JAARVERSLAG 2012 - upsi.be 2012.pdf  5 BVS Jaarverslag 2012 Beste collega’s,...

download JAARVERSLAG 2012 - upsi.be 2012.pdf  5 BVS Jaarverslag 2012 Beste collega’s, Beste vrienden, Niemand

of 84

  • date post

    25-Feb-2019
  • Category

    Documents

  • view

    212
  • download

    0

Embed Size (px)

Transcript of JAARVERSLAG 2012 - upsi.be 2012.pdf  5 BVS Jaarverslag 2012 Beste collega’s,...

JAARVERSLAG 2012

Jaarverslag 2012

5 BVS Jaarverslag 2012

Beste collegas,Beste vrienden,

Niemand weet beter dan de mensen uit de vastgoed-sector dat onze economie cyclisch is. We beleven moeilijke tijden en voor ons is de uitdaging enorm. Ik neem het voorzitterschap van de Beroepsvereniging van de Vastgoedsector (BVS) over op een moment dat we ons in een dalende curve bevinden, maar ik ben er vast van overtuigd dat we nu moeten nadenken over hoe we ons werkkader kunnen aanpassen. Zodra we weer op de stijgende lijn zitten, zullen we met ons hoofd alweer ergens anders zitten.

Ons werkkader veranderen betekent dat we ook het fiscale kader moeten aanpakken. En we mogen gerust ambitieus zijn. Stoutmoedig zelfs. We moeten de moed hebben om aan iedereen aan onze leden, onze beleidsmensen, de publieke opinie te zeggen dat we ons hele fiscaal stelsel moeten herzien. Na tientallen jaren van opeenvolgende wijzigingen is het zon complex kluwen geworden dat elke poging om het aan te passen aan de nieuwe noden de situatie alleen maar erger maakt en net het omgekeerde oplevert van wat we verwachtten. Ik ben vast van plan om me tijdens mijn voorzitterschap volledig in te zetten om deze doelstelling helemaal bovenaan onze prioriteitenlijst te zetten.

Men zal ons ongetwijfeld antwoorden dat het nu het moment niet is om de fiscale druk te verlagen, aangezien de overheid nu al haar laatste centen bij elkaar schraapt om het begrotingstekort te verkleinen. Maar dan vergeet men dat 50% van de kosten van een nieuwbouw naar de federale en gewestelijke overheden gaat in de vorm van directe en indirecte belastingen en taxen. Steun voor de nieuwbouw en de renovatiesector leidt dus niet alleen tot nieuwe jobs, het komt ook de schatkist ten goede.

De verschillende segmenten van de vastgoedmarkt worden gekenmerkt door een verschillend lot. Dat is niet nieuw. De kantoormarkt is futloos. Dat is ook niet nieuw. Maar de vrij grote hoeveelheid verouderde gebouwen mag in geen geval de bouw remmen van gebouwen die goed presteren op energie- en milieuvlak en die aangepast zijn aan de noden van Belgische of buitenlandse bedrijven, administraties en organisaties.

De woningmarkt heeft een mooie toekomst voor zich aangezien de bevolking in de meeste steden van ons land zal groeien. Zoals de meeste stedenbouwkundigen zeggen, is huisvesting de belangrijkste functie van een stad geworden. We moeten een antwoord bieden op die uitdaging die uitdagingen: comfortabele en betaalbare woonomstandigheden aanbieden aan steeds kleinere gezinnen, nieuw samengestelde gezinnen, alleenstaanden en aan bejaarden die in hun vertrouwde omgeving willen blijven wonen. Het is onder andere op die markt dat we moeten strijden voor een wijziging van ons belastingstelsel, nieuwe pistes moeten onderzoeken, zoals een echte aflossing van het geleende kapitaal, en onze beleidsmakers moeten overtuigen over te gaan tot een duurzame BTW-verlaging. Ons belastingstelsel moet absoluut de inspanningen van de gezinnen aanmoedigen en ondersteunen opdat ze een eigen woning zouden kunnen verwerven, maar we moeten moedige voorstellen durven doen.

De retailmarkt maakt het goed, ondanks de huidige economische context. Ook al lijkt het er voorlopig op dat de consument in ons land de vinger niet op de knip houdt, toch moeten we waakzaam zijn: ook hier moeten we vermijden dat onze ondernemingen niet meer zouden kunnen bouwen of vernieuwen. Het Belgische commercile weefsel moet zich aanpassen aan de consumptie en de mobiliteit van zijn burgers.

De logistieke markt lijkt in 2012 gestabiliseerd te zijn. Alles wijst erop dat de logistieke sector voordeel haalt uit de boom van de e-commerce. Deze situatie, die overigens niet typisch is voor ons land, sterkt ons alleen maar in onze mening dat de vastgoedspelers zich moeten kunnen aanpassen aan de evolutie van de markten. Ik ben ervan overtuigd dat elk van ons, net als onze verkozenen en beleidsmensen, zich bewust zijn van wat er op het spel staat.

Ik wens jullie allemaal een zeer gelukkig 2013. Een jaar waarin jullie projecten hopelijk ook vorm mogen krijgen.

Etienne Dewulf - Voorzitter

Woord van de Voorzitter

7 BVS Jaarverslag 2012

8 BVS Jaarverslag 2012

Inleiding

2012, geen topjaar en ook geen rampjaar...maar een jaar vol vragen Er bestaat niet n enkele vastgoedmarkt. Er bestaan verschillende markten, in functie van de sector waarop ze steunen. Bovendien speelt ook het geo-grafische aspect een grote rol. Daarom spreken we van gemeenten als we het over de residentile markt hebben, van wijken in de kantoorwereld en van straten in de retailsector.Aangezien al deze micromarkten cyclisch zijn, is er weinig kans gesteld dat iemand dat al zou willen dat we bij het jaaroverzicht van de vastgoedsector ooit n en dezelfde trend zouden kunnen opgeven.Ook 2012 is geen uitzondering op deze regel. Natuurlijk zijn er verschillende segmenten waar nu al een paar jaar zo goed als geen activiteit is, maar andere segmenten houden goed stand. En wie de vastgoedmarkt onder de loep neemt, zal vaststellen dat het niet allemaal droefheid troef is, wel inte-gendeel.De twee sectoren die tot op vandaag stand gehou-den hebben tegen de crisis de retail- en de resi-dentile sector blijven op koers. Niet overal en niet overal op dezelfde manier, maar voldoende opdat de grote tendensen positief blijven. De outsiders de studentenhuisvesting, de rusthuizen en het vrijetijds-vastgoed houden stand. Hetzelfde geldt voor het semi-industrile en het logistieke vastgoed die nog steeds strijdvaardig zijn, ook al was het in de loop van 2012 vaker buiten dan binnen de Belgische grenzen.De schaduw die over de vastgoedmarkt hing na de onzekerheid veroorzaakt door de fiscale omzend-brief inzake de antimisbruikbepaling had veel nefas-tere gevolgen kunnen hebben voor het aantal trans-acties. Deze juridische onzekerheid, die ervoor zorgt dat niemand nog weet of een bepaalde transactie al dan niet onder de antimisbruikbepaling valt, blijft als een zwaard van Damocles over de sector hangen. En de verwijten jegens de administratie die de econo-mische gevolgen niet correct ingeschat zou hebben, zijn nog steeds niet van de lucht.Desalniettemin, ook al was de algemene sfeer niet opperbest, het heeft geen zin het jaar 2012 te ver-vloeken. Integendeel zelfs: er wordt gezegd dat de consument de impulsaankopen achter zich gelaten

heeft; hetzelfde geldt voor de vastgoedspelers die steeds weer selectiever moeten zijn, moeten diver-sifiren en professioneler moeten worden. En over eigen middelen moeten beschikken want in 2012 zijn de banken nog terughoudender geworden. ResidentieelDuur of overschat? Of geen van beide? De bronnen zijn even talrijk als divers: banken, nota-rissen, vastgoedkantoren, meetkundig schatters van vastgoed. Sommige cijfers zetten echter wel aan tot nadenken en roepen zelfs vragen op. Volgens het vastgoedkantorennetwerk Century 21 zal in de toekomst niet elke Belg huiseigenaar kunnen worden. Hiervoor wordt verwezen naar de daling in koopkracht en de terughoudendheid van de finan-cile instellingen. Er zijn nog altijd bijna drie Belgen op vier (74%) eigenaar van hun woning, maar dat is minder dan twee jaar geleden toen bijna vier op de vijf (78%) huiseigenaar waren. Ondanks alles, beves-tigt het netwerk, blijft Belgi in de West-Europese kopgroep op het vlak van toegang tot het eigenaar-schap. Zo is dat percentage in Frankrijk slecht 56% en in Nederland 55%.De Belg blijft zin hebben om een woning te kopen, voegt Century 21 er nog aan toe. Zo zou bijna n actieve Belg op vijf (of 1,5 op 7 miljoen) vandaag via allerhande kanalen op zoek zijn naar vastgoed. Niet alleen onder invloed van de hoge huurkosten maar vooral ook omwille van zijn bezorgdheid voor de toekomst: welke investering kan evenveel zekerheid bieden als de baksteen? Ook al beginnen de Belgen er steeds later aan (hoewel nog steeds negen jon-geren op tien huiseigenaar willen worden voor hun 30ste), ze worden ook steeds mobieler. En gevoeli-ger voor alternatieve oplossingen. Dit onvermurwbare enthousiasme voor de baksteen heeft iets geruststellends. Net als de nog steeds zeer lage intrestvoeten en de aangekondigde demogra-fische evoluties.Het blijft wel zo dat het aantal hypothecaire kredie-ten gedaald is, vooral in het 3de trimester van 2012; maar 2010 en 2011 waren dan ook uitzonderlijke jaren, onder andere dankzij de fiscale gunstmaatre-gelen voor de renovatiesector. We zitten in elk geval

9 BVS Jaarverslag 2012

op een groter aantal dan in 2009, bevestigt de Beroepsvereniging van het Krediet (BVK)De notarissen blijven optimistisch en verwijzen hier-voor naar de intense en verrassende bedrijvigheid in de zomer, die doorgaans zwakker is. In het 3de trimester van 2012 bleef de prijs van een woonhuis stijgen tot zon 232.500 euro. De prijs voor een appartement stabiliseerde rond de 200.000 euro.Voor Trevi was er geen stijging maar een lichte daling, waar de vakmensen zich evenwel geen zorgen over maken.In 2012 konden we echter niet om het buitenlandse oordeel over de Belgische markt heen. Men had het over een overwaardering, een sterke overwaardering zelfs: 20% volgens het IMF, 30% volgens Standard & Poors, 56% volgens The Economist. Volgens hen liggen de prijzen abnormaal hoog in vergelijking met de huurprijzen en de verwachte meerwaarde. En de rendementen zijn gezakt.Standard & Poors stelt echter ook gerust: de markt stabiliseerde in het 3de trimester van 2011 en de ver-traging zou zich moeten doorzetten in 2012 en 2013 zonder evenwel voor een forse prijsdaling te zorgen.Waarop de Belgische observatoren antwoordden met een salvo van bedenkingen: de rendementen blijven op een aanvaardbaar niveau, zeker in vergelij-king met andere activa; het kapitaal blijft gevrijwaard en een beetje minder speculatie zal niemand kwaad doen, zeker de vastgoedmarkt niet; d