Jaarverslag · onze uitgaven (de onderhouds- en beheerskosten) en kijken op welke wijze we meer...

Jaarverslag 2019

Jaarverslag 2019

2/118

Bestuursverslag

In 2019 heeft Woonbedrijf haar doelen voor de komende jaren vastgesteld. In het nieuwe ondernemingsplan maken we duidelijke keuzes voor het fijn en ongestoord wonen van onze bewoners in de buurten, voor de beschikbaarheid van voldoende duurzame woningen tegen een eerlijke prijs en voor het verduurzamen van onze woningvoorraad. Hiermee geeft Woonbedrijf invulling aan de maatschappelijke en volkshuisvestelijke opgave in de Metropoolregio Eindhoven. Om deze ambitie te realiseren moeten we ons huishoudboekje op orde brengen. Dat betekent dat we strakker sturen op onze uitgaven (de onderhouds- en beheerskosten) en kijken op welke wijze we meer inkomsten kunnen genereren uit huren en verkopen zonder dat onze doelstelling, het zorgen voor voldoende betaalbare huurwoningen voor onze doel-groep, in het gedrang komt. Als gevolg van marktontwikkelingen is de waarde van ons vastgoed in het afgelopen jaar sterk gestegen. Dit leidt tot een waardeverandering van een half miljard euro. Omdat we deze waardeverandering moeten opnemen in de resultatenrekening lijkt het dat we het afgelopen jaar veel ‘winst’ hebben gemaakt. Deze waardeverandering zit echter in de stenen. Het is daarom van belang om te kijken naar het exploitatieresultaat. In 2019 bedraagt het netto exploitatieresultaat uit de vastgoed-portefeuille ruim € 80 miljoen. Dit resultaat is direct weer geïnvesteerd in nieuwbouw en renovatie van ons vastgoed. Door te sturen op een gezonde exploitatie kunnen we ook in de toekomst blijven investeren in de beschikbaarheid, kwaliteit en duur-zaamheid van ons vastgoed. Na het vaststellen van het ondernemingsplan zijn we in 2019 gestart met de transformatie van onze organisatie naar een slankere en meer wendbare organisatie waarmee we onze doelen kunnen realiseren. Deze organisatiewijziging heeft veel impact gehad op de medewerkers. We hebben afscheid genomen van ruim 50 collega’s. Ik ben trots op de transparante en zorgvuldige wijze we samen dit proces hebben doorlopen. Ik wil hierbij in het bijzonder de rol van de OR memoreren. Dankzij de constructieve en opbouwende opstelling van de OR hebben we het transformatieproces in een hoog tempo kunnen doorlopen. Ik ben ook trots op de resultaten die we hebben behaald. Ondanks de verbouwing bleef de winkel open. Door woningen te verhuren, te onderhouden en te werken aan leefbaarheid hebben we voor onze ruim 70.000 bewoners gezorgd voor fijn en ongestoord wonen. Voor de buitenlandse studenten hebben we in een recordtempo in samenwerking met de gemeente Eindhoven 300 tijdelijke eenheden gerealiseerd aan het Lombokpad, nabij de TUE campus. En in Helmond hebben we onze eerste 52 nieuwbouwwoningen opgeleverd. We hebben op 700 woningen zonnepanelen gelegd waarmee we een belangrijke bijdrage leveren aan de duurzaamheidsambities en de woonkosten van de bewoners beperken. Deze productie gaat niet vanzelf, maar vraagt ook in het komende jaar een grote inspanning om voldoende nieuwe plannen te ontwikkelen. Ondertussen kijken we ook naar de toekomst. Achter de schermen hebben we in 2019 gewerkt aan onze online dienst-verlening. Hiermee willen we medio 2020 met onze nieuwe website de dienstverlening aan onze bewoners ook 24/7 online gaan aanbieden. Uiteraard kijken we hierbij ook naar de bewoners die niet zo digitaal vaardig zijn of liever persoonlijk contact hebben: de woonwinkel en de telefoon blijven beschikbaar. We verwachten dat we hiermee de slechte (telefonische) bereikbaarheid in 2020 sterk gaan verbeteren. In de eerste maanden van 2020 zijn we geconfronteerd met de gevolgen van het Coronavirus. Wat begon als een epidemie in China is een korte tijd uitgegroeid tot een pandemie met grote gevolgen voor het dagelijks leven in Nederland. Toen eind februari de eerste uitbraak van het virus in Brabant aan de orde was, heeft Woonbedrijf direct een crisisteam ingesteld. Dit crisisteam coördineert de maatregelen die nodig zijn om de medewerkers, bewoners en andere samenwerkingspartners te beschermen en de continuïteit van onze dienstverlening naar onze bewoners te borgen. Als gevolg van de maatregelen die door de overheid, het RIVM en de Veiligheidsregio zijn afgekondigd, zijn de contacten met bewoners, leveranciers en samenwer-kingspartners tot het minimum afgeschaald. Hiermee leveren we een bijdrage aan de inspanning om het aantal besmettingen te beperken en daarmee de druk op de zorg te spreiden. Ondertussen zijn de risico’s voor de korte- en middellange termijn in beeld gebracht. We constateren dat de financiële continuïteit van Woonbedrijf is verzekerd. Wel moeten we kanttekeningen plaatsen in hoeverre we ambities uit het ondernemingsplan in 2020 en daarop volgende jaren kunnen realiseren. De komende maanden gaan we dan ook verschillende toekomstscenario’s uitwerken en de robuustheid van onze strategiekeuzes tegen het licht houden. Woonbedrijf zal dan ook in de komende jaren haar verantwoordelijkheid blijven nemen om samen met de bewoners, de gemeenten, collega corporaties en samenwerkingspartners te werken aan onze missie: in ons kerngebied Eindhoven – Geldrop – Veldhoven – Helmond wonen onze bewoners fijn en ongestoord voor een eerlijke prijs in een duurzame woning. Eindhoven, 4 juni 2020

Ingrid de Boer

Jaarverslag 2019

3/118

Inhoud

1 Verhuur- en betaalbaarheid 5

1.1 Verhuringen 5

1.2 Huurverhoging 8

1.3 Betaalbare voorraad 9

1.4 Incasso 10

1.5 Ontruimingen 11

2 Onze bewoner 12

2.1 Onze dienstverlening 12

2.2 Leefbaarheid 15

3 Ons woningbezit 17

3.1 Nieuwbouw 17

3.2 Renovaties 19

3.3 Aankoop bestaand bezit 20

3.4 Afstoten vastgoed 21

3.5 Exploitatieduur 22

3.6 Investeringsstrategie 23

3.7 Onderhoud 24

3.8 Warmtewet 26

4 Duurzaamheid 27

4.1 Duurzame energie 27

4.2 Gesloten kringlopen 28

4.3 Collectief bewustzijn 29

4.4 De Natuurlijke Stad 30

5 Onze corporatie 31

5.1 Onze strategie 31

5.2 Organisatie- en nevenstructuur 32

5.3 Onze medewerkers 33

5.4 Informatie 35

6 Onze financiën 36

6.1 Borgen van financiële continuïteit 36

6.2 Waardering vastgoed; een beleidsmatige beschouwing 38

6.3 Aedes Benchmark 42

6.4 Treasury 43

7 Onze samenwerkingspartners 44

7.1 Huurdersvertegenwoordiging 44

7.2 Gemeenten 45

7.3 Zorg en Welzijn 46

7.4 Samenwerking in de Metropoolregio Eindhoven / Stedelijk Gebied Eindhoven 47

8 Governance 48

8.1 Governancecode 48

Jaarverslag 2019

4/118

8.2 Risicomanagement 50

8.3 Interne beheersing 52

8.4 Permanente educatie 53

9 Verslag raad van commissarissen 54

9.1 Inleiding 54

9.2 Over besturen en toezicht houden 55

9.3 Verslag vanuit toezichthoudende rol 56

9.4 Over de RvC 59

9.5 Verslag vanuit de werkgeversrol 62

9.6 Tot slot 63

10 Jaarrekening 64

10.1 Balans per 31 december 2019 64

10.2 Winst- en verliesrekening 2019 66

10.3 Kasstroomoverzicht 2019 67

10.4 Grondslagen voor de waardering en resultaatbepaling 68

10.5 Grondslagen voor waardering van activa en passiva 70

10.6 Grondslagen voor bepaling van het resultaat 78

10.7 Financiële instrumenten en risicobeheersing 81

10.8 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waarderingen resultaatbepaling 83

10.9 Kasstroomoverzicht 84

10.10 Toelichting op de balans per 31 december 2019 85

10.11 Toelichting op de winst-en-verliesrekening 2019 97

10.12 Overige informatie 102

10.13 Overige gegevens 106

10.14 Verklaring besteding middelen in het belang van de volkshuisvesting 111

10.15 Kengetallen 112

BIJLAGEN 113

Bijlage 1 Balans per 31 december 2019 DAEB, niet-DAEB en totaal 114

Bijlage 2 Winst- en verliesrekening per 31 december 2019 DAEB, niet-DAEB en totaal 116

Bijlage 3 Kasstroomoverzicht 2019 DAEB, niet-DAEB en totaal 117

Jaarverslag 2019

5/118

1 Verhuur- en betaalbaarheid

1.1 Verhuringen Het verhuurbeleid is in 2019 niet veranderd. Woonbedrijf adverteert via internet haar vrijkomende woningen, voor zover niet gebruikt voor de huis-vesting van woningzoekenden uit bijzondere doelgroepen. Geregistreerde woningzoekenden kunnen erop reageren. Registratie als woningzoekende gaat via onze internetsite en is voor iedereen toegankelijk en gratis. Sinds februari 2018 publiceren we het vrijgekomen woningaanbod niet alleen op onze website, maar hebben we ook een publicatiekoppeling naar Woonie-zie, het Woonruimteverdeelsysteem van het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE). Onze advertenties zijn ook daar zichtbaar voor woningzoekenden. In 2019 heeft Woonbedrijf het principebesluit genomen om zich volledig aan te sluiten bij Wooniezie en is de verkenning naar de haalbaarheid hier-van opgestart. Gestreefd wordt naar aansluiting in september 2020. Bij Woonbedrijf staan 202.789 personen ingeschreven als woningzoekende (peildatum 31-12-2019). Het aantal dat ook echt actief op zoek is naar een woning is echter veel kleiner. 18.582 personen hebben in 2019 minstens één keer gereageerd op een geadverteerde woning. Dit ligt 5,5% hoger dan in 2018. Van de actieve woningzoekenden in 2019 hebben 15.473 personen twee of méér keer gereageerd. Ook hier meten we een lichte stijging van circa 6% ten opzichte van 2018. Woonbedrijf beschouwt de groep van ac-tieve woningzoekenden als de daadwerkelijke woningzoekenden van 2019. De omvang van deze groep is het afgelopen jaar toegenomen, maar aanzienlijk minder hard gegroeid dan de jaren daarvoor. De groep actieve woningzoekenden zorgde in 2019 voor gemiddeld 263 reacties per geadverteerde woning. Dit is een stijging in het aantal reacties van 22% ten opzichte van 2018 (215 reacties). Dit wordt onder andere veroorzaakt door een gedaalde gemiddelde mutatiegraad waardoor minder woningen beschikbaar komen. Daarnaast slaat de woningzoekende vaker een aan-geboden woning af. Werd een aangeboden woning in 2018 nog 9,2 keer geweigerd, in 2019 was dit 9,5 keer. Dat kan betekenen dat de woningzoekenden kritischer worden en proberen een zo goed mogelijk passende woning te verkrijgen voor de inschrijf-tijd welke ze opgeven bij acceptatie van de woning. Woonbedrijf stuurt niet op het beperken of verminderen van het aantal weigeringen. De gemiddelde mutatiegraad (exclusief het aanbod voor studenten) is in 2019 gedaald naar 6,31% (2018: 6,98%). De gemiddelde mutatiegraad 2019 van studenteneenheden via Vestide bedraagt 27,5% (2018: 30%). De dalende lijn van de afgelopen jaren in de mutatiegraden zet zich door. Het aantal woningen dat Woonbedrijf verhuurd heeft onder de tweede aftoppingsgrens (€ 651,03) is procentueel ligt gestegen ten opzichte van het niveau van 2018. In totaal valt 94% van het aantal verhuringen binnen deze categorie. In 2018 was dit nog 92%. Het percentage woningen tussen de tweede aftoppingsgrens en huurliberalisatiegrens dat in 2019 beschikbaar kwam bedroeg 4%. Zoek- en wachttijd woningzoekende Uit analyse blijkt dat de gemiddelde inschrijftijd van de actieve woningzoekenden (exclusief studenten) 3,4 jaar is. De uitein-delijke zoektijd - en daarmee de wachttijd – is echter korter. In onderstaande tabel staat hoeveel tijd er gemiddeld zit tussen de eerste reactie op een woning en het moment waarop de woningzoekenden een eerste aanbieding ontvangt.

Jaarverslag 2019 1 Verhuur- en betaalbaarheid

6/118

Gemiddelde zoektijd (in maanden)

2019 2018

Reguliere huurwoningen 27,2 21,7

Vestide 12,5 10,1

Totaal 22,0 18,8

We zien, evenals de voorgaande jaren, een oplopende zoektijd voor zowel regulier woningzoekenden als voor studenten. De zoektijd staat in relatie tot het aantal mutaties. De oplevering van nieuwbouw zorgt voor een stijging van de mutatiegraad en levert een positieve bijdrage aan de beschikbaarheid en een vermindering van de benodigde zoektijd. Ruim 13% van de woningzoekende studenten en ruim 11% van de reguliere woningzoekenden krijgt de eerste aanbieding binnen zes maanden nadat de woningzoekende actief is geworden.

Verhuringen aan primaire doelgroep (Europese norm) inclusief Vestide

2019 2018

Aantal % Aantal %

Totaal aantal verhuringen 3.561

3.619

Aantal verhuringen met huurbedrag tot €720,42 3.470 97,4% 3.515 97,1%

Aantal verhuringen bij inkomen < €38.035,- en huurbedrag tot €720,42 3.291 94,8% 3.186 90,6%

Het percentage verhuringen aan de primaire doelgroep op grond van de Europese norm (huishoudens met een inkomen tot € 38.035,- in 2019) is uitgekomen op 94,8%. Hiermee voldoet Woonbedrijf aan de gestelde norm van minimaal 90%. Dit percen-tage is hoger dan in voorgaande jaren. Vanaf 2016 moet Woonbedrijf voldoen aan de inkomensafhankelijke toegang tot de sociale huurwoningenvoorraad als gevolg van de passendheidstoets. In 2019 is 99,5% van onze verhuringen die betrekking hebben op het huisvesten van mensen met een inkomen dat toegang geeft tot het huurtoeslagstelsel, passend toegewezen. Dit ligt ruim boven de wettelijke norm van 95%.

1.1.1 Huisvesting bijzondere groepen Het aantal urgenten dat in 2019 een aanbieding heeft geaccepteerd is in 2019 met 41 toegenomen ten opzichte van 2018. Het gehuisveste aantal DOOR! kandidaten voldoet niet aan de door de zorg-partijen afgegeven prognose van 346. Het niet halen van de prognose heeft te maken met minder afgegeven indicaties door de Gemeenten. Woonbe-drijf heeft 100% van de urgenten geplaatst, we hebben daarbij in 92% van de gevallen de termijn van 3 maanden behaald die staat voor statushou-ders en DOOR! kandidaten. We hebben 97% van de maatschappelijk urgen-ten binnen de normtermijn van 6 maanden geplaatst. Vanaf 2019 monitoren we onze inzet op bewoners die via DOOR! zijn ge-huisvest. We doen dit om inzicht te krijgen in de inzet van onze eigen medewerkers en de doelmatigheid van de geboden woonbegeleiding door zorginstellingen.


7/118

Aantal aanbiedingen geaccepteerd door urgenten

2019 2018

Maatschappelijk urgenten (Urgenten) 203 184

Sociaal urgenten (DOOR!) 231 181

Volkshuisvestelijk urgenten (Statushouders) 43 66

Medisch urgenten 1 6

Totaal urgenten 478 437

Als % van totale verhuringen 13,4% 12,0%

Als % van totale verhuringen excl. Vestide 23,6% 20,0%

Directe verhuringen Naast de directe toewijzingen aan urgenten conform de huisvestingsverordening wijst Woonbedrijf, op basis van beleidskeuzes, woningen toe zonder dat daarvoor een advertentie wordt geplaatst. In 2019 betrof dat 365 woningen, hoofdzakelijk flexwonen. Het resterende deel valt onder de categorie bijzondere verzoeken en is afgenomen tot 25 in 2019. Ondanks de dalende mutatiegraad zijn wij in staat geweest vrijwel alle urgenten binnen de daarvoor gestelde termijn huisves-ting aan te bieden. In 2019 zijn 231 DOOR! kandidaten gehuisvest. De prognose voor het komend jaar is dat dit aantal fors hoger ligt, waardoor dit bemoeilijkt kan worden. Omdat de corporaties zich zorgen maken over dit aantal en de indruk hebben dat niet voor elke geprognotiseerde cliënt, voorrang gelegitimeerd is zal in 2020 het businessplan DOOR! herijkt worden, waarbij naast legitimatie van voorrang, de begeleiding en de relatie met de huisvestingsverordeningen wordt uitgewerkt.

1.1.2 Studenten De druk op huisvesting voor buitenlandse studenten is groot, zij hebben veel moeite met het vinden van woonruimte. Daarom is er vanuit de stuur-groep studentenhuisvesting gevraagd om snel woningen te realiseren. Vestide heeft deze taak opgepakt en 300 studio's voor buitenlandse stu-denten gerealiseerd. Het betreft verplaatsbare woningen op een tijdelijke locatie direct naast het terrein van de Technische Universiteit Eindhoven (TU/e). In de loop van 2020 zullen deze woningen onderdeel uit gaan ma-ken van de contingentafspraken met de TU/e en Fontys.

Nieuwe verhuringen aan studenten

Jaar 2019 2018

Regulier toewijzingssysteem (inschrijftijd) 654 657

Internationale studenten (contingentafspraken) 887 784

Totaal 1.541 1.441


8/118

1.2 Huurverhoging Woonbedrijf heeft in 2019 besloten om de huur van onze sociale huurwo-ningen te verhogen met de prijsinflatie (1,6%). Het bezit boven de huurli-beralisatiegrens en overig Niet-DAEB bezit is verhoogd met 2,6%. 5 Bewo-ners hebben hiertegen bezwaar gemaakt en dat is in lijn met voorgaande jaren. Naar aanleiding van een actie van de Woonbond hebben 46 bewoners een verzoek gestuurd om de huur te bevriezen of te verlagen. Deze bewoners zijn schriftelijk benaderd met het aanbod voor een gesprek waarin een maatwerkoplossing werd besproken. 3 bewoners hebben gebruik gemaakt van de uitnodiging. In alle gevallen hebben zij geen gebruik gemaakt van de aangeboden oplossing.


9/118

1.3 Betaalbare voorraad In 2019 is de voorraad woningen toegenomen met 321 woningen. 375 wo-ningen zijn toegevoegd in het betaalbare en goedkope segment. Dit heeft met name te maken met de nieuwbouw van eengezinswoningen in Lijm-beek en de toevoeging van studio’s voor studenten aan het Lombokpad. Het aantal woningen in ons dure segment is afgenomen door verkoop, wo-ningsplitsing en huurverlaging bij mutatie.

Klasse indelingen wooneenheden

2019 2018 Mutatie

Klasse aantal % aantal % aantal

Goedkoop betaalbaar (tot €424,44) 7.925 24% 7.776 24% 149

Betaalbaar (van €424,45 tot €651,03) 22.005 66% 21.779 66% 226

Duur (van €651,04 tot en met €720,42) 2.176 7% 2.145 7% 31

Duur (boven huurtoeslaggrens €720,43) 933 3% 1.018 3% -85

Totaal 33.039 100% 32.718 100% 321


10/118

1.4 Incasso Het totaal aan huurachterstanden is met bijna € 200.000 afgenomen ten opzichte van 2018. Het aantal huurders met huurach-terstand is met 210 afgenomen. Dit is het resultaat van het actief benaderen van huurders met een achterstand. In 2019 is voor een bedrag van € 816.643 (2018: € 1,1 miljoen) aan oninbare vorderingen afgeboekt.

Huurachterstanden

2019 2018

Aantal bedrag % van bruto jaarhuur

aantal bedrag % van bruto jaarhuur

(ex)Huurders met achter-stand

1.872 € 1.696.971 0,82% 2.159 € 1.895.065 0,94%

Waarvan zittende huur-ders

1.518 € 1.087.999 0,53% 1.728 € 1.126.547 0,56%

Waarvan vertrokken huurders

354 € 608.972 0,29% 431 € 768.518 0,38%


11/118

1.5 Ontruimingen In 2019 is er totaal 91 keer vonnis gewezen tot ontbinding en ontruiming van de huurovereenkomst op basis van huurschuld, hennepteelt, overlast of woonfraude. In 53 gevallen heeft er daadwerkelijk ook een ontruiming plaatsgevonden. In 14 gevallen hebben de huurders zelf de woning leegge-maakt en de sleutels ingeleverd. Nog steeds maken we in bepaalde gevallen, met het vonnis Ontbinding & Ontruiming (O&O) achter de hand, alsnog afspraken met onze huurders om ontruiming te voorkomen. 24 huurders konden, onder zeer strikte voor-waarden, alsnog in hun woning blijven wonen. Daarnaast waren er 48 situaties waar sprake was van hennepteelt, overlast of woonfraude waarbij Woonbedrijf geen vonnis heeft gehaald, omdat de huurder zelf de huur heeft opgezegd.

Vonnissen ontbinding en ontruiming

2019 2018

Totaal Ontruimd Opgezegd Betaald / Regeling

Totaal Ontruimd Opgezegd Betaald / Regeling

Huurachterstand 71 33 14 24 85 23 37 25

Hennepteelt 5 5 0 0 2 1 1 0

Overlast 10 10 0 0 12 6 6 0

Woonfraude 5 5 0 0 3 0 3 0

Totaal 91 53 14 24 102 30 47 25

Jaarverslag 2019

12/118

2 Onze bewoner

2.1 Onze dienstverlening 2019 heeft vooral in het teken gestaan van het opstellen van ons nieuwe ondernemingsplan. Fijn en ongestoord wonen is wat we bieden aan onze bewoners. Vanwege de ontwikkeling van het ondernemingsplan hebben we in 2019 niet zoveel metingen ten aanzien van de klanttevredenheid over de dienstverlening gedaan als in eerdere jaren. De metingen van 2018 vor-men de basis voor het nieuwe ondernemingsplan.

2.1.1 Online dienstverlening In het programma Online Dienstverlening en Informatie ontwikkelen we een nieuwe website en klantportaal. We willen onze bewoners 24 uur per dag, zeven dagen per week kunnen helpen met hun vragen. Daarom bou-wen we aan een website waar veel dienstverlening af te nemen is, zodat de bewoner plaatsen tijdonafhankelijk geholpen kan worden. Volgens planning gaat de nieuwe website en het klantportaal live in juni 2020. In 2019 zijn diverse processen heringericht om klaar te zijn voor de online dienstverlening. Ook zijn medewerkers extra geïnstrueerd om het klant-volgsysteem goed te gebruiken.

2.1.2 Klantenservice De telefonische dienstverlening was in 2019 niet op het niveau wat we willen. Door onderbezetting en onduidelijke werkaf-spraken is de wachttijd bij de klantenservice hoog. Bij het inrichten van de nieuwe afdeling Bewonerscontact en Communicatie is maximale aandacht voor dit vraagstuk, zodat een verbetering van de bereikbaarheid en de dienstverlening plaats gaat vin-den. Belangrijkste doel hierbij is om het aantal hang-ups te reduceren. In het laatste kwartaal van 2019 was het percentage hang-ups 37,7%. Vanwege het overzetten naar nieuwe stuurinformatie is de exacte wachttijd over 2019 niet bekend. In het laatste kwartaal van 2019 lag deze ruim boven de gewenste normen zoals ze gesteld zijn voor 2020 (maximaal 5 minuten wachttijd).

2.1.3 Servicecalls bij renovatieprojecten Op verschillende momenten voor, tijdens en na de renovatie wordt aan bewoners hun mening gevraagd over de werkzaamhe-den, planning, aannemer en communicatie/informatie. We noemen dit servicecalls. In 2019 zijn de servicecalls van de pro-jecten Tivoli Rood en Cliostede afgerond. Bij Tivoli Rood gaven de bewoners tijdens de uitvoering een 7,7 en aan het einde van het project een 7,9. In het project Cliostede waardeerden de bewoners de werkzaamheden in beide metingen met een 7,9. Vooral de voorzieningen en begeleiding van de aannemer en Woonbedrijf tijdens de renovatie werden hoog gewaardeerd. Het gebruikte model bij Cliostede willen we als standaard gaan gebruiken voor alle renovatieprojecten.

2.1.4 Klantwaardering meetmodel Woonbedrijf meet de waardering van onze bewoners op de primaire klant-processen door gebruik te maken van een dashboard, aangeduid met KCM (de Klant Contact Monitor). De metingen op deze primaire processen (waaronder: nieuwe huurder, reparaties afhandelen en vertrekkende huur-der) worden gevalideerd door de Commissie Kwaliteitsverklaringen (CKV) in verband met onze deelname aan de Aedes-benchmark. De legitimatie op betrouwbaarheid en representativiteit van ons meetmodel is op deze wijze extern geborgd. Van de bevraagde klanten zijn de resultaten in 2019 als volgt:

Jaarverslag 2019 2 Onze bewoner

13/118

Resultaten op de vier centrale klantbehoeften in %

Werkelijk 2019 Norm 2019

Resultaat 77,4% 80%

Direct geholpen 75,7% 80%

Gepaste dienstverlening 66,0% 60%

Invloed 59,7% 60%

Naast het meten van onze centrale klantbehoeften hebben we eind 2019 een luisterpanel over online dienstverlening georga-niseerd. Hierbij hebben we bewoners uit ons klantenpanel gevraagd deel te nemen aan een gesprek, waarbij medewerkers van Woonbedrijf mee konden luisteren. De belangrijkste aanbevelingen uit het luisterpanel zijn:

• Het aanpassen van de website zodat het makkelijker is om zaken online te regelen;

• Het verbeteren van de telefonische bereikbaarheid tijdens werkdagen;

• Het verbeteren van de opvolging van onderlinge afspraken binnen Woonbedrijf. Snellere opvolging en duidelijkheid voor de bewoner;

• Het verbeteren van de kwaliteit van het telefonische contact en het oplossen van problemen bij spoed in de avonden en weekenden en

• De communicatie en duidelijkheid voor bewoners bij reparatie, renovatie en onderhoud. Deze aanbevelingen sluiten aan op de aandachtspunten die we oppakken vanuit de organisatieontwikkeling en het onderne-mingsplan.

2.1.5 Aedes-benchmark prestatieveld Huurdersoordeel Zoals elk jaar hebben we in 2019 meegedaan met de Aedes-benchmark. De scores op de gebieden ‘nieuwe huurder’ en ‘huurders met een reparatie-verzoek’ zijn licht gestegen. Vertrokken huurders geven een duidelijk lager cijfer dan in 2018. De cijfers van de Aedes benchmark beslaan de periode september 2018 t/m juli 2019. Kijken we naar geheel 2019, dan zien we bij de vertrokken huurders een stijgende score (7,6). Het lagere cijfer in de benchmark wordt verklaard door ontevredenheid over het overnameproces bij verhuizingen. Vertrekkende huurders geven aan dat ze hier graag een verbetering zouden zien, zodat het gemakkelij-ker is om zaken te laten overnemen door een nieuwe bewoner. Omdat we de processen opnieuw inrichten tijdens de organisatieontwikke-ling en de ontwikkeling van online dienstverlening, gaan we de behoefte van bewoners meer meenemen en de tevredenheid verhogen.

Resultaten op de deelscores binnen het prestatieveld Huur-

dersoordeel

Woonbedrijf Sectorgemiddelde

2019 2018 2019 2018

Nieuwe huurder 7,9 7,5 7,7 7,5

Huurders met reparatieverzoek 7,5 7,4 7,6 7,4

Vertrokken huurders 7,1 7,4 7,5 7,4


14/118

2.1.6 Klachten Woonbedrijf heeft een klachtenprocedure die bestaat uit twee stappen. Een ontevreden klant dient eerst een klacht in bij Woonbedrijf . Als de klacht niet naar tevredenheid wordt opgelost, dan kan de klant zich wen-den tot de onafhankelijke Klachtencommissie. De Klachtencommissie werkt volgens een reglement dat voldoet aan de wettelijke eisen én kwaliteitseisen voor de corporatiesector. Daarnaast is het reglement opgesteld in samenspraak met de Huurdersvertegenwoordi-ging Woonbedrijf. Onze huurdersvertegenwoordiging heeft tevens een rol bij de voordracht van de commissieleden. In 2019 zijn 241 klachten voor behandeling ingediend bij Woonbedrijf. Hiervan waren er 38 rechtstreeks gericht aan de Klachtencommissie. De overige 203 klachten zijn in overleg met de klant binnen de organisatie afgehandeld. We zien in 2019 een daling in het aantal klachten.

Ingediende klachten bij Woonbedrijf

2019 2018

Klachten aan Woonbedrijf 203 281

Klachten aan Klachtencommissie 38 53

Totaal aantal klachten 241 334

In 2019 zijn 38 klachten aan de Klachtencommissie gericht. De Klachtencommissie heeft 3 klachten ter hoorzitting behandeld en 1 klacht is met instemming van beide partijen schriftelijk afgehandeld. Van de 4 behandelde klachten achtte de Klachten-commissie er 3 ongegrond en 1 gegrond. Er is ten opzichte van 2018 een sterke daling te zien van het aantal door de Klachten-commissie behandelde klachten. Van de overige 34 klachten zijn 9 klachten niet ontvankelijk verklaard en dus niet in behandeling genomen. De overige 25 klachten zijn intern afgehandeld zonder verdere tussenkomst van de Klachtencommissie.

De directie van Woonbedrijf heeft in 2019 het advies van de Klachtencommissie integraal overgenomen. Het volledige jaarverslag van de Klachtencommissie is te vinden op de website van de klachtencommissie: www.kcwb.nl.

http://www.kcwb.nl/


15/118

2.2 Leefbaarheid Woonbedrijf heeft vanuit haar historie een hoog aandeel van het totaal aantal woningen in bepaalde buurten in Eindhoven en in mindere mate ook in de omliggende gemeenten. Vanuit die concentratie hebben we een bij-zonder belang bij de kwaliteit en het functioneren van die betreffende buurten. Woonbedrijf kiest in haar buurten voor een actieve rol. Die inzet loopt van de standaardinzet op ‘schoon, heel, veilig’ tot aan leefbaar-heidsprojecten gericht op het bevorderen van samenleven (ontmoeten), buurtcultuur, veiligheid en de ‘achter de voordeur’-aanpak. In het nieuwe ondernemingsplan heeft Woonbedrijf een resultaatgebied geformuleerd “fijn en ongestoord wonen”. Daarmee benadrukt Woonbe-drijf nogmaals dat zij leefbaarheid als haar verantwoordelijkheid ziet en daar dan ook actief op blijft inzetten. In 2019 is € 818.000 besteed aan leefbaarheidsprojecten in de vorm van gebiedsgerichte activiteiten. Naast de inzet van het buurtfonds, opschoon-dagen, straatkamers en infowinkels, zijn vele activiteiten gedaan waarmee wij bewoners stimuleren zich in te zetten voor hun buurt. Zoals in Schut-tersbosch waar tijdelijke bewoners deze inzet als voorwaarde voor de ver-huur kregen en diverse initiatieven voor het samen vergroenen van voor-tuinen. De kosten zijn exclusief de personeelskosten van personele inzet door Woonbedrijf. Daarnaast is handhaving en de aanpak van hennepteelt, overlast en woonfraude onderdeel van onze inzet op leefbaarheid.

2.2.1 Wijkaanpak Omdat in 2018 het gezamenlijke 4-jaarlijkse programma van de gemeente en Eindhovense corporaties afliep was 2019 een transitiejaar. Op basis van de inzichten uit de evaluatie is besloten de bestaande actiegebieden te verlengen tot 1 januari 2021. Daarnaast wordt een aantal aanbevelingen meegenomen bij de uitwerking van gebiedsgericht werken. Voor de 19 actiegebieden in Eindhoven waar Woonbedrijf bezit heeft, is in 2019 gewerkt aan de invulling van een buurtcontract. In dit contract spreken we met de betreffende partners in het gebied wie welke activiteiten uitvoert om de leefbaarheid te verbeteren. Deze contracten zijn begin 2020 ondertekend. Om met de gemeente en andere partners te bepalen welke gebieden langdurig tot actiegebied gekozen worden en welke inzet dan nodig is, willen we gezamenlijk in 2020 een leefbaarheidspact afsluiten. In 2019 hebben we voor alle buurten een buurtvisie opgesteld. Hierin komt vanuit bewoners -, technisch - en financieel per-spectief samen wat we met en in een buurt willen doen. Deze buurtvisies vormen een belangrijke onderlegger voor de asset-managers, die in de nieuwe organisatie verantwoordelijk zijn voor vastgoedsturing. In Valkenswaard, Veldhoven en Best heeft Woonbedrijf geen bezit in zogenaamde aandachtswijken. Activiteiten die we hier in 2019 gedaan hebben, komen voort uit verzoeken van buurtcommissies, inspraak bij nieuwbouw of een clustering van leefbaar-heidsmeldingen. In Geldrop hebben we één grote wijk die op het gebied van leefbaarheid onze aandacht vraagt. Hierop zetten we gerichte activiteiten uit de buurtvisie in en blijven met gemeente in overleg over een gezamenlijke aanpak. In Veldhoven heeft Vitaal Veldhoven, waarin we met onder andere Lunet, ‘thuis, Cordaat en de wethouder actief zijn, in 2019 de pilot “Wijkgericht werken” geïnitieerd. Dit initiatief is opgestart met als doel bewoners dichter bij elkaar te brengen en de sociale cohesie te vergroten. Ook moet het leiden tot een beter inzicht in wat nodig is. De eerste pilot draait nu in de wijk d’Ekker.

2.2.2 Buurtfonds Woonbedrijf vindt het van belang dat we de bewonersparticipatie vergroten, door bewoners zelf aan het stuur te zetten in de wijkaanpak. Een groot deel van de activiteiten wordt vanuit het Buurtfonds van Woonbedrijf bekostigd. Het buurtfonds is een gemarkeerd onderdeel van het leefbaarheidsbudget van Woonbedrijf. In 2019 zijn in totaal 59 aanvragen voor het Buurtfonds gedaan. In aantal is dat een lichte stijging ten opzichte van voorgaande jaren. Hiervan zijn 46 aanvragen goedgekeurd voor een totaalbedrag van ruim € 192.000,-. Twee aanvragen waren eind 2019 nog in behandeling. In totaal zijn 11 projecten afgewezen, veelal omdat deze projecten te weinig aansluiting vonden met onze bewoners of omdat de activiteit niet paste binnen de kaders van het Buurtfonds. In 5 gevallen heeft dit geleid tot een nieuwe en verbeterde aanvraag die wel is goedgekeurd. In steeds meer buurten (bijvoorbeeld Genderdal, Drents Dorp en Oude Gracht-West) dienen actieve bewoners vervolgaanvragen in om nog meer bewoners actief te betrekken bij het verbeteren van de leefbaarheid en het vergroenen van de leefomgeving.


16/118

In 2020 willen we het Buurtfonds meer gaan promoten onder bewoners omdat de ervaring leert dat actieve bewoners resultaten boeken als het gaat om het verbeteren van de leefbaarheid.

2.2.3 Veiligheid Het totaal aantal leefbaarheidsmeldingen over 2019 komt uit op 897. Dat zijn er 147 minder dan in 2018. De daling zit met name in de categorie overlast. Deze categorie daalde met 10,6% ten opzichte van het jaar ervoor. Daarnaast zien we een forse daling in de categorie ‘overig’. Deze daling is vooral te wijten aan een wijziging in de manier van administreren. Meldingen die we niet langer kwalificeren als leefbaarheidsmelding. Een ander deel van de verklaring ligt in de betrokkenheid van WIJ-eindhoven, waarbij kleine conflicten tussen buren, die worden ondersteund door een generalist, door WIJeindhoven worden meegenomen. Ook de cijfers van buurtbemiddeling stijgen; er lijkt een effect zichtbaar van het sturen op meer zelfredzaam-heid van bewoners. De invoering van de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG) maakt dat bepaalde overleggen geen doorgang meer kunnen vinden. Hierdoor komen minder meldingen bij Woonbedrijf terecht. Tot slot neemt de meldings-bereidheid bij bewoners af.

Aantal leefbaarheidsmeldingen

2019 2018

Ongewenst gedrag 22 23

Zorg 206 237

Overlast 471 527

Woonfraude 191 187

Overig 7 70

Totaal aantal meldingen 897 1.044

Het hoogste aantal leefbaarheidsmeldingen valt binnen de categorie Overlast (471) waarbinnen geluidsoverlast ook dit jaar de grootste meldpost is. De categorie Woonfraude scoort 191 meldingen, nagenoeg vergelijkbaar met 2018 en 2017. Het totaal aantal meldingen in de categorie Zorg in 2019 daalt met 13% ten opzichte van 2018. Het is lastig hier een duidelijke verklaring voor te geven. In de categorie Zorg is blijvend sprake van een toename van de ervaren zwaarte van de casussen. Het overgrote deel van de medewerkers geeft aan dat het aantal huurders met verward gedrag toeneemt, maar zeker ook dat de complexiteit van deze casussen toeneemt. Afstemmen met diverse hulppartijen, de AVG en de keuzevrijheid van de bewoner om wel of geen hulp te accepteren, maken casussen complex. Soms is daarbij ook sprake van overlast en bedreiging van buren en in enkele gevallen ook van medewerkers van Woonbedrijf. De doorlooptijd van deze complexe casussen wordt daardoor ook steeds langer. In heel Eindhoven zijn in 2019 86 henneppanden geruimd. Hiervan waren er 21 van Woonbedrijf. Dit waren er voor Woonbedrijf 6 meer dan in 2018. Op 5 na zijn al deze woningen door de huurder vrij gemaakt zonder dat het tot een rechtszaak hoefde te komen voor een vonnis tot ontruiming en ontbinding. In 5 gevallen is daadwerkelijk ontruimd. In 2019 maakten wij 13 meldingen bij de politie van het vermoeden van een hennepkwekerij, hiervan werd in 7 gevallen ook daadwerkelijk een kwekerij geconstateerd. De huurovereenkomst van al deze hennepkwekers is beëindigd en de bewoners zijn op de Sancties & Kansenlijst gezet. Er is ook regelmatig sprake van drugsgerelateerde zaken. In 8 woningen zijn drugs en wapens aangetroffen (en in 1 woning handelshoeveelheden harddrugs). Hiervan zijn 3 woningen ontruimd en van 5 loopt de procedure nog. Daar waar we vonnis gehaald hebben, zijn de huurders op de Sancties & Kansenlijst geplaatst. Afgelopen jaar zagen we 13 gevallen van prostitutie vanuit woningen van Woonbedrijf. Een verdubbeling van bijna 50% ten opzichte van vorig jaar. In deze zaken is met name door Gemeente Eindhoven gehandhaafd. Na constatering heeft de gemeente Eindhoven ons geïnformeerd door middel van een Bestuurlijke Rapportage. Het aantal inbraken is voor het derde jaar op rij gedaald. Hadden we in 2017 nog 188 inbraken, in 2018 waren dat er 145. In 2019 is het aantal gedaald tot 90 meldingen.

Jaarverslag 2019

17/118

3 Ons woningbezit

De woningvoorraad is in 2019 met 321 eenheden toegenomen. Nieuwbouw, renovatie, sloop, aan- en verkoop en de onder-houdsprocessen zorgen voor mutaties in ons woningbezit. In dit hoofdstuk wordt ons woningbezit belicht vanuit de vastgoed-portefeuille en laten we zien wat de ingrepen betekenen voor de vastgoedportefeuille.

3.1 Nieuwbouw Er zijn 424 nieuwe eenheden opgeleverd. Dat aantal ligt net boven het langjarig gemiddelde van 400 eenheden per jaar dat in het ondernemingsplan is vastgesteld. De nieuwbouw is gerealiseerd in Eindhoven, Veldhoven en de eerste woningen in Helmond zijn opgeleverd. Ruim 70% van de nieuwe woningen zijn studenteneenheden en 330 opgeleverde woningen staan op een tijde-lijke locatie.

Aantallen nieuwbouw 2016-2019

De realisatie ligt 300 eenheden hoger dan begroot. In 2019 kregen we de kans om een ontwikkeling te starten aan het Lombok-pad in Eindhoven. Het is gelukt om in een periode van 10 maanden een concept te ontwikkelen en te realiseren voor 300 studenteneenheden. De woningen blijven minimaal 15 jaar staan.

Opgeleverde nieuwbouweenheden 2019

Project Gemeente GGB* Appartement Studenten Totaal

Lijmbeek Eindhoven 42 42

Lombokpad Eindhoven

300 300

Bosackers Veldhoven 30 30

HeiWonen Helmond 46 6 52

Totaal

118 6 300 424

* GGB = Grondgebonden woning

0

100

200

300

400

500

600

700

800

2016 2017 2018 2019

Begroting Gerealiseerd Norm

Jaarverslag 2019 3 Ons woningbezit

18/118

• In de wijk Lijmbeek zijn 48 duplexwoningen gesloopt en daarna zijn 42 betaalbare, gasloze en energiezuinige grondgebon-den woningen gebouwd. De toevoeging van de woningen zorgt voor een gedifferentieerder aanbod in de wijk en bevordert de doorstroming. De woningen zijn bedoeld voor jonge startende gezinnen met minimaal 2 personen en worden verhuurd onder de 1e aftoppingsgrens.

• De woondeal met de (rijks)overheid leidde tot een kans om op een braakliggend terrein, voor de periode van 15 jaar, 300 studenteneenheden te realiseren. Door te kiezen voor een modulair industrieel vervaardigd bouwconcept en met de inzet van de gemeente en andere samenwerkingspartners is het gelukt om binnen afzienbare tijd de ontwikkeling te starten én te realiseren.

• In Veldhoven zijn diverse locaties aangewezen voor flexwonen. Eerder werden aan de Blaarthemseweg 30 spaceboxen geplaatst. Nu zijn op de tweede locatie Bosackers nog 30 spaceboxen neergezet. Voorheen stonden deze op het TU/e terrein. De woningen worden maximaal 10 jaar ingezet ten behoeve van flexwonen.

• In het centrum van Helmond, nabij winkels en voorzieningen, zijn 52 huurwoningen met parkeerplaatsen opgeleverd. Het project bestaat uit een combinatie van eengezinswoningen, seniorenwoningen en appartementen voor starters. Alle wo-ningen zijn verhuurd onder de 1e aftoppingsgrens.


19/118

3.2 Renovaties In 2019 zijn 342 woningen gerenoveerd. Dat is minder dan de gemiddelde norm van 550 gerenoveerde woningen. De renovaties vonden plaats in (net) naoorlogs bezit en voor het eerst in jaren is er een hoogbouwcom-plex gerenoveerd. Het aantal gerenoveerde woningen is 79 eenheden lager dan begroot, dat komt met name doordat in het project Frans van Mierislaan minder wo-ningen zijn opgeleverd. Het opzetten en uitvoeren van de methodiek om de schil in te pakken, zorgde voor een intensieve voorbereiding. Er is voor gekozen om eerst 2 proefblokken te realiseren en te evalueren in plaats van de hele uitvoering op te starten. Inmiddels is de reguliere uitvoering gestart.

Gerenoveerde woningen 2019

Project Gemeente GGB* Appartement Totaal

Cliostede Eindhoven

139 139

Aireys Gestel Eindhoven 8

8

Frans van Mierislaan Eindhoven 36

36

Tivoli Rood Eindhoven 31

31

Eckart Vaartbroek Eindhoven 128

128

Totaal

203 139 342

* GGB = grondgebonden woning

• Het project Cliostede betrof een ingrijpende renovatie in een appartementencomplex waar veel ouderen wonen. De daken, algemene voorzieningen zoals de entrees en liften, maar ook de collectieve cv zijn vernieuwd. In de woningen zijn leidingen en radiatoren vervangen. De meeste bewoners konden kiezen voor nieuw sanitair en keuken.

• Tivoli Rood was de derde fase van de integrale wijkaanpak in Tivoli. Begin 2019 zijn de laatste 31 van de 110 woningen opgeleverd. Door de uitvoering van groot onderhoud aan dak, installatie, gevels en kozijnen kunnen de woningen 35 jaar door geëxploiteerd worden. Binnenpakketten, bestaande uit toilet, badkamer en keuken, zijn aangepakt. De woningen blijven beschikbaar in de ijzeren voorraad en voor de primaire doelgroep.

• Alle 202 woningen in het complex Frans van Mierislaan worden voorzien van een nieuwe schil. De daken worden vervangen en er worden zonnepanelen geplaatst. Er komen isolerende panelen op de voor- en achtergevel met nieuwe kozijnen en deuren. De uitvoering is in september 2019 gestart en begin 2021 zijn alle woningen gerenoveerd.

• In 2016 startte de renovatie van 226 woningen in de wijk Aireys in Gestel. In dat jaar hebben alle onderhoudswerkzaamhe-den aan de buitenschil plaatsgevonden en zijn de daken geïsoleerd. Tegen huurverhoging of bij mutatie kunnen bewoners tot en met 31 december 2022 kiezen voor extra verbeteringen. In 2019 is daar 8 keer gebruik van gemaakt.

• In Eckart Vaartbroek wordt gerenoveerd volgens de aanpak “serie van één”. De klant kiest welke ingrepen er gedaan worden aan de woningen en het moment van uitvoering. Sinds het begin van de uitvoering in 2018 zijn 193 van de 254 woningen in het complex gerenoveerd. Tot eind 2022 mogen bewoners keuzes maken voor renovatie.


20/118

3.3 Aankoop bestaand bezit In 2019 zijn 9 appartementen gekocht in de wijk Meerhoven. De appartementen bevinden zich in een complex waartoe ook een basisschool en een rij grondgebonden woningen in bezit van een belegger behoren. De appartementen waren eigendom van de gemeente Eindhoven. Met de gemeente is overeengekomen de appartementen in te zetten ten behoeve van flexwonen.


21/118

3.4 Afstoten vastgoed

3.4.1 Verkopen bestaand bezit In 2019 zijn er 33 woningen en 5 garages verkocht aan particulieren. De gemiddelde opbrengst per verkochte wooneenheid was ruim € 270.000. De verkoop van enkele dure huurwoningen uit het bezit zorgen voor dit rela-tief hoge gemiddelde. De verkoopopbrengsten lagen in 2019 gemiddeld 5% hoger dan de taxatiewaarden. Dit beeld past bij een markt waarin kopers bereid zijn meer te betalen dan de taxatiewaarde. Naast de verkoop van woningen, zijn er 6 percelen in Schuttersbosch ver-kocht en geleverd (in de post onbebouwde grond). De verkoopopbrengst van deze kavels bedroeg ruim € 1,9 miljoen. We zijn in het kader van leef-baarheid terughoudend bij de verkoop van kavels in dit complex om klach-ten over bouwoverlast te beperken.

3.4.2 Complexgewijze verkoop In 2018 is besloten om het complex Reijenburg, bestaande uit 73 niet DAEB appartementen en een commerciële plint, te verkopen. Via openbare ver-koop en na goedkeuring van de Autoriteit Woningcorporaties en WSW, is het vastgoed eind 2019 verkocht voor een verkoopprijs van € 18,45 mil-joen.

3.4.3 Sloop In Schuttersbosch zijn 3 woningen gesloopt. 2 woningen stonden in het gedeelte waar Woonbedrijf zich langzaam terugtrekt. Vrijkomende wonin-gen in dit deel worden gesloopt en de losse kavels verkocht ten behoeve van particuliere ontwikkeling. Er is één woning gesloopt in het deel van de wijk waar Woonbedrijf op termijn zo’n 100 nieuwe sociale huurwoningen wil realiseren.


22/118

3.5 Exploitatieduur Iedere woning heeft een restant technische exploitatieduur en als er niet geïnvesteerd wordt, veroudert de woning ieder jaar. Sloop en verkoop van woningen leidt tot extra afname van jaren. We compenseren de veroudering van het totale bezit door het toevoegen van (nieuwbouw)woningen, het renoveren en onderhouden van woningen.

Ontwikkeling exploitatiejaren

Exploitatiejaren 2019 2018

Veroudering (-) -32.718 -32.490

Sloop (-) -3 -1

Verkoop (-) -3.324 -768

Afname totaal -36.045 -33.259

Nieuwbouw (+) 14.000 11.765

Renovatie (+) 9.470 12.461

Onderhoud (+) 5.000 5.000

Aankoop (+) 135 0

Toename totaal 28.605 29.226

Saldo -7.440 -4.033

*In deze tabel wordt alleen gerekend met woningen We zien een afname van 7.440 exploitatiejaren in 2019. De afname van exploitatiejaren is groter dan in eerder jaren door de verkoop van het complex Reijenburg in Veldhoven. De toename van de exploitatiejaren door nieuwbouw, renovatie en aankoop is te weinig om het verlies van exploitatiejaren door veroudering en verkoop op te vangen. De bijdrage van nieuwbouw is, ondanks de aantallen, lager. De opgeleverde studentenwoningen en de spaceboxen in Veldhoven zijn geplaatst op een locatie die respectievelijk 15 en 10 jaar beschikbaar is en voegen daardoor minder exploitatiejaren toe. Door de vertraging in de uitvoering in de Frans van Mierislaan zijn minder woningen gerenoveerd en zijn daardoor minder exploitatiejaren toegevoegd.


23/118

3.6 Investeringsstrategie In het ondernemingsplan zijn belangrijke keuzes gemaakt met betrekking tot de toekomstige ontwikkeling van Woonbedrijf en er is focus aangebracht. Het nieuwe ondernemingsplan is mede aanleiding geweest om onze wensportefeuille 2019-2028 en het facetbeleid (huurbeleid, kwaliteitsbeleid, financieel beleid et cetera) te herijken. De introductie van de nieuwe afdeling portefeuille-en assetmanagement in 2019 heeft ertoe geleid dat de wensportefeuille, in tegenstelling tot voorgaande jaren, een sturende rol krijgt bij het vaststellen van de transformatieopgave en daarvan afgeleid de investeringsstrategie. Vanuit de driehoek ondernemingsplan-externe ontwikkelingen-facetbeleid die als het ware rond de wensportefeuille staat hebben we in de wensportefeuille 2019-2028 een aantal focuspunten voor de komende jaren bepaald. De combinatie van keuzes in het ondernemingsplan, de externe ontwikkelingen waarmee Woonbedrijf geconfronteerd wordt en het nieuwe facet-beleid heeft geleid tot de formulering van deze focuspunten en de transformatieopgave voor de komende jaren. Bij de noodzakelijke transformatie van onze portefeuille staan twee spanningsvelden centraal. Het eerste spanningsveld be-treft het op peil houden van voldoende betaalbare woningen voor onze primaire en secundaire doelgroep in de context van een nieuw streefhuurbeleid dat enerzijds noodzakelijk is voor het beter op orde brengen van ons huishoudboekje en anderzijds meer recht doet aan een eerlijke prijs/kwaliteitsverhouding van onze woningen, die meer in de pas loopt met andere corpo-raties. Het tweede spanningsveld betreft het grote aantal grote eengezinswoningen in ons bezit en het feit dat het aantal kleine 1- en 2 persoonshuishoudens naar verwachting blijft toenemen. In de wensportefeuille 2019-2028 hebben we een dynamische portefeuille benoemd. De dynamische portefeuille is dat deel van onze portefeuille dat niet direct bijdraagt aan één van onze hoofddoelstellingen: - De woning is gelegen binnen het kerngebied van ons huidig werkgebied; - De woning is toegankelijk voor de primaire of secundaire doelgroep van beleid en - De woning is primair geschikt voor de huisvesting van alleenstaanden en/of tweepersoonshuishoudens. Het feit dat een woning tot de dynamische portefeuille behoort wil niet zeggen dat deze woning voor het functioneren van de woningmarkt of vanuit de bijdrage aan andere doelstellingen uit het ondernemingsplan overbodig is. De dynamische porte-feuille is in de wensportefeuille vastgesteld om te bepalen in welk deel van onze portefeuille de transformatieopgave met name plaatsvindt. De dynamische portefeuille bestaat uit circa 9.000 woningen.


24/118

3.7 Onderhoud De realisatiecijfers van de onderhoudsprocessen over 2019 (€ 45,4 mil-joen) komen € 5 miljoen lager uit dan de realisatie in 2018 (€ 50,4 mil-joen). De verdeling per onderhoudssoort is in onderstaande tabel weerge-geven.

Onderhoudsuitgaven (inclusief schade en verbeteren)

De totale kosten voor onderhoud bedragen € 43,4 miljoen over 2019. Daarnaast is er bijna € 2 miljoen euro uitgegeven als verbetering in de diverse onderhoudsprocessen. Dit deel heeft grotendeels betrekking op ingrepen op het gebied van duur-zaamheid.

3.7.1 Reparatieverzoeken In 2019 is actief gestuurd op het verlagen van de kosten van grote repara-tieverzoeken door al deze orders te toetsen. De nadruk lag daarbij vooral op de noodzaak van de uitgevoerde reparaties en de juistheid van de boe-kingen. De aandacht voor grote reparatieverzoeken heeft geleid tot een daling van de kosten op repareren.

3.7.2 Verbeterverzoeken De dalende trend in verbeterverzoeken zet zich in 2019 door. Het beleid op deze onderhoudssoort wordt momenteel herzien. Daarom blijven we terughoudend in het toekennen van verbeterverzoeken aan onze bewo-ners.

3.7.3 Mutatie onderhoud De kosten voor mutatie onderhoud zijn gedaald. Dit heeft enerzijds te ma-ken met een lichte daling van het aantal maar ook voor deze onderhouds-soort geldt dat er kritischer gekeken is naar noodzaak van uit te voeren onderhoud.

Onderhoudssoort Realisatie 2019 Realisatie 2018 Verschil

Reparatieverzoeken € 10.477.665 € 11.735.360 – € 1.257.695

Verbeterverzoeken € 3.177.751 € 4.764.462 – € 1.586.711

Mutatie Onderhoud € 5.049.408 € 5.813.031 – € 763.623

Planmatig Onderhoud € 20.873.854 € 22.962.495 – € 2.088.641

Installaties, Groen & Schoonmaak € 5.767.546 € 5.117.467 € 650.079

Totaal onderhoudskosten € 45.346.224 € 50.392.814 – € 5.046.591

Per onderhoudseenheid in € € 1.345 € 1.495 – € 150


25/118

3.7.4 Planmatig onderhoud Er is in 2019 voor € 20,9 miljoen aan planmatige activiteiten uitgevoerd. Dit is ruim 2 miljoen minder dan in 2018. Aan het

einde van het jaar is de opdrachtverstrekking vertraagd vanwege onder andere de langere voorbereidingstijd van kozijnver-

vanging in de Burght in Geldrop (€ 2,3 miljoen) en het vertrek van enkele collega’s. In totaal zijn 2 opdrachten niet in 2019

opgedragen maar kort na de jaarwisseling in 2020.

Globaal hebben de PO uitgaven 2019 betrekking op de onderstaande werkzaamheden.

Verdeling uitgaven planmatig onderhoud

In het lopende jaar 2019 is voor € 1,7 miljoen in opdracht gegeven voor uitvoering in 2020. Deze overloop komt ten laste van het budget van 2020. Afgelopen jaren is een verbeterslag gemaakt in het onderscheid tussen onderhoud en verbeteringen bij planmatige onder-houdsactiviteiten. Die processen worden nu apart geregistreerd. De verbeteringen hebben veelal betrekking op duurzaam-heidsmaatregelen zoals plaatsen van HR++ of triple glas en innovatievere verwarmingssystemen (hybride).

3.7.5 Installaties, Groen & Schoonmaak Alle bestaande contracten IG&S zijn op complexniveau doorgenomen, geactualiseerd en geïndexeerd. In samenwerking met de inkopers zijn opdrachten gemaakt. De facturatie is geoptimaliseerd, indien de facturen overeenkomen met de (termijn)op-drachtbedragen is de verwerking geautomatiseerd en dat levert een efficiencyslag op. Het sleutelbeheer en de toegangscontrole is opgepakt. Dit moet in 2020 leiden tot meer grip op deze dienst, die de afgelopen jaren tot veel verstoringen in onze processen heeft geleid. Er zijn nieuwe beheerkaders voor Groenonderhoud vastgesteld. We zijn overgegaan op een nieuwe app voor beheer van groen waarmee we ook rapportages kunnen draaien.

44%

27%

28%

1%

Bouwkundige werkzaamheden (incl daken)

Installatie (lift, electra, mv, cv, hydrofoor)

Schilderwerk

Overig


26/118

3.8 Warmtewet Op 1 januari 2014 is de Warmtewet in werking getreden. De Warmtewet moet bewoners die gebruikmaken van gemeenschap-pelijke verwarming (stadsverwarming, blokverwarming, warmwatervoorziening en duurzame warmtelevering waaronder warmte-koudeopslag) beschermen. De overheid wil zo voorkomen dat gebruikers van warmte te veel gaan betalen of dat zij tegen slechte voorwaarden warmte geleverd krijgen. Woonbedrijf was conform deze wet, naast verhuurder, tevens warmte-leverancier. Vanaf 1 juli 2019 vallen verhuurders die warmte leveren aan hun huurders niet meer onder de dan in werking getreden gewij-zigde Warmtewet. De levering van warmte maakt vanaf dan deel uit van de huurovereenkomst. Er zijn geen aparte leverings-overeenkomsten meer nodig. Geschillen tussen een huurder en de corporatie over de levering van warmte kunnen vanaf 1 juli 2019 worden voorgelegd aan de Huurcommissie. De Geschillencommissie Warmtelevering is voor corporaties daarom niet meer nodig. Onze aansluiting bij deze geschillencommissie hebben we daarom ook formeel beëindigd. In 2019 is er geen geschil aanhangig gemaakt bij de geschillencommissie en ook is er geen sprake geweest van een storing, waarbij de bewoners recht hadden op een storingsvergoeding.

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/stb-2018-311.html

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/stb-2018-311.html

Jaarverslag 2019

27/118

4 Duurzaamheid

We hebben veel energie gestoken in het behalen van onze ambitie in la-belstappen. Als gevolg van het achterblijven van de uitvoering van reno-vaties, waar tot nu toe de meeste labelstappen worden gerealiseerd, zijn onze ambitie en prestatieafspraken met gemeenten net niet gehaald. Door halverwege 2019 bij te sturen met het aanbieden van zonnepanelen en daar extra inspanning op te zetten hebben we bijna onze ambitie en pres-tatieafspraken gerealiseerd; te weten 2.901 labelstappen (zowel in onze ambitie als in prestatieafspraken is gerekend met 3.000). In 2019 is het Duurzaamheidspact verder vormgegeven. Zo zijn de menu-kaarten verder ontwikkeld, is inzicht verkregen in de verschillende en overeenkomstige opgaves in de wijken van Eindhoven, is de concept warm-tevisie vormgegeven onder regie van de gemeente en is de CO2-monitor in gebruik genomen.

4.1 Duurzame energie De belangrijkste pijlers van onze ambitie op energie zijn het aantal gere-aliseerde labelstappen in de bestaande voorraad en de daling van de Ener-gie-index. Monitoring van de CO2 reductie wordt belangrijker, maar is nog moeilijk uit te drukken in tabellen en grafieken. Dit jaar is de CO2 monitor van ons bezit in Eindhoven voor de eerste keer gepresenteerd. De gemiddelde pre Energie-Index voor onze woningvoorraad staat eind 2019 op 1,53. Dat staat gelijk aan energielabel C. Onze ambitie is om jaarlijks minimaal 3.000 labelstappen te maken in bestaand bezit. Dat is in 2019 niet gehaald. Labelstappen 2019 en 2018 bestaand bezit

Renovatie levert vaak een grote bijdrage aan het behalen van labelspron-gen in bestaande voorraad. Er zijn minder woningen gerenoveerd dan in 2018 en dat resulteert in minder labelstappen. Inmiddels is de projecten-portefeuille voor renovatieprojecten gevuld, met name met eengezinswo-ningen uit de jaren ’60 van de vorige eeuw. De komende jaren werken we aan de voorbereiding en een efficiënte uitvoering van ruim 1.200 wonin-gen, waar vooral de energetische werkzaamheden aan de schil een belangrijke bijdrage leveren aan het behalen van label-stappen. In de Generalenbuurt levert dat bijna 1.800 stappen op. Het plaatsen van zonnepanelen zorgt dit jaar voor de grootste bijdrage in de behaalde labelstappen. We hebben voldaan aan de prestatieafspraak met de gemeente Eindhoven om 700 woningen te voorzien van zonnepanelen. In het totale bezit zijn op 1.300 woningen zonnepanelen geïnstalleerd.

Inspanning 2019 2018

Renovatie 1.033 1.542

Planmatig Onderhoud 245 519

Individuele CV’s 499 348

Zonnepanelen 1.124 713

Totaal 2.901 3.122

Jaarverslag 2019 4 Duurzaamheid

28/118

4.2 Gesloten kringlopen Op Strijp S zijn we vorig jaar het experiment “de Glaskring” gestart. We bouwen 20 sociale huurwoningen uit eigen grondstoffen en die van recycle bedrijf van Liempd. Uitgangspunt is om normale woningen te realiseren in een “gewoon” straatje zonder het gevoel van experiment. Het experiment draagt bij aan productontwikkeling van nieuwbouw met gesloten kringlo-pen. In de ontwikkeling zijn toekomstige bewoners vroeg betrokken. Wij willen volgen hoe de bewoners deze woningen beleven en gebruiken. Daarnaast is verder gewerkt aan de businesscase circulair Woonbedrijf, sa-men met onze partners Baetsen en van Liempd. Bij onze afdeling Bouw-service is een proef gedaan om 5 materialen te hergebruiken en te ervaren wat dit betekent voor de bewoner, logistiek en in kosten of opbrengsten. Eind 2019 is deze proef geëvalueerd, waarin we constateren dat in 15% van de activiteiten materiaal is hergebruikt waarbij we een reductie van 10% hebben we gerealiseerd op de CO2 uitstoot. We zien dat hergebruik niet tot verhoging van kosten heeft geleid, en door bewoners zijn geen klachten gemeld over het tweede hands gebruik. Vanwege deze positieve resultaten zal de proef in 2020 verder uitgebreid worden, waarbij ook de wijkaan-nemers -door verschuiving van werk van de Bouwservice- betrokken gaan worden.


29/118

4.3 Collectief bewustzijn In steeds meer woningen passen we nieuwe technieken toe zoals warmte-pompen en zonnepanelen. Dat vraagt ander gedrag en gebruik van de wo-ning door bewoners en medewerkers. In verschillende projecten hebben we daar dit jaar bewust aandacht aan gegeven. De 42 nieuwe woningen in Lijmbeek hebben alleen een elektriciteitsaan-sluiting; verwarmen, koken en ventileren gaan op een andere manier. Het eerste jaar begeleidt een energiecoach de nieuwe bewoners bij het ge-bruik van installaties en wonen in een energiezuinige woning. In 2020 zet-ten we deze aanpak ook in bij de woningen aan het Judith Leysterplein in Helmond. In de wijk Rapenland vervangt Woonbedrijf de cv ketels. 50 bewoners kon-den kiezen voor een hybride systeem, een combinatie van warmtepomp en zonnepalen. Hierdoor kunnen we op kleine schaal ervaring opdoen over de optimale werking van een hybride systeem en gebruik en bewustwording bij de bewoners. Dat helpt bij de beslissing om deze oplossing in de toe-komst op grotere schaal in te zetten. Op het gebied van bewustwording is in Genderdal de “Energiebox” ingezet. Energiebox leidt werkzoekende 55-plussers op tot energieadviseurs. Zij kunnen bewoners helpen met het verlagen van het energieverbruik. Het project dient ook twee sociale doelen; het creëren van werkgelegenheid en het bestrijden van armoede. Bij de voorbereiding en uitvoering van renovatieprojecten is er ook inspanning geleverd op het gebied van bewustzijn bij onze bewoners en leveranciers. Zo is bij het project Cliostede door de aannemer bij de keuze voor vervanging keuken ook de optie van een inductieplaat (gasloos koken) ingebracht en wordt bij het project Frans van Mierislaan veel uitleg en informatie gege-ven over -het gebruik van- de nieuwe duurzame woning. Tot slot blijven we medewerkers opleiden op basis van The Natural Step (TNS), ook dit jaar zijn diverse workshops gegeven zowel binnen Woonbedrijf als bij leveranciers.


30/118

4.4 De Natuurlijke Stad Een van de pijlers van ons duurzaamheidsbeleid is De Natuurlijke Stad. Onder de noemer De Natuurlijke Stad worden diverse projecten geïnitieerd die te maken hebben met de natuur in de stad. De mogelijkheid wordt gecreëerd voor diverse experimenten met het doel daaruit lering te trek-ken voor vervolgstappen voor de toekomst. In 2019 is het project Steenbreek verder doorgezet en de vergroening van onze erfafscheidingen. Bij 10 tuinen in Mensfort zijn bij mutatie de stenen uit de tuinen gehaald en is contractueel vastgelegd dat de bewoners maar 1/3 van de tuin mogen bestraten. Daarnaast zijn in samenwerking met Morgenmakers bij nog eens 35 tuinen de stenen eruit gehaald en groen erin geplaatst.

Jaarverslag 2019

31/118

5 Onze corporatie

5.1 Onze strategie In 2019 is het vernieuwde ondernemingsplan van Woonbedrijf vastgesteld. Kenmerkend voor dit ondernemingsplan is de focus op het maken van keuzes. Naast de strategische keuzes is er ook nadrukkelijk gekeken naar de kleine keuzes die medewerkers dagelijks maken. Door middel van workshops zijn diverse dagelijkse dilemma’s besproken en is gekeken welke sturing vanuit het ondernemingsplan nodig is om die keuzes te maken. In het ondernemingsplan is de strategie op hoofdlijnen (de koers) uitgewerkt in een 3-tal resultaatgebieden, met de vertaling naar doelen, kpi’s en projecten. Hierbij maken we naar analogie van de olympische spelen onderscheid tussen goud, podiumplek en deelname aan de spelen. We gaan voor goud met “fijn en ongestoord wonen” voor de bewoners in de woning en de buurt. We ambiëren een podiumplek voor “beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen” waarmee we de lat voor voldoende huurwoningen voor een eerlijke prijs hoog hebben gelegd en deze hebben vertaald naar verhoging van de productie van nieuwbouwwoningen (naar gemiddeld 400 per jaar). Hierbij hebben we ook gekeken naar ons huishoudboekje en geconcludeerd dat we onze ambitie alleen kunnen realiseren als we op de kosten gaan besparen en kijken naar de mogelijkheden om de inkomsten te vergroten. Tot slot hebben willen we deelnemen aan de olympische spelen voor duurzaamheid. Hiermee geven we invulling aan onze rol van smart follower en kiezen we voor verduur-zaming middels beproefde oplossingen op de natuurlijke momenten.

Jaarverslag 2019 5 Onze corporatie

32/118

5.2 Organisatie- en nevenstructuur Organisatiestructuur Om onze ambitie te kunnen realiseren en om kosten te besparen waarmee we ons huishoudboekje weer op orde krijgen, hebben we geconcludeerd dat de organisatie moet worden aangepast. Daarvoor zijn in het ondernemingsplan organisatieprincipes voor

de doorontwikkeling van de organisatie vastgesteld. In 2019 is er gewerkt aan het opzetten en invullen van een nieuwe orga-nisatiestructuur die op 1 januari 2020 is geëffectueerd. De organisatie bestaat per 1 januari 2020 uit 11 afdelingen, aangestuurd door een directieteam, bestaande uit een alge-meen directeur / bestuurder en 2 directeuren, bijgestaan door de bestuurssecretaris en concerncontroller.

Figuur 1 Organogram per 1 januari 2020 Nevenstructuur Wij willen onze doelen bereiken vanuit één organisatie en één organisatie-principe. Uiteindelijk dienen alle activiteiten hetzelfde doel: goed wonen in een goede buurt. Dit uitgangspunt heeft betekenis voor de juridische structuur. Hiervan is bepaald dat we in beginsel geen nevenstructuur ont-wikkelen, anders dan dat die rechtstreeks bijdraagt aan onze doelen en een nevenstructuur noodzakelijk maakt, of als dit vanuit risicobeperking wen-selijk is. De eenheid van bestuur en intern toezicht is binnen de nevenstructuur zo-danig georganiseerd dat niet de personen, maar de organisatie als bestuur-der is benoemd en wordt vertegenwoordigd door haar bestuur. Hierdoor is de eenheid van bestuur maximaal gewaarborgd in de structuur. Zo is voor de entiteiten binnen de nevenstructuur geen aparte raad van commissaris-sen (RvC) benoemd, maar is binnen de gehele structuur vastgelegd dat de-zelfde eisen van goedkeuring aan besluiten worden gesteld als binnen de stichting. Zo vereisen besluiten die binnen de hoofdstructuur met goedkeu-ring of advies van de RvC worden genomen, in de nevenstructuur goedkeu-ring van de aandeelhouder. Deze besluiten komen uiteindelijk ter goedkeu-ring bij de interne toezichthouder van de stichting terecht. De financiële waarden van de verbindingen zijn in de jaarrekening verwerkt. Gezien de aard en omvang van de verbindingen is er sprake van relatief lage financiële risico’s voor de toegelaten instelling vanwege de verbonden ondernemingen. Voor de beschrijving van de overige verbindingen zie www.woonbedrijf.com.

http://www.woonbedrijf.com/


33/118

5.3 Onze medewerkers Het ondernemingsplan beschrijft een heldere strategische koers met een vertaling van onze activiteiten in drie te bereiken resultaatgebieden. Het programma Organisatie Ontwikkeling en de Woonbedrijf strategie op de mens in de organisatie faciliteren Woonbedrijf bij het implementeren van de strategie en het realiseren van de cultuurambitie. 2019 heeft vooral in het teken gestaan van het opnieuw inrichten van onze organisatie. Organisatie Ontwikkeling Om onze ambities waar te kunnen maken is onze organisatie van boven naar beneden opnieuw ingericht waarin samenwerking centraal staat met een nieuwe verdeling van de werkzaamheden, nieuwe rollen, resultaatge-richte functiebeschrijvingen, kleinere formatie en wendbare en inspire-rende leiderschapsstijl. Resultaat van 1e transitie fase is de benoeming op 1 oktober van het direc-tieteam, het management en een aantal sleutelfunctionarissen. Resultaat van de tweede transitiefase is de realisatie van de verdere in-richting en uiteindelijke formatie per 1 januari 2020. De nieuwe visie en inrichting van de afdelingen heeft een grote impact gehad op onze medewerkers. Er was een verandering in functies, een verandering in formatie en voor elke medewerker een verandering in de kerncompetenties. De nieuwe kern-competenties zijn: bewonersgerichtheid, eigenaarschap, wendbaarheid en samenwerken. Vanuit goed werkgeverschap en de zorg voor onze medewerkers is in sa-menspraak met de ondernemingsraad en de vakbonden een sociaal plan opgesteld. Dit sociaal plan heeft een looptijd van 1 juli 2019 t/m 31 de-cember 2022. De directie en het management hebben zich ingespannen om dit proces transparant en zorgvuldig te laten verlopen. Geleerd is van de ervaringen uit transitiefase 1 waarbij de managers in het te lopen proces in transitie-fase 2 hun nieuwe rol als werkgever met aandacht voor zorgvuldigheid en persoonlijk contact hebben ingevuld. Dit werd ook opgemerkt door de OR en blijkt uit het feit dat er geen geschil aan de Geschillencommissie is voorgelegd. In de nieuwe inrichting van onze organisatie zijn we van ruim 90 functies teruggegaan naar ongeveer 50 functies.

Ontwikkeling van de bezetting

Aantal medewerkers 2019 2018 Verschil in aantallen

Verschil

In dienst 366 403 – 37 – 9,2%

Inleen 26 28 – 2 – 7,1%

Totaal 392 431 – 39 – 9,0%

In 2019 is de werkelijke bezetting met 9,2% in fte gekrompen Deze krimp deed zich voor op zowel directie-, management- als medewerkers niveau. Een verdere daling is voorzien in 2020. In de begroting voor 2020 is een vaste formatie opgenomen van 306,6 fte. Woonbedrijf heeft de ambitie om de beïnvloedbare bedrijfslasten meer in lijn te brengen met het gemiddelde van de verge-lijkbare corporaties. Besloten is om vanaf 15 november 2018 vacatures die op deze datum bestonden of hierna zijn ontstaan, vooralsnog niet meer in te vullen. Dit is gedaan om de rechten van de zittende medewerkers zo veel als mogelijk veilig te stellen. Ten gevolge van de vacaturestop zijn in 2019 (buiten de vacatures als gevolg van de organisatieontwikkeling) geen vacatures opengesteld, behoudens twee bij besluit van Directie vanwege continuïteit bedrijfsvoering.


34/118

Integriteit Vanuit het initiatief dat in 2017 is opgestart om het onderwerp integriteit jaarlijks onder de aandacht te brengen en het bewustzijn hierop te vergroten, heeft iedereen in 2019 een online training gevolgd in het kader van het thema “bewustwor-ding”. De uitkomsten hiervan zijn door een interne gespreksleider in elk teamoverleg besproken. In 2018 hebben we een integriteitsmelding gehad over mogelijke woonfraude door een medewerker. Hierop hebben we samen met een extern bureau onderzoek verricht. Een drietal processen zijn nader geanalyseerd. Geen noemenswaardige tekortko-mingen zijn geconstateerd. Wel was ruimte voor verbetering en de adviezen van de internal auditor zijn uitgevoerd. Klokkenluidersregeling In 2019 zijn er geen meldingen geweest in het kader van de klokkenluidersregeling In de eerder beschreven online training is aandacht gegeven aan de klokkenluidersregeling en de wijze waarop medewerkers hier gebruik van kunnen maken. Duurzame inzetbaarheid In het kader van vitaliteit hebben een aantal medewerkers gebruik gemaakt van trainingen die in dit kader aangeboden werden; mindfulness, timemanagement en stoppen met roken. Agressie en andere ongewenste omgangsvormen Er is een opvallende daling van 12 (2018) naar 6 meldingen (2019) In 2020 blijven we deze cijfers volgen. Ziekteverzuim Het ziekteverzuim heeft het afgelopen jaar een gewenste ontwikkeling doorgemaakt. Het totale verzuim liep terug van 5,62% in 2018 naar 4,21% in 2019.

Ziekteverzuim

Soort 2019 norm Woonbedrijf 2019 cumulatief in % 2018 cumulatief in %

Kort 0,79% 0,98%

Middellang 0,57% 0,68%

Lang 2,85% 3,96%

Totaal 4% 4,21% 5,62%

Het ziekteverzuim binnen Woonbedrijf blijft te hoog ten opzichte van de gestelde norm. Het kort verzuim is fors gedaald evenals het middellang verzuim ook al is dit in iets mindere mate. Het lang verzuim is fors gedaald. Met name het lang verzuim wordt veroorzaakt door niet beïnvloedbare fysieke en psychische oorzaken. Verzuim blijft de volle aandacht vragen en zeker voor de afdelingen die in negatieve zin afwijken. Voor de Bouwservice bij-voorbeeld is in oktober 2019 een traject opgestart met ondersteuning van een externe partij om het verzuim structureel te verlagen. De gedegen aanpak hiervoor laten in 2019 al de eerste resultaten zien. Verzuimfrequentie De verzuimfrequentie ligt met 1,01 onder onze norm van 1,1. Het afgelopen jaar is de verzuimfrequentie gedaald. 70% van de medewerkers, de grootste groep, heeft zich (minimaal) één keer ziekgemeld in 2019.


35/118

5.4 Informatie Informatie en informatiemanagement zijn van groot belang voor Woonbedrijf. Zowel voor het aanbod en ondersteuning van onze (online) dienstverlening, de continuïteit van de digitale bedrijfsvoering als voor de efficiënte inzet van digitale hulpmid-delen. Daarvoor is het noodzakelijk dat onze ‘informatie-huishouding’ niet alleen voldoet in het hier en nu, maar ook zoveel als mogelijk op orde is en wendbaar blijft voor toekomstige ontwikkelingen en aanpassingen. Vanuit het programma Online Dienstverlening is een groot aantal wijzigingen projectmatig opgepakt. Enkele voorbeelden hier-van zijn de optimalisatie van het interne klantvolgsysteem IRIS, de technische realisatie van het nieuwe klantportaal en de ontwikkeling en inrichting van de nieuwe website Woonbedrijf.com. Deze nieuwe website gaat medio 2020 live. Binnen Woonbedrijf is de Regietafel Informatiehuishouding opgestart. Hier vindt agendering, afstemming en advisering plaats over de grote en meer strategische informatievraagstukken en -systemen. De Regietafel kent een vaste en gemandateerde bezetting vanuit de diverse bedrijfsonderdelen, zo nodig aangevuld met belanghebbenden bij de verschillende vraagstukken. Daarnaast is de zogenaamde WijzigingsAdviesGroep (WAG) ingesteld ter beoordeling, prioritering en accordering van (project-matige) wijzigingsverzoeken op bestaande systemen en haar inrichting. Tenslotte heeft per jaareinde een volledige systeem- en autorisatie-wijziging plaatsgevonden om de nieuwe organisatie van Woonbedrijf vanuit de nieuwe structuur (afdelingen, functies en rollen) te faciliteren.

Jaarverslag 2019

36/118

6 Onze financiën

6.1 Borgen van financiële continuïteit Met ingang van 1 januari 2019 is het gezamenlijk beoordelingskader van de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) en het Waar-borgfonds Sociale Woningbouw (WSW) ingevoerd. In de Woningwet is verplichte hantering van het handboek marktwaardering en de daaruit voortvloeiende verplichting tot hantering van de marktwaarde verhuurde staat als waarderingsgrondslag opge-nomen. Sindsdien is onderzocht op welke wijze de bedrijfswaarde vervangen kan worden door een waardebegrip dat meer verband houdt met deze marktwaarde verhuurde staat. Dit waardebegrip is de zogenaamde beleidswaarde geworden. De be-leidswaarde gaat voor een aantal in het gezamenlijk beoordelingskader opgenomen financiële ratio’s de basis vormen voor de berekening en beoordeling van deze ratio’s. De financiële continuïteit van Woonbedrijf wordt door AW en WSW beoordeeld op basis van onderstaande vier financiële ratio’s.

Beoordelingsratio’s Aw en WSW

Norm DAEB Norm niet-DAEB Toelichting

Interest Coverage Ratio (ICR) >= 1,40 >= 1,80 1

Loan to Value (beleidswaarde) <= 75% <= 75% 2

Solvabiliteit (beleidswaarde) >=20% >=40% 3

Dekkingsratio (marktwaarde) <=70% <=70% 4

1. Interest Coverage Ratio (ICR); deze indicator meet hoe vaak onze netto financieringslasten betaald kunnen worden uit de operationele kasstromen (voor aftrek netto financieringslasten). Voor het meten van de ICR wordt gekeken naar de reali-satie conform kasstroomoverzicht in het boekjaar en naar de prognose voor de komende vijf jaren.

2. Loan to Value (LTV); deze indicator meet de verhouding in procenten tussen de nominale schuldpositie en de beleidswaarde van de onroerende zaken in exploitatie. Voor het meten van de LTV wordt gekeken naar de realisatie volgens de balans en de prognose voor de komende vijf jaren voor wat betreft de nominale schuld en naar de realisatie van de beleidswaarde ultimo 2019 en de prognose voor de komende vijf jaren van de beleidswaarde.

3. Solvabiliteit: deze indicator meet de verhouding in procenten tussen het eigen vermogen op basis van waardering tegen beleidswaarde en het balanstotaal op basis van waardering tegen beleidswaarde. Voor het meten van de solvabiliteit wordt gekeken naar de realisatie volgens de balans en de prognose voor de komende vijf jaren voor wat betreft het balanstotaal en het eigen vermogen en naar de beleidswaarde ultimo 2019 en de prognose voor de komende vijf jaren voor wat betreft de beleidswaarde en het eigen vermogen op basis van de beleidswaarde.

4. Dekkingsratio: deze indicator meet de verhouding in procenten tussen de nominale schuldpositie en de marktwaarde ver-huurde staat van de onroerende zaken in exploitatie. Voor het meten van de dekkingsratio wordt gekeken naar de realisatie volgens de balans en de prognose voor de komende vijf jaren voor wat betreft de nominale schuld en de marktwaarde verhuurde staat.

Woonbedrijf voldoet zowel voor de realisatie 2019 als voor de prognose voor de komende vijf jaren aan de in het gezamenlijk beoordelingskader genoemde minimale normen voor de vier financiële ratio’s.

6.1.1 Risicoanalyse financiële continuïteit Ook in 2019 heeft Woonbedrijf een risicoanalyse laten uitvoeren die aansluit op het nieuwe gezamenlijke toetsingskader van Aw en WSW. Deze analyse is door Ortec Finance uitgevoerd waarbij wordt uitgegaan van 200 macro-economische scenario’s op basis van de door ORTEC Finance ingeschatte waarden voor de economische veronderstellingen (prijsinflatie, looninflatie, rente etc.). De basis voor de doorrekening van de 200 macro-economische scenario’s wordt daarbij gevormd door de goedge-keurde meerjarenbegroting van Woonbedrijf. Een overschrijdingskans van 10% op de normstelling betekent dat in 20 van de 200 scenario’s sprake is van een overschrijding van de norm. In deze risicoanalyse wordt het procentuele risico berekend dat binnen een prognoseperiode van vijf jaren niet voldaan wordt aan één van de vier financiële ratio’s in het gezamenlijk beoordelingskader.

Jaarverslag 2019 6 Onze financiën

37/118

Onderstaand worden de resultaten van deze risicoanalyse voor het DAEB bezit uitgewerkt. Voor het niet-DAEB bezit geldt dat de overschrijdingskans op alle ratio’s in de komende periode van vijf jaren nihil is.

Uitkomsten risicoanalyse DAEB bezit

Uitkomsten DAEB

Kengetal 2024 ICR Solvabiliteit Loan to Value Dekkingsratio

Prognose 4,76 57,3 42,9 15,0

OFS 7,19 57,1 44,0 14,2

Norm 1,4 20 75 70

Overschrijdingskans 0% 0% 2% 0%

Bij de door ORTEC Finance uitgevoerde scenarioanalyse wordt een overschrijdings- en/of onderschrijdingskans van maximaal 25% op de vier financiële ratio’s nog als acceptabel gezien. Dit betekent dat in dat geval 50 van de 200 gesimuleerde scenario’s niet voldoen aan één van de vier financiële ratio’s. Binnen de beschouwde periode van vijf jaren zijn er bij 25% overschrij-dingskans binnen het huidige beleid voldoende bijstuurmogelijkheden om alsnog te voldoen aan de minimale norm. Uit de analyse blijkt dat er 2% kans bestaat dat de maximale norm van 75% voor de LTV ultimo 2024 wordt overschreden. Bij de overige financiële ratio’s is het risico op overschrijding van de norm 0%. De voorgenomen aanpassing van het kengetal Dekkingsratio heeft geen gevolgen voor de risicoanalyse. De dekkingsgraad meet de verhouding tussen de onderpandwaarde van het bij WSW ingezet onderpand en het schuldrestant van door WSW geborgde leningen. Tot nu toe wordt hiervoor gebruik gemaakt van de nominale waarde van de langlopende leningen. Men is voornemens deze te wijzigen in de marktwaarde van de langlopende leningen. De marktwaarde van de leningportefeuille (€ 673 m) is weliswaar hoger dan de nominale waarde ( € 515,4 m) maar de dekkingsratio blijft nog steeds ruim binnen de gestelde norm. Op grond van het bovenstaande kunnen we concluderen dat de financiële continuïteit binnen de komende periode van vijf jaren voldoende is gewaarborgd.


38/118

6.2 Waardering vastgoed; een beleidsmatige beschouwing

6.2.1 Algemeen Conform de hiervoor geldende wettelijke bepalingen waardeert Woonbedrijf haar vastgoed in exploitatie sinds het boekjaar 2016 tegen marktwaarde verhuurde staat. Bij de bepaling van de marktwaarde verhuurde staat worden marktconforme netto kasstromen contant gemaakt tegen de voor het betreffende vastgoed geldende marktconforme disconteringsvoet. Het feit dat Woonbedrijf deze marktconforme netto kasstromen in werkelijkheid niet zal realiseren is voor de waardering op de balans niet relevant. De bepaling van de marktwaarde verhuurde staat geschiedt op basis van de in het handboek model-matig waarderen voorgeschreven regels en methodieken. Het door Woonbedrijf gevoerde werkelijke beleid wordt daarbij niet beïnvloed door de in het handboek modelmatig waarderen opgenomen vaste rekenregels en methodieken. Dit betekent dat de in de balans van Woonbedrijf gepresenteerde marktwaarde verhuurde staat in werkelijkheid niet gereali-seerd zal worden. De marktwaarde verhuurde staat wordt immers bepaald uitgaande van marktconforme uitgangspunten, terwijl het door Woonbedrijf gevoerde beleid in principe niet marktconform is. Om inzicht te geven in de verschillen tussen de totale contante waarde van de marktconforme netto kasstromen (marktwaarde verhuurde staat) en de totale contante waarde van de netto kasstromen die Woonbedrijf naar verwachting daadwerkelijk zal realiseren is het begrip beleidswaarde in 2018 geïntroduceerd. De beleidswaarde geeft, met gebruikmaking van dezelfde berekeningssystematiek als de marktwaarde verhuurde staat, een indicatie van de daadwerkelijk door Woonbedrijf te realiseren waarde. Vanaf de jaarrekening 2018 zijn we verplicht om in het jaarverslag en de jaarrekening een toelichting te geven op de beleidswaarde en op de verschillen tussen de marktwaarde en de beleidswaarde. De beleidswaarde is officieel pas in 2018 ingevoerd, hetgeen onder andere betekent dat het nog een waardebegrip in ontwik-keling is. Op de manier van berekenen van de beleidswaarde kunnen in het komende jaar nog aanpassingen plaatsvinden, die naar waarschijnlijkheid samenhangen met de volgende zaken:

• Bij de bepaling van de beleidswaarde wordt dezelfde disconteringsvoet gebruikt als die voor de bepaling van de markt-waarde verhuurde staat wordt gebruikt. Het risicoprofiel dat bij het door toegelaten instellingen gevoerde beleid hoort is kleiner dan bij een marktconforme exploitatie. Dit zou een lagere disconteringsvoet rechtvaardigen bij de bepaling van de beleidswaarde. Dit gebeurt op dit moment nog niet, maar wordt wellicht het komende jaar aangepast.

• Nadere standaardisatie voor de bepaling van de beheerkosten kan leiden tot wijzigingen. De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde verhuurde staat. De beleidswaarde neemt immers de marktwaarde verhuurde staat als vertrekpunt. In paragraaf 6.2.2. zal daarom worden begon-nen met een korte beschouwing op de ontwikkeling van de marktwaarde verhuurde staat.

6.2.2 Beschouwing op de ontwikkeling van de marktwaarde In het jaar 2019 zien we wederom een stijging van de marktwaarde verhuurde staat ten opzichte van het jaar 2018. Voor Woonbedrijf is de marktwaarde in 2019 gestegen naar € 4.587 miljoen, terwijl de marktwaarde ultimo 2018 nog € 4.042 miljoen bedroeg. Een stijging op totaalniveau van 13,5 % in 2019. De mutatie van de marktwaarde wordt naast de wijziging als gevolg van marktontwikkelingen ook veroorzaakt door nieuw gerealiseerd vastgoed, aankoop en verkoop van vastgoed en overige oorzaken. De zuivere marktonwikkeling voor wat betreft de categorie woningen kan geanalyseerd worden door de marktwaarde per m2 GBO te analyseren ten opzichte van voorgaande jaren. In onderstaande tabel wordt deze vergelijking gemaakt. De marktwaarde per m2 GBO is in 2019 met 13,7% is toegenomen ten opzichte van 2018 (vorig jaar: + 12,1%). Dit betreft enkel de ontwikkeling van marktwaarden per m2 GBO voor de categorie woningen. Het aandeel van overig vastgoed in het totaal van de marktwaarde is gering en is daarom niet separaat in de analyse opgenomen.

Analyse marktwaarde per m2

GBO categorie woningen

Jaar Marktwaarde * € 1.000 Aantal M2 GBO Marktwaarde per m2 Waardestijging in %

2019 € 4.511.742 2.718.689 € 1.660 + 13,7%

2018 € 3.966.964 2.716.362 € 1.460 + 12,1%

2017 € 3.471.049 2.665.065 € 1.302

De positieve waardeontwikkeling op de marktwaarde van de categorie woningen in 2019 is vooral het gevolg van de sterk toegenomen leegwaarde van het vastgoed. Deze ontwikkeling van de leegwaarde zagen we (in mindere mate) ook reeds in 2018. De ontwikkeling van de leegwaarde per m2 GBO kan als volgt inzichtelijk worden gemaakt.


39/118

Analyse leegwaarde per m2

GBO categorie woningen

Jaar Leegwaarde * € 1.000 Aantal M2 GBO Leegwaarde per m2 Waardestijging in %

2019 € 6.861.713 2.718.689 € 2.524 + 13,1%

2018 € 6.062.244 2.716.362 € 2.232 + 8,3%

2017 € 5.489.228 2.665.065 € 2.060

In 2019 is circa 81% van de woningcomplexen gewaardeerd volgens het uitpondscenario (2018: 85%). De relatief sterke stijging van de leegwaarde in 2019 (+ 13,1%) heeft daarmee een forse invloed op de totale hoogte van de marktwaarde. Het beeld van de stijgende leegwaarden per m2 GBO zien we ook terug bij het gedeelte van ons vastgoed dat volgens de full versie van het handboek modelmatig waarderen door externe taxateurs is getaxeerd. De leegwaarde wordt door de taxateurs veelvuldig als vrijheidsgraad bij de taxatie gebruikt. Naast de gestegen leegwaarden is, bij het uitpondscenario, ook de daling van de in het handboek voorgeschreven gemiddelde disconteringsvoet in 2019 een factor geweest bij de toename van de marktwaarde. In onderstaande tabel wordt dit toegelicht.

Gehanteerde disconteringsvoeten

2019 2018 2017

Doorexploiteren 6,53% 6,44% 6,68%

Uitponden 6,52% 6,88% 7,32%

Uit de tabel blijkt dat de gemiddelde disconteringsvoet in 2019 in het uitpondscenario met 36 basispunten is gedaald ten opzichte van 2018 (daling 2018: 44 basispunten) We zien dit beeld ook terug bij de door externe taxateurs uitgevoerde waar-debepalingen van ons bezit. In het algemeen wordt het risicoprofiel in het uitpondscenario lager ingeschat, waardoor de marktwaarde in het uitpondscenario toeneemt. Omdat 81% van onze woningcomplexen wordt gewaardeerd volgens het uit-pondscenario, heeft dit een relatief grote invloed op de totale marktwaarde. Bij het doorexploiteerscenario zien we een lichte stijging van de gemiddelde disconteringsvoet met 9 basispunten. De invloed hiervan is relatief beperkt, omdat slechts 19% wordt gewaardeerd volgens het doorexploiteerscenario.

6.2.3 Beleidswaarde Het begrip beleidswaarde is in 2018 ingevoerd en vormt voor een aantal financiële ratio’s in het gezamenlijk beoordelingskader van AW en WSW de basis voor de berekening en beoordeling van deze ratio’s. De berekening van de beleidswaarde neemt de marktwaarde als vertrekpunt en vervolgens wordt in vier stappen de beleidswaarde berekend. Deze vier stappen zijn: Stap 1: Bij mutatie van de woning wordt ervan uitgegaan dat de woning altijd wordt doorgeëxploiteerd. Het uitpondscenario

wordt dus in het rekenmodel voor de marktwaarde uitgezet. Deze stap hangt samen met het corporatiebeleid op het vlak van beschikbaarheid.

Stap 2: Bij mutatie van de woning wordt de huur in het rekenmodel voor de marktwaarde niet opgetrokken naar de markthuur, maar naar de eigen streefhuur van de corporatie. Deze stap hangt samen met het corporatiebeleid op het vlak van betaalbaarheid.

Stap 3: In het rekenmodel worden de eigen onderhoudskosten van de corporatie opgenomen op grond van de eigen onder-houdsplanning in plaats van marktconforme onderhoudskosten.

Stap 4: In het rekenmodel worden de eigen beheerkosten van de corporatie opgenomen in plaats van de marktconforme be-heerkosten.

De beleidswaarde ultimo 2019 is bij Woonbedrijf op basis van bovenstaande methode berekend op een bedrag van € 1.823 miljoen (2018: € 1.368 miljoen). Dit is 39% van de marktwaarde verhuurde staat (2018: 34%). De beleidswaarde bedraagt € 1.602 miljoen voor het DAEB bezit en € 221 miljoen voor het niet-DAEB bezit. De beleidswaarde van het DAEB bezit bedraagt daarmee 37% van de marktwaarde verhuurde staat. Voor het niet-DAEB bezit bedraagt de beleidswaarde 65% van de markt-waarde verhuurde staat. Het veel lagere percentage van de marktwaarde bij het DAEB bezit wordt met name veroorzaakt door de grotere afslag voor betaalbaarheid bij het DAEB bezit (stap 2 zoals hierboven beschreven).


40/118

In de volgende grafiek worden de vier stappen naar beleidswaarde grafisch toegelicht.

Uit de grafiek blijkt dat van de marktwaarde van € 4.587 miljoen uiteindelijk € 1.823 miljoen overblijft als beleidswaarde. Dit is 39% van de marktwaarde (2018: 34%). De grootste afslag op de marktwaarde is de afslag voor betaalbaarheid die € 2.166 miljoen bedraagt, ofwel 47% van de marktwaarde. Deze afslag weerspiegelt het verschil tussen de geldende markthuren en de streefhuren die Woonbedrijf bij mutatie van de woning hanteert. De afslag voor betaalbaarheid is fors gestegen ten opzichte van 2018. Dit heeft te maken met de in 2019 opgetreden sterke stijging van de markthuren. Bij de categorie woningen is de gemiddelde markthuur per m2 per jaar gestegen van circa € 110 naar € 127; een stijging van ruim 15%. Deze stijging kunnen en willen wij als Woonbedrijf met ons huurbeleid dat gericht is op betaalbaarheid niet realiseren in onze contracthuren.

6.2.4 Beleidsmatige beschouwing marktwaarde versus beleidswaarde Per 31 december 2019 is in totaal € 2.571 miljoen (2018: € 2.135 miljoen) aan ongerealiseerde herwaarderingen in het eigen vermogen opgenomen. Deze ongerealiseerde herwaarderingen zijn opgenomen uit hoofde van de waardering van ons vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag bepaald. De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid door Woonbedrijf. De mogelijkheden voor Woonbedrijf om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie te realiseren zijn beperkt door enerzijds wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) woningen. Omdat de doelstelling van Woonbedrijf is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar zelf niet in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel verkocht kunnen worden. Daarnaast zal bij mutatie van woningen slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de geldende markthuur, omdat ook betaalbaarheid van ons woningbezit een belangrijk maatschappelijk doel is. Tenslotte zijn ook de werkelijke on-derhouds-en beheerkosten van Woonbedrijf hoger dan de in de marktwaarde ingerekende marktconforme onderhouds- en beheerkosten. Dit impliceert dat slechts een deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde (en daarmee een deel van het eigen vermogen) in de toekomst zal worden gerealiseerd. Het bestuur van Woonbedrijf heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of slechts op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat en de beleidswaarde van ons vastgoed in exploitatie. Dit verschil bedraagt circa € 2.977 miljoen. Dit verschil kan als volgt worden gespecificeerd.


41/118

Van marktwaarde verhuurde staat naar beleidswaarde 2019 en 2018

2019 2018

Marktwaarde verhuurde staat ultimo € 4.587 miljoen € 4.042 miljoen

Beschikbaarheid (doorexploiteren) € 246 miljoen € 626 miljoen

Betaalbaarheid (streefhuren) € 2.166 miljoen € 1.469 miljoen

Kwaliteit (onderhoud) € 139 miljoen € 202 miljoen

Beheer (beheerkosten) € 213 miljoen € 377 miljoen

Totaal afslagen € 2.764 miljoen € 2.674 miljoen

Beleidswaarde ultimo € 1.823 miljoen € 1.368 miljoen

Bovenstaande tabel impliceert dat circa € 2.764 miljoen van het totale eigen vermogen niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Dit is het directe gevolg van het beleid van Woonbedrijf op het vlak van met name beschikbaarheid en be-taalbaarheid van ons vastgoed. Het zorgen voor voldoende betaalbare en kwalitatief goede woningen voor onze doelgroepen van beleid is één van onze belangrijkste doelstellingen en als zodanig ook vastgelegd in onze statuten, ons ondernemingsplan en onze wensportefeuille. Dit verklaart en legitimeert waarom wij de berekende marktwaarde verhuurde staat niet (geheel) realiseren.


42/118

6.3 Aedes Benchmark Eind 2019 zijn voor de zesde maal de resultaten van de Aedes-benchmark gepresenteerd. Deze Aedes-benchmark toont naast de klantwaardering een vergelijking op de zogenaamde beïnvloedbare bedrijfskosten (over het boekjaar 2018). De beïnvloed-bare bedrijfskosten van Woonbedrijf over 2018 liggen met een bedrag van € 865,- per verhuureenheid in totaal € 10,- per verhuureenheid lager dan in de voorgaande Aedes-benchmark (2017: € 875,- per verhuureenheid). De niet-beïnvloedbare be-drijfskosten (zoals onroerendezaakbelasting, saneringsheffing en verhuurderheffing) worden buiten beschouwing gelaten. De beïnvloedbare bedrijfskosten per verhuureenheid bedroegen in 2018 landelijk gemiddeld € 785,- per verhuureenheid. Het landelijk gemiddelde is € 21 gestegen ten opzichte van vorige meetperiode. Voor de XL corporaties, waartoe Woonbedrijf ook behoort, bedroeg het landelijk gemiddelde € 772 per verhuureenheid. Woonbedrijf krijgt hiermee in 2019 (over cijfers 2018) een score van B, aangezien de bedrijfskosten van € 865,- per verhuureenheid binnen de range van gemiddelde bedrijfskosten vallen. In het voorgaande jaar was sprake van een score van C.


43/118

6.4 Treasury Woonbedrijf stelt jaarlijks een treasurybeleidsplan op. Aan de basis hiervan ligt de goedgekeurde meerjarenbegroting 2019-2028. Woonbedrijf heeft in 2019 gehandeld binnen de kaders van dit treasurybeleidsplan. In 2019 zijn 7 nieuwe leningen aangetrokken met een totale hoofdsom van ruim € 46,9 miljoen. Alle aangetrokken leningen zijn door WSW geborgd. De leningen hebben looptijden variërend tussen acht en vijftig jaar. In alle gevallen zijn bij minimaal drie partijen offertes opgevraagd. Drie van de nieuw aangetrokken leningen hadden betrekking op herfinancieringen. Woonbedrijf heeft sinds enkele jaren één lening met Variabele Hoofdsom. Deze lening heeft iedere maand een renteherziening. Als gevolg van de treasury activiteiten in 2018 is het gemiddelde rentepercentage van de leningportefeuille per ultimo 2019 gedaald tot 2,34% (2018: 2,57%).

Ontwikkeling van de leningenportefeuille

WSW geborgd Niet geborgd Totaal

Stand per 1-1-2019 € 507,1 miljoen 8,7 miljoen € 515,8 miljoen

Nieuwe leningen € 46,9 miljoen € 46,9 miljoen

Aflossingen - € 44,9 miljoen - € 2,4 miljoen - € 47,3 miljoen

Stand per 31-12-2019 € 509,1 miljoen € 6,3 miljoen € 515,4 miljoen

Woonbedrijf heeft geen derivaten in portefeuille. Woonbedrijf heeft in het treasurystatuut vastgelegd dat het niet is toege-staan om rente-instrumenten zonder onderliggende waarde (‘open einde’) af te sluiten. In 2019 is € 6,9 miljoen op de interne lening afgelost. Dit is gelijk aan het aflossingsschema van de interne lening. In april 2019 heeft Woonbedrijf het WSW gevraagd voor het verhogen van borgingsplafond voor 2019. Aanleiding voor een verhoging van het borgingsplafondwaren de volgende ontwikkelingen in de portefeuille:

• Beoogde aan- en verkoop van woningen in een deal met een belegger ging niet door;

• Een aanvullende investering ten behoeve van de realisatie van 300 extra tijdelijke eenheden voor studenten en

• Een aanvullende investering in een herstructureringsproject. Het WSW is Woonbedrijf tegemoetgekomen in het verhogen van het borgingsplafond 2019. Het borgingsplafond voor 2019 bedraagt € 528,5 miljoen. De omvang van de WSW geborgde leningenportefeuille ultimo 2019 bedraagt € 509,1 miljoen. Woon-bedrijf bleef daarmee binnen het borgingsplafond voor 2019. Daarnaast voldoet Woonbedrijf aan de eisen van WSW om gebruik te kunnen maken van de faciliteiten van WSW. Als gevolg van wijzigingen in de Woningwet, BTiV, MR en wijzigingen met betrekking tot functies binnen de afdeling Financiën en Controlling is het treasurystatuut ultimo 2018 geactualiseerd. Begin 2019 is het aangepaste treasurystatuut door de alge-meen-directeur/bestuurder vastgesteld en goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. De treasury werkzaamheden voldoen aan vigerende weten regelgeving.

Jaarverslag 2019

44/118

7 Onze samenwerkingspartners

7.1 Huurdersvertegenwoordiging Woonbedrijf voert intensief overleg met de belangvertegenwoordiger van de huurders, stichting Huurdersvertegenwoordiging Woonbedrijf (HVW) over beleidszaken die alle huurders aangaan. Als basis geldt de overlegwet, maar Woonbedrijf gaat verder dan de wet voorschrijft. Op veel onderdelen wordt de HVW meegenomen in de voorbereiding, ontwikkeling en uitvoering van de verschillende beleidsterreinen. In periodieke gesprekken vond in 2019 overleg plaats over algemene (dagelijkse) beleidsonderwerpen. Daarnaast zijn er extra overleggen geweest over specifieke onderwerpen, zoals het woonruimteverdeelsysteem, duurzaamheid, huurbeleid, het on-dernemingsplan en de stand van zaken met betrekking tot de organisatietransitie. In 2019 heeft de HVW zijn de volgende (gevraagde en ongevraagde) adviezen uitgebracht:

• Huurverhoging 2019;

• Ondernemingsplan 2019 – 2022;

• Schuttingbeleid en

• Toewijzingsbeleid. Met de invoering van de Woningwet is de HVW een volwaardige partner bij het opstellen en afsluiten van de prestatieafspraken met de gemeenten. Daarom heeft de HVW geen separaat advies uitgebracht voor de biedingen 2020. Woonbedrijf hecht grote waarde aan een sterke en professionele huurdersorganisatie. In 2019 is het contact met de HVW en de directie van Woonbedrijf verder geïntensiveerd.

Jaarverslag 2019 7 Onze samenwerkingspartners

45/118

7.2 Gemeenten Woonbedrijf is actief in de gemeenten Eindhoven, Veldhoven, Best, Geldrop-Mierlo, Helmond, Nuenen, Valkenswaard, Waalre en Son en Breugel. Gedurende het jaar voeren we overleg met wethouders en ambtenaren over zaken die actueel zijn. De gemeenten Eindhoven en Helmond kennen een frequent Bestuurlijk Overleg Wonen waar Woonbedrijf vaste deelnemer is. De Woningwet vereist een ‘bod’ aan gemeenten met een actuele woonvisie. Woonbedrijf heeft elke gemeente waar zij actief is (voor 1 juli) een op de gemeente toegesneden bod gezonden. Met daarin opgenomen de voorgenomen activiteiten en inves-teringen van Woonbedrijf in die betreffende gemeente voor de komende jaren. De biedingen aan gemeenten hebben geleid tot het maken van nieuwe prestatieafspraken in de gemeenten Nuenen, Helmond, Geldrop-Mierlo en actualisatie van afspraken in Best. Met het formuleren van nieuwe afspraken is gestart in Eindhoven en Veldhoven, deze worden in het eerste tertiaal van 2020 getekend. In de overige gemeenten zijn geen nieuwe afspraken gemaakt, maar lopen de afspraken door die eerder ge-maakt zijn.


46/118

7.3 Zorg en Welzijn DOOR! is een samenwerkingsverband tussen de Eindhovense woningcorporaties, Woningbelang uit Valkenswaard en een twaalf-tal zorgaanbieders, waaronder GGzE, Neos, St. Annaklooster en kleinere zorgaanbieders zoals Autismepunt en Het Venster. Het doel is om cliënten die bij zorgaanbieders verblijven en toe zijn aan zelfstandig wonen, toegang te bieden tot reguliere woonruimte. Net als iedereen willen zij, na een periode van behandeling of na persoonlijke problemen, weer een zo normaal mogelijk leven leiden. Woonbedrijf is samen met NEOS voorzitter van de stuurgroep DOOR! die 4 keer per jaar bij elkaar komt. Behalve via DOOR huren instellingen rechtstreeks van Woonbedrijf. 10 complexen volledig en daarnaast 163 woningen in 7 complexen. Er is nauw structureel contact met gemeenten en zorgpartijen om wonen en zorg in de regio goed op elkaar aan te laten sluiten. We zien bij enkele grote instellingen de wens om meer geclusterd wonen met begeleiding en wijksteunpunten te organiseren. Hierbij zijn de steunpunten dan ook bedoeld voor andere bewoners in de buurt. Woonbedrijf kan hierin als verbinder bij partijen meer synergie stimuleren om met beperkte middelen zoveel mogelijk zorgvragers in de buurt te kunnen helpen.


47/118

7.4 Samenwerking in de Metropoolregio Eindhoven / Stedelijk Gebied Eindhoven Binnen het werkgebied van Woonbedrijf zijn de gemeenten in verschillende regionale samenwerkingsverbanden actief. De Metropoolregio Eindhoven bestaat uit een samenwerking van 21 gemeenten. Daarbinnen zijn er 4 deelregio’s. De grootste en voor Woonbedrijf belangrijkste is het stedelijk gebied Eindhoven (SGE) en bestaat uit Eindhoven, Helmond, Oirschot, Best, Nuenen, Son en Breugel, Geldrop-Mierlo, Waalre en Veldhoven. Het beleidsveld Wonen is niet langer een thema binnen het MRE. Het bestuur van de MRE heeft besloten om dit te verwijzen naar de deelregio’s. De 13 corporaties die werkzaam zijn in de MRE regio werken nog wel intensief samen in het Platform Woningcorporaties. In 2018 is het Manifest ‘toekomstvast Wonen’ gepubliceerd. De samenwerkende corporaties organiseren de activiteiten via de drie pijlers van het manifest: 1. Werken aan een inclusieve samenleving (woonruimteverdeling, urgentieverordening, kansen-en sanctiebeleid); 2. Realiseren van betaalbare woningen (aanbod bouwgronden, grondprijs, ontwikkelen nieuwe concepten, belemmeringen

wegnemen); 3. Verduurzamen van de gebouwde omgeving (innovatie, gezamenlijke inkoop, bijdragen aan regionale visie). In 2019 is er daarnaast gesproken over:

• Organisatie- en overlegstructuur van het platform;

• Uitbesteding van werkzaamheden voor Wooniezie;

• Doorontwikkeling van Wooniezie, waaronder de aansluiting van Woonbedrijf;

• Urgentieregeling van het Stedelijk Gebied Eindhoven;

• SGE visie op wonen en de gezamenlijke reactie van de corporaties hierop;

• Woonwagenbeleid;

• Hennepconvenant en

• Kansen en sanctiebeleid. In 2019 zijn er 3 bijeenkomsten georganiseerd ten behoeve van het gezamenlijke PE programma van de bestuurders over de onderwerpen prestatieafspraken, moreel leiderschap en woningmarkt.

Jaarverslag 2019

48/118

8 Governance

8.1 Governancecode Woonbedrijf is een maatschappelijke onderneming. De normen die wij hanteren zijn vastgelegd in de governancecode voor woningcorporaties van Aedes en de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). De governancecode is gebaseerd op het principe ‘pas toe of leg uit’. Woonbedrijf heeft de uitwerking onder 3.3 van de gover-nancecode, inhoudende dat leden van het bestuur voor een periode van maximaal vier jaar worden benoemd, niet opgenomen. Want dit geldt niet voor benoemingen die al hebben plaatsgevonden voordat de governancecode werd vastgesteld. Deze ziens-wijze is overigens in lijn met de overgangsregeling die in dit kader in de Woningwet is opgenomen. Woonbedrijf hecht daarnaast grote waarde aan goed bestuur en wil ook daarover op een transparante wijze verantwoording afleggen. De voorwaarden voor goed bestuur, gestoeld op de governancecode woningcorporaties, hebben we vastgelegd in de governancestructuur van Woonbedrijf. Deze governancestructuur is opgebouwd uit een zevental statuten en reglementen:

• Statuten van de stichting: hierin zijn het doel en taakveld van de woningcorporatie vastgelegd, en zijn de taken en be-voegdheden benoemd en toegekend aan het bestuur en andere organen binnen Woonbedrijf;

• Reglement raad van commissarissen: hierin zijn de taken en bevoegdheden van de leden van de raad van commissarissen (RvC) vastgelegd, inclusief commissies;

• Bestuurs- en directiereglement: hierin zijn de taken en bevoegdheden van het bestuur en de werkwijze van het directie-team vastgelegd;

• Investeringsstatuut: hierin is vastgelegd hoe Woonbedrijf de afweging maakt om te komen tot (vastgoed)investeringen en hoe de taken en verantwoordelijkheden in dit proces zijn belegd;

• Verbindingenstatuut: hierin is voor Woonbedrijf het hoe en waarom vastgelegd voor het aangaan van verbindingen;

• Reglement Financieel Beleid en Beheer: hierin zijn de kaders voor het financieel beleid en de bijbehorende taken en bevoegdheden vastgelegd en

• Treasurystatuut: hierin wordt vastgelegd hoe Woonbedrijf de financiële geldstromen, posities en de daaraan verbonden risico’s beheerst en stuurt, en hoe het toezicht hierop is ingericht.

In 2019 zijn het bestuurs- en directiereglement en het treasurystatuut aangepast op basis van de ontwikkelingen in de organi-satie. Tevens is het reglement van de remuneratiecommissie (als bijlage van het reglement van de raad van commissarissen) aangepast en is een beoordelingsprotocol opgesteld. Visitatie Een keer per vier jaar beoordeelt een externe onafhankelijke visitatiecommissie onze maatschappelijke prestaties. Dit is ver-plicht, maar ook heel welkom. Want we zijn een lerende organisatie. We zijn ons ook bewust van de steeds meer veranderende en hogere eisen die onze bewoners en samenwerkingspartners stellen. Uit de visitatie over de periode 2015-2018, die in het najaar van 2019 is afgenomen, komt naar voren dat we het goed doen. We scoren gemiddeld een 7,4. Daar zijn we heel trots op, maar er zijn ook verbeterpunten waar we mee aan de slag kunnen.

Beoordeling door visitatiecommissie

Totale beoordeling 7,4

Presteren naar opgaven 7,5

Presteren volgens belanghebbenden 7,1

Presteren naar vermogen 8,0

Governance 7,0

Woonbedrijf is beoordeeld op basis van de visitatiemethodiek 6.0. Deze nieuwe methodiek is beter afgestemd op de governance inspectie die door de Aw wordt uitgevoerd. Daarnaast is de normering aangescherpt. Als je doet wat je hebt afgesproken krijg je een 6. Alles wat je meer of beter doet, leidt tot een hoger cijfer. Woonbedrijf is dan ook zeer tevreden dat de visitatie-commissie komt tot een totale beoordeling van 7,4.

Jaarverslag 2019 8 Governance

49/118

De visitatiecommissie noteert de volgende pluspunten:

• Uitstekende prestaties in betaalbaarheid door zeer gematigd huurbeleid en zorg voor betalingsproblematiek huurders;

• Innovatieve projecten en belangrijke bijdrage aan leefbaarheid door gebiedsgerichte werkwijze;

• Sterk in bewonersparticipatie;

• Snel in staat om effectief in te springen als een situatie daarom vraagt;

• Hart voor kwetsbare doelgroepen;

• Groeiende samenwerking met belanghouders;

• Aantoonbaar bereid om vermogen maatschappelijk in te zetten en

• Zelfkritisch. Op basis van het visitatierapport hebben we de volgende verbeterpunten geformuleerd:

• We gaan nadrukkelijker in gesprek met bewoners en belanghouders over onze gemeenschappelijke doelen;

• We willen onze maatschappelijke oriëntatie beter zichtbaar maken, onder meer door het maken van betere prestatieaf-spraken;

• We blijven onze kennis en kunde inzetten voor vraagstukken in buurten;

• We vergroten onze ambitie om te zorgen voor voldoende duurzame woningen tegen een eerlijke prijs en

• We versnellen de verduurzaming van de bestaande voorraad. Governance inspectie In 2019 heeft de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) een governance inspectie uitgevoerd. Naast de analyse van de aangeleverde stukken, spraken de inspecteurs van de Aw met leden van de directie, de bestuurssecretaris, de concerncontroller en leden van de RvC. Op basis van de aangeleverde stukken en de gesprekken concludeert de Aw dat de governance van Woonbedrijf op hoofdlijnen aan de criteria voor good governance voldoet, met meerdere positieve punten. De positieve punten zijn te beschouwen als versterkingen ten opzichte van de situatie beschreven in de governance-audit in 2016. Dit eindoordeel, niveau 5, is het hoogste niveau op basis van het beoordelingskader van de Aw en WSW. Woonbedrijf is trots dat de inspanningen, die zij hebben gedaan om de governance blijvend op een hoog niveau te brengen, door de Aw wordt gezien en gewaardeerd.


50/118

8.2 Risicomanagement Strategie Net als in het voorgaande verslagjaar is de invloed van verandering van maatschappij, gedrag van klanten en innovatieve ontwikkelingen op organisaties groot. De strategie en de lange termijnontwikkeling van de organisatie is regelmatig onderwerp van gesprek in de diverse overleggen binnen de organisatie. De directie van Woonbedrijf heeft zes strategische risico’s benoemd en per risico is een eigenaar uit de directie benoemd:

• Oververhitting economie; Als gevolg van oververhitting van de vastgoed- en bouwmarkt bestaat de kans we onze investe-ringsdoelen niet realiseren. Tevens bestaat de kans dat de markt voor middeninkomens op slot gaat en daarmee de door-stroming afneemt. Daarnaast bestaat de kans dat de schaarste in technisch personeel toeneemt.

• Polarisatie en tweedeling; Als gevolg van een toename van polarisatie en tweedeling in de samenleving bestaat de kans dat de leefbaarheid in wijken waar wij bezit hebben onder druk komt te staan.

• Woonbedrijf Cultuur; Het risico dat de geldende organisatiecultuur in onvoldoende mate bijdraagt aan de realisatie van de organisatiedoelstellingen.

• Aantasting reputatie Woonbedrijf; Als gevolg van verslechtering van de reputatie van Woonbedrijf bestaat de kans dat partijen minder genegen zijn zich aan Woonbedrijf te verbinden en wij daardoor niet in staat zijn onze doelstellingen te realiseren.

• Wegvallen legitimatie Woonbedrijf; Als gevolg van continu veranderende klantverwachtingen bestaat de kans dat we onvoldoende aansluiten bij de wensen en of verwachtingen van de klant.

• Belemmeringen informatievoorziening kan tot gevolg hebben dat we niet het maximale halen uit de informatievoorziening of dat we niet compliant zijn.

In het eerste tertiaal van 2019 zijn deze strategische risico’s door de risico-eigenaren geëvalueerd en zijn de beheersmaatre-gelen op hun effectiviteit beoordeeld. Tijdens deze evaluatie zijn de kansen en mogelijke gevolgen getoetst. Er zijn geen nieuwe gevolgen onderkend. De beheersingsmaatregelen zijn effectief gebleken. Rapportage over de strategische risico’s, de mogelijke gevolgen, de beheersingsmaatregelen en de effectiviteit hiervan vindt plaats via de tertiaalrapportage. In het eerste tertiaal van 2020 is een algehele evaluatie van de strategische risico’s voorzien. Programma’s Woonbedrijf heeft ook in 2019 gewerkt met programma’s. Via deze programma’s worden de interne middelen gecombineerd om complexere vraagstukken te versnellen en of effectiever aan te pakken. Drie programma’s zijn gestart in 2018 en liepen door in 2019. Het betreft de volgende programma’s:

• Online dienstverlening en informatie;

• Duurzaamheid en

• Investeren. Nieuw in 2019 is het programma Organisatie Ontwikkeling. Via dit programma wordt Woonbedrijf gefaciliteerd bij het imple-menteren van het ondernemingsplan. Voor de programma’s Organisatie Ontwikkeling en Online Dienstverlening en Informatie geldt dat de programma organisatie is uitgebreid met een business controller die zich met name richt op de identificatie en de beheersing van de risico’s die aan de beide programma’s zijn verbonden. Operationele activiteiten en vastgoedprojecten Woonbedrijf ontvangt elk jaar een managementletter met de bevindingen van de accountant over de risico’s op het gebied van de administratieve organisatie en een beoordeling van de interne beheersingsmaatregelen. De bevindingen worden vervol-gens vertaald naar actiepunten in de organisatie en opgevolgd. Rapportage hierover vindt plaats naar de audit commissie. Bij de nieuwbouw en renovatieprojecten binnen de afdeling Vastgoed hanteren we de volgende werkwijze. Bij de afronding van de definitiefase in een project wordt een risico-inventarisatie opgesteld. Dit gebeurt met medewerking van collega’s van verschillende disciplines. De interne opdrachtnemer is verantwoordelijk voor de beheersing van deze risico’s. Hij bespreekt de risico’s, beheersmaatregelen en de effectiviteit van deze maatregelen minimaal één keer per twee maanden met de business controller. De top 10 van deze risico’s worden ook tweemaandelijks besproken in het managementteam van de afdeling Vast-goed. Financiële positie Woonbedrijf wordt door het WSW gezien als een corporatie met een laag risicoprofiel gezien de uitstekende financiële positie en de aanwezige kwaliteit van de interne sturingsinstrumenten. Woonbedrijf hanteert een intern financieel beleid waaraan de meerjarenbegroting jaarlijks wordt getoetst. De meerjarenbegroting wordt daarnaast jaarlijks extern getoetst op haar ro-buustheid door middel van een zogenaamde Monte Carlo simulatie waarbij 200 macro-economische scenario’s worden gesimu-leerd. Het resultaat van deze simulatie geeft inzicht in het risico dat bepaalde indicatoren niet worden gehaald. Het intern financieel beleid van Woonbedrijf is op de meeste onderdelen strakker dan de sturingsindicatoren van het WSW en de Aw.


51/118

Een van de indicatoren die gehanteerd wordt in het financieel beleid van Woonbedrijf is het directe rendement. Gebleken is dat deze indicator minder bruikbaar is in een economische omgeving waarin de marktwaarde ten opzichte van het voorgaande jaar sterk fluctueert. Naar aanleiding van dit inzicht is besloten het financieel beleid van Woonbedrijf te actualiseren en een vervangende indicator voor het direct rendement te ontwikkelen. Dit gaat in het eerste tertiaal van 2020 plaatsvinden. Investeringen in nieuwbouw en renovatie getoetst aan een intern toetsingskader investeringen dat gebaseerd is op het behalen van een minimaal intern rendement. Voor meer bijzonderheden omtrent de financiële positie wordt verwezen naar hoofdstuk 6 van dit jaarverslag. Financiële verslaglegging Bij de financiële verslaggeving is het van belang dat de waarde van zowel activa als passiva zo objectief mogelijk worden vastgesteld en gepresenteerd. Bij de vaststelling van de waarde van activa en passiva moet er dus voor gewaakt worden om subjectieve elementen zoveel mogelijk uit de waardering te weren. De belangrijkste post op de activazijde van onze balans betreft ons vastgoed in exploitatie (totaalbedrag ruim € 4,5 miljard). Conform de wetgeving zoals opgenomen in de Woningwet is het vastgoed in exploitatie gewaardeerd conform bijlage 2 van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (RTIV). Deze bijlage betreft het zogenaamde handboek modelmatig waarderen. In dit handboek worden gedetailleerde parameters en uitgangspunten beschreven die verplicht moeten worden gehanteerd bij de bepaling van de marktwaarde verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie. Voor a-typisch vastgoed waarvan de huuromzet meer bedraagt dan 5% van de totale huuromzet is het volgens het handboek verplicht om de full versie van het handboek toe te passen. Bij Woonbedrijf geldt dit voor de studentenwoningen, het bedrijfs-onroerend goed en de parkeervoorzieningen. Hierbij is inschakeling van een externe taxateur verplicht. De externe taxateur kan op de vooraf bepaalde vrijheidsgraden afwijken van de vaste uitgangspunten en parameters van het handboek. Het geheel van de hierboven genoemde maatregelen en werkwijzen zorgt ervoor dat subjectieve elementen uit de waardering van ons vastgoed in exploitatie zoveel mogelijk worden geëlimineerd. Aan de passiva zijde van onze balans is met name de post voorzieningen een post waarin subjectieve elementen een rol kunnen spelen bij de bepaling van de waardering van deze posten. Deze post bedraagt per 31 december 2019 € 50,0 miljoen en bestaat uit de voorziening voor onrendabele investeringen in nieuwbouw en renovatie. De voorziening voor onrendabele investeringen betreft het (negatieve) verschil tussen de marktwaarde verhuurde staat van investeringen in nieuwbouw en renovatie en de daarmee gepaard gaande stichtingskosten. De marktwaarde verhuurde staat van deze investeringen wordt hierbij bepaald door taxaties die worden uitgevoerd door onafhankelijke taxateurs die zijn ingeschreven in het NRVT. Hiermee worden subjectieve elementen zoveel mogelijk geweerd uit de waardering van de post voorziening onrendabele investeringen. Wet- en regelgeving De nieuwe Woningwet is in 2015 van kracht gegaan. Een onderwerp van de nieuwe Woningwet is scheiding tussen DAEB/Niet-DAEB. In 2017 heeft Woonbedrijf een scheidingsvoorstel voor de DAEB/Niet-DAEB portefeuille met als basis een administratieve scheiding. Woonbedrijf heeft een goedkeuring van de Autoriteit Woningcorporaties hiervoor ontvangen. Vanaf het boekjaar 2018 is in de jaarrekening de splitsing DAEB/Niet-DAEB opgenomen. Daarnaast heeft de Autoriteit Woningcorporaties aangegeven dat Woonbedrijf voor het verslagjaar 2018 voldoet aan de pas-sendheidsnorm en staatsteunnorm. In 2020 vindt de beoordeling plaats over het jaar 2019. Corona Sinds medio maart heeft het coronavirus grote delen van de wereld en Nederland in zijn greep. Woonbedrijf heeft hier in een vroeg stadium op geanticipeerd door een zogenaamd crisisteam in het leven te roepen. Het crisisteam komt dagelijks bijeen. Zij coördineren alle aanpassingen die in de dienstverlening naar onze bewoners ingevoerd zijn en de maatregelen die genomen zijn om onze medewerkers te beschermen. De officiële richtlijnen van de verschillende instanties worden hierbij gevolgd. Het spreekt voor zich dat het virus grote impact heeft op onze dienstverlening. Daar waar mogelijk gaat de dienstverlening in aangepaste vorm door. We weten welke werkzaamheden min of meer stil zijn komen te vallen. Onze continuïteit is echter niet in gevaar. We monitoren of onze bewoners in staat blijven om de huurverplichting te voldoen. Daar waar nodig worden maat-werk afspraken gemaakt. Wekelijks monitoren we de risico’s en beoordelen we werking van de beheersmaatregelen. Ook wordt voorgesorteerd op het moment dat de dienstverlening weer als vanouds kan worden aangeboden. Daarnaast worden diverse scenario’s uitgewerkt met betrekking tot de duur van de verlammende werking van het coronavirus.


52/118

8.3 Interne beheersing Woonbedrijf werkt volgens het Three Lines of Defense Model. De eerste lijn wordt ingevuld onder verantwoordelijkheid van het lijnmanagement. Het lijnmanagement is primair verantwoordelijk voor realisatie van de strategie, de van de strategie afgeleide doelstellingen en realisatie van waardecreatie. De tweede lijn wordt gevormd door de ondersteunende afdelingen, waarbij de afdeling Financiën & Controlling een belangrijke positie inneemt ten aanzien van (betrouwbaarheid) informatiever-strekking, planning en control en voldoen aan de weten regelgeving. Tenslotte wordt de derde lijn ingevuld door de afdeling Concerncontrol, bestaande uit de concerncontroller en internal auditor. Beide functies bieden het management, de bestuur-der/directie en de raad van commissarissen aanvullende zekerheid over de kwaliteit van sturing en beheersing van de organi-satie van Woonbedrijf. De concerncontroller adviseert over en ziet toe op het functioneren van het beheerssysteem van Woonbedrijf, waaronder de naleving van relevante weten regelgeving. Dit betrof in 2019 met name:

• Oordeel gegeven op in totaal 12 besluiten van de directie. Dit betrof 7 oordelen over reguliere zaken, zoals begroting, en verslaglegging en 5 oordelen over incidentele zaken, te weten het ondernemingsplan, de 2 fases van organisatieontwikke-ling, actualisatie van het treasurystatuut en tot slot de nieuwe wensportefeuille. Rode draad in deze oordelen is dat de besluiten in lijn zijn met de visie en beleid van Woonbedrijf. De concerncontroller heeft ook diverse adviezen gegeven voor verbetering of voor implementatie. Deze adviezen worden in het algemeen overgenomen door directie en verantwoordelijk management.

• Betrokken bij het aanpassen van de governance, zoals Bestuurs- en directiereglement.

• Meedenken over de ontwikkeling van de 3 controlelijnen en het risicomanagement. Bij tekortkomingen of om aanvullende zekerheid te verkrijgen, kan de internal auditor nader onderzoek doen. De internal audit functie ziet toe op de beheersing van zowel de IT-processen en -systemen als de kwaliteit van de interne beheersing van processen, afdelingen en projecten, inclusief de betrouwbaarheid van de daartoe benodigde (financiële) informatie. De bevin-dingen en aanbevelingen naar aanleiding van de uitgevoerde onderzoeken worden gebruikt om verbeteringen in de bedrijfs-voering door te voeren. In 2019 zijn de volgende onderzoeken uitgevoerd en afgerond:

• Compliance (rechtmatigheid);

• Integriteit en fraude;

• Gezamenlijk beoordelingskader Aw/WSW (zelfonderzoek);

• Onderhoud;

• Woonruimteverdeling en

• Samenwerkingsovereenkomst met Stam + de Koning Bouw. De voor 2019 geplande onderzoeken naar governance, ICT en personeel worden als gevolg van ad hoc onderzoeken en organi-satie ontwikkelingen afgerond in het eerste tertiaal van 2020. Voornaamste conclusie uit de onderzoeken is, dat de omvang en kwaliteit van het samenspel aan interne beheersingsmaatregelen toereikend is. Ten aanzien van de interne beheersing van de beoordeelde onderzoeksobjecten zijn géén significante tekortkomingen geconstateerd. Wel is er ruimte voor verdere verbete-ring van de interne beheersing. Zo is er een beperkt aantal functionarissen betrokken bij de keuzes voor de interpretatie van weten regelgeving en zijn zowel de procescontroles in de eerste lijn als de interne controles in de tweede lijn beperkt gedocumenteerd en minder geformaliseerd. Tevens beschikt Woonbedrijf over procesbeschrijvingen die regelmatig niet up-to-date zijn. De bevindingen naar aanleiding van de uitgevoerde en afgeronde onderzoeken zijn besproken met de betreffende portefeuillehouders en procesverantwoordelijken. De gedane aanbevelingen zijn gedeeltelijk opgevolgd, hetgeen heeft gere-sulteerd in enige verbetering van de beheersing van de bedrijfsvoering.


53/118

8.4 Permanente educatie Het besturen van een woningcorporatie in een snel veranderende maatschappij vraagt om actuele kennis en vaardigheden. Veel bestuurders houden die kennis en vaardigheden al goed bij. Om dit leren niet vrijblijvend te laten zijn, zijn bestuurders van woningcorporaties vanaf 1 januari 2015 verplicht tot Permanente Educatie (PE). Deze verplichting is opgenomen in de Woningwet. Een bestuurder is verplicht om over een periode van drie kalenderjaren 108 PE-punten te behalen. Er is geen minimaal aantal te behalen PE-punten per jaar.

Behaalde PE punten

2019 2018 2017 Totaal

Ingrid de Boer 64 65 76,5 205,5

Voor de leden van de raad van commissarissen geldt eveneens een verplichte permanente educatie. De verantwoording hierover is opgenomen in het verslag van de raad van commissarissen.

Jaarverslag 2019

54/118

9 Verslag raad van commissarissen

9.1 Inleiding Begin 2019 heeft de RvC het nieuwe ondernemingsplan voor de periode 2019 -2022 goedgekeurd. In dit plan heeft Woonbedrijf haar ambitie beschreven en vertaald naar concrete doelstellingen voor de komende jaren. De RvC heeft een actieve bijdrage geleverd in de discussie over de maatschappelijke en volkshuisvestelijke prestaties die je van Woonbedrijf mag verwachten. De RvC staat dan ook achter de keuzes om de komende jaren te blijven investeren in het fijn en ongestoord wonen van onze bewoners in de buurt en om de investeringen in nieuwbouw en transformatie en verduurzaming in de bestaande voorraad te intensiveren. Hiermee zorgen we ook in de komende jaren voor voldoende duurzame woningen tegen een eerlijke prijs. 2019 was ook het jaar waarin de RvC een aantal malen heeft stilgestaan bij de ingrijpende organisatieverandering die Woon-bedrijf het afgelopen jaar heeft doorgevoerd. De RvC is van mening dat het verandertraject zorgvuldig is aangepakt en uitge-voerd en gaat er vanuit dat de veranderingen de komende jaren het zijn vruchten zal afwerpen. Daarnaast heeft de RvC actief meegewerkt aan de externe visitatie en de Governance inspectie van de AW. Beide rapportages zijn worden door de RvC gezien als belangrijke toetsstenen voor het verder verbeteren van de prestaties van de organisatie en het eigen functioneren van de RvC. In beide rapportages klinkt ook een duidelijke positieve ontwikkeling van Woonbedrijf door, waarbij er natuurlijke vol-doende verbeterpunten zijn waar wij de komende jaren als RvC aan dienen te werken.

Jaarverslag 2019 9 Verslag raad van commissarissen

55/118

9.2 Over besturen en toezicht houden

9.2.1 Onze visie op toezicht en toetsing De taak van de RvC is het houden van toezicht op het beleid van het bestuur van stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl. Daartoe behoort het houden van toezicht op de werking en integriteit van de interne controle- en risicobeheersingssystemen en -procedures, ingesteld door het bestuur. Bovendien ziet de RvC toe op de algemene gang van zaken in de stichting en op haar verbindingen. Daarnaast is de RvC werkgever van het bestuur en staat zij die, gevraagd en ongevraagd, met raad terzijde (adviesfunctie/klankbordfunctie).

9.2.2 Governancecode Woningcorporaties De RvC vindt een transparant (ondernemings)bestuur, waarin de belangen van alle belanghebbenden op geëigende wijze wor-den meegewogen, vanzelfsprekend. De RvC onderschrijft daarmee de Governancecode woningcorporaties. Voor de Governan-cecode en de formele uitwerking hiervan (zoals het reglement RvC, het bestuurs- en directiereglement en de samenstelling van de RvC) wordt verwezen naar de website van Woonbedrijf; www.woonbedrijf.com. In artikel 3.3 van de Governancecode staat dat een bestuurder wordt benoemd voor een periode van ten hoogste vier jaar (conform de Herzieningswet, artikel 25.3). Deze bepaling is echter voor Woonbedrijf niet van toepassing omdat in de Herzie-ningswet een bepaling is opgenomen voor bestuurders die zijn benoemd voor 1 juli 2015.

9.2.3 Vergader- en besluitenschema In totaal hebben er in 2019 vijf reguliere RvC-vergaderingen plaatsgevonden. Vaste onderwerpen op de agenda van de betref-fende vergaderingen waren:

• mededelingen directie;

• overzicht van en toelichting op belangrijke directiebesluiten en

• vaststellen verslag vorige vergadering. Daarnaast worden de meerjarenbegroting voor het aankomende (boek)jaar (i.c. 2020 - 2029) en het jaarverslag over het voor-afgaande (boek)jaar (i.c. 2018) op min of meer vaste momenten in het jaar besproken en ter goedkeuring voorgelegd. De beide stukken zijn in 2019 door de RvC goedgekeurd. Tevens worden de tertiaalrapportages, de managementletter, het accountants-verslag van de onafhankelijke accountant en de interne auditrapportages in de RvC besproken.



56/118

9.3 Verslag vanuit toezichthoudende rol

9.3.1 Toezicht op strategie In 2019 is het nieuwe ondernemingsplan vastgesteld. Dit is het richtinggevend kader waarmee de organisatie aan de slag gaat. 2019 stond voornamelijk in het teken van de organisatieontwikkeling, waarmee een noodzakelijke randvoorwaarde voor het realiseren van de strategie werd ingevuld. Het ondernemingsplan is vertaald naar operationele doelen in de (meerjaren)begroting. Deze doelen worden gemonitord in het Kompas van Woonbedrijf. Via de tertiaalrapportage legt het directieteam hierover verantwoording af aan de RvC. Daarnaast vormen het jaarverslag en de jaarrekening belangrijke documenten voor de RvC om toezicht te houden op de strategie van Woonbedrijf.

9.3.2 Toezicht op financiële en operationele prestaties De operationele en financiële doelstellingen van Woonbedrijf worden neergelegd in de meerjarenbegroting. Het directieteam bepaalt het kader en de voornaamste doelstellingen van de begroting. De begroting wordt vervolgens ter goedkeuring voorge-legd aan de RvC. In de vergadering van 14 november 2019 is de meerjarenbegroting 2020 - 2029 door de RvC goedgekeurd. De doelstellingen van Woonbedrijf zijn erop gericht om haar organisatorische en financiële capaciteit zodanig in te zetten, dat een optimale maatschappelijke waarde wordt gerealiseerd op het gebied van het wonen van de klanten van Woonbedrijf. In 2019 heeft de RvC onder andere de volgende onderwerpen met de directie besproken:

• Ontwikkeling van de strategie / ondernemingsplan;

• Marktontwikkelingen en effecten op de bouwkosten;

• Ontwikkeling wensportefeuille;

• Visitatierapport 2015-2018;

• Matching/collegiale steun en

• Organisatieontwikkeling. Een aantal besluiten van het bestuur, zoals vastgelegd in de statuten en het bestuurs- en directiereglement, is onderworpen aan de goedkeuring van de RvC. Alle voorgelegde besluiten zijn goedgekeurd. In 2019 zijn de volgende besluiten ter goedkeuring voorgelegd:

• Investeringsbesluit Tooropstraat;

• Bijstelling investeringsbesluit Paulus Potterlaan;

• Jaarverslag/jaarrekening 2018 stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl;

• Jaarverslag/jaarrekening 2018 stichting Bordeauxlaan;

• Jaarverslag/jaarrekening 2018 stichting Achterterrein fase 1;

• Jaarverslag/jaarrekening 2018 stichting De Ketting;

• Treasury statuut;

• Treasury jaarplan 2019;

• Ondernemingsplan 2019-2022;

• Investeringsbesluit Berenkuil;

• Business case zonnepanelen;

• Wensportefeuille;

• Investeringsbesluit Huysackers;

• Investeringsbesluit Aireywoningen Lievendaal;

• Verkoop complex de Reijenburg Veldhoven;

• Begroting 2020-2029 en

• Organisatieontwikkeling fase 2. Daarnaast heeft de RvC nog de volgende besluiten genomen:

• Bezoldiging 2019 RvC;

• Herbenoeming Saskia Langbroek-Coppus;

• Instellen Werving & Selectiecommissie + vaststellen profiel nieuw RvC lid;

• Benoeming Daniëlle van der Ven;

• Herbenoeming accountant;

• Vaststellen control- & auditplan 2020;

• Belet en ontstentenis volledige RvC;

• Reglement remuneratiecommissie en beoordelingsprotocol;

• Benoeming concerncontroller en

• Bestuurs- en directiereglement. De RvC heeft het jaarverslag 2018 van Woonbedrijf goedgekeurd en kennis genomen van de goedkeurende controleverklaring bij de jaarrekening, de assurancerapporten inzake de dVi en de naleving van specifieke weten regelgeving, alsmede het accountantsverslag van de onafhankelijke accountant.


57/118

De managementletter is in de Auditcommissie besproken. De samenvatting van de managementletter is aan het accountants-verslag toegevoegd en besproken met de RvC.

9.3.3 Toezicht op volkshuisvestelijke - en maatschappelijke prestaties De RvC heeft geconstateerd dat Woonbedrijf haar volkshuisvestelijke opgaven naar vermogen heeft vervuld. De raad leidt dit af uit de gepubliceerde prestaties op de volgende terreinen: - het huisvesten van primaire doelgroepen, inclusief de bescheiden middeninkomens; - het huisvesten van studenten en ‘short stay’; - de aandacht voor bijzondere doelgroepen; - de beschikbaarheid van betaalbare woningen; - de wijkaanpak en inspanningen op het gebied van leefbaarheid en - de investeringen in het onderhoud en de ontwikkeling van het vastgoed met behoud van de voorraad betaalbare woningen

én het realiseren van betaalbare nieuwbouw.

9.3.4 Toezicht op risicobeheersing Het bestuur is, op basis van de statuten, verantwoordelijk voor de kwaliteit en de volledigheid van de openbaar gemaakte financiële berichten. De RvC ziet er, eveneens op basis van de statuten, op toe dat het bestuur deze verantwoordelijkheid vervult. Het bestuur is verantwoordelijk voor het instellen en handhaven van interne procedures die ervoor zorgen dat alle belangrijke financiële informatie bij de directie bekend is, zodat de tijdigheid, volledigheid en juistheid van de interne en externe finan-ciële verslaggeving worden gewaarborgd. Vanuit dit oogpunt zorgt het bestuur ervoor dat de financiële informatie omtrent ondernemingen waarover Woonbedrijf overwegende zeggenschap uitoefent, rechtstreeks aan haar wordt gerapporteerd. De RvC houdt toezicht op de instelling en handhaving van deze interne procedures. De RvC heeft kennisgenomen van de bevindingen van de onafhankelijke accountant naar de opzet, het bestaan en de werking van het stelsel van interne beheersing binnen Woonbedrijf. Ook heeft de RvC kennisgenomen van de uitgevoerde interne audits onder verantwoordelijkheid van de concerncontroller. De interne audits zijn tevens gericht op de naleving van weten regel-geving (compliance). Daarvoor is de toepasselijke weten regelgeving vertaald naar interne regels en verankerd in de bedrijfs-processen. Met het bestuur zijn de gekozen ambities besproken ten aanzien van de interne beheersing en de prioritering van de inspan-ningen om op deelgebieden deze ambities te realiseren. De RvC heeft geconstateerd dat het bestuur zijn verantwoordelijkheid heeft vervuld op het gebied van de interne risicobeheersing en het -controlesysteem.

9.3.5 Toezicht op verbindingen Woonbedrijf kent een beperkt aantal verbindingen die zijn toegelicht in het jaarverslag 2019. Woonbedrijf heeft ervoor geko-zen om haar bestuurlijke en juridische structuur zodanig in te richten, dat het voor de mate waarin en de wijze waarop bestuur en toezicht worden uitgeoefend geen verschil maakt of Woonbedrijf rechtstreeks dan wel door middel van verbindingen parti-cipeert. Woonbedrijf heeft een terughoudend beleid ten aanzien van het onderbrengen van activiteiten in verbindingen. De RvC heeft geconstateerd in 2019 juist, tijdig en volledig geïnformeerd te zijn over de verbindingen van Woonbedrijf.

9.3.6 Opdrachtgeverschap externe auditor Het functioneren van de accountant en de samenwerking vindt plaats in de AC-vergadering, waar de jaarrekening en het accountantsverslag worden besproken. De voorzitter van de AC heeft het jaarlijkse gesprek met de accountant buiten aanwezigheid van het bestuur gevoerd.

9.3.7 Overige overleggen en klankbordfunctie Overleg met huurdersvertegenwoordiging In 2019 hebben de huurderscommissarissen tweemaal een gesprek gevoerd met een delegatie van de stichting Huurdersverte-genwoordiging Woonbedrijf (HVW). Deze gesprekken gingen over de ervaringen van de HVW met Woonbedrijf, de relatie van HVW met haar achterban en actuele ontwikkelingen in de corporatiesector. Tevens hebben de huurderscommissarissen met enige regelmaat de bijeenkomsten van de HVW bezocht. Overleg ondernemingsraad In 2019 heeft er een gesprek plaatsgevonden tussen een vertegenwoordiging van de ondernemingsraad (OR) en de remunera-tiecommissie van de RvC. Het gesprek was vooral gericht op het contact tussen de bestuurder en de OR, ten behoeve van de beoordeling van de bestuurder. Daarnaast is ook gesproken over de organisatietransitie, met name de impact op de organisa-tie en haar medewerkers. Verder heeft de OR nog afzonderlijk gesproken met het RvC-lid dat kandidaat is om de huidige voorzitter van de RvC op te volgen.


58/118

Overleg met klachtencommissie Naast de bespreking van het jaarverslag van de Klachtencommissie door de RvC, vindt er jaarlijks een gesprek plaats tussen de RvC-voorzitter en de voorzitter van de Klachtencommissie. De RvC heeft geconstateerd dat het aantal klachten aan Woonbedrijf het afgelopen jaar is afgenomen. Klachten aan de Klachtencommissie zijn vaker niet dan wel gegrond. In de praktijk worden de adviezen van de Klachtencommissie altijd overgenomen door het directieteam. Dialoog met belanghouders De RvC hecht belang aan een goed contact met belanghouders van Woonbedrijf. In dat kader heeft een delegatie van de RvC in 2019 een gesprek gehad met Gaby van den Waardenburg, de wethouder die in Helmond verantwoordelijk is voor het be-leidsterrein Wonen. Daarnaast hebben leden van de RvC deelgenomen aan het gesprek met de Aw in het kader van de gover-nanceaudit. Klankbordfunctie De in 2017 gestarte Comenius leergang ‘Reflectief en verbinden leiderschap’ is in 2019 afgerond. De laatste module in 2019 stond in het teken van zingeving en ethiek. Er is tijdens deze leergang uitgebreid stilgestaan wat de betekenis van de inspira-tie en inzichten voor de ontwikkeling van het ondernemingsplan en de doorontwikkeling van de organisatie. Daarnaast is er in 2019 tijdens de RvC vergaderingen tijd ingeruimd om met de directie de dialoog te voeren over het nieuwe ondernemingsplan, de doorontwikkeling van de organisatie en actuele maatschappelijke vraagstukken zoals het vraagstuk van matching en collegiale steun aan corporaties in de regio.

9.3.8 Conclusies toezichthoudende rol De RvC constateert dat de toezichthoudende rol zich het afgelopen jaar verder heeft ontwikkeld. De contacten met de orga-nisatie zijn versterkt en er zijn meer inhoudelijke dialogen gevoerd over actuele vraagstukken en dilemma’s waar Woonbe-drijf voor staat. De kwaliteit van de informatievoorziening is verder toegenomen. Dit is een noodzakelijke randvoorwaarde voor goed toezicht.


59/118

9.4 Over de RvC

9.4 1 Samenstelling Ultimo 2019 was de RvC als volgt samengesteld: - Kees van der Luijt (voorzitter); - Marga Bekker (vicevoorzitter); - Guy Buck; - Marc Schoonhoven; - Saskia Langbroek; - Daniëlle van der Ven en - Jan Maarten van der Meulen. In verband met het vertrek van Jan Kleijn, vanwege het aanvaarden van een functie bij een leverancier van Woonbedrijf per 16 september 2018, is een openbare werving- en selectieprocedure gestart. Er is samen met de huurdersvertegenwoordiging een werving- en selectiecommissie ingesteld. De werving- en selectiecommissie bestond uit Kees van der Luijt, Marga Bekker en Henk Gernand namens de huurdersvertegenwoordiging. Deze procedure heeft geleid tot voordracht door de huurderverte-genwoordiging van Daniëlle van der Ven tot huurderslid van de RvC. Voordat tot de benoeming is overgaan heeft de Aw op basis van de fit & proper toets een positieve zienswijze afgegeven. Daniëlle van der Ven is met ingang van 2 juli 2019 benoemd. In 2019 is Saskia Langbroek, na het verkrijgen van een positieve zienswijze van de Aw op basis van de fit & proper test, herbenoemd voor een periode van 4 jaar. In verband met het verstrijken van de 2e benoemingstermijn van Kees van der Luijt op 9 februari 2020 is er gestart met de werving van een nieuw RvC lid. Voordat het profiel werd opgesteld is eerst gesproken over de opvolging van het voorzitterschap. Na onderling beraad en advies van de bestuurder en de OR heeft de RvC Jan Maarten van der Meulen gekozen tot voorzitter van de RvC met ingang van 9 februari 2020. Bekijk voor een volledig overzicht van de RvC, inclusief de dagelijkse en nevenfuncties van de commissarissen, de website van Woonbedrijf; www.woonbedrijf.com. Commissies In 2019 had de RvC drie commissies: remuneratiecommissie, auditcommissie en investeringscommissie. De auditcommissie is in het bijzonder belast met het houden van toezicht op de interne beheersing, de financiële verslaggeving, de naleving van de weten regelgeving inclusief de werking van de gedragscodes en de financiële informatieverschaffing aan de externe toezichthouder. De auditcommissie heeft in 2019 twee keer vergaderd. De algemeen directeur/bestuurder, de directeur Financiën en Bedrijfsvoering en de concerncontroller zijn in de regel altijd bij de bijeenkomsten aanwezig. De investeringscommissie adviseert de RvC over het goedkeuren van investeringen. De investeringscommissie is voorafgaand aan iedere reguliere RvC-vergadering in totaal vijf keer bijeengekomen. De algemeen directeur/bestuurder, de directeur Vast-goed en de bestuurssecretaris nemen in de regel deel aan de bijeenkomsten van de investeringscommissie. De commissies hadden ultimo 2019 de volgende samenstellingen: - remuneratiecommissie: Marc Schoonhoven (voorzitter), Kees van der Luijt (lid) en Guy Buck (lid); - auditcommissie: Saskia Langbroek (voorzitter) en Jan Maarten van der Meulen (lid); - investeringscommissie: Marga Bekker (voorzitter) en Daniëlle van der Ven (lid).

Samenstelling RvC ultimo 2019 en rooster van aftreden

Naam Functie Datum van eerste benoeming

Einde van [4-jaars] termijn

Uiterste datum van aftreden

Kees van der Luijt RA Voorzitter 09-02-2012 09-02-2016 09-02-2020

Marc Schoonhoven Lid 18-09-2014 18-09-2022 18-09-2022

Marga Bekker Vice voorzitter 18-09-2014 18-09-2022 18-09-2022

Guy Buck * Lid 18-09-2014 18-09-2022 18-09-2022

Saskia Langbroek-Coppus Lid 27-01-2016 27-01-2020 27-01-2024

Jan Maarten van der Meulen * Lid 09-08-2016 09-08-2020 09-08-2024

Daniëlle van der Ven * Lid 02-07-2019 02-07-2023 02-07-2027

* Guy Buck, Jan Maarten van der Meulen en Daniëlle van der Ven zijn benoemd op voordracht van de huur-dersvertegenwoordiging



60/118

9.4.2 Functioneren Integriteit en onafhankelijkheid Alle RvC-leden zijn onafhankelijk van de stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl. Er bestaan geen overlappingen met andere (be-stuurs)functies. Geen enkel RvC-lid is of was in het verleden in dienst van Woonbedrijf. Geen van de RvC-leden verleent andere diensten dan de diensten die voortvloeien uit zijn of haar lidmaatschap van de RvC, of onderhoudt banden met Woonbedrijf, hetzij direct, hetzij indirect, buiten zijn of haar lidmaatschap van de RvC. Geen van de leden onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers van Woonbedrijf. Het RvC-reglement bevat bepalingen inzake mogelijke te-genstrijdige belangen. De zakelijke gedragscode van Woonbedrijf (integriteitscode) verbiedt werknemers, leden van de directie en leden van de RvC geschenken van commerciële waarde voor zichzelf of voor hun familieleden aan te nemen, om voordelen te bieden aan derden ten nadele van de onderneming, of om te profiteren van zakelijke voordelen die Woonbedrijf toekomen. Woonbedrijf heeft als beleid geen leningen of garanties te verstrekken aan RvC-leden, de directie en het personeel van Woonbedrijf. De leden van de RvC hebben zich integraal aan deze integriteitscode gehouden. Aanspreekbaarheid De RvC hecht grote waarde aan zijn aanspreekbaarheid. De RvC is aanspreekbaar op zijn taken, verantwoordelijkheden en functioneren. Een ieder is uitgenodigd zich tot de RvC te wenden als daartoe aanleiding is. De RvC is te bereiken via de secretaris van het bestuur. De contactgegevens van de RvC staan op de website van de corporatie. In 2019 is van die mogelijk-heid geen gebruikgemaakt. Meldingsplicht Op basis van de Woningwet geldt voor de RvC een brede meldingsplicht. Onderstaande zaken moeten onder andere bij consta-tering direct worden gemeld bij de Autoriteit Woningcorporaties:

• financiële problemen;

• dreigende sanering;

• het ontbreken van financiële middelen voor het voortzetten van verbindingen;

• twijfel over de integriteit bij beleid of beheer bij de corporatie en

• rechtmatigheidskwesties; het niet halen van de toewijzingsnormen. In 2019 is er geen melding gedaan. Informatievoorziening De periodieke verslaggeving naar de RvC vindt elk tertiaal (periode van vier maanden) plaats en is gebaseerd op het bewaken van de koers en operationele resultaten van Woonbedrijf. De tertiaalrapportages bevatten eveneens een periodieke risicoanalyse. Hierin worden de risico’s vermeld en tevens welke beheersmaatregelen er worden getroffen om de geconstateerde risico’s adequaat te beheersen. De RvC vindt de wijze waarop hij in 2019 door middel van de tertiaalrapportages is geïnformeerd over de gang van zaken bij Woonbedrijf adequaat. Opleidingen, excursies en lidmaatschappen In 2019 hebben de RvC-leden het volgende aantal PE-punten behaald:

Behaalde PE-punten

Jaar 2019

Kees van der Luijt 43

Marga Bekker 34

Guy Buck 18

Marc Schoonhoven 13

Saskia Langbroek 53

Jan Maarten van der Meulen 27

Daniëlle van der Ven 43

De VTW heeft een gedragsregel vastgesteld waarin het aantal PE-punten per kalenderjaar is vastgesteld op minimaal 5 PE-punten. De leden van de RvC voldoen hiermee aan het minimum te behalen PE-punten.


61/118

Iedere commissaris is lid van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties. Zelfevaluatie De RvC evalueert eenmaal per jaar buiten aanwezigheid van het bestuur zijn eigen functioneren. Deze zelfevaluatie vond plaats op 22 januari 2020. Ter voorbereiding op de zelfevaluatie is aan alle leden van de RvC, alsook aan de bestuurder, de directeuren, concerncontroller en bestuurssecretaris een uitgebreide vragenlijst toegestuurd. De ingevulde lijsten zijn vervolgens verwerkt in een rapportage die als uitgangspunt voor de zelfevaluatie heeft gediend. De zelfevaluatie heeft plaatsgevonden vanuit de volgende drie rollen die de RvC van Woonbedrijf heeft, waarbij tevens is stilgestaan bij de persoonlijk kenmerkende waarde van de individuele leden:

• toezichthouder;

• werkgever van de directie en

• advies- en klankbordfunctie. Voornaamste bevindingen • De bemensing van de RvC wordt zeer gewaardeerd; • De relaties binnen de RvC zijn goed; • De informatieverschaffing van de commissies naar plenaire RvC wordt als positief ervaren en • De RvC wil de staande praktijk m.b.t. de vergaderorde handhaven Over het algemeen hebben commissarissen en bestuurder een positief beeld over het functioneren van de RvC en het samenspel RvC-bestuurder. Mede naar aanleiding van de bevindingen van de visitatiecommissie, maar ook uit eigen waarneming van verschillende indivi-duele commissarissen, wordt uitgebreid stilgestaan bij de vraag of er in de RvC voldoende aandacht is voor de brede maat-schappelijke opgave van de corporatie. Hierbij komt tevens aan de orde of er in het overleg niet onevenredig veel aandacht aan de financiële aspecten van het toezicht wordt besteed. In de verschillende commissies zal naar een balans gezocht worden.

9.4.3 Bezoldiging De bezoldiging wordt bepaald door de RvC en is vastgesteld binnen de kaders van de Wet normering topinkomens (WNT). De honoraria (exclusief BTW) van de commissarissen zijn opgenomen in de jaarrekening 2019.

Bezoldiging leden RvC (exclusief BTW)

1e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal Totale bezoldiging

2019

Kees van der Luijt € 6.400,00 € 6.400,00 € 6.400,00 € 6.400,00 € 25.600,00

Guy Buck € 4.275,00 € 4.275,00 € 4.275,00 € 4.275,00 € 17.100,00

Marga Bekker € 4.275,00 € 4.275,00 € 4.275,00 € 4.275,00 € 17.100,00

Marc Schoonhoven € 4.275,00 € 4.275,00 € 4.275,00 € 4.275,00 € 17.100,00

Saskia Langbroek-Cop-pus

€ 4.275,00 € 4.275,00 € 4.275,00 € 4.275,00 € 17.100,00

Jan Maarten van der Meulen

€ 4.275,00 € 4.275,00 € 4.275,00 € 4.275,00 € 17.100,00

Daniëlle van der Ven € 4.275,00 € 4.275,00 € 8.550,00

Totaal

€ 119.650,00


62/118

9.5 Verslag vanuit de werkgeversrol

9.5.1 Invulling werkgeversrol voor bestuurder Goed werkgeverschap is en blijft een doorlopende opdracht. De RvC dient die taak zodanig uit te voeren dat de corporatie altijd over een goed bestuur beschikt, de bestuurder zijn of haar competenties volledig ten dienste van de corporatie kan inzetten, en de RvC zelf zijn toezichtrol volledig kan vervullen. Beoordelingskader en beoordeling Over 2019 voerde de remuneratiecommissie een tweetal gesprekken met de bestuurder. Dit volgens de geldende performan-cecyclus. Door de commissie is in de gesprekken de tevredenheid uitgesproken over de wijze waarop de bestuurder erin ge-slaagd is om onder haar leiding de directie verder te laten groeien in haar rol. In de gevoerde gesprekken kwamen tevens de overige focuspunten uit de prestatieafspraken gemaakt in december 2019 aan de orde. Vastgesteld is dat voor wat betreft ‘going concern’ de verschillende zaken goed zijn opgepakt. Het transitieproces en de noodzaak de organisatie te hervormen, efficiënter te maken en af te slanken wordt daarnaast duidelijker omlijnd en heeft concreet gestalte gekregen in het ondernemingsplan dat conform verwachting in het voorjaar 2019 vastgesteld is. Specifiek aandacht werd besteed aan communicatie intern en extern waarbij gesprekspartners (stakeholders) vaker niet vol-doende terugkoppeling ervaren over gemaakte afspraken. Daarnaast werd gesproken over executiekracht van de organisatie en werd vastgesteld dat dit in de nieuwe organisatie een expliciet focuspunt is en werd vastgesteld dat de organisatieontwik-keling op koers is. Met betrekking tot de aanbevelingen van visitatiecommissie werd vastgesteld dat de maatschappelijke opgave verder uitgewerkt zal moeten worden. De Remuneratiecommissie heeft, in de lijn met de eerdere jaren, expliciet de waardering uitgesproken over de wijze waarop door de bestuurder ook in 2018 sturing en leiding is gegeven aan Woonbedrijf. De beloning van de bestuurder is in lijn met de kaders die de WNT ter zake stelt.

9.5.2 Organisatiecultuur en integriteit In 2019 heeft de RvC met het directieteam gesproken over de integriteitsworkshops die in de organisatie zijn gegeven. Ook in het Comeniustraject is er gesproken over ethiek en morele dilemma’s en welke betekenis dit heeft voor de dagelijkse praktijk. In het kader van de organisatieontwikkeling is met het directieteam gesproken over de familiecultuur binnen Woonbedrijf en de noodzaak om naar een meer resultaatgerichte cultuur te ontwikkelen. Woonbedrijf heeft conform de Governancecode gedragsregels voor integer handelen opgesteld. Ook is er een klokkenluiders-regeling. Beide documenten zijn te raadplegen via de website van Woonbedrijf.


63/118

9.6 Tot slot

9.6.1 Vooruitblik We kunnen terugkijken op een jaar dat behoorlijk wat uitdagingen kende, niet alleen voor wat betreft de ontwikkelingen in de markt maar ook voor de organisatie. Al met al zijn wij als RvC tevreden over de behaalde resultaten, waarbij we ons realiseren dat het altijd beter kan. En ook het komende jaar wil de RvC zich weer inzetten voor goede huisvesting tegen een eerlijke prijs in de stad Eindhoven en de regio waar Woonbedrijf actief is.

9.6.2 Slotverklaring Woonbedrijf heeft zich ook in 2019 geprofileerd als een maatschappelijke onderneming met oog voor de belangen van het brede spectrum van wonen, zorg en welzijn. De RvC heeft bijzondere waardering voor de bereikte resultaten en spreekt hiervoor zijn grote erkentelijkheid en appreciatie uit in de richting van de directie en alle medewerkers van Woonbedrijf. De leden van de RvC delen de trots daaromtrent die onder het directieteam en medewerkers leeft.

9.6.3 Ondertekening Eindhoven, 4 juni 2020 Namens de raad van commissarissen, Jan Maarten van der Meulen Voorzitter RvC

Jaarverslag 2019 10 Jaarrekening

64/118

10 Jaarrekening

10.1 Balans per 31 december 2019 (voor resultaatbestemming) (x €1 mln.)

Ref. 31 december 2019

31 december 2018

VASTE ACTIVA

Immateriële vaste activa 10.10.1

Geactiveerde softwarelicenties 10.10.1 1,0 1,6

1,0 1,6

Vastgoedbeleggingen 10.10.2

DAEB vastgoed in exploitatie 10.10.2 4.247,2 3.716,0

Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 10.10.2 339,9 325,7

DAEB vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploi-tatie

10.10.2 13,8 10,5

4.600,9 4.052,2

Materiële vaste activa

Onroerende en roerende zaken ten dienste van

de exploitatie

10.10.2

7,8

8,3

7,8 8,3

Financiële vaste activa 10.10.3

Andere deelnemingen 10.10.3.1 0,5 0,5

Latente belastingvordering(en) 10.10.3.2 0,1 4,3

0,6 4,8

Totaal vaste activa 4.610,3 4.066,9

VLOTTENDE ACTIVA

Voorraden 10.10.4.1

Vastgoed bestemd voor de verkoop 10.10.4.1 0,0 0,0

Overige voorraden 10.10.4.1 8,8 8,5

8,8 8,5

Vorderingen 10.10.4.2

Huurdebiteuren 10.10.4.3 1,8 1,8

Latente belastingvorderingen 10.10.4.4 0,0 2,2

Belastingen en premies sociale verzekeringen 10.10.4.2 0,0 0,0

Overige vorderingen 10.10.4.6 0,1 0,0

Overlopende activa 10.10.4.7 0,3 1,5

2,2 5,5

Totaal vlottende activa

11,0

14,0

Liquide middelen

7,7

7,4

TOTAAL ACTIVA 4.629,0 4.088,3

Jaarverslag 2019

65/118

(voor resultaatbestemming) (x €1 mln.)

Ref. 31 december 2019

31 december 2018

EIGEN VERMOGEN

10.10.5

Herwaarderingsreserve 10.10.5.1 2.570,5 2.134,6

Overige reserves 10.10.5.1 921,3 880,4

Resultaat boekjaar 540,0 476,8

4.031,8 3.491,8

VOORZIENINGEN 10.10.6

Voorziening onrendabele investeringen en

herstructureringen

10.10.6.1

50,0

48,9

Voorziening latente belastingverplichting 10.10.6.2 0,0 0,0

Voorziening organisatieontwikkeling 10.10.6.3 5,6 0,0

55,6 48,9

LANGLOPENDE SCHULDEN 10.10.7

Schulden/leningen overheid 10.10.7.1 6,1 10,2

Schulden/leningen kredietinstellingen 10.10.7.1 470,7 472,2

Overige schulden 10.10.7.2 1,8 1,8

478,6 484,2

KORTLOPENDE SCHULDEN 10.10.8

Schulden aan kredietinstellingen en overheid 10.10.8 38,6 33,5

Schulden aan leveranciers 10.10.8 6,2 8,6

Belastingen en premies sociale verzekeringen 10.10.8 3,9 5,9

Overlopende passiva 10.10.8.1 14,3 15,5

63,0 63,5

TOTAAL PASSIVA 4.629,0 4.088,3


66/118

10.2 Winst- en verliesrekening 2019

(x € 1 mln.)

Ref. 2019 2018

Huuropbrengsten 10.11.1 200,0 196,1

Opbrengsten servicecontracten 10.11.2 10,8 9,6

Lasten servicecontracten 10.11.3 -9,5 -9,1

Lasten verhuur- en beheeractiviteiten 10.11.4 -53,9 -51,0

Lasten onderhoudsactiviteiten 10.11.5 -41,8 -48,7

Overige directe operationele lasten exploitatie bezit 10.11.6 -24,7 -27,5

Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 80,9 69,4

Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 10.11.8 29,2 13,3

Toegerekende organisatiekosten 10.11.8 -0,6 -0,6

Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille 10.11.8 -23,3 -6,3

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 5,3 6,4

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 10.11.9 -7,1 -34,8

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 10.11.10 507,7 462,6

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 500,6 427,8

Opbrengst overige activiteiten 10.11.11 0,7 0,7

Kosten overige activiteiten 10.11.11 -1,2 -0,8

Netto resultaat overige activiteiten -0,5 -0,1

Overige organisatiekosten 10.11.15 -6,1 -2,6

Leefbaarheid 10.11.16 -2,1 -2,1

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 10.11.18 0,0 0,2

Rentelasten en soortgelijke kosten 10.11.19 -13,0 -16,5

Saldo financiële baten en lasten -13,0 -16,3

Resultaat voor belastingen 565,1 482,3

Belastingen 10.11.20 -25,1 -5,5

Resultaat na belastingen 540,0 476,8


67/118

10.3 Kasstroomoverzicht 2019

Directe methode (x € 1 mln.) 2019 2018

Ontvangsten Huren Zelfstandige huurwoningen 193,0 187,8 Onzelfstandige wooneenheden 4,8 4,5 Intramuraal 0,4 0,6 Maatschappelijk onroerend goed 2,0 1,3 Bedrijfsmatig onroerend goed 0,6 1,6 Parkeervoorzieningen 2,4 2,3 Vergoedingen 12,5 12,5 Overige bedrijfsontvangsten 0,7 0,7 Renteontvangsten 0,0 0,2

Saldo ingaande kasstromen 216,4 211,5 Uitgaven Personeelsuitgaven 25,1 25,0 Onderhoudsuitgaven 46,8 51,0 Overige bedrijfsuitgaven 47,9 41,5 Rente-uitgaven 13,0 16,5 Sectorspecifieke onafhankelijk van het resultaat 0,2 0,2 Verhuurderheffing 28,0 30,3 Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden 0,8 0,7 Vennootschapsbelasting 12,5 40,5

Saldo uitgaande kasstromen 174,3 205,7 Kasstroom uit operationele activiteiten 42,1 5,8 MVA ingaande kasstromen Verkoopopbrengsten bestaande huur-, woon- en niet-woongelegenheden 27,6 22,5 Verkoopontvangsten grond 1,6 0,7

Tussentelling ingaande kasstroom MVA 29,2 13,3 MVA uitgaande kasstromen Nieuwbouw huur-, woon- en niet-woongelegenheden 29,5 22,5 Woningverbetering, woon- en niet-woongelegenheden 34,3 33,4 Aankoop, woon- en niet-woongelegenheden 4,9 0,0 Investeringen overig 1,4 1,9 Externe kosten bij verkoop 0,5 0,5

Tussentelling uitgaande kasstroom MVA 70,6 58,3 Kasstroom uit (des)investeringen -41,4 -45,0 Financieringsactiviteiten ingaand Nieuwe te borgen leningen 47 65,1 Financieringsactiviteiten uitgaand Aflossingen geborgde leningen 44,9 17,0 Aflossingen niet-geborgde leningen 2,5 3,5 Kasstroom uit financieringsactiviteiten -0,4 44,6 Mutatie liquide middelen 0,3 5,4 Liquide middelen per 1 januari 7,4 2,0 Liquide middelen per 31 december 7,7 7,4


68/118

10.4 Grondslagen voor de waardering en resultaatbepaling

10.4.1 Algemeen Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl, gevestigd te Eindhoven (nummer Kamer van Koophandel 1037997) is een stichting met de status van ’toegelaten instelling volkshuisvesting‘ conform artikel 19 eerste lid van de Woningwet. Woonbedrijf is werkzaam binnen de wetgeving vanuit de Woningwet en het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. De statutaire en feitelijke vestigingsplaats is Eindhoven (adres: Wal 2, 5611 GG Eindhoven). De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen.

10.4.2 Regelgeving Grondslagen voor consolidatie De bijdrage van de individuele groepsonderdelen van Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl aan de groepscijfers van Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl is in 2019 dusdanig beperkt dat op basis van de omvang gebruik gemaakt kan worden van de consolidatievrijstelling (artikel 407 Titel 9 BW 2). Als gevolg hiervan stellen wij voor het boekjaar 2019 geen geconsolideerde jaarrekening op. Overige kapitaalbelangen Breedband Regio Eindhoven BV, Eindhoven (12%) Dit kapitaalbelang van 12% komt niet in aanmerking voor consolidatie, omdat er geen overheersende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. Voorts heeft Woonbedrijf nog de volgende verbindingen met een kapitaalbelang van 0%:

• Stichting Bordeauxlaan, Eindhoven;

• Stichting Achterterrein fase 1, Eindhoven;

• Stichting Kences, Utrecht;

• Stichting Sancties en Kansenlijst, Eindhoven;

• Stichting De Ketting, Eindhoven en

• Aedes vereniging van woningcorporaties, Den Haag. Deze verbindingen komen niet in aanmerking voor consolidatie, omdat er geen overheersende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend of omdat ze van te verwaarlozen betekenis zijn. Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen en an-dere in de consolidatie opgenomen rechtspersonen, worden geëlimineerd voor zover de resultaten niet door transacties met derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-transacties worden ook geëlimineerd, tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompany-transacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd, voor zover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gere-aliseerd. Vanaf de overnamedatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van de overgenomen vennootschap opgenomen in de jaarrekening. De overnamedatum is het moment dat overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend op de betreffende vennootschap. De verkrijgingsprijs bestaat uit het geldbedrag of het equivalent hiervan dat is overeengekomen voor de verkrijging van de overgenomen onderneming vermeerderd met eventuele direct toerekenbare kosten. Indien de ver-krijgingsprijs hoger is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva, wordt het meerdere als goodwill geactiveerd onder de immateriële vaste activa. Indien de verkrijgingsprijs lager is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva, dan wordt het verschil (negatieve goodwill) als overlopende passiefpost opgenomen. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit Toegelaten instellingen volkshuisvesting, de Regeling Toegelaten instellingen volkshuisvesting, de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (‘WNT’), de Woningwet, de handreiking functionele indeling Winst- & Verliesrekening, de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaar-verslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving.

10.4.3 Schattingswijzigingen Met ingang van 1 januari 2019 heeft een schattingswijziging plaatsgevonden inzake de uitgangspunten voor de waardering van belastinglatenties als gevolg van tijdelijke verschillen in het vastgoed bestemd voor exploitatie. In december 2019 is een handreiking gepubliceerd door Aedes welke tot stand is gekomen in overleg tussen corporaties, externe toezichthouders en accountants. In deze handreiking wordt een nadere uiteenzetting gegeven omtrent de interpretatie van de verslaggevingsricht-lijnen voor belastinglatenties Gelet op deze interpretatie van de weten regelgeving, hebben is 2019 de berekeningsperiode voor de waardering van de tijdelijke verschillen tussen commerciële en fiscale waardering in het vastgoed in exploitatie naar oneindig aangepast. Als gevolg van de schattingswijziging is het resultaat voor belastingen over 2019 € 6,3 miljoen lager dan op basis van de in het voorgaand verslagjaar gehanteerde grondslag.


69/118

Als gevolg van de jaarlijkse aanpassing van het handboek basis waardering kunnen schattingswijziging optreden in het boekjaar. De mutaties in de marktwaarde van het bezit van een corporatie in algemene zin worden veroorzaakt door:

• Aanpassingen (van parameters) als gevolg van marktontwikkelingen

• Aanpassingen van parameters en methodiek als gevolg van het validatieonderzoek 2018

• Aanpassingen in de methodiek van het handboek voortkomend uit de praktijk

• Aanpassingen als gevolg van gewijzigde weten regelgeving

• Mutaties in het bezit van de corporatie

• Mutatie in de basisgegevens van verhuureenheden en complexen van de corporatie

• Wijzigingen in de gebruikte software of modellen voor het uitvoeren van de waardering.

10.4.4 Stelselwijziging Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft op 30 september 2019 in de Regeling toegelaten instellin-gen volkshuisvesting 2015 (Rtiv) in artikel 14a nieuwe definities opgenomen voor onderhoud en verbetering en voor de ver-werking daarvan. Uitgaven die voldoen aan de definitie van onderhoud moeten volgens de Rtiv worden verwerkt als onder-houdslasten in de winst-en-verliesrekening, uitgaven die voldoen aan de definitie van verbetering moeten volgens de Rtiv worden verwerkt als onderdeel van de kostprijs van het vastgoed in exploitatie. Op 22 januari 2020 is middels RJ-uiting 2019-18 een wijziging van RJ645 van kracht geworden die van kracht wordt voor boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2020 maar waarvan eerdere toepassing ook is toegestaan en waarin aangesloten wordt op hetgeen in artikel 14a. Rtiv is geregeld. De overgang van de verwerking van uitgaven na eerste verwerking in de kostprijs van het vastgoed in exploitatie naar ver-werking volgens de bepalingen van artikel 14a van de Rtiv is een stelselwijziging die volgens hoofdstuk 140 ‘Stelselwijzigin-gen’ moet worden verwerkt. De RJ heeft in haar uiting 2019-18 voorgesteld dat de toegelaten instelling volkshuisvesting deze stelselwijziging, in afwijking van hoofdstuk 140 ‘Stelselwijzigingen’, prospectief mag verwerken. Bij prospectieve verwerking worden de uitgaven na eerste verwerking vanaf het boekjaar waarin de stelselwijziging wordt doorgevoerd volgens artikel 14a van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 verwerkt en worden de vergelijkende cijfers niet aange-past. De impact van de wijziging van de definities is voor WBE relatief beperkt omdat in het verleden deze ‘strikte’ definities gro-tendeels al werden toegepast.

10.4.5 Salderen Een actief en een post van het vreemd vermogen worden gesaldeerd in de jaarrekening opgenomen uitsluitend indien en voor zover: - de rechtspersoon beschikt over een deugdelijk juridisch instrument om het actief en de post van het vreemd vermogen

gesaldeerd en simultaan af te wikkelen en - de rechtspersoon het stellige voornemen heeft het saldo als zodanig of beide posten simultaan af te wikkelen.

10.4.6 Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Woonbedrijf zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen in paragraaf 10.8 (belangrijke inschattingen ten aanzien van waarde-ring en resultaatbepaling) of bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost.


70/118

10.5 Grondslagen voor waardering van activa en passiva

10.5.1 Regelgeving Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de ba-lans, de winsten verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winsten verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaar-rekening genummerd.

10.5.2 Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar.

10.5.3 Verwerking verplichtingen In de jaarrekening wordt naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens rekening gehouden met feitelijke verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens Woonbedrijf zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige belanghouders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluit-vormingsproces van Woonbedrijf rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitiefase heeft plaatsgevonden.

10.5.4 Immateriële vaste activa De immateriële vaste activa zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs onder aftrek van afschrijvingen. Er wordt rekening ge-houden met bijzondere waardeverminderingen; dit is het geval als de boekwaarde van het actief (of van de kasstroom gene-rerende eenheid waartoe het actief behoort) hoger is dan de realiseerbare waarde ervan.

10.5.5 Vastgoedbeleggingen

10.5.5.1 DAEB- en niet-DAEB vastgoed in exploitatie DAEB-vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Het vastgoed in exploitatie is gescheiden in DAEB en niet-DAEB op basis van het goedgekeurde scheidingsvoorstel. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnen-landse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2019 bedraagt deze grens € 720,42 (2018: € 710,68). Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, wel-zijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Waardering bij eerste verwerking Bij de eerste verwerking worden de onroerende zaken in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten en verminderd met eventuele investeringssubsidies. De verkrij-gings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de direct hieraan toerekenbare kosten. Waardering na eerste verwerking Na eerste verwerking worden de onroerende zaken in exploitatie gewaardeerd tegen actuele waarde, overeenkomstig artikel 35 lid 2 van de Woningwet. Onder actuele waarde wordt in dit verband verstaan de marktwaarde overeenkomstig het markt-waardebegrip onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat. Voortvloeiend uit artikel 14 van de RTIV is deze marktwaarde bepaald conform het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde – Actualisatie peildatum 31 december 2019, derhalve de marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde in verhuurde staat is benaderd door de contante waarde van de geschatte toekomstige kasstromen te bepalen (discounted cashflow methode). Na eerste verwerking wordt een waardevermindering of –vermeerdering van de kostprijs als gevolg van de waardering tegen actuele waarde bepaald op complexniveau. De waardever-mindering of -vermeerdering wordt in het resultaat verantwoord als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedporte-feuille’. De kosten van groot onderhoud worden direct verwerkt in de winst & verliesrekening. Doorexploiteer- en uitpondscenario De geschatte toekomstige kasstromen worden bepaald op basis van de discounted cashflow (‘DCF’) methode. Voor woon- en parkeergelegenheden vindt de bepaling van de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen plaats aan de hand van ener-zijds het doorexploiteer scenario en anderzijds het uitpondscenario, mede op basis van artikel 31 van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV). De marktwaarde in verhuurde staat is op waarderingscomplex niveau bepaald op basis van de hoogste waardering van het doorexploiteer- of uitpondscenario, beide berekend op basis van de contante waarde van inkomende en uitgaande kasstromen.


71/118

Het doorexploiteerscenario veronderstelt dat verhuureenheden worden doorverhuurd, waarbij elk jaar bij een deel van de verhuureenheden de huurder verhuist. Bij de leegkomende verhuureenheden wordt verondersteld dat die eenheid opnieuw wordt verhuurd, waarbij de huur na mutatie wordt aangepast naar de potentiele huur op basis van de markthuur of de maximale huur op basis van het woningwaarderingstelsel. Aan het einde van een 15-jarige DCF-periode wordt een eindwaarde opgeno-men. De kasstromen in de 15-jarige DCF-periode en deze eindwaarde worden vervolgens contant gemaakt naar balansdatum en opgeteld. De eindwaarde wordt bepaald op basis van de veronderstelling van doorexploiteren met een voortdurende loop-tijd, waarbij de afzonderlijke kasstromen zich ontwikkelen met de eigen groeivoet. Instandhoudingsonderhoud wordt vanaf het 16e jaar met 100% verhoogd, teneinde renovatie te adresseren. Voor bedrijfsmatig en maatschappelijk vastgoed alsmede voor studentencomplexen, parkeergelegenheden en intramuraal zorgvastgoed is alleen het doorexploiteerscenario van toepas-sing. Het uitpondscenario veronderstelt dat verhuureenheden bij mutatie leeg complexmatig worden verkocht. In tegenstelling tot het doorexploiteerscenario wordt de huur voor deze verhuureenheden niet aangepast, maar wordt daarvoor in de plaats de verwachte verkoopkasstroom opgenomen. Aan het einde van een 15-jarige DCF-periode wordt een eindwaarde van de nog niet verkochte verhuureenheden opgenomen. De kasstromen in de 15-jarige DCF-periode en deze eindwaarde worden vervolgens contant gemaakt naar balansdatum en opgeteld. De eindwaarde wordt bepaald op het verder uitponden van de aan het eind van het 15e jaar nog niet verkochte woongelegenheden, waarbij de mutatiekans met 50% wordt gehalveerd ten opzichte van de mutatiekans in het doorexploiteerscenario. Herwaardering Jaarlijks wordt op balansdatum de actuele waarde van de onroerende zaken in exploitatie opnieuw bepaald. (ongerealiseerde) Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Wanneer op complexniveau de actuele waarde de boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs (kostprijs) overtreft, wordt een herwaarderingsreserve gevormd die wordt toegelicht bij het eigen vermogen. De boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs betreft de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs (derhalve niet verminderd met cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen). Bij het toepassen van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ wordt voor de waardering van woningen (niet zijnde studentenwoningen) de basisversie gehanteerd. Voor studentenwoningen, parkeergelegenheden en garages, bedrijfsonroerend goed, zorgvastgoed en maatschappelijk vastgoed geldt dat de huursom hiervan boven 5% van de totale huursom ligt. Op grond van de bepalingen in het handboek is de waardering van dit vastgoed daarom op basis van full-versie taxaties. Full waardering vastgoed De hierboven bedoelde full-versie taxaties zijn uitgevoerd door onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateurs. Deze taxateurs zijn ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. Het taxatierapport en het taxatiedossier waarin de verantwoording van de taxateur is vastgelegd, zijn in het bezit van Woonbedrijf. Conform 2018, hebben we in 2019 100% van het te taxeren vastgoed volgens de full-versie laten waarderen. Aanvullende verklaring bij basiswaardering Jaarlijks vindt in de zomer na afloop van het jaarrekeningtraject een validatie van de basisversie plaats. Daarbij wordt door vergelijking met de full-versie achteraf aangegeven of de basisversie een marktwaarde uitkomst heeft gegeven die binnen acceptabele bandbreedte van de full-versie uitkomst ligt. Dit vormt input om de basisversie eventueel aan te passen. Deze inzichten zijn vanzelfsprekend nog niet bekend en niet meegenomen bij de totstandkoming van deze jaarrekening Complexindeling Een waarderingscomplex is een samenstel van vergelijkbare verhuureenheden, voor wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel aan een derde partij in verhuurde staat verkocht kan worden. Een waarderingscomplex kan bestaan uit zowel DAEB- als niet-DAEB-vastgoed. Bij de indeling naar waarderingscomplexen zijn de bestaande financiële complexen integraal doorgelopen en is beoordeeld of er binnen een financieel complex sprake is van:

• Afwijkende woningtypen: EGW, MGW, studenten, extramurale zorg;

• BOG/MOG: is er sprake van BOG/MOG binnen een woningcomplex;

• Parkeergelegenheden: is er sprake van separaat verhuurde parkeergelegenheden binnen een complex;

• Intramurale zorg: is er sprake van intramurale zorg binnen een complex en

• Afwijkende locatie: maakt de ligging het logisch/niet-logisch om ze als één geheel te zien. Op basis van deze criteria zijn de financiële complexen opgedeeld naar waarderingscomplexen. Deze criteria sluiten aan met het in het Handboek gemaakte onderscheid naar de verschillende vastgoedtypen. Indien er binnen een financieel complex meerdere typen voorkomen, dan is het complex opgesplitst naar meerdere waarderingscomplexen.


72/118

De waarderingscomplexen zijn opgedeeld in de volgende typen:

• Eengezinswoning (EGW);

• Meergezinswoning (MGW);

• Studenteneenheid (STUD);

• Extramuraal zorgvastgoed;

• Parkeerplaats;

• Garages;

• Bedrijfsmatig vastgoed (BOG);

• Maatschappelijk vastgoed (MOG) en

• Intramuraal zorgvastgoed. Macro economische Parameters Bij het bepalen van de toekomstige kasstromen voor de DCF-berekening van woningen (basisversie Handboek Modelmatig waar-deren) wordt gebruik gemaakt van de volgende parameters:

Parameters woongelegenheden

2019 2020 2021 2022 2023 e.v.

Prijsinflatie 2,60% 1,30% 1,50% 1,80% 2,00%

Looninflatie 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%

Bouwkostenstijging 4,40% 3,50% 2,50% 2,50% 2,50%

Leegwaardestijging (Noord-Brabant) 7,10% 4,60% 2,00% 2,00% 2,00%

Achterstallig onderhoud per vhe – EGW € 0 € 0 € 0 € 0 € 0

Achterstallig onderhoud per vhe – MGW € 0 € 0 € 0 € 0 € 0

Beheerkosten per vhe – EGW € 447 € 447 € 447 € 447 € 447

Beheerkosten per vhe - MGW € 439 € 439 € 439 € 439 € 439

Huurstijging boven prijsinflatie – zelfstandige eenheden

1,00% 1,20% 1,30% 0,50%

Huurstijging boven prijsinflatie – onzelfstandige eenheden

0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

Huurderving (% van de huursom) 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00%

Juridische splitsingskosten per eenheid € 531 € 531 € 531 € 531 € 531

Verkoopkosten bij uitponden (% van de leeg-waarde)

1,40%

Overdrachtskosten (% van de berekende markt-waarde van een verhuureenheid)

3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%

De beheerskosten voor studenteneenheden bedragen € 413 en voor extramurale zorgeenheden bedragen de beheerkosten € 405.


73/118

Onderhoud De hoogte van mutatie onderhoud en instandhoudingsonderhoud is afhankelijk van type, bouwjaar en oppervlakte. Daarnaast zijn op- of afslagen mogelijk voor bouwjaar en oppervlakte.

Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten

Gemeentelijke OZB Gemeentelijke tarieven 2019 zoals gepubliceerd uitgedrukt in een percentage van de WOZ-waarde met waarde peildatum 1-1-2018

Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (excl. Gemeentelijke OZB)

0,09% van de WOZ-waarde

Het percentage heeft initieel betrekking op de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2018. Tijdens de 15-jarige DCF-periode wordt het initieel, op basis van de WOZ-waarde tot stand gekomen bedrag, geïndexeerd met de prijsinflatie inclusief 21% BTW.

Verhuurderheffing

Tarief 2019 2020 2021 2022 2023 2024 t/m

2036 2037 en verder

% tarief over WOZ waarde 0,561% 0,562% 0,562% 0,563% 0,537% 0,538% 0,537%

Verkoopkosten Het in de tabel weergegeven percentage (1,4%) is alleen van toepassing op de peildatum 31 december 2019. Het bedrag ultimo 2019 wordt aangepast conform de bijbehorende loonkostenontwikkeling en is inclusief 21% BTW. De studenteneenheden, het bedrijfsmatig vastgoed, het maatschappelijk- en zorgvastgoed en de parkeergelegenheden zijn full versie getaxeerd, waarbij taxateurs gebruik hebben gemaakt van het handboek marktwaardering en de normen uit de vastgoed exploitatiewijzer. Overige toelichting Voor een verdere toelichting op de toepassing van het waarderingshandboek wordt verwezen naar de toelichting op de balans (zie paragraaf 10.10.2). Winsten of verliezen, ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie, worden verantwoord in de winsten verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet. Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve wordt gevormd voor het verschil tussen de boekwaarde op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie waar de reserve betrekking op heeft. Grondslagen voor de bepaling van de beleidswaarde De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Woonbedrijf en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie, uitgaande van dit beleid. De grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie komen overeen met de grondslagen voor de bepaling van de marktwaarde, met uitzondering van: 1 Er wordt enkel uitgegaan van het doorexploiteerscenario, derhalve wordt er geen rekening gehouden met een uitpondsce-

nario en geen rekening gehouden met voorgenomen verkopen van vastgoed in exploitatie. 2 Inrekening van de intern bepaalde streefhuur in plaats van de markthuur, vanaf het ingeschatte moment van huurdersmu-

tatie. 3 Inrekening van toekomstige onderhoudslasten, bepaald overeenkomstig het (onderhouds)beleid van Woonbedrijf en het als

onderdeel daarvan vastgestelde meerjaren onderhoudsprogramma voor het vastgoedbezit, in plaats van onderhoudsnormen in de markt.

4 Inrekening van toekomstige verhuur-en beheerlasten in plaats van marktconforme lasten ter zake. Hieronder worden ver-staan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten van Woonbe-drijf en zoals deze worden opgenomen onder het hoofd “lasten verhuur en beheeractiviteiten” in de resultatenrekening.

Voor zover afwijkend van de voor de bepaling van de marktwaarde verhuurde staat gehanteerde uitgangspunten, zijn de gehanteerde uitgangspunten voor de toekomstige exploitatie – zoals toegepast voor de bepaling van de beleidswaarde van de activa in exploitatie – afgeleid van de meerjarenbegroting (streefhuren, onderhoudslasten en lasten van verhuur en beheer) en geënt op de wettelijke voorschriften zoals opgenomen in de RTIV artikel 15. Woonbedrijf heeft hierbij uitgangspunten bepaald die mede van invloed zijn op de beleidswaarde. Wijzigingen van deze uit-gangspunten zijn derhalve van invloed op de beleidswaarde.


74/118

10.5.5.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Typering Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuur-exploitatie. Waarderingsgrondslag De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs dan wel de lagere marktwaarde. De marktwaarde is bepaald op basis van dezelfde grondslagen als het vastgoed in exploitatie. Woonbedrijf beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de marktwaarde lager is dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering, is sprake van een onrendabele top. Mutatie marktwaarde Mutaties in de marktwaarde van Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging worden in de winsten verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.

10.5.6 Materiële vaste activa

10.5.6.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigings-prijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en onder aftrek van bijzon-dere waardeverminderingen.

10.5.7 Financiële vaste activa

10.5.7.1 Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de nettovermogenswaarde-methode. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoe-fend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere marktwaarde. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Woonbedrijf in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening getroffen. De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij eerste waardering.

10.5.7.2 Andere deelnemingen Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Indien sprake is van een bijzondere waardevermindering, vindt waardering plaats tegen reële waarde, afwaardering vindt plaats ten laste van de winsten verliesrekening.

10.5.7.3 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamor-tiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met eventuele bijzondere waardeverminderingen.

10.5.7.4 Latente belastingvorderingen Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde waarbij discontering plaatsvindt tegen de netto rente en hebben overwegend een langlopend karakter. De netto rente bestaat uit de voor Woonbedrijf geldende rente voor langlopende leningen onder aftrek van belasting op basis van het toepas-selijke belastingtarief (25%). De actieve belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering (waardering vastgoed in exploitatie, waardering grondposities en agio leningen) en op de aanwezige compensabele verliezen.

10.5.7.5 Overige vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie, gewoonlijk de nominale waarde, en na eerste verwerking tegen de geamortiseerde kostprijs. Als de ontvangst van de vordering is uitgesteld op grond van een verlengde overeengekomen betalingstermijn wordt de reële waarde bepaald aan de hand van de contante waarde van de verwachte ontvangsten en worden er op basis van de effectieve rente, rente-inkomsten ten gunste van de winsten


75/118

verliesrekening gebracht. Voorzieningen wegens oninbaarheid worden in mindering gebracht op de boekwaarde van de vorde-ring.

10.5.7.6 Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa Ook voor financiële vaste activa, waaronder financiële instrumenten, beoordeelt Woonbedrijf op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt Woonbedrijf de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winsten verliesrekening. Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermin-dering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kas-stromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Een eventueel bijzonder waardeverminderingsverlies wordt teruggenomen indien de afname van de waardevermindering ver-band houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winsten verliesrekening verwerkt.

10.5.8 Voorraden

10.5.8.1 Vastgoed bestemd voor verkoop Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengst-waarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten, die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten.

10.5.8.2 Overige voorraden Onbebouwde grond Onder de overige voorraden wordt de voorraad onbebouwde grond opgenomen. Onbebouwde grondposities die ontstaan als gevolg van de sloop van bestaande woningen en die nog niet kunnen worden gealloceerd aan specifieke investeringsprojecten (er is nog geen goedgekeurd document afsluiting ontwerpfase aanwezig) worden opgenomen onder de post “Onbebouwde grond”. Waardering van grondposities vindt plaats tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Op het moment dat de grondpo-sities in ontwikkeling worden genomen, vindt overheveling plaats naar vastgoed in ontwikkeling en worden de rente en bijko-mende kosten geactiveerd. Tot die tijd worden de rentekosten ten laste van het resultaat gebracht. Als de grondposities een zodanige waardevermindering ondergaan dat de opbrengstwaarde lager is dan de boekwaarde, dan wordt deze waardevermindering ten laste van het resultaat gebracht en verantwoord onder niet gerealiseerde waardeveran-deringen vastgoedportefeuille. Voorraad materialen Onder de overige voorraden wordt de voorraad materialen van de eigen onderhoudsdienst opgenomen. Waardering geschiedt tegen verkrijgingsprijs onder toepassing van de FIFO-methode (first in, first out) of lagere opbrengstwaarde.

10.5.9 Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een eventuele voor-ziening voor oninbaarheid wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

10.5.10 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit banktegoeden met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Alle liquide middelen staan direct ter beschikking aan Woonbedrijf.

10.5.11 Groepsvermogen en aandeel derden Het aandeel derden als onderdeel van het groepsvermogen wordt gewaardeerd tegen het bedrag van het netto belang in de betreffende groepsmaatschappijen. Voor zover de betreffende groepsmaatschappij een negatieve nettovermogenswaarde heeft, worden de negatieve waarde en overige toekomstige verliezen niet toegewezen aan het aandeel derden, tenzij deze derden-aandeelhouders een feitelijke verplichting hebben en in staat zijn om de verliezen aan te zuiveren. Zodra de nettovermogenswaarde van de groepsmaat-schappij wederom positief is, worden resultaten toegekend aan het aandeel derden.


76/118

10.5.12 Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum be-staan, waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen.

10.5.12.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de woningcorporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekom-stige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormings-proces van de woningcorporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de verplichting heeft plaatsgevonden. Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investerin-gen en herstructureringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het desbetreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de marktwaarde in verhuurde staat minus de stichtingskosten van deze investering.

10.5.12.2 Voorziening latente belastingverplichtingen De voorziening latente belastingverplichtingen betreft een latentie voor het verschil agio langlopende leningen. Leningen, die op 1 januari 2008 waren aangegaan, mochten op basis van VSO 2 fiscaal niet voor de nominale waarde worden opgenomen, maar moesten voor de marktwaarde per die datum op de fiscale balans komen. Door deze systematiek werd beoogd de feitelijk ten laste van de fiscale winst te brengen rente te stellen op de marktrente. Concreet houdt dit in, dat ingeval de feitelijke leenrente van de lening lager ligt dan de marktrente, er een extra aftrekpost in fiscale zin ontstaat. Deze aftrekpost bestaat uit de afschrijving op het disagio. In het geval de leenrente hoger ligt dan de marktrente, moet deze leenrente fiscaal gecor-rigeerd worden door de vrijval van het agio gedurende de looptijd van de lening. Voor de bepaling van de marktwaarde heeft Woonbedrijf gekozen om de toekomstige kasstromen van de lening (rente + aflossing) contant te maken tegen een voorge-schreven discountfactor (3%).

10.5.12.3 Voorziening pensioenen Woonbedrijf heeft één pensioenregeling. Pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties Woonbedrijf heeft voor al haar werknemers een toegezegde pensioenregeling. Werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Woonbedrijf betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaald. De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo december 2019 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 111% (voorgaand jaar: 116%). In 2019 dient het pensioenfonds een dekkingsgraad van ten minste 104% te hebben. Het pensi-oenfonds verwacht hieraan te kunnen voldoen en voorziet geen noodzaak voor de aangesloten instellingen om extra stortingen te verrichten. Woonbedrijf heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing en worden op ver-plichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald door Woonbe-drijf. De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien dit tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen.

10.5.12.4 Voorziening deelnemingen Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Woonbedrijf in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening getroffen.

10.5.13 Schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het


77/118

ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winsten verliesrekening als interestlast verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden.

10.5.14 Operationele leasing Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan het eigendom niet bij Woonbedrijf ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ont-vangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winsten verliesrekening over de looptijd van het contract.

10.5.15 Afgeleide financiële instrumenten (derivaten) Woonbedrijf heeft in 2019 geen gebruik gemaakt van derivaten.

10.5.16 Grondslagen voor toerekening aan de DAEB – en niet-DAEB-tak Het vastgoed in exploitatie wordt op basis van het in 2017 door de Autoriteit woningcorporaties goedgekeurd definitief schei-dingsvoorstel plus eventuele verkopen binnen de Toegelaten instelling tussen de DAEB-tak en de Niet-DAEB-tak vanaf 2018 geclassificeerd naar DAEB- en niet DAEB-vastgoed. Voor de toerekening van activa, verplichtingen , baten en lasten respectie-velijk kasstromen aan deze DAEB-tak of niet-DAEB-tak is de volgende methodiek toegepast:

• Wanneer activa, verplichtingen, baten, lasten respectievelijk kasstromen volledig toezien op DAEB- of niet-DAEB-activitei-ten, zijn deze volledig aan de DAEB-tak respectievelijk niet-DAEB-tak toegerekend;

• Wanneer deze toezien op zowel DAEB- als niet-DAEB-activiteiten, zijn deze op basis van verdeelsleutels toegerekend. Deze verdeelsleutel is gebaseerd op het aandeel DAEB-verhuureenheden ten opzichte van het aandeel niet-DAEB-eenheden.

• Vorderingen, verplichtingen, baten, lasten respectievelijk kasstromen uit hoofde van vennootschapsbelasting worden toe-gerekend aan de DAEB- of niet-DAEB-tak op basis van het fiscale resultaat, met toerekening van de voordelen van de fiscale eenheid op basis van de relatieve verdeling qua aantal verhuureenheden. Latente belastingen voor compensabele verliezen worden opgenomen in de tak waar sprake is van compensabele verliezen. Latente posities uit hoofde van waarderingsver-schillen tussen commercieel en fiscaal worden gealloceerd naar de DAEB- of niet-DAEB-tak op basis van de relatieve ver-deling van het aantal verhuureenheden.


78/118

10.6 Grondslagen voor bepaling van het resultaat

10.6.1 Algemeen Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen worden verantwoord, zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa.

10.6.2 Toerekening baten en lasten Om tot de functionele indeling van de winsten verliesrekening te komen wordt gebruik gemaakt van een kostenverdeelstaat. Hierbij worden de personeelslasten verdeeld op basis van de werkelijke activiteiten van de werknemers. De overige bedrijfs-kosten worden verdeeld door een verdeelsleutel te hanteren op basis van werkelijke activiteiten van de werknemers, met een verdeling naar de volgende activiteiten:

• Verhuur- en beheeractiviteiten;

• Exploitatie vastgoedportefeuille;

• Geactiveerde productie eigen bedrijf;

• Overhead en

• Verkoopportefeuille.

10.6.3 Huuropbrengsten Hier worden de huuropbrengsten opgenomen die uit de exploitatie van het vastgoed worden gegenereerd. Dit zijn zowel de huuropbrengsten uit de exploitatie van het DAEB-vastgoed als het niet-DAEB-vastgoed. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt. De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2019 bedroeg dit maximumpercentage tussen de 4,1% en 5,6% (afhankelijk van het huishoudinkomen van de huur-der). In 2019 heeft Woonbedrijf de huurprijzen verhoogd met het prijsinflatievolgend percentage van 1,6%. Uitzondering hierop werd gevormd voor de geliberaliseerde woningen, welke niet tot onze sociale woningvoorraad behoren, met een huurprijs gelijk of boven € 720,42. Dit beperkt aantal woningen kreeg een huurverhoging van 2,6%. Hiermee past Woonbedrijf niet het besluit van de regering toe om de huurverhoging te koppelen aan het inkomen en is de hogere inkomensafhankelijke huurver-hoging boven inflatie niet aan onze huurders doorberekend.

10.6.4 Opbrengsten en lasten servicecontracten Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gereali-seerd in het jaar van levering van de goederen en verlening van de diensten. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekos-ten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben.

10.6.5 Lasten verhuur en beheeractiviteiten Hier worden de directe en indirecte kosten verantwoord die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractivitei-ten. Hierbij kan worden gedacht aan:

• Lonen en salarissen voor personeel dat primair bezig is met de exploitatie van het vastgoed;

• Kosten klantenservice en

• Verhuurderheffing. De systematiek van toerekening is toegelicht onder “10.6.2. Toerekening baten en lasten”.

10.6.6 Lasten onderhoudsactiviteiten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaar-heid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtin-gen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het onderhoud wordt gedeeltelijk uitgevoerd door de eigen onderhoudsdienst en gedeeltelijk ingekocht bij derden. Voor zover het onderhoud wordt uitgevoerd door de eigen onderhoudsdienst zijn de kosten daarvan in de winsten verliesrekening geru-briceerd onder de respectievelijke kostensoorten salarissen en sociale lasten. De onderhoudskosten voor zover ingekocht bij derden, staan in de winsten verliesrekening gerubriceerd onder onderhoudslasten.

10.6.7 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Aan deze posten worden de directe lasten met betrekking tot de exploitatie van het bezit toegerekend die geen betrekking


79/118

hebben op de verhuur en beheeractiviteiten of onderhoudsactiviteiten. Gedacht kan worden aan:

• Onroerendezaakbelasting en

• Verzekeringskosten. De systematiek van toerekening is toegelicht onder “10.6.2. Toerekening baten en lasten”.

10.6.8 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille De post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde van het bestaand bezit en de toegerekende organisatiekosten. Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte).

10.6.9 Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille in het verslagjaar.

10.6.10 Afschrijvingen (im)materiële vaste activa ten dienste van exploitatie De afschrijvingen (im)materiële vaste activa ten dienste van exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardi-gingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Af-schrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. De afschrijvingen worden aan de verschillende activiteiten toegerekend middels systematiek van toerekening welke is toegelicht onder “10.6.2. Toerekening baten en lasten”.

10.6.11 Lonen en salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winsten verliesrekening, voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de werknemers. De lonen, salarissen en sociale lasten worden aan de verschillende activiteiten toegerekend middels de systematiek toegelicht in “10.6.2. Toerekening baten en lasten”.

10.6.12 Pensioenlasten Woonbedrijf heeft de pensioenregeling verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. De over het verslagjaar verschuldigde premie wordt als last verantwoord. De pensioenlasten worden aan de verschillende activiteiten toegerekend middels de syste-matiek toegelicht in “10.6.2. Toerekening baten en lasten”.

10.6.13 Overige organisatiekosten Dit betreffen de kosten die niet aan reguliere bedrijfsactiviteiten toegerekend kunnen worden middels de systematiek toege-licht in “10.6.2. Toerekening baten en lasten”.

10.6.14 Leefbaarheid De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Woonbedrijf, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.

10.6.15 Financiële baten en lasten

10.6.15.1 Waardeveranderingen van financiële vaste activa Waardeveranderingen van financiële vaste activa worden rechtstreeks in de winsten verliesrekening verantwoord. Zie tevens paragraaf 10.5.7 voor de waarderingsgrondslag financiële vaste activa.

10.6.15.2 Rentebaten en -lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen.

10.6.16 Belastingen naar de winst Woonbedrijf is belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting.


80/118

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winsten verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzi-gingen in het te hanteren belastingtarief.


81/118

10.7 Financiële instrumenten en risicobeheersing Binnen het treasury beleid dient het gebruik van afgeleide financiële instrumenten ter beperking van rente-, looptijden- en marktrisico's. Op grond van het vigerende treasurystatuut is het gebruik van afgeleide financiële instrumenten slechts toege-staan voor zover er een materieel verband met de financieringspositie of het belegde vermogen kan worden gelegd. Derivaten mogen niet worden gebruikt voor het innemen van een speculatieve positie. Woonbedrijf houdt geen derivaten aan. Valutarisico Woonbedrijf is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico. Renterisico Woonbedrijf loopt renterisico met betrekking tot de reële waarde van de rentedragende vorderingen opgenomen onder finan-ciële vaste activa als gevolg van wijzingen in de marktrente. Woonbedrijf maakt geen gebruik van derivaten om dit risico af te dekken. Voor schulden met variabele renteafspraken loopt Woonbedrijf risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestanden. Met betrekking tot variabel rentende schulden (schulden aan kredietinstellingen) heeft Woon-bedrijf geen renteswaps gecontracteerd. Per financieringsbesluit maakt Woonbedrijf een bewuste keuze over het aantrekken van een lening tegen vaste of variabele rente. De criteria op basis waarvan wordt gekozen zijn vastgelegd in het treasury statuut en omvatten: (a) de financieringsbehoefte, (b) de mate waarin de aan te trekken leningen passen in een zo gelijk mogelijk in de tijd verspreiden van betaaldata, vervalkalender en renteherzieningsmomenten, en (c) de per saldo hiermee gemoeide kosten. Kredietrisico De groep loopt risico over de vorderingen op klanten. Om het risico in te dammen is er een voorziening dubieuze debiteuren gevormd. De voorziening bedraagt op balansdatum € 0,9 miljoen. Liquiditeitsrisico Een liquiditeitsrisico bij Woonbedrijf doet zich voor op het moment dat er geen of onvoldoende toegang meer bestaat tot de kapitaalmarkt voor geborgde leningen. De toegang tot de kapitaalmarkt blijft voor wat betreft de activiteiten die vallen onder Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) open zolang de operationele kasstromen (bepaald op basis van WSW-grond-slagen) in de komende vijf jaren in elk van die jaren positief blijven. Woonbedrijf voldoet aan deze eis, zodat voor de DAEB-activiteiten geen of nauwelijks liquiditeitsrisico bestaat. Voor nieuwe activiteiten die vallen onder de niet-DAEB activiteiten bestaat er geen tot toegang tot de kapitaalmarkt voor geborgde leningen. Deze activiteiten moeten op de reguliere kapitaal-markt worden gefinancierd. Deze activiteiten zullen daarom alleen doorgang kunnen vinden indien en voor zover het resultaat van de businesscase positief is. Woonbedrijf zal deze activiteiten alleen uitvoeren indien duidelijk is dat de financiering geen probleem is. Gezien het zeer geringe aandeel van bestaande niet-DAEB activiteiten in de totale portefeuille verwacht de groep geen significant liquiditeitsrisico. De liquiditeitsrisico’s zijn voor Woonbedrijf beperkt. Woonbedrijf heeft een kredietfaciliteit van € 20 miljoen die vrij beschikbaar is. Reële waarde van financiële instrumenten De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een be-trouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruik gemaakt van recente gelijksoortige ‘at arm’s length’-transacties, en van netto contante waarde metho-des, waarbij rekening wordt gehouden met specifieke omstandigheden.


82/118

Het verschil tussen nominale waarde en reële waarde is als volgt:

Reële en nominale waarde in miljoenen euro’s

Nominale waarde

per 31-12-2019 Reële waarde

per 31-12-2019 Nominale waarde

per 31-12-2018 Reële waarde

per 31-12-2018

Langlopende vorderingen 0,6 0,6 4,8 4,8

Kortlopende vorderingen 6,1 5,5 6,6 5,5

Liquide middelen 7,7 7,7 7,4 7,4

Langlopende schulden 478,6 666,5 484,2 607,7

Kortlopende schulden 68,9 68,9 63,5 63,5


83/118

10.8 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waarderingen resultaatbepaling De directie dient bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen.

10.8.1 Waardering vaste activa

10.8.1.1 Vastgoedbeleggingen, marktwaarde in verhuurde staat De belangrijkste uitgangspunten welke bij de bepaling van de waardering van de vastgoedbeleggingen zijn toegelicht onder paragraaf 10.5.5.

10.8.1.2 Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige belanghouders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingspro-ces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitiefase heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.

10.8.1.3 Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Woonbedrijf met ingang van 2012 een fiscale onderhoudsvoorziening gevormd. Naar aanleiding van het beleidstandpunt van de belastingdienst in 2016 is er een landelijke discussie ontstaan over de wijze van bepaling van de onderhoudsvoorziening, waaronder de opbouw en de waardering op contante waarde. De belastingdienst is in oktober 2018 een boekenonderzoek gestart naar de fiscale aanvaardbaarheid van de onderhoudsvoorziening (bestaande uit planmatig onderhoud en mutatieonderhoud) met ingang van het boekjaar 2016. Ten tijde van het opstellen van deze jaarrekening is dit onderzoek nog lopende. Ter voorkoming van belastingrente (8%) is een voorlopige aanslag vennootschapsbelasting 2016 aangevraagd waarin de vrijval van de onderhoudsvoorziening is verwerkt. In de aangifte 2016 is echter nog het standpunt ingenomen dat de fiscale onderhoudsvoorziening mag worden gevormd. Ten tijde van het opstellen van de jaarrekening 2019 is het boekenonderzoek nog lopende. Het onderzoek richt zich tot op heden op de volgende onderdelen;

• De totstandkoming van de O-prognose en meerjarenonderhoudsbegroting;

• Onderscheid onderhoud of verbetering en

• Excel model onderhoudsvoorziening. Daarop in aanmerking nemende heeft de Belastingdienst aangegeven dat het zogenoemde piekvereiste op ondernemingsniveau dient te worden getoetst en is voornemens om de voorziening voor mutatieonderhoud in zijn geheel niet te accepteren. Af-hankelijk van de uitkomsten van het boekenonderzoek zal Woonbedrijf haar standpunt moeten verdedigen bij de rechter. Rekening houdend met de recente mondelinge uitspraken van de Belastingdienst is het met ingang van boekjaar 2016 meer waarschijnlijk dan niet dat de onderhoudsvoorziening niet in stand kan blijven. Ondanks dat behouden wij ons alle rechten voor om in bezwaar te gaan tegen en de discussie te beslechten bij de rechter. Ook in de situatie dat een rechter een uitspraak doet in een andere casus behouden wij ons het recht voor om alsnog bij de laatst openstaande aangifte de onderhoudsvoor-ziening te vormen. De fiscale last over 2019 kan nog wijzigen als de Belastingdienst een ander standpunt inneemt en bij het opleggen van de aanslag en daarmee afwijkt van de ingediende aangifte. Eventuele correcties over de jaren 2016, 2017 en 2018 kunnen effect hebben op de acute fiscale last 2019


84/118

10.9 Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Bij deze methode worden de operationele ontvangsten en uitgaven als zodanig gerapporteerd en niet door middel van balansvergelijking bepaald. De liquiditeitspositie in het kasstroom-overzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opge-nomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvang-sten en uitgaven uit hoofde van interest en winstbelasting zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.


85/118

10.10 Toelichting op de balans per 31 december 2019 (x € 1 mln.)

10.10.1 Immateriële vaste activa De mutaties in de immateriële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat. De immateriële vaste activa betreft spe-cifieke software die door Woonbedrijf is aangeschaft. Geactiveerde softwarelicenties 1 januari 2019

Verkrijgings- of vervaardigingsprijs 7,2 Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen -5,6

Boekwaarde 1,6 Mutaties

Investeringen 0,7 Afschrijvingen -1,3

Totaal mutaties -0,6 31 december 2019

Verkrijgings- of vervaardigingsprijs 7,9 Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen -6,9

Boekwaarde 1,0

Voor de post immateriële vaste activa worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd: Ontwikkelingskosten (ICT) lineair 3 en 7 jaar

10.10.2 Beleggingen en materiële vaste activa De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat:

DAEB vastgoed in exploitatie

Niet-DAEB vastgoed in exploitatie

Vastgoed in ontwikkeling

bestemd voor eigen

exploitatie

Onroerende en roerende

zaken ten dienste van exploitatie

Totaal

Stand per 31 december 2018 Cumulatieve aanschafwaarde 1.844,9 208,9 26,8 15,6 2.096,2 Cumulatieve herwaarderingen 1.995,5 139,1 2.134,6 Cumulatieve afwaarderingen -124,4 -22,3 -16,3 -7,3 -170,3

Stand per 1 januari 2019 3.716,0 325,7 10,5 8,3 4,060,5

Mutaties 2019 Investeringen, initiële verkrij-gingen

6,8 0,0 63,9 0,8 71,5

Overboeking voorziening 0,0 0,0 -6,0 0,0 -6,0 Overnames 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Buitengebruikstellingen en af-stotingen

-0,9 -22,9 0,0 0,0 -23,8

Winsten of verliezen als ge-volg van aanpassingen van de marktwaarde

471,6 36,1 0,0 0,0 507,7

Afschrijvingen 0,0 0,0 0,0 -1,2 -1,2 Afschrijvingen desinvesterin-gen

0,0 0,0 0,0 -0,1 -0,1

Overboekingen 54,6 0,0 -54,6 0,0 0,0 Overige mutaties -0,5 4,3 0,0 0,0 3,8

Totaal mutaties 531,6 17,5 3,3 -0,5 551,9

Stand per 31 december 2019 Cumulatieve aanschafwaarde 1.905,8 190,3 36,1 16,4 2.171,0 Cumulatieve herwaarderingen 2.407,1 163,4 0,0 0,0 2.570,5 Cumulatieve afwaarderingen -65,7 -13,8 -22,3 -8,6 -132,8

Boekwaarden 4.247,2 339,9 13,8 7,8 4.608,7


86/118

Per 31 december 2019 is de som van de in de vaste activa in exploitatie opgenomen herwaarderingsreserve € 2.570,5 miljoen. Deze heeft voor € 2.407,1 miljoen betrekking op het DAEB-vastgoed en voor € 163,4 miljoen op het niet-DAEB-vastgoed. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie bestaan uit inventarissen en ICT-apparatuur. Er zijn geen gebouwen en terreinen opgenomen in de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie. Marktwaarde in verhuurde staat Zowel het DAEB- als het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat die is bepaald op basis van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ die als bijlage is opgenomen bij de Regeling toege-laten instellingen volkshuisvesting (RTIV). Hierbij wordt op basis van de toekomstige kasstromen de marktwaarde middels de Discounted Cash Flow (DCF) Methode bepaald. Bij het bepalen van de marktwaarde van de woningen (niet zijnde studentenwoningen) is de basisversie van het waarderings-handboek gehanteerd. De variabelen in de berekening zijn conform het waarderingshandboek gehanteerd. Voor studentenwoningen, parkeergelegenheden en garages, bedrijfsonroerend goed, zorgvastgoed en maatschappelijk vast-goed geldt dat de huursom hiervan boven 5% van de totale huursom ligt. Op grond van de bepalingen in het handboek vindt waardering van dit vastgoed daarom op basis van full versie taxaties plaats. Bij deze full-versie taxatie zijn door de taxateurs de volgende vrijheidsgraden gebruikt:

• Markthuur(stijging): de in de waardering verwerkte markthuur wijkt af van de in de basisversie voorgeschreven markthuur op basis van de kenmerken van het onderhavig object en de lokale marktsituatie.

• Exit yield: de in de waardering verwerkte exit yield wijkt af van de in de basisversie voorgeschreven exit yield op basis van de huursituatie en de eindwaarde relatie tot de leegwaarde aan het eind van de beschouwingsperiode en de veroudering van het complex.

• Leegwaarde: De in de waardering verwerkte leegwaarde (per m²) wijkt af van de in de basisversie voorgeschreven leeg-waarde (per m²) op basis van de kenmerken van het onderhavig object en de lokale marktsituatie.

• Leegwaarde(stijging): de in de waardering verwerkte leegwaardestijging (gem. beschouwingsperiode) wijkt af van de in de basisversie voorgeschreven leegwaardestijging (gem. beschouwingsperiode) op basis van de kenmerken van het onder-havig object en de lokale marktsituatie.

• Disconteringsvoet: De in de waardering verwerkte disconteringsvoet wijkt af van de in de basisversie voorgeschreven disconteringsvoet op basis van de huursituatie, de kenmerken van het onderhavig object, het risicoprofiel van de kasstroom en de lokale marktsituatie.

• Onderhoud: Het in de waardering verwerkte instandhoudingsonderhoud (excl. btw) wijkt af van het in de basisversie voor-geschreven instandhoudingsonderhoud (excl. btw) op basis van de kenmerken van het onderhavig object.

• Mutatiekans: De in de waardering verwerkte mutatiegraad wijkt af van de in de basisversie voorgeschreven mutatiegraad op basis van de huursituatie, de kenmerken van het onderhavig object en de lokale marktsituatie.

In de onderstaande tabellen zijn de door de externe taxateurs gehanteerde vrijheidsgraden bij de full-versie taxaties weerge-geven. De door de taxateurs gehanteerd vrijheidsgraden liggen in lijn met de spreiding die zij vorig hebben gehanteerd.

Gehanteerde vrijheidsgraden bij full versie taxaties studenteneenheden

Laagste Hoogste

Markthuurstijging 0,0% 0,6%

Exit-Yield 1,0% 7,25%

Leegwaarde € 34 € 2.166

Leegwaardestijging 0,0% 4,6%

Disconteringsvoet 6,0% 28,6%

Onderhoud € 200,27 € 1.008,60

Mutatiekans 2,7% 100%


87/118

Gehanteerde vrijheidsgraden bij full versie taxaties BOG/MOG/ZOG

Laagste Hoogste

Markthuurstijging


Leegwaarde

Leegwaardestijging


Onderhoud € 4,00 € 15,72

Mutatiekans

Gehanteerde vrijheidsgraden bij full versie taxaties parkeerplaatsen

Laagste Hoogste

Markthuurstijging 0,0% 0,0%


Leegwaarde € 0 € 1.944

Leegwaardestijging 0,0% 1,3%


Onderhoud € 0,00 € 20,86

Mutatiekans 2,0% 21%


88/118

Bij de taxaties gehanteerde disconteringsvoeten

Hoogste Laagste

Woningen 8,2% 5,8%

Studenteneenheden 26,3% 5,8%

BOG/MOG/ZOG 14,7% 4,9%

Parkeergelegenheden 12,5% 6,7%

Bij de taxaties gehanteerde mutatiekansen

Gemiddeld Hoogste Laagste

Doorexploiteren 13,8% 100,0% 2,0%

Uitponden 15,2% 100,0% 2,0%

De minimale mutatiegraad is conform het handboek gehanteerd en bedraagt 2%. Toelichting op de Beleidswaarde Per 31 december 2019 is in totaal € 2.571 miljoen (2018: € 2.134 miljoen) aan ongerealiseerde herwaarderingen in het eigen vermogen opgenomen. Deze ongerealiseerde herwaarderingen zijn opgenomen uit hoofde van de waardering van ons vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag bepaald. De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid door Woonbedrijf. De mogelijkheden voor Woonbedrijf om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie te realiseren zijn beperkt door enerzijds wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) woningen. Omdat de doelstelling van Woonbedrijf is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar zelf niet in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd kunnen worden. Daarnaast zal bij mutatie van woningen slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de geldende markthuur, omdat ook be-taalbaarheid van ons woningbezit een belangrijk maatschappelijk doel is. Tenslotte zijn ook de werkelijke onderhouds- en beheerkosten van Woonbedrijf hoger dan de in de marktwaarde ingerekende marktconforme onderhouds- en beheerkosten. Dit impliceert dat slechts een deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde (en daarmee een deel van het eigen vermogen) in de toekomst zal worden gerealiseerd. Het bestuur van Woonbedrijf heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of slechts op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat en de beleidswaarde van ons vastgoed in exploitatie. Dit verschil bedraagt circa € 2.764 miljoen. Dit verschil kan als volgt worden gespecificeerd.


89/118

Van marktwaarde verhuurde staat naar beleidswaarde 2019 en 2018

2019 2018

Marktwaarde verhuurde staat ultimo € 4.587 miljoen € 4.042 miljoen

Beschikbaarheid (doorexploiteren) € 246 miljoen € 626 miljoen

Betaalbaarheid (streefhuren) € 2.166 miljoen € 1.469 miljoen

Kwaliteit (onderhoud) € 139 miljoen € 202 miljoen

Beheer (beheerkosten) € 213 miljoen € 377 miljoen

Totaal afslagen € 2.764 miljoen € 2.674 miljoen

Beleidswaarde ultimo € 1.823 miljoen € 1.368 miljoen

Bovenstaande tabel impliceert dat circa € 2.764 miljoen van het totale eigen vermogen niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Dit is het directe gevolg van het beleid van Woonbedrijf op het vlak van met name beschikbaarheid en be-taalbaarheid van ons vastgoed. Voor de bepaling van de beleidswaarde zijn de voornaamste uitgangspunten (gemiddeld per woning teruggerekend) als volgt:

Bij de beleidswaarde gehanteerde uitgangspunten

Disconteringsvoet (doorexploiteren) 6,22%

Streefhuur per maand (woningen) € 500 per woning

Lasten, onderhoud, beheer en zakelijke lasten per jaar € 2.517 per woning

In onderstaande tabel wordt aangegeven welk effect een positieve of negatieve aanpassing van deze uitgangspunten heeft op de beleidswaarde:

Effecten op de beleidswaarde

Mutatie In procenten In Euro’s

Disconteringsvoet 0,5% hoger - 8,8 % - € 161,0 miljoen

Disconteringsvoet 0,5% lager 10,7% € 194,2 miljoen

Streefhuur per maand € 25 hoger 7,6% € 137,9 miljoen

Lasten, onderhoud en beheer per jaar € 100 hoger - 10,3% - € 187,7 miljoen

WOZ Waarde In de post vastgoed in exploitatie zijn 33.039 woningen en kamers en 3.564 parkeergelegenheden opgenomen. Hierin zijn ook opgenomen 92 eenheden maatschappelijk vastgoed en 83 commerciële eenheden. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ-beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 6,6 miljard (peildatum 01-01-2019). Verzekering & zekerheden De materiële vaste activa en de vastgoedbeleggingen zijn verzekerd tegen herbouwwaarde. Jaarlijks wordt de verzekerde waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. De verzekerde som op


90/118

basis van herbouwwaarde op balansdatum bedraagt € 3,4 miljard (op basis van de verzekeringspolis afgesloten in 2018). Voor zover het onroerend goed is gefinancierd met vreemd vermogen dan betreft dit vooral rijks-en kapitaalmarktleningen met overheidsgaranties. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. Voor de door WSW geborgde leningen geldt wel dat Woonbedrijf een onherroepelijke volmacht aan het WSW heeft afgegeven om hypotheek te vestigen. Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa voor een bedrag van € 51,7 miljoen betrekking hebbende op nieuwbouw, renovatie en planmatig onderhoud.

10.10.3 Financiële vaste activa Het verloop van de financiële vaste activa kan als volgt worden gespecificeerd:

Andere deelnemingen

Latente belasting vorderingen

Totaal

Stand per 1 januari 2019 0,5 6,5 7,0 Af: kortlopende deel 1 januari 2019 0,0 -2,2 -2,2

Herrekende stand per 1 januari 2019 0,5 4,3 4,8 Mutatie latente belastingvorderingen 0,0 -4,2 -4,2

Saldo financiële vaste activa 0,5 0,1 0,6 Af: kortlopende deel 31 december 2019 0,0 0,0 0,0

Stand per 31 december 2019 0,5 0,1 0,6

10.10.3.1 Andere Deelnemingen De deelnemingen betreffen:

Aandeel Waarde deelneming Resultaat deelneming 2019

Eigen vermogen

31 december 2019 31 december 2019

Breedband Regio Eindhoven B.V., Eindhoven 12% 0,5 0,0 4,0

10.10.3.2 Latente belastingvorderingen Het totaalbedrag van € 0,1 miljoen aan latente belastingvorderingen bestaat uit de vrijval agio leningen. Er is sprake van een (tijdelijk) verschil tussen de waardering op jaarrekeningengrondslagen (marktwaarde in verhuurde staat) en de fiscale waardering. Op basis van realiseerbaarheid is het deel dat betrekking heeft op verkoop en sloop tot waardering gebracht in de latentie. De actieve belastinglatentie voor het commercieel/fiscale waarderingsverschil per 31-12-2019 be-draagt € 3,5 miljoen, waarvan € 0,4 miljoen kortlopend. De latenties voor realisatie verkoop en sloop en het waarderingsverschil van de grondposities zijn per 2019 vrijgevallen ten gunste van het resultaat. De regelgeving door de Raad voor de Verslaglegging van de bepaling RJ272 is nadere duiding gege-ven hoe met deze latenties moet worden omgegaan. Hoofdlijn van dit advies is dat bij vastgoed in exploitatie het zeer waarschijnlijk is dat de fiscale boekwaarde bij sloop of de boekwinst bij verkoop in de toekomst niet zal leiden tot fiscale afwikkeling. Er is voor gekozen om de vrijval in 2019 te laten plaatsvinden. De belastinglatentie vanwege de onderhoudsvoorziening is in 2018 op gelijke wijze verwerkt. De regeling bevat een nadere duiding in 2019, zodat het niet met terugwerkende kracht tot een stelselwijziging leidt. Voor het overige verschil tussen de commerciële en fiscale boekwaarde (€ 186 miljoen) betrekking hebbende op vastgoed in exploitatie is geen latentie gevormd. Dit deel van de latentie over het vastgoed zal namelijk niet tot afwikkeling komen bin-nen een afzienbare termijn. De commerciële boekwaarde is groter dan de fiscale boekwaarde.

10.10.4 Vlottende activa

10.10.4.1 Voorraden 31 december 2019 31 december 2018

Vastgoed bestemd voor verkoop 0,0 0,0 Overige voorraden: onbebouwde grond niet-DAEB 8,3 8,0 Overige voorraden: eigen onderhoudsdienst 0,5 0,5

8,8 8,5


91/118

10.10.4.2 Vorderingen 31 december 2019 31 december 2018

Huurdebiteuren 1,8 1,8 Latente belastingvordering(en) 0,0 2,2 Belastingen en premies sociale verzekeringen 0,0 0,0 Overige vorderingen 0,1 0,0 Overlopende activa 0,3 1,5

2,2 5,5

Alle vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boek-waarde, gegeven het kortlopende karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd.

10.10.4.3 Huurdebiteuren 31 december 2019 31 december 2018

Huurdebiteuren 2,7 2,9 Af: voorziening wegens oninbaarheid -0,9 -1,1

Totaal huurdebiteuren 1,8 1,8

De huurachterstand in 2019 is 0,8% van de jaarhuur (2018: 1,5%). Van de totale huurdebiteuren is € 1,4 miljoen zittende huurder en € 1,3 miljoen vertrokken huurder. In 2019 is € 811.000 afgeboekt van de voorziening wegens oninbaarheid en € 622.000 bijgeboekt. Dit bedrag is gebaseerd op de ouderdomsanalyse van de openstaande vorderingen.

10.10.4.4 Latente Belastingvorderingen Vanaf 2019 zijn de latenties vastgoed in exploitatie en grondposities komen te vervallen.

10.10.4.6 Overige vorderingen 31 december 2019 31 december 2018

Overige vorderingen 0,1 0,0

Totaal overige vorderingen 0,1 0,0

10.10.4.7 Overlopende activa 31 december 2019 31 december 2018

Vooruitbetaalde bedragen 0,0 0,7 Overige 0,3 0,8

Totaal overlopende activa 0,3 1,5

10.10.5 Eigen vermogen

10.10.5.1 Eigen vermogen Het verloop van de overige reserve is als volgt:

2019 2018

Overige reserves per 1 januari 880,4 1.199,8 Resultaatbestemming vorig boekjaar 476,8 127,7 Realisatie uit herwaarderingsreserve 13,4 3,1 Overboeking naar herwaarderingsreserve -449,3 -450,2

Stand reserves per 31 december 921,3 880,4

Ultimo 2019 is in totaal € 2.570,5 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (2018: € 2.134,6 miljoen).


92/118

Het verloop van de herwaarderingsreserve is als volgt:

DAEB Niet-DAEB Totaal

Stand per 1 januari 2019 1.995,5 139,1 2.134,6 Herclassificatie sociaal – commercieel per 1 januari 0,0 0,0 0,0

Herrekende herwaarderingsreserve 1 januari 2019 1.995,5 139,1 2.134,6

Herclassificatie sociaal – commercieel -0,9 0,9 0,0 Realisatie door verkoop -0,5 -12,9 -13,4 Mutatie door herwaardering 0,0 0,0 0,0 Overboeking vanuit overige reserve 413,0 36,3 449,3

Stand per 31 december 2019 2.407,1 163,4 2.570,5

Voorstel resultaatbestemming is om het resultaat van € 540 miljoen toe te voegen aan de overige reserves van Woonbedrijf.

10.10.6 Voorzieningen Het verloop van de voorzieningen is als volgt: Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

2019 2018

Voorziening onrendabele investeringen per 1 januari 48,9 44,6 Dotaties 28,5 36,1 Onttrekkingen -5,9 -33,0 Vrijval -21,5 1,2

Voorziening onrendabele investeringen per 31 december 50,0 48,9

Voorziening latente belastingverplichting

2019 2018

Voorziening latente belastingverplichting per 1 januari 0,0 35,4 Dotaties 0,0 0,0 Vrijval 0,0 -35,4

Voorziening latente belastingverplichting per 31 december 0,0 0,0

Voorziening organisatieontwikkeling

2019 2018

Voorziening organisatieontwikkeling per 1 januari 0,0 0,0 Dotaties 5,6 0,0 Vrijval 0,0 0,0

Voorziening organisatieontwikkeling per 31 december 5,6 0,0

Van de voorzieningen is een bedrag van € 6,7 miljoen als langlopend (langer dan een jaar) aan te merken.

10.10.6.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen De voorziening onrendabele investeringen en herstructurering betreft het per saldo verlieslatende deel van projecten waar-van de definitiefase is afgesloten en waarvoor nog onvoldoende stichtingskosten (investeringen) zijn gemaakt om het verlies-latende deel daarop in mindering te kunnen brengen.

10.10.6.2 Voorziening latente belastingverplichting Ultimo 2019 is er geen sprake meer van een latentie belastingverplichtingen. De voorziening belastingverplichtingen is in 2018 komen te vervallen als gevolg van het vrijvallen van de fiscale onderhoudsvoorziening. Zie hiervoor ook toelichting 10.8.1.3 Verwerking fiscaliteit.

10.10.6.3 Voorziening organisatieontwikkeling De voorziening organisatieontwikkeling is per 2019 in ingesteld. Reden dat de kosten die voortvloeien uit de organisatieont-wikkeling 2019 pas in 2020 worden uitgekeerd.


93/118

10.10.7 Langlopende schulden Stand per 31

december 2019 Aflossingsver-plichting 2020

Resterende looptijd > 1 jaar

Resterende looptijd >5 jaar

Schulden/leningen overheid 6,3 0,2 6,1 5,8 Schulden/leningen kredietinstellingen 509,1 38,4 470,7 363,4

Totaal 515,4 38,6 476,8 369,2

Waarvan geborgde financiering € 509,1 miljoen en € 6,3 miljoen ongeborgd. Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar zoals hierboven toegelicht zijn opgenomen onder de schulden op korte termijn. Het vervalschema van de langlopende schulden in de komende 5 jaar is hieronder weergegeven:

Aflosbaar over 2 jaar




Schulden/leningen overheid 0,1 0,1 0,1 0,1 Schulden/leningen kredietinstellingen 37,2 23,3 23,3 23,4

Totaal 37,3 23,4 23,4 23,5

10.10.7.1 Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen Schulden/leningen

overheid Schulden/leningen kredietinstellingen

Totaal

Stand per 1 januari 2019 (lang – en kortlopend 8,7 507,1 515,8 Bij: nieuwe leningen 0,0 46,9 46,9 Af: aflossingen -2,4 -44,9 -47,3

Stand per 31 december 2019 (lang – en kortlopend) 6,3 509,1 515,4

Waarvan opgenomen onder schulden op korte termijn (looptijd < 1 jaar)

0,2 38,4 38,6

Waarvan opgenomen onder schulden op lange termijn (looptijd > 1 jaar)

6,1 470,7 476,8

Schulden/leningen overheid Hieronder zijn leningen opgenomen welke zijn verstrekt door de Gemeente Eindhoven.

De schulden/leningen overheid hebben de volgende kenmerken:

Schulden/leningen bij de overheid

Vastrentende leningen 2019 2018

Restschuld (inclusief kortlopende deel) per balansdatum € 6,3 mln. € 10,6 mln.

Gemiddelde rente 3,64% 3,65%

Gemiddelde looptijd 24,8 jaar 22,1 jaar

Marktwaarde € 6,5 mln. € 11,2 mln.


94/118

Schulden/leningen kredietinstellingen Hieronder zijn begrepen leningen van verschillende kredietinstellingen. Deze leningen hebben de volgende kenmerken:

Schulden/leningen bij kredietinstellingen

Vastrentende leningen 2019 2018

Restschuld (inclusief kortlopende deel) per balansdatum € 509,1 mln. € 505,2 mln.

Gemiddelde rente 2,30% 2,55%

Gemiddelde looptijd 18,7 jaar 18,3 jaar

Marktwaarde € 666,5 mln. € 607,7 mln.

Er zijn geen leningen die hypothecair gebonden zijn met onroerend goed. Ook zijn er geen leningen waarop een positieve en negatieve hypotheekverklaring is afgegeven op het onroerend goed of anderszins met een zakelijke zekerheid zijn belast. Voor de door WSW geborgde leningen geldt wel dat Woonbedrijf een onherroepelijke volmacht aan WSW heeft afgegeven om hypo-theek te vestigen. Van de leningen overheid en kredietinstellingen is een totaalbedrag van € 509 miljoen opgenomen waarvoor WSW-borging is verkregen. De duration van de gehele portefeuille bedraagt 9,0 per 31 december 2019 (2018: 8,6 per 31 december 2018).


95/118

10.10.7.2 Overige schulden Overige schulden Saldo 1 januari 2019 1,8 Toevoegingen 0,0 Vrijval huren 2019 0,0

Saldo per 31 december 2019 1,8

Onder de overige langlopende schulden zijn vooruit ontvangen huren voor € 1,4 miljoen en waarborgsommen voor € 0,4 miljoen verantwoord. De vooruit ontvangen huren hebben betrekking op de verhuring van een SPIL-centrum aan de gemeente Eindhoven met een resterende looptijd van 30 jaar.

10.10.8 Kortlopende schulden 31 december 2019 31 december 2018

Schulden aan kredietinstellingen 38,4 33,1 Schulden aan gemeenten 0,2 0,4 Schulden aan leveranciers 6,2 8,6 Belastingen en premies sociale verzekeringen 3,9 5,9 Overlopende passiva 14,3 15,5

Totaal 63,0 63,5

Alle kortlopende schulden hebben een looptijd korter dan 1 jaar. Voor het in deze post opgenomen kortlopende deel (looptijd <1 jaar) van langlopende schulden verwijzen wij naar de toelichting op de langlopende schulden.

10.10.8.1 Overlopende passiva 31 december 2019 31 december 2018

Voorstand huurdebiteuren 2,5 2,3 Niet vervallen rente lening opgenomen gelden 5,8 6,2 Te verrekenen stook- servicekosten 2,4 2,8 Overige 3,6 4,2

Totaal 14,3 15,5

10.10.9 Niet uit de balans blijkende informatie

10.10.9.1 Huurverplichtingen Het totaalbedrag van met derden aangegane huurverplichtingen van onroerend goed is € 12,6 miljoen. Van het bedrag aan aangegane huurverplichtingen heeft € 11,4 miljoen een looptijd van meer dan een jaar, waarvan € 6,8 miljoen een looptijd van meer dan 5 jaar heeft. De huurverplichting voor het kantoorpand aan de Wal loopt tot 30 oktober 2030.

10.10.9.2 Operationele leases Ultimo boekjaar zijn de betalingsverplichtingen uit hoofde van operationele lease als volgt te specificeren:

• Binnen één jaar € 0,5 miljoen;

• Tussen één en vijf jaar € 1,3 miljoen en

• Meer van vijf jaar € 0,1 miljoen. Gedurende het verslagjaar is voor een bedrag van € 1,0 miljoen aan lease-betalingen in de winsten verliesrekening verwerkt. Woonbedrijf heeft 57 operational leasecontracten afgesloten voor het wagenpark dat in gebruik is bij de eigen onderhouds-dienst. De gemiddelde resterende looptijd van deze contracten bedraagt 43 maanden. De totale resterende verplichting gedu-rende de restant looptijd van alle contracten bedraagt per 31 december 2019 circa € 1,3 miljoen. Daarnaast heeft Woonbedrijf een operationeel leasecontract voor de poolmiddelen. Hiertoe behoren auto’s, fietsen en een scooter. De gemiddelde resterende looptijd van deze contracten bedraagt 32 maanden. De totale resterende verplichting gedurende de restant looptijd van deze contracten bedraagt per 31 december 2019 circa € 0,2 miljoen. Verder heeft Woonbedrijf een operational leasecontract voor de printers lopende tot 30 september 2025. De totale last die hiermee samenhangt bedraagt € 0,5 miljoen.

10.10.9.3 Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw en renovatie van woningen voor een bedrag van € 50,0 miljoen. Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode tot vijf jaar ná balansdatum.


96/118

10.10.9.4 Onderhoudsverplichtingen Ultimo boekjaar is Woonbedrijf planmatige onderhoudsverplichtingen aangegaan voor een totaal bedrag van € 1,7 miljoen waarvan de uitvoering nog ter hand moet worden genomen. Dit zal binnen één jaar plaatsvinden.

10.10.9.5 Heffing saneringsfonds Woonbedrijf zal de komende 5 jaren naar verwachting in totaal € 10,9 miljoen moeten afdragen aan door de Autoriteit Wo-ningcorporaties opgelegde saneringsheffingen. Deze middelen worden ingezet om noodlijdende corporaties financieel er weer bovenop te helpen.

10.10.9.6 WSW Obligo Uit hoofde van het borgingsstelsel heeft Woonbedrijf een obligo verplichting jegens het WSW van 3,85% van de restschuld van de door Woonbedrijf opgenomen, door het WSW geborgde, leningen. Ultimo 2019 bedraagt dit obligo € 19,6 miljoen. Indien het WSW dit obligo zou opeisen dient Woonbedrijf het bedrag binnen 30 dagen aan het WSW over te maken. Woonbedrijf verwacht indien noodzakelijk aan deze verplichting te kunnen voldoen door het nog niet benutte deel van het bestaande financieringskrediet aan te spreken en zo nodig een aanvullende lening aan te trekken binnen het aanwezige faciliteringsvo-lume.

10.10.9.7 Gebeurtenissen na balansdatum Er zijn geen gebeurtenissen na balansdatum die nadere informatie geven over feitelijke situatie per balansdatum. Echter sinds medio maart heeft het coronavirus grote delen van de wereld en Nederland in zijn greep. Woonbedrijf heeft hier in een vroeg stadium op geanticipeerd door een zogenaamd crisisteam in het leven te roepen. Zij coördineren alle aanpassingen die in de dienstverlening naar onze bewoners ingevoerd zijn en de maatregelen die genomen zijn om onze medewerkers te beschermen. De officiële richtlijnen van de verschillende instanties worden hierbij gevolgd. Het spreekt voor zich dat het virus grote impact heeft op onze dienstverlening. Daar waar mogelijk gaat de dienstverlening in aangepaste vorm door. We weten welke werkzaamheden min of meer stil zijn komen te vallen. Onze continuïteit is echter niet in gevaar. We monitoren of onze bewoners in staat blijven om de huurverplichting te voldoen. Daar waar nodig worden maat-werk afspraken gemaakt. Wekelijks monitoren we de risico’s en beoordelen we werking van de beheersmaatregelen. Ook wordt voorgesorteerd op het moment dat de dienstverlening weer als vanouds kan worden aangeboden.

10.10.10 Verbonden partijen Van transacties met verbonden partijen is sprake wanneer een relatie bestaat tussen de toegelaten instelling en een natuurlijk persoon of entiteit die verbonden is met de onderneming. Dit betreffen onder meer de relaties tussen de toegelaten instelling en haar deelnemingen, de aandeelhouders, de bestuurders, de RVC leden en de functionarissen in sleutelposities. Onder trans-acties wordt verstaan een overdracht van middelen, diensten of verplichtingen, ongeacht of er een bedrag in rekening is gebracht. Alle transacties met verbonden partijen in het boekjaar zijn zakelijk geweest en is een toelichting op deze transac-ties niet noodzakelijk.


97/118

10.11 Toelichting op de winst-en-verliesrekening 2019 (x € 1 mln.)

10.11.1 Huuropbrengsten 2019 2018

Woningen en woongebouwen 197,6 193,1 Onroerende zaken niet zijnde woningen 4,1 4,6

201,7 197,7 Af: Huurderving wegens leegstand 1,6 1,6

Totaal 200,0 196,1

De geografische onderverdeling van de huuropbrengsten woningen en woongebouwen kan als volgt worden weergegeven:

2019 2018

Gemeente Eindhoven 160,7 157,4 Gemeente Geldrop - Mierlo 15,7 15,4 Gemeente Veldhoven 7,5 7,4 Gemeente Best 4,2 4,2 Gemeente Valkenswaard 4,6 4,1 Gemeente Nuenen 1,7 1,6 Gemeente Waalre 1,4 1,3 Gemeente Son en Breugel 1,1 1,1 Gemeente Helmond 0,7 0,6 Gemeente Bladel 0,0 0,0

Totaal 197,6 193,1

10.11.2 Opbrengsten servicecontracten 2019 2018

Overige goederen. leveringen en diensten (verrekenbaar) 10,2 10,1 Overige goederen, leveringen en diensten (niet verrekenbaar) 2,3 2,4

12,5 12,5 Af: vergoedingsderving wegens leegstand -0,1 -0,1 Af: te verrekenen met huurders -1,7 -2,8

Totaal opbrengsten servicecontracten 10,8 9,6

10.11.3 Lasten servicecontracten 2019 2018

Lasten servicecontracten verrekenbaar met huurders 8,3 7,4 Lasten servicecontracten niet verrekenbaar met huurders 1,2 1,7

Totaal lasten servicecontracten 9,5 9,1

10.11.4 Lasten verhuur- en beheeractiviteiten 2019 2018

Toegerekende personeelskosten 8,9 12,6 Toegerekende overige organisatiekosten 16,1 8,1 Verhuurderheffing 28,9 30,3

Totaal lasten servicecontracten 53,9 51,0

10.11.5 Lasten onderhoudsactiviteiten 2019 2018

Onderhoudslasten (niet cyclisch) 18,0 21,0 Onderhoudslasten (cyclisch) 20,0 22,0

Onderhoudslasten excl. Toegerekende personeelslasten 38,0 43,0 Toegerekende personeelskosten 3,8 5,7

Totaal onderhoudslasten 41,8 48,7


98/118

De onderhoudslasten zijn te verdelen in : 2019 2018

Planmatig onderhoud 20,0 22,0 Reparatieverzoeken 10,9 11,3 Mutatie-onderhoud 5,0 5,8 Installaties, groen & schoonmaak 5,8 5,1 Verbeterverzoeken 2,1 4,9

Subtotaal 43,8 49,1 Af: dekking Bouwservice -5,8 -6,1

Totaal onderhoudslasten 38,0 43,0

10.11.6 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit 2019 2018

Toegerekende personeelskosten 7,6 10,1 Toegerekende overige organisatiekosten 17,1 17,4

Totaal Overige directe operationele lasten exploitatie bezit 24,7 27,5

10.11.8 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het resultaat uit de opbrengst van verkopen van bestaand bezit aan derden en de opbrengst uit verkochte nieuwbouwwoningen en is als volgt te specificeren:

2019 2018

Opbrengst verkopen bestaand bezit 29,2 13,3 Af: boekwaarde -23,3 -6,3 Af: toegerekende organisatiekosten -0,6 -0,6

Totaal verkoopresultaat onroerende zaken vastgoed in exploitatie

5,3 6,4

10.11.9 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 2019 2018

Mutatie voorziening onrendabele investeringen 28,5 33,0 Vrijval afwaardering opgeleverde projecten -21,4 0,0 Waardeverandering vastgoed in ontwikkeling 0,0 1,8

Totaal overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 7,1 34,8

Voor een verdere toelichting op de totstandkoming van de marktwaarde en de overige waardeveranderingen wordt verwezen naar de toelichting op de materiële vaste activa.

10.11.10 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 2019 2018

Waardeverandering onroerende zaken in exploitatie 507,7 462,6

Totaal niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

507,7 462,6

Voor een verdere toelichting op de totstandkoming van de marktwaarde en de niet-gerealiseerde waardeveranderingen wordt verwezen naar de toelichting op de materiële vaste activa.

10.11.11 Nettoresultaat overige activiteiten 2019 2018

Opbrengst overige activiteiten 0,7 0,7 Toegerekende kosten overige activiteiten -1,2 -0,8

Totaal resultaat overige activiteiten -0,5 -0,1

10.11.12 Afschrijvingen (im)materiële vaste activa 2019 2018

Afschrijving immateriële vaste activa 1,3 1,7 Afschrijving onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

1,2 1,5

Totaal afschrijvingen (im)materiële vaste activa 2,5 3,2


99/118

10.11.13 Lonen en salarissen/Sociale lasten en pensioenlasten 2019 2018

Lonen en salarissen 19,3 19,1

Sociale lasten 3,2 3,3

Pensioenlasten 2,9 2,9

Totaal lonen en salarissen, sociale lasten en pensioen 25,4 25,3

Het gemiddeld aantal personeelsleden in dienst bij Woonbedrijf bedraagt, uitgedrukt in Fte’s, in 2019: 339,2 (2018: 373,5). Per 1 oktober is de organisatie anders ingericht. In onderstaande specificatie is gekozen voor de indeling zoals deze tot 1 oktober gold. Het personeelsbestand kan als volgt worden gespecificeerd:

Afdeling 2019 2018

Directie en Secretaris 12,6 11,6

Wonen 137,0 159,3

Vastgoed, Inkoop en Bouwservice 119,8 129,6

Financiën en Bedrijfsvoering 69,8 73,0

Totaal 339,2 373,5

10.11.14 Overige bedrijfslasten 2019 2018

Beheerkosten Overige personeelskosten 3,5 3,8 Automatiseringskosten 3,5 4,0 Advisering 2,1 2,1 Huisvestingskosten 2,0 1,9 Communicatie 0,2 0,2 Kosten vervoersmiddelen 1,0 0,9 Overige beheerkosten 1,4 1,6

Subtotaal beheerskosten 13,7 14,5

Heffingen Belastingen 12,5 11,1 Verhuurderheffing 28,9 30,3 Saneringsheffing 0,0 2,4 Bijdrageheffing Autoriteit woningcorporaties 0,4 0,4 Verzekeringen 1,1 0,8

Subtotaal heffingen 42,9 45,0

Overige bedrijfslasten Mutatie(s) overige voorzieningen 0,6 0,8 Organisatiegerichte activiteiten 1,3 0,2 Aandeel in Vereniging van Eigenaren 0,7 0,7 Diverse bedrijfslasten 6,2 1,3 Diverse exploitatiekosten 0,5 0,6

Subtotaal overige bedrijfslasten 9,3 3,6

Totaal overige bedrijfslasten 65,9 63,1


100/118

10.11.15 Overige organisatiekosten 2019 2018

Geactiveerde productie eigen bedrijf 2,3 2,4 Toegerekende personeelskosten 3,8 0,2

Totaal overige organisatiekosten 6,1 2,6

10.11.16 Leefbaarheid 2019 2018

Vastgoed gerelateerde leefbaarheid 0,5 0,5 Mens gerelateerde leefbaarheid 0,3 0,1 Toegerekende personeelskosten 1,3 1,5

Totaal leefbaarheid 2,1 2,1

10.11.17 Accountantshonoraria In het boekjaar zijn de volgende bedragen (in € 1.000,-) aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht:

2019 2018

BDO Audit & Assurance B.V. Controle van de jaarrekening 143,7 152,7 Andere controlewerkzaamheden 0,0 19,2

Totaal accountantshonoraria 143,7 171,9

Bovenstaande honoraria betreffen de werkzaamheden die bij Woonbedrijf en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en de onafhankelijke externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties), alsook door binnenlandse en buitenlandse accountantskantoren, inclusief hun fiscale afde-lingen en adviesafdelingen. De andere controlewerkzaamheden hebben betrekking op sector verplichte controlewerkzaamheden.

10.11.18 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentebaten 2019 2018

Ontvangen heffingsrente belastingen 0,0 0,2

Totaal andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 0,0 0,2

10.11.19 Rentelasten en soortgelijke kosten Rentelasten 2019 2018

Rente langlopende schulden: - Leningen overheid - Leningen kredietinstellingen

Rente kortlopende schulden:

- Overige schulden

0,4 12,5

0,1

0,6 12,7

3,2

Totaal rentelasten en soortgelijke kosten 13,0 16,5

10.11.20 Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd:

2019 2018

Acute belastingen 14,6 8,3 VPB voorgaande jaren 4,2 32,6 Mutatie latente belastingen 6,3 -35,4

Totaal 25,1 5,5


101/118

Belastbaar bedrag 2019

2019

Commercieel resultaat voor belastingen 565,1

1. Fiscaal lager verkoopresultaat bestaand bezit -4,9

2. Wijziging in onderhanden projecten 0,0

3. Afschrijvingen (im)materiele vaste activa en vastgoedportefeuille -4,1

4. Overige waardeveranderingen (im)materiele vaste activa en vastgoedportefeuille 7,1

5. Te activeren loonkosten aan projecten 2,2 6. Verbeteringsuitgaven onderhoud 3,7 7. Mutatie voorziening onderhoud 0,0 8. Revitalisering (renovatieonderhoud) -9,0 9. Niet gerealiseerde waardeveranderingen -507,7

10. Vrijval (dis)agio leningen en te activeren projectrente -0,4

-513,1

Saldo fiscale winstberekening 52,0

11. Bijdrage CFV saneringssteun 0,0 Gemengde kosten (Oort) 0,1

0,1

Belastbare winst 2019 52,1

Af: verliesverrekening 0,0

Belastbaar bedrag 2019 52,1

Het wettelijke (nominale) belastingtarief over 2019 bedraagt 25%. De effectieve belastingdruk bedraagt 9,2%. De lagere effec-tieve belastingdruk wordt veroorzaakt door fiscale en commerciële verschillen in de waarderingsgrondslagen. Dit betreft onder meer verschillen in de verwerking van resultaten uit afschrijvingen, waardeveranderingen vastgoedportefeuille, fiscaal lagere verkoopresultaten, in aanmerking nemen van fiscale onderhoudslasten, activeringen van fiscale verbeteringen en de verlies-verrekening.

10.11.21 Resultaat deelnemingen 2019 2018

Resultaat deelneming Breedband Regio Eindhoven B.V. 0,0 0,0

Totaal resultaat deelneming 0,0 0,0


102/118

10.12 Overige informatie

10.12.1 Werknemers Het aantal personeelsleden in dienst bij Woonbedrijf bedraagt, uitgedrukt in Fte’s, ultimo 2019: 339,2 (2018: 373,5). Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam.

10.12.2 Bestuurders en commissarissen WNT-verantwoording 2019 Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl Rapportageverplichtingen op grond van de WNT De WNT is van toepassing op Woonbedrijf SWS.Hhvl. Het voor Woonbedrijf SWS.Hhvl toepasselijke bezoldigingsmaximum is in 2019 € 194.000, zijnde het bezoldigingsmaximum conform de Regeling normering topinkomens toegelaten instellingen volks-huisvesting klasse H. Het weergegeven toepasselijke bezoldigingsmaximum topfunctionaris is berekend naar rato van de omvang van het dienstver-band, waarbij voor de berekening de omvang van het dienstverband nooit groter kan zijn dan 1,0 fte. Uitzondering hierop is dat het bezoldigingsmaximum voor de leden van de Raad van Commissarissen voor de voorzitter 15% en voor de overige leden 10% van het bezoldigingsmaximum in 2019 (€ 194.000) bedraagt. Daarnaast heeft de vereniging van Toezichthouders voor Woningcorporaties (VTW) een beroepsregel uitgevaardigd inzake de bezoldiging van Raad van Commis-sarissen van woningcorporaties in 2015 en 2016, inhoudende dat de bezoldiging voor een voorzitter van een Raad van Commis-sarissen maximaal 11,55% en voor een lid van de Raad van Commissarissen maximaal 7,7% van het staffelbedrag (voor 2019 is dit bedrag ongewijzigd € 203.400) mag bedragen. Naast de hieronder vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen die in 2019 een bezoldiging boven het toepasselijke WNT-maximum hebben ontvangen. Bezoldiging topfunctionarissen Leidinggevende topfunctionarissen bestuurders

Ingrid de Boer

Functie Directeur

Duur dienstverband in 2019 1/1 – 31/12

Omvang dienstverband (in fte) 2019 1,0

Dienstbetrekking 2019? Ja

Bezoldiging 2019

Beloning1 en belastbare onkostenvergoedingen € 181.591

Beloning betaalbaar op termijn € 36.253

Totaal bezoldiging 2019 € 217.844

Individueel bezoldigingsmaximum 2019 € 194.000

Motivering indien overschrijding 2


Omvang dienstverband (in fte) 2018 1,0

Dienstbetrekking 2018? Ja

Bezoldiging 2018

Beloning en belastbare onkostenvergoedingen € 196.545

Beloning betaalbaar op termijn € 35.743

Totaal bezoldiging 2018 € 232.288

Individueel bezoldigingsmaximum 2018 € 189.000

Deberekening van de bedragen in deze tabel is gebaseerd op de WNT wet – en regelgeving Motivering 1) De beloningscomponent van de bezoldiging van de bestuurder is in 2019 verminderd ten opzichte van 2018. De verlaging is

conform de afbouwregeling WNT. 2) Voor bestaande arbeidsovereenkomsten geldt het overgangsrecht. Voor de bestuurder van Woonbedrijf is de overgangsre-

geling WNT van toepassing omdat bestuurder op 6 december 2011 al in functie was.


103/118

Leidinggevende topfunctionarissen

Paul Tholenaars

Paul Terwisscha van Scheltinga

Roy Beijnsberger

Functie Directeur Directeur Directeur

Duur dienstverband in 2019 1/1 – 31/01 1/1 – 31/12 1/1 – 31/12

Omvang dienstverband (in fte) 2019 1,0 1,0 1,0

Dienstbetrekking 2019? Ja Ja Ja

Bezoldiging 2019

Beloning en belastbare onkosten-vergoedingen

€ 14.689 € 125.630 € 136.537

Beloning betaalbaar op termijn € 1.788 € 20.894 € 20.894

Totaal bezoldiging 2019 € 16.477 € 146.524 € 157.431

Individueel bezoldigingsmaximum 2019

€ 16.477 € 194.000 € 194.000

Motivering indien overschrijding n.v.t. n.v.t. n.v.t.


Omvang dienstverband (in fte) 2018 1,0 1,0 1,0

Dienstbetrekking 2018? Ja Ja Ja

Bezoldiging 2018

Beloning en belastbare onkosten-vergoedingen

€ 127.609 € 124.047 € 123.452

Beloning betaalbaar op termijn € 20.799 € 20.259 € 20.203


Individueel bezoldigingsmaximum 2018

€ 189.000 € 189.000 € 189.000

Uitkeringen wegen beëindiging dienstverband

Paul Tholenaars

Functie Directeur

Omvang dienstverband (in fte) 1,0

Jaar waarin dienstbetrekking is beëindigd 2019

Ontslaguitkering

Overeengekomen uitkeringen wegens beëindiging dienstverband € 75.000

Individueel toepasselijk maximum € 75.000

-/- onverschuldigd deel

Totaal uitkering wegens beëindigen dienstverband € 75.000

Waarvan betaald in 2019 € 16.138

Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan n.v.t.

Toelichting op de onverschuldigde betaling n.v.t.

Leidinggevende topfunctionarissen zonder dienstbetrekking

Maarten Pel

Functie Directeur a.i.

Kalenderjaar 2019

Periode functievervulling in het kalenderjaar 21/01–30/09

Aantal kalendermaanden functievervulling in het kalenderjaar 9

Individueel toepasselijk bezoldigingsmaximum

Maximum uurtarief in het kalenderjaar € 187

Maxima op basis van de normbedragen per maand € 214.200

Individueel toepasselijk maximum gehele periode kalendermaand 1 t/m 12

€ 132.583

Bezoldiging (alle bedragen exclusief BTW)

Werkelijk uurtarief lager dan het maximum uurtarief? Ja

Bezoldiging in de betreffende periode € 85.080

Bezoldiging gehele periode kalendermaand 1 t/m 12 € 85.080

-/- Onverschuldigd betaald en nog niet terugontvangen bedrag n.v.t.

Bezoldiging € 85.080

Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan n.v.t.

Toelichting op de vordering wegens onverschuldigde betaling n.v.t.


104/118

Toezichthoudende topfunctionarissen (raad van commissarissen)

Kees van der Luijt Marga Bekker Guy Buck

Functie Voorzitter Lid Lid


Totaal bezoldiging 2019 (excl. BTW) € 25.600 € 17.100 € 17.100

Toepasselijk WNT maximum 2019 € 29.100 € 19.400 € 19.400





Marc Schoonhoven Saskia Langbroek-Coppus

Jan Maarten van der Meulen

Functie Lid Lid Lid


Totaal bezoldiging 2019 (excl. BTW) € 17.100 € 17.100 € 17.100






Daniëlle van de Ven

Functie Lid


Totaal bezoldiging 2019 (excl. BTW) € 8.550

Toepasselijk WNT maximum 2019 € 9.727

Motivering indien overschrijding n.v.t.

Duur dienstverband in 2018 n.v.t.

Totaal bezoldiging 2018 n.v.t.

Toepasselijk WNT maximum 2018 n.v.t.

De bezoldiging van de leden van de raad van commissarissen (inclusief BTW) is opgenomen onder de personeelslasten en be-draagt voor 2019 € 144,8 (2018: € 143,4).

10.12.3 Resultaatbestemming Het verloop van de overige reserve is als volgt:

2019 2018

Overige reserves per 1 januari 880,4 1.199,8 Resultaatbestemming vorig boekjaar 476,8 127,7 Realisatie uit herwaarderingsreserve 13,4 3,1 Overboeking naar herwaarderingsreserve -449,3 -450,2

Stand reserves per 31 december 921,3 880,4

Ultimo 2019 is in totaal € 2.570,5 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (2018: € 2.134,6 miljoen).


105/118

Het verloop van de herwaarderingsreserve is als volgt:

DAEB Niet-DAEB Totaal

Stand per 1 januari 2019 1.995,5 139,1 2.134,6 Herclassificatie sociaal – commercieel per 1 januari 0,0 0,0 0,0

Herrekende herwaarderingsreserve 1 januari 2019 1.995,5 139,1 2.134,6

Herclassificatie sociaal – commercieel -0,9 0,9 0,0 Realisatie door verkoop -0,5 -12,9 -13,4 Mutatie door herwaardering 0,0 0,0 0,0 Overboeking vanuit overige reserve 413,0 36,3 449,3

Stand per 31 december 2019 2.407,1 163,4 2.570,5

Voorstel resultaatbestemming is om het resultaat van € 540 miljoen toe te voegen aan de overige reserves van Woonbedrijf.


106/118

10.13 Overige gegevens Controleverklaring van de onafhankelijke accountant


107/118


108/118


109/118


110/118


111/118

10.14 Verklaring besteding middelen in het belang van de volkshuisvesting De directie verklaart dat alle middelen in het verslagjaar zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. De jaarrekening is opgesteld door de directie en vastgesteld door de raad van commissarissen. Eindhoven, 4 juni 2020 De directie: Ingrid de Boer De raad van commissarissen: Jan Maarten van der Meulen Marc Schoonhoven Marga Bekker Guy Buck Saskia Langbroek-Coppus


112/118

10.15 Kengetallen 2019 2018 2017 2016 2015

Vastgoedeenheden in eigendom Woningen betaalbaar 26.412 26.154 26.445 26.196 25.337 Woningen duur 3.109 3.376 2.953 3.042 3.191 Studenteneenheden 3.518 3.188 3.090 2.974 2.823 Totaal vastgoedeenheden wonen 33.039 32.718 32.488 32.212 31.351 Bedrijfsruimten 175 184 183 161 155 Garages, parkeerplaatsen, bergingen, overig 3.564 3.472 3.355 3.119 2.994 Totaal vastgoedeenheden overig 3.739 3.656 3.538 3.280 3.149 Totaal vastgoedeenheden 36.778 36.374 36.026 35.492 34.500 Verhuurbare woongelegenheden incl. inhuur derden Woningen 29.521 29.530 29.398 29.238 28.528 Studenteneenheden 3.593 3.263 3.167 3.049 2.899 Totaal verhuurbare woongelegenheden 33.114 32.793 32.565 32.287 31.427 Opgeleverde huurwoongelegenheden 426 344 537 615 179 Opgeleverde koopwoongelegenheden 0 0 0 0 0 Aangekochte huurwoongelegenheden 9 0 76 494 0 WOZ-waarde woningen totaal excl. studenteneenheden (x € 1 mln.)

5.650,1

5.206,4

5.151,4

4.727,4

4.582,0

WOZ-waarde woningen gemiddeld excl. studenteneenheden (x € 1.000)

191,4

176,3

175,2

161,7

160,6

Bedrijfswaarde totaal (x € 1 mln.) n.v.t. n.v.t. 1.507,6 1.415,4 1.438,9 Waarde per vastgoedeenheid gemiddeld (x € 1.000) n.v.t. n.v.t. 41,8 39,9 41,7 Marktwaarde totaal (x € 1 mln.) 4.587,1 4.041,7 3.541,0 3.399,2 3.072,6 Waarde per vastgoedeenheid gemiddeld (x € 1.000) 124,7 111,1 98,3 95,8 89,1 Gemiddelde restantlevensduur in jaren 24,9 25,6 25,9 26,1 26,1 Verhouding huur/5.560.1 waarde woningen excl. studenteneenheden

3,29%

3,50%

3,49%

4,10%

3,74%

Financiën Eigen vermogen totaal (x € 1 mln.) 4.031,6 3.491,8 3.015,0 2.887,3 2.702,9 Eigen vermogen per vastgoedeenheid (x € 1.000) 110,8 96,0 83,7 81,4 78,3 Bruto huuromzet (x € 1 mln.) 201,7 197,7 195,4 188,7 184,8 Jaarresultaat (x € 1 mln.) 540,0 476,8 127,7 184,4 35,8 Jaaromzet huur en vergoedingen (x € 1 mln.) 212,5 207,4 206,1 199,6 194,1 Rentabiliteit eigen vermogen (%) 14,02 13,82 4,57 2,34 4,10 Rentabiliteit totaal vermogen (%) 11,5 12,02 2,94 2,16 6,88 Solvabiliteit van het totale vermogen(%) 87,1 85,41 83,79 82,89 83,79 Gemiddelde rentevoet leningen (%) 2,34 2,57 2,81 3,04 3,65 Onderhoud (x €1 mln.) Dagelijks onderhoud 21,8 26,6 29,9 27,6 27,1 Planmatig onderhoud 20,0 22,0 22,2 16,6 16,9 Totaal onderhoud 41,8 48,6 52,1 44,2 44,0 Volkshuisvestelijk Huurachterstand in % huren en vergoedingen 1,28% 1,41% 1,78% 1,95% 2,11% Huurachterstand (x € 1 mln.) 2,7 2,9 3,7 3,9 4,1 Huurderving in % huren en vergoedingen 0,81% 0,79% 1,15% 0,88% 0,84% Huurderving (x € 1 mln.) -1,71 -1,64 -2,37 -1,81 -1,63 Gemiddelde huurprijs woningen per maand 525 515 509 506 495 Bedrijfsvoering (x € 1 mln.) Lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenen 25,4 25,3 25,4 26,2 26,5 Overige personeelskosten 4,5 4,6 4,8 4,9 5,2 Huisvestingskosten 2,0 1,9 2,0 2,0 2,0 Algemene kosten 7,3 7,9 7,8 7,0 6,4 Kosten ontwikkeling organisatie 1,3 0,2 0,5 1,1 1,7 Totaal 40,4 40,0 40,5 41,2 41,9 Personeelsbezetting einde boekjaar op basis fte 339,2 372,2 381,8 386,0 389,9

Jaarverslag 2019 BIJLAGEN

113/118

BIJLAGEN


114/118

Bijlage 1 Balans per 31 december 2019 DAEB, niet-DAEB en totaal Toelichting op de balans scheiding DAEB en Niet-DAEB

ACTIVA (voor resultaatverdeling) 31-12-2019 31-12-2018 (x €1 mln.) DAEB Niet-DAEB Eliminaties Totaal DAEB Niet-DAEB Eliminaties Totaal VASTE ACTIVA Immateriële vaste activa 0,9 0,1 1,0 1,5 0,1 1,6 Vastgoedbeleggingen DAEB vastgoed in exploitatie 4.247,2 4.247,2 3.716,0 3.716,0 Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 339,9 339,9 325,7 325,7 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

13,8 13,8 10,5 10,5

Totaal van vastgoedbeleggingen 4.261,0 339,9 0,0 4.600,9 3.726,5 325,7 0,0 4.052,2 Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

7,3 0,5 0,0 7,8 7,8 0,5 0,0 8,3

Totaal materiële vaste activa 7,3 0,5 0,0 7,8 7,8 0,5 0,0 8,3 Financiële vaste activa Andere deelnemingen 0,5 0,5 0,5 0,5 Netto vermogenswaarde Niet-DAEB 292,4 -292,4 0,0 250,0 -250,0 0,0 Vordering op Niet-DAEB (interne le-ning)

75,6 -75,6 0,0 49,6 -49,6 0,0

Latente belastingvordering(en) 0,1 0,1 1,3 3,0 4,3

Totaal financiële activa 368,1 0,5 -368,0 0,6 300,9 3,5 -299,6 4,8 Totaal vaste activa 4.637,3 341,0 -368,0 4.610,3 4.036,7 329,8 -299,6 4.066,9 VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Overige voorraden 0,4 8,4 8,8 0,4 8,1 8,5

Totaal voorraden 0,4 8,4 0,0 8,8 0,4 8,1 0,0 8,5 Vorderingen Huurdebiteuren 1,7 0,1 1,8 1,6 0,2 1,8 Latente belastingvorderingen 0,0 2,1 0,1 2,2 Overige vorderingen 0,1 0,1 40,7 -40,7 0,0 Vorderingen op Niet-DAEB (in-terne lening kort)

7,8 -7,8 0,0

Overlopende activa 0,3 0,3 1,4 0,1 1,5

Totaal vorderingen 9,9 0,1 -7,8 2,2 45,8 0,4 -40,7 5,5 Totaal vlottende activa 10,3 8,5 -7,8 11,0 46,2 8,5 -40,7 14,0 Liquide middelen 0,0 28,4 28,4 1,4 6,0 7,4 TOTAAL ACTIVA 4.647,6 377,9 -375,8 4.649,7 4.084,3 344,3 -340,3 4.088,3


115/118

Toelichting op de balans scheiding DAEB en Niet-DAEB

PASSIVA (voor resultaatverdeling) 31-12-2019 31-12-2018 (x €1 mln.) DAEB Niet-DAEB Eliminaties Totaal DAEB Niet-DAEB Eliminaties Totaal Eigen vermogen Herwaarderingsreserve 2.407,1 163,4 2.570,5 1.995,5 139,1 2.134,6 Overige reserves 1.084,7 89,2 -252,6 921,3 1.019,5 67,0 -206,1 880,4 Resultaat van het boekjaar 540,0 39,8 -39,8 540,0 476,8 43,9 -43.9 476,8

Totaal eigen vermogen 4.031,8 292,4 -292,4 4.031,8 3.491,8 250,0 -250,0 3.491,8 Voorzieningen Voorziening onrendabele investe-ringen en herstructureringen

50,0 50,0 48,7 0,2 48,9

Voorziening organisatieontwikke-ling

5,3 0,3 5,6

Totaal voorzieningen 55,3 0,3 0,0 55,6 48,7 0,2 0,0 48,9 Langlopende schulden Schulden/leningen overheid 6,1 6,1 10,2 10,2 Schulden/leningen kredietinstellin-gen

470,7 470,7 472,2 472,2

Interne lening Niet-DAEB 75,6 -75,6 0,0 49,6 -49,6 0,0 Overige schulden 1,8 1,8 1,8 1,8

Totaal langlopende schulden 478,6 75,6 -75,6 478,6 484,2 49,6 -49,6 484,2 Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen en overheid

59,3 59,3 33,5 33,5

Schulden aan leveranciers 5,8 0,4 6,2 8,0 0,6 8,6 Belastingen en premies sociale verzekeringen

3,2 0,6 3,8 5,5 0,4 5,9

Schulden aan DAEB (interne lening kort)

7,8 -7,8 0,0 40,7 -40,7 0,0

Overlopende passiva 13,6 0,7 14,3 12,6 2,8 15,5

Totaal kortlopende schulden 81,9 9,5 -7,8 83,7 59,6 44,5 -40,7 63,5 TOTAAL PASSIVA 4.647,6 377,9 -375,8 4.649,7 4.084,3 344,3 -340,3 4.088,3


116/118

Bijlage 2 Winst- en verliesrekening per 31 december 2019 DAEB, niet-DAEB en totaal Toelichting winsten verliesrekening scheiding DAEB en Niet-DAEB functioneel model

WINST- EN VERLIESREKENING 2019 2018 (x €1 mln.) DAEB Niet-DAEB Eliminaties Totaal DAEB Niet-DAEB Eliminaties Totaal Huuropbrengsten 185,0 15,0 200,0 180,4 15,7 196,1 Opbrengsten servicecontracten 10,0 0,8 10,8 8,9 0,7 9,6 Lasten servicecontracten -8,8 -0,7 -9,5 -8,5 -0,6 -9,1 Lasten verhuur- en beheeractivi-teiten

-49,3 -4,6 -53,9 -47,1 -3,9 -51,0

Lasten onderhoudsactiviteiten -38,9 -2,9 -41,8 -45,4 -3,3 -48,7 Overige directe operationele las-ten exploitatie bezit

-23,0 -1,7 -24,7 -25,7 -1,8 -27,5

Netto resultaat exploitatie vast-goedportefeuille

75,0 5,9 0,0 80,9 62,6 6,8 0,0 69,4

Verkoopopbrengst vastgoedporte-feuille

1,7 27,5 29,2 1,4 11,9 13,3

Toegerekende organisatiekosten 0,0 -0,6 -0,6 -0,1 -0,5 -0,6 Boekwaarde verkochte vastgoed-portefeuille

-1,3 -22,0 -23,3 -0,6 -5,7 -6,3

Netto gerealiseerd resultaat ver-koop vastgoedportefeuille

0,4 4,9 0,0 5,3 0,7 5,7 0,0 6,4

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

-7,1 0,0 -7,1 -39,2 4,4 -34,8

Niet-gerealiseerde waardeveran-deringen vastgoedportefeuille

474,4 33,3 507,7 432,5 30,1 462,6

Waardeveranderingen vastgoed-portefeuille

467,3 33,3 0,0 500,6 393,2 34,5 0,0 427.7

Opbrengst overige activiteiten 0,7 0,0 0,7 0,7 0,0 0,7 Kosten overige activiteiten -1,1 -0,1 -1,2 -0,7 -0,1 -0,8

Netto resultaat overige activitei-ten

-0,4 -0,1 0,0 -0,5 0,0 -0,1 0,0 -0,1

Overige organisatiekosten -5,7 -0,4 -6,1 -2,4 -0,2 -2,6 Leefbaarheid -2,1 0,0 -2,1 -2,1 0,0 -2,1 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

1,7 0,0 -1,7 0,0 2,0 0,0 -1,8 0,2

Rentelasten en soortgelijke kos-ten

-13,0 -1,7 1,7 -13,0 -16,3 -2,0 1,8 -16,5

Saldo financiële baten en lasten -11,3 -1,7 0,0 -13,0 -14,3 -2,0 0,0 -16,3 Totaal resultaat voor belastingen 523,1 42,0 0,0 565,1 437,6 44,7 0,0 482,3 Belastingen -22,9 -2,2 -25,1 -4,7 -0,8 -5,5 Resultaat uit deelnemingen 39,8 0,0 -39,8 0,0 43,9 0,0 -43,9 0,0 Totaal resultaat na belastingen 540,0 39,8 -39,8 540,0 476,8 43,9 -43,9 476,8


117/118

Bijlage 3 Kasstroomoverzicht 2019 DAEB, niet-DAEB en totaal Toelichting kasstroomoverzicht scheiding DAEB en Niet-DAEB volgens directe methode

KASSTROOMOVERZICHT 2019 2018 (x €1 mln.) DAEB Niet-DAEB Eliminaties Totaal DAEB Niet-DAEB Eliminaties Totaal OPERATIONELE ACTIVITEITEN Ontvangsten Huren Zelfstandige huurwoningen 181,0 12,0 193,0 175,2 12,6 187,8 Onzelfstandige huurwoningen 4,8 0,0 4,8 4,5 0,0 4,5 Intramuraal 0,4 0,0 0,4 0,6 0,0 0,6 Maatschappelijk onroerend goed 2,0 0,0 2,0 1,3 0,0 1,3 Bedrijfsmatig onroerend goed 0,0 0,6 0,6 0,1 1,5 1,6 Parkeervoorzieningen 0,2 2,2 2,4 0,2 2,1 2,3 Vergoedingen 11,6 0,9 12,5 11,6 0,9 12,5 Overheidsontvangsten 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Overige bedrijfsontvangsten 0,7 0,0 0,7 0,7 0,0 0,7 Renteontvangsten 1,7 0,0 -1,7 0,0 2,0 0,0 -1,8 0,2

Saldo ingaande kasstromen 202,4 15,7 -1,7 216,4 196,2 17,1 -1,8 211,5 Uitgaven Personeelsuitgaven 23,6 1,5 25,1 23,5 1,5 25,0 Onderhoudsuitgaven 43,5 3,3 46,8 47,4 3,6 51,0 Overige bedrijfsuitgaven 44,0 3,9 47,9 38,6 2,9 41,5 Rente-uitgaven 13,0 1,7 -1,7 13,0 16,3 2,0 -1,8 16,5 Sectorspecifieke onafhankelijk van het resultaat

0,2 0,0 0,2 0,2 0,0 0,2

Verhuurderheffing 27,2 0,8 28,0 29,4 0,9 30,3 Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden

0,8 0,0 0,8 0,7 0,0 0,7

Vennootschapsbelasting 11,6 0,9 12,5 37,7 2,8 40,5

Saldo uitgaande kasstromen 163,9 12,1 -1,7 174,3 193,8 13,7 -1,8 205,7

Saldo operationele kasstroom (DES)INVESTERINGSACTVITEITEN

38,5 3,6 0,0 42,1 2,4 3,4 0,0 5,8

MVA ingaande kasstromen Verkoopopbrengsten bestaande huur-, woon- en niet-woongele-genheden

1,5 26,1 27,6 1,4 11,2 12,6

Verkoopopbrengsten nieuwbouw, woon- en niet-woongelegenheden

0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

Verkoopontvangsten grond 0,0 1,6 1,6 0,0 0,7 0,7

Tussentelling ingaande kas-stroom MVA

1,5 27,7 0,0 29,2 1,4 11,9 0,0 13,3

MVA uitgaande kasstromen Nieuwbouw huur-, woon- en niet-woongelegenheden

29,5 0,0 29,5 22,5 0,0 22,5

Woningverbetering, woon- en niet-woongelegenheden

32,8 1,5 34,3 31,1 2,3 33,4

Leefbaarheid externe uitgaven projectgebonden

0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

Aankoop, woon- en niet-woonge-legenheden

4,9 0,0 4,9 0,0 0,0 0,0

Investeringen overig 1,3 0,1 1,4 1,8 0,1 1,9 Externe kosten bij verkoop 0,1 0,4 0,5 0,1 0,4 0,5

Tussentelling uitgaande kas-stroom MVA

68,6 2,0 0,0 70,6 55,5 2,8 0,0 58,3

FVA Ontvangsten verbindingen 6,9 0,0 -6,9 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA

6,9 0,0 -6,9 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

Kasstroom uit (des)investeringen -60,2 25,7 -6,9 -41,4 -54,1 9,1 0,0 -45,0


118/118

Financieringsactiviteiten Ingaand Nieuw te borgen leningen 47,0 0,0 47,0 65,1 0,0 65,1 Uitgaand Aflossingen geborgde leningen 44,9 0,0 44,9 17,0 17,0 Aflossingen niet-geborgde lenin-gen

2,5 6,9 6,9 2,5 3,5 3,5

Kasstroom uit financieringsacti-viteiten

-0,4 6,9 6,9 -0,4 44,6 0,0 0,0 44,6

Mutatie liquide middelen -22,1 22,4 0,3 0,8 4,6 5,4 Liquide middelen per 1 januari 1,4 6,0 7,4 0,6 1,4 2,0 Liquide middelen per 31 decem-ber

-20,7 28,4 0,0 7,7 1,4 6,0 0,0 7,4

Jaarverslag · onze uitgaven (de onderhouds- en beheerskosten) en kijken op welke wijze we meer...

Documents

Transcript of Jaarverslag · onze uitgaven (de onderhouds- en beheerskosten) en kijken op welke wijze we meer...