Onderzoek herstructureren en herhuisvesten van huurders 2016
In een goede VvE doen de huurders mee! Raadsconferentie Stadsdeelraad Centrum, 22 september 2011.
-
Upload
edith-boender -
Category
Documents
-
view
214 -
download
0
Transcript of In een goede VvE doen de huurders mee! Raadsconferentie Stadsdeelraad Centrum, 22 september 2011.
In een goede VvE doen de huurders mee!
Raadsconferentie Stadsdeelraad Centrum, 22 september 2011
Steeds meer gemengde complexen:
• Rijk stimuleert verkoop
• Zowel corporaties als
commerciële verhuurders
• Financiële crisis
• Meebetalen aan huurtoeslag
Huurrecht (boek 7 BW):
• Huurrecht: alleen voor huurders• Onderhoud gedogen• Renovatie alleen als 70% van de
huurders akkoord is• Servicekosten wijzigen alleen met
toestemming huurder (of 70%)
Appartementsrecht (boek 5 BW):• Flatgebouw wordt gesplitst in appartementsrechten• Vereniging van Eigenaren is het
hoogste orgaan• Alle eigenaren zijn verplicht lid• Ook de verhuurder/groot eigenaar• VvE beslist over leefregels,
onderhoud, servickosten, zav’s
Verkoop en Overlegwet
• Huurdersorganisatie en bewonerscommissie:
– Recht op informatie
– Recht op overleg
– Agenderingsrecht
– Adviesrecht
Invloed Huurdersorganisatie
• Het verkoopbeleid verhuurder (algemeen)• Het beleid over tussenvormen van huur
en koop (te Woon, Koopgarant e.d.)• Het beleid ten aanzien van gemengde
complexen, samenwerking met
VvE’s, algemene afspraken
over onderhoudsfondsen e.d.
Invloed Bewonerscommissie
• Verkoopplan woningen in complex (per woning of complexgewijs)
• Splitsingsakte en opstellen huishoudelijk reglement VvE
• Beheer in het gemengd complex• Onderhoud(sfonds) van het complex• Servicekosten
Advies over…• Houdt verhuurder meerderheid in VvE• Goed verhuurderschap: dienstverlening • Informatie aan huurders in complex • Voldoende onderhoudsfonds, bijv 2%
WOZ-waarde of 10 jaar groot-onderhoudsvrij
• Garanties uitvoering MJOP• Instelling leefbaarheidsfonds• Afspraken over zeggenschap
Gezamenlijke belangen:• Servicekosten: een goede
prijs/kwaliteitsverhouding • Gebruik en kwaliteit
woonomgeving en gemeenschappelijke ruimten
• Energiebesparende maatregelen zijn goed voor kopers en huurders
• Kopers zouden het bestuur van de HV kunnen verjongen en versterken
Door één deur: in de praktijk
1. Huurders en kopers apart
2. Huurders en kopers gezamenlijk in commissie(s) of vereniging
3. Huurders krijgen mandaat verhuurder in VvE
1. Huurders en kopers apart• “Traditioneel”
• VvE en complexcommissie
nemen kennis van elkaars vergaderingen en besluiten
• Complexcommissie heeft (soms) spreekrecht of adviesrecht in de VvE
• Verhuurder brengt in VvE het belang van huurders in
2a. Huurders en kopers gezamenlijk in commissie(s)• Bijvoorbeeld: technische, beheer-,
leefbaarheids-, servicekosten- of kascommissie
• In commissies kunnen huurders en kopers worden gekozen• Commissies brengen advies uit aan VvE• Huurdersorganisatie en/of bc geeft daarnaast
ook advies • VvE-vergadering stemt over voorstellen
2b. Huurders en kopers samen in bewoners”vereniging”• Bewonersvereniging met kopers én huurders als lid • Bestuur vanuit huurders en kopers • Bewonersvereniging adviseert VvE én verhuurder• Kopers hebben stemrecht in VvE, huurders adviesrecht bij verhuurder
3. Huurders met mandaat in VvE• Beperkt mandaat (Woonbron) - Servicekosten - Huishoudelijk reglement - Renovatie met huurverhoging
- Benoemen/ontslaan commissieleden
• Volledig mandaat (Nijestee) - Nog nauwelijks ervaringen
In een goede VvE doen de huurders mee
Zeggenschap is belangrijkMaar denk ook aan!• voldoende onderhoudsreserve en
maandelijks bijdrage (overleg zonder geld leidt tot frustraties)
• goede informatie aan kopers over VvE, onderhoud, samenwerking
• overlast/huisregels (kopers zijn slopers)• zet de bestaande bewonerscommissies
niet buitenspel