3/’99 Vastgoed Belang

Financiering draait om waardevastheid

Een optimale financiering bepaalt in hoge mate hetrendement van vastgoedmaatschappen. Het onroerendgoed zelf (locatie en stenen) blijft evenwel het belangrijkst.Zet altijd deze intrinsieke waarde op de eerste plaats, ishet parool van vastgoedadviseur ir. R.P.M. Stevens MBAop het symposium van Vastgoed Belang. Die moettenslotte zorgen voor de geldstromen, Fiscaliteit enfinanciële hefboom kunnen daar hooguit extra voordeelaan toevoegen.

Vastgoedadviseur Stevens: financiering draait om waardevastheid

Intrinsieke waarde belangrijker dan fiscaliteiten hefbomen

Belegger en financier kunnen uiteenlopende belangen hebben. Maarover één ding zijn ze het roerend eens, stelde vastgoedspecialist ir.R.P.M. Stevens MBA in Amsterdam: een optimaal rendementmaken met minimale risico's. Diephuis Stevens houdt zich bezigmet het taxeren en waarderen van onroerend goed. “De juiste balansvinden tussen geld en kwaliteit, stelt Stevens en in zijn optiek heeftdat alles te maken met risico's, zekerheden en de verdeling daarvan.

Hoe ziet het risicoprofiel er uit voor de maat/ belegger? Stevenszette de verschillende elementen naast elkaar, en vertaalde ze in éénmoeite door naar handzame adviezen. “Zorg dat u maximaalaansprakelijk bent voor uw eigen inleg. Als u ƒ 25.000,- stort is dathetgeen dat u maximaal kwijt bent als het mis zou gaan.

“Bepalend voor het risicoprofiel zijn verder de aanwezigheid vanoptierente. Ook de looptijd van het maatschapscontract is vanbelang. “Er is een ontwikkeling om naar onbepaalde tijd te gaan.Toch zal de hypotheekverstrekker leningen altijd aan een eindigetermijn willen binden. Daar zit een risico aan vast. Op het momentdat de hypotheekperiode afloopt is de lening bij wet opeisbaar.Er moet dan over nieuwe contractvoorwaarden wordenonderhandeld, wat zou kunnen neerkomen op bijstorten.”

Des te belangrijker is het om goed te letten op de intrinsiekewaarde, benadrukte Stevens. “Wat doet dat vastgoed op de markt?Hoe helpt het de huurder om er zijn activiteiten in uit te oefenen.”

Ingrediënten van devastgoedmaatschap

In een opsomming van “ ingre-diënten”van de vastgoedmaat-schap staan voor Stevens driedingen bovenaan. “De drie L’s:locatie, locatie, locatie. Een krotin een villawijk is meer waarddan een villa in een krottenwijk.”Het compete ingrediëntenlijstjeziet er als volgt uit:

• Het vastgoed (locatie enstenen)

• De huurder(s)• De markt (rente, fiscaliteit,

economie)• Het maatschapscontract• De maten

3/’99 Vastgoed Belang

Financiering draait om waardevastheid

Waar financiers op letten

Ook de financier van de maatschap heeft te maken met risico's. Alwas het alleen al vanwege de objectgebonden financiering. Deenige echte zekerheid die hij heeft is het vastgoed. De hoofdsomblijft gelijk en daarmee het risico. De financier heeft het risico vaneindwaarde, de beleggingswaarde van het vastgoed op het momentvan verkoop. Bepalend voor zijn risicoprofiel is verder de kortelooptijd van de lening. “Een financier sluit bij voorkeur natuurlijkeen lening af van dertig jaar of nog langer. Hij maakt immers zijnrendement op basis van rente-inkomsten.”

“Dat betekent”, aldus Stevens, “dat ook voor de financier deintrinsieke waarde van het onroerend goed de belangrijkstezekerheid vormt. Het draait voor hem om waardevastheid. Als hetgaat om risicobeheersing zal hij daarom op ongeveer dezelfdezaken letten als de belegger: spreiding over economisch sterkereregio's, de onderhoudstoestand en uitrusting van de objecten, deverscheidenheid aan huurders, de gemiddelde (resterende) looptijdvan huurcontracten, het moment van instappen en marktconformevierkantemeterprijzen.”

Maatschapsbalans (fictief)Gebouwen 34.500.000 Eigen vermogen 14.500.000Diverse activa 2.000.000 Hypothecaire geldlening* 22.000.000Totaal 36.500.000 Totaal 36.500.000

*rente 5,8% per jaar

“Naast al die aspecten van het vastgoed, zal de financier ook kijkennaar de maatschap. Wie zijn de initiatiefnemers? Hoe is demaatschapstructuur opgezet? Is er een vergunning van DeNederlandsche Bank? Als die er is, weet de financier dat er eenaantal toetsen is uitgevoerd die ook voor hem van belang zijn. Ookde hypothecaire inschrijving van het vastgoed beperkt het risico. Degeldverstrekker heeft daarmee het recht de huurstroom te verpandenin het geval dat het mis gaat.”

Substantieel deel eigen geld

Gebruikelijk bij de financiering van maatschappen is een lening diein principe 80% van de executiewaarde bedraagt. Deexecutiewaarde ligt doorgaans op ongeveer 80% van de marktprijs.Dat betekent dus een lening van ongeveer 65% van de marktprijs,rekende Stevens voor. “Met ander waarde: de maten dienen metelkaar een substantieel deel eigen geld mee te nemen. Daar zit nuprecies de buffer voor de financier om het risico van de eindwaardeover te nemen. Het moet immers wel erg slecht gaan wil de waardevan het vastgoed zwaarder terugvallen dan die 35%.

“Huurstromen enwaardestijginuiteindelijkbepalend voorrendement”

3/’99 Vastgoed Belang

Financiering draait om waardevastheid

“Aan deze vermogensverhoudingen zit nog een ander voordeel vast,vervolgde Stevens, “het zogenaamde hefboomprincipe.” Aan dehand van een fictieve maatschapsbalans rekende hij voor hoe ditmechanisme uitpaktHet totale vermogen levert een resultaat op van 2,5 miljoen guldenper jaar voor participanten en geldverstrekker. De geldverstrekkerontvangt rente (5,8%) ten bedrage van 1.276.000 gulden. Voor deverschaffers van het eigen vermogen resteert dan 1.224.000 gulden.

Op basis van deze cijfers zijn het rendement op het totale vermogen(RTV) en het rendement op het eigen vermogen (REV) tebecijferen.

RTV = 2.500.000/36.500.000 x 100% = 6,85%REV = 1.224.000/14.500.000 x 100% = 8,44%

Het hefboomeffect levert de maten in dit voorbeeld 1,59% extrarendement op. Stevens: “Het aantrekken van vreemd vermogenverhoogt de rentabiliteit op het eigen vermogen. Mits, heelbelangrijk, de opbrengsten hoger zijn dan de te betalen rente. Is datniet het geval dan gaat het keihard de andere kan tui. Verder neemtde rentabiliteit toe naarmate er ten opzicht van het eigen vermogenmeer vreemd vermogen is.”

Alleen extra vergoedingDe calculerende belegger kreeg nog wel een waarschuwing meevan Stevens. “Fiscaliteit en financiële hefbomen kunnen hooguitvan een góed een béter rendement maken. Het zou niet zo mogenzijn dat de fiscaliteit en de financiële hefboom het net haalbaarmaken voor u. Het zou een extra vergoeding moeten zijn. Kijkdaarom vooral naar het vastgoed zelf. In de basis maakt u daarmeeuw rendement. Doordat er een huurstroom is en doordat er hopelijkwaardestijging optreedt.”

Spelers “onroerendgoedspel” en hun doelen

Beleggerrendement op o.g. (kasstroom +waardestijging)

Gebruikerbedrage van o.g. aan rendementvan onderneming

Ontwikkelaarmarge tussen inkoop-(stichtingskosten) enverkoopprijs (beleggingswaarde= huurcontract)

Financierrente-inkomsten + zekerheid(0,8 x marktprijs)

Toeleveranciers

omzet