VvE Magazine - #4 - 2012

84
13e jaargang 04-2012 Magazine Bijzondere appartementen: Historisch wonen in een verbouwde monumentale boerenschuur in Portugaal Mr. dr. Noortje Vegter in proefschrift ‘Regels voor kleine VvE’en kunnen eenvoudiger’ René Brinkhuijsen, bestuurslid VGM NL ’Nieuwe gedragscode VvE-beheerders geeft duidelijkheid over kwaliteit’ KLACHTENMELDPUNT OVER VVE-BEHEERDERS Vakblad voor verenigingen van eigenaren en individuele appartementseigenaren ROADSHOW NAJAAR 2012 ZIE PAGINA 63-79

description

Vakblad voor verenigingen van eigenaren en individuele appartementseigenaren. Uitgegeven door Stichting VvE Belang; de belangenorganisatie voor de VvE en appartementseigenaar.

Transcript of VvE Magazine - #4 - 2012

Page 1: VvE Magazine - #4 - 2012

13e jaargang 04-2012

Magazine

Bijzondere appartementen:

Historisch wonenin een verbouwdemonumentale boerenschuurin Portugaal

Mr. dr. Noortje Vegter in proefschrift

‘Regels voor kleine VvE’en kunnen eenvoudiger’

René Brinkhuijsen, bestuurslid VGM NL

’Nieuwe gedragscodeVvE-beheerders geeftduidelijkheid over kwaliteit’

Klachtenmeldpunt over vve-Beheerders

Vakblad voor verenigingen van eigenarenen individuele appartementseigenaren

VV

E M

AG

AZ

INE

JAA

RG

AN

G 13

NU

MM

ER

4 2

012

roadshow

najaar 2012

zie pagina

63-79

CoverVVE-inslag-4-2012.indd 1 07-10-12 17:06

Page 2: VvE Magazine - #4 - 2012

WWW.KNAP-WERK.NL

“ De laagste prijs bleek inclusief de meeste zorgen”

HOE HERKEN JE KNAP SCHILDER- ENONDERHOUDSWERK?Als uw woning toe is aan een schilderbeurt besteedt u dat graag uit. Maar aan wie?

Ga in zee met het schilders- en onderhoudsbedrijf dat tijd steekt in een uitgebreide

werkopname en een heldere offerte. Kijk verder dan de laagste prijs. Kies voor vak-

lieden die ervoor zorgen dat afspraken over de planning keurig worden nagekomen.

Kies voor knap werk!BEKIJK DE FILM

KW_Adv_VvEMagazine_Particulier.indd 1 14-09-12 11:06

Page 3: VvE Magazine - #4 - 2012

Goed nieuws:één energielabel voor het gehele gebouw, een klachtenlijn over beheerders en een heelbijzonder najaarsprogramma!

EnergielabelEchter: er is goed nieuws voor VvE’en: het energielabel dat geldt voor het

gehele appartementengebouw komt er. VvE Belang strijdt al geruime tijd voor

de opheffing van de rechtsongelijkheid op dit gebied. Met succes: medio 2013

wordt het mogelijk om één energielabel te verkrijgen, dat geldt voor het hele

appartementengebouw. Tot op heden gaat alleen het energielabel van hoek-

en dakappartementen erop vooruit als de VvE energiebesparende maatregelen

neemt (terwijl alle eigenaren meebetalen aan die maatregelen). Straks profiteren

alle eigenaren dus van de ‘labelsprong’ die gemaakt wordt als energiebespa-

rende maatregelen zijn uitgevoerd.

Meldpunt over VvE-beheerdersEr is meer goed nieuws. Zoals u wellicht al hebt gelezen in enkele dagbladen,

heeft VvE Belang op 31 augustus jl. een meldpunt geopend voor klachten over

VvE-beheerders. Bij onze organisatie komen helaas nogal wat klachten binnen

over beheerders die hun werk niet goed uitvoeren. Over deze klachtenlijn leest

u meer op pagina 30 van dit magazine.

NajaarsbijeenkomstenTen slotte nodig ik u graag uit voor de voorlichtingsbijeenkomsten en work-

shops die VvE Belang ook dit najaar weer organiseert op een aantal plaatsen in

het land. Ook daarover vindt u in dit magazine op pagina 63 e.v. alle informatie.

Voor appartementseigenaren en VvE’en die zijn

aangesloten bij VvE Belang, is er dit jaar een

bijzonder evenement: het ‘VvE Belang Jaarcongres

2012’, dat op 22 november wordt gehouden in het

NBC te Nieuwegein. Daar geven o.a. trendwatcher

Adjiedj Bakas en mr. Frank Visser - bekend van het

NCRV televisieprogramma De Rijdende Rechter -

een presentatie. Meer informatie op pagina 61.

Kom naar de bijeenkomsten en de workshops

en doe uw voordeel met de informatie.

U bent van harte welkom!

VvE Belang, uw partner in gestapeld wonen!

F.G.M. Schuurs,

voorzitter VvE Belang

Inhoud 04-2012Voorwoord

VvE magazine november 2012 3

U bent van mij gewend dat ik op deze plaats de aandacht vestig op actu-ele onderwerpen die in het belang zijn van appartementseigenaren en VvE’en. In veel gevallen gaat het dan om besluiten die het voor de VvE moeilijk maken om haar taak naar behoren uit te voeren of om regelin-gen die om onnaspeurlijke redenen niet gelden voor de VvE. De subsidie voor zonnepanelen bijvoorbeeld: particulieren komen daarvoor in aan-merking, maar VvE’en niet. We hebben daarover een gesprek gehad met het ministerie van EL&I, maar de zo gewenste duidelijkheid is er nog niet.

ONDERZOEK Mr. dr. Noortje Vegter in proefschrift: 4 Regels voor kleine VvE’en kunnen eenvoudiger WONINGMARKT 8 Geef kopers een prikkel om te bewegen op de woningmarkt BIJZONDERE ORGANISATIES 12 Ir. Marcel Engels, voorzitter van UNETO-VNI

14 René Brinkhuijsen van VGM-NL: Nieuwe gedragscode VvE-beheerders geeft duidelijkheid over kwaliteit

JURIDISCH 18 Stemrecht voor huurders in de VvE 20 Aanpak van overlast in gemengde complexen

Van de kantonrechter: 23 Voldoet de VvE aan zijn zorgplicht?

COLUMNS 7 VvE en huurders: samenwerken aan een goede leefomgeving door J.L. Broeren

25 Geef met de warme hand! door mr Aniel Autar, notaris

FINANCIEEL 26 Het depositogarantiestelsel en de VvE

FISCAAL 27 Wat moet u bij uw aangifte inkomsten- belasting als vermogen opgeven? KLACHTENMELDPUNT 30 Klachten over uw VvE beheerder? Meld het ons!

BIJZONDERE APPARTEMENTEN 32 De Dyckgraaf: historisch wonen in een verbouwde monumentale boerenschuur VERZEKERINGEN 34 Welke verzekeringen zijn belangrijk voor de VvE?

BOUWKUNDIG 36 Samenwerking met woningcorporaties biedt kansen voor VvE’en

38 Boete voor VvE omdat het schoonmaak- bedrijf illegale werknemers in dienst heeft

ENERGIEBESPAREN 46 Energiebesparing zorgt voor comfortabel wonen én meer werkgelegenheid

48 Zon op je (VvE-)dak?

51 Nieuwe verwarmingsketel? Denk ook aan het rookgasafvoerkanaal!

52 Energie besparen? Meer Met Minder helpt!

53 Afscheid van de gloeilamp of toch niet?

56 VvE Beverloweg 13-75 bespaart jaarlijks ruim € 6.000,- op gas en electra

58 VvE Schellingshof investeert in ledverlichting en bespaart fors op elektriciteitsverbruik

EN VERDER: 31 Op bezoek bij ….. 61 VvE Belang Jaarcongres 2012 63 Voorlichtingsbijeenkomsten 2012 80 Dienstverlening VvE Belang 81 Evenementenagenda en colofon 82 Nieuwsflitsen

Page 4: VvE Magazine - #4 - 2012

VvEOnderzoek

Welke oplossingen zijn er voor slecht functionerende VvE’en? En als die er zijn, wat betekenen ze voor de VvE en voor de individuele appartementseigenaar? Is de wet- en regelgeving wel wat erg streng, of zijn die regels juist een voorwaarde voor goed functioneren? Wat is de omvang van het gebruiksrecht van een appartementseigenaar? Kan de rol van de notaris nog verder worden aangescherpt? En aan welke eisen moet een goede beheerder voldoen? Met al die vragen hield Noortje Vegter zich bezig in haar promotieonderzoek. Op 20 september jl. verdedigde ze haar proefschrift in het Academiegebouw van de Universiteit van Groningen, waar de net 29-jarige mr. dr. N. Vegter werkt als universitair docent.

e legde VvE-bestuurders en appartementseigenaren een

lange vragenlijst voor en deed ook onderzoek naar de

situatie in het buitenland. Daarnaast bestudeerde ze uit-

voerig de aard en de structuur van de VvE, die wordt

beheerst door goederen- en verenigingsrecht. Het resultaat van

al haar onderzoek is een fors boekwerk, dat bijna 350 pagina’s

telt en als titel meekreeg: ‘De vereniging van eigenaars’.

Noortje Vegter: “Ik wilde het onderwerp VvE op de kaart zetten.

Het lot van de onderzoeker is dat je nooit weet wat er uiteindelijk

met je werk wordt gedaan, maar er is nu in elk geval een naslag-

werk voor iedereen die geïnteresseerd is in het functioneren van

de VvE. En natuurlijk hoop ik dat mijn aanbevelingen worden

overgenomen door de wetgever.”

AanbevelingenDie aanbevelingen variëren van een enkel woord (met grote bete-

kenis!) in het Burgerlijk Wetboek tot een lijst met 10 basisregels

die - wat Noortje Vegter betreft - door iedere notaris moeten

worden overlegd bij de overdracht van een appartement.

Verder pleit ze voor vereenvoudiging van het aantal regels: “De

regels uit het verenigingsrecht zou ik graag opgenomen zien in

het wetboek waarin het appartementsrecht wordt behandeld

(Boek 5 van het BW). En ik pleit ook voor het gebruik van elek-

tronische middelen zoals e-mail e.d. als er gestemd moet worden.

Dat kan het nemen van besluiten aanzienlijk vereenvoudigen.”

Wat de toevoeging van een enkel woord betreft: de juriste pleit

ervoor dat bij de bepaling dat de VvE over een reservefonds

dient te beschikken, in de wet wordt opgenomen: ‘gebaseerd op

de meerjarenonderhoudsplanning’; ofwel: kijk hoeveel geld er

nodig is voor het (toekomstig) onderhoud en baseer daarop de

bijdrage voor het reservefonds. Een logische toevoeging, waar-

mee wordt voorkomen dat het reservefonds veel te weinig

middelen bevat.

Besluitvorming binnen de VvEEen andere belangrijke aanbeveling gaat over de stemverhouding

binnen de VvE. Noortje Vegter zou graag zien dat er een trapsge-

wijze besluitvormingsprocedure komt. “Besluiten over zaken als

verkoop van (delen van) het complex moeten natuurlijk altijd una-

niem worden genomen. Voor wijzigingen in de akte van splitsing

en de kostenverdeling heb je wat mij betreft een meerderheid

Mr. dr. Noortje Vegter in proefschrift:

VvE magazine november 20124

“Regels voor kleine VvE’en kunnen eenvoudiger”

Z

Page 5: VvE Magazine - #4 - 2012

nodig van 4/5. Voor wijziging van de statuten (behalve de stem-

verhouding) en het huishoudelijk reglement en voor het besluit

tot ontzegging van het gebruik van een privégedeelte volstaat

2/3. Reden: het gaat dan alleen om procedures en die zijn veel

minder ingrijpend voor de eigenaren.

Voor alle andere besluiten zou een gewone meerderheid moeten

volstaan; óók als het gaat om energiebesparende maatregelen.

Daarvoor is nu nog een gekwalificeerde meerderheid nodig.

Volgens het appartementsrecht klopt dat helemaal niet; deze

regel is in het model-splitsingsreglement terechtgekomen, maar

niet omdat de wet dat zo heeft bepaald. Dat model moet dus

aangepast worden aan de huidige tijd.”

Regels, regelsAls het aan Noortje Vegter ligt, kunnen VvE’en met slechts twee

leden (48.000 in Nederland) best zonder alle rompslomp van

vergaderen, statuten, inschrijving bij de KvK etc. “Zij moeten er

toch altijd met z’n tweeën uitkomen, dus een verenigingsstruc-

tuur is niet zinvol. VvE’en tot 10 leden zijn gebaat bij

dienstverlening zoals XS VvE Beheer die biedt. Ik heb ook gecon-

stateerd dat de VvE’en die gebruik maken van die diensten,

tevreden zijn. Het grote voordeel voor hen is ook dat ze hun

mede-eigenaren niet hoeven aan te spreken als bijvoorbeeld de

bijdrage niet (op tijd) betaald wordt.

De grotere VvE’en (vanaf 10 eenheden) zouden juist in veel

hogere mate moeten voldoen aan regels van transparantie en

adequaat bestuur. Uit mijn onderzoek blijkt dat VvE’en die goed

bestuurd worden, ook veel beter onderhoud plegen.”

Beheerder of niet?“Een beheerder is daarvoor geen absolute voorwaarde: nergens

blijkt dat het hebben van een externe beheerder direct leidt tot

beter onderhoud. Ik zou graag zien dat de kwaliteit van de

beheerskantoren verbetert. De VvE’en die ik heb ondervraagd,

zijn in grote lijnen redelijk tevreden over hun beheerder. Toch

vindt een flink aantal dat hun beheerder niet transparant is en

moeilijk te controleren valt. Vaak weten ze niet wat de beheerder

nu eigenlijk precies doet voor het geld dat betaald wordt.

Een van mijn stellingen is dan ook dat een beheerder over enige

juridische kennis (bijvoorbeeld op HBO-niveau) moet beschikken.

Certificering alléén is wat mij betreft niet voldoende: er moet een

sluitend systeem komen waarmee een beheerder kan aantonen

dat hij/zij over de benodigde deskundigheid beschikt. Kennis van

juridische zaken hoort daar gewoon bij.”

Goed functionerenWaaraan moet een goed functionerende VvE wat haar betreft in

elk geval voldoen? “Dan gaat het om een goede verhouding tus-

sen bestuur en Vergadering van Eigenaren en om goede

informatieverstrekking (zeker als het om grote uitgaven of inves-

teringen gaat). De leden hebben ook recht op een duidelijke

besluitenlijst na de Algemene Ledenvergadering.

Noortje Vegter is geen voorstander van al te grote bemoeienis

door de gemeente. Ook vindt ze dat samenwerking tussen VvE’en

niet moet worden afgedwongen: “Het publiek belang is onvol-

doende om zo ver in te grijpen in de privaatrechtelijke

rechtsverhouding tussen appartementseigenaren.”

Overigens wijst ze erop dat ook unaniem genomen besluiten

die niet tijdens een Algemene Ledenvergadering zijn genomen,

rechtsgeldig zijn. “Dat is handig voor heel kleine verenigingen.

Maar voor grote VvE’en geldt dat vergaderen wel degelijk leidt tot

meer betrokkenheid en tot een beter functioneren van de VvE.”

Ook over gemengde complexen heeft ze een mening: “Je ziet nog

vaak dat corporaties hun huurders te weinig informatie geven

over hun rechten en plichten. Dat leidt tot onbegrip over en weer,

en dus tot vermindering van het woonplezier. Die informatie is

dus heel belangrijk.”

BijdrageOver het algemeen is de situatie van de VvE’en in Nederland

helemaal niet zo slecht, concludeert ze. “Dat blijkt ook uit allerlei

onderzoek dat gedaan wordt naar het functioneren van VvE’en.

Driekwart van alle verenigingen functioneert formeel goed, en

nog meer verenigingen zijn actief in materiële zin: 80%. Daar

wordt onderhoud gepleegd, maar die VvE’en voldoen niet aan

alle kenmerken van formeel functioneren. Om alle VvE’en goed te

laten functioneren, moet nog veel werk verzet worden. Ik hoop

dat mijn boek daaraan een bijdrage levert.” ■

VvE magazine november 2012 5

“Grote VvE’en zijn gebaat bijmeer regels ter bevordering van de transparantie”

“Regels voor kleine VvE’en kunnen eenvoudiger”

Samen met VvE BelangVoor haar onderzoek werkte Noortje Vegter nauw samen met

VvE Belang en XS VvE Beheer. “Daar was ik blij mee”, vertelt ze.

“Ik kreeg van beide organisaties veel informatie, en mijn vragen

werden ook beter beantwoord door de VvE’en die aangesloten

zijn bij beide organisaties. Een avondje zomaar bellen met

VvE’en die in het Kadaster staan, leverde veel minder respons

op. VvE Belang en XS VvE Beheer hebben dan ook een belang-

rijke bijdrage aan mijn onderzoek geleverd.”

Bent u geïnteresseerd in het proefschrift van Noortje Vegter? Haar boek ‘De vereniging van eigenaars’(Boom Juridische Uitgevers; ISBN 978-90-8974-708-2) is verkrijgbaar in de boekhandel.

Page 6: VvE Magazine - #4 - 2012

VvE opleidingen.nl is een initiatief van VvE Belang

VEV

VEV

o p l e i d i n g e n.nlDé opleider in VvE-land

Voor meer informatie bel 0900-20 20 510 (10 cpm)

of kijk op www.vveopleidingen.nl

‘VvE Opleidingen’ is een nieuw initiatief van VvE Belang. Als dé belangenbehartiger voor de VvE kent VvE belang een ruim dienstenpallet. De belangrijkste diensten zijn: juridische en bouwkundige dienst verlening, het VvE- magazine, de VvE-boeken, voorlichtingenbijeenkomsten en de jaarlijkse informatiemarkten.

Deskundigheidsbevordering staat bij VvE Belang hoog in het vaandel.

Hoe groter de deskundigheid hoe professioneler de VvE markt wordt.

VvE Belang heeft in het verleden aandacht gehad voor opleidingen

voor de leden en besturen van de VvE, maar ook voor de professionele

VvE beheerder en bestuurder. Nu heeft VvE Belang sinds 2010 een eigen

professionele afdeling opleidingen.

Omdat er nog steeds grote behoefte is aan kennis over de VvE en

VvE specifieke onderwerpen, heeft VvE Belang besloten ‘VvE Opleidingen’

in het leven te roepen en deze opleidingen in eigen beheer te geven.

‘VvE Opleidingen’ richt zich op iedereen die zich op een of andere

wijze bezighoudt met de VvE. Dat kan zijn als eigenaar-bewoner of als

bestuurslid van de VvE. Ook voor de medewerkers van beheerkantoren

of corporaties die zich met de VvE bezighouden, heeft ‘VvE Opleidingen’

gerichte cursussen.

Voor een overzicht van al onze opleidingen- en cursussen kunt u op onze

website www.vveopleidingen.nl bezoeken. U vindt daar een opleidings-

kalender en informatie over de cursussen en de docenten. Tevens biedt de

website de mogelijkheid om zich in te schrijven voor een cursus.

“ Dé opleider in VvE-land ”

008VvEO_adv A$.indd 1 01-10-11 13:30

Page 7: VvE Magazine - #4 - 2012

Column

VvE en huurders:samenwerken aan een goede leefomgeving

Een VvE besturen en het bijbehorende gebouw beheren is - als er slechts eigenaar/bewoners verblijven - al lastig genoeg. Lastiger wordt het indien expats of toeristen de appartementen gaan huren gedurende kortere of langere tijd. Ervaringen hebben geleerd dat huurders nu eenmaal ‘anders’ omgaan met een gebouw en zijn omgeving dan eigenaren.

oopt u een appartement in

een ‘uitpondproject’ (een

gebouw waar leeggekomen

huurwoningen worden ver-

kocht aan eigenaar/bewoners), dan

kunt u er rekening mee houden dat u

gedurende een bepaalde periode tus-

sen huurders woont. Koopt u echter

een appartement in een gebouw waar

slechts eigenaar/bewoners wonen, en

na verloop van bijvoorbeeld vijf jaren

blijkt meer dan de helft van de apparte-

menten verhuurd te zijn aan expats, dan

hebben we te maken met een heel

andere kwestie. De sfeer in een pand,

toch een gemeenschap van bewoners,

zal daardoor veranderen. De band met

huurders die tussen de zes maanden en

twee jaar in het pand verblijven, is heel

anders dan tussen mensen die tien,

twintig of dertig jaar in hetzelfde

gebouw met elkaar wonen.

‘Short stay’Dan heb ik het nog niet gehad over de

zogenoemde ‘short stay’-verblijvers:

toeristen die drie dagen of een week-

end een flat huren in uw gebouw, daar

feesten en daarna vertrekken. De enige

die daarvan voordeel heeft, is de eige-

naar van het appartement. Hij ontvangt

hoge huuropbrengsten, omdat de flat

wordt verhuurd als een soort hotel-

kamer. In grote steden speelt dit

probleem steeds vaker. Dit hoeft u als

VvE niet te accep teren. Een rechter

heeft bepaald dat dit soort short stay-

verhuur een hotelfunctie geeft aan een

woning en dat mag niet. De splitsings-

akte voorziet daarin niet: die spreekt

van woonruimte. Dus daarmee kunt

u dit type verhuur tegengaan. In het

gebouw waarin ik woon, hebben we

dat met succes gedaan.

Lastiger is de verhuur voor langere

termijn, meestal gemeubileerd en

gestoffeerd, voor een periode tussen

de zes maanden en twee jaar. In ieder

geval moet de huurder het splitsings-

reglement en het aanwezige

Huishoudelijk Reglement naleven en

daartoe een verklaring ondertekenen.

Hebt u het geluk dat uw VvE beschikt

over een ballotage, dan kunt u eisen de

huurder te ont moeten en te spreken

voor hij de woning betrekt. Daarbij

overhandigt u hem de reglementen

van de VvE, die hij moet accorderen.

Mochten er later strubbe lingen zijn, dan

kunt u zich hierop tenminste beroepen.

Meer mogelijkheden graag!Vervelender vind ik dat de eigenaren

van verhuurde flats zich niets meer

gelegen laten liggen aan de VvE. Het

werk daarin laten ze over aan onbezol-

digde bestuurders die nog wél in het

gebouw wonen. Op zijn minst vind ik

dit asociaal. Zelf woon ik in een gebouw

van 15 appartementen waarvan nu meer

dan de helft verhuurd is aan expats.

Dankzij de ballotage in onze splitsings-

akte kunnen we eisen dat we de

huurders ontmoeten en spreken vóór

zij de woning betrekken. Daarbij over-

handigen we hun de reglementen van

de VvE en vragen hun die voor akkoord

te ondertekenen. We spreken hen ook

aan in de gevallen dat zij zaken anders

doen dan afgesproken. Dat helpt,

maar het is niet ideaal. Het werk in de

VvE wordt nu slechts door enkele

(bestuurs-)leden gedaan. De VvE wil

verhurende leden van de VvE daarvoor

wel een extra vergoeding gaan vragen.

Zij verdienen immers aan de lucratieve

verhuur, die mede mogelijk is door het

werk van de VvE.

Buiten dat begint bij mij de behoefte

te groeien dat een VvE meer mogelijk-

heden moet hebben om de verhuur van

appartementen in het gebouw tegen te

gaan of te beperken. Dat zou zeker

mogelijk moeten zijn als de eigenaren

niet het geluk hebben dat verhuur van

de appartementen in een VvE in de

splitsingsakte is verboden. ■

Een VvE moet meer mogelijkheden hebben om de verhuur van appartementen tegen te gaan of te beperken

VvE magazine november 2012 7

door J.L. Broeren, adviseur en publicist o.g., Amsterdam

K

J.L. Broeren

Page 8: VvE Magazine - #4 - 2012

VvEWoningmarkt

VvE magazine november 20128

“Geef de kopers een prikkel om te bewegen op de woningmarkt”

mmers: als een starter een woning koopt, heeft dat vier tot

vijf verhuisbewegingen tot gevolg. Dat is goed voor woning-

eigenaren, voor makelaars, hypotheekadviseurs en voor tal

van bedrijven die zich bezighouden met renovatie, woning-

inrichting e.d. Aan het stakeholdersdebat ‘Hoe krijgen starters de

woningmarkt uit het slop?’ namen zes (kandidaat-)Kamerleden

deel: Marc Jager (CDA), Kees Verhoeven van D66, Kees

Diepeveen (GroenLinks), Henk Nijboer van de PvdA, SP’er

Paulus Jansen en VVD’er Brigitte van der Burg.

Zij discussieerden vooral over de hypotheekrenteaftrek, bezuini-

gen en stimuleren, Wonen 4.0 en de Starterslening. Zoals te

verwachten viel, nam Paulus Jansen het op voor huurders en voor

kopers met lage inkomens en pleitte Brigitte van der Burg hele-

maal aan de andere kant voor instandhouding van de

hypotheekrenteaftrek. De andere parlementariërs zaten letterlijk

en figuurlijk meer in het midden.

Wonen 4.0Positieve geluiden waren er over Wonen 4.0, het plan om de

woningmarkt integraal te hervormen (huur en koop) door de

hypotheekrenteaftrek geleidelijk te beperken, marktconforme

huren in te voeren (en een woontoeslag voor lage en middenin-

komens) en tegelijkertijd de tarieven voor de inkomstenbelasting

te verlagen. Maar dat is niet genoeg: er moet serieus gekeken

worden naar maatwerk bij een financiering voor een starter, een

zzp’er en een flexwerker.

We moeten integraal kijken naar de huur- en koopmarkt, stelde

Kees Diepeveen van GroenLinks. D66 vond dat partijen uit het

veld nauw betrokken moeten worden bij het formuleren van de

woonparagraaf in het toekomstige regeerakkoord. Wonen 4.0 is

hiervoor een goede basis, stelde hij. GroenLinks wil ook nog een

starterspremie invoeren en de overdrachtsbelasting voor starters

afschaffen. CDA en VVD waren het erover eens dat starters een

In de aanloop naar de verkiezingen voor de Tweede Kamer grepen veel organisaties hun kans om een debat te orga-niseren over onderwerpen die hun publiek aangaan. VBO Makelaar organiseerde ‘Het Grote Woningdebat’ tijdens het jaarlijkse VBO-congres. Enkele weken daarvoor was er in Nieuwspoort het ‘Sleuteldebat’, georganiseerd door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). Daar ging het vooral om de vraag ‘Hoe krijgen we starters de koopwoningmarkt op?’

Politici debatteren over de woningmarkt:hoe helpen we de woonconsument?

I

Page 9: VvE Magazine - #4 - 2012

hypotheek moeten kunnen krijgen van 35 jaar met daarbij de eer-

ste vijf jaar aflossingsvrij.

Houd de Startersaftrek!Jan Willem van Beek, directeur van SVn: “Mijn appèl aan de poli-

tiek luidt: pak de hypotheekrenteaftrek aan, maar geleidelijk en

gelijkelijk, dus laat de oude hypotheken niet ongemoeid. Juist in

tijden dat er zwaar bezuinigd moet worden, moeten we kijken

naar de mogelijkheden om te prikkelen. Geef de kopers een reden

om te bewegen op de woonmarkt. Voor de starter is de

Starterslening zo’n prikkel. Laat deze niet sneuvelen door het

onmogelijk maken van een aflossingsvrije periode.

Er is een groot algemeen belang om mensen te helpen en te

stimuleren als ze voor het eerst de koopwoningmarkt betreden.

De vraag is hoe je dat het beste kunt doen en ik heb de indruk

dat het nog aardig wat tijd zal kosten voordat dit tot iets leidt.

De centrale vraag die SVn u stelt is: bent u bereid om - zolang

de Starterslening nog nut heeft - met ons mee te denken en de

Starterslening mogelijk te houden? SVn is een stichting, geen

commerciële organisatie. Wij hebben geen baat bij het verstrek-

ken van de Starterslening. Zo lang we niet overbodig zijn, is het

belangrijk dat starters de eerste jaren net dat duwtje in de rug

krijgen met de eerste jaren rente- en aflossingsvrij.”

Pensioenfondsen en hypothekenEnkele weken later, één dag voor de verkiezingen, vond Het Grote

Woningdebat plaats op initiatief van brancheorganisatie VBO

Makelaar. Daar stelde VNO-NCW-voorzitter Bernard Wientjes.

“Ik roep de pensioenfondsen op om te investeren in Nederlands

vastgoed. Als banken hun hypotheken - natuurlijk tegen markt-

conforme voorwaarden - kunnen verkopen aan pensioenfondsen,

levert dat alleen maar voordelen op. Investeren in hypotheken is

vrij risicoloos, want Nederlanders betalen hun hypotheek trouw.

De pensioenfondsen krijgen een goed rendement op hun geïn-

vesteerde vermogen en de banken kunnen weer hypotheken

verstrekken.”

Daarna debatteerden (kandidaat-)Tweede Kamerleden van VVD,

SP, PvdA, CDA, D66, ChristenUnie en GroenLinks over drie the-

ma’s: de toekomst van de hypotheekrenteaftrek, de wenselijkheid

van marktconforme huren en de financierings-mogelijkheden

voor starters. Hun discussie werd nauwlettend gevolgd door de

bedenkers van het woningplan Wonen 4.0.

Aflossen met schenking VvD’er Betty de Boer noemde zoals verwacht het partijstandpunt

dat aan bestaande hypotheken niets mag veranderen, maar had

ook nog een paar maatregelen in petto die het voor starters aan-

trekkelijker en eenvoudiger moeten maken om een woning te

kopen: een blijvend lage overdrachtsbelasting én de mogelijkheid

om schenkingen belastingvrij te gebruiken voor de aflossing van

de hypotheek.

Paulus Jansen van de SP herhaalde zijn stelling dat het erom gaat

dat de Nederlander een dak boven zijn hoofd heeft. Of dat een

huur- of een koopwoning is, maakt volgens de SP’er niet veel uit.

VBO-directeur Hans van der Ploeg wees Jansen erop dat starters

heel graag willen kopen, maar dat het wel erg moeilijk is door de

starre houding van de banken: “In de dagelijkse praktijk blijkt dat

er geen ruimte meer is voor maatwerk en we constateren ook dat

banken niet naar inkomens- en toekomstperspectief kijken. Dat is

een belangrijke oorzaak van de vastgelopen woningmarkt.”

‘Geen maatwerk’Dat het gebrek aan maatwerk voor de makelaars - en dus de con-

sument - in de dagelijkse praktijk een groot probleem is, bleek uit

de felle reacties uit de zaal op de stelling dat starters van banken

meer financieringsmogelijkheden moeten krijgen. Prof. dr. Peter

Boelhouwer, directeur van onderzoeksinstituut OTB van de TU

Delft viel Hans van der Ploeg bij door te stellen dat de politiek

verantwoordelijk is voor de strenge regels in de Gedragscode

Hypothecaire Financiering en de gevolgen daarvan voor de

woningmarkt. De AFM volgt deze regels op microniveau tot

‘cijfers achter de komma’ op, waardoor banken weinig of geen

bewegingsruimte hebben.

Ook de btw-verhoging voor nieuwbouwwoningen naar 21% zorgt

er volgens de makelaars en woningmarktspecialisten voor dat de

woningmarkt opnieuw een klap krijgt. Jansen wees maar weer

eens naar de Europese regelgeving: verlaging van de btw in de

bouw is volgens ‘Brussel’ niet toegestaan. Boelhouwer bestreed

dat: in België (waar met name in Vlaanderen de woningprijzen

stijgen!) is een btw-verlaging ingezet om de woningmarkt te

stimuleren. “U kent uw eigen regels niet”, verweet hij de politici

die betoogden hoe moeilijk het de aspirant-woningkoper wordt

gemaakt door ‘Brussel’.

Hoe verder?De volgende dag ging Nederland naar de stembus en toen bleek

dat VVD en PvdA (tegen de verwachtingen in) een gigantische

winst hadden geboekt. Op het moment dat dit magazine naar de

drukker ging, onderhandelden VVD en PvdA over een nieuwe

coalitie. De VVD hanteert nog steeds het uitgangspunt dat

bestaande hypotheken moeten worden gerespecteerd. De PvdA

vindt dat de nieuwe regels ook van toepassing moeten worden

op bestaande hypotheken, naast een verlaging van het belasting-

percentage van de renteaftrek. Het wordt dus nog spannend;

zeker voor de woonconsument. ■

VvE magazine november 2012 9

VBO-directeur Hans van der Ploeg: “Banken kijken niet naar inkomens- en toekomstperspectief”

Politici debatteren over de woningmarkt:hoe helpen we de woonconsument?

Page 10: VvE Magazine - #4 - 2012

Garagedeuren Draaideuren Schuifdeuren

Deurautomatisering

W W W. J M D N E D E R L A N D . N LB e l : 0 41 3 - 47 67 0 0

JMD Nederland is de leverancier voor automatische deuren.Maak uw wooncomplex of woning toegankelijk voor iedereen. Automatische deuren betekent extra comfort voor alle bewoners enprobleemloze toegang voor iedereen. Wij geven graag deskundig en vrijblijvend advies. Bel ons of vraag een offerte aan op onze website. U ontvangt binnen 24 uur een heldere offerte.

Het comfort van automatische deuren

Advertentie JMD2.indd 1 26-01-11 15:26

Page 11: VvE Magazine - #4 - 2012

L o a Liftenk

Oog voor detailHoogstaand onderhoudDirect contact met uw monteurZeer gunstige prijs/kwaliteit verhoudingVCA gecertificeerd Merkonafhankelijk24 uur serviceEerlijk en betrouwbaar

Waar anderen stoppen gaan WIJ verder

Lokaliften BVLaan van Waalhaven 992497 GK DEN [email protected]

Liftonderhoud

Kwaliteit niet alleen op het gebied van techniek maar ook op het gebied van communicatie, advies en facturatie.

Door onze merkonafhan-kelijkheid bent u altijd verzekerd van een eerlijk advies en iemand die met u meedenkt op het gebied van techniek, bouwkunde en nanciën.

Lokaliften kan u veel werk uit handen nemen zodat u zich geen zorgen hoeft te

maken over uw liftinstallatie en alle aspecten die zich daarbij voordoen.

Lokaliften werkt niet met prestatie contracten en is van mening dat je voor onderhoud de tijd moet nemen, dan volgt de prestatie vanzelf.

Pro teer nu! Wij garanderen u 15 % minder kosten voor onderhoud aan uw liftinstal-latie. Neem contact met ons op en verbaas u over wat wij voor u besparen.

Liftonderhoud bij Lokaliften berust op kwaliteit met een hoofdletter K.

Vraag informatie aan via [email protected] bel met 070-4144104

LB33_Lokaliften_190 x 130.indd 1 15-12-2008 10:48:00LB41_Lokaliften_190 x 130.indd 1 30-03-2009 12:02:57

Uw totaalleverancier voor vastgoedonderhoud

Sika is al jaren actief in het vastgoedonderhoud en levert producten op het gebied van:

▲ Duurzame afdichtingen voor dilataties en façades

▲ Vloer- en wandcoatings

▲ Vloeibare daksystemen en membranen

Sika Nederland B.V. - www.sika.nl Scan de code voor meer informatie

Page 12: VvE Magazine - #4 - 2012

VvEBijzondereOrganisaties

“Met energiesubsidies moeten we stoppen. Het enige effect dat uitgaat van subsidies op energiebesparende maatregelen is dat ze de markt vol-komen ontregelen. We zien in een heel korte tijd een enorme toeloop op installateurs en vervolgens blijkt de subsidiepot al snel leeg te zijn. Dan gaat de consument zitten wachten op de volgende subsidie en hebben de installateurs weer een jaar weinig te doen. Het nadeel van subsidies is ook dat je er op een gegeven moment weer mee moet stoppen. En dan blijkt dat de consument zelf ook wel weet dat hij beter uit is met energie-zuinige installaties. Dat zie je wel aan de HR-ketel. Die is inmiddels gemeengoed geworden; ook zonder subsidies.”

at zegt ir. Marcel Engels.

Tot 1 januari 2013 is hij nog

voorzitter van UNETO-VNI,

de ondernemersorganisatie

voor de installatiebranche en de elek-

trotechnische detailhandel. Op die

datum wordt het voorzitterschap over-

genomen door Titia Siertsema, nu nog

algemeen directeur van de onderne-

mersorganisatie. Engels pleit steeds

opnieuw voor maatregelen die leiden

tot energiebesparing. De juiste afstel-

ling en inregeling van installaties is

daarbij naar zijn mening de eerste stap.

“Daarmee valt al veel energie - en dus

geld - te besparen. Het is altijd de eer-

ste maatregel die je moet nemen”, zegt

hij. “Plus natuurlijk goed onderhoud van

diezelfde installaties. Als je kiest voor

een erkende installateur, weet je in elk

geval zeker dat je installatie vakkundig

wordt afgesteld en onderhouden.”

Specialisten“Energiebesparing is een vak apart,

waarvoor je een specialist nodig hebt.

Immers: het gaat niet alleen om het

plaatsen van een energiezuinige ver-

warmingsketel of van een rijtje

zonnepanelen. Wij pleiten ervoor om de

samenwerking aan te gaan met andere

ondernemers, bijvoorbeeld op het

gebied van glas en van gevel- en dak-

isolatie. Daarom hebben we in een

aantal regio’s al consortia opgericht

onder de naam E.nu. Coöperaties die

de markt actief benaderen en die een

compleet gebouw onder de loep kun-

nen nemen om zo tot een optimaal

advies te komen. Adviesbureaus maken

ook deel uit van die coöperaties, want

een onafhankelijk advies is natuurlijk

ook een belangrijk onderdeel van het

traject.”

Dat klinkt goed. VvE’en die een goed

advies willen, kunnen dus simpel op

E.nu kijken waar zo’n coöperatie actief

is? “Nee, dat is (nog) niet het geval”,

bekent Engels. “De coöperaties richten

zich vooralsnog vooral op de zakelijke

markt, maar VvE’en zijn zeker een inte-

ressante doelgroep. Ik verwacht dan

ook dat er ook voor Verenigingen van

Eigenaren initiatieven zullen volgen. Zij

kunnen dan ook rekenen op een inte-

graal energieadvies, waarbij rekening

wordt gehouden met de financiële situ-

atie van de VvE. Je kunt er dan

bijvoorbeeld voor kiezen om eerst te

gaan isoleren en vervolgens te gaan

sparen voor andere maatregelen, zoals

de plaatsing van zonnepanelen.”

EnergielabelEngels stelt dat UNETO-VNI al vele

jaren aanjager is van initiatieven om

energie te besparen in de gebouwde

omgeving. De organisatie was indertijd

een van de initiatiefnemers van de

Projectgroep Energiebesparing

Gebouwde Omgeving. VvE Belang was

partner van dit project, evenals

Agentschap NL, Milieu Centraal, VBO

Makelaar en een aantal andere organi-

saties. In 2008 werd Meer Met Minder

opgericht met als doelstelling: 30 pro-

cent energiebesparing in de gebouwde

omgeving. Helaas worden – ondanks al

die initiatieven - de doelstellingen op

het gebied van energiebeperking nog

steeds niet gehaald.

De invoering van een energielabel komt

ook nog niet van de grond. In januari

2008 was al bepaald dat bij de verkoop

van een woning een energielabel moest

worden overlegd, maar onder druk van

notarissen (en makelaars) werd al snel

geregeld dat een label niet nodig was

als koper en verkoper er geen prijs op

stelden en de notaris het in de akte

vastlegde.

Op 1 januari 2013 zou het energielabel

dan toch worden ingevoerd, maar

demissionair minister Liesbeth Spies

(Binnenlandse Zaken) werd onderuit

gehaald door haar eigen partijgenoot

Bas Jan van Bochove: hij pleitte samen

met VVD’er Betty de Boer voor het

‘light-label’ dat Meer Met Minder als een

VvE magazine november 201212

D

Ir. Marcel Engels, voorzitter UNETO-VNI:

“Energiebesparing is een vak waar-voor je een specialist nodig hebt”“Laten we nu eindelijk eens opschieten met het energielabel”

Page 13: VvE Magazine - #4 - 2012

konijn uit de hoge hoed toverde.

Woningeigenaren kunnen zelf zo’n label

downloaden door een paar gegevens

over de woning op de site in te voeren.

“Dat bespaart de woningeigenaar kos-

ten”, zo preludeerden de politici alvast

op de komende Tweede Kamerver-

kiezingen.

‘Light-label’? Op zijn zachtst gezegd was Marcel

Engels onaangenaam verrast toen Meer

Met Minder het ‘light-label’ introdu-

ceerde: “Zo’n label zegt natuurlijk niets

over de echte energieprestatie van de

woning. Je kunt geen oordeel baseren

op simpele gegevens als bouwjaar en

oppervlaktegegevens. Maar dat ener-

gielabel moet er wel komen. We zien

aan de auto-industrie en de witgoedbe-

drijven hoe belangrijk energiezuinigheid

is. Consumenten letten wel degelijk op

de energiezuinigheid van auto’s en van

wasmachines en koelkasten.

Het is ook helemaal geen discussiepunt

of het energielabel moet worden over-

legd: dat hebben we met z’n allen in

Europa zo geregeld. Nederland wilde in

het begin zelfs veel méér doen dan

besloten was. UNETO-VNI is daar nooit

In VvE Magazine besteedt de redactie aandacht aan brancheorganisaties, keurmerken en bijzondere organisaties die voor verenigingen van eigenaren

van belang kunnen zijn. In deze zesentwintigste aflevering aandacht voor UNETO-VNI.

een voorstander van geweest; wij zijn

van mening dat je je gewoon goed aan

de gemaakte afspraken moet houden.

Ik zie ook niet wat het probleem is. In

tal van landen is het de gewoonste

zaak van de wereld dat je bij de aan-

koop van een woning meteen van de

makelaar hoort wat de energieprestatie

van de woning is. Het moment waarop

een woning van eigenaar (of huurder)

wisselt, is hét moment om die prestatie

aan te tonen.

Daarmee voorkom je bovendien dat

heel Nederland een inspectie moet

laten uitvoeren. Het zou natuurlijk

mooi zijn als we van alle woningen

zouden weten hoe het gesteld is met

de energiezuinigheid. Dat zou ook

goed zijn voor de bewoners. Maar laten

we nu eerst maar eens opschieten met

het energielabel bij een verhuizing.” ■

VvE magazine november 2012 13

“Het enige effect dat uitgaat van subsidies op energiebesparende maatregelen is dat ze de markt volkomen ontregelen”

RepresentatiefUNETO-VNI is een van de grootste werkge-

versorganisaties van Nederland, vertelt

Engels. “Zo’n 95 procent van de omzet die

installateurs in Nederland maken, komt voor

rekening van UNETO-VNI-leden. Daarmee

zijn we zeer representatief voor de installa-

tiebranche en de elektrotechnische

detailhandel (waaronder bekende grote

elektronicawinkels als BCC e.d.) We zijn con-

tinu in gesprek met de overheid en de

politiek, het onderwijs, de media, vakbonden

en fabrikanten- en consumentenorganisaties.

Daarnaast besteden we veel aandacht aan

de professionele, slagvaardige en klantge-

richte ondersteuning van onze leden.

Duurzaamheid is daarbij heel belangrijk.

Het logo van UNETO-VNI is een keurmerk.

Wij stellen hoge eisen aan onze leden op het

gebied van opleiding, maar ook als het gaat

om de gebruikte materialen. Daarnaast heb-

ben we een onafhankelijke

geschillen-commissie en zorgen we ervoor

dat onze leden de mogelijkheid hebben om

in alle opzichten hun kennis en kunde up-to-

date te houden. Daarmee bieden we de

consument de zekerheid dat hij te maken

heeft met een ondernemer die weet waar-

over hij praat. Onze leden weten hoe energie

zo efficiënt mogelijk ingezet kan worden en

waar de kansen liggen als het gaat om de

inzet van duurzame energie.”

Page 14: VvE Magazine - #4 - 2012

Nieuwe gedragscode VvE-beheerders geeft duidelijkheid over kwaliteit

VvEInterview

Integriteit, kwaliteit en transparantie; dat zijn belangrijke voorwaarden waaraan vastgoedbeheerders - dus ook VvE-beheerders - moeten voldoen. Dat vindt René Brinkhuijsen, een van de directeuren van VVE Beheer in Rijswijk en bestuurslid van Vastgoedmanagement Nederland (VGM NL). De organisatie werd in 2009 opgericht om beheerders te ondersteunen op het gebied van kwaliteits- en deskundigheidsbevordering. Dat is al voor een groot deel gelukt: de gedragscode is gereed en binnenkort wordt een onafhankelijke Geschillencommissie geïnstalleerd. Daarmee gaan twee belangrijke wensen van VGM NL in vervulling.

rinkhuijsen: “Deze zomer verscheen - op verzoek van

de Tweede Kamer - het rapport van bureau Companen

(VvE Magazine augustus 2012, pagina 4 en 5), waarin

werd gesteld dat er veel goed gaat in VvE-land, maar

waarin hier en daar ook stevige kritiek werd geleverd op VvE-

beheerders. Een van de aanbevelingen was ook dat de

branche de kritiek ter harte zou nemen en zelf aan kwaliteits-

verbetering zou gaan werken.”

Uit het rapport: “Vastgoed Management Nederland, waarbij

ook een groeiend aantal VvE-beheerders is aangesloten,

actualiseert momenteel haar algemene voorwaarden ten

behoeve van beheerovereenkomsten van VvE’en. Als VvE-

beheerders zich houden aan deze branchecode, zal dat naar

verwachting een bijdrage leveren aan een professionele

beroepsopvatting van de branche.”

Brinkhuijsen: “Het rapport van Companen heeft ervoor

gezorgd dat allerlei initiatieven in een stroomversnelling

terecht kwamen. In het rapport staat dat er betrouwbare

keurmerken moeten komen voor VvE-administrateurs. Er zou

ook een financiële prikkel moeten komen voor VvE’en die kie-

zen voor een gecertificeerde beheerder, stelt Companen.

Voorbeelden zijn: korting op de opstalverzekering, korting op

de hypotheekrente etc. Dat zijn prima voorstellen, maar VGM

NL is van mening dat er grotere stappen voorwaarts moeten

worden gezet.”

Klachtenlijn c.q. meldpunt“De Klachtenlijn van VvE Belang is ook een initiatief dat is

voortgekomen uit de conclusies van het onderzoek.

Companen noemt ‘naming and shaming’ als instrument om

slecht functionerende beheerders aan de schandpaal te

nagelen. Wij vinden het idee van een klachtenlijn c.q. meld-

punt een goed initiatief. Een eis is wel dat er zorgvuldig

wordt omgegaan met de meldingen. Het is prima dat belan-

genorganisaties de vinger aan de pols houden. Dat houdt

ons ook bij de les en we willen graag een functie vervullen

in de afhandeling van die klachten, bijvoorbeeld door in de

nabije toekomst de klagers te kunnen verwijzen naar de

Geschillencommissie. We verwachten dat de Geschillen-

commissie VvE Beheer nog dit jaar tot stand komt. De eerste

geschillen kunnen naar verwachting begin 2013 worden

aangebracht.

VvE magazine november 201214

B

Page 15: VvE Magazine - #4 - 2012

Het is wel jammer dat er nu twee van die meldpunten zijn

(ook van Vereniging Eigen Huis), want daarmee krijg je

weer versnippering. En dat willen wij nu juist tegengaan: we

zouden graag zien dat alle ideeën ter verbetering van vast-

goedbeheer centraal geïnventariseerd worden. Uiteraard

willen wij dat graag faciliteren. Dat betekent niet dat we alle

VvE’en die een geschil met hun beheerder hebben, bijvoor-

beeld naar de Geschillencommissie willen verwijzen.

Integendeel: we wijzen hen op de mogelijkheden die ze heb-

ben (afhankelijk van de aard en grootte van het geschil): de

rechtbank of de Geschillencommissie.

Probleem is overigens dat VvE-beheerders helemaal geen

informatie over een VvE aan derden (zoals een klachtenlijn of

meldpunt) mogen verstrekken. Bij de Geschillencommissie -

en natuurlijk ook bij de rechter - komen die gegevens wél op

tafel.”

Samen met VvE BelangAlle initiatieven worden zo veel mogelijk afgestemd met

betrokken organisaties, zoals VvE Belang en - in het geval

van de Geschillencommissie - ook met Vereniging Eigen Huis.

Bij het overleg over de branchevoorwaarden zat, naast de

consumentenorganisaties, ook Vastgoed Belang aan tafel.

“Wij hechten veel waarde aan die samenwerking, want als je

streeft naar kwaliteit en goede, sluitende afspraken, moet je

ook de ‘klant’ inbreng geven”, stelt Brinkhuijsen. “Een van de

gespreksonderwerpen is: moet de Geschillencommissie ook

geschillen kunnen behandelen tussen een VvE en een beheer-

der die niet aangesloten is bij VGM NL? Wij denken dat dit

mogelijk moet zijn; dat we ook in dat opzicht branchebreed

moeten denken.

Er zijn nu ca. 90 vastgoedbeheerders aangesloten bij VGM

NL (waarvan zo’n 40 VvE-beheerskantoren) en dat betekent

dat er heel wat beheerders zijn die - nog - niet samenwerken

met onze organisatie. Als ook geschillen met niet-leden kun-

nen worden behandeld door de Geschillencommissie, biedt

dat VvE’en de zekerheid dat ze hun klacht altijd op een laag-

drempelige manier kunnen laten behandelen.”

Certificering“Kwaliteit en certificering zijn niet onlosmakelijk met elkaar

verbonden, stelt hij. “Sommige beheerders zijn ISO-

gecertificeerd of hebben een ISAE- of SAS70-certificaat

(borging van interne beheersing). Daarnaast zijn er nu 20

SKW-gecertificeerde VvE-beheerders en daar komen er

binnenkort nog een paar bij. Ten slotte zijn er tal van organi-

saties die op een andere manier de kwaliteit van hun

dienstverlening waarborgen.

Vraag dus als VvE aan de beheerder hoe de kwaliteit van

dienstverlening geborgd wordt; of dat nu door middel van

een certificaat of ‘harde afspraken’ gebeurt. Dat kun je een-

voudig onderzoeken door bijvoorbeeld contact op te nemen

met de keuringsinstelling of met de brancheorganisatie. We

constateren ook dat steeds meer VvE’en die stap nemen.

Een goede zaak, want de misstanden die we in het verleden

zagen, mogen gewoon niet meer voorkomen. Dat is in het

belang van de VvE en de appartementseigenaar, maar zeker

ook in het belang van de beheerder.”

VoordelenBrinkhuijsen zou vanzelfsprekend graag zien dat nog meer

VvE-beheerders kiezen voor aansluiting bij VGM NL. De bij-

drage die voor het lidmaatschap moet worden betaald, is

wellicht een struikelblok. De voorzitter: “We moeten de kos-

ten die het optuigen van de Geschillencommissie en het

opstellen van branchevoorwaarden nu eenmaal met zich

meebrengen, natuurlijk wel kunnen betalen.

Voor de bijdrage die onze leden betalen, krijgen ze ook veel

terug: ze kunnen voor een gereduceerd tarief juridisch advies

inwinnen bij gespecialiseerde advocatenkantoren en we

bieden hun natuurlijk de nodige ondersteuning bij het bevor-

deren van hun deskundigheid. We zijn ervan overtuigd dat

het lidmaatschap van VGM NL in de markt steeds meer een

voordeel zal blijken; vooral doordat men beseft dat het lid-

maatschap staat voor kwaliteit.

Voor eenmansbedrijven is het wat lastiger om lid te worden

van VGM NL: de continuïteit is een belangrijke eis bij onze

acceptatie. Juist die continuïteit is heel belangrijk voor

de VvE’en. We begrijpen best dat ook kleine beheerders

aansluiting zoeken bij VGM NL. Daarom bieden we hun het

aspirant-lidmaatschap, waarbij de VvE-beheerder ruim een

jaar de tijd krijgt om in omvang te groeien.”

‘Contacten’Sommige VvE-bestuurders hebben het idee dat de contacten

tussen hun beheerder en een aannemer wel erg innig zijn.

Brinkhuijsen kent die verhalen vanuit het verleden. “Ik kan

niet uitsluiten dat er dingen gebeuren die het daglicht niet

verdragen”, zegt hij. “Als een VvE opdracht geeft voor een

onderhoudsbeurt, weet ze niet in hoeverre de beheerder daar

iets aan verdient. Ook in dat geval is transparantie het motto:

maak goede afspraken over de manier waarop de beheerder

hiermee omgaat.

Als de beheerder het onderhoudstraject begeleidt, kan hij

daarvoor een bepaald bedrag (of percentage) in rekening

brengen. Daar is niets mis mee: hij investeert tenslotte tijd

in die klus. Maar daarover moeten wel goede contractuele

afspraken worden gemaakt. Wij pleiten ervoor dat VvE-

bestuurders nauw betrokken zijn bij het onderhoud en dat ze

meekijken als het onderhoud - en de controle daarop door de

beheerder - wordt uitgevoerd. Uiteindelijk blijft de Algemene

Ledenvergadering altijd opdrachtgever. En de eerste stap is

natuurlijk altijd het aanstellen van een goede beheerder. Op

korte termijn wordt dat dankzij onze gedragscode aanzienlijk

eenvoudiger.” ■

VvE magazine november 2012 15

“De VvE moetgoede, sluitende afspraken maken met de beheerder”

Page 16: VvE Magazine - #4 - 2012
Page 17: VvE Magazine - #4 - 2012

Twinq bv Postbus 6005, 4900 HA Oosterhout

MET ÉÉN UUR IN DE MAAND UW ADMINISTRATIE OP ORDE?

Dat kan met dé software van Twinq!

Twinq kent vele voordelen, waaronder het behalen van meer dan 30% efficiëntieverbeteringrondom het beheer en de verwerking van uw VvE-administratie.

Inmiddels maken meer dan 00 VvE’s gebruik van Twinq.

MEER INFORMATIE?T (0162) 470555 of www.twinq.nl

Twinq-advertentie 01-08-2007 11:59 Pagina 1

57Inmiddels maken meer dan 10.000 VvE's gebruik van Twinq.

besparing van tijd, zorgen én kosten

Genera: het meest complete totaal beheer pakket

Admira: financieel administratief beheer

Thesis: totaal technisch beheer

Vastgoed Consultancy: de beste start van VvE’s

adres: postbus 51 • 3430 AB Nieuwegeintelefoon: (030) 60 03 939e-mail: [email protected]

www.vvemetea.nl

Page 18: VvE Magazine - #4 - 2012

VvEJuridisch

Stemrecht voor huurders in de VvE; wat zijn de mogelijkheden? Nederland telt steeds meer gemengde complexen, waar eigenaren en huurders in één gebouw wonen. Het appartementencomplex wordt beheerst door de akte van splitsing die alle appartementseigenaren van rechtswege verbindt door middel van het verplichte, kwalitatief lidmaatschap van de VvE. Huurders zijn geen lid van de VvE en hebben daarom ook geen stemrecht in de Algemene Ledenvergadering van de VvE. Toch zijn er steeds meer stemmen die ervoor pleiten dat ook de huurders inspraak kunnen uitoefenen in de VvE. Kan dat?

et recent gepubliceerde rapport ‘Gemengde

Complexen: evaluatierapport SEV-programma

bewoners en invloed’ gaat in op de mogelijkheden

tot het stimuleren van bewonersparticipatie. Eén

van de mogelijkheden om bewonersparticipatie in gemengde

complexen te bevorderen is volgens het rapport, dat huur-

ders zoveel mogelijk gelijke toegang krijgen tot de gang van

zaken in de VvE. Bewoners moeten volgens dit rapport niet

als huurders of eigenaren worden behandeld, maar als bewo-

ners. In de beschreven experimenten komt dat onder meer

terug door in gemengde complexen naast eigenaren ook

huurders toegang te geven tot alle VvE-informatie en VvE-

vergaderingen en door huurders hetzelfde stemrecht als

eigenaren te geven.

De VvE en bewonersparticipatie Allereerst rijst de vraag of de VvE geschikt is om als vehikel

te dienen waarin bewonersparticipatie vorm kan worden

gegeven. De VvE is namelijk de wettelijke vertegenwoordiger

van de gemeenschap van eigenaren, niet van de huurders.

Het appartementsrecht bevat een mix van zakenrecht en

rechtspersonenrecht, alles met uitsluitend het beheer van

het complex als doel.

Daarom is het lidmaatschap van de VvE kwalitatief verbon-

den aan de eigendom van het appartement. Alle eigenaren

dragen verplicht bij aan de kosten voor het beheer en de

instandhouding van het gebouw. Met het verplichte lidmaat-

schap biedt de VvE de structuur waarbinnen die verplich-

tingen worden nagekomen door de eigenaren. De VvE is dus

geen bewonersvereniging die zich tevens ten doel kan stellen

bewonersparticipatie te bevorderen, of dat nu onder eigena-

ren of huurders is.

Ook de grondwettelijke vrijheid van vereniging verzet zich

mijns inziens tegen een verplicht lidmaatschap van de VvE,

als die méér taken zou hebben dan alleen het beheer van het

complex. Vanwege het zakenrechtelijke karakter van het lid-

maatschap gaat de VvE naar mijn mening slechts over het

complex en het gebruik daarvan en niet over de mensen en de

manier waarop bewoners het woon- en leefklimaat ervaren.

Verschil huur en eigendomVerder kan een bezwaar worden aangevoerd tegen huur-

dersparticipatie in de VvE vanwege het verschil tussen huur

en eigendom. In een VvE zijn de eigenaren onderling gehou-

den de gemeenschappelijke zaak in stand te houden. Een

huurder zelfstandig de rechten geven die een eigenaar heeft,

is dan ook weinig zinvol, omdat daar per definitie niet

dezelfde plichten als die van een eigenaar tegenover staan.

Integendeel, de huurder heeft recht op het onverstoord huur-

genot en maakt zodoende bij zijn verhuurder, de eigenaar,

ook aanspraak op een goed onderhouden zaak als die van

de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. De

opvatting in het SEV-rapport dat het onderscheid tussen het

huurrecht en het appartementsrecht niet langer stand zou

houden, is naar mijn mening dan ook te grofstoffelijk.

Gedeeltelijk stemrechtEr zijn dus nogal wat principiële bezwaren tegen het verstrek-

ken van inspraak aan huurders in de Algemene Ledenver-

gadering van de VvE. De VvE die daar toch toe wenst over

te gaan, moet zich afvragen in welke vorm dat het beste inge-

vuld kan worden.

Er zijn verschillende varianten denkbaar:

- het verstrekken van een algehele volmacht van de eigenaar

aan de huurder om namens de eigenaar in de vergadering

het stemrecht uit te oefenen;

- het verstrekken van een gedeeltelijke volmacht van de

eigenaar aan de huurder om slechts op bepaalde onderde-

len het stemrecht uit te oefenen;

- het vooraf plegen van overleg door de verhuurder met de

huurders over voor de huurders relevante onderwerpen

met betrekking tot het gebruik van het gebouw, op grond

waarvan de verhuurder zijn stemgedrag in de algemene

ledenvergadering afstemt.

Volledige volmachtDeze mogelijkheid kan rechtsgeldig en buiten de medewer-

king van de VvE worden gehanteerd door een verhuurder die

daarvoor kiest. Op grond van de modelreglementen, bijvoor-

beeld artikel 49 Modelreglement 2006, is iedere eigenaar

bevoegd hetzij in persoon, hetzij bij een schriftelijk gevol-

machtigde die al dan niet lid van de vereniging is, de

vergadering bij te wonen, daarin het woord te voeren en

het stemrecht uit te oefenen.

De eerste vraag die zich voordoet bij gemengde complexen,

is hoeveel personen een grooteigenaar een volmacht mag

geven voor de vergadering. Op grond van het voorgaande

artikel lijkt het Modelreglement ervan uit te gaan dat iedere

eigenaar aan één persoon een volmacht mag geven om

namens hem bij de vergadering het stemrecht uit te oefenen.

Ondanks het feit dat het Modelreglement uitgaat van ‘één’

volmacht ben ik geneigd te veronderstellen dat de eigenaar

VvE magazine november 201218

H

Page 19: VvE Magazine - #4 - 2012

van meerdere appartementsrechten namelijk ook bevoegd is

om elke huurder afzonderlijk een volmacht te geven. Het

stemrecht is verbonden aan het zakelijk recht, het apparte-

mentsrecht en is derhalve niet persoonlijk van aard. Het feit

dat meerdere appartementsrechten bij één eigenaar in

eigendom zijn, doet niets af aan het aantal stemmen in de

vergadering dat aan de betreffende appartementsrechten

verbonden is. Het moet naar mijn mening dan ook mogelijk

zijn dat een grooteigenaar aan elke huurder van zijn apparte-

menten een volmacht geeft.

Geeft de grooteigenaar een algehele volmacht aan elk van

zijn huurders, dan zal die huurder ook bevoegd zijn om te

stemmen over aangelegenheden die de huurder per definitie

niet aangaan, zoals het vaststellen van de begroting, de jaar-

rekening en de reserveringen voor groot onderhoud. Het is

denkbaar dat de grooteigenaar zelf de regie wil houden over

die onderwerpen. Het verstrekken van een algemene vol-

macht voorziet daarin echter niet.

Gedeeltelijke volmacht In de praktijk wordt geëxperimenteerd met een gedeeltelijke

volmacht. Op grond daarvan verleent de grooteigenaar, door-

gaans de corporatie die tevens bestuurder/beheerder van de

VvE is, voor bepaalde onderwerpen een specifieke volmacht

aan huurders van woningen in het complex. Vaak betreft dat

onderwerpen die het gebruik van het appartement en/of het

woon- en leefklimaat in het complex betreffen, zoals het vast-

stellen of wijzigen van het huishoudelijk reglement, het kiezen

van de kleur van het buitenschilderwerk of overlastkwesties.

Voor het overige blijft de eigenaar zelf gerechtigd om het

stemrecht in de vergadering uit te oefenen. Een dergelijke,

gesplitste volmacht staat mijns inziens op gespannen voet

met het bepaalde in artikel 49 Modelreglement 2006, dat uit-

gaat van één volmacht per stemrecht. Het is onzeker of een

grooteigenaar op deze manier zijn huurders in de vergade-

ring kan toelaten.

Daar komt bij dat het voor de VvE daardoor onduidelijk kan

worden over welke agendapunten wie (de huurder of de eige-

naar?) het stemrecht kan uitoefenen. Ook moeten dan bij

verschillende onderwerpen diverse ‘deelbesluiten’ worden

omschreven, om te bewerkstelligen dat het gedeelde stem-

recht tussen eigenaar en de huurder in overeenstemming is

met de ter vergadering voorliggende besluiten. Zo kan bij-

voorbeeld een besluit over het uitvoeren van het schilderwerk

voor wat betreft de kleur van het schilderwerk behoren tot

het stemrecht van de huurder, maar voor wat betreft de kos-

ten ervan behoren tot het stemrecht van de eigenaar. Zo zal

over één besluit twee keer gestemd moeten worden, waarbij

voor het eerste ‘gebruikers’-deelbesluit de huurder zijn stem

kan uitbrengen en voor het tweede ‘financiële’ deelbesluit de

eigenaar.

Er zijn echter ook voorbeelden denkbaar waarbij dat onder-

scheid minder duidelijk te maken is. Zo kan het beheer en het

efficiënt besturen van de VvE onder druk komen te staan

indien geen duidelijke afspraken worden gemaakt over wie

waarover het stemrecht in de vergadering kan uitoefenen.

Deze gedeelde volmacht verlening geniet derhalve niet mijn

voorkeur, en ik acht die voorshands in strijd met de bevoegd-

heid om een volmacht te verlenen die is opgenomen in het

Modelreglement.

Overleg voorafHet plegen van overleg vooraf tussen een grooteigenaar en

huurders over voorliggende vergaderbesluiten is zonder meer

mogelijk. De eigenaar blijft zelf als lid van de VvE in de verga-

dering aanwezig en oefent daar het stemrecht uit. Op grond

van afspraken tussen huurder en eigenaar verplicht de eige-

naar zich echter jegens de huurder om op bepaalde

onderdelen het stemrecht op een bepaalde, vooraf met de

huurders afgesproken, wijze uit te oefenen. De VvE blijft ech-

ter buiten deze afspraken, zodat zij ook op geen enkele wijze

een aanpassing op haar reglementen of vergaderbesluitvor-

ming hoeft door te voeren. Deze variant is uitvoerbaar zonder

dat nadere besluitvorming of reglementen of afspraken hoe-

ven te worden gemaakt en is dan ook de minst vérgaande

vorm van huurdersparticipatie in gemengde complexen.

MaatwerkIndien een VvE ondanks de voormelde beletselen huurders

in de algemene vergadering inspraak en stemrecht wenst te

verlenen, kan het wenselijk zijn om het reglement voor wat

betreft volmachtverlening aan te passen aan de gewenste

variant. Tevens kan het wenselijk zijn om expliciet in het

reglement op te nemen, dat de eigenaar van meerdere appar-

tementen per appartement een volmacht kan verstrekken,

bijvoorbeeld aan elke gebruiker daarvan. ■

VvE magazine november 2012 19

Stemrecht voor huurders in de VvE; wat zijn de mogelijkheden?

Mr Richard P.M. de LaatDe Advocaten van Van Riet

Tel: 030 – 263 50 52

E-mail: [email protected]

Internet: www.vanvanriet.nl

Mr Richard P.M. de Laat is als partner verbonden aan

de sectie Vastgoed van de Advocaten van Van Riet te

Utrecht. Hij is ondermeer gespecialiseerd in het appar-

tementsrecht en procedeert en adviseert voor diverse

opdrachtgevers, waaronder VvE’en, beheerders en

appartementseigenaren.

Page 20: VvE Magazine - #4 - 2012

VvEJuridisch

Overlast, of - zoals dat in juridische terminologie genoemd wordt – ‘onrechtmatige hinder’, is een groot probleem waar VvE’en regelmatig mee te maken krijgen. Er bestaat een grote verscheidenheid aan appartementencomplexen. Complexen die geheel bestaan uit koopappartementen, complexen die geheel bestaan uit huurwoningen (vaak beho-rende tot de sociale woningvoorraad), zorgcomplexen en de zogenaamde ‘gemengde complexen’. Gemengde complexen kunnen daarnaast bestaan uit woningen en bedrijfsruimten. De aanpak van overlast in gemengde com-plexen is niet eenvoudig. VvE’en krijgen in dat geval namelijk niet alleen met eigenaren, maar ook met gebruikers en huurders te maken. In dit artikel gaan we in op de aanpak van door gebruikers en huurders veroorzaakte overlast.

e wet maakt onderscheid tussen een gebruiker en

een huurder. Als een ‘gebruiker’ is aan te merken

elke bewoner die geen eigenaar is. Als ‘huurder’ is

aan te merken diegene die krachtens een huurover-

eenkomst het gebruik heeft gekregen. Als een ‘gebruiker’

(zonder huurovereenkomst) is bijvoorbeeld aan te merken

een logee, een gescheiden vriend die tijdelijk inwoont, of gas-

ten. Het begrip ‘gebruiker’ is dus ruimer dan het begrip

‘huurder’.

In de model-splitsingsreglementen van de KNB worden enkel

de termen ‘eigenaar’ en ‘gebruiker’ genoemd. Onder gebrui-

ker is dan te verstaan diegene die als huurder of anderszins

het gebruik heeft van het privégedeelte (zie bijvoorbeeld

artikel 1 MR 1992 en MR 2006). In de modelsplitsingsregle-

menten zult u de term ‘huurder’ dus niet tegenkomen.

Aanpak van overlastZowel eigenaren als gebruikers/huurders kunnen overlast

veroorzaken. In dit artikel zal nader ingegaan worden op de

situatie dat de gebruiker/huurder overlast veroorzaakt.

Daarbij moeten twee situaties worden onderscheiden.

Enerzijds de situatie waarbij er wel een gebruikersverklaring

is overgelegd; anderzijds de situatie waarbij dat niet is

gebeurd.

De splitsingsakte en het daarin opgenomen splitsingsregle-

ment bieden voldoende handvatten om de overlast aan te

pakken. Zo is bijvoorbeeld in artikel 12 MR 1992 voor de

gemeenschappelijke ruimten opgenomen dat:

“…Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht zich te onthouden van luidruchtigheid, het onnodig verblijf in de gemeenschappelijke gedeelten, voor zover deze niet voor het verblijf voor korte of lange tijd bestemd zijn, en het plaatsen van voertuigen of andere voorwerpen op plaatsen die daarvoor niet zijn bestemd…”

In artikel 17 lid 1 MR 1992 is voor de privé gedeelten opgeno-

men dat:

“…Iedere eigenaar en gebruiker heeft het recht op uitsluitend gebruik van zijn privégedeelte, mits hij aan de andere eigenaars en gebruikers geen onredelijke hinder toebrengt…”

Vervolgens wordt in MR 1992 nog bepaald dat in het huishou-

delijk reglement nadere regels kunnen worden gesteld met

betrekking tot het gebruik van privégedeelten (artikel 17 lid 2)

en het voorkómen van geluidshinder (artikel 20).

Ook in MR 2006 en oudere modelreglementen staan

vergelijkbare bepalingen.

GebruikersverklaringOverlast door gebruikers kan ontstaan op het moment dat

een eigenaar besluit zijn privégedeelte in gebruik te geven

c.q. te verhuren. Op zich is dat geen probleem, doch de

afgifte van een ‘gebruikersverklaring’ is daarbij van essentieel

belang.

In alle model-splitsingsreglementen zijn bepalingen opgeno-

men die betrekking hebben op de ‘gebruikersverklaring’. Zie

bijvoorbeeld artikel 24 lid 1 MR 1992 en artikel 35 lid 1 MR

2006. Ook in de oude model-splitsingsreglementen komen

vergelijkbare bepalingen terug, zijnde artikel 20 MR 1973 en

MR 1983. De gebruikersverklaring is van zeer groot belang

voor de toepasbaarheid van de regels die binnen een appar-

tementencomplex gelden. Het bestuur moet er dus goed op

toezien dat er daadwerkelijk een ondertekende ‘gebruikers-

verklaring’ wordt afgegeven voordat het gebruik aanvangt.

Nadat de gebruiker/huurder voornoemde gebruikersverkla-

ring heeft ondertekend, kan de VvE de overtredende

gebruiker/huurder rechtstreeks aanspreken op de door hem

veroorzaakte overlast.

Hoe pakt een VvE nu zo’n overlastsituatie aan? Allereerst

moet de VvE zorgen voor dossiervorming. Laat bewoners

klachten op schrift stellen en bij de beheerder of het bestuur

inleveren. Dan kunnen stappen worden ondernomen. De

model-splitsingsreglementen (artikel 29 MR 1992 en artikel

41 MR 2006) geven de mogelijkheid om een gebruiker die

handelt in strijd met de bepalingen van de wet, het splitsings-

reglement en/of het huishoudelijk reglement na een

schriftelijke waarschuwing (artikel 29 lid 1 MR 1992 en artikel

41 lid 1 MR 2006) één of meer boete(s) op te leggen (zie

daarvoor lid 2 van de betreffende artikelen).

Soms is een financiële sanctie helaas niet voldoende. De

modelsplitsingsreglementen bieden in dit kader in het geval

van zeer ernstige overlast de mogelijkheid om het gebruik

van het privégedeelte aan de gebruiker/huurder te ontzeg-

gen. Zie artikel 27 MR 1992 en artikel 39 MR 2006. Deze

bepalingen brengen echter voor de praktische uitvoerbaar-

heid een probleem met zich omdat ze niet direct kunnen

worden toegepast. Er is geen deurwaarder die op basis van

dit artikel een privégedeelte zal ontruimen.

Aanpak van overlastin gemengde complexen

VvE magazine november 201220

D

Page 21: VvE Magazine - #4 - 2012

Het vorenstaande betekent niet dat de betreffende bepalingen

geen waarde (meer) hebben. De vergadering kan een besluit

tot ontzegging nemen, maar moet dan wel eerst naar de rech-

ter om dat besluit bekrachtigd te krijgen. Een omweg dus.

Géén gebruikersverklaringMaar wat nu als er géén gebruikersverklaring is overgelegd?

Aan welke bepalingen dient de gebruiker/huurder zich dan

te houden?

Artikel 5:120 lid 2 BW bepaalt dat voorschriften van het split-

singsreglement over gebruik, beheer en onderhoud ook op

de gebruiker/huurder van toepassing zijn. Andere bepalingen

kunnen in het reglement op de gebruiker van toepassing wor-

den verklaard.

In deze bepaling wordt gesproken van regels met betrekking

tot gebruik, beheer en onderhoud. Deze bepaling betekent

dus dat de gebruiker én de huurder rechtstreeks zijn gebon-

den aan alle regels met betrekking tot gebruik, beheer en

onderhoud, althans voor zover die bepalingen zijn opgeno-

men in het splitsingsreglement.

Naast artikel 5:120 lid 2 BW, dat betrekking heeft op de regels

opgenomen in de splitsingsakte, is artikel 5:128 BW van toe-

passing. Dit artikel heeft betrekking op de regels die in het

huishoudelijk reglement zijn opgenomen, maar enkel voor

zover die regels betrekking hebben op het gebruik van de

gemeenschappelijke gedeelten van het complex. De VvE

kan aan de rechter vragen om te bepalen dat de gebruiker/

huurder gebonden is aan zowel het volledige splitsingsregle-

ment als aan het huishoudelijk reglement. Zelfs als deze al

gebruikte/huurde vóór de splitsing een feit was. De rechter

toetst dan of er bepalingen zijn die de gebruiker/huurder te

veel in zijn/haar belangen aantast. Deze procedure is vrij uit-

zonderlijk. Voor het laatst is dit toegewezen in een procedure

bij het kantongerecht Eindhoven eind 2011.

Algemene hinderbepalingenAls er dus regels staan in het huishoudelijk reglement met

betrekking tot het gebruik van de privégedeelten, zijn

gebruikers daar dus niet aan gehouden. Tenzij er natuurlijk

een gebruikersverklaring is overlegd.

Bij overlast in een appartementencomplex, die veroorzaakt

wordt door een gebruiker/huurder, kan het bestuur van de

VvE de gebruiker/huurder zonder meer en rechtstreeks hou-

den aan de bepalingen uit de splitsingsakte op basis van

artikel 5:120 lid 2 BW en kan hij/zij bijvoorbeeld rechtstreeks

op de algemene hinderbepalingen uit die splitsingsakte (zie

bijvoorbeeld artikel 2 lid 2 MR 2006 en artikel 17 MR 1992)

worden aangesproken.

Het is dus altijd zaak een gebruikersverklaring van de eige-

naar te vragen als deze ontbreekt. In jurisprudentie is

bepaald dat de VvE recht en belang heeft bij overlegging

van een gebruikersverklaring. Weigert een eigenaar deze

gebruikersverklaring te overleggen, dan kan de VvE dat in

rechte afdwingen.

Volledigheidshalve wordt nog verwezen naar de alge-

mene bepalingen over hinder/overlast in het Burgerlijk

Wetboek, ook wel het burenrecht genoemd. Deze bepa-

lingen zijn opgenomen in artikel 5:37 e.v. BW. Daar komt

de VvE overigens niet rechtstreeks aan te pas. Het is

immers regelgeving tussen bewoners/eigenaren/huurders

onderling. Maar deze mogelijkheid is natuurlijk wel te

adviseren.

Huurders hebben daarnaast ook nog een ander pressie-

middel: als de huurders dezelfde verhuurder hebben, kan

de verhuurder soms gedwongen worden adequate (rechts)

maatregelen tegen de overlast veroorzakende huurder te

treffen.

ConclusieZoals bij elke overlastkwestie start een goede aanpak

met een gedegen dossiervorming. Bij overlast door een

gebruiker/huurder moet gekeken worden of er een gebrui-

kersverklaring is. Ontbreekt die, dan moet de VvE die

opvragen bij de eigenaar van het appartementsrecht.

Weigert de eigenaar de gebruikersverklaring af te geven

dan kan op basis van de algemene hinderbepalingen uit de

splitsingsakte worden opgetreden tegen de eigenaar en

tegen de gebruiker/huurder. Daarnaast kan van de eigenaar

– in rechte – worden verlangd dat deze een gebruikersver-

klaring afgeeft.

Is er wel een gebruikersverklaring of een soortgelijke bepa-

ling in de huurovereenkomst, dan kan de VvE de gebruiker/

huurder ook rechtstreeks aanspreken. Het heeft in veel

gevallen evenwel de voorkeur om zowel de eigenaar als de

gebruiker/huurder aan te schrijven.

Als laatste hebben eigenaren/gebruikers/huurders onder-

ling de mogelijkheid om op basis van het burenrecht actie

jegens elkaar te ondernemen, waarbij huurders van

dezelfde verhuurder nog de aanvullende mogelijkheid heb-

ben om op basis van het huurrecht de verhuurder te

dwingen op te treden tegen de overlast veroorzakende

huurder. Ik sluit af met een tip: besturen van VvE’en en de

beheerders doen er goed aan er nauwlettend op toe te zien

dat bij ingebruikgeving een gebruikersverklaring wordt

overgelegd. ■

VvE magazine november 2012 21

Mr. M.J.J. Nijenhofis advocaat bij Rijssenbeek advocaten te ArnhemTelefoon: 026-443 42 49E-mail: [email protected]: www.rijssenbeek.nl

Rijssenbeek Advocaten is gespecia liseerd in vastgoedrecht, waaronder met name appartementsrecht, bouwrecht en huurrecht. Het kantoor behartigt de belangen van meer dan 2.500 VvE’en in heel Nederland.

Page 22: VvE Magazine - #4 - 2012

ellboLIFTTECHNIEKellbo

Bellboy_Adv VvE jan_LC.indd 1 27-1-2011 11:31:50

VvE Finance: als enige gespecialiseerd in de

financiering van groot onderhoud en renovatie

voor Verenigingen van Eigenaren.

• 95% van door ons verzorgde aanvragen wordt

gehonoreerd

• geen BKR toetsing van de individuele leden

• flexibele contract- en aflossingstermijnen

• rente is fiscaal aftrekbaar

• uw bestaande middelen blijven beschikbaar

voor het reservefonds

• boetevrij aflossen mogelijk

026-495 58 56 - www.vvefinance.nl

Financiële plafond van uw VvE bereikt?Er is maar één adres waar u altijd kunt aanbellen.

Page 23: VvE Magazine - #4 - 2012

VvEDeKantonrechter

en eigenaar heeft een apparte-

mentsrecht gekocht dat zo is

ingedeeld, dat de slaapkamer

aan de liftschacht grenst. Door

overmatig geluid van het liftmecha-

nisme en het openen en sluiten van de

deuren wordt de nachtrust van de des-

betreffende eigenaar ernstig verstoord.

De eigenaar wendt zich tot het bestuur

van de VvE en tot de beheerder. De

beheerder neemt in opdracht van het

bestuur actie en vraagt namens de VvE

het liftbedrijf het euvel te verhelpen.

Wanneer een eerste check niet helpt

krijgt het bedrijf nog twee maal de

opdracht het geluid te verminderen.

Tenslotte wordt een rapport met

onderhoudsadviezen uitgebracht.

De vergadering van eigenaren beraadt

zich over het rapport en besluit een

offerte te laten maken voor het geadvi-

seerde onderhoud. Ook wordt besloten

geluidsmetingen te laten uitvoeren.

Naar aanleiding van het onderzoek wor-

den twee beugels van de lift verplaatst

en een voorzetwand in de slaapkamer

geplaatst. Over verder onderhoud

moet door de vergadering een besluit

genomen worden. De eigenaar heeft er

echter genoeg van en wil niet de verga-

dering afwachten. Hij verwijt de VvE en

de beheerder, dat ze de overlast niet op

korte termijn opgelost hebben. Hij vindt,

dat zijn (pas gekochte) appartements-

recht € 16.000,- minder waard is en

vordert dit als schade. Op verschillende

gronden probeert hij de VvE en de

beheerder aansprakelijk te stellen. De

gedaagden voeren verweer. Zij betwis-

ten aansprakelijk te zijn voor de door

de eigenaar vermeende schade alsook

de hoogte van de schade. Voorts vin-

den zij, dat de verkoper van het

appartementsrecht aansprakelijk

gesteld moet worden en niet de VvE

en/of de beheerder. De eigenaar zou

dus niet ontvankelijk zijn.

Ontvankelijkheid De rechter oordeelt, dat ook al zou een

vordering tegen de verkoper ingesteld

kunnen worden, dat niet met zich mee-

brengt dat de VvE en de beheerder op

een andere rechtsgrond niet voor de

rechter gedaagd zouden kunnen wor-

den. In beginsel mag men dagvaarden

tegen wie men een vordering denkt te

hebben.

WanprestatieDe appartementseigenaar verwijt het

bestuur wanprestatie, omdat ze geen

onderhoud hebben uit laten voeren

naar aanleiding van het onderzoeks-

rapport. Op grond van het splitsings-

reglement is het bestuur gehouden de

lift te onderhouden en onderhouds-

werkzaamheden te begeleiden en

controleren.

De rechter geeft als reactie hierop, dat

van wanprestatie slechts sprake kan zijn

als er verplichtingen zijn op grond van

een contract. Aangezien hier geen con-

tract is, maar een wettelijke verbintenis

oordeelt de rechter, dat van wanpresta-

tie geen sprake kan zijn.

Onrechtmatige daadDe eigenaar heeft aangevoerd, dat de

VvE onrechtmatig heeft gehandeld

doordat zij tekort is geschoten in de op

haar rustende onderhoudsverplichting.

Op grond van artikel 5:126 van het bur-

gerlijk wetboek voert de VvE het

beheer over en draagt de zorg voor het

onderhoud van het gemeenschappelijke

deel van de gemeenschap waartoe de

liften behoren.

Echter de VvE heeft meteen na de

klacht de beheerder opdracht gegeven

de lift na te laten kijken. Na de vol-

gende klachten is dit herhaald. Tevens

is naar aanleiding van een onderzoeks-

rapport over gebreken aan de lift een

offerte gevraagd voor herstel. Ook is

er een geluidsmeting geweest, zijn beu-

gels van de lift verplaatst en is er

geluidsisolatie aangebracht in de slaap-

kamer van de eigenaar. De vergadering

van eigenaren moet echter toestem-

ming geven voor verdere maatregelen

en dat kost tijd.

De rechter is betreffende dit punt dan

ook van mening, dat - hoewel het voor

de eigenaar lastig is dat de overlast nog

niet is weggenomen - de VvE wel vol-

doende inspanningen heeft verricht om

daar een poging toe te doen en de

geluidsoverlast zoveel mogelijk te ver-

minderen. Gezien de wettelijke inrichting

van een VvE, is het deze niet aan te

rekenen, dat de besluitvorming niet zo

snel loopt als de eigenaar zou willen.

De beheerderHet administratief beheer is aan de

beheerder opgedragen en deze heeft

daarmee een uitvoerende taak voor het

onderhoud en het beheer van de lift.

Aangezien de VvE geen onrechtmatige

daad gepleegd heeft jegens de eige-

naar, heeft evenmin de beheerder dit

gedaan. De vordering wordt dan ook

door de rechter afgewezen. De verliezer

wordt tenslotte veroordeeld tot alle

kosten, die de rechtszaak met zich mee

heeft gebracht.

ConclusieUit deze uitspraak kunnen we de con-

clusie trekken, dat de VvE klachten van

een eigenaar altijd serieus moet nemen.

Dat extra tijd nodig is voor het oplossen

van een probleem omdat de vergade-

ring van eigenaren een besluit moet

nemen, kan het bestuur van de VvE

echter niet aangerekend worden. De

vraag of de eigenaar de juiste persoon

voor het gerecht gedaagd heeft, heeft

de rechter open gelaten. Ons inziens

was een vordering tegen de verkoper

van het pand misschien een geslaag-

dere actie geweest. ■

Mw. mr N.J. Smeenk

Hoofd Juridische Dienst VvE Belang

Naar aanleiding van LJN: BW7791,

Rechtbank Amsterdam, 2-11-2011

(publicatie: 7-6-2012)

VvE magazine november 2012 23

Voldoet de VvEaan zijn zorgplicht?Als je een appartementsrecht koopt en er al gauw achter komt dat je nachtrust ernstig verstoord wordt, is dat op z’n zachtst gezegd heel vervelend. In onderstaand geval ont-staat het probleem niet door lawaaiige buren of geluiden van de straat, nee de lift is de boosdoener. De nieuwe eigenaar meldt zijn klachten bij de beheerder en het bestuur van de VvE en stapt uiteindelijk naar de rechter.

E

Page 24: VvE Magazine - #4 - 2012

Rijssenbeek Advocaten behoort reeds vele jaren tot de top op het gebied van het appartementsrecht. Op dat gebied wordt het kantoor ook landelijk en breed erkend als een centrum van knowhow en ervaring.

Speciaal voor VvE’s heeft Rijssenbeek Advocaten als enige een prijsarrangement (OJD) vanaf € 405,- incl. BTW (prijspeil 2012) per jaar voor juridische dienst-verlening ontwikkeld. Meer dan 3000 VvE’s maken inmiddels van een dergelijke OJD gebruik.

Bel 026 443 42 49 of schrijf naarRijssenbeek Advocaten t.a.v. Afdeling OJD

Postbus 1219 | 6801 BE Arnhem | [email protected]

www.rijssenbeek.nl

Postbus 1219 | 6801 BE Arnhem | Velperweg 35-1 | 6824 BE Arnhem | T 026 443 42 49 | F 026 445 90 54 | [email protected]

aan- en opbouwopstalverzekering

overtreding

appartementsrecht

recreati eparksplitsingsakte

volmacht

reglementontruiming

reglementontruiming

reglement

ontbindinggebreken

overtredinggebreken

overtredingontbinding

gebrekenontbinding

Standaard

COAT FLEX

Elastisch

FAST DRAIN

Snelhardend Waterafvoerend

Al meer dan twintig jaar is BASF koploper in het ontwikkelen en produceren van oplossingen voor waterdichting en afwerking van Balkons & Galerijen. Onze functionele systemen garanderen u een mooi, duurzaam en economisch rendabel eindresultaat. Samen met de verwerker voorziet BASF u van een “waterdicht” en op maat afgestemd advies!

COAT, FLEX, FAST en DRAIN zijn getest volgens EN1504 en hebben een instelbaar antislipprofi el

BASF Construction Chemicals Belgium N.V. Nijverheidsweg 89, 3945 HAM, BelgiëVoor Nederland: T 0162 - 42 51 90 F 0162 - 42 74 52 www.basf-cc.nl

Duik eens in de oplossingen van BASF

Meer informatie? Vraag onze folder MASTERTOP® vloer-systemen voor Balkons & Galerijen aan op [email protected]

2221

9

Page 25: VvE Magazine - #4 - 2012

Column

Geef met de warme hand!

Zeg eens eerlijk: geeft het u ook zo’n goed gevoel om iets aan een ander te geven? Wat is er mooier dan uw kinderen te zien glunderen als zij genieten van uw schenking? Voldoende reden dus om in deze column aandacht te besteden aan het schenken in verband met de aanschaf van een woning.

og een paar maanden en

het jaar is alweer voorbij.

Traditiegetrouw maken veel

ouders aan het eind van

het jaar de balans op, en kijken ze

hoeveel ze aan de kinderen kunnen

schenken. Maar als er geschonken

wordt, is er in beginsel ook schenk-

belasting verschuldigd; de fiscus wil

er namelijk ook beter van worden!

U mag uw kind belastingvrij een

bepaald bedrag schenken: ‘het vrij-

gestelde bedrag’. Schenkt u meer dan

het vrijgestelde bedrag, dan betaalt

uw kind over het meerdere 10 procent

schenkbelasting. Als de schenking

in 2012 echter hoger uitvalt dan

e 115.708,- dan betaalt uw kind 20

procent schenkbelasting over het

bedrag dat boven die e 115.708,- uit

komt. Let erop dat u en uw echtge-

noot voor de berekening van de

schenkbelasting als één worden

gezien.

Vrijgestelde bedragHet bedrag dat een kind in 2012

belastingvrij van zijn ouders mag ont-

vangen, is e 5.030,-. Eén keer in zijn

leven mag u (samen met uw echtge-

noot) aan ieder kind tussen de 18 en

35 jaar een verhoogd vrijgesteld

bedrag schenken. Het verhoogde vrij-

gestelde bedrag is in 2012 vastgesteld

op e 24.144,-. Hierbij mag de jaarlijkse

vrijstelling (e 5.030,-) niet worden

opgeteld.

Sinds de wijziging van de Successie-

wet per 1 januari 2010 kan het

vrijgestelde bedrag met e 26.156,-

worden verhoogd van e 24.144,- naar

e 50.300,-.

Uw kind moet het bedrag van

e 26.156,- dan wel gebruiken voor:

• óf de aankoop, verbetering of

onderhoud van een eigen woning;

• óf ter aflossing van een (hypo-

theek)schuld voor de eigen woning;

• óf ten behoeve van een bijzondere

studie.

Hebt u vóór 1 januari 2010 van de

eenmalig verhoogde vrijstelling

gebruik gemaakt en is uw kind nu

nog geen 35 jaar, dan kunt u - zolang

uw kind nog geen 35 jaar is - nog

steeds gebruik maken van de ver-

hoogde vrijstelling:

tot een bedrag van maximaal

e 26.156,- (de overgangsregel).

Is uw eigen kind al 35 jaar of ouder,

dan kunt u ook gebruik maken van de

een malige vrijstelling, zolang de echt-

genoot of geregistreerd partner van

het kind nog geen 35 jaar is. Op de

vrijstelling dient in de aangifte een

beroep te worden gedaan.

Notariële akte?Vroeger was het een wettelijke eis dat

- als u wilde profiteren van de eenma-

lig verhoogde schenkingsvrijstelling -

de schenking moest zijn vastgelegd in

een notariële akte. Deze verplichting

is sinds 1 januari 2012 vervallen.

Soms kan het verstandig zijn de

schenking tóch via de notaris te doen;

bijvoorbeeld als u aan de schenking

voorwaarden wilt verbinden, zoals:

• de uitsluitingsclausule: uw kind

hoeft dan bij beëindiging van zijn

huwelijk de schenking niet te delen

met zijn ex-echtgenoot;

• de herroepingsclausule, waarmee u

de schenking terug kunt draaien

VvE magazine november 2012 25

door Mr Aniel Autar,Kooijman Lambert Notarissen, Rotterdam

(wel zo handig als uw kind in de

bijstand terecht komt of als zijn

schuldeisers beslag willen leggen

op de woning van uw kind);

• de inbrengclausule, waarmee u

kunt bereiken dat – als u niet aan

alle kinderen een even grote schen-

king hebt gedaan - uw kinderen

uiteindelijk toch gelijk behandeld

worden.

• qua bewijskracht is de notariële

akte sterker dan een zelf vervaar-

digd document (‘de onderhandse

akte’). Bovendien komen notariële

akten altijd boven water.

Kortom, schenken doe je met gevoel én

met je verstand. Veel schenkplezier! ■

Notarissen die in schenkingen

en schenkingsconstructies zijn

gespecialiseerd, zijn lid van de notari-

ele specialisten vereniging EPN.

U vindt hen op www.epn-notaris.nl. Notaris Autar is voorzitter van de EPN.

U kunt hem ook volgen via

twitter: @anielautar

U mag uw kind belastingvrij een bepaald bedrag schenken

N

Page 26: VvE Magazine - #4 - 2012

VvEFinancieel

en van onze aangesloten VvE’en

had op de website van De

Nederlandsche Bank (DNB) de

regeling rondom het deposito-

garantiestelsel gelezen. Uit deze tekst

meende de lezer te kunnen opmaken

dat ieder lid van de VvE voor zich aan-

spraak kon maken op de garantie en

wel voor het deel dat hij had bijgedra-

gen aan het banktegoed van de VvE.

Op de website van DNB staat:

“Mogelijk heeft u een tegoed op een zogenoemde ‘derdenrekening’. Dit is een rekening die een rekeninghouder aanhoudt voor u en andere(n), de derde(n). Voorbeelden zijn een reke-ning van een vereniging van eigenaren (VvE), een rekening van een firma (VoF) of maatschap, een inzake-rekening of een zogenoemde kwali-teitsrekening van een notaris bij de aan- of verkoop van onroerend goed.”

Uit deze tekst zou de conclusie getrok-

ken kunnen worden dat ieder lid van

de VvE apart een claim kan doen op

het garantiestelsel.

‘Het tegoed van één rekeninghouder’Om alle misverstanden te voorkomen,

heeft VvE Belang de vraag nog eens

uitdrukkelijk schriftelijk bij DNB

neergelegd. Het antwoord dat we

kregen, was heel duidelijk: het tegoed

op de rekening van de VvE wordt

aangemerkt als het tegoed van één

rekeninghouder. Mits deze rekening bij

een erkende bankinstelling loopt en er

op naam van de VvE bij deze bankin-

stelling geen andere rekeningen zijn,

gaat het tegoed tot maximaal

€ 100.000,- mee in het garantiestelsel.

Dit maximum van € 100.000,- geldt

per bank. Zijn er meer rekeningen bij

dezelfde bank, dan worden de saldi

opgeteld en kan er nooit meer dan

€ 100.000,- vergoed worden. Zijn er

meer rekeningen bij verschillende

erkende banken, dan bedraagt de

garantie maximaal € 100.000,- per

erkende bank!

Dus ook voor de VvE!De conclusie is duidelijk: de VvE kan in

beginsel aanspraak maken op het depo-

sitogarantiestelsel. Het is een rechts-

persoon, de VvE, die de aanspraak

maakt voor de bankrekening als geheel

en niet het individuele lid voor zijn

aandeel op die bankrekening.

Het is natuurlijk te hopen dat uw VvE

geen beroep hoeft te doen op het

deposito-garantiestelsel. Helaas heeft

het recente verleden echter laten zien

dat zo’n situatie niet ondenkbeeldig is.

Daarom telt een gewaarschuwd mens,

in dit geval een gewaarschuwde VvE,

voor twee.

Niet meer dan € 100.000,-Zorg er dus voor dat - wanneer het

tegoed op de bankrekening van de

VvE boven de € 100.000,- uitkomt -

er bij een andere erkende bankinstel-

ling een nieuwe rekening wordt

geopend. Beide rekeningen vallen

dan onder de garantieregeling. Als

er op beide rekeningen € 100.000,-

staat, is de aanspraak van de VvE in

totaal € 200.000,-. ■

Het depositogarantiestelselen de VvE; hoe zit dat?

VvE magazine november 201226

E

In VvE Magazine hebben we al vaker aandacht besteed aan het zogenaamde depositogarantiestelsel. De laatste keer gebeurde dat in het februarinummer van dit jaar onder de kop ‘VvE, pas op de centen’. Geregeld komen er vragen om informatie binnen over het onderwerp, dat kennelijk nogal wat onduidelijkheden bevat. Daarom zijn we op onderzoek uitgegaan en geven we nog eens aan hoe het stelsel werkt.

Het tegoed op de rekening van de VvE wordt aangemerkt als het tegoed van één rekeninghouder

Page 27: VvE Magazine - #4 - 2012

VvEFiscaal

ij uw aangifte inkomstenbelas-

ting moet u uw aandeel in het

vermogen opgeven in box 3

(Sparen en beleggen). Laten we

als voorbeeld uw aangifte over 2011

nemen. Als u gebruik maakt van het

elektronische aangifteprogramma van

de belastingdienst, krijgt u de vraag:

Waren uw bezittingen op 1 januari 2011 meer waard dan € 20.785,-? (Dit

bedrag is het ‘heffingsvrij vermogen’,

als u heel 2011 een fiscale partner had,

is het bedrag € 41.750,-. En als u

minderjarige kinderen had of geboren

bent vóór 1947, kan uw heffingsvrij

vermogen groter zijn.)

Als u deze vraag met ‘nee’ beant-

woordt, hoeft u verder geen gegevens

over uw vermogen in te vullen. Dus

ook geen informatie over uw aandeel

in het vermogen van de VvE. Dat is

dus makkelijk!

Alleen als u de vraag met ‘ja’ beant-

woordt, krijgt u als één van de

vervolgvragen:

Had u op 1 januari 2011 overige bezittingen, zoals niet-vrijgestelde kapitaalverzekeringen, rechten op periodieke uitkeringen of overige vorderingen?Deze vraag moet u wederom met ‘ja’

beantwoorden.

Aandeel in het VvE-vermogenIn het vervolgscherm kunt (moet) u dan

uw aandeel in het vermogen van de

VvE invullen op de regel ‘overige bezit-

tingen’. Het gaat om uw aandeel in het

eigen vermogen van de VvE.

Dat bestaat vaak alleen uit het reserve-

fonds groot onderhoud. Maar als uw

VvE ook bijvoorbeeld een algemene

reserve op de balans heeft staan, moet

u die ook meetellen. U geeft één

bedrag op. Hoeveel geld de VvE op

spaarrekeningen, betaalrekeningen,

deposito’s enz. heeft staan, is voor

de belastingdienst niet interessant.

Verder blijkt uit communicatie vanuit

het ministerie van Financiën dat u uw

aandeel alleen hoeft op te geven als

dit ‘van meer dan verwaarloosbare

omvang’ is. Met andere woorden: als

het om een paar honderd euro gaat,

hoeft u zich niet te vermoeien met het

berekenen van het precieze bedrag.

Per saldo betaalt u 1,2% belasting over

het bedrag dat u aangeeft.

Voor de aangifte die u vóór 1 april

van jaar X doet, moet u dus uw aan-

deel in het vermogen per 1 januari

van het jaar X-1 weten.

Let op! Omdat uw VvE geen balans

per 1 januari opstelt, moet u gebruik

maken van de balans per 31 decem-

ber van het jaar X-2.

Dus als u in 2013 uw aangifte inkom-

stenbelasting over 2012 invult, gaat u

uit van het eigen vermogen van de

VvE dat in de balans per 31 december

2011 is vermeld! Soms zult u een

opgave van de penningmeester of

VvE-beheerder krijgen, maar u kunt

uw aandeel ook zelf berekenen op

basis van de balans van het jaar X-1

en uw breukdeel zoals in de split-

singsakte staat vermeld. ■

Wat moet u bij uw aangifte inkomsten-belasting als vermogen opgeven?

VvE magazine november 2012 27

B

Penningmeester Sam van Hees van VvE James Stewartstraat 46-90 te Almere stelde deze vraag op pagina 59 in het augustusnummer van VvE Magazine. Hij vroeg zich af : ‘Gaat het dan alleen om het reserve-fonds, of moet je - net als iedere particulier - alle bedragen van de diverse rekeningen opgeven? Ik heb dat aan de Belastingdienst en aan mijn belastingadviseur gevraagd en ik krijg geen eenduidig antwoord.’ Drs. Maarten den Ouden, registeraccountant en auteur van ‘De Kascommissiegids voor VvE’en’, geeft het antwoord op deze vraag.

Hebt u interesse in de financiën van

VvE’en? Dan is de workshop

Kascommissie wellicht iets voor u!

Deze workshop wordt gegeven door

de auteur van dit artikel en is bedoeld

voor kascommissieleden die willen

weten hoe de jaarrekening van een

VvE gedegen gecontroleerd kan wor-

den. Maar ook penningmeesters en

andere geïnteresseerden krijgen veel

nuttige informatie tijdens deze work-

shop! De volgende workshop is op

8 november a.s. in Utrecht.

Page 28: VvE Magazine - #4 - 2012

SKW-GecertificeerdVvE-Beheerder

Bosscheweg�135

5282�WV�te�Boxtel

Tel:�0411�-�686136

[email protected]

Meijer Multicleaning BV:een schoonmaakbedrijf dat al meer dan 65 jaar bestaat en wel haar afspraken nakomt.

TOT ONZE SPECIALISMEN BEHOREN:

TOT ONZE SPECIALISMEN BEHOREN:• Dagelijks en periodiek schoonmaakonderhoud • Glasbewassing • Gevelreiniging • Graffitiverwijdering • Tapijtreiniging • Conserveren van linoleum vloeren • Reining van liftputten • Gladheidsbestrijding

Piersonstraat 16, 1112 AV Diemen Fax 020-673 01 21 Tel. 020 - 679 20 25 www.mmcleaning.nl [email protected]

De Appartementsrecht Specialist

Rijssenbeek Advocaten behoort tot de top

op het gebied van het appartementsrecht.

In dat kader verleent Rijssenbeek Advocaten

ook juridische bijstand ten behoeve van

INCASSO VAN VOORSCHOT- EN/OF

DEFINITIEVE BIJDRAGEN EN OVERIGE

VORDERINGEN OP LEDEN VAN DE VVE

op basis van NO CURE NO PAY

Bel (026) 352 97 90 of schrijf naar Rijssenbeek Advocaten t.a.v. Incasso Afdeling

Postbus 1219, 6801 BE [email protected] - www.rijssenbeek.nl

SKW-GecertificeerdVvE-Beheerder

Bosscheweg�135

5282�WV�te�Boxtel

Tel:�0411�-�686136

[email protected]

Vestigingen in de regio's Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht. T (020) 667 77 77E [email protected]

Groen op hoog niveau

www.vandertolbv.nl

Groepsactiviteiten

Terreininrichting

Bestrating en Riolering

Binnenbeplanting

Boomverzorging

Daktuinen en Vegetatiedaken

Onderhoud en Beheer

Design & Construct

84864 Vdt adv.tbv. VVE magazine 87x62mm .indd 1 03-05-11 09:44

XS VvE Beheer is een betaalbaar beheerconcept dat speciaal is ontwik-keld voor kleine verenigingen van eigenaren van 2 t/m 10 woonappar-tementen. Want, waarom zou u als appartementseigenaar in een kleine VvE meer betalen dan nodig is omdat u klein bent? Daarom steekt XS VvE Beheer u de helpende hand toe tegen een betaalbare prijs van € 103,50 incl. btw per appartement per jaar.XS VvE Beheer gaat er dan wel vanuit dat u als appartementseigenaren een aantal dingen zelf doet, zoals vergaderen en klein technisch beheer. Wij zorgen voor het secretariaat en de administratieve ondersteuning. Neem vandaag nog contact op met uw toekomstige beheerder!

Stichting XS VvE Beheer Postbus 387 - 4900 AJ OOSTERHOUTtel: 0162 – 433 844 - fax: 0162 – 461 526 - [email protected] W

WW

.XSV

VE

BE

HE

ER

.NL

Velperweg 35-1 | 6824 BE Arnhem | T 026 443 42 49 | F 026 445 90 54

Rijssenbeek Advocaten behoort tot de top op het gebied van appartementsrecht. In dat kader verleent Rijssenbeek Advocaten ook juridische bijstand ten behoeve van

incasso van voorschot- en /of definitieve bijdragen en overige vorderingen op leden van de vve

op basis van no cure no pay

Bel 026 443 42 49 of schrijf naarRijssenbeek Advocaten t.a.v. Incasso Afdeling

Postbus 1219 | 6801 BE [email protected]

www.rijssenbeek.nl

XS VvE Beheer is een betaalbaar beheerconcept dat speciaal is ontwik-keld voor kleine verenigingen van eigenaren van 2 t/m 10 woonappar-tementen. Want, waarom zou u als appartementseigenaar in een kleine VvE meer betalen dan nodig is omdat u klein bent? Daarom steekt XS VvE Beheer u de helpende hand toe tegen een betaalbare prijs van € 105,- incl. btw per appartement per jaar.XS VvE Beheer gaat er dan wel vanuit dat u als appartementseigenaren een aantal dingen zelf doet, zoals vergaderen en klein technisch beheer. Wij zorgen voor het secretariaat en de administratieve ondersteuning. Neem vandaag nog contact op met uw toekomstige beheerder!

Stichting XS VvE Beheer Postbus 387 - 4900 AJ OOSTERHOUTtel: 0162 – 433 844 - fax: 0162 – 461 526 - [email protected] W

WW

.XSV

VE

BE

HE

ER

.NL

Page 29: VvE Magazine - #4 - 2012

METALURAS t a a l A l u m i n i u m G l a s s y s t e m e n

®

BALKONBEGLAZING

WWW.METALURA.NL

www.sleutel-slotenhuis.nlemail: [email protected]

ERKEND BEVEILIGINGSBEDRIJF

Installatie en levering van: • Comelit en Golmar intercom-en video-intercomsystemen.

• Toegangstechniek voor minder validen zoals het ombouwen van draaideuren naar automatische draaideuren en contactloze toegangscontrole.

Erkend leverancier van: • Dorma en KABA draaideurautomaten.

Ook leverancier van: • KABA Legic electronische programmeerbare cilinders, KABA Legic toegangscontrole, sluitsystemen en vluchtdeurtechniek.

Industrieweg 113, 3044 AS Rotterdam

Tel. 010 - 415 44 44

Vraag vrijblijvend prijsopgave

VvEMagazine_89x133_fc_Sleutel_enSlotenhuis.indd 1 06-08-2008 13:39:28

REBO neemt uw VVE het werk uit handenHet beheren van uw VVE kan een flinke klus zijn. Schakel daarom REBO VVE Management in: specialist in uitvoering van administratieve taken, financieel beheer en groot en klein onderhoud. We staan uw VVE in Midden- of Oost-Nederland graag met raad en daad terzijde.

Amersfoort (033) 450 26 60

Doetinchem (0314) 369 290

Laag Soeren (0313) 42 73 [email protected]

www.rebogroep.nl

Page 30: VvE Magazine - #4 - 2012

VvE magazine november 201230

VvEKlachtenlijjn

Klachten over uw beheerder? Meld het ons!

e klachtenlijn is een direct gevolg van een motie die

eind vorig jaar door de Tweede Kamer is aangeno-

men. Daarin werd gevraagd om tot een beter

functioneren én een beter beheer van VvE’en te

komen, want er blijkt nogal wat mis te zijn met een flink aan-

tal VvE-beheerders. In de vorige editie van VvE Magazine las

u ook dat Bureau Companen (dat onderzoek deed naar het

functioneren van VvE’en en hun beheerders) adviseerde om

‘naming and shaming’ toe te passen. Een ‘zwarte lijst’ dus.

VvE Belang houdt naar aanleiding van de klachten die bin-

nenkomen, een registratie aan, die te zijner tijd wordt

gepubliceerd. De consument kan dan direct zien of de

beheerder die hij voor ogen heeft, goed of slecht functio-

neert. Natuurlijk vraagt zo’n lijst om uiterste zorgvuldigheid:

bij fouten is al snel sprake van reputatieschade. Dat moet te

allen tijde worden voorkomen. Alle klachten zullen dan ook

worden onderzocht.

Telefoonnummer en websiteOmdat VvE Belang als consumentenorganisatie c.q. belan-

genbehartiger van VvE’en en appartementseigenaren zelf

ook belang heeft bij een meldpunt, is een apart telefoonnum-

mer geopend voor klachten over beheerders. Klachten

melden kan op telefoonnummer is 0162- 46 11 33 én op de

website www.klachtovermijnvvebeheerder.nl.

Alle Verenigingen van Eigenaren (ook als ze niet aangesloten

zijn bij VvE Belang) en appartementseigenaren kunnen hun

klacht daar melden. En ook hier geldt: hoor en wederhoor:

alle genoemde beheerders worden gehoord over de klacht.

Wellicht is dan al veel ‘kou uit de lucht’. In andere gevallen kan

VvE Belang samen met de betrokkenen een oplossing zoeken

voor de klacht. De houding van de beheerder is in hoge mate

bepalend voor de vraag of hij/zij op de zwarte lijst verschijnt.

RapportageDe lijst is natuurlijk geen doel op zich. Op basis van de jaar-

lijkse statistieken zal VvE Belang rapporteren aan de eigen

achterban, maar ook aan Vastgoed Management Nederland

(VGM-NL), de brancheorganisatie voor beheerders. Als deel-

nemer aan het College van Deskundigen binnen de SKW zal

VvE Belang de ervaringen met de beheerders meenemen en

inbrengen in het college, teneinde de Beoordelingsrichtlijn

voor de certificering zo optimaal mogelijk vorm te geven. En

vanzelfsprekend houden we - zeker gezien de politieke

belangstelling voor het functioneren van VvE’en en beheer-

ders - ook de politiek en het ambtelijk apparaat op de hoogte!

Tevreden? Meld het ook!Gelukkig zijn veel VvE-beheerders professioneel werkzaam

en zetten ze zich in voor een actief beheer en onderhoud van

het vastgoed van hun klanten. Ook dat horen we graag van u!

Bent u erg te spreken over uw beheerder en verdient die het

om eens stevig in het zonnetje te worden gezet? Meld het ons

op [email protected]! Als we genoeg positieve reacties krij-

gen, zullen we deze prima functionerende beheerders graag

voor het voetlicht brengen in dit magazine! ■

Bij VvE Belang komen nogal eens klachten binnen over VvE-beheerders die hun werk niet naar behoren doen. Er wordt niet gereageerd op onderhoudsproblemen, rekeningen worden verkeerd geïnd en er wordt geld uitgegeven zonder toestemming van de VvE. En soms komt de VvE zelfs in grote financiële problemen als de beheerder ‘vergeet’ voor de VvE een aparte rekening te openen. Beheerder failliet? De VvE is haar geld kwijt! Daarom heeft VvE Belang het initiatief genomen om een klachtenlijn te openen waar Verenigingen van Eigenaren en appartementseigenaren klachten kunnen melden over hun VvE-beheerder.

D

Page 31: VvE Magazine - #4 - 2012

Kleine VvE’en hebben het

vaak moeilijk als het gaat

om de organisatie, het samen-

stellen van een meerjaren-

onderhoudsplan en het

vaststellen c.q. innen van

de periodieke bijdrage.

Daarom zijn veel van die

kleine VvE’en ‘slapend’.

In de rubriek ‘Op bezoek bij...’ besteden we aandacht aan

kleine Verenigingen van

Eigenaren die hun zaken

prima voor elkaar hebben.

VvEOpBezoekBij...

VvE De Houtwerf in Nieuwerbrug

eijk: “Om de kosten beheersbaar te houden, voeren

we het beheer op het gebied van technische en alge-

mene zaken zelf uit; de administratie is ondergebracht

bij een oud-collega van mij. Hij is geen eigenaar, maar

heel deskundig. Die constructie bevalt uitstekend.

Desondanks hebben we wel een behoorlijk probleem. Tot op

heden is nog steeds één appartement in bezit van bouwon-

derneming B, die indertijd het complex heeft gebouwd. Dat

bedrijf is nu failliet en we zijn volop in onderhandeling met de

curator.”

Verhuurd appartement“B. heeft het appartement verhuurd, zonder ons daarvan in

kennis te stellen. Een Huurdersverklaring hebben we nooit

ontvangen. Tijdens de Algemene Ledenvergaderingen was er

altijd een vertegenwoordiger van B. aanwezig. Begin dit jaar

meldde B. ons niet aanwezig te zullen zijn en ook geen vol-

macht aan een andere eigenaar te verstrekken.

Toen er een achterstand in betaling optrad, hebben we dat

aan B. gemeld. In mei bleek het bedrijf failliet en hoorden we

dat we ons konden melden bij de curator. Inmiddels is de ach-

terstallige betaling nog niet verricht en de huurder heeft de

huur opgezegd per 1 september jl. We proberen via de cura-

tor ons geld te krijgen.

Die heeft ons al meegedeeld dat de kans dat dat ook

gebeurt, vrij klein is. Probleem is dat we in 2013 een grote

schilderbeurt hebben gepland, dus we hebben het geld

nodig. Anders moeten we het noodzakelijke onderhoud uit-

stellen en dat willen we niet.”

Concurrente vorderingVoorzitter Beijk ging niet zomaar akkoord met de stelling van

de curator dat de VvE een ‘concurrente vordering’ heeft op

bedrijf B. en dat er waarschijnlijk onvoldoende middelen zou-

den zijn om ‘enige uitkering’ te kunnen doen.

Hij stelt: “Als VvE komen wij direct na de Belastingdienst en

de hypotheekverstrekker. Het verbaasde ons dat de curator

niet op de hoogte was van de verhuur van het appartement

en van de financiële problemen die daaruit voortvloeien.”

Mr. Nicolette Smeenk, hoofd Juridische Dienst bij VvE Belang:

“Dat de curator niet op de hoogte was van de verhuur, komt

mij ook vreemd voor. Het feit dat de huur per september

opgezegd is, staat los van het feit, dat er kennelijk achterstal-

lige betalingen zijn van de periodieke bijdrage. Zolang het

bedrijf nog niet failliet was, had de VvE nog meer achter de

betaling aan moeten zitten. Na het faillissement vallen de

inkomsten in de boedel van het bedrijf. Het is correct dat de

Belastingdienst en de hypotheekhouder eerst komen bij een

faillissement. De VvE behoort tot de concurrente schuldeisers,

maar het kan zijn, dat voor hen al niets meer te verdelen valt.

Uit artikel 3:286 BW blijkt wél dat uit het bedrag dat de ver-

koop van het appartementsrecht oplevert, na voldoen van de

schuld aan Belastingdienst en hypotheekhouder als eerste de

achterstallige bijdragen van de VvE van afgelopen en lopend

boekjaar voldaan worden. Dat is dus alleen het geval als er

iets overblijft van de verkoop van het appartementsrecht en

de schuld aan de Belasting en hypotheekhouder is afgelost.

Dat zal zelden het geval zijn.” ■

“We zijn een kleine VvE maar heel actief en zeker niet slapend!” Zo begint het verhaal van Renirus Beijk, voorzitter van VvE De Houtwerf in Nieuwerbrug. Het kleine complex midden in het Groene Hart bestaat uit zes wooneenheden en werd opgeleverd in 2006. De VvE functioneert prima, maar zit wel met een groot probleem.

B

VvE magazine november 2012 31

Page 32: VvE Magazine - #4 - 2012

VvEBijzondereAppartementen

ij zijn niet van plan om hier ooit nog weg te

gaan”, zegt Dick Oldenburg, die samen met

zijn echtgenote een ruim, licht appartement

op de eerste verdieping bewoont. “We woon-

den hiervoor in een appartement in Barendrecht (waar ik

overigens secretaris was van de VvE), maar toen we dit

project zagen, hebben we onmiddellijk een optie genomen.

Tijdens de bouw hadden we een goed contact met het

bouwteam en het hele proces is bijzonder prettig verlopen.

We wonen hier nu enkele maanden en het bevalt prima.

Vlakbij de dijk langs de Oude Maas en de polder De Kijve-

landen en in het centrum van het dorp met alle winkels op

loopafstand. En binnen 20 minuten zijn we met de auto

of de metro in hartje Rotterdam.”

VvE magazine november 201232

Acht typesIn De Dyckgraaf bevinden zich acht driekamerappartemen-

ten in evenzoveel types, verdeeld over de begane grond en

twee verdiepingen. De woningen variëren in grootte tussen

ca. 87 m2 en 135 m2. In de twee appartementen op de

tweede verdieping (de penthouses) zijn de authentieke bal-

ken uit de boerderij op een prominente wijze aangebracht.

Verder herinnert binnen niets meer aan de oude boerderij:

het ontwerp is strak en modern zonder kitscherige nep-

antieke details. Opvallend is het licht dat naar binnen valt via

het royale aantal (dak)ramen. De loggia’s vormen een prima

verblijfplaats, ook als het niet erg warm is. Elk appartement

heeft een eigen parkeerplaats en een buitenberging annex

carport.

In het centrum van Poortugaal, een landelijk dorp onder de rook van Rotterdam, raakte een oude boerenschuur steeds meer in verval. De schuur grenst aan een voormalige boerderij, die door Woningbouwvereniging Poortugaal - na een grondige renovatie - in gebruik is genomen als kantoor. Op een prachtige groene plek in het cen-trum van Poortugaal. In vroeger tijden woonde hier de dijkgraaf, een autoriteit in een dijkdorp. De schuur was eigendom van de gemeente en werd gebruikt als opslagruimte. Na een forse renovatie is de schuur omgetoverd tot een klein-schalig appartementencomplex: De Dyckgraaf.

“WAcht comfortabele appartementen in een sfeervol complex

De Dyckgraaf:historisch wonen in een verbouwde monumentale boerenschuur

Page 33: VvE Magazine - #4 - 2012

VvE Magazine besteedt aandacht aan bijzondere appartementen. In deze zevenentwintigsteaflevering van deze serie aandacht voor appartementencomplex De Dyckgraaf in Poortugaal

“Binnen de kap”Ir. Arno van Wezel, partner bij A3 Architecten uit Rotterdam,

tekende voor het ontwerp. Het bureau was ook betrokken bij

het project ‘De Toekomst’ in Vlaardingen, dat genomineerd

was voor de Gulden Feniks 2012, de Nationale Renovatieprijs.

Daar zijn blokken jaren 60-flats op een uitgekiende wijze

gerenoveerd tot aantrekkelijke koop- en huurwoningen.

Van Wezel: “De loggia’s zijn een gevolg van de eis dat het

hele ontwerp binnen de kap van de boerderij zou blijven.

We konden dus geen balkons aanbrengen. Het was voor ons

bureau ook de eerste keer dat we een voormalige schuur

renoveerden. Er was vóór de aankoop door de corporatie al

veel ‘gerommeld’ aan de zijgevels en de oude constructie was

behoorlijk aangetast. Echter: hoger in het gebouw bleken de

houten balken nog van goede kwaliteit. Die zijn daarom

bewerkt en hergebruikt in het complex.”

Oude kopgevels“Natuurlijk hebben we heel goed nagedacht voor we de

schuur (een gemeentelijke monument) aankochten”, vertelt

Huib van Heusden, manager techniek en ontwikkeling bij

Woningbouw-vereniging Poortugaal. “Er waren in Poortugaal

al enkele markante panden gesloopt, dus de kwestie lag poli-

tiek gevoelig. In 2005 hebben we de schuur plus de grond

eromheen (die we al om niet in gebruik hadden) toch aange-

kocht. Het gebouw dreigde een bouwval te worden en dat

zorgde voor meer politiek draagvlak om iets met de schuur

te gaan doen.

We hebben contact gezocht met drie architectenbureaus.

We hebben hun gevraagd een ontwerp te maken en een visie

te geven op de mogelijkheden. A3 Architecten kwam met het

mooiste ontwerp, waarbij de kopgevels in stand bleven (een

eis van de politiek) en waarbij, zoals gezegd, ook een aantal

oude balken hergebruikt kon worden.”

Archeologische vindplaats“In mei 2009 lag er een akkoord van de Welstandscommissie,

maar gaf de Monumentencommissie een negatief advies: die

wilde dat de oude balkenconstructie integraal intact bleef.

Dat maakte de bouw van acht appartementen onrealiseer-

baar; het gebouw zou dan niet te exploiteren zijn. De

verantwoordelijke wethouder heeft dat advies gelukkig

naast zich neergelegd.

Volgend obstakel: het ging om een mogelijke archeologische

vindplaats. Dat klopte: er zijn o.a. drie waterputten gevonden,

waarschijnlijk uit de zestiende eeuw. Die zijn in kaart gebracht

en gefotografeerd. Daarna hebben ze een plaats in de kruip-

ruimte van het complex gekregen.

In november 2010 begon Gebr. Verschoor Bouw- en

Aannemingsbedrijf met de bouw, en in april jl. zijn de eerste

woningen in De Dyckgraaf opgeleverd. Nog niet alle apparte-

menten zijn verkocht. Er is veel belangstelling voor, maar we

hebben helaas ook te lijden onder de problemen op de

woningmarkt. Daarom organiseren we elke week een Open

Huis in de modelwoning.”

EnergiezuinigDe appartementen in De Dyckgraaf zijn energiezuinig, vertelt

architect Van Wezel. “Uitgangspunt is natuurlijk het huidige

Bouwbesluit. De appartementen hebben het A-label, maar wij

zijn veel verder gegaan dan vereist was voor dat label. De EPC-

waarde is 0,8. Voor de ramen hebben we HR++ glas gebruikt.

Bij ons streven naar energiezuinigheid werden we geholpen

door de oude constructie: de muren zijn 30 centimeter dik. Die

zijn nog eens extra geïsoleerd. Aan de brede vensterbanken

kun je zien hoe dik de muren zijn. Op (of eigenlijk ín) die ven-

sterbanken kun je gemakkelijk zitten - net als vroeger!”

Dick Oldenburg neemt de gelegenheid te baat om de archi-

tect te polsen over buitenzonwering: “Het wordt heel warm

aan de zuidkant, maar we weten niet goed welke zonwering

we moeten kiezen. Kun je daar een advies voor geven?”

De architect zegt dat toe. De informele sfeer is typerend voor

de wijze waarop het hele bouwproces - in bouwteamverband -

is verlopen.

VvE De DyckgraafDe VvE is - zoals gebruikelijk - al tijdens de bouw opgericht.

Woningbouwvereniging Poortugaal neemt voorlopig het

beheer op zich. Er is een concept-huishoudelijk reglement

waarover de bewoners zich binnenkort kunnen uitspreken.

Dan kunnen zij ook beslissen of de corporatie het beheer blijft

doen of dat een externe beheerder wordt aangezocht. De

periodieke bijdrage ligt op € 175,- per maand, wat vrij hoog is

voor een nieuwbouwcomplex. “Ik ben daar heel blij mee”, zegt

Dick Oldenburg. “In ons vorige appartement heb ik ook aan-

gedrongen op een goed gevuld reservefonds. Ik wil niet in een

situatie terechtkomen waarin er geen geld is voor noodzakelijk

onderhoud. Daar moeten we nu al voor reserveren.” ■

VvE magazine november 2012 33

Page 34: VvE Magazine - #4 - 2012

lumper: “Een VvE heeft mini-

maal een aansprakelijkheids-

verzekering en een brand-

en opstalverzekering nodig.

Daarnaast hebben de meeste VvE’en

een glasverzekering. Deze verzekering

dekt alle schade aan glas als gevolg

van glasbreuk in het hele appartemen-

tencomplex. Als er onbetaalde

bestuursleden zijn, is het verstandig als

een VvE ook een bestuurdersaanspra-

kelijkheidsverzekering afsluit. Hiermee

is het privévermogen van het VvE-

bestuur beschermd tegen claims.

Een rechtsbijstandsverzekering biedt

financiële bescherming tegen de kos-

ten van juridische bijstand. En om

vrijwilligers schadeloos te stellen bij

ongevallen waarvoor de VvE niet ver-

antwoordelijk is, heeft Centraal Beheer

Achmea de ongevallenverzekering

voor vrijwilligers.”

Klumper adviseert Verenigingen van

Eigenaren alle verzekeringen bij één

verzekeraar onder te brengen. “De

VvE heeft dan een veel beter overzicht

dan wanneer de verzekeringen bij

verschillende maatschappijen zijn

ondergebracht. Bovendien heeft een

VvE bij schade slechts te maken met

één verzekeraar. Dat scheelt een hoop

rompslomp en tijd.”

De brandverzekeringKlumper: ”Bij een brandverzekering

moet vooral de herbouwwaarde verze-

kerd worden. Die kan bepaald worden

door een onafhankelijke taxateur en

dat moet eenmaal per zes jaar gebeu-

ren. Door afspraken die Centraal

Beheer Achmea heeft gemaakt met

VvEVerzekeringen

Welke verzekeringen zijnbelangrijk voor een VvE?

“Ik krijg vaak van VvE-bestuurders de vraag welke verzekeringen ze volgens wet of reglement moeten afsluiten. Het antwoord is eenvoudig: een VvE is volgens de wet nergens toe verplicht. De splitsingsakte schrijft een VvE wél voor dat twee verzekeringen verplicht zijn: een uitgebreide brandverzekering en een aan-sprakelijkheidsverzekering.” Dat stelt mr. M.W. Klumper, senior accountmanager bij Centraal Beheer Achmea. Hij adviseert VvE’en ook om aanvullend glas, bestuurdersaansprakelijkheid, ongevallen en rechtsbijstand goed te regelen.

een aantal taxatiebureaus, kost de

taxatie slechts € 25,- per appartement

met een minimum van € 325,- per VvE.

Bij de taxatie kan al het meerwerk

zoals verbouwingen, keuken en badka-

mer meegenomen worden.

Het is verstandig om het meerwerk

mee te verzekeren op de VvE-polis.

Bij schade is er dan geen discussie

over de vraag welke verzekeraar de

schade moet betalen. De eigenaren

van appartementen kunnen de meer-

kosten voor bijvoorbeeld een nieuwe

keuken of badkamer ook verzekeren

op de eigen inboedelverzekering

onder de noemer Eigenaarsbelang.”

Gemak voor de VvEVvE’en die een uitgebreide brandver-

zekering hebben afgesloten bij

Centraal Beheer Achmea, kunnen in

geval van schade kiezen voor uitkering

van het schadebedrag of voor schade-

herstel in natura. Klumper: “Die laatste

optie betekent vooral: gemak. De VvE

hoeft zelf geen aannemer in te schake-

len; ze belt gewoon naar Centraal

Beheer Achmea. Wij nemen contact

op met een of meer herstelbedrijven

uit ons uitgebreide, landelijke netwerk.

Het probleem wordt dan direct verhol-

pen en de schade aan de muren en het

plafond wordt ook hersteld. Centraal

Beheer Achmea betaalt de nota en als

extra voordeel wordt het standaard

eigen risico (behalve bij stormschades)

niet meer in rekening gebracht.

En dan is er nog de bestuurdersaanspra-

kelijkheidsverzekering. Die is aan te

bevelen voor een VvE met ‘eigen’

bestuursleden, die het werk onbetaald

doen. Het gaat vooral om de rechtsbij-

stand. We zien nogal eens dat er

onterechte claims worden ingediend

tegen het bestuur. Dat moet zich daarte-

gen wel kunnen verweren en de kosten

van een advocaat kunnen flink oplopen!

Extra: korting!Centraal Beheer Achmea biedt speciaal

voor Verenigingen van Eigenaren de

VvE-Meerkeuzepolis. Een alles-in-één-

polis waarmee u de verzekeringen regelt

die het beste bij de VvE passen.

Daarnaast zijn er nog een aantal extra’s.

Zo kan een risicoadviseur u helpen om

de kans op schade te verminderen. U

krijgt advies over regelmatige dak- en

leidinginspecties, controle van elektri-

sche installaties en informatie en advies

over wettelijke eisen van blusmiddelen.

Bovendien krijgt u via Centraal Beheer

Achmea korting bij de aanschaf van pro-

ducten of diensten. Dat voordeel kan

dus aardig oplopen!” ■

Wilt u meer weten?Dan kunt u altijd ‘even Apeldoorn bel-

len’. De VvE-desk is van maandag t/m

vrijdag van 8.00 – 17.30 uur te bereiken

op telefoonnummer 055 - 579 81 15.

VvE magazine november 201234

K

Met de VvE-Meerkeuzepolis regelt u alle verzekeringen die het beste bij uw VvE passen

Page 35: VvE Magazine - #4 - 2012

Valt het mee met uw VvE?De VvE. Het valt niet altijd mee met zoveel mensen en wensen. Terwijl een aantal zaken gewoon goed geregeld moet zijn. Heeft uw VvE alles op orde? U ontdekt het snel en simpel met de online preventiescan van Centraal Beheer Achmea. Beantwoord de 12 vragen en krijg direct zicht op wat er beter kan.

Doe even de preventiecheck op www.valthetmeemetdevve.nl

Meer weten over de oplossingen van Centraal Beheer Achmea? Trek dan even aan de bel op 055 - 57 98 115.

Page 36: VvE Magazine - #4 - 2012

VvEBouwkundig

oed beschouwd weten we niet

echt hoeveel tevreden apparte-

mentseigenaren er zijn in die

gemengde complexen. Wat we

wél weten is dat woningcorporaties

professionele beheerders zijn, die

gewend zijn om het financiële, het soci-

ale en technische beheer aan elkaar te

verbinden voor een periode van 25 tot

50 jaar. Ze splitsen die beheertaken -

net als in een gewoon huishouden - in

beleid en uitvoering: wat moeten we,

wat willen we, wat kunnen we en wat

doen we?

Ze bepalen heel nauwkeurig hoe de

woningmarkt zich ontwikkelt. Welke

woningen zijn geschikt voor welke

mensen en wat betekent dat voor het

beleid van de corporatie? Zo verant-

woorden zij hun beleid naar de

gemeente, de rijksoverheid, hun organi-

satie, hun huurders en andere groepen

waarmee wordt samengewerkt.

Bovendien beperkt hun verantwoorde-

lijkheid zich niet tot de gebouwen; ze

moeten dat beheer uitbreiden tot de

buurten, hele wijken en soms tot een

hele stad.

Corporaties werken anders dan VvE’en.

Ze sparen niet op een rekening om

hieruit later de kosten voor het onder-

houd en verbeteringen te kunnen

betalen: ze betalen die kosten uit de

huurinkomsten. Bij het onderhoud her-

stellen ze alleen wat defect is.

Moderniseren van gebouwen doen ze

veelal alleen als ze willen renoveren.

VvE magazine november 201236

Vereniging van Eigenaren: vijf tot tien jaarVvE’en zijn meestal geen professionele

beheerders die gewend zijn om over

een lange termijn beleid te maken. De

planningshorizon van een VvE ligt vaak

op vijf tot maximaal tien jaar. Natuurlijk

wordt bij actieve verenigingen financi-

eel beleid gevoerd om alle kosten te

kunnen betalen, maar dan gaat het

eigenlijk alleen om zaken die het

woningcomplex betreffen.

Nu de woningmarkt slecht functioneert,

zien we wel initiatieven om oudere

complexen te moderniseren, zodat de

eigenaren veel langer in hun woning

kunnen blijven wonen. Verhuizen is las-

tig, want de verkoop van de woning is

momenteel moeilijk tot bijna onmoge-

lijk. Ook bij dat moderniseren wordt

vaak gedacht in periodes van vijf tot

tien jaar; dat is overzichtelijk. Als een

eigenaar echt vindt dat de woning niet

meer bij hem past, wil hij wel naar een

andere woning kunnen uitkijken.

De invloed van de VvE beperkt zich in

de meeste gevallen tot het eigen woon-

complex en de eventuele groenvoor-

zienig op het eigen terrein. De rest van

de woonomgeving valt, wat hun betreft,

onder ‘de gemeente’. Verenigingen van

Eigenaren werken met begrotingen

waarvoor is gespaard in een reserve-

fonds. Dat is lastig voor woningcorpo-

raties. Ook als er maar één woning in

een complex is verkocht, moeten ze de

financiële middelen veel eerder reser-

G

Samenwerking met woningcorporaties biedt kansen voor VvE’enWe zien steeds meer Verenigingen van Eigenaren ontstaan; veelal doordat woningcorporaties appartementen verkopen in hun complexen. Zolang er nog huurwoningen in het complex voorkomen, zal er een - al dan niet tijde-lijke - situatie ontstaan dat de eigenaren binnen de VvE moeten samenwerken met de woningcorporatie. In veel gevallen bieden woningcor-poraties beheertaken aan Verenigingen van Eigenaren aan. Dat kan een positieve invloed hebben op de kwaliteit van de woningen en op het goed functioneren van het beheer. Mits er goede afspraken worden gemaakt!

veren dan toen de woningen nog

geheel hun eigendom waren.

Woningbeheer door de VvEDe meeste tijd van de bestuurders en

de ingehuurde administratiekantoren

gaat zitten in het incasseren van de

maandelijkse bijdragen en het voorbe-

reiden en uitvoeren van het planmatige

onderhoud. Plus de administratie, de

boekhouding, het regelen van de ver-

gaderingen, het maken van de notulen,

de zorg voor goede verzekeringen, het

uitvoeren van het klachtenonderhoud

en het toezicht op het naleven van de

afspraken die zijn vastgelegd in de

aktes, het huishoudelijk reglement en

de verslagen van de ALV en andere

vergaderingen.

De uitgaven voor het planmatige onder-

houd zijn veruit het grootst. Niet alleen

voor het repareren van onderdelen die

versleten zijn, roesten of rotten, maar

ook voor zaken die niet goed functio-

neren. Verenigingen van Eigenaren

maken daarom meer onderscheid tus-

sen onderhoud en zaken die niet goed

functioneren. Als appartementseige-

Page 37: VvE Magazine - #4 - 2012

naar bent u waarschijnlijk ook méér dan

huurders betrokken bij het schoon en

heel houden van gebouw en omgeving.

Beheer door woningcorporatiesGoed beheer van een gemengd com-

plex hangt nauw samen met de

instelling van de betrokken mede-

werkers van de woningcorporatie.

Zij hebben veel ervaring met de uitvoe-

ring van werkzaamheden en ze weten

hoe ze daarvoor een goede prijs kunnen

bedingen. Bovendien zijn ze ervaren in

de beoordeling van offertes. Daarmee

kan de VvE haar voordeel doen.

Bovendien kan de corporatie de VvE

helpen om, in samenwerking met de

gemeente, meer invloed uit te oefenen

op het functioneren van de buurt, de

wijk en de stad.

Woningcorporaties zijn verplicht hun

huurders te betrekken bij de aanpak

van het onderhoud. Maar appartements-

eigenaren hebben hun eigen verant-

woordelijkheid! Bij een gemengde VvE

moet de corporatie dus anders omgaan

met de betrokkenheid van de huurders.

Die moeten meedenken over zaken als

het schoon en netjes houden van het

wooncomplex, maar de besluitvorming

over de kosten blijft bij de woningcor-

poratie liggen. Die is immers als

eigenaar lid van de VvE.

Bij voorkeur overlegt de woningcorpo-

ratie vooraf met de huurders en brengt

ze die kennis in de ALV in. De corporatie

koppelt daarna de besluitvorming -

onderbouwd met argumenten - terug

naar de huurders. In de ALV kan dan in

goed overleg worden besloten welke

uitgaven verantwoord zijn voor het

reservefonds, welke maandelijkse

bijdragen passend zijn voor de apparte-

mentseigenaren en welke afspraken

nodig zijn voor een goed gebruik van

de algemene ruimten.

Goede afsprakenVanzelfsprekend moeten vanaf het

begin goede afspraken worden

gemaakt over de beheerwerkzaamhe-

den die de VvE en de woningcorporatie

moeten uitvoeren. Zorg voor een jaar-

lijks overleg over het functioneren van

de gebouwen en de woonomgeving,

zodat de afspraken goed passen bij de

actuele gebeurtenissen.

Het is slim om bij de start van de samenwerking een meerjarenonderhoudsplan te maken

VvE magazine november 2012 37

Het is slim om bij de start van de

samenwerking een meerjarenonder-

houdsplan te maken voor de korte en

de langere termijn. Dan weten alle

betrokkenen hoeveel geld er naar het

reservefonds moet. Als een woning ver-

kocht wordt door de corporatie, is het

verstandig om de afspraken nog eens

tegen het licht te houden, want dan ver-

andert de verhouding binnen de VvE.

Tip: kijk ook eens bij andere complexen

van de woningcorporatie. Wat gaat wel

en niet goed met het onderhoud en

met het gebruik van de algemene ruim-

ten? Leg het resultaat op schrift vast en

vermeld welke gebreken acceptabel zijn

en wanneer verbeteringen van bijvoor-

beeld entrees, trappenhuizen enz.

nodig zijn. Zo kunt u prima afspraken

maken over de gebruiks- en onder-

houdskwaliteit. Moet het schilderwerk

echt op korte termijn worden uitge-

voerd of kan het nog even wachten?

Dat kan veel geld schelen!

Als er nog huurders in het wooncom-

plex wonen; spreek dan met de

woningcorporatie goed af welke rol de

huurders krijgen. Hoe beter die samen-

werking is en hoe eerder heldere

afspraken gemaakt worden; hoe beter.

Nieuwe kansenSamengevat kunnen we stellen dat de

samenwerking tussen woningcorpora-

ties en Verenigingen van Eigenaren heel

goed kan verlopen als vroeg in het pro-

ces de juiste afspraken zijn gemaakt.

Natuurlijk hangt het van de instelling

van betrokken personen af of de

samenwerking slaagt, maar samenwer-

king levert voor de VvE nieuwe

mogelijkheden en nieuwe kansen op.

Door de bundeling van kennis en

ervaring van de corporaties met de

ervaringsdeskundigheid van de appartements-

eigenaren ontstaan vaak mooie resulta-

ten. Daarmee doen alle betrokkenen

hun voordeel en is het prima wonen in

een gemengd complex. ■

Ing. Arie WarnaarOntwikkelend Beheer Woningen Vlaardingen

Page 38: VvE Magazine - #4 - 2012

VvESchoonmaak

n de boetekennisgeving stond ook

exact vermeld om welke werkne-

mers het ging. VvE Willemina

werd verweten dat ze niet kon

aantonen ‘dat voor de arbeid die u

door deze twee vreemdelingen liet

verrichten, een tewerkstellings-

vergunning was afgegeven, terwijl

dat wel was vereist’.

Ad van Eck, penningmeester van VvE

Willemina, is verontwaardigd over de

opgelegde boete. “Wij hebben het

schoonmaakbedrijf volkomen te goe-

der trouw ingehuurd. Elke maand

betalen we keurig de factuur van ca.

€ 450,- inclusief BTW. We worden door

de Inspectie SZW als werkgever aange-

merkt in de zin van de Wet arbeid

vreemdelingen artikel 1 onder b sub 1.

Natuurlijk vinden wij de boete heel

onredelijk. Als ik bekijk hoe de wet

wordt geïnterpreteerd door SZW,

denk ik dat veel Verenigingen van

Eigenaren het risico lopen op een der-

gelijke boete. Ik vraag me af of VvE

Belang ons hierbij terzijde kan staan.”

Werkgever?Klaas Jan Schuurs, jurist bij VvE

Belang, heeft VvE Willemina inmid-

dels uitgelegd dat volgens deze

wet de begrippen ‘werkgever’ en

‘opdrachtgever’ ruimer worden geïn-

terpreteerd dan normaal hieronder

wordt verstaan. De VvE wordt - hoe-

wel ze opdrachtgever is - beschouwd

VvE magazine november 201238

Penningmeester VvE Willemina:

“Natuurlijk vinden wij de boete heel onredelijk”

als werkgever in de zin van deze wet.

Beiden hebben dan ook een zoge-

naamde verificatieplicht: ze moeten

o.a. identiteitsbewijzen en vergunnin-

gen controleren.

Schuurs: “Het is verstandig om in het

contract met het schoonmaakbedrijf

een bepaling op te nemen dat de

opdrachtnemer de schade die door de

VvE geleden wordt, zal vergoeden

indien de verplichtingen uit de WAV

niet door de opdrachtnemer worden

nageleefd. Als het bedrijf dan toch de

fout ingaat en de VvE geconfronteerd

wordt met een boete, kan ze die op

het bedrijf verhalen.

Daar zit natuurlijk een risico in: het

is maar de vraag of het bedrijf nog

bestaat als de VvE de boete wil ver-

halen. Daarom is het verstandig om

alleen in zee te gaan met een erkend

bedrijf. De VvE loopt dan aanzienlijk

minder risico.

Overigens is hier wellicht sprake van

een wanprestatie (de VvE heeft door

toedoen van het schoonmaakbedrijf

buiten haar schuld een boete gekre-

gen) of van een onrechtmatige daad.

Het bedrijf heeft immers iets gedaan

wat bij wet verboden is: het inhuren

van illegale werknemers. De VvE kan

aan een jurist opdracht geven om

uit te zoeken of het zinvol is om een

procedure aanhangig te maken om

de boete te verhalen op het schoon-

I

Boete voor VvE omdat hetschoonmaakbedrijf illegalewerknemers in dienst heeft

Groot was de schrik bij VvE Willemina in Amsterdam toen begin dit jaar een onderzoek werd aangekondigd door de Inspectie Sociale Zaken en Werkgelegenheid (vroeger Arbeidsinspectie). Het schoonmaakbedrijf dat door de VvE is ingehuurd voor de schoonmaak van de gemeenschappelijke ruimtes, had volgens de Inspectie illegale vreemdelingen in dienst. Uit het onderzoek bleek dat er inderdaad ‘een overtreding was gepleegd ingevolge de Wet arbeid vreemdelingen (WAV)’. Het Hoofd van de afdeling Boete, Dwangsom en Inning legde de VvE een boete op van maar liefst € 16.000,-.

maakbedrijf op de hierboven

genoemde gronden.”

Reactie OSBJan Kerstens is hoofd Arbeidsvoor-

waarden en Sociale Zekerheid bij de

Ondernemers-organisatie Schoon-

maak- en Bedrijfsdiensten (OSB), de

werkgeversorganisatie van de schoon-

maak- en glazenwassersbranche in

Nederland. Bij de OSB zijn 650 bedrij-

ven aangesloten, die zich richten op

het reguliere schoonmaakonderhoud

op verschillende soorten objecten,

glasbewassing, gevelreiniging,

industriële reiniging en calamiteiten-

schoonmaak. Gezamenlijk hebben zij

zo’n 120.000 medewerkers in dienst en

realiseren zij 80% van de totale omzet

in de markt.

Kerstens krijgt vaker te maken met

vragen over illegale werknemers. Hij

vertelt: “Het is uiterst vervelend dat

niet alleen het schoonmaakbedrijf,

maar ook de opdrachtgever - in dit

geval de VvE - een boete opgelegd

krijgt door Inspectie SZW. Als VvE

mag je immers verwachten dat het

schoonmaakbedrijf de personeelsza-

ken op orde heeft. De wetgever heeft

echter bepaald dat zowel het schoon-

maakbedrijf als in dit geval de

opdrachtgever verantwoordelijk is.

Zij worden op basis van de Wet arbeid

vreemdelingen beiden beschouwd als

werkgever (schoonmaakbedrijf for-

meel werkgever en opdrachtgever

Page 39: VvE Magazine - #4 - 2012

feitelijk werkgever) en hebben daarom

de al genoemde verificatieplicht.”

‘Doorn in het oog’“Deze bepaling is OSB een doorn in

het oog en daarom stellen wij deze

regelmatig aan de orde in politiek

Den Haag. Dat de opdrachtgever

wordt beschouwd als feitelijk werk-

gever is begrijpelijk als het gaat om

uitzendkrachten, want daarmee

bestaat een gezagsverhouding. Ten

aanzien van schoonmakers bestaat

geen gezagsverhouding en daarbij

komt dat schoonmakers vaak ook nog

werken buiten de reguliere kantoortij-

den. Desondanks handhaaft de

wetgever tot op heden de ketenaan-

sprakelijkheid voor illegale arbeid.

Zolang dat het geval is moet dus ook

de opdrachtgever de identiteitsbewij-

zen van buitenlandse werknemers

blijven controleren.

Het probleem is dat werknemers van

over de grens andere identiteitsdocu-

menten en werkvergunningen met

zich meebrengen dan documenten die

wij in Nederland kennen. Maar hoe

weet u of het identiteitsdocument van

de medewerker geldig is? Bij de OSB-

schoonmaakbedrijven is bekend dat

de identiteit van een werknemer

nauwgezet moet worden gecontro-

leerd om illegale arbeid te voorkomen.

Op het gebied van identiteitscontrole

biedt OSB de leden verschillende

mogelijkheden aan. Wij adviseren om

VvE’en om altijd bij het schoonmaak-

bedrijf te informeren op welke wijze

de identiteitsdocumenten worden

gecontroleerd op echtheid. Ook in

“Helaas handhaaft de wetgever tot op heden de ketenaansprakelijkheid voor illegale arbeid”

VvE magazine november 2012 39

2012 heeft het kabinet nog te

kennen gegeven het ruime werkge-

versbegrip te zullen handhaven.”

KeurmerkOSB-leden moeten zich aan strenge

eisen op het gebied van arbeids-

voorwaarden, afdracht van sociale

premies, de gedragscode schoon-

maakbranche, veiligheid op de

werkvloer en schoonmaakspecifieke

eisen houden. OSB werkt daarom

aan een keurmerk, dat staat voor

kwaliteit en betrouwbaarheid, ook

als het gaat om voorkoming van

illegale arbeid.

Bedrijven die voldoen aan de NEN

4400-1-norm, bieden ook zekerheid

omtrent arbeidsvoorwaarden. Deze

nationale norm stelt eisen aan in

Nederland gevestigde (onder)aan-

nemers van werk over de afdracht

van belastingen en sociale premies

en het gerechtigd zijn van mede-

werkers tot het verrichten van

arbeid in Nederland. Het doel van

de norm is het beperken van het

risico voor opdrachtgevers op

verhaal en boetes van de

Belastingdienst, de Arbeidsinspectie

en andere overheidsinstanties.

Verenigingen van eigenaren die zijn

aangesloten bij VvE Belang, kunnen

voor vergelijkbare en andere pro-

blemen contact opnemen met de

Juridische Dienst van VvE Belang. ■

Pas op bij contractwisselingEr is nóg een risico voor de VvE: als u

niet tevreden bent over uw schoon-

maakbedrijf en een ander bedrijf

inhuurt, kunt u te maken krijgen met

een bepaling uit de algemeen bin-

dende CAO van de schoonmaak-

bedrijven (voor zover van toepassing).

Daarin staat dat bij een contractwisse-

ling het nieuwe schoonmaakbedrijf de

werknemers van het oude bedrijf een

arbeidscontract moet aanbieden (mits

de werknemer minimaal 1,5 jaar op het

object werkzaam is). U kunt dus bij

het nieuwe bedrijf te maken krijgen

met dezelfde schoonmakers; dan komt

u van de regen in de drup. De OSB

raadt daarom aan om het probleem

eerst aan te kaarten bij het huidige

schoonmaakbedrijf om in goed over-

leg naar een oplossing voor de

problemen te zoeken.

Het is verstandig om alleen in zee te gaan met een erkend schoonmaakbedrijf.

Page 40: VvE Magazine - #4 - 2012

1101.02 www.Like2movit.nl

Eén loket voor slim onderhoudvan flats en appartementenVvE bestuurders ontzorgd

Planbuilding weet wat er bij onderhoud komt kijken. Wij kunnen op voorhand voor de komende 15 jaar vast prijzen afgeven voor al het uit te voeren onderhoud. Door de werkzaamheden van de verschillende disciplines op elkaar af te stemmen, worden kosten en milieu bespaard en de overlast tot een minimum beperkt. Wilt u weten hoe op de slimste manier het onderhoud bij u geregeld kan worden, neem dan contact met ons op voor een persoonlijke kennismaking en advies (tel. 0418 683 616), of kijk op onze website voor meer informatie.

• Schilderonderhoud

• Dakonderhoud

• Liftonderhoud

• Gevelrenovatieen-onderhoud

www.planbuilding.nl

Omdat onderhoud

slimmer kan!

Slimbesparenoponderhoud?Vraagde

aan!Tel:0418683616

GRATISQUICKSCAN

Page 41: VvE Magazine - #4 - 2012

Het appartementencomplex aan de rand van Maassluis omvat 36 appartementen, gesitueerd in hoogbouw van acht etages en

laagbouw van drie etages. De Vereniging van Eigenaren (VvE) ‘Orangerie’ kent een trouw bestuur met kennis van zaken. Voorzitter Henk Veldkamp: “De waarde van het eigendom van de bewoners willen wij op peil houden, achterstallig onderhoud moet voorkomen worden.” Om die reden heeft het bestuur vijf jaar geleden een onderhoudsplan laten opstellen op basis waarvan het noodzakelijk onderhoud voor de komende tien jaar op papier is gezet. In nauw overleg met het vaste onderhouds-bedrijf Geluk Schilders wordt jaarlijks een deel van het onderhoud uitgevoerd.

Luisteren naar adviesEen groot project was de houtrotrenovatie aan de kozijnen. Veldkamp: “Stappen we over op kunststof- of aluminiumkozijnen of blijft het hout? Luisterend naar het advies van Geluk hebben wij gekozen voor toepassing van Woodstone profielen op de bestaande kozijnen na verwijdering van het houtrot. We kregen een garantie van

VvEOnderhoud

Voorzitter VvE Orangerie Henk Veldkamp kijkt naar de lange termijn

‘Blind kunnen varen op het onderhoudsbedrijf’ “Het is nu eenmaal niet onze expertise. Daarom hebben we voor het groot onderhoud echt behoefte aan goed advies van het schilders- en onderhoudsbedrijf. Onze vaste relatie zorgt voor continuïteit en vertrouwen.”

tenminste 15 jaar. Zo zie je maar: een goed gesprek met je onderhoudsbedrijf kan veel geld schelen.” Vorig jaar is het gebouw rondom geschilderd en onlangs zijn enkele luifels behandeld en hebben de brieven-bussen een opknapbeurt gekregen. “Geluk is onze huisschilder geworden die we kun-nen vertrouwen. Ze denken goed met ons mee, adviseren op basis van inspecties en brengen altijd vooraf een heldere offerte uit. Soms dient zich de vraag aan of het

Hoe herkent u knap schilder- en onderhoudswerk?Voor elke VvE geldt de verplichting om een reservering te doen voor het onder-houdsfonds. Een professioneel schilders- en onderhoudsbedrijf adviseert het bestuur van de VvE en kan u helpen bij het opstellen van een plan voor totaalonderhoud. Een meerjarige onderhoudsplanning geeft u inzicht in het benodigde budget. Het bedrijf neemt u zorgen uit handen en steekt veel energie in de communicatie met bewoners. Met tijdige en persoonlijke informatie blijven bewoners aangesloten en weten zij wat ze kunnen verwachten. Meer weten?Kijk op www.knap-werk.nl

Bekijk de film van VvE Orangerie op www.knap-werk.nl

onderhoud uitgesteld kan worden. Hun ad-vies weegt zwaar, want uitstel kan leiden tot extra hoge kosten op langere termijn.”De VvE is ook blij met vaste schilder Arie Herwig die naast vakmanschap uitblinkt in sociale contacten. “De bewoners heb-ben het liefst Arie over de vloer. Hij heeft begrip voor hun situatie en houdt rekening met hun wensen. Gelukkig kunnen we hem altijd reserveren zodra zich onder-houdswerk aandient.” n

Henk Veldkamp

VvE Orangerie

2inB-Kanp Werk redactioneel.indd 1 02-10-12 10:44

VvE magazine november 2012 41

Page 42: VvE Magazine - #4 - 2012

VvEBouwkundig

ob Hamers: “Iedereen weet nu wel dat een reserve-

fonds verplicht is voor elke VvE, maar dat zo’n fonds

gebaseerd moet zijn op een goede meerjarenonder-

houdsplanning (MJOP), is nog niet bij iedereen

doorgedrongen. Wij verwachten dat zo’n planning binnen

niet al te lange tijd ook verplicht zal worden gesteld. Logisch,

want het is de eerste stap op weg naar goed, doelmatig

onderhoud van het appartementengebouw.

Wij hebben regelmatig contact met certificeringsinstantie

SKW, die de richtlijnen opstelt voor zo’n MJOP en we werken

nu al volgens die richtlijnen. VvE’en die ons inschakelen voor

het opstellen van zo’n MJOP, weten dus zeker dat ze een

goed onderbouwd plan krijgen. Wij kijken niet alleen naar

kostenposten, maar ook naar de conditie van het gebouw.

De VvE komt op deze manier niet voor onaangename verras-

singen te staan.”

OnafhankelijkHamers en zijn collega Rob van den Boom geven overal in

het land advies bij de uitvoering van grootonderhoud. Dat

leidde in veel gevallen tot de vraag om een bouwkundige

inspectie. “We worden ook steeds vaker ingeschakeld om

advies te geven bij geschillen met aannemers en om onder-

zoek te doen naar de oorzaak van klachten als lekkage,

scheurvorming en dergelijke. VvE’en zijn duidelijk in groten

getale op zoek naar een onafhankelijk aanspreekpunt voor al

die zaken. Dat aanspreekpunt bieden wij hun. We doen dat

overigens in nauwe samenwerking met VvE Belang.”

VvE magazine november 201242

R

“Wij zijn voor de VvE het eerste aan- spreekpunt bij problemen en geschillen”

Verenigingen van Eigenaren hebben behoefte aan een aanspreekpunt waar ze met al hun vragen, problemen en geschillen op bouwkundig gebied terecht kunnen. Een onafhankelijk aanspreekpunt welteverstaan, want er mag geen schijn van belangenverstrengeling ont-staan. Daarom heeft Rob Hamers in samenwerking met VvE Belang ‘Bouwkundig VvE Advies’ opgericht. Bij het kantoor, dat gevestigd is in Tilburg, kunnen VvE’en op een laagdrempelige manier hun licht opsteken over bouwkundige zaken. Er is een telefonische helpdesk, maar de bouwkundigen komen ook graag naar u toe. Bijvoorbeeld om te helpen bij het opstellen van een meerjarenonderhoudsplanning.

Van den Boom: “Onze onafhankelijkheid is een belangrijk

pluspunt. We geven de VvE geen advies omtrent de keuze

van een onderhoudsbedrijf en we vragen ook geen offerte

aan. Dat doet de VvE zelf. Wij helpen desgewenst wel bij de

opstelling en de beoordeling van de offerte, maar de VvE

maakt zelf de keuze. Als ons wordt gevraagd om de naam

van een bedrijf dat de klus kan uitvoeren, verwijzen we naar

de Onderhoudsbedrijvengids van VvE Belang. Daar vinden

VvE’en bedrijven die goed werk leveren.”

OndersteuningHamers en Van den Boom zien dat hun adviezen en rappor-

ten een belangrijke rol vervullen bij de besluitvorming binnen

de Algemene Ledenvergadering. “De technische man (of

vrouw) staat gewoon veel sterker met een goed onderbouwd

advies in handen. De ALV vraagt bijna altijd om verantwoor-

ding en onderbouwing (zeker ook financieel!), en dat is

veel eenvoudiger met zo’n advies of rapport. Dat maakt de

kans dat het voorstel wordt aangenomen, een stuk groter.

Bovendien weet de ALV op deze manier zeker dat er geen

‘vriendjes’ van bestuursleden worden ingehuurd voor de

uitvoering van het werk. Alles is transparant.

We krijgen veel positieve reacties op onze dienstverlening.

Onze opdrachtgevers waarderen vooral de heldere, begrijpe-

lijke taal: ze hebben een leesbaar rapport in handen,

waarmee ze het gesprek kunnen aangaan met de aannemer.

Dat geldt zowel voor het verstrekken van een opdracht als

voor het aankaarten van een probleem.”

Bouwkundig VvE Advies geeft onafhankelijk advies bij alle bouwkundige zaken

Page 43: VvE Magazine - #4 - 2012

AbonnementHet Tilburgse bureau werkt niet alleen voor VvE’en maar ook

voor VvE-beheerders. Heel interessant voor die partijen is

het Bouwkundig VvE Advies Abonnement. Daarmee krijgt de

VvE gespecialiseerde, objectieve bouwkundige dienstverle-

ning voor een heel aantrekkelijk tarief. Ook het geven van

een second opinion is mogelijk. Abonnees kunnen gebruik

maken van de gratis telefonische helpdesk (maandag t/m

donderdag van 9.00 tot 12.00 uur) en ze krijgen korting op

het tarief voor bouwkundige dienstverlening. Daarnaast krij-

gen ze 10 procent korting op het opstellen van een MJOP

(of een update) en op bouwkundige inspecties door

Bouwkundig VvE Advies.

Duur is het abonnement zeker niet: de prijzen zijn gebaseerd

op de omvang van de VvE. Een indicatie: een VvE met 16

t/m 50 appartementen betaalt € 165,- per jaar inclusief BTW.

Voor kleinere VvE’en kost het abonnement enkele tientjes

minder; voor grotere wat meer.

EnergieadviesRob Hamers was tot enkele jaren geleden werkzaam als

aannemer; Rob van den Boom werkte in het verleden als

projectontwikkelaar. Ze hebben dus veel ervaring als het

gaat om bouwkundige zaken. De afgelopen jaren zijn advie-

zen op het gebied van energiebesparing steeds belangrijker

geworden. Voor de nieuwbouw is dat prima geregeld, maar

in bestaande bouw is nog een wereld te winnen.

“De kosten voor energie stijgen, en steeds meer VvE’en

vragen om energiebesparingadviezen”, zegt Van den Boom.

“Wij zijn gecertificeerd EPA-adviseur, en we mogen ook

energielabels verstrekken. Dat is wel zo efficiënt voor de

appartementseigenaar.”

Medio 2013 wordt het mogelijk om één energielabel te ver-

strekken voor een heel appartementengebouw. Tot die tijd

kunnen alleen labels worden afgegeven voor individuele

appartementen. “We moeten dus nog even roeien met de

riemen die we hebben”, zeggen Van den Boom en Hamers.

“Dat betekent dat we de energieprestatie van afzonderlijke

(referentie)appartementen in kaart brengen en die vertalen

we naar het hele gebouw. Op die manier heeft de VvE toch

een indicatie hoe het staat met de energieprestatie. De ALV

kan met ons advies in handen een besluit nemen om maatre-

gelen uit te voeren voor de collectieve ruimtes.”

OZB en energieprestatie“Het is dus nog even zo dat alle eigenaren meebetalen aan

energiebesparende maatregelen, terwijl in feite vooral de hoek-

en dakappartementen daarvan profiteren als het gaat om het

energielabel. Natuurlijk is dat onlogisch! De wet verplicht

appartementseigenaren om samen voor het onderhoud van

het gebouw zorg te dragen, maar één label voor het hele

gebouw is nog niet mogelijk. Gelukkig komt daar binnenkort

verandering in.

Wij zouden het overigens toejuichen als er - in het kader

van de discussie rond het energielabel - wat meer gesproken

zou worden over beloning van eigenaren die maatregelen

hebben genomen om hun energieverbruik te beperken. Je

kunt denken aan een korting op de WOZ-waarde (en dus

de onroerendezaakbelasting). Daarmee geef je woningei-

genaren de mogelijkheid om hun maatregelen direct te

verzilveren. Ze zien het voordeel direct terug op de OZB-

beschikking. En natuurlijk profiteren ze - op kortere of

langere termijn - van hun investering door een lager

energieverbruik.” ■

Meer informatieBouwkundig VvE Advies is aanwezig tijdens alle

voorlichtingsbijeenkomsten van VvE Belang.

Voor meer informatie kunt u bellen: tel. 013 – 59 00 386

(maandag t/m donderdag van 9.00 tot 17.00 uur).

Mailen kan ook: [email protected].

Op de website www.bouwkundigvveadvies.nl vindt u ook informatie.

“Onze onafhankelijkheid is een belangrijk pluspunt”

VvE magazine november 2012 43

Bouwkundig VvE Advies

adres Ledeboerstraat 95048 AC Tilburg telefoon

013-59 00 386 website www.bouwkundigvveadvies.nl e-mail [email protected]

btw NL8107.55.208B01kvk 30180555bank 54.03.970

VvE Advies

147_12_001BV_Briefpapier.indd 1 23-01-12 15:23

Page 44: VvE Magazine - #4 - 2012

Hout is duurzaamHout is hernieuwbaar: bomen kunnen na 20 tot 120 jaar geoogst worden terwijl grondstoffen als aardolie en erts eeuwen nodig hebben om tot ontwikkeling te komen. Duurzaam beheerde bossen vormen een onuitputtelijke grondstofbron. Door hout te gebruiken hebben ook generaties die na ons komen voldoende grondstoffen ter beschikking.

Hout is CO2 vastleggend Door fotosynthese zijn bomen in staat om CO2 uit de lucht te halen en samen met water uit de grond wordt hout gevormd. Door dit natuurlijke groeiproces worden grote hoeveelheden CO

2 vastgelegd en wordt zuurstof gevormd. In iedere m3 hout wordt gemiddeld 0,9 ton CO

2 opgeslagen. Hout heeft in vergelijking met andere fossiele materialen zoals cement, staal en kunststof zeer weinig energie nodig voor de winning en productie en heeft daardoor in vergelijking een verminderde CO

2 uitstoot van 1,1 ton per m3 tijdens productie en verwerking. Samen met de 0,9 ton CO

2 opgeslagen in hout wordt bij het gebruik van 1 m3 hout de emissie van CO2 met 2 ton gereduceerd. Daarnaast heeft hout als natuurproduct geen schadelijke emissies tijdens de gebruiksduur.

Hout is mooiHout is een natuurproduct. Net als uw meubels geven houten kozijnen en deuren ook een warme uitstraling. Houten kozijnen en deuren zijn een natuurlijke verbinding tussen de binnen- en buitenkant van uw woning of pand. Samen met de ontwerpvrijheid bij houten kozijnen kan iedere gewenste uitstraling verkregen worden waardoor de waarde van uw woning of pand met houten kozijnen beter waardevast is.

Hout is veiligHout in kozijnen heeft een hoge brandveilig heid. Door het lage warmtegeleidende vermogen en de verkoling van het oppervlak wordt de brand vertraagd. Daarnaast komen er bij verbranding nauwelijks schadelijke rookgassen vrij waardoor grote risico’s voor bewoners uitblijven.

Hout is milieuvriendelijkEr zijn geen grote hoeveelheden energie nodig om de grondstof hout te maken. Door hout te gebruiken voor kozijnen en deuren wordt het milieu geholpen in plaats van vervuild,

Hout is isolerendDoor de unieke celstructuur van hout heeft het zeer goede isolerende eigenschappen. Deze is bijvoorbeeld 15 keer beter dan beton, 400 keer beter dan staal en 1770 keer beter dan aluminium. Ook de muuraansluitingen zijn bij houten kozijnen goed gedetailleerd en voorkomen onnodige warmteverliezen tussen de muur en het kozijn. EPC normen worden gemakkelijker gehaald met houten kozijnen. Hierdoor wordt er veel energie bespaard gedurende de totale levensduur van het pand.

Hout is te onderhoudenHouten kozijnen en deuren kunnen worden onderhouden. Door voor houten kozijnen en deuren te kiezen kan de kleur op ieder moment worden aangepast waardoor panden of zelfs hele wijken relatief eenvoudig kunnen worden opgefrist. Beschadigingen kunnen worden bijgewerkt waardoor na een goede onderhoudsbeurt de kozijnen weer als nieuw zijn maar wel met een eigentijdse kleur en uitstraling.

Hout is sterkHout heeft een grote sterkte bij een relatief laag eigen gewicht. Houten kozijnen en deuren hebben een hoge inbraakwerendheid. Mocht er toch worden ingebroken dan is de braakschade meestal eenvoudig te repareren en hoeft niet het hele kozijn of deur vervangen te worden.

Hout is veelzijdigHout is zeer veelzijdig als het op ontwerpvrijheid aankomt. Vrijwel alle details kunnen gemaakt worden. Of het nu gaat om historische details bij restauratie van monumentale panden of moderne uitstralingen door design profileringen, in hout is bijna alles mogelijk. Ook later kunnen houten kozijnen worden aangepast aan de behoefte. Wanneer bijvoorbeeld in een later stadium besloten wordt om, in verband met isolatie, een dikker glaspakket toe te passen, kunnen de sponningen in houten kozijnen eenvoudig dieper worden uitgefreesd waardoor niet de hele kozijnen vervangen hoeven te worden. Ook de keus voor kleur is onbeperkt en kozijnen kunnen zonder meerprijs in iedere gewenste kleur worden geleverd.

Hout is recyclebaarHout is als geen ander materiaal zo goed te recyclen en er zijn geen grote hoeveelheden energie voor nodig om dit te doen. Wanneer hout niet meer wordt gerecycled kan het worden ingezet om groene energie te produceren. De hoeveelheid CO2 die daarbij vrijkomt, is niet meer dan de bij groei opgeslagen hoeveelheid CO2 in het hout. Hierdoor is het gebruik van hout voor energie volledig CO2 neutraal. Hout is ook biologisch volledig afbreekbaar zodat toekomstige generaties niet met afval opgescheept worden.

Waarom houten kozijnen en deuren?Hout wordt al vele eeuwen toegepast als bouwmateriaal. Ook kozijnen en deuren worden al sinds men-senheugenis gemaakt van hout. Hout heeft zich door de eeuwen heen bewezen duurzaam en betrouw-baar te zijn. In een overzicht willen we laten zien dat kozijnen en deuren gemaakt van hout in alle stadia van de gebruikscyclus de beste keus is. Of het nu om duurzaamheid, milieubelasting of uitstraling gaat, hout heeft duidelijke voordelen ten opzichte van alle andere gebruikte materialen.

Page 45: VvE Magazine - #4 - 2012

Houten geveltimmerwerk

heeft een lange veelgepre-

zen traditie in ons land. Of

het nu gaat om duurzaam-

heid, veiligheid, milieubelasting of

uitstraling, hout heeft in ons klimaat

duidelijke voordelen ten opzicht van

andere materialen. En dat ervaren ook

veel VvE’en en woningbouwcorpora-

ties. In de jaren tachtig en negentig

van de vorige eeuw geplaatste en

inmiddels versleten kunststof kozijnen

worden massaal door moderne houten

varianten vervangen. Houten kozijnen

en deuren zijn een stijlvolle natuurlijke

verbinding tussen binnen en buiten.

De ontwerpvrijheid maakt iedere

gewenste uitstraling mogelijk en

draagt daarmee in belangrijke mate

bij aan de waardevastheid van een

woning of pand.

Monumentale settingVinkzicht op de hoek van de

Kinkerstraat en de Da Costakade in

Amsterdam is een rijksmonument. “In

een onbewaakt moment zijn er kunst-

stof kozijnen ingezet,” aldus architect

Onno Vlaanderen (Onno Vlaanderen

Architecten te Amsterdam).

“Bij de renovatie is besloten deze te

vervangen door meranti kozijnen met

een detaillering die er uitziet als de

originele schuifraamconstructie, maar

dan wel uitgevoerd met draai-kiep en

HR++ isolatieglas.” Na de renovatie,

die wordt uitgevoerd door GF Deko

Aannemers te Amsterdam, krijgen de

nieuwe woning-eigenaren moderne

appartementen in een monumentale

setting die aan alle moderne woon-

comforteisen voldoen, inclusief

ultra moderne houten raamkozijnen

met tussen ventilatie.

Isolatie

Woningeigenaren en opdrachtgevers

waarderen isolatie, comfort en veilig-

heid van houten geveltimmerwerk en

de lange levensduur. Ga maar na. Door

zijn unieke celstructuur heeft hout uit-

stekende iso lerende eigenschappen:

15 keer beter dan beton, 400 keer beter

dan staal en 1.770 keer beter dan alumi-

nium. De goede muuraansluitingen

minimaliseren warmteverliezen tussen

muur en kozijn. De hiermee te halen iso-

latienormen dragen in belangrijke mate

bij aan energie besparing gedurende de

totale levensduur van het pand.

VeiligBij eventuele brand werkt verkoling

van het houtoppervlak vlamvertragend.

Bij verbranding komen bovendien

nauwelijks schadelijke rookgassen vrij,

zoals bij kunststof vaak wel het geval is

met grote risico’s voor bewoners.

Een ander veiligheidsaspect is de

grote sterkte van het materiaal bij

een relatief laag eigen gewicht: houten

kozijnen en deuren hebben dan ook

een hoge natuurlijke inbraakwerend-

heid. En doet het dievengilde toch een

poging: eventuele braakschade is

meestal eenvoudig te repareren zon-

der het hele kozijn of de deur te

hoeven vervangen.

Hout is flexibelHouten geveltimmerwerk laat ruimte

voor toekomstige ingrepen. Als in een

later stadium wordt besloten om, in

verband met isolatie, een dikker

glaspakket toe te passen, kunnen de

sponningen in houten kozijnen een-

voudig dieper worden uit gefreesd

waardoor niet de hele kozijnen vervan-

gen hoeven te worden. Onderhoud

houdt de kozijnen altijd min of meer in

nieuwe staat en de bewoner kan ieder

moment kiezen voor een opfrisbeurt in

een andere kleur. Corporaties kunnen

zo bloksgewijs relatief hele wijken

opzoomeren.

MilieuDe toepassing van hout heeft aantoon-

bare milieuvoordelen. Het natuur-

product speelt niet alleen een belang-

rijke rol bij terugdringing van de

opwarming van de aarde en vastleg-

ging van CO2, maar blijft dat ook doen.

Hout houdt CO2 vast, en geeft exact

dezelfde hoeveelheid af bij verbran-

ding als groene energie. Duurzaam

beheerde bossen vormen een onuit-

puttelijke grondstofbron. Daar waar bij

de productie van andere materialen

eindige delfstoffen en grote hoeveel-

heden energie nodig zijn, groeit hout

onder de invloed van zonlicht als van-

zelf. Nu en in de toekomst. ■

VvE magazine november 2012 45

Een woongebouw in Amsterdam Oud West wordt momenteel compleet gerenoveerd. De appartement s eigenaren krijgen onder andere nieuw houten gevel timmerwerk met een dus danige goede (geluids-)isolatie dat het binnen goed toeven is en het drukke stadsver-keer van de Kinkerstraat nauwelijks doordringt in de woonkamers.

Hout heeft het allemaal

VvEOnderhoud

Moderne houten kozijnen geven woon- en gebruikscomfort.

Page 46: VvE Magazine - #4 - 2012

VvEEnergiebesparing

e gasprijs is de afgelopen

tien jaar verdubbeld. Het

gaat heel hard”, zegt

Boschloo. “Dan is het van

belang maatregelen te nemen die het

energieverbruik verminderen. Als we

op deze manier doorgaan, wordt het

wel erg duur om je woning te verwar-

men. Om nog maar te zwijgen van

een gezond en comfortabel binnen-

klimaat.”

Enkele jaren geleden had de

Nederlandse overheid nog het plan

om veel meer energie te besparen

dan ‘Europa’ had aangegeven. Maar

liefst 30 procent reductie was toen het

doel. Dat is inmiddels bijgesteld naar

20 procent. “En dat is nog steeds een

klus”, benadrukt Boschloo. De plaats-

vervangend clustermanager is een

gedreven en optimistische pleitbezor-

ger, die de realiteit niet uit het oog

verliest. Hij wil graag even kwijt hoe

belangrijk het contact is met de

doelgroepen als het gaat om energie-

besparing in de gebouwde omgeving.

‘Belangrijke doelgroep’“VvE’en zijn een belangrijke doelgroep.

Daarom is een goede samenwerking

met VvE Belang prettig. Voorzitter en

directie van VvE Belang hebben duide-

lijk het hart op de goede plaats als het

gaat om energiebesparing. Dat blijkt

ook uit de aandacht die er voor ener-

giebesparing is tijdens de voorlichtings-

bijeenkomsten.

VvE magazine november 201246

Hoe staat het met de energiebesparing in de Nederlandse huishoudens? Haalt Nederland de doelstelling van 20 procent CO2-reductie in 2020 (ten opzichte van 2008)? En is het energielabel vanaf 1 januari a.s. nu wel of niet verplicht bijde verkoop van een woning? Over al die onderwerpen sprak VvE Magazine met drs. Harry Boschloo, plaatsvervangend clustermanager Energiebeleid Gebouwde Omgeving bij het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, directoraat-generaal Wonen, Bouwen en Integratie. Hij vertelde ook op welke manier het Revolverend Fonds Energiebesparing Gebouwde Omgeving de VvE kan helpen bij het nemen van maatregelen om energie te besparen.

“Energiebesparing zorgt voor comfortabel wonen én meer werkgelegenheid”

“Iedere woningeigenaar moet zelf waarde hechten aan energiebesparing”

“D

Page 47: VvE Magazine - #4 - 2012

Dat is een goede zaak. VvE’en hebben

heel wat mogelijkheden op dat gebied:

ze beschikken vaak over een flink

volume én de eigenaren hoeven niet

alles alleen te doen. Ze werken immers

al samen op het gebied van onder-

houd. Dan is de stap naar het nemen

van energiemaatregelen niet zo groot.

Een probleem is vaak de financiering.

Daarom komt er een fonds voor ener-

giebesparing voor bestaande

woningen en gebouwen.”

Fonds energiebesparingToen het Lenteakkoord tot stand

kwam, ging het vooral om bezuinigin-

gen. Maar de vijf partijen kwamen ook

met 200 miljoen euro voor verduurza-

ming, waaronder energiebesparende

maatregelen. Daarvan gaat 70 miljoen

naar het ‘Revolverend Fonds voor

Energiebesparing Gebouwde

Omgeving’. Ook VvE’en kunnen

daarvan profiteren.

Boschloo: “De VvE kan tegen een lage

rente geld lenen om het project te

financieren. Met de aflossing en de

rente wordt het fonds weer gevuld,

zodat daaruit weer nieuwe leningen

kunnen worden verstrekt. En daarmee

is het fonds een structurele oplossing

om maatregelen uit te kunnen voeren;

in tegenstelling tot subsidies die je

maar één keer kunt toekennen.” Naar

verwachting zal minister Spies de

regeling op 1 december a.s. presente-

ren en per 1 januari het fonds

openstellen.

EnergielabelVlak voor het zomerreces waren

Boschloo en zijn collega’s nog vol opti-

misme: de Tweede Kamer vergaderde

over de ‘Wet kenbaarheid energiepres-

tatie gebouwen’; kortweg: over de

verplichting om een energielabel te

overleggen bij de verkoop van een

woning.

In het debat heeft CDA-kamerlid

Bas Jan van Bochove samen met

VVD-collega Betty de Boer twee

amendementen op het wetsvoorstel

ingediend, waardoor een ‘light-label’

zou worden geïntroduceerd dat

woningeigenaren simpelweg zouden

kunnen downloaden (maar heel weinig

zegt). Van Bochove en De Boer waren

(gesteund door de PVV) bovendien

van mening dat het verplichte energie-

label zou kunnen leiden tot vertraging

van het verkooptraject. Immers: de

notaris zou de akte niet mogen passe-

ren als er geen label werd overlegd.

En dat kan de woningmarkt nu echt

niet gebruiken, stelden ze.

Minister Spies benadrukte tijdens het

debat dat de introductie van het ‘light-

label’ in strijd is met de uitvoering van

de Europese richtlijn. Met de Tweede

Kamer maakte de minister de afspraak

om de amendementen van de

Kamerleden voor te leggen aan de

Raad van State. Op basis daarvan

stelde minister Spies onlangs in een

brief aan de Tweede Kamer: “Nu beide

amendementen naar het oordeel van

de Raad van State niet voldoen aan de

richtlijn, ontraad ik de amendementen

en hoop ik dat uw Kamer de behande-

ling van dit wetsvoorstel snel wil

hervatten”.

SanctiesDe parlementariërs die tegen een

verplicht energielabel zijn (en vooral

tegen de bijbehorende sancties als

geen label wordt overlegd), wijzen

met een beschuldigende vinger naar

‘Europa’ dat een vrij dwingende richt-

lijn heeft uitgevaardigd.

Boschloo: “We hebben zeker te maken

met de uitvoering van de Europese

richtlijn. Maar iedere eigenaar van een

woning of gebouw moet zelf waarde

hechten aan de energieprestatie.

Verduurzaming van de gebouwde

omgeving biedt belangrijke kansen:

comfortabeler en gezonder wonen,

een lagere energierekening, werkgele-

genheid in de bouwsector en een beter

milieu. In dat verband wil ik graag de

leden van VBO Makelaar een compli-

ment geven: zij nemen het energielabel

standaard mee in het verkooptraject!”

Gekwalificeerde meerderheid?Voor maatregelen die leiden tot ener-

giebesparing, heeft de VvE een

gekwalificeerde meerderheid nodig:

2/3 of 3/4 van de aanwezige stemmen

(afhankelijk van de splitsingsakte).

Voor sommige VvE’en is dat een

probleem: zij halen de vereiste meer-

derheid niet.

Boschloo: “Een wetswijziging ligt niet

voor de hand. Voor VvE’en is het wel

goed mogelijk om energiebesparende

maatregelen mee te nemen in de plan-

nen voor grootonderhoud. Als het dak

toe is een onderhoud; waarom zou je

dan niet meteen laten isoleren? Nieuwe

ramen? Dan kies je toch automatisch

voor dubbel glas? Een goed onder-

bouwd plan zal waarschijnlijk op

weinig tegenstand uit de Algemene

Ledenvergadering stuiten.

Het mooiste is als er direct een meer-

derheid is voor energiebesparende

maatregelen. Hopelijk groeit dat besef

snel. Tot die tijd moet de VvE de zaak

écht slim aanpakken.”

Hoek- en tussenappartementenNóg zo’n ‘hot item’: de labeling van

hoek- en tussenappartementen.

Als energiebesparende maatregelen

worden genomen door de VvE, betalen

alle eigenaren eraan mee. Echter:

alleen de appartementen die aan de

gevel en/of het dak grenzen, krijgen

door de maatregelen een hoger energie-

label. Daarom pleit VvE Belang er al

lang voor dat het hele gebouw één

energielabel krijgt.

Boschloo: “In de recent herziene

richtlijn is de berekeningsmethode

aangepast, waardoor het inderdaad

mogelijk wordt om het hele apparte-

mentengebouw te voorzien van één

label. Dat is waarschijnlijk mogelijk

vanaf medio 2013. Daarmee maken

we een eind aan die slepende

discussie. Appartementseigenaren

die toch een eigen label willen, zijn

daar vrij in. Kijk, dat is nu weer een

voorbeeld van je oor te luisteren

leggen bij de doelgroep! ■

VvE magazine november 2012 47

“VvE Belang heeft het hart op de goede plaats als het gaat om energiebesparing”

Page 48: VvE Magazine - #4 - 2012

VvEEnergiebesparen

eze informatieve workshop is bestemd voor ieder-

een die het onderwerp ‘zonnepanelen’ op de

agenda van de Algemene Ledenvergadering wil

krijgen. Immers: de daken van veel appartementen-

gebouwen zijn geschikt voor het plaatsen van zonne-

panelen. Ze zijn vaak groot genoeg voor de plaatsing van

een grote zonnestroominstallatie, die op een kosten-

effectieve wijze kan worden aangelegd.

De combinatie van een kosteneffectieve aanleg en een hoge

elektriciteitsprijs zorgt ervoor dat zonnestroom kosten-

dekkend kan zijn. Toch zijn er nog maar weinig VvE’en die

overgaan tot het plaatsen van zonnepanelen. Voor een deel

is dat te verklaren door de belemmeringen die een VvE

ondervindt bij het nemen van een besluit tot plaatsing.

Zo kan binnen de VvE niet gesaldeerd worden en er is een

terug-leveringsgrens van 5000 kWh. Maar er wordt hard

aan gewerkt om die belemmeringen weg te nemen.

EnergieambassadeursEind 2011 heeft VvE Belang Energieambassadeurs

geworven; mensen die lid zijn van een VvE en die een

voortrekkersrol spelen bij vraagstukken over energie-

besparing en duurzame energieopwekking. In totaal

hebben zich circa 300 geïnteresseerden aangemeld.

Vervolgens hebben we een enquête gehouden onder de

Energieambassadeurs. Daaruit bleek dat de belangstelling

voor zonne-energie en zonnepanelen heel groot is. Daarom

hebben we een vervolgstap gezet: VvE Belang gaat vanaf

dit najaar veel aandacht besteden aan voorlichting en

communicatie rondom zonnepanelen.

Als een VvE zonnepanelen wil gaan plaatsen, moeten er

nogal wat beslissingen worden genomen. Op de illustratie

bij dit artikel is dat schematisch in beeld gebracht. U ziet

welke aspecten van belang zijn voor het nemen van de

uiteindelijke beslissing.

VvE magazine november 201248

D

Zonnepanelen zijn sterk in opmars. Logisch want de prijs/kwaliteitverhouding is de laatste jaren sterk verbeterd. Denkt u ook aan de installatie van zonnepanelen? Tijdens de voorlichtingsbijeenkomsten van VvE Belang kunt u deelnemen aan de workshop ‘Zon op je dak’. Daarin geven we praktijk- en rekenvoorbeelden, en u krijgt ook informatie over het besluitvormingsproces binnen de VvE. Ook de kosten komen aan bod: wat kosten zonnepanelen en wat leveren ze op? Kunt u gebruik maken van subsidies of speciale leningen? En hoe zit het met de kwaliteit en met garanties? En u maakt ook kennis met VvE Zonne-Net!

Zon op je (VvE-)dak?Kom naar de workshop van VvE Belang!

Workshop voor iedereen die het onderwerp ‘zonnepanelen’ op de ALV-agenda wil krijgen

Page 49: VvE Magazine - #4 - 2012

Let wel: elke situatie is anders. Het dak van het ene gebouw

ligt gunstig; het dak van het andere gebouw is groter. De ene

VvE heeft geld in kas, terwijl de andere VvE moet financieren.

Kortom: de beslissing om te komen tot plaatsing wordt sterk

bepaald door de concrete omstandigheden van de VvE.

Belangrijke zaken voor alle VvE’enEen paar belangrijke aspecten zijn voor alle VvE’en gelijk.

Daarom gaan we daar kort op in.

BesluitvormingHet besluit om een zonnepaneleninstallatie aan te schaffen,

moet genomen worden met een gekwalificeerde meerder-

heid. Dus - afhankelijk van de splitsingakte of het model-

reglement - ten minste een meerderheid van 2/3 of 3/4.

Natuurlijk moet verder aan alle vereisten voldaan zijn om

tot een rechtsgeldig vergaderbesluit te komen, zoals het

te behalen quorum en een deugdelijke oproep voor de

vergadering met een bijbehorende agenda.

Technische staat van het dakNog afgezien van de vraag of het dak van het appartemen-

tengebouw qua ligging geschikt is voor het plaatsen van

zonnepanelen, is het van belang te weten of de bouwkun-

dige staat van het dak het plaatsen van een installatie

toelaat. Is het draagvermogen voldoende? Wanneer staat

het dak in de planning voor onderhoud en om wat voor

onderhoud gaat het dan? Ook hier geldt: wees goed

voorbereid!

EnergiebedrijfHet plaatsen van een zonnepaneleninstallatie heeft conse-

quenties voor de levering van de energie. Stel: er wordt

stroom opgewekt die gebruikt wordt voor de algemene

stroomvoorziening. Dan kunnen zich twee situaties voor-

doen: of het opgewekte vermogen is lager dan het verbruik.

Of het opgewekte vermogen is hoger dan het eigen verbruik.

Als er minder stroom is opgewekt dan het eigen verbruik

dan is het van belang om goede afspraken te hebben met

het energiebedrijf over het salderen. Sommige energiebe-

drijven salderen dit maar tot maximaal 5.000 kWh, terwijl

andere energiebedrijven meer salderen dan 5.000 kWh.

Is er meer opgewekt dan het eigen verbruik: ook dan zijn

goede afspraken met het energiebedrijf van belang. Uw

VvE gaat dan stroom terugleveren aan het elektriciteitsnet.

Van belang is dan tegen welke prijs de VvE stroom kan

terugleveren.

Goede afspraken met het energiebedrijf zijn dus essentieel.

GarantieDe ontwikkeling van zonnepanelen is de afgelopen jaren snel

gegaan. De prijzen zijn sterk gedaald en er zijn veel partijen

op de markt die graag zonnepanelen leveren. Hoe weet u

dat goedkoop geen duurkoop is? Een zonnestroominstallatie

wordt geplaatst om vele jaren dienst te doen, maar halen uw

panelen na 12 jaar nog steeds het beloofde rendement? En

wat als dat niet het geval is, en de leverancier niet meer te

traceren valt, wat dan? Welke kwaliteitskeurmerken zijn er?

Het is belangrijk dat u zich goed verdiept in de garantie-

voorwaarden van de installatie en dat u in zee gaat met

betrouwbare partijen. Bijvoorbeeld met partijen die een

keurmerk voeren en die zijn aangesloten bij een branche-

vereniging zoals Holland Solar.

VvE Belang biedt u een platform VvE Belang wil dat alle belangrijke informatie over zonne-

panelen voor VvE’en beschikbaar komt. En ervaringsdes-

kundigen weten natuurlijk het beste wat écht belangrijk is!

Daarom hebben we VvE Zonne-Net geïntroduceerd. Ga

naar www.vvebelang.nl/community. U komt dan op het

Zonne-Netplatform. Hier vindt u veel informatie over de

onderwerpen die in dit artikel zijn genoemd.

U vindt hier ook een forum. Daar kunt u uw vragen stellen,

uw mening geven, uw ervaringen delen met anderen én ken-

nis nemen van de ervaringen van anderen die bijvoorbeeld

al een deel van het traject achter de rug hebben. U vindt er

ook veel praktische informatie. Wat is een Watt-piek (Wp)?

Hoeveel stroom levert 1 KiloWatt-piek (kWp)? Hoeveel

panelen zijn daar dan gemiddeld voor nodig? Hoe ligt uw

appartementencomplex qua stralingsintensiteit van de zon?

Aanbieding: gratis dakschouwDe belangrijkste vraag is of het dak van uw appartementen-

gebouw überhaupt wel geschikt is voor een zonnepanelen-

installatie. Niet alleen qua constructie en grootte, maar zeker

ook qua ligging. VvE Energie Select biedt alle geïnteresseerde

VvE’en een gratis virtuele dakschouw. Meld u voor zo’n

dakschouw op het e-mailadres [email protected].

U krijgt dan een vragenlijst en op basis van uw gegevens

ontvangt u een eerste advies.

Geschikt dak? Dan kunt u aan de slag met zonne-energie.

Dat is gunstig voor de energierekening en voor de werk-

gelegenheid. En het is ook nog goed voor het milieu. ■

Meer weten? Kijk op www.vvebelang.nl/community voor

info over zonnepanelen. Uw interesse in een dakschouw

kunt u melden via [email protected]. Meer infor-

matie over de workshop ‘Zon op je dak’ tijdens de voorlich-

tingsbijeenkomsten: www.vvebelang.nl (zie pagina 65).

VvE magazine november 2012 49

VvE Energie Select biedt alle geïnteresseerde VvE’en een gratis virtuele dakschouw

Page 50: VvE Magazine - #4 - 2012

N e f i t h o u d t N e d e r l a n d w a r m

Een slimme VVE kiest voor de zon!

Jaar op jaar betaalt u gemiddeld 8% meer voor stroom en gas. En dat terwijl u uweigen energie kunt produceren! Warm water en groene stroom met gratis daglicht!

■ Tot 60% besparen op uw gasverbruik voor warm water■ Lagere stroomrekening: 26 jaar lang garantie op de opbrengst ■ Kwalitatief hoogwaardige systemen: lange levensduur en onderhoudsarm■ Groener energielabel: ook gunstig bij eventuele verkoop van uw woning■ Maatwerk in invidividuele en collectieve systemen

Met de zonneboilers en pv-systemen van Nefi t haalt u het beste uit de zon!Met de unieke Nefi t-garanties op kwaliteit en rendement.

nefit.nl/zonne-energie

Weer prijsverhogingen?Niet met gratis energie van de zon. Hét moment om te investeren in een duurzame toekomst #Nefi tduurzaam

Peter van der LaarPeter van der Laar

about 4 hours ago via webRetweeted by 100+ people Reply Retweet

47200375 Advertentie zon VVE.indd 1 27-04-12 15:49

Page 51: VvE Magazine - #4 - 2012

VvEEnergiebesparen

p de site van Meer Met Minder

www.meermetminder.nl vindt

u een duidelijk overzicht van de

mogelijkheden. Zo kunt u klik-

ken op ‘energiebesparingstraject’, dat u

via een keuzemenu inzicht geeft in de

mogelijkheden van besparing en/of

aanbieders. U kunt ook kiezen voor

‘Maatwerkadvies’. Immers: als u ener-

giezuinige maatregelen wilt nemen, is

het verstandig én makkelijk om eerst

een Maatwerkadvies Energiebesparing

te laten opstellen. Dan weet u precies

welke maatregelen voor u het meest

geschikt zijn.

Onder ‘Maatregelen’ vindt u een over-

zicht van kleine ingrepen waarmee vaak

grote besparingen kunnen worden

gerealiseerd. Wilt u meer inzicht in de

besparingen die maatregelen opleve-

ren? Ga dan naar ‘Uw woningdossier’.

Daar vult u de kenmerken van uw

woning in en u hebt direct een alge-

meen overzicht van interessante

maatregelen.

SubsidiewijzerHet nemen van energiebesparende

maatregelen kost natuurlijk geld. Maar

gelukkig zijn er subsidie- en financie-

ringsregelingen, waarmee u een flinke

tegemoetkoming in de kosten kunt krij-

gen. Kijk op de Meer Met Minderpagina

‘Subsidies en financiering’ voor een

overzicht van alle subsidie- en finan-

cieringsregelingen. Een heel gebruiks-

vriendelijk instrument is de Energie-

subsidiewijzer’. Die werkt eenvoudig:

u typt uw woonplaats in en u ziet

direct drie categorieën subsidies en

regelingen.

Er zijn landelijke regelingen, maar ook

provincies en gemeenten zetten

regelmatig eigen subsidies op. Via

de Energiesubsidiewijzer ziet u

voor welke subsidieregelingen u

in aanmerking komt.

Let op: subsidieregelingen hebben

een beperkte looptijd. Zorg daarom

dat u er op tijd bij bent! Bovendien

zijn alle regelingen gebonden aan

bepaalde voorwaarden. Controleer

deze eerst, voordat u een beslissing

neemt. Er zijn nu ook mogelijkheden

om goedkoper geld te lenen voor

energiebesparende maatregelen:

het Energiebesparings-krediet en

de Duurzaamheidslening.

Ook daarover leest u alles op

www.meermetminder.nl.

6% btw voor isolatieOp 1 oktober jl. is de btw op een

groot aantal diensten en producten

verhoogd. Als u maatregelen laat uit-

voeren om uw dak, gevel of vloer te

laten isoleren, geldt daarvoor nog

steeds de regeling dat u maar 6% btw

betaalt. Het aanbrengen van energie-

besparend isolatiemateriaal aan

vloeren, muren en daken van wonin-

gen ouder dan 2 jaar, valt onder het

6%-tarief. Voorwaarde is dat de

toegepaste isolatiematerialen ten

minste voldoen aan de eisen van het

Bouwbesluit. Als de kosten voor

arbeid meer dan 50% van de totale

kosten bedragen, dan mag over zowel

de materialen als de arbeidskosten

6% btw worden gerekend. Zijn de

arbeidskosten minder dan 50% van

de totale kosten, dan vallen alleen

arbeidskosten onder het 6% btw-

tarief. ■

O

U wilt graag energiezuinige maatregelen treffen voor uw appartement. Maar er zijn zo veel mogelijk-heden, dat u soms het overzicht verliest. Bij sommige woningen levert een kleine ingreep al veel winst op, zoals het plaatsen van dubbel glas. In andere gevallen is meer nodig, zoals isolatie van het dak. Welke maatregelen zijn geschikt voor uw woning, wat gaat het kosten, hoeveel kunt u besparen? Meer Met Minder biedt uitkomst. De Meer Met Minder-aanbieders beschikken over alle informatie die u nodig hebt. Zij kunnen u een compleet energiebesparingstraject van advies tot uitvoering aanbieden.

Energie besparen? Meer Met Minder helpt!

VvE magazine november 2012 51

Page 52: VvE Magazine - #4 - 2012

ip: als u de oude cv-ketel

vervangt door een modern

exemplaar, zal in de meeste

gevallen ook het rookgasaf-

voerkanaal moeten worden vervangen.

Reden: de nieuwe cv-ketels zorgen voor

meer condens en meer druk in de

afvoerkanalen, die daardoor kunnen

corroderen.

Soms zijn ze zelfs helemaal doorge-

roest. Dat kan levensgevaarlijk zijn voor

de bewoners van de appartementen,

zeker als de ventilatietoevoerroosters in

de ramen worden gesloten (wegens

tocht en kou). Dan ontstaat er onder-

druk en kunnen de rookgassen (zoals

het gevaarlijke koolmonoxide) uit de

schacht in de woning terechtkomen.

Ruikt u wel eens gas in uw woning? Dat

kan een signaal zijn dat er iets grondig

mis is met de rookgasafvoer.

Veel verenigingen van eigenaren weten

niet dat de gemiddelde levensduur van

de rookgasafvoer even lang is als die

van de ketel. Door goed onderhoud en

de juiste systeemkeuze kunnen ketel

en afvoer een langere levensduur krij-

gen. Het is dus zeker raadzaam om

inspectie - en eventueel vervanging -

van de rookgasafvoer in de meer-

jarenonderhoudsbegroting op te

nemen.

Overigens: de rookgasafvoer hoeft niet

altijd helemaal te worden vervangen,

want een goed gebouwd afvoer-

systeem is al met enkele aanpassingen

geschikt te maken voor de nieuwe

types cv-ketels. Een deskundige instal-

lateur kan dat voor de VvE beoordelen.

Gebouwen uit 1970-1995Bent u eigenaar van een appartement

in een middelhoog gebouw dat tussen

1970 en 1995 gebouwd is? Dan is er

een kans dat de leidingen voor de

afvoer van lucht en rookgas in uw

gebouw zijn doorgeroest. Rookgassen

en koolmonoxide kunnen dan in de

woningen terechtkomen.

In tienduizenden gebouwen zijn syste-

men toegepast die voor problemen

zorgen. Het gaat om mechanische ven-

tilatiesystemen waarbij een centrale

ventilator op het dak de ventilatielucht

en de rookgassen afzuigt. U herkent

het systeem aan de ventilatoropbouw

op het dak met lucht-inlaatroosters aan

de zijkant of direct ernaast op het dak.

Het is vanwege zijn lage prijs op grote

schaal toegepast in woningen die

gebouwd zijn tussen 1970 en 1995.

Destijds is het ontworpen voor de

aansluiting van conventionele (CR)

verwarmingsketels zonder eigen

ventilator.

In veel gevallen zijn er inmiddels

andere types ketels aangesloten op

het systeem. Dat is lang niet altijd

deskundig gebeurd. Vaak is dan de

oorspronkelijke beveiliging ook niet

aangesloten. Als de centrale afzuig-

ventilator uitvalt, blijven de cv-ketels

doordraaien terwijl de rook niet wordt

afgezogen. Mogelijk gevolg: rookgas-

sen in de woningen. Als u in een

gebouw met drie tot vijf woonlagen

woont dat stamt uit de bovenge-

noemde periode, is het belangrijk

dat u het rookgasafvoersysteem laat

onderzoeken. Dat onderzoek kan het

best worden uitgevoerd door een

erkend installatiebedrijf.

VR-ketelZijn er in uw gebouw nog VR-ketels

aanwezig (de voorloper van de nieu-

were HR-ketel) dan kunnen deze ketels

niet zonder meer op nieuwe HR-rookgas-

afvoerkanalen worden aangesloten.

Raadpleeg hiervoor uw installateur en/

of de fabrikant van uw VR-ketel.

Verantwoordelijke VvE De rookgasafvoer is altijd de verant-

woordelijkheid van de VvE. Die moet

dus ook de inspectie en het onderhoud

van het systeem regelen. De grootste

efficiency wordt bereikt als de kosten

voor onderhoud en inspectie van het

rookgasafvoerkanaal worden opgeno-

men in de servicekosten c.q. de

VvE-bijdrage. Dan bent u verzekerd

van een goed werkend én veilig

systeem!

WorkshopTijdens de voorlichtingsbijeenkomsten

van VvE Belang op 30 oktober,

6 november en 13 november kunt u

zowel ‘s middags als ’s avonds na de

pauze een workshop volgen over de

vervanging van uw cv-ketel en rook-

gasafvoerkanalen. ■

Inschrijven via onze website

www.vvebelang.nl onder

voorlichtingsbijeenkomsten.

Staat vervanging van uw verouderde cv-ketel ook bij uw VvE hoog op de verlanglijst? Verstandig, want een moderne hoog-rendementketel kan veel energie en dus - op termijn - veel geld besparen. Als u nog een open toestel (o.a. geiser) hebt, is vervanging helemaal aan te raden, want de oude open verbrandingstoestellen met waakvlam vormen een risico voor de veiligheid.

Nieuwe verwarmingsketel? Denk ook aan het rookgasafvoerkanaal!

VvEKetelvervanging

T

VvE magazine november 201252

Verroest rookgasafvoerkanaal

Page 53: VvE Magazine - #4 - 2012

VvEVerlichting

VvE magazine november 2012 53

Marcel van Haren, branchemanager bij de NLA:

“Van nostalgie rondom het peertje is geen sprake

meer. Motieven als een lagere prijs of een betere

lichtkwaliteit van de gloeilamp spelen bij consu-

menten nauwelijks een rol meer. De consument begrijpt dat

de gloeilamp niet zaligmakend is. Deze lamp heeft ons de

afgelopen eeuwen natuurlijk veel gebracht, maar inmiddels

heeft de technologie ervoor gezorgd dat er veel betere - en

vooral ook zuinigere - alternatieven zijn.”

Hij constateert dat consumenten nog vaak ‘retrofit’ modellen

zoeken ter vervanging van de gloeilamp. “Maar we verwach-

ten dat ook deze op korte termijn steeds vaker vervangen

zullen worden door geïntegreerde verlichtingstoepassingen,

een armatuur met vaste led’s er in. Deze techniek heeft ook

veel meer designmogelijkheden.”

Voor huishoudens scheelt het gebruik van energiezuinige

lampen tientallen euro’s op jaarbasis, zegt Van Haren.

“Hoewel de prijs van een energiezuinige lamp wat hoger ligt

dan die van een gloeilamp, verdient een consument dit door

de besparingen dus wel gemakkelijk binnen een jaar terug.”

Hij geeft aan dat het goed is dat er sinds 1 september jl. geen

nieuwe gloeilampen meer op de markt mogen komen.

Immers: in 2008 besloot de Europese Unie dat na 1 septem-

ber 2012 in Europa geen enkele gloeilamp meer mag worden

verkocht. Volgens dat besluit mogen winkeliers en groothan-

dels na die datum wel hun voorraden opmaken, maar geen

nieuwe lampen importeren van buiten de Europese Unie.

Voor zaken als koelkasten, gloeilampjes in ovens en voor de

industrie geldt een uitzondering.

Van Haren: “Het marktaandeel van energiezuinige varianten

is dan ook groeiende. Vooral ledlampen worden, zeker in ver-

gelijking met andere Europese landen, steeds meer verkocht

in Nederland. In vijf jaar tijd verzesvoudigde de afzet van het

aantal ledlampen, en we verwachten dat de markt de

komende vijf jaar nog zal verdrievoudigen. De markt voor

spaarlampen zal naar schatting met circa 30% groeien.”

Apart inleveren“De grote uitdaging is consumenten te overtuigen van het

feit dat energiezuinige lampen apart ingeleverd moeten wor-

den. Ze mogen niet bij het huisvuil worden gegooid”, zegt

Jeroen Bartels, manager van Stichting LightRec. “Er zullen de

komende jaren steeds meer energiezuinige lampen gebruikt

worden en die gaan natuurlijk ook kapot. Veel consumenten

weten wel dat deze lampen apart ingeleverd moeten worden,

maar ze gooien ze toch uit gemakzucht in de glasbak of vuil-

niscontainer. Door de lampen gescheiden in te leveren,

kunnen we ze voor ruim 90% recyclen. De basisgrondstoffen

kunnen we hergebruiken. Die worden gewoon gebruikt voor

de productie van nieuwe lampen.” ■

Afscheid van de gloeilamp of toch niet?

Hoewel de aloude gloeilamp nog steeds fans heeft, ziet het er steeds meer naar uit dat de Nederlandse consument mentaal afscheid heeft genomen van de gloeilamp. Er worden steeds meer energiezuinige varianten gebruikt. Dat blijkt uit onderzoek dat is uitgevoerd in opdracht van de Nederlandse Lichtassociatie (NLA) en Stichting LightRec. In 2009 gaven veel consumenten nog aan dat ze gloeilampen zouden hamsteren; nu blijkt 80% van de Nederlanders daar niet aan te beginnen: ze heb-ben liever een energiezuinige lamp.

Misbruik van mazen in de wetHet is de NLA een doorn in het

oog dat er misbruik dreigt te

worden gemaakt van de mazen

in de wet. Direct na ingang van

het verbod om gloeilampen op

de markt te brengen, kwam

Nu.nl met het bericht dat de

gloeilamp voorlopig nog niet uit

de winkelschappen verdwijnt.

De website meldt dat

Nederlandse groothandels de

Europese regelgeving omzeilen

door gloeilampen (in de vorm

van versterkte industrielampen)

uit China te importeren.

Bovendien beschikken groot-

handels volgens Nu.nl nog over

grote voorraden gloeilampen.

Page 54: VvE Magazine - #4 - 2012

Alldoorco opent deuren

• Contracten op maat geheel naar wens van de klant• Een nieuwe maat in service• Specialisme in onderhoud en service van elk deur type en merk• Duurzaam

Alldoorco is gevestigd in Nijkerk en levert service, reparatie en onderhoud voor alle soorten deuren, slagbomen en parkeer-systemen vanuit een heel eigen en doordachte visie. Alldoorco levert tevens onderhoud aan liften. Dit doen zij in samenwer-king met een erkend liftbedrijf. Alldoorco handhaaft een hoge servicegraad door middel van diverse service units verspreid over heel Nederland. Reparaties en storingen kunnen dan ook binnen 24 uur worden verholpen.

Specialisme in onderhoud en service van elk deurtype en merk Alldoorco Service en Onderhoud B.V. is gespecialiseerd inhet onderhouden van en service verlenen voor alle deuren ongeacht merk of type. Preventief onderhoud is een essentieel aspect van het goed, veilig en betrouwbaar laten functioneren van een deur. Op deze manier kunnen toekomstige problemen beperkt of zelfs voorkomen worden. De voordelen mogen duidelijk zijn: kosten- en energiebesparing en verlenging van de levensduur

Het totaalpakket van service en onderhoud bestaat uit:• Snelvouwhekken als speed- en parkgates• Bediening van uw deur op afstand mogelijk door het Web Based Access systeem• Modifi caties aan de hand van NEN-normen• Garagedeuren• Slagbomen• Roldeuren• Toegangsdeuren en controlesystemen

Vanaf maart kunt u ons ook volgen op

Meer weten?Kijk op

www.alldoorco.nlof bel

033-2458944

Wie is Alldoorco?

alldoorco adv.indd 1 04-02-12 14:38

Page 55: VvE Magazine - #4 - 2012
Page 56: VvE Magazine - #4 - 2012

VvEEnergiebesparen

e financiële positie van VvE Beverloweg 13-75

is gezond en dat heeft alles te maken met de

actieve houding van bestuur en beheerder. BFM

te Waalre voert al zo’n 15 jaar het financieel-

administratieve beheer, beheert de meerjaren-onder-

houdsplanning en adviseert bij grootonderhouds-

projecten. De schilderbeurt die onlangs heeft plaatsgevon-

den, is ook begeleid door de beheerder. De samenwerking

bevalt prima, zegt Van der Heijden, die ook al enkele

jaren actief was als technische man binnen de Raad van

Overleg.

Tijdens de voorlichtingsbijeenkomst van VvE Belang in

2011 in het Evoluon in Eindhoven besloot de VvE om in te

gaan op de uitdaging om energieambassadeur te worden.

“Ons gebouw, dat acht verdiepingen telt, is inmiddels zo’n

40 jaar oud en dat betekent dat het niet erg energiezuinig

is. Bovendien verbruiken we vrij veel energie in de alge-

mene ruimtes, want we beschikken over twee liften voor

de 32 appartementen. Natuurlijk willen we zo comfortabel

mogelijk wonen, dus het maatwerkadvies dat we wonnen,

was zeer welkom.”

Isolatie“Het eerste advies dat we kregen was: isolatie van de

gevel. Dat waren we ook al van plan, want we hadden bij

een identiek gebouw al gezien dat daar ook geïsoleerd

was. Het resultaat van die exercitie wilden we meenemen

bij onze besluitvorming. Het plan was aanvankelijk om de

isolatie in 2014 te gaan uitvoeren. Gezien het advies van

Peter van Well van VvE Belang hebben we besloten om

niet langer te wachten en nog dit jaar te gaan isoleren.

Inmiddels is dat project uitgevoerd.

VvE magazine november 201256

“Na iedere stap meten we hoeveel winst we behalen op het gebied van comfort”

D

VvE Beverloweg 13-75 in Eindhoven is een actieve Vereniging van Eigenaren. Het bestuur zet weloverwogen stappen om te komen tot energiebesparing. Het was dan ook vanzelfsprekend dat de VvE zich aanmeldde toen VvE Belang een oproep deed om ‘energieambassadeur’ te worden, vertelt voorzitter Freddie van der Heijden. “We bleken ook nog een van de drie prijswinnaars te zijn en met die prijs - een maatwerkadvies energiebesparing - hebben we inmiddels al de nodige voordelen behaald”, constateert de voorzitter.

VvE Beverloweg 13-75 bespaart jaarlijks ruim 6000 euro met VvE Energie Select

De isolatiewerkzaamheden werden begin oktober uitgevoerd

“We hebben direct het contract met de vorige energieleverancier opgezegd”

Page 57: VvE Magazine - #4 - 2012

VvE magazine november 2012 57

We konden de investering (ca. € 16.000,-) betalen uit het

reservefonds, doordat we een aardige meevaller hadden:

de coating van de balkonvloeren kunnen we nog vijf jaar

uitstellen. Daardoor was de uitgave voor de isolatie op

korte termijn goed te verantwoorden: van de 32 eigenaren

stemden er 29 vóór de isolatie.”

EnergierekeningTijdens het maatwerkadvies is ook de energierekening van

de VvE besproken. Van Well adviseerde de VvE om offerte

te vragen bij VvE Energie Select, het samenwerkingsver-

band tussen VvE Belang en Hezelaer Energy. Beheerder

BFM vond dat ook een goed idee. Alle partijen waren ver-

rast toen een besparing van maar liefst ca. € 6.200,- per

jaar mogelijk bleek.

Jan Willem Dingen, mede-eigenaar van Hezelaer Energy:

“Wij nemen genoegen met een kleinere marge dan andere

energiebedrijven en we weten op welk moment de prijs

het best kan worden vastgezet. VvE Beverloweg 13-75

verbruikt ongeveer 36.000 kWh in de algemene ruimtes

en op die energierekening kunnen ze nu zo’n 22 procent

besparen. Op de gasrekening voor de collectieve verwar-

mingsinstallatie is ongeveer 16 procent besparing mogelijk.

Alles bij elkaar is dat dus meer dan 6.000,- euro; een inte-

ressant bedrag.”

Dat vindt Freddie van der Heijden ook: “We hebben de

beheerder opdracht gegeven om het contract met de

vorige leverancier per direct te beëindigen. Op 1 septem-

ber hebben we met VvE Energie Select een contract voor

twee jaar afgesloten.” Jan Willem Dingen: “Wij hebben nu

al inzicht in de energieprijzen over vijf jaar. Dat betekent

dat we de VvE nu al kunnen adviseren omtrent de energie-

inkoop voor de jaren na 2014.”

Nóg meer besparenDe VvE heeft nog meer wensen op het verlanglijstje, ver-

telt Van der Heijden: “De meeste appartementen hebben

nu een energielabel E en we hopen dat we na de isolatie

een D-label krijgen. Na iedere maatregel meten we hoe-

veel winst we boeken op het gebied van comfort, want

daar gaat het om.

De volgende stap die we gaan zetten, is het vervangen

van het enkel glas in de klepraampjes. Dat wordt dubbel

glas. Daarnaast hebben we nogal wat verlichting in de

algemene ruimtes die altijd brandt. Daar willen we iets

gaan doen in de sfeer van bewegingsmelders. En te zijner

tijd zullen ook de verwarmingsketels worden vervangen.

Dat zal naar verwachting ook tot de nodige besparingen

leiden.” ■

Overstappen naar VvE Energie SelectUit het verhaal van VvE Beverloweg 13-75 blijkt:

overstappen naar VvE Energie Select loont! Als u ook

de overstap overweegt, is het goed om te weten dat de

vergadering van eigenaren daarover een besluit moet

nemen. Dat kan met een gewone meerderheid van stem-

men, maar het besluit is wel noodzakelijk. Immers: de

VvE voert het beheer over de gemeenschappelijke delen

en zaken en daaronder valt ook de levering van diensten

zoals energie voor verwarming.

Tip: neem tijdens de ALV het besluit om over te stappen

naar een andere energieleverancier en geef het bestuur

mandaat om een nieuw contract aan te gaan als het tijd-

stip en/of de prijs gunstig is.

Zo werkt het!Wilt u ook profiteren van de voordelen die VvE Energie

Select u biedt? Dat is heel eenvoudig. U stuurt een kopie

van de laatste jaarafrekening van uw energie- en collec-

tieve gasrekening naar [email protected]. Als u

ook beschikt over het laatst afgesloten contract met uw

huidige energieleverancier, is het aan te bevelen om dat

mee te sturen: het helpt bij een vlotte afwikkeling. VvE

Energie Select laat u dan zo snel mogelijk weten welke

besparing u kunt realiseren.

Hebt u geen e-mail? Dan kunt u een kopie van de docu-

menten ook per post sturen naar VvE Energie Select,

Postbus 210, 4900 AE Oosterhout. Als u grootverbruiker

bent van gas en/of elektriciteit, dan kunt u volstaan met

een laatste maandafrekening.

Meer informatie vindt u op www.vve-energieselect.nl. Daar

kunt u zich ook direct aanmelden. Op de site staan ook

alle veelgestelde vragen. VvE Energie Select is ook aanwe-

zig op de voorlichtingsbijeenkomsten van VvE Belang.

Het complex van VvE Beverloweg 13-75

Page 58: VvE Magazine - #4 - 2012

VvE magazine november 201258

VvE Schellingshof investeert in ledverlichting en bespaartfors op elektriciteitsverbruik

VvEEnergiebesparen

en actieve VvE, die een prima vergaderplek heeft

gevonden in Hotel ’t Spijker. VvE-voorzitter Petra

Jansen is niet alleen eigenaar van een appartement

in Schellingshof, maar ook van ’t Spijker. Een uitste-

kende combinatie, zo blijkt bij ons bezoek, dat in het teken

staat van het project ledverlichting van de VvE.

VvE Schellingshof bestaat uit vier appartementengebou-

wen die Latijnse namen van vogels hebben gekregen:

Luscinia, Turdus, Carduelis en Oriolus. Het geheel (met in

totaal 38 appartementen) wordt gecompleteerd door

winkels op de begane grond. In 2005 is het complex

opgeleverd. Annie Kanselaar is secretaris van de VvE, Frits

Lahnstein heeft vier jaar geleden de functie van penning-

meester op zich genomen, en ir. Philip Deinum houdt zich

sinds 2010 bezig met het technisch beheer van de VvE.

Lahnstein en Deinum constateerden in januari 2011 dat de

energierekening wel erg hoog was. Met name de bedragen

voor de elektriciteit rezen de pan uit. Deinum, als ingenieur

de aangewezen persoon om dit onderwerp nader te bestu-

deren, besloot uit te zoeken waar die hoge rekening aan te

wijten was. Hij vertelt: “Het verbruik over 2010 bedroeg

ruim 46.500 kWh; kosten: € 10.600,-. Ik vermoedde dat

een belangrijk deel van die kosten voor rekening kwam

van de verlichting in de gemeenschappelijke ruimtes.”

Verlichtingsscan“In mei 2011 lieten we - naar aanleiding van een artikel in

VvE Magazine - een verlichtingsscan uitvoeren door de

firma Voorn en Koning. De resultaten waren niet bevredi-

gend en dat hebben we vanzelfsprekend gemeld aan V&K.

Ook het verbeterde rapport dat daarop volgde, voldeed

niet aan onze eisen. Dat had ook te maken met het feit dat

er geen goed overzicht was van de gemeenschappelijke

verlichting. Ik ben begonnen die in kaart te brengen. Dat

bleek een forse klus, die zo’n twee maanden in beslag

nam: er waren geen accurate tekeningen beschikbaar.

Ook niet bij de projectontwikkelaar. Vreemd ja, maar ik

moest het ermee doen.

Bovendien bleek dat de verlichting moest worden onder-

verdeeld in drie groepen: permanent ingeschakeld,

ingeschakeld door schemerschakelaars en ingeschakeld

door drukknoppen. Uit de inventarisatie bleek dat inder-

daad maar liefst de helft van het totale verbruik van

E

“Sommige bedrijven meldden dat de installatie in zes maanden kon worden terugverdiend”

Vanuit de Keizer Karelstad Nijmegen is het maar een klein stukje naar het mooie Duitse stadje Kleef. Nóg aantrekkelijker is het om de afslag Beek-Ubbergen te nemen, waar het Rijk van Nijmegen de bezoeker een schitterende omgeving biedt. De fraaie landhuizen langs de oude Rijksstraatweg doen niet vermoeden dat Beek-Ubbergen ook Verenigingen van Eigenaren rijk is. Dat is wél het geval: in het centrum van de gemeente bevindt zich VvE Schellingshof.

Page 59: VvE Magazine - #4 - 2012

VvE magazine november 2012 59

elektrische energie (ruim 25.000 kWh per jaar) voor

rekening kwam van de gemeenschappelijke verlichting.

Dat betekende dat naar onze mening een aanzienlijke

besparing mogelijk moest zijn.”

TerugverdientijdLahnstein: “In de loop van het onderzoek kwam de optie

met ledverlichting (light emitting diodes) ter sprake. Led is

milieuvriendelijk (led’s bevatten geen kwik), verbruikt wei-

nig stroom en gaat lang mee. Ledverlichting maakt een

stormachtige ontwikkeling door, en we hebben gezien

dat tal van bedrijven adverteren met veelbelovende aan-

biedingen. In korte tijd hadden we meer dan 50 bedrijven

op ons lijstje staan, waarvan we de meest serieus uitziende

hebben benaderd. Het resultaat was teleurstellend.

Niemand kon ons vertellen hoe lang de terugverdientijd

werkelijk was. Een enkeling meldde dat de installatie in

zes maanden kon worden terugverdiend. Dat de noodver-

lichting niet kan worden vervangen door led’s, vergaten

ze voor het gemak maar. Vaak hoorden we ook dat de

terugverdientijd twee jaar zou zijn. Als we dóórvroegen,

bleek dat natuurlijk onzin. We hebben heel wat van die

Indianenverhalen gehoord.

Een uitzondering was LedNed uit Helmond, waar we een

demonstratiearmatuur aanschaften. Dat is ook geïnstal-

leerd en het functioneerde prima. Desondanks liepen de

contacten met LedNed ook vast, omdat het bedrijf een

offerte niet kon preciseren. Het bedrijf is met name gespe-

cialiseerd in industriële verlichting; wellicht is dat de

oorzaak.”

Opnieuw ledVvE Schellingshof besloot het onderwerp ‘led’ even te

laten rusten, maar de armaturen van de bestaande verlich-

ting in de entrees en de trappenhuizen verouderden wel

erg snel. Ze brandden in, werden bros en zagen er lelijk

uit. De bewoners waren daar niet gelukkig mee.

Op een cursus van Centraal Beheer in februari van dit jaar

hoorden de VvE-bestuurders van de contactpersoon bij

Voorn en Koning dat er inmiddels nieuwe ledarmaturen op

de markt waren. Lahnstein: “Zoals gezegd gaan de ontwik-

kelingen rond ledverlichting heel snel. Deze nieuwste vorm

bestond uit led’s die geïntegreerd zijn in de armaturen.

Het aantal branduren bedraagt 40.000 en volgens V&K

loopt de lichtsterkte bij dit systeem na verloop van tijd

nauwelijks terug (zoals wel het geval is bij oudere led-

versies). Daarom besloten we opnieuw een uitgebreide

verkenning uit te voeren, met positief resultaat.”

Deinum: “We hebben drie demonstratiemodellen van

de Norton-armaturen aangeschaft. Daarin zijn acht Cree

led’s geïntegreerd; prijs: € 93,- excl. BTW per stuk.

Tegelijkertijd besloten we een concreet voorstel aan de

Algemene Ledenvergadering voor te leggen. Daarin stel-

den we voor om van de 83 bestaande armaturen 72

exemplaren te vervangen door ledverlichting. De overige

11 worden gevormd door noodverlichting, en die kan niet

worden vervangen door led’s. Voor die noodverlichting

hebben we op advies van V&K gekozen voor spaarlampen

in hetzelfde Norton-armatuur.”

Besparing: 12.000 kWhIn april van dit jaar konden de leden van VvE Schellings-

hof stemmen over het uitstekend voorbereide voorstel.

Het werd probleemloos (met algemene stemmen) aange-

nomen, mede doordat de investering kon worden betaald

uit de reserve voor groot onderhoud.

Door dit jaar een bedrag van € 13.190,- (inclusief BTW,

installatie en verwijderingsbijdrage) te investeren voor de

Norton Luna 8W, wordt het stroomverbruik met 12.000

kWh verminderd. Dat is bijna de helft van het elektrici-

teitsverbruik van de gemeenschappelijke verlichting. De

investering wordt in maximaal 6,7 jaar terugverdiend.

Deinum: “We gaan uit van ‘conservatieve schattingen’.

De werkelijkheid kan dus hooguit gunstiger uitvallen,

zodat de terugverdientijd waarschijnlijk korter zal zijn. In

juni jl. is de installatie tot volle tevredenheid geïnstalleerd;

voorlopig dus alleen in de trappenhuizen en de entrees.

Daarmee beperken we de kosten voor de korte termijn,

en geven we onszelf de mogelijkheid om te zijner tijd

eventueel te kiezen voor een nog moderner systeem.

We zijn heel tevreden over de samenwerking met Voorn

en Koning en eind 2012 willen we de overige verlichting

gaan aanpakken. Overigens: we hebben - nadat enkele

brandblussers en een fiets uit de parkeergarage zijn

gestolen - ook werk gemaakt van de beveiliging: er

hangen inmiddels een paar camera’s. Als we zien dat

die installatie effect heeft, komen er nog een paar

camera’s bij.” ■

“In onze trap-penhuizen en entrees zijn de led’s geïnte-greerd in de armaturen”

Foto: Petra Jansen, Frits Lahnstein en Philip Deinum

Page 60: VvE Magazine - #4 - 2012

www.actysvve.nl

Uw VvE beheer uitbesteden? Vraag nu vrijblijvend een offerte aan: (010) 440 36 80, [email protected] of kijk op

Zorgeloos uw VvE beheer uit handen geven?Actys VvE.

• betrouwbaar financieel beheer• actief technisch beheer• up-to-date met wet- en regelgeving• beheerspecialist in grote complexen

ACTW1250 adv VVE.indd 1 04-09-12 13:03

• Bodenplaats 1 • 4330 AG Middelburg • tel 0118-434455 • fax 0118-434459 • [email protected] • www.ingridsinke.nl

Complexiteit rangschikken wij graag voor u!

Geef daarom de zorg voor uw Vereniging van Eigenaars

in ons beheer...

Besturen en administeren van

een VVE?

De voordelen op een rij:

prijs/kwaliteit verhouding •

persoonlijk advies•

een 24 uur servicedienst•

korte lijnen•

duidelijke en transparante offertes•

klantgerichte oplossingen•

oog voor detail•

merkonafhankelijk

Voor meer informatie:Heilarensestraat 31,

5473 RA Heeswijk-Dinthertel. 0413-294631

[email protected]

Liftservice 2000

www.bortly.nl/vve

Energie besparen moeilijk?Bortly maakt het eenvoudig!

● LED PLʼs, PAR & bollampen● T5 inlegarmaturen● Eco-TL (T8-T5) adapters ● Hoogfrequente eco-TLʼs● IP65 spat-waterdichte LED en T5 TL armaturen ● Ledplaten

Cooperation

50% tot 90% energiebesparing mogelijk!

www.bortly.nl/vve

Energie besparen moeilijk?Bortly maakt het eenvoudig!

● LED PLʼs, PAR & bollampen● T5 inlegarmaturen● Eco-TL (T8-T5) adapters ● Hoogfrequente eco-TLʼs● IP65 spat-waterdichte LED en T5 TL armaturen ● Ledplaten

Cooperation

50% tot 90% energiebesparing mogelijk!

www.bortly.nl/vve

Energie besparen moeilijk?Bortly maakt het eenvoudig!

● LED PLʼs, PAR & bollampen● T5 inlegarmaturen● Eco-TL (T8-T5) adapters ● Hoogfrequente eco-TLʼs● IP65 spat-waterdichte LED en T5 TL armaturen ● Ledplaten

Cooperation

50% tot 90% energiebesparing mogelijk!

Page 61: VvE Magazine - #4 - 2012

VvEJaarcongres

Adjiedj Bakas, trendwatcher

Adjiedj Bakas, in 1963

geboren in Suriname,

schrijft boeken, geeft

lezingen en is een veel-

gevraagd spreker. Typerend

is zijn stijlvolle verschijning:

maatpakken in combinatie

met opvallende stropdassen.

Hij schreef de bestsellers

Einde aan de privacy,

De Toekomst van Gezondheid, De Toekomst van Werk,

World Megatrends en De Toekomst van het Geloof.

Het meest recente boek heeft als titel De Toekomst

van Voedsel.

Bakas is een ras-optimist. “Voor mijn oma was het

huishouden in haar jeugd een fulltime job, zonder

koelkast, diepvries, stofzuiger, wc, wasmachine of

supermarkt. Nu doe je het huishouden in een fractie

van tijd. Wat een geweldige vooruitgang, toch?”

Ondanks zijn aanstekelijke optimisme, hamert Bakas

ook op ’de achterkant van de vooruitgang’. In zijn

boeken meldt hij dat één op de vier Nederlanders

eenzaam is. Eenzaamheid wordt volgens Bakas een

van de grootste thema’s van de komende tijd.

Hij stelt: “Geluk is maakbaar; het is een kwestie van

verstandige keuzes maken. Ongelukkige mensen

krijgen net zoveel kansen op geluk als gelukkige

mensen. Maar ongelukkige mensen zien ze vaak niet”.

Trendwatcher Adjiedj Bakas heeft een open oor en

oog voor alles wat de samenleving beweegt. Daarop

baseert hij zijn positieve, maar altijd provocerende,

visie op de toekomst. ‘Alleen tegenwind brengt een

vlieger omhoog’ is een van stellingen.

Mr. Frank Visser lost het op!

Burenruzies, familievetes of

andere conflicten? De Rijdende

Rechter lost ze voor u op!

“Conflicten blijven vaak veel te

lang bestaan”, vindt mr. Frank

Visser. “Mensen komen er zelf niet

uit, eenvoudig omdat iedereen

gelijk wil hebben. Dan moet de

rechter het probleem oplossen.”

In Nederland is het wettelijk mogelijk dat een rechter, ook

buiten de officiële kanalen om, bindende beslissingen

geeft. Dit kan alleen als beide partijen hiermee akkoord

gaan. Van die mogelijkheid wordt gebruik gemaakt in het

televisieprogramma ‘De Rijdende Rechter’. Vanaf de start

van het programma in 1995 is het succesvol. De kijk- en

waarderingscijfers zijn iedere week hoog en kijkers rea-

geren vaak door zelf conflicten aan te melden.

Het gaat dan nogal eens om conflicten of problemen

binnen de VvE. Zo vraagt een kijker wat hij kan doen aan

een bloembak die hinderlijk in de weg staat op de galerij.

Een oudere dame is boos omdat haar opvouwbare rollator

niet in de hal mag blijven staan en een andere appartements-

eigenaar is niet van plan om mee te betalen aan het

nieuwe centraleantennesysteem. Bovendien ergert hij zich

aan de schotelantenne die zijn buurman op het balkon

heeft neer-gezet. Dat geeft het gebouw een slecht aan-

zien, vindt de eigenaar.

Er zijn ook ingewikkelder zaken: “Ik wil weten waarom de

vorige beheerder en het VvE-bestuur uit elkaar zijn

gegaan” of “Ik krijg geen inzage in de bestuursstukken

van de VvE”. In al die gevallen spreekt mr. Frank Visser

zijn oordeel uit, afgesloten met de inmiddels bekende zin

‘Dit is mijn uitspraak en hier moet u het mee doen!”

Spraakmakende sprekers op het VvE Belang Jaarcongres 2012

Aanmelden:aangeslotenenbij VvE Belang kunnen zich voor het jaarcongres aanmelden via www.vvebelang.nl/jaarcongres

Uitnodiging Bestuur en directie van VvE Belang nodigen u met veel genoegen uit voor het

VvE Belang Jaarcongres 2012op donderdag 22 november 2012 in het NBC, Blokhoeve 1a te Nieuwegein

Programma:11.00 uur: Ontvangst bezoekers; de informatiemarkt is open12.00 uur: Lunchbuffet13.00 uur: Opening congres door F.G.M. Schuurs, voorzitter VvE Belang13.15 uur: Presentatie van mr. Frank Visser van het bekende NCRV televisieprogramma ‘De Rijdende Rechter”14.15 uur: Pauze en bezoek aan de informatiemarkt15.15 uur: Presentatie van Adjiedj Bakas, toonaangevend trendwatcher16.15 uur: Afsluiting congres en ‘aangeklede borrel’17.30 uur: Einde programma

VvE magazine november 2012 61

Page 62: VvE Magazine - #4 - 2012

Dáárom stapt u over op veiligheidsdeuren.Dáop

Stap over op de meest verfi jnde stalen veiligheidsdeur op de markt.Kijk voor meer informatie op daloc.nl

Veiligheidsdeuren

Op de eerste plaats krijgen de appartementen nieuwe stalen deuren die de dieven buiten houden. Want een goed slot is dan wel belangrijk, maar dieven deinzen vooral terug voor een deur die lastig kapot te krijgen is.

Maar er zijn nog meer voordelen:

De deuren dichten goed af, waardoor de deur lawaai vanuit het trappenhuis tegenhoudt en zorgt voor een aangenaam binnenklimaat. Brand en brandgassen worden op afstand gehouden. Etensluchtjes blijven op hun plek en ook leveren de deuren een aanzienlijke energiebesparing op.

De appartementdeuren zijn nagenoeg onderhoudsvrij en hebben een lange levensduur.

Bijna 70 jaar ervaringDat de Daloc-deuren soepeler en eleganter zijn dan je misschien zou denken, komt doordat het weerstands-vermogen van de deur afhankelijk is van de intelligente constructie van de veiligheidsonderdelen en het gebruikte materiaal. We zijn op dit gebied al actief sinds 1943, dus we weten waar we het over hebben.

Al onze deuren zijn getest en gecertifi ceerd, de productie is gecontroleerd en de classifi caties op het gebied van brand, brandgas, geluid en inbraakveiligheid zijn hoog.

Een paar uur per deurOnze professionele en gecertifi ceerde monteurs vervangen een appartementsdeur in minder dan een halve dag. Dus voordat u er erg in hebt, hebben de deuren niet alleen gezorgd voor tevreden en blije huurders, maar is het pand ongetwijfeld ook nog eens meer waard geworden.

Kijk op daloc.nl voor meer informatie over de techniek achter de deuren en de diverse uitvoeringen.

Page 63: VvE Magazine - #4 - 2012

VvE magazine november 2012 63

VvERoadshow

LocatiesDinsdag 30 oktober: Evoluon in Eindhoven

Dinsdag 6 november: Theater De Flint in Amersfoort

Dinsdag 13 november: Ahoy in Rotterdam

Tijden’s middags van 14.00 tot 16.45 uur en

’s avonds van 19.30 tot 22.15 uur.

Voor het bezoeken van de informatiemarkt is de foyer al open om 13.00 uur en 18.30 uur.

Voorlichtingsbijeenkomsten najaar 2012

VvE Belang komt met eengevarieerd programma naar u toe!

In oktober en november organiseert VvE Belang voor het zevende achtereenvolgende jaar op diverse locaties in het land voorlichtingsbijeenkomsten voor appartementseigenaren en bestuursleden van verenigingen van eigenaren.

Wij nodigen u graag uit om een van onderstaande bijeenkomsten te bezoeken.

Uitnodiging GRATIS

Page 64: VvE Magazine - #4 - 2012

VvE magazine november 201264

VvERoadshow

PROGRAMMA (voor de pauze):

HOOFDPROGRAMMATijdens het hoofdprogramma wordt u voor de pauze geïnformeerd over:

‘Actuele juridische onderwerpen enmogelijke voorstellen tot wetswijziging’Dit programmaonderdeel is voor de bezoekers die al enige kennis hebben

op het gebied van het appartementsrecht en voor degenen die al meerdere

malen de voorlichtingsbijeenkomsten hebben bezocht. Maak gebruik van

deze gelegenheid en discussieer actief mee over (nieuwe) regelgeving en

over zaken die u allen aangaan.

WORKSHOPS

Workshop 1: Juridisch‘De basisregels van het appartementsrecht’ Bent U recent in een appartement komen wonen? Weet u nog niet veel over VvE-regelgeving en over de

rechten en plichten die horen bij het wonen in een appartement? Dan raden wij u aan om vóór de pauze

deze workshop te bezoeken.

Workshop 2: Onderhoud/energiebesparen ‘Liftonderhoud, hoe maak je het beheersbaar’Liften vormen voor een VvE vaak een aanzienlijke kostenpost. Naast de energiekosten en kosten voor onderhoud

en keuring kan er sprake zijn van kostbare reparaties of voorstellen voor renovaties. Ook de invoering van het capa-

citeitstarief werkt voor veel VvE’en kostenverhogend. Hoe krijgt u controle over de lift en hoe kunt u de

exploitatiekosten beheersbaar houden? Het Liftinstituut informeert u uitgebreid aan de hand van praktijkvoorbeel-

den. Deze workshop zorgt ervoor dat de lift voor u geen ‘black box’ meer is.

PROGRAMMA (na de pauze):

HOOFDPROGRAMMANa de pauze zal een vertegenwoordiger van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties(waarin VROM is opgegaan) u bijpraten over:

‘Energiebesparing en andere actuele onderwerpen’

Daarna is er aandacht voor onderhoud en zal een belangwekkend onderwerp nader worden uitgediept:

‘De post schilderwerk; veelal de grootste uitgave in het meerjarenonderhoudsplan’

WORKSHOPS

Workshop 3: Energiebesparen ‘Zon op je dak’Zonnepanelen zijn sterk in opmars. Logisch want de prijs/kwaliteitverhouding is de laatste jaren sterk verbeterd.

Uit een onlangs door VvE Belang gehouden enquête is gebleken dat veel VvE’en meer willen weten over zonne-

panelen. Denkt u ook aan de installatie van zonnepanelen? Kom dan naar de workshop ‘Zon op je dak’.

Daarin geven we praktijk- en rekenvoorbeelden en u krijgt informatie over het besluitvormingsproces binnen de

VvE. Ook de kosten komen aan bod: wat kosten zonnepanelen en wat leveren ze op? Kunt u gebruik maken van

subsidies of speciale leningen? En hoe zit het met de kwaliteit en met garanties? En u maakt ook kennis met de

nieuwe community: VvE Zonne-net! Voor meer informatie zie pagina 48 en 49.

Page 65: VvE Magazine - #4 - 2012

VvE magazine november 2012 65

Workshop 4: Energiebesparen Deel 1: ‘Een nieuwe verwarmingsketel: wat komt daarbij kijken?’Een beetje cv-ketel gaat ongeveer 15 jaar mee. Na verloop van tijd neemt vaak de storingsgevoeligheid toe.

Bovendien verbruikt een oude verwarmingsketel nodeloos veel energie, tot wel 25 % meer dan een moderne,

energiebesparende HR-ketel. Een HR-ketel heeft een veel lagere CO2-uitstoot en verbetert het energielabel van

een appartement. HR is de norm in Nederland. De komende jaren zullen nog veel eigenaren daarom overgaan

tot het vervangen van hun oude cv-ketel. Let op: vaak moet het bestaande rookgasafvoerkanaal eerst geschikt

gemaakt worden voor HR-ketels. Aangezien de afvoerkanalen gemeenschappelijk bezit zijn van alle eigenaren,

is toestemming van de algemene ledenvergadering nodig voor deze aanpassing. Bij hoogbouw komt er nog meer

kijken. In deze workshop wordt u uitgebreid geïnformeerd over de slimme aanpak van ketelvervanging. Voor meer

informatie zie pagina 52 en 69.

Workshop 4: Energiebesparen Deel 2: ‘Blokverwarming: de nieuwste apparatuur én adviezenom energie te besparen’ Veel appartementengebouwen worden nog collectief gestookt met een centrale ketel of met stadsverwarming.

Met slimme meters wordt achter de voordeur het individuele verbruik gecontroleerd en jaarlijks afgerekend.

Techem Energy Services is al 60 jaar gespecialiseerd in energiemanagement en gaat in op het registreren,

afrekenen, analyseren en optimaliseren van energieverbruik door slimme technologie. Zie ook pagina 71.

INFORMATIEMARKTVoorafgaand, in de pauze en na afloop van de bijeenkomsten kunt u een uitgebreide informatie-markt bezoeken, waar circa 40 bedrijven hun producten en diensten presenteren. De zalen zijn een uur voor aanvang van de voorlichtingsbijeenkomsten en workshops open. U kunt de informatie-markt ’s middags dus al bezoeken vanaf 13.00 uur en ’s avonds vanaf 18.30 uur.

AanmeldenAanmelden voor zowel het hoofdprogrammaals de

workshops is mogelijk via www.vvebelang.nl.

Als u niet over internet beschikt, kunt u gebruik maken

van de aanmeldingskaart achterin dit tijdschrift.

Na ontvangst van uw aanmelding ontvangt u een

bevestiging en een routebeschrijving.

NetwerkenU ziet het: VvE Belang biedt u ook dit jaar weer

een gevarieerd programma!

De bijeenkomsten bieden u daarnaast volop

gelegenheid om kennis te maken met andere VvE’en.

En natuurlijk kunt u dan ook ervaringen uitwisselen met

andere bezoekers.

Wij hopen u op een van de bijeenkomsten te mogen begroeten.

Page 66: VvE Magazine - #4 - 2012

VvEInformatiemarkt

VvE magazine november 201266

Deelnemers aan de informatiemarktenAarnink Kozijnen Projecten Fabrikant van kunststoframen, deuren, kozijnen, dakkapellen en serres Deventer x x x xAcoustics & NoiseReduction B.V. Leverancier van geluidswerende materialen Heerhugowaard xAD-Vi VvE Beheer B.V. Beheerkantoor VvE’en Veldhoven x Af Erkenningsregeling Keurmerk voor schilder, glas en behangbedrijven Waddinxveen x x x xBASF Duurzame en intelligente oplossingen voor de bouwsector Ham x x x xBeercoo Schoonmaakgroep Schoonmaakbedrijf, glasbewassing en gevelspecialisten Bergschenhoek x Bellboy Lifttechniek Lifttechnieken en renovatie Alphen a/d Rijn x x x xBFM VvE- & Vastgoedmanagement Beheerkantoor VvE’en Waalre x Blom Flooring Systems Leverancier kunstof vloerafwerking Enter x x xBOB Advies Bouwadviesbureau Zeist x Bouwkundig VvE Advies Meerjarenonderhoudsplannen Tilburg x x x xBreur Beveiligingen Bouwkundige en elektronische beveiligingen Capelle aan den IJssel x Bureau Veritas Asset Management Certificatiebureau voor VvE’en en VvE-beheerders Amersfoort xCembrit B.V. Fabrikant van duurzame vezelcement - gevelbekleding en dakoplossingen Amsterdam xCentraal Beheer Achmea VvE Verzekeringen Apeldoorn x x x xConsolidated Nederland B.V. Renoveren en beheren van platte daken Gorinchem x x x xC.Domenie FICIM B.V. VvE Coach Made x x x xDakspecialist Naarden Zonne - energiespecialist Naarden x Daloc AB Beveiligingsdeuren voor appartementen Zweden x Danfoss B.V. Leverancier van radiothermostaten, draadloze ruimtetemperatuurregelingen Schiedam xDe Koninggroep Toonaangevend in schilder- en glaswerkzaamheden Oosterhout x x x xDe Nieuwe Norm B.V. Specialist in vastgoedonderhoud Rotterdam xDerbigum Leverancier van dakbedekkingen Delft xDeurwaarderskantoor Boiten Deurwaarderskantoor gespecialiseerd in incasso VvE-bijdragen Den Haag x x x xDirkzwager Groep Schilderwerk, betonrenovatie en bouwkundig onderhoud Almere x Duijvelaar Pompen Drukverhogingsinstallaties Alphen a/d Rijn x x x x033Energie Energieadvies organisatie en uitvoering voor VvE’en Leusden x Eurlicon Lifttechnisch adviesbureau Amsterdam x x x xGemeente Amersfoort Informatie over energiebesparing Amersfoort x Grontmij Vastgoedmanagement Vastgoedmanagement Utrecht x x x xGSU Installatie- en onderhoudsbedrijf voor centrale verwarming Houten xHet Sleutel- en Slotenhuis Mechanische en elektronische beveiliging Rotterdam x x xHolland Huis Beheerkantoor VvE’en Utrecht xHopmann Liftservice Liftonderhoud en renovatie Heerlen x x x xHouse - Liner B.V. Totaal Onderhoud rioleringen Venlo x x x xIsolatiebedrijf Pluimers Isolatiebedrijf gespecialisseerd in het (na)isoleren van bestaande woningen en gebouwen Rijssen x xKONE Liftonderhoud en renovatie Eindhoven x Kozijn Service Nederland Reparatie- en onderhoudsbedrijf voor kozijnen, deuren, ramen, hang- en sluitwerk Scheveningen x Legrand Nederland Specialist in elektrotechnische installaties Boxtel x x x xLiftinstituut Liftkeuringen Amsterdam x x x xLiftZeker Financieel liftplan voor de VvE Rijswijk x x x xLokaliften Liftonderhoud en renovatie Delft x x x Luximprove Hoogwaardige LED verlichting Goes x Mens-Zeist Totaalonderhoud Totaal Onderhoud Zeist x xMSC - Nederland Leverancier LED verlichting Apeldoorn xMVGM Vastgoedmanagement Beheer VvE’en Rijswijk x x x xNefit Verwarming- en duurzame energieleverancier Deventer x x x xNivaliften Liftonderhoud en renovatie Oss x Oostwoud International Leverancier voor geïntegreerde postkastsystemen Franeker x x x xProCardio Leverancier van AED en instructie op locatie Eemnes x x x xProline Netherlands B.V. Leverancier voor standleidingrenovatie zonder breekwerk Haarlem x x xQ-netics Drempelnivellering Dordrecht xRepair Care International B.V. Leverancier voor producten en diensten m.b.t. houtrenovatie van kozijnen Waalwijk xRijssenbeek Advocaten Advocatenkantoor voor VvE’en Arnhem x x x xSchellekens & Schellekens B.V. Leverancier van zonwering Beuningen xScholman Servicebedrijf B.V. Installatie- en onderhoudsbedrijf voor centrale verwarming - gasapparaten - zonnepanelen Nieuwegein xSEGON Energieadvies organisatie voor VvE’en Berkel-Enschot x x x xSika Nederland B.V. Leverancier van vloeren, betonreparatieproducten en daksystemen Utrecht x x x xSkylift Liftonderhoud en renovatie Barneveld x x x xSKW Certificatie Certificatiebureau voor VvE’en en VvE-beheerders Houten x x x xSVn Financier voor mensen, wonen en wijken Hoevelaken x x Techem Bemetering van centrale stookinstallatie Breda x x x xTempus ZonPV en ledverlichting Schiedam x Total Wall Concept Herstelbedrijf voor gevelscheuren Sneek x x Tri-Casa Vastgoed Beheer Beheer VvE’en Papendrecht xTriflex Specialist in afdichtingen en coatings Zwolle x x x xTSI Pipe Technologies B.V. Renovatie van binnenhuisriolering Zoetermeer x x Twinq VvE Software Software leverancier voor Verenigingen van Eigenaren Oosterhout x x x xUitgeverij Æneas Uitgeverij van vakinformatie bouw en duurzame energie Boxtel xVan der Tol Ontwerpen en onderhoud van terreinen en tuinen Amsterdam x x xVloerveilig v.o.f. Antislipsysteem voor gladde vloeren Waardenburg x x xVoorn en Koning Trading Verlichtingsspecialisten, lichtbeheer en verlichtingsscan Bodegraven x x x xVT 2000 B.V. Beheerkantoor VvE’en Wateringen x x xVvE Belang Belangenorganisatie voor appartementseigenaren en verenigingen van eigenaren Oosterhout x x x xVvE Energie Select Goedkope energie voor uw VvE Oosterhout x x x xVvE Installatienetwerk Nederland All-in CV-onderhoud en vervangen/installeren nieuwe cv-ketels 6 vestigingen in Nederland x x x xVvE Metea Innovatief VvE Beheer Nieuwegein x x x xXS VvE Beheer Beheerkantoor voor kleine VvE’en t/m 10 appartementen Oosterhout x x x x

Page 67: VvE Magazine - #4 - 2012

VvE magazine november 2012 67

Eindhoven Amersfoort Rotterdam Nieuwegein13 nov. 30 okt. 22 nov.6 nov.

Aarnink Kozijnen Projecten Fabrikant van kunststoframen, deuren, kozijnen, dakkapellen en serres Deventer x x x xAcoustics & NoiseReduction B.V. Leverancier van geluidswerende materialen Heerhugowaard xAD-Vi VvE Beheer B.V. Beheerkantoor VvE’en Veldhoven x Af Erkenningsregeling Keurmerk voor schilder, glas en behangbedrijven Waddinxveen x x x xBASF Duurzame en intelligente oplossingen voor de bouwsector Ham x x x xBeercoo Schoonmaakgroep Schoonmaakbedrijf, glasbewassing en gevelspecialisten Bergschenhoek x Bellboy Lifttechniek Lifttechnieken en renovatie Alphen a/d Rijn x x x xBFM VvE- & Vastgoedmanagement Beheerkantoor VvE’en Waalre x Blom Flooring Systems Leverancier kunstof vloerafwerking Enter x x xBOB Advies Bouwadviesbureau Zeist x Bouwkundig VvE Advies Meerjarenonderhoudsplannen Tilburg x x x xBreur Beveiligingen Bouwkundige en elektronische beveiligingen Capelle aan den IJssel x Bureau Veritas Asset Management Certificatiebureau voor VvE’en en VvE-beheerders Amersfoort xCembrit B.V. Fabrikant van duurzame vezelcement - gevelbekleding en dakoplossingen Amsterdam xCentraal Beheer Achmea VvE Verzekeringen Apeldoorn x x x xConsolidated Nederland B.V. Renoveren en beheren van platte daken Gorinchem x x x xC.Domenie FICIM B.V. VvE Coach Made x x x xDakspecialist Naarden Zonne - energiespecialist Naarden x Daloc AB Beveiligingsdeuren voor appartementen Zweden x Danfoss B.V. Leverancier van radiothermostaten, draadloze ruimtetemperatuurregelingen Schiedam xDe Koninggroep Toonaangevend in schilder- en glaswerkzaamheden Oosterhout x x x xDe Nieuwe Norm B.V. Specialist in vastgoedonderhoud Rotterdam xDerbigum Leverancier van dakbedekkingen Delft xDeurwaarderskantoor Boiten Deurwaarderskantoor gespecialiseerd in incasso VvE-bijdragen Den Haag x x x xDirkzwager Groep Schilderwerk, betonrenovatie en bouwkundig onderhoud Almere x Duijvelaar Pompen Drukverhogingsinstallaties Alphen a/d Rijn x x x x033Energie Energieadvies organisatie en uitvoering voor VvE’en Leusden x Eurlicon Lifttechnisch adviesbureau Amsterdam x x x xGemeente Amersfoort Informatie over energiebesparing Amersfoort x Grontmij Vastgoedmanagement Vastgoedmanagement Utrecht x x x xGSU Installatie- en onderhoudsbedrijf voor centrale verwarming Houten xHet Sleutel- en Slotenhuis Mechanische en elektronische beveiliging Rotterdam x x xHolland Huis Beheerkantoor VvE’en Utrecht xHopmann Liftservice Liftonderhoud en renovatie Heerlen x x x xHouse - Liner B.V. Totaal Onderhoud rioleringen Venlo x x x xIsolatiebedrijf Pluimers Isolatiebedrijf gespecialisseerd in het (na)isoleren van bestaande woningen en gebouwen Rijssen x xKONE Liftonderhoud en renovatie Eindhoven x Kozijn Service Nederland Reparatie- en onderhoudsbedrijf voor kozijnen, deuren, ramen, hang- en sluitwerk Scheveningen x Legrand Nederland Specialist in elektrotechnische installaties Boxtel x x x xLiftinstituut Liftkeuringen Amsterdam x x x xLiftZeker Financieel liftplan voor de VvE Rijswijk x x x xLokaliften Liftonderhoud en renovatie Delft x x x Luximprove Hoogwaardige LED verlichting Goes x Mens-Zeist Totaalonderhoud Totaal Onderhoud Zeist x xMSC - Nederland Leverancier LED verlichting Apeldoorn xMVGM Vastgoedmanagement Beheer VvE’en Rijswijk x x x xNefit Verwarming- en duurzame energieleverancier Deventer x x x xNivaliften Liftonderhoud en renovatie Oss x Oostwoud International Leverancier voor geïntegreerde postkastsystemen Franeker x x x xProCardio Leverancier van AED en instructie op locatie Eemnes x x x xProline Netherlands B.V. Leverancier voor standleidingrenovatie zonder breekwerk Haarlem x x xQ-netics Drempelnivellering Dordrecht xRepair Care International B.V. Leverancier voor producten en diensten m.b.t. houtrenovatie van kozijnen Waalwijk xRijssenbeek Advocaten Advocatenkantoor voor VvE’en Arnhem x x x xSchellekens & Schellekens B.V. Leverancier van zonwering Beuningen xScholman Servicebedrijf B.V. Installatie- en onderhoudsbedrijf voor centrale verwarming - gasapparaten - zonnepanelen Nieuwegein xSEGON Energieadvies organisatie voor VvE’en Berkel-Enschot x x x xSika Nederland B.V. Leverancier van vloeren, betonreparatieproducten en daksystemen Utrecht x x x xSkylift Liftonderhoud en renovatie Barneveld x x x xSKW Certificatie Certificatiebureau voor VvE’en en VvE-beheerders Houten x x x xSVn Financier voor mensen, wonen en wijken Hoevelaken x x Techem Bemetering van centrale stookinstallatie Breda x x x xTempus ZonPV en ledverlichting Schiedam x Total Wall Concept Herstelbedrijf voor gevelscheuren Sneek x x Tri-Casa Vastgoed Beheer Beheer VvE’en Papendrecht xTriflex Specialist in afdichtingen en coatings Zwolle x x x xTSI Pipe Technologies B.V. Renovatie van binnenhuisriolering Zoetermeer x x Twinq VvE Software Software leverancier voor Verenigingen van Eigenaren Oosterhout x x x xUitgeverij Æneas Uitgeverij van vakinformatie bouw en duurzame energie Boxtel xVan der Tol Ontwerpen en onderhoud van terreinen en tuinen Amsterdam x x xVloerveilig v.o.f. Antislipsysteem voor gladde vloeren Waardenburg x x xVoorn en Koning Trading Verlichtingsspecialisten, lichtbeheer en verlichtingsscan Bodegraven x x x xVT 2000 B.V. Beheerkantoor VvE’en Wateringen x x xVvE Belang Belangenorganisatie voor appartementseigenaren en verenigingen van eigenaren Oosterhout x x x xVvE Energie Select Goedkope energie voor uw VvE Oosterhout x x x xVvE Installatienetwerk Nederland All-in CV-onderhoud en vervangen/installeren nieuwe cv-ketels 6 vestigingen in Nederland x x x xVvE Metea Innovatief VvE Beheer Nieuwegein x x x xXS VvE Beheer Beheerkantoor voor kleine VvE’en t/m 10 appartementen Oosterhout x x x x

Page 68: VvE Magazine - #4 - 2012

de compacte bouw, eenvoudige

montage, ef� ciënte werking en

doorstromende leidingen (legionella

preventie) maken de Cube uniek.

De combinatie met ons “Prestatie

All-in” servicecontract, waarmee

� ink bespaard kan worden op

operationele kosten, maakt de Cube

nog eens extra interessant.

Voor meer informatie neemt u

contact op met ons verkoopteam

t. (0172) 48 83 88, [email protected],

www.dp.nl

Het leveren van helder en vers

drinkwater is iets dat in Nederland

vanzelfsprekend is, vaak via een

drinkwaterinstallatie van

Duijvelaar Pompen.

Onze Hydro-Unit Cube onderscheidt

zich niet alleen uiterlijk van reguliere

drukverhogingsinstallaties.

Deze installatie kan een energie

besparing opleveren tot wel

40% t.o.v. een conventionele

drukverhogingsinstallatie. De

nieuwste technische innovaties,

Hydro Unit Cube drukverhogingsinstallatie

tot 40% besparing

Energieverbruik van een conventionele drukverhogingsinstallatie

Energieverbruik van de Hydro Unit Cube -40%

Page 69: VvE Magazine - #4 - 2012

VvEEnergiebesparen Roadshow

Comfortabele en veilige warmte? Zorg voor goed onderhoudvan uw cv-installatie!

nderhoud aan de cv-instal-

latie vindt het hele jaar door

plaats”, zegt Van der Wijst.

“Bij de moderne gesloten

toestellen wordt meestal een onder-

houdstermijn van eenmaal per twee

jaar gehanteerd. Daarmee voorkom je

storingen in de installatie - en dus

onaangename verrassingen! Bij goed

onderhoud zal de installatie vrijwel

geen storingen vertonen.

Het is van groot belang dat het onder-

houdsbedrijf beschikt over goede,

gecertificeerde meetapparatuur. Als

die apparatuur niet in orde is, loop je

de kans dat de installatie niet goed is

ingeregeld. Dat kan leiden tot allerlei

problemen en het vergroot de kans op

storingen. Wij besteden daarom veel

aandacht aan goede meetapparatuur,

die elk jaar volgens strenge eisen

wordt gecontroleerd.

Daarnaast is het belangrijk dat de aan-

wijzingen van de fabrikant nauwkeurig

worden opgevolgd. Die zijn altijd lei-

dend bij het onderhoud. De leden van

het VvE Installatienetwerk beschikken

over alle certificaten die vereist zijn in

de branche. Dat betekent dat onze

klanten altijd verzekerd zijn van goed

onderhoud. Voor een warme, comfor-

tabele winter!”

VeiligheidNiet alleen comfort speelt een rol: u

wilt ook verzekerd zijn van een veilige

cv-installatie. Elk jaar komen zo’n tien

mensen in het ziekenhuis terecht na

een koolmonoxide-vergiftiging.

En helaas vallen er ook elk jaar doden

door zo’n vergiftiging. In de meeste

gevallen ligt de oorzaak in een open

gasgestookte ketel.

“Dat betekent niet altijd dat de ketel

foutief is geïnstalleerd”, zegt Van der

Wijst. “Deze open toestellen hebben

ook een opstellingsruimte nodig die

groot genoeg is. De ketel haalt de

zuurstof immers uit de ruimte waar

de ketel is geplaatst. Er zijn helaas nog

altijd bewoners die de beluchtings-

openingen (bedoeld voor de toevoer

van verbrandingslucht) volstoppen

om warmteverlies te voorkomen.

Soms zijn de gevolgen rampzalig.

Het zou een goede zaak zijn als die

open toestellen worden vervangen

door moderne, energiezuinige ketels.

Dat is een stuk veiliger. De leden van

het VvE Installatienetwerk geven graag

advies over de mogelijkheden.”

Rookgasafvoer“In dat verband wil ik ook graag wijzen

op het belang van een goed werkend

rookgasafvoerkanaal. De meeste

nieuwe cv-ketels mogen niet zomaar

worden aangesloten op de oude rook-

gasafvoerkanalen. Helaas zijn er nog

altijd VvE’en die bij vervanging van de

ketel niet denken aan het rookgasaf-

voerkanaal. Als de nieuwe ketel wordt

aangesloten op het bestaande afvoer-

kanaal, kan de veiligheid van de

bewoners serieus in gevaar zijn.”

VvE magazine november 2012 69

De eerste koude dagen hebben we alweer achter de rug. Een paar maanden geleden wilden we nog koelte in huis, maar de aandacht is nu verlegd naar verwarming. Niemand wil straks in de winter in de kou zitten. Dus is het van belang dat de verwarmingsinstallatie goed werkt en dat vraagt om een goed onderhoudsbedrijf. De leden van het VvE Installatienetwerk Nederland zijn er klaar voor, vertelt René van der Wijst, directeur van Gasservice Noord-Holland in Purmerend. Zijn bedrijf is een van de leden van het netwerk.

Ook voor WTWVeel woningen zijn voorzien van een

mechanische installatie of een warmte-

terugwininstallatie (ook wel WTW

genoemd). “Dit zijn prima systemen”,

vindt Van der Wijst. “Maar ze dienen

wel op de juiste manier geïnstalleerd

en ingeregeld te zijn. Bovendien moe-

ten bewoners weten hoe ze met het

systeem moeten omgaan. Wij zorgen

ervoor dat de installatie voldoet aan

alle eisen en zonodig geven we de

bewoners graag een instructie.

Dat is geen enkel probleem!” ■

De leden van het VvE Installatienetwerk Nederland:• Bos Installatiewerken Utrecht

www.bosgroep.com

• Gasservice Noord-Holland

Purmerend

www.gasservice-nh.nl

• Alwako Valkenswaard

www.alwako.nl

• Van Dam Groep Rijssen

www.vandamgroep.com

• Pranger-Rosier Dokkum

www.pranger-rosier.nl

• Van de Velde Yerseke

www.van-de-velde.nl

“O

de compacte bouw, eenvoudige

montage, ef� ciënte werking en

doorstromende leidingen (legionella

preventie) maken de Cube uniek.

De combinatie met ons “Prestatie

All-in” servicecontract, waarmee

� ink bespaard kan worden op

operationele kosten, maakt de Cube

nog eens extra interessant.

Voor meer informatie neemt u

contact op met ons verkoopteam

t. (0172) 48 83 88, [email protected],

www.dp.nl

Het leveren van helder en vers

drinkwater is iets dat in Nederland

vanzelfsprekend is, vaak via een

drinkwaterinstallatie van

Duijvelaar Pompen.

Onze Hydro-Unit Cube onderscheidt

zich niet alleen uiterlijk van reguliere

drukverhogingsinstallaties.

Deze installatie kan een energie

besparing opleveren tot wel

40% t.o.v. een conventionele

drukverhogingsinstallatie. De

nieuwste technische innovaties,

Hydro Unit Cube drukverhogingsinstallatie

tot 40% besparing

Energieverbruik van een conventionele drukverhogingsinstallatie

Energieverbruik van de Hydro Unit Cube -40%

Page 70: VvE Magazine - #4 - 2012

Bespaar ook

energie!

Techem is jarig en trakteert op aanbiedingen! Kijk voor meer informatie op: www.techemtrakteert.nl

Techem, de slimste oplossing voor een individuele energienota

Takkebijsters 17 A14817 BL Breda Postbus 21524800 CD Breda

Newtonstraat 11a 1704 SB Heerhugowaard Postbus 165 1700 AD Heerhugowaard

076-5725800076-5725880 [email protected]

Energiemeting, verrekening &coaching

Page 71: VvE Magazine - #4 - 2012

VvEEnergiebesparen

Techem, al 60 jaar dienstverlener

OntwikkelingIn 1952 richtte Ott het “Gesellschaft

zur Auswertung technisch chemi-

scher Verfahren und Patente”

(afgekort Techem) op. Al in het

eerste jaar waren de eerste 100

meters een feit. Drie jaar later

waren dat er al 20.000 en na tien

jaar kon Techem het miljoenste

geplaatste metertje vieren.

Inmiddels is Techem uitge groeid

tot een wereldwijd leidende dienst-

verlener op het gebied van energie-

diensten voor de vastgoed-branche.

VvE magazine november 2012 71

Techem bestaat dit jaar 60 jaar. En dat wordt gevierd. Al sinds 1952 levert Techem diensten aan haar klanten. Maar hoe is het allemaal begonnen? De oprichter van Techem, Friedrich Ott, zag toekomst in het toepassen van “verdampingsbuisjes” op radiatoren om het individuele energie verbruik te kunnen bepalen. In wooncomplexen met een collectieve verwarmingsbron was het namelijk moeilijk om dit individuele verbruik te bepalen. Door op elke radiator in het complex een verdampingsmeter te plaatsen, kon men na een jaar bepalen wat nu het energie verbruik per woning was. De verdampte hoeveelheid vloeistof gaf aan hoeveel warmte de radiator had afgegeven en op die manier waren de kosten te bepalen.

Met 100 vestigingen in Duitsland en

meer dan 20 vestigingen inter natio-

naal verzorgt Techem voor totaal 9,1

miljoen woningen de kostenverdeling.

In 1952 is men begonnen met drie

per sonen. Nu wordt dit gedaan door

3.138 medewerkers die in totaal 45,8

miljoen meters beheren.

VeranderingIn de afgelopen 60 jaar is er heel wat

veranderd. De techniek heeft niet stil-

gestaan en het principe van de

“verdam pings buisjes” is verbeterd.

In 1983 werd de eerste elektronische

warmtekosten verdeler geïntrodu-

ceerd. In plaats van vloeistof werd nu

het verbruik bepaald door een micro-

processor. Niet lang daarna volgde de

draadloos afleesbare warmtekosten-

verdeler. Door deze techniek werd het

mogelijk om de meters draadloos,

buiten de woning, af te lezen. Vanaf

dat moment was het niet meer nood-

zakelijk om de woning te betreden

voor het aflezen van de meters. Geen

afspraken met bewoners meer en

altijd de (meet)gegevens.

MogelijkhedenDoor deze draadloze techniek en de

koppeling met het internet worden de

mogelijkheden oneindig. Op dit

moment is het mogelijk om bewoners

via een internet applicatie te laten

zien wat hun verbruik is en hoe deze

zich verhoudt tot de rest.

Zo proberen wij bewoners bewust te

maken van hun gebruik zodat men

aan het einde van de afrekenperiode

niet verrast wordt door een hoge

afrekening. Daarnaast zullen de

bewoners alleen het nodige verbrui-

ken wat weer ten gunste is voor het

milieu. Maar de ontwikkeling gaat ver-

der. Op dit moment biedt Techem u

het energiebesparingsysteem adap-

term 2.0. Een systeem dat ervoor

zorgt dat er niet teveel warmte door

de collectieve instal latie wordt gele-

verd, maar dat er voldaan wordt aan

de actuele warmtebehoefte. Een

gemiddelde besparing van energie

van 10% is haalbaar.

VoorlichtingTechem bestaat pas 60 jaar en in die

tijd is er heel wat veranderd. Maar

ook in de toekomst zal er heel wat

veranderen. Denkt u eens aan bijvoor-

beeld de “Warmtewet”. Bent u al

volledig op de hoogte van wat deze

wet voor u kan gaan betekenen?

Tijdens de voorlichtingsbijeenkom-

sten van VvE Belang informeren wij u

graag hierover in een aparte work-

shop. We zijn pas 60 en kijken er naar

uit om u met onze ervaring in de toe-

komst verder van dienst te zijn.

Bovendien vieren we ons 60-jarig

bestaan:

kijk op www.techemtrakteert.nl voor

de voorwaarden en aanbiedingen. ■

Roadshow

Page 72: VvE Magazine - #4 - 2012

Inez van Houten:

‘Voor mij was de AF-erkende

schilder gewoon een logische

keuze.’

Voor schilder-, onderhouds-, en glaszetwerk zijn de AF-erkende

bedrijven de beste keuze. De gekwalifi ceerde AF-erkende onder-

houdsspecialisten werken als enige volgens de garanties en

leveringsvoorwaarden overeengekomen met de Consumentenbond

en Vereniging Eigen Huis. Bovendien wordt elk uitgevoerd groot

onderhoudswerk bij leden van VvE Belang geïnspecteerd door het

onafhankelijke bureau Overvoorde & van Tilborg. Zo bent u gega-

randeerd van het beste resultaat. Met permanent klantentevreden-

heidsonderzoek en periodieke technische inspecties wordt de

kwaliteit constant onder controle gehouden! De AF-erkende onder-

houdsspecialist voor VvE’s vindt u het snelst via

onze site www.af-erkend.nl of bel naar

0182 - 571660. De AF- erkende onderhouds-

specialist voor VvE’s herkent u aan dit logo:

Kies voor kwaliteit, vakmanschap en vertrouwen. Kijk op www.af-erkend.nl.

MZ-15683 adv VvE nieuwe stijl 1.0.indd 1 06-02-12 16:58

Page 73: VvE Magazine - #4 - 2012

VvEOnderhoud

VvE De Vinkeborgh I kiest voor duidelijke,transparante afspraken over vastgoedonderhoud

ot zes jaar geleden werd

het schilderwerk op inci-

dentele basis aanbesteed.

Omdat we behoefte had-

den aan een planning voor de langere

termijn, hebben we een aantal onder-

houdsbedrijven aangeschreven om

een aanbieding te doen voor een

onderhoudscontract met een looptijd

van tien jaar. De aanbieding van Van

der Werf Vastgoedonderhoud kwam

als beste uit de bus en sinds 2006

werken we goed samen. Om de drie

jaar lopen we samen een rondje om

het complex, dat nu 25 jaar oud is.

Dan bekijken we welk onderhoud

daadwerkelijk nodig is.

In Leon van der Werf hebben we een

adviseur gevonden die - net als wij -

waarde hecht aan langlopende

contracten op basis van eerlijke

adviezen. Zo weten we precies wat

we elk jaar uitgeven; hebben we een

goede input voor onze meerjarenbe-

groting en zorgen we ervoor dat ons

gebouw er goed bij staat.”

Directeur Leon van der Werf denkt

graag actief mee met de opdrachtge-

vers. “Respect en vertrouwen, daar

gaat het om”, zegt hij. “Maar dat moet

je wel verdienen. Wij vinden onze

adviserende en signalerende taak

heel belangrijk. Daarin onderscheiden

we ons ook als AF-erkend bedrijf. We

gaan op een bewuste en verant-

woorde manier om met vastgoed-

onderhoud en we proberen inderdaad

in alle opzichten een toegevoegde

waarde te leveren.”

MeedenkenVvE De Vinkeborgh I werkt nauw

samen met het naastgelegen gebouw

De Vinkeborgh II. De VvE’en maken

gebruik van de diensten van dezelfde

beheerder en ook op onderhoudster-

rein wordt samengewerkt.

“Momenteel wordt, samen met het

schilderwerk, ook lekgeslagen dubbel

glas vervangen”, vertelt Van den

Hoonaard. “We inspecteren eens per

jaar de ruiten van beide gebouwen en

geven Van der Werf dan opdracht om

- waar nodig - ruiten te vervangen.

Daarvoor hebben we in 2007 een

‘Raamcontract’ afgesloten.”

Van der Werf: “En om de kosten zo

laag mogelijk te houden, nemen we

de eventuele vervanging van de

neuslatten meteen mee.” Die manier

van meedenken bevalt Van den

Hoonaard prima: “We komen zelden

voor verrassingen te staan en we zijn

verzekerd van uitstekend onderhoud.”

Goede prognoseDie geluiden hoort Van der Werf

graag: “Wij hebben ons gespeciali-

seerd in gevelbreed vastgoedonder-

houd. Bij elke opdracht trachten we

de wensen van de klant zo helder

mogelijk in beeld te krijgen. Op die

VvE magazine november 2012 73

Heldere, transparante afspraken, zodat de VvE weet waar ze aan toe is. Nu en op de lange termijn. Dat was de wens van VvE De Vinkeborgh I in Voorschoten. Bij Van der Werf Vastgoedonder-houd in Hazerswoude, AF-erkend én in het bezit van het VvE Belang-label, vond de VvE precies wat ze wilde, vertelt bestuurslid Jan van den Hoonaard.

manier kunnen we een goede prog-

nose geven van het onderhoud over

een langere periode én van de

bijbehorende kosten. Daarmee laat

je zien dat je kwaliteit levert. Omdat

we AF-erkend zijn en beschikken

over het VvE Belang-label, kunnen

onze opdrachtgevers het werk gratis

en onafhankelijk laten inspecteren

door Overvoorde & Van Tilborg. Dat

is een extra garantie op kwaliteit!”

Het bedrijf heeft veel VvE’en als klant.

“Als AF-erkend bedrijf hechten we

waarde aan een goede relatie met al

onze opdrachtgevers. Werken voor

een VvE is natuurlijk heel anders dan

een klus bij een bedrijfspand”, zegt de

directeur. “Daarom zorgen we ervoor

dat de VvE zo veel mogelijk met

dezelfde medewerkers te maken

krijgt. Dat geeft vertrouwen.” ■

Wilt u meer weten over de AF-erkenning en over het VvE Belang-label? U vindt informatie op www.vvebelang.nl en www.af-erkend.nl.

“T

Jan van den Hoonaard (links) is blij met de werkwijze van Leon van der Werf (midden) en diens medewerkers.

Roadshow

Page 74: VvE Magazine - #4 - 2012

Een lift werkttoch altijd?

LiftZeker: financieel liftplanvoor de VVE

Naar alle waarschijnlijkheid gebruikt u elke dag de lift in uw wooncomplex.

Wat gebeurt er als de lift het niet doet? Als er bijvoorbeeld groot onderhoud

nodig is of een onderdeel moet vervangen worden? Wat kost zoiets?

Wie betaalt dit? Vragen waar LiftZeker het antwoord op geeft!

Financieelliftplan

Opbouwvan vermogen

Voorbereid op werkzaamheden

Verrijn Stuartlaan 28,2288 EL RijswijkTel.: 088 - 38 22 23 3Email: [email protected]: www.liftzeker.nl

• Verzekering voor de toekomst• Lange termijn planning• Deskundig advies• Passende oplossing • Meerjaren onderhoudsplan

• Sparen voor later • Vast laag maandbedrag• Transparantie & openheid • Inzichtelijke rekening• Grafiek ter verduidelijking

• Tijdelijke lift• Boodschappen service• Honden uitlaatservice• Ondersteunende dienstverlening• Traplift

Bezoek onze stand op de beurzen van VVE belang. Dinsdag 30 oktober in het

Evoluon te Eindhoven

Dinsdag 6 november in theater

De Flint te Amersfoort

Dinsdag 13 november in

Ahoy te Rotterdam

avertentie-lifftzeker.indd 1 17-09-12 13:35

Page 75: VvE Magazine - #4 - 2012
Page 76: VvE Magazine - #4 - 2012

Standaard

COAT FLEX

Elastisch

FAST DRAIN

Snelhardend Waterafvoerend

Al meer dan twintig jaar is BASF koploper in het ontwikkelen en produceren van oplossingen voor waterdichting en afwerking van Balkons & Galerijen. Onze functionele systemen garanderen u een mooi, duurzaam en economisch rendabel eindresultaat. Samen met de verwerker voorziet BASF u van een “waterdicht” en op maat afgestemd advies!

COAT, FLEX, FAST en DRAIN zijn getest volgens EN1504 en hebben een instelbaar antislipprofi el

BASF Belgium Coordination Center Comm.V. - Construction Chemicals Nijverheidsweg 89, 3945 HAM, BelgiëVoor Nederland: T 0162 - 42 51 90 F 0162 - 42 74 52 www.basf-cc.nl

Meer informatie? Vraag onze folder MASTERTOP® vloersystemen voor Balkons & Galerijen aan op [email protected]

Duik eens in de oplossingen van BASF

2275

5

Page 77: VvE Magazine - #4 - 2012

Het liftonderhoudsbedrijf

heeft zich gespecialiseerd in

service en modernisering

van liften. Die formule slaat

aan bij de klanten, want steeds meer

VvE’en doen een beroep op de dienst-

verlening van Lokaliften. Logisch: ze

stellen prijs op kwaliteit, zekerheid,

veiligheid en betrouwbaarheid voor

een aantrekkelijke prijs.

De 40 buitendienstmedewerkers zijn

goed opgeleid en weten wat van hen

verwacht wordt: een hoge kwaliteit

én snelheid. Als er een storing is, wilt

u immers niet lang wachten op een

monteur! Door die hoge kwaliteit ver-

tonen de liften weinig storingen en

dat scheelt de VvE aanzienlijk in

arbeidskosten.

Onderdelen op voorraadVvE’en die hun liften door Lokaliften

laten onderhouden, hebben geen pro-

blemen met onderdelen die niet op

voorraad zijn. Van Spronsen: “Als we

een lift in onderhoud krijgen, nemen

we direct alle essentiële onderdelen

van dat liftmerk op voorraad. Bij pro-

blemen met de lift hoeven we dus niet

op onderdelen te wachten en komen

we snel in actie. Dat is een groot voor-

deel voor de bewoners. Onze slogan

luidt niet voor niets: ‘Waar anderen

stoppen, gaan wij verder’. We maken

gebruik van betrouwbare A-merk

onderdelen en van wat goed kopere

(maar ook uitstekende) merken. Alle

onderdelen zijn te gebruiken door

ieder willekeurig liftbedrijf. Een lift

die omgebouwd is door Lokaliften,

kan dus ook door ieder bedrijf worden

onderhouden.”

Silver, Gold en PlatinumLokaliften houdt van eenvoud en

hanteert daarom slechts drie verschil-

lende contractvormen: Silver, Gold

en Platinum. Silver staat voor een

eenvoudig basiscontract waarmee de

klant verzekerd is van compleet lifton-

derhoud en gebruik kan maken van de

24 uur-service, maar waarbij storingen

op regiebasis verrekend worden.

Wie een Gold-contract afsluit, krijgt

24 uur-service inbegrepen.

En bij Lokaliften is 24 uur ook echt

24 uur! Een VvE met een Platinum-

contract is volledig ontzorgd: het

opstellen van een meerjarenplanning

voor het onderhoud plus een aantal

keren overleg per jaar is in deze con-

tractvorm opgenomen. Overigens:

ook VvE’en met een klein budget

kunnen terecht bij Lokaliften: goed

liftonderhoud is al mogelijk vanaf

€ 270,- exclusief BTW per jaar.

EnergiebesparingLiften zijn verantwoordelijk voor een

groot deel van het energieverbruik van

de VvE. Van Spronsen: “Daarom bie-

den wij de ‘groene liftbesturing’.

Daarmee zorg je ervoor dat de lift aan-

zienlijk minder stroom verbruikt: hij

werkt economischer en de kooiverlich-

ting wordt uitgeschakeld als de lift niet

in gebruik is. Zo’n groene besturing

brengt natuurlijk een investering met

zich mee, maar op termijn realiseert

de VvE een aardige besparing.

Overigens: de VvE kan bij ons altijd

kiezen uit diverse liftbesturingen. Wij

kijken goed naar het gebruik van de

lift: als die weinig gebruikt wordt, kun

je volstaan met minder onderhoud.

Daarom beginnen wij altijd met een

goed advies. En dat is natuurlijk altijd

gratis!” ■

Lokaliften is dit najaar weer met een stand vertegenwoordigd op de road-shows van VvE Belang. Kom langs en stel al uw vragen! U kunt ook kijken op www.lokaliften.nl, mailen: [email protected] of contact opnemen per telefoon: 070-414 4104.

VvE magazine november 2012 77

Lokaliften is de afgelopen jaren snel gegroeid. Dat heeft alles te maken met de hoge kwaliteit van dienstverlening, weet Hans van Spronsen, directeur van Lokaliften. “Wij nemen de tijd voor het onderhoud. En het begrip ‘prestatiecontract’ heeft bij ons ook echt inhoud: we geven een merkonafhankelijk advies en bij elke inspectie nemen we de totale lift onder de loep. Dat biedt de VvE zekerheid.”

Lokaliften zorgt ervoor dat uw lift betrouwbaar en veilig werkt

VvELiften

“Het begrip prestatiecontract heeft bij ons echt inhoud”

Roadshow

Page 78: VvE Magazine - #4 - 2012

Uw lift wordt toch ook een jaartje ouder?Vele gebouwen bevatten liften die al meer dan 15 jaar geleden zijn geplaatst. Deze liften zijn inmiddels op leeftijd, maar kunnen nog jaren volop dienstdoen.

KONE FaceLift, het moderniseringsprogramma van KONE, biedt vele mogelijkheden om bestaande liften zowel een technische upgrade als een eigentijdse uitstraling te geven. Voor nog jarenlang veilig, comfortabel en energiezuinig gebruik. Laat u overtuigen van het moderniseringsprogramma van KONE.

Ga snel naar www.kone.com/facelift

adv KONE-Facelift 210x297.indd 1 03-05-2010 14:12:20

Page 79: VvE Magazine - #4 - 2012

Rioleringsproblemen?Wij hebben de oplossing !

195,849

Of bezoek ons op de VVE Belang informatiemarkten

Voor meer informatie House-liner BVTel. 077-321 9003

www.house-liner.nl

Vernieuwen van (inpandige) leidingen zonder hak- en breekwerk !!Vaak wordt er bij de renovatie van riolering gekozen voor vervanging. Er is echter een mogelijkheid om horizontale en verticale leidingen te vernieuwen zonder asbestsanering en hak- of breekwerk.House-liner® BV heeft hiervoor methoden ontwikkeld en past deze sinds vele jaren toe bij woningbouwverenigingen en VvE’s.

De house-liner® techniekDe zelfdragende naadloze liner wordt toegepast bij leidingenvanaf 50 mm.

De spray-liner® techniekDeze revolutionaire techniekis toepasbaar bij o.a.afvoerleidingen vanaf 34 mm.

Voordelen• Geen hak- en breekwerk• Geen asbestsanering noodzakelijk• Nieuwe naadloze waterdichte leiding• Verlijmend met oude buiswand• KOMO® gecertificeerd• Kostenbesparend

house-liner®

H A KWE R K&

BREEKWERK

Z O

N D E RHouse-liner BV biedt de totaal oplossing vanaf het sanitaire toestel tot aan het hoofdriool

voor

na

voor

na

Page 80: VvE Magazine - #4 - 2012

DienstenVvEBelang

VvE magazine november 201280

Informatie algemeenMa. t/m do. van 09.00 tot 17.00 uur

Tel: 0162 - 46 91 20

Fax: 0162 – 46 15 26

E-mail: [email protected]

Postbus 210, 4900 AE Oosterhout

Juridische zakenMa. t/m do. van 09.00 tot 12.00 uur

Tel: 0162 - 46 91 20

VvE’en hebben recht op een half uur

gratis spreekuur/advies per jaar.

Juridisch tarief o 96,- per uur excl. btw;

Incasso niet betaalde maandelijkse

VvE bijdragen is mogelijk op basis van

no cure no pay. Vraag informatie.

Bouwkundige zakenMa. t/m do. van 09.00 tot 12.00 uur

Tel: 0162 - 46 91 20

VvE Belang werkt samen met Bouwkundig

VvE Advies in Tilburg

(013-5900386) voor het opstellen van

meerjarenonderhoudsplannen,

aankoopkeuringen bestaande bouw,

opleveringskeuringen nieuwbouw,

bouwkundige adviezen, energielabels en

maatwerkadviezen. Prijs op aanvraag.

Jaarlijkse bijdrage VvE BelangBasispakketVerenigingen van Eigenareno 45,- voor VvE t/m 6 appartementen

o 60,- voor VvE met 7 t/m 15

appartementen

o 84,- voor VvE met 16 t/m 50

appartementen

o 107,- voor VvE met 51 t/m 100

appartementen

o 135,- voor VvE > 100 appartementen

Kantoren: o 135,-

Beheer/admini stratiekantoren,

makelaarskantoren, notariskantoren,

woningcorporaties en kantoren

verbonden met of werkzaam op

het gebied van verenigingen van

eigenaren kunnen zich eveneens

bij VvE Belang aansluiten.

Individuele appartements-eigenaren: o 27,50

VvE-Pluspakkete 295,- incl. btw per jaar.

Meer info: www.vvebelang.nl

Aanvullende producten en diensten:

VvE boeken

“Handboek voor de VvE”

9e druk, maart 2011

o 20,-; voor leden o 15,-.

“ABC van de VvE”

4e geheel herziene druk,

september 2008

o 30,-; voor leden o 22,50.

“De VvE en de Rechter”

3e druk, november 2010

o 27,-; voor leden o 20,50.

“De VvE en het schilder-,

glas- en onderhoudswerk”

2e druk, oktober 2008

o 18,-; voor leden o 13,50.

Het activeren van een

(slapende) VvE

1e druk, oktober 2008

o 13,50; voor leden o 10,-.

Appartement kopen

1e druk, oktober 2008

o 25,-; voor leden o 18,75.

De Kascommissiegids

voor de VvE

1e druk, november 2010

o 19,85; voor leden o 15,-.

OpzeggingenOpzeggingen schriftelijk vòòr 1 december van enig kalenderjaar.

Bestellen?Maak bovenstaand(e) bedrag(en) over op rekening 16.38.36.450t.n.v. VvE Belang Service BV te Oosterhout. Let op! Indien u gebruik maakt van telebankieren vergeet dan niet voldoende adres gegevens te vermel-den om het boek toe te kunnen sturen. Alle prijzen incl. btw en verzendkosten.

VvE OpleidingenVvE Belang organiseert in 2012 op diverse plaatsen in het land

VvE opleidingen. Meer informatie:

www.vveopleidingen.nl en de

‘Evenementenagenda’ op de

volgende pagina.

VvE softwareTwinq, intelligente software voor verenigingen van eigenaren Meer informatie: 0162 – 47 05 55of www.twinq.nl

VvE Verzekeringen Uitgebreide opstal-, glas-, aansprakelijkheid- en bestuurders-aansprakelijkheids-verzekering Centraal Beheer Achmea Meer informatie: 055 - 579 81 15

Overeenkomst Juridische DienstverleningSamenwerking VvE Belang met Rijssenbeek Advocaten te Arnhem. Rijssenbeek Advocaten biedt speciale prijsarrangementen voor juridische ondersteuning aan voor VvE’en.Voor een appartementencomplex met maximaal 49 woonappartementen bedraagt de jaarvergoeding bijvoorbeeld o 405,- inclusief btw. Meer informatie: 026 - 443 42 49Daarnaast biedt Rijssenbeek Advocaten gratis incassodiensten voor de inning van voorschotbijdragen aan. Meer informatie: 026 – 352 97 90

VvE Kwaliteitskeurmerk SKW Certificatie BV in Houten.Meer informatie: 030 - 634 00 99of www.skw-certificatie.nl

Gecertificeerde VvE Beheerderswww.skw-certificatie.nl

MeerjarenonderhoudsplannenBouwkundig VvE Advies: 013 - 59 00 386

AF-Erkende schildersbedrijvenVvE Belang heeft exclusieve afspraken gemaakt met de AF-Erkende schilders- en onderhoudsbedrijven. Meer informatie: 0900 - 22 33 883of www.af-erkend.nl

Verbruiksmeters van TechemProfiteer van de speciale VvE Belangkortingen bij Techem-verbruiksmetersMeer informatie: 076 - 57 25 800of www.techem.nl

VvE Installatienetwerk NederlandLandelijk All-in CV-onderhoud speciaal opgezet voor VvE’en en verzorgd door zes regionale installatiebedrijven.Meer informatie:www.vvebelang.nl

Vereniging van Eigenaren

Belangenorganisatie voor Appartementseigenaren

De VvEen het schilder-, glas- enonderhoudswerk

Verenigingvan Eigenaren

Belangenorganisatie voor Appartementseigenaren

DeKascommissiegids

voor de VvE

Page 81: VvE Magazine - #4 - 2012

ColofonVvEEvenementenAgenda

Cursus KascommissieOp 8 november 2012 wordt weer de cursus ‘Kascommissie’ gegeven.

De cursus begint om 16.00 uur en eindigt om 22.00 uur.

De kosten bedragen € 350,- excl. btw inclusief broodjes.

Voor aangeslotenen bij VvE Belang geldt een speciale prijs van

€ 295,- excl. btw. Locatie: Utrecht.

VvE Beheer en Bestuur (3-daagse vakopleiding)Op 17 en 31 januari en 7 februari 2013 wordt weer de 3-daagse vak-

opleiding ‘VvE Beheer en Bestuur’ georganiseerd. De kosten bedragen

€ 1.325,- excl. btw inclusief lesmateriaal en lunch. Bent u aangesloten bij VvE

Belang, dan kunt u deelnemen voor de speciale prijs van € 1.260,- excl. btw.

Houders van het VvE-Pluspakket krijgen nog een extra korting van 15 % en

betalen slechts € 1.060,-. Locatie: Utrecht.

Cursus Gemengd BezitOp 22 januari 2013 wordt de cursus ‘Gemengd Bezit, eigenaren en huurders

onder één dak’ georganiseerd. De cursus begint om 10.00 uur en eindigt

om 16.00 uur. De kosten bedragen € 525,- excl. btw inclusief lesmateriaal

en lunch. Voor aangeslotenen bij VvE Belang geldt de speciale prijs van

€ 485,- excl. btw. Locatie: Utrecht.

Basiscursus algemeenVeel eigenaren van een appartement, maar ook bestuursleden van een VvE

zijn vaak niet goed op de hoogte van de rechten en plichten binnen een

VvE. Daarom deze basiscursus met een juridische avond (29 januari 2013)

en een bouwkundige avond (05 februari 2013). De kosten bedragen € 183,75

excl. btw voor 2 avonden inclusief het cursusmateriaal. Voor aangeslotenen

bij VvE Belang geldt een speciale prijs van € 155,- exc. btw. De cursus begint

om 19.30 uur en eindigt om 22.00 uur. Locatie: Oosterhout.

Meer informatie en aanmelden: 0162 – 427 289 of www.vveopleidingen.nl

Voorlichtingsbijeenkomsten 2012Ook dit najaar organiseert VvE Belang weer op diverse plaatsen in het

land voorlichtingsbijeenkomsten. Voor de pauze willen we met de zaal een

discussie voeren over ‘Actuele juridische onderwerpen’ en mogelijke voor-

stellen tot wetswijziging. Na de pauze zal een vertegenwoordiger van het

ministerie van BZK u bijpraten over energiebesparing en andere actuele

zaken. Daarna zal de post ‘schilderwerk’ als veelal grootste uitgave in het

meerjarenonderhoudsplan nader worden bekeken.

Data en locaties:Dinsdag 30 oktober : Evoluon Eindhoven

Dinsdag 6 november : Theater De Flint in Amersfoort

Dinsdag 13 november : Ahoy in RotterdamMeer informatie, ook over aanmelden, vindt u op pagina 63 t/m 67.

VvE Belang Jaarcongres 2012Donderdag 22 november:Exclusief voor aangeslotenen bij VvE Belang wordt op donderdagmiddag22 november een speciale bijeenkomst georganiseerd in het NBC in Nieuwegein.

Voor de pauze zal mr. Frank Visser bekend van ‘De Rijdende Rechter’

VvE-problemen oplossen. Na de pauze bespreekt de bekende trendwatcher

Adjiedj Bakas met u het verleden en het heden, maar vooral de toekomst.

Voor deze bijeenkomst ontvangt u een aparte uitnodiging.

Meer informatie zie pagina 61 van dit magazine.

VvE magazine november 2012 81

‘VvE Magazine’ is een uitgavevan Stichting VvE Belang, Belangenorganisatievoor Appartementseigenaren

13e Jaargang nummer 4November 2012‘VvE Magazine’ verschijnt 4 x per jaar

REDACTIEADRES ENADVERTENTIE-EXPLOITATIEVvE BelangPostbus 210, 4900 AE OosterhoutTel. 0162 – 469 120Fax. 0162 – 461 526E-mail: [email protected]

DOELGROEPVakblad voor verenigingen van eigenarenen individuele appartementseigenaren

HOOfDREDACTEuRCarola Peters-van der Gouw

MEDEWERKERS REDACTIEMr R.P.M. de Laat, De Advocaten van Van RietMr M.J.J. Nijenhof, Rijssenbeek AdvocatenMw. Mr N.J. Smeenk, VvE Belang Mr A.R. Autar, Kooijman Lambert NotarissenMr M.W. Klumper, Centraal Beheer Achmea.Mr C.J.C.M. Oomen, VvE BelangIng. A. Warnaar, Ontwikkelend Beheer WoningenJ.L. Broeren, adviseur en publicist o.g.Drs. M. den Ouden RACarola Peters, CODEX

ART DIRECTIONThomas Steenvoorden

VORMGEVING EN PRODuCTIEPauline de Ruiter, Buro Binnen, Noordwijk

fOTOGRAfIEJan Kok - Boomerang Fotografie,Roel Rozenburg, Edwin van de Graaf,Gerhard van Roon, Roger Wouters, OSB, Carola Peters, Ger Loeffen

COVERfOTOBoomerang Fotografie- Jan KokEdwin van de Graaf

CARTOONSArend van Dam

In tegenstelling tot het Burgerlijk Wetboek isin verband met het meer gangbare spraak-gebruik in VvE Magazine bij de term ‘verenigingvan eigenaars’ gekozen voor ‘vereniging van eigenaren’ afgekort tot VvE en voor ‘eigenaren’in plaats van ‘eigenaars’.

DisclaimerOndanks alle aan de samenstelling van dit magazine bestede zorg kunnen zowel auteurs, redacteuren en uitgever geen enkele aanspra-kelijkheid aanvaarden voor de onvolledigheid of onjuistheid van de inhoud van deze uitgave van VvE Magazine.

Page 82: VvE Magazine - #4 - 2012

VvENieuwsflitsen

VvE magazine november 201282

Maatregelen voor de woningmarktHet kabinet neemt een aantal maatre-

gelen op de koop- en de huurmarkt

om de woningmarkt in beweging te

krijgen, de bouw te stimuleren en te

zorgen dat er voldoende betaalbare

woningen zijn voor mensen met lage

inkomens en specifieke groepen, zoals

ouderen. Voor nieuwe hypotheken

geldt per 1 januari 2013 dat de rente

alleen nog aftrekbaar is als de hypo-

theek gedurende de looptijd volledig

en ten minste annuïtair wordt afgelost.

Die ingreep heeft het eerste jaar nog

geen invloed op de nettorentelasten,

maar loopt in de jaren daarna op. De

eerste tien jaar gaat het om enkele

procenten, aan het einde van de loop-

tijd gaat het om zo’n 40 tot 50

procent hogere maandlasten

Overigens is er een kans dat de maat-

regel, voortgekomen uit het Lente-

akkoord door een nieuw kabinet wordt

teruggedraaid. Critici vinden dat deze

maatregel de woningmarkt juist in het

slot draait. De overdrachtsbelasting

wordt structureel verlaagd naar

2 procent.

NIEUWS

Steun voor beperking hypotheekrenteaftrekBegin 2012 bleek uit onderzoek van

USP Marketing Consultancy dat 60

procent van de woningbezitters in

Nederland tegen aanpassing van de

huidige hypotheekrenteaftrek was.

Ruim een half jaar later, vlak voor de

verkiezingen, bleek nog 38 procent

daadwerkelijk tegen een dergelijke

ingreep te zijn. Onderzocht werd

welke maatregel volgens Nederlandse

woningbezitters de meest gewenste

is. Ruim de helft (55 procent) van de

Nederlandse woningbezitters vindt

dat het huidige hypotheekrentestelsel

dient te worden aangepast. Een

geleidelijke aanpassing heeft de

voorkeur van driekwart van de

voorstanders.

Bron: Vastgoedmarkt

Voor actueel nieuws zie www.vvebelang.nl

Geen overdrachtsbelasting bij verkoop binnen drie jaarOp de valreep van de verkiezingen presenteerde de huidige staatssecretaris

Frans Weekers van Financiën (VVD) nog snel een kleine meevaller voor de

woningmarkt. Wie binnen drie jaar na koop de woning weer doorverkoopt,

hoeft alleen overdrachtsbelasting te betalen over de meerwaarde bij verkoop.

Deze meerwaarde is er op dit moment vaak niet, zodat je dus eigenlijk géén

overdrachtsbelasting betaalt. De maatregel is niet nieuw maar wordt uitge-

breid. Voorheen was de maatregel met name bedoeld voor vastgoedpartijen

en gold alleen dat een verkoop binnen 6 maanden vrij was van overdrachtsbe-

lasting. Deze periode is opgerekt naar drie jaar zodat ook de particulier hier

wat aan heeft. Bron: Wegwijs

Volg VvE Belang op Twitter!Op de hoogte blijven van alles wat

interessant is voor u als apparte-

mentsbewoner, -bestuurder

of –beheerder? Uw mening geven

over actuele kwesties? Volg VvE

Belang dan ook op Twitter. Met

#VvEBelang hebt u altijd het laatste

nieuws op uw smartphone. En

natuurlijk zijn we ook heel

benieuwd naar uw berichten!

Huislijn.nl introduceert ‘Vindkopers’Huislijn.nl introduceert een nieuw con-

cept: Vindkopers. Huislijn.nl verzamelt

uitgebreide zoekprofielen van huizen-

zoekers en stuurt deze naar makelaars

in de betreffende postcodegebieden

die er vervolgens op kunnen reageren.

“We komen met dit nieuwe concept,

omdat we zien dat een potentiële

koper in deze markt met een enorm

huizenaanbod, toch zijn droomwoning

kan mislopen”, zegt Ronald Barends

van Huislijn.nl.

Bron: Vastgoed Actueel

Nationaal Stimuleringspakket WoningmarktEen groep van 16 belangenbeharti-

gers, waaronder VvE Belang,

presenteerde op 26 september het

Nationaal Stimuleringspakket

Woningmarkt.

Naast een aantal maatregelen om

nieuwbouw te stimuleren, werden ook

voorstellen gedaan die interessant zijn

voor appartementseigenaren:

● een minder rigide beleid van banken

bij hypotheekverstrekking en meer

mogelijkheden voor maatwerk bij

financiering;

● meer concurrentie tussen banken,

zodat de hypotheekrente verlaagd

kan worden;

● extra geld voor Startersleningen;

● mogelijkheid om restschuld mee te

financieren, ook onder Nationale

Hypotheek Garantie;

● een energiepremie die kan worden

benut voor verlaging van de hypo-

theek, waardoor energiezuinige

verbouwing (en ook nieuwbouw)

eerder financieel bereikbaar wordt.

Groene daken in RotterdamRotterdammers zijn enthousiast aan

de slag gegaan met groene daken.

Sinds de start van de subsidie in 2008

telt de stad 100.000 m2 groene

daken. Eind 2014 moet dat 160.000 m2

zijn. Vorig jaar kwamen er aanvragen

binnen voor 55.000 vierkante meter

groen dak. Om die aanleg te stimule-

ren, geeft de stad - samen met het

Waterschap Hollandse Delta en het

Hoogheemraadschap van Schieland

en de Krimpenerwaard 30 euro subsi-

die per vierkante meter. Groene

daken vormen een buffer voor regen-

afvoer, ze geven de stad een groener

aanzien en ze nemen stofdeeltjes op.

Bovendien wordt de levensduur van

het dak verlengd.

Uit: Stedebouw & Architectuur

Opnieuw de slimme meterAl enkele jaren wordt er gesproken

over de invoering van de slimme

meter. Daarmee kan de bewoner

zien hoeveel energie hij verbruikt en

dat moet leiden tot besparingen op

het verbruik. Tegenstanders van de

slimme meter zijn bang dat de meter

inbreuk maakt op de privacy van de

bewoner: uit het energieverbruik zou

bijvoorbeeld makkelijk af te lezen

zijn wanneer de bewoner niet thuis

is. Op het congres ‘Energiebesparing

door monitoring’ dat op 10 oktober

in ’s-Hertogenbosch werd gehouden,

meldde Edwin Edelenbos van de

NMa dat de wetgeving is berekend

op de nodige technologische voor-

uitgang. Met andere woorden: dat er

geen reden is voor angst omtrent

veiligheid en privacy. “Er is goed

nagedacht over het wettelijke kader

rondom de slimme meter. De wet is

op 1 januari 2012 van kracht gewor-

den en alle netbeheerders zijn ermee

aan de slag. Alle technieken kunnen

worden uitgevoerd binnen de kaders

van de wet.”

Page 83: VvE Magazine - #4 - 2012

VvE Advies

Neem nu een Bouwkundig VvE advies abonnement en krijg 10% korting op overige dienstverlening!

Vraag nu gratis een offerte aan!

Bouwkundig VvE Advies verzorgt: Abonnement met telefonische Helpdesk Bouwkundige zaken Meerjaren Onderhouds Plannen Bouwkundige Inspecties Energielabels en Maatwerkadviezen

w w w.bouwkundigv veadvies.nl

uw partner voor een onafhankelijk bouwkundig advies, het opstellen van een MJOP of een bouwkundig keuringsrapport

Bouwkundig partner van

Ledeboerstraat 9 5048 AC Tilburg Tel: 013-59 00 386 E: [email protected]

NIEUW!

147_12_003BVvE_adv 210x297.indd 1 03-08-12 16:41

Page 84: VvE Magazine - #4 - 2012