Jaarverslag 2016 - WBO Wonen · Jaarverslag 2016 8 De RvC heeft niet geconstateerd dat in 2016...
104
Jaarverslag 2016
Transcript of Jaarverslag 2016 - WBO Wonen · Jaarverslag 2016 8 De RvC heeft niet geconstateerd dat in 2016...
Jaarverslag 2016
Jaarverslag 2016
1
Colofon
WBO Wonen
Bezoekadres
Spoorstraat 36
7572 CZ OLDENZAAL
Correspondentieadres
Postbus 16
7570 AA Oldenzaal
Telefoon
0541-58 22 22
Fax
0541-51 91 11
internet
www.wbowonen.nl
Inschrijving Kamer van Koophandel
06056970
Jaarverslag 2016
2
Jaarverslag 2016
3
Inhoud
Bestuursverslag
A. Voorwoord van de bestuurder 5
B. Verslag van de Raad van Commissarissen 7
C. Corporate Governance, Risk Management & Compliance 11
Volkshuisvestingsverslag
Ambitieplan 2016-2020 18
Ambitie 1: Voldoende betaalbare en verhuurbare woningen voor huurders 19
Ambitie 2: Betaalbare woonlasten en duurzame woningen 24
Ambitie 3: Samen voor vitale buurten 26
Ambitie 4:Maatschappelijk presterend vermogen 28
Wat hebben wij nodig 29
Financiële continuïteit 33
Overzicht verbindingen 45
Verklaring bestuurder 47
Kengetallen 48
Jaarrekening
Geconsolideerde balans per 31 december 2016 52
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2016 54
Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2016 55
Toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening 2016 56
Enkelvoudige balans per 31 december 2016 90
Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2016 92
Toelichting behorende tot de enkelvoudige jaarrekening 2016 93
Overige gegevens
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 100
Voorstel tot resultaatbestemming 103
Jaarverslag 2016
4
Jaarverslag 2016
5
A. Voorwoord van de bestuurder Dachten we dat 2015 een bewogen jaar was, 2016 was dat zeker niet minder. Helaas wederom aanslagen in
België, Duitsland en Frankrijk. Ook is de situatie in Syrië er niet beter op geworden. Het aantal vluchtelingen
blijft enorm, maar door de deal met Turkije is het aantal wat zich in Nederland meldt flink afgenomen.
In 2016 hebben we in Oldenzaal meer statushouders gehuisvest dan de taakstelling was.
Zo hebben we bijvoorbeeld 18 AMV’ers, dat zijn jonge statushouders met een verblijfsvergunning tussen de
15 en 18 jaar, gehuisvest. Dat is een aanzienlijk aantal van de in totaal 50 AMV’ers die in Twente zijn
gehuisvest in 2016.
Doordat we bijzondere panden hebben gebruikt voor de huisvesting van statushouders, hebben we het aantal
woningen voor hen én reguliere urgenten beperkt weten te houden tot ongeveer 30% van het aantal
woningen wat vrij kwam. Met verbazing hebben we wel naar Den Haag gekeken. Zij hebben statushouders
niet meer urgent verklaard met betrekking tot huisvesting. Een bijzondere keuze. Zo zijn gemeenten wel
verplicht om mensen op te nemen, maar niet om te huisvesten?
Woningcorporaties zijn in 2016 vooral druk geweest met de uitvoering van allerlei administratieve zaken die
voortgekomen zijn uit de Woningwet. Onder het motto “niet leuk, maar wel noodzakelijk” zijn we daarmee
aan de slag gegaan. Zo zijn in totaal 40 projecten intern gestart. De meeste zijn inmiddels gereed, maar een
aantal lopen nog door in 2017.
Een belangrijke verandering in 2016 is dat woningcorporaties verplicht worden hun bezit op marktwaarde te
waarderen, zoals beleggers dit ook doen. Voor WBO betekent dit dat de woningen 48% meer waard zijn
geworden. Op papier zijn corporaties dus rijker geworden. Maar als de stenen meer waard worden heb je niet
ineens meer geld op bank. Wij zijn geen belegger. Wij kunnen geen maximale huur vragen voor onze sociale
doelgroep en hebben geen primair doel om al onze sociale huurwoningen te verkopen. Als er gekeken wordt
naar de werkelijk te realiseren (volkshuisvestelijke) marktwaarde zie je dat deze stijging nooit gerealiseerd
gaat worden. De werkelijke toekomstige kasstromen (basis voor de bedrijfswaarde) blijven voor ons daarom
belangrijk bij de vastgoedsturing.
Begin 2016 hebben ons nieuwe ambitieplan 2016-2020 gepresenteerd. In de geest van de Woningwet gaan
we terug naar onze kerntaak: sociale woningbouw.
Eind december hebben we in totaal 86 commerciële huurwoningen verkocht aan een commerciële belegger,
Grouwels Vastgoed. Wij zijn blij dat Grouwels in Oldenzaal in dit segment wil investeren. Voor WBO betekent
dit dat wij minder leningen hoeven aan te trekken de komende jaren, en dat er deels ruimte is ontstaan om in
vooral de bestaande woningvoorraad te investeren. Zo willen we de komende jaren extra inzetten op
energieopwekking bij onze woningen. Dit is natuurlijk goed voor het milieu en draagt bij aan de doelstelling
van de gemeente Oldenzaal om in 2025 energieneutraal te zijn. Maar belangrijker nog: het is positief voor de
woonlasten van onze huurders!
Bijkomend voordeel van de verkoop van de commerciële huurwoningen is, dat wij vanaf 2017 niet aan
strengere regelgeving moeten voldoen voor het administratief scheiden van de voorraad sociale en
commerciële huurwoningen. Dat ging niet vanzelf, er was overredingskracht nodig om de Woonautoriteit
hiervan te overtuigen, maar blij zijn we dat we onder het zogenaamde verlichte regime komen te vallen. Dat
scheelt geld wat wij liever inzetten voor het realiseren van onze doelen.
Samen met de gemeente Oldenzaal en onze huurdersvereniging Blij Wonen, hebben we in augustus
prestatieafspraken gemaakt voor de periode 2016-2020. De afspraken zijn in lijn met die van ons eigen
ambitieplan. Mooi is ook dat de huurdersvereniging volop heeft meegedaan in het traject en de afspraken
mede heeft ondertekend!
Ondanks het werken aan de uitvoering van onze nieuwe koers, ging ons reguliere werk natuurlijk gewoon
door. Huurders weten ons werk hoog te waarderen. In de benchmark van onze brancheorganisatie Aedes,
kregen we van nieuwe huurders gemiddeld een 8,0. Van vertrokken huurders een 8,3 en van huurders met
een reparatieverzoek een 8,8. Super mooie cijfers, ik ben dan ook trots op alle medewerkers van WBO Wonen
die met het hart op de juiste plaats zich inzetten voor onze huurders!
Jaarverslag 2016
6
Het gaat te ver om in dit voorwoord alle projecten te noemen die wij in 2016 gerealiseerd hebben. Toch wil ik
er een aantal noemen:
- Renovatie en verduurzaming van zo’n 430 woningen;
- Het ontwikkelen van een concept voor sloop/nieuwbouw op de huidige plek, waarbij tussen het
inleveren van de sleutel en het verkrijgen van de nieuwe sleutel een maand zit. Uitvoering april 2017;
- De klantreizen die we met huurders, Blij Wonen en medewerkers gemaakt hebben en die input vormen
voor ons toekomstig dienstverleningsconcept.
Kortom: er is enorm veel werk verzet door Huurdersvereniging Blij Wonen en andere
huurdersvertegenwoordigers, vrijwilligers, gemeente en andere belanghouders van WBO Wonen en onze
medewerkers. En dat allemaal met het doel: “Samen betaalbaar en plezierig wonen mogelijk maken voor
huurders”. Ik wil iedereen bedanken die hier het afgelopen jaar aan heeft bijgedragen!
Dick Mol
directeur-bestuurder
Jaarverslag 2016
7
B. Verslag van de Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen heeft tot taak om toezicht uit te oefenen op het beleid van de Bestuurder, op
integriteit, op de werking van de interne controle- en risicobeheersingssystemen en -procedures ingesteld
door de Bestuurder, op de algemene gang van zaken binnen WBO Wonen en de met haar verbonden
ondernemingen en het ter zijde staan van de Bestuurder met advies.
Het kader van dit toezicht is vastgelegd in de statuten van WBO Wonen, reglementen van de RvC en het
bestuur, de geldende wettelijke bepalingen, het ambitieplan, de begrotingen en de lokaal gemaakte
prestatieafspraken met de gemeente Oldenzaal en huurdersvereniging Blij Wonen.
In de praktijk komt het erop neer dat zaken als strategievorming van WBO Wonen, de volkshuisvestelijke
taakopvatting en de financiële risicobeheersing op de agenda van de vergaderingen staan.
Governance Code
De Raad hecht grote waarde aan een transparant ondernemingsbestuur waarin de belangen van alle
belanghebbenden op geëigende wijze worden meegewogen. De Raad en de Bestuurder van WBO Wonen
onderschrijven de aanbevelingen van de Nederlandse Corporate Governance Code, die voor stichtingen
relevant is en de Governance Code Woningcorporaties 2015. Ook de aanbevelingen van de Commissie Glasz
over intern toezicht en de code Tabaksblat over goed ondernemingsbestuur worden onderschreven.
De Raad van Commissarissen heeft vastgesteld dat nagenoeg alle principes en best practice bepalingen uit de
Codes door WBO Wonen worden onderschreven en worden toegepast. Het enige punt waarbij WBO Wonen
afwijkt van de Code is de benoeming van Dick Mol tot bestuurder van WBO Wonen die een arbeidscontract
heeft gekregen voor onbepaalde tijd.
Ten gevolg van vorenstaande heeft de RvC een grote verantwoordelijkheid voor het waarborgen van de
doelstellingen van WBO Wonen en een doelmatige besteding van de daarvoor benodigde middelen.
De wijze van werken van de RvC is vastgelegd in een reglement. De RvC wordt gevormd door mensen die op
basis van een actuele profielschets voldoen aan de vereisten die gesteld mogen worden aan deze
functionarissen. In 2016 hebben geen mutaties in de Raad plaatsgevonden. Wel is het zo dat de voorzitter, de
heer Geerdink, per 31 december 2016 is teruggetreden in verband met de maximale zittingstermijn.
Op basis van een profielschets (juridisch of volkshuisvestelijk) heeft onder begeleiding van Public Spirit de
werving voor een nieuw RvC-lid plaats gevonden. Per 1 januari 2017 is mevrouw Bults toegetreden tot de RvC
van WBO Wonen.
In december hebben wij bericht ontvangen van de Woonautoriteit dat zij de fit en proppertest met goed
gevolg heeft doorstaan. Mevrouw Bults voldoet aan het profiel volkshuisvestelijk.
De heer Windt is door de RvC per 1 januari 2017 benoemd tot haar nieuwe voorzitter.
Activiteiten van de Raad
De RvC heeft een vaste agenda. Belangrijke punten daarin zijn uiteraard de begroting, het jaarverslag en de
periodieke rapportages. Daarnaast staan gepland een zelfevaluatie en een evaluatie met de bestuurder, het
managementteam, de ondernemingsraad en het bestuur van de Huurdersvereniging Blij Wonen. De
zelfevaluatie in 2016 heeft intern plaatsgevonden zonder extern begeleider. In de nieuw Woningwet is het
verplicht om dat één keer in de twee jaar met externe begeleider te doen. In 2015 heeft de zelfevaluatie wel
plaatsgevonden onder begeleiding van een extern begeleider, namelijk de Heer Alex Grashof van Woonlab.
Bij de zelfevaluatie is geconstateerd dat nagenoeg alle aanbevelingen uit de eerdere zelfevaluatie zijn
opgevolgd. De Raad is van mening dat zij adequaat wordt geïnformeerd zodat zij haar werkzaamheden ook
goed kan uitvoeren. Wel is tijdige informatieverstrekking een punt van aandacht opdat de Raad bijtijds in het
besluitvormingsproces wordt betrokken. De leden van de Raad functioneren als een team, men luistert naar
elkaar, durft door te vragen en - indien nodig - met elkaar van mening te verschillen. Graag wil de Raad meer
betrokken worden bij de vragen/overwegingen/zorgen van de bestuurder, “de vraag achter de vraag”. De
komende vergaderingen zal, onder andere om die reden, ook teruggekeken worden naar het verloop van de
vergadering. De sfeer binnen de Raad is open en constructief. Bij de vacatures die gaan ontstaan is het zaak
goed rekening te houden met de gewenste deskundigheidsprofielen (vastgoed, volkshuisvesting, juridisch).
Jaarverslag 2016
8
De RvC heeft niet geconstateerd dat in 2016 transacties hebben plaatsgevonden binnen WBO Wonen die
zouden kunnen leiden tot of te maken hebben gehad met belangentegenstellingen. Geen van de leden van de
RvC heeft relaties waarin zakelijke belangen rond WBO Wonen een rol spelen.
De Raad van Commissarissen van WBO Wonen kwam in 2016 vijf keer in reguliere vergadering bijeen. Bij de
vergaderingen van de Raad van Commissarissen waren de bestuurder en de manager Finance & Control
aanwezig, behalve als onderwerpen aan bod kwamen met betrekking tot het functioneren van de Bestuurder
of de Raad van Commissarissen. Daarnaast was er een ‘Benen op Tafel’ vergadering waaraan het voltallige
MT deelnam. Naast de vergaderingen heeft de raad de werving van een nieuwe commissaris succesvol
afgerond.
De bijeenkomsten dienen om tot de nodige, vanuit de statuten gegeven besluitvormingen te komen, controle
uit te oefenen en haar klankbordfunctie inhoud te geven, uitgaande van de doelstellingen en strategie van de
organisatie. In vergaderingen staat de RvC nadrukkelijk stil bij de activiteiten, de ontwikkelingen en de
resultaten van de verbindingen van WBO Wonen.
Samenstelling van de Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen bestond ultimo 2016 uit de volgende personen:
Voorzitter, periode 1 januari 2016 tot en met 31 december 2016:
De heer J.M. Geerdink (1954)
Sr. Accountmanager Gemeente Enschede
Nevenfuncties: Lid Raad van Advies Fast Forward (Saxion)
Lid Stichting Vrienden van Humanitas Onder Dak
Vicevoorzitter periode 1 januari 2016 tot en met 31 december 2016:
De heer R.J.M. Monninkhoff (1961)
Directeur SWB
DGA Monninkhoff Advies BV
Nevenfuncties: Lid Raad van Toezicht Konot
Bestuurslid Stichting Watermolen Hulsbeek
Bestuurslid Geldermanstichting
Lid Raad van Commissarissen Rabobank Centraal Twente
Leden:
Mevrouw I.J.G. Vogelzangs (1971)
Lid college van bestuur Onderwijsgroep Amersfoort
Nevenfuncties: Lid RvT ZLM Twente/Oost-Gelderland
Lid van de commissie toezicht arrestantenzorg Politie Oost
Mevrouw Vogelzangs is vertegenwoordigd op voordracht van de Huurdersvereniging Blij Wonen
De heer P.N.Th.M. Windt (1957)
Directeur/bestuurder Het Roessingh
Nevenfuncties: Voorzitter Rotary Oldenzaal
Bestuurslid IZO
De heer R. Niehof (1972)
Directeur/eigenaar van Niehof Financial Consultancy
Nevenfuncties: Lid RvC Salland Wonen Raalte
Docent Nyenrode Business Universiteit
De heer Niehof is vertegenwoordigd op voordracht van de Huurdersvereniging Blij Wonen
Jaarverslag 2016
9
Rooster van aftreden
2016 2017 2018 2019
2020 2021
J. Geerdink +
R. Monninkhoff +
I. Vogelzangs o
P. Windt o
R. Niehof o
J. Bults x o
x benoemd / o herbenoembaar / + aftredend
WBO Wonen houdt zich aan de Governance Code, de zittingstermijn voor RvC leden is maximaal acht jaar.
Besluitvorming
Het feitelijke toezicht vindt voornamelijk plaats aan de hand van goedkeuring van besluiten en het bespreken
van rapportages.
In 2016 zijn onder andere de volgende goedkeuringen van besluiten aan de orde geweest:
De prestatieafspraken 2016-2020 met de gemeente Oldenzaal en huurdersvereniging Blij Wonen;
De nieuwe statuten en reglementen RvC en bestuur (conform modellen Aedes);
Het jaarverslag en de jaarrekening 2015;
De benoeming van de heer Windt tot voorzitter van de RvC per 1 januari 2017;
De benoeming van mevrouw Bults tot lid van de RvC per 1 januari 2017;
De verkoop van drie niet DAEB complexen (in totaal 86 woningen) aan Grouwels Vastgoed;
De (meerjaren)begroting 2017 e.v.;
Treasuryjaarplan 2017;
Goedkeuring nevenfunctie directeur/bestuurder: RvT lid Liberein Enschede per 1-1-2017.
De Raad van Commissarissen is van mening dat alle relevante deskundigheden in de Raad zijn
vertegenwoordigd.
De bestuurder
Stichting WBO Wonen werd heel 2016 geleid door de heer Dick Mol.
De benoeming van de heer Mol is conform de governance regels voor een periode van vier jaar. De beloning
van de heer Mol is conform de WNT. Inschaling in E op het maximum. Wel heeft de heer Mol een
arbeidscontract voor onbepaalde tijd.
Nevenfuncties bestuurder WBO Wonen
De bestuurder van WBO Wonen oefent een aantal nevenfuncties uit. De bestuurder legt de nevenfuncties,
zowel onbetaalde als betaalde, vooraf ter goedkeuring voor aan de voorzitter van de Raad van
Commissarissen.
Een overzicht van nevenfuncties ten tijde van het dienstverband van de heer Mol zijn:
Directeur/eigenaar van Dick Mol Interim&Advies bv (geen werkzaamheden verricht voor WBO Wonen);
Lid Raad van Advies Kjenning bv (opleidingsbureau woningsector);
Vicevoorzitter WoON Twente (vereniging van Twentse Woningcorporaties);
Bestuurslid (secretaris) van Stichting Duurzaam Oldenzaal.
Beoordeling bestuurder
De belangrijkste opdracht voor 2016 voor de bestuurder was de uitvoering van het nieuwe ambitieplan.
Hierbij vormt de nieuwe werkelijkheid vanuit de nieuwe Woningwet het belangrijkste kader. Dit plan is in
november 2015 door de RvC goedgekeurd. Zowel de huurdersvereniging Blij Wonen als de Ondernemingsraad
hebben positief geadviseerd over het nieuwe plan.
Jaarverslag 2016
10
Het maken van prestatieafspraken met de gemeente Oldenzaal en Blij Wonen op basis van het ambitieplan
2016- 2020 van WBO Wonen vormde een belangrijke opdracht voor 2016. De prestatieafspraken zijn op 18
augustus, na goedkeuring door de RvC van WBO Wonen, getekend door de drie betrokken partijen.
In december hebben de voorzitter en de toekomstig voorzitter een beoordelingsgesprek met de heer Mol
gevoerd. De RvC is tevreden over het functioneren van de heer Mol. Voor 2016 is de RvC tot de conclusie
gekomen dat de afgesproken doelen gerealiseerd zijn.
Beloning Bestuurder
De RvC stelt het salaris vast van de directeur-bestuurder.
De heer Mol is conform de WNT ingeschaald in schaal E (het daarbij behorende maximum bedraagt € 131.000,-
per jaar).
Vergoeding Raad van Commissarissen
Honorering van de RvC geschiedt volgens de adviezen van de Vereniging van Toezichthouders in
Woningcorporaties, rekening houdend met de schaalgrootte van WBO Wonen en de complexiteit van
thematiek waarin WBO Wonen zich beweegt. De voorzitter ontvangt bruto € 9.825,-, de overige leden
ontvangen jaarlijks bruto € 6.550,-.
De jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag
De RvC heeft in het kader van zijn toezichthoudende taak de jaarrekening 2015 goedgekeurd. Tevens heeft
zij op grond van zijn statutaire taak de accountant BDO aangewezen die belast is met de controle op de
jaarrekening. De RvC heeft kennis genomen van de interim-rapportage en het uiteindelijke
accountantsrapport.
Oldenzaal, 12 juli 2017
De heer P.N.Th.M. Windt, voorzitter Raad van Commissarissen
Jaarverslag 2016
11
C. Corporate Governance, Risk Management & Compliance
Algemeen
De Raad van Commissarissen en de bestuurder vinden ‘goed ondernemingsbestuur’ (good governance) van
groot belang. Het helpt ons om slagvaardig te kunnen zijn en transparant te handelen. Het draagt er
bovendien aan bij dat het voor onszelf en andere belanghebbenden zichtbaar wordt op welke terreinen we ‘in
control’ zijn. Maar ook waar we samen gericht aan kunnen werken ter optimalisatie. De Raad van
Commissarissen en de Raad van Bestuur zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor dit onderwerp.
Good governance brengt met zich mee dat een organisatie zich bewust wordt van de risico’s waaraan zij
onderhevig is (zoals compliance met veranderende wet- en regelgeving) en waarover zij moet rapporteren.
Ook bij corporaties is sprake van een spanningsveld, zowel naar de overheid als ook naar de huurders,
waarbij sprake is van een beperkte ‘grip’ op het Bestuur en de Commissarissen. Niet alleen vanuit dit aspect,
maar ook vanuit hun publieke taak als privaatrechtelijke organisatie dienen corporaties zich tot het uiterste in
te spannen om te komen tot een maximale transparantie bij het afleggen van verantwoording in de
jaarrekening en in het volkshuisvestingsverslag.
Essentiële voorwaarden voor het stellen van vertrouwen in het Bestuur en het toezicht door de
belanghebbenden zijn:
Goed ondernemerschap, waaronder begrepen integer en transparant handelen door het Bestuur;
Een adequaat hierop afgestemd toezicht, waaronder begrepen het afleggen van verantwoording
over het uitgeoefende toezicht.
Dit zijn de twee pijlers waarop good governance rust.
Governance Code Woningcorporaties 2015
Afgeleid van de code Tabaksblat, aangevuld met specifieke kenmerken van de sector en op basis van enkele
onderzoeksrapporten, zijn voor de sector op het terrein van Corporate Governance best practices ontwikkeld.
De eerste Governance Code was van 1 januari 2007 (met een aanpassing per 1 juli 2011). Op 1 mei 2015 is
een nieuwe versie van kracht geworden.
Deze Governance Code kent vijf leidende principes:
1. Leden van het bestuur en de RvC hanteren waarden en normen die passen bij de
maatschappelijke opdracht;
2. Bestuur en RvC zijn aanspreekbaar en leggen actief verantwoording af;
3. Bestuur en RvC zijn geschikt voor hun taak;
4. Bestuur en RvC gaan in dialoog met belanghebbende partijen;
5. Bestuur en RvC beheersen de risico’s verbonden aan hun activiteiten.
1 Leden van het bestuur en RvC hanteren waarden en normen die passen bij de
maatschappelijke opdracht
De afgelopen anderhalf jaar heeft voor WBO Wonen in het teken gestaan om vanuit de nieuwe werkelijkheid
voor woningcorporaties naar de toekomst te kijken, na invoering van de herziene Woningwet (2015) en de
parlementaire enquête woningcorporaties. Bestuur en RvC zijn er van doordrongen dat ook voor WBO Wonen
geldt dat de focus dient te liggen op het beheren, ontwikkelen en verkopen van sociale huurwoningen. WBO
Wonen heeft een nieuw ambitieplan opgesteld voor de periode 2016-2020. Kijkend naar de koers voor de
komende jaren, dan sluit die naadloos aan bij de letter en de geest van de herziene Woningwet.
Bij werving van zowel de nieuwe controller (AI), mevrouw Den Hartigh, als een nieuw RvC-lid, mevrouw Bults
eind 2016 (beiden aangesteld per 1 januari 2017), is nadrukkelijk gekeken naar houding en gedrag, passend
bij de organisatiecultuur en kernwaarden die WBO Wonen nastreeft. Deze kernwaarden zijn: betrokken, open,
eigen en gewoon doen.
Jaarverslag 2016
12
In het kader van de herziene Woningwet heeft WBO Wonen in 2016 haar statuten aangepast. In het
verlengde hiervan zijn tevens de reglementen RvC, Bestuur en Selectie en remuneratiecommissie aangepast.
Tevens is het Financieel reglement vastgesteld. WBO Wonen hanteert als uitgangspunt dat de aangereikte
modellen van Aedes als basis dienen. De statuten en het financieel reglement zijn in 2016 goedgekeurd door
de Autoriteit Woningcorporaties. Vanuit de nieuwe Veegwet, die inmiddels is aangenomen, zullen de statuten
voor 1-1-2019 opnieuw moeten worden aangepast.
WBO Wonen kent intern integriteitsbeleid (d.d. 1 februari 2012) en een gedragscode (d.d. 8 februari 2010).
Het beleid en de code bevatten de waarden en normen die medewerkers, en ook het bestuur en de RvC, in
acht moeten nemen. De codes zijn gebaseerd op relevante wet- en regelgeving op gebied van integriteit en
good governance. Omdat de huidige codes gedateerd zijn, heeft de controller opdracht gekregen om een
nulmeting uit te voeren naar de actuele status van het integriteitmanagement binnen WBO Wonen. Op basis
van een in de praktijk beproefd toetsingskader integriteit – bestaande uit veertien onderdelen – worden
losstaande elementen uit hoofde van risicomanagement, good governance en integriteitmanagement
geïntegreerd. Op die wijze wordt de actuele status helder ten aanzien van risicovolle onderwerpen, kan
prioriteitstelling plaatsvinden en kunnen gemakkelijk gerichte verbeteracties worden ingezet.
In 2016 heeft één integriteit gerelateerd incident plaatsgevonden, waarbij sprake was van strijdigheid met de
gedragscode. Het verantwoordelijk management heeft hierop ingegrepen. Uit hoofde van privacywet- en
regelgeving wordt op de inhoud van de melding niet nader ingegaan.
Bij de vertrouwenspersoon zijn in 2016 geen meldingen binnengekomen. Dit wil uiteraard niet zeggen dat er
geen ongewenste omgangsvormen hebben plaats gevonden. Er kan immers sprake zijn van een onder-
registratie, bijvoorbeeld omdat medewerkers de contactgegevens van de vertrouwenspersoon niet kunnen
vinden of bang zijn dat hun gegevens niet voldoende beschermd worden. De vertrouwenspersoon adviseert
WBO Wonen om alert te blijven en de medewerkers / leidinggevenden te blijven wijzen op een algemeen
aanvaarde gedragscode en bij overschrijding daarvan melding te doen. Dit advies sluit aan bij de opdracht die
de controller heeft meegekregen in het kader van integriteitsmanagement, zoals hierboven vermeld.
Vanaf 2015 dienen bestuurders in drie jaar tijd 108 zogenaamde Permanente Educatie punten te behalen (PE
verplichting). RvC leden worden geacht tien punten te behalen voor de jaren 2015 en 2016 samen. Natuurlijk
is het behalen van PE-punten geen doel op zich. Bestuur en RvC werken permanent aan het onderhouden en
ontwikkelen van vak gerelateerde kennis.
De heer Mol heeft in 2016 in totaal 43,5 PE-punten behaald (2015 39,25).
Ook intervisie is een belangrijk gereedschap om inzicht in het eigen functioneren ten opzichte van andere
corporatiebestuurders te verkrijgen. Tijdens die bijeenkomsten worden best practices gedeeld. In de
managementgroep voor corporatiebestuurders “Perspectief”, is dit twee keer per jaar een vast onderdeel.
De RvC-leden hebben in 2016 (resp.2015) de volgende punten behaald: De heer Geerdink: 11 (3)
De heer Monninkhoff: 13 (3)
De heer Windt: 11 (3)
Mevrouw Vogelzangs: 11 (16)
De heer Niehof: 11 (22)
Jaarlijks heeft de RvC, samen met de bestuurder en de managers van WBO Wonen, een tweedaagse
themabijeenkomst. Het programma stond dit jaar in het teken van fundamentele veranderingen en
duurzaamheid.
We zijn op bezoek geweest bij Auping in Deventer. Zij zijn bezig met fundamentele veranderingen rondom
het vraagstuk van afval van matrassen. Circulaire economische processen (hergebruik oude materialen
(matrassen)) zijn daar de uitdaging.
Vervolgens zijn we naar Interface in Scherpenzeel gegaan. Een bedrijf dat al heel lang bezig is om cycli van
processen en materialen gesloten te maken (bijv. materialen steeds weer her te gebruiken zodat geen
grondstoffen nodig zijn en geen fossiele brandstoffen).
We zijn in discussie gegaan met professor Jonker. Dit kijkend vanuit de wereldwijde veranderingen die plaats
vinden, en we hebben gesproken over de impact van deze verandering op de koers van WBO Wonen.
Jaarverslag 2016
13
In Weesp hebben we een bezoek gebracht aan Hogeweyk. Daar is een woon-, leef- en zorgconcept ontwikkeld
waarin demente bejaarden zolang mogelijk en zo normaal mogelijk kunnen blijven wonen en leven. Het
zorgcentrum werkt met zeven leefstijlen die aansluiten bij de leefwereld van de bewoners.
In Almere hebben we de nieuwe wijk Nobelhorst bezocht. Bijzonder aan de wijk is de opzet, eigen beheer van
buurten door bewoners en bedrijven en ook duurzaamheid staat hoog in het vaandel. De tweedaagse heeft
veel inspiratie gebracht die wordt gebruikt voor het ontwikkelen van MVO beleid in 2017.
Omdat de RvC haar rol serieus neemt is in 2015 besloten om haar jaarlijkse zelfevaluatie eens per twee jaar
extern te laten begeleiden. In 2015 is de evaluatie begeleid voor Woonlab, de evaluatie van 2016 heeft
zonder externe begeleiding plaats gevonden. De belangrijkste resultaten hieruit treft u aan in het verslag van
de Commissarissen.
2 Het bestuur en RvC zijn aanspreekbaar en leggen verantwoording af
Visitatie
Voor 2018 staat de volgende vierjaarlijkse visitatie voor WBO Wonen op de rol. Het doel van de in 2014
uitgevoerde maatschappelijke visitatie is toen als volgt verwoord:
“Het geven van een oordeel over de maatschappelijke prestaties van WBO Wonen over de periode 2010 tot
en met 2013 vanuit een onafhankelijk en objectief perspectief. De maatschappelijke visitatie geeft de
stakeholders daarin een expliciete rol, zodat de maatschappelijke visitatie ook inzicht geeft in het presteren
volgens de maatstaven van de stakeholders. Daarmee wordt bereikt dat de visitatie informatie en
verantwoording verstrekt aan de stakeholders over het presteren van de corporatie”.
De Raad van Commissarissen van WBO Wonen heeft EY opdracht gegeven tot het uitvoeren van de
maatschappelijke visitatie. De maatschappelijke visitatie is afgerond in augustus 2014. In tegenstelling tot de
vorige visitatie (2009) waarin nog een totaaloordeel (ruim voldoende) werd gegeven, werd in 2014 elk
onderdeel apart beoordeeld. Op alle vier onderdelen, te weten:
Presteren naar opgaven en ambities (score 7,9);
Presteren volgens belanghebbenden (score 7,6);
Presteren naar vermogen (score 7,1);
Governance (score 7,0);
heeft WBO Wonen destijds prima gescoord.
Het belangrijkste aandachtspunt voor WBO Wonen was het eerder betrekken van belanghouders en huurders
bij beleid.
Hier is verder invulling aan gegeven. Bij de totstandkoming van het Ambitieplan 2016-2020 zijn
huurdersvereniging Blij Wonen, huurders en belanghouders nauw betrokken geweest via diverse ronde tafel
gesprekken. Ook in het traject van het maken van prestatieafspraken met de gemeente heeft Blij Wonen
volwaardig mee gedraaid.
In het kader van WoON is de directeur trekker van het thema huurdersparticipatie. Doel daarvan is o.a. om
huurders meer echte invloed te geven. Los van wat wettelijk moet.
WBO Wonen neemt deel aan de pilots vanuit Platform 31 rondom het thema participatie. Schuttingenbeleid
wordt samen met huurders ontwikkeld.
Verder zijn huurders eerder betrokken bij diverse onderhouds- en verbeterprojecten. In onder andere het
project in den Vijfhoek denken huurders mee over de invulling van de openbare ruimte op het parkeerdek en
over de te nemen duurzaamheidsmaatregelen bij de renovatie die in 2017 wordt uitgevoerd.
3 Bestuur en RvC zijn geschikt voor hun taak
Bestuurder
Per 1 juni 2015 is de heer Dick Mol benoemd als directeur-bestuurder. Hij is benoemd voor een periode van
vier jaar, met een arbeidscontract van onbepaalde tijd. De heer Mol is directeur/eigenaar van Dick Mol
Interim & Advies BV en hij heeft de volgende nevenfuncties: lid Raad van Toezicht Kjenning BV, vicevoorzitter
WoON Twente (vereniging van Twentse Woningcorporaties, vanaf 1 januari 2016), bestuurder Stichting
Duurzaamheid Oldenzaal (vanaf 1 januari 2016). De beloning van de heer Mol voldoet aan de Wet Normering
Topinkomens en de zogenoemde staffel voor woningcorporaties.
Jaarverslag 2016
14
RvC
In december 2016 is de vacature ingevuld voor een commissaris. Per 1 januari 2017 neemt mevrouw Bults de
plaats in van de heer Geerdink die de RvC heeft verlaten (maximale zittingstermijn 8 jaar). De heer Windt is
per 1 januari de benoemd tot voorzitter. Kijkend naar de overige leden van de RvC, is bewust gekozen voor
een nieuw RvC-lid met het profiel Volkshuisvesting.
Voor zowel het bestuur als de RvC geldt dat er geen sprake is van tegenstrijdige belangen met die van WBO
Wonen.
Door het houden van functioneringsgesprekken met de bestuurder door de RvC en de eigen zelfevaluatie is er
jaarlijks aandacht om kritisch te kijken naar het eigen functioneren.
4 Bestuur en RvC gaan in dialoog met belanghebbende partijen
WBO Wonen heeft op bestuurlijk niveau en op werkvloerniveau veel contacten met belanghouders.
Bijvoorbeeld met Zorgfederatie Oldenzaal, Zorggroep Sint Maarten, Welzijnsinstelling Impuls, de Werkwijzer,
Stichting Palet etc. Met de gemeente Oldenzaal is veelvuldig bestuurlijk en ambtelijk overleg.
Jaarlijks organiseert WBO Wonen in samenwerking met de huurdersvereniging Blij Wonen een bijeenkomst
voor de voltallige gemeenteraad, waarbij ook leden van de RvC van WBO Wonen aanwezig zijn.
Huurdersvereniging Blij Wonen
Huurders en hun vertegenwoordigers vormen voor WBO Wonen de belangrijkste groep van belanghouders.
Het contact is in 2016, mede door de nieuwe Woningwet, intensief geweest. Vanuit de missie van WBO
Wonen, “Samen betaalbaar en plezierig wonen mogelijk maken voor huurders”, is de samenwerking zonder
meer goed te noemen.
WBO Wonen vindt het mooi om te zien dat de leden van Blij Wonen hun verantwoordelijkheid ten aanzien van
huurdersbelangen vorm geven. Dit blijkt ook uit het feit dat zijn op een volwaardige manier betrokken zijn
geweest bij het traject om te komen tot prestatieafspraken. Blij Wonen heeft de nieuwe afspraken ook mede
ondertekend.
Daarnaast is het zo dat wij Blij Wonen eerder betrekken bij beleidstrajecten aan de voorkant, zodat hun
invloed terug komt in stukken die vervolgens ter besluitvorming worden voorgelegd aan de bestuurder of de
RvC.
Gemeente Oldenzaal
In 2015 is het traject opgestart om te komen tot prestatieafspraken voor de periode 2016-2020. Dit is in
2016 afgerond. Op 18 augustus zijn de prestatieafspraken getekend door de gemeente, Blij Wonen en WBO
Wonen.
De samenwerking met de gemeente Oldenzaal is positief te noemen. Op vele terreinen wordt goed
samengewerkt. Bijvoorbeeld op het gebied van de huisvesting van statushouders, maar ook de upgrade van
winkelcentrum in den Vijfhoek, waar WBO Wonen 98 woningen op heeft staan.
In juni 2016 is, nog voordat de prestatieafspraken afgerond waren, door WBO Wonen een bod voor 2017
uitgebracht. Het bod 2017 was al in de geest van de prestatieafspraken opgesteld. In het vierde kwartaal is
ook dit traject voor 2017 succesvol afgerond.
Naast de vele contacten met het college, zijn er veel contacten met ambtenaren. Voor de gemeenteraad is in
juni een speciale bijeenkomst georganiseerd. Thema’s die daar besproken zijn: het ambitieplan van WBO
Wonen, de nieuwe Woningwet en de status van diverse nieuwbouw-, renovatie- en verduurzamingsprojecten.
5 Het bestuur brengt risico’s die verband houden met de activiteiten van de woningcorporatie
in kaart
Risicomanagement
In 2016 is door de bestuurder van WBO Wonen en in overleg met HR&O een functieprofiel opgesteld en een
opdracht geformuleerd voor de aan te stellen controller. Het voornemen bestond om samen met een collega
corporatie een (nieuw aan te stellen) controller te delen, met een aanstelling voor 1,5-2 dagen per week ten
behoeve van WBO Wonen.
Jaarverslag 2016
15
Doordat de afspraken hierover niet rond kwamen eind 2016, is op ad interim basis een controller aangesteld
per 1 januari 2017.
Door de bestuurder zijn de volgende aandachtsgebieden gedefinieerd, die vanuit de control functie in kaart
worden gebracht:
Good governance
Integriteitmanagement
Risicomanagement
Op voornoemde terreinen zijn binnen WBO Wonen de afgelopen jaren al vele initiatieven opgezet en
uitgewerkt. Zo is er in 2016 door BDO een meting uitgevoerd uit hoofde van Soft Controls. Er zijn interne
audits uitgevoerd op risicovolle processen. Er is opvolging gegeven aan de resultaten vanuit de
accountantscontroles en de beoordeling van de risico’s door WSW. Een werkgroep is bezig geweest met het
definiëren van bij WBO Wonen passende kernwaarden. Ook is aandacht besteed aan huurders- en
medewerkerstevredenheid. Werkgroepen hebben zich bezig gehouden met projecten, zoals de implementatie
van de herziene Woningwet. Het ontbreekt echter aan zicht op de actuele situatie en de samenhang tussen
deze onderwerpen, bezien vanuit risicomanagement. Ook is behoefte aan het kunnen prioriteren van
openstaande acties en is zicht op eventuele omissies (bijvoorbeeld vanuit gewijzigde wet- en regelgeving) een
must om zichtbaar in control te zijn.
Activiteiten op het terrein van risicomanagement binnen WBO Wonen omvatten werkzaamheden gericht op
het bepalen van bedrijfsrisico’s die een bedreiging impliceren, dan wel een gebeurtenis of een actie die een
nadelig effect heeft op de realisatie van de doelstellingen en de strategie van WBO Wonen. Bedrijfsrisico’s
doen zich zowel bij een tegenvallende ontwikkeling voor als ook wanneer een positieve ontwikkeling zich niet
voordoet. Binnen WBO Wonen worden drie verschillende perspectieven van risico’s onderscheiden:
bedreiging, onzekerheid en kans. Het perspectief van bedreiging is een traditioneel gebied van
risicobeheersing en is te onderkennen wanneer maatregelen worden getroffen om bijvoorbeeld toekomstige
vraaguitval van het bezit in exploitatie te voorkomen. Bedrijfsrisico’s zijn afhankelijk van de omgeving waarin
WBO Wonen functioneert, de doelstellingen, de strategie en de interne organisatie in de breedste zin van het
woord.
Om inzicht te krijgen in het risicoprofiel van WBO Wonen, is niet alleen inzicht nodig in de bedrijfsrisico’s en in
het systeem van interne beheersing, maar ook in het managementproces binnen WBO Wonen als geheel.
Strategie is steeds het beginpunt voor de inrichting van een organisatie en het opzetten van de interne
beheersing. In de adviezen van de commissie Tabaksblat is opgenomen dat de Bestuurder minimaal eenmaal
per jaar aan de interne toezichthouder rapporteert over de strategie, het risicoprofiel en de
beheersingsmaatregelen van de organisatie. Dit zijn vaste agendapunten. Door het structureel, uniform en op
verschillende niveaus in kaart brengen van de risico’s en bijbehorende beheersingsmaatregelen, heeft WBO
Wonen altijd een (transparant) overzicht van de mate waarin zij haar organisatie beheerst c.q. ‘in control’ is.
Ook verschaft WBO Wonen zich hiermee een redelijke mate van zekerheid over het behalen van haar
doelstellingen. Vanaf 2016 staan daarbij de risico’s vanuit het nieuwe ambitieplan centraal.
Risicoprofiel van WBO Wonen
Voor interne risico’s bepaalt de Governance Code Woningcorporaties dat in de organisatie een intern
risicobeheersings- en controlesysteem aanwezig moet zijn en dat in het jaarverslag wordt verklaard dat dit
systeem adequaat werkt, effectief en efficiënt is qua beheersingsmaatregelen en dit wordt onderbouwd met
bewijs (zoals controledossiers).
Voor externe risico’s bepaalt de Code Tabaksblat dat in het jaarverslag moet worden gerapporteerd over de
gevoeligheid van de resultaten van de organisatie ten opzichte van externe omstandigheden en variabelen.
Deze regelingen hebben betrekking op het risicomanagement en de risicoverslaggeving van de organisatie.
De verklaring die kan worden gegeven is een ‘in control statement’, die betrekking heeft op zowel het interne
risicobeheersingssysteem, als het controlesysteem.
Wanneer een organisatie wil voldoen aan deze in de Governance Code Woningcorporaties geformuleerde
verplichtingen, kan zij een beroep doen op de werkzaamheden en output van control en internal audit binnen
de organisatie.
Jaarverslag 2016
16
Het management van WBO Wonen is primair zelf verantwoordelijk voor opzet, bestaan en werking van de
interne beheersingsmaatregelen. De adequate werking van het interne risicobeheersing- en controlesysteem
wordt bewaakt door de controller van WBO Wonen. De controller bewaakt - onder de
eindverantwoordelijkheid van de bestuurder van WBO Wonen - de adequate werking van het geconsolideerde
interne risicobeheersing- en controlesysteem van WBO Wonen in de verschillende bedrijfsonderdelen. De
extern accountant controleert in hoeverre er gesteund kan worden op voornoemde interne werkzaamheden
Financiële risico’s
Het beleid van WBO Wonen is gericht op het beheersen en beperken van financiële risico’s door middel van
onder meer:
Een éénduidige strategische visie;
Gericht risicomanagement;
Adequate rapportagestructuren;
Transparante procedures;
Een evenwichtig beleid ten aanzien van strategisch voorraadbeheer en (des)investeren.
Om een gezonde financiële positie te borgen streeft WBO Wonen ernaar de jaarlijkse financieringslasten te
kunnen betalen uit de netto huuropbrengsten, na aftrek van de lasten voor verhuur en beheer, onderhoud,
overhead en de aan het bezit toe te rekenen lasten van verzekeringen en belastingen en sectorheffingen.
De positionering van de vastgoedportefeuille legt binnen de sociale taakstelling van de organisatie een claim
op de ontwikkeling van de financiële positie van WBO Wonen. De uit sociale opgaven voortvloeiende
financieringslasten van niet kostprijs dekkende investeringen in nieuwbouwprojecten en
kwaliteitsverbeteringen in bestaand bezit worden gefinancierd met de positieve operationele kasstroom en
verkoop van bestaand bezit. In 2015 heeft er een jaarlijkse actualisatie plaatsgevonden waarbij de
toekomstige wensportefeuille centraal heeft gestaan. Daarbij is vorig jaar ook nadrukkelijk gekeken naar de
gevolgen van de vluchtelingenproblematiek. Uiteindelijk is het niet nodig gebleken direct woningen bij te
plaatsen. Door niet reguliere woningen passend te maken voor statushouders heeft WBO Wonen kunnen
voorkomen dat teveel aanspraak is gemaakt op de regulier vrijkomende woningen. In de toekomst kan de
druk op de woningmarkt toenemen als gevolg van verwachte gezinshereniging. De geactualiseerde visie hoe
hier mee om te gaan is vertaald in de meerjarenplannen. De uitkomsten zijn getoetst aan de financiële
randvoorwaarden en zijn verwerkt in de meerjarenbegroting 2017-2026.
Financieringsrisico’s
De risico's ten aanzien van de financiering van het woningbezit worden periodiek door de manager
Bedrijfsvoering, de Bestuurder en door de Financiële Commissie beoordeeld. De aangestelde Controller maakt
vanaf 2017 tevens deel uit van de Financiële Commissie. WBO Wonen beschikt over een treasuryjaarplan en
een treasury- en beleggingsstatuut. Het beleid inzake het rente- en looptijdenrisico beoogt het minimaliseren
van de financieringskosten en het optimaliseren van de vervalkalender van de leningenportefeuille. Het
treasurymanagement maakt deel uit van het sturen op kasstromen en waarde.
Projectrisico’s
De financiële risico’s bij projectontwikkeling hebben met name betrekking op grondposities en op de
projectontwikkelingsactiviteiten betreffende nieuwbouwlocaties en herstructureringsprojecten. Het risico wordt
bepaald door de omvang en complexiteit van de betreffende projecten. In de voorbereidingsfase worden
uitgebreide investeringscalculaties opgesteld. Deze worden ondersteund door bouwtechnische kosten
deskundigen, bedrijfswaardeberekeningen en rendementscalculaties. Ontwikkelingsbesluiten worden door de
Bestuurder geaccordeerd. Op basis van het voorzichtigheidsprincipe zijn de grondposities in het verleden
reeds (af)gewaardeerd.
De projectontwikkelingsactiviteiten worden periodiek beoordeeld. Aan de hand van de gerealiseerde
activiteiten, de voortgang van het bouwproject en het restant van de verwachte werkzaamheden worden de
financiële risico’s periodiek op projectniveau aangescherpt.
Nadrukkelijk wordt aandacht besteed aan het optimaliseren van de beheersing van de
projectontwikkelingsportefeuille en het monitoren van (financiële) risico’s volgend uit (toekomstige)
projectontwikkelingsactiviteiten. Risico's bij de uitvoering van projecten worden zoveel mogelijk beperkt door
contractueel vooraf overeengekomen betalingsschema's, waarbij het uitgangspunt is dat betaald wordt als het
werk is uitgevoerd.
Jaarverslag 2016
17
In navolging van het financieel reglement zal in 2017 het investeringsstatuut worden opgesteld. Hierin zullen
gerelateerde projectrisico’s benoemd worden die vervolgens centraal worden gesteld bij de voor te leggen
bestuursbesluiten.
Fiscale risico’s
Door de afschaffing van de vrijstelling voor de vennootschapsbelasting zijn de inherente risico’s voor WBO
Wonen vanaf 2008 significant toegenomen. WBO Wonen is van mening dat we ter beperking van de fiscale
risico's, beheersingsmaatregelen dienen te hebben die deze risico’s adequaat beperken. Om dat te bereiken
laat WBO Wonen zich met grote regelmaat informeren en adviseren door een fiscalist.
Met de belastingdienst is in 2016 een individueel convenant Horizontaal toezicht afgesloten. Doelstelling is om
te komen tot een effectieve en efficiënte werkwijze. Transparantie staat daarbij centraal, waarbij gestreefd
wordt naar permanent actueel inzicht in de relevante gebeurtenissen en een snelle standpuntbepaling. Dit
vergroot de rechtszekerheid. Terugkijkend op basis van de eerste ervaringen zien wij dat het werkt in de
praktijk. Een aantal praktijksituaties zijn voorgelegd waarbij er snel duidelijkheid is verkregen over het
standpunt van de belastingdienst. WBO Wonen heeft het volste vertrouwen op het voortzetten van deze
prettige manier van samenwerken.
Interne verklaring bij het stelsel van interne beheersing
Voor interne risico’s bepaalt de Governance Code Woningcorporaties dat in de organisatie een intern
risicobeheersings- en controlesysteem aanwezig moet zijn en dat in het jaarverslag wordt verklaard dat dit
systeem adequaat en effectief is en dit wordt onderbouwd.
De verklaring die moet worden gegeven is een zogenoemd ‘in control statement’ (ICS), die betrekking heeft
op zowel het interne risicobeheersingssysteem, als ook op het controlesysteem.
Binnen het geconsolideerde bedrijf van WBO Wonen opereren de teams op een relatief autonome basis.
Binnen door de Bestuurder gestelde richtlijnen en kaders is de manager van de verschillende teams
verantwoordelijk voor het feitelijk functioneren en toepassen van de interne beheersingssystemen binnen de
desbetreffende organisatieonderdelen. De geldende richtlijnen en kaders betreffen onder meer de interne
informatiehuishouding, de periodieke interne rapportagesystematiek, de management informatiesystemen en
de (monitoring)systemen ter beperking van risico’s bij het aangaan en uitvoeren van projecten.
Onder eindverantwoording van de bestuurder is de controller van WBO Wonen en haar deelnemingen en/of
verbindingen, verantwoordelijk voor het opzetten en in stand houden van het stelsel van interne
risicobeheersings- en controlemaatregelen en dienen deze minimaal aan de daaraan te stellen eisen van WBO
Wonen te voldoen. De systemen zijn bedoeld om een optimale beheersing van interne en externe risico’s
mogelijk te maken.
Deze systemen kunnen echter nooit de absolute zekerheid bieden dat de doelstellingen van WBO Wonen
worden gerealiseerd, of materiële verliezen, fraude en overtreding van de geldende wet en regelgeving niet
optreden. Onder eindverantwoordelijkheid van de bestuurder van WBO Wonen ziet de controller toe op de
bewaking van de interne beheersingsmaatregelen en het interne risicobeheersings- en controlesysteem van
de verschillende bedrijfsonderdelen van WBO Wonen.
Uitgaande van het hierboven geschetste risicoprofiel en de opzet en werking van de hierop afgestemde
interne beheersingsmaatregelen, en rekening houdend met de genoemde beperkingen, die inherent zijn aan
het systeem van interne beheersing, zijn wij van oordeel dat de interne risicobeheersings- en
controlemaatregelen een basis vormen om met een redelijke mate van zekerheid te kunnen verklaren dat:
Wij voldoende inzicht hebben in de mate waarin de operationele volkshuisvestelijke en financiële
doelstellingen van WBO Wonen zijn gerealiseerd;
WBO Wonen zich houdt aan de geldende wet- en regelgeving;
De interne- en externe financiële rapportages van WBO Wonen betrouwbaar zijn;
Geen risico’s zijn gelopen die in tegenspraak waren met het vooraf gedefinieerde en goedgekeurde
beleid.
Jaarverslag 2016
18
Volkshuisvestingsverslag
Ambitieplan 2016-2020 Tijdens onze nieuwjaarsreceptie is het eind 2015 vastgestelde ambitieplan gepresenteerd samen met onze
belangrijkste partners: huurdersvereniging Blij Wonen en Gemeente Oldenzaal. Het nieuwe ambitieplan is tot
stand gekomen in gesprek met huurders, medewerkers en maatschappelijk partners. Voor alle huurders is
een speciale uitgave van ons bewonersblad, de Thuis in de Stad, gewijd aan de plannen voor de komende
jaren.
Onze ambities zijn:
1. Voldoende betaalbare en verhuurbare woningen voor huurders
2. Betaalbare woonlasten en duurzame woningen
3. Samen voor vitale buurten
4. Maatschappelijk presterend vermogen
Prestatieafspraken
In een intensief proces hebben gemeente, huurdersvereniging Blij Wonen en WBO Wonen prestatieafspraken
gemaakt.
Januari Regionale Woonvisie Twente 2015-2020 vastgesteld
Februari Woonvisie Oldenzaal door de gemeenteraad vastgesteld
Februari/juli Gesprekken tussen partijen over prestatie afspraken 2016-2020
18 Augustus Bestuurlijk overleg: Vaststelling en ondertekening prestatieafspraken
Tijdens de bestuurlijke overleggen is bijzondere aandacht besteed aan de volgende onderwerpen:
Jongerenhuisvesting en invloed gemeenteraad op WBO Wonen beleid.
Prioritering onderzoek ouderen t.o.v. experimenten conceptontwikkeling seniorenhuisvesting om de
verhuurbaarheid te waarborgen.
Korte termijn inzet van gemeente op leefbaarheidsonderwerpen zoals bij buurtbemiddeling en de inzet op
energiebewuste huurders en het lange termijn belang van WBO Wonen bij deze onderwerpen.
Statushouders, onderwerp heeft volle aandacht van partijen.
Nieuwbouw energiezuinig en levensloopbestendig.
Partijen zijn overeengekomen dat de duurdere huurcomplexen Ariane, Stadsbleek en Linq verkocht
kunnen worden. Deze zijn eind 2016 verkocht.
Bod 2016
Vooruitlopend op de ondertekende prestatieafspraken heeft WBO Wonen in 2015 op basis van het Ambitieplan
een bod gedaan op de vorige Woonvisie van de gemeente Oldenzaal.
Het bod bevat de volgende onderwerpen:
Verduurzamen woningen
Toevoegen tijdelijke woningen
Extra verkoop duurdere woningen
Afspraken over huisvesting statushouders
Bijbouwen goedkopere woningen na verkoop
Gematigd huurbeleid
Herstructurering jaren ’50 wijk Glinde – Hooiland
Eerder betrekken van huurders bij planvorming
Buurtplan
Huurdersparticipatie
Buurtbeheer / vroegsignalering
Levensloopgeschikt en wonen/zorg
In het volkshuisvestingsverslag is te lezen, in de ambities 1 t/m 3, wat de resultaten zijn van het bod 2016. De evaluatie staat gepland voor mei 2017.
Jaarverslag 2016
19
Ambitie 1:
Voldoende betaalbare en verhuurbare woningen voor huurders Voorop staat onze ambitie om de komende jaren in Oldenzaal voldoende betaalbare en verhuurbare woningen
te bieden aan onze doelgroepen. Daarvoor is een toekomstbestendige en passende woningportefeuille van
belang. We hebben ons als doel gesteld om in 2020 op koers te liggen met de transformatie naar een
wensportefeuille voor 2040. En daarmee ook in de komende vijf jaar in staat te zijn om aan de vraag naar
betaalbare en passende woningen te voldoen.
Toewerken naar een toekomstige en passende woningportefeuille (keuze 1)
Op weg naar de toekomstige wensportefeuille hebben we in 2016, zoals uit onderstaande tabellen ook blijkt,
eerst ingezet op verkoop van ons duurdere woningbezit. Hiermee wordt de focus weer teruggebracht naar
onze kerntaak en komen er meer geldelijke middelen vrij voor de latere nieuwbouw en verduurzaming van
ons vastgoed. Daarnaast zijn er woningen energiezuinig gemaakt, woningen omgebouwd voor statushouders
en is veel voorbereidend werk verricht voor de aankomende nieuwbouw en transformatie van ons bezit. Voor
meer informatie, zie verderop in dit verslag.
Tabel 1: Huidig en toekomstig woningbezit naar huurprijscategorieën
Woningbezit
31-12-2015 Woningbezit 31-12-2016
Gewenst woningbezit voorgesteld beleid 2040
Verschil woningbezit 2016 o.b.v. voorgesteld
beleid 0 – 586,68 3.278 79% 3.319 83% 2.870 73% -449
586,68 – 628,76 386 9% 374 9% 716 18% +342
628,76 – 710,69 324 8% 275 7% 321 8% +46
> 710,69 146 4% 55 1% 40 1% -15
4.134* 100% 4.023* 100% 3.947 100%
* Niet meegerekend verzorgingshuis Mariahof en Zonnestraal (83) en overige woongelegenheden (81).
Tabel 2: Ontwikkeling woningvoorraad 2016
Woon-gelegen-
heden Garages
Bedrijfs- onroerend
goed Maat-
schappelijk Overig
bezit Totaal Woningvoorraad per 1-1-2016 4.292 262 35 19 32 4.640 Veranderingen in 2016: Nieuwbouw 0 Verkoop -114 -1 -115 Transformatie 9 9 Sloop 0 Uit exploitatie 0 Woningvoorraad per 31-12-2016 4.187 262 34 19 32 4.534
De transformatie betreft Erve Hams. Deze is omgebouwd van vier eenheden naar dertien eenheden (drie eengezinswoningen en tien kamers).
Voor 2016 is te concluderen dat er voldoende betaalbare en verhuurbare woningen beschikbaar waren. Dat
blijkt onder andere uit onderstaande vraag- en aanbodanalyse en de woningtoewijzingen voor 2016. De
actieve zoektijd in maanden voor de diverse leeftijdsgroepen woningzoekenden is met drie tot zeven
maanden zeer acceptabel te noemen. Daarnaast kent WBO Wonen als één van de weinige woningcorporaties
in Twente nog een urgentiesysteem, waardoor woningzoekenden met een bijzondere situatie nog sneller een
woning krijgen toegewezen (31% van de toewijzingen in 2016 werd met voorrang verleend, zie tabel 3).
Jaarverslag 2016
20
Tabel 3: vraag- en aanbodanalyse 2016
Om in de toekomst ook voldoende betaalbare en passende woningen beschikbaar te hebben werden onder
andere onderstaande projecten gestart.
Aankomende nieuwbouw én transformatie van ons vastgoed
Plan Stakenbeek
In 2016 hebben de eerste gesprekken plaatsgevonden met de gemeente voor de nieuwbouw van ca. 12
woningen binnen het plan Stakenbeek. Hiervoor wordt ingezet op de bouw van goedkope huurwoningen
(huurprijs < € 586,- prijspeil 2016).
Zilverschoon
De (voormalig senioren) woningen aan de Zilverschoon hebben een einde levensduur tot 2025.
Echter blijkt dat de staat van de daken erg slecht is en ook enkele keukens kunnen niet nog tien jaar mee. De
kosten die hiervoor gemaakt moeten worden zijn fors. Dit in combinatie met een matige verhuurbaarheid,
toekomst geschiktheid en de ambitie het woningaanbod uit te breiden met kleine en goedkope woningen, is in
2016 besloten tot sloop en vervangende nieuwbouw van vier woningen.
Appartementen Zuid-Berghuizen
Voor Storkstraat in Zuid-Berghuizen zijn we in onderhandeling met een partij voor de realisatie van een
appartementencomplex met 21 appartementen. Hiermee slaan we twee vliegen in één klap: 1)
levensloopbestendige woningen voor ouderen/zorgbehoeftigen in de wijk (waar we die nu niet hebben) en 2)
bevordering doorstroming zodat andere woningen vrijkomen die we voor reguliere woningzoekenden en
statushouders kunnen gebruiken.
Schets van de nieuwbouw aan de Storkstraat
Jaarverslag 2016
21
Jaren ’50 Glinde Hooiland
Een passend woningbezit voor de toekomst vraagt om investeringen in bestaand woningbezit.
Daarvoor zijn we in 2016 verder gegaan met de opwaardering van de jaren ’50 woningen in de wijk Glinde
Hooiland. De plannen zijn verder doorontwikkeld. Er zijn drie scenario’s:
1. Doorexploiteren 20 jaar
2. Doorexploiteren 35 jaar
3. Sloop / vervangende nieuwbouw
In 2016 zijn 187 woningen aangepakt volgens scenario twee; doorexploiteren 35 jaar. En vijf woningen
volgens scenario 1; doorexploiteren 20 jaar. Samen met bewoners zijn keuzes gemaakt die noodzakelijk
waren om het beoogde resultaat binnen het beschikbare budget te realiseren. De woningen hebben na het
groot onderhoud een energielabel van minimaal B. Daarnaast is de uitstraling van het exterieur verbeterd,
door het terugbrengen van oorspronkelijke esthetische uitgangspunten.
Voor vier woningen aan de Bentinckstraat is sloop met vervangende nieuwbouw van toepassing, uitvoering
april 2017. Hiervoor is samen met bouwbedrijf Dura Vermeer een concept ontwikkeld met de volgende
uitgangspunten:
- Bewoners kunnen terugkeren naar hun huidige adres.
- Sloop en nieuwbouw vindt plaats binnen ca. 4 weken.
Sloop/vervangende nieuwbouw Bentinckstraat
In den Vijfhoek In januari 2016 is er een samenwerkingsovereenkomst getekend tussen gemeente, Unibail Rodamco en WBO
Wonen voor revitalisering van In den Vijfhoek. De plannen voor revitalisering betreffen het winkelcentrum, de
bovengelegen woningen en de aangrenzende openbare ruimte. De plannen geven een kwaliteitsimpuls aan de
binnenstad. De woon- en leefomgeving van de woningen krijgt een kwaliteitsimpuls en de woningen worden
verduurzaamd.
Op 27 juni heeft de gemeenteraad ingestemd met het voorstel voor revitalisering van In den Vijfhoek. De
verwachting is dat uitvoering van de plannen in 2017 zal kunnen plaatsvinden. Ten behoeve van de plannen
worden er vier woningen boven de entree gesloopt. In januari 2016 hebben hiervoor de gesprekken
plaatsgevonden met de bewoners van deze woningen. Voor deze bewoners is ons sociaal plan toegepast. De
bewoners zijn begeleid in het vinden van vervangende passende woonruimte.
Hof van Eden Samen met de gemeente en ontwikkelaar Hegeman hebben we in 2016 meerdere varianten verkend voor
deze locatie. WBO Wonen heeft aangegeven bereid te zijn om te investeren in sociale huurappartementen in
de oude huishoudschool. Uiteindelijk hebben de ontwikkelaar en het college van B en W gekozen voor een
variant waarbij de voormalige school gesloopt wordt en er langs de Gasthuisstraat, de Pastoriestraat en de
Zuidwal nieuwbouwwoningen worden gebouwd. WBO Wonen heeft dus geen actieve rol in de herontwikkeling
op deze locatie.
Jaarverslag 2016
22
Tijdelijk verruimen kleine, goedkope woningvoorraad (keuze 2)
Het aantal statushouders dat een beroep heeft gedaan op een betaalbare woning in Oldenzaal is toegenomen
(zie tabel 4). Om de toename van het aantal statushouders op te kunnen vangen zonder dat er een te grote
druk zou worden gelegd op de beschikbare woningvoorraad zijn grote ééngezinswoningen ingezet voor het
huisvesten van alleenstaande minderjarige vluchtelingen. Deze woningen stonden op de lijst voor verkoop. In
2016 hebben we in deze woningen achttien AMV’s weten te huisvesten. Ook enkele zorgwoningen waarvan de
huur eerder in 2016 was opgezegd, boden uitkomst voor het huisvesten van statushouders. Met enkele
aanpassingen in de woningen, zijn er twee woningen geschikt gemaakt om grote gezinnen te huisvesten. De
twee andere woningen zijn zo aangepast dat hier kamergewijze verhuur mogelijk is.
De verminderde toestroom van statushouders heeft geleid tot het aanpassen van de ambitie om 100 tijdelijke
woningen voor deze groep te realiseren. We zetten nu in op het vergroten van de beschikbaarheid van
eengezinswoningen voor onder andere statushouders. Dit doen we door de doorstroming van ouderen uit
eengezinswoningen naar seniorenhuisvesting te bevorderen.
In Zuid-Berghuizen liggen hiervoor de grootste kansen, er zijn hier namelijk geen appartementen met lift
aanwezig in de wijk. Aan de Storkstraat gaat WBO Wonen daarom een “rotte kies” ontwikkelen tot 21
seniorenappartementen met lift. Oudere bewoners die nu nog in een eengezinswoning wonen worden hiervoor
specifiek benaderd. Het budget voor de 100 tijdelijke woningen wordt hiervoor aangewend.
Ontwikkelen concepten voor kleine, goedkope woningen (keuze 3)
Het ontwikkelen van concepten voor het samenvoegen van éénkamer appartementen staat gepland voor
2017.
We ondersteunen het wonen van mensen met een zorgvraag (keuze 4)
Ondanks dat WBO Wonen er niet voor kiest om nieuw zorgspecifiek te bouwen, ondersteunen we wel het
wonen van mensen met een zorgvraag. Zo zijn we voor de locatie Bernard van Meursstraat in de wijk De Thij
in 2016 een verkennend onderzoek gestart naar herontwikkeling van deze locatie. Uitgangspunt is de
behoefte van zorgpartij Aveleijn aan een groter programma voor cliënten. Uitgangspunt van WBO Wonen is
verdunning van het woningaanbod op deze locatie. Het huidige woningaanbod is niet passend voor langere
termijn verhuurbaarheid.
Daarnaast hebben we met diverse zorgpartijen afspraken gemaakt voor het met voorrang toewijzen van
woningen aan hun cliënten (11%) en kennen we urgentie toe aan inwoners van Oldenzaal met een medische
WMO of sociale indicatie. Dit naast alle bijzondere toewijzingen aan vergunninghouders en
stadsvernieuwingskandidaten. Inmiddels wordt 31% van ons bezit met voorrang toegewezen.
Tabel 4: verdeling woningtoewijzingen per categorie van afgelopen 3 jaar
Bijzondere toewijzingen
2014 2015 2016
Regulier woningzoekend 74% 71% 69%
Bijzondere toewijzing 26% 29% 31%
Totaal 100% 100% 100% Bijzondere toewijzing:
* zoektijd tussen minder dan 1 maand en iets meer dan 3 maanden
Mariahof Met de Zorgfederatie Oldenzaal zijn afspraken gemaakt voor het vier jaar doorexploiteren van de Mariahof.
Hiervoor hebben WBO Wonen en de Zorgfederatie Oldenzaal gezamenlijk een plan ontwikkeld om met
beperkte middelen een transitie van verzorgingshuis naar verpleeghuis te bewerkstelligen. Het creëren van
groepen met een gezamenlijke woonruimte waarin ook gekookt kan worden is hierin speerpunt geweest. De
verbouwing is in 2016 gerealiseerd.
Jaarverslag 2016
23
Dhr. Mol en mw. Heeringa (Zorgfederatie) Mariahof
We verkleinen onze voorraad dure woningen en BOG (keuze 5 en 6)
In ons ambitieplan spreken we duidelijk uit dat we teruggaan naar de kerntaak. We zien het als onze kerntaak
om woningen te bieden aan mensen die hier niet zelf in kunnen voorzien. In het bijzonder doen we dat voor
mensen met een bescheiden jaarinkomen. We kijken daarom ook kritisch naar welke woningen nodig zijn
voor sociale verhuur.
Verkoop van niet-DEAB bezit (huurprijs boven € 710) en dure woningen (huurprijs tussen € 628 en € 710) en
BOG zorgt voor financiële ruimte om nieuwe betaalbare sociale huurwoningen toe te voegen.
In 2016 hebben we 28 woningen individueel verkocht, doelstelling was 20. Daarmee hebben we onze
voorraad dure woningen, woningen met een streefhuurprijs boven de € 628, met 17 woningen verkleind. 11
woningen zijn verkocht uit het betaalbare segment, waarbij 4 woningen net onder de grens naar duur zaten.
Daarmee hebben we voor 2016 ruimschoots het doel van 8 woningen extra verkoop per jaar uit dit segment
behaald.
Eind 2016 zijn ook drie complexen in het niet-DAEB segment verkocht (86 woningen). Het betreft de
complexen LinQ, Ariane en Stadsbleek. De complexen zijn in december formeel overgedragen aan Grouwels
Vastgoed.
Jaarverslag 2016
24
Ambitie 2:
Betaalbare woonlasten en duurzame woningen Betaalbaarheid van het wonen is belangrijk voor onze huurders. De maandelijkse huur is maar een deel van
de maandelijkse woonlasten. Energiekosten maken ook een belangrijk deel uit van de totale woonlasten.
Daarom zetten wij in op betaalbare woonlasten en niet alleen op betaalbare huur. We investeren in
duurzaamheid en dragen zo bij aan lagere woonlasten voor onze huurders.
Ons doel? In 2020 is de gemiddelde energie-index van onze woningen lager dan 1,25 (gemiddeld label B).
Daarbij zijn tevens de structurele bouwkundige tocht-, vocht- en schimmelproblemen veelal opgelost voor
woningen die in exploitatie blijven. Onvoldoende scores (rapportcijfer 6 of lager) op tocht en vocht zijn met
minimaal de helft afgenomen. En tot slot is het energiebewustzijn van onze huurders verhoogd.
Huurbeleid gericht op betaalbare woonlasten
Door huren gematigd te verhogen dragen we bij aan het betaalbaar houden van de woonlasten. We benutten
wel de ruimte voor huurverhogingen (binnen het huurakkoord) om te kunnen investeren in verduurzaming en
daarmee in betaalbare woonlasten. Het huurbeleid bestaat uit meerdere onderwerpen:
Voldoende betaalbare woningen; tijdens de vastgoedweek van 2015 is bepaald hoeveel woningen per
prijsklasse wenselijk is (zie ambitie 1). Met behulp van de streefhuren wordt hierop gestuurd.
Toewijzingsbeleid; uitvoering van de passendheidstoets. In 2016 hebben we 99,6 van het bezit wat
voor passend toewijzen in aanmerking kwam ook passend toegewezen. Daarmee wordt ruimschoots
voldaan aan de norm van minimaal 95%.
Tabel 5: toewijzingen 2016 naar inkomen en huurprijs
Norm Realisatie
aantal %
Passend toegewezen 95% 278 99,6%
Niet passend toegewezen 1 0,4%
Overig buiten passend toewijzen
Onder inkomensgrens, boven liberalisatiegrens 3
Boven inkomensgrens, boven liberalisatiegrens 13
Boven inkomensgrens, onder liberalisatiegrens 41
Toewijzingen volgens EU-norm
Primaire doelgroep, <=35.739 80% 310 96,9%
Middengroep, 35.739 - 39.874 10% 8 2,5%
Vrij toewijsbaar, >39.874 10% 2 0,6%
Overige toewijzingen buiten EU-norm
Boven liberalisatiegrens 16
Totaal nieuwe contracten 336
Jaarlijkse huurverhoging; door middel van gedifferentieerde huurverhoging sturen we op streefhuren.
We zetten in op het gematigd verhogen van de huren. In 2016 was dat gemiddeld inflatie + 1%. Voor
de meeste huurders kwam dit neer op een verhoging van 1%. De huurverhoging is in
overeenstemming met het landelijk akkoord tussen Aedes en de Woonbond.
Woonlasten; wat doen de energetische maatregelen voor de woonlasten van de klant? Dit wordt in
2017 opgepakt.
Jaarverslag 2016
25
Energiezuiniger maken woningen gericht op beperken woonlasten
Energiekosten vormen een groot deel van de maandelijkse woonlasten. Wij kiezen voor een aanpak waarbij
verduurzamen (energiezuiniger maken) van onze woningen leidt tot lagere woonlasten voor onze huurders. In
2016 hebben we 430 woningen verduurzaamd. WBO Wonen heeft ervoor gekozen om de bandbreedte bij
huurverhoging, gemiddelde van inflatie + 1%, te gebruiken om de investeringen voor duurzaamheid te
financieren. En dus niet deze investeringen bij individuele huurders in rekening te brengen. Er zijn in 2016
circa 170 woningen minder verduurzaamd dan gepland. Oorzaak hiervan is dat er voor veel projecten STEP
subsidie wordt aangevraagd. Voordat er gestart mag worden met de werkzaamheden moet eerst een nieuw
energielabel bepaald worden, de capaciteit bij gecertificeerde adviesbureaus is beperkt. De subsidie wordt op
basis hiervan bepaald. In 2016 is € 430.000,- aan STEP subsidie aangevraagd. De ontvangen subsidie wordt
ingezet voor extra verduurzaming.
Van de verduurzaamde woningen zijn 73 woningen op een A-label uitgekomen en 74 op een C-label. De
overige woningen zijn uitgekomen op B. Het gemiddelde label van de verduurzaamde woningen komt hiermee
conform doelstelling op B.
Aanpak van tocht- en vochtproblemen
Naast lagere woonlasten heeft het energiezuiniger maken van de woningen een bijkomend voordeel. Tocht-,
vocht- en of schimmelproblemen kunnen hiermee meer voorkomen worden. Gebouwen en woningen die in
het huurdersonderzoek lage cijfers kregen door tocht-, vocht- en of
schimmelproblemen hebben voorrang gekregen bij het energiezuiniger maken van de woningen. Bij tachtig
woningen zijn specifieke maatregelen (o.a. kruipruimte isolatie) uitgevoerd om vochtproblemen op te lossen.
Energiebewuste huurders
Bewust omgaan met energie is beter voor ons milieu én voor onze portemonnee. Daarom hebben we samen
met de gemeente Oldenzaal en Impuls het project EnergieCoach opgezet. Energiecoaches zijn getrainde
vrijwilligers, die adviseren over energiebesparing bij bewoners thuis. Insteek is dat bewoners optimaal
profiteren van hun verduurzaamde woning door tips hoe om te gaan met de nieuwe situatie. Het aantal
energiecoaches is beperkt en daarmee ook de aantallen bewoners die kunnen worden bezocht. Dit punt is met
de betrokkenen van de gemeente besproken. In 2016 zijn uiteindelijk 38 bewoners door de energiecoaches
bezocht.
Daarnaast hebben de teams Service en Wonen van WBO Wonen, na een scholing, in 2016 ruim 300 huurders
geïnformeerd over energiebesparing en/of tocht en vocht. Tijdens een reparatie of bij het betrekken van een
nieuwe woning werden huurders geïnformeerd over energiebesparing met een folder en tips over LED
verlichting, kierdichting en controle waterreservoir. Voor meer informatie werd de energiecoach onder de
aandacht gebracht.
Tot slot is, om meer inzicht te krijgen in de (mogelijke) besparing op de energielasten, met twintig bewoners
afgesproken dat zij de energiekosten gaan monitoren voor en na een renovatie.
Voorzieningenwijzer In 2016 hebben we met de gemeente en Impuls afgesproken om in het voorjaar 2017
honderd huurders/inwoners in Oldenzaal te helpen bij het besparen op hun woonlasten. In samenwerking met
het bedrijf Salutem worden in een pilot 100 bewoners bezocht. Met behulp van een voorzieningenwijzer
krijgen de huurders advies over de mogelijke besparingen op hun energiekosten, zorgverzekering,
gemeentelijke regelingen, huur- en zorgtoeslag etc. Uit ervaring elders in het land is gebleken dat de
gemiddelde besparing voor een huurder rond de € 600,- ligt.
Jaarverslag 2016
26
Ambitie 3:
Samen voor vitale buurten Wij gaan voor vitale buurten. Een buurt waar je als huurder plezierig kunt wonen. Een buurt die schoon, heel
en veilig is. Vanuit het huurdersonderzoek weten we wat huurders belangrijk vinden om plezierig te kunnen
wonen in de buurt: veiligheid, rust in de buurt, vertrouwen hebben in andere buurtbewoners, groen in de
buurt en een opgeruimde buurt. Met die kennis kunnen we gericht, samen met partners, aan de slag. Dat
moet ertoe leiden dat we in 2020 ervaring hebben opgedaan met nieuwe vormen van participatie.
Onvoldoende scores (rapportcijfer 6 of lager) voor het onderdeel betrekken van huurders bij beheer en beleid
moet met minimaal de helft zijn afgenomen (bij projecten waar wij de komende jaren fors investeren en
samen met huurders plannen maken). Ook zijn duidelijke procesafspraken met samenwerkende partijen
gemaakt voor vroegtijdige signalering.
Fysiek aanpakken laag scorende buurten
Huurders van WBO Wonen waarderen hun buurt met gemiddeld een 7,1. Wij geven de komende jaren
prioriteit aan die buurten die veel lager scoren op de top vijf punten (zie hiervoor), of waar veel storende
zaken worden genoemd. De komende vijf jaar pakken wij ieder jaar één buurt op daar waar het gaat om
fysieke knelpunten. In 2016 hebben we naar aanleiding hiervan twee kleinere buurten opgepakt: Dr.
Poelsstraat/Nolenstraat en Molkenboer.
Samen met de bewoners uit de dr. Poelsstraat/Nolenstraat (in klankbordgroepen) is er gewerkt aan
verbetering van de wijk: eerst groot onderhoud van de woningen en daarna de omgeving aanpakken. Er is
nieuwe bestrating aangebracht, gelijke schuttingen geplaatst en een gezamenlijke moestuin aangelegd van
afgestane stukjes tuin van iedere bewoner. En om de problemen van wateroverlast op te lossen is de
afwatering geregeld door een buffer in het groen. Bij het Molkenboer is in nauw overleg met de huurders een
oplossing gevonden voor de vuilcontainers. Door een andere plek te creëren voor de vuilcontainers, achter
het groen, en het aanpassen van de groenstroken heeft het complex een vitalere uitstraling gekregen.
Faciliteren participatie
In ons ambitieplan hebben we het bewust over ‘samen’ voor vitale buurten. Want een vitale buurt, een buurt
waar bewoners plezierig kunnen wonen is niet alleen de verantwoordelijkheid van de corporatie. Juist door
samen te werken, samen met bewoners en andere maatschappelijke partners, maken we meer mogelijk in de
wijk. De afgelopen jaren hebben we dat ook ervaren. Met Joyin hebben we vele betrokken en enthousiaste
vrijwilligers aan ons weten te binden voor het onderhoud van het groen en voor het organiseren van
ontmoeten en buurtparticipatie in vier ontmoetingsruimten. In 2016 hebben we samen met 64
groenvrijwilligers en 57 vrijwilligers voor ontmoeten gewerkt aan vitale buurten.
Door de woningwet heeft WBO Wonen de beweging ingezet om op een aantal fronten nog meer de
samenwerking op te zoeken met andere maatschappelijke partners en sommige taken over te dragen. Zo is
het groenonderhoud van het openbaar groen overgedragen naar de gemeente. We hebben daarbij met onze
kennis en expertise gezorgd dat er goed contact is ontstaan tussen de betrokken vrijwilligers en de gemeente.
Alleen de Stadstuin 1862 (groen van WBO Wonen met een openbaar karakter) moet nog worden
overgedragen. Hiervoor zijn inmiddels goede geïnteresseerde partijen (vervolg in 2017). Voor de exploitatie
van de welzijnsactiviteiten in onze vier ontmoetingsruimten wordt eveneens gezocht naar andere partners.
Voor twee ruimten gaan bewoners de exploitatie overnemen (Walgaarden al in 2016 en Abdij juli 2017) en
voor de Orangerie en Stakenboer zijn vergevorderde gesprekken met zorgpartijen. We hopen in het eerste
half jaar van 2017 tot definitieve afspraken te komen.
Verder zijn er in 2016 een aantal leefbaarheidsprojecten samen met huurders afgerond:
- Ontmoetingsplekje in de rozentuin bij de Thijgaardflat (i.s.m. gemeente)
- Aanleg Jeu de boulesbaan bij Molkenboer (volledig door vrijwilligers)
- Fietsproject: labelen en opruimen van fietsen in de wijk (i.s.m. de Werkwijzer)
Jaarverslag 2016
27
Huurders betrekken bij beheer en beleid
We weten dat huurders graag meer betrokken willen worden bij de plannen voor hun buurt of woning. We
zoeken hierin dus de samenwerking op. Voor het groot onderhoud bij de jaren ’50 woningen is gewerkt met
klankbordgroepen, bij elk complex dat is aangepakt is een klankbordgroep ingesteld.
In 2016 hebben we een aanzet gedaan met Blij Wonen, om in samenspraak een projectplan op te zetten voor
nieuw te vormen beleid (in dit geval het schuttingenbeleid). In nauw overleg is in het projectplan ook de vorm
van huurdersparticipatie afgesproken waarmee in dit project mee wordt geëxperimenteerd; te weten een
klantpanel.
In het gehele proces om te komen tot een goede toekomstige dienstverlening met bijbehorende producten
staat een goede huurderdsbetrokkenheid centraal. Dit bepaalt in hoge mate de kwaliteit van het eindproduct.
Bij de analyses, het opstellen van het dienstverleningsconcept, de ICT keuze en de uiteindelijke
implementatie worden huurders en onze huurdersvereniging Blij Wonen nauw betrokken. In 2016 zijn ze
betrokken bij zogenaamde klantreizen op de processen reparatieverzoeken, huur opzeggen,
badkamer/keuken/toilet renovaties en klachten. Een hele andere vorm van huurdersparticipatie; huurders
mee te laten denken met processen om deze vanuit de klant in te richten.
Samen met onze partners werken aan vroegtijdige signalering
Buurtbeheer, bemiddeling bij overlast en intensief inzetten op contact en aanpak bij huurachterstanden is al
langere tijd een belangrijk aandachtspunt bij WBO Wonen. De focus van WBO Wonen verschuift daarbij meer
naar het vooraf signaleren van problemen en daarvoor inschakelen van de juiste maatschappelijke partners.
Dit sluit ook goed aan bij de nieuwe woningwet: daar waar een maatschappelijke partij de primaire
verantwoordelijkheid heeft, is het geen taak voor een corporatie. Echter op het vlak van aanpak
huurachterstanden en overlast blijft voor WBO Wonen een belangrijke uitvoerende taak over. Dit neemt niet
weg dat daar waar vrijwilligers (buurtbemiddeling), Humanitas (thuisadministratie) of andere
maatschappelijke instanties een rol kunnen vervullen, WBO Wonen hier de voorkeur aan geeft.
In 2016 hebben wij gesprekken gevoerd met Maatschappelijk Plein over de rol en taken bij multidisciplinaire
casuïstieken van diverse partijen. Alle gesprekken met de gemeente hebben mede geleid tot een nieuwe
methode en aanpak op het vlak van de multidisciplinaire casuïstieken die in 2017 bij de gemeente wordt
ingevoerd inclusief een privacy convenant. Daarnaast zijn er in 2016 twee bijeenkomsten georganiseerd: één
op het vlak van armoede en de tweede betrof een kennismakingsbijeenkomst bij WBO Wonen met het sociaal
team Oldenzaal. Dit is een nieuw voorliggend portaal van Impuls, de gemeente en maatschappelijk werk voor
vroegsignalering. De bijeenkomsten hadden tot doel om tot een betere samenwerking en kennisoverdracht en
afspraken te komen.
Jaarverslag 2016
28
Ambitie 4:
Maatschappelijk presterend vermogen
WBO Wonen is een maatschappelijke organisatie die samen met anderen (gemeente, belanghouders en de
huurders zelf) betaalbaar en plezierig wonen voor haar huurders mogelijk wil maken. De huurdertevredenheid
is goed. De bedrijfslasten zijn echter hoog vergeleken met het gemiddelde in de sector. Onze ambitie is
daarom de huidige huurdertevredenheid op peil te houden tegen lagere bedrijfslasten.
Dienstverlening gericht op de toekomst tegen lagere kosten
Uit aftersales, huurdersonderzoek, de Aedes benchmark en gehouden huurdergesprekken blijkt dat huurders
heel tevreden zijn over de service en dienstverlening van WBO Wonen. Vooral de eigen onderhoudsdienst krijgt
hoge waarderingen, ook op medewerker niveau.
De resultaten van de Aedes Benchmark voor het huurdersoordeel waren zeer positief. Huurders geven WBO
Wonen gemiddeld een 8,3. De deelscores van WBO Wonen zijn: 8,0 voor nieuwe huurders, 8,8 voor
reparatieverzoeken en 8,3 voor vertrekkende huurders. WBO Wonen stijgt hierdoor van categorie B naar A.
Een A-score staat voor een bovengemiddelde score.
De gewenste dienstverlening is onder andere als gevolg van digitalisering toe aan een nieuwe visie en
strategie gericht op de toekomst. Daarnaast is het vanuit de doelstelling voor WBO Wonen om op lagere
bedrijfslasten uit te komen belangrijk naar onze huidige dienstverlening te kijken. Daarvoor is er in 2016 een
concept voor onze toekomstige dienstverlening opgesteld. Dit concept heeft twee belangrijke uitgangspunten:
Het zo gemakkelijk mogelijk maken voor onze huurders.
Betaalbare dienstverlening.
In 2017 wordt dit verder uitgewerkt.
Besparing op de bedrijfslasten
In de Aedes benchmark scoorde WBO Wonen op het onderdeel bedrijfslasten een C. Een C score betekent een
score boven het gemiddelde. De gemiddelde bedrijfslasten in de sector bedraagt
€ 853,- per woning. De gemiddelde bedrijfslasten van WBO Wonen zijn € 974,- per woning. De afgelopen
jaren zijn er forse besparingen doorgevoerd en ook het afgelopen jaar zijn we er in geslaagd de bedrijfslasten
terug te dringen. Met een versobering van de secundaire arbeidsvoorwaarden wordt ook bijgedragen aan een
besparing op de bedrijfslasten. In 2016 is een plan opgesteld voor besparing. Daarop hebben we instemming
van de OR ontvangen. Daarmee heeft WBO Wonen dus groen licht om te komen tot toekomstbestendige
arbeidsvoorwaarden.
Besparing op de bedrijfslasten ontstaat ook door efficiënt te werken. Om zelf te ervaren hoe en te ontdekken
hoe processen efficiënter kunnen lopen hebben de teams in 2016 klantreizen gedaan.
Er zijn 26 interne en 26 externe klantreizen afgenomen. De klantreizen hebben mooie inzichten opgeleverd
die belangrijk zijn voor onze toekomstige dienstverlening.
Integraal risicomanagement wordt opgepakt door de (interim) controller die per 1 januari 2017 is aangesteld.
In 2016 is aan risicomanagement gewerkt onder andere op het gebied van privacy-wetgeving. In 2016 is het
beveiligingsplan informatie-infrastructuur vastgesteld, is ook de implementatie van de woningwet strak
geredigeerd en is het onderzoek naar soft controls als onderdeel van de accountantscontrole uitgevoerd. De
resultaten worden in 2017 met BDO besproken.
Jaarverslag 2016
29
Wat hebben wij nodig? De ambities vragen een grote inzet en prestatie van de medewerkers van WBO Wonen. Om de ambities waar
te kunnen maken hebben we drie voorwaarden benoemd.
Voorwaarde 1: Samenwerken en verbinden
Om betaalbaar en plezierig wonen in Oldenzaal te realiseren is het nodig om samen te werken met onze
belanghouders. Ook het stimuleren en faciliteren van huurders om samen vorm te geven aan betaalbaar en
plezierig wonen is de komende jaren van groot belang. Het kunnen verbinden is daarmee een vereiste voor
WBO Wonen als organisatie geworden. En als wij van partijen vragen om goed samen te werken, dan moet
het samenwerken in onze eigen organisatie vanzelfsprekend ook goed lopen. Op regionaal niveau werken we
op verschillende thema’s actief samen met de Twentse corporaties binnen vereniging WoON. Thema’s zijn
benchmarking, routekaart, wonen & zorg en huurdersparticipatie.
Daarnaast is er een intensieve samenwerking met onze belanghouders. De totstandkoming van ons
ambitieplan is daar een mooi voorbeeld van. De samenwerking is in 2016 doorgegaan en in het bijzonder met
de gemeente en huurdersvereniging Blij Wonen nog intensiever geworden. De woningwet maar ook onze
ambities zijn hiervoor de aanleiding. Samen met de gemeente en Blij Wonen hebben we in 2016 het proces
voor de prestatieafspraken 2016 – 2020 doorlopen. Het resultaat was de ondertekening van de
prestatieafspraken op 18 augustus 2016 door gemeente, Blij Wonen en WBO Wonen. In de prestatieafspraken
staat hoe we de komende jaren gaan samenwerken. De afspraken sluiten aan bij de actuele ontwikkelingen
op het gebied van wonen. De basis van de prestatieafspraken is gevormd door lokale opgaven, wettelijke
kaders en het opgestelde volkshuisvestingsbeleid. Aangesloten is bij de speerpunten uit de Woonvisie
Oldenzaal 2016-2020 en bij de vier ambities uit ons ambitieplan.
In navolging op de prestatieafspraken is het bod voor 2017 geaccordeerd en afgerond.
In 2016 is veel gezegd en geschreven over de Oldenzaalse binnenstad. De binnenstad van Oldenzaal kent zo
haar uitdagingen. Verloedering, leegstaande winkelpanden e.d. hebben er voor gezorgd dat partijen de
handen ineen slaan om het tij te keren. De gemeente, ondernemersvereniging SOBO, Rabo en ondernemers
gaan in werkgroepen aan de slag om de binnenstad te verbeteren. WBO Wonen is vertegenwoordigd in de
werkgroep vastgoed en in de stuurgroep. In financieel opzicht draagt WBO Wonen niet bij, maar door mee te
denken nemen we wel onze verantwoordelijkheid. Ook voor onze huurders is het immers belangrijk om een
goed en aantrekkelijk centrum te hebben in Oldenzaal.
Voorwaarde 2: Maatschappelijk verantwoorde organisatie
Twee belangrijke uitgangspunten voor de organisatie zijn:
1. Doelgerichte teams
De afgelopen jaren is in de organisatie ingezet op doelgerichte teams. Het idee hierachter is dat medewerkers
in een team zelf meer verantwoordelijkheid nemen voor hun teamdoel. In 2016 heeft ieder team één of
meerdere teamdoelen geformuleerd. Deze teamdoelen zijn nagenoeg allemaal gehaald. Eén doel is niet
gehaald. De reden daarvoor is dat het team een belangrijke rol had in de verkoop van drie commerciële
complexen.
2. Maatschappelijk verantwoord ondernemen
Inzetten op duurzaamheid heeft te maken met gezond verstand en bewust gedrag: dat je je bewust bent dat
wat je doet invloed heeft op wat je achterlaat als organisatie. WBO Wonen wil in haar gedrag de komende
jaren ook laten zien dat zij maatschappelijk onderneemt en bewust duurzaam vorm geeft aan samenwerken,
opdrachtverstrekking, haar vastgoed en de WBO Wonen organisatie. Ofwel zelf ook het goede voorbeeld
geven. De investeringen die we doen in ons woningbezit om de woningen energiezuiniger te maken, is hier
een concreet resultaat van.
Om de organisatie ook zelf meer bewust te laten zijn van duurzaamheid stond de personeelsdag van WBO
Wonen in 2016 geheel in het teken van duurzaamheid. In 2017 wordt het MVO / duurzaamheidsbeleid verder
uitgewerkt.
Voorwaarde 3: Goed presterende medewerkers met plezier in hun werk
Door de veranderde rol van WBO Wonen hebben wij onze missie aangescherpt. Naast plezierig wonen,
focussen wij nadrukkelijk op betaalbaar wonen mogelijk maken. Wij realiseren ons dat de nieuwe focus met
ambities veel vraagt van onze organisatie. Van medewerkers vragen we zichzelf te blijven ontwikkelen en een
grote inzet om de ambities waar te kunnen maken.
Jaarverslag 2016
30
De kernwaarden van WBO Wonen zoals we deze al jaren toepassen in de teams en in de beoordeling helpen
daar inderdaad bij, omdat ze als kaders dan wel randvoorwaarden gelden. Echter hebben we in 2016
geconcludeerd dat ze niet passen bij het ‘zijn’ van ons als organisatie. Daarom is in 2016 een
kernwaardenproces gestart waarbij met behulp van de gehele organisatie vier nieuwe kernwaarden zijn
geformuleerd; Betrokken, Open, Eigen en Gewoon doen. De invulling van de kernwaarden krijgt een vervolg
in 2017.
In 2016 is veel werk verzet door onze teams. Steeds meer is de stip op de horizon helder en zetten wij mooie
stappen.
Betrokken medewerkers Gezamenlijk wordt gewerkt aan teamdoelen. Het zijn onze medewerkers die daarbij het verschil maken. Als
organisatie zijn wij hier trots op, want door het behalen van de ambitieuze doelen werken wij aan onze ambities! Wij vragen medewerkers ook zelf hoe zij tegen de voldoening van het eigen werk kijken. Dit zijn de gemiddelde voldoeningscijfers van de afgelopen jaren: 2012 8,0 2013 7,8 2014 7,9 2015 7,9 2016 8,1 Nog niet eerder hebben wij zo hoog gescoord.
Betrokkenheid zien we ook terug in het lage ziekteverzuimcijfer van 3,17% (2015: 3,11%) en met name de meldingsfrequentie. Voor een organisatie met betrokken medewerkers geld dat de meldingsfrequentie onder 1,0 moet liggen. In 2016 was deze 0,65 en heeft ruim 60% van de medewerkers zich niet ziek gemeld.
jaar 2012 2013 2014 2015 2016
meldingsfrequentie 0,54 1,02 0,69 0,71 0,65
Personeelsbestand Eind 2016 waren er 65 werknemers in dienst. Eind 2015 waren dit er 70. Omgerekend in FTE betekent dit: 2016 57,83 FTE 2015 60,72 FTE De verlaging komt met name door het niet vervangen van vertrokken medewerkers en het niet verlengen van tijdelijke contracten.
Werkkostenregeling WBO Wonen blijft ook in 2016 met de vergoedingen en verstrekkingen onder de norm van 1,2% van de totale loonsom.
Jaarverslag 2016
31
Overig
Klachtenmanagement
Ondanks de goede score in de Aedes Benchmark op het onderdeel huurderstevredenheid, zien we door het
klachtenmanagement dat niet iedere huurder tevreden is. Wel is het aantal klachten in 2016 ten opzichte van
2015 gedaald. In 2015 hadden veel klachten betrekking op tocht en vocht in de woning. Veel van deze
klachten zijn individueel of (worden) complexmatig opgepakt. In de ambitienota is tocht en vocht één van de
speerpunten.
Door de daling van het aantal vocht en tocht klachten is het aantal klachten af te handelen door het team
Wonen gedaald. Opvallend is de stijging van het aantal klachten dat door het management is afgehandeld.
Het lijkt erop dat klanten zich minder snel neerleggen bij een genomen beslissing en hun klacht vervolgens
voorleggen aan het management.
Aantal klachten per jaar
2012 2013 2014 2015 2016
WBO Wonen 45 62 42 56 37
Klachtencommissie Woningcorporaties Twente e.o. 4 2 4 2 3
Drie huurders waren in 2016 niet tevreden over de afhandeling van hun klacht door WBO Wonen en hebben
hun klacht gemeld bij de Klachtencommissie Woningcorporaties Twente e.o. Twee klachten hiervan zijn
alsnog door WBO Wonen opgelost zonder dat hierover een zitting is geweest. Over de derde klacht heeft op
verzoek van klager ook geen zitting plaatsgevonden. Deze klacht is schriftelijk afgehandeld en de
klachtencommissie heeft hierover een advies aan WBO Wonen uitgebracht. WBO Wonen heeft dit advies
opgevolgd.
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
Aantal klachten naar soort 2014, 2015 en 2016
2014
2015
2016
Jaarverslag 2016
32
De klachten worden maandelijks besproken en waar mogelijk worden preventieve maatregelen genomen om
nieuwe klachten te voorkomen.
0
10
20
30
40
50
60
70
Aantal klachten per team 2014, 2015 en 2016
2014
2015
2016
Jaarverslag 2016
33
Financiële continuïteit Om ook in de toekomst maatschappelijk te kunnen blijven presteren is het borgen van financiële armslag van
essentieel belang. In dit kader is in 2016 het nieuwe financieel reglement vastgesteld en goedgekeurd door de
Woonautoriteit. WBO Wonen heeft zich daarbij geconformeerd aan het modelreglement zoals deze door Aedes
is gepubliceerd. In 2017 zullen de gerelateerde statuten (investeringen-, treasury- en verbindingen statuut)
worden opgesteld of geactualiseerd. In 2016 is nog gestuurd op basis van het “bestaande” beleid.
Een financieel gezonde corporatie is een organisatie die op zowel korte als lange termijn in staat is om aan
haar financiële verplichtingen te voldoen. Een positieve operationele kasstroom is een van de voorwaarden
hiervoor. De eerder genoemde ambities moeten ertoe leiden, dat de waarde van het vastgoed toeneemt.
Deze toename genereert weer een potentieel betere kasstroom. WBO Wonen wil deze betere kasstroom weer
inzetten om plezierig en betaalbaar wonen mogelijk te maken voor haar klanten.
Sturingskengetal
Heeft betrekking op Definitie Norm
Interest Coverage
Ratio (ICR)
Kasstromen De verhouding tussen de
operationele kasstroom en het
saldo rentelasten
>1,4 resp. 1,7
na vpb en heffingen
Debt Service Coverage
Ratio (DSCR)
Kasstromen De verhouding tussen de
operationele kasstroom en het
saldo rentelasten +
(theoretische)
aflossingsverplichting
>1,0 resp. 1,2
na vpb en heffingen
Solvabiliteit Vermogen Het eigen vermogen uitgedrukt
in een percentage van het
balanstotaal (o.b.v. actuele
waarde)
> 20% resp. 24%
Loan to Value Vermogen De verhouding tussen de
langlopende schulden en de
actuele waarde van het bezit.
< 75% resp. 60%
Dekkingsgraad
Vermogen
De verhouding tussen het
schuldrestant van de geborgde
leningen en de WOZ waarde
van het WSW onderpand.
< 50% resp. 40%
Uitgangspunt is dat WBO Wonen (financieel) onafhankelijk wil blijven opereren. Daarom willen wij minimaal
blijven voldoen aan de gestelde normen vanuit het WSW en de Autoriteit Woningcorporaties. De
informatiebrief inzake het borgingsplafond, de oordeelsbrief 2015 en de toezichtsbrief 2016 hebben bevestigd
dat WBO Wonen voldoet aan de gestelde normen.
Daarnaast willen wij echter een extra buffer opbouwen. Reden hiervoor is dat WBO Wonen kiest voor
betaalbaarheid van haar woningbezit met als gevolg beperkte sloop en vervangende nieuwbouw. De
vervangingsopgave zal hierdoor in de toekomst groter worden. Met een opslag op de (externe) norm wordt
een buffer gerealiseerd. Daarnaast wil WBO Wonen ruimte houden voor nieuw beleid. WBO Wonen heeft als
uitgangspunt dat de interne norm op termijn (10 jaar) 20% boven de extern gestelde normen ligt. Komend
jaar zal de opslag opnieuw worden vastgesteld.
Jaarverslag 2016
34
Kasstromen
Investeringen in huurwoningen hebben een relatief laag rendement omdat de doelgroep van corporaties geen
marktconforme huur kan betalen. Om te voorkomen dat de jaarlijkse rentelasten niet uit de netto
huuropbrengsten kunnen worden betaald, kunnen investeringen in nieuwbouw en bestaand bezit slechts in
beperkte mate met leningen worden gefinancierd. Het deel van de investeringen dat niet met leningen kan
worden gefinancierd, wordt gedekt door de operationele kasstroom en door de verkoopopbrengsten uit de
bestaande portefeuille.
Uitgangspunt voor het borgen van de financiële continuïteit en een relatief solide financiële positie is een
positieve operationele kasstroom. De financiële continuïteit van een woningcorporatie wordt primair bepaald
door de mogelijkheid dat jaarlijks met de netto huuropbrengsten de financieringslasten kunnen worden
betaald. De netto huuropbrengsten, verminderd met bedrijfslasten en onder aftrek van de financieringslasten,
vormen de operationele kasstroom.
Enkelvoudige jaarrekening (x € 1.000) (vanuit kasstroomoverzicht) 2016 2015
Operationele kasstroom 8.082 8.092
Waarvan betaalde rente 5.900 6.054
Leningenportefeuille per 1-1 161.499 162.105
Rekening courant krediet per 1-1 2.333 5.534
Totaal vreemd vermogen voor aflossingsfictie 163.832 167.639
ICR 2,4 2,3
Cashflowgenerator 4,9% 4,8%
Naast een positieve operationele kasstroom dienen de verkoopopbrengsten uit bestaande voorraad de niet
kostendekkende investeringen in nieuwbouw en bestaand bezit af te dekken, die op basis van het
nettorendement van deze investeringen niet met leningen kunnen worden gefinancierd.
Rentedekkingsgraad (ICR)
De rentedekkingsgraad of ICR (interest coverage ratio) geeft aan in hoeverre de operationele kasstroom (na
aftrek van heffingen en belasting en voor aftrek rente) voldoende is om de verschuldigde rente te betalen. De
WSW norm is minimaal 1,4. WBO Wonen heeft de norm verhoogd naar minimaal 1,7 op termijn. Met een ICR
per 31 december 2016 van 2,4 voldoet WBO Wonen nu reeds aan deze doelstelling.
Cashflowgenerator
De cashflowgenerator geeft feitelijk aan hoeveel ruimte van de operationele kasstroom er na betaling van de
rente over is voor aflossing. WBO Wonen hanteert hiervoor een norm van 2%. WBO Wonen voldoet met 4,9%
ruimschoots aan de gestelde eis.
De cashflowgenerator is door het WSW inmiddels vervangen door de DSCR. Hiermee wordt feitelijk aangeven
in hoeverre de corporatie in staat is rente en aflossing te betalen uit de operationele kasstroom. Voor de
ontwikkeling van de DSCR wordt verwezen naar paragraaf 4.7.
Jaarverslag 2016
35
Financieel overzicht
Onderstaand zijn de werkelijke resultaten vergeleken met de begroting. Daarbij zijn twee zaken van belang.
Ten eerste was de begroting 2016 nog gebaseerd op de waardering op basis van bedrijfswaarde. De
werkelijke cijfers (2016 en 2015) zijn conform jaarrekening nu gebaseerd op basis van marktwaarde. Het
resultaat exclusief verkopen, projectresultaat en afschrijvingen is goed te vergelijken. De verschillen in de
overige resultaten worden in belangrijke mate verklaard door de stelstelwijziging als gevolg van de
waardering. Ten tweede is vanaf boekjaar 2016 voor de winst- en verliesrekening het functionele model
voorgeschreven. Aangezien de begroting 2016 nog gebaseerd was op de categoriale indeling is deze
gehanteerd voor een toelichting op de verschillen met de werkelijkheid.
Winst- en verliesrekening
Categoriaal (x € 1.000) Werkelijk Begroting Verschil Werkelijk 2016 2016 2016 2015
Bedrijfsbaten Huren 26.354 26.274 80 26.037 Vergoedingen 1.174 1.211 -37 1.244 Productie t.b.v. eigen bedrijf 235 263 -28 206 Overige bedrijfsopbrengsten 125 93 32 162
Totaal opbrengsten 27.888 27.841 47 27.649
Bedrijfslasten Lonen, sociale lasten en pensioenpremies 3.989 4.067 -78 4.063 Onderhoudskosten 2.876 3.737 -861 2.632 Overige bedrijfskosten 4.384 4.632 -248 4.506 Sectorspecifieke heffingen 2.433 2.495 -62 2.257
Totaal bedrijfslasten 13.682 14.931 -1.249 13.458
Exploitatieresultaat 14.206 12.910 1.296 14.191 Financiële baten en lasten Rentebaten 2 30 -28 7 Rentelasten -5.734 -5.878 144 -6.046
Totaal financiële baten en lasten -5.732 -5.848 116 -6.039
Resultaat uit gewone bedrijfsvoering voor belasting 8.474 7.062 1.412 8.152
Resultaat deelnemingen -5 0 -5 -9 Vennootschapsbelasting 244 -629 873 387 Resultaat exclusief verkopen, projectresultaat
en afschrijvingen 8.713 6.433 2.280 8.530
Overige resultaten Verkoop onroerende goederen 2.256 94 2.162 370
Afschrijvingen op materiële vaste activa -313 -7.687 7.374 -421 Overige waardeveranderingen MVA 23.454 -3.636 27.090 -5.153 Waardeverandering leningen -2.443 0 -2.443 -6.038 Overige waardeveranderingen commercieel vastgoed 0 0 0 0
Saldo overige resultaten 22.954 -11.229 34.183 -11.242
Resultaat boekjaar 31.667 -4.796 36.463 -2.712
Jaarverslag 2016
36
Onderstaand worden de belangrijkste verschillen ten opzichte van de begroting kort toegelicht.
Huren
Door een hogere huurharmonisatie en een lagere huurderving zijn de huren hoger dan begroot. Vergoedingen
De voorschotten van stookkosten zijn verder verlaagd. Hier ligt een directe relatie met de lagere kosten die
verantwoord zijn onder de overige bedrijfskosten.
Productie eigen bedrijf
Dit zijn de interne kosten die doorberekend worden aan projecten. Deze zijn gerelateerd aan de omzet.
Doordat de nieuwbouw van units voor statushouders (vooralsnog) niet doorgaat wordt hierop geen dekking
gerealiseerd. Dit wordt echter voor een groot deel gecompenseerd door naar voren gehaalde
verbeterprojecten.
Loonkosten
Er is in 2016 verder bespaart op de loonkosten. Een begrote vacature is niet ingevuld. Daarnaast zijn een
tweetal tijdelijke contracten niet verlengd.
Onderhoudskosten
Het verschil wordt met name veroorzaakt door lagere uitgaven van het planmatig onderhoud (ca. € 740.000).
De belangrijkste verschillen worden verklaard door minder asbestsanering (€ 155.000) en lagere kosten voor
liftonderhoud (renovatie in plaats van vervanging liftkooien bespaart € 85.000) en diverse vervallen posten
(ca. € 100.000). Daarnaast wordt er per saldo € 300.000 doorgeschoven naar 2017. Het dagelijks onderhoud
is ca. € 95.000 lager dan begroot.
Overige bedrijfslasten
Een deel van de lagere bedrijfslasten wordt veroorzaakt door lagere kosten leveringen en diensten (zie
toelichting vergoedingen). Verder vallen de organisatiekosten en exploitatiekosten beiden € 50.000 lager uit.
Tenslotte is een begrote post inzake verbetering organisatie van
€ 100.000 doorgeschoven naar 2017.
Financiële baten en lasten
Eind 2015 is alsnog de laatste ongeborgde lening volledig afgelost. Hierdoor vallen de rentekosten € 91.000
lager uit. Het resterende verschil wordt veroorzaakt door de lagere rente (spreadaanpassingen en lagere
rente rekening courant).
Vennootschapsbelasting
De belangrijkste oorzaak is de hogere actieve latentie als gevolg van de toegenomen marktwaarde van de
extendible basisrente leningen. Dit leidt tot een hoger (niet begroot) tijdelijk verlies.
Verkoop Eind december is de complexmatige verkoop (86 woningen) gerealiseerd. Deze was niet begroot. Het effect
op het resultaat is echter beperkt aangezien de woningen zijn verkocht in verhuurde staat. Daarnaast zijn er
in totaal 28 individuele woningen en een bedrijfspand verkocht t.o.v. een begroting van 20 woningen.
Afschrijvingen
De begroting was nog gebaseerd op de waardering op bedrijfswaarde. Omdat de waardering nu plaatsvindt op
basis van marktwaarde verhuurde staat valt de afschrijving op woningen volledig weg.
Overige waardeverandering MVA
De waardeverandering zijn gebaseerd op basis van marktwaarde, terwijl in de begroting nog is uitgegaan van
bedrijfswaarde. Voor een verdere toelichting wordt verwezen naar de toelichting op de stelstelwijziging in de
jaarrekening.
Jaarverslag 2016
37
Waardeverandering lening
Betreft de (af)waardering van de extendible basisrenteleningen op basis van de actuele yield curve per ultimo
2016. WBO Wonen heeft vanuit de risicogedachte en inzicht welke de jaarrekening zou moeten geven grote
moeite met de verplichting tot het afzonderlijk waarderen van de “embedded” derivaten van deze leningen op
de balans. WBO Wonen loopt geen liquiditeitsrisico. Er is geen sprake van een betalingsverplichting van deze
marktwaarde en hiertoe hoeven geen liquiditeitsbuffers aangehouden te worden. De verslagleggingsregels
geven ons echter geen andere keuze (zie ook toelichting langlopende schulden).
Treasurymanagement
In het treasurystatuut zijn onder andere als doelstellingen het minimaliseren van de vermogenskostenvoet en
het beheersen van de renterisico’s vastgelegd. WBO Wonen beschikt over een treasuryjaarplan en een
treasurystatuut. Het beleid op het gebied van het rente- en looptijdenrisico beoogt het minimaliseren van de
financieringskosten en het optimaliseren van de vervalkalender van de leningenportefeuille. In 2016 zijn er
geen nieuwe leningen aangetrokken. Wel hebben er spreadherzieningen plaatsgevonden van drie
basisrenteleningen. De opslagen zijn gemiddeld verlaagd met gemiddeld 5 basispunten. De gemiddelde
rentevoet van de uitstaande leningen per ultimo 2016 bedraagt 3,59% (2015: 3,62%).
Marktwaarde
Vanaf boekjaar 2016 zijn corporaties verplicht om te waarderen op marktwaarde verhuurde staat. Aangezien
WBO Wonen in belangrijke mate blijft sturen op bedrijfswaarde wordt marktwaarde met name gehanteerd
voor de verantwoording. Daarom is gekozen voor het handboek (basisversie) en niet voor de full-versie.
Tevens wordt hiermee de (stijging) van de bedrijfslasten beperkt.
Met de marktwaarde is er een waarderingsbegrip toegevoegd. Om het overzicht te houden zijn onderstaand
de belangrijkste waarde (gerelateerde) begrippen toegelicht zoals die bij WBO Wonen worden gehanteerd.
Historische kostprijs:
De aanschafprijs van het vastgoed zoals deze in het verleden is betaald.
Marktwaarde verhuurde staat:
Bij de marktwaarde verhuurde staat wordt de waarde van het vastgoed bepaald op grond van verwachte of
veronderstelde opbrengsten die de woning kan genereren uit verhuur (doorexploiteerscenario) of uit een
combinatie van verhuur en verkoop (uitpondscenario).
De hoogste van beide waarde is bepalend. In de meeste gevallen is dit het uitpondscenario.
Herwaardering:
Dit is het ongerealiseerde deel van de marktwaarde in verhuurde staat. Indien de marktwaarde hoger is dan
de historische kostprijs wordt het verschil separaat verantwoord onder het eigen vermogen als
herwaarderingsreserve.
Bij ongewijzigd beleid is het grootste gedeelte van de herwaarderingsreserve niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar.
Volkshuisvestelijke marktwaarde:
Is de marktwaarde in verhuurde staat waarbij:
1) Het gehele bezit wordt doorgerekend op basis van doorexploiteren (geen uitpondscenario).
2) De markthuur vervangen wordt door de lagere streefhuur.
Het verschil tussen de waarde conform deze parameters en de oorspronkelijke marktwaarde is de volkshuisvestelijke bestemming. Met deze “gecorrigeerde” waarde wordt het maatschappelijke karakter van de sector meegewogen.
Jaarverslag 2016
38
Bedrijfswaarde:
Betreft de waarde van het vastgoed op basis van verwachte toekomstige inkomsten en uitgaven gedurende
de restant levensduur van het vastgoed.
Tot en met 2015 waardeerde WBO Wonen op basis van actuele waarde (bedrijfswaarde voor de sociale
voorraad en marktwaarde verhuurde staat voor de commerciële voorraad). De volledige waardering op
marktwaarde verhuurde staat heeft geleid tot een stijging van de waarde ultimo 2015 met 48% (+ € 131
miljoen, zie overzicht effect stelstelwijziging pagina 58). Op papier zijn corporaties dus rijker geworden. Het
geld zit echter in de stenen. Het reguliere sociale bezit is bestemd voor de verhuur. Uitponden en daarmee
het te gelde maken van marktwaarde is dus niet aan de orde.
Waardering (x € 1 mln) 31-12-2016
Marktwaarde verhuurde staat 415
Herwaardering 175
Volkshuisvestelijke marktwaarde 257
Bedrijfswaarde 253
Ultimo 2016 bedraagt de marktwaarde € 415 miljoen. Dit is inclusief € 175 miljoen herwaardering. De
realisatie van de marktwaarde in verhuurde staat en de daarmee samenhangende ongerealiseerde
herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van WBO Wonen. Omdat de doelstelling van WBO
Wonen is te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar zelf niet in kunnen voorzien, zal van de
onroerende zaken in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Daarom is het de herwaardering
bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn te realiseren.
Naast de marktwaarde verantwoorden wij ook de volkshuisvestelijke marktwaarde aan de Woonautoriteit. De
volkshuisvestelijke marktwaarde bedraagt € 257 miljoen. Deze waarde geeft onzes inziens een beter beeld
van de werkelijke waarde en benaderd de bedrijfswaarde. Het is de marktwaarde waarbij rekening is
gehouden met de streefhuur op basis van een doorexploiteerscenario. Dit doet recht aan onze rol als sociale
verhuurder. Wij vragen geen maximale huur en wij ponden ons bezit niet uit. Met dit verschil in (niet te
realiseren) waarde wordt het eigen vermogen “beklemd”. De beklemming bedraagt derhalve voor WBO
Wonen ultimo 2016 € 158 miljoen. De solvabiliteit op basis van het onbeklemde vermogen is 40,8%.
Daarmee voldoet WBO wonen ruimschoots aan de gestelde norm. Voor de ontwikkeling van de solvabiliteit
wordt verwezen naar de paragraaf vooruitzichten.
De beklemming van € 158 miljoen kan naast de jaarlijkse uitgaven voor o.a. leefbaarheid, worden gezien als
onze bijdrage aan de maatschappelijke taak van woningcorporaties.
Bedrijfswaarde
De bedrijfswaarde blijft voor WBO Wonen een belangrijke waarderingsgrondslag als het gaat om (financiële
sturing). Deze wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige
exploitatie opbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de
investering. Er wordt rekening gehouden met de verhuurderheffing en (beperkte) extra huurinkomsten
(huursombenadering) zoals deze wettelijk zijn vastgesteld.
De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste
schatting weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de
resterende (administratieve) levensduur van het actief. De uitgangspunten zijn mede gebaseerd op de
meerjarenbegroting 2017-2026 en bestrijken een periode van tien jaar. Voor latere jaren wordt uitgegaan van
de verwachte gemiddelde percentages voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde
kasstroomniveaus. Hierbij is het uitgangspunt dat de verwachte extra kostenstijging vanaf het zesde jaar van
0,5% boven inflatie taakstellend wordt bezuinigd aangezien het bedrijfseconomisch onverantwoord is op
lange termijn de kosten structureel harder te laten stijgen dan de huren die inflatievolgend zijn ingerekend.
De toegepaste parameters zijn in de jaarrekening toegelicht onder de post materiële vaste activa.
Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt geen rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van
de bestaande leningenportefeuille. Als de verkoop buiten beschouwing wordt gelaten is in 2016 de
bedrijfswaarde van het vastgoed gedaald met € 3 miljoen tot € 253 miljoen. De belangrijkste verklaringen
van de daling zijn de lagere inflatie en de daaraan gerelateerde huurstijging.
Jaarverslag 2016
39
VVE’s
WBO Wonen heeft bezit, dat deel uitmaakt van Verenigingen van Eigenaars. Het aandeel van WBO Wonen in
deze VVE’s is als volgt: (in EURO = € 1)
Naam aantal app./ parkeerpl.
Aandeel WBO Wonen in reservefonds
Laatste vastgestelde cijfers
VVE Stadsbleek I (woningen) 3 3.900 per 31-12-2015 VVE Stadsbleek I (bergingen/parkeerplaatsen) 4 2.900 per 31-12-2015
VVE Stadsbleek II (woningen) 3 10.600 per 31-12-2016 VVE Stadsbleek II (bergingen/parkeerplaatsen) 3 2.100 per 31-12-2016
VVE Quattro 40 123.900 per 31-12-2015
VVE de Meijbree 77 178.000 per 31-12-2015
VVE Parkeergarage Ganzenmarkt 40 24.900 per 31-12-2016
VVE Kloosterland 18 15.900 per 31-12-2013
VVE In den Vijfhoek (moeder) 46.200 per 31-12-2014
VVE woningen In den Vijfhoek 94 54.900 per 31-12-2014
VVE Linq 9 18.900 per 31-12-2016
482.200
Vooruitzichten
Begin 2016 het ambitieplan voor de jaren 2016-2020 gepresenteerd. Daarin staat onze missie centraal: “WBO
Wonen is een maatschappelijke organisatie die samen met anderen (gemeente, belanghouders en de
huurders zelf) betaalbaar en plezierig wonen voor haar huurders mogelijk wil maken”. De
huurdertevredenheid is zeer goed. De bedrijfslasten zijn gedaald maar nog steeds hoog vergeleken met het
gemiddelde in de sector. Onze ambitie is de huidige huurdertevredenheid goed te houden (A-categorie
benchmark) echter tegen lagere bedrijfslasten (B-categorie benchmark).
Een gezonde financiële basis is nodig, ook voor de langere termijn, om onze missie waar te (blijven) maken.
Een positieve operationele kasstroom is één van de voorwaarden hiervoor. De investeringen en ambities zijn
gericht op (lange termijn) verhuurbaarheid. Daarmee neemt de waarde van het vastgoed toe. Deze toename
zorgt voor een potentieel betere kasstroom. WBO Wonen wil deze kasstroom inzetten om betaalbaar en
plezierig wonen voor haar huurders mogelijk te blijven maken.
Toezichthouders hebben voor corporaties (financiële) normen vastgesteld. Deze normen zijn voor WBO
Wonen de basis voor haar financieel beleid. WBO Wonen hanteert een hogere norm voor het opbouwen van
een extra buffer. Reden hiervoor is onze keuze financiële ruimte te creëren voor een grotere
vervangingsopgave in de toekomst. Door nu ervoor te kiezen om betaalbare en populaire woningen nog niet
te vervangen, maar te onderhouden, wordt de vervangingsopgave in de toekomst groter. Uiteindelijk zullen
deze woningen technisch gezien vervangen moeten worden. Daarnaast wil WBO Wonen ruimte houden voor
nieuw beleid en een remweg inbouwen voor eventuele tegenvallers. Uitgangspunt is dat de interne norm
vooralsnog op 20% boven de gestelde norm ligt. Komend jaar zal deze interne norm opnieuw worden
bepaald.
Jaarverslag 2016
40
Het ambitieplan is doorgerekend in de meerjarenbegroting 2017-2026. Hierbij is rekening gehouden met de
(verwachte) realisatie van 2016. Geconcludeerd kan worden dat het basisscenario structureel blijft voldoen
aan de gestelde externe en interne normen en daarmee verbeterd is ten opzichte van de vorige begroting. De
verhoging van de verhuurdersheffing is nog een belangrijk aandachtspunt. Het risico is enigszins beperkt
omdat een verdere stijging alleen bij de VVD in het partijprogramma is opgenomen. In afwachting van een
nieuw regeerakkoord zal er echter niet eerder duidelijkheid hieromtrent zijn. Aandachtspunt voor de
kasstroomratio’s zijn de onderhoudslasten. Vanuit bedrijfseconomisch oogpunt ziet WBO Wonen groot
onderhouds- en verbeterprojecten waarbij de levensduur wordt verlengd volledig als investering. Hierin zit
echter ook instandhoudingsonderhoud begrepen. Het WSW heeft aangegeven dat deze uitgaven verantwoord
moeten worden onder onderhoud. WBO Wonen gaat de consequenties hiervan voor de ratio’s in 2017 nader
analyseren.
Na vier jaar kennen alle ratio’s een positieve ontwikkeling. Reden hiervoor is dat veel investeringen in het
kader van onze ambitieplan naar voren zijn gehaald (o.a. duurzaamheid en de jaren ’50 woningen), waar
voorheen spreiding over 10 jaar het uitgangspunt was. Voor de toekomst geldt echter: “Het enige dat zeker
is, is onzekerheid”. De onzekerheid over de vluchtelingenproblematiek en de afspraken van de nieuwe
regeringscoalitie zijn hier duidelijke voorbeelden van. Daarnaast blijk uit het recente EIB bevolkingsonderzoek
dat de toekomst van de sociale woningbouw toch minder “rooskleuring” is dan eerder werd verondersteld. De
eventuele effecten voor Oldenzaal worden in 2017 nader geanalyseerd. Vanwege deze blijvende onzekerheid
is het belangrijk om te kunnen anticiperen op toekomstige ontwikkelingen. Belangrijke knoppen om op te
kunnen sturen zijn voor WBO Wonen: een relatief beperkt aantal ingerekende verkopen, een goede
onderhoudsstaat van ons bezit en (relatief) kleinschalige projecten. Tenslotte kan het tempo waarin wij onze
ambities willen realiseren gematigd worden. Hierdoor is WBO Wonen voldoende in staat om waar nodig bij te
sturen. Wij sturen in belangrijke mate op kasstromen.
Jaarverslag 2016
41
KASSTROMEN
Toetsing financieel beleid
Waarborgfonds Sociale Woningbouw
WBO Wonen voldoet conform artikel 8 van het reglement van deelneming van het “Waarborgfonds” aan de
eisen van borgbaarheid. Dit is bevestigd in de door het WSW afgegeven verklaring.
Autoriteit Woningcorporaties
Onderzoek naar de financiële positie op basis van het jaarverslag 2015 en de begroting 2016 heeft
uitgewezen dat wij voldoen aan de eisen. In de toezichtsbrief 2016 is vermeld dat onderzoek geen aanleiding
geeft tot opmerkingen.
(x 1.000)
Omschrijving 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
Kasstroom uit operationele activiteiten
Ingaande kasstromen
Huurinkomsten 25.507 25.641 25.798 26.146 26.798 27.293 27.254 27.870 28.581 29.119
Vergoedingen 1.196 1.203 1.216 1.235 1.259 1.284 1.310 1.336 1.363 1.390
Overige bedrijfsontvangsten 97 98 99 101 103 105 107 109 111 113
Renteontvangsten 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Totaal ingaande kasstromen 26.800 26.942 27.113 27.482 28.160 28.682 28.671 29.315 30.055 30.622
Uitgaande kasstromen
Personeelsuitgaven 3.874 3.954 4.029 4.118 4.221 4.326 4.413 4.501 4.591 4.683
Onderhoudsuitgaven 4.817 3.992 4.068 4.157 4.262 4.368 4.455 4.545 4.636 4.728
Overige bedrijfsuitgaven 4.347 4.299 4.318 4.250 4.350 4.453 4.542 4.632 4.725 4.819
Renteuitgaven 5.621 5.287 5.085 5.020 5.423 5.316 5.154 5.121 5.088 5.014
Sectorspecifieke heffingen 2.937 2.977 3.008 3.051 3.116 2.895 2.932 2.993 3.068 3.125
Leefbaarheid 219 223 227 232 238 243 248 253 258 264
Vennootschapsbelasting 0 0 0 402 1.175 1.296 1.341 1.373 1.455 1.356
Totaal uitgaande kasstromen 21.815 20.732 20.735 21.230 22.785 22.897 23.085 23.418 23.821 23.989
Totaal kasstroom uit operationele activiteiten 4.985 6.210 6.378 6.252 5.375 5.785 5.586 5.897 6.234 6.633
Kasstroom uit (des)investeringsactiviteiten
MVA ingaande kasstroom
Verkoopontvangsten bestaand 2.660 2.672 2.785 2.824 2.710 2.793 2.854 2.904 2.780 705
Verkoopontvangsten nieuwbouw 1.906 1.264 0 0 0 0 0 0 0 0
Totaal ingaande kasstromen 4.566 3.936 2.785 2.824 2.710 2.793 2.854 2.904 2.780 705
MVA uitgaande kasstroom
Nieuwbouw huur (incl. sloop) 4.672 5.453 6.314 6.805 0 1.366 6.023 5.922 1.449 1.478
Woningverbetering 6.221 3.911 4.437 6.825 1.565 1.274 1.300 1.578 1.352 2.461
Investeringen activa tdv 200 102 104 106 108 111 113 116 118 120
Externe kosten bij verkoop 111 114 116 118 121 245 127 129 132 34
Totaal uitgaande kasstromen 11.204 9.580 10.971 13.854 1.794 2.996 7.563 7.745 3.051 4.093
FVA kasstroom
Overige ontvangsten 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Totaal kasstromen FVA 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Totaal kasstroom uit (des)investeringen -6.638 -5.644 -8.186 -11.030 916 -203 -4.709 -4.841 -271 -3.388
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Nieuwe leningen 0 4.915 13.705 16.234 223 998 771 4.980 180 1.996
Aflossing leningen -6.987 -9.841 -11.897 -11.456 -6.514 -6.580 -1.648 -6.036 -6.143 -5.241
Totaal kasstroom uit financieringsactiviteiten -6.987 -4.926 1.808 4.778 -6.291 -5.582 -877 -1.056 -5.963 -3.245
Mutatie liquide middelen -8.640 -4.360 0 0 0 0 0 0 0 0
Jaarverslag 2016
42
De beoordelingen zijn nog gebaseerd op cijfers van vorig jaar. In de huidige begroting komt duidelijk naar
voren dat de positie is verbeterd. De belangrijkste oorzaken zijn o.a. de (doorgerekende) verkoop van drie
commerciële complexen (86 woningen). Hierdoor is er minder herfinanciering nodig met als gevolg lagere
rentelasten. Daarnaast is er een verdere besparing van bedrijfslasten ingerekend. Ten slotte wordt er
minder/later vennootschapsbelasting betaald. WBO Wonen zal daarmee blijven voldoen aan de intern
gestelde normen.
Daarmee kan tevens geconcludeerd worden dat WBO Wonen blijft voldoen aan de WSW normen. Het
borgingsplafond wordt vastgesteld voor 1 jaar op basis van de begroting 2016-2020. Als gevolg van de
verkoop zal in 2017 geen (her)financiering plaatsvinden.
In onderstaande toetsing is naast het begrotingsscenario 2017 ook het basisscenario 2016 opgenomen.
Tevens is het scenario opgenomen waarbij de verhuurdersheffing eventueel wordt verhoogd naar € 2,5
miljard. In het begin 2017 aangenomen wetsvoorstel is reeds een verhoging tot € 2,1 miljard ingerekend.
WBO Wonen ziet een verdere stijging als een groot risico. Duidelijk is dat dit een behoorlijke impact heeft op
de ontwikkeling van de ratio’s. Ten aanzien van de DSCR zullen wij onze interne norm niet gaan realiseren. In
2017 zal worden gekeken naar een specifieke onderbouwing voor de bepaling van de noodzakelijke buffer
(interne norm) die WBO Wonen wenst op te bouwen.
KASSTROMEN
Jaarverslag 2016
43
VERMOGEN
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
20
17
20
18
20
19
20
20
20
21
20
22
20
23
20
24
20
25
20
26
20
27
solvabiliteit MW onbeklemdHOE GEZOND IS MIJN EIGEN VERMOGEN
Jaarverslag 2016
44
ONDERPAND
Op basis van de ontwikkeling van de schuld per vhe in de meerjarenbegroting en de reële veronderstelling dat
de waarde van onderpand ongeveer gelijk blijft, zal WBO Wonen blijven voldoen aan de gestelde normen.
INVESTERINGSCAPACITEIT Onderstaand een overzicht van de voorgenomen investeringen.
Investeringen (x € 1.000) 2017-2021 2022-2026 Totaal
Nieuwbouw 23.244 16.238 39.482
Woningverbetering 22.959 7.965 30.924
Totaal 46.203 24.203 70.406
WBO Wonen investeert de komende jaren fors in nieuwbouw (inclusief sloop/vervangende nieuwbouw) en
woningverbetering (met name verduurzaming). Daarnaast is er nog een indicatieve bestedingsruimte
woningcorporaties (IBW) die is gepubliceerd door het ministerie van BZK. Deze is gebaseerd op de dPi 2016
(begroting 2017-2026). Deze indicatieve bestedingsruimte wordt door WBO in perspectief gebracht met de
verwachte noodzakelijke extra buffer ten opzichte van de normen van de externe toezichthouders. Daarbij
staat de toekomstige wensportefeuille centraal waarbij ook voor de langere termijn de effecten van het EIB
rapport worden doorgerekend (krimp sociale sector in Twente). Tevens zal een inschatting moeten worden
gemaakt van de consequenties van de Energieagenda. Het kabinet heeft daarin als ambitie uitgesproken dat
Nederland in 2050 vrij van aardgas moet zijn. Bij toekomstige nieuwbouw is dit nu al het uitgangspunt voor
WBO.
Indicatieve bestedingsruimte 2017 (x € 1.000)
Nieuwbouw 85.100
of Woningverbetering 67.300
of Huurkorting 1.600
WBO Wonen heeft in haar ambitieplan en de daaraan gerelateerde prestatieafspraken bewust niet gekozen
voor structurele huurkorting. Reden hiervoor is dat in de periode 2016-2020 voor € 15 miljoen wordt
geïnvesteerd in duurzaamheid. De focus ligt daarbij op beperking van energielasten. Onze ambitie is om eind
2020 op een gemiddeld energielabel B uit te komen. Voor deze investeringen worden geen extra
huurinkomsten gevraagd aan de huidige huurders. De investeringen worden onder andere bekostigd uit de
reguliere huurverhoging. De lagere energierekening komt volledig ten goede aan onze huurders waardoor de
woonlasten zullen dalen.
In 2016 heeft WBO Wonen een groot deel van haar commerciële bezit complexmatig verkocht (86 woningen).
Dit past in haar missie terug naar de kerntaak (sociale verhuur). De vrijgekomen gelden zullen deels worden
gehanteerd voor extra aflossing van de schuldpositie. Het andere deel zal worden bestemd voor “nieuw”
beleid vanuit het ambitieplan. Verdere verduurzaming in de vorm van energieopwekking is daarbij een
belangrijk thema voor de korte termijn. In 2017 zullen hierin keuzes worden gemaakt.
Jaarverslag 2016
45
Overzicht verbindingen
Algemeen
In het nieuwe ambitieplan is duidelijk aangegeven dat (ontwikkeling) van niet-DAEB niet meer tot de kerntaken
behoort. Daar waar in het verleden verbindingen juist tot stand zijn gekomen om de volkshuisvestelijke doelen
te bereiken, volgt WBO Wonen nu een exit strategie. De huidige volkshuisvestelijke doelen kunnen worden
gerealiseerd binnen de toegelaten instelling (stichting WBO Wonen). Hieronder volgt een overzicht van de
bestaande verbindingen.
WBO Projecten B.V.
WBO Projecten BV is opgericht om (toekomstige) nevenactiviteiten in onder te brengen. Hiermee worden de
risico’s voor de corporatie zoveel mogelijk beperkt.
Algemene gegevens
Naam van de verbinding WBO Projecten B.V.
Rechtsvorm Besloten vennootschap
Statutaire zetel Oldenzaal
Statutaire doelstelling Het ontwikkelen, beheren en exploiteren van registergoederen.
Tevens is als doel gesteld het deelnemen in, het voeren van beheer
over, het verlenen van diensten aan en financieren van andere
ondernemingen en vennootschappen.
Administratie/Contactpersoon WBO Wonen
Firmanten WBO Wonen (100%)
WBO Projecten BV is
moedermaatschappij van: - VOF Stadsbleek (58%)
- Ontwikkelingscombinatie Heemafcomplex VOF (12,5%)
Financiële gegevens 2016
Eigen Vermogen € -1.823.954
Balanstotaal € 1.237.822
Bedrijfsopbrengsten € 0
Resultaat 2016 € -5.120
Corporatiebelang in % 100%
Bestuurlijke zeggenschap 100%
Waarde op balans WBO Wonen
kapitaal € -1.823.954
Waarde op balans WBO Wonen
vordering € 2.811.776
Datum vaststelling jaarverslag en
controleverklaring 15 mei 2017, geen controleverklaring.
V.O.F. Stadsbleek
Deze Vof heeft ten doel het ontwikkelen van het plan Stadsbleek te Oldenzaal, een bouwproject in het centrum
van Oldenzaal met koop- en huurwoningen. Naast de huurwoningen participeert WBO Wonen voor 58% in deze
Vof.
De verdere ontwikkeling van Stadsbleek is onder de recessie tot stilstand gekomen. Voor de ontwikkeling van
fase 2 is gekeken naar de behoefte in de markt. De oorspronkelijk geplande aantallen zijn niet meer
realistisch. Samen met Trebbe is WBO Wonen in VOF Stadsbleek gestart met de herontwikkeling.
Appartementen komen niet meer voor in de nieuwe plannen, het plan voorziet in de nieuwbouw van 44
grondgebonden woningen allen bestemd voor verkoop. Fase 2a is in het 4e kwartaal 2016 in verkoop gegaan,
alle 17 woningen zijn verkocht. Fase 2b bestaat uit 27 woningen, de start van de verkoop staat gepland voor
april 2017.
De twee woongebouwen van ’n Bleekerd, eigendom van WBO Wonen, moeten plaats maken voor de
nieuwbouw. Eind 2016 zijn de bewoners van ’n Bleekerd geïnformeerd over de sloop van hun woning. Er is
een sociaal plan voor de bewoners en vanuit team Wonen worden de bewoners begeleid in het vinden van
vervangende passende woonruimte. Na sloop zal de grond door WBO Wonen, conform afspraak bij start van
de VOF, worden ingebracht.
Jaarverslag 2016
46
Algemene gegevens
Naam van de verbinding V.O.F. Stadsbleek
Rechtsvorm Vennootschap onder firma
Statutaire zetel Enschede
Statutaire doelstelling Ontwikkelen en doen bouwen van woningen zowel voor de
koop- als de huursector en ten behoeve daarvan in eigendom
verwerven van diverse goederen
Administratie/Contactpersoon WBO Wonen
Firmanten WBO Projecten B.V. (58%), Trebbe Bouw Oost B.V. (42%)
Financiële gegevens 2016
Eigen Vermogen € 752.392
Balanstotaal € 755.035
Jaaromzet € 0
Resultaat 2016 € -10.452
Corporatiebelang in % 58%
Bestuurlijke zeggenschap 50%
Waarde op balans WBO Projecten BV
kapitaal € 436.388
Datum vaststelling jaarverslag en
controleverklaring 12 januari 2017, geen controleverklaring.
Ontwikkelingscombinatie Heemafcomplex V.O.F.
In 2016 heeft geen verdere ontwikkeling plaatsgevonden.
Algemene gegevens
Naam van de verbinding Ontwikkelingscombinatie Heemafcomplex V.O.F.
Rechtsvorm Vennootschap onder firma
Oprichtingsdatum 05-08-2004
Statutaire zetel Hengelo (Ov)
Aantal werknemers 0
Statutaire doelstelling Ontwikkelen en doen bouwen van appartementen zowel voor
de koop- als huursector en het herontwikkelen van het
gebouw ‘Het Heim’
Administratie/Contactpersoon Woningcorporatie Domijn
Firmanten Plegt-Vos Projecten XI B.V.(50%), Domijn Projecten B.V.
(37,5%) en WBO Projecten B.V. (12,5%).
Financiële gegevens 2016
Eigen Vermogen € 916.965
Balanstotaal € 3.528.217
Jaaromzet € 0
Resultaat 2015 € -35.740
Corporatiebelang in % 12,5%
Bestuurlijke zeggenschap 12,5%
Waarde op de balans WBO
Projecten BV kapitaal € 114.628
Waarde op de balans WBO
Projecten BV vorderingen € 637.300
Datum vaststelling jaarverslag en
controleverklaring 8 mei 2017, geen controleverklaring
Jaarverslag 2016
47
Verklaring bestuurder
Als gevolg van het bepaalde in de statuten heeft de directeur/bestuurder van WBO Wonen het jaarverslag en
de jaarrekening over 2016 vastgesteld en ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Commissarissen. De
stukken zijn tijdens de vergadering van de Raad van Commissarissen van 15 mei 2017 besproken, waarbij
tevens is kennis genomen van de bevindingen en de bij de jaarrekening opgenomen controleverklaring van
BDO.
Mede op grond van deze bevindingen en de verklaring is het jaarverslag en de jaarrekening over 2016
vastgesteld door de Raad van Commissarissen.
In het kader van artikel 26.2.g van het BBSH wordt verklaard dat de middelen uitsluitend zijn besteed in het
belang van de volkshuisvesting.
Oldenzaal, 12 juli 2017
D. Mol, directeur-bestuurder
Jaarverslag 2016
48
Kengetallen
Boekjaar 2016 2015 2014 2013 2012
Gegevens woningbezit
1 Huurwoningen en -appartementen 4.023 4.134 4.124 4.128 4.141
Eenheden in verzorgingshuizen 83 83 83 83 83
Overige woongelegenheden 81 75 75 75 75
Subtotaal woningen 4.187 4.292 4.282 4.286 4.299
Garages etc. 262 262 262 262 262
Bedrijfsruimten 34 35 35 37 37
Maatschappelijk vastgoed 19 19 19 19 18
Overig bezit 32 32 32 32 32
Totaal 4.534 4.640 4.630 4.636 4.648
Voorraad koopwoningen 6 8 9 12 13
Voorraad kantoorpand/bedrijfspand 1 1 0 0 0
Voorraad bestemd voor verkoop 7 9 9 12 13
Mutaties in het boekjaar
1 Aantal opgeleverd 0 18 2 0 16
2 Aantal aangekocht 0 0 0 1 1
3 Aantal verkocht * -115 -8 -4 -5 -8
4 Aantal gesloopt 0 0 -2 -8 0
5 Aantal in aanbouw 0 0 18 2 0
6 Overige mutaties 9 0 0 0 0
* 2016 inclusief 86 appartementen complexmatige verkoop (3 niet-daeb complexen)
Het verhuren van woningen
1 Woningzoekenden (registraties) 6.810 6.409 6.108 5.674 5.280
2 Verhuringen 336 397 397 361 372
3Huurachterstand (excl. voorziening) in %
jaarhuur (excl. verg.) 0,9% 1,0% 1,1% 1,1% 0,8%
4Huurderving leegstand in % jaarhuur (excl.
verg.) 1,3% 1,3% 1,6% 1,3% 1,1%
Financiële continuïteit
1 Interest dekkingsratio ( > 1,4) 2,4 2,3 1,9 1,9 1,9
2 Cash-flow-generator ( > 2,0) 4,9 4,8 3,3 3,4 3,6
3 Solvabiliteit (actuele waarde) * 61,9 57,9 36,2 29,7 29,1
4 Liquiditeit 1,7 0,4 0,3 0,4 0,6
5 Gemiddelde rente vreemd vermogen 3,6 3,6 3,7 3,8 3,9
* vanaf 2015 marktwaarde i.p.v. bedrijfswaarde
* op basis van het onbeklemde vermogen (volkshuisvestelijke marktwaarde) bedraagt de solvabiliteit in
in 2016 en 2015 40,8 respectievelijk 36,6. Deze solvabiliteit wordt getoetst door de Woonautoriteit.
Jaarverslag 2016
49
Boekjaar 2016 2015 2014 2013 2012
Kwaliteit onderhoud
(per wo ning, exclusief fo ndsen)
1 Aantallen reparatieverzoeken 1,8 1,7 1,7 1,8 2,5
2 Aantallen mutatie-onderhoud 0,08 0,09 0,09 0,08 0,09
3 Kosten dagelijks- en overig onderhoud 193 211 243 271 351
4 Kosten mutatie onderhoud 180 193 179 223 161
5Kosten planmatig onderhoud (incl. groen
onderhoud) 635 509 633 656 700
6 Kosten groot onderhoud en
woningverbetering 1.109 957 474 1.076 1.497
7 Totaal onderhoudskosten per woning 2.117 1.871 1.529 2.226 2.709
Balans en winst- en verliesrekening
(per wo ning)
1 Eigen vermogen 65.735 56.748 23.068 17.413 17.045
2 Overige voorzieningen 33 34 38 27 25
3 Totaal opbrengsten 7.143 6.480 6.249 6.114 5.921
4 Afschrijvingen 75 98 1.837 1.918 1.929
5 Dotatie voorzieningen (excl. ORT) -2 -3 10 2 -3
7 Totaal personeelskosten 953 947 1.010 1.022 1.057
8 Totaal overige bedrijfslasten 1.628 1.576 1.728 1.440 1.207
9 Renteresultaat 1.409 1.411 1.442 1.466 1.453
10 Jaarresultaat 7.563 -632 50 -2.160 -977
Personeelsbezetting
1 Totaal formatieplaatsen 57,8 60,7 61,1* 65,1 66,7
2 Werkelijk aantal personeelsleden 65 70 70* 74 75
3 Ziekteverzuim 3,17% 3,11% 3,74% 4,90% 5,81%
* excl. 2 uitstaande vacatures (1,89 FTE)
Jaarverslag 2016
50
Jaarverslag 2016
51
Jaarrekening
Jaarverslag 2016
52
Geconsolideerde balans per 31 december 2016 (voor resultaatbestemming)
(bedragen x € 1.000)
A C T I V A 31-12-2016 31-12-2015
VASTE ACTIVA
1 Materiële vaste activa
1.1 DAEB vastgoed in exploitatie 398.040 373.672
1.2 Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 16.896 31.756
1.3 Onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 851 551
1.4 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 5.863 6.080
421.650 412.059
2 Financiële vaste activa
2.1 Deelnemingen in groepsmaatschappijen 551 562
2.2 Vorderingen op groepsmaatschappijen 637 637
2.3 Latente belastingvordering 3.322 2.955
4.510 4.154
Totaal vaste activa 426.160 416.213
VLOTTENDE ACTIVA
3 Voorraden
3.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop 1.942 2.724
3.2 Overige voorraden 43 49
1.985 2.773
4 Vorderingen
4.1 Huurdebiteuren 218 222
4.3 Vorderingen collega corporaties 1.033 1.043
4.4 Latente belastingvordering 64 188
4.5 Overige vorderingen 210 102
4.6 Overlopende activa 181 136
1.706 1.691
5 Liquide middelen
5.1 Liquide middelen 15.369 91
Totaal vlottende activa 19.060 4.555
TOTAAL ACTIVA 445.220 420.768
Jaarverslag 2016
53
P A S S I V A 31-12-2016 31-12-2015
6 GROEPSVERMOGEN
6.1 Herwaarderingsreserve 175.073 157.856
6.2 Overige reserves 68.491 88.420
6.3 Resultaat boekjaar 31.667 -2.712
Totaal groepsvermogen 275.231 243.564
7 VOORZIENINGEN
7.1 Voorziening onrendabele investeringen 1.005 1.993
7.2 Voorziening uitgestelde beloningen 139 145
Totaal voorzieningen 1.144 2.138
8 LANGLOPENDE SCHULDEN
8.1 Leningen kredietinstellingen 148.277 155.264
8.2 Embedded derivaten 8.481 6.038
Totaal langlopende schulden 156.758 161.302
9 KORTLOPENDE SCHULDEN
9.1 Schulden aan kredietinstellingen 6.987 8.568
9.2 Schulden aan leveranciers 609 612
9.3 Belastingen en premies sociale verzekeringen 872 619
9.4 Overige schulden 83 88
9.5 Overlopende passiva 3.536 3.877
Totaal kortlopende schulden 12.087 13.764
TOTAAL PASSIVA 445.220 420.768
Jaarverslag 2016
54
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2016
(bedragen x € 1.000)
2016 2015
Bedrijfsopbrengsten
1. Huuropbrengsten 26.354 26.037
2. Opbrengsten servicecontracten 1.174 1.244
3. Lasten servicecontracten -1.180 -1.269
4. Lasten verhuur- en beheeractiviteiten -5.591 -5.576
5. Lasten onderhoudsactiviteiten -4.856 -4.537
6. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit -1.479 -1.470
Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 14.422 14.429
Opbrengst verkocht vastgoed in ontwikkeling 794 314
Lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling -822 -320
7. Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling -28 -6
Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 20.521 977
Toegerekende organisatiekosten -35 -35
Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille -18.236 -601
8. Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 2.250 341
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille -2.741 -5.978
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 26.047 676
9. Waardeverandering vastgoedportefeuille 23.306 -5.302
13. Overige organisatiekosten 0 0
14. Leefbaarheid -347 -475
Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten -2.443 -6.038
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 8 15
Rentelasten en soortgelijke kosten -5.734 -6.046
15. Saldo financiële baten en lasten -8.169 -12.069
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening vóór belastingen 31.434 -3.082
16. Belastingen 244 387
17. Aandeel in resultaat deelnemingen -11 -17
Resultaat na belastingen 31.667 -2.712
Overzicht totaalresultaat
Resultaat na belastingen 31.667 -3.552
Cumulatief effect stelselwijzigingen 0 840
Totaal van de rechtstreekse mutaties in het eigen vermogen 0 840
Totaalresultaat 31.667 -2.712
Jaarverslag 2016
55
Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2016
(bedragen x € 1.000)
2016 2015
Operationele ontvangsten
Huurontvangsten 26.353 26.041
Ontvangst vergoedingen 1.430 1.326
Overige bedrijfsontvangsten 150 196
Renteontvangsten 2 3
27.935 27.566
Operationele uitgaven
Personeelsuitgaven 4.081 4.089
Onderhoudsuitgaven 3.106 2.709
Overige bedrijfsuitgaven 4.250 4.220
Rente uitgaven 5.900 6.054
Sectorspecifieke heffingen onafhankelijk van het resultaat 22 13
Verhuurderheffing 2.433 2.257
Leefbaarheid 61 132
Vennootschapsbelasting 0 0
19.853 19.474
KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN 8.082 8.092
Materiële vaste activa ingaande kasstroom
Verkoopontvangsten bestaand bezit 20.390 1.127
Verkoopontvangsten nieuwbouw 793 314
21.183 1.441
Materiële vaste activa uitgaande kasstroom
Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden 18 874
Nieuwbouw koop, woon- en niet woongelegenheden 0 14
Woningverbetering woon- en niet woongelegenheden 4.919 4.500
Aankoop grond 1 42
Overige investeringen 129 345
Verkoopkosten 352 99
5.419 5.874
Saldo in- en uitgaande kasstroom materiële vaste activa 15.764 -4.433
Financiële vaste activa
Ontvangsten verbindingen en overig 0 136
Uitgaven verbindingen en overig 0 236
Saldo in- en uitgaande kasstroom materiële vaste activa 0 -100
KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN 15.764 -4.533
Financieringsactiviteiten ingaand
Opgenomen leningen door WSW geborgd 0 10.000
Opgenomen leningen niet door WSW geborgd 0 0
0 10.000
Aflossingen geborgde leningen 6.235 9.789
Aflossing niet geborgde leningen 0 817
6.235 10.606
KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN -6.235 -606
TOTAAL KASSTROOM = MUTATIE LIQUIDE MIDDELEN 17.611 2.953
LIQUIDE MIDDELEN PER 1 JANUARI -2.242 -5.224
LIQUIDE MIDDELEN PER 31 DECEMBER 15.369 -2.242
Jaarverslag 2016
56
Toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening 2016
Algemeen
Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2016 tot en met 31 december 2016. Alle
bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld.
Toegelaten instelling
WBO Wonen, statutair en feitelijk gevestigd en kantoor houdende aan de Spoorstraat 36 te Oldenzaal, is een
stichting met de status van ‘toegelaten instelling volkshuisvesting’. Zij heeft specifieke toelating in de regio
Twente en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet en het Besluit Toegelaten
Instellingen Volkshuisvesting. De activiteiten bestaan voornamelijk uit het huisvesten van mensen in goede
en betaalbare woningen in vitale buurten.
Regelgeving
De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit Toegelaten Instellingen
Volkshuisvesting, de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en
semipublieke sector (‘WNT’), Titel 9 Boek 2 BW, Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving
en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving,
uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving.
Continuïteit
Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling.
Grondslagen voor consolidatie
De geconsolideerde jaarrekening omvat de financiële gegevens van WBO Wonen en haar
groepsmaatschappijen en andere rechtspersonen waarop overheersende zeggenschap kan worden
uitgeoefend dan wel waarover de centrale leiding bestaat. Groepsmaatschappijen zijn deelnemingen waarin
de toegelaten instelling een meerderheidsbelang heeft, of waarin op één of andere wijze een beleidsbepalende
invloed kan worden uitgeoefend. Bij de bepaling of beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend, worden
financiële instrumenten die potentiële stemrechten bevatten en direct kunnen worden uitgeoefend, betrokken.
Nieuw verworven deelnemingen worden in de consolidatie betrokken vanaf het tijdstip waarop
beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie
betrokken tot het tijdstip van beëindiging van deze invloed.
In de geconsolideerde jaarrekening zijn de onderlinge schulden, vorderingen en transacties geëlimineerd,
evenals de binnen de Groep gemaakte winsten en verliezen. De groepsmaatschappijen zijn integraal
geconsolideerd, waarbij het minderheidsbelang van derden afzonderlijk tot uitdrukking is gebracht.
De in de consolidatie begrepen rechtspersoon is:
WBO Projecten B.V. (100%)
Stelselwijziging
De voor WBO Wonen belangrijkste wijzigingen voortvloeiend uit het implementeren van de nieuwe RJ 645, de
Woningwet 2015, respectievelijk de RTIV en BTIV zijn:
De classificatie van onroerende zaken in exploitatie;
De waardering van onroerende zaken in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat, bepaald
overeenkomstig het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor onroerende zaken in
exploitatie en het hiermee samenhangend niet langer afschrijven van onroerende zaken in
exploitatie;
Het opnemen van aangepaste modellen voor de balans, de resultatenrekening en het
kasstroomoverzicht;
Het waarderen van de latenties tegen contante waarde.
Jaarverslag 2016
57
De hiervoor genoemde wijzigingen en keuzemogelijkheden hebben ertoe geleid dat WBO Wonen haar stelsel
van waardering en resultaatbepaling vanaf 2016 heeft gewijzigd op de volgende onderdelen:
Classificatie van onroerende zaken in exploitatie naar DAEB vastgoed en niet-DAEB vastgoed, op
basis van onderverdeling naar het al dan niet overschrijden van de huurliberalisatiegrens door de
woninghuur per contractdatum van de huidige bewoner(s) - (t/m 2015 onderverdeling naar het al
dan niet overschrijden van de huurliberalisatiegrens door de woninghuur per balansdatum);
De tot en met 2015 voor sociaal vastgoed gevolgde waardering tegen de historische kosten
verminderd met cumulatieve afschrijvingen c.q. lagere bedrijfswaarde (duurzame
waardeverminderingen) is vanaf 2016 gewijzigd in waardering tegen marktwaarde in verhuurde
staat, bepaald overeenkomstig het Handboek 2016 modelmatig waarderen marktwaarde voor
onroerende zaken in exploitatie;
De tot en met 2015 voor commercieel vastgoed gevolgde waardering tegen marktwaarde verhuurde
staat op basis van taxatie is vanaf 2016 gewijzigd in waardering tegen marktwaarde in verhuurde
staat, bepaald overeenkomstig het Handboek 2016 modelmatig waarderen marktwaarde voor
onroerende zaken in exploitatie.
WBO Wonen waardeerde haar latenties tot en met de jaarrekening 2015 op basis van de nominale
waarde. De richtlijnen geven de voorkeur de latenties te waarderen tegen contante waarde. Ook in
de branche is het gebruikelijk om latenties op te nemen tegen de contante waarde.
De waardering van onroerende zaken in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat draagt (volgens de
minister) bij aan een beter (sector)inzicht in het resultaat, de (markt)waarde van de onroerende zaken in
exploitatie en de vermogenspositie van de corporatie. De realisatie van de marktwaarde in verhuurde staat en
de daarmee samenhangende ongerealiseerde herwaardering is evenwel sterk afhankelijk van het te voeren
beleid van WBO Wonen. Omdat de doelstelling van WBO Wonen is te voorzien in passende huisvesting voor
hen die daar zelf niet in kunnen voorzien, zal van de onroerende zaken in exploitatie slechts een beperkt deel
vervreemd worden. Terzake verwijzen wij tevens naar het hoofdstuk financiële continuïteit/marktwaarde van
het bestuursverslag, waarin is toegelicht dat een gedeelte van de herwaarderingsreserve bij ongewijzigd
beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is.
Als gevolg van de waardering tegen marktwaarde van onroerende zaken in exploitatie is een eventuele
afwaardering van vastgoedontwikkelingsprojecten naar lagere bedrijfswaarde herrekend
op basis van de marktwaarde in verhuurde staat als toets ter bepaling van eventuele duurzame
waardeverminderingen.
De wijzigingen in de waarderingsgrondslagen zoals hiervoor genoemd zijn als stelselwijziging verwerkt in het
vermogen en resultaat, waarbij de vergelijkende cijfers 2015 in de jaarrekening 2016 zijn aangepast. Op
basis van deze stelselwijziging is het vermogen per 1 januari 2015 herrekend. Het eigen vermogen is
toegenomen met een bedrag van € 147,5 miljoen, van € 98,8 miljoen naar € 246,3 miljoen. Het resultaat
over 2015 bedraagt op basis van de nieuwe grondslagen € 2.712 miljoen negatief. Indien op de oude
grondslagen zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat € 3.552 miljoen negatief hebben bedragen. Het
effect van de stelselwijziging (€ 840.000 negatief) kan worden uitgesplitst naar de individuele posten.
Voor de individuele balansposten zijn de verschillen met de oorspronkelijke cijfers in de jaarrekening 2015 in
de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten in de jaarrekening 2016 vermeld. Bij de herwaardering
van onroerende zaken in exploitatie naar marktwaarde in verhuurde staat is waar nodig (vnl. verkoop)
rekening gehouden met de invloed van latente belastingen op het vermogen en resultaat, met name voor de
waarderingscomplexen waar de herwaardering leidt tot een boekwaarde in de jaarrekening die hoger is dan
de fiscale boekwaarde: voor dit (tijdelijk) waarderingsverschil is een latente belastingverplichting gevormd,
bepaald overeenkomstig de waarderingsgrondslag voor latente belastingen. Aangezien veruit het grootste
gedeelte van de vastgoed portefeuille zal worden aangehouden, louter ten behoeve van de exploitatie
(verhuur) zal hiervoor geen sprake zijn van een nadere bestemming voor dit vastgoed in de zin van verkoop,
sloop en/of herontwikkeling. Dat betekent dat er een grote mate van onzekerheid (lees: geen zekerheid)
bestaat over de wijze waarop en wanneer het verschil tussen de commerciële en fiscale waardering
gerealiseerd gaat worden. Voor dit gedeelte van de vastgoed portefeuille is derhalve geen actieve latentie te
worden opgenomen.
Jaarverslag 2016
58
Overzicht effect stelselwijziging per post:
Financiële instrumenten
Financiële instrumenten omvatten investeringen in aandelen en obligaties, handels- en overige vorderingen,
geldmiddelen, leningen en overige financieringsverplichtingen, afgeleide financiële instrumenten,
handelsschulden en overige te betalen posten.
Financiële instrumenten omvatten tevens in contracten besloten afgeleide financiële instrumenten (derivaten).
Deze worden door de onderneming gescheiden van het basiscontract en apart verantwoord indien de
economische kenmerken en risico’s van het basiscontract en het daarin besloten derivaat niet nauw verwant
zijn, indien een apart instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract besloten derivaat aan de
definitie van een derivaat zou voldoen en het gecombineerde instrument niet wordt gewaardeerd tegen reële
waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening. Drie extendible
basisrenteleningen zijn in dit kader afgescheiden van het basiscontract.
Vorengenoemde derivaten zijn, in overeenstemming met de waarderingsgrondslag voor derivaten waarop
geen kostprijs hedge accounting wordt toegepast, gewaardeerd tegen kostprijs of lagere reële waarde.
Balans per 1-1-2015 geconsolideerd Jaarrekening Na stelstelwijziging Effect
(bedragen X € 1.000) 2015 Stelselwijziging
Activa
Materiële vaste activa: Sociaal vastgoed
in exploitatie/ in ontwikkeling 228.734 371.960
Materiële vaste activa: Commercieel vastgoed
in exploitatie/ in ontwikkeling 27.976 31.734
Subtotaal effect MVA 256.710 403.694 146.984
Latente belastingvordering (FVA) 2.651 2.568 -83
Totaal 259.361 406.262 146.901
Passiva
Eigen vermogen: Overige reserves 98.779 86.630 -12.149
Eigen vermogen: Herwaarderingsreserves 159.431 159.431
Eigen vermogen: Onverdeeld resultaat 215 215
Subtotaal effect eigen vermogen 98.779 246.276 147.497
Voorziening: Onrendabele investeringen 1.125 529 -596
Totaal 99.904 246.805 146.901
Balans per 31-12-2015 geconsolideerd Jaarrekening Na stelstelwijziging Effect
(bedragen X € 1.000) 2015 Stelselwijziging
Activa
Materiële vaste activa: Sociaal vastgoed
in exploitatie/ in ontwikkeling 244.231 374.223
Materiële vaste activa: Commercieel vastgoed
in exploitatie/ in ontwikkeling 30.116 31.756
Subtotaal effect MVA 274.347 405.979 131.632
Latente belastingvordering (FVA) 3.320 2.955 -365
Totaal 277.667 408.934 131.267
Passiva
Eigen vermogen: Overige reserves 112.426 88.420 -24.006
Eigen vermogen: Herwaarderingsreserves 157.856 157.856
Eigen vermogen: Onverdeeld resultaat -2.712 -2.712
Subtotaal effect eigen vermogen 112.426 246.276 131.138
Voorziening: Onrendabele investeringen 1.865 1.994 129
Totaal 114.291 248.270 131.267
Resultatenrekening over 2015 Jaarrekening Na stelstelwijziging Effect
(bedragen X € 1.000) 2015 Stelselwijziging
Verkoopresultaat vastgoedportefeuille 156 370 214
Afschrijving (im)materiële vaste activa 7.764 421 7.343
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen
onroerende zake in exploitatie 1.736 0 -1.736
Overige waardeveranderingen (onrendabele projecten) 454 5.153 -4.699
Vennootschapsbelasting last/bate 669 387 -282
Effect stelselwijziging op het resultaat over 2015 840
Jaarverslag 2016
59
Financiële instrumenten, inclusief de van de basiscontracten gescheiden afgeleide financiële instrumenten,
worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde, waarbij (dis)agio en de direct toerekenbare
transactiekosten in de eerste opname worden meegenomen. Indien financiële instrumenten niet zijn
gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening,
maken eventuele direct toerekenbare transactiekosten deel uit van de eerste waardering.
In contracten besloten financiële instrumenten die niet worden gescheiden van het basiscontract, worden
verwerkt in overeenstemming met het basiscontract.
Financiële activa en verplichtingen worden gesaldeerd en het resulterende nettobedrag wordt in de balans
gepresenteerd uitsluitend indien de toegelaten instelling een wettelijk afdwingbaar recht heeft op deze
saldering en indien zij voornemens is om af te wikkelen op nettobasis dan wel het actief en de verplichting
gelijktijdig af te wikkelen.
Schattingen
Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse schattingen. Dit is inherent aan het
toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling
van de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed is geen exacte
wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet
maken voor de jaarrekening van WBO Wonen.
De marktwaarde is als volgt te definiëren:
Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige
verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de peildatum,
waarbij partijen met kennis van zaken, prudent en zonder dwang zouden hebben gehandeld.
Voor de waardering in de jaarrekening wordt de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerd. Om een
inschatting van de marktwaarde te maken wordt (gedeeltelijk) gebruikt gemaakt van taxaties. De vraag is
wat de nauwkeurigheid van deze taxaties is of binnen welke bandbreedte de opdrachtgever het
waardeoordeel mag verwachten. Uitgaande van de gegeven definitie van de marktwaarde en de aan de
taxateur opgelegde norm op het gebied van kennis en uitvoering wordt in de markt de nauwkeurigheid van de
waardering geacht te liggen binnen een bandbreedte van 10 procent plus en min de waarde. Uit
marktonderzoek waarbij de verkoopprijs van verkochte objecten wordt vergeleken met de meest recente
taxatie (onderzoek IPD en RICS) blijkt een gemiddeld verschil van 9 procent tussen de getaxeerde waarde en
de opbrengstwaarde.
Functionele indeling winst- en verliesrekening
Algemeen
Met ingang van 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet van kracht voor toegelaten instellingen. Hierin is
opgenomen dat toegelaten instellingen met ingang van het boekjaar 2016 de winst-en-verliesrekening
conform het functionele model moeten presenteren. Voorheen werd de winst-en-verliesrekening conform de
categorale indeling gepresenteerd. De wijziging van de grondslag is in de jaarrekening 2016 verwerkt conform
RJ 140 ‘Stelselwijzigingen’ volgens de retrospectieve methode. Dit betekent dat de vergelijkende cijfers zijn
gepresenteerd conform de nieuwe grondslag.
Impact op vermogen en resultaat
De presentatie van de winst-en-verliesrekening conform het functionele model heeft geen impact op het
vermogen en resultaat.
Directe methode kasstroomoverzicht
Algemeen
Met ingang van 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet van kracht voor toegelaten instellingen. Hierin is
opgenomen dat toegelaten instellingen met ingang van het boekjaar 2016 het kasstroomoverzicht moeten
opstellen conform de directe methode. Voorheen werd het kasstroomoverzicht conform de indirecte methode
bepaald. De wijziging van de grondslag is in de jaarrekening 2016 verwerkt conform RJ 140
‘Stelselwijzigingen’ volgens de retrospectieve methode. Dit betekent dat de vergelijkende cijfers zijn
gepresenteerd conform de nieuwe grondslag.
Jaarverslag 2016
60
Impact op vermogen en resultaat
De bepaling van het kasstroomoverzicht conform de directe methode heeft geen impact op het vermogen en
resultaat.
Grondslagen voor de waardering van activa en passiva
Materiële vaste activa
Onroerende zaken in exploitatie
Binnen de onroerende zaken in exploitatie worden de volgende typen vastgoed onderscheiden:
Woongelegenheden (eengezinswoningen, meergezinswoningen, studenteneenheden en extramurale
zorgeenheden);
Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed;
Parkeergelegenheden (parkeerplaatsen en garages);
Intramuraal zorgvastgoed.
De onroerende zaken in exploitatie worden op objectniveau geclassificeerd naar DAEB en niet-DAEB vastgoed,
rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009
aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. DAEB vastgoed betreft conform deze criteria de
woningen met een huurprijs per contractdatum tot aan de huurliberalisatiegrens en het maatschappelijk
vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke
organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is
vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de EC-beschikking d.d. 15 december 2009. Niet-DAEB
vastgoed omvat overeenkomstig de eerder genoemde criteria de woningen met een huurprijs per
contractdatum boven de huurliberalisatiegrens en het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk
vastgoed).
WBO Wonen hanteert de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor
woongelegenheden en parkeergelegenheden. WBO Wonen hanteert de full versie van het Handboek
modelmatig waarderen marktwaarde voor bedrijfsmatige en maatschappelijk onroerend goed en intramuraal
zorgvastgoed, omdat de huursom van dit vastgoed meer bedraagt dan 5% van de totale huursom/de
huursom van de DAEB-tak/de huursom van de niet-DAEB tak.
Waardering bij eerste verwerking
Bij de eerste verwerking worden de onroerende zaken in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De
kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten en verminderd met
eventuele investeringssubsidies. De verkrijgings-of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de
bestede externe kosten en de direct hieraan toerekenbare kosten. De in de toekomst te maken kosten voor
sloop worden ten laste van het resultaat verantwoord in het jaar dat de exploitatie door sloop wordt
beëindigd.
Waardering na eerste verwerking
Onroerende zaken in exploitatie worden op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet na de eerste
verwerking gewaardeerd tegen actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten
instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde, die overeenkomstig
artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 plaatsvindt conform de methodiek
die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (‘Handboek
modelmatig waarderen marktwaarde’).
WBO Wonen hanteert voor het merendeel van haar onroerende zaken in exploitatie de basisversie van het
Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. In de basisversie wordt de waardering van het vastgoed op
portefeuilleniveau en de daaraan gerelateerde herwaarderingsreserve modelmatig bepaald. Bij deze
waardering is geen taxateur betrokken. Als gevolg hiervan bestaat het risico dat de modelmatig bepaalde
actuele waarde van het vastgoed afwijkt van de actuele waarde die met betrokkenheid van een taxateur tot
stand zou zijn gekomen.
Jaarverslag 2016
61
Complexindeling
Om de marktwaardewaardering van het onroerend goed in exploitatie te bepalen, zijn alle verhuureenheden
opgedeeld in waarderingscomplexen. Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden dat in
principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie,
en dat als één geheel in verhuurde staat aan een derde partij kan worden verkocht. Alle verhuureenheden
maken deel uit van een waarderingscomplex of zijn een afzonderlijk waarderingscomplex.
Doorexploiteer- en uitpondscenario
De geschatte toekomstige kasstromen worden bepaald op basis van de discounted cash flow (‘DCF’) methode.
Voor woon- en parkeergelegenheden vindt de bepaling van de toekomstige inkomende en uitgaande
kasstromen plaats aan de hand van enerzijds het doorexploiteerscenario en anderzijds het uitpondscenario,
mede op basis van artikel 31 van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV). De
marktwaarde in verhuurde staat is op waarderingscomplex niveau bepaald op basis van de hoogste
waardering van het doorexploiteer- of uitpondscenario, beide berekend op basis van de contante waarde van
inkomende en uitgaande kasstromen.
Het doorexploiteerscenario veronderstelt dat verhuureenheden worden doorverhuurd, waarbij elk jaar bij een
deel van de verhuureenheden de huurder verhuist. Bij de leegkomende verhuureenheden wordt verondersteld
dat die eenheid opnieuw wordt verhuurd, waarbij de huur na mutatie wordt aangepast naar de potentiele
huur op basis van de markthuur of de maximale huur op basis van het woningwaarderingstelsel. Aan het
einde van een 15-jarige DCF-periode wordt een eindwaarde opgenomen. De kasstromen in de 15-jarige DCF-
periode en deze eindwaarde worden vervolgens contant gemaakt naar balansdatum en opgeteld. De
eindwaarde wordt bepaald op basis van de veronderstelling van doorexploiteren met een voortdurende
looptijd, waarbij de afzonderlijke kasstromen zich ontwikkelen met de eigen groeivoet.
Instandhoudingsonderhoud wordt vanaf het 16e jaar met 100% verhoogd, teneinde renovatie te adresseren.
Voor bedrijfsmatig en maatschappelijk vastgoed alsmede voor studentencomplexen, parkeergelegenheden en
intramuraal zorgvastgoed is alleen het doorexploiteerscenario van toepassing.
Het uitpondscenario veronderstelt dat verhuureenheden bij mutatie leeg complexmatig worden verkocht. In
tegenstelling tot het doorexploiteerscenario wordt de huur voor deze verhuureenheden niet aangepast, maar
wordt daarvoor in de plaats de verwachte verkoopkasstroom opgenomen. Aan het einde van een 15-jarige
DCF-periode wordt een eindwaarde van de nog niet verkochte verhuureenheden opgenomen. De kasstromen
in
de 15-jarige DCF-periode en deze eindwaarde worden vervolgens contant gemaakt naar balansdatum en
opgeteld. De eindwaarde wordt bepaald op het verder uitponden van de aan het eind van het 15e jaar nog
niet verkochte woongelegenheden, waarbij de mutatiekans met 50% wordt gehalveerd ten opzichte van de
mutatiekans in het doorexploiteerscenario.
Macro economische parameters
Om de te verwachten kasstromen in de DCF-berekening te bepalen, wordt gebruik gemaakt van de macro-
economische parameters. Hiervoor wordt verwezen naar het handboek modelmatig waarderen, actualisatie
peildatum 31 december 2016, gepubliceerd in de Staatscourant 2016 nr. 67521 d.d. 16 december 2016.
Onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve
van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden bij eerste verwerking gewaardeerd
tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs dan wel de lagere marktwaarde. De afwaardering wordt in de
resultatenrekening verantwoord onder ‘Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille”. Afwaardering
vindt plaats zodra interne formalisering en externe communicatie terzake het project heeft plaatsgevonden.
Bouwrente vormt alleen bij nieuwbouw een onderdeel van de vervaardigingsprijs.
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of
vervaardigingsprijs verminderd met de cumulatieve afschrijvingen. De afschrijvingen worden berekend als
een percentage over de aanschafprijs volgens de lineaire methode op basis van de economische levensduur.
Op bedrijfsterreinen wordt niet afgeschreven.
Jaarverslag 2016
62
De volgende levensduren worden hierbij gehanteerd:
Gebouwen : 50 jaar
Inventarissen : 3, 5, 10 jaar
Vervoermiddelen : 3, 5, 10 jaar
Financiële vaste activa
Deelnemingen in groepsmaatschappijen
Deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid kan worden uitgeoefend,
worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de nettovermogenswaarde. Bij de
bepaling van de nettovermogenswaarde worden de waarderingsgrondslagen van de toegelaten instelling
gehanteerd. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer
de toegelaten instelling echter geheel of ten dele garant staat voor de schulden van een deelneming, dan wel
de feitelijke verplichting heeft de deelneming (voor haar aandeel) in staat te stellen tot betaling van haar
schulden, wordt een voorziening gevormd ter grootte van de verwachte betalingen door de onderneming ten
behoeve van de deelneming. Deze voorziening wordt primair ten laste van de vorderingen op deze
deelneming gevormd en voor het overige onder de voorzieningen.
Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen
verkrijgingsprijs of duurzame lagere bedrijfswaarde. Indien sprake is van een stellig voornemen tot afstoting
vindt waardering plaats tegen de eventuele lagere verwachte verkoopwaarde.
Vorderingen op groepsmaatschappijen
De vorderingen op groepsmaatschappijen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en
vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, die gelijk is aan de nominale waarde, onder
aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen.
Latente belastingvorderingen
Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het
waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze actieve
latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde waarbij discontering plaatsvindt tegen de nettorente en
hebben overwegend een langlopend karakter. De nettorente bestaat uit de voor WBO Wonen geldende rente
voor langlopende leningen (3,59%) onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief
(25%). De actieve belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de
jaarrekening en de fiscale waardering en op de aanwezige compensabele verliezen.
De opgenomen latentie heeft betrekking op complexen bestemd voor de verkoop, langlopende schulden, de
waardering van de extendible basisrenteleningen en de fiscaal gevormde herinvesteringsreserve. Voor het
overige bezit is niet aan te duiden wat de bestemming zal zijn en is vanuit het oogpunt van voorzichtigheid de
latentie op nihil gewaardeerd.
Voorraden
Vastgoed bestemd voor de verkoop
De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen die ultimo boekjaar
nog niet zijn verkocht en woningen die uit het bestaande bezit (“sociaal vastgoed in exploitatie”) ter verkoop
worden aangeboden en daardoor niet meer voor verhuur beschikbaar zijn. De voorraad opgeleverde
nieuwbouwwoningen worden gewaardeerd tegen de bestede kosten en toegerekende kosten van het
werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering, inclusief geactiveerde rente, dan wel
lager verwachte opbrengstwaarde. De voorraad woningen uit het bestaande bezit ter verkoop wordt
gewaardeerd tegen de actuele waarde (bedrijfswaarde of marktwaarde in verhuurde staat) op het moment
van uit verhuur nemen van de woningen. Daarnaast is tevens het voormalige kantoorpand aan de
Nijverheidsstraat opgenomen onder de voorraad. Deze is gewaardeerd tegen de taxatieprijs.
Overige voorraden
De voorraad materialen wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde.
Jaarverslag 2016
63
Voorraad grond- en ontwikkelposities
De voorraad grond- en ontwikkelposities wordt gewaardeerd tegen aanschafwaarde en bijkomende kosten.
Op het moment dat grond- en ontwikkelposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt
overheveling plaats naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie/vastgoed in ontwikkeling
bestemd voor de verkoop/onderhanden projecten. Als de grond- en ontwikkelposities een zodanige
waardevermindering ondergaan dat de opbrengstwaarde lager is dan de geactiveerde kosten, dan wordt deze
waardevermindering ten laste van het resultaat verantwoord. Hiertoe wordt de waarde van de grond- en
ontwikkelposities periodiek getoetst aan de marktwaarde.
Onderhanden projecten
In de waardering van onderhanden projecten worden de kosten die direct betrekking hebben op het project
(zoals personeelskosten voor werknemers direct werkzaam aan het project, kosten van grond en terreinen),
de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project
(onder meer verzekeringskosten, kosten van ontwerp en technische assistentie en overheadkosten van
projectactiviteiten en rente op schulden over het tijdvak dat aan het project kan worden toegerekend) en
andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, begrepen. De toerekening
van opbrengsten, kosten en winstneming op onderhanden projecten geschiedt naar rato van de verrichte
prestaties bij de uitvoering van het werk (‘percentage of completion’-methode) per balansdatum op basis van
de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Uitgaven
die verband houden met projectkosten die na de balansdatum tot te verrichten prestaties leiden, worden als
activa verwerkt indien het waarschijnlijk is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot opbrengsten.
Verwachte verliezen op onderhanden projecten worden onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening als last
verwerkt. De gedeclareerde termijnen worden in mindering gebracht op de onderhanden projecten. Indien op
projectniveau de gedeclareerde termijnen de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo
opgenomen onder de kortlopende schulden aan de creditzijde van de balans.
Vorderingen
De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd
tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale
waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor mogelijke verliezen als gevolg van oninbaarheid worden in
mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de
vorderingen.
Liquide middelen
De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden.
Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de
kortlopende schulden.
De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking
staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden.
Groepsvermogen
Eigen vermogen
Financiële instrumenten die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als
eigenvermogensinstrumenten, worden gepresenteerd onder het eigen vermogen.
Financiële instrumenten die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als een financiële
verplichting, worden gepresenteerd onder schulden. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot
deze financiële instrumenten worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord als kosten of opbrengsten.
Jaarverslag 2016
64
Waardevermeerderingen van activa die worden gewaardeerd tegen actuele waarde worden opgenomen in het
eigen vermogen als ongerealiseerde waardeveranderingen. Wanneer op complexniveau de actuele waarde de
boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs (kostprijs) overtreft, wordt een
herwaarderingsreserve gevormd. De boekwaarde betreft de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs
(derhalve niet verminderd met cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen). Als een actief wordt
vervreemd, valt een eventueel aanwezige ongerealiseerde waardeverandering met betrekking tot dat actief
vrij ten gunste van het resultaat.
Voorzieningen
Voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting
noodzakelijk zijn om de verplichtingen en verliezen af te wikkelen.
Een voorziening wordt in de balans opgenomen, wanneer:
sprake is van een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting die het gevolg is van een
gebeurtenis in het verleden en
een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van die verplichting en
het waarschijnlijk is dat voor afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen nodig is.
Voorzieningen voor onrendabele investeringen en herstructureringen
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt
die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”.
Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de woningcorporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en
overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige
nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van WBO Wonen
rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de
formalisering van de verplichting heeft plaatsgevonden.
Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen worden als bijzondere
waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan
behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het desbetreffende complex
overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit
verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe
te rekenen marktwaarde.
Voorziening uitgestelde beloningen
De voorziening uitgestelde beloningen bestaat uit de toekomstige verplichtingen uit hoofde van jubilea
uitkeringen en wordt bepaald op basis van de contante waarde (rekenrente 5%) van toekomstige aanspraken,
rekening houdend met de achterliggende diensttijd, de leeftijd en het verwachte verloop (blijf kans) van het
huidige personeelsbestand.
Voor de pensioenregelingen betaalt WBO Wonen op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan
pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Behalve de betaling van premies heeft WBO Wonen geen
verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. WBO Wonen heeft in geval van een tekort bij
het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige
premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde
premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terug storting leiden of tot een
vermindering van toekomstige betalingen.
Langlopende schulden
De waardering van langlopende schulden is toegelicht onder het hoofd Financiële instrumenten.
Jaarverslag 2016
65
Kortlopende schulden
De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager
is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs,
die gelijk is aan de nominale waarde.
Grondslagen voor de bepaling van het geconsolideerde resultaat
Huuropbrengsten
Hieronder zijn opgenomen de opbrengsten voortvloeiend uit de met huurders gesloten huurovereenkomsten.
Huuropbrengsten worden lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen gedurende de looptijd van de
huurovereenkomst. De huren worden jaarlijks binnen de wettelijke kaders verhoogd in overeenstemming met
het huurbeleid van WBO Wonen.
Opbrengsten en lasten servicecontracten
Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als
zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en verlening van de diensten.
De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van
daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de
lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben.
Lasten verhuur en beheeractiviteiten
Hier worden de directe en indirecte kosten verantwoord die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en
beheeractiviteiten. Hierbij kan worden gedacht aan:
- lonen en salarissen voor personeel dat primair bezig is met de exploitatie van het vastgoed;
- kosten klanten contact center;
- verhuurdersheffing.
De systematiek van toerekening is toegelicht onder “Toerekening baten en lasten”.
Lasten onderhoudsactiviteiten
Aan deze post worden de lasten toegerekend die betrekking hebben op de onderhoudslasten. Dit betreffen
naast onderhoudslasten ook personeelslasten en overige bedrijfslasten. De systematiek van toerekening is
toegelicht onder “Toerekening baten en lasten”.
Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud
verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar
hebben plaatsgevonden.
Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum
worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.
Overige directe operationele lasten exploitatie bezit
Aan deze posten worden de directe lasten met betrekking tot de exploitatie van het bezit toegerekend die
geen betrekking hebben op de verhuur en beheeractiviteiten of onderhoudsactiviteiten. Gedacht kan worden
aan:
- onroerendezaakbelasting;
- verzekeringskosten.
De systematiek van toerekening is toegelicht onder “Toerekening baten en lasten”.
Jaarverslag 2016
66
Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling
De post nettoresultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst
minus de vervaardigingsprijs van projecten voor derden en de toegerekende organisatie- en
financieringskosten. Opbrengsten worden verantwoord naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum.
Mogelijke verliezen op nieuwbouwkoopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
De post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst
minus de boekwaarde van het bestaand bezit en de toegerekende organisatiekosten. Opbrengsten worden
verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte).
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door
gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot
investeringen in nieuwbouw en herstructurering.
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die
ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille in het verslagjaar.
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop
In deze post worden de ongerealiseerde waardeveranderingen verantwoord van de vastgoedportefeuille
bestemd voor verkoop die zijn ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille bestemd
voor verkoop in het verslagjaar.
Opbrengsten en kosten overige activiteiten
Hieronder worden onder andere de inschrijfgelden van woningzoekenden, de opbrengsten van overige
dienstverlening en incidentele opbrengsten verantwoord.
Afschrijvingen (im)materiële vaste activa ten dienste van exploitatie
De afschrijvingen (im)materiële vaste activa ten dienste van exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings-
of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte
economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt.
De afschrijvingen worden aan de verschillende activiteiten toegerekend middels de systematiek toegelicht in “
Toerekening baten en lasten”.
Lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten
Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-
verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de
daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de werknemers. De lonen,
salarissen en sociale lasten worden aan de verschillende activiteiten toegerekend middels de systematiek
toegelicht in “Toerekening baten en lasten”.
De pensioenlasten worden aan de verschillende activiteiten toegerekend middels de systematiek toegelicht in
“Toerekening baten en lasten”.
Overige organisatiekosten
Dit betreffen de kosten die niet aan reguliere bedrijfsactiviteiten toegerekend kunnen worden middels de
systematiek toegelicht in “Toerekening baten en lasten”.
Jaarverslag 2016
67
Leefbaarheid
Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken
bevorderen. Het betreft kosten die niet (direct) noodzakelijk zijn voor de verhuurbaarheid en zijn altijd buurt
of wijk gerelateerd. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar
hebben plaatsgevonden.
Financiële baten en lasten
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet
van die betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de
verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.
Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een
actief, indien het een aanmerkelijke tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te
activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging
opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van
het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging.
Belastingen
De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en
verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren
(voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na
bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de
latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren
belastingtarief.
Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008
is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de Belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst
2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de Belastingdienst opgezegd. WBO Wonen heeft de VSO 1 en
VSO 2 getekend. Per 1 december 2016 loopt de tussen woningcorporaties en de Belastingdienst gesloten
vaststellingsovereenkomst (VSO2) af. Met dien verstande dat de overeenkomst stilzwijgend met 1 jaar wordt
verlengd, indien deze niet vóór 1 december is opgezegd.
WBO Wonen heeft op basis van de uitgangspunten van VSO1 en VSO2 de fiscale positie ultimo 2016 en het
fiscale resultaat 2016 bepaald. Doordat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO1 en VSO2 voor
woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de
jaarrekening opgenomen schatting.
Resultaat deelnemingen
Het resultaat deelnemingen omvat het aandeel van WBO Wonen in de resultaten van deze deelnemingen.
Resultaten op transacties, waarbij overdracht van activa en passiva tussen de toegelaten instelling en de niet-
geconsolideerde deelnemingen en tussen niet-geconsolideerde deelnemingen onderling heeft plaatsgevonden,
zijn niet verwerkt voor zover deze als niet gerealiseerd kunnen worden beschouwd.
De resultaten van deelnemingen die gedurende het boekjaar zijn verworven of afgestoten worden vanaf het
verwervingsmoment respectievelijk tot het moment van afstoting verwerkt in het resultaat van de toegelaten
instelling.
Toerekening baten en lasten
Om tot de functionele indeling van de winst-en-verliesrekening te komen wordt gebruik gemaakt van een
kostenverdeelstaat. Hierbij worden de organisatiekosten, waaronder personeel, direct toegerekend op basis
van de werkelijke activiteiten van de werknemers. De niet direct toerekenbare organisatiekosten worden
verdeeld door een verdeelsleutel te hanteren op basis van totaal aantal fte voor zover het overige
personeelskosten betreft en aantal fte excl. vaklieden/hoveniers (buitendienst) voor de overige kosten.
Jaarverslag 2016
68
Grondslagen voor de opstelling van het geconsolideerde kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht is opgesteld op basis van de directe methode.
De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de kasmiddelen en de tegoeden op bankrekeningen.
In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele-, investerings- en
financieringsactiviteiten.
De directe methode ter splitsing van de operationele kasstromen geeft een beeld van de ontvangsten en
uitgaven per categorie zoals die zich werkelijk in de bedrijfsactiviteiten voordoen. De kasstromen uit hoofde
van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen
onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).
Jaarverslag 2016
69
Toelichting op de afzonderlijke posten van de geconsolideerde balans (bedragen x € 1.000)
1 MATERIELE VASTE ACTIVA
1.1 DAEB vastgoed in exploitatie
31-12-2016 31-12-2015
Boekwaarde DAEB vastgoed in exploitatie 398.040 373.672
1.2 Niet-DAEB vastgoed in exploitatie
Boekwaarde niet-DAEB vastgoed in exploitatie 16.896 31.756
Specificatie boekwaarde totaal vastgoed in exploitatie:
DAEB vastgoed 398.040 373.672
Niet-DAEB vastgoed 16.896 31.756
414.936 405.428
2016 2015
Het verloop van het totaal vastgoed in exploitatie is:
Stand per 1 januari:
Boekwaarde onroerende zaken in exploitatie 273.992 254.880
Invloed stelselwijziging (cumulatief effect) 131.436 146.814
Herrekende boekwaarde onroerende zaken in exploitatie 405.428 401.694
Mutaties in het boekjaar:
Investeringen in onroerende zaken in exploitatie 613 609
Overboeking van onroerende zaken in ontwikkeling 757 2.951
Desinvesteringen -17.909 -502
Winsten of verliezen als gevolg van aanpassingen van de marktwaarde 26.047 676
Overboekingen van en naar voorraden en vastgoed voor eigen gebruik
Overige mutaties
Saldo mutaties 9.508 3.734
Stand per 31 december:
Boekwaarde onroerende zaken in exploitatie 414.936 405.428
31-12-2016 31-12-2015
Specificatie herwaarderingen totaal vastgoed in exploitatie:
DAEB vastgoed 171.368 153.619
Niet-DAEB vastgoed 3.705 4.237
175.073 157.856
Marktwaarde
Zowel het DAEB- als het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen de marktwaarde
in verhuurde staat die is bepaald op basis van het "Handboek modelmatig waarderen marktwaarde"
die als bijlage is opgenomen bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting (RTIV).
Hierbij wordt op basis van toekomstige kasstromen de marktwaarde middels de Discounted Cash
Flow (DCF) Methode bepaald.
Jaarverslag 2016
70
Bij het bepalen van de marktwaarde is de basisversie van het waarderingshandboek gehanteerd voor
de woningen en de parkeerplaatsen. De variabelen in de berekening zijn conform het waarderings-
handboek gehanteerd. Aangezien de basisversie is gehanteerd is de marktwaarde niet gebaseerd
op een waardering door een onafhankelijke en ter zake deskundige taxateur.
Bij het bepalen van de marktwaarde van het bedrijfsonroerend goed (BOG), het maatschappelijk
onroerend goed (MOG) en het zorgvastgoed is de full-versie gehanteerd, waarbij de marktwaarde
gebaseerd is op een waardering door een onafhankelijke en ter zake deskundige taxateur.
De volgende disconteringsvoet is gebruikt voor de verschillende categorieën onroerende zaken:
Woongelegenheden 6,74% - 7,67%
Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed 7,56% - 10,5%
Parkeergelegenheden 6,65% - 6,74%
Intramuraal vastgoed 7,40% - 7,67%
De markwaarde is in 2016 gemiddeld met 7,7% gestegen. Hierbij zijn de (des)investeringen buiten
beschouwing gelaten.
Complexindeling
Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat in principe bestaat uit
vergelijkbare verhuureenheden wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie en dat als
één geheel aan een derde partij in verhuurde staat verkocht kan worden. Er bestaat geen
minimum of maximum voor het aantal verhuureenheden in een waarderingscomplex. Het kan
voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit zowel DAEB- als niet-DAEB-vastgoed.
De waarderingscomplexen ten behoeve van de berekeningen van de marktwaarde zijn door
middel van locatie, type en bouwjaar bepaald.
De marktwaarde van het bedrijfsonroerend goed (BOG), maatschappelijk onroerend goed (MOG) en
zorgvastgoed is gewaardeerd op basis van de full-versie. Hierbij is al het onroerend goed getaxeerd
door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands
Register Vastgoed Taxateurs. In de komende jaren zal steeds 1/3 deel worden getaxeerd door een
onafhankelijke en ter zake kundige externe taxateur. In het jaar dat niet getaxeerd wordt, wordt
een taxatie-update/aannemelijkheidsverklaring verstrekt door de taxateur.
Het taxatierapport en het taxatiedossier waarin de waardering en de daarbij gehanteerde
aanpassingen ten opzicht van de basisvariant zijn onderbouwd en vastgelegd zijn in het bezit van
WBO Wonen en op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit Woningcorporaties.
Bedrijfswaarde
Omdat de doelstelling van WBO Wonen is te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar
zelf niet in kunnen voorzien, zal van de onroerende zaken in exploitatie slechts een beperkt deel
vervreemd worden. Dit betekent dat slechts een deel van de in de jaarrekening verantwoorde
marktwaarde in de toekomst zal worden gerealiseerd. Derhalve wordt hier onder bedrijfswaarde van
de onroerende zaken in exploitatie, zoals deze jaarlijks aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw
(WSW) wordt verstrekt, toegelicht. Deze bedrijfswaarde sluit aan op het beleid van WBO Wonen en
beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed uitgaande van dit beleid.
De bedrijfswaarde van de onroerende zaken in exploitatie bedraagt per 31-12-2016 € 252.954.000
(31-12-2015 € 279.145.000).
2016 2015
Bedrijfswaarde van het DAEB bezit 235.732 243.876
Bedrijfswaarde van het niet-DAEB bezit 17.222 35.269
252.954 279.145
Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van
toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende
Jaarverslag 2016
71
looptijd van de kasstroomgenererende eenheden inclusief de nettokasstroom bij afstoten van de activa
aan het einde van de gebruiksduur.
De kasstromen zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting
van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn
gedurende de resterende levensduur van de kasstroomgenererende eenheid. De kasstroomprognoses
zijn ontleend aan de intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van tien
jaar. Voor latere jaren is uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie,
huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus.
De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de
contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een
verwachte termijn van vijf jaar, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden
gedragen.
De bepaling van de restwaarde van de grond is gebaseerd op het huidige gebruik van de grond. De
restwaarde van de grond aan het eind van de exploitatieduur is gebaseerd op de reële waarde onder
aftrek van de te maken kosten sloop/bouwrijp maken en herhuisvesting en bedraagt EUR 20.000
(prijspeil ultimo 2016). De reële waarde is gebaseerd op een vergelijkbare grond(kavel) geïndexeerd
naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van
uitplaatsing.
Bij de bedrijfswaardeberekening gelden voorts de volgende parameters:
- huurverhoging 2017 van 1,3%, daarna jaarlijks inflatievolgend met de eerste vijf jaar rekening
houdend met een extra huurverhoging van 1,0% (huursombenadering);
- jaarlijkse huurderving van 1% voor sociale huurwoningen, 1,5% voor geliberaliseerde huurwoningen
en 15% voor bedrijfsonroerend goed en maatschappelijk onroerend goed;
- jaarlijkse stijgingen van de onderhoudslasten o.b.v. bouwindex, overige lasten o.b.v. loonindex.
Deze is de eerste vijf jaren voor beide 1,6%, 1,9%, 2,2%, 2,5% resp. 2,5%.
Vanaf jaar zes per saldo inflatievolgend (hogere stijging van 0,5% wordt taakstellend bezuinigd).
- verwacht economische levensduur van de complexen, waarbij uitgegaan wordt van een minimale
levensduur van 15 jaar;
- disconteringsvoet van 5,0%; jaarlijks wordt door de sectorinstituten deze disconteringsvoet bepaald
met in achtneming van de bepalingen van RJ 121;
- kasstromen worden verdisconteerd uitgaande van het medionummerando model.
WOZ waarde
De WOZ waarde van de onroerende zaken in exploitatie bedraagt op peildatum 1-1-2016
EUR 539 miljoen (peildatum 1-1-2015: EUR 556 miljoen).
Woningen bestemd voor de verkoop op korte termijn
In totaal zijn 353 woningen behorend tot de onroerende en roerende zaken in exploitatie,
geclassificeerd voor de verkoop. Het aantal woningen, wat naar verwachting komend jaar verkocht zal
worden is begroot op 20. De verwachte opbrengstwaarde van deze woningen bedraagt circa
EUR 133.000 per woning.
Hypothecaire zekerheden
Het sociaal vastgoed in exploitatie is geheel gefinancierd met leningen onder borging van het
Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Het WSW heeft hierbij het recht van eerste hypotheek.
Voor deze borgstelling wordt door het WSW een obligo per lening gevraagd. WBO Wonen heeft
hiervoor een volmacht aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw vestrekt. Het Waarborgfonds
Sociale Woningbouw kan indien het dit noodzakelijk acht hypotheek op het onderpand leggen. Als
gevolg hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn
gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande
obligoverplichting is onder de "Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen" opgenomen.
Jaarverslag 2016
72
1.2 Onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Stand per 1 januari 2016:
Boekwaarde onroerende zaken in ontwikkeling 355
Invloed stelselwijziging (cumulatief effect) 196
Herrekende stand per 1 januari 2016 551
Mutaties in het boekjaar:
Winsten of verliezen als gevolg van aanpassingen van de marktwaarde -2.592
Overboekingen van en naar onroerende zaken in exploitatie -757
Investeringen 4.637
Overboeking naar voorziening onrendabele investeringen -988
Saldo 300
Stand per 31 december 2016:
Boekwaarde onroerende zaken in ontwikkeling 851
In het boekjaar werd terzake van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie een bedrag
ad. EUR 121 aan bouwrente geactiveerd (2015: EUR 4.000). Bij niet-specifiek gefinancierde
nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 1,216% (2015: 1,411%)
gerelateerd aan de kredietfaciliteit.
1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Overige
Bedrijfs- roerende
gebouwen zaken Totaal
Stand per 1 januari 2016:
Verkrijgingsprijzen 6.709 2.722 9.431
Cumulatieve afschrijvingen -1.615 -1.736 -3.351
Boekwaarde 5.094 986 6.080
Mutaties in het boekjaar:
Investeringen 0 96 96
Desinvesteringen 0 -71 -71
Afschrijving desinvesteringen 0 71 71
Afschrijvingen -121 -192 -313
Saldo -121 -96 -217
Stand per 31 december 2016:
Verkrijgingsprijzen 6.709 2.747 9.456
Cumulatieve afschrijvingen -1.736 -1.857 -3.593
Boekwaarde 4.973 890 5.863
Eind 2015 zijn we gehuisvest op 1 locatie aan de Spoorstraat 36. De marktwaarde van dit pand
bedraagt € 2.000.000. Afwaardering is volgens de richlijnen niet toegestaan. De locatie aan de
Nijverheidsstraat wordt afgestoten en is opgenomen onder Voorraden (Vastgoed bestemd voor de
verkoop).
Jaarverslag 2016
73
2 FINANCIELE VASTE ACTIVA
31-12-2016 31-12-2015
2.1 Deelnemingen in groepsmaatschappijen
Deelneming V.O.F. Heemaf 114 119
Deelneming V.O.F. Stadsbleek 437 443
Totaal 551 562
2016 2015
Verloop deelnemingen:
V.O.F. Heemaf
Stand per 1 januari 119 63
Stortingen/uitbetaald 0 62
Resultaat -5 -6
Stand per 31 december 114 119
V.O.F. Stadsbleek
Stand per 1 januari 443 280
Storting/uitbetaald 0 174
Resultaat -6 -11
Stand per 31 december 437 443
31-12-2016 31-12-2015
2.2 Vorderingen op groepsmaatschappijen
Lening V.O.F. Heemaf 637 637
2.3 Latente belastingvordering 3.322 2.955
Sinds 1 januari 2008 is de toegelaten instelling voor al haar activiteiten onderworpen aan vennoot-
schapsbelasting. Tot 2008 was de toegelaten instelling alleen voor haar commerciële activiteiten
onderworpen aan vennootschapsbelasting. De integrale belastingplicht betekent dat woningcorporaties
een fiscale openingsbalans moesten opstellen waarbij alle activa en passiva voor de marktwaarde op
1 januari 2008 zijn opgenomen. Daarover zijn in een vaststellingsovereenkomst sectorbrede afspraken
gemaakt met de belastingdienst (de zogenaamde VSO2). Naast afspraken over de openingsbalans-
waardering bevat de VSO2 een aantal afspraken over de wijze waarop het fiscale resultaat moet
worden berekend in een aantal sectorspecifieke gevallen, zoals bij combiprojecten. WBO Wonen heeft
de VSO2 ondertekend. De VSO2 heeft een looptijd tot en met 1 december 2012. Na deze periode
wordt de VSO2 stilzwijgend voor steeds 1 jaar verlengd, tenzij een van de partijen voor 1 december
heeft opgezegd. De VSO2 is noch door de Belastingdienst noch door WBO Wonen opgezegd voor
1 december 2015 en derhalve van toepassing op het jaar 2016.
Vastgoed dat WBO Wonen al op 1 januari 2008 bezat wordt op grond van VSO2 op de openingsbalans
gewaardeerd op een percentage van de WOZ-waarde. Daarna verkregen vastgoed wordt fiscaal in
beginsel gewaardeerd op kostprijs verminderd met afschrijvingen. Bij de fiscale waardering van
vastgoed is verder van belang dat de fiscale afschrijvingslast wettelijk beperkt is.
Leningen zijn aan de hand van een van de VSO2 deel uitmakende rentecurve op de fiscale openings-
balans per 1 januari 2008 gewaardeerd op marktwaarde.
Jaarverslag 2016
74
De latente belastingpositie is berekend over verrekenbare tijdelijke verschillen uit hoofde van de
waardering van vastgoedbezit en leningen, alsmede beschikbare voorwaartse verliescompensatie.
De samenstelling van de latente belastingvordering is als volgt:
Marktwaarde Verrekenbare
leningen verliezen Leningen Verkopen Totaal
Stand per 1 januari 1.510 1.166 252 580 3.508
Invloed stelselwijziging -154 -42 -4 -166 -366
Herziene stand
per 1 januari 1.356 1.124 248 414 3.142
Mutaties 764 -49 -184 -287 244
2.120 1.075 64 127 3.386
Verantwoord onder:
Vlottende activa 0 0 64 0 64
Stand 31 december 2.120 1.075 0 127 3.322
Nadere toelichting per onderdeel van de belastinglatentie inzake tijdelijke verschillen
De post latente belastingvordering ad. EUR 1.075.000 betreft de tot waardering gebrachte beschikbare
voorwaartse verliescompensatie en de tot waardering gebrachte verrekenbare tijdelijke verschillen.
De latente belastingvordering is contant gewaardeerd.
Het totale verrekenbare verlies ultimo 2016 bedraagt EUR 4.630.000.
Het tijdelijke verschil inzake woningen waarvan verwacht wordt dat deze in de komende vijf
jaar wordt verkocht bedraagt EUR 553.000. De fiscale waarde van dit vastgoed is hoger dan de
boekwaarde. De gewaardeerde latente belastingvordering bedraagt nominaal EUR 138.250 (zijnde
25,0% over het verschil tussen fiscale waarde en boekwaarde). De contante waarde is EUR 127.000.
Het tijdelijke verschil inzake de leningenportefeuille bedraagt nominaal EUR 64.000. De gemiddelde
gewogen looptijd van dit tijdelijke verschil bedraagt 0,34 jaar. Het bedrag met een looptijd
kleiner dan 1 jaar bedraagt EUR 64.000 en is onder "latente belastingvorderingen" onder de post
Vorderingen opgenomen.
VLOTTENDE ACTIVA
31-12-2016 31-12-2015
3 VOORRADEN
3.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop
Kosten vastgoed bestemd voor de verkoop 2.282 3.444
Af: voorziening 340 720
1.942 2.724
De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen die ultimo
boekjaar nog niet zijn verkocht. De voorraad opgeleverde nieuwbouwwoningen wordt gewaardeerd
tegen de bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding,
toezicht en directievoering,inclusief geactiveerde rente, dan wel lager verwachte opbrengstwaarde. De
verwachte opbrengstwaarde betreft de verkoopprijs waarvoor deze woningen worden aangeboden.
Tevens is hier het voormalige kantoorpand/werkplaats aan de Nijverheidsstraat opgenomen.
Jaarverslag 2016
75
31-12-2016 31-12-2015
3.2 Overige voorraden
Onderhoudsmaterialen 43 49
4 VORDERINGEN
4.1 Huurdebiteuren
Huurdebiteuren 253 252
Af: voorziening wegens oninbaarheid -35 -30
218 222
4.3 Vorderingen collega corporaties
Woningstichting Domijn 2.477 2.487
Af: voorziening -1.444 -1.444
1.033 1.043
De voorziening is gevormd in verband met een voorzien verlies op de exploitatie
van een kantoorpand.
31-12-2016 31-12-2015
4.4 Latente belastingvordering
Latente belastingvordering 64 188
Betreft latente belastingvordering uit hoofde van de leningenportefeuille.
Verwezen wordt ook naar punt 2.3 van de toelichting.
4.5 Overige vorderingen
Overige vorderingen huurders 40 51
Overige vorderingen overige debiteuren 149 33
Overige vorderingen 21 18
210 102
4.6 Overlopende activa
Vooruitbetaalde en nog te ontvangen bedragen 176 130
Overlopende posten 5 6
181 136
Jaarverslag 2016
76
31-12-2016 31-12-2015
5 LIQUIDE MIDDELEN
Kas 4 7
Bank 15.365 84
15.369 91
De vrij opneembare banktegoeden zijn terstond opeisbaar. Het hoge saldo per ultimo 2016 wordt
verklaard door de verkoop van 86 woningen eind december (3 niet daeb-complexen).
6 GROEPSVERMOGEN
6.1 Eigen vermogen
Het eigen vermogen wordt in de toelichting op de balans in de enkelvoudige jaarrekening nader
toegelicht.
7 VOORZIENINGEN
7.1 Voorziening onrendabele investeringen
Stand per 1 januari 2016 1.865
Effect stelselwijzigingen 128
Herrekende stand per 1 januari 1.993
Overboeking van onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie -988
Stand per 31 december 2016 1.005
7.2 Voorziening uitgestelde beloningen
Stand per 1 januari 2016 145
Vrijval ten gunste van het resultaat -6
Stand per 31 december 2016 139
Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting binnen 1 jaar afwikkelt bedraagt EUR 5.000.
Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting na meer dan vijf jaar afwikkelt bedraagt
EUR 74.000.
Jaarverslag 2016
77
8 LANGLOPENDE SCHULDEN
8.1 Leningen kredietinstellingen
Leningen kredietinstellingen 161.499
Af: aflossingsverplichting komend jaar -6.235
Stand per 1 januari 2016 155.264
Mutaties in het boekjaar:
Nieuw opgenomen leningen 0
Aflossing -6.235
Saldo -6.235
Leningen kredietinstellingen 155.264
Af: aflossingsverplichting komend jaar -6.987
Stand per 31 december 2016 148.277
Looptijd van:
< 1 jaar 5.700
1-5 jaar 34.000
> 5 jaar 115.564
155.264
De leningenportefeuille betaat uit de volgende soorten leningen:
Vastrentende leningen 105.264
Basisrenteleningen 35.000
Extendible leningen (nominaal) 15.000
Stand per 31 december 2016 155.264
De rente van de vastrentende leningen is voor de gehele looptijd gefixeerd, voor variabel rentende
leningen tot het herzieningsmoment. Extendible leningen zijn vastrentende leningen tot het
herzieningsmoment dat verder in de toekomst ligt. De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat
bestaat uit twee componenten zijnde een basisrente en een liquiditeitsopslag. De basisrente geldt voor
de volledige looptijd van de leningen. De liquiditeitsopslag geldt voor de overeengekomen periode,
waarbij de eerste minimale looptijd 5 jaar bedraagt. Na 5 jaar dient een nieuwe liquiditeitsopslag met
de bank overeengekomen te worden. De liquiditeitsopslag van de huidige basisrenteleningen bedraagt
tussen 0,15% en 0,50%.
Voor een overzicht van de renteherzieningsmomenten van de leningen wordt verwezen naar de
risicoparagraaf Renterisico van de toelichting Financiële instrumenten.
Het gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille bedraagt 3,59% (2015: 3,62%).
Het totaal door Waarborgfonds Sociale Woningbouw afgegeven borgingsplafond bedraagt
EUR 161.918.000.
Looptijd:
De gewogen gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2016 21 jaar
(2015: 21 jaar).
Jaarverslag 2016
78
8.2 Embedded derivaten
Stand per 1 januari 2016 6.038
Mutatie marktwaarde leningen 2.443
Stand per 31 december 2016 8.481
Extendible leningen:
In 2010 heeft WBO Wonen drie extendible basisrenteleningen aangetrokken met een hoofdsom van in
totaal EUR 15 miljoen. Deze leningen bestaan feitelijk uit twee perioden. Gedurende de eerste periode
verstrekt de bank een gewone fixe lening. De bank heeft het recht de lening aan het eind van de
eerste periode te verlengen voor een vooraf overeengekomen looptijd tegen een vooraf
overeengekomen basisrente, plus een (aan het eind van de eerste periode) overeen te komen
kredietopslag. Dit recht ("embedded derivaat") heeft een waarde. Hierdoor is het rentepercentage in
de eerste periode tegen een gereduceerd tarief aangeboden.
Indien de bank het recht niet uitoefent, eindigt de lening aan het einde van de eerste periode en wordt
de nominale hoofdsom volledig door WBO Wonen afgelost. De leningen zijn WSW geborgd en daarmee
hoeft er geen extra dekking te worden verschaft aan de bank.
Door wijzigingen in de verslaggevingsvoorschriften per 1 januari 2014 moeten de "embedded
derivaten" die in extendible leningen besloten zijn, worden losgekoppeld van de lening en afzonderlijk
op de balans te worden gewaardeerd en verantwoord. Door onze accountant is geconcludeerd
dat, op grond van de specifieke contractkenmerken, ook de "extendible basisrentelening" als zodanig
moet worden gewaardeerd. Dit is in de jaarrekening 2014 niet gebeurd. De correctie is verwerkt in het
boekjaar 2015. De "embedded derivaten" hebben eind 2016 een negatieve waarde van € 8,5 miljoen
(eind 2015 € 6,0 miljoen negatief).
Nadat de bank aan het eind van de eerste renteperiode de keuze heeft gemaakt voor beëindiging of
voortzetting van de lening vervalt de waardering van het "embedded derivaat", omdat het derivaat
dan niet is uitgeoefend. De "negatieve" waarde valt op dat moment vrij en komt weer ten gunste van
het resultaat, voor het laatst in 2020.
WBO Wonen heeft vanuit de risicogedachte en inzicht welke de jaarrekening zou moeten geven grote
moeite met de verplichting tot het afzonderlijk waarderen van de "embedded derivaten" van deze
leningen op de balans. WBO Wonen loopt geen liquiditeitsrisico. Er is geen sprake van een
betalingsverplichting van deze marktwaarde en hiertoe hoeven geen liquiditeitsbuffers aangehouden te
worden. De verslaggevingsregels geven ons echter geen andere keuze.
31-12-2016 31-12-2015
9 KORTLOPENDE SCHULDEN
9.1 Schulden aan kredietinstellingen
Rekening-courant banken 0 2.333
Aflossingsverplichting komend boekjaar 6.987 6.235
6.987 8.568
De kredietfaciliteit in rekening-courant bij N.V. Bank Nederlandse Gemeenten bedraagt per
31 december 2016 EUR 6,5 miljoen (2015: EUR 6,5 miljoen) en de rente 1 maands Euribor plus 1,50%.
9.2 Schulden aan leveranciers
Saldo 31 december 609 612
Jaarverslag 2016
79
31-12-2016 31-12-2015
9.3 Belastingen en premies sociale verzekering
Premies sociale verzekeringen en pensioenpremies 100 109
Loonheffing 122 97
Omzetbelasting 650 413
872 619
9.4 Overige schulden
Verrekeningen met huurders 83 88
83 88
9.5 Overlopende passiva
Niet vervallen rente en aflossing geldleningen 2.861 3.030
Vooruitontvangen huur 161 142
Nog te betalen bedragen 371 559
Vakantiedagen 135 102
Overige overlopende passiva 8 44
3.536 3.877
FINANCIELE INSTRUMENTEN
Algemeen
Financiële instrumenten omvatten investeringen in handels- en overige vorderingen, geldmiddelen,
leningen en overige financieringsverplichtingen, handelsschulden en overige te betalen posten.
Daarnaast zijn in de (extendible) basisrenteleningen financiële instrumenten besloten. Deze leningen
worden volledig geborgd door het Waarborgfonds. Een eventuele bijstortingsplicht is hierbij niet aan de
orde. Genoemde financiële instrumenten die in de balans zijn opgenomen dienen om toekomstige
kasstromen af te dekken. WBO Wonen handelt niet in financiële derivaten en heeft procedures en
gedragslijnen om de omvang van het kredietrisico bij elke tegenpartij of markt te beperken.
Liquiditeitsrisico
WBO Wonen beschikt ultimo 2016 over een nog op te nemen kredietfaciliteit van EUR 6,5 mln.
De totale kredietfaciliteit bedraagt EUR 6,5 mln.
Daarnaast beschikt WBO Wonen over een faciliteit van maximaal EUR 0,5 mln die gekoppeld is
aan af te geven bankgaranties.
Kredietrisico
WBO Wonen loopt kredietrisico over financiële vaste activa en vorderingen. Het maximale kredietrisico
inzake financiële vaste activa bedraagt EUR 4.510.000. Het maximale kredietrisico inzake vorderingen
bedraagt EUR 3.150.000. De vorderingen van WBO Wonen uit hoofde van huurdebiteuren ad.
EUR 218.000 over een groot aantal huurders. De vorderingen op deelnemingen bedragen in totaal
EUR 637.000 en heeft betrekking op één deelneming. Het kredietrisico uit hoofde van
verstrekte garanties bedraagt EUR 446.000.
Jaarverslag 2016
80
Renterisico en kasstroomrisico
WBO Wonen loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden. Voor vorderingen en
schulden met variabele renteafspraken loopt WBO Wonen risico ten aanzien van de toekomstige
kasstromen. Met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt WBO Wonen risico's over
de marktwaarde.
De extendible (basisrente) leningen zijn vaste geldleningen waarbij de bank het recht heeft gekocht de
lening te verlengen tegen een van te voren overeengekomen basisrente plus een nader overeen te
komen kredietopslag en de geldnemer de plicht heeft deze lening af te nemen, of de resterende
periode tegen marktwaarde af te lossen. De lening wordt volledig geborgd door het Waarborgfonds.
Een bijstortingsplicht is niet van toepassing. De extendible basisrentelening bestaat feitelijk uit twee
perioden. Gedurende de eerste periode verstrekt de bank een gewone fixe lening. De bank heeft het
recht de lening aan het eind van de eerste periode te verlengen voor een vooraf overeengekomen
looptijd tegen een vooraf overeengekomen basisrente, plus een (aan het eind van de eerste periode)
overeen te komen kredietopslag. Dit recht heeft een waarde. Hiervoor ontvangt de geldnemer in de
eerste periode een afslag in rente gedurende het eerste deel van de lening. Indien de bank het recht
niet uitoefent, eindigt de lening aan het einde van de eerste periode en wordt de nominale
hoofdsom volledig door de geldnemer afgelost.
Het risico van deze lening betreft:
- als de bank het recht niet uitoefent: het herfinancieringsrisico van de eindaflossing van de lening in
een nieuwe lening met een hogere of lagere rente.
- als de bank het recht wel uitoefent: het "renterisico" op de momenten van herziening kredietopslag,
voor de nader overeen te komen perioden.
De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente
en een kredietopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De kredietopslag
geldt voor de overeengekomen periode, waarbij (inmiddels) de eerste minimale looptijd 5 jaar
bedraagt. Na 5 jaar dient een nieuwe kredietopslag met de bank overeengekomen te worden. De
kredietopslag van de huidige basisrenteleningen bedraagt tussen 15 en 50 basispunten.
Het risico van deze leningen betreft:
- het "renterisico" op de momenten van herziening liquiditeitsopslag voor de nader overeen te komen
perioden.
Rente-risico bij herfinanciering
Het rente- en looptijdenbeleid van WBO Wonen is erop gericht jaarlijks niet meer dan 15%
bedrijfseconomisch renterisico te lopen. Het bedrijfseconomisch renterisico betreft de gehele
(toekomstige) exploitatie en gaat verder dan de norm van het Waarborgfonds dat 15% van de restant
hoofdsom van de leningen bij aanvang van het jaar rekent. Het renterisico (in % van de restant
hoofdsom aan het begin van het jaar) wordt berekend als de som van:
- het bedrag aan aflossingen van leningen in een jaar, vermeerderd met
- de restant hoofdsom van rentetypisch langlopende financiering die in een jaar een renteaanpassing
krijgt en,
- de restant hoofdsom van rentetypische kortlopende financiering (zijnde variabel rentende leningen)
die in een jaar minimaal één renteaanpassing krijgen en,
- kort geld.
Jaarverslag 2016
81
Op basis van de leningenportefeuille ziet het totale WSW-renterisico er als volgt uit:
Het renterisico voor de komende jaren bedraagt maximaal 10,4% in 2016. Dit is ruim onder het
maximaal toegestane percentage van 15%.
Het bedrijfseconomische renterisico blijft op basis van de begroting 2017-2026 ook onder de 10%.
Tegenpartijrisico
Het tegenpartij risico is het risico dat een tegenpartij in gebreke blijft en hierdoor haar verplichtingen
niet meer kan nakomen. De partijen waarbij de leningen zijn afgesloten bestaan uit de volgende
instellingen:
N.V. Bank Nederlandse Gemeenten 106.794
Nationale Waterschapsbank N.V. 32.470
Overige verzekeringsmaatschappijen (alleen Nederlands) 5.000
Depfa bank 11.000
Stand per 31 december 2016 155.264
Uit bovenstaande opstelling blijkt dat het tegenpartij risico is geconcentreerd bij twee banken.
De N.V. Bank Nederlandse Gemeenten is een bank van en voor overheden en instellingen van
maatschappelijk belang. De BNG Bank is een structuurvennootschap. Aandeelhouders van de bank zijn
uitsluitend overheden. De Staat is houder van de helft van de aandelen, de andere helft is in handen
van gemeenten, provincies en een Hoogheemraadschap. Nationale Waterschapsbank N.V. is een
financiële dienstverlener voor de overheidssector. Alle aandelen van de bank zijn in handen van
overheden. Het tegenpartijrisico is hiermee gemitigeerd.
Valutarisico
De toegelaten instelling is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico's.
De lening van de Depfa bank is in euro's opgenomen.
Jaarverslag 2016
82
Reële waarde
De reële waarde van de in de balans verantwoorde financiële instrumenten zoals vorderingen, liquide
middelen en kortlopende schulden, benadert de boekwaarde ervan.
De reële waarde van de schulden aan kredietinstellingen bedraagt ultimo 2016 EUR 238.827.000 (2015
EUR 230.441.000) en is daarbij gebaseerd op de kasstromen van de leningenportefeuille
gebruikmakend van een disconteringsvoet gebaseerd op actuele marktrente voor vergelijkbare
leningen. De boekwaarde bedraagt ultimo 2016 EUR 155.264.000 (2015: EUR 161.499.000). Dit is
inclusief de (extendible) basisrenteleningen waarvan de reële waarde EUR 86.460.000 bedraagt versus
een boekwaarde van EUR 50.000.000.
NIET IN DE BALANS OPGENOMEN RECHTEN EN VERPLICHTINGEN
Investeringsverplichtingen
Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw, renovatie en aankoop van
woningen tot een bedrag van EUR 1.029.000.
Leasing
De operational leasing (bedrijfsauto's) wordt lineair over de leaseperiode in de winst- en verlies-
rekening verwerkt. De resterende looptijd kan als volgt worden gespecificeerd:
Korter dan 1 jaar 37.300
Tussen 1 en 5 jaar 37.000
Totaal 74.300
Obligo's
De obligo uit hoofde van geborgde leningen door de borgsteller bedraagt ultimo 2016 EUR 5.978.000
(2015 EUR 6.218.000). De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85% (2015: 3,85%) over het
schuldrestant van de geborgde leningen, met uitzondering van het leningtype variabele hoofdsom.
Deze leningen worden voor 75% meegenomen tegen het geldende tarief van 3,85%. Dit obligo is
opeisbaar indien blijkt dat het totale garantievermogen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw
niet voldoende is om de aanspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw te dekken.
Aansprakelijkheidsverplichtingen, bankgaranties en overige garanties
De toegelaten instelling draagt hoofdelijke aansprakelijkheid voor samenwerkingsverbanden zonder
specifieke rechtspersoonlijkheid, in de vorm van vennootschappen onder firma. De verplichtingen van
de betreffende samenwerkingsverbanden bedragen ultimo 2016 EUR 3.089.000 (2015: EUR 3.108.000).
Daarnaast zijn afspraken gemaakt over de inbreng van grond bij de doorontwikkeling van het
resterende plan. Ultimo 2016 is voor EUR 446.000 (2015: EUR 446.000) aan bankgaranties verstrekt.
De reële waarde van de overige langlopende schulden benadert de boekwaarde ervan.
Jaarverslag 2016
83
Toelichting op de afzonderlijke posten van de geconsolideerde winst-
en verliesrekening
(bedragen x € 1.000)
2016 2015
BEDRIJFSOPBRENGSTEN
Alle opbrengsten zijn gerealiseerd in Nederland.
1 Huuropbrengsten
Netto huur 26.690 26.379
Derving wegens leegstand en oninbaarheid -336 -342
26.354 26.037
Huurderving in % van de netto huur 1,26% 1,30%
Huurachterstand in % van de netto huur 0,95% 0,96%
De netto huur is per 1 juli 2016 verhoogd met gemiddeld 0,86% (2015: 1,9%). De gemiddelde huurprijs
als percentage van de maximaal redelijke huur bedraagt per 31 december 2016 67,7% (2015: 68,7%).
2 Opbrengsten servicecontracten
Opbrengsten servicecontracten 1.197 1.261
Derving wegens leegstand en oninbaarheid -23 -17
1.174 1.244
3 Lasten servicecontracten 1.180 1.269
4 Lasten verhuur- en beheeractiviteiten
Toegerekende personeelskosten 1.785 1.733
Toegerekende overige organisatiekosten 1.197 1.347
Toegerekende afschrijvingen 176 239
Verhuurdersheffing 2.433 2.257
Totaal lasten verhuur- en beheeractiviteiten 5.591 5.576
5 Lasten onderhoudsactiviteiten
Onderhoudslasten 2.593 2.307
Toegerekende personeelskosten 1.681 1.792
Toegerekende overige organisatiekosten 470 296
Toegerekende afschrijvingen 112 142
Totaal lasten onderhoudsactiviteiten 4.856 4.537
De onderhoudslasten voor het vastgoed in exploitatie zijn te verdelen in:
Dagelijks onderhoud 523 582
Mutatie onderhoud 755 830
Planmatig onderhoud 2.660 2.186
3.938 3.598
Dekking eigen dienst -1.345 -1.291
2.593 2.307
Jaarverslag 2016
84
2016 2015
6 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit
Toegerekende overige organisatiekosten: 1.479 1.470
De toegerekende overige organisatiekosten bestaan uit:
Onroerendzaakbelasting 712 727
Waterschapslasten 230 232
Rioolrecht 384 372
Verzekeringen 95 91
Lidmaatschap Aedes 36 35
Bijdrageheffing Autoriteit Woningcorporaties 22 13
1.479 1.470
7 Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling
Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling (voorraad woningen):
Opbrengst verkopen voorraad woningen 794 314
Lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling (voorraad woningen):
Boekwaarde verkochte woningen 772 294
Verkoopkosten verkochte woningen 50 26
822 320
Totaal resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling (voorraad woningen) -28 -6
8 Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille
Netto resultaat verkoop vastgoedportefeuille betreft het resultaat uit verkopen van bestaand
bezit DAEB- en niet-DAEB- vastgoed aan derden en is als volgt te specificeren:
Opbrengst verkopen bestaand bezit 20.521 977
Af: direct toerekenbare kosten 327 99
Af: boekwaarde woningen 17.909 502
Af: toegerekende organisatiekosten 35 35
Totaal verkoopresultaat bestaande vastgoedportefeuille 2.250 341
9.1 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie:
Waardeverminderingen -2.741 -5.978
Totaal overige waardeveranderingen vastgoed in ontwikkeling
bestemd voor eigen exploitatie -2.741 -5.978
Voor een verdere toelichting op de totstandkoming van de marktwaarde en de overige
waardeveranderingen wordt verwezen naar de toelichting op de materiële vaste activa.
Jaarverslag 2016
85
2016 2015
9.2 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Vastgoed in exploitatie:
Toename marktwaarde 26.047 676
Totaal overige marktwaardeveranderingen vastgoed in exploitatie 26.047 676
Voor een verdere toelichting op de totstandkoming van de marktwaarde en de overige
waardeveranderingen wordt verwezen naar de toelichting op de materiële vaste activa.
10 Afschrijvingen op materiële vaste activa
(categoriaal)
Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie 313 421
313 421
11 Lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten
(categoriaal)
Lonen en salarissen 3.047 3.081
Sociale lasten 502 479
Pensioenlasten 440 503
Totaal lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten 3.989 4.063
De posten lonen en salarissen betreft voor EUR 141.000 (2015: EUR 104.000) ingehuurd personeel.
Personeelsbestand
In 2016 waren er gemiddeld 68,5 werknemers in dienst (2015: 70,5).
Omgerekend naar volledige mensjaren was het gemiddelde in 2016 60,4 (2015: 61,0).
Alle personeelsleden zijn werkzaam in Nederland.
12 Overige bedrijfslasten 2016 2015
(categioraal)
Zakelijke lasten 3.912 3.727
Overige lasten 1.637 1.634
5.549 5.361
Zakelijke lasten:
Sectorheffingen 2.433 2.257
Heffing Autoriteit Woningcorporaties 22 13
Belastingen 1.326 1.331
Verzekeringen 95 91
Contributie landelijke federatie 36 35
3.912 3.727
Jaarverslag 2016
86
2016 2015
Overige lasten:
Overige personeelskosten 286 303
Kosten Raad van Commissarissen 67 54
Huisvestingskosten 136 203
Algemene kosten 559 671
Automatiseringskosten 420 534
Overige exploitatiekosten 169 -131
1.637 1.634
Honoraria accountantsorganisatie:
De volgende honoraria inclusief BTW van KPMG Accountants en BDO Accountants zijn ten laste gebracht
van WBO Wonen, haar dochtermaatschappijen en andere maatschappijen die zij consolideert, een en
ander zoals bedoeld in artikel 2:382a BW (bedragen x EUR 1)
2016 2015
Controle jaarrekening en dVi (BDO Audit & Assurance B.V.) 61.710 42.350
Controle jaarrekening en dVi (KPMG Accountants N.V.) 0 14.149
61.710 56.499
De kosten in 2015 van KPMG betreffen nog een afrekening van 2014.
In de kosten van BDO in 2016 is € 7.260 begrepen wegens meerwerk over 2015.
14 Kosten leefbaarheid
2016 2015
Kosten leefbaarheid
Toegerekende personeelskosten 88 132
Toegerekend onderhoud 172 211
Toegerekende overige organisatiekosten 14 16
Toegerekende afschrijvingen 58 90
Totaal lasten leefbaarheid 15 26
347 475
15 Financiële baten en lasten
Waardeveranderingen leningen:
Waardeverandering leningen -2.443 -6.038
-2.443 -6.038
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten:
Rente overige vorderingen en rekening courant 8 11
Toegerekende rente 0 4
8 15
Rentelasten en soortgelijke kosten:
Rente langlopende leningen 5.682 5.979
Afsluitprovisie 0 5
Rentelasten rekening-courant 52 62
5.734 6.046
Jaarverslag 2016
87
16 Belastingen
Vennootschapsbelasting
WBO Wonen vormt samen met WBO Projecten BV een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting.
De vennootschapsbelasting is in elk van de ondernemingen opgenomen voor dat deel dat de
desbetreffende organisatie als zelfstandige belastingplichtige verschuldigd zou zijn, rekening houdend
met de voor de onderneming geldende fiscale faciliteiten.
Het fiscale resultaat over 2016 is berekend op EUR 23.000 verlies. Dit verlies wordt toegevoegd
aan de fiscaal verrekenbare verliezen.
Het totale verrekenbare verlies ultimo 2016 bedraagt EUR 4.630.000. Hiervoor is een actieve
belastinglatentie gevormd van EUR 1.075.000 op basis van contante waarde.
2016 2015
Acute vennootschapsbelasting (*) 0 0
Mutatie latentie inzake verliescompensatie -49 -696
Mutatie latentie verkopen -287 -97
Mutatie latentie leningen o/g -184 -176
Mutatie verschil marktwaarde leningen 764 1.356
244 387
De acute belastingen 2016 is als volgt bepaald:
Resultaat voor belastingen 31.423
BIJ Waardeveranderingen materiële vaste activa 2.593
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 26.047
Waardeverandering leningen 2.443
Onderhoud zijnde verbeteringen (fiscaal) 86
Niet aftrekbare Oortkosten 12
BIJ 5.134
AF Onderhoudskosten (geactiveerd) 3.403
Resultaat koopwoningen 381
Resultaat verkoop bestaand bezit 4.787
Afschrijvingen 881
Dotatie HIR 337
Vrijval disagio leningen 737
Mutatie voorziening uitgestelde beloning 6
AF 36.579
Belastbaar resultaat voor belastingen -22
Acute vennootschapsbelasting 2016 0
Jaarverslag 2016
88
2016 2015
17 Aandeel in resultaat van ondernemingen waarin wordt
deelgenomen
Resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen
Resultaat V.O.F. Heemaf -5 -6
Resultaat V.O.F. Stadsbleek -6 -11
-11 -17
Jaarverslag 2016
89
Jaarverslag 2016
90
Enkelvoudig balans per 31 december 2016 (voor resultaatbestemming)
(bedragen x € 1.000)
A C T I V A 31-12-2016 31-12-2015
VASTE ACTIVA
1 Materiële vaste activa
1.1 DAEB vastgoed in exploitatie 398.040 373.672
1.2 Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 16.896 31.756
1.3 Onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 851 551
1.4 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 5.863 6.080
421.650 412.059
2 Financiële vaste activa
2.1 Deelnemingen in groepsmaatschappijen 0 0
2.3 Latente belastingvordering 3.322 2.955
3.322 2.955
Totaal vaste activa 424.972 415.014
VLOTTENDE ACTIVA
3 Voorraden
3.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop 1.942 2.724
3.2 Overige voorraden 43 49
1.985 2.773
4 Vorderingen
4.1 Huurdebiteuren 218 222
4.2 Vorderingen deelnemingen en verbindingen 988 996
4.3 Vorderingen collega corporaties 1.033 1.043
4.4 Latente belastingvordering 64 188
4.5 Overige vorderingen 189 85
4.6 Overlopende activa 181 136
2.673 2.670
5 Liquide middelen
5.1 Liquide middelen 15.340 62
Totaal vlottende activa 19.998 5.505
TOTAAL ACTIVA 444.970 420.519
Jaarverslag 2016
91
P A S S I V A 31-12-2016 31-12-2015
6 EIGEN VERMOGEN
6.1 Herwaarderingsreserve 175.073 157.856
6.2 Overige reserves 68.491 88.420
6.3 Resultaat boekjaar 31.667 -2.712
Totaal eigen vermogen 275.231 243.564
7 VOORZIENINGEN
7.1 Voorziening onrendabele investeringen 755 1.743
7.2 Voorziening uitgestelde beloningen 139 145
Totaal voorzieningen 894 1.888
8 LANGLOPENDE SCHULDEN
8.1 Leningen kredietinstellingen 148.277 155.264
8.2 Embedded derivaten 8.481 6.038
Totaal langlopende schulden 156.758 161.302
9 KORTLOPENDE SCHULDEN
9.1 Schulden aan kredietinstellingen 6.987 8.568
9.2 Schulden aan leveranciers 609 612
9.3 Belastingen en premies sociale verzekeringen 872 619
9.4 Overige schulden 83 88
9.5 Overlopende passiva 3.536 3.878
Totaal kortlopende schulden 12.087 13.765
TOTAAL PASSIVA 444.970 420.519
Jaarverslag 2016
92
Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2016
(bedragen x € 1.000)
2016 2015
Bedrijfsopbrengsten
1. Huuropbrengsten 26.354 26.037
2. Opbrengsten servicecontracten 1.174 1.244
3. Lasten servicecontracten -1.180 -1.269
4. Lasten verhuur- en beheeractiviteiten -5.591 -5.576
5. Lasten onderhoudsactiviteiten -4.856 -4.537
6. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit -1.479 -1.470
Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 14.422 14.429
Opbrengst verkocht vastgoed in ontwikkeling 794 314
Lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling -822 -320
7. Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling -28 -6
Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 20.521 977
Toegerekende organisatiekosten -35 -35
Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille -18.236 -601
8. Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 2.250 341
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille -2.741 -5.978
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 26.047 676
9. Waardeverandering vastgoedportefeuille 23.306 -5.302
13. Overige organisatiekosten 0 0
14. Leefbaarheid -347 -475
Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten -2.443 -6.038
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 2 7
Rentelasten en soortgelijke kosten -5.734 -6.046
15. Saldo financiële baten en lasten -8.175 -12.077
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening vóór belastingen 31.428 -3.090
16. Belastingen 244 387
17. Aandeel in resultaat deelnemingen -5 -9
Resultaat na belastingen 31.667 -2.712
Overzicht totaalresultaat
Resultaat na belastingen 31.667 -3.552
Cumulatief effect stelselwijzigingen 0 840
Totaal van de rechtstreekse mutaties in het eigen vermogen 0 840
Totaalresultaat 31.667 -2.712
Jaarverslag 2016
93
Toelichting behorende tot de enkelvoudige jaarrekening 2016
Algemeen
De enkelvoudige jaarrekening maakt deel uit van de jaarrekening 2015 van WBO Wonen. Ten aanzien van de enkelvoudige jaarrekening maakt WBO Wonen gebruik van de vrijstelling ingevolge artikel 2:402 BW.
Voor zover posten uit de enkelvoudige balans en enkelvoudige winst- en verliesrekening hierna niet nader zijn toegelicht, wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening.
Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling
De grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gelijk aan die voor de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening.
Jaarverslag 2016
94
Toelichting op de enkelvoudige balans
(bedragen x € 1.000)
2 FINANCIELE VASTE ACTIVA
31-12-2016 31-12-2015
2.1 Deelnemingen in groepsmaatschappijen
Deelneming WBO Projecten BV 0 0
Verloop deelnemingen:
2016 2015
WBO Projecten BV
Stand per 1 januari 0 0
Resultaat -5 -9
Overboeking naar voorziening vordering deelnemingen 5 9
Stand per 31 december 0 0
Op 14 juni 2006 is WBO Projecten BV opgericht. Deze BV heeft als doelstelling:
- het verkrijgen, vervreemden, huren en verhuren, het bezit, de ontwikkeling, de exploitatie, het
beheer en de administratie van onroerende goederen;
- het beleggen van gelden in effecten en andere vermogensbestanddelen;
- het ter leen opnemen en verstrekken van gelden en het stellen van zekerheid, indien zulks in
verband met de vorenstaande en na te melden doelstellingen van de vennootschap verlangd worden;
- het financieren van andere ondernemingen en het zich garant stellen voor de verplichtingen van
andere ondernemingen;
- het verrichten van alle daden op commercieel, financieel en industrieel gebied;
- het deelnemen in andere ondernemingen;
- het verrichten van al hetgeen met een of ander in verband staat of daartoe bevorderlijk kan zijn,
daaronder begrepen het toezien op en besturen van andere ondernemingen.
WBO Wonen heeft een 100% belang en bestuurlijke zeggenschap in de BV.
4 VORDERINGEN
31-12-2016 31-12-2015
4.2 Vorderingen deelnemingen en verbindingen
WBO Projecten BV 2.812 2.815
Af: negatief eigen vermogen deelneming -1.824 -1.819
988 996
4.5 Overige vorderingen
Overige vorderingen huurders 40 51
Overige vorderingen overige debiteuren 149 33
189 85
5 LIQUIDE MIDDELEN
Kas 4 7
Bank 15.336 55
15.340 62
Jaarverslag 2016
95
6 EIGEN VERMOGEN
6.1 Herwaarderingsreserve
2016 2015
Stand per 1 januari 157.856 0
Invloed stelselwijziging (cumulatief effect) 159.431
Herrekende stand per 1 januari 157.856 159.431
Realisatie verkoop -994 -293
Mutatie door herwaardering 18.211 -1.282
Stand per 31 december 175.073 157.856
Voor de realiseerbaarheid van de waarde van de onroerende zaken in exploitatie en het hiermee
samenhangende deel van de herwaarderingsreserve verwijzen wij naar het bestuursverslag.
6.2 Overige reserves
2016 2015
Stand per 1 januari 88.420 98.779
Invloed stelselwijziging (cumulatief effect) 0 -12.149
Herrekende stand per 1 januari 88.420 86.630
Resultaat vorig boekjaar -2.712 215
Realisatie uit herwaarderingsreserve -17.217 1.575
Stand per 31 december 68.491 88.420
6.3 Resultaat boekjaar
Resultaat boekjaar voor stelselwijziging 31.667 -3.552
Resultaat boekjaar effect stelselwijziging 0 840
Resultaat boekjaar na stelselwijziging 31.667 -2.712
7 VOORZIENINGEN
7.1 Voorziening onrendabele investeringen
Het verloop van de voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen voor de onroerende
zaken is als volgt:
Stand per 1 januari 2016 1.615
Effect stelselwijzigingen 128
Herrekende stand per 1 januari 1.743
Dotaties 0
Overboeking van onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie -988
Vrijval 0
Stand per 31 december 2016 755
Jaarverslag 2016
96
7.3 Voorziening deelnemingen
31-12-2016 31-12-2015
Deelneming WBO Projecten BV 0 0
0 0
Verloop voorziening deelnemingen:
2016 2015
WBO Projecten BV
Stand eigen vermogen per 1 januari 1.819 1.810
Resultaat boekjaar 5 9
1.824 1.819
In mindering gebracht op de vordering deelneming -1.824 -1.819
Stand per 31 december 0 0
NIET IN DE BALANS OPGENOMEN RECHTEN EN VERPLICHTINGEN
Investeringsverplichtingen
Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw, renovatie en aankoop van
woningen tot een bedrag van EUR 1.029.000.
Leasing
De operational leasing wordt lineair over de leaseperiode in de winst- en verliesrekening verwerkt.
De resterende looptijd kan als volgt worden gespecificeerd:
Korter dan 1 jaar 37.300
Tussen 1 en 5 jaar 37.000
Totaal 74.300
Obligo's
De obligo uit hoofde van geborgde leningen door de borgsteller bedraagt ultimo 2016 EUR 5.978.000
(2015 EUR 6.218.000). De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85% (2015: 3,85%) over het
schuldrestant van de geborgde leningen, met uitzondering van het leningtype variabele hoofdsom.
Deze leningen worden voor 75% meegenomen tegen het geldende tarief van 3,85%. Dit obligo is
opeisbaar indien blijkt dat het totale garantievermogen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw
niet voldoende is om de aanspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw te dekken.
Aansprakelijkheidsverplichtingen, bankgaranties en overige garanties
De toegelaten instelling draagt hoofdelijke aansprakelijkheid voor samenwerkingsverbanden zonder
specifieke rechtspersoonlijkheid, in de vorm van vennootschappen onder firma. De verplichtingen van
de betreffende samenwerkingsverbanden bedragen ultimo 2016 EUR 3.089.000 (2015: EUR 3.108.000).
Daarnaast zijn afspraken gemaakt over de inbreng van grond bij de doorontwikkeling van het
resterende plan. Ultimo 2016 is voor EUR 446.000 (2015: EUR 446.000) aan bankgaranties verstrekt.
Fiscale eenheid
WBO Wonen vormt tezamen met WBO Projecten BV een fiscale eenheid voor de heffing van
vennootschapsbelasting; elk der vennootschappen is volgens de standaardvoorwaarden aansprakelijk
voor te betalen belasting van alle bij de fiscale eenheid betrokken vennootschappen.
Jaarverslag 2016
97
Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening 2016 (bedragen x € 1.000)
2016 2015
15 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten:
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten:
Rente overige vorderingen en rekening courant 2 3
Toegerekende rente 0 4
2 7
17 Aandeel in resultaat van ondernemingen waarin wordt
deelgenomen
Resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen
Resultaat WBO Projecten BV -5 -9
BEZOLDIGING BESTUURDERS EN COMMISSARISSEN
Aan bezoldigingen met inbegrip van pensioenlasten als bedoeld in artikel 2:383, lid 1, BW,
is in het boekjaar ten laste van WBO Wonen en groepsmaatschappijen gekomen voor:
(bedragen x € 1,-)
Bestuurders 140.981 105.766
Commissarissen 36.025 31.834
177.006 137.600
De loonkosten voor de directeur-bestuurder bedroegen:
Vaste beloning 108.346 61.636
Pensioenlasten 19.536 12.636
Sociale lasten 10.014 7.558
Overige 3.085 1.799
Interim directeur-bestuurder 0 22.137
Totaal 140.981 105.766
In 2016 bestond de Raad van Commissarissen uit 5 personen.
In 2015 bestond de Raad van Commissarissen tot 31 maart uit 4 en vanaf 1 april uit 5 personen.
De kosten zijn verwerkt onder post 12 Overige bedrijfslasten.
De vergoeding per lid was als volgt:
J.M. Geerdink, voorzitter 9.825 7.346
R.J.M. Monninkhoff, lid 6.550 6.530
P.N.Th.M. Windt, lid 6.550 6.530
I.J.G. Vogelzangs, lid 6.550 6.530
R. Niehof, lid 6.550 4.898
36.025 31.834
J.M. Geerdink was van 28 februari t/m 31 mei 2015 interim directeur-bestuurder.
Er zijn door WBO Wonen geen leningen, voorschotten en garanties verstrekt aan de bestuurder en
commissarissen.
Jaarverslag 2016
98
Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector
Met ingang van 1 januari 2013 is de voormalige Wet openbaarmaking uit publieke middelen
gefinancierde topinkomens (WOPT) gewijzigd in de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen
publieke en semipublieke sector (WNT).
WBO Wonen valt in klasse E. Het bijbehorende bezoldigingsmaximum voor geheel 2016 ten bedrage
van EUR 131.000 is van toepassing.
De bezoldiging van de functionarissen die over 2016 in het kader van de WNT verantwoord worden, is als volgt:
Directeur/bestuurder
1 Naam R.B.J. van Beek (1) J.M. Geerdink (2) D. Mol
2 Functionaris (functienaam) dir/best a.i. dir/best a.i. dir/best
3 In dienst vanaf (datum) 01-01-15 28-02-15 01-01-16
4 In dienst tot (datum) 27-02-15 31-05-15 31-12-16
5 Deeltijdfactor (percentage) 44,44% 20,00% 100,00%
6 Bruto-inkomen (incl. salaris, vakantiegeld,
eindejaarsuitkering en andere vaste toelagen) 0 0 111.431
7 Winstdelingen en bonusbetalingen 0 0 0
8 Totaal beloning 0 0 111.431
9 Bruto-onkostenvergoeding (vast en variabel) 0 0 0
10 Voorzieningen ten behoeve van beloningen
betaalbaar op termijn (in €) 0 0 19.536
11 Uitkeringen in verband met beëindiging van het
dienstverband (in €) 0 0 0
Totaal bezoldiging in kader van de WNT 0 0 130.967
12 Bezoldiging 2015 19.688 2.449 76.072
13 Bezoldigingsklasse woningcorporatie E
Raad van Commissarissen
1 Naam J.M. Geerdink (2) R.J.M. Monninkhoff (3) P.N.Th.M. Windt I.J.G. Vogelzangs R. Niehof
2 Functionaris (functienaam) Voorzitter RvC Lid RvC Lid RvC Lid RvC Lid RvC
3 In dienst vanaf (datum) 1-01-16 01-01-16 01-01-16 01-01-16 01-01-16
4 In dienst tot (datum) 31-12-16 31-12-16 31-12-16 31-12-16 31-12-16
5 Deeltijdfactor (percentage) nvt nvt nvt nvt nvt
6 Bruto-inkomen (incl. salaris, vakantiegeld,
eindejaarsuitkering en andere vaste toelagen) 9.825 6.550 6.550 6.550 6.550
7 Winstdelingen en bonusbetalingen 0 0 0 0 0
8 Totaal beloning 9.825 6.550 6.550 6.550 6.550
9 Bruto-onkostenvergoeding (vast en variabel) 0 0 0 0 0
10 Voorzieningen ten behoeve van beloningen
betaalbaar op termijn (in €) 0 0 0 0 0
11 Uitkeringen in verband met beëindiging van het
dienstverband (in €) 0 0 0 0 0
Totaal bezoldiging in kader van de WNT 9.825 6.550 6.550 6.550 6.550
12 Bezoldiging 2015 7.346 6.530 6.530 6.530 4.898
13 Bezoldigingsklasse woningcorporatie E
Toelichting:
(1) R.B.J. van Beek is voor korter dan zes maanden aangesteld en is ingeleend via Vannimwegen. De beloning betreft de vergoeding exclusief BTW.
(2) J.M. Geerdink was van 28 februari tot en met 31 mei 2015 interim-bestuurder.
(3) R.J.M. Monninkhoff was van 28 februari tot en met 31 mei 2015 voorzitter RvT.
Jaarverslag 2016
99
Oldenzaal, 12 juli 2017
D. Mol, directeur-bestuurder
P.N.Th.M. Windt, voorzitter Raad van Commissarissen
R.J.M. Monninkhoff, vicevoorzitter Raad van Commissarissen
I.J.G. Vogelzangs, lid Raad van Commissarissen
R. Niehof, lid Raad van Commissarissen
J.Bults, lid Raad van Commissarissen
Jaarverslag 2016
100
Overige gegevens Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
Aan: de raad van commissarissen van Stichting WBO Wonen
A. Verklaring over de in het jaarverslag opgenomen jaarrekening 2016
Ons oordeel
Wij hebben de jaarrekening 2016 van Stichting WBO Wonen te Oldenzaal gecontroleerd.
Naar ons oordeel geeft de in het jaarverslag opgenomen jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de
samenstelling van het vermogen van op 31 december 2016 en van het resultaat over 2016 in
overeenstemming met artikel 35 van de Woningwet, artikel 30 en 31 van het Besluit Toegelaten Instellingen
Volkshuisvesting, artikel 14 en 15 van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, de bepalingen
van en krachtens de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) en
richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.
De jaarrekening bestaat uit:
1 de balans per 31 december 2016;
2 de winst- en verliesrekening over 2016; en
3 de toelichting met een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere
toelichtingen.
Benadrukking van de waarderingsgrondslag:
Wij vestigen de aandacht op de grondslagen voor balanswaardering op pagina 60 van de jaarrekening, waarin
staat beschreven dat Stichting WBO Wonen een deel van haar onroerende zaken in exploitatie op grond van
artikel 35 lid 2 van de Woningwet conform bijlage 2 van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting
na de eerste verwerking waardeert tegen actuele waarde onder toepassing van de basisversie van het
Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. Ons oordeel is niet aangepast als gevolg van deze
aangelegenheid.
De basis voor ons oordeel
Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens het Nederlands recht, waaronder ook de Nederlandse
controlestandaarden en rubriek A van het accountantsprotocol zoals opgenomen in bijlage 4 bij de Regeling
Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting vallen. Onze verantwoordelijkheden op grond hiervan zijn
beschreven in de sectie ‘Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de jaarrekening’.
Wij zijn onafhankelijk van Stichting WBO Wonen zoals vereist in de Verordening inzake de onafhankelijkheid
van accountants bij assurance-opdrachten (ViO) en andere voor de opdracht relevante
onafhankelijkheidsregels in Nederland. Verder hebben wij voldaan aan de Verordening gedrags- en
beroepsregels accountants (VGBA).
Wij vinden dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.
B. Verklaring over de in het jaarverslag opgenomen andere informatie
Naast de jaarrekening en onze controleverklaring daarbij, omvat het jaarverslag andere informatie die bestaat
uit:
• het bestuursverslag;
• de overige gegevens.
Op grond van onderstaande werkzaamheden zijn wij van mening dat de andere informatie:
• met de jaarrekening verenigbaar is en geen materiële afwijkingen bevat;
• alle informatie bevat die op grond van artikel 35 en 36 van de Woningwet is vereist.
Jaarverslag 2016
101
Wij hebben de andere informatie gelezen en hebben op basis van onze kennis en ons begrip,
verkregen vanuit de jaarrekeningcontrole of anderszins, overwogen of de andere informatie materiële
afwijkingen bevat.
Met onze werkzaamheden hebben wij voldaan aan de vereisten uit rubriek A van het accountantsprotocol
zoals opgenomen in bijlage 4 bij de Regeling toegelaten Instellingen volkshuisvesting en de Nederlandse
Standaard 720. Deze werkzaamheden hebben niet dezelfde diepgang als onze controlewerkzaamheden bij de
jaarrekening.
Het bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van de andere informatie, waaronder het bestuursverslag
en de overige gegevens in overeenstemming met artikel 35 en 36 van de Woningwet.
C. Beschrijving van verantwoordelijkheden met betrekking tot de jaarrekening
Verantwoordelijkheden van het bestuur en de raad van commissarissen voor de
jaarrekening
Het bestuur is verantwoordelijk voor het opmaken en getrouw weergeven van de jaarrekening in
overeenstemming met artikel 35 lid 1 en 2 van de Woningwet, artikel 30 en 31 van het Besluit
Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, artikel 14 en 15 van de Regeling Toegelaten Instellingen
Volkshuisvesting, de bepalingen van en krachtens de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke
en semipublieke sector (WNT) en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. In dit kader is het
bestuur verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing die het bestuur noodzakelijk acht om het
opmaken van de mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fouten of fraude.
Bij het opmaken van de jaarrekening moet het bestuur afwegen of de toegelaten instelling in staat is om haar
werkzaamheden in continuïteit voort te zetten. Op grond van artikel 35 van de Woningwet moet het bestuur
de jaarrekening opmaken op basis van de continuïteitsveronderstelling, tenzij het bestuur het voornemen
heeft om de toegelaten instelling te liquideren of de activiteiten te beëindigen of als beëindiging het enige
realistische alternatief is.
Het bestuur moet gebeurtenissen en omstandigheden waardoor gerede twijfel zou kunnen bestaan of de
toegelaten instelling haar activiteiten in continuïteit kan voortzetten, toelichten in de jaarrekening.
De raad van commissarissen is verantwoordelijk voor het uitoefenen van toezicht op het proces van financiële
verslaggeving van de toegelaten instelling.
Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de jaarrekening
Onze verantwoordelijkheid is het zodanig plannen en uitvoeren van een controleopdracht dat wij
daarmee voldoende en geschikte controle-informatie verkrijgen voor het door ons af te geven oordeel.
Onze controle is uitgevoerd met een hoge mate maar geen absolute mate van zekerheid waardoor het
mogelijk is dat wij tijdens onze controle niet alle materiële fouten en fraude ontdekken.
Afwijkingen kunnen ontstaan als gevolg van fouten of fraude en zijn materieel indien redelijkerwijs kan
worden verwacht dat deze, afzonderlijk of gezamenlijk, van invloed kunnen zijn op de economische
beslissingen die gebruikers op basis van deze jaarrekening nemen. De materialiteit beïnvloedt de aard, timing
en omvang van onze controlewerkzaamheden en de evaluatie van het effect van onderkende afwijkingen op
ons oordeel.
Jaarverslag 2016
102
Wij hebben deze accountantscontrole professioneel kritisch uitgevoerd en hebben waar relevant
professionele oordeelsvorming toegepast in overeenstemming met de Nederlandse controlestandaarden,
rubriek A van het accountantsprotocol zoals opgenomen in bijlage 4 bij de Regeling toegelaten Instellingen
volkshuisvesting, ethische voorschriften en de onafhankelijkheidseisen. Onze controle bestond onder andere
uit:
• het identificeren en inschatten van de risico’s dat de jaarrekening afwijkingen van materieel belang bevat
als gevolg van fouten of fraude, het in reactie op deze risico’s bepalen en uitvoeren van
controlewerkzaamheden en het verkrijgen van controle-informatie die voldoende en geschikt is als basis
voor ons oordeel. Bij fraude is het risico dat een afwijking van materieel belang niet ontdekt wordt groter
dan bij fouten. Bij fraude kan sprake zijn van samenspanning, valsheid in geschrifte, het opzettelijk
nalaten transacties vast te leggen, het opzettelijk verkeerd voorstellen van zaken of het doorbreken van
de interne beheersing;
• het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant is voor de controle met als doel
controlewerkzaamheden te selecteren die passend zijn in de omstandigheden. Deze werkzaamheden
hebben niet als doel om een oordeel uit te spreken over de effectiviteit van de interne beheersing van de
toegelaten instelling;
• het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en het
evalueren van de redelijkheid van schattingen door het bestuur en de toelichtingen die daarover in de
jaarrekening staan;
• het vaststellen dat de door het bestuur gehanteerde continuïteitsveronderstelling aanvaardbaar is.
Tevens het op basis van de verkregen controle-informatie vaststellen of er gebeurtenissen en
omstandigheden zijn waardoor gerede twijfel zou kunnen bestaan of de toegelaten instelling haar
activiteiten in continuïteit kan voortzetten. Als wij concluderen dat er een onzekerheid van materieel
belang bestaat, zijn wij verplicht om aandacht in onze controleverklaring te vestigen op de relevante
gerelateerde toelichtingen in de jaarrekening. Als de toelichtingen inadequaat zijn, moeten wij onze
verklaring aanpassen. Onze conclusies zijn gebaseerd op de controle-informatie die verkregen is tot de
datum van onze controleverklaring. Toekomstige gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er echter
toe leiden dat een toegelaten instelling haar continuïteit niet langer kan handhaven;
• het evalueren van de presentatie, structuur en inhoud van de jaarrekening en de daarin opgenomen
toelichtingen; en
• het evalueren of de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de onderliggende transacties en
gebeurtenissen.
Wij communiceren met de raad van commissarissen onder andere over de geplande reikwijdte en timing van
de controle en over de significante bevindingen die uit onze controle naar voren zijn gekomen, waaronder
eventuele significante tekortkomingen in de interne beheersing.
Hengelo, 13 juli 2017
BDO Audit & Assurance B.V.
namens deze,
R.W. van Hecke RA
Jaarverslag 2016
103
Voorstel tot resultaatbestemming
Het bestuur stelt aan de Raad van Commissarissen voor het resultaat over boekjaar ad € 31.667.000 ten
gunste van de overige reserves te brengen.
Dit voorstel is nog niet in de jaarrekening verwerkt.
