Huurbrief 1

In dIt nummer:2 Wittenburg

koopbuurt

3 Serie: de actievelingen (6)

4 Oproep: meld leegstand

Huurdersvereniging Centrum behartigt de belan-gen van huurders in de binnenstad. Door zich te verenigen, staan huurders sterk. En dan zijn zij ook een goede gesprekspartner voor verhuurders en de overheid. De vereniging komt op voor voldoen-de betaalbare, goed onderhouden huurwoningen

en een leefbare woonomgeving. Wij geven signa-len over misstanden door aan de beleidsmakers en stimuleren een brede discussie over wonen en huren. Huurbrief en www.huurdersverenigingcen-trum.nl zijn onmisbaar voor huurders die op de hoogte willen blijven en actief meedoen.

HuurdersverenIgIng Centrum

In de Amsterdamse bin-nenstad is vermoedelijk sprake van vermijdbare

leegstand. De bordjes te koop en te huur geven een indicatie, maar soms zijn woningen al verkocht of ver-huurd als u de bordjes leest. Bij woningen is leegstand ongewenst, want er zijn lan-ge wachtlijsten in alle prijs-klassen. Huurdersvereniging Centrum heeft het stadsdeel om een kleine subsidie ge-vraagd om de leegstand in kaart te brengen en aanbe-velingen te doen.

200 voetbalveldenAmsterdam werkt aan een leegstandsverordening, kon-digde wethouder Van Poel-

geest onlangs aan op at5. Verhuurders zijn verplicht om een leeg gekomen wo-ning bij de gemeente te mel-den. Als ze niet op tijd een nieuwe huurder vinden, kan de gemeente een gebruiker voordragen.Behalve om woningen gaat het ook om bedrijfsgebou-wen. In heel Amsterdam staat volgens de ‘Thermo-meter kantoren’ ruim een miljoen m2 leeg. Dat zijn tweehonderd voetbalvelden, 17 procent van het totale kantoorvolume (landelijk is dit 13 procent). Een ‘frictie-leegstand’ van 5 procent is normaal. De leegstand kost in Amsterdam omgerekend ruim 160 miljoen euro aan

gederfde huur. Op een enor-me beleggingsportefeuille maakt het echter niet veel uit dat een pand een paar jaar leeg staat.

erfpachtDe kunst is om de beste prikkel te vinden om de

panden weer verhuurd te krijgen. Is de leegstandsboe-te van maximaal 7500 euro geschikt? De Amsterdamse planologe Leonie Janssen-Jansen wijst erop dat er nu al een boetebepaling in de erf-pachtovereenkomsten staat, die niet wordt gebruikt.

Lege panden

eerst onderzoeken, dan aanpakken

In stadsdeel centrum staan te veel panden te lang leeg. Huurdersvereniging Centrum heeft bij het

stadsdeel een voorstel ingediend om dit eens goed te onderzoeken en op te lossen.

vervolg op pag. 4 ►►

De Wet kraken en leegstand verbiedt kraken, ook als een pand langer dan een jaar leeg staat.

De straf: een boete of maximaal een jaar gevangenis. Gemeenten kunnen een leegstandsverordening vaststellen met een

meldingsplicht voor eigenaren van leegstaande panden. Bij langdurige leegstand mag de gemeente dwingend een gebruiker

voordragen. Op niet melden van leegstand staat een boete van maximaal € 7500. Tijdelijke verhuur van leegstaande panden wordt verruimd tot vijf jaar.

nieuwe leegstandswet

HuurbrIefLedenblad Huurdersvereniging Centrum ||| Jaargang 10 ||| Nummer 36 ||| Winter 2010

Redactieadres: 1ste Laurierdwarsstraat 6

1016 PX Amsterdam, 020 - 623 7272www.huurdersverenigingcentrum.nl

2 Huurbrief Huurbrief 3

++Kort nieuws+++Kort nieuws+++Kort nieuws+++Kort nieuws++

Enthousiast begint ze: ‘Wist je dat? Het Witte Huis krijgt zonnepa-nelen! En burgemeester Bloom-

berg van New York City geeft een flin-ke belastingkorting voor groene daken, zonnepanelen, windmolens en water-berging op de daken. Ook Duitsland is hier al veel verder mee. In Nederland gaat het niet zo hard.’

Aan Leora Rosner ligt dat niet. Haar groendak en dat van enkele buren in de Nieuwmarktbuurt – ze huren van Stad-genoot – werd op 12 juni 2009 feeste-lijk geopend. Hoe heeft ze dat voor el-kaar gekregen? Breed lachend: ‘De awv schreef een wedstrijd uit voor het beste idee om je buurt op te vrolijken. Mijn voorstel om álle daken te beplanten,

heeft niet gewonnen, maar ze waren wel geïnteresseerd. Dankzij Aleida Ver-heus van inmiddels Stadgenoot zei de directie binnen een half jaar ja.’In 2007 vroeg ze oud-burgemeester Cohen: waarom laat u geen groendak aanleggen op de Stopera? De brief kwam op het bureau van wethouder Vos terecht. Die stuurde de vraag door naar de dienst Ruimtelijke Ordening en de dienst Milieu en Bouwtoezicht. IJverige ambtenaren keerden alle ar-chiefkasten binnenste buiten op zoek naar een rapport over de stabiliteit van het dak, dat bij de bouw was gemaakt. Onvindbaar. Ook de architecten, Dam en Holzbauer, hadden het niet meer. ‘Maar als je dit doet,’ zegt ze, ‘moet je eerst weten of het dak al dat extra ge-

wicht wel kan dragen.’ In september is dan eindelijk het startsein gegeven voor het groene Stoperadak.

Tevreden is Leora nog lang niet. Als lid van het Netwerk Groene Daken van de gemeente strijdt ze onvermoeibaar voor ‘meters maken’. Ze benadert thea-ters en instellingen om mee te doen. ‘Je kunt er subsidie voor krijgen!’ Het zou mooi zijn als ook meer woningcorpo-raties gaan meewerken, want een groendak is ‘de beste manier om de lucht schoner te maken en het uitzicht leuker.’ Alle informatie staat heel han-dig bij elkaar, op de gemeentelijke web-site Groene Daken in Amsterdam. ‘Ik hoop dat ook bewonerscommissies hierover gaan meepraten.’

De Amerikaans-Nederlandse Leora Rosner doet voor hoe je

iets voor elkaar krijgt.

Groendak Maakt Gelukkig

Actieve huurdersin de Amsterdamsebinnenstad | Deel 6

Snijden in huurtoeSlagAfscheidscadeau van Balkenende-iii: tot 2015 een bezuiniging van 176 miljoen op de huurtoe-slag. Dit bovenop de bestaande korting van 30 miljoen waardoor de normhuur voor de huurtoe-slagontvangers reeds flink omhoog ging. Neder-land heeft daardoor de hoogste woonquote van Europa: bijna de helft van het inkomen gaat naar de huur. Vergelijk: gemiddeld krijgt een huizenbe-zitter €200 per maand hypotheekrenteaftrek.

Max 33.000 of kopenHet is erdoor: de Tweede Kamer heeft het be-sluit van de Europese Commissie, dat woning-corporaties nog maar tien procent van hun woningen mogen toewijzen aan mensen die meer dan 33.000 euro verdienen, niet kunnen tegenhouden. Alleen ‘achtergestelde groepen’ zijn klant. Middengroepen die weg moeten voor stadsvernieuwing, komen in de knel als ze niet genoeg verdienen voor een koophuis.

eigen haard, koud waardAls eerste woningcorporatie heeft Ei-gen Haard van al haar 48.000 woningen het energielabel openbaar gemaakt. Veertig procent is slecht geïsoleerd (la-bel E, F of G). Deze woningen moeten label B krijgen. De corporatie hoopt op soepeler welstandseisen en stelt dat bewoners energiebesparende maatre-gelen niet moeten tegenhouden.

Twee woningcorporaties willen voormalige huurcomplexen, waar ook kopers wonen, in de toekomst afstoten. Wat vinden huurders daarvan?

wakkere huurderSIn 2009 ontdekten oplettende huurders dat leeggekomen appartementen op Wittenburg niet verkocht werden, maar langer leeg bleven staan dan de zes maanden die met Eigen Haard waren afgesproken. Daarna moesten woningen terug in de reguliere verhuur. Dit gebeurde niet. Ook niet na een jaar, de stedelijke afspraak. De bewoners-commissie stelde het aan de orde, onderbouwd door tel-kens bijgewerkte leegstandsoverzichten. Eigen Haard nam dit serieus en ging alsnog de afspraken naleven.

Eind 2004 is woningcorpo-ratie Eigen Haard in zeven complexen op Wittenburg

begonnen met verkoop van leeg-komende sociale huurwoningen. Eerst aan de zittende huurders en daarna op de markt. Vergeleken met een aantal andere buurten in Amsterdam, waar appartementen traag en mondjesmaat van eige-naar wisselen, is de verkoop op Wittenburg een succes. In een van de grotere vereniging van ei-genaren is de 50-procentsgrens al genaderd. Oorspronkelijk was het beleid van Eigen Haard, even-als dat van zustercorporaties, om in voor verkoop aangewezen complexen toch minimaal 51 pro-cent huurwoningen te behouden.

SchokNovember 2009. Op het overleg met Eigen Haard hoort bewo-nerscommissie Wittenburg dat de directie tot honderd procent verkoop wil gaan. In dit buurtje zal in de toekomst voor huurders geen plaats meer zijn. Rochdale, met woningen op Kattenburg, overweegt een soortgelijke be-leidswijziging.Voor de huurders van Witten-burg en Kattenburg komt dit als een schok. Veel bewoners zijn bang voor een tweedeling in de buurt, vooral als de koopcom-plexen op den duur worden afge-stoten. Ze vrezen voor leegstand van onverkochte appartementen en leefbaarheidsproblemen als

malafide partijen woningen zou-den opkopen om te gaan (door)verhuren. Met Huurdersvereni-ging Centrum zien deze bewo-ners met lede ogen tegemoet dat de sociale verhuur op den duur helemaal uit gewilde buurten zal verdwijnen.

huurderSbelangBegin april verzoekt de bewoners-commissie in een klachtenbrief aan de directie van Eigen Haard om schriftelijke informatie over het nieuwe beleid, zoals de Over-legwet voorschrijft, en om over-leg. De bewonerscommissie hoort niets. Na een herinneringsbrief antwoordt de directie op 10 juni dat ze alleen met de overkoepe-lende huurdersorganisatie Alert zal overleggen omdat het nieuwe

beleid voor het hele bezit geldt.Bewonerscommissie Wittenburg is echter van mening dat zij recht heeft op het geven van gekwalifi-ceerd advies. Ze wendt zich op 10 augustus tot de geschillencom-missie van Eigen Haard. Helaas erkent ook deze niet het recht op overleg met de directie en advies, zelfs al raakt dit plan de huurders van die buurt rechtstreeks in hun belang.

Meer geldDe overkoepelende huurdersor-ganisatie Alert heeft negatief ge-adviseerd over de voorgenomen 100 procent verkoop. Ook de (overkoepelende) Bewonersraad van Rochdale heeft een negatief

advies uitgebracht over het opge-ven van het meerderheidsbelang, maar de directie heeft dit advies naast zich neergelegd.Bewonerscommissie Wittenburg heeft zich middels een verzoek-schrift tot de kantonrechter ge-wend om haar recht te halen met een beroep op de Overlegwet. Blijft over de vraag wat woning-corporaties drijft met het opge-ven van hun verhuurdersrol in koopcomplexen. Hopen ze op deze manier meer geld voor een appartement te kunnen vragen?

Meer informatie:www.bewonerscommissiewittenburg.nlwww.huurdersfederatie-alert.nlwww.bewonersraadrochdale.nlwww.centrum.wswonen.nl ► Documenten ► folder Overlegwet

wittenburg StrakS koopbuurt

Foto

Car

o B

on

ink

Foto

’s Pa

ul

Ho

rsth

uis

4 Huurbrief

Ledenvergadering: uitverkoop huurwoningenOp 15 december is er een algemene ledenverga-dering met als thema: uitverkoop van sociale huur-woningen. Het bestuur legt het werkplan en de be-groting 2011 aan de leden voor en draagt nieuwe bestuursleden voor ter verkiezing. Plaats: 1ste Lau-rierdwarsstraat 6, aanvang 19.30 uur. Agenda en vergaderstukken staan op onze website en wor-den per e-mail aan de leden toegestuurd. De pa-pieren versie kan desgewenst worden opgehaald.

ContributieHuurdersvereniging Centrum viert volgend jaar haar tiende verjaardag. Er zijn nu meer dan 700 leden en die willen we graag behouden. De leden die ons gemachtigd hebben de contributie automatisch te innen, hoeven niets te doen. Alle anderen ver-zoeken wij om de contributie voor 2011 spoedig aan ons over te maken. Daarmee maakt u ons werk mogelijk.

mededelingen bestuur ColofonHuurbrief. Ledenblad van de Huurdersvereniging Centrum.medeWerKers: Caro Bonink, Lineke Dammers, Annelies Groot, Tom van Noorden.redaCionele ondersteuning: Wijksteunpunt Wonen Centrum, www.wswonen.nl – ga in de linkerkolom naar Centrum.seCretariaat: info@huurdersverenigingcentrum.nl of 1ste Laurierdwarsstraat 6, 1016 PX Amsterdam, T 623 7272 (ma t/m do 11 - 17 uur), www.huurdersverenigingcentrum.nlHet lidmaatschap van HvC kost € 7,50 per jaar (stadspashouders € 5). Voor bewonerscommissies is het tarief € 25. De contributiebetaling gaat per automatische overschrijving. Donaties zijn zeer welkom op giro 9110448 van Huurdersvereniging Centrum, onder vermelding van ‘Gift 2010’of ‘Gift 2011’ plus uw adres en postcode.

►► vervolg van pag. 1 Handhaven is lastig en duur en zou de concurrentiepositie van Amsterdam schaden. Dat veran-dert niet door de nieuwe wet.Er zijn nog meer belemmeringen. De bouw- en milieuregelgeving is streng, het bestemmingsplan kan heel moeilijk gewijzigd worden. De overheid werkt vaak liever niet mee: een leegstaand kantoor levert meer erfpachtin-komsten op dan bij woningen. Deze grondopbrengsten kunnen worden gebruikt voor groen of sociale woningbouw.

hoteLsDe ‘kantorenloods’ van de centra-le stad zoekt naar mogelijkheden om te bevorderen dat kantoren een andere bestemming krijgen. Bijvoorbeeld als hotel, zoals het voormalige Scheepvaarthuis, verzamelgebouw voor kleine cre-atieve bedrijven, studentenhuis-vesting of een andere woonvorm.

De binnenstad van Amsterdam is altijd een belangrijke woon-plek geweest en moet dat blijven, gemengd met werk en toerisme. Zonder dat dit laatste teveel overheerst. Stadsdeel Centrum stelt een grens aan het aantal hotels. Er is een quotum dat nog eens duizend extra hotelkamers toelaat. Dat is veel, en meer dan genoeg om allerlei leegstaande panden te vullen.

woongebiedJanssen pleit voor regionale samenwerking en een afspraak waarin pas een nieuw kantoor mag worden gebouwd als eerst een leeg pand wordt herontwik-keld. In Binnenlands Bestuur: ‘In-ternationale ervaringen laten zien

dat het aanboren van de creativi-teit van de markt meer vruchten kan afwerpen dan boetes.’Huurdersvereniging Centrum vindt dat de overheid hier een be-langrijke taak heeft. Het bestuur roept iedereen op om langdurige leegstand van panden, maar ook delen van gebouwen, aan ons te melden. Als u merkt dat er in uw straat een pand lange tijd niet meer gebruikt wordt, willen we dat graag weten om uit te zoeken wat er aan de hand is en om het te rapporteren aan het stadsdeelbe-stuur. Ons doel is verbetering van de binnenstad als woongebied.

Op www.huurdersvereniging centrum.nl kunt u het volledige onderzoeksvoorstel downloaden.

oProePUw leegstandsmelding kunt u aan ons e-mailen:

info@huurdersverenigingcentrum.nl. Een brief is ook welkom. Vermeld alstublieft alle feiten: straat en

huisnummer, eigenaar of verhuurder, vorige gebruiker, hoe lang staat het pand of de etage al leeg.

Foto

To

m v

an N

oo

rden

Een oud fabrieksgebouw aan de Hoogte Kadijk staat leeg sinds museum Energetica zijn deuren sloot