Het hoe, wat en waarom van

bedrijfsverplaatsingen

Jan DoorakkersUtrecht, 25 maart 2014

Opzet presentatie

• Voorstellen• Vestigingsplaatsfactoren• Buitenlandse bedrijven versus binnenlandse starters• Verplaatsers / verhuizers• Trends en ontwikkelingen• Beleidsinvloeden• Tot slot

Voorstellen

• Jan Doorakkers• Afgestudeerd planoloog• Ca. 25 jaar actief in ruimtelijk economisch veld• Werkgevers: adviesbureaus en ondernemersvereniging• Opdrachtgevers: van overheden (van ministeries tot stadsdelen), via

KvK’s en ROM’s tot ondernemersverenigingen en individuele bedrijven en vastgoedeigenaren• En u bent?????

Vestigingsplaatstheorieën

• Drietal theorieën dominant:

• De klassieke of traditionele theorie: laagste kosten bepalen locatie; ondernemer als homo economicus.• De moderne of behaviorale theorie: kennis van de bedrijfsomgeving steeds

belangrijker; interpretatie van beschikbare informatie.• De institutionele benadering: bepalend zijn de formele instituties (o.a. wet-

en regelgeving) en niet-formele instituties (o.a. normen en waarden, conventies); locatie bepaald door investeringsstrategie.

• Nieuw: de evolutionaire theorie: levensfase van bedrijf speelt belangrijke rol.

De traditionele vestiger

De moderne vestiger

De investeringsstrategie

Vestigingsplaatsfactoren

• Het bekende rijtje:

• Bereikbaarheid en ligging• Arbeidsmarkt• Fysieke ruimte• Woon- en leefklimaat

• Sectorale verschillen• Verschillen door de uit te oefenen activiteiten

Sectorale verschillen

• Industrie m.n kosten gedreven / kostenminimalisatie• Groothandel m.n. ligging ten opzichte van de markt (afnemers)• Transport en logistiek m.n. ligging ten opzichte van de markt:

toeleveranciers en afnemers / kostenminimalisatie• Dienstverlening m.n. ligging ten opzichte van de markt (klanten),

arbeidsmarkt en woon- en leefklimaat

Type activiteiten

• Productie: kostenminimalisatie / loonkosten• Assemblage: kostenminimalisatie (loonkosten) en ligging t.o.v.

toeleveranciers en afnemers (transportkosten)• R&D: kennis en expertise; universiteiten; academische ziekenhuizen• Sales: dicht op de markt• Hoofdkantoor: wet- en regelgeving (m.n. fiscaal); politieke stabiliteit

Besluitvormingsproces

• Drie fasen te onderscheiden:

• De oriëntatiefase• De selectiefase• De onderhandelingsfase

• Onderscheid nieuwe vestigers – verplaatsers / verhuizers

Buitenlandse bedrijven

• Verloop zoekproces:

• Reden / aanleiding verplaatsing: • Verplaatsen (deel van de) activiteiten • Uitbreiding marktgebied• Overname / fusie

• Landenkeuze: locatie ten opzichte van markt:• Consumentenmarkt• Grondstoffenmarkt• Toeleveranciers / afnemers (B2B)• Kosten: loonkosten, fiscale mogelijkheden, investeringspremies, etc.

Buitenlandse bedrijven

• Keuze regio of gemeente:• Bereikbaarheid / ligging: aanvoer / afvoer van goederen / producten• Beschikbaarheid ruimte• Arbeidsmarkt: beschikbaarheid en opleidingsrichting en -niveau• Woon- en leefklimaat, o.a. onderwijs en gezondheidszorg voorzieningen, woningaanbod• “gevoel en beleving”

• “Het onderste uit de kan”:• Gemeentelijke dienstverlening• Geen loze beloften• Inzetten op totaalpakket

Binnenlandse starters

• Eigenlijk geen sprake van zoekproces:

• Woonplaats = vestigingsplaats• Woonplaats is vaak:

• Gemeente waar de opleiding is genoten / ‘nieuw’ sociaal netwerk• Gemeente waar het ouderlijk huis staat / ‘oud’ sociaal netwerk

Verplaatsers / verhuizers

• Jaarlijks verplaatst ca. 7% van alle bedrijven • Bedrijf verplaatst bij voorkeur niet:• Vraagt investering: grond, pand, verhuiskosten• Reactie personeel• Bedrijfsproces komt stil te liggen

• Verplaatsing vaak gerelateerd aan levensfase bedrijf• Grote sectorale verschillen• Verplaatsing gerelateerd aan huur dan wel eigendom bedrijfspand• Verplaatsingen onder invloed van overheidsbeleid

Verplaatsers / verhuizers

• 80 – 90% van alle verplaatsers blijft binnen de eigen gemeente• 15 – 20% van de verplaatsers blijft binnen de regio• Max. 5% komt van buiten de regio

• Percentage verplaatsers binnen eigen gemeente neemt toe!!!• Bedrijven van buiten regio zijn op zoek naar specifieke locatie• Meeste aandacht voor incidentele vestigers m.n. vanwege nieuwe

banen

Verplaatsers / verhuizers

• Pushfactoren:1977 1988 1999 2008

Gebrek aan uitbreidingsruimte Gebrek aan uitbreidingsruimte Gebrek aan uitbreidingsruimte Gebrek aan uitbreidingsruimte

Organisatorische overwegingen Organisatorische overwegingen Organisatorische overwegingen Organisatorische overwegingen

Slechte staat Moeilijke plaatselijke Optimistische Optimistische

bedrijfsruimte verkeerssituatie toekomstverwachting toekomstverwachting

Dreigende onteigening/

huuropzegging Slechte staat bedrijfsruimte Geen representatief gebouw Geen representatief gebouw

Geen representatieve omgeving Geen representatief gebouw Slechte staat bedrijfsruimte Slechte staat bedrijfsruimte

Verplaatsers / verhuizers

• Pullfactoren:1977 1988 1999 2008

Mogelijkheid tot uitbreiding Gunstige verkeersligging Gunstige verkeersligging Gunstige verkeersligging

Organisatorische overwegingen Mogelijkheid tot uitbreiding Representatief gebouw Representatief gebouw

Aanwezigheid bedrijfsruimte Gunstige plaatselijke verkeerssituatie Mogelijkheid tot uitbreiding Aanwezigheid bedrijfsruimte

Gunstige verkeersligging Lage prijs grond en gebouwen Aanwezigheid bedrijfsruimte Lage prijs grond en gebouwen

Gunstige plaatselijke Betere bereikbaarheid voor afnemers Meer parkeergelegenheid Representatieve omgevingverkeerssituatie

Verplaatsers / verhuizers

• Opvallende afwezigen in rijtjes push- en pullfactoren:

• Arbeidsmarkt• Overheid

• Relatie met geringe verplaatsingsafstand als verklaring?!

Verplaatsers / verhuizers

• Doorslaggevende keepfactor:

• Arbeidsmarkt, arbeidsmarkt, arbeidsmarkt, …….

Trends en ontwikkelingen

• Afname aantal medewerkers per bedrijf: alle sectoren• Afname aantal vierkante meters bedrijfsruimte: NIET alle sectoren• Afname milieucategorie• Technologische innovaties: m.n. automatisering, robotisering, 3D-

printing• Vervaging onderscheid B2B en B2C• Van koop naar huur• Onderscheid tussen woon- en werkuren vervaagt

Trends en ontwikkelingen

• Bindingspercentage neemt af: aandeel van de werkgelegenheid dat zich bevindt op bedrijventerreinen onder de 30%• Beleidsmatig wordt nog te vaak ingezet op regionale

bedrijventerreinen en kantoorontwikkeling op stationslocaties• Bedrijventerreinenmarkt is vragersmarkt• Kwaliteit in plaats van kwantiteit• Hanteer segmentering die aansluit bij optiek ondernemers• Flexibiliteit en meerwaarde voor het bedrijventerrein centraal in

bestemmingsplan

Beleidsinvloeden

• Scheiding wonen en werken o.i.v. volksgezondheid• Van solitaire bedrijfsvestigingen naar bedrijventerreinen: van private

rol naar publieke rol• Scheiding wonen en werken beleidsmatig nagestreefd• Leefbaarheid woongebieden centraal• Nationaal stimulerings- en spreidingsbeleid, incl. investeringspremies,

vanuit optiek maakbare samenleving

Beleidsinvloeden

• Bedrijfsruimtemarkt werd ‘veranderd’ in aanbodmarkt• Bedrijventerreinontwikkeling werd domein ruimtelijke ordenaars• Wet- en regelgeving meer en meer dominant• Bestemmingsplannen ‘gedomineerd’ door achterhaalde SBI-codes en

milieucategorieën• Segmentering o.b.v. enerzijds kwalificaties (hoogwaardig, zwaar) en

anderzijds sectoren (logistiek)

Beleidsinvloeden

• Nu beleidsmatig ingezet op werklandschappen• Omschakeling van monofunctioneel naar multifunctioneel• Levendigheid en reuring op bedrijventerrein centraal• Pas op: meerwaarde voor bedrijventerrein moet centraal staan• Ga bij segmentering uit van functionele eisen bedrijven:• Bedrijventerreinen voor grootschalige bedrijven• Werklandschappen voor kleinschalige en middelgrote bedrijven• Sector niet relevant, maar ‘gedrag’ / functioneren van het bedrijf

Tot slot

• Vraag naar bedrijfsruimte is een vragersmarkt!• Nabijheid wordt een steeds belangrijkere factor• Gastvrijheid / optimale dienstverlening• Niet nee, tenzij maar ja, mits• Zet in op behoud reeds gevestigde bedrijven