Handvatten

Ha

nd

va

tte

n voo

r maatsch

app

elijk

veran

two

ord

partn

ersch

ap b

ij inte

grale

ge

bie

dso

ntw

ikke

ling

g

Handvatten voor maatschappelijk verantwoord partnerschap bij integrale gebiedsontwikkeling

1.inleiding 26-04-2007 10:44 Pagina 1

ten

gele

ide

Nederland is een nieuwe weg ingeslagen voor de ver-

betering van binnensteden, verouderde stadswijken en

het landelijk gebied. Integrale gebiedsontwikkeling

wordt als uitkomst gezien en tevens als noodzaak,

gegeven de ruimtelijke complexiteit in ons land.

Belanghebbende partijen willen het initiatief en de

verantwoordelijkheid met elkaar delen om gezamenlij-

ke ambities te realiseren in aansprekende plannen met

een breed publiek draagvlak. Althans, als overheden,

maatschappelijke organisaties en marktpartijen erin

slagen hun nieuwe rollen in het samenspel te vinden.

Partnerschap voor een betere kwaliteit van stad en

land vraagt een andere opstelling dan voorheen. Bij

zo’n veranderingsproces komen twijfels op over

elkaars goede bedoelingen. Schakelt de overheid van

traditionele, gesloten planvorming wel echt door

naar open planvorming? Zijn de maatschappelijke

organisaties daadwerkelijk bereid om mee te ontwik-

kelen en wat betekent dat dan voor de verschillende

stappen in de procedure? En gaan marktpartijen

alleen voor de eigen winst, of helpen zij maatschap-

pelijke doelen en publieke functies in stad en land

te realiseren?


Ondanks al het aanstekelijk enthousiasme blijven

veel initiatieven tot integrale gebiedsontwikkeling

nog steken in plannen op papier. Overheden moeten

geen last hebben van koudwatervrees bij het aangaan

van partnerschappen met bedrijven en maatschappe-

lijke organisaties. Projectontwikkelaars moeten pro-

actief omgaan met verwachtingen van de andere par-

tijen en tevens beseffen dat ook zij zich in een leer-

proces bevinden. En maatschappelijke organisaties

zullen ambities en ervaringen in het samenwerken

met enkele grote bedrijven ook voor de kwaliteit van

de ruimte in Nederland moeten waarmaken.

Het ook door de wetenschap gesignaleerde wantrou-

wen in de richting van marktpartijen bewoog ons, als

grote Nederlandse ontwikkelaars te formuleren wat

wij zien als onze maatschappelijke verantwoordelijk-

heid in integrale gebiedsontwikkeling en wat wij den-

ken van anderen nodig te hebben om die verantwoor-

delijkheid goed te kunnen oppakken. Deze Handvat-

ten zijn een specifieke invulling van actief MVO-

beleid en code of conducts van onszelf of de concerns

waarvan onze bedrijven deel uitmaken.

Het concept voor de Handvatten werd op 25 septem-

ber 2006 besproken met bestuurders van provincies,

gemeenten, maatschappelijke organisaties en andere

marktpartijen (bijlage). Geluisterd naar hun raadgevin-

gen en gehoor gevend aan de unanieme oproep de

Handvatten te expliciteren en van voorbeelden te

voorzien, leggen wij hierna het eindprodukt aan u voor.

De Handvatten zijn opgesteld voor transformatie-

opgaven in het landelijk gebied. De parallel met

gebiedsontwikkeling in binnensteden en verouderde

stadsdelen is evident: daar richt maatschappelijke ver-

antwoord ondernemen zich op de integrale ontwikke-

ling met publieke voorzieningen die de sociale, econo-

mische en culturele structuur versterken. Wij maken

die verantwoordelijkheid in de dagelijkse praktijk op

veel plaatsen al waar, veelal in samenwerking met

woningbouwcorporaties en/of grote verhuurders.

Business principles dragen in hun aard altijd een

globaal karakter; toch benoemen deze Handvatten

de onderwerpen waar je met elkaar voor moet staan

voor succesvolle samenwerking op regionaal of lokaal

niveau. Publiek-private samenwerking is per definitie

project-specifiek. Daarom beschrijven we de voor-

beelden waarin mensen erin zijn geslaagd om over

grenzen van organisaties heen met elkaar vorm en

inhoud te geven aan de kwaliteit van stad en land.

Wij hopen dat de Handvatten met hun ‘best practi-

ces’ u inspireren tot het overtreffen daarvan. Wij

zijn uw partner!

AM

Peter Noordanus

Bouwfonds MAB Ontwikkeling

Friso de Zeeuw

ING Real Estate Development

Anneke de Vries


wat

zie

n w

e nu

?


1 In de Nota Ruimte vraagt de Regering aan project-

ontwikkelaars en maatschappelijke organisaties in

gebiedsontwikkeling op te treden als partner van de

overheid. Wij, als grote ontwikkelaars, richten ons

daarbij niet uitsluitend op de realisatie van bouwpro-

jecten, maar ook op een bijdrage aan de integrale

ontwikkeling van gebieden, inclusief het landschap,

de openbare ruimte en publieke voorzieningen.

2 Maatschappelijke organisaties als Natuurmonu-

menten, de Landschappen en Staatsbosbeheer zoe-

ken een zakelijke partner bij de transformatie van

gebieden, zowel om in de kwaliteit van natuurgebie-

den te investeren als om kwaliteit te genereren bij de

realisatie van andere (rode) bestemmingen in aan-

grenzende gebieden. Onder andere met “Rood voor

groen”-constructies pogen we inhoud te geven aan

een robuuste inbedding van de Ecologische

Hoofdstructuur en een toekomstzekere kwaliteits-

verbetering van het landschap.

3 Wij worden als grote ontwikkelaars door bewoners

en organisaties aangesproken op ruimtelijke samen-

hang en ruimtelijke kwaliteit van onze projecten. Wij

kunnen, beseffende dat er op het nieuwe gebied van

integrale gebiedsontwikkeling nog veel moet worden

waargemaakt, met onze creativiteit en ervaring hel-

pen oplossingen aan te dragen die buiten het

gezichtsveld van overheden liggen. De recente prak-

tijk geeft aan dat daar voor vrijwel alle aspecten een

wereld te winnen valt.

4 Door te voldoen aan deze verwachtingen van bur-

gers, overheden en maatschappelijke organisaties zal

de inherente maatschappelijke en bedrijfseconomi-

sche kwaliteit van de sector zelf toenemen.


5 De politieke erkenning van deze taakopvatting is

nog niet vanzelfsprekend. De geschiedenis van som-

mige projecten en de discussies over de wijze van

omgaan met aanbesteding door bouwbedrijven lijken

daaraan vooral schuldig. Kennelijke successen lijken

erg op zichzelf te staan - de uitzonderingen die de

regel bevestigen. Ten onrechte vinden sommige over-

heidsvertegenwoordigers het streven naar winst en

continuïteit van de onderneming een obstakel voor

samenwerking.

6 Er is de behoefte in politieke en ambtelijke kring

zich in te dekken tegen risico’s in eventuele concur-

rentieaspecten (EU regelingen) met traditionele aan-

bestedingen in een laat stadium, waardoor vaak de

meerwaarde en de kansen van samenwerking over

het hoofd worden gezien. Partijen maken te weinig

gebruik van de mogelijkheden tot innovatief aanbe-

steden.

7 Er is een gewoonte om de fase van visievorming

aan overheden voor te behouden, die het ‘eerst in

eigen huis eens zouden moeten worden’. De daarbij

gesloten compromissen vormen een blokkade voor

kwaliteitsverbetering door uitvoerende partijen.

8 Er worden door overheden veel plannen gemaakt

die in de uitvoeringsfase onnodig veel overheids-

investeringen vragen, vooral omdat de commerciële

analyses te laat werden gemaakt.


9 Gemeenten opteren vaak voor te kleine, niet-inte-

grale ontwikkelingen, waardoor geen meerwaarde

voor groene of andere maatschappelijke functies

wordt gecreëerd en voor verkokerd beleid waardoor

geen sprake is van integrale aanpak van een gebied.

Anderzijds is gebleken dat grotere bestuurlijk inge-

wikkelde gebieden zich niet vanzelfsprekend voor

integrale gebiedsontwikkeling in samenwerking met

markt en maatschappelijke organisaties lenen.

10 Overheden wordt door bedrijfsleven en burgers

gevraagd zich ondernemender op te stellen bij het

realiseren van publieke doelen. Tegelijkertijd lijkt

mede door de invoering van de dualisering een ge-

structureerd wantrouwen te zijn ontstaan, dat onder-

nemend gedrag van ambtenaren of politici afstraft.

11 Wethouders en gedeputeerden moeten verant-

woording kunnen afleggen over hun samenwerking

met marktpartijen. Ontwikkelaars die zich als partner

in de publieke opgave willen gedragen, dienen in de

richting van overheden en publiek hun werkwijze en

gedrag daarom inzichtelijk te maken. Dit kan onder

meer door een actieve rol in de ruimtelijke procedu-

res te spelen.

12 Door publicaties als Rood voor groen. Van filo-

sofie naar resultaat en Niet polderen, maar rekenen!

Ontwikkelingsstrategie voor het Groene Hart geven

grote ontwikkelende marktpartijen er blijk van het

voortouw te willen nemen in gebiedsontwikkelingen

waarin publieke doelen – in dit geval: het duurzaam

veilig stellen van groene gebieden – expliciet onder-

deel vormen.

Dit document beoogt dat voortouw in discussie te brengen, in de verwachting dat velen willen helpen trekken. Overheden en maatschappelijke organisaties kunnen ons op

het volgende aanspreken.


han

dva

tten

2.handvat 26-04-2007 10:41 Pagina 1

waarden

2.handvat 26-04-2007 10:41 Pagina 2

13 Behoud en versterking van de natuurlijke en culturele

waarde van stad en landschap zijn voor ons belangrijke uit-

gangspunten. Met behoud van de ondernemingsdoelstellingen

is realisatie van een kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte

in samenhang met de realisatie van projecten voor ons een

voorwaarde.

3.waarden 26-04-2007 10:39 Pagina 1

Renswoude, Landgoed Wittenoord

Gevraagd wordt nieuwe economische perspec-tieven te scheppen voor de eigenaar van eenagrarisch bedrijf in de Gelderse Vallei dat nietlanger levensvatbaar is door gebrek aan groei-mogelijkheden. De ontwikkelaar ontwerpt vol-gens de ‘groen door rood’ formule een landgoedmet respect voor de ecologisch en cultureelwaardevolle elementen van het landschap eninvesteert daarin. Op 25 hectare grond komenvijf landhuizen te staan. Met de grondop-brengst is het mogelijk de Grebbelinie te her-stellen, 14 hectare toe te voegen aan deEcologische Hoofdstructuur en een deel van denatte ecologische verbindingszone van deLunterse beek te realiseren. Van de 25 hectareblijft 22 hectare vrij toegankelijk voor fietsersen wandelaars.

Cadzand-Bad

Het Ministerie van Economische Zaken geeftvier Nederlandse badplaatsen een impuls doorhet ondersteunen van publiek-private heront-wikkeling. In Zeeland heeft Cadzand-Bad temaken met een stagnerende markt en dreigen-de neergang. Ontwikkelaar, gemeente Sluis ende Provincie Zeeland maakten een plan voorherstructurering van de boulevard en ontwik-keling van een nieuw woon- en recreatiege-bied. Met inbegrip van een verbinding tussenoude en nieuwe kern, all weather voorzienin-gen, de context van natuurgebieden als hetZwin en de creatie van 25 voor recreanten toe-gankelijke hectares natuur. Met een nieuw kre-kenlandschap en cultuurhistorische inspiratieuit het ‘Eiland van Cadzand’ komt er een twee-de jeugd als natuurlijke en stijlvolle badplaats.

Kortenhoef, Het Groene Woud

Hoewel getooid met een lommerrijke naam, ishet verrommelde gebied Groenewoud in Korten-hoef het Groene Hart beslist onwaardig.Vereniging Natuurmonumenten, ontwikkelaaren gemeente Wijdemeren vonden elkaar in degezamenlijke aanpak van een vuilstortplaats, dewaterhuishouding en het landschap. Beperktewoningbouw – een buitenplaats – maakt stort-sanering en aanleg van een openbaar park van100 ha. mogelijk dat in beheer en eigendom vanVereniging Natuurmonumenten komt. Ver-trouwen is het sleutelwoord. Respect voorelkaars doelstellingen maakt problemenbespreekbaar en oplosbaar. De daad bij hetwoord voegen: de ontwikkelaar investeerde al inhet opkopen en opruimen van een verlaten kas-sengebied. Na een intentieovereenkomst in 2007kan Park Het Groene Woud binnen vier jaar deecologische hoofdstructuur gaan versterken.

Landgoed Wittenoord Cadzand-Bad

3.waarden 26-04-2007 10:39 Pagina 2

Het Groene Woud

3.waarden 26-04-2007 10:39 Pagina 3

samenhang

3.waarden 26-04-2007 10:39 Pagina 4

14 Gebiedsontwikkeling zal vrijwel steeds ook op de

ontwikkeling van natuur en water betrekking hebben. Wij

willen als partner de medeverantwoordelijkheid dragen voor

de samenhang tussen het realiseren van nieuwe ‘rode’ en

‘groene en blauwe’ functies. Daartoe dragen wij bij aan de

totstandkoming van een integrale gebiedsgerichte financiering

waarin private en overheidsmiddelen worden samengebracht.

4.samenhang 26-04-2007 10:51 Pagina 1

Hulst, Perkpolder

Het wegvallen van de veerverbindingKruiningen-Perkpolder legt de economischedynamiek in het Zeeuwse Perkpolder stil. Hetlandschap dreigt te verloederen. Een keur aanoverheden en twee marktpartijen maken in korte tijd een breed gedragen, integraalgebiedsplan, waarin recreatie, wonen ennatuur gecombineerd worden en elkaar verster-ken. Tegelijk is er ruimte om te experimenterenmet een nieuwe vorm van waterkering.Belangrijk kenmerk van het planproces: depublieke partijen durven het aan om zich toteen kaderstellende rol te beperken. Ieder brengtzijn eigen, specifieke expertise en financierings-mogelijkheden in om tot het meest optimaleplan te komen.

Leidschendam-Voorburg, Landgoed Veurse Horsten

In overleg met de gemeente Leidschendam-Voorburg hebben marktpartijen grond verwor-ven in de bufferzone tussen Voorschoten enLeidschendam. Kassen en een bouwmarkt door-snijden het landschap. Verdere verrommelingdreigt. De ambitie is het realiseren van hetnieuwe landgoed Veurse Horsten. Dat krijgteen zorgvuldige inpassing van woonenclaves.Kassen en bouwmarkt worden gesaneerd. Hetlandschap wordt verder ontwikkeld met natuurvoor recreatief gebruik en landgoedtuinen rondde woonenclaves. In plaats van verhandelbareontwikkelingsrechten worden zowel de land-schapsontwikkeling als de woonontwikkeling in één juridische entiteit ondergebracht dieonderlinge verevening en financiering mogelijkmaken.

Amsterdam, Museumplein

Geen plein zo veelbesproken als het Museum-plein in Amsterdam. In 1999 heropend. Dekortste snelweg van Nederland werd het groot-se domein van bewoners en bezoekers. Eenplein dat lééft, mede door ondergrondse par-keergarages in de directe omgeving van hetRijks- en Van Gogh Museum. Samen brachtende gemeente Amsterdam, beide musea en ont-wikkelaar het wonder teweeg waar de stad eeneeuw op wachtte. Partijen hadden weliswaarelk hun eigen investeringen en exploitaties,maar verbonden zich volledig aan elkaar viaeen gezamenlijk plan dat alle publieke, culture-le en commerciële functies omvatte. In eentransparant proces werd het plein boven- enondergronds binnen de gestelde tijd opgeleverd,waar de markt nadrukkelijk op stuurde en inmeebewoog. Met inbegrip van de intensieveinspraak. Alles vanuit het breed gedeelde ver-trekpunt: je medeverantwoordelijk weten vooreen mooi en goed functionerend plein.

Perkpolder Landgoed Veurse Horsten


Museumplein


grond


15 Wij gebruiken onze mogelijkheden tot het verwerven

van grondposities op een maatschappelijk verantwoorde

manier. Een sterke grondpositie wordt ingezet ten dienste van

de gezamenlijke gebiedsontwikkeling, niet voor speculatieve

doeleinden. Dit is zowel in het belang van de continuïteit van

onze ondernemingen als in het belang van andere belangheb-

benden in het gebied en van een kwaliteitsrijke ontwikkeling.

5.grond 26-04-2007 10:57 Pagina 1

Zuid-Holland, de Zuidplaspolder

Aankoop van grond bundelt het eigendom envergroot aldus de slagkracht van de partijen diein het betreffende gebied iets tot stand willenbrengen. Vanuit deze filosofie opereert demarkt in de Zuidplaspolder bij Rotterdam. Deambities zijn meervoudig: bijzondere woonmi-lieus creëren, meewerken aan een oplossingvoor de waterhuishoudingproblematiek en hettoevoegen van grootschalige groene functies.

Utrecht en IJsselstein, Rijnenburg

Vier ontwikkelaars en beleggers namen in 2004het initiatief tot de verkenning ‘Ambities voorRijnenburg’. Rijnenburg ligt langs de A12 en A2tussen de gemeenten Utrecht en IJsselstein. Eris potentie voor een landelijk en dorps woonmi-lieu met ca. 8.000 woningen, waaraan grotebehoefte is bij de stedelijke bevolking. InRijnenburg kan waterberging (zo’n 250 hecta-re) en natuur en recreatie (circa 310 hectare)mede gefinancierd worden uit de aanleg vanwoongebieden. Maatschappelijke thema’s alsverkeer, cultuurhistorische waarden, archeolo-gie en de Nedereindse Plas als recreatiewaterworden in deze grote gebiedsopgave verweven.Marktpartijen willen al deze functies tot hunrecht laten komen in een samenhangendgeheel, waar het rood als het ware te gast is inhet landschap.

Amsterdam, Platform 21

Is alles van waarde weerloos? Het Beethoven-kwartier aan de Amsterdamse Zuidas gaatonderdak bieden aan een centrum voor design,mode en creatie. Platform 21 wordt er geves-tigd dankzij twee bijdragen van € 12 miljoen:één van de gemeente en één uit de gebieds-exploitatie van de ontwikkelaar. Naast kan-toren, woningen en cultuur komen er ook voorzieningen als een middelbare school in ditgebied. Zij gaan elkaar versterken in eensamenhangend stedenbouwkundig ontwerp,met open zicht naar het aangrenzendeBeatrixpark. Vele functies, één doel: een plekvan blijvende waarde.

Zuidplaspolder Rijnenburg, denkmodel

5.grond 26-04-2007 10:57 Pagina 2

Platform 21

5.grond 26-04-2007 10:57 Pagina 3

buurt

5.grond 26-04-2007 10:57 Pagina 4

16 Wij onderzoeken en inventariseren de behoeften van

mensen aan nieuwe leefomgevingen en de gewenste relatie

tot anderen in een buurt en in hun sociaal-maatschappelijke

omgeving. Hun waarden vormen evenzeer een basis voor onze

plannen als landschap en cultuurhistorie. Door die waarden te

verenigen zijn wij in staat om gebieden te (her-)ontwikkelen die

rijk zijn aan kwaliteit en waar mensen telkens graag komen en

zich blijvend thuis voelen.

6.buurt 26-04-2007 11:02 Pagina 1

Bergen op Zoom, Bergse Haven

Bergse Haven, bij Bergen op Zoom, zal gaanvoorzien in bovenregionale woningbehoeften,zowel in kwantitatieve als kwalitatieve zin. Eenontwikkelaar en een belegger voegen 2700woningen aan de voorraad toe, variërend vansociale huur tot dure koop. Nieuwe woonmi-lieus worden gecreëerd, ook recreatieve functiesen bedrijvigheid krijgen een plaats. Bij de plan-vorming hebben de ontwikkelaars zich latenleiden door de historie van het gebied. Zo ont-staat een plek die wortelt in het verleden en diede (toekomstige) bewoners nu herkennen alsiets van henzelf, als een thuis.

Arnhem, de Rijnboog

De Rijnboog in Arnhem: een stadsreparatie inde zone tussen de historische binnenstad, hetstation en de Rijn. Doelstellingen zijn nieuwesamenhang en functies te creëren, de Rijn meermet de stad te verbinden en een nieuw elan aanArnhem geven. De karakteristieken van hetmasterplan van De Sola Morales en de mengingvan kantoren, detailhandel, horeca en culturelefuncties (bibliotheek, theater, museum, film-huis) bieden inspirerende mogelijkheden voorverschillende stadsbuurten met elk hun eigenkarakter. Er is plaats om te werken en te winke-len, maar ook rust en ruimte om te wonen en teontspannen. In een ‘preferendum’ spreektArnhem zich uit over en aantal varianten.

Enschede, het Grolsch-terrein in Roombeek

Aan de rand van de door de vuurwerkrampgetroffen wijk Roombeek blazen de gemeenteEnschede, een ontwikkelaar en corporatiesnieuw leven in de voormalige brouwerij vanGrolsch. Een interactief planproces met oogvoor lokale initiatieven, leefstijlen en(woon)behoeften resulteert in een ontwerpvoor een levendig stedelijk gebied, waar broed-plaatsen voor creativiteit en ondernemerschapnadrukkelijk een plek krijgen. Door omwonen-den en ondernemers in vroegtijdige gesprekkeneen stem te geven wordt bij de opzet van nieu-we vormen en functies rekening gehouden metbestaande wensen. Door herontwikkeling vanhet bestaande Brouwhuis en zorgvuldig geko-zen architectuur blijft de brouwerij een icoonvoor Enschede. Maar met een nieuwe invullingvan wonen, werken, winkelen en ontspannendie veel mensen zal aanspreken.

Bergse Haven De Rijnboog

6.buurt 26-04-2007 11:02 Pagina 2

Grolsch-terrein

6.buurt 26-04-2007 11:02 Pagina 3

kwaliteit

6.buurt 26-04-2007 11:02 Pagina 4

17 Wij hebben de ambitie om onze visie, creativiteit

en realiseringskracht te richten op het creëren van nieuwe

leefomgevingen. De schaal moet voldoende groot zijn

opdat functies elkaar kunnen versterken. Wil integrale

gebiedsontwikkeling slagen, dan is het nodig dat alle partijen

van meet af aan rond de tafel zitten. Alleen dan is het mogelijk

om belangen te verenigen in een plan van hoge kwaliteit.

7.kwaliteit 26-04-2007 11:06 Pagina 1

Woerden / Bodegraven

Het is niet steeds noodzakelijk dat overhedenhet initiatief nemen. Op meerdere plaatsen isaangetoond dat ook maatschappelijke organi-saties en bedrijven goede initiatiefnemers kun-nen zijn, zoals Natuurmonumenten en hetgemeentelijk havenbedrijf bij de Maasvlakte II,het Utrechts Landschap en ING bij Hart van deHeuvelrug en LTO Noord in de gebiedsontwik-keling Woerden Bodegraven. Provincie en/ofgemeenten moeten wel zo snel mogelijk meeaan tafel om de overheidsinbreng tijdig in hetproces op te nemen. Anders ontstaat het risicodat zij zich bedreigd voelen.

Haarlemmermeer

Urgent ruimtegebrek in de Haarlemmermeer.De maatschappelijk gevoelde noodzaak totwoningbouw en waterberging conflicteert metde beschikbare ruimte en de milieuconditiesvan Schiphol. Provincie Noord-Holland,gemeente Haarlemmermeer,Hoogheemraadschap Rijnland en marktpartij-en zochten met onderzoekers en adviseurs eenuitweg. Bundeling van belangen en kennis leid-de tot een integraal ontwerp van een water-woonwijk. 2000 woningen gaan er moeiteloossamen met 2 miljoen kuub seizoensbergingvoor water, waarvan het peil 1,5 meter kan fluc-tueren. De ontwikkelde kennis is direct aange-wend in het lopende ruimtelijke planproces vande gebiedsuitwerking Haarlemmermeer.

Rotterdam, Wilhelminapier

De Wilhelminapier in Rotterdam. Ooit het ver-trekpunt van emigranten naar Amerika. Nuhard op weg om zelf een veelzijdige NieuweWereld te worden als deel van de fameuze Kopvan Zuid. Hoewel niet in een publiek-privatesamenwerkingsvorm gegoten, trekken gemeen-te en ontwikkelaars gezamenlijk op sinds deontwikkelcompetitie van begin jaren 90. Doorde laatste economische recessie vertraagde deuitvoering van het plan. Maar iedereen hield dehoge kwaliteitsambities voor nieuwe gebouwenen openbare ruimte intact. Nu de ontwikkelingdaarvan weer in volle vaart is, betaalt zich dituit in een hoogwaardig gebied dat een pijlervormt onder het maatschappelijke en economi-sche leven in Rotterdam.

Woerden / Bodegraven Haarlemmermeer


Wilhelminapier


dialoog


18 Wij nemen graag het initiatief om (maatschappelijke)

partners voor gebiedsontwikkeling op te zoeken en bij elkaar

te brengen. Wij werken in dialoog met belanghebbenden om

gezamenlijke oplossingen te vinden voor vaak verschillenden

belangen. Wij vragen overheidspartners daartoe de regie te

voeren en ook zelf op deze wijze te werken teneinde de geloof-

waardigheid van het partnerschap te versterken.

8.dialoog 26-04-2007 11:08 Pagina 1

Maastricht, Malberg

Bij de herstructurering van de naoorlogse wijkMalberg in Maastricht zijn de gemeenteMaastricht, twee woningcorporaties Woonpunten Servatius en een ontwikkelaar betrokken.Sinds het sluiten van de samenwerkingsover-eenkomst in 2004 werken deze partijen voort-varend aan het ontwikkelen van woningen envoorzieningen, in combinatie met een sociaalen economisch programma. Zij investeren nietalleen in de fysieke kant (woningvoorraad),maar integreren met partners voorzieningenvoor zorg, sport en bedrijvigheid in het ontwik-kelingsplan. Er is geleerd dat je bewoners opeen zorgvuldige manier bij de planontwikkelingkunt betrekken: niet overvallen met een kant enklaar plan, maar tijdig betrekken bij de analysevan de wijk.

Tilburg, Wagnerplein

De toekomst van Tilburg-Noord is onlosmake-lijk verbonden met de herstructurering van hetWagnerplein en omgeving. Gemeente, corpora-tie, zorginstelling en winkeleigenaren gavenopdracht aan een ontwikkelaar voor een inte-graal ontwikkelingsplan. De belangen waren ineerste instantie tegengesteld, maar werden ineen zeer intensief proces gelijkgericht, zodateen win-win situatie is ontstaan. Na de vast-stelling van het ontwikkelingsplan hebbenopdrachtgevers de risico’s beperkt door de ont-wikkelaar in een concessiemodel de volledigverantwoordelijkheid te geven voor de uitvoe-ring van het proces, inclusief de afstemmingmet de individuele winkeleigenaren, bewonersen andere belanghebben. Tilburg-Noord krijgtnu een unieke combinatie van park en winkel-centrum, met vele publieke functies die hetWagnerplein weer tot een hart van het gebiedmaken met een dynamisch leef- en woonmilieu.

Den Haag, Spuimarkt

Op drie plaatsen rond het Spui en de GroteMarktstraat in Den Haag werd aan vernieu-wingsplannen gewerkt. Pas toen de ontwikke-laars met elkaar én de gemeente een integraalplan voor het gebied maakten, raakte de ont-wikkeling in een stroomversnelling. Markt engemeente legden hun afspraken over geld enprogramma vast in een gebiedsontwikkelings-overeenkomst. Belangrijk: het surplus uit her-ontwikkeling komt volledig ten goede aanruimtelijke kwaliteit. De grote warenhuizenwerden bij het masterplan betrokken. Een door-schuifoperatie van winkel naar winkel maaktesloop en nieuwbouw mogelijk. De gemeentebracht een intensieve interactie op gang metomwonenden, ondernemers en belanghebben-den. Vele suggesties werden gehonoreerd engerealiseerd. Joodse monumenten zijn op nieu-we plekken gememoreerd. Ook betrekt degemeente iedereen intensief bij de toekomstigeinrichting van de Grote Marktstraat, die zoecht de stadsboulevard van alle Hagenaars kanworden.

Malberg Wagnerplein

8.dialoog 26-04-2007 11:08 Pagina 2

Spuimarkt

8.dialoog 26-04-2007 11:08 Pagina 3

balans

8.dialoog 26-04-2007 11:08 Pagina 4

19 Wij vinden dat marktpartijen die zich met gebieds-

ontwikkeling bezighouden, zich dienen te gedragen als

maatschappelijk verantwoorde ondernemingen. Dit betekent

onder meer dat wij aangesproken kunnen worden op een

zorgvuldig omgaan met het principe people, planet, profit.

In ons handelen van hoog tot laag in de onderneming willen

wij zichtbaar maken hoe deze onderliggende waarden met

elkaar in balans worden gebracht. Op onze beurt verwachten

wij van onze partners in gebiedsontwikkeling een vergelijkbare

houding en praktijk.

9.balans 26-04-2007 11:10 Pagina 1

Landschapsmanifest

Landschap is een mensenrecht, stelt de Euro-pese Landschapsconventie die in 2005 vankracht werd. Alle landschappen zijn belangrijk.Ook de alledaagse, juist die worden het meestbedreigd. Vanuit dit uitgangspunt heeft eengroep maatschappelijke organisaties een mani-fest opgesteld. Onder hen de Vereniging Neder-landse Projectontwikkeling Maatschappijen(NEPROM) en marktpartijen met groen-door-roodactiviteiten. Zij hebben de gedachten vande Europese Landschapsconventie uitgewerktvoor de Nederlandse situatie en gebruiken deuitgangspunten van het manifest als basis voor de interne planvorming en externe samenwerking bij gebiedsontwikkeling. Zie ook www.landschapsmanifest.nl.

Amsterdam, Laan van Spartaan

Sociale samenhang in de Laan van Spartaan,een herstructureringsgebied in de WestelijkeTuinsteden van Amsterdam. Stadsdeel, ontwik-kelaar en woningcorporatie zorgen samen metbewoners en gebruikers voor nieuwe vormenvan samenwerken en samenleven. Er komeneen ROC-vestiging, sociaal-maatschappelijkevoorzieningen, een jongerencentrum, kindercir-cus, horeca en detailhandel. Van de circa 1.100woningen is een kwart bestemd voor studen-ten- en zorgeenheden. Alles is gericht op syner-gie: een zorginstelling gaat er ouderen en men-sen met een handicap helpen, waarbij de ROC-leerlingen weer praktijkervaring op kunnendoen. De sportvereniging heeft een bindendefunctie voor buurt en wijk. Sportvelden enclubgebouw vormen letterlijk het kloppendhart van het gebied, de centrale ontmoetings-plek voor mensen van verschillende leeftijdenen met uiteenlopende achtergronden.

Amsterdam, Overhoeks

Huizen verwarmen door kantoren te koelen. Zomaak je als ontwikkelaar de drie p’s concreet. Inhet nieuwe gebied Overhoeks aan de noordkantvan het IJ wordt de grootste ondergrondsewarmte- en koude-opslag ontwikkeld van onsland. Niet voor niets verrijst hier het NewTechnology Center van Shell voor nieuwe enschonere energiebronnen. Naast kantoren,woningen en een oeverpark komt er ook eenspectaculair gebouw voor het Filmmuseum alsbaken aan het IJ. Overhoeks zet de toon voor desprong van de stad naar de overkant in termenvan duurzaamheid en stedenbouw. Goed voor-beeld doet goed volgen. Met de Universiteit vanAmsterdam richtten de ontwikkelaar en bedrij-ven de Stichting Kennisoever Duurzaamheid op,voor nieuwe bedrijvigheid op Noord.

Landschapsmanifest Laan van Spartaan

9.balans 26-04-2007 11:10 Pagina 2

Overhoeks

9.balans 26-04-2007 11:10 Pagina 3

transparant

9.balans 26-04-2007 11:10 Pagina 4

20 Er zijn juridisch juiste methodieken om vroegtijdige betrok-

kenheid van marktpartijen mogelijk te maken en met respect voor

zuivere concurrentie-verhoudingen tot selectie van private partijen

te komen. Wij hebben mede het initiatief genomen om met rijks-,

provinciale en gemeentelijke overheden in de vorm van een

‘Reiswijzer’ voorlichting te geven over innovatief aanbesteden.

Wij willen dit initiatief verbreden door ‘best practices’ en kennis te

bundelen en goed hanteerbaar en bereikbaar te maken.

Wij maken binnen normale bedrijfseconomische randvoorwaarden

ons handelen als partners bij gebiedsontwikkeling toetsbaar en

transparant. Daartoe worden in het vroegst mogelijke stadium met

partners (overheden) afspraken gemaakt over doelstellingen,

prestaties en de mate van flexibiliteit in de planvorming. Deze

afspraken zijn openbaar en kunnen aan een overleg met belang-

hebbenden worden voorgelegd.

10.transparant 26-04-2007 11:15 Pagina 1

Groningen, Meerstad

Voor de totstandkoming van het GroningseMeerstad streven de zes overheids- en viermarktpartijen een zo groot mogelijke openheidna – met uitzondering van informatie waar-mee grondspeculanten het ontwikkelingsproceszouden kunnen frustreren. In twintig jaar tijdverrijzen er 10.000 woningen, komt een 600hectare groot meer tot stand en worden eenhoogwaardig landschap en een natuurverbin-ding gerealiseerd. Het Masterplan is opgesteldin overleg met bewoners en andere belangheb-benden en de besluitvormende organen van departners (gemeenteraden, Provinciale Staten ende Ministerraad) spraken zich uit over degrondexploitatie en de samenwerkings-overeenkomst.

’s-Hertogenbosch, Haverleij

Met de ontwikkeling van Haverleij beoogde degemeente ‘s-Hertogenbosch een hoogwaardigewoonomgeving in een natuur- en recreatiege-bied van 200 hectare. Vanuit die optiek ging degemeente een volledig transparante samenwer-king aan met twee marktpartijen. Van meet afaan was er sprake van publiek-privaatopdrachtgeverschap, dus óók van het master-plan. In het succesvolle Haverleij is het groen -in de vorm van natuurontwikkeling en een golf-baan – in evenwicht met 1035 kasteelwonin-gen. De natuur heeft er grotendeels de vrijeloop, net als de Bosschenaar, voor wie hetgebied als stedelijk uitloopgebied functioneert.

Amsterdam, Zuidas

Verdere groei en bloei van de AmsterdamseZuidas is gebaat bij het ondergronds brengenvan de wegen en sporen. De haalbaarheid vaneen dergelijke mega-operatie werd door degemeente Amsterdam en het Rijk onderzochtmet vijf gepreselecteerde (financieel robuuste)private partijen. In een open teken- en reken-traject hebben zij de grenzen van het mogelijkeopgezocht en bepaald. De conclusies ten aan-zien van risico’s, rendementen, scope en pro-jectopzet vormen de grondslag voor de ZuidasOnderneming die Gemeente en Rijk hebbenopgericht. Een tweede Europese preselectiegeeft marktpartijen toegang tot de veiling vanzestig procent van de voor de markt bestemdeaandelen. Het open proces leidde tot een helde-re propositie voor overheden en marktpartijen.De overheden bouwden langs deze weg aan hetinzicht, de steun en het vertrouwen van privatepartijen - ontwikkelaars en financiers - vooreen ambitieus project van nationaal belang.

Meerstad Haverleij


Zuidas


colofonuitgave AM, Bouwfonds MAB Ontwikkeling en ING Real Estate Development

vormgeving Martien Frijnsbeeldredactie Martien Frijnsdruk Lecturis B.V., Eindhovenafwerking Boekbinderij Patist B.V., Bilthoven

© Fotografie Martien Frijns© 2007 AM, Bouwfonds MAB Ontwikkeling en ING Real Estate Development


Handvatten

Documents

Transcript of Handvatten