Lomanlaan 55 - Utrecht...In de architectuur worden de kopgevels van de woonblokken geaccentueerd om...

Bouwenvelop

Lomanlaan 55

Oktober 2016

Bouwenvelop Lomanlaan 55 – versie oktober 2016 pagina 2 van 47

Colofon Projectgroep Algon van de Rijt, SO/Stedebouw Paul van den Heuvel, Ruimte en Economische Ontwikkeling - Afdeling Grondzaken Martijn Dijkhof, Milieu en Mobiliteit - Realisatie Mobiliteit Hans Scholtes, Milieu en Mobiliteit - Expertise Milieu Cees van der Vliet, Gebiedsontwikkeling en Energie Jeroen Koning, Volksgezondheid - Co-creatie Wijken Marianne Langenhoff, Milieu en Mobiliteit - Realisatie Milieu Peter Meijer, Omgevingsrecht Gregor Stevens, Stedenbouw en Planologie Projectmanagement Paul Paulusma, IB/PMB Henk Jan Oostlander, IB/PMB Opdrachtgever Wim Beelen, REO/ZW Grafische realisatie PM Versiedatum 6 oktober 2016 Bestuurlijke besluitvorming PM


Bouwenvelop Lomanlaan 55 Oktober 2016


Vogelvlucht impressie


Inhoudsopgave Colofon ...................................................................................................................... 2

1. Inleiding ............................................................................................................ 6

1.1. Aanleiding .............................................................................................................. 6

1.2. Initiatief ................................................................................................................. 6

1.3. Doel ....................................................................................................................... 6

1.4. Ligging en begrenzing plangebied ......................................................................... 6

1.5. Gezonde verstedelijking ........................................................................................ 6

2. Bestaande situatie ........................................................................................... 8

2.1. Ruimtelijke en functionele situatie ........................................................................ 8

2.2. Bereikbaarheid en parkeren .................................................................................. 9

2.3. Openbare ruimte en groen .................................................................................... 9

2.4. Historie en monumentale waarden ..................................................................... 12

2.5. Eigendomssituatie ............................................................................................... 12

2.6. Bestemmingsplan ................................................................................................ 12

3. Uitgangspunten ............................................................................................. 14

3.1. Functies ............................................................................................................... 14

3.2. Ruimtelijk............................................................................................................. 14

3.3. Verkeer en parkeren ............................................................................................ 19

3.4. Openbare ruimte ................................................................................................. 20

4. Onderbouwing ............................................................................................... 22

4.1. Woningdifferentiatie en huren ............................................................................ 22

4.2. Gezonde verstedelijking ...................................................................................... 22

4.3. Gemeentelijk beleid ............................................................................................ 23

4.4. Functies ........................................................................................................... 2728

4.5. Verkeer en parkeren ........................................................................................ 3031

5. Onderzoek en haalbaarheid .................................................................... 3132

5.1. Geluidhinder .................................................................................................... 3132

5.2. Luchtkwaliteit ................................................................................................... 3132

5.3. Externe veiligheid ............................................................................................. 3233

5.4. Bedrijven en milieuzonering............................................................................. 3233

5.5. Archeologie en cultuurhistorie ......................................................................... 3233

5.6. Bodemkwaliteit ................................................................................................ 3334

5.7. Water ............................................................................................................... 3334

5.8. Flora en fauna .................................................................................................. 3334

5.9. Ladder voor duurzame verstedelijking ............................................................. 3435

5.10. Kwaliteit van de leefomgeving ......................................................................... 3435

5.11. Gezondheid ...................................................................................................... 3637

5.12. Duurzaamheid .................................................................................................. 3940

5.13. Kabels en leidingen .......................................................................................... 4041

5.14. Riolering ........................................................................................................... 4041

5.15. Afvalinzameling ................................................................................................ 4041

6. Uitvoerbaarheid ......................................................................................... 4243

6.1. Economische uitvoerbaarheid .......................................................................... 4243

7. Verantwoording proces ............................................................................ 4344

7.1. Het gevolgde samenwerkingsproces ................................................................ 4344

7.2. Het gevolgde participatieproces ...................................................................... 4344

8. Vervolgtraject ............................................................................................. 4445

8.1. Planproces ........................................................................................................ 4445

8.2. Planologisch juridisch proces ........................................................................... 4445

8.3. Planning............................................................................................................ 4445


1. Inleiding 1.1. Aanleiding Het pand Lomanlaan 55 is een bedrijfsverzamelgebouw. Veranderende

marktomstandigheden (overschot aan kantoorpanden, snelle

veroudering kantoorpanden, de vraag naar woonruimte) en de

ongeschiktheid van het casco voor transformatie zijn voor de eigenaar

aanleiding om het kantoorpand te slopen en te vervangen door een

wooncomplex bestaande uit een tweetal woontorens.

1.2. Initiatief Namens de eigenaar Beryllus Gamma Loman 1 BV te Naarden heeft

ontwikkelaar Re-Shape Properties uit Naarden een plan ingediend om

het kantoorpand aan de Lomanlaan 55 te vervangen door een woon-

complex bestaande uit twee woontorens. Het complex bestaat uit

119 appartementen, die in oppervlakte variëren van circa 65 m² tot

90 m², 119 half verdiepte parkeerplekken en een fietsenstalling.

1.3. Doel Het plan past niet in het geldende bestemmingsplan. Om deze

ontwikkeling mogelijk te maken, dient een nieuw bestemmingsplan te

worden opgesteld. Deze bouwenvelop geeft de ruimtelijke en

functionele uitgangspunten aan voor de bebouwing en de openbare

ruimte. De uitgangspunten zijn gericht op een goede ruimtelijke

inpassing die past in de wijk. Het plan wordt binnen deze kaders

gerealiseerd. De bouwenvelop vormt de onderlegger voor de wijziging

van het bestemmingsplan, op basis waarvan de omgevingsvergunning zal

worden verleend.

1.4. Ligging en begrenzing plangebied Het pand staat in het gebied Transwijk dat begrensd wordt door de

Weg der Verenigde Naties, het Merwedekanaal en de Beneluxlaan. Het

gebouw ligt aan de rand van een woongebied en op loopafstand van

winkelcentrum Kanaleneiland met alle bijbehorende voorzieningen.

Naast het gebouw heeft Vecht & IJssel samen met BO-EX in 2007 een

nieuwbouwcomplex Parc Transwijk met zorgappartementen

gerealiseerd. De omvang van het plangebied bedraagt circa 4.240 m2.

1.5. Gezonde verstedelijking Utrecht groeit binnen enkele decennia naar 400.000 inwoners in 2030.

Het gemeentebestuur wil de ruimte in de stad optimaal benutten voor

deze groei. Daarmee worden de waardevolle landschappen rondom de

stad gespaard. De groei moet ook bijdragen aan de verbetering van de

openbare ruimte in de stad. Herontwikkeling van de locatie

Lomanlaan 55 draagt bij aan deze binnenstedelijke groeiopgave, maar

tegelijkertijd ook aan de verbetering van de openbare ruimte.

In het project wordt ingezet op efficiënt ruimtegebruik door ook onder

de gebouwen te parkeren. Zo wordt de buurt niet belast met extra

parkeerdruk als gevolg van deze ontwikkeling.

Het terrein van het complex krijgt een groen karakter met deels een

gemeenschappelijke functie voor de nieuwe bewoners. Dit stimuleert

ontmoeting en interactie en draagt daarmee bij aan de levendigheid en

de sociale binding van de bewoners.


Bestaande situatie


2. Bestaande situatie

2.1. Ruimtelijke en functionele situatie Het plangebied is onderdeel van Transwijk. Deze wijk wordt begrensd

door de Weg der Verenigde Naties, het Merwedekanaal en de

Beneluxlaan.

In Transwijk zijn de functies wonen, werken en recreëren met elkaar

verweven. De architectuur van dit gebied is hedendaags en kent veel

variatie in vorm, kleur en materiaalgebruik. In het noordoosten van

Transwijk is een groot aantal sportvelden gelegen. Ter hoogte van de

Koningin Wilhelminalaan ligt een kleinschalig woonwijkje uit de jaren

zestig (stempelverkaveling) dat door de renovatie in de jaren negentig

een meer hedendaagse uitstraling heeft gekregen. De overige bebouwing

van Transwijk bestaat voornamelijk uit middelhoogbouw, meergezins-

woningen waarin de invloed van Gerrit Rietveld is terug te vinden (Van

Bijnkershoeklaan, Van Vollenhovelaan). Kleinschalige inbreidingsplannen

(De Buitenplaats) uit de laatste decennia maken dat Transwijk een zeer

grote verscheidenheid aan architectuur heeft.

Omdat het gebied kampt met leegstand van kantoren worden naar

verwachting meer leegstaande / leegkomende kantoorpanden

getransformeerd naar woningen. De verwachting is dan ook dat de

functie ‘wonen’ in dit gebied zal toenemen.

Het huidige kantoorpand aan de rand van park Transwijk wordt op dit

moment gebruikt als bedrijfsverzamelgebouw. Het pand bestaat uit twee

kantoorblokken, gekoppeld met een liftenblok, in het zuidelijk deel van de

kavel. De oriëntatie van de blokken is parallel aan het park. De blokken

zijn één bouwlaag opgetild boven het maaiveld met een verhoogde

toegang vanaf de Lomanlaan. Het licht-verdiepte maaiveld is steenachtig

van uiterlijk en volledig ingericht als parkeerterrein. Langs de gebouwen

zijn minimale zichtlijnen naar park Transwijk, maar van een oriëntatie op

of verbinding met het park is geen sprake.

Het bestaande kantoorpand beslaat circa 6.240 m2 BVO. Onder het

gebouw, op een iets verlaagd maaiveld (circa 750 mm verdiept ten

opzichte van het straatniveau), bevindt zich een parkeerterrein met

100 plaatsen.

Het plot ligt aan weerszijden ingeklemd tussen de parkeergelegenheden

van de naastgelegen gebouwen. Ten noorden, eveneens met een iets

verlaagd (open) maaiveld, ligt de parkeervoorziening van

Woonzorgcentrum Transwijk en ten zuiden is parkeren mogelijk in een

halve laag verdiepte, maar twee-laags bovengrondse parkeervoorziening

voor het gebouw De Zusters. Ten westen grenst het plot aan het water

met uitzicht over het Park Transwijk. Aan de overzijde van de Lomanlaan

staan eengezinswoningen van twee bouwlagen met plat dak. De

bouwhoogte bedraagt circa 6 meter. Aan de straatzijde bevindt zich een

smalle groenstrook.


Bestaande situatie met kantoorgebouwen

2.2. Bereikbaarheid en parkeren De locatie is bereikbaar vanaf de Lomanlaan. Dit is een rustige twee-

richtingsweg die de wijk ontsluit. Het betreft hier geen doorgaande

hoofdroute, waardoor de wijk een autoluw karakter heeft en een

snelheidsregime van 30 km/u.

Naast het parkeren op de betreffende parkeerterreinen vindt parkeren

voor bezoekers tevens nabij de planlocatie plaats in de openbare ruimte,

aan één kant van de weg. Aan weerszijden van de Lomanlaan liggen

voetpaden, die goed bereikbaar en toegankelijk zijn. De huidige

parkeerdruk in de wijk bedraagt 63%.

2.3. Openbare ruimte en groen De openbare ruimte in Transwijk heeft een stedelijk karakter. De wijk is

relatief ruim opgezet met brede straten. Deze worden gebruikt voor met

name ontsluiting, parkeren en verblijf.

De aanwezigheid van groenvoorziening in de vorm van bomen en diverse

kleinschalige grasvelden draagt bij aan het relatief groene karakter. Direct

ten westen van het plangebied ligt Park Transwijk.


2.4. Historie en monumentale waarden Het plangebied en de directe omgeving worden niet gekenmerkt door

hoge historische dan wel monumentale waarden. Het betreft een relatief

jong ontwikkelingsgebied; er staan geen monumentale panden.

2.5. Eigendomssituatie De bebouwing is in eigendom van Beryllus Gamma Loman 1 BV en

Beryllus Gamma Loman 2 BV te Naarden. De grond onder het pand is

uitgegeven in voortdurende erfpacht (Algemene Bepalingen 1983)

waarbij de canon voor 50 jaar is afgekocht (tot 29-06-2034).

De gemeente heeft overeenstemming met de eigenaar over de hoogte

van de economische meerwaarde (functiewijziging van kantoor naar

wonen en vergroting bebouwd oppervlak), en de afkoop van de

erfpachtcanon naar eeuwigdurende erfpachtrechten (conversie naar

Algemene voorwaarden 1989).

2.6. Bestemmingsplan Ter plaatse geldt de beheersverordening ‘Dichterswijk, Kanaleneiland,

Transwijk’ vastgesteld op 20 juni 2013. Hieronder worden de voor dit

project meest relevante zaken beschreven.

Toegestaan zijn maatschappelijke voorzieningen (waarbij maximaal één

bedrijfswoning van maximaal 400 m3 per instelling is toegestaan),

kantoren en sportvoorzieningen. De beheersverordening gaat uit van het

handhaven van de huidige situatie, waarin de functie wonen niet past.


De projectlocatie (blauwe arcering) binnen het beheersverordeningsgebied ‘Dichterswijk, Kanaleneiland, Transwijk’,


3. Uitgangspunten

3.1. Functies De hoofdfunctie wordt wonen. Aanvullend zijn andere functies mogelijk

passend binnen de regels voor beroep-aan-huis.

Het project omvat de nieuwbouw van appartementen voor één- en

tweepersoons huishoudens voor de doelgroepen starters en vitale

ouderen.

3.2. Ruimtelijk Er wordt ingezet op een versterking van de ruimtelijke opzet van het

bouwblok en aansluiting bij het groene karakter van de omgeving. De

nieuwe bebouwing wordt zodanig ingepast dat er geen onevenredig

nadelige gevolgen zijn voor bewoners ten aanzien van parkeren, privacy

en bezonning.

Het concept van de herontwikkeling gaat uit van:

Sloop van de bestaande kantoorpanden op de Lomanlaan 55;

119 woningen (tussen 65 en 90 m2) verdeeld over twee blokken;

tien woonlagen à zes woningen;

entreeniveau bereikbaar via verhoogd looppad over een groen

dek boven een half verdiept parkeerterrein;

duidelijke groene randen langs de Lomanlaan en een beloopbare

en gemeenschappelijke groene ruimte op het re dek aan de

waterzijde;

handhaving en deels herplanting van bestaande bomen.

Er wordt een visuele verbinding gecreëerd tussen de Lomanlaan en het

Park Transwijk door onder meer de oriëntatie van de gebouwen en de

ruimte daartussen alsmede de looprouteover de parkeervoorziening, die

beide gebouwen ontsluit en wordt opgenomen in de landschappelijke

vormgeving van het gehele dek. Op deze manier lijkt het park als het ware

tot aan de Lomanlaan door te lopen.

Concept herontwikkeling


In de nieuwe situatie staan twee woonblokken in een overwegend groene

setting waarbij het parkeren in belangrijke mate aan het oog wordt

onttrokken.

De oriëntatie en uitdrukking van de gebouwen is gebaseerd op door-

zichten en oriëntatie naar Park Transwijk. De entreeroute over het dek

versterkt deze oriëntatie.

In de architectuur worden de kopgevels van de woonblokken

geaccentueerd om de oost-west oriëntatie naar het park te versterken.

Beeldkwaliteit bebouwing

Uitgangspunt is om de woongebouwen aan te sluiten op de karakteristiek

van de bebouwing in de omgeving. Kenmerkend zijn de vormgeving met

de eenvoudige massa-opbouw en de relatie met Park Transwijk. Op

kleinere schaal gaat het vooral om de compositie van de gevel: toepassing

van hoogwaardige en duurzame materialen zoals baksteen. De twee

nieuwe woongebouwen zijn straks in beeld familie van elkaar in een

samenhangend ontwerp.

Het verschil in materiaal tussen de kop- en de langsgevel benadrukt de

relatie tussen de Lomanlaan en het park. Langs de Lomanlaan neemt de

groene buffer (waaronder de fietsenberging is gesitueerd) het zicht weg

van de parkeervoorzieningen. Deze zorgt voor een groene buffer langs de

Lomanlaan, zodat een parkachtige omgeving ervaren wordt vanaf de

Lomanlaan.

Ook sluiten de twee nieuwe woongebouwen in hoogte en massa aan op

de reeks langs de Lomanlaan en houden voldoende afstand tot de

naastgelegen bebouwing.

De navolgende afbeeldingen geven een goed beeld van het project

binnen het plangebied in relatie tot de directe omgeving.

Nieuwe situatie


Uitgangspuntenkaart


Doorsneden nieuwbouw in relatie tot de naastgelegen bebouwing


Links: Referentiebeeld van onderscheid in architectonische impressie van de langs- en dwarsgevel om de richting-oriëntatie te versterken. Rechts:

referentiebeeld voor de langsgevels met kaders om de ramen.


3.3. Verkeer en parkeren De parkeerbehoefte is conform de geldende normen bepaald (Nota

Parkeernormen Fiets en Auto d.d. 22-03.2013), zie de berekening rechts.

De stallingsvoorzieningen voor auto’s en fietsen worden onder het

groene dek gerealiseerd. De voorziening biedt plaats voor 119 auto’s en

436 fietsen. Voor de overige 20 bezoekersparkeerplaatsen die volgens de

norm nodig zijn, is voldoende plaats in de openbare ruimte.

Parkeervoorziening

PARKEREN

Norm:

55 - 80 m2 BVO: 1,1 – 1,2 parkeerplaats per woning

80 - 130 m2 BVO: 1,1 – 1,2 parkeerplaats per woning

40 woningen x 1,1 (waarvan 0,25 bezoeker) = 44 (waarvan 10 bezoeker)

79 woningen x 1,2 (waarvan 0,3 bezoeker) = 94,8 (waarvan 23,7 bezoeker)

totaal: 139 parkeerplaatsen vereist (waarvan 34 bezoeker)

119 parkeerplaatsen zijn op eigen terrein voorzien, 20 in openbaar gebied

FIETSPARKEREN EN BERGINGEN:

Norm*:

50 - 75 m2 GBO: 3 fietsen per woning

75 - 100 m2 GBO: 4 fietsen per woning

40 woningen x 3 = 120

79 woningen x 4 = 316

totaal: 436 fietsparkeerplaatsen vereist

198 fietsparkeerplekken zijn dubbel laags uitgevoerd en 40 enkel laags.

Totaal dan 198 + 198 + 40 = 436

Het bezoekersparkeren voor fietsen bevindt zich nabij de entree van de

woonblokken.

Uit recent verkeersonderzoek is gebleken dat op maatgevende

momenten de parkeercapaciteit in de wijk voor 63% wordt benut, wat

het mogelijk maakt het bezoekersparkeren hier deels te laten

plaatsvinden.

*gebaseerd op bouwbrief 2015-130 van de gemeente Amsterdam


3.4 Openbare ruimte De herontwikkeling naar woningen draagt bij aan de verbetering van de

openbare ruimte. Dit door toevoeging van een groene wal langs de

Lomanlaan en een groen dek tussen de twee gebouwen tot aan het

water.

Ontsluiting beide blokken via entreeroute op groen dek (daktuin)

Aan de straatzijde van het project is sprake van een veilige en over-

zichtelijke situatie met een goede balans tussen parkeren en ruimte voor

voetgangers en fietsers. Zoals aangegeven kan daarbij een klein deel van

de benodigde parkeerplaatsen goed worden opgevangen in het openbaar

gebied.


Referentiebeelden entree, en mogelijke invullingen groen dek


4. Onderbouwing 4.1. Woningdifferentiatie en huren Het bouwplan gaat uit van 119 appartementen verdeeld over twee

blokken met elk tien woonlagen (begane grond + negen verdiepingen).

Iedere woonlaag telt zes appartementen, met een gebruiksoppervlak van

indicatief tussen de 65 m² - 90 m² en voorzien van goede buitenruimtes.

De appartementen zijn daarmee aantrekkelijk voor hoofdzakelijk één- en

tweepersoons huishoudens (zowel starters als vitale ouderen).

Qua huurprijs komen de huren tussen middelduur (ca. 40 appartementen

tussen € 710,-en- € 910,-) tot duur (ca. 79 appartementen tot €1.000,-).

Met de middeldure huur wordt ingespeeld op een tekort in dit segment.

Via het Actieplan Middeldure Huur stimuleert de gemeente het aanbod

middeldure huurwoningen (tot € 910,-). Op dit moment valt 8% van het

woningaanbod in Utrecht in dit segment, terwijl de vraag groter is door

de structurele verhoogde instroom van jonge huishoudens en veranderin-

gen in de samenleving (zoals andere samenlevingsvormen, flexibiliteit).

De verwachting is dat de komende 10 jaar de vraag naar dit type huur-

woning zal uitkomen tussen de 1.700 en 2.700 woningen per jaar.

Vanwege het tekort wordt onderzocht of de middeldure huurwoningen

ook daadwerkelijk beschikbaar blijven in dat segment.

Voordelen van het vergroten van het aanbod in dit segment zijn dat de

druk op de sociale huurmarkt vermindert (doordat bepaalde groepen dit

segment ‘overslaan’), afgestudeerden blijven voor de stad behouden en

er ontstaan kansen voor ouderen die hun koopwoning willen verruilen

voor een huurwoning.

4.2. Gezonde verstedelijking In het kader van een gezonde verstedelijking voorziet het plan verder in

de volgende duurzaamheidselementen:

Vrijkomend beton uit sloop van de kantoren zal worden

hergebruikt als toeslagmateriaal in de nieuwbouw;

In de startnotitie is een EPC 0,4 (bouwbesluit) als uitgangspunt

vastgesteld, de ontwikkelaar zal echter nader onderzoeken of een

EPC 0,2 haalbaar is. Energieneutraal wordt niet haalbaar geacht.

De woningen worden aangesloten op stadsverwarming. Als

alternatieve energievoorziening wordt nog onderzocht of

aansluiten op de WKO-installatie van het naastgelegen woon-

zorgcomplex mogelijk haalbaar is;

Op de platte daken worden zonnepanelen toegepast;

Er wordt aandacht besteed aan energiebesparende maatregelen

bij liften, verlichting van algemene ruimtes e.d.

Er worden laadpunten aangebracht voor elektrische auto’s;

Het plan beschikt over een zeer ruime fietsenberging waarbij 3 à

4 individuele fietsopstelplaatsen per woning beschikbaar zijn;

De woningen zijn toegankelijk via een groen dek boven het

parkeerniveau. De inrichting van het dek van de garage bestaat

uit een daktuin (sedum) dat mogelijkheden biedt om water op te

vangen en tevens vast te houden en waar ook bomen doorheen

groeien;

Er worden gierzwaluwkasten in de gevel verwerkt;

De ontwikkelaar ondersteunt de door de gemeente ingediende

EU-subsidie-aanvraag AQUA gericht op maatregelen die inspelen


op de klimaatveranderingen (bijvoorbeeld via het afkoppelen en

infiltreren van regenwater).

Het plan draagt hiermee bij aan de gemeentelijke ambities voor gezonde

verstedelijking. De planlocatie krijgt een nieuwe functie waarbij veel

aandacht wordt besteed aan het duurzaamheidsaspect. Daarbij wordt

een substantieel aantal woningen toegevoegd op een binnenstedelijke

locatie in een groene omgeving die uitnodigt tot bewegen en ontspannen.

De Lomanlaan blijft een straat waarin voldoende ruimte is voor parkeren

én verblijf. De herontwikkeling brengt een kwaliteitsverbetering met zich

mee, waarmee ook een meerwaarde voor de buurt ontstaat.

4.3. Gemeentelijk beleid

Welstandsnota Utrecht

De Welstandsnota Utrecht heeft tot doel het bieden van meer

samenhang in het beleid dat zich richt op het uiterlijk van de stad. Ook

biedt het een inhoudelijk, objectief kader waarmee de rechtszekerheid

voor de initiatiefnemer wordt gediend en worden efficiënte en

transparante procedures voor de welstandszorg vastgelegd. In de

Welstandsnota Utrecht wordt onderscheid gemaakt in drie beleids-

niveaus: open, respect en behoud.

Het plangebied is op de analysekaart opgenomen met bebouwings-

typologie ‘vrije verkaveling en vrije situering’.

Voor het plangebied geldt conform de beleidskaart het beleidsniveau

‘open’. Hiervoor geldt dat verandering of handhaving van het

bebouwingsbeeld beide mogelijk is, zowel naar structuur als naar

architectuur maar met behoud van landschappelijke waarden.

Dit betekent:

een vrije en open oriëntatie op het bestaande bebouwingsbeeld;

er is ruimte voor vernieuwing;

bij gedeeltelijke veranderingen van de structuur wordt aange-

sloten op de bestaande omgeving.

Groenstructuurplan Utrecht (2007)

In het 'Groenstructuurplan Utrecht, Stad en land verbonden' (2007) heeft

de gemeente Utrecht haar groenbeleid geformuleerd. Hierin staat wat

https://www.utrecht.nl/fileadmin/uploads/documenten/3.ruimtelijk-ontwikkeling/Milieu/Groen/GSP_1_.pdf


Utrecht wil bereiken met groen in en om de stad. In dit plan is een over-

zicht opgenomen van de fysieke onderdelen die voor 2030 moeten

worden aangepakt om de groenstructuur te realiseren.

Park Transwijk is onderdeel van het Groenstructuurplan. Het betreft een

stadspark dat in de jaren ’60 van de 20e eeuw is aangelegd en dat

functioneert voor een hele wijk. De stadsparken weerspiegelen de

ontwikkeling van Utrecht. De variatie in ontstaan, inrichting en omgeving

biedt de bewoners van Utrecht veel variatie en mogelijkheden tot

ontspanning. Parken zijn bij uitstek openbare ruimtes waar mensen

elkaar ontmoeten, vertrouwd raken met elkaar en met hun omgeving.

Parken zijn de groene parels van Utrecht en worden dan ook hoog

gewaardeerd door bewoners. Ze zijn aangeduid als groene verbinding.

Renovatie en herinrichting van de parken heeft in de loop van de jaren

plaatsgevonden. Eén van de uitgangspunten van de renovatie was om de

specifieke karakteristieken van de verschillende parken duidelijker in

beeld te brengen. Bovendien zijn de parken ingericht voor een groter

aantal bezoekers en gebruikers.

Het plangebied grenst aan de westzijde aan Park Transwijk. Hoewel de

ontwikkeling geen directe invloed heeft op het park, sluit de nieuwe

inrichting van het plangebied hier goed op aan.

Ruimtelijke Visie Transwijk (2008)

Het doel van de ruimtelijke visie is het opstellen van een ruimtelijk kader

voor Transwijk, waaraan verschillende initiatieven kunnen worden

getoetst. Zij moet gezien worden als richtinggevend

ontwikkelingsdocument. Het belangrijkste uitgangspunt is het creëren

van een stedenbouwkundig heldere en sociaal evenwichtige wijk in

nauwe samenhang met de omgeving. De ruimtelijke visie omvat onder

andere heldere ruimtelijke uitgangspunten voor initiatieven van derden;

Park Transwijk

In de Ruimtelijke Visie Transwijk (2008) wordt het volgende ruimtelijke beeld voorzien voor de zone Lomanlaan:

functies wonen en zorg gewenst in een groene setting, de beoogde ontwikkeling past hier dan ook goed in ;

bebouwing haaks op park en gericht op park, zichtlijnen op park;

afwisseling in bouwhoogten, maximaal tien woonlagen (schijven onderling in hoogte verschillend, van 7 tot 10 lagen);

alzijdige bebouwing;

ondergronds / gebouwd parkeren. In het voorgestelde bouwplan zijn de twee ‘schijven’ van elkaar losgemaakt in twee woongebouwen met elk tien bouwlagen, met daardoor extra zichtlijnen op het park en beter passend in het ritme van de bestaande bebouwing.


Voorstel bouwplan met twee woongebouwen

Aanzicht / doorsnede woongebouwen tussen bestaande bebouwing


In de Ruimtelijke Visie Transwijk is het geschetste beeld voor deze zone

‘geclusterde bebouwingsschijven op een groen tapijt’. Transparantie en

openheid van het gebied zijn daarbij kernwoorden. De zone fungeert als

een overgangsgebied tussen woonbuurt en park en heeft daarmee een

groen en open karakter (zie afbeelding op deze pagina). Zij ligt niet zozeer

aan de rand van het park, maar maakt er onderdeel van uit. Dit heeft een

aantal consequenties. Zo dienen de gebouwen zich naar alle zijden te

presenteren, achterkanten zijn niet gewenst.

De uitwerking van de Ruimtelijke Visie Transwijk heeft geresulteerd in

een cluster van twee losse woonblokken (tien bouwlagen) op een over-

wegend groen terrein door middel van een verhoogd kunstmatig

maaiveld. Het parkeren voor auto’s en fietsen wordt in belangrijke mate

onder de gebouwen en onder dit groene maaiveld voorzien, waardoor

deze voor een groot deel aan het zicht zijn onttrokken. De openbaar

toegankelijke parkeerplaatsen voor auto’s zijn daarentegen zichtbaar en

dus herkenbaar. Voor het natuurlijk ventileren van het parkeren zijn

voldoende sparingen in dit verhoogde maaiveld voorzien.

De woonblokken staan los van elkaar, waardoor de (toegangs)route over

het artificiële maaiveld wordt geaccentueerd en een extra doorzicht naar

het park ontstaat. De groene entreeroute loopt op vanaf de Lomanlaan

en geeft verbinding met de verblijfstuin op het dek, dat georiënteerd is op

het park. In de architectuur worden de kopgevels van de woonblokken

geaccentueerd om de richting-oriëntatie naar het park en de

schijfwerking te versterken.

Zichtlijnen richting het park


4.4. Functies Herontwikkeling van de locatie Lomanlaan 55 draagt bij aan de realisatie

van de binnenstedelijke groeiopgave van Utrecht. Er worden diverse

woningtypen gerealiseerd en het toevoegen van woningen zorgt tevens

voor een groter draagvlak voor aanwezige en eventueel nieuwe

buurtfuncties.

Door de grootte van de appartementen te variëren, ontstaat een

gedifferentieerd woningaanbod, gericht op senioren, kleine gezinnen en

starters.

Woningen moeten tevens voldoen aan de eisen ten aanzien van ‘Integrale

Woningkwaliteit 2012’. Dat betekent toepassing van het Politiekeurmerk

Veilig Wonen volgens de laatste editie, hout uit duurzaam beheerde

bossen en zoveel mogelijk vermijden van uitlogende verontreinigende

bouwmaterialen.

In Transwijk zijn de functies wonen, werken en recreëren met elkaar

verweven. De transformatie van kantoorgebouw naar woongebouw aan

de Lomanlaan 55 past in deze verwevenheid. Omdat het gebied kampt

met leegstand in de kantoren worden naar verwachting meer leeg-

staande/leegkomende kantoorpanden getransformeerd naar een woon-

bebouwing. Daarmee zal het aandeel van de functie wonen in dit gebied

steeds meer toenemen.

Het casco van het huidige pand leent zich echter niet voor transformatie

naar woongebouw. Daarom is op deze locatie een planontwikkeling

voorzien die uitgaat van sloop van het huidige kantoorpand en de bouw

van twee woongebouwen.

De stedenbouwkundige opzet zorgt voor een onderling sterke samen-

hang. Er is aansluiting gezocht met bebouwing in de omgeving. De nieuwe

woontorens verhouden zich namelijk in hoogte, bouwmassa en oriëntatie

tot de naastgelegen gebouwen Woonzorgcentrum Transwijk en De

Zusters.

De voorgestane herontwikkeling van het perceel betekent een duurzame

impuls voor de wijk. De woongebouwen dragen blijvend bij aan de

identiteit van Transwijk.


Projectie van de twee woongebouwen in de directe omgeving


4.5. Verkeer en parkeren De ontwikkeling moet voldoen aan de parkeernormen zoals opgenomen

in de Nota Parkeernormen Fiets en Auto d.d. 22-03.2013. In deze nota is

voor verschillende functies een parkeernorm vastgesteld. Volgens deze

nota ligt de locatie in zone B2: stedelijk gebied zonder betaald parkeren.

De parkeernorm is afhankelijk van de grootte van de woningen. Deze

bestaat uit een bewonersdeel en een bezoekersdeel.

Uitgangspunt is dat het parkeren ten behoeve van de toekomstige

bewoners op eigen terrein wordt opgelost. Ten aanzien van het parkeren

voor de bezoekers zijn er twee opties:

Bezoekers parkeren (deels) op eigen terrein. Hiervoor moet worden

aangetoond dat deze situatie goed gaat functioneren en toekomst

vast is.

Bezoekers parkeren (deels) in het openbaar gebied. Hiervoor moet

middels extern en onafhankelijk onderzoek worden aangetoond dat

er in het openbaar gebied voldoende ruimte beschikbaar is.

Er worden –zoals aangegeven in paragraaf 3.3- 119 parkeerplaatsen op

eigen terrein gerealiseerd. Het gemeentelijk beleid schrijft voor dat bij

meer dan 10 parkeerplaatsen in de openbare ruimte de

initiatiefnemer/ontwikkelaar door middel van onafhankelijk onderzoek

moet aantonen dat er voldoende ruimte is op de maatgevende. De

parkeerdruk in de omgeving is 63% (vraag/aanbod) en biedt daarmee

voldoende ruimte om het bezoekersparkeren (deels) in de omliggende

openbare ruimte op te vangen. Dit onderzoek is door middel van tellingen

op diverse momenten in september 2016 uitgevoerd door bureau

Groenlicht.

Het fietsparkeren en de woningbergingen moeten voldoen aan het

Bouwbesluit. Om op de begane grond een woonmilieu te creëren in

plaats van blinde wanden met daarachter bergingen, zullen separate

fietsenbergingen op het verdiepte maaiveld opgenomen worden in

combinatie met individuele woningbergingen die direct geïntegreerd zijn

in de woningen. Uitgangspunt daarbij is dat deze oplossing voldoet aan

art 1.3 van het Bouwbesluit en gekwalificeerd wordt als gelijkwaardige

oplossing. Een acceptabele oplossing is dat minimaal 2,7 m² berging op

woningniveau en minimaal twee individueel genummerde plaatsen per

woning in een laag fietsenrek in de gemeenschappelijke fietsenberging

worden gerealiseerd. Naast de inpandige fietsenstallingen is het van

belang om in de openbare ruimte er voor te zorgen dat bezoekers weten

waar zij hun fietsen kunnen stallen.

Verder is een goede vormgeving van het entree en daarmee de

bereikbaarheid van de fietsenberging van groot belang omdat met een

goede bereikbaarheid het fietsgebruik wordt gestimuleerd.


5. Onderzoek en haalbaarheid 5.1. Geluidhinder Geluid beïnvloedt vaak de kwaliteit van de leef- en woonomgeving. De

belangrijkste geluidbronnen die in het kader van de ruimtelijke inrichting

en ontwikkeling van belang zijn, zijn wegverkeer, railverkeer en bedrijven.

De mate van hinder is onder meer afhankelijk van de functie van het

geluidbelaste object.

In de Wet geluidhinder is onder andere vastgelegd wat de maximale

geluidniveaus mogen bedragen op de gevels van geluidgevoelige

bestemmingen. Wonen is een geluidgevoelige bestemming. Er moet

worden aangetoond dat wordt voldaan aan de eisen uit de Wet

geluidhinder.

Het plangebied ligt binnen de zone van de Beneluxlaan, de

Koningin Wilhelminalaan en de Europalaan. Nieuwe geluidgevoelige

bestemmingen zoals woon-, onderwijs- en gezondheidszorg zijn binnen

deze zone mogelijk wanneer de geluidbelasting op het object onder de

voorkeurswaarde van 48 dB(A) blijft. Met een besluit hogere waarde kan

tot een maximum van 63 dB gemotiveerd van de voorkeurswaarde

worden afgeweken. Op grond van de Wet geluidhinder dient een

initiatiefnemer een akoestisch onderzoek te (laten) verrichten. Daarnaast

moet aan de voorwaarden uit de Geluidnota Utrecht voldaan worden.

Voor een aantal van de nieuwe woningen geldt dat niet aan de

voorkeurswaarde van 48 DB (A) kan worden voldaan, voor deze woningen

zal gemotiveerd van de voorkeurswaarde worden afgeweken. Daar waar

nodig zijn reeds (bouwkundige) maatregelen voorzien, bijvoorbeeld in de

vorm van gesloten en hogere balkonhekken. Na afronding van het

ontwerp zal er een definitief onderzoek plaatsvinden naar de effecten van

geluidbelasting door wegverkeer op de locatie.

5.2. Luchtkwaliteit De Wet luchtkwaliteit beschermt mensen tegen luchtverontreiniging.

Hierin zijn onder andere grenswaarden voor vervuilende stoffen in de

buitenlucht (o.a. fijn stof en stikstofdioxide) vastgesteld. De wet stelt bij

een (dreigende) grenswaardenoverschrijding aanvullende eisen en

beperkingen voor ruimtelijke projecten die ‘in betekenende mate’ (IBM)

leiden tot verslechtering van de luchtkwaliteit of ‘gevoelige

bestemmingen’ binnen onderzoekzones van provinciale- en rijkswegen.

Daarnaast moet uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening

afgewogen worden of het aanvaardbaar is het project op deze plaats te

realiseren. Hierbij speelt de blootstelling aan luchtverontreiniging een rol,

ook als het project ‘niet in betekende mate’ (NIBM) bijdraagt aan de

luchtverontreiniging.

Beoordeeld moet worden of het project niet in betekenende mate

bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Dit wordt gedaan door de toename

van de concentraties stikstofdioxide en fijn stof inzichtelijk te maken aan

de hand van de verkeersaantrekkende werking van het plan.

Uit een eerste bureauonderzoek blijkt dat met de beoogde ontwikkeling aan de wet luchtkwaliteit kan wordt voldaan. In de ruimtelijke onderbouwing zal e.e.a. nader en breder worden onderbouwd.


5.3. Externe veiligheid Het algemene rijksbeleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico’s voor de omgeving voor:

het gebruik, de opslag en de productie van gevaarlijke stoffen

(inrichtingen);

het transport van gevaarlijke stoffen (openbare wegen, water- en

spoorwegen;

het transport van aardgas en brandstoffen door buisleidingen;

het gebruik van luchthavens en overige risicobronnen zoals

windturbines.

In de directe omgeving van het plangebied zijn geen risicovolle

inrichtingen of transportroutes gelegen waarmee bij de planontwikkeling

rekening moet worden gehouden. Het LPG-tankstation gesitueerd aan de

Europalaan ligt op voldoende afstand. Het uitvoeren van een kwalitatieve

beoordeling is daarmee voldoende.

5.4. Bedrijven en milieuzonering Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient een afweging gemaakt te worden

tussen de belangen van bedrijven en bewoners. Die belangen kunnen

tegenstrijdig zijn. Bedrijven hebben (milieu)ruimte nodig om te kunnen

functioneren. Bewoners hebben belang bij het voorkomen van hinder.

Voor een goede afweging in deze belangen is milieuzonering een

hulpmiddel.

Milieuzonering zorgt voor voldoende afstand tussen milieubelastende

activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals

woningen). Het doel hiervan is om milieuhinder bij woningen (en andere

gevoelige functies) zoveel mogelijk te voorkomen. Tegelijkertijd geeft

milieuzonering aan bedrijven zekerheid over de (milieu)ruimte die het

bedrijf heeft.

Voor milieuzonering wordt landelijk gebruikgemaakt van de

VNG-publicatie ‘Bedrijven en Milieuzonering’, editie 2009. In deze

handreiking is een richtafstandenlijst opgenomen.

Bij het realiseren van een ruimtelijke ontwikkeling dient dus gekeken te

worden naar de omgeving waarin de nieuwe functie gerealiseerd wordt.

Er moet worden getoetst of de nieuwe functie mogelijk belemmeringen

veroorzaakt voor bestaande functies in de omgeving en of de nieuwe

functie mogelijk belemmeringen ondervindt als gevolg van de

milieuhinder van naburige bedrijven en/of bedrijvigheid in het

plangebied. Er wordt een kwalitatieve beoordeling uitgevoerd, echter kan

reeds worden geconstateerd dat de locatie niet is gelegen in de nabijheid

van een (geluidgezoneerd) bedrijventerrein en dat er geen risicobedrijven

en andere bedrijven in de nabijheid van het plangebied zijn gevestigd.

5.5. Archeologie en cultuurhistorie De Wet op de Archeologische Monumentenzorg (2007) is de

implementatie van het Verdrag van Malta (1998) en regelt de omgang

met het archeologisch erfgoed. Uitgangspunt van het verdrag is het

archeologisch erfgoed zoveel mogelijk ter plekke te bewaren en

beheermaatregelen te nemen om dit te bewerkstelligen. Om het

bodemarchief beter te beschermen is het sindsdien verplicht om de

mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden te beoordelen.

Bij een ruimtelijk plan moet derhalve vooraf worden beoordeeld of er

eventueel sprake is van archeologische waarden. Op grond van de


geldende beheersverordening is ter plaatse van het plangebied in Utrecht

een archeologische dubbelbestemming opgenomen.

Het uit te voeren onderzoek betreft in eerste instantie een bureau-

onderzoek. Indien uit de resultaten van het bureauonderzoek blijkt dat dit

zinvol is, wordt aansluitend een verkennend booronderzoek uitgevoerd.

Het bureauonderzoek dient om, op basis van verschillende bronnen

(bekende archeologische gegevens, landschappelijk kaartmateriaal, etc.),

inzicht te krijgen in de archeologische resten die in het plangebied

verwacht worden. Daarnaast wordt geïnventariseerd wat de invloed is

van het voormalige (grond)gebruik op de te verwachten archeologie.

5.6. Bodemkwaliteit In het kader van een ‘goede ruimtelijke ordening’ is het van belang om de

milieuhygiënische kwaliteit van de bodem in kaart te brengen. Duidelijk

moet zijn of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het huidige of

toekomstige gebruik van die bodem en hoe deze optimaal op elkaar

kunnen worden afgestemd. Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit als

gevolg van aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico

oplevert voor de gebruikers van de bodem. Bovendien mag de

bodemkwaliteit niet verslechteren door grondverzet (bijvoorbeeld

graafwerkzaamheden). Dit is het zogenaamde stand still-beginsel.

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet worden aangetoond dat de bodem

en het grondwater geschikt zijn voor het beoogde gebruik. Een

bodemonderzoek moet uitwijzen of de locatie mag worden gebruikt voor

de gewenste ontwikkeling. Daarnaast behoort een bodemonderzoek tot

een indieningsvereiste bij een aanvraag omgevingsvergunning bouwen.

Op het terrein aan de Lomanlaan 55 is een historisch vooronderzoek

uitgevoerd (Geofox-Lexmond, juni 2010, projectnummer 20091269

029/HZEI). Uit dit onderzoek blijkt dat er activiteiten hebben

plaatsgevonden (cargo en cv installatiebedrijf) en dat er gedempte sloten

aanwezig zijn in voormalig boomgaardgebied. Ook in verband met de

sloop van het gebouw en de aanleg van het half verdiepte parkeerterrein

is een bodemonderzoek noodzakelijk.

5.7. Water Conform het Besluit ruimtelijke ordening, moet er bij een ruimtelijk plan

een beschrijving worden gegeven van de wijze waarop rekening is

gehouden met de gevolgen van het project voor de waterhuishouding.

Zowel het oppervlaktewater als het grondwater moeten daarbij (in

samenhang) in beschouwing worden genomen. Daarbij gaat het naast de

kwantiteit ook om de kwaliteit. De integrale benadering van de water-

huishouding betekent ook dat de waterhuishouding moet worden

benaderd in samenhang met andere beleidsvelden.

De watertoets is een instrument om deze integrale benadering vorm te

geven en om het watersysteem gezamenlijk op orde te krijgen. Als er

geen gevolgen zijn voor de waterhuishouding dan moet dit worden

aangetoond. Er dient daarbij altijd overleg plaats te vinden met het

betreffende waterschap. Voor het bouwplan wordt een watertoets

uitgevoerd.

5.8. Flora en fauna Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet worden nagegaan of er sprake kan

zijn van invloeden op natuurwaarden en beschermde soorten. Aange-

toond moet worden dat in het kader van de Natuurbeschermingswet


1998 en de Flora- en faunawet van een negatief effect geen sprake is, dan

wel dat daarvoor respectievelijk een vergunning of ontheffing kan

worden verkregen.

In het geval van nieuwbouw valt bij voorbaat niet uit te sluiten dat er

geen beschermde planten- of diersoorten worden verstoord volgens de

eerste inschatting. Daarom wordt er momenteel een quick scan flora en

fauna uitgevoerd. De quick scan flora en fauna bestaat uit een

gebiedsanalyse (ruimtelijk-ecologisch), analyse van beschikbare

verspreidingsgegevens van beschermde soorten (op te vragen bij

provincie of lokale natuur- en milieuverenigingen) en een veldverkenning.

Aan de hand van dit onderzoek wordt een notitie flora en fauna

opgesteld. De eerste veldverkenning heeft geen constatering van

beschermde planten en/of dierensoorten opgeleverd.

5.9. Ladder voor duurzame verstedelijking De ladder voor duurzame verstedelijking is een belangrijk onderdeel van

ruimtelijke plannen. De ladder is per 1 oktober 2012 als procesvereiste

opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dit betekent dat

overheden (nieuwe) stedelijke ontwikkelingen moeten motiveren met

oog voor de onderliggende vraag in de regio en de beschikbare ruimte

binnen het bestaande stedelijke gebied. Inmiddels zijn er verschillende

uitspraken van de Raad van State waaruit blijkt dat vooral de vraag of er

sprake is van een regionale behoefte om een goede uitwerking vraagt.

Enkel de uitleg dat wordt ontwikkeld voor een concrete eindgebruiker is

voor de Raad van State onvoldoende.

De belangrijkste vraag is of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling.

Uit jurisprudentie blijkt dat er geen sprake is van een nieuwe stedelijke

ontwikkeling als er alleen gebruikswijziging zonder nieuwe bebouwings-

mogelijkheden aan de orde zijn. Wel is er sprake van een stedelijke

ontwikkeling als de locatie voorheen bebouwd is geweest en er sprake is

van functieverandering en nieuwbouw.

De behoefte naar de nieuwe woningen zal in de op te stellen ruimtelijke

onderbouwing worden aangetoond.

5.10. Kwaliteit van de leefomgeving In het kader van kwaliteit van de leefomgeving wordt door de gemeente

in ruimtelijke plannen in belangrijke mate steeds meer aandacht

gevraagd voor de aspecten zon en schaduw, spraakverstaanbaarheid en

windhinder omdat dit aspecten zijn die de kwaliteit van de openbare

ruimte beïnvloeden.

Door de beide gebouwen dusdanig te oriënteren en te positioneren t.o.v.

de omliggende woningen wordt rekening gehouden met de privacy en

bezonning van deze woningen.

De indeling voor de woningen is zodanig gekozen dat de buitenruimten

gepositioneerd zijn aan de oost- en westzijde en niet aan de zijde van het

woon-zorgcomplex. De oriëntatie is dan ook naar het park gericht en van

onevenredige aantasting van privacy is daardoor geen sprake.

De afstand tussen het woon- en zorgcentrum Parc Transwijk en de

nieuwbouw bedraagt ca. 24,6 meter. De beoogde invulling past in de

ruimtelijke visie voor Transwijk uit 2008. Hierin is uitgegaan van

gestapelde bebouwing haaks op het park en met zichtlijnen op het park

en passend in het ritme van de bestaande bebouwing met een maximale

hoogte van 10 bouwlagen. In het bouwplan bedraagt de hoogte 10

bouwlagen boven een half verdiepte en deels overdekte parkeerlaag. De

positie van het noordelijk gelegen bouwblok is zodanig gekozen dat er


vanuit het naastgelegen woongebouw voldoende zicht blijft op de

waterpartij en het park.

In verband met de effecten voor de bezonning is een bezonningsstudie

uitgevoerd. Uit de bezonningsstudie, die als bijlage is opgenomen in deze

bouwenvelop blijkt dat er op de maatgevende momenten 21 maart

(lente) en 23 september (najaar) tussen ca. 10:00 en 14:00 uur enige

slagschaduw zal optreden op een aantal appartementen van het

naastgelegen woongebouw. Deze slagschaduw trekt gedurende deze

periode langs het gebouw, waarbij de betreffende appartementen in dit

tijdsbestek maximaal 3 uur schaduwhinder zullen ondervinden.

De rest van de dag en in de zomer (21 juni) is er geen nadelig effect voor

de bezonning.

Op de ten zuiden van het complex gelegen eengezinswoningen zal op de

maatgevende momenten 21 maart (lente) en 23 september (najaar) vanaf

ca 15:00 slagschaduw over de rij woningen heentrekken. In de huidige

situatie treedt deze slagschaduw op vanaf ca. 16:00 uur.

Deze nadelige effecten voor de bezonning worden in het licht van een

binnenstedelijke ruimtelijke ontwikkeling stedenbouwkundig gezien

aanvaardbaar geacht. De onderlinge afstand voor gestapelde

woningbouw van ca. 25 meter is in binnenstedelijke situaties niet

ongebruikelijk.

Een windhinderonderzoek is volgens de Hoogbouwvisie van de gemeente

in ieder geval nodig als er sprake is van gebouwen hoger dan 30 meter.

De mate van windhinder wordt middels onderzoek in beeld gebracht. In

overleg met de initiatiefnemer zal de diepgang van het onderzoek worden

bepaald. In eerste instantie wordt er vanuit gegaan dat een kwalitatieve

beoordeling volstaat.


5.11. Gezondheid Vanuit gezondheidskundig oogpunt zijn op deze locatie de volgende

aspecten van belang: het stimuleren van beweging, ontmoeting, groen en

klimaatadaptatie. Groen werkt op verschillende manieren bevorderlijk

voor de gezondheid. Het bevordert het algeheel welbevinden, vermindert

stress en stimuleert bewegen en ontmoeting. Deze ontwikkeling moet

daarom bijdragen aan een aantrekkelijk woonklimaat voor de buurt als

geheel.

Beweging stimuleren

Om fietsen te stimuleren is van belang dat er voldoende fietsparkeer-

voorzieningen zijn en dat deze goed en snel bereikbaar zijn voor

toekomstige bewoners en bezoekers. Daarnaast zorgt de toegang tot het

Park Transwijk voor de mogelijkheid om te hardlopen of een wandeling in

een groene en rustige omgeving te maken.

Groen en ontmoeten

Een groene en aantrekkelijk ingerichte buitenruimte stimuleert

ontmoeting. De te realiseren groenvoorziening leent zich hier goed voor,

daarbij leent de daktuin zich ook goed voor ontmoeting. Aanbevolen

wordt aan te sluiten op de wensen van toekomstige bewoners.

Groen en klimaatadaptatie

Utrecht heeft als trekker samen met Bolonga en Bristol als ‘frontrunners’

en andere steden op 6 september 2016 een subsidieaanvraag ingediend

in de EU in het kader van het programma AQUA. Dat programma richt

zich op de klimaatverandering met ‘nature based solutions (NBS)’. In die

aanvraag zijn voor Utrecht twee pilotgebieden opgenomen namelijk

Kanaleneiland en Transwijk. Het woningbouwproject Lomanlaan 55

maakt onderdeel uit van het pilotgebied Transwijk; de initiatiefnemer zal

onderzoeken of c.q. welke principes van NBS kunnen worden toegepast in

het ontwerp. De eigenaar/ontwikkelaar heeft daarvoor samen met

andere partijen een ‘Letter of Support’ ondertekend.

Het betreft een woningbouwplan dat zorgvuldig wordt ingepast in het

groen aan de rand van Park Transwijk. De groene buitenruimte in dit plan

zorgt voor de opvang van regenwater en werkt als een coolspot voor de

omgeving. Het regenwater zal ook worden afgekoppeld en in het gebied

blijven. Daarnaast zorgt het omliggende Park Transwijk ook voor

klimaatadaptatie vanwege het vele groen.


Impressie entreezone tussen de gebouwen


Impressie daktuin aan de waterzijde


5.12. Duurzaamheid De gemeente Utrecht heeft in haar milieubeleidsplan (MBP) op

energiegebied een duidelijke ambitie vastgelegd. In het MBP en in het

Programma Utrechtse Energie is opgenomen dat Utrecht in 2030

klimaatneutraal is. Ontwikkel- en herstructureringslocaties bieden kansen

om een bijdrage te leveren aan de realisatie van deze ambitie. De inzet

van maatregelen om de CO2-uitstoot vergaand te verminderen gaat in de

volgorde: energiebehoefte verminderen, inzet van duurzame bronnen en

een zo efficiënt mogelijke omzetting van primaire energie in warmte en

kracht. Die klimaatambities betekenen een fors lagere energieprestatie.

De gemeente streeft ernaar (waar mogelijk) om energieneutraal te

bouwen (kortweg EPC=0). De gemeenteraad heeft bij de bespreking van

de Woonvisie de opgave meegegeven om bij nieuwe ontwikkelingen als

voorwaarde energiezuinige woningbouw te stellen (Motie 47). Hierbij

wordt wel onderkend dat voor bouwdelen met meer dan vier bouwlagen

het meestal niet mogelijk is om een lage EPC te halen vanwege het

beperkte dakoppervlak. Opgemerkt moet worden dat additionele

duurzaamheidsinvesteringen geen onderdeel zijn geweest in de residuele

grondwaardebepaling t.b.v. de erfpachtconversie en dat derhalve een

EPC van 0,4 voor deze opgave het uitgangspunt is.

Het plan draagt bij aan de gemeentelijke duurzaamheidsambities door

toepassing van de volgende maatregelen;

Het bij sloop vrijkomende beton wordt als toeslagmateriaal in de

nieuwbouw hergebruikt.

Op de platte daken worden zonnepanelen toegepast.

Er worden laadpunten aangebracht voor elektrische auto’s.

Er worden gierzwaluwkasten in de gevel verwerkt.

Het plan beschikt over een zeer ruime en makkelijk toegankelijke

fietsenberging met 3 à 4 individuele fietsopstelplaatsen per woning.

Er wordt aandacht besteed aan energiebesparende maatregelen bij

liften, verlichting van algemene ruimtes e.d.

Ruimte en hergebruik

Zeker in dit verstedelijkte gebied is open ruimte en groen schaars. In

plaats van verdere uitbreiding van de stad, is het beter te kiezen voor het

aanpassen en zo nodig verdichten van bestaande stadsdelen. Op deze

wijze kan de infrastructuur compact blijven, hetgeen de luchtkwaliteit ten

goede komt. Door daarbij deels onder de woongebouwen een

stallingslaag te realiseren wordt extra parkeerdruk in de omgeving

voorkomen en wordt een bijdrage geleverd aan een aantrekkelijke

woonkwaliteit van de omgeving. Met nieuwbouw is het mogelijk optimaal

energiezuinige woningen te realiseren.

Materialen

Duurzame materialen zijn materialen met een beperkte ecologische

voetafdruk. Deze waarde wordt bepaald door de toe te passen producten

uit te drukken in de milieubelasting tijdens de volledige levensduur van

het product, de zogenaamde LevensCyclusAnalyse. Dat geeft een goed

beeld van de mogelijke gevolgen voor het milieu. Om op een praktische

wijze materiaalkeuze op basis van duurzaamheid voor de bouw

inzichtelijk te maken wordt de MilieuPrestatieGebouwen ontwikkeld.

Sinds 1 januari 2013 is het verplicht op basis van Bouwbesluit 2012 bij

elke aanvraag van een bouw- of omgevingsvergunning voor elk nieuw

gebouw een milieuprestatieberekening uit te laten voeren.


Voor de nieuwe woningen zullen deze duurzaamheidsprestaties worden

verzameld en vastgelegd in een GPR Gebouw berekening

(http://www.gprgebouw.nl/). Op het niveau van de bouwenvelop worden

geen concrete prestatie-eisen vastgelegd. Wel zal in het bouwplan

worden opgenomen dat het bouwmateriaal van het casco van de

bestaande bebouwing hergebruikt zal worden als toeslagmateriaal

(granulaat) in het beton van de nieuwe draagstructuur.

Energie

Op dit moment hanteert de gemeente (raadsbesluit) een equivalent

opwekkings rendement van 1,1 voor het warmtenet. Het plan voldoet

qua energieprestatie aan de minimale eis van het bouwbesluit.

5.13. Kabels en leidingen De aanwezige kabels en leidingen moeten inzichtelijk worden gemaakt.

Als blijkt dat er binnen het projectgebied kabels en leidingen in het geding

zijn en deze verwijderd dan wel verplaatst moeten worden, dan moet dit

gebeuren in overleg met de nutsbedrijven. De toestemming van een

eventuele verlegging moet de initiatiefnemer zelf aanvragen en de

daarmee samenhangende kosten zijn voor rekening van de aanvrager.

5.14. Riolering Het bestaande stelsel is een gemengd stelsel. Bij ieder nieuwbouwplan

moet tegenwoordig de riolering gescheiden uitgevoerd worden.

Op het bestaande stelsel dient alleen het vuilwater te worden geloosd

waardoor de huidige capaciteit voldoende zal zijn. Het hemelwater moet

bij voorkeur in de bodem geïnfiltreerd/ geborgen worden. Als dit echt

niet mogelijk is, dan afvoer naar oppervlaktewater.

Voor de riolering in de gebouwen is een extra aandachtspunt de balkons.

Afhankelijk van de uitvoering moet het water van de balkons aangesloten

worden op het vuilwater of het hemelwaterriool (dus al in de riolering

van het gebouw oplossen). Kleinere balkons en loggia’s op het

vuilwaterriool. Alleen grotere dakterrassen en de dakvlakken op het

hemelwater systeem aansluiten.

Belangrijk is ook het vloerpeil, dit moet bij voorkeur minimaal 0,20 meter

boven het straatpeil liggen, waarbij het hoogste straatpeil in de nabijheid

van het gebouw maatgevend is. Om voor de toekomst veilig te bouwen

moet rekening gehouden worden met korte zeer hevige buien.

5.15. Afvalinzameling In overleg met het Stadsbedrijf zal worden bepaald welke plek zich het

beste leent voor de ondergrondse afvalinzameling, waarbij de

bereikbaarheid voor de vuilniswagen meeweegt.

Mogelijke locatie ondergrondse afvalcontainers


Vogelvlucht impressie vanaf Lomanlaan zijde


6. Uitvoerbaarheid 6.1. Economische uitvoerbaarheid De locatie waarop de wijziging plaatsvindt, is in eigendom van de

gemeente, het(de) gebouw(en)zijn in eigendom van de initiatiefnemer.

De kosten voor het project worden geheel gedragen door initiatiefnemer.

Met de initiatiefnemer is op 15-12-2015 een intentieovereenkomst

gesloten waarin een voorschot op de plankosten overeen is gekomen.

Met dit voorschot zijn de gemeentelijke plankosten tot en met de

vaststelling van de Bouwenvelop gedekt. Verdere afspraken (planschade,

overige plankosten) worden na vaststelling van de Bouwenvelop via een

anterieure overeenkomst gemaakt. Met de eigenaar is overeenstemming

over de conversie van het erfpachtrecht, de hoogte van de economische

meerwaarde en over de door hem te betalen grondwaarde voor de

uitbreiding van het aantal m2’s BVO. Dit akkoord dient nog in de

anterieure overeenkomst te worden vastgelegd.

Na de wijziging van de privaatrechtelijke bestemming van het

erfpachtrecht, kan het erfpachtrecht niet worden omgezet naar vol

eigendom omdat beleggershuurwoningen uitgesloten zijn van deze

mogelijkheid.

Daarnaast neemt initiatiefnemer het beheer, de exploitatie en het onder-

houd van de te realiseren woontorens voor zijn rekening. Hiermee is

initiatiefnemer (financieel) verantwoordelijk en wordt er een situatie

gecreëerd waarin de gemeente geen enkel financieel risico loopt en de

economische uitvoerbaarheid van het project gewaarborgd is.

De ambtelijke kosten voor de begeleiding en toetsing van het bouwplan

worden door middel van leges gedekt. Indien er toch kosten zijn die op

grond van artikel 6.13 Wro dienen te worden verhaald, dan zal uitsluitend

worden meegewerkt nadat er een kostenverhaal-overeenkomst is

gesloten.

Planschade

Naast de kosten voor het maken van het bestemmingsplan moet een

inschatting worden gemaakt van het risico van planschade. Planschade-

claims zijn op voorhand niet uit te sluiten. De initiatiefnemer zal een

planschaderisico-inventarisatie moeten laten uitvoeren. Met de

ontwikkelende partij zal een anterieure overeenkomst worden gesloten,

met een paragraaf planschade zoals bedoeld in artikel 6.4a van de Wro.

Hierin zal worden opgenomen dat eventuele planschadekosten voor

rekening komen van de ontwikkelende partij.


7. Verantwoording proces 7.1. Het gevolgde samenwerkingsproces De bouwenvelop is samengesteld in samenwerking met de initiatief-

nemer. Door initiatiefnemer zal vervolgens worden onderzocht of binnen

de kaders van deze bouwenvelop een haalbare ontwikkeling mogelijk is.

7.2. Het gevolgde participatieproces De gemeente Utrecht wil dat er in de ruimtelijke procedure aandacht

wordt besteed aan participatie. Onder participatie wordt verstaan: het in

een zo vroeg mogelijk stadium betrekken van bewoners en

belanghebbenden bij ruimtelijke initiatieven. Op basis van het initiatief,

vooruitlopend op het vaststellen in B&W van het startdocument, is een

informatiebijeenkomst in de buurt gehouden. Na een wijkbericht is op 19

januari 2016 een informatieavond gehouden, waarmee de buurt over de

plannen is geïnformeerd. De avond is door ca. 16 mensen bezocht. De

vragen en opmerkingen hadden onder andere betrekking op: de hoogte

van de nieuwbouw, de verkeers- en parkeerdruk in de wijk, de zorg voor

een goede vuilnis-/afvaloplossing, overlast tijdens de bouw, overlast door

bouwmethode (heien) en de controle op schade aan bestrating tijdens

sloop- en nieuwbouw. Deze punten zijn in een vroeg stadium van

ontwerp met de initiatiefnemer doorgenomen, zodat deze waar mogelijk

reeds verwerkt zijn in het plan.


8. Vervolgtraject 8.1. Planproces Het doel van het initiatief is de sloop van een kantoorpand en de nieuw-

bouw van een wooncomplex dat bestaat uit twee woongebouwen van

tien lagen. Hiervoor dient de bestemming te worden gewijzigd naar een

woonfunctie. Na vaststelling van het startdocument is voor dit initiatief

onderhavige bouwenvelop opgesteld. Ook wordt een anterieure overeen-

komst aangegaan tussen de gemeente en de initiatiefnemer. In deze

overeenkomst worden afspraken gemaakt; bijvoorbeeld over de

bekostiging van de herinrichting van de openbare ruimte en personele

inzet, die niet door de leges worden gedekt. Tevens wordt een plan-

schade afwentelingsovereenkomst afgesloten met de initiatiefnemer.

Omwonenden worden middels een wijkbericht over de bouwenvelop

geïnformeerd alsmede over een nader te bepalen inloopavond waarop

omwonenden vragen aan de gemeente en initiatiefnemer kunnen stellen.

Vervolgens krijgen omwonenden 3 weken de tijd om op de bouwenvelop

te reageren, waarna de reacties zullen worden opgenomen en

beantwoord in een ‘tweekolommenstuk’. De bouwenvelop, het twee

kolommenstuk en de anterieure overeenkomst worden vervolgens

voorgelegd aan het college van B&W ter vaststelling.

Met de vaststelling van deze bouwenvelop wordt de definitiefase van het

Utrechts Plan Proces (UPP2) afgesloten. Vervolgens wordt ten behoeve

van de aanvraag omgevingsvergunning een ruimtelijke onderbouwing

opgesteld. Daarna kan een gecoördineerde bouwaanvraag (Wabo-

procedure en bestemmingsplanwijziging) worden ingediend.

8.2. Planologisch juridisch proces Na vaststelling van de bouwenvelop door het college zal de ontwikkelaar

een (mogelijk gecoördineerde) aanvraag voor een omgevingsvergunning

indienen voor de nieuwe woontorens en de algehele herontwikkeling van

het terrein. Gecoördineerd betekent zoveel dat de aanvraag voor de

omgevingsvergunning (waaronder de vergunning voor bouwen) parallel

aan de bestemmingsplanprocedure kan lopen.

Ten behoeve van de aanvraag moeten de benodigde onderzoeken zijn

uitgevoerd en moet aangetoond zijn dat de ontwikkeling uitvoerbaar is.

De voorgenomen wijzigingen zijn vergunning plichtig in de zin van de

WABO. Hiermee is een procedure van 26 weken gemoeid.

8.3. Planning De bouwenvelop zal voor eind van het vierde kwartaal 2016 aan het

college van burgemeester en wethouders worden ter vaststelling worden

voorgelegd. Direct na de vaststelling zal de procedure wijziging

bestemmingsplan / het aanvragen van

de omgevingsvergunning plaatsvinden. De doorlooptijd hiervan tot en

met de besluitvorming bedraagt circa 6 maanden (juli 2017).

Start van het sloopwerk is gepland in het tweede kwartaal van 2017, de

start van de nieuwbouw ligt aan het eind van 2017. De eerste oplevering

van de nieuwbouw vindt naar verwachting eind 2018/begin 2019 plaats.


Bijlagen


Bijlage I: kadastrale gegevens


Bijlage II: bezonningsstudie

Lomanlaan 55 - Utrecht...In de architectuur worden de kopgevels van de woonblokken geaccentueerd om...

Documents

Transcript of Lomanlaan 55 - Utrecht...In de architectuur worden de kopgevels van de woonblokken geaccentueerd om...