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SPPICAV SWISSLIFE DYNAPIERRE

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Rapport annuel du conseil d’administration Assemblée générale du 27 avril 2012 Viveris Reim


2

Résumé de l’objectif de gestion de la SPPICAV

Proposer à des investisseurs une récurrence de performances et une perspective de plus-value à long terme sur un patrimoine immobilier investi principalement dans Actifs Immobiliers constitués d'immeubles à usage principalement de bureaux et/ou commerces et/ou hôtelleries et/ou logistiques et dans une moindre mesure résidentiels situés aussi bien en région parisienne que dans des villes importantes en France métropolitaine. Les immeubles détenus seront situés dans des marchés actifs et à des emplacements très recherchés. Les immeubles seront de taille moyenne par rapport à leur marché de manière à permettre des arbitrages faciles à terme (en d’autres termes, au sein d’une agglomération donnée et d’un segment de marché donné (bureaux, commerces…), la société de gestion veillera à ne pas acquérir d’immeubles trop importants, dont la mise sur le marché lors d’un arbitrage pourrait à elle seule faire temporairement baisser le marché local). Cette analyse devra être réalisée pour chaque localisation sur laquelle une acquisition est envisagée). Les actifs acquis pourront ne pas être totalement loués, ou être loués à des valeurs inférieures au marché lors de leur acquisition, et ils pourront nécessiter des travaux d’amélioration. Par ailleurs à compter de la création de la SPPICAV, et tout au long de sa durée de vie statutaire, la SPPICAV respectera un ratio d'endettement total bancaire et non bancaire, direct et indirect, de 40 % au maximum de la valeur des actifs immobiliers et de 10% de la valeur de ses autres actifs sous forme d’emprunts d’espèces afin notamment, le cas échéant, de pouvoir honorer des rachats. Durée de placement recommandée : huit (8) ans. Indicateur de référence : Néant.


3

Environnement Macroéconomique et Immobilier 2011

Environnement Financier 2011

L’année 2011 a été marquée par la crise de la

dette souveraine dans la Zone Euro. Alors

qu’au début du premier semestre 2011, les

indicateurs continuaient à pointer vers une

reprise de la croissance en Europe, la crise de

la dette grecque et sa contagion aux autres

pays de la zone Euro ont fortement impacté

les performances des marchés financiers au

second semestre 2011.

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Evolution taux CDS 5 ans

Italy

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source : Bloomberg

La cacophonie et l’absence de réponses fortes

ont donné le sentiment d’une absence de

gouvernance dans la zone Euro et ont conduit

à laisser la situation se dégrader. En

particulier, la décision, largement promue par

l’Allemagne, de faire participer le secteur

privé au sauvetage de la Grèce via un abandon

partiel de créances, a eu un effet dévastateur

sur les créanciers de la zone Euro. Ceci leur a

fait prendre conscience qu’aucune dette de

cette zone n’était à l’abri d’un défaut et donc

d’une perte en capital, ce qui était impensable

jusqu’alors. Ceci s’est traduit par des

mouvements de défiance touchant les dettes

souveraines du Portugal, de l’Espagne puis de

l’Italie et de la France.

Ce mouvement de défiance vis-à-vis de

certaines dettes souveraines s’est aussi

retrouvé amplifié par deux dégradations

importantes par Standard & Poors :

- les Etats-Unis sont passés de AAA à

AA+ en août 2011 en raison du

blocage politique relatif à

l’augmentation du plafond de dette et

de la situation de ses comptes publics,

- ainsi que la France qui a perdu son

AAA début 2012 après une mise sous

surveillance avec implication négative

en 2011.

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Evolution Taux 10 ans

Taux All. 10 ans

Taux Fr. 10 ans

Taux Itl. 10 ans

Taux Esp. 10 ans

source : Bloomberg

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Ecart de Taux 10 ans France - Allemagne (pb)

source : Bloomberg

Ces évènements se sont tout d’abord traduits

par un véritable tumulte sur les marchés

financiers. Le CAC 40 a ainsi abandonné

16.95% en 2011 et a perdu jusqu’à 29% entre

le 30 juin et le 23 septembre 2011.


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Indice CAC 40

Cette crise, d’abord révélée sur les marchés

financiers, s’est ensuite propagée à

l’économie réelle, principalement par deux

vecteurs : les hausses d’impôts et les plans

d’austérité adoptés dans la précipitation et

sans concertation par les pays européens puis

la forte restriction du crédit de la part de

banques européennes devant passer de fortes

dépréciations sur les titres obligataires grecs

et faisant face à une explosion de leurs coûts

de financement.

Ceci a commencé par se traduire par une forte

dégradation des indicateurs avancés en

Europe, y compris l’indicateur IFO allemand

alors que ce pays paraît comme le plus

protégé des turbulences actuelles.

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Climat des Affaires All. IFO

L’inquiétude des populations européennes est

palpable et se traduit aussi par une forte

dégradation du niveau des consommateurs

européens.

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Confiance Consommateur France (ech. gauche)

Confiance Consommateur Allemagne (ech. Droite)

Sur le front du chômage, la divergence des

économies européennes, en particulier des

économies françaises et allemandes est très

nette avec une dégradation de la situation de

l’emploi en France.

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Taux de Chômage France

Taux de Chômage Allemagne

Tous ces éléments pointent hélas vers une

entrée en récession début 2012 alors que

2011 a déjà vu le taux de croissance se

dégrader.


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Croissance Eurozone Annualisée

Sur le front de l’inflation, celle-ci est restée

parfaitement maîtrisée en Europe, en

particulier au niveau de l’inflation hors

éléments volatils qui reste proche des 1.6%

dans la zone Euro. L’inflation totale est

remontée largement au dessus des 2% en

raison de la poursuite de l’envolée des prix du

pétrole causée par les remous politiques au

proche et moyen orient et les craintes

d’escalade entre Iran et Israël.

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Inflation Totale Eurozone Inflation Core Eurozone

Cette situation macro-économique

particulièrement chahutée a conduit la

banque centrale à rabaisser ses taux d’intérêt

à des niveaux historiquement bas mais aussi à

adopter des mesures non conventionnelles

afin de permettre à la fois aux états en

difficultés et aux banques de la zone Euro de

se refinancer (achat d’emprunts d’états sur le

marché secondaire, lignes de crédit offertes

aux établissements financiers).


6

Environnement Immobilier 2011

Immobilier listé

L’immobilier coté européen a lui aussi souffert

en 2011, reflétant les inquiétudes des

marchés financiers vis-à-vis de toutes les

classes d’actifs à risque. L’indice EPRA Euro

Zone dividende réinvesti a baissé de 14.28%

en 2011, et même de 22.25% lors de son plus

bas niveau du 24 novembre 2011.

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Indice FTSE EPRA Eurozone (Foncières zone euro)

Les primes de risques, après leur

dégonflement en 2010, se sont à nouveau

tendues cette année. Ce phénomène s’est

aussi légèrement traduit sur l’immobilier

physique, engendré non pas par une hausse

des taux de capitalisation mais par la baisse

des taux réels.

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Viveris REIM Listed RE Risk Premium Merrill Lynch Corporate EMU OAS

Immobilier direct

En France, l’investissement a tenu bon avec

des transactions de près de 15.8 milliards

d’euros sur l’immobilier d’entreprise selon

DTZ, soit une progression de 30% en un an.

Ces transactions ont été principalement

réalisées dans le Grand Paris (pour 77%) alors

que la part des investissements en région s’est

érodée à 18% contre 22% en 2010. Les très

grosses transactions ont connu une belle

année puisqu’elles représentent 42% des

investissements.

Du point de vue de l’activité locative, la

demande placée en Ile de France de bureaux a

été de 2,4 millions de m², soit une progression

de 14% par rapport à 2010.

Dans Paris Centre Ouest, la demande placée a

représenté 23% de la demande placée en Ile

de France contre 43% en 2010. Du point de

vue de l’offre de mètres carrés, celle-ci reste

stable depuis 2009 à environ 3.6 millions de

m² en Ile de France.

Après un redémarrage timide des nouveaux

projets début 2011, avec un certain nombre

de programmes lancés en « blanc », ce

phénomène, une fois encore, a été stoppé lors

du second semestre. Au total on dénombre

seulement 11 programmes en cours au

quatrième trimestre 2011.

Les taux de vacance ont continué à diminuer

dans le QCA parisien mais sont repartis à la

hausse en deuxième couronne.


7

A Paris, les loyers « prime » et moyen sont

respectivement de 748 €/m² et d’environ 500

€/m² au T4 2011. Les loyers sont restés

globalement stable sur l’année avec

néanmoins une certaine pression et une

augmentation des avantages « preneurs » sur

la fin de l’année.

Au niveau des taux de rendement, ceux-ci

sont restés globalement stables au cours de

l’année, le taux prime dans le QCA parisien

évoluant entre 4.50% et 4.75%.

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Prime Cap. Rate Paris CBD Prime Cap. Rate Paris La Défense Prime Cap. Rate Lyon

Source: C&W, Viveris


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Description des évènements significatifs de l’exercice :

Composition de l’actif :

La SPPICAV SWISSLIFE DYNAPIERRE détient les immeubles suivants :

16 rue du Rocher– 75008 Paris,

167 rue de Rome – 75008 Paris,

199 rue du Faubourg Saint Honoré – 75008 Paris,

15 bis rue de l’Eglise – 92200 Neuilly sur Seine,

40 rue Gabrielle – 94220 Charenton le Pont,

7 Avenue du Général de Gaulle – 64000 Pau.

L’actif 68 rue Bourdon – 92200 Neuilly sur Seine a été cédé le 20 décembre 2011.

En outre la SPPICAV détient des OPCVM Monétaires pour un montant de 33 928 760,98 € et des

dépôts à vue pour une valeur de 596 858,08 €.

Performance annuelle de l’organisme :

La valeur nette de la SPPICAV SWISSLIFE DYNAPIERRE représente au 31/12/2011 un montant de

73 870 158,94 € dont 73 716 545,94 € pour les parts B & 153 613,00 € pour les parts C. La valeur par

action est de 1 091,31 euros pour les parts B & de 1 043,83 euros pour les parts C.

Poche Immobilière :

La poche immobilière de la SPPICAV SWISSLIFE DYNAPIERRE, est composée de 6 immeubles, pour une

valeur totale estimée (au 31 décembre) de 37 750 000 euros.

Les valeurs de ces actifs ont été validées par les experts immobiliers de la SPPICAV.

Police d’assurance multirisque propriétaire :

75008 PARIS 16 rue du Rocher n° 9 586 299

75008 PARIS 167 rue de Rome n° 9 586 299

75008 PARIS 199 rue du Faubourg Saint

Honoré n° 9 586 299

92200 NEUILLY SUR SEINE 15 bis rue de l’Eglise n° 9 586 262

94220 CHARENTON LE PONT 40 rue Gabrielle n° 9 586 262

64000 PAU 7 Avenue du Général de Gaulle Copropriété : Multirisque immeuble AXA n°3399397804,

courtier AON,


9

Résultat de l’exercice :

La SPPICAV SWISSLIFE DYNAPIERRE proprement dite enregistre cette année un bénéfice net de

5 335 189,36 €.

Le montant des sommes distribuables se décompose comme suit : Résultat de l’exercice : 5 335 189,36 euros ; et de comptes de report à nouveau des résultats nets antérieurs qui s’élève à un montant de

88 400,64 euros.

Ainsi, le total des sommes distribuables au titre de l’exercice clos au 31 décembre 2011 s’élève à 5

423 590,00 euros.

Par ailleurs, aucune décision de distribution d’acompte sur dividende n’a été prise par le Conseil

d’Administration au cours de la période considérée.

Après examen des comptes sociaux relatifs à l'exercice clos le 31 décembre 2011 et des rapports mis

à sa disposition par le Président, le Conseil décide, à l’unanimité de propose à l'Assemblée Générale

d’affecter les sommes distribuables au titre de l’exercice clos au 31 décembre 2011, soit 5 423 590,00

euros, de la manière suivante :

Dividende distribué aux parts B, à hauteur de 3 377 414,58 €, soit un dividende unitaire de 50 euros.

Dividende distribué aux parts C, à hauteur de 7 358,12 €, soit un dividende unitaire de 50 euros.

Le solde au report à nouveau : 2 038 817,30 € en compte de report à nouveau (amenant le

solde du compte de report à nouveau à 2 038 817,30 €).

Capitalisation : 0 €.

Conventions réglementées :

Aucune convention réglementée.

Souscriptions et rachats :

Le 28 juin 2011, 100 000 euros ont été souscrits. A la publication de la valeur liquidative du 30 juin

2011, 100 actions C ont été créées.

Le 28 juillet 2011, 50 000 euros ont été souscrits. A la publication de la valeur liquidative du 31 juillet

2011, 47,16239 actions C ont été créées.

Le 28 décembre 2011, 424 700 euros ont été souscrits. A la publication de la valeur liquidative du 31

décembre 2011, soit en janvier 2012, 395,01653actions ont été créées.

Informations sur les éléments principaux de la gestion de la SPPICAV :

Les actifs immobiliers ont été évalués conformément à la réglementation tous les trimestres. Ces

évaluations n’ont pas soulevé de difficultés particulières.

Tableau des 5 derniers exercices incluant les distributions effectuées


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31/12/2007 31/12/2008 31/12/2009 31/12/2010 31/12/2011

Parts B Parts C

Actif Net 39 519 654,92 € 42 205 347,27 € 41 306 210,47 € 47 552 416,85 € 73 716 545,94 € 153 613,00 € Valeur Liquidative 82,33 € 87,93 € 86,06 € 99,07 € 1 091,31 € 1 043,83 € Résultat 269 162,75 € 1 352 927,87 € 1 011 075,94 € 672 246,68 € 5 335 189,36 € Dividende par action 2,26 € 0,56 € 2,81 € 2,10 € 14,13 € NA

Performances annualisées de la SPPICAV sur les 5 derniers exercices

2007 2008 2009 2010

Performance Annualisée (TRI) – Parts A 15.06% 6.83% 1.11% 18.11%

Performance Annualisée Cumulée (TRI) – Parts A 11.65 10.05% 7.82% 9.71%

2011

Performance Annualisée (TRI) – Parts B 10,60%

Performance Annualisée Cumulée (TRI) – Parts B 10,60%

2011 (1)

Performance Annualisée (TRI) – Parts C 8,88%

Performance Annualisée Cumulée (TRI) – Parts C 8,88%

(1) : VL initiale des parts C le 30 juin 2011.

Pour la présentation annualisée de la performance, il est procédé à un calcul de Taux de Rendement

Interne (TRI) prenant en compte les libérations fractionnées de capital ainsi que les dividendes à la

date de leur distribution. Les performances passées ne constituent pas un engagement sur les

performances futures. Elles ne sont pas constantes dans le temps.

Information générale sur l’évaluation des actifs immobiliers : Les actifs immobiliers ont été évalués conformément à la réglementation tous les trimestres. Ces évaluations n’ont pas soulevé de difficultés particulières. Situation à la clôture de l’exercice de la Sppicav : La Valeur Liquidative de la SPPICAV SWISSLIFE DYNAPIERRE au 31 décembre 2011 est de 1 091,31 € pour les parts B et de 1 043,83 € pour les parts C et son Actif Net est égal à 73 870 158,94 € dont 73 716 545,94 € pour les parts B & 153 613,00 € pour les parts C. La performance de la Valeur Liquidative (rapport de la valeur de la sppicav au 31 décembre et le

montant libéré du capital) de l’origine au 31/12/2011 est de :

- 9,1% pour les parts B,

- 4,4% pour les parts C.

Le résultat comptable de l’exercice se traduit par un bénéfice de 5 335 189,36 €.


11

Le ratio d’endettement bancaire à cette date est de 0%.

Le ratio de liquidités à cette date est de 45% de l’actif brut.

Information sur les frais facturés à la SPPICAV SWISSLIFE DYNAPIERRE au cours de l’exercice clos au

31 décembre 2011.

Le montant des frais facturés à la SPPICAV au cours de l’exercice 2011 se monte à 768 327 € TTC pour

les frais de fonctionnement et de gestion et à 180 892 € TTC pour les frais non récurrents.

31/12/2011

(ratio sur l'actif net moyen annuel)

€ TTC % TTC

Frais de fonctionnement et de gestion 768 327 € 1,09%

- commission de gestion 428 671 € 0,61%

- autres frais de fonctionnement et de gestion 339 656 € 0,48%

Frais non récurrent 180 892 € 0,26%

Changement des méthodes de valorisation : Néant Informations relatives aux modalités d’organisation et de fonctionnement des organes de gestion, d’administration de la SPPICAV La SPPICAV est administrée par un conseil d’administration de trois membres, nommés par

l’assemblée générale ordinaire. En cours de vie sociale, les administrateurs sont nommés ou

renouvelés dans leurs fonctions par l’assemblée générale ordinaire des Actionnaires.

Les administrateurs peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales.

La société de gestion Viveris Reim a été désignée comme directeur général de la SPPICAV.

La durée des fonctions des administrateurs est de trois années pour les premiers administrateurs et

quatre années pour les suivants.

Le conseil élit parmi ses membres, pour la durée qu'il détermine, mais sans que cette durée puisse

excéder celle de son mandat d'administrateur, un président qui doit être obligatoirement une

personne physique.

Le conseil d’administration se réunit sur la convocation de l'un de ses membres ou de la Société de

Gestion aussi souvent que l'intérêt de la SPPICAV l'exige, soit au siège social, soit en tout autre lieu

indiqué dans l'avis de convocation.

Informations relatives au respect des règles de bonne conduite et de déontologie applicables à la Société de Gestion de l'organisme ;


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Des règles déontologiques renforcées sont prévues et détaillées dans le règlement intérieur de la

société et dans le code de déontologie, documents qui doivent être lus et signés par tout

collaborateur entrant dans la société. Viveris Reim dispose également d’un manuel de procédures de

contrôle interne et de lutte anti-blanchiment et d’une politique de gestion des conflits d’intérêts.

La société de gestion Viveris Reim adhère à l’Association Française des Sociétés de Placement Immobilier (« ASPIM ») et à l’Association Française de Gestion Financière (« AFG »), ainsi qu’à leur code de déontologie.

Evolution prévisible de la SPPICAV pour l’exercice à venir, au regard de l’évolution des marchés immobiliers et financiers : Suite à la cession de l’immeuble d’habitation situé boulevard Bourdon à Neuilly sur Seine, la SPPICAV

est en phase de recherche active d’un réemploi des liquidités générées. Cette dernière va se focaliser

dans un premier temps sur des actifs de bureaux ou de commerces.

Situation de l’endettement et de la liquidité de la sppicav :

Au 31 décembre 2011, la dette consolidée supportée par la SPPICAV et ses filiales s’élève à

0 euros et représente un pourcentage de 0% de la valeur des actifs immobiliers.

Inventaire présentant les actifs détenus par nature et localisation pour les Actifs Immobiliers (en valeur) ; il est rapproché de l’allocation d’actifs objectif définie pour la SPPICAV.

Typologie Bureaux Habitations Commerces Autres (Hôtel)

Au 31/12/11 2% 69% 3% 8%

Localisation Paris Région parisienne (hors Paris) Province Au 31/12/11 53% 44% 3%

Les événements importants survenus après la clôture de l'exercice

Au 31 décembre 2011, le locataire « Les Hôtels de Paris » de l’immeuble 16 rue du Rocher 75008

Paris présentait un montant d’impayé de 102 431,19 €. Cette dette a été intégralement payée par le

règlement de 34 766,07 € le 15 février 2012 et de 67 665,12 € le 22 février 2012.

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