JAARVERSLAG 2017

Almere, 25 april 2018

Jaarverslag 2017 INHOUDSOPGAVE BESTUURSVERSLAG

Voorwoord 1 1. Bericht van de directeur-bestuurder 2

2. Algemene informatie 6

3. Financiële informatie 9

4. Risicobeheersing 9

5. Informatievereisten vanuit de Woningwet 14

6. Informatievereisten vanuit de Governancecode 14

7. Beleidsmatige beschouwing bedrijfswaarde – marktwaarde 18

8. Verbinding samenwerkingsverbanden en lidmaatschappen 19

9. Verslag van de Raad van Commissarissen 22

INHOUDSOPGAVE VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG 1. Goede woningen 31

2. Passend huisvesten 38

3. Samenwerken 47

4. Goede wijken 51

5. Goede dienstverlening 55

6. Gezonde organisatie 56

7. Gezonde financiën 59

8. Onderzoeksagenda 63

INHOUDSOPGAVE JAARREKENING

1. Balans per 31 december 2017 66

2. Functionele winst- en verliesrekening over 2017 68

3. Kasstroomoverzicht 69

4. Algemene toelichting 70

5. Grondslagen van waardering 71

6. Grondslagen voor bepaling van het resultaat 80

7. Financiële instrumenten en risicobeheersing 83

8. Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling 84

9. Kasstroomoverzicht 85

10. Toelichting op de balans 86

11. Toelichting op de winst- en verliesrekening 99

12. Overige informatie 104

13. Ondertekening van de jaarrekening 106

14. Overige gegevens 108

BESTUURSVERSLAG

Voorwoord

Ook het afgelopen jaar heeft de implementatie van alle wet- en regelgeving een fors beslag gelegd op

onze agenda’s en tijd. Zo dienden wij, na uitvoerig overleg met onze stakeholders, ons

scheidingsvoorstel in bij de Autoriteit Woningcorporaties. Daarin scheiden wij onze Diensten van

Algemeen Economisch Belang (DAEB) zoals de verhuur van sociale huurwoningen, van niet-DAEB. De

Tweede Kamer nam de Veegwet aan waardoor wij enkele governance documenten weer moesten

aanpassen.

Onze ambities en plannen liggen vast in een nieuw Ondernemingsplan. In 2017 is dat plan het

vertrekpunt geweest voor ons werk. Als volkshuisvester in Almere willen we dat werk ‘gewoon goed’

doen. Over belangrijke thema’s zoals beschikbaarheid en betaalbaarheid leest u in dit jaarverslag onze

resultaten.

In de prestatieafspraken met de gemeente komen deze onderwerpen ook uitvoerig aan de orde. Veel

belang hechten wij hierbij aan de bouw van nieuwe betaalbare woningen. Alhoewel in het verslagjaar de

opleveringen achterbleven, zitten er voldoende projecten in de pijplijn die in de loop van volgend jaar

worden opgeleverd.

Voor onze organisatie was 2017 ook een intensief jaar. Alle reguliere activiteiten zoals verhuren,

incasseren, repareren, onderhouden, overlast bestrijden, schoon houden en alles wat daar tussenin zit,

doen we steeds efficiënter. Zoals veel corporaties liep het verantwoorden van onze cijfers vertraging op,

door onduidelijkheid over de richtlijnen voor de waarderingsregels voor het onroerend goed. Het nieuwe

primair systeem werd in gebruik genomen en biedt voldoende verbeterpotentieel. In 2018 gaat we door

met onze digitaliseringsslag. Onze plannen daarvoor staan beschreven in ons Ondernemingsplan en de

uitwerking ervan in de ‘stip op de horizon’.

Op het gebied van de huurdersparticipatie was het een overgangsjaar, waarbij we werkten aan een

nieuwe klantenraad. Ik verwacht dat de raad voor nieuw elan gaat zorgen in vormen van

huurdersparticipatie waarbij de stem van de klant mee telt.

Verklaring

De verantwoordingsstukken over het verslagjaar 2017 bestaan uit het bestuursverslag, het

volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening. Hiermee leggen wij verantwoording af over onze

volkshuisvestelijke en financiële prestaties. Ook is het verslag van de Raad van Commissarissen

opgenomen. Hiermee berichten zij over het gevoerde toezicht.

In de functie van directeur-bestuurder verklaar ik dat woningstichting GoedeStede haar middelen

uitsluitend heeft besteed in het belang van de volkshuisvesting.

Arjan Deutekom

Directeur-bestuurder

Almere, 25 april 2018

1

1. BERICHT VAN DE DIRECTEUR-BESTUURDER

De wereld waarin wij werken blijft in beweging. Wij anticiperen zo veel mogelijk op sociale,

maatschappelijke, wettelijke en politieke veranderingen. We schetsen kort de belangrijkste

ontwikkelingen en externe kaders die ons handelen en onze keuzes beïnvloeden. We anticiperen hierop,

maar we realiseren ons ook dat we toekomstige ontwikkelingen niet allemaal kunnen voorspellen.

1.1 Landelijke ontwikkelingen

Wet- en regelgeving

Wij volgen alle nieuwe wet- en regelgeving. We lichten toe hoe de implementatie binnen GoedeStede is

verlopen, zodat we compliant zijn.

Ontwerpvoorstel voor scheiding DAEB en niet-DAEB

Voor 1 januari 2017 moesten wij het voorlopig voorstel voor het scheiden van Diensten van Algemeen

Economisch Belang (DAEB) van niet-DAEB-activiteiten indienen bij de toezichthouder. Vlak voor kerst

2016 bleek echter dat er bij corporaties veel problemen waren met de invoer van Prognose informatie

(dPi) via de applicatie van CorpoData.

Ook wij hadden hier last van. De Autoriteit Woningcorporaties (Aw) heeft daarop coulance betracht en

aangegeven dat zowel de dPi als het scheidingsvoorstel uiterlijk 13 januari ingediend moesten zijn. Het

is gelukt om alle informatie in te voeren en de bestanden tijdig te uploaden.

De Aw en WSW hebben ons voorstel beoordeeld. In het voorlopig oordeel op ons ontwerpvoorstel stelde

de Aw dat ons voorstel niet geheel voldeed aan de gestelde criteria. Dit concludeerden zij op basis van

een zin in de positieve zienswijze van de gemeente Almere. In juni is nogmaals met de gemeente

gesproken over het scheidingsvoorstel. GoedeStede en de gemeente zitten op dezelfde lijn en er is geen

sprake van een verschil in interpretatie. Dit heeft de gemeente wederom schriftelijk bevestigd aan de

Aw.

Overeenkomstig het Beoordelingskader DAEB/niet-DAEB moesten wij voor 1 juli 2017 het definitieve

scheidingsvoorstel indienen. Hiervoor is algemeen uitstel verleend tot 15 juli. GoedeStede heeft uitstel

gevraagd en gekregen tot 30 september.

Woningcorporaties zijn op grond van artikel 38 van de Woningwet verplicht om jaarlijks voor 1 juli de

dVi en WOZ-waarden naar de Aw te sturen. Als gevolg van vertraging bij het afronden van de

jaarstukken en de dVi, zijn alle stukken inclusief het definitief scheidingsvoorstel voor 30 september

ingediend. De WOZ-waarden 2016 zijn voor 1 juli ingediend.

Op 23 november jongstleden hebben wij het besluit definitief scheidingsvoorstel DAEB/niet-DAEB

ontvangen van de Aw. Zij verlenen goedkeuring voor de administratieve scheiding zoals wij het

scheidingsverzoek hebben ingediend. Per 1 januari 2018 moet de administratieve scheiding van DAEB

en niet-DAEB volledig zijn doorgevoerd.

Veegwet

De Veegwet Wonen is op 1 juli 2017 ingegaan. De Veegwet repareert een aantal punten in de

Woningwet en maakt die beter uitvoerbaar voor corporaties. Deze reparaties hebben tegelijkertijd

geleid tot aanpassingen in het onderliggende Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) en

in de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (RTIV).

2

Corporaties mogen onder voorwaarden diensten (administratie of bedrijfsvoering) leveren aan

verbonden ondernemingen, stichtingen, verenigingen en huurdersorganisaties. Deze voorwaarden

zijn uitgewerkt in het BTIV.

Corporaties mogen weer onderling collegiale financiering verstrekken.

Corporaties mogen onder voorwaarden panden van derden (bijvoorbeeld van de gemeente)

onderhouden, verbouwen en verhuren. Deze voorwaarden zijn uitgewerkt in het BTIV.

Wijzigingen in visitatie. Voor ons betekent dit dat wij uiterlijk 21 december 2019 een volgend

definitief visitatierapport moeten hebben.

In 2016 zijn de statuten al aangepast. De Veegwet verplicht ons om voor 1 januari 2019 de statuten

(weer) aan te passen. Dit heeft onder andere te maken met de OOB status (Organisatie van Openbaar

Belang). Accountants van OOB’s moeten zich onder andere houden aan strengere eisen voor controle.

Privacywet

Per 25 mei 2018 wordt de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG) van kracht. Dat betekent

dat er vanaf die datum dezelfde privacywetgeving geldt in de hele Europese Unie. De Wet bescherming

persoonsgegevens (Wbp) geldt dan niet meer. Wij pasten in 2017 onder andere de datalekprocedure

aan en sloten diverse verwerkersovereenkomsten af.

Prioriteiten van de Minister

In het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV), behorend bij de Woningwet, is

opgenomen dat de Minister periodiek prioriteiten benoemt. Tot en met 2019 zijn dat:

Betaalbaarheid en beschikbaarheid voor de doelgroep.

Realiseren van een energiezuinige sociale huurwoningenvoorraad conform de afspraken in het

Nationaal Energieakkoord en het Convenant Energiebesparing Huursector.

Huisvesten van urgente doelgroepen.

Realiseren van wonen met zorg en ouderenhuisvesting in verband met langer zelfstandig wonen.

Onze inzet op de volkshuisvestelijke prioriteiten zijn onderdeel van de prestatieafspraken met de

gemeente.

Scheiden wonen en zorg

Het overheidsbeleid is erop gericht om wonen en zorg te scheiden. Daarbij komt ook dat bewoners

langer zelfstandig thuis moeten wonen. Tegelijk constateren we een beweging waarbij steeds meer een

beroep wordt gedaan op zelfredzaamheid en ‘burgerkracht’. Uitgangspunt is dat mensen zoveel

mogelijk zelf de regie houden en participeren in de samenleving.

De ‘baby boom’ generatie (geboren tussen 1946-1950) heeft de AOW leeftijd bereikt en zorgt voor een

sterke vergrijzing. Dit effect wordt extra versterkt omdat het totaal aantal jongeren afneemt. Tot 2040

verdubbelt het aantal alleenwonende 80-plussers tot 750.000 (CBS, 2015). Het SCP ziet in de komende

decennia een grote zorgvraag ontstaan door een toename van de groep zorgbehoevende 75-plussers.

Met name ouderen met minder psychosociale vaardigheden lopen in de toekomst een groter risico om

geen of onvoldoende zorg te ontvangen (Sociaal en Cultureel Rapport 2016).

Eenzaamheid en het ontbreken van een netwerk voor (mantel)zorg komt steeds vaker voor.

Woningcorporaties en zorgorganisaties geven signalen van eenzaamheid door. Ook kunnen wij

ontmoetingsruimten faciliteren en (geclusterd) bouwen zodat bewoners elkaar ontmoeten. De prijsvraag

van de rijksbouwmeester Who Cares sluit op deze ontwikkeling aan.

De geschetste ontwikkelingen en het Rijksbeleid hebben consequenties voor de bewoners zelf, maar

ook voor GoedeStede. Het is voor ons van belang om de sociale kwaliteit (leefbaarheid) in de gebouwen

op peil te houden. Eén van de oorzaken van leefbaarheidsproblematiek is een toenemend aantal

3

verwarde personen in onze woongebouwen. Steeds meer kwetsbare bewoners wonen op zichzelf en

krijgen ambulante zorg. Dit legt een druk op het samen leven in een complex en buurt. Zorgpartijen in

ons netwerk zien een verzwaring van de problematiek bij jongeren (verslavings- en

gedragsproblematiek). Ze zijn voor de doorstroom vanuit hun eigen instellingen ook afhankelijk van de

corporaties. GoedeStede werkt met verschillende zorgpartijen samen en maakt afspraken over de

huisvesting, woningtoewijzing en leefregels. Daarbij houden we aandacht voor de draagkracht binnen

een complex (op portiekniveau).

Bij nieuwbouw zoeken we samen met zorgpartijen naar vormen om wonen en zorg te scheiden en

zetten we in op nieuwe geclusterde woonconcepten. In het verslagjaar is gestart met de bouw van het

pand Troje. Bewoners met een licht verstandelijke beperking worden door TriAde begeleid in het

zelfstandig wonen. We ontwikkelden dit jaar ook een complex voor jongeren met autisme (AanMere)

waarvan de bouw in 2018 start. In de Marken en in de Waterwijk onderzoeken we of we nieuwe

woningen voor senioren kunnen realiseren. Wij verzorgen daarbij de ‘stenen kant van de zorg’. Dit sluit

aan bij onze onderzoekagenda uit het ondernemingsplan 2017-2019.

In dat kader is een werkbezoek gebracht aan een project voor dementerenden en een verzorgingshuis

in Lelystad. Daar is gesproken over de effecten van de extramuralisering in de zorg en de

financieringsvraagstukken rondom die zorg.

1.2 Regionale en lokale ontwikkelingen

Toekomstige woningvraag

Samen met de gemeente, 3HO en de twee collega-corporaties is de ontwikkeling van de vraag naar

(sociale huur)woningen onderzocht. De uitkomsten van het onderzoek vormen de basis voor een

nieuwe gemeentelijke woonvisie in 2018 en vervolgens voor de prestatieafspraken voor de jaren na

2018. Onderzoeksbureau Rigo heeft het onderzoek naar de toekomstige woningvraag over de periode

2018-2028 afgerond. De uitkomsten geven een goed beeld van de vraag. GoedeStede wordt dagelijks

geconfronteerd met de enorme druk op de Almeerse woningmarkt. Daarom vinden wij nieuwe woningen

toevoegen in het sociale huursegment van groot belang. Wij rekenen op gemiddeld ruim 200 woningen

per jaar. De gemeente is aan zet om de enorme vraag naar betaalbare huurwoningen in haar

grondbeleid te incorporeren.

Prestatieafspraken 2017-2018

De drie corporaties, de verenigde huurdersorganisaties (3HO) en de gemeente Almere zijn voor de

periode 2017-2018 prestatieafspraken overeengekomen. In deze jaarstukken wordt aan belangrijke

onderwerpen uit de (53) prestatieafspraken gerefereerd. In de managementrapportages wordt

eveneens de voortgang op hoofdlijnen gemonitord.

Eind december is een stand van zaken na één jaar prestatieafspraken gemaakt. Parallel is de gemeente

aan het eind van het jaar gestart met het maken van een nieuwe woonagenda voor prestatieafspraken

vanaf 2019. Samenvattend is op vier thema’s de volgende stand van zaken ultimo 2017 te melden:

Nieuwbouw

Er is afgesproken om in totaal 833 betaalbare woningen toe te voegen. Voor de periode 2018-2027

voorziet GoedeStede een verdere toename met 2.119 woningen. Ultimo 2017 staat de teller op 204

woningen. Er zijn 326 woningen in aanbouw. Daarnaast hebben gemeente en GoedeStede locaties

vastgesteld om het afgesproken aantal woningen te realiseren. Daarmee gaat GoedeStede de

prestatieafspraak nakomen, maar wel met een langere doorlooptijd.

4

Betaalbaarheid

De collectieve prestatieafspraak luidt: in 2017 wordt tenminste 65% van de huurwoningen met een

betaalbare huur aangeboden en 5% tot de kwaliteitskortingsgrens. GoedeStede biedt 50% van de

vrijkomende woningen aan in het betaalbare segment tot de tweede aftoppingsgrens. Deze twee

percentages zijn gehaald in 2017. Als de voorgenomen nieuwbouw wordt gehaald stijgt dit percentage

in 2018 voor GoedeStede richting 70%. Zoals in de vorige paragraaf is aangegeven, wordt de

nieuwbouw niet gehaald waardoor de geprognosticeerde stijging achterblijft.

Daarnaast werken corporaties en gemeente gezamenlijk de pilot ‘van groot naar betaalbaar’ uit. De

implementatie volgt in 2018.

Wonen en zorg

GoedeStede werkt samen met verschillende maatschappelijke organisaties en zorginstellingen. Cliënten

van deze partijen wonen soms zelfstandig maar er zijn ook situaties waar cliënten onder begeleiding

samen wonen. Als voorbeeld noemen we Room4U (kamers met kansen project voor jongeren) en

Zephyr, waar dementerende ouderen in een groep samen wonen. In het kader van de extramuralisering

van de zorg is begin 2017 geïnventariseerd wat de kwantitatieve uitstroombehoefte is. Er is geen beeld

van de kwalitatieve vraag.

Gemeente en corporaties hebben afgesproken om in de 1e helft van 2017 een prioritering aan te

brengen om te bepalen welke groepen in welke mate het eerst aan een nieuwe woning geholpen

worden. De gemeentelijke prioriteit ligt bij jongeren die moeten uitstromen uit zorginstellingen. Het

complete voorstel moet nog worden uitgewerkt. Een stuurgroep bepaalt de kaders om aanvragen voor

woonruimte met betrekking tot zorginitiatieven te kunnen beoordelen. Een regiegroep kadert en weegt

alle verzoeken van reguliere Almeerse zorgpartijen maar ook van andere partijen, zoals particuliere

initiatiefnemers. Corporaties en zorgpartijen hebben afspraken gemaakt over de contractvorming bij

combinaties van wonen en zorg/begeleiding. In 2018 wordt verder gewerkt aan zaken als de toeleiding

naar woningen, aandacht voor de spreiding en de begeleiding van de cliënten.

Duurzaamheid

In de prestatieafspraken is opgenomen dat wij op natuurlijke momenten energiebesparende

maatregelen nemen. Wij liggen op schema voor wat betreft de afspraak om in 2020 gemiddeld op label

B of Energie Index 1,25 uit te komen (conform Energieakkoord).

Onderzoeken

Conform afspraak is in 2017 een onderzoek gedaan naar de ontwikkeling van vraag en aanbod naar

sociale huurwoningen op de (middel)lange termijn. De toenemende vergrijzing, individualisering en de

effecten van de extramuralisering zijn daarbij meegenomen. De uitkomsten van het onderzoek vormen

de basis voor een nieuwe gemeentelijke woonvisie en de prestatieafspraken voor de jaren na 2018.

Daarnaast is er afgesproken om gezamenlijk te onderzoeken of we de woonruimteverdeling kunnen

vereenvoudigen. Dit moet ervoor zorgen dat er een gezondere exploitatie ontstaat en dat de

verdelingsregels eenvoudiger worden voor woningzoekenden. De eerste verkenningen zijn uitgevoerd,

maar zaken als loten en voorrang raken de politiek waardoor deze verkenning pas na de verkiezingen

een vervolg zal krijgen.

Who Cares

Begin 2017 heeft de rijksbouwmeester de prijsvraag Who Cares uitgeschreven. Het onderwerp van de

prijsvraag is ‘nieuwe vormen van wonen, zorg en ondersteuning’. Het moet nieuwe ideeën opleveren die

een impuls geven aan de ruimtelijke vernieuwing van de wijken. Gezamenlijk met twee andere partijen

hebben wij een visie ontwikkeld voor Almere Haven binnen de ring. Medio maart is dat voorstel

ingediend, maar uiteindelijk niet geselecteerd.

5

1.3 Ontwikkelingen GoedeStede

Nieuw primair systeem

Per 6 januari is een nieuw primair systeem geïmplementeerd (Tobias Ax). Processen en werkwijzen

werden daartoe aangepast en medewerkers moesten wennen aan het systeem. De implementatie is

snel en adequaat verlopen.

Protocollen

In januari zijn de interne HRM-procedures doorgenomen. Waar nodig zijn ze aangepast en aan de

Ondernemingsraad aangeboden ter informatie of voor advies en instemming.

Op alle afdelingen is het onderwerp integriteit besproken. Dit heeft geleid tot een scherpere formulering

van ons integriteitprotocol. In december heeft een algemene evaluatie plaats gevonden met de externe

vertrouwenspersoon.

Bedrijfshulpverlening

In lijn met de Arbowet zijn binnen GoedeStede zes medewerkers opgeleid als bedrijfshulpverlener

(BHV). Alle BHV-ers hebben de vereiste (herhaling)cursussen inclusief AED training gevolgd. Elke

maand controleren zij de installaties en andere veiligheidsmiddelen. In november is een realistische

ontruimingsoefening gehouden. Deze is voorspoedig verlopen.

Verslag van de Ondernemingsraad

In lijn met de wet op de ondernemingsraden beschikt GoedeStede over een Ondernemingsraad (OR).

De zittingstermijn van alle leden van de raad is ingegaan per 1 september 2015 en loopt af per 31

augustus 2018. De OR bestaat uit vijf personen en wordt namens Woondiensten vertegenwoordigd door

drie personen, namens Financiën door een persoon en namens Vastgoed door een persoon.

In 2017 hebben zich onderstaande mutaties in de samenstelling van de OR voorgedaan:

- 1 lid Woondiensten afgetreden

- 1 nieuw lid namens de afdeling Vastgoed toegevoegd

- 1 lid van afdeling Vastgoed naar afdeling Woondiensten gegaan per 1-1-2018

In 2017 is een themalunch georganiseerd in verband met de uitkomsten van het medewerkers

tevredenheidsonderzoek dat in 2016 is gehouden. Aan de hand van stellingen is gediscussieerd wat er

goed gaat en wat er beter kan. Daarbij is gekeken wat een medewerker zelf kan doen en wat van

management wordt verwacht. Na de themalunch is nog een enquête rondgestuurd. De uitkomsten zijn

teruggekoppeld, waardoor het traject is afgerond.

Samen met P&O is de dag ‘GoedeStede Fit’ voorbereid. De klokkenluidersregeling is besproken en

aangepast aan de nieuwe wet.

De ‘Stip op de Horizon’ heeft doorlopend onze aandacht en staat bij iedere vergadering standaard op de

agenda. In november is het jaarlijkse gesprek met de RVC gehouden; dit keer zonder de aanwezigheid

van de bestuurder.

2. ALGEMENE INFORMATIE

Woningstichting GoedeStede is een toegelaten instelling die uitsluitend werkzaam is op het gebied van

de volkshuisvesting.

6

De Christelijke Woningbouwvereniging GoedeStede werd officieel opgericht op 23 september 1980.

GoedeStede is gestart met de overname van 2.000 woningen van de toenmalige Rijksdienst

IJsselmeerpolders. Op 30 augustus 2001 is GoedeStede een stichting geworden. De statuten zijn voor

het laatst gewijzigd op 21 oktober 2016.

GoedeStede is ingeschreven in het handelsregister bij de Kamer van Koophandel te Lelystad onder

nummer 39036239.

GoedeStede is ingeschreven als deelnemer bij de stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw onder

VROM nummer L1891.

Woningstichting GoedeStede is gevestigd op Verzetslaan 141, 1318 BT Almere, Postbus 10088, 1301

AB Almere. Wij zijn bereikbaar per telefoon (036-5395311) en e-mail (post@goedestede.nl). Op de

website www.goedestede.nl is veel informatie te vinden voor huurders en belanghebbenden. Ook zijn er

de verplichte publicaties vanuit de governancecode en wetgeving te vinden.

2.1 Kengetallen

BOEKJAAR 2017 2016 2015 2014 2013

Aantal verhuureenheden

1. In exploitatie

a. woningen en woongebouwen 7.913 7.939 7.804 7.690 7.642

b. garages & bergingen 80 80 80 80 80

c. overige objecten 118 105 134 135 139

Totaal 8.111 8.124 8.018 7.905 7.861

Aantal VHE (waarbij cat. 1b.= 50%) 8.071 8.084 7.978 7.865 7.821

2. In aanbouw 326 8

123 -

Opgeleverd 8 17 123 56 37

Aangekocht - 1 2 2 110

Ombouw bedrijfspanden 7 24 - - -

Verkopen bestaand bezit 12 19 3 1 -

3. Percentage woningen tot jongerengrens 4 5 5 5 6

Percentage woningen tot 1e aftoppingsgrens 39 34 39 39 42

Percentage woningen tot 2e aftoppingsgrens 23 22 21 21 21

Percentage woningen tot lib. grens & vrije sector 20 26 25 26 24

Percentage woningen boven liberalisatiegrens 14 13 10

9 7

4. % Eengezinswoningen (EGW) 46 46 46 47 47

% Meergezinswoningen (MGW) 54 54 54 53 53

Aantal seniorenwoningen 1.060 1.060 1.060 1.060 1.063

Huren

Huurachterstand woningen

(zittende huurders) % 1,65 1,48 1,29 1,29 1,31

Huurderving totaal (wegens leegstand) % 0,94 1,37 1,78 1,71 1,35

Gemiddelde netto huur per VHE 608 602 590 572 543

Gemiddelde WWS-punten per VHE 154 154 156 151 151

Huurverhogingspercentage per 1 juli 1,0% 1,8% 2,6% 4,3% 4,3%

Huursom (x € 1 miljoen) 61 60 58 55 52

% van redelijke huur 80 80 77 75 73

7

BOEKJAAR 2017 2016 2015 2014 2013

Aantal ingeschrevenen WoningNet (ultimo het jaar) 43.946 37.965 34.597 38.835 38.594

Inschrijftijd woningzoekenden (gemiddeld # jaar) 8,6 7,3 7,6 5,5 5,7

Aantal reacties woningzoekenden 268 140 144 159 142

Aantal vrij gekomen woningen (excl. nieuwbouw) 573 561 681 647 690

Aantal meldingen overlast 406 66 83 48 188

Aanbiedingsgraad 2,0 2,3 1,8 2,9 3,9

Mutatiegraad (%) 7,2 7,0 9,2 8,5 8,8

Aantal ontruimingen 17 16 28 22

32

Leegstand% woningen 0,25% 0,15% 0,34% 0,40% 0,34%

Toewijzing doelgroep van beleid 92% 92% 95% 94% 94%

Onderhoud (x € 1 miljoen)

Planmatig onderhoud 3,9 3,2 2,5 2,8 3,8

Service + mutatieonderhoud 1,93 0,98 0,84 0,87 0,78

Contractonderhoud 0,82 0,90 0,81 0,79 0,79

Personeel

1. Personeelsbezetting:

In personen 51 58 54 63 71

In fte's 44,5 49,7 48,3 55,8 62,1

Aantal fte's per 1000 VHE 5,5 6,2 6,0 7,1 7,9

2. Ziekteverzuim % 6,2 6,7 5,2 5,5 4,6

Verloop % 12,1 4,1 13,0 9,5 4,1

Balans en winst-en-verliesrekening

(X € 1000)

Eigen vermogen 577.346 514.169 473.291 294.295 261.121

Netto huren 59.665 58.816 56.722 54.121 50.921

Vergoedingen 1.058 1.079 1.082 1.097 972

Jaarresultaat 63.177 40.878 30.655 8.218 272

Rentelasten 14.388 15.971 17.317 18.318 18.941

Balanstotaal 1.032.399 952.134 917.788 743.205 718.368

Financiële continuïteit

Rentabiliteit eigen vermogen obv marktwaarde

(vanaf 2015)

Rentabiliteit eigen vermogen obv actuele waarde

(tot en met 2014)

Rentabiliteit totaal vermogen obv marktwaarde

(vanaf 2015)

Rentabiliteit totaal vermogen obv actuele waarde

(tot en met 2014)

11,57

7,81

8,27

6,08

6,47

5,23

2,96

3,88

0,10

0,04

Solvabiliteit obv marktwaarde (vanaf 2015) 55,92 54,00 51,57

Solvabiliteit obv actuele waarde (tot en met 2014)

39,60 36,30

8

3. FINANCIËLE INFORMATIE

GoedeStede beschikt over een Reglement Financieel Beleid en Beheer (RFBB) zoals dat is

voorgeschreven in de Woningwet, artikel 55a en door de Autoriteit Woningcorporaties is goedgekeurd.

In het reglement maken wij inzichtelijk op welke wijze wij de financiële continuïteit borgen. De

bepalingen hebben in principe betrekking op de gehele organisatie (dus zowel de DAEB-tak alsook de

niet-DAEB-tak), tenzij er expliciet wordt vermeld dat hiervan wordt afgeweken.

Begin december is goedkeuring door de Aw verkregen op het addendum RFBB. Bij GoedeStede is geen

sprake van dochtermaatschappijen en verbonden ondernemingen waarvan GoedeStede meer dan de

helft van de bestuurders kan benoemen of ontslaan.

Er zijn geen collegiale leningen verstrekt.

Woningstichting GoedeStede stelt jaarlijks een MJB op voor tenminste vijf jaar volgend op het laatst

afgesloten boekjaar, conform BTiV artikel 104 lid 2 sub b.

Woningstichting GoedeStede neemt in de meerjarenbegroting voor vijf jaren de streefwaarden en

prestatie-indicatoren op die betrekking hebben op de in die jaren te verwachten financiële situatie en

financiële risico’s, conform BTiV artikel 104 lid 2 sub c.

De minimale streefwaarden uit de MJB zijn hoger dan die van het WSW en de Aw.

4. RISICOBEHEERSING

Het WSW stelt jaarlijks per corporatie een risicoscore vast. Het WSW beoordeelt daarvoor onze financial

risks en business risks. Halverwege 2017 is een beoordeling van GoedeStede uitgevoerd. Op de

bevindingen hebben wij onze reactie gegeven.

Hoe wij anticiperen op de (operationele en financiële) risico’s als gevolg van economische en politieke

ontwikkelingen leest u in onderstaande analyse.

Verhuur van woningen en bedrijfsruimten

Binnen onze woningportefeuille is geen sprake van structurele leegstand (= leegstand langer dan drie

maanden). In totaal staan ruim 43.000 woningzoekenden ingeschreven voor een huurwoning in Almere.

De wachttijd voor een woning varieert tussen de drie en zes jaar. Het risico dat betaalbare

huurwoningen niet verhuurbaar zijn, is in de huidige markt dan ook niet aanwezig.

De verhuur van bedrijfsruimten is een punt van aandacht. Een maatregel om de leegstand te beperken

is het verbouwen van leegstaande bedrijfsruimten naar woningen. Inmiddels zijn 24 bedrijfsruimten

verbouwd naar 25 woningen.

Verkoop woningen en bedrijfsruimten bestaand bezit

Om te voldoen aan de financiële doelstellingen is het niet noodzakelijk woningen en bedrijfsruimten uit

bestaand bezit te verkopen. Enkel niet-DAEB woningen en bedrijfsruimten worden verkocht omdat deze

de laatste in een rij zijn of niet meer passen in onze portefeuille.

Projectontwikkeling

Activiteiten in het kader van projectontwikkeling brengen de grootste risico’s met zich mee. Om deze te

beheersen wordt iedere fase binnen een project afgesloten met een fasedocument. Daarin wordt

9

voorafgaand aan het aangaan van verplichtingen de marktpositie, het effect op de portefeuille, het

rendement en het risico in kaart gebracht.

Beheersing van de projectenportefeuille vereist een rapportagestructuur die gericht is op tijd (planning),

geld en kwaliteit. Vooral het aspect tijd kan bij vertraging een flink gat in het budget slaan door

renteverliezen en indexatiekosten. Daarnaast bestaat de kans dat bij verdere vertraging het project

opnieuw ontwikkeld moet worden, waarbij sprake is van een forse kapitaalvernietiging. Naast de

faserapportage is het risicomanagement projectontwikkeling verder geprofessionaliseerd.

Opdrachtgeverschap en het sluiten van contracten

In het investeringsstatuut is vastgelegd hoe verantwoord investeren binnen GoedeStede wordt geborgd.

De directeur-bestuurder is eindverantwoordelijk voor het investeringsbeleid. De vaststelling van het

investeringsbeleid en de nadere uitwerking in activiteiten vinden plaats binnen de geldende kaders zoals

aangegeven in dit statuut. Er wordt gewerkt binnen de kaders van de (meerjaren)begrotingen en de

afdelings(jaar)plannen van GoedeStede.

Op het gebied van investeringen stelt het bestuur, in de viermaandelijkse managementrapportage, de

volgende overzichten voor de Raad van Commissarissen ter beschikking:

Het overzicht projecten nieuwbouw met daarin opgenomen de realisatie en prognose van kosten en

opbrengsten per project in vergelijking met de goedgekeurde budgetten.

Een overzicht van de geprognosticeerde financiële ratio’s.

In het kader van de jaarlijkse begroting worden de investeringen in bestaand bezit en nieuwbouw

begroot. Het bestuur stelt de begroting, en daarmee de investeringen in bestaand bezit en nieuwbouw,

vast. De Raad van Commissarissen keurt deze goed. De bestuurder is bevoegd om na goedkeuring de

investeringen te doen.

Het bestuur is bevoegd om een cumulatieve verplichting aan te gaan van 5% boven de beïnvloedbare

kosten van de door de Raad van Commissarissen goedgekeurde reguliere begroting. Voor

nieuwbouwprojecten is het bestuur bevoegd een cumulatieve verplichting aan te gaan van 10% boven

het door de Raad van Commissarissen goedgekeurde bedrag. Deze investeringen worden achteraf ter

informatie voorgelegd aan de Raad van Commissarissen.

Aan de goedkeuring van de Raad van Commissarissen is onderworpen het besluit van het bestuur tot

het doen van een investering ten behoeve van de volkshuisvesting als daarmee tenminste drie miljoen

euro (€ 3.000.000,-) exclusief BTW gemoeid is.

Het statuut schept daarmee kaders bij investeringsafwegingen. Het vormt een basis voor de

bestuurlijke verantwoordelijkheid en biedt de Raad van Commissarissen een handvat om haar

toezichthoudende rol adequaat te kunnen vervullen.

Belangrijk onderdeel van verantwoord investeren is het toetsen van de investering aan financiële

beoordelingscriteria. In het investeringsstatuut zijn rendementsbepalingen en beoordelingscriteria

opgenomen die ons helpen om bij maatschappelijke projecten een optimalisatie te kunnen bereiken

tussen een verantwoord maatschappelijk rendement en financieel rendement. Daarnaast wordt bij elke

investeringsbeslissing de invloed op de operationele kasstroom getoetst. Naast een vereist rendement is

hierbij doorslaggevend dat de financiering van de investering borgbaar is bij het WSW.

Aanbestedingen worden gedaan conform het vastgestelde aanbestedingsbeleid. Dit beleid wordt begin

2018 weer geactualiseerd.

10

Financiering

De leningenportefeuille bedraagt ultimo 2017 € 392 miljoen. De gemiddelde rentevoet van de

portefeuille bedraagt 3,6%. Voor het financieren van onze activiteiten trekken we leningen aan onder

borging van het WSW. Door middel van 24 kwalitatieve vragen brengt het WSW de ‘Business Risks’ van

een corporatie in kaart. Daarnaast hanteert het WSW voor de monitoring van de ‘Financial Risks’ de

volgende financiële ratio’s:

Interest Coverage Ratio (ICR): norm tenminste 1,4

Debt Service Coverage Ratio (DSCR): norm tenminste 1,0

Loan to Value: norm maximaal 75%

Solvabiliteit: norm tenminste 20%

Dekkingsratio: norm maximaal 40%

De ICR en de DSCR worden bepaald als ongewogen gemiddelde over de afgelopen drie verslagjaren en

als gewogen gemiddelde over de komende vijf prognosejaren. Voor het WSW geldt de laagste van de

twee als bepalend voor de risicoreserve. De Aw hanteert een percentage van 25% als norm voor de

solvabiliteit.

Treasury

Het treasury statuut, het strategisch treasury beleidsplan en het treasury jaarplan zijn voor GoedeStede

belangrijke instrumenten om de financiële risico’s verbonden aan treasury management te beheersen.

In het treasury statuut zijn de taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden met betrekking tot

treasury management geregeld. Het strategisch treasury beleidsplan is een vertaling van de

doelstellingen van ons financieel en treasury beleid. Ons beleggingsbeleid is erop gericht dat alleen

overtollige middelen worden aangehouden als wij deze middelen niet op een andere wijze kunnen

aanwenden. Het treasury jaarplan vormt de leidraad voor de uit te voeren treasury handelingen in een

jaar. Bij de invulling van (her)financieringen streven wij primair naar risicospreiding binnen de

leningenportefeuille onder de voorwaarde dat maximaal 15% van de leningenportefeuille aan

bedrijfseconomisch renterisico onderhevig mag zijn.

Ultimo 2017 bedraagt het bedrijfseconomisch renterisico voor de jaren:

2018: 9,4%

2019: 8.9%

2020: 13,7%

2021: 4,7%

2022: 5,9%

Renterisico (stijging van het rentepercentage)

De disconteringsvoet die het WSW voorschrijft bij de berekening van de bedrijfswaarde is gebaseerd op

de historische gemiddelde rente op 10-jaars staatsobligaties en de opslag die corporaties daarop

betalen voor hun financiering. Ortec Finance bepaalde, op basis van cijferreeksen die teruggaan tot

1901, dat op de lange termijn de nominale rente op 10-jaars staatsobligaties voor Nederland 4,25% is.

Met een inflatie van 2%, betekent dit een reële rente van 2,25%. Ervaringscijfers van het WSW leren

dat de opslag voor geborgde leningen en overige financieringskosten gezamenlijk ongeveer 0,75%

bedragen. Het disconteringspercentage komt hiermee uit op 5%.

Scenarioanalyse

De basis voor scenarioplanning wordt gevormd door de onzekerheden over ontwikkelingen van de

rentestand en inflatie. De inflatie heeft weer een relatie met de te realiseren huurverhogingen.

Gedurende het jaar worden scenarioanalyses gemaakt om de impact van een eventuele verandering in

deze variabelen te monitoren.

Voor de jaren 2018 tot en met 2022 is het volgende scenario doorgerekend:

11

Herfinanciering en renteherziening voor de jaren 2018 tot en met 2022 tegen een rentepercentage van

5% en een jaarlijkse huurverhoging van 1%. De overige uitgangspunten van de meerjarenbegroting

zijn gelijk gebleven. De uitkomst van dit scenario laat zien dat voor het DAEB en niet-DAEB bezit

gezamenlijk in alle jaren wordt voldaan aan de normen van het WSW, de Aw en aan de normen van

GoedeStede. Voor het DAEB bezit afzonderlijk wordt wel voldaan aan de normen van het WSW en de

Aw maar voor de Debt Service Coverage Ratio niet aan de norm van GoedeStede, te weten een ratio

van 1,1. De ratio komt voor GoedeStede uit op gemiddeld 1,0.

Voor de dekkingsratio WSW wordt gekeken naar het bezit DAEB en niet-DAEB dat volledig dient als

onderpand bij het WSW.

Derivaten

GoedeStede heeft één in 1993 afgesloten lening met een daaraan gekoppeld derivaat van het type

Receiver Swap, die loopt tot 1 april 2034. Zowel de lening als de Receiver Swap zijn afgesloten bij de

BNG. Het betreft een niet risicovol derivaat.

Op 1 oktober 2012 zijn de ‘beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen

volkshuisvesting’ van het ministerie van BZK in werking getreden. Deze beleidsregels beogen dat

geschikte financiële derivaten op de juiste wijze en in verantwoorde mate worden ingezet. Daartoe

worden ten eerste organisatorische eisen gesteld aan toegelaten instellingen die financiële derivaten

willen gebruiken. De toegelaten instelling moet aannemelijk maken dat zij daartoe voldoende

professioneel is geëquipeerd. GoedeStede maakt gezien de omvang van haar organisatie geen gebruik

meer van derivaten.

Liquiditeit

De liquiditeit is het vermogen om op de korte termijn aan de financiële verplichtingen te kunnen

voldoen. De liquiditeit wordt uitgedrukt in de current ratio, waarbij de vlottende middelen worden

afgezet tegen de vlottende schulden. Eind 2017 bedraagt de current ratio van GoedeStede 0,30 (1,03

exclusief kortlopende schulden aan kredietinstellingen).

Grondposities

GoedeStede wil bij het verwerven van grondposities slechts een beperkt risico nemen.

Investeringen met een korte horizon (ofwel 5 tot 10 jaar) worden goedgekeurd. Wanneer zeer beperkt

zicht is op het verkrijgen van een bestemming en grote onzekerheid bestaat over de termijn, dan

neemt GoedeStede geen positie in. Eind 2017 bedraagt de waarde van de ingenomen grondpositie

GoedeStede € 2,7 miljoen.

Controlesystemen

Bij de beheersing en monitoring van risico’s volgen wij onze planning- en controlcyclus. Deze bestaat uit

zeven hoofdonderdelen:

1. omgevingsanalyse;

2. periodieke rapportages;

3. delegatie van verantwoordelijkheden en bevoegdheden;

4. beheersing bedrijfsprocessen;

5. meldplicht datalekken;

6. interne controlemaatregelen;

7. benchmarking.

1. Omgevingsanalyse

De omgevingsanalyse wordt in drie cycli bewaakt. Bij de totstandkoming van een nieuw

ondernemingsplan worden de trends die gesignaleerd en verwacht worden in de samenleving

geïnventariseerd. Vervolgens wordt beoordeeld of deze van invloed kunnen zijn op onze sector en onze

organisatie. In scenario’s wordt dan vertaald wat de bandbreedte is van deze trends en welke gevolgen

12

die kunnen veroorzaken. Ter voorbereiding op de jaarlijkse beleidsdag, waar de stand van zaken van

het ondernemingsplan en de invulling van de jaarplannen aan de orde komt, wordt in voorkomende

gevallen een overzicht verstrekt van ontwikkelingen die gaande zijn (op zowel politiek, sociaal,

technisch en economisch gebied). Er wordt beoordeeld of die ontwikkelingen invloed hebben of kunnen

hebben op onze missie, visie, doelstellingen en ambities. Tot slot, tijdens de bilaterale overleggen

tussen de directeur-bestuurder en de leden van het management, zijn deze onderwerpen een

terugkerend thema.

2. Periodieke rapportages

De periodieke rapportages zijn een onderdeel van onze planning- en controlcyclus.

Per twee maanden wordt een overzicht gegeven van de gerealiseerde en begrote kostenbudgetten

per budgethouder. Ook wordt een prognose gegeven voor het jaarbudget.

Per vier maanden wordt een managementrapportage uitgebracht. In deze rapportage worden de

te realiseren doelstellingen uit het ondernemingsplan gemonitord.

De begroting is taakstellend voor het lopende kalenderjaar.

Op basis van het strategisch treasury beleidsplan en de randvoorwaarden in het treasury statuut,

wordt het treasury jaarplan opgesteld inzake vermogensbeheer en cashmanagement.

3. Delegatie van verantwoordelijkheden en bevoegdheden

Bevoegdheden zijn toegekend tot het aangaan van verplichtingen passend binnen de begroting en

binnen de vastgestelde procuratieregeling, het toegekende budget en het treasury jaarplan.

4. Beheersing bedrijfsprocessen

Alle processen binnen de organisatie zijn beschreven en digitaal beschikbaar. De nadruk hierbij is

gelegd op efficiencyverbetering en op de toetsing van de risico’s die de diverse processen met zich

meebrengen. Vanaf 2017 is een nieuw primair systeem geïmplementeerd. Dit heeft zijn effect op de

beschreven processen. Deze worden in de loop van 2018 geactualiseerd.

5. Meldplicht datalekken

Sinds 1 januari 2016 geldt de meldplicht datalekken. Deze meldplicht houdt in dat organisaties een

melding moeten doen bij de Autoriteit Persoonsgegevens (AP) zodra zij (het vermoeden van) een

ernstig datalek hebben. GoedeStede beschikt over een interne procedure als er sprake is van een

(mogelijk) datalek. De medewerkers zijn op de hoogte gebracht van deze procedure. Ook sluiten wij

verwerkersovereenkomsten om afspraken tussen verwerkingsverantwoordelijke en de verwerker op een

goede manier vast te leggen.

6. Interne controlemaatregelen

In de planning- en controlcyclus wordt per vier maanden een managementrapportage uitgebracht. Dit

wordt gevolgd door een rapportage controlebevindingen, waarin ook een apart hoofdstuk voor de

risicobeheersing is opgenomen. Hierbij wordt onder andere aandacht besteed aan de volgende

financiële verslaggeving risico’s:

Het verloop van het financieringsrisico op basis van de borgingsruimte van het WSW.

De Interest Coverage Ratio, waarbij de relatie wordt gelegd tussen de exploitatie van het bestaand

bezit en de betaalde interest. Ook is het exploitatierendement opgenomen.

Het weerstandsvermogen, verhouding tussen het eigen vermogen en balanstotaal.

Loan to value als relatie tussen de bedrijfswaarde/marktwaarde en het aandeel externe

financiering.

Dekkingsratio als relatie tussen de WOZ waarde van het geborgd bezit en de hiertegenover

staande financiering.

Verloop renterisico.

Risicobepaling projectontwikkeling.

Fiscale ontwikkelingen.

13

Het controlerapport gaat verder in op de operationele en strategische doeleinden, waarbij onderlinge

verbanden tussen de verschillende taakvelden worden gelegd en aanbevelingen worden gedaan om de

procesgang of de rapportage daarover te verbeteren. Deze worden opgenomen in een actiepuntenlijst,

waarvan de voortgang periodiek wordt bewaakt. Frauderisico is een vast punt in het rapport. Het

controlerapport wordt besproken met de MT leden.

In verband met vertraging in de oplevering van de jaarrekening 2016 is in 2017 geen rapportage

controlebevindingen uitgebracht. Dit zal in 2018 weer worden opgepakt.

7. Benchmarking

De Aedes-benchmark geeft inzicht in de prestaties van corporaties. In de online benchmarktool van het

Corporatie Benchmark Centrum zijn prestatievelden gevuld met cijfers van de Aw, USP (keurmerk

huurdersoordelen). Dit biedt inzicht in sterktes en ontwikkelpunten op de onderdelen waar GoedeStede

aan deelneemt. Op het onderdeel beïnvloedbare bedrijfskosten scoorde GoedeStede een A, het hoogste

oordeel. Op het huurdersoordeel een 7, conform de ambitie uit het Ondernemingsplan. Sector breed

levert dit een B score op.

5. INFORMATIEVEREISTEN VANUIT DE WONINGWET

Per 1 juli 2015 is de Woningwet van kracht evenals het besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting

(Btiv) en de daaraan gekoppelde Ministeriële Regelingen.

In artikel 36 lid 2 en 3 van de Woningwet staan eisen ten aanzien van de verslaglegging. Met het

bestuursverslag, en het volkshuisvestingsverslag verwachten wij aan alle wettelijke verplichting te

voldoen. Het verslag van de Raad van Commissarissen gaat in op alle wettelijke vereisten inzake het

toezicht op de corporatie en de wijze waarop daar invulling aan is gegeven in het verslagjaar.

Het Addendum bij het Reglement Financieel Beleid en Beheer (RFBB) zoals bedoeld in artikel 55 lid 2

van de Woningwet is door de Aw goedgekeurd.

6. INFORMATIEVEREISTEN VANUIT DE GOVERNANCECODE

Ondernemingsplan 2017-2019

GoedeStede is een zelfstandige organisatie met eigen ambities en doelen. Regelgeving en

verwachtingen van belanghouders beïnvloeden ons werk. Onze ambities en doelstellingen zijn

vastgelegd in het ondernemingsplan 2017-2019.

Dit ondernemingsplan sluit aan bij alle nieuwe wet- en regelgeving die afgelopen jaren is verschenen.

Ook is rekening gehouden met de volkshuisvestelijke prioriteiten van onze Minister, de ontwikkeling van

de vastgoedportefeuille conform de scheiding, de gemeentelijke woonagenda en de prestatieafspraken.

Verder is rekening gehouden met het huurdersparticipatieplan en het interne reorganisatieplan ‘stip op

de horizon’.

Voor het ondernemingsplan zijn diverse gesprekken gevoerd met de huurdersorganisatie en de

gemeente. Ook is er, in overleg met de huurdersorganisatie een digitale enquête onder huurders

gehouden. Daardoor is meer prioritering op onderwerpen verkregen. In de gesprekken met de OR en

medewerkers is nadrukkelijk gevraagd naar zaken die ‘anders, slimmer of beter’ kunnen. De RvC

commissie Volkshuisvesting heeft als klankbord gefungeerd.

In het ondernemingsplan 2017-2019 richten wij ons onverminderd op betaalbaar wonen in leefbare

wijken. De focus ligt op onze woningen en de semi openbare ruimten rondom de woningen. Wij

investeren in het bezit en voegen nieuwe betaalbare woningen toe. In het plan zijn ook ambities

14

opgenomen met betrekking tot de dienstverlening. Onder meer met behulp van eigentijdse digitale

mogelijkheden verwachten wij onze dienstverlening te verbeteren.

Een aantal maatschappelijke thema’s die wij op middellange termijn op ons af zien komen, vraagt wat

ons betreft om nader onderzoek. Daar gaan wij de komende jaren mee aan de slag.

Het ondernemingsplan 2017-2019 is te vinden op onze website.

Integriteit

Wij dienen een publiek belang. Integer en transparant handelen van het bestuur, professioneel toezicht

en het afleggen van verantwoording is een vereiste. Wij laten zien dat de samenleving op ons kan

vertrouwen. Wij waarborgen dat we ons vermogen aan maatschappelijke bestemmingen besteden. Wij

gaan correct met onze klanten om. Ons toezicht is professioneel. Onze organisatie is transparant

ingericht. Er geldt een integriteitprotocol voor medewerkers.

GoedeStede acht het van belang dat werknemers op adequate en veilige wijze melding kunnen doen

van eventuele vermoedens van misstanden bij GoedeStede. De ‘regeling omgaan met melden

vermoeden misstand of integriteitsschending’ is in overleg met de OR geëvalueerd en in lijn met de wet

Huis voor Klokkenluiders gebracht. Er is in 2017 geen gebruik gemaakt van deze regeling. Op onze

website www.goedestede.nl is de regeling te vinden alsmede de gedragscode ‘voorkomen is beter dan

genezen’ en ons privacyreglement.

Het is ons niet bekend dat er bij het Meldpunt Integriteit Woningcorporaties van de Aw signalen over

mogelijke fraude of zelfverrijking bij GoedeStede zijn binnengekomen.

Governancecode

In de governancecode voor woningcorporaties staan principes en bepalingen voor goed bestuur,

toezicht en transparantie. Leden van Aedes en de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties

(VTW) zijn verplicht zich aan de code te houden. GoedeStede is lid van de landelijke bracheorganisatie

MISSIE: wij werken aan gewoon goede volkshuisvesting voor Almeerders

Onze huidige en toekomstige klanten zijn mensen met een bescheiden inkomen en kwetsbare

doelgroepen die in Almere (willen) wonen. Ook mensen met een middeninkomen kunnen bij ons

terecht voor een huurwoning.

Het woord volkshuisvesting bevat feitelijk al de kernopdracht van een woningcorporatie. Onze

kerntaak is omschreven in wet- en regelgeving. GoedeStede wil zo goedkoop mogelijk werken,

zodat huurprijzen betaalbaar blijven en de voorraad kan blijven groeien.

Op deze manier geven wij invulling aan onze taken.

We bieden goede en betaalbare woningen aan mensen met een bescheiden inkomen.

We zorgen voor een basiskwaliteitsniveau in en rondom onze woningen.

We leveren diensten en producten voor tevreden klanten.

We werken zo effectief en efficiënt mogelijk.

We handelen integer.

We blijven oog houden voor een (financieel) gezond bedrijf.

Kernwaarden vormen de basis voor onze manier van werken en de omgang met elkaar, met

onze bewoners en onze belanghouders. Bij GoedeStede doen wij dat:

Volkshuisvestelijk Gedreven + met Gezond verstand = Gewoon Goed

15

en vereniging van woningcorporaties Aedes. Per 1 januari 2017 is de Aedescode opgegaan in de

governancecode.

In de jaarstukken 2017 is informatie te vinden over de verplichting tot visitatie en publicatie van de

honorering en de behaalde PE punten van de bestuurder en toezichthouders. Ook geven wij in deze

jaarstukken informatie over de zittingstermijnen van de bestuurder en de commissarissen.

Jaarlijks voeren wij een governancecheck uit om te beoordelen of wij nog voldoen aan alle wet- en

regelgeving en of wij handelen zoals dat in de verschillende reglementen en statuten is opgetekend. De

governancecheck is met de commissarissen gedeeld.

‘Pas toe of leg uit’

Ten aanzien van principe 3.3 uit de governancecode, met een verwijzing naar artikel 25.3 van de

Herzieningswet geldt; een bestuurder wordt benoemd voor ten hoogste vier jaar en kan telkens

herbenoemd worden voor ten hoogste vier jaar. De huidige bestuurder is, in een periode dat de

governancecode nog niet bestond, voor onbepaalde tijd benoemd. De RvC is met de bestuurder

overeengekomen de bestaande arbeidsovereenkomst te respecteren met inachtneming van de

overgangsregeling. Bij toekomstige benoemingen worden de wettelijke termijnen in acht genomen.

De governancecode stelt ook eisen aan het contact dat bestuur en raad hebben met belanghebbende

partijen (principe 4.7). De formulering van dit principe is voor meerdere uitleg vatbaar. De

verantwoording over het gehouden toezicht is in het jaarverslag opgenomen. Het schrijven van een

nieuw ondernemingsplan is daarvoor een natuurlijk moment. Het is een primaire taak van het bestuur

om contact te onderhouden met verschillende belanghouders. Namens de RvC was een lid aanwezig bij

het gesprek met een delegatie van de gemeenteraad in het kader van ‘publiek verantwoorden’.

Governancestructuur

GoedeStede heeft als rechtsvorm een stichtingsmodel en is een toegelaten instelling op grond van de

Woningwet. De stichting heeft een tweelaags besturingsmodel. Er is een Raad van Commissarissen en

een directeur-bestuurder. De dagelijkse leiding is in handen van de directeur-bestuurder. De directeur-

bestuurder voert zijn werkzaamheden uit zoals vastgelegd in het reglement Bestuur.

Tot de statutaire taak van de Raad van Commissarissen behoort het houden van toezicht op het beleid

van het bestuur en de algemene gang van zaken in onze stichting. De Raad van Commissarissen staat

het bestuur met raad terzijde en vervult de werkgeversrol van de bestuurder. Besluiten van het

bestuur, die onderworpen zijn aan de goedkeuring van de Raad van Commissarissen, zijn in de statuten

alsmede in de governancecode vermeld. De vergoedingen van de Raad van Commissarissen voldoen

aan de Honoreringscode Commissarissen.

De Raad van Commissarissen bestaat uit ten minste drie en ten hoogste vijf natuurlijke personen. Twee

leden zijn benoemd op voordracht van de huurdersvertegenwoordiging. De zittingstermijn van de leden

bedraagt vier jaar. De zittingsduur bedraagt twee maal een termijn van vier jaar. Het rooster van

aftreden is gepubliceerd op de website. De Raad van Commissarissen beschikt over een reglement, en

een profielschets voor de leden en de voorzitter. Ook deze documenten zijn te vinden op onze website.

De Raad van Commissarissen kent drie commissies; een Remuneratiecommissie, een Auditcommissie

en een commissie Volkshuisvesting. De Remuneratiecommissie beoordeelt het functioneren van de

bestuurder, maakt afspraken over de te behalen prestaties en stelt de beloning vast. De

Auditcommissie buigt zich over de financiële informatieverschaffing alsmede over risico’s en de

bijbehorende controlesystemen. De commissie Volkshuisvesting fungeert als klankbord voor de

strategie en ambities op het gebied van de volkshuisvestelijke opgave.

16

De Raad van Commissarissen benoemt de onafhankelijke accountant. Minimaal éénmaal per jaar vindt

er een overleg plaats tussen de bestuurder, de Raad van Commissarissen en de onafhankelijke

accountant. De Raad van Commissarissen kan ook zonder aanwezigheid van de bestuurder met de

onafhankelijke accountant overleggen. De Raad rapporteert in de jaarstukken over de samenstelling en

de taakuitoefening.

Organisatiestructuur

Aan het hoofd van de organisatie staat de directeur-bestuurder. Hij geeft direct leiding aan P&O en de

adviseur beleid en concerncommunicatie. Ook is hij voorzitter van het managementteam dat bestaat uit

de managers Woondiensten, Vastgoed en Financiën.

Visitatie

GoedeStede is voor het laatst gevisiteerd over de periode 2011-2014. In het jaarverslag 2015 zijn de

resultaten toegelicht. Het rapport is te vinden op onze website. Het visitatierapport is besproken met de

huurdersorganisatie en de twee huurderscommissarissen van de RvC. De uitkomsten zijn ook onder de

aandacht van de wethouder wonen en andere betrokkenen gebracht. Dat leverde geen vragen op. In

2019 laten we ons opnieuw visiteren.

Dialoog met belanghouders

Wij willen dat het gewoon goed wonen is in Almere. Door te zorgen voor goede volkshuisvesting en

leefbare buurten dragen wij daar aan bij. Dat doen we echter niet alleen. De expertise van

maatschappelijke en commerciële partners gebruiken we om onze inzet te bepalen. Ook zij zijn op de

hoogte van wat er speelt bij de verschillende doelgroepen die de stad rijk is. Vanuit onze organisatie

werken we met deze belanghebbenden op verschillende niveaus samen.

Niveau 1 = Strategisch bestuurlijk

Niveau 2 = Tactisch – beleidsvoorbereidend in wijken of bij projecten

Niveau 3 = Operationeel – dagelijks en bij projecten in uitvoering

Directie-Bestuur

Woondiensten

Klantservice

Woonservice

Wijkservice

Kwaliteit en Klantmanagement

Vastgoed

Nieuwbouw & Ontwikkeling

Beheer & Onderhoud

Financiën

Financiële Administratie

ICT

Treasury

Secretariaat

P&O

Beleid & Communicatie

Control

17

In 2017 is samengewerkt met de gemeente, zorginstellingen, politie, en netwerkpartners in de zorg en

het welzijnswerk alsmede collega-corporaties, provincie, en partijen die zich inzetten op het gebied van

(schuld)hulpverlening. Ook hebben wij regelmatig contact met woningzoekenden, ondernemers,

verenigingen van eigenaren, leveranciers, het WSW, de Autoriteit woningcorporaties en banken.

Op het gebied van veiligheid en leefbaarheid (schoon, heel en veilig) werken we intensief samen. In het

Volkshuisvestingsverslag (hoofdstuk 3.3) en op onze website is een samenwerkingsmatrix te vinden.

We gaan de dialoog aan met relevante partijen om zeker te zijn dat we de juiste dingen doen en de

dingen juist doen. Onze voorgenomen activiteiten bespreken we met de gemeente en de

huurdersorganisatie. Wij kiezen niet voor een vaste ‘raad’ van belanghouders. Ook de gesprekscyclus,

de onderwerpen en de verschillende abstractieniveaus liggen niet vast.

Vanzelfsprekend houden we ons aan de Overlegwet huurder – verhuurder als het gaat om de periodieke

overleggen met de huurdersorganisatie en bewonerscommissies.

Piketpalengesprek

Op 10 maart is op een feestelijke wijze de start van de bouw van 99 sociale huurwoningen in Almere

Buiten gevierd. Aansluitend is een zogenaamd ‘piketpalengesprek’ gevoerd in het kader van de

landelijke verkiezingen. Met inbreng van wethouder Wonen van de gemeente Almere, de voorzitter van

Aedes en de directeur van bouwbedrijf Trebbe, is besproken wat het nieuwe kabinet moet doen/laten

voor de volkshuisvesting in Almere. GoedeStede verwoordt de output van het gesprek in een brief aan

de informateur van het nieuwe Kabinet.

Het gesprek werd gehouden in de mooie binnentuin van ons (senioren)wooncomplex Damaris aan het

Atheneplantsoen, vlakbij de locatie van de nieuwbouw. Er waren zo’n 20 toehoorders vanuit politiek,

bouw en bewoners aanwezig die soms ook hun zegje mochten doen. Het was een leuke en interessante

bijeenkomst.

Kick off wonen - zorg

Begin september zijn bestuurders van de gemeente, woningcorporaties, zorginstellingen, huurders- en

cliëntenorganisaties met elkaar in gesprek gegaan over de gezamenlijke opgave ten aanzien van de

uitstroom uit zorginstellingen. Vaak gaat het om kwetsbare huurders. Deze ‘uitstromers’ moeten

duurzaam landen in hun nieuwe woonsituatie en gezamenlijk is bekeken wat daar voor nodig is. De

bijeenkomst sluit aan bij de prestatieafspraken over wonen en zorg.

Publiek verantwoorden

In het kader van een project ‘publiek verantwoorden’ kregen wij het verzoek om in gesprek te gaan met

een afvaardiging van de gemeenteraad. Het gesprek vond plaats in november en hebben wij samen

met de griffie voorbereid. In het gesprek kwam onder andere aan de orde op welke wijze GoedeStede

haar rol in de Almeerse samenleving invult, waarom en hoe keuzes worden gemaakt, waar kansen

liggen en hoe de samenwerking in de keten verloopt bij thema’s die rondom leefbaarheid spelen. Het

verslag over de ervaringen en ‘leerpunten’ wordt begin 2018 openbaar gemaakt. Daarna wordt het door

de raad geagendeerd op de politieke markt.

7. BELEIDSMATIGE BESCHOUWING BEDRIJFSWAARDE – MARKTWAARDE

Meer informatie over onze portefeuillestrategie is te vinden in paragraaf 1.1 van het

volkshuisvestingsverslag.

18

Realiseerbaarheid waarde onroerende zaken in exploitatie

Per 31 december 2017 is in totaal € 435,9 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in het eigen

vermogen begrepen (2016: € 376,9 miljoen) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in

exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van dit vastgoed is in

overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de

Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend

ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving. De realisatie van deze ongerealiseerde

herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van GoedeStede. De mogelijkheden voor de

corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde

staat van het DAEB bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en

maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB)

huurwoningen.

Het bestuur van GoedeStede heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van de

herwaarderingsreserve dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is.

Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de bedrijfswaarde van het DAEB bezit in exploitatie en

de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt circa € 271 miljoen. Dit impliceert dat

circa 47% van het totale eigen vermogen niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is.

8. VERBINDING, SAMENWERKINGSVERBANDEN EN LIDMAATSCHAPPEN

8.1 Verbinding

GoedeStede kent één verbinding die is ontstaan bij de oprichting van een gezamenlijk geautomatiseerd

woningaanbodsysteem van corporaties: WoningNet NV.

Naam van de verbinding Woningnet N.V.

Inschrijvingsnummer KvK Utrecht 30171204

Vestigingsplaats Weesp

Statutaire doelstelling Woonruimtebemiddeling

Activiteiten in het verslagjaar Woonruimtebemiddeling

Heeft consolidatie plaatsgevonden? Nee

Omvang van het geplaatst en

gestort vermogen

€

Omvang van het agio €

Eigen vermogen / groepsvermogen €

Balanstotaal €

Jaaromzet 2017 €

Jaarresultaat 2017 €

Kapitaaldeelname door WGS 1,32%

Wijze en mate van bestuurlijke

zeggenschap

GoedeStede is aandeelhouder

Kapitaaldeelname € 59.215

6.607 aandelen voor 75% volgestort

Verstrekte leningen Nihil

Rekening courant Nihil

19

Verstrekte garantie toegelaten

instelling

Nihil

Verstrekte garantie derden Nihil

Nominaal bedrag schulden Nihil

Verkregen garantie Nihil

8.2 Verenigingen van Eigenaren

Bij onze activiteiten binnen de verenigingen van eigenaren stellen wij ons zakelijk op. Wij behartigen de

belangen van ons eigendom en treden op namens onze huurders. Wij hebben ultimo 2017 een aandeel

in 21 verenigingen van eigenaren (VvE). Dit aandeel ontstaat door het in eigendom hebben van 32

bedrijfsruimten en 405 woningen in hoogbouwcomplexen en/of in een mandelig terrein.

Verenigingen van eigenaren Toelichting

Heldenhof (Almere Buiten,

Stripheldenbuurt)

Het betreft drie mandelige binnenterreinen met parkeerplaatsen.

GoedeStede is verantwoordelijk voor de 37 parkeerplaatsen die

behoren bij de woningen. Wij maken reserveringen voor het

onderhoud aan de groenvoorziening en de parkeerplaatsen.

VvE De Ooghoek (Almere

Buiten, Tussen de Vaarten)

Deze VvE bestaat uit zes bedrijfsruimtes en 83 woningen. Wij

zijn eigenaar van vier bedrijfsruimtes en alle woningen.

VvE Min2 5.4I (Almere Buiten,

Stripheldenbuurt)

GoedeStede is eigenaar van negen woningen in dit

appartementengebouw. Het beheer (technisch en administratief)

is in handen van een externe beheerder.

VvE Bottelaarpassage en VvE

Klokkeluiderstraat (Almere

Stad, Centrum)

Deze twee verenigingen bestaan uit een commerciële plint met

bovenliggende woningen. GoedeStede is eigenaar van 78

woningen, inclusief een voormalige kantoorruimte die in 2016 is

verbouwd naar een woning.

VvE Vlechtwerk (Almere

Buiten, Stripheldenbuurt)

VvE De Archipel (Almere

Buiten, Eilandenbuurt)

VvE De Archipel bestaat uit een school, naschoolse opvang en

voorzieningen zoals gymlokalen en ontvangstruimten. VvE Het

Vlechtwerk is een soortgelijk complex. In beide verenigingen is

de gemeente Almere voor 70% eigenaar en GoedeStede voor

30%. Het beheer (administratief) wordt door een externe

beheerder gedaan. De technische werkzaamheden worden in de

dienstverleningsovereenkomst omschreven. De gemeente

Almere toetst en voert de werkzaamheden uit.

VvE Tribeca (Almere Poort,

Europakwartier)

Binnen deze VvE heeft GoedeStede alleen de commerciële

ruimte in de plint in eigendom. Deze staat leeg en in verhuur. In

2017 is het pand toegevoegd aan de verkoopvijver en nu

worden voorbereidingen getroffen om het in verkoop te zetten.

Tijdelijk hebben wij een (wisselend) aantal woningen in

eigendom die vanuit de KoopGarant verplichtingen worden

teruggekocht. De woningen worden na aankoop zonder

KoopGarant verkocht. Met een minimaal aandeel heeft

GoedeStede te weinig stemmen om zelfstandig beslissingen te

nemen. Dit gebeurt dan ook via het inbrengen van verzoeken en

het stemmen tijdens de Algemene Ledenvergadering.

VvE Homerun (Almere Poort,

Homeruskwartier)

Eind 2011 zijn zeven verenigingen opgericht. In 2014 is VvE

Homerun 5 opgeheven door de enige koopwoning in dit complex

terug te kopen. Het aantal VvE’s is hiermee gedaald naar vier,

waarvan Homerun 1 en 2 elk zijn opgedeeld in 1A+1B en

2A+2B. Het aandeel van GoedeStede in Homerun 1A is 15

20

Verenigingen van eigenaren Toelichting

woningen en in 1B 49 appartementen, inclusief 2 voormalige

bedrijfsruimtes, die in 2017 zijn verbouwd naar 3 woningen. In

Homerun 2A 15 woningen en in 2B 1 bedrijfsruimte en 20

appartementen, inclusief 1 voormalige bedrijfsruimte, die in

2017 is verbouwd naar een woning.

In Homerun 3 heeft GoedeStede 9 woningen en in Homerun 4

10 woningen.

VvE Groen & Grijs (Almere

Stad, Noorderplassen)

Deze VvE bestaat uit zes commerciële ruimten, waarvan een

ruimte aan Small Society (kinderdagverblijf) is verkocht.

Hierdoor zijn er juridisch meerdere eigenaren in het complex

ontstaan. In 2016 is deze VvE verder vormgegeven en volledig

opgericht. Alle garantieverklaringen zijn dan ook overgedragen.

Twee leegstaande ruimtes op de verdiepingen zijn in 2017

toegevoegd aan de verkoopvijver.

VvE Pelagius (Almere Buiten,

Eilandenbuurt)

Pelagius betreft een koop appartementengebouw met op de

begane grond en eerste verdieping een commerciële ruimte in

bezit van GoedeStede. In deze ruimte bevindt zich een school.

VvE Bommelsteijn (Almere

Buiten, Stripheldenbuurt)

In dit complex is GoedeStede verantwoordelijk voor het beheer

en onderhoud van de zes winkelruimten die in de plint zijn

gesitueerd. GoedeStede heeft het complex in het verleden

ontwikkeld en de woningen verkocht. De zes bedrijfsruimtes zijn

in 2017 toegevoegd aan de verkoopvijver.

VvE Winkelcentrum Almere

Haven (Centrum)

GoedeStede is deelnemer in de Vereniging Eigenaren Centrum

Almere Haven. Hier bezitten we 38 woningen en 2

bedrijfsruimtes.

VvE The Library (Almere Stad,

Centrum)

Wij bezitten 30 woningen in deze VvE en de volledige

onderhoudsverplichting aan de woningen ligt bij de eigenaar van

het desbetreffende appartementsrecht.

VvE Mainland (Almere Buiten,

Indische Buurt)

Het complex bestaat uit 45 appartementen en bedrijfsruimten

inclusief een parkeerterrein op het maaiveld. GoedeStede bezit

12 appartementen in dit complex.

21

9. VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN

In dit verslag berichten wij u over het door de Raad van Commissarissen (RvC) gevoerde toezicht.

De Raad concludeert dat GoedeStede er goed voor staat. Dat blijkt uit de jaarcijfers. Ook presteert

GoedeStede prima in de benchmarks.

De RvC vindt het jammer dat het niet is gelukt om volledig invulling te geven aan het bouwvolume dat

in de prestatieafspraken met de gemeente overeen was gekomen. Dit is het gevolg van een gebrek aan

voldoende en geschikte locaties, maar de Raad vertrouwt erop dat de komende jaren de afspraken wel

kunnen worden gerealiseerd.

De RvC heeft veel waardering voor de medewerkers die dagelijks ‘gewoon goede’ volkshuisvesting

bedrijven. Om aan alle wettelijke en andere ‘deadlines’ te voldoen is er enorm hard gewerkt. De RvC is

steeds goed aangehaakt in de trajecten rondom de scheiding van DAEB en niet-DAEB en de jaarstukken

2016.

Als nieuwe voorzitter dank ik, namens de voltallige Raad, de medewerkers, ondernemingsraad, het

managementteam en de bestuurder voor de geleverde prestaties.

De heer J.G. Schnitzler

Voorzitter

Visie op het toezicht

De Autoriteit woningcorporaties (Aw) ziet er op toe dat woningcorporaties zich concentreren op hun

kerntaak: zorgen dat mensen met een laag inkomen betaalbaar kunnen wonen. Nu en in de toekomst.

Zij houdt toezicht op het gedrag van woningcorporaties en op hun financiële beheer. Het Ministerie van

Binnenlandse zaken & Koninkrijksrelaties beoordeelt de volkshuisvestelijke prestaties aan de hand van

de Woningwet.

De Raad houdt toezicht op GoedeStede zoals dat is beschreven in ons eigen toezicht- en

toetsingskader. Daarin staan op hoofdlijnen het speelveld en de uitgangspunten die de Raad daarbij

aanhoudt. Naast de wetten en aanvullende regelingen hanteren we de richtlijn uit de governancecode

voor goed bestuur en toezicht. Als lid van Aedes en van de Vereniging van Toezichthouders in

Woningcorporaties (VTW) zijn zowel GoedeStede als de RvC verplicht zich aan de code te houden.

Het interne toezichtkader wordt gevormd door het stelsel van statuten en reglementen. Relevante

documenten zijn op de website van GoedeStede te vinden.

Het ondernemingsplan 2017-2019 is bij het toezicht de kapstok. Het blijft onze prioriteit om bij te

dragen aan de maatschappelijke doelen waar een ‘gewoon goede’ volkshuisvester in Almere voor staat.

De RvC beoordeelt daartoe het beleid van het bestuur en de algemene gang van zaken. Wij vertrouwen

op de kwaliteiten en professionaliteit van het bestuur en de organisatie. De Raad stelt zich op als

klankbord en adviseur van het bestuur. Ook vervult de Raad de rol van werkgever van het bestuur.

Daarnaast geven wij gevraagd en ongevraagd advies aan de directeur-bestuurder.

De Raad gaat bewust om met de verschillende rollen als toezichthouder, werkgever en de

klankbordfunctie. We zijn daarbij onafhankelijk, betrokken, deskundig en verantwoordelijk. We streven

naar een juiste balans tussen afstand en betrokkenheid. In onze visie moet de relatie tussen de leden

onderling en richting bestuur voldoende open, zakelijk en professioneel zijn. We houden nadrukkelijk

22

enige afstand tot de werkorganisatie om de scheidslijn tussen het interne toezicht en het bestuur

expliciet te houden.

Er zijn drie voorbereidingscommissies. Er is een commissie Volkshuisvesting die de taak heeft om te

klankborden met de bestuurder over de strategie en de ambities op het gebied van volkshuisvesting. De

Auditcommissie richt zich op de financiële aspecten en het risicomanagement.

De Remuneratiecommissie geeft inhoud aan de werkgeversrol.

Elke vergadering start met een vooroverleg. Daarbij zijn de directeur-bestuurder en de manager

Financiën niet aanwezig. In de vergaderingen krijgt de Raad een mondelinge toelichting op de

vergaderstukken. Wij worden adequaat geïnformeerd over omgevingsontwikkelingen zoals wijzigingen

in de (externe) beleidscontexten en veranderingen in wet- en regelgeving. Daardoor beoordelen we de

(financiële) resultaten in de bredere context. Zo kunnen wij onze taak goed vervullen.

In 2017 heeft de RvC vijf keer regulier vergaderd. De voorzitter bereidt de vergaderingen voor. De

bestuurssecretaris zorgt ervoor dat de informatie, die nodig is voor de goede taakuitoefening, tijdig en

volledig wordt ontvangen. De vergaderingen verlopen efficiënt, effectief en in een open sfeer, waarin

alle leden gelijkwaardig participeren.

De RvC stelt zich via de nieuwsbrieven van de VTW en andere bronnen op de hoogte van de

ontwikkelingen in de sector. De leden zijn zich bewust van hun eigen verantwoordelijkheid om ervoor te

zorgen dat zij beschikken over alle relevante informatie. De begroting, de viermaandelijkse

managementrapportages en de jaarstukken inclusief het accountantsverslag geven de leden een goed

beeld van de volkshuisvestelijke activiteiten van GoedeStede.

Besluitvorming geschiedt op basis van collegialiteit. De RvC streeft naar unanieme besluiten en

consensus. Alle besluiten in 2017 zijn unaniem genomen.

De onderwerpen die ter goedkeuring zijn voorgelegd waren:

Het afwijken van de statuten door de jaarstukken 2016 vast te stellen voor 30 september 2017.

De aanstelling van de heer Schnitzler als voorzitter van de Raad van Commissarissen en als lid van

de auditcommissie en de remuneratiecommissie.

Investeringsvoorstel 62 woningen Carambeí, Almere Buiten.

Investeringsvoorstel 90 woningen Bolívar, Almere Buiten.

Investeringsvoorstel 41 woningen AanMere, Almere Buiten.

Investeringsvoorstel 28 woningen Troje, Almere Poort.

Het addendum bij het Reglement Financieel Beleid en Beheer.

Aanpassingen investeringsstatuut.

Aanpassingen treasurystatuut.

De onderwerpen die als onderdeel van de planning- en controlcyclus zijn voorgelegd waren:

Jaarverslag en jaarrekening 2016. Er is décharge verleend aan de bestuurder en RvC over het

gevoerde beleid.

Begroting 2018 en meerjarenbegroting 2018-2022.

Verder sprak de Raad nog over tal van andere zaken;

Lokale ontwikkelingen op het gebied van de nieuwbouw.

Voorlopig oordeel van de Aw op de scheiding van DAEB en niet-DAEB.

Indicatieve bestedingsruimte en de brief van het WSW over borgbaarheid, het borgingsplafond en

de beoordeling van de business risks.

Voortgang van het reorganisatieplan ‘stip op de horizon’.

Aedes benchmarkresultaten 2017.

23

Nieuwe vormen van participatie.

Verslagen van de overleggen met de huurdersvertegenwoordiging

Governancecheck 2017.

Jaarverslag 2016 van de geschillencommissie.

Op basis van de gevoerde gesprekken en bovengenoemde informatie heeft de RvC voldoende inzicht in

de besturing van de organisatie en de geleverde prestaties.

Onafhankelijkheid en integriteit

Integriteit van RvC, bestuur, management en werkorganisatie is een absolute voorwaarde voor het

functioneren van een maatschappelijke onderneming. Voor ons en het bestuur geldt een

nultolerantiebeleid.

In 2017 zijn geen persoonlijke leningen, financiële garanties of andere financiële voordelen verstrekt die

niet vallen onder het beloningsbeleid. Geen van de commissarissen verleent andere diensten aan de

corporatie dan voortvloeiend uit het lidmaatschap van de RvC. Leden hebben geen activiteiten ontplooid

die in concurrentie treden met de woningcorporatie. Wij vertegenwoordigen GoedeStede niet extern.

Ons is niet bekend dat er schenkingen zijn aangenomen. Er heeft ons geen interne of externe melding

van een vermoeden van een misstand bereikt.

Om de schijn van tegenstrijdigheid te vermijden, is vooraf melding gemaakt van een samenwerking in

het kader van de prijsvraag Who Cares. Woonzorg Flevoland en GoedeStede hebben samengewerkt aan

dit plan. Aangezien het plan is niet geselecteerd, is de samenwerking beëindigd.

Samenstelling & nevenfuncties

De RvC bestond ultimo 2017 uit vijf personen. In onderstaande tabellen is een overzicht opgenomen

van de functies binnen de Raad en commissies, het rooster van aftreden en de relevante

nevenactiviteiten.

De leden en hun functies in de

commissies

Data aantreden Data herbenoemen Data aftreden

Dhr. drs. J.M. Bos (1961)

Vice-voorzitter

Voorzitter remuneratiecommissie

Huurderscommissaris

01-01-2011 01-11-2015 01-11-2019

Mw. dr. B. Kramer (1970)

Lid commissie volkshuisvesting

17-12-2014 01-11-2018 01-11-2022

Dhr. prof. dr. ir. J. van der Schaar

(1949)

Voorzitter commissie volkshuisvesting

Huurderscommissaris

01-01-2012 01-11-2016 01-11-2020

Dhr. drs. J.G. Schnitzler (1956)

Voorzitter

Lid remuneratiecommissie

Lid auditcommissie

01-11-2017 01-11-2021 01-11-2025

Mw. drs. M.A. Zoodsma - de Vries

RC (1966)

Voorzitter auditcommissie

17-12-2014 01-11-2018 01-11-2022

24

De leden van de RvC Hoofd- en nevenactiviteiten

Dhr. drs. J.M. Bos

Directeur/bestuurder van Woonzorg Flevoland in Lelystad; een

ouderen- en thuiszorg instelling en WMO.

Vice-voorzitter Raad van Toezicht Abrona.

Vice-voorzitter Koninklijke Nederlandse Atletiekunie.

Vice-voorzitter stichting EK Atletiek 2016 Amsterdam.

Mw. dr. B. Kramer Regiomanager Treant Zorggroep.

Dhr. prof. dr. ir. J. van der

Schaar

Emeritus (deeltijd) hoogleraar volkshuisvesting.

Lid van de VTW commissie Bestuurlijke Vraagstukken (tot

september 2017).

Lid van de Adviescommissie Geschilbeslechting

Prestatieafspraken Woningwet.

Dhr. drs. J.G. Schnitzler

Lid van de RvT Stichting Combiwel Amsterdam.

Adviseur Alp lift BV Utrecht.

Mw. drs. M.A. Zoodsma – de

Vries RC

Lid Raad van Bestuur Zaans Medisch Centrum.

Lid Raad van Toezicht stichting Hartekamp groep.

Afscheid voorzitter

Met de symbolische overhandiging van de voorzittershamer heeft de heer Capitain eind 2017 het

voorzitterschap overgedragen aan de heer Schnitzler. Met het vertrek van de heer Capitain verliezen wij

een ervaren voorzitter. De Raad bedankt hem voor zijn professionele en prettige aanpak. Gezamenlijk is

teruggekeken op voorzitterschap de afgelopen acht jaar.

Benoeming nieuwe voorzitter

Eind 2016 is gestart met de procedure voor de werving van een nieuwe voorzitter. De profielschets is

geactualiseerd en begin januari 2017 is gestart met de openbare werving. De sollicitatiecommissie

bestond uit de heer John Bos en mevrouw Marian Zoodsma. Met de bestuurder als adviseur, zijn de

gesprekken met diverse kandidaten gevoerd. Met twee kandidaten is een vervolggesprek gehouden.

Na een positief advies van de Ondernemingsraad en een positieve uitkomst van de toets geschiktheid-

en betrouwbaarheid door de Aw, is de heer Schnitzler per 1 november 2017 benoemd tot voorzitter. Per

die datum is hij eveneens lid van de auditcommissie en de remuneratiecommissie. De Raad is unaniem

van oordeel dat hij voldoet aan de gestelde eisen voor de functie met ruime ervaring op het snijvlak van

vastgoed en financiën alsmede als toezichthouder en voorzitter.

De heer Schnitzler volgt een kennismakings- en introductieprogramma. De inhoud van het programma

sluit aan bij artikel 5 van het reglement RvC. Begin 2018 volgt hij de VTW leergang voor nieuwe

commissarissen.

Zelfevaluatie

Een keer per twee jaar houden we de zelfevaluatie met externe begeleiding. De zelfevaluatie over het

verslagjaar 2016 is op 30 maart 2017 gehouden en is begeleid door een extern adviseur. Het

actiepuntenverslag is gezamenlijk besproken.

Gelet op het feit dat de Raad in november van het verslagjaar een nieuwe voorzitter mocht

verwelkomen, is de zelfevaluatie over 2017 beschouwend vormgegeven en in de breedte van het werk.

Alle leden beamen dat er tijdens het vooroverleg genoeg ruimte is om punten af te stemmen. Wij willen

de strategische lange termijnissues die de woningcorporatie raken met de nieuwe voorzitter wat meer

vorm geven.

25

De rol als werkgever komt duidelijk en prestatiegerichter uit de verf in de gesprekken die de

remuneratiecommissie voert. De klankbord- en adviesrol komt bij de commissie volkshuisvesting

duidelijk naar voren.

In het kader van goed bestuur vindt de Raad het belangrijk om regelmatig te spreken over governance.

Jaarlijks wordt de governancecode geagendeerd en worden onderdelen van de code bij de zelfevaluatie

behandeld. De interne gedragscode en het privacyreglement worden nog aangepast en van toepassing

verklaard voor de leden van de Raad.

Een ‘zelfevaluatie’ is ook door de scheidend voorzitter, de heer Capitain, uitgevoerd. Als gevolg van

incidenten binnen de sector en de hausse aan wet- en regelgeving is het werk van een commissaris en

daarmee van het toezicht in acht jaar enorm veranderd. Ook binnen de lokale context zoeken we

voortdurend naar professionele betrokkenheid.

Aandachtsgebieden & educatie

De leden moeten, naast algemene kennis en vaardigheden, specifieke deskundigheid hebben. Deze zijn

vastgelegd in de profielschets. In onderstaand schema is dat weergegeven met een M (Midden: heeft

goed inzicht in en ervaring met het onderwerp, maar is geen expert) en H (Hoog: kan zelfstandig een

afgewogen oordeel vormen over het onderwerp en is daarmee aan te merken als expert). Aanvullende

expertise is aanwezig op het politiek/bestuurlijke vlak, alsmede op het gebied van zorg, welzijn en

onderwijs.

Als lid van de VTW conformeren wij ons aan de bijbehorende uitgangspunten, waaronder de

Permanente Educatie (PE). Elke commissaris heeft de verplichting om in totaal 10 PE punten binnen

twee jaar te behalen. Elk lid gaf de PE-punten in de VTW-portal aan, waarmee is aangetoond dat de

verplichting is behaald. Ultimo 2017 geeft dat het volgende beeld.

Aandachtsgebieden binnen de

Raad en behaalde PE punten in

2017

Dhr. Bos Mw.

Kramer

Dhr. Van

der

Schaar

Dhr.

Schnitzler

Mw.

Zoodsma

Volkshuisvestelijk H 4 M H M 1 M

Vastgoedontwikkeling en –

beheer

M 4 M 4 H 4 H M 4

Financiën en control H M 2 M H 1 H 4

Juridische zaken M M M M M

Governance H 14 M 2 H 2 H H

De leden waren aanwezig bij een studiebijeenkomst van Flevolandse Woningcorporaties (4 PE).

Daarbij is aandacht besteed aan integrale vastgoedsturing en het beoordelen van

investeringsvoorstellen door de toezichthouder.

Accountant

De auditcommissie en het bestuur maken ieder ten minste eenmaal in de vier jaar een beoordeling van

het functioneren van de accountant Deloitte Accountants B.V. Als gevolg van een dispuut bij de controle

van de jaarstukken 2016, is gezamenlijk geconstateerd dat een ander controleteam inclusief partner de

controle overneemt. Eind 2017 ontvingen wij het bericht dat de nieuwe partner ook vertrokken is. Begin

2018 is kennisgemaakt met de nieuwe partner en zijn goede afspraken gemaakt met het nieuwe team.

De RvC monitort de voorgang.

De waardering van het vastgoed blijft de komende jaren een aandachtspunt. Daarnaast zet GoedeStede

stappen ten aanzien van het risicomanagement. Ook wordt er in 2018 een IT audit uitgevoerd op de

26

inrichting van het nieuwe primair systeem. De invulling van de rol van de controller krijgt ook in 2018

aandacht.

De RvC concludeert dat er voor de toekomst goede afspraken zijn gemaakt. De accountantskosten zijn

echter fors gestegen. In 2018 wordt een benchmark uitgevoerd op de accountantskosten bij

vergelijkbare corporaties.

Auditcommissie

De auditcommissie is een voorbereidingscommissie en rapporteert haar bevindingen aan de RvC. De

nadruk ligt op het financiële verslagleggingsproces, het systeem van interne beheersing van financiële

risico’s, het controleproces van de onafhankelijke externe accountant en treasury. De commissie werkt

conform het reglement auditcommissie en vergaderde in 2017 twee keer.

In juni heeft de auditcommissie, in aanwezigheid van de directeur-bestuurder en de manager Financiën

gesproken over de situatie rondom de jaarstukken. Ook is het treasury jaarplan 2017 besproken.

De auditcommissie erkent dat het een lastig traject is geweest om te komen tot de jaarstukken. Dit is

het gevolg geweest van wetswijzigingen, stelselwijzigingen en informatie over handboeken en

protocollen die te laat beschikbaar waren

Het belangrijkste discussiepunt betrof het aantonen van de marktconformiteit van de

marktwaardestijging 2016 ten opzichte van 2015 van de vastgoedportefeuille. Deze is berekend met

het ‘handboek modelmatig waarderen marktwaarde’. Het is gelukt om hier pragmatisch mee om te

gaan, maar dit heeft wel vertraging opgeleverd.

Als gevolg van de vakantieperiode was het voor Deloitte niet mogelijk om voor 1 juli de jaarstukken af

te ronden. De vertraging had effect op de dVi, het scheidingsvoorstel, de benchmarkgegevens en de

deponering van de jaarrekening. GoedeStede heeft daarmee ook afgeweken van de gestelde termijnen

in de statuten en moest uitstel vragen aan de Autoriteit.

Eind september is in een overleg met de voltallige Raad en de accountant gesproken over de

jaarstukken 2016 en het accountantsverslag. Daarbij is nogmaals aandacht besteed aan de gang van

zaken rondom het controleproces en de communicatie rondom de daadwerkelijke afronding.

In november is kennis gemaakt met de nieuwe partner en controleleider van Deloitte. De

auditcommissie heeft daarin aandacht gevraagd voor een heldere afronding van de controles om

misverstanden in de toekomst te voorkomen. In die vergadering zijn de managementletter en het

auditplan met de accountant besproken. In deze vergadering is ook de begroting 2018 besproken

alsmede enkele aanpassingen in het investeringsstatuut, het treasurystatuut en het reglement

Financieel Beleid en Beheer.

Commissie Volkshuisvesting

De commissie volkshuisvesting fungeert als klankbord voor GoedeStede in relatie tot haar

volkshuisvestelijke ambities en opgaven. In 2017 is de commissie twee keer bij elkaar gekomen. Samen

met de directeur-bestuurder, manager Woondiensten en adviseur strategie is in 2017 gesproken over:

Nieuwe vormen van huurdersparticipatie

Effecten van passend toewijzen

Het rapport Wonen in Almere 2018-2030

Voortgang prestatieafspraken

Voortgang onderzoekagenda ondernemingsplan 2017-2019

Duurzaamheid

27

Directeur-bestuurder

De heer A.S.M. Deutekom is vanaf 1 september 2001 in dienst bij GoedeStede als directeur-bestuurder.

Naast deze functie vervult hij de volgende relevante nevenfuncties:

Lid Raad van Toezicht Samen Veilig Flevoland, voorheen Bureau Jeugdzorg Flevoland (vanaf 2011).

Penningmeester Stichting Han Lammers Leerstoel (vanaf 2011).

Lid van het Higher Education Development Board Windesheim Flevoland (vanaf 2010).

Lid Raad van Toezicht RocRivor, Tiel (vanaf 2015).

Arjan Deutekom is geboren op 10 oktober 1962 te Schagen in Noord-Holland en is benoemd voor

onbepaalde tijd.

Over de periode 2015-2017 heeft de heer Deutekom 171 PE punten behaald.

Remuneratiecommissie

De remuneratiecommissie beoordeelt het functioneren van de directeur-bestuurder, maakt afspraken

over te behalen prestaties en buigt zich over de beloning. De commissie doet voorstellen aan de RvC.

De werkwijze is vastgelegd in een reglement.

Het functioneren van de bestuurder is in maart besproken. In december heeft het beoordelingsgesprek

plaatsgevonden. Hierbij is onder andere competentieontwikkeling aan de orde geweest. De

professionele opleiding die hij in dit kader volgt, sluit daar zeer goed op aan.

Bezoldiging bestuur en Raad van Commissarissen

De honorering van de huidige directeur-bestuurder is gebaseerd op de arbeidsovereenkomst die is

aangegaan in 2001. De beloning van de directeur-bestuurder bestaat uit een vast inkomen zonder

variabele beloningscomponenten. De bezoldiging inclusief sociale lasten en dergelijke van de directeur-

bestuurder bedraagt € 177.038,- en is niet geïndexeerd (2016: € 177.039,-).

Dit is conform de overgangsregeling in de Wet Normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en

semipublieke sector (WNT). Voor 2017 gold een maximum WNT-bedrag van € 179.000,-. Gekoppeld

aan de WNT heeft de minister een staffel vastgesteld. GoedeStede heeft een bestand van meer dan

8.000 vhe’s. Almere heeft meer dan 200.000 inwoners. Op basis van deze aantallen heeft de RvC

vastgesteld de bestuurder van GoedeStede in te delen in klasse F met een schaalmaximum van

€ 151.000. De RvC heeft besloten gebruik te maken van het overgangsrecht, zoals geformuleerd in de

WNT. Dit betekent dat de bestaande afspraken worden gerespecteerd en het inkomen vanaf 1 januari

2018 in drie jaar wordt afgebouwd naar het maximum van schaal F. Voor wat betreft de regeling en

financiering van de pensioentoezeggingen geldt dat de corporatie de afdracht richting SPW regelt. Voor

wat betreft de geldende opzegtermijn wordt de CAO gevolgd.

De WNT geeft ook de maximale honorering voor commissarissen en de voorzitter. De RvC heeft

besloten de beloning voor de leden vanaf 2017 te bepalen op 80% van het maximum van de VTW-norm

voor een corporatie in klasse F, en de beloning van de voorzitter conform de VTW-norm op 150%

daarvan. Daarmee blijven deze beloningen rond het gemiddelde van de benchmark.

Met ingang van 1 januari 2017 is door de fiscale autoriteiten de fictieve dienstbetrekking voor

commissarissen afgeschaft. Dit betekent dat de honorering feitelijk wordt belast via de aangifte

inkomstenbelasting. Dit geldt ook voor het belaste deel van de reiskostenvergoeding.

De bezoldiging van bestuur en RvC over het verslagjaar is opgenomen in de toelichting op de winst- en

verliesrekening.

28

Huurdersorganisatie GSA

In de jaarlijkse vergadering stond de toekomstige huurdersparticipatie centraal. Aan de hand van een

presentatie is het traject geschetst om te komen tot nieuwe vormen van participatie. De Raad heeft

veel waardering voor de gekozen koers en het werk dat door zowel de GSA als GoedeStede is verricht.

De Raad is verheugd dat GSA en GoedeStede het eens zijn geworden over de doelen en de oprichting

van een klantenraad. Dat geeft de Raad het vertrouwen dat er in de toekomst, op basis van een

duurzaam participatiemodel, wordt samengewerkt.

Ondernemingsraad

Dit verslagjaar hebben twee leden van de remuneratiecommissie gesproken met een

vertegenwoordiging van de OR. Daarbij is de relatie met de bestuurder aan de orde gesteld.

Gezamenlijk is geconstateerd dat het zinvol is om minimaal een keer per jaar met elkaar te praten. De

commissie benadrukt dat de mogelijkheid bestaat om zo vaak als nodig te overleggen.

Tot slot

De jaarstukken zijn onder verantwoordelijkheid van de directeur-bestuurder opgesteld. De jaarrekening

is gecontroleerd door de onafhankelijke accountant en van een goedkeurende verklaring voorzien. De

RvC kan zich met deze stukken verenigen en heeft deze op 25 april 2018 vastgesteld.

29

VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG

Leeswijzer

In dit volkshuisvestingsverslag verantwoorden we op transparante wijze onze projectmatige en

reguliere activiteiten in 2017. Het volkshuisvestingsverslag sluit aan bij het Ondernemingsplan 2017-

2019.

Elke paragraaf begint met onze ambities uit het Ondernemingsplan 2017-2019. Deze staan in het kader

weergegeven. In hoofdstuk 1 leest u over onze ambitie om goede woningen te kunnen verhuren. De

nieuwbouwwoningen sluit aan bij de enorme vraag naar kleinere en betaalbare sociale huurwoningen in

Almere. De bestaande woningen onderhouden we gewoon goed en duurzaam. De toewijzing van de

woningen aan de huurders moet aansluiten bij alle wet- en regelgeving. Zoals u kunt lezen in hoofdstuk

2 is passend huisvesten daarbij een belangrijk uitgangspunt.

Op het gebied van leefbaarheid kijken we vooral naar eigen inzet. Onze focus ligt op het gebied van

schoon, heel en veilig. In hoofdstuk 3 leest u hoe wij goede wijken behouden. Maar bij onze inzet

blijven we samenwerken met onze huurders en partners. De manier waarop wij dat doen wordt

toegelicht in hoofdstuk 4.

Tevreden klanten krijgen we door onze dienstverlening duidelijker neer te zetten. Zoals u in hoofdstuk 5

kunt lezen communiceren we zoveel mogelijk digitaal. Onze koers kent een stevig ‘fundament’: met een

gezonde organisatie (hoofdstuk 6) en gezonde financiën (hoofdstuk 7) kunnen we daadwerkelijk werk

maken van onze ambities.

Veel leesplezier!

30

1. GOEDE WONINGEN

1.1. Evenwichtige portefeuille

Wij bouwen 500 betaalbare huurwoningen.

Wij streven in onze vastgoedportefeuille naar een evenwichtige verhouding tussen

grondgebonden en gestapelde woningen.

Wij verkopen woningen die niet meer tot onze kernportefeuille behoren.

Wij optimaliseren het ontwikkel-, bouw- en onderhoudsproces steeds verder.

Wij transformeren bedrijfsruimten in sociale huurwoningen waar dat mogelijk en gewenst is.

Wij bieden woningen aan waar mensen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen wonen.

Portefeuillestrategie

Wij zijn een vastgoedbeheerder en onze activiteiten bestaan voornamelijk uit het bouwen en exploiteren

van woningen. Het vastgoed zien wij als een middel om nu en in de toekomst onze maatschappelijke

doelen te verwezenlijken.

De afgelopen 40 jaar zijn ruime woningen in een groene stad gebouwd, ook in de sociale huur. Almere

wordt er door haar inwoners nog steeds om gewaardeerd. Echter, niet iedereen kan zich deze woningen

veroorloven. De bevolkingssamenstelling verandert. Daarmee verandert de vraag naar woningen sneller

dan dat het woningaanbod zich er op kan aanpassen. Vooral de grote aantallen één- en twee-

persoonshuishoudens, die op zoek zijn naar een betaalbare huurwoning, merken dat er vooralsnog

onvoldoende rekening is gehouden met de enorme vraag naar sociale huurwoningen.

Wij anticiperen daarop door veel kleinere huurwoningen te bouwen en leegstaande bedrijfsruimten te

transformeren naar woningen. Om onze wensportefeuille te bereiken hanteren we twee uitgangspunten:

Zoveel mogelijk betaalbare woningen.

Betaalbaar noemen we de woningen met een huurprijs waarvoor mensen, die aangewezen zijn op

huurtoeslag, in aanmerking komen.

‘Alle waar naar zijn geld’.

Een betere verhouding tussen de huurprijs en de (ruimtelijke) kwaliteit van de woningen gelet op

de woningwaarderingspunten, het aantal kamers en het woonoppervlak.

Jaarlijks willen wij de portefeuille uitbreiden met 150 tot 250 nieuwe woningen. In onze 10-

jaarsbegroting gaan wij uit van een toename van 2.119 woningen. Alle woningen zijn betaalbaar voor

mensen die huurtoeslag nodig hebben (in de segmenten betaalbaar 1 en 2).

Om invulling te kunnen geven aan deze maatschappelijke opgave zijn hoge investeringen nodig.

Daarvoor zijn voldoende huuropbrengsten nodig. Conform onze portefeuillestrategie vragen we voor

woningen met veel kwaliteit een hogere (vrije sector) huurprijs. Zo’n 25% van de woningen heeft een

dusdanige kwaliteit en WWS punten (conform het Woning Waardering Systeem) dat ze tot het niet-

DAEB segment behoren.

Met deze huuropbrengsten kunnen we andere woningen betaalbaar aanbieden en betaalbare nieuwe

woningen bouwen. Voor woningen met een huur boven € 710,68 betalen we geen verhuurdersheffing.

Zo kunnen we via onze niet-DAEB portefeuille extra middelen genereren die wij volledig ten goede laten

komen aan de volkshuisvesting in Almere!

Wij verhuren woningen aan mensen met de laagste inkomens, maar mensen met lage-midden

inkomens kunnen ook bij ons terecht. Voor deze doelgroep houden wij een tussenhuursegment aan

tussen € 650,00 en de liberalisatiegrens.

31

Leegstaande bedrijfsruimten proberen wij om te bouwen naar woningen of verkopen deze als ze niet-

DAEB zijn.

Bovenstaande voorraadstrategieën zijn verwerkt in de 34 wijkkaarten. Daarin staat objectieve en

subjectieve informatie, alsmede de strategieën per complex voor verkoop, verhuur, beheer en

onderhoud. De wijkkaarten worden continu geactualiseerd en gebruikt bij het opstellen van de

(meerjaren)onderhoudsbegroting.

Acquisitie

Haalbaarheidsstudies voor nieuwbouwprojecten geven onder andere inzicht in de stichtingskosten,

verhuurbaarheid, effect op de portefeuille, risico’s en rendementen. De studies concentreren zich op het

ontwikkelen en bouwen van goedkope en betaalbare sociale huurwoningen. Nieuwe woningen worden

‘lean’ ontwikkeld via het Design & Build principe.

In 2017 zijn de volgende haalbaarheidsstudies gemaakt:

Bebouwingsmogelijkheid Haaiplein (8 eengezinswoningen) en Karperweg/Schelvisstraat (32

appartementen) voor senioren in Waterwijk.

Bebouwingsmogelijkheid bedrijventerrein De Stripmaker Almere Buiten (circa 32 woningen);

Verkavelingsstudie Evenaar S16/17. Uit de afgeronde studie is eind 2017 besloten om op de kavels

S16/17 circa 96 appartementen te bouwen.

Herontwikkeling van het voormalige schoolgebouw De Dubbeldekker. In samenwerking met een

initiatiefgroep en de gemeente wordt geprobeerd een wooncoöperatie te starten met circa 20

seniorenwoningen. Dit past ook binnen de experimenten die in de prestatieafspraken 2017-2018 zijn

benoemd.

Mogelijke aankoop van een kavel in Almere Poort ten behoeve van circa 20 (aangepaste) woningen

voor een woongroep.

Indiening van het plan ‘Almere Haven Prachtdorp’ in het kader van de prijsvraag Who Cares.

Nieuwbouw Almere Buiten Centrum

In het vervolg op de gemeentelijke prijsvraag naar zogenaamde ‘goedhuurwoningen’ zijn gesprekken

gevoerd. Dit heeft geleid tot drie ontwikkellocaties in het centrum van Almere Buiten, namelijk:

De blokken Castrolanda en Holambra met 99 woningen, oplevering maart 2018.

Het blok Bolívar met 95 woningen, oplevering najaar 2018.

Het blok Carambeì met 62 woningen, start bouw februari 2018 en oplevering in 2019.

Nieuwbouw De Rederij

In overleg met de gemeente zijn de mogelijkheden bestudeerd voor woningbouw op het

bedrijventerrein De Rederij in Almere Buiten. De locatie is geschikt om een woongebouw te realiseren

voor een woongroep met autistische jongeren. In 2017 is het ontwerp gemaakt en is de procedure tot

aanpassing van het bestemmingsplan gestart. In het voorjaar van 2018 starten de

bouwwerkzaamheden voor 41 woningen.

Nieuwbouw Almere Poort

In het najaar van 2016 zijn we benaderd voor overname van woonproject Troje in Almere Poort. Dit

project bestaat uit 28 woningen. Na de positieve besluitvorming is in het najaar 2017 gestart met de

bouw. De oplevering volgt in de zomer van 2018.

Nieuwbouw Wiki House

De gemeente Almere heeft een ideeënprijsvraag voor een Tiny Houses expo uitgeschreven. In lijn met

de prestatieafspraken 2017-2018 zijn we gevraagd om te participeren in deze ontwikkeling. In overleg

32

is besloten om als proef & leerproject één huis via het Wiki House concept te bouwen. De start van de

bouw was in het najaar. Samen met Trebbe hebben wij het mogelijk gemaakt om dit experiment te

realiseren. Het bouwen van deze woning was een leerzame periode en het Wiki House is een mooie

toevoeging aan het palet van mogelijkheden voor zelfbouw. Wij verwachten dat er een markt is voor dit

soort woningen, maar dat het minder geschikt is voor de opgave van de woningcorporatie. De

oplevering van het eerste bewoonbare Wiki House wordt in februari 2018 gevierd. Het pandje staat op

een veld met andere Tiny Houses in het Homeruskwartier in Almere Poort.

Transformatie bedrijfsruimten

In 2016 zijn 24 bedrijfsruimten en drie voormalige kinderdagverblijven geselecteerd die omgebouwd

kunnen worden naar woningen. Daarvan zijn in 2016 al 17 bedrijfsruimten omgebouwd naar woningen.

Begin 2017 is de laatste fase afgerond waarbij zeven bedrijfsruimten zijn verbouwd naar acht

woningen. Bij drie voormalige kinderdagverblijven is de haalbaarheidsfase afgerond en besloten deze

niet te verbouwen in verband met het aantrekken van de markt en de hoge verbouwingskosten.

Aankoop en verkoop

Onze sociale huurwoningen verkopen we niet. De woningen die aangewezen zijn voor verkoop behoren

niet meer tot ons kernbezit of het zijn de laatste huurwoningen in een rij met koopwoningen.

In 2017 zijn geen woningen of appartementen teruggekocht via KoopGarant. Wel zijn dit jaar twaalf

woningen en vier bedrijfsruimtes verkocht. De woningen zijn verkocht aan de zittende huurder of na

mutatie. Ultimo 2017 staan twee woningen en één bedrijfsruimte te koop, waarvan voor de twee

woningen al koopovereenkomsten zijn getekend. Voor de bedrijfsruimte is overeenstemming bereikt en

de koopovereenkomst is opgemaakt, maar moet nog worden getekend.

GoedeStede heeft in 2017 meer bedrijfsruimtes aangewezen voor verkoop aan de zittende huurder of

bij mutatie. De verkoopvijver bestaat nu uit 63 woningen, 2 perceeltjes grond en 35 bedrijfsruimtes c.q.

eenheden. Onder deze eenheden vallen bijvoorbeeld ook ruimtes in een brede school die nu apart

verhuurd worden. Wij prognosticeren de verkoop van de bedrijfsruimten niet.

1.2. Goed onderhouden woningen

Wij onderhouden ons bezit sober en kosteneffectief.

Wij concentreren onderhoudswerkzaamheden op logische momenten.

Wij beoordelen elk bouwelement dat ouder is dan zes jaar op zijn conditie.

Wij gaan door met het professionaliseren van onze opdrachtgeversrol.

40e jaaraanpak

Voor de complexen die ouder zijn dan 35 jaar wordt een onderhoudsaanpak in het 40e jaar voorbereid.

We werken daartoe een ‘standaard’ aanpak uit zoals we die ook in het 20e jaar bij binnenrenovaties

hanteren. In 2016 zijn verschillende bouwkundige knelpunten als proefaanpak in het werk uitgewerkt.

Bij uitvoering van het groot onderhoud in het 40e jaar is een levensduurverlenging naar het 65e

levensjaar het uitgangspunt. Met het onderhoudsbeleid anticiperen we al eerder op de aanpak in het

40e jaar.

De woningen in de Hofmark pakken we als eerste aan. Daarna volgen de Kerkgracht en de Middenhof.

In 2017 is het project Hofmark uitgewerkt en aanbesteed. Medio 2018 start de uitvoering. We doen ons

best om zoveel mogelijk huurders te laten deelnemen aan de onderhoudsaanpak. We evalueren deze

aanpak voordat we met de plannen voor De Grienden en De Meenten starten.

33

Onderhoudsbeleid

We onderhouden onze woningen kosteneffectief en efficiënt. Zo zoeken we naar een ‘gewoon goede’

basiskwaliteit. Ook wegen we bouwkundige en technisch noodzakelijke investeringen zorgvuldig af. Dit

voeren we uit op logische momenten en conform vaste cycli.

Bij een planmatig of projectmatig onderhoudsproject werken we conform de leidraad bestaande bouw

waarmee de interne afstemming en informatieoverdracht is geborgd.

We optimaliseren jaarlijks de (meerjaren)onderhoudsbegroting en volgen daarbij cycli voor bijvoorbeeld

schilderwerk en binnenrenovaties. Op basis van inspecties en conditiemetingen (volgens de NEN2767)

wordt de onderhoudsaanpak bepaald. We proberen de technisch noodzakelijke

onderhoudswerkzaamheden zoveel mogelijk te clusteren. Signalen vanuit het dagelijks onderhoud

worden meegewogen. Naast het technisch noodzakelijk onderhoud, beoordelen we de meerwaarde van

andere preventieve of esthetische aanpassingen. Daarbij kijken we naar aspecten als leefbaarheid,

verhuurbaarheid en klantbeleving.

Wij werken conform het asbestbeleid dat in 2013 is herzien en aangepast aan de nieuwe wet- en

regelgeving. In 2013 is ook een legionella inventarisatie gedaan. Op basis van deze inventarisatie naar

mogelijke risico’s en gewenste ingrepen, zijn de risicoklassen 1 en 2 aangepakt. Jaarlijks worden ook

verschillende controles gepland en uitgewerkt.

Aanbestedingsbeleid

GoedeStede heeft op een heldere en transparante manier vastgelegd hoe wij vastgoedopdrachten

aanbesteden. Er zijn criteria vastgesteld voor de zogenaamde ‘shortlist en longlist’ van leveranciers. Bij

de aanbestedingen kijken we onder andere naar de prijs, kwaliteit en de integriteit van de leveranciers.

De uitgevoerde werkzaamheden van leveranciers toetsen we op de onderdelen communicatie, kwaliteit,

betrokkenheid, service, procedure en uitvoering. De klanttevredenheid wordt ook meegenomen.

We sluiten prestatiegerichte onderhoudscontracten af. Er zijn prestatiecontracten voor schilderwerk, en

contracten voor binnenhuisrenovaties en CV/MV contractonderhoud.

Planmatig onderhoud

In 2017 is € 3,9 miljoen uitgegeven aan planmatig onderhoud. Per verhuureenheid komt dit neer op

€ 465,-. In onderstaand overzicht is een opsomming gemaakt van de belangrijkste werkzaamheden die

in 2017 zijn uitgevoerd.

Complex Werkzaamheden

1100 Middenhof CV-installaties vervangen

1160 Zandwierde Schilderen van onbeschutte delen, houtrotherstel,

reinigingen en conserveren van gevelplaten

1161 Nieuwstraat Buiten: schilderwerk, reinigen galerij en

noodtrappenhuis, vervangen dakrand, boeidelen

vervangen voor trespa

Binnen: binnenrenovatie + liftonderhoud

1300.2/1670.2 Stedenwijk Noord fase 2 Schilderen voordeuren en algemene toegangsdeuren

1315 The Library Liftonderhoud

1337 Gipskruidweg e.o. Ophoging straatwerk

1338/1674 Fakkelgrashof e.o. Ophoging straatwerk

1350/1676 Staatsliedenwijk fase 1 t/m 5 Rookmelders algemene ruimten vervangen

34

Contractonderhoud

Met gespecialiseerde bedrijven zijn langlopende onderhouds- en prestatiecontracten afgesloten. Het

gaat met name om preventief onderhoud en de afhandeling van storingen. Wij hebben voor een aantal

complexen contracten afgesloten voor:

- het onderhoud aan liften;

- het onderhoud aan centrale verwarmingen (CV);

- het onderhoud van de mechanische ventilatie (MV);

- het onderhoud van gemeenschappelijk groen;

- het onderhoud van kunststof- en aluminium kozijnen;

- het onderhoud van de hydrofoorinstallaties;

- het onderhoud aan brandbeveiligingssystemen;

- het onderhoud aan automatische deuren;

- het onderhoud aan dakgoten en riolering;

1350.2/1676.2 Staatsliedenwijk Gevelonderhoud: reinigen balkonhekken + diktekanten

balkon. Schilderen onbeschutte delen en algemene

toegangspuien (exclusief 3 trappenhuispuien die in 2015

zijn gedaan). Rookmelders vervangen

1360/1960 Golden Mile Liftonderhoud

1362 Centrumvoorziening Liftonderhoud

1365/1965 Groen en Grijs Liftonderhoud

1371 Corellistraat e.o. Rookmelders vervangen

1392/1678 Oscarlaan Liftonderhoud

1393/1679 Cinemadreef (oneven

nummers)

Meergezinswoningen: herstellen/vervangen van

plafondplaten bij de entree Bedrijfsruimten schilderen

1417 Schietwilgsingel e.o. Reinigen van het schilderwerk, gevels, trappen,

dakkoepels in 2017

1451 De Kapitein Gevels reinigen en schilderen, accu's noodverlichting

vervangen

1460 Sirtakistraat e.o. Binnenrenovatie

1463 Salsastraat Gevelonderhoud: schilderwerk onbeschut inclusief stalen

kolommen, sauswerk algemene trappenhuis, reinigen

sierlijst dakrand, vervangen achterhout volkernplaten,

herstellen voegmortel kolomvoeten

Binnenrenovatie en liftonderhoud

1465 A. Nozemanstraat Liftonderhoud

1485/1686 De Ooghoek e.o. Gevelonderhoud: schilderwerk voordeuren en kozijnen

op de galerij zonbelast. Liftonderhoud

1495 Schoolwoningen J. Jongkindstraat Schilderwerk

1520/1920 Homerun fase 1 Schilderwerk

1521 Groenrijk Schilderwerk

1522 Parkrijk Schilderwerk

1710/1971/1981 Bloemenbuurt Liftonderhoud en privacyschermen vervangen

1762 Kretastraat e.o. Schilderwerk en reinigingswerk

1764 Corsicastraat e.o. Schilderwerk, reinigingswerk en vervangen beslag

tuindeuren

1768/1989 Heldenhof Dick Bos e.o. Accu's noodverlichting vervangen

1780 Opaalhof Binnenrenovatie

1793/1985 Pallas Liftonderhoud

1797/1992 Catootjehof Schilderwerk, reinigen galerij en balkons, liftonderhoud

35

- keuringen van valbeveiligingen, noodverlichting en legionella;

- glasbewassing en schoonmaak, ongedierte bestrijding en groenonderhoud.

In 2017 is € 850.000,- uitgegeven aan contractonderhoud exclusief doorbelaste servicekosten.

Serviceonderhoud

Serviceonderhoud wordt ook wel storingsonderhoud genoemd. Huurders melden hun serviceverzoeken

voor het verhelpen van storingen of gebreken aan de woningen via internet of telefonisch. Bij reparaties

hanteren wij de lijn: sober en doelmatig. Alleen als een element defect is, vervangen we dit. In 2017 is

een bedrag van € 1.421.549,- uitgegeven. Dit is exclusief de serviceverzoeken over bijvoorbeeld

kozijnen en centrale verwarming. Daar hebben we contracten voor afgesloten (zie contractonderhoud).

GoedeStede is blij met trouwe huurders. Om deze reden zijn wij in 2017 gestart om wat extra’s te doen

voor trouwe huurders. Kosten die wij anders in rekening zouden brengen komen nu gedeeltelijk voor

rekening van GoedeStede. In 2017 heeft GoedeStede daar € 21.448,-- extra aan uitgegeven.

Onze externe aannemers voeren de werkzaamheden uit conform onze kwaliteitseisen. Jaarlijks

evalueren wij de verrichte activiteiten, gerekende prijzen, de samenwerking en klanttevredenheid met

de aannemers.

Mutatieonderhoud

Bij mutatie worden technisch noodzakelijke werkzaamheden uitgevoerd om verhuur mogelijk te maken.

Ook dit doen we sober en doelmatig. Alleen als een element defect is, vervangen we dit. We

onderzoeken of meer maatwerk leidt tot een hogere klanttevredenheid.

Er is € 505.277,- uitgegeven aan 573 mutaties (alle huuropzeggingen inclusief vrije sector en inclusief

BOG/garages). Ook is € 21.448,- uitgegeven om de verhuurbaarheid te bevorderen. Naast dit bedrag is

€ 402.190,- bij de vertrokken huurders in rekening gebracht.

Bij het mutatieonderhoud werken wij met standaard onderhoudspakketten die worden ingezet op basis

van leeftijd en onderhoudstoestand van de mutatiewoningen. Wij zijn gestart met de conditiemeting op

basis van NEN 2767. Deze methodiek kenmerkt zich door een tweetal aspecten. Allereerst scoren we

een bouwkundig element op “conditie” bij een schaal van 1 tot 6. Dit doen we aan de hand van

beeldmateriaal dat hoort bij deze systematiek. Daarnaast is de mate waarin de conditiecodering

voorkomt voor het totale beeld van belang. Dit bepaalt uiteindelijk de onderhoudsactiviteiten.

De methodiek van conditiemeting wordt ook in het mutatieonderhoud gevolgd. Er zijn

basiskwaliteitsnormen bepaald. Deze normen zijn opgenomen in het referentieboek voor

mutatieonderhoud. Ook is in 2017 gestart met het uitreiken van de schoonmaakemmer. Deze emmer

bevat een pakket aan schoonmaakmiddelen waarmee de nieuwe huurder zijn huis kan onderhouden.

Onze opzichters krijgen positieve reacties van onze nieuwe huurders op deze emmer.

In 2017 is de samenwerking met onze aannemers verlengd voor het mutatieonderhoud. We werken met

een contract waarin afspraken staan omtrent de dienstverlening, samenwerking, de kwaliteit en de

eenheidsprijzen per activiteit en de maximale levertijden en doorlooptijden. Het is van belang dat we

opdrachten verstrekken conform deze afspraken maar ook controleren, gereed melden en factureren

volgens afspraak.

36

1.3. Duurzame woningen Wij bouwen nieuwe woningen met energielabel A++ (Energie Index ≤ 0,50).

Wij zorgen ervoor dat alle woningen met een label lager dan B minimaal 1 labelstap maken bij

groot onderhoud.

Wij streven ernaar dat ons totale bezit in 2020 gemiddeld op label B of Energie Index (EI)

1,25 uitkomt (conform Energieakkoord).

In onze visie op duurzaamheid combineren wij duurzame maatregelen met andere activiteiten op

logische momenten. Uitgangspunt daarbij is dat de business case sluitend is. Wij streven ernaar om

zoveel mogelijk huurders te laten profiteren van energiebesparing als dit past binnen onze principes.

Wij willen verder blijven nadenken wat de duurzaamheidsopgaven betekenen voor ons woningbezit in

de toekomst. Zo onderzoeken we welke duurzaamheidsmaatregelen zinvol en haalbaar zijn. Dat doen

we samen met onze partners in de stad. Investeringen die wij doen willen we in principe

terugverdienen.

Gemiddeld label B, of Energie-Index 1,25 is het gezamenlijk streven van corporaties in 2020

(Energieakkoord). Landelijk wordt dit waarschijnlijk niet gehaald.

In de Aedes benchmark scoort GoedeStede een A op duurzaamheid en een A op energieprestatie.

Volgens de berekeningen komen wij uit op een EI van 1,26 (Nederland 1,73). Voor de warmtevraag

komt dat neer op 18,7 kg/m2 CO2 uitstoot per verhuureenheid (Nederland 21,8 kg/m2 per vhe).

Energielabels

Bij binnenhuisrenovaties streven wij ernaar om een labelsprong te maken via bijvoorbeeld CV en/of MV

vervanging. In 2017 zijn in de woningen aan de Middenhof, Nieuwstraat, Sirtakistraat, Salsastraat, en

Opaalhof energiezuinige CV en/of MV installaties geplaatst. Na de binnenhuisrenovatie berekenen we de

nieuwe Energie Index. Uit deze nieuwe berekening blijkt in ieder geval dat alle aangepakte woningen

een energiesprong hebben gemaakt. De huurders profiteren daarvan omdat zij op hun energieverbruik

besparen. De energielabels worden in het kader van de prestatieafspraak over duurzaamheid

gemonitord.

Zonnepanelen

In de prestatieafspraken met de gemeente en de corporaties is afgesproken om gezamenlijk een

sluitende business case voor zonnepanelen te maken. Het idee is dat corporaties zonnepanelen plaatsen

waardoor de woonlasten van de huurders worden verlaagd. Huurders betalen een vaste vergoeding per

maand aan de corporatie of andere investeerder, die op deze wijze de investering in de panelen kan

terugverdienen. Deze vaste vergoeding zou altijd lager moeten zijn dan de besparing die de huurder

heeft op de energierekening. De toekomstige opbrengsten en vergoedingen voor het terug leveren van

energie blijven onzeker waardoor wij vooralsnog sceptisch zijn. Toch blijven wij mogelijkheden voor

duurzame energieopwekking onderzoeken.

Voor de 40e jaaraanpak in de Hofmark en de Hoven wordt nogmaals integraal bestudeerd of

zonnepanelen haalbaar zijn. Op onze daken liggen inmiddels meer dan 1.500 zonnepanelen die bij de

nieuwbouw zijn geplaatst.

37

2. PASSEND HUISVESTEN

2.1. Beschikbare woningen

Wij verhuren het beschikbare aanbod passend.

Wij houden ons aan de toewijzingswetten en -regels en zoeken naar maatwerkoplossingen.

Wij werken aan een eenvoudiger woonruimteverdelingssysteem.

Huisvestingsverordening

De Almeerse Huisvestingsverordening is in 2017 op enkele punten aangepast. Ook zijn we gestart met

het bespreken en uitwerken van een woonruimteverdelingsmodel dat sober en doelmatig van aard is en

eenvoudiger te begrijpen is voor woningzoekenden. Andere doelen zijn een gezondere exploitatie en

lagere kosten voor woningzoekenden.

De sociale huurwoningen van de drie Almeerse corporaties worden via WoningNet aangeboden. De helft

van de woningen wordt via het aanbodsegment aangeboden, de andere helft via het (gratis)

lotingsegment. Bij de selectie worden de criteria voor passend toewijzen gehanteerd. Urgent

woningzoekenden hebben bij zowel het inschrijf- als het lotingsegment voorrang als het een passende

woning betreft.

De corporaties hebben een dienstverleningsovereenkomst met WoningNet afgesloten. GoedeStede is

namens de gemeente en de corporaties de opdrachtgever richting WoningNet. Per 1 januari 2018 is

deze rol overgedragen aan Ymere.

In een uitvoeringsovereenkomst hebben de gemeente en de drie Almeerse corporaties de

werkafspraken over woonruimteverdeling vastgelegd. Deze uitvoeringsovereenkomst was per 2018

opgezegd. In 2017 zijn we tot een nieuwe opzet gekomen die per 1 januari 2018 van kracht is. Eén van

de elementen is dat we, naast de vereenvoudiging van de Huisvestingsverordening, in 2018 ook het

contract met WoningNet opnieuw bekijken.

Woningzoekenden

GoedeStede werkt aan gewoon goede huisvesting. Onze huidige en toekomstige klanten zijn mensen

met een bescheiden inkomen en kwetsbare doelgroepen die in Almere (willen) wonen. Ook mensen met

een middeninkomen kunnen bij ons terecht voor een huurwoning.

Wij streven naar voldoende beschikbare en betaalbare huurwoningen. Het aantal woningen dat vrijkomt

daalt, de wachttijden voor sociale huurwoningen zijn lang en het slagingspercentage voor bepaalde

groepen woningzoekenden is laag.

Ingeschreven woningzoekenden (wz) per categorie in 2017

Huishoudtype inkomen Ingeschreven wz

op 31/12/2017

Ingeschreven

wz gedurende

periode

Actief

wz

Deelname

in %

Alleenstaand < AOW leeftijd <22.100 18.879 23.688 6.509 27

Alleenstaand < AOW leeftijd >=22.100 5.893 6.768 2.243 33

Alleenstaand > AOW leeftijd <22.100 1.451 1.817 284 15

Alleenstaand >= AOW leeftijd >=22.100 640 740 102 13

Meerpersoons huishouden < AOW leeftijd <30.000 10.784 12.876 6.398 49

38

Meerpersoons huishouden < AOW leeftijd >=30.000 4.546 5.193 1.567 30

Meerpersoons huishouden >= AOW leeftijd <30.050 794 904 120 13

Meerpersoons huishouden >= AOW leeftijd >=30.050 959 1.041 87 8

Eindtotaal 43.946 53.027 17.310 32

NB: de AOW-leeftijd is de leeftijd waarop de AOW-uitkering ingaat. Vanaf 1 januari 2013 verandert ieder jaar de

AOW-leeftijd. In 2017 is de leeftijd waarop de AOW-uitkering ingaat gesteld op 65 jaar en 9 maanden (65,75 jaar).

Ultimo 2017 stonden 43.946 woningzoekenden ingeschreven bij WoningNet (in 2016: 37.965). Het

aantal inschrijvingen is weer gestegen en dat is onder andere het gevolg van aanvullende communicatie

over verlengingskosten en de loting. Het aantal actief woningzoekenden is gestegen van 13.282 in

2016 naar 17.310 in 2017.

Inschrijven en loten

Van alle aangeboden woningen bij WoningNet wordt 50% via loting verdeeld. De andere 50% gaat via

het inschrijfsegment. Een klein deel van de woningen wordt rechtstreeks bemiddeld Inmiddels staan

11.400 woningzoekenden ingeschreven voor loting (2016: 7.296). De inschrijving voor loting is gratis

tot 2018. Pas op het moment dat de woningzoekende een woning accepteert, wordt € 50,-

administratiekosten in rekening gebracht.

Woningzoekenden die ingeschreven zijn voor het inschrijfsegment, kunnen ook reageren op de

woningen die via loting worden aangeboden. Omdat maar de helft van de woningen wordt aangeboden

via het inschrijfsegment, is de benodigde inschrijftijd in Almere gestegen naar 8,6 jaar (was 7,4 jaar in

2016). We zien wel een stevige daling van de benodigde inschrijftijd boven de liberalisatie grens

ontstaan.

Gemiddelde inschrijftijd bij verhuringen in 2017 (en 2016)

Huurklasse rekenhuur GoedeStede Totaal Almere

≤ 414,02 - 4,3 (3,9)

414,03 – 592,55 9,4 (9,0) 8,9 (7,3)

592,56 – 635,05 9,0 (6,9) 9,0 (7,1)

635,06 – 710,68 8,0 (7,0) 8,7 (8,2)

> 710,68 4,7 (7.3) 9,3 (7,4)

Eindtotaal 8,6 8,6

Het woningaanbod

Wekelijks wordt het actuele woningaanbod digitaal gepubliceerd via WoningNet, regio Almere. Het

aantal goede reacties naar woningtype ziet er als volgt uit (loting en inschrijfsegment).

Gemiddeld aantal goede reacties naar woningtype in 2017 en 2016

Woningtype GoedeStede Totaal Almere

Appartement/Flat 317 311

Benedenwoning - 230

Bovenwoning - 345

Eengezinswoning 109 310

Galerijwoning - 416

Kamer - 96

39

Maisonnette 444 428

Portiekwoning - 235

Eindtotaal 268 (140) 312 (214)

Het aantal reacties op de aangeboden woningen in Almere is ten opzichte van 2016 flink toegenomen.

Waren er in 2016 nog 140 (Almere 214) goede reacties op onze woningen, in 2017 komen we

gemiddeld uit op 268 (Almere 312).

Aanbiedingsresultaat naar huurklasse

Huurklasse rekenhuur GoedeStede Totaal Almere

≤ 414,02 - 2,2 (2,9)

414,03 – 592,55 1,5 (1,8) 1,7 (2,0)

592,56 – 635,05 1,6 (2,2) 1,6 (2,1)

635,06 en meer 2,8 (2,6) 2,4 (2,3)

Eindtotaal 2,0 (2,3) 1,9 (2,0)

Ons aanbiedingsresultaat is ten opzichte van 2017 licht gedaald. Woningzoekenden met een inkomen

dat recht geeft op huurtoeslag, kunnen alleen in aanmerking komen voor een woning met een netto

huur tot de aftoppingsgrenzen voor huurtoeslag. De controle op inkomen is arbeidsintensief.

Woningzoekenden die via bemiddeling en urgentie een woning krijgen, mogen niet weigeren. Ook

woningzoekenden die via loting aan de beurt zijn, zullen niet snel weigeren.

Wij bieden een woning gemiddeld 2,0 keer aan voordat we deze kunnen toewijzen (2016: 2,3 keer). In

ons streven naar een aansluitende verhuring van vrijkomende woningen, organiseren wij het

aanbiedingsproces zo efficiënt mogelijk. Wij nemen direct persoonlijk contact op met de eerste

geselecteerde kandidaat. De kandidaten attenderen wij op hun verantwoordelijkheid om de gewenste

informatie binnen een redelijke termijn aan ons te overleggen. Een groepsbezichtiging organiseren wij

als de woning leeg staat. We zien een dalend aansluitend verhuurpercentage van 32% (59% in 2016).

De belangrijkste oorzaken hiervan zijn technische activiteiten die nog uitgevoerd moeten worden,

opzeggingen van overledenen zonder erven en interne keuzen.

Aangeboden woningen

Dagelijks bieden de drie corporaties woningen aan via WoningNet. Sporadisch staan er op de website

ook sociale woningen van commerciële verhuurders. Alle informatie over de beschikbare woningen, de

regelgeving en het proces van woningtoewijzing is te vinden op de website van WoningNet.

Woningzoekenden reageren digitaal op de aangeboden woningen.

Totaal aangeboden sociale huurwoningen in 2017

Model GoedeStede Totaal Almere

Bemiddeling 54 270

Loting 142 461

Regulier aanbod 218 684

Eindtotaal 414 1415

In het WoningNetsysteem Fleximatch wordt automatisch aangegeven of een woning een lotingwoning

wordt of via het aanbodmodel wordt aangeboden. Hierop hebben de corporaties geen invloed.

Zorgwoningen, aangepaste woningen en woningen die gelabeld zijn voor senioren worden niet verloot.

40

De woningen waarvoor een kandidaat rechtstreeks wordt bemiddeld, betreffen voor het overgrote deel

woningen onder de eerste aftoppingsgrens.

Toewijzing aan bijzondere doelgroepen

Met de gemeente, huurdersorganisatie 3HO en de overige corporaties zijn onze zorgen besproken over

de slaagkans voor reguliere woningzoekenden. Deze is enorm gedaald. Zeker als woningzoekenden een

beroep moeten doen op de betaalbare woningvoorraad. GoedeStede zet bij voorkeur in op nieuwbouw

en transformatie van bedrijfsruimten om deze voorraad te vergroten.

Partijen hebben afgesproken dat er jaarlijks woningen beschikbaar komen voor bijzondere doelgroepen.

Feitelijk gaat het om mensen die voorrang krijgen op reguliere woningzoekenden. Het gaat om vier

categorieën:

1. Urgent woningzoekenden

2. Statushouders/VVTV-ers (asielzoekers met een Voorwaardelijke Vergunning Tot Verblijf)

3. Ex-gedetineerden

4. Bemiddelingen via de 3% regeling

In 2017 is 35% van de aangeboden sociale woningen verhuurd aan woningzoekenden met een

voorrangspositie. De gemeenteraad heeft de motie aangenomen om maximaal 30% van alle sociale

huurwoningen (tot en met € 710,68) aan bijzondere doelgroepen te verhuren. Wij constateren dat de

bijzondere doelgroepen nagenoeg allemaal in de betaalbare woningen met een huurprijs tot de eerste

aftoppingsgrens voor huurtoeslag (€ 592,55 in 2017) terecht komen. Wij blijven onze zorgen hierover

bespreken met de gemeente. Gelet op de regels in de Huisvestingsverordening, met voorrang voor

urgent woningzoekenden, kan hier niet (goed) op gestuurd worden.

Bijzondere doelgroepen GoedeStede Totaal Almere

1 Urgenten 108 260

2 Statushouders / VVTV-ers 28 107

3 Ex-gedetineerden 1 2

4 3% regeling 5 18

5 Kandidaat via instelling - 51

6 Bijzondere omstandigheden 3 22

7 Van groot naar beter 5 21

Totaal 150 481

150 woningen van GoedeStede zijn toegewezen aan alle bijzondere doelgroepen. Deze huishoudens zijn

allemaal passend gehuisvest. Hieronder volgt een toelichting per categorie.

Categorie 1: urgenten

De gemeente is verantwoordelijk voor de urgentieregeling. De urgentieregeling is bedoeld voor

woningzoekenden die in een levensontwrichtende situatie verkeren. Urgentie kan voor € 50,- worden

aangevraagd via de digitale urgentiewijzer bij Het Vierde Huis. Een onafhankelijke, door de gemeente

ingestelde, urgentiecommissie beoordeelt alle urgentieaanvragen. De urgentiecommissie behandelt ook

de aanvragen van cliënten die uitstromen uit maatschappelijke instellingen.

Urgenten krijgen een urgentiebeschikking en een zoekprofiel. Urgenten zoeken in principe zelf, via

WoningNet, naar woonruimte en hebben keuzevrijheid en voorrang binnen hun zoekprofiel. Het proces

verloopt volledig geautomatiseerd. In 2017 hebben 108 urgent woningzoekenden succesvol gereageerd

op een woning van GoedeStede (61 in 2016). Dit is 41% van het totaal aantal urgenten dat is

gehuisvest in Almere. In Almere zijn 263 huishoudens die een urgentie hebben verkregen (2016:175).

41

Categorie 2: statushouders

Het aantal vluchtelingen dat naar Nederland is gekomen daalde weer in 2017. Corporaties bemiddelen

statushouders met voorrang naar een sociale huurwoning.

De gemeente Almere had in 2017 een taakstelling om 264 asielzoekers te huisvesten. Dit was nog

exclusief de achterstand van 100 uit 2016. Op 31 december zijn in 134 corporatiewoningen 300

statushouders geplaatst (261 statushouders in 2016). GoedeStede heeft hiervan 28 woningen voor haar

rekening genomen. In totaal hebben 64 statushouders via andere kanalen huisvesting in Almere

gevonden. Hiermee is de achterstand in het voldoen aan de taakstelling van Almere 2016/2017

ingehaald.

Categorie 3: ex-gedetineerden

In deze categorie gaat het om cliënten van de reclassering en TBS-ers. In 2017 hebben wij één

huisvestingsverzoek ontvangen en ingewilligd. Ook verhuren wij een trainingswoning aan de

Oostvaarderskliniek. Deze verhuringen gaan niet via WoningNet maar rechtstreeks via bemiddeling.

Categorie 4: 3% regeling

In 2017 mochten corporaties voor het eerst 3% van de vrijkomende woningen naar eigen inzicht

toewijzen. Wij gebruiken de regeling onder andere bij calamiteiten. Van de vrijgekomen woningen zijn

er vijf via de 3% regeling toegewezen conform onze interne richtlijnen en procedures.(net iets meer

dan 1% van de vrijgekomen sociale huurwoningen.

Categorie 5 & 6: kandidaat via instelling en bijzondere verhuringen

Wij verhuren diverse woningen aan cliënten via een instelling. In sommige situaties verhuren we de

woning zelfstandig aan de huurder die dan cliënt is bij de zorgorganisatie. In andere situaties verhuren

wij het pand rechtstreeks aan de zorgorganisatie. Het kan ook gaan om vrije sectorwoningen die deze

instellingen van ons huren. Op verzoek van de gemeente zijn in totaal drie woningen toegewezen.

Categorie 7: Van groot naar beter

De pilot ‘van groot naar beter’ biedt ouderen de mogelijkheid om naar een passende woning te

verhuizen (zonder onoverkomelijke financiële gevolgen). Op dit moment heeft GoedeStede vijf

woningen in het kader van groot naar beter verhuurd (totaal Almere 21). De pilot loopt tot juni 2018 en

wordt daarna geëvalueerd.

Woningruil

In 2017 hebben wij 12 keer meegewerkt aan verzoeken tot woningruil (30 keer in heel Almere).

Ook woongroepen krijgen de mogelijkheid om via coöptatie een nieuwe huurder voor te dragen.

Studenten

De gemeente wil van Almere een aantrekkelijke studentenstad maken. Onze onzelfstandige kamers aan

het Deventerpad verhuren wij bij voorrang aan studenten die studeren aan een HBO opleiding in

Almere. Deze groep hebben wij nadrukkelijk proberen te bereiken. Er is een kleine wachtlijst ontstaan

van studenten die hun belangstelling aan ons hebben doorgegeven. Wij zetten coöptatie in en

adverteren naar geslacht om de woontevredenheid te verhogen en zo de mutatiegraad en de leegstand

te beperken. In en rondom de studentenwoningen houden wij extra toezicht op de veiligheid en de staat

van de gemeenschappelijke ruimten. Regelmatig worden de panden bezocht door onze wijkbeheerder.

Eventuele schade wordt hersteld en in rekening gebracht bij de huurders.

GoedeStede bezit ultimo 31 december 40 onzelfstandige kamers. In 2017 zijn 22 kamers opgezegd (21

verhuurd).

42

2.2 Bereikbare woningen

Wij maken gebruik van de wettelijke ruimte binnen het jaarlijkse huurprijsbeleid.

Wij bevorderen de doorstroming en creëren kansen voor de middeninkomens.

Wij vergroten het aandeel woningen dat bereikbaar is met huurtoeslag door een deel van de

woningen in het midden dure segment te verhuren.

Jaarlijkse huurprijsaanpassing

Net als in 2016 was het mogelijk om een inkomensafhankelijke huurverhoging (IAH) door te berekenen.

Met deze maatregel wil het Kabinet het zogenaamde scheefwonen tegengaan en de doorstroming op de

woningmarkt bevorderen. Huishoudens met een inkomen vanaf € 36.165,- kunnen meer huurverhoging

krijgen. Wij hebben voor 2017 geen gebruik gemaakt van deze mogelijkheid omdat de benutting van de

wettelijke ruimte al beperkt was. In sommige complexen is het, met het oog op de leefbaarheid, juist

prettig dat er mensen (blijven) wonen met een iets hoger inkomen. Het doorvoeren van een IAH zorgt

voor een grote administratieve last die erg foutgevoelig leek. Daarbij komt ook nog dat de Woonbond

de inzet van de IAH heeft betwist bij de rechter met betrekking tot het verstrekken van

inkomensgegevens door de Belastingdienst.

Wij hebben generiek bij alle woningen dezelfde huurverhoging van 1% toegepast. De huren van

kamers, garages, geliberaliseerde woningen en bedrijfsruimten zijn ook verhoogd met 1% tenzij in de

contracten andere afspraken zijn gemaakt. Het serviceabonnement is per 1 juli verhoogd met de inflatie

naar € 5,41 per maand.

Uiteindelijk hebben 30 huurders bezwaar aangetekend tegen de huurverhoging 2017 (126 in 2016).

Geen enkel bezwaar heeft geleid tot een andere huurverhoging. Ondanks dat huishoudens andere

gegevens overlegde was dit geen grondslag om te komen tot een ander huurverhogingspercentage per

1 juli 2017. Er is desondanks toch een zaak bij de Huurcommissie aangespannen in verband met de

voorgestelde huurverhoging. Deze is door GoedeStede gewonnen. De Huurcommissie oordeelde dat de

huurverhoging van 1% redelijk was.

De gemiddelde huurverhoging voor woningen is uitgekomen op 1% (1,8% in 2016), het harmonisatie

effect is 0,2%. De totale huursom voor woningen exclusief huurderving en inclusief harmonisatie over

2017 bedroeg 1,2%.

De maatwerkregeling huurprijsaanpassing vanwege inkomensdaling is in 2017 27 maal aangevraagd en

15 maal toegepast. Dit betreft woningen met een sociaal huurcontract waarbij de huurprijs aangepast

wordt op 710 euro zodat er weer recht op huurtoeslag verkregen wordt.

De maatwerkregeling aangepaste huurverhoging is 11 maal aangevraagd en 6 maal toegepast. Dit

betreft ook woningen met een sociaal huurcontract. De huur is inmiddels gestegen boven de

liberalisatiegrens. Als huurders aantonen dat hun inkomen lager is dan werd de huurverhoging

aangepast naar het percentage dat bij hun inkomen paste. Dit is aangepast in 2017 en betrof nog de

huurverhoging van 2016.

Streefhuurbeleid

Wanneer de zittende huurder verhuist, wordt de netto huur aangepast. Binnen het streefhuurbeleid

zoeken we naar een passende prijs-kwaliteitverhouding van de woningen. Voor woningen met een

hogere kwaliteit (in WWS punten, aantal kamers, ligging en vierkante meters woonoppervlak) wordt

een hogere huur gevraagd. Andere woningen worden juist binnen eigen kaders afgegrendeld zodat deze

bereikbaar zijn voor de woningzoekenden met een laag inkomen. Zo bereiken we een mix van

prijssegmenten in de verschillende complexen. We streven naar minimaal gelijkblijvende

43

huuropbrengsten.

Om meer woningen voor jongeren bereikbaar te krijgen, was het idee ontstaan om een tijdelijke

huurkorting aan te bieden (tot de leeftijd van 23 jaar werd bereikt). De Aw heeft echter alle corporaties

aangeschreven dat een dergelijke maatwerkregeling niet past binnen de wet- en regelgeving. Wij

betreuren het standpunt van de Aw omdat de slaagkans van jongeren in Almere laag is.

Woningtoewijzing

Bij het aanbieden van sociale huurwoningen aan onze klanten houden we rekening met alle wet- en

regelgeving. Sinds 2011 geldt het DAEB-besluit (Diensten van Algemeen Economisch Belang) waardoor

wij een beroep kunnen blijven doen op garantiestelling via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw

(feitelijk staatssteun).

In totaal zijn 430 sociale huurwoningen (2016: 478) opnieuw verhuurd, exclusief 84 vrije

sectorhuurwoningen (2016: 83).Daarnaast zijn er 7 sociale huurwoningen nog niet toegewezen

vanwege technische redenen, 7 sociale huurwoningen verhuurd aan instanties en 22 onzelfstandige

kamers verhuurd. Onderstaande verantwoording vindt plaats op basis van de netto huur in plaats van

de rekenhuur.

Aantal toewijzingen 2017

1-persoon Huur <=

414,02

Huur 414,03

t/m 592,55

Huur > 592,55 Totaal

< AOW leeftijd <= € 22.200 3 110 2 115

> € 22.200 0 9 36 45

>= AOW leeftijd <= € 22.200 0 18 1 19

> € 22.200 0 3 7 10

Subtotaal 3 140 46 189

2-personen Huur <=

414,02

Huur 414,03

t/m 592,55

Huur > 592,55 Totaal

< AOW leeftijd <= € 30.150 0 80 4 84

> € 30.150 0 3 20 23

>= AOW leeftijd <= € 30.175 0 7 1 8

> € 30.175 0 0 2 2

Subtotaal 0 90 27 117

>=3 personen Huur <=

414,02

Huur 414,03

t/m 635,05

Huur > 635,05 Totaal

< AOW leeftijd <= € 30.150 0 92 1 93

> € 30.150 0 8 21 29

>= AOW leeftijd <= € 30.175 0 0 0 0

> € 30.175 0 1 1 2

Subtotaal 0 101 23 124

onbekend 0 0 0 0

Totaal 3 322 88 430

Vanaf 1 juli 2015 geldt de ‘EU-staatssteunregeling’ ofwel de 90-10 regeling of de (tijdelijke) 80-10-10

regeling. Huurders met een inkomen boven € 40.349,- (prijspeil 2017) komen in principe niet in

aanmerking voor een huurwoning met een huurprijs onder € 710,68 (prijspeil 2017).

Wij mogen tot 10% van het aantal woningen nog toewijzen aan een huurder met een inkomen boven

deze gestelde inkomensgrens. Deze toewijzingsregel van 90% is tot 1 januari 2021 gewijzigd in de 80-

10-10-regel:

80% van de vrijkomende sociale huurwoningen toewijzen aan huurder(s) met een inkomen tot

44

€ 36.165 (de primaire doelgroep);

10% van de woningen toewijzen aan huurder(s) met een inkomen van € 36.165 tot € 40.349 (de

middeninkomens);

10% van de woningen vrij toewijzen, met voorrang voor urgenten.

De 80-10-10-regel geldt tot 1 januari 2021.

De toewijzing aan de doelgroep was in 2017 92%-5%-3% (2016: 91%-9%) van alle woningen onder de

liberalisatiegrens. Hierbij voldoen wij ruim aan zowel de 90-10 als de 80-10-10 regeling. De vrije ruimte

hebben wij ingezet voor woningzoekenden met een hoger inkomen. Ook heeft de voordeelregeling

gezorgd voor positieve instroom van hogere inkomens.

Vanaf 1 januari 2016 moeten wij onze woningen ‘passend toewijzen’. De passendheidsnorm houdt in

dat aan tenminste 95% van de huishoudens met recht op huurtoeslag een woning moet worden

toegewezen met een huur onder de aftoppingsgrenzen voor huurtoeslag. Van de woningzoekenden met

recht op huurtoeslag is 97% passend toegewezen. Hiermee voldoen wij aan de wetgeving.

Er zijn 85 woningen verhuurd met een netto huurprijs boven € 710,68. Geen van deze woningen is

verhuurd aan huurders met een inkomen onder de toewijzingsgrens (€ 36.165,-).

De mutatiegraad (van alle huuropzeggingen samen) bedroeg 573 = 7,2 %(in 2016: 7,0%).

Om woningzoekenden te helpen naar het zoeken van een betaalbare woning, biedt GoedeStede de

mogelijkheid aan de woningzoekende om zelf een betaalbaarheidstoets te doen op onze site. Deze toets

is ontwikkeld door het NIBUD.

In de prestatieafspraken 2017-2018 is opgenomen dat het percentage beschikbaar komende betaalbare

huurwoningen ten minste 50% bedraagt. GoedeStede heeft ultimo 2017 78% van de vrij gekomen

sociale woningen toegewezen met een netto huurprijs lager dan € 635,05.

Leegstand

Bij mutatie is 31,4% van de woningen en kamers aansluitend verhuurd. De leegstand bedroeg

gemiddeld 15 dagen (2016: 11,4 dagen). Dit komt neer op een leegstandsgraad 0,25 (2016: 0,15%).

De belangstelling voor geliberaliseerde woningen is voldoende gezien het overige aanbod op de markt

en de wachttijden in het sociale segment. Vooral voor de woningen net boven de liberalisatiegrens is er

belangstelling. Wij hebben te maken met bezit dat ouder wordt, waardoor het vaak iets langer duurt

voordat een woning technisch klaar is voor verhuur.

Huurcommissie

De Huurcommissie is een onafhankelijke instantie die in geschillen met betrekking tot onderhoud,

huurprijzen en servicekosten tussen huurder en verhuurder uitspraken doet. De Huurcommissie heeft

één zaak van huurders van GoedeStede over de huurverhoging behandeld. Er zijn zeven geschillen

behandeld. Daarvan zijn er drie gegrond verklaard inzake gebreken (lekkage), de

puntenwaardering/aanvangshuur van de woning en servicekosten. Van twee bezwaren zijn wij nog in

afwachting van de uitspraak.

45

2.3. Betaalbare woningen

Wij hebben een strak en consequent incassobeleid om te voorkomen dat huishoudens

huurachterstanden opbouwen.

Wij werken samen met partners om te voorkomen dat huishoudens onnodig in de

schuldhulpverlening belanden en dakloos worden als gevolg van een ontruiming.

Wij werken met maatwerkregelingen zodat we mensen kunnen ondersteunen die (tijdelijk)

moeite hebben met hun financiële huishouding.

Huurincasso

Eind 2017 hadden 996 huurders een huurachterstand. Dit betreft ongeveer 12,5% van het totaal aantal

huurders. Het achterstandscijfer betrof 1,65%. In 2016 kwam het achterstandscijfer uit op 1,48%. Eind

2017 is de vordering van de incassokosten meegenomen in het achterstandcijfer. Het achterstandscijfer

wordt berekend door het totale saldo aan achterstand (van de actieve huurders van woningen) te delen

door het jaarbedrag aan huuropbrengsten.

Nieuwe incassopartners

Onze incassopartner liet in het 2e kwartaal van 2017 weten dat zij door een overname besloten hadden

de huurincasso-tak af te stoten. Dit natuurlijke moment is door ons gebruikt om (opnieuw) kritisch te

kijken naar de efficiëntie van de verschillende incassoprocessen.

Na verschillende brainstormsessies is besloten de incassoprocessen op te splitsen in drie onderdelen en

bij elk onderdeel een andere (gespecialiseerde) incassopartner in te zetten. Met deze partners zijn

prestatieafspraken gemaakt en vastgelegd, waarmee een competitieve setting gecreëerd is. De

afspraken hebben ook voordelen voor de huurders; elke partij wil graag succes boeken in de fase dat de

vordering bij hen in behandeling is. De partij zal dus moeite doen om er met de klant uit te komen. Een

ander voordeel is dat GoedeStede de dossiers goed kan monitoren.

Vroeg-Eropaf en Eropaf

In februari 2017 zijn de convenanten Vroeg-Eropaf en Eropaf getekend door de gemeente Almere, de

woningcorporaties en verschillende zorgpartners zoals Zorggroep en Plangroep. Hierna is direct gestart

met deze projecten. Het beoogde resultaat van deze werkwijze is een ‘geslaagd contact’ – een plan van

aanpak - voor 70% van de aangemelde huurders met een huurachterstand. In dat plan van aanpak

staat herstel van de reguliere betaling en het terugbetalen van de ontstane huurachterstand centraal.

Het uitgangspunt is dat iedereen zo snel mogelijk wordt overgedragen aan de reguliere dienstverlening

en processen binnen Almere. Het streefcijfer van 500 aanmeldingen vanuit corporaties is behaald.

GoedeStede heeft 95 huurders aangemeld voor Vroeg-Eropaf. De opdracht nemende partij heeft door

middel van huisbezoeken ruim 75% van deze aangemelde huurders gesproken. Van de gesproken

huurders is de meerderheid doorverwezen voor schuldstabilisatie. Naar aanleiding van deze

aanmeldingen kwam in de meeste gevallen ook schuldstabilisatie tot stand, vaak door middel van

betalingsregelingen. Geen van de aangemelde huurders werd ontruimd. Eind 2017 is bekend geworden

dat begin 2018, naast de partners van het eerste uur, ook andere partijen (Menzis, Nuon, BKR, Vitens,

Gemeentelijke Belastingen Almere) toetreden als partner en het convenant Vroeg-Eropaf gaan tekenen.

GoedeStede heeft 41 huurders aangemeld voor Eropaf. Eropaf is het laatste redmiddel voordat de

feitelijke ontruiming plaatsvindt. De zorgpartners hebben 36 huurders gesproken en mede hierdoor zijn

nog 34 ontruimingen voorkomen. De huurders die niet gesproken zijn, bleken met de noorderzon

vertrokken of te zijn verhuisd.

Oninbare vorderingen

In 2017 is een bedrag van € 348.550,- aan oninbare vorderingen afgeboekt. Deze afboekingen zijn

aantoonbaar en feitelijk onderbouwd zodra blijkt dat de kans op verhaal (incasso) minimaal is. Bij

46

inactieve huurders betreft dit in bijna alle gevallen dossiers waarbij in drie jaar tijd geen resultaat is

geboekt en de kans op resultaten in de toekomst minimaal is of succesvol het WSNP traject hebben

doorlopen.

Betalingsregelingen

Eind 2017 zijn 106 betalingsregelingen afgesloten; 87 bij actieve contracten en 19 bij inactieve

contracten (vertrokken bewoners). Het treffen van betalingsregelingen wordt gedaan door onze externe

incassopartner. Elke maand wordt gecontroleerd of de afgesproken regelingen worden nagekomen. Als

dit niet het geval is, wordt contact opgenomen met de huurder om een oplossing te bespreken. Als de

huurder consequent de regeling niet nakomt, wordt de regeling afgebroken.

Maatwerkregeling Voorkomen Huurschuld

De maatwerkregeling Voorkomen Huurschuld wordt via onze website aangeboden. Ook attenderen wij

huurders met betalingsproblemen op deze regeling. In 2017 zijn geen aanvragen binnengekomen. De

consequentie dat verhuizen naar een financieel passende woning hieraan gekoppeld is, blijkt een

belemmering te zijn.

Ontruimingen

In 2017 zijn 82 vonnissen voor ontbinding en ontruiming gehaald, waarvan 17 zijn uitgevoerd (2016:

97 vonnissen, 16 ontruimingen). De uitgevoerde vonnissen bestaan voornamelijk uit huishoudens

zonder kinderen (15). De overige twee huishoudens bestonden uit een éénouder gezin met een

meerderjarig kind en een éénouder gezin met minderjarig kind.

Alle uitgevoerde vonnissen waren onvermijdelijk. Dit wil zeggen dat zowel GoedeStede als haar

ketenpartners er alles aan gedaan hebben om ontruiming te voorkomen. Bij alle uitgevoerde vonnissen

heeft GoedeStede geconstateerd dat er een alternatief woonadres was.

3. SAMENWERKEN

3.1. Samen met bewoners

Wij blijven zichtbaar aanwezig rondom onze woningen.

Wij ondersteunen initiatieven van bewoners.

Wij gaan voor stabiele wijken waarbij het woongenot voor de huidige huurders de basis van

onze keuzes is.

Veel huurders voelen zich betrokken en verantwoordelijk voor hun directe woonomgeving. Ook in 2017

bleek dit weer uit de vele reguliere en incidentele gesprekken die wij met bewoners en commissies

hebben gehouden. Daardoor hebben wij veel waardevolle signalen ontvangen op basis waarvan we het

woonplezier in veel buurten en straten kunnen vasthouden of verbeteren.

Bewoners weten meestal het beste wat er in de buurt leeft en hoe de woning, het gebouw en het

complex als geheel functioneert. Wij zetten daarom meer dan 100 bewoners in als ‘ogen en oren’ en

‘ogen en handen’ voor het bewonersbeheer in en rondom diverse complexen. Het contact met onze

klanten levert zo meerwaarde op: we horen van hen wat er leeft en zorgen samen dat het werkt.

Voor andere huurders, die bewust of noodgedwongen kiezen voor een rol als woonconsument, vullen

we zo goed mogelijk in wat van GoedeStede verwacht kan en mag worden. We doen dat door zoveel

mogelijk ergernissen en klachten van bewoners weg te nemen en in te zetten op het vergroten van de

keuzemogelijkheden van bewoners. We versterken de eigen verantwoordelijkheid voor de leefbaarheid

in de buurt. De eigen kracht van bewoners is voor ons een belangrijk uitgangspunt.

47

Wij zijn in 2017 gestart met het monitoren van de draagkracht van portieken/blokken met woningen

ten aanzien van bijzondere doelgroepen. Uitgangspunt is om 70% te verhuren aan reguliere

woningzoekenden en maximaal 30% aan bijzondere doelgroepen. Interventies worden op maat

bekeken en opgelost.

Goed Wonen Fonds

Sinds 2004 kunnen huurders en maatschappelijke instanties via het Goed Wonen Fonds geld aanvragen

om activiteiten te organiseren voor en door bewoners. Deze aanvragen worden gehonoreerd als ze een

positieve bijdrage leveren aan het prettig samenwonen.

Activiteiten voor een breder publiek zoals bijvoorbeeld speelplekken, een cultureel- of een

sportevenement zijn sinds 2016 niet meer toegestaan. Hierdoor heeft het Goed Wonen Fonds minder

mogelijkheden om bewonersinitiatieven te steunen. We merken daardoor een verminderd enthousiasme

bij bewoners om initiatieven te ontplooien. Deze trend wordt ook gezien bij andere fondsen die zich

richten op bewoners in de wijken, zoals het gemeentelijk wijkbudget of het Almeerse Mooi zo Goed zo.

Toch zijn in 2017 diverse activiteiten gefinancierd waaruit blijkt dat bewoners aandacht geven aan hun

woonomgeving waarop zij ook trots kunnen zijn. De activiteiten en projecten variëren van het

aanleggen van een buitenkraan zodat bewoners van een ouderencomplex een binnentuin makkelijker

zelf kunnen onderhouden tot het verfraaien van de straat met hanging baskets.

Elke aanvraag wordt beoordeeld door de toetsingscommissie die bestaat uit een voorzitter/secretaris

van GoedeStede, een huurder en een medewerker van Mooi Zo Goed Zo. In totaal zijn het afgelopen

jaar 12 aanvragen toegekend voor een totaalbedrag van € 4.675,-.

3.2. Samen met georganiseerde bewoners

Wij werken samen zoals is afgesproken in de samenwerkingsovereenkomst en

participatieovereenkomsten.

Wij werken aan nieuwe vormen van participatie om ook niet georganiseerde bewoners te

enthousiasmeren en medezeggenschap te geven.

Overleg met de huurdersvertegenwoordigers

Met de Woningwet zijn de rechten en plichten van GoedeStede en de huurdersvereniging uitgebreid. In

2016 zijn we gestart met een traject om te komen tot nieuwe vormen van participatie in de toekomst.

Namens de huurders is met huurdersvereniging GoedeStede Almere (GSA) overlegd over de inzet. Het

uitgangspunt daarbij is dat GoedeStede de stem van de huurder inventariseert. De

huurdersvertegenwoordiging checkt op haar beurt of de stem van de huurder is meegewogen in de

beleidskeuzen. Gezamenlijk is een plan opgesteld en zijn doelen en stappen geformuleerd om hier vorm

en inhoud aan te geven.

Begin 2017 stagneerde dit proces. De beoogde transformatie van de participatie kwam niet goed

genoeg uit de verf. De GSA maakte pas op de plaats met haar inzet en schiep zo ruimte om andere

mogelijkheden te verkennen.

Na gesprekken met de Woonbond en de voorzitters van zeven actieve bewonerscommissies, kwamen er

nieuwe voorstellen op tafel. Eind december 2017 is gezamenlijk een nieuwe vorm gevonden. Het idee

van een Klantenraad wordt verder uitgewerkt en in 2018 opgericht.

Deze Klantenraad heeft als doel de stem van de huurder goed te laten horen. Verschillende vormen van

participatie, meedenken en meningen ophalen gaat vorm krijgen. Deze raad heeft een vroegtijdige rol

bij beleid en beheer van GoedeStede. Zo wordt gewaarborgd dat de stem van de huurders meeweegt in

de beleids(uit)voering van GoedeStede. Vanwege de Overlegwet Huurder Verhuurder heeft deze

Klantenraad een juridisch karakter. Er wordt een stichting opgericht met een dagelijks bestuur. Vanuit

48

de Klantenraad gaan leden ook deelnemen binnen 3HO, de koepel van de

bewonersvertegenwoordigingen van de drie Almeerse corporaties.

De overleggen tussen GoedeStede en de afvaardiging van de GSA en de bewonerscommissies zijn in

2017 wel voortgezet. De inhoudelijke onderwerpen die geagendeerd zijn waren;

Actualiteiten in de volkshuisvesting met onder andere passend toewijzen

Evaluatie van de werkwijzen tussen de huurdersvertegenwoordiging en GoedeStede

Voortgang samenwerking huurdersvertegenwoordiging conform Overlegwet

Huurbeleid 2017

Toelichting ontwerpvoorstel voor de scheiding van DAEB en niet-DAEB

Toepassing en ontwikkeling energielabel

Begroting 2018

Onderzoek led verlichting en lampvervanging

Overleg met bewonerscommissies

Wij ondersteunen de bewonerscommissies zoals is vastgelegd in de overeenkomsten. GoedeStede

overlegt met de bewonerscommissies over onder andere: onderhoud woonomgeving, woongedrag

medebewoners, buurtveiligheid en voorkomen woninginbraken, vervangen lampen door led verlichting,

vervangen van rookmelders en de schoonmaak(contracten). Afhankelijk van de betreffende commissie

en ontwikkelingen in het complex of de wijk, kunnen de gespreksonderwerpen zeer verschillend zijn.

Naast de reguliere activiteitenplanning van de commissies komt in ieder geval de afrekening van de

servicekosten aan bod en wordt gesproken over de voornemens ten aanzien van het planmatig

onderhoud. De inzet van commissies belonen wij door het houden van de jaarlijkse borrel en een

bijdrage voor de inzet van de commissieleden. Los van deze bewonerscommissies hebben wij in veel

complexen huurders die actief zijn en de rol van “ogen en oren”vervullen.

3.3. Samenwerken met partners

Wij zijn transparant over onze inzet en maken (prestatie)afspraken.

Wij toetsen bij onze partners het wederzijdse verwachtingspatroon.

Op de volgende thema’s werken wij samen met de partners in de stad:

Aanpak verwarde personen

Aanpak jongerenoverlast

Voorkomen woninginbraken

Aanpak problemen ‘achter de voordeur’

Schuldenproblematiek

Verwaarlozing

Bestrijding hennepteelt

Geluidsoverlast en burenruzies

Bestrijding woonfraude

Ophogen openbaar gebied

We zien dat partners elkaar op de diverse niveaus goed weten te vinden en samenwerken vanuit

gemeenschappelijke doelen. De manier van samenwerken wordt steeds specifieker. Voor ons geldt dat

wij een solide partner zijn als de activiteit bijdraagt aan onze eigen taken en doelen.

Het toenemende aantal verwarde personen in de woningen van GoedeStede vraagt steeds meer

aandacht. Juist op dit vlak is samenwerking van groot belang. Het afgelopen jaar vergde dit veel inzet

om de overlast die verwarde personen veroorzaken beheersbaar te houden. Dit behoeft dagelijkse

afstemming met onder andere advocatenkantoren, wijkteams, GGD-afdelingen, psychiatrisch

49

begeleiders, en bewindvoerders. We moeten alles op alles zetten om de leefbaarheid voor de direct

omwonenden te waarborgen want ook onze bewoners(commissies)komen op voor de belangen van de

slachtoffers van de overlast.

We zien dat niet alleen wij, maar ook onze partners steeds afwegen welke middelen beschikbaar zijn

voor het bereiken van de doelen. Ons basisuitgangspunt is dat iedereen handelt vanuit zijn eigen

verantwoordelijkheid. Afstemming en prioritering tussen netwerkpartners blijft daarom van groot

belang. We signaleren dat het speelveld groter en complexer wordt en daardoor de lijnen langer.

Samen met de gemeente Almere betaalden wij voor het laatste jaar in 2017 mee aan het in stand

houden van De Wijkhoek in Stedenwijk-Noord.

Samen met de gemeente en met netwerkpartners werken we gebiedsgericht. Met behulp van het

monitoringssysteem ‘Straatkubus’ kunnen op een laag schaalniveau ontwikkelingen in wijken worden

gesignaleerd. De betrokken partners delen op basis daarvan hun strategische visies op verschillende

thema’s en de mogelijke inzet in focuswijken. De (uitvoerings)plannen worden waar nodig onderling

afgestemd.

Samenwerkingsmatrix op het gebied van veiligheid

en leefbaarheid: met wie/wat werken we samen?

GoedeSte

de

Bew

oners

Gem

eente

-

politiek

Gem

eente

-

Am

bte

lijk

Zorg

Welz

ijn

Onderw

ijs

Politie

Netw

erk

part

ners

Bewonerscommissies ▪ ▪ ▪ ▪

Huurdersvertegenwoordiging ▪ ▪ ▪ ▪

Buurtbemiddeling ▪ ▪ ▪

Buurtvoorlichting/activeringscentrum ▪ ▪ ▪ ▪

BOA's / Wijkagenten ▪ ▪ ▪ ▪

Vormen van begeleid/zelfstandig wonen ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Preventie huisuitzetting: vroeg Erop af en Erop af ▪ ▪ ▪ ▪

Veiligheidshuis/Casusoverleg/Actieplanoverleg ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Inbraakpreventie ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Casusoverleggen/Overlastteam (wijkgericht) ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Overleg aanpak Hennep ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Partneroverleggen (stadsdeelgericht) ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Sociaal café (stadsdeelgericht) ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Spreekuur (wijkgericht) ▪ ▪ ▪ ▪

Voorbereidend overleg groot onderhoud ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Bestuurlijk en beleidsvoorbereidend overleg ▪ ▪ ▪ ▪

Ronde tafel overleggen ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Netwerkpartners kunnen bijvoorbeeld zijn: corporaties, provincie, ondernemers en

partijen zoals de GGD, VMCA, Kwintes, triAde, Plangroep en Leger des Heils

50

4. GOEDE WIJKEN

4.1. Schoon, heel en veilig

Wij blijven werken aan het schoon, heel en veilig houden van de directe woonomgeving en

zetten daarbij in op “voorkomen” in plaats van “genezen”.

Wij analyseren de ontwikkelingen in onze buurten en acteren doelgericht daarop.

Wij nemen veiligheidsmaatregelen op natuurlijke momenten.

Het bevorderen van de leefbaarheid in de directe woonomgeving is één van de kerntaken van

woningcorporaties. Wij werken aan een prettig Thuis, achter de voordeur, dicht bij de gevel en in de

directe woonomgeving. In 2017 hebben we € 84.431 uitgegeven aan mensgerichte

leefbaarheidsprojecten (2016: € 63.836). Dit is exclusief toegerekende organisatiekosten en

vastgoedkosten.

Onze werkzaamheden richten zich op het schoon, heel en veilig houden van onze woningen en de

algemene ruimten in portieken en galerijen. Op advies van de veiligheidsdeskundigen van de gemeente

investeerden we in 2017 opnieuw in verbeterd hang- en sluitwerk in een buurt waar relatief veel werd

ingebroken. Daarnaast merken we dat de staat van de openbare ruimte de beleving van onze bewoners

ten aanzien van ‘schoon, heel en veilig’ sterk beïnvloedt. Denk aan dumpingen van afval, verzakte

stoepen, straatverlichting die niet werkt en de aanwezigheid van hangjongeren. Wij werken intensief

samen met de wijkagenten, milieupolitie, veiligheidsmanager, jongerenwerkers en wijkregisseurs in de

verschillende stadsdelen. Wij geven signalen door en trekken samen op waar gemeenschappelijke

doelen te realiseren zijn.

Huurders weten vaak goed wat er speelt rondom het complex. De zogenoemde ‘ogen & oren’ in een

complex informeren ons over zaken die aandacht behoeven en soms lossen zij zaken zelf op. Wij helpen

hen door relaties te leggen met netwerkpartners of door materiaal te verstrekken.

Onze wijkbeheerders organiseren alles rondom het ‘schoon, heel en veilig’ houden van ons bezit en

interveniëren waar nodig. We monitoren deze interventies. Schoonmaken is de verantwoordelijkheid

van de bewoners, maar bijna altijd besteden we dat werk uit aan schoonmaakbedrijven.

Met name de wijkbeheerders zorgen ervoor dat elementen in de algemene ruimten en rondom het

gebouw heel zijn. Gebreken worden opgelost en zij reageren ook snel op meldingen van huurders.

Dumpingen worden verwijderd, portieken en bergingsgangen leeggemaakt en groenstroken en

achterpaden onderhouden. Huurders zijn hiervoor echter zelf verantwoordelijk dus wij spreken hen daar

op aan. Waar mogelijk berekenen we de kosten door.

De wijkkaarten vullen we aan met gegevens uit onder andere de leefbaarheidsenquête. Naar aanleiding

daarvan houden we per wijk vijf diepte-interviews om zo de ontwikkelingen in onze complexen te

monitoren.

GoedeStede hanteert een vaste schildercyclus. In aanvulling daarop zijn in 2017 enkele wanden,

portieken en deuren op de begane grond geschilderd. Dit was niet technisch noodzakelijk, maar de

norm werd vanuit esthetisch oogpunt (schoon) niet meer gehaald.

51

Tuinen

Onze wijkbeheerders spreken huurders aan op hun verantwoordelijkheid en adviseren hen over het

onderhoud van tuinen, hoge bomen, bevestiging schotels, aanbouwen, erfafscheidingen et cetera. In de

periode juni tot en met december 2017 zijn alle tuinen beoordeeld door de wijkbeheerders. Ook hebben

wij ruim 80 maal verzoeken van huurders gekregen om te handhaven op tuinen/groen. Huurders

waarbij de tuin niet in acceptabele staat was, hebben een brief gekregen. In totaal zijn 295 brieven

verstuurd (waarvan 10 voor het verwijderen van een te hoge boom). Circa 70% van de huurders heeft

hier direct gevolg aan gegeven. De overige 30% is twee of meer keren aangesproken. In één situatie

zijn juridische stappen ondernomen om de tuin in acceptabele staat te krijgen.

Het algemene groenonderhoud rond complexen wordt uitbesteed. Bij vervanging van openbaar groen

wordt gestreefd naar een optimum tussen een goed resultaat en lage beheerkosten. In elf complexen is

groot groenonderhoud uitgevoerd waarbij ook bomen zijn gesnoeid of verwijderd om de tuinen

overzichtelijker en veiliger te maken. Ook wordt geprobeerd om met een slimmere inrichting de inzet

van de wijkbeheerder en de servicekosten voor bewoners omlaag te brengen.

Onkruid verwijderen

Tussen april en oktober heeft wijkbeheer intensief het onkruid verwijderd in bijna alle wijken. Onkruid

dat vast zit aan het bezit van GoedeStede, maar niet onder verantwoordelijkheid van zowel de huurder

als de gemeente valt, wordt verwijderd. In sommige wijken is dit in deze periode zelfs twee maal

gebeurd. GoedeStede voert dit werk uit om een algeheel net beeld in de wijk te handhaven en

verloedering te voorkomen.

Terugbelverzoeken, meldingen en wijkschouwen

In 2017 zijn er 1.273 geregistreerde terugbelverzoeken voor de wijkbeheerders en wijkconsulenten

aangemaakt. Dit zijn er ruim 24 per week. Dit heeft geleid tot gemiddeld 64 vervolgacties per week.

Deze verzoeken hebben betrekking op ‘schoon, heel en veilig’, overlast en woonfraude. Eventuele

vervolgacties zijn bijvoorbeeld huisbezoeken, gesprekken op kantoor of contacten met netwerkpartners.

Met name de overlastmeldingen nemen toe en leiden tot veel vervolgacties.

Inmiddels registreren we de binnenkomende meldingen uitgebreider. Het voordeel hiervan is dat alles

wordt vastgelegd en een nog beter beeld ontstaat van wat er in de wijk gebeurt en wat incidenteel is en

wat een structureel karakter dreigt te krijgen.

De wijkbeheerders zijn vaak in de wijken te vinden, soms doelgericht maar ook om te schouwen op de

onderdelen schoon, heel en veilig.

Dumpingen

In 2017 zijn circa 100 dumpingen verwijderd door wijkbeheer. De aard en omvang van deze dumpingen

varieert van enkele vuilniszakken tot de halve huisraad. We streven ernaar elke melding binnen 24 uur

te verwijderen. Met uitzondering van meldingen in het weekend, is dit in alle gevallen gelukt. Waar

mogelijk wordt de veroorzaker opgespoord en de rekening van het verwijderen toegestuurd. We

proberen een goed evenwicht te vinden in het netjes houden van de woonomgeving, en het opsporen

van de verantwoordelijken, zodat we voorkomen dat bewoners ons gaan zien als een gratis

opruimdienst.

Lampen

Het hele jaar door worden lampen vervangen in de complexen van GoedeStede. Wij reageren op een

melding van de klant waarna direct het hele portiek beoordeeld wordt op defecte lampen. Ook is er

preventief geschouwd in de wijken voordat de wintertijd in ging; de zogenaamde wintercheck.

52

Veiligheid

Het aantal inbraken (en pogingen) in heel Almere is na jaren van dalingen in 2017 weer gestegen tot

het niveau van 2015 (10%). In de wijken waar we anti-inbraakactie hebben gehouden de laatste jaren

(Grienden, Meenten, Kruidenwijk, Bloemenbuurt) is wel een daling waargenomen.

Binnen het kader van het gemeentelijk Veiligheidsoverleg hebben wij in 2017 opnieuw een wijk

voorzien van beter hang- en sluitwerk. In totaal is ruim € 50.000,- uitgegeven aan

veiligheidsmaatregelen bij woningen in de Bloemenbuurt. Het hang- en sluitwerk in deze woningen

dateerde uit de jaren ’80, en is nu, waar nodig, gemoderniseerd met anti-kerntrekbeveiliging en

raamboompjes van goede kwaliteit. Dit project is in cofinanciering gerealiseerd met het Rijk, waarbij

GoedeStede een Rijksbijdrage ontving van € 25.000,-. In het project wordt nauw samengewerkt met de

gemeente en de andere corporaties.

Wij richten ons verder op het signaleren en herstellen van fysiek onveilige situaties zoals verzakte

stoeptegels, donkere achterpaden, overhangend groen, versleten inloopmatten en schotels die niet

goed bevestigd zijn. Ook hebben wij zoutbakken gevuld zodat er gestrooid kan worden bij gladheid. Bij

de overige complexen kunnen de huurders dat zelf doen.

Camera’s

In 2017 is GoedeStede gestart met het toepassen van camera’s in de openbare ruimten. Vooraf zijn alle

huurders geïnformeerd over ons cameraprotocol. De ruimten waar een camera is geplaatst, zijn

voorzien van aanduidingen van de camera-aanwezigheid. Als gevolg van de plaatsing is er al een

duidelijke verbetering zichtbaar; de (wekelijkse) dumpingen zijn verminderd en de ruimten waar een

camera’s hangen blijven schoner. Maar de inzet van camera’s kent ook beperkingen; de procedure om

de beelden te bekijken en gebruiken moet zorgvuldig worden opgezet. Ook levert het bekijken en de

opvolging extra werk op. Opvallend is dat huurders geen enkel bezwaar hebben geuit tegen de

plaatsing en ons verzoeken om in andere complexen ook camera’s te plaatsen. Na evaluatie is besloten

om in 2018 het aantal locaties uit te breiden.

Enquêtes woonplezier

De huurders weten vaak het beste wat er in de buurt leeft en waar behoefte aan is. Periodiek

ontvangen huurders een enquête over woonplezier. Per complex enquêteren we zodat daarna concrete

acties (intern of bij netwerkpartners) ingezet kunnen worden.

Naar aanleiding van de enquête zijn verdiepende gesprekken gevoerd om extra de ‘vinger aan de pols’

te houden in een aantal wijken. Zo zijn aanvullende acties ingezet om vervuiling en overlast te

bestrijden. Enkele voorbeelden:

Overlast van buren is herhaaldelijk aangekaart bij de veiligheidsmanager van de gemeente.

Samen met het wijkteam, GGD en de wijkagenten is een werkwijze ontwikkeld om

overlastgevers een gedragsaanwijzing te geven.

Er zijn diverse afspraken gemaakt om technische klachten opnieuw te laten beoordelen.

De huurders die een overlastmelding deden zijn bezocht door de wijkbeheerder.

4.2. Overlast en woonfraude

Wij zetten ons in om woonoverlast en woonfraude aan te pakken en in de kiem te smoren.

Wij werken samen met verschillende partners en benutten de mogelijkheden om

overlastsituaties te verbeteren.

Ook in 2017 zijn helaas veel en vaak heftige overlastsituaties afgehandeld (406 meldingen). Het is

arbeidsintensief werk om alles, zowel juridisch als sociaal, in goede banen te leiden. Meestal is dat

maatwerk. Een aantal situaties kent een vaste procedure. Bij hennepteelt sturen we aan op een

huuropzegging en bij agressief gedrag gaan wij standaard met twee mensen langs, soms is één

53

daarvan de wijkagent. Bij invallen van politie hebben onze medewerkers juist oog voor de onrust onder

omwonenden.

In het verslagjaar is zeven keer gebruik gemaakt van een ‘gedragsaanwijzing’. Dit is een aanvulling op

het huurcontract waarbij de huurder een laatste kans wordt geboden om een juridische procedure tot

ontruiming van de woning op basis van overlast te voorkomen. Er worden specifieke afspraken gemaakt

over het gewenste woongedrag. Hiermee voorkomen wij vaak juridische procedures en beperken we het

vertrek van huurders want dit zorgt weer voor andere sociale, maatschappelijke en financiële

problemen. Het handhaven van gedragsaanwijzingen vergt nog nadere invulling en afstemming met de

betrokken partijen.

We merken dat de groep bewoners toeneemt die moeite heeft om duurzaam zelfstandig te wonen. Deze

trend zien wij voortkomen uit maatschappelijke ontwikkelingen zoals de bezuinigingen op institutionele

hulpverlening en sociale begeleiding, de extramuralisering van de zorg in combinatie met het passend

toewijzen. Daarnaast is de samenwerking met hulpverleners complexer geworden door een toename

van het aantal partijen, vragen rond privacybescherming en de rol van de gemeente.

In 2017 continueerden we de samenwerking in het gemeentelijk casusoverleg ‘Woonoverlast’. We

worden veelvuldig benaderd door veiligheidsmanagers van de gemeente om hen te informeren over een

casus en de stappen die GoedeStede ondernomen heeft.

Door de komst van de sociale wijkteams en de rol van Vangnet & Advies, zijn werkafspraken gemaakt

om grip te krijgen op de nieuwe praktijk van samenwerking. De wijkteams signaleren ook een toename

van het aantal ernstige overlastzaken en een groeiende groep mensen die niet duurzaam zelfstandig

kan wonen. Door de samenwerking kunnen we op een snelle en pragmatische manier tot oplossingen

komen. Soms zien we ook juist een tegengestelde beweging en lange lijnen ontstaan omdat er

meerdere partijen bij betrokken zijn. Ook weten bewoners makkelijker de weg te vinden (of in ieder

geval dreigen ze hier vaak mee) naar lokale en nationale media (Rijdende Rechter et cetera).

Buurtbemiddeling

Buurtbemiddeling is onderdeel van welzijnsorganisatie De Schoor en zet vrijwilligers in om bewoners

met een conflict met elkaar in contact te brengen. Gezamenlijk wordt geprobeerd om tot leef-afspraken

te komen. De wijkbeheerders verwijzen eerst naar buurtbemiddeling als huurders overlast ervaren en

er met elkaar niet meer uitkomen.

In 2017 hebben wij 29 huurders doorverwezen die zich ook daadwerkelijk aangemeld hebben bij

buurtbemiddeling (in 2016 totaal 47). In de praktijk verwijzen wij veel meer huurders door, maar een

deel van de huurders voelt niets voor buurtbemiddeling omdat er dan eigen inzet wordt gevraagd om

het probleem op te lossen. Vijf huurders hebben zelf contact gezocht met buurtbemiddeling. Los van de

doorverwijzing naar buurtbemiddeling wordt een dossier gestart. Hiermee sorteren we voor op een

mogelijke juridische weg als dat nodig mocht zijn, zodat wij onze verantwoordelijkheid kunnen nemen.

In totaal heeft buurtbemiddeling Almere 47 overlastmeldingen ontvangen.( 2016 waren dit 66) Ultimo

2017 zijn 21 bemiddelingen volgens buurtbemiddeling geslaagd en 17 bemiddelingen lopen nog. Vijf

huurders hebben afgezien van bemiddeling en 2 casussen waren niet geschikt voor bemiddeling en 2

zijn op een andere manier behandeld.

Hennepteelt

In de aanpak van hennep werken partijen in Midden Nederland samen conform het Hennepconvenant

Midden Nederland. Wij werken samen met de gemeente, politie, Openbaar Ministerie, andere

verhuurders, UWV, Belastingdienst en de beheerder van het elektriciteitsnet om zoveel mogelijk

hennepkwekerijen op te sporen en te ontmantelen. Begin 2017 is gezamenlijk geconcludeerd dat de

54

integrale benadering succesvol en effectief is. Een aantal bijzondere juridische procedures heeft tot

nieuwe inzichten geleid waardoor we kostbare procedures in de toekomst kunnen voorkomen of

vereenvoudigen. Het contract is verlengd. Binnen het bezit van GoedeStede zijn ook in 2017 acht

hennepkwekerijen aangetroffen;(2016: 8). Meestal lukt het dus om een kostbare juridische procedure

te voorkomen.

Onderhuur

In 2017 zijn twee woningen vrijgekomen door handhaving op onderhuur.

5. GOEDE DIENSTVERLENING

5.1. Tevreden klanten

Wij bieden zoveel mogelijk diensten digitaal aan en hebben persoonlijk contact als klanten dat

wensen.

Wij onderzoeken actief hoe tevreden onze klanten zijn. We krijgen minimaal een 7 voor zowel

onze dienstverlening als de prijs-kwaliteitsverhouding van ons product.

Wij onderzoeken welke technische ontwikkelingen onze dienstverlening kunnen ondersteunen.

Wij maken afspraken met onze aannemers en netwerkpartners over de kwaliteit van de

geleverde diensten en het geleverde product.

Wij vullen onze technische interventies soms aan voor realisatie van het bereiken van

esthetische effecten.

Telefonische dienstverlening

In 2017 zijn bijna 35.000 telefoongesprekken aangeboden bij het Klant Contact Center. Ruim 32.000

van de gesprekken (92%) zijn beantwoord; de overige gesprekken zijn óf in de wachtrij óf daarvoor al

door de klant beëindigd. Deze cijfers zijn praktisch gelijk aan 2016.

In de praktijk is te merken dat de communicatie met de huurders steeds uitdagender wordt. Niet alleen

zijn er steeds meer huishoudens waarvan iemand de Nederlandse taal (nog) niet machtig is maar ook

neemt het aantal verwarde personen toe.

Eind 2017 is gestart met het opnemen van alle telefoongesprekken ten behoeve van kwaliteits- en

trainingsdoeleinden. Maandelijks worden drie gesprekken per medewerker van het Klant Contact Center

door een coach beluisterd. Elk gesprek wordt beoordeeld door middel van een Balance Score Card. De

medewerkers van het Klant Contact Center worden op basis van deze Balance Score Card gecoacht. De

nadruk bij de coaching gesprekken ligt op het verbeteren van de kwaliteit van de medewerkers, het

aanreiken van handvaten voor het gesprek waardoor uiteindelijk de klanttevredenheid wordt verhoogd.

Alle scores worden bijgehouden, zodat de ontwikkeling zichtbaar en meetbaar is.

Digitalisering klantcontacten

GoedeStede prefereert de huurders digitaal te bedienen. Dit betekent dat huurders die gebruik maken

van de digitale mogelijkheden snel en adequaat bediend worden. In 2019 wordt de bezetting hierop

aangepast.

In 2017 hebben we ons georiënteerd op een huurdersportaal waarmee de huurders zelf, 24 uur per

dag, zeven dagen per week, zaken kunnen regelen. In 2018 wordt het huurdersportaal ingericht en

geïmplementeerd.

55

Communicatie

GoedeStede bedient haar klanten steeds meer via digitale kanalen zoals de website, e-mail en digitale

nieuwsbrieven. We blijven onze website verbeteren. Via de home page proberen we huurders te leiden

naar de online formulieren. Deze formulieren gebruiken onze klanten steeds meer. Via de website

kunnen huurders ook hun contactgegevens laten aanpassen en daar wordt ook actief op aangestuurd.

Voor specifieke thema’s zoals nieuwbouwactiviteiten of een onderhoudsaanpak zijn aparte pagina’s

aangemaakt. Beschikbare vrije sectorhuurwoningen en bedrijfsruimten worden ook via de website

aangeboden.

GoedeStede heeft een Twitteraccount waar we tweeten over onder andere vacatures, de ontwikkelingen

in de sector en nieuwbouwactiviteiten. Ook reageren we op tweets als huurders ons benaderen.

Kwaliteitsmetingen

We meten de kwaliteit van onze dienstverlening. Dit doen we door maandelijks digitale enquêtes te

sturen aan nieuwe en vertrokken huurders en aan huurders die een reparatieverzoek hebben gemeld.

De uitkomsten van de enquêtes worden geanalyseerd. We streven minimaal naar een 7 voor zowel de

dienstverlening als de prijs-kwaliteitverhouding van ons product.

Een aantal dienstverleningsprocessen laten we ook extern meten. GoedeStede heeft deelgenomen aan

de Aedes benchmark. Een van de onderdelen was de QuickScan voor het huurdersoordeel. Dit levert de

volgende resultaten op.

Onderdeel 2015 2016 2017

Nieuwe huurder 6,5 7,2 6,8

Reparatieverzoek 8 7,02 7,1

Vertrokken huurder 7 7,02 7,5

Deze scores resulteren sector breed in een B voor GoedeStede. In 2016 was dat een C voor het

huurdersoordeel. We hebben geanalyseerd op welke aspecten onze verbeterpunten liggen. In het

kwaliteitsoverleg wordt de voortgang besproken. De resultaten zijn ook besproken met de aannemers

die voor GoedeStede werken. We verwachten in 2018 de effecten daarvan te kunnen meten.

6. GEZONDE ORGANISATIE

6.1. Aandacht voor medewerkers

Wij handhaven een gezonde werkbalans.

Wij blijven investeren in de duurzame inzetbaarheid van medewerkers.

Wij reduceren het ziekteverzuim.

Ontwikkelingen in de formatie

GoedeStede acteert steeds op de natuurlijke momenten. In de personeelsformatie betekent dit “niet

vervangen, tenzij”. In 2017 zijn twee medewerkers in dienst gekomen. Vijf medewerkers hebben de

organisatie verlaten vanwege vroegpensioen of andere redenen. Twee medewerkers hebben de

organisatie verlaten en zijn van werk naar werk geholpen door outsourcing naar een ander bedrijf (zie

ook stip op de horizon).

Eind 2017 heeft GoedeStede 51 medewerkers in dienst die samen 44,54 fte bezetten, exclusief

stagiaires. De formatie is hiermee ten opzichte van eind 2016 gedaald (eind 2016 was de bezetting 58

medewerkers, 49,74 fte). Per 31 december 2017 beheren wij per fulltime medewerker 181

56

verhuureenheden. GoedeStede biedt medewerkers de mogelijkheid om via het zogenaamde

‘cafetariasysteem’ uren te kopen.

Er werken 26 mannen en 25 vrouwen bij GoedeStede. De gemiddelde leeftijd is 49,94 jaar. In 2017

hebben twee medewerkers een 12,5 jarig jubileum gevierd en één medewerker een 25-jarig jubileum.

Drie medewerkers zijn met pensioen gegaan.

Stip op de horizon

We zijn op weg naar een eigentijdse en toekomstbestendige organisatiestructuur. Daarbij digitaliseren

we de klantcontacten en geven we de bereikbaarheid op andere, meer digitale wijzen vorm. De

toekomst, zoals wij die voor ons zien, is geschetst in de “stip op de horizon”. De “stip” heeft per 1

september 2019 personele consequenties. Daarom richt het reorganisatieplan zich ook op begeleiding

en persoonlijke ontwikkeling. Met alle betrokken medewerkers zijn loopbaangesprekken gevoerd. Twee

medewerkers zijn inmiddels van werk naar werk door outsourcing vertrokken.

Duurzame inzetbaarheid

Vitaliteit, gezondheid/fitheid en werkplezier zijn de pijlers die moeten leiden tot duurzame

inzetbaarheid. Medewerkers worden gestimuleerd om zich te blijven ontwikkelen want we werken

allemaal langer door in de toekomst. Daarom besteden we preventief aandacht aan werkplezier en

inzetbaarheid op langere termijn.

In het kader van persoonlijke ontwikkeling en professionalisering kunnen medewerkers op basis van

hun POP (Persoonlijk Ontwikkelings Plan) invulling geven aan hun ambities en ontwikkelwens. Het

opleidingsbudget bedroeg in 2017 2,5% van de bruto loonsom inclusief het individuele loopbaanbudget

(zoals loopbaanadvies en coaching). Nagenoeg alle medewerkers hebben een opleiding gevolgd.

De personeelsvereniging zorgt voor ontspannen en informeel samen zijn. De activiteiten in 2017 zijn

goed bezocht en werden positief gewaardeerd.

Beoordelingssysteem

Wij vinden het belangrijk dat onze mensen ambitieus, betrokken en competent (ABC) gedrag vertonen.

Deze kerncompetenties zijn verankerd in de jaarlijkse gesprekscyclus.

De gedragscriteria, die horen bij de kernwaarden (ABC) zijn ook in 2017 gebruikt om SWART afspraken

te maken tijdens het planningsgesprek om de kernwaarden Ambitieus en Betrokken daadwerkelijk te

vertalen in zichtbaar gedrag. Dit ABC-gedrag weegt mee bij de beoordeling.

Met alle medewerkers zijn plannings-, voortgangs- en beoordelingsgesprekken gevoerd. Tijdens de

gesprekken zijn afspraken gemaakt, bewaakt en beoordeeld over te bereiken resultaten en het

ontwikkelen van (kern)competenties.

Ziekteverzuim

Gezien de ontwikkelingen op nationaal niveau is de verzuimnorm van 3% naar 4% bijgesteld. In 2017

is het verzuimpercentage uitgekomen op 6,24% (4,96% met parttimecorrectie). Ten opzichte van 2016

is het gemiddelde verzuim gedaald. Het langdurig verzuim bedraagt 4,58% en beïnvloedt het

gemiddelde verzuimpercentage (3,31% met parttimecorrectie). Dit wordt veroorzaakt door een aantal

medewerkers die langdurig arbeidsongeschikt zijn als gevolg van niet-arbeid gerelateerde

aandoeningen. Vanaf 2018 werken wij standaard met parttime correctie.

Ontwikkeling van het verzuim over de afgelopen drie jaar

Verzuimstatistieken per jaar 2017 2016 2015

Gemiddelde duur in dagen 24 11 17,5

Gemiddelde frequentie 1.22 1,38 1,69

Gemiddeld verzuimpercentage 6,24 6,72 5,18

57

GoedeStede Gewoon Fit

We willen slim en efficiënt werken en onnodige uitval door ziekte voorkomen. Daarom is een

GoedeStede Gewoon Fit programma opgesteld. Gedurende het jaar wordt regelmatig aandacht aan

vitaliteit besteed. We baseren ons op het BRAVO principe (bewegen, roken, alcohol, voeding en

ontspanning).

Gedurende het jaar zijn diverse activiteiten georganiseerd, zoals een braintraining in de vorm van een

puzzel, stoelmassage, al dan niet in combinatie met een coachend gesprek (keuze werknemer) en een

workshop meditatie. In november hebben 33 medewerkers deelgenomen aan de health-checks.

In september is een GoedeStede Inspiratie dag georganiseerd. Management en medewerkers hebben

deelgenomen aan diverse workshops die bijdroegen aan de persoonlijke ontwikkeling. Deze succesvolle

dag krijgt een vervolg.

Agressie

Er is in 2017 één officiële melding ontvangen van fysiek grensoverschrijdend gedrag door een klant. De

teammanager klantservice heeft daarnaast kennis genomen van een aantal gevallen van verbaal

grensoverschrijdend gedrag. GoedeStede reageert dan met een officiële brief aan de klant waarin staat

dat herhaling van dergelijk gedrag consequenties heeft. In de praktijk merken de klantconsulenten dat

de normen en waarden van onze klanten vaak anders zijn dan die van professionals. De

klantconsulenten proberen hier communicatief zo goed en effectief mogelijk mee om te gaan.

6.2. Efficiënte bedrijfsvoering

Wij werken doelmatig en herijken onze bedrijfsprocessen.

Wij houden aandacht voor de beïnvloedbare bedrijfskosten.

Wij vergelijken onze prestaties met andere corporaties.

GoedeStede werkt met geld van huurders en wij willen dit doelmatig inzetten. Onze processen worden

optimaler en efficiënter waardoor we de bedrijfskosten laag houden. Onze ambitie is om zoveel mogelijk

digitaal te gaan werken waar het kan en persoonlijk waar het moet. Voor de communicatie via digitale

nieuwsbrieven en voor de kwaliteitsmetingen zijn e-mailadressen nodig. We vragen actief naar e-

mailadressen om de standaardprocessen zoals de reparatieverzoeken, het mutatieproces en de

huurincasso volledig te kunnen digitaliseren.

Onze nieuwe intranet site zorgt ervoor dat alle medewerkers goed op de hoogte zijn van interne

ontwikkelingen. Ook is er beleidsinformatie te vinden alsmede protocollen, werkinstructies en

formulieren. De OR beschikt over een eigen pagina.

Klachtenanalyse

Met de komst van het nieuwe primair systeem is een andere klachtenprocedure ontwikkeld. De

voortgang van de klachten wordt actief gemonitord. Wekelijks ontvangen betrokkenen een overzicht

van de openstaande klachten. Een aantal brieven binnen het klachtenproces is gestandaardiseerd. Ook

worden op basis van de klachten leeraspecten en aanpassingen in de processen doorgevoerd.

Onderwerp van de klacht

Afwikkeling technische melding 76

Dienstverlening medewerker 74

Dienstverlening partners 27

Beleid GoedeStede 22

Klacht voor directie 1

58

Geschillencommissie

GoedeStede heeft een externe, onafhankelijke geschillencommissie waar klanten terecht kunnen als zij

vinden dat zij niet goed zijn behandeld. De geschillencommissie is een onafhankelijke commissie die

functioneert op afstand van GoedeStede. De leden van de commissie zijn niet als werknemer verbonden

aan GoedeStede. Zij brengen een advies uit aan de directie. Dit jaar nam de ambtelijk secretaris

afscheid in verband met pensioen. Haar taken zijn overgenomen door mevrouw V. Sniekers.

De commissie is samengesteld uit een huurdersvertegenwoordiger, de heer Th. J. van der Horst, een

verhuurdersvertegenwoordiger, de heer mr. M. Groen, en een onafhankelijke voorzitter, mevrouw mr.

M. Koole. Aftreden/herbenoeming vindt plaats volgens een rooster van aftreden. Het rooster van

aftreden kunt u vinden op onze internetsite en is opgenomen in het jaarverslag van de commissie.

De geschillencommissie heeft in 2017 niet vergaderd. In 2017 is één klacht bij de geschillencommissie

ingediend. Deze had het traject binnen de organisatie/directie echter nog niet doorlopen. Huurder is

hierover geïnformeerd. De klachten zijn opgelost en de huurder heeft geen nieuwe melding bij de

geschillencommissie gedaan.

Er is nog geen zicht op de invoering van een landelijke geschillencommissie zoals dat in de Woningwet

is opgenomen.

7. GEZONDE FINANCIËN

7.1. Goed rentmeesterschap

Wij willen financieel gezond blijven en bouwen de schuldpositie per woning af.

Wij houden voldoende investeringsruimte en toetsen investeringen aan de financiële ratio’s.

Wij voeren een financieel beleid dat past binnen de wet- en regelgeving met oog voor de

betaalbaarheid.

Wij voldoen aan de regels van goed bestuur en beheersen de bedrijfsrisico’s.

Ons vermogen zetten wij in om onze volkshuisvestelijke ambities te realiseren. We willen op lange

termijn financieel gezond blijven en daarom voeren wij een solide financiële huishouding. We streven

naar een goede balans tussen het verminderen van de schuldpositie per VHE, de nieuwbouw en het

betaalbaar houden van de bestaande woningvoorraad.

Heffingen

Onze vastgoedportefeuille stelt ons in staat om inkomsten te genereren via huuropbrengsten en in zeer

beperkte mate door verkoop van woningen. Ons financieel perspectief verandert door de combinatie

van de vennootschapsbelasting, de verhuurdersheffing, de saneringsheffing en andere voornemens van

het Kabinet. Aan ons de taak om als bedrijf financieel gezond te zijn en te blijven.

De verhuurdersheffing heeft een enorme impact op onze operationele kasstromen en op het rendement

van investeringen in nieuwbouwwoningen. De verhuurdersheffing verlaagt dit rendement met circa

0,9% en beperkt hiermee onze investeringscapaciteit. Begin 2017 zijn de percentages voor de

verhuurdersheffing verder verhoogd. In de meerjarenbegroting is voor de jaren 2018 tot en met 2022

totaal een bedrag ingerekend van € 27,1 miljoen.

Voor een nieuwbouwwoning heeft dit zowel consequenties voor de aanvangshuur als voor de

verhouding eigen middelen en vreemd vermogen waarmee deze nieuw te bouwen woning wordt

gefinancierd. Het rendement op investeringen in nieuwbouwwoningen is onvoldoende om de

financieringslasten, bij volledige financiering met vreemd vermogen, te dekken. Als maatschappelijk

ondernemer accepteren wij een lager rendement op de inzet van onze eigen middelen dan bij

financiering met vreemd vermogen. Nieuwbouw en groot onderhoud moeten dus in verhouding meer

met eigen middelen dan met vreemd vermogen worden gefinancierd.

59

Bij het bepalen van het beschikbare bedrag aan eigen middelen, houden we rekening met de

theoretische jaaraflossing conform de eisen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).

Daarnaast houden wij voor de komende jaren, conform opgave WSW, rekening met een

saneringsheffing van in totaal € 3,2 miljoen.

Overzicht heffingen per

woning/VHE (x€ 1,-)

2018 2019 2020 2021 2022

Verhuurdersheffing* 594 794 838 870 898

Saneringsheffing WSW** 73 74 75 77 78

Vennootschapsbelasting*** 669 686 708 668 806

Onroerendezaakbelasting +

Rioolheffing***

360 366 371 377 383

Aanslag Waterschap*** 75 76 78 79 80

Totaal 1.771 1.996 2.070 2.071 2.245

*Basis de WOZ waarde van zelfstandige woningen DAEB

**Basis het aantal zelfstandige en onzelfstandige woongelegenheden

***Basis aantal verhuureenheden gewogen conform methodiek Autoriteit Wonen

Het te betalen bedrag aan verhuurdersheffing 2018 wordt positief beïnvloed door een korting op deze

heffing in verband met oplevering van nieuwbouwwoningen en oplevering van woningen uit verbouwde

bedrijfsruimten.

Zoals al is aangegeven, zijn eigen middelen noodzakelijk voor investeringen in nieuwbouw en in groot

onderhoud. In 2017 en 2018 komen de eerste complexen in hun 40e levensjaar; het jaar waarin sprake

is van groot onderhoud. We blijven de operationele kasstromen verbeteren door:

De huren te verhogen in overeenstemming met het afgesloten Sociaal Huurakkoord tussen

Woonbond en Aedes.

Structureel aandacht te houden voor een efficiënte bedrijfsvoering.

Onze schuldpositie naar een maximum van € 45.000,- per vhe te krijgen.

Sturen op kasstromen

Kasstromen zijn de belangrijkste basis voor financiële sturing. Om aan onze verplichtingen te kunnen

blijven voldoen en leningen onder borging van het WSW te kunnen blijven aantrekken, is het van

belang het verloop van de kasstromen te monitoren. In de kasstroom volgens de norm van het WSW is

rekening gehouden met een norm voor onderhoud van € 700,- per VHE in plaats van de werkelijk

geprognosticeerde onderhoudsuitgaven. Naast de kasstroom uit operationele activiteiten kennen wij ook

kasstromen uit (des)investeringsactiviteiten en uit financieringsactiviteiten.

In de kasstromen zijn opgenomen:

Loonstijging/Bouwkostenstijging 2018: 2,2%; 2019: 2,3%; 2020 e.v.: 2,3%

Prijsinflatie 2018: 1,4%; 2019: 1,5%; 2020: 1,6%; 2021: 1,6%; 2022: 1,8%

Huurverhoging inclusief

huurharmonisatie woningen 2018 e.v.:2,0%

Rente 2018: 1,8%; 2019: 2,35%; 2020: 3,05%; 2021: 3,15%; 2022: 3,15%

Verhuurdersheffing 2018 € 3,9 mln oplopend tot € 6,3 mln in 2022.

Saneringsheffing 2018 € 0,6 mln; 2019 € 0,6 mln; 2020 € 0,6 mln; 2021 € 0,7 mln;

2022 € 0,7 mln

Investeringen nieuwbouw 2018 t/m 2022: 919 woningen

Verkoop niet-DAEB won. 2018 t/m 2022: 28 niet-DAEB woningen

Investeringen renovatie 2018 tot en met 2022 € 35,7 mln

60

Prognose kasstromen (bedragen x € 1.000)

2018 2019 2020 2021 2022

Kasstroom uit bedrijfsoperaties 39.160 40.754 41.517 40.743 45.747

Vennootschapsbelasting -5.382 -5.669 -5.987 -5.746 -7.044

Rente uitgaven-/- inkomsten -14.133 -13.394 -12.631 -12.205 12.283

Kasstroom uit operationele activiteiten 19.645 21.691 22.899 22.792 26.420

Kasstroom uit

(des)investeringsactiviteiten

- Harde Projecten -29.888 -468

- Zachte projecten -19.679 -27.401 -27.401 -33.879

- Overige investeringen -215 -74 -66 -162 -11

- Desinvesteringen 2.082 1.392 1.152 920 920

Totaal kasstroom uit

(des)investeringsactiviteiten

-28.021 -18.829 -26.315 -26.643 -32.970

Kasstroom uit financieringsactiviteiten -29.759 -32.866 -44.880 -9.895 -12.016

Mutatie liquide middelen (excl.

herfinanciering)

-38.135 -30.004 -48.296 -13.746 -18.566

Liquide middelen per 01.01 7.908 -30.227 -60.231 -108.527 -122.273

Liquide middelen per 31.12 -30.227 -60.231 -108.527 -122.273 -140.839

Marktwaarde 1.025.971 1.058.399 1.085.362 1.112.019 1.145.701

Bedrijfswaarde 721.049 715.956 710.514 706.729 698.487

Netto schuldpositie 394.188 391.322 394.942 398.547 405.031

De schuldpositie per woning bedraagt ultimo 2017 € 49.000,-.

Grondpositie

GoedeStede heeft één grondpositie als vennoot in Paradijshout C.V. GoedeStede bezit 15 hectare

grond. Huidige marktomstandigheden zijn van invloed op de waardering. Daarnaast valt het plangebied

onder het masterplan Almere Oosterwold. In de “Ontwikkelingsstrategie Oosterwold” wordt de ambitie

uitgesproken dat het gebied Almere Oosterwold zich op een organische manier moet ontwikkelen.

Uitgangspunt is een bebouwing van vier woningen per hectare. De grondpositie is gewaardeerd op € 2,7

miljoen.

Vennootschapsbelasting

Met de Belastingdienst en het Ministerie van Financiën zijn afspraken gemaakt over de fiscale

openingsbalans per 1 januari 2008. De contouren van deze overeenkomst zijn vastgelegd in een

Vaststellingsovereenkomst II (VSO II).

Waarderingsverschillen

Verschillen in fiscale- en commerciële waardering kunnen permanent dan wel tijdelijk zijn. Voor

tijdelijke verschillen wordt in de commerciële jaarrekening een belastinglatentie gevormd. Dit kan een

schuld (passieve latentie) of een vordering (actieve latentie) zijn. In de jaarrekening zijn de latenties

nader toegelicht.

61

Jaarresultaat

Het jaar 2017 is afgesloten met een positief resultaat van € 63,2 miljoen. Het jaar 2016, na

stelselwijziging, liet een positief resultaat zien van € 40,9 miljoen. De grootste verschillen met 2016:

De opbrengsten uit de huren stegen met € 1,2 miljoen.

Hogere lasten onderhoudsactiviteiten € 1,6 miljoen.

Hoger nettoresultaat verkoop vastgoedportefeuille € 0,1 miljoen.

Lager bedrag aan overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille € 2,6

Hogere niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille € 32,3 miljoen en gerelateerd

hieraan een hoger bedrag aan belastingen van € 14,4 miljoen.

Lagere overige organisatiekosten € 0,5 miljoen

Lager saldo financiële baten en lasten € 1,5 miljoen.

Bedrijfswaarde

De bedrijfswaarde geeft de netto toekomstige verdiencapaciteit van het bezit: de toekomstige

kasstromen van opbrengsten, zoals huren, en kosten zoals onderhoud, personeel en verhuurdersheffing

worden contant gemaakt naar het heden. Voor de jaren 2018 tot en met 2022 zijn de beleidsmatige

parameters ingerekend. Vanaf 2023 en verder is voor de indexering van de uitgaven en inkomsten

gerekend met de sectorparameters. De bedrijfswaarde van ons bezit bedraagt € 725 miljoen.

Marktwaarde

De marktwaarde van ons vastgoed in exploitatie is de meest waarschijnlijke prijs die redelijkerwijs op

de markt te verkrijgen is. De marktwaarde bedraagt € 997 miljoen.

7.2. Financiële ratio’s

De financiële positie monitoren wij aan de hand van financiële ratio’s. Wij willen aan de normen van het

WSW en de Autoriteit wonen (Aw) voldoen, zodat wij, naast het aantrekken van financiering voor

herfinanciering, ook financiering kunnen aantrekken voor groot onderhoud en nieuwbouw.

Naast de normen van het WSW en de Aw wonen kennen wij onze eigen normen.

Ratio’s Norm GS Norm WSW Norm Aw

Interest Coverage Ratio (ICR) tenminste 1,6 tenminste 1,4 tenminste 1,4

Debt Service Coverage Ratio (DSCR) tenminste 1,1 tenminste 1 tenminste 1

Loan to Value maximaal 65% maximaal 75% maximaal 75%

Solvabiliteit tenminste 35% tenminste 20% tenminste 25%

Dekkingsratio WSW maximaal 40% maximaal 50%

Dekkingsratio AW maximaal 60% maximaal 70%

Ontwikkeling ratio’s over 5 jaar Norm GS 2018 2019 2020 2021 2022

Interest Coverage Ratio (ICR) ten minste 1,6 2,4 2,6 2,8 2,9 3,2

Debt Service Coverage Ratio (DSCR)

ten minste 1,1 1,4 1,4 1,4 1,5 1,5

Dekkingsratio: WOZ maximaal 40% 36% 35% 34% 34% 34%

Loan to Value: maximaal

- Marktwaarde

- Bedrijfswaarde

65% 38% 37% 36% 36% 35%

65% 53% 51% 51% 51% 51%

Solvabiliteit: ten minste

- Marktwaarde

- Bedrijfswaarde

35% 57% 58% 58% 59% 60%

35% 41% 42% 42% 42% 42%

62

We willen aan onze eigen normen blijven voldoen. De komende vijf jaar wordt in alle jaren voldaan aan

de normen.

Beoordeling WSW

Het WSW werkt met een borgingsplafond. Afhankelijk van de risicoclassificatie van een corporatie wordt

het borgingsplafond voor één, twee dan wel drie jaar vastgesteld. Het borgingsplafond is gekoppeld aan

een specifiek jaar. Concreet houdt dit in dat de goedgekeurde financieringsbehoefte voor een specifiek

jaar leidt tot een geborgd bedrag aan lening schuld ultimo van het jaar. Tot dit bedrag, te weten het

borgingsplafond per jaar, mag de corporatie in een jaar leningen aantrekken. Voor GoedeStede is het

borgingsplafond voor drie jaar vastgesteld. Het WSW heeft de borgbaarheidsverklaring verstrekt op 1

november 2017.

Overzicht faciliteringsvolume (borgingsplafond afgerond op € 1.000)

2017 € 384.179.000

2018 € 391.429.000

2019 € 386.428.000

Het borgingsplafond is gebaseerd op de dPi 2016 en op recentere prognoses. Uit het verloop van de

geborgde leningenportefeuille blijkt dat het beschikbaar gestelde faciliteringsvolume voldoende is voor

de jaren 2017 tot en met 2019.

8. ONDERZOEKSAGENDA

De wereld om ons heen is dynamisch en soms ook complex. De volkshuisvesting is de afgelopen jaren

overspoeld met nieuwe wet- en regelgeving. De kerntaken zijn afgebakend en bepalen waar wij ons

bezit en activiteiten voor in moeten zetten. De gevolgen van al deze wetten en beleidsregels worden

langzaam zichtbaar. De komende drie jaar gebruiken we om onderzoek te doen op een aantal thema’s.

De thema’s zijn nog niet uitgekristalliseerd en de onderzoeksvragen nog niet definitief geformuleerd. De

volgende thema’s zijn het volgens ons waard om verder over na te denken, uit te diepen en met

belanghebbenden over te sparren.

1. Klantcontacten met een ‘plus’

Bij onderhoud, mutatie en bij klachten hebben we het meeste contact met onze huurders. Op die

momenten wordt ook het klantoordeel gemeten. We onderzoeken of een andere, meer persoonlijke

maatwerkaanpak een betere klantbeleving oplevert. Het idee is om trouwe huurders die netjes wonen

coulanter te behandelen. Onze medewerkers krijgen de mogelijkheid ruimhartiger om te gaan met onze

werkwijzen en werkinstructies. Hiervoor is een budget klantgericht werken ingericht zodat we kunnen

analyseren hoeveel, hoe vaak en voor welke bedragen dit toegepast wordt. Deze werkwijze is van

medio 2017 van start gegaan.

2. Duurzaamheid

De corporatiesector heeft zich via het Energieakkoord gecommitteerd aan een

duurzaamheidsdoelstelling. Ook GoedeStede streeft ernaar om in 2020 gemiddeld op energielabel B of

Energie Index 1,25 uit te komen. Wat moet er gebeuren om deze ambitie in 2020 te halen?

Parallel aan de prestatieafspraken proberen we talloze factoren op het gebied van duurzaamheid ultimo

2018 te beantwoorden en te vertalen naar de betekenis voor GoedeStede.

3. Verkleuring en armoede

Ons klantenbestand verandert door het passend toewijzen waarbij het inkomen en de samenstelling van

een huishouden leidend is. Ook wordt een groot deel van de vrijkomende woningen toegewezen aan

63

voorrangskandidaten; mensen die om diverse redenen voorrang op een betaalbare huurwoning moeten

krijgen. De huurders lijken daardoor een steeds uniformer profiel te krijgen. Wat is het effect op de

samenstelling van bewoners in onze complexen en de spreiding over wijken en buurten? Wat betekent

dit voor de draagkracht in complexen? Zijn er toekomstige beleidskeuzes te maken? Dit onderzoek

voeren we in 2018 uit.

4. De ‘stenen kant van de zorg’

De extramuralisering van de zorg gaat hard. Ouderen met een zorgvraag worden niet meer opgenomen

in een verzorgingshuis. Jongeren stromen uit de maatschappelijke opvang en moeten ook met beperkte

begeleiding zelfstandig wonen. In hoeverre kan ons vastgoed bijdragen aan deze zorgvragen? En welke

interventies zijn nodig om in de toekomst ervoor te zorgen dat huurders langer zelfstandig kunnen

blijven wonen? Samen met de gemeente en de corporaties wordt geprobeerd inzicht te krijgen in het

speelveld van vraag en aanbod. In 2019 moet dit vertaald zijn naar pragmatische interventies.

64

J A A R R E K E N I N G

2017

65

1 Balans per 31 december 2017

(na resultaatbestemming) (x € 1.000)

Ref. 31-12-2017 31-12-2016

ACTIVA 10.1

Vastgoedbeleggingen

DAEB vastgoed in exploitatie 10.1.1 676.510 870.231

niet-DAEB vastgoed in exploitatie 10.1.1 320.263 61.101

Onroerende zaken verkocht onder 10.1.2 4.419 4.517

voorwaarden

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor 10.1.2 13.115 1.189

eigen exploitatie

1.014.307 937.038

Materiële vaste activa

Onroerende en roerende zaken ten dienste 10.1.3 2.965 3.243

van de exploitatie

Financiële vaste activa 10.2

Latente belastingvordering(en) 10.2.1 473 540

Overige effecten 10.2.2 446 446

919 986

Totaal vaste activa 1.018.191 941.267

Vlottende activa

Voorraden 10.3

Vastgoed bestemd voor de verkoop 10.3.1 419 1.216

Overige voorraden 10.3.2 2.723 2.723

3.142 3.939

Vorderingen 10.4

Huurdebiteuren 10.4.1 1.949 1.452

Overige vorderingen 10.4.2 36 59

Overlopende activa 10.4.3 1.173 250

3.158 1.761

Liquide middelen 10.4.4 7.908 5.167

Totaal vlottende activa 14.208 10.867

TOTAAL ACTIVA 1.032.399 952.134

66

Ref. 31-12-2017 31-12-2016

PASSIVA

Eigen vermogen 10.5

Herwaarderingsreserve 10.5.1 435.905 376.963

Overige reserves 10.5.2 141.441 137.206

Totaal eigen vermogen 577.346 514.169

Voorzieningen 10.6

Voorziening latente belastingverplichtingen 44.553 21.907

Voorziening onrendabele investeringen 246 -

en herstructureringen

Totaal voorzieningen 44.799 21.907

Langlopende schulden 10.7

Schulden/leningen kredietinstellingen 10.7.1 358.188 361.447

Verplichtingen uit hoofde van onroerende 10.7.2 4.420 4.470

zaken verkocht onder voorwaarden

Overige schulden 10.7.3 189 152

Totaal langlopende schulden 362.797 366.069

Kortlopende schulden 10.8

Schulden aan kredietinstellingen 10.8.1 33.759 38.393

Schulden aan leveranciers 10.8.2 1.424 113

Belastingen en premies sociale verzekeringen 10.8.3 1.987 555

Overige schulden 10.8.4 241 289

Overlopende passiva 10.8.5 10.046 10.639

Totaal kortlopende schulden 47.457 49.989

TOTAAL PASSIVA 1.032.399 952.134

67

2 Functionele winst-en-verliesrekening over 2017 (x € 1.000)

Ref. 2017 2016

Huuropbrengsten 11.1 60.005 58.850

Opbrengsten servicecontracten 11.2 1.258 1.286

Lasten servicecontracten 11.3 -1.308 -1.326

Lasten verhuur- en beheeractiviteiten 11.4 -2.594 -2.688

Lasten onderhoudsactiviteiten 11.5 -8.094 -6.539

Overige directe operationele lasten exploitatie bezit 11.6 -8.092 -8.086

Nettoresultaat exploitatie vastgoedportefeuille 41.175 41.497

Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 3.182 3.467

Toegerekende organisatiekosten -71 -84

Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille -2.800 -3.181

Nettoresultaat verkoop vastgoedportefeuille 11.7 311 202

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 11.8 -515 -3.147

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen 11.9 66.466 34.037

vastgoedportefeuille

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen 11.10 -44 22

vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 65.907 30.912

Opbrengsten overige activiteiten 11.11 106 112

Kosten overige activiteiten 11.12 -42 -41

Nettoresultaat overige activiteiten 64 71

Overige organisatiekosten 11.13 - 471-

Leefbaarheid 11.14 -1.390 -1.362

Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa 11.15

behoren en van effecten 8 8

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 11.16 2 22

Rentelasten en soortgelijke kosten 11.17 -14.388 -15.971

Saldo financiële baten en lasten -14.378 -15.941

Resultaat voor belastingen 91.689 54.908

Belastingen 11.18 -28.512 -14.030

Resultaat na belastingen 63.177 40.878

68

3 Kasstroomoverzicht (x € 1.000)

2017 2016

Ontvangsten:

Huren 59.375 58.562

- Zelfstandige huurwoningen 55.708 54.811

- Onzelfstandig wooneenheden 1.085 1.866

- Maatschappelijk onroerend goed 632 309

- Bedrijfsmatig onroerend goed 1.868 1.502

- Parkeervoorzieningen 81 74

Vergoedingen 1.038 1.099

Overheidsontvangsten 97

Overige bedrijfsontvangsten -131 329

Renteontvangsten 2 57

Saldo ingaande kasstromen 60.284 60.144

Uitgaven:

Erfpacht

Personeelsuitgaven: 3.411 3.513

Onderhoudsuitgaven 6.082 5.403

Overige bedrijfsuitgaven 6.713 6.520

- Renteuitgaven 15.276 16.704

- Verhuurdersheffing 4.419 4.443

Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden 194 196

Vennootschapsbelasting 5.166 11.029

Saldo uitgaande kasstromen 41.262 47.808

Kasstroom uit operationele activiteiten 19.022 12.336

MVA ingaande kasstroom

Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden 3.182 3.181

Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na inkoop 0 293

Verkoopontvangsten grond 0 3

(Des)Investeringsontvangsten overig 25 21

Tussentelling ingaande kasstroom MVA 3.206 3.498

MVA uitgaande kasstroom

Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden 11.277 2.036

Aankoop, woon- en niet woongelegenheden 149

Investeringen overig 304 1.207

Externe kosten bij verkoop 52 47

Tussentelling MVA uitgaande kasstroom 11.632 3.439

Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA -8.426 59

FVA

Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA 0 0

Kasstroom uit (des)investeringen -8.426 59

Financieringsactiviteiten ingaand

Nieuwe te borgen leningen 26.500 24.000

Uitgaand

Aflossing geborgde leningen 34.393 35.347

Aflossing ongeborgde leningen 686

Kasstroom uit financieringsactiviteiten -7.893 -12.033

Mutatie liquide middelen (excl. Kortgeldmutaties) 2.704 362

Wijziging kortgeldmutaties 37 3.009

Mutatie liquide middelen 2.741 3.371

Liquide middelen per 1-1 5.167 1.796

Liquide middelen per 31-12 7.908 5.167

Mutatie liquide middelen 2.741 3.371

69

4. Algemene toelichting

Algemeen

Woningstichting GoedeStede is een stichting met de status van ‘Toegelaten Instelling

Volkshuisvesting’. Zij heeft specifieke toelating in de Metropoolregio Amsterdam en is werkzaam

binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet en het Besluit Toegelaten Instellingen

Volkshuisvesting. De statutaire en feitelijke vestigingsplaats is Almere. De activiteiten bestaan

voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van onroerende zaken.

GoedeStede is ingeschreven in het handelsregister bij de Kamer van Koophandel te Lelystad onder

nummer 39036239.

GoedeStede is ingeschreven als deelnemer bij de stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw

onder VROM nummer L1891.

Woningstichting GoedeStede

Verzetslaan 141 Postbus 10088

1318 BT ALMERE 1301 AB ALMERE

Telefoon: 036-5395311

E-mail: post@goedestede.nl Internet: www.goedestede.nl

Regelgeving

De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit Toegelaten

Instellingen Volkshuisvesting, de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging

topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (‘WNT’), Titel 9 Boek 2 BW, Hoofdstuk 645 van

de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van

de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving.

Algemene grondslagen

De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van

historische kosten. Tenzij bij de betreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt

vermeld, worden de activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel. Verplichtingen die

hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor

het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden.

Vergelijking met voorgaand jaar

De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten

opzichte van het voorgaande jaar

De vergelijkende cijfers 2016 in de jaarrekening 2016 zijn ontleend aan de enkelvoudige

jaarrekening 2016.

Presentatiewijziging vastgoed in exploitatie Het vastgoed in exploitatie diende overeenkomstig de RTIV 2015 (van toepassing op het boekjaar 2016) te worden gepresenteerd onder de post ‘materiele vaste activa’. In de geactualiseerde RTIV

2015 (van toepassing op het boekjaar 2017) dient het vastgoed in exploitatie te worden gepresenteerd onder de post ‘vastgoedbeleggingen’. De presentatie van de vergelijkende cijfers in

de balans is aangepast. Deze presentatiewijziging heeft geen invloed op het resultaat en het eigen vermogen.

70

5. Grondslagen van waardering

Onroerende zaken in exploitatie

Binnen de onroerende zaken in exploitatie worden de volgende typen vastgoed onderscheiden:

Woongelegenheden (eengezinswoningen, meergezinswoningen, studenteneenheden);

Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed;

Parkeergelegenheden (parkeerplaatsen en garages).

De onroerende zaken in exploitatie worden op objectniveau geclassificeerd naar DAEB en niet-

DAEB vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie

d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. DAEB vastgoed

betreft conform deze criteria de woningen met een huurprijs per contractdatum tot aan de

huurliberalisatiegrens en het maatschappelijk vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfs-

onroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-,

onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals

deze is opgenomen in de EC-beschikking d.d. 15 december 2009. Niet-DAEB vastgoed omvat

overeenkomstig de eerder genoemde criteria de woningen met een huurprijs per contractdatum

boven de huurliberalisatiegrens en het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk

vastgoed).

GoedeStede hanteert de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor

haar woningen, garages en maatschappelijk vastgoed. GoedeStede hanteert de full versie van het

Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor het bedrijfsonroerend goed, omdat de

huursom van dit vastgoed meer bedraagt dan 5% van de totale huursom van de DAEB en de niet-

DAEB tak.

Waardering bij eerste verwerking

Bij de eerste verwerking worden de onroerende zaken in exploitatie gewaardeerd tegen de

kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten en

verminderd met eventuele investeringssubsidies. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt

bepaald als de som van de bestede externe kosten en de direct hieraan toerekenbare kosten. De in

de toekomst te maken kosten voor sloop worden ten laste van het resultaat verantwoord in het

jaar dat de exploitatie door sloop wordt beëindigd.

Waardering na eerste verwerking

Na eerste verwerking worden de onroerende zaken in exploitatie gewaardeerd tegen actuele

waarde, overeenkomstig artikel 35 lid 2 van de Woningwet. Onder actuele waarde wordt in dit

verband verstaan de marktwaarde overeenkomstig het markt-waardebegrip onderhandse

verkoopwaarde in verhuurde staat. Voortvloeiend uit artikel 14 van de Regeling Toegelaten

Instellingen Volkshuisvesting (RTIV) is deze marktwaarde bepaald conform het Handboek

modelmatig waarderen marktwaarde actualisatie peildatum 31 december 2017, derhalve de

marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde in verhuurde staat is benaderd door de contante

waarde van de geschatte toekomstige kasstromen te bepalen (discounted cash flow methode). GoedeStede hanteert de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor

woongelegenheden, parkeergelegenheden en maatschappelijk onroerend goed. In de basisversie wordt de waardering van het vastgoed bepaald op portefeuilleniveau. De daaraan gerelateerde

herwaarderingsreserve wordt modelmatig op complexniveau bepaald, waardoor een onnauwkeurigheid kan bestaan in de allocatie binnen het eigen vermogen tussen de herwaarderingsreserve en de overige reserves. Bij deze waardering van het vastgoed is geen taxateur betrokken. Als gevolg hiervan bestaat het risico dat de modelmatig bepaalde actuele waarde van het vastgoed in een bepaalde bandbreedte (+/- 10%) kan afwijken van de actuele waarde die met betrokkenheid van een taxateur (i.e. full

versie van het Handboek waarbij vrijheidsgraden van toepassing zijn) tot stand zou zijn gekomen.

71

Na eerste verwerking wordt een waardevermindering of –vermeerdering van de kostprijs als gevolg

van de waardering tegen actuele waarde bepaald op complexniveau. De waardevermindering of -

vermeerdering wordt in het resultaat verantwoord als ‘Overige waardeveranderingen

vastgoedportefeuille’.

Complexindeling

Om de marktwaardewaardering van het onroerend goed in exploitatie te bepalen, zijn alle

verhuureenheden opgedeeld in waarderingscomplexen. Een waarderingscomplex is een samenstel

van verhuureenheden dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft

type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel in verhuurde staat aan een derde

partij kan worden verkocht. Alle verhuureenheden maken deel uit van een waarderingscomplex of

zijn een afzonderlijk waarderingscomplex.

Doorexploiteer- en uitpondscenario

De geschatte toekomstige kasstromen worden bepaald op basis van de discounted cash flow

(‘DCF’) methode. Voor woon- en parkeergelegenheden vindt de bepaling van de toekomstige

inkomende en uitgaande kasstromen plaats aan de hand van enerzijds het doorexploiteer scenario

en anderzijds het uitpond-scenario, mede op basis van artikel 31 van het Besluit Toegelaten

Instellingen Volkshuisvesting (BTIV). De marktwaarde in verhuurde staat is op waarderingscomplex

niveau bepaald op basis van de hoogste waardering van het doorexploiteer- of uitpondscenario,

beide berekend op basis van de contante waarde van inkomende en uitgaande kasstromen.

Het doorexploiteerscenario veronderstelt dat verhuureenheden worden doorverhuurd, waarbij elk

jaar bij een deel van de verhuureenheden de huurder verhuist. Bij de leegkomende verhuur-

eenheden wordt verondersteld dat die eenheid opnieuw wordt verhuurd, waarbij de huur na

mutatie wordt aangepast naar de potentiële huur op basis van de markthuur of de maximale huur

op basis van het woningwaarderingsstelsel. Aan het einde van een 15-jarige DCF-periode wordt

een eindwaarde opgenomen. De kasstromen in de 15-jarige DCF-periode en deze eindwaarde

worden vervolgens contant gemaakt naar balansdatum en opgeteld. De eindwaarde wordt bepaald

op basis van de veronderstelling van doorexploiteren met een voortdurende looptijd, waarbij de

afzonderlijke kasstromen zich ontwikkelen met de eigen groeivoet. Instandhoudingsonderhoud

wordt vanaf het 16e jaar met 100% verhoogd, teneinde renovatie te adresseren. Voor

bedrijfsmatig en maatschappelijk vastgoed alsmede voor studentencomplexen,

parkeergelegenheden en intramuraal zorg-vastgoed is alleen het doorexploiteerscenario van

toepassing.

Het uitpondscenario veronderstelt dat verhuureenheden bij mutatie leeg complexmatig worden

verkocht. In tegenstelling tot het doorexploiteerscenario wordt de huur voor deze verhuur-

eenheden niet aangepast, maar wordt daarvoor in de plaats de verwachte verkoopkasstroom

opgenomen. Aan het einde van een 15-jarige DCF-periode wordt een eindwaarde van de nog niet

verkochte verhuureenheden opgenomen. De kasstromen in de 15-jarige DCF-periode en deze

eindwaarde worden vervolgens contant gemaakt naar balansdatum en opgeteld. De eindwaarde

wordt bepaald op het verder uitponden van de aan het eind van het 15e jaar nog niet verkochte

woongelegenheden, waarbij de mutatiekans met 50% wordt gehalveerd ten opzichte van de

mutatiekans in het doorexploiteerscenario.

In het doorexploiteerscenario wordt de huur bij mutatie aangepast naar de markthuur of de

maximale huur, afhankelijk of de woongelegenheid bij mutatie is te liberaliseren. Indien de

maximale huur lager dan of gelijk is aan de huurliberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur het

minimum van de markthuur en de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel.

Indien de maximale huur hoger is dan de liberalisatiegrens, is de nieuwe huur de markthuur.

72

Het bedrijfsonroerendgoed wordt eens in de drie jaar getaxeerd door een onafhankelijke en ter

zake kundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. In

het jaar dat niet getaxeerd wordt, wordt een taxatie-update verstrekt door de taxateur. Het

taxatierapport en het taxatiedossier waarin de waarderingen en de daarbij gehanteerde

aanpassingen ten opzichte van de basisvariant zijn onderbouwd en vastgelegd zijn in het bezit van

GoedeStede.

Uitgaven na eerste verwerking

Uitgaven na eerste verwerking die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd

tegen kostprijs en vervolgens getoetst aan het verschil in marktwaarde van het complex vóór en

na deze uitgaven. Het marktwaardeverschil wordt in het actief verwerkt als een

waardevermindering of - vermeerdering en in het resultaat verantwoord als ‘Overige

waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.

Herwaardering

Jaarlijks wordt op balansdatum de actuele waarde van de onroerende zaken in exploitatie opnieuw

bepaald. (ongerealiseerde) Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde

worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening onder de niet-gerealiseerde

waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Wanneer op complexniveau de actuele waarde de

boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs (kostprijs) overtreft, wordt een

herwaarderingsreserve gevormd die wordt toegelicht bij het eigen vermogen. De boekwaarde op

basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs betreft de initiële verkrijgings- of

vervaardigingsprijs (derhalve niet verminderd met cumulatieve afschrijvingen en

waardeverminderingen).

Onroerende zaken in ontwikkeling

Onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie worden bij eerste verwerking

gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Activering vindt plaats zodra interne

formalisering en externe communicatie terzake het project heeft plaatsgevonden. Voorts wordt

rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is

gestart. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de voor het jaar geprognosticeerde rentevoet

van aan te trekken leningen.

Wanneer de marktwaarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, bepaald op basis van dezelfde

grondslagen als voor de onroerende zaken in exploitatie (inclusief macro economische

parameters), lager is dan de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, vindt afwaardering naar deze

lagere waarde plaats. Deze afwaardering wordt in de resultatenrekening verantwoord onder

‘Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.

Bepaling bedrijfswaarde

Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel

van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de

uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de

geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige

exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering.

De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de

beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing

zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de

eind 2017 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar,

behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud en overige contracten met een werkingsduur

van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig groot onderhoud worden gebaseerd op de in de

73

meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt

uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede

genormeerde lastenniveaus.

Bij de bedrijfswaarde berekening gelden de volgende uitgangspunten:

Ultimo 2017 Ultimo 2016

Gemiddelde huurstijging 2018 t/m 2021 2,00% 1,50%

Gemiddelde huurstijging 2022 2,00% 2,00%

Gemiddelde huurstijging 2023 e.v. 2,00% 2,00%

Huurharmonisatie 2018 t/m 2022 0,00% 0.00%

Jaarlijkse huurderving t.o.v. huuropbrengst 2018 e.v. 0,75% 0,75%

Jaarlijkse variabele lastenstijging 2018 0,00% 1,50%

Jaarlijkse variabele lastenstijging 2019 1,50% 1,50%

Jaarlijkse variabele lastenstijging 2020 1,60% 1,50%

Jaarlijkse variabele lastenstijging 2021 1,60% 2,00%

Jaarlijkse variabele lastenstijging 2022 1,80% 2,50%

Jaarlijkse variabele lastenstijging 2023 e.v. 2,00% 2,50%

Jaarlijkse stijging planmatig/dagelijks onderhoud 2018 0,00% 1,50%

Jaarlijkse stijging planmatig/dagelijks onderhoud 2019 2,30% 1,50%

t/m 2020

Jaarlijkse stijging planmatig/dagelijks onderhoud 2021 2,30% 2,00%

Jaarlijkse stijging planmatig/dagelijks onderhoud 2022 2,30% 2,50%

Jaarlijkse stijging planmatig/dagelijks onderhoud 2023 e.v. 2,50% 2,50%

Jaarlijkse stijging WOZ t.b.v. de verhuurdersheffing 2018 6,00% 2,00%

Jaarlijkse stijging WOZ t.b.v. de verhuurdersheffing 2019 4,50% 2,00%

Jaarlijkse stijging WOZ t.b.v. de verhuurdersheffing 2020 3,50% 2,00%

Jaarlijkse stijging WOZ t.b.v. de verhuurdersheffing 2021 e.v. 2,50% 2,00%

Disconteringsvoet 5,00% 5,00%

Per woning:

Genormeerde jaarlijkse lasten voor niet-planmatig € 355 € 313

onderhoud

Algemene beheerskosten en zakelijke lasten € 1.073 € 1.089

Verhuurdersheffing: per € 1.000 WOZ waarde:

2018 € 5,91 € 5,91

2019 € 5,91 € 5,91

2020 € 5,91 € 5,91

2021 € 5,92 € 5,92

2022 € 5,93 € 5,93

2023 e.v. € 5,67 € 5,67

Saneringsheffing huur woongelegenheden 1% 1%

- Voor het planmatig groot onderhoud is uitgegaan van de begrote kosten, gebaseerd op de

meerjarenprognose onderhoud voor de jaren 2018-2037. Vanaf 2037 is gerekend met een

geïndexeerde norm van € 468 (prijspeil 2018).

- Voor de in aanbouw zijnde complexen wordt voor de eerste 20 jaar uitgegaan van het

geraamd onderhoud, voor de resterende jaren is gerekend met de geïndexeerde norm voor

planmatig onderhoud.

- Maatregelen in het kader van leefbaarheid.

- Verwachte desinvesteringen over de jaren 2018 tot en met 2022 conform de

meerjarenbegroting.

74

- De bedrijfsruimten, garages en bergingen zijn in de bedrijfswaarde begrepen.

- Een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de

exploitatieperiode of de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop.

- De periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende

levensduur van de complexen, de minimale levensduur is gesteld op 10 jaar tenzij vanuit

planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is. Met deze minimale levensduur

sluit GoedeStede aan op haar strategisch voorraad beleid om rond het 40e levensjaar een

besluit tot investeren in het complex te nemen.

- De te betalen vennootschapsbelasting maakt geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde.

- Heffing Autoriteit wonen is in de bedrijfswaarde opgenomen.

Bij de waardering is voor de eerste vijf jaar rekening gehouden met de verkoopvijver van 61 niet-

DAEB woningen.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen

verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de

verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen.

Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen de verwachte

opbrengstwaarde.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Woningstichting GoedeStede heeft woningen verkocht onder voorwaarden waarbij de koper een

contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde kreeg. De verkopen kwalificeren zich als

een financieringstransactie.

Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt

verwerkt:

De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd

tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs; het verschil

met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt:

o Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er

voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een

ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder

waardeverminderingsverlies;

o Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele

waarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij

toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en

voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een

bijzonder waardeverminderingsverlies;

De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende zaken

verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als

Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering).

o De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis

van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele

waardemutaties worden verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen

vastgoedportefeuille’.

De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten instelling

verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen

contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen

75

worden in het resultaat verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen

vastgoedportefeuille’.

Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, wordt de

verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

Financiële vaste activa

Latente belastingvorderingen

De actieve latente belastinglatentie is opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er voldoende

fiscale winsten worden gemaakt om de actieve latentie te laten aflopen.

De latentie is gewaardeerd tegen nominale waarde.

Leningen u/g

De leningen u/g worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte bedrag,

gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens

vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een

eventuele bijzondere waardevermindering.

Overige effecten

Effecten worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Vervolgens vindt

waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een

eventuele bijzondere waardevermindering.

Overige vorderingen

Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de

tegenprestatie, gewoonlijk de nominale waarde, en na eerste verwerking tegen de geamortiseerde

kostprijs. Als de ontvangst van de vordering is uitgesteld op grond van een verlengde

overeengekomen betalingstermijn wordt de reële waarde bepaald aan de hand van de contante

waarde van de verwachte ontvangsten en worden er op basis van de effectieve rente rente-

inkomsten ten gunste van de winst-en-verliesrekening gebracht. Voorzieningen wegens

oninbaarheid worden in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

Voorraden

Vastgoed bestemd voor de verkoop

Vastgoed bestemd voor verkoop betreft de voorraad woningen (opgeleverd en nog niet verkocht)

die niet meer in exploitatie zijn en zijn aangewezen voor verkoop. Vastgoed bestemd voor verkoop

wordt gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs dan wel vervaardigingsprijs of lagere netto-

opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling

van de voorraden.

De verkrijgingsprijs wordt bepaald op basis van de marktwaarde op het moment dat het vastgoed

uit exploitatie wordt genomen. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten

en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-

opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken

kosten voor voltooiing en verkoop.

Grondposities

Ingenomen grondposities worden gewaardeerd tegen aanschafprijs en bijkomende kosten.

Op het moment dat de grondposities in ontwikkeling worden genomen, vindt overheveling

plaats naar Onroerende zaken in ontwikkeling / onderhanden projecten / onderhanden werk

76

en worden de rente en de bijkomende kosten geactiveerd. Tot die tijd worden de rentekosten

ten laste van het resultaat gebracht. Als de grondposities een zodanige waardevermindering

ondergaan dat de opbrengstwaarde lager is dan de boekwaarde, dan wordt deze

waardevermindering ten laste van het resultaat gebracht.

Vorderingen

Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de

tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde

kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op

een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de

vordering.

Liquide middelen

Liquide middelen bestaan uit kas en banktegoeden met een looptijd korter dan twaalf maanden. De

liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde.

Voorzieningen

Voorziening onrendabele investeringen

In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke

verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern

gecommuniceerd”.

Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de woningcorporatie zijn gedaan richting huurders,

gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige

herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld

aan het besluitvormingsproces van de woningcorporatie rondom projectontwikkeling en

herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de

verplichting heeft plaatsgevonden.

Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen worden als bijzondere

waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de

investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het

desbetreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder

verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle

investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen marktwaarde.

Voorziening latente belastingverplichtingen

Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële

en fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de som van deze

verschillen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief. Op deze voorziening worden de in de

toekomst te verrekenen belastingbedragen uit hoofde van beschikbare voorwaartse

verliescompensatie in mindering gebracht, voor zover het waarschijnlijk is dat de toekomstige

fiscale winsten beschikbaar zullen zijn voor verrekening.

De belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening

en de fiscale waardering. De latentie is gewaardeerd tegen nominale waarde en is langlopend.

Voorziening pensioenen

Woningstichting GoedeStede heeft één (enkele) pensioenregeling(en). De belangrijkste kenmerken

hiervan zijn:

Pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties

77

Woningstichting GoedeStede heeft voor al haar werknemers een toegezegde pensioenregeling.

Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon

van dat jaar (middelloonregeling).

De verplichtingen, die voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de

Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Woningstichting GoedeStede betaalt

hiervoor premies waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft

betaalt.

De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het

pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen)

dit toelaat.

Eind 2016 had SPW niet de beschikking over het wettelijk vereiste vermogen van ongeveer 125%.

Eind maart 2017 heeft SPW een herstelplan ingediend bij De Nederlandsche Bank(DNB).

Op basis van de situatie eind 2017 verwacht SPW ruim binnen de voor 2017 maximaal gestelde

termijn van 10 jaar weer te beschikken over het wettelijk vereist vermogen. Herstel moet vooral

komen uit het beleggingsrendement. Op grond van het herstelplan 2017 zijn kortingen op

aanspraken niet noodzakelijk.

Naar de stand van ultimo december 2017 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 113,4%. In

2017 diende het pensioenfonds een dekkingsgraad van ten minste 125% te hebben (2016: 104%).

SPW verwacht dat in 2022 de vereiste dekkingsgraad van 125% wordt bereikt.

SPW voorziet geen noodzaak voor de aangesloten instellingen om extra stortingen te verrichten.

Woningstichting GoedeStede heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in

geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies.

Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van

toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen

en verzekeringsmaatschappijen betaald door Woningstichting GoedeStede. De premies worden

verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden

opgenomen als overlopende activa indien dit tot een terug storting leidt of tot een vermindering

van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans

opgenomen.

Langlopende schulden

Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een

eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt

verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid.

Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de

waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd

tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio

en onder aftrek van transactiekosten.

Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis

van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst-en-

verliesrekening als interestlast verwerkt.

De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder

de kortlopende schulden.

In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een

terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen

in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting

wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal

plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

78

Afgeleide financiële instrumenten (derivaten)

Woningstichting GoedeStede maakt gebruik van één rentederivaat. Het derivaat wordt tegen

geamortiseerde kostprijs opgenomen. Voor het afgeleide financiële instrument wordt hedge

accounting toegepast.

Op het moment van aangaan van een hedge relatie, is dit door Woningstichting GoedeStede

gedocumenteerd. Woningstichting GoedeStede stelt middels een test periodiek de effectiviteit van

de hedge relatie vast. Dit gebeurt door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge

instrument met die van de afgedekte positie.

Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van

verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de

afgedekte post. Dit betekent dat Woningstichting GoedeStede het derivaat tegen kostprijs

waardeert omdat de afgedekte lening ook tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt.

Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt

indien het hedge instrument een negatieve reële waarde heeft.

79

6. Grondslagen voor bepaling van het resultaat

Algemeen

Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en

de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het

jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.

Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde

waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële

instrumenten.

Opbrengstverantwoording algemeen

Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en

risico's met betrekking tot de eigendom van goederen zijn overgedragen aan de koper.

Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties,

gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te

verrichten diensten.

Bijzondere posten

Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op

grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een

goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met

name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de

vergelijkbaarheid van de resultaten, zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en

ongesaldeerd toegelicht.

Bedrijfsopbrengsten

Huuropbrengsten

De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het

verslagjaar 2017 bedroeg de gemiddelde huurverhoging van ons bezit 0,9,% hoger dan de inflatie

van 0,3%, totaal 1,2%.

Opbrengst servicecontracten

Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en

gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke

bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

Lasten verhuur en beheeractiviteiten

Hier worden de directe en indirecte kosten verantwoord die rechtstreeks zijn te relateren aan de

verhuur- en beheeractiviteiten. Hierbij kan worden gedacht aan:

- lonen en salarissen voor personeel dat primair bezig is met de exploitatie van het vastgoed;

- kosten klanten contact center.

De systematiek van toerekening is toegelicht onder “Toerekening baten en lasten”.

Lasten onderhoudsactiviteiten

Aan deze post worden de lasten toegerekend die betrekking hebben op de onderhoudslasten. Dit

betreffen naast onderhoudslasten ook personeelslasten en overige bedrijfslasten. De systematiek

van toerekening is toegelicht onder “Toerekening baten en lasten”.

Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van

onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in

het verslagjaar hebben plaatsgevonden.

80

Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op

balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.

Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

Aan deze posten worden de directe lasten met betrekking tot de exploitatie van het bezit

toegerekend die geen betrekking hebben op de verhuur en beheeractiviteiten of

onderhoudsactiviteiten. Gedacht kan worden aan:

- onroerendezaakbelasting;

- verzekeringskosten;

- verhuurdersheffing.

De systematiek van toerekening is toegelicht onder “Toerekening baten en lasten”.

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen

Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie;

Boekresultaat van teruggekochte koopgarantwoningen en niet doorverkocht als koopgarantwoning;

Netto verkoopopbrengst bij levering van vastgoed bestemd voor de verkoop;

De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de

behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment

van levering (passeren transportakte).

De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst

verantwoord als alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper.

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan

door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met

betrekking tot investeringen in nieuwbouw.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke

verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille in het

verslagjaar.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden

In deze post worden de ongerealiseerde waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille

verkocht onder voorwaarden verantwoord die zijn ontstaan door een wijziging in de waarde van de

vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden in het verslagjaar.

Opbrengsten en kosten overige activiteiten

Hieronder worden onder andere de inschrijfgelden van woningzoekenden, de opbrengsten van

overige dienstverlening en incidentele opbrengsten verantwoord.

Afschrijvingen materiële vaste activa ten dienste van exploitatie

De afschrijvingen materiële vaste activa ten dienste van exploitatie worden gebaseerd op de

verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op

basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de

restwaarde is bereikt.

De afschrijvingen worden aan de verschillende activiteiten toegerekend middels de systematiek

toegelicht in “Toerekening baten en lasten”.

81

Lonen, salarissen en sociale lasten

Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de

winst-en-verliesrekening voor zover zij verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is

sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de

werknemers. De lonen, salarissen en sociale lasten worden aan de verschillende activiteiten

toegerekend middels de systematiek toegelicht in “Toerekening baten en lasten”.

Pensioenlasten

Voor de grondslagen wordt verwezen naar de paragraaf voorziening pensioenen. De pensioenlasten

worden aan de verschillende activiteiten toegerekend middels de systematiek toegelicht onder

“Toerekening baten en lasten”.

Overige organisatiekosten

Dit betreffen de kosten die niet aan reguliere bedrijfsactiviteiten toegerekend kunnen worden

middels de systematiek toegelicht in “Toerekening baten en lasten”.

Leefbaarheid

De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen

en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Woningstichting

GoedeStede, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moet komen.

De systematiek van toerekening is toegelicht onder “Toerekening baten en lasten”.

Financiële baten en lasten

Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve

rentevoet van die betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt

rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.

Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van

vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke tijd vergt om het actief gebruiksklaar te

maken. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de voor het jaar geprognosticeerde rentevoet

van aan te trekken leningen.

Belastingen

Woningstichting GoedeStede is integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Een en

ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke

bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans

en de wijze van resultaatneming.

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat vóór belastingen in de winst-en-

verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande

boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde

winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden

met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit

hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

Toerekening baten en lasten

Om tot de functionele indeling van de winst-en-verliesrekening te komen wordt gebruik gemaakt

van een kostenverdeelstaat. Hierbij worden de personeelslasten verdeeld op basis van de

werkelijke activiteiten van de werknemers. De overige bedrijfskosten worden verdeeld door een

verdeelsleutel te hanteren op basis van het aantal fte’s.

82

7. Financiële instrumenten en risicobeheersing

GoedeStede heeft één in 1993 afgesloten lening met een daaraan gekoppeld derivaat van het type

Receiver Swap, die loopt tot 1 april 2034. Zowel de lening als de Receiver Swap zijn afgesloten bij

de BNG. Het betreft een niet risicovol derivaat.

Op 1 oktober 2012 zijn de ‘Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen

volkshuisvesting’ van het ministerie van BZK in werking getreden.

De hier gegeven beleidsregels beogen dat geschikte financiële derivaten op de juiste wijze en in

verantwoorde mate worden ingezet. Daartoe worden er ten eerste organisatorische eisen gesteld

aan toegelaten instellingen die financiële derivaten willen gebruiken. De toegelaten instelling dient

aannemelijk te maken dat zij daartoe voldoende professioneel is geëquipeerd.

GoedeStede zal, gezien de omvang van haar organisatie, geen gebruik meer maken van derivaten.

Dit standpunt is in het treasury statuut opgenomen.

Het gebruik van financiële instrumenten diende ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en

markt-) risico's.

Valutarisico

GoedeStede is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico.

Prijsrisico

GoedeStede loopt risico's ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder financiële

vaste activa en effecten.

Renterisico

GoedeStede loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste

activa,en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder

schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken

loopt GoedeStede risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende

vorderingen en schulden loopt GoedeStede risico's over de marktwaarde. Met betrekking tot de

vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd.

Liquiditeitsrisico

GoedeStede maakt gebruik van een variabele hoofdsomlening om liquiditeitsrisico’s te vermijden.

Beschikbaarheidsrisico

Voor haar financiering is GoedeStede grotendeels afhankelijk van de beschikbaarheid van de

borgingsfaciliteit van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.

83

8. Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling

Schattingen Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening.

De marktwaarde is als volgt te definiëren:

Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de peildatum, waarbij partijen met kennis van zaken, prudent en zonder dwang zouden hebben gehandeld.

Voor de waardering in de jaarrekening wordt de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerd. Om

een inschatting van de marktwaarde te maken wordt voor het bedrijfsonroerendgoed gebruikt

gemaakt van taxaties. De vraag is wat de nauwkeurigheid van deze taxaties is of binnen welke

bandbreedte de opdrachtgever het waardeoordeel mag verwachten. Uitgaande van de gegeven

definitie van de marktwaarde en de aan de taxateur opgelegde norm op het gebied van kennis en

uitvoering wordt in de markt de nauwkeurigheid van de waardering geacht te liggen binnen een

bandbreedte van 10% plus en min de waarde.

Voor het overig vastgoed in exploitatie is de basisversie van het handboek modelmatig waarderen

marktwaarde van toepassing. Bij het opstellen van het handboek is gebruik gemaakt van

beschikbare marktgegevens om te borgen dat de waardering op basis van het handboek aansluit

bij de markt.

Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering

In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke

verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als "intern geformaliseerd en extern

gecommuniceerd". Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting

huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige

herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld

aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering.

Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de bestekfase en afgeleid, de

aanbesteding heeft plaatsgevonden.

De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen

afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in

de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en

aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.

Verwerking fiscaliteit

Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft

Woningstichting GoedeStede een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de

aangifte over de verslagjaren 2015 tot en met 2017 door de fiscus zullen worden getoetst. Het

belangrijkste standpunt betreft de afwaardering van de grondposities.

Dientengevolge kan de fiscale last over 2017 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en

belastinglatenties een andere waarde kennen.

84

9. Kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode.

De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen, met uitzondering

van deposito’s met een looptijd langer dan drie maanden. In het kasstroomoverzicht wordt

onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.

De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot

mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest

(opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden

opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden opgenomen verplichtingen.

Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest en winstbelastingen zijn opgenomen onder de

kasstroom uit operationele activiteiten.

85

10 Toelichting op de balans (x € 1.000)

10.1 Vastgoedbeleggingen

10.1.1 DAEB en niet-DAEB Vastgoed in exploitatie

DAEB- Niet-DAEB

Vastgoed in Vastgoed in Totaal

exploitatie exploitatie

1 januari 2017

Cumulatieve verkrijgings- of

vervaardigingsprijs 525.194 56.345 581.539

Cumulatieve herwaarderingen 364.795 12.168 376.963

Cumulatieve bijzondere

waardeverminderingen 19.758- 7.412- 27.170-

Boekwaarde per 1 januari 2017 870.231 61.101 931.332

Overheveling op basis van het definitief

scheidingsvoorstel

Cumulatieve verkrijgings- of

vervaardigingsprijs 156.889- 156.889 -

Cumulatieve herwaarderingen 79.392- 82.296 2.904

Cumulatieve bijzondere

waardeverminderingen 2.627 5.531- 2.904-

Boekwaarde overheveling op basis van

het definitief scheidingsvoorstel 233.654- 233.654 -

Boekwaarde per 1 jan 2017 na

scheidingsvoorstel 636.577 294.755 931.332

Mutaties

Investeringen 1.000 - 1.000

Buitengebruikstelingen en afstotingen 10- 2.015- 2.025-

Overboeking naar niet-DAEB/ -

DAEB-vastgoed in exploitatie 638 638- -

Mutatie marktwaarde in boekjaar 38.304 28.161 66.465

Totaal mutaties 2017 39.932 25.508 65.440

31 december 2017

Cumulatieve verkrijgings- of 368.959 209.937 578.896

vervaardigingsprijs

Cumulatieve herwaarderingen 319.373 116.533 435.906

Cumulatieve bijzondere 11.822- 6.207- 18.029-

waardeverminderingen

Boekwaarde per 31 december 2017 676.510 320.263 996.773

Per 31 december 2017 is de som van de in de vaste activa in exploitatie opgenomen herwaarderingen € 435,9

miljoen. Deze heeft voor € 319,4 miljoen betrekking op het DAEB-vastgoed en voor € 116,5 miljoen op het niet-DAEB vastgoed.

De DAEB-portefeuille bestaat uit 5.714 zelfstandige en 155 onzelfstandige woningen, en 23 maatschappelijke bedrijfsruimten.

De niet-DAEB portefeuille bestaat uit 2.032 zelfstandige woningen en 12 onzelfstandige woningen, 95

bedrijfsruimten en 80 zelfstandig verhuurde garages en bergingen.

Als investering is opgenomen de ombouw van 7 bedrijfspanden naar 8 zelfstandige huurwoningen. Er zijn in 2017 in totaal 12 niet-DAEB woningen verkocht en 4 bedrijfspanden, ook zijn 2 leegstaande woningen uit het verkoopplan einde boekjaar uit exploitatie genomen en opgenomen onder de Voorraad niet -verkochte woningen.

Onder de post Overboeking niet-DAEB/DAEB-vastgoed in exploitatie is de waarde van 5 niet-DAEB woningenverantwoord die bij mutatie een huurprijs beneden € 710,68 hebben gekregen. In de toekomst geldt dit nog voor 48 in het scheidingsvoorstel aangewezen woningen.Onder de post Herclassificatie is de marktwaarde per 1 januari 2017 opgenomen van het niet-DAEB vastgoed dat conform het scheidingsvoorstel wordt overgeheveld uit de DAEB-portefeulille.

86

Vrijheidsgraad Basis variant Aanpassing Capital Value

Markthuur Normhuren per type Op basis van markt referenties

vastgoed

Exit-Yield Contante waarde kasstromen Idem met aangepaste discontering

eind jaar 15 obv disconteringsvoet in relatie met andere parameters

Disconteringsvoet Modelmatig vastgesteld Eigen inschatting taxateur op basis

van marktreferenties

De disconteringsvoet is de marktconforme rendementseis waartegen de verwachte toekomstige inkomsten

en uitgaven contant worden gemaakt. De disconteringsvoet is opgebouwd uit de volgende drie onderdelen:

De risicovrije rentevoet.

De vastgoedsector specifieke opslag.

De opslag voor het markt- en objectrisico

De gehanteerde disconteringsvoet varieert voor:

Hoogste Laagste

Eengezinswoningen Doorexploiteren 6,72% 6,33%

Uitponden 7,41% 7,02%

Meergezinswoningen Doorexploiteren 7,00% 6,61%

Uitponden 7,69% 7,30%

Studenteneenheden Doorexploiteren 6,85% 6,41%

Garageboxen 6,74% 6,74%

Bedrijfsonroerend goed 9,85% 9,09%

Totaal aantal woningen bestemd voor verkoop:

In totaal zijn 63 woningen bestemd voor verkoop. Voor het jaar 2018 zijn 9 woningen als verkoop ingerekend.

De verwachte opbrengstwaarde van deze woningen is € 2,1 miljoen. De boekwaarde bedraagt € 1,8 miljoen.

De vastgoedbeleggingen zijn verzekerd voor het totaal aantal verhuureenheden per 1 januari van enig jaar

tegen een vastgestelde premie per verhuureenheid. Deze premie wordt jaarlijks geïndexeerd.Het onroerend goed is gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder overheids- danwel WSW garantie.

Met het WSW is in 2014 een overeenkomst aangegaan met privatieve werking/onherroepelijke volmacht om met uitsluiting van GoedeStede rechten van hypotheek en pandrechten te vestigen ten behoeve van het WSW. Zie ook de toelichting bij de Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen.

Marktwaarde

Zowel het DAEB- als het niet-DAEB vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat op basis van het "Handboek modelmatig waarderen marktwaarde" die als bijlage is opgenomen bij de

Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting (RTIV).Hierbij wordt op basis van de toekomstige kasstromen de marktwaarde door middel van de Discounted Cash Flow (DCF) Methode bepaald.

De complexwaardering van de woningen is gebaseerd op de oorspronkelijke bouwstroom van het complex.

Bij het bepalen van de marktwaarde is de basisversie van het waarderingshandboek gehanteerd voor het

volledige bezit met uitzondering van de bedrijfsruimten.Door de hantering van deze systematiek is de marktwaarde niet gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake deskundige taxateur.

De herwaarderingsreserve is bepaald als het verschil tussen de boekwaarde op basis van de initiële verkrijgingsprijs, zonder rekening te houden met de cumulatieve afschrijvingen, en de marktwaarde. De reserve is

niet collectief, maar per waarderingscomplex bepaald, zoals gedefinieerd in bjlage 1 van het "Handboek modelmatig waarderen marktwaarde".

De marktwaarden van de bedrijfsruimten zijn tot stand gekomen via volledige taxaties. De taxatiecyclus is als volgt: Jaar 1 100% full waardering, jaar 2 en 3 taxatieupdate en jaar 4 100% full waardering. 2017 was het jaar van 100% full waardering.De getaxeerde objecten zijn door Captal Value geïnspecteerd. Ten aanzien van de verschillende vrijheidsgraden is in de basis aangesloten bij de voorgeschreven basis versie van het handboek. Bij enkele vrijheidsgraden is daarbij een aanpassing verricht door de taxateur, deze zijn in onderstaande tabel toegelicht:

87

10.1.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden en vastgoed in ontwikkelng

Een overzicht van de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden en het vastgoed in

ontwikkeling is hierna opgenomen:

Onroerende DAEB-Vastgoed

zaken verkocht in ontwikkeling

onder bestemd voor

voorwaarden de eigen

exploitatie

1 januari 2017

Cumulatieve verkrijgings- of

vervaardigingsprijs 4.334 2.250

Cumulatieve herwaarderingen 337 -

Cumulatieve waardeveranderingen 154- 1.061-

Boekwaarde per 1 januari 2017 4.517 1.189

Mutaties

Investeringen 68 12.895

Overboekingen 962-

Herwaarderingen 5-

Overige waardeveranderingen en 162- 252-

terugnemingen daarvan

Totaal mutaties 2017 99- 11.681

31 december 2017

Cumulatieve verkrijgings- of 4.397 14.183

vervaardigingsprijs

Cumulatieve herwaarderingen 21

Cumulatieve waardeveranderingen 1.313-

Boekwaarde per 31 december 2017 4.419 13.115

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

2017 2016

Koopgarant Koopgarant

Aantal verhuureenheden per 1 januari 31 32

Verkopen in het boekjaar - -

Terugkopen in het boekjaar - 1-

Aantal verhuureenheden per 31 december 31 31

Aan het eind van dit boekjaar zijn nog 31 woningen, verdeeld over twee complexen, verkocht

onder voorwaarden. De contracten zijn gebaseerd op het "Koopgarant" principe, waarbij geldt

dat er sprake is van verleende kortingen tussen 15% en 25% en een terugkoopverplichting

door Woningstichting GoedeStede.

Voor de waardebepaling ultimo 2017 is uitgegaan van recente taxatierapporten voor zowel de

appartementen als de eengezinswoningen.

88

10.1.3 Materiële vaste activa

Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie

Onroerende en

roerende zaken

ten dienste van

de exploitatie

1 januari 2017

Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 7.266

Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen 4.023-

Boekwaarde per 1 januari 2017 3.243

Mutaties

Investeringen 39

Desinvesteringen 22-

Afschrijvingen 307-

Herwaarderingen

Waardeveranderingen

Cumulatieve afschrijving desinvesteringen 12

Totaal mutaties 2017 278-

31 december 2017

Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 7.282

Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen 4.317-

Boekwaarde per 31 december 2017 2.965

Op alle activa ten dienste van de exploitatie wordt lineair afgeschreven, waarbij de

volgende termijnen worden gehanteerd:

- Kantoorgebouw 50 jaar

- Kantoorinstallaties 15 jaar

- Telefooninstallatie 10 jaar

- Meubilair 10 jaar

- Vervoermiddelen 4 jaar

- ICT-toepassingen 3 tot 7 jaar

Bedrijfswaarde

Omdat de doelstelling van Woningstichting GoedeStede is te voorzien in passende huisvesting voor hen

die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van de onroerende zaken in exploitatie slechts een beperkt

deel vervreemd worden. Dit betekent dat slechts een deel van de in de jaarrekenig verantwoorde

marktwaarde in de toekomst zal worden gerealiseerd. Derhalve wordt hieronder de bedrijfswaarde

van de onroerende zaken in exploitatie toegelicht, zoals deze jaarlijks aan het Waarborgfonds Sociale

Woningbouw (WSW) wordt verstrekt. Deze bedrijfswaarde sluit aan op het intern beleid van

Woningstichting GoedeStede en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed

uitgaande van dit beleid.

De bedrijfswaarde van het DAEB-vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2017

€ 472,6 miljoen (31 december 2016 € 661,2 miljoen)

De bedrijfswaarde van het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2017

€ 253,5 miljoen (31 december 2016 € 71,1 miljoen)

Door invoering van het scheidingsvoorstel heeft een herclassificatie plaatsgevonden van DAEB naar

niet-DAEB van 169,8 miljoen.

De bedrijfswaarde is ten opzichte van 2016 met € 6,2 miljoen gedaald, als gevolg van autonome

stijging (-€ 4,4 milj), voorraadmutaties (€ 2,7 milj), parametwijzigingen (€ 32,1 milj), wijziging

exploitatiebeleid (-€ 39,1 milj) en wijziging (des-)investeringsbeleid (€ 2,5 milj)

Voor de uitgangspunten van de bedrijfswaardeberekening van het vastgoed in exploitatie, verwijzen

wij naar hoofdstuk 5. Grondslagen van waardering

89

10.2 Financiële vaste activa

10.2.1 Latente belastingvorderingen

Het verloop van de post latente belastingvorderingen ontstaan uit hoofde van verschillen tussen

de waarde voor de fiscale resultaatbepaling en de waarde in de jaarrekening is als volgt:

Het verloop van de post latente belastingvorderingen vastgoed in ontwikkeling is als volgt:

Boekwaarde per 1 januari 71 -

Mutaties 71- 71

Boekwaarde per 31 december - 71

Het verloop van de post latente belastingvorderingen materiële activa ten dienste van de

exploitatie is als volgt:

Boekwaarde per 1 januari 469 -

Mutaties 4 469

Boekwaarde per 31 december 473 469

Totaal latente belastingvorderingen per 31 december 473 540

10.2.2 Overige effecten 31-12-2017 31-12-2016

De effecten worden op lange termijn aangehouden en bestaan uit:

Zero-coupon 387 387

Woningnet N.V. 59 59

446 446

Zero-coupon

De verkrijgingsprijs van de Zero-coupon bedraagt € 386.794

Deze portefeuille is bij overeenkomst met de BNG geoormerkt als zekerheidsstelling.

10.2.3 Te vorderen BWS-subsidies 31-12-2017 31-12-2016

Boekwaarde 1 januari - 96

Mutaties in het boekjaar:

- rente - -

- ontvangen bijdragen - 96-

Boekwaarde per 31 december - -

90

10.3 Voorraden 31-12-2017 31-12-2016

Vastgoed bestemd voor de verkoop 419 1.216

Grondposities 2.723 2.723

3.142 3.939

Grondposities:

GoedeStede bezit 15 hectare grond van de in totaal 30 hectare grond in onverdeeld eigendom met

Koopmans Bouwgroep BV, voorzichtigheidshalve gewaardeerd op € 2,7 miljoen.

Naast het juridisch eigendom van 30 hectare grond in onverdeeld eigendom bezit GoedeStede samen met

Koopmans Bouwgroep BV ook een voorkeursrecht de door de boer van Domeinen gepachte grond,

18 hectare, te kopen. Dit recht zal uitgeoefend kunnen worden als Domeinen daadwerkelijk de grond aan

de boer te koop aanbiedt. Hier is op dit moment geen sprake van.

Vastgoed bestemd voor de verkoop

Op balansdatum stonden twee woningen uit het verkoopplan leeg, deze zijn uit exploitatie

genomen en voor de marktwaarde eind 2016 onder deze post verantwoord.

10.4 Vorderingen

Alle vorderingen, met uitzondering van de hieronder genoemde vorderingen, hebben een resterende

looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven

het kortlopende karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd.

10.4.1 Huurdebiteuren 31-12-2017 31-12-2016

Saldo uitstaande huurvorderingen 3.415 2.932

Af: voorziening wegens

mogelijke oninbaarheid: 1.466- 1.480-

Totaal huurdebiteuren 1.949 1.452

De voorziening wegens mogelijke oninbaarheid geeft het

volgende verloop te zien:

Voorziening per 1 januari 1.480 1.446

Mutatie voorziening lopend boekjaar 14- 34

Voorziening per 31 december 1.466 1.480

10.4.2 Overige vorderingen 31-12-2017 31-12-2016

Rekening-courant deurwaarder 30 40

Gemeente inzake Woningnet - 13

Te ontvangen rente zerocoupons 6 6

36 59

Voor de overige vorderingen zijn geen afspraken gemaakt over looptijd en aflossing.

91

10.4.3 Overlopende activa 31-12-2017 31-12-2016

Vooruitbetaalde automatiseringskosten 165 165

Inschrijfgeld Woningnet 64 57

Verhuurderheffing 2016 en 2017 120 -

Vennootschapsbelasting 2016 623 -

Overige posten 201 28

1.173 250

Alle overlopende activa hebben een kortlopend karakter.

10.4.4 Liquide middelen 31-12-2017 31-12-2016

Direct opvraagbaar

Rekening-courant RABO Bank 7.908 5.167

Kas - -

7.908 5.167

Alle liquide middelen staan ter vrije beschikking.

10.5 Eigen vermogen

10.5.1 Totaal eigen vermogen 31-12-2017 31-12-2016

Boekwaarde per 1 januari 514.169 473.291

Resultaat boekjaar 63.177 40.878

Eigen vermogen per 31 december 577.346 514.169

10.5.2 Overige reserves 31-12-2017 31-12-2016

Boekwaarde per 1 januari 137.206 123.847

Resultaatbestemming 63.177 40.878

Afname uit hoofde van stijging van de marktwaarde 59.117- 27.656-

Realisatie uit hoofde van verkoop 175 137

Overige reserves per 31 december 141.441 137.206

10.5.2 Verloopoverzicht herwaarderingsreserve 31-12-2017 31-12-2016

Boekwaarde per 1 januari 376.963 349.444

Toename uit hoofde van stijging van de marktwaarde 59.117 27.656

Realisatie uit hoofde van verkoop 175- 137-

Boekwaarde per 31 december 435.905 376.963

De herwaarderingsreserve wordt gevormd door het verschil tussen de boekwaarde op basis van de

initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de marktwaarde van de onroerende zaken waarop de

herwaardering betrekking heeft. Bij het bepalen van de boekwaarde wordt geen rekening gehouden

met enige afschrijving of waardevermindering.

10.5.3. Voorstel resultaatbestemming 2017

Het bestuur stelt aan de Raad van Commissarissen voor het resultaat over het boekjaar 2017 ten

bedrage van € 63.177.197 volledig ten gunste van de overige reserves te brengen.

Vooruitlopend op deze beslissing is dit bedrag als zodanig in de balans verwerkt

92

10.6 Voorzieningen

10.6.1 Voorziening latente belastingverplichtingen

Het verloop van de post voorziening latente belastingverplichtingen uit hoofde van verschillen

tussen de waarde voor de fiscale resultaatbepaling en de waarde in de jaarrekening is als volgt:

31-12-2017 31-12-2016

Boekwaarde per 1 januari 21.520 12.372

Dotatie 16.907 9.148

Boekwaarde per 31 december 38.427 21.520

Voor de bepaling van de voorziening is uitgegaan van 25% van het verschil tussen de fiscale

boekwaarde ad € 843,1 miljoen en de marktwaarde ad € 996,8 miljoen per 31 december 2017.

De voorziening is langlopend.

Het verloop van de post voorziening latente belastingverplichtingen lening o/g is als volgt:

Boekwaarde per 1 januari 387 313

Dotatie 3 74

Boekwaarde per 31 december 390 387

Het verloop van de post voorziening latente belastingverplichtingen woningen op voorraad is als volgt:

Boekwaarde per 1 januari - -

Dotatie 5 -

Boekwaarde per 31 december 5 -

Het verloop van de voorziening latente belastingverplichtingen op vastgoed in ontwikkeling is als volgt:

Boekwaarde per 1 januari - -

Dotatie 5.731 -

Boekwaarde per 31 december 5.731 -

Het verloop van de post voorziening latente belastingverplichtingen materiële vaste activa ten

dienste van de exploitatie is als volgt:

Boekwaarde per 1 januari - 57

Dotatie -

Onttrekkingen 57-

Boekwaarde per 31 december - -

Totaal voorziening latente belastingverplichtingen

per 31 december 44.553 21.907

Van de totaal voorziening latente belastingverplichtingen wordt vermoedlijk de voorziening latente

belastingverplichting woningen op voorraad ten bedrag van 4.512 binnen 1 jaar verrekenbaar

10.6.2 Voorziening onrendabele investeringen 31-12-2017 31-12-2016

Boekwaarde per 1 januari - -

Doaties 246 -

Boekwaarde per 31 december 246 -

De voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw betreft het saldo verlieslatende deel van

contracten afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen waarvoor

nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het bedrag daarop in mindering te brengen.

93

10.7 Langlopende schulden 31-12-2017 31-12-2016

De langlopende schulden zijn als volgt samengesteld:

Leningen kredietinstellingen 358.188 361.447

Terugkoopverplichting woningen Verkocht onder 4.420 4.470

Voorwaarden

Waarborgsommen 189 153

Totaal 362.797 366.070

Waarvan langer dan 5 jaar € 269,9 miljoen.

De marktwaarde van de leningenportefeuille bedraagt € 530,8 miljoen.

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar zijn opgenomen

onder de kortlopende schulden voor een bedrag ad € 29.759.458.

Voor de leningen zijn geen onroerende goederen hypothecair verbonden.

De gemiddelde rentevoet van de leningen bedraagt 3,56%.

10.7.1 Schulden/Leningen kredietinstellingen 31-12-2017 31-12-2016

Het verloop van de leningen kredietinstellingen is als volgt:

Boekwaarde per 1 januari 361.447 371.841

Bij: aflossingen vervallen in het boekjaar 34.393 36.031

Saldo per 1 januari 395.840 407.872

Mutaties in het boekjaar:

Nieuwe leningen 26.500 24.000

Aflossingen 34.393- 36.032-

387.947 395.840

Af: aflossingen volgend boekjaar (zie kortlopende schulden) 29.759- 34.393-

Boekwaarde per 31 december 358.188 361.447

Onder de leningen is voor een bedrag van € 155 miljoen aan zogenaamde basisrenteleningen opgenomen

Op deze leningen wordt een vaste basisrente betaald van gemiddeld 3,63%. De credit spread die op de

leningen wordt betaald wordt periodiek herzien. Voor de huidige leningen is de gemiddelde credit spread

0,133%. Het vervalschema van de credit spread herzieningen is hieronder weergegeven.

Lening Bedrag Stortings- Basis- Opslag Basisrente Restant

nummer x € 1.000 datum rente % + opslag Tot looptijd

768 10.000 31-01-13 3,085 0,35 3,435 31-01-18 25

751 10.000 1-03-10 3,900 0,00 3,900 1-03-18 42

755 12.000 1-03-11 3,849 0,18 4,029 1-03-18 43

757 13.000 1-03-11 3,768 0,18 3,948 1-03-18 43

766 10.000 4-03-13 3,895 0,35 4,245 5-03-18 45

762 7.500 1-04-11 3,470 0 3,470 3-04-18 43

760 9.000 1-09-10 3,260 0,09 3,350 3-09-18 42

763 7.500 3-10-11 3,510 0,02 3,530 3-10-18 43

769 10.000 29-11-13 2,735 0,68 3,415 29-11-18 35

761 7.000 1-12-10 3,280 0,02 3,300 1-12-18 44

752 10.000 3-01-11 3,970 0,03 4,000 3-01-19 42

758 17.000 2-07-12 3,830 0,06 3,890 2-07-19 44

764 5.000 3-07-12 3,865 0,06 3,925 3-07-19 44

753 6.000 13-08-09 3,950 0,04 3,990 13-08-19 41

765 8.000 30-11-12 3,885 0,03 3,915 30-11-19 44

754 13.000 1-12-09 3,754 0,03 3,784 1-12-19 41

Totaal 155.000

94

De schulden/leningen hebben de volgende kenmerken:

Schulden/leningen kredietinstellingen

Hieronder zijn begrepen leningen van verschillende kredietinstellingen. Deze leningen hebben

de volgende kenmerken:

31-12-2017 31-12-2016

Vastrentende leningen

Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum 386.947 394.840

Gemiddelde rente 3,562% 3,816%

Gemiddelde looptijd 22 21

Leningen met variabele rente

Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum 4.000 4.000

Gemiddelde rente -0,188% -0,062%

Gemiddelde looptijd 5 6

Het vervalschema van de langlopende schulden voor de komende 5 jaar is hieronder weergegeven.

Van de leningen kredietinstellingen is een totaalbedrag van € 378,8 miljoen opgenomen waarvoor

WSW borging is verkregen.

Derivaat

GoedeStede heeft één in 1993 afgesloten lening met een daaraan gekoppeld derivaat van het type

Receiver Swap, die loopt tot 1 april 2034. Zowel de lening, met een onderliggende waarde van € 8 miljoen,

als de Receiver Swap zijn afgesloten bij de BNG. Op de Swap wordt kostprijs-hedgeaccounting toegepast

De marktwaarde van het derivaat bedraagt € 2,6 miljoen.

Voor het derivaat bestaan geen margin call verplichtingen dan wel break clausules.

Het derivaat kent dan ook geen liquiditeitsrisico.

10.7.2 Verplichtingen uit hoofde van onroerende 31-12-2017 31-12-2016

zaken verkocht onder voorwaarden

1 januari 2017

Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht 4.317 4.440

Vermeerderingen/verminderingen 153 77-

4.470 4.363

Mutaties

Opwaarderingen 124 230

Vrijval door terugkoop 68 123-

Afwaarderingen 242- -

50- 107

31 december 2017

Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht 4.317 4.317

Vermeerderingen/verminderingen 103 153

Stand per 31/12 4.420 4.470

Rente- Aflossing Totaal

Jaar aanpassing

2018 - 29.759.458 29.759.458

2019 - 32.865.845 32.865.845

2020 - 44.879.581 44.879.581

2021 - 9.895.415 9.895.415

2022 2.722.681 12.015.803 14.738.484

95

10.7.3 Overige schulden 31-12-2017 31-12-2016

Waarborgsommen

Boekwaarde per 1 januari 152 144

Mutaties

Toevoegingen 50 23

Uitbetalingen 13- 15-

Boekwaarde per 31 december 189 152

De waarborgsommen worden uit hoofde van huurovereenkomsten van huurders ontvangen

en dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van eventueel achterstallige huur en

mutatiekosten.

10.8 Kortlopende schulden

Alle kortlopende schulden hebben een resterende looptijd van korter dan een jaar. De reële waarde

van de kortlopende schulden benadert de boekwaarde vanwege het kortlopende karakter van de

schulden.

10.8.1 Schulden aan kredietinstellingen 31-12-2017 31-12-2016

De specificatie is als volgt:

Kasgeldleningen 4.000 4.000

Aflossingsverplichtingen langlopende schulden 29.759 34.393

33.759 38.393

De kasgeldlening betreft een lening met een variabele hoofdsom van € 5 miljoen. Van dit

bedrag is 20% verplichte opname en 80% variabel. In totaal is per 31 december € 5 miljoen

van dit bedrag opgenomen. Een bedrag van € 1 miljoen is verantwoord onder langlopende

schulden.

Voor het in deze post opgenomen kortlopende deel van langlopende schulden verwijzen wij

naar de toelichting op de langlopende schulden.

10.8.2 Schulden aan leveranciers 31-12-2017 31-12-2016

Crediteuren 1.424 113

10.8.3 Belastingen en premies sociale verzekeringen 31-12-2017 31-12-2016

De belastingen en premies sociale verzekering betreffen

de volgende posten:

Omzetbelasting 1.243 424

Sociale lasten 37 92

Loonheffing 72 81

Vennootschapsbelasting 2017 635 42-

1.987 555

96

10.8.4 Overige schulden 31-12-2017 31-12-2016

Een specificatie van de overige schulden is als volgt:

Af te rekenen servicekosten (incl. VVE) 235 283

Personeelsvereniging 6 6

241 289

10.8.5 Overlopende passiva 31-12-2017 31-12-2016

De specificatie van deze post is als volgt:

Niet-vervallen rente 7.854 8.609

Vooruitontvangen van huurdebiteuren 1.188 1.008

Nog te ontvangen stichtingskosten - 1

Gemeente inzake Woningnet 490 307

Nog te ontvangen onderhoudsnota's 283 -

Verplichting uitbetaling vakantieuren 100 -

Overige transitorische posten 131 714

10.046 10.639

10.9 Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen

10.9.1 Volmacht lastgeving WSW

GoedeStede is op 14 januari 2014 met het WSW een overeenkomst aangegaan tot lastgeving

met privatieve werking/onherroepelijke volmacht om met uitsluiting van GoedeStede rechten

van hypotheek en pandrechten te vestigen ten behoeve van het WSW.

De hypotheekverlening en het pandrecht gelden voor alle onderliggende woongelegenheden die op

het moment van ondertekening ten name gesteld zijn van GoedeStede tot een maximum van

€ 853 miljoen, verhoogd met 20% rente, boete en kosten.

10.9.2 Obligo WSW

Uit hoofde van het borgingsstelsel heeft Woningstichting GoedeStede een obligo verplichting

jegens het WSW van 3,85% van de restschuld van de door Woningstichting opgenomen, door het

WSW geborgde leningen. Ultimo 2017 bedraagt dit obligo € 14,6 miljoen (2016: € 15,1 miljoen).

Indien het WSW dit obligo zou opeisen dient Woningstichting GoedeStede het bedrag binnen 30

dagen aan het WSW over te maken. Woningstichting GoedeStede verwacht indien noodzakelijk aan

deze verplichting te kunnen voldoen door het nog niet benutte deel van het bestaande

financieringskrediet aan te spreken, en zo nodig een aanvullende lening aan te trekken binnen het

aanwezige faciliteringsvolume.

10.9.3 Investeringsverplichtingen

De niet in de balans opgenomen verplichtingen inzake de nieuwbouwprojecten ten behoeve van de

eigen exploitatie bedragen € 18,5 miljoen (2016: € 10,9 miljoen), zijnde het verschil tussen de

afgesloten contracten en de daarop uitgegeven bedragen op balansdatum.

10.9.4 Grondpositie Almere

GoedeStede bezit samen met Koopmans Bouwgroep BV 30 hectare grond in onverdeeld eigendom.

Door middel van een afgesloten overeenkomst van verdeling van baten en lasten is het risico

van waardeverandering 50%/50% verdeeld tussen beiden partijen.

Bij verkoop van de grondpositie door Woningstichting GoedeStede en/of Koopmans Bouwgroep BV

dienen Woningstichting GoedeStede en Koopmans Bouwgroep akkoord te geven voor de te realiseren

verkoopprijs als deze onder de 29,17 per m2 is. Als een van deze partijen geen akkoord geeft, geldt

geen verrekening van de hieruit voortvloeiende lasten. Daarnaast zijn verkoopresultaten indien

de partijen de grond aan elkaar verkopen, niet verrekenbaar.

Bij het in juridisch eigendom verkrijgen van de grond is gebruik gemaakt van een vrijstelling voor

de overdrachtsbelasting in het kader van de landbouwvrijstelling. Indien de grond uiteindelijk niet

conform deze exploitatie-eis wordt geexploiteerd dan vervalt de vrijstelling voor overdrachtsbelasting.

97

Voorkeursrecht

Naast het juridisch eigendom van 30 hectare grond in onverdeeld eigendom bezit GoedeStede samen met

Koopmans Bouwgroep BV ook een voorkeursrecht de door de boer van Domeinen gepachte grond,

18 hectare, te kopen. Dit recht zal uitgeoefend kunnen worden als Domeinen daadwerkelijk de grond aan

de boer te koop aanbiedt. Hier is op dit moment geen sprake van.

10.9.5 Jubileumuitkeringen

Voor de jubileumuitkeringen is gezien het geringe belang geen voorziening opgenomen.

10.9.6 Verbonden partijen

Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waarover overheersende zeggenschap,

gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die

overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. Ook de

statutaire directieleden, andere sleutelfunctionarissen in het management van Woningstichting

GoedeStede en nauwe verwanten zijn verbonden partijen.

10.9.7 Gebeurtenissen na balansdatum

Er hebben na 31 december 2017 geen gebeurtenissen plaatsgevonden, die zouden leiden tot

significante afwijkingen van de rapportage over het afgelopen boekjaar.

98

11 Toelichting op de winst-en-verliesrekening

(x € 1.000)

Bedrijfsopbrengsten

11.1 Huuropbrengsten 2017 2016

Huuropbrengsten vastgoed in exploitatie

Woningen en woongebouwen 56.712 55.644

Onroerende zaken, niet zijnde woningen 3.870 4.222

Subtotaal bruto huren sociaal vastgoed in exploitatie 60.582 59.866

Af: huurderving wegens leegstand 569- 819-

Af: huurderving wegens oninbaarheid 349- 231-

Subtotaal huuropbrengsten vastgoed 59.664 58.816

Bij: Toegerekende overige bedrijfsopbrengsten 341 34

Totaal huuropbrengsten 60.005 58.850

Voor 2017 bedroeg de maximale huursomstijging voor woningcorporaties 1,3% (inflatie van 0,3%

plus 1 procentpunt).

De huursom bestaat hierbij uit het totaal van de huren van de gereguleerd (niet-geliberaliseerde)

verhuurde zelfstandige woningen, die zowel op 1 januari 2017 als op 1 januari 2018 in exploitatie

zijn. GoedeStede heeft in 2017 een jaarlijkse huurverhoging voor de woningen toegepast van 1%,

de huursomstijging over 2017 bedroeg in totaal 1,2%.

De toename uit huurharmonisatie bedroeg afgerond 0,2%.

11.2 Opbrengsten servicecontracten 2017 2016

Leveringen en diensten 1.062 1.083

Af: vergoedingsderving wegens leegstand 4- 4-

1.058 1.079

Bij: Toegerekende overige bedrijfsopbrengsten 200 207

Totaal opbrengsten servicecontracten 1.258 1.286

De vergoedingen zijn gebaseerd op de geraamde c.q. werkelijke kosten en worden jaarlijks, indien

noodzakelijk aangepast.

11.3 Lasten servicecontracten 2017 2016

Leveringen en diensten 1.228 1.253

Bij: Toegerekende organisatiekosten 80 73

Totaal lasten servicecontracten 1.308 1.326

11.4 Lasten verhuur- en beheeractiviteiten 2017 2016

Toegerekende overige organisatiekosten 2.137 2.230

Huurdebiteuren oninbaar 15- 34

Overige lasten verhuur en beheer 472 425

Totaal lasten verhuur- en beheeractiviteiten 2.594 2.689

99

11.5 Lasten onderhoudsactiviteiten 2017 2016

Planmatig- en contractonderhoud 4.748 3.877

Mutatie- en service onderhoud 1.925 1.486

Toegerekende overige organisatiekosten 1.421 1.175

Totaal lasten onderhoudsactiviteiten 8.094 6.538

11.6 Overige directe operationele lasten

exploitatie bezit 2017 2016

Verhuurderheffing 4.419 4.443

Onroerendezaakbelasting 2.775 2.749

Waterschapslasten 589 585

Verzekeringen 309 310

Totaal overige directe operationele lasten exploitatie bezit 8.092 8.087

11.7 Netto resultaat verkoop vastgoedportefeuille 2017 2016

Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 3.182 3.467

Af: Externe verkoopkosten 52- 84-

Af: Toegerekende organisatiekosten 19- -

3.111 3.383

Af: Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille 2.800- 3.181-

Netto resultaat verkoop vastgoedportefeuille 311 202

Onder deze post is het resultaat bij verkoop opgenomen van 12 reguliere woningverkopen

en van 4 bedrijfspanden.

11.8 Overige waardeveranderingen 2017 2016

vastgoedportefeuille

Onrendabele investering nieuwbouw 252- 1.061-

Overige organisatiekosten nieuwbouw 263-

Terugkoop Koopgarant - 14

Afwaardering kantoorpand - -2.101

Totaal overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 515- -3.148

De onrendabele investering nieuwbouw bestaat uit het verschil van de te verwachten marktwaarde

en de gebudgetteerde stichtingskosten van vijf lopende nieuwbouwprojecten.

11.9 Niet gerealiseerde waardeveranderingen 2017 2016

vastgoedportefeuille

Waardeveranderingen activa in exploitatie 66.466 34.037

Deze post bestaat uit de jaarlijkse mutatie van de actuele waarde van de vastgoedobjecten

in exploitatie, gewaardeerd op marktwaarde in verhuurde staat.

Bij de bepaling van de marktwaarde wordt gebruik gemaakt van de in het handboek modelmatig

waarderen marktwaarde opgenomen modelparameters.

Bij vergelijking van het handboek modelmatig waarderen 2017 ten opzichte van 2016 zijn de

volgende verschillen in parameters van invloed op de stijging van de marktwaarde voor woningen:

- Een leegwaardestijging (de geïndexeerde WOZ-waarde) voor 2016, 2017 en 2018

van 1,2%, 5,5% en 2,85%

- Een hogere disconteringsvoet 2017 ten opzichte van 2016 van 0,22% voor de eengezinswoningen

en van 0,35% voor de meergezinswoningen.

- Een stijging van de WOZ-waarde van 1,3%.

De waardemutaties uit verwerkte onrendabele investeringen zijn opgenomen onder 11.8.

100

11.10 Niet gerealiseerde waardeveranderingen 2017 2016

vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden

Waardeveranderingen onroerende zaken verkocht 162- 251

onder voorwaarden -

Waardeverandering van terugkoopverplichtingen 118 -229

vastgoedportefeuille 44- 22

Voor een verdere toelichting op de totstandkoming van de marktwaarde en de niet-gerealiseerde

waardeveranderingen van het vastgoed verkocht onder voorwaarden wordt verwezen naar de

toelichting op de vastgoedbeleggingen.

11.11 Opbrengsten overige activiteiten 2017 2016

Opstelpunten antennes 27 27

Woningnet 79 81

Overig - 4

Totaal overige activiteiten 106 112

11.12 Kosten overige activiteiten 2017 2016

Bijdrage Autoriteit woningcorporaties 42 41

11.13 Overige organisatiekosten nieuwbouw 2017 2016

Toegerekende organisatiekosten - 373

Geactiveerde produktie eigen bedrijf - -7

Toerekening overige bedrijfslasten - 105

Totaal overige organisatiekosten - 471

Met ingang van 2017 zijn de overige organisatiekosten nieuwbouw volledig toegerekend aan de

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille.

11.14 Leefbaarheid 2017 2016

Toegerekende organisatiekosten 1.189 1.172

Vastgoed gerelateerde leefbaarheid 116 125

Mens gerelateerde leefbaarheid 85 64

Totaal leefbaarheid 1.390 1.361

11.15 Opbrengst van vorderingen die tot de vaste

activa behoren en van effecten 2017 2016

Rente geoormerkte Zero-coupon 8 8

11.16 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 2017 2016

Rente op overige vorderingen:

Overige rente 2 22

Totaal rentebaten en soortgelijke opbrengsten 2 22

101

11.17 Rentelasten en soortgelijke kosten 2017 2016

Langlopende schulden

Rente leningen kredietinstellingen 14.411- 15.859-

Disagio borgstelling WSW 83- 87-

Kosten betalingsverkeer/effectenbeheer 24- 25-

14.518- -15.971

Af: geactiveerde rente 130 -

Totaal rentelasten en soortgelijke kosten 14.388- -15.971

De gemiddelde rentevoet die is gehanteerd bij de geactiveerde rente bedraagt 3%.

11.18 Belastingen 2017 2016

De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd:

Acute belastingen 5.800- -5.405

Mutatie latente belastingen in het boekjaar 22.712- -8.625

Totaal belastingen 28.512- -14.030

De acute belastinglast is als volgt bepaald:

Resultaat voor belastingen volgens de enkelvoudige

jaarrekening: 91.689

Ongerealiseerde herwaardering activa 66.422-

Bijzondere waardeverminderingen 252

Afschrijvingen -1.729

Overige verschillen -199

Subtotaal permanente en tijdelijke verschillen -68.098

Fiscaal resultaat voor belastingen 23.591

Investerings- en beperkte kostenaftrek 5

Belastbaar bedrag 2017 23.596

Verschuldigde winstbelasting over dit boekjaar 5.888

Betalingskorting -88

Acute belastingen 5.800

Het toepasselijk tarief is 25% en het effectieve tarief is 31% (2016: 25,0% en 25,7%).

De stijging in het effectieve tarief is ontstaan door de toename van de latenties.

11.19 Accountantshonoraria 2017 2016

In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat

gebracht:

Controle van de jaarrekening 76 54

Andere controleopdrachten 24 21

Fiscale adviesdiensten - -

Andere niet-controleopdrachten - -

100 75

Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij de Stichting zijn uitgevoerd

door de controlerend, onafhankelijke accountant, zoals bedoeld in art.1, lid 1 Wta (Wet toezicht

accountantsorganisaties)

Onder de accountantshonoraria zijn opgenomen een inschatting van alle accountantskosten voor het

controleren van de jaarrekening en voor de overige controles die betrekking hebben op het boekjaar 2017.

2017

102

11.20 Personeelskosten 2017 2016

Lonen en salarissen 2.556 2.661

Sociale lasten 421 470

Pensioenlasten 413 422

Totaal personeelskosten 3.390 3.553

Het aantal FTE's bedroeg ultimo dit boekjaar 44,54 ( ultimo 2016: 49,7).

De personeelsbezetting in FTE's is per 31 december 2017 2016

Directie 1,00 1,00

Advies Beleid en Communicatie 0,89 0,89

P&O 0,11 0,11

Financiën 5,61 6,16

ICT 0,78 0,78

Secretariaat 2,00 2,89

Vastgoed 8,89 9,75

Woondiensten 25,26 28,16

Totaal feitelijke bezetting 44,54 49,74

De personeelskosten zijn als volgt gealloceerd: 2017 2016

Lasten verhuur en beheeractiviteiten 1.028 1.141

Lasten servicecontracten 38 36

Lasten onderhoudsactiviteiten 658 563

Verkoop vastgoedportefeuille 10 -

Leefbaarheid 607 578

Overige organisatiekosten 1.049 1.235

Totaal personeelskosten 3.390 3.553

103

12 Overige informatie

12.1. Werknemers

Per 31 december had de corporatie 44,54 (in 2016: 49,74) werknemers in dienst. Deze aantallen zijn

gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Er zijn geen werknemers werkzaam in het buitenland.

12.2. Directeur-bestuurder en commissarissen

De bezoldiging van de directeur-bestuurder, conform de WNT, kan als

volgt worden gespecificeerd:

2017 2016

Bruto loon en salaris 140.911 139.361

Werkgeversbijdrage vrijwillige ziektekostenverzekering 2.638 4.614

Overeengekomen bijdrage werkgeversdeel pensioenregelingen 7.735 7.698

151.284 151.673

Werkgeversdeel van premie voor pensioenregelingen 20.872 20.484

Ter beschikkingstelling van een auto (mede) voor 4.882 4.882

privégebruik

Overige vaste en variabele belastbare vergoedingen - -

ter dekking van zakelijke kosten

Totaal 177.038 177.039

Naam directeur-bestuurder Duur Omvang

dienstverband dienstverband

Dhr. A.S.M. Deutekom MBA 365 dagen 1 FTE

Interim-topfunctionarissen

GoedeStede kent geen topfunctionarissen zonder dienstbetrekking. Evenmin zijn er personen werkzaam

bij GoedeStede die als overige functionaris zonder dienstbetrekking gerapporteerd zouden moeten worden.

De bezoldiging van de Raad van Commissarissen kan als volgt worden gespecificeerd:

2017 2016

Presentiegelden voorzitter Raad van Commissarissen

Dhr. drs. E.R. Capitain 11.458 10.753

Dhr. drs. J.G. Schnitzler 2.292 -

Presentiegelden leden Raad van Commissarissen

Dhr. drs. J.M. Bos 9.166 8.489

Dhr. prof. dr. ir. J. van der Schaar 9.166 8.489

Mw. dr. B. Kramer 9.166 8.489

Mw. drs. M.A. Zoodsma- de Vries RC 9.166 8.489

50.414 44.709

Overige belastbare vergoedingen 2017 2016

Dhr. drs. E. R. Capitain 86 216

Dhr. drs. J.G. Schnitzler 205 -

Dhr. prof. dr. ir. J. van der Schaar - -

Dhr. drs. J.M. Bos 188 221

Mw. dr. B. Kramer 626 807

Mw. drs. M.A. Zoodsma- de Vries RC 671 581

Totaal 1.776 1.825

De overige belastbare vergoedingen van de Raad van Commissarissen betreffen kilometervergoedingen.

365 dagen

Duur dienstverband

304 dagen

365 dagen

365 dagen

365 dagen

61 dagen

104

Toelichting bij het samenstellen van de WNT verantwoording:

Bij het samenstellen van bovenstaande verantwoording uit hoofde van de WNT zijn de Beleidsegels

toepassing WNT d.d. 26 februari 2014 van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

als uitgangspunt gehanteerd.

Het individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum conform art. 5h van de Uitvoeringswet WNT bedraagt

voor 2017 € 151.000 (2016: € 150.000).

Voor de jaren 2018 tot en met 2020 wordt gebruik gemaakt van de overgangsregeling.

Voor de Raad van Commissarissen bedraagt de maximale bezoldingsnorm 15% voor de voorzitter

en 10% voor de leden.

De Algemene Ledenvergadering van de VTW heeft deze normen nader vastgesteld op 11,55%

voor de voorzitter en 7,7% voor de leden.

105

13 Ondertekening van de jaarrekening

Opmaken van de jaarrekening

Directeur/Bestuurder:

A.S.M. Deutekom MBA

Almere, 25 april 2018

Vaststellen van de jaarrekening:

Raad van Commissarissen:

Dhr. drs. J.G. Schnitzler (voorzitter)

Dhr. drs. J.M. Bos (vice-voorzitter)

Mw. dr. B. Kramer

Mw. drs. M.A. Zoodsma-de Vries RC

Dhr. prof.dr.ir. J.van der Schaar

106

107

14. Overige gegevens

14.1 Beginbalans per 1-1-2018 gesplitst naar DAEB en niet-DAEB activiteiten.

Totaal DAEB niet-DAEB

ACTIVA

Vastgoedbeleggingen

DAEB vastgoed in exploitatie 676.510 676.510 -

niet-DAEB vastgoed in exploitatie 320.263 - 320.263

Onroerende zaken verkocht onder 4.419 - 4.419

voorwaarden

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor 13.115 13.115 -

eigen exploitatie

1.014.307 689.625 324.682

Materiële vaste activa

Onroerende en roerende zaken ten dienste 2.965 2.164 801

van de exploitatie

2.965 2.164 801

Financiële vaste activa

Latente belastingvordering(en) 473 345 128

Overige effecten 446 430 16

Interne lening 99.897

Netto vermogenswaarde niet-DAEB 212.242

919 312.914 144

Totaal vaste activa 1.018.191 1.004.704 325.626

Vlottende activa

Voorraden

Vastgoed bestemd voor de verkoop 419 - 419

Overige voorraden 2.723 - 2.723

3.142 - 3.142

Vorderingen

Huurdebiteuren 1.949 1.393 556

Overige vorderingen 36 28 8

Overlopende activa 1.173 856 317

3.158 2.277 881

Liquide middelen 7.908 6.908 1.000

Totaal vlottende activa 14.208 9.185 5.023

TOTAAL ACTIVA 1.032.399 1.013.889 330.649

108

Totaal DAEB niet-DAEB

PASSIVA

Eigen vermogen

Herwaarderingsreserve 435.905 435.905 116.533

Overige reserves 141.441 141.441 95.709

Totaal eigen vermogen 577.346 577.346 212.242

Voorzieningen

Voorz onrendable investeringen 246 246 -

Voorziening latente belastingverplichtingen 44.553 31.726 12.827

Totaal voorzieningen 44.799 31.972 12.827

Langlopende schulden

Schulden/leningen kredietinstellingen 358.188 358.188

Verplichtingen uit hoofde van onroerende 4.420 4.420

zaken verkocht onder voorwaarden

Overige schulden 189 138 51

Interne lening 99.897

Totaal langlopende schulden 362.797 358.326 104.368

Kortlopende schulden

Schulden aan kredietinstellingen 33.759 33.759 -

Schulden aan leveranciers 1.424 1.250 174

Belastingen en premies sociale verzekeringen 1.987 1.674 313

Overige schulden 241 176 65

Overlopende passiva: rente 7.854 7.854

Overlopende passiva: overig 2.192 1.532 660

Totaal kortlopende schulden 47.457 46.245 1.212

TOTAAL PASSIVA 1.032.399 1.013.889 330.649

109

14.2 Controleverklaring van de onafhankelijk accountant

Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring

14.3 Statutaire resultaatbestemming

Aan geldmiddelen en andere activa van de stichting mag geen andere bestemming worden gegeven,

dan ter bevordering van het doel van de stichting. De stichting neemt bij haar werkzaamheden de

daaromtrent door de minister, belast met de zorg voor de volkshuisvesting, gegeven voorschriften in

acht.

Deze voorschriften betreffen onder meer de bestemming van de batige saldi, de belegging van en de

beschikking over de geldmiddelen, waaronder de overige reserves en onderhoudsfondsen.

110

3114567000/2018.042745/TO/1

Deloitte Accountants B.V.

Wilhelminakade 1

3072 AP Rotterdam

Postbus 2031

3000 CA Rotterdam

Nederland

Tel: 088 288 2888 Fax: 088 288 9830

www.deloitte.nl

Deloitte Accountants B.V. is ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel te Rotterdam onder nummer 24362853.

Deloitte Accountants B.V. is a Netherlands affiliate of Deloitte NWE LLP, a member firm of Deloitte Touche Tohmatsu Limited.

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

Aan de raad van commissarissen van Woningstichting GoedeStede

VERKLARING OVER DE IN HET JAARVERSLAG 2017 OPGENOMEN JAARREKENING

2017

Ons oordeel

Wij hebben de jaarrekening 2017 van Woningstichting GoedeStede te Almere gecontroleerd.

Naar ons oordeel geeft de in het jaarverslag 2017 opgenomen jaarrekening een getrouw beeld van de

grootte en de samenstelling van het vermogen van Woningstichting GoedeStede op 31 december 2017 en

van het resultaat over 2017 in overeenstemming met artikel 35 lid 1 en 2 van de Woningwet, artikel 30 en

31 van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, artikel 14 en 15 van de Regeling Toegelaten

Instellingen Volkshuisvesting, de bepalingen van en krachtens de Wet normering topinkomens (WNT) en

richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.

De jaarrekening bestaat uit:

1. De balans per 31 december 2017.

2. De winst-en-verliesrekening over 2017.

3. De toelichting met een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en

andere toelichtingen.

De basis voor ons oordeel

Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens het Nederlands recht, waaronder ook de Nederlandse

controlestandaarden en rubriek A van het accountantsprotocol zoals opgenomen in bijlage 4 bij de

Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting vallen. Onze verantwoordelijkheden op grond hiervan

zijn beschreven in de sectie “Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de jaarrekening”.

Wij zijn onafhankelijk van Woningstichting GoedeStede zoals vereist in de Verordening inzake de

onafhankelijkheid van accountants bij assurance-opdrachten (ViO) en andere voor de opdracht relevante

onafhankelijkheidsregels in Nederland. Verder hebben wij voldaan aan de Verordening gedrags- en

beroepsregels accountants (VGBA).

Wij vinden dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons

oordeel.

3114567000/2018.042745/TO/2

Benadrukking van de waarderingsgrondslag van een deel van het vastgoed in exploitatie

Wij vestigen de aandacht op de grondslagen voor balanswaardering op pagina 71 tot en met 73 en

pagina 87 van de jaarrekening, waarin staat beschreven dat Woningstichting GoedeStede een deel van haar

vastgoed in exploitatie op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet in overeenstemming met bijlage 2

van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting in het huidige en het voorgaande boekjaar

waardeert tegen actuele waarde onder toepassing van de basisversie van het Handboek modelmatig

waarderen marktwaarde.

Ons oordeel is niet aangepast als gevolg van deze aangelegenheid.

VERKLARING OVER DE IN HET JAARVERSLAG 2017 OPGENOMEN ANDERE

INFORMATIE

Naast de jaarrekening en onze controleverklaring daarbij, omvat het jaarverslag andere informatie, die

bestaat uit:

• Het bestuursverslag

• Het volkshuisvestingsverslag

• De overige gegevens

Op grond van onderstaande werkzaamheden zijn wij van mening dat de andere informatie:

Met de jaarrekening verenigbaar is en geen materiële afwijkingen bevat.

Alle informatie bevat die op grond van artikel 35 en 36 van de Woningwet is vereist.

Wij hebben de andere informatie gelezen en hebben op basis van onze kennis en ons begrip, verkregen

vanuit de jaarrekeningcontrole of anderszins, overwogen of de andere informatie materiële afwijkingen

bevat.

Met onze werkzaamheden hebben wij voldaan aan de vereisten uit rubriek A van het accountantsprotocol

zoals opgenomen in bijlage 4 bij de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting en de Nederlandse

Standaard 720. Deze werkzaamheden hebben niet dezelfde diepgang als onze controlewerkzaamheden bij

de jaarrekening.

Het bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van de andere informatie, waaronder het bestuursverslag,

het volkshuisvestingsverslag en de overige gegevens in overeenstemming met artikel 35 en 36 van de

Woningwet.

BESCHRIJVING VAN VERANTWOORDELIJKHEDEN MET BETREKKING TOT DE

JAARREKENING

Verantwoordelijkheden van het bestuur en van de raad van commissarissen voor de jaarrekening

Het bestuur is verantwoordelijk voor het opmaken en getrouw weergeven van de jaarrekening in

overeenstemming met artikel 35 lid 1 en 2 van de Woningwet, artikel 30 en 31 van het Besluit Toegelaten

Instellingen Volkshuisvesting, artikel 14 en 15 van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, de

bepalingen van en krachtens de Wet normering topinkomens (WNT) en richtlijn 645 van de Raad voor de

Jaarverslaggeving. In dit kader is het bestuur verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing die het

bestuur noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van

materieel belang als gevolg van fouten of fraude.

3114567000/2018.042745/TO/3

Bij het opmaken van de jaarrekening moet het bestuur afwegen of de toegelaten instelling in staat is om

haar werkzaamheden in continuïteit voort te zetten. Op grond van artikel 35 van de Woningwet moet het

bestuur de jaarrekening opmaken op basis van de continuïteitsveronderstelling, tenzij het bestuur het

voornemen heeft om de toegelaten instelling te liquideren of de activiteiten te beëindigen of als beëindiging

het enige realistische alternatief is.

Het bestuur moet gebeurtenissen en omstandigheden waardoor gerede twijfel zou kunnen bestaan of de

toegelaten instelling haar activiteiten in continuïteit kan voortzetten, toelichten in de jaarrekening.

De raad van commissarissen is verantwoordelijk voor het uitoefenen van toezicht op het proces van

financiële verslaggeving van de toegelaten instelling.

Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de jaarrekening

Onze verantwoordelijkheid is het zodanig plannen en uitvoeren van een controleopdracht dat wij daarmee

voldoende en geschikte controle-informatie verkrijgen voor het door ons af te geven oordeel.

Onze controle is uitgevoerd met een hoge mate maar geen absolute mate van zekerheid waardoor het

mogelijk is dat wij tijdens onze controle niet alle materiële fouten en fraude ontdekken.

Afwijkingen kunnen ontstaan als gevolg van fouten of fraude en zijn materieel indien redelijkerwijs kan

worden verwacht dat deze, afzonderlijk of gezamenlijk, van invloed kunnen zijn op de economische

beslissingen die gebruikers op basis van deze jaarrekening nemen. De materialiteit beïnvloedt de aard,

timing en omvang van onze controlewerkzaamheden en de evaluatie van het effect van onderkende

afwijkingen op ons oordeel.

Wij hebben deze accountantscontrole professioneel kritisch uitgevoerd en hebben waar relevant

professionele oordeelsvorming toegepast in overeenstemming met de Nederlandse controlestandaarden,

rubriek A van het accountantsprotocol zoals opgenomen in bijlage 4 bij de Regeling Toegelaten Instellingen

Volkshuisvesting, ethische voorschriften en de onafhankelijkheidseisen. Onze controle bestond onder andere

uit:

• Het identificeren en inschatten van de risico’s dat de jaarrekening afwijkingen van materieel belang

bevat als gevolg van fouten of fraude, het in reactie op deze risico’s bepalen en uitvoeren van controle-

werkzaamheden en het verkrijgen van controle-informatie die voldoende en geschikt is als basis voor

ons oordeel. Bij fraude is het risico dat een afwijking van materieel belang niet ontdekt wordt groter dan

bij fouten. Bij fraude kan sprake zijn van samenspanning, valsheid in geschrifte, het opzettelijk nalaten

transacties vast te leggen, het opzettelijk verkeerd voorstellen van zaken of het doorbreken van de

interne beheersing.

• Het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant is voor de controle met als doel

controlewerkzaamheden te selecteren die passend zijn in de omstandigheden. Deze werkzaamheden

hebben niet als doel om een oordeel uit te spreken over de effectiviteit van de interne beheersing van

de toegelaten instelling.

• Het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en het

evalueren van de redelijkheid van schattingen door het bestuur en de toelichtingen die daarover in de

jaarrekening staan.

3114567000/2018.042745/TO/4

• Het vaststellen dat de door het bestuur gehanteerde continuïteitsveronderstelling aanvaardbaar is.

Tevens het op basis van de verkregen controle-informatie vaststellen of er gebeurtenissen en

omstandigheden zijn waardoor gerede twijfel zou kunnen bestaan of de toegelaten instelling haar

activiteiten in continuïteit kan voortzetten. Als wij concluderen dat er een onzekerheid van materieel

belang bestaat, zijn wij verplicht om aandacht in onze controleverklaring te vestigen op de relevante

gerelateerde toelichtingen in de jaarrekening. Als de toelichtingen inadequaat zijn, moeten wij onze

verklaring aanpassen. Onze conclusies zijn gebaseerd op de controle-informatie die verkregen is tot de

datum van onze controleverklaring. Toekomstige gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er echter

toe leiden dat een toegelaten instelling haar continuïteit niet langer kan handhaven.

• Het evalueren van de presentatie, structuur en inhoud van de jaarrekening en de daarin opgenomen

toelichtingen.

• Het evalueren of de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de onderliggende transacties en

gebeurtenissen.

Wij communiceren met de raad van commissarissen onder andere over de geplande reikwijdte en timing van

de controle en over de significante bevindingen die uit onze controle naar voren zijn gekomen, waaronder

eventuele significante tekortkomingen in de interne beheersing.

Rotterdam, 25 april 2018

Deloitte Accountants B.V.

Was getekend: J.S. Huizinga RA