1

Ruimte om te wonen. 7 suggesties voor een duurzamere

woonontwikkeling

Michael Ryckewaert

Er verschuift het een en ander op de Vlaamse woningmarkt: voor het eerst loopt het

aantal eigenaars in Vlaanderen terug (van 74,4% in 2005 naar 70,5% in 2013,

Winters e.a., 2015), en ook de trend naar compacter wonen zet zich door in immer

voortschrijdende ‘verappartementisering’. Toch blijven veel heilige huisjes in de

hoofden van het beleid en de vakwereld overeind, en bepalen ze ook nog altijd een

grondstroom in de bouw- en woonpraktijk in Vlaanderen. Vaak berusten die op

misvattingen of bewuste desinformatie vanuit particularistische motieven. Met enkele

recente cijfers en onderzoeksresultaten in de hand schetsen we hierna in zeven

punten een diagnose van Vlaamse woonmarkt en schuiven we zeven mogelijke

remedies naar voren.

1. De mythe van de demografische boom en de nood aan meer bouwgrond

Het Vlaamse regeerakkoord meldt dat ‘we tegen 2020 93.000 woningen gaan

bouwen’, andere bronnen spreken van 220.000 bijkomende huishoudens tussen

2015 en 2030 – of een bijkomende vraag naar 15 tot 20.000 woningen per jaar

(Studiedienst van de Vlaamse Regering, 2015). Deze prognoses wekken de schijn

dat we met een ‘demografische uitdaging’ zitten die met een ‘ambitieus

woonprogramma’ zou moeten te lijf gegaan worden. Niets is echter minder waar.

2

Tussen 2001 en 2013 nam het aantal huishoudens met gemiddeld 23.000 eenheden

per jaar toe. Dat betekent dus dat de demografische groei de komende jaren zal

vertragen. Nog belangrijker is dat er in dezelfde periode jaarlijks gemiddeld 25.800

woningen bijkwamen (Winters e.a., 2015).

Met andere woorden, als er aan dit ritme woningen in Vlaanderen blijvend worden

bijgemaakt, komen we in 2015 reeds uit op een overproductie van goed 35.000

woningen en tegen 2020 van meer dan 150.000 woningen. Het is dus ook duidelijk

dat het steeds weer pleiten voor het ‘vrijgeven’, ‘aansnijden’ of ‘activeren’ van

bouwgrond in woon- of woonuitbreidingsgebieden totaal naast de kwestie is. Er is

reeds genoegzaam aangetoond dat er meer dan voldoende bouwgrond voorhanden

is (meer dan 40.000 ha). Zelfs al wilt men de verwachte aangroei realiseren door van

elke bijkomende woning een ruime villa op een perceel van 10 are te maken

(absurde gedachte!), dan hebben we tegen 2030 minder dan de helft van de huidige

bouwgrondreserve nodig. Hoe komt het dan dat de bouwsector steevast blijft

schreeuwen om het opdrijven van de woningbouwproductie en het vrijgeven van

meer bouwgrond? En vooral, hoe komt het dat dit misleidend pleidooi zijn weg blijft

vinden naar de oren van de beleidsmakers?

2. De droom van huisje-tuintje

Dit kunnen we alleen maar begrijpen vanuit een blijvende fascinatie voor het heilige

huisje van de eigen gebouwde woning met tuin die voor veel jonge gezinnen

decennialang de ultieme woondroom was, en het vandaag wellicht voor velen nog is.

Het klopt dat jongeren die daar van dromen vandaag bedrogen uitkomen, maar meer

bouwgrond op de markt gooien of drastisch de woningproductie opdrijven zal daar

structureel weinig of niets aan verhelpen. Hoogstens leidt het lokaal tot het nog even

3

oprekken van de economische haalbaarheid van een woonmodel dat allang zijn

houdbaarheidsdatum overschreden heeft, met alle nefaste gevolgen vandien.

3. Verdere suburbanisering en verappartementisering, ten koste van compacte

stadswoningen

De droom van huisje-tuintje drijft de bouwlustigen immers naar die plekken waar dit

nog tegen een haalbare prijs mogelijk is. Het gaat daarbij om steeds meer perifere

plekken, ver afgelegen van de grote tewerkstellingscentra, of om de laatste open

restjes in de alomtegenwoordige lintbebouwing.

Het hoeft dan ook niet te verbazen dat grote woningtypes zoals vrijstaande en

driegevelwoningen maar blijven toenemen in Vlaanderen, net als de appartementen

overigens, terwijl de rijwoning, het stedelijke, compacte individuele woningtype bij

uitstek, schaarser wordt. Terwijl de drie- en viergevelwoningen tussen 2005 en 2013

met 6 tot 7% zijn toegenomen, en de appartementen met zelfs 17%, zijn er in

dezelfde periode nauwelijks rijwoningen bijgekomen in Vlaanderen (Kadastrale

statistiek van het gebouwenpark). Het aandeel rijwoningen in het Vlaamse

woningbestand is tussen 2005 en 2013 dan ook teruggelopen van 24,5 tot 22,8 %.

4. Een dreigende vastgoedcrisis

In het licht van de demografische noden, die vooral wijzen op een toename van

oudere en kleinere huishoudens (met uitzondering van de grote steden die net met

vergroening te maken krijgen), is die toename van de grotere woningtypes erg

verwonderlijk, zeker als we weten dat het huidige woningbestand in Vlaanderen een

grote onderbezetting kent. Tegelijk raken grote villa’s nog moeilijk verkocht. De

huisje-tuintje droom van weleer is overduidelijk niet meer dezelfde als vandaag. De

oude woningen zijn te groot, te slecht geïsoleerd, of voldoen niet meer aan de

4

huidige smaak. Een grote renovatieslag van dit bestand komt ook nog niet van de

grond. Waarom zou ze ook, als er elders nog steeds meer dan voldoende

mogelijkheid is om dezelfde droom naar hedendaagse maatstaven te bouwen? Zo

komt de dreigende wooncrisis in beeld: een verdere ontwaarding van de oudere en

perifere suburbane woningen dreigt. Er wordt nog steeds veel te veel bijgebouwd van

wat er al is. Dat dit verloopt volgens een ruimtelijk patroon dat de files alleen maar

langer maakt lijkt van geen tel: die bedrijfswagen, weet u wel. Zolang maatregelen

als rekeningrijden of meer investeringen in openbaar vervoer uitblijven hoeven we op

dat vlak niet veel verandering te verwachten.

5. Oude patronen doorbroken: de woonladder in Vlaanderen

Toch is het heilige huisje van de zelfgebouwde suburbane woning-met-tuin

aanzienlijk afgebrokkeld. Het gros van de starters op de woningmarkt ziet de

aankoop van een bestaande woning of een appartement als verstandigste (of is het

enige?) keuze. 70% is in de periode 2009-2013 eigenaar geworden via de aankoop

van een bestaande woning, terwijl nog maar 7% van de Vlamingen de stap naar het

eigenaarschap zette via het zelf bouwen van een woning met een eigen architect

(Winters e.a., 2015). Het Steunpunt Wonen spreekt in dat verband van een

‘woonladder’ naar buitenlands voorbeeld. De woonmarkt in Vlaanderen wordt meer

en meer een doorstroommarkt: jongeren starten met een appartement of kleine

woning en ruilen die op latere leeftijd in voor een grotere woning van een ander

woningtype (van rij- naar driegevelwoning, of van appartement naar

eengezinswoning bijvoorbeeld). Een eigen woning bouwen verschuift naar later.

Waar in 2005 nog zowat 21% van de eigenaars-bouwers jonger was dan 45 jaar, is

dit in 2013 nog 15% van de eigenaars-bouwers (Heylen, 2015). Dit is niet zozeer te

wijten aan de intrinsieke prijs van die gezinswoningen of de ‘bouwgrondprijs’

5

(Ryckewaert, 2014), maar aan het feit dat de meer gevorderden op de woonladder

kapitaalwinsten hebben geboekt op hun eerdere woning(en), daardoor veel meer

kunnen besteden en zo de starters uit de markt prijzen.

6. De investeringslogica achter verdichting en verappartementisering als

bedreiging…

Het is maar een voorbeeld van hoe starters uit de markt geprijsd worden. Ook de

voortschrijdende verappartementisering gooit roet in het eten. De stedelijke, en

steeds meer ook ‘dorpse’ vastgoedontwikkeling doet hen de das om bij hun

zoektocht naar een bescheiden huisje. Immers, in de slipstream van het

verdichtingsdiscours worden grondgebonden eengezinswoningen, rijwoningen in de

stad en vrijstaande villa’s in de rand of daarbuiten, vervangen door appartementen.

De realisatie van dit ‘verdichtingspotentieel’ maakt dat ontwikkelaars grote sommen

op tafel kunnen leggen om panden te verwerven of zelfs te bundelen met het oog op

de verwachte return, zodat deze woningen buiten het bereik van particuliere kopers

vallen. Komt daar nog bij dat die verdichting en verappartementisering niet altijd de

kwaliteit haalt die je er van zou verwachten of gebeurt op plekken waar dat logisch is.

7. ... en als potentie voor een vernieuwing van het woonpatrimonium

Dit is misschien wel sneu voor de individuele koper, maar op zich biedt dit ook

potenties voor een meer structurele vernieuwing van het patrimonium. Het is een

proces dat aangezwengeld wordt door de kapitaalmarkt. Met lage rentevoeten en

een onzekere beurs, worden vastgoedinvesteringen – ook voor particulieren –

interessant. Inmiddels zijn de vehikels om in kust- of opbrengstappartementen,

serviceflats of studentenkoten te investeren niet meer te overzien, getuige de

weekendbijlagen in de kranten. Maatschappelijk gezien zou het uitermate interessant

zijn dat het opgebouwde (woon)kapitaal van wie al flink op de woonladder is

6

opgeklommen, opnieuw geïnvesteerd wordt in betaalbare huurwoningen voor

starters, serviceflats voor ouderen of compacte gezinswoningen, eerder dan in de

zoveelste golf van al te grote suburbane woningen.

Met deze stand van de woningmarkt in het achterhoofd formuleren we hier enkele

concrete voorstellen voor een duurzame ruimtelijke ontwikkeling van het wonen.

1. Zet krachtig in op een fundamentele ombouw van het woonpatrimonium.

37% van de Vlaamse woningen voldoet niet aan de basiskwaliteitsnormen van

de Vlaamse overheid en de energieprestaties moeten drastisch naar omhoog.

Verlaat het pleidooi voor steeds meer nieuwbouw en bouwgrond en zet

volledig in op renovatie, vernieuwbouw, verdichting. Ook dat is een stimulans

voor de bouwsector.

2. Maak werk van de ambitie om de bebouwde ruimte in Vlaanderen niet langer

te laten toenemen. De geschetste prognoses tegen 2030 zijn perfect haalbaar

zonder nieuw gebied aan te snijden, met een globale verdichtingsslag van

7% (van 3 naar 3,2 miljoen woningen). Enkele binnenstedelijke locaties in de

grootsteden niet te na genomen, moet dat toch overal een haalbare kaart zijn?

Moedig daarvoor ondermeer compacte laagbouw aan, gegeven de stagnatie

van dit type woningen in Vlaanderen.

3. Ontwikkel dringend een planningskader voor selectieve verdichting in

20ste-eeuwse gordels en rond openbaar vervoersknooppunten. Dit is nodig om

onderbezet woonpatrimonium beter te benutten en de immer voortschrijdende

suburbanisatie en dorpsverloedering een halt toe te roepen. Koppel dit aan

een restrictief kader voor woonontwikkeling in greenfields.

7

4. Het vorige punt is essentieel voor een systeem van verhandelbare

ontwikkelingsrechten of voor ruilverkavelingen. Immers, als we enerzijds

de suburbanisatie op haar beloop laten en anderzijds ongebreideld verdichten

en ver-appartementiseren, verdwijnt de grondstof voor zo’n systemen. Als het

verdichtingspotentieel opgesoupeerd is en er te weinig niet-gerealiseerde

bouwrechten overblijven, valt er niets te ruilen of te verhandelen.

5. Moedig voluit vastgoedinvesteringen aan die tegemoet komen aan

maatschappelijke noden. Geen nieuwe golf te grote suburbane woningen,

maar compacte, betaalbare huur- en koopwoningen. Het laat starters

bescheiden beginnen aan de woonladder, en geeft huurders ademruimte. Na

het jarenlang aanmoedigen van eigen woningbezit, kan een verstandig

uitgebouwde huurmarkt evengoed een volwaardig pensioenvehikel worden.

6. Ontwikkel een echt grondbeleid voor betaalbare woningen voor de laagste

inkomensgroepen. Het is een illusie te denken dat het verlenen van

huursubsidies alle problemen van de armste huurders op vlak van

betaalbaarheid en kwaliteit zullen verhelpen. Daarvoor blijven sociale

woningen nodig, die alleen maar betaalbaar zijn als ze buiten de geldende

private vastgoedlogica’s tot stand komen.

7. Stop daarom ook met het verpatsen van publieke gronden aan commerciële

prijzen, maar reserveer deze voor betaalbaar wonen. Innovatieve formules

als erfpacht, community land trusts of woningcoöperatieven leveren slechts

betaalbaar wonen op als de grondkosten niet (volledig) aan de bewoners

hoeven doorgerekend te worden.

8

8. Ambities vertalen naar beleid

De 7-puntsambities hierboven geformuleerd sluiten aan bij de visie in het Groenboek

BRV dat Vlaanderen moet “evolueren naar een ruimtelijke ontwikkeling waarbij de

totale gebouwde oppervlakte niet meer toeneemt” en de visie in het Witboek BRV

voor het opdrijven van het ruimtelijke rendement. Een andere zaak is hoe de nodige

bestuurskracht kan ontwikkeld worden om deze ambities te realiseren. Zoals hoger

aangegeven, ligt de ambitie redelijk ver verwijderd van de huidige ruimtelijke

ontwikkeling van de woningmarkt. Er zijn alvast er enkele aanknopingspunten te

vinden in het BRV.

Regiovorming

Het witboek BRV zet sterk in op regiovorming, en schuift de (stads)regio naar

voor als prioritair schaalniveau om ruimtelijke doelstellingen te halen. Dit sluit

aan bij bevindingen wat betreft woonbeleid. Er kan verwezen worden naar de

Intergemeentelijke Samenwerkingsprojecten in het woonbeleid of in de zorg

die een goede aanzet vormen, maar tegelijk relatief weinig slagkracht hebben

op vandaag. Vreemd genoeg echter schuift het Witboek BRV toch een

tweedeling tussen ‘stedelijke’ en ‘plattelandsgebieden’ naar voor, daar waar

deze notie van stadsregio’s en het duidelijk identificeren van het suburbane

gebied in het Groenboek veel beter aansluiten bij de nederzettingsstructuur

zoals we die vandaag kennen. Hoe beide concepten zich tot elkaar verhouden

is onduidelijk.

Monitoring

Het witboek BRV geeft aan dat een rol van het ruimtelijk beleid op Vlaams

niveau de monitoring is van ruimtelijke doelstellingen. Dit omvat ondermeer

9

het verder opvolgen van een ruimteboekhouding. Nochtans kan er ook een

andere visie op monitoring geformuleerd worden, die aansluit bij het principe

van stadsregio’s met een grote verantwoordelijkheid op vlak van ruimtelijk

beleid. De monitoring zou dan kunnen bestaan uit het opvolgen van de

ruimtelijke beleidsprogramma’s die de stadsregio’s ontwikkelen, waarbij er dan

best ook financiële sturing voorzien is –zowel als wortel maar ook als stok.

Bijvoorbeeld, daar waar vandaag sociale huisvesting op projectniveau

gefinancierd wordt, zou een alternatief mogelijk zijn waarbij een woon- of

stadsregio op basis van een zeer concreet programma –dat ook de

programmering van de woonontwikkeling en het sociale woonaanbod daarin

omvat- een budget voor het realiseren van concrete woondoelstellingen krijgt

toebedeeld. Het niet halen van deze doelstellingen zou kunnen leiden tot een

financiële sanctie. Dit zou kunnen leiden tot een veel op effectievere vorm van

‘monitoring’ om ruimtelijke trendbreuken te realiseren.

Nieuwe instrumenten?

Het Witboek BRV geeft aan dat nieuwe instrumenten moeten onderzocht

worden voor ruimtelijk beleid. De hoger aangehaalde verhandelbare

bouwrechten zijn er een voorbeeld van. Nochtans lijkt een betere en

effectievere benutting van bestaande instrumenten ook erg belangrijk. De

vaststelling is dat de huidige ruimtelijke ontwikkeling van de woningmarkt het

gevolg is van een gestage ontwikkeling, via relatief kleine projecten binnen het

geldende vergunningenkader. Dit moet en kan veel stringenter. Zoals hoger

aangegeven kan de gewenste ontwikkeling gehaald worden zelfs met een

bouwstop via een zeer beperkte verdichting. Verschillende vragen werpen

zich op: waarom ligt een bouwstop in waterzieke gebieden nog altijd zo

10

moeilijk? Waarom geen ‘sociale’ of ‘ecologische lasten’ voorzien? Waarom

bestaat er anno 2016 nog een ‘afwerkregel’? Hoe moet de ambitie om vooral

in bepaalde, goed ontsloten kernen te ontwikkelen vertaald worden in een

vergunningenbeleid? De eindverantwoordelijkheid voor dit vergunningenbeleid

ligt meer en meer bij de gemeenten, en de vrees bestaat dat dit een opnieuw

veel permissiever vergunningenbeleid leidt.

Private partijen sturen / faciliteren ?

Terwijl de huidige ruimtelijke ontwikkeling van het wonen nog steeds in sterke

mate het gevolg is van talrijke individuele woon- en bouwbeslissingen, is het

ontegensprekelijk zo dat de professionele bouwmarkt een veel groter aandeel

in de woonproductie voor zijn rekening neemt dan vroeger. Er zijn op vandaag

belangrijke, professionele spelers die bondgenoten zouden moeten worden in

het realiseren van de gewenste ambitie. Maar we zien dat velen onder hen

vooral opteren voor het in de markt zetten van een gemiddeld woonproduct

(het twee- of drieslaapkamerappartment) dat zowat de doorsnee –of het

compris- vormt tussen de nieuwe woonvragen die vandaag opduiken:

betaalbare woningen voor starters (voor wie de zelfgebouwde grondgebonden

woning niet meer haalbaar is), de groeiende groep ouderen, samenwonende

studenten of jong afgestudeerden. Waarom zijn de marktpartijen zo moeilijk te

verleiden tot een gediversifieerd woonaanbod, aangepast aan diverse noden,

aan de concrete lokale context? De appartementen in de dorpskernen tieren

welig, en in de steden gaan rijwoningen op de schop en komt hetzelfde

middelmatige product in de plaats. Misschien biedt een goed uitgedacht

experiment met of een systeem van verhandelbare bouwrechten wel

mogelijkheden om ontwikkelaars –die hieraan wellicht winsten kunnen

11

ontlenen- te overhalen om in ambitieuze projecten te stappen. Dit vereist dan

wel dat er een strakke ruimtelijke regie vanuit de overheid –bijvoorbeeld op

schaal van de regio- die zowel de financiële verevening bewaakt (een

regionale ‘bank’ voor verhandelbare bouwrechten), als de ambities op vlak

van gewenste typologische mix, het sociaal / betaalbaar woonaanbod, de

ruimtelijke kwaliteit, inplanting en locatiekeuze.

We kunnen besluiten dat er nood is aan een grotere sense of urgency bij

maatschappij en politiek. We kunnen vaststellen dat talrijke diagnoses al vele jaren

gemaakt worden, dat vrij evidente oplossingen voor het grijpen liggen (niet bouwen

op waterzieke gronden, trendbreuk in woonlocatiekeuze via correcte doorrekening

van maatschappelijke kosten voor mobiliteit zoals kilometerheffing, einde aan fiscaal

gunstregime bedrijfswagen, …) maar dat er geen draagvlak is voor een wervend

ruimtelijk project dat een trendbreuk in het wonen mogelijk maakt. Nochtans biedt de

klimaatopgave een aangrijpingspunt om dergelijk project te formuleren, en moet het

mogelijk zijn een project te presenteren dat weliswaar moeilijke keuzes vraagt, maar

waarvan de maatschappelijke winsten op termijn ook tastbaar en wervend

gepresenteerd kunnen worden. Op dat vlak dient echter ook het Beleidsplan Ruimte

Vlaanderen een sprong voorwaarts te maken.

Bronnen

Winters, Sien, Ceulemans, Wesley, Heylen, Kristof, Pannecoucke, Isabelle, Vanderstraeten, Lieve,

Van den Broeck, Katleen, De Decker, Pascal, Ryckewaert, Michael, Verbeeck, Griet (2015), Wonen in

Vlaanderen anno 2013. De bevindingen uit het Grote Woononderzoek 2013 gebundeld, Antwerpen:

Garant.

12

Heylen, Kristof (2015), Het Grote Woononderzoek 2013. Deel 2. Deelmarkten, woonkosten en

betaalbaarheid, Leuven: Steunpunt Wonen.

Ryckewaert, Michael (2014), ‘Van demografische uitdaging naar doemscenario? Speculaties over

wijzigende woonvoorkeuren, de onmogelijkheid van betaalbaar stedelijk wonen op maat van gezinnen

en samenwonen-uit-noodzaak’ in: Ruimte en Maatschappij, vol. 6 nr. 1, p. 61-84.

De kadastrale statistiek van het gebouwenpark is raadpleegbaar op

http://statbel.fgov.be/nl/statistieken/cijfers/economie/bouw_industrie/gebouwenpark.

De huishoudensprognoses voor 2015-2030 van de Studiedienst van de Vlaamse Regering zijn

raadpleegbaar op http://www4.vlaanderen.be/sites/svr/Pages/2015-01-29-projecties.aspx.