0

1

Inhoudsopgave

Een woord vooraf 4 1. Verslag van de directeur-bestuurder 5

1.1 Algemeen 5 1.2 Missie & visie 9 2. Governance 10

2.1 Governancestructuur 10 2.2 Verslag van de Raad 12 3. Maatschappelijke inbedding 21

3.1 Onze partners 21 3.1.1 Gemeente Boxtel 21 3.1.2 ContourdeTwern 22 3.1.3 Collega-corporaties 22 3.1.4 Cello 23 3.1.5 Zorggroep Elde 23 3.1.6 WSD 23 3.1.7 Energie Coöperatie Boxtel 24 3.1.8 Onderwijsinstellingen 24

4. Organisatie 26 4.1 P&O 26 4.2 OR 29 4.3 Kwaliteit 29 4.4 ICT 30 4.5 Communicatie 30 5. Beleid 31 5.1 Duurzaamheid 31

5.1.1 Doelstellingen en speerpunten 31 5.1.1.1 Verduurzamen van de woningvoorraad 31 5.1.1.2 Bewustwording en kennisontwikkeling intern 32 5.1.1.3 Vergroten bewustzijn en beïnvloeding van energiezuinig gedrag 32

5.1.2 Zonnig huren 32 5.1.3 Overige duurzaamheidsprojecten 33

5.2 Vitale wijken 34 5.2.1 Doelstellingen en speerpunten 34

5.2.1.1 Verantwoordelijkheid bewoners 34 5.2.1.2 Wijkgericht denken en handelen 34 5.2.1.3 Integrale aanpak 34

5.2.2 Betrokken bewoners 35 5.2.2.1 Participatie 35

5.2.3 Leefbaarheid 37 5.2.4 Overlast 38

2

5.3 Wonen, welzijn en zorg 38 5.3.1 Doelstellingen en speerpunten 38

5.3.1.1 Samenwerking Zorggroep Elde 38 5.3.1.2 Zorgzaam Boxtel 39 5.3.1.3 Levensloopbestendig 39

5.3.2 Speciale doelgroepen 39

5.4 Differentiatie 40 5.4.1 Voldoende betaalbaar aanbod 40

5.4.1.1 Bewonerswensen 40 5.4.1.2 Doorstroming 41

5.4.2 Portfoliomanagement 41 5.4.3 Onderhouds- en nieuwbouwprojecten 41

5.4.3.1 Centrum 42 5.4.3.2 Boxtel-Oost 42 5.4.3.3 Breukelen 42 5.4.3.4 Selissenwal / Munsel 43 5.4.3.5 In Goede Aarde 43 5.4.3.6 Buiten Boxtel 44

5.4.4 Verkoop 44 5.4.5 Aankoop 44

6. Verantwoording 45 6.1 Huurprijsbeleid 45 6.2 Huurharmonisatie 46 6.3 Huurverhoging 46 6.4 Huurverhoging woningwaardering 46 6.5 Huurincasso 47 6.6 Ontruimingen 47 6.7 Ontwikkeling van de voorraad 47 6.8 Mutaties 48 6.9 Rechtstreekse verhuur 49 6.10 Urgentie 50 6.11 Woningzoekenden 50 6.12 Onderhoud 50

6.12.1 Serviceabonnement 51 6.12.2 Reparatieonderhoud 51 6.12.3 Mutatieonderhoud 51

3

7. Financiën 53 7.1 Algemeen 53

7.1.1 Kasstroomdenken 54 7.1.2 Borging 55 7.1.3 Aedes Benchmark 55

7.2 Beheer 55 7.2.1 Instrumenten en rapportages 55 7.2.2 Bedrijfswaarde 56 7.2.3 Treasury 56 7.2.4 Schuldpositie 57 7.2.5 Solvabiliteit 57 7.2.6 Investeringen 57 7.2.7 Verbindingen 57 7.2.8 Risicobeheersing 58 7.2.9 Weerstandsvermogen 59 7.2.10 Fiscaliteiten 60

7.3 Verkort 60 7.3.1 Algemeen 60 7.3.2 Grondslagen voor waardering van activa en passiva 62 7.3.3 Verwerking verplichtingen 62 7.3.4 Immateriële vaste activa 63 7.3.5 Materiele vaste activa 63 7.3.6 Vastgoedbeleggingen 65 7.3.7 Financiële vaste activa 66 7.3.8 Vlottende activa 66 7.3.9 Voorzieningen 67 7.3.10 Langlopende schulden 67

7.4 Overzichten 68 7.4.1 Balans 68 7.4.2 Winst-en-verliesrekening 69 7.4.3 Kasstroomoverzicht 70 7.4.4 Kengetallen 71

8. Toekomst 72

4

Een woord vooraf

De harde kern van ons werk is en blijft het zorgen voor voldoende betaalbare woningen van duurzame kwaliteit. Dit in een prettige woon- en leefomgeving, voor mensen met een laag inkomen die niet zelfstandig in hun woonbehoefte kunnen voorzien. Daarvoor hebben wij ons het afgelopen jaar als organisatie opnieuw ingezet in Boxtel en omstreken. Met het jaarverslag dat voor u ligt, legt Woonstichting St. Joseph verantwoording af aan de samenleving over haar activiteiten en bestede middelen én over haar behaalde prestaties in 2015. Bovendien geven wij u als klant, belanghouder, collega-corporatie, maatschappelijk partner, maatschappelijke instantie, medewerker en/of geïnteresseerde graag inzicht in de maatschappelijk effecten van onze activiteiten binnen Boxtel. 2015 is het laatste jaar van ons ondernemingsplan ‘Samenwerken aan een duurzame toekomst’. Dit jaar maakten we enerzijds wederom vorderingen in het realiseren van onze doelstellingen. Anderzijds stond 2015 ook in het teken van ons nieuwe koersplan 2016-2020 ‘Samen voor meer …’. Een koersplan dat op een interactieve manier met onze belangrijkste belanghouders tot stand kwam en de koers (op hoofdlijnen) aangeeft voor de komende jaren. Ik wens u veel leesplezier. Wilt u reageren op ons jaarverslag 2015, dan zijn wij daar zeer benieuwd naar. Wij nodigen u van harte uit om uw mening, oordeel of suggestie(s) naar ons toe te sturen. Dit kan naar communicatie@sintjoseph.nl. Rob Dekker Directeur-bestuurder

5

1 Verslag van de directeur-bestuurder

1.1 Algemeen Op verschillende terreinen was 2015 het jaar van de veranderingen. De belangrijkste veranderingen op landelijk niveau betreffen de nieuwe Woningwet en de opvang van vluchtelingen/statushouders. Daarnaast is het een mooi jaar geweest, waarin voor de werkorganisatie St. Joseph veel werk is verzet en veel is veranderd. Projecten als verhuizing kantoor, nieuw woonruimteverdelingsmodel, fusietraject met Goed Wonen Liempde, nieuw primair systeem, nieuw koersplan en de vele reguliere onderhouds-, nieuwbouw- en overige projecten vroegen veel extra inzet van alle collega’s. Daar ben ik trots op! Woningwet In het afgelopen jaar stond de langverwachte invoering van de Nieuwe Woningwet centraal. Komt er nu duidelijkheid voor de sector? Blijft er nog veel over om zelf te bepalen? Het antwoord is wat mij betreft helder; de Nieuwe Woningwet geeft woningcorporaties een duidelijk kader voor de toekomst. En er is gelukkig nog steeds veel ruimte om keuzes te maken en maatwerk te leveren. Woningcorporaties moeten hun kerntaak, het zorgen voor huisvesting voor wie daar zelf niet voor kan zorgen, weer centraal zetten. Dit betekent dat wij de beschikbaarheid van voldoende betaalbare woningen, ook op de langere termijn, als een belangrijke hoeksteen van ons beleid zien. St. Joseph kiest er nadrukkelijk voor om geen (sociale) koopwoningen en dure huurwoningen meer te bouwen. Onze kerntaak is ook te zorgen voor een gezonde dosis maatschappelijk vermogen, om daarmee de juiste beslissingen te nemen over ons vastgoed en over de inzet van geld. Alles voor die mensen die een goed dak boven hun hoofd nodig hebben. De wet is een passend antwoord op het wanbeleid bij enkele collega-corporaties. Daarom ben ik blij met dit nieuwe kader. We kunnen ons nu weer bezighouden met de volkshuisvesting. De keerzijde van de nieuwe Woningwet is dat we (nog) meer verantwoording moeten afleggen en moeten voldoen aan (nog) meer regels. Huisvesten statushouders De huisvesting van vergunninghouders is een wezenlijk onderwerp voor de sociale huursector. Het gaat immers over mensen die het zelf niet redden op de woningmarkt. Het huisvesten van deze groep statushouders is al sinds decennia een onderdeel van onze kerntaak. In 2015 was dat niet anders; ook in dit jaar realiseerden we de gemeentelijke taakstelling (52 statushouders huisvesten). De enorme toestroom van vluchtelingen in 2015 dwingt ons voor de komende jaren tot het nemen van onorthodoxe maatregelen. Het realiseren van de jaarlijkse taakstelling huisvesting vergunninghouders past niet meer alleen in de bestaande huurwoningenvoorraad. Dit betekent dat we opvang moeten realiseren in ongebruikte gebouwen, meerdere vergunninghouders in één woning huisvesten, in samenspraak met de gemeente (tijdelijke) permanente woningen ontwikkelen en versneld nieuwe woningen moeten toevoegen aan de woningvoorraad. Op deze manier zorgen we voor voldoende doorstroming in de bestaande woningvoorraad, waardoor alle doelgroepen van beleid evenredig aan de beurt komen. Daarnaast vergt de huisvesting van vergunninghouders een brede aanpak op het terrein van werk, sport, school en een sociaal netwerk. Zo geven we deze groep ook een kans om een nieuw leven op te bouwen. St. Joseph levert de komende jaren in nauwe samenwerking met de gemeente Boxtel, haar bijdrage aan het huisvesten van vergunninghouders en komt met creatieve oplossingen.

6

Jaarplanactiviteiten 2015 was het laatste jaar van de ondernemingsplancyclus 2011 – 2015 ‘Samenwerken aan een duurzame toekomst’. In dit laatste jaar maakten we als organisatie een aantal grote stappen en verzetten we veel werk. In het kort vermeld ik hier de resultaten.

Het hele jaar stond in het teken van de implementatie van een nieuw primair systeem. In september 2015 gingen we live met Itris/ViewPoint. Een project dat begin 2016 een vervolg krijgt door live te gaan met een klanten- en aannemersportaal.

Het opstellen van een nieuw Koersplan, met een interactieve inbreng van onze belangrijkste belanghouders, resulteerde in augustus in de vaststelling van een koersplan ‘Samen voor meer…’ voor de periode 2016 – 2020.

Het project Regionale Woonruimteverdeling is gerealiseerd door in februari van dit jaar met de collega-corporaties Huis & Erf en Wovesto te starten met de site www.daarwilikwonen.nu. De 2e fase, bestaande uit het onderdeel lotingsmodule, volgt medio 2016.

Het project vaststelling fysieke maatregelen Breukelen resulteerde in 2015 in de vaststelling welke woningen gesloopt worden en welke woningen een grondige onderhoudsbeurt/grootonderhoud krijgen. Eind 2015 stelden we met de bewonerscommissie Sloop Breukelen een sociaal plan vast voor het herhuisvesten van de betrokken bewoners. Uitvoering hiervan start vanaf begin 2016.

Het laatste jaarplanonderdeel is het in samenwerking met de gemeente Boxtel opstellen van een (regionale) Woonvisie voor de periode 2015- 2020. Dit project heeft meer tijd nodig. Naar verwachting stelt de gemeenteraad van Boxtel de woonvisie in het eerste kwartaal van 2016 vast.

Bewonersparticipatie De inbreng van de huurders in het functioneren van Woonstichting St. Joseph, krijgt vooral vorm via de HuurdersBelangenVereniging (HBV) Boxtel/Liempde en de bewonerscommissies. Ook in het afgelopen jaar vond er indringend overleg plaats met de HBV over de inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2015. Dit leidde tot een tegemoetkoming voor de laagste inkomensgroepen. Daarnaast heeft de fusie tussen Woonstichting St. Joseph en Stichting Goed Wonen Liempde het gehele jaar op de agenda van het overleg tussen de HBV en de corporaties gestaan. De HBV gaf begin oktober een positieve zienswijze af, waarmee zij volmondig instemmen met de fusie tussen de twee Boxtelse corporaties. Begin 2015 beheerste de Regionale Woonruimteverdeling de overlegagenda en ook hier gaf de HBV een positief advies. Gedurende het jaar bevatte de agenda van het overleg tussen de HBV en St. Joseph thema’s als betaalbaarheid, de gevolgen van de nieuwe Woningwet, het Koersplan 2016 – 2020 en de verdere professionalisering van de HBV. In 2016 zullen de nieuwe prestatieafspraken voor het eerst gemaakt worden in een driepartijen-overleg; de gemeente Boxtel, de HBV en Woonstichting St. Joseph. De HBV presenteerde aan het eind van 2015 een activiteitenplan 2016. De HBV ziet voor zichzelf als belangrijkste speerpunten het versterken van de verenigingsstructuur, inbreng te leveren voor de nieuwe prestatieafspraken en de betaalbaarheid van de woningen hoog op de agenda te houden. Ik wil de bestuursleden van de HBV, de bewonerscommissies en alle huurders die het afgelopen jaar een actieve bijdrage leverden aan het functioneren van Woonstichting St. Joseph en daarmee aan het woon- en leefklimaat in de verschillende wijken en buurten in Boxtel, hartelijk bedanken voor hun inzet. Petje af!

7

Fusie met Stichting Goed Wonen Liempde Na twintig jaar samenwerking spraken de beide Boxtelse woningcorporaties zich afgelopen jaar uit om te gaan fuseren. Deze stap is mede ingegeven door de nieuwe Woningwet (meer regels en verantwoordelijkheid voor bestuurders van kleine corporaties) en de toekomstige forse bouwopgave in de kern Liempde. Een bouwopgave van 75–100 huurwoningen in de komende 10 jaar. Een opgave die voor een zelfstandig opererende corporatie als Goed Wonen Liempde te groot is. De op stapel staande fusie betekent een duidelijke versterking van de volkshuisvesting en leefbaarheid in Liempde. Begin 2015 heeft een extern bureau het bestuur en de Raad van Commissarissen van Goed Wonen Liempde begeleid in een onderzoekstraject naar de toekomstvastheid van de stichting, waarbij de nadruk lag op de leefbaarheid in Liempde. Na analyse van diverse scenario’s bleek een fusie met St. Joseph hiervoor de beste waarborg te geven. Dit fusietraject is vervolgens medio 2015 ingezet. Onze lokale partners stemden al in. We wachten nog op definitieve goedkeuring door het Ministerie van Binnenlandse Zaken. Naar verwachting is de fusie voor 1 april 2016 definitief. Een mooi compliment voor alle partijen. Relatie met gemeenten Met de gemeente Boxtel werkten we afgelopen jaar intensief samen aan het uitvoeren van een woonwensenonderzoek en het opstellen van de Woonvisie 2015–2025. Is er zowel op ambtelijk als bestuurlijk niveau gewerkt aan concretisering van de herstructureringsopgave in de wijk Breukelen. Eind 2015 resulteerde dat in een sociaal plan voor de herhuisvesting van de bewoners van de woningen die gesloopt gaan worden. Daarnaast domineerde het vraagstuk huisvesting van vergunninghouders de tweede helft van het jaar de gezamenlijke agenda van het overleg tussen de gemeente Boxtel en St. Joseph. In 2016 zullen, zoals al eerder gememoreerd, nieuwe prestatieafspraken worden gemaakt op o.a. de terreinen bouwen, duurzaamheid, betaalbaarheid, beschikbaarheid en leefbaarheid. Voorafgaande aan de opstelling van de nieuwe prestatieafspraken, evalueren we begin 2016 de bestaande afspraken. De intentie om met de omliggende gemeenten Haaren en Sint-Michielsgestel per 1 januari 2016 ambtelijk te fuseren, is helaas (nog) niet volledig gerealiseerd. De gemeenten Boxtel en Sint-Michielsgestel bekrachtigen de ambtelijke fusie wel en gaan per 1 januari in een organisatiestructuur gezamenlijk aan de slag. Woonstichting St. Joseph is in gesprek met de beide buurgemeenten van Boxtel. Beide gemeenten hebben, mede ingegeven door het bovenstaande, ook aan St. Joseph gevraagd een bijdrage te leveren aan de volkshuisvestelijke opgave. Dit zal begin 2016 resulteren in de oplevering van de eerste 18 woningen in de gemeente Haaren. In de gemeente Boxtel zullen de komende jaren in alle drie de kernen Boxtel, Liempde en Lennisheuvel (kleinschalige) bouwontwikkelingen plaatsvinden. Regionale woonruimteverdeling De start van www.daarwilikwonen.nu was één van de mijlpalen in 2015. Sinds februari van dit jaar is het aanbod volledig gedigitaliseerd; de papieren krant is komen te vervallen. Op www.daarwilikwonen.nu staat het totale woningaanbod van St. Joseph (Boxtel), Huis & Erf (Schijndel/Sint-Michielsgestel) en Wovesto (Sint-Oedenrode). Sinds 1 oktober sloot ook Goed Wonen Liempde aan. Zo bedienen we samen onze klanten nog beter. In het nieuwe systeem is één keer inschrijven voldoende om te reageren op het totale aanbod. Ook gelden overal dezelfde regels en behandelen de corporaties urgentieaanvragen samen. Het aanbod is altijd beschikbaar en dagelijks wordt er nieuw woningaanbod toegevoegd. Reageren op een woning kan direct via de site. De woningzoeker kan zien hoeveel mensen er reageren en heeft altijd inzicht in zijn eigen gegevens. Na driekwart jaar is de algehele conclusie van de woningzoekenden in de regio positief.

8

Huisvesting De verhuizing naar ons nieuwe (huur)kantoor aan de Brederodeweg kreeg begin april van dit jaar zijn beslag. Een modern kantoor waar we de flexibele mogelijkheden van ‘Het Nieuwe Werken’ doorvoerden. Open en transparante werkruimten kenmerken het pand en zorgen voor een open werkcultuur met meer directe contacten tussen collega’s. Een kantoorpand midden in het centrum van Boxtel, tussen ons woningbezit in. In onze zoektocht naar verdere verduurzaming van onze bedrijfsvoering is de keuze voor dit kantoor ook een belangrijke stap geweest. Naast de centrale ligging, heeft het nieuwe kantoor de volgende voordelen; meer flexibiliteit, zowel financieel (huur), als ruimtelijk en verdere verduurzaming (digitalisering) van onze bedrijfsvoering. Projecten De belangrijkste beleidslijnen uit ons Ondernemingsplan ‘Samenwerken aan een duurzame toekomst’ en het Strategisch Voorraadbeleid zijn ondanks de economische en financiële crisis en de verhuurdersheffing in tact gebleven. Ook in 2015 voerden we op alle fronten activiteiten door om onze bestaande woningvoorraad verder te verbeteren. Dit zowel op groot onderhoudsgebied, als op het terrein van het verduurzamen van onze woningen. Medio 2015 werd het groot onderhoud van het complex Hof ter Aa e.o. (144 woningen) afgerond. Het laatste grote project in Selissenwal is prima verlopen door een intensieve samenwerking met de bewoners. De hele buurt knapte enorm op, de woningen zijn weer van deze tijd, het energielabel maakte een sprong( D/E/F naar gemiddeld B) en de huurverhoging bleef beperkt. Het project verliep succesvol en met grote tevredenheid van de bewoners. Het groot onderhoud aan het complex Den Bongerd aan de Annastraat (66 woningen) startte in de 2e helft van 2015. Onderdeel van de werkzaamheden is het verwijderen van de asbestonderdelen aan de gevel. Ook hier verloopt de uitvoering van de werkzaamheden naar tevredenheid van de bewoners. In 2015 begonnen we ook met een drietal nieuwbouwprojecten en één verbouwingsproject; ons ‘oude’ kantoor aan de Baroniestraat is ingrijpend verbouwd. Eind van het jaar is er één project, 20 nieuwbouwwoningen Zonnegolven II, opgeleverd. Het project Donatus, 18 grondgebonden woningen in de gemeente Haaren, leveren we in februari 2016 op, evenals het ingrijpend verbouwde kantoor voor het zorgconcept ‘Herbergier’ van ‘De Drie Notenboomen’. Een gebouw waar 16 eenheden voor ouderen met geheugenverlies wordt gerealiseerd. Medio 2016 zal het in 2015 gestarte nieuwbouwproject Cronenborg worden opgeleverd. Dit project bestaat uit 17 seniorenappartementen/-woningen en 27 eenheden voor bewoners van zorginstelling Cello. Koersplan Voor het nieuwe koersplan 2016-2020 ‘Samen voor meer…..’ spraken we in 2015 uitgebreid met onze belangrijkste stakeholders: huurders, gemeente Boxtel en met diverse organisaties voor welzijn, zorg en huurdersbelangen. Samen vinden we dat de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen één van de hoofdthema’s moet zijn van het nieuwe koersplan. Dat betekent onder andere nog beter passend toewijzen en mogelijkheden grijpen om woonlasten te verlagen, bijvoorbeeld door een verbetering te creëren in het energielabel en in samenspraak met de huurder de servicekosten terug proberen te dringen. Een ander belangrijk thema is om nog meer verbinding te zoeken met onze huurders en maatschappelijke partners. En we willen voor onszelf nog scherper in beeld krijgen waar onze klant behoefte aan heeft. Verder willen wij nog meer de wijken en de buurten in, om in samenspraak met de bewoners problemen te signaleren en op te lossen. Dat geldt ook voor een zekere problematiek achter de voordeur. Waar we dit tegenkomen handelen we gewetensvol en waar nodig schakelen we de juiste hulp in.

9

Samen met huurders en partners bepalen we onze koers en pakken we projecten op. We werken aan meer en makkelijker contact met burgers, organen en initiatieven in wijken en buurten. Zodat we groeien van een organisatie met tevreden klanten naar een organisatie met betrokken klanten met oog voor hun eigen rol. In een aantal onderdelen van dit jaarverslag komen we in detail terug op ons nieuwe koersplan 2016-2020 ‘Samen voor meer …’. 1.2 Missie en visie Missie Onze missie is onveranderd: St. Joseph is een maatschappelijk ondernemer die zich primair richt op bouwen, beheren en onderhouden van woningen voor mensen in de regio Boxtel die een extra steuntje in de rug nodig hebben. St. Joseph is een open, transparante en marktgerichte organisatie die samen met anderen werkt aan duurzame en vitale wijken. Visie Onze visie luidt:

Wij richten ons nadrukkelijk op onze bestaande (sociale) woningvoorraad en voeren geen commerciële koopactiviteiten en dure huur meer uit;

De bevolking vergrijst en senioren willen langer zelfstandig wonen, daarin gestimuleerd door de overheid. Dat maakt het voor ons noodzakelijk onze woningvoorraad levensloopbestendiger te maken en in samenwerking met andere partijen zo lang mogelijk voorzieningen voor senioren overeind te houden;

Wij staan voor betaalbare woonlasten en voor een duurzame samenleving. Wij investeren in een energiezuinige woningvoorraad en willen, mede door lagere energielasten, het wonen betaalbaar houden;

Wij ontwikkelen ons tot een professionele en marktgerichte organisatie. Met onze partners, zowel commercieel als maatschappelijk, willen wij professioneel samenwerken;

Op het gebied van leefbaarheid stimuleren wij het nemen van eigen initiatieven en verantwoordelijkheid door de bewoners.

Tenslotte Ook in 2015 besteedde Woonstichting St. Joseph haar middelen uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting en het wonen. Onze financiële positie is en blijft gezond, waarmee onze continuïteit gewaarborgd is. Ik spreek de hoop uit dat de lastige jaren voor de sector van de corporaties, vooral vanwege de landelijke ontwikkelingen en de negatieve beelden over onze sector, nu achter ons liggen. Met de kaders van de nieuwe Woningwet in de hand, spreek ik de hoop uit dat er op landelijk niveau sprake zal zijn van enig herstel van vertrouwen. Wij blijven ons in ieder geval inzetten voor het plezierig wonen en leven in de gemeente Boxtel. Kortom, er veranderde veel voor St. Joseph in 2015: de nieuwe Woningwet, de huisvesting, het nieuwe werken, ons primaire systeem en een nieuwe koers voor de toekomst uitgezet. We blijven ons inzetten voor betaalbare en veilige woningen, houden ons onderhoud op peil en blijven investeren in een brede sociale taakopvatting. We danken onze huurders en belanghouders voor hun input voor onze activiteiten en nieuwe koers. Maar de meeste dank gaat uit naar de medewerkers van St. Joseph dit jaar. Iedereen heeft door extra inzet en betrokkenheid de vele projecten in 2015 tot een succes gemaakt. Ik heb daar heel veel respect voor! Rob Dekker Directeur-bestuurder

10

2 Governance

In dit hoofdstuk staat hoe de Raad van Toezicht haar taken en verantwoordelijkheden in 2015 invulde. De Raad handelt daarbij conform de ‘Governancecode Woningcorporaties’. Woonstichting St. Joseph leeft de nieuwste Governancecode woningcorporaties 2015 – de regels van goed bestuur – van de sector na. Deze vernieuwde code weerspiegelt hoe St. Joseph in 2015 als woningcorporaties denkt over goed bestuur en toezicht. Voorbeeldgedrag, transparantie, maatschappelijke verbondenheid en goede risicobeheersing zijn de principes die van groot belang zijn om als Raad van Toezicht zo goed mogelijk het werk te doen. 2.1 Governancestructuur De statuten vermelden de taken en bevoegdheden van de Raad van Toezicht. De uitwerking daarvan staat in het Reglement Raad van Toezicht. Dit reglement plaatsten we - evenals de statuten - op de website van St. Joseph.

Het bestuur van St. Joseph bestaat uit één directeur-bestuurder. De directeur-bestuurder van St. Joseph is resultaatverantwoordelijk voor de gehele corporatie. Als eindverantwoordelijke ontwikkelt hij in samenspraak met de managers van de hoofdafdelingen Wonen, Vastgoed/Projectontwikkeling en Finance & Control de strategische koers. De directeur-bestuurder realiseert de strategische positie, de maatschappelijke prestaties, de strategische doelen, de identiteit, de (financiële) continuïteit, verwezenlijkt de missie en is belast met de algehele leiding.

De directeur-bestuurder stelt het beleid van de corporatie vast dat de managers en de stafleden (op hun specifieke terrein) ontwikkelen. Ook toetst hij het beleid aan de strategische uitgangspunten en regelgeving, teneinde de missie en de strategische visie te realiseren. De bevoegdheden van de directeur-bestuurder staan vermeld in de statuten. De directeur-bestuurder heeft voor het nemen van een aantal, in de statuten beschreven, besluiten de voorafgaande goedkeuring van de Raad van Toezicht nodig. De afspraken hierover staan beschreven in een door de Raad vastgesteld directiestatuut.

De in 2015 aangekondigde actualisatie van de statuten en reglementen liep, mede door de nieuwe Woningwet en de voorgenomen fusie met Stichting Goed Wonen Liempde, vertraging op. In april/mei 2016 zijn de statuten conform de Nieuwe Woningwet en de daaraan verbonden reglementen geactualiseerd en passen we het aan op de website van St. Joseph.

Woonstichting St. Joseph heeft sinds 2014 geen dochterondernemingen meer. St. Joseph streeft er naar zoveel mogelijk zelfstandig en zonder verbindingen te opereren. In 2015 zijn er geen nieuwe verbindingen of deelnemingen aangegaan.

Toepassen Governancecode Waar we van de code afwijken, vermelden we dat in dit verslag. De heer Dekker heeft sinds zijn benoeming (2007) een aanstelling als directeur-bestuurder voor onbepaalde tijd. De herziende Governancecode (1 juli 2011) hanteert een benoemingstermijn van vier jaar, met als doel dat de Raad van Toezicht periodiek beoordeelt of de bestuurder nog steeds de juiste persoon op de juiste plaats is. De achterliggende gedachte van de code wordt onderschreven. De Raad van Toezicht beoordeelt om die reden jaarlijks het functioneren van de directeur-bestuurder.

11

Visitatie Woonstichting St. Joseph conformeert zich aan de vierjaarlijkse verplichting tot visitatie, zoals opgenomen in de Governancecode en Aedescode. De meest recente visitatie vond plaats in 2014. De rapportage hierover is terug te vinden op https://www.sintjoseph.nl/over-st-joseph/corporate-governance/visitatie/.

Onafhankelijkheid van de Raad van Toezicht en de directeur-bestuurder De Raad van Toezicht waakt doorlopend over de onafhankelijkheid van haar leden. Een mogelijke belangenverstrengeling tussen leden van de Raad van Toezicht en de corporatie moet men volgens het Reglement van de Raad van Toezicht melden bij de voorzitter. De samenstelling van de Raad van Toezicht is zodanig dat de leden ten opzichte van elkaar, ten opzichte van de bestuurder en ten opzichte van welk deelbelang dan ook, onafhankelijk en kritisch kunnen opereren.

De Raad van Toezicht is in 2015 in haar volle omvang onafhankelijk geweest. In dit jaar vonden geen transacties plaats waarbij sprake was van tegengestelde belangen tussen de stichting en de leden van de Raad van Toezicht en het bestuur.

In 2015 had geen van de leden van de Raad van Toezicht een nevenfunctie waarbij er sprake was van (een schijn van) belangenverstrengeling tussen St. Joseph en de Raad van Toezicht. De echtgenote van dhr. G. Janssens was t/m april 2015 lid Raad van Commissarissen Zorggroep Elde. Dit is gemeld.

Over de onafhankelijkheid van de directeur-bestuurder zijn afspraken gemaakt in de arbeidsovereenkomst. Zo kan hij alleen nevenfuncties uitvoeren als de Raad van Toezicht dit goedkeurt. Dat doet hij voor drie (onbezoldigde) nevenfuncties, te weten:

Stichting Aantwerk (voorzitter/ bestuurslid sinds december 2015);

Energie Coöperatie Boxtel (lid Raad van Commissarissen);

Stichting Chapeau Woonkringen (lid van de Raad van Toezicht sinds begin 2015). Er zijn in 2015 geen beslissingen genomen die conflicterend zijn met de belangen van St. Joseph. Leningen en garanties Woonstichting St. Joseph verstrekt geen leningen, dan wel garanties aan leden van de Raad van Toezicht, aan de directeur-bestuurder of aan de medewerkers.

12

2.2 Verslag Raad van Toezicht

In dit jaarverslag en boekjaar 2015 legt de Raad van Toezicht, als onderdeel van een maatschappelijke ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop het toezichthoudende orgaan invulling gaf aan de uitvoering van de taken en bevoegdheden bij het toezicht op Woonstichting St. Joseph.

Algemeen In het boekjaar 2015 veranderde er veel. Op landelijk niveau is er duidelijkheid gekomen door de nieuwe Woningwet per 1 juli 2015. We waren en blijven een sociale volkshuisvester. We werkten hard aan het huisvesten van onze doelgroepen.

De organisatie werkte hard aan diverse projecten om de slagvaardigheid en efficiency van de organisatie te verbeteren. Als Raad doelen wij dan op de implementatie van het nieuwe primaire systeem en de (voorgenomen) fusie met Stichting Goed Wonen Liempde. Daarnaast is het nieuwe koersplan “Samen voor meer…” gerealiseerd en verhuisde de organisatie naar een nieuw kantoor.

Als Raad maakten we in 2015 een ‘nieuwe’ start met een nieuwe voorzitter, Ad van de Laar en twee nieuwe leden, te weten Anton van Aert en Giel Janssens. Een enthousiast team dat hun waardering uitspreekt over de wijze waarop de bestuurder en de medewerkers in 2015 de doelen realiseerden.

Taak De Raad van Toezicht houdt toezicht op de directeur-bestuurder en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie. Ook geeft de Raad de bestuurder gevraagd en ongevraagd advies. De Raad fungeert verder als werkgever van de directeur-bestuurder.

De Raad richt zich, bij de uitoefening van haar taken, op het belang van de woonstichting en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van de bij de corporatie betrokkenen af. De Raad van Toezicht is verantwoordelijk voor de kwaliteit van haar eigen functioneren. De Raad beslist over benoeming, beoordeling, beloning, schorsing en ontslag van de directeur-bestuurder.

Werkwijze Raad van Toezicht De Raad van Toezicht vergaderde in 2015 acht keer, waarvan één keer in besloten vorm. In deze besloten vergadering op 16 december is het functioneren van de Raad en van de directeur-bestuurder geëvalueerd. Daarnaast zijn er op een drietal momenten gezamenlijke vergaderingen geweest met de Raad van Bestuur van St. Joseph en de Raad van Commissarissen van de Stichting Goed Wonen Liempde. Gesprekken die bijdroegen aan het zorgvuldig en conform wet- en regelgeving laten verlopen van de voorgenomen fusie tussen Goed Wonen Liempde en St. Joseph.

De vergaderingen van 13 mei en 9 december werden voorafgegaan door een overleg met de Ondernemingsraad. De Raadsleden op voordracht van de HuurdersBelangenVereniging Boxtel/Liempde (HBV), wonen 2 x per jaar de ledenvergaderingen van de HBV bij.

De Raad hecht eraan bij alle vergaderingen voltallig aanwezig te zijn. Bij één van de vergaderingen ontbrak een lid van de Raad vanwege externe verplichtingen. Daarnaast streven de raadsleden zoveel mogelijk aanwezig te zijn bij de stakeholdersbijeenkomsten, officiële feestelijke momenten bij projecten en bijeenkomsten in de verschillende wijken.

13

Informatievoorziening De directeur-bestuur informeert de Raad van Toezicht door middel van (informatieve) notities, met een (schriftelijke) toelichting en bijbehorende stukken per agendapunt. Per agendapunt vraagt de directeur-bestuur aan de Raadsleden wat hij wenst: goedkeuring, ter bespreking of ter informatie. De Raad bespreekt de kwartaalrapportages en treasuryrapportages en keurt de (meerjaren)begroting, de investeringsvoorstellen en de jaarplanactiviteiten goed.

Tevens laat de Raad zich uitgebreid op de hoogte stellen van de uitkomsten en beoordelingen van officiële instituten zoals het WSW, CFV en Ministerie van Binnenlandse Zaken. Informatie via de brancheorganisatie Aedes en de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties (VTW) worden (waar nodig) geagendeerd en besproken.

Structureel informeert de directeur-bestuurder de Raad over de rol en positie van St. Joseph in de (lokale) pers, door persberichten en krantenknipsels per vergadering bij de stukken mee te sturen. In de notities die de Raad ter goedkeuring ontvangt, geeft de directeur-bestuurder de koppeling met de strategische doelstellingen standaard aan. Daarnaast zijn de fasedocumenten die over de nieuwbouw, renovatie of wijkontwikkeling gaan, voorzien van een investeringskadertoets, gebaseerd op de elementen strategie, techniek/duurzaamheid, financieel en sociaal. Tevens zijn de fasedocumenten voorzien van een risicoparagraaf en worden de effecten op kasstromen en de liquiditeitspositie inzichtelijk gemaakt.

Integriteit Woonstichting St. Joseph hanteert de Aedescode en heeft geen eigen gedragscode. De Raad van Toezicht concludeert dat St. Joseph in 2015 in overeenstemming met de Aedescode handelde.

St. Joseph heeft een integriteitscode en een klokkenluidersregeling. Deze staan ook op de site van St. Joseph. In 2015 zijn er geen meldingen van integriteitsschendingen bij de organisatie en/of vertrouwenspersoon ontvangen.

Klachtenadviescommissie De Klachtenadviescommissie werkt als een onafhankelijke commissie voor de woningcorporaties St. Joseph (Boxtel), Huis & Erf (Schijndel/Sint-Michielsgestel) en Wovesto (Sint-Oedenrode). De commissie beschikt over een eigen reglement en maakt jaarlijks een verslag van haar activiteiten. De site van St. Joseph beschrijft de klachtenprocedure en staat de brochure met informatie over hoe de klant hiervan gebruik kan maken.

De directeur-bestuurder doet verslag van de activiteiten van deze Klachtenadviescommissie tijdens de eerste Raad van Toezicht-vergadering van het jaar (conform artikel 16 van het BBSH).

De commissie bestaat uit vier leden met deskundigheid op het gebied van recht, bouwkunde, notarieel recht, bestuursrecht en de woningmarkt. De voorzittersrol is vanaf begin 2015 overgenomen door de heer Maarten Blommaert. Separaat hieraan is een nieuw commissielid geworven, te weten de heer Kees de Wild.

Over Woonstichting St. Joseph kreeg de Klachtenadviescommissie - net als vorig jaar - geen klachten.

Ingekomen klachten:

2015 0

2014 0

2013 2

2012 1

14

Overleg met de Ondernemingsraad Afgelopen jaar wijzigde de samenstelling van de OR. Begin 2015 is zowel een nieuwe voorzitter als een nieuw lid benoemd. De OR bestaat uit drie leden.

De nieuw geformeerde OR overlegde tweemaal met de Raad van Toezicht. Tijdens deze overleggen stond het afgelopen jaar centraal: het landelijk beleid (nieuwe Woningwet) en de eventuele gevolgen voor St. Joseph, de nieuwe huisvesting, het nieuw primair automatiseringssysteem, de voorgenomen fusie met Goed Wonen Liempde en de gevolgen daarvan voor de organisatie en het nieuwe koersplan 2016-2020.

Met name het koersplan vraagt in 2016 (extra) overleg over mogelijk organisatieveranderingen en efficiencyslagen. De Raad en OR constateren dat het overleg en de informatieverstrekking door de directeur-bestuurder goed verloopt, zodat een ieder zijn/haar rol goed kan vervullen.

Toezichtkader De Raad van Toezicht gebruikte bij het uitoefenen van de toezichtstaken in 2015 de volgende documenten als toetsingskader:

De strategie, vastgelegd in de Strategische Visie en Ondernemingsplan 2011-2015. De Raad ziet hierin toe op de maatschappelijke oriëntatie. De uitwerking ligt vast in de hiervan afgeleide jaarplannen;

Het portfoliobeleid, met daaraan gekoppeld het streefhuur- en verkoopbeleid;

De Raad toetst alle planvorming aan de hand van het investeringskader; de basis voor het beoordelen van de transitievoornemens in de woningvoorraad. De Raad toetst de plannen op strategie, techniek/duurzaamheid, financiën en sociaal;

De Raad toetst het doelmatig functioneren; Er zijn normen voor bedrijfslastenontwikkeling, kasstromen en rendementseisen ten aanzien van planontwikkeling die St. Joseph hanteert bij het toetsen van alle planvorming;

Voor het toezicht houden op de financiële risico’s gebruiken we de instrumenten treasury jaarplan, de jaarbegroting 2015, de meerjarenbegroting en de kwartaalrapportages;

De bedrijfsrisico’s van St. Joseph toetsen het CFV en WSW; de Raad constateert dat St. Joseph ruim voldoet aan de normen die de externe toezichthouders stelt;

Voor het toezicht op de overige bedrijfsrisico’s maakt de Raad van Toezicht gebruik van de jaarlijkse risico-inventarisatie van interne en externe risico’s, opgesteld door interne en externe auditors;

Verder neemt de Raad kennis en gaat zij de dialoog aan met de accountant over haar bevindingen, beschreven in haar accountantsverslag.

Externe accountant In 2014 benoemde de Raad van Toezicht de externe accountant (BDO) opnieuw voor twee jaar, dus voor de boekjaren 2015 en 2016. De twee belangrijkste producten van de externe accountant zijn de Managementletter en het rapport met bevindingen bij de jaarrekening. Deze stukken zijn besproken en toegelicht door de accountant. In 2015 woonde de externe accountant de vergadering van de Raad van Toezicht over de vaststelling van de jaarrekening 2014 bij.

15

Beloning directeur-bestuurder De beloning van de directeur-bestuurder is gebaseerd op en in overeenstemming met de Wet Normering Topinkomens (WNT).

Krachtens artikel 2:383 lid 1 vermelden wij de bezoldiging van de bestuurder, de heer R. Dekker. Hij ontving in het boekjaar 2015 - uit hoofde van artikel 32bd van “wet op de loonbelasting 1964”- €128.304 als totaalbedrag.

De directeur-bestuurder (1 fte) was heel 2015 in dienst van St. Joseph en de enige bestuursfunctionaris die, op grond van artikel 4.1 van de WNT, onder de WNT valt. Er zijn geen betalingen gedaan op grond van artikel 4.2 WNT, niet zijnde topfunctionarissen of afgewezen topfunctionarissen, waarvan de bezoldiging de maximale bezoldiging te boven gaat.

De benoeming van de directeur-bestuurder is voor onbepaalde tijd. We maakten geen bijzondere afspraken ten aanzien van eventuele opzegtermijnen en afvloeiingsregelingen. De pensioenregeling voor de directeur-bestuurder is conform de regeling die geldt zoals bepaald in de CAO-Woondiensten (percentage werkgeverspensioenpremie en percentage pensioenpremie van directeur-bestuurder). De heer Dekker rijdt in een leaseauto en bekleedt drie onbezoldigde nevenfuncties.

Zelfevaluatie Volgens de Governancecode is de Raad verplicht zichzelf ieder jaar opnieuw onder de loep te nemen. Dit gebeurt minimaal één keer per twee jaar onder leiding van een extern deskundige. Dit jaar hield de Raad zichzelf de spiegel voor. Daarvoor vulden alle leden een vragenlijst in, die is ontleend aan het rapport van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) “Evaluatie van de Raad van Toezicht en haar leden”. Daarin gaven zij kritisch antwoord op de vragen over de vergaderingen, de informatievoorziening, de rol van de voorzitter en alle andere leden, de besluitvorming en de verhouding met de directeur-bestuurder.

In de zelfevaluatie benoemde de Raad een aantal aandachtspunten voor het komende jaar:

De Raad wil meer informatie/contact hebben met stakeholders van bijvoorbeeld zorg- en welzijnspartijen;

De Raad wil het management actiever om informatie vragen en hen spreken over relevante onderwerpen die binnen ieders expertisegebied liggen;

Voor de Raad is het vaak lastig om andere activiteiten dan de reguliere vergaderingen te combineren met de drukke werkzaamheden van allen. Vandaar dat ze streven naar een tijdige (jaar)planning van de bijzondere activiteiten met de organisatie en/of haar stakeholders;

De Raad wil meer aandacht en ruimte voor strategische discussie en overweging.

Deskundigheid De deskundigheid van de Raad houdt ze op peil door geregelde interactie van leden van de Raad met professionals werkzaam in de sector (met name Atrivé-adviseurs, VTW, accountants). De door de leden gevolgde cursussen en symposia dragen tevens bij aan deskundigheid van de Raad. Ook heeft de Raad contact met de medewerkers uit de organisatie. Daarnaast gebruiken de leden van de Raad het eigen netwerk voor deskundigheidsbevordering en kennisvergaring.

Rol van de voorzitter De voorzitter van de Raad van Toezicht bereidt de agenda van de vergadering voor en leidt de vergaderingen van de Raad. Hij ziet er ook op toe dat de Raad goed functioneert. Daarnaast draagt hij zorgt voor een adequate informatievoorziening aan de leden van de Raad en zorgt hij er voor dat er voldoende tijd is om zorgvuldig een besluit te nemen. Hij is namens de Raad het voornaamste aanspreekpunt voor de directeur-bestuurder. De werkorganisatie draagt zorg voor een adequate ondersteuning van de voorzitter van de Raad van Toezicht.

16

Vergoeding Raad van Toezicht De vergoeding van de leden van de Raad van Toezicht is gebaseerd op de adviesregeling “Honorering toezichthouders in woningcorporaties” van de VTW. In 2015 is een bindende beroepsregel vastgesteld voor een substantiële matiging in de bezoldiging van toezichthouders in de corporatiesector. De beroepsregel houdt rekening met de intentie van de WNT2 om toezichthouders beter te belonen, omdat de rol van toezichthouders steeds professioneler wordt en de laatste jaren steeds meer tijd vergt, de risico`s groter zijn geworden en de eisen – denk aan permanente educatie en benoeming door de minister – veel strenger.

De wettelijke bezoldiging van de Raadsleden werd verhoogd naar maximum 10% van het salaris van de bestuurder en voor de voorzitter naar 15%. De Raad heeft unaniem besloten om vanaf 1 januari 2015 haar bezoldiging niet tot het maximum te verhogen. De maximale percentages van de vergoeding in verhouding met het salaris van de bestuurder wordt hiermee voor de leden 6,3% (i.p.v. 10%) en voor de voorzitter 9,5% (i.p.v. 15%). De overige vergoedingen bestaan uit reiskosten. De vergoedingen van 2015 zijn exclusief BTW.

Aan de overige kosten, zoals het bijwonen van workshops, lidmaatschappen en ondersteuning in het kader van deskundigheidsbevordering van de Raad is in 2015 € 4.381 uitgegeven.

Besproken onderwerpen/besluiten Raad van Toezicht 2015

Raad van Toezicht:

Jaarverslag 2014 – voortgang en Governanceverslag;

Reglement Raad van Toezicht en gedragscode;

Benoeming vicevoorzitter;

Zelfevaluatie 2015;

Vergaderplanning.

Directeur-bestuurder:

Chapeau Woonkringen – lid Raad van Toezicht;

Functioneringsgesprek met directeur-bestuurder;

Bezoldiging directeur-bestuurder.

Jaarplannen, verantwoording & financiën:

Jaarrekening/-verslag 2014 (in aanwezigheid van de accountant);

Kwartaalrapportages;

Investeringsstatuut;

17

Vaststelling norm IRR 2015;

Treasurystatuut, inclusief beleidsregels verantwoord beleggen;

Treasuryrapportages;

Streefhuren per 1 juli 2015;

Begroting + MJOB + Jaarplannen 2016;

Normen bedrijfswaarde jaarrekening 2015 en projecten 2016;

Evaluatie accountantskantoor BDO;

Verlenging contract BDO (met twee jaar).

Maatschappelijk presteren, vastgoed, overige:

Voorstel Haaren/Langeweg;

Sloop witte boven- en benedenwoningen Van Hugenpothstraat en Hendrika van Haeftenstraat;

Fasedocument definitief-, uitvoeringsfase upgrade Annastraat/Den Bongerd;

Fasedocument nazorg Landduin (Schild/van Randerodestraat);

Intentieovereenkomst fusie Woonstichting St. Joseph en Stichting Goed Wonen Liempde;

Due diligence Woonstichting St. Joseph en Stichting Goed Wonen Liempde;

Fusie-effectrapportage Woonstichting St. Joseph en Stichting Goed Wonen Liempde;

Vaststellen nieuwe statuten fusiecorporatie Woonstichting St. Joseph;

Verzoek om goedkeuring fusie tussen Woonstichting St. Joseph en Stichting Goed Wonen Liempde aan Ministerie;

Voorstel tot fusie;

Toelichting op voorstel tot fusie;

Goedkeurings- en instemmingsbesluit Raad van Toezicht Woonstichting St. Joseph;

Verklaring over de financiële draagkracht van de fusiecorporatie en uiteenzetting over de waarderingsgrondslagen;

Efficiencyparagraaf fusiecorporatie Woonstichting St. Joseph;

Bijlage & Risicoverklaring van de bestuurders van Woonstichting St. Joseph en Stichting Goed Wonen Liempde;

Indicatie van concrete investeringsvoornemens met nadere toelichting in de betrokken gemeente.

Bestuurdersaansprakelijkheid Voor de directeur-bestuurder en de leden van de Raad van Toezicht, sloot St. Joseph een verzekering voor bestuursaansprakelijkheid af. Dit valt binnen de WKR. Hierop is in het verslagjaar geen beroep gedaan.

Strategiedag Jaarlijks houdt de Raad - bij aanvang van de zomer - de jaarlijkse strategiedag (1 juli 2015). Dit jaar stonden de volgende onderwerpen op de agenda:

Concept koersplan (onder leiding van externe deskundige);

De Herzieningswet;

Evaluatie reglementen Raad van Toezicht;

Fusie met Goed Wonen Liempde en schaalvergroting.

De leden van het managementteam en stafleden van St. Joseph woonden het inhoudelijke gedeelte van de strategiedag bij en namen deel aan de discussies.

Het tweede deel van de strategiedag bestond uit het bezoeken van de actuele vastgoedportefeuille en een bezoek aan de huurdersvereniging van het complex Stapelen. Bij de diverse vastgoedprojecten waren de verantwoordelijke medewerkers aanwezig voor nadere toelichting.

18

Samenstelling van de Raad van Toezicht gedurende 2015 De Raad bestaat uit vijf leden. Twee leden zijn benoemd op voordracht van de HuurdersBelangenVereniging Boxtel/Liempde. Om de gewenste samenstelling en deskundigheid van de raad te versterken, maakt men bij de werving en selectie van een nieuw lid gebruik van profielen. De Raad hecht grote waarde aan een evenwichtige spreiding van de kennis van volkshuisvesting, financiën, bedrijfsvoering, vastgoed- & projectontwikkeling, juridische zaken, ondernemerschap en organisatieontwikkeling onder haar leden. Bij de werving van twee nieuwe leden van de Raad zocht men specifiek naar de profielkenmerken ‘sociaal’ en ‘maatschappelijk’, met extra aandacht voor ‘lokale/regionale binding’.

Per 1 januari 2015 geeft de Raad, met de twee nieuwe leden, invulling aan de wenselijke profielen en lokale/regionale binding.

Onderstaand overzicht geeft de samenstelling van de Raad weer en de taken van de leden binnen de Raad van Toezicht, evenals de hoofdfunctie en nevenfuncties van de toezichthouders. Jaarlijks vindt herijking van de nevenfuncties plaats.

Leden/ geboortejaar

Functie RvT en RvT commissie

Beroep Nevenfunctie(s) Deskundigheid Presentatie

A.G.J.F. (Ad) van de Laar (m)

1958

Voorzitter Lid renumeratie commissie Klankbordgroep fusie Goed Wonen Liempde-St. Joseph

Directeur/Manager Facilitair Bedrijf St. Elisabeth Ziekenhuis

Gastdocent en assessor NHTV te Breda

Vastgoed, Wonen & Zorg

7/7

G.J.B.M. (Giel) Janssens (m)

1963

Vice-voorzitter, op voordracht van de HBV Boxtel/Liempde Klankbordgroep fusie Goed Wonen Liempde-St. Joseph

Advocaat Lid klachtencommissie van de Stichting Klachtenregeling Gezondheidsregio Nijmegen

Juridische zaken, Governance, bestuurlijke vraagstukken

6/7

J.H.M. (José) van Dijk (v)

1954

Lid Voorzitter renumeratie commissie

Wethouder gemeente Waalre, portefeuille economie, ruimte, volkshuisvesting, infrastructuur en accommodaties

Vastgoed, Projectontwikkeling

7/7

A.G. (Alexander) Knijff (m)

1965

Lid, op voordracht van de HBV Boxtel/Liempde

Accounting Manager van de ALBA Group

Lid Raad van Toezicht Stichting Prins Heerlijk, Tilburg

Financieel/economische kennis, risicomanagement

7/7

A.G.T. (Anton) van Aert (m)

1958

Lid Burgemeester van de gemeente Best

Bestuurlijke vraagstukken, sociaal, maatschappelijk welzijn en maatschappelijke organisaties

7/7

Rooster van aftreden De heer Ad van de Laar is op 1 januari 2015 benoemd als voorzitter van de Raad van Toezicht, voor een termijn van 3 jaar. De heren Anton van Aert en Giel Janssens zijn per 1 januari 2015 toegetreden tot de Raad van Toezicht. De heer Janssens is per 1 juli 2015 benoemd tot vice-voorzitter.

Naam: Benoemd op: Herbenoembaar: (uiterste)

Datum van aftreden A.G.J.F. van de Laar 01-01-2010 01-01-2014 31-12-2017

G.J.B.M. Janssens 01-01-2015 01-01-2019 31-12-2022

J.H.M. van Dijk 25-05-2012 25-05-2016 25-05-2020

A.G. Knijff 01-12-2013 01-12-2017 01-12-2021

A.G.T. van Aert 01-01-2015 01-01-2019 31-12-2022

19

Kerncommissies De Raad kent in 2015 één commissie, te weten de remuneratiecommissie. In december voerde de Raad een beoordelings-/evaluatiegesprek met de directeur-bestuurder. Tijdens het remuneratiegesprek sprak men over de behaalde resultaten in 2015, voortgang van Woonstichting St. Joseph en het functioneren van de directeur-bestuurder. Alle leden van de Raad van Toezicht leverden hiervoor schriftelijke input aan de remuneratiecommissie. Na instemming van de voltallige Raad voert de remuneratiecommissie het gesprek uit.

De samenstelling van de commissie was in 2015 als volgt: Mevr. J.H.M. van Dijk Voorzitter remuneratiecommissie

Dhr. A.G.J.F. van de Laar Lid remuneratiecommissie

In 2015 opereerde één tijdelijke commissie, te weten de klankbordgroep fusietraject tussen Stichting Goed Wonen Liempde en Woonstichting St. Joseph. Deze klankbordgroep houdt toezicht op het voorgenomen fusieproces en vervult de rol van adviseur. Zij zijn conform het plan van aanpak bij een aantal stappen betrokken geweest.

Namens Woonstichting St. Joseph hebben de volgende Raadsleden zitting gehad in de klankbordgroep: Dhr. A.G.J.F. van de Laar Voorzitter

Dhr. G.J.B.M. Janssens Vicevoorzitter

St. Joseph kent geen audit- of andere (kern)commissies. De commissies die voor bijzondere activiteiten in het leven zijn geroepen, rapporteren altijd aan de voltallige Raad. De besluitvorming vindt daar plaats.

Ontwikkeling van de leden Raad van Toezicht Maatschappelijk gezien is er veel aandacht voor de kwaliteit van de leden van de Raad van Toezicht. Dit deelt de Raad. De Raadsleden volgden in 2015 verschillende cursussen en symposia om op de hoogte te blijven van de ontwikkelingen.

Conform de vernieuwde Governancecode van 1 mei 2015 is de afgesproken Permanente Educatie-systematiek hierop van toepassing. In het verslagjaar 2015 haalden de leden van de Raad van Toezicht en de directeur-bestuurder de volgende PE-punten:

Toezichthouders: 10 PE-punten in de jaren 2015-2016

Opleiding Aantal behaalde PE-punten

Dhr. A.G.J.F. van de Laar

Dhr. A.G. Knijff

Dhr. A.G.T. van Aert

Dhr. G.J.B.M. Janssens

Mevr. J.H.M. van Dijk

0.5 Masterclass Strategieontwikkeling in de volkshuisvesting

7

Seminar marktwaardering bij woningcorporaties 6

Masterclass ‘De nieuwe commissaris’

0.3 Masterclass Zorgvastgoed 4

VTW – Toezicht op de Woningcorporatie van de Toekomst

2

Introductiecursus voor de nieuwe commissaris 12

Congres VTW 2

Totaal aantal PE-punten 7 6 0 12 8

20

Directeur-bestuurder: 108 PE-punten in de jaren 2015-2016-2017

Opleidingen directeur-bestuurder 2015 Aantal behaalde PE-punten

Rob Dekker

Corporatiedirecteur nieuwe stijl 42

Intervisie Netwerk Nieuwe Bestuurders (NNB) 24

Maatschappelijke dynamiek en de toekomstige plaatsbepaling van woningcorporaties

2

Totaal aantal PE-punten 68

Algemeen De Raad vindt de huidige samenstelling adequaat. Er is (weer) voldoende lokale binding en de expertisegebieden die nodig zijn, zijn vertegenwoordigd. Alle leden dragen in gelijke mate bij aan het effectief functioneren van de Raad. De leden hebben voldoende oog voor de noodzakelijke educatie en periodieke zelfevaluatie.

De Raad van Toezicht werkt als team, vanuit de specifieke achtergrond van de leden en treedt als eenheid naar buiten wanneer nodig. De voorzitter draagt zorg voor effectieve vergaderingen en communicatie binnen de Raad van Toezicht en tussen de directeur-bestuurder en de Raad.

De voorzitter geeft voldoende ruimte voor open discussie binnen de Raad en met de directeur-bestuurder. De voorzitter en de directeur-bestuurder functioneren als team, met voldoende afstand naar elkaars rollen.

Tot slot In de ogen van de Raad is Woonstichting St. Joseph ook in 2015 dicht bij haar kerntaak gebleven met haar activiteiten en heeft zij zich volledig ingezet voor Boxtel e.o. en haar inwoners. De Raad van Toezicht spreekt hiervoor zijn waardering uit en dankt zowel de medewerkers, de HuurdersBelangenVereniging Boxtel/Liempde, de ondernemingsraad als de bestuurder voor de geleverde prestaties.

Namens de Raad van Toezicht

____________________ ____________________ __________________ Ad van de Laar Giel Janssens Jose van Dijk Voorzitter Raad van Toezicht Vice-voorzitter Raad van Toezicht Lid Raad van Toezicht ____________________ ____________________ Anton van Aert Alexander Knijff Lid Raad van Toezicht Lid Raad van Toezicht

21

3 Maatschappelijke inbedding

Om onze doelen te bereiken, werken wij samen met partners binnen en buiten Boxtel. In dit hoofdstuk leest u met welke partners we dat doen en welke projecten we gezamenlijk oppakken. Het is een diversiteit aan stakeholders en de samenwerking zal de komende jaren alleen maar versterkt worden.

3.1 Onze partners

Wij realiseren onze doelstellingen alleen in samenwerking met anderen. Onze belangrijkste partners zijn de bewoners in georganiseerd verband en de gemeente Boxtel. Sinds de invoering van de nieuwe Woningwet per 1 juli 2015 zijn deze relaties nog belangrijker. Daarnaast werken wij samen met zorg- en welzijnsinstellingen, scholen, Energie Coöperatie Boxtel, collega-corporaties en partijen zoals aannemers, leveranciers en verenigingen. Dagelijks maken wij vele afspraken met individuele huurders.

3.1.1 Gemeente Boxtel

De samenwerking tussen de gemeente en St. Joseph (en Stichting Goed Wonen Liempde) is vastgelegd in het Prestatiecontract 2012-2015. In 2014 werd de samenwerking geïntensiveerd en in 2015 gecontinueerd.

Woonvisie Gedurende het jaar zijn op bestuurlijk en ambtelijk niveau gesprekken gevoerd over diverse projecten en initiatieven. Een belangrijk gespreksonderwerp was ook de Woonvisie 2015-2025, ofwel de visie op wonen volgens de gemeente Boxtel. St. Joseph heeft een belangrijke inbreng bij het tot stand komen van deze gemeentelijke beleidsnotitie. De Woonvisie geeft richting in de keuzes op het gebied van wonen. Begin 2016 presenteert de gemeente hun Woonvisie tijdens een beeldvormende openbare raadsbijeenkomst. Woonwensenonderzoek Gemeente Boxtel en Woonstichting St. Joseph namen in 2015 deel aan een regionaal woonwensenonderzoek. Het vigerende woonwensenonderzoek dateerde uit 2011. Het regionale onderzoek is vertaald naar de lokale Boxtelse woningmarkt. Onderzoek & Statistiek van de gemeente ’s-Hertogenbosch begeleidde het onderzoek. Doel van de regionale opzet is dat gemeenten ook in haar ambities nadrukkelijk de samenwerking en afstemming gaan opzoeken.

Statushouders De gemeente Boxtel en St. Joseph pakken samen een actieve rol in het opvangen en huisvesten van vluchtelingen en statushouders. Samen met de verschillende wijkteams zochten en zoeken we naar nieuwe opvanglocaties. Ambtenaren en medewerkers van St. Joseph overleggen driewekelijks om nieuwe initiatieven te onderzoeken. Naast creatieve oplossingen bepleiten wij het met voorrang bouwen van nieuwe sociale huurwoningen. Door de komende jaren tientallen nieuwe huurwoningen toe te voegen, stimuleren we de doorstroming op de Boxtelse huurmarkt en komen starters en statushouders sneller aan een woning. De gemeente Boxtel realiseerde de afgelopen jaren, in samenwerking met St. Joseph, jaarlijks de taakstelling voor het huisvesten van statushouders. In 2012 waren dit er nog 24, in 2015 inmiddels 52. Dat aantal is in 2016 en de jaren daarna waarschijnlijk nog hoger. St. Joseph ziet een grote rol voor de woningcorporaties, maar realiseert zich ook dat de huidige manier van huisvesten onvoldoende mogelijkheden biedt. Andere oplossingen

22

zijn nodig, zoals tijdelijke modulebouw op braakliggende gronden, geschikt (maatschappelijk) vastgoed met een woonbestemming en nieuwbouw van (semi)permanente woningen. Een oplossing die we direct uitvoeren, is het terughalen van te koop staande woningen en deze inzetten voor de doorstroming en het huisvesten van vergunninghouders. 3.1.2 ContourdeTwern

Buurtbemiddeling Samen met ContourdeTwern, gemeente Boxtel en de politie Brabant-Noord, zitten wij in het samenwerkingsverband Buurtbemiddeling. Dit project draait sinds 1 januari 2010 en is succesvol. Buurtbemiddeling zetten we in bij conflicten tussen buren in Boxtel, Liempde en Lennisheuvel. In 2015 zijn 46 casussen aangemeld voor buurtbemiddeling. Hiervan zijn er 22 via St. Joseph aangemeld. Toch liepen we 37 zaken in woningen van St. Joseph. Dat betekent dat 14 van onze huishoudens zelf de weg naar Buurtbemiddeling wisten te bewandelen. Een steeds groter deel van de casussen betreft een geschil tussen autochtoon en allochtoon. In 2015 keken we, samen met ContourdeTwern, naar de mogelijkheden om de introductie van nieuwkomers beter te laten verlopen. Het helpt bijvoorbeeld om buren vooraf goed te informeren, ze te betrekken bij de situatie en samen te kijken wat nodig is. Met de komst van steeds meer statushouders en cultuurverschillen is dit een belangrijk aandachtspunt.

Herstructurering Breukelen In 2015 deden we een bouw- en woontechnisch onderzoek naar de kwaliteit van ons bezit in de wijk Breukelen. De belangrijkste conclusie luidt: vervanging van 45 verouderde duplexwoningen aan de Hendrika van Haeftenstraat en Van Hugenpothstraat door een kleiner aantal moderne gezinswoningen. Om bewoners te informeren en hun mening te peilen, bracht een medewerker van ContourdeTwern een bezoek aan alle betrokken huishoudens. Daaruit bleek dat een deel van de bewoners deze kans wil aangrijpen om te verhuizen naar een betere/grotere huurwoning, een deel van de bewoners heeft begrip voor ons beleid en een deel is tegenstander van sloop en nieuwbouw. De weerstand is echter minder dan verwacht. Wij ontwikkelden een speciale brochure die met cartoons en korte teksten uitlegt wat we de komende jaren met deze woningen van plan zijn. De brochure maakt onder andere duidelijk dat de sloop niet eerder start dan 2018. We stelden ook een bewonerscommissie samen die namens de bewoners meepraat over de invulling van het sociaal plan. De bewonerscommissie krijgt begeleiding van de landelijke huurdersorganisatie Woonbond. Op 22 december tekenden de bewonerscommissie Breukelen en Woonstichting St. Joseph het Sociaal Plan Breukelen. Hierin staan alle rechten en plichten voor de zittende huurders uit het gebied dat wij gaan herstructureren.

3.1.3 Collega corporaties

Stichting Goed Wonen Liempde Goed Wonen Liempde heeft een beheerovereenkomst met St. Joseph voor het beheer van alle woningen en andere verhuureenheden in Liempde, totaal 253 eenheden. St. Joseph voert alle werkzaamheden uit. In oktober 2015 tekenden St. Joseph en GWL de intentieovereenkomst voor een fusie. De zienswijzen van HBV, OR en gemeente zijn allen positief en naar het Ministerie gestuurd. Zodra het Ministerie akkoord gaat, beklinken we de fusie.

Huis & Erf en/of Wovesto

In 2014 besloten we om samen met Huis & Erf en Wovesto naar één gezamenlijk woonruimte verdeelsysteem te gaan: de website www.daarwilikwonen.nu (zie 6.1.14).

Sinds 2015 proberen St. Joseph, Huis & Erf en Wovesto samen inkoopvoordelen te realiseren. Wij zien goede mogelijkheden door de gezamenlijke inkoop van contracten voor onder andere het onderhoud aan cv-installaties, liften, mechanische ventilatie, automatische deuren, glas en riolering. Het eerste resultaat is er inmiddels: een gezamenlijk contract met

23

rioleringsbedrijf RRS per 1 januari 2015 zorgt voor een besparing van ongeveer 10 procent op het onderhoud van riolen en dakgoten.

Huis & Erf voert onze salarisadministratie uit op basis van een contract dat wij, na evaluatie, in 2014 verlengden. Het doel van deze samenwerking is efficiënter werken en daardoor kostenbesparing.

Brabantse corporaties

Afgelopen jaar waren er diverse regionale bijeenkomsten over thema’s die breder liggen dan alleen lokaal. Zo is er eind 2014, begin 2015 overleg geweest over de uitkomsten van een gezamenlijk onderzoek over betaalbaarheid en beschikbaarheid van sociale huurwoningen in Noord Brabant. Dit rapport wijst uit dat bij 10% van de huurders de betaalbaarheid onder druk staat. Dit percentage kan de komende jaren oplopen tot wel 20-25%.

In dit zelfde regionaal verband is afgelopen jaar ook gesproken over de verkenning van de woningmarkt in Noord-Oost Brabant. St. Joseph heeft geen bezwaren tegen een mogelijk woningmarktgebied (Woningwet 2015) dat geheel bestaat uit de gemeenten in het Regionaal ruimtelijk Overleg Noord-Oost Brabant. Het is echter aan de gemeenten in onze regio om daar een keuze in het maken.

Ander thema waar we samen met diverse gemeenten (wethouders) en de Provincie Noord-Brabant over spraken, is het (versneld) huisvesten van vluchtelingen en statushouders.

3.1.4 Cello

Met Cello werken wij intensief samen. Onder andere voor huisvesting van de doelgroep in het nieuwbouwproject Cronenborg (zie ook 5.4.3.1). Door deze nieuwe huisvesting kan Cello oud, eigen bezit afstoten en wellicht is het voor ons aantrekkelijk dit bezit over te nemen. We bekijken dat van geval tot geval zorgvuldig. In totaal verhuren wij nu 60 eenheden aan Cello. In 2016 komen daar nog eens 27 eenheden bij.

3.1.5 Zorggroep Elde

Deze Brabantse zorginstelling (werkzaam in Boxtel, Esch, Haaren en Sint-Michielsgestel) neemt voor ons een speciale plek in. Zij lopen tegen dezelfde uitdagingen aan als wij, namelijk het gegeven dat mensen langer thuis willen blijven wonen. Wij werken samen aan oplossingen om te bezien hoe we de Boxtelse inwoners daarbij kunnen helpen. In 2014 ondertekenden we samen met hen een samenwerkingsconvenant. In 2015 is concrete invulling gegeven, samen met andere partijen aan de oprichting van Zorgzaam Boxtel. Tevens kijken we samen naar de invulling/bestemming van diverse vastgoed projecten. In 2016 gaan we hiermee verder. 3.1.6 WSD

WSD begeleidt mensen met afstand tot de arbeidsmarkt. Doel is voorbereiding op een plek op de reguliere arbeidsmarkt. Bekend en gewaardeerd is de WoonOmgevingsPloeg (WOP), die werkt aan een schone en veilige woonomgeving. En het is een tussenstation voor mensen die vanuit een uitkering willen doorstromen naar werk. Een bijzonder initiatief van St. Joseph, WSD en gemeente Boxtel. Gestart in 2008 en sindsdien onmisbaar in het dagelijks onderhoud van de openbare ruimte. Eind maart (Landelijke Opschoondag 2015) plaatsen WSD Groep, Woonstichting St. Joseph en wethouders van de gemeente Boxtel een handtekening onder de samenwerkingsovereenkomst. In dit document staat dat de samenwerking van deze drie partijen voor onbepaalde tijd blijft bestaan.

Al meerdere jaren maken wij gebruik van WSD-medewerkers voor de bezorging van ons bewonersblad ‘Deurpost’ (elk kwartaal). Sinds 2014 verzorgt ‘De Postbode’, een zelfstandig bedrijf dat sinds het voorjaar 2014 samenwerkt met WSD, ook onze post. De postbodes zijn mensen met een beperking.

24

Aantwerk Aantwerk is een initiatief van de WSD. Het is een werkgeversnetwerk met inmiddels ruim 90 deelnemers (bedrijven, instellingen, gemeente), gericht op het in dienst nemen van mensen met een beperking. Door workshops, projecten en manifestaties worden deelnemers gestimuleerd hun schroom van zich af te zetten en zicht te krijgen op de ‘social return’. De participatiewet is een steun in de rug: wordt het gestelde quotum aan arbeidsplaatsen voor mensen met een beperking niet op vrijwillige basis gehaald, dan zal het als verplichting gaan gelden. Onze directeur-bestuurder Rob Dekker was drie jaar is voorzitter van Aantwerk. Tijdens het derde jaardiner op 25 november droeg hij het voorzitterschap over aan culinair dienstverlener Bob Hutten. Social return St. Joseph sprak de ambitie uit om de woon-, werk- en leefsituatie van mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt te verbeteren. Dit willen we bereiken door samen met de WSD mensen te ondersteunen bij het vinden van een duurzame werkrelatie. Hiervoor sluiten wij zoveel mogelijke aan bij de doelgroepen van het keurmerk ‘Prestatieladder Sociaal Ondernemen’. Specifieke aandacht hebben we in deze samenwerkingsperiode voor kwetsbare doelgroepen. Dit gaan we o.a. doen door ‘sociale voorwaarden’ op te nemen in de inkoop- en aanbestedingstrajecten. Social return wordt een contracteis/ gunningscriterium voor bepaalde opdrachten van St. Joseph. Begin 2016 gaan we hiervoor een samenwerkingsovereenkomst aan met de WSD Boxtel. 3.1.7 Energie Coöperatie Boxtel (ECB)

Met de ECB werkten wij samen bij het plaatsen van zonnepanelen op onze eengezinswoningen. Dit verloopt bijzonder succesvol (zie 5.1.1.1). In 2015 startte de ECB in Boxtel, Liempde en Lennisheuvel onder de naam “EC Boxtel Isoleert” een succesvol isolatieproject met als doelstelling het verbeteren van de woningisolatie. Ook werd een energiebesparingsproject opgestart onder de naam WattNu. Doelstelling is om mensen met elkaar in contact te brengen en energiebesparing bespreekbaar te maken. Er liggen voor de ECB nog veel kansen op het gebied van energievergroening en energiebesparing. De ECB is een vrijwilligersorganisatie en dat is een begrijpelijke beperkende factor. Daarom is professionalisering en uitbreiding van de activiteiten van de ECB wenselijk. 3.1.8 Onderwijsinstellingen

SintLucas

In 2015 kwamen we tot de conclusie dat de studentenkamers in het Ursulagebouw nog te weinig in beeld zijn bij de doelgroep. Eén van de instrumenten om dat te verbeteren was het optimaliseren van de digitale vindbaarheid inclusief een Google Adwords-campagne. Daarnaast vroegen we aan studenten van MBO Vakcollege SintLucas om een vlot promotiefilmpje te maken over wonen in het Ursulagebouw. Dit filmpje tonen we tijdens bijeenkomsten en open dagen en dat blijkt goed te werken.

Naast dit filmpje werken we op nog twee terreinen samen met studenten van SintLucas: voor de halfjaarlijkse inrichting van de Baanrots-etalage en mogelijk voor het verfraaien van de algemene ruimten in het complex Princenlant. SintLucas-studenten vullen twee keer per jaar de etalage van het woongebouw Baanrots in de wijk Selissenwal. De studenten doen praktijkervaring op en leren hoe het is om voor een opdrachtgever te werken.

Eind 2015 zijn de eerste contacten gelegd met SintLucas voor een project op Princenlant. Bewoners van dit in 2012 opgeleverde appartementencomplex willen graag de hallen wat pimpen. In 2016 gaan studenten van afdeling MV2 dit project mogelijk realiseren.

Verder neemt deze MBO-opleider deel aan het Collectief; een samenwerkingsverband van ondernemers, onderwijs en overheid (waaronder ook St. Joseph) dat plannen heeft voor het terrein van De Kleine Aarde.

25

Jacob Roeland lyceum

Eindexamenleerlingen van het Jacob Roeland Lyceum (JRL) ontwierpen in opdracht van Huurdersvereniging Hoogheem een kunstwerk voor in de moestuin van Hoogheem. Het kunstwerk Hendrik-Jan de Tuinman, is een bankje van mozaïek. Hiervoor gebruikten studenten oud serviesgoed van Hoogheem-bewoners. Het beeld werd onthuld op 24 april.

Helicon

Deze onderwijsinstelling hield een Open Dag waar wij onszelf presenteerde. Daarmee hopen we de (toekomstige) studenten van Helicon te interesseren voor onze studentenkamers.

Daarnaast neemt deze onderwijsinstelling ook deel aan het Collectief tot omvorming van het gebied van De Kleine Aarde (zie 5.1.1).

Naast deelname in het Collectief, neemt Helicon ook zitting in Greentech; een duurzaam initiatief waarbij groene reststromen omgezet worden naar bijvoorbeeld biogas (zie 5.1.1).

Summa College

Dit branchegerichte onderwijsinstituut is de derde deelnemer in het Collectief ter invulling van De Kleine Aarde 2.0.

26

4 Organisatie

Woonstichting St. Joseph hecht veel waarde aan ontwikkeling en vooruitgang. Wij staan voor een professionele, klantgedreven organisatie met betrokken medewerkers die gemakkelijk inspelen op veranderingen en andere taken en rollen eigen maken. Medewerkers die vooruit denken en als team elkaar versterken. Wij vinden het belangrijk dat onze mensen op de juiste plek zitten, plezier beleven in hun werk en willen groeien in hun functie en als persoon. Daarom investeren wij doorlopend in de kwaliteit van onze mensen. Wij sturen op samenwerking en stimuleren onze medewerkers om van en met elkaar te leren. Zo faciliteren wij onze medewerkers door opleidingen en trainingen te volgen die hen in staat stellen te voldoen aan de functie-eisen of zich verder te ontwikkelen in hun loopbaan. Twee procent van onze bruto loonsom gaven we in 2015 uit aan functiegerichte opleidingen. 4.1 P&O Netwerk Brabantse corporaties St. Joseph en Kleine Meierij (Rosmalen) namen het initiatief om meer samen te werken op het gebied van arbeidsmobiliteit. Corporatiemedewerkers bewegen niet of moeizaam, zijn weinig gemotiveerd om bewust en actief met de eigen loopbaan bezig te zijn. Dit leidde tot een netwerk Brabantse corporaties. Het netwerk heeft tot doel medewerkers van deze corporaties te inspireren en te ‘verleiden’ om aan de slag te gaan met hun loopbaan en daarmee beweging in onze branche krijgen. Het netwerk telt inmiddels dertien corporaties met in totaal 1.144 medewerkers. In 2015 boekte het netwerk de volgende resultaten:

Een stage 10-daagse.

Corporaties motiveren mee te doen aan de Dag van de Mobiliteit op 12 november.

Kennisuitwisseling.

Uitwisselen van vacatures.

Samen opleidingen organiseren.

Voor 2016 staat een masterclass mobiliteit gepland.

Gezamenlijke inzet voor een subsidie voor het opzetten van een regionaal loopbaancentrum. Deze subsidie van FLOW (Fonds Leren en Ontwikkelen Woningcorporaties) is in oktober binnengehaald.

De naam van het regionaal loopbaancentrum wordt Expeditie Loopb@@n. Een speciale werkgroep gaat het regiocentrum verder invullen. De eerste stap is het aantrekken van een facilitator.

Dag van de mobiliteit Diverse organisaties openden op de Dag van de Mobiliteit hun deuren. Een instrument om medewerkers een kijkje in de keuken te laten nemen bij een collega-corporatie of een ander aangesloten bedrijf. Een medewerker van St. Joseph keek buiten deur. Zelf ontving St. Joseph drie geïnteresseerden.

27

Integriteit en fraude Integer handelen is een belangrijk thema in onze sector. Het geldt niet alleen voor de grote zaken, maar is zeker zo belangrijk naar de klant. Integer handelen is een voorwaarde om transparant te kunnen zijn als organisatie. St. Joseph streeft naar een gezamenlijk gevoel over wat wel en niet acceptabel is op het gebied van integriteit. Tijdens medewerkersbijeenkomsten bespraken collega’s dilemma’s in kleine groepjes. Bijzondere tips en opvallende dingen die interessant zijn voor de hele organisatie, werden centraal teruggekoppeld. Zo kwam naar voren dat medewerkers wel eens een geschenk krijgen van tevreden huurders. Dit willen ze niet weigeren, maar ze houden het niet voor henzelf, maar zoeken een andere bestemming. Het thema is ook besproken met de Raad van Toezicht en de account. Werkkostenregeling Per 1 januari 2015 stapte St. Joseph verplicht over op de Werkkostenregeling (WKR), in plaats van de bestaande regels voor vrije vergoedingen en verstrekkingen. Het doel van de werkkostenregeling is het terugdringen van de administratieve lasten voor werkgevers. Met de OR vond een traject plaats in het aanpassen/wijzigen van de arbeidsvoorwaarden voor een goede afstemming op de WKR.

RI&E en Arbo Het uitvoeren van een Risico Inventarisatie en Evaluatie (RI&E) is een wettelijke plicht voor alle bedrijven en instellingen. St. Joseph verhuisde naar een nieuwe locatie. Om deze reden zijn de RI&E en het bijbehorende plan van aanpak in oktober/november 2015 geactualiseerd. De RI&E toont aan dat St. Joseph de Arbo goed voor elkaar heeft. Het arbobeleidsplan 2013-2015 loopt ten einde. We gaan het nieuwe arbobeleid voor de komende jaren afstemmen op het koersplan 2016-2020. De wijkbeheerders volgden de VCA-basisopleiding (Arbo). Vier bedrijfshulpverleners volgden de herhaling. De arbodienst rapporteerde dat in 2015 geen van onze medewerkers een beroep heeft gedaan op de vertrouwenspersoon.

Statistieken Met ingang van 1 januari 2016 starten wij met 34 fte. Formatieplaatsen 2015 (31 december) 2014 (31 december)

Medewerkers in dienst 38 (63% fulltime) (45% vrouw - 55% man)

39 (59% fulltime) (49% vrouw - 51% man)

Formatieplaatsen 34,7 35,0

Er kwam dit jaar 1 iemand nieuw in dienst. Een collega stroomde door naar een andere functie en 2 personen traden uit dienst.

Stage St. Joseph wil studenten boeien en binden aan de volkshuisvestingssector. Daarom stellen we stageplaatsen beschikbaar en zorgen we voor een goede begeleiding van de stagiaires. In het kader van uitvoeren werkervaring- en afstudeerstages hebben wij dit jaar contacten gehad met de Avans Hogeschool (opleiding Bedrijfseconomie)en het Koning Willem 1-College (opleidingen Sociaal Maatschappelijke Dienstverlening). We boden dit jaar één afstudeerder een werkplek, 2 studenten konden werkervaring opdoen en één student oriënteerde zich bij ons. Ongewenst gedrag Woningcorporaties worden geregeld geconfronteerd met ongewenst gedrag. Zo ook Woonstichting St. Joseph. Om beleid te kunnen ontwikkelen is inzicht in de problematiek nodig. Hoe meer inzicht wij hebben in de agressieproblematiek des te adequater kunnen wij handelen. Daarom registreren wij ongewenst gedrag. Wanneer doet zich waar in de organisatie wat voor agressie voor en wie zijn daarbij betrokken. Aan de hand van de analyse van deze incidenten verbeteren wij de veiligheid binnen St. Joseph. Ongewenst gedrag 2015 2014

Aantal incidenten 8* 9 * Dit zijn gegevens t/m 2

e kwartaal, daarna geen rapportage beschikbaar.

28

Woonstichting St. Joseph (Boxtel)

1-1-2014

Directeur-bestuurder

Beleid

Secretariaat

Manager Manager

Beheer

Wijkbeheer

Klantenservice

ProjectenFinancien

Manager

Communicatie

P&O

Onderhoud

ICT

Kwaliteit

AfdelingWONEN

AfdelingFINANCE & CONTROL

STAFafdeling

AfdelingVASTGOED

Ziekteverzuim St. Joseph voert een doelgerichte verzuimbegeleiding in nauwe samenwerking met ArboNed. Zo streven we ernaar om vier keer per jaar te overleggen met de bedrijfsarts. In 2015 was dit ‘slechts’ twee keer (omdat er niet voldoende casussen waren). Daarnaast voeren we altijd het gesprek met medewerkers die voor de derde keer ziek zijn in de afgelopen twaalf maanden. Desondanks hebben wij onze norm van 3% niet gehaald in 2015. Het ziekteverzuim in 2015 is 4,26% (exclusief zwangerschap). Ten opzichte van 2014 (4,47%) is het verzuim iets lager. Het totaal aantal ziekmeldingen bedroeg 42. Dit zijn 5 meldingen meer dan in 2014 (37). Het aantal verzuimdagen bedraagt 640. Dit is 480 dagen minder dan in 2014 (1090). Van de verzuimdagen is 28% ontstaan door kort verzuim. (< 7 dagen). Vijf medewerkers zijn langdurig ziek (eerste ziektejaar) in 2015. Eénmaal was de oorzaak een ongeval en driemaal een pittige operatie.

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

2011 2012 2013 2014 2015

Ve

rzu

imp

erc

en

tage

Jaar

Totaal Verzuim

Verzuimpercentage

Norm

Organogram

29

4.2 OR nieuwe samenstelling

De personele bezetting van de OR veranderde in 2015. Sinds 1 april is er een nieuwe voorzitter en een nieuw lid. Een bestaand lid bleef zitten, de rest nam afscheid. De OR voerde ook in 2015 regulier overleg met de directeur-bestuurder en met de Raad van Toezicht. De OR was nauw betrokken bij diverse onderwerpen. Zo adviseerde ze positief op de fusieplannen met GWL en was ze betrokken bij de totstandkoming van het nieuwe koersplan. Ook hield ze zich bezig met de verhuizing van de werkorganisatie. Hier kijkt ze positief op terug. Het nieuwe kantoor aan de Brederodeweg 23, met grote kantoortuinen en veel flexibele werkplekken, zorgt onmiskenbaar voor een betere bedrijfsvoering en dienstverlening. Uiteraard blijft de OR alle ontwikkelingen volgen die van belang zijn voor de continuïteit van St. Joseph, en daarmee voor de werkgelegenheid van het personeel.

4.3 Kwaliteit: Huurlabel 2015 en benchmark

Bij het KWH-Huurlabel beoordelen onze klanten de kwaliteit van onze dienstverlening. In 2015 voerde KWH een belangrijke wijziging door. Alleen die onderdelen waarbij de klant de score bepaalt, zijn nog onderdeel van dit label. Op zeven onderdelen hebben wij de klantbeleving continu in beeld en sturen we bij, daar waar nodig is.

Onderdeel 2015

(19-11-2015) 2014

Totaalscore 7,7 7,7

- Contact 7,8 7,3

- Woning zoeken 8,0 7,6

- Nieuwe woning 7,8 7,7

- Huur opzeggen 8,0 7,9

- Reparaties 8,0 8,2

- Onderhoud 8,1 8,2

- Ontevredenheid 6,2 6,6

Met een gemiddelde score van 7,7 blijft de kwaliteit van onze dienstverlening op hetzelfde niveau als in 2014. Met deze score staan we landelijk op plaats 47 van totaal 114 deelnemende corporaties. In de regio Zuid (29 corporaties) staan we hiermee op de 14e plaats.

Klachtenmanagement Vanuit het Huurlabel geven huurders via ‘signaalmailtjes’ aan wanneer zij ontevreden zijn over bepaalde onderdelen van onze dienstverlening. In 2015 kregen wij 19 signaalmailtjes (in 2014: 20), waarvan er 8 betrekking hadden op ‘nieuwe woning, 7 op ’reparaties’, 1 op ‘huur opzeggen’ en 3 op onderhoud. Uit de signaalmailtjes blijkt dat extra aandacht nodig is bij de oplevering van de nieuwe woning en het tijdig afhandelen van reparaties (o.a. afspraken nakomen).

Signalen ter verbetering halen we ook uit de klachtenbrieven die huurders ons stuurden. In 2015 ontvingen we 35 brieven waarin huurders aangaven ontevreden te zijn over onze dienstverlening. Onderwerpen die vaker terugkomen zijn, waren de huurprijs en het woonruimte verdeelsysteem.

Benchmark Aedes In 2015 publiceerde Aedes, samen met PwC, KWH en USP voor de tweede keer de sectorbrede benchmark. St. Joseph scoort hierin tweemaal een B. De B voor onze bedrijfslasten is gebaseerd op € 933 per verhuureenheid, een daling van € 41 t.o.v. 2014. De B voor de kwaliteit van dienstverlening heeft als basis een 7,4 als score van onze huurders, een stijging van 0,2 vergeleken met 2014. Met de score BB behoren we tot de middengroep van de 319 corporaties (88%) die meededen. De kopgroep (AA) omvat 26 corporaties, de staartgroep (CC) 11 corporaties. We streven er naar om komend jaar tot de kopgroep te behoren.

30

4.4 ICT

Begin 2015 tekenden we het contract met Itris voor ons nieuwe softwarepakket Viewpoint. De kick-off voor de implementatie van dit nieuwe systeem was op 10 maart 2015. Viewpoint is een bewezen ‘best practice’-pakket dat veel corporaties al gebruiken. Het is een efficiënt pakket dat is toegesneden op de dienstverlening van woningcorporaties. Het testen en bijstellen was intensief en tijdrovend. Uiteindelijk konden we op maandag 21 september live.

Bij het implementeren van een nieuw pakket kun je ervoor kiezen het pakket maximaal aan te passen aan de eigen organisatie. Dat deden wij niet! Wij kozen ervoor om onze eigen werkwijzen waar nodig en mogelijk aan te passen aan Viewpoint, zodat wij binnen het nieuwe systeem zo weinig mogelijk hoeven te wijzigen. Dat verlaagt de kans op storingen enorm, en dat is voor ons cruciaal.

Inmiddels zijn we eind 2015 gestart met fase 2: het inrichten van een klantportaal ‘Mijn St. Joseph’ met onder andere voor de huurder een digitale mogelijkheid om zelf storingen te melden en reparaties te plannen (zie ook 4.1.5). We werken ook aan het automatiseren en digitaal verwerken van onze mutaties. De tablets zijn online verbonden met kantoor en communiceren daardoor met Viewpoint. Deze nieuwe mogelijkheden implementeren we begin 2016.

4.5 Communicatie

Onze dienstverlening staat of valt met een duidelijke communicatie met de klant. Dit verloopt steeds meer digitaal: via onze website, Twitter en YouTube en binnenkort ook het digitale klantportaal ‘Mijn St. Joseph’. Een andere noemenswaardige verbetering is het responsive maken van onze site. Die is nu optimaal leesbaar op alle soorten schermen. De site is ook opnieuw opgebouwd om hem geschikt te maken voor het nieuwe klantportaal. De site draait nu op een nieuw platform en is opgebouwd op basis van gegevens van Google Analytics. Alle formulieren zijn begin 2015 gedigitaliseerd. Een mooie stap vooruit in onze digitale dienstverlening.

Daarwilikwonen Op www.daarwilikwonen.nu staat sinds februari het totale woningaanbod van St. Joseph (Boxtel), Huis & Erf (Schijndel/Sint-Michielsgestel) en Wovesto (Sint-Oedenrode). Om de nieuwe woonruimteverdeling goed te communiceren, kreeg het een zeer herkenbaar logo en een uitgebreid communicatietraject met onder andere veel aandacht in de lokale en regionale pers.

Sponsoring Wij sponsoren activiteiten, initiatieven en/of instellingen in Boxtel, die toegankelijk zijn voor onze huurders en een relatie hebben met St. Joseph. In totaal gaven we in 2015 €3.500 euro uit aan sponsoring: Stichting Leergeld en Bazaar Boxtel ontvingen elk 1.500 euro (net als in 2012-2013-2014). Daarnaast droegen we bij aan een boek over ‘Eenzaamheid’. Vanaf juli 2015 zijn de regels voor sponsoring in de nieuwe Woningwet een stuk strenger. Sponsoring mag dan alleen nog als het een investering in de woonomgeving betreft, onder voorwaarde dat deze woonomgeving zich bevindt in directe nabijheid van de woningen die de corporatie bezit. Ook moet de investering ten goede komen aan de huurders van die woningen. Dit betekent in elk geval dat we bewonersinitiatieven die gerelateerd zijn aan de woningen, nog wel mogen ondersteunen.

31

5 Beleid

Ons ondernemingsplan ‘Samenwerking aan een duurzame toekomst’, met een werkingsduur van vijf jaar (2011 t/m 2015), bevat strategische doelstellingen en bijbehorende speerpunten. Wij formuleerden daarin onze missie en visie en ook onze kernwaarden (zie hoofdstuk 1). In jaarplannen benoemen wij projecten die een bijdrage leveren aan het halen van deze doelstellingen en speerpunten. Het jaarplan 2015 ‘Op naar een digitaal tijdperk’ is de vijfde van in totaal vijf jaarschijven van het ondernemingsplan. Dit hoofdstuk is ingedeeld naar de strategische doelstellingen.

5.1 Duurzaamheid Duurzaamheid en bijzonder verduurzaming van het vastgoed is voor St. Joseph een belangrijk thema. Duurzaamheid heeft in de basis verschillende aspecten; voor 2015 lag de nadruk op het reduceren van het energieverbruik bij onze onderhoudsprojecten en het verduurzamen van de energie opwekking binnen ons bezit. Een steeds belangrijker effect van verduurzaming van de woning-voorraad is dat dit kan bijdragen aan het betaalbaar houden van de woonlasten, waarin ‘energiekosten’ een grote post is. In ons nieuwe koersplan is verduurzaming gekoppeld aan het thema betaalbaarheid van onze woningvoorraad.

5.1.1 Doelstellingen en speerpunten 5.1.1.1 Verduurzamen van de woningvoorraad In onder ondernemingsplan formuleerden wij de doelstelling dat eind 2015 minimaal 37,5% van onze woningen een energielabel B had en minimaal 12,5% een energielabel C. In onderstaande tabel is de ontwikkeling van de samenstelling van ons woningbezit op het gebied van de energielabels weergegeven. Hieruit is op te maken dat we (soms zelfs ruimschoots) onze doelstelling haalden.

32

5.1.1.2 Bewustwording en kennisontwikkeling intern Intern stond het onderwerp verduurzaming op een laag pitje sinds duidelijk werd dat wij met onze organisatie zouden verhuizen in 2015. De grote uitdaging op dit gebied ligt niet in het oude, maar vanzelfsprekend in het nieuwe kantoor. Hier zal in 2016 weer meer aandacht voor komen.

5.1.1.3 Vergroten bewustzijn en beïnvloeden energiezuinig gedrag huurders Onze inspanning op het gebied van voorlichting over energiezuinig gedrag door onze huurders beperkte zich in 2015 tot artikelen hierover in ons bewonersblad Deurpost en de Zonnig Huren-brochure (zie 5.1.2). Ook bij groot onderhoudsprojecten komt duurzaamheid/energiebesparing uitgebreid aan de orde. Over de inspanningen van onze partners op dit terrein, de Energie Coöperatie Boxtel (ECB) en de gemeente Boxtel, zijn wij gematigd positief. Er is sprake van weinig initiatieven met als doelgroep ook onze huurders. Het gewenste energieloket is nog steeds niet concreet. Wellicht brengt de doorwerking van het landelijk gesloten Energieakkoord een steviger kader aan. Dat akkoord verplicht gemeenten een energieloket te openen.

5.1.2 Zonnig huren

In 2015 rolden we ons zonnepanelen-project Zonnig Huren verder uit bij huurders die daarvoor belangstelling hadden, in samenwerking met de Energie Coöperatie Boxtel (ECB). Ook stelden we een duidelijke brochure samen waarin huurders vertellen over hun positieve ervaringen met zonnepanelen, de zorgeloze installatie ervan en het financiële voordeel.

Eind 2015 hebben zo’n 235 woningen in ons bezit zonnepanelen. In november schreven wij 600 huishoudens aan met een concreet aanbod om mee te doen met Zonnig Huren. Hierop kwamen 70/80 positieve reacties, eind 2015 hebben we de opdracht verstrekt om bij deze woningen ook zonnepanelen te installeren. Hiermee komt het aantal eengezinswoningen wat voorzien is van zonnepanelen op ruim 300.

33

5.1.3 Overige duurzaamheidsprojecten

Naast de activiteiten gekoppeld aan onze doelstellingen en ambities, zijn we in 2015 op meer manieren actief geweest met duurzaamheid gerelateerde projecten. Greentech Pilot One Greentech Pilot One in Boxtel is de eerste pilot in de stap naar de realisatie van Greentech Park Brabant. Dat wordt de plek waar bedrijven groene reststromen kunnen omzetten in bijvoorbeeld biogas van hoge kwaliteit en energie/warmte. De pilot is een proeftuin om installaties en technieken te testen. Tot nu toe gebeurde dit alleen op laboratoriumschaal.

De Kleine Aarde St. Joseph, bouwbedrijf Heijmans, Maris Projects en de onderwijsinstellingen Helicon, SintLucas en Summa College startten in 2015 een samenwerking met als doel een mogelijke nieuwe invulling van het terrein van De Kleine Aarde waar de Greentech pilot verder kan worden uitgewerkt en getest. De ambitie is om de Kleine Aarde te ontwikkelen als voorbeeld van het functioneren van een duurzame gemeenschap waar volop geëxperimenteerd en geïnnoveerd wordt met nieuwe ontwikkelingen en technologieën. Er is een plan opgesteld met de naam “De Kleine Aarde naar een frisse start” Het woonprogramma van “De Kleine Aarde naar een frisse start” zal een cruciaal onderdeel zijn in het parkachtige gebied, naast het onderwijs-, energie- en centrumprogramma. Het woonprogramma is voor starters uit Boxtel, die technologie – net als duurzaamheid – centraal in hun leven hebben staan. De doelgroep bevindt zich in alle inkomenscategorieën binnen het sociale domein. Als woonvorm denken we aan woningen in diverse grootte, bij voorkeur in een appartementencontext. De woningen zullen nul-op-de-meter zijn. Daarnaast zal gebruik worden gemaakt van duurzame biobased materialen, die perfect passen in de cradle to cradle-gedachte van een oneindige kringloop (circulaire economie). Warmtenet In dat zelfde kader heeft St Joseph met 4 andere partijen een overeenkomst getekend. Samen gaan we de mogelijkheden verkennen om te komen tot een warmtenet gevoed door lokale warmtebronnen. Het doel is om bestaande restwarmte te gaan gebruiken voor verwarmen van woningen. St. Joseph heeft hierin de intentie om circa 500 woningen in Boxtel –Oost aan dit warmtenet te koppelen. Uitgangspunt is dat dit verlaging van de woonlasten voor onze bewoners als effect heeft. Brabantse Deal In juli ondertekende St. Joseph samen met de provincie, gemeenten, bouwbedrijven, industrie, energiecoöperaties en woningcorporaties een deal om in drie jaar tijd 1.000 bestaande woningen in Noord-Brabant Nul-op-de-Meter te maken. Deze duizend woningen zijn een eerste stap om vier jaar later 40.000 woningen Nul-op-de-Meter (NoM) te hebben. De Brabantse Deal maakt deel uit van de landelijke Stroomversnelling. In het najaar vond de eerste verkenning plaats hoe St. Joseph hierin haar bijdrage kan leveren. Dit concretiseren we verder in 2016.

34

5.2 Vitale wijken 5.2.1 Doelstellingen en speerpunten Wij vinden het belangrijk dat onze huurders zich prettig voelen in hun woning, maar ook in hun wijk. Daarom omarmen en ondersteunen wij initiatieven van bewoners die het wonen in de wijk prettiger maken. Samen met hen en verschillende organisaties uit Boxtel werken wij op die manier aan vitale wijken waar het fijn wonen is. 5.2.1.1 Verantwoordelijkheid bewoners Woonstichting St. Joseph en de bewoners zijn samen verantwoordelijk voor een goed onderhoud van de woningen. Wij verrichten reparaties en doen het regulier en groot onderhoud. De huurder is verantwoordelijk voor het onderhoud van de tuin, het schilderwerk in de woning en schade in de woning veroorzaakt door opzet, nalatigheid of onjuist gebruik. Op het gebied van leefbaarheid stimuleren wij het nemen van eigen initiatieven en verantwoordelijkheid door de bewoners.

5.2.1.2 Wijkgericht denken en handelen Onze twee wijkteams adviseren over mogelijke verbeteringen, vooral gericht op complexen waar zich (verhuur)problemen voordoen. Beide wijkteams bespraken de ambities voor de verschillende complexen voor de komende jaren. De twee wijkteams adviseren over zaken die onze klanten raken. Een voorbeeld van wijkgericht denken in handelen is het voorstel geweest voor het oppimpen van seniorencomplex Den Bongerd, om de woningen aantrekkelijk te maken voor een bredere doelgroep en zo de verhuurbaarheid te vergroten. Dit project is in uitvoering. Beide wijkteams zijn aan de slag om een wijkagenda te maken met daarin een basisplanning voor het hele jaar. De samenwerking in de wijkteams wordt intensiever.

Wijk- en buurtbeheer lukt niet zonder de samenwerking met gemeente, politie, welzijns- en zorginstellingen. Dat blijkt ook dit jaar weer. Vanaf de start van het Sociaal Wijkteam (februari 2015) sluiten wij regelmatig aan. St. Joseph behoort tot de zogenaamde ‘flexibele schil’ om het basisteam heen. Het basisteam bestaat uit medewerkers van Loket WegWijs, Basisteam jeugd, ContourdeTwern, de Sociaal Wijkverpleegkundige en MEE. Professionals met een brede kijk en ieder vanuit zijn/haar specialisme in het eigen vakgebied. Bewoners van ruim 20 van onze woningen hebben de aandacht van het wijkteam. Niet allemaal even intensief, maar ze worden niet voor niets gevolgd. Binnen het team zijn de lijnen kort en de samenwerking prettig. We signaleren en handelen sneller. Er is wekelijks een actuele stand van zaken vanuit diverse disciplines. Er is één meldpunt voor de klant, en één regievoerder vanuit het team.

5.2.1.3 Integrale aanpak Overlast, eenzaamheid, vervuiling, die problemen komen we al jaren tegen. Opvallend is dat er steeds meer sprake is van financiële problemen. Of een combinatie van problemen. Dat kunnen wij niet alleen oplossen. We werken daarom met onze partners samen in Sociale Wijkteams. Denk aan gemeente, politie, welzijns- en zorginstellingen. Voor onze oudere bewoners bestaat Woonwijs, waarin we individuele problematiek samen met specialisten oppakken. We lossen zaken niet meer op voor de klant; de klant heeft ook een eigen verantwoordelijkheid.

35

5.2.2 Betrokken bewoners

5.2.2.1 Participatie Sinds 2003 hebben wij het KWH-label. Wij voldoen volgens objectieve maatstaven en metingen van dit instituut aan de eisen die zij stelt aan bewonersparticipatie. Maar wij doen meer! Bij groot-onderhoudsprojecten en nieuwbouwprojecten vragen wij bewoners een actieve bijdrage te leveren. Dat doen we door hen in commissies, inloopavonden en informatiebijeenkomsten te vragen naar hoe zijn het wonen ervaren en welke zaken zij als een meerwaarde zien als we woningen bouwen of verbeteren. Ook overleggen wij met hen op wijk- en complexniveau en in VVE’s. Onze bewoners zijn immers de ervaringsdeskundigen.

HuurdersBelangenVereniging Onze huurders leveren een belangrijke bijdrage aan het functioneren van Woonstichting St. Joseph. Hun inbreng krijgt vooral vorm via de HuurdersBelangenVereniging (HBV) Boxtel/Liempde en de bewonerscommissies. De nieuwe Woningwet per 1 juli 2015 intensiveert de relatie tussen Woonstichting St. Joseph, gemeente Boxtel en de HBV. Wij vinden het heel belangrijk dat de HBV ons adviseert, het geluid van bewoners laat horen, zodat wij ons beleid aan kunnen passen waar dat nodig is. Adviesrecht had de HBV al: gevraagd en ongevraagd adviseren. Daar komt nu het instemmingsrecht op meerdere terreinen bij. Woningcorporatie, gemeente en bewonersvertegenwoordiging, waaronder de HBV, bepalen samen het lokale sociale woonbeleid. De nieuwe wet verplicht deze ‘driehoek’ om overeenstemming te bereiken over de prestatieafspraken op het terrein wonen, bouwen, leefbaarheid, betaalbaarheid/ beschikbaarheid en duurzaamheid. De HBV is een overlegorgaan dat minstens vier keer per jaar met St. Joseph om de tafel zit. Hoe beter de overlegvorm, des te beter komt de HBV tot haar recht. Mede daarom vindt de HBV de nieuwe Woningwet een stap vooruit.

In 2015 bespraken we met de HBV de stand van zaken van de jaarplanactiviteiten, zoals woonruimteverdeling, herstructurering Breukelen en pilot doorstroming. Vanzelfsprekend is ook gesproken over de nieuwe rol van de HBV met de invoering van de nieuwe Woningwet. De directeur-bestuurder is, gezien deze nieuwe rol, sinds 2015 deelnemer in het overleg met de HBV, naast de manager Wonen. Apart overleg werd gevoerd over de huurverhoging en het financiële deel van onze jaarrapportage. Ook was de HBV vertegenwoordigd bij de themabijeenkomsten over ons nieuwe koersplan.

De HBV gaf gekwalificeerd advies over:

Huurverhoging 2015 – Advies: beter dan vorig jaar, maar HBV is tegen een inkomensafhankelijke huurverhoging. Inflatievolgend is wel genoeg.

Streefhuurbeleid, aanpassingen – positief advies.

Sloop Breukelen – instemming HBV en standaard sociaal plan - Positief advies.

St. Joseph stelde de HBV op de hoogte van het tijdelijk stilzetten van de verkoop van eengezinswoningen, vanwege het grote aantal benodigde woningen voor de sloopurgenten Breukelen en de statushouders. De HBV was hierover positief. Daarnaast heeft ze een positieve zienswijze afgegeven voor de fusie met GWL.

In 2015 zijn 269 huurders van St. Joseph lid van de HBV. Het totale HBV-ledenoverzicht is 430 leden.

Bewonerscommissies Ook dit jaar voerden we weer regelmatig overleg met huurdersverenigingen en bewonerscommissies. Over allerhande zaken. Zij wijzen ons op zaken die beter kunnen, doen suggesties en zijn voor ons een bron van informatie. Met een aantal van hen sloten wij een samenwerkingsovereenkomst af. Hierin is onder andere geregeld dat we een budget beschikbaar

36

hebben voor initiatieven die het wonen in de wijk prettig maken. Goede voorbeelden hiervan zijn de huiskamer die de bewoners van Hoogheem willen realiseren en de verregaande zelfsturing van de bewonerscommissie van de Rentmeester.

Bewonersvereniging Hoogheem Huurdersvereniging Hoogheem nam het initiatief voor een onderzoek naar de haalbaarheid van een huiskamer op flat 7, Leeuw. Dit naar aanleiding van een bezoek aan een succesvol project in Den Bosch: de Lindenboom. Samen met ContourdeTwern, het wijkorgaan, de gemeente en andere partners werd een plan van aanpak gemaakt en het draagvlak onder bewoners gepeild. Eind 2015 concludeerden zij dat ze, met de financiële steun van in ieder geval de Woonstichting en het wijkorgaan, een pilot van een jaar konden starten. Een woning als huiskamer, een ontmoetingsplek waar ze allerlei activiteiten gaan organiseren. Een koffieochtend, kaarten, creatieve activiteiten, informatieve bijeenkomsten, een gezamenlijke lunch, een kapper of pedicure etc. Het streven is om begin januari 2016 te starten. Bewonerscommissie Vinckenrode Leerlingen van het Jacob Roeland Lyceum (JRL) ontwierpen een kunstwerk in de hal van dit gebouw. Dit nadat de bewonerscommissie had aangegeven dat de hal wel wat opgefleurd mocht worden. Een mooie vorm van community art. Naast het mooier maken van de hallen, de samenwerking tussen jong en oud zagen we hier vooral dat het een mooie manier is om de wat oudere bewoners achter de voordeur vandaan te krijgen, ontmoeting te creëren. De daadwerkelijke realisatie vindt in 2016 plaats.

HBV Stapelen Met de HBV Stapelen bespraken we, behalve reguliere leefbaarheidskwesties, de ontwikkelingen rondom het Stadlandgoed Stapelen en de doorontwikkeling van de eigen tuin. De ontwikkelingen van het Stadslandgoed Stapelen worden met veel interesse gevolgd. Het complex is immers gelegen op Stapelen. De HBV stelt zich op als een sterke gesprekspartner van St. Joseph door de belangen van de bewoners goed te vertegenwoordigen.

Bewonerscommissie Rentmeester De Rentmeester bestond in 2015 tien jaar. Dit was voor de bewonerscommissie reden om goed uit te pakken voor de tweede lustrumviering. Ze organiseerde een schitterende en zeer drukbezochte ontmoetingsactiviteit. De commissie is echter niet alleen voor feesten en partijen. Het is een goed georganiseerde gesprekspartner die ons met een stevige agenda scherp houdt over allerlei zaken. Denk aan zaken als het huurbeleid, parkeren, leefbaarheid, kwaliteit van dienstverlening. De commissie is zelfsturend. Met een eigen begroting en duidelijk eigen wensen, neemt zij het initiatief voor prettig leven in Rentmeester.

Bewonerscommissie Hof ter Aa e.o. Deze commissie ontstond vanwege het grote onderhoudsproject dat we in 2014-2015 uitvoerden. Hoewel het niet haalbaar bleek een groep samen te stellen die een afspiegeling was van alle bewoners van de complexen in de omgeving Hof ter Aa, bleek de commissie een toegewijde en scherpe gesprekspartner. Daarna bleef de commissie actief om zaken in het kader van nazorg bespreekbaar te maken, maar ook om er voor te zorgen dat de omgeving in de toekomst een prachtige woonplek is en blijft.

VvE’s In 2015 participeerden wij als eigenaar in tien VvE’s. Ook richtten wij twee beheerverenigingen op aan de Baanderherenweg. Voor het gros van de VvE’s werken wij in het beheer samen met de firma Ibotec. Een VvE heeft een eigen beheerorganisatie in de armen genomen. Voor de eengezinswoningen aan de Baanderherenweg, waarin koop- en huurwoningen samen ontwikkeld zijn, zijn beheerverenigingen opgericht. Omdat geen sprake is van een appartementencomplex is

37

daarom ook geen sprake van een VvE. Wel delen de woningen een stuk afgesloten grond. Onze rol in de beheervereniging lijkt op die wij hebben in een VvE. Wij gaven geen garanties inzake onderhoud af aan de VvE’s.

5.2.3 Leefbaarheid Naast het beheren en onderhouden van de woningen, zijn wij er ook voor een fijne leefomgeving. Wij zetten ons daarom met diverse partners in voor een schone, hele en veilige woonomgeving voor onze bewoners. Want prettig wonen is meer dan alleen een dak boven je hoofd. Je moet je prettig voelen in je buurt, dus ook daar zetten wij ons in 2015 voor in. WOP De WoonOmgevingsPloeg (WOP) is inzetbaar voor een schone en veilige woonomgeving. Maar het is ook een tussenstation voor mensen die vanuit een uitkering willen doorstromen naar werk. Het werk van de WOP varieert van zwerfvuil opruimen tot graffiti verwijderen, van schilderen tot verhuizen en van bomen zagen tot kleine bestratingsklussen, zoals bij de nieuwe moestuin bij Hoogheem. WSD Boxtel, gemeente Boxtel en Woonstichting St. Joseph maken samen het bestaan van de WOP mogelijk. De ervaringen zijn prima, de betrokken partijen zetten de samenwerking graag voort. Dat is bekrachtigd tijdens de Landelijke Opschoondag op 28 maart 2015 toen de betrokken partijen een samenwerkingsovereenkomst voor onbepaalde tijd tekenden.

Moestuin Begin 2014 werd tussen twee flats van complex Hoogheem op initiatief van de bewonersvereniging een grasveld omgewerkt tot moestuin met dertien deeltuinen van 20 vierkante meter. Sinds de officiële opening zijn veel mensen hier actief. Op 24 april 2015 kreeg de moestuin een nieuwe impuls door de onthulling van het kunstwerk Hendrik Jan de Tuinman, een vorm van community art van twee scholieren van het Jacob Roelandslyceum.

Pimp je buurt Alle huurders van St. Joseph kunnen ideeën leveren voor het opfleuren van bijvoorbeeld de hal of de entree, een gevel of een stukje grond. Alle ideeën zijn welkom. Wij denken graag met bewoners mee of het haalbaar is. Een mooi voorbeeld is Pimp Je Mee. Hof ter Aa, parallel aan het groot onderhoudsproject. Doel van het project was om de prachtig geworden complexen meer herkenbaar te maken. Bewoners ontwikkelden in samenwerking met Studio Maatwerk een prachtige signatuur die past bij de nieuwe allure van Hof ter Aa. Realisatie van het project is begin 2016.

WoonWijs WoonWijs helpt 55-plussers bij grote en kleine vragen in het leven. 55-plussers, maar ook mantelzorgers, familieleden en kennissen kunnen bij WoonWijs terecht voor informatie en advies. WoonWijs en St. Joseph werken nauw samen. Vooral het project Maatwerk in Wonen is binnen deze samenwerking uitgebreid besproken, maar ook de plannen rondom de huiskamer en andere ontwikkelingen, zoals open dagen in ons seniorenwoningen en het verwijderen van het seniorenlabel van enkele complexen. In november onthulden studenten van SintLucas voor de 14e keer de etalage in woongebouw Baanrots. Dit keer stond het WoonWijs initiatief centraal.

Boxtel Oost dag De Boxtel Oost dag op 27 september beleefde in 2015 de vijfde editie. Een mooie dag waarop elk jaar weer duidelijk zichtbaar wordt dat er van alles te doen is in Oost. St. Joseph was uiteraard ook present om vragen van bewoners te beantwoorden.

38

5.2.4 Overlast ‘Ik wou dat mijn luidruchtige buurman een stille aanbidder was’, staat er op een Loesje-poster. En daar slaat ze de spijker op zijn kop! Want hoe vervelend is het als je overlast hebt van je buren? In eerste instantie vragen we buren om overlast met elkaar te bespreken. Lukt dat niet, dan bemiddelen onze medewerkers uit de wijkteams. Of bewoners maken gebruik van Buurtbemiddeling. Wij zijn een belangrijke partner van Buurtbemiddeling. En we participeren in het Sociaal Wijkteam (zie 5.1.2.) als een geïntegreerde aanpak vanuit verschillende disciplines nodig is.

Burenrechter Eind 2015 meldden we één casus aan voor de Burenrechter. Een pilot die in onze regio en in de regio Utrecht van start ging. In een kort tijdsbestek komt de rechter bij de buren thuis, beoordeelt de zaak, houdt een hoorzitting en doet een bindende uitspraak. Buren betalen beiden een laag griffierecht en hoeven geen advocaat in de arm te nemen. Waarom kozen we hiervoor in dit geval? Buurtbemiddeling en gesprekken met ons hadden geen resultaat en de overlast hield aan. Voor ons was niet vast te stellen of er sprake was van ernstige ontoelaatbare overlast. Hennep Door hennepteelt in woonhuizen ontstaat ook overlast. Wij accepteren dat niet in onze woningen. Als wij een huurder hierop betrappen, kan deze zelf direct de huur opzeggen. Gebeurt dat niet, dan gaan wij naar de rechter met een ontruimingsverzoek. Tegen het einde van 2015 zijn in Boxtel zeker zes hennep gerelateerde kwesties aan het licht gekomen. Sinds de zomer van 2015 zijn wij met de gemeente Boxtel in gesprek om de samenwerking in het kader van hennepkweek en gerelateerde zaken te versterken. Bovengenoemde zaken worden meegenomen in verbetervoorstellen en vormen direct het vertrekpunt voor intensieve samenwerking tussen Woonstichting St. Joseph, gemeente Boxtel, politie en andere ketenpartners. In 2016 zal de gezamenlijke aanpak zichtbaar worden met het tijdelijk sluiten van panden op last van de burgemeester. Ook bij huurwoningen passen we dit dan toe.

5.3 Wonen, welzijn en zorg

Per 1 januari 2015 is de gemeente verantwoordelijk voor een groot aantal zorgdossiers. Dat is een belangrijke transitie. Eind 2014 zijn twee pilots opgestart met sociale wijkteams in de wijken Oost en Breukelen. De wijkconsulenten van St. Joseph zijn periodiek deelnemer (zie 5.2.1.2). Steeds meer mensen met een beperking wonen in hun woning of zoeken een passende woning omdat ze niet meer intramuraal kunnen wonen. Dit vraagt om een nauwe samenwerking met ons netwerk en extra ureninzet om leefbaarheidsproblemen voor te zijn of op te lossen. Onze belangrijkste partners op het gebied van zorg zijn Zorggroep Elde en Cello.

5.3.1 Doelstellingen en speerpunten

Langer zelfstandig wonen is een zeer actueel thema. De toenemende vergrijzing, bezuinigingen in de zorg en de wens van ouderen om langer zelfstandig thuis te wonen, zorgen voor een grote opgave. Samenwerking tussen gemeente, zorg- en welzijnsinstellingen en St. Joseph is noodzakelijk. In 2014 ontstond het nieuwe initiatief Zorgzaam Boxtel dat wij in 2015 verder uitbouwden.

5.3.1.1 Convenant ZGE Zorggroep Elde maakt in 2015 een aanbod voor woonzorgarrangementen voor haar bewoners en zal in 2016 deze arrangementen ook beschikbaar stellen voor bewoners van St. Joseph. We leggen dit vast in een convenant. Vanzelfsprekend bepalen onze klanten zelf of ze interesse hebben om deze diensten af te nemen.

39

5.3.1.2 Zorgzaam Boxtel Zorgzaam Boxtel is een samenwerkingsverband van Gemeente Boxtel, Zorggroep Elde, Cello, ContourdeTwern, Vivent, WSD, Reinier van Arkel en St. Joseph om integrale wijkvoorzieningen nieuwe stijl te realiseren. Deze samenwerking startte medio 2014 en is in 2015 voortgezet. Doel ervan is het ondersteunen van mensen die zo lang mogelijk thuis willen blijven wonen. Partijen op het terrein van Wonen, Zorg en Welzijn bundelen hierin hun expertise. De inventariseren nieuwe initiatieven. De rol van bewoners zelf is hierin cruciaal. Zo werden nieuwe vormen van meedoen met de dag bekeken, en werd een nieuwe vorm van alarmering onderzocht. Het concept van een nieuw digitaal wijkplatform volgens het concept van www.mijn buurtje.nl werd door de buurt en door de stuurgroep omarmd. Het jaar 2016 zal in het teken staan van de uitrol van twee digitale buurtplatformen voor de wijken Boxtel-Oost en Centrum/Breukelen. De interesse van andere wijken en de kerkdorpen lijkt aangewakkerd. Zorgzaam Boxtel brengt per wijk de wensen in kaart waarbij het hoofddoel een leefbare wijk met een passend aanbod is. Hierbij krijgt het initiatief ondersteuning van InVoorZorg!, een landelijk innovatieprogramma van het Ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport.

5.3.1.3 Levensloopbestendig Wij maken een deel van onze woningvoorraad levensloopbestendig, formuleerden doelstellingen hieromtrent in het ondernemingsplan en hanteren een kwalificatiesysteem. In 2014 voegden we 17 nieuwe woningen toe aan ons bezit die levensloopbestendig zijn (Landduin), in 2015 geen. Door het herijkte portefeuillebeleid nemen we ons beleid op dit punt opnieuw onder de loep om het, waar nodig, beter te laten aansluiten op de praktijk.

5.3.2 Speciale doelgroepen

Zorg- en Autismebureau Brabant: aan deze instelling zijn twee woningen verhuurd.

Arbeidsmigranten (MOE-landers): huisvesting van maximaal 20 moelanders in wisselende samenstelling op het adres Houtwerf 14. In 2014 verhuurden we dit pand. De buurt was nogal huiverig en overlegde met ons. We maakten duidelijke afspraken over het beheer van het pand en de plaatsing van bewoners. We kunnen nu concluderen dat het allemaal probleemloos verloopt.

Cello: voor twee panden die Cello van ons huurt, is de regelgeving per 1 januari 2016 rond passend toewijzen van toepassing. Hiervoor zijn afspraken gemaakt en in een aanvullende overeenkomst vastgelegd. In 2015 is de bouw gestart van het project Cronenborg waar o.a. 27 eenheden voor bewoners van Cello worden gerealiseerd. Dit wordt het 5e project voor de stichting Cello in de gemeente Boxtel.

De la Salle: : is onderdeel van de Koraalgroep en is een specialistisch orthopedagogisch behandelcentrum voor jongeren met een lichte verstandelijke beperking, gecombineerd met gedragsproblemen en /of psychiatrische problematiek. Momenteel huurt deze instellingen twee woningen voor cliënten die zorg krijgen van hen.

Senioren: we verhuren zes complexen uitsluitend aan senioren, te weten Vinckenrode, Clarissenhof, Smalwaterhof, Ten Breuckelen, Rentmeester en Molenhof. Alle gebouwen hebben liften, brede deuren, veilige galerijen en geen drempels. Groot voordeel is de nabijheid van veel voorzieningen in zorgcentra. Denk aan restaurants, ontmoetingsruimtes, activiteiten en winkelvoorzieningen. Uiteraard kunt u er ook diverse vormen van zorg aan huis inkopen. En dat allemaal op korte afstand. Deze woningen willen we blijven promoten, om senioren kennis te laten maken met ons aanbod. In 2015 organiseerden we bij één complex (Molenhof) een druk en succesvol open huis.

Sociaal pension: Ook in 2015 verhuurden we de 33 kamers van het Sociaal Pension. Er vonden 12 mutaties plaats. Eind 2015 startten we, met het nieuwe koersplan in de hand, met het ontwikkelen van een visie op het Sociaal Pension en stelden we onszelf de vraag hoe we het pension kunnen ontwikkelen tot een moderne voorziening voor Boxtel, die past in de nieuwe regelgeving van de Woningwet en die antwoorden kan geven op maatschappelijke

40

uitdagingen. Met onze belangrijkste partners ontwikkelen we in 2016 samen een visie op een het Sociaal Pension.

Statushouders: De gemeente Boxtel en St. Joseph pakken samen een actieve rol in het opvangen en huisvesten van vluchtelingen en statushouders. Samen met de verschillende wijkteams werd en wordt gezocht naar nieuwe opvanglocaties. Ambtenaars en medewerkers van St. Joseph overleggen driewekelijks om nieuwe initiatieven te onderzoeken (zie ook 3.1.1). In 2015 huisvestten wij 53 personen in 22 woningen. Daarmee voldoen wij aan de taakstelling voor 2015. Bijzonder dit jaar was het huisvesten van een missiegroep uit Burundi. Drie gezinnen zijn ter plaatse door de UNHCR geselecteerd en rechtstreeks vanuit het vluchtelingenkamp in Burundi naar Boxtel gebracht en gehuisvest. Gezien de toestroom van asielzoekers verwachten wij dat in de komende jaren de taakstelling fors zal toenemen. Door de sloop van woningen in de wijk Breukelen en het herhuisvesten van de bewoners hiervan, hebben wij komend jaar onvoldoende mogelijkheden om de statushouders in onze huurwoningen te huisvesten. De wachttijden voor de reguliere woningzoekenden zouden dan te veel oplopen. Samen met Gemeente Boxtel zoeken we naar andere mogelijkheden.

Studenten: om de studentenkamers in het Ursulagebouw te promoten, werkten we in 2015 aan een betere digitale vindbaarheid en een promofilmpje. Verder stonden we op de Open Dag van zowel SintLucas als bij het Helicon met een stand. Vertrekkende huurders betrekken we actief bij het zoeken naar een nieuwe huurder. Deze activiteiten ontwikkelen we samen met de onderwijsinstellingen om de verhuurbaarheid van de studentenkamers beter onder de aandacht te brengen en de aansluitende verhuur te versterken. Wij verhuren 54 kamers aan studenten in het complex St. Ursula. Vertrekkende huurders betrekken we actief bij het zoeken naar een nieuwe huurder.

Herbergier: in het oude kantoor wordt begin 2016 een woonvorm met 24-uurs begeleiding en zorg voor zestien senioren met geheugenproblemen opgeleverd (zie 5.4.3.3).

5.4 Differentiatie

We kiezen in ons volkshuisvestelijk beleid voor gemengde en gewilde wijken. In haar plannen en ambities staat de betaalbaarheid en de kwaliteit van de woningvoorraad voorop. Ook in 2015 is een gematigd huurbeleid gevolgd om de huren voor onze klanten betaalbaar te houden. In 2014 is een betaalbaarheidsonderzoek uitgevoerd dat aantoonde dat bij een deel van de huurders de woonlasten te hoog zijn. Dit onderzoek was voor Woonstichting St. Joseph mede aanleiding om de het jaarlijkse huurbeleid te matigen én om de streefhuren bij mutatie bij een aanzienlijke deel van de woningportefeuille naar beneden bij te stellen.

5.4.1 Voldoende betaalbaar aanbod

In 2015 gingen we verder met het herijken van onze streefhuren en stelden we ons streefhuurbeleid bij. Dat leidt onder andere tot een huurprijsdaling voor 600 woningen. Bij deze woningen verlagen we de huurprijs bij de eerstvolgende mutatie. Het doel hiervan is helder: voldoende betaalbare huurwoningen voor onze primaire doelgroep. In 2016 worden de effecten van het nieuwe beleid voor de verschillende doelgroepen pas echt zichtbaar. We monitoren en stellen bij waar nodig.

5.4.1.1 Bewonerswensen Bij elk project kijken we opnieuw hoe we het best kunnen communiceren met de betrokken groep bewoners. Want hoe beter de communicatie, des te beter kunnen wij de bewonerswensen in beeld brengen en kijken waar we maatwerk kunnen leveren en in welke mate. Dit natuurlijk zonder overschrijding van de passende huursom. Regelmatig maken we gebruik van een enquête via sociale media, voordat we met een project aan de slag gaan. Zo brengen we in kaart hoe de bewoners hun woning of complex ervaren en welke verbeteringen ze belangrijk vinden. Ook formeren we

41

bewonerscommissies die meepraten over het Programma van Eisen en gebruiken we vaak een modelwoning om keuzemogelijkheden (tegels, kastjes, aanrechtbladen e.d.) goed te presenteren.

5.4.1.2 Doorstroming In 2015 leverden we een glossy brochure op met een overzicht van al onze seniorencomplexen. Dit is voor ons een belangrijk instrumenten om senioren, die in een eengezinswoning wonen, te interesseren voor een seniorenwoning en zo een stukje doorstroming op gang te brengen. Ook de drukke en zeer geslaagde open dag in wooncomplex Molenhof past hierbij. Molenhof kent geen leegstand, maar de open dag was voor woningzoekenden een mooie gelegenheid om kennis te maken met dit woongebouw, de woningen en sfeer. De bewonerscommissie gaf informatie over het wonen en de activiteiten die zij organiseren. Voor het eerst waren ook senioren uit de regio uitgenodigd, omdat we nu een gezamenlijk woonruimteverdeelsysteem hebben (www.daarwilikwonen.nu). Dit werd zeer op prijs gesteld door de aanwezigen. Het als pilot inzetten van een doorstroommakelaar voor senioren in 2014 is in 2015 voortgezet en wordt per 1 januari 2016 regulier.

Een ander instrument om de doorstroming te bevorderen, is ons project Maatwerk in Wonen. Dit biedt senioren de kans om met voorrang en huurkorting te verhuizen van een gezinswoning naar een appartement. In de vrijkomende woning kunnen we een gezin vestigen dat nu nog in een appartement woont. Die komt dan vrij voor starters. Zo komt door één verhuizing een hele doorstroming op gang. Dit project startte in 2014 en liep in 2015 door. Het resultaat van het experiment in 2015 is: 7 nieuwe verhuringen en 7 aanmeldingen om mee te doen (zij krijgen doorstroomurgentie). Om de doorstroming van senioren actief te blijven bevorderen, stelden we één van de medewerkers aan als seniorenconsulent. Zij adviseert de senioren bij het zoeken van een andere woning en bezoekt hen thuis.

5.4.2 Portfoliomanagement

Het portefeuillebeleid staat in het teken van vernieuwen en verbeteren, daar waar dit in de markt wordt gevraagd. Van onze woningportefeuille van ruim 3.600 zelfstandige woningen, zijn veel huurders afhankelijk van de huurtoeslag. Een derde deel van de huurders heeft een inkomen dat boven de toeslaggrens ligt en daarmee in mindere mate afhankelijk is van en woning in het goedkope of betaalbare prijssegment. Ruim 600 huurders hebben een inkomen dat in de basis niet bedoeld is voor een sociale huurwoning. Deze doelgroep woont scheef. Aanpak van portefeuillebeleid Jaarlijks worden de plannen en ambities in de vastgoedportefeuille geëvalueerd. Dit heeft in 2015 geleid tot het tijdelijk stopzetten van haar verkoopprogramma en het verlagen van de streefhuren bij 600 woningen. Onderdeel van het vastgoedbeleid is het spreiden van de risico’s door niet alleen in de wijken als Selissenwal en Breukelen aanwezig te zijn, maar juist ook in nieuwe en gewilde wijken zoals het Centrum of In Goede Aarde haar ambities kracht bij te zetten. In 2015 is de nieuwbouw in Zonnegolven opgeleverd en startte de nieuwbouw van Cronenborg in het Centrum van Boxtel. De komende jaren staan in het teken van het uitbreiden van de vastgoedportefeuille in het Centrum, Oost en In Goede Aarde en Munsel. De komende jaren krijgen de kernen Liempde en Lennisheuvel extra aandacht.

5.4.3 Onderhouds- en nieuwbouwprojecten

Planmatig onderhoud voeren we uit gemiddeld om de zes jaar. Tijdens het onderhoud bekijken we meteen waar enkel glas vervangen kan worden door HR++ glas. Ook het verbeteren van hang- en sluitwerk voeren we, indien nodig, tegelijk met het onderhoud uit.

42

5.4.3.1 Centrum

VVV-kantoor Markt Het VVV-kantoor in ‘t Hofje aan de Markt in Boxtel is eigendom van St. Joseph. Het historische pand staat aan de vooravond van een verbouwing waarvoor we de plannen in 2015 ontwikkelden. De entree verhuist naar de andere kant, het interieur wordt transparanter en het kantoor krijgt een bredere ‘huiskamerfunctie’ voor toeristen, inwoners en ondernemers. Het gebouw ‘t Hofje is een voormalig vrouwengasthuis uit 1646. Het is een Rijksmonument.

Nieuwbouw Cronenborg Na Vinckenrode en Elisabethsdael voltooit plan Cronenborg de nieuwe invulling van het voormalige Emmaus-terrein langs de Brederodeweg. De bouw startte in augustus 2015, de oplevering staat gepland in het derde kwartaal van 2016. Het gebouw telt straks 44 huurwoningen: dertien appartementen, vier patiowoningen en 27 zorgstudio’s voor Cello-cliënten. De 27 studio’s voor cliënten van zorginstelling Cello, met gezamenlijke voorzieningen, komen in de onderste twee woonlagen. De overige appartementen en patiowoningen zijn bedoeld voor oudere huurders van St. Joseph die (op termijn) hun zorg kunnen inkopen. Cronenborg wordt een mix van bij elkaar passende doelgroepen. En mocht Cello ooit dit gebouw verlaten, dan kunnen die woon- en leefruimten worden aangepast tot appartementen.

Planmatige onderhoudsprojecten Vanzelfsprekend vindt St. Joseph het belangrijk dat de huurders prettig wonen in goed onderhouden woningen. Om de kwaliteit op peil te houden, hanteert de Woonstichting langjarige onderhoudsplannen. In het Centrum is in 2015 planmatig onderhoud uitgevoerd aan Het Kapittel en Ons Doelstraat:

Het Kapittel: renovatie badkamer en toilet, vervangen schuiframen en vervangen beplating dakkapellen.

Ons Doelstraat: schilder- en reinigingswerk, dubbel glas, veiliger hang- en sluitwerk en gedeeltelijke vervanging van bakgoot en hemelwaterafvoer.

5.4.3.2 Boxtel-Oost Ook in de wijk Boxtel-Oost deed St. Joseph in 2015 planmatig onderhoud. Hieronder een overzicht:

Onderhoud liftinstallaties appartementencomplex Brouwershof.

Onderhoudswerk containerruimtes Hoogheem flat 3, 4, 5 en 7: verwijderen kachels, aanbrengen vorstvrije kranen, aanbrengen tegelwerk, vervangen verlichting, schilderen kozijnen en deuren.

Hoogheem flat 3, 4, 5 en 7: herstelwerkzaamheden stortkokers.

5.4.3.3 Breukelen

Nieuwbouw Herbergier St. Joseph verhuisde afgelopen voorjaar naar het nieuwe kantoorpand aan de Brederodeweg 23. Het oude kantoorgebouw aan de Baroniestraat verandert in een kleinschalig complex met zorgappartementen voor zestien ouderen met geheugenproblemen. Na een flinke verbouwing opent het in maart 2016 zijn deuren. In Herbergier is het leven zo normaal mogelijk. De bewoners zijn niet gebonden aan het dagritme of de roosters van zorgverleners. Ieder doet zoveel mogelijk zelf en in eigen tempo. Wie dat wil en kan, helpt mee met koken of boodschappen doen. Herbergier wordt gerund door een ondernemersechtpaar dat in het pand woont, plus een team medewerkers met oog voor de persoonlijke interesses van de ouderen. Het bestaande kantoorgebouw krijgt een facelift en de grote binnenplaats wordt betrokken in een flinke verbouwing en uitbreiding. St. Joseph blijft eigenaar. De Woonstichting doet de verbouwing en verhuurt het pand aan De Drie Notenbomen B.V.

43

Groot onderhoud Den Bongerd Seniorencomplex Den Bongerd aan de Annastraat krijgt sinds oktober 2015 een flinke opknapbeurt binnen en buiten, om het gebouw aantrekkelijker te maken voor een bredere doelgroep. Voor de zomermaanden bezocht St. Joseph alle bewoners voor voorlichting en om hun wensen te inventariseren. De bewoners denken ook mee over de inrichting van de gemeenschappelijke ruimtes. Dat gebeurt in samenwerking met Studio Maatwerk in Eindhoven dat gespecialiseerd is in vormgeving in de openbare ruimte. Ook komt er een grafisch kunstwerk op de glazen pui. Het werk duurt ongeveer vier maanden en omvat onder andere: verbetering veiligheid en isolatie, verwijderen asbest, vervanging badkamer en toilet waar gewenst en schilderwerk. Voor dit project zet St. Joseph social return in. De Woonstichting verwacht van leveranciers en aannemers dat mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt een deel van het werk uitvoeren. Dit zijn mensen van een sociaal werkbedrijf, langdurig werklozen, jonggehandicapten (Wajongers), mensen in de bijstand en/of leerlingen met een leerwerk – of stageovereenkomst die opleidt tot niveau 1 of 2.

Planmatig onderhoud

Hendrika van Haeften: schilder- en reinigingswerk, plaatsing rookmelders en onderhoud mechanische ventilatie.

Baroniestraat: schilder- en reinigingswerk.

Ursulinenpad HAT-woningen: dakwerkzaamheden en onderhoud liftinstallaties.

Ursulagebouw: onderhoud bliksembeveiliging.

Doornakkerlaan: herstelwerkzaamheden voegwerk, herstelwerkzaamheden kozijnen en deuren en kleine schildersbeurt.

Elisabeth Bas: onderhoud mechanische ventilatie en vervangen rubber matten galerijen. 5.4.3.4 Selissenwal / Munsel Groot onderhoud Hof ter Aa e.o. Dit complex bestaat uit zes gebouwen met in totaal 144 portieketageflats aan Hof ter Aa, Keizerstraat en Harperhof. Eind 2014 waren vier gebouwen opgeleverd, de resterende twee gebouwen werden in de eerste helft van 2015 opgeleverd. Het betreft technisch noodzakelijk onderhoud, energetische verbeteringen (naar label B-niveau), verbetering van de veiligheid en van de uitstraling van de gebouwen. De reacties van de bewoners en de gemeente zijn uitgesproken positief. Dat bleek ook uit een tevredenheidsmeting en tijdens het afsluitende buurtfeest op 11 juli. In en om de feesttent, met kraampjes met lekkernijen, ontstond een geslaagd buurtfeest dat de lange bouwperiode afsloot. Ook buiten Boxtel trok het project aandacht. Voorzitter Maxime Verhagen van Bouwend Nederland bracht op 19 januari een werkbezoek.

Planmatig onderhoud

Adrianastraat: schilder- en reinigingswerk.

Baanderronde: schilder- en reinigingswerk.

Dukaat/Schelling: schilder- en reinigingswerk; vervangen tegelvloeren trapbordessen openbare ruimtes.

5.4.3.5 In Goede Aarde

Nieuwbouw Zonnegolven Bouwbedrijf Stam + De Koning startte in maart 2015 met het bouwen van twintig energiezuinige huurwoningen in het plan Zonnegolven 2 in de wijk In Goede Aarde. Deze woningen met prefab elementen hebben op de zuidkant zonnepanelen en zijn voorzien van goede isolatie en HR++glas. De oplevering met sleuteluitreiking was op dinsdagochtend 20 oktober. Daarbij organiseerde St. Joseph een groot gezamenlijk ontbijt voor alle twintig huishoudens. De manier waarop dit bouwplan ontstond, past binnen het nieuwe Koersplan 2016-2020 ‘Samen voor meer’ van St. Joseph: met verminderde risico’s voeren we zelf de regie over een sociaal woningbouwplan dat derden realiseren.

44

5.4.3.6 Buiten Boxtel In 2014 besloten we om ook buiten de Boxtelse grenzen te kijken. We richten ons daarbij op de gemeente Haaren en Sint-Michielsgestel. Enerzijds omdat het binnen ons werkgebied valt. Anderzijds omdat er op dat moment nog plannen waren van de gemeente Boxtel om ambtelijk te fuseren met de gemeente Haaren en/of Sint-Michielsgestel. Inmiddels is de ambtelijke fusie tussen de gemeente Boxtel en Sint Michielsgestel per 1 januari 2016 een feit. Nieuwbouw Donatus in Haaren In augustus 2015 startte de bouw van achttien woningen in het plan Donatus in Haaren. Net als Zonnegolven 2 is dit een turn key-afname. En ook hier betreft het -net als in Zonnegolven 2- eengezins sociale huurwoningen die met prefab elementen en een industrieel bouwproces snel worden gerealiseerd. De oplevering staat gepland in februari 2016.

5.4.4 Verkoop

Ons beoogde verkoopresultaat is ruim gerealiseerd. In het laatste kwartaal haalden we alle eengezinswoningen uit de verkoop voor de periode tot eind 2017, omdat we onze doelstelling voor 2015 realiseerden en de komende twee jaar veel woningen nodig zijn voor de herhuisvesting van de bewoners uit het sloopproject in Breukelen. Daarnaast groeit onze taakstelling voor statushouders, zodat ook daar woningen voor nodig zullen zijn. Onze woningen worden verkocht via een aantal makelaars. De meeste woningen worden door de makelaars geadverteerd op Funda.

In 2015 verkochten we 11 eengezinswoningen waarvan 3 aan zittende huurders. Daarnaast verkochten we 2 appartementen. Begin van dit jaar verkochten we de NIVO-garage aan een particulier. Daarnaast verkochten we ons kantoorpand aan de Breukelsestraat 109 aan een notariskantoor.

Koopgarant In 2015 kochten we 3 koopgarantappartementen terug en verkochten we er 4. Dit omdat er eind 2014 nog een appartement teruggekocht is, dat we in 2015 verkochten.

5.4.5 Aankoop

In 2015 deden we geen aankopen.

45

6 Verantwoording

In dit hoofdstuk vindt u de resultaten van onze activiteiten op het gebied van huren, huurincasso, woonruimteverdeling en dagelijks onderhoud. In 2015 zijn we regionaal gaan samenwerken op het gebied van woonruimteverdeling en bereidden wij ons voor op passend toewijzen per 1 januari 2016. Passend toewijzen betekent dat we weer uitgebreide huur- inkomenseisen gaan stellen. Dit betekent dat woningzoekenden met een laag inkomen alleen nog een woning met een lage huur kunnen gaan huren. Voordeel is dat de betaalbaarheid hiermee verbetert en het beroep op huurtoeslag minder wordt. Nadeel is dat delen van ons bezit niet meer toegankelijk zijn voor de lage inkomens. De beschikbaarheid van woningen voor onze doelgroep van beleid wordt minder. Dit lossen we voor een deel op door met interne streefhuursessies kritisch naar ons streefhuurbeleid te kijken en bij te stellen waar dit nodig is om de slaagkans in stand te houden. In 2015 zijn de EU-toewijzingsgrens, de huurtoeslaggrenzen en de vrije sectorgrens aangepast. Met de invoering van de nieuwe woningwet is er vanaf 1 juli 10% extra ruimte om de middengroep te huisvesten. Intern blijven we sturen op betaalbaarheid. Regelmatig komt het voor dat we om die reden klanten moeten adviseren te reageren op goedkopere woningen. 6.1 Huurprijsbeleid Huurprijs- en verkoopbeleid zijn nodig om de ambities uit ons portefeuillebeleid te kunnen betalen. Dat gaat om groot onderhoud, sloop en nieuwbouw, verbeteringen en leefbaarheid. Vanaf 1 oktober wordt ook de WOZ-waarde meegenomen in de puntentelling. Daarnaast veranderen de inkomenseisen per 1 januari 2016 met passend toewijzen. Dit was reden om in het voorjaar alle streefhuren door te spreken en waar nodig bij te stellen. Uitgangspunt voor ons is dat met de nieuwe streefhuren onze doelgroep van beleid gelijke kans blijft houden op een sociale huurwoning. Hiertoe verlaagden we een aantal huurprijzen en vinden wij korting geven op een huurprijs vanaf 2016 een goed alternatief. Betaalbaarheid In 2015 organiseerden wij een aantal thema-avonden met onze stakeholders in het kader van ons nieuwe koersplan. Op 11 juni organiseerden we een avond rondom het thema Betaalbaarheid. Sprekers van Het Leger des Heils en de Woonbond brachten hun visie op het thema. Een medewerker van ZAYAZ lichtte het project Woonlasten de Baas toe. Genodigden werden verder uitgedaagd om met ons mee te denken hoe we het thema betaalbaarheid kunnen aanpakken in de komende beleidsperiode. Door de wijziging in de WWS-puntentelling (energielabel telt mee in 2013 en WOZ-waarde telt mee in 2015 ) wijzigen ook de percentages van de maximaal redelijke huurprijs. De netto huren blijven wel gelijk. We realiseerden de volgende percentages van maximaal redelijk: 2013 64,5% 2014 65,4% 2015 66,0% … 2025 (gepland) 77% De gemiddelde huurprijs was eind 2015 € 506,76. Eind 2014 was dit € 490,07.

46

6.2 Huurharmonisatie Alleen bij mutatie harmoniseren wij de huur. Een leeggekomen woning bieden wij te huur aan voor de streefhuur die volgens het huurprijsbeleid bij de betreffende woning hoort. Huurharmonisatie levert extra huurinkomsten op: in 2015 was dat € 182.148. Door aanpassingen van het streefhuurbeleid zal de harmonisatie opbrengst in 2016 afnemen. 6.3 Huurverhoging Voor de bepaling van ons huurbeleid 2015 hebben wij drie scenario’s voor onze sociale voorraad in beschouwing genomen. Alle scenario’s gingen uit van inkomensafhankelijkheid van de huurverhoging. Om de heffingen van overheidswege, waaronder de verhuurdersheffing, te betalen, maken wij evenals voorgaande jaren, gebruik van de mogelijkheid om door inkomensafhankelijke huurverhogingen onze huurinkomsten te verhogen. Wij kozen voor het scenario waarin we betaalbaarheid voor de primaire doelgroep voorop stellen. De HuurdersBelangenVereniging Boxtel/Liempde vond dit positief, maar bleef de inkomensafhankelijke huurverhoging afwijzen. Samen met de gemeente trokken we op om de huurders die bijstand ontvangen geen huurverhoging door te berekenen. Aangezien wij daar geen zicht op hebben, lag de ‘bewijslast’ bij de huurders zelf. De volgende huurverhogingen werden doorberekend: Inkomen < € 34.911 : 0% (als de netto huur gelijk is aan de streefhuur)

1% (als de netto huur lager is dan de streefhuur) Inkomen > € 34.911 - < € 43.786: 1% (als de netto huur gelijk is aan de streefhuur)

3% (als de netto huur lager is dan de streefhuur) Inkomen > € 43.786: 5% Voor huurwoningen in de vrije sector verhoogden we de huur met 1%. Dat was alleen inflatievolgend, omdat de huur al marktconform is. Huurders kunnen bezwaar maken tegen de huurverhoging. In 2015 ontvingen we 20 bezwaren. Beduidend minder dan in 2014 toen we er 56 ontvingen. Geen enkel bezwaar had betrekking op de staat van onderhoud. Alle twintig bezwaren gingen over de inkomensafhankelijke huurverhoging. Al deze bezwaren handelden we intern af. Geen enkele werd doorgestuurd naar de Huurcommissie. In 12 gevallen betrof het een wijziging in inkomen, huishoudenssamenstelling of een WMO aanpassing en draaiden we de huurverhoging terug. 6.4 Huurverhoging woningverbetering Bij groot of planmatig onderhoud bieden wij vaak verbeteringen aan, meestal in de sfeer van energiebesparing (bijvoorbeeld dubbelglas) en veiligheid (bijvoorbeeld inbraakwerend hang- en sluitwerk). Huurders betaalden deze kosten tot 2015 met een kostendekkende huurverhoging. In 2015 inden wij door woningverbetering/renovatie extra huurinkomsten van € 16.000. Individuele verzoeken voerden we dit jaar niet meer tegen een huurverhoging uit. Bewoners rekenden deze contant af. De reden hiervoor is dat wij de huren laag willen houden om zoveel mogelijk woningen beschikbaar (passend toewijzen) en betaalbaar te houden voor de doelgroep van beleid, de lagere inkomens.

47

6.5 Huurincasso Wij proberen zo goed mogelijk huurachterstanden te voorkomen. Als dan toch een achterstand ontstaat, proberen wij daar, samen met de huurder, een oplossing voor te vinden. Bijvoorbeeld in de vorm van een betalingsregeling. Wij zijn snel met onze aanmaningen en het voeren van telefonische gesprekken of eventueel huisbezoeken. Hoe groter de huurachterstand, hoe moeilijker het wordt om deze te betalen. Toch merkten wij dat de huurachterstanden sinds 2012 behoorlijk snel opliepen en dat wij deze trend niet konden keren. In 2014 sloten we daarom een overeenkomst met Buytenshuis. Dit bureau heeft veel ervaring met het innen van (huur-)achterstanden, ook bij andere woningcorporaties. Het voordeel is dat dit bureau systematisch werkt en direct in actie komt als zich een storno voordoet. Zijn fysieke contacten met de huurder nodig? Dan doen medewerkers van St. Joseph dat. Zowel Buytenshuis als Bazuin & Partners werken volgens het beleid van St. Joseph. Eind 2015 bedroeg de huurachterstand van de zittende huurders € 291.500. Dit is een lichte stijging ten opzichte van 2014. Van deze huurachterstand lag € 209.000 bij de deurwaarder, dit is ruim 72% (in 2014: 64%) van de totale achterstand. Het jaar 2016 gaan we gebruiken om nog meer inzicht in de huurders met huurachterstanden te krijgen zodat we gericht aan de slag kunnen om de huurachterstanden in 2016 weer omlaag te krijgen.

Huurachterstand 2015 2014 2013

Huurders € 291.500 € 277.200 € 383.160

6.6 Ontruimingen In 2015 hebben we 8 woningen ontruimd. In alle gevallen ging het om betalingsachterstanden. Dit aantal is gestegen t.o.v. 2014 omdat we dit hele jaar werkte met een externe partij die er strakker op zit en meer verantwoordelijkheid bij de huurder legt. Jaar

Aantal ontruimingen

Aantal aangezegd

2015 8 38

2014 2 16

2013 8 36

2012 7 36

6.7 Ontwikkeling van de voorraad Voor een groot deel van onze woningen bestaan lange wachttijden, oplopend tot zes jaar. Dit geldt niet voor seniorenwoningen. Gemiddeld was de wachttijd in 2015 5,6 jaar. Vanaf februari 2015 gingen wij over op www.daarwilikwonen.nu (zie 3.1.3). Dit heeft als resultaat gehad dat we door het dagelijks aanbieden minder leegstand hebben. Voorheen adverteerden we wekelijks nieuwe woningen. Door de EU zijn toewijzingseisen gesteld aan woningen met een huurprijs beneden € 710,68. Bij mutatie moet minimaal 90% van deze woningen verhuurd worden aan huurders met een verzamelinkomen tot € 34.911. Vanaf 1 juli, met de invoering van de nieuwe Woningwet, mag nog eens 10% extra toegewezen worden aan de middeninkomens. In 2015 wezen wij in totaal 95,7% van de sociale woningvoorraad toe aan de bedoelde doelgroepen (in 2014 was dat 95,09%).

48

Verhuureenheden 31-12-2015 31-12-2014 Verschil

Totaal zelfstandige woningen 3.614 3.607 7 20 nieuwbouw en 13 verkoop

Parkeerplaatsen en garages 396 396 0

Standplaatsen 14 14 0

Onzelfstandige woongelegenheden 147 147 0

Overige (scootmobiel e.d.) 93 93 0

Maatschappelijk vastgoed (Ursula) 7 7 0

Bedrijfsruimte/ winkels 13 13 0

Totaal 4.284 4.277 7

Bijna 85% van het bezit is dus een zelfstandige woning. De verdeling van zelfstandige verhuureenheden naar prijsklasse is als volgt:

Grenzen 2015 < € 403,06 > € 403,06 - € 618,24 >= € 618,24

Grenzen 2014 < € 389,05 >= € 389,05 - € 598,75 >= € 596,75

Aantal % Aantal % Aantal %

31-12-2015 380 10% 2.516 70% 718 20% 3.614

31-12-2014 552 15% 2.447 68% 608 17% 3.607

6.8 Mutaties

Mutaties 2015 2014

Zelfstandige woningen 299 291

Studentenwoningen 22 34

Overig 31 54

Bedrijfsruimten 1 4

Totaal 353 383

In 2015 is de huur van 353 woningen (en overige eenheden) opgezegd. Dit is een daling ten opzichte van 2014. Er werden minder studentenwoningen en overige eenheden opgezegd. Bij de zelfstandige eenheden was juist een kleine stijging van het aantal opzeggingen zichtbaar. Mutatiegraad Met een mutatiegraad van 8,9% over de (on)zelfstandige woningen is er ten opzichte van 2014 (9,0%) nagenoeg geen verschil. In 2014 vonden er meer mutaties plaats onder de noemer van Maatwerk in Wonen.

49

Aanbiedingen In 2015 publiceerden we 318 eenheden.

Aanbiedingen/advertenties 2015 2014

Advertenties 270 295

Studentenwoningen 25 34

Directe aanbiedingen 2 49

Verkoop 13 26

Garages/ parkeerplaatsen/scootmobielen

22 58

Nieuwbouwprojecten 20 25

Totaal 352 493

De nieuwbouw betreft 20 eengezinswoningen Zonnegolven. Er zijn minder directe aanbiedingen nodig geweest, omdat we minder leegstand hadden in 2015. Garages zijn buiten het systeem aangeboden, omdat www.daarwilikwonen.nu nog geen mogelijkheden biedt ze via de website aan te bieden. Het plan is om deze website ook geschikt te maken voor het adverteren van garages. Studentenwoningen adverteren we sinds 2015 regulier. Uiteraard wel voor de doelgroep.

Aanbiedingen/advertenties 2015 2014

Advertenties 270 295

Reacties 16.849 9.932

Aanbiedingen 410 632

Weigeringen 175 301

Verhuringen 235 325

Gemiddeld aantal reacties per woning 68 33,66

Gemiddeld aantal aanbiedingen per woning

1,65 2,14

Gemiddeld aantal weigeringen per woning

0,71 1,02

Aanbiedingsgraad 57% 51%

Leegstand De totale leegstandsderving in 2015 was 0,4% uitgedrukt als percentage van de jaarhuur. Vorig jaar was het 0,8%. Een grote daling met name veroorzaakt doordat er minder seniorenwoningen leeg gestaan hebben. 6.9 Rechtstreekse verhuur Behalve de normale verhuur via het aanbodmodel, verhuren wij rechtstreeks aan statushouders en mensen met een medische urgentie. Voor woningen die moeilijk verhuurbaar zijn, maken wij gebruik van de module ‘Woningen – zonder inschrijftijd’ op Daarwilikwonen.nu. Studentenkamers in het complex St. Ursula bieden wij alleen via deze module aan. Wie het eerst op het aanbod reageert, krijgt de kamer.

50

Statushouders In 2015 huisvestten wij 52 personen in 22 woningen. Daarmee voldoen wij aan de taakstelling voor 2015. Bijzonder dit jaar was het huisvesten van drie gezinnen uit Burundi. Ze zijn ter plaatse door de UNHCR geselecteerd en rechtstreeks vanuit het vluchtelingenkamp in Burundi naar Boxtel gebracht en gehuisvest. We verwachten dat de taakstelling de komende jaren flink zal toenemen, gezien de toestroom van asielzoekers. Door de sloop van woningen in de wijk Breukelen en het herhuisvesten van de bewoners hiervan, hebben wij komend jaar minder mogelijkheden om de statushouders in onze huurwoningen te huisvesten. De wachttijden voor de reguliere woningzoekenden zouden dan teveel oplopen. Samen met Gemeente Boxtel zoeken we naar andere mogelijkheden 6.10 Urgentie Wij maken onderscheid in sociale en medische urgenties. Om voor een sociale urgentie in aanmerking te komen bij Daarwilikwonen moet er sprake zijn van een acute noodsituatie die ontstaan is zonder toedoen of nalatigheid van de betrokkenen. Een regionale commissie besluit of een woningzoekende daarvoor in aanmerking komt. Als het nodig is, vragen ze advies aan Juvans Maatschappelijk Werk en Dienstverlening. In 2015 huisvestten we 20 urgent woningzoekenden. In 2014 waren dat er 16 . Overloop Urgenties Gehuisvest Nog te

2014 2015 2015 huisvesten

1 20 20 1

De sociaal urgent woningzoekende zoekt zelf een geschikte woning in het aanbodmodel en krijgt vervolgens, als aan de voorwaarden wordt voldaan, voorrang bij toewijzing. 6.11 Woningzoekenden Woningzoekenden met interesse in een woning van St. Joseph, schrijven zich sinds februari 2015 in via de website www.daarwilikwonen.nu. Dit is een samenwerkingsverband tussen de corporaties St. Joseph, Wovesto (St. Oedenrode), Huis & Erf (Schijndel) en Goed Wonen Liempde. Op 31 december 2014 stonden 7.554 woningzoekenden ingeschreven bij St. Joseph. Per januari 2016 staan in totaal 14.821 woningzoekenden ingeschreven bij Daarwilikwonen. Via St. Joseph zijn dat er 5.371. Daarwilikwonen heeft 1.631 actief woningzoekenden. Hiervan zijn er 622 via St. Joseph. Actief woningzoekenden zijn woningzoekenden die minimaal een keer per jaar reageren op het woningaanbod. 6.12 Onderhoud Het bezit van St Joseph staat er goed bij en wordt goed verhuurd. Er is de laatste jaren veel geïnvesteerd in o.a. keukens, badkamers, energetische maatregelen en uitstraling. Het uitgangspunt bij ons onderhoudsbeleid is dat onze voorraad woningen schoon, heel en veilig moeten zijn. Maar tegelijkertijd beseffen wij ook, dat de balans tussen de kosten van de geleverde kwaliteit en het onderhoudsniveau van onze woningen niet altijd en als vanzelfsprekend in gezonde relatie staat met de huurprijs.

51

We onderhouden onze woningen op verschillende manier: - Als een woning een nieuwe huurder krijgt (mutatieonderhoud) - Als er zaken in een woning kapot zijn (reparatieonderhoud) - Als we werkzaamheden in een heel complex uitvoeren, zoals schilderwerk (planmatig

onderhoud) - Of als we een complex grootschalig aanpakken (groot onderhoud)

Dit jaar vonden wijzigingen plaats op diverse gebieden: Planmatig onderhoud We pasten het proces van dit onderdeel aan. De bedragen in de begroting zijn zoveel mogelijk gebaseerd op offertes. Werkzaamheden dragen we direct aan het begin van het jaar op waardoor we alle geplande werkzaamheden ook daadwerkelijk in dat jaar uitgevoerd worden. We spreiden de planning over het kalender jaar, passend bij het jaargetijde. Toch konden we niet alle geplande activiteiten dit jaar uitvoeren omdat een van onze aannemers failliet ging. Gelukkig had dit geen financiële consequenties voor St. Joseph. Mutatie- en reparatieonderhoud Sinds 1 juni besteden we een groot deel van de dagelijkse bouwkundige- en installatie werkzaamheden uit aan één aannemer: Van Wijnen. Wij maken daarbij zoveel mogelijk gebruik van standaard prijzen. Daarmee vervalt een groot deel van onze controle- en administratieve werkzaamheden. 6.12.1 Serviceabonnement Onze nieuwe huurders zijn automatisch lid van dit serviceabonnement, waarmee wij kleine dagelijkse onderhoudsklussen voor hen uitvoeren (die ze eigenlijk zelf moeten uitvoeren). Eind 2015 maken 2.531 huishoudens gebruik van dit abonnement. Het lidmaatschap leverde ons dit jaar € 234.589,50 op. We gaven minder uit, namelijk € 221.408,25. 6.12.2 Reparatieonderhoud Sinds 1 juni 2015 is Van Wijnen verantwoordelijk voor het reparatie- en mutatie onderhoud. Zij werden toen ook verantwoordelijk voor elektra, loodgieterswerk en stukadoorswerk. Deze bedrijven kregen voorheen van ons de opdracht. Met de overgang naar Van Wijnen hopen we 10 tot 15 % te besparen op reparatie- en mutatiekosten. Daarnaast hebben wij minder administratief en controlerend werk te doen, omdat we maar met één crediteur te maken hebben, in plaats van diversen.

Ook voor de huurders levert deze uitbesteding voordeel op. Reparatieverzoeken plant Van Wijnen sneller in dan wij voorheen deden. Bij mutatie levert het tijdswinst op omdat Van Wijnen bij de voorinspectie al weet welke werkzaamheden zij na de eindinspectie moet uitvoeren. De eindinspectie doen onze opzichter en de uitvoerder van Van Wijnen samen zodat Van Wijnen meteen van start kan gaan.

6.12.3 Mutatieonderhoud

In de meeste gevallen voeren we werkzaamheden uit als een woning muteert. Dat heeft ermee te maken dat we een kwalitatief goede woning willen opleveren aan de nieuwe huurder. Deze woning moet schoon, heel (geen achterstallig onderhoud) en veilig zijn. Onze opzichters geven vertrekkende huurders voorlichting over de werkzaamheden die zij nog moeten uitvoeren en de werkzaamheden die St. Joseph oppakt. In 2015 vonden in totaal 353 mutaties plaats.

52

In 2015 startten we met het digitaliseren van dit inspectietraject. Dit implementeren we begin 2016. Daarnaast werkten we ook aan het vereenvoudigen van het mutatieproces. Zo laten we in sommige gevallen een voorinspectie achterwege. Vooral bij de studentenkamers en woningen die relatief jong zijn. In 2016 gaan we ook kijken of het inspectieproces (deels) online kan gebeuren. Daarmee hopen we dat de mutatiekosten verder dalen. De totale mutatiekosten daalden omdat we minder nieuwe woningen opleverden, waardoor er minder mutaties waren t.o.v. 2014. Onderhoudsuitgave (x € 1.000)

2015 2014 2013 2012 2011

Reparatieonderhoud € 1.612 € 1.460 € 1.390 € 1.913 € 1.898

Mutatieonderhoud € 237 € 446 € 242 € 320 € 506

Totaal € 1.846 € 1.906 € 1.632 € 2.233 € 2.403

53

7 Maatschappelijke inbedding

In dit hoofdstuk verantwoorden wij de financiële gang van zaken in 2015; eerst op algemeen en daarna op beheerniveau. Daarna volgt een kort financieel verslag met tabellen, waaronder de balans en de kengetallen. 7.1 Algemeen Het jaar 2015 stond in het teken van de Woningwet (per 1 juli 2015). De effecten van deze nieuwe Woningwet raakt ook de financiële bedrijfsvoering. Er ontstaan vraagstukken over het scheiden van Daeb en Niet-Daeb activiteiten, het opstellen van een financieel reglement, treasury statuut, marktwaardeberekening van alle verhuureenheden. Daarnaast veranderde er ook definities wat resulteerde in een stelselwijziging in de jaarrekening 2015. In 2016 werken we de vraagstukken verder uit zodat we over het boekjaar 2017 een jaarrekening opstellen die voldoet aan alle eisen van de Woningwet. Gelukkig zijn er ook tal van onderwerpen uit de Woningwet die voor St. Joseph al vanzelfsprekend zijn. Denk hierbij aan het moment van opleveren van de jaarrekening en begroting aan onze externe toezichthouders en het werken met van een actueel treasury en investeringsstatuut. In 2015 implementeerde we ook een nieuw primair systeem die het voor ons mogelijk maakt om betere en meer informatie te genereren, waardoor we in staat zijn om beter te sturen. In 2015 ging het Centraal Fonds Volkshuisvesting op in de Autoriteit Woningmarkten, die direct ressorteert onder het Ministerie Inspectie Leefomgeving en Transport. Ook werken we inmiddels al een aantal jaar met kengetallen en normen die het WSW hanteert bij haar financiële beoordeling van woningcorporaties. Periodiek bekijken we de ontwikkeling van deze kengetallen en meten we de effecten van onze beleidskeuzes. De meetmomenten nemen we op in de meerjarenbegroting waarbij we vooruit kijken en scenario’s doorrekenen. Ook in de jaarrekening maken we een doorkijk in de ontwikkeling van de kengetallen die onze financiële positie tot uiting kunnen brengen. De beoordeling door het WSW is opgebouwd uit vier niveaus. We noemen dit samen ´het WSW-huis`. In onze meerjarenbegroting toetsen wij de uitkomsten van onze meerjarenbegroting 2016-2020 aan de normen van het WSW. Hieronder ziet u de uitkomsten hiervan.

54

Tekening WSW-huis plus scores uit meerjarenbegroting 2016-2020 Bij de toets met drie scenario´s aan de beoordelingsratio´s van het WSW-huis wordt zichtbaar dat in alle drie scenario´s de kengetallen in orde blijven.. Ook het WSW maakt op basis van de meerjarenbegroting een beoordeling die leidt tot een classificatie van corporaties naar risico. Wij behoren op basis van de gegevens die wij in 2015 leverden tot de laagste risicogroep. Dit resulteert in de afgifte van een 3-jarig borgingsplafond. Toelichting bij WSW-huis: Interest Coverage Ratio:geeft aan hoeveel keer de rente betaald kan worden uit de operationele kasstroom. Debt Service Coverage Ratio: laat zien in welke mate een corporatie aan haar eigen rente- en aflossingsverplichtingen kan voldoen. Loan to Value: geeft de verdiencapaciteit op lange termijn van de woningvoorraad aan. Solvabiliteit: meet de omvang van het eigen vermogen in relatie tot het totale vermogen met als basis de bedrijfswaarde. Dekkingsratio: geeft aan wat het schuldrestant is van leningen.

7.1.1 Kasstromen Het denken in termen van kasstromen is niet meer weg te denken in onze bedrijfsvoering, als onderdeel van de planning-en-controlcyclus. Het is van groot belang om de ingaande en uitgaande kasstromen in evenwicht te hebben en te houden. Immers bij onevenwichtigheid komt op den duur de financiële continuïteit in gevaar. Wat wij uitgeven moeten we eerst verdienen. Wanneer onevenwichtigheid op langere termijn dreigt, moeten wij bijsturen om het evenwicht te herstellen. Sinds enige jaren drukt de verhuurdersheffing zwaar op uitgaande kasstroom. De verhuurdersheffing is vanuit overheidswege ontstaan en dus een politieke keuze. Met verdergaande digitalisering, professionalisering en efficiencyslagen in onder andere het onderhoud, proberen wij de uitgaande kasstroom te beperken. Op korte termijn zijn de belangrijkste onderdelen van de ingaande kasstroom de huurinkomsten en de inkomsten uit de verkoop van woningen. Bij de huurinkomsten is, ter gedeeltelijke compensatie van de verhuurdersheffing, een inkomensafhankelijke huurverhoging een component die we in 2015 hanteerden, waarbij we in 2015 meer dan ooit tevoren onze primaire doelgroep ontzagen. Wij slagen er in om onze verkoopdoelstellingen te realiseren. In de meerjarenbegroting werken we onder andere de investeringsplannen financieel uit en kijken we kritisch naar de bedrijfslasten.

KPI Waarde St. Joseph Norm WSW

Solvabi l i tei tsratio 50% 20%

Loan to va lue 47% 75%

Interest Coverage Ratio 2,7 1,4

Debt Service Coverage Ratio 1,9 1,0

Dekkingsratio 18% 50%

Solvabiliteitsratio

Loan to value

Interest Coverageratio

Debt Service Coverage Ratio

Dekkingsratio

55

In euro's (x 1.000) 2016 2017 2018 2019 2020

Operationele kasstroom 8.704 8.372 8.693 9.222 9.352

Investeringskasstroom 6.449- 9.395- 14.086- 2.925- 2.140-

Financieringskasstroom 2.371- 531 5.393 5.080- 6.641-

Waarvan aflossingen 7.621- 8.969- 10.107- 5.080- 9.141-

Waarvan stortingen 5.250 9.500 15.500 - 2.500

Mutatie liquide middelen 116- 492- 0- 1.216 571 7.1.2 Borging St. Joseph is, zoals alle woningcorporaties, een kapitaalintensieve organisatie. De manier waarop wij omgaan met kapitaal heeft grote invloed op ons financiële resultaat. Daarom sturen wij op kasstromen. In de maandelijkse rapportages is het (directe) kasstroomoverzicht, met daarin de operationele, investerings- en financieringskasstroom opgenomen, van cruciaal belang. Zo beheersen wij permanent de ingaande en uitgaande liquide middelen en borgen we de financiële positie van St. Joseph. Het volgen van de kasstromen wordt ook steeds belangrijker voor het aantrekken van financiële middelen. Het WSW is kritischer geworden op het geven van borging op langlopende leningen. Bij borging is het voorheen gehanteerde faciliteringsvolume vervangen door een borgingsplafond. Sinds een aantal jaar hanteren we directe kasstroomsturing, waarbij elke post en elke factuur bij de betaling of ontvangst direct wordt toegewezen aan de betreffende kasstroom. Daardoor is de kasstroomsturing zo optimaal mogelijk. Ook onze externe toezichthouders adviseren kasstroomsturing middels de directe methode en met behulp van ons nieuwe primaire systeem is dit in 2015 nog makkelijker geworden. 7.1.3 Aedes Benchmark In deze benchmark krijgen wij meer zicht op de bedrijfslasten én het huurdersoordeel over de kwaliteit van de dienstverlening, vergeleken met collega-corporaties. De cijfers die als basis dienen voor de vergelijking, hebben betrekking op 2014. Daarmee worden recente ontwikkelingen uit 2015 pas bij de volgende vergelijking in 2016 zichtbaar. Onderstaande toelichting heeft dan ook betrekking op de cijfers van 2014. De categorie van best scorende corporaties (AA) omvatte 26 corporaties; de minst scorende corporatie (CC) omvatte 11 corporaties. St. Joseph behoorde met 80 andere corporaties tot de middengroep (BB). Onze score was gebaseerd op bijkomende kosten van € 933 per verhuureenheid (in 2014 € 974) en een score voor dienstverlening door de huurders van 7,4 (in 2014: 7,2). 7.2 Beheer 7.2.1 Instrumenten en rapportages In onze planning-en-controlcyclus zijn alle rapportages en rapportagemomenten in de organisatie opgenomen, inclusief de medewerkers die daarvoor verantwoordelijk zijn. Wij werken voortdurend aan de kwaliteitsverbetering van onderdelen van de cyclus. Met name het kasstroomoverzicht verbeterden we verder door de implementatie van het nieuwe primaire systeem. In 2015 actualiseerden we ook investeringskaders voor nieuwbouw, onderhoud en renovatie en implementeerden we het investeringsstatuut. Hiermee kregen we betere inzichten wat resulteerden in betere en betrouwbaardere investeringsbeslissingen.

56

Vooral de functie van de maand- en kwartaalrapportages zijn diep in de organisatie doorgedrongen. De gegevens van de maandrapportages zijn voor elke medewerker beschikbaar, inclusief een realtime dashboard op intranet, voorzien van ´stoplichten´ die aangeven wanneer een norm wordt overschreden. Dit waarschuwingssignaal wordt voorzien van informatie, waaronder vergelijkingen met voorgaande jaren. Dat maakt het voor budgethouders mogelijk hun controlefunctie goed uit te voeren. Ook de kwartaalrapportages zijn voorzien van een dashboard met stoplichten. In deze rapportages ligt het accent op het volgen van de voortgang van jaarplannen, die verbonden zijn aan (de uitvoering van) het ondernemingsplan en andere strategische informatie. Hierna volgt een overzicht van de instrumenten in onze planning-en-controlcyclus: Planninginstrumenten

Ondernemingsplan en daarvan afgeleide jaarplannen en afdelingsplannen.

Prestatieafspraken met activiteitenverslag gemeente Boxtel.

Portfoliobeleid inclusief streefhuurbeleid

Onderhoudsbegrotingen

Liquiditeitsbegroting

Treasury jaarplan Controlinstrumenten

Maandrapportage

Kwartaalrapportage

Jaarrapportage

Treasury kwartaalrapportage

Investeringsstatuut met een investeringskader 7.2.2 Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde voor het sociale vastgoed bedroeg in 2015 € 192,1 miljoen (in 2014 was het € 188,7 miljoen). De bedrijfswaarde stijgt o.a. door aanpassing van de disconteringsvoet. Het commercieel vastgoed wordt gewaardeerd tegen de marktwaarde (voortvloeiend uit de RJ-645). De waarde bedroeg in 2014 € 19 miljoen. In 2015 is het gedaald naar € 16,9 miljoen. De verschillen ontstaan door aanpassing van het streefhuurbeleid in 2015 om voldoende woningen in het betaalbaar segment beschikbaar te hebben voor onze doelgroep. Dit zorgt ervoor dat we meerdere woningen na mutatie overhevelen van het commercieel naar het sociaal segment. 7.2.3 Treasury In 2014 stelden we een nieuw treasury statuut vast waarin we uitgangspunten benoemen met betrekking tot:

- het eigen middelenbeleid, - het uitsluiten van derivaten, - de procesbeschrijving voor het aantrekken van leningen (inclusief autorisaties), - maximale renterisico´s en - eisen aan de financierder.

Ook de WSW-kengetallen zijn er in opgenomen. In 2015 werkten we volgens dit treasury statuut en optimaliseerden we onze leningportefeuille door kleine leningen met een relatief hoger rente vervroegd af te lossen bij de renteherzieningsdatum. Treasury is onderdeel van de planning-en-controlcyclus, waarbij op basis van de vastgestelde meerjarenbegroting jaarlijks een treasuryjaarplan wordt opgesteld. Per half jaar vindt een rapportage van de uitgevoerde activiteiten plaats en een herijking van de activiteiten voor de rest van het jaar.

57

7.2.4 Schuldpositie Alle financiële middelen die niet nodig waren voor de financiële continuïteit, zetten wij in 2015 in voor de volkshuisvesting. Dat zullen we ook in de toekomst blijven doen. De current ratio is in 2015 ruim voldoende om aan de korte termijnverplichtingen te kunnen voldoen vanuit de eigen liquide middelen en kortlopende vorderingen. Netto schuldpositie

Looptijd korter Looptijd langer Gewogen

dan vijf jaar dan vijf jaar Totaal rentevoet

Lening kredietinstellingen 26.302 58.978 85.280 3,66%

Terugkoopverplichting VOV* 0 3.497 3.497 0,00%

Waarborgsommen 0 40 40 0,00%

Totaal 26.302 62.515 88.817 In 2015 trokken we voor € 6,5 mln. aan nieuwe financieringen aan. We losten leningen af voor € 11,7 mln. De investeringskasstroom en financieringskasstroom betaalden we volledig uit in het verleden opgebouwde eigen middelen en de operationele kasstroom. In vergelijking met andere corporaties is de lening portefeuille van St. Joseph laag te noemen. Dit vormt de basis voor een gezonde financiële bedrijfsvoering. Het gemiddelde rentepercentage van de leningen daalde naar 3,66% (in 2014: 3,94%) door renteherzieningen, waarbij optimaal gebruik is gemaakt van de lage rente op de kapitaalmarkt in 2015. 7.2.5 Solvabiliteit In 2015 is het totale vermogen gestegen van 50% in 2014 naar 56% in 2015. 7.2.6 Investeringen In 2015 investeerden we € 9,5 mln. in nieuwbouwprojecten voor onze sociale doelgroep. Daarnaast investeerden we ook € 3,5 mln. in renovatieprojecten. In 2014 bedroeg het totaal van de investeringen € 9,9 mln. In 2015 leverden we het project Zonnegolven op (20 woningen) en het renovatieproject Hof ter Aa e.o. (144 woningen). Voor 2016 staan ook weer nieuwbouw- en renovatieprojecten gepland. 7.2.7 Verbindingen In 2015 hebben geen juridische verbindingen. Wel verricht St. Joseph beheerdiensten voor de Stichting Goed Wonen Liempde en is het lid van de Energie Coöperatie Boxtel. Dit betreffen echter geen juridische verbindingen.

58

7.2.8 Risicobeheersing Sinds 2011 beschikken we over een organisatie breed risicoprofiel, met daarin opgenomen de strategische, tactische en operationele risico’s. Gekoppeld daaraan benoemen we maatregelen om de risico’s te beperken. Jaarlijks herijken wij dit profiel en tweemaal per jaar volgen we de implementatie van de beheersmaatregelen. Na herijking van ons risicoprofiel in het vierde kwartaal van 2015 bestaat dit uit totaal 68 (in 2013: 74 risico’s). In onderstaande risicokaarten worden de financiële en imagorisico’s op basis van hun score (kans x gevolg) weergegeven. Financieel Netto

x > € 250.000 2 2 4 1 1

€ 100.000 < x < € 250.000 1 2 1

€ 50.000 < x < € 100.000 1 5 3

€ 10.000 < x < € 50.000 3 3 9 5

x < € 10.000 4 6 6 7

Geen financiele gevolgen

Kans 10% 30% 50% 70% 90%

De jaarlijkse herijking van de risico resulteerde dat een aantal risico zich niet meer voordoet of dat door het treffen van maatregelen k de kans dat een risico ontstaat opnieuw is vastgesteld. In 2015 stelden we ook het koersplan 2016-2020 vast. Tijdens de herijking van de risico’s voegden we ook nieuwe risico’s toe die als gevolg van het nieuwe koersplan kunnen ontstaan. Imago Netto

Zeer groot (Landelijk)

Groot (Regionaal - Brabantse Pers / Driehoek Tilburg, Den Bosch, Eindhoven)

1 3 1

Midden (Pers Brabant Centrum / regiokatern Brabants Dagblad)

2 5 6 9 5

Klein (Lokaal - Incident groep huurders / buurt / complex)

2 6 5 3

Zeer klein (Lokaal - Incident individuele huurder)

1 2 5

Geen imagogevolgen 1

Kans 10% 30% 50% 70% 90%

De grootste imagorisico’s zijn verbonden aan ons vastgoedbeheer. Ook maatregelen die wij invoeren om het risico dat huurders te laat hun huur betalen te beperken, kunnen een negatief effect op ons imago hebben. Projectrisico’s Het uitvoeren van projecten brengt risico’s met zich mee. Het vooraf inschatten van deze risico’s en het nemen van doeltreffende beheersmaatregelen beperkt de mogelijke schade. In 2015 leverden we groot onderhoudsproject Hof ter Aa e.o. op en startte project Annastraat/Den Bongerd. Dit project ronden we af in 2016.

59

De grootste financiële risico’s zijn afgedekt door het bouwen in bouwteam (fixed prijs) en het nemen van voorzorgsmaatregelen om stagnatie van de werkzaamheden te voorkomen. Eind 2015 zijn we actief in 3 nieuwbouwprojecten, allemaal in de uitvoeringsfase: - Cronenborg - Donatus en - Herbergier. Ook voor deze projecten actualiseerden wij de risico-inventarisatie en –beoordeling en benoemden wij beheersmaatregelen. Risicomanagementsysteem Het benoemen van risico’s en kansen ondersteunt ons bij het maken van keuzes en maakt ons bewuster van de impact van die keuzes. Bij het streven naar een optimale risicobeheersing zetten wij de volgende middelen in: Open en transparante organisatiecultuur - Integriteit periodiek bespreken binnen de organisatie. - Integreren van de integriteitscode in onze dagelijkse processen. Ondersteuning door procedures - Periodiek herijken van onze processen. - Jaarlijks herijken van het risicoprofiel, inclusief vastlegging en kwantificering van de risico’s in het softwarepakket NARIS. - In fasedocumenten van nieuwbouw- en groot onderhoudsprojecten een risicoparagraaf met project specifieke risico’s opnemen en doorvertaling daarvan in het investeringskader. - Opname van risicoparagraaf in het projectplan van algemene projecten. - In MT-besluiten een aparte risicoparagraaf opnemen. Monitoring - Jaarlijks intern - Jaarlijks scenarioanalyse Rapportage - Opname van de belangrijkste financiële en imagorisico’s in kwartaalrapportage. - Opname van risicoparagraaf in jaarverslag (paragraaf 7.2.8). - Opname van weerstandsvermogen op basis van het risicoprofiel in het jaarverslag. 7.2.9 Weestandsvermogen Met de inventarisatie van alle risico’s als basis, is het weerstandsvermogen voor St. Joseph bepaald. Daarbij maken wij gebruik van het risicosimulatiemodel van NARIS. Die simulatie gaat er vanuit dat niet alle risico’s zich tegelijk en in hun maximale omvang voordoen. Het resultaat van de risicosimulatie is een kansdichtheidsfunctie die aangeeft hoeveel geld nodig is om alle risico’s af te dekken, gekoppeld aan een bepaald zekerheidspercentage. Hoe meer zekerheid we willen om risico’s af te dekken, hoe meer geld er nodig is. In onze branche is het gebruikelijk te kiezen voor 90% zekerheid. Voor St. Joseph is bij deze zekerheid en het huidige risicoprofiel de benodigde weerstandscapaciteit ruim € 3,9 mln.

60

Deze benodigde weerstandscapaciteit kan worden afgezet tegen de beschikbare weerstandscapaciteit. De uitkomst is de ratio weerstandsvermogen. Dat geeft ons inzicht in hoeverre wij in staat zijn om de financiële gevolgen van de opgetreden risico’s op te kunnen vangen. De ratio weerstandsvermogen is voor St. Joseph meer dan 2,0. Volgens een waarderingstabel ontwikkeld door NAR en de Universiteit Twente betekent dit dat ons weerstandvermogen de kwalificatie ‘uitstekend’ verdient. 7.2.10 Fiscaliteiten Vennootschapsbelasting Regelmatig overleggen we met onze fiscale adviseurs. Zij verzorgen voor ons de aangiften vennootschapsbelasting op basis van onze voorbereidingen. Wij bespreken periodiek ook de actuele fiscale ontwikkelingen. In 2015 overlegden we met de inspecteur van de Belastingdienst en bespraken we de gekozen standpunten die leidde tot het fiscale resultaat in 2013 en 2014. De inspecteur bevestigde onze standpunten en stelde daarmee onze aangiften vennootschapsbelasting t/m 2014 vast. Vanwege de ontvangst van de definitieve aanslag vennootschapsbelasting van 2013 en 2014 groeide het belang voor het opstellen van een tax planning om ervoor te zorgen dat verliesverdamping achterwege blijft in de komende jaren. Samen met de externe fiscalist stelden we deze tax planning in 2015 op. 7.3 Verkorte jaarrekening 7.3.1 Algemeen Woonstichting St. Joseph is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke toelating in de regio Boxtel en is werkzaam binnen de juridische wetgeving uit de Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De vestigingsplaats is Boxtel. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van sociale huurwoningen.

Stelselwijziging In het verslagjaar is een nieuwe Woningwet van kracht geworden. De ingangsdatum van de nieuwe Woningwet is 1 juli 2015. De Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) is daarmee vervangen door de Woningwet 2015 en Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV): de regels voor woningcorporaties. De Woningwet schrijft voor dat de jaarrekening 2015 nog conform de BBSH vereisten opgesteld dient te worden, met uitzondering van de classificatie Daeb woningen die al toegepast mag worden in de jaarrekening van 2015.

De Woningwet 2015 biedt heldere spelregels voor sociale huisvesting en beperkt de financiële risico's. Woningcorporaties concentreren zich op hun kerntaak: zorgen dat mensen met een laag inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen. Samen met gemeenten en huurdersvertegenwoordigers maken zij prestatieafspraken over de lokale woonopgaven. Een nieuwe Autoriteit Woningcorporaties houdt volkshuisvestelijk en financieel toezicht op de woningsector.

Een van de meest fundamentele wijzigingen in de Woningwet is de classificatie van Daeb woningen. Onder oude regelgeving is een huurwoning Daeb als de huidige huur onder de liberalisatiegrens ligt. Alle woningen met een huidige huur boven de liberalisatiegrens zijn daarmee automatisch niet-Daeb. Dit is ook de verdeling die in de jaarrekeningen en verantwoording naar de toezichthouders gebruikt werd. Na de inwerkingtreding van de Woningwet is dit principe fundamenteel gewijzigd.

61

In de nieuwe Woningwet ontstaan drie categorieën:

Categorie 1: De reguliere geliberaliseerde huurwoningen Dit zijn woningen die bij start van het huidige huurcontract een huur hadden boven de liberalisatiegrens.

Categorie 2: Reguliere sociale huurwoningen Deze categorie bevat de reguliere sociale huurwoningen met een huur onder de liberalisatiegrens. Bij veel corporaties is dit de bulk.

Categorie 3: Woningen die een aanvangshuur hadden onder de liberalisatiegrens Hier wijkt de nieuwe regelgeving af van de oude wetgeving. In de Woningwet blijven woningen die een aanvangshuur hadden onder de liberalisatiegrens, maar door inkomensafhankelijke huurverhoging boven deze grens zijn uitgekomen, nog steeds een Daeb woning. Door het bevriezen van de liberalisatiegrens voor de komende drie jaar kan een woning ook door reguliere huurverhoging boven de grens uitkomen maar Daeb blijven. Een bijzondere positie in deze categorie maken de woningen met een zeer oud huurcontract uit. Contracten die voor de invoering van het geliberaliseerde huurcontract (tussen 1989 en 1994) zijn ingegaan, zijn per definitie Daeb.

Met de inwerkingtreding van de Woningwet en daarmee ook de inwerkingtreding van de nieuwe definitie van een niet-Daeb woningen zorgt de derde categorie voor verschillen met de jaarrekening 2014. Doordat het een stelselwijziging betreft zijn de cijfers van 2014 aangepaste en als zodanig verwerkt in de vergelijkende cijfers van 2014.

Vergelijkende cijfers over 2014 Indien deze nieuwe definitie ook gehanteerd was tijdens het opstellen van de jaarrekening 2014 dan zou dit betekenen dat 37 niet-Daeb woningen in de jaarrekening als Daeb woning zouden zijn gepresenteerd. De stelselwijziging zorgt ervoor dat met terugwerkende kracht deze 37 woningen alsnog als Daeb woning worden aangemerkt, zodat de cijfers van 2015 zuiver vergeleken kunnen worden met de cijfers van 2014.

Dit stelselwijziging heeft de volgende consequenties balansposten: • De post commercieel vastgoed in exploitatie is ultimo 2014 € 6,1 mln. te hoog gewaardeerd in de

jaarrekening. • De herwaardering van het commercieel vastgoed is ultimo 2014 € 2,4 mln. te hoog gewaardeerd. • De herwaardering van het sociaal vastgoed is ultimo 2014 € 48k te laag gewaardeerd. • Het sociaal vastgoed in exploitatie is ultimo 2014 € 3,7 mln. te laag gewaardeerd.

Als gevolg van de stelselwijziging is ook de post afschrijvingen in de vergelijkende cijfers van 2014 aangepast met € 48k. Deze post is na stelselwijziging ten gunste gekomen van de herwaardering sociaal vastgoed.

Samengevat in een overzicht ziet de stelselwijziging er als volgt uit:

Materiële vaste activa: Verloopoverzicht Sociaal vastgoed in exploitatie

(x € 1.000)Sociaal

vastgoed

Commercieel

vastgoed

Waardering in jaarrekening 2014 180.157 25.118

Stelselwijziging vanwege aanvangshuur 3.690 -6.096

Totaal per 31 december 2014 183.847 19.022

62

Algemene bedrijfsreserve: Verloopoverzicht algemene reserve

(x € 1.000)

Na

stelselwijziging

Vóór

stelselwijzinging

2014 2014

Vermogen begin boekjaar 115.446 115.446

Mutatie herwaardering daeb 173 125

Mutatie herwaardering niet-daeb -2.407 0

Resultaat 2014 -733 -685

Totaal per 31 december 112.479 114.886 De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2014 zijn in de jaarrekening van 2015 herberekend op basis van de richtlijnen uit de nieuwe Woningwet. Ook het effect van de afschrijving is in de vergelijkende cijfers van 2014 aangepast. In 2015 hebben zich verder geen andere stelselwijzigingen voorgedaan. Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Woonstichting St. Joseph zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten. 7.3.2 Grondslagen voor waardering van activa en passiva Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van BW2 Titel 9 en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. Vergelijkende cijfers De cijfers voor 2014 zijn, waar nodig, geherrubriceerd teneinde vergelijkbaarheid met 2015 mogelijk te maken.

7.3.3 Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten

63

en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.

7.3.4 Immateriële vaste activa De immateriële vaste activa worden gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs onder aftrek van afschrijvingen. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen; dit is het geval als de boekwaarde van het actief (of van de kasstroom genererende eenheid waartoe het actief behoort) hoger is dan de realiseerbare waarde ervan. 7.3.5 Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie als bedrijfsmiddel Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 januari door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.

Het beleid van Woonstichting St. Joseph is er op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert Woonstichting St. Joseph zich als vastgoed beheerder en is de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde als bedrijfsmiddel.

Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de realiseerbare waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. Deze wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatie-opbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De realiseerbare waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De lasten van onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waarde verhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directeur-bestuurder weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de werkelijke bedrijfsvoering van Woonstichting St. Joseph. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsplanning onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus.

64

Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten:

Parameters bedrijfswaardeberekening

2015 2014 WSW normen

Norm onderhoud/dagelijks onderhoud per woning Gem. € 1.085 Gem. € 1.000 Corporatie beleid

Norm algemeen beheer/overige exploitatie lasten per woning Gem. € 2.000 Gem. € 2.085 Corporatie beleid

Disconteringsvoet

5,00% 5,25% 5,00%

Jaarlijkse huurontwikkeling (1 jaar)

1,00% 4,00% 1,5%-2,00%

Jaarlijkse huurontwikkeling (vanaf jaar 6)

2,00% 2,00% 1,5%-2,00%

Huurderving 0,50% 0,50% Corporatie beleid

Mutatiegraad Gem. 10 jr. Gem. 10 jr. Corporatie beleid

Streefhuur percentage (per complex) max. 5 jaar ingerekend. In 2015 is rekening gehouden met het passend toewijzen.

65% - 90% 65% - 90% Corporatie beleid

Jaarlijkse stijging variabele exploitatielasten

2,50% 3,00% 3,00%

Jaarlijkse stijging onderhoudslasten

2,50% 3,00% 3,00%

Levensduur Min. 10 jaar Min. 10 jaar Corporatie beleid

Waarde grond (na aftrek van sloop- en verhuiskosten) € 5.000 € 5.000 Corporatie beleid

Indexatie grondwaarde 5% 5% Corporatie beleid

Verkoop woningen komende 5 jaar 20 175 Corporatie beleid

Kasstroom genererende eenheid

Complexniveau Complexniveau

De periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen, de minimale levensduur is gesteld op 10 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is. De verhuurdersheffing is opgenomen in de algemeen beheernorm. De heffing is opgenomen voor de periode van de economische levensduur van een complex. De saneringssteun maakt geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. De te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde.

De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd.

65

Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen.

Materiële vaste activa in ontwikkeling Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen.

Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Dit is conform RJ- 645. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. Materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen.

Jaarlijks wordt beoordeeld of er sprake is van een bijzondere waardevermindering.

7.3.6 Vastgoedbeleggingen

Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed.

Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde. De invulling van deze actuele waarde, zijnde marktwaarde in verhuurde staat , wordt onder meer gebaseerd op beschikbare marktgegevens en samengesteld door externe taxateurs. Jaarlijks wordt 33 1/3% van het bezit getaxeerd door een externe taxateur hetgeen betekent dat elk bezit minimaal eens per drie jaren getaxeerd wordt.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden die zijn gekwalificeerd als een financieringstransactie worden gewaardeerd op basis van actuele waarde. De actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”. Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs.

66

7.3.7 Financiële vaste activa

Latente belastingvordering Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde waarbij discontering plaatsvindt tegen de netto rente en hebben overwegend een langlopend karakter. De actieve belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering en op de aanwezige compensabele verliezen.

7.3.8 Vlottende activa

Voorraden De voorraden worden gewaardeerd op verkrijgingsprijzen, onder aftrek van eventuele verliesvoorzieningen.

Voorraad koopwoningen nieuwbouw De voorraden onderhanden werk (onverkochte woningen uit projectontwikkeling) worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van de onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.

Onderhanden werk De voorraden onderhanden werk (onverkochte woningen uit projectontwikkeling) worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toegerekende rente. Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden wordt gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten. Indien van toepassing, worden hierop de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden.

Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van de noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.

67

Debiteuren Een voorziening voor oninbaarheid wordt, voor zover noodzakelijk, in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.

7.3.9 Voorzieningen

Algemeen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen. Voorziening onrendabele top nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw en renovatie worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. Voorziening latente belastingen Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de som van deze verschillen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief. Op deze voorziening worden in mindering gebracht de in de toekomst te verrekenen belastingbedragen uit hoofde van beschikbare voorwaartse verliescompensatie, voor zover het waarschijnlijk is dat de toekomstige fiscale winsten beschikbaar zullen zijn voor verrekening. De belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering. De latentie is gewaardeerd tegen contante waarde waarbij discontering plaatsvindt tegen de netto rente en hebben overwegend een langlopend karakter. De opgenomen latentie heeft betrekking op complexen bestemd voor de verkoop, beleggingen en langlopende schulden. Ultimo 2015 zijn er geen verhuureenheden bestemd voor sloop en herontwikkeling. Voor het overige bezit is niet aan te duiden wat de bestemming zal zijn en is vanuit het oogpunt van voorzichtigheid de latentie op nihil gewaardeerd. 7.3.10 Langlopende schulden

Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden.

68

In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. 7.4 Overzichten 7.4.1 Balans (per 31 december 2015)

Balans per 31-12-2015 (na resultaatbestemming)

(x € 1.000)

Ref. 2015 2014 Ref. 2015 2014

Vaste activa Eigen Vermogen

Immateriële vaste activa

Automatisering 9.1 374 0 Algemene bedrijfsreserve 9.7 135.640 112.479

Materiële vaste activa 9.2 Voorzieningen 9.8

Sociaal vastgoed in exploitatie 192.094 183.847 Voorziening onrendabele top nieuwbouw 0 2.570

Materiële vaste activa in ontwikkeling 5.686 3.771 Overige voorzieningen 0 0

Materiële vaste activa ten dienste van exploitatie 373 1.032 0 2.570

198.152 188.650

Vastgoedbeleggingen Langlopende schulden 9.9

Commercieel vastgoed in explotatie 16.942 19.022 Leningen kredietinstellingen 85.280 86.826

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 3.569 3.452 Terugkoopverplichting woningen vov 3.519 3.497

20.511 22.474 Waarborgsommen 40 31

Financiële vaste activa 9.3 88.839 90.354

Belastinglatentie 12.797 0

Kortlopende schulden 9.10

Vlottende activa Schulden aan kredietinstellingen 8.808 12.474

Schulden aan leveranciers 1.628 1.813

Voorraden 9.4 Rekening courant verhoudingen 3 0

Voorraden 0 122 Belastingen en premies sociale verzekeringen 766 709

Voorraad koopwoningen nieuwbouw 0 192 Overlopende passiva 1.209 972

0 314 12.414 15.968

Onderhanden projecten 0 0

Vorderingen 9.5

Huurdebiteuren 244 190

Overige debiteuren 0 48

Leningen u/g 750 0

Overlopende activa 18 407

1.012 645

Liquide middelen 9.6 4.047 9.289

Totaal activa 236.893 221.371 Totaal passiva 236.893 221.371

Activa Passiva

69

7.4.2 Winst-en-verliesrekening over 2015 Winst en Verliesrekening over 2015

(x € 1.000)2015 2014

Bedrijfsopbrengsten

Huren 23.127 22.049

Vergoedingen 658 703

Verkoop onroerende zaken 1.427 2.426

Gerealiseerde opbrengst projecten 0 13-

Geactiveerde productie ten behoeve van eigen bedrijf 457 433

Overige waardeveranderingen baten 8.703 2.404

Overige bedrijfsopbrengsten 213 208

Totaal bedrijfsopbrengsten 34.586 28.210

Bedrijfslasten

Afschrijvingen op materiële vaste activa 8.324 8.486

Overige waardeveranderingen lasten 6.632 4.086

Lonen en salarissen 1.834 1.864

Inhuurkrachten 55 127

Sociale lasten 278 293

Pensioenlasten 330 379

Lasten onderhoud 3.020 3.882

Overige bedrijfslasten 5.838 6.332

Totaal bedrijfslasten 26.312 25.450

Bedrijfsresultaat 8.274 2.761

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 861 2.481

Financiële baten en lasten

Rentebaten 27 88

Rentelasten 3.308- 3.839-

Resultaat uit gewone bedrijfsuitvoering voor belastingen 5.854 1.490

Vennootschapsbelasting 12.966 2.223-

Jaarresultaat 18.820 733-

70

7.4.3 Kasstroomoverzicht 2015 Kasstroomoverzicht 2015 (directe methode)

(x € 1.000)2015 2014

Kasstroom uit operationele activiteiten

Ontvangsten van huurders 23.485 22.509

Ontvangsten van subsidiegevers 0 0

Ontvangsten overige 148 230

23.633 22.738

Betalingen aan werknemers -2.234 -2.619

Betalingen aan leveranciers onderhoud -3.311 -5.050

Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten -5.591 -5.557

Betalingen overige 0 0

-11.136 -13.226

Kasstroom uit bedrijfsoperaties 12.497 9.513

Ontvangen interest 42 105

Ontvangen dividend 0 0

Betaalde interest -3.390 -4.027

Betaalde winstbelasting 0 0

Kasstroom uit operationele activiteiten 9.150 5.591

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

Investeringen in materiële vaste activa -10.235 -9.799

Desinvesteringen materiële vaste activa 1.763 3.418

Investeringen in financiële vaste activa 0 0

Desinvesteringen financiële vaste activa 0 0

Investeringen in immateriële vaste activa 0 0

Desinvesteringen immateriële vaste activa 0 0

Kasstroom uit investeringsactiviteiten -8.472 -6.382

Kasstroom uit financieringssactiviteiten

Ontvangsten uit langlopende schulden 0 0

Ontvangsten uit langlopende schulden 6.500 0

Aflossing langlopende schulden -11.669 -6.986

Leningen u/g -750 0

Aankopen/ uitlotingen/ verkopen effecten 0 0

Kasstroom uit financieringsactiviteiten -5.919 -6.986

Toename (afname) geldmiddelen in boekjaar -5.242 -7.777

71

7.4.4 Kengetallen

Algemene kengetallen jaarrekening Woonstichting St. Joseph

Aantal verhuureenheden 2015 2014 Financiële kengetallen 2015 2014

- Woningen in exploitatie 3.761 3.754 Liquiditeit (current ratio) 0,4 0,6

- Garages en parkeerplaatsen 396 396 Rentabiliteit eigen vermogen 13,87% -0,64%

- Overige objecten (incl. scootmobielplaatsen) 127 127 Rentabiliteit totaal vermogen 7,94% -0,33%

Totaal verhuureenheden 4.284 4.277 Externe financiering per woning in € 22.675 23.129

Gemiddelde boekwaarde sociaal vastgoed in € 45.780 49.170

Aantal Daeb bezit 4.196 4.141 Gemiddelde boekwaarde commercieel vastgoed in € 192.526 170.866

Aantal niet-Daeb bezit 88 136 Gemiddelde bedrijfswaarde per woning in € 49.891 49.946

% Daeb bezit van totale omzet 96,3% 95,6% Balans en winst- en verliesrekening

% niet-Daeb bezit van totale omzet 3,7% 4,4% Eigen vermogen (x € 1.000) 135.640 114.886

Totaal vermogen (x € 1.000) 236.893 223.778

Aantal woningen verkocht met Koopgarant 26 26 Jaarresultaat (x € 1.000) 18.820 -733

Eigen vermogen per vhe 31.662 26.861

Veranderingen in woningbezit

Aantal verkocht 13 26 Personeel

Aantal herbestemd/ gesloopt 0 59 Aantal formatieplaatsen (fte's) 34,6 35,0

Aantal gekocht 0 0 Aantal formatieplaatsen (fte's) per 100 vhe's 0,81 0,82

Aantal nieuwbouw 20 30 Ziekteverzuim (excl. zwangerschap) 4,3% 4,5%

Overige mutaties* 0 7

Huurprijs per woning

Verhuur van woningen Gemiddelde huurprijs per woning per maand in € 507 490

Aantal ingeschreven woningzoekenden 5.371 7.554 Gemiddelde gerealiseerde streefhuur in % 66% 65%

Aantal mutaties 353 383

Mutatiegraad 8,2% 9,0%

Huurachterstand in een % van de jaarhuur 1,55% 1,40%

Kwaliteit per woning

Reparatie onderhoud per woning 429 450

Mutatie onderhoud per woning 63 119

Planmatig onderhoud per woning 311 526

BDW BDW

72

8 Toekomst

In dit jaarverslag over 2015 blik ik ook graag vooruit. 2016 begint meteen goed met het uitrollen van ons nieuwe klantportaal ‘Mijn St. Joseph’. Ook wordt dit het eerste jaar van ons nieuwe koersplan 2016-2020 ‘Samen voor meer’. Dit plan geeft de richting aan voor de komende jaren: blijven werken voor mensen met een smalle beurs, focus op de bestaande woningvoorraad, nadruk op betaalbaarheid / beschikbaarheid en verdere intensivering van om duurzaamheidbeleid in zowel de bestaande woningvoorraad als de nieuwbouw.

Met ons nieuwe koersplan 2016-2020 gaan we vol vertrouwen een nieuwe periode in. Een periode waarin we ons profiel willen versterken, door onszelf af te vragen: waar willen we heen? We willen blijven zorgen voor goede en betaalbare huisvesting voor mensen met een smalle beurs. En dat doen we in een organisatie zonder ‘paarse krokodillen’, dus zonder onnodige bureaucratie. Samenwerken en verbinden met onze huurders en maatschappelijke partners staat centraal. We leveren nog meer maatwerk aan onze huurders en woningzoekenden. We zoeken samen met partners naar nieuwe woonoplossingen voor met name de eenpersoonshuishoudens. Dure huurwoningen bouwen we niet meer, wel zorgen we voor aanwas in het sociale huurgedeelte met een huurprijs tot 628 euro per maand. De samenwerking met de HuurdersBelangenVereniging Boxtel-Liempde trekken we aan en met de gemeente Boxtel komen we tot nieuwe prestatieafspraken op het gebied van bouwen, duurzaamheid, leefbaarheid, betaalbaarheid en beschikbaarheid.

Verbinding Een heel belangrijk punt vind ik het versterken van de samenwerking met bewoners en goed luisteren naar wat huurders van ons vragen. We zoeken zelf steeds vaker de verbinding in de wijken, met bewonerscommissies en met onze partners. Samen met de bewoners zetten we ons actief in om het wonen in onze buurten en wijken nog prettiger en veiliger te maken. En we werken hard aan interne kostenbesparingen door het werk nog slimmer te doen. Dat helpt om de betaalbaarheid van onze woningen op peil te houden.

Energiezuinig Ook in 2016 blijven we volop investeren in het onderhoud van onze woningen en besteden we veel aandacht aan het energiezuinig maken van de woningen. Duurzaamheid dragen we al enkele jaren hoog in het vaandel en wordt de komende jaren alleen maar belangrijker. Niet alleen om het milieu te ontzien, maar zeker ook om de woonlasten voor onze huurders in toom te houden. Ons zonnepanelen-project Zonnig Huren is een mooi voorbeeld en de ervaringen van de huurders spreken voor zich: zonder uitzondering zijn zij opgetogen over deze milieuvriendelijke en vrij eenvoudige manier om de maandelijkse vaste woonlasten (huur + energie) terug te dringen. In 2016 leggen we het 4.000ste zonnepaneel, een mooie mijlpaal en een goede aansporing om hiermee door te gaan. De nieuwbouw die we de komende jaren gaan realiseren, is veelal kleiner dan we tot nu toe gewend zijn. We richten ons op betaalbare en energiezuinige nieuwbouw.

Fusie met GWL In de eerste helft van 2016 ronden we de fusie af met Goed Wonen Liempde (GWL). Op papier is alles in kannen en kruiken, de definitieve goedkeuring van het Ministerie komt in januari 2016 binnen. We hebben de afgelopen decennia onze diensten in gezet voor GWL en haar huurders. Wij zullen nu de diensten onder de vlag van St. Joseph voortzetten en actiever gaan opereren in de kern Liempde, met als belangrijkste doelstelling om via een gezond huuraanbod een bijdrage te leveren aan het bewaken en uitbouwen van de lokale leefbaarheid. Liempde heeft in elk geval behoefte aan 75 tot 100 nieuwe huurwoningen in de komende vijf tot tien jaar. Daar gaan we aan werken.

73

Woningwet De nieuwe Woningwet komt op ons af, die moeten we in 2016/2017 implementeren. Dit vraagt veel van onze organisatie. De wet geeft ons minder speelruimte, schrijft meer voor wat we mogen en moeten doen en betekent dat we nieuwe prestatieafspraken gaan maken met de gemeente Boxtel en de HuurdersBelangenVereniging( HBV). Eén van de verplichte wijzigingen in de wet is het passend toewijzen van leeggekomen woningen. Dit zorgt ervoor dat huurders die recht hebben op huurtoeslag, minder kans maken op een passende woning. Immers, alleen woningen tot 628 euro per maand komen voor hen nog in aanmerking. Met deze nieuwe maatregel wil de rijksoverheid de groeiende aanspraak op huurtoeslag intomen. Natuurlijk is dat een goed streven, maar het leidt wel tot minder kansen voor onze primaire doelgroep en het zorgt voor extra administratieve handelingen. Ook zonder deze maatregel zien wij, binnen ons eigen huurbeleid, voldoende mogelijkheden. We kunnen onze primaire doelgroep bijvoorbeeld ontzien door hun huren niet of minder te verhogen. Dat kunnen we compenseren door een ruimere huurverhoging in ons duurdere segment, voor huurders die dat goed kunnen betalen en voor scheefwoners.

Verhuurdersheffing Sinds 2014 betalen woningcorporaties elk jaar een verhuurdersheffing over hun bezit aan de rijksoverheid. Alle woningcorporaties samen betaalden in 2015 1,7 miljard euro verhuurdersheffing aan het Rijk. En dat bedrag gaat stijgen naar ruim twee miljard, omdat het Rijk de stijgende aanspraak op huurtoeslag via de verhuurdersheffing gaat doorberekenen aan de corporaties. Ik vind dat onjuist, omdat het kapitaal van corporaties afkomstig is van de huurders. Door corporaties zwaarder te belasten, laat het Rijk de huurders zelf betalen voor hun eigen huurtoeslag. Door de verhuurdersheffing heeft onze organisatie steeds minder investeringsruimte. De effecten zijn duidelijk: meer snijden in het onderhoud van onze woningen, nieuwbouwplannen en onze organisatie. Onze financiële positie is nu nog goed, maar is niet eindeloos rekbaar. Het houdt een keer op. De Rijksoverheid gaat de verhuurdersheffing in 2016 evalueren en ik ben erg benieuwd naar de uitkomsten daarvan. Ik hoop dat de evaluatie duidelijk maakt wat de effecten zijn op de betaalbaarheid en beschikbaarheid van huurwoningen. Het afschaffen van de verhuurdersheffing zou de beste oplossing zijn, want dat geeft ons meer mogelijkheden om te investeren in sociale woningbouw. Maar ik reken daar niet op.

Statushouders Voor het huisvesten van statushouders werken we nauw samen met welzijnsinstelling ContourdeTwern en de gemeente Boxtel. Samen zien we vier mogelijkheden: de bestaande voorraad, tijdelijke voorzieningen, noodwoningen en versnelde procedures voor nieuwbouwplannen in de sociale huursector. Wij zorgen primair voor de huisvesting, dat is nu eenmaal onze taak. Daarnaast werken we, waar mogelijk, natuurlijk ook mee aan een zo soepel mogelijke integratie.

Het is duidelijk: 2016 wordt een enerverend jaar vol uitdagingen. In goede samenwerking met al onze partners en met ons nieuwe koersplan in de hand gaan we hard aan de slag voor ons primaire doel: fijne en betaalbare woonruimten voor mensen met een smalle beurs. De bedoeling Komend jaar staat ook intern in het teken van ‘werken vanuit je hart’. Deze titel geven wij aan het traject waarin we zelf kritisch gaan kijken naar procedures en hoe we die kunnen versimpelen. Een taak die is weggelegd voor alle medewerkers. Van MT-leden tot en met de vakmannen. Daar waar het kan, ‘gummen’ we (administratieve) onderdelen weg om meer in dienst van de klant te kunnen staan. Voor hen moet ons werk begrijpelijk zijn en niet te veel papierwerk bevatten. Een regiegroep houdt het overzicht, maar alle collega’s dragen hier hun steentje aan bij. Rob Dekker Directeur-bestuurder