In Zuidwest-Nederland ligt circa 29% van de landelijke kantoren -voorraad. Dit relatief grote aandeel wordt veroorzaakt door de omvangrijke Haagse en Rotterdamse kantorenmarkt. Beide steden hebben een gevarieerde kantoormarkt met zowel nationale als internationale partijen. De overige kantoormarkten in de regio huisvesten vooral regionale en lokale gebruikers. Vanaf 2010 is er ruim 300.000 m² kantoorruimte aan de voor-raad onttrokken in 46 objecten. Vooral Den Haag, waar veel Rijkskantoren leeg komen, heeft zich een kansrijke markt getoond. Ook in Rotterdam zijn veel kantoren van functie veranderd.

In 2013 bereikte de totaalopname met circa 300.000 m² het laagste niveau in tien jaar. Opvallend is dat er in 2013 vrijwel geen grootschalige transacties ( > 10.000 m²) zijn geregistreerd. In het kleinschalige en middelgrote segment is nog volop dynamiek zichtbaar in de regio. De ruimtebehoefte verschuift steeds meer van traditionele kantoorruimten naar kantoren die waarde toevoegen op basis van gebouwkenmerken en/of locatie. De gerealiseerde huren staan, met uitzondering van toplocaties, op nagenoeg alle locaties onder druk.

Het kantorenaanbod in de regio ligt sinds 2010 boven het landelijk gemiddelde. Vrijwel over de gehele linie beschikken de markten over relatief veel kantoorruimte zonder gebruiker. Opvallend is het verschil in de grote kantoormarkten. Waar Rotterdam (19%) kampt met een hoog aanbod, is het aanbod in Den Haag (13%) lager. Een aantal uitzonderingen (zoals Leiden en Delft) nagelaten, ligt het aanbod in vrijwel de gehele regio hoog. Negatieve uitschieters zijn Capelle aan den IJssel, Gouda en Rijswijk waar het aanbod meer dan 25% bedraagt.

FGH BANK JULI 2014

REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN

KANTORENMARKT

Zuidwest-Nederland

MarktstructuurVoorraad kantoorruimte in Zuidwest-Nederland (*1.000 m²)

VraagOpname kantoorruimte in Zuidwest-Nederland in m² (*1.000)

AanbodAanbod kantoorruimte ten opzichte van de voorraad in Zuidwest-Nederland in m² (*1.000)

1 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT ZUIDWEST-NEDERLAND

Zuid-Holland

Zeeland

Overig Nederland

13.629

459

35.536

0,0%

2,0%

4,0%

6,0%

8,0%

10,0%

12,0%

14,0%

16,0%

18,0%

20,0%

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Zuid-Holland Zeeland Nederland

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Zeeland Zuid-Holland

Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in m² Aanbod in m² Opname in m² Bandbreedte in €/m²

2013 2012 2013 2012 2013 Gem 2008-2012 2013 2012 2013

Zuid-Holland

Alphen aan den Rijn 73.000 159.400 161.200 20.300 25.800 1.400 5.800 90-135 85-130

Barendrecht 47.300 104.600 107.100 20.100 17.800 4.500 1.100 90-135 85-130

Capelle aan den IJssel 66.200 488.500 489.500 135.200 139.200 20.000 10.200 80-130 70-125

Delft 99.900 404.300 419.400 36.700 44.600 10.200 3.100 80-150 80-150

Den Haag 509.300 4.141.800 4.111.600 513.000 591.000 86.600 80.700 75-250 60-250

Dordrecht 118.700 320.600 322.700 53.700 66.000 12.100 3.300 80-130 75-125

Gorinchem 35.200 137.600 137.600 7.900 7.200 3.100 - 85-125 80-125

Gouda 71.000 347.200 356.600 93.600 97.700 9.200 10.900 75-145 75-150

Leiden 121.200 520.700 532.800 68.900 55.800 15.700 35.000 85-160 85-160

Leidschendam-Voorburg 73.200 282.200 273.400 76.800 56.800 4.900 7.000 80-135 75-130

Ridderkerk 45.300 83.800 83.200 7.200 11.000 2.900 8.500 80-125 80-125

Rijswijk 47.600 892.400 875.500 244.500 243.100 14.200 10.100 65-135 60-130

Rotterdam 617.300 3.449.200 3.495.000 639.100 724.300 131.400 75.500 90-170 80-190

Schiedam 76.600 225.700 225.700 23.500 35.800 11.000 - 85-130 75-130

Vlaardingen 70.900 89.400 89.200 3.900 7.300 400 200 80-130 75-125

Westland 103.300 100.200 100.200 3.800 500 1.100 - 85-135 80-130

Zoetermeer 123.600 638.300 639.000 135.500 142.700 21.500 17.300 80-135 75-135

Zwijndrecht 44.600 89.400 91.600 17.000 15.200 1.600 800 80-120 75-120

Overig 1.219.700 1.103.400 1.117.800 148.500 146.100 32.500 24.100 - -

Totaal Zuid-Holland 3.563.900 13.578.700 13.629.100 2.249.200 2.427.900 384.300 293.600 - -

Zeeland Goes 37.000 104.500 104.500 3.500 3.300 3.100 4.100 90-135 80-130

Middelburg 47.700 148.500 150.000 6.600 16.500 1.200 - 90-130 80-125

Terneuzen 54.700 91.600 91.600 2.800 2.100 200 2.100 80-120 75-120

Vlissingen 44.400 39.000 39.000 3.200 1.800 300 - 80-125 75-125

Overig 197.300 72.500 74.400 5.300 7.700 600 - - -

Totaal Zeeland 381.100 456.100 459.500 21.400 31.400 5.400 6.200 - -

Totaal Zuidwest-Nederland 3.945.000 14.034.800 14.088.600 2.270.600 2.459.300 389.700 299.800 - -

Het scherpste netto-aanvangsrendement (6,50%) voor kantoren is te vinden op de toplocaties in Den Haag en Rotterdam. Hier zijn in 2013 verschillende kantoren van eigenaar gewisseld. Door de oplopende leegstand en de geringere vraag, is de investeringsvraag flink teruggevallen in de regio. Vanwege het dynamische karakter van de regio is er niettemin blijvende interesse in beleggingsmogelijkheden. De meeste beleggers-vraag gaat daarbij uit naar moderne kantoren op de betere locaties. Voor de andere kantoorsteden in Zuidwest-Nederland begint de top bij 7,25%.

2 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT ZUIDWEST-NEDERLAND

MarktstructuurBandbreedte netto-aanvangsrendementen kantoren in Nederland (in procenten)

Factsheet kantoren Zuidwest-Nederland

FGH BANK JULI 2014

2012 2013

Beste locaties Overige locaties Beste locaties Overige locaties

Noord-Nederland 7,50- 8,25  8,25 – 10,00 7,75- 8,75  8,25 – 10,00

Oost-Nederland 6,75 – 7,75 7,50 - 9,50 7,25-8,50 8,00- 10,00

Noordwest-Nederland 6,00-7,50 7,00-10,00 6,00 - 7,75 7,50 - 11,00

Midden-Nederland 6,25 - 7,50 7,25 - 9,00 6,25 - 8,00 7,5 - 10,00

Zuidwest-Nederland 6,25-7,50 7,00-8,75 6,50-8,00 7,25-11,00

Zuid-Nederland 6,50-7,75 7,50-10,00 7,00-8,50 7,75-11,00

Contactgegevens

Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht

Postbus 2244, 3500 GE Utrecht

(030) 232 39 11, info@fghbank.nl

www.fghbank.nl

Bronnen

FGH Vastgoedbericht, Strabo, CBS,

PropertyNL, R.Bak

Disclaimer

Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank

signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research

(030 - 232 32 64). Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend.

Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van

publicatie afspelen.

Zuid-Holland is de provincie met de grootste voorraad aan bedrijventerreinen. In totaal ruim 14 duizend ha. Ook Zeeland heeft – zeker gemeten naar inwoners en bedrijven – veel bedrijfsgrond. Voor beide provincies geldt dat dit voor een substantieel deel wordt verklaard door de grote zeehaventerreinen. Die geven zowel Zuid-Holland als Zeeland een uniek concurrentievoordeel. In Zuid-Holland betreft dit vooral het Rotterdamse havengebied, in Zeeland met name de concentratie van havenactiviteiten in Vlissingen en Terneuzen.

De vraag naar bedrijfsruimte in Zuidwest-Nederland daalde vorig jaar tot iets meer dan 300.000 m². Dit is het laagste niveau sinds het begin van de crisis in 2009. De daling komt vooral door een terugval van de opname in de provincie Zuid-Holland. Hier werd vorig jaar slechts 283.000 m² opgenomen, het laagste niveau sinds 2005. Ook in Zeeland daalde de vraag tot een niveau van 23.000 m². Door lagere economische dynamiek en het ruime aanbod staan huurprijzen in de regio onder druk.

De regio Zuidwest-Nederland heeft circa 1,55 miljoen m² aan beschikbare bedrijfsruimte. Hiervan ligt logischerwijs het overgrote deel in Zuid-Holland. Het aanbod in Zeeland is ruim 100.000 m² en ligt al jarenlang rond dit niveau. Opvallend is de daling van het aanbod na vier jaar van toename. Vooral in enkele markten waaronder Rotterdam, Zoetermeer en Moerdijk is het aanbod flink gedaald. Ondanks dit is een groeiend deel van het aanbod structureel en sluit slecht aan bij wensen van gebruikers. De beschikbare hoeveelheid logistiek vastgoed ligt op 359.000 m² in Zuid-Holland en 9.000 m² in Zeeland.

FGH BANK JULI 2014

REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN

BEDRIJFSRUIMTEMARKT

Zuidwest-Nederland

MarktstructuurVoorraad bedrijventerrein Zuidwest-Nederland (in netto ha)

VraagOpname bedrijfsruimte in Zuidwest-Nederland in m²

AanbodAanbod bedrijfsruimte in Zuid-Nederland in m²

1 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN BEDRIJFSRUIMTEMARKT ZUIDWEST-NEDERLAND

Zuid-Holland

Zeeland

Overig Nederland

14.189

4.227

59.281

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Zeeland

0

200.000

400.000

600.000

800.000

1.000.000

1.200.000

1.400.000

1.600.000

1.800.000 Zuid-Holland

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

0

100.0000

200.0000

300.0000

400.0000

500.0000

600.0000 Zeeland Zuid-Holland

Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in m² Aanbod in m² Opname in m² Bandbreedte in €/m²

2013 2012 2013 2012 2013 Gem 2008-2012 2013 2012 2013

Zuid-Holland

Alphen aan den Rijn 73.000 254 42 53.300 62.500 5.400 20.600 30-65 30-60

Delft 99.900 252 57 18.900 19.000 3.800 - 30-75 30-75

Den Haag 509.300 335 15 107.200 102.500 23.300 22.900 30-70 30-75

Dordrecht 118.700 517 57 113.200 134.000 18.200 3.800 30-60 30-60

Gorinchem 35.200 210 44 32.000 21.500 3.000 - 30-55 30-50

Katwijk 62.700 192 17 16.400 40.700 6.200 8.000 30-60 30-55

Lansingerland 56.900 360 152 102.200 72.000 15.000 27.000 35-65 30-65

Leiden 121.200 136 32 19.500 22.000 7.000 11.500 30-60 30-60

Ridderkerk 45.300 263 120 66.000 38.300 20.400 28.400 30-65 30-60

Rotterdam 617.300 5.922 910 345.900 278.500 131.800 44.300 35-60 30-60

Schiedam 76.600 206 8 37.500 26.500 13.600 3.900 30-55 30-55

Vlaardingen 70.900 222 6 25.800 22.300 1.700 100 35-60 30-55

Westland 103.300 482 25 40.100 51.000 10.000 2.300 35-85 30-80

Zoetermeer 123.600 205 28 102.100 66.500 16.800 30.100 30-60 30-60

Zwijndrecht 44.600 216 8 45.500 37.300 5.800 1.300 35-60 30-55

Overig 1.413.900 4.418 372 565.900 555.400 114.900 78.900 - -

Totaal Zuid-Holland 3.572.400 14.189 1.895 1.691.500 1.550.000 396.900 283.100 - -

Zeeland Goes 37.000 231 10 38.500 31.500 9.600 6.200 30-55 25-50

Middelburg 47.700 175 10 33.400 33.500 2.400 1.300 30-55 25-50

Terneuzen 54.700 1.387 290 12.300 9.800 9.900 1.500 25-50 25-50

Vlissingen 44.400 848 104 3.700 4.800 6.900 12.700 30-55 30-55

Overig 197.100 1.585 159 29.000 24.400 8.000 2.100 - -

Totaal Zeeland 380.900 4.227 573 116.900 104.000 36.800 23.800 - -

Totaal Zuidwest-Nederland 3.953.300 18.416 2.468 1.808.400 1.654.000 433.700 306.900 - -

2 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN BEDRIJFSRUIMTEMARKT ZUIDWEST-NEDERLAND

MarktstructuurBandbreedte netto-aanvangsrendementen bedrijfsruimte in Nederland (in procenten)

Factsheet bedrijfsruimte Zuidwest-Nederland

FGH BANK JULI 2014

Lage aanvangsrendementen geven weer dat beleggers bereid zijn een relatief hoge prijs voor het vastgoed te betalen. De aanvangsrendementen voor bedrijfsruimte liggen gemiddeld hoger dan voor kantoren, winkels of woningen. Dit komt vooral omdat bedrijfsruimte gemiddeld genomen meer gebruikersspecifiek is. Wel neemt vooral de vraag naar (courante) distributiecentra toe. Beleggers verleggen de focus naar dit segment. De omvangrijke markt in Zuidwest-Nederland geeft beleggers vertrouwen, wat zich vertaalt in voor bedrijfsmatig vastgoed redelijk scherpe rendementen.

2012 2013

Beste locaties Overige locaties Beste locaties Overige locaties

Noord-Nederland  8,00 - 9,00 8,50 - 10,00  8,50 - 9,75 9,00 - 11,00

Oost-Nederland 7,25 - 9,00 7,75 - 10,00 7,75 - 9,50 8,50 - 10,50

Noordwest-Nederland 7,50 - 9,00 8,00 - 10,00 7,75 - 9,50 8,50 - 11,00

Midden-Nederland 7,50 - 8,75 7,75 - 10,00 7,50 - 9,00 8,00 - 10,00

Zuidwest-Nederland 7,25 - 8,75 7,75 - 10,00 7,25 - 9,00 8,00 - 11,00

Zuid-Nederland 7,25 - 8,75 7,50 - 10,00 7,25 - 8,75 8,00 - 11,00

Contactgegevens

Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht

Postbus 2244, 3500 GE Utrecht

(030) 232 39 11, info@fghbank.nl

www.fghbank.nl

Bronnen

FGH Vastgoedbericht, Strabo, CBS,

PropertyNL, IBIS-werklocaties,

NVM Business

Disclaimer

Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank

signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research

(030 232 32 64). Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend.

Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van

publicatie afspelen.

In totaal telt de regio Zuidwest-Nederland circa 6,6 miljoen m2

winkelruimte. Daarvan ligt het overgrote deel (85%) in de provincie Zuid-Holland en circa 15% in Zeeland. Naar inwoners gemeten is de winkeldichtheid in Zeeland (2.445 m2 per 1.000 inwoners) echter veel hoger dan in Zuid-Holland (1.594 m2 per 1.000 inwoners). Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door de belangrijke rol van toerisme in Zeeland. In totaal is de winkel-voorraad in Zuidwest-Nederland vorig jaar met 23.000 m2

toegenomen. Het grootste deel hiervan is door huurders in gebruik genomen.

De vraag naar winkelruimte in de regio Zuidwest is vorig jaar afgenomen. In totaal is circa 90.000 m2 opgenomen. De opname lag daarmee duidelijk lager dan in de afgelopen twee jaar. Gemiddeld is in de afgelopen tien jaar circa 95.000 m2 per jaar verhuurd, met 2012 als uitschieter toen de vraag uitkwam op ruim 125.000 m2. De beweging in de markt en de jaarlijkse verschillen laten zien dat de vraag naar winkelruimte veel minder voorspelbaar is dan dat het soms lijkt. Juist in de crisisjaren zien we meer dynamiek ontstaan, dit is deels te verklaren omdat meer goede locaties zijn vrijgekomen.

De winkelleegstand in Zuidwest-Nederland is bovengemiddeld. In zowel Zeeland als Zuid-Holland ligt de leegstand met respectievelijk 7,1% en 7,2% net boven het landelijk gemiddelde (6,9%). Opvallend is dat terwijl de leegstand in Zuid-Holland gestaag toeneemt, deze in Zeeland juist een dalende trend laat zien. In de belangrijkste winkelsteden in de regio is het opvallend dat in Rotterdam (8,5%) sprake is van een relatief hoge leegstand, terwijl deze in Den Haag (6,1%) onder het landelijk gemiddelde ligt.

FGH BANK JULI 2014

REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN

WINKELMARKT

Zuidwest-Nederland

MarktstructuurVoorraad winkelruimte in Zuidwest-Nederland (*1.000 m2)

VraagOpname winkelruimte in Zuidwest-Nederland (*1.000 m2)

AanbodLeegstand van winkels (in % van het totale aantal vestigingen)

1 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN WINKELMARKT ZUIDWEST-NEDERLAND

Zuid-Holland

Zeeland

Overig Nederland

5.680

932

24.637

0,0%

1,0%

2,0%

3,0%

4,0%

5,0%

6,0%

7,0%

8,0%

9,0%

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Zuid-Holland Zeeland Nederland

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

140.000

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Zeeland Zuid-Holland

Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in m² Leegstand in m² Opname in m² Bandbreedte in €/m²

2013 2012 2013 2012 2013 Gem 2008-2012 2013 2012 2013

Zuid-Holland

Alphen aan den Rijn 73.000 107.400 106.000 11.400 10.900 1.000 3.600 450-650 450-650

Barendrecht 47.300 134.600 135.600 7.500 4.400 4.800 100 280-350 280-350

Capelle aan den IJssel 66.200 113.200 115.200 3.100 6.200 1.300 4.400 225-450 225-450

Delft 99.900 195.900 176.300 35.300 12.000 2.200 400 300-600 300-600

Den Haag 509.300 284.100 729.900 14.100 107.800 14.200 17.700 900-1.450 900-1.450

Dordrecht 118.700 176.100 182.100 18.400 22.600 3.700 700 250-550 225-525

Gorinchem 35.200 89.800 87.300 6.800 4.800 400 - 325-500 325-500

Gouda 71.000 132.700 132.500 12.600 14.700 4.900 1.600 375-800 375-800

Leiden 121.200 160.000 158.700 13.900 12.100 4.600 4.400 275-800 250-800

Leidschendam-Voorburg 73.200 101.800 102.900 10.200 11.400 1.500 2.200 350-625 350-625

Ridderkerk 45.300 69.700 70.000 3.300 6.000 900 100 230-350 230-350

Rijswijk 47.600 89.100 88.000 13.800 10.400 1.400 1.300 350-600 350-600

Rotterdam 617.300 980.100 994.000 117.400 131.700 31.800 18.300 700-1.700 700-1.650

Schiedam 76.600 96.900 98.300 16.900 20.000 600 900 150-350 150-325

Vlaardingen 70.900 115.900 120.000 9.200 10.400 2.400 1.700 250-450 250-425

Westland 103.300 176.200 177.500 11.400 12.400 500 - 300-450 300-450

Zoetermeer 123.600 170.300 182.900 11.100 10.600 3.200 6.300 375-700 350-650

Zwijndrecht 44.600 48.900 49.500 3.600 6.800 300 4.300 250-450 250-450

Overig 1.219.700 2.400.900 1.973.618 238.900 167.000 20.800 17.500 - -

Totaal Zuid-Holland 3.563.900 5.643.600 5.680.300 558.900 582.200 100.500 85.500 - -

Zeeland Goes 37.000 124.100 119.000 14.400 11.800 200 2.700 300-600 275-575

Middelburg 47.700 132.900 129.500 18.500 13.300 500 800 275-600 225-550

Terneuzen 54.700 126.900 122.200 17.500 14.600 1.400 - 175-300 150-250

Vlissingen 44.400 78.300 78.500 15.200 14.100 1.300 - 175-325 150-300

Overig 197.300 483.200 482.700 42.400 40.400 1.200 700 - -

Totaal Zeeland 381.100 945.400 931.900 108.000 94.200 4.600 4.200 - -

Totaal Zuidwest-Nederland 3.945.000 6.589.000 6.612.200 666.900 676.400 105.100 89.700 - -

De investeringsmarkt voor winkels is aan het veranderen. Hogere (leegstands)risico’s en neerwaartse druk op huurprijzen zorgen er voor dat de waarde van het winkelvastgoed daalt. Dat geldt zeker voor gebieden met relatief veel leegstand. Hierdoor stijgen op veel plaatsen de aanvangsrendementen, ook op de betere locaties in (Zuidwest-)Nederland. In Rotterdam en Den Haag liggen de netto-aanvangsrendementen net onder 5%, maar voor andere winkelsteden flink hoger. De brand-breedte wordt groter, een signaal dat de markt verder divergeert.

2 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN WINKELMARKT ZUIDWEST-NEDERLAND

MarktstructuurBandbreedte netto-aanvangsrendementen winkels in Nederland (in procenten)

Factsheet winkels Zuidwest-Nederland

FGH BANK JULI 2014

2012 2013

A1 locaties A1 locaties

Noord-Nederland 4,50 – 7,00 4,75 – 7,50

Oost-Nederland 5,00 – 6,75 5,25 – 7,25

Noordwest-Nederland 4,25 – 6,00 4,50 – 6,75

Midden-Nederland 4,5 – 6,00 4,50 – 6,50

Zuidwest-Nederland 4,75 – 6,50 4,75 – 6,50

Zuid-Nederland 4,75 – 6,50 4,75 – 7,00

Contactgegevens

Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht

Postbus 2244, 3500 GE Utrecht

(030) 232 39 11, info@fghbank.nl

www.fghbank.nl

Bronnen

FGH Vastgoedbericht, Strabo, CBS,

PropertyNL, Locatus

Disclaimer

Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank

signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research

(030 - 232 32 64). Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend.

Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van

publicatie afspelen.