1

HC 2014 Kamer BV dag 1

Verdieping DCF

& Financiering

Onderwerpen 2014

Dag I

• Verdieping DCF

• Financiering bedrijfsmatig vastgoed

Dag II

• Huurprijsherziening winkelruimte

• Waardering ontwikkelingsprojecten

2

Programma

09.30 Welkom / administratie

10.00 Theorie DCF

11.00 Pauze

11.15 Praktijkcasus

12.30 Lunch

13.00 Theorie Financiering

14.30 Pauze

14.45 Praktijkcasus

15.45 Administratie & afronding

16.00 Einde

Opzet training

3

Leerdoelen

• De cursist kan de voor- en nadelen van verschillende methoden beschrijven om de disconteringsvoet te bepalen (opslagmethode, referentiemethode, bètamethode, ‘natte-vinger-methode’).

• De cursist kan specifieke en systematische risico’s plaatsen in de kasstroom of disconteringsvoet.

• De cursist kan zelfstandig een DCF creëren.

• De cursist kan de betrouwbaarheid van de DCF in combinatie met de BAR/NAR-methode beschrijven.

• De cursist kan een DCF uitvoeren en onderbouwen in combinatie met de BAR/NAR-methode en is daartoe bereid.

Rendement op vastgoed

4

Winkels

Woningen

Kantoren

Industrieel

risico

risicovrij

rendement Winkels

Woningen

Kantoren

Bedrijfsruimte

rendement

Risico versus rendement

Geeft de verhouding tussen rendement en investering

• ROI < 0 investering levert verlies op

• ROI > 0 investering levert winst op

ROI = inkomsten

investering

De ROI kan worden verbeterd door:

• Kosten te verminderen

• Inkomsten te verhogen

• Inkomsten te versnellen (‘eerder in de tijd’)

Rendement op investering

5

Direct + indirect = totaal rendement

• Direct rendement

- Dividend ten opzichte van geïnvesteerd vermogen

- Netto huurinkomsten afgezet tegen belegd of geïnvesteerd vermogen

• Indirect rendement

- Waardeverandering van geïnvesteerd vermogen

- Waardeverandering van vastgoedobjecten afgezet tegen belegd of geïnvesteerd vermogen

Leveren van rendement

1t

tt Kapitaal

nOpbrengsterendement

Direct rendement(kasstroom)

Indirect rendement (kapitaalontwikkeling)

1t

1ttttt K

KKUIR

R= Rendement I= InkomstenU= UitgavenK= Kapitaalt= Huidige tijdsperiodet-1= Vorige tijdsperiode

Rendement

6

4 methodieken

BAR Bruto Aanvangsrendement

NAR Netto Aanvangsrendement

IRR Internal Rate of Return

WACC Weighted average cost of capital

Berekenen rendement

Let op!

• Markthuur kan afwijken van contracthuur

• BAR is geen werkelijk rendement

• BAR is wel belangrijke indicator bij bepaling investeringsruimte en markt- of beleggingswaarde

BAR

BAR =1e jaars markthuuropbrengst bij volledige verhuur

Totale investering

7

Netto markthuur = Bruto markthuur - exploitatiekosten

NAR

NAR =1e jaars netto markthuur

marktwaarde

ExploitatiekostenZakelijke lasten grondslag

onroerende zaakbelasting (eigenaarsdeel) w.e.v. woningenonroerende zaakbelasting (eigenaarsdeel) w.e.v. overige objectenrioolrechten n.v.t.waterschapslasten w.e.v.opstalpolis Herbouwwaardeassurantiebelastinginstandhoudingonderhoud Herbouwwaarde / per m3 / per m2beheer / vastgoedmanagement Huurwaardeleegstand (stuctureel) HuurwaardeVerhuurcourtage HuurwaardeVerhuurdersheffing WOZ waarde sociale huurwoningenBTW niet verrekenbaarerfpachtscanon n.v.t.servicekosten voor rekening eigenaaroninbare huren huurwaardeoverig (nader te specificeren)

8

De kasstroom

In finance, discounted cash flow (DCF) analysis is a method of valuing a project, company, or asset using the concepts of the time value of money. All future cash flows are estimated and discounted to give their present values (PVs) — the sum of all future cash flows, both incoming and outgoing, is the net present value (NPV), which is taken as the value or price of the cash flows in question. Present value may also be expressed as a number of years' purchase of the future undiscounted annual cash flows expected to arise.

De kasstroom

Nominaal naar werkelijk

Waarbij:

WW = Werkelijke waarde

NW = Nominale waarde

I = Indexatie

T = Tijdstip

t0=t )i+1(*NW=WW t

9

( )tt

0=t r+1WW

=CW

De kasstroom

Werkelijk naar contant

Waarbij:

CW = Contante waarde

WW = Werkelijke waarde

R = Rente

T = Tijdstip

De kasstroom

Werkelijk naar eindwaarde

Waarbij:

EW = Eindwaarde

WW = Werkelijke waarde

r = Rente per periode

t = Tijdstip in perioden

t0=t )r+1(*WW=EW t

10

Uitgangspunten:

• Investeringen: 92 m nominaal in 2012, betaling in 2015

• Opbrengsten: 100 m nominaal in 2012, ontvangst in 2018

• Kosten en opbrengsten stijgen jaarlijks met 2%

• De belegger hanteert een discontovoet van 5%

Vraag:

Wat is de maximale investering die deze belegger wil betalen per 1-1-2012.

Opdracht 1: De parameters

Benoem per groep de

10 belangrijkste variabelen

in een DCF berekening

Opdracht 2: De parameters

11

1. Disconteringsvoet

2. Exploitatiekosten

3. Groei exploitatiekosten

4. Kosten koper

5. Huurindexatie

6. Markthuurgroei

7. Markthuur bij desinvestering

8. Marktrendement bij desinvestering (exit yield)

9. Incidentele kosten

10. Incidentele opbrengsten

De parameters

Benoem per groep de

3 belangrijkste voor- en nadelen van DCF vs. BAR

Opdracht 3: Voor- en nadelen

12

Voordelen DCF

1. .

2. .

3. .

Nadelen DCF

1. .

2. .

3. .

Voor- & nadelen

Disconteringsvoet

De disconteringsvoet is opgebouwd uit een deel risicovrij rendement dat gelijk wordt gesteld aan de rente op langlopende staatsobligaties en een deel risicopremie.

0

1

1

2

2

3

3

4

4

5

5

jan 2009 jan 2010 jan 2011 jan 2012 jan 2013 jan 2014

%

Rendement 10-jaars staatsleningen (maandgemiddelden)

Eurogebied

Japan

VS

13

De interne-opbrengstvoet (internal rate of return, IRR) of effectief rendement is een getal, meestal uitgedrukt als percentage, dat het netto rendement van de investeringen in een project weergeeft. Het is de opbrengstvoet (ook disconteringsvoet genoemd) waarbij de netto contante waarde van het geheel van kosten en baten nul is.

0 1

Internal rate of return (IRR)

• Een investering in jaar 1 € 110.000,--

• Een opbrengst in jaar 2 € 121.000,--

• Wat is de IRR in jaar 0?

Opdracht 4: bereken de IRR de IRR

14

NCW investering t=0 = NCW opbrengst t=0

De IRR = ___%

De IRR

De gewogen kosten van het kapitaal van 2 componenten:

• vreemd vermogen

• eigen vermogen

Bij beleggers is het geëiste rendement gebaseerd op:

• Risicovrije rentevoet

• Vergoeding voor de verwachte inflatie

• Vergoeding voor de marktrisico’s

• Vergoeding projectrisico’s

• Winstmarge

Weighted Average Cost of Capital

15

1VVEV r

VVEVVVr

VVEVEVWACC

Waarbij:

WACC = Gewogen kosten van kapitaalEV = Eigen vermogen (€)VV = Vreemd vermogen (€)rev = Rendement op eigen vermogen (%)rVV = Kosten van vreemd vermogen (%) = Het marginale belastingtarief (%)

Weighted Average Cost of Capital

Het project IRR toets je aan de gemiddelde kapitaalkostenvoet van een project: de WACC

• IRR > WACC: rev wordt gehaald

• IRR < WACC: rev wordt niet gehaald

• IRR = WACC dan rev:

IRR en WACC

%100** VVEV rEVVV

EVVVEVIRRr

16

• Het geïnvesteerde kapitaal € 1.000.000,--

• 20% eigen vermogen

• 80% vreemd vermogen

• Rente op vreemd vermogen 5%

• IRR 7,5%

• Marginaal belastingtarief 30%

• Minimaal rendement op eigen vermogen 12%

Opdracht 5: bereken de WACC

Opdracht: Bereken de WACC en het REV

Maak per groep een DCF model op basis van de

aangeleverde casus

Casus

17

• Indien kosten en opbrengsten in verschillende jaren vallen: contant maken

• Binnen een termijn kan de kasstroom op verschillende momenten “vallen”.

• Vergelijk alleen bedragen met hetzelfde prijspeil

• Tel verschillende kostensoorten nooit bij elkaar op

• Neem nooit lege cellen mee in een NCW-berekening in Excel

• Controleer berekeningen (handmatig)

Do’s and dont’s

Gebruik het KISS principe!

• Geen eenmalige actie maar een continu proces

• Geen theoretische perfectie nastreven

• Gebruik (exit-)scenario’s

• Het belangrijkste risico is het proces zelf

• Focus op de belangrijkste risico’s 80/20

Risicomanagement

18

Behaalde leerdoelen

• De cursist kan de voor- en nadelen van verschillende methoden beschrijven om de disconteringsvoet te bepalen (opslagmethode, referentiemethode, bètamethode, ‘natte-vinger-methode’).

• De cursist kan specifieke en systematische risico’s plaatsen in de kasstroom of disconteringsvoet.

• De cursist kan zelfstandig een DCF creëren.

• De cursist kan de betrouwbaarheid van de DCF in combinatie met de BAR/NAR-methode beschrijven.

• De cursist kan een DCF uitvoeren en onderbouwen in combinatie met de BAR/NAR-methode en is daartoe bereid.

Leerdoelen

• De cursist kan verschillende vormen van financiering beschrijven.

• De cursist kan de terminologie uit de bankenwereld met betrekking tot financiering hanteren.

• De cursist kan de variabelen van de financiering van een object vaststellen.

• De cursist kan een eenvoudige mortgage lending valueuitvoeren.

• De cursist kan actuele ontwikkelingen op het gebied van financiering beschrijven.

19

Tante AgaatH???

Financiers

• De overheid

• Banken en financieringsmaatschappijen

• Particuliere geldverstrekkers en private equity

• Crowdfunding

• Leveranciers

De spelers

20

• Risico voor de bank

• Risico voor de bank

• Risico voor de bank

• ……

• ……

• Zekerheid over kasstromen

• Zekerheid over waarde ontwikkeling

• Rentabiliteit, liquiditeit, solvabiliteit

• Ratio’s

• Risico voor de bank

Beoordelingscriteria

€Afzetrisico

Uitvoeringsrisico

Saneringsrisico

Leegstandrisico

Procedurerisico

Archeologisch risicoKostenrisico

Procedurerisico

Risico

21

Kans EffectGebeurtenis

Risico

• “Gevaar voor schade of verlies, de gevaarlijke of kwade kans of kansen die zich bij iets voordoen” (Van Dale)

• “De kans op onzekere gebeurtenissen die de projectdoelstellingen negatief beïnvloeden” (Wideman)

• “De kans op afwijkingen van gebeurtenissen die positieve of negatieve gevolgen kunnen hebben” (Institution of CivilEngineers en Institute of Actuaries)

p

1-p

Effect

Kans

Effect

Kans

Normale onzekerheidBijzondere gebeurtenis

Definitie risico

‘De kans op een negatieve of positieve afwijking van het verwacht financiële resultaat van een project’

• Twee typen risico’s:

• Bijzondere gebeurtenis (gebeurt wel of niet)

• Normale onzekerheid (gebeurt altijd)

22

Tijd

AfnameBeïnvloedings-mogelijkheden

ToenameInformatie en

afspraken

Fasering risicomanagement

Go/No goGo/No go

Verwacht resultaat

Optimistisch

Pessimistisch

Exit scenarioExit scenario

Optimistisch

Pessimistisch

Uitvoerings-fase

Initiatief fase

Uitwerkings-fase

Fasering risicomanagement

23

Categorie

Winkels

Kantoren

Bedrijfsruimten

Woningen

St dev (σ)

3,8%

4,4%

3,6%

3,4%

Periode: 2004-2008Bron: ROZ-IPD

Risico in de beleggingsleer

Risico = bandbreedte rond het verwachte rendement uitgedrukt in standaarddeviatie (σ)

Redelijke schatting voor toekomst komt van data uit verleden….

...maar resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst!

Welk project heeft jouw voorkeur?

Stel: rendement risico (σ)

Project A 8% 10%

Project B 8% 5%

Stel: rendement risico (σ)

Project A 10% 5%

Project B 8% 5%

Afweging rendement en risico

24

Gevolg

Kans

Accepteren

Reducerengevolg of

OverdragenVermijden

Reduceren kans

Risicozoekend

Risiconeutraal

Risicomijdend

Attitude & beheersmaatregelen

Branche ontwikkelingen

25

Branche ontwikkelingen

Branche ontwikkelingen

26

• https://insights.abnamro.nl/category/sectoren/

• http://www.hba.nl/pages/373/Cijfersentrends.html

• http://www.ing.nl/zakelijk/themas/sectoren/index.aspx

• En zo zijn er nog vele bronnen!

Branche ontwikkelingen

Ratio’s

• Debt ratio

• Interest coverage ratio

• Debt service coverage ratio

• Debt / ebitda

• Current ratio

• Quick ratio

• Solvabiliteits ratio

• ROA (return on assets)

27

Eigen vermogen / balanstotaal (28%)

Solvabiliteit

Liquiditeit

Werkkapitaal = vlottende activa – kort vreemd vermogen

Current ratio = vlottende activa / kort vreemd vermogen

Quick ratio = (vlottende activa – voorraden) / kort vreemd vermogen

28

Opdracht: bereken ratio’s

Werkkapitaal

• € mlj.

Current ratio

•

Quick ratio

•

Uitkomst

29

Cashflow

Cashflow = ingehouden winst + afschrijvingen

Kasstroom

Uit operationele activiteiten

Uit investeringsactiviteiten

Uit financieringsactiviteiten

Kijk naar de “SHBM” in een jaarrekening

30

Debt / ebitda (norm = 3 - 4) De verhouding tussen de kort- en langlopende rentedragende schulden van een onderneming (‘debt’), en de winst voor afschrijvingen, rente en belastingen (‘ebitda’ = earnings before interest, taxes, depreciation andamortisation). Dit kengetal zegt iets over de mogelijkheid van de onderneming om haar totale schuldenpositie te kunnen betalen.

Interest Coverage Ratio (ICR) (Norm = 3) Geeft aan hoe binnen haar winst voor belastingen is voordat de betaling van rente in gevaar komt. Hoe hoger deze verhouding, hoe meer ruimte de onderneming heeft om haar renteverplichting te kunnen voldoen.

Debt Service Coverage Ratio (DSCR) (norm = 1,2) Complexe ratio waarbij wordt berekend in hoeverre er na mutaties door winsten, wijzigingen in debiteuren, voorraden en crediteuren en na investeringen, nog voldoende ruimte overblijft om de rente en aflossingslasten op te brengen. De operationele cashflow wordt gedeeld door de rente + aflossingsverplichtingen.

Betaalcapaciteit

31

Absolute maximum bedrag tot waar banken willenfinancieren in relatie tot (interne) regelgeving.

Mortgage lending value shall mean the value of the property as determined by a valuer making a prudent assessment of the future marketability of the property by taking into account the long-term sustainable aspects of the property, the normal and local market conditions, as well as the current use and alternative possible uses of the property. Speculative elements should not be taken into account in the assessment of mortgage lending value. Mortgage lending value should be documented in a clear and transparent way. (IVS, 2014).

Mortgage lending value

Opdracht: bereken MLV

Er is sprake van een maximale financiering:

• Marktwaarde € 2.500.000,-

• Financiering € 1.500.000,-

• Maximale financiering 70% van de MLV

• Wat is de MLV?

• Hoeveel bedraagt de MLV van de MW?

32

Uitkomst

• Marktwaarde (___%) = €,-

• Financiering is ___% van de MLV

• MLV = ___% van de MW

• Maximale financiering = ___% van de MW

Loan to value

• Een financiële term gebruikt door geldverstrekkers

• Verhouding tussen lening en getaxeerde waarde onderpand

• Hoe hoger de LTV ratio, hoe hoger het risico voor de bank.

• Risico van “default” is altijd aan de voorkant

• Risico groeit als eigen vermogen daalt

33

Opdracht: bereken LTV

• Marktwaarde € 3.750.000,-

• Financiering € 3.000.000,-

• Wat is de LTV?

• Wat is de LTV als de marktwaarde 10% daalt?

Uitkomst

• LTV = %

haircut %

• LTV (2) %

haircut %

• Daling waarde van 10% verhoogt risico bank met ---%

• Daling waarde van 10% verlaagt risico klant met ---%!

34

Maak per groep een beoordeling van de

aangevraagde financiering en stel advies samen voor

geldverstrekker

Casus kredietcommissie

• Samenstelling portefeuille

• Kwaliteit huurders

- Betaalgedrag

- Expiratiedata

• Expertise belegger

• Kwaliteit debiteur

- Ratio’s

- Reputatie

- Rechtsvorm / zekerheden

Beoordelingscriteria

35

Behaalde leerdoelen

• De cursist kan verschillende vormen van financiering beschrijven.

• De cursist kan de terminologie uit de bankenwereld met betrekking tot financiering hanteren.

• De cursist kan de variabelen van de financiering van een object vaststellen.

• De cursist kan een eenvoudige mortgage lending valueuitvoeren.

• De cursist kan actuele ontwikkelingen op het gebied van financiering beschrijven.

Vragen of contact

Joël Scherrenberg MBA MRICS RRV

js@scherrenberg.info

06-11381135

http://www.linkedin.com/in/jjmwscherrenberg