HC Actualiteiten 2014 LV - ots.nl LV - kabels en... · • Bijzondere bedingen in...

1

HC Actualiteiten 2014 LV

Kabels en Leidingen

Financierbaarheid van

grond in landelijk gebied

2

Leerdoelen

De cursist kan:

• De Belemmeringenwet Privaatrecht (BWP) beschrijven

• De relevante procedurestappen in het kader van de BWP onderscheiden

• Een houding aannemen die passend is bij de fase in het proces en het krachtenveld daar om heen

• Een passende schadeloosstelling die voortvloeit uit de op te leggen belemmering berekenen

• De invloed van een reeds gevestigde belemmering op een onroerende zaak waarderen

Kennismaking

Er ligt een (virtueel) tracé door het lokaal, wie heeft er hinder van en wat zijn, zijn of haar ervaringen met kabels en leidingen.

3

Voorbereiding

• Kaartjes met situaties

• Tafelgesprek

• Waarbij één persoon (of twee personen) de rol speelt van de “gedupeerde” die een kabel of leiding door zijn perceel krijgt

• Een ander is de adviseur van de “gedupeerde”

• De derde persoon is degene die de namens de netbeheerder de leiding of kabel wil aanleggen en de zakelijke rechten en/of aankoop hiervoor dient te regelen

Presentatie Kabels en leidingen

4


Tennet, nieuwbouw


5



6

Wettelijk kader; kabels en leidingen

1. Belemmeringenwet privaatrecht

2. Gaswet

3. Electriciteitswet

4. Telecommunicatiewet

5. Wro

6. Wabo

Wettelijk kader; kabels en leidingen

Belemmeringenwet privaatrecht

Doel: De belemmeringen op te heffen, welke door hen, die ten aanzien van onroerende goederen enig recht kunnen doen gelden, aan de totstandkoming en de instandhouding van werken, in het openbaar belang aanbevolen of ondernomen, in de weg worden gelegd.

Opdracht: Vragen (vragenblad wordt uitgereikt) maken aan de hand van de wetstekst van de Belemmeringen Wet Privaatrecht en de leidraden gedoogplicht procedure BP.

7

Beleid; kabels en leidingen

Nationaal Beleid

Europees Beleid

Internationaal Beleid

Landelijke grote netwerken: VELIN en VEWIN, GPKL met VNG, KLIC van kadaster, EnergieNederland, SKL

Kennisinstellingen

Beleid; kabels en leidingen

Wist u dat:

• Een klic-melding verplicht is als u de grond mechanisch gaat roeren (ook in uw achtertuin).

• Bij 1 op de 10 graafwerkzaamheden schade ontstaat aan kabels en leidingen.

• Het verplicht is om uw klic-melding tijdens de graafwerkzaamheden op de werklocatie bij te hebben.

• Veel verzekeringsmaatschappijen niet uitkeren bij graafschade als u geen klic-melding heeft gedaan.

• Het agentschap Telecom (onderdeel van het ministerie van economische zaken) zorgt voor de handhaving van de wion wet (Wet informatie‐uitwisseling ondergrondse netten). Zij grote boetes kunnen uitkeren als men geen klic-melding kan kan overleggen tijdens mechanische grondwerken.

8

Ruimtelijke Inpassing; kabels en leidingen

Nationaal niveau; op basis van een RIP (Rijks InpassingsPlan) kan een gedoogbeschikking worden afgegeven voor betreding van gronden, af te geven door de burgemeester.

Provincie alleen voor vergunningen.

Gemeente, opname in bestemmingsplannen.

Er is een Nadeelcompensatieregeling voor kabels en leidingen.

In het kader van de BP kan een gedoogbeschikking opgelegd worden.

Zakelijk Recht Overeenkomst; kabels en leidingen: BW 5, negen titels

1. Eigendom algemeen

2. Eigendom roerende zaken

3. Eigendom onroerende zaken

4. Bevoegdheden en verplichtingen van eigenaars van naburige erven

5. Mandeligheid

6. Erfdienstbaarheden

7. Erfpacht

8. Opstal

9. Appartementsrechten

9

Zakelijk Recht Overeenkomst; kabels en leidingen

Hoe ziet deze ZRO eruit?

Zones zijn afhankelijk van de diameter, het gebruik of de zwaarte van de kabel of leiding.

Bij een elektriciteitsleiding is dit b.v. 70 m uit het hart van de leiding.

Vergoeding ZRO; kabels en leidingen

Periodieke retributie en eenmalige vergoeding voor schade mogelijk.

Praktijk is dat vaak de jaarlijkse vergoeding afgekocht wordt.

10

Verschil ZRO en Gedoogbeschikking; kabels en leidingen

Recht van opstal ontstaat uit minnelijk overleg, gedoogbeschikking wordt opgelegd.

Bij een recht van opstal kunnen aanvullende afspraken gemaakt worden en kan deze voor een bepaalde periode afgesproken worden.

Maar de leidinglegger kan ook meer beperkingen opleggen dan wettelijk nodig zijn (t.o.v. gedoogbeschik-king) en hij hoeft geen juridisch traject te doorlopen.

De leidinglegger kan een premie betalen voor een snel resultaat.

Waardedaling perceel als er een leiding doorloopt of een hoogspanning over het perceel?

Overeenkomst of Gedoogbeschikking

Gedoogbeschikking

Gedogen van: • totstandkoming;• instandhouding en • opruiming van werken;• rooien, opsnoeien van takken of inkorten wortels

indien noodzakelijk voor het werk.

Gedoogbeschikking:

qua tekst nog géén A4’tje

11


bijv. TenneT, aantal pagina’s:• Overeenkomst eigenaar: 9• Gebruikersovereenkomst: 4• Algemene Bepalingen: 13• Concept Notariële Ovk: 12• Schadegids Randstad380: 24

totaal: 62(excl. tekeningen)


bijv. TenneT, aantal pagina’s:• Overeenkomst eigenaar: 9• Gebruikersovereenkomst: 4• Algemene Bepalingen: 13• Concept Notariële Ovk: 12• Schadegids Randstad380: 24

totaal: 62(excl. tekeningen)

12



13



14


Conclusie: er wordt bij een ZRO veel meer gevraagd dan strikt noodzakelijk

Met als doeleen éénmalige “medewerkersvergoeding” voor het ondertekenen van een´door netbeheerder opgestelde overeenkomst´variërend van plm. € 20,- tot € 30,- per strekkende meter.

Met toezegging op ToekomstschaderegelingMaar Er wordt niets vermeldt over:- een wijziging van de huidige bestemming ten

gunste van ……- “voorzorgs-” of “inventarisatie-”afstanden


Tennet en Gasunie zijn 100 % staatsbedrijven

• De overheid kan d.m.v. wetten publiekrechtelijk zaken regelen

• Maar de belangen van de Overheid worden als “extra” in privaatrechtelijke overeenkomst gegoten;

• de Overheid kan haar eigen “bedrijf” beschermen door wet- en regelgeving;

• het één wordt (soms) door het andere uitgesloten of onduidelijk wie aansprakelijk.

15



16


Uit Uit

Uit ontwerp) Bestemmingsplan Buitengebied Deventer (Lettele)


17


Artikel 17. Zonebepaling Bouwen langs A‐watergang, nutsvoorzieningen, en wegen, alsmede rond windmolens Algemene bepaling 1. Onverminderd het in deze voorschriften met

betrekking tot het bouwen bepaalde,mogen geen bouwwerken worden opgericht in de

navolgende zones: a. 5 meter aan weerszijden van de op de plankaart 1 aangeduide “Water A‐watergang 5 ; b. ten aanzien van de op plankaart 1 aangeduide nutsvoorzieningen:

1. 5 meter aan weerszijden van de aardgasleiding en afvalwatertransportleiding; 2. 36 meter aan weerszijden van de hoogspanningslijn.

Schade door gemeente of leidinglegger

18



19



20



21



22


Wat staat/kan staan in de ZRO ? En de algemene voorwaarden

• Er is geen periodieke vergoeding verschuldigd, bij eenmalige afsluitvergoeding

• De vergoedingen zijn incl. eventuele planschade volgens de Wro

• nimmer meer aanspreken tot het betalen van schadevergoeding, in welke vorm ook, wegens voorzienbare hinder en/of schade door de aanleg of aanwezigheid van de Elektriciteitswerken dan wel wegens waardevermindering

• De opstalhouder kan de belaste strook te allen tijde betreden en er leidingen bijleggen

23

Gedoogbeschikking volgens BP; kabels en leidingen

Gedoogbeschikking; kabels en leidingen

Hoe vaak laat een eigenaar het op een gedoogbeschikking aankomen, ervaringen?

Waarom wel?

Waarom niet?

24

Waardevermindering van gebouwen en cultuurgrond bij aanleg 380 KV; kabels en leidingen

Door de belastingdienst is onderzoek uitgevoerd naar de waardevermindering bij vestiging zakelijk recht t.b.v. de aanleg van 380 kV hoogspanningsmasten.

Bij draadoverspanningen over cultuurgronden is de invloed op de vrije verkoopwaarde marginaal, alleen in bijzonder gevallen; meerdere overspanningen of een smal perceel kan er sprake zijn van waardedaling.

Er is sprake van waardevermindering op bedrijfsgebouwen, bij een afstand van 200 m of meer is er nagenoeg geen negatieve invloed meer.

Waardevermindering van gebouwen en cultuurgrond bij aanleg 380 KV; kabels en leidingen

De volgende richtlijn wordt verstrekt voor waardevermindering:

Afstand waardevermindering

0 - 50 m 35%

51 - 75 m 25%

76 -100 m 20%

101-150 m 10%

151-200 m 5%

25

Schadeloosstelling: kabels en leidingen

Casussen uitdelen en in groepen bespreken

Per groep schadeloosstelling presenteren

Plenair nabespreken

26

HC Actualiteiten 2014 LV

Financierbaarheid van

grond in Landelijk Gebied

Leerdoelen

De cursist kan:

• De grondprijsontwikkelingen in de afgelopen decennia beschrijven

• De (f)actoren herkennen die de grondprijs beïnvloeden

• De (f)actoren in de toekomst inschatten

• Vanuit verschillende blikvelden een goede waardering geven aan een object in het landelijke gebied

• Voorselecteren op marktontwikkelingen

• Verschillende financieringsvormen beschrijven

• De invloed van de verschillende financierings-vormen op de waarde onderkennen

27

Verschillende grondprijzen

1

2

3

4

5

6

7

8

10

9


1. Droge zandgrond met agrarische bestemming met L en N waarden in bos in 25-jaarszone waterwingebied

2. Kleigrond onder hoogspanningstracé

3. Kleigrond tegen woonbebouwing met agrarische bestemming

4. Zandgrond met net gevestigde WVG voor plan streekziekenhuis

5. Kleigrond met agrarische bestemming dicht bij recreatieplas

28


6. Kleigrond tegen erf aan van groot melkveebedrijf

7. Bos

8. Kleigrond, veldperceel

9. Grond van de gemeente uit te geven voor bouw vrijstaande woningen

10.Grond van de gemeente uit te geven voor industrie

Waarde ontwikkeling landbouwgrond

29

Grondprijzen per regio

Gebruik van agrarische grond in Nederland

30

Pachtprijzen reguliere pacht

pacht Gelibera‐liseerd ?

Veen‐kolonien

€

IJsselmeer‐polders

€

Rivieren‐gebied

€

Zuidelijk veehouderijgebied

€

ZuidLimburg

€

waterland €

tuinland €

Toekomst pacht in Nederland

Pachtprijzen reguliere pacht

Evaluatie pachtregelgeving

Prof. mr. D.W. Bruil Instituut voor Agrarisch Recht Wageningen

maart 2014

Op 1 september 2007 is de Pachtwet ingetrokken en het vernieuwde pachtrecht, voornamelijk

opgenomen in het Burgerlijk Wetboek, in werking getreden. Al bij de parlementaire behandeling van het wetsvoorstel Vaststelling en invoering van titel 7.5 (Pacht) van het Burgerlijk Wetboek werd van

verschillende kanten aangedrongen op een evaluatie van de pachtregeling.

31

Toekomst pacht in Nederland

Samenvatting

De huidige pachtregeling moet fundamenteel worden herzien, dat is de boodschap van dit rapport. Er is in de landbouw nog steeds behoefte aan de figuur pacht, maar de huidige wet is tweeslachtig, met aan de ene kant de reguliere pacht met veel dwingendrechtelijke bescherming voor de pachter en aan de andere kant de geliberaliseerde pacht met nauwelijks bescherming. De geliberaliseerde pacht verdringt dan ook de reguliere pacht. Beide pachtvormen kunnen niet de basis zijn voor een nieuw systeem. Regulier is te regulier en liberaal is te liberaal. In hoofdstuk 4 van dit rapport is een beschrijving van een nieuwe pachtregeling opgenomen. Uitgangspunt bij het ontwerpen daarvan was dat pachters en verpachters zoveel mogelijk in staat moeten worden gesteld hun zaken onderling te regelen. Liberalisering dus, maar wel met twee restricties: a) waar nodig bescherming voor de pachter en b) waar mogelijk stimuleren van duurzaam grondgebruik.

Toekomst pacht in Nederland ?

Kernpunten van het nieuwe stelsel:

• Pachtovereenkomsten voor hoeven: minimaal 25 jaar; voor los land en gebouwen, minimaal 6 jaar, tenzij bijzondere omstandigheden. Verlenging van rechtswege; kan bij overeenkomst van worden afgeweken.

• Goedkeuring door de grondkamer vervalt / grondkamers worden opgeheven.

• Bijzondere bedingen in pachtovereenkomsten schriftelijk vastleggen.

• Geen pachtprijsbeheersing, wel een systeem om tot redelijke pachtprijzen te komen.

• Pachter is bevoegd tot wijziging bestemming, inrichting en gedaante.

• Onderverpachting is toegestaan.

• Indeplaatstelling en medepacht alleen voor hoeves.

• Voorkeursrecht pachter vervalt.

• Geen tussentijdse ontbinding pachtovereenkomst, tenzij onvoorziene omstandigheden.

• Geen bijzondere pachtovereenkomsten meer nodig.

• Voor bestaande pachtovereenkomsten zal een ruime overgangsregeling moeten worden opgesteld.

32

Hoe gaat de grondprijs zich de komende jaren ontwikkelen?

Wie kan er meer voor grond betalen een groot of een klein bedrijf? En wanneer ontstaat een zeepbel?

• Indien een grotere oppervlakte een hoger saldo oplevert dan kan een groter bedrijf meer betalen voor de grond (pg. 28 syllabus).

• Weinig aanbod van grond, prijs stijgt. Bij te hoge prijs staken kopers; schommelingen in de markt door sterke veranderingen (monetaire verruiming maar ook sterk gewijzigde regels).

33

Invloedsfactoren om grondprijs te laten stijgen?

• Afschaffing melkquotering

• Mestbeleid, dierrechten

• Lage rentestand

• Groei wereldbevolking, conjunctuur, vraag naar vlees en biobrandstoffen

• Grond als belegging

• Regionale gronddruk

• Saldo melkveehouderij

• Saldo akkerbouw

• Aankoop overheden

• ………………………………………….

Invloedsfactoren om grondprijs te laten dalen?

• Overheid geen speler meer (Vinex, natuur)

• Verhoging rente

• Saldo druk melkveehouderij (stijging productie)

• 55+ in melkveehouderij

• Regionale afname van vraag

• ……………………………………………….

34

Financiering van grond

Instelling Voordelen Nadelen Rente/kosten

Bank waardestijging Rente stijging Hoog op korte termijn

Erfpacht

Familie, pacht

Belegger, geliberali‐seerdepacht

Crowdfunding ?

Beleggen in landbouwgrond

• Opbrengsten uit pacht of canon bij erfpacht

• Waardeveranderingen van de grond bij voortgezet landbouwgebruik

• Waardeveranderingen van de grond bij een bestemmingswijzing

Laat in een berekening zien wat het rendement is voor een belegger bij een vrije grondprijs van € 50.000,-/ha bij uitgifte in overname reguliere pacht (2 ha), erfpacht of geliberaliseerde pacht?

35

Actoren; partijen die in de markt zijn

• Opbrengsten uit pacht of canon bij erfpacht

• Waardeveranderingen van de grond bij voortgezet landbouwgebruik

• Waardeveranderingen van de grond bij een bestemmingswijzing

Laat in een berekening zien wat het rendement is voor een belegger bij een vrije grondprijs van € 50.000,-/ha bij uitgifte in overname reguliere pacht (2 ha), erfpacht of geliberaliseerde pacht?

Waarderen van landbouwgrond

Ligging is verreweg de belangrijkste.

• Landbouwkundige eigenschappen

• Zakenrechtelijke omstandigheden

• Persoonlijke omstandigheden

• Wettelijke omstandigheden

En bij verandering van bestemming Vermogensschade, inkomensschade en bijkomende schade.

36

Wat levert grond op die nodig is voor een weg en hoe dienen we dit te berekenen?

• Er wordt een rondweg om het dorp gelegd.

• Een particulier met 0,5 ha grond bij huis raakt 0,25 kwijt?

• Een veldperceel 5 ha van een boer wordt op een punt geraakt en raakt 0,25 ha kwijt voor de weg, ook wordt 0,5 ha afgesneden van de rest?

• Van een huisperceel van een melkveehouder die zijn vee opstalt met 20 ha wordt 5 ha afgesneden terwijl er 1 ha nodig is voor de weg, resteert 14 ha huisperceel?

Lokale grondmarkt

50% van de kopers ligt binnen 642 m

80% binnen 2.639 m

90% binnen 6.697 m

95% binnen 17.282 m

100% binnen 205.841 m 6.7 km

37

Invloedsfactoren op de grondprijs

In stedelijke gebieden is hoe dichter bij de bebouwing hoe hoger de grondprijs.

In landelijke gebieden gelden meer factoren zoals de kenmerken van kopers en verkopers en de lokale marktverhouding (transparanter).

• Negatief; snelwegen, huizen, natte natuur

• Positief; recreatie- en glastuinbouwgebieden (en aankopen voor EHS)

Alternatieve financieringen?

• Banken lenen niet meer aan iedereen onbeperkt geld uit met name kleine bedragen zijn moeilijk te krijgen

• Weet hoe een bank redeneert en begrijp hun spelregels

• Er is echter geld genoeg en de rente op spaargeld is laag, beleggers en spaarders zijn op zoek naar rendement

• Met “een goed verhaal” of “een sterk netwerk” liggen er kansen

• Crowdfunding en obligatiefondsen, maar ook de familielening

38

Crowdfunding

• Crowdfunding• Uit Wikipedia, de vrije encyclopedie• Crowdfunding is een alternatieve wijze om een project

te financieren. Om een project te financieren gaan ondernemers in de meeste gevallen naar de bank om een kredietaanvraag te doen en zo startkapitaal te verkrijgen. Crowdfunding verloopt echter zonder financiële intermediairs, maar zorgt voor direct contact tussen investeerders en ondernemers.

• Crowdfunding gaat in principe als volgt: Een ondernemer wil een project starten, maar heeft onvoldoende startkapitaal. Om dit kapitaal te verwerven biedt hij of zij het project aan op een platform op Internet en vermeldt het benodigde bedrag erbij. Op deze manier kan iedereen via deze website investeren in het project.

Crowdfunding

Het idee erachter is dat veel particulieren een klein bedrag investeren en dat deze kleine investeringen bij elkaar het project volledig financieren. Dit in tegenstelling tot bankkredieten en grootinvesteerders zoals business angels, waarbij er sprake is van slechts één of enkele investeerders die een groot bedrag inbrengen. Deze kleine investeerders noemt men the crowd het Engelse woord voor de mensenmassa.

• Op sommige crowdfunding websites gaat het geïnvesteerde geld niet direct naar het project, de ondernemer ontvangt het geld pas als (ten minste) 100% van het bedrag binnen is. Indien deze 100% niet wordt behaald krijgen de investeerders hun geld terug of worden toegezegde investeringen niet geïncasseerd.

HC Actualiteiten 2014 LV - ots.nl LV - kabels en... · • Bijzondere bedingen in...

Documents

Transcript of HC Actualiteiten 2014 LV - ots.nl LV - kabels en... · • Bijzondere bedingen in...