2017/47985

Raadsinformatiebrief1

Onderwerp Woningbouw PauwenvenPortefeuillehouder A. VerschurenB&W besluit d.d. 31-10-2017

Aan de leden van de gemeenteraad Zaanstad,

InleidingMet deze brief informeren wij uw raad over ons voornemen om op de gemeentelijke vastgoedlocatie Pauwenven te Zaandam, in samenwerking met de eigenaar van de aangrenzende locatie Agora, een programma te realiseren van 28 grondgebonden woningen plus 14 woningen aan een hof, geschikt voor een brede doelgroep waaronder senioren met een zorgbehoefte.

ToelichtingIn de Vennenbuurt te Zaandam hebben de gemeente en Ontwikkelaar Stevast Baas & Groen B.V. (hierna te noemen Stevast) percelen grond in eigendom die aan elkaar grenzen. Stevast (locatie Agora) en de gemeente (locatie Pauwenven) zijn met elkaar in overleg over een gecombineerde (her)ontwikkeling voor woningbouw.

PlangebiedHet plangebied ligt in de Vennenbuurt (Poelenburg) en wordt begrensd door Pauwenven, De Weer, Schaarsven en Martin Luther Kingweg. Direct tegen het plangebied liggen basisschool Tamarinde, een gymzaal aan De Weer en enkele woningen. Deze blijven gehandhaafd. Mogelijk wordt de gymzaal op termijn gesloopt.

Binnen het plangebied liggen een kantoorgebouw waar voorheen stichting Agora was gehuisvest en een klein gebouw wat verhuurd is aan een muziekvereniging en waarvan de huur is opgezegd. Beide gebouwen zijn gedateerd. Voorheen lag er ook een sportvoorziening (gebouw met

1Op deze raadsinformatiebrief volgt geen actie van de Agendacommissie. Zonodig kunt u aanvullende informatie

inwinnen bij de behandelend ambtenaar. Wenst u naar aanleiding van de informatie nadere vragen te stellen aan de portefeuillehouder of een politieke discussie met de portefeuillehouder en/of raadsfracties, dan kunt u bij de Agendacommissie om agendering verzoeken mits onder vermelding van “wat u vraagt aan wie” inclusief een korte concrete toelichting.

2017/47985

tennisvelden), maar die zijn al enkele jaren geleden gesloopt. De bestemming is maatschappelijke doeleinden. Naast de bestaande gebouwen is de locatie nu deels ingericht met groen.

ProgrammaIn december 2016 hebben gemeente en Stevast afgesproken om een haalbaarheidsonderzoek uitte voeren naar één gezamenlijke (her)ontwikkeling van voornoemde twee locaties, voor een zo optimaal mogelijk woonprogramma (vrije sector koop dan wel huur) en resultaat. Stevast heeft op eigen initiatief maar in samenspraak met de gemeente een woningbouwplan uitgewerkt. Daarbij zijn 2 scenario’ s uitgewerkt:

1. een programma van 48 grondgebonden woningen, met maximalisatie van de grondopbrengst;

2. een programma met 28 grondgebonden woningen conform scenario 1 plus 14 woningen aan een hof, geschikt voor een brede doelgroep waaronder senioren met een zorgbehoefte.

Beide verkavelingen zijn uitgewerkt in bijlage 1.

Argumenten en afwegingenDe gemeente heeft al langere tijd de wens voor het realiseren van woningen op deze locatie. De locatie is niet meer nodig voor onderwijsdoeleinden en woningbouw past prima in de groene omgeving en structuur van de omliggende wijk. De locatie is te klein om twee afzonderlijke plannen te maken. Op basis van de strategische agenda rond ouder worden, de woonvisie, een tekort aan grondgebonden woningen aan een hof en differentiatie van het programma op de locatie is de voorkeur uitgesproken voor scenario 2.

Strategische agenda rond ouder worden en de Woonvisie.Gebaseerd op de strategische agenda rond ouder en de woonvisie wordt de opname van seniorenwoningen in het woonprogramma waardevol geacht. De vergrijzingsopgave in Poelenburg is niet zodanig urgent en groot dat we daar een enorm dringende nieuwbouwbehoefte zien ontstaan. Tegelijkertijd is de Pauwenven benoemd als kansenlocatie voor ouderen. Het ligt op een goede plek, op redelijke afstand van voorzieningen. Dat is wel waardevol om vast te houden voor senioren. Ook vanuit externe marktconsultatie is benoemd dat deze locatie interessant is voor senioren.

Vanuit de strategische agenda wordt erg gepromoot dat ouderen in hofjesvorm samenwonen, dit bevordert de sociale samenhang en het gevoel van veiligheid en geborgenheid. De verwachting is dat dit tegemoet komt aan een bestaande behoefte van senioren. Ook de mix van gezinnen en ouderen is iets wat door ouderen als prettig wordt ervaren.

Mogelijk zijn er kansen voor het toevoegen van extra zorgdiensten, bijvoorbeeld in de vorm van afspraken met zorgorganisaties voor dienstverlening aan huis.

Hofjeswoningen/differentiatieDoor de toevoeging van de hofjeswoningen worden meerdere type woningen in het plan gerealiseerd, wat de uitstraling en beeldkwaliteit bevordert.

Financiële en Juridische consequenties

Financiële consequenties In de geheime bijlage 2 is een financiële toelichting opgenomen. Beide scenario’ s leveren een positief financieel resultaat op voor de gemeente. In scenario 2 zijn de opbrengsten voor de gemeente aanzienlijk lager, door de lagere grondopbrengst van de 14 woningen aan een hof en het geringer aantal woningen.

De kosten voor de gemeente en de boekwaarde van de kavel worden gedekt door de grondopbrengst. Om eventuele ongeoorloofde staatssteun uit te sluiten, wordt een onafhankelijke taxatie van de grondwaarde uitgevoerd.

Na uitwerking van het ontwerp zullen, mede op basis van concrete offertes, gedetailleerde onderbouwingen worden opgesteld en getoetst. Die berekeningen, de uitgangspunten en de onafhankelijke taxatie vormen de basis voor definitieve afspraken over de grondopbrengst.

2017/47985

Koop- en ontwikkelovereenkomstIndien en zodra de gemeente en Stevast overeenstemming hebben bereikt over het plan en de grondopbrengst, zal de gemeente in onderhandeling treden met Stevast voor het sluiten van een koop- en ontwikkelingsovereenkomst. Stevast zal daarna voor eigen rekening en risico het project uitvoeren.

Verkoop van grond en aanbestedingsrechtUitgangspunt bij het aangaan van een koop- en ontwikkelovereenkomst is dat verkoop van de kavel van de gemeente geen overheidsopdracht voor werken vormt. De gemeente zal uitsluitend gebruik maakt van haar regulerende bevoegdheden en geen verdergaande eisen stellen. Stevast heeft aangegeven gemeentelijke ambities, onder andere op het gebied van energie (gasloos en energiezuinig), op te nemen in haar bouwplan.

Wijziging bestemmingsplanDe huidige bestemming is maatschappelijke doeleinden, met een maximale bouwhoogte van 6 meter en een bebouwingspercentage van 35% tot 50%. Het concept bouwplan heeft een netto bebouwd oppervlak van 30% tot 35%, met nokhoogtes tussen 7,5 en 10 meter. Voor het uiteindelijk realiseren van het ontwikkelplan dient een nieuw bestemmingsplan te worden opgesteld of een uitgebreide procedure voor een omgevingsvergunning te worden gevolgd.

Geheimhouding op grond van de GemeentewetOp bijlage 2 bij deze raadsinformatiebrief wordt op grond van art. 55 van de Gemeentewet geheimhouding opgelegd. De grond van geheimhouding is gebaseerd op de volgende grond(en) genoemd in artikel 10 Wet openbaarheid van bestuur (Wob)

- lid 2, sub b, de economische of financiële belangen van de Staat, de andere publiekrechtelijke lichamen of de in artikel 1a, onder c en d, bedoelde bestuursorganen;

Opheffing geheimhouding kan plaatsvinden per 31 december 2019

Aanpak/uitvoeringStevast heeft over een voorgenomen ontwikkeling in vroeg stadium contact gehad met de bewoners van de tegen de plangrens gelegen kwadrantwoningen. Verder heeft er nog geen communicatie plaatsgevonden met bewoners in de buurt. Als eerste stap zal Stevast nu in overleg treden met de buurtbewoners om daarna het plan verder uit te werken. Zodra gemeente en Stevast definitieve overeenstemming hebben zal een procedure worden gestart om de ontwikkeling planologisch mogelijk te maken. Naar verwachting zal een aanpassing van de bestemming in 2018 ter besluitvorming worden voorgelegd aan de raad.

BetreftActieve informatievoorziening

Opdrachtgever A. Westerbeek06-58002006a.westerbeek@

Bijgaande stukken Bijlage 1: Presentatie Verkaveling Pauwenven Zaandam 2017/ 46179Bijlage 2: Indicatieve grondwaarde berekening (GEHEIM) 2017/ 47505

Hoogachtend,

burgemeester en wethouders van Zaanstad,

drs. J. Hamming, burgemeesterDigitaal ondertekend door burgemeester drs. J. Hamming op 31-10-2017

drs. F.H.M. Apeldoorn, gemeentesecretarisDigitaal ondertekend door gemeentesecretaris drs. F.H.M. Apeldoorn op 31-10-2017