jaarverslag stek 2010

BW Stek next 1-9.indd 1 31-05-2011 15:02:00

Stek jaarverslag 2010

2 HuurdersBeschouwing en samenwerking

Hans Al, bestuurder Stek

Spannende tijden‘2010 was een prima jaar voor Stek. Ook in 2010 hebben we het KWH-label gehaald. Wel zaten we iets lager in onze score dan het jaar ervoor. Maar we scoren nog steeds boven de norm. Ook in onze dagelijkse praktijk komt de klant eerst.

Zowel intern als extern was men te spreken over Stek. Uit het medewerkerstevredenheids-onderzoek blijkt dat 82% tevreden is over de organisatie. Op afdelingsniveau verschilt dat. Diverse mensen zijn in

de organisatie doorgeschoven naar andere functies en dat gaat in 2011 nog verder. Als onze medewerkers goed in hun vel zitten en hun werk goed doen en leuk vinden, dan heeft dat een positieve uitstraling op de klant.

Onze instelling blijft om met weinig geld het maximaal mogelijke voor de klant te realiseren. Of we dat in de toekomst gaan volhou-den, hangt helemaal af van de financiële crisis en de wetgeving. Stek is financieel gezond en stabiel. Het wordt wel steeds moeilijker, maar het is wel waar wij zo lang mogelijk voor gaan.

Vanuit Europa is een nieuwe regelgeving goedgekeurd die direct per 1 januari 2011 is ingegaan. Deze nieuwe Europese regelgeving houdt in dat sociale huurwoningen met een huur tot € 652,52 alleen nog worden toegewezen aan mensen met een inkomen tot € 33.614,00. Dat geldt voor 90% van onze voorraad. Het lijkt alsof mensen met een laag inkomen zo meer kans op een woning maken, maar het is maar de vraag of dat lukt. Iemand die toevallig net iets meer verdient en in een sociale huurwoning woont, kan niet zomaar de koopmarkt op. Naar een duurdere sociale woning kan niet, dus blijft hij of zij zitten. Concreet betekent dat dus dat er geen doorstro-ming is en dat de instroom in de sociale voorraad beperkt wordt. Vooral starters worden hiervan de dupe. Met de corporaties in de regio moeten we op zoek naar middelen om de groep van net boven de inkomensgrens te helpen aan huisvesting.

De regering Rutte komt bovendien met haar eigen regelgeving. Zo wil het kabinet onder andere een extra bijdrage van corporaties. Voor Stek komt dat neer op bijna 1,5 miljoen euro per jaar. Dat geld kunnen we dus niet aan onze woningen besteden of in nieuwbouw steken. Daarmee hebben we ook minder geld beschikbaar om onze huren laag te houden. De invloed van de kabinetsplannen zal in 2011 nog wel meevallen. Maar spannend blijft het. Uiteraard moeten we wel gewoon ons werk doen. Hoe graag we het ook anders zouden willen zien, als er een nieuwe regeling wordt vastgesteld, moeten wij toch weer proberen er het maximale uit te halen en ervoor te zorgen dat er woningen zijn met een goede kwaliteit voor een acceptabele prijs.’

Kwaliteit van dienstverlening

Stek behaalt KWH-huurlabel 2010STREEK - Stek heeft de toets voor het KWH-label met succes doorstaan. Stek voldeed met haar scores opnieuw aan de KWH-norm en behaalde daarmee het KWH-huurlabel 2010. De KWH-norm houdt in dat de score op het onderdeel ‘Klachten afhandelen’ minimaal 6,5 moet zijn en op alle overige onderdelen minimaal 7,0.

Stek stelt haar klanten centraal bij het verrichten van haar activiteiten. Het Kwaliteitscen-trum Woningcorporaties Huursec-tor (KWH) toetst de kwaliteit van de dienstverlening van woning-corporaties door onder meer de klanttevredenheid te meten.

De kwaliteit van de dienstverle-ning van een corporatie wordt onderzocht op negen onderdelen, die verspreid over twee jaar worden gemeten. In 2010 zijn er bij Stek vier onderdelen gemeten, de overige vijf onderdelen zijn gemeten in 2009.

ScoresIn onderstaande tabel zijn per onderdeel de scores van Stek in 2010, in 2009 en de landelijke gemiddelden weergegeven. Op

basis van de aanbevelingen die het KWH naar aanleiding van de meting heeft geformuleerd, worden

Samen met belanghouderS

Samen met gemeenteS

STREEK - De belanghouders waar Stek het meest intensief mee samen-werkt, hebben heel direct hun visie kunnen geven op het maatschappe-lijk functioneren. De visitatiecommissie heeft in meerdere gesprekken achterhaald hoe de waardering was voor Stek. De belanghouders geven Stek een zeven en zijn positief over de ontwikkeling die de organisatie doormaakt. Een hogere waardering ligt zeker in het verschiet.

De belanghouders willen meer inzicht krijgen in de beleidskeuzes die Stek maakt. De relatie met Stek is volgens hen goed, maar de keuzes die gemaakt worden, mogen inzichtelijker. In 2010 is er geen bijeenkomst georganiseerd waarin met de belanghouders direct over het beleid is ge-sproken. In 2011 zal hieraan zeker inhoud worden gegeven. De resulta-ten van 2010, de veranderende maatschappelijke en politieke omstan-digheden en de beleidskeuze op basis van de visitatie, zijn onderwerpen die Stek graag bespreekt.

STREEK - De gemeentes zijn en blijven de vaste, betrouwbare en belangrijke partners van Stek op het gebied van wonen en leefbaarheid. Het verkie-zingsjaar zorgde voor een verschuiving bij de politieke kleur van de wethouders Wonen in de drie gemeentes waarin Stek actief is.

In de loop van het jaar heeft Stek regelmatig contact gehad met de gemeentes om kennis te maken

met de nieuwe wethouders. Regelmatig bestuurlijk overleg zorgt voor de juiste afstemming. Met de gemeente Lisse is de samenwerking op het gebied van leefbaarheid iets beter dan met de andere twee, maar een inhaalslag is gaande.

Regio RijnstreekEen van de activiteiten is het ontwikkelen van een nieuw woonruimteverdelingsysteem nu de gemeentes van de regio Rijnstreek aansluiting hebben gevonden bij de regio Holland Rijnland. Stek zit zowel in de stuurgroep als bij de functionele overleggen.

met projectontwikkelaarS

STREEK - In de contacten met de projectontwikkelaars is te merken dat de crisis nog niet voorbij is. De voortgang van het project Hobaho in Lisse van Provast is na een herontwikkeling begin januari 2011 geheel stil komen te liggen.

Geestwater, waarin samengewerkt wordt met Kuiper Ontwikkeling, lijdt onder teruglopende financiële resultaten, waardoor steeds de vraag van voortgang of vertragen aan de orde is.

De onzekerheid van de huidige tijd met een onduidelijke vraag, zowel in kwaliteit als in de prijs, vraagt veel van de wil om risico te nemen.

Vast staat wel dat de ontwikke-lingen in de sector de samenwer-king met projectontwikkelaars een toenemende factor zal zijn om tot realisatie van nieuwbouw te komen. De teruglopende financieringscapaciteit van corporaties zorgt nog meer voor de noodzaak tot investeren met projectontwikkelaars.

irakeSe familie kerwy bouwt nieuw beStaan op in liSSe

‘Ineens was de straat oranje!’LISSE - De voortdurende oorlogsdreiging in Irak deed Achmed en Lala Kerwy enkele jaren geleden besluiten hun geboorteland te ontvluchten. Met hun dochters Aya (10 jaar) en Miryam (7 jaar) wonen zij sinds november 2009 in Lisse.

‘Nederland staat bekend om de goede zorg en opleidingen. Wij wilden onze dochters een veilige, hoopvolle toekomst kunnen bie-den. Dus hebben we ons werk, ons huis en onze familie achtergelaten om hier helemaal opnieuw te be-ginnen.’ Als statushouders kreeg de familie een woning in Lisse toe-gewezen buiten Woonzicht.nl om. WegwijsTwee jaar geleden kwam de familie Kerwy terecht bij het Centraal Op-vang Asielzoekers (COA) in Delf-zijl. Eind 2009 kwamen ze naar Lisse. Carla van der Zwet, verhuur-makelaar van Stek, ontfermde zich over het gezin. ‘Zij heeft erg haar best voor ons gedaan’, vertelt Lala. ‘Wij hebben nog steeds regelmatig contact. Ook met de buren is er goed contact. Wij werden met open armen ontvangen en ze waren heel behulpzaam met het ons wegwijs maken in Lisse.’Het Nederlands van het gezin is op-vallend goed. Aya en Miryam spre-

een leven lang huren bij steK

‘In Olympus wil ik oud worden’HILLEGOM - Mevrouw Spanjaart, 64 jaar en geboren en getogen in Hillegom huurt al haar hele leven bij dezelfde corporatie. ‘Eerst was het Goed Wonen, toen PAGO en nu Stek. Kopen was geen optie en huren beviel prima. Nooit heb ik klachten gehad. Dat mag ook wel eens gezegd worden.’

In 2010 verhuisde ze naar de nieuwbouwappartementen van Olympus. ‘Ik voel me hier de koning te rijk. De locatie is goed. Als je hier schuin oversteekt ben je zo in het dorp en de bushalte is voor de deur.’

Na hun huwelijk betrokken mevrouw Spanjaart en haar man een woning aan de Heems-kerklaan. ‘Dat was toen een modern onderkomen. De huur was 225 gulden in de maand, een fortuin voor die tijd. Daarom verhuisden wij drie weken voordat mijn zoon werd geboren naar de Emmastraat. Dat huis was groot met een flinke tuin en middenin het dorp. Het was al wat ouder, maar net gerenoveerd en de huur scheelde ons 87 gulden. Mensen begrepen onze keuze niet. Dan antwoordde ik: ‘Ik eet liever brood met ham aan de Emma-

er verbeterplannen opgesteld om de kwaliteit van de dienst-verlening verder te verbeteren.

Geestwater lijdt onder de crisis.

Hernieuwde kennismaking

Noodzaak tot investeren

Keuzes moeten inzichtelijker

‘Ook in onze

dagelijkse praktijk

komt de klant eerst.’

Kwaliteit van dienstverlening StekStek 2009 Land. Gemidd. 2009

Corporatie bezoeken 7,8 7,8

Woning zoeken 7,8 7,6

Woning betrekken 8,3 7,9

Huur betalen 8,1 8,0

Reparatie uitvoeren 8,1 7,8

Stek 2010 Land. Gemidd. 2010

Corporatie bellen 7,1 7,6

Woning onderhouden 7,7 7,8

Klachten afhandelen 6,6 6,8

Woning verlaten 8,3 8,4

BW Stek next 1-9.indd 2 31-05-2011 15:02:03

BW Stek next 1-9.indd 3 31-05-2011 15:02:08


4 HerenstaetePrestatieafspraken

Mevrouw exel huurt apparteMent agneshove

‘Deze woning is een lot uit de loterij’

Mevrouw Exel woonde 37 jaar met veel plezier aan de Pieter de Hoogh straat. Maar na het overlij-den van haar man, vond ze de een-gezinswoning te groot worden. ‘Via Woonzicht.nl reageerde ik op een van de acht beschikbare woningen aan de Agneshove. Ik was tweede op de lijst, maar de nummer 1 zeg-de af. Onbegrijpelijk, het is een prachtige woning! Van buitenaf zie

Corporaties teylingen slaan handen ineen

Werk aan de winkel

Zoeken naar oploSSingen

Zorgbehoevende als stuwende kracht

Stek en gemeente hillegom weer terug bij af

Prestatieafspraken nog niet van de grond

VOORHOUT - De prestatieafspraken voor de gemeente Teylingen zijn klaar en worden in 2011 ondertekend. ‘Dit proces is gecompliceerder dan in Lisse of Hillegom, omdat Teylingen drie dorpskernen heeft, Sassenheim, Warmond en Voorhout’, legt beleidsmedewerker Henk van Dijk uit. ‘Er zijn drie corporaties werkzaam. Naast Stek ook War-munda en de Vooruitgang. Je zit dus met veel partijen om de tafel. Dat heeft geen grote problemen opgeleverd.’

HILLEGOM - Hoewel er geruime tijd is overlegd, bijgeschaafd en aangepast, zijn de prestatieafspraken tussen Stek en de gemeente Hillegom nog altijd niet ondertekend. Een tegen-slag, omdat er nu al een jaar geen prestatieafspraken zijn.

In Teylingen is Stek een relatief grote corporatie met een klein bezit in alleen Voorhout. ‘Dat betekent dat wij niet aan alle afspraken kunnen meedoen. De gemeente wil dat er Koopgarant-woningen worden gerealiseerd. Stek heeft daar in haar huidige bezit geen mogelijkheden voor. De Vooruitgang en Warmunda wel, dus zij pakken dit op.’ In het document staat opgenomen dat ‘de volkshuisvesting in Teylingen het meest gebaat is bij een model waarin gemeente en corporaties in een open en constructieve sfeer met elkaar samenwerken.’ Van Dijk: ‘Samenwerking levert winst op voor de volkshuisvesting en daar draait het uiteindelijk allemaal om. Daarom hebben we afgesproken elkaar eerder te betrekken bij het ontwikkelen van nieuwe plannen.’

BouwenIn de overeenkomst staan zestig afspraken, al dan niet onderver-deeld in subafspraken. Zo is er afgesproken dat de gemeente en de corporaties zich ten doel stellen ongeveer driehonderd sociale

‘Het is een lastige situatie’, vindt ook Anneke Allewijn, beleids medewerker van Stek. ‘Wij zien de opgave die er ligt na aanleiding van de door de gemeente opgestelde Woon-visie en het bijbehorende uit-voeringsprogramma. Als Stek willen we ons inzetten om die opgave te volbrengen. Op basis van het uitvoerings-programma hebben we afspra -ken gemaakt, die de gemeente-raad vervolgens wegens gebrek aan concreet heid heeft afgewe-zen. Het is voor ons beiden lastig om op die manier zaken te realiseren.’

nieuwbouwwoningen (koop of huur) te realiseren. Als de ge-meente de ontwikkeling van woningbouwlocaties aanbesteedt, zal zij de corporaties uitnodigen om in concurrentie met derden een aanbieding te doen. Ook zijn de kwaliteitseisen voor nieuw-bouw duidelijk geformuleerd. ‘Volgens het certificaat WoonKeur, levensloopbestendig, duurzaam, met variatie en energiezuinig’, somt Van Dijk op. ‘De drie corporaties onderzoeken of we gezamenlijk een energievisie kunnen opstellen met energie-besparende maatregelen. Dan hoeft het wiel niet steeds opnieuw uitgevonden te worden.’

Bestaande voorraadDe gemeente en de corporaties vinden het van belang om meer variatie aan te brengen in de bestaande woningvoorraad. ‘Stek heeft in Voorhout in deze plan-periode geen voorraadtransfor-matie in voorbereiding of uitvoe-ring, dus wij kunnen hier nu nog niet veel mee doen. De Vooruit-gang en Warmunda hebben echter een behoorlijke lijst. Het

OntruimingIn de conceptafspraken is ook de ontruimingsprocedure opgeno-men. ‘De Huurdersbelangenver-ening Bollenstreek (HBVB) gaf aan dat het ontruimingsbeleid van de gemeente anders moet. Nu wordt na een ontruiming de inboedel 24 uur aan de straat gezet, zodat de bewoner de gelegenheid krijgt belangrijke spullen eruit te halen. In de praktijk staan soms ook andere mensen klaar om een graantje mee te pikken. De HBVB vindt dit proces mensonterend. Wij begrij-pen die klacht. In de prestatieaf-spraken wilden we de afspraak

is dus goed dat deze afspraak is gemaakt.’ Een andere afspraak is dat 80% van de in Teylingen gelegen woningen van de cor-poraties een huur lager dan 653 euro hebben en daarvan weer 70% een huur lager dan 555 euro. ‘Van de woningen van Stek heeft op dit moment 69% een huur onder de 555 euro.’ Belangrijk punt is ook dat de gemeente en de corporaties planning en uitvoe-ring van renovatie- en herstructu-reringsprojecten (aanpak wonin-gen, openbare ruimte, riolering, et cetera) op elkaar afstemmen. ‘Dat bespaart kosten en is voor de bewoners ook wel zo prettig.’

ZorgDe drie corporaties spannen zich in om het aanbod aan verzorgd wonen (levensloopbestendige woningen met zorgarrangement) binnen de woonservicezones te vergroten. ‘Vooruitgang en Warmunda voegen daarvoor een aantal levensloopbestendige woningen aan de al bestaande voorraad toe. Stek bezit slechts een beperkt aantal woningen binnen de cirkel rond Herenstaete. Daarvan behoren er 43 tot de categorie levensloopbestendig. Ons overige bezit kent geen mogelijkheden tot aanpassing naar dat niveau. Dit geeft weer aan dat deze afspraken veel gedetailleerder weergegeven moesten worden. Voor Stek kan niet alles, maar we doen ons best en houden ons aan de gemaakte afspraken.’

VOORHOUT - De koop- en huurwoningen van Herenstaete aan de Agneshove waren snel vergeven. Sommige huur-ders van de voormalige aanleunwoningen keerden terug, anderen reageerden via Woonzicht.nl op een beschikbare woning, zoals mevrouw Exel. ‘De locatie is perfect. We hebben alles dichtbij de hand.’

opnemen dat we zouden onder-zoeken hoe hier anders mee omgegaan kan worden. Dat is gelukt. Al zijn de afspraken nog niet getekend, toch hebben we er nu gesprekken over.’

VergrijzingEr wordt eerst een evaluatie gemaakt. Daarna verwachten beide partijen er alsnog uit te komen. ‘De gemeente Hillegom wil al enkele woon-visies lang haar inwoners - aantal verhogen van 20.000 naar 23.000. Dat is nog niet gelukt. Hillegom vergrijst sterk, dus ook Stek vindt het belangrijk dat er meer jongeren blijven of komen om de voorzieningen op peil te houden. We hebben elkaar hiervoor nodig. Wij hopen dat we in 2011 snel overeenstemming bereiken.’

Hillegom vergrijst. De gemeente en Stek zoeken naar manieren om jongeren in het dorp te houden.

Hoe belangrijk zijn prestatieafspraken?STREEK - Stek startte dit jaar met het overeenkomen van nieuwe prestatieafspraken met de drie gemeentes waarin zij woningbezit heeft. Met wisselend succes. De afspraken voor Hillegom waren niet direct naar tevredenheid van zowel de gemeente als Stek. Dat proces wordt komend jaar voortgezet. Lisse komt in 2011 met een nieuwe Woonvisie, daaraan worden nieuwe prestatieafspraken gekoppeld.

‘De gemeentes schrijven ieder hun eigen Woon visie’, vertelt Henk van Dijk, beleidsmedewerker van Stek. ‘Aan de hand daarvan worden met de betrokken woning-corporaties prestatieafspraken gemaakt. De Woonvisie is het theoretische gedeelte waarin de ambitie van de gemeente wordt aangegeven. De prestatie-afspraken concretiseren die ambitie. Wat doen we in de praktijk? Als de ambitie bijvoor-beeld is dat er meer woningen toe gankelijk gemaakt moeten worden voor senioren, spreken we in de prestatieafspraken bijvoorbeeld af dat we ieder jaar twintig woningen aanpassen.’

Kapstok‘Prestatieafspraken zijn belangrijk omdat een woningcorporatie en de gemeente op het volkshuisves-telijke speelveld echt partners van elkaar zijn. We trekken gezamenlijk op wat betreft leef-baarheid, betaalbaarheid, toe-gankelijkheid en nieuwbouw. Prestatieafspraken zijn de kapstok waaraan je overleg kunt ophan-gen. We zijn op elkaar aangewe-zen. Je kunt het zien als een soort

samenwerkingsovereenkomst.’ Volgens Van Dijk speelt de Huurdersbelangenvereniging Bollenstreek (HBVB) een belang-rijke rol bij de totstandkoming van de afspraken. ‘Zij hebben een adviserende rol. Zij kijken zorg-vuldig naar de concepten en wij nemen hun opmerkingen en aan-bevelingen zoveel mogelijk over.’

Kracht‘We streven ernaar afspraken te maken voor een periode van twee jaar. In Lisse geldt momenteel een periode van vier jaar. Omdat er zoveel kan gebeuren in die tijd zijn in het laatste jaar de afspra-ken vaak voldaan of inmiddels achterhaald. In dat geval verliest zo’n afspraak zijn kracht. In de huidige afspraken staat bijvoor-beeld dat we onderzoek gaan doen naar wonen en zorg op het Rembrandtplein. Met dat project zijn we nu volop bezig, dus de afspraak is nagekomen. Dan is het goed om de lat hoger te leggen en concretere afspraken te maken. De prestatieafspraken zouden eigenlijk ieder jaar getoetst en eventueel verscherpt moeten worden.’

Mevrouw Exel: ‘Je maakt hier makkelijk contact met de andere bewoners.’

BW Stek next 1-9.indd 4 31-05-2011 15:02:10


5HerenstaetePrestatieafspraken

Stek opent nieuw kantoor in Voorhout

Mevrouw exel huurt apparteMent agneshove

‘Deze woning is een lot uit de loterij’

Mevrouw Exel woonde 37 jaar met veel plezier aan de Pieter de Hoogh straat. Maar na het overlij-den van haar man, vond ze de een-gezinswoning te groot worden. ‘Via Woonzicht.nl reageerde ik op een van de acht beschikbare woningen aan de Agneshove. Ik was tweede op de lijst, maar de nummer 1 zeg-de af. Onbegrijpelijk, het is een prachtige woning! Van buitenaf zie

je niet direct hoe groot het eigenlijk is. Tijdens mijn verhuizing vroegen voorbijgangers soms of ze even bin-nen mochten kijken, zo nieuwsgie-rig waren ze! Mocht ik later een rol-lator nodig hebben, dan kan ik nog steeds overal komen. Mijn twee kleinkinderen kunnen komen loge-ren en hebben alle ruimte om te spelen. De meeste spullen uit de vo-rige woning konden gewoon mee.’

Zo ook de rozenstruiken uit de tuin, die ze ooit van haar ouders heeft gehad. ‘Die hebben we overgeplant in mijn nieuwe tuin.’

SalonMevrouw Exel heeft twintig jaar in De Agnes, het oude woonzorgcen-trum dat gesloopt is, gewerkt als kapster. ‘De salon zat ongeveer op de plek waar ik nu woon. Boven-dien kijk ik vanuit de woonkamer precies tussen de twee torens met koopwoningen naar het kerkhof waar mijn man begraven ligt. Ik zeg wel eens dat hij ‘van bovenaf’ heeft gezorgd dat ik deze woning kreeg. Het is echt een lot uit de lo-terij. Ik geniet elke dag meer.’

Corporaties teylingen slaan handen ineen

Werk aan de winkel

Zoeken naar oploSSingen

Zorgbehoevende als stuwende kracht

Stek en gemeente hillegom weer terug bij af

Prestatieafspraken nog niet van de grond

HerenstaeteMet zorgorganisatie Activite is het ontwikkelingen bouwproces He-renstaete afgerond. In het complex Agneshove worden 19 huurders met een lichte zorgvraag en 22 met een zware zorgvraag gehuisvest. Om dit mogelijk te maken hebben de ge-meente Teylingen, Activite en Stek een financiële bijdrage geleverd. Het is jammer dat een nieuwbouw-project in de steigers al niet meer voldoet aan de zorgvraag. Het zoe-ken naar oplossingen brengt span-ning in de relatie. Omdat alle par-tijen zich realiseren dat alleen zij samen tot een oplossing voor een maatschappelijk vraagstuk kunnen zorgen, komt die er ook.

Zorgzone Deze spanning was ook aanwezig bij de ontwikkeling van de zorgzone in Hillegom. De planontwikkeling van een gebouw dat Bloemswaard

moet vervangen en waarin zowel zorginstelling HOZO als Stek investe-ren, kwam onder druk te staan toen bleek dat er voor het multifunctio-neel centrum nog geen huurders zich aan het project hadden verbon-den. Dit is voor een groot deel opge-lost door inzet van het Spaarne Zie-kenhuis en de gemeente Hillegom. De aanbestedingsprocedure is van start gegaan. De werkelijke realisatie hangt nog af van verdere afnemers. De maatschappelijk toegevoegde waarde moet nog wel blijken. In dit proces doet Stek een grote onrenda-bele investering. Als de maatschap-pelijke resultaten aansluiten bij de doelstelling van het project, dan is dit nog enigszins aanvaardbaar. Bei-de projecten zijn wel de aanleiding dat het beleid van Stek op dit onder-werp opnieuw bezien wordt. Naast nieuwbouw is de bestaande voor-raad van grote betekenis voor de toe-nemende zorgvraag.

is dus goed dat deze afspraak is gemaakt.’ Een andere afspraak is dat 80% van de in Teylingen gelegen woningen van de cor-poraties een huur lager dan 653 euro hebben en daarvan weer 70% een huur lager dan 555 euro. ‘Van de woningen van Stek heeft op dit moment 69% een huur onder de 555 euro.’ Belangrijk punt is ook dat de gemeente en de corporaties planning en uitvoe-ring van renovatie- en herstructu-reringsprojecten (aanpak wonin-gen, openbare ruimte, riolering, et cetera) op elkaar afstemmen. ‘Dat bespaart kosten en is voor de bewoners ook wel zo prettig.’

ZorgDe drie corporaties spannen zich in om het aanbod aan verzorgd wonen (levensloopbestendige woningen met zorgarrangement) binnen de woonservicezones te vergroten. ‘Vooruitgang en Warmunda voegen daarvoor een aantal levensloopbestendige woningen aan de al bestaande voorraad toe. Stek bezit slechts een beperkt aantal woningen binnen de cirkel rond Herenstaete. Daarvan behoren er 43 tot de categorie levensloopbestendig. Ons overige bezit kent geen mogelijkheden tot aanpassing naar dat niveau. Dit geeft weer aan dat deze afspraken veel gedetailleerder weergegeven moesten worden. Voor Stek kan niet alles, maar we doen ons best en houden ons aan de gemaakte afspraken.’

VOORHOUT - De koop- en huurwoningen van Herenstaete aan de Agneshove waren snel vergeven. Sommige huur-ders van de voormalige aanleunwoningen keerden terug, anderen reageerden via Woonzicht.nl op een beschikbare woning, zoals mevrouw Exel. ‘De locatie is perfect. We hebben alles dichtbij de hand.’

Hillegom vergrijst. De gemeente en Stek zoeken naar manieren om jongeren in het dorp te houden.

Mevrouw Exel: ‘Je maakt hier makkelijk contact met de andere bewoners.’

VOORHOUT/HILLEGOM - Stek hecht aan

een goede samenwerking met gemeentes

en zorginstellingen. Zij ziet het als haar

taak om ook in moeilijke omstandig-

heden te zoeken naar oplossingen.

Het realiseren van producten en diensten met en voor zorg is echter een bijzondere activiteit die veel inspanning vraagt. Dat bleek in 2010 zowel bij Herenstaete als Bloemswaard.

VOORHOUT - Stek heeft in 2010 de verhuizing naar haar nieuwe kantoor in Voorhout aan de Agneshove 81 voorbereid. Dit kantoor ligt aan de achterzijde van het nieuwe gebouw Herenstaete in het centrum van Voorhout. De feestelijke officiële opening vond plaats in het begin van het nieuwe jaar. Stek had hiervoor haar huurders in Voorhout uitgenodigd en haar relaties. Het ‘oude’ kantoor aan de Beukenrode 33 in Voorhout wordt omgebouwd tot een mindervalidewoning. Na de verbouwing verhuurt Stek de woning.

BW Stek next 1-9.indd 5 31-05-2011 15:02:17


6 Kunst, bewonersparticipatieRaad van Commissarissen

Zelfevaluatie over functioneren

RvC neemt taken serieusSTREEK - Naast het toezicht houden op het beleid van de bestuurder van Stek, evalueerde de Raad van Commissa-rissen (RvC) in 2010 het eigen functioneren. Daarbij werd ook het functioneren van de individuele leden van de RvC en van de Auditcommissie onder de loep genomen.

De Raad van Commissarissen bestaat uit zeven leden die voor een periode van vier jaar worden benoemd. Herbenoeming is moge-lijk voor twee volgende zittingster-mijnen van vier jaar. De maxi-male periode van twaalf jaar correspondeert met de Governan-ce Code. De huidige samenstelling van de Raad van Commissaris-sen, in aantal en qua portefeuille, wordt in 2011 beoordeeld, twee jaar na de fusie.

‘Leden van de RvC zijn zeer betrokken bij Stek als organisatie’Nico Schoof

TakenDe Raad van Commissarissen oefent toezicht uit op het beleid van de bestuurder, op de werking en integriteit van de interne controle- en risicobeheersingsyste-men en procedures ingesteld door de bestuurder. Daarnaast houdt ze de algemene gang van zaken binnen Stek en de aan haar verbonden ondernemingen in het oog en staat ze de bestuurder met advies terzijde.

OnafhankelijkheidAlle leden van de Raad van Commissarissen zijn onafhanke-lijk van Stek. Er bestaan geen overlappingen met andere bestuurdersfuncties. Geen van de commissarissen is of was in het verleden in dienst van Stek en/of haar rechtsvoorgangers. Geen van de commissarissen verleent andere diensten dan die welke uit-vloeien uit zijn lidmaatschap van de Raad van Commissarissen of onderhoudt banden met Stek hetzij direct, hetzij indirect, buiten zijn commissariaat. De Raad van Commissarissen bestond per 1 januari 2010 uit de heren: N.P.M. Schoof voorzitter, R.W. Roodzant vice-voorzitter, G.A. Camphorst, J.M. Hoff, R. Kies, F.J.M. Barnhoorn en E.A.M. van Winsen.

AuditcommissieDe RvC van Stek heeft er voor gekozen een Auditcommissie te vormen. Dit is vooral gedaan om meer diepgang in de toezichthou-dende taak te krijgen. Sinds de samenstelling van de Auditcom-missie in 2009 wordt de commis-sie gevormd door de heer R. Kies en de heer G.A. Camphorst. In 2010 droeg de Auditcommissie aandachtsgebieden aan ten aanzien van de interim controle 2010 door de accountant. Op basis van hun input heeft de accountant bij de interim con-trolewerkzaamheden ook nader ingezoomd op risicomanagement binnen Stek en de organisatie rondom projectontwikkeling.

Corporate GovernanceDe Raad van Commissarissen onderschrijft de Governance Code en hecht grote waarde aan een transparant ondernemingsbestuur waarin de belangen van alle belanghebbenden op geëigende wijze worden meegenomen.De Raad van Commissarissen

onderkent als afwijking op de Governance Code dat het tot dusver nog geen overleg met belanghouders heeft georgani-seerd waarbij de bestuurder en de voltallige Raad van Commissarissen aanwezig zijn. Het voornemen is dit zeker in 2011 uit te werken.

Nico Schoof kijkt in de spiegel. ‘Het is belangrijk ook het eigen functioneren te evalueren.’

Collega-corporatiesbundelenkrachten

STREEK - Stek heeft met de collega’s in Teylingen, Vooruit-gang en Warmunda, een pres - entatie aan de gemeenteraad gegeven over de activiteiten die de drie corporaties ondernemen in de gemeente. Tijdens de presentatie en de discussie na afloop is er verhelderend gesproken over de maatschap-pelijke rol van corporaties.

Bewonersparticipatie Zorgt voor gewenst resultaat

Daisy Dartel geniet in binnentuin MaroniaHILLEGOM - Sinds kort woont Daisy Dartel op een zonnige plek tussen de bewoners van Maronia in Hillegom. Het vrolijke, in verschillende kleuren vormgegeven mozaïek, kwam tot stand door een succesvolle samenwerking tussen de bewoners van het complex en Stek. Ter ere van de opening van complex 49 mochten bewoners aangeven wat ze van Stek als openingscadeau voor de wijk wensten. Stek honoreerde de wens van de bewoners voor een kunstwerk in de binnentuin.

Om zoveel mogelijk aan de wensen van de omwonenden gehoor te geven werd een werkgroep gefor-meerd. Daarin namen zitting Joke Ricke, directeur van de Stichting HOZO (Hillegomse Organisatie voor Zorgverlening aan Ouderen), Olaf de Wagt, voorzitter van de VVE Maronia en Tineke van der Raadt, bestuurssecretaresse van Stek.

AchterbanUitgangspunt voor Joke Ricke en Olaf de Wagt was vooral dat de binnentuin een ontmoetingsplek moest worden voor alle mensen die er wonen. Een unieke plek waar iedereen met plezier kan vertoeven. Zij raadpleegden herhaaldelijk hun achterban om te toetsen of de ingeslagen weg de goede weg was. Het voordeel van Maronia is dat de bewoners er in groepsverband wonen. De tuin kan dus volop worden benut. ‘Wij waren er eigenlijk al heel gauw en unaniem uit’, zegt Joke Ricke.

RvC in overleg met HBVB en ORSTREEK - Er is in 2010 een overleg geweest met de Huurders-

belangenvereniging Bollenstreek (HBVB) en de Raad

van Commissarissen. De RvC krijgt via dit overleg infor-

matie over de samenwerking tussen Stek en de HBVB.

AutomAtisering mAAkt flinke slAg

STREEK - Op het gebied van

automatisering heeft Stek veel

werk verzet. Door een gerichte

aanpak zijn veel processen

volledig gedigitaliseerd.

De tweede fase van de imple-mentatie van het bedrijfsinfor-matiesysteem werd afgerond in het eerste kwartaal. Vervolgens is de beheersorganisatie rondom dit systeem vorm gegeven. Stek heeft nu voor elk proces een functioneel beheerder. Deze functionele beheerders begeleiden nieuwe versies van

de software en maken meldingen van onvolkomenheden. Ook ondersteunen zij de collega’s die vragen hebben over dit systeem.

FacturenDe verwerking en verspreiding van de post en de facturen gaat geheel digitaal. Na een gewen-ningsperiode loopt dit goed en efficiënt. Een koppeling tussen het bedrijfsinformatiesysteem en het woonruimteverdeelsysteem Woonzicht wordt gerealiseerd, zodat de woningen dan eenvou-dig per advertentie kunnen worden aangemeld

De twee leden van de RvC die op voordracht van de HBVB in de Raad zitten (de heren R.W. Rood-zant en R. Kies), zijn indien gewenst door de HBVB, ook aanwezig bij de algemene ledenvergadering of an-dere bijeenkomsten van de HBVB.

Tevens vond er in november 2010 een gesprek plaats tussen de RvC en de Ondernemingsraad van Stek. Belangrijkste onderwerpen waren de voortgang en de ontwikkelingen binnen de Stekorganisatie en het functioneren van de bestuurder.

Optimale digitalisering helpt organisatie

BW Stek next 1-9.indd 6 31-05-2011 16:33:23


7Kunst, bewonersparticipatieRaad van Commissarissen

Zelfevaluatie over funCtioneren

RvC neemt taken serieus

Nico Schoof kijkt in de spiegel. ‘Het is belangrijk ook het eigen functioneren te evalueren.’

bewonerspartiCipatie Zorgt voor gewenst resultaat

Daisy Dartel geniet in binnentuin MaroniaHILLEGOM - Sinds kort woont Daisy Dartel op een zonnige plek tussen de bewoners van Maronia in Hillegom. Het vrolijke, in verschillende kleuren vormgegeven mozaïek, kwam tot stand door een succesvolle samenwerking tussen de bewoners van het complex en Stek. Ter ere van de opening van complex 49 mochten bewoners aangeven wat ze van Stek als openingscadeau voor de wijk wensten. Stek honoreerde de wens van de bewoners voor een kunstwerk in de binnentuin.

Om zoveel mogelijk aan de wensen van de omwonenden gehoor te geven werd een werkgroep gefor-meerd. Daarin namen zitting Joke Ricke, directeur van de Stichting HOZO (Hillegomse Organisatie voor Zorgverlening aan Ouderen), Olaf de Wagt, voorzitter van de VVE Maronia en Tineke van der Raadt, bestuurssecretaresse van Stek.

AchterbanUitgangspunt voor Joke Ricke en Olaf de Wagt was vooral dat de binnentuin een ontmoetingsplek moest worden voor alle mensen die er wonen. Een unieke plek waar iedereen met plezier kan vertoeven. Zij raadpleegden herhaaldelijk hun achterban om te toetsen of de ingeslagen weg de goede weg was. Het voordeel van Maronia is dat de bewoners er in groepsverband wonen. De tuin kan dus volop worden benut. ‘Wij waren er eigenlijk al heel gauw en unaniem uit’, zegt Joke Ricke.

‘Door de aanpak van Stek om onder leiding van een deskundige ons duidelijk uit te vragen waar-aan het kunstwerk moest voldoen, konden wij snel en gericht aan de slag. Wij wilden een kunstwerk dat duidelijk zichtbaar zou zijn, in een figuratieve vorm met vrolijke kleuren, passend bij de aankleding en de specifieke plaats. Daarbij kwamen wensen als onderhouds-arm en het liefst in een vriendelijke uitstraling zodat het ook voor kinderen toegankelijk zou zijn. Niet als speeltoestel maar wel in aaibare vorm. Nadat de criteria waren opgesteld konden Olaf en ik onze plannen toetsen aan een aantal van onze medebewoners om een keuze te maken.’

VrolijkDe bewoners waren het snel eens. Aan de hand van de wensen en gegevens werden Wieteke Hendrickx en Anke Elsen, kunste-naressen uit Buttinge (Zeeland)

uitgenodigd om een ontwerp te maken voor een kleurrijk mozaïek. Een beeld passend in de binnen-tuin van het complex. De kleur-rijke fantasiesalamander ontstond onder de handen van de kunste-naars omdat er geen voorbeeld van was. Al na de eerste tekenin-gen en kleuren sloten de bewoners de nieuwe bewoonster in hun hart. Aan Gerrit Kleijheeg, wethouder Kunst en Cultuur van Hillegom, de eer om samen met mevrouw Regoor, bewoonster van HOZO en mevrouw Pollé van de VVE Maronia, eind vorig jaar het kunstwerk te onthullen. Hans Al, bestuurder van Stek, onderstreepte de bijzondere samenwerking tijdens het project. ‘Stek hecht eraan haar huurders zoveel mogelijk bij projecten te betrek-ken en hen te horen over wat zij belangrijk vinden. Wij zijn blij dat iedereen zo tevreden is. Dit project is dus voor ons ook volledig geslaagd.’

teKeningen diCK bruna geven riChting aan

Stek helpt kinderen door de wijk

VOORHOUT - Voorhout heeft een eigen

kindvriendelijke route gekregen waarin de

tekeningen van Dick Bruna centraal staan.

bestuurder van Stek en in het bijzijn van de kinderen van de Openbare Basisschool De Acht-baan, onthulde Rianne Exel het eerste bord in de wijk.

soCial sofa in Meerenburgh

Bewoners in bankzaken LISSE - Bewoners van de wijk Meerenburgh in Lisse zijn in bankzaken gegaan. Geza-menlijk sloegen zij de handen ineen en creëerden zij de ‘Social Sofa’. Een kleurrijke bank die velen houvast biedt.

De Social Sofa biedt een rustpunt om even van het zonnetje te genieten. Het is een echt kunst-werk geworden. Bewoners uit de wijk beplakten de sofa met mozaïeksteentjes in een uniek ontwerp. Dat vele handen licht werk maken, was al snel duide-lijk. Het nuttige werd met het

aangename verenigd en al snel ontstond er een prachtig geheel. De betonnen buitenbank is financieel mogelijk gemaakt door Stek in het kader van buurtgericht werken. De bank is dan ook een goed voorbeeld van hoe de sociale samenhang in de buurt verder bevorderd kan worden

De vrolijke afbeeldingen van Dick Bruna wijzen nu op een makkelijke manier de weg in de wijk Beukenrode. Stek honoreerde de wens van Rianne Exel, die meedeed aan de Leefbaarheids-prijsvraag ter gelegenheid van het 100-jarig bestaan van de corporatie.

Negen verschillende borden hebben nu een eigen plekje bij de parkeerplaatsen in de wijk. De afbeeldingen laten de kinde-ren op een makkelijke manier zien waar ze wonen of een vriendje of vriendinnetje kunnen vinden.

KleurrijkDe borden zorgen ervoor dat kinderen aan de hand van de afbeeldingen een woning kunnen (terug)vinden. Ook volwassenen kunnen gemakkelijker geïnstru-eerd worden naar de juiste parkeerplaats. ‘Ik woon in de Beukenrode bij de parkeerplaats met het hondje.’ Een bijkomend positief aspect is dat de afbeeldin-gen het straatbeeld opfleuren.Zowel Stek als de gemeente Teylingen zijn blij met het idee van Rianne Exel. De duidelijke herkenning maakt de wijk meer kindvriendelijk en geeft veel ouders rust. Samen met Hans Al,

BW Stek next 1-9.indd 7 31-05-2011 15:02:32


8 Vossepolder, KoopgarantOog voor energie

Stek heeft leSje geleerd

Nieuwe windturbines worden hoger geplaatst

Sinds die bewuste storm staan de turbines op veiligheidsstand. ‘Het bedrijf dat de zogenaamde donQi’s heeft geplaatst, heeft uitgebreid onderzoek gedaan. Veiligheid staat natuurlijk voorop.’ Uit het onderzoek bleek dat de rotorbladen waren bezwe-ken onder kuifwinden. ‘De wind die wordt opgestuwd vanuit de Haarlemmermeer, komt tegen de gevel van de flat aan, waar-door een opwaartse wind ont-

staat. Die zet zo’n druk op de bladen, daar waren ze niet op berekend. Als we de turbines op een hogere mast plaatsen, zouden kuifwinden er geen vat meer op moeten hebben. Boven-dien had een directe onderbuur-man lichte overlast van de trilling. Dat hebben we ook meteen opgelost. Er zijn nieuwe turbines besteld en een daarvan is na uitgebreid testen inmiddels weer in werking.’

SlagschaduwHet idee voor het gebruik van de windturbines ontstond al in 2009. ‘Stek wil op een duurzame manier groene energie gebruiken. We hebben ons uitgebreid laten informeren over de mogelijkhe-den. De energie die door de donQi’s wordt opgewekt, wordt ingezet voor de gemeenschappe-lijke ruimtes: de lift en de verlich-ting in de trappenhuizen. In 2010 vroegen we de bouwvergunning aan om twee windturbines te plaatsen op de flats van het Jacob van Ruysdaelplein. Er waren diverse bezwaren van omwonen-den, waardoor het verlenen van de vergunning vrij lang duurde. Wij hadden dat als Stek beter moeten incalculeren. Omwonen-den vreesden slagschaduw omdat ze dachten aan windmolens. Dat zijn het natuurlijk niet. De donQi’s zijn turbines die speciaal zijn gebouwd voor op woongebou-wen en kantoren. Alle bezwaren werden uiteindelijk niet-ontvan-kelijk verklaard. De bewoners-commissie Ruysdaelplein werd nauw betrokken bij de plannen. Zij hadden wel wat vragen. We zijn in Zoetermeer gaan kijken bij

een bedrijf waar ze gebruik maken van de donQi’s, zodat ze zelf konden zien hoe het in de praktijk werkt. Ze waren toen ook gerust-gesteld wat betreft het geluid.’

Door het slechte weer eind 2010 en omdat de levering op zich liet wachten, werden de windturbines in de eerste week van het nieuwe jaar geplaatst.

VooruitstrevendVolgens Weerelts staat Stek nog steeds achter de plaatsing van de

windturbines. ‘Het is een proef-project, dan weet je dat je op je gezicht kan gaan als er iets mis gaat. Maar we geven niet zomaar op. Je kunt wachten tot anderen het uitvinden, maar dan loop je altijd overal achteraan. Dat is niet de visie van Stek. Wij zijn een vooruitstrevende corporatie. De nieuwe turbines zijn uitgebreid getest en we vertrouwen erop dat ze vanaf juni 2011 gaan doen waarvoor we ze hebben aange-schaft: op een duurzame manier groene energie leveren.’

Upgraden woningen kost Stek ruim 18 miljoen euro

STREEK - Het upgraden van haar woningen naar energie-label C kost Stek in de komende jaren 18,5 miljoen euro. Dat blijkt uit een onderzoek dat de woonstichting in 2010 heeft gehouden.

‘Elke woning heeft een energie label’, vertelt Henk van Dijk, beleidsmede-werker. ‘Dat label gaat van A, zeer goed, tot G, zeer slecht. Brancheorganisatie Aedes heeft met de overheid een afspraak gemaakt dat in 2018 alle huur woningen gemiddeld zijn voorzien van een C-label. Gemiddeld hebben de wo-ningen van Stek een D-label. Er is dus veel werk aan de winkel.’

Betaalbaar‘De volgende stap is dat we naden-ken over hoe we in de praktijk de aanpassingen gaan doen om tot een C-label te komen. Voorop staat dat de huurder er beter van moet wor-den, zijn woonlasten moeten naar beneden. Maar de investering moet wel betaalbaar zijn voor Stek. We kunnen die 18,5 miljoen euro niet zomaar in de voorraad woningen stoppen. Als een huurder minder be-

gemiddeld C-label in 2018

Grondboring benadrukt duurzaamheid VossepolderHILLEGOM - Vossepolder, de nieuwe wijk in Hillegom neemt steeds meer vaste vormen aan. Van de in totaal 330 nieuwe woningen realiseert Stek er 129. Momenteel is men bezig met de bouw van de laatste 110 woningen: 72 eengezinswoningen, 26 appartementen en 12 starterwoningen. De start ging niet, zoals gebruikelijk, gepaard met het feestelijk slaan van de eerste paal, maar met de eerste grondborin-gen tot een diepte van ongeveer 100 meter. ‘De boringen zijn nodig omdat we in dit project gebruik maken van aardwarmte’, legt project-leider Fokje Siderius uit. ‘Wij wilden met de eerste boring de duurzaam-heid van Vossepolder extra benadrukken. De aardwarmte zorgt voor de verwarming maar ook voor de koeling van het huis. Daarnaast wordt elektra opgewekt door zonnepanelen op het dak. De huizen zullen door deze maatregelen voldoen aan hogere energie-eisen dan wettelijk verplicht is.’

AArdwArmte voor verwArming en verkoeling

taalt aan stookkosten omdat zijn woning beter geïsoleerd is, betaalt hij dat in beginsel niet aan ons te-rug. We zoeken dus naar manieren waarbij we een deel van de kosten terug kunnen krijgen via de huurop-brengsten. Als een huurder door de maatregelen bijvoorbeeld 50 euro minder aan woonlasten gaat beta-len, kunnen wij de huur met 25 euro verhogen. Dan is het nog steeds een voordeel voor de huurder, en ver-dient Stek ook wat terug. Het is een ingewikkelde klus om dat voor de hele voorraad te bepalen.’

StimulansAls een woning leegkomt, verbetert Stek onder andere de isolatie waar nodig. ‘Vanaf 1 juli 2011 verandert de puntentelling voor de woningen. Het energielabel telt dan mee. Dus hoe hoger het label, des te meer punten krijgt de woning. De huur-prijs is verbonden aan dat aantal punten. Meer punten? Dan kunnen we een hogere huur vragen. Een in-vestering betaalt zich dan terug. Dubbel glas zetten levert bijvoor-beeld wel wat punten op. Extra kwaliteitglas is duurder voor Stek, maar levert veel meer punten op en zorgt voor een hoger energielabel. Dat is een stimulans voor ons om deze aanpassingen door te voeren.’

LISSE - Na een voortraject van ruim een jaar en met de nodige vertraging stonden ze er dan in de eerste week van 2011: de veelbesproken windturbines die Stek op de flats van het Jacob van Ruysdaelplein liet plaatsen. Bij de eerste de beste storm ging het mis: de rotorbladen van een van de turbines lieten los, vielen in de beschermende bak, maar werden alsnog door de aanhoudende sterke wind naar beneden geblazen. ‘Gelukkig aan de Ringvaartkant en niemand raakte gewond, maar we baalden natuurlijk ontzettend’, geeft woonconsulent Sjoerd Weerelts onomwonden toe.

De nieuwe windturbines zijn uitgebreid getest.

met koopgarant woning in VoSSepolder

Niet gezocht, toch gevondenHILLEGOM – Het door Stek ontwikkelde nieuwbouwproject Vossepolder bevat 22 koop-woningen. Daarvan zijn er 14 met Koopgarant verkocht: een methode die starters en bewoners van een sociale huurwoning de mogelijkheid biedt een woning te kopen. Desiree van Roon (26) en Paul Lammers (31) huren nu nog bij Stek en verheugen zich op de verhuizing. ‘We waren niet per se op zoek naar een koopwoning. Maar dit is een unieke kans, die we niet aan ons voorbij wilden laten gaan.’

De eerste afspraak staat al gepland: met Pasen 2012 kookt hobbykok Paul voor de hele familie. ‘De nieuwe keuken is veel groter dan die we nu hebben. Dat maakt koken nog leuker.’ Hij en Desiree wonen vijf jaar in de Talmastraat in de wijk Patri-monium. ‘We krijgen net als hier drie slaapkamers. Maar er zit een

grote zolder bij. Alleen qua tuin gaan we er op achteruit. Maar ja, de tuinen hier zijn zo groot, als we de helft overhouden, heb je nog een prima tuin.’ Het stel bena-drukt dat de nieuwe woning al was gekocht, voordat de plannen voor het Patrimonium bekend werden. ‘Deze woningen zijn oud en niet meer van deze tijd, maar we wonen hier prettig. Met onze

BW Stek next 1-9.indd 8 31-05-2011 16:28:10


9Vossepolder, KoopgarantOog voor energie

steK heeft lesje geleerd

Nieuwe windturbines worden hoger geplaatst

windturbines. ‘Het is een proef-project, dan weet je dat je op je gezicht kan gaan als er iets mis gaat. Maar we geven niet zomaar op. Je kunt wachten tot anderen het uitvinden, maar dan loop je altijd overal achteraan. Dat is niet de visie van Stek. Wij zijn een vooruitstrevende corporatie. De nieuwe turbines zijn uitgebreid getest en we vertrouwen erop dat ze vanaf juni 2011 gaan doen waarvoor we ze hebben aange-schaft: op een duurzame manier groene energie leveren.’

Grondboring benadrukt duurzaamheid VossepolderHILLEGOM - Vossepolder, de nieuwe wijk in Hillegom neemt steeds meer vaste vormen aan. Van de in totaal 330 nieuwe woningen realiseert Stek er 129. Momenteel is men bezig met de bouw van de laatste 110 woningen: 72 eengezinswoningen, 26 appartementen en 12 starterwoningen. De start ging niet, zoals gebruikelijk, gepaard met het feestelijk slaan van de eerste paal, maar met de eerste grondborin-gen tot een diepte van ongeveer 100 meter. ‘De boringen zijn nodig omdat we in dit project gebruik maken van aardwarmte’, legt project-leider Fokje Siderius uit. ‘Wij wilden met de eerste boring de duurzaam-heid van Vossepolder extra benadrukken. De aardwarmte zorgt voor de verwarming maar ook voor de koeling van het huis. Daarnaast wordt elektra opgewekt door zonnepanelen op het dak. De huizen zullen door deze maatregelen voldoen aan hogere energie-eisen dan wettelijk verplicht is.’

aardwarmte voor verwarming en verkoeling

De nieuwe windturbines zijn uitgebreid getest.

Desiree en Paul op de plek waar hun woning wordt gebouwd.

Met Koopgarant woning in vossepolder

Niet gezocht, toch gevonden

Alle woningen Vossepolder verkocht

HILLEGOM – Het door Stek ontwikkelde nieuwbouwproject Vossepolder bevat 22 koop-woningen. Daarvan zijn er 14 met Koopgarant verkocht: een methode die starters en bewoners van een sociale huurwoning de mogelijkheid biedt een woning te kopen. Desiree van Roon (26) en Paul Lammers (31) huren nu nog bij Stek en verheugen zich op de verhuizing. ‘We waren niet per se op zoek naar een koopwoning. Maar dit is een unieke kans, die we niet aan ons voorbij wilden laten gaan.’

De eerste afspraak staat al gepland: met Pasen 2012 kookt hobbykok Paul voor de hele familie. ‘De nieuwe keuken is veel groter dan die we nu hebben. Dat maakt koken nog leuker.’ Hij en Desiree wonen vijf jaar in de Talmastraat in de wijk Patri-monium. ‘We krijgen net als hier drie slaapkamers. Maar er zit een

grote zolder bij. Alleen qua tuin gaan we er op achteruit. Maar ja, de tuinen hier zijn zo groot, als we de helft overhouden, heb je nog een prima tuin.’ Het stel bena-drukt dat de nieuwe woning al was gekocht, voordat de plannen voor het Patrimonium bekend werden. ‘Deze woningen zijn oud en niet meer van deze tijd, maar we wonen hier prettig. Met onze

huidige woning doet Stek sowieso voorlopig niets. Dus voor ons had dat geen invloed op onze keuze.’

PolderIn de afgelopen jaren zijn ze wel eens gaan kijken naar een woning die te koop stond. Dat werd niets. De advertentie van de woningen in Vossepolder sprak hen aan. Paul bezocht de infor-matiebijeenkomst en werd zo enthousiast dat hij hen direct inschreef. ‘Een paar weken later hoorden we al dat we een woning hadden. Echt leuk. Je krijgt niet

heel vaak de kans om in een nieuwbouwwoning te komen. En dit is ook nog eens een heel nieuwe wijk. Ik ben hier opge-groeid en weet niet beter dan dat het een polder was. Nu zie je er steeds meer woningen komen. Heel bijzonder.’ Desiree vult aan: ‘Het wordt een jonge wijk. Het leuke is dat iedereen straks nieuw

is. Dat schept een band. Onze directe buren hebben we al ontmoet. We zijn lid geworden van de kopersvereniging waarvan al 17 van de 22 kopers lid zijn. Zo leer je elkaar wel beter kennen.’ De kopersvereniging organiseert nu al bijeenkomsten. ‘Bijvoor-beeld over vloeren. In Vossepolder wordt gebruik gemaakt van een bepaald verwarmingssysteem.

De woning wordt niet alleen verwarmd door dit systeem maar in de zomer ook gekoeld. Niet ieder type vloer is daar tegen bestand. Het is handig dat alle bewoners daarvan op de hoogte zijn. Bovendien kunnen we misschien een collectieve korting bedingen.’

Garantie‘Omdat we voorheen nog niet echt met kopen bezig waren, hebben we geen idee wat voor hypotheek we zouden kunnen krijgen’, vertelt Paul. ‘Ik denk wel dat we op eigen kracht een eind zouden komen, maar we zijn uiteraard heel blij met Koopgarant. Wij zien het absoluut als een groot voordeel dat we bij eventuele verkoop het

huis aan Stek terug verkopen. Niemand raakt op dit moment zijn huis kwijt. Dat zal in de toekomst vast wel beter worden, maar wij hebben echt een garantie. Dat is altijd een goed gevoel. Het is een prima regeling met een financieel aspect dat heel positief kan uitpakken. Dat speelt echter nog lang niet. Het is wel de bedoeling dat we er lang blijven wonen!’

HILLEGOM - Ondanks de moeilijkheden op de woningmarkt werden in 2010 alle koopwoningen in Vossepolder ruim voor de start van de bouw verkocht. Na een succesvolle aanbesteding in het voorjaar ging de uitvoering van de woningbouwplannen van Stek in de Vossepolder na de zomer van start.

Het betreft de bouw van 110 woningen in deze uitbreidingswijk aan de noordzijde van het dorp. Het programma bestaat uit 88 huur- en 22 koopwoningen in verschillende categorieën. In dit plan is veel aandacht besteed aan duurzaam bouwen. De energie-prestatie van de in aanbouw zijnde woningen is beduidend lager dan de wettelijke norm door toepassing van onder andere warmte-pompen en zonnepanelen.

bouwen, (ver)Kopen, verhuren en slopen

Stek werkt aan woningbezitSTREEK - Helaas is de vraag naar woningen en het aanbod niet goed op elkaar afge-stemd. Dat geldt niet alleen voor de Bollenstreek. Koopwoningen zijn voor veel mensen te duur. Daarnaast zijn er te weinig woningen voor een groeiende groep ouderen en mensen die zorg nodig hebben. Er worden al jaren te weinig woningen gebouwd.

Voor zover het binnen de moge-lijkheden ligt, probeert Stek hier iets aan te doen. Daarbij houdt de corporatie rekening met de wensen en behoeften van de doelgroepen. Dit geldt niet alleen voor woningen, maar ook andere vormen van vastgoed. Begin 2010 ziet de voorraad van Stek er als volgt uit.

Voorraad LisseDe woningvoorraad in Lisse is met twintig toegenomen. Dit betreft twintig woningen vanuit de nieuwbouw in het Sierkwartier. De woning Uitermeer 6 is aangekocht. Ook is er één woning verkocht: Berliozstraat 11. Er zijn twee scootmobielstallingen en zeven parkeerplaatsen bijgekomen.Daarnaast zijn er twee stand-plaatsen omgezet naar een

erfpachtconstructie, is één erfpachtconstructie afgekocht door de desbetreffende huiseige-naar en is de nog te ontwikkelen ROC-locatie aan de van Ostade-straat aangekocht.

Voorraad TeylingenDe woningvoorraad in Teylingen is ongewijzigd gebleven. Er zijn welzes bedrijfspanden (of bedrijfson-roerende goederen) bijgekomen. Het gaat dan om Agneshove 79, 81 (kantoor Stek) en 83, Kerkweg 2 (Grand Café) en 4 en Agnes-hove 91 t/m 97 die worden verhuurd aan Activite. Er is een contract gemaakt waar zowel de negentien woningen, de zuster-post, de ruimte bekend onder adres Kerkweg 4 en het Zorgcen-trum onderdeel van zijn. Agnes-hove 83, Medisch Centrum

begane grond, is per 22 juni verhuurd aan HerenStaete Medical Service. Daarnaast zijn er vijf parkeerplaatsen bijgekomen in de parkeergarage van Agneshove.

Voorraad HillegomIn Hillegom zijn zeven woningen verkocht. Het betreft Meerlaan 128, Heemskerklaan 14, 73, 83, 115, Albert Verweylaan 55 en Staringwende 23. De woning Himera 52 is aangekocht. Dit is een appartement dat in 2009 met Koopgarant is verkocht en in 2010 door Stek is teruggekocht. In 2011 wordt deze woning weer verkocht. Patrimonium 28 wordt gebruikt als kantoor/vergader-ruimte. Uiteindelijk wordt deze woning gesloopt. Er is één bedrijfsruimte (Meerstraat 24) in Hillegom aangekocht.

Stek biedt een deur naar een eigen woning

BW Stek next 1-9.indd 9 31-05-2011 15:02:46


10 Huurdersorganisaties

HBVB na lastig jaar weer springleVend

Ondanks getouwtrek hete hangijzers opgelostSTREEK - Voor de Huurdersbelangen vereniging Bollenstreek (HBVB) was 2010 een lastig jaar. Dat de huurders in Hillegom, Lisse en Voorhout voort aan door één belangen-vereniging vertegenwoordigd zouden worden, leek een logische en niet al te inge wikkelde stap. In de praktijk bleken er toch wat hobbels te zijn.

De ‘cultuurverschillen’ waren groter dan verwacht. In de zomer nam de HBVB om die reden afscheid van zeven bestuurs -leden. Voorzitter Yvonne Baas en vicevoorzitter Mary Weijers zitten niet bij de pakken neer. Met nieuwe bestuursleden gaan ze ook in 2011 alle uitdagingen weer aan. Voor Stek Next stellen ze elkaar een aantal pittige vragen.

Mary: ‘Heb je na al die jaren van grote inzet voor de HBVB niet het gevoel dat je afgestompt raakt en minder scherp wordt?’Yvonne: ‘Natuurlijk niet! Ik word juist steeds fanatieker. Bovendien worden we steeds professioneler. Het is niet voor niets dat we in het regionale overleg tussen de huurdersverenigingen ook de kar trekken. De samenwerking met Rijnstreek is heel goed. We hebben overal een mening over. Stek weet dat gelukkig ook te waarderen. Kijk, wij zijn beiden huurder, dus veel zaken gaan ons ook direct aan. Maar we kunnen ons ook heel goed inleven in Stek. Wij snappen dat de huurder kijkt naar zijn

regionaal meetelt. Dat willen we zo houden, ook in de toekomst.’ De HBVB bestaat naast Yvonne Baas en Mary Weijers uit Bert Mondriaan, Sjaak van den Berg en Trees Hollinger.

eigen woning en dat Stek verder moet kijken. Als ze maar een goed argument hebben waarom ze iets wel of juist niet doen.’

Yvonne: ‘Je bent bestuurslid van de HBVB en je bent actief in de projectgroep Patrimonium. Is dat geen belangenverstrengeling?’Mary: ‘Toen ik me inschreef voor de projectgroep heb ik duidelijk aangegeven dat ik als bewoonster van Patrimonium in de project-groep wilde, niet als bestuurslid van de HBVB. Ik zit er niet met twee petten op. Zoals jij zegt: het is eigenlijk dezelfde pet. Die van de HBVB is alleen wat groter. Het was, denk ik juist heel vreemd geweest als ik niet had meegedaan. Door mijn werk voor de HBVB heb ik zoveel kennis opge daan over grote projecten als deze. Die wil ik graag delen met mijn medebewoners. Die kunnen daar voordeel van hebben.’

Mary: ‘Door alle interne strubbe lingen was 2010 eigenlijk een verloren jaar.’Yvonne: ‘De problemen in het bestuur hebben zeker hun sporen achtergelaten. Het is niet niets als zeven bestuursleden tegelijk afscheid nemen. Maar laten we vooral niet vergeten dat we twee hete hangijzers met Stek dit jaar hebben afgerond. Het Sociaal Statuut beschrijft de kaders waar zowel Stek als de huurders zich aan houden bij renovatieprojec-ten, sloop, et cetera. Ook hebben we een nieuwe Samenwerkings-overeenkomst ondertekend. Beiden leverden nogal wat getouwtrek op. Hillegom had voor de fusie al een heel gunstig Sociaal Statuut en Lisse/Voorhout een goed uitgewerkte samenwer-kingsovereenkomst. Daarin wilden we natuurlijk geen stap achteruit doen. Uiteindelijk zijn we er in pittig maar goed overleg uitgekomen.’

Yvonne: ‘Het woonruimte - verdeel systeem Woonzicht.nl is jammerlijk mislukt.’Mary: ‘Zeker wat betreft Woonzicht.nl had ik graag mijn ongelijk willen toegeven. Dat zou namelijk betekenen dat huurders in de regio erop vooruit zijn gegaan. Niets is minder waar. Alles waar we bij de invoer van het systeem voor waarschuwden komt uit. Een doelgroep als starters komt nauwelijks aan de bak en de gedupeerden stape-len zich op. De raden van de gemeentes in Holland Rijnland moeten een besluit nemen over een nieuw systeem. Dat zou per 1 januari 2012 van start gaan. Wij moeten nog zien of dat gaat lukken. Gelukkig hebben wij een plaats aan tafel in de stuurgroep Woonruimteverdeling, waarin drie wethouders, drie corporatie-directeuren en drie vertegenwoor-digers van de huurderskoepels zitting hebben. In ieder geval wordt ons regelmatig gevraagd een presentatie te geven van

wat er zoal mis is gegaan met Woonzicht en wat beter kan in een nieuw woonruimteverdeelsysteem voor heel Holland Rijnland, inclusief de Rijnstreek. Daaruit blijkt wel dat onze mening ook

Alles wordt beterYvonne Baas en Mary Weijers zien 2011 positief tegemoet. ‘Voor de HBVB wordt 2011 beter, ja, zonder meer’, geeft Mary aan. ‘Het bestuur bestaat nu uit vijf mensen en de onderlinge samenwerking is heel goed. Het bestuur draait goed, ook dankzij de inzet van Marian Wijnhout, die de HBVB secretarieel ondersteunt. In 2011 verhuizen we naar ons nieuwe kantoor: het voormalige kantoor van Trias Woondiensten aan de Nassaustraat in Lisse. We komen er samen met Allerzorg te zitten.’

Bewonerscommissies denken mee over ‘Leefbaarheid’STREEK - Leefbaarheid is een belangrijk speerpunt van Stek. Het gaat de corporatie immers om meer dan alleen een fijne woning. Ook een prettige en veilige omgeving draagt bij aan het woongenot van de huurders. Daarom werkte Stek aan een jaarplan Leefbaarheid. Dit jaarplan werd in nauwe samenwerking met de bewonerscommissie in Hillegom, Lisse en Voorhout opgesteld. Stek ziet de bewonerscommissies als de ogen en oren van de wijk of een complex.

Begin 2010 werden er twee bijeen-komsten gehouden, in Hillegom en in Lisse. Doel van de bijeenkom-sten was om actieve huurders mee te laten denken over activiteiten op het gebied van leefbaarheid.

Initiatief‘De sfeer was heel goed’, vertelt manager Wonen Yvonne van der Sluis. ‘De aanwezigen waardeer-den het initiatief en droegen di-verse ideeën aan. Daarbij ging het niet alleen over het grijs (een sche-

ve stoeptegel) en het groen (onder-houd van de perken en grasvel-den), maar kwamen ook sociale aspecten als eenzaamheid en sa-menhang van de buurt ter sprake. In nauwe samenwerking met de bewonerscommissies hebben we dit jaar een start gemaakt met de uitvoering van een aantal ideeën. De social sofa in Meerenburgh in Lisse is hier een goed voorbeeld van. Ook volgend jaar willen we meer initiatieven, aangedragen door huurders, ondersteunen.’

Animo in Voorhout minimAAl

Groei bewonerscommissies vooral in HillegomSTREEK - Stek heeft zeventien ac-tieve bewonerscommissies: vijf in Hillegom, elf in Lisse en een in Voorhout. Zij vertegenwoordigen ruim tweeduizend huurders. Voor-heen werd er in Hillegom gewerkt met wijkvertegenwoordigers. ‘De wijkvertegenwoordigers deden het goed’, legt Jolande Woudsma, woon consulent in Hillegom uit. ‘In een bewonerscommissie kun je echter met meerdere mensen de taken verdelen. En men kan van elkaar leren. Dus zijn wij voorstan-

der van het oprichten van bewo-nerscommissies.’ Begin 2010 be-stond alleen de bewonerscommissie Groot Veenenburg. Nu zijn het er vijf en er zijn gesprekken met nog eens vijf nieuwe commissies die in 2011 van start gaan.In Lisse is de bewonerscommissie Zeeheldenbuurt van vorm veran-derd. Vanaf 2011 vertegenwoor-digt de commissie niet meer de huurders in de Van Speykstraat. Vanwege de sloop- en nieuwbouw-plannen vormen enkelen van hen

volgend jaar een projectgroep. De commissie Zeeheldenbuurt ont-fermt zich nog wel over de andere straten in de wijk.

In Voorhout is nog slechts een commissie actief. De bewoners-commissie Noordwest stopte er in 2010 mee. Reden: er konden geen nieuwe bestuursleden worden ge-vonden. Stek betreurt dit zeer en zal er komend jaar alles aan doen om meer bewonerscommissies in Voorhout van de grond te krijgen.

Mary en Yvonne staan hun mannetje.

Passie van een bestuurder

Visie op Zelf AAngebrAchte VoorZieningen

Stek hecht aan belang van huurder

STREEK - Stek vindt het belang van de huurder groter dan de mogelijke risico’s van Zelf Aangebrachte Voorzieningen. Vertrekpunt voor deze regeling is dat de huurder en Stek elkaars belang respecteren.

Het belang van de huurder is dat hij gedurende de tijd dat hij de woning gebruikt deze naar eigen smaak en behoefte kan aanpas-sen. Voor Stek is het belangrijk dat de woning bij vertrek van de huurder opnieuw goed te verhuren of te verkopen is. Door de wijziging in de huurwet in

‘Nog meer in gesprek gaan met onze huurders’

de passie Van Bestuurder Hans al:

LISSE - Hans Al is bestuurder van Stek.

Al jaren is hij werkzaam in de corpo-

ratiewereld. Het werk spreekt hem

aan omdat hij bezig is met zaken

die er toe doen voor mensen.

Een woning, een eigen thuis, is im-mers een van de basislevensbe-hoeften van een mens. ‘Corporaties bestaan omdat er een maatschap-pelijke vraag is naar betaalbare woningen. Corporaties hebben de middelen om op deze vraag ant-woord te geven. Dat is de histori-sche betekenis van een corporatie, die anno 2010 eigenlijk nog niet is veranderd.’

‘Toen ik hier kwam, was de organi-satie nog een vereniging. De bin-ding met de leden was heel sterk. Het was hún vereniging. Dat ge-voel moest blijven, ook toen we een stichting werden. Huurders willen het gevoel hebben dat ze erbij ho-ren. Daarom is de huurdersdag die we een keer per jaar organiseren zo belangrijk. We zijn verantwoorde-lijk voor zesduizend huishoudens. We zijn blij met onze huurders en het minste wat we kunnen doen is een keer per jaar met hen bijpra-ten met een kopje koffie.’

Respect‘Voor mij betekent het klant-eerst-principe dat huurders voelen dat wij voor hen bestaan en niet an-dersom. Onze doelstellingen zijn concreet: zorgen voor goede en be-taalbare woningen. Daarom heb-ben we gekozen voor ‘Stek, waar je thuis bent’. Ik wil dat huurders er-varen dat ze horen bij een organi-satie die ze met respect behandelt. Die ze aandacht geeft en met ze

BW Stek next 10-17.indd 10 31-05-2011 15:05:39

BW Stek next 10-17.indd 11 31-05-2011 15:05:41


12 Leefbaarheid

VOORHOUT - Ruim dertig jaar geleden trapte hij zelf voor het eerst een balletje op de buurtspeelplaats aan de Beukenrode. Oud-Voorhouter en recordinternational Edwin van der Sar zei volmondig ‘ja’ toen hem werd gevraagd of hij het nieuwe speelveld, dat zijn naam draagt, wilde openen.

Meer dan Bouwen en BeHeren

Stek geeft impuls aan leefbaarheid STREEK - Stek levert graag inspanningen die bijdragen aan de leefbaarheid van een wijk of buurt. Zij doet meer dan bouwen en beheren. Tenslotte wil Stek graag dat haar huurders prettig wonen. Altijd in overleg met de klanten. Soms als trekker en initiatiefnemer, maar meestal in samenwerking met andere partijen. De uitdaging is te ontdekken welke activiteiten er toe doen.

mutAties hAndhAVen kwAliteit VAn woningen

In samenspraak met huurders en de gemeente werkt Stek aan het verbeteren van de leefbaar-heid. Stek heeft wijkbeheerders in dienst die de wijken nadrukkelijk in de gaten houden en zo nodig acties opstarten.

BuurtbetrokkenheidStek pakt haar rol op het gebied van het stimuleren van de buurt - betrokkenheid van bewoners en bewaakt de leefbaarheid door preventieve activiteiten. Veel bewoners hebben ideeën om hun wijk leefbaar en leuk te maken.

Co Bonarius, interim-manager Re-paratie en Onderhoud vertelt: ‘Als een woning leeg komt, worden keukens, badkamers en toiletten ouder dan 25 jaar vernieuwd. Vloe-ren en wanden worden opnieuw betegeld en meer van deze tijd ge-maakt. Ook plafonds worden waar nodig vervangen door brandver-tragende plafonds van gipsplaten met rookmelders zodat ze weer vol-doen aan de eisen van deze tijd.’

Huurders die niet verhuizen, maar een keuken, badkamer of toilet ou-der dan 25 jaar hebben, kunnen die op aanvraag laten vervangen. ‘Als een van deze voorzieningen jonger is dan 25 jaar, dan wordt deze bij een klacht gerepareerd. Huurders die een service- en onder-houdabonnement hebben, hebben hier veel voordeel van. Er vallen namelijk heel veel werkzaamheden onder. Men betaalt daar € 5,16 per

Vaak hebben zij wat hulp nodig om die ideeën uit te voeren. Stek helpt de huurders graag en werkt samen met de gemeente en het maatschappelijke veld om de leef-baarheid in buurt of wijk te ver-beteren. Vaak gebeurt dit binnen het concept Buurtgericht Werken.

JaarplanDe uitgangspunten voor leefbaar-heid zijn: schoon, heel en veilig. Ook positieve waardering vanuit de buurt speelt een belangrijke rol bij het maken van keuzes. In 2010 is in overleg met de bewonerscom-

maand voor.’ Is een voorziening 25 jaar of ouder, dan krijgt de huurder de mogelijkheid om deze te laten vervangen, mits het aan vervan-ging toe is. ‘De huurder kan dan zelf de wanden vloertegels uitkie-zen en in de keuken nog het blad en de kleur. Ook als iemand bij-voorbeeld verhoogde kastjes wil, of laden in plaats van een kastje, is dat mogelijk.’ De bewoner betaalt de meerkosten dan zelf. In 2010 zijn 120 keukens, badkamers en/of toiletten vernieuwd op aanvraag. ‘Er zijn zoveel aanvragen dat we verwachten in 2011 hetzelfde aan-tal te gaan vervangen.’

missies en andere actieve huur-ders een jaarplan leefbaarheid opgesteld. Stek gaat veel verder dan het minimaal noodzakelijke om de leefbaarheid in de wijken en buurten te verbeteren of te bestendigen. Zij kiest ervoor om ook te investeren in leefbaarheid als dit niet rendabel is. Stek doet niet slechts het minimale om te voldoen aan de wet- en regel-geving en de verhuurbaarheid goed te houden. Stek onderkent de behoefte van de klant aan prettig wonen en is bereid daarin te investeren.

BudgetStek heeft een leefbaarheidbudget van waaruit ze bewonersinitia-tieven ondersteunt of zelf een impuls kan geven aan de leef-baarheid in een bepaald gebied. Het kan gaan om investeringen in fysieke zin: een bankje, een speeltoestel of het aanbrengen van verlichting. Het gaat ook om investeringen in sociale zin: het mogelijk maken van een buurtpicknick of buurtfeest. Bewoners kunnen een beroep doen op de kennis, contacten en middelen van Stek.

Dat dat gebeurde op de dag dat hij officieel afscheid nam van Oranje en tot Officier in de Orde van Oranje-Nassau werd benoemd, gaf de gebeurtenis nog een extra fees-telijk tintje. Uiteraard kwam er veel jeugd op af. ‘Ik ken hem eigenlijk niet zo goed, maar mijn vader zegt dat hij de beste is!’

Nieuw jasjeDe speelplaats bestaat al lang en was dringend aan een opknapbeurt toe. Op initiatief van buurtvereni-ging Beukenrode sloegen omwo-nenden, de gemeente Teylingen en Stek de handen ineen om het ter-rein in een nieuw jasje te steken.Wethouder Kees van Velzen vertel-de enorm trots te zijn op het resul-taat. ‘Het is nog veel mooier ge-worden dan we hadden gedacht.’ Omdat Stek leefbaarheid hoog in haar vaandel heeft staan en een goede en veilige speelplek voor kinderen van alle leeftijden daar-toe bijdraagt, overhandigde be-stuurder Hans Al de wethouder een cheque ter waarde van € 15.000,-. Hoek Hoveniers stelde de groen-voorziening beschikbaar.

RespectNadat de vrijwilligers met een bloemetje in het zonnetje werden gezet, mocht de eregast samen met wethouder Van Velzen en Al de middenstip van het speelveld onthullen. ‘Uit eigen ervaring kan ik zeggen dat het belangrijk is dat kinderen hier kunnen spelen’, vond Van der Sar. ‘Ik hoop dat iedereen respect heeft voor het veld en dat kinderen hier komen om te spelen en niet om het te vernielen.’ Vervolgens trok Edwin van der Sar vijf winnaars uit de aanmeldingen voor het aanslui-tende voetbaltoernooi. De jeugdi-ge voetballers mochten een pe-nalty nemen tegen de beroemde keeper. Als dank voor zijn bijdra-ge kreeg Van der Sar t-shirts voor zichzelf en zijn kinderen en een stropdas met het logo van het speelveld erop. De toegestroomde belangstellenden werden niet te-leurgesteld, de populaire Edwin nam alle tijd om iedereen van een handtekening te voorzien of op de foto te gaan met de jeugd en hier en daar een glunderende vader of moeder.

oud-VoorHouter speelde ooit zelf op Het terrein

Edwin van der Sar opent speelveld

Edwin van der Sar deelt als oud-Voorhouter graag handtekeningen uit aan de toegestroomde jeugd.

Projecten

ruiMte Voor diVerse doelgroepen

Vastgoedontwikkeling werkt hard aan Goed WonenHILLEGOM - In het centrum van Hillegom worden de contouren van de nieuwbouw van Goed Wonen steeds duidelijker. Het project omvat 64 appartementen en 8 eengezinswoningen (huur en koop) en 2 kantoor-/ winkelruimten. Ook komt er een verdiepte stallinggarage. De lange en sneeuwrijke winter begin 2010 bemoeilijkte het realiseren van de kelder. Toch verloopt de bouw vol-gens planning. Stek hoopt begin 2011 de eerste woningen op te leveren.

De bouwwerkzaamheden worden in het tweede kwartaal van 2011 afgerond. ‘Vanwege de centrale lig-ging van dit project zijn enkele vooruitstrevende overlastbeperken-de maatregelen genomen’, vertelt Judith Haas, als projectleider in 2010 nauw betrokken bij Goed Wo-nen. ‘Onder andere zijn de steun-wanden niet de grond in getrild, maar geduwd. Ook is met de ge-meente en de aannemer afgespro-ken dat de aan- en afvoer zoveel mogelijk via de inrit aan de zuid-zijde van de Prins Hendrikstraat plaatsvindt. Hierdoor belasten we de straten en de omwonenden zo min mogelijk.’

Betere isolatie voor flats MesdaglaanHILLEGOM - Het groot onderhoud aan de zeven flats in de Mesdaglaan in Hillegom met in totaal 210 woningen, gebeurt in fases.

In 2010 zijn de houten kozijnen aangepast en voorzien van isolerende beglazing en ventilatie-roosters. Ook hekwerken en privacy-

Vervangen oudere keuken en sanitair populairSTREEK – De afdeling Reparatie en Onderhoud heeft

in 2010 naast de kleinere reparaties en onderhouds-

werkzaam heden die nodig zijn om een woning weer

verhuurklaar te maken zo’n driehonderd keukens,

badkamers en toiletten vervangen.

BW Stek next 10-17.indd 12 31-05-2011 15:05:46

BW Stek next 10-17.indd 13 31-05-2011 15:05:50

BW Stek next 10-17.indd 14 31-05-2011 16:05:56

BW Stek next 10-17.indd 15 31-05-2011 16:06:04


16Nieuwe fuNctie iN 2010

Huurders in contact met verhuurmakelaars LISSE/VOORHOUT - Vanaf 2010 werkt Stek met verhuur-makelaars. Na een huuropzegging doen zij de eerste inspectie van de woning, bespreken met de vertrekkende huurder hoe de woning opgeleverd moet worden en bepa-len met de uitvoerders welke aanpassingen eraan gedaan moeten worden om de woning weer up to date te maken. Vervolgens berekenen ze de nieuwe huurprijs, zetten de woning op Woonzicht.nl en selecteren nieuwe huurders. Verhuurmakelaar Paul de Ruijter legt uit waarom hij deze kans met beide handen aangreep.

‘Wat me aansprak, is de uitdaging, de ontwikkelingsmogelijkheden die deze nieuwe functie me bood. Het ta-kenpakket is veel uitgebreider. Voor-heen zat ik voornamelijk op kantoor. Nu mag ik naar de woningen toe voor een inspectie en heb ik contac-

ten met de uitvoerder over de werk-zaamheden in de woning. Vooral het technische aspect vind ik leuk. Daar wil ik meer over leren. Kijk, de uitvoerders zitten al jaren in het vak. Dat niveau haal ik natuurlijk nog lang niet. Het komende jaar is

het wel een doel voor mij me nog meer in de techniek te verdiepen.’

AfwisselingDat hij meer buiten de deur is, bevalt hem goed. ‘Ik ben verhuur-makelaar voor Lisse en Voorhout. We hebben geen vaste wijk, dus je komt overal. Iedere dag is weer een verrassing. Soms kom je in heel oude woningen, waar Stek bepaalde plan-nen mee heeft. Dan komt er veel meer bij kijken dan de woning op-knappen en doorverhuren. Een wo-ning kan heel erg verwaarloosd zijn, of juist goed onderhouden. Je komt soms de gekste dingen tegen. Die afwisseling is het leukste en dat heeft mijn werk wel verrijkt.’

VertrouwenHad hij eerder vooral over de tele-foon contact met de huurders, nu ziet Paul ze in persoon. ‘Het contact is veel intensiever. We proberen zo-veel mogelijk het hele proces per woning bij dezelfde verhuurmake-laar te houden. Dat vinden huur-ders wel zo prettig. Sommigen ver-tellen je hun hele ziel en zaligheid. Dan ben je echt een vertrouwens-persoon. Het is ook leuk werk om-dat je iets doet waar mensen blij van worden. Je zorgt ervoor dat ze een nieuwe woning krijgen. Dat is natuurlijk niet niets. En ja, soms zijn huurders heel kritisch en is het niet snel goed genoeg. Dat hoort er ook bij en houd je scherp.’

Ondernemingsraad actieve meedenkers

OR is goede blauwdruk medewerkersSTREEK - De ondernemingsraad van Stek is een actief team dat positief meedenkt met medewerkers en organisatie. Na de fusie in 2009 is er een nieuwe club gekozen die een goede blauwdruk is van de medewerkers. Op vele fronten wordt meegedacht en meebeslist.

Aan het eind van 2010 bestond de organisatie uit 85 medewerkers (totaal 71,56 fte). Daarnaast waren er zes interim-medewerkers binnen de begroting werkzaam en vijf interim-medewerkers buiten de begroting. Tevens vonden er binnen het personeelsbestand diverse verschuivingen plaats.

Mutatie en ReparatieIn 2010 is door een interne werkgroep met ondersteuning van een extern bureau onderzoek ver-richt naar de afdeling Mutatie en Reparatie. Hierin namen twee vertegenwoordigers van de afde-ling en twee vertegenwoordigers van de Ondernemingsraad zitting. Inzet van dit onderzoek was om te kijken hoe Stek in de toekomst het technisch onderhoud moet uitvoeren. Op welke wijze kan het reparatie- en mutatieonderhoud het meest effectief en efficiënt met de hoogste klanttevredenheid

worden uitgevoerd. Aan de hand van analyses, vergelijkingen met andere corporaties en de toekom-stige opgave is gekozen voor een versmalling van het personeelsbe-stand en gerichtheid op specifieke onderhoudstaken. De werkzaam-heden blijven zo veel mogelijk binnen de eigen organisatie en worden niet uitbesteed aan derden.

OrganisatiestructuurNaar aanleiding van diverse onderzoeken is een nieuwe organisatiestructuur opgesteld. De nieuwe structuur heeft een kleiner managementteam en er zijn afdelingen samengevoegd. Het MT sluit nu aan bij wat gangbaar is binnen de sector en is samengesteld uit een manager Wonen, manager Vastgoed, manager Financiën en de bestuurder. Ook over deze aan-passingen is intensief gesproken met de Ondernemingsraad.

Medewerkers

Verhuurmakelaar Paul de Ruijter geniet van zijn nieuwe functie.

Het contact met huurders is nu veel intensiever.

iNterNe job switch

Carmi en Paul zoeken nieuwe uitdagingLISSE/HILLEGOM - In 2010 veranderden enkele medewer-kers intern van functie. Carmi Venmans verhuisde van het secretariaat naar de afdeling Financiën en Paul Poos verliet de onderhoudsdienst om als wijkbeheerder in Hillegom aan de slag te gaan.

tig, qua overlastproblemen, dus ik hoefde mij geen minuut te verve-len. Achteraf gezien geen ideale maar wel heel leerzame periode. Bovendien kwam ik er vrij snel achter dat je echt niet alles op kunt lossen. Dat moest ik leren loslaten. Verder heb ik diverse cursussen gevolgd, zoals communicatietech-nieken aanleren, bemiddelen bij burenruzies, omgang met mensen met afwijkend gedrag, opsporen van hennepplantages, noem maar op.’

Een probleem oplossen

geeft voldoening

Wat is het leukste aan je nieuwe functie?Carmi: ‘Inmiddels werk ik enkele maanden met veel plezier in deze functie. Ik heb al heel veel geleerd, zowel in het werk als op de oplei-ding. Het is best een drukke perio-de geweest, juist omdat alles nieuw is. Mijn doel is om in ieder geval zo snel mogelijk mijn diploma te ha-len en me natuurlijk het werk nog meer eigen te maken.’ Paul: ‘De grote variëteit aan werk-zaamheden. Dat je een probleem kunt oplossen, verbeteringen of verfraaiingen kunt aanbrengen in een complex waar huurders blij mee zijn, een bepaalde actie uit-zetten die naar behoren verloopt. Dat geeft voldoening.’

Waarom ben je overgestapt naar deze andere functie?Carmi: ‘Na ongeveer vijftien jaar in diverse secretariële functies te hebben gewerkt, was ik toe aan een nieuwe uitdaging. Ik heb iets met cijfers en het leek me leuk om me op het financiële vlak te ont-wikkelen. Daarnaast is de afdeling Financiën een gezellige afdeling met leuke collega’s. Dit maakte de overstap des te aantrekkelijker.’ Paul: ‘Mijn functie als vakman on-derhoudsdienst kreeg een andere invulling. Dus toen de twee wijk-meesters van Stek vroegtijdig met pensioen gingen, maakte ik ken-baar dat ik wel interesse had in de nieuw te creëren vacature van wijk-beheerder in Hillegom. Voor mij was

het een enorme omslag en de func-tie is zwaarder gevallen dan ik voor-af had kunnen bedenken, maar ik heb er zeker geen spijt van gehad.’

Hoe ging dat in zijn werk?Carmi: ‘Tijdens mijn zwanger-schapsverlof kwam er een vacature op de afdeling Financiën. Hierop heb ik gesolliciteerd en werd ik aangenomen. Omdat ik geen fi-nanciële opleiding heb, moest ik wel mijn Praktijk Diploma Boek-houden halen. Ik ben in september gestart met de opleiding en heb in-middels twee examens gehaald. In januari 2012 hoop ik de opleiding te kunnen afronden.’ Paul: ‘Vanaf dag één kon ik er vol tegen aan. Het was verre van rus-

Maatschappelijk ondernemen

overheid deNkt aaN afschaffiNg persooNsgeboNdeN budget

Thomashuis luidt noodklok om bezuinigingenLISSE - Het zijn spannende tijden voor de Thomashuizen in Nederland. Met de bezuinigingen die het nieuwe kabi-net voor ogen heeft, ligt het persoonsgebonden budget (PGB) onder vuur. Mensen krijgen een PGB om zelf de zorg te regelen die zij door ziekte, handicap of ouderdom nodig hebben. Bewoners van Thomashuizen, mensen met een verstandelijke beperking, betalen voor de zorg met hun PGB’s. ‘Als dit budget wordt afgeschaft, wordt dat een groot probleem voor ons’, legt Caren Barnhoorn-Jansen van Thomashuis Lisse uit. ‘We houden echter goede hoop en zoeken in overleg met de politiek naar een oplossing die voor iedereen werkt.’

‘Dat we met elkaar moeten bezui -nigen, dat snap ik’, vervolgt Barnhoorn-Jansen. ‘Iedereen moet inleveren, wij ook. Er is veel misbruik gemaakt van de PGB’s, dus de overheid wil daar meer grip op hebben. Ons Thomashuis is nu juist een voorbeeld van hoe het wel werkt. Wij hebben ons bestaansrecht bewezen. Alle Thomashuizen hebben dezelfde accountant, waardoor goed in de gaten kan worden gehouden hoe we de PGB’s gebruiken. Ik hoop dat er voor de Thomashuizen een uitzondering kan worden ge-maakt en we niet worden gestraft voor ons succes.’ In 2012 wordt bovendien de AWBZ (Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten) onderdeel van de WMO (Wet Maatschappelijke Ondersteuning). ‘Dat betekent dat straks de gemeente bepaalt hoe de middelen worden ingezet. Wij hopen dat de gemeente haar beleid met zorg

BW Stek next 10-17.indd 16 31-05-2011 16:16:59


17nieuwe functie in 2010

Huurders in contact met verhuurmakelaars

ondernemingsrAAd ActieVe meedenkers

OR is goede blauwdruk medewerkersSTREEK - De ondernemingsraad van Stek is een actief team dat positief meedenkt met medewerkers en organisatie. Na de fusie in 2009 is er een nieuwe club gekozen die een goede blauwdruk is van de medewerkers. Op vele fronten wordt meegedacht en meebeslist.

worden uitgevoerd. Aan de hand van analyses, vergelijkingen met andere corporaties en de toekom-stige opgave is gekozen voor een versmalling van het personeelsbe-stand en gerichtheid op specifieke onderhoudstaken. De werkzaam-heden blijven zo veel mogelijk binnen de eigen organisatie en worden niet uitbesteed aan derden.

OrganisatiestructuurNaar aanleiding van diverse onderzoeken is een nieuwe organisatiestructuur opgesteld. De nieuwe structuur heeft een kleiner managementteam en er zijn afdelingen samengevoegd. Het MT sluit nu aan bij wat gangbaar is binnen de sector en is samengesteld uit een manager Wonen, manager Vastgoed, manager Financiën en de bestuurder. Ook over deze aan-passingen is intensief gesproken met de Ondernemingsraad.

Medewerkers

Verhuurmakelaar Paul de Ruijter geniet van zijn nieuwe functie.

Maatschappelijk ondernemen

oVerHeid denkt aan afscHaffing persoonsgeBonden Budget

Thomashuis luidt noodklok om bezuinigingenLISSE - Het zijn spannende tijden voor de Thomashuizen in Nederland. Met de bezuinigingen die het nieuwe kabi-net voor ogen heeft, ligt het persoonsgebonden budget (PGB) onder vuur. Mensen krijgen een PGB om zelf de zorg te regelen die zij door ziekte, handicap of ouderdom nodig hebben. Bewoners van Thomashuizen, mensen met een verstandelijke beperking, betalen voor de zorg met hun PGB’s. ‘Als dit budget wordt afgeschaft, wordt dat een groot probleem voor ons’, legt Caren Barnhoorn-Jansen van Thomashuis Lisse uit. ‘We houden echter goede hoop en zoeken in overleg met de politiek naar een oplossing die voor iedereen werkt.’

‘Dat we met elkaar moeten bezui -nigen, dat snap ik’, vervolgt Barnhoorn-Jansen. ‘Iedereen moet inleveren, wij ook. Er is veel misbruik gemaakt van de PGB’s, dus de overheid wil daar meer grip op hebben. Ons Thomashuis is nu juist een voorbeeld van hoe het wel werkt. Wij hebben ons bestaansrecht bewezen. Alle Thomashuizen hebben dezelfde accountant, waardoor goed in de gaten kan worden gehouden hoe we de PGB’s gebruiken. Ik hoop dat er voor de Thomashuizen een uitzondering kan worden ge-maakt en we niet worden gestraft voor ons succes.’ In 2012 wordt bovendien de AWBZ (Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten) onderdeel van de WMO (Wet Maatschappelijke Ondersteuning). ‘Dat betekent dat straks de gemeente bepaalt hoe de middelen worden ingezet. Wij hopen dat de gemeente haar beleid met zorg

en de juiste kennis uitvoert en zal gaan voor kwaliteit.’

DrijfveerSinds juni 2004 runnen Caren en partner Rob Barnhoorn hun Thomashuis in het voormalige klooster aan de Heereweg in Lisse. ‘We wonen hier met z’n tienen. Rob en ik slapen op zolder, de mannen op de eerste verdieping en de dames op de begane grond. De meerwaarde van ons Thomas-huis is dat wij doen wat de bewo -ners willen. En hun wensen zijn echt niet onbetaalbaar of verve-lend. Op vrijdag gaan zwemmen of een keer een dagje naar een pretpark in het weekend. In een instelling kost dat veel geregel en gedoe. Wij doen het gewoon. Moeten ze ergens heen, dan brengen wij ze zelf. Omdat wij hier zelf ook wonen, zijn we er altijd voor ze. Dat is onze drijf-veer: meer bieden dan wat een

reguliere instelling kan bieden.’ De andere kant kent ze ook. Ze werkte jaren met veel plezier voor de Hartekampgroep. ‘Hier hebben we echter zoveel meer vrijheid, daar zijn we tevreden over. Iedere dag opnieuw ben ik gemotiveerd om dit te doen.’

Maatschappelijk ideaalEen van de bewoners van het eerste uur, Ron, vindt het heel gezellig. ‘Ik woonde een aantal jaar alleen in Voorhout. Maar ik vond het gewoon niet zo leuk.’ Caren vult aan: ‘Dat is het

maatschappelijke ideaal: mensen met een verstandelijke beperking zoveel mogelijk een normaal leven laten leiden. Maar Ron had het niet zo naar zijn zin. Het Thomashuis kan hem zorg op maat bieden. Hij heeft er zelf voor gekozen om hier te komen wonen. De ene manier is niet beter dan de andere, maar het is belangrijk dat mensen met een beperking een eigen keuze kunnen maken voor wat bij hen past.’

Barnhoorn-Jansen doet haar werk met liefde. ‘Het voelt ook niet als

Oorspronkelijke details klooster gerestaureerdLISSE - Stek is eigenaar van het klooster en verhuurt het aan de Stichting Thomashuizen. Onlangs werd het voormalige klooster opgeknapt. De houten goten met zinken bekleding zijn vervangen. Ook is het houtrot in de dakkapellen aangepakt en zijn er over-stekken aangebracht. Omdat het een gemeentelijk monument is, moest er voor iedere wijziging, hoe klein ook, een monumenten-vergunning worden aangevraagd. De monumentencommissie van de gemeente dacht met Stek mee en de vergunningen werden snel afgegeven. Al het houtwerk is geschilderd. Daarnaast is een stalen kruis in de westgevel opgeknapt, het zandsteen in de zuid-gevel schoongemaakt en scheuren in het metselwerk hersteld. Alle werkzaamheden zijn in goed overleg met de bewoners uitgevoerd.

Klooster grote trekpleisterOpen MonumentendagLISSE - Mede dankzij het mooie weer was Open Monumentendag dit jaar een groot succes. Het klooster aan de Heereweg in Lisse, dat dit jaar 75 jaar bestaat en voor het eerst meedeed, verwelkomde meer dan zevenhonderd belangstellenden. ‘Wij zijn altijd gastvrij en open als er mensen onverwachts langskomen’, legt bewoonster Caren Barnhoorn-Jansen uit. ‘Maar dit was de eerste keer dat het zo massaal was. Best een raar gevoel, want het is voor ons gewoon ons huis. De reacties waren heel erg leuk en dit is zeker voor herhaling vatbaar.’

Caren Barnhoorn-Jansen, leiding Thomashuis. Bewoner Ron woont nu met veel plezier.

werk. We zijn een grote familie. Wij kijken heel erg naar de wensen van onze bewoners. Juist de dingen die wij extra kunnen doen, daar gaat het om. We kunnen ook ons eigen netwerk invlechten. Mijn ouders worden gezien als opa en oma. Dat is bij een reguliere instelling onvoorstelbaar. Ik zou het heel erg vinden als de autonomie die we nu hebben ons wordt afgeno-men. We willen geen compromis sluiten vanwege bezuinigingen. Wij willen niet minder geven dan dat we nu doen.’

BW Stek next 10-17.indd 17 31-05-2011 15:06:30

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

BW Stek next 18-24.indd 18 31-05-2011 15:13:17


19Financiën

Veel investeren maar continuïteit blijft gewaarborgd

financiën te gaan werken, vind ik heel mooi. Dat geeft aan dat onze afdeling ook voor anderen interes-sant kan zijn. Het is zeker niet al-leen maar droog cijfertjes verzame-len. Er zit een hele wereld achter. Als je daarvoor openstaat, is het heel leuk om te doen.

Het jaar 2011 zal, meer dan ooit, in het teken staan van de meerjaren-begroting. De overheid ziet de cor-poratie steeds meer als een melk-koe. Er moet bezuinigd worden, dus men vindt dat er in onze sector nog wel wat valt te halen. Vanaf 2014 moet iedere corporatie een bijdrage betalen aan de overheid voor de huurtoeslag. Voor Stek betekent dat concreet dat we anderhalf miljoen euro per jaar moeten betalen. De financiële ruimte om te investeren in nieuwbouw en onderhoud wordt dus hierdoor veel minder. We moe-ten keuzes gaan maken: wat doen we wel, wat niet. We zullen ons hierop voor moeten bereiden en gaan de beleidskeuzes doorrekenen in de meerjarenbegroting. Risico-management wordt daarom ook steeds belangrijker. Ik vind dat Stek verantwoord omgaat met haar middelen. Met name bij nieuw-bouw wordt goed naar de risico’s gekeken. Het gaat om gemeen-schapsgeld, het is niet van de cor-poratie. Daar moeten we zorgvul-dig mee omgaan. Dat zal in de komende jaren alleen maar be-langrijker worden.’

Lage rentevoet stuwt winst Stek omhoogSTREEK - Stek sluit het jaar 2010 af met bijna 15 miljoen euro winst. ‘Dat lijkt inderdaad heel wat, maar het komt vooral doordat we bij de waardering van ons vastgoed met een lagere rentevoet zijn gaan rekenen’, legt manager Financiën Pieter Guijt uit.

met onze bedrijfsvoering te maken gehad, maar betreft voornamelijk een boekhoud-kundige winst. Als we puur kijken naar het resultaat uit de normale bedrijfsvoering, exclusief incidentele posten zoals mutatie bedrijfswaarde, dan bedraagt het bedrijfsresul-taat 4,5 miljoen euro positief. Gelet op de omvang van dit positieve, genormaliseerde resultaat is Stek in staat om met het beheer van haar woningbezit als kernactiviteit haar vermogen in stand te houden en is hieruit jaarlijks ruimte beschikbaar voor onrendabele investeringen en uitgaven voor leefbaarheid.’

Financiën

ACTIVA 31-12-2010 31-12-2009VASTE ACTIVA (x € 1.000,-) EUR EURMateriële vaste activaOnroerende en roerende zaken in exploitatie 257.180 221.529Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 4.708 4.703Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 20.017 30.613Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie 4.849 4.919Totaal 286.755 261.764Financiële vaste activaTe vorderen BWS subsidies 100 115Latente belastingvorderingen 499 -Leningen U/G 4 4Totaal 602 120

VLOTTENDE ACTIVA (x € 1.000,-) EUR EURVoorraden materiaal 152 183Voorraad verkoopwoningen 237 -VorderingenHuurdebiteuren 261 265Debiteuren Gemeenten/Rijk - -Overige vorderingen 369 149Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende activa 765 124Totaal 1.394 538Liquide middelen 582 576TOTAAL 289.721 263.181

OMSChRIjVINg 2010 2009BEDRIjFSOpBRENgSTEN (x € 1.000,-) EUR EURHuren 30.484 28.664Vergoedingen leveringen en diensten 1.931 1.895Overheidsbijdragen en egalisatie 23 22Verkoop onroerende zaken 1.679 1.791Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf 186 114Overige bedrijfsopbrengsten 552 542Totaal bedrijfsopbrengsten (a) 34.856 33.027

BEDRIjFSLASTEN (x € 1.000,-) EUR EUROverige waardeveranderingen materiële vaste activa 10.370 4.340 Erfpacht 7 7 Lonen en salarissen 3.319 3.343 Doorberekende uren vaklieden - Sociale lasten 472 400 Pensioenlasten 647 597 Lasten onderhoud 14.060 10.602 Aankoop onroerende zaken - - Koopgarant 4 1.151 Overige bedrijfslasten 8.105 8.148 Totaal bedrijfslasten (b) 36.985 28.586Bedrijfsresultaat (a-b) 2.129- 4.441

FINANCIëLE BATEN EN LASTEN (x € 1.000,-) EUR EURRente baten 5 59 Waardeveranderingen financiële vaste activa - - Rente ten laste van projecten 1.083 2.223 Opbrengst financiële vaste activa en effecten 10 25 Rente lasten 6.808- 6.186-Totaal financiële baten en lasten 5.710- 3.879-

Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 7.839- 563Mutatie reële waarde materiële vaste activa - - Buitengewone baten - - Groepsresultaat voor belastingen 7.839- 563 Vennootschapsbelasting 601 977 Groepsresultaat na belastingen vóór mutatie reële waarde materiële vaste activa 7.239- 1.539 Mutatie reële waarde materiële vaste activa 21.885 1.261-Groepsresultaat na belastingen na mutatie reële waarde materiële vaste activa 14.647 278

KENgETALLENBOEKjAAR 2010 2009AANTAL VERhUUREENhEDEN EUR EURWoningen 5.658 5.645 Woonwagens c.q. standplaatsen 9 11 Woningen in beheer 225 225 Totaal 5.892 5.881 Bedrijfsonroerendgoed 31 29 Overige objecten 382 365 Totaal 6.305 6.275

Totaal (4 overige objecten = 1 vhe) 6.019 5.980 Woningen in aanbouw - - Totaal 6.019 5.980 Verzekerde waarde (X € 1.000,-) 605.000 610.700 TOTALE verhuureenheden in exploitatie 6.019 5.980 (exclusief in aanbouw)

FINANCIëLE gEgEVENSWINST & VERLIESREKENINg (x € 1.000,-) EUR EURJaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening 7.839- 435- Huren 30.484 28.664 Overheidsbijdragen 23 22 Vergoedingen leveringen en diensten 1.931 1.895 Wijzigingen in onderhanden werk - - Afschrijvingen - - Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 10.370 4.340 Erfpacht 7 7 Lonen en salarissen 3.319 3.343 Lasten onderhoud 14.060 10.602 Overige bedrijfslasten 8.105 8.148 Financiële baten en lasten 5.710- 3879- Buitengewone baten - - Mutatie reële waarde activa in exploitatie 21.885- 264 Jaarresultaat na belastingen 14.647 278

WINST & VERLIESREKENINg (€ pER VERhUUREENhEID) NA MUTATIE REëLE WAARDE EUR EURJaarresultaat 2.433 47 Huren 5.065 4.793 Overheidsbijdragen 4 4

Vergoedingen leveringen en diensten 321 317 Wijzigingen in onderhanden werk - - Afschrijvingen - - Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 1.723 726 Erfpacht 1 1 Lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenen 551 559 Lasten onderhoud 2.336 1.773 Overige bedrijfslasten 1.347 1.362 Financiële baten en lasten 949- 649- Buitengewone baten - - Beheerskosten werkorganisatie 1.185 1.324 Beheerskosten werkorganisatie exclusief incidentele kosten 1.102 1.173

BALANS (x € 1.000,-)Materiële vaste activa 286.755 261.764Financiële vaste activa 602 120Langlopende schulden 143.279 138.603Eigen vermogen 116.548 101.901 BALANS (€ pER VERhUUREENhEID)Materiële vaste activa 47.642 43.773Financiële vaste activa 100 20Langlopende schulden 23.805 23.178Eigen vermogen 19.363 17.040 OVERIgESolvabiliteit (EV/TV) 40.23% 38.72%Liquiditeit (Current ration) 9.02% 5.83%Rentabiliteit eigen vermogen 16.95% 3.12%Rentabiliteit totaal vermogen 7,15% 1,23%Interest coverage ratio 1,79% 1,64%

pASSIVA 31-12-2010 31-12-2009gROEpSVERMOgEN (x € 1.000,-) EUR EUROverige reserves 116.548 101.901 Totaal 116.548 101.901 EgalisatierekeningBWS 100 115 VoorzieningenOverige voorzieningen 3.582 228 Latente belastingverplichtingen - 102 Totaal 3.582 330 Langlopende schuldenLeningen overheid 968 986 Leningen kredietinstellingen 137.744 133.044 Terugkoopverplichting onroerende zaken 4.568 4.573 verkocht onder voorwaarden Totaal 143.279 138.603 Kortlopende schuldenSchulden aan kredietinstellingen 20.355 16.941 Schulden aan leveranciers 3.436 2.570 Belastingen en premies van sociale verzekeringen 13.330 1.776 Overlopende passiva 1.091 945 Aangegane verplichtingen onroerende zaken in ontwikkeling - - Totaal 26.212 22.232 TOTAAL 289.721 263.181

gECO

NSOL

IDEE

RDE

BALA

NS N

A VO

ORgE

STEL

DE R

ESUL

TAAT

SBES

TEM

MIN

ggE

CONS

OLID

EERD

E BA

LANS

NA

VOOR

gEST

ELDE

RES

ULTA

ATSB

ESTE

MM

INg

gECO

NSOL

IDEE

RDE

WIN

ST- E

N VE

RLIE

SREK

ENIN

g OV

ER h

ET jA

AR 2

010

KENg

ETAL

LEN

VERV

OLg

KENg

ETAL

LEN

BW Stek next 18-24.indd 19 31-05-2011 17:11:27

BW Stek next 18-24.indd 20 31-05-2011 15:13:25

BW Stek next 18-24.indd 21 31-05-2011 15:13:29


22 Woonzorgzones

Tegenvaller voor STek

Organisaties trekken zich terug uit woonzorgpunt Rembrandtplein

LISSE - Stek moet de plannen voor een

woonzorgpunt aan het Rembrandtplein

herzien. Fusieorganisatie WMV, de over-

koepelende organisatie van zorgverleners

die het welzijnsgedeelte zouden exploite-

ren, heeft zich teruggetrokken. ‘Omdat

de subsidies voor haar diensten steeds

lager worden, heeft het WMV besloten

uit al dit soort trajecten te stappen’,

vertelt projectleider Ruud Looman.

‘Dat is jammer, onverwacht en vervelend. Het betekent zeker niet dat het project niet doorgaat. Een aantal aanpassingen dat wij voor ogen hebben, is niet specifiek voor senioren, maar voor iedere huurder. En het idee voor maison-nettewoningen laten we ook nog niet los.’

UrgentieIn de oorspronkelijke plannen wilde Stek aan de middelste flat nieuwbouw toevoegen voor welzijn- en zorgactiviteiten. Ook de woningen zelf zouden dusdanig worden aangepast dat het verlenen van zorg mogelijk is. ‘Om goed te kunnen starten, wilden wij probe-ren een aantal woningen leeg te hebben. Door het aanvragen van stadsvernieuwingsurgenties en het geven van verhuisvergoedingen, wilden we huidige huurders onder de 55 jaar aanmoedigen een andere woning te zoeken’, legt Looman uit. ‘Nu het welzijn- en zorggedeel-te niet doorgaat, is er geen nood-zaak meer om meerdere woningen tegelijk leeg te hebben. Dus gaat het aanvragen van SV-urgenties wellicht ook niet door.’ Huurders zullen daardoor langer blijven zitten, zodat senioren minder snel een flat op het Rembrandtplein toegewezen kunnen krijgen.’

InkomensgrensBijkomend probleem is de inkomensgrens voor een sociale

huurwoning. ‘Alleen huurders die onder die inkomensgrens zitten, kunnen doorstromen naar een andere woning van Stek. Op dit moment hebben we geen over-zicht van hoeveel huurders in de flats onder die grens vallen en dus zouden kunnen verhuizen. De grens telt voor 90% van onze woningen. De overige 10% kan Stek inzetten om huurders boven die grens te huisvesten. Het gaat dan slechts om ongeveer veertig woningen. Dat zijn er veel te weinig en we hebben ook nog andere projecten.’

AanpassingenHoe nu verder? Looman geeft aan dat Stek nadenkt over deze vraag. ‘Een aantal aanpassingen wilden we al doen voordat er sprake was van een woonzorgpunt. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om het verwijderen van geisers, het aanpassen van installaties, het opknappen van de hekwerken en het verhogen van de galerijen. Die aanpassingen willen we nog steeds doen. Daarnaast zullen we bekijken wat er in de woningen aangepakt kan worden. Misschien doen we dat woning voor woning, misschien pakken we het anders aan. Dat is nu nog niet duidelijk. In ieder geval bespreken we alles uitgebreid met de projectgroep. Zoals we dat het afgelopen jaar steeds naar tevredenheid hebben gedaan. Het komende

jaar zullen we in ieder geval nog niet starten met werkzaamheden op het Rembrandtplein.’

MaisonnettesIn de plannen van Stek komen in een gedeelte van de flats de garages op de begane grond te vervallen. Samen met de boven-liggende flats zouden dat maison-nettewoningen met een tuin

dat ze zouden moeten verhuizen. De plannen staan echter nog niet vast. Daarvoor moeten we eerst met de huurders om de tafel. Wij zijn enthousiast, maar willen verder onderzoeken of er animo is voor deze maisonnettewoningen.’

Kleine OoievaarDe flat de Kleine Ooievaar, aan de overkant van het Rembrandt-plein, is ook in het project betrokken. Stek heeft daarvoor nauw contact met de bewoners-commissie. ‘Het betreft relatief kleine aanpassingen voor de bewoners die er nu al wonen, voornamelijk senioren’, legt Looman uit. ‘De galerijen worden verhoogd. Binnen kunnen beugels, verhoogde toiletpotten, raam-bedieningen en andere kleine aanpassingen worden aange-bracht. Verder pakken we de installaties aan waarvoor we duurzame energieconcepten met hoge rendementen uitwerken. Voor deze collectieve voorzienin-gen moet 70% van de huurders vóór zijn. Het betekent namelijk ook een huurverhoging. Daaren-tegen besparen huurders weer op energielasten. Omdat de aanpas-singen veelal door de bewoners-commissie zijn aangevraagd bij Stek en de bewoners er om staan te springen, verwachten we daar geen problemen mee. We hopen dat we daar eind 2011 mee kunnen starten.’

‘We gaan kijken wat we in de woningen kunnen aanpakken’Ruud Looman

moeten worden. Het aanzicht vanaf de parkeerplaats gezien wordt hiermee sterk verbeterd. Dit plan roept de meeste weer-stand op bij de huidige huurders. ‘Mensen die een garage huren bij Stek, willen die niet kwijt. En bewoners die nu op de eerste verdieping wonen, willen niet per se in een maisonnettewoning komen te wonen. Dat betekent dus

Bovenstaand een impressie van de gemaakte plannen. In de flats worden verschil-lende aanpassingen gedaan.

Divers

Doelgroepen op een rijTje

Een woning voor iedereen

De huisvestingsverordening van de regio Holland Rijnland is voor Stek leidend. Kenmerkend voor de verordening is dat er geen eisen gesteld worden aan het inkomen en de huishoudgrootte van de woningzoekende.

riSicomanagemenT hoog op De agenDa

‘Risico’s mogen nooit onze reputatie in het geding brengen’STREEK - De term ‘risicomanagement’ staat in

2010 bij veel organisaties hoog op de agenda.

Zo ook bij Stek.

STREEK - Stek richt zich op het aanbieden van goede en betaalbare woningen aan huishoudens uit de lagere inkomensgroepen en huishoudens die niet zelf in hun huisvesting kunnen voorzien. Bijzondere aandacht gaat uit naar kwetsbare doelgroepen die extra zorg en service of een aangepaste woongelegenheid nodig hebben.

Peter Spierenburg: ‘Wij moeten in een onzekere markt opereren. Dat kan niet zonder risico’s.’

BW Stek next 18-24.indd 22 31-05-2011 15:13:32


23Woonzorgzones

dat ze zouden moeten verhuizen. De plannen staan echter nog niet vast. Daarvoor moeten we eerst met de huurders om de tafel. Wij zijn enthousiast, maar willen verder onderzoeken of er animo is voor deze maisonnettewoningen.’

Kleine OoievaarDe flat de Kleine Ooievaar, aan de overkant van het Rembrandt-plein, is ook in het project betrokken. Stek heeft daarvoor nauw contact met de bewoners-commissie. ‘Het betreft relatief kleine aanpassingen voor de bewoners die er nu al wonen, voornamelijk senioren’, legt Looman uit. ‘De galerijen worden verhoogd. Binnen kunnen beugels, verhoogde toiletpotten, raam-bedieningen en andere kleine aanpassingen worden aange-bracht. Verder pakken we de installaties aan waarvoor we duurzame energieconcepten met hoge rendementen uitwerken. Voor deze collectieve voorzienin-gen moet 70% van de huurders vóór zijn. Het betekent namelijk ook een huurverhoging. Daaren-tegen besparen huurders weer op energielasten. Omdat de aanpas-singen veelal door de bewoners-commissie zijn aangevraagd bij Stek en de bewoners er om staan te springen, verwachten we daar geen problemen mee. We hopen dat we daar eind 2011 mee kunnen starten.’

Divers

Doelgroepen op een rijTje

Een woning voor iedereen

De huisvestingsverordening van de regio Holland Rijnland is voor Stek leidend. Kenmerkend voor de verordening is dat er geen eisen gesteld worden aan het inkomen en de huishoudgrootte van de woningzoekende.

Starters Stek heeft uit haar woningvoor-raad 987 woningen gelabeld om bij mutatie toe te wijzen aan starters. Dit is bijna 17% van het woningbezit. Niet elke starter is een jongere. De praktijk wijst uit dat een groot deel van de starters jonger is dan 30 jaar.

SeniorenWoningen die geschikt zijn voor senioren of als seniorenwoning zijn gebouwd, worden met voorrang aan senioren aangebo-den binnen het regionale woon-ruimteverdelingsysteem, Woon-zicht.nl. 18% van het woningbezit van Stek is gelabeld voor senioren of zorg. Dit zijn 1081 woningen.

Het overgrote deel wordt met voorrang aangeboden aan woningzoekenden vanaf 55 jaar. Voor enkele woningen is de leeftijdsgrens 65 jaar of ouder.

StatushoudersHet Ministerie van Justitie bepaalt per gemeente het aantal status-houders dat gehuisvest moet worden. Sinds juli 2007 is de taak -stelling verzwaard door de toe-voeging van statushouders die onder de pardonregeling vallen. De huisvesting van alle status-houders vindt plaats in overleg met de gemeentes Teylingen, Lisse en Hillegom. De ISD en Stichting Vluchtelingen Werk zijn belang-rijke samenwerkingspartners in dit proces. In de gemeentes Teylingen, Lisse en Hillegom staat als reguliere taakstelling in deze gemeentes in 2010 totaal dertig personen te huisvesten. Deze taakstelling is praktisch gehaald. In 2010 zijn er 24 status-houders gehuisvest. In Teylingen moet nog één statushouder

riSicomanagemenT hoog op De agenDa

‘Risico’s mogen nooit onze reputatie in het geding brengen’

De wereldwijde financiële crisis heeft de aandacht voor risicoma-nagement nog meer versterkt. ‘Ri-sicomanagement betekent dat je als organisatie kijkt naar onvoor-ziene gebeurtenissen die het berei-ken van je doelstellingen kunnen beïnvloeden en zoekt naar manie-ren om eventuele schade daardoor in te perken’, legt controller Peter Spierenburg uit. ‘Het is zeker niet nieuw, maar de wetgeving wordt op dit punt steeds strenger. Voor corporaties geldt onder andere de Governance Code waar we ons aan moeten houden.’

Imagoschade‘Als organisatie neem je bepaalde risico’s, anders kun je niet onder-nemen. Maar die mogen nooit de continuïteit van de organisatie in gevaar of onze reputatie in het ge-ding brengen. Imagoschade lijdt net zo goed tot verlies van vertrou-wen in onze organisatie als finan-ciële schade. Er zijn altijd zaken waar je geen rekening mee kunt houden. Het gaat erom de risico’s die je wel van te voren kunt in-schatten goed op te vangen.’

Onrendabel‘Stek begon precies op het moment dat de financiële crisis in volle gang was en de huizenmarkt het voor haar kiezen kreeg’, vervolgt Spie-renburg. ‘Wij moeten in die onze-kere markt opereren en het vertrou-wen van onze belanghouders zien

STREEK - De term ‘risicomanagement’ staat in

2010 bij veel organisaties hoog op de agenda.

Zo ook bij Stek.

Woonruimte-verdeling in de regioSTREEK - In eerste instan-tie vond er sinds 2004 in de Duin- en Bollenstreek regionale woonruimte-verdeling plaats.

Vanaf 2006 is de Leidse regio toegevoegd en vindt de woon-ruimteverdeling binnen de regiogemeente Holland Rijnland plaats. Stek werkt samen met andere woningcor-poraties binnen de Vereniging Woningcorporaties Holland Rijnland (VWHR).

Komt er een woning van Stek vrij dan wordt deze sinds 2006 aangeboden op de website: www.woonzicht.nl. Woningzoekenden schrijven zich in als woningzoekende en reageren op de vrijgekomen woningen binnen de regio.

Het aanbieden van woningen gebeurt geheel digitaal. De huisvestingsverordening Holland Rijnland stelt geen eisen aan huishoudgrootte en inkomen en gaat uit van transparantie en keuzevrijheid.

De woningzoekenden die ingeschreven staan bij Woon-zicht bewegen zich in een regionale woningmarkt. Uit de verhuurcijfers blijkt dat de woningzoekenden behoorlijk trouw zijn aan de eigen gemeente en dat de goedkopere woningen over het algemeen bij de lagere inkomens terecht komen. Rigide regulerings-regels blijken dan ook niet nodig.

te houden. De financiële crisis, de situatie op de huizenmarkt en de maatregelen vanuit de overheid beperken de financiële armslag van Stek. Daarom wordt het nog belangrijker om de risico’s te be-heersen. Nieuwbouwprojecten bij-voorbeeld zijn grote investeringen voor Stek. Ook omdat het voor ons meestal onrendabel is. Om sociale huurders tegemoet te komen, hou-den we de huren laag. We stoppen er dus meer geld in dan er uit komt. Vooraf kunnen we dan besluiten om woningbouwprojecten te com-bineren met een verkoopgedeelte. Een voorwaarde voor realisatie van het project is dat van het verkoop-gedeelte 75% verkocht moet zijn. Zo kunnen we de financiële risico’s voor Stek beperken.’

In de praktijkOp een goede manier omgaan met risico’s levert in de praktijk wel eens discussies op. Onder andere bij vastgoedontwikkeling. ‘Het project Bloemswaard in Hillegom bijvoor-beeld, werd uitgesteld omdat Stek

de risico’s te hoog vond. Voordat dit project verder uitgewerkt kon wor-den, moest er eerst een aantal ze-kerheden worden gerealiseerd met toekomstige huurders.’ Een ander voorbeeld: Stek wilde de medewer-kers voorzien van een mobiele tele-foon met pda-functies. ‘Je moet je afvragen wat er gebeurt als iemand zo’n telefoon verliest. Wat voor in-formatie ligt er dan op straat? Als dat te gevoelig is, hoe gaan we daar dan mee om?’

Risicomanagement is een continu proces. ‘De wereld om ons heen staat niet stil. Ook als je verder komt in een vastgoedontwikke-lingsproces, liggen er andere risi-co’s op de loer of nemen die juist af. Daar moeten we op inspelen.’

worden gehuisvest en in Lisse vijf. Er ligt een aanvraag tot gezins-hereniging voor vijf personen. Zodra deze wordt goedgekeurd is de taakstelling voor Lisse ook volledig gerealiseerd.

Urgenten Stekt voert namens de urgentie-commissie van Holland Rijnland intakegesprekken. De urgentiecom-missie beoordeelt of de aanvrager voorrang krijgt bij het verkrijgen van woonruimte. In 2010 heeft Stek 66 aanvragen doorgestuurd naar deze urgentiecommissie. Er zijn 28 urgenties in 2010 toegekend en 16 aanvragen afgewezen. Een aantal aanvragen is nog in behandeling. Met 66 doorgestuurde aanvragen wijkt het aantal ten opzichte van 2009 niet erg af. Stek stuurde toen 60 aanvragen door.

STREEK - Stek richt zich op het aanbieden van goede en betaalbare woningen aan huishoudens uit de lagere inkomensgroepen en huishoudens die niet zelf in hun huisvesting kunnen voorzien. Bijzondere aandacht gaat uit naar kwetsbare doelgroepen die extra zorg en service of een aangepaste woongelegenheid nodig hebben.

Peter Spierenburg: ‘Wij moeten in een onzekere markt opereren. Dat kan niet zonder risico’s.’

BW Stek next 18-24.indd 23 31-05-2011 15:13:36

BW Stek next 18-24.indd 24 31-05-2011 15:13:41

jaarverslag stek 2010

Documents

Transcript of jaarverslag stek 2010