. F U N C T I E M E N G I N G .

. 2 0 0 3 / 3 1 . 23 .

De mens is een creatief wezen met wensen en ideeën.De ruimte die nodig is om die beelden en wensen

in te vullen ontstaat wanneer je de vraag stelt wat doetde wijk met jou als mens, in plaats van wat doet de wijkfunctioneel. In het nieuwe functiemengen wordt de eco-nomische dimensie van een wijk verbonden met demenselijke dimensie daarvan, opdat zij elkaar kunnenbeïnvloeden en versterken. Want creativiteit leidt totinnovatie. Het nieuwe functiemengen zet geen goudenrandjes om sociale wijken en plant geen kantorenstro-ken als geluidsschermen: dat voegt immers niets toe aande beleving. Zij stelt de mens centraal. En houdt reke-ning met plekken waar mensen hun economische enculturele creativiteit kunnen manifesteren, de zoge-naamde ‘nutteloze’ ruimten. Hierdoor ontstaan sfeervol-le buurten met eigenheid. Het nieuwe functiemengenbundelt vastgoed en marketing, waardoor de wijk ietsauthentieks toevoegt aan de stad en mensen daar graagwillen leven.

Architecten en stedenbouwkundigen zoeken voortdu-rend nieuwe manieren om gebouwen vorm te geven ensteden in te richten. Vroeger was dit niet nodig, stedelij-ke gebieden ontstonden organisch. Mensen vestigdenzich bij een doorwaadbare plek van de rivier en gebruik-ten deze om graan te verbouwen en handel te drijven.Fabrikanten, notabelen en arbeiders volgden en om henheen ontstonden dorpen en steden. In de naoorlogsejaren van de vorige eeuw werden wijken zó ingericht dat

er ruimte was voor de opeenvolgende wereld van hetgezin, de straat, de buurt en tenslotte de hele wijk. MaarNederland bleek niet van elastiek. Alleen al in de tweedehelft van de vorige eeuw verdrievoudigde de bebou-wing: van 64 woningen per vierkante kilometer tot 192.En dan hebben we het nog niet over de toename aanwinkels, industriële bedrijfsruimtes, kantoren en par-keerplaatsen. Of de infrastructuur. Daarnaast stellen westeeds hogere eisen aan onze leefomgeving: meer groen,meer rust en vooral meer ruimte. Deze ontwikkelingenmaken dat we helemaal niet meer zonder planning kun-nen, met alle instrumentaria van dien: restrictief beleid,mainports, Randstad, knooppunten, compacte steden,het Groene Hart, de wet RO, de MER, streekplannen enbestemmingsplannen. Boven op deze plannen ligt eendikke laag reclame. Met begrippen als city branding,city marketing of parkmanagement brengen we onzegebouwde omgeving aan de man. Maar die marketinggaat vooral over de verkoop van een gereed product, enis dus ‘slechts’ promotie. In het huidige ruimtelijkeordeningsproces is weinig aandacht voor de wijze waar-op de mensen de wijk straks gaan gebruiken.

GeformatteerdEn juist hier ontstaat nu een probleem. Veel steden-

bouwkundige plannen lijken op elkaar en voegen nauwe-lijks waarde toe aan de omgeving. Bovendien lijken zeverstild in de tijd: de plannen van vandaag hadden ooktien jaar geleden kunnen worden ontwikkeld. Verder is

HET NIEUWE FUNCTIE-MENGEN ALS ECONO-MISCHE KATALYSATOR

Plannen voor Vinex-wijken en herstructureringswijken kenmerken zich door verzamelingen van gebouwen en

functies. Maar zij bepalen niet het karakter van de wijk, dat doen de mensen die daar zijn. Zij delen daar elkaars

leven en willen elkaar daar ontmoeten. Vreemd genoeg schenken bouwplannen wel veel aandacht aan

grondexploitatie en risico, maar minder aan menselijke behoeften. De mens lijkt slechts de consument die het plan

financieel haalbaar maakt. Een gemiste kans.

i r . R i c h a r d T h . S p l i n t e r M B A , i r . R e n é P. M . S t e v e n s M B A

. F U N C T I E M E N G I N G .

. 2 0 0 3 / 3 1 . 24 .

het de vraag of ze iets bijdragen aan de volgende honderdjaar. Veel plannen zijn inwisselbaar. Het ontwerp van eennieuwe wijk in Leeuwarden kan zó worden meegenomenin een gedachtewisseling over herstructurering in bijvoor-beeld Eindhoven. Of de revitalisering vaneen buurt in Roermond. De manier waar-op wonen, werken, winkelen, reizen enrecreëren nu worden samengevoegd, lijkthet ei van Columbus in ons drukkeNederland vol eisen en verlangens. Maarof dit echt zo is, hangt af van de manierwaarop deze visie op stedelijke gebieds-ontwikkeling wordt ingevuld. Op ditmoment lijkt functiemenging voorname-lijk een geformatteerde oplossing te zijn:hier woon je, daar werk je, hier is het ver-voerscentrum en winkelen kun je daardoen. Deze kijk op functiemenging bena-dert mensen als consumenten en gaathoofdzakelijk uit van de ‘hardware’ vande omgeving, de plekken en de gebou-wen. Dit kan op korte termijn commer-cieel aantrekkelijk zijn, op langere ter-mijn leidt deze visie tot een paar ernstige problemen.

Ten eerste zijn de architectonische en stedenbouwkun-dige inzichten zelf sterk aan verandering onderhevig.Bovendien ontwikkelt de maatschappij zich voortdurend.Hierdoor wijzigen die inzichten zich nog sneller. Dezeontwikkeling beïnvloedt de ‘omloopsnelheid’ van gebou-wen en gebieden. Zij moeten immers steeds sneller wor-den vernieuwd en worden aangepast aan de tijdgeest. Dehuidige visie op functiemenging reserveert geen ruimtevoor nieuwe inzichten. Niet conceptueel en niet letterlijk.Dat betekent dat die nieuwe wijk van vandaag over tien,twintig jaar opnieuw moet worden ingericht. Zo wordtfunctiemenging erg duur.

Ten tweede de ‘hardwarebenadering’. Nu staan bijfunctiemenging vooral de plekken en de gebouwen cen-traal. Het lijkt wel alsof wordt gedacht: ‘straks komen demensen erbij en dan gaat het werken’. Maar wanneer jeeen computer koopt en die op je bureau plaatst, doetdat ding ook niets uit zichzelf. De huidige benaderingvan functiemenging houdt geen rekening met mensenen hun creatieve ideeën en wensen. Misschien willen zijwel een theatertje opzetten in het winkelcentrum. Ofeen winkeltje beginnen tussen de woningen. Mensenbepalen de sfeer van de omgeving en het gebruik vangebouwen en plekken. Zij zijn de ‘software’ van hetgebouw en de plek. Wanneer de software niet matchtmet de hardware ontstaan stilte, verwaarlozing en ach-teruitgang. Dat maakt functiemenging erg onzeker.

Ten derde de kwaliteit. De vastgoedwereld heeft deafgelopen jaren erg veel geld en energie gestoken in

kwaliteitsverbetering. Maar die verbetering was vooralgericht op de materie zelf. We beschikken over prachtigeduurzame materialen. Maar wat heb je aan goede kozij-nen of toiletten die regenwater gebruiken wanneer het

gebouw na tien jaar weer moet wordengesloopt omdat de inzichten zijn veran-derd? Echte kwaliteit is fit for purpose,voldoet aan de werkelijke behoefte.Echte kwaliteitsverbetering betekent dusdat moet worden bekeken wat diebehoefte is. Hierbij is het van grootbelang om duidelijke keuzes te maken.Welke mensen gaan hier wonen en hoewillen zij leven. Wat is hun lifestyle enwelke eisen stelt dit aan de sfeer en devoorzieningen. Daar ontbreekt het aanin de huidige plannen. Zo is functie-menging niet erg duurzaam.

Tot slot de regie. Bij de huidige plan-ontwikkeling zijn veel specialistenbetrokken: architecten, stedenbouwkun-digen, projectontwikkelaars, beleggers,

aannemers, overheden enzovoorts. Deze experts zijn uit-muntend in hun vakgebied, maar spelen slechts één rolin het geheel. Zij kijken naar het eigen deel en naar deeigen belangen. Begrijpelijk, want de belangen zijngroot. Maar het oplossen van ‘slechts’ een eigen pro-bleem kan betekenen dat het stadsdeel de komendejaren met een veel grotere moeilijkheid wordt opge-zadeld. Dat is een enorme verantwoordelijkheid.Stadsontwikkeling vergt een lange voorbereidingstijd enhet lijkt logisch dat alles doorgaat, dat de trein moet blij-ven rijden. Maar soms veranderen omstandigheden eninzichten terwijl het plan wordt ontwikkeld en is hetwenselijk om veranderingen aan te brengen. Omdat datop lange termijn de levensvatbaarheid van een wijkgarandeert. Goede planontwikkeling vergt een wissel-werking tussen het geheel en de delen daarvan. Eensamenhangende visie. En een regisseur die alles in degaten houdt en zonodig aan de noodrem trekt. Geenprocesmanager die de lappendeken van subeisen vanspecialisten afvinkt. Zo blijft functiemenging erginefficiënt.

Geen ruimte voor nieuwe inzichten, uitgaan vangebouwen en plekken, verkeerde duurzaamheid engebrek aan regie: dit alles maakt de wijze waarop func-tiemenging nu wordt ingezet tot een uiterst wankel con-cept. Een concept dat met rigide formats werkt, overalinpasbaar is en weinig waarde toevoegt. Dat is erg duuren zeer inefficiënt. Wat dit betekent, merken we nu:door de slechte economische omstandigheden staan veelkantoren leeg en er valt op niets anders te concurrerendan de prijs. Niet op kwaliteit, want ze lijken allemaal opelkaar. Ze zijn marktconform, bijna marktuniform:

VEELSTEDENBOUW-

KUNDIGEPLANNEN LIJKEN

OP ELKAAR

. F U N C T I E M E N G I N G .

. 2 0 0 3 / 3 1 . 25 .

geschikt voor 80 procent van alle gebruikers, maar nietaantrekkelijk. Vanuit risicomanagement begrijpelijk,maar commercieel gezien een verkeerde keuze.Churchill heeft eens gezegd: ‘We shape our buildingsand afterwards our buildings shape us.’ Er is nog nietveel veranderd. De vooruitgang in architectuur blijktvooral vooruitgang in techniek. Mensen voegen zich nogsteeds naar de plek of het gebouw, in plaats van anders-om. Maar mensen zijn niet alleen consumenten.

IdentiteitsmengingIntegendeel, wij hebben dromen, wensen en ambities.

Om die in te vullen, nemen we contact op met elkaar,reizen we, stichten we gezinnen, gaan we ergens werkenof starten we een eigen onderneming. Daarom hebbenwe verdriet, zijn we blij, willen we ons vermaken, kopenwe dingen, studeren we of doen we eens een dagjeniets. Onze dromen en wensen bepalen wat we doen.Slechts een deel van onze tijd zijn we consumenten. Dehuidige benadering van functiemenging richt zich vooralop het laatste. Dat toont meteen de beperktheid aan.Want het gaat niet om de functies ‘wonen, werken ofwinkelen’. Dat zijn activiteiten die we verrichten om ietsanders te bereiken: namelijk de behoefte die wordt inge-geven door onze ziel, onze identiteit, onze zakelijkeambities.

Het is daarom de hoogste tijd om het begrip functie-menging te upgraden van functiemenging naar identi-teitsmenging. Het gaat immers niet om de taken dieergens kunnen worden verricht, maar om de GeniusLoci, het kenmerkende van de plek. Niet de ‘hardware’bepaalt of een plek op een goede stedenbouwkundige

of commercieel interessante manier wordt ontwikkeld.Nee, dat doet de ‘software’, de purpose ofwel de identi-teit van die plek.

Identiteit is uniek en voegt waarde toe. Het heeft ookeen tweeledige betekenis. Aan de ene kant zegt identi-teit iets over de collectiviteit van de groep, tegelijkertijdbenadrukt het de herkenbaarheid van het individu daar-in. Zo kun je ook binnen een groep een eigen sfeercreëren. De meeste gebouwen voegen echter weinig toeaan hun omgeving, hun ‘groep’. Gebouwen kunnen enmoeten echter meer zijn: gebouwen met betekenis voorbewoners en omgeving, gebouwen met emotie en ver-beeldingskracht. Dat geeft stabiliteit: het onderscheiden-de karakter is immers duidelijk zichtbaar, en dat is eenkwaliteit die gebruikers herkennen en waar zij steedsweer naar terugkeren. Als de sfeer goed is, komen demensen. Hoe dat werkt, zien we in sommige winkel-centra, in films en in muziek.

Met behulp van de door ons ontwikkelde Vastgoed-MarketingMatrix® kan dit ook in stedenbouwkundigopzicht worden toegepast. Een wijk appelleert dan aaneen bepaald gevoel, communiceert, werkt beïnvloedendop gedrag en heeft een sterke symbolische waarde. Danzijn wijken met hun gebouwen belangrijke identiteits-dragers. Maar om de transitie te maken van functiemen-ging naar identiteitsmenging moet een aantal zaken wor-den ingevuld.

Ten eerste: denken vanuit een ‘script’. Waar gaat hetom op die plek of in dat gebouw. Voor wie ga ik ietsmaken. Wat maakt dit gebouw of deze wijk onderschei-

The Foundation for Real Estate Students from Holland(FRESH) werkte tijdens de FRESH Consultancy Weekbegin december aan de case ‘Centrum Amsterdam-Noord’. Een complexe case: als je ziet wat ervarenprofessionals ervan maken, denk je ga er maar aanstaan. Maar de Fresh-generatie kan deze kans grijpenom anders te kijken en anders te handelen. Imiteerniet het gebruikelijke denken in vastgoed, maar weesjezelf. En vooral, wees creatief.

Dit geldt ook voor Amsterdam-Noord. Dat hadden weliever authentieker gezien: het is een algemeen for-mat. Stedenbouwkundig is met het plan niets mis,maar het is niet duidelijk hoe hier naar is gekeken. Ditplan benadrukt niet wat de wijk toevoegt aan de stad:het kan ook Zierikzee zijn of Tilburg. Er is een soortfallus neergezet op een knooppunt: dat deden ze inde middeleeuwen al met kerken. Prima, maar of deidentiteit van de wijk daar nu van afhangt. Verder is

een strook geluidwerende kantoren gepland.Sommige worden verkocht, andere verhuurd en eengroot deel wordt de komende jaren niet ingevuld.Waarom geef je daar niet tijdelijk een andere bestem-ming aan. En waarom worden die kantoren niet ver-weven met het wonen. Dit is een stad, geen Vinex-locatie.

Waarom wil je in Amsterdam-Noord wonen of eenbedrijf vestigen, zijn de vragen waar je mee moetbeginnen. Wat maakt dit stadsdeel uniek ten opzichtevan de andere. Moet dat worden veranderd of wordenversterkt. Wanneer je op een ander abstractieniveaukijkt, is Amsterdam een vrijplaats. Een mooi symboolhiervan is het Vondelpark: een gewoon park, maar hetnodigt mensen uit om zichzelf te zijn. Dat sluit aan bijde sfeer van Amsterdam. Die vrijplaatsfunctie van hetcentrum is al lang weggedrukt: te duur geworden.Wellicht een kans voor Amsterdam-Noord.

Centrum Amsterdam-Noord, een complexe case voor FRESH

. F U N C T I E M E N G I N G .

. 2 0 0 3 / 3 1 . 27 .

dend van de rest van de omgeving: wat is de identiteit,de Genius Loci. Vanuit dat script wordt een draaiboekgemaakt: welke emotie wil ik oproepen, hoe ga ik datverbeelden, wat moet het beeld teweegbrengen, enzo-voorts. Het script is en blijft de rodedraad in het project. Dit is de software-benadering. Niet eerst ‘wat ga ik maken’,zoals in de huidige hardwarebenaderinggebeurt. Dan moet het bestaande ste-denbouwkundige programma vanuit hetbestemmingsplan worden verkocht. Hetnieuwe denken is: eerst focussen, danbouwen en daarna verkopen. Daarmeeis de locatie meteen fit for purpose enontstaan echte kwaliteit en echte duur-zaamheid.

Een volgend aandachtspunt is: ruimtelaten voor vernieuwing. We zagen datstedenbouwkundige concepten en maat-schappelijke veranderingen elkaar steedssneller opvolgen. Bij het huidige functie-mengen zijn gebouwen en omgevingendus eerder toe aan renovatie. In het nieuwe identiteits-mengen krijgt vernieuwing letterlijk de ruimte: wewachten nog even met het invullen van alle plekken engeven ruimere bestemmingen aan gebouwen. Die toler-antie biedt ruimte voor creativiteit, en daarmee voorinnovatie en economische groei. De kruisbestuivingendie zo ontstaan, leiden tot nieuwe ontwikkelingen,essentieel voor kennissamenlevingen. Ook de Ameri-kaanse hoogleraar regionale economische ontwikkelingRichard Florida laat in zijn boek The Rise of the CreativeClass zien dat juist de regio’s die creativiteit aanmoedi-gen tot ontplooiing komen. Florida noemt drie T’s vooreconomische groei: talent, tolerantie en technologie.Steden moeten volgens hem creatieve mensen aan zich

binden: deze nieuwe toonaangevende ‘klasse’ voegt doorhun creativiteit waarde toe waar bedrijven op afkomen.Ruimte laten voor vernieuwing is dus een economischekans. Het biedt ook de gelegenheid om locaties op een

later tijdstip in te vullen of om debestemming van bestaande gebouwen tewijzigen, passend bij de eisen van tijd.Hierdoor blijft het gebied actueel.

Tot slot: de regie. Ook nodig in hetnieuwe identiteitsmengen, maar dan welop een andere manier. Bij het huidigefunctiemengen is meestal een proces-manager aanwezig, maar deze houdtvooral de lappendeken van programma-eisen en wensen van experts bij elkaar.Het is logisch dat iedere specialist trotsis op zijn prestaties en waarde hecht aanhet eigen belang, maar suboptimalisatieen risicomijdend gedrag zijn het resul-taat. Daarom is een verbindend conceptvan identiteitsmenging noodzakelijk. Eneen ander type supervisor, iemand die

als een regisseur het script in de gaten houdt en eenoverkoepelende verantwoordelijkheid draagt. Dezeregisseur streeft naar een creatieve cultuur en selecteertop basis van het script en het toekomstige welzijn vanhet geheel.

Bij identiteitsmenging ontstaat een echte symfonie.Een symfonie die vastgoed aan marketing bundelt, vol-doet aan de eisen van grondexploitatie, stedenbouw enarchitectuur, zich tegelijkertijd extra positioneert doorhaar authenticiteit en een economische katalysator is.Het geheel is meer dan de som der delen. In zo’n wijkvoelen mensen en bedrijven zich thuis.

STRAKS KOMENDE MENSEN ERBIJ,

DAN GAAT HETWERKEN

ir. Richard Th. Splinter MBA, ir. René P.M. Stevens MBA,directie van ATELIER V design & development B.V. in Amersfoort (www.atelier-v.nl). Beiden zijn architect en

hebben een bedrijfskundige opleiding gevolgd.