Cursus basis

huurrecht

Lezing Escala28 januari 2011

1

Inhoud inleiding algemene bepalingen woninghuur handelshuur pacht (PM) interferentie tussen diverse wetgevingen /

bevoegde rechtbank? sociale huur

2

Inleiding de Belgische huurwetgeving vormt een complex

geheel met diverse onderdelen de bijzondere wetgevingen zijn: de wetgeving nopens

de hoofdverblijfplaats van de huurder, de handelshuurwetgeving, de pachtwetgeving.

een huurcontract kan enkel tot stand komen door minstens 2 wilsovereenstemmingen tussen de verhuurder(s) en de huurder(s)

een huurovereenkomst kan zowel mondeling als schriftelijk aangegaan worden

bepaalde bijzondere wetgevingen vereisen een schriftelijke overeenkomst

3

Algemene bepalingen: het zgn. gemeen huurrecht het gemeen huurrecht is van toepassing indien er

geen speciale bepalingen van toepassing zijn: woninghuur, handelshuur en pacht

het bevat het algemeen kader met betrekking tot het sluiten van het contract, de uitvoering en de verbreking van het contract.

2 soorten van huur ‘de huur van goederen’ en ‘de huur van werk’

4

2 soorten huur ‘de huur van goederen’ en ‘de huur van werk’

huur van goederen is een contract waarbij de ene partij zich verbindt om de andere het genot van een zaak te doen hebben gedurende een zekere tijd, en tegen een bepaalde prijs

huur van werk is een contract waarbij de ene partij zich verbindt om iets voor de andere te verrichten, tegen betaling van een tussen hen bedongen prijs

Algemene bepalingen: het zgn. gemeen huurrecht

5

Woninghuur de wet van 25 april 2007 heeft een aantal wijzigingen

ingevoerd de registratie van een geschreven huurovereenkomst is

een fiscale formaliteit die verplicht wordt opgelegd door de wet

een geregistreerd huurcontract verschaft de huurders meer zekerheid ten aanzien van bepaalde onverwachte gebeurtenissen en opzeggingsmogelijkheden van de verhuurder.

de woninghuurwet is immers opgemaakt als zijnde een beschermende wetgeving ten aanzien van de huurder(s) om een zekere “woon”zekerheid te garanderen, zijnde gedurende een gegarandeerde minimumtijd (9 jaar)

6

staat van het gehuurde goed: de wet vereist dat er bij voor intrede van de huurders

in het huurpand een omstandige plaatsomschrijving plaatsvindt in het bijzijn van beide partijen (tegensprekelijk), dit is van belang om bij het einde van de huurovereenkomst of na verbreking de mogelijke huurschade vast te stellen

indien er een partij weigert om een tegensprekelijke plaatsbeschrijving op te stellen, dan kan de huurder een beroep doen op de Vrederechter om een deskundige aan te duiden om die tegensprekelijk plaatsbeschrijving op te stellen

Woninghuur

7

duur van de huurovereenkomst: de wet voorziet in een minimum huur van 9 jaar met

recht op hernieuwing, alsook de mogelijkheid om een kortere huurovereenkomst tot maximum 3 jaar overeen te komen, met mogelijkheid tot 1 vernieuwing

overdracht van huur en onderhuur: deze moeten strikt contractueel geregeld worden

(dus op papier staan) onroerende voorheffing:

deze mag nooit te laste van de huurders gelegd worden

Woninghuur

8

indexatie: de indexatie gebeurt jaarlijks en men dient rekening

te houden met het feit dat de vordering tot indexatie van de huur tijd verjaart ten belope van 1 jaar

renovatie: er kan een bepaald contract afgesloten worden,

waarbij de huurders zich verbinden om bepaalde renovatiewerken uit te voeren in het gehuurde goed, dit mits compensatie van ‘geen’ of een ‘lagere’ huurprijs gedurende enkele maanden/jaren

dit dient schriftelijk overeengekomen te worden

Woninghuur

9

overdracht van het gehuurde goed: het is van belang dat u beschikt over een

geregistreerde huurovereenkomst waarbij uw huurovereenkomst een vaste datum krijgt

immers, een niet geregistreerde huurovereenkomst is in principe niet tegen stelbaar ten aanzien van de nieuwe kopers en u zult gebeurlijkvroeger het pand moeten verlaten

Woninghuur

10

verlenging wegens buitengewone omstandigheden verlengingen wegens buitengewone omstandigheden

vindt plaats in de volgende specifieke omstandigheden: de huurder(s) zijn te oud of te ziek of bevinden zich in een financiële precaire situatie om een nieuwe huurwoning binnen de opzegtermijn te vinden.

waarborg: het doel van de huurwaarborg is een waarborg te

verlenen voor de verhuurder(s) indien er schade is bij het einde van de huurovereenkomst.

de huurschade dient dus eerst na gerechtelijke of minnelijke vaststelling afgenomen te worden van deze huurwaarborg.

Woninghuur

11

Handelshuur de handelshuurovereenkomst is van toepassing op

kleinhandelaar(s) die in rechtstreeks contact staan met hun publiek

een complexe wetgeving waardoor er nog steeds een tussenkomst nodig is van een advocaat die deze artikelen met kennis van zaken zal toepassen (verlenging/opzeg)

Aanvraag verlenging1 dag te laat, dan vervalt u van uw recht tot het bekomen van een handelshuur hernieuwing

de bedoeling is de opgebouwde handelszaak te beschermen tegen de rechten van de verhuurder(s) om te kunnen “profiteren” van de meerwaarde die de huurder(s) hebben aangebracht aan het pand

12

Pacht (PM) de pacht van onroerende goederen die, hetzij vanaf de

ingenot-treding van de pachter, hetzij krachtens een overeenkomst van partijen in de loop van de pachttijd, hoofdzakelijk gebruikt worden in zijn landbouwbedrijf, met uitsluiting van de bosbouw

onder “landbouwbedrijf” wordt verstaan de bedrijfsmatige exploitatie van onroerende goederen met het oog op het voortbrengen van landbouwproducten die in hoofdzaak bestemd zijn voor de verkoop

het in gebruik nemen van onroerende goederen, door middel van de vestiging van vruchtgebruik onder de levenden door de wil van de mens en voor bepaalde duur

13

Interferentie tussen diverse wetgevingen / bevoegde rechtbank? de bepalingen van het “gemeen” recht zijn van

toepassing indien de huurovereenkomst niet valt onder bijzonder toepassingsgebied zoals hierboven besproken

het “gemeen” recht kan een aanvulling zijn op bepaalde zaken die niet geregeld zijn in de bijzondere wetgevingen

de bevoegde rechtbank inzake huur is de Vrederechter van het kanton bevoegd van de plaats waar het onroerend goed zich bevindt

14

Sociale huur regionalisering van de huisvesting :

decreet van 15 juli 1997 patrimonium van de sociale huisvestingsmaatschappijen

VHM beheert 133 000 huurwoningen, bouwgronden, edm

herkapitalisatie van de sociale huisvestingsmaatschappijen door verkoop

activiteiten van de sociale huisvestingsmaatschappijen : verhuren en verkopen de zgn. sociale huurwoningen (hoofdverblijfplaats) en de sociale koopwoningen (woonbehoeftige gezinnen of alleenstaanden)

15

voorwaarden voor uitoefening van het voorkooprecht :• subject gebonden voorwaarden (geen

inkomensgrens, 5 jaar huur• object gebonden voorwaarden (woning ten minste

10 jaar oud : huis of appartement)• uitsluitingen voor speciale sociale woningen (ADL,

monument, edm) of sociale huurwoningen opgericht onder een speciaal subsidieregime

• datum waarop de huurder aan de voorwaarden moet voldoen : beslissing raad van bestuur

Sociale huur

16

Spreker Mieke ListhaegheAdvocaatBaliestraat 688000 Brugge

Advocaat aan de Balie te Brugge en verantwoordelijke voor de Sociaal – Juridische dienstverlening Gezinsbond Gewest Brugge.

www.mieke-listhaeghe.be