1

Versie 2019.02.KMG

_________________________________________________________________________________

HYPOTHEEK-WIJZER

Naslagwerk met informatie over hypotheken

2

Versie 2019.02.KMG

ONDERWERP PAGINA

1. Inleiding - 3

2. Werkwijze - 5

3. Een verantwoorde hypotheek - 6

3.1 Wat is verantwoord? - 6 3.2 Gedragscode hypothecaire Financieringen - 7

4. Hypotheekrente - 7 5. Aflossing - 9

5.1 Aflosvrije hypotheek - 10 5.2 Beleggingshypotheek - 10 5.3 Bankspaarhypotheek - 11 5.4 Spaarhypotheek - 12 5.5 Annuïteitenhypotheek - 13

5.6 Lineaire hypotheek - 14

6. Nationale Hypotheek Garantie - 14

7. Risicoscenario’s - 16 7.1 Arbeidsongeschiktheid - 16

7.2 Werkloosheid - 17

7.3 Verzekeringsoplossingen - 18 7.4 Overlijden - 19 7.5 Pensioen - 20 7.6 Echtscheiden/einde relatie - 20 7.7 Samenvattend - 22

8. Wijzigingen - 23

9. Onderhoud - 24

10. Oversluiten - 24

11. Belasting - 26

12. Starters - 27

13. Ondernemers - 27

14. Senioren - 28

15. Restschuld - 28 16. Testament - 29

17. Taxatie - 29

18. Tenslotte - 30

Inhoudsopgave

3

Versie 2019.02.KMG

Deze hypotheek-wijzer bevat veel relevante en nuttige informatie en heeft als doel dat u:

1) meer achtergrondinformatie krijgt over onze werkwijze

2) het verschil ziet tussen de diverse hypotheekvormen 3) inzicht krijgt in alle relevante zaken rondom een hypotheek 4) weet waar u op moet letten in het advies en de keuzes die u hebt te maken

Blauwe balken accentueren aandachtspunten. Veelal is het een waarschuwing om u te laten zien dat het aangaan van een hypotheek een grote financiële beslissing is die u goed moet overdenken. Daarbij dienen de uitgangspunten juist te zijn. Onze taak is u zoveel mogelijk voor te bereiden op die keuze en u een passend advies te geven. Het is mogelijk dat niet alle onderdelen optimaal

aansluiten bij uw persoonlijke situatie en/of voorkeuren. Dat kan bijvoorbeeld zijn als niet al uw

wensen tegelijkertijd kunnen worden ingewilligd. In dat geval beoordelen wij samen met u welke zaken voor u de hoogste prioriteit hebben. Wij willen u immers een verantwoord advies verstrekken! Het regelen van een hypotheek betekent ook dat u veel documenten onder ogen krijgt die u moet tekenen. Wij zullen samen met u deze bespreken. De belangrijkste in ons advies zijn:

Klantprofiel (hierin staan uw financiële situatie, kennis, wensen en ervaringen en risicobereidheid

vervat)

Adviesrapport (dit is de beschrijving van het advies dat u ontvangt)

Hypotheek-wijzer (dit document dat onlosmakelijk is verbonden met het adviesrapport) Documenten over onze dienstverlening (dienstenwijzer, dienstverleningsdocument, algemene

voorwaarden)

Tijdens en na de inventarisatie (waarin wij uw gegevens en wensen zoveel mogelijk vastleggen),

maken wij samen met u een klantprofiel waarin wij uw wensen en voorkeuren vastleggen. Het is

een dwarsdoorsnede van uw situatie. Tijdens het traject wordt dit document zoveel mogelijk ‘gevuld’. Het kan immers zijn dat niet al uw wensen voor u bij aanvang al helder zijn en dat u uw mening mede baseert op onze gesprekken. Ons advies baseren wij op de stukken die wij van u ontvangen. Als deze niet geheel voorradig zijn, sluit het advies mogelijk niet voor 100% aan op uw situatie! Na het eerste gesprek ontvangt u veelal een eerste samenvatting per mail of op papier. Dit is nog

niet direct het complete advies, maar geeft eigenlijk in het kort weer hetgeen wij besproken hebben. Veelal is een voorbeeldberekening bijgesloten. U ontvangt diverse documenten zoals hierboven genoemd. Bij korte gesprekken, waarbij een samenvatting niet direct relevant is, verstrekken wij u het DVD, de dienstenwijzer, de algemene voorwaarden en deze hypotheek-wijzer persoonlijk. In dat geval leggen wij samen vast dat u deze documenten daadwerkelijk ontvangen hebt. In alle gevallen bespreken wij vooraf samen met u hoe onze tarifering voor de te leveren diensten eruit ziet.

Bij de mail ontvangt u tevens deze hypotheek-wijzer. Dit document maakt onderdeel uit van ons advies aan u! Leest u deze dan ook zorgvuldig, in dit document staan immers veel zaken die

het advies ondersteunen en toelichten. Wellicht is niet alles van toepassing voor u. Wij vertrouwen er echter op dat na het lezen van dit document u gefundeerd uw advies kunt beoordelen. Het adviesrapport is een motivering van ons advies aan u. Daarin treft u een cijfermatig overzicht

aan. Dit document is een fundament onder uw hypotheek.

ADVIES: In dit document vindt u geregeld ‘algemene’ adviezen die voor veel klanten gelden. Deze staan in groene balken zoals deze opgenomen. De algemene aanwijzingen maken, tezamen met het individuele en klantspecifieke advies in de adviessamenvatting onderdeel uit van ons totale advies aan u.

1. Inleiding

4

Versie 2019.02.KMG

In het rapport treft u tevens aan wat een voor u verantwoorde hypotheek is bij pensioen, overlijden,

arbeidsongeschiktheid, werkloosheid en echtscheiding. Waar tekorten ontstaan (en indien relevant voor het advies), doen wij u een voorstel om die gaten (zoveel en waar mogelijk) te dichten. Alle inkomenstoetsen in het advies zijn uitgevoerd op basis van de normen van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF), waarbij de haalbaarheid getoetst wordt op een hypotheek die volledig annuïtair wordt afgelost. Hiermee worden de zogeheten normlasten bepaald. De lasten van uw hypotheek worden hieraan gerelateerd. Dit betreft de zogeheten acceptatiecriteria. Als er een

gedeelte in de hypotheek zit waarover u geen renteaftrek krijgt, is dit meegenomen in alle toetsingen. Alle toetsingen worden gedaan op bruto-inkomen.

In sommige gevallen (bijvoorbeeld als er een aflosvrij gedeelte in de hypotheek is opgenomen) kunnen uw werkelijke hypotheeklasten lager uitvallen dan wanneer wordt getoetst op de normlasten.

Hiermee kan een hypotheek op de werkelijke lasten passen, terwijl de GHF-toets op zich negatief uitvalt. Krijgt u bijvoorbeeld te maken met een ontslag hoofdelijk aansprakelijkheid bij relatiebeëindiging of een zuivere oversluiting (omzetten bestaande hypotheek zonder verhoging behoudens meenemen van de kosten), kan worden bezien of de werkelijke lasten van uw hypotheek passen binnen de jaarlijkse normlasten. Het is voor u desgewenst mogelijk om de werkelijke lasten van uw (resterende) hypotheek te relateren aan de normlasten en dit als uitgangspunt te nemen voor het doorrekenen van de diverse scenario's. Dit traject betreft de beheerscriteria en is altijd

maatwerk. In dergelijke gevallen wordt vaak gesproken van explain-situaties. Ons advies is gebaseerd op de normen, regelgeving, fiscaliteiten en acceptatievoorwaarden van de

aanbieder(s) zoals bekend tijdens de opmaak ervan. In de toekomst kunnen altijd omstandigheden of normen veranderen. Dat geldt niet alleen voor uw persoonlijke situatie; ook externe omstandigheden kunnen wijzigen. De scenario's zijn doorgerekend op basis van de door u

aangeleverde stukken. Wanneer wij geen (pensioen)stukken hebben ontvangen, zullen wij ons advies uitsluitend baseren op eventueel aanwezige sociale uitkeringen. In ons advies melden wij expliciet of bestaande verplichtingen (leningen etc.) kunnen doorlopen dan wel afgelost dienen te worden. Dit geldt ook voor studieschulden, die moeten worden meegenomen in de inkomenstoets. U ontvangt van ons een factuur (voor hypotheekadvies en -bemiddeling in principe vrij van BTW) voor ons advies en onze dienstverlening. Voor het uitbrengen van het advies bespreken wij welke

kosten wij in rekening brengen. De intentie daarbij is aanwezig om een hypotheek te realiseren. Wanneer u kiest voor Van Bruggen Adviesgroep, kiest u voor de hoogste kwaliteit en service. Wij doen er alles aan om uw dossier met de grootste zorg en aandacht te behandelden. Mocht er iets zijn waar u niet (geheel) tevreden over bent, vernemen wij dat uiteraard graag van u.

Alle bedragen zijn uitgedrukt op maandbasis tenzij anders aangegeven. In een individuele situatie kan de netto-maandlast licht afwijken. Dat kan het geval zijn wanneer uw inkomen nèt op de grens

van opvolgende belastingschijven valt. Daarnaast is geen rekening gehouden met andere bijtellingen of aftrekposten, zoals bijvoorbeeld een auto van de zaak of een individuele lijfrentevoorziening. De werkelijke netto-maandlasten kunnen afwijken van hetgeen op papier staat. Wij raden u dan ook altijd aan, wanneer u kiest het belastingvoordeel maandelijks te ontvangen, een veilige marge hiervoor aan te houden.

LET OP: Het advies beslaat de best mogelijke oplossing voor u. Tevens leggen wij vast of het advies is gevolgd, dan wel dat er afgeweken is daarvan. Mocht dit laatste het geval zijn (en daar

kunt u natuurlijk goede redenen voor hebben), kunt u mogelijke betalingsproblemen in de toekomst krijgen wat uw hypotheek betreft. De consequenties daarvan lichten wij u toe. U treft de meest passende hypotheeklastenberekening aan in ons adviesrapport.

LET OP: Veel geldverstrekkers hebben hun eigen interpretatie van de normen. Dit kan ertoe leiden dat een specifiek geval, ondanks passend binnen de standaard, niet bij alle financiers te realiseren valt. Van Bruggen Adviesgroep is op de hoogte van de specifieke kenmerken van

vrijwel alle grote geldverstrekkers en kan daaruit voor u altijd de best mogelijke oplossing selecteren die voor u een passend resultaat oplevert.

5

Versie 2019.02.KMG

U kunt ervoor kiezen om ons advies te volgen. Daarbij beslist u of wij de hypotheek ook gaan regelen, dan wel dat een andere partij deze voor u verzorgt. Uiteraard geldt in de laatste geval wel dat wij onze advieskosten bij u in rekening brengen. Kiest u ook voor bemiddeling via ons, krijgt u niet alleen een uitstekend arrangement waarmee u zeker weet dat alles goed geregeld is tegen een prima prijs, maar weet u ook dat alles naadloos op elkaar aansluit en zoveel mogelijk passend is gemaakt voor

uw specifieke situatie! Een hypotheektraject bestaat uit 4 stappen: informatie, advies, bemiddeling en onderhoud.

Als alles is afgerond en de hypotheek is ingegaan, begint de (meestal lange) looptijd van uw hypotheek. In die fase kan veel veranderen. Om dan ook verzekerd te zijn van de beste service heeft Van Bruggen Adviesgroep het Comfort Service Pakket (CSP). Daarmee speelt u nu en in de toekomst

altijd optimaal in op mogelijke veranderingen in uw situatie en weet u zeker dat uw hypotheek altijd

passend is voor u.

Beroepscode Een Van Bruggen-Adviseur is tevens een Erkend Hypotheekadviseur. Deze ondertekenen op het moment van hun erkenning de Beroepscode van de Stichting Erkend Hypotheekadviseur. Dit betekent dat hij of zij zich aan bepaalde gedragsregels houdt. De belangrijkste zijn:

De Erkend Financieel adviseur geeft een weloverwogen advies en maakt duidelijk welke

financiële, juridische en fiscale gevolgen hierbij horen;

De Erkend Financieel adviseur volgt de door de Wft en SEH voorgeschreven permanente educatie en houdt zo zijn vakkennis actueel;

De Erkend Financieel adviseur houdt gegevens van cliënten geheim;

De Erkend Financieel adviseur verstrekt geen onvolledige, misleidende of onjuiste informatie;

De Erkend Financieel adviseur houdt rekening met de belangen van de consument;

De Erkend Financieel adviseur is gebonden aan de Gedragscode Hypothecaire Financieringen die op is gesteld door de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB).

2.Werkwijze

6

Versie 2019.02.KMG

3.1 WAT IS VERANTWOORD? Wanneer wij een advies voor u maken, is de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) dus ons uitgangspunt. Deze normen zijn wettelijk vastgelegd (zie verder hieronder). Indien van

toepassing laten wij u zien hoe de regels van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) hier overheen passen en wat vervolgens de individuele eisen van de diverse aanbieders zijn. Een verstrekking met NHG is veilig, vertrouwd en voordelig en daardoor -indien mogelijk- vrijwel altijd aan te raden. In de toets zijn de volgende elementen meegenomen:

Inkomen – Schulden – Vermogen – Hoogte hypotheekrente – Restschuld eigen woning

Hieruit volgt hoeveel uw verantwoorde hypotheek bedraagt op basis van uw inkomen: loan-to-income (LTI). De normen gaan uit van een gemiddelde Nederlander. Het is in individuele gevallen mogelijk meer te lenen dan volgens deze norm verantwoord zou zijn. Wanneer dit voor u het geval is, bespreken wij dat samen met u. Hierbij nemen wij niet alleen uw huidige inkomen mee in de beoordeling, maar ook uw toekomstige situatie. De GHF is een algemene norm. Het is mogelijk dat hypotheekverstrekkers individueel aanvullende eisen stellen om een dossier te beoordelen. Ook

wanneer u op zich voldoet aan de normen van de GHF en/of de NHG, is dat niet altijd een garantie dat u de hypotheek ook daadwerkelijk kunt verkrijgen via die geldverstrekker en/of dat de hypotheek verantwoord is! De leennormen worden jaarlijks herzien op basis van de NIBUD-tabellen. De leencapaciteit kan per jaar verschillen. Betaalbaarheid van de lasten is het uitgangspunt.

Toetsing op inkomen wordt steeds meer maatwerk. Als de gewenste hypotheek op het moment van

afsluiten verantwoord is, maar na verloop van tijd niet meer (bijvoorbeeld als deze doorloopt na pensionering terwijl het pensioeninkomen veel lager uitvalt), kan een bank akkoord gaan met de verstrekking als het pensioen niet binnen tien jaar aanstaande is. Wij bespreken uiteraard met u wat daarvan de consequenties zijn. Een verantwoorde hypotheek is een rekbaar begrip!

Een hypotheek moet vanaf 1 januari 2013 steeds meer in verhouding staan met de waarde van het huis. Dit wordt loan-to-value (LTV) genoemd. In 2019 mag de maximale hypotheek 100% van de

marktwaarde (eventueel na verbouwing) bedragen. Het hebben van eigen middelen is een must.

Wij bespreken uw mogelijke betalingsrisico’s. Die zijn er bijvoorbeeld als u uw huis wilt verkopen en een restschuld overhoudt, of wanneer u uw huidige hypotheeklasten niet meer kunt betalen.

Overigens hoeft een toenemend betalingsrisico (bijvoorbeeld wanneer de hypotheekrente stijgt na afloop van de rentevaste periode) niet direct tot betalingsproblemen te leiden. Op bijvoorbeeld uitgaven als vakantie, vrije tijd, uitgaan en kleding kan vaak worden bezuinigd.

LET OP: Kiest u voor energiebesparende maatregelen in uw woning, mag u (afwijkend van bovenstaande) veelal tot 106% van de marktwaarde financieren (en geldt soms een ruimere inkomenstoets). Die extra ruimte mag u alleen aanwenden voor uitvoer van die maatregelen. Per

dossier zullen wij samen met u bezien of daar ruimte en mogelijkheden voor zijn. Energie besparen is natuurlijk zowel verstandig voor uw portemonnee als voor het milieu!

LET OP: Hebt u een tijdelijk dienstverband met een intentieverklaring, kan dit betekenen dat u na uw contract geen verlenging daarvan krijgt. De mogelijkheid bestaat dat u werkloos wordt en uw inkomen terugvalt. De geldverstrekker accepteert een intentieverklaring als een vast inkomen, maar wij wijzen u op het risico van mogelijk inkomensverlies. Dit geldt nog sterker

wanneer u geen intentie voor een vast dienstverband krijgt. Hoewel er dan vaak getoetst mag worden met het gemiddelde inkomen van de laatste drie kalenderjaren, bestaat de kans op verlies van het huidige inkomen en mogelijke betalingsproblemen. Dit risico is eveneens niet (geheel) te verzekeren! Als u een onderneming hebt en een korte historie daarvan, kunt u vaak ook een hypotheek krijgen. Bij een winstval kunnen er echter ook betalingsproblemen ontstaan.

3. Verantwoorde hypotheek

7

Versie 2019.02.KMG

3.2 GEDRAGSCODE HYPOTHECAIRE FINANCIERINGEN

De Gedragscode Hypothecaire Financieringen is tot stand gekomen in overleg met het Ministerie van Financiën, de Consumentenbond, de Vereniging Eigen Huis en De Nederlandsche Bank. De code heeft als doel om u te beschermen tegen een te hoge hypotheek en daarbij maandlasten die niet meer verantwoord zijn in relatie tot uw inkomen. De code stelt eisen en voorwaarden aan offertes en berekeningen van de hypotheeklasten. Geldverstrekkers en bemiddelaars hebben afgesproken om zich aan deze code te houden.

Hypotheekrente (de vergoeding die u verschuldigd bent voor de hypothecaire lening) is aftrekbaar van uw belastbare inkomen, voor zover u de hypotheek gebruikt om een eigen woning aan te kopen en/of te verbouwen. De periode waarin uw hypotheekrente ongewijzigd blijft (rentevaste periode) komt u overeen met de geldverstrekker. Normaal gesproken is het rentetarief hoger naarmate de

gekozen rentevaste periode langer is. Wij maken het volgende vergelijk voor u:

overzicht verschillen in rente bij aanbieders voor de geadviseerde periode verschillende rentevaste periodes met voor elk de rente van de meest gunstige aanbieder Het effect is van een renteverhoging op uw maandelijkse lasten. Natuurlijk is het mogelijk

dat de rente na een eerste rentevaste periode lager uitvalt. Dat is dan een voordeel voor u. Wij bespreken dit wel mondeling met u; in het advies leggen wij alleen het risico van

rentestijgingen vast Indien geen NHG: rentedalingen als gevolg van aflossing in de hypotheek waardoor de

risicoklasse al dan niet wordt aangepast Tevens melden wij u of u een vaste offerterente krijgt, dan wel kunt opteren voor dalrente of passeerrente. In de laatste twee gevallen kan de rente op passeerdatum lager zijn. Bij een offerterente staat deze vast. Het lang vasthouden (tot de passeerdatum) van een rente kan soms

kosten (verlengingskosten of bereidstellingsprovisie) met zich meebrengen. In het advies melden wij ook (indien van toepassing) of de rente al dan niet automatisch meedaalt wanneer u door aflossing in een lagere renteklasse terecht komt (als u geen NHG hebt). Wij zullen altijd ons advies baseren

op een datum overdracht waardoor de offerte (al dan niet met extra kosten voor verlengen) lang genoeg geldig is.

Wanneer u de rente niet vastzet voor de gehele periode, dient u na afloop van de rentevaste periode een nieuwe rentekeuze te maken. Als de rente dan hoger uitvalt, zullen uw maandlasten toenemen. U kunt op dat moment ook opteren voor een andere hypotheekvertrekker. In dat geval betaalt u kosten voor het realiseren van de nieuwe hypotheek. U kunt de hypotheekrente en –constructie overigens veelal mee verhuizen naar een andere woning. Voor de inkomenstoets onder de Gedragscode Hypothecaire Financieringen geldt dat er altijd met

een bepaalde rente getoetst moet worden. Staat de rente 10 jaar of langer vast, is dat de werkelijke rente die u betaalt. Bij een rentevaste periode korter dan 10 jaar moet altijd getoetst worden alsof er 5% rente wordt betaald. Dat is dus niet de werkelijke rente, maar een ingebouwde veiligheidsnorm.

ADVIES: Een hypotheek moet passen op uw inkomen, nu én straks. Ook als er wat gebeurt. Daarom adviseren wij u altijd een hypotheek die onder alle omstandigheden passend is onder de GHF. Op onderdelen kan dit soms afwijken. Wilt u meer lenen dan de GHF voorschrijft, overschrijdt u uw budgettaire ruimte! Onze toetsen gaan uit van een verantwoorde hypotheek.

4.Hypotheekrente

8

Versie 2019.02.KMG

Van Bruggen Adviesgroep kan u de optimaalrente laten zien: een combinatie van verschillende

rentevaste periodes. Daarmee kunt u voor de toets in een andere klasse komen te vallen (zie ook bladzijde 6) en mogelijk meer lenen. Dit alles met meer zekerheid en passend binnen de GHF!

Hieronder ziet u de renteontwikkeling van de afgelopen tijd.

Of en zo ja hoe lang moet u de rente vastzetten, is misschien wel de lastigste vraag in het adviestraject. Wij adviseren altijd zekerheid, maar willen ook voorkomen dat u teveel gaat betalen.

Natuurlijk biedt een kortere periode veelal een lagere rente, maar u kunt ook worden geconfronteerd met behoorlijke rentestijgingen. Wees voorzichtig, zeker met een lage rentestand! Voor mensen die de gehele hypotheek (moeten) aflossen, betekent dit dat tijdens de looptijd de schuld lager wordt.

Het effect van een renteverhoging gaat dan ook over een kleinere hypotheekschuld dan bij aanvang. Daardoor is met een hypotheek die volledig wordt afgelost een lange rentevaste periode in elk geval duurder (door de hogere aanvangsrente), terwijl het effect van een renteverhoging vaak relatief beperkt is vanwege het afgeloste gedeelte. Wanneer er geen aflossing in de hypotheek aanwezig is of geen renteaftrek, werkt een rentestijging veel harder door. Daardoor is voor cliënten die zekerheid wensen het verstandig voor dergelijke varianten wel de rente langer vast te zetten.

Wanneer is het verstandig om de rente variabel te zetten? Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn als de verwachting is dat de rente nog gaat dalen. Of als u tijdelijk twee woningen hebt en beheersbare dubbele maandlasten wenst. Met variabele rente bent u statistisch gezien over een lange looptijd gezien vrijwel altijd goedkoper uit. Er bestaat echter een risico dat u tussentijds door sterk oplopende

rente met flinke lastenverzwaringen kunt worden geconfronteerd. Het is belangrijk dat u ook dan de lasten kunt blijven voldoen. Daardoor wordt een hypotheek met een variabele rente ook strenger getoetst dan wanneer de rente langer vaststaat.

Het is soms mogelijk om een variabele rente in combinatie met een renteplafond te kiezen. Daarbij profiteert u van de lage rente, zonder dat rentestijgingen grote nadelige gevolgen voor u kunnen hebben. Niet alle banken hebben zo’n constructie in huis. Van Bruggen Adviesgroep kent alle opties!

GEMIDDELD VARIABEL GEMIDDELD 10 JAAR VAST 1960-’69 4,2% 1960-’69 5,2% 1970-’79 6,5% 1970-’79 8,8% 1980-’89 7,9% 1980-’89 11,0% 1990-’99 6,4% 1990-’99 9,7% 2000-’09 4,7% 2000-’09 6,2%

2010-heden 2,7% 2010-heden 2,0%

ADVIES: Variabele rente levert lage(re) lasten op. Deze rentevorm is met name interessant in een dalende rentestructuur. Wij adviseren u de ‘besparing’ ten opzichte van een vaste periode te reserveren, zodat u een rentestijging kunt opvangen. Tevens adviseren wij u een abonnement op een rentemail, zodat u inzicht hebt in hoe de rente zich ontwikkelt en renteveranderingen direct verneemt. Een variabele rente moet bij u ‘passen’. Voor de mensen die (beperkt) een gokje willen nemen kan het een passende variant zijn. Zekerheidszoekers raden wij aan de rente vast te zetten, zodat duidelijk is hoe de maandelijkse lasten er de komende jaren uit gaan zien.

ADVIES: Het kan zijn dat een hypotheek past met de werkelijke rente wanneer deze lager is dan 5%, maar niet meer volstaat als u 5% zou moeten betalen. In dat geval is veelal aan te raden

de rente voor een lange(re) tijd vast te zetten. Hiermee hebt u geen renterisico de komende jaren, omdat u met een rentevaste periode zekerheid hebt over de maandelijkse rentebetalingen en langer kunt aflossen waardoor het renterisico automatisch afneemt. In ons advies ziet u altijd de inkomenstoets met de werkelijke rente én ter indicatie getoetst met een toetsrente van 5%.

9

Versie 2019.02.KMG

Uw hypotheekschuld moet u eens aflossen. Dat kan met de verkoop van de woning, maar ook tussentijds dient u veelal reeds (deels) terug te betalen. Aflossen kan tijdens de looptijd van de hypotheek of achteraf. Indien u dit achteraf doet, profiteert u optimaal van de hypotheekrenteaftrek.

Aan het eind van de looptijd aflossen gebeurt door het opbouwen van vermogen. Dit kan op door te sparen of te beleggen. Op de volgende pagina’s worden de diverse varianten beschreven.

Het is soms mogelijk met de bank af te spreken dat u de hypotheek tussentijds in het geheel niet

aflost. Dan is er sprake van een aflosvrije hypotheek. Voor nieuwe hypotheken vanaf 2013 geldt dat

er dan geen renteaftrek meer bestaat en de lening in box 3 valt. Dat kan soms gunstig zijn bij een lage hypotheek, een hoge WOZ-waarde en veel eigen vermogen. Had u reeds een hypotheek in 2012? Dan geldt bij een oversluiting of een verhuizing dat u de oude rechten daarvan kunt benutten en dat u de hypotheek (deels) aflosvrij kunt voortzetten met behoud van renteaftrek. Met de geplande afbouw van de 'Wet-Hillen', zult u op termijn ook voor een geheel afgeloste hypotheek toch de bijtelling dienen te voldoen over de WOZ-waarde: het eigenwoningforfait. Deze

bijtelling wordt overigens ook afgebouwd.

ADVIES: De manier van aflossen bepaalt hoe uw hypotheekschuld afneemt. Het kan zijn dat in de toekomst omstandigheden wijzigen. U kunt dan ook een aflosvorm veelal aanpassen in overleg met de geldverstrekker. Dat vereist niet een geheel nieuwe hypotheek met een notarisbezoek;

vaak kan het onderhands worden gerealiseerd. Wel dient u rekening te houden met het feit dat een aantal geldverstrekkers u hiervoor omzettingskosten in rekening brengt. Voor CSP-houders

toetsen wij periodiek of de gekozen aflosvorm(en) nog aansluit(en) bij uw situatie. U kunt overigens verschillende aflosvormen combineren in één hypotheek!

5.Aflossing

10

Versie 2019.02.KMG

5.1 AFLOSSINGSVRIJE HYPOTHEEK

Bij een aflosvrije hypotheek betaalt u alleen hypotheekrente; u lost niets af. Extra aflossen kan boetevrij indien u aan de voorwaarden van uw geldverstrekker voldoet. Let wel dat u aan het eind van de looptijd het restantsaldo van uw hypotheek ineens geheel dient af te lossen! Het is soms mogelijk dat de geldverstrekker u een voorstel doet voor verlenging van de lening ofwel dat u een andere hypotheek sluit. Uiteraard zal wel bij het aangaan van een nieuwe hypotheek er opnieuw getoetst worden op de dan geldende voorwaarden of u die hypotheek kunt krijgen.

Voordelen

Lage lasten, u betaalt alleen rente (geen verplichte tussentijdse aflossingen of

vermogensopbouw) Geen verplichte verzekeringsdekking Flexibiliteit in aflossing en vermogensopbouw en verzekeringen Belastingaftrek blijft gedurende looptijd onveranderd (behoudens fiscale aanpassingen)

Veilige verstrekking, veelal maximaal 50% van de marktwaarde (sommige geldverstrekkers accepteren meer aflosvrij)

Eenvoudig te vergelijken door simpele vorm (geen aflosverschillen)

Nadelen

Geen vermogensopbouw, rente blijft doorlopen Door geen tussentijdse aflossing grote aflosverplichting aan einde looptijd Na pensionering mogelijk stijgende lasten door vermindering belastingaftrek Na verval renteaftrek (maximaal 30 jaar) kunnen lasten flink stijgen

Veelal inbreng eigen middelen, doordat maar 50% van de marktwaarde aflosvrij geleend mag worden (in combinatie met andere hypotheekvormen kan er meer geleend worden)

5.2 BELEGGINGSHYPOTHEEK (BANK OF VERZEKERAAR)

Een hypotheek waarbij het af te lossen vermogen geheel of gedeeltelijk wordt opgebouwd middels beleggingen heet een beleggingshypotheek. Bij een beleggingshypotheek hebt u geen zekerheid over de hoogte van de aflossing. Er kan belegd worden in een verzekeringspolis, dan wel rechtstreeks in fondsen op een beleggersrekening.

11

Versie 2019.02.KMG

Voordelen

Lage nettolasten Veel vrijheid Maximale renteaftrek gedurende de gehele looptijd Kans op hoger rendement Zelf invloed op beleggingskeuze Inleg verandert niet bij renteschommelingen

Vrije keuze overlijdensrisicoverzekeraar

Nadelen

Eindkapitaal slechts tot bepaald maximum belastingvrij; belegd vermogen kan ook geheel

in box III vallen Beleggingsrisico: de waarde kan dalen en de eindopbrengst is niet gegarandeerd

Uiteenlopende voorwaarden en ondoorzichtige kostenstructuur Grote variatie in fondsen en fondsverdelingen maakt onderling vergelijk lastig Relatief hoge kosten over de vermogensopbouw Geen koppeling met de hypotheekrente, waardegroei is onzeker

5.3 BANKSPAARHYPOTHEEK

De bankspaarhypotheek lijkt voor een groot deel op de traditionele spaarhypotheek. Het grote verschil is dat bij een bankspaarhypotheek u niet verplicht bent een overlijdensrisicoverzekering af te sluiten bij dezelfde geldverstrekker. Uw inleg wordt gespaard op een bankrekening, waarover u dezelfde rente ontvangt als de hypotheekrente.

Er geldt een zogeheten tijdsklem (net als bij de spaarhypotheek genoemd in 5.4), waarbij u minimaal

15 jaar moet hebben ingelegd om het vermogen te laten uitkeren. Dat mag alleen worden afgelost op de hypotheek. Sinds 2017 geldt voor de spaarvarianten dat bij verkoop te allen tijde het saldo in mindering gebracht kan en mag worden op de restschuld. Het is ook toegestaan tussentijds fiscaal vrij het saldo af te lossen op de eigen woningschuld. Dat geldt dus ook wanneer u de hypotheek wenst over te sluiten.

12

Versie 2019.02.KMG

Voordelen

Zekerheid: het op te bouwen kapitaal is gegarandeerd Maximaal fiscaal voordeel Belastingvrij sparen Dempend effect bij renteschommelingen

Gemakkelijk te koppelen aan een nieuwe hypotheek Geen kosten over de vermogensopbouw Vrije keuze overlijdensrisicoverzekeraar

Nadelen

Gebonden aan één financiële instelling

Soms een renteopslag ten opzichte van andere aflosvormen

Spaarsaldo kan uitsluitend in box 1 vallen; bij overlijden valt alleen het ‘eigen’ deel vrij ter aflossing

Minder flexibiliteit door gebondenheid aan fiscale spelregels Alleen nog voor ‘bestaande situaties’ (ingegaan voor 1-1-2013) aan te bieden

5.4 TRADITIONELE SPAARHYPOTHEEK De rentevergoeding die u bij een spaarhypotheek ontvangt over het spaarsaldo is gelijk aan de hypotheekrente die u betaalt. Hierdoor zijn de totale lasten over de totale looptijd van de hypotheek redelijk stabiel. Is de hypotheekrente hoger, dan betaalt u weliswaar meer rente, maar hoeft u minder spaarpremie te betalen. Is de hypotheekrente daarentegen lager, dan betaalt u minder rente maar meer

spaarpremie. Bij een spaarhypotheek hebt u zekerheid over de hoogte van de aflossing. Het sparen vindt plaats in een spaarpolis. Meestal is het overlijdensrisico op diezelfde polis meeverzekerd.

13

Versie 2019.02.KMG

Voordelen

U bouwt belastingvrij vermogen op Door aflossing aan het eind behoudt u de maximale fiscale aftrek De opgebouwde waarde is tussentijds volledig inzichtelijk

U spaart met een gegarandeerd rendement (spaarrente is gelijk aan de hypotheekrente) Renteschommelingen worden gedempt door de koppeling van de rente Geen of weinig kosten over de vermogensopbouw

Nadelen

Het eindkapitaal is maar tot een bepaald maximum belastingvrij Soms een renteopslag ten opzichte van andere aflosvormen Veelal een verplichte overlijdensrisicoverzekering ingesloten

Gebonden aan dezelfde instelling voor lenen, sparen en verzekeren

Minder flexibiliteit door gebondenheid aan fiscale spelregels Alleen nog voor ‘bestaande situaties’ (ingegaan voor 1-1-2013) aan te bieden

5.5 ANNUÏTEITENHYPOTHEEK Bij een annuïteitenhypotheek wordt gedurende de looptijd - bij een gelijkblijvende rente - een vast

bedrag aan rente en aflossing (de annuïteit) betaald. Op deze manier betaalt u steeds hetzelfde brutobedrag. Gevolg is dat de rente en daarmee de fiscale aftrek jaarlijks lager wordt en u jaarlijks steeds meer aflost. De nettolasten stijgen hierdoor gedurende de looptijd, omdat alleen de rente fiscaal aftrekbaar is.

Voordelen

Lage aanvangslasten; in het begin weinig aflossing

Goed alternatief voor mensen met kans op inkomensgroei

Aanbieders zijn eenvoudig met elkaar te vergelijken Gemakkelijk bij verhuizen of beëindiging van de hypotheek

Nadelen

Stijgende nettolasten; de bruto-lasten blijven gelijk maar door toenemende aflossing daalt

de fiscale aftrek Afnemend fiscaal voordeel gedurende de looptijd

Fiscaal minder aantrekkelijk dan de spaar- en beleggingsvarianten door dalende renteaftrek

14

Versie 2019.02.KMG

5.6 LINEAIRE HYPOTHEEK

Deze hypotheekvorm kenmerkt zich door gelijkblijvende periodieke aflossingen. De gelijkblijvende periodieke aflossing wordt bepaald door het leenbedrag te delen door het aantal periodieke aflossingen gedurende de gehele looptijd van de lening tot deze is gedaald tot nihil. Kenmerk is dat de aanvangslasten hoog zijn en jaarlijks afnemen.

Voordelen

Snelle en veilige vermogensopbouw door gelijkmatige aflossing Afnemende maandlasten gedurende de looptijd Goed te combineren met andere hypotheekvormen Door snelle(re) aflossing dan bij een annuïteitenhypotheek minder rente te betalen over de

gehele looptijd

Nadelen

Hoge aanvangslasten Afnemend fiscaal voordeel gedurende de looptijd Fiscaal minder aantrekkelijk dan de spaar- en beleggingsvarianten door dalende

renteaftrek

Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is de garantie die u kunt krijgen voor het afsluiten van een

lening voor het kopen of verbouwen van een woning. NHG wordt afgegeven door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Deze staat garant voor de terugbetaling van uw hypotheek(bedrag) aan de geldverstrekker. Mochten zich bijvoorbeeld situaties voordoen waardoor het aflossen van de hypotheek tijdelijk geheel of gedeeltelijk niet meer mogelijk is dan kunt u in aanmerking komen voor de Woonlastenfaciliteit (WLF), waarmee u in staat wordt gesteld een moeilijke periode te

overbruggen. Hiermee kunt u in de woning blijven wonen. Met behulp van de WLF kunt u meer tijd creëren om een betalingsprobleem op te lossen en wellicht een eventuele gedwongen verkoop voorkomen. Als bij uiteindelijke gedwongen verkoop de opbrengst van de woning vervolgens lager is dan het hypotheekbedrag ontstaat een restantschuld. Het Waarborgfonds betaalt deze restantschuld aan de geldverstrekker.

6. Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

15

Versie 2019.02.KMG

Een bijkomend voordeel is dat de aangeboden hypotheekrente voor een lening met NHG lager is dan

het basistarief, aangezien de bank minder risico loopt. Dit voordeel kan oplopen tot een procent aan renteverschil per jaar. Zo lang als de hypotheek bestaat hebt u daar voordeel van. De kosten om NHG te krijgen bedragen eenmalig 0,9% van het leenbedrag.

De dekking en reikwijdte van de NHG kan in een aantal gevallen uitkomst bieden (bijvoorbeeld door

het overnemen van een restschuld dan wel doorschuiven van een deel van de maandlasten naar de toekomst bij tijdelijke problemen), maar dit is nooit een blijvende garantie dat u in de woning kunt

blijven wonen! De mogelijkheid bestaat natuurlijk dat met een verlaagd inkomen de hypotheek conform de normen van de gedragscode nog steeds haalbaar is. Valt uw inkomen terug, verslechtert uw besteedbare inkomen natuurlijk in elk geval! Vanaf 1 januari 2014 is het onder voorwaarden ook mogelijk om een restschuld bij vrijwillige verkoop

mee te nemen naar een nieuwe woning. Uiteraard moeten de lasten van deze restschuld passen naast de hypotheek die u wenst te realiseren. Deze berekeningen zijn altijd maatwerk. Het kan echter sowieso meer mogelijkheden bieden om een vervolgstap te maken. Soms kan een beroep worden gedaan op een uitkering van het waarborgfonds van NHG. Dit kan zijn wanneer er sprake is van een gedwongen verkoop met verkoopverlies. U krijgt dan wel een BKR-notering, maar die hoeft een nieuwe aankoop voor een passend bedrag niet in de weg te staan. Het

is ook mogelijk dat u, bij een probleemsituatie, in de woning kunt blijven wonen en een gedeeltelijke kwijtschelding van de schuld krijgt. Dit heet de haircutregeling. Hierdoor kunt u wellicht in de woning blijven wonen met lagere lasten. Dit zal met name kunnen als het verlies voor NHG bij

gedwongen verkoop groter is dan het gedeelte dat wordt kwijtgescholden. De maximale hypotheek met NHG bedraagt in 2019 € 290.000. Dit is 100% van de marktwaarde. Energiebesparende maatregelen mogen daar eventueel bovenop worden meegefinancierd.

ADVIES: Een hypotheek met NHG is verantwoord, vertrouwd en voordelig. Als u NHG kunt krijgen op basis van uw situatie, raden wij dat altijd aan (uitzonderingen daargelaten). De extra zekerheid én de lagere rente wegen ruimschoots op tegen de eenmalige kosten.

16

Versie 2019.02.KMG

Als u een hypotheek afsluit, kijken wij in eerste instantie naar uw huidige situatie. Daarop beoordelen wij of de hypotheek haalbaar is. Diverse risico’s nemen wij echter ook mee in ons advies. Het kan immers zijn dat er een wijziging optreedt in uw situatie. Hieronder beschrijven wij deze risico’s en de mogelijke oplossingen daarvoor.

7.1 ARBEIDSONGESCHIKTHEID Wanneer u arbeidsongeschikt wordt, valt uw inkomen terug. Daarnaast krijgt u te maken met andere inkomensbronnen (sociale uitkering in plaats van loon, wellicht invaliditeitspensioen). U kunt deze tekorten (deels) afdekken met een woonlastenverzekering. Bij arbeidsongeschiktheid zijn veel

scenario's denkbaar. Uw inkomen wordt bepaald door onder meer de mate van

arbeidsongeschiktheid, uw mogelijkheden om nog te kunnen werken (uw 'restverdiencapaciteit') en of u ook daadwerkelijk werkt (en hoeveel). Veel mensen denken dat dit risico is verzekerd via de werkgever. Dat is vaak ten dele waar. Wat er is afgedekt nemen wij mee in het advies. In alle gevallen geldt echter sowieso een terugval in

inkomen bij gehele of gedeeltelijke arbeidsongeschiktheid. Bent u minder dan 35% arbeidsongeschikt, dan geldt er geen enkele sociale uitkering. U dient te blijven werken. Mocht dit niet mogelijk zijn, dan raakt u wellicht (deels) werkloos en ontvangt u mogelijk uit hoofde van de WW een werkloosheidsuitkering. Bent u tussen 35-80% (of meer dan 80% maar niet duurzaam) arbeidsongeschikt, dan krijgt u te maken met de WGA. U ontvangt eerst een loongerelateerde uitkering, die getoetst wordt op

beroepsarbeidsongeschiktheid gerelateerd aan uw arbeidsverleden. Benut u meer dan 50% van uw restverdiencapaciteit, dan hebt u daarna recht op een loonaanvullingsuitkering (getoetst op passende arbeid). Haalt u die 50% niet, dan ontvangt u een vervolguitkering.

Indien u meer dan 80% en duurzaam arbeidsongeschikt wordt, ontvangt u een IVA-uitkering. Deze bedraagt 75% van het laatstverdiende inkomen met als maximum hiervoor het verzekerde sociale loon. U kunt daarnaast een aanvullende uitkering ontvangen van uw pensioenfonds of verzekeraar, wanneer u op dit moment meer verdient dan het maximum verzekerde sociale loon.

De duur van de uitkering is maximaal tot aan uw pensioendatum.

7.Risicoscenario’s

17

Versie 2019.02.KMG

In uw eerste twee ziektejaren ontvangt u maximaal 170% van het laatstgenoten inkomen. Ook dan

geldt dus al een terugval. Meestal wordt het eerste jaar voor 100% doorbetaald en krijgt u in uw tweede ziektejaar 70% van uw laatste inkomen. Voor de berekening van het te ontvangen inkomen wordt uitgegaan van het zogeheten SV-loon. Bepaalde inkomensbestanddelen worden hierin niet opgenomen omdat daar geen sociale verzekeringen over worden afgedragen (zoals bij reistijdvergoeding, garantie-uren, onregelmatigheidstoeslag tijdens vakantie, roostervrije toeslag etc). Het inkomen behoort dus wel

tot uw jaarinkomen maar niet tot het sociale verzekeringsloon. In het advies vindt u terug met welk inkomen gerekend is bij arbeidsongeschiktheid. Het is mogelijk dat de uitkomst van de berekening licht afwijkt van de werkelijkheid.

Het risico kan niet alleen bestaan uit terugval van het (vaste) inkomen; het kan ook zijn dat:

Uw variabele inkomenscomponenten vervallen

U een inkomen hebt dat verzekerd is tot het maximum dagloon U gedeeltelijk arbeidsongeschikt wordt en daarnaast recht zou hebben op loon U een WW-uitkering ontvangt wanneer werken niet mogelijk is en u dus ook geen loon

ontvangt. Uw achteruitgang dan kan bij aanvang dan wel later dus groter worden dan het gemiddelde van 30%. De duur van de uitkering is gerelateerd aan uw arbeidsverleden en loopt meestal door tot aan uw pensioendatum

Bij het bepalen van de mate van arbeidsongeschiktheid is de restverdiencapaciteit dus van wezenlijk belang. Deze zorgt voor een inschaling van het arbeidsongeschiktheidspercentage. Over het geheel genomen geldt dat werken, ook bij gedeeltelijke arbeidsongeschiktheid, wordt beloond en niet-

werken leidt tot een korting op een uitkering. In de adviessamenvatting laten wij u enkele voorbeelden zien van een uitkering bij gedeeltelijke arbeidsongeschiktheid en voorbeelden van het wel of niet benutten van de restverdiencapaciteit.

7.2 WERKLOOSHEID Een krimpende economie, veranderende distributievormen (internet!) en herbezinning op kernactiviteiten van ondernemingen zorgden tijdens de crisis voor een golf aan ontslagen. Niet alleen kleine ondernemingen hebben de deuren moeten sluiten, ook veel grote organisaties hebben de storm niet overleefd. De kans dat u onverhoopt werkloos raakt is dus zeker aanwezig!

De duur van de WW-uitkering alsmede de loongerelateerde uitkering is afhankelijk van uw leeftijd, fictief arbeidsverleden en werkelijk arbeidsverleden. De maximale duur van de WW is tussen 1 januari 2016 en 1 april 2019 stapsgewijs ingekort tot 24 maanden. Er zijn inmiddels stemmen opgegaan om de WW-duur alsnog weer te gaan verlengen.

LET OP: Bij arbeidsongeschiktheid kan een uitkering wijzigen door veranderende omstandigheden (bijvoorbeeld een herkeuring). In dat geval zult u zelf dienen te bezien of uw

risico te overzien is, dan wel de woning dienen te verkopen.

LET OP: De bepaling van de mate van arbeidsongeschiktheid vindt plaats op basis van een zogeheten ‘maatmaninkomen’. Dat is een gemiddeld inkomen voor uw functie zoals geldt in de

branche waarin u werkt. Verdient u bovengemiddeld, kan het zijn dat het inkomen bij arbeidsongeschiktheid anders uitvalt door een lager afkeuringspercentage! Ter verduidelijking: uw inkomen is € 40.000 en restverdiencapaciteit wordt vastgesteld op € 15.000. Dan is uw arbeidsongeschiktheidspercentage: (€ 40.000 - € 15.000) / € 40.000 = 62,5%. Bedraagt het ‘maatmaninkomen’ echter € 30.000 bent u slechts voor 50% arbeidsongeschiktheid (€ 30.000 - € 15.000 / € 30.000 = 50%.

18

Versie 2019.02.KMG

Per 1 januari 2019 geldt voor nieuwe instromers in de WW een maximale looptijd van 24 maanden

en een maximale uitkering van 70% van het laatstverdiende loon met als maximum het sociaal maximum dagloon. De invoering begint stapsgewijs vanaf januari 2016. Vanaf 1 januari 2019 geldt voor de duur van de WW uitkering de volgende opbouw: in de eerste 10 jaar van uw loopbaan bouwt u per gewerkt jaar 1 maand WW-recht op. Daarna bouwt u per gewerkt jaar een halve maand op. Na een half jaar WW-uitkering wordt alle arbeid als passend gezien. Dat betekent dat het niveau of salaris van een baan geen belemmering meer mag zijn om die baan te accepteren of daarop te solliciteren. Eerder ‘gebruikte’ maanden voor een WW-uitkering verkorten de duur van een

volgende uitkering, mocht u onverhoopt opnieuw werkloos raken! Het bij ‘arbeidsongeschiktheid’ beschrevene inzake het SV-loon is ook bij de berekening van de werkloosheidsuitkering van toepassing. Dankzij nieuwe wetgeving is 70% van het laatste loon niet alleen maar meer beperkt tot een laatste werkgever. Ook een loonsituatie bij een vorige werkgever wordt betrokken in bepaling van het ‘laatst genoten inkomen’. De inkomenstoets zal daardoor veelal

zuiverder uitvallen.

Voor de berekeningsduur van de uitkering is onderstaand criterium van belang: WEKENEIS: Hebt u in de 36 weken voordat u werkloos werd minimaal 26 weken gewerkt? U krijgt

dan 3 maanden een uitkering.

JARENEIS: Hebt u in de 5 jaar voordat u werkloos werd minimaal 4 jaar 52 dagen gewerkt? U krijgt dan een vervolguitkering. De totale uitkeringsduur is 38 maanden.

7.3 VERZEKERINGSOPLOSSINGEN

De risico’s van arbeidsongeschiktheid en werkloosheid kunt u verzekeren. Dat is in veel gevallen aan te raden, om zekerheid te hebben dat uw lasten betaalbaar blijven als u iets overkomt. Dergelijke oplossingen zullen echter nooit geheel naadloos aansluiten bij uw situatie. Gezien de diversiteit van de mate en duur van eventuele uitkeringen, is een exacte uitkering niet op voorhand vaststaand. In de verzekeringssfeer dienen wij dan ook uit te gaan van enkele aannames:

LET OP: Wij gaan uit van een gemiddelde terugval van 30% in uw inkomen, tenzij anders aangegeven. Hoewel dit een goede afspiegeling is van de praktijk, blijft het een gemiddelde en kan het zijn dat uw specifieke situatie hiervan afwijkt. De mogelijkheid bestaat dat de geadviseerde dekking dus niet 100% aansluit op uw situatie.

19

Versie 2019.02.KMG

Wij laten u zowel de inkomensdekking als de woonlastendekking zien. De eerste dekt de

volledige terugval van 30% van uw inkomen af. De tweede laat zien welk inkomen u minimaal nodig hebt voor een verantwoorde hypotheek, in relatie tot het werkelijke inkomen bij arbeidsongeschiktheid. Het kan zijn dat u met het resterende inkomen bij arbeidsongeschiktheid nog steeds een verantwoorde hypotheek hebt. Uiteraard valt wel uw inkomen terug en dient u uw uitgavenpatroon aan te passen. Wanneer u de risico's niet wenst te verzekeren, kunt mogelijk uw (hypotheek)lasten niet meer voldoen en moet u, al dan niet met een eventuele restschuld, zelfs wellicht uw woning verkopen. U bent niet verplicht de risico’s af te dekken en kunt ervoor kiezen dit

risico zelf te dragen. U kunt als u wilt op elk gewenst moment een verzekering sluiten. U kunt de premie voldoen met een koopsom, een maandpremie of een combinatie van beiden. Wij raden u aan de benodigde dekking net zo lang te laten lopen als het risico bestaat (of zo lang al mogelijk indien niet de gehele hypotheeklooptijd kan worden afgedekt). Uiteraard geldt dat wanneer het risico minder wordt dan wel geheel vervalt, u ook de verzekering kunt beëindigen. U kunt echter

ook opteren voor kortere looptijden. Een uitkering vervalt dan wel eerder dan het risico niet of minder bestaat. De premie voor arbeidsongeschiktheid kan aftrekbaar worden gemaakt; de uitkering is dan

belast. Voor arbeidsongeschiktheid adviseren wij beroepsarbeidsongeschiktheid; wat inhoudt dat uw mate van arbeidsongeschiktheid wordt gerelateerd aan uw beroep. Daarmee hebt u een betere dekking en kunt u minder gauw ‘gedwongen’ zijn alle vormen van arbeid aan te pakken. Bij werkloosheid adviseren wij standaard een dekking van 24 maanden. Het kan zijn dat u niet alle maanden krijgt uitgekeerd (bijvoorbeeld als u jong bent en recht hebt op een beperkt aantal

uitkeringen via het UWV). Het risico blijft echter de gehele looptijd bestaan, dus op een later tijdstip kunt u alsnog mogelijkerwijs een beroep doen op een ruimere uitkering. Bij werkloosheid geldt ook dat wanneer u tijdens een uitkeringsperiode een tijdelijk contract aangaat dat niet wordt verlengd, u na afloop daarvan opnieuw een beroep kunt doen op de rest van de verzekerde uitkering!

7.4 OVERLIJDEN

Bij overlijden dient de hypotheek haalbaar te blijven voor de nabestaande(n), rekening houdend met eigen inkomen plus een eventuele uitkering uit een nabestaandenpensioen of andere levensverzekeringen. Voor een aanspraak op nabestaandenpensioen dient de partner wel bekend zijn bij de pensioenuitvoerder en voor samenwoners is dan ook veelal een

samenlevingscontract vereist! Eventueel wezenpensioen laten wij buiten beschouwing, daar dit (zoals met u besproken) weg te strepen is tegen de kosten van de kinderen. Nabestaandenpensioen kan op risicobasis verzekerd zijn. In dat geval kan dit vervallen bij ontslag en na afloop van een WW-

uitkering! Wij laten u de minimale dekking zien conform de toetsingsnorm. Het kan zijn dat u een hogere risicodekking moet nemen als gevolg van de eisen van de geldverstrekker of de NHG. Vaak kiest een werkende achterblijvende partner ervoor om (al dan niet tijdelijk) minder uren te gaan werken. Hierdoor is de analyse van het huidige inkomen wellicht vertekend. Wij raden u aan zeker niet te weinig te verzekeren. Soms hebt u voor slechts enkele euro's per maand extra een veel uitgebreidere dekking. Hierdoor is het niet alleen mogelijk de hypotheek te blijven voldoen, maar

kunt u bijvoorbeeld ook een bedrag besteden aan de begrafenis of studie van de kinderen, dan wel dat u wellicht tijdelijk de ruimte hebt om minder te werken.

LET OP: Is uw hypotheek gebaseerd op twee inkomens, tonen wij u ook wat uw verantwoorde hypotheek is wanneer u allebei een terugval van 30% hebt. In de premieberekening gaan wij uit van een terugval van één van beide inkomens.

Kiest u ervoor zich NIET te verzekeren, kunt u niet alleen betalingsproblemen krijgen maar

mogelijk de woning ook (met verlies) moeten verkopen. Het terugkopen van een kleinere woning met een lagere hypotheek zou een oplossing KUNNEN zijn aldus de AFM, maar als u een WIA- dan wel een WW-uitkering ontvangt, kunt u die hypotheek veelal niet krijgen (er vindt dan immers opnieuw een inkomenstoets plaats).

20

Versie 2019.02.KMG

In de berekeningen is de premie weergegeven op basis van 'normale' acceptatie. Het is mogelijk dat uw gezondheidssituatie aanleiding geeft voor de verzekeraar om een premieopslag door te voeren, dan wel (indien u onverzekerbaar zou blijken) uw aanvraag af te wijzen. In sommige gevallen kan

daardoor een keuze worden gemaakt voor een andere dan de goedkoopste verzekeraar. Wij bieden u, in overleg met u, de best mogelijke oplossing aan.

Wordt de hypotheek op twee namen gesloten? Dat beoordelen wij uiteraard de wederzijdse risico’s van overlijden en de betaalbaarheid van de lasten. Het is mogelijk dat er verschillende (minimaal

benodigde) verzekerde bedragen dienen te worden afgesloten.

7.5 PENSIOEN Wij gaan er van uit dat u vanaf uw 15e jaar altijd in Nederland hebt gewoond, tenzij in de uitwerking

anders is aangegeven. Wij schetsen voor u wat de maximaal verantwoorde hypotheek is als de eerste schuldenaar met pensioen gaat, alsmede de verantwoorde hypotheek na verval van de renteaftrek na pensionering. Wanneer de hypotheek vòòr of uiterlijk op de pensioendatum geheel is afgelost, betekent dit dat u geen hypotheeklasten meer hebt. De pensioenwetgeving is onderhevig aan vele wijzigingen.

LET OP: Per persoon wordt het tekort en de benodigde verzekeringsdekking berekend. Vaak is

het goedkoper een (veelal gelijke) dekking te hebben op één polis. Er bestaat immers maar één hypotheek. De aangeboden dekking kan dan ruimer zijn dan minimaal benodigd. Een

gezamenlijke polis levert vaak premievoordeel op ten opzichte van twee losse verzekeringen.

LET OP: Bent u eerder gescheiden en hebt u een nieuwe partner? Dan is het goed mogelijk dat

(een gedeelte van) uw nabestaandenpensioen toekomt aan uw ex-partner. In dat geval is de uitkering voor de huidige partner dus lager dan door ons vastgesteld. Het kan zijn dat uw ex-partner afziet van het partnerpensioen.

LET OP: Erfgenamen kunnen geconfronteerd worden met een hypotheek die (deels) doorloopt. U kunt hiervoor een losse risicoverzekering nemen, die een rechtstreekse uitkering doet aan hen. Hierdoor beschikken zij gedurende een bepaalde periode (bijvoorbeeld tijdens het te koop staan

van de woning) over middelen om de doorlopende termijnen te voldoen.

21

Versie 2019.02.KMG

Een schatting van het inkomen dat u krijgt op pensioendatum kan in de praktijk anders uitvallen. Dit

is met name het geval als pensioen op beleggingsrendementen is gebaseerd. Het aflossen van een hypotheek is gunstig voor uw pensioen; het (gedeeltelijk) wegvallen van hypotheeklasten zorgt voor meer besteedbaar inkomen.

7.6 ECHTSCHEIDEN/VERBREKEN RELATIE

Als een hypotheek op twee inkomens wordt gesloten, tonen wij u ook of één van beiden de hypotheek zelfstandig kan dragen (op basis van de normen van de GHF-toets) als de relatie wordt beëindigd. Het kan overigens zijn dat de geldverstrekkers ruimere of andere normen hanteren als de hypotheek op één naam moet worden overgezet. Dit betreft individueel maatwerk. Doel is om ruimere mogelijkheden te scheppen, waardoor iemand langer in de woning kan blijven wonen. De (standaard)

GHF-toetsmethode geldt hierbij altijd als eerste uitgangspunt. In veel gevallen echter blijkt deze een niet-passend resultaat te geven, terwijl de werkelijke maandlasten wel toereikend kunnen zijn op basis van de verantwoorde lasten. In dat geval kunnen deze laatste als uitgangspunt worden genomen middels de zogeheten inkomens- en vermogenstoets. Uitgangspunt van deze toetsing is dat u minimaal voor een periode van 3 jaar de woonlasten verantwoord moet kunnen doorbetalen. Dit is een specifieke

maatwerktoets, die wij (als dit aan de orde is) separaat met u bespreken. Indien de laagst mogelijke woonlasten hoger zijn dan de maximaal verantwoorde woonlasten zijn

er twee mogelijkheden:

Verkoop van de woning

Kwijtschelding van een deel van de hypotheek kwijtgescholden (haircut) Die laatste kan betekenen dat de schade voor NHG kleiner uitvalt dan wanneer een verkoopverlies zou moeten worden gecompenseerd bij gedwongen verkoop. In dat geval zal er dan ook veelal worden gekozen om een deel van de restschuld af te boeken, zodat er geen gedwongen verkoop behoeft plaats te vinden en u in de woning kunt blijven wonen. Het eindoordeel ligt hiervoor altijd bij NHG, die in dergelijke situaties intensief overleg met de hypotheekverstrekker zal hebben.

Conclusie Conclusie: men kan minder snel de woning verkopen met borgstelling van de Stichting Eigen Woningen. Woningbehoud is namelijk het uitgangspunt van de regeling. Dit is logisch te verklaren:

in het verleden moesten mensen de woning gedwongen verkopen, terwijl de nieuwe (huur)lasten hoger waren dan de oude hypotheeklasten. Dit is maatschappelijk niet te verkopen.

Bij het beëindigen van een relatie dient de woning vaak op één naam gezet te worden. Dit wordt vastgelegd in een notariële akte van verdeling. Over de overdrachtswaarde hoeft in dat geval geen overdrachtsbelasting betaald te worden. De gezamenlijke hypotheek kan worden voortgezet door de achterblijvende partner. De vertrekkende partner kan verzoek om ontslag hoofdelijk aansprakelijkheid. De geldverstrekker zal op basis van hetgeen hierboven geschreven is toetsen of de hypotheek haalbaar is op één inkomen.

Het verbreken van een relatie kan ook financiële gevolgen hebben voor de langere termijn. Zo dient u in het geval van huwelijk of geregistreerd partnerschap afspraken te maken over het al dan niet verdelen van pensioen. Als u niets regelt, gaat automatisch de wettelijke regeling in werking en wordt opgebouwd pensioen tijdens de huwelijkse periode verdeeld (‘verevend’).

LET OP: Door aflossingen kan het zijn dat de resterende hypotheekschuld op pensioendatum

lager is dan de maximale hypotheek. Dat lijkt op zich een verantwoorde situatie. Het gaat echter om de maandlasten die behoren bij de oorspronkelijke hypotheek. Die worden gerelateerd aan het dan aanwezige inkomen.

22

Versie 2019.02.KMG

Dit kan gevolgen hebben voor de betaalbaarheid van de hypotheek op pensioendatum én

bij eerder overlijden (als het partnerpensioen deels of geheel wegvalt!). Tenslotte is het mogelijk dat de hypotheek bij verbreken van de relatie op zich wel zou passen (eventueel met de verruimde toetsingsnormen). Het verrekenen van over- dan wel onderwaarde met de ex-partner kan er desalniettemin toe leiden dat de woning alsnog verkocht dient te worden.

7.7 SAMENVATTEND In het adviesrapport tonen u de diverse scenario's met een cijfermatige onderbouwing. Uiteraard betreft dit een momentopname en een indicatie van uw situatie. Hoewel met de grootste zorg samengesteld, kunnen er geen rechten aan worden ontleend. Het geeft slechts een richting aan.

Daar een hypotheek over het algemeen een lange horizon heeft, is het aan te raden deze doorrekening periodiek uit te laten voeren. Hiermee kunnen wij voor u bezien of uw hypotheek met alles wat daarbij komt nog steeds aansluit op uw persoonlijke situatie en omstandigheden. Voor CSP-klanten geldt dat wij dit onderhoud periodiek samen uitvoeren.

ADVIES: Ons advies beslaat alle risicoterreinen. Wij geven u een zoveel mogelijk passend advies. Dit is erop gericht om een verantwoorde situatie te laten ontstaan, als één van de mogelijke risico’s zich voordoet. De berekeningen baseren wij op de normen van de GHF en verzekeringsoplossingen (mits realiseerbaar) richten wij puur om op elk gewenst moment een verantwoorde hypotheek op basis van inkomen en vermogen te hebben. Het kan dus zijn dat het

inkomen terugvalt maar dat de hypotheek nog steeds verantwoord is.

23

Versie 2019.02.KMG

Er kan veel veranderen in de toekomst. Niet alleen de wetgeving staat voortdurend bloot aan wijzigingen en aanpassingen; ook uw persoonlijke omstandigheden kunnen wijzigen.

Wat gebeurt er als uw rentevaste periode afloopt?

U ontvangt van de geldverstrekker een voorstel (meestal drie maanden voordat de periode eindigt) met verschillende keuzemogelijkheden. Het kan soms zijn dat u een andere rente krijgt dan aan nieuwe klanten wordt aangeboden. Diverse geldverstrekkers kennen instapkortingen. In veel gevallen zijn oude rentesystematieken vervangen door nieuwe varianten. Het voortzetten van uw hypotheek vergt geen nieuwe (inkomens)toets. U kunt er ook voor kiezen om boetevrij de hypotheek af te lossen en elders een nieuwe hypotheek te sluiten. U betaalt dan uiteraard wel kosten en bent

ook gebonden aan de acceptatieregels van dat moment.

Stel dat de rente 2% hoger uitvalt dan dat op dit moment het geval is? Over het deel waarvan de rente opnieuw moet worden vastgesteld, betaalt u meer rente. U gaat dus meer betalen. Wanneer de nieuwe rente ook geldt voor een (bank)spaarhypotheek, wijzigt ook de spaarinleg.

Wat gebeurt er als u iets ergs overkomt (overlijden, arbeidsongeschiktheid, werkloosheid, einde relatie etc.)?

In het advies en de bijlagen staan verschillende scenario’s uitgewerkt. In vrijwel alle gevallen geldt dat u in inkomen achteruit gaat. Belangrijk is dat u dan nog steeds kunt blijven wonen en voldoende financiële ruimte behoudt. Daar waar er tekorten optreden, adviseren wij u dit risico te verzekeren. De premie(s) daarvoor is/zijn in de cijfermatige onderbouwing opgenomen.

Hoe ziet uw situatie eruit als u wilt verhuizen? Als u een andere woning wilt kopen, kunt u eventueel uw hypotheek meenemen. Dit is met name interessant als de marktrente op dat moment hoger is dan de rente van uw huidige hypotheek.

Uiteraard kunt u ook een nieuwe hypotheek afsluiten. Sommige geldverstrekkers hanteren een boete als u verhuist en de huidige hypotheek niet meeneemt. Wanneer dit aan de orde is voor u, staat dit specifiek in dit advies en in de hypotheekofferte vermeld. Let wel dat bij verhuizen altijd een compleet

nieuwe inkomenstoets plaatsvindt. Soms kunt u de hypotheek doorgeven aan een koper van uw huis.

Kunt u vrijwillig extra aflossen? U mag per kalenderjaar in elk geval 10% boetevrij aflossen van de oorspronkelijke hoofdsom. Als u meer wilt aflossen, kan er sprake zijn van een boete. In een aantal specifieke gevallen of bij enkele geldverstrekkers mag u meer dan 10% of zelfs onbeperkt boetevrij aflossen. De algemene voorwaarden van de geldverstrekker geven u hier duidelijkheid over.

Als u later extra geld wil bijlenen, kan dat zomaar?

Wellicht wilt u extra geld wilt opnemen. Wij raden u aan een verhoogde inschrijving te nemen in de hypotheekakte. Dit bespaart u toekomstige notariskosten over deze aanvullende opname. Er vindt

een nieuwe toetsing plaats volgens de dan geldende voorwaarden en u betaalt over de extra opname de rente van dat moment.

Wat gebeurt er als de renteaftrek verandert of zelfs verdwijnt? Uw hypotheek en alle bijkomende zaken zijn gebaseerd op de huidige (fiscale) wet- en regelgeving. Uiteraard is niet in te schatten hoe een wijziging eruit zou gaan zien of wat dit voor consequenties heeft. Bij grote fiscale wijzigingen informeren wij u uiteraard.

Kunt u uw hypotheek tussentijds aanpassen?

Soms kunt u uw hypotheek aanpassen. U kunt dan denken aan wijziging van de hoogte van aflossing; aanpassen van de hypotheekvorm of aanpassingen in de verzekeringen. Hiermee kunnen administratiekosten gemoeid zijn bij de geldverstrekker. Daarnaast brengt Van Bruggen Adviesgroep u kosten voor de werkzaamheden in rekening. Een tussentijdse aanpassing van de hypotheekrente kan eveneens een boete tot gevolg hebben.

8.Wijzigingen

24

Versie 2019.02.KMG

Banken en maatschappijen mogen sinds 2013 geen provisie meer uitbetalen aan een bemiddelaar. U betaalt ons nu rechtstreeks. Bij aangaan van het contract geldt een bemiddelingsfactuur. Wat het onderhoud betreft raden wij u aan om dit af te dekken middels een zogeheten serviceabonnement (Van Bruggen Adviesgroep: Comfort Service Pakket of CSP). Hiermee hebt u geen omkijken meer

naar de hypotheek voor nu en in de toekomst én bent u ook verzekerd van allerlei aanvullende diensten. Bovendien krijgt u direct een flinke korting op uw eerste factuur. Kiest u niet voor periodiek onderhoud, bent u zelf verantwoordelijk voor uw situatie en dient u service in de toekomst separaat af te rekenen op basis van gewerkte uren. Gezien de complexiteit van onder meer de wetgeving en de producten, alsmede mogelijke wijzigingen in uw persoonlijke omstandigheden, is periodiek onderhoud van uw hypotheek onontbeerlijk om blijvend een passende situatie te hebben. Van

Bruggen Adviesgroep heeft twee pakketten op maat voor u.

Onze minimale wettelijke plicht zullen wij uiteraard altijd nakomen, maar dit is geen garantie dat uw hypotheek blijvend bij u past!

Als wij adviseren uw hypotheek over te sluiten, kan dat verschillende redenen hebben. Bijvoorbeeld:

Verlaging van de maandlasten Veranderen van hypotheekvorm Meer zekerheid (nieuwe rentevaste periode) Toevoegen van NHG (wanneer deze op de huidige hypotheek niet aanwezig is)

Wanneer u uw hypotheek gaat oversluiten, is van belang om te bezien of dit daadwerkelijk lonend

en dus in uw voordeel is. In ons adviesrapport laten wij u een berekening zien van de kosten en de terugverdientijd daarvan. In het algemeen geldt dat u de kosten van oversluiten dient terug te verdienen in de nieuwe rentevaste periode. Als dat het geval is, er is daadwerkelijk sprake van

financieel voordeel en is oversluiten zinvol. Wij maken eerst een vergelijking tussen de bruto maandlasten van de huidige en de nieuwe hypotheek. Hierbij vergelijken wij de huidige bruto rentelasten met de nieuwe bruto-rentelasten. Ook houden wij rekening met de hoogte van vermogensopbouw. Als de hoogte van de vermogensopbouw in beide situaties hetzelfde is, is een

vergelijking op basis van de totale bruto maandlast mogelijk. Als bijvoorbeeld een beleggingshypotheek echter wordt omgezet naar een aflossingsvrije hypotheek, zal dit in veel gevallen leiden tot lagere maandlasten. In die gevallen vergelijken wij uitsluitend de rentelasten van de oude en de nieuwe hypotheek en betrekken wij niet de inleg voor vermogensopbouw daarbij. Soms kan oversluiten ook verantwoord

zijn, ook al verdient u de kosten niet direct geheel terug. Dat is bijvoorbeeld aan de orde als u kiest voor meer zekerheid toe te voegen door meer of op een andere wijze af te gaan lossen. In dat geval bespreken wij met u de verschillen en leggen wij samen vast in het dossier waarom wij adviseren uw hypotheek over te sluiten.

ADVIES: Wij raden u aan, zelfs als u uw hypotheek niet via ons geregeld hebt, om deze periodiek te laten bewaken. Daarbij hebt u niet alleen zekerheid dat u altijd het beste product hebt, maar ook dat toekomstige veranderingen met u worden besproken en dat waar nodig uw hypotheeksituatie daarop wordt aangepast. In het advies ziet u de kosten van het periodieke onderhoud al dan niet verwerkt in de lastenoverzichten.

9.Onderhoud

10. Oversluiten

25

Versie 2019.02.KMG

In het vergelijk zullen wij 3 berekeningen laten zien:

1) Niets doen (uw huidige situatie) 2) Oversluiten bij uw huidige geldverstrekker 3) Oversluiten bij een andere geldverstrekker

Vaak geldt een boete voor het voortijdig beëindigen van de huidige hypotheek. Dit bedrag betaalt u aan de geldverstrekker als gevolg van het renteverlies dat zij lopen. Uw geldverstrekker zal u hiervan

een opgave kunnen doen. De manier van het berekenen van een aflosboete is sinds 2016 vastgelegd in Europese Wetgeving. Deze boete kan veranderen tijdens het traject, als de hypotheekrente in de tussentijd wijzigt!

Een voorbeeldberekening van een boete vervroegde aflossing:

Hypotheek bij aanvang € 200.000, rente 5% 10 jaar vast Huidig saldo € 190.000, boetevrije aflossing 10% per jaar, nog 3 jaar rentevast Rente op basis van resterende rentevaste periode 3 jaar rentevast 2%

(€ 190.000 - € 20.000) * (5% minus 2%) * 3 jaar is € 15.300 boete. Doordat u deze echter ineens vooraf afrekent, wordt de boete contant gemaakt en krijgt u daarop een korting. U zult dan € 14.838 af dienen te rekenen.

In een aantal gevallen (bijvoorbeeld als u meer wenst te lenen of wanneer u een lagere rente wenst), kan het ook mogelijk zijn om de bestaande hypotheek intact te laten en een aanvullende financiering te sluiten, dan wel met een methode als bijvoorbeeld rentemiddeling een voordeel te bereiken. Voor de hypotheekverstrekkers die rentemiddeling aanbieden zullen wij dit vergelijk altijd meenemen

in de analyse en het uiteindelijke advies. Uiteraard geldt dat de nieuwe hypotheek dient aan te sluiten op uw wensen en dat u daadwerkelijk voordeel dient te behalen aan het algeheel aflossen van uw

bestaande hypotheek. Daarbij is het zo dat een verhoging of algehele oversluiting volledig als nieuw advies door het leven gaat. Alle onderdelen zullen dan ook opnieuw aan de orde komen.

Er gelden veelal ruimere normen voor een ‘zuivere oversluiting’ (omzetting met uitsluitend meefinancieren van de kosten zonder andere aanvullende opname). Doel daarvan is dat u niet altijd gevangen zit in uw huidige hypotheek, maar dat een verbetering voor u ook meer binnen handbereik ligt. Het staat de geldverstrekkers vrij om die normen al dan niet toe te passen. Daarvoor gelden

veel verschillende acceptatienormen bij de hypotheekverstrekkers. Bij een extra opname (voor bijvoorbeeld een verbouwing) hebt u in veel gevallen sowieso kosten te

maken. In veel gevallen is een taxatierapport dan verplicht, evenals een hypotheekakte, advies- en bemiddelingskosten en soms ook kosten om NHG te verkrijgen. In dit geval is het verschil tussen een tweede hypotheek dan wel een geheel nieuwe hypotheek kleiner. Wij vergelijken in dat geval het verschil tussen de bestaande en aanvullende tweede hypotheek, dan wel een totaal nieuwe hypotheek.

LET OP: Het is mogelijk dat u een hypotheek hebt, die onder de regels van een aantal jaren geleden verantwoord was. Wanneer u op dit moment iets wilt veranderen, wordt de gehele situatie (dus ook uw bestaande hypotheek) getoetst aan de normen van dit moment. Het kan daarbij voorkomen dat de bestaande hypotheek op basis van de hedendaagse normen niet meer verantwoord is, terwijl dat een aantal jaren geleden wel aan de orde was.

26

Versie 2019.02.KMG

Uw hypotheekrente is voor een periode van maximaal 30 jaar fiscaal aftrekbaar. Als u tussentijds aflost, dan is dat gedeelte niet meer aftrekbaar. Sinds 2014 geldt dat bij een belastingtarief van 52% u jaarlijks een afbouw krijgt met 0,5% van de renteaftrek. In 2019 bedraagt de aftrek dus 49% (NB

de bijtelling over het Eigen Woning Forfait blijft wel gewoon 52%!). In de nieuwe kabinetsplannen vanaf 2020 wordt de renteaftrek verder versneld afgebouwd. Alle renteaftrek die u hebt genoten na 2001 wordt in mindering gebracht op uw huidige duur van de renteaftrek, ook als u momenteel geen hypotheek hebt! Sluit u na 1 januari 2013 voor het eerst een hypotheek? Dan geldt dat u (om voor belastingaftrek in aanmerking te komen) voor dat gedeelte de keuze hebt uit een lineaire of een annuïteitenhypotheek (dit geldt ook voor verhoging op bestaande hypotheken). Hypotheken die op

31-12-2012 bestonden kunnen vallen onder het zogeheten overgangsrecht. Ook bij aanpassing van de hypotheek of een verhuizing gelden oude regels. Hierdoor is het mogelijk om, wanneer u een

aflosvrij gedeelte in uw hypotheek hebt, dit te behouden bij een aanpassing. Hypotheekrente die u betaalt over consumptieve delen (bijvoorbeeld wanneer u geld leent om en krediet af te lossen of om een schenking te doen) is niet fiscaal aftrekbaar. Dit deel van de hypotheek verlaagt overigens wel de heffingsgrondslag in box 3 als zijnde negatief vermogen.

Verkoopwinst gerealiseerd na 2004 dient u te salderen: kiest u ervoor dat gedeelte niet in mindering te brengen op de hypotheek, ontvangt u over dat gedeelte geen renteaftrek. Dit heeft de bijleenregeling. Deze regels zijn erg complex. In het advies bespreken wij dit met u.

Wij baseren ons advies op de fiscale aftrekbaarheid van de hypotheekrente vanaf 2001. Vanaf dat

moment is de renteaftrek immers gemaximeerd tot 30 jaar. Ook voor reeds bestaande hypotheken geldt dat vanaf die datum er nog recht is op hypotheekrenteaftrek van maximaal 30 jaar. Om een goed advies te kunnen geven, hebben wij van u dus inzicht nodig in uw fiscale situatie vanaf 2001.

Mocht u niet alle gegevens hebben, dienen wij een aanname te maken voor het advies. Om te bezien of u voldoet aan de normen van het overgangsrecht (hypotheken gesloten voor 01-01-2013), hebben wij ook een kopie nodig van de belastingaangifte over 2012 (en eventueel latere jaren).

LET OP: U bent zelf verantwoordelijk voor de juiste opgave naar de Belastingdienst. Wij raden u aan ALLE belastingaangiftes (mede ook gezien het feit dat regels periodiek veranderen) goed te

bewaren, hoewel niet verplicht volgens de Belastingdienst.

KOSTEN AFTREKBAAR? RENTE AFTREKBAAR? Koopsom NEE JA Roerende zaken NEE NEE Overdrachtsbelasting NEE JA Verbouwing NEE JA Periodieke erfpacht JA NEE Afkoopsom erfpacht NEE JA Bouwrente NEE JA Akte van levering NEE JA Akte van hypotheek JA JA Makelaarscourtage NEE JA Taxatiekosten JA JA Bemiddelingskosten JA JA Bereidstellingskosten JA JA Boeterente JA NEE Verkrijgen NHG JA JA Bankgarantie NEE NEE

NB Financieringskosten uitsluitend aftrekbaar mits aangewend voor aankoop/onderhoud van de eigen

woning

11. Belasting

27

Versie 2019.02.KMG

Starters vormen een steeds grotere groep op de woningmarkt. Het veelal beperkte aanbod aan betaalbare huurwoningen, de lage rente en gedaalde prijzen op de woningmarkt hebben in 2014 de eerste kentering teweeg gebracht. De vraag naar woningen is inmiddels enorm gestegen.

De toetsingsnormen (hoeveel kunt u lenen op basis van uw inkomen) zijn de laatste jaren telkens verscherpt. Dat heeft ervoor gezorgd dat men minder kan lenen op hetzelfde inkomen. Het effect hiervan is gelukkig beperkt gebleven, doordat de rente flink is gezakt. Desalniettemin zijn er veel starters die momenteel lastig een hypotheek kunnen krijgen. Er zijn hiervoor diverse mogelijkheden in het leven geroepen.

Steeds meer gemeentes bieden (opnieuw) een starterslening aan. Dit is een hypothecaire financiering naast een reguliere hypotheek. Door een gedeelte van het benodigde bedrag te

financieren met een starterslening, kunt u veelal een duurdere woning kopen. Elke gemeente heeft zijn eigen regels en voorwaarden waaraan u moet voldoen. Van Bruggen Adviesgroep is van alle gemeentelijke bepalingen op de hoogte en begeleidt u bij het aanvragen van een starterslening. Tevens wordt deze regeling door sommige woningbouwverenigingen aangeboden.

Op steeds meer plekken in het land zijn er specifieke koopregelingen waarvan u gebruik kunt maken. Het gaat te ver deze hier allemaal te benoemen. Kortgezegd komt het er bijna altijd op neer dat u als starter voor een lager bedrag een woning kunt kopen, zodat u meer mogelijkheden hebt. In veel gevallen ondersteunt NHG deze regelingen, zodat u daarbij ook een veilige en verantwoorde hypotheek kunt aangaan voor een dergelijke woning en constructie. Een financiering met NHG zorgt juist ook voor starters voor een verantwoorde hypotheek. Uiteraard

bezien wij, naast de standaard-inkomenstoets, ook uw persoonlijke situatie. Door een financiering met NHG aan te gaan weet u dat u een veilige, verantwoorde en voordelige hypotheek verkrijgt.

Het is dan ook mogelijk om met NHG, zelfs wanneer u bijvoorbeeld nog geen vast contract hebt, een hypotheek te realiseren wanneer u een intentieverklaring hebt of wanneer u van de laatste drie jaren inkomensgegevens kunt overleggen. Uiteraard geldt dat, wanneer uw situatie past in de

toetsingsnormen, zeker niet altijd gezegd is dat u daarmee een verantwoorde hypotheek aangaat. Die bepaling is immers altijd individueel maatwerk, waarbij ook uw financiële reserves, spaargedrag, uitgaven en lopende leningen worden betrokken.

Ook een (zelfstandig) ondernemer wil in veel gevallen een eigen woning aanschaffen. De acceptatieregels voor hen wijken nogal af van de normen voor mensen die in loondienst werken. Als vuistregel wordt met de gemiddelde jaarwinst van de afgelopen drie jaar gerekend (met als

maximum het laatste jaar wanneer dit lager uitvalt dan het gemiddelde). Veel geldverstrekkers voeren deze inkomenstoetsen niet meer zelfstandig uit, maar laten die verzorgen door enkele specifiek geselecteerde accountantskantoren. Die maken (tegen kosten) een inkomensverklaring op, welke gebruikt kan worden bij de hypotheekaanvraag. Ook wanneer de onderneming nog geen drie jaar bestaat, kunnen er mogelijkheden zijn alsnog een

hypotheek te verstrekken. Daarvoor gelden specifieke inkomensnormen, die per geldverstrekker kunnen verschillen. In veel gevallen zal de onderneming in elk geval minimaal twaalf maanden actief moeten zijn om een hypotheek mogelijk te kunnen maken. Het financieren van een eigen woning voor een ondernemer is vrijwel altijd maatwerk. Uw Van Bruggen-adviseur kent de wegen en kan u met zijn specialismen hierin van dienst zijn.

12. Starters

13. Ondernemers

28

Versie 2019.02.KMG

Sinds 2018 gelden voor senioren die willen verhuizen, afwijkende toetsingsnormen. Dit is met name tot stand gekomen om ouderen niet 'vast' te laten zitten in hun huidige woning, wanneer een nieuwe hypotheek voor een ander huis conform de standaardregels van de GHF niet zou passen. In dat geval mogen de werkelijke lasten die gelden als uitgangspunt worden genomen in de inkomenstoets. Juist als er (een gedeeltelijke) aflosvrije hypotheek wordt afgesloten, zijn deze lasten lager dan wanneer

er naast hypotheekrente ook aflossing betaald zou moeten worden. Het is dus mogelijk dat een dergelijke hypotheek wel passend is op de werkelijke lastentoets, terwijl de standaardnorm niet toereikend is. Dit geldt overigens in een aantal gevallen ook bij een oversluiting van een hypotheek voor een bestaande situatie. Deze verruiming wordt ook gedragen onder de regels van de Nationale Hypotheek Garantie. Op het

moment van schrijven volgen nog niet alle geldverstrekkers deze verruiming. Van Bruggen Adviesgroep kent ook hier alle mogelijkheden en kan juist ook deze groep cliënten van een passend

advies voorzien. Daarnaast kan het voorkomen dat gepensioneerden gebruik willen maken van hun overwaarde. Dat is soms mogelijk met een extra hypotheek waarover aanvullende (rente)lasten betaald dienen te worden. Er zijn echter ook specifieke overwaardeconstructies bij zowel enkele gemeenten

verkrijgbaar, als bij enkele hypotheekverstrekkers. Uiteraard zijn dergelijke situaties altijd maatwerk en wordt in elk individueel geval bekeken of er mogelijkheden bestaan om, zonder dat een cliënt hoeft te verhuizen, de overwaarde (deels) te verzilveren. De komende jaren zal deze doelgroep alleen maar groter worden. Van Bruggen Adviesgroep volgt nauwlettend alle ontwikkelingen en is actief betrokken bij het initiëren van nieuwe initiatieven.

Het kan zijn dat u wilt verhuizen naar een andere woning, maar dat u bij verkoop van uw huidige woning wordt geconfronteerd met een restschuld. Tijdens de crisis zijn de huizenprijzen behoorlijk gedaald. Hierdoor werd de huidige marktwaarde van veel woningen lager dan de hypotheekschuld. Deze woningen staan ‘onder water’ en bij verkoop ontstaat er dan een restschuld. Vlak na de crisis stonden Nederland ruim 1 miljoen woningen ‘onder water’. Sinds het herstel in de economie daalt

dit aantal snel. Over restschuld bestaat helaas nog veel onduidelijkheid in de markt. Veel huizenbezitters denken ten onrechte dat ze niet kunnen verhuizen indien er een restschuld ontstaat bij de verkoop van de woning. Maar ook veel huizenbezitters zonder concrete verhuisplannen maken zich (vaak onterecht) zorgen over een mogelijke restschuld. De zorgen zijn niet altijd terecht of

noodzakelijk. De huidige markt biedt namelijk nog steeds kansen. Een restschuld hoeft niet altijd een belemmering te zijn om te verhuizen. Banken kunnen, soms (een gedeelte van) de restschuld meefinancieren in een nieuwe hypotheek. Uiteraard dient uw inkomen dit toe te laten. De rente voor

een restschuld ontstaan vanaf 2018 is niet meer fiscaal aftrekbaar. Het online informatiepunt www.restschuldinfo.nl is een initiatief van de Nederlandse Vereniging van Banken en geeft u inzicht in de mogelijkheden die er zijn om een restschuld te financieren. Op de website kan iedere huizenbezitter eenvoudig een eventuele restschuld berekenen.

Het kan zijn dat u, in tegenstelling tot wat u wellicht denkt, helemaal niet ‘gevangen’ zit in uw huidige woning. Een eventuele restschuld kunt in soms meefinancieren in uw nieuwe hypotheek. Zo kunt u wel degelijk verhuizen. Het kan blijken dat doorstromen naar een grotere, duurdere woning juist nu wel mogelijk is.

14. Senioren

15. Restschuld

29

Versie 2019.02.KMG

Het (mee)financieren van een restschuld is onder voorwaarden ook mogelijk met NHG. U hebt

daardoor in elk geval ruimere mogelijkheden om alsnog te verhuizen.

Wanneer u uw kinderen verzorgd wenst achter te laten na uw overlijden, is het opstellen van een testament (door een notaris) belangrijk. Hierin kunt u vastleggen wat uw wensen zijn met betrekking tot (onder andere) uw vermogen. Wanneer u een huis koopt, verwerft u vermogen en daarbij een hypotheek. Duidelijke afspraken zijn dan ook zeker aan te raden. Juist ook als u samen een huis

koopt en niet gehuwd bent, is een testament eigenlijk altijd noodzakelijk. De wetgeving wordt op dit punt wel steeds verder aangepast, maar niets is zo duidelijk als een document waarin alles vastligt. Bij het aangaan van een hypotheek hebt u een notaris nodig. Dat kan het aangewezen moment zijn om een testament te laten maken of te herzien. Eveneens wanneer u al eerder gehuwd bent of kinderen uit een vorige relatie hebt, is het verstandig alles goed en volledig vast te leggen.

De meest voorkomende bepalingen in een testament zijn:

Uitsluitingclausule: uw vermogen wordt niet verdeeld indien uw kind gaat scheiden Tweetrapsmaking: bij kinderloos overlijden van uw kind gaat het geërfde vermogen naar de overige

broers of zusters Bewind: u wenst niet dat uw gehele vermogen op 18-jarige leeftijd van uw kind wordt vrijgegeven,

maar gefaseerd en bijvoorbeeld op 25 jarige leeftijd in één keer Bewindvoerder: u wijst iemand aan die samen met uw kinderen de juiste beslissingen neemt over wat

wel en niet van uw vermogen mag worden uitgegeven Hertrouwen: indien u wenst te hertrouwen zorgt u eerst voor uitbetaling van de kindsdelen Flexibele renteclausule: door niet te kiezen voor de wettelijke 6% regeling bespaart u de te betalen

erfbelasting voor uw kinderen Voogdijregeling: degenen die voor uw kinderen gaat zorgen Volmacht: u wijst een kind aan die de begrafeniskosten mag voldoen zonder hier toestemming voor te

vragen bij de andere broers en zusters

Uiteraard is een testament maatwerk. Gemiddeld kost een testament al gauw minimaal € 400. Van Bruggen Adviesgroep heeft met diverse notarissen arrangementen.

Daardoor kunt u veel geld besparen. Bij onverhoopt overlijden dient u rekening te houden met

eventuele successierechten die u aan de fiscus moet betalen. Het nieuwe huwelijksgoederenrecht vanaf 2018 werpt weer een nieuw licht op uw vermogenspositie. Een testament is dus veelal erg zinvol. Ook als u een testament hebt gemaakt in het verleden raden wij u aan dit periodiek te laten toetsen bij een notaris.

Vaak hebt u voor het verkrijgen van hypotheek een taxatierapport nodig. Een onafhankelijk makelaar taxeert de woning en bepaalt de marktwaarde. De geldverstrekker beoordeelt hoe de hypotheek zich verhoudt tot deze marktwaarde. Hoe minder u leent, hoe lager het rentepercentage is. Taxaties

worden altijd vastgelegd in landelijke registratiesystemen.

LET OP: De fiscale regels en kaders zijn vastgesteld door de minister. NHG biedt hier aanvullend passende oplossingen voor. Het acceptatiebeleid van de diverse geldverstrekkers toont momenteel nog veel beperkingen. Het meefinancieren van een restschuld, hoewel wellicht

passend op uw inkomen, is dus nog niet in alle gevallen een garantie. De banken zijn hierover in overleg en ook de AFM controleert sterk op naleving van de regels op dit terrein.

16. Testament

17. Taxatie

30

Versie 2019.02.KMG

Zo bent u verzekerd van een juiste waardebepaling. Zodra het rapport is geregistreerd ligt het vast

en kan het niet meer gewijzigd worden. Van Bruggen Adviesgroep kan de juiste afstemming vinden voor u, zodat u de garantie hebt vóórdat het wordt vastgelegd, of de uiteindelijke uitkomst voor uw persoonlijke situatie toereikend is. In een aantal gevallen mag u volstaan met het overleggen van een recente WOZ-waarde. Een geldverstrekker kan zich desondanks altijd het recht voorbehouden om (alsnog) een taxatierapport te vragen. Ook bij nieuwbouw in eigen beheer is een taxatierapport vaak verplicht. Een taxatie is enorm belangrijk voor het rondkrijgen van een hypotheek. Een juiste taxatie kan

zorgen voor de optimale hypotheek qua bedrag én ervoor zorgen dat u in de juiste risicoklasse valt voor het bepalen van de risicoklassen. Van Bruggen Adviesgroep werkt samen met veel makelaars en is thuis op deze markt. Hierdoor weet u dat u een passend rapport krijgt, vaak ook met extra korting op de taxatiekosten! In een aantal gevallen volstaat het overleggen van een WOZ-waarde of een verkort taxatierapport. De eisen daarvoor verschillen per geldverstrekker.

Wanneer u zelf een taxatie regelt kan het daarnaast ook zijn dat het niet geheel aansluit bij uw persoonlijke situatie (u moet dan bijvoorbeeld extra eigen middelen inbrengen) of de normen van de

hypotheekverstrekker en daardoor mogelijk zelfs niet eens bruikbaar is. In dat geval zult u een nieuw taxatierapport dienen te laten verzorgen. Dat levert u extra kosten en rompslomp op, wat ook tot vertraging in uw dossier kan leiden.

Ons advies aan u is volledig gebaseerd op uw huidige situatie, uitgangspunten, wensen en mogelijkheden, alsmede de huidige kennis van de (fiscale) wetgeving. Het is dan ook een momentopname. Elke wijziging in uw situatie (zoals bijvoorbeeld het krijgen van kinderen, veranderen van baan etc.) kan doorwerken in de resultaten zoals hier beschreven. Het is dan ook mogelijk dat het advies nu past, maar in de toekomst niet meer (geheel) aansluit bij uw situatie. Er verandert veel. De fiscale wetgeving staat niet stil, maar ook bijvoorbeeld specifieke leenvormen

voor bepaalde segmenten (ouderen) of met een specifiek doel (energiebespaarleningen) zijn in opkomst, en kunnen soms binnen of naast een hypotheek gerealiseerd worden. Uiteraard neemt een Erkend Financieel Adviseur de tijd voor u en samen met u worden alle mogelijkheden besproken om uiteindelijk de beste variant te realiseren.

U bent vrij het advies niet (geheel) op te volgen. Daarnaast is het mogelijk dat er tussentijds veranderingen optreden in uw situatie of de wetgeving. In dergelijke gevallen geldt dat:

U problemen kunt krijgen met de betaalbaarheid van uw lasten U mogelijk voor een (gedwongen) verkoop van uw woning komt te staan U geconfronteerd wordt met verkoopverlies

Hieruit blijkt maar weer dat niet alleen het opvolgen van het geadviseerde van wezenlijk belang is,

maar ook om periodiek te bezien of de hypotheek nog aansluit bij uw situatie, wensen etc. Bij aanvang leggen wij vast of het advies is opgevolgd. Uiteraard kunnen er legitieme redenen zijn om af te wijken van hetgeen wordt aangeraden. In dat geval beschrijven wij wat er afwijkt, wat de reden daarvan is en wat de mogelijke consequenties voor u kunnen zijn.

ADVIES: Bezuinig niet op een goed taxatierapport. Het is vaak een onmisbaar element is het verkrijgen van de financiering. Van Bruggen Adviesgroep kent de goede taxateurs; die een

verantwoord rapport op maat voor u kunnen verzorgen. Daarbij regelen wij de korting voor u, zodat u én een rapport hebt dat u daadwerkelijk kunt gebruiken én een goede prijs daarvoor betaalt! Laat het regelen van een dergelijk rapport over aan de deskundigen!

18. Tenslotte

31

Versie 2019.02.KMG

Aansluitend op ons advies aan u, verzoeken wij u een beoordeling over ons advies en onze werkwijze

te plaatsen. Met uw reactie kunnen wij u verder van dienst zijn én onze dienstverlening steeds beter afstemmen op de wensen en ervaringen van onze cliënten. Het traject van het verkrijgen van een hypotheek kan vaak langdurig zijn. Geldverstrekkers hebben hun eigen voorwaarden, die soms afwijken van standaardregels als de NHG of de GHF. Wij hebben u daarop gewezen in onze gesprekken. Wij raden u aan bij een aankoop in de koopakte een ruime periode (minimaal 6 weken) te kiezen voor de ontbindende voorwaarden voor het verkrijgen van de

hypotheek. Pas immers als de geldverstrekker akkoord heeft gegeven (u verneemt dat dan direct van ons en/of de geldverstrekker) hebt u zekerheid dat uw hypotheek ook echt helemaal geaccepteerd is. Laat dus de termijn van de ontbindende voorwaarden niet verlopen voordat u dit akkoord vernomen hebt! Wij zullen dit mede voor u bewaken. Ons advies is gebaseerd op de huidige wet- en regelgeving. De benodigde en relevante informatie

halen wij onder meer van de volgende instanties en websites:

www.nhg.nl www.belastingdienst.nl www.afm.nl www.nibud.nl www.uwv.nl

www.rijksoverheid.nl www.mijnpensioenoverzicht.nl www.svn.nl

LET OP: Mochten in het traject tussen dit advies en de overdracht bij de notaris zaken veranderen, dient u dit onverwijld aan ons door te geven zodat wij uw situatie opnieuw kunnen bezien en eventueel het advies aan kunnen passen. Dit kan zelfs aan de orde zijn wanneer u al

een akkoord hebt van uw geldverstrekker op uw hypotheek!