10 Geldgids februari/maart 2011

TEST Flexibiliteit hypotheken

Banken houden niet van risico. De krediet-

crisis heeft duidelijk gemaakt hoe inhalig

banken soms zijn.

rnold de Bok* gaat in 2007 bij de Rabo-bank langs voor een aanvullend kre-

diet. De Bok is op dat moment al drie jaar met pensioen en heeft een jaarinkomen van €43.000. Hij heeft een hypotheek ter hoogte van vier keer zijn jaarsalaris, maar de Rabo-bank vindt het geen probleem de krediet-ruimte te vergroten met nog eens €134.000. De Bok krijgt direct €32.000 nieuw krediet mee.

Drie jaar later is de schuld van De Bok opgelopen tot 6,5 keer zijn jaarlijks inkomen. Nu concludeert de bankadviseur ineens dat De Bok meer krediet heeft opgenomen dan volgens de normen van de Rabobank is toege-staan. Hij kan beter zijn woning verkopen en een ander huis gaan huren. Inmiddels dreigt de Rabobank zijn woning te verkopen.

RISICO DOORBEREKENENBanken zijn door de kredietcrisis meer op risico’s gaan letten. Banken berekenen het risico van de kredietcrisis soms rechtstreeks door aan hun klanten, merkte Hans van Veen. Zijn rentevaste periode liep in 2005 af bij Van Lanschot. Hij sloot een nieuw contract af waarbij de rente zou variëren van 2,75% tot 4,75%, afhankelijk van de marktrente en de rente van de Europese Centrale Bank (ECB). In 2005 leverde hem dat een rente van 3,75% op, maar in de loop van 2006 steeg deze al snel naar het (verzekerd) maximum van 4,75%.

Eind 2008 gingen de rentes van de geld-markt en de ECB sterk omlaag. Conform de opslagen die Van Lanschot eerder rekende, had de rente in de eerste helft van 2009 naar 2,75% kunnen dalen. Van Lanschot trok zich echter niets aan van de lage marktrentes. ‘De situatie op de fi nanciële markten heeft geleid tot hogere liquiditeit- en kredietrisico-opsla-gen. Daarom hebben wij de berekenings-grondslagen aangepast’, liet Van Lanschot weten. Er was bovendien ‘geen sprake van een vaste koppeling met de ECB-rente’. Van Veen diende hierop een klacht in bij de ombudsman van het Klachteninstituut Financiële Dienst-verlening wegens eenzijdige contractaanpas-sing en schending van informatie en zorg-plicht. Hij schat zijn schade op bijna €9000.

TEKEN ONZE PETITIEVolgens de Consumentenbond rekenen ban-ken sinds het begin van de kredietcrisis in 2008 structureel te veel hypotheekrente. Ze vragen circa 1% meer dan voor de crisis gebruikelijk was op grond van de geld- en kapitaalmarktrente, blijkt uit berekeningen die de Consumentenbond in september 2010 naar de minister van Financiën stuurde. Teken onze petitie voor meer toezicht op hypo-theekrentes (pagina 5).

Ook hypotheekklanten die niet geconfron-teerd worden met de gevolgen van de krediet-

crisis kunnen tijdens de looptijd van hun hypotheek op onverwachte verrassingen stui-ten. Wij hebben de fl exibiliteit van hypothe-ken onderzocht. Hieruit blijkt onder meer dat bij het verlengen van de hypotheekrente het nieuwe tarief ineens een stuk hoger kan zijn. Dat is niet alleen een gevolg van een ongun-stige marktrente, maar soms ook van het feit dat het actietarief waarmee de klant is bin-nengelokt, niet meer geldt. Vaak zijn andere kortingen – bijvoorbeeld voor het afsluiten van een betalingsbeschermer – ook eenmalig.

Dat wil overigens niet zeggen dat de klant het nieuwe rentetarief blindelings hoeft te aanvaarden. In de praktijk valt er vaak te onderhandelen met de bank, vooral voor inte-ressante klanten. Met iemand die een effec-tenportefeuille bij de bank heeft en/of een hoge hypotheek heeft, zal de bank eerder genegen zijn te praten dan iemand die deze niet heeft.

BEHOORLIJKE VEILIGHEIDSMARGEVraag de bank ook naar de opslag die u bij de hypotheekrente betaalt voor het liquidatieri-sico. Dit is het risico dat de bank loopt in het geval een klant onverhoeds de rente niet meer kan betalen, en de woning via een veiling te weinig opbrengt om de hypotheek volledig af te kunnen betalen. Banken rekenen een opslag op de rente als de hypotheek meer

JA wél profi jt

NEE géén risico

A

GG1102_P10-13_ProcedureHypotheekrente.indd 10GG1102_P10-13_ProcedureHypotheekrente.indd 10 02-02-11 15:5202-02-11 15:52

Geldgids februari/maart 2011 11

bedraagt dan circa 75% van de executie-waarde (EW). Deze waarde is doorgaans 85% van de vrijeverkoopwaarde van de woning. Het is het bedrag dat de bank denkt te ontvan-gen als hij het huis gedwongen via een veiling moet verkopen. Met de grens van 75% van de executiewaarde hebben de banken dus een behoorlijke veiligheidsmarge ingebouwd. De opslag wordt overigens niet alleen gerekend over het gedeelte boven de 75%, maar over de hele hypotheek.

Veel consumenten hebben een hypotheek die hoger ligt dan 75% van de executiewaarde. De opslag verschilt per geldgever. Voor een maximumhypotheek van 125% van de executie-waarde loopt de opslag uiteen van 0,1% tot 0,5% (het gemiddelde is 0,32%). Ook het aantal risico-klassen verschilt per bank. Hoe hoger de risi-

coklasse waarin de hypotheek valt, des te hoger de rente. Twee uitersten: BLG heeft een basis-tarief dat loopt tot 75% van de EW. In de risico-klasse van 75% tot 100% is de opslag 0,3%, en vanaf 100% is de opslag 0,5%. Delta Lloyd heeft een basistarief dat loopt tot en met 90% van de

executiewaarde. Daarboven geldt een topopslag van slechts 0,1%. De basisrente is relatief gezien wel hoog. De korting op het basistarief voor hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie bedraagt namelijk maar liefst 0,45%.

Er zijn ook aanbieders met veel meer risi-coklassen. Bij Reaal Victorie loopt de basis-hypotheek tot 75% van de executiewaarde. Daarboven zijn er nog vier klassen: tot 90% (opslag 0,1%), tot 100% (0,2%), tot 115% (0,3%) en tot 125% (0,4%).

LAGERE OPSLAG Als de hypotheek lang geleden is afgesloten, kan een fl ink deel van de rente geschrapt wor-den. Met uitzondering van de hypotheekver-strekkers die werken met Argenta en BNP Paribas als geldgever, kunnen consumenten

bij alle hypo-t heekverst rek-kers vragen de rente beneden-waarts aan te pas-sen als de hypo-theek inmiddels

in een lagere risicoklasse valt. Het hangt van de aanbieder af of deze aanpassing tussentijds (als de rentevaste periode nog loopt) of op de datum van de renteherziening gedaan kan worden. De geldgevers van het concern Achmea (Woonfonds, Vereniging Eigen Huis

en Centraal Beheer Achmea) rekenen kosten voor de aanpassing.

Met uitzondering van Aegon moet de klant altijd zelf het initiatief nemen. Hij dient de nieuwe waarde van de woning zelf aan te tonen. Vaak kan dat met een WOZ-beschik-king. In sommige gevallen eist de geldgever een taxatie, wat soms honderden euro’s kost. Ondanks die kosten kan een taxatie toch voor-deliger uitpakken dan een WOZ-beschikking. Er zijn namelijk aanbieders waar je bij een taxatie in een lagere risicoklasse kunt uitko-men dan bij een WOZ-beschikking. Stel, het renteverschil is 0,1%. Bij een hypotheek van €250.000 scheelt dat €250 per jaar. De kosten van de taxatie zijn nog niet meegerekend.

Een aantal geldgevers kan maatregelen nemen als de hypotheek door de prijsdaling boven de maximumgrens van 125% van de EW komt. Volgens de voorwaarden kan de bank dan gaan eisen dat de klant extra moet afl os-sen of voor aanvullende zekerheden moet zorgen. Tegenover de Consumentenbond ver-klaren zij echter dat zulke maatregelen in de praktijk niet voorkomen, behalve als er sprake is van fraude.

HYPOTHEEK AFLOSSENZonder slag of stoot kom je niet van je bank af. Als klanten de hypotheek voortijdig willen afl ossen terwijl de rentevaste periode nog

ZONDER SLAG EN STOOT KOM JE NIET VAN JE BANK AF

GG1102_P10-13_ProcedureHypotheekrente.indd 11GG1102_P10-13_ProcedureHypotheekrente.indd 11 03-02-11 11:3703-02-11 11:37

12 Geldgids februari/maart 2011

Hans van Veen: ‘Toen ik de

hypotheek bij Van Lanschot in

2005 afsloot, nam de bank

genoegen met 2% winstmarge.

Later werd die marge opge-

schroefd naar 3%, zonder een

woord erover vuil te maken.’

‘€9000 SCHADE DOOR HOGERE RENTE’

loopt, rekenen alle banken een boeterente. Die boeterentes zijn na 1997 fl ink gestegen. Je betaalt alleen geen boete als de dagrente hoger is dan de contractrente, maar dat komt in de praktijk niet zo vaak voor. De nieuwe geldgever moet al veel goedkoper zijn, wil oversluiten na het verrekenen van de boete nog voordeel opleveren.

Piet Beekmans zag zijn kans schoon toen bij zijn hypotheek zijn 10-jaarsrente afl iep. Boetevrij afl ossen was mogelijk, bevestigde

zijn fi nancier Woonfonds, maar hij moest hiervoor wel €200 administratiekosten beta-len. De bank wilde blijkbaar geen afscheid nemen van een klant, zonder er nog iets extra’s aan te verdienen. Ook andere banken rekenen vaak zulke kosten. Daarnaast eisen ze een minimale afl ossing die kan oplopen tot €2000. Sommige hanteren ook nog een halve of hele maand verwerkingstijd.

NAUWELIJKS BEDENKTIJDZo traag als banken zelf zijn bij het verwerken van een administratieve handeling, zo veelei-send zijn zij jegens hun klanten als de rente opnieuw vastgezet moet worden. De meeste banken geven hun klant slechts een maand de tijd om te bepalen of de aangeboden rente hen bevalt. In de praktijk is dat nauwelijks vol-doende om bij andere aanbieders een offerte aan te vragen, laat staan om de hele hypotheek binnen die luttele weken afgelost te hebben.

De enige manier om dan de overstap naar een andere bank te regelen, is bij de oude geld-gever te kiezen voor een variabele rente. Dat is

overigens niet overal mogelijk (zie de tabel). Als de klant dan later toch kiest voor een vaste rente, moet hij bij een deel van de geldgevers extra betalen. Je reinste geldklopperij, want het is feitelijk een opslag voor de fl exibiliteit die je van een hypotheek zou mogen verwachten.

OVERIGE VOORWAARDENWie extra geld nodig heeft voor bijvoorbeeld een verbouwing, hoeft niet naar de notaris als de hypotheek voor een hoger bedrag is inge-schreven in het Kadaster. Zonder verhoogde inschrijving is een bezoek aan de notaris wel vereist. In het laatste geval valt het te overwe-gen voor de tweede hypotheek naar een andere bank te stappen. Voorbeeld: stel de eerste hypotheek is €250.000 en de tweede hypotheek €25.000. Ook de eerste hypotheek kan hierdoor in een hogere risicoklasse val-len. Als dit leidt tot een renteopslag van 0,2%, kost dat bij een looptijd van tien jaar €5000 bruto. Ander voorbeeld: de eerste hypotheek is €100.000 en de tweede hypotheek €125.000. Beide hypotheken vallen nu in een hogere risicoklasse. Deze 0,2% extra rente kost bij een looptijd van tien jaar bruto €2000 rente over de oude lening. In het eerste geval bij-voorbeeld valt het te overwegen de tweede hypotheek bij een andere geldgever af te slui-ten, ondanks de extra kosten die dat met zich mee brengt. Je betaalt dan immers geen extra rente over de eerste hypotheek.

Jammer genoeg zijn slechts weinig aan-bieders bereid een tweede hypotheek af te sluiten als de eerste hypotheek bij een andere geldgever loopt (zie tabel). Een alternatief is het geld voor de tweede hypotheek te lenen bij familie of vrienden. Meer daarover in het vol-gende nummer van de Geldgids.

Een hypotheek heeft in principe een looptijd van 30 jaar. Spaar- en beleggingshypotheken lossen klanten aan het einde van de looptijd af. Het is echter ook mogelijk dat zij (een deel van) de hypotheek niet afl ossen. De meeste geldge-vers zijn dan bereid de hypotheek te verlengen, al berekenen ze daarvoor soms wel extra kosten die kunnen oplopen tot €250. SPF maakt het helemaal duur en stuurt zijn klanten terug naar de notaris voor een nieuwe inschrijving.

RAPPORTCIJFER FLEXIBILITEITIn de tabel hiernaast zijn bovengenoemde pun-ten, samen met andere aspecten, gewogen om te komen tot een rapportcijfer voor de fl exibi-liteit van een groot aantal hypotheken. Deze

GG1102_P10-13_ProcedureHypotheekrente.indd 12GG1102_P10-13_ProcedureHypotheekrente.indd 12 02-02-11 15:5202-02-11 15:52

Geldgids februari/maart 2011 13

__ Peildatum: 1 januari 2011. Van alle aanbieders is alleen de voordeligste hypotheekvariant meegenomen.

__ Hoe hoger het rapportcijfer, des te fl exibeler de hypotheek.

__ Wachttijd i.g.v. extra afl ossen: de tijd die er moet zitten tussen het afl ossings-verzoek en het afl ossen zelf.

__ Bij de Friesland Bank, Rabobank en WestlandUtrecht betaal je respectievelijk €175, €250 en €225 als je overstapt van een variabele naar vaste rente.

__ Bij Centraal Beheer Achmea, Vereniging Eigen Huis en Woonfonds betaal je €150 voor het verwijderen van de renteopslag van een tophypotheek. Aegon is de enige aanbieder die zelf de opslag eraf haalt.

__ Direktbank biedt geen nieuwe hypotheken meer aan. De WoonLife Helder Hypo-theek van WoonLife wordt voorlopig niet meer aangeboden.

TEST FLEXIBILITEIT AFLOSSINGSVRIJE HYPOTHEKEN

Rapportcijf

er

Omlaag i.

g.v.

prijss

tijgin

g huis

Bedenktijd nie

uw

aanbod

Min.b

edrag/

wachtti

jd i.

g.v.

extra afl o

ssen

Kosten verle

nging

na looptij

d

Maatregele

n bank

i.g.v.

prijsd

aling

huisVaria

bele re

nte

mogelijk

Verhuisb

oete

Tweede hypoth

eek

los m

ogelijk

Renteopslag tophypotheek Hypotheekrente verlengen

aspecten kunnen een rol spelen als hypothe-ken eenmaal afgesloten zijn. In de tabel zijn per aanbieder de voordeligste afl ossingsvrije hypo-theken genoemd. De duurdere varianten heb-ben vaak een betere fl exibiliteit, maar daar betaalt u ook voor. Op onze site www.consu-mentenbond.nl staan per hypotheek de voor-waarden uitgebreider beschreven. Aarzel niet om de geldgever te vragen om informatie die aansluit op uw persoonlijke situatie. * Echte naam bij redactie bekend

BLG Hypotheken Fixe Hypotheek 7,4 op elk moment mogelijk 1 mnd ja 1 mnd nee gratis binnen concernAegon Hypotheek 7,3 automatisch nee 3 mnd Ja €2000/1 mnd nee gratis nee

Syntrus Achmea Vastgoed Basis 7,0 op elk moment mogelijk 1 mnd nee €250/1 mnd nee gratis nee

Obvion Basis Hypotheek 6,9 op elk moment nee 1 mnd ja €2000/0,5 mnd nee gratis nee

Rabobank Hypotheek 6,8 op elk moment mogelijk min. 1 mnd ja € 50 nee gratis ja

ABN Amro Budget hypotheek 6,7 op elk moment mogelijk 8 wkn ja - nee gratis ja

De Hypotheekshop Netto Plus BNP 6,7 nee mogelijk 1 mnd ja 0,5 mnd nee gratis nee

Eigen Huis Hypoth.service FBTO 6,6 op elk moment mogelijk 1 mnd ja €500/1 mnd nee €150 binnen concern

Robeco Direct Roparco Hypotheek 6,6 op elk moment mogelijk 1 mnd ja € 500 nee gratis ja

Woonfonds Voordeel Lijn 6,6 op elk moment mogelijk 1 mnd ja €500/1 mnd nee €150 binnen concern

Friesland Bank Hypotheek 6,5 bij renteherziening mogelijk 40 dgn ja €50/1mnd nee gratis nee

MoneYou InternetPlus Hpotheek (2) 6,5 op elk moment nee 8 wkn ja - nee gratis nee

ABN Amro Basis Hypotheek 2 6,4 op elk moment mogelijk 8 wkn ja - nee gratis nee

De Hypotheker SKP HQ Voordeel 6,4 nee mogelijk 1 mnd nee €500/1mnd nee gratis nee

Hypotrust Profi jtvoorwaarden 6,4 op elk moment mogelijk 1 mnd nee €500/1 mnd nee varieert nee

SPF Beheer Hypotheek 6,4 bij renteherziening nee 6 wkn nee €227 nee notariskosten nee

WoonLife Helder Hypotheek 6,4 op elk moment mogelijk 1 mnd ja - nee gratis nee

Acadium Bastion Aegon Hypotheek 6,3 op elk moment nee 1 mnd nee €2000/1 mnd nee gratis nee

Ohra Voordeel hypotheek 6,3 bij renteherziening nee 1 mnd ja €500 nee gratis nee

Centraal Beheer Achmea Hypotheek 6,1 op elk moment mogelijk 1 mnd ja €500/1 mnd nee €150 binnen concern

Florius Profi jt drie Hypotheek 5,9 op elk moment mogelijk 8 wkn ja - nee gratis nee

WestlandUtrecht Maatwerk in Rente 5,9 op elk moment mogelijk 5 wkn ja €500/1 mnd optie gratis nee

ING Voordeelrente 5,7 op elk moment nee 1 mnd nee €500/1 mnd optie gratis ja

Nationale-Nederlanden Basisvariant 5,6 bij renteherziening mogelijk 1 mnd nee €250 optie gratis nee

Reaal Victorie 5,6 nee mogelijk 1 mnd ja 0,5 mnd nee gratis nee

ASR WelThuis hypotheek 5,5 bij renteherziening nee 1 mnd ja €500/0,5 mnd nee gratis nee

BNP Paribas Confi dence Voordeel 5,5 nee mogelijk 1 mnd ja 0,5 mnd nee gratis nee

Bank of Scotland Budget hypotheek 5,4 op elk moment mogelijk 4/5 wkn ja €500 ja gratis nee

Regio Bank Budget Hypotheek 5,4 op elk moment mogelijk 1 mnd ja 1 mnd optie gratis binnen concern

SNS Bank Budget Hypotheek 5,3 op elk moment mogelijk 1 mnd ja 1 mnd optie gratis binnen concern

Allianz & BNP Paribas Hypotheek 5,0 nee mogelijk 1 mnd ja 0,5 mnd nee gratis nee

Direktbank Budgethypotheek 5,0 bij renteherziening mogelijk 1 mnd ja €45/1mnd ja €225 jaDelta Lloyd Fixe Budget DLH 4,8 bij renteherziening nee 1 mnd nee €500 ja gratis nee

GG1102_P10-13_ProcedureHypotheekrente.indd 13GG1102_P10-13_ProcedureHypotheekrente.indd 13 02-02-11 15:5202-02-11 15:52