Investeringsbesluit Buiksloterham Transformatie naar stedelijk ...

1

Investeringsbesluit Buiksloterham, januari 2007

InvesteringsbesluitBuiksloterhamTransformatie naar stedelijk wonen en werken

Projectbureau Noordwaarts Januari 2007

2


Plankaart

JANUARI 2007

3


4


5


Investeringsbesluit Buiksloterham

Transformatie naar stedelijk wonen en werken

Projectbureau Noordwaarts

januari 2006

Vastgesteld door de Gemeenteraad op 20 december 2006

6


ColofonDit Investeringsbesluit is opgesteld door Projectbureau Noordwaarts

Opmaak Dienst Ruimtelijke Ordening, gemeente AmsterdamMaquette Dienst Ruimtelijk Ordening, gemeente AmsterdamKaart- en schets materiaal Dienst Ruimtelijke Ordening, gemeente Amsterdam

7


InhoudVoorwoord 9Kader en status Investeringsbesluit 9Informatie, inspraak en communicatie 11Leeswijzer 11

1 Inleiding en samenvatting 121.1 Visie: Kansen voor de Buiksloterham 121.2 Positionering van de Buiksloterham 121.3 Stedelijk wonen en werken 121.4 Andere aanpak, andere rolverdeling 151.5 Hoofdlijnen planconcept 161.6 Variatie in het woon-werkmilieu 161.7 Financieel kader 171.8 Fasering en planning 181.9 Beheersing van risico’s 18

2 Plantoelichting 212.1 Plankaart 212.1.1 Gebiedstypologie (kleur) 212.1.2 Specifieke randvoorwaarden en mogelijkheden (zonering en symbolen) 272.2 Openbare ruimte 312.2.1 Straten, kaden, parken en pleinen 312.2.2 Bouwstenen 312.2.3 Ecologie 322.2.4 Groennormering en speelplekken 322.2.5 Water 32

3 Verkeer en parkeren 373.1 Algemeen 373.2 Fietsnet 373.3 Openbaar vervoer 393.4 Netwerk autoverkeer 393.5 Parkeren 41

4 Programma 434.1 Programma wonen, werken en voorzieningen 434.2 Variatie in het woon-werkmilieu 434.3 Voorzieningen 46

5 Milieu 485.1 Milieu-effectrapport 485.2 Industrielawaai 485.3 Verkeerslawaai 495.4 Overige geluidsbronnen 505.5 Bodem 505.5.1 Bodemsanering 505.5.2 Geohydrologie 515.6 Externe veiligheid 515.7 Luchtkwaliteit 535.8 Geur 535.9 Duurzaamheid 53

6 Juridisch planologisch kader 556.1 Huidig juridisch planologisch kader 536.2 Toekomstig juridisch planologisch kader 55

7 Financiële haalbaarheid 587.1 Grondexploitatie 587.2 Fasering vanuit financiële overwegingen 597.3 Kosten 597.4 Opbrengsten 607.5 Kosten buiten de grondexploitatie 607.6 Vergelijking met Financieel Kader Projectbesluit 617.7 Beheersing van risico’s 62

8 Ontwikkelingsstrategie 638.1 Andere aanpak, andere rolverdeling 638.2 Investeringsbesluit als start van de ontwikkeling 638.2.1 Aanzet voor bestemmingsplan 638.2.2 Kader voor bouwontwikkeling 658.3 Fasering Uitvoering 668.3.1 Uitvoering 668.3.2 Planning 678.4 Uitvoering en Beheer 678.4.1 Beheer openbare ruimte 678.4.2 Handhaving milieu, zonebeheer 68

Bijlage 1 Welstandsnota 69

Bijlage 2 Samenvatting MER 73

Bijlage 3 Saneringsaanpak 75

Bijlage 4 Kabels en leidingen 77

Bijlage 5 Planning 79

Begrippenlijst 80

8


9


Voorwoord

In het Projectbesluit Buiksloterham zijn dehoofdlijnen van de toekomstige ontwikkelinggeschetst. Dit gaat over het geleidelijketransformatieproces om het bedrijventerrein teontwikkelen tot een gemengd stedelijk woon-werkgebied. Het Projectbesluit is het uitgangspuntvoor de verdere ontwikkeling en dus de basis voorhet concept Investeringsbesluit.Na vaststelling in de stadsdeelraad Amsterdam-Noord op 8 juni 2005 heeft het College van B&Wop 12 juli 2005 ingestemd met het ProjectbesluitBuiksloterham.

Over de samenwerking tussen de centrale stad en het stadsdeel is afgesproken dat het Projectbesluit ter instemming wordt voorgelegd aan de stadsdeelraad en het College van B&W daarbij een adviserende rol vervult. Bij het Investeringsbesluit is het andersom: na advies van de stadsdeelraad wordt het Investeringsbesluit ter besluitvorming voorgelegd aan het College van B&W om het vervolgens te laten vaststellen door de gemeenteraad. De gemeenteraad heeft op 20 december 2006, na het positieve advies van de stadsdeelraad op 18 oktober 2006, ingestemd met het Investeringsbesluit en Welstandsnota Buiksloterham

De uitvoering zal gefaseerd plaatsvinden. Vanuitdat oogpunt is bezien of de ontwikkeling meerof minder gediend is met één of meerdereInvesteringsbesluiten. Vanwege de complexiteitvan het mengen van wonen met werken, dedaarbij optredende milieuproblematiek en dejuridisch planologische eisen, is ervoor gekozen

één Investeringsbesluit op te stellen.Bij de bestuurlijke besluitvorming over hetProjectbesluit is voor de nadere uitwerkingbijzondere aandacht gevraagd voor nut ennoodzaak van de westelijke ontsluiting over hetJohan van Hasseltkanaal, verhoging van hetaandeel sociale huurwoningen en het geven vanprioriteit aan de aanleg van de groene oeverlangs het IJ.

Voor de uitwerking van het Projectbesluit naar hetInvesteringsbesluit is met Rekenen & Tekenentoegewerkt naar het meest optimale planconcept.Dit komt tot uitdrukking in de plankaart en in hetresultaat van de grondexploitatie.

De Buiksloterham beslaat een gebied van100 hectare gelegen tussen Overhoeks,Klaprozenweg en Zijkanaal I. De helft daarvanwordt bebouwd, de andere helft is bestemd voorinfrastructuur, openbare ruimte, groen en water.Voor een areaal van ongeveer 35 hectare zalde gemeente de nieuwe ontwikkeling actiefinzetten. Dit gebied wordt gerekend tot hetinvesteringsgebied en behoort dus tot hetgemeentelijk financieel kader. De tijdshorizon voorplanvorming staat op 2015.

Kader en status Investeringsbesluit

Omdat met de voorbereiding van hetInvesteringsbesluit (fase 3) al ongeveer eenjaar geleden is begonnen, is het lastig om in ditvoorbereidingsproces nog in te spelen op nieuweregelgeving, zoals het nieuwe PLABERUM ende regels van De Grote Vereenvoudiging dieper 1 januari 2006 zijn ingegaan. Dit geldt metname voor de vastgoedscan (waarmee nog geenervaring is opgedaan en die bovendien nog niet isuitontwikkeld) en de noodzaak tot aanwijzing van

bouwenveloppen in dit stadium.In dit Investeringsbesluit gaan wij ervan uit dater een plan gemaakt wordt waarbij niet allesvan tevoren vast ligt en er dus ook andererisico’s genomen worden. Het BestuurlijkOverleg Noordwaarts heeft daarom op 7 juni2006 besloten de nieuwe plaberumregels nietzonder meer van toepassing te verklaren op ditInvesteringsbesluit.

Met de vaststelling van het Investeringsbesluit,de daarbij behorende grondexploitatie en hetkostenoverzicht van de bodemsanering kan degemeente investeren in het gebied.Hiermee wordt een krediet beschikbaar gesteldvoor de planuitvoering en er komen financiëlemiddelen beschikbaar voor gemeentelijkeinvesteringen zoals infrastructuur en openbareruimte.

Het Investeringsbesluit is ook de aanzet voorhet nieuwe Bestemmingsplan Buiksloterham.Bij menging tussen wonen en werken moetde milieubelasting op de woningen tot eenaanvaardbaar niveau terug gebracht zijn.Akoestisch onderzoek heeft aangetoond datwonen op de locaties waar de gemeente hetinitiatief neemt haalbaar is met inachtneming vanhet nemen van de nodige milieumaatregelen.Woningbouw is in de Buiksloterham mogelijkals dit bestemmingsplan van kracht is, naarverwachting in 2009.

Het Investeringsbesluit is het stedenbouwkundige,programmatische, milieuen civieltechnischeen financiële kader nodig voor het opstellen vanbouwenveloppen en de gronduitgifte van degemeente aan marktpartijen. Daarnaast is hethet kader voor particuliere initiatiefnemers dieop eigen grond bouwen of op reeds in erfpacht

10


JOHAN VAN HASSELTKANAAL TOLHUISKANAAL

PAPAVERWEG

PAPAVERKANAAL

ZIJK

ANAA

L

DISTELWEG

WES

TELI

JKE

ONT

SLUI

TING

SWEG

KLAPROZENWEG

HET IJRI

DDER

SPOORW

EGBU

IKSL

OTE

RKAN

AAL

ASTERW

EG

namenkaartje De buiksloterham

11


en op hoofdlijnen geen ingrijpende veranderingenzijn opgetreden, was het niet noodzakelijk over hetInvesteringsbesluit een formele inspraakronde tehouden. Het Projectbesluit Buiksloterham heefteen formele inspraakronde doorlopen. De reactieszijn samengevat en beantwoord in de Nota vanBeantwoording en Wijzigingen, maart 2005. Dezenota heeft deel uitgemaakt van de besluitvormingover het Projectbesluit.Dat laat onverlet dat over het Investeringsbesluitopen wordt gecommuniceerd. Er is eeninformatieavond georganiseerd, gelijktijdig met deinspraakavond over de Welstandsnota.

Leeswijzer

Hoofdstuk 1 beschrijft de achtergrond, visieen hoofdlijnen van de ontwikkeling van deBuiksloterham. In hoofdstuk 2 worden despelregels en de toelichting op de plankaartbeschreven en hoofdstuk 3 gaat over verkeeren parkeren. Het programma staat in hoofdstuk4, waarin aandacht is voor het te realiserenprogrammavolume aan wonen, werken envoorzieningen. Tevens wordt hier het woonwerkklimaat van de verschillende delen van de Buiksloterham beschreven. Hoofdstuk 5 Milieu beschrijft de milieufactoren die een rolspelen bij het transformatieproces. Het huidigen toekomstig juridisch planologisch kader zijnte vinden in hoofdstuk 6 en het financiële kaderen de financiële haalbaarheid in hoofdstuk 7. Inhoofdstuk 8 wordt de ontwikkelingsstrategie vande Buiksloterham belicht.

uitgegeven locaties.De stedenbouwkundige en architectonischeuitgangspunten zijn geoperationaliseerd in de Welstandsnota die deel uitmaakt van het Investeringsbesluit. Het Investeringsbesluit biedtook richtlijnen voor inrichting van de openbareruimte.

Informatie, inspraak en communicatie

Voor het opstellen van het Investeringsbesluiten de voorbereiding van het bestemmingsplanBuiksloterham wordt geregeld overleg gevoerdmet de Begeleidingscommissie Buiksloterham(o.a. Kamer van Koophandel, Veban, individuelebedrijven), de Klankbordgroep (o.a. ANGSAW,Spinn, Platvorm van der Pek en Distelbuurt) enmarktpartijen/projectontwikkelaars.Met name de uitvoering van het akoestischonderzoek vergt een goede communicatiemet het bedrijfsleven in de Buiksloterham.Voor alle bedrijven is in het voorjaar 2006 eeninformatieve bijeenkomst georganiseerd, waarnamet individuele bedrijven de mogelijkhedenworden onderzocht voor het terugdringen van demilieuoverlast.We voeren ook geregeld overleg met bedrijven over individuele wensen en toekomstmogelijk-heden zoals uitbreiding, verplaatsing en dergelijke.

Over de Welstandscriteria is overleg gevoerdmet de Commissie Welstand en Monumenten.Overeenkomstig de Inspraakverordening(gemeenteblad 2003, afd. 3A nr. 138) is overde Welstandscriteria formele inspraak gevoerd.

Aangezien het Investeringsbesluit de verdereuitwerking is van het vastgestelde Projectbesluit

12


��

��

��

��

��

��

ca. 1970

ca. 2000 krachtenveld context

13


1 Inleiding en samenvatting

1.1 Visie: Kansen voor de Buiksloterham

Het Investeringsbesluit Buiksloterham omvatin hoofdlijn het plan om een gemengd stedelijkgebied voor wonen en werken te ontwikkelen.De visie is een geleidelijke, organischeherontwikkeling van het bedrijventerrein naar eengebied waar wonen en werken op verschillendeschaalniveaus worden gemengd. Bestaandebedrijven blijven zo veel mogelijk gehandhaafden er kunnen zich nieuwe bedrijven vestigen.Het werken verkleurt geleidelijk van traditioneleindustrie naar nieuwe vormen van bedrijvigheidop het terrein van duurzaamheid, creatieveindustrie en nautische activiteiten.Qua karakter zal het een gebied worden datbedrijven en bewoners aanspreekt die de drukteen een zekere rommeligheid juist waarderen,mede omdat er veel minder gereguleerd wordtdan gebruikelijk is in Amsterdam.Juist door deze menging én het karakterwordt een uniek aanbod toegevoegd aan hetAmsterdamse palet, zowel voor het bedrijfs- alsvoor het woonmilieu.

Deze visie is ontstaan tegen de achtergrondvan verschillende omstandigheden en hetsamenkomen van diverse bewegingen enkrachten. Alvorens het Investeringsbesluit in grote

lijnen samen te vatten wordt op deze achtergrondingegaan.

1.2 Positionering van de Buiksloterham

Het bedrijventerrein Buiksloterham is al enigejaren aan verandering onderhevig. De helft vande bedrijven heeft zich hier in de afgelopendrie jaar nieuw gevestigd. Door vertrek van eenaantal grootschalige bedrijven is een enormedynamiek ontstaan. Waar de traditioneleindustriële bedrijvigheid eens overheerste,leidt de komst van kleinschalige bedrijven,waaronder media en creatieve zakelijkediensten, tot een ander vestigingsklimaat.Bestaande bedrijven worden vervangen doornieuwe bedrijfsverzamelgebouwen, zoals deGroene Draeck en Kaap Noord. Deze gebouwenbieden allerhande kleine bedrijven een kans,waaronder veel architectenbureaus, grafischevormgevingsbedrijvenh en adviesbureaus, maarook bedrijven die zich richten op de nieuwe mediaen nieuwe technologie.

De ligging maakt het gebied zeer aantrekkelijk.Het ligt dichtbij de binnenstad, je ziet het vanaf denoordkant van het centraal station liggen. Met depont en fiets ben je er in ongeveer 10 minuten. Nude zuidelijke IJ-oever een heel eind is ontwikkeld,is het nog maar een kleine stap vanuit het zuidennaar de Noordelijke IJ-oever.

In de directe omgeving van de Buiksloterhamstaat de laatste tijd ook veel op stapel. Erontstaan concentraties van mediabedrijven,bijvoorbeeld in Pand Noord aan de Meeuwenlaanmet A-Film. MTV en IDTV maken van het NDSMterrein een mediawharf. Verder is de NDSM-werf een enorme broedplaats.

Shell bouwt een nieuw onderzoekslaboratorium,het New Technology Center. Op Overhoeksverrijst een hoogwaardige stedelijke woonwijkmet voorzieningen waaronder het nieuweFilmmuseum. De ontsluiting van Overhoeks levertook een verbetering van bereikbaarheid van deBuiksloterham op en de Noord-Zuidlijn wordtaangelegd.

De effecten zijn merkbaar in de Buiksloterham.Er is een toenemende vraag naar verschillendetypen bedrijfsruimte. Het trekt ondernemers aandie graag in een gebied willen zitten dat nog nietaf is, waar nog mogelijkheden en kansen zijn vooreigen initiatief. De ruimte is er en ook nog niet zoduur.

Er was een paar jaar geleden een officieel planvoor herstructurering van het bedrijventerrein.Een “traditioneel” bedrijventerrein op deze plek,met even verderop het Cornelis Douwesterreinvoor ook met name industriële bedrijven, zou teveel van het goede zijn.Dit inzicht, naast de autonome veranderingen ende reeds in gang gezette nieuwe ontwikkelingenaan het IJ, vraagt om een andere invulling van deBuiksloterham. De kansen liggen er om ook in tezetten op woningbouw.

1.3 Stedelijk wonen en werken

Wonen op een bedrijventerrein is vanwegewet- en regelgeving niet zonder meer mogelijk.Voor herontwikkeling van een bedrijventerreinwordt daarom over het algemeen de grondverworven door de gemeente, de resterendebedrijven worden uitgeplaatst naar de rand vande stad en er wordt een geheel nieuw gebiedontwikkeld gedomineerd door wonen. In de

14


Raamwerk

Transformatiegebiedwonen/werken

Transformatiegebiedwerken/wonen

15


Buiksloterham wordt gebroken met dit traditioneleherontwikkelingsproces.Gekozen wordt voor een geleidelijktransformatieproces waardoor een uniek enaantrekkelijk gemengd woon-werkklimaatontstaat. Er is in principe geen sprake vanverdringing van werken door wonen. Beidehebben evenveel kans.

Gegeven is dat de Buiksloterham zich er niettoe leent om in één keer grootschalig te wordenherontwikkeld. In de eerste plaats is daarvoorhet eigendom te versnipperd, maar daarnaastzou een dergelijke aanpak de gedwongenverplaatsing van veel bedrijven betekenen, terwijlwe die juist in het gebied willen behouden. Datkan ook, omdat veel van de bedrijven zich heelgoed verdragen met wonen.De over het algemeen goed renderendebedrijvigheid zou een proces met verdringingniet alleen onnodig duur maken, het beginnendetransformatieproces zou ook in de kiem gesmoordworden.Menging van wonen en werken kan de dynamiekvan het gebied vergroten. De wens tot eenlevendige woonomgeving met bedrijvigheid - eenwens die met de stadsvernieuwing in de jaren‘70 en ‘80 niet is uitgekomen - kan hier wordenvervuld. De visie in het Structuurplan Amsterdam,om een stedelijk gebied te ontwikkelen waarwonen wordt gemengd met bestaande en nieuwebedrijvigheid, wordt gevolgd.Dat er in Amsterdam behoefte bestaat aan eenstedelijk gemengd woon-werkmilieu, blijkt ondermeer uit de blijvende vestiging van Shell enenkele andere bedrijven die bewust de mengingmet wonen zoeken omdat een doods en ’s avondsverlaten bedrijventerrein weinig aantrekkelijk is.Omdat het om zo’n groot gebied gaat, hetplangebied Buiksloterham is 100 hectare, zal de

transformatie niet één keer plaatsvinden. Juist inde geleidelijke verkleuring ligt de kracht van hetgebied.

1.4 Andere aanpak, andere rolverdeling

De gemeente zal niet de ontwikkeling van hetgehele gebied voor haar rekening nemen, maarricht zich met name op die locaties die in bezitzijn en in principe geschikt voor woningbouw. Ditzijn locaties aan weerzijden van het Johan vanHasseltkanaal bij de entree van het gebied aan deDistelweg en op de koppen aan het IJ.Voor deze locaties is onderzocht of het, op grondvan de wet- en regelgeving, is toegestaan omwoningen te bouwen in de nabijheid van debestaande bedrijvigheid. Dit kan. Bij een geringaantal bedrijven zullen maatregelen getroffenmoeten worden om de milieuhinder, met namegeluid, tot een aanvaardbaar niveau te brengen.Incidenteel is sprake van bedrijfsverplaatsing.

Voor de ontwikkeling van de genoemde locatiesneemt de gemeente het initiatief en voertde regie. Het inzicht en de politieke prioriteitom de rol van de overheid in projecten tebeperken heeft ertoe geleid dat geen uitgewerktstedenbouwkundig plan wordt gepresenteerd.De gemeente beperkt zich tot het stellen vannoodzakelijke randvoorwaarden, de levering vangrond en het juridisch planologisch kader.

Op basis van het Investeringsbesluit stelt degemeente bouwenveloppen op. Daarin staan destedenbouwkundige, programmatische, milieu- encivieltechnische en financiële randvoorwaardenen andere eisen die de gemeente stelt aande ontwikkeling van de betreffende locatie.

Ook de planning van het bouwproject is daarinopgenomen. Op basis van de bouwenvelopwordt een marktpartij geselecteerd. Marktpartijenkunnen bouwplannen ontwikkelen binnen het vande bouwenvelop en de bij het Investeringsbesluitopgestelde Welstandsnota. Bindende afsprakenworden gemaakt in de bouwenvelopovereenkomsten de erfpachtovereenkomst.

Behalve in de ontwikkeling van woningbouwlocaties, investeert de gemeente in nieuwe infrastructuur, voorzieningen en de aanleg van nieuwe openbare ruimte. Met deze inspanningen van de gemeente wordt een impuls en stimulans gegeven aan de ontwikkeling van de rest van het gebied, die verder niet door de gemeente wordt gestuurd. Het is aan particulier initiatiefnemers te volgen in de lijn van de ambitie van het Investeringsbesluit. Dit kan direct of later waardoor de ontwikkeling van de Buiksloterham nog vele jaren in beslag kan nemen: “work in progress”.Goede kansen zullen worden afgewacht en benut,maar de dynamiek kan ook worden gestimuleerden gestuurd. Een voorbeeld daarvan is deverbouw van oude industriehallen tot tijdelijkebedrijfsverzamelgebouwen, in afwachting van dejuridisch planologische mogelijkheid om woningente bouwen. Flexibiliteit en een stapsgewijzeaanpak als voorbeeld van een geleidelijktransformatieproces.

Het Investeringsbesluit is ook het kader voorparticuliere initiatiefnemers die willen ontwikkelenop eigen grond of op in erfpacht uitgegevengrond. Hier is geen sprake meer van selectievan een marktpartij en ook niet van gronduitgifte.De ontwikkeling leidt eventueel wel toterfpachtconversie.

16


De spelregels van het Investeringsbesluit wordenuiteindelijk verankerd in het Bestemmingsplan ende Welstandsnota Buiksloterham.

Waar particulieren het initiatief nemen toteen bouwproject, kan de gemeente eenondersteunde rol vervullen. Wel zullen particuliereinitiatiefnemers zelf moeten zorgdragen voorde maatregelen die nodig zijn om bouwplan terealiseren, zoals onder meer op het gebied vanhet terugdringen van milieuhinder. Ook de kostendie daarmee zijn gemoeid, zijn voor rekening vande particuliere partij.

1.5 Hoofdlijnen planconcept

De stedenbouwkundige en programmatische ontwikkelingsmogelijkheden van de Buiksloterhamworden aangegeven in de plankaart en het daarbijbehorend overzicht van spelregels. De plankaartomvat naast de bouwvelden het toekomstigenetwerk van wegen en openbare ruimte.

Door de nabijheid van de stad komt een grootdeel van de werknemers met de fiets en depont. Dat zal in de toekomst ook het gevalzijn en er komen bewoners bij. Waar mogelijkwordt het vervoer voor langzaam verkeerversterkt. Bij voorkeur wordt langs het IJ eengroene oeverroute aangelegd. Verbetering vande veerverbindingen ligt in de rede, evenalsintensivering van het openbaar vervoer.

De huidige ontsluiting voor het autoverkeerbeperkt zich tot de Papaverweg en Distelweg.Nieuwe wegen zijn noodzakelijk. Met deRidderspoorweg, die nu wordt aangelegd, wordtde bereikbaarheid en verkeersafwikkeling insterke mate verbeterd. De verkeersbelasting in

Disteldorp, rond het Mosplein en de van derPekbuurt zal aanzienlijk minder worden.

De toename van het verkeer in de toekomst, debeschikbare verkeerscapaciteit en het voorkomenvan een te hoge geluidbelasting als gevolg vanhet toenemende verkeer leiden tot de conclusiedat de westelijke weg over het Johan vanHasseltkanaal op termijn noodzakelijk is. Knelpuntis dat tot aanleg van de westelijke weg eenbelangrijke schakel in de groene route langs hetIJ wordt gemist. Daarom wordt vooruitlopend ineerste instantie een beweegbare fiets- / voetbrugaangelegd, waarnaast in de toekomst het autodekkan worden geplaatst.

Het gebied heeft nauwelijks openbare ruimte, welveel water maar openbare kaden zijn zeldzaam.De stedenbouwkundige opzet biedt op alle puntenverbetering. Langs het IJ en Zijkanaal I komtopenbaar gebied, transparantie wordt versterktdoor kaveldoorsteken, langs het Johan vanHasseltkanaal komt een openbare kade die optermijn doorgetrokken zou kunnen worden naarhet Mosplein. Om de openbaarheid van de kadete garanderen is het drijvend programma nietrechtstreeks op de kade aangesloten maar viasteigers. Ten westen van de Ridderspoorweg kaneen jachthaven komen, ten oosten daarvan eenniet varend waterprogramma.

1.6 Variatie in het woon-werkmilieu

Binnen het totale programma van een 1 miljoenm2 bvo hebben wonen en werken een ongeveergelijk aandeel. De bestaande 300.000 m2 bvobedrijfsbebouwing maakt hier deel van uit.Bedrijvigheid neemt toe door intensivering vanbestaand ruimtegebruik en door vestiging van

nieuwe bedrijven. De werkgelegenheid zal naarverwachting op termijn toenemen met ongeveer8.000 arbeidsplaatsen.

Er worden tot 2015 ruim 2.000 woningen gebouwd, op termijn ongeveer 4.000 woningen. Het stedelijk wonen in de Buiksloterham uit zich in ongeveer 80% appartementen en 20% stadshuizen. Op termijn bestaat een kwart van het programma uit stadshuizen.Van het woningbouwprogramma wordt 30% inde sociale huursector gerealiseerd. Daarnaastworden 95 sociale huurwoningen gebouwd tercompensatie van het woningbouwprogramma opOverhoeks.Door verschil in de mate van menging endichtheid ontstaat een grote variatie in woonwerkmilieus.

Alle ruimte voor werkenEen deel van het huidige bedrijventerrein blijft ookin de toekomst als zodanig gereserveerd, wonenis hier niet toegestaan.Het terrein is geschikt voor bedrijven die zichniet goed laten mengen met wonen. Vooralbedrijven die zich aangetrokken voelen tothet New Technology Center van Shell en hetKenniscentrum Duurzaamheid kunnen zich hiervestigen. Ook ondernemers die op zoek zijn naarrelatief grootschalige bedrijfsruimte kunnen hieruit de voeten. Uiteraard is er ook ruimte voor bedrijfsverzamelgebouwen.

Wonen tussen de bedrijven doorNaast het specifieke bedrijventerrein blijvenin de rest van de Buiksloterham ook nog veelmogelijkheden om te werken over. In een grootdeel blijft het wonen beperkt tot ten hoogste 30%.De grote diversiteit in de omvang van de kavelskunnen hier zowel kleine als relatief grotere

17


Wonen aan het waterOp de kop van het gebied langs het IJ en aanhet Johan van Haseltkanaal neemt woneneen dominante plaats in. Op de locaties magmaximaal 70% woningbouw worden gerealiseerd.Door de hoge dichtheid wordt de fysiekescheiding tussen werken woonvolumes zeerlastig. Menging van wonen en werken vindt dusvoornamelijk plaats op pandniveau.Het wonen bepaalt in sterke mate het type ende aard van de bedrijvigheid. Voorwaarde is datgeen milieuoverlast wordt veroorzaakt voor dewoningbouw. Het zijn met name kantoorachtige,veelal kleinschalige bedrijven die zich hier kunnenvestigen. Dit programma zou opgenomen kunnenworden in de aan de Johan van Hasseltkade.Voor detailhandel is weinig plaats, maar dezelocatie is heel geschikt voor speciaalzaken,bepaalde publieksfuncties en voorzieningen. Ditversterkt de levendigheid en de centrumfunctievan het gebied langs de kade.Het is de ambitie om in dit deel van deBuiksloterham een concentratie van nautischebedrijvigheid met als ankerbedrijf een jachthavente realiseren. Rond de jachthaven wordtruimte gereserveerd voor hieraan gerelateerdebedrijvigheid. Uiteraard gaat het dan omkleinschalige, meer ambachtelijke bedrijven diegoed inpasbaar zijn met wonen.

Door het toevoegen van de woonfunctieworden er nieuwe milieuen leefbaarheidseisenaan het gebied gesteld. In het Milieu EffectRapport (MER) Herontwikkeling Shellterrein/Buiksloterham (mei 2005) is duidelijk gewordendat geluidsoverlast en bodemverontreinigingde belangrijkste knelpunten zijn die opgelostmoeten worden. Geconcludeerd is dat, vanwegehet oplossen van de bodemverontreiniging,het terugbrengen van de geluidsbelasting,

het intensiveren van het ruimtegebruik enhet versterken van de vervoersnetwerken, detransformatie van de Buiksloterham leidt tot eengunstiger milieusituatie.

1.7 Financieel kader

Uitgangspunt voor het Investeringsbesluit isom het negatief saldo zoals voorgesteld bij hetProjectbesluit niet te laten oplopen. Dat betekentdat een financieel sluitend plan is opgesteld.De grondexploitatie behorend bij hetInvesteringsbesluit heeft een negatief saldo van€ 16,3 miljoen, waarvan de dekking wordt gevondenin het Vereveningsfonds. De dekking past binnende bestaande reservering voortvloeiend uithet Projectbesluit. Het investeringsniveau hierbijbedraagt circa € 157 miljoen en de opbrengstenbedragen circa € 141 miljoen (netto contantewaarde 01-01-2006).

Hierbij is rekening gehouden met uitvoering vande motie Olij waarin is besloten dat met de ontwikkeling van de Buiksloterham 30% sociale huur en 95 extra sociale huurwoningen ter compensatievan Overhoeks dienen te worden gerealiseerd.Vergeleken met het Projectbesluit resulteert dit ineen extra tekort van € 13 miljoen.

Met het Programakkoord 2006-2010 is voor hetrealiseren van sociale woningbouw nieuw grondprijsbeleid vastgesteld. Als het ertoe leidt dat voor sociale huurwoningen gerekend kan worden met een lager tekort, vloeit de meevaller terug naar het Vereveningsfonds.

De stadsdeelraad heeft bij de besluitvorming overhet Projectbesluit gevraagd nut en noodzaak aante tonen van de westelijke weg over het Johan van

bedrijven een plek kunnen vinden.Het voormalige atelier van de kunstenaarAndré Volten kan met de vorming tot eenkunstenaarscentrum een nieuw ‘anker’ wordenvoor de vestiging van diverse culturele encreatieve bedrijven.Door de relatief kleine kavelmaten enversnipperde eigendomssituatie kan eenfijnkorrelige menging van wonen en werkenontstaan. Aanwezige bedrijvigheid is bepalendvoor de feitelijke mogelijkheid van wonen. Hetprimaat is hier aan de bedrijvigheid. Wonen moetzich dus aanpassen aan werken.Als eenmaal wonen is geïntroduceerd moetvervolgens nieuwe bedrijvigheid wel rekeninghouden met de reeds ontwikkelde woningen. Datkan alleen als het nieuwe bedrijf mengbaar is metwonen.Bij uitstek hier liggen kansen om bij het eigenbedrijf te kunnen wonen.

Wonen en werken trekken samen opVoor een deel van de Buiksloterham moet werkenmengbaar zijn met een even groot of iets groteraandeel wonen. Hier mag wonen maximaal 60%van de locatie innemen, voor de bedrijven resteertdus minimaal 40%.Vergeleken met de andere woon-werkmilieusleidt de menging met maximaal 60% wonen totverschuivingen in typologieën. Werken is meergestapeld waardoor sterker de nadruk komt teliggen op kantoorachtige bedrijvigheid.Ook wonen wordt gestapeld. De menging dieontstaat kan in de vorm van een vrijstaandappartementenvolume naast gestapeldebedrijfsbebouwing of wonen en werken mengt inéén volume. Menging kan dus zowel op pand- alsop kavelniveau.

18


aanpassing van de weg in westelijke richting is nogniet geregeld.

Vergeleken met het Projectbesluit zijn enkele kleineaanpassingen aangebracht. Het gaat om het nietopnieuw opengraven van het Papaverkanaal,actualisatie van de verwervingskosten en debeweegbare voet-fietsbrug in de westelijke weg overhet Johan van Hasseltkanaal.

Het is logisch dat particulieren die profijt hebbenvan de ontwikkeling die door de gemeente wordtgeïnitieerd en betaald, aan het plan meebetalen. Bijuitvoering wordt nader bezien of voor het financieelresultaat van de grondexploitatie Buiksloterhamoptimalisatiekansen te verwachten zijn medeop grond van de nog aan te nemen nieuwegrondexploitatiewet. Revenuen bij particulierepartijen als gevolg van de ontwikkeling kunnenhiermee voor een deel worden verhaald.

1.8 Fasering en planning

Woningbouw is mogelijk als het nieuweBestemmingsplan Buiksloterham van kracht is. Ditis naar verwachting in 2009.We wachten niet met het uitgeven van grondtot alles voor de woningbouw geregeld is, maarzetten alvast in op ontwikkelingen die volgens hethuidige bestemmingsplan kunnen. De geleidelijkeontwikkeling levert een bijdrage aan het gewenstebeeld en het klimaat van de Buiksloterham. Ditkan bijvoorbeeld op de locaties atelier Volten(begin 2008 bouwrijp) en Asterweg 37 (medio2008 bouwrijp). Naast de ontwikkeling van gemeentelijke locaties, waaronder bodemsanering, maaiveldophoging en bouwen woonrijp maken, sluiten we ook aan op particuliere initiatieven die we ondersteunen en faciliteren.

1.9 Beheersing van risico’s

Aan realisatie van het programma is een aantalrisico’s te onderkennen. Deze risico’s liggen ophet terrein van het terugdringen van milieuhinder,met name geluid, noodzakelijke bodemsanering,gewenste verwervingen en wijziging van hetjuridisch planologisch kader.Er is bij het opstellen van het Investeringsbesluiteen risicoanalyse opgesteld die in de loop der tijddiverse keren wordt geactualiseerd en de basisvormt voor het nemen van beheersmaatregelen bijnadere uitwerking van het Investeringsbesluit naarhet bestemmingsplan.

Bij opstelling van het woningbouwprogramma isernaar gestreefd de risicogevoeligheid te beperken.Een aanzienlijk deel van het woningbouwprogrammabestaat uit meergezinswoningen. Op basis van eendoor het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdamuitgevoerde Vastgoedscan is een optimale mixvan verschillende typen meergezinswoningensamengesteld als onderlegger voor deberekening van de grondopbrengsten. Om hetafzetrisico verder te beperken is het binnen destedenbouwkundige opzet mogelijk een deel vanhet programma te realiseren als stadshuizen. Voorhet woningbouwprogramma wordt voorts gestreefdnaar een verdergaande productdifferentiatie waarbijwoonproducten in combinatie met bedrijfsruimtezullen worden aangeboden, bijvoorbeeld in devorm van woon-werkwoningen of woningen bijbedrijfshuisvesting. Ook zal een deel van hetwoningbouwprogramma in de vorm van particulieropdrachtgeverschap worden gerealiseerd.

Ten aanzien van het afzetrisico voor bedrijfsruimtenen kantoren is het van belang op te merken dat inde Buiksloterham geen grootschalige ontwikkelingenzullen plaatsvinden. Eerder zal de huidige lijn van

Hasseltkanaal, waaronder een beweegbare fietsvoetgangersbrug die recht doet aan de groeneroute langs het IJ. In de grondexploitatie is rekeninggehouden met de aanleg van een beweegbare fietsvoetbrug.

Met Rekenen en Tekenen is toegewerkt naar eenoptimaal resultaat voor zowel het stedenbouwkundigplanconcept als het financieel saldo. Hierbij zijn ookinvesteringen en opbrengsten in de tijd nauwkeurigop elkaar afgestemd. De rentekosten blijven zo laagmogelijk door de kosten niet te ver vooruit te latenlopen op de opbrengsten. Het bouwrijp maken vanuit te geven kavels geschiedt direct voorafgaandaan de start bouw. De openbare ruimte wordtaangelegd als de bebouwing nagenoeg of zelfsgeheel is afgerond. De Ridderspoorweg wordt welvooruitlopend op de bouwontwikkeling aangelegd.Dit maakt de start van de beoogde verandering inde Buiksloterham zichtbaar en is een stimulans voornieuwe (particuliere) investeringen.

Een aantal kostenposten zijn niet in degrondexploitatie bij het Investeringsbesluitopgenomen. De kosten voor urgente enprojectmatige bodemsanering van € 7 miljoen respectievelijk € 24 miljoen komen ten laste van de gemeentelijke Stelpost Bodemsanering.Een aantal wensen kunnen pas ingewilligd wordenals het financieel resultaat in de toekomst verbetertof als deze gedragen worden door particuliereinitiatiefnemers.De globaal geraamde kosten voor verbredingvan de Klaprozenweg in oostelijke richting van€ 20 en in westelijke richting van € 25 zijn in hetgemeentelijke Meerjaren InvesteringsprogrammaInfrastructuur (MIP) voorzien in de periode vóór2010 respectievelijk na 2010. Voor de aanpassingvan de Klaprozenweg in oostelijke richting is 50%van de dekking geregeld. De dekking van de

19


geleidelijke ontwikkelingen met een meer diffuusgebruik van gebouwen worden voortgezet. Dit uitzich bijvoorbeeld in ateliers en studio’s waarbij geensprake is van een strikte bedrijfsbestemming ofzuivere kantoorruimten maar een mengvorm vanbeiden. Problemen als gevolg van een overaanbodaan kantoren worden dan ook niet verwacht.

Door de andere aanpak waardoor particuliereinitiatiefnemers de ruimte krijgen aan deherontwikkeling van de Buiksloterham deel tenemen, worden risico’s gespreid. Doordat de marktmeer bepaalt komt een deel van de financiëlerisico’s niet meer bij de overheid terecht.

Onderdeel van de stedenbouwkundige voorstellenis de realisatie van een additioneel waterprogrammain het Johan van Hasseltkanaal. Voor dit programmazijn kosten noch opbrengsten in de grondexploitatieopgenomen. Uitgangspunt voor realisatie van ditwaterprogramma is dat het budgettair neutraalgeschiedt.

20


Plankaart

januari 2007 JANUARI 2007

21


2 Plantoelichting

Het plan voor de Buiksloterham is anders vankarakter dan het plan voor het aangrenzendeOverhoeks. Bij Overhoeks wordt het voormaligeShellterrein in één maal herontwikkeld.Daarvoor is een plan gemaakt dat het eindbeeldvastlegt. Vanwege de kavelstructuur en hetversnipperd grondbezit is het niet zinvol voorde Buiksloterham een eindplan te maken. Deandere aanpak en de filosofie leiden niet tot eenuitgewerkt stedenbouwkundig plan, maar scheptcondities en noodzakelijke randvoorwaarden engeeft daarmee een ontwikkelingsrichting aan.Het Investeringsbesluit Buiksloterham legt geeneindbeeld van een proces vast, maar geeft juistde condities om te beginnen.De werkmaquette geeft aan wat er zou kúnnenontstaan als iedere kavel met het maximaaltoegestane programma ontwikkeld zou worden.Een groot deel van de ontwikkeling heeft degemeente niet in eigen hand, maar wordt bepaalddoor particuliere partijen. De maquette geeftdus geen eindbeeld, maar een indicatie van demaximale mogelijkheden.

2.1 Plankaart

De plankaart is in feite een spelregelkaartvoor de uitvoering. De spelregelkaart biedtde stedenbouwkundige randvoorwaarden encondities waarbinnen de bouwontwikkeling(herontwikkeling, functiewijziging, uitbreiding ofverbouwing) kan plaatsvinden.De spelregels gelden voor het hele plangebied

en worden uiteindelijk vertaald in eenbestemmingsplan en welstandscriteria(zie bijlage 1).In een deel van het gebied is het realiserenvan woningen toegestaan, maar niet verplicht.Áls er herontwikkeld wordt, gelden de gestelderandvoorwaarden. Voor de kavels die degemeente zelf gaat uitgeven voor ontwikkelingkan zij natuurlijk wel eisen dat een bepaald aantalwoningen daadwerkelijk gerealiseerd wordt.Dit, en andere randvoorwaarden en wensen,wordt dan vastgelegd in een privaatrechtelijkeovereenkomst met een ontwikkelaar, de bouwenvelopovereenkomst.

Flexibiliteit met maxima per kavelIn de spelregelkaart wordt eenmaximumontwikkeling per kavel aangegeven. Debijbehorende verkeersbelasting is de belangrijkstegraadmeter voor dit maximum. De capaciteitvan de wegen is afgestemd op het maximumvolume in het bouwprogramma. Bij overschrijdingvan het gestelde maximum programma zoude bijbehorende verkeersintensiteit niet meeropgenomen kunnen worden op de aan- enafvoerende wegen in Amsterdam-Noord. Zelfsniet als de Klaprozenweg verdubbeld wordt en ervia de Bongerd een extra verbinding met de A10wordt gemaakt.

Een maximum per kavel betekent dat meerop een kavel in principe niet mogelijk is, ookniet als op de buurkavel geen volledig gebruikgemaakt wordt van dat maximum. Dit beperkt deflexibiliteit voor ontwikkelingen op de korte termijn.Maar voor de langere termijn is dit nodig omrechtsgelijkheid te kunnen bieden, juist vanwegede zo versnipperde kavel- en eigendomssituatie.Anders zou de situatie kunnen ontstaan datde eerste ontwikkelingen de ontwikkelruimte

opsouperen voor de kavels die wellicht pas later(her)ontwikkeld worden.

In de plankaart worden de ontwikkelmogelijkheden en randvoorwaarden op twee manieren aangegeven: met kleuren wordt de algemene gebiedstypologie aangegeven (programma en dichtheid), en met symbolen de specifieke ontwikkel-randvoorwaarden.

2.1.1 Gebiedstypologie (kleur)

Met kleur wordt aangegeven wat de maximalebebouwingsdichtheid van een bouwveldmag zijn en welk programma er gerealiseerdmag worden. De aangegeven maximalebebouwingsdichtheid is exclusief eventuelegebouwde parkeervoorzieningen.

ProgrammaDe Buiksloterham is nu een werkgebied. Inhet plandeel tussen Asterweg en het IJ blijftdit zo. Juist hier is een relatief groot aantalvitale bedrijfsvestigingen te vinden, evenalshet nieuwe NTC van Shell. Al ligt het NTC ophet bedrijventerrein, het behoort niet tot hetplangebied.Ook voor de andere plandelen blijft werken eenbelangrijke functie, maar de functie wonen wordttoegestaan. In een percentage is aangegevenhoe groot het deel per bouwveld is dat voorwonen bestemd mag worden. Dit is altijdrelatief: om het maximaal aantal woningen tekunnen realiseren zal dus ook het bijbehorendepercentage aan werken gerealiseerd moetenworden. Maar omgekeerd geldt dit niet.

Wonen is alleen mogelijk als dit milieutechnischkan. Dat zal lang niet altijd direct het geval zijn,vanwege contouren van bestaande bedrijven. Het

22


Maquette

23


vraagstuk richt zich niet alleen op de toegestanemilieuhinder van de bedrijven en als gevolgdaarvan op de mogelijk hinderbeleving vaneen (toekomstige) bewoners in de gemengdegebieden, maar ook op het bevorderen van dewederzijdse acceptatie en het scheppen van eenoptimale leefomgevingkwaliteit. Daarvoor zijndiverse oplossingsrichtingen denkbaar, die in hetkader van het opstellen van het bestemmingsplannader worden onderzocht.In sommige plandelen blijft werken ook nafunctiemenging de boventoon voeren, en magslechts 30% van het gebouwde volume als wonenworden bestemd. Nieuwe bedrijfsvestigingenhebben dan wel rekening te houden metinmiddels gerealiseerde woonbestemmingen,door bijvoorbeeld de positionering van deproductie-unit ten opzichte van het wonen,hinderbeperkende maatregelen, of doorvoldoende afstand te houden.In delen langs het Johan van Hasseltkanaal en dekoppen aan het IJ mag het wonen uiteindelijke deboventoon gaan voeren. Hier ligt een uitgelezenkans de nieuwe ontwikkelingen aan het IJ aan telaten sluiten op de tuindorpen van Oud Noord.Oud Noord krijgt weer een directe verbindingmet het IJ. Hiertoe wordt een openbare kadelangs het Johan van Hasseltkanaal aangelegd.Wonen is hier niet slechts een optie, maar eengewenst onderdeel voor de levendigheid vandeze verbinding in het hart van de Buiksloterham.Maximaal 70% van het toekomstige programmamag hier uit wonen bestaan.

DichtheidDe maximaal toegestane bebouwingsdichtheidvarieert van fsi van 1 tot 3 (zie begrippenlijst). Dehoogste dichtheid mag gerealiseerd worden langshet Johan van Hasseltkanaal en op de koppenaan het IJ aan het open water.

Hier mag het percentage wonen het hoogstzijn. Dit wordt het hart van de Buiksloterham.De maximale dichtheid tussen Asterweg enIJ is minder hoog. Dit blijft bedrijventerreinwaarbij een hoge dichtheid minder reëel is. Hetis niet gewenst direct aan het IJ de hoogstebebouwingsintensiteit te ontwikkelen en deachterliggende Buiksloterham letterlijk alstweederangs in de schaduw te stellen.

WaterkavelsIn en rond het Johan van Hasseltkanaal zijnwaterkavels aangegeven. Op de kop bij deDistelweg en in het kanaal is plaats vooreen jachthaven. Gedacht wordt aan eenpassantenhaven voor zeewaardige jachten. Erwordt geen ruimte gereserveerd voor structureleparkeervoorzieningen, stalling of onderhoud.Voorwaarde voor het functioneren is dat de brugop de kop van het Johan van Hasseltkanaalbeweegbaar is. Zo mogelijk kan de bedieninggecombineerd worden met een drijvendhavenkantoor, waarin het programma voorde jachthaven opgenomen kan worden naasteen openbaar toegankelijke horecafunctie. Inde bebouwing aan de kade is ruimte voor aannautisch gelieerde commerciële functies, zoalseen watersportwinkel.

Halverwege het Johan van Hasseltkanaal iseen dam met uitneembaar brugdeel in aanleg.Daarachter kan “vast” drijvend programmaeen plek vinden. Het gaat deels om drijvendewoningen of woonschepen, deels om drijvendevoorzieningen of horeca. Dit betreft nieuweligplaatsen. De huidige ligplaatsen voorwoonboten in het plangebied blijven zo veelmogelijk gehandhaafd. Indien handhaving opde huidige locatie niet kan, wordt naar eennieuwe locatie gezocht, bij voorkeur binnen hetplangebied.

24


Spelregels Algemeen

*Onder werken wordt verstaan: bedrijvigheid, kantoor-kantoorachtige bedrijvigheid, detailhandel en voorzieningen

Spelregels per type bouwveld (kleur)

- De maximale bouwhoogte is 30 meter, tenzij anders aangegeven

- Parkeervoorziening dient volledig op eigen terrein gerealiseerd te worden. Normen: werken 1:125 m² bvo, voorzieningen 1:100 m² bvo, sociale huur 0,5 en vrije sector 1,5 parkeerplaats per woning

- Bezoekersparkeren van 0,25 parkeerplaats per woning kan in de openbare ruimte opgenomen worden

- Per kavel in principe 1 auto-entree aan het raamwerk hoofdstraten

- De aangegeven percentages wonen/werken gelden per ontwikkelingseenheid (kavel of samengesteld uit meerdere kavels) en zijn onderling niet uitwisselbaar

- Bij ontwikkelingen met meer dan 150 wooneenheden dient een kinderspeelplaats per 150 woningen gerealiseerd te worden

Bedrijventerreinen - Volume: kavel-fsi maximaal 1- Programma 100% werken*, nieuwe vestigingen

maximaal mileucategorie 3 met uitzondering van bestaande bedrijven uit een hogere categorie

Transformatiegebied werken-wonen

- Volume: kavel-fsi maximaal 1,5- Programma: max. 30% wonen, min. 70% werken*- Huidige bedrijven vormen het uitgangspunt, wonen

is alleen mogelijk indien de milieusituatie van deze bedrijven dat toestaat, of zodanige maatregelen getroffen worden dat aan de vereiste voorwaarden voldaan wordt (bronmaatregelen/afscherming)

- Nieuwe bedrijfsvestigingen dienen verenigbaar te zijn met het op dat moment aanwezige wonen. Dat wil zeggen maximaal categorie 2 in de directe nabijheid van het wonen. Categorie 3 voor zover de omstandigheden dat toelaten

Transformatiegebied wonen-werken

- Volume: kavel-fsi maximaal 2,3- Programma max. 60% wonen, min 40% werken*- Huidige bedrijven vormen het uitgangspunt; wonen

is alleen mogelijk indien de milieusituatie van deze bedrijven dat toestaat, of zodanige maatregelen getroffen worden dat aan de vereiste voorwaarden voldaan wordt (bronmaatregelen/afscherming)

- Nieuwe bedrijfsvestigingen dienen verenigbaar te zijn met wonen, maximaal milieucategorie 2

Kerngebied wonen - Volume kavel-fsi maximaal 3- Programma: max. 70% wonen, min. 30% werken*- Nieuwe bedrijfsvestiging dienen verenigbaar te zijn met

wonen, maximaal milieucategorie 2

Waterkavel - Wateroppervlak gereserveerd voor drijvend programma- Aangrenzende kaden dienen volledig openbaar te

blijven, met mogelijkheid van medegebruik voor laden/lossen

- Geen directe aanmering aan de kade, ontsluiting en voorzieningen indirect via steigers

Openbaar groen - Trefwoorden open, uitzicht, bruikbaar: gras en bomen- Maximalisering groenoppervlak, géén bebouwing, tenzij

specifiek aangegeven

Openbare kade of plein - Openbaar verblijfsgebied, verkeersfunctie is ondergeschikt (bestemmingsverkeer)

- Materialisering en inrichting robuust: natuursteen asfalt en/of beton

- Kaden industrieel/nautische uitstraling: stalen damwand

Raamwerk straten - Hoofdstraten conform opgenomen principeprofiel, materialisering asfalt en beton

- Bomenlanen: iep- Zijstraten in aansluitende, samenhangende

materialisering

25


Spelregels specifiek (symbolen)

De gehanteerde indeling van de milieuhindercategorie komt uit het huidig gemeentelijk beleid. Naar verwachting wordt het beleid binnenkort aangepast (zie hoofdstuk 6.2)

Perifere detailhandel mogelijk

- Perifere detailhandel georiënteerd op de Klaprozenweg, ontsluiting indirect vanaf de Klaprozenweg (via Parallelweg, parkeerterrein)

- Geen parkeerentrees of laden en lossen voor de detailhandelsvestigingen via de kade aan de zuidzijde

Watergebruik vanaf eigen kavel

- Mogelijkheid tot houten aanlegsteigers met nautisch oogmerk

- Geen woonboten mogelijk- Maximaal 5 meter waterbreedte te benutten voor steiger plus

boot- Uitzondering Johan van Hasseltkanaal: tot aan de vrije

doorvaartzone benutten

Woonboten - Varende woonschepen of drijvende woningen - De kade is openbaar gebied, geen (semi)privaat gebruik

(stalling,parkeren etc.)

Jachthaven - Mogelijkheid voor een jachthaven- Openbaarheid van de kade is randvoorwaarden: geen

(semi)private parkeervoorziening of anderszins

Havenkantoor - Mogelijkheid tot een drijvend havenkantoor met meldsteiger en voorzieningen t.b.v. de jachthaven

- Mogelijkheid tot combinatie met een horecavoorziening- Maximale bouwhoogte 2 bouwlagen

Bijzonder drijvend programma

- Drijvend programma dat bijdraagt aan de levendigheid van de kade: voorzieningen of horeca

Reservering voor aanlandingsponton

- Ruimtereservering voor een aanlandingsponton voor pont/watertaxi

Basisschool/overige voorzieningen

- Reservering voor een cluster van maatschappelijke voorzieningen en brede school

- Maximaal 4.000 m2 bvo extra programma op de betreffende kavel mogelijk

Verplichte rooilijn - Continue bebouwingswand met minimaal 80% invulling van de rooilijn

- Geringe afwijkingen (max. 1,50 meter) voorbalkons of erkers toegestaan

- Minimale bouwhoogte 2 bouwlagen in de rooilijn

Uiterste rooilijn - Uiterste bebouwingsgrens- Geringe afwijking (max. 1,50 meter) voor balkons en

erkers toegestaan

Hoogtezonering max. 45 meter

- Zone waarbinnen een bouwhoogte van maximum 45 meter mogelijk is


- Zone waarbinnen een bouwhoogte van maximum 60 meter mogelijk is


- Zone met een maximum bouwhoogte van 20 meter aan het water, naar binnen toe oplopend tot maximaal 30 meter

Hoogteaccent - Hoogteaccent van 80 tot 100 meter hoog gewenst- Mogelijkheid voor maximaal 10.000 m2 bvo extra

Waardevolle bebouwing - Cultuurhistorisch waardevolle bebouwing, zoveel mogelijk in te passen in herontwikkeling

Reservering openbare ruimte

- Reservering voor verbreding van wegprofielen of voor aanleg van openbaar groen: geen nieuwe bebouwing in deze zone

Kaveloordeel min. 10 meeter breed

- Visuele doorsteek van weg naar water van minimaal 10 meter breed, situering indicatief

- De doorsteek is tevens kavelentree (auto)

Extra deelgebiedontsluiting - Aanvullend te realiseren openbare weg- Profielmaat minimaal 15 meter

Stedelijke plint - Verdiepinghoogte op de begane grond minimaal 3,50 meter met programmatische oriëntering op de kade

- Straatgericht programma in de plint, beperkt wonen, bij voorkeur in combinatie woon-werkateliers, toegangen voor bovengelegen woningen mogelijk

- Geen entrees van parkeervoorziening of laad- en lostoegang via de kade

26


Kaveldoorsteek en parkeren op eigen terrein hergebruik waardevolle bebouwing

wonen op en naast bedrijven “vast” drijvend programmajachthaven aan openbare kade

openbare kade met voorzieningenplint

27


45

4560

20

45

100

100

bouwhoogte kaveldoorsteken

2.1.2 Specifieke randvoorwaarden en mogelijkheden (zonering en symbolen)

Naast de algemene ontwikkelingsmogelijkhedenwordt er een aantal specifi eke randvoorwaardenaan ontwikkelingen gesteld. Het betreft devolgende punten:

BouwhoogteDe maximum bouwhoogte is 30 meter. Dit iseen gangbare maat langs het IJ, van pakhuizentot de kap van het Centraal Station. Opbepaalde plekken in de Buiksloterham wordenuitzonderingen gemaakt. Langs de zuidkantvan het Johan van Hasseltkanaal mag tot 60meter hoog worden gebouwd, een maat dieals uitzondering vaker aan het IJ voorkomt.Op deze plek worden geen buurkavels belastmet de schaduwwerking. Aan enkele smallereinsteekkanalen geldt hetzelfde principe, maarmet een navenant lagere bouwhoogte van 45meter. Tenslotte is op twee plekken tegenover deNDSM-werf een accent tot 100 meter gewenst.Dit komt overeen met de hoogte van de geplandenieuwe torens op Overhoeks. In de Buiksloterhammarkeren ze de NDSM-werf als een zwaartepunt.

KaveldoorstekenKenmerk van de zuidelijke Buiksloterham is hetvrijwel ontbreken van openbare oevers. Stratenliggen centraal met kavels die aan weerszijden tothet water strekken.Vaak is de nabijheid van het water niet merkbaar,terwijl dit toch één van de troeven van hetgebied is. Daarom wordt aangegeven waar bijherontwikkeling een kaveldoorsteek van weg naarwater vereist is. Hiermee wordt visueel contactvan weg naar water gemaakt. Dit is tevens deaansluiting van de kavel op de openbare weg,die gebruikt kan worden voor parkeren en tevensdient voor de afwikkeling van laden en lossen.Een kaveldoorsteek is dus geen openbare weg.van de IJ-oevers. Ruimtelijk, als kruispunt vanland- en waterwegen waar het IJ op zijn breedstis. En cultureel, als symbool van de industriëlegeschiedenis van Noord.

van de IJ-oevers. Ruimtelijk, als kruispunt van landen waterwegen waar het IJ op zijn breedst is. En cultureel, als symbool van de industriële geschiedenis van Noord. Waar op overhoeks een concentratie van torens ontstaat, wordt in de Buiksloterham juist getracht de ruimte van de werf met enkele accenten te markeren. Net zoals vroeger de verdwenen kranen en schoorsteenpijpen dat deden.

28


stedelijke plint en PDV bijzondere voorzieningen

Stedelijke plint en perifere detailhandelHet openbare karakter van de Johan vanHasseltkade wordt versterkt door hieraan eenstedelijke plint te maken. De begane grond heeft een verdiepingshoogte van minimaal 3,50 meter, is op de straat georiënteerd. De functie wonen komt op de begane grond beperkt voor. In deze plint is concentratie van commercieelvoorzieningenprogramma gewenst.Langs de Klaprozenweg is aan weerszijden eengroot aantal perifere detailhandelvestigingen(PDV) aanwezig. Ter versterking van deze functieis concentratie van PDV aan de oostzijde van deKlaprozenweg gewenst.Door de maximale rooilijn terug te leggen ontstaatlangs de Klaprozenweg ruimte voor logistiek enparkeren.

VoorzieningenDe invulling van het basisvoorzieningenprogramma, zoals een school of een huisartsenpraktijk, isafhankelijk van het tempo van de ontwikkelingen,met name van het wonen. Voor een deel vindenze zelf wel een geschikte locatie, maar als voorde basisscholen niet de maximaal benodigdetwee plekken gereserveerd worden, zal hetmoeilijk zijn achteraf nog accommodatie in tepassen. Eén van de basisscholen wordt ingepastop het voormalige AVI-GEB terrein. Het is vrijzeker dat deze school nodig is als deze locatiewordt ontwikkeld. Realisering van een tweedeschool hangt af van de verdere ontwikkeling inde Buiksloterham en zal naar verwachting pasop termijn nodig zijn. Hiervoor wordt een plekgereserveerd aan de zuidkant van het Johan vanHasseltkanaal.

RooilijnenIn de noordelijke Buiksloterham is door dempingvan kanalen de historische structuur grotendeelsverdwenen. Hier wordt de relatie tussen landen water versterkt door aanleg van openbarekaden. Om deze kadeprofi elen te defi niërenwordt bouwen in de rooilijn verplicht gesteld. Ditgeldt niet alleen voor de kaden maar ook voor debelangrijkste straten. Langs de Papaverweg zijnnu al delen met een continue rooilijn.Voor de zuidelijke Buiksloterham wordenrooilijnen slechts als maximum bebouwingsgrensgesteld, niet als verplichting. In de ontwikkelingligt de nadruk op transparantie naar het water ende waterkanten worden niet gedefi nieerd dooropenbare oevers.

verplichte rooilijnen

29


cultuurhistorische waardevolle bebouwing openbare oevers en pont haven en bruggen

Waardevolle bebouwingIn 2003 is een Cultuur Historische EffectRapportage (CHER) opgesteld voor deNoordelijke IJ-oever. In de Buiksloterham is eenaantal waardevolle structuren en gebouwenaangegeven. Daarbij is opgemerkt dat het veelalom karakteristieke bebouwing gaat.Karakteristiek voor het tijdsbeeld datvertegenwoordigd wordt of constructiefkenmerkend is. Het poortgebouw van hetvoormalige heropvoedingsdorp Asterdorp is totgemeentelijk monument verklaard. Verder gaathet veelal niet om monumentwaardige bebouwing.Bij de ontwikkeling van de Buiksloterham moetgetracht worden de historische structuren enbebouwing in te passen.

Openbare oevers en pontaanlandingenDe Buiksloterham heeft nu nauwelijks openbareoevers. Er wordt op ingezet om deze opstrategische plekken wel te maken. Langs hetIJ, langs het Johan van Hasseltkanaal, en langsZijkanaal I. Aan de oevers worden enkele plekkengereserveerd om pontaanlandingen te kunnenmaken. Behalve reguliere lijndiensten wordt ookde mogelijkheid voor watertaxi’s opengehouden.Langs de niet-openbare oevers aan de kanalen iseen zone aangegeven voor steigers en de aanlegvan boten zodat gebruik gemaakt kan worden vanhet water. Deze zone varieert van maximaal ruim25 meter langs de zuidkant van het Johan vanHasseltkanaal tot 3 meter in de smallere kanalen.Woonboten zijn hier niet toegestaan.

Havens en bruggenLangs het Johan van Hasseltkanaal en het Zijkanaal I zijn havens mogelijk. De gebruiksmogelijkheid wordt bepaald door de doorvaarbaarheid van nieuwe bruggen. De brug in de Ridderspoorweg is een vaste brug met een uitneembaar deel. Hierachter wordt alleen “vast” drijvend programma voorzien. In het voorste deel van het Johan van Hasseltkanaal zou een jachthaven kunnen komen. De brug over het uiteinde van het kanaal dient daartoe beweegbaar te zijn Ook op de kop van de Distelweg kan een jachthaven komen, direct bereikbaar vanaf het IJ. Verderop in Zijkanaal I is een werkhaven voorzien voor Waternet.

30


Raamwerk openbare ruimte

31


hart van de Buiksloterham, waarlangs de hoogstestedelijkheid geconcentreerd is. Hier komen juistkaden met nautische functies.

2.2.2 Bouwstenen

Het gaat in de Buiksloterham nadrukkelijkom openbare gebruiksruimten met een hogebasiskwaliteit en eenvoudige opzet: gras, bomenen duurzame bestratingmaterialen. Bepalend zijnde volgende bouwstenen.

BasisprofielEr wordt onderscheid gemaakt in hoofdstratenen overige straten. De hoofdstraten vormensamen een raamwerk dat ingericht wordt op50 km per uur met vrijliggende fietspaden. Ditraamwerk bestaat uit bestaande wegprofielen enaanvullingen daarop. Overal wordt gestreefd naareen basisprofiel met een breedte van 30 meter.Profiel en inrichting vertonen een samenhangendbeeld met een rijbaan van zwart asfalt, trottoirsvan grijze betontegels en een fietspad van roodasfalt. Een bomenlaan van iepen is zodaniggeplaatst dat voldoende ruimte is voor kabels enleidingen en veranderend gebruik van de straatzonder structurele aanpassingen binnen ditprofiel op te vangen is. Uitgangspunt is een 2x1rijbaan met parkeervakken aan weerszijden. Waarnodig kunnen de zijstroken benut worden vooropstelvakken of bushalteplaatsen.Dit stratenraamwerk vormt de ruggengraat vanhet ontwikkelingsproces in de Buiksloterham.Voor bestaande weggedeelten betekent dit eenherprofilering en soms een verbreding. De eerstestraat die met het nieuwe profiel wordt aangelegdis de Ridderspoorweg. Daarmee is de standaard,ook voor de overige straten van het raamwerkaangegeven. Voor de zijstraten die niet tot ditraamwerk behoren, de inritten en kaveldoorsteken

op eigen terrein, worden geen nadere eisengeformuleerd. Wel is het wenselijk dat deze insfeer en inrichting hierop aansluiten.

Johan van HasseltkadeDe noordzijde van het Johan van Hasseltkanaal,de Johan van Hasseltkade, wordt in de toekomstéén van de meest beeldbepalende ruimtenvan de Buiksloterham. Aan de kade liggen demeeste winkels en voorzieningen, evenals dejachthaven en horeca. De kade vormt dwarsdoor de Buiksloterham de verbinding van OudNoord met de IJ-oever en de NDSM-werf (NieuwNoord). De kade is toegankelijk voor fietsers envoetgangers en in beperkte mate voor auto’s,alleen bestemmingsverkeer.De kade wordt circa 25 meter breed met eenzone voor voetgangers en verkeer aan debebouwingszijde, een zone van haaks parkerenonder de bomen en een 10 meter vrije zone langshet water. Sfeer en gebruik worden bepaald doorhet programma in de plint van de bebouwing enop het water van het kanaal. Uitgangspunt isdat de kade altijd volledig openbaar blijft. Botenliggen nooit direct aan de kade, maar altijd ervooraan een verzamelsteiger. Alle voorzieningenworden daarin opgenomen. Op de kade kunnenbezoekers, ook voor de jachthaven, parkeren.Voor materialisering is van belang dat de kadeéén geheel blijft en niet wordt opgedeeld instroken met verschillende materialen voorvoetgangers, fietsers en auto’s.De kade-inrichting is robuust maar verbijzondertzich van de inrichting van de overige stratenen kaden in de Buiksloterham. In plaats vande basismaterialen asfalt en beton in hetstandaardprofiel wordt gedacht aan granieten beton. Dit is dezelfde materiaalkeuze alsbij de kraanbaan op de NDSM-werf en geeftnaast een kwalitatieve verbijzondering ook een

2.2 Openbare ruimte

De Buiksloterham is van oorsprong eenindustrieterrein met maar weinig openbareruimte. Transport van grondstoffen en productenverliep voor een groot deel via water. Inmiddelsis de watergebonden bedrijvigheid grotendeelsverdwenen uit het gebied. Nieuwe bedrijfsvormen,wonen, functiemenging en intensivering vragenom een andere openbare ruimte: betereverbindingen, verblijfsplekken en een hogerekwaliteit, maar wel met een stoere en degelijkeuitstraling.

2.2.1 Straten, kaden, parken en pleinen

De kern van het raamwerk openbare ruimtewordt gevormd door het net van hoofdstratenin de Buiksloterham. Er wordt gestreefd naareen raster van verbindingen met meerdereroutemogelijkheden om door het gebied tebewegen en die alle gebieden ontsluiten.De oever is altijd gemakkelijk te bereiken en deoriëntatiemogelijkheden worden vergroot. Aandit netwerk liggen de belangrijkste openbareruimten, de parken en kaden. Deze zijn zodaniggepositioneerd dat het contact tussen land enwater maximaal wordt benut. De openbare ruimtewordt zodanig verdeeld dat alle delen van de Buiksloterham in redelijke nabijheid liggen van deopenbare plekken.

Samen zullen de groene oevers zich op termijnpresenteren als een groene, openbare route aanhet IJ en het Zijkanaal I, aansluitend op de groenescheggen die aansluiten op Waterland. Dit integenstelling tot de harde kaden die dominerenaan de Zuidelijke IJ-oever.Het Johan van Hasseltkanaal is een insteek diehaaks op de groene route staat. Deze vormt het

32


verkeersremmend signaal. Een mogelijkheid isgraniet langs de gevel en in de rijbaan toe tepassen en stelconplaaten op de kade langs hetwater. Stalen damwanden vormen de kadewand.

Groene IJ-oeverWaar mogelijk wordt aan de IJ-oever van deBuiksloterham een groene oever aangelegd,net zoals bij Overhoeks. Op termijn leidt dit toteen groene promenade langs het IJ. De groeneoever is ook een prachtige verblijfsruimte op dezonzijde van het IJ. Bovendien dient de oever eenpraktisch doel als aanvaarbescherming, die onderandere voor wonen en voorzieningen een vereisteis.De waterrand bestaat uit een stortstenen oever,daarachter een glooiend grastalud met pad enbomen. Daar waar de oever voorlopig niet kanworden aangelegd, is nautisch gebruik wenselijk.

OeverparkenDe koppen aan Zijkanaal I en het Johan vanHasseltkanaal zijn groen. Net als bij de groeneoever aan het IJ is de opzet helder en eenvoudigmet stortstenen oevers, gras en bomen. Het zijnplekken die door hun ligging aan het open watereen nog hogere potentiële gebruiksruimte krijgen.

Gedempt kanaalHet Papaverkanaal is recentelijk voor een deelgedempt. Langs het resterende kanaal komteen openbare kade aan de noordzijde. Hetaansluitende gedempte deel blijft onbebouwd.Het krijgt een met gras en bomen die het lineairekarakter van het kanaal voortzet.

VoltentuinHet atelier Volten, het voormalige poortgebouwvan Asterdorp, vormt de kern van de enigeopenbare verblijfsruimte die niet aan het water

ligt. Het atelier kan de aanleiding zijn voor hetaanleggen van een beeldentuin. Voorwaarde isdat de openbaarheid, in ieder geval gedurende dedag, gewaarborgd blijft.

2.2.3 Ecologie

In het MER is de ecologische betekenis vanhet gebied onderzocht. Er zijn geen bijzonderenatuurwaarden in het plangebied aanwezig, zelfszoogdieren en amfibieën komen vrijwel niet voor.Ook blijkt de ecologische relatie met Waterlandgering.

Voor het water geldt een andere situatie. HetIJ-water met zijn vele gradaties in zout- enzuurstofgehalte heeft een rijke visfauna. Debelangrijkste ecologische potentie van het gebiedligt in het maken van nu ontbrekende ondiepeoevers tussen land en water. Deze kunnenals kraamkamer voor vissen en kreeftachtigenfunctioneren en bieden kansen voor amfibieën,watervogels en libellen.

In het Investeringsbesluit wordt daarom ingezetop stortstenen oevers langs de groene openbareruimten aan het water. Het gaat om de groeneoever aan het IJ en de groene koppen aan hetZijkanaal I.

2.2.4 Groennormering en speelplekken

Voor de omvang van groen en openbare ruimtein relatie tot het aantal woningen zijn geenwettelijke normen. Er zijn wel vuistgetallendie in Amsterdam worden gehanteerd, zoalshet Groenplan Amsterdam-Noord 2005.Deze regels gelden over het algemeen voorpure woongebieden en zijn niet zonder meertoepasbaar op een gemengd woon-werkgebied

als de Buiksloterham. Er kan wel een richtgetalvoor de openbare ruimte in de Buiksloterham uitafgeleid worden. Dit zou betekenen dat ruim 6hectare aan openbare verblijfsruimte gewenst is.Vergeleken met het Projectbesluit is meergroen opgenomen en de verblijfsruimten zijnevenwichtiger over het gebied gespreid, waarbijde nadruk op de oevers blijft bestaan. In hetInvesteringsbesluit is circa 4,6 hectare groen encirca 3,3 hectare kade en plein opgenomen.

De spreiding van openbare ruimte over deBuiksloterham is afgestemd op de dichtheid vanhet wonen. Met name voor de groep kleinsten(0-6 jaar) is directe nabijheid en bereikbaarheidcruciaal. Daar waar het om ontwikkelingen vansubstantiële aantallen woningen gaat wordt voordeze leeftijdscategorie in de planontwikkeling vande kavel een speelplek per 150 woningen vereist.De gemeente houdt de regierol zodat over degehele Buiksloterham een goede spreiding vanspeelvoorzieningen ontstaat.

2.2.5 Water

Zoals uit de groennormering blijkt, wordt niet defout begaan blauw als vervanging van groen tezien. Toch is het water in de Buiksloterham alsextra openbare ruimte te zien. Het schept ruimtein een dicht bebouwd gebied en is als vaarwaterte gebruiken. Op strategische plekken wordenopenbare oevers of kaden aangelegd om detoegankelijkheid van het water te verbeteren.Het dempen van kanalen om uitgeefbare grond temaken, dat tot voor kort gebeurde, is afgelopen.De contouren van de Buiksloterham zijn bepaald.Dat resulteert in hier en daar dempen en af en toegraven. Netto wordt circa 2,5 hectare gedempt,met name aan de buitenoever van het IJ voor degroene vooroever en de uitbouw van de openbare

33


ruimte op de kop van de Distelweg. Compensatiedaarvoor wordt gevonden binnen de waterbalansvan de Noordelijke IJ-oever.

Inpassing van enkele kleinere, specifiekewateren, zoals het koelwaterkanaal ten noorden de Papaverweg of de bestaande ontwateringsloten, vragen om een nadereuitwerking op het moment van de ontwikkelingvan de locatie. Dit hangt direct samen met detoekomstige maaiveldhoogte na bodemsanering,verbetering van de doorlaatbaarheid van de oeveren daarmee met de toekomstige ontwatering vande Buiksloterham.

situatie profielen

��

�

�

�

�

graven en dempen

34


profiel 1 profiel 2 profiel 3

profiel 4

35


profiel 5

profiel 6

36


��

��

��

ontsluiting historisch: watergebonden

37


3 Verkeer en parkeren

3.1 Algemeen

De Buiksloterham is van oorsprong eenwatergebonden industrieterrein. Transport vangrondstoffen en producten verliep voor eengroot deel over het water. Wegen waren beperkten liepen vaak dood door het ontbreken vanbruggen. De verbindingen naar de tuindorpenwaren vooral bedoeld voor woon-werkverkeervan arbeiders. Inmiddels is de watergebondenbedrijvigheid grotendeels verdwenen uit hetgebied. Het toenemende wegverkeer kanniet allemaal via het huidige verkeersstelselworden afgewikkeld. Nieuwe bedrijfsvormen,functiemenging en intensivering vragen ombetere verbindingen over land en water. Omdatde Buiksloterham midden in de stad ligt, speeltbereikbaarheid per fiets, pont en openbaarvervoer daarin een belangrijke rol en zal in detoekomst versterkt moeten worden.

In de toekomstige verkeersstructuur wordt hetautoverkeer zo veel mogelijk in noordelijkerichting op de A10 aangesloten, terwijl in zuidelijkerichting het vervoer over water voor fietser envoetganger waar mogelijk versterkt wordt. Tussendit wegen- en waternet is op termijn een groeneoeverroute langs het IJ voorzien. Ook deze isvooral voor fietser en voetganger.

In de Buiksloterham een netwerk van stratengemaakt, dat het verkeer zo goed mogelijkspreidt en omrijbewegingen voorkomt. Ditnetwerk bestaat deels uit bestaande straten diegeherprofileerd worden en waar nodig verbreed.

Daar waar verbindingen ontbreken wordennieuwe straten aangelegd. Binnen het (financiële)kader van het Investeringsbesluit kan het gehelenet van hoofdstraten worden gerealiseerd, zij hetnog niet overal met de ideale profielbreedte. Voorverbredingen zijn reserveringen opgenomen, diepas bij herontwikkeling van aangrenzende kavelskunnen worden benut.

Naar aanleiding van de inspraak over hetProjectbesluit Buiksloterham is nut en noodzaakvan de westelijke weg over het Johan vanHasseltkanaal ter discussie gesteld. De wegzou volgens de insprekers een belemmeringvormen voor de ontwikkeling van een jachthavenen ander nautische gebruik langs het Johanvan Hasseltkanaal. Bij behandeling heeft destadsdeelraad een amendement aangenomenwaarin verzocht wordt de mogelijkheid teonderzoeken van een westelijke ontsluitingin de vorm van een beweegbare fiets-/voetgangersbrug.In dit Investeringsbesluit wordt nut en noodzaakvan de westelijke ontsluitingsweg aangetoond.

3.2 Fietsnet

Langs alle straten van het hoofdraamwerk wordtuitgegaan van vrijliggende fietspaden. Bovendienzijn er aanvullende routes, zoals een fietsbrugover het Tolhuiskanaal, de kade langs het Johanvan Hasseltkanaal en op termijn een groene routelangs het IJ.Daarmee ontstaat een dicht net van fietspadendat aansluit op de hoofdroutes in de omgeving ende ponten over het IJ. Over Zijkanaal I komt eenbeweegbare brug voor langzaam verkeer en debus.

Bij de kop van het Johan van Hasseltkanaalwordt een beweegbare fietsbrug aangelegd.Wanneer nodig zal daar later een autobrug naastgelegd worden. Met deze brug voor fietsers envoetgangers wordt voorkomen dat een lus naarbinnen moet worden gemaakt via het kruispuntvan Distelweg, Asterweg en Ridderspoorweg. Ditbevordert de verkeersveiligheid omdat kruisingvan diverse verkeerssoorten wordt beperkt. Defietsbrug zorgt ook voor vermindering van deverkeersbelasting op het drukke en complexekruispunt met de Ridderspoorweg dat in feite uittwee T-splitsingen naast elkaar bestaat.

Fietspaden langs de straten zijn over hetalgemeen tweezijdig: een eenrichtingsfietspadin beide rijrichtingen. Alleen langs de routeGrasweg-Zijkanaal I is een eenzijdig fietspadvoorzien, waarbij aangesloten wordt op hetasymmetrisch profiel op de Grasweg vanafhet NTC-Shell naar het zuiden. Doorzettingvan dit profiel is niet alleen de meest praktischeoplossing, maar biedt ook de fietser het bestezicht op het IJ. Zo kan een eerste stap gezetworden naar de gewenste groene route langsde IJ-oever. Het twee-richtingenfietspad looptdoor tot aan de Papaverweg, waar het aansluitop de langzaamverkeer- en OV-route naar deNDSM-werf. Voor een optimale aansluitingop het tweezijdige fietspadennet loopt dit tennoorden van de fietsbrug over het Johan VanHasseltkanaal deels dubbel met het tweezijdigefietspadennet (zie profiel 4, hoofdstuk 2.2Openbare Ruimte).

Het fietsnet wordt niet in één keer gerealiseerd.Een deel wordt voor 2015 aangelegd en voorde toekomst worden ruimtelijke reserveringenaangehouden. Die reserveringen kunnen wordenbenut als bijvoorbeeld het definitieve profiel

38


busnet en pontaanlandingen

��

��

vrijliggende fietspaden

39


totale maximum programma gerealiseerd wordt,hangt af van het particulier initiatief op de anderekavels. Om er zeker van te zijn dat in de toekomsthet autonet voldoende capaciteit biedt voorverwerking van het verkeer als gevolg van hettotale programma, is in de capaciteitsberekeningdaarvan uitgegaan. Daaruit blijkt dat de spreidingvan het verkeer zodanig is, dat overal een profi elmet 2x1 rijbaan voldoende is. Zo worden hetechte stadsstraten waarlangs een gemengdgebruik mogelijk is. Het worden geen wegenwaarbij de verkeersfunctie allesoverheersend is.

Cruciaal is dat het verkeersnet in deBuiksloterham voldoende fl exibiliteit biedt omde verschuivende verkeersdruk op te kunnenvangen. Daarom niet slechts één centraleontsluitingsweg, maar een stratennet datspreiding mogelijk maakt.

Westelijke weg over het Johan vanHasseltkanaalDe huidige ontsluiting van de Buiksloterhambeperkt zich tot de Papaverweg in het noordelijkdeel en de Distelweg in het zuidelijk deel. Met deaanleg van de Ridderspoorweg krijgt het gebiedeen belangrijke hoofdstraat voor het autoverkeererbij. De bereikbaarheid en verkeersafwikkelingvan het gebied wordt hierdoor in noordelijkeen zuidelijke richting sterk verbeterd. DeRidderspoorweg heeft ook tot gevolg dat deverkeersbelasting in Disteldorp, rond het Mospleinen de Van der Pekbuurt aanzienlijk minder wordt.

De vraag is of de Ridderspoorweg afdoende is omde toenemende verkeersdruk als gevolg van deontwikkeling van Overhoeks en de Buiksloterhamop te kunnen vangen. Afweging van diverseaspecten leidt tot de conclusie dat de westelijkeweg over het Johan van Hasseltkanaal op termijn

noodzakelijk is. Overwegingen daarbij zijn:• Optimale bereikbaarheid van de Buiksloterham.• Evenwichtige spreiding van het verkeer.• Voor de hoofdstraten een profi el van 2x1 rijbaan.• Voldoende fl exibiliteit om de verkeersdruk te kunnen opvangen. De nieuwe Ridderspoorweg alléén biedt te weinig fl exibiliteit.• Voorkomen van een te hoge verkeersgeluidbelasting in en rond het plangebied en het voorkomen van een te grote toename van de geluidbelasting in de Van der Pekbuurt en Disteldorp.• Voorkomen van congestie.• Bereikbaarheid voor brandweer en andere hulpdiensten met één ontsluitingsweg in noord-zuidelijke is niet voldoende.

De westelijke weg over het Johan vanHasseltkanaal wordt pas aangelegd als in detoekomst de ontwikkeling van de Buiksloterhamzover gevorderd is dat deze ook nodig blijkt tezijn voor de verkeersafwikkeling van het gebied.Naar verwachting is dat na 2015. Een knelpunt isdat tot die tijd een belangrijke schakel in de routelangs de IJ-oever wordt gemist.Vanwege de gewenste groene route langshet IJ wordt daarom vooruitlopend daarop ineerste instantie een beweegbare fi ets-/voetbrugaangelegd, waarnaast in de toekomst het autodekgeplaatst kan worden.

In het Investeringsbesluit wordt de mogelijkheidgecreëerd om op de kop van het Johan vanHasseltkanaal een jachthaven te realiseren.De jachthaven geeft aan het woon-werkklimaatin de Buiksloterham een extra impuls. Weverwachten niet alleen een bijdrage in karakter

wordt aangelegd zoals bij de verbreding vande Grasweg op het moment dat aangrenzendekavels herontwikkeld worden.

3.3 Openbaar vervoer

In het Programma van Eisen Openbaar VervoerAmsterdam (Regionaal Orgaan Amsterdam)geldt de norm dat alle woon- en werkadressenin principe binnen 400 meter van een halteliggen. Dit streven wordt bereikt met een nieuwebusroute via Asterweg en Ridderspoorweg metdrie nieuwe halteplaatsen. De nieuwe brug overZijkanaal I dient voor langzaam verkeer, maarook voor de bus. Als ook in het gebied gewoondgaat worden zal het draagvlak voor een goedebusverbinding worden vergroot.Het personenvervoer per pont speelt nu al eenbelangrijke rol in de bereikbaarheid van deBuiksloterham. Te verwachten is dat dit voorfi etsers en voetgangers in de toekomst alleenmaar sterker zal worden. Daarom wordt eenaantal plekken vrijgehouden waar extra pontonsgelegd kunnen worden voor reguliere veren ofwatertaxi’s.

Voor de mogelijk toekomstige aftakking van deNoord/Zuidlijn naar Zaanstad is een tracé langshet Johan van Hasseltkanaal gereserveerd.

3.4 Netwerk autoverkeer

De toekomstige drukte van het autoverkeer inde Buiksloterham hangt af van de snelheid enintensiteit van de ontwikkelingen in het gebied.Op de door de gemeente uit te geven kavelswordt circa de helft van het maximum programmavoor de Buiksloterham gerealiseerd. Of het

40


4200

2100

500

7501150

2550

1150

27001650450

1150

850

2000

Motorvoertuigen in spits bij maximaal programma

41


geval voor de eerste 125 m2 bvo van een woning.Voor bezoekers van woningen worden plaatsenop straat gerealiseerd (0,25-0,5 fietsparkeerplaatsper woning).

Het benodigde aantal parkeerplaatsen voorwerknemers van kantoren, bedrijven envoorzieningen dient bepaald te worden aan dehand van het Bouwbesluit (bouwbesluit tabel4.62). Voor bezoekers worden de richtlijnenvan het CROW gehanteerd (publicatie 230:Ontwerpwijzer fietsverkeer). Het uitgangspuntis dat fietsparkeren inpandig en/of opmaaiveld wordt ingepast op het eigen terrein.Bezoekersparkeren kan ook beperkt op straat.

en sfeer, maar ook spin-offeffecten voor hieraangelieerde bedrijvigheid. Voorkomen moet wordendat de aanleg van de autoverbinding ertoe leidtdat het particulier initiatief voor aanleg van dejachthaven niet tot ontwikkeling komt. Als debrug beweegbaar is staat deze de belangrijkenautische functie in de Buiksloterham niet in deweg.

3.5 Parkeren

Overeenkomstig het gemeentelijk beleid is voorde Buiksloterham de parkeernorm bepaald. Voorwerken, zowel kantoren als bedrijven, geldt 1parkeerplaats per 125 m2 bvo, voor voorzieningen1 per 100 m2 bvo, voor sociale huurwoningeneen 0,5 parkeerplaats en 1,5 voor de vrije sector,voor bezoekers 0,25 parkeerplaats per woning. Bijrealisatie van het maximale programma komt dituit op circa 10.000 parkeerplaatsen. Daarvan iscirca 10% bezoekersparkeren.

Uitgangspunt is dat de parkeerbehoefte van eenkavelontwikkeling op eigen terrein moet wordeningepast. Dit kan zijn op maaiveld, gebouwd(ondergronds of inpandig), op het dak, al dan nietmechanisch. Ook laden en lossen geschiedt opeigen terrein.Bezoekersparkeren kan op straat. In de profielenvan de hoofdstraten is ruimte voor circa 900parkeerplaatsen.

Voor fietsen van bewoners, werknemers enbezoekers moeten goed toegankelijke envolwaardige parkeervoorzieningen wordengemaakt.Voor woningen betekent dit minimaal 1 goedtoegankelijke inpandige fietsparkeerplaats per 25m2 bvo van een woning. Deze norm geldt in ieder

42


fsi 1100% werken0% wonen

fsi 1,570% werken30% wonen

fsi 2,340% werken60% wonen

fsi 330% werken70% wonen

43


4 Programma

4.1 Programma wonen, werken en voorzieningen

De transformatie van de Buiksloterham, diemomenteel plaatsvindt, krijgt een extra enbijzondere impuls met de ontwikkeling die wevoorstaan. De inzet van de gemeente vindt plaatsop ongeveer 1/3 deel van het gebied. In derest van de Buiksloterham kan de ontwikkelingworden opgepakt door bedrijven en particulierinitiatiefnemers.

Het totale programma in de Buiksloterham omvat1.000.000 m2 bvo. Dit is een toename van hethuidige ruimtegebruik met 700.000 m2 bvo. Dezeintensivering van het ruimtegebruik is mogelijkomdat het gebied omgeven wordt door een grootareaal openbare ruimte groen, kades, pleinen enwater.Binnen het totale programma hebben wonenen werken een ongeveer gelijk aandeel. Debestaande 300.000 m2 bvo bedrijfsbebouwingmaakt hier onderdeel van uit. De toename vanbedrijvigheid ontstaat door intensivering vanbestaand ruimtegebruik en door vestiging vannieuwe bedrijven. De werkgelegenheid zal naarverwachting op termijn toenemen met ongeveer8.000 arbeidsplaatsen.

Voor het gebied waar de gemeente actief wilinzetten, in de tabel het investeringsgebiedgenoemd, wordt bijna de helft van het totaleprogramma gerealiseerd. Wonen omvatongeveer 2/3 deel van dit programma, werken envoorzieningen 1/3 deel.

Het stedelijk wonen in de Buiksloterham uit zichin een groot aandeel appartementen. Het aantalstadshuizen neemt in de loop der tijd toe tot ¼van het totale programma.Van het woningbouwprogramma wordt 30% inde sociale huursector gerealiseerd. Daarnaastworden 95 sociale huurwoningen gebouwd tercompensatie van het woningbouwprogramma opOverhoeks. Het uitgangspunt van 30% socialehuur geldt ook bij erfpachtconversie en bij grondin particulier eigendom. Hierover worden metde individuele eigenaren zo mogelijk afsprakengemaakt.

Binnen het programma werken wordt minderruimte gegeven aan kantoorontwikkeling en meeraan bedrijfsruimte en kantoorachtige functies.

Het voorzieningenprogramma bestaat voor dehelft uit commerciële functies en de helft uitsociaal programma.De gebouwde parkeervoorzieningen zijn niet inhet programmavolume opgenomen.

4.2 Variatie in het woon-werkmilieu

De verschillen in maximum programma enmaximum percentage wonen, samen met despecifieke kenmerken van de gebiedsdelen,leiden tot een grote diversiteit in woon- enwerkmilieu. De openbare ruimte vormt hetsamenbindende kader. Hierin wordt juist naarrust en samenhang gestreefd, met een robuusteuitstraling.

*Exclusief parkeerplaatsen

Programma* m² bvo investeringsbesluit aantal woningen verdeling

Wonen 279.000 65 %

Stadhuizen Appartementen

43.000236.000

360 1.640

18%82 %

Werken 126.000 30%

Bedrijven

Kantoorachtig

Kantoor

38.000

0.000

38.000

30 %

40 %

30%

Voorzieningen 25.000 5%

Commercieel en horeca

Niet commercieel

12.500

12.500

50%

50%

Totaal 430.000 2.000 100 %

44


4.2.1 Alle ruimte voor werken

Een deel van het huidige bedrijventerreinBuiksloterham blijft ook in de toekomst alsbedrijventerrein gereserveerd. Hier wordt geenwonen toegestaan. De dichtheid met een fsi van maximaal 1 iszodanig dat de bedrijfsbebouwing een tot tweebouwlagen heeft met hier en daar een bescheidenhoogteaccent voor kantoorachtig programma.Parkeren, laden en lossen kan op eigen terreinop maaiveld worden afgewikkeld, maar ook eengebouwde parkeervoorziening is denkbaar.

De aanwezige bedrijvigheid is uitermate divers,uiteenlopend van kleinschalige kantoorachtigebedrijvigheid, al of niet in bedrijfsverzamelgebouwen, tot grootschalige productiebedrijven. Het terrein is geschikt voor bedrijven die zich iet goed laten mengen met wonen. Vooral bedrijven die zich aangetrokken voelen tot het New Technology Center van Shell en het Kenniscentrum duurzaamheid kunnen zich hier vestigen. Ook ondernemers die op zoek zijn naar relatief grootschalige bedrijfsruimte kunnen hier uit de voeten. Uiteraard is er ook ruimte voor bedrijfsverzamelgebouwen.

Voor wat betreft de toegestane milieuhinder zijnbedrijven uit ten hoogste milieuhindercategorie1

3 toegestaan, zoals een drukkerij of metaal-bewerkerij. Voor reeds aanwezige bedrijven uit met hogere categorie wordt een uitzondering gemaakt. Deze bedrijven kunnen blijven bestaan.

Een andere uitzondering geldt voor bedrijven die formeel vallen onder een hogere categorie, maar in het concrete geval een hinder hebben die gelijk is aan de milieuhinder van een bedrijf uit categorie 3, bijvoorbeeld vanwege de beperkte bedrijfsomvang

of vergaande technische maatregelen. Dergelijke bedrijven zijn ook toegestaan.

4.2.2 Wonen tussen de bedrijven door

Naast het specifieke bedrijventerrein blijvenin de rest van de Buiksloterham ook nog veelmogelijkheden om te werken over. In een grootdeel blijft het wonen beperkt tot ten hoogste 30%.Door de hogere dichtheid kan zelfs bij realisatievan 30% wonen evenveel bedrijfsvloeroppervlakgerealiseerd worden als op het bedrijventerrein.De dichtheid kent een fsi van maximaal 1,5 perkavel.

Parkeren kan deels nog op het maaiveld vande kavel, maar zal deels ook in bebouwingopgenomen moeten worden door bijvoorbeeldeen inpandige garage bij de woning.

De grote diversiteit in de omvang van de kavelsmaakt dat momenteel bedrijven gevestigd zijnuiteenlopend van kleinschalige kantoorachtigebedrijvigheid in allerhande sectoren totgrootschalige metaalwarenindustrie, enconstructiebedrijven en autoreparatiebedrijven.Het gebied trekt onder meer ambachtelijke enproductie- bedrijven, bouwen installatiebedrijvenen handelsbedrijven aan. Over het algemeenlenen deze bedrijven zich voor menging metwonen.

Door de relatief kleine kavelmaten enversnipperde eigendomssituatie kan eenfijnkorrelige menging van wonen en werkenontstaan. Zittende bedrijvigheid is bepalend voorde feitelijke mogelijkheid van wonen. Het primaatis hier aan de bedrijvigheid. Wonen moet zich hierdus aanpassen aan werken.Als eenmaal wonen is geïntroduceerd moet

vervolgens nieuwe bedrijvigheid wel rekeninghouden met de reeds ontwikkelde woningen. Datkan alleen als het nieuwe bedrijf mengbaar is metwonen.

Dit betekent dat zonder verdere maatregelenbedrijven uit milieuhindercategorie 1 en 2 zijntoegestaan. Door bijvoorbeeld gebruik te makenvan afschermende bebouwing ten opzichtevan woningen kan in sommige situaties ook devestiging van bedrijven uit categorie 3 mogelijkworden gemaakt. Ook hier geldt dat bedrijven uiteen hogere categorie worden toegestaan indiende daadwerkelijke milieuhinder beperkt blijft tot dehinder van een categorie 2-bedrijf.

De menging kan leiden tot heel eenduidigeoplossingen met bijvoorbeeld bedrijfsbebouwingaan de straatzijde in enkele bouwlagen en enkelewoningen daarachter aan het water. Het kan ookleiden tot bijzondere combinaties van wonenen werken in een pand, hetzij als penthouse opeen bedrijfspand, hetzij als woon-werk units ofatelierwoningen. Dit biedt kansen om bij het eigenbedrijf te kunnen wonen.

Aan de Asterdwarsweg ligt het voormalige ateliervan de kunstenaar André Volten. De vorming toteen kunstenaarscentrum kan een nieuw ‘anker’worden voor de vestiging van diverse culturele encreatieve bedrijven.

De Klaprozenweg is een locatie voor periferedetailhandel en andere publieksgerichte functies.Een combinatie met wonen of met andereeconomische functies is goed denkbaar. Vanwegede goede bereikbaarheid kan het aantrekkelijkzijn voor publieksfuncties die in de toekomst ookgerelateerd zijn aan wonen zoals fitness of voorbijzondere grotere onderwijsfuncties.

1 Uitgangspunt hierbij is de indeling in milieuhindercategorieënzoals deze in bestemmingsplannen wordt gehanteerd

45


In afwachting van de herziening van deverkeerssituatie rond het Mosplein hebbenzich in de Papaverhoek tamelijk marginalekleinschalige bedrijven gevestigd. De uitstralingis rommelig.Toch biedt het gebied perspectief.De schildersvakschool en een cluster vantoonaangevende ontwerpbedrijven zijn ergevestigd, naast een aantal culturele bedrijven.Het vernieuwingsproces is ook hier in gang gezeten de nieuwe bedrijvigheid laat zich over hetalgemeen goed mengen met wonen.

4.2.3 Wonen en werken trekken samen op

Voor een deel van de Buiksloterham moet werkenmengbaar zijn met een even groot of iets groteraandeel wonen. Hier mag wonen maximaal 60%van de locatie innemen, voor de bedrijven resteertdus minimaal 40%. Op deze locaties kent debebouwingsdichtheid een fsi van maximaal 2,3.Parkeren zal in of op bebouwing gerealiseerdmoeten worden. Met de toenemendegebruiksdruk op de kavel is het wenselijkhet maaiveld zo veel mogelijk vrij te houden.Ruimtebesparende opties waarbij gebruikgemaakt wordt van mechanisch parkeren wordeninteressant, zeker wanneer ondergronds parkerente duur blijkt. Bovendien is mechanisch parkerenuitstekend geschikt voor kleinere, niet-openbareparkeervoorzieningen.

Vergeleken met de andere woon-werkmilieusleidt de menging met maximaal 60% wonen totverschuivingen in typologieën. Werken is meergestapeld waardoor sterker de nadruk komt teliggen op kantoorachtige bedrijvigheid zoalsbijvoorbeeld grafische bedrijven die verregaandzijn geautomatiseerd.Ook voor wonen zal de nadruk op stapelingliggen. Menging met werken kan zowel op kavelals

op pandniveau. Een aantrekkelijke optie lijkthet wonen aan de waterzijde te realiseren en hetwerken direct aan de weg. Naast kantoorachtigebedrijvigheid valt te denken aan kleinschaligeambachtelijke en productiebedrijven, bouweninstallatiebedrijven en handelsbedrijfjeszullen zich hier willen vestigen. De gewenstemenging tussen wonen en werken heeft totgevolg dat zich hier bedrijven met ten hoogstemilieuhindercategorie 2 kunnen vestigen.

4.2.4 Wonen aan het water

Op de kop van het gebied langs het IJ en aanhet Johan van Haseltkanaal neemt woneneen dominante plaats in. Op de locaties magmaximaal 70% woningbouw worden gerealiseerdin een dichtheid met een fsi van maximaal3. Bij deze hoge dichtheid wordt de fysiekescheiding tussen werken woonvolumes zeerlastig. Menging van wonen en werken vindt dusvoornamelijk plaats op pand- of blokniveau.Gebouwde parkeervoorzieningen zijn bijdeze dichtheid een noodzakelijkheid. Debodemsanering van met name het AVI-GEBterrein biedt kansen juist in deze dichtstbebouwde gebieden verdiept parkeren terealiseren.

Het merendeel van de woningen zal inappartementen worden gebouwd, waarbijsituering en uitzicht de belangrijkste troeven zijn.Maar zelfs bij deze hoogste dichtheden kan 10tot 20% van het woonprogramma als stadshuizengerealiseerd worden. Dit zijn laagbouwwoningenin hoge dichtheid, bijvoorbeeld zoals op Borneo-Sporenburg gebouwd zijn.Het wonen bepaalt in sterke mate het type ende aard van de bedrijvigheid. Voorwaarde is datgeen milieuoverlast wordt veroorzaakt voor de

woningbouw. Het zijn met name kantoorachtige,veelal kleinschalige bedrijven en voorzieningendie zich hier kunnen vestigen. Dit programma zouopgenomen kunnen worden in een plint aan destraatzijde, zoals langs de kade van het Johanvan Hasseltkanaal gewenst is.

Gezien de potentie zal hier ingezet worden opde meest hoogwaardige segmenten voor zowelwonen als werken. Dit vertaalt zich naar het typebedrijvigheid dat zich hier zal vestigen. Te denkenvalt vooral aan zakelijke dienstverleners, horecaen in mindere mate persoonlijke dienstverleners,leisure en detailhandel. Deze bedrijven laten zichook het beste mengen met wonen.Deze bedrijvigheid vestigt zich hoofdzakelijk opde begane grond en/of op de eerst verdieping vande gebouwen. Van belang is dat de bedrijven diezich vestigen langs het Johan van Hasseltkanaalnadrukkelijk bijdragen aan de levendigheid vanhet gebied en de kade. Voor detailhandel isbinnen de Buiksloterham weinig plaats, maardeze locatie is heel geschikt voor speciaalzaken,bepaalde publieksfuncties en voorzieningen. Ditversterkt de centrumfunctie van het gebied langsde kade voor de Buiksloterham.

Het is de ambitie om in dit deel van deBuiksloterham een concentratie van nautischebedrijvigheid met als ankerbedrijf een jachthavente realiseren. Hiermee wordt de ligging aanwater benadrukt en wordt een basisvoorwaardegecreëerd voor een levendig gebruik van datwater. Rond de jachthaven ruimte gereserveerdwordt voor hieraan gerelateerde bedrijvigheid.Denk hierbij aan ‘thematische’ detailhandel,horeca, botenverkoop en -verhuurbedrijven, maarook aan bedrijven die gericht zijn op constructie,afbouw en reparatie en onderhoud van boten.Uiteraard gaat het dan om kleinschalige,

46


Op termijn is een tweede basisschool nodig.Vooralsnog wordt uitgegaan van een 16-klassigebasisschool die ook wordt gecombineerdmet naschoolse opvang en voorschoolof peuterspeelzalen. De uitbreiding vanwelzijnsvoorzieningen kan meer doelgroepgerichtzijn. Het draagvlak voor speciale voorzieningenvoor jongeren en/of ouderen en/of allochtonegroepen zal afhankelijk van de feitelijkebevolkingsontwikkeling tegen die tijd nadermoeten worden bekeken.Het totaal aan zorgvoorzieningen voor deBuiksloterham kan gecombineerd worden in eenklein gezondheid- en dienstencentrum.

SportVoor de Buiksloterham en Overhoeks samenis voldoende draagvlak voor een sportzaal. Debehoefte voor binnensport kan worden opgelostdoor dubbelgebruik van de gymfaciliteiten van descholen. Er is geen specifieke buitensportruimtenodig.

meer ambachtelijke bedrijven in de laagstemilieucategorieën die dus goed inpasbaar zijn metwonen.

4.3 Voorzieningen

4.3.1 Basisvoorzieningen

Op basis van het AmsterdamsVoorzieningenmodel is het theoretischemaatschappelijke voorzieningenprogramma voorde Buiksloterham bepaald. Ruimtelijke clusteringvan voorzieningen met een centrale ligging ligtvoor de hand.

Onderwijs, zorg en welzijnEen voorzieningencluster bestaande uitonderwijs- en welzijnsvoorzieningen komt op eencentrale kavel in het gebied aan de Johan vanHasseltkade.Dit creëert niet alleen een duidelijkherkenningspunt binnen de ruimtelijke structuur,maar komt ook tegemoet aan de functionele eisenen de mogelijkheden voor de fasering van devoorzieningen.

Het gaat om een brede school waarondervallen een 22-klassige basisschool, naschoolseopvang, voorschool/peuterspeelzaal en 3kinderdagverblijven voor ongeveer 60 kinderen.De benodigde zorgvoorzieningen kunnen (tijdelijk)in plinten worden gerealiseerd.Voor voortgezet onderwijs is een reservering van4.000 m2 aangehouden. In eerste instantie richtdeze reservering zich op speciaal onderwijs. Dezereservering kan zich echter ook lenen voor andere(hogere / vak) opleidingen.

SpeelruimtenKinderen kunnen voor speelruimte gebruikmaken van de openbare ruimte, pleinen engroenvoorzieningen. Indien maximaal 15%hiervan zal als speelplek ingericht wordt,wordt voldaan worden aan de vuistregel die inAmsterdam wel voor woongebieden gehanteerdwordt (3% van het uitgeefbaar terrein alsspeelplek). Omdat deze vuistregel opgaat voorpure woongebieden, zal in een gemengd gebiedals de Buiksloterham genuanceerder met dezenorm omgegaan kunnen worden.

Overige voorzieningenEen reservering van 1.500 m2 voor gebedsruimteverdient aanbeveling.

Voorziening m² bvo in investeringsgebied m² bvo op termijn

Brede school 4.000 2.800Voortgezet onderwijs 4.000 -Kinderdagverblijf 800 650Welzijn 600 400Zorg 600 600Cultuur 1.000 550Overig 1.500 -

Totaal 12.500 5.000

47


bakker, slager en dergelijke.Het verschil in aanbod aan voorzieningen tenopzichte van de omliggende buurten kan deuitwisseling tussen de Buiksloterham en deomgeving versterken. De bewoners uit deBuiksloterham kunnen bijvoorbeeld buiten debuurt winkelen en de bewoners uit Disteldorp ende Van der Pekbuurt/Mosplein kunnen recreërenen uitgaan in de Buiksloterham.

Perifere detailhandelIn stadsdeel Amsterdam-Noord is één locatie voorperifere detailhandel en deze is gelegen aan deKlaprozenweg. Mede gelet op de mogelijkhedenvoor grootschalige winkels die gaan ontstaan inhet winkelcentrum Boven ’t IJ, is de locatie aande Klaprozenweg aangewezen als zuivere PDV-locatie. Andere typen commerciele voorzieingenof detailhandel is hier dus niet toegestaan.‘Zuivere’ PDV branches zijn auto’s, boten,caravans, bouwmarkten en woninginrichting.Concentratie en clustering van PDV zijnvoorwaarden voor het goed functioneren. Inaansluiting op de bestaande vestigingen wordtde PDV aan de oostzijde van de Klaprozenweggeconcentreerd.

4.3.2 Commerciële voorzieningen en perifere detailhandel

Commerciële voorzieningenDe helft van het voorzieningenprogramma binnende Buiksloterham omvat commerciële functies.Commerciële voorzieningen zijn bijvoorbeeldhoreca, fitness, zonnenbank, multicopy, etc. Dezekunnen verspreid in het gebied een plaats vinden,afhankelijk van de specifieke functie-eisen zoalsbereikbaarheid, ruimtebehoefte, centrumfunctieen dergelijke, maar meer voor de hand ligthet deze voorzieningen te concentreren in destedelijke plint langs de noordzijde van het Johanvan Hasseltkanaal. In de plint kunnen zich naastcommerciële voorzieningen ook ondernemingenvestigen met een publieksfunctie, zoals eenmodeontwerper of een scheepsreparatie.Dergelijke functies zijn reguliere bedrijvigheiden als deze functies als beperkte nevenactiviteit(ongeveer 10%) ook materialen verkopen is dattoegestaan.De voorzieningen kunnen rekenen op een breeden gevarieerd draagvlak. Voorzieningen dieoverdag voor werknemers van bedrijven eenfunctie vervullen zoals restaurants en cafés,kunnen ook ’s avonds voor de bewoners van hetgebied aantrekkelijk zijn.

Onder de commerciële voorzieningen vallenook winkels. In de Buiksloterham zal geeneigen winkelgebied worden gecreëerd. De(toekomstige) bewoners van de Buiksloterhamzullen wat betreft hun (dagelijkse) boodschappenzijn aangewezen op de bestaande winkelcentraMosplein, Boven ’t IJ en het toekomstigewinkelgebied Overhoeks. Wel zijn er op zeerbeperkte schaal mogelijkheden in de stedelijkeplint voor lokale winkelvoorzieningen zoals een

48


5.1 Milieu-effectrapport

In het Milieu Effect Rapport (MER)Herontwikkeling Shellterrein/Buiksloterham(mei 2005) is veel milieu-informatie over deBuiksloterham beschreven. Daarnaast zijn drietransformatiescenario’s uitgewerkt en beoordeeldop milieu-effecten. Duidelijk is geworden datgeluidsoverlast en bodemverontreiniging debelangrijkste knelpunten zijn die opgelostmoeten worden. Vanwege het oplossen vande bodemverontreiniging, het terugbrengenvan de geluidsbelasting, het intensiveren vanhet ruimtegebruik en het versterken van devervoersnetwerken is geconcludeerd dat detransformatie van de Buiksloterham tot eengunstiger milieusituatie leidt. In bijlage 2 is eenkorte samenvatting opgenomen van het MERvoor het deel Buiksloterham.

Aanleiding om het MER op te stellen is de bouwvan ruim 4.000 woningen in de Buiksloterham(inclusief Overhoeks). In het MER wordt ooktoegelicht dat de ruimtelijke plannen voldoenaan de Europese richtlijn StrategischeMilieubeoordeling (SMB).

De commissie MER heeft in april 2006 haaradvies uitgebracht over het MER. Belangrijkeconclusie is dat het MER alle essentiële informatiebevat. De commissie heeft haar waarderinguitgesproken over het innovatieve karaktervan het MER. Tegelijkertijd heeft de commissieaanvullende vragen gesteld over de varianten diein het deel voor de Buiksloterham zijn uitgewerkt.Op deze punten zal het MER nog aangevuldworden. Ook nieuw beleid en wijzigingen in hetprogramma van de Buiksloterham, waaronder deaanleg van een jachthaven, zijn aanleiding om hetMER aan te vullen.

De commissie MER zal opnieuw om eentoetsingsadvies worden gevraagd. Dit kan bij hetbestemmingsplan.

5.2 Industrielawaai

Om de gewenste transformatie van deBuiksloterham mogelijk te maken zal demilieuhinder die onverenigbaar is metwoningbouw, moeten worden teruggebracht. Eenprominent aspect is industriegeluid zowel in hetplangebied zelf als van de omringende gebiedenNDSM, Cornelis Douwesterrein en het westelijkHavengebied.Het streven is er op gericht om het industriegeluidtot een aanvaardbaar niveau te brengen. Ondereen ‘aanvaardbaar niveau’ wordt verstaan eengeluidsniveau dat in overeenstemming is met hetstedelijke karakter van het gebied. Dit niveau isvoor de Buiksloterham gelegd op 55 dB(A).De Buiksloterham is een gezoneerdindustrieterrein waarop de Wet geluidhindervan toepassing is. Na herziening van de Wetgeluidhinder (naar verwachting tijdig vankracht) ontstaat de mogelijkheid om voor deBuiksloterham een geluidsbelasting van 55 dB(A)te hanteren zonder dat sprake dient te zijn vaneen geluidluwe zijde of andere ontheffingsgrond.

Om het gewenste geluidsniveau te bereikenwordt een aantal stappen gezet. De eerste stap isakoestisch onderzoek naar zowel de gemiddeldegeluidsbelasting als de maximaal toegestanegeluidsbelasting. Daarna volgt het nemen vanmaatregelen aan de ‘bron’ en/of het treffen vanruimtelijke en bouwtechnische maatregelen.Ten slotte worden maatregelen vastgelegd inonder andere vergunningen en planproducten

5 Milieu

Bij de ontwikkeling van de Buiksloterhamspelen milieu-aspecten binnen het plangebiedeen belangrijke rol. Het mengen van wonen enwerken stelt hoge eisen aan de kwaliteit van deleefomgeving, juist ook vanwege het uitgangspuntdat de bestaande bedrijvigheid zoveel mogelijkgehandhaafd wordt. Door het toevoegen vande woonfunctie worden er nieuwe milieu- enleefbaarheidseisen aan het gebied gesteld.Dat kan leiden tot maatregelen variërend vanmilieumaatregelen aan individuele bedrijven, hettreffen van extra maatregelen aan woningen (bijv.extra geluidsisolatie) of het onder voorwaardenafwijken van wettelijke milieunormen waardoorenige mate van milieuhinder geaccepteerdwordt. Het naar elders verplaatsen van bedrijvenis slechts aan de orde bij onaanvaardbaremilieuoverlast.

De huidige en gewenste kwaliteit voor milieuen leefomgeving is binnen het plangebiedonderzocht en er is gekeken naar de milieuinvloedvan buiten het plangebied. Vooralsnogzijn geen negatieve effecten voor de beoogdewoningbouw in Buiksloterham te verwachtenvanuit aangrenzende gebieden. Het is welnoodzakelijk om ontwikkelingen in die gebiedennauwlettend te blijven volgen.In dit hoofdstuk wordt geschetst met welkerandvoorwaarden op gebied van milieu rekeninggehouden wordt.

49


zoals bouwenveloppen en bestemmingsplan. Debedrijven zijn over het reeds gestarte akoestischeonderzoek geïnformeerd.

Akoestisch onderzoekDoel van het akoestisch onderzoek is om in kaartte brengen welke maatregelen genomen moetenworden om de geluidsbelasting van bedrijvenop de door de gemeente actief te ontwikkelenwoningbouwlocaties tot het aanvaardbareniveau te brengen. Omdat er niet met eenstedenbouwkundig plan wordt gewerkt, is voorhet akoestische onderzoek de spelregelkaart alsrekenmodel gehanteerd.

De eerste akoestische verkenningen hebben totde conclusie geleid dat de geluidbelasting tot hetniveau van 55 dB(A) kan worden teruggebracht.De gewenste woningbouw op de door degemeente actief te ontwikkelen locaties kanworden gerealiseerd.

Voor woningbouwontwikkeling in de rest vanhet plangebied zal ook aangetoond moetenworden dat de geluidsbelasting ter plekke hetaanvaardbare niveau heeft. Het onderzoek ende daaruit voortvloeiende maatregelen moetenworden uitgevoerd en bekostigd door deinitiatiefnemer van die woningbouw. De gemeentewil hierin een faciliterende rol vervullen eninitiatiefnemers ter zijde staan met advies.

MaatregelenDe benodigde maatregelen zijn onder te verdelenin maatregelen aan de ‘bron’ en ruimtelijke enbouwtechnische maatregelen. Als een bedrijf dein de milieuvergunning verleende geluidruimteniet volledig gebruikt, wordt de milieuvergunningaangescherpt tot het in de praktijk benuttegeluidsniveau 2. Dit is de zogenaamde

papieren sanering. Het bedrijf heeft hiervangeen nadelige gevolgen. Bij een klein aantalbedrijven zullen nadere maatregelen aan de brongenomen moeten worden. Dit kan door fysiekemaatregelen zoals dempers, isolatie, andereinrichting, etc. Ook van deze bedrijven wordt demilieuvergunning aangepast. Het wegnemen vaneen geluidsbron door het verplaatsen van eenbedrijf is de meest vergaande maatregel en isslechts incidenteel aan de orde.Naast maatregelen aan de ‘bron’ kunnenruimtelijke maatregelen zoals afschermendebebouwing en bouwtechnische maatregelen zoalsdove gevels worden toegepast.

Stad en MilieubenaderingHet kan zijn dat incidenteel het nemen vanmaatregelen niet voldoende geluidsreductieoplevert. Dit kan in het bijzonder knellen als dewijziging van de Wet geluidshinder te laat inwerking treedt, waardoor in de Buiksloterhamin plaats van de voorkeur grenswaarde van 55dB(A) moet worden uitgegaan van 50 dB(A). Ingeval niet voldaan kan worden aan de geldendemilieunormen zal met gebruikmaking van deInterimwet Stad en Milieubenadering daarvanafgeweken kunnen worden. Dit is een strakgereglementeerde procedure waaraan doorGedeputeerde Staten van de Provincie Noord-Holland als bevoegd gezag, goedkeuring verleenddient te worden. Er moet duidelijk gemotiveerdworden op welke wijze de mogelijkheden voor hetnemen van bronmaatregelen en het toepassenvan stedenbouwkundige oplossingen zijnonderzocht en waarom deze niet tot de oplossinghebben geleid. Voorwaarde is bijvoorbeeld ookdat op het gebied van milieu compenserendemaatregelen worden genomen. Bijvoorbeeld eenhogere geluidsbelasting op de gevel kan wordengecompenseerd door goede isolatie of een

duurzaam energiesysteem in de woningen. Opandere milieuaspecten dan geluid behoeft naarverwachting geen gebruik te worden gemaakt vande Stad en Milieubenadering.

5.3 Verkeerslawaai

Op basis van de maximale verkeersbelasting,als gevolg van realisatie van het maximaleprogramma in de Buiksloterham en Overhoeks,is onderzocht wat de daarbij te verwachtengeluidsbelasting is. Dit is relevant voorgeluidsgevoelige functies als wonen, onderwijs ofmedische zorg. Er is onderscheid te maken in driecategorieën:

a Beneden de voorkeur waarde van 50 dB(A). Dit is de ideale situatie, die lang niet overal in een stad als Amsterdam gehaald kan worden.

b Tussen voorkeur waarde van 50 dB(A) en ontheffingswaarde van 60 tot 65 dB(A). Realisatie van geluidsgevoelige bestemmingen is bij bestaande wegen mogelijk door ontheffing voor hogere geluidswaarde aan te vragen en na te gaan of reductie mogelijk is door toepassing van maatregelen aan de bron. c Boven de ontheffingswaarde. In deze categorie zijn fysieke maatregelen aan weg en/of woningen noodzakelijk.

Over het algemeen blijft in de Buiksloterham hetverkeerslawaai langs de hoofdstraten nergensonder de voorkeur grenswaarde van 50 dB(A).Maar dit is in een stad als Amsterdam eerderregel dan uitzondering. Voor alle hoofdstratenzal onderzocht moeten worden of maatregelenaan de bron ertoe leiden dat de maximale

2 De beschreven aanpak geldt niet alleen voor milieuvergunningsplichtige bedrijven,maar ook voor bedrijven die vallen onder de Algemene maatregel van Bestuur (AmvB)

50


ontheffingswaarde niet wordt overschreden.Maatregelen aan de bron zijn bijvoorbeeld hettoepassen van geluidarm asfalt, het regulerenvan verkeer en dergelijke. Er zijn enkele kritiekewegdelen waar het maximale programmakan leiden tot een overschrijding van demaximale grenswaarden en bronmaatregelennaar verwachting niet voldoende effect zullenhebben. In dat geval zijn fysieke maatregelenaan de woning noodzakelijk zoals “ dovegevels”, toepassen van vliesconstructies voor degevel of het aanhouden van grotere afstandentot de weg. Ook kan een oplossing wordengevonden in de stedenbouwkundige verkaveling,bijvoorbeeld het werken wordt gesitueerd aande weg en het wonen verder van de weg af. Inalle gevallen waarin de voorkeur grenswaardewordt overschreden moet de stedenbouwkundigeinvulling zo zijn dat de geluidsbelaste woningeneen stille achterzijde hebben.

Verkeerslawaai als gevolg van de ontwikkelingVoorlopig zal de verkeersbelasting in deBuiksloterham in beperkte mate toenemen. Opkorte termijn verbetert de situatie juist, doordatde Ridderspoorweg die nu in aanleg is, eenextra route voor het verkeer biedt. Vooral hetvrachtverkeer door Disteldorp zal minder wordenomdat via de Ridderspoorweg de Klaprozenwegdirect bereikt wordt. Het verkeer als gevolg van dewoningbouw zal vanaf 2012 toenemen en ver na2015 naar de maximale intensiteit groeien.

Een eerste verkenning op basis van hetvolledige bouwprogramma in 2020 vanzowel Buiksloterham als Overhoeks laat ziendat, afhankelijk van de hoogte waarop degeluidsbelasting wordt gemeten (5 of 30 meterbouwhoogte), het verkeerslawaai in een beperktaantal situaties de maximum grenswaarden

overschrijdt. Dit geldt met name voor de plintvan de nieuwe bebouwing en langs de Distelwegleidt het verkeer tot een geluidbelasting boven demaximale ontheffingswaarde. Een vergelijkbaresituatie geldt voor de woningbouw gelegen aan denieuwe westelijke ontsluiting. Met de nieuwbouwvan de Buiksloterham zal hiermee rekeningworden gehouden.

Anders ligt het bij de Distelweg in Disteldorp enop de kruisingen in de Van der Pekstraat. Bijrealisatie van het volledige bouwprogrammadat naar verwachting pas vanaf 2020bereikt zal worden en bij een volledig vrijeverkeersafwikkeling is het waarschijnlijk datook de maximum grenswaarde op de geveloverschreden zal worden.Naast de intensiteit en de maximale waardemoet hier ook gekeken worden naar de toenamevan het verkeerslawaai als gevolg van de inde tijd hoger wordende verkeersdruk. Uit deverkeersstudie blijkt dat als uiteindelijk het totaleprogramma wordt gerealiseerd, de toename vande geluidsbelasting in de Van der Pekstraat en opde Distelweg te hoog wordt.Met geluidsreducerend asfalt kan naarverwachting een forse reductie worden behaaldom zodoende een aanvaardbaar niveaute bereiken. Ook kan het geleiden van hetvrachtverkeer over de Ridderspoorweg enigsoelaas bieden. Mochten meer maatregelennoodzakelijk zijn dan kan gedacht worden aangedeeltelijk éénrichtingsverkeer.Bij het treffen van dergelijke maatregelen zal debereikbaarheid van de Buiksloterham, met namevan de bedrijven in het gebied gewaarborgdmoeten blijven. Dit is een van de belangrijksteredenen dat op termijn de aanleg van dewestelijke weg over het Johan van Hasseltkanaalnoodzakelijk kan zijn.

5.4 Overige geluidsbronnen

Naast industrie- en verkeerslawaai is sprakevan geluid afkomstig van railverkeer, luchtvaarten scheepvaart. In het MER is onderzochtwelke invloed deze bronnen hebben op deBuiksloterham.Conclusie is dat geluid afkomstig van railverkeerzal afnemen als gevolg van de afschermendebebouwing op Overhoeks. Geluid van vliegtuigenblijft gelijk en het geluid van scheepvaart zal lichttoenemen als gevolg van de autonome groei vanhet scheepvaartverkeer.

5.5 Bodem

5.5.1 Bodemsanering

Ongeveer 80% van de Buiksloterham is in meerof mindere mate verontreinigd met immobieleverontreinigingen waaronder metalen en asbest.Daarnaast zijn grote delen van de Buiksloterhamverontreinigd met mobiele stoffen. Dezeverontreinigingen bestaan met name uit vluchtigegechloreerde organische verbindingen (VOCl) enminerale olie. Twee grote VOCl verontreinigingenzijn dermate aanzienlijk dat hier sprake is vanspoedeisende sanering. Deze saneringen moetenaltijd worden uitgevoerd.

De uit te voeren bodemsanering wordt bepaalddoor de toekomstige functie van het perceel ende aard van de aanwezige verontreinigingen.De wijze van saneren is zodanig dat risico’sten aanzien van de verontreinigingen wordenopgeheven.De sanering van locaties wordt bij voorkeurintegraal aangepakt en zoveel mogelijk gekoppeld

51


aan de uitvoering van het bouwplan. We sprekenvan projectmatige sanering. Het kan zijn dathet bouwplan gereed is en de sanering nogvoortduurt.

Immobiele verontreinigingenDe sanering van immobiele verontreinigingenis zodanig dat de contactrisico’s met deverontreiniging voorkomen moeten worden. Ditkan op verschillende manieren; de verontreinigingverwijderen of de verontreiniging isoleren.Isoleren met een gesloten verharding of leeflaag(een voldoende dikke schone zandlaag) heeftvanuit kostenoverwegingen de voorkeur.

Vanwege het streven naar een geslotengrondbalans wordt nieuw uit te geven terreinopgehoogd. Het ophogen kan op die locaties waargrondwaterproblemen niet afgewenteld worden opbuurpercelen. Zie maaiveldhoogtekaart.

Mobiele verontreinigingenNaar de VOCl-verontreinigingen, die zich totgrotere diepte in de bodem (tot 28-30 meterbeneden NAP) hebben verspreid, wordt naderonderzoek verricht. Daarbij wordt ook desaneringswijze bepaald.In bijlage 3 staat de indicatieve saneringsaanpakbeschreven voor de kavels in het zogenaamdeinvesteringsgebied van de gemeente (zie ookkaart investeringsgebied in hoofdstuk 7).

5.5.2 Geohydrologie

Plan waterhuishouding / afwatering / drainageIn de Buiksloterham komen hogegrondwaterstanden voor die een belemmeringzijn voor de realisatie van de woningbouw.De functie woningbouw kent de zogenaamdedroogleggingseis.

De droogleggingseis voor woningbouw houdt indat bij het bouwrijp maken gezocht wordt naardíe combinatie van ontwateringsmiddelen enophoging, zodat de grondwaterstand niet langerdan vijf dagen per twee jaar stijgt boven hetniveau van 0,50 meter beneden het maaiveld.Daarbij wordt ook geëist dat er kruipruimtelooswordt gebouwd. Dit komt in feite overeen metde eis voor nieuwbouwwoningen dat begane-grondvloeren dampdicht worden uitgevoerd.

Uit onderzoek blijkt dat het grondwaterprobleemkan worden gereguleerd door een combinatievan saneren (minimaal 1 meter leeflaag metgoed doorlatend zand) en het verbeteren van dedoorlatendheid van de oeverconstructie. Indiende oevervoorzieningen nog niet voldoendedoorlatend zijn, zijn aanvullende maatregelennoodzakelijk. Voor de kavels die niet aan hetoppervlaktewater liggen en een woonfunctiekrijgen worden andere maatregelen genomen,zoals het aanbrengen van grondkoffers, drainageof het toepassen van grondverbetering.

Drooglegging geschiedt in volgorde vanvoorkeur door kruipruimteloos te bouwen, hetophogen van het maaiveld, het maken vanwatergangen. Lozingen van het grondwater zijnniet toegestaan indien de lozing plaatsvindt doormiddel van bemalen drainagebuizen met eenontwateringsniveau lager dan het oppervlaktepeil.De de ontwatering van nieuw in te richtengebieden mag niet gebeuren door middel vandrainage (uitgezonderd sportvelden, speeltuinen,parken, gazons en tijdelijke drainage voorbouwactiviteiten). Realisatie van een ruimtelijkplan mag de loop en de hoedanigheid van hetgrondwater noch de grondwaterstand negatiefbeïnvloeden.

5.6 Externe veiligheid

Externe veiligheidscontourIn de Buiksloterham is een groot aantalbedrijven gevestigd dat gebruik maakt vankleinere of grotere hoeveelheden gevaarlijkestoffen. In het gebied bevindt zich een bedrijfdat gespecialiseerd is in de productie vanindustriële gassen. Voor dit bedrijf gelden externeveiligheidseisen vanwege de opslag van gassen.De contour van het plaatsgebonden risico3

van dit bedrijf heeft in de huidige situatie eenreikwijdte van 80 meter. Binnen deze contourzijn geen woningen of andere gevoeligefuncties toegestaan. Het groepsrisico4 wordtopnieuw berekend op het moment dat hetbestemmingsplan Buiksloterham wordt opgesteld.Mocht blijken dat ten opzichte van de huidigesituatie (= situatie zoals vastgelegd in hetBestemmingsplan Overhoeks) het groepsrisicostijgt of het groepsrisico de oriëntatiewaardeoverstijgt, dan zal verantwoord worden of ditacceptabel is. Bij de verantwoording speelt hetadvies van de hulpdiensten, in het bijzonder deBrandweer, een belangrijke rol.

Route gevaarlijke stoffenIn verband met de hierboven geschetstesituatie vindt in de Buiksloterham zowel vervoervan routeplichtige als van niet-routeplichtigegevaarlijke stoffen over de weg plaats.

Om het vervoer van gevaarlijke stoffen tereguleren en de risico’s te beheersen, bestaater een ‘transportroute gevaarlijke stoffen’(zie kaart).Bij ingebruikname van de Ridderspoorweg medio2007 is het wenselijk de route gevaarlijke stoffenaan te passen. Het voorkeurstracé verlaat de

3 Plaatsgebonden risico: de plaatsgebonden kans, per jaar, op overlijden van een onbeschermd individuten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen ( Besluit Externe Veiliheid Inrichtingen, BEVI mei 2004)4 Groepsrisico: cumulatieve kans per jaar dat een aantal omwonenden het slachtoffer wordt van een ongevalmet gevaarlijke stoffen (BEVI mei 2004)

52


streefpeil toekomstige maaiveldhoogte

> 1.50

0.90-1.00

1.35-1.500.90-1.00

1.35-1.50

0.90-1.00

route gevaarlijke stoffen

53


Buiksloterham via de Ridderspoorweg, richtingKlaprozenweg, Cornelis Douwesweg naar deA10. Binnen de Buiksloterham maakt de routeeen rondje over de Ridderspoorweg, Distelweg,Grasweg, Asterweg en via de Ridderspoorweg hetgebied weer uit.Zodra de woonbebouwing aan beide zijdenvan de kop van de Distelweg in aanbouw wordtgenomen zal, om gevoelige bestemmingen zoveel mogelijk te vermijden, de route wordenheroverwogen.De risico’s die samenhangen met de transportenvan gevaarlijke stoffen zijn onderzocht. Ookwanneer gekozen zou worden voor eentweerichtingen route past het risico ruimschootsbinnen de normen.

Het groepsrisico als gevolg van het vervoervan gevaarlijke stoffen over het IJ, neemt inde toekomst toe. De oriëntatiewaarde voor hetgroepsrisico wordt niet overschreden.

5.7 Luchtkwaliteit

Het plan voor de Buiksloterham is doorgerekendop effecten voor de luchtkwaliteit en getoetst aanhet Besluit luchtkwaliteit.De luchtkwaliteit in de Buiksloterham wordtbepaald door de achtergrondconcentratie en doorde bijdrage van het verkeer. In het onderzoek isgerekend met verkeersintensiteiten als gevolg vanbestaande bedrijven, nieuw te vestigen bedrijvenen bewoners.De bestaande en nieuw te vestigen bedrijvenbehoren niet tot een categorie waarvoor inzichtnoodzakelijk is in de individuele bijdrage aande luchtkwaliteit. De situering van meetpuntenin de gemeente Amsterdam is zodanig datook de bijdrage van het scheepvaartverkeer

representatief is verwerkt in deachtergrondconcentraties.De toename van verkeer leidt weliswaar opsommige wegvakken binnen en buiten deBuiksloterham tot een achteruitgang van deluchtkwaliteit ten opzichte van de huidige situatie,maar de normen van het Besluit luchtkwaliteitworden niet overschreden.De belangrijkste verklaring hiervoor is dat auto’s,vrachtauto’s en brandstoffen door technischeontwikkelingen steeds schoner worden en deachtergrondconcentratie steeds lager wordt.De plannen voor de Buiksloterham passen dusbinnen het Besluit luchtkwaliteit.

5.8 Geur

In 2006 wordt rond het thema geur naderonderzoek gedaan naar de geurbelasting vaneen aantal bedrijven in het gebied om te bepalenof bronmaatregelen noodzakelijk zijn. Indienbronmaatregelen genomen moeten worden zal ditgebeuren in overleg met de bedrijven. Vervolgenswordt de milieuvergunning aangepast. Overigensverwachten we geen grote knelpunten omdat hetaantal geurbronnen in het gebied beperkt is.

5.9 Duurzaamheid

5.9.1 Duurzame energievoorziening

De vraag naar energie zal, als gevolg vanhet transformatieproces, in de komende jarentoenemen. Ruimtelijke projecten met woningbouwen/of utiliteitsbouw van enige omvang kunnen eenbelangrijke bijdrage leveren aan het terugdringenvan de CO2-emissie en aan het verbeteren van

de lokale en regionale luchtkwaliteit. Met eenduurzame energievoorziening wordt het gebruikvan fossiele brandstoffen fors teruggebracht.Uitbreiding of aanleg van een aardgasnet is nietlanger meer een logische keuze voor de lokaleenergievoorziening van een te (her-) ontwikkelengebied.

Het wel of niet laten aanleggen en exploiterenvan een meer duurzame energie infrastructuurmoet worden gemotiveerd. Dit is een verplichtinguit het Besluit Aanleg Energie Infrastructuur(BAEI, 2001). Voor alle ruimtelijke projectenin Amsterdam moet worden uitgegaan vaneen warmtenet gevoed met ruim beschikbarerestwarmte (motie gemeenteraadslid de heerOlmer c.s. inzake de begroting voor 2006,stadsverwarming in Amsterdam, 22 december2005).

Voor woningbouw geldt de BasiskwaliteitWoningbouw Amsterdam 2006. Het gaat in ditkader om het beperken van de energievraag doormaatregelen in de gebouwschil in plaats van doorde installatietechniek.

Duurzaam warmtenetOp dit moment wordt samen met marktpartijende haalbaarheid van een integraal, duurzaamwarmtenet in Amsterdam-Noord onderzocht. Hetwarmtenet zal warmte kunnen leveren aan alletoekomstige ruimtelijke projecten in het stadsdeeldus ook aan de Buiksloterham.

Voor de Buiksloterham zal samen met deontwikkelaars een energievisie worden opgesteld.In de energievisie zullen verschillende scenario’sdoorgerekend worden. Het referentiescenariois een duurzaam warmtenet, zoals bedoelddoor de gemeenteraad van Amsterdam. Een

54


het niet in contact komt met hemel- en/ofoppervlaktewater.

5.9.3 Intensief ruimtegebruik

In de Buiksloterham wordt een omvangrijkprogramma van wonen, werken en voorzieningengerealiseerd op een relatief beperkte ruimte.Ruimte is schaars en kostbaar en wordt daaromzo efficiënt mogelijk benut door compact tebouwen. De hoge bebouwingsdichtheid en deintensieve menging van verschillende functiesversterken het duurzame karakter van de nieuwestadswijk. Het versterkt het draagvlak voor allerleivoorzieningen, waaronder openbaar vervoer (busen metro), diverse soorten waterverbindingenzoals veren en watertaxi’s en langzameverkeersroutes.

tweede scenario is een lokaal warmtenet metgrootschalige warmtepompsystemen aangevuldmet warmte-koude-opslag in de diepe bodem.

Een vergelijkbaar systeem wordt aangelegdop Overhoeks. Het derde scenario is eenenergievoorziening op basis van eengrootschalige warmtekrachtbron gevoed metbiomassa (bio-olie), waarvan de lokale restwarmtewordt geleverd aan een collectief warmtenet5.Het laatste scenario, de terugvaloptie, isde traditionele energievoorzienig op basisvan aardgas en (niet duurzaam opgewekte)elektriciteit.Extra aandacht wordt besteed aan het leverenvan duurzame koude. De vraag naar koelingwordt steeds groter, niet alleen voor kantoren enaccommodaties, maar ook voor woningen.

Bij de keuze voor een energienet moeten weons realiseren dat het in de Buiksloterhamgaat over een bestaand functionerend gebied.Er moet rekening gehouden worden met deenergievoorziening van de bestaande bedrijven.Voor de bedrijven moet de energieleveringgegarandeerd blijven. De overstap naar eennieuw systeem zal alleen succesvol zijn als datvoor de bestaande bedrijven aantrekkelijk wordtgemaakt.

5.9.2 Materiaalgebruik

Het is inmiddels bijna vanzelfsprekend om bijhet ontwerp en de realisatie van gebouwenuit te gaan van duurzame materialen. In deBuiksloterham zal alleen hout worden toegepastdat op duurzame wijze geproduceerd is envoorzien is van het FSC-keurmerk. Uitloogbarematerialen, zoals zink, lood en koper, zullenalleen worden toegepast op plaatsen waar

5 Voor de Buiksloterham kan wellicht gebruik gemaakt worden van restwarmte die vrijkomt bij de grootschaligeproductie van elektriciteit in de Hemwegcentrale en de Afval Verwerkingsinstallatie AVI-West

55


6 Juridisch planologisch kader

Voor de Buiksloterham staan we een nieuweontwikkeling voor, maar dat wil niet zeggendat er op dit moment niets gebeurt. Sterkernog, op dit moment is het gebied al aan groteveranderingen onderhevig. Er vestigen zichnieuwe bedrijven, bedrijven met een heel anderkarakter dan de traditioneel aanwezige industriëlebedrijvigheid. De nieuwe bedrijvigheid kenmerktzich onder meer door kleinschaligheid. Daarvoorbieden de nieuwe bedrijfsverzamelgebouweneen aantrekkelijk aanbod. Vestiging van dezenieuwe bedrijven kan binnen het huidig juridischplanologisch kader of er wordt met toepassingvan een artikel 19 procedure Wet RuimtelijkeOrdening (WRO) geanticipeerd op de toekomstiggewenste ontwikkeling.

Voor het realiseren van woningbouw is hethuidig juridisch planologisch kader niet geschikt,daarvoor moet een nieuw bestemmingsplanworden opgesteld.

Navolgend noemen we het huidig juridischplanologisch kader en geven we in grote lijnenaan waarmee met het opstellen van het nieuwebestemmingsplan rekening gehouden moetworden.

6.1 Huidig juridisch planologisch kader

Huidige bestemmingsplannenVoor het plangebied Buiksloterham is de ‘Verordening houdende voorschriften bedoeldin Artikel 43 van de Woningwet’ (1943) vankracht. De huidige bestemming is industrieterreinin de zin van handel en nijverheid. Door de overgangsbepaling van de WRO 1968 hebben deze voorschriften de status van bestemmingsplan gekregen. Voor de delen waar de voorschriften ex artikel 43 niet gelden is het Amsterdams Uitbreidingsplan (1935) van kracht. Ook dit plan geldt als bestemmingsplan.

Voor de Ridderspoorweg geldt het bestemmingsplan ‘Ontsluiting bedrijventerrein Buiksloterham/Papaverweg’ (1998). De Ridderspoorweg loopt vanaf de Klaprozenweg, in het verlengde van de Floraweg, over het Johan van Hasseltkanaal naar de Distelweg.

VoorbereidingsbesluitVoor het plangebied Buiksloterham is eenvoorbereidingsbesluit van kracht. Dit besluitgeldt tot eind 2006. Aansluitend wordt een nieuwvoorbereidingsbesluit genomen dat geldt tot voorde eerste keer een ontwerpbestemmingsplan voorde Buiksloterham ter visie wordt gelegd. Hiermeewordt voorkomen dat zich tijdens het opstellenvan het bestemmingsplan ontwikkelingenvoordoen die tegenstrijdig zijn met dit plan.

Bestemmingsplan OverhoeksVoor het zuidelijk deel van de Buiksloterham (totaan het Johan van Hasseltkanaal) is ten behoevevan de woningbouw op het aangrenzende terreinOverhoeks een bestemmingsplan opgesteld.Dit plan is begin 2006 als ontwerp ter visie

gelegd. Hierin is voor het zuidelijk deel van hetplangebied Buiksloterham vooralsnog een minof meer conserverende (bedrijfs)bestemmingopgenomen.

6.2 Toekomstig juridisch planologisch kader

Bestemmingsplan BuiksloterhamOm uitvoering te kunnen geven aan hetInvesteringsbesluit is aanpassing van hetjuridisch-planologisch regime (de nu geldendebestemmingsplannen) noodzakelijk. Voor hethele plangebied wordt het BestemmingsplanBuiksloterham opgesteld.

De richting kan nu in grote lijnen worden uitgezet,maar de resultaten van onderzoek en overlegzullen bepalend zijn voor de exacte koers.Meer dan wanneer sprake is van het in éénkeer veranderen van de functie van een gebied(bijvoorbeeld Oostelijk Havengebied, IJburg)zijn bij een geleidelijke transformatie zoals deBuiksloterham, de omgevingsfactoren in grotemate kaderstellend. De mogelijkheid om hetindustrielawaai terug te brengen is in dit verbandéén van de belangrijkste factoren.

De bestemmingsplanregeling en hetindustriegeluidInkrimpen van de geluidszoneDe Buiksloterham is een industrieterrein waarbedrijven zijn toegestaan die veel geluidproduceren. Deze worden in de regel A-inrichtingen genoemd. Rondom een dergelijkindustrieterrein is op de bestemmingsplankaarteen geluidscontour aangegeven. Buiten dezecontour, die de zogenaamde geluidszone vanhet industrieterrein begrenst, mogen de op het

56


zijn of die zich nog zullen vestigen niet meerdoor de Wet geluidhinder wordt voorgeschreven.Wel blijft de milieuvergunning aangevenhoeveel geluid elk bedrijf op zich maximaal magproduceren.

Afscherming van het geluidDaar waar het nemen van maatregelen aan debron (bij de bedrijven dus) niet aan de orde isof bronmaatregelen niet afdoende zijn voor hetbereiken van het aanvaardbare geluidsniveau, zalhet industriegeluid zo mogelijk door afschermingteruggedrongen kunnen worden.

De bestemmingsplanregeling en andere factorenNaast het industriegeluid zijn er natuurlijk ookandere factoren die bepalend zijn voor de tehanteren bestemmingen en bestemmingsplan- methodiek.Als uitgangspunt bij het opstellen van eenbestemmingsplan geldt dat geen onnodigebeperkingen moeten worden opgelegd. Ditbetekent dat de bestemmingsregeling zo globaalmogelijk moet zijn. Een zekere detaillering is omverschillende redenen echter niet ongewenst.Ten eerste omdat men toch een zekerestedenbouwkundige sturing wil geven. Ten tweede omdat de sectorale regelgeving hier om vraagt, zoals bijvoorbeeld de Wet geluidhinder, onderdeel verkeersgeluid. Dit onderdeel vraagt om detaillering ten aanzien van het wegprofiel, de bouwvolumes, de dove gevels en de functies. Niet in de laatste plaats omdat op basis van de toegestane functies verkeersberekeningen moeten worden gemaakt op grond waarvan het wegverkeergeluid kan worden berekend.

Eenzelfde detaillering is ook gewenst vanuitbijvoorbeeld de regelingen ten aanzien vanexterne veiligheid. Bezien moet worden in

hoeverre bedrijven, waarop het Besluit ExterneVeiligheid Inrichtingen (BEVI) van toepassingis, beperkingen oplegt aan de omliggendebestemmingen.

Naast geluid spelen ook anderemilieuhinderaspecten een rol bij het bestemmen.Voor wat betreft de milieuhinder van bedrijvenis deze terug te vinden in het toelaten vanverschillende milieuhindercategorieën, alnaar gelang de afstand tussen de betreffendebedrijfsbestemmingen en milieugevoelige functieszoals woningen. In de gemeente Amsterdamwordt gewerkt met een gemeentelijke lijst waaropde bedrijven in milieuhindercategorieën zijningedeeld. Kort gezegd komt het er op neer datin de directe nabijheid van woningen slechtsbedrijven uit milieuhindercategorie 1 en 2 kunnenworden toegestaan. Op dit moment wordt gewerktaan een nieuwe gemeentelijke regeling conformeen aangepaste bedrijvenlijst van de VerenigingNederlandse Gemeenten (VNG), waarin afstandeen belangrijk criterium wordt. Naar verwachtingzal de nieuwe VNG-lijst voor Amsterdam vantoepassing worden verklaard voordat hetbestemmingsplan Buiksloterham in procedurewordt gebracht, zodat van die lijst moet wordenuitgegaan voor de categorie-indeling. Voorgebieden met de gemengde bestemming werkenen wonen gelden dan maximale afstandsnormenvan 50 meter en in enkele gevallen van 25 meter.

StappenplanDaar waar geen nadere maatregelen nodigzijn kunnen de gewenste bestemmingen inhet bestemmingsplan zonder meer wordengeprojecteerd. Voor de locaties waar woningbouwgewenst is en de milieubelasting het wettelijktoegestane niveau niet overschrijdt, kanin het bestemmingsplan de bestemming

industrieterrein gevestigde bedrijven gezamenlijkniet meer geluid produceren dan de contouraangeeft. Geluidsgevoelige functies (woningen,scholen en dergelijke) buiten de geluidszone zijner voor wat betreft het industriegeluid van hetindustrieterrein van verzekerd dat zij niet te veelgeluidsoverlast hebben.

Nadat eerst de milieuvergunningen van een aantal bedrijven op het industrieterrein is aangepast kan de geluidszone worden ingekrompen. Op de plankaart van een nieuw bestemmingsplan wordt de nieuwe contour aangegeven. Buiten de geluidszone kaneen bestemming worden aangegeven op grond waarvan de woonfunctie kan worden gerealiseerd. Dit is ook de werkwijze geweest waardoor de woningbouw op Overhoeks mogelijk wordt gemaakt.

Woningbouw binnen de geluidszone is niet per definitie uitgesloten. Het is mogelijk om binnen een geluidszone, bijvoorbeeld met een vrijstelling op grond van een artikel 19 WRO, woningen te realiseren. Voorzover bínnen de zone geen woningen aanwezig zijn, geldt voor de bedrijvenhier geen maximum norm. Voor (nieuwe) woningen binnen een zone geldt echter weer het maximum van 55 dB(A)6. Wanneer binnen de zone woningen worden toegestaan is dit dus een beperking van de milieuruimte van de bedrijven. Hierbij is sprake van dezelfde beperking als bij het inkrimpen van de geluidszone.

Inkrimpen van het industrieterreinDaar waar binnen een deel van het gezoneerdeindustrieterrein geen A-inrichtingen zijntoegestaan is, onder omstandigheden, het terplaatse opheffen van de status van gezoneerdindustrieterrein mogelijk. In dat geval geldt voordat deel van het terrein dat het gezamenlijkegeluid van bedrijven die op het terrein gevestigd

6 Uitgaande van de nieuwe Wet geluidhinder.

57


‘woondoeleinden’ worden opgenomen. Degebieden waar de menging van de functies‘werken’ en ‘wonen’ wordt beoogd, zullen in hetbestemmingsplan een gemengde bestemmingkrijgen.

Daar waar de benodigde condities nog moeten worden bereikt (bijvoorbeeld afscherming ten behoeve van woningbouw) zal een wijzigingsbevoegdheid moeten worden gehanteerd. Woningbouw wordt zodoende pas mogelijk zodra de omstandigheden het toelaten. In dit verband kan ook worden gekozen voor een bestemmingsplan dat nog geen volledig eindbeeld geeft en dus voor een aantal locaties nog geen woningbouw toestaat. Een dergelijk bestemmingsplan zou dan moeten wordenopgevolgd door een bestemmingsplan dat devolgende fase van de transformatie mogelijkmaakt. In feite is hierbij dan expliciet sprake vanhet vertalen van het dynamische proces vantransformatie in een aantal stappen. In plaats vanmeerdere opeenvolgende bestemmingsplannenkan, voorzover de te verwachten nieuwe WetRuimtelijke Ordening dat nog zal toestaan, ookworden gekozen voor de incidentele benaderingvan de artikel 19-vrijstelling.

Daar waar pas in een later stadium de benodigdedetaillering is aan te geven, kan een in hetbestemmingsplan op te nemen uitwerkingsplichtin de gewenste fasering voorzien. Met eenuitwerkingsplicht kan de bestemmingsplanregelingin eerste instantie globaal zijn, terwijl in een laterstadium de regeling middels uitwerkingen kanworden gedetailleerd.

Bestemmingsplan MetaalbewerkersbuurtIn verband met de beoogde woningbouw in deBuiksloterham moet worden voorkomen datzich in de aangrenzende Metaalbewerkersbuurt

nieuwe A-inrichtingen vestigen. Daartoe is doorhet stadsdeelbestuur een voorbereidingsbesluitvoor dat gebied genomen. Het is de bedoelingom voor het einde van de werkingsduur van datbesluit een ontwerp van een partiële herzieningvan het daar geldende bestemmingsplan ter visiewordt gelegd.

58


7 Financiële haalbaarheid

Doelstelling voor het Investeringsbesluit is om hettekort van het Projectbesluit niet te laten oplopen,zodat de ingezette lijn wordt voortgezet om eenfinancieel haalbaar plan op te stellen voor dat deelvan de Buiksloterham dat de gemeente actief totontwikkeling wil brengen.

Om aan deze doelstelling te voldoen is met Rekenen & Tekenen toegewerkt naar een optimaal resultaat voor zowel het stedenbouwkundig planconcept als het financieel saldo. Ruimtelijke voorstellen zijn direct voorzien van hun financiële consequenties zodat keuzes konden worden gemaakt.

De grondexploitatie betreft een deel van het plangebied. Het gaat om het investeringsgebied van de gemeente dat naast de ontwikkeling van een aantal locaties de aanleg van de infrastructuur en de aanleg en inrichting van de openbare ruimte omvat.De investeringen van de gemeente zijn niet alleeneen impuls voor de ontwikkeling van het gebied,maar zullen ook investeringen uitlokken van particulier initiatiefnemers. Het is dan logisch dat degemeente een deel van de revenuen terugziet.

Er bestaat nog steeds een aantal wensen die indit Investeringsbesluit niet gefinancierd kunnenworden. Deels wordt een beroep gedaan op anderefinancieringsbronnen, deels zullen deze wensenpas ingewilligd kunnen worden extra opbrengstenontstaan.

7.1 Grondexploitatie

In 1998 is voor de gehele Buiksloterham eenruimtelijke visie vastgesteld met een aantalgrondexploitaties. Op basis hiervan is door degemeente circa € 39 miljoen geïnvesteerd voormet name verwervingen van grote industriëlebedrijfsterreinen.

Al vrij snel na de vaststelling van het plan uit 1998zijn de inzichten over de ontwikkelingsrichting voorde Buiksloterham ingrijpend gewijzigd. De reedsverworven terreinen bieden de gemeente de kansom het transformatieproces in te zetten, zoalsbeschreven in het Projectbesluit Buiksloterham. HetFinancieel kader behorend bij het Projectbesluitheeft een tekort van € 15 miljoen (prijspeil 2004)hetgeen overeen kwam met het toenmalige actueletekort van de bestaande actieve grondexploitaties.

De grondexploitatie biedt inzicht in de gemeentelijkekosten en opbrengsten van de beoogdeontwikkelingen. Na berekening van de nominale kosten en opbrengsten worden deze in de tijd gefaseerd waardoor inflatie en rente worden meegenomen in het resultaat. Het saldo wordt gepresenteerd als netto contante waarde op prijspeil 01-01-2006.

Voor de uitwerking van het Projectbesluit naar het Investeringsbesluit is bepaald dat het saldo niet zou verslechteren ten opzichte van het Financieel Kader van het Projectbesluit.

De grondexploitatie behorend bij hetInvesteringsbesluit heeft een negatief saldo van € 16,3 miljoen, waarvan de dekking wordt gevondenin het Vereveningsfonds. De dekking past binnende bestaande reservering voortvloeiend uit hetProjectbesluit. In tegenstelling tot het Projectbesluit

is hierin ook het extra tekort verdisconteerdvoortkomend uit de motie Olij waarin door deGemeenteraad is besloten dat met de ontwikkelingvan de Buiksloterham 30% sociale huur en 95extra sociale huurwoningen ter compensatie vanOverhoeks dienen te worden gerealiseerd. Ditresulteert in een extra verslechtering van € 13miljoen. Met het Programakkoord 2006-2010 isvoor het realiseren van sociale woningbouw nieuwgrondprijsbeleid vastgesteld waardoor uitvoering vande motie Olij naar verwachting uitvoerbaar is zondergenoemde verslechtering van de grondexploitatie.Dit kan met zekerheid worden gezegd als het beleiddaarvoor nader is uitgewerkt. Als dat ertoe leidt datvoor sociale huurwoningen gerekend kan wordenmet een lager tekort, vloeit de meevaller terug naarhet Vereveningsfonds.

Optimalisatiekansen voor het financieel resultaatvan de grondexploitatie Buiksloterham biedt hetwetsvoorstel voor een nieuwe grondexploitatiewet.Dit is een nieuw publiekrechtelijk instrument voorkostenverhaal, verevening en locatie-eisen bijparticuliere grondexploitatie. In het wetsvoorstel isgekozen voor een gemengd stelsel: dus zowel eenprivaatrechtelijk als een publiekrechtelijk spoor. Hetprivaatrechtelijke spoor houdt in dat partijen op basisvan vrijwillige samenwerking tot overeenstemmingkomen. Onderdeel van de overeenkomst is demogelijkheid van een financiële bijdrage vande particuliere ontwikkelaar aan ontwikkelingenbuiten de eigen locatie. Als de gemeente er nietin slaagt om met particuliere eigenaren in eengebied een overeenkomst te sluiten over degrondexploitatie, moet de gemeente de kostenpubliekrechtelijk verhalen bij de partijen waarmeegeen overeenstemming is bereikt.De procedure is, evenals de mogelijkheidberoep aan te tekenen, gekoppeld aan hetbestemmingsplan.

59


Gegeven het feit dat de grondexploitatiewet nogniet van kracht is, is geen rekening gehouden metopbrengsten hiervan in de grondexploitatie.

Alvorens de kosten en de opbrengsten toe te lichtenwordt nader ingegaan op de overwegingen voor hetbereiken van een zo optimaal mogelijk resultaat.

7.2 Fasering vanuit financiële overwegingen

Bij het opstellen van de grondexploitatie is gestreefdnaar het optimaliseren van het financieel resultaat.De rentekosten blijven zo laag mogelijk doorinvesteringen zo ver mogelijk in de tijd naar achterente schuiven en opbrengsten te genereren vóórdatinvesteringen worden gedaan. Dus de kosten lopenniet te ver vooruit op de opbrengsten, bijvoorbeeldeen weg wordt pas aangelegd als deze als gevolgvan de bouwontwikkeling ook nodig is.

De plankaart en de grondexploitatie zijn mede in eenparallel traject van Rekenen & Tekenen tot standgekomen. Hierbij zijn investeringen en opbrengstenin de tijd nauwkeurig op elkaar afgestemd. Hetbouwrijp maken van uit te geven kavels geschiedtdirect voorafgaand aan de start bouw. Investeringenin de openbare ruimte worden zoveel mogelijkgedaan als de bebouwing nagenoeg of zelfs geheelis afgerond.

Er kunnen overwegingen zijn om bepaaldeinvesteringen eerder te doen dan op grond vanhet zo laag mogelijk houden van de rentekostenlogisch zou zijn. Te denken valt aan het verbeterenvan de ontsluiting van het gebied of het leefklimaat.De Ridderspoorweg, die vooruitlopend op debouwontwikkeling van de Buiksloterham wordtaangelegd, maakt de start van de beoogde

Bouw- en woonrijp makenDe kosten voor het bouwrijp maken hebbenbetrekking op de kavels die de gemeente actiefontwikkelt en in erfpacht uitgeeft. In principe wordtbouwrijpe grond geleverd. Incidenteel bestaatde mogelijkheid dat marktpartijen de grondbouwrijp maken vanwege de synergie met devastgoedontwikkeling. Dit wordt van geval tot gevalbeoordeeld.

De kosten voor het woonrijp maken van deopenbare ruimte zijn in de grondexploitatieopgenomen. Inrichting van uitgeefbare kavelsgeschiedt door de realiserende partij.

Investeringen in de openbare ruimte (wegen,pleinen en kades) zijn over het algemeen sober endoelmatig. Gezien het ambitieniveau van de Johanvan Hasseltkade is extra budget opgenomen.

In de Buiksloterham wordt een aantal nieuwebruggen aangelegd. Op de kop van het Johanvan Hasseltkanaal wordt in deze planfaseeen beweegbare brug voor langzaam verkeeraangelegd. De aanleg van de beweegbare autobrugvindt plaats in een volgende planfase. De brug overZijkanaal I in het verlengde van de Papaverweg isvoor 50% toegerekend aan de grondexploitatie vande Buiksloterham. Het andere deel wordt bekostigdvanuit de grondexploitatie van het aangrenzendeNDSM terrein.

PlanontwikkelingskostenVoor de planontwikkelingskosten is een ramingopgesteld. De kosten voor voorbereiding, toezichten uitvoering worden procentueel berekend over deinvestering in de openbare werken.Het totale investeringsniveau is circa € 157 miljoen(prijspeil 2006).

verandering in de Buiksloterham zichtbaar en is eenstimulans voor nieuwe (particuliere) investeringen.

De fasering van de grondexploitatie is tot standgekomen door uit te gaan van de vroegstmogelijke start van de woningbouw op basis vanbeschikbaarheid van terreinen en het nieuwebestemmingsplan. De woningbouw start in 2009en loopt wat betreft de grondexploitatie (laatstegronduitgifte) door tot in 2015.

7.3 Kosten

De gemeentelijke kosten omvatten de kosten voorverwerving en tijdelijk beheer, de kosten voor bouw-en woonrijp maken en VTU/planontwikkelingskosten.Alle kosten zijn exclusief BTW.

Verwervingen en tijdelijk beheerVoor het mogelijk maken van woningbouw is hetuitgangspunt dat de gemeente slechts incidenteelbedrijven aankoopt. Verbreding en herprofileringvan wegen, zoals de Asterweg en Grasweg, is pasop langere termijn nodig als het gebied intensieveris bebouwd. Verwerving daarvoor doen we als zichdaarvoor een gunstige gelegenheid voordoet.Door aankopen uit het verleden heeft de gemeenteinmiddels veel locaties in tijdelijk beheer en isdaarvoor tijdelijke huurcontracten met derdenaangegaan.Kosten voor geluidssanering maken tevensonderdeel uit van de verwervingskosten. Voor hetnemen van maatregelen die verder gaan dan watredelijkerwijs en op grond van het ALARA-principevan een bedrijf kan worden gevraagd, is in hetInvesteringsbesluit een reservering opgenomen.

60


7.4 Opbrengsten

De opbrengsten bestaan uit de opbrengsten uitgronduitgifte, erfpachtconversie, subsidies enbijdragen. De grondopbrengsten zijn gebaseerd ophet programma dat is opgenomen in hoofdstuk 4.Voor de woningbouw is hierbij uitgegaan van 30%sociale huur plus 95 extra sociale huurwoningenter compensatie van Overhoeks, naast 70%middensegment en vrije sector.

Opbrengsten uit gronduitgifteDe opbrengsten uit gronduitgifte zijn gebaseerd opde adviezen van het Ontwikkelingsbedrijf GemeenteAmsterdam. Voor de woningbouw wordt uitgegaanvan 3 woonmilieus:1. kerngebied wonen met maximaal 70% wonen;2. transformatiegebied wonen-werken met maximaal 60% wonen;3. transformatiegebied werken-wonen met maximaal 30% wonen.Per woonmilieu is advies gegeven overde bandbreedte van de marktwaarde enbijbehorende grondprijzen voor eengezinsenmeergezinswoningen. Op de locaties inhet kerngebied wonen wordt de hoogstemarktpotentie verondersteld. De marktwaarde vanhet transformatiegebied werken-wonen is relatiefbeperkt.

Voor het niet-wonen wordt een onderscheid gemaakt naar kantoren, kantoorachtige functies, bedrijven (maximaal 30% kantoorvloer), commerciëlevoorzieningen, sociaal maatschappelijkevoorzieningen en parkeren.

Per bestemming worden grondprijzen gehanteerddie veelal residueel bepaald zijn.De marktwaarde en daarmee de grondwaarde hangtvoor een aantal bestemmingen af van de locatie

binnen het plangebied. De Buiksloterham heeft nogeen industrieel karakter, maar verschillende recenteinitiatieven tonen dat er in de markt animo is voorontwikkeling naar een hoogwaardiger gemengdbedrijfs- en kantoorachtig milieu. Op dit moment kent de Buiksloterham een gematigdniveau van grondprijzen. Dit zal met de beoogdeplanontwikkeling in de Buiksloterham en omgevingveranderen. Het moet zich nog als woongebiedbewijzen. Dit kan een drukkend effect hebben opde marktwaarde en daarmee op de grondprijzenvan de allereerste woningbouwontwikkelingen. Deresiduele waardeberekening van grondprijzen maaktdit mogelijk. Daar staat tegenover dat locaties dielater in de tijd een hogere marktwaarde generen ookhogere grondopbrengsten zullen hebben.

ErfpachtconversieBinnen de Buiksloterham zijn veel bestaandeerfpachtrechten. Nieuwe ontwikkeling op dezekavels zal bij bestemmingswijziging leiden toterfpachtconversie en herziening van de canon.Voor de opbrengsten uit erfpachtconversie is eenvoorzichtige raming aangehouden.

Subsidies en bijdragenRekening is gehouden met een kostendekkendebijdrage vanuit de grondexploitatie Overhoeks voorde aanpassing van de Asterweg.

Voor het aanleggen van nieuwe infrastructuur dienthet stadsdeel in principe een bijdrage te leveren.

De opbrengsten bedragen circa € 141 miljoen(prijspeil 2006).

7.5 Kosten buiten de grondexploitatie

7.5.1 BodemsaneringVoor de saneringskosten behorend bij hetInvesteringsbesluit is een berekening opgesteld.De totale saneringskosten zijn ten opzichtevan het Projectbesluit gedaald door met namede optimalisatie van de maaiveldhoogte inhet plangebied. De raming van de urgentesaneringskosten komt uit op € 7 miljoen, deprojectmatige saneringskosten komen uit op € 24miljoen, waarvoor in het Projectbesluit respectievelijk€ 9 miljoen en € 27 miljoen werd geraamd.De geraamde kosten hebben betrekking opbodemsanering in het investeringsgebied, exclusiefde Ridderspoorweg en enkele aangrenzendepercelen die inmiddels zijn gesaneerd. De kostenvan de projectmatige sanering hebben voorongeveer de helft betrekking op de bouwkavels envoor de andere helft op infrastructuur en openbareruimte. De kosten van bodemsanering komen tenlaste van de gemeentelijke Stelpost Bodemsanering.

7.5.2 VoorzieningenDe kosten voor realisatie van maatschappelijkevoorzieningen komen niet ten laste van degrondexploitatie, maar worden voornamelijkgefinancierd door het stadsdeel.

7.5.3 Wensen voor de toekomstEr zijn twee planonderdelen die niet in degrondexploitatie zijn opgenomen. De kosten hiervankunnen bij verbetering van het financieel resultaaten nadat hierover bestuurlijke besluitvormingheeft plaatsgevonden alsnog toegevoegd wordenof deze worden gedragen door particuliereinitiatiefnemers. Belasting van de grondexploitatiekan alleen als in het plan verdiend wordt. Dit komtbijvoorbeeld tot uitdrukking in hogere opbrengstenuit erfpachtconversie.

61


Groene oever Kop GraswegDe aanleg van een groene oever langs het IJter plaatse van de kop van de Grasweg is nietopgenomen in de grondexploitatie. Aangezien dezeoever grenst aan particuliere grond is de inzet om deeigenaren deze te laten betalen. Zij hebben immerseen belang omdat ze dan meer programma kunnenrealiseren op hun grond.

Doortrekken Johan van Hasseltkade naar MospleinHet doortrekken van de kade aan de noordzijdevan het Johan van Hasseltkanaal vanaf deRidderspoorweg naar het Mosplein is nietmeegenomen in de grondexploitatie. Deze ingreepzou eventueel gefaseerd uitgevoerd kunnen worden.

7.5.4 Hoofdnet AutoDe Klaprozenweg en het Mosplein maken deeluit van het Hoofdnet Auto. Dit gedeelte vanhoofdnet auto is op basis van het huidige gebruikreeds een zodanig verkeersknelpunt dat ingrijpengewenst is. Voor de ontwikkeling van Overhoeksen Buiksloterham is de verbreding van deKlaprozenweg en reconstructie van het Mospleinvan groot belang. In het gemeentelijke MeerjarenInvesteringsprogramma Infrastructuur (MIP) wordenin volgorde van urgentie de volgende twee ingrepenonderscheiden:• Verbreding Klaprozenweg van 2x1 naar2x2 vanaf Floraweg tot Van Hasseltweg/Mosplein.Voorlopige raming € 20 miljoen. Dit deel van deaanpassing van de Klaprozenweg is opgenomenin het MIP tot 2010. Dit betekent dat 50% van dedekking is geregeld.• Verbreding Klaprozenweg inclusief brugZijkanaal I van 2x1 naar 2x2 vanaf Floraweg totaansluiting Cornelis Douwesweg. Voorlopige raming€ 25 miljoen. Dit deel van de aanpassing van deKlaprozenweg wordt genoemd in het MIP na 2010.Hiervoor is nog geen dekking geregeld.

Een nieuwe raming van de kosten wordt momenteelopgesteld.

7.6 Vergelijking met Financieel Kader Projectbesluit

Vergeleken met het Projectbesluit is er een aantalkleine aanpassingen aangebracht:

PapaverkanaalHet Papaverkanaal is kort geleden, voor deaanleg van de Ridderspoorweg, voor een gedeeltegedempt. In het Projectbesluit zou dit weer wordenopen gegraven. Voor de beleving van de openbareruimte is het niet strikt noodzakelijk. Mede geziende kostenbesparing wordt ervoor gekozen hetgedempte deel niet opnieuw open te graven.

Actualisatie verwervingenVoor de verwervingen heeft een actualisatie plaatsgevonden. De gemeente verwerft incidenteel enalleen om woningbouw mogelijk te maken en voortoekomstige wegverbredingen. Percelen die niet aandeze criteria voldoen worden niet verworven. Deramingen zijn geactualiseerd.

Westelijke weg over het Johan van HasseltkanaalIn verband met de optimale verkeersafwikkelingbinnen de Buiksloterham is de westelijke ontsluitingover het Johan van Hasseltkanaal op termijnessentieel. In het Projectbesluit werd uit gegaan vaneen niet beweegbare brug.Nadere overwegingen over de aanleg van dejachthaven hebben ertoe geleid dat een nietbeweegbare brug het particulier initiatief ernstigkan blokkeren. Omdat de jachthaven één van despeerpunten is in de economische ontwikkeling vande Buiksloterham, daarvan spin-off effecten wordenverwacht en een meerwaarde levert aan het

woonwerkmilieu rond het Johan van Hasseltkanaal is in eerste instantie voor deze planfase een beweegbare brug voor langzaam verkeer opgenomen. De aanleg van de (beweegbare) autobrug vindt plaats in een volgende planfase, mits daarvan de noodzaak op dat moment is aangetoond.

7.7 Beheersing van risico’s

Aan realisatie van het programma is een aantalrisico’s te onderkennen. Deze risico’s liggen ophet terrein van het terugdringen van milieuhinder,met name geluid, noodzakelijke bodemsanering,gewenste verwervingen en wijziging van hetjuridisch planologisch kader.Er is bij het opstellen van het Investeringsbesluiteen risicoanalyse opgesteld die in de loop der tijddiverse keren wordt geactualiseerd en de basisvormt voor het nemen van beheersmaatregelen bijnadere uitwerking van het Investeringsbesluit naarhet bestemmingsplan.

Bij opstelling van het woningbouwprogramma isernaar gestreefd de risicogevoeligheid te beperken.Een aanzienlijk deel van het woningbouwprogrammabestaat uit meergezinswoningen. Op basis van eendoor het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdamuitgevoerde Vastgoedscan is een optimale mixvan verschillende typen meergezinswoningensamengesteld als onderlegger voor deberekening van de grondopbrengsten. Om hetafzetrisico verder te beperken is het binnen destedenbouwkundige opzet mogelijk een deel vanhet programma te realiseren als stadshuizen. Voorhet woningbouwprogramma wordt voorts gestreefdnaar een verdergaande productdifferentiatie waarbijwoonproducten in combinatie met bedrijfsruimtezullen worden aangeboden, bijvoorbeeld in devorm van woon-werkwoningen of woningen bij

62


waterprogramma is dat het budgettair neutraalgeschiedt.

bedrijfshuisvesting. Ook zal een deel van hetwoningbouwprogramma in de vorm van particulieropdrachtgeverschap worden gerealiseerd.

Ten aanzien van het afzetrisico voor bedrijfsruimtenen kantoren is het van belang op te merken dat inde Buiksloterham geen grootschalige ontwikkelingenzullen plaatsvinden. Eerder zal de huidige lijn vangeleidelijke ontwikkelingen met een meer diffuusgebruik van gebouwen worden voortgezet. Dit uitzich bijvoorbeeld in ateliers en studio’s waarbij geensprake is van een strikte bedrijfsbestemming ofzuivere kantoorruimten maar een mengvorm vanbeiden. Problemen als gevolg van een overaanbodaan kantoren worden dan ook niet verwacht.

Woningbouw genereert over het algemeen dehoogste grondopbrengsten. Toch kan op een aantallocaties ervoor gekozen worden om eerst anderefuncties te realiseren. Het voordeel daarvan is datdeze projecten nu al opbrengsten genereren. Hetnadeel is dat de locatie niet gelijk de maximalegrondprijs oplevert. Doordat inkomsten uiterfpachtconversie terugvloeien naar het project hoeftde start van een aantal projecten op dit moment,voor de langere termijn geen nadelige financiëleconsequenties te hebben.

Door de andere aanpak waardoor particuliereinitiatiefnemers de ruimte krijgen aan deherontwikkeling van de Buiksloterham deel tenemen, worden risico’s gespreid. Doordat de marktmeer bepaalt komt een deel van de financiëlerisico’s niet meer bij de overheid terecht.

Onderdeel van de stedenbouwkundige voorstellenis de realisatie van een additioneel waterprogrammain het Johan van Hasseltkanaal. Voor dit programmazijn kosten noch opbrengsten in de grondexploitatieopgenomen. Uitgangspunt voor realisatie van dit

63


8 Ontwikkelingsstrategie

Met het Investeringsbesluit wordt voor deBuiksloterham een nieuwe ontwikkeling ingezet.Het bedrijventerrein wordt getransformeerdtot een gemengd stedelijk gebied van wonenen werken, aansluitend op de kansen die hetgebied heeft. Met als uitgangspunt de bestaandebedrijvigheid zoveel mogelijk te handhaven wordtwonen in de Buiksloterham geïntroduceerd.

Navolgend wordt de aanpak van de ontwikkelingbelicht en de rolverdeling tussen gemeenteen marktpartijen. Het Investeringsbesluit is deeerste aanzet voor het nieuwe BestemmingsplanBuiksloterham en is het kader voor debouwontwikkeling. Vervolgens wordt de faseringen planning van de uitvoering en het beheer vanhet gebied toegelicht.

8.1 Andere aanpak, andere rolverdeling

De gemeente zal niet de ontwikkeling van hetgehele gebied voor haar rekening nemen, maarricht zich met name op die locaties die in bezitzijn en in principe geschikt voor woningbouw. Ditzijn locaties aan weerzijden van het Johan vanHasseltkanaal bij de entree van het gebied aan deDistelweg en op de koppen aan het IJ.Voor deze locaties is onderzocht of het, op grondvan de wet- en regelgeving, is toegestaan omwoningen te bouwen in de nabijheid van debestaande bedrijvigheid. Dit kan. Bij een gering

van de Buiksloterham nog vele jaren in beslagkan nemen: “work in progress”.Goede kansen zullen worden afgewacht en benut,maar de dynamiek kan ook worden gestimuleerden gestuurd. Een voorbeeld daarvan is deverbouw van oude industriehallen tot tijdelijkebedrijfsverzamelgebouwen, in afwachting van dejuridisch planologische mogelijkheid om woningente bouwen. Flexibiliteit en een stapsgewijzeaanpak als voorbeeld van een geleidelijktransformatieproces.

Waar particulieren het initiatief nemen toteen bouwproject, kan de gemeente eenondersteunde rol vervullen. Wel zullen particuliereinitiatiefnemers zelf moeten zorgdragen voorde maatregelen die nodig zijn om bouwplan terealiseren, zoals onder meer op het gebied vanhet terugdringen van milieuhinder. Ook de kostendie daarmee zijn gemoeid, zijn voor rekening vande particuliere partij.

8.2 Investeringsbesluit als start van de ontwikkeling

8.2.1 Aanzet voor bestemmingsplan

Het Investeringsbesluit kan worden gezien alseen aanzet voor het bestemmingsplan. Opbasis van het Investeringsbesluit wordt hetbestemmingsplan nader uitgewerkt en juridischvertaald.

Voor het opstellen van het Investeringsbesluitis onderzocht in welke mate de milieubelasting,waaronder geluid, teruggebracht kan worden.Voor dit milieuonderzoek zijn bedrijven benaderd.Voor het bestemmingsplan is meer gedetailleerde

aantal bedrijven zullen maatregelen getroffenmoeten worden om de milieuhinder, met namegeluid, tot een aanvaardbaar niveau te brengen.Incidenteel is sprake van bedrijfsverplaatsing.

Voor de ontwikkeling van de genoemde locatiesneemt de gemeente het initiatief en voertde regie. Het inzicht en de politieke prioriteitom de rol van de overheid in projecten tebeperken heeft ertoe geleid dat geen uitgewerktstedenbouwkundig plan wordt gepresenteerd.De gemeente beperkt zich tot het stellen vannoodzakelijke randvoorwaarden, de levering vangrond en het juridisch planologisch kader.

Op basis van het Investeringsbesluit stelt degemeente bouwenveloppen op.Marktpartijen kunnen bouwplannen ontwikkelenbinnen het kader van de bouwenvelop ende bij het Investeringsbesluit opgesteldeWelstandsnota. Bindende afspraken wordengemaakt in de bouwenvelopovereenkomst en deerfpachtovereenkomst.Wat hier onder de bouwenvelop wordt genoemd,geldt ook voor de af te geven set van spelregelsaan particuliere initiatiefnemers die willenontwikkelen op eigen grond of op in erfpachtuitgegeven grond.

Behalve in de ontwikkeling vanwoningbouwlocaties, investeert de gemeente innieuwe infrastructuur en de aanleg van nieuweopenbare ruimte. Met deze inspanningen vande gemeente wordt een impuls en stimulansgegeven aan de ontwikkeling van de rest van hetgebied, die verder niet door de gemeente wordtgestuurd. Het is aan particulier initiatiefnemerste volgen in de lijn van de ambitie van hetInvesteringsbesluit.Dit kan direct of later waardoor de ontwikkeling

64


investeringsgebied

65


informatie nodig. Het onderzoek bij de bedrijvenloopt dus langer door.

De eerste ter visie legging is eind 2007gepland. Vanaf dat moment zal het nieuwebestemmingsplan Buiksloterham het kader zijnwaaraan ontwikkelingen worden getoetst. Hierkan eventueel wel op vooruit worden gelopenmet behulp van een artikel 19 procedure,mits de functie binnen de toekomstigebestemmingen past. Het bestemmingsplanis op zijn vroegst begin 2009 rechtsgeldig eneind 2009 onherroepelijk bij een eventueleberoepsprocedure bij de Raad van State.

8.2.2 Kader voor bouwontwikkeling

Het Investeringsbesluit is de grondslag voor debouwontwikkeling en wordt op locatieniveauverder uitgewerkt in de bouwenvelop voor debouwontwikkeling op locaties die de gemeenteuitgeeft aan marktpartijen. Het Investeringsbesluitis ook het kader voor de bouwontwikkeling vanparticuliere initiatiefnemers op eigen grond of oplocaties die reeds in erfpacht zijn uitgegeven.

In dit Investeringsbesluit zijn nog geenbouwenveloppen opgesteld die zijn toegespitst opspecifieke bouwprojecten. Dit komt door factorenals bodemsanering, specifieke geluidbelasting,het juridisch planologisch kader en deafzetbaarheid in relatie tot het opnamevermogenvan de markt.

BouwenvelopOp basis van het Investeringsbesluit stelt degemeente bouwenveloppen op voor de locatiesdie zij in eigendom heeft en actief tot ontwikkelingwil brengen. In de bouwenvelop staan destedenbouwkundige, programmatische, milieu-,

kan worden toegepast in die situaties waarbijsprake is van:• de noodzaak van specifieke kennis of kunde

voor het bouwproject;• kleinschaligheid met de afweging

van grootte en complexiteit van het project versus inspanning voor een meervoudige Selectieprocedure;

• beloning voor een goede prestatie;• claim van een marktpartij, bijvoorbeeld

vanwege oude afspraken of compensatie van een ander project.

Binnen de Buiksloterham zal de enkelvoudigeselectie slechts incidenteel voorkomen. Voor eenbeperkt aantal kavels zijn reeds grondposities aanmarktpartijen toegekend.

In de Buiksloterham ligt meervoudige selectiehet meest voor de hand, gezien de complexiteiten grootte van de ontwikkelopgaven en hetfeit dat de gemeente het beste resultaat wenstte bereiken door onderlinge concurrentie vanmarktpartijen.Voorselectie vindt plaats met een shortlist vanpartijen die bereid én in staat zijn het projectte ontwikkelen en realiseren. Vervolgens vindtdefinitieve selectie plaats.

Hierbij kan geselecteerd worden op basis vanvisie, financiën, ontwerp of een combinatie vanfactoren. Een bijzondere vorm van meervoudigeselectie is de tender waarbij marktpartijen opbasis van een gemeentelijk programma van eiseneen bieding op de grond uitbrengen.

BouwenvelopovereenkomstMarktpartijen kunnen op grond van deverstrekte bouwenvelop bouwplannenuitwerken. Met de bouwenvelop als inzet

civieltechnische en financiële voorwaarden eneisen die de gemeente stelt aan de ontwikkelingvan de betreffende locatie. Ook de planning vanhet bouwproject is daarin opgenomen.

Al deze aspecten zijn in de voorgaandehoofdstukken van dit Investeringsbesluit inhoofdlijnen beschreven. Voor de bodemsaneringis al per locatie aangegeven met welkeverontreiniging rekening gehouden moet worden.Fasering en planning wordt later in dit hoofdstukbeschreven.

Het Investeringsbesluit is ook het kadervoor particuliere initiatiefnemers die willenontwikkelen op eigen grond of op in erfpachtuitgegeven grond. Hier is geen sprake meervan selectie van een marktpartij en ook niet vangronduitgifte. De ontwikkeling leidt eventueelwel tot erfpachtconversie. De spelregels van hetInvesteringsbesluit worden uiteindelijk verankerdin het bestemmingsplan en de welstandsnota.

Selectie marktpartijenOp basis van de bouwenvelop wordt eenmarktpartij geselecteerd voor de ontwikkeling enrealisatie van het bouwproject. Van belang hierbijzijn:1. de doelstelling van het bouwproject;2. de inhoud en grootte;3. de specifieke kenmerken;4. de rol van de gemeente in het bouwproject;5. de risico’s van het bouwproject;6. de planning.

De selectie van marktpartijen kan viaenkelvoudige of meervoudige selectie. Bijeen enkelvoudige selectie kiest de gemeenterechtstreeks één marktpartij voor de ontwikkelingen realisering van het project. Deze selectievorm

66


wordt met de geselecteerde marktpartijonderhandeld en worden afspraken gemaaktdie leiden tot het afsluiten van de zogenaamdebouwenvelopovereenkomst. Dit is eenprivaatrechtelijk contract tussen de gemeenteen de marktpartij over het bouwproject en debijbehorende randvoorwaarden voor het teontwikkelen vastgoed, de leveringsvoorwaardenvan de grond en de grondprijs. Debouwenvelopovereenkomst is een uitgebreidcontractstuk en bevat bindende afspraken. Bijde bouwenvelopovereenkomst wordt een modelerfpachtovereenkomst als bijlage opgenomen.

GronduitgifteUitgangspunt is dat de gemeente bouwrijpekavels in erfpacht uitgeeft. Incidenteel bestaatde mogelijkheid het saneren en bouwrijp makendoor marktpartijen te laten uitvoeren vanwegesynergie met de vastgoedontwikkeling. Dit zal vangeval tot geval worden beoordeeld. Op basis vanhet definitieve ontwerp en programma zal eenerfpachtaanbieding worden gedaan.

Particulier opdrachtgeverschapNaast (grote) projectmatige ontwikkelingendie door marktpartijen worden ontwikkelden gerealiseerd, zal in de Buiksloterhamruimte worden gecreëerd voor particulieropdrachtgeverschap. Particulieropdrachtgeverschap draagt bij aan de diversiteitin het gebied en beantwoordt aan een vraaguit de markt. Wellicht dat een gebied met eenhoge dichtheid als de Buiksloterham vraagtom collectief particulier opdrachtgeverschap.Particulier opdrachtgeverschap kan voor zowelwoon- als bedrijfsbestemmingen gelden.

8.3 Fasering Uitvoering

De fasering van de uitvoering wordt in sterkemate bepaald door het streven om een optimaalfinancieel resultaat te behalen. In hoofdstuk 7 isdaarop nader ingegaan. Daarnaast zijn de fysiekeen juridisch planologische mogelijkheden in sterkemate bepalend voor de fasering. Navolgend wordtnader op de fasering ingegaan.

8.3.1 Uitvoering

Wat nu al kanOntwikkeling van de Buiksloterham waarinwonen een belangrijke plaats inneemt, vergtin verband met de juridisch planologischevoorwaarden een lange voorbereidingstijd.Woningbouw is mogelijk dan al het nieuweBestemmingsplan Buiksloterham van kracht is.Dit is naar verwachting in 2009. De aandachtgaat niet eenzijdig uit naar woningbouw,bedrijvigheid is even belangrijk. Bedrijven wordenniet als restpost beschouwd maar als volwaardigonderdeel van het programma.

De Buiksloterham leent zicht er niet toe om in éénkeer grootschalig te herontwikkelen. Daarvooris het eigendom te versnipperd. We richten deontwikkeling op gebieden die de gemeente al inbezit heeft, op dit moment braak liggen of tijdelijkworden verhuurd en waarvan we nu al wetendat daarop geen woningen worden gebouwd.Daarnaast kan incidenteel vooruitlopend opwoningbouw, op locaties waarvan bestemmingen grond geschikt zijn, een andere ontwikkelingplaatsvinden. We starten dus met een aantalprojecten waarvoor het huidig juridischplanologisch kader toereikend is.

Naast de ontwikkeling van gemeentelijke locatiessluiten we aan op particuliere initiatieven die wijondersteunen en faciliteren.

We wachten dus niet met het uitgeven van grondtot alles voor de woningbouw geregeld is, maarzetten alvast in op ontwikkelingen die volgens hethuidige bestemmingsplan kunnen. De geleidelijkeontwikkeling levert een bijdrage aan het gewenstebeeld en het klimaat van de Buiksloterham.

Uitvoering korte termijnVoor de kavels waar de gemeente initiatiefnemeren eigenaar is, zijn de voorbereidendewerkzaamheden begin 2006 al gestart. Vanwegede bodemsaneringen en de sloop van resterendebebouwing en funderingen kunnen dezevoorbereidende werkzaamheden enige jaren inbeslag nemen. Vervolgens moeten terreinen weerop hoogte worden gebracht in overeenstemmingmet de toekomstige bestemming.

Op een aantal kavels waar niet-woon functieszijn voorzien kan vooruitlopend op hetbestemmingsplan de komende jaren wordengestart met de ontwikkeling. Het gaat bijvoorbeeldom de locaties atelier Volten (begin 2008bouwrijp) en Asterweg 37 (medio 2008 bouwrijp).

Uitvoering middellange termijnWoningbouwDe woonlocaties, waaronder Distelweg 90, hetvoormalig AVI/GEB terrein en Distelweg 64-70 zullen op z’n vroegst eind 2009 bouwrijpzijn. Dan is naar verwachting ook het nieuwebestemmingsplan van kracht.

67


VoorzieningenMaatschappelijke voorzieningen zoals onderwijs,kinderopvang en speelplekken wordengerealiseerd in combinatie met de woningbouw,zodra hieraan behoefte blijkt te bestaan. Ditbetekent dat deze voorzieningen niet voor 2010gebouwd worden, als ook de eerste bewoners inhet gebied wonen.

Openbare ruimteOok de openbare ruimte volgt in principe hetgerealiseerde programma en zal niet eerderdan in 2010 worden aangelegd. Mogelijk wordteen aantal voorzieningen in de openbare ruimte(groen, kades) vooruitlopend op de eersteontwikkelingen gerealiseerd om afzetbaarheid enleefklimaat van het gebied te verbeteren.

8.3.2 Planning

Het afgeven van de bouwenvelop, het sluiten vaneen bouwenvelop- en erfpachtovereenkomsten,de tijd die de marktpartij nodig heeft om eenbouwplan te ontwikkelen is erop gericht datdirect nadat het Bestemmingsplan Buiksloterhamvan kracht is, naar verwachting in 2009, dewoningbouw kan starten.

Voor de locaties waar particulieren het initiatiefnemen zal de markt het temp en de richtingbepalen. De uitvoering van deze bouwprojectenvolgt dus niet een strak afgebakende planning.

In de planning in bijlage 5 is de voorbereidingstijdvan het Investeringsbesluit en hetBestemmingsplan Buiksloterham weergegeven.De planning moet worden gezien als eenindicatie. Naar verwachting gelden de volgendeinformatie- en/of inspraakmomenten.

8.4 Uitvoering en Beheer

8.4.1 Beheer openbare ruimte

De ontwikkeling van de Buiksloterham vindtgeleidelijk plaats. Delen van het plangebiedworden in de loop der tijd toegevoegd aan deopenbare ruimte. Dit betekent dat het te beherenareaal in de tijd groter wordt. Voor nu en in detoekomst moet het beheer afgestemd zijn op hetontwikkelingsproces. Het beheer en onderhoudis de verantwoordelijkheid van het stadsdeel, desector Stadsdeelwerken en Sport.Beheer uit zich in aspecten als groenverzorging,dagelijks en groot onderhoud aan de openbareruimte en handhaving door de reinigingspolitie.Door de braakliggende terreinen heeft deBuiksloterham een verhoogd risico voorafvaldumpingen. Door de vele werkzaamhedenin het gebied, zoals saneringen ensloopwerkzaamheden is kans op verrommelingmet allerlei bedrijfsactiviteiten in de openbareruimte. Daarop dient het handhavingsbeleid zichte richten.

Ontwerp en beheer openbare ruimteDe kwaliteit van de openbare ruimte is eencomplex en moeilijk meetbaar begrip. Kwaliteitwordt bepaald door zaken als functionaliteit,herkenbaarheid, duurzaamheid, veiligheid,inrichting, materiaalkeuze en de wijze waarop deopenbare ruimte uiteindelijk wordt gebruikt en

beheerd. Na de oplevering van het bouwprojectzullen de beheerinspanningen moeten aansluitenbij de gewenste kwaliteit voor de openbare ruimte.Voor de Buiksloterham kiezen we voor stoeren degelijk. Tijdens het ontwerp verdient hetonderhoudsaspect van de openbare ruimtede nodige aandacht. Ontwerp, inrichtingen beheer bepalen samen de uitkomst vanontwerpbeslissingen.Een leidraad voor de inrichting is ‘Handboekde Beheerbare Openbare Ruimte’ en hetbeleidskader Toegankelijkheid van het stadsdeelAmsterdam-Noord.

Kosten voor beheer en onderhoudHet niveau van beheer en onderhoud en daarmeede beheerkosten moet zodanig worden bepaalddat recht wordt gedaan aan het gewenstekwaliteitsniveau van de openbare ruimte in deBuiksloterham. Op basis van het maaiveldontwerpzal bepaald moeten worden welke structurelemiddelen nodig zijn voor het beheer van deopenbare ruimte en de openbaar toegankelijkeonderdelen. Aan de hand een beheerplan wordtinzichtelijk gemaakt welke kosten te verwachtenzijn voor een goed en efficiënt beheer.Bediening van de beweegbare brug zougekoppeld kunnen worden aan het beheer van dejachthaven.

Product Info- inspraakmomentInvesteringsbesluit en welstandscriteria September 2006Bestemmingsplan artikel 10 overleg April 2007Bestemmingsplan 1e ter visie November 2007MER ter visie November 2007Stad en Milieu ter visie (indien nodig) November 2007

68


Bereikbaarheid en leefbaarheidOmdat de ontwikkeling van de Buiksloterhamvele jaren in beslag neemt zal in alle fasen vande bouwontwikkeling aandacht worden besteedaan de bereikbaarheid, leefbaarheid en veiligheidvoor gebruikers (bedrijven en bewoners) van hetgebied. Daartoe zal een zogenaamde BLVC-rapportage worden opgesteld.Doordat in de loop van de tijd het verkeertoeneemt wordt het urgenter te handhaven ophet gebruik van de openbare ruimte voor ladenen lossen van bedrijven. Het stadsdeel zal hieroptoezien.

Beheer van het waterValt het beheer van de openbare ruimte onderhet stadsdeel, het water heeft verschillendebeheerders. Rijkswaterstaat gaat overde waterkwantiteit en -kwaliteit, de dienstBinnenwaterbeheer is nautisch beheerder engaat over de bediening van bruggen en sluizen.Waternet gaat over de waterhuishouding van deBuiksloterham.

Tijdelijk beheerEr zullen met de beheerders in het gebiedafspraken worden gemaakt over een goedeafstemming tussen het beheer en de ontwikkelingvan het gebied. Er zal ook veel aandacht besteedworden aan het tijdelijk beheer van braakliggendeterreinen. Dit geldt voor locaties die wachten opontwikkeling, maar waar we nu nog niet aan deslag kunnen voor het bouwrijp maken.

Voor braakliggend terrein dat niet in eigendomis van de gemeente zullen afspraken wordengemaakt met de betreffende eigenaren.

Het streven is om aangekochte locaties tot hetmoment van realisatie een tijdelijke functie te

geven. Dit wordt gedaan om de leefbaarheid vanhet gebied te verhogen en verloedering tegen tegaan. Tijdelijke verhuur wordt in de Buiksloterhamechter belemmerd door de lange tijd die nodig isvoor met name bodemsanering.

8.4.2 Handhaving milieu, zonebeheer

De vestiging van nieuwe bedrijven tijdens detransformatie mag er niet toe leiden dat de voorwoningbouw bepaalde milieucontouren wordenoverschreden. Daartoe wordt zonebeheeruitgevoerd, wijzigingen in het bedrijvenbestandworden gemonitord en beoordeeld en indiennodig worden nadere eisen opgelegd.

69


De oorspronkelijke polderstructuur is bij de transformatie naar industriegebied nauwelijksherkenbaar gebleven. De ondergrond enwaterstructuur zijn voortdurend naar wisselendebehoefte aangepast in een continu proces vangraven en weer dempen. De kenmerkende structuurbestond uit kavels die zich opstrekten tusseninsteekkanalen en centrale wegontsluitingen. Waterwas leidend, wegen doodlopend en onderling nietverbonden, deels nog tot op de dag van vandaag.Ten zuiden van het Johan van Hasseltkanaalis de oorspronkelijke structuur nog duidelijkherkenbaar, maar ten noorden van het kanaal nogmaar heel beperkt. Een afwijkende structuur heeftde driehoek tussen Asterweg en Distelweg. Hierlag het voormalige Asterdorp waarvan alleen hetpoortgebouw nog resteert.

Naast de industriegebieden werden tuindorpengebouwd, Disteldorp en de Van der Pekbuurt. Inschaal en zorgvuldige opzet sterk contrasterend metde Buiksloterham, maar met een functioneel directesamenhang tussen werken en wonen. Met hetverdwijnen van scheepsbouw en industrie is dezedirecte relatie ook verdwenen. Het bedrijfsterreinwordt extensief gebruikt en vertoont tekenen vanverval. Grote delen liggen braak, soms zijn ouderestructuren opnieuw gebruikt, soms vervangen doorover het algemeen doosvormige nieuwe hallen.Watergebonden bedrijvigheid is grotendeelsverdwenen. Recente ontwikkelingen laten vestigingzien van kleinschalige bedrijven in de creatievesector, met name op het gebied van media enontwerp.

Oudere structuren hebben veelal een staalskeletmet bakstenen invulling, soms ook betonconstructiesmet shed- en schaaldaken. Kleinere structuren zijnvaak geheel uit (dragende) baksteen opgetrokken.Nieuwere structuren zijn over het algemeen

doosvormig, opgetrokken uit beton, plaatmateriaal,soms met gemetselde plint. Door toenemendegerichtheid op verkoopactiviteiten zijn groteregevelgedeelten in glas ontstaan. De rooilijn vertoonteen verspringend beeld behalve in omgeving van dePapaverhoek.In de CHER voor de Noordelijke IJ-oever isgeïnventariseerd welke bebouwing betekenisvolis. Hoewel de monumentwaardigheid van depanden niet specifiek is onderzocht, blijkt hetontwikkelingsproces van de Buiksloterham ende daaruit resterende ruimtelijke structuren vaakwaardevoller te zijn dan de bouwwerken op zich.

1.2 OntwikkelingsrichtingDe strategie van het InvesteringsbesluitBuiksloterham verschilt radicaal van denaastgelegen ontwikkeling op Overhoeks.Overhoeks omvat een “eindplan”, de realisatie vaneen van tevoren vastgelegd eindbeeld. Voor de restvan de Buiksloterham is dat door de versnipperdekavel- en eigendomssituatie onmogelijk. Maar het isook onwenselijk. De grootste waarde van het gebiedligt in versterking van de “organische” dynamiekvan intensivering en verkleuring. Er is dan ookgeen stedenbouwkundig eindplan gemaakt, maarjuist een “beginplan” dat voorwaarden schept ende hoofdlijnen vastlegt. Het bebouwingsresultaatligt niet op voorhand vast. Bedrijvigheid en demenging met wonen is een belangrijk uitgangspunt.Uiteindelijk zal in totaal circa de helft van hetbouwvolume uit wonen kunnen bestaan. Wonen envoorzieningen worden met name gepositioneerdlangs het Johan van Hasseltkanaal. Dit vormt deschakel tussen Oud Noord aan het Mosplein enNieuw Noord aan het IJ.Een raamwerk van straten en openbare ruimtefungeert als drager van ontwikkelingen. Hetversterkt de verbindingen van Noord met het IJ. Debelangrijkste openbare ruimten liggen aan het water.

Bijlage 1

WelstandsnotaIn de “Kadernota voor de Welstandsbeoordeling inAmsterdam” wordt een kader gegeven waarbinnenstadsdelen hun welstandsnota’s verder kunnenuitwerken. In het geval van de Buiksloterhambetreft dat de Welstandsnota GrootstedelijkeGebieden. Onderstaande criteria sluiten hieropaan en specificeren bij het InvesteringsbesluitBuiksloterham het toetsingskader voor de Welstand.Er is in deze nota onderscheid gemaakt in:• context: van historie van het gebied, huidige kenmerken en ontwikkelingsrichting van het Investeringsbesluit Buiksloterham;• criteria: algemeen geldende toetsingscriteria voor bouwwerken;• beoordelingskader: toetsingscriteria in de context van de deelgebieden.

1. Context

1.1 Historie en gebiedskenmerkenIn 1848 is de Buiksloterham ingepolderd. In plaatsvan het beoogde agrarisch gebruik ontwikkelde depolder zich tot industriegebied. Uitgifte verliep vanzuidoost naar noordwest. De maat van de percelenneemt in die noordwestelijke richting toe, terwijl hetpercentage eigen grond afneemt. In 1905 vestigdede Dortsche Petroleummaatschappij zich in hetgebied, een voorloper van Shell, dat geleidelijk eenaantal buurkavels overnam. Daardoor ontstond inde zuidpunt van de Buiksloterham een groot enafgesloten complex.

70


2.1 Gebouw in contextBouwhoogte• maximum bouwhoogte is 30 meter, tenzij anders

aangegeven• tegenover de tuindorpbebouwing geldt, waar

aangegeven, een maximum bouwhoogte van 20 meter

• langs kanalen zijn, waar aangegeven, accenten tot 45 of 60 meter mogelijk, met een minimale tussenmaat van 30 meter

• op twee plekken aan Zijkanaal I is een hoogteaccent van 80 tot 100 meter gewenst

• drijvend programma telt maximaal 3 bouwlagen

Positionering• bebouwing dient gerealiseerd te worden binnen de aangegeven rooilijnen

• waar een rooilijn verplicht wordt gesteld, dient minimaal voor 65% in de rooilijn te worden gebouwd; afwijking is mogelijk voor behoud van aangegeven waardevolle bebouwing

• waar aangegeven dient een doorsteek gemaakt te worden ergens op de kavel, voor transparantie en visueel contact tussen water en weg; dit betreft de situatie waarin zich de praktische mogelijkheid voordoet, zoals bij structurele kavelherontwikkeling

• overbouwing van een kaveldoorsteek is mogelijk indien een dubbelhoge onderdoorgang vrij blijft

• op kavels met een verplichte rooilijn is de bebouwing langs de weg georiënteerd

Relatie openbaar gebied• parkeren, laden en lossen dient op eigen terrein

afgewikkeld te worden met maximaal één entree per kavel aan kaden of hoofdwegen; om praktische redenen kunnen uitzonderingen gemaakt worden voor zeer grote bouwvelden of bestaande bedrijfssituaties

• entrees van de parkeergarage- of roldeuren liggen niet direct aan kaden of hoofdwegen daar waar

Binnen dit raamwerk kan het gebied verkleuren.Randvoorwaarden worden waar nodig aangegeven,veelal door aan de ontwikkelingen een maximumte stellen. De capaciteit van het wegennet iseen belangrijke factor bij de bepaling van hetontwikkelplafond.Stedenbouwkundig kannibalisme, met de hoogstebebouwing en het lucratiefste programma direct aanhet IJ, die het gebied daarachter in een letterlijke enprogrammatische slagschaduw zet, moet wordenvoorkomen. Als maximale bouwhoogte wordt 30meter aangehouden, een gangbare maat langs hetIJ met onder meer pakhuizen, het Centraal Station,de Graansilo en de toekomstige Campus vanOverhoeks. Afhankelijk van de maat zijn alleen aansommige insteekkanalen binnen de Buiksloterhambouwhoogten van maxima van 45 of 60 metermogelijk, terwijl tegenover de tuindorpen de hoogtejuist beperkt wordt. Als uitzondering zijn tweehoogteaccenten van maximaal 100 meter gewenstop de koppen bij het Zijkanaal I.

De dynamiek van de Buiksloterham wordt gevoeddoor een aantal ontwikkelingen in de omgeving.Het betreft media, met Pand Noord aan deMeeuwenlaan (film), Mediawharf op de NDSM-werf(tv, muziek,) en het Filmmuseum op Overhoeks.Een andere aanjager is een duurzame kenniscluster,waarvan het NTC van Shell de kern kan vormen. Inhet Johan van Hasseltkanaal kan een haven voorzeewaardige jachten een extra impuls betekenen.

Binnen de Buiksloterham worden deelgebiedenonderscheiden. Een deel van de Buiksloterhamblijft volledig werkgebied, met bedrijfsvestigingendie niet verenigbaar zijn met wonen. In sommigedelen is de huidige bedrijfsstructuur uitgangspunten wonen is slechts beperkt mogelijk. In anderedelen ligt de nadruk op wonen en dient defunctie werken hiermee (in milieutechnisch

opzicht) verenigbaar te zijn. Daarmee ontstaanverschillende woonkwaliteiten. Langs het Johanvan Hasseltkanaal op de grote nu braakliggendekavels mag de dichtheid en het percentage wonenhet hoogst zijn. Overhoeks biedt een geheel nieuwreferentiekader in Noord, maar de dichtheid in deBuiksloterham is lager zodat ook grondgebondenwoningen mogelijk zijn. En in gebieden met lageredichtheden en lagere percentages wonen is eenveelheid aan woon-werkcombinaties mogelijk meteen kleinere korrelgrootte.De aangegeven percentages van wonen en werkenin de verschillende deelgebieden gelden perbouwveld, zoals op de kaart aangegeven (vaaksamenvallend met de kadastrale kavelgrens). Hetaandeel werken is minimaal verplicht, het aandeelwonen niet. Maar het woonprogramma is aan eenmaximumpercentage gebonden. Daarmee wordteen gemengd woon-werkgebied nagestreefden wordt voorkomen dat werken door wonenweggedrukt wordt.

2. Criteria

Algemene referentie is het industriële en utilitaireverleden van het gebied. Daarbij hoort een zekerestoerheid en robuustheid, maar ook een matevan variatie en combinatie-toeval van belendendeperceelbebouwingen.Omdat het Investeringebesluit meerontwikkelingsstrategie dan traditioneelstedenbouwkundig plan is, zijn criteria niet zozeerbedoeld om een ontwikkeling te sturen, maarom ongewenste ontwikkelingen te voorkomen.Ongewenst zijn ontwikkelingen met een sterkenegatieve impact op ontwikkelingskwaliteiten in deomgeving.

71


Materialisering• toegepaste materialen sluiten aan bij de industriële

referentie van het gebied: baksteen, beton, glas, metaal, hout; terughoudendheid in toepassing van kunststof plaatmateriaal

• afstemming op de materialisering van belendende kavelbebouwing is niet vereist, contrast is mogelijk

• de uitstraling is zorgvuldig maar mogelijk met een tijdelijk of recyclebaar karakter

• materiaaltoepassing en kleurgebruik worden per gebouw in een beperkt palet toegepast

• kleurgebruik dient terughoudend en beheerst te zijn; kleuraccenten zijn niet bij voorbaat uitgesloten, mits betekenisvol in de stedelijke context

2.3 Civiele constructies in de openbare ruimte• kaden sluiten aan bij de industriële referentie van

het gebied: stalen damwand, beton, baksteen of basalt

• bruggen zijn van staal of beton, zo rank en licht mogelijk, zonder overheersende kleurstelling

• steigers worden uitgevoerd in hout

2.4 Luifels en reclame• reclame-uitingen hebben slechts betrekking op

een pand of de gebruikers daarvan en betreft tekst en/of logo

• reclameuitingen zijn terughoudend in omvang, kleur, en licht, zodanig dat geen overheersende invloed op de omgeving uitgaat

• reclameuitingen dienen op de gevel aangebracht te worden, mag niet hoger dan 1 meter zijn en mag niet meer dan 25% van de gevelbreedte beslaan

• luifels maken geïntegreerd deel uit van het gevelontwerp; reclame-uitingen op luifels zijn niet toegestaan

3. Beoordelingskader

3.1 Ten zuiden van het Johan van HasseltkanaalIn het gebied ten zuiden van het Johan vanHasseltkanaal is de kenmerkende structuur, vankavels die zich opstrekken tussen water en eencentrale weg, nog intact. Van een continue rooilijnis nauwelijks sprake. Er wordt een maximumrooilijn aangegeven. Openbare kaden zijn nurelatief zeldzaam. Vergroting van de openbaretoegankelijkheid van de oevers bij herontwikkelingvan kavels is wenselijk, maar is geen absolutevereiste. Transparantie wordt versterkt doorkaveldoorsteken. Bij herontwikkeling van een aantalkavels wordt waar mogelijk een kaveldoorsteekgeëist. De kaveldoorsteek is tevens entree voorparkeren, laden en lossen.De Asterdriehoek (tussen Asterweg en Distelweg)neemt een aparte positie is. Hier is een mindereenduidige kavelstructuur en beperkter contact methet water. Het poortgebouw van het voormaligeAsterdorp krijgt een plaats aan een openbare ruimte.Aan de rand tegenover de Van der Pekbuurt wordteen zone aangegeven waarin de bouwhoogtewordt beperkt tot 20 meter. Langs de zuidrandvan het Johan van Hasseltkanaal en een deelvan het Tolhuiskanaal zijn bouwhoogten tot 60respectievelijk 45 meter mogelijk. Dit gaat omaccenten, met de kop van het volume haaks op hetwater. Boven de hoogte van 30 meter mag geenwandvorming ontstaan.

Voortgebouwd wordt op de kenmerkende situatiewaarbij de bebouwing overwegend haaks op wegen water is georiënteerd. Om parkeercapaciteitin te passen zullen gebouwde voorzieningenonontbeerlijk blijken. Daarvoor staan in principe allevormen open, zij het dat ondergrondse oplossingengezien de bodemsituatie niet overal voor de handliggen. Autotoegang vindt in principe niet direct

een kaveldoorsteek is aangegeven, is deze tevens de (auto)entree

• langs een deel van het Van Hasseltkanaal is een stedelijke plint aangegeven voor programma dat zo veel mogelijk publieksgericht is. Hier geldt een minimum verdiepingshoogte van 3,50 meter, bestaan uit minimaal 50% glas, met een oriëntatie op de straat

• drijvend programma ligt niet direct een openbare kade maar is altijd indirect via steigers aangetakt

• eventuele erfafscheidingen aan kaden, water of hoofdwegen worden zijn met de bebouwing mee ontworpen en hebben een industriële referentie; hekwerken dienen transparant te zijn

2.2 Gebouw op zich

Volumeopbouw• gebouwen zijn alzijdig ontworpen, de gevelopbouw

is consequent en goed van verhoudingen• gebouwtypologieën zijn bij voorkeur meervoudig

bruikbaar, zonder een te nadrukkelijke functiespecifieke architectonische vertaling; maar fysieke scheiding van eenduidige woon- en werkvolumes wordt niet uitgesloten, en kan afhankelijk van de verschillende kavelprogramma’s ook vanzelfsprekend zijn

• aangegeven waardevolle bebouwing dient waar mogelijk ingepast of geïntegreerd te worden

• balkons zijn op de verdiepingen mogelijk tot maximaal 2 meter uit de rooilijn

• de kade langs het Johan van Hasseltkanaal heeft een wand van minimaal 20 meter hoog met een robuuste uitstraling

• volumes hoger dan 30 meter, daar waar toegestaan, maken accenten naar het water en maken geen deel uit van continue wanden

72


mogelijke hoogbouw (tot 60 meter) elders in deBuiksloterham staan de volumes met een smallezijde, de kop, haaks op de kanalen: haaks op hetVan Hasseltkanaal voor de zuidelijke toren, haaksop Zijkanaal I voor de noordelijke. In de plint wordteen optimale relatie met het omringende maaiveldgezocht. De torens dienen qua vloeroppervlak enverschijningsvorm zo slank mogelijk te zijn, alzijdigmet aandacht vormgegeven.

Criteria voor de hoogbouwaccenten hebben eendirecte relatie met de planontwikkeling voor deNDSM-werf (planvorming 2007 en 2008). Pas metde welstandscriteria voor de NDSM-werf kunnencriteria indien gewenst verder gespecificeerd envastgesteld worden.

vanaf de openbare weg plaats maar indirect via dekavelentree.

3.2 Ten noorden van het Johan vanHasseltkanaalDe kenmerkende structuur van opstrekkende kavelstussen weg en water is ten noorden van het Johanvan Hasseltkanaal door dempingen grotendeelsverdwenen. Daarnaast is er sprake van meernadrukkelijke rooilijnbebouwing, met name aan dePapaverweg. Hierop wordt voortgebouwd door eenandere relatie tussen stad en water te zoeken danin de zuidelijke Buiksloterham: formeler, openbarekaden en continue rooilijnen langs de hoofdstraten.Op enkele punten wordt een uitzondering gemaakt.Dit geldt voor kavels die nog rechtstreeks aanhet niet gedempte kanalen liggen en voor deKlaprozenweg.Zo wordt de gebruiksmogelijkheid langs dezetoekomstig drukke 2x2 rijbanen vergroot en erontstaat ruimte voor een mogelijke parallellestructuur voor parkeren, laden en lossen.

De openbare ruggengraat wordt de kade langs het Johan van Hasseltkanaal, aan een robuuste bebouwingswand. De relatie met de kade wordtgelegd met een stedelijke plint aan de haven, met (commercieel) voorzieningenprogramma en detailhandel. Om de openbaarheid van de kade te garanderen is het drijvend programma niet rechtstreeks op de kade aangesloten, maar via steigers waarin voorzieningen geïntegreerd zijn.Het betreft een jachthaven ten westen van de vastebrug van de Ridderspoorweg en ten oosten daarvanvoormalig varende schepen, of lichte opbouwen vanhout, glas, of staal op betonnen drijfelementen.In de groene zone aan Zijkanaal I wordt de huidigeWaternet-haven in geconcentreerde vorm ingepast.Bebouwing dient geclusterd en zoveel mogelijkgestapeld te worden in één bouwvolume, dat vrij in

de ruimte staat.

De maximale bouwhoogte wordt in de kleinschaligePapaverhoek beperkt tot 20 meter. Langs het Johanvan Hasselt- en Papaverkanaal zijn accenten tot 45meter mogelijk.

3.3 Hoogteaccenten boven 80 meterOp de koppen tegenover de NDSM-werf zijn tweehoogteaccenten van 80 tot 100 meter gewenst.Samen met een mogelijk toekomstig derdehoogbouwaccent op de NDSM-werf markeren dezetorens de ruimte op het kruispunt van waterwegen,op het breedste punt van het IJ. Bovendienaccentueren ze de monumentale voormalige werf,zoals onbedoeld vroeger de kranen en schoorstenendat deden. Ze vormen de tegenhanger van detorenconcentratie die bij Overhoeks juist het smalstepunt van het IJ markeert.

Met hoogbouwaccenten wordt beoogd de aandachtop de werf en de bijzondere landschappelijke liggingte versterken. Maar niet om die aandacht vervolgenswég te trekken van de werfhellingen, hallen enresterende kraan. Daarom geen suikertaarten ofzuurstokken, maar accent door hoogte met eenterughoudende, eventueel sculpturale vormgeving.Geen solitaire ik-gebouwen, die wedijverenom de aandacht, maar een samenhangendefamilie. De hoogbouwaccenten dienen relatie metelkaar te zoeken, waarbij de eerst gerealiseerdeals ijkpunt geldt. Geen gladde en schaallozekantoorarchitectuur, maar aansluitend bij derobuuste industriële referentie van het gebied.Terughoudend in kleurgebruik.

De hoogbouwaccenten staan met hun voetin de locale context, ze groeien daaruit voort.Geen nadrukkelijk samengestelde delen, maarcontinuïteit tussen plint en hoogbouw. Net als

73


Bijlage 2

Samenvatting MER8

DoelDoel van de herontwikkeling van deBuiksloterham is het geleidelijk herontwikkelenvan een extensief gebruikt bedrijventerrein toteen hoogwaardig gemengd stedelijk gebied metzowel wonen als werken. De herontwikkelingvan de Buiksloterham biedt mogelijkheden ominvulling te geven aan milieudoelstellingen alshet versterken van de ecologische potentiesvan de watergangen, aanpak van de bodemengrondwaterverontreiniging, aanpak van degrondwaterproblematiek en invulling te gevenaan duurzaamheidsaspecten op het gebiedvan ruimtegebruik, materialengebruik, water enenergie.

De Buiksloterham is momenteel een gebiedmet een divers karakter en gebruik. Delenvan het plangebied liggen braak en wordenextensief gebruikt. In andere delen is sprakevan een intensiever gebruik en zijn al spontaneontwikkelingen gaande. Het industrieterrein isgeluidgezoneerd. De actuele milieubelasting(geluid, externe veiligheid) is in grote delengroot. Ook moet rekening worden gehouden metbodemverontreiniging.

Opzet MERDe herontwikkeling van de Buiksloterham is eengeleidelijk transformatieproces waarbij de rol vande initiatiefnemer, de gemeente, zich vooral richtop het scheppen van voorwaarden. In het MER isde vraag beantwoord hoe het transformatieproces

8 MER Herontwikkeling Buiksloterham/overhoeks, mei 2005

– inclusief de milieurandvoorwaarden – hetbeste kan worden ingericht. De alternatievendie in het MER zijn uitgewerkt hebbendaarom de vorm gekregen van scenario’svoor het transformatieproces in plaats vanalternatieven in de vorm van stedenbouwkundigeschetsontwerpen. De scenario’s zijn vertaaldnaar voorbeeld-inrichtingsmodellen waarvan demilieueffecten zijn beoordeeld.

In de MER zijn drie scenario’s uitgewerkt: • Het scenario Randvoorwaarden scheppen

scenario R) gaat uit van centrale sturing. De gemeente vervult een sturende en actieve rol en ontwikkelt integrale plannen voor het hele gebied. Onderdeel van het proces is dat de gemeente (milieu)randvoorwaarden stelt voor de ontwikkelingen. De randvoorwaarden geven aan welke functies waar mogelijk zijn, en welke functies worden uitgesloten. Deze sturende aanpak resulteert in een stedenbouwkundige aanpak voor het hele plangebied.

• Het scenario Knelpunten oplossen (scenario K) gaat uit van het ontbreken van sturing. Initiatiefnemers (markt en/of gemeente) ontwikkelen plannen op kavelniveau, lossen hun eigen knelpunten op en brengen plannen los van elkaar in ontwikkeling. De overheid vervult vooral een passieve, toetsende rol aan bijvoorbeeld milieuregels.

• Het scenario Gefaseerde uitwerking (scenario GU) gaat uit van een gefaseerde transformatie van de Buiksloterham. In dit scenario is een massastudie voor het hele plangebied als basis genomen waarbij drie bebouwingsfasen zijn onderscheiden.

Er is geen MMA (meest milieuvriendelijke alternatief) uitgewerkt. Wel zijn aanbevelingen gedaan over de elementen die in het MMA een belangrijke rol kunnen spelen.Effecten

Om te beginnen zijn de positieve milieueffectenen de negatieve (milieu)effecten van hettransformatieproces van de Buiksloterhambenoemd. Vervolgens zijn de (milieu)effecten vande drie scenario’s toegelicht.Positieve effecten zijn te behalen met:• de aanpak van de bodemproblematiek• de aanpak van de wateropgave in het gebied• de ontwikkeling van de ecologische potenties• behoud en versterking van de cultuurhistorische

waarden• de ontwikkeling van langzaam verkeeren

openbaar vervoernetwerk• het verbeteren van de sociale structuur in het

gebied.Negatieve effecten hangen samen met:• de toename van het aantal verkeersbewegingen

in en rond het plangebied• de geluidssituatie op de hoofdontsluitingsroutes

in het plangebied als gevolg van wegverkeer;• de luchtkwaliteit. De verslechteringen

zijn het gevolg van de toegenomen verkeersintensiteiten. Er is echter geen sprake van overschrijding van de normen uit het Besluit luchtkwaliteit;

• externe veiligheid als gevolg van bestaande bedrijvigheid in het gebied en transport van gevaarlijke stoffen over het water;

• hinder tijdens de realisatiefase als gevolg van bouwactiviteiten.

Beoordeling van scenario K en scenarioGU laten zien dat een aanpak op een laagschaalniveau uiteindelijk leidt tot een mindergoede milieusituatie en minder intensiefruimtegebruik. Een benadering van onderop,waarbij op kavelniveau (of het niveau vaneen deelgebied) de milieuproblemen wordenaangepakt heeft tot gevolg dat milieubeperkingendie voor een groter gebied spelen, in belangrijke

74


mate kunnen bepalen wat wel en wat nietmogelijk is. Dat leidt tot een optimalisatie opkavel- of deelgebiedniveau. En vele individueleoptimalisaties leiden niet noodzakelijkerwijs toteen optimale invulling voor het hele plangebied.

De beoordeling van scenario R laat zien datdoor aanpak van bronnen, bijvoorbeeld in devorm zonering, kan worden bijgedragen aan hetcreëren van betere (milieu)randvoorwaardenin het hele plangebied. De zoneringsmodellenlaten echter ook zien dat het handhavenvan extensieve bedrijven met een grotemilieubelasting leidt tot inpassingsproblemenen beperkingen aan het ruimtegebruik en defunctietoedeling in de nieuwe bouwblokken. Ineen gebied dat intensief gebruikt gaat worden, ishet dus niet wenselijk om bedrijven te handhavendie een hoge milieubelasting op de omgevingveroorzaken.

Het creëren van een aantal(milieu)randvoorwaarden, zoals het inkrimpenvan de geluidzone tot een kleiner gebied, wordtvanuit de doelstellingen van transformatie persaldo als gunstig aangemerkt. In scenario K isvan de initiatiefnemers veel tijd en inspanningnodig om te komen tot een haalbaar plan.Verschillende initiatiefnemers lopen daarbijtegen dezelfde knelpunten aan. De kans isgroot dat de planontwikkeling suboptimaalverloopt. Aanbeveling in de MER is dan ook omde belangrijkste milieuknelpunten actief aan tepakken.Daardoor ontstaan mogelijkheden voor zowelspontane transformaties op kavelniveau als vooreen meer gestuurde aanpak op deelgebiedniveau.De belangrijkste milieuknelpunten zijn geluid enbodemverontreiniging.

Meest-milieuvriendelijk alternatief (MMA)Combinatie van de scenario’s K en R kanleiden tot een optimale invulling van het gebied.Een brongerichte aanpak en het clusteren vanbedrijven met grote emissies past ook binnen hetMMA. Elementen die verder in het MMA een rolkunnen spelen zijn:• versterking van de groene waarden, bijvoorbeeld

door de oeverzones in te richten voor watergebonden natuur;

• verminderen van energiegebruik op het niveau van het plangebied;

• verder versterken van het openbaar vervoer en langzaam verkeer, reduceren van de geluidsbelasting door wegverkeer;

• toepassen van duurzame materialen

Strategische Milieubeoordeling (SMB)In de Buiksloterham is door de transformatie vanextensief gebruikt bedrijventerrein tot intensiefwoon/werkgebied sprake van cumulatie vanmilieueffecten. De cumulatieve milieubelastingwordt veroorzaakt door geluid, luchtkwaliteiten bodemverontreiniging. In de MER zijn dezecumulatieve milieueffecten uitgebreid behandeld.Daarmee voldoet de MER aan de richtlijn voorStrategische Milieubeoordeling.

75


Bijlage 3 Saneringsaanpak per (gemeentelijk) bouwveld

Distelweg 64-70 Immobiele ophooglaag incl ondiepe vlekken

ja nee ja ja nee Deelsanering niet aan te bevelen. deel van het maaiveldniveau moet worden gehandhaafd.

Distelweg 90 Immobiele ophooglaagOdiepe en diepe VOCI verontreiniging

ja ja kern ja ja Deelsanering niet aan te bevelen. VOCI perceeloverschrijdend

Distelweg 79 Immobiele ophooglaag incl ondiepe mobiele spot

ja ja ja ja nee -

Hoek Asterweg-Chrysantenstraat-Asterdwarsweg

Immobiele ophooglaag ja ja nvt nvt nee -

Asterweg 37 Immobiele ophooglaagmogelijk mobiele spots

ja ja ja ja nee -

Grasweg naast 46 Immobiele ophooglaag incl. ondiepe mobiele vlekken

ja ja ja ja nee

leeflaag Isolatie (door gesloten verharding)

vlekken verwijderen Herschikken in gaten

Actieve Nazorg te verwachten

Locatie Gevalsdefinititie Aandachtspunten

76


77


Bijlage 4

Kabels en leidingenIn de Buiksloterham zijn kabels en leidingen vanalle nutsbedrijven aanwezig.

Aan de Papaverweg heeft In het verleden eenelektriciteitscentrale gestaan. Daarom zijn grotedoorgaande kabelroutes van de NUON in hetgebied aanwezig. Tevens lopen grote trace’s vangas, kabel en telecom door de Buiksloterham.Een aantal van deze routes is onderdeel van hetgrootstedelijk kabel- en leidingennet.

Van de doorgaande routes loopt een aantalkabels en leidingen over gemeentelijke terreinenwaar in de toekomst bouwontwikkelingen zullenplaatsvinden. Dit is het geval bij het terrein tussende Bomij en Verwo aan de Klaprozenweg, hetAVI/GEB-terrein aan de Papaverweg en het AGAterrein aan de Distelweg. Over deze terreinenlopen grote gas- kabel- en telecomroutes van hetNUON waaronder kabels van 50.000 en 150.000Volt, grote routes van KPN en een overstortleidingvan DWR. De overstortleiding van DWR komtvanuit de Hulstweg uit in het Papaverkanaal.Indien dit smalle deel van het Papaverkanaalwordt gedempt, dient de overstortleiding verlengdte worden met ca. 300 m1. De overstortleidingmag niet worden overbouwd.Ook over particuliere percelen aan de Distelwegen de Grasweg zijn grote doorgaande routesaanwezig.

Bij bouwplannen dient rekening te wordengehouden met de grote doorgaande routesvan de nutsvoorzieningen en bovengrondsevoorzieningen als gasverdeelstations enelektrahuisjes. Dit kan betekenen omleggen naaralternatieve routes of inpassen in het bouwplan.Gezien de aard en omvang van dergelijke tracésdient bij omleggen rekening te worden gehoudenmet hoge investeringen. Tevens vergt omleggenveel tijd. Enerzijds om tot overeenstemming metde nutsbedrijven te komen over een alternatieftracé inclusief benodigde investeringen enanderzijds voor voorbereiding en uitvoering vande werkzaamheden.De gemeente streeft daarom naar inpassen vandeze tracés in de bouwplannen.

Op bijgaande kaart zijn de grote trace’s vankabels en leidingen aangegeven.bijgevoegd.

Naast deze in gebruikzijnde kabels en leidingenliggen er ook veel zogenaamde dode leidingen inhet gebied. Indien noodzakelijk worden deze opkosten van de nutsbedrijven verwijderd.De nutsbedrijven worden via de reguliereprocedures betrokken bij de planontwikkelingen realisatie. De planvorming wordt besprokenin de Procuwo (projectcoördinatie voor deuitvoering van werken in de openbare weg).Hier worden plannen door de initiatiefnemeringebracht. Diensten en bedrijven hebben deverplichting tot reageren, dienen aan te gevenof er consequenties zijn voor bestaande tracésen melding te doen van eventuele excessievekosten.

De realisatie loopt via de Cocuwo(coördinatiecommissie uitvoering werken in deopenbare weg). Nadat de wenstracéprocedure is

doorlopen volgen voorbereiding en realisatie vande werkzaamheden.

De nutsbedrijven hebben een aansluitplicht.Het is daarom hun verantwoordelijkheid datde kabels en leidingen voldoende vermogen/capaciteit hebben om de woningbouw vannutsvoorzieningen te voorzien. Voor bedrijvenhebben de nutsbedrijven tot een bepaaldvermogensniveau een verplichting tot leveren.Indien een bedrijf meer capaciteit wil, is dit vooreigen rekening.

De toekomstige situatie is afhankelijk vankeuzes die door de gemeente en particulierenworden gemaakt met betrekking tot omleggen ofinpassen.

Een glasvezelnetwerk wordt voorlopig niet inAmsterdam-Noord aangelegd. In eerste instantiewordt alleen een netwerk in Zeeburg en Osdorpuitgerold; dit gaat via een soort ‘design enconstruct’ methode: de methode van uitvoeringligt bij de aannemer; de randvoorwaardenworden door de gemeente bepaald. HetOntwikkelingsbedrijf Amsterdam heeft zelfkrediet voor het uitleggen van het glasvezelsnet.Het valt dus buiten de grondexploitatie van deBuiksloterham.

Rijkswaterstaat en Haven Amsterdam leggenlangs het Noordzee-kanaal tussen IJmuidenen Amsterdam, dus ook op de Noordelijke IJoevereen eigen glasvezelnetwerk aan voor eenwalradarsysteem voor schepen. Rijkswaterstaatstaat geen aftakking van het glasvezelnetwerkvoor ander toepassingen toe. In de Buiksloterhamkomt op de kop van de Grasweg/Distelweg eenwalradarmast te staan. Het walradarsysteem isnaar verwachting in 2007 gereed.

78


huidige tracés kabels en leidingen

79


Bijlage 5

80


Begrippenlijst

A-inrichting, een bedrijf dat veel geluidproduceert, als bedoeld in artikel 41 Wetgeluidhinder

ALARA, as low as reasonable achievable

AmvB, Algemene maatregel van Bestuur

BAT, best available technics

BLVC, bereikbaarheid, leefbaarheid, veiligheid en communicatie: Tijdens de bouwwerkzaamheden en inrichting van de openbare ruimte wordt de bereikbaarheid, leefbaarheid en veiligheid voor gebruikers (bedrijven en bewoners) van het gebied gewaarborgd. Daartoe zal eenzogenaamde BLVC-rapportage worden opgesteld.

Bvo, bruto vloeroppervlak, ook welbedrijfsvloeroppervlak: in m2, de eenheid waarinde fysieke omvan van bedrijven(complexen) wordtuitgedrukt, gemeten vanaf de buitenzijde van degevels; een bedrijf met meer verdiepingen zalmeer m2 bvo tellen dan het grondoppervlak dathet inneemt.

CHER, cultuur historische effect rapportage:voor de Noordelijke IJ-oever is in 2003 eencultuurhistorische effectrapportage opgesteld,waarin de cultuurhistorische waarden van ditgebied zijn beschreven.

dB(A), decibel: maat voor geluidsniveau. 50dB(A) is te vergelijken met een rustig gesprekin de huiskamer, 70 dB(A) is ongeveer de

geluidssterkte van de branding.

Duurzaamheid, het ontwerpuitgangspunt datde keuzes van vandaag de leefbaarheid van detoekomst niet in de weg mogen staan.

Extensief, geringe activiteit per oppervlak;extensief gebruik is dus als relatief weinig mensen(werknemers, bezoekers, bewoners) een gebiedbenutten. Tegendeel van intensief.

Externe veiligheid, veiligheid voor de mens(individueel of in groepen) in de omgeving vangevaarlijke activiteiten, met name activiteitenwaarbij gevaarlijke stoffen kunnen vrijkomen.

Fsi, floor space index: bebouwing en de oppervlakte van het bouwveld. Een fsi van 1 betekent dat het hele bouwveld met een gebouw van 1 verdieping bebouwd is of bijvoorbeeld voor de helft met een gebouw van 2 verdiepingen. Ter indicatie: op Overhoeks heeft het nieuwe NTC een bouwveld-fsi van ongeveer 1, terwijl de naastgelegen woningbouwblokken een bouwveldfsi hebben van circa 3.

Functie, is in de stedenbouwkunde de termvoor de manier waarop grond, gebouwen of eengebied wordt gebruikt; meestal wonen, kantoren,bedrijven, voorzieningen.

Functieverandering, het proces waarbij deene functie de plaats inneemt van de andere,bijvoorbeeld een nieuwe woonwijk in een gebieddat van oorsprong een bedrijvengebied is.

Geluidbelasting, etmaalwaarde van hetgemiddelde geluidsniveau van een geluidsbron opeen bepaalde plaats.

Geluidhinder, gevaar, schade of hinder alsgevolg van geluid.

Gevoelige bestemmingen, woningen, scholen,en bepaalde in de milieuwetten en –regelsomschreven functies waarvoor hinder ofonveiligheid zo gering mogelijk moet zijn.

Groepsrisico, het risico dat een groep mensenvan een bepaalde omvang komt te overlijden dooreen ongeval met gevaarlijke stoffen.

Grondbalans, de hoeveelheid grond die naareen bouwlocatie wordt aan- en afgevoerd. Bij eengesloten grondbalans vindt geen aan- of afvoerplaats; aangezien de afvoer van vervuilde grondkostbaar is, kan dat financieel aantrekkelijk zijn.

Grondexploitatie, een exploitatie begroting welkealle met de productie van bouwen woonrijpegrond gemoeide kosten en opbrengsten omvat.De bodemsaneringskosten maken hier geen deelvan uit. Deze worden in Amsterdam in een aparteexploitatiebegroting ondergebracht.

HER, Hoogbouw Effect Rapportage: onderzoeknaar de effecten van hoogbouw op de omgevingwat betreft bezonning, wind, zicht e.d.

Immobiele verontreinigingen,bodemverontreinigingen die zodanig aanbodemdeeltjes zijn gebonden dat ze zich niet ofnauwelijks verspreiden in of met het grondwater.Bijvoorbeeld zware metalen.

Infrastructuur, verzamelnaam voor stratenen wegen, fietspaden, voetpaden, openbaarvervoerbanen, etc., soms ook bedoeld metinbegrip van vaarwegen. Met ondergrondseinfrastructuur worden kabels en leidingen bedoeld.

81


Intensivering, meer doen op hetzelfde oppervlak,bijvoorbeeld een stadswijk bouwen op een terreinwaar tot voor kort nog slechts enkele groterebedrijven staan. Ook: verdichting.

Kavel, de kleinste onderscheiden in een bebouwdof te bebouwen gebied. Een aantal kavels vormt samen een blok, een aantal blokken een deelgebied, de deelgebieden samen vormen hetplangebied.

Maaiveld, (hoogte van het) grondoppervlakof de begane grond. In de Buiksloterham zijnverschillende maaiveldniveaus te vinden.

Meest milieuvriendelijk alternatief (MMA), hetalternatief voor een ruimtelijk plan met de minstnadelige milieueffecten.

MER – Milieu Effect Rapport, rapport waarin de milieueffecten van meerdere alternatieven van een voorgenomen activiteit onderzocht, vergeleken en beoordeeld worden. Het MER geeft inzicht in de mogelijkheden en beperkingen van geluid, externe veiligheid, bodem en andere milieuaspecten bij de stedenbouwkundige inrichting van het gebied.

Menging (ook functiemenging), een gebied metverschillende functies – meestal woningen enbedrijven of kantoren – naast (of boven) elkaar.

Milieucontouren, wettelijk vastgestelde lijnendie aangeven binnen welke zones geen nieuwewoningen mogen worden gebouwd vanwegemilieuhinder die bewoners zouden ondervinden.

Milieuhindercategorie, de aanduiding van demate waarin bedrijven milieuoverlast kunnenveroorzaken.

Mobiele verontreiningen,bodemverontreinigingen die zich in of met hetgrondwater kunnen verplaatsen. Bijvoorbeeldminerale olie en aromaten.

Netto contante waarde, het saldo van degrondexploitatie inclusief tijdsinvloeden (inflatieen rente) op een bepaalde datum (netto contantewaardedatum).

Nominaal, de kosten en opbrengsten zondertijdsinvloeden (inflatie en rente)

OV, openbaar vervoer

Plaberum, planvorming en besluitvormingruimtelijke projecten.

Plangebied, het gebied waarop dit Projectbesluitbetrekking heeft.

Planontwikkelingskosten, alle kosten die nodigzijn om het plan uitvoeringsgereed te maken.

Profiel, de maten en indeling van een weg ofstraat, gezien over de breedte van die weg.

Programma, de hoeveelheid functies die in eenbepaald gebied aanwezig zijn of die worden voorzien: aantal en type woningen, hoeveelheidm2 bvo aan bedrijven, kantoren, voorzieningen,etc.

Raamwerk, vaste ruimtelijke structuren dieop langere termijn in principe niet zullenveranderen, met name de groene zones enlandschappelijke elementen, de waterlopen en deverkeersstructuur.

Stad & Milieubenadering, de interim-wet Stad& Milieu biedt mogelijkheden om een hogerewaarde te hanteren dan in de wet Geluidhinderwordt toegestaan.

SMB, Strategische Milieubeoordeling

Transformatie, het proces van verandering, indit geval de verandering van de Buiksloterhamvan extensief bedrijventerrein intensiefbedrijventerrein en van extensief bedrijventerreinnaar een gevarieerd en gemengd woonwerkgebied.

Verruimde mogelijkheden van de wetGeluidhinder, de huidige wet Geluidhinderhanteert voor woningbouw een referentieniveau,de voorkeurswaarde, van 50 dB(A). Er is eennieuwe wet Geluidhinder in voorbereiding. In denieuwe wet wordt het referentieniveau 55 dB(A).

Vigerend, van kracht, (rechts)geldend.

VoCl, vluchtige gechloreerde organischeverbindingen. Een van de voorkomende mobielebodemverontreinigingen binnen plangebiedBuiksloterham.

VTU, Voorbereiding Toezicht Uitvoering, kostenvoor directievoering en toezicht.

Voorzieningen, datgene wat in een wijk nodigis behalve woningen, bedrijfsruimte, openbareruimte en infrastructuur. Winkels, horeca,scholen, culturele instellingen, medische enzorginstellingen e.d.

Woonmilieu, het geheel van woningen,woonomgeving, bedrijven, voorzieningen,infrastructuur en openbare ruimte.

82


83


84


Investeringsbesluit Buiksloterham Transformatie naar stedelijk ...

Documents

Transcript of Investeringsbesluit Buiksloterham Transformatie naar stedelijk ...