Financieringslastnormen 2017 (pdf)

Financieringslastnormen 2017

Advies voor de financieringslastnormen 2017

Marcel Warnaar

Jasja Bos

Financieringslastnormen 2017

Advies voor de financieringslastnormen 2017

Nibud, oktober 2016

Voorwoord

Dit document betreft het advies voor de financieringslastnormen voor hypothecaire

financiering voor 2017.

Het Nibud heeft dit document opgesteld om de Rijksoverheid te adviseren over de

financieringslastnormen voor hypothecaire financiering voor 2017. De

financieringslastnormen zijn een belangrijk onderdeel van de Tijdelijke Regeling

Hypothecair Krediet.

Bij het tot stand komen van het advies zijn verschillende partijen geconsulteerd. Het

gaat daarbij om:

- de Rijksoverheid: de ministeries van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

en Financiën;

- hypotheekverstrekkers: de Nederlandse Vereniging van Banken en het Verbond

van Verzekeraars;

- toezichthouders: de Autoriteit Financiële Markten en De Nederlandsche Bank;

- de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen;

- de Vereniging Eigen Huis.

Utrecht, oktober 2016

Samenvatting

Sinds 2013 is hypotheekverstrekking gereguleerd via de Tijdelijke regeling hypothecair

krediet. Dit is een nadere uitwerking van de Wet op het financieel toezicht. Het

Ministerie van Financiën is verantwoordelijk voor de Tijdelijke Regeling. In de Tijdelijke

Regeling spelen de tabellen van financieringslastpercentages een belangrijke rol. Het

Nibud adviseert de Rijksoverheid over deze financieringslastnormen. Hierbij kijkt het

Nibud naar drie criteria: betaalbaarheid, hanteerbaarheid en robuustheid.

Betaalbaarheid

De ruimte die een huishouden heeft voor woonuitgaven wordt bepaald door het bruto

inkomen te verminderen met de verschuldigde belastingen en premies, en met de

overige kosten van levensonderhoud. Deze overige uitgavenposten dienen ook

betaalbaar te blijven na het afsluiten van een hypotheek.

Na een aantal jaar van koopkrachtachteruitgang, is de afgelopen twee jaar de

koopkracht weer toegenomen. In 2015 was die stijging nog schoorvoetend. In 2016

zorgden belastingverlagingen voor meer ruimte in het budget voor de meeste

huishoudens.

Deze belastingverlagingen zorgen er voor dat een lichte verruiming van de

financieringslastpercentages mogelijk is. Onderstaande figuur geeft weer hoeveel de

maximale hypotheek stijgt voor de diverse inkomens.

Hanteerbaarheid

De financieringslastnormen worden in de Tijdelijke Regeling gepresenteerd in de vorm

van tabellen met financieringslastpercentages die weergeven hoeveel procent van het

bruto inkomen maximaal aan bruto hypotheeklasten kan worden uitgegeven.

Op basis hiervan kan bij een bepaalde rentestand de maximale hypotheek berekend

worden.

Vanwege de gedaalde hypotheekrente is de tabel aangepast, en bevat nu

financieringslastpercentages voor lagere rentestanden. Dat betekent dat er beter

rekening wordt gehouden met de betaalbaarheid bij rentestanden onder de 2 procent.

Consumenten en hypotheekverstrekkers maken eigen afwegingen. In de meeste

individuele gevallen zal er minder verstrekt worden dan mogelijk is volgens de tabellen.

Dat kan komen omdat mensen niet hun maximale leencapaciteit hoeven te benutten bij

aankoop van hun huis. Het kan ook zijn dat hypotheekverstrekkers minder willen

uitlenen, bijvoorbeeld omdat er sprake is van persoonlijke verplichtingen of omdat het

inkomen minder zeker is.

Soms kan er meer verstrekt worden dan de tabellen aangeven. De Tijdelijke Regeling

biedt hiervoor ook ruimte. Dit kan gebeuren wanneer het gaat om een bestendige

situatie, de afwijking wordt gemotiveerd en onderbouwd en de juistheid van de

gegevens waarop de afwijking wordt gebaseerd, is geborgd.

Robuustheid

Elk jaar wordt opnieuw gekeken naar de betaalbaarheid van woonuitgaven. Hierbij

worden veranderingen in de bestedingen van huishoudens geleidelijk meegenomen om

grote wijzigingen van jaar tot jaar te voorkomen.

Voor het komende jaar presenteren we een meer robuuste methode, waarbij ook

veranderingen in de fiscale en toeslagensfeer minder schoksgewijs worden

meegenomen in de berekening van de financieringslastnormen. Di t zorgt voor een

gelijkmatiger verloop van de financieringslastnormen over de jaren heen.

Inhoud

VOORWOORD ........................................................................................ 5

SAMENVATTING .................................................................................... 6

1 INLEIDING ................................................................................ 11

1.1 Aanleiding .................................................................................. 11

1.2 De rol van het Nibud .................................................................. 12

1.3 Proces ....................................................................................... 12

1.4 Leeswijzer ................................................................................. 13

2 DE METHODIEK VAN DE HYPOTHEEKNORMEN .................... 14

2.1 Criteria....................................................................................... 14

2.1.1 Betaalbaarheid ............................................................................................... 14

2.1.2 Hanteerbaarheid ............................................................................................ 16

2.1.3 Robuustheid ................................................................................................... 18

2.2 Van netto woonlasten naar maximale hypotheek ........................ 19

2.2.1 Bijkomende woonlasten ................................................................................. 19

2.2.2 Hypotheekvorm en brutering .......................................................................... 19

2.2.3 Minimale toetsrente ........................................................................................ 20

2.3 Specifieke uitgangspunten ......................................................... 20

2.3.1 Belangrijkste uitgangspunten ......................................................................... 20

2.3.2 Verschillen ten opzichte van vorig jaar ........................................................... 23

3 FINANCIERINGSLASTPERCENTAGES 2017 ........................... 24

3.1 Niet AOW-gerechtigden ............................................................. 24

3.1.1 Resultaat niet AOW-gerechtigden 2017 ......................................................... 24

3.1.2 Verschillen niet AOW-gerechtigden 2016-2017 .............................................. 25

3.2 AOW-gerechtigden .................................................................... 29

3.2.1 Aparte tabellen voor AOW-gerechtigden ........................................................ 29

3.2.2 Specifieke uitgangspunten voor AOW-gerechtigden ....................................... 29

3.2.3 Resultaat AOW-gerechtigden 2017 ................................................................ 30

3.2.4 Verschillen AOW-gerechtigden 2016-2017 ..................................................... 30

3.3 Niet-aftrekbare gedeelten .......................................................... 31

3.3.1 Aparte tabellen voor niet-aftrekbare gedeelten ............................................... 31

3.3.2 Berekening hypotheek voor niet-aftrekbare gedeelten ................................... 31

3.3.3 Specifieke uitgangspunten voor niet-aftrekbare gedeelten ............................. 32

3.3.4 Resultaat niet-aftrekbare gedeelten 2017....................................................... 32

3.3.5 Verschillen niet-aftrekbare gedeelten 2016-2017 ........................................... 33

3.4 Tweeverdieners ......................................................................... 34

3.4.1 Aparte behandeling van het inkomen van de partner ..................................... 34

3.4.2 Vuistregel tweeverdieners .............................................................................. 35

3.4.3 Voorbeelden inclusief loonstijging .................................................................. 36

3.5 Extra vrijlating bij energiezuinige maatregelen ........................... 37

3.5.1 Afwijkende regeling voor energiezuinige maatregelen .................................... 37

3.5.2 Voorstel voor 2017 ......................................................................................... 38

3.5.3 Energielabel A++ en energiebesparende maatregelen ................................... 38

3.5.4 Nul-op-de-meterwoningen .............................................................................. 40

3.6 Aantoonbaar niet-kwetsbare groepen ......................................... 42

3.6.1 Afwijkende regeling voor aantoonbaar niet-kwetsbare groepen ...................... 42

3.6.2 Advies voor 2017 ........................................................................................... 42

3.7 Overige aspecten ....................................................................... 43

3.7.1 Minimale toetsrente ........................................................................................ 43

4 EEN ANDERE MANIER VAN MIDDELEN.................................. 44

4.1 Aanleiding .................................................................................. 44

4.2 Huidige methode ........................................................................ 44

4.2.1 Effecten van de middeling van alleen de uitgaven .......................................... 45

4.3 Alternatieve methode ................................................................. 45

4.3.1 Effecten van de middeling van de inkomsten en uitgaven .............................. 46

4.3.2 Andere mogelijke vormen van middeling ........................................................ 47

4.4 Voorstel: middelen van zowel de inkomsten als de uitgaven ...... 49

5 DE NORMEN IN DE PRAKTIJK ................................................ 51

5.1 Verschillende huishoudtypen ..................................................... 51

5.1.1 Methode ......................................................................................................... 51

5.1.2 Uitkomsten ..................................................................................................... 53

5.1.3 Buffers bij andere rentestanden ..................................................................... 56

5.2 Hypotheekvorm en rente ............................................................ 57

5.2.1 Stijgende hypotheeklasten tijdens de looptijd ................................................. 57

5.2.2 Effect van stijgende rente .............................................................................. 58

5.3 Wie lenen er maximaal?............................................................. 60

5.4 De rol van advisering ................................................................. 62

5.5 Ontwikkelingen in de toekomst ................................................... 63

BIJLAGE A: OVERZICHT UITGANGSPUNTEN 2016 ........................... 64

BIJLAGE B: UITWERKING VOORBEELDBEREKENING ..................... 66

B1 Niet-AOW gerechtigden .................................................................... 66

B2: AOW-gerechtigden .......................................................................... 69

B3 Berekening van de buffer voor minimale uitgaven ............................. 70

BIJLAGE C: MINIMALE EN VOORBEELDBEDRAGEN ........................ 71

C1 Minimale bedragen .................................................................... 72

C2 Voorbeeldbedragen ................................................................... 74

BIJLAGE D: BUFFERS BIJ EEN LAGERE RENTESTAND ................... 75

BIJLAGE E: BUFFERS BIJ VOLLEDIG MEETELLEN VAN HET

TWEEDE INKOMEN. ............................................................................. 78

BIJLAGE F: KOOPKRACHT 2016-2017 ............................................... 81

BEGRIPPENLIJST ................................................................................ 84

1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De hypotheekmarkt is geen gewone markt waar hypotheekverstrekkers en

(toekomstige) huiseigenaren een product uitwisselen. Er zijn drie belangrijke

verschillen.

1. Er is een verschil in informatie, kennis en ervaring tussen beide partijen. De beter

geïnformeerde hypotheekverstrekkers kunnen hier financieel voordeel uithalen ten

nadele van de (toekomstige) huiseigenaar. Huiseigenaren laten zich meestal bijstaan

door een adviseur.

2. Hypotheekverstrekking kent risico’s. Dit zijn allereerst risico’s voor de huiseigenaar.

Wanneer hij de maandlasten niet meer kan opbrengen, kan hij zijn woning en andere

bezittingen verliezen, of zelfs met een restschuld achterblijven. Vanwege de hoogte van

de lening en de grote gevolgen van woningverlies gaat het om significante risico’s.

Wanbetaling is ook een risico voor de geldverstrekker. Wanneer eigenaren massaal hun

maandlasten niet meer kunnen opbrengen en het onderpand onvoldoende opbrengt,

kan dit de geldverstrekker in financiële problemen brengen.

Wanneer veel geldverstrekkers problemen krijgen, kan dit gevolgen hebben voor de

financiële stabiliteit en daarmee voor de reële economie. De Rijksoverheid heeft

daarom belang bij een verantwoorde hypotheekverstrekking.

3. Een derde verschil tussen de hypotheekmarkt en een gewone markt is dat

hypotheekverstrekking ook kansen biedt. Zonder hypotheekverstrekking zou slechts

een fractie van de Nederlanders een eigen woning kunnen bezitten. Het verlenen van

krediet zorgt er voor dat huishoudens de mogelijkheid hebben passend te wonen en dat

mensen kunnen verhuizen, wanneer de omstandigheden daarvoor geschikt zijn.

Verhuizingen en verbeteringen van woningen brengen economische activiteit met zich

mee.

Vanwege deze redenen hebben huiseigenaren, hypotheekverstrekkers en de

Rijksoverheid belang bij een verantwoorde hypotheekverstrekking.

12 / Advies financieringslastnormen 2017

1.2 De rol van het Nibud

Vanaf 2000 heeft het Nibud in opdracht van de Stichting Waarborgfonds Eigen

Woningen de financieringslastpercentages berekend die horen bij de normen voor een

hypothecaire lening met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Voor die tijd maakte de

Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen WEW) zelf deze tabellen, gebaseerd op

cijfers van het Nibud. Voor de oprichting van de NHG, toen hypotheekgaranties nog

gemeentelijk verschilden, bestonden er richtlijnen van de Bemiddelende Organen. De

precieze achtergrond van deze richtlijnen is ons onbekend.

Deze financieringslastnormen zijn sinds 2007 onderdeel geworden van de Gedragscode

Hypothecaire Financiering, die opgesteld is door het Contactorgaan Hypothecair

Financiers. Daardoor worden ze sinds die tijd ook gebruikt voor niet-NHG-hypotheken.

Verder gebruikt de Autoriteit Financiële Markten (AFM) de financieringslastnormen als

richtlijn bij haar toezichthoudende functie.

Sinds 2013 is hypotheekverstrekking gereguleerd via de Tijdelijke regeling hypothecair

krediet. Dit is een nadere uitwerking van de Wet op het financieel toezicht. Het

Ministerie van Financiën is verantwoordelijk voor de Tijdelijke Regeling.

In de Tijdelijke Regeling spelen de tabellen van financieringslastpercentages een

belangrijke rol. De inhoud van de tabellen en het gebruik ervan worden in de Tijdelijke

Regeling toegelicht.

De rol van het Nibud is daarmee ook veranderd. Sinds 2013 adviseert het Nibud het

Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) en het Ministerie van

Financiën over de tabellen met financieringslastnormen, met consultatie van de diverse

stakeholders. Vanuit een onafhankelijke positie kan het de belangen voor alle partijen

verkennen. Uitgangspunt voor het Nibud blijft de betaalbaarheid voor de (toekomstige)

huiseigenaar.

1.3 Proces

Dit adviesrapport is opgesteld door het Nibud. Hierin wordt het advies over de

financieringslastnormen voor 2017 gepresenteerd, inclusief uitleg en onderbouwing.

Met dit advies kan de Rijksoverheid een wijziging op de Tijdelijke Regeling

voorbereiden.

Advies financieringslastnormen 2017 / 13

Voor de totstandkoming van dit adviesrapport heeft het Nibud de volgende partijen

geconsulteerd:

- de Rijksoverheid: de ministeries van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

en Financiën;

- hypotheekverstrekkers: de Nederlandse Vereniging van Banken en het Verbond

van Verzekeraars;

- toezichthouders: de Autoriteit Financiële Markten en De Nederlandsche Bank;

- de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen;

- de Vereniging Eigen Huis.

1.4 Leeswijzer

Dit document is als volgt opgebouwd. In hoofdstuk twee wordt de methodiek

beschreven.

Vervolgens bevat hoofdstuk drie de adviezen voor 2017. Dit hoofdstuk bevat tevens de

verschillen in uitkomsten ten opzichte van 2016.

Eén van de wijzigingen voor 2017 betreft een verbetering van de robuustheid van de

financieringslastnormen. Hier gaan we in hoofdstuk vier dieper op in.

In hoofdstuk vijf staat de uitwerking van de normen in de praktijk beschreven. We kijken

daarbij naar de betaalbaarheid voor diverse groepen, het effect van een mogelijke

rentestijging en de rol van advisering.

In de bijlagen zijn nadere detailleringen en een uitgebreidere toelichting op de

uitgevoerde berekeningen opgenomen.

Achterin het rapport staat een toelichting op de belangrijkste begrippen.

De daadwerkelijke tabellen met financieringslastpercentages staan in een separate

bijlage.


2 De methodiek van de hypotheeknormen

2.1 Criteria

Bij het bepalen van de huidige methodiek wordt rekening gehouden met drie criteria:

Betaalbaarheid

Uitgangspunt van de methodiek is dat de hypotheekverstrekking veilig en verantwoord

is. In het ideale geval betekent dit dat voor elk individueel huishouden getoetst wordt of

een hypotheeklast nu en in de toekomst draagbaar is, afgezet tegen het individuele

huidige en toekomstige inkomsten- en uitgavenpatroon.

Hanteerbaarheid

Een dergelijke individuele aanpak is ingewikkeld. Het achterhalen van de

daadwerkelijke inkomsten en uitgaven van een huishouden is een tijdrovend proces en

het is de vraag of het uitgavenpatroon voortgezet wordt in de nieuwe situatie die

ontstaat na aankoop van een woning.

Daarnaast zullen hypotheekverstrekker en consument zich ongemakkelijk voelen bij

discussies over welke individuele uitgaven als luxe en welke als noodzakelijk gezien

worden. Een dergelijke aanpak kan al snel tot subjectiviteit en willekeur leiden.

Een zekere mate van standaardisering en het werken met gemiddelde

uitgavenpatronen, is dan ook wenselijk.

Standaardisering levert echter het risico op, dat voor individuele huishoudens waarvan

de omstandigheden relatief ver van het gemiddelde verwijderd zijn, de betaalbaarheid in

de knel komt. Om hieraan tegemoet te komen, worden binnen de methode buffers

geïntroduceerd.

Robuustheid

Abrupte veranderingen in de leencapaciteit kunnen leiden tot schokken op de

woningmarkt. Het is daarom belangrijk om veranderingen geleidelijk door te voeren.

Robuustheid is daarmee een derde criterium bij het opstellen van de

financieringslastnormen.

De globale uitwerking van de drie criteria staat in de volgende paragrafen.

2.1.1 Betaalbaarheid

De ruimte die een huishouden heeft voor woonuitgaven wordt bepaald door het bruto

inkomen te verminderen met de verschuldigde belastingen en premies, en met de

overige kosten van levensonderhoud. Deze overige uitgavenposten dienen ook

betaalbaar te blijven na het afsluiten van een hypotheek. Ze worden verder overige

uitgaven genoemd.

Het Nibud maakt bij de hoogte van de overige uitgaven onderscheid tussen minimale

bedragen en voorbeeldbedragen.


Minimale bedragen, basispakket, buffer voor persoonlijk onvermijdbare uitgaven

De minimale bedragen zijn de bedragen die minimaal voor een huishouden beschikbaar

moeten blijven. De minimale bedragen zijn afhankelijk van de huishoudsamenstelling

maar onafhankelijk van het inkomen. De minimale bedragen zijn de kosten van het

basispakket, aangevuld met een buffer.

Het basispakket is een pakket aan goederen en diensten die voor vrijwel elk

huishouden moeilijk vermijdbaar zijn. Het Nibud heeft dit basispakket samengesteld.

Het Nibud bekijkt jaarlijks of het pakket nog alle goederen en diensten bevat die voor

een huishouden moeilijk vermijdbaar zijn en past dat zo nodig aan.

Vanaf 2015 is aan dit basispakket een buffer toegevoegd om tot de minimale uitgaven

te komen. Met de buffer kunnen enige persoonlijk onvermijdbare uitgaven opgevangen

worden.

Met persoonlijk onvermijdbare uitgaven bedoelen we uitgaven die niet voor iedereen

noodzakelijk zijn, maar wel voor het individuele huishouden. Voorbeelden ervan zijn:

- een gezin met kinderen

- extra kosten van chronische ziekte of handicap

- een zeer energie-onzuinige of onderhoudsgevoelige woning

- bovengemiddelde pensioenverplichtingen

- ondersteuning (ex-)familieleden

Deze buffer voor persoonlijk onvermijdbare uitgaven is zodanig dat een paar

(eenverdiener) met twee kinderen (één onder en één boven de 12 jaar) het voor hen

geldende basispakket voor de overige uitgaven kan betalen. De berekening van de

buffer voor persoonlijk onvermijdbare uitgaven staat in bijlage B3.

Voorbeeldbedragen

De voorbeeldbedragen zijn de uitgaven die een vergelijkbaar huishouden met een

vergelijkbaar inkomen gemiddeld doet aan de verschillende uitgavenposten. Deze

bedragen zijn dus afhankelijk van zowel de huishoudsamenstelling als van het inkomen.

De voorbeeldbedragen komen onder andere uit het Budgetonderzoek van het CBS.

Normbedragen

Het uitgangspunt voor de tabellen met financieringslastpercentages is dat bij een

maximale hypotheeklast de overige uitgaven precies tussen de minimale bedragen en

de voorbeeldbedragen uitkomen. Dit niveau zullen we verder aanduiden met de term

normuitgaven. In figuur 1 wordt dit uitgangspunt schematisch weergegeven. Bij de

laagste inkomens zijn de voorbeeldbedragen gelijk aan de minimale bedragen.

Er is dus geen pakket aan normuitgaven, waar precies wordt omschreven aan welke

uitgavenposten hoeveel dient te worden uitgegeven. Het is aan het individuele

huishouden zelf om te bepalen of er bezuinigd moet worden en op welke posten er


bezuinigd wordt ten opzichte van de voorbeeldbedragen, om te komen tot het bedrag

van de normuitgaven.

In bijlage C staat een nadere beschrijving van de hoogte van de uitgavenposten.

Woonduur

Kenmerk van de netto maandlasten van de hypotheek is dat deze nominaal niet of

nauwelijks stijgen. Alleen de annuïtaire aflossing in combinatie met aftrek van

hypotheekrente zorgt voor een lichte stijging (zie paragraaf 5.2.1).

Wanneer er echter gedurende looptijd sprake is van loonsverhogingen, nemen de reële

maandlasten van de hypotheek in de tijd af. Of anders gezegd, het percentage van het

inkomen dat aan de maandlasten van de hypotheek wordt besteed, daalt naarmate men

langer in de woning woont. Uiteindelijk komt men dan ook weer op het uitgavenpatroon

dat hoort bij het gemiddelde, hoewel men bij aanvang van de hypotheek dus duidelijk

minder aan de overige uitgaven kan besteden, en meer aan de hypotheeklasten moet

besteden.

Figuur 1: Uitgangspunt bij de berekening van de hypotheeknormen

2.1.2 Hanteerbaarheid

Voor het bepalen van hypotheeknormen wordt niet uitgegaan van het individuele

uitgavenpatroon, maar van gemiddelde uitgavenpatronen. Het resultaat wordt

gepresenteerd in een tabel met financieringslastpercentages. De


financieringslastpercentages drukken de maximale bruto hypotheeklasten uit in een

percentage ten opzichte van het toetsinkomen. Het toetsinkomen wordt afgeleid uit het

bruto inkomen1.

Voor deze opzet is gekozen, omdat:

- het bruto inkomen makkelijk geverifieerd kan worden aan de hand van de

loonstrook of administraties;

- de hoogte van de hypotheek berekend kan worden uit de bruto maandlasten.

De tabel geldt in principe voor alle omstandigheden. Uitgangspunt is een huishouden

van twee volwassenen, waarvan één partner inkomsten heeft.

Slechts in beperkte mate wordt er rekening gehouden met individuele omstandigheden.

Dit betreft huishoudens met een duidelijk afwijkend bruto-netto traject, dat wil zeggen

dat een zelfde bruto inkomen leidt tot een duidelijk verschillend netto inkomen:

- AOW-gerechtigden

- hypotheken waarvan de rente niet (volledig) aftrekbaar is

- tweeverdieners

Daarnaast zijn uitzonderingen mogelijk voor:

- het treffen van energiezuinige maatregelen;

- alleenstaanden met een relatief laag inkomen.

De Tijdelijke Regeling geeft aan, dat hypotheekverstrekkers rekening moeten houden

met andere financiële verplichtingen. Met een aantal specifieke persoonlijke uitgaven

houden hypotheekverstrekkers expliciet rekening bij het bepalen van de maximale

hypotheek. Dit zijn onder andere:

- uitstaand consumptief krediet

- studieschulden

- alimentatieverplichtingen

- erfpachtcanonbetalingen

Deze zaken zijn dus niet in de financieringslastpercentages verwerkt, maar worden bij

de individuele advisering betrokken.

Maatwerk mogelijk

Soms wordt kritiek op de methode geuit, dat de financieringslastnormen dwingend

zijn, en maatwerk daardoor niet mogelijk is. Dit is echter niet het geval. De Tijdelijke

Regeling geeft een aantal afwijkingsmogelijkheden:

- als er sprake is van toekomstige beschikbare inkomsten uit vrij beschikbaar

vermogen van de consument, indien die inkomsten redelijkerwijs te verwachten zijn;

(artikel 2, lid 3a);

1 Zie de Tijdelijke Regeling, artikel 2.


- als er sprake is van een te verwachten structurele inkomensstijging binnen een

redelijke termijn (artikel 2, lid 3b);.

- als het gaat om oversluiten (huiseigenaar blijft in de zelfde woning wonen, en

hypotheekbedrag wordt niet verhoogd, artikel 4, lid 2);

Daarnaast mag afgeweken worden als:

b. de motivering van de afwijking wordt vastgelegd, met documenten wordt

onderbouwd en berekeningen bevat waaruit blijkt dat de afwijkende situatie getoetst

is op de in deze regeling gestelde normen en waarin wordt aangegeven waarom het

verstrekken van het hypothecair krediet in de specifieke situatie verantwoord is;

c. de aanbieder kan aantonen dat hij de juistheid van de gegevens waarop de

afwijking is gebaseerd heeft gecontroleerd; en

d. de aanbieder aantoonbaar heeft beoordeeld dat het aannemelijk is dat de

aanleiding voor de afwijking een bestendige situatie is.

Deze laatste is een open formulering en geeft hypotheekverstrekkers de mogelijkheid

om elke denkbeeldige situatie op te vangen.

Soms wordt gevraagd om een nadere invulling van dit artikel. Nadere omschrijving

houdt echter het risico in dat de Tijdelijke Regeling nog gedetailleerder wordt , terwijl

die nog steeds niet volledig dekkend zal zijn. Ook dan zullen er nog steeds situaties

zijn die niet volledig ingevuld zijn en waarvoor maatwerk gewenst is.

Bijkomend risico van het gedetailleerder invullen is dat hypotheekverstrekking steeds

meer gebaseerd gaat worden op de situatie van het huidige moment, terwijl de

hypotheeklasten gedurende een lange periode draagbaar moeten zijn.

2.1.3 Robuustheid

Elk jaar worden de minimale bedragen en de voorbeeldbedragen aangepast. Om

relatief grote wijzigingen in de tabellen met financieringslastpercentages van jaar tot

jaar te voorkomen, werd voorheen gerekend met het vierjaarsgemiddelde van de

minimale bedragen en de voorbeeldbedragen.

We stellen voor om vanaf 2017 over te gaan op niet alleen het middelen van de

uitgaven over vier jaar, maar ook van de inkomsten. Dit om de financieringslastnormen

stabieler en minder procyclisch te maken. Dit gemiddelde betreft het voorgaande jaar

en de drie daaraan voorafgaande jaren. Voor de hypotheeknormen voor 2017 zijn dus

de jaren 2013 tot en met 2016 gebruikt.

Bij het middelen wordt gecontroleerd of de minimale bedragen van het huidige jaar

gewaarborgd zijn bij de berekende financieringslastpercentages. Iemand die nu een

hypotheek afsluit, doet immers nú zijn uitgaven en geen gemiddelde uitgaven van de

afgelopen vier jaar. Zo nodig worden de financieringslastpercentages neerwaarts

aangepast om hieraan te voldoen.


Op Prinsjesdag is de Rijksbegroting voor 2017 bekend gemaakt. In bijlage F staan de

koopkrachtveranderingen voor een groot aantal huishoudens weergegeven. De

kabinetsplannen leiden voor verreweg de meeste huishoudens niet tot

koopkrachtdalingen voor 2017. De plannen geven dan ook geen aanleiding om de

financieringslastnormen naar beneden bij te stellen.

2.2 Van netto woonlasten naar maximale

hypotheek

2.2.1 Bijkomende woonlasten

Op de manier zoals beschreven in de vorige paragraaf wordt de netto ruimte voor

woonlasten bepaald. Deze ruimte kan worden opgevuld met de lasten van de hypotheek

en bijkomende woonlasten.

De bijkomende woonlasten zijn:

- de kosten voor onderhoud;

- de onroerendezaakbelasting;

- de premie voor de opstalverzekering;

- de eigenaarslasten van het waterschap.

De hoogte van de bijkomende woonlasten wordt verondersteld afhankelijk te zijn van de

waarde van de woning.

De netto ruimte voor hypotheeklasten is gelijk aan de netto woonlasten minus de

bijkomende woonlasten.

2.2.2 Hypotheekvorm en brutering

De uiteindelijke tabel geeft de bruto lasten van een hypotheek weer. Daarom wordt de

eerder berekende netto rentecomponent gebruteerd. Dit gebeurt via de lasten van een

30-jarige annuïteitenhypotheek in het eerste jaar. Als financieringslast van een

hypothecair krediet geldt, ongeacht de vorm van het hypothecair krediet, het berekende

bruto jaarlijkse bedrag aan debetrente en aflossing behorende bij een hypothecair

krediet met een annuïtair aflossingsschema gedurende 30 jaar. Dit is de hypotheekvorm

met de laagste initiële maandlasten, waarbij fiscale aftrek mogelijk is.

Vroeger lagere netto maandlasten in de praktijk

Tot 2013 was het mogelijk om met fiscaal voordeel een (deels) aflossingsvrije

hypotheek af te sluiten. In de praktijk hadden veel huiseigenaren dan ook lagere

netto maandlasten dan de lasten die volgens deze methodiek worden bepaald.

De keuze van de hypotheekvorm voor het berekenen van de financieringslast is sinds

het ontstaan van deze methodiek niet gewijzigd. De methodiek is oorspronkelijk

bedoeld geweest voor de NHG, die een annuïtair aflopende borgstelling heeft.


Ook in de periode dat spaar- en aflossingsvrije hypotheken in zwang waren, is het

uitgangspunt altijd de annuïteitenhypotheek geweest. Daarmee hebben huizenkopers

altijd de mogelijkheid gehad om volledig af te lossen en is er geen differentiatie

ontstaan in leencapaciteit bij verschillende soorten hypotheken.

2.2.3 Minimale toetsrente

Bij een rentestijging nemen de netto maandlasten toe. Daardoor kan de betaalbaarheid

van de hypotheek onder druk komen te staan. Om dit risico te verminderen moet voor

hypotheken met een korte rentevaste periode getoetst worden met een zogenaamde

minimale toetsrente. Door deze vorm van toetsing is de maximale hypotheek lager dan

wanneer bij de daadwerkelijke (lagere) rente zou worden getoetst. Er ontstaat zo een

buffer om toekomstige renteverhogingen te kunnen opvangen.

In de Tijdelijke Regeling is vastgelegd dat er een minimale toetsrente geldt voor

hypotheken met een rentevast periode korter dan 10 jaar. De AFM stelt elk kwartaal de

minimale toetsrente vast. De minimale toetsrente is 5% in het derde kwartaal van 2016.

Zie paragraaf 5.2.2 voor de effecten van een stijgende rente.

2.3 Specifieke uitgangspunten

2.3.1 Belangrijkste uitgangspunten

In deze paragraaf staan de belangrijkste uitgangspunten voor de berekening van de

financieringslastpercentages. Een opsomming van alle uitgangspunten wordt gegeven

in bijlage A. In bijlage B zijn voorbeelden uitgewerkt van de berekening van de

financieringslastpercentages.

- De financieringslastpercentages worden afgerond op 0,5%.

Rente

- Sinds 2015 is er bij het opstellen van de kolomrentes voor gekozen om de tabel

op te stellen in twaalf kolommen met verschillende rentestanden. Voor die tijd

waren er vijf kolommen. Dit ondervangt het “schuiven” met kolomrentes om de

tabel elk jaar aan te laten sluiten bij de werkelijke rentestanden van dat moment.

Gezien de historisch lage rentestanden van het moment, stellen we echter voor

om voor 2017 de rentekolommen anderhalve procentpunt naar beneden op te

schuiven. Dat betekent dat we beginnen met een rentestand van lager dan 1%

in plaats van lager dan 2,5%. Aan de bovenkant wordt de hoogste

rentecategorie boven de 6% in plaats van boven de 7,5%. Op deze manier kan

getoetst worden met de actuele rentestanden.

- De financieringslastpercentages zijn berekend bij een rentepercentage dat

precies het middelste percentage is uit de betreffende kolom. Dus bij 3,75% in

de kolom 3,501-4,000%. Voor de uiteinden van de tabel is gerekend met een


rentestand die 0,25% lager, respectievelijk hoger ligt dan de grenswaarde. Dus

bij 0,75% in de linkerkolom en 6,25% in de rechterkolom.

- De financieringslastpercentages zijn bij oplopende rente niet-dalend; niet-dalend

wil zeggen dat het financieringslastpercentage bij een hogere rentestand niet

lager mag zijn dan bij een lagere rentestand.

- Het kan voorkomen dat de maximale hypotheek stijgt bij een hogere rentestand

vanwege de oplopende financieringspercentages bij hogere rentestanden. Zeker

op de grens van de kolommen komt dat voor. Wanneer dit nog gebeurt bij de

middelste rentepercentages in een kolom, zijn waar mogelijk de

financieringslastpercentages handmatig gecorrigeerd. Dus als een rentestand

van 3,25% bij een bepaald inkomen een hogere hypotheek oplevert dan een

rentestand van 2,75%, dan zijn de financieringslastpercentages gecorrigeerd.

Waarom stijgen financieringslastpercentages bij een hogere rente?

Bij een hogere rentestand is het financieringslastpercentage hoger dan bij een lagere

rentestand. Dit lijkt op het eerste gezicht tegenstrijdig. Een hogere rentestand betekent

immers minder leenruimte. Toch is dit fenomeen juist. Het financieringslastpercentage

geeft de bruto lasten weer ten opzichte van het bruto inkomen. Bij gelijke netto

maandlasten is bij een hogere rentestand het bedrag aan rente hoger en het bedrag

voor aflossing lager dan bij een lagere rentestand. Omdat de rente aftrekbaar is, is bij

een hogere rentestand een hoger bruto bedrag aan rente mogelijk dan bij een lagere

rentestand. Dit extra bruto bedrag aan rente is over het algemeen groter dan het verlies

aan aflossing. Daarom stijgt bij een hogere rente het bruto bedrag dat aan

hypotheeklasten kan worden uitgegeven en daarmee het percentage ten opzichte van

het inkomen.

Het uiteindelijke hypotheekbedrag hangt samen met het maandelijkse bedrag aan

aflossing. Dat daalt bij een hogere rente. Daarom is bij een hogere rente het te lenen

bedrag uiteindelijk lager, terwijl het financieringslastpercentage hoger is.

Inkomen

- De tabel wordt uitgerekend vanaf een bruto jaarinkomen van 20.000 euro. Dit

komt ongeveer overeen met het verwachte bruto minimumloon van januari 2017.

De tabel wordt vervolgens uitgerekend met stappen van 500 euro tot een

inkomen van 25.000 euro en daarna met stappen van 1.000 euro tot en met een

inkomen van 110.000 euro. Inkomens waarbij de financieringslastpercentages

gelijk blijven, worden niet in de tabel opgenomen; Voor inkomens boven de

110.000 euro zijn geen betrouwbare gegevens beschikbaar om tot passende

financieringslastpercentages te komen.

- De financieringslastpercentages zijn bij oplopend inkomen niet-dalend. Niet-

dalend wil zeggen dat het financieringslastpercentage bij een hoger inkomen

niet lager mag zijn dan bij een lager inkomen.

- Ter bescherming van de laagste inkomens, worden voor inkomens onder de

30.000 euro de financieringslastpercentages naar beneden afgerond (op 0,5%)

in plaats van afgerond naar het dichtstbijzijnde halve percentage.


Huishoudsituatie

- De berekeningen zijn gebaseerd op een tweepersoonshuishouden zonder

kinderen in een alleenverdienerssituatie.

- Ter bescherming van de laagste inkomens is er is een buffer voor persoonlijk

onvermijdbare uitgaven ingebouwd. Deze is zo vormgegeven dat een

huishouden met twee kinderen ook bij een maximale hypotheek geen

maandelijks tekort heeft ten opzichte van de basisbegroting.

Specifieke gegevens 2016

De uiteindelijke financieringslastpercentages voor 2017 worden berekend als

gemiddelde van de financieringslastpercentages op basis van de jaren 2013, 2014,

2015 en 2016. Hieronder volgen de specifieke uitgangspunten voor 2016. Voor de

specifieke uitgangspunten van de jaren 2013, 2014 en 2015 verwijzen we naar eerdere

rapporten. Zie ook bijlage A.

- De fiscale gegevens van 2016 zijn gebruikt; een aantal maatregelen wordt

stapsgewijs gedurende een periode van een groot aantal jaren ingevoerd,

bijvoorbeeld de beperking van de uitbetaling van de algemene heffingskorting

aan de minstverdienende partner en de beperking van het tarief van de

hypotheekrenteaftrek. In die gevallen is de situatie voor 2017 gebruikt. Voor de

afzonderlijke jaren is steeds deze situatie gehanteerd. Dus in sommige gevallen

worden in jaar (t-1) al vaststaande zaken van jaar t gebruikt.

- Van de jaarlijkse beperking van de hypotheekrenteaftrek met 0,5%-punt in de

hoogste belastingschijf, wordt de volgende stap meegenomen.

- Vanaf 2009 wordt de uitbetaling van de algemene heffingskorting aan de

minstverdienende (niet-werkende) partner afgebouwd. Deze afbouw zal in 15

jaar plaats vinden en geldt voor minstverdienende partners geboren na 1-1-1972

die geen kinderen onder de 6 jaar hebben. Bij het opstellen van de tabellen met

financieringslastpercentages hebben we gekozen voor het volgen van deze

afbouw, omdat dit referentiehuishouden (partner geboren na 1-1-1972, geen

kinderen) het beste past bij starters. Deze afbouw bedraagt in 2017 60% per

jaar.

- Bij de revisie van de Nationale Rekeningen is het CBS overgegaan op een

andere ramingssystematiek voor het schatten van het pensioenpremie-

percentage voor werknemers. Dit heeft tot een flink hogere pensioenpremie voor

deze berekening geleid, ondanks dat beleidsmaatregelen er voor gezorgd

hebben dat de pensioenpremie voor werknemers juist zou dalen. We hebben

deze revisie gespreid over twee jaar meegenomen. Voor de situatie van 2015 is

de eerste helft van deze stijging meegenomen; voor de situatie van 2016 is de

werkelijk geraamde pensioenpremie meegenomen.

- De extra buffer om het basispakket voor huishoudens met twee kinderen te

waarborgen bedraagt voor 2016 52 euro. Deze buffer is lager dan in 2015 (55

euro), omdat huishoudens met kinderen in 2016 een grotere koopkracht -

vooruitgang meemaken dan huishoudens zonder kinderen. Deze extra buffer is


ingesteld tot 31.000 euro. Op deze manier blijft het basispakket voor het gezin

met twee kinderen voor alle inkomensniveaus gewaarborgd.

- De waarde van de woning wordt vastgesteld op 100/101 van de maximale

hypotheek. Dit is het verwachte maximum aan loan-to-value voor 2017. In de

afzonderlijke jaren is steeds het dan geldende maximum gebruikt.

- De onderhoudskosten zijn afhankelijk van de waarde van de woning. In de

berekeningen wordt voor 2016 een percentage van 1,069% gehanteerd voor de

jaarlijkse onderhoudskosten; Dit percentage is afkomstig uit WoON2012. In

WoON2015 zijn de onderhoudskosten niet uitgevraagd: het percentage is

daarom onveranderd ten opzichte van vorig jaar.2

- De jaarlijkse overige eigenaarslasten met betrekking tot een eigen woning

bedragen voor 2016 0,3104% van de waarde van de woning. Dit bestaat uit de

onroerendezaakbelasting voor eigenaren, de waterschapslasten en de

opstalverzekering. Het percentage is afkomstig van COELO en is 0,0114

procentpunt hoger dan vorig jaar.

- Voor het energieverbruik wordt uitgegaan van een woning met energielabel C.

Voor de basisbedragen is het woningtype een flatwoning. Voor de

voorbeeldbedragen wordt het woningtype vastgesteld op basis van de verdeling

van woningtypen naar de waarde van de woning. Deze verdeling is afkomstig uit

Woon2015.

Aandachtspunt: zeer lage inkomens

Er zijn situaties denkbaar dat het bruto jaarinkomen van een huishouden onder de

20.000 euro ligt. Dit geldt bijvoorbeeld voor parttime werkende al leenstaanden,

zelfstandig ondernemers of huishoudens met eigen vermogen. Gezien de grote

spreiding van het inkomen en de omstandigheden in deze groepen is het moeilijk daar

een percentage voor te vinden. Daarom start de tabel bij een bruto inkomen van 0 euro,

met dezelfde financieringslastpercentages als bij 20.000 euro. Hoewel bij deze

inkomens de hypotheek relatief klein zal zijn, moet in deze gevallen bedacht worden dat

in sommige gevallen de overige uitgaven niet uit het lopende inkomen kunnen worden

gedaan.

2.3.2 Verschillen ten opzichte van vorig jaar

- Er vindt een verschuiving plaats in de rentekolommen. De eerste rentekolom

bevat nu de percentages bij een rentestand onder de 1 procent. De eerste

kolom was in 2016 onder de 2,5 procent. De hoogste rentekolom is nu boven de

6 procent in plaats van boven de 7,5 procent.

- Voor elk afzonderlijk jaar zijn financieringslastpercentages berekend. Deze

financieringslastpercentages zijn daarna gemiddeld over de afgelopen vier jaar.

Tot dit jaar werden alleen de uitgaven gemiddeld over vier jaar, en werd gebruik

gemaakt van de bruto-netto berekeningen van het meest actuele jaar.

2 Het CBS doet op het ogenblik onderzoek naar de hoogte van de onderhoudskosten voor eigenaar-bewoners. De uitkomsten hiervan zijn bij het schrijven van dit rapport nog niet bekend.


3 Financieringslastpercentages 2017

In dit hoofdstuk presenteren we de resultaten. Achtereenvolgens komen aan bod:

- Niet AOW-gerechtigden

- AOW-gerechtigden

- Niet-aftrekbare gedeelten

- Tweeverdieners

- Energiebesparende maatregelen

- Alleenstaanden met een laag inkomen.

Deze percentages zijn dus gebaseerd op een middeling van zowel inkomsten- als

uitgavengegevens. De daadwerkelijke tabellen zijn opgenomen in aparte documenten.

Het Nibud adviseert deze tabellen te gebruiken voor de Tijdelijke Regeling 2017.

3.1 Niet AOW-gerechtigden

3.1.1 Resultaat niet AOW-gerechtigden 2017

In figuur 2 staan de financieringslastpercentages voor 2017 voor niet AOW-

gerechtigden grafisch weergegeven.

De lijnen in de figuur lopen in eerste instantie steil op. Dit wordt veroorzaakt doordat

huishoudens met een laag inkomen weinig belasting betalen. Hypotheekrente wordt dan

slechts tegen het laagste tarief afgetrokken. Verder speelt mee dat vanwege de in

paragraaf 2.1.3 genoemde correcties de benodigde uitgaven bij de allerlaagste

inkomens (tot 28.000 euro) op het minimale niveau van 2016 blijven. Daardoor wordt tot

dat inkomen elke euro extra inkomen voor de woonlasten ingezet.


Figuur 2: Financieringslastpercentages 2017 voor niet AOW-gerechtigden bij verschillende rentestanden

3.1.2 Verschillen niet AOW-gerechtigden 2016-2017

In figuur 3 zijn de financieringslastpercentages bij een rentestand tussen de 2,501% en

3,000% weergegeven voor 2016 en 2017.

Figuur 3: Financieringslastpercentages 2016 en 2017


Bij de meeste inkomens ligt het financieringslastpercentage voor 2017 boven dat van

2016. Dit komt door de lage stijging van de overige uitgaven (inflatie) en door een

aantal belastingverlagingen, zoals de verhoging van de arbeidskorting, de verlaging van

het tarief in de tweede en derde schijf en de verlenging van de derde schijf.

Deze effecten werken maar beperkt door vanwege de nieuwe berekening, waarbij

rekening wordt gehouden met de inkomensgegevens van de afgelopen vier jaar. Deze

nieuwe berekening lichten we verder toe in hoofdstuk 4.

In figuur 4 staan de verschillen tussen 2016 en 2017 in maximale hypotheek naar

inkomen, waarbij rekening is gehouden met een loonstijging van 1,6 procent (raming

CPB voor 2017). Deze verschillen geeft het gemiddelde extra hypotheekbedrag weer,

berekend voor de rentestanden 1,75% tot en met 5,25%. Dit is het interval waarin de

huidige marktrentes zich begeven.

Figuur 4: Verschillen maximale hypotheek 2016-2017 naar inkomen

Te zien is dat bij de laagste inkomens de stijging wat hoger is. Dit heeft te maken met

een aantal maatregelen in 2016 die de koopkracht voor huishoudens met een inkomen

net boven het minimumloon hebben verhoogd. Bijvoorbeeld de verhoging van de

arbeidskorting.

Tot een inkomen van ongeveer 60.000 euro is er sprake van een redelijk gelijkmatige

stijging in de maximale hypotheek. Voor hogere inkomens is er sprake van een grotere

stijging. Dit heeft er deels mee te maken dat de inkomensstijging vanaf dat inkomen

zorgt voor overschrijding van een inkomensgrens. 1,6 procent van 63.000 is namelijk

meer dan 1.000 euro, zodat in 2017 bij de rij van 64.000 getoetst wordt. Meestal

betekent dit een hoger financieringslastpercentage dan bij 63.000 euro.


In figuur 5 staan de verschillen tussen 2016 en 2017 in maximale hypotheek naar

rentestand, ook inclusief de inkomensstijging van 1,6 procent. Te zien is dat bij alle

rentestanden het gemiddelde verschil positief is. De maximale hypotheek daalt licht bij

een hogere rente vanwege de kleinere hefboomwerking daar.

Voor de lagere rentes daalt de maximale hypotheek. Dit komt door de introductie van

nieuwe kolommen met lagere rentes. Deze nieuwe kolommen geven veel specifieker

weer wat de leencapaciteit is dan de huidige laagste kolom (waarbij alles onder de 2,5%

op dezelfde manier behandeld wordt). De laagste twee rentes (1,25% en 0,75%)

worden op het ogenblik niet aangeboden voor hypotheken met een rentevastperiode

langer dan 10 jaar. De getoonde verschillen in figuur 5 zijn dan ook puur theoretisch.

Wel laat het duidelijk zien dat deze aanpassingen zeer gewenst zijn: bij ongewijzigd

beleid zouden veel te hoge hypotheken verstrekt kunnen worden, wanneer de rente

verder daalt.

Figuur 5: Verschillen maximale hypotheek 2016-2017 naar rentestand

Voorbeelden verschil inclusief loonstijging

In tabel 1 staan voor een aantal voorbeelden de maximale hypotheken weergegeven in

2016 en 2017. Hierbij is rekening gehouden met een verwachte gemiddelde loonstijging

voor 2017 van 1,6 procent. We rekenen met een loonstijging, omdat op deze manier

inzichtelijk wordt gemaakt wat het effect op de daadwerkelijke leencapaciteit van

Nederlandse huishoudens zijn. De financieringslastpercentages bevatten immers een

inflatiecomponent.


Tabel 1: Maximale hypotheek 2016 en 2017 (rente = 2,75%)

Bruto jaarinkomen 2016 35.000 50.000 70.000

Bruto jaarinkomen 2017* 35.560 50.800 71.120

2016 153.606 224.540 357.223

2017 159.693 233.318 370.198

Verschil 6.087 8.778 12.975

* Er is rekening gehouden met een gemiddelde loonstijging van 1,6% in 2017.

In tabel 2 staat de maximale hypotheek weergegeven in 2016 en 2017 bij een rente van

5 procent. Dit is de minimale toetsrente die gehanteerd moet worden bij een rentevast

periode korter dan 10 jaar.

Tabel 2: Maximale hypotheek 2016 en 2017 (rente = 5%)


Bruto jaarinkomen 2017* 35.560 50.800 71.120

2016 141.264 205.686 320.560

2017 146.284 208.977 336.729

Verschil 5.020 3.291 16.169


Omdat de kolomrentes verschoven zijn, betekent het dat hypotheken met rentestanden

onder de 2 procent, in 2017 anders behandeld worden dan in 2016. In 2017 gelden er

lagere financieringslastpercentages dan in 2016. In tabel 3 staat hiervan een voorbeeld.

Tabel 3: Maximale hypotheek 2016 en 2017 (rente = 1,75%)


Bruto inkomen 2017* 35.560 50.800 71.120

2016 167.370 244.931 383.725

2017 161.752 242.925 381.570

Verschil -5.618 -2.006 -2.155



3.2 AOW-gerechtigden

3.2.1 Aparte tabellen voor AOW-gerechtigden

AOW-gerechtigde huishoudens hebben een afwijkend bruto-nettotraject. De tarieven in

de eerste twee belastingschijven zijn lager en AOW-gerechtigden hebben lagere

heffingskortingen. Daarnaast hoeven AOW-gerechtigden geen pensioenpremie meer te

betalen. Wel betalen zij zelf de inkomensafhankelijke bijdrage van de

zorgverzekeringswet. Om deze redenen wordt sinds 2003 een aparte tabel voor AOW -

gerechtigden berekend.

3.2.2 Specifieke uitgangspunten voor AOW-gerechtigden

De tabel met financieringslastpercentages voor AOW-gerechtigden heeft de volgende

specifieke uitgangspunten:

- Er is uitgegaan van een echtpaar, waarvan beide partners AOW-gerechtigd zijn.

Er wordt van uitgegaan dat partners in ieder geval volledige AOW krijgen.

Eventueel aanvullend pensioen wordt slechts door één partner ontvangen.

- De tabel wordt uitgerekend vanaf een bruto jaarinkomen van 20.500 euro. Dit

ligt net iets boven de verwachte bruto AOW-uitkering van januari 2017. De tabel

wordt vervolgens uitgerekend met stappen van 500 euro tot een inkomen van

25.000 euro en daarna met stappen van 1.000 euro tot en met een inkomen van

110.000 euro. De basisbedragen en de voorbeeldbedragen voor de overige

uitgaven zijn gelijk gehouden aan die voor huishoudens jonger dan de AOW-

gerechtigde leeftijd.

- Er is geen rekening gehouden met de mogelijke belastingaftrek van specifieke

zorgkosten of gemeentelijke ondersteuning. Er is namelijk ook niet uitgegaan

van mogelijk hogere (niet-vergoede) ziektekosten voor deze groep in

vergelijking met niet AOW-gerechtigden. Daarvoor zouden specifieke aannames

nodig zijn over de extra ziektekosten van deze groep.

- Er is voor AOW-gerechtigden uitgegaan van de houdbaarheidsbijdrage, dat wil

zeggen een lagere indexering van de bovengrens van de tweede belastingschijf

voor belastingplichtigen die zijn geboren na 1945.


3.2.3 Resultaat AOW-gerechtigden 2017

De financieringslastpercentages voor 2017 zijn hieronder grafisch weergegeven.

Figuur 6: Financieringslastpercentages voor 2017 voor AOW-gerechtigden bij verschillende rentestanden

3.2.4 Verschillen AOW-gerechtigden 2016-2017

In figuur 7 staan de verschillen tussen 2016 en 2017 naar inkomen. Bij AOW-

gerechtigden is er een ander beeld dan bij de niet AOW-gerechtigden. In een aantal

gevallen is er sprake van een kleine daling. AOW-gerechtigden kunnen niet profiteren

van de hogere arbeidskorting. Daarnaast is de inkomensafhankelijke

ziektekostenpremie gestegen. AOW-gerechtigden moeten deze zelf betalen.

Voor niet-AOW gerechtigden zijn we uitgegaan van een gemiddelde loonstijging. Bij

AOW-gerechtigden doen we dat niet. De verwachting is dat het aanvullend pensioen

voor AOW-gerechtigden niet of nauwelijks geïndexeerd zal worden. Daardoor is de

stijging van de maximale hypotheek voor AOW-gerechtigden kleiner dan voor niet-

AOW-gerechtigden.


Figuur 7: Verschillen maximale hypotheek 2016-2017 AOW-gerechtigden naar inkomen, geen inkomensstijging

3.3 Niet-aftrekbare gedeelten

3.3.1 Aparte tabellen voor niet-aftrekbare gedeelten

De reguliere tabel gaat uit van hypotheeklasten waarvan de rente volledig aftrekbaar is.

Er kunnen zich echter situaties voordoen waarbij dat niet het geval is. Dit geldt

bijvoorbeeld voor buitenlands belastingplichtigen, voor huishoudens die te maken

hebben met de bijleenregeling of voor mensen die een niet-lineaire of niet-annuitaire

hypotheek afsluiten, terwijl ze niet onder de overgangsregeling vallen.

Tot en met 2014 werd gebruik gemaakt van een vuistregel om het box-3

financieringslastpercentage te benaderen. Vanaf 2015 zijn aparte box-3-tabellen met

financieringslastpercentages opgenomen in de Tijdelijke Regeling.

3.3.2 Berekening hypotheek voor niet-aftrekbare gedeelten

Voor hypotheekgedeelten waarvan de rente niet aftrekbaar is, worden daarom andere

financieringslastpercentages gehanteerd. Wanneer de rente van de gehele hypotheek

niet aftrekbaar is, kunnen deze zogenaamde box 3-financieringslastpercentages

gehanteerd worden.

Wanneer slechts een deel van de rente niet aftrekbaar is, moeten de lasten van dit niet

aftrekbare gedeelte gebruteerd worden. Deze brutering kan gedaan worden met de

volgende factor:

Financieringslastpercentage reguliere tabel / financieringslastpercentage box 3 tabel


Deze factor kan ook gebruikt worden voor de brutering van de (niet -aftrekbare) lasten

van consumptief krediet.

Voorbeeld

Inkomen 50.000 euro; eigen-woningreserve (EWR) 100.000 euro.

Rente 2,75%. Financieringslastnorm 22,5% De annuïteit bij 2,75% is 0,00408.

Bruto jaarlast is 22,5% * 50.000 = 11.250.

Jaarlast die hoort bij een eigen woning reserve van 100.000 = 4.896 (12 * 100.000 *

0,00408).

Deze last moet gebruteerd worden, omdat het rentegedeelte niet aftrekbaar is.

De bruteringsfactor is te achterhalen via de financieringslastnorm in de box-3-tabel

(19,0%).

22,5 / 19,0 = 1,184.

De gebruteerde jaarlast van de EWR is dan 1,184 * 4.896 is 5.797.

Er is dan nog 11.250 – 5.797 = 5.453 over voor een hypotheek waarvan de rente

aftrekbaar is.

Dit komt neer op een hypotheek van (5.453 / 12) / 0,00408 = 111.376 euro.

De totale hypotheek bedraagt dan 111.376 (in box 1) + 100.000 (in box 3) is 211.376.

3.3.3 Specifieke uitgangspunten voor niet-aftrekbare gedeelten

Sinds 2005 is de bijtelling van het eigenwoningforfait nooit hoger dan de aftrek aan

hypotheekrente. Als de bijtelling van het eigenwoningforfait hoger is dan de aftrek, dan

wordt een extra aftrek gecreëerd zodat de totale aftrek gelijk wordt aan de resterende

bijtelling. Daarom wordt de tabel zonder fiscaal voordeel berekend zonder rekening te

houden met het eigenwoningforfait.

3.3.4 Resultaat niet-aftrekbare gedeelten 2017

In figuur 8 staan de financieringslastpercentages voor niet-aftrekbare gedeelten grafisch

weergegeven. Ook dit zijn de gemiddelden van de vier afzonderlijke jaren 2013, 2014,

2015 en 2016. De afwezigheid van de fiscale component zorgt voor een gelijkmatiger

beeld dan bij de tabel met aftrek. Verschillen tussen rentestanden treden op, omdat een

lagere rente een hogere hypotheek impliceert, en daarmee een hogere woningwaarde.

Deze hogere woningwaarde leidt tot meer bijkomende kosten.


Figuur 8: Financieringslastpercentages box-3

3.3.5 Verschillen niet-aftrekbare gedeelten 2016-2017

In figuur 9 staan de verschillen in maximale leencapaciteit van zowel de box-1-tabellen

als de box-3-tabellen.

Het patroon bij de box-3-tabellen is vergelijkbaar met dat voor hypotheken waarvan de

rente wel aftrekbaar is. Wel zijn de stijgingen kleiner. Dit komt door het ontbreken van

het hefboomeffect van de aftrekbare hypotheekrente in de box-3-variant.


Figuur 9: Verschillen maximale hypotheek 2016-2017 box-1 en box-3.

3.4 Tweeverdieners

3.4.1 Aparte behandeling van het inkomen van de partner

De tabellen met financieringslastpercentages zijn gebaseerd op een eenverdiener -

situatie. Tot de jaren ’80 was dit de meest voorkomende situatie in huishoudens. Over

het algemeen stopten vrouwen met werken als zij kinderen kregen, of zelf s al als zij

trouwden. Een hypotheek baseren op dat tweede inkomen was dan ook niet aan de

orde.

Vanaf de jaren ’80 bleven vrouwen steeds vaker werken als ze trouwden of kinderen

kregen. Dit gebeurde meestal parttime. In de jaren ’90 besloten hypotheekvers trekkers

het tweede inkomen dan ook mee te nemen. Dit deed men echter niet volledig.

Zodoende bleef er nog financiële ruimte om minder te gaan werken bij

gezinsuitbreiding. Bovendien konden de kosten van de gezinsuitbreiding zelf worden

opgevangen.

Daarnaast geldt dat tweeverdieners die beiden fulltime werken, hun volledige

verdiencapaciteit gebruiken. Zij kunnen niet extra inkomen genereren door méér te

gaan werken. Wanneer bij een eenverdiener het inkomen terugvalt, zou de andere

partner kunnen gaan werken en daarmee het huishoudinkomen op peil kunnen houden.

Dit effect moet echter niet overschat worden: de afstand tot de arbeidsmarkt is voor een

niet-werkende partner ongetwijfeld groot.


Bij invoering is er niet voor gekozen om te werken met aparte tweeverdienerstabellen.

Vanuit het oogpunt van hanteerbaarheid is er gekozen voor een vuistregel die werkt

vanuit de bestaande tabel.

3.4.2 Vuistregel tweeverdieners

Voor het bepalen van de maximale financieringslast voor tweeverdieners wordt een

vuistregel toegepast. Hierbij dient het financieringslastpercentage gebruikt te worden

dat hoort bij het hoogste inkomen plus een factor van het tweede inkomen. Het

financieringslastpercentage mag wel toegepast worden op het totale inkomen.

Voorbeeld

Partner 1 verdient 35.000 euro en partner 2 verdient 20.000 euro. De factor voor

2017 is 0,6. Er geldt het financieringslastpercentage dat hoort bij 35.000 + 0,6 *

20.000 = 47.000 euro. Bij een rente van 2,75% is dat 22,0%. Samen verdienen ze

55.000 euro. De maximale bruto jaarlast is dan 22,0% x 55.000 euro is 12.100 euro.

Soms wordt gedacht dat het tweede inkomen maar voor 0,6 wordt meegeteld bij het

bepalen van het toetsinkomen (22,0% x 47.000). Dat is dus niet zo.

Het verschil in besteedbare inkomens tussen eenverdieners en tweeverdieners is de

afgelopen jaren opgelopen en zal de komende jaren nog verder oplopen. Zie bijlage F.

De uitbetaling van de algemene heffingskorting aan de minstverdienende partner wordt

gedurende 15 jaar versoberd.

Daarom heeft het Nibud voorgesteld om de factor te verhogen. Tot 2012 was de factor

0, van 2012 tot 2015 een-derde, en in 2016 een half. Deze factor sluit aan bij de afbouw

van de overdraagbaarheid van de algemene heffingskorting. Het Nibud heeft

voorgesteld om de factor de komende jaren verder te verhogen, analoog aan de afbouw

van de overdraagbaarheid van de algemene heffingskorting. Tabel 4 geeft het schema

van de inperking aan.

Tabel 4: Inperking overdraagbaarheid algemene heffingskorting tot en met 2023

Jaartal Factor van het tweede inkomen voor bepaling

financieringslastpercentage

2016 0,53 (=0,5)

2017 0,6

2018 0,67 (=0,7)

2019 0,73 (= 0,7)

2020 0,8

2021 0,87 (=0,9)

2022 0,93 (= 0,9)

2023 1


Omdat voor de berekening van de financieringslastpercentages voor 2017 voor het

eerst rekening gehouden is met de inkomensgegevens van de afgelopen vier jaar, zou

er ook rekening gehouden kunnen worden met het afbouwschema van de

overdraagbaarheid van de algemene heffingskorting van de afgelopen vier jaar. Dit leidt

echter tot dusdanig kleine verschillen dat ervoor gekozen is om het bestaande schema

te blijven volgen.

De vuistregel voor 2017 zou dan luiden:

Pas het financieringslastpercentage toe dat hoort bij het hoogste inkomen

vermeerderd met 0,6 van het laagste inkomen op het gezamenlijke inkomen van

beide partners.

In bijlage E staan de buffers weergegeven wanneer een tweeverdiener op een zelfde

manier wordt behandeld als een eenverdiener.

3.4.3 Voorbeelden inclusief loonstijging

In tabel 5 staan drie voorbeelden van de totale effecten op de maximale hypotheek voor

2017 ten opzichte van 2016 voor tweeverdieners. Hierbij is gerekend met een

verwachte loonstijging van 1,6 procent.

Tabel 5: Voorbeeld maximale hypotheek 2016-2017 voor drie tweeverdieners (r = 2,75%)

Bruto jaarinkomen

2016

25.000 & 12.500 35.000 & 17.500 35.000 & 35.000 50.000 & 25.000

Bruto jaarinkomen

2017*

25.400 & 12.700 35.560 & 17.780 35.560& 35.560 50.800 & 25.400

2016 160.751 230.409 321.501 367.430

2017 171.100 239.540 333.904 388.863

Verschil 10.349 9.131 12.403 21.433


Tabel 6: Voorbeeld maximale hypotheek 2016-2017 voor drie tweeverdieners (r = 5%)

Bruto jaarinkomen

2016

25.000 & 12.500 35.000 & 17.500 35.000 & 35.000 50.000 & 25.000

Bruto jaarinkomen

2017*

25.400 & 12.700 35.560 & 17.780 35.560& 35.560 50.800 & 25.400

2016 151.354 211.895 287.960 325.993

2017 156.733 219.426 298.088 348.952

Verschil 5.379 7.531 10.128 22.959



Tabel 7: Voorbeeld maximale hypotheek 2016-2017 voor drie tweeverdieners (r = 1,75%)

Bruto jaarinkomen

2016

25.000 & 12.500 35.000 & 17.500 35.000 & 35.000 50.000 & 25.000

Bruto jaarinkomen

2017*

25.400 & 12.700 35.560 & 17.780 35.560& 35.550 50.800 & 25.400

2016 174.951 251.054 351.068 393.639

2017 173.306 248.850 348.390 399.937

Verschil -1.645 -2.204 -2.678 6.298


In hoofdstuk vijf laten we voor een aantal voorbeelden zien welke buffers

tweeverdieners op deze manier hebben.

3.5 Extra vrijlating bij energiezuinige maatregelen

3.5.1 Afwijkende regeling voor energiezuinige maatregelen

Het is mogelijk een extra vrijlating in het maximale hypotheekbedrag te verkrijgen

wanneer energiezuinige maatregelen worden genomen. Bij een lager energieverbruik

dan gemiddeld is de energierekening lager en is er daarmee meer ruimte in het budget

voor woonlasten. De energierekening wordt bepaald door zowel kenmerken van de

woning als kenmerken van de bewoners. Voor de vaststelling van de extra ruimte in het

budget is alleen gekeken naar de energiebesparing als gevolg van kenmerken van de

woning zelf en niet naar mogelijke gedragseffecten van de bewoners. Gedragseffecten

van de bewoners wat betreft energiegebruik zijn van dezelfde orde als gedragseffecten

op andere uitgavenposten, zoals vakanties of roken. Voor deze gedragseffecten wordt

geen onderscheid gemaakt in de financieringslastpercentages.

In de ministeriële regeling zijn op dit moment drie extra vrijlatingen vastgelegd:

1. Voor woningen met een energielabel A++;

2. Voor een lijst van energiebesparende maatregelen;

3. Voor zogenaamde nul-op-de-meterwoningen.

Een aantal partijen geeft aan moeite te hebben met deze vrijlatingen, waardoor ze

relatief weinig worden toegepast. Hiervoor wordt een aantal redenen genoemd:

- Ze worden gezien als ingewikkeld in de praktijk. De lijst met energiebesparende

maatregelen is bijvoorbeeld moeilijk te controleren.

- Partijen zijn terughoudend om (fors) meer te verstrekken op grond van de op

theoretische verbruiken gebaseerde mogelijke energiebesparingen.

- De regeling is relatief onbekend bij adviseurs en consumenten.


- Het is de vraag of het treffen van energiezuinige maatregelen een doel is

waarvoor consumenten die al tot hun maximum geleend hebben, meer krediet

zouden willen.

- Sommige maatregelen zijn heel nauwkeurig beschreven. Een vergelijkbaar

initiatief met dezelfde energieopbrengst dat niet aan de beschrijving voldoet,

dient dan via de algemene uitzonderingsoptie in de Tijdelijke Regeling te

worden gemotiveerd.

Daarom is het goed om deze vrijlatingen te heroverwegen. We willen dit doen op het

moment dat er meer duidelijkheid is over hoe het werkelijke energieverbruik verschilt

van het theoretische verbruik waarop de energielabels gebaseerd zijn , en welke

indeling dan werkbaar zou kunnen zijn. Voor 2017 willen we de huidige bedragen

actualiseren.

3.5.2 Voorstel voor 2017

Aansluitend op de middeling voor inkomsten en uitgaven, stellen we voor de

resulterende bedragen voor de extra vrijlatingen per jaar te berekenen, en de

uitkomsten vervolgens te middelen.

Dit leidt tot de volgende extra vrijlatingen voor 2017:

1. Voor woningen met een energielabel A++: 9.000 euro;

2. Voor een lijst van energiebesparende maatregelen: 9.000 euro;

3. Voor zogenaamde nul-op-de-meterwoningen: 25.000 euro.

Voor alle vrijlatingen geldt dat deze vanaf een inkomen van 33.000 euro kunnen worden

gebruikt. In onderstaande paragrafen staat de onderbouwing van deze bedragen.

3.5.3 Energielabel A++ en energiebesparende maatregelen

Uitwerking

Bij de berekening wordt alleen gekeken naar de gasrekening, niet naar de

elektriciteitsrekening. Eerder onderzoek heeft aangetoond dat het gasverbruik vooral

samenhangt met de aard van de woning en het elektriciteitsverbruik vooral samenhangt

met kenmerken van de bewoners, en daarmee een belangrijke gedragscomponent

bevat.

De maximale hypotheek wordt berekend met de veranderde gaskosten. Dit wordt

gedaan voor alle inkomens in stappen van 1.000 euro en voor de twaalf verschillende

rentestanden. Het gemiddelde van deze berekeningen wordt als maatstaf gehanteerd.

Pas vanaf een bepaald inkomen wordt het volledige voordeel genoten. Tot dat inkomen

is er bij een maximale hypotheek slechts ruimte voor de minimale bedragen. Voor 2017

bedraagt dit minimale inkomen 33.000 euro.

Het bedrag voor extra vrijlating voor energielabel A++ is gebaseerd op het verschil

tussen de maximale hypotheek bij energielabel C (waarop de reguliere tabe l is geënt)

en de maximale hypotheek bij energielabel A++. Bij A++-woningen wordt besparing op


de gasrekening soms gerealiseerd door gebruik te maken van elektrische apparaten,

zoals warmtepompen. Daarom wordt bij A++-woningen de (soms hogere)

elektriciteitsrekening wél in de berekening betrokken.

Het bedrag van de extra vrijlating voor de lijst met maatregelen is gebaseerd op het

gemiddelde verschil in maximale hypotheek tussen een woning met energielabel A of B

en een woning met energielabel CDEF of G.

Resultaat

In tabel 8 staan de berekende vrijlatingen van de afgelopen jaren en het resulterende

gemiddelde.

Tabel 8: Bedragen extra vrijlating energiezuinige maatregelen en A++-woningen

maatregelen A++

2013 9.842 10.088

2014 9.721 9.669

2015 9.976 9.871

2016 10.772 10.246

Gemiddeld 10.078 9.969

Verschillen 2016-2017

De bedragen zijn tussen 2016 en 2015 licht gestegen. Die voor de maatregelen zijn

harder gestegen dan voor A++-woningen. Dit komt doordat in 2016 de gasprijs is

gestegen, en de elektriciteitsprijs is gedaald. Tevens is het gemiddelde verbruik van

elektriciteit gedaald.

De energiebesparende maatregelen hebben alleen betrekking op het gasverbruik, die

voor A++-woningen ook op het elektriciteitsverbruik.

Aandachtspunt

Bedacht moet worden dat gebruik van een CDEFG-tabel een ander uitgangspunt is dan

wat wordt gebruikt voor het opstellen van de reguliere tabel (die immers uitgaat van

label C). Het maximum van de reguliere tabel plus het hierboven berekende maximale

bedrag zou kunnen leiden tot een hogere hypotheek. Voor de extra vrijlating wordt

echter niet getoetst door middel van energielabels, maar via een lijst van maatregelen.

Wanneer op deze lijst alleen kosten-efficiënte maatregelen staan (in verhouding tot de

investering leveren ze een duidelijke energiebesparing op) én er een scherpe

depotverplichting is (de hypotheek kan slechts verhoogd worden ter hoogte van het

bedrag van de investering) is dat een afdoende toets om het maximale bedrag dat

berekend is op basis van energielabels, over te nemen.

Het verschil in maximale hypotheek tussen een woning met een label A of B en de

reguliere tabel (label C) bedraagt ca. 3.000 euro.


3.5.4 Nul-op-de-meterwoningen

Praktische uitwerking

Voor zogenaamde nul-op-de-meter woningen kan ook een hypotheekbedrag vrijgesteld

worden. Dit extra bedrag wordt gebaseerd op de gemiddelde extra hypotheek, waarvan

de netto maandlasten overeenkomen met de extra besparing als gevolg van een nul -op-

de-meterwoning. De extra besparing kan berekend worden door de variabele kosten

van gas en elektriciteit in de voorbeeldbedragen op 0 te brengen.

Hier wordt dus wel rekening gehouden met een lager verbruik aan elektriciteit. Bij nul -

op-de-meterwoningen wordt immers ook elektriciteit opgewekt, en eventueel geleverd

aan het energiebedrijf.

Bij deze berekening blijven de minimale bedragen gebaseerd op het energieverbruik

van een flat met energielabel C. Daardoor blijft er ruimte om tegenvallers in het

energieverbruik op te vangen. Ditzelfde uitgangspunt wordt ook gehanteerd voor de vrij

te laten bedragen voor A++-woningen en de lijst van energiebesparende maatregelen.

Nul-op-de-meterwoning met garantie

Voor nul-op-de-meterwoningen zou als uitzondering ook het minimale bedrag

aangepast kunnen worden, indien de bewoner daadwerkelijk geen kosten aan energie

meer heeft. De ruimte om tegenvallende energiebesparing op te vangen is dan niet

nodig. Via een garantiesysteem zou dit afgedwongen kunnen worden.

In het tot nu toe gehanteerde garantiesysteem wordt een energierekening van 0 euro

gegarandeerd bij een gemiddeld verbruik. Bij een – om welke reden dan ook –

bovengemiddeld verbruik blijft er wel een positieve rekening voor de bewoner. Een

minimaal bedrag van 0 euro aanhouden voor alle huishoudens, is bij een dergelijk

garantiesysteem dan ook niet reëel.

Uitwerking

Daarom hebben we voor de minimale bedragen een bedrag voor elektriciteit

opgenomen. Dit hebben we gelijk gesteld aan het verschil tussen het gemiddelde totale

elektriciteitsverbruik voor een drie-persoonshuishouden (n 2016: 3660 kWh) en de

voorgestelde bundel voor huishoudelijk verbruik voor een gezin in een rijtjeswoning

(2700 kWh). Dit is tevens in dezelfde orde van grootte van het verschil tussen het

gemiddelde totale elektriciteitsverbruik van een tweepersoonshuishouden (2990 kWh)

en de voorgestelde bundel voor een gezin in een appartement (1780 kWh).

Zie de onderstaande tabel voor informatie over deze verbruiken. De voorgestelde

bundels bevatten alleen het verbruik van huishoudelijke apparatuur. Het totale

stroomverbruik bevat ook gebouwgebonden elektriciteitsverbruik, zoals verlichting,

ventilatie en mogelijk warmteopwekking. Daarom is het totale verbruik natuurlijk hoger

dan alleen het verbruik van huishoudelijke apparatuur.


Tabel 9: Elektriciteitsverbruik

Voorgestelde bundels verbruik huishoudelijke apparatuur3

Gezin in een appartement 1.780 kWh

Gezin in een rijwoning 2.700 kWh

Gezin in een vrijstaande woning 3.150 kWh

Gemiddeld totale stroomverbruik van huishoudens4

Eenpersoonshuishouden 1.870 kWh

Tweepersoonshuishouden 2.990 kWh

Driepersoonshuishouden 3.660 kWh

Vierpersoonshuishouden 4.110 kWh

Vijfpersoonshuishouden 4.610 kWh

Zespersoonshuishouden 4.930 kWh

Dit verschil van 960 kWh leidt tot een bedrag van 19 euro per maand voor de minimale

bedragen. Voor gasverbruik wordt zowel voor het minimale bedrag als voor het

voorbeeldbedrag 0 euro gerekend. Dit omdat we er van uitgaan dat een nul -op-de-

meter woning geen gasaansluiting meer heeft.

Resultaat

Wanneer we op basis hiervan de extra maximale hypotheek uitrekenen vanaf een

inkomen van 33.000 euro, komen we op de volgende bedragen:

Tabel 10: Bedragen extra vrijlating energiezuinige maatregelen

Energieneutrale woningen

2013 27.024

2014 26.876

2015 25.362

2016 23.875

Gemiddeld 25.784

Verschillen 2016-2017

Het vrij te laten bedrag voor nul-op-de-meterwoningen ligt voor 2017 2.000 euro lager

dan voor 2016. Dit komt door het gemiddeld lagere elektriciteitsverbruik en de lagere

stroomprijs. Het voordeel van een nul-op-de-meterwoning is daardoor kleiner geworden.

In de meeste gevallen kan echter nog steeds dezelfde energiezuinige woning worden

aangeschaft. De aanpassing van de reguliere tabel zorgt er namelijk voor dat in de

meeste gevallen hogere hypotheken mogelijk zijn.

3 Concept Handreiking Energie- en comfortcontracten 4 Home 2012, Rijksdienst voor Ondernemend Nederland 2014


3.6 Aantoonbaar niet-kwetsbare groepen

3.6.1 Afwijkende regeling voor aantoonbaar niet-kwetsbare groepen

Vanaf 2015 is een extra buffer voor persoonlijk onvermijdbare uitgaven ingevoerd voor

huishoudens met een inkomen onder de 30.000 euro. Met persoonlijk onvermijdbare

uitgaven bedoelen we uitgaven die niet voor iedereen noodzakelijk zijn, maar wel voor

het individuele huishouden. Zie paragraaf 2.1.1.

De buffer is zo vormgegeven dat de basisbedragen voor een huishouden in een

eenverdienersituatie met twee kinderen (1 boven de 12 en 1 onder de 12) betaalbaar

zijn. Dit leidde over de hele breedte tot een verkrapping van de normen, ook voor

huishoudens waarvoor al aparte buffers bestonden.

Om die reden heeft het Nibud geadviseerd om verruiming toe te staan voor

aantoonbaar niet-kwetsbare huishoudens met een inkomen onder de 30.000 euro.

Deze verruiming is voor 2016 als volgt in de Tijdelijke Regeling ingevuld:

Indien het hypothecair krediet bedoeld is voor een consument die alleenstaand

is en een toetsinkomen heeft dat hoger is dan € 19.500 en lager is dan

€ 31.000, kan de aanbieder van hypothecair krediet bij het

financieringslastpercentage ten hoogste drie procentpunten optellen, met dien

verstande dat het aldus berekende financieringslastpercentage niet hoger mag

zijn dan het financieringslastpercentage dat behoort bij een toetsinkomen van

€ 31.000.

3.6.2 Advies voor 2017

Voor 2017 stellen we voor de regeling voor alleenstaanden op deze manier te

handhaven, waarbij we het startinkomen verhogen tot 20.000 euro om deze aan te laten

sluiten bij de tabel.

De regel zou dan dienen te luiden:

Indien het hypothecair krediet bedoeld is voor een consument die alleenstaand

is en een toetsinkomen heeft dat hoger is dan € 20.000 en lager is dan

€ 31.000, kan de aanbieder van een hypothecair krediet bij het

financieringslastpercentage ten hoogste drie procentpunten optellen, met dien

verstande dat het aldus berekende financieringslastpercentage niet hoger mag

zijn dan het financieringslastpercentage dat behoort bij een toetsinkomen van

€ 31.000.


3.7 Overige aspecten

3.7.1 Minimale toetsrente

De minimale toetsrente moet nu gehanteerd worden bij hypotheken met een rentevaste

periode tot 10 jaar. Deze bedraagt nu 5%. Omdat de marktrente voor hypotheken met

een rentevaste periode van 10 jaar nu een stuk lager ligt dan 5%, zullen veel mensen

kiezen voor een langere rentevaste periode en daardoor een hoger bedrag lenen. Zoals

uit paragraaf 5.2.3 blijkt, is een renteverhoging van 2,25% tot 5% na 10 jaar op te

vangen. Bij hogere rentestijgingen zullen de maandlasten ook reëel gaan stijgen.

Een verlenging van de rentevastperiode voor de minimale toetsrente geeft meer

zekerheid, maar lijkt niet acuut noodzakelijk gezien het voorbeeld in paragraaf 5.2.3.


4 Een andere manier van middelen

4.1 Aanleiding

De financieringslastpercentages worden berekend aan de hand van de confrontatie

tussen besteedbaar inkomen en normbedragen aan overige uitgaven. De percentages

geven weer wat de bruto hypotheeklast is ten opzichte van het bruto inkomen.

Er zijn veel parameters die invloed hebben op de uiteindelijke financieringspercentages.

Aan de ene kant zijn dat parameters die invloed hebben op het besteedbaar inkomen.

Het gaat dan om:

- het bruto-netto traject

- de fiscale behandeling van eigen woning en hypotheek

- aanspraken op subsidies en toeslagen

- premies voor sociale verzekeringen en pensioen

Aan de andere kant zijn het parameters die te maken hebben met het bepalen van de

normuitgaven. Het gaat dan om:

- de samenstelling van het minimumpakket

- de beprijzing van het minimumpakket

- de verhouding tussen de hoogte van de overige uitgaven en het inkomen

Grote veranderingen in al deze parameters kunnen de financieringslastpercentages

flink beïnvloeden. Soms zijn dat geleidelijke veranderingen, zoals de afbouw van de

overdraagbaarheid van de algemene heffingskorting, maar soms zijn ze ook

schoksgewijs, zoals het opnemen van een mobiele telefoon in het minimumpakket, een

andere raming van de gemiddelde pensioenpremie, bezuinigingen op de zorgtoeslag of

invoering van een nieuw zorgstelsel.

Om rust en voorspelbaarheid op de hypotheek- en woningmarkt te behouden, zouden

de financieringslastpercentages niet dermate schoksgewijs moeten veranderen.

4.2 Huidige methode

Sinds 2000 worden de normuitgaven dan ook gemiddeld over de afgelopen vier jaar.

Omdat in jaar t gewerkt wordt met cijfers uit t-1, betekent dat dat de normuitgaven voor

jaar t het gemiddelde zijn van t-1, t-2, t-3 en t-4. Zij lopen dus gemiddeld 2,5 jaar achter

op de werkelijkheid. In tijden met inflatie zijn de gehanteerde normuitgaven dus eigenlijk

te laag. Dit zou kunnen leiden tot een te hoge hypotheek. Vooral bij de laagste

inkomens kan dat problematisch zijn en daarom wordt altijd ook gekeken naar de

minimale uitgaven van het laatste jaar (t-1). Deze dienen bij een maximale hypotheek

betaalbaar te blijven. Zo nodig worden de financieringslastpercentages voor deze

groepen naar beneden aangepast. Voor de situatie van 2016 wordt deze aanpassing

gedaan tot een inkomen van 28.000 euro.


4.2.1 Effecten van de middeling van alleen de uitgaven

De vraag is nu of middeling van alleen de uitgaven ook daadwerkelijk schokken

opvangt. Daarvoor kijken we naar de verschillen van jaar-op-jaar tussen beide

methoden.

In figuur 10 staan de gemiddelde overgangen van jaar op jaar in procentpunten. Het

gaat om een gemiddelde over alle inkomensniveaus. De blauwe lijn geeft weer welke

overgangen er zouden zijn geweest als we niet gemiddeld zouden hebben. De groene

lijn geeft de daadwerkelijke gemiddelde overgangen weer, waarbij alleen de uitgaven

zijn gemiddeld.

Figuur 10: Gemiddelde verandering financieringslastpercentages bij verschillende manieren van middeling; r = 4,75%

Het effect van de middeling van de uitgaven blijkt niet groot te zijn op het verloop van

de financieringslastpercentages. De inflatie heeft zich in de afgelopen jaren redelijk

gelijkmatig ontwikkeld en daarmee ook de gemiddelde prijsstijging over vier jaar. Alleen

de duidelijk lagere inflatie van de laatste twee jaar wordt gedempt met deze manier van

middelen.

4.3 Alternatieve methode

Tot nu toe werden veranderingen in parameters aan de inkomstenkant niet gemiddeld.

Lastenverlichtingen en –verzwaringen hadden daarmee direct invloed op de

financieringslastpercentages. Het is te overwegen om ook hier middeling op toe te

passen om aanpassingen meer geleidelijk te laten voorlopen. Voordeel hiervan is dat

het procyclische karakter van de financieringslastnormen wordt verminderd. Een


koopkrachtvooruitgang door belastingverlaging zal bij middeling over vier jaar slechts

voor een kwart in het daarop volgende jaar worden meegenomen.

Middeling van de inkomsten zou op twee manieren kunnen:

- Net als voor de normuitgaven zouden de bruto-nettotrajecten en toeslagen

kunnen worden gemiddeld. Omdat hier echter steeds nieuwe parameters aan

worden toegevoegd en worden verwijderd, kan dit tot vreemde constructen

leiden.

- Er kunnen financieringslastpercentages worden uitgerekend voor elk jaar

afzonderlijk met zowel de inkomstenstructuur als de uitgavenstructuur van t -1.

De hieruit resulterende financieringslastpercentages worden vervolgens

gemiddeld.

Deze laatste variant hebben we toegepast.

4.3.1 Effecten van de middeling van de inkomsten en uitgaven

We hebben de financieringslastpercentages voor 2008 tot en met 2017 uitgerekend met

de gegevens van het jaar ervoor, dus zonder enige middeling. Wel hebben we de

afronding op 0,5% zoals die sinds 2012 gebruikelijk is, ook in de voorgaande jaren

toegepast.

Vervolgens hebben we deze financieringslastpercentages gemiddeld over vier jaar.

Figuur 11 geeft weer wat middelen van de uitgaven en de inkomsten doet met de

effecten jaar-op-jaar. Het is duidelijk te zien dat deze manier van middelen leidt tot

minder grote effecten op de financieringslastpercentages dan het niet middelen of het

middelen van alleen de uitgaven. Deze manier van middelen leidt daarmee tot een

gelijkmatiger overgang van de financieringslastpercentages jaar-op-jaar.


Figuur 11: Verschillen in financieringslastpercentages bij een aantal vormen van middeling; alle inkomensniveaus; r = 4,75%

Keerzijde van de middeling over vier jaar, is dat de financieringslastpercentages minder

goed de actuele situatie weergeven. In periodes met koopkrachtstijgingen geeft dat

geen problemen wat betreft betaalbaarheid. De door middeling verkregen

financieringslastpercentages zijn dan immers lager dan de actuele percentages.

Bij koopkrachtdalingen zou er wel een probleem voor de betaalbaarheid kunnen

ontstaan. De door middeling verkregen financieringslastpercentages zijn dan immers te

hoog in vergelijking met de actuele financieringslastpercentages. Wanneer dat aan de

orde is, dient bekeken te worden of de minimale bedragen voor de overige uitgaven nog

haalbaar zijn op basis van hypotheken verstrekt op de door middeling verkregen

percentages. Wanneer dat niet het geval is, zouden financieringslastpercentages

handmatig neerwaarts dienen te worden bijgesteld.

Deze neerwaartse correcties gebeurden overigens ook bij de middeling van alleen de

uitgaven al. Voor de normen van 2016 werd neerwaarts gecorrigeerd tot een inkomen

van 31.000 euro.

4.3.2 Andere mogelijke vormen van middeling

Er zijn nog andere vormen van middeling mogelijk. Te denken valt aan andere periodes,

zoals drie jaar in plaats van de huidige vier jaar. Bij een middeling over drie jaar in

plaats van vier jaar, is de dempende werking geringer. Bij een middeling over een

langere periode, bijvoorbeeld 7 jaar, is de dempende werking groter. Dit is te zien in

figuur 12.


Figuur 12: Effect van de middelingen jaar-op-jaar; gemiddelde van alle inkomensniveaus; r = 4,75%

Een langere periode van middeling leidt dus tot een grotere demping. Keerzijde van een

lange periode kan echter zijn dat het verschil ten opzichte van de actuele situatie groter

wordt. We illustreren dat in figuur 13.

Figuur 13 geeft de verschillen weer ten opzichte van de actuele situatie van de diverse

soorten middeling. Hier is te zien dat de afwijking ten opzichte van de actuele situatie

groter is naarmate de periode van de middeling groter is. In 2015, op het dieptepunt van

de koopkracht, was het financieringslastpercentage bij een middeling over zeven jaar

gemiddeld bijna 4 procentpunt te hoog.

De verschillen zijn over het algemeen groter bij lagere inkomens dan bij hogere

inkomens. In 2015 waren bij de laagste inkomens de financieringslastpercentages 5

procentpunt te hoog bij middeling over drie jaar, en 10 procentpunt bij middeling over

zeven jaar.

Figuur 13 geeft de financieringslastpercentages weer zonder dat correcties hebben

plaatsgevonden die er voor moeten zorgen dat de actuele minimale bedragen haalbaar

zijn. Deze correcties moeten natuurlijk wel plaatsvinden. Hoe langer de looptijd van de

middeling, des te meer er gecorrigeerd zal moeten worden, ook tot een steeds hoger

inkomensniveau. Het dempende effect van middelen zal bij middeling over zeven jaar

voor die groepen dan ook gering zijn: in feite zal dan steeds gerekend dienen te worden


met de actuele situatie. Middeling over zeven jaar lijkt voor de laagste inkomens

daarom te lang in tijden van koopkrachtdaling.

Figuur 13: Verschillen in financieringslastpercentages ten opzichte van actuele situatie bij diverse soorten middelingen

Een andere vorm van middeling is mogelijk door te werken met een voortschrijdend

proces. Dat wil zeggen dat elk jaar de bestaande tabel wordt gemiddeld met de niet -

gemiddelde tabel van het huidige jaar. Deze variant hebben we niet verder uitgewerkt.

4.4 Voorstel: middelen van zowel de inkomsten als

de uitgaven

We stellen voor om voor 2017 over te gaan op een middeling van zowel de uitgaven als

de inkomsten over vier jaar, om zodoende de schokken te verkleinen. Dit doen we door

voor elk afzonderlijk jaar de financieringslastpercentages te berekenen, en die

vervolgens te middelen.

We kiezen voor een periode van vier jaar. Dit sluit aan bij de bestaande middeling van

alleen de uitgaven over de afgelopen vier jaar. Een kortere periode leidt tot minder

demping en bij een langere periode worden de verschillen ten opzichte van de

werkelijke situatie groot, wat leidt tot veel handmatige correcties bij lagere inkomens.


Middeling vindt plaats op basis van de ongecorrigeerde financieringslastpercentages,

dus zonder dat er eisen aan niet-dalendheid en dergelijke zijn opgelegd. Deze eisen

worden wel opgelegd op de uiteindelijk gemiddelde percentages.

Onverkort blijft dat de minimale bedragen voor het huidige jaar beschikbaar moeten

blijven. Wanneer dat niet het geval is, worden de financieringslastpercentages

handmatig naar beneden aangepast.

Invoering nu is een goed moment, omdat het tot een geringe aanpassing van de

financieringslastpercentages leidt. We middelen nu twee relatief slechte jaren (2013 en

2014) met twee relatief goede jaren (2015 en 2016).

Alle berekeningen in dit rapport zijn gebaseerd op deze middeling.


5 De normen in de praktijk

In de methodiek van de hypotheeknormen worden is voor bepaalde uitgangspunten

gekozen. Deze uitgangspunten moeten zoveel mogelijk aansluiten bij de praktijk van

hypotheekverstrekking. Een beschermende werking bieden voor een zo groot mogelijke

groep mensen en tegelijkertijd hanteerbaar zijn. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op

aspecten van toepassing van de normen in de praktijk.

5.1 Verschillende huishoudtypen

Bij het berekenen van de maximale hypotheeklasten wordt voor de overige uitgaven van

oudsher uitgegaan van de kosten van een huishouden van twee volwassenen zonder

kinderen. Voor de inkomsten wordt ervan uitgegaan dat één volwassene inkomen uit

arbeid ontvangt en de andere volwassene geen arbeidsinkomen ontvangt.

De vraag is nu hoe een op deze manier vastgestelde maximale hypotheek past i n het

budget van huishoudens met een andere samenstelling. Daartoe hebben we voor een

aantal voorbeeldhuishoudens hun netto inkomenspositie berekend, evenals de voor die

huishoudens geldende basisbedragen, voorbeeldbedragen en de daaru it voortvloeiende

normbedragen.

Het gaat hierbij om de volgende voorbeeldhuishoudens:

- alleenstaande

- alleenstaande ouder met 2 kinderen

- alleenstaande ouder met 3 kinderen

- paar zonder kinderen, eenverdiener

- paar met 2 kinderen, eenverdiener

- paar met 3 kinderen, eenverdiener

- paar zonder kinderen, tweeverdieners

- paar met 2 kinderen, tweeverdieners

- paar met 3 kinderen, tweeverdieners

Het eerste kind is tussen de 6 en 12 jaar oud, het tweede kind tussen 12 en 18, en het

derde kind is ook tussen de 12 en 18 jaar oud. Er is dus geen rekening gehouden met

de kosten van kinderopvang. Oudere kinderen zijn duurder dan jongere kinderen,

bijvoorbeeld omdat ze meer kosten aan voeding en kleding met zich meebrengen. Deze

extra kosten zijn over het algemeen hoger dan de netto kosten van kinderopvang (na

aftrek van de kinderopvangtoeslag). Voor huishoudens met jongere kinderen zijn de

buffers dus iets hoger.

Het gaat hier dus met nadruk om voorbeelden. Ook binnen de zo gedefinieerde groepen

kunnen nog grote, logische verschillen in uitgavenpatronen voorkomen.

5.1.1 Methode

Voor het basisbedrag is voor alle huishoudens gerekend met de methode zoals we die

gebruiken voor het opstellen van de financieringslastnormen.


De berekeningen zijn gedaan met de fiscale regels zoals die zijn voorgesteld in het

Belastingplan 2017 de voorgestelde financieringslastpercentages voor 2017 en de

basis- en voorbeeldbedragen van 2016. Die uitgaven zijn opgehoogd met de verwachte

prijsstijgingen voor volgend jaar van 0,6 procent. Deze laatste zijn dus niet over vier

jaren gemiddeld, zoals bij het opstellen van de tabel met financieringslastpercentages

wel gebeurt.

Daarmee geven de resultaten van deze berekeningen een zo goed mogelijk beeld van

de buffers zoals die er naar verwachting volgend jaar uit zullen zien.

Voor de diverse huishoudtypen gelden verschillende fiscale regelingen en toeslagen.

Daardoor is het besteedbaar inkomen voor de diverse huishoudtypen verschillend bij

een gelijk bruto inkomen. Naast het netto inkomen uit arbeid zijn een aantal andere

inkomstenbronnen meegerekend, zoals toeslagen.

Op basis van de financieringslasttabellen wordt de maximale hypotheek berekend en de

daarbij behorende waarde van de woning, de bruto hypotheeklasten, opgesplitst in

rente en aflossing. Met de waarde van de woning en de te betalen rente, kan het

belastingvoordeel berekend worden. Ook het extra bedrag aan toeslagen kan hiermee

berekend worden. Daarmee kunnen de netto hypotheeklasten berekend worden.

Wanneer de netto hypotheeklasten en de bijkomende eigenaarslasten (onderhoud,

opstalverzekering, lokale heffingen) van het besteedbaar inkomen zonder eigen woning

worden afgehaald, resteert een bedrag dat beschikbaar is voor de overige uitgaven.

Door deze te confronteren met de hieronder gedefinieerde ondergrenzen is te zien hoe

hoog de buffer is.

De buffers worden berekend ten opzichte van drie uitgavenniveaus:

1. het basispakket aan uitgaven. Dit is wat een huishouden minimaal aan overige

uitgaven heeft.

2. het voorbeeldbedrag. Dit is wat een vergelijkbaar huishouden aan de overige

uitgaven besteedt.

3. het normbedrag. Dit is het gemiddelde van het basisbedrag en het

voorbeeldbedrag.

In bijlage B3 staat een voorbeeld van de berekening van de buffers.


5.1.2 Uitkomsten

Tabel 11 bevat de buffers per huishoudtype per maand voor de huishoudens met één

inkomen. Tabel 12 bevat de buffers voor de tweeverdieners.

Tabel 11: Buffers in euro’s per maand, alleenverdieners (r=4,75%)

Inkomen t.o.v. basis

t.o.v. voorbeeld

t.o.v. norm

Paar zonder kinderen 20000 110 50 80

Paar zonder kinderen 25000 109 -22 44

paar zonder kinderen 30000 130 -67 31







alleenstaande zonder kinderen 20000 508 265 386








alleenstaande zonder kinderen 75000 1113 -1 556

alleenstaande ouder 2 kinderen 20000 710 302 506








alleenstaande ouder 2 kinderen 75000 1165 -27 569











paar 2 kinderen 20000 91 -12 39

paar 2 kinderen 25000 64 -97 -16

paar 2 kinderen 30000 58 -157 -50

paar 2 kinderen 31000 46 -181 -67

paar 2 kinderen 32000 55 -183 -64

paar 2 kinderen 35000 75 -193 -59

paar 2 kinderen 40000 104 -233 -65

paar 2 kinderen 50000 222 -409 -93

paar 2 kinderen 75000 429 -643 -107

paar 3 kinderen 20000 -100 -141 -121

paar 3 kinderen 25000 -126 -231 -179

paar 3 kinderen 30000 -132 -296 -214

paar 3 kinderen 31000 -145 -317 -231

paar 3 kinderen 32000 -136 -317 -226

paar 3 kinderen 35000 -116 -319 -217

paar 3 kinderen 40000 -87 -342 -214

paar 3 kinderen 50000 31 -432 -200

paar 3 kinderen 75000 214 -887 -336


Tabel 12: Buffers in euro’s per maand, tweeverdieners (r = 4,75%)

inkomen t.o.v. basis

t.o.v. voorbeeld

t.o.v. norm

paar zonder kinderen 20000 + 10000 366 55 210

paar zonder kinderen 30000 + 15000 712 -74 319




paar 2 kinderen 20000 + 10000 430 82 256

paar 2 kinderen 30000 + 15000 738 -129 304

paar 2 kinderen 35000 + 35000 1432 127 779

paar 2 kinderen 50000 + 25000 1344 -5 670

paar 2 kinderen 60000 + 40000 1638 -355 642

paar 3 kinderen 20000 + 10000 239 -24 107

paar 3 kinderen 30000 + 15000 547 -267 140

paar 3 kinderen 35000 + 35000 1229 -82 574

paar 3 kinderen 50000 + 25000 1130 -221 454

paar 3 kinderen 60000 + 40000 1424 -270 577

Het paar zonder kinderen, eenverdiener, is de situatie waarop de reguliere tabellen met

financieringslastpercentages geënt zijn (referentiehuishouden). Omdat dit de

standaardsituatie is, zou de buffer ten opzichte van de “norm” bij de meeste inkomens

op nul uit moeten komen. De buffer is niet precies nul omdat:

- de afrondingen en eisen van niet-dalendheid die zijn toegepast op de tabel met

financieringslastpercentages, zijn niet in deze berekeningen betrokken;

- de maximale hypotheken zijn uitgerekend met de tabel voor 2017. Deze tabel is

berekend op de gemiddelde inkomsten en uitgaven van 2013 tot en met 2016.

De buffers zijn echter berekend op de inkomens- en uitgavenstructuur van

alleen 2017;

- bij inkomens tot 31.000 euro is een extra buffer ingebouwd.

Te zien is dat de buffer voor dit huishouden minimaal 12 euro boven nul ligt ten

opzichte van de normbedragen. De buffer ten opzichte van de basisbedragen neemt

natuurlijk sterk toe naarmate het inkomen stijgt.

Voor de kleinere voorbeeldhuishoudens met maar één inkomen (alleenstaanden en

alleenstaande ouders) zijn de buffers duidelijk groter. Ook de alleenstaande ouder met

drie kinderen heeft nog een buffer ten opzichte van de normbedragen. Bij de


alleenstaande komt dit door de lagere uitgaven die een alleenstaande heeft ten

opzichte van een paar. Bij de alleenstaande ouder komt dit door de fiscale

ondersteuning en extra toeslagen die alleenstaande ouders krijgen.

Voor de grotere voorbeeldhuishoudens met maar één inkomen (paren met kinderen)

zijn de buffers kleiner. Voor paren met twee kinderen, zijn de normbedragen bij een

inkomen boven 20.000 euro niet haalbaar. Doordat voor lagere inkomens de koopkracht

volgend jaar stijgt, door onder andere een hoger kindgebonden budget, zijn de

normbedragen tot 20.000 euro wel haalbaar. De basisbedragen zijn voor al deze

huishoudens wel haalbaar; de overblijvende buffer is minimaal 46 euro.

Voor het voorbeeld van een paar met drie kinderen, eenverdiener, zijn de

basisbedragen tot een inkomen van 50.000 euro niet haalbaar. Het gaat hier echter om

een zeer kleine groep.

Voor de voorbeelden met tweeverdieners liggen de buffers duidelijk hoger dan voor de

voorbeelden met eenverdieners. Voor het voorbeeld van een paar met dr ie kinderen zijn

de basisbedragen, en ook de normbedragen haalbaar bij een maximale hypotheek.

Voordelen van het werken met één tabel

Bij het bekijken van de buffers voor de verschillende voorbeeldhuishoudens kan het

idee ontstaan om de normen voor verschillende huishoudtypen te differentiëren.

Alleenstaanden en paren zonder kinderen zouden dan meer kunnen lenen en paren met

kinderen minder. Toch kleven daar nadelen aan:

- Een hypotheek wordt voor 30 jaar afgesloten en in die tijd kan het huishoudtype

wijzigen.

- Bij een praktische uitwerking is dan de vraag hoe ver gedifferentieerd dient te

worden (aantallen kinderen, leeftijden kinderen, etc.).

- Het kan leiden tot strategisch gedrag van consumenten en geldverstrekkers. Het

verzwijgen van samenwoonwens, zwangerschap of kinderwens leidt dan tot een

hogere hypotheek.

- Het leidt tot vreemde situaties dat een paar zonder kinderen wel eerst een

bepaalde hypotheek zou kunnen krijgen en vervolgens kinderen, maar dat dat

andersom (eerst kinderen en vervolgens een hypotheek) niet zou kunnen.

- Ook andere kenmerken dan alleen huishoudsamenstelling kunnen een

verschillend uitgavenpatroon veroorzaken. Bijvoorbeeld wel/geen auto (van de

zaak), chronische ziekte, etc. Daar zou dan ook gedifferentieerd moeten

worden.

5.1.3 Buffers bij andere rentestanden

Bovenstaande buffers zijn uitgerekend bij een rentestand van 4,75 procent. Bij andere

rentestanden veranderen de hoogtes van de buffers nauwelijks. Dat komt, omdat de

methode uitgaat van gelijke netto maandlasten, ook bij verschillende rentestanden.

Voor het standaardhuishouden (paar zonder kinderen, eenverdiener) is er dan ook geen

verschil. Bij andere huishoudtypen kunnen kleine veranderingen optreden doordat het


recht op toeslagen verandert. Over het algemeen zullen de buffers kleiner zijn bij lagere

rentestanden, omdat er minder renteaftrek is. In bijlage D staan buffers uitgerekend

voor een rentestand van 2,25 procent.

5.2 Hypotheekvorm en rente

5.2.1 Stijgende hypotheeklasten tijdens de looptijd

De fiscale aftrek is sinds 2013 alleen nog toegestaan bij minimaal annuïtair aflopende

hypotheken. Daarom worden sinds die tijd bijna uitsluitend nog lineaire en annuïtaire

hypotheken verstrekt. De maandlasten van nieuwe hypotheken zijn in de praktijk

daarom vaak hoger dan van de spaar- en aflossingsvrije hypotheken die voorheen veel

verstrekt werden.

Een annuïteitenhypotheek heeft een jaarlijks stijgende netto last. In onderstaande figuur

is voor een aantal scenario’s weergegeven hoe groot die stijging is. In de eerste helft

van de doorlooptijd van de hypotheek is deze stijging relatief beperkt. Pas vanaf het 23e

jaar is er één scenario waarbij de inflatiedoelstelling van 2 procent wordt overschreden.

De jaarlijkse stijging is hoger, naarmate het belastingtarief hoger is, en naarmate het

rentepercentage hoger is.

We hebben ook een scenario berekend (rente 5 procent) waarbij de afbouw van de

hypotheekrenteaftrek wordt meegenomen van de huidige 50 procent naar 38 procent

met stappen van 0,5 procent5. Dit is in figuur 2 de lijn met de lichtblauwe vierkanten. In

dit scenario is vanaf het eerste jaar de stijging hoger (rond de 1,5%) dan zonder deze

afbouw. De stijging is verdere jaren vrijwel constant. Op jaar 24 is de afbouw voltooid,

en volgt de jaarlijkse stijging die van vergelijkbare hypotheken.

Gelet op de ontwikkeling van de netto lasten tijdens de looptijd vinden we dat de

betaalbaarheid voldoende gewaarborgd is.

5 Er is hierbij geen rekening gehouden met de verlenging van de derde belastingschijf, die als compensatie van de verlaagde hypotheekrenteaftrek geldt.


Figuur 14: Jaarlijkse stijging netto hypotheeklasten bij annuïtaire aflossing

5.2.2 Effect van stijgende rente

Op het ogenblik is de hypotheekrente historisch laag. Daardoor kunnen relatief hoge

hypotheekbedragen worden afgesloten. De minimale toetsrente zorgt er voor dat deze

hoge hypotheken alleen afgesloten kunnen worden, wanneer de rente minimaal 10 jaar

vast staat. Maar wat gebeurt er nu, als de rente na die 10 jaar flink gestegen is?

Dit hebben we als volgt gesimuleerd:

- Sluit nu een maximale hypotheek af met een 10 jaar vaste rentestand van 2,25

procent.

- Laat na 10 jaar de rente gestegen zijn tot 5 procent.

Hierbij gaan we uit van een belastingaftrek van 40,4 procent. Binnen 10 jaar is de

huidige aftrek nog maximaal 45 procent, dus dat is tot dan toe geen belemmering. Voor

elk inkomen dat daaraan voldoet, zijn de effecten gelijk. We illustreren dit met een

voorbeeld van een huishouden met een inkomen van 50.000 euro.

Tabel 13: Verloop hypotheek bij rentestijging na 10 jaar

Situatie hypotheek annuiteit rente aflossing netto lasten

Jaar 1 (r = 2,25%) 234.360 896 439 459 725

Jaar 10 oude situatie (r = 2,25%) 172.844 896 324 572 771

Jaar 10 nieuwe situatie (r = 5%) 172.844 1141 720 421 865

In de eerste 10 jaar is de annuïteit per maand gelijk. Wel verandert de verhouding

tussen rente en aflossing in die 10 jaar. Er wordt steeds minder rente betaald en steeds


meer aflossing. Door de aftrek van de hypotheekrente, stijgen de netto

hypotheeklasten. Dit gebeurt met gemiddeld 0,6 procent per jaar. Een loonstijging van

gelijke hoogte zou de betaalbaarheid daarmee in stand houden.

Na 10 jaar is ruim 60.000 euro afgelost en moet een nieuwe rentevast periode worden

afgesproken. Als op dat moment de rente 5 procent is, betekent dat een fors hogere

annuïteit, ongeveer 250 euro per maand meer.

De gestegen rentestand zorgt tevens voor een andere verdeling tussen rente en

aflossing. De betaling aan rente stijgt en de betaling aan aflossing daalt. De renteaftrek

zorgt er voor dat de netto lasten veel minder sterk stijgen: deze gaan maar 90 euro per

maand omhoog.

De verhoging in netto lasten tussen jaar 1 en jaar 10 bedraagt dan in totaal 140 euro

per maand. Dit is een gemiddelde stijging van 1,8 procent per jaar. Wanneer het netto

inkomen nominaal per jaar met een zelfde percentage stijgt, zou dat geen

betalingsproblemen opleveren.

Dit is geen onrealistische gemiddelde loonstijging gelet op de gemiddelde loonstijging

van de afgelopen jaren (zie tabel 14). Ook omdat de gemiddelde prijsstijging meestal

gelijke tred houdt met de loonstijging. Daarmee zien we geen reden om nu de minimale

toetsrente te veranderen.

Tabel 14: Ontwikkeling lonen, prijzen, koopkracht, 2002-2016

02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 Gem.

Prijzen 3,4 2,1 1,2 1,7 1,1 1,6 2,5 1,2 1,3 2,3 2,8 2,6 0,3 0,5 1,1 1,7

Lonen 3,5 2,7 1,5 0,7 2 1,8 3,5 2,7 1 1,4 1,6 1,2 1 1,3 1,4 1,8

Koopkracht 0,5 -

1,2 0,5

-

1,6 2,1 1,4

-

0,1 1,4 0

-

1,1 -2

-

1,3 1,3 0,7 1,4 0,1

Noot: prijzen = inflatie (CPI; hicp vanaf 2012), lonen = contractloon markt, koopkracht = statisch, mediaan

alle huishoudens

Bron: CPB, MEV 2015, MEV 2016


5.3 Wie lenen er maximaal?

Met behulp van het WoON2015 is gekeken naar de daadwerkelijke verhouding van de

hypotheek ten opzichte van het inkomen. De gegevens uit het WoON2015 zijn echter te

weinig gedetailleerd om de precieze toets te doen of de huidige hypotheek aan de

huidige financieringslastnormen voldoet. Zo zijn de inkomensbronnen die wel of niet

meetellen bij hypotheekverstrekking niet bekend, net als de precieze verdeling tussen

de inkomens van partners. Daarom gebruiken we een grovere indeling van de loan-to-

income (LTI) ratio hiervoor. Als maatstaf voor de lening zijn we uitgegaan van het zelf

gerapporteerde geleende bedrag. Hierbij is geen rekening gehouden met eventuele

aflossingen en opgebouwd vermogen.

In onderstaande tabellen staan de LTI verhoudingen naar huishoudtype van degenen

die sinds 2012 een woning hebben gekocht. Dat zijn ruim 400.000 huishoudens. Deze

tabellen geven niet de situatie weer bij aanschaf van de woning. In de tussentijd kunnen

immers huishoudsituatie en/of inkomenssituatie gewijzigd zijn.

Tabel 15: Aantal kopers na 2012 naar loan-to-income (LTI) en huishoudsamenstelling (x 1.000)

totaal alleenstaande paar zonder

kinderen paar met kinderen

eenoudergezin

= 0 42 16 15 7 4

0 - 1 2 0 1 1 0

1- 2 19 1 11 7 0

2 -3 70 5 31 33 1

3-4 106 16 45 42 3

4-5 85 24 25 32 4

5-8 66 25 15 22 3

> 8 17 5 4 6 2

totaal 407 93 145 149 18

Als we aannemen dat iedereen met een LTI van onder de 4 niet tot zijn maximale

mogelijkheden heeft geleend, dan laat tabel 16 zien dat dat voor ruim de helft van de

recente huizenkopers opgaat (58 procent). Het is dus zeker niet zo dat elke

huizenkoper het maximum opzoekt. Een hoge LTI komt duidelijk vaker voor bij

alleenstaanden en eenoudergezinnen.


Tabel 16: Aantal kopers na 2012 naar loan-to-income (LTI) en huishoudsamenstelling

totaal alleenstaande paar zonder

kinderen paar met kinderen

eenoudergezin

= 0 10,4% 17,4% 10,4% 4,6% 22,1%

0 - 1 0,4% 0,0% 0,7% 0,5% 0,1%

1 - 2 4,6% 0,6% 7,5% 4,5% 1,9%

2 - 3 17,2% 5,7% 21,2% 21,9% 5,6%

3 – 4 26,0% 17,6% 30,4% 28,0% 17,7%

4 - 5 20,9% 26,2% 16,9% 21,5% 21,1%

5-8 16,2% 27,0% 10,5% 15,0% 18,2%

> 8 4,2% 5,5% 2,4% 4,0% 13,3%

Als we kijken naar risicogroepen, dan kunnen we ook inzoomen op lage inkomens. In

eerste instantie kijken we naar huishoudens met een bruto inkomen onder 35.000 euro.

Van de ruim 400.000 huishoudens die een huis hebben gekocht sinds 2012 heeft het

merendeel nu een inkomen boven 35.000 euro (80%). Van de recente kopers met nu

een inkomen beneden 35.000 euro, is het merendeel alleenstaand.

Tabel 17: Aantal kopers na 2012 naar huishoudsamenstelling en inkomen boven en onder 35.000 euro (x 1.000)

totaal onder 35.000 boven 35.000

alleenstaande 93 23% 47 12% 46 11%

paar zonder kinderen 147 36% 16 4% 131 32%

paar met kinderen 149 37% 10 2% 139 34%

eenoudergezin 18 4% 8 2% 10 2%

totaal 407 100% 82 20% 325 80%

De op grond van huishoudsamenstelling en inkomen benoemde risicogroep (paren met

kinderen en een inkomen beneden 35.000 euro) is dus relatief klein. Circa 10.000

huishoudens (2 procent van huizenkopers sinds 2012) voldoen nu aan dat criterium.

De meeste daarvan hebben 1 kind. Als we kijken naar de groep met 2 of meer kinderen,

dan gaat het om ca. 4.000 huishoudens. Het grootste deel daarvan heeft een erg hoge

LTI, wat er op wijst dat deze sinds de aankoop een inkomensterugval hebben

meegemaakt.

Een relatief groot deel van deze groep (30 procent) heeft als belangrijkste

inkomstenbron inkomsten uit eigen onderneming of vermogen (13 procent).


Tabel 18: Aantal huidige paren met 2 of meer kinderen en nu een inkomen beneden 35.000 euro die sinds 2012 een woning hebben gekocht naar LTI

LTI Aantal (x 1.000)

3-4 0

4-5 1

5-6 1

6-7 0

> 8 2

totaal 4

5.4 De rol van advisering

Er zijn dus risicogroepen. De norm dekt niet alle gevallen af. Alleen al niet vanwege de

reden dat er wordt uitgegaan van een gestandaardiseerd uitgavenpatroon van één

specifiek huishouden.

Er wordt in de normen geen rekening gehouden met hoge persoonlijk onvermijdbare

uitgaven. Dit kan tot te hoge hypotheken leiden, zoals de voorbeelden van grote

gezinnen met een laag inkomen laten zien.

Ook gedragsaspecten spelen geen rol in de normen. We gaan er impliciet van uit dat

mensen financieel zelfredzaam zijn, dat wil zeggen goed met geld omgaan.

Het is de vraag of de normen met al deze aspecten rekening moeten houden wanneer

dat leidt tot een wellicht onnodige verkrapping voor de grootste groep huishoudens in

Nederland.

Het is wellicht beter dat hypotheekadviseurs en –verstrekkers (en huishoudens zelf)

gespitst zijn op deze risico’s en in alle gevallen individueel blijven afwegen of een

maximale hypotheek ook passend is. Hiervoor zouden richtlijnen/tools ontwikkeld

kunnen worden die meer inzicht bieden in de risico’s bij een maximale financiering voor

individuele huishoudens.


5.5 Ontwikkelingen in de toekomst

Hoewel voor de meeste huishoudens de norm passend is bij de huidige stand van

zaken, hoeft dat niet het geval te zijn wanneer de omstandigheden wijzigen gedurende

de looptijd van de hypotheek.

Belangrijkste oorzaak van financiële problemen is een inkomensterugval. In de methode

zijn weliswaar buffers ingebouwd, maar deze zijn niet voldoende om een structurele

significante inkomensterugval op te vangen.

De toename van flexibele arbeid kan er voor zorgen dat meer huishoudens met

inkomenswisselingen te maken kunnen gaan krijgen.

Verder kan de huishoudsamenstelling gedurende de looptijd veranderen en dat kan

leiden tot extra kosten. Ook andere persoonlijk onvermijdbare uitgaven kunnen zich in

de loop van de tijd voordoen, bijvoorbeeld extra ziektekosten.

In sommige gevallen zijn voor inkomensdalingen verzekeringen mogelijk, of waar dat

mogelijk is, de Nationale Hypotheek Garantie.

Inkomensbegrip

Tot nu toe is bij hypotheekverstrekking het bruto inkomen het uitgangspunt geweest om

de financieringslastpercentages op toe te passen. Het bruto inkomen is lastig te

verifiëren: de werkgever moet met een werkgeversverklaring aantonen welke

onderdelen het bruto inkomen omvat en de juistheid van de inkomensgegevens

aangeven.

Een aantal partijen onderzoekt in hoeverre inkomensregistraties kunnen helpen om

inkomensgegevens efficiënter te achterhalen, zowel wat betreft snelheid als wat betreft

juistheid. Hiermee kan het proces van hypotheekverstrekking worden vereenvoudigd.

Dit zou er toe kunnen leiden dat er in de toekomst een ander inkomensbegrip

gehanteerd kan worden bij bepaling van de aanvaardbare maandlast. In dat geval

voldoen de huidige percentages niet automatisch. Op basis van de huidige systematiek

zouden dan andere percentages berekend kunnen worden.


Bijlage A: Overzicht uitgangspunten 2016

In deze bijlage staan de gehanteerde uitgangspunten voor berekening van de

financieringslastpercentages van 2016. De financieringslastpercentages voor 2017

bedragen het gemiddelde van de situaties voor 2013, 2014, 2015 en 2016. Voor de

uitgangspunten van voorgaande jaren verwijzen we naar eerdere rapporten.

Fiscale input 2016

Pensioenfranchise 13765

Pensioenpercentage 6,65%

WW-franchise

WW-percentage

maximum loon WW

ZVW-percentage 0,00%

maximumloon ZVW 52763

belastingschijf 1 19922



tarief 1 (65min) 36,55%

tarief 2 (65min) 40,40%

tarief 3 (65min) 40,40%

tarief 4 (65min) 52%

tarief 1 (65plus) 18,65%



tarief 4 (65plus) 52%

maximale aftrekpercentage 2016 50,0%

algemene heffingskorting (65min) 2242

algemene heffingskorting (65plus) 1145

eerste grens alg heffingskorting 19922

tweede grens alg heffingskorting 66417

afbouwpercentage alg heffingskorting 4,82%

minimale algemene heffingskorting 0

afbouwpercentage AHK AOW 2,463%

minimale AHK AOW 0

afbouw overdraagbare heffingskorting 60,00%

ouderenkorting 1187

inkomensgrens ouderenkorting 35949


ouderenkorting boven grens 70

arbeidskorting grens 1 9147




arbeidskorting opbouwpercentage laag 1,793%

arbeidskorting opbouwpercentage hoog 27,698%

arbeidskorting afbouwpercentage 4,00%

arbeidskorting maximaal 3103

arbeidskorting minimaal na afbouw 0

standaardpremie zorgtoeslag 1468

minimumgrens zorgtoeslag 19758

percentage normzorgkosten min mp 5,220%

percentage normzorgkosten boven min mp 13,43%

Overige eigenaarslasten 1,379%

Onderhoud 1,069%

OZB 0,1250%

waterschapslasten 0,0344%

opstalverzekering 0,151%

Bijkomende kosten aankoop 1%

bruto bedrag AOW voor 2 personen 20101

ZVW-percentage pensioen 5,50%

belasting partner alleen AOW 0

huidig basisbedrag met buffer 1453

huidig basisbedrag zonder buffer 1401

Eigenwoningforfait grens percentage bijtelling

eigenwoningforfait grens 1 0 0 0

eigenwoningforfait grens 2 12500 0,003 0




eigenwoningforfait grens 6 >1.050.000 0,0235 7875


Bijlage B: Uitwerking voorbeeldberekening

Hieronder staan de berekeningen van twee voorbeeldinkomens uitgewerkt. Het gaat

hier om de situatie van 2016 bij een rentepercentage 2,75%. In de blokken 1 en 3 wordt

de netto ruimte bij een bepaald bruto inkomen uitgerekend. Via een iteratief proces

wordt berekend bij welke hypotheek de netto ruimte voor woonlasten volledig gevuld is.

Hierbij wordt ook rekening gehouden met het belastingvoordeel en de zorgtoeslag.

B1 Niet-AOW gerechtigden

Tabel B1: Voorbeeldberekening niet AOW-gerechtigde (situatie 2016; r = 2,75%)

Berekening belasting

bruto jaarinkomen in € 30000 (A) 50000

af: pensioenpremie werknemer 1080 - 2410

basis sociale lasten/belastbaar loon 28920 = 47590

1. belasting zonder eigen huis

belastbaar loon (= belastbaar inkomen) 28920 47590

belasting eerste schijf 7281 + 7281

belasting tweede schijf 3635 + 5572

belasting derde schijf 0 + 5606

belasting vierde schijf 0 + 0

heffingskorting 5808 - 4365

totaal belasting 5109 = 14095

2. belasting met eigen huis

belastbaar loon 28920 = 47590

af: hypotheekrente (*) 3604 - 6586

bij: eigenwoningforfait (*) 973 + 1778

belastbaar inkomen 26290 = 42783





heffingskorting 5935 - 4596


(*) uit iteratief proces

3. Berekening netto jaarinkomen in €

totaal bruto 30000 (A) 50000

af: pensioenpremie werknemer 1080 - 2410

basis sociale lasten 28920 = 47590

belasting zonder eigen huis 5109 - 14095

zorgtoeslag zonder eigen huis 674 + 0

netto inkomen zonder eigen huis 24486 =(B) 33495

vereiste overige uitgaven 17819 - 20667

max. netto ruimte voor woonlasten 6667 = 12828


4. Berekening financieringslast

bruto hypotheeklasten 6419 (1) 11732

Waarvan rente 3604 (2) 6586

Waarvan aflossing 2816 (3) 5146

overige eigenaarslasten 1790 (4) 3271

hoogte hypotheek 131038 239477

bruto hypotheeklast in % van inkomen 21,4%* =(1)/(A) 23,5%*

belasting met eigen huis 3919 11921

zorgtoeslag met eigen huis 1027 0

netto inkomen met eigen huis 26028 (C) 35669

netto ruimte voor woonlasten =(2)+(3)+(4)-(C-

B)

= 8209 - 1542 = 15.003 – 2174

= 6667 = 12.829

* Dit zijn de percentages zonder afronding en correcties voor “niet -dalendheid”.

** Door afronding kunnen sommige optellingen niet kloppend lijken.

1. Belasting zonder eigen huis

Het belastingvoordeel wordt berekend door zowel het netto inkomen met eigen huis als

het netto inkomen zonder eigen huis te berekenen. Het belastingvoordeel is het verschil

tussen de twee netto inkomens.

2. Belasting met eigen huis

De aftrekbare hypotheekrente bedraagt in dit geval 2,75% van de theoretische

hypotheek.

Het eigenwoningforfait wordt berekend over de WOZ-waarde van de woning. Deze

wordt berekend als 100/101 van de hypotheek. Hiermee wordt dus rekening gehouden

met een hypotheek die 1% hoger is dan de waarde van de woning.

De heffingskorting is in het geval van een alleenverdienerssituatie: een keer de

algemene heffingskorting, een keer de afgetopte overdraagbare algemene

heffingskorting en een keer de arbeidskorting.

3. Berekening netto inkomen

Het uitgangspunt voor veilig en verantwoord lenen is dat voor de overige uitgaven nog

voldoende inkomen beschikbaar is. De vereiste overige uitgaven is het bedrag dat bij

dat inkomen benodigd is voor uitgaven naast woonlasten.

De maximale netto ruimte voor woonlasten is het netto inkomen zonder eigen huis

minus de vereiste overige uitgaven.


Via een iteratie wordt berekend wat bij een bepaald inkomen de maximale hypotheek is.


Het uitgangspunt is een 30-jarige annuïteitenhypotheek. De annuïteit is gelijk aan de

bruto ruimte en deze bestaat uit een deel rente en een deel afloss ing. De rente is gelijk

aan 2,75% van de hypotheek. De rest van de bruto ruimte is aflossing.

De overige eigenaarslasten zijn afhankelijk van de waarde van de woning. Deze waarde

is gelijk aan 100/101 van de hypotheek. Onder deze lasten vallen de kosten van

onderhoud, de opstalverzekering en de OZB en waterschapsheffingen voor eigenaren.

Deze overige eigenaarslasten maken geen deel uit van het financieringslastpercentage,

maar wel van de netto ruimte voor woonlasten.

Het financieringslastpercentage is de bruto hypotheeklast op jaarbasis als percentage

van het bruto jaarinkomen.


B2: AOW-gerechtigden

Tabel B2: Voorbeeldberekening AOW-gerechtigde

Bruto jaarinkomen in € 30000 50000

AOW partner 2 10050 - 10050

belastbaar loon partner 1 19950 = 39950

1. belasting zonder eigen huis

belastbaar inkomen box 1 19950 39950





Heffingskorting 2331 - 722


2. belasting met eigen huis

belastbaar loon partner 1 19950 39950

af: hypotheekrente 4069 - 9065

bij: eigenwoningforfait 1099 + 2448

belastbaar inkomen 16979 = 33332





Heffingskorting 2332 - 2002


3. berekening netto inkomen in €

Bruto jaarinkomen 30000 (A) 50000

af: premies ZVW beide partners 1650 - 2750

af belasting AOW partner 2 0 - 0

totaal inkomen 28350 = 47250

belasting zonder eigen huis 1390 - 8616

zorgtoeslag zonder eigen huis 529 + 0

netto inkomen zonder eigen huis 27489 =(B) 38634

vereiste overige uitgaven 19173 - 21869

max. netto ruimte voor woonlasten 8316 = 16765


bruto hypotheeklasten 7249 (1) 16148

waarvan rente 4069 (2) 9065

waarvan aflossing 3180 (3) 7083

overige eigenaarslasten 2021 (4) 4502

hoogte hypotheek 147976 329634

bruto hypotheeklast in % van inkomen 24,2%* =(1)/(A) 32,3*%

belasting met eigen huis 835 4731

zorgtoeslag met eigen huis 928 0

netto inkomen met eigen huis 28443 = (C) 42519

netto ruimte voor woonlasten = 9270- 954 =

8316 =(2)+(3)+(4)-(C-B)

= 20650 – 3885 = 16765

* Dit zijn de percentages zonder afronding, en correcties voor “niet-dalendheid”.


B3 Berekening van de buffer voor minimale uitgaven

In onderstaande tabel staat de situatie weergegeven voor een paar eenverdiener met

twee kinderen, 1 onder de 12 jaar en 1 boven de 12 jaar. De buffer voor persoonlijk

onvermijdbare uitgaven zorgt er voor dat er bij deze huishoudens een klein overschot

is, als ze een maximale hypotheek hebben. Door de afrondingen van

financieringslastpercentages op 0,5% en eisen van niet-dalendheid zal dit niet voor elke

rentestand op de euro nauwkeurig bepaald kunnen worden.

Tabel B3: Uitwerking paar met twee kinderen

Bruto inkomens 20000+0 25000+0 30000+0

Netto inkomen 18770 21404 23961

Toeslagen/subsidies 6106 5199 4257

Besteedbaar inkomen 24876 26603 28218

Maximale hypotheek bij r=4,75% 43133 89860 122209

waarde woning 42706 88970 120999

Bruto hypotheeklasten 2700 5625 7650

Wv rente 2048 4268 5804

Wv aflossing 652 1356 1845

Belasting en toeslagenvoordeel 631 2112 2872

Netto hypotheeklasten 2069 3513 4778

Overige eigenaarslasten 588 1227 1669

OVER 22219 21863 21771

Basis 21516 21516 21516

Buffer t.o.v. basis per jaar 703 347 255

Buffer t.o.v. basis per maand 59 29 21


Bijlage C: Minimale en voorbeeldbedragen

De financieringslastnormen zijn normen voor veilig en verantwoord lenen. Bij een

maximale lening volgens deze normen is er nog voldoende inkomen over voor het doen

van overige uitgaven van levensonderhoud. Voor het vaststellen van de omvang van de

overige uitgaven maakt het Nibud een onderscheid in minimale bedragen en

voorbeeldbedragen.

De minimale bedragen zijn de uitgaven die minimaal beschikbaar dienen te blijven.

Deze minimale bedragen zijn afhankelijk van de huishoudsamenstelling, maar

onafhankelijk van het inkomen.

De voorbeeldbedragen zijn de uitgaven die een vergelijkbaar huishouden m et een

vergelijkbaar inkomen gemiddeld heeft aan de verschillende uitgavenposten. Deze

bedragen zijn dus zowel afhankelijk van de huishoudsamenstelling als van het inkomen.

De bedragen van de overige uitgaven voor levensonderhoud (o.a. voor dagelijkse

boodschappen, energie, kleding en schoenen, verzekeringen, e.d.) verkrijgt het Nibud

uit verschillende bronnen. Een belangrijke informatiebron is het Budgetonderzoek van

het CBS. Ook verkrijgt het Nibud referentiecijfers van instanties als het

Voedingscentrum en Rijksdienst voor Ondernemend Nederland.

Uitgangspunt voor de berekeningen is een tweepersoonshuishouden zonder kinderen in

een alleenverdienerssituatie. Zowel de kosten van kinderen als tegemoetkomingen voor

kinderen blijven buiten beschouwing. Met extreme situaties houdt het Nibud geen

rekening.

Hieronder wordt nader ingegaan op de samenstelling van de minimale bedragen en de

voorbeeldbedragen.


Figuur C1: Minimale en voorbeeldbedragen, 2016

C1 Minimale bedragen

De minimale bedragen zijn onder te verdelen in een basispakket, dat goederen en

diensten bevat die voor elk huishouden noodzakelijk zijn en een bufferbedrag dat dient

om enige persoonlijk onvermijdbare uitgaven te kunnen opvangen.

Het basispakket is als volgt samengesteld.

- Energie en water: dit is 90% van de kosten van gemiddeld gebruik naar

huishoudtype in een flatwoning.

- Lokale lasten: gemeentelijke en waterschapsheffingen.

- Telefoon, televisie en internet: De kosten van het bellen bestaat uit de kosten

van een maandelijks abonnement voor een mobiele telefoon en voor elk

huishouden een TV- en internetaansluiting via de kabel.

- Zorgverzekering: basisverzekering met een gemiddelde aanvullende

verzekering en een goedkope tandartsverzekering.

- Overige verzekeringen:

o Aansprakelijkheidsverzekering: De premie is afhankelijk van de grootte

van het huishouden. De premie voor de verzekering is zonder eigen

risico.

o Inboedelverzekering: De waarde van de inboedel is vastgesteld op basis

van de inboedelmeter. Er is rekening gehouden met regionale

verschillen en het glas is mee verzekerd. De premie voor de verzekering

is zonder eigen risico.


o Uitvaartverzekering: voor huishoudens onder de 65 jaar is een

uitvaartverzekering opgenomen. In de gemiddelde premie is rekening

gehouden met geslacht.

- Onderwijs: Alleen studiekosten voor kinderen worden gespecificeerd. Dit is bij

dit huishoudtype niet aan de orde,

- Kinderopvang. Dit is bij dit huishoudtype niet aan de orde.

- Contributies en abonnementen: Alleen de kosten van een bankrekening zijn

meegenomen.

- Vervoer: Voor ieder lid van het huishouden de kosten van een fiets en bedrag

voor openbaar vervoer ter hoogte van het voormalige tarief van één

strippenkaart.

- Kleding: Het bedrag aan kleding wordt gebaseerd op de gemiddelde aankopen

van diverse kledingstukken vermenigvuldigd met de eerste-kwartielprijzen van

het Centraal Bureau voor de Statistiek.

- Inventaris: Deze bedragen zijn gebaseerd op het Nibud-basispakket voor

inventaris. Dit betreft o.a. de stoffering, keukeninventaris en huishoudelijk

apparatuur.

- Niet-vergoede ziektekosten: In het basispakket zitten kosten die elk huishouden

heeft. Dit betreft de huisapotheek: pleisters, aspirines e.d. Daarnaast wordt er

vanuit gegaan dat het volledige bedrag voor het verplichte eigen risico opzij

wordt gezet.

- Vrijetijdsduitgaven: Hiervoor is geen bedrag opgenomen.

- Voeding: De voedingspakketten zijn samengesteld door het Voedingscentrum

en gaan uit van een gemiddeld dagelijks gezond voedingspatroon.

- Reiniging: Een bedrag per huishouden en een bedrag per persoon op bas is van

Nibud-onderzoek.

- Persoonlijke verzorging: Bedrag per persoon op basis van Nibud-onderzoek.

- Diversen: Hieronder vallen bijvoorbeeld, identiteitskaart, cadeaus, speelgoed.

Het gaat om een bedrag per huishouden en een bedrag per persoon voor

diverse uitgaven.

Het bufferbedrag voor de persoonlijk onvermijdbare uitgaven is ingevuld als een bedrag

waardoor huishoudens met twee kinderen (1 onder de 12, 1 boven de 12) het voor hen

geldende basispakket kan betalen. Dit bedrag is voor 2016 52 euro per maand.


C2 Voorbeeldbedragen

Naast de minimale uitgaven stelt het Nibud ook voorbeeldbedragen vast voor de

uitgaven van verschillende huishoudtypen. In tegenstelling tot de minimale bedragen,

zijn de voorbeeldbedragen wel afhankelijk van het inkomen. De

inkomensafhankelijkheid wordt voornamelijk afgeleid uit de Budgetonderzoeken van het

CBS.

Omdat de inkomensafhankelijkheid per uitgavenpost kan verschillen, en ook per

inkomensrange, is er geen lineair verband tussen het inkomen en het totaal van de

voorbeeldbedragen. Op verschillende inkomensintervallen kan het verband met de

uitgaven een verschillende hellingshoek hebben.

Er is dus geen pakket voor hogere inkomens, maar er wordt per uitgavengroep gekeken

hoe het bedrag zich ontwikkelt bij een hoger inkomen. Bij hogere inkomens is er een

ruime mate van keuzevrijheid en is het “voorschrijven” van pakketten op detailniveau

weinig zinvol.


Bijlage D: Buffers bij een lagere rentestand

In deze bijlage staan de buffers voor de verwachte situatie van 2017, uitgerekend bij

een lagere rentestand. Een lagere rentestand betekent minder renteaftrek, waardoor er

ook minder recht is op toeslagen. De buffers vallen over het algemeen een paar euro

per maand lager uit dan bij een rente van 4,75% zoals ze in paragraaf 5.1.2 berekend

zijn.

Tabel D1: Buffers in euro’s per maand, alleenverdieners (r=2,25%)

Inkomen t.o.v. basis

t.o.v. voorbeeld

t.o.v. norm

Paar zonder kinderen 20000 106 45 75

Paar zonder kinderen 25000 101 -30 35












alleenstaande zonder kinderen 32000 527 -4 261






Alleenstaande ouder 2 kinderen 25000 768 204 486


















paar 2 kinderen 20000 87 -17 35

paar 2 kinderen 25000 56 -105 -25

paar 2 kinderen 30000 56 -160 -52

paar 2 kinderen 31000 37 -190 -77

paar 2 kinderen 32000 30 -208 -89

paar 2 kinderen 35000 49 -220 -86

paar 2 kinderen 40000 91 -246 -77

paar 2 kinderen 50000 217 -414 -99

paar 2 kinderen 75000 466 -606 -70

paar 3 kinderen 20000 -104 -146 -125

paar 3 kinderen 25000 -135 -240 -187

paar 3 kinderen 30000 -135 -298 -217

paar 3 kinderen 31000 -154 -326 -240

paar 3 kinderen 32000 -161 -341 -251

paar 3 kinderen 35000 -142 -346 -244

paar 3 kinderen 40000 -99 -354 -227

paar 3 kinderen 50000 26 -437 -206

paar 3 kinderen 75000 251 -850 -299


Tabel D2: Buffers in euro’s per maand, tweeverdieners (r = 2,25%)


t.o.v. voorbeeld

t.o.v. norm






paar 2 kinderen 20000 + 10000 421 73 247

paar 2 kinderen 30000 + 15000 729 -138 295

paar 2 kinderen 35000 + 35000 1418 112 765

paar 2 kinderen 50000 + 25000 1337 -12 663

paar 2 kinderen 60000 + 40000 1717 -276 720

paar 3 kinderen 20000 + 10000 230 -33 99

paar 3 kinderen 30000 + 15000 538 -275 131

paar 3 kinderen 35000 + 35000 1203 -108 548

paar 3 kinderen 50000 + 25000 1123 -228 447

paar 3 kinderen 60000 + 40000 1502 -191 656


Bijlage E: Buffers bij volledig meetellen van

het tweede inkomen. De afgelopen jaren is het verschil in besteedbaar inkomen tussen een- en

tweeverdieners toegenomen. Dit wordt veroorzaakt door tal van maatregelen in de

fiscale en toeslagensfeer. Figuren E1 (paar zonder kinderen) en E2 (paar met kinderen)

illustreren dit.

Deze ontwikkeling geeft aanleiding om de behandeling van het tweede inkomen bij

hypotheekaanvragen te herzien.

Figuur E1: Verschil in besteedbaar inkomen tussen een- en tweeverdieners, paren zonder kinderen


Figuur E2: Verschil in besteedbaar inkomen tussen een- en tweeverdieners, paren met 2 kinderen

Voor 2017 stellen we voor om voor tweeverdieners het financieringslastpercentage te

gebruiken dat hoort bij het hoogste inkomen plus 0,6 maal het tweede inkomen. Dit

financieringslastpercentage mag toegepast worden op het volledige inkomen.

Daarnaast stellen we voor de factor van 0,6 geleidelijk te verhogen tot 1, analoog aan

de afbouw van de overdraagbaarheid van de algemene heffingskor ting.

Volgens de huidige prognose zou dat in 2023 het geval zijn. In dat geval zullen

tweeverdieners bij een hypotheekaanvraag gelijk behandeld worden als eenverdieners.

Toch houden tweeverdieners dan nog steeds meer over dan eenverdieners. Vanwege

fiscale voordelen houden zij immers netto meer over dan eenverdieners met hetzelfde

totale bruto inkomen.

In deze bijlage geven we voor een aantal voorbeelden weer wat de buffers zouden zijn,

als nu al het financieringslastpercentage dat hoort bij het totale inkomen, gehanteerd

zou worden. Deze buffers staan in tabel E1. Te zien is dat er zowel ten opzichte van de

basisbedragen als ten opzichte van de normbedragen positieve buffers resteren.


Tabel E1: Buffers in euro’s per maand, tweeverdieners, volledig meetellen tweede inkomen (r = 2,25%)


t.o.v. voorbeeld

t.o.v. norm






paar 2 kinderen 20000 + 10000 340 14 177

paar 2 kinderen 30000 + 15000 677 -146 265

paar 2 kinderen 35000 + 35000 1233 -45 594

paar 2 kinderen 50000 + 25000 1203 -115 544

paar 2 kinderen 60000 + 40000 1596 -333 632

paar 3 kinderen 20000 + 10000 151 -95 28

paar 3 kinderen 30000 + 15000 488 -271 109

paar 3 kinderen 35000 + 35000 1020 -265 377

paar 3 kinderen 50000 + 25000 991 -331 330

paar 3 kinderen 60000 + 40000 1384 -273 555


Bijlage F: Koopkracht 2016-2017

Het Nibud heeft voor 100 huishoudtypen berekend hoe hun koopkracht zich ontwikkelt

tussen 2016 en 2017 op basis van de kabinetsplannen die op Prinsjesdag

gepresenteerd zijn. In de tabel hieronder staan de verschillen in koopkracht voor 2017

ten opzichte van 2016 volgens die verwachtingen. Koopkracht is het verschil tussen

inkomen en uitgaven. Een positief koopkrachteffect wil zeggen dat de inkomsten

komend jaar harder zullen stijgen dan de uitgaven.

De genoemde bedragen zijn in euro’s per maand. Alle inkomsten en uitgaven zijn

omgerekend naar gemiddelde maandbedragen. Het percentage is ten opzichte van het

besteedbaar inkomen in 2016 van het voorbeeldhuishouden.

Bij vrijwel alle huishoudens is een lichte koopkrachtstijging waar te nemen. In paragraaf

5.1 en in bijlage D zijn voor een aantal huishoudens buffers berekend. Deze zijn

berekend op basis van de verwachte situatie voor 2017.

Beide berekeningen geven aan dat de betaalbaarheid door de verwachte

ontwikkelingen voor 2017 niet verslechtert. Daarom is er geen reden de eerder

berekende financieringslastpercentages naar beneden bij te stellen.


huishouden koopkracht 2016-2017 (%) euro´s per maand

Alleenstaand, bijstand 1,0% € 13

Alleenstaande ouder 1 kind, bijstand 1,1% € 20

Alleenstaande ouder 2 kinderen, bijstand 1,3% € 25

Paar zonder kinderen, bijstand 0,7% € 13

Paar 2 kinderen, bijstand 1,2% € 26

Alleenstaande, werkend € 10000 1,3% € 13







Alleenstaande ouder 1 kind, werkend € 25000 1,4% € 36



Alleenstaande ouder 2 kinderen, werkend € 30000 1,2% € 35



Paar zonder kinderen, alleenverdiener € 35000 0,3% € 8

Paar zonder kinderen, alleenverdiener € 60000 0,5% € 18

Paar 1 kind, alleenverdiener € 40000 0,1% € 1

Paar 1 kind, alleenverdiener € 65000 0,1% € 3

Paar 2 kinderen, alleenverdiener € 30000 0,5% € 14




Paar zonder kinderen, tweeverdiener € 25000 & € 10000 0,7% € 17









Paar 1 kind, tweeverdiener € 25000 & € 10000 0,9% € 27











Paar 2 kinderen, tweeverdiener € 20000 & € 10000 1,0% € 29

























Alleenstaande 65+, AOW € 0 1,1% € 17





Alleenstaande 65+, AOW € 30000 -0,5% € -13

Echtpaar 65+, AOW, € 0 & € 0 1,0% € 20

Echtpaar 65+, AOW, € 7500 & € 0 1,2% € 27

Echtpaar 65+, AOW, € 10000 & € 0 0,9% € 21

Echtpaar 65+, AOW, € 15000 & € 0 0,2% € 6

Echtpaar 65+, AOW, € 10000 & € 5000 0,5% € 14

Echtpaar 65+, AOW, € 15000 & € 5000 0,4% € 11

Echtpaar 65+, AOW, € 15000 & € 10000 0,3% € 10

Echtpaar 65+, AOW, € 20000 & € 10000 0,2% € 7

Echtpaar 65+, AOW, € 30000 & € 10000 -0,2% € -7

Echtpaar 65+, AOW, € 50000 & € 15000 -0,5% € -24

Alleenstaande uitkering € 20000 0,8% € 11

Alleenstaande vervroegd pensioen € 30000 -1,2% € -19

Paar zonder kinderen, uitkering € 30000 -0,5% € -10

Paar zonder kinderen, alleenverdiener vervroegd pensioen € 35000 -0,6% € -13

Student hbo/wo + bijbaan € 5000 0,5% € 3

Paar zonder kinderen, werk & vervroegd pensioen, € 35000 & € 25000 0,0% € -0

Paar zonder kinderen, werk & pensioen, € 35000 & € 15000 -0,1% € -4

Paar zonder kinderen, werk & uitkering, € 20000 & € 10000 1,0% € 23



Paar 1 kind, werkend & uitkering, € 25000 & € 10000 1,1% € 29

Paar 1 kind, werkend & uitkering, € 45000 & € 25000 0,2% € 10

Paar 2 kinderen, werkend & uitkering, € 25000 & € 15000 1,0% € 30




Begrippenlijst

Annuiteitenfactor Factor waarmee de bruto hypotheeklasten worden

vermenigvuldigd om te komen tot de maximale

hypotheek. Deze factor is afhankelijk van de

rentestand

Basispakket Pakket aan goederen en diensten die voor elk

huishouden in Nederland moeilijk vermijdbaar zijn.

Bijkomende kosten Onderhoud, lokale lasten voor woningeigenaren,

premie voor de opstalverzekering

Box-1 tabellen Tabellen met financieringslastpercentages die

gehanteerd dienen te worden als de hypotheekrente

volledig aftrekbaar is

Box-3 tabellen Tabellen met financieringslastpercentages die

gehanteerd dienen te worden als de hypotheekrente

niet volledig aftrekbaar is

Bruto hypotheeklasten De rente en aflossing die huishoudens per periode

betalen aan de hypotheekverstrekker

Buffer Met buffer wordt hier bedoeld een bedrag per maand

dat overblijft in vergelijking tot de normuitgaven,

voorbeeldbedragen of het basispakket. Afhankelijk van

de context worden verschillende soorten buffers

onderscheiden:

- Buffers die samenhangen met een ander

uitgavenpatroon dan van het

referentiehuishouden

- Buffers die samenhangen met een ander netto

besteedbaar inkomen dan het

referentiehuishouden. Bijvoorbeeld de

tweeverdienersbuffer.

- Buffers die samenhangen met een andere

hypotheekvorm dan het uitgangspunt is van de

tabellen, namelijk een annuïteitenhypotheek.

Bijvoorbeeld een aflossingsvrije, spaar- of

beleggingshypotheek.

- Buffers voor persoonlijk onvermijdbare

uitgaven. Een extra bedrag waar rekening mee

wordt gehouden in de systematiek. Deze buffer

is zodanig dat een paar (eenverdiener) met

twee kinderen (1 onder en 1 boven de 12 jaar)

het voor hen geldende basispakket voor de

overige uitgaven kan betalen.


Eigenwoningreserve De eigenwoningreserve is het bedrag dat ontstaat uit

de overwaarde (positief of negatief) bij verkoop van de

(oude) eigen woning(en). verkoopt. Dit bedrag

beïnvloedt de hoogte van het bedrag waarover men

rente mag aftrekken bij een nieuwe hypotheek of

lening.

Financieringslastpercentage Het percentage van het bruto inkomen dat aan bruto

hypotheeklasten kan worden besteed

Minimale bedragen De minimale bedragen zijn de bedragen die minimaal

voor een huishouden beschikbaar moeten blijven. De

minimale bedragen zijn afhankelijk van de

huishoudsamenstelling maar onafhankelijk van het

inkomen. De minimale bedragen zijn de kosten van het

basispakket, aangevuld met een buffer voor persoonlijk

onvermijdbare uitgaven.

Minimale toetsrente Rentestand waarop de maximale hypotheek gebaseerd

moet worden bij hypotheken met een rentevastperiode

die korter is dan 10 jaar. Voor het derde kwartaal van

2016 bedraagt de minimale toetsrente 5%.

Netto hypotheeklasten Bruto hypotheeklasten minus de belastingteruggaaf als

gevolg van de hypotheekrenteaftrek minus het extra

bedrag aan toeslagen als gevolg van de

hypotheekrenteaftrek

Normuitgaven Bedrag voor overige uitgaven dat een huishouden

beschikbaar moet hebben bij een maximale hypotheek

Nul-op-de-meterwoning een woning waarvan de ingaande en uitgaande

energiestromen voor gebouwgebonden energie bij een

normaal leefpatroon op jaarbasis gelijk zijn aan of

lager zijn dan nul en met een additionele

energieopwekkingscapaciteit voor gebruikersgebonden

energie van ten minste:

1°. 3.150 kWh indien het een vrijstaande of half

vrijstaande woning betreft;

2°. 2.700 kWh indien het een rijwoning betreft; of

3°. 1.780 kWh indien het een appartement betreft;

Overige uitgaven Niet-woonuitgaven, d.w.z. de uitgaven zonder de

hypotheeklasten, en bijkomende kosten.

Referentiehuishouden Het huishouden waarop de tabellen met

financieringslastpercentages gebaseerd zijn, namelijk

een paar zonder kinderen, eenverdiener.


Toetsinkomen Het inkomen waarvan een aanbieder van hypothecair

krediet uitgaat bij het bepalen van het maximale

hypothecair krediet.

Toetsrente De rentestand waarvan een aanbieder van hypothecair

krediet uitgaat bij het bepalen van het maximale

hypothecair krediet.

Voorbeeldbedragen Bedrag dat een vergelijkbaar huishouden gemiddeld

uitgeeft aan overige uitgaven

Financieringslastnormen 2017 (pdf)

Documents

Transcript of Financieringslastnormen 2017 (pdf)