Harrie-Jan

van Nunen MFP

is directeur van

De Financiële Makelaar.

Hij is actief als opleider,

hoofdredacteur van vakblad

De Hypotheekadviseur,

Master in Financial

Planning en in 2006

uitgeroepen tot Erkend

Hypotheekadviseur van

het jaar.

Wie een hypotheek afsluit, wil zo min mogelijk betalen. Iedereen kan, met hulp van internet of

berekeningssoftware, onderlinge rentetarieven eenvoudig vergelijken. Voor de beste plaatsen op de ranglijst

concurreren banken tot op honderdsten van een procent. Maar, de aanvangsrente blijft niet bij alle aanbieders

over de gehele looptijd gelijk. Voor een goede rentevergelijking zouden klant en adviseur

rekening moeten houden met het totale renteverloop.

Vergelijken op de 'Iooptijdrente' is verstandiger

Verder kijken dan "7" de aanvangsrente

(.J

S teeds meer aanbieders verlagen tussentijds de

hypotheekrente wanneer de lening onder een

bepaalde schuld-/marktwaardeverhouding

komt, bijvoorbeeld door verplichte of vrijwillige

aflossingen. Vergelijkingssites en de meeste software-

programma's houden geen rekening met tussentijdse

renteaanpassingen. U zou dat wel moeten doen.

Want bij aanbieders die de rente gedurende de

looptijd verlagen, is de looptijdrente (de gemiddelde

rente die de consument daadwerkelijk betaalt) lager.

Hypotheekvorm bepaalt looptijdrente De looptijdrente van een hypotheek wordt bepaald

door de aflossingsvorm en het schema van de

dalingen. Natuurlijk, ook vrijwillige, extra

aflossingen beïnvloeden de looptijdrente, maar

daar houd ik in dit artikel geen rekening mee.

Op dit moment is bij twee op de drie nieuw

afgesloten hypotheken sprake van een directe

aflossingscomponent. De annuïteitenhypotheek

komt, met 61,5% van de aanvragen, veruit het meest

voor. Bij deze aanvragen zou u bij de vergelijking

van de tarieven niet enkel moeten kijken naar de

aanvangsrente, maar zeker ook naar de looptijdrente.

Voorbeeld Frank Verstegen heeft een woning gekocht met

een waarde van € 300.000. Hij wil hiervoor een

hypotheek afsluiten van € 303.000, met een

20-jaars vaste rente. Frank heeft de keuze tussen

Bank A (rente 2,95%) en Bank B (rente 3,03%). Bij

Bank B geldt dat wanneer de lening onder de r00%

marktwaarde komt, het tarief wordt verlaagd naar

3,00%. Vervolgens geldt dat bij iedere to% daling

van de marktwaarde (MW) de rente weer 0,05%

lager wordt. Dus bij go% MW 2,95%, bij 8o% MW

2,90% tot maximaal 2,70% bij 50% MW.

Lineair Stel dat Frank kiest voor een lineaire hypotheek.

De restant hoofdsom bedraagt bij beide banken na

twintig jaar € 101.000. De totaal verschuldigde rente

gedurende deze periode verschilt echter. Bij Bank A

is Frank gedurende de looptijd 119.428 aan rente

verschuldigd. Bij Bank B daalt het rentetarief in

respectievelijk maand 4, 22, 58, 93, 129 en 164

van 3,03% naar uiteindelijk 2,70%. De totaal

verschuldigde rente gedurende deze twintig jaar

bedraagt bij bank B € 116.073. Bank B blijkt over de

looptijd bezien bruto € 3.355 goedkoper dan bank A:

zie tabel 1.

Hierbij heeft u de keuze om te kijken naar de

looptijdrente over de gehele looptijd van de

hypotheek, of gedurende de rentevaste periode. Mijn

voorkeur gaat uit om te kijken naar de looptijdrente

berekend over de duur van de rentevaste periode.

Na afloop van deze periode weet u immers niet

hoe hoog de rente bij de verschillende banken is.

Tabel 1 Lineaire hypotheek

(€ 303.000, rentevastperiode 20 jaar)

Bank A Bank B

Aanvangsrente 2,95% 3,03%

Totaal betaalde rente € 119.428 € 116.073

Looptijdrente 2,95% 2,88%

12 1 Erkend september - 2017

Annuïtair

Zou Frank kiezen voor een volledig annuitaire

hypotheek, dan behaalt hij bij Bank B een bruto

rentevoordeel van € 2.518. De annuiteitenhypotheek

is een rentegevoelige hypotheek. Een lagere rente betekent niet alleen een lagere maand- of rentelast,

maar ook dat de restantschuld sneller daalt. Bij bank B is de restschuld na 20 jaar € 827 lager. Het

totale voordeel bij Bank B bedraagt derhalve ruim

€ 3.345: zie tabel 2.

Tabel 2 Annuïteitenhypotheek

(( 303.000, rentevastperiode 20 jaar)

Bank A Bank B

Aanvangsrente 2,95% 3,03%

Totaal betaalde rente € 133.399 € 130.881

Restschuld na 20 jaar € 131.766 € 130.939

Looptijdrente (excl. verschil in aflossing) 2,95% 2,90%

Omslagpunt In voorgaand voorbeeld kan niet zondermeer

worden gesteld dat Bank B een goedkoper

alternatief is dan Bank A. Bij aanvang is Bank A

immers goedkoper dan Bank B. Het omslagpunt,

waarbij beide banken even duur zijn, ligt in dit

voorbeeld bij de lineaire hypotheek in maand 119

en bij de annuItaire hypotheek in maand 134. Loopt

de hypotheek langer dan het omslagpunt, dan is

de bank met lagere looptijdrente het voordeligst.

De kans bestaat dat uw relatie aangeeft dat hij van

plan is om extra, vrijwillige aflossingen te gaan

doen. Deze aflossingen zullen de looptijdrente

verlagen, alsmede het omslagpunt vervroegen.

Voor u is het belangrijk om met uw klant te bespreken (en vast te leggen) hoe groot de kans is

dat de hypotheek langer loopt dan het omslagpunt

en hoe groot de kans is dat hij daadwerkelijk extra

aflossingen gaat doen.

Lagere rente door stijging woningwaarde De schuld-/marktwaardeverhouding wijzigt niet

alleen door (extra) aflossingen op de hypotheek.

Ook waardestijging van de woning kan de lening

in een lagere risicoklasse laten vallen. Bij veel

aanbieders wordt de risico-opslag verlaagd, wanneer

de consument aantoont dat de lening als gevolg

van waardestijging van de woning in een lagere

risicoklasse terecht is gekomen.

Soms gelden hiervoor aanvullende voorwaarden.

Dan kan dit pas na de eerste rentevaste periode of

na het overleggen van een volledig taxatierapport.

Soms moeten er ook administratiekosten worden

betaald.

Bij het afsluiten van de hypotheek is de

waardeontwikkeling van de woning onzeker.

Om die reden ben ik van mening dat hier geen

rekening mee gehouden hoeft te worden.

Bij wie Ligt het initiatief? Een laatste punt van aandacht is het moment

waarop de rente wordt aangepast. Wordt deze

automatisch verlaagd bij het behalen van de risicoklasse of moet de consument

er zelf om verzoeken? Waar

ligt, in dat laatste geval,

de verantwoordelijkheid

voor het in de gaten

houden en het

doorvoeren ervan?

Doet u het voor uw

klant of is de klant zelf

verantwoordelijk? Daarnaast

dient u er rekening mee te houden dat de

bank administratiekosten in rekening kan

brengen.

Wanneer de aanbieder niet automatisch

aanpast, kan mijns inziens niet gesproken

worden over een lagere looptijdrente. Het niet

of te laat ondernemen van actie leidt immers

niet tot een lagere rente. •

Erkend september - 2017 1 1 3