Jaarverslag 2015 Mei 2016

2

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 VechtHorst in ontwikkeling................................................................................................. 5

1.1 Inleiding ................................................................................................................................... 5

1.2 Visitatie .................................................................................................................................... 5

1.3 Samenwerking ......................................................................................................................... 6

1.4 Vastgoedstrategie.................................................................................................................... 7

1.5 Interne organisatie .................................................................................................................. 7

1.6 Vooruitkijken ........................................................................................................................... 7

Hoofdstuk 2 Kwaliteit en beschikbaarheid van de woongelegenheden ................................................. 8

2.1 Klachtenonderhoud (reparatieverzoeken) en mutatieonderhoud ......................................... 8

2.2 Planmatig onderhoud (inclusief schilderwerken) ................................................................... 8

2.3 Kostendekkend uitgevoerde geriefverbeteringen .................................................................. 8

2.4 Woningaanpassingen WMO .................................................................................................... 8

2.5 Weergave meerjaren-onderhoudsplanning ............................................................................ 9

2.6 Begroting – realisatie onderhoud 2015 ................................................................................... 9

2.7 Verkoop woningen .................................................................................................................. 9

2.8 Nieuwbouw ............................................................................................................................. 9

2.9 Energieprestatie .................................................................................................................... 10

2.10 Woonlasten ........................................................................................................................... 10

Hoofdstuk 3 Toewijzen, verhuren en vervreemden van woningen ...................................................... 11

3.1 Huurprijsbeleid ...................................................................................................................... 11

3.2 Mutaties ................................................................................................................................ 11

3.3 Huisvesting statushouders .................................................................................................... 11

3.4 Anti–scheefheidbeleid en huurtoeslag ................................................................................. 11

3.5 Huurbetaling en incasso ........................................................................................................ 12

3.6 Huurderving leegstand en oninbaar ...................................................................................... 12

3.7 Woningzoekenden ................................................................................................................. 13

Hoofdstuk 4 Leefbaarheid ..................................................................................................................... 14

4.1 Inleiding ................................................................................................................................. 14

4.2 Wonen en zorg ...................................................................................................................... 14

4.3 Woonvoorzieningen bijzondere doelgroepen ....................................................................... 15

4.4 Aanpak woonoverlast en verloedering ................................................................................. 15

3

Hoofdstuk 5 Betrekken van bewoners bij beheer en beleid ................................................................. 16

5.1 Overleg met huurders ........................................................................................................... 16

5.2 Belanghouders ....................................................................................................................... 16

5.3 Klachtencommissie ................................................................................................................ 17

Hoofdstuk 6 Financieel beleid (Financiën) ............................................................................................ 18

6.1 Algemeen ............................................................................................................................... 18

6.2 Vermogenspositie en Liquiditeitspositie ............................................................................... 18

6.3 Oordeel van de sectorinstituten WSW en ILT (voorheen Centraal Fonds Volkshuisvesting) 19

6.4 Resultaten.............................................................................................................................. 21

6.5 Beleggingsactiviteiten ........................................................................................................... 22

6.6 Financiële risicobeheersing ................................................................................................... 22

6.7 Prijs/marktrisico .................................................................................................................... 22

Hoofdstuk 7 Verslag ondernemingsraad ............................................................................................... 24

7.1 Woord van de voorzitter ....................................................................................................... 24

7.2 Terugblikken .......................................................................................................................... 24

7.3 Kennismakingsgesprek nieuwe directeur .............................................................................. 25

7.4 Bijeenkomst personeel .......................................................................................................... 25

7.5 Afdelingsplannen ................................................................................................................... 25

7.6 Aanschaf bedrijfsauto’s ......................................................................................................... 25

7.7 Ontwikkeling organisatie en Plan van Aanpak ...................................................................... 25

7.8 Visitatie .................................................................................................................................. 25

7.9 Communicatie ....................................................................................................................... 25

7.10 Overleg / kennismaking met RVT .......................................................................................... 25

7.11 Competentiemanagement i.c.m. beoordelingsmethodiek ................................................... 26

7.12 Update OR-regelement ......................................................................................................... 26

7.13 Speerpunten 2016 ................................................................................................................. 26

Hoofdstuk 8 Raad van Toezicht ............................................................................................................. 27

8.1 Algemeen ............................................................................................................................... 27

8.2 Taak en werkwijze ................................................................................................................. 28

8.3 Visitatie 2015 ......................................................................................................................... 29

8.4 Samenwerking ....................................................................................................................... 30

8.5 Permanente Educatie ............................................................................................................ 30

8.6 Onafhankelijkheid ................................................................................................................. 30

8.7 Deskundigheid en samenstelling ........................................................................................... 30

4

8.8 Mutaties ................................................................................................................................ 30

8.9 Remuneratiecommissie ......................................................................................................... 31

8.10 Auditcommissie ..................................................................................................................... 31

8.11 Zelfevaluatie .......................................................................................................................... 32

8.12 Beoordeling bestuur .............................................................................................................. 33

8.13 Honorering Raad van Toezicht .............................................................................................. 34

Hoofdstuk 9 Bestuursverslag 2015 ....................................................................................................... 35

9.1 Algemene informatie ............................................................................................................. 37

9.2 Financiële informatie ............................................................................................................. 39

9.3 Terugblik op vorige bestuursverslag ..................................................................................... 41

9.4 Voornaamste risico’s en onzekerheden ................................................................................ 41

9.5 Financiële positie en gevoeligheidsanalyse ........................................................................... 43

9.6 Financiële verslaglegging ....................................................................................................... 44

9.7 Wet- en regelgeving .............................................................................................................. 44

9.8 Maatschappelijke aspecten van ondernemen ...................................................................... 44

Hoofdstuk 10 Kengetallen .................................................................................................................... 46

Hoofdstuk 11 Balans per 31 december 2015 ....................................................................................... 47

Hoofdstuk 12 Winst- en verliesrekening over 2015 ............................................................................. 49

Hoofdstuk 13 Kasstroomoverzicht 2015 .............................................................................................. 50

Hoofdstuk 14 Algemene toelichting ..................................................................................................... 52

Hoofdstuk 15 Grondslagen voor de waardering van activa en passiva ............................................... 52

Hoofdstuk 16 Grondslagen voor resultaatbepaling ............................................................................. 60

Hoofdstuk 17 Financiële instrumenten en risicobeheersing ................................................................ 63

Hoofdstuk 18 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepalingen ........... 64

Hoofdstuk 19 Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht ....................................... 66

Hoofdstuk 20 Toelichting op de balans per 31 december 2015 .......................................................... 67

Hoofdstuk 21 Toelichting op de winst- en verliesrekening over 2015 ................................................. 79

Hoofdstuk 22 Overige informatie ......................................................................................................... 83

Hoofdstuk 23 Bestuurders en Raad van Toezicht ................................................................................ 83

Hoofdstuk 24 Overige gegevens ........................................................................................................... 86

5

Hoofdstuk 1

VechtHorst in ontwikkeling

1.1 Inleiding Het jaar 2015 was voor VechtHorst een jaar vol dynamiek. Dat was niet alleen bij ons het geval, ook

onze directe omgeving was flink in beweging.

Per 1 juli 2015 werd de nieuwe Woningwet van kracht. Ook wij hebben een start gemaakt met het

doorvoeren van wijzigingen die deze nieuwe wet met zich meebracht. De belangrijkste wijziging – de

wijziging waar de huurder het meest van merkt in de toekomst – is het passend toewijzen. Met de

invoering van de nieuwe Woningwet krijgen huurders die in aanmerking komen voor huurtoeslag een

woning toegewezen waarvan de huur gemaximaliseerd is op normbedragen.

Maar behalve deze wijziging is er meer veranderd. Zo worden er op het gebied van Governance en in

het werkveld van woningcorporaties zaken aangescherpt. Voor wat betreft Governance krijgen we te

maken met een verdieping op het vlak van intern en extern toezicht en leggen we – als we kijken

naar onze werkzaamheden – nog meer het accent op onze kerntaken.

VechtHorst is een corporatie die zich tot 2015 nooit eerder op een terrein buiten de volkshuisvesting

heeft begeven. Dit maakt dat de impact van dit aspect van de Woningwet op VechtHorst niet zo

groot is.

Ook in 2015 bleef de crisis voelbaar. Onze huurders merken de gevolgen van de economische

tegenwind. We besteedden daarom veel aandacht aan het – preventief – tegengaan van

huurachterstanden.

Ondanks de crisis blijven we investeren in de kwaliteit van ons bezit. We zijn er dan ook trots op dat

de huurders onze dienstverlening en de kwaliteit van onze woningen met gemiddeld een 7,3

beoordelen!

1.2 Visitatie In de zomer van 2015 heeft VechtHorst zich laten visiteren over de periode 2011-2014. In november

2015 is het eindrapport van deze visitatie beschikbaar gekomen. Hoewel ik per 1 januari 2015 ben

aangetreden als directeur bestuurder heb ik de visitatie als zeer zinvol ervaren. De visitatie is

uitgevoerd onder het regime van de ‘Methodiek Maatschappelijke Visitatie Woningcorporaties 5.0’.

Binnen dit regime geldt een 6 als een voldoende. VechtHorst scoorde de volgende cijfers:

Presteren volgens ambitie en opgave 6,3

Presteren volgens belanghouders: 7,2

Presteren naar vermogen: 5,6

Governance 5,7

De scores op Presteren naar Vermogen en Governance zijn net niet voldoende. De score op

Presteren naar Vermogen wordt vooral veroorzaakt doordat veel nieuwbouw werd gefinancierd door

6

relatief hoge opbrengsten van verkopen. Er is flink geïnvesteerd in het bezit maar dit heeft niet geleid

tot een zware aanslag op het vermogen. De score op Governance wordt vooral beïnvloed door het

ontbreken van een goed werkende planning- en controlcyclus in de laatste twee jaren van de

visitatieperiode. Er werd de laatste jaren vooral op financiën gerapporteerd. De financiële en

beleidsmatige rapportages worden verder zowel op inhoud als proces uitgebouwd zodat er

aansluiting komt tussen de financiële sturing en de sturing op beleidsdoelen.

Uit het visitatierapport komen de volgende aanbevelingen

1. De bestuurlijke relatie met de gemeente Staphorst en met haar gemeenteraad moet worden

verbeterd;

2. Met de gemeente Dalfsen en Staphorst dienen toekomstgerichte prestatieafspraken te worden

gemaakt;

3. Draag zorg voor een goed inzicht in de economische, volkshuisvestelijke, en demografische

ontwikkelingen en verwerk dit samen met de gemeenten tot beleid;

4. Bespreek het visitatierapport met de belanghebbenden en houdt periodieke bijeenkomsten met

hen. Versterk daardoor de externe verankering en betrek hen bij de ontwikkeling van het

ondernemingsplan en de evaluatie daarvan;

5. Draag bij aan het bevorderen van de deskundigheid van de huurdersvereniging ten behoeve van

hun rol in het kader van de nieuwe Woningwet;

6. Stimuleer het lerend vermogen en de kwaliteit van de organisatie;

7. Communiceer als Raad van Toezicht actief met diverse organen, zoals ondernemingsraad,

huurdersvereniging en andere belanghebbenden;

8. Geef goede invulling aan de relatie directeur bestuurder en de Raad van Toezicht en beschrijf de

informatiebehoefte van de Raad van Toezicht;

9. Implementeer een goed werkende en integrale planning- en controlecyclus met periodieke

voortgangsrapportages voor mogelijke bijsturing;

10. Onderzoek mogelijke samenwerking tussen corporaties (geen fusie) ter verbetering van de

efficiency bijvoorbeeld in shared services.

1.3 Samenwerking We zijn in 2015 verder gegaan met het investeren in de contacten met onze partners. Vooral de

intensieve contacten met de gemeenten Dalfsen en Staphorst werpen hun vruchten af. We weten

elkaar steeds beter te vinden en de kennis van elkaar is over een weer verbeterd. Dit maakt dat we

met begrip voor elkaar ons optimaal kunnen inzetten voor de volkshuisvesting. Ook het feit dat we

met beide gemeenten samen optrekken in het opstellen van de woonvisies getuigt van een goede

samenwerking.

Goed overleg met de huurders is belangrijk. In 2015 hebben we diverse onderwerpen met het

bestuur van de huurdersvereniging Twee Onder Een Kap (TOEK) besproken. Onder meer het

strategisch voorraadbeleid, voorbereiding van het ondernemingsplan en de voorbereiding van de

werving van het nieuwe lid van de Raad van Toezicht op voordracht van de huurders. Uiteraard

bespreken we jaarlijks de door te voeren huurverhogingen.

In 2015 hebben we diverse gesprekken gehad met collega-corporaties in de omgeving. Dit heeft al

geleid tot uitruil van collega’s onderling. Zo profiteren we maximaal van elkaars kwaliteiten.

7

1.4 Vastgoedstrategie De woningmarkt in Dalfsen en Staphorst ontwikkelt zich volgens een groeiscenario. Het aantal

huishoudens neemt in die gemeenten tot 2030 toe met respectievelijk 17% en 23%1. De groei in

huishoudens wordt veroorzaakt door de bevolkingsgroei en de gezinsverdunning. In deze cijfers zijn

de ontwikkelingen van de te huisvesten statushouders niet meegenomen. We hebben in 2015 onze

vastgoedstrategie voor de periode tot en met 2030 vastgesteld. De verwachting is dat VechtHorst de

komende jaren diverse nieuwbouwprojecten zal opstarten en dat er geïnvesteerd gaat worden in

duurzaamheidsmaatregelen. Dit vooral om in de toekomst de woonlasten te beperken voor onze

huurders maar ook om bij te dragen aan realisatie van duurzaamheidsdoelstellingen zoals

opgenomen in het energieconvenant van de Provincie Overijssel. Het Strategisch Voorraadbeleid

vormt een belangrijk fundament voor het voeren van de besprekingen met de gemeenten over de

woonvisies en de daaruit voorvloeiende prestatieafspraken. Een belangrijke ontwikkeling in 2015 is

de afrondende besluitvorming rondom het project Triangel geweest. Dit project behelst de bouw van

24 appartementen die worden gehuurd door zorgaanbieder De Stouwe uit Meppel. In samenwerking

met de gemeente Staphorst is eind december 2015 het besluit definitief geworden om de bouw te

starten. Een belangrijke ontwikkeling in de samenwerking met de gemeente Staphorst en de

samenleving in Rouveen. In IJhorst zijn in 2015 11 nieuwbouwwoningen opgeleverd. In 2015 is

eveneens de planvorming voor 18 appartementen op de Pniël locatie in Dalfsen verder opgepakt. De

verwachting is dat in 2016 een plan ligt waarmee de procedures opgestart kunnen worden.

1.5 Interne organisatie De ontwikkelingen in de omgeving van VechtHorst en binnen de organisatie zorgen voor dynamiek

en vergen veel van de organisatie en de medewerkers van VechtHorst. Ook mijn komst als nieuwe

bestuurder brengt veranderingen met zich mee. De veranderingen in de organisatie en het invullen

van strategische posities hebben de gemoederen in 2015 flink beziggehouden, toch zijn de

medewerkers er in geslaagd hun werk naar behoren uit te voeren. Wel heeft er zich in 2015 een

integriteitkwestie voorgedaan bij een van de personeelsleden van VechtHorst. Van de betrokken

medewerker is afscheid genomen. In 2016 heeft de ondernemingsraad zijn taken neergelegd.

Medezeggenschap wordt daarom vanaf 2016 op een andere wijze in de organisatie geborgd.

1.6 Vooruitkijken Vooruitkijkend is 2016 voor VechtHorst een belangrijk jaar omdat we dan het nieuwe

ondernemingsplan 2016-2020 presenteren. Daarbinnen neemt onze vastgoedstrategie een centrale

plaats in. Bepalend in de keuzes die we maken, is in de eerste plaats ons beleid op beschikbaarheid

en betaalbaarheid van onze woningen voor de lagere inkomens. Daarnaast zijn onze ambities op het

gebied van duurzaamheid van groot belang. Onze doelstelling is en blijft mensen met lage inkomens

blijvend een passende en betaalbare huisvesting te bieden in ons werkgebied. Om dat te kunnen

bereiken, gaan we het gesprek met onze maatschappelijke omgeving actief aan en leggen we

verantwoording af over het door ons gevoerde beleid. Tot slot ben ik blij en trots dat we ook dit jaar

kunnen concluderen dat VechtHorst een financieel gezonde en solide organisatie is en blijft als

gevolg van een gedegen financieel beleid. Nu we zicht hebben op de investeringen die in de

toekomst moeten plaatsvinden biedt dit een goed perspectief!

Robert Waarsing, april 2016, directeur-bestuurder

1 (Bron: Socratesrapport van ABF research2 (september 2013)).

8

Hoofdstuk 2

Kwaliteit en beschikbaarheid van de woongelegenheden

2.1 Klachtenonderhoud (reparatieverzoeken) en mutatieonderhoud VechtHorst heeft een eigen onderhoudsdienst. Door natuurlijk verloop bestaat deze

onderhoudsdienst sinds 1 mei 2015 nog uit één persoon die zowel klachtenonderhoud als ook

mutatieonderhoud verricht. Doordat er nog maar één medewerker is worden de meeste mutatie- en

of reparatiewerkzaamheden direct bij de aannemer ingepland en uitgevoerd.

De overige werkzaamheden zoals storingen aan cv-installaties, rioolverstoppingen etc. zijn via een

contract uitbesteed. Huurders kunnen bij storingen rechtstreeks contact opnemen met deze

bedrijven en een afspraak inplannen

Aangezien de huidige situatie verre van ideaal is zijn we eind 2015 gestart met een onderzoek naar

hoe we het mutatie- en reparatieonderhoud in de toekomst moeten gaan invullen. Naar aanleiding

van dit onderzoek ligt uitbesteden van deze werkzaamheden het meest voor de hand. In 2016 zal

deze uitkomst verder onderzocht en vormgegeven worden.

In 2015 heeft VechtHorst 186 mutaties gehad en lag het mutatieonderhoud op € 80.000 (2014:

€ 208.000)

In 2015 zijn 2543 reparatieverzoeken gedaan en waren de uitgaven € 274.000 (2014: € 304.000)

2.2 Planmatig onderhoud (inclusief schilderwerken) Bij planmatig onderhoud kan gedacht worden aan periodiek schilderwerk aan woningen en

binnenwerkzaamheden (bijvoorbeeld het renoveren van badkamers en keukens of het vervangen

van C.V.-ketels).

In 2015 is aan 35 van onze complexen planmatig onderhoud verricht. Deze complexen liggen

verspreid over ons hele werkgebied, zowel in de gemeente Dalfsen als ook in de gemeente Staphorst.

In 2015 is er in totaal ruim € 1.509.900 (inclusief Onderhoud naar Wens) uitgegeven aan planmatig

onderhoud.

2.3 Kostendekkend uitgevoerde geriefverbeteringen Bij geriefverbeteringen valt o.a. te denken aan isolatiemaatregelen, tweede toiletten of andere zaken

die geriefverhogend zijn. Geriefverbeteringen leveren punten op en zijn daardoor van invloed op de

huurprijs. Woonstichting VechtHorst heeft in 2015 geen geriefverbeteringen aangebracht. Dit in

afwachting van ons Strategisch Voorraad Beleid (SVB) en ons huurbeleid. In ons SVB worden

geriefverbeteringen in de zin van verduurzaming vanaf 2016 meegenomen.

2.4 Woningaanpassingen WMO De aanvragen met betrekking tot woningaanpassingen vanuit de WMO verlopen via de gemeente. De

gemeente bepaalt wanneer een aanvraag voldoet aan de regels van de WMO. De aanvraag wordt

door de gemeente naar ons verzonden en wij verzorgen, op kosten van de gemeente, de aanpassing

in de woning. Tevens houden wij toezicht op de uitvoering van de woningaanpassing. Vooralsnog

maken de afspraken inzake de WMO nog geen onderdeel uit van de prestatieafspraken. Bij de

9

prestatieafspraken die gemaakt gaan worden in het kader van de nieuwe Woningwet zal dit wel het

geval zijn. In 2015 zijn er in totaal 7 WMO-woningaanpassingen geweest en uitgevoerd.

2.5 Weergave meerjaren-onderhoudsplanning In het Strategisch Voorraad Beleid (SVB) zijn alle complexen van woningen nader bekeken. Per

complex zijn, waar aan de orde, investeringsmaatregelen voorgesteld die vanaf 2016 uitgevoerd

zullen worden. Deze zijn gericht op het zowel instandhouden als het verduurzamen van de woningen.

De meerjaren onderhoudsplanning zal hier in 2016 (en verder) op aangepast worden.

2.6 Begroting – realisatie onderhoud 2015

Jaarrekening 2015 Begroting Realisatie Verschil

Klachten en reparatie onderhoud 334.000,00 274.000,00 60.000,00

Mutatieonderhoud 147.000,00 80.000,00 68.000,00

Contractenonderhoud 421.000,00 397.000,00 24.000,00

Kosten opknappen te verkopen woningen - 2.000,00 -2.000,00

Planmatig onderhoud 2.000.000,00 1.437.000,00 563.000,00

Onderhoud naar wens - 74.000,00 -74.000,00

Dekking eigen dienst -70.000,00 -74.000,00 4.000,00

Totaal 2.832.000,00 2.189.000,00 643.000,00

De realisatie van het totale onderhoud ligt op circa 77 % van de begroting. Vooral de kosten van het

planmatig onderhoud zijn lager uitgekomen dan begroot. Dit komt doordat een tweetal planmatig

onderhoudsprojecten naar 2016 zijn doorgeschoven. Dit betreft vooral de geplande

onderhoudswerkzaamheden van een gedeelte van de Henri Dunantstraat en de Frederik

Hendrikstraat in Staphorst. Voordat met de werkzaamheden begonnen kan worden moet een Flora-

en Faunaonderzoek uitgevoerd zijn.

Het klachten- en mutatieonderhoud is lager uitgekomen dan begroot. In 2015 heeft een verfijning

van de sturing van het onderhoud plaatsgevonden. Kosten van klachten- en mutatieonderhoud die

naar hun aard een planmatig karakter hebben zijn niet meer onder het klachten- respectievelijk

mutatieonderhoud opgenomen. Deze zijn in 2015 onder het planmatig onderhoud verantwoord.

2.7 Verkoop woningen In 2015 heeft Woonstichting VechtHorst geen actief verkoopbeleid gevoerd. Dit is het gevolg van het

Strategisch Voorraad Beleid (SVB) waarbij de hele woningvoorraad opnieuw onder de loep genomen

is.

In 2015 zijn twee bestaande huurwoningen verkocht. De netto verkoopopbrengst bedroeg in totaal

€ 308.000,00

Daarnaast is in het kader van kopen naar wens en slimmer kopen in 2015 € 94.000,00 ontvangen. Dit

betreft woningen die in het verleden onder slimmer kopen respectievelijk kopen naar wens verkocht

zijn. Deze zijn in 2015 doorverkocht waarbij de met VechtHorst in het verleden afgesproken korting is

verrekend.

2.8 Nieuwbouw In het Strategisch Voorraad Beleid (SVB) is gekeken naar de benodigde woningvoorraad in 2030.

Hierbij is vastgesteld dat Woonstichting VechtHorst tot die tijd 542 nieuwbouwwoningen gaat

10

realiseren. Enerzijds is deze toevoeging nodig om te kunnen voldoen aan de groei, maar anderzijds

ook om de transformatie – van eengezinswoningen naar woningen voor 1 tot 2-

persoonshuishoudens – van ons bezit te kunnen garanderen. Deze nieuwbouwopgave zal gefaseerd

plaatsvinden in periodes van 3 x 5 jaar.

In 2015 is er één nieuwbouwproject opgeleverd, namelijk de Bakkerslaan in IJhorst. Op deze locatie

in IJhorst stonden vier verouderde huurwoningen van VechtHorst, deze woningen zijn gesloopt en

hebben plaats gemaakt voor elf nieuwe woningen. De nieuwbouw bestaat uit drie woningen en acht

appartementen, verdeeld over twee bouwblokken. Het ene blok heeft een tussenwoning met aan de

uiteinden vier appartementen (twee op de begane grond en twee op de verdieping). Het andere blok

heeft twee tussenwoningen met eveneens aan de uiteinden van het blok vier appartementen. De

uitvoering van de werkzaamheden is eind 2014 gestart, de woningen zijn in oktober 2015

opgeleverd.

Verder zijn er in 2015 een tweetal projecten in ontwikkeling genomen:

2.8.1 Triangellocatie Rouveen Dit nieuwbouwproject bestaat 24 huurappartementen, 12 grondgebonden huurwoningen en 28

grondgebonden koopwoningen. Voor VechtHorst worden 24 zelfstandige zorggeschikte

appartementen gerealiseerd, die verhuurd worden aan zorgorganisatie De Stouwe uit Meppel. Eind

december 2015 zijn de (koop-huur)overeenkomsten voor het Triangelproject tussen de

deelnemende partijen getekend. In 2016 wordt gestart met de bouw.

2.8.2 Pniëllocatie Dalfsen Woonstichting VechtHorst heeft deze locatie in het verleden aangekocht. Het plan is om hier zorg

gerelateerde woningen (18) op te realiseren die in samenwerking met zorgcentrum Rosengaerde

verhuurd kunnen worden. In overleg met de gemeente zijn in 2015 meerdere studies gemaakt voor

deze locatie. Verder zijn de bestaande opstallen o.a. geïnventariseerd op flora- en faunawetgeving.

2.9 Energieprestatie Het gemiddelde energielabel van de woningen van Woonstichting VechtHorst is in 2015 een C-label.

In het Strategisch Voorraad Beleid (SVB) is vastgesteld dat de alle woningen met uitzondering van de

te verkopen en slopen woningen) van Woonstichting VechtHorst in 2025 minimaal label B hebben.

Dit wordt bereikt door enerzijds zeer energiezuinige nieuwbouwwoningen te bouwen en anderzijds

door het bestaande bezit vergaand te verduurzamen. De eerste stappen hiertoe worden in 2016

gezet door het plaatsen van 370 zonnepanelen op bestaande woningen.

2.10 Woonlasten VechtHorst is zich ervan bewust dat er meer gestuurd moet worden op woonlasten in plaats van op

huurprijzen alleen om de woningen ook in de toekomst betaalbaar te houden. Dit is daarom

nadrukkelijk meegenomen in ons Strategisch Voorraad Beleid. Door duurzame woningen aan te

bieden kunnen woonlasten beperkt worden. In 2016 zal dit verder uitgewerkt worden.

11

Hoofdstuk 3

Toewijzen, verhuren en vervreemden van woningen

3.1 Huurprijsbeleid Jaarlijks wordt door het ministerie van Wonen en Rijksdienst vastgesteld met welk percentage de

huren van sociale huurwoningen mogen worden verhoogd. Ook in 2015 is er sprake geweest van een

inkomensafhankelijke huurverhoging. Woonstichting VechtHorst heeft de voorgeschreven maximale

huurverhoging alleen doorgevoerd voor de doelgroep met de hoogste inkomens. Deze doelgroep

wordt tot de zogenoemde ‘scheefwoners’ gerekend omdat zij een sociale huurwoning bewonen

terwijl hun inkomen hen in staat zou moeten stellen om een woning op de vrije markt te

huren/kopen. De inkomensafhankelijke huurverhoging is in 2015 vastgesteld op 5% verhoogd

inclusief het inflatiepercentage van 1%. De huren zijn voor de doelgroepen met lagere en

middeninkomens in 2015 gematigd door de huurverhoging te beperken tot het inflatieniveau van 1%.

3.2 Mutaties In 2015 zijn 186 woningen gemuteerd. Dit is 8,36 % (2014 191 woningen d.i. 8,59 %) van het totale

woningbezit. In vergelijking met 2014 ligt het mutatiepercentage hiermee iets lager.

3.3 Huisvesting statushouders Woonstichting VechtHorst stelt op verzoek van de gemeentes woningen beschikbaar voor het

plaatsen van statushouders. Deze doelgroep wordt dan ook nadrukkelijk tot de te huisvesten

doelgroepen gerekend in de sociale huursector. Voor de gemeentes is dit de enige manier om te

kunnen voldoen aan de taakstelling in het plaatsen van statushouders die hen door het rijk wordt

opgelegd aangezien zowel de gemeente Dalfsen als ook de gemeente Staphorst (nagenoeg) geen

eigen woningbezit heeft.

In de gemeente Dalfsen heeft Woonstichting VechtHorst in 2015 17 woningen beschikbaar gesteld

voor het plaatsen van statushouders. Dit betroffen 2 woningen in Lemelerveld, 6 in Nieuwleusen en 9

in Dalfsen.

In de gemeente Staphorst heeft Woonstichting VechtHorst in 2015 12 woningen beschikbaar gesteld

voor het plaatsen van statushouders. Dit betroffen 9 woningen in Staphorst en 3 in IJhorst.

Voor 2016 zullen nadere afspraken worden gemaakt met de beide gemeentes over het plaatsen van

statushouders. Dit door de sterk toegenomen instroom van asielzoekers en de taakstelling (voor de

gemeente) voor het huisvesten van statushouders die hiermee gepaard gaat. Hiertoe heeft

Woonstichting VechtHorst begin 2016 uitgangspunten vastgesteld en gedeeld met beide gemeentes.

3.4 Anti–scheefheidbeleid en huurtoeslag Woonstichting VechtHorst heeft er in 2015 nadrukkelijk voor gekozen om de huren voor de hogere

inkomens te verhogen conform het wettelijk vastgestelde maximum. Woonstichting VechtHorst

hoopt hiermee deze doelgroep te verleiden om de sociale huurwoning te verlaten en zich te vestigen

in de vrije huur/koopsector. Hiermee draagt Woonstichting VechtHorst bij aan het tegengaan van

scheefwonen.

12

De prijzen van de huurwoningen van Woonstichting VechtHorst vallen in 2015 nagenoeg allemaal

onder de huurtoeslaggrens waardoor deze bereikbaar zijn voor de doelgroep die recht heeft op

huurtoeslag. In 2016 zullen de streefhuren van de woningen in 2016 opnieuw onder de loep

genomen worden en waar nodig structureel naar beneden worden bijgesteld.

3.5 Huurbetaling en incasso In 2015 constateren we een lichte toename van de huurachterstanden. Doordat Woonstichting

VechtHorst een proactief beleid hanteert en in nauw contact blijft met huurders is dit ten opzichte

van het landelijke gemiddelde nog laag. Er worden goede betaalafspraken gemaakt die we

voortdurend monitoren. Zo krijgen we meer grip op de achterstanden en voorkomen we grote

achterstanden. We merken dat de financiële druk op een deel van onze huurders toeneemt. Dit is

ook te zien aan het aantal aanmeldingen bij de thuisadministratie.

VechtHorst participeert samen met de gemeente Dalfsen en de gemeente Staphorst het project

Thuisadministratie van Humanitas. Hiermee worden mensen die moeite hebben om hun

administratie te organiseren door vrijwilligers geholpen. Deze mensen worden gedurende maximaal

een jaar geholpen om de administratie samen weer op orde te brengen en te houden. Ook hulp bij

het aanvragen van bijzondere bijstand, het toe leiden naar schuldhulpverlening, doorverwijzen naar

andere hulpverlening en het opruimen van bankafschriften hoort bij thuisadministratie.

Geconstateerd is dat de vragen over de thuisadministratie steeds complexer worden en vaker over

niet-administratieve zaken gaan. Vaak vindt ook begeleiding plaats door maatschappelijk werk of de

GGZ. Omdat er steeds vaker sprake is van een breder scala aan problemen is de gemeente Dalfsen in

2015 gestart met sociale kernteams. Woonstichting VechtHorst heeft een convenant ondertekend

waarmee wij samen kunnen werken in deze sociale kernteams. In de kernteams kunnen deze

situaties besproken worden. Afhankelijk van het onderwerp zal Woonstichting VechtHorst al dan niet

aanschuiven.

3.6 Huurderving leegstand en oninbaar Over het algemeen is er een behoorlijk grote vraag naar sociale huurwoningen binnen het

woningbezit. Hierdoor kent Woonstichting VechtHorst nagenoeg geen leegstand van woningen. De

woningen worden over het algemeen aansluitend verhuurd (op 1 en dezelfde dag vertrekt de ene

huurder en komt de andere huurder in de woning). Uitzonderingen hierop kunnen woningen zijn

waarin het noodzakelijk is om tussentijds nog herstelwerkzaamheden uit te voeren.

In onderstaande tabel is de huurderving nader gespecificeerd.

Omschrijving 2014 2015 Begroting 2015

Huurderving leegstand verhuur woningen1) 58.110,25 4.747,28

Huurderving leegstand herstr. woningen 7.215,06 1.870,98

Huurderving leegstand te woon woningen 1.618,91 0

Huurderving leegstand verhuur nz won 151,22 79,77

67.095,44 6.698,03 43.000,00

Huurderving oninbaar woningen 2) 23.699,27 15.193,12 43.000,00

Totaal 90.794,71 21.891,15 86.000,00

13

1) De daling van de huurderving wordt vooral veroorzaakt doordat in 2015 ten opzichte van 2014 aanzienlijk minder huurwoningen verkocht zijn. In 2015 zijn twee huurwoningen verkocht, in 2014 waren dat er 16.

2) In 2015 is het incassobeleid aangescherpt. Deze maatregel heeft geresulteerd in een lagere afboeking wegens oninbaarheid.

Volledigheidshalve merken we op dat met ingang van het verslagjaar 2015 ultimo van het jaar een

voorziening voor dubieuze debiteuren is gevormd ad € 50.000. Afboekingen wegens oninbaarheid

worden m.i.v. verslagjaar 2016 ten laste van de deze voorziening gebracht.

3.7 Woningzoekenden Woonstichting VechtHorst kent een systeem van kosteloze inschrijving als woningzoekende zonder

reactieplicht of controle op inkomen (en daarmee de toegang tot de sociale huursector) vooraf.

Geïnteresseerden kunnen zich dus vrijblijvend inschrijven. Woonstichting VechtHorst kiest

nadrukkelijk voor deze methode omdat de toewijzing van huurwoningen (ook) op basis van

inschrijfduur plaatsvindt. Hierdoor kent Woonstichting VechtHorst een ruim aantal

woningzoekenden. Het aantal bedroeg ultimo het verslagjaar 2588. In 2014 was het aantal

woningzoekenden 2001.

Woonstichting VechtHorst kent in 2015 een gemiddelde wachttijd (de gemiddelde inschrijfduur van

woningzoekende die actief reageert op woningen totdat ze een woning toegewezen krijgen) van

ongeveer anderhalf jaar.

14

Hoofdstuk 4

Leefbaarheid

4.1 Inleiding Woonstichting VechtHorst zorgt voor kwalitatief goede en betaalbare woningen in de gemeenten

Dalfsen en Staphorst. Nu en in de toekomst. Belangrijk aandachtspunt daarbij is de leefbaarheid.

Leefbaarheid is een essentieel aspect van de duurzame samenleving. Het gaat daarbij niet alleen over

de fysieke omgeving van het woningbezit maar ook over de manier waarop mensen met elkaar

omgaan. Woonstichting VechtHorst voelt zich verantwoordelijk en pakt zijn rol om, binnen de kaders,

bij te dragen aan leefbaarheid. Wij trekken daarin samen op met bewoners (primair onze huurders),

partners en gemeenten.

Om bij te dragen aan een leefbare woonomgeving neemt VechtHorst deel aan verschillende

overleggen en we werken samen met andere betrokken partijen. Hierbij hebben we met name een

signalerende, verwijzende rol. Waarbij we geen verantwoordelijkheden van andere organisaties

overnemen.

Wij vinden het voornamelijk erg belangrijk dat bewoners hun rol nemen. VechtHorst zal deze

initiatieven, die binnen de kaders vallen ondersteunen.

In 2015 zijn een aantal leefbaarheidsinitiatieven ondersteund door middel van het Benny

Wennemarsfonds. Het betrof hier een donatie voor het plaatsen van bankjes in de binnentuin van

een seniorencomplex van VechtHorst waardoor de bewoners elkaar meer kunnen ontmoeten. Het

uitgangspunt bij toekenningen uit het Benny Wennemarsfonds is dat dit alleen initiatieven kunnen

zijn die zich in de directe nabijheid van de huurders bevinden.

Concrete activiteiten in 2015 waarbij wij onze rol pakken en die de leefbaarheid ondersteunen

Contact onderhouden met netwerkpartners en bewonerscommissies (appartementen).

Inzet van Stichting Present Zwolle die met vrijwilligers een individuele huurder helpt met het

opruimen van de tuin of opknappen van de woning

Deelname in de stuurgroep van wijksteunpunt ’t Noaberhuus in Dalfsen; kleinschalige

welzijnslocatie voor wijk- en dorpsbewoners

Participeren in de oprichting van sociale kernteams in de gemeente Dalfsen.

Betrokken bij Multidisciplinaire Overleggen (MDO’s) met netwerkpartners

financiële participatie van de Herberg: regionale daklozenopvang in Zwolle.

Meefinancieren van thuisadministratie Humanitas voor huurders met huurachterstanden.

4.2 Wonen en zorg Mensen met een zorgvraag blijven in toenemende mate langer zelfstandig wonen. Om dit mogelijk te

maken, trekken zorgorganisaties meer en meer de wijk in om de zorg in huis of in de wijk te kunnen

leveren. Dit vraagt om accommodaties waarin zorg- en welzijnsorganisaties kunnen werken en

woningen waarin deze zorg verleend kan worden. Woonstichting VechtHorst is een betrokken partij

bij het langer zelfstandig wonen van mensen met een zorgvraag. Dit doen we in eerste instantie door

ons woningbezit voldoende zorggeschikt te maken.

15

Vanuit ons SVB hebben wij vastgesteld hoeveel woningen zorggeschikt moeten zijn. We zijn hierbij

uitgegaan van de behoefte aan een zorggeschikte woning in de toekomst. Deze behoefte valt uiteen

in mensen die in de toekomst echt een beperking zullen hebben en mensen die een wens hebben om

zorggeschikt te wonen zonder dat ze een feitelijke beperking hebben (denk aan ouder wordende

mensen die alvast naar een appartement verhuizen). Woonstichting VechtHorst gaat hierbij tussen

de wens en de echte beperking in zitten.

Dat mensen met een zorgvraag langer in hun huis blijven wonen is ook te merken aan de

toenemende complexe persoonlijke situaties. Hierover hebben wij regelmatig contact met de sociale

kernteams en zorg en welzijnspartijen.

4.3 Woonvoorzieningen bijzondere doelgroepen Woonstichting VechtHorst draag bij aan het huisvesten van die bijzondere doelgroepen die gerekend

moeten worden tot de doelgroepen van beleid voor Woonstichting VechtHorst. Te denken valt

hierbij aan statushouders, mensen met een zorgbehoefte, mensen die dakloos zijn geweest, ex-

gedetineerden etc. Naast de woningen die Woonstichting VechtHorst heeft geleverd aan de

gemeentes voor de statushouders verhuurt VechtHorst in 2015 100 wooneenheden aan

zorginstellingen (3 aan Limor, 1 aan het Leger des Heils, 64 aan Philadelphia en 32 aan het RIBW).

Daarnaast stelt Woonstichting VechtHorst 2 tot 3 woningen per jaar beschikbaar voor het

herhuisvesten van mensen die dakloos zijn geworden. De toewijzing hiervan geschiedt in

samenwerking met de daklozenopvang de Herberg. Het aantal is gebaseerd op het aantal mensen

dat in de regio jaarlijks dakloos wordt. VechtHorst stelt zich op het standpunt dat hier naar rato

woningen voor geboden moeten worden. (Dit ondanks het feit dat Woonstichting VechtHorst

dakloosheid zelf nagenoeg altijd weet te voorkomen).

4.4 Aanpak woonoverlast en verloedering Evenals bij de aanpak van problemen bij de huurbetaling kent Woonstichting VechtHorst een

proactief beleid op het gebied van woonoverlast en verloedering. Wel is het zo dat hier nadrukkelijk

de samenwerking wordt gezocht met netwerkpartners als politie, maatschappelijk werk, de

gemeente, welzijnsinstellingen etc. Over het algemeen is er ongeveer twee keer per maand sprake

van woonoverlast waarbij vanuit Woonstichting VechtHorst actieve inzet noodzakelijk is. Deze kan

bestaan uit het voeren van een bemiddelingsgesprek tussen buren tot het nemen van juridische

maatregelen tegen een overlast gevende huurder. Daarnaast komt het regelmatig voor dat huurders

bellen met Woonstichting VechtHorst omdat zij het lastig vinden zelf een buur aan te spreken op

zijn/haar gedrag. In dat geval bestaat de inzet van de medewerkers uit het geven van tips en het

duidelijk terugleggen van de verantwoordelijkheid bij de huurder zelf.

Verloedering wordt in het woningbezit van Woonstichting VechtHorst af en toe gezien in de vorm

van verwaarloosde tuinen. VechtHorst spreekt, en schrijft, de huurder hierop aan waarna in de

meeste gevallen de huurder zijn tuin weer netjes maakt en bijhoudt. In een enkel geval is het nodig

dat dit door een hovenier wordt gedaan in opdracht van VechtHorst. De rekening gaat in dat geval

uiteraard wel naar de huurder die hier zelf voor verantwoordelijk blijft. In bijzondere gevallen waarbij

er sprake is van andere problematiek die de verloedering veroorzaken wordt de samenwerking

gezocht met de netwerkpartners.

16

Hoofdstuk 5

Betrekken van bewoners bij beheer en beleid

5.1 Overleg met huurders De centrale huurdersorganisatie voor VechtHorst is TOEK (Twee Onder Een Kap). Dit is een

zelfstandige organisatie die juridisch losstaat van VechtHorst. TOEK heeft ruim 1.000 leden.

VechtHorst heeft met TOEK een samenwerkingsovereenkomst, waarin onder andere de

adviesbevoegdheid, het overleg met de corporatie en de financiële bijdrage geregeld zijn. TOEK heeft

minimaal twee keer per jaar overleg met de directeur-bestuurder van Woonstichting VechtHorst.

Daarnaast is er twee keer per jaar een overleg met de manager Woonservice, twee keer met de

directeur-bestuurder en twee keer per jaar met een afvaardiging van de leden van de Raad van

Toezicht.

TOEK heeft conform de Wet Overleg Huurder Verhuurder het recht op een bindende voordracht van

twee leden voor de Raad van Toezicht. Eind 2015 heeft een van de, door TOEK voorgedragen, leden

van de Raad van Toezicht aangegeven deze taak niet langer te zullen vervullen. In 2016 wordt hier in

samenwerking met TOEK een nieuwe kandidaat voor geworven.

5.1.1 Overleg bewonerscommissies Onze woonconsulenten zijn regelmatig aanwezig bij overleggen van bewonerscommissies, die actief

zijn in een deel van de appartementencomplexen van VechtHorst. Onderwerpen die besproken

worden variëren van het samenleven in het betreffende complex tot algemene zaken als

schoonmaak van de gezamenlijke ruimtes. Voor de appartementencomplexen met een actieve

bewonerscommissie geldt dat Woonstichting VechtHorst tweemaal per jaar aansluit bij de

vergadering. In complexen waar geen bewonerscommissie is (omdat het complex er te klein voor is

of omdat er geen animo voor is) wordt vaak een jaarlijks overleg gepland.

Bij nieuwbouwcomplexen motiveert en faciliteert VechtHorst de bewoners om een

bewonerscommissie op te richten. Het blijft echter op vrijwillige basis.

5.1.2 Individuele huurders Woonstichting VechtHorst is sterk lokaal verbonden en staat dicht bij de huurders. We zoeken de

verbinding in de buurt, de wijk en de dorpskern. We zijn 24 uur per dag bereikbaar; via website,

telefoon of kantoor. Deze dienstverlening zullen wij verder verbeteren door het uitbreiden van onze

digitale mogelijkheden. Communicatie met huurders vindt o.a. plaats via het digitaal klantenportaal.

Met het Klantportaal kunnen huurders een afspraak maken voor een reparatie, de huur opzeggen et

cetera.

Daarnaast hebben wij in 2015 een bijeenkomst georganiseerd met een aantal huurders die in een

eerdere enquête aangegeven hebben hiervoor wel benaderd te willen worden. Met hen is in een

klankbordoverleg gesproken over het te voeren beleid door Woonstichting VechtHorst. Deze input is

verwerkt bij het opstellen van het Strategisch Voorraad Beleid (SVB).

5.2 Belanghouders Als maatschappelijke organisatie, werkzaam in een lokale omgeving, is Woonstichting VechtHorst

sterk verbonden met, en wederzijds afhankelijk van, belanghouders. Dit zijn de partners waarmee de

17

maatschappelijke opgave van Woonstichting VechtHorst gerealiseerd kan worden. Deze

belanghouders zijn te onderscheiden in:

Strategische belanghouders: dit zijn voor Woonstichting VechtHorst de gemeentes Dalfsen,

Staphorst, huurdersorganisatie TOEK en (met betrekking tot de gemeente Dalfsen) collega-

corporatie De Veste. Met de gemeenten Dalfsen en Staphorst zullen, na consultatie met de

overige belanghouders, nieuwe prestatieafspraken worden gemaakt. In 2015 heeft

Woonstichting VechtHorst met deze strategische belanghouders om tafel gezeten in een door

VechtHorst georganiseerde conferentie om te praten over het nieuwe ondernemingsplan van

Woonstichting VechtHorst en de strategische koers.

Lokale maatschappelijke belanghouders: hierbij kan gedacht worden aan partijen als het

maatschappelijk werk, de gemeente, welzijnsorganisaties, schuldhulpverlening, de politie,

jongerenwerk, dorpsbelangen, bewonerscommissies, wijkverenigingen etc. Met deze partijen

zoekt Woonstichting VechtHorst nadrukkelijk de samenwerking rondom problemen op het

gebied van leefbaarheid en persoonlijke problematiek van huurders. VechtHorst neemt hier nooit

de verantwoordelijkheid in over maar zal altijd de samenwerking zoeken.

5.3 Klachtencommissie Sinds 1 januari 2015 is VechtHorst aangesloten bij de Regionale Klachtenadviescommissie – een

onafhankelijke klachtencommissie van Stichting Delta Wonen, Woningstichting SWZ, Woningstichting

Openbaar Belang, Stichting Beter Wonen IJsselmuiden, Stichting Salland Wonen, Woonstichting

VechtHorst en Stichting Beter Wonen Vechtdal. Hiermee is een onafhankelijke klachtenprocedure

goed gewaarborgd.

Woonstichting VechtHorst streeft naar een goede relatie met haar huurders waarbij

onduidelijkheden of problemen zo snel mogelijk opgelost worden. Dit voorkomt dat een formele

klacht ingediend moet worden hetgeen voor de huurder en VechtHorst een belasting kan betekenen.

In 2015 zijn er geen klachten bij de klachtenadviescommissie aangemeld en/of behandeld.

18

Hoofdstuk 6

Financieel beleid (Financiën)

6.1 Algemeen Het financieel beleid van Vechthorst is gericht op de borging van de financiële continuïteit op de

middellange en lange termijn. Inzicht in de toekomstige ontwikkeling en beheersing van de

vermogensontwikkeling en kasstromen is van groot belang. De (meerjaren)begroting wordt primair

gebruikt als financieel sturingsinstrument. In deze begroting zijn de effecten van de voorgenomen

beleidsactiviteiten doorgerekend. De uitkomsten van de doorrekening zijn vervolgens getoetst aan

(financiële) normen zoals die in het financieel beleid en Treasurystatuut van Vechthorst vastgelegd

zijn. Daarnaast worden de uitkomsten getoetst aan de financiële ratio’s die het Waarborgfonds

hanteert bij hun risicobeoordeling van woningcorporaties.

Jaarlijks wordt de jaarrekening opgemaakt. Dit is met name een verantwoordingsstuk. Bij het

opstellen van de jaarrekening volgen wij de Richtlijnen voor de jaarverslaglegging. Hierdoor ontstaan

verklaarbare afwijkingen met de vermogens- en resultaatontwikkeling volgens de

meerjarenbegroting.

Het sociaal vastgoed in exploitatie is gewaardeerd op basis van de bedrijfswaarde. Het commercieel

vastgoed is gewaardeerd op de marktwaarde in verhuurde staat.

6.2 Vermogenspositie en liquiditeitspositie Het eigen vermogen van Vechthorst bedraagt ultimo 2015 € 91.923.000,-. In dit vermogen is een

ongerealiseerde herwaardering van het sociaal en commercieel vastgoed opgenomen ad

€ 69.842.000,-. Het gerealiseerde vermogen ultimo 2015 bedraagt derhalve € 22.081.000,-

De vermogenspositie ultimo 2015 geven we weer aan de hand van een aantal kengetallen die in onze

sector gangbaar zijn.

Onderstaande kengetallen zijn afgeleid van de kengetallen die het Waarborgfonds hanteert bij de

beoordeling van de financiële positie van woningcorporaties. Zoals uit de tabel valt af te lezen

concentreert de beoordeling en sturing van het financieel beleid zich niet enkel op één aspect van de

bedrijfsvoering. Via onderstaande set van ratio’s wordt de financiële positie en continuïteit getoetst.

Gezien het grote belang van een positieve beoordeling van het Waarborgfonds stuurt VechtHorst

minimaal op deze ratio’s.

Eigen vermogen

Balans

Vreemd vermogen

Kasstromen

Onderpand

Solvabiliteit

Loan to Value

Interest coverage ratio Debt Service Coverage Ratio

Dekkingsratio

19

In onderstaand overzicht wordt een overzicht gegeven van de verwachte vermogens- en kasstroom

ratio’s.

Solvabiliteit: meet de omvang van het weerstandsvermogen van de corporatie in relatie tot het totale vermogen.

LTV - Loan to Value: meet in hoeverre de kasstroom genererende capaciteit van de geëxploiteerde vastgoedportefeuille op lange termijn in een gezonde verhouding staat tot de schuldpositie.

ICR - Interest Coverage Ratio: meet in hoeverre de corporatie in staat is (geweest) de rente-uitgaven op het vreemd vermogen te voldoen uit de kasstroom uit operationele activiteiten.

DSCR - Debt Service Coverage Ratio: meet in hoeverre de corporatie in staat is om voldoende kasstromen te genereren om, indien nodig, voldoende aflossingen op het vreemd vermogen te kunnen voldoen.

Dekkingsratio: meet de verhouding tussen de onderpandwaarde van het bij WSW ingezet onderpand en het schuldrestant van door WSW geborgde leningen)

De kasstroompositie (ICR en DSCR) van VechtHorst kan als goed gekwalificeerd worden. Er is sprake van een ruime buffer boven de door het Waarborgfonds gestelde minimale ratio’s. Ook de vermogenspositie (Solvabiliteit) kan als goed gekwalificeerd worden. Deze ligt ruim boven de minimaal door het waarborgfonds gestelde norm. Hierbij moet wel in acht worden genomen dat het eigen vermogen voor het overgrote deel nog gerealiseerd moet worden. De woningen in exploitatie zijn namelijk gewaardeerd op de bedrijfswaarde (sociaal vastgoed in exploitatie) respectievelijk marktwaarde in verhuurde staat (commercieel vastgoed) Deze bedrijfswaarde is weer gebaseerd op toekomstige schattingen van inkomsten en uitgaven. Echter bij deze schattingen is de nodige voorzichtigheid in acht genomen. Enerzijds door de Richtlijnen voor de Jaarverslaglegging en anderzijds door de intern vastgestelde uitgangspunten bij de waardering van het vastgoed in exploitatie. De Loan to Value en de dekkingsgraad tenslotte voldoen ook ruimschoots aan de door het waarborgfonds gestelde normen.

6.3 Oordeel van de sectorinstituten WSW en ILT (voorheen Centraal

Fonds Volkshuisvesting) Jaarlijks wordt door het Waarborgfonds het borgingsplafond voor de komende drie jaar vastgesteld. Dit gebeurt aan op basis van de door VechtHorst jaarlijks in te dienen dPi. Aan de hand van de dPi 2014 bepaalt het Waarborgfonds de financieringsbehoefte, in dit geval, voor de periode 2015 tot en met 2017. Het borgingsplafond is het maximale bedrag aan geborgde leningen dat een corporatie aan het einde van het jaar mag hebben. Indien de corporatie voor borging in aanmerking komt verstrekt het waarborgfonds een zgn.

Borgbaarheidsverklaring voor de periode 2015 tot en 2017.In de tabel op de volgende bladzijde is het

verloop van het borgingsplafond over de periode 2015 tot en met 2017 weergegeven.

Norm

Waarborgf

onds

Jaarrekening

2015

Begroting :

2016 2017 2018 2019 2020

Solvabiliteit > 20 % 57% 60% 60% 60% 60% 62%

Loan to Value < 75% 36% 38% 38% 38% 38% 36%

Interest Coverrage ratio >1,4 2,47 2,22 3,33 3,01 3,2 2,85

Debt Service Coverage Ratio > 1 2,02 1,61 2,16 1,91 2,13 1,89

Dekkingsgraad <50 % 15%

20

Het waarborgfonds ziet erop toe dat een deelnemer de door Waarborgfonds geborgde leningen ook daadwerkelijk besteedt aan borgbare activiteiten. Daarnaast toetst WSW of een deelnemer voldoende liquide middelen aanhoudt, maar ook niet te veel (een kleine buffer is toegestaan). Om te bepalen of dit het geval is toetst het Waarborgfonds of er sprake is van een borgingstegoed. Uit bovenstaande tabel blijkt dat VechtHorst in 2015 een borgingstegoed heeft van € 8,2 mln. Deze middelen dienen eerst ingezet te worden voor borgbare activiteiten alvorens een verhoging van het borgingsplafond aan de orde is. Door deze aanpassing ligt het borgingsplafond voor de komende drie jaar beneden het totaal van de door het waarborgfonds geborgde leningen.

Bedragen x € 1.000

Door WSW geborgde leningen 54.632

Financieringsbehoefte DAEB investeringen 7.402 8.148 4.657

Interne financieringsbronnen:

-Operationele kasstroom -2.868 -3.016 -3.783

-Verkoopopbrengsten -3.646 -6.514 -3.719 -6.735 -3.792 -7.575

Correctie

Borgingstegoed: - -

-Nog niet opgenomen deel roll-overlening -4.000

-Overschot liquide middelen ultimo jaar -4.242 -8.242

Borgingsplafond ultimo van het jaar 47.278 48.691 45.773

2015 2016 2017

21

6.4 Resultaten De Resultatenrekening zoals die volgens de richtlijnen voor woningcorporaties is opgesteld geeft

vaak onvoldoende inzicht in de daadwerkelijke prestaties die VechtHorst heeft geleverd over het

afgelopen jaar. Dit wordt vooral veroorzaakt door de grote schommelingen in de

waardeveranderingen van het vastgoed in het verslagjaar. Deze waardeveranderingen zijn geen ‘out

of the pocket’-kosten maar worden vaak bij beoordelen wel zo gezien. Onderstaand is een opstelling

gemaakt waarbij de waardeveranderingen separaat zijn gepresenteerd. Uit deze opstelling blijkt dat

VechtHorst 2015 heeft afgesloten met een positief operationeel resultaat van 3.618K.

Resultatenrekening 2015 Bedrag

Huuropbrengsten 14.244.575

Opbrengst servicecontracten 156.005

Netto verkoopresultaat vastgoed portefeuille 276.094

Totaal bedrijfsopbrengsten 14.676.674

Lonen en salarissen -1.207.373

Sociale lasten -168.373

Pensioenlasten -189.804

Onderhoudslasten -2.188.110

Leefbaarheid -56.989

Lasten servicecontracten -181.911

Overige bedrijskosten -3.417.687

Rente baten 28.391

Rente lasten -2.138.847

Belasting resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening -1.537.864

Totaal Bedrijfslasten -11.058.567

Operationeel resultaat 3.618.107

Waardeveranderingen

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed portefeuille 645.543

Uit overige reserves gerealiseerde herwaardering 3.082.759

Afschrijvingen -5.978.613

Overige waardeveranderingen vaste activa -5.172.981

Waardeveranderingen financiele vaste activa en derivaten 181.895

-7.241.397

Resultaat -3.623.290

22

6.5 Beleggingsactiviteiten Vechthorst ontplooid geen beleggingsactiviteiten. De beschikbare eigen middelen worden zoveel als

mogelijk ingezet voor interne financiering. Tijdelijke overschotten aan liquide middelen worden op

een spaarrekening respectievelijk depositorekening geplaatst.

6.6 Financiële risicobeheersing Vanuit financiële optiek kunnen we een aantal risico’s onderkennen welke we hieronder nader zullen

beschrijven.

6.7 Prijs/marktrisico Vechthorst probeert dit risico te beheersen door spreiding aan te brengen in de lening portefeuille

en limieten te stellen.

6.7.1 Renterisico Vechthorst loopt renterisico over zowel de bestaande lening portefeuille als over de er saldo nieuw

aan te trekken leningen. Dit risico wordt in principe beheerst door:

Zoveel mogelijk inzetten van eigen middelen bij het invullen van de financieringsbehoefte.

Primair worden géén overtollige middelen aangehouden. Overtollige liquide middelen worden

pas uitgezet wanneer deze niet kunnen worden aangewend voor interne financiering. Voor het

uitzetten van deze middelen geldt dat zij met een laag risico worden uitgezet met een voldoende

spreiding.

Tijdig renteafspraken maken met financiers

Een gelimiteerd deel van de financieringsbehoefte invullen met een kort geld faciliteit (bv roll-

overleningen)

Te handelen binnen het vastgestelde Treasurystatuut, dat jaarlijks wordt aangevuld met een

treasuryjaarplan waarin de belangrijkste activiteiten worden benoemd. Dit jaarplan wordt

periodiek op voortgang tegen het licht gehouden.

Inzet van rentemanagement om renterisico's verder te spreiden in de toekomst, en

conversievolumes en afloop van contracten verder te verdelen over de jaren.

Begroot resultaat 2015 voor belastingen 3.756.000€

Resultaatverwachting slechter als gevolg van:- Lagere huuropbrengst -95.000€

- Lagere verkoopopbrengst -1.174.000€

- Mutatie waardering sociaal vastgoed -5.514.000€

- Mutatie waardering commercieel vastgoed -300.000€

- Overige bedrijfsopbrengsten -12.000€

- Lagere rentebaten / hogere rentelasten -90.000€

-7.185.000€

Resultaatverwachting beter als gevolg van:- Lagere bedrijfslasten/ verhuurdersheffing 471.000€

- Lagere onderhoudslasten 659.000€

- Lagere personeelskosten 4.000€

- Herwaardering embedded derivaten 210.000€

1.344.000€

Werkelijk resultaat 2015 voor belasting -2.085.000€

23

6.7.2 Krediet en liquiditeitsrisico’s Om eventuele korte termijn financieringsbehoeftes op te vangen heeft VechtHorst een

kredietfaciliteit bij de bank van € 250.000

Financiële instrumenten

Woonstichting VechtHorst heeft geen derivatenportefeuille. Wel heeft woonstichting VechtHorst in

2006, 2007 en 2011 een drietal extendible leningen. Dit betreffen lening contracten met daarin

opgenomen renteafspraken, waarbij de keuze voor een bepaald soort rente in de toekomst bij de

bank ligt (variabele of vaste rente). De marktwaarde van de leningen wordt ultimo van het jaar

berekend. De mutatie in deze marktwaarde is in de jaarrekening 2015 verantwoord onder de

rentelasten.

24

Hoofdstuk 7

Verslag ondernemingsraad

7.1 Woord van de voorzitter 2015 was het jaar met een nieuwe directeur-bestuurder en een frisse wind.

Het jaar begonnen we met een kennismaking met Robert Waarsing als nieuwe directeur en dus ook

gesprekspartner voor onze OR-aangelegenheden. Al snel werd duidelijk dat er weer een heel andere

bestuurder aan het roer stond, weer heel anders dan Roelof Kuik waar we 2014 mee afsloten.

Er werd een nieuwe richting gegeven aan de sturing binnen VechtHorst.

Er werd onder andere gesproken over afdelingsplannen, competenties, een nieuw ondernemingsplan

en het SVB.

Kortom; het roer ging wederom om, om uiteindelijk medio 2016 een nieuw beleid in te zetten

hetgeen per 1 januari 2018 moet zijn gerealiseerd.

Een jaar waarin er voor de OR weer een uitdaging lag om dialogen aan te gaan met de nieuwe

directie. De OR heeft zich dit jaar meerdere keren laten bijstaan door een extern adviseur.

Ook was 2015 een jaar waarin wij als OR ons tot het uiterste moesten inspannen om een derde lid te

vinden om als volwaardige OR verder te kunnen, hetgeen gelukkig is gelukt in de persoon van Bert

van der Vegt.

Tevens was 2015 ook een jaar waarin wij van een aantal collega’s afscheid moesten nemen om

uiteenlopende redenen en vele interims en inleners hebben zien komen en gaan.

De OR bestond in 2015 uiteindelijk uit 3 personen. Cees Wilke (voorzitter), Johan Vonder(secretaris)

en sinds oktober Bert van der Vegt (lid).

7.2 Terugblikken In 2015 is er 7 keer een overleg- vergadering gehouden.

Tijdens deze vergaderingen zijn onder anderen de volgende onderwerpen besproken:

1. Kennismakingsgesprek

2. Bijeenkomst personeel

3. Afdelingsplannen

4. Aanschaf bedrijfsauto’s

5. Plan van aanpak ontwikkeling organisatie

6. Visitatie

7. Communicatie

8. Overleg/ kennismaking met RVT

9. Competentiemanagement i.c.m. beoordelingsmethodiek

10. Up-daten OR-regelement

25

7.3 Kennismakingsgesprek nieuwe directeur De OR heeft 2 informele bijeenkomsten gehad met betrekking tot de kennismaking met de nieuwe

directeur. Doel van deze gesprekken was om elkaar enigszins te leren kennen, kijken waar we staan,

wat ons te doen staat en hoe dit te realiseren.

7.4 Bijeenkomst personeel In oktober heeft de OR een bijeenkomst met het personeel gehouden met betrekking tot de

continuïteit van de OR en het draagvlak binnen de organisatie. Dit is als positief ervaren. Er is naar

voren gekomen dat er de behoefte is om de OR als overlegorgaan in stand te houden. Er blijkt ruim

voldoende draagvlak aanwezig te zijn.

7.5 Afdelingsplannen Besloten is dat er afdelingsplannen opgesteld gaan worden waarbij het personeel van de betreffende

afdeling betrokken wordt. Ook de OR wordt hierbij op de hoogte gehouden en er zullen

klankbordgroepen worden opgericht. Dit is enigszins vertraagd en uitgelopen naar 2016.

7.6 Aanschaf bedrijfsauto’s We hebben als OR een formele adviesaanvraag gehad voor de aanschaf van bedrijfsauto’s. Als OR

hebben we nog alternatieven aangedragen, hiervan is echter geen gebruik gemaakt.

7.7 Ontwikkeling organisatie en Plan van Aanpak De plannen van het anders organiseren van VechtHorst als organisatie zijn stapsgewijs aan de OR

gepresenteerd en onderbouwd door een Plan van Aanpak. Hier hebben wij als OR weinig invloed op

uit kunnen oefenen.

7.8 Visitatie De OR is door de visitatie commissie geïnterviewd via een zgn. conference-call waarin wij uitgebreid

onze ervaringen hebben gedeeld, met de commissieleden. E.e.a. Is verwerkt in het visitatierapport.

7.9 Communicatie De OR heeft aangegeven dat de communicatie binnen VechtHorst beter kan. De Vechtspotter is een

stille dood gestorven. Veel informatie werd mondeling medegedeeld of schriftelijk via de mail

verspreid. Er bleek echter veel behoefte vanuit de werkvloer om informatie te delen i.p.v.

medegedeeld te krijgen. Daartoe zijn de zgn. zeepkistsessies in het leven geroepen hetgeen een

lichte verbetering heeft gegeven.

7.10 Overleg / kennismaking met RVT In december heeft de OR de begroting voor 2016 met een afvaardiging van de RVT besproken tijdens

een jaarlijks terugkerend overleg. Dit was voor een aantal onder ons tevens een (hernieuwde)

kennismakingsbijeenkomst.

26

7.11 Competentiemanagement i.c.m. beoordelingsmethodiek Vanaf 2016 zal er gewerkt gaan worden met competenties en een daarop gebaseerd

beoordelingssysteem. Deze methode is in 2015 al op proef ingesteld om hier ervaring mee op te

doen. De Or heeft hierover uitleg gehad en heeft met deze proef ingestemd.

7.12 Update OR-regelement Ons OR-regelement stamde alweer van meer dan 10 jaar geleden en moest weer eens bijgewerkt

worden aan de WOR 2015 en gewijzigde regelgeving. Wij hebben dit tevens door een extern

specialist laten checken en we kunnen hier weer mee vooruit.

7.13 Speerpunten 2016 Samenwerking directeur-bestuurder optimaliseren

Uitwerken afdelingsplannen

Samenwerking vakbeweging

Voortgang ontwikkeling organisatie

27

Hoofdstuk 8

Raad van Toezicht

8.1 Algemeen De Raad van Toezicht van VechtHorst heeft als taak toezicht te houden op het bestuur en de algemene gang van zaken. Raad van Toezicht staat het bestuur van VechtHorst met raad terzijde. De Raad van Toezicht houdt onder andere toezicht op: - Realisatie van de doelstellingen van de corporatie - Realisatie van de volkshuisvestelijke opgaven - Strategie en risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie - Opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen - Kwaliteitsbeleid - Kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording - Financiële verslaggevingsproces - Naleving van de toepasselijke wet- en regelgeving. - Naleven van de statuten De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Toezicht zijn in artikel 8 en artikel 19 van de statuten van VechtHorst omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement van de Raad van Toezicht d.d. februari 2013. In dit jaarverslag legt de Raad van Toezicht als onderdeel van de maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. Als toezichthouder voor het uitoefenen van haar taken hanteert de Raad van Toezicht: - De Governancecode voor toegelaten instellingen Volkshuisvesting - Het wettelijk kader BCFV en Bbsh - De door de Raad van Toezicht goedgekeurde missie - Strategisch Voorraad Beleidsplan (SVB) - Het ondernemingsplan - Het jaarplan - De begroting - Aanvullende (strategische) beleid- en uitvoeringsplannen - Concrete normen voor financiële continuïteit - De uitkomsten van de visitatie - Afspraken met belanghouders. Dit toezichtkader is door de Raad van Commissarissen in 2015 gebruikt bij het nemen van beslissingen, het beoordelen van bestuursvoorstellen en de bewaking van de realisatie van de corporatiedoelstellingen. Daarnaast handelt de Raad van Toezicht van VechtHorst overeenkomstig de Governancecode van de sector.

28

8.2 Taak en werkwijze Gedurende het verslagjaar 2015 was de Raad van Toezicht van woonstichting VechtHorst als volgt samengesteld:

naam functie eerste benoeming

herbenoeming huidig beroep huidige nevenfuncties

De heer B. Groenhuis (1950)

- Voorzitter Raad van Toezicht

- Lid Renumeratiecommissie

1-1-2011 1-1-2015 Algemeen Directeur NV ROVA Holding

- Vicevoorzitter Nederlandse Vereniging van Afvaldeskundigen (NVRD)

- Entrepeneur in Residence Hogeschool Windesheim Zwolle

- Raad van Advies School of Honour Windesheim

Mevrouw A. Mosterman – Ekkelenkamp (1973)

- Vice-voorzitter Raad van Toezicht

- Lid Auditcommissie

1-1-2011 1-1-2015 Strategisch planeconoom gemeente Zwolle

De heer E. Veenstra (1963)

- Lid Raad van Toezicht - Voorzitter

remuneratiecommissie

1-1-2015 1-1-2019 Algemeen directeur N.V. Rendo Holding

- Lid Programmaraad Trendbureau Overijssel

- Lid Raad van Commissarissen Salland Wonen

De heer K. Pit (1948)

- Lid Raad van Toezicht - Voorzitter

Auditcommissie

1-1-2011 1-1-2015

De heer W. Koopman (1957)

- Lid Raad van Toezicht - Lid Auditcommissie

1-1-2013 1-1-2017 Financieel adviseur

- Lid Raad van Toezicht van Woonzorgcentrum IJsselheem Kampen/Zwolle - sinds 2009

In december 2015 heeft mevrouw Mosterman-Ekkelenkamp te kennen gegeven haar functie bij de Raad van Toezicht neer te willen leggen per 31 december 2015. In het begin van 2016 is in samenspraak met huurdersorganisatie TOEK gestart met de selectieprocedure voor een nieuw lid van de Raad van Toezicht. Inmiddels is er een kandidaat aangedragen voor benoeming. Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen heeft de Raad van Toezicht zich, naast de reguliere vergaderingen, regelmatig mondeling dan wel schriftelijk door het bestuur laten informeren inzake de financiële, volkshuisvestelijke en maatschappelijke resultaten in relatie tot de beoogde doelen, relevante interne en externe ontwikkelingen en de wensen en behoeften van belanghouders. De Raad van Toezicht heeft in het verslagjaar 2015 het volgende ondernomen om zich op te hoogte te stellen van wat er zich afspeelde in het speelveld van woonstichting VechtHorst. De Raad van Toezicht: - Voerde zes keer regulier overleg met het bestuur, waarvan eenmaal in het bijzijn van de

accountant. - Heeft op 1 september een rondgang langs het woningbezit van VechtHorst georganiseerd. - Stelde ten aanzien van verschillende thema’s vragen aan de bestuurder, waarop specifiek is

teruggekomen. - Voerde eenmaal als Raad van Toezicht en eenmaal als Auditcommissie overleg met de externe

accountant. - Heeft een procedure in gang gezet om te komen tot de benoeming een nieuwe accountant.

29

- Voerde met een afvaardiging overleg met de huurdersorganisatie Twee Onder Een Kap (TOEK) - Voerde een overleg met de ondernemingsraad. - Leden van de Raad van Toezicht bezochten verschillende (regionale en landelijke) bijeenkomsten

van de VTW en Aedes. - Nam een besluit over het visitatierapport. - De leden namen kennis van relevante informatie over de sector via diverse binnen de sector

georganiseerde bijeenkomsten, geschreven en digitale media, waaronder vakbladen, dag- en weekbladen zowel regionaal als nationaal.

De Raad van Toezicht van VechtHorst kent een remuneratie- en een auditcommissie. Deze commissies kwamen respectievelijk 2 dan wel 5 keer bijeen. De Raad van Toezicht heeft in de loop van het verslagjaar naast de reguliere overleggen meer informele contacten gehad met zowel (leden van) de ondernemingsraad als TOEK. Ook met het (leden van) het managementteam is enkele malen zowel in formele vergaderingen als bij informele gelegenheden overleg gevoerd. De Raad van Toezicht heeft in het afgelopen verslagjaar de volgende besluiten genomen, goedkeuring verleend aan en gesproken over de volgende onderwerpen: - Jaarverslag 2014 - Jaarrekening 2014 - Begroting 2016 - Het volkshuisvestingverslag - Selectie visitatiebureau - Treasurystatuut - Nieuwbouwprojecten Waterfront, Bakkerslaan en Triangel. - Uit te voeren strategisch voorraadbeheer VechtHorst streeft naar een maximale klantgerichtheid en wil haar huurders de mogelijkheid bieden zoveel als mogelijk dingen zelf te regelen. Natuurlijk worden huurders die hiertoe niet zelf in staat zijn maximaal ondersteund. In het kader van klantgerichtheid zijn in 2015 de eerste mogelijkheden verkend met betrekking tot het outsourcen van het klachtenonderhoud. In 2016 worden deze mogelijkheden verder onderzocht.

8.3 Visitatie 2015 In 2015 is VechtHorst opnieuw gevisiteerd (de laatste keer was in 2010). De visitatie had betrekking op de periode 2011-2014 en heeft VechtHorst veel inzicht gebracht. Veel beslissingen, genomen in de periode 2013-2014, hebben tot een herijking van de koers van VechtHorst geleid. Daarnaast zijn de contacten met externe stakeholders aangehaald en is er een nieuw Strategisch Voorraad Beleidsplan opgesteld. De visitatie is uitgevoerd onder het regime van de ‘Methodiek Maatschappelijke Visitatie Woningcorporaties 5.0’. Binnen dit regime geldt een 6 als een voldoende. VechtHorst scoorde de volgende cijfers: Presteren volgens ambitie en opgave: 6,3 , Presteren volgens belanghouders: 7,2, Presteren naar vermogen: 5,6 en Governance: 5,7. De scores op Presteren naar Vermogen en Governance zijn net niet voldoende. De score op Presteren naar Vermogen wordt vooral veroorzaakt doordat veel nieuwbouw werd gefinancierd door relatief hoge opbrengsten van verkopen. Er is flink geïnvesteerd in het bezit maar dit heeft niet geleid tot een zware aanslag op het vermogen. De ambities voor de toekomst kregen hun beslag via het nieuwe SVB dat eind 2015 (in overleg met de stakeholders) werd vastgesteld. De score op Governance wordt vooral beïnvloed door het ontbreken van een goed werkende planning- en controlcyclus in de laatste twee jaren van de visitatieperiode. Er werd de laatste jaren

30

vooral op financiën gerapporteerd. De financiële en beleidsmatige rapportages worden verder zowel op inhoud als proces uitgebouwd zodat er samenhang ontstaat tussen de financiële sturing en de sturing op beleidsdoelen. Met de in 2015 in gang gezette ontwikkelingen wordt een gunstig klimaat geschapen om de aanbevelingen die door de visitatiecommissie gedaan zijn op te pakken. Hierbij is het doel dat huurders en stakeholders in de wijken en buurten gaan merken dat VechtHorst daar een nog betere bijdrage levert aan de volkshuisvesting binnen de gemeenten Dalfsen en Staphorst. De Raad van Toezicht dankt de visitatiecommissie voor hun werkzaamheden. Ook de bijdrage die stakeholders en medewerkers hebben geleverd aan de totstandkoming van het visitatierapport wordt zeer gewaardeerd. De Raad van Toezicht neemt de aanbevelingen uit het visitatierapport over.

8.4 Samenwerking

8.4.1 Samenwerking met gemeenten Vanaf eind 2015 is de samenwerking met de zowel de gemeente Dalfsen als de gemeente Staphorst geïntensiveerd. Zo werd er in beide gemeentes gestart met het uitwerken van een Woonvisie. Aan deze gesprekken heeft VechtHorst actief deelgenomen. In 2016 zal er door VechtHorst een ‘bod’ worden uitgebracht op de woonvisies, waarmee het beleid van VechtHorst voor de komende jaren wordt uitgekristalliseerd. Iets zeggen over de conferentie

8.4.2 Samenwerking met collega-corporaties In 2015 zijn de banden met collega-corporaties Wetland Wonen en Openbaar Belang aangehaald. Daar waar het kan en wenselijk is wordt vanaf 2016 gekeken op welke manieren deze drie corporaties hun samenwerking verder kunnen intensiveren.

8.5 Permanente Educatie De Parlementaire Enquêtecommissie initieerde in 2014 de Permanente Educatie van bestuurders en commissarissen. In het kader van deze Permanente Educatie hebben alle leden van de Raad van Toezicht verschillende seminars gevolgd. Alle leden van de Raad van Toezicht moeten in de jaren 2015 en 2016 minimaal 10 PE-punten behalen. Ultimo 2015 hadden alle leden van de Raad van Toezicht minimaal 5 PE-punten behaald.

8.6 Onafhankelijkheid De Raad van Toezicht waakt ervoor dat haar leden onafhankelijk zijn in de zin van de Governancecode Woningcorporaties bepaling III 2.2. aangeduide criteria. Ook in 2015 is er geen sprake geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij leden van de Raad van Toezicht en/of bestuur betrokken waren.

8.7 Deskundigheid en samenstelling De Raad van Toezicht is samengesteld op basis van de vastgestelde profielschets. Ter actualisering van de gewenste deskundigheid nemen de leden deel aan seminars, cursussen, congressen en (regio) vergaderingen van de VTW. De Raad van Toezicht heeft het goede gebruik dat op de deelname aan een dergelijke activiteit in het collectief van de Raad wordt teruggeblikt. Gedurende het verslagjaar hebben de leden aan diverse bijeenkomsten deelgenomen (zie bijlage).

8.8 Mutaties Er heeft zich in 2015 een mutatie voorgedaan. Mevrouw Mosterman-Ekkelenkamp heeft aangegeven om per 31 december 2015 haar werkzaamheden voor de Raad van Toezicht neer te leggen. Begin 2016 is gestart met het werven van een nieuw lid van de Raad van Toezicht.

31

De Raad van Toezicht kent een tweetal commissies, te weten de Auditcommissie en de Remuneratiecommissie. Beide commissies functioneren onder de respectievelijke reglementen waarin de taken en bevoegdheden zijn beschreven. De commissies zijn op basis van dit reglement namens de Raad van Toezicht onder meer belast met het adviseren van de Raad van Toezicht inzake bedrijfsvoering en financieel beheer respectievelijk de beoordeling en de beloning van de bestuurder.

8.9 Remuneratiecommissie De remuneratiecommissie, die bestaat uit de leden Veenstra en Groenhuis, doet van tijd tot tijd voorstellen aan de Raad van Toezicht betreffende: - Het opstellen van selectiecriteria en benoemingsprocedures inzake commissarissen en

bestuurders. - Het ten minste eenmaal per jaar beoordelen van de omvang en de samenstelling van de Raad

van Toezicht en het bestuur en het – indien nodig – doen van voorstellen voor (wijziging van) de profielschetsen.

- Het ten minste eenmaal per jaar beoordelen van het functioneren van de individuele commissarissen en bestuurders en het rapporteren hierover aan de Raad van Toezicht.

- Het doen van voorstellen voor (her)benoemingen) - Het houden van toezicht op het beleid van het bestuur inzake selectiecriteria en

benoemingsprocedure voor het hoger management - Het opstellen van selectiecriteria en benoemingsprocedures inzake commissarissen en

bestuurders. - Het te voeren bezoldigingsbeleid voor de bestuurder - De bezoldiging van de individuele bestuurder - De vergoeding van de leden aan de Raad van Toezicht en zijn voorzitter. De remuneratiecommissie is in het verslagjaar 2015 twee keer bijeengekomen. De overleggen stonden in het teken van het beoordelen van de bestuurder en het aantrekken van een nieuw lid van de Raad van Toezicht.

8.10 Auditcommissie De Raad van Toezicht heeft uit zijn midden een Auditcommissie ingesteld. In 2015 bestond de auditcommissie uit de heer K. Pit (voorzitter), de heer W. Koopman (lid) en mevrouw Mosterman-Ekkelenkamp (lid). Ten behoeve van de uitvoering van haar taken heeft de Auditcommissie vijfmaal vergaderd, waarvan een keer in aanwezigheid van de externe accountant. Het bestuur en de Auditcommissie maken in principe ieder ten minste een maal in de vier jaar een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant in diverse entiteiten en capaciteiten waarin de externe accountant fungeert. Overeenkomstig algemeen aanvaarde beginselen is er in 2015 besloten om op zoek te gaan naar een nieuwe accountant. Eind 2015 werd BDO-accountants door de Raad van Toezicht en het bestuur van VechtHorst aangesteld als nieuwe externe accountant, na een uitgebreide selectieprocedure. De auditcommissie houdt verder toezicht ten aanzien van: - De werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen, waaronder het toezicht op de

naleving van de relevante wet- en regelgeving en het toezicht op de werking van gedragscodes. - De financiële informatieverschaffing - De rol en het functioneren van de interne audit functie - Indien nodig, het uitbrengen van advies aan de Raad van Toezicht ten behoeve van het opstellen

van de voordracht tot benoeming van de externe accountant.

32

- De relatie met de externe accountant waaronder in het bijzonder zijn onafhankelijkheid, de bezoldiging en eventuele niet-controlewerkzaamheden voor de corporatie

- De financiering van de corporatie - Het bespreken van de jaarrekening en het accountantsverslag, het jaarverslag, de

kwartaalrapportages, de begroting en het ter accordering voorleggen van deze documenten aan de Raad van Toezicht.

- Het – tezamen met de externe accountant – adviseren van de directie bij het opstellen van het werkplan van de interne auditor en het kennis nemen van de bevindingen van in- en externe accountants.

8.11 Zelfevaluatie In 2015 heeft er geen zelfevaluatie van de Raad van Toezicht plaatsgevonden. Eind 2015 is wel de eerste aanzet gemaakt tot de zelfevaluatie van de Raad van Toezicht, die uiteindelijk op 3 februari 2016 heeft plaatsgevonden.

33

8.12 Beoordeling bestuur De Raad van Toezicht is verantwoordelijk voor een goed bestuur, onder meer door benoeming, schorsing, ontslag en jaarlijkse evaluatie van het bestuur.

Naam R. E. Waarsing R. Kuik

Functie(s) directeur directeur

Duur dienstverband in 2015 1/1 - 31/12 1/1 - 28/2

Omvang dienstverband (in fte) 1 0,67

(Gewezen) Topfunctionaris nee nee

(Fictieve) dienstbetrekking ja ja

Zo niet, langer dan 6 maanden binnen 18 maanden werkzaam? n.v.t. n.v.t.

Bezoldiging

Bruto-inkomen 94.300 7.546

Winstdelingen bonusbetalingen 0 0

Totaal beloning 94.300 7.546

Belastbare onkostenvergoedingen 0 378

Beloningen betaalbaar op termijn 19.921 1.627

Totaal bezoldiging in het kader van de WNT 114.221 9.551

Bezoldigingsmaximum instelling 103.900 103.900

Parttimefactor 100% 60%

Duur dienstverband 100% 16,67%

Persoonlijk bezoldigingsmaximum 103.900 10.390

Motivering indien overschrijding: zie toelichting n.v.t.

Gegevens 2014

Functie(s) in 2014 directeur

Duur dienstverband in 2014 1/7 - 31/12

Omvang dienstverband (in fte) 0,67

Bezoldiging

Beloning 24.631

Belastbare onkostenvergoedingen 1.075

Beloningen betaalbaar op termijn 5.961

Totaal bezoldiging 2014 31.666

Bezoldigingsklasse woningcorporatie C

Eind 2014 zijn er beloningsafspraken gemaakt met de nieuwe directeur-bestuurder (R. Waarsing) die per 1 januari 2015 in dienst is getreden. Bij het maken van de beloningsafspraken werd ervan uitgegaan dat werd voldaan aan de WNT. Bij de controle van de jaarcijfers 2015, begin 2016, gaf de accountant aan dat er niet volledig aan de WNT werd voldaan. De WNT is in 2015 door VechtHorst verkeerd toegepast. Dit is direct, in overleg met de accountant, gecorrigeerd. De beloning 2016 is in overeenstemming gebracht met de WNT. De teveel ontvangen bezoldiging over 2015 is in 2016 verrekend.

34

8.13 Honorering Raad van Toezicht De honorering van de Raad van Toezicht geschiedt overeenkomstig de nationale regelgeving. Bezoldiging leden Raad van Toezicht

Naam Functie

(gewezen)

topfunctionaris

ja/nee vacatie onkosten BTW totaal

Duur en omvang

van het

dienstverband in

het jaar

Maximum

WNT

Maximum

VTW

B. Groenhuis Voorzitter Ja 7.000,00 450,00 1.564,52 9.014,52 1-1/31-12 15.585,00 12.000,00

K. Pit Lid Ja 4.900,00 250,00 1.081,52 6.231,52 1-1/31-12 10.390,00 8.000,00

A. Mosterman - Ekkelenkamp Lid ja 4.900,00 250,00 1.081,52 6.231,52 1-1/31/12 10.390,00 8.000,00

E.R. Veenstra Lid Ja 4.900,00 250,00 1.081,52 6.231,52 1-1/31-12 10.390,00 8.000,00

W. Koopman Lid Ja 4.900,00 250,00 1.081,50 6.231,50 1-1/31-12 10.390,00 8.000,00

26.600,00 1.450,00 5.890,58 33.940,58

35

Hoofdstuk 9

Bestuursverslag 2015 Inleiding Dit is het eerste bestuursverslag van woonstichting VechtHorst. Daar waar voorheen jaarrekening en jaarverslag tezamen de jaarstukken werden genoemd, hoort daar nu – als extra verplichting vanuit de Richtlijn voor de Jaarverslaggeving, meer specifiek de RJ400 – het bestuursverslag bij. De naam zegt het al: het is een reflectie van het bestuur, terugkijkend op de prestaties van de organisatie enerzijds en vooruitkijkend naar strategie, risico’s en onzekerheden anderzijds. Het jaar 2015 was voor VechtHorst een jaar vol dynamiek. Dat was niet alleen bij ons het geval, ook onze directe omgeving is flink in beweging. Per 1 juli 2015 werd de nieuwe Woningwet vastgesteld. Ook wij hebben een start gemaakt met het doorvoeren van wijzigingen die deze nieuwe wet met zich meebracht. De belangrijkste wijziging – de wijziging waar de huurder het meest van merkt in de toekomst – is het passend toewijzen. Met de invoering van de nieuwe Woningwet krijgen huurders die in aanmerking komen voor huurtoeslag een woning toegewezen waarvan de huur gemaximaliseerd is op normbedragen. Maar behalve deze wijziging is er meer veranderd. Zo worden er op het gebied van Governance en in het werkveld van woningcorporaties zaken aangescherpt. Voor wat betreft Governance krijgen we te maken met een verdieping op het vlak van intern en extern toezicht en gaan we – als we kijken naar onze werkzaamheden – terug naar onze kerntaken. VechtHorst is een corporatie die zich nooit eerder op een terrein buiten de volkshuisvesting heeft begeven. Dit maakt dat de impact van dit aspect van de Woningwet op VechtHorst niet zo groot is. Ook in 2015 bleef de crisis voelbaar. Onze huurders merken de gevolgen van de economische tegenwind. We besteden daarom veel aandacht aan het – preventief – tegengaan van huurachterstanden. Ondanks de crisis blijven we investeren in de kwaliteit van ons bezit. We zijn er dan ook trots op dat de huurders onze dienstverlening en de kwaliteit van onze woningen met gemiddeld een 7,3 beoordelen! Visitatie In de zomer van 2015 heeft VechtHorst zich laten visiteren. In november 2015 is het eindrapport van deze visitatie beschikbaar gekomen. Hoewel ik per 1 januari 2015 ben aangetreden als directeurbestuurder heb ik de visitatie als zeer zinvol ervaren. De visitatie is uitgevoerd onder het regime van de ‘Methodiek Maatschappelijke Visitatie Woningcorporaties 5.0’. Binnen dit regime geldt een 6 als een voldoende. VechtHorst scoorde de volgende cijfers: Presteren volgens ambitie en opgave: 6,3, Presteren volgens belanghouders: 7,2, Presteren naar vermogen: 5,6 en Governance: 5,7. De scores op Presteren naar Vermogen en Governance zijn net niet voldoende. De score op Presteren naar Vermogen wordt vooral veroorzaakt doordat veel nieuwbouw werd gefinancierd door relatief hoge opbrengsten van verkopen. Er is flink geïnvesteerd in het bezit maar dit heeft niet geleid tot een zware aanslag op het vermogen. De score op Governance wordt vooral beïnvloed door het ontbreken van een goed werkende planning- en controlcyclus in de laatste twee jaren van de visitatieperiode. Er werd de laatste jaren vooral op financiën gerapporteerd. De financiële en beleidsmatige rapportages worden verder zowel

36

op inhoud als proces uitgebouwd zodat er onderscheid komt tussen de financiële sturing en de sturing op beleidsdoelen. Samenwerking We zijn in 2015 van verder gegaan met het investeren in de contacten met onze partners. Vooral de intensieve contacten met de gemeenten Dalfsen en Staphorst werpen hun vruchten af. We weten elkaar steeds beter te vinden en de kennis van elkaar is over een weer verbeterd. Dit maakt dat we met begrip voor elkaar ons optimaal kunnen inzetten voor de volkshuisvesting. Ook het feit dat we met beide gemeenten samen optrekken in het opstellen van de woonvisies getuigt van een goede samenwerking. Goed overleg met de huurders is belangrijk. In 2015 hebben we diverse onderwerpen met het bestuur van de huurdersvereniging Twee Onder Een Kap (TOEK) besproken. Onder meer het strategisch voorraadbeleid, voorbereiding van het ondernemingsplan en de voorbereiding van de werving van het nieuwe lid van de Raad van Toezicht op voordracht van de huurders. Uiteraard bespreken we jaarlijks de door te voeren huurverhogingen. In 2015 hebben we diverse gesprekken gehad met collega-corporaties in de omgeving. Dit heeft al

geleid tot uitruil van collega’s onderling. Zo profiteren we maximaal van elkaars kwaliteiten.

Vastgoedstrategie De woningmarkt in Dalfsen en Staphorst ontwikkelt zich volgens een groeiscenario. Het aantal huishoudens neemt in die gemeenten tot 2030 toe met respectievelijk 17% en 23%2. De groei in huishoudens wordt veroorzaakt door de bevolkingsgroei en de gezinsverdunning. In deze cijfers zijn de ontwikkelingen van de te huisvesten statushouders niet meegenomen. We hebben in 2015 onze vastgoedstrategie voor de periode tot en met 2030 vastgesteld. De verwachting is dat VechtHorst de komende jaren diverse nieuwbouwprojecten zal opstarten en dat er geïnvesteerd gaat worden in duurzaamheidmaatregelen. Dit vooral om in de toekomst de woonlasten te beperken voor onze huurders. Het Strategisch Voorraadbeleid vormt een belangrijk fundament voor het voeren van de besprekingen met de gemeenten over de woonvisies en de daaruit voorvloeiende prestatieafspraken. Een belangrijke ontwikkeling in 2015 is de afrondende besluitvorming rondom het project Triangel geweest. Dit project behelst de bouw van 24 appartementen die worden gehuurd door zorgaanbieder De Stouwe uit Meppel. In samenwerking met de gemeente Staphorst is eind december 2015 het besluit definitief geworden om de bouw te starten. Een belangrijke ontwikkeling in de samenwerking met de gemeente Staphorst en de samenleving in Rouveen. In IJhorst zijn in 2015 11 nieuwbouwwoningen opgeleverd. In 2015 is eveneens de planvorming voor 18 appartementen op de Pniëllocatie in Dalfsen verder opgepakt. De verwachting is dat medio 2016 met de bouw kan worden gestart. De ontwikkelingen in de omgeving van VechtHorst en binnen de organisatie zorgen voor dynamiek en vergen veel van de organisatie en de medewerkers van VechtHorst. Ook mijn komst als nieuwe bestuurder brengt veranderingen met zich mee. De veranderingen in de organisatie en het invullen van strategische posities hebben de gemoederen in 2015 flink beziggehouden. Ik heb bewondering voor het doorzettingsvermogen en de onverstoorbaarheid waarmee onze medewerkers in 2015 gewerkt hebben in deze turbulente omgeving. Zonder hen zouden de geleverde prestaties niet mogelijk zijn! Tot slot ben ik blij en trots dat we ook dit jaar kunnen concluderen dat VechtHorst een financieel gezonde en solide organisatie is en blijft als gevolg van een gedegen financieel beleid. Nu we zicht hebben op de investeringen die in de toekomst moeten plaatsvinden biedt dit een goed perspectief! Robert Waarsing, april 2016 2 (bron: Socratesrapport van ABF research2 (september 2013)).

37

9.1 Algemene informatie

9.1.1 Doelstelling VechtHorst biedt mensen in haar werkgebied die niet zelf voldoende in staat zijn in hun woningbehoefte te voorzien, voldoende, kwalitatief goede en betaalbare woningen aan. VechtHorst is een ondernemende, fitte, slagvaardige en financieel gezonde organisatie die optimaal anticipeert op veranderingen in de volkshuisvesting en in de maatschappij.

9.1.2 Activiteiten Primair werkt VechtHorst aan het beschikbaar hebben en houden van voldoende betaalbare woningen voor de sociale doelgroep. Het beheren, onderhouden, renoveren, slopen, nieuw bouwen en verkopen van woningen zijn de voornaamste activiteiten. Door deze activiteiten kan VechtHorst kwalitatief goede en betaalbare woningen nu en op termijn blijven aanbieden. De beheeractiviteiten zijn vooral gericht op:

- het afhandelen van klantcontacten - leefbaarheids- en buurtbeheeractiviteiten organiseren om het woon- en leefklimaat niet

alleen schoon, heel en veilig maar ook aangenaam te houden - administratief beheer, dusdanig dat de huur- en servicekostenadministratie correct en tijdig

verloopt. Om zoveel mogelijk middelen beschikbaar te stellen voor onze maatschappelijke speerpunten (betaalbaarheid en beschikbaarheid, duurzaamheid, participatie en wonen en zorg), werken we aan het verbeteren van onze interne organisatie. Door effectief en efficiënt te werken willen we onze bedrijfskosten naar beneden brengen. Daarnaast zijn we steeds op zoek naar manieren om efficiënter te werken. Eind 2015 zijn we daarom gestart met een onderzoek naar het uitbesteden van ons klachtenonderhoud. In 2016 gaan we deze optie verder uitwerken. Ook in de vastgoedtransformatie zoeken we naar innovatie en samenwerking met onze partners; de gemeenten, huurdersvereniging TOEK en onze stakeholders. Met deze partners willen we onze woningen – nu en in de toekomst – kwalitatief goed en betaalbaar houden.

9.1.3 Juridische structuur VechtHorst is een toegelaten instelling Volkshuisvesting en staat aan het hoofd van de VechtHorst Ontwikkel B.V. Deze B.V. is echter ‘leeg’ en niet actief. VechtHorst kent een eenhoofdig bestuur dat ook de directie vormt. De Raad van Toezicht houdt toezicht.

9.1.4 Interne organisatiestructuur VechtHorst wordt geleid door een directeur-bestuurder. Deze staat aan het hoofd van het managementteam dat in de nieuwe structuur wordt gevormd door de manager Wonen, de manager Asset- en Vastgoedmanagement, de manager Finance en Control en stafdienst. VechtHorst kent een platte organisatiestructuur, naast het management zijn het vooral medewerkers die de operationele werkzaamheden bij VechtHorst uitvoeren. Ultimo 2015 heeft VechtHorst 18,31 fte in dienst. Daarnaast heeft VechtHorst het afgelopen jaar gebruik gemaakt van een aantal inhuurkrachten in verband met niet ingevulde vacatures en vervanging bij ziekte.

9.1.5 Belangrijke elementen in het gevoerde beleid

In 2015 heeft VechtHorst een aantal belangrijke stappen gezet op weg naar verdere beheersing van organisatie en processen en verdergaande verbinding met belanghouders. De belangrijkste elementen zijn:

- Het opstellen van het nieuwe ondernemingsplan 2016-2020 ‘VechtHorst ondernemend in de kern’. In het ondernemingsplan zijn de missie, de visie en de strategische

38

doelen expliciet toegelicht. In het ondernemingsplan staan de kernwaarden van VechtHorst centraal: samenwerken, klant- en marktgericht werken, kostenbewust zijn en ondernemend en professioneel werken. VechtHorst richt zich met deze onderwerpen op de drie afdelingen: Wonen, Finance en Control en Asset en Vastgoed.

- Ook bij VechtHorst wordt externe verantwoording afleggen steeds belangrijker. Dat verantwoording afleggen deden we al richting de Raad van Toezicht, maar we zijn in 2015 ook meer verantwoording naar buiten toe aan het afleggen. Dat doen we onder andere door actief media te gebruiken wanneer er nieuws te vertellen is. Daarnaast hebben we in verschillende interviews met regiokranten onze missie voor de toekomst verteld.

- In 2015 is besloten om de oorspronkelijke organisatiestructuur (bestaande uit de drie afdelingen Wonen, Finance en Control en Asset en Vastgoed) te handhaven. In 2015 is begonnen met een wervingstraject voor een manager Finance en Control en een manager Asset en Vastgoedmanagement. In het voorjaar van 2016 zijn deze twee nieuwe medewerkers met hun werkzaamheden gestart, waardoor het managementteam weer volledig is geworden.

- In 2015 is het Strategisch Voorraad Beleidsplan afgerond. Met dit plan hebben we inzichtelijk gekregen welke complexen we in de toekomst willen behouden, welke complexen we willen slopen en op welke plekken we nieuwe woningen willen bouwen. Met dit plan kunnen we onderhoud aan onze complexen beter beheersen, kunnen we lagere kosten bewerkstelligen, een betere kwaliteit bieden en hoger scoren op klantwaardering. De daadwerkelijke productie van nieuwbouwwoningen is in 2015 wat achtergebleven, maar vanaf 2016 verwachten we vol op stoom te geraken.

- VechtHorst heeft kwaliteit hoog in het vaandel staan: niet alleen het bieden van kwalitatief goede huisvesting, maar ook de kwaliteit van dienstverlening staat bij VechtHorst hoog in het vaandel. In 2015 hebben we onze klanttevredenheid getoetst, waarbij we gemiddeld genomen een 7,5 hebben gescoord. Daar zijn we tevreden over, maar we blijven ook in de toekomst de klanttevredenheid meten en monitoren.

- In 2015 zijn enkele renovatieprojecten opgestart waarin duurzaamheidsmaatregelen zijn getroffen ten behoeven van betere energieprestaties en lagere energienota’s voor huurders. Vanaf 2016 gaan we ons verder verdiepen in het aanbieden van zonnepanelen op woningen waar deze van toegevoegde waarde zouden kunnen zijn.

- In 2016 is het integrale huurbeleid van VechtHorst herijkt en aangepast aan de nieuwe WWS-methodiek en regels omtrent het passend toewijzen.

- VechtHorst heeft zich in 2015 ingezet voor een stevigere positie en inbreng van

huurdersorganisatie TOEK. De nieuwe koers in de Woningwet onderstreept deze koers. In 2015 heeft VechtHorst veel extra aandacht gegeven aan de relatie met huurders en gemeenten met het oog op de regionale meerjaren prestatieafspraken. Met onze belanghouders hebben we op 7 oktober 2015 intensief overleg gevoerd over de toekomstige koers van VechtHorst. Naast dit overleg hebben we herhaaldelijk overlegd met gemeenten en met TOEK om onze koers in het ondernemingsplan 2016-2021 te bespreken.

- We streven naar leefbare wijken en buurten. Dat doen we niet alleen maar met behulp van onze partners als de politie, Humanitas Oost en Stichting De Kern.

- Wonen en Zorg heeft onze aandacht. In 2015 hebben we in ons Strategisch Voorraad Beleidsplan bepaald dat we in de gemeente Dalfsen en in de gemeente Staphorst woningen zorggeschikt willen gaan maken. In 2016 gaan we hiervoor aantallen bepalen. Wel is in 2015 groen licht gegeven voor het nieuwbouwproject Triangel in Rouveen om 24 zorggeschikte woningen te gaan bouwen.

39

9.2 Financiële informatie

9.2.1 Behaalde financiële resultaten In financieel opzicht heeft VechtHorst een goed jaar achter de rug. De huuropbrengsten zijn iets lager uitgekomen dan begroot. Dit wordt met name veroorzaakt door het in exploitatie genomen nieuwbouwcomplex aan de Bakkerslaan. De werkelijke verhuur heeft later plaatsgevonden dan de planning waarmee in de begroting rekening is gehouden. De verkoopopbrengsten zijn fors achtergebleven op de begroting. De verklaring hiervoor is dat na het 1e kwartaal 2015 het verkoopprogramma stopgezet is. Aan de lastenkant zien we dat de werkelijke onderhoudsuitgaven fors beneden de begroting liggen. Deze afwijking wordt vooral veroorzaakt door de planmatig onderhoud. Enerzijds zijn als gevolg van marktomstandigheden aanbestedingsvoordelen behaald waardoor geplande werkzaamheden uiteindelijk goedkoper uitgevoerd zijn. Anderzijds is een groot planmatig onderhoudsproject doorgeschoven naar 2016 vanwege een noodzakelijk onderzoek in het kader van de Fauna- en Florawet. Verder kunnen we constateren dat de overige bedrijfslasten lager zijn dan de begroting. De verklaring is dat de zogenaamde 10% bijdrage aan de gemeente Staphorst is komen te vervallen. Daartegenover staat een toename van de kosten van inhuur derden als gevolg van het vertrek van een tweetal medewerkers, begeleiding bij het SVB traject, invoering nieuwe woningwet en de implementatie van het conditie gestuurd onderhoud.

9.2.2 Financiële informatie De financiële positie van VechtHorst is goed. De kengetallen zoals die zijn opgenomen in het jaarverslag laten een positief beeld zien ten opzichte van de interne en externe normen.

Vermogen Door de daling van de bedrijfswaarde van ons vastgoed is de overige reserves afgenomen met een bedrag van € 15 miljoen. De overige reserves ultimo 2015 bedraagt € 92 miljoen. De overige reserves bestaan enerzijds voor een bedrag van € 71 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen en anderzijds voor € 21 miljoen aan gerealiseerd eigen vermogen. De eigen vermogenspositie is solide, waardoor VechtHorst in staat is eventuele tegenvallers, (noodzakelijke) koerswijzigingen als gevolg van overheidsbeleid en/of interne bijstelling op te vangen.

Liquiditeit De liquiditeitspositie ultimo van het jaar bedraagt € 4,6 miljoen. VechtHorst heeft een stevige en stabiele operationele kasstroom. Deze positieve kasstroom zorgt ervoor dat de netto financieringsbehoefte relatief laag blijft. Voorgaande heeft in 2015 geleid tot een verdere afbouw van de leningenportefeuille. Dit verklaart tevens de gunstige Loan to Value van 36 % ten opzichte van het maximum van 75 % dat het Waarborgfonds hanteert. In hoeverre deze trend zich in de toekomst voortzet is mede afhankelijk van de uitkomsten van het SVB programma.

9.2.3 Financiële instrumenten VechtHorst heeft een Treasurystatuut, waarin het gebruik van financiële instrumenten beperkt is toegestaan. VechtHorst heeft een tweetal extentible leningen afgesloten en een basisrentelening.

Bij het eerste leningtype betaalt VechtHorst gedurende het eerste rentetijdvak een vaste rente die lager is dan de marktrente op moment van afsluiten van de lening. In ruil daarvoor heeft de

40

geldgever het recht om bij het begin van het tweede tijdvak te bepalen of een vaste dan wel een variabele rente betaald gaat worden door de geldnemer. Bij het tweede leningtype wordt tot het moment van renteherziening een vaste rente (met spread) betaald. Als op het moment van spreadherziening geen overstemming met de geldgever wordt bereikt is de lening direct opeisbaar en dient een zogenaamde breakcost betaald te worden. Onder het huidige regime dit type leningen mogen dit type leningen niet meer worden afgesloten. Bovengenoemde leningen zijn voor 1 december 2012 afgesloten en zijn als zodanig volgens het toen geldende regime rechtmatig afgesloten.

9.2.4 Voornaamste financiële risico’s en onzekerheden Vanuit financiële optiek kunnen we een aantal risico’s onderkennen welke we hieronder nader zullen beschrijven.

Prijs/marktrisico VechtHorst probeert dit risico te beheersen door spreiding aan te brengen in de leningenportefeuille en limieten te stellen. Ondanks de lage Loan to Value blijven we dit sturingsprincipe aanhangen.

Renterisico Vechthorst loopt renterisico over zowel de bestaande leningenportefeuille als over de er saldo nieuw aan te trekken leningen. Dit risico wordt in principe beheerst door: - Zoveel mogelijk inzetten van eigen middelen bij het invullen van de financieringsbehoefte.

Primair worden géén overtollige middelen aangehouden. Overtollige liquide middelen worden pas uitgezet wanneer deze niet kunnen worden aangewend voor interne financiering. Voor het uitzetten van deze middelen geldt dat zij met een laag risico worden uitgezet met een voldoende spreiding.

- Tijdig renteafspraken maken met financiers - Een gelimiteerd deel van de financieringsbehoefte invullen met een kort geld faciliteit (bv roll-

overleningen) - Te handelen binnen het vastgestelde Treasurystatuut, dat jaarlijks wordt aangevuld met een

treasuryjaarplan waarin de belangrijkste activiteiten worden benoemd. Dit jaarplan wordt periodiek op voortgang tegen het licht gehouden.

- Inzet van rentemanagement om renterisico's verder te spreiden in de toekomst, en conversievolumes en afloop van contracten verder te verdelen over de jaren.

Krediet en liquiditeitsrisico’s Om eventuele korte termijn financieringsbehoeftes op te vangen heeft VechtHorst een kredietfaciliteit bij de bank van € 250.000 Overheidsmaatregelen Door het vigerende en mogelijk toekomstige overheidsbeleid kunnen de lasten van VechtHorst fors toenemen waardoor deze impact kunnen hebben op de programmering en investeringscapaciteit. Vraaguitval Het risico van vraaguitval of van een mismatch tussen vraag en aanbod is beperkt. In Staphorst tekenden zich de eerste signalen van een mismatch tussen aanbod van grote grondgebonden (duurdere) huurwoningen en de vraag naar kleinere (goedkopere) woningen af. Door een pro-actief huurbeleid zijn vraag en aanbod weer beter op elkaar afgestemd.

41

9.3 Terugblik op vorige bestuursverslag

9.3.1 Ontwikkeling belangrijkste aangelegenheden vorig verslag Aangezien dit het eerste separate bestuursverslag is van woonstichting VechtHorst kan hier nog niet worden teruggeblikt op het verslag van vorig jaar.

9.3.2 Ontwikkeling onzekerheden vorig verslag Aangezien dit het eerste separate bestuursverslag is van VechtHorst, kan nog niet worden teruggeblikt op het verslag van vorig jaar.

9.4 Voornaamste risico’s en onzekerheden

9.4.1 Risico- en procesmanagement VechtHorst voert een actief risicomanagement in haar bedrijfsvoering uit, dat vooral bestaat uit het voeren van een interne controle op de meest risicovolle processen en op de compliance op wet- en regelgeving. VechtHorst voert met de organisatieontwikkeling een systeem van procesmatig werken door waarin de aandacht voor interne controle risicobeheersing verder wordt versterkt. Een vernieuwd intern controleplan maakt daar deel van uit. Ook heeft de organisatieontwikkeling tot doel om bedrijfsvoeringsrisico’s te beperken. VechtHorst heeft in haar financieel beleid randvoorwaarden verwoord waaraan de meerjarenbegroting dient te voldoen, zodat ook wordt voldaan aan de voorwaarden van het WSW zonder beklemming van de kasstromen. Daarnaast hanteert VechtHorst een treasurystatuut, dat invulling geeft aan de beheersing van de financieringsstructuur van VechtHorst conform het financieel beleid. Jaarlijks worden de begroting en het treasuryjaarplan getoetst aan het financieel beleid. Ontwikkelingen ten aanzien van financiering, renteniveaus en de beschikbaarheid van geld worden periodiek in de treasurycommissie besproken. Per 4 maanden en/of jaar worden rapportages opgesteld betreffende de realisatie begroting, kasstroom, liquiditeit en diverse ratio’s. VechtHorst participeert in geen enkele vorm van (speculatieve) beleggingen. De sturing en beheersing van VechtHorst heeft in 2015 verder vorm gekregen door een verbeterde inrichting van de planning en controlcyclus. Ook de inhoud van de sturings- en verantwoordingsdocumenten is verbeterd. Door het opstellen van een strategisch voorraadbeleid wordt op een verantwoorde wijze gestuurd op de vastgoedopgave. In 2016 wordt het ondernemingsplan voor 2016 tot en met 2020 opgesteld. Ook hierin zal aandacht besteed aan de risico’s die samenhangen met de uitvoering van de strategische doelen.

9.4.2 Strategie De top 4 risico’s die samenhangen met de realisatie van de strategische doelen kunnen als volgt nader weergegeven worden:

1. Transformatie/groeiopgave Risico: hoog

2. Overcompensatie Risico: gemiddeld

3. Kwetsbaarheid interne organisatie Risico: gemiddeld

4. Planning- en controlcyclus Risico: gemiddeld

9.4.2.1 Risico: Transformatie/groeiopgave

VechtHorst kent een aanzienlijke transformatie- en groeiopgave. Het aandeel woningen voor 1-2 persoon huishoudens dient de komende jaren fors toe te nemen. Het aandeel woningen voor gezinnen dient daarentegen af te nemen.

42

Daarnaast dient het bezit in aantallen woningen vanwege de verwachte groei van de bevolking en gezinsverdunning toe te nemen. Deze transformatie/groei zal bereikt moeten worden door: 1. Woning afstoten/slopen die niet aan het portefeuilleplan voldoen en woningen daarvoor

terugbouwen die wel aan het portefeuilleplan voldoen. 2. Woningen transformeren van geschikt voor gezinnen naar geschikt voor 1-2 persoon

huishoudens. 3. Overnemen van bestaand bezit van andere corporaties. Het risico bestaat dat, vanwege de omvang van de transformatieopgave en rekening houdend met de beperkte ontwikkellocaties in het werkgebied en de technische (on)mogelijkheden van transformatie, deze transformatie niet voldoende gerealiseerd kan worden. Overname van bezit van andere corporaties is sterk afhankelijk van de strategie van die bewuste corporaties. Dit is niet of nauwelijks stuurbaar voor VechtHorst. Beheersmaatregel VechtHorst zal nog nadrukkelijker dan nu al gebeurt inventief moeten zijn in het bereiken van haar opgave. Dit doen we door: 1. Afstemming blijven zoeken met gemeenten en andere relevante partijen. 2. Kansen in de markt voor nieuwbouw te onderzoeken op haalbaarheid. 3. Gebruik maken van marktkennis en innovatiekracht van de markt ten aanzien van transformatie

van bestaand bezit. 4. Voortdurend te overleggen met andere corporaties met bezit in ons werkgebied over mogelijke

overnamen of andere vormen van samenwerking.

9.4.2.2 Risico: overcompensatie

VechtHorst heeft een erg goede solvabiliteit. Gezien de transformatie/groeiopgave zoals hiervoor benoemd, is dat in financieel opzicht een goed uitgangspunt. Het risico bestaat echter dat zelfs als de transformatie/groei opgave gehaald wordt, er op enig moment sprake van zogenaamde ‘overcompensatie’ zal zijn. Het risico bestaat dat het vermogen van VechtHorst door de Rijksoverheid ‘afgeroomd’ zal worden, wat ten koste gaat van de investeringskracht van VechtHorst. Beheersmaatregel Naast de beheersmaatregelen zoals al genoemd bij de transformatieopgave zullen de regels voor overcompensatie intensief gevolgd en gemonitord worden. In het kader van de vaststelling van het Strategisch Voorraad Beleidsplan is afgesproken dat naar alternatieve scenario’s zal worden gekeken om ons vermogen meer in te zetten.

9.4.2.3 Risico: kwetsbaarheid interne organisatie

Als gevolg van de beperkte omvang van de interne organisatie van VechtHorst zijn een 2-tal risico’s te onderkennen: 1. De kwantiteit van het aantal medewerkers/rollen is ontoereikend. 2. De kwaliteit/competenties van de medewerkers is ontoereikend. Met name de hoge eisen die aan de compliance worden gesteld maakt dat deze risico’s een rol spelen.

43

Beheersmaatregel Ten aanzien van de kwantiteit wordt nu al gewerkt met een flexibele schil rondom de vaste medewerkers. Deze flexibele schil dient enerzijds om tijdelijke tekorten op te vullen en anderzijds om specifieke kennis en kunde aan de organisatie toe te voegen. Ten aanzien van de kwaliteit van medewerkers zal nadrukkelijker op competentieontwikkeling gestuurd worden.

9.4.2.4 Risico: planning- en controlcyclus

De planning- en controlcyclus is een belangrijk managementinstrument. Het geeft richting en inhoud aan het bepalen van de strategische doelstellingen en de daarvan afgeleide tactische/operationele uitwerking. Belangrijk onderdeel van de planning- en controlcyclus zijn de ‘checks and balances’ en de manier waarop deze in de organisatie zijn georganiseerd. Teneinde een kwalitatief hoogwaardige planning- en controlcyclus te krijgen dienen de volgende zaken op orde te zijn: 1. Organisatiedoelen zijn helder. 2. Processen zijn gedefinieerd. 3. Rollen en verantwoordelijkheden in processen zijn belegd. 4. Data zijn op orde. 5. Informatievoorziening is ingericht en betrouwbaar. 6. PDCA cyclus is volledig. Het risico bestaat dat als een van bovenstaande onderdelen onvoldoende uitgewerkt is, dat de gehele planning- en controlcyclus hierdoor kwalitatief onder de maat is met alle gevolgen van dien. Beheersmaatregel Het in kwalitatief opzicht verbeteren van de planning- en controlcyclus is een belangrijk speerpunt in dit ondernemingsplan en is ook benoemd als verbeterplan in het visitatierapport. Er zijn in het ondernemingsplan, alsmede in de daarvan afgeleide afdelingsplannen, concrete acties benoemd teneinde de cyclus te verbeteren. Periodiek zal ondermeer de externe accountant een oordeel geven over de ontwikkeling van de kwaliteit van de planning- en controlcyclus.

9.5 Financiële positie en gevoeligheidsanalyse VechtHorst monitort haar financiële positie permanent, naast de ‘vaste’ ijkmomenten in de planning- en control cyclus ten tijde van begroting en jaarrekening waarbij expliciet wordt stilgestaan bij de waardebepaling, de daaruit voortvloeiende vermogenspositie, de schuld/waardeverhouding en de kasstroomverwachtingen. Buiten die ijkmomenten om wordt permanent, op basis van de laatst bekende begrotingsprognoses een doorrekening actueel gehouden, bijvoorbeeld indien er sprake is van afwijkingen ten opzichte van de begroting. Wijzigingen kunnen bijvoorbeeld voortvloeien uit interne besluitvorming, afwijkend (des)investeringstempo dan ten tijde van de begroting voorzien of door wijziging van externe factoren (met name wet- en regelgeving). De vastgestelde financiële begroting voor 2016-2025 is de resultante van het intern vastgestelde beleid van Woonstichting VechtHorst, rekening houdend met de minimale vereisten die de toezichthoudende autoriteiten hanteren.

44

Op basis van doorrekeningen, waarbij rekening is gehouden met investeringen, onderhoud, verbetering en verkoop van woningen zien de kengetallen er als volgt uit:

Uit dit verloop blijkt dat de financiële positie van VechtHorst stevig is.

9.6 Financiële verslaglegging VechtHorst is zich bewust van de relevantie van deugdelijke financiële verslaglegging. In het externe verantwoorden hebben we het (jaarrekening)proces kunnen verbeteren en versnellen, waardoor we over verslagjaar 2015 in staat zijn om een kwalitatief goede jaarrekening te produceren. De volgende slag is om met een (nog) betere kwaliteit te voldoen aan de vervroegde deadlines die met ingang van verslagjaar 2016 gelden.

9.7 Wet- en regelgeving De wet- en regelgeving voor woningcorporaties is afgelopen jaar sterk aan verandering onderhevig. Met de komst van de nieuwe Woningwet, de daaruit voortvloeiende BTIV en RTIV, een breder (via onder andere beoordeling van de business risks) toezicht van het WSW en de vorming van de nieuwe Autoriteit woningcorporaties (Aw) vraagt veel van ons. Op diverse fronten moet immers worden geschakeld: regels rondom het passend toewijzen, een nieuwe WWS-methodiek en de huursombenadering zijn van invloed op ons huurprijs- en toewijzingsbeleid. Het waarderen op marktwaarde wordt vanaf verslagjaar 2016 verplicht en vraagt veel voorbereiding. De opgelegde versnelling in de externe verantwoording vergt veel van ons organisatievermogen en stelt verdergaande eisen aan onze interne controle mechanismen. Ook wordt van ons verwacht maximaal transparant te zijn; wij zijn daartoe veelvuldig in overleg met onze stakeholders over het ondernemingsplan, het bod, visitatierapport en dergelijke. We betrekken onze huurders in een vroeg stadium bij onze besluitvorming. Al deze zaken vergden in 2015 maar vragen zeker ook nog in 2016 veel extra inspanning van ons. Het is niet vanzelfsprekend om de extra werkzaamheden met de bestaande bezetting volledig te kunnen bolwerken. Toch gaan wij de uitdaging aan om zoveel mogelijk op eigen kracht genoemde ontwikkelingen en vereisten in te bedden in onze organisatie. Op onderdelen kunnen wij terugvallen op externe expertise van advies- en interim bureaus indien dit noodzakelijk mocht blijken.

9.8 Maatschappelijke aspecten van ondernemen

9.8.1 Legitimatie en transparantie VechtHorst streeft naar maximale legitimatie en transparantie over haar activiteiten. In 2015 zijn voorbereidingen getroffen op weg naar sturen en verantwoorden in de geest van het Driekamermodel. Met deze indeling is het mogelijk om inzicht te verschaffen in de resultaten die VechtHorst behaalt vergeleken met commerciële vastgoedbeleggers en andere woningcorporaties. Ook kunnen aan de hand van deze organisatie indeling de maatschappelijke prestaties explicieter worden geduid.

Norm

Waarborgf

onds

Jaarrekening

2015

Begroting :

2016 2017 2018 2019 2020

Solvabiliteit > 20 % 57% 60% 60% 60% 60% 62%

Loan to Value < 75% 36% 38% 38% 38% 38% 36%

Interest Coverrage ratio >1,4 2,47 2,22 3,33 3,01 3,2 2,85

Debt Service Coverage Ratio > 1 2,02 1,61 2,16 1,91 2,13 1,89

Dekkingsgraad <50 % 15%

45

9.8.2 Participatie VechtHorst werkt met haar huurders en partners in de wijk aan leefbare wijken. We vinden het belangrijk om huurders te betrekken bij ons beleid. Ook ondersteunen wij bewonersinitiatieven. In 2015 hebben we op alle vlakken versterkt ingezet op het betrekken van bewoners en belanghouders. Op welke wijze we ze hebben betrokken is verder uitgewerkt in het jaarverslag.

9.9 Verklaring van het bestuur Het bestuur van Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen heeft het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening over 2015 vastgesteld en ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Toezicht. In de vergadering van 31 mei 2016 van de Raad van Toezicht zijn de jaarstukken besproken in aanwezigheid van BDO accountants. Daarnaast is kennis genomen van de bevindingen van de accountant en de daarop door hem afgegeven goedkeurende verklaring. Op grond daarvan heeft de Raad van Toezicht dit bestuursbesluit goedgekeurd. In het kader van artikel 26.2 g van het BBSH verklaart het bestuur dat de middelen van Woonstichting VechtHorst uitsluitend zijn besteed in het belang van volkshuisvesting. Nieuwleusen, 31 mei 2016 Woonstichting VechtHorst Directie Raad van Toezicht R. E. Waarsing B. Groenhuis * * K. Pit * W. Koopman * E. Veenstra * *het originele jaarverslag is in de vergadering van de Raad van Toezicht op 31 mei 2016 ondertekend.

10 KENGETALLEN

Woningbezit

Aantal verhuureenheden (VHE)2015 2014 2013 2012

Woning/woongebouwen 2.227 2.220 2.227 2.184Garages 172 172 172 172Bedrijfsruimten 1 1 1 1Standplaatsen in eigendom 18 18 18 18

2.418 2.411 2.418 2.375

Mutaties in woningbezit

2015 2014 2013 2012

Aantal opgeleverd 11 20 64 83Aantal aangekocht - - - 1Aantal verkocht 2 17 19 23Aantal uit exploitatie door sloop 2 10 2 -Aantal herbestemming - - - 5

Kengetal bedrijfswaarde

2015 2014 2013 2012

Gemiddelde bedrijfswaarde per woning 64.008 71.862 62.365 71.179

Prijs-kwaliteit

2015 2014 2013 2012

Gemiddeld huurprijs per woning per maand 529,00 511,00 487,00 468,00

Het verhuren van woningen

2015 2014 2013 2012

Huurachterstand in % jaarhuur 0,90 0,71 0,71 1,24Huurderving in % jaarhuur 0,15 0,66 1,01 0,60

Financiële continuïteit

2015 2014 2013 2012

Solvabiliteit (%) 57,00 59,00 56,00 60,00Liquiditeit (current ratio) 0,55 0,77 0,86 1,02Rentedekkingsratio (ICR) 2,47 3,06 2,57 3,99Loan to value (%) 36,00 32,00 39,00 35,00Debt service coverage ratio 2,02 1,96 1,88 2,61

Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________- 46 -

___________________________________________________________________________________________________________

11 BALANS PER 31 DECEMBER 2015(na voorgestelde resultaatbestemming)

31 december2015

€

31 december2014

€

ACTIVA

Vaste activa

Materiële vaste activa (1)

Sociaal vastgoed in exploitatie 142.482.762 159.102.730Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 556.109 626.619Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 1.325.280 1.374.162

144.364.151 161.103.511

Vastgoedbeleggingen (2)

Commercieel vastgoed in exploitatie 4.895.508 5.482.000Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 6.505.305 6.368.478

11.400.813 11.850.478

Financiële vaste activa (3)

Latente belastingvordering(en) 1.447.747 1.686.149Starterslening 120.820 120.820Optiepremie 632.472 760.368

2.201.039 2.567.337

Vlottende activa

Voorraden (4) 139.944 -

Vorderingen (5)

Huurdebiteuren 78.715 97.628Overige vorderingen en overlopende activa 231.964 254.195

310.679 351.823

Liquide middelen (6) 4.684.976 5.625.256

163.101.602 181.498.405

Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________- 47 -

___________________________________________________________________________________________________________

31 december2015

€

31 december2014

€

PASSIVA

Eigen vermogen (7)

Overige reserves 91.922.784 106.355.121

Voorzieningen (8) 461.187 605.217

Langlopende schulden (9)

Schulden/leningen overheid 3.194.539 3.593.857Schulden/leningen kredietinstellingen 44.553.052 48.728.736Derivaten (negatieve marktwaarde) 7.361.181 7.670.972Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 6.312.810 6.783.018

61.421.582 66.776.583

Kortlopende schulden (10)

Aflossingsverplichtingen langlopende schulden 4.575.002 2.690.260Schulden aan leveranciers 185.124 263.036Vennootschapsbelasting 3.342.651 2.684.658Overige belastingen en premies sociale verzekeringen 302.474 90.262Overige schulden en overlopende passiva 890.798 2.033.268

9.296.049 7.761.484

163.101.602 181.498.405

Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________- 48 -

___________________________________________________________________________________________________________

12 WINST-EN-VERLIESREKENING OVER 2015

2015

€

2014

€

Bedrijfsopbrengsten

Huuropbrengsten (11) 14.244.575 13.691.607Opbrengsten servicecontracten (12) 156.005 164.752Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille (13) 276.094 1.351.275

Totaal bedrijfsopbrengsten 14.676.674 15.207.634

Bedrijfslasten

Afschrijvingen (14) 5.978.613 5.430.068Overige waardeveranderingen van vaste activa (15) 5.172.981 -13.325.272Lonen en salarissen (16) 1.207.373 1.028.783Sociale lasten (17) 168.373 185.848Pensioenlasten (18) 189.804 215.479Onderhoudslasten (19) 2.188.110 1.770.892Leefbaarheid (20) 56.989 65.522Lasten servicecontracten (21) 181.911 180.913Overige bedrijfskosten (22) 3.417.687 4.226.085

18.561.841 -221.682

Bedrijfsresultaat -3.885.167 15.429.316

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille (23) 645.543 -94.848

Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering (24) 3.082.759 -

Financiële baten en lasten

Waardeveranderingen van financiële vaste activa en derivaten (25) 181.895 -4.534.578Rentebaten en soortgelijke opbrengsten (26) 28.391 34.282Rentelasten en soortgelijke kosten (27) -2.138.847 -2.314.732

-1.928.561 -6.815.028

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen -2.085.426 8.519.440

Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening (28) -1.537.864 -467.585

Resultaat -3.623.290 8.051.855

Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________- 49 -

___________________________________________________________________________________________________________

13 KASSTROOMOVERZICHT 2015

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode.

2015

€ €

2014

€ €

Kasstroom uit operationele activiteiten

Bedrijfsresultaat -3.885.167 15.429.316Aanpassingen voor:Afschrijvingen 5.978.613 5.430.068Mutatie voorzieningen -144.030 -536.298

Veranderingen in het werkkapitaal:Mutatie voorraden -139.944 -Mutatie materiële vaste activa envastgoedbeleggingen 2.235.084 -8.426.647Mutatie vorderingen 41.144 385.066Mutatie kortlopende schulden (excl. kortlopenddeel van de langlopende schulden) -350.177 -7.176

Kasstroom uit bedrijfsoperaties 3.735.523 12.274.329

Niet-gerealiseerde waardeveranderingenvastgoedportefeuille 645.543 -94.848Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering 3.082.759 -Rentelasten -2.110.456 -2.280.450Vennootschapsbelasting -1.537.864 -555.715Waardeveranderingen van financiële vaste activa enderivaten 181.895 -4.534.578

261.877 -7.465.591

Kasstroom uit operationele activiteiten 3.997.400 4.808.738

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

Investeringen in materiële vaste activa -1.869.157 -2.277.368Desinvesteringen materiële vaste activa 35.438 1.505.140

Kasstroom uit investeringsactiviteiten -1.833.719 -772.228

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

Mutatie financiële vaste activa 366.298 -120.820Mutatie langlopende schulden (niet zijnde leningenoverheid of kredietinstellingen) -779.999 -Aflossing schulden aan kredietinstellingen -2.290.942 -3.400.827Aflossing schulden overheid -399.318 -399.318

Kasstroom uit financieringsactiviteiten -3.103.961 -3.920.965

-940.280 115.545

Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________- 50 -

___________________________________________________________________________________________________________

Samenstelling geldmiddelen

2015

€ €

2014

€ €

Liquide middelen per 1 januari 5.625.256 5.509.711

Mutatie liquide middelen -940.280 115.545

Geldmiddelen per 31 december 4.684.976 5.625.256

Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________- 51 -

___________________________________________________________________________________________________________

14 ALGEMENE TOELICHTING

ALGEMEEN

Algemeen

Woonstichting VechtHorst is een stichting met de status van "toegelaten instelling volkshuisvesting". De statutairevestigingsplaats is Nieuwleusen is, de feitelijke vestigingsplaats is Nieuwleusen, Raiffeisenstraat 2. De activiteitenbestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. Zij heeft specifieketoelating in de gemeenten Dalfsen en Staphorst en is werkzaam binnen de juridische wetgeving van de Woonwet en hetBesluit Beheer Sociale Huursector.

Schattingen

Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van VechtHorstzich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomenbedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van dezeoordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen in hoofdstuk 14 of bij de toelichtingop de betreffende jaarrekeningpost.

15 GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA

Regelgeving

De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, deBeleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT), Titel 9Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overigehoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving.

Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingprijs of de actuelewaarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In debalans en de winst-en-verliesrekening zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar detoelichting. Toelichtingen op posten in de balans en winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in dejaarrekening genummerd.

Vergelijking Met Voorgaand Jaar

De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaandejaar.

Verwerking Verplichtingen

In de jaarrekening wordt naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens rekening gehouden met feitelijkeverplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als "intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd". Hiervan issprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholdersaangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijkeverplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling enherstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase enafgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.

Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________- 52 -

___________________________________________________________________________________________________________

Materiële Vaste Activa

Algemene Uitgangspunten

Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgendealgemene uitgangspunten.

Verkrijgings- Of Vervaardigingsprijs

De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek vanafschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op deverkrijgings- of vervaardigingsprijs.

Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op degrond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkostendeel uit van de verkrijgingsprijs van de grond.

Verwerking Van Groot Onderhoud

VechtHorst verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa direct ten laste van het resultaat.

Sociaal Vastgoed In Exploitatie

Typering

Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijkvastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 julidoor de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed isbedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs enculturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikkingvan de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.

Kwalificatie

Het beleid van VechtHorst is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep vanbeleid. VechtHorst kwalificeert zich als vastgoed beheerder en is de laagste van de vervangingswaarde of debedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde.

Waarderingsgrondslag

VechtHorst waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijsen daarna tegen de actuele waarde zijnde de laagste van de vervangingswaarde en de bedrijfswaarde onder aftrek vancumulatieve afschrijvingen.

Na-investeringen

Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actiefworden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing.Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de inrechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidtzich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit.

Onderhoud

De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud, waaronder renovatie, onderscheiden zich van activeerbare kostendoor het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct inhet resultaat verantwoord.

Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________- 53 -

___________________________________________________________________________________________________________

Componenten

Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geenafschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indiendeze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg vaneen afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie datgeen component zou zijn onderkend.VechtHorst heeft vastgesteld dat de afzonderlijke componenten (met uitzondering van de grond) minder dan 10% vande waarde bedragen.

Complexindeling

De complexen zijn ingedeeld op basis van de verschillende typen woningen en worden gedefinieerd op basis vangroepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid).

Bepaling Bedrijfswaarde

Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe terekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaardewordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstigeexploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. Deaan de bedrijfswaarde toegerekende exploitatielasten betreffen de direct aan het verhuurproces toe te wijzen kosten.

De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van dedirectie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterendelevensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2015 intern geformaliseerde meerjaren begrotingen bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overigecontracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig groot onderhoud worden gebaseerdop de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van deverwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente evenals genormeerde lastenniveaus.

Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten:

2016 2017 2018 2019 2020 2021-2025

Huurverhoging 0 - 4% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 2,0%

Prijsindex 1,1% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 2,0%

Loonindex 1,0% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 2,0%

Onderhoudindex 1,1% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 2,0%

Disconteringsvoet 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0%

Verhuurderheffing (% van WOZ) 0,491% 0,536% 0,536% 0,536% 0,536% 0,536%

Huurderving 0,6% 0,6% 0,6% 0,6% 0,6% 0,6%

De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waardevan het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrekvan verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerddoor onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd.

Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________- 54 -

___________________________________________________________________________________________________________

Herwaardering

Het per saldo positieve verschil tussen de bedrijfswaarde van een complex enerzijds en de boekwaarde die dat complexzou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt alsongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als 'herwaarderingsreserve') toegevoegd aan het eigen vermogen.Een per saldo negatief verschil komt ten laste van het resultaat. Positieve en negatieve verschillen op verschillendecomplexen worden hierbij niet gesaldeerd.

Mutaties In Bedrijfswaarde

Mutaties in de bedrijfswaarde van een complex worden als volgt verwerkt:

l Bij een waardestijging: als een ongerealiseerde waardestijging ten gunste van het eigen vermogen (herwaardering) indien en voor zover de bedrijfswaarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijngeweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueelresterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingverlies; ·

l Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor het betreffende complex opdat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonderwaardeverminderingverlies.

Het hiervoor genoemde bijzondere waardeverminderingverlies (respectievelijk de terugname daarvan) worden ten laste(respectievelijk ten gunste) van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als 'Overigewaardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille'.

Afschrijvingen

Vanaf 2012 zijn de afschrijvingen niet langer gebaseerd op de annuïtaire methode maar wordt per component lineairover de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde per 1 januari 2015 en degeschatte restwaarde van (de component van) het actief.

Na verwerking van een mutatie in de bedrijfswaarde geldt de nieuwe bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor deafschrijvingen in de toekomst.

Vastgoed In Ontwikkeling Bestemd Voor Eigen Exploitatie

Typering

Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde eenvastgoedbelegging.

Waarderingsgrondslag

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen.

Bijzondere Waardevermindering

Woonstichting VechtHorst beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan eenbijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte realiseerbare waarde lager is dan deverwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering is sprake van een onrendabele top. Bij de bepaling of deonrendabele top leidt tot een bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de bedrijfswaarde van dekasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken.Indien en voor zover de onrendabele top groter is dan het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van debetreffende kasstroomgenererende eenheid, is sprake van een bijzondere waardevermindering van het vastgoed inontwikkeling.Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, danwordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balansopgenomen.

Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________- 55 -

___________________________________________________________________________________________________________

Afschrijvingen

Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen inexploitatie zijn genomen.

Onroerende En Roerende Zaken Ten Dienste Van De Exploitatie

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- ofvervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur enbijzondere waardeverminderingen.

Vastgoedbeleggingen

Algemene Uitgangspunten

Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beidete realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als 'vastgoedbeleggingen in exploitatie' indien ze beschikbaarzijn voor verhuur.

Commercieel Vastgoed In Exploitatie

Typering

Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven dehuurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciëlevastgoed.

Waarderingsgrondslag

VechtHorst waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie tegen actuele waarde.

Overige Uitgangspunten

De overige uitgangspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie uit paragraaf "Sociaal vastgoed in exploitatie " zijn ookvan toepassing op Commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van het volgende:

l Als invulling van de actuele waarde geldt niet de bedrijfswaarde maar de reële waarde.

Reële Waarde

De reële waarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meestwaarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen.

VechtHorst houdt voor 2016 rekening voor de woongelegenheden opgenomen in het commercieel vastgoed met eenhuurstijging conform inflatie. Dit zijn woongelegenheden met een huurprijs boven de liberalisatiegrens. Volgens hetwetsvoorstel voor de verhuurderheffing is deze heffing alleen verschuldigd voor woongelegenheden met een huurprijsonder de liberalisatiegrens. Uit dien hoofde is bij de waardering van het commercieel vastgoed geen rekening gehoudenmet de verhuurderheffing.

Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________- 56 -

___________________________________________________________________________________________________________

Mutatie Reële Waarde

Mutaties in de reële waarde van Commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winst-en-verliesrekeningverantwoord onder 'Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille'. Mutaties in de reële waardeworden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als 'niet-gerealiseerde herwaardering' bijgehouden en in de toelichtingop het eigen vermogen vermeld. Als basis voor de bepaling van de herwaardering wordt de oorspronkelijkeverkrijgingsprijs gehateerd.

Onroerende Zaken Verkocht Onder Voorwaarden

VechtHorst verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reëlemarktwaarde krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. VechtHorstonderscheidt hierbij gerealiseerde verkopen, en verkopen welke kwalificeren als een financieringstransactie.

Als financieringstransactie kwalificeren:

l Verkopen waarbij VechtHorst het recht op terugkoop heeft tegen een bedrag dat significant lager ligt dan deverwachte reële waarde op terugkoopmoment;

l Verkopen waarbij VechtHorst een plicht tot terugkoop heeft tegen reële waarde na het verstrijken van eenbeperkt deel van de geschatte levensduur;

l Verkopen waarbij VechtHorst een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de verwachtereële waarde op terugkoopmoment.

Verkopen onder voorwaarden die niet als financieringstransactie te kwalificeren zijn, zijn verkooptransacties.

Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt:

l De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuelewaarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs; het verschil met de boekwaarde op dat momentwordt verwerkt:- Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende woning(en)op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonderwaardeverminderingsverlies;- Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan deboekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minusafschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonderwaardeverminderingsverlies;

l De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende zaken verkochtonder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als Verplichtingen uit hoofde vanOnroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering).

l De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldendecontractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waardemutaties worden verwerkt als 'Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille'.

De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijnindien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden.Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als 'Niet-gerealiseerdewaardeveranderingen vastgoedportefeuille'.

Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder dekortlopende schulden verantwoord.

Vastgoed In Ontwikkeling Bestemd Voor Eigen Exploitatie

Typering

Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als sociaal vastgoed in exploitatie.

Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________- 57 -

___________________________________________________________________________________________________________

Waardering En Verwerking

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging wordt bij eerste verwerkinggewaardeerd tegen uitgaafprijzen.Vervolgwaardering vindt plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële waarde.

Mutaties in de reële waarde van Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging wordenin de winst-en-verliesrekening verantwoord onder 'Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille'.Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als 'niet-gerealiseerde herwaardering'bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld.

Voorraden

Aangekocht vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs oflagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging ofvervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat tebrengen.

Vorderingen

Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingenworden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde.Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in minderinggebracht op de boekwaarde van de vordering.

Liquide Middelen

Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito's met een looptijd korter dan twaalfmaanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onderkortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.

Voorzieningen

Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatumbestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogteredelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragendie noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerdtegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen,tenzij anders vermeld.

Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat dezevergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in debalans opgenomen.

Voorziening Onrendabele Investeringen Nieuwbouw

Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering inmindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zoverde verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere eenvoorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alleinvesteringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten.

Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________- 58 -

___________________________________________________________________________________________________________

Voorziening Latente Belastingen

Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijnopgenomen onder de voorzieningen.

Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van deactiva en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd wordenanderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarievendie op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bijwet zijn vastgesteld.

Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatieworden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmeeverliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut.

Belastinglatenties worden gewaardeerd tegen contante waarde.

Langlopende Schulden

Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen nominale waarde. Een eventueel verschiltussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactiehorende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schuldenworden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegengeamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek vantransactiekosten.

Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rentegedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt.

Voor extendible /tijdvakleningen wordt de effectieve rente bepaald op basis van de gemiddelde contractuele rente overde volledige looptijd van de lening, ervan uitgaande dat de vaste rente in het tweede tijdvak betaald moet worden.

De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopendeschulden.

In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die medeafhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifiekecontractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat deterugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

In leningen besloten derivaten worden niet afgesplitst en niet separaat verantwoord. Het effect van de dergelijkecontractuele bepalingen wordt meegenomen in de effectieve rentevoet en de reële waarde ervan wordt toegelicht inparagraaf "Voorzieningen".

Afgeleide Financiële Instrumenten (Derivaten)

VechtHorst maakt geen gebruik van rentederivaten. Wel heeft VechtHorst een drietal extendible leningen afgeslotenwaaronder door de bank zogenaamde embedded derivaten zijn afgesloten.

Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________- 59 -

___________________________________________________________________________________________________________

16 GRONDSLAGEN VOOR RESULTAATBEPALING

Algemeen

Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en anderelasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezenreeds zodra zij voorzienbaar zijn.

Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerdewaardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten.

Opbrengstverantwoording Algemeen

Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico's met betrekking totde eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper.Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichtediensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.

Bedrijfsopbrengsten

Huuropbrengsten

De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum.

Opbrengsten Servicecontracten

Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten.Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder delasten servicecontracten.

Netto Verkoopresultaat Vastgoedportefeuille

Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen

l Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie;

l Boekresultaat van als gerealiseerde verkoop gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden;

l Netto verkoopopbrengst bij levering van Vastgoed bestemd voor de verkoop;

l Netto verkoop opbrengst bij levering van Onderhanden projecten.

De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaaldeverkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passerentransportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.

De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst verantwoord als allebelangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper.

Bedrijfslasten

Afschrijvingen (Im)materiële Vaste Activa En Vastgoedportefeuille

De afschrijvingen op materiële vaste activa en goodwill worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- ofvervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode methode op basis van de verwachtegebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen wordt niet afgeschreven.

Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________- 60 -

___________________________________________________________________________________________________________

Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingenaangepast.

Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepenonder de afschrijvingen.

Overige Waardeveranderingen (Im)materiële Vaste Activa En Vastgoedportefeuille (Bedrijfslasten)

De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboekingen uit hoofde van bijzonderewaardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan dooreen jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minuscumulatieve afschrijvingen.

Lonen En Salarissen En Sociale Lasten

Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voorzover ze verschuldigd zijn aan werknemers.

Pensioenlasten

VechtHorst heeft één pensioenregeling, dit betreft de pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor deWoningcorporaties. Voor deze pensioenregeling in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks eenpensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling).De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de StichtingPensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). VechtHorst betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever iets meeren de werknemer iets minder dan de helft betaald.

De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (hetvermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimofebruari 2016 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 108%. Het pensioenfonds dient een dekkingsgraad van tenminste 126% te hebben. Het pensioenfonds voldoet hier niet aan. VechtHorst heeft echter geen verplichting tot hetvoldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstigepremies.

De over het verslagjaar verschuldigde premie wordt als last verantwoord. De dekkingsgraad van de StichtingPensioenfonds voor de woningcorporaties bedroeg ultimo 2015 109%.

Lasten Onderhoud

Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Vantoerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reedsaangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onderde niet uit de balans blijkende verplichtingen.

Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten vanhet materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoortsalarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat ergeen sprake is van een waardeverhoging van het actief.

Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________- 61 -

___________________________________________________________________________________________________________

Leefbaarheid

De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven vooractiviteiten in de omgeving van woongelegenheden van VechtHorst, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goedemoeten komen.

Overige Bedrijfslasten

De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

Niet-gerealiseerde Waardeveranderingen Vastgoedportefeuille

De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van op reëlewaarde geactiveerde activa (vastgoedbeleggingen).

Waardeveranderingen Van Financiële Vaste Activa En Derivaten

Waardevermeerderingen op effecten worden verwerkt op basis van de gerealiseerde resultaten bij verkoop. Vooraandelen verantwoord onder effecten worden waardevermeerderingen eerst verantwoord via deherwaarderingsreserve in het eigen vermogen. Het cumulatieve resultaat dat voorheen in het eigen vermogen wasopgenomen wordt overgeboekt naar de winst-en-verliesrekening op het moment dat de desbetreffende aandelen nietlanger in de balans worden verwerkt.(Bijzondere) waardeverminderingen op effecten worden rechtstreeks in de winst-en-verliesrekening verantwoord.

Rentebaten En Rentelasten

Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van debetreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoordetransactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente wordenmeegenomen.

Belastingen

Vanaf 1 januari 2008 is VechtHorst integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporatieszijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd ineen vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot dewaardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming.

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening,rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover nietopgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbarekosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latentebelastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________- 62 -

___________________________________________________________________________________________________________

17 FINANCIËLE INSTRUMENTEN EN RISICOBEHEERSING

Woonstichting VechtHorst heeft geen derivatenportefeuille. Wel heeft woonstichting VechtHorst in 2006, 2007 en 2011drie zogenaamde extendible leningen afgesloten. Kenmerk van deze leningsvorm is een rentekorting in de eersteperiode waarbij de bank het recht heeft om na afloop van de eerste periode de lening om te zetten naar een reedsafgesproken vaste (basis)rente of variabele rente. Op het moment van variabele rente kan woonstichting VechtHorst de lening nominaal boetevrij aflossen. Op hetmoment dat woonstichting VechtHorst de vaste rente is verschuldigd en vervroegd wil aflossen wordt een boeterente inrekening gebracht op basis van de marktwaarde van de lening.De marktwaarde van de lening is het verschil tussen de contractueel afgesproken rente en de huidige rentecurvebepaald op basis van de resterende looptijd van de lening. De marktwaarde van de lening wordt op dat momentbepaald op basis van de door de bank afgesloten derivaten, de zogenaamde embedded (ingesloten) derivaten.

In het treasurystatuut van VechtHorst is ten aanzien van het inzetten van rente-instrumenten het volgendeopgenomen:

"VechtHorst vindt het gebruik van rente-instrumenten uitsluitend toelaatbaar om het rentetype van deleningenportefeuille te veranderen en om renterisico's te reduceren. Er dient steeds een verband te bestaan tussen deopbouw van de leningenportefeuille, beleggingen en/of nieuw aan te trekken middelen en de inzet van rente-instrumenten. Deze instrumenten dienen een fixerend c.q. afschermend karakter te hebben. Het tegenpartijrisico wordtbeperkt door uitsluitend onderhandse contracten af te sluiten met partijen die minimaal in het bezit zijn van een AA-rating.De contractvolumen en de aard van de instrumenten dienen effectief te zijn, dat wil zeggen: zij moeten aansluiten bij degesignaleerde risico's. Het effect van de diverse mogelijke maatregelen dient te worden voorzien van een kosten-batenanalyse alvorens een voorstel in overweging zal worden genomen. VechtHorst maakt geen gebruik van financiëleinstrumenten met een open-eindkarakter".

Valutarisico

VechtHorst is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico.

Beschikbaarheidsrisico

VechtHorst is voor haar financieringen en toegang tot de kapitaalmarkt afhankelijk van de borgingsfaciliteit van hetWSW.

De maatregelen rondom de Verhuurderheffing vanuit de landelijke overheid en de omvangrijke saneringssteun door hetCentraal Fonds voor de Volkshuisvesting leiden tot een significante aantasting van de operationele kasstroom vanwoningcorporaties.VechtHorst heeft haar financiële meerjarenplan zodanig aangepast op deze maatregelen dat de beschikbaarheid vanfaciliteiten voor financiering en herfinanciering gecontinueerd wordt. VechtHorst voldoet in de meerjarenplanning aande financiële kengetallen zoals deze door toezichthouders en ander financiële stakeholders worden gehanteerd.Doordat VechtHorst minder afhankelijk wil zijn van een beperkt aantal financiers is VechtHorst doorlopend op zoek naarandere bronnen voor lange termijn financiering. Vooruitlopend op het tot stand komen van de nieuwe woningwethanteert VechtHorst het eigen middelen beleid van het Waarborgfonds voor de Sociale Woningbouw. Voor debeschikbaarheid van financiering is de organisatie sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelselvia het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.

Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________- 63 -

___________________________________________________________________________________________________________

Liquiditeitsrisico

Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico wat VechtHorst loopt per balansdatum zijn als volgt (indicatief):

31 december 2015

Aanwezige liquiditeit op balansdatum

Kredietlimiet 250.000€

Reeds vastgelegde nog te storten leningen o/g 4.000.000€

Aanwezige liquide middelen 4.684.976€

Nog niet benutte borgingsruimte WSW -€

Lopende liquide verplichtingen op balansdatum

Lopende investeringsverplichtingen 3.000.000€

Aflossingsverplichting aankomend jaar 4.575.002€

Bankschuld -€

Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien VechtHorst zeker heeft gesteld dat hiervoorfinanciering beschikbaar is of is toegezegd.Ter spreiding van het liquiditeitsrisico maakt VechtHorst gebruik van meerdere banken om over meerderekredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bankvoor beschikbare kredietfaciliteiten. De vervalkalender van de bestaande leningportefeuille wordt constantgemonitored.

Reële Waarde Van Financiële Instrumenten

De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeldtussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien nietdirect een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit dereële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen enwaarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruikgemaakt van recente gelijksoortige 'at arm's length'-transacties, en vannetto contante waardemethodes waarbij rekening wordt gehouden met specifieke omstandigheden.

18 BELANGRIJKE INSCHATTINGEN TEN AANZIEN VAN WAARDERING EN RESULTAATBEPALING

Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op dewaardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa enverplichtingen.

Waardering Vaste Activa

Materiële Vaste Activa, Bedrijfswaarde

VechtHorst waardeert haar Sociaal vastgoed in exploitatie op actuele waarde, zijnde de laagste van de bedrijfswaardeen de vervangingswaarde. Veelal is dit de bedrijfswaarde. Hierdoor hebben schattingen waarop de bedrijfswaarde isgebaseerd een belangrijke invloed op de waardering van het Sociaal vastgoed in exploitatie en het resultaat over hetboekjaar.

De kasstromen waarop de bedrijfswaarden zijn gebaseerd hebben in het algemeen een redelijk voorspelbaar trendmatigkarakter. De volgende aspecten kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een grotere onzekerheid.

Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________- 64 -

___________________________________________________________________________________________________________

VerhuurdersheffingDe sector is geconfronteerd met een verhuurderheffing. De verhuurderheffing is ingerekend in de bedrijfswaarde toteinde exploitatie.

VerkoopportefeuilleAls onderdeel van de bedrijfswaardeberekeningen is rekening gehouden met de verkoop van in totaal 56 woningen. Ditaantal is gebaseerd op het verkoopplan 2016-2020. De doorstroming op de woningmarkt stagneert en de opbrengstenvan woningverkopen staan onder druk. De woningverkopen vormen een onzeker element in de berekeningen. Indien inhet geheel geen verkopen zouden worden ingerekend, zou het resultaat over 2015 € 7,8 miljoen lager uitvallen.

HuurverhogingenBij de vaststelling van de bedrijfswaarde is voor 2016 uitgegaan van een huurverhoging met 0,36%. Vanaf 2021 zijn desectorparameters gebruikt.

Vastgoedbeleggingen, reële waardeDe belangrijkste uitgangspunten welke bij de bepaling van de reële waarde van de op actuele waarde gewaardeerdevastgoedbelegging zijn gebruikt is een gemiddelde huurkapitalisatiefactor, mede gebaseerd op jaarlijks uit te voerentaxaties door een beëdigd taxateur.

Timing En Verwerking Van Onrendabele Investeringen Nieuwbouw En Herstructurering

In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt diekunnen worden gekwalificeerd als "intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd". Hiervan is sprake wanneeruitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaandeverplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting isgekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van eenfeitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van debouwvergunning heeft plaatsgevonden.

De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bijdaadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan doorbewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomenbouwproductie.

Verwerking Fiscaliteit

Met betrekking tot de vennootschapsbelasting heeft VechtHorst een fiscale strategie gekozen en fiscale planningopgesteld die deels nog niet bekrachtigd is door de fiscus. Hierdoor is het mogelijk dat gekozen standpunten door defiscus niet worden overgenomen en daarmee de gepresenteerde acute belastinglast over 2013 en 2014 enbelastinglatenties zoals opgenomen in deze jaarrekening zullen afwijken.

De belangrijkste standpunten betreffen:

l Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen;

l De verwerking van projectontwikkelingresultaten;

l Het treffen van een onderhoudsvoorziening;

VechtHorst volgt in haar fiscale strategie en fiscale planning de binnen de sector gangbare standpunten die naar demening van belastingadviseurs pleitbaar zijn.

Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________- 65 -

___________________________________________________________________________________________________________

19 GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING VAN HET KASSTROOMOVERZICHT

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt voor de bepaling van dekasstromen uit operationele activiteiten het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening diegeen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar en voor mutaties in de balansposten en posten vande winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot deoperationele activiteiten.

De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen, met uitzondering van deposito's meteen looptijd langer dan drie maanden. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.

De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).Deinvesteringen in materiële vaste activa worden opgenomen rekening houdend met de onder overige schuldenopgenomen verplichtingen.

Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uitoperationele activiteiten.

Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________- 66 -

___________________________________________________________________________________________________________

20 TOELICHTING OP DE BALANS PER 31 DECEMBER 2015

ACTIVA

VASTE ACTIVA

1. Materiële vaste activa

Sociaalvastgoed inexploitatie

€

Vastgoed inontwikkeling

bestemd vooreigen

exploitatie

€

Onroerende enroerende zakenten dienste vande exploitatie

€

Totaal

€

Boekwaarde per 1 januari 2015Aanschaffingswaarde 158.438.151 736.177 3.453.504 162.627.832Herwaardering 79.152.186 - - 79.152.186Cumulatieve afschrijvingen enwaardeverminderingen -78.487.607 -109.558 -2.079.342 -80.676.507

159.102.730 626.619 1.374.162 161.103.511

Mutaties Investeringen 262.660 1.606.497 - 1.869.157Desinvesteringen -35.188 - -250 -35.438Herwaardering -7.814.323 - - -7.814.323Afschrijvingen -5.929.981 - -48.632 -5.978.613Waardeveranderingen -4.417.908 -755.070 - -5.172.978Herclassificatie en overboekingen 1.314.772 -689.772 - 625.000Overige mutaties - -232.165 - -232.165

-16.619.968 -70.510 -48.882 -16.739.360

Boekwaarde per 31 december 2015Aanschaffingswaarde 160.790.529 1.257.856 3.453.254 165.501.639Herwaarderingen 68.343.139 - - 68.343.139Cumulatieve afschrijvingen enwaardeverminderingen -86.650.906 -701.747 -2.127.974 -89.480.627

142.482.762 556.109 1.325.280 144.364.151

Woonstichting VechtHorst onderscheidt in het sociaal vastgoed in exploitatie de volgende componenten enafschrijvingstermijnen:

- Grond : geen afschrijvingen- Opstal : lineair 50 jaar

Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________- 67 -

___________________________________________________________________________________________________________

In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn 2.223 (2014: 2.211) verhuurbare eenheden opgenomen. De geschattewaarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 351.328.000 (peildatum1-1-2015) (€ 342.346.000 (peildatum 1-1-2014)).

Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten enafschrijvingstermijnen gehanteerd:

- Grond : geen afschrijvingen- Opstal : lineair 50 jaar- Installaties (zonnepanelen) : lineair 20 jaar- Inventaris : lineair 20 jaar- Bedrijfsauto's : lineair 7 jaar- Hardware : lineair 3 jaar

Alle vaste activa zijn juridisch en economisch in vrije eigendom van de stichting.

De waarde van het kantoorpand wordt één keer per drie jaar getaxeerd door een beëdigd taxateur. In detussenliggende jaren wordt de waardemutatie gebaseerd op de ontwikkeling van de WOZ waarde van het pand.

Verzekering & zekerhedenDe materiële vaste activa en de vastgoedbeleggingen zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. Jaarlijkswordt de verzekerde waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordtberekend. De verzekerde som op basis van herbouwwaarde op balansdatum bedraagt: € 193.303.600.Het onroerend goed is in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onderoverheidsgarantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven.

Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa in ontwikkeling bestemdvoor eigen exploitatie voor een bedrag van ongeveer € 3.000.000. Streven is om ingebruikname eind volgend boekjaarte laten plaatsvinden.

2. Vastgoedbeleggingen

Commercieelvastgoed inexploitatie

€

Onroerendezaken verkocht

ondervoorwaarden

€

Totaal

€

Boekwaarde per 1 januari 2015Aanschaffingswaarde 4.284.751 3.152.211 7.436.962Herwaardering 1.197.249 3.216.267 4.413.516Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen - - -

5.482.000 6.368.478 11.850.478

Mutaties Herwaardering 38.508 136.827 175.335Afschrijvingen - - -Herclassificatie en overboekingen -625.000 - -625.000

-586.492 136.827 -449.665

Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________- 68 -

___________________________________________________________________________________________________________

Commercieelvastgoed inexploitatie

€

Onroerendezaken verkocht

ondervoorwaarden

€

Totaal

€

Boekwaarde per 31 december 2015Aanschaffingswaarde 3.396.882 3.152.211 6.549.093Herwaardering 1.498.626 3.353.094 4.851.720Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen - - -

4.895.508 6.505.305 11.400.813

In de post commercieel vastgoed in exploitatie zijn 195 (2014: 200) verhuurbare eenheden opgenomen. De geschattewaarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 6.314.000 (peildatum1-1-2015). De actuele waarde gebaseerd op de bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie bedraagt€ 4.406.965. In vergelijking met het jaarverslag 2014 is het aantal woningen dat onderdeel uitmaakt van het commercieel vastgoedper saldo met 5 afgenomen. De reden van deze mutatie is een mutatie in de huurprijs onder de liberalisatiegrens.

Slimmer KopenIn de post Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in totaal 52 woningen opgenomen. Alle 52 woningen zijnverkocht met een terugkooprecht. Gebruik wordt gemaakt van contractvormen die de goedkeuring van de Ministerhebben.Alle contracten zijn gebaseerd op het "Slimmer Kopen" principe waarbij sprake is van verleende kortingen op demarktwaarde tussen 30% voor het verkopen in 2008 en 25% voor de verkopen in de jaren 2009, 2010 en 2011. Metingang van 2012 is "Slimmer Kopen" niet meer aangeboden.

3. Financiële vaste activa

Latentebelasting-

vordering(en)

€

Starterslening

€

Totaal

€

Stand per 31 december 2014 1.686.149 120.820 1.806.969Onttrekking -238.402 - -238.402

Stand per 31 december 2015 1.447.747 120.820 1.568.567

De samenstelling van verwerkte en niet-opgenomen beschikbare verrekenbare tijdelijke verschillen en compensabeleverliezen is als volgt:

Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________- 69 -

___________________________________________________________________________________________________________

31 december 2015 31 december 2014

Opgenomenonder

financiële vasteactiva

€

Opgenomenonder

vlottendeactiva

€

Niet verwerkt

€

Opgenomenonder

financiële vasteactiva

€

Opgenomenonder

vlottende activa

€

Niet verwerkt

€

Verrekenbaretijdelijke verschillen 1.447.747 - - 1.686.149 - -

De onder financiële vaste activa opgenomen latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde.De post heeft met name betrekking op derivaten.Naar verwachting zal de latentie over de derivaten niet tot afwikkeling komen binnen een afzienbare termijn.

2015

€

2014

€

Optiepremie

Stand per 1 januari 760.368 -Correctie beginstand ivm waarderen embedded derivaten - 888.264Waardeverminderingen -127.896 -127.896

Stand per 31 december 632.472 760.368

De optiepremie is het verschil tussen de contractueel overeengekomen rente en de marktrente op het moment

van het afsluiten van de extendible- en basisrenteleningen tot aan het renteherzieningsmoment voor het

tweede tijdvak. Omdat op het moment van afsluiten van de leningen de contractuele rente lager lag dan de

marktrente heeft Vechthorst een (tijdelijk) voordeel behaald.

Dit voordeel over het eerste rentetijdvak is gekapitaliseerd en als optiepremie in de balans opgenomen.

Jaarlijks valt een gedeelte vrij , naar rato van de looptijd van het eerste tijdvak, ten laste van het resultaat.

VLOTTENDE ACTIVA

31-12-2015

€

31-12-2014

€

4. Voorraden

Voorraad 139.944 -

Een voorziening voor incourantheid wordt niet noodzakelijk geacht.

Vechthorst heeft in 2015 een woning teruggekocht die in 2008 is verkocht onder het regime van Slimmer Kopen. Naaankoop is deze woning te koop aangeboden.

De voorraden worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs dan wel lagere marktwaarde voor zovernodig onder aftrek van een voorziening voor incourantheid.

Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________- 70 -

___________________________________________________________________________________________________________

5. Vorderingen

31-12-2015

€

31-12-2014

€

Huurdebiteuren

Huurdebiteuren 128.715 97.628Voorziening wegens oninbaarheid -50.000 -

78.715 97.628

Overzicht ouderdom huurdebiteuren

0-3 maanden 58.314

3-6 maanden 27.806

6-9 maanden 3.890

ouder dan 9 maanden 38.705

128.715

Overige vorderingen en overlopende activa

Vooruitbetaalde kosten 200.330 201.397Diverse overige overlopende activa 31.634 52.798

231.964 254.195

Alle overige vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan een jaar.

6. Liquide middelen

Rabobank 4.556.206 5.587.027ING Bank N.V. 125.835 36.692Kas 2.935 1.537

4.684.976 5.625.256

In bovenstaand saldo liquide middelen per 31 december 2015 is opgenomen de liquide middelen van VechtHorstOntwikkeling BV ad € 15.780.

Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________- 71 -

___________________________________________________________________________________________________________

PASSIVA

7. Eigen vermogen

31-12-2015

€

31-12-2014

€

Overige reserves

Stand per 1 januari 106.355.121 88.040.051Resultaatbestemming boekjaar -3.623.290 8.051.855Correcte beginstand ivm derivaten - -2.023.062Overige mutaties overige reserve -10.809.047 12.286.277

Stand per 31 december 91.922.784 106.355.121

Overeenkomstig de statuten van VechtHorst dient het gehele vermogen binnen de kaders van de woonwet en afgeleidhet BBSH te worden besteed.

Ultimo 2015 is in totaal € 69.841.765 aan ongerealiseerde herwaarderingen op sociaal en commercieel vastgoed in deoverige reserves begrepen. Het verloop hiervan is als volgt:

Sociaal Commercieel

vastgoed vastgoed Totaal

Stand per 31 december 2014 79.152.186 1.197.249 80.349.435

Mutaties

Herwaardering -7.814.323 301.377 -7.512.946

Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering -2.994.724 - -2.994.724

-10.809.047 301.377 -10.507.670

Stand per 31 december 2015 68.343.139 1.498.626 69.841.765

8. Voorzieningen

Onrendabele investeringen nieuwbouw 204.143 436.305Latente belastingverplichtingen 257.044 168.912

461.187 605.217

Onrendabele investeringen nieuwbouwDe voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw betreft het per saldo verlieslatende deel van contractenafgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen waarvoor nog onvoldoende kosten zijngemaakt om het bedrag daarop in mindering te brengen.

Latente belasting verplichtingenDe voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waarderingmet betrekking tot de optiepremie en de verkoopvijver.

Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________- 72 -

___________________________________________________________________________________________________________

Latente belastingverplichtingen

2015

€

2014

€

Stand per 1 januari 168.912 738.131Correctie beginstand ivm waarderen embedded derivaten - 194.483Onttrekking -30.955 -64.176Vrijval - -699.526Dotatie 119.087 -

Stand per 31 december 257.044 168.912

9. Langlopende schulden

31-12-2015

€

Waarvan langerdan vijf jaar

€

31-12-2014

€

Waarvan langerdan vijf jaar

€

Schulden/leningen overheid 3.194.539 3.194.539 3.593.857 3.593.857Schulden aan kredietinstellingen 51.914.233 40.505.496 56.399.708 45.143.895Verplichtingen uit hoofde van onroerendezaken verkocht onder voorwaarden 6.312.810 - 6.783.018 -

61.421.582 43.700.035 66.776.583 48.737.752

31-12-2015

€

Aflossings-verplichting

2016

€

Resterendelooptijd > 1 jaar

€

Resterendelooptijd > 5 jaar

€

Schulden/leningen overheid 3.593.857 399.318 - 3.194.539Leningen kredietinstellingen 48.728.736 4.175.684 4.047.556 40.505.496Financieringen 7.361.181 - 7.361.181 -Verplichtingen uit hoofde van onroerendezaken verkocht onder voorwaarden 6.312.810 - 6.312.810 -

65.996.584 4.575.002 17.721.547 43.700.035

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar ad € 4.575.002 zoals hierboven toegelicht zijnopgenomen onder de schulden op korte termijn.

Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________- 73 -

___________________________________________________________________________________________________________

31-12-2015

€

31-12-2014

€

Schulden/leningen overheid

Lening Gemeente Dalfsen 3.194.539 3.593.857

2015

€

2014

€

Lening Gemeente Dalfsen

Stand per 1 januari 3.993.175 4.392.493Aflossing huidig boekjaar -399.318 -399.318Aflossingsverplichting komend boekjaar -399.318 -399.318

Langlopend deel per 31 december 3.194.539 3.593.857

Het oorspronkelijk bedrag van de schulden is € 7.986.533. Het deel van de leningen met een looptijd langer dan vijf jaarbedraagt € 3.194.539.

Het gemiddelde rentepercentage van deze lening bedraagt 6,0%.De gemiddelde looptijd is 9 jaar.De reële waarde bedraagt € 4.617.409.

Schulden aan kredietinstellingen

De gewogen duration van de gehele portefeuille (incl. lening overheid) bedraagt 17,9 jaar (2014 18,3 jaar).

Voor het in de post opgenomen kortlopende deel van langlopende schulden verwijzen wij naar de toelichting op delanglopende schulden.

Leningen kredietinstellingen

Stand per 1 januari 51.019.678 54.420.505Aflossing huidig boekjaar -2.290.942 -3.400.827Aflossingsverplichting komend boekjaar -4.175.684 -2.290.942

Langlopend deel per 31 december 44.553.052 48.728.736

Van het restant van de leningen per 31 december 2015 heeft een bedrag van € 40.505.496 een looptijd meer dan 5 jaar.

Hieronder zijn begrepen leningen van verschillende kredietinstellingen. Deze leningen hebben de volgende kenmerken:

Het gemiddelde rentepercentage van deze leningen bedraagt 3,67%.De gemiddelde looptijd is 18,6 jaar.De reële waarde bedraagt € 66.288.509.

De leningen kredietinstellingen zijn per 31 december 2015 voor een bedrag van € 52.347.000 geborgd door het WSW,waarbij € 4.000.000 reeds vastgelegde nog te storten leningen o/g betreft.

Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________- 74 -

___________________________________________________________________________________________________________

31-12-2015

€

31-12-2014

€

Derivaten (negatieve marktwaarde)

Embedded derivaten 7.361.181 7.670.972

Embeddedderivaten

€

Stand per 31 december 2014 7.670.972Waardeverandering -309.791

Langlopend deel per 31 december 2015 7.361.181

Onder de leningen is voor een bedrag van € 5.000.000 aan zogenaamde basisrenteleningen opgenomen.

Op deze lening wordt tot de datum waarop de renteherziening plaatsvindt (3 mei 2021) een rente betaald

van 2,37%.Het vervalschema van de credit spread herzieningen is hieronder weergegeven:

Datum aantrekken : 12 juli 2011

Geldgever : Nederlandse Waterschapsbank

Type lening : extendible fixe-lening (basisrentestructuur)

Hoofdsom : € 5,0 miljoen

Stortingsdatum : 3 mei 2012

Spreadherzieningsdatum : 3 mei 2021

Einddatum 3 mei 2062

Borgstelling : WSW en gemeente Dalfsen

Reële waarde derivaten : € -2.624.948

Als op het moment van credit spread herziening geen akkoord met de kredietinstelling wordt bereikt over de hoogte ervan is de lening opeisbaar en dient er een break cost te worden betaald gelijk aan de netto contante waarde van het verschil tussen de dan geldende marktrente en de in de lening overeengekomen basisrente.

Onder de leningen is voor een bedrag van € 15.000.000 (2014 € 15.000.000) aan zogenaamde extendibles opgenomen. Bij deze leningen betaalt VechtHorst gedurende het eerste tijdvak een vaste rente die lager is dan de marktrente zoals die op het moment van afsluiten gold. In ruil hiervoor heeft de tegenpartij het recht om bij het begin van het tweede tijdvak te bepalen of er een op het moment van afsluiten bepaalde vaste rente wordt betaald of dat er een variabele rente wordt betaald. VechtHorst kiest er voor om conform artikel 1014 het effect van de richtlijn 290 Financiële instrumenten toe te lichten.

Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________- 75 -

___________________________________________________________________________________________________________

De belangrijkste kenmerken van deze leningen alsmede de reële waardes zijn hieronder weergegeven:

Datum aantrekken : 6 november 2006

Geldgever : Bank Nederlandse Gemeenten

Type lening : extendible fixe-lening

Hoofdsom : € 7,5 miljoen

Stortingsdatum : 1 december 2006

Spreadherzieningsdatum : 1 december 2022

Einddatum : 1 december 2037

Borgstelling : WSW en gemeente Dalfsen

Reële waarde derivaten : € -2.123.229

Vaste rente 1e tijdvak : 3,7%

Datum aantrekken : 2 juli 2007

Geldgever : Bank Nederlandse Gemeenten

Type lening : extendible fixe-lening

Totale hoofdsom : € 7,5 miljoen

Stortingsdatum : 30 augustus 2007

Spreadherzieningsdatum : 30 augustus 2017

Einddatum : 30 augustus 2027

Borgstelling : WSW en gemeente Dalfsen

Reële waarde derivaten : € -2.613.004

Vaste rente 1e tijdvak : 4,34%

31-12-2015

€

31-12-2014

€

Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht ondervoorwaarden

Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 6.312.810 6.783.018

10. Kortlopende schulden

Aflossingsverplichtingen langlopende schulden

Overheidsleningen 399.318 399.318Leningen kredietinstellingen 4.175.684 2.290.942

4.575.002 2.690.260

Schulden aan leveranciers

Crediteuren 185.124 263.036

Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________- 76 -

___________________________________________________________________________________________________________

31-12-2015

€

31-12-2014

€

Vennootschapsbelasting

Vennootschapsbelasting dit jaar 1.211.330 2.133.506Vennootschapsbelasting vorig jaar 2.131.321 551.152

3.342.651 2.684.658

Overige belastingen en premies sociale verzekeringen

Overige belastingen en premies sociale verzekeringen 302.474 90.262

Overige schulden en overlopende passiva

Overlopende passiva

Vakantiedagen 9.200 8.600Rente- en bankkosten 705.494 798.713Vooruit ontvangen huren 99.598 83.003Overige overlopende passiva 76.506 1.142.952

890.798 2.033.268

NIET UIT DE BALANS BLIJKENDE RECHTEN EN VERPLICHTINGEN

Niet uit de balans blijkende rechten.

VechtHorst heeft 13 woningen verkocht aan zittende huurders in het kader van de Wet bevordering eigen woningbezitwaarbij korting is verleend met de bepaling dat wanneer binnen een termijn van 5 jaar wordt doorverkocht eentijdsevenredig deel van deze korting dient te worden terugbetaald. Dit betreft verkopen welke niet te kwalificeren zijnals verkoop onder voorwaarden. Het totaal van de per balansdatum bij doorverkoop terug te ontvangen kortingenbedraagt € 194.140.

Voorts heeft VechtHorst bij de Rabobank een kredietfaciliteit tot een maximum van € 250.000, waar een positieve/negatieve hypotheekverklaring en verpanding van huurpenningen als zekerheid tegenover staan. Op balansdatum werdhier geen gebruik van gemaakt.

Investeringsregelingen

Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw van woningen tot een bedrag van € 3.000.000. Dezeverplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van 1 tot 2 jaar na balansdatum.

Onderhoudsverplichtingen

Ultimo boekjaar is VechtHorst onderhoudsverplichtingen aangegaan voor een totaalbedrag van € 2.800, waarvan deuitvoering nog ter hand moet worden genomen. Dit zal binnen één jaar plaatsvinden.

Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________- 77 -

___________________________________________________________________________________________________________

Heffing saneringsfonds en Verhuurderheffing

VechtHorst zal de komende 5 jaren naar verwachting in totaal € 638.000 moeten afdragen aan door het Centraal Fondsvoor de Volkshuisvesting opgelegde saneringsheffingen. Deze middelen worden ingezet om noodleidende corporatiesfinancieel er weer bovenop te helpen. Daarnaast zal naar verwachting VechtHorst de komende 5 jaar naar verwachtingin totaal € 9.854.000 moeten afdragen aan verhuurderheffing.Uit berekeningen van VechtHorst blijkt dat de verwachting bestaat dat aan deze verplichtingen kan worden voldaan.

Voorwaardelijke verplichtingen

WSW ObligoUit hoofde van het borgingsstelsel heeft VechtHorst een obligo verplichting jegens het WSW van 3,85% van derestschuld van de door VechtHorst opgenomen, door het WSW geborgde leningen. Ultimo 2015 bedraagt dit obligo€ 2.015.000. Indien het WSW dit obligo zou opeisen dient VechtHorst het bedrag binnen 30 dagen aan het WSW over temaken. VechtHorst verwacht indien noodzakelijk aan deze verplichting te kunnen voldoen door het nog niet benuttedeel van het bestaande financieringskrediet aan te spreken, en zo nodig een aanvullende lening aan te trekken binnenhet aanwezige faciliteringsvolume.

Als zekerheid voor de borging van financiering heeft het WSW op basis van het reglement van deelneming rechtvan eerste hypotheek, In 2014 is het WSW een onherroepelijke en onvoorwaardelijke volmacht verleend om hetuitsluiting van de deelenemer rechten van hypotheek en pandrechten te vestigen tot een maximum bedrag datgelijk staat aan het saldo waarvoor het WSW borg staat tot een maximum van € 52.347.000.

Verplichtingen voortvloeiend uit de Wet Ketenaansprakelijkheid voor afdracht van sociale premies en belastingdoor onderaannemers: als er aanwijzingen zijn dat de corporatie aangesproken zal worden, dient voor dit risicoeen voorziening getroffen te worden.

Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________- 78 -

___________________________________________________________________________________________________________

21 TOELICHTING OP DE WINST-EN-VERLIESREKENING OVER 2015

2015

€

2014

€

1 1 . Huuropbrengsten

Woningen en woongebouwen 14.110.480 13.631.336Onroerende zaken niet zijnde woningen 155.986 151.065

14.266.466 13.782.401Huurderving wegens leegstand -6.698 -67.095Huurderving wegens oninbaarheid -15.193 -23.699

14.244.575 13.691.607

De huuropbrengsten zijn gewijzigd als gevolg van :- het in exploitatie komen van nieuwe woningen en woongebouwen voor een bedrag van € 13.000;- verlaging huur door verkoop van woningen voor een bedrag van € 5.000;- verhoging van de huren wegens algemene huurverhoging, wegens woningverbetering en door het toepassen van

huurharmonisatie bij mutatie.

De geografische onderverdeling van de nettohuuropbrengsten kan als volgt worden weergegeven:

Gemeente Dalfsen 10.626.453 10.232.832Gemeente Staphorst 3.618.122 3.458.775

14.244.575 13.691.607

1 2 . Opbrengsten servicecontracten

Overige goederen, leveringen en diensten 156.005 164.752

1 3 . Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

Netto opbrengst verkopen bestaand bezit 410.536 2.595.000Af : Boekwaarde -123.223 -1.230.105Verkoopkosten -11.219 -13.620

276.094 1.351.275

1 4 . Afschrijvingen

Sociaal vastgoed in exploitatie 5.929.981 5.331.966Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 48.632 98.102

5.978.613 5.430.068

1 5 . Overige waardeveranderingen van vaste activa

Waardeverandering sociaal vastgoed in exploitatie 4.417.908 -11.541.241Waardeverandering activa in ontwikkeling 905.890 -1.515.606Overige mutaties -150.817 -268.425

5.172.981 -13.325.272

Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________- 79 -

___________________________________________________________________________________________________________

2015

€

2014

€

1 6 . Lonen en salarissen

Bruto lonen 1.129.038 1.056.595Inhuur derden 96.554 -Loonheffing spaarloonregeling - 3.153

1.225.592 1.059.748Ontvangen ziekengelduitkeringen -18.219 -30.965

1.207.373 1.028.783

1 7 . Sociale lasten

Premies sociale verzekeringswetten 168.373 185.848

1 8 . Pensioenlasten

Pensioenlasten 189.804 215.479

Personeelsleden

Bij de stichting waren in 2015 gemiddeld 21 personeelsleden werkzaam, berekend op fulltimebasis (2014: 23).In 2015 zijn 2 medewerkers uit dienst gegaan met een afkoopregeling.

1 9 . Onderhoudslasten

Planmatig onderhoud 1.509.367 1.039.422Mutatie-onderhoud 80.068 208.062Klachtenonderhoud 274.005 304.415Contractonderhoud 396.538 336.727Onderhoud inzake opknappen te verkopen woningen 2.370 18.104Af: vergoeding uren gemaakt door de technische dienst -74.238 -135.838

2.188.110 1.770.892

2 0 . Leefbaarheid

Mens gerelateerde leefbaarheid 56.989 65.522

2 1 . Lasten servicecontracten

Lasten servicecontracten 181.911 180.913

Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________- 80 -

___________________________________________________________________________________________________________

2015

€

2014

€

2 2 . Overige bedrijfskosten

Automatiseringskosten 210.778 248.516Bestuurs- en toezichtskosten 83.052 99.040Huisvestingskosten 62.524 77.042Overige personeelskosten 118.415 171.784Belastingen 778.886 766.235Verzekeringen 67.169 67.175Contributie landelijke federatie 19.237 18.683Verhuurdersheffing 1.530.941 1.351.574Saneringssteun en heffing Autoriteit Woningcorporaties 7.306 451.975Diverse bedrijfslasten 539.379 974.061

3.417.687 4.226.085

Accountantshonoraria

Controle van de jaarrekening 37.510 75.634Andere controlewerkzaamheden 60.830 26.473Fiscale advisering 50.653 31.135Andere niet-controlediensten 907 6.952

149.900 140.194

Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij VechtHorst zijn uitgevoerd dooraccountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezichtaccountantsorganisaties). De controle van de jaarrekening 2015 is volledig uitgevoerd door BDO (vanaf 2015 deaccountant van VechtHorst), de andere controlewerkzaamheden betreffen met name kosten van afronding van dejaarrekening 2014 door Pricewaterhouse Coopers. De fiscale advisering is uitgevoerd door EY en had betrekking op deVennootschapsbelasting en de BTW.

2 3 . Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Waardeveranderingen Commercieel vastgoed in exploitatie 38.508 56.249Waardeveranderingen onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 136.827 651.267Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zakenverkocht onder voorwaarden 470.208 -505.256Overige waardeveranderingen - -297.108

645.543 -94.848

2 4 . Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering

Realisatie door afschrijving (bedrijfswaarde versus historische kostprijs) 2.994.724 -Realisatie door verkoop 88.035 -

3.082.759 -

Financiële baten en lasten

2 5 . Waardeveranderingen van financiële vaste activa en derivaten

Waardemutatie optiepremie -127.896 -127.896Waardemutatie derivaten (negatieve marktwaarde) 309.791 -4.406.682

181.895 -4.534.578

Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________- 81 -

___________________________________________________________________________________________________________

2015

€

2014

€

2 6 . Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

Rente op liquide middelen 28.391 34.282

2 7 . Rentelasten en soortgelijke kosten

Rente leningen overheid 239.591 263.550Rente leningen kredietinstellingen 1.838.198 2.008.101Overige rentelasten 61.058 43.081

2.138.847 2.314.732

2 8 . Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

Vennootschapsbelasting 1.537.864 467.585

1.537.864 467.585

De acute belastinglast is als volgt bepaald:

Resultaat voor belastingen volgens de jaarrekening -2.085.426 8.519.440Bijzondere waardeverminderingen 1.262.784 -8.695.846Afschrijvingen 5.978.613 5.430.068Tijdelijke en permanente verschillen -270.650 3.320.362

Belastbaar resultaat 4.885.321 8.574.024

Per saldo is de verschuldigde vennootschapsbelasting 2015 € 1.211.330 (2014: € 2.133.506):

20% over € 200.000 € 40.000

25% over restant van € 4.685.321 € 1.171.330

€ 1.211.330

Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25%. De lagere effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt

door het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit betreft onder

meer verschillen in de verwerking van resultaten uit projectontwikkeling, afschrijvingen op het vastgoed, de

verwerking van interest en de fiscaal niet aftrekbare heffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting.

Het toepasselijk belastingtarief is overeenkomstig voorgaand jaar.

De onderverdeling van de vennootschapsbelasting is als volgt:

Acute belastinglast 1.211.330

Mutatie latente belastingvordering 238.402

Mutatie latente belastingverplichting 88.132

1.537.864

Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________- 82 -

___________________________________________________________________________________________________________

22 OVERIGE INFORMATIE

Personeelsleden

Gedurende het jaar 2015 had de corporatie gemiddeld 21 werknemers in dienst (2014: 23). Dit aantal is gebaseerd ophet aantal fulltime equivalenten. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam.

2015 2014

Onderverdeeld naar:

Directie / secretariaat 2 2Woonservice 11 12Vastgoed 4 4Financiën 4 5

21 23

23 BESTUURDERS EN RAAD VAN TOEZICHT

Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen van: - bestuurders en voormalige bestuurders € 106.821 (voorgaand jaar € 123.943);- commissarissen en voormalige commissarissen € 33.941 (voorgaand jaar € 34.788).

De bezoldiging van bestuurders omvat

l periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte,ter beschikking stelling van auto en presentiegelden),

l beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT, sabbatical leave en jubileumuitkeringen).

Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________- 83 -

___________________________________________________________________________________________________________

Bezoldiging bestuurders en Raad van Toezicht

Bestuurders

Naam R.E. Waarsing

R. Kuik

Functie(s) directeur directeur

Duur dienstverband in 2015 1/1 - 31/12 1/1 - 28/2

Omvang dienstverband (in fte) 1 0,67

(Gewezen) Topfunctionaris ? nee nee

(Fictieve) dienstbetrekking ? ja ja

Zo niet, langer dan 6 maanden binnen 18 maanden werkzaam?

n.v.t. n.v.t.

Bezoldiging

Bruto-inkomen 94.300 7.546

Winst-delingen bonusbetalingen 0 0

Totaal beloning 94.300 7.546

Belastbare onkostenvergoedingen 0 378

Beloningen betaalbaar op termijn 19.921 1.627

Totaal bezoldiging in het kader van de WNT 114.221 9.551

Bezoldigingsmaximum instelling 103.900 103.900

Parttimefactor 100% 60%

Duur dienstverband 100% 16,67%

Persoonlijk bezoldigingsmaximum 103.900 10.390

Motivering indien overschrijding: Zie toelichting

n.v.t.

Gegevens 2014

Functie(s) in 2014 directeur

Duur dienstverband in 2014 1/7 - 31/12

Omvang dienstverband (in fte) 0,67

Bezoldiging

Beloning 24.631

Belastbare onkostenvergoedingen 1.075

Beloningen betaalbaar op termijn 5.961

Totaal bezoldiging 2014 31.666

Bezoldigingsklasse woningcorporatie C

Eind 2014 zijn er beloningsafspraken gemaakt met de nieuwe directeur-bestuurder (R. Waarsing) die per

1 januari 2015 in dienst is getreden. Bij het maken van de beloningsafspraken werd ervan uitgegaan dat werd

voldaan aan de WNT. Bij de controle van de jaarcijfers 2015, begin 2016, gaf de accountant aan dat er niet

volledig aan de WNT werd voldaan. De WNT is in 2015 door VechtHorst verkeerd toegepast. Dit is direct, in

overleg met de accountant, gecorrigeerd. De beloning 2016 is in overeenstemming gebracht met de WNT.

Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________- 84 -

___________________________________________________________________________________________________________

Raad van Toezicht

Naam Functie

(gewezen)

top-

functionaris

ja/nee vacatie onkosten BTW totaal

Duur en

omvang van

het

dienstverband

in het jaar

Maximum

WNT

Maximum

VTW

B. Groenhuis Voorzitter Ja 7.000,00 450,00 1.564,52 9.014,52 1-1/31-12 15.585,00 12.000,00

K. Pit Lid Ja 4.900,00 250,00 1.081,52 6.231,52 1-1/31-12 10.390,00 8.000,00

A. Mosterman - Ekkelenkamp Lid ja 4.900,00 250,00 1.081,52 6.231,52 1-1/31/12 10.390,00 8.000,00

E.R. Veenstra Lid Ja 4.900,00 250,00 1.081,52 6.231,52 1-1/31-12 10.390,00 8.000,00

W. Koopman Lid Ja 4.900,00 250,00 1.081,50 6.231,50 1-1/31-12 10.390,00 8.000,00

26.600,00 1.450,00 5.890,58 33.940,58

Bezoldiging m.i.v. 2015 WNT VTW

Voorzitter Lid Voorzitter Lid

Klasse C 103.900,00 15.585,00 10.390,00 12.000,45 8.000,30

Percentage 15% 10% 11,55% 7,70%

Ondertekening van de jaarrekening

Nieuwleusen, 10 mei 2016

Woonstichting VechtHorstNamens deze, Dhr. R.E. Waarsing

Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________- 85 -

___________________________________________________________________________________________________________

24 OVERIGE GEGEVENS

Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2015

De jaarrekening 2015 is vastgesteld in de algemene vergadering gehouden op 31 mei 2016. De algemene vergaderingheeft de bestemming van het resultaat vastgesteld conform het daartoe gedane voorstel.

Verwerking van het verlies 2015

Overeenkomstig de wettelijke bepalingen is het verlies ad € 3.623.290 over 2015 in mindering gebracht op de overigereserves. Dit is reeds in de jaarrekening verwerkt.

Belangrijke gebeurtenissen na balansdatum

Ten tijde van het opmaken en vaststellen van de jaarrekening hebben er geen gebeurtenissen na balansdatum plaatsgevonden die invloed hebben op de waarderingen en resultaatbepalingen over het gepresenteerde boekjaar.

Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________- 86 -

___________________________________________________________________________________________________________