullende analyses uit gegevens Leystromen voor Baarle-Nassau ........................................................... 36 DEEL 3: ANALYSE PER GEMEENTE ........................................................................................................................................ 37 10. Analyse op het gemeentelijk niveau .............................................................................................................. 38 11. Baarle-Nassau ................................................................................................................................................ 39 11 Strategisch kader voor Baarle-Nassau ........................................................................................................... 39 11.2. De vraag in de woningmarkt in Baarle-Nassau .............................................................................................. 40 12. Drimmelen ..................................................................................................................................................... 42 12.1. Strategisch kader voor Drimmelen ................................................................................................................ 42 12.2. De vraag in de woningmarkt in Drimmelen ................................................................................................... 43 13. Geertruidenberg ............................................................................................................................................ 45 13.1. Migratie ......................................................................................................................................................... 45 13.2. Strategisch kader voor Geertruidenberg ....................................................................................................... 45 13.3. De vraag in de woningmarkt in Geertruidenberg .......................................................................................... 46 14. Zundert .......................................................................................................................................................... 49 14.1. Strategisch kader voor Zundert ..................................................................................................................... 49 14.2. De vraag in de woningmarkt in Zundert ........................................................................................................ 50 15. Alphen-Chaam ............................................................................................................................................... 52 Bijlagen ....................................................................................................................................................................... 53

4

Deze analyse geeft een actueel en gedetailleerd inzicht in de woonconsument in de Subregio

Breda. De effectieve vraag van woonconsumenten op de woningmarkt en de toekomstwaarde van

de woningvoorraad zijn gebaseerd op bewezen gedragingen in het verleden. Prognoses voor

onder meer de demografische ontwikkeling kennen verschillende scenario’s.

De resultaten in deze analyse kennen een bandbreedte.

5

1. Inleiding De Subregio Breda , met ±360.000 inwoners, bestaat uit een zevental gemeenten:

• Breda, met ±180.000 inwoners

• Oosterhout, met ±55.000 inwoners

• Etten-Leur, met ±42.000 inwoners

• Drimmelen, met ±27.000 inwoners

• Geertruidenberg, met ±22.000 inwoners

• Zundert, met ±21.000 inwoners

• Alphen-Chaam, met ±10.000 inwoners

• Baarle-Nassau, met ±6.500 inwoners

Gezamenlijk vormen zij een sterke woningmarkt in Noord-Brabant. De samenwerking in de subregio

Breda benadrukt de onderlinge samenhang.

Elke gemeente heeft ook zijn eigen dynamiek. Bekend is immers dat verhuizingen zich voor het grootste

deel over een beperkte afstand voordoen. De eigen woonconsument is belangrijk voor de ontwikkeling

van de woningvoorraad. Een belangrijke keuze bestaat uit de keuze welke bewoners aan de gemeente

te binden en welke bewoners in regionaal verband te verleiden.

Binnen deze subregio onderzochten wij in 2015/16 de gemeenten Oosterhout, Breda en Etten-Leur. Ook

de gemeenten Baarle-Nassau, Drimmelen, Geertruidenberg en Zundert hebben behoefte hun visie op

de woningbouwprogrammering te ijken naar de vraag van de consument. Hoeveel consumenten zijn er

en welke producten verwachten ze? Dit onderzoek moet de gemeenten in staat stellen om zowel

kwantitatief, maar vooral kwalitatief de juiste keuzes te maken in de programmering van

ontwikkellocaties in termen van productsegmenten en woonmilieus. Oog voor kwetsbaarheid en

potenties in de bestaande voorraad maken daar integraal onderdeel van uit.

2. Uw vraagstelling Fakton is gevraagd inzicht te geven in de woningmarkt in de Subregio Breda, in aanvulling op het

onderzoek in de BOEL-gemeenten uit 2016. Aan de hand van een analyse van de verhuisbewegingen is

inzicht gevraagd in de onderlinge samenhang van de woningmarkt in de regio. In welke mate zijn de

gemeenten complementair en dekken zij de woningbehoefte van de inwoners in de Subregio Breda?

Waar is verhuisdruk aannemelijk, in welk segment en in welke mate?

De subregio wil inzicht in een succesvol woningbouwprogramma voor nieuwbouw, zowel qua

productsegmenten als qua doelgroepen en woonmilieus. Dit inzicht is gevraagd op verschillende

schaalniveaus: de gehele regio en de afzonderlijke gemeenten Baarle-Nassau, Drimmelen,

Geertruidenberg en Zundert.

In dit onderzoek zijn gegevens verwerkt van Klik voor Wonen /Leystromen. Deze informatie is op

onderdelen geanalyseerd en waar nodig geïntegreerd in het onderzoek.

De legitimatie voor nieuwbouw ligt in de sturing op de bestaande voorraad. Fakton levert in deze

rapportage een analyse van de bestaande voorraad, eveneens op regionaal niveau als in de gemeenten.

Deze analyse moet aantonen hoe toekomstbestendig de bestaande voorraad is.

6

3. Onze aanpak

3.1. Het verhuismodel Wij voeren ons marktonderzoek uit op basis van een gedetailleerd inzicht in de woonconsument,

gebaseerd op big data van (conventionele) parameters van woningen en huishoudens aangevuld met

socio-economische data over waardeoriëntatie en leefstijlen van bewoners. Dat levert kwalitatief en

kwantitatief inzicht op basis van werkelijk gerealiseerd gedrag, geen wensbeelden.

Hoe werkt deze analyse op hoofdlijnen? Bewerking van diverse bestanden met brongegevens levert ons

op huishoudensniveau specifieke informatie op. Wij weten waar de consument woont. Analyse van

werkelijk verhuisbewegingen toont de dynamiek in de woningmarkt. Wij weten waar de consument

heen verhuist: de effectieve vraag.

Deze vraag is een prognose van potentiële verhuizers naar een locatie, gebaseerd op het gerealiseerde

verhuispatroon van de eigen woningmarktregio in de periode 2005 tot en met 2015. Wij bepalen

daartoe de catchment area: het relevante woongebied waarbinnen het grootste deel van de

verhuizingen plaatsvindt. De effectieve vraag is dan de som

van alle verhuiskansen van de totale groep potentiële

consumenten in de ‘catchment area’.

Dat beeld kunnen wij niet opbouwen zonder rekening te

houden met de mens achter die vraag. Daarom betrekken

wij de leefstijl van de inwoners als één van de relevante

parameters bij het opstellen van ons marktonderzoek. De

leefstijl geeft informatie over de onderliggende motieven

en behoeften van mensen. Langs twee assen introvert-

extravert en ego-groep onderscheidt het model vier

kenmerkende leefstijlen. Rood is gericht op vrijheid en

vitaliteit, geel op harmonie en gemeenschap, groen op

zekerheid en geborgenheid, blauw op manifestatie en

controle. Voor een nadere toelichting op deze indeling

verwijzen wij naar bijlage 1.

Wij hanteren voor ons marktonderzoek een indeling in negen woonmilieus: landelijk, dorps,

binnenstedelijk, stedelijk (luxe, levendig en rustig) en suburbaan (luxe, laagbouw en

(middel)hoogbouw).

7

Deze woonmilieus zijn statistisch bepaald aan de hand van de bekende gegevens per woning:

• Waardeoriëntatie van het huishouden • Huishoudensamenstelling, leeftijd, inkomen, opleiding • Bouwjaar van de woning; • WOZ waarde van de woning; • Woningtype; • Aantal adressen in een postcodegebied.

In bijlage 2 vindt u een aantal aandachtspunten bij onze methodiek.

Binnen onze set gegevens kunnen wij diverse analyses uitvoeren. Deze rapportage focust op de

toekomstwaarde van de bestaande voorraad en de effectieve vraag naar nieuwbouwwoningen.

De toekomstwaarde van de bestaande voorraad Bij de toekomstwaarde van de bestaande voorraad starten we met de huidige match tussen

huishoudens en woningen (X en Y) en weten we het verhuisgedrag (X Y). Vervolgens corrigeren we de

vraag aan de hand van (I) het verhuisgedrag (naar zowel nieuwbouw als bestaand) van de bestaande

bevolking Δ(X Y) en (II) de ontwikkeling van de bevolking over de beschouwingsperiode (ΔX). De

bevolking wordt dus anders en de vraag verandert. Dit levert een nieuwe match tussen vraag en aanbod

op (X’ en Y’).

De toekomstwaarde van de bestaande voorraad toont onder meer welke nieuwbouw een strategische

toevoeging aan de voorraad is, en welke nieuwbouw voor verzwakking van de bestaande voorraad

zorgt.

De effectieve vraag naar nieuwbouwwoningen De effectieve vraag naar nieuwbouw is gebaseerd op de regionale verhuispatronen naar nieuwbouw

(Xn Yn), geprojecteerd op de huidige samenstelling van huishoudens en woningen (X en Y) en

gecorrigeerd voor nieuwbouwmigratie (Δ(Xm,n)).

De effectieve vraag naar nieuwbouwwoningen geeft antwoord op de vraag hoeveel woningen je in de

nieuwbouw zou kunnen realiseren, gezien de huidige samenstelling en keuzes van de bevolking in je

gemeente.

De stappen om te komen naar de waarde van de bestaande voorraad en naar de effectieve vraag naar

nieuwbouw, vindt u in de volgende paragraaf kort weergegeven.

8

3.2. Methodiek Woningmarktanalyse Nieuwbouw

Stap 0: data

Stap 1: selectie brongegevens

Stap 2: bepaling vraag

Stap 3: specificatie vraag

Stap 4: specificatie

doelgroep en

woonvoorraad

Wij beschikken over gevalideerde data voor elk huishouden en elke

woning in Nederland, gebaseerd op ‘big data analyse’ van diverse

bronnen.

Daarnaast beschikken wij over de gerealiseerde verhuizingen in de

periode 2005 tot en met 2015. Met dit bewezen verhuisgedrag is voor

elk huishouden een kans op verhuizen te bepalen.

Wij analyseren per woning de prijs per m² en de prijsontwikkeling.

Het verhuispatroon voor geheel Nederland is niet representatief voor

een project. Wij analyseren daarom een lokaal gebied met 500.000

inwoners. Daaruit volgt een lokaal verhuispatroon.

Wij bepalen uit het lokaal verhuispatroon de lokale catchment area:

het verzorgingsgebied van de regio en de gemeenten.

Het regionale verhuispatroon filteren wij naar nieuwbouwwoningen en

projecteren wij op de catchment area. Zo ontstaat een beeld van de

vraag naar nieuwbouwwoningen, zowel in productsegmenten als in

woonmilieus.

Ook analyseren wij de verhuisbewegingen in de bestaande voorraad.

Zo ontstaat een beeld van de toekomstwaarde van de voorraad.

Wij brengen in beeld hoe de effectieve vraag naar

nieuwbouwwoningen verdeeld is in productsegmenten en in

woonmilieus.

Ook geven wij aan welk deel van de bestaande voorraad kwetsbaar is

en wat strategische toevoegingen zijn.

De doelgroep die de effectieve vraag uitoefent, is nu bekend. Daarmee

kunnen wij ook de achterliggende kenmerken van deze doelgroep

uitlezen. Wat zijn de kenmerken van een wijk? Wie woont er?

Wij analyseren de kenmerken van de bestaande voorraad en

benoemen per wijk een voorraadstrategie aan de hand van een

strategisch kader.

9

3.3. Gehanteerde afbakening productsegmenten De effectieve vraag specificeren wij naar productsegmenten en naar woonmilieus. In ons onderzoek

hanteren wij de volgende prijsklassen (in WOZ-waarde):

De gemeenten Drimmelen en Geertruidenberg hanteren een iets andere indeling in prijssegmenten:

Om de resultaten op subregionaal niveau vergelijkbaar te houden, zijn de berekeningen gemaakt met de

eerstgenoemde prijssegmenten. Het effect van de verschillende prijsgrenzen is voor de resultaten voor

Drimmelen en Geertruidenberg beperkt.

Huurniveaus zijn een afgeleide van de WOZ-waarde: dit is van belang aangezien een woning met een

hoge WOZ-waarde ook goedkoop verhuurd kan worden (beleids-/bedrijfskeuze). Gedetailleerde

huurniveaus zijn echter niet openbaar beschikbaar.

3.4. Aannames voor de ontwikkeling van woningvoorraad Wij houden in onze analyses geen rekening met gepland nieuwbouwaanbod: wij berekenen juist de

vraag naar nieuwbouwwoningen. Wel houden wij rekening met de veranderingen in de tijd van de

bevolkingssamenstelling. Wij maken voor onze prognoses gebruik van CBS-gegevens / PRIMOS.

3.5. Resultaten en wijze van presenteren Big data analyse maakt gedetailleerde resultaten mogelijk. De hoeveelheid gegevens geeft echter nog

geen analyse van de woningmarkt. Naast de informatie die de big data analyse genereert, achten wij het

HUUR

- 175.000€ goedkoop

175.000€ 225.000€ middelduur

225.000€ + duur

KOOP


175.000€ 225.000€ middelduur laag

225.000€ 300.000€ middelduur hoog

300.000€ 400.000€ duur laag

400.000€ + duur hoog

HUUR


185.000€ 231.000€ middelduur

231.000€ + duur

KOOP


185.000€ 231.000€ bereikbaar

231.000€ 275.000€ middelduur

275.000€ 400.000€ duur laag

400.000€ + duur hoog

10

belangrijk de informatie nader te duiden, op basis van ons beeld van de woningmarkt en onze ervaring

met vergelijkbare opdrachten. De rapportage heeft als doel om gericht te adviseren over de

vraagstelling van de opdrachtgever, zonder ons te verliezen in vele details. De opdrachtgever is in staat

om op basis van de rapportage en de bijlagen zelf het detailniveau op te zoeken waar dit gewenst is. De

rapportage toont eerst het regionale schaalniveau en zoomt vervolgens in op de viergemeenten.

In deze rapportage geven wij de resultaten bij voorkeur weer op kaartmateriaal, door middel van

kleuraanduiding. Deze aanduiding wordt tot op het niveau van postcode-6 berekend (niet per

huishouden). Bij deze kaarten geven wij een korte toelichting en een duiding van het beeld: wat zien wij

en wat kan dit betekenen in de aansturing van het aanbod op de woningmarkt? In bijlage 5 bij deze

rapportage leveren wij daarnaast gedetailleerde outputgegevens. Het aggregatieniveau is veelal de wijk.

De combinatie van gegevens en kaartmateriaal leent zich prima voor een analyse van andere locaties.

Identieke kaartbeelden leiden naar een vergelijkbaar profiel aan oplossingsrichtingen. Echter, veelal is er

tenminste sprake van een nuanceverschil. Wij vinden het daarom belangrijk dat de look&feel van een

gebied meespeelt in het bepalen van specifieke maatregelen. Wij adviseren om deze maatregelen op te

stellen in een overleg met zowel de betrokkenen die werkzaam zijn in het gebied als ook experts op

vastgoedgebied.

11

4. Onze visie op sturing op de woningmarkt De woningmarkt is een markt met een dynamische vraag en een relatief statisch aanbod. Het is de kunst

dit aanbod zo goed mogelijk te laten aansluiten op de huidige en toekomstige vraag van de

woonconsumenten. Daarbij legt de woningmarkt een claim op de beperkt beschikbare ruimte.

In het spanningsveld tussen nieuwbouw en schaarste aan ruimte is de rol van de overheid cruciaal.

Vanuit een ruimtelijk perspectief ligt de legitimatie voor nieuwbouw in de bestaande woningvoorraad.

Het overgrote deel van de voorraad van ‘morgen’ staat er immers al. Voor de woonconsument is de

bestaande voorraad een volwaardig alternatief. De praktijk is ook dat de woonconsument een

nieuwbouwwoning kwalitatief beter beoordeelt dan eenzelfde bestaande woning. Nieuwbouw

verkoopt! De kernvraag is derhalve op welke wijze nieuwbouw strategisch bijdraagt aan de

toekomstwaarde van de woningvoorraad. Daar raakt de financiële drive om grond te verkopen aan de

basis van de ruimtelijke ordening, met vaak gelijkgerichte en soms tegenstrijdige belangen.

Het is vooral zaak om te voorkomen dat de argeloze koper een nieuwbouwwoning koopt die op termijn

niet waardevast is. Zo waarschuwt ook het Planbureau voor de Leefomgeving voor het overmatig

toevoegen van eengezinswoningen, vooral rijtjeswoningen die nu goed verkopen, omdat de komende

decennia vooral het aantal eenpersoonshuishoudens sterk groeit.

Onderstaande figuur geeft vanuit een gemeentelijk perspectief de verschillende legitimaties voor

nieuwbouw van woningen weer. De nadruk is in de laatste jaren verschoven van directe

grondopbrengsten naar de maatschappelijke kosten en baten. De decentralisatie van diverse

geldstromen naar de gemeentelijke begroting versterkt dit.

Gemeentelijke sturing op de woningmarkt moet verder gaan dan het aantal nieuwbouwwoningen dat

per jaar als toevoeging is toegestaan. In deze rapportage geven wij ons integraal beeld van zowel de

nieuwbouw als de bestaande voorraad, gebaseerd op onze inzichten in de vraag van de

woonconsument.

12

4.1. Het strategisch kader voor sturing Om strategisch beleid te ontwikkelen voor de woningvoorraad is het waardevol om de voorraad op

zowel de huidige marktwaarde als de toekomstwaarde te beoordelen.

De toekomstwaarde wordt bepaald door de mate waarin in de toekomst, gezien de demografische en

economische ontwikkeling, vraag blijft naar de producten die worden aangeboden. Een hoge

toekomstwaarde betekent dat het product door woonconsumenten gevraagd blijft. Een lage

toekomstwaarde is een indicatie voor een minder gewenst product. Dit laatste kan bijvoorbeeld leiden

tot een prijsdaling en langere verkooptijden. Aangezien de toekomstwaarde gebaseerd is op een

evenwicht in vraag en aanbod, kan een maatregel op de ene plaats impact hebben op een andere.

Wanneer een aantal woningen van een bepaald type wordt gesloopt, dan heeft dit vaak een positief

effect op dezelfde woningen op een andere plaats in de gemeente. Deze worden interessanter. De

toevoeging van nieuwbouw heeft een omgekeerd effect: toevoeging kan de toekomstwaarde van de

bestaande voorraad verlagen. Overigens is de huidige bewoner van een woning zich niet altijd bewust

van de toekomstwaarde.

Belangrijk is ook hoe de burger de plek nu ervaart. Dan gaat het vooral over de (huidige)

marktwaardering. Buurten met een positieve marktwaardering kennen een hoge mate van stabiliteit en

binden bewoners aan een plek. Deze marktwaardering heeft invloed op het gedrag van mensen. Voor

de beoordeling van de marktwaardering is gebruik gemaakt van de WOZ-waarde per m² woning. Dit

betekent dat de objectief meetbare waardering in de markt van een object (op objectniveau) zichtbaar

wordt.

Wanneer je beide dimensies tegen elkaar afzet, dan ontstaan kwadranten. Ieder kwadrant kenmerkt

zich door een specifieke (denkbare) strategie die afwijkt van die van de andere kwadranten.

Door veroudering van de woning en van de context leidt nietsdoen tot een afname van zowel de huidige

marktwaarde als van de toekomstwaarde. Het doel van gemeentelijke sturing op de woningmarkt is om

de bestaande voorraad zo veel mogelijk in het kwadrant met een positieve toekomstwaarde en een

positieve belevingswaarde te krijgen.

Strategisch denkkader maatregelen bestaande voorraad

13

Mogelijke maatregelen per kwadrant zijn:

Aanpassen context: op het subject gericht

• Verbeteren van het voorzieningenniveau

• Aanpassen van de woonomgeving (passende inrichting openbare ruimte)

• Verbeteren van de sociale cohesie

Initiëren aanpassingen aan het vastgoed: op het object gericht

• Vergroten van aanpasbaarheid

• Investeringen in verduurzaming

• Differentiëren in eigendomssituatie

Transformeren: op het object en op het subject gericht

• Sloop – nieuwbouw

• Transformatie (woon – woon en omzetten naar andere functies)

• Splitsen/samenvoegen

• Sloop

Een subjectgerichte aanpak is minder effectief wanneer de toekomstwaarde laag is. Voor de

woonconsument is het belang van een goede woning groter dan de context.

4.2. Toepassing in de praktijk De kwaliteit van de woning en de woonomgeving is voor de consument een belangrijk gegeven. Wij

hanteren het gedrag van de woonconsument als indicator. Veelal beschikt een gemeente over meerdere

indicatoren, voornamelijk op het gebied van sociaal-maatschappelijke thema’s als leefbaarheid,

veiligheid en zorgbehoefte. Zo laat de Subregio Breda op dit moment een leefbarometer opstellen. Het

is interessant te zien dat de gemeten marktwaardering van woningen sterk correleert met de beelden

op deze thema’s. Het strategisch kader geeft daarbij een handvat om te kiezen voor harde maatregelen

in het fysieke domein of te investeren in het sociale domein.

De strategische kaart biedt daarbij een prima handvat voor het overleg met partners van een gemeente,

zoals bijvoorbeeld corporaties, zorgaanbieders, ontwikkelaars en beleggers.

14

Deel 1: Analyse subregio Breda

15

5. De subregio Breda De subregio Breda kent ongeveer 160.000 huishoudens. De woningmarkt is relatief sterk met een

verwachte groei naar 170.000 huishoudens in 2025. Deze groei vindt grotendeels plaats in de

gemeenten Breda, Oosterhout en Etten-Leur. Na 2025 stabiliseert de groei van het aantal huishoudens.

Het provinciale beleid is al jaren gericht op het concentreren van de verstedelijking. In de Structuurvisie

ruimtelijke ordening vormt het een van de provinciale ruimtelijke belangen. Dit betekent dat het

leeuwendeel van de woningbouw gerealiseerd wordt in de stedelijke concentratiegebieden. Binnen de

Subregio Breda is de BOEL een van de stedelijke concentratiegebieden. De gemeenten Alphen-Chaam,

Baarle-Nassau, Drimmelen, Geertruidenberg en Zundert liggen om dit stedelijk concentratiegebied

heen, met gezamenlijk ongeveer 40.000 huishoudens.

De provincie formuleert in haar bevolkings- en woningbehoefteprognose een goed functionerende

regionale woningmarkt als volgt:

• voldoende woningen;

• in een gevarieerd en aantrekkelijk aanbod van woningen en woonmilieus,

• die aansluiten op de gedifferentieerde en bovendien veranderende vraag van de

woonconsument en

• er oog is voor kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad en woonomgeving.

De gemeenten in de subregio Breda zetten zich in voor zowel het kwantitatieve als het kwalitatieve

vraagstuk. De verwachte groei in het aantal huishoudens schept ruimte voor nieuwbouw. Het aantal

nieuwbouwwoningen is belangrijk, maar de toegevoegde waarde van elke mutatie in de

woningvoorraad (nieuwbouw, herstructurering, sloop) is doorslaggevend.

5.1. Positionering van de gemeenten binnen de Subregio Breda Wanneer we kijken naar de waardeoriëntatie van de inwoners van de gemeenten, dan meten wij

opvallende verschillen. Onderstaande figuur geeft de gemiddelde score in het BSR-model weer:

De gemeenten Alphen-Chaam, Baarle-

Nassau Drimmelen, Geertruidenberg en

Zundert kennen over het algemeen een

groen profiel: geborgen, veilig en rustig.

Ze kennen een ander profiel dan de

gemeenten in de BOEL.

16

6. Analyse van de huidige woningmarkt Wij analyseren de bestaande voorraad aan de hand van woonmilieus, de toekomstwaarde en de

verhuisbewegingen.

6.1. De bestaande woonmilieus Onderstaande kaart toont het gemeten woonmilieu per locatie.

In de Subregio Breda zijn vrijwel alle woonmilieus aanwezig. Kenmerkend is het hoge aandeel in het

‘landelijk woonmilieu en in mindere mate het aandeel ’dorps woonmilieu’ in de gemeenten Baarle-

Nassau, Drimmelen, Geertruidenberg en Zundert. Deze woonmilieus ontbreken vrijwel in de BOEL-

gemeenten. Dit beeld van de voorraad past bij een stedelijk concentratiegebied met omliggende kleine

kernen.

Gemeten woonmilieus in de subregio Breda

17

Binnen de regio zijn verschillen herkenbaar:

• Breda kent een grote voorraad in de woonmilieus ‘rustig stedelijk’, ‘levendig stedelijk’ en

‘binnenstedelijk’. Aan de noordzijde van het spoor is het woonmilieu ‘woonwijk met laag en

hoogbouw’ dominant vertegenwoordigd.

• Oosterhout kent eveneens een menging van stedelijke en ontspannen woonmilieus, met

uitzondering van de ‘levendige stadswijk’. Het aandeel van het woonmilieu ‘woonwijk met veel

laagbouw’ is hoog.

• Etten-Leur kent een minder gemengd karakter met de woonmilieus ‘woonwijk met veel

laagbouw’ en ‘woonwijk met laag en hoogbouw’. Het centrum kent een aantal locaties waar de

consument een rustig stedelijk woonmilieu ervaart.

• Geertruidenberg/Raamsdonksveer, Made en Zundert kennen woonwijken met veel laagbouw.

• De kern Baarle-Nassau heeft een gemengd woonmilieu met zowel dorpse als stedelijke

kenmerken;

• De kleinere kernen in de subregio hebben een dorps karakter in een overwegend landelijke

omgeving;

18

6.2. De huidige marktwaardering De locatie van een woning is een van de bepalende factoren voor de prijs, naast specifieke kenmerken

zoals grootte en ouderdom. Wij menen dat de gemiddelde prijs per m² van een woning een goede

indicator is van de marktwaardering van een locatie. Onderstaande figuur toont de gemiddelde prijs per

m² in de Subregio Breda.

Naast de hogere prijs aan de randen van veel kernen, is duidelijk dat de zuidzijde van Breda en de

dorpen Ulvenhout, Bavel, Alphen-Chaam en Rijsbergen een hoge marktwaarde kennen. Baarle-Nassau

en Zundert worden eveneens wat duurder gewaardeerd dan gemiddeld. Drimmelen, Geertruidenberg

Etten-Leur, Breda West / Noordwest en Oosterhout kennen een gemiddelde waarde-opbouw. Hoge

Vught in Breda en Oosterhout Zuidoost zijn duidelijk goedkoper.

WOZ-waarde per m² in de subregio Breda

19

6.3. De verdeling van de voorraad per gemeente Onderstaande figuur toont de verdeling van de bestaande voorraad in productsegmenten, per

gemeente:

Het aandeel meergezinswoningen is beperkt in alle vier gemeenten, zowel in de koop als de huur.

Geertruidenberg kent een opvallend groot aandeel in de goedkopere segmenten. Baarle-Nassau kent

naar verhouding een laag aandeel in de goedkope huur. Zundert kent een groot aandeel dure

koopwoningen.

6.4. De toekomstwaarde van de bestaande woningvoorraad Aan de hand van de prognose van de demografische ontwikkeling van de eigen bevolking in de subregio

Breda en de bekende verhuisbewegingen in de bestaande voorraad, analyseerden wij de mate waarin

de huidige woningvoorraad past bij de bevolking in 2025 (andere samenstelling en uitgaande van

gelijkblijvende verhuisgedragingen). Hiermee wordt duidelijk waar potentiële risico’s liggen en waar

kansen. De ideale samenstelling bepalen wij door de keuzes voor een woning te koppelen aan de door

demografie veranderde bevolking in 2025. Onderstaande tabel toont de mate waarin een

(theoretische) aanpassing nodig is in de bestaande voorraad: het verschil tussen de ideale samenstelling

en de huidige voorraad. Een + duidt op een tekort in de bestaande voorraad in 2025, een – op een

overschot.

Aandeel per productsegment in de bestaande voorraad

20

Duidelijk zichtbaar is dat de veroudering van de populatie zal leiden tot een vergrote interesse in

gestapelde woningen (misschien kunnen dit ook specifieke laagbouwwoningen zijn, zoals

patiobungalows).

In Geertruidenberg is zichtbaar dat er veel aanbod aan goedkope eengezinswoningen aanwezig is. De

andere gemeenten kennen een hogere vraag naar goedkope eengezinswoningen.

Met uitzondering van de middeldure en dure eengezinswoningen is er in alle segmenten onverminderd

vraagdruk vanuit de eigen bevolking. Wanneer de subregio Breda er niet in slaagt dit aanbod te

versterken, dan kan dit tot gevolg hebben dat de prijs van de bestaande voorraad stijgt.

De toekomstwaarde van de bestaande voorraad alsook de mogelijke sturing op versterking van het

aanbod is verder uitgewerkt op het niveau van de vier gemeenten.

Toekomstwaarde bestaande voorraad per productsegment (+ = hoge toekomstwaarde / - = lage toekomstwaarde)

21

6.5. De gerealiseerde verhuisbewegingen Verhuisafstanden vertonen doorgaans een stabiel patroon: de verhuisafstand van de eerste 50% van het

aantal verhuizingen naar een locatie is een betrouwbare indicator van de lokale woningmarkt. De

‘catchment area’ is het gebied rond de stad van waaruit wij de helft van alle verhuizingen naar een

locatie verwachten. Wij meten hiertoe de verhuispatronen in de regio rondom een locatie, met een

omvang van 500.000 huishoudens. Zo voorkomen wij bijvoorbeeld dat wij een plattelandsdynamiek op

een stedelijke omgeving projecteren en andersom. Deze catchment area verschilt per productcategorie.

Binnen de subregio zien wij een centrale positie van Breda en een verschil in oriëntatie van de

omliggende gemeenten. Wij meten de volgende bestemming van verhuizers uit de vier gemeenten

Baarle-Nassau, Drimmelen, Geertruidenberg en Zundert naar de acht gemeenten in de subregio en

daarbuiten:

Ongeveer 50 tot 70% verhuist binnen de eigen gemeente. Er is nauwelijks een verhuisrelatie tussen de

gemeenten ten zuiden van Breda en die ten noorden van Breda, en andersom.

De herkomst van vestigers naar de vier gemeenten Baarle-Nassau, Drimmelen, Geertruidenberg en

Zundert, is weergegeven in onderstaande tabel:

De herkomst is eveneens in grote mate lokaal (eigen gemeente of onder/boven Breda).

Per gemeente verschilt het saldo tussen vestigers en vertrekkers. De beide tabellen kennen daardoor

andere percentages van het aandeel verhuizers binnen de eigen gemeente.

Naar BAARLE-

NASSAU

DRIM-

MELEN

GEERTRUI-

DENBERG ZUNDERT

ALPHEN-

CHAAM BREDA

ETTEN-

LEUR

OOSTER-

HOUT

Sub-

totaal

Overig

NL Totaal

Van

BAARLE-NASSAU 53% 0% 0% 0% 8% 9% 0% 0% 72% 28% 100%

DRIMMELEN 0% 62% 3% 1% 0% 8% 2% 5% 79% 21% 100%

GEERTRUIDENBERG 0% 3% 65% 0% 0% 4% 1% 6% 78% 22% 100%

ZUNDERT 0% 0% 0% 68% 0% 7% 4% 1% 81% 19% 100%

Naar

BAARLE-

NASSAU

DRIM-

MELEN

GEERTRUI-

DENBERG ZUNDERT

Van

BAARLE-NASSAU 43% 0% 0% 0%

DRIMMELEN 0% 53% 2% 1%

GEERTRUIDENBERG 0% 2% 60% 0%

ZUNDERT 1% 0% 0% 58%

ALPHEN-CHAAM 8% 0% 0% 1%

BREDA 7% 15% 7% 13%

ETTEN-LEUR 1% 1% 0% 5%

OOSTERHOUT 2% 4% 7% 1%

Subtotaal 62% 76% 76% 79%

Overig NL 38% 24% 24% 21%

Totaal 100% 100% 100% 100%

Migratie uit Baarle-Nassau, Drimmelen, Geertruidenberg en Zundert

Migratie naar Baarle-Nassau, Drimmelen, Geertruidenberg en Zundert

22

Onderstaande tabel toont het migratiesaldo tussen gemeenten in 2016. Breda kent met vrijwel alle

gemeenten een netto instroom, alleen Geertruidenberg heeft een negatief saldo ten opzichte van

Breda.

2016 Breda Drimmelen 5

Breda Etten-Leur 10

Breda Geertruidenberg -23

Breda Oosterhout 29

Breda Overig 420

Breda Zundert 31

Drimmelen Etten-Leur -1

Drimmelen Geertruidenberg -18

Drimmelen Oosterhout 1

Drimmelen Overig 11

Drimmelen Zundert -19

Etten-Leur Geertruidenberg 1

Etten-Leur Oosterhout 1

Etten-Leur Overig -7

Etten-Leur Zundert -9

Geertruidenberg Oosterhout 10

Geertruidenberg Overig 39

Geertruidenberg Zundert 1

Oosterhout Overig 93

Oosterhout Zundert 3

Overig Zundert 3

Het aantal verhuisbewegingen van en naar België maakt voor Baarle-Nassau ongeveer 20% van het

totaal uit, voor Zundert ongeveer 10%.

Migratieoverschot (+) en -tekort (-), gemeten in 2016

23

Omvang woningmarkten van Baarle-Nassau, Drimmelen, Geertruidenberg en Zundert

Naast de hier genoemde gemeenten zien we tussen de regiogemeenten en omliggende gemeenten ook

substantiële verhuisrelaties. Uit de verhuisanalyse volgt de volgende afbakening van woningmarkten

rondom Breda:

Breda is voor alle consumenten in de subregio interessant. In de woningmarkt rond Oosterhout en

Geertruidenberg zien wij in verhouding lagere verhuisafstanden. Ook de woningmarkt rond Zundert is

lokaler georiënteerd dan de woningmarkt van consumenten in Baarle-Nassau/Alphen-Chaam en in

Drimmelen.

24

Breda trekt als centrumgemeente veel verhuizers uit de omliggende gemeenten. Onderstaande tabel

toont verhuisgegevens ingedeeld naar doelgroep (bron: Post NL, periode 2005-2015, niet 100% dekkend).

Zichtbaar is vooral de grote groep alleenstaanden die vanuit de kernen naar Breda verhuizen. Dit past

doorgaans goed bij het wooncarrièrepatroon.

Alleen-

staande

< 35 jaar

Alleen-

staande

35-54 jaar

Alleen-

staande

55+ jaar

Gezin met

kinderen,

jongste

< 5 jr

Gezin met

kinderen,

jongste

13+ jr

Gezin met

kinderen,

jongste

6-12 jr

Gezin

zonder

kinderen,

< 35 jaar

Gezin

zonder

kinderen,

35-54 jaar

Gezin

zonder

kinderen,

55+ jaar

Totaal

ACHTMAAL 2 1 3

BAARLE-NASSAU 4 10 7 1 1 2 3 5 33

CASTELRE 1 1 2

DRIMMELEN 1 1 2

GEERTRUIDENBERG 4 11 4 1 1 2 3 5 3 34

HOOGE ZWALUWE 1 1 1 1 2 1 2 9

KLEIN ZUNDERT 4 3 2 1 3 2 15

LAGE ZWALUWE 3 1 2 4 6 3 1 20

MADE 7 1 4 4 3 1 3 2 7 33

RAAMSDONK 1 3 1 2 1 8

RAAMSDONKSVEER 10 12 4 2 2 3 5 3 5 48

RIJSBERGEN 11 7 10 2 4 6 3 3 2 48

TERHEIJDEN 17 12 14 9 7 7 5 6 13 92

ULICOTEN 3 1 1 1 6

WAGENBERG 1 2 1 2 1 2 5 15

WERNHOUT 1 2 1 1 5

ZUNDERT 5 7 6 7 4 2 2 33

Grand Total 68 72 55 33 28 35 30 31 48 406

25

7. De vraag naar nieuwbouwwoningen in de subregio Breda Wij meten van de populatie in de catchment area de verhuiskansen naar de verschillende

productsegmenten en woonmilieus. De som van alle verhuiskansen binnen de populatie in de

catchment area, is de effectieve vraag: 10 huishoudens met een verhuiskans van 10% per jaar leveren

jaarlijks 1 verhuisvraag op. Bewezen verhuisgedrag bepaalt de effectieve vraag, waarbij we de

kanttekening plaatsen dat het verhuisgedrag in de sociale productsegmenten gedreven wordt door het

aanbod en de wijze van toewijzing van woningen.

Wij hanteren een bandbreedte tussen laag- en hoogconjunctuur en presenteren de verdeling in een

gemiddelde conjunctuur. In een hoogconjunctuur zoals die in 2017 wordt ervaren, treedt een

verschuiving in de verdeling op naar de duurdere productsegmenten.

7.1. De effectieve vraag naar nieuwbouwwoningen (productsegmenten) De effectieve vraag naar een nieuwbouwwoning van de eigen inwoners in de subregio Breda bedraagt

ongeveer 185 – 355 nieuwbouwwoningen per jaar. Dit aantal nieuwbouwwoningen is ongeveer 0,5% tot

1% ten opzichte van de bestaande voorraad.

Binnen de subregio Breda is er overal sprake van vraagdruk. Onderstaande tabel toont de

onderverdeling in koop- en huurwoningen, eengezins- en meergezinswoningen en in de verschillende

prijsklassen.

Vrijwel de helft van de vraag wordt uitgeoefend in de koop eengezinswoningen.

Het aandeel meergezinswoningen is hoger dan nu in de bestaande voorraad aanwezig. De vraag naar

meergezinswoningen hoeft overigens niet alleen te landen in appartementen: patiowoningen zijn

passende alternatieven voor bijvoorbeeld de doelgroep 55+.

De verhouding tussen koop- en huurwoningen is eveneens ongeveer 75% - 25%. Hiermee komt tot

uiting dat de woonconsument in de meer landelijke gebieden zich meer richt op de koopmarkt.

Geertruidenberg kent een iets hogere vraag in de huurmarkt, wat zijn oorzaak kent in het historisch

lokaal beleid in het sociale aanbod en het positief migratiesaldo vanuit de buurgemeenten.

Baarle-Nassau Drimmelen Geertruidenberg ZundertMinimum 15 70 75 25

Maximum 30 125 120 80

Productsegment HUUR - Eengezins - tot 175

HUUR - Eengezins - 175-225

HUUR - Eengezins - 225+

HUUR - Meergezins - tot 175

HUUR - Meergezins - 175-225

HUUR - Meergezins - 225+

KOOP - Eengezins - tot 175

KOOP - Eengezins - 175-225



KOOP - Eengezins - 400+

KOOP - Meergezins - tot 175

KOOP - Meergezins - 175-225



KOOP - Meergezins - 400+

Totaal 185 - 355 nieuwbouwwoningen per jaarEffectieve vraag

nieuwbouwwoningen

8%

18%

47%

26%

11%

12%

59%

18%

15%

21%

36%

29%

12%

12%

51%

25%

Jaarlijkse effectieve vraag naar nieuwbouwwoningen in productsegmenten

26

7.2. De effectieve vraag naar nieuwbouwwoningen (woonmilieus) De onderverdeling van de effectieve vraag van 185 - 355 woningen per jaar in woonmilieus is als volgt:

Jaarlijkse effectieve vraag naar nieuwbouwwoningen in woonmilieus

De woonmilieus ‘dorps’ en ‘landelijk’ zijn veelgevraagd. Dit past bij het karakter van de gemeenten. Het

woonmilieu ‘woonwijk laagbouw’ kent een hogere dichtheid maar kan evengoed met dorpse kenmerken

worden vormgegeven.

Onderstaande figuur toont een vergelijk tussen de verdeling van de effectieve vraag in woonmilieus en

de verdeling in de bestaande woningvoorraad1 in de subregio Breda:

Aandeel woonmilieus in effectieve vraag naar nieuwbouwwoningen en in bestaande voorraad

De vraag naar nieuwbouw kent een andere samenstelling dan de bestaande voorraad. De bestaande

woningvoorraad bestaat grotendeels uit ontspannen woonmilieus, terwijl er een vraag naar meer

stedelijke woonmilieus is. Voor deze woonmilieus is de relatie met Breda en in mindere mate

omliggende steden als Tilburg, Dordrecht en Rotterdam van belang. Het dorps woonmilieu en het

landelijke woonmilieu lijken weliswaar voldoende aanwezig voor de eigen inwoners, maar deze

woonmilieus vormen dan weer een goede aanvulling op de stedelijke setting van de BOEL-gemeenten.

1 Geen absolute getallen: de bestaande woningvoorraad is omvangrijker dan de vraag naar nieuwbouw

Baarle-Nassau Drimmelen Geertruidenberg ZundertMinimum 15 70 75 25

Maximum 30 125 120 80

Woonmilieus Binnenstad

Levendige stadswijk

Rustige stadswijk

Luxe stadswijk

Woonwijk hoog- en laagbouw

Woonwijk laagbouw

Luxe woonwijk

Dorps

Landelijk

Totaal 185 - 355 nieuwbouwwoningen per jaarEffectieve vraag

nieuwbouwwoningen

27

8. Strategisch programmeren In deze paragrafen geven wij kort een beeld van mogelijke denkrichtingen in de kwalitatieve

programmering van nieuwbouw in de subregio Breda. Uitgangspunt is een sterk aanbod op regionaal

niveau waarbij de gemeenten onderling ‘geven en nemen’: gezamenlijke sturing levert meer op dan de

som der delen. De woonconsument hecht evenzeer aan een lokale herkenbaarheid van de plek waar hij

of zij woont. In deze paragraaf geven wij een differentiatie aan de verschillende woongebieden binnen

de regio.

8.1. Versterking van de regio: intensivering en ontspanning Wij zien enerzijds een algemene trend naar verstedelijking en anderzijds een versterkte voorkeur van

consumenten voor meer ontspannen woonmilieus. De subregio kan hierop inspelen door de specifieke

kenmerken van deze woonmilieus te versterken: hoog-stedelijk op de plaatsen met een multimodaal

vervoersaanbod, dorpse kenmerken in de meer perifeer gelegen ontwikkelingen.

8.2. Onderlinge positionering In de Subregio Breda kennen Breda en Oosterhout een meer stedelijk profiel dan Etten-Leur, Made en

Geertruidenberg/Raamsdonksveer. De kleinere kernen hebben op deze stedelijker woongebieden een

onderscheidend landelijk en dorps profiel.

Onderstaande figuur toont een onderlinge positionering die wij bepaalden aan de hand van de

kenmerken van de bestaande huishoudens (onder meer de waardeoriëntatie) en de woningvoorraad

(met name het woonmilieu).

Elk woongebied in de regio kent een

eigen karakter. De profielen tezamen

geven de breedte van het aanbod in de

Subregio Breda weer.

Geertruidenberg en Oosterhout zijn

beide rustige gemeenten, maar wel met

een ander profiel. Deze gemeenten

kunnen, ook vanwege de sterk lokale

woningmarkt, werken aan een

gezamenlijk sterk en onderling

onderscheidend profiel.

Voor de overige kernen rondom het

stedelijke concentratiegebied is het

aantrekkelijk het landelijk dorpse

karakter te koesteren. Dit kan betekenen

dat een meer stedelijke vraag tot

uitstroom naar andere gemeenten leidt,

terwijl de omgekeerde beweging

ontstaat vanuit de stedelijke

woongebieden.

Voor de positionering van Breda,

Oosterhout en Etten-Leur verwijzen wij naar ons eerder onderzoek.

Onderlinge positionering in de subregio Breda

28

Deel 2: Analyse KLIK voor Wonen / Leystromen

29

9. KLIK voor Wonen / Leystromen De gemeenten en corporaties in de subregio Breda hanteren voor de toewijzing van huurwoningen de

website KLIK voor Wonen. Alleen Baarle-Nassau is niet aangesloten, omdat de lokale corporatie

(Leystromen) een eigen systeem op haar website hanteert. De onderliggende programmatuur is

vergelijkbaar.

De data in KLIK voor Wonen is verzameld in de periode 2010 tot heden. Breda is in 2010 met het

systeem gestart, de laatste corporatie in Drimmelen en Geertruidenberg is pas ruim een jaar gelden

toegetreden. Dat maakt de database op onderdelen tussen de gemeenten onvergelijkbaar.

De data is in opbouw. Bijvoorbeeld niet alle woningen zijn opgenomen, maar slechts de woningen die

gedurende de looptijd gemuteerd zijn. Het is dus niet mogelijk om een vergelijk te maken tussen de

gegevens (mutatie, wachttijd en dergelijke) en de volledige sociale huurvoorraad.

Met bovenstaande als achtergrond, is getracht zinvolle informatie uit de data te herleiden. De

belangrijkste resultaten zijn de verhuisbewegingen tussen gemeenten, de mate waarin de inschrijvers

actief zoeken naar een woning, de wachttijd sinds inschrijving en het aantal reacties/weigeringen per

mutatie en de dure en goedkope scheefheid.

De beperkingen van de database en de resultaten van de analyse zijn besproken met een

vertegenwoordiging van KLIK voor Wonen.

30

9.1. Migratie Binnen KLIK voor Wonen wordt zichtbaar op welke wijze de mutaties leiden tot verhuizingen tussen

gemeenten. Onderstaande tabel toont de herkomstgemeente van mutaties, per gemeente van

vestiging, in 2016.

Ook hier is duidelijk dat er weinig verhuisbewegingen optreden tussen de gemeenten onder en de

gemeente boven Breda. Opvallend is het lage aandeel vestigers uit de eigen gemeente in

Geertruidenberg: slechts 37%. Een groot aandeel betreft hier instroom uit de omliggende gemeenten.

Breda heeft ook in de sociale huursector een grote aantrekkingskracht. Onderstaande tabel toont de

mutaties vanuit de subregio naar Breda in Klik voor Wonen, verdeeld naar huishoudenstype:

Alleenstaanden zijn sterk oververtegenwoordigd in de mutaties naar Breda.

Mutaties naar Breda Som

Alleenstaanden 18486

Alleenstaanden met 1 kind 1721

Alleenstaanden met 2 of meer kinderen 1437

Onbekend 1028

Samenwonenden met 1 kind 989

Samenwonenden met 2 of meer kinderen 926

Samenwonenden zonder kinderen 6011

Mutaties naar Breda in KLIK voor Wonen naar huishoudenstype

31

De relatie met Breda verschilt overigens per kern. Onderstaande tabel toont de verdeling van de

migraties uit de subregio naar Breda in huishoudenstype, per kern.

De instroom vanuit Geertruidenberg is laag in vergelijking met bijvoorbeeld Oosterhout en vooral Etten-

Leur. Opvallend is de geringe uitstroom van tweepersoonshuishoudens vanuit Geertruidenberg naar

Breda.

Migraties naar Breda Levensfase

Kern Alleenstaanden

Alleenstaanden

met 1 kind

Alleenstaanden

met 2 of meer

kinderen Onbekend

Samenwonend

en met 1 kind

Samenwonend

en met 2 of

meer kinderen

Samenwonend

en zonder

kinderen

Bavel 266 27 34 7 47 10 217

Breda 12343 1088 858 681 585 543 3963

Chaam 101 10 2 3 4 2 34

Den Hout (NB) 1

Dorst 3 1

Drimmelen 1 1

Etten Leur 1125 78 99 68 62 60 462

Galder 18 1 2 4 7

Geertruidenberg 137 9 8 4 1 24

Hooge Zwaluwe 1 1 4

Lage Zwaluwe 18 5 1 1 1 10

Made 20 3 9 1 3 5

Oosteind 1 1

Oosterhout (NB) 437 52 47 28 49 44 161

Prinsenbeek 193 33 11 3 5 16 48

Raamsdonk 3 2 3 4

Raamsdonksveer 78 6 12 2 1 1 24

Rijsbergen 20 1 3 1 1 4

Terheijden 16 1 5 2 2 4

Teteringen 169 21 22 7 15 23 48

Ulvenhout 192 33 9 2 3 10 65

Wagenberg 4 1 2 2

Wernhout 13 1 1 2 1 2

Zundert 45 3 4 3 4 5 14

Mutaties naar Breda per kern, naar huishoudenstype

32

Onderstaande tabel toont de inkomensverdeling van de mutaties uit de subregio naar Breda. De nadruk

op de lagere inkomensgroepen is logisch aangezien Klik voor Wonen van toepassing is op de woningen

in de sociale huur.

9.2. Activiteit inschrijvers Het aantal strategische inschrijvingen in Klik voor Wonen is fors. Een groot deel reageert niet op de

aangeboden woningen en is kennelijk niet actief op zoek naar een woning.

Totaal aantal inschrijvingen

Actieve woningzoekenden

BREDA 49,888 40%

DRIMMELEN 49 12%

ETTEN-LEUR 11,123 28%

GEERTRUIDENBERG 1,250 17%

OOSTERHOUT NB 13,898 12%

ZUNDERT 1,442 13%

Migratie naar Breda Inkomen

Kern < €10.000 €10-€20.000 €20-€30.000 €30-€40.000 > €40.000 onbekend

Bavel 112 116 145 80 155 0

Breda 5066 7399 4668 1943 867 118

Chaam 43 55 42 16 0 0

Den Hout (NB) 1 0 0 0 0 0

Dorst 0 1 3 0 0 0

Drimmelen 1 0 1 0 0 0

Etten Leur 447 728 456 199 116 8

Galder 4 6 5 14 3 0

Geertruidenberg 35 96 46 3 3 0

Hooge Zwaluwe 2 3 0 1 0 0

Lage Zwaluwe 6 13 13 2 2 0

Made 7 16 12 6 0 0

Oosteind 0 1 1 0 0 0

Oosterhout (NB) 203 301 213 77 14 10

Prinsenbeek 83 103 97 24 2 0

Raamsdonk 3 6 3 0 0 0

Raamsdonksveer 34 53 25 9 2 1

Rijsbergen 5 17 6 2 0 0

Terheijden 4 19 4 3 0 0

Teteringen 66 105 94 31 9 0

Ulvenhout 75 125 86 20 8 0

Wagenberg 1 7 1 0 0 0

Wernhout 4 10 4 2 0 0

Zundert 26 34 17 1 0 0

Mutaties naar Breda per kern, naar inkomen

Actieve woningzoekenden en totaal aantal inschrijvingen in KLIK voor Wonen

33

9.3. Wachttijd en weigeringen Vanuit Klik kan geen beeld gegeven worden van de mutatiegraad per woningtype per gemeente, noch van het aantal reacties per type. Het woningbestand van Klik bestaat alleen uit de woningen die sinds 2010 gemuteerd zijn. Ook het aantal reacties op een woning is niet in de data opgenomen. De weigeringsgraad is wel bekend. In onderstaande tabel wordt het aantal aanbiedingen per woning weergegeven:

Breda Etten-Leur Geertruidenberg Oosterhout Zundert

aanb/mut aanb/mut aanb/mut aanb/mut aanb/mut

ALW 2.7

AML 7.3 5 2.9 3.5

AZL 4.4 2.6 3.7 6.7 4.4

OVG 2.1

BGW 4.8 4.6 4

EGW 6.8 4 3.1 5.6 6.3

PK 1.8 1.7

STU 3.1

ALW: aanleunwoning AML: appartement met lift AZL: appartement zonder lift OVG: overig BGW: beganegrondwoning EGW: eengezinswoning PK: parkeerplaats STU: studentenwoning Het aantal mutaties in Drimmelen is te klein om in de tabel op te nemen.

Opvallend zijn de relatief hoge scores van appartementen met lift (AML) en de eengezinswoningen

(EGW).

Aantal aanbiedingen per mutatie per woningtype, per gemeente

34

Eigen analyse van KLIK voor Wonen toont de wachttijd sinds de inschrijving en het aantal reacties per

aanbod.

Gemeente/omschrijving

Alphen-Chaam

Gem. inschrijfduur bij acceptatie 2,4 jr

Gem. aantal reacties bij acceptatie 4,9

Breda



Drimmelen



Etten-Leur



Geertruidenberg



Oosterhout (NB)



Zundert



De gemiddelde wachttijd sinds de inschrijving bedraagt 3,5 tot 6,5 jaar. Deze gemiddelde wachttijden

duiden op een evenwichtige woningmarkt.

9.4. Scheefheid Aan de hand van de huurgegevens in KLIK voor Wonen en de inkomensverdeling uit de eigen database,

is een match gemaakt tussen inkomen en huur. Op deze wijze ontstaat een beeld van het scheefwonen:

• Duur: wanneer een huurwoning met een huur > € 629 wordt bewoond met een huishouden met

een inkomen lager dan modaal;

• Goedkoop: wanneer een huurwoning met een huur < € 587 wordt bewoond met een

huishouden met een inkomen hoger dan modaal en wanneer een huurwoning met een huur

< € 711 wordt bewoond door een huishouden met een inkomen hoger dan anderhalf x modaal;

De tabel op de volgende pagina toont de scheefheid per gemeente.

Inschrijfduur een gemiddeld aantal reacties, per gemeente

35

Totaal

Huur -

Inkomen Minimum

Beneden

modaal Modaal

1,5 keer

modaal

2 keer

modaal

2,5 keer

modaal of Totaal

Goedkoop

scheef 15%

<409 13% 3% 2% 0% 0% 0% 18% Duur 11%

409-587 17% 15% 9% 1% 0% 0% 43%

587-629 3% 4% 4% 1% 0% 0% 12%

629-711 3% 5% 7% 2% 0% 0% 17%

711> 1% 2% 5% 3% 1% 0% 11%

Totaal 37% 29% 26% 7% 1% 0% 100%

Breda

Huur -

Inkomen Minimum

Beneden

modaal Modaal

1,5 keer

modaal

2 keer

modaal

2,5 keer

modaal of Totaal

Goedkoop

scheef 15%

<409 14% 3% 2% 0% 0% 0% 18% Duur 11%

409-587 18% 15% 9% 1% 0% 0% 44%

587-629 3% 4% 4% 1% 0% 0% 12%

629-711 3% 5% 6% 1% 0% 0% 15%

711> 1% 2% 5% 2% 1% 0% 10%

Totaal 38% 29% 25% 6% 1% 0% 100%

Drimmelen

Huur -

Inkomen Minimum

Beneden

modaal Modaal

1,5 keer

modaal

2,5 keer

modaal of

hoger Totaal

Goedkoop

scheef 16%

<409 4% 3% 0% 0% 0% 7% Duur 12%

409-587 20% 14% 6% 2% 1% 42%

587-629 3% 8% 7% 3% 0% 21%

629-711 4% 7% 12% 4% 0% 27%

711> 0% 1% 0% 3% 0% 3%

Totaal 31% 32% 25% 12% 1% 100%

Etten-Leur

Huur -

Inkomen Minimum

Beneden

modaal Modaal

1,5 keer

modaal

2 keer

modaal

2,5 keer

modaal of Totaal

Goedkoop

scheef 18%

<409 10% 3% 2% 0% 0% 0% 15% Duur 12%

409-587 9% 10% 9% 2% 0% 0% 30%

587-629 2% 3% 4% 2% 0% 0% 11%

629-711 3% 7% 12% 3% 0% 0% 26%

711> 1% 2% 6% 7% 3% 0% 18%

Totaal 24% 25% 33% 13% 3% 1% 100%

Geertruiden

berg

Huur -

Inkomen Minimum

Beneden

modaal Modaal

1,5 keer

modaal

2 keer

modaal Totaal

Goedkoop

scheef 15%

<409 10% 2% 2% 1% 0% 15% Duur 12%

409-587 26% 13% 6% 1% 0% 45%

587-629 5% 4% 3% 1% 0% 12%

629-711 7% 4% 5% 5% 0% 21%

711> 0% 1% 1% 3% 2% 7%

Totaal 48% 23% 17% 10% 2% 100%

Oosterhout

Huur -

Inkomen Minimum

Beneden

modaal Modaal

1,5 keer

modaal

2 keer

modaal

2,5 keer

modaal of Totaal

Goedkoop

scheef 18%

<409 8% 4% 1% 0% 0% 0% 13% Duur 12%

409-587 14% 14% 10% 2% 0% 0% 40%

587-629 1% 3% 3% 1% 0% 0% 8%

629-711 3% 5% 12% 3% 0% 0% 23%

711> 1% 3% 6% 5% 1% 0% 15%

Totaal 27% 28% 32% 11% 1% 1% 100%

Zundert

Huur -

Inkomen Minimum

Beneden

modaal Modaal

1,5 keer

modaal Totaal

Goedkoop

scheef 10%

<409 10% 1% 2% 0% 13% Duur 13%

409-587 32% 8% 5% 1% 46%

587-629 5% 5% 2% 0% 12%

629-711 6% 7% 12% 2% 28%

Totaal 54% 22% 22% 3% 100%

Breda, Etten-Leur, Oosterhout, Drimmelen, Zunder, Geertruidenberg

36

9.5. Aanvullende analyses uit gegevens Leystromen voor Baarle-Nassau Binnen de gegevens verkregen van Leystromen is een aantal aanvullende analyses uitgevoerd.

Onderstaande tabel toont de mutaties en het aantal reacties per mutatie in 2010 tot 2016:

Het aantal reacties per mutatie is gemiddeld.

Onderstaande tabel toont de wachttijd per woningtype (in maanden):

De wachttijd varieert van 2,5 tot 6 jaar. Appartementen zonder lift kennen de geringste wachttijd. De eengezinswoning kent eveneens een kortere wachttijd.

Onderstaande tabel toont de zoektijd per woningtype (in dagen):

De zoektijd in dagen is acceptabel. De eengezinswoning scoort laag en een Appartement met lift hoog. Seniorenwoning ook, maar deze zijn beperkt in de voorraad aanwezig.

37

Deel 3: Analyse per gemeente

38

10. Analyse op het gemeentelijk niveau Vanuit het beeld van een sterke woningmarkt in de Subregio Breda en de profilering van de

verschillende woongebieden daarbinnen, zoomen wij in op de drie gemeenten. De toekomstwaarde van

de bestaande voorraad brengen wij gedetailleerd op kaart in beeld, aangevuld met de huidige

marktwaardering. De combinatie van beide beelden, aangevuld met de kennis van de kenmerken van de

huidige huishoudens en woningen, geeft door middel van het strategisch kader (paragraaf 4.1) input

voor de sturing op specifieke plaatsen in de gemeenten.

De effectieve vraag naar nieuwbouw geeft per gemeente inzicht in de actuele afzetbare vraag. Dat wil

niet zeggen dat deze nieuwbouwvraag gerealiseerd moet worden. In de strategische kaart is af te lezen

welke nieuwbouw een strategische toevoeging aan de bestaande voorraad betreft en in welke segment

nieuwbouw kwetsbare voorraad kan bedreigen.

39

11. Baarle-Nassau Baarle-Nassau kent een woningmarkt met interactie met zowel Breda als Tilburg. De gemeente kent een

landelijk profiel. Baarle-Nassau is een dorp met stedelijke kenmerken.

11.1. Strategisch kader voor Baarle-Nassau Onderstaande kaart toont de waardering van de bestaande voorraad in Baarle-Nassau in het strategisch

kader.

Omdat in Baarle-Nassau een toename van het aantal huishoudens te verwachten is, kent de gemeente

weinig echt kwetsbare voorraad: er is geen voorraad met een negatieve toekomstwaarde. Er is beperkt

sprake van plaatsen met een lagere marktwaardering (donkerbruin gemarkeerd).

Ulicoten kent naar verhouding een lagere belevingswaarde. Het is interessant te onderzoeken op welke

wijze hier een betere waardering mogelijk is.

Baarle-Nassau

40

11.2. De vraag in de woningmarkt in Baarle-Nassau Wij bepaalden de vraag naar nieuwbouwwoningen (nu) en de vraagdruk in de bestaande voorraad (op

basis van de verwachte vraag van de bestaande bevolking).

Effectieve vraag

In Baarle-Nassau meten wij de volgende effectieve vraag naar nieuwbouwwoningen:

De effectieve vraag naar nieuwbouwwoningen kent in Baarle-Nassau een bandbreedte van 15 tot 30

woningen per jaar. Een toestroom vanuit België levert naar schatting een aanvullende vraag van 5 tot 10

woningen per jaar op. Gezien de beperkte productie in de afgelopen crisisjaren, verwachten wij een

bovendien een inhaalvraag. Er is vraag naar dure eengezinswoningen, met name in de koop.

Productie/prognose aanbod

De vraagdruk in de bestaande voorraad kent een gelijkaardige opbouw:

Ook hier zien wij een hoge vraagdruk bij de goedkope meergezinswoningen.

Baarle-Nassau

Index WB

ProductsegmentHUUR - Eengezins - tot 175
















Vraagdruk bestaande voorraad

Baarle-NassauMinimum 15

Maximum 30

















Effectieve vraag

nieuwbouwwoningen

41

Vergelijk bestaande voorraad en effectieve vraag

Onderstaande figuur toont een vergelijk tussen de vraag naar woonmilieus in de bestaande voorraad en

in de effectieve vraag.

Onder de populatie van Baarle-Nassau is een stedelijke vraag aanwezig die niet in de gemeente kan en

hoeft te worden bediend. Het woonmilieu Rustige Stadswijk kan mogelijk wel deels in Baarle-Nassau

worden bediend. Hiermee doelen wij op een gemengd woonmilieu met voorzieningen in de buurt en

een gevarieerd aanbod aan woningen en woningtypen. Een deel van deze meer stedelijke vraag zal

echter wegvloeien naar Breda en Tilburg.

Resume:

Baarle-Nassau kan haar profiel versterken door een dorps woningaanbod met stedelijk kenmerken toe

te voegen. Er is vraag naar meergezinswoningen.

Gezien de lokale vraag van huishoudens in de sociale sector, welke nu uitstroomt naar omliggende

gemeenten, kan Baarle-Nassau inzetten op versterking van goedkope eengezins- en vooral ook

meergezinswoningen.

42

12. Drimmelen Drimmelen is een landelijke gemeente die wat in de luwte ligt tussen het stedelijk concentratiegebied

Breda - Oosterhout - Etten-Leur en de zuidelijke Randstad. Made heeft als enige kern een substantiële

groei doorgemaakt en kent woonmilieus die in kleinere dorpen niet voorkomen.

12.1. Strategisch kader voor Drimmelen Onderstaande kaart toont de waardering van de bestaande voorraad in Drimmelen in het strategisch

kader.

Omdat ook in Drimmelen een toename van het aantal huishoudens te verwachten is, kent de gemeente

weinig echt kwetsbare voorraad: er is geen voorraad met een negatieve toekomstwaarde. Terheijden

scoort goed. Er is in Made, Lage Zwaluwe, Hooge Zwaluwe en Wagenberg sprake van een aantal randen

van deze kernen met een lagere marktwaardering (donkerbruin gemarkeerd). Hier kan de gemeente

inzetten op flankerende maatregelen.

43

12.2. De vraag in de woningmarkt in Drimmelen Wij bepaalden de vraag naar nieuwbouwwoningen (nu) en de vraagdruk in de bestaande voorraad (op


Effectieve vraag naar nieuwbouwwoningen

In Drimmelen meten wij de volgende effectieve vraag naar nieuwbouwwoningen:

Het aantal nieuwbouwwoningen kent een bandbreedte van 70 tot 125 op jaarbasis. In de opbouw per

productsegment is een stabiele vraag naar eengezinswoningen zichtbaar, met een verhoogde vraagdruk

in de goedkope en dure segmenten.


De vraagdruk in de bestaande voorraad kent een andere opbouw:

De voorraad kent een verhoogde vraagdruk in de goedkope en middeldure meergezinswoningen. Dit

komt door het zeer beperkte aanbod. Bij het landelijke karakter passen patiowoningen, als

laagbouwvariant van een meergezinswoning.

DrimmelenMinimum 70

Maximum 125

















Effectieve vraag

nieuwbouwwoningen

Drimmelen


















44




Ook onder de populatie van Drimmelen is een stedelijke vraag aanwezig die niet in Drimmelen kan en

hoeft te worden bediend. Het woonmilieu Rustige Stadswijk kan mogelijk wel deels in Drimmelen

worden bediend. Hiermee doelen wij op een gemengd woonmilieu met voorzieningen in de buurt en

een gevarieerd aanbod aan woningen en woningtypen. De stedelijke vraag zal echter grotendeels

wegvloeien naar Breda, Dordrecht zelfs Rotterdam.

Resume:

Drimmelen kan haar dorpse en landelijke profiel versterken en zo een onderscheiden aanbod houden in

de subregio Breda en voor de zuidvleugel van de Randstad. Nieuwbouw moet vooral dorpse kenmerken

kennen.

Gezien de lokale vraag van huishoudens in de sociale sector, welke nu uitstroomt naar omliggende

gemeenten, kan Drimmelen inzetten op versterking van goedkope eengezins- en vooral ook

meergezinswoningen.

45

13. Geertruidenberg Geertruidenberg en Oosterhout kennen een sterks lokale markt. De profielen zijn vergelijkbaar maar

ook verschillend: in beide gemeenten een ontspannen en dorps woonmilieu, maar Geertruidenberg wat

minder introvert dan in Oosterhout. Een dergelijke profilering in de woningmarkt vraagt afstemming

tussen Geertruidenberg en Oosterhout.

13.1. Migratie In ons onderzoek constateren wij dat er in de goedkope productsegmenten een migratie plaatsvindt

vanuit de omliggende gemeenten naar Geertruidenberg. De bestaande voorraad kent naar verhouding

veel meer goedkoop aanbod dan in de andere gemeenten in de subregio. De goedkope

meergezinswoningen in Geertruidenberg worden voor ongeveer 2/3 betrokken door 55+-ers. Voor meer

dan 2/3 gaan deze woningen naar huishoudens van buiten de gemeente. In deze groep zitten ook 55+-

ers maar ook jonge en middelbare alleenstaanden. Dit betekent dat de goedkope voorraad in

Geertruidenberg vooral een regionale vraag bedient.

Wij vinden een migratiesaldo ‘0’ in dit geval een strategische keuze: omliggende gemeenten kunnen het

aanbod voor de eigen sociale vraag ontwikkelen.

13.2. Strategisch kader voor Geertruidenberg Onderstaande kaart toont de waardering van de bestaande voorraad in Geertruidenberg in het

strategisch kader.

Omdat ook in Geertruidenberg een toename van het aantal huishoudens te verwachten is, kent de

gemeente weinig echt kwetsbare voorraad: er is geen voorraad met een negatieve toekomstwaarde.

Wel is sprake van een aantal wijken met een lagere marktwaardering (donkerbruin gemarkeerd).

46

Opvallend zijn de bastions. Hier is echter sprake van een te lage WOZ-waardering, wat overigens vaker

optreedt bij nieuwbouw.

Geertruidenberg scoort wat extremer dan Raamsdonksveer en Raamsdonk: een hoge toekomstwaarde

en een lagere belevingswaarde. Hier kan de gemeente inzetten op flankerende maatregelen.

13.3. De vraag in de woningmarkt in Geertruidenberg Wij bepaalden de vraag naar nieuwbouwwoningen (nu) en de vraagdruk in de bestaande voorraad (op



In Geertruidenberg meten wij de volgende effectieve vraag naar nieuwbouwwoningen:

Het aantal nieuwbouwwoningen kent een bandbreedte 75 tot 120 op jaarbasis. Er is een hoge vraag

naar meergezinswoningen herkenbaar. De vraag naar eengezinswoningen blijft op peil. Er is ruimte voor

meergezinswoningen in de goedkope sector. Goedkope eengezinswoningen zijn minder gevraagd.

Bovenstaande vraag is gebaseerd op de huidige instroom van goedkope huishoudens. Bij een

migratiesaldo ‘0’ resteert een beperkte vraag naar nieuwbouw in de goedkope productsegmenten.

Wij vinden het relevant wat, bij een migratiesaldo ‘0’, de huidige hogere conjunctuur in de woningmarkt

betekent voor de nieuwbouwkansen in Geertruidenberg. De verdeling in hoogconjunctuur is als volgt:

De vraag verschuift naar de duurdere segmenten met een

nadruk in de koop.

GeertruidenbergMinimum 75

Maximum 120

















Effectieve vraag

nieuwbouwwoningen

















47



Ook hierin is duidelijk dat woningen in de meergezinswoningen gevraagd zijn. De voorraad kent een lage

vraagdruk in de eengezinswoningen, vanwege het grote aanbod dat er al staat en de afname in de vraag

door de huidige bevolking.

Wanneer we bovenstaande doorrekenen met een migratiesaldo ‘0’, dan blijkt er voldoende aanbod in

de goedkope productsegmenten. Wel blijft de verschuiving naar meergezinswoningen relevant.

Geertruidenberg


















48




In Geertruidenberg zien we, net als in Drimmelen, een vraag naar rustig stedelijk wonen. Deze wordt op

dit moment in de voorraad minder bediend.

Resume

Geertruidenberg heeft een flink aandeel in de sociale woningvoorraad ontwikkeld, wat heeft geleid tot

een positief migratiesaldo uit de subregio. Wij vinden het verdedigbaar een migratiesaldo ‘0’ na te

streven. Dat betekent dat de gemeenten in de subregio hierover afspraken moeten maken.

Voor Geertruidenberg is het belangrijk een onderscheidend aanbod te creëren. De nieuwbouw in de

bastions is een geslaagd voorbeeld: het project trekt vestigers uit de omliggende gemeenten aan. Maar

ook in de bestaande voorraad is het belangrijk de wat eentonige laagbouwwijken te versterken. Het

belang van dit thema is eerder benoemd in het onderzoek voor de BOEL-gemeenten.

49

14. Zundert Zundert is een landelijke gemeente.

14.1. Strategisch kader voor Zundert Onderstaande kaart toont de waardering van de bestaande voorraad in Zundert in het strategisch kader.

Omdat ook in Zundert een toename van het aantal huishoudens te verwachten is, kent de gemeente

weinig echt kwetsbare voorraad: er is geen voorraad met een negatieve toekomstwaarde. De kern

Zundert scoort gemiddeld beter dan Rijsbergen. In Rijsbergen is aan de rand van de kern voorraad met

een wat lagere toekomstwaarde en een lage belevingswaarde: hier kan de gemeente sturen met

flankerende maatregelen.

50

14.2. De vraag in de woningmarkt in Zundert Wij bepaalden de vraag naar nieuwbouwwoningen (nu) en de vraagdruk in de bestaande voorraad (op



In Zundert meten wij de volgende effectieve vraag naar nieuwbouwwoningen:

Het aantal nieuwbouwwoningen kent een bandbreedte van 25 tot 80 op jaarbasis. Zundert kent naar

verhouding een groot verschil in laagconjunctuur en hoogconjunctuur. De vraag naar

nieuwbouwwoningen is verhoogd in het dure koopsegment eengezinswoningen. De vraag naar sociale

meergezinswoningen ontbreekt vrijwel.



Vanuit de bestaande populatie is wel degelijk een vraag naar goedkope woningen zichtbaar.

ZundertMinimum 25

Maximum 80

















Effectieve vraag

nieuwbouwwoningen

Zundert


















51




Ook Zundert toont vooral een stedelijke vraag, die mogelijk deels in de gemeente kan worden bediend,

maar vooral tot uitstroom naar Breda kan leiden.

Er is een lage vraag naar een nieuwe woning in het landelijk gebied. Wanneer in de afgelopen jaren

weinig in het landelijk gebied is gebouwd, terwijl er wel vraag naar was, kan dat ook een oorzaak zijn dat

de effectieve vraag laag uitvalt.

Resume

Zundert is een dorpse en landelijke gemeente dicht bij Breda. De uitstroom in de sociale sector naar

Breda betreft voornamelijk alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens zonder kinderen.

De toekomstwaarde is in Zundert goed en in Rijsberen voldoende. De lagere belevingswaarde in

Rijsbergen is een aanleiding te sturen op verbeteringen in de context.

52

15. Alphen-Chaam Alphen-Chaam heeft niet deelgenomen aan de data-analyse in dit onderzoek. De eigen woonvisie

benoemt een effectieve vraag naar nieuwbouwwoningen van ongeveer 30 op jaarbasis. Dit is een aantal

dat vergelijkbaar is met de effectieve vraag die wij meten in een qua karakter vergelijkbare gemeente

als Zundert (25 tot 80 per jaar) en rekening houdend met het lagere aantal inwoners in Alphen-Chaam

(10.000 ten opzichte van 21.000 in Zundert).

Alphen-Chaam kiest voor een kwalitatieve benadering: nieuwbouw moet een toegevoegde waarde

hebben voor specifieke doelgroepen, met name ouderen. Dit is een goede keuze, aangezien de migratie

binnen KLIK voor Wonen toont dat veel jongeren de voorkeur geven aan een start van hun wooncarrière

in Breda.

Er is geen duidelijk beeld van de toekomstwaarde van de huidige voorraad.

53

Bijlage 1: het BSR-model

SAMR gebruikt het BSR-model om de houding van verschillende groepen mensen ten aanzien van een

onderwerp of product te kunnen inventariseren. BSR (Brand Strategy Research) is een

onderzoeksprogramma dat inzicht levert in de verschillende manieren waarop mensen de wereld, en

dus ook zaken als producten of beleid, beleven. BSR gaat uit van de gedachte dat mensen voortdurend

gemotiveerd zijn om bepaalde immateriële behoeften te bevredigen (uiteraard als aan materiële

behoeften is voldaan). Mensen onderscheiden zich van elkaar doordat ze aan verschillende behoeften

prioriteit geven. Deze behoeften kunnen worden gezien als eindwaarden, bijvoorbeeld geborgenheid,

controle of harmonie. Zij verlenen betekenis aan de zaken om ons heen en sturen zo de perceptie van

de realiteit en het gedrag.

BSR omvat een systematische wijze om deze eindwaarden bij individuen te identificeren en hen te

classificeren in groepen die dezelfde (verzamelingen van) eindwaarden voorop stellen. Aldus ontstaan

groepen mensen die globaal dezelfde wijze van interpreteren en waarnemen hebben. In de vele

onderzoeken die binnen het BSR-programma zijn gedaan kwamen steevast dezelfde hoofdgroepen of

“werelden” naar voren:

• De “gele” wereld, o.a. gericht op harmonie

• De “groene” wereld, o.a. gericht op bescherming

• De “blauwe” wereld, o.a. gericht op controle

• De “rode” wereld, o.a. gericht op vitaliteit

BSR heeft een statistische basis. Het gaat om groeperingen van mensen met gelijke patronen van

antwoorden, gegeven in respons op een vragenlijst die direct en indirect (ongemerkt) inhaakt op de

eindwaarden. De groeperingen komen tot stand d.m.v. cluster-analyse, een statistische procedure die

verbanden tussen antwoorden en respondenten zichtbaar maakt.

In het BSR-model wordt met behulp van twee dimensies onderscheid tussen individuen gemaakt op

basis van hun waardenpatroon. De horizontale dimensie van het model kan grofweg getypeerd worden

als een sociologische dimensie, waarmee het onderscheid tussen een individualistische of ego-gerichte

oriëntatie en een collectivistische of groepsgerichte oriëntatie wordt gemaakt.

De verticale dimensie kan getypeerd worden als een psychologische dimensie waarmee het onderscheid

tussen een extraverte of openstellende houding versus een introverte, afsluitende houding kan worden

gemaakt.

De rode wereld: vrijheid en flexibiliteit

Consumenten die tot de rode wereld horen beschrijven zichzelf als intelligent, eigenzinnig en

zelfbewust. De ‘rode consument’ is een consument met een vrije geest die vrijheid en onafhankelijkheid

erg belangrijk vindt.

Voor de rode wereld is er in het leven meer dan alleen werk, het gezin of de buurt. Genieten is een

sleutelbegrip en een belangrijk onderscheid met eveneens koopkrachtige blauwe wereld. Voor ‘blauw’

zijn werk en carrière allesbepalend, terwijl ‘rood’ ook tijd wil inruimen voor culturele ontwikkeling en

het maken van verre reizen. Vrijheid en flexibiliteit is in de werksituatie dan ook van grote waarde.

54

De rode consument heeft een losse en actieve manier van leven. In marketing-termen geldt rood als een

“early adopter” – een consument die graag producten als eerste koopt of gebruikt en niet afwacht

totdat iets mainstream is geworden.

Binnen de context van de woningmarkt heeft men vaak een stedelijke oriëntatie (of soms juist het

tegenovergestelde: landelijk wonen). Dit betekent echter niet dat al deze consumenten in of vlakbij het

centrum wonen; men hoeft immers niet stedelijk te wonen om gebruik van het centrum te maken en

zich stedelijk te voelen. Vaak woont men in een meergezinswoning in (de buurt van) een dynamische

omgeving.

De blauwe wereld: ambitie en controle

In de blauwe wereld staat presteren centraal. Deze groep is over het algemeen zeer ambitieus en ziet

een succesvolle carrière als een belangrijk doel in het leven. Hierbij maakt men gebruik van een grote

inzet, gebruikmakend van analytische capaciteiten, assertiviteit en intelligentie, maar ook

bedachtzaamheid en het maken van weloverwogen beslissingen. Mensen in de blauwe wereld zijn

directief ingesteld; men houdt de touwtjes graag in eigen hand. Carrièreplanning is bijvoorbeeld typisch

een term voor de blauwe wereld, waar bijvoorbeeld de rode wereld van baan wisselen omdat ‘iets

interessants op hun pad komt’ zonder dat daar strategische overwegingen aan ten grondslag hoeven te

liggen.

De blauwe wereld houdt van luxe en mooie dingen en is gevoelig voor status. Dat men een succesvolle

carrière heeft opgebouwd mag immers best getoond worden. In deze wereld bevinden zich het kleinste

deel van mensen met een buitenlandse afkomst.

In het wonen leidt dit tot een voorliefde voor de statusrijke gebieden. Men woont het liefst tussen ons

soort mensen. De meerderheid van de blauwe consumenten richt zich op de rustige, ruim opgezette

woonmilieus om te ontladen van de hectiek van het werk, maar een deel van de blauwe groep woont

juist in stedelijke gebieden zoals de Wilhelminapier in Rotterdam.

De gele wereld: betrokkenheid en harmonie

De gele wereld staat voor een groepsgerichte en extraverte instelling. Deze consumenten hecht veel

waarde aan goede (gezellige) sociale contacten zowel in de buurt waar men woont als op het werk. Men

heeft een open instelling, voelt zich erg betrokken bij anderen en is altijd bereid om een ander te

helpen. Harmonie en evenwicht zijn belangrijke drijfveren voor deze consumenten. Hierbij gaat het

zowel om harmonie tussen buren als harmonie tussen werk en privé. Veel consumenten van

buitenlandse afkomst behoren tot dit cluster.

Door het belang dat gehecht wordt aan het gezinsleven en sociale contacten in de buurt, voelen de

meeste consumenten uit de gele wereld zich het meest thuis in een ‘gewone’ woonwijk. Ze wonen

doorgaans vaak in een rijtjeswoning, maar ook in een galerijwoning in de huursector. De

smaakvoorkeuren met betrekking tot de woning zijn knus en traditioneel.

De groene wereld: geborgenheid en zekerheid

De groene wereld is eveneens groepsgericht, maar is veel meer naar binnen gericht dan de gele wereld.

Men leidt een rustig leven en beweegt zich in een kleine kring van familie, vrienden en/of buren

waarmee men intensieve contacten heeft. De wereld is wat dat betreft niet erg groot voor de groenen.

55

Men typeert zichzelf als kalm, rustig en serieus van karakter. Privacy is erg belangrijk; de groene

consument trekt zich dan ook graag terug in de eigen woning. ‘Doe maar gewoon, dan doe je al gek

genoeg’ zou een lijfspreuk kunnen zijn van de groene consument, die wars is van toeters en bellen.

Dit geldt ook voor het wonen - waarin experimentele of onderscheidende architectuur niet wordt

gewaardeerd. Deze consument woont het liefst in een gewone nieuwbouwwijk of in een degelijk,

comfortabel (senioren)appartement in de buurt van voorzieningen. Tevens zoekt een deel de rust van

het landelijk wonen op.

56

Bijlage 2: Aandachtspunten bij ons onderzoek Ons onderzoek is gebaseerd is op data en verrijkt met onze duiding en ervaring. De prognoses zijn een

zo goed mogelijk inschatting van de vraag, in een bandbreedte. Zoals bij elke verwachting, is het

belangrijk de aandachtspunten te onderkennen. In deze bijlage lichten wij enkele aandachtspunten kort

toe.

• Wij berekenen onze prognose op basis van een lichte economische groeiverwachting. In een

economisch verder aantrekkende markt zal de vraag een hoger aandeel kennen in het duurdere

segment. In een meer gematigde markt kent de vraag een lager aandeel in het duurdere segment.

• Onze prognose kent een tijdshorizon van drie tot vijf jaar. Afhankelijk van de programmering van

het aanbod, is variatie rond de gemiddelde vraag realistisch. Een opwaartse correctie is mogelijk

wanneer in een productsegment in het recente verleden onvoldoende aanbod is gecreëerd. Een

uitgestelde vraag maakt dan een inhaalslag mogelijk. Voor een prognose op een termijn van vijf tot

tien jaar adviseren wij de vraag op termijn te herijken met een onderzoek naar de dan actuele

vraag.

• De vraag in de sociale huursector is gebaseerd op een historisch verhuispatroon. In deze sector is

de vestigingskeuze van consumenten niet geheel vrij: de beschikbaarheid van aanbod is in hoge

mate bepalend.

• De daadwerkelijke uitoefening van de vraag naar een nieuwbouwwoning, hangt af van de mate

waarin het aanbod in staat is aan de vraag te voldoen, zowel kwantitatief als kwalitatief. Ook is van

belang of er vergelijkbaar concurrerend aanbod op dezelfde markt wordt aangeboden. In onze

resultaten houden wij geen rekening met product-markt combinaties die alleen op een lage prijs

concurreren (‘prijsdumping’).

• Nieuwe producten kennen vrijwel altijd een groep potentiële kopers. Nieuwbouw verkoopt ook

wanneer dit ten koste gaat van de bezetting van de bestaande voorraad. Een ontwikkelende

marktpartij, met een korte termijn focus, biedt een product dat goed verkoopt zonder meer aan.

De overheid, met een lange termijn visie, kan sturen op strategisch belangrijkere

nieuwbouwproducten.

57

Bijlage 3: Toelichting op de gehanteerde woonmilieus

59

Bijlage 4: Relatie gemeten woonmilieus en indeling Rosetta Bron: Stadsgewest Haaglanden

61

Bijlage 5: Onderzoeksresultaten in tabelvorm

Productsegment en woonmilieus in de bestaande voorraad

BAARLE-NASSAU DRIMMELEN GEERTRUIDENBERG ZUNDERT

wijknaam wijknaam wijknaam wijknaam

Total

Wijk 00

Baarle -

Nassau

Wijk 01

Ulicoten Wijk 02 Total

Wijk 00

Made

Wijk 01

Drimmelen

Wijk 02

Terheijden

Wijk 03

Wagenberg

Wijk 04 Lage

Zwaluwe

Wijk 05

Hooge

Zwaluwe Total

Wijk 00

Raamsdonk

sveer

Wijk 01

Raamsdonk

Wijk 02

Geertruiden

berg Total

Wijk 00

Zundert

Wijk 01

Klein -

Zundert

Wijk 02

Wernhout

Wijk 03

Achtmaal

Wijk 04

Rijsbergen

Count Count Count Count Count Count Count Count Count Count Count Count Count Count Count Count Count Count Count Count Count

Productsegment Total 3131 2627 438 66 11668 5351 217 2723 867 1793 717 9833 5706 870 3257 8973 3721 874 1033 681 2664

HUUR - Eengezins - tot 175 154 154 0 0 1000 241 4 277 66 366 46 1732 18% 1042 93 597 709 480 20 16 6 187

HUUR - Eengezins - 175-225 192 166 26 0 1276 708 16 275 53 164 60 863 9% 520 91 252 499 217 39 28 10 205

HUUR - Eengezins - 225+ 116 90 26 0 442 182 29 112 33 55 31 328 3% 160 45 123 267 122 39 30 22 54

HUUR - Meergezins - tot 175 78 78 0 0 257 162 0 82 0 13 0 503 5% 212 13 278 171 105 0 22 6 38

HUUR - Meergezins - 175-225 55 55 0 0 87 68 0 8 3 5 3 200 2% 173 0 27 87 44 0 8 6 29

HUUR - Meergezins - 225+ 25 25 0 0 91 34 0 31 6 20 0 104 1% 57 0 47 52 44 0 2 3 3

KOOP - Eengezins - tot 175 238 238 0 0 514 258 0 143 32 71 10 794 8% 334 32 428 256 187 0 25 5 39

KOOP - Eengezins - 175-225 458 417 41 0 2366 1121 15 626 131 370 103 1812 18% 997 143 672 1088 594 31 131 46 286

KOOP - Eengezins - 225-300 484 386 94 4 2249 1049 39 423 218 358 162 1311 13% 825 131 355 1421 650 100 213 116 342

KOOP - Eengezins - 300-400 751 547 162 42 2228 1065 68 431 257 187 220 1131 12% 747 172 212 2381 679 358 338 312 694

KOOP - Eengezins - 400+ 384 289 79 16 683 208 42 192 63 135 43 413 4% 209 146 58 1791 401 286 216 145 743

KOOP - Meergezins - tot 175 67 63 4 0 96 40 0 10 1 22 23 149 2% 80 2 67 49 44 0 0 2 3

KOOP - Meergezins - 175-225 40 40 0 0 126 71 0 24 0 16 15 203 2% 178 0 25 66 48 0 0 0 18

KOOP - Meergezins - 225-300 44 42 2 0 118 76 0 32 3 6 1 190 2% 102 0 88 58 46 0 0 0 12

KOOP - Meergezins - 300-400 31 24 3 4 119 62 4 47 1 5 0 90 1% 62 1 27 68 59 0 2 0 7

KOOP - Meergezins - 400+ 14 13 1 0 16 6 0 10 0 0 0 10 0% 8 1 1 10 1 1 2 2 4

Woonmilieu Total 3104 2600 438 66 11549 5254 217 2716 855 1790 717 9775 5654 870 3251 8941 3710 874 1033 681 2643

Binnenstad 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Dorps 1792 1693 99 0 7546 4298 0 1096 484 1207 461 2596 1796 709 91 2246 835 156 347 316 592

Luxe stadswijk 37 34 3 0 68 0 0 68 0 0 0 656 656 0 0 5 0 0 0 5 0

Levendige stadswijk 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Rustige stadswijk 0 0 0 0 120 0 0 120 0 0 0 621 0 0 621 290 159 0 0 0 131

Woonwijk hoogbouw 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1197 0 0 1197 0 0 0 0 0 0

Luxe woonwijk 49 49 0 0 683 0 197 120 199 167 0 1144 798 0 346 7 0 0 0 0 7

Woonwijk laagbouw 16 16 0 0 1818 687 0 1131 0 0 0 3362 2358 15 989 3775 2388 128 139 0 1120

Landelijk 1210 808 336 66 1314 269 20 181 172 416 256 199 46 146 7 2618 328 590 547 360 793



Total

Wijk 00

Baarle -

Nassau

Wijk 01


Wijk 00

Made

Wijk 01

Drimmelen

Wijk 02

Terheijden

Wijk 03

Wagenberg

Wijk 04 Lage

Zwaluwe

Wijk 05

Hooge

Zwaluwe Total

Wijk 00

Raamsdonk

sveer

Wijk 01

Raamsdonk

Wijk 02

Geertruiden

berg Total

Wijk 00

Zundert

Wijk 01

Klein -

Zundert

Wijk 02

Wernhout

Wijk 03

Achtmaal

Wijk 04

Rijsbergen




HUUR - Eengezins - 175-225 192 166 26 0 1276 708 16 275 53 164 60 863 9% 520 91 252 499 217 39 28 10 205

HUUR - Eengezins - 225+ 116 90 26 0 442 182 29 112 33 55 31 328 3% 160 45 123 267 122 39 30 22 54


HUUR - Meergezins - 175-225 55 55 0 0 87 68 0 8 3 5 3 200 2% 173 0 27 87 44 0 8 6 29

HUUR - Meergezins - 225+ 25 25 0 0 91 34 0 31 6 20 0 104 1% 57 0 47 52 44 0 2 3 3


KOOP - Eengezins - 175-225 458 417 41 0 2366 1121 15 626 131 370 103 1812 18% 997 143 672 1088 594 31 131 46 286

KOOP - Eengezins - 225-300 484 386 94 4 2249 1049 39 423 218 358 162 1311 13% 825 131 355 1421 650 100 213 116 342

KOOP - Eengezins - 300-400 751 547 162 42 2228 1065 68 431 257 187 220 1131 12% 747 172 212 2381 679 358 338 312 694

KOOP - Eengezins - 400+ 384 289 79 16 683 208 42 192 63 135 43 413 4% 209 146 58 1791 401 286 216 145 743


KOOP - Meergezins - 175-225 40 40 0 0 126 71 0 24 0 16 15 203 2% 178 0 25 66 48 0 0 0 18

KOOP - Meergezins - 225-300 44 42 2 0 118 76 0 32 3 6 1 190 2% 102 0 88 58 46 0 0 0 12

KOOP - Meergezins - 300-400 31 24 3 4 119 62 4 47 1 5 0 90 1% 62 1 27 68 59 0 2 0 7

KOOP - Meergezins - 400+ 14 13 1 0 16 6 0 10 0 0 0 10 0% 8 1 1 10 1 1 2 2 4


Binnenstad 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Dorps 1792 1693 99 0 7546 4298 0 1096 484 1207 461 2596 1796 709 91 2246 835 156 347 316 592

Luxe stadswijk 37 34 3 0 68 0 0 68 0 0 0 656 656 0 0 5 0 0 0 5 0




Luxe woonwijk 49 49 0 0 683 0 197 120 199 167 0 1144 798 0 346 7 0 0 0 0 7


Landelijk 1210 808 336 66 1314 269 20 181 172 416 256 199 46 146 7 2618 328 590 547 360 793



Total

Wijk 00

Baarle -

Nassau

Wijk 01


Wijk 00

Made

Wijk 01

Drimmelen

Wijk 02

Terheijden

Wijk 03

Wagenberg

Wijk 04 Lage

Zwaluwe

Wijk 05

Hooge

Zwaluwe Total

Wijk 00

Raamsdonk

sveer

Wijk 01

Raamsdonk

Wijk 02

Geertruiden

berg Total

Wijk 00

Zundert

Wijk 01

Klein -

Zundert

Wijk 02

Wernhout

Wijk 03

Achtmaal

Wijk 04

Rijsbergen




HUUR - Eengezins - 175-225 192 166 26 0 1276 708 16 275 53 164 60 863 9% 520 91 252 499 217 39 28 10 205

HUUR - Eengezins - 225+ 116 90 26 0 442 182 29 112 33 55 31 328 3% 160 45 123 267 122 39 30 22 54


HUUR - Meergezins - 175-225 55 55 0 0 87 68 0 8 3 5 3 200 2% 173 0 27 87 44 0 8 6 29

HUUR - Meergezins - 225+ 25 25 0 0 91 34 0 31 6 20 0 104 1% 57 0 47 52 44 0 2 3 3


KOOP - Eengezins - 175-225 458 417 41 0 2366 1121 15 626 131 370 103 1812 18% 997 143 672 1088 594 31 131 46 286

KOOP - Eengezins - 225-300 484 386 94 4 2249 1049 39 423 218 358 162 1311 13% 825 131 355 1421 650 100 213 116 342

KOOP - Eengezins - 300-400 751 547 162 42 2228 1065 68 431 257 187 220 1131 12% 747 172 212 2381 679 358 338 312 694

KOOP - Eengezins - 400+ 384 289 79 16 683 208 42 192 63 135 43 413 4% 209 146 58 1791 401 286 216 145 743


KOOP - Meergezins - 175-225 40 40 0 0 126 71 0 24 0 16 15 203 2% 178 0 25 66 48 0 0 0 18

KOOP - Meergezins - 225-300 44 42 2 0 118 76 0 32 3 6 1 190 2% 102 0 88 58 46 0 0 0 12

KOOP - Meergezins - 300-400 31 24 3 4 119 62 4 47 1 5 0 90 1% 62 1 27 68 59 0 2 0 7

KOOP - Meergezins - 400+ 14 13 1 0 16 6 0 10 0 0 0 10 0% 8 1 1 10 1 1 2 2 4


Binnenstad 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Dorps 1792 1693 99 0 7546 4298 0 1096 484 1207 461 2596 1796 709 91 2246 835 156 347 316 592

Luxe stadswijk 37 34 3 0 68 0 0 68 0 0 0 656 656 0 0 5 0 0 0 5 0




Luxe woonwijk 49 49 0 0 683 0 197 120 199 167 0 1144 798 0 346 7 0 0 0 0 7


Landelijk 1210 808 336 66 1314 269 20 181 172 416 256 199 46 146 7 2618 328 590 547 360 793

62

Mutaties per productsegment per gemeente

(2005-2016) Type verhuizer voor Baarle-Nassau Type verhuizer voor Drimmelen Type verhuizer voor Geertruidenberg Type verhuizer voor Zundert

Blijver Vertrekker Vestiger Blijver Vertrekker Vestiger Blijver Vertrekker Vestiger Blijver Vertrekker Vestiger

Bestaand 507 523 674 2915 2048 2518 3725 2275 2537 2107 1292 1570

HUUR - Eengezins - tot 175 107 75 52 507 287 296 960 341 642 482 233 240

HUUR - Eengezins - 175-225 45 57 72 472 124 345 375 307 264 185 55 122

HUUR - Eengezins - 225+ 17 19 34 122 71 147 129 82 83 92 40 44

HUUR - Meergezins - tot 175 32 83 18 222 345 60 407 334 152 126 257 46

HUUR - Meergezins - 175-225 14 19 8 151 71 29 182 90 68 36 68 9

HUUR - Meergezins - 225+ 13 10 16 32 40 9 43 17 37 7 23 4

KOOP - Eengezins - tot 175 51 32 67 355 184 299 368 245 257 215 147 108

KOOP - Eengezins - 175-225 101 66 96 680 265 606 664 330 532 301 110 232

KOOP - Eengezins - 225-300 58 46 82 366 178 397 280 158 234 278 125 147

KOOP - Eengezins - 300-400 85 46 110 369 144 417 270 166 168 330 99 319

KOOP - Eengezins - 400+ 31 38 72 79 92 130 116 93 61 185 73 315

KOOP - Meergezins - tot 175 18 36 47 43 225 16 210 123 147 57 149 11

KOOP - Meergezins - 175-225 7 7 20 85 100 41 197 57 95 81 38 21

KOOP - Meergezins - 225-300 5 12 8 44 57 17 72 26 39 26 23 4

KOOP - Meergezins - 300-400 1 6 1 41 44 23 55 32 40 40 13 4

KOOP - Meergezins - 400+ 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Nieuwbouw 77 34 42 655 199 319 607 138 292 351 169 66

HUUR - Eengezins - tot 175 0 0 0 4 4 7 13 3 0 3 0 0

HUUR - Eengezins - 175-225 0 11 0 12 2 6 7 0 12 14 1 2

HUUR - Eengezins - 225+ 0 3 2 12 8 0 28 6 16 8 6 3

HUUR - Meergezins - tot 175 0 0 0 0 56 0 128 6 13 0 66 0

HUUR - Meergezins - 175-225 0 0 0 121 10 2 100 12 16 3 6 0

HUUR - Meergezins - 225+ 0 3 0 15 6 7 30 4 6 2 4 0

KOOP - Eengezins - tot 175 0 0 2 162 2 148 4 9 0 59 1 14

KOOP - Eengezins - 175-225 14 0 6 137 0 26 34 15 20 82 5 22

KOOP - Eengezins - 225-300 14 5 7 34 7 26 54 8 54 32 14 11

KOOP - Eengezins - 300-400 36 5 4 65 18 61 33 37 25 36 23 8

KOOP - Eengezins - 400+ 13 3 10 13 16 7 26 14 9 30 13 0

KOOP - Meergezins - tot 175 0 0 0 11 23 0 32 5 47 23 8 0

KOOP - Meergezins - 175-225 0 0 9 30 16 19 65 6 33 17 6 0

KOOP - Meergezins - 225-300 0 0 0 16 19 3 34 5 16 12 8 3

KOOP - Meergezins - 300-400 0 2 0 23 8 7 19 5 21 16 3 3

KOOP - Meergezins - 400+ 0 2 2 0 4 0 0 3 4 14 5 0

63

Catchment area – per productsegment en per woonmilieu, Subregio Breda

Totaal

Afstand in meters

Aantal

verhuizingen

Afstand

eerste 50%

Afstand

eerste 75%

Totaal (bestaand en nieuwbouw) 576223 3977 23603

Productsegment

HUUR - Eengezins - tot 175 103038 2874 14116

HUUR - Eengezins - 175-225 39024 4455 20751

HUUR - Eengezins - 225+ 13009 5761 33955

HUUR - Meergezins - tot 175 105626 3116 20327

HUUR - Meergezins - 175-225 18810 3580 30969

HUUR - Meergezins - 225+ 8075 6007 45778

KOOP - Eengezins - tot 175 54120 4437 26612

KOOP - Eengezins - 175-225 70513 4574 22352

KOOP - Eengezins - 225-300 35805 5170 28807

KOOP - Eengezins - 300-400 32087 5865 29741

KOOP - Eengezins - 400+ 18050 6630 38321

KOOP - Meergezins - tot 175 41436 5180 35887

KOOP - Meergezins - 175-225 18961 3963 30671

KOOP - Meergezins - 225-300 9946 3460 23091

KOOP - Meergezins - 300-400 5324 5164 37727

KOOP - Meergezins - 400+ 2399 6281 40852

Woonmilieus

Binnenstad 71628 3009 33959

Dorps 78400 5151 19218

Luxe stadswijk 17767 6836 39995

Levendige stadswijk 60236 2841 20957

Rustige stadswijk 76941 3755 22069

Woonwijk hoogbouw 112193 3445 20480

Luxe woonwijk 18794 6494 41345

Woonwijk laagbouw 119114 4281 20667

Landelijk 15333 14142 51429

Levensfase

Alleenstaande < 35 jaar 74717 5821 39257

Gezin zonder kinderen, < 35 jaar 31519 4593 24616

Gezin met kinderen, jongste < 5 jr 47318 4464 20396

Gezin met kinderen, jongste 6-12 jr 44965 3945 22456

Gezin met kinderen, jongste 13+ jr 58684 4009 22244

Alleenstaande 35-54 jaar 102334 5336 33132

Gezin zonder kinderen, 35-54 jaar 40791 4263 22572

Alleenstaande 55+ jaar 96996 2457 13110

Gezin zonder kinderen, 55+ jaar 78897 3257 16502

Inkomen

Beneden modaal 180586 3402 20739

Modaal 215834 3967 23007

1,5 x modaal 105804 4463 26388

2 x modaal 44817 4913 28378

2,5 x modaal of hoger 29181 5536 34396

BSR

Geel 191267 3949 20846

Groen 143798 2977 15897

Blauw 122117 4747 30110

Rood 119039 4858 35281

Totaal

Afstand in meters

Aantal

verhuizingen

Afstand

eerste 50%

Afstand

eerste 75%

Nieuwbouw 50067 2593 8938

Productsegment


HUUR - Eengezins - 175-225 2963 2535 6258

HUUR - Eengezins - 225+ 1751 2959 9251


HUUR - Meergezins - 175-225 4243 1981 7320

HUUR - Meergezins - 225+ 2390 2581 12703


KOOP - Eengezins - 175-225 3460 2722 9506

KOOP - Eengezins - 225-300 4265 2985 9031

KOOP - Eengezins - 300-400 4907 2925 8391

KOOP - Eengezins - 400+ 3910 2758 7273


KOOP - Meergezins - 175-225 3430 2316 10994

KOOP - Meergezins - 225-300 2699 2097 7471

KOOP - Meergezins - 300-400 1466 3385 11494

KOOP - Meergezins - 400+ 984 2898 9364

Woonmilieus

Binnenstad 4328 3067 20459

Dorps 8803 1989 7812

Luxe stadswijk 3695 3311 13553

Levendige stadswijk 3477 2260 6058

Rustige stadswijk 8516 2602 7503

Woonwijk hoogbouw 5198 2351 7954

Luxe woonwijk 2712 3350 8778

Woonwijk laagbouw 8583 1909 7367

Landelijk 1343 5020 17354

Levensfase

Alleenstaande < 35 jaar 3455 4351 19602

Gezin zonder kinderen, < 35 jaar 2191 4152 12813

Gezin met kinderen, jongste < 5 jr 4123 3842 13688

Gezin met kinderen, jongste 6-12 jr 4699 2777 7843

Gezin met kinderen, jongste 13+ jr 4606 2296 6786

Alleenstaande 35-54 jaar 5713 3401 17929

Gezin zonder kinderen, 35-54 jaar 3602 2677 8699

Alleenstaande 55+ jaar 9915 1761 6127

Gezin zonder kinderen, 55+ jaar 11762 2207 6993

Inkomen

Beneden modaal 11908 2264 7824

Modaal 17337 2535 8786

1,5 x modaal 11014 2679 9968

2 x modaal 5484 2992 10332

2,5 x modaal of hoger 4324 3092 8978

BSR

Geel 14034 2535 8007

Groen 15085 2117 7040

Blauw 12753 2898 9437

Rood 8195 3309 14057

64

Effectieve vraag nieuwbouw, Subregio Breda

Baarle-Nassau Drimmelen Geertruidenberg Zundert

Nieuwbouw laag hoog laag hoog laag laag hoog

16 31 68 127 75 120 27 81

HUUR - Eengezins - tot 175 1 1 5 3 6 4 3 2

HUUR - Eengezins - 175-225 - - 3 4 5 6 2 3

HUUR - Eengezins - 225+ 1 1 1 3 3 5 1 3

HUUR - Meergezins - tot 175 2 1 4 -0 12 7 -1 -2

HUUR - Meergezins - 175-225 1 2 3 6 5 8 2 4

HUUR - Meergezins - 225+ 1 2 3 6 3 5 2 5

KOOP - Eengezins - tot 175 1 0 18 14 4 1 5 2

KOOP - Eengezins - 175-225 2 2 6 7 4 6 4 6

KOOP - Eengezins - 225-300 1 3 6 13 8 15 3 8

KOOP - Eengezins - 300-400 1 5 9 22 4 14 2 13

KOOP - Eengezins - 400+ 2 6 2 18 2 12 1 14

KOOP - Meergezins - tot 175 1 1 1 3 7 10 1 2

KOOP - Meergezins - 175-225 2 3 3 8 5 10 1 6

KOOP - Meergezins - 225-300 1 2 1 9 3 9 1 7

KOOP - Meergezins - 300-400 -0 2 1 6 2 5 1 5

KOOP - Meergezins - 400+ - 1 1 4 1 3 -0 4

65

Toekomstwaarde bestaande voorraad, Subregio Breda

Baarle-Nassau

Huidig Voorraad2025 Saldo

Productsegment Total 3131 3350 219


HUUR - Eengezins - 175-225 192 210 18

HUUR - Eengezins - 225+ 116 124 8


HUUR - Meergezins - 175-225 55 67 12

HUUR - Meergezins - 225+ 25 26 1


KOOP - Eengezins - 175-225 458 477 19

KOOP - Eengezins - 225-300 484 502 18

KOOP - Eengezins - 300-400 751 765 14

KOOP - Eengezins - 400+ 384 385 1


KOOP - Meergezins - 175-225 40 49 9



KOOP - Meergezins - 400+ 14 14 0

Woonmilieu Total 3104 3321

1 Binnenstad 0 0 0

2 Levendige stadswijk 0 0 0

3 Rustige stadswijk 0 0 0

4 Luxe stadswijk 37 41 4

5 Woonwijk hoogbouw 0 0 0

6 Woonwijk laagbouw 16 52 36

7 Luxe woonwijk 49 61 12

8 Dorps 1792 1908 116

9 Landelijk 1210 1259 49

Drimmelen




HUUR - Eengezins - 175-225 1276 1340 64

HUUR - Eengezins - 225+ 442 449 7


HUUR - Meergezins - 175-225 87 121 34



KOOP - Eengezins - 175-225 2366 2443 77

KOOP - Eengezins - 225-300 2249 2310 61

KOOP - Eengezins - 300-400 2228 2201 -27

KOOP - Eengezins - 400+ 683 669 -14


KOOP - Meergezins - 175-225 126 162 36

KOOP - Meergezins - 225-300 118 133 15

KOOP - Meergezins - 300-400 119 132 13

KOOP - Meergezins - 400+ 16 13 -3


1 Binnenstad 0 0 0







8 Dorps 7546 8064 518

9 Landelijk 1314 1298 -16

Geertruidenberg




HUUR - Eengezins - 175-225 863 904 41

HUUR - Eengezins - 225+ 328 338 10


HUUR - Meergezins - 175-225 200 242 42



KOOP - Eengezins - 175-225 1812 1790 -22

KOOP - Eengezins - 225-300 1311 1322 11

KOOP - Eengezins - 300-400 1131 1126 -5

KOOP - Eengezins - 400+ 413 429 16


KOOP - Meergezins - 175-225 203 252 49

KOOP - Meergezins - 225-300 190 225 35

KOOP - Meergezins - 300-400 90 111 21



1 Binnenstad 0 0 0







8 Dorps 2596 2825 229

9 Landelijk 199 217 18

Zundert




HUUR - Eengezins - 175-225 499 541 42

HUUR - Eengezins - 225+ 267 286 19


HUUR - Meergezins - 175-225 87 102 15



KOOP - Eengezins - 175-225 1088 1136 48

KOOP - Eengezins - 225-300 1421 1487 66

KOOP - Eengezins - 300-400 2381 2458 77

KOOP - Eengezins - 400+ 1791 1824 33


KOOP - Meergezins - 175-225 66 77 11


KOOP - Meergezins - 300-400 68 82 14



1 Binnenstad 0 0 0







8 Dorps 2246 2477 231

9 Landelijk 2618 2699 81

Baarle-Nassau




HUUR - Eengezins - 175-225 192 210 18

HUUR - Eengezins - 225+ 116 124 8


HUUR - Meergezins - 175-225 55 67 12



KOOP - Eengezins - 175-225 458 477 19

KOOP - Eengezins - 225-300 484 502 18

KOOP - Eengezins - 300-400 751 765 14

KOOP - Eengezins - 400+ 384 385 1







1 Binnenstad 0 0 0







8 Dorps 1792 1908 116

9 Landelijk 1210 1259 49

Drimmelen




HUUR - Eengezins - 175-225 1276 1340 64

HUUR - Eengezins - 225+ 442 449 7


HUUR - Meergezins - 175-225 87 121 34



KOOP - Eengezins - 175-225 2366 2443 77

KOOP - Eengezins - 225-300 2249 2310 61

KOOP - Eengezins - 300-400 2228 2201 -27

KOOP - Eengezins - 400+ 683 669 -14


KOOP - Meergezins - 175-225 126 162 36

KOOP - Meergezins - 225-300 118 133 15

KOOP - Meergezins - 300-400 119 132 13

KOOP - Meergezins - 400+ 16 13 -3


1 Binnenstad 0 0 0







8 Dorps 7546 8064 518

9 Landelijk 1314 1298 -16

Geertruidenberg




HUUR - Eengezins - 175-225 863 904 41

HUUR - Eengezins - 225+ 328 338 10


HUUR - Meergezins - 175-225 200 242 42



KOOP - Eengezins - 175-225 1812 1790 -22

KOOP - Eengezins - 225-300 1311 1322 11

KOOP - Eengezins - 300-400 1131 1126 -5

KOOP - Eengezins - 400+ 413 429 16


KOOP - Meergezins - 175-225 203 252 49

KOOP - Meergezins - 225-300 190 225 35

KOOP - Meergezins - 300-400 90 111 21



1 Binnenstad 0 0 0







8 Dorps 2596 2825 229

9 Landelijk 199 217 18

Zundert




HUUR - Eengezins - 175-225 499 541 42

HUUR - Eengezins - 225+ 267 286 19


HUUR - Meergezins - 175-225 87 102 15



KOOP - Eengezins - 175-225 1088 1136 48

KOOP - Eengezins - 225-300 1421 1487 66

KOOP - Eengezins - 300-400 2381 2458 77

KOOP - Eengezins - 400+ 1791 1824 33


KOOP - Meergezins - 175-225 66 77 11


KOOP - Meergezins - 300-400 68 82 14



1 Binnenstad 0 0 0







8 Dorps 2246 2477 231

9 Landelijk 2618 2699 81

Marktonderzoek - zundert.nl · Marktonderzoek Effectieve vraag Subregio Breda (als uitbreiding op...

Documents

Transcript of Marktonderzoek - zundert.nl · Marktonderzoek Effectieve vraag Subregio Breda (als uitbreiding op...