Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gentlib.ugent.be/fulltxt/RUG01/001/892/326/RUG01... ·...

Faculteit Rechtsgeleerdheid

Universiteit Gent

Academiejaar 2011-2012

Bestuursrechtelijke verplichtingen van toepassing op de

verkoopscompromis. Sanctieregeling.

Masterproef van de opleiding

„Master in het Notariaat‟

Ingediend door

Nicolas Daelman

Studentennummer 1995338

Promotor : Geert Van Hoorick

Co-promotor : Lode Dekimpe

2

Voorwoord

Mijn dank gaat uit naar Professor Geert Van Hoorick en de heer Lode Dekimpe voor het

opnemen van het promotorschap van deze masterproef.

Mijn naasten, in het bijzonder mijn moeder en mijn familie, mijn verloofde Hélène en mijn

schoonfamilie, mijn trouwe vrienden en mijn jaargenoten wil ik bedanken voor hun liefde en

welgekomen steun en aanmoedigingen, alsook voor hun opoffering en geduld in wat drie van

de meest beproevende jaren van mijn leven zijn geweest.

3

Inhoudstafel

VOORWOORD………………………………………………………………………………..2

INHOUDSTAFEL……………………………………………………………………………..3

INLEIDING…………………………………………………………………………………....5

HOOFDSTUK I

De uitdrukkelijk opgelegde bestuursrechtelijke verplichtingen bij de verkoopscompromis en

hun sanctieregeling…………………………………………………………………………….7

Afdeling 1 Inleiding……………………………………………………………………7

Afdeling 2 Enkele regelgevingen in het bijzonder………………………..……………9

§ 1 Woningen en appartementen op plan of in aanbouw…...………………….9

1) Algemeen…………………………………………………………. .9

2) Uitdrukkelijke verplichtingen…………………………………….. .9

3) Uitdrukkelijke sanctieregeling…………………………………….10

§ 2 Ruimtelijke ordening……………………………………………………...12

1) Algemeen………………………………………………………….12

2) Uitdrukkelijke verplichtingen exclusief voor

de instrumenterend ambtenaar………………………………………...13

a) Registergemeenten………………………………………...13

b) Niet-registergemeenten……………………………………16

3 ) Uitdrukkelijke verplichtingen voor

elkeen die een verkoopcompromis opstelt……………………………17

4) Uitdrukkelijke sanctieregeling……………………………………18

§ 3 Bodemsanering en bodembescherming………………………………...…21

1) Algemeen………………………………………………………… 21

2) Uitdrukkelijke verplichtingen bij alle overdrachten………………21

3) Uitdrukkelijke verplichtingen bij overdrachten van risicogrond…22


§ 4 Bosbeheer…………………………………………………………………26

1) Algemeen…………………………………………………………26

2) Uitdrukkelijke verplichtingen…………………………………….26


§ 5 Postinterventie…………………………………………………………….29

1) Algemeen………………………………………………………….29

2) Uitdrukkelijke verplichtingen……………………………………..29


§ 6 Laagspanningsinstallaties bij wooneenheden…………………………..…31

1) Algemeen………………………………………………………….31 2) Uitdrukkelijke verplichtingen……………………………………..31


§ 7 Energieprestaties van residentiële en niet-residentiële gebouwen………..33

1) Algemeen………………………………………………………….33



§ 8 Overstromingsgevoeligheid……………………………………………….34

4

1) Algemeen……………………………………………………….…34



Afdeling 3 Parenthesis: nietigheden VCRO en Bodemdecreet nader beschouwd……36

§ 1 Probleemstelling…………………………………………………………..36

§ 2 Uitgangspunt van de decreetgever….……………………………………..36

§ 3 De beschermde belangen en het in rechte aan te voeren belang………….37

1) De informatieverplichtingen van de VCRO………………………38

2) De verplichtingen o.g.v. het Bodemdecreet………………………39

3) Verplichtingen m.b.t. alle overdrachten…………………………..40

4) De bijkomende verplichtingen bij

overdrachten van risicogrond……………….………………………...42

HOOFDSTUK II

Gemeenrechtelijke sanctiemechanismen bij gebrekkige verkoop: overzicht en toetsing aan de

sancties bij inbreuk op uitdrukkelijk opgelegde bestuursrechtelijke verplichtingen…...…….46

Afdeling 1 Inleiding…………………………………………………………………..46

Afdeling 2 De gemeenrechtelijke vorderingsmogelijkheden…………………………47

§ 1 Culpa in contrahendo en het leerstuk van de wilsgebreken………………47

1) Algemeen……………………………………………………….…47

2) De precontractuele informatieplicht………………………………49

a) Begrip……………………………………………………..49

b) Sanctie…………………………………………………….50

c) Toepassingen.....…………………………………………..51

3) Het leerstuk van de wilsgebreken…………………………………51

a) Dwang of geweld………………………………………….51

b) Bedrog – begrip..………………………………………….52

c) Bedrog – toepassingen...…………………………………..52

d) Dwaling – begrip………………………………………….54

e) Dwaling – toepassingen…………………………………...55

f) Sanctie…………………………………………………….57

§ 2 Niet-conforme levering en vrijwaring voor uitwinning en verborgen

gebreken………………………………………………………………………58

1) Vrijwaring voor uitwinning……………………………………….58

a) Begrip……………………………………………………..58

b) Sanctie…………………………………………………….59

c) Toepassingen……………………………………………...59

2) Vrijwaring voor verborgen gebreken en de plicht tot conforme

levering……………………………………………………………60

a) Conforme levering – begrip…….…………………………61

b) Niet-conforme levering – sanctie..………………………..62

c) Niet-conforme levering – toepassingen….………………..63

d) Verborgen gebrek – begrip…….……………………….…64

e) Verborgen gebreken – sanctie..…………………………...66

f) Verborgen gebreken – toepassingen.……………………...67

BESLUIT……………………………………………………………………………………..68

BIBLIOGRAFIE……………………………………………………………………………...71

5

INLEIDING.

1. “De Belg heeft een sterke neiging tot verwerving van een individueel en exclusief

eigendom”

Dit understatement staat te lezen in het verslag van de speciale commissie over het ontwerp

van wet tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde

woningen1. Precies met deze wet werden aan verkopers van welbepaald onroerend goed voor

het eerst belangrijke verplichtingen in het kader van de verkoopscompromis opgelegd.

Wat verderop stelt de Minister dat de koop “slechts moest gereglementeerd worden in de mate

waarin de praktijk op onbetwistbare wijze heeft aangetoond dat de huidige wetgeving leemten

bevat en dat deze leemten toestanden scheppen die onbillijk zijn of tegenstrijdig met het

algemeen belang”. Deze principiële consensus om de vrije wilsbeschikking niet nutteloos aan

te tasten, een evenwichtsoefening dus, is als uitgangspunt van de wetgever blijven gelden.

2. Binnen de koopverkoopovereenkomsten neemt de vastgoedtransactie een bijzondere plaats

in. Enerzijds is een onroerend goed, en in het bijzonder een bebouwd onroerend goed, uit

zichzelf een zaak waarvan de complexiteit niet eenvoudig (zichtbaar) vast te stellen is.

Daarnaast is de aanschaf van dergelijke „koopwaar‟ voor de meeste rechtsonderhorigen een

niet-alledaagse, veelal zelfs letterlijk once-in-a-lifetime gebeurtenis. Bovendien maakt het een

rechtshandeling uit met aanzienlijke financiële implicaties: anders dan bij de zuivere ruil,

brengt de vastgoedtransactie niet alleen een markante metamorfose teweeg van roerend in

onroerend vermogen, het betreft ook steeds een gewichtige investering die niet zelden gepaard

gaat met het aangaan van een schuld ter bekostiging van een deel of de volledigheid van de

aankoop.

Het belang om geen kat in een zak te kopen, of, negatief uitgedrukt, verkocht te worden, is

dan ook recht evenredig met de impact van de vastgoedtransactie zelf.

Aangewezen is het bijgevolg dat in de eerste plaats de verwerver van het vastgoed zelf zich zo

volledig mogelijk informeert alvorens hij zijn slag slaat. Mede door de grote toevloed van

wetgeving met een directe impact op de beschikkingsvrijheid m.b.t. vastgoed, en gelet ook op

de hogere technische vereisten waaraan heden ten dage het (gebouwd) onroerend goed dient

te voldoen, is het op vandaag echter lang niet eenvoudig meer om een allesomvattend beeld te

hebben van het voorwerp van de koopovereenkomst waartoe men wil instemmen.

Niettemin blijft de vastgoedtransactie, in tegenstelling tot een net zo life-changing gebeuren

als het opstellen van een huwelijksovereenkomst, een louter consensueel contract en komt het

in essentie tot stand zodra tussen de partijen mondeling overeenstemming is bereikt over het

voorwerp (het onroerend goed) en de prijs die daarvoor betaald moet worden2 – niet anders

dus dan bij de aankoop van pakweg een volkorenbrood bij de warme bakker.

Waar vanuit bewijsrechtelijk oogpunt inter partes de vastgoedtransactie bij voorkeur een

schriftelijke neerslag kent in een document, de onderhandse verkoopovereenkomst, is – i.t.t.

de huwelijksovereenkomst – de authentieke verkoopovereenkomst, waarbij een openbare

1 Parl. St. Senaat 1970-71, zitting 1 juni 1971, nr. 490, 3.

2 Artikel 1583 van het Burgerlijk Wetboek

6

ambtenaar zijn rechtsmacht verleent, enkel noodzakelijk om de overdracht aan derden te

kunnen tegenwerpen3. Dit wordt bereikt middels de formaliteit van de overschrijving van de

akte op het territoriaal bevoegde hypotheekkantoor, wat een tussenkomst van (in de meeste

gevallen) een notaris vereist. Deze wordt ook het best geplaatst geacht om partijen wegwijs te

maken in het bestaande kluwen van wetgeving; als professional is hij ten andere gehouden,

o.g.v. de Organieke Wet Notariaat4 alsook o.g.v. zijn beroepsdeontologie

5, om de partijen bij

te staan, voor te lichten, te adviseren en te wijzen op onevenwichtige bedingen.

In de regel6 is tussen partijen de overeenkomst tot verkoop dus echter al in het veel vroegere

stadium van de compromis volmaakt. Omdat de praktijk uitwees (en uitwijst) dat verstrekking

van informatie aan de verwerver in dit vroege stadium van de rechtshandeling dikwijls te

wensen overlaat, heeft de wetgever het opportuun geacht dat partijen reeds bij en voorafgaand

aan het bereiken van de wilsovereenstemming zo volledig mogelijk zijn ingelicht aangaande

het voorwerp van hun transactie. Om deze reden werd een reeks uitdrukkelijke verplichtingen

opgelegd die al in die fase van de vastgoedtransactie moeten worden nageleefd, al dan niet

gekoppeld aan een verplichte explicitering hiervan in het instrumentum van de overeenkomst,

de onderhandse verkoopsovereenkomst of „compromis‟.

3. Centraal in de masterproef staat het onderzoek naar de sanctiemechanismen die in werking

(kunnen) treden wanneer na het afsluiten van de compromis de koop niet blijkt te voldoen aan

de verwachtingen van de koper. In het bijzonder wordt de problematiek hier benaderd vanuit

het oogpunt van enkele belangrijke uitdrukkelijk opgelegde bestuursrechtelijke (en enkele

aanverwante) verplichtingen in de fase van de compromis.

Eerst en vooral wordt een overzicht geboden van deze uitdrukkelijk opgelegde verplichtingen,

waarbij een relevante graad van volledigheid wordt beoogd, zonder nodeloos in detail te

treden. Waar mogelijk worden de beweegredenen van de wetgever (sensu lato) aangehaald en

worden oplossingen aangereikt waar de bestaande regelgeving lacunes of onduidelijkheden

bevat, simpelweg soms ook om een grotere graad van uniformiteit te kunnen bereiken.

Vervolgens worden de gemeenrechtelijke sanctiemechanismen inzake verkoop van onroerend

goed aangehaald, waarbij, puttend uit de bestaande rechtspraak, weer wordt aangeknoopt bij

de uitdrukkelijke opgelegde bestuursrechtelijke verplichtingen waarvoor al dan niet expliciet

in een sanctieregeling is voorzien. Aldus worden correcties op het niet- of gebrekkig naleven

van de precontractuele informatieplichten (leerstuk van de culpa in contrahendo, met inbegrip

van het leerstuk van de wilsgebreken) onderzocht, en passeren ook de principes van de

leverings- en vrijwaringsplicht van de verkoper van onroerend goed de revue.

Het naast mekaar leggen van de gemeenrechtelijke sanctiemechanismen en de uitdrukkelijk

voorziene sanctiemechanismen laat toe in het besluit een antwoord te geven op de vraag of die

specifiek voorziene sancties wel een toegevoegde waarde bieden en of een uitbreiding ervan

wenselijk is – wat uiteindelijk berust op een strategische keuze van de wetgever.

3 Artikel 1 en 2 van de Hypotheekwet.

4 Artikel 9 van de Wet van 16 maart 1803 tot regeling van het notarisambt, Bull., 258, nr. 2240 – zie in dit

verband A. MICHIELSENS, “De wijziging van artikel 9 van de notariswet”, Not. Fisc. M. 2008, afl. 9, 305-309. 5 Artikel 11 van de Deontologische code van 22 juni 2004, K.B. van 1 september 2005, B.S. 3 november 2005 –

zie in dit verband C. DE BUSSCHERE, “De bindende deontologische code van de notarissen”, R.W. 2008-09,

afl. 1, 9-11 en A. MICHIELSENS, “De deontologische code”, Not. Fisc. M. 2007, afl. 7, 177-184. 6 Behoudens bij het zogenaamd „subjectief plechtige contract‟ – zie H. DE DECKER, “De problematiek van

ontbinding en nietigheid van verkoopovereenkomsten m.b.t. vastgoed en wederzijdse gekruiste opties als valabel

alternatief voor dergelijke verkoopovereenkomsten”, Not.Fisc.M. 2008, afl. 9, 294.

7

HOOFDSTUK I.

Uitdrukkelijk bij de verkoopscompromis opgelegde bestuursrechtelijke

verplichtingen en hun sanctieregeling

Afdeling 1.

Inleiding

4. Ter bescherming van de zwakke contractpartner bij de vastgoedtransactie hebben wetgever

en decreetgever sinds de jaren 1970 maatregelen genomen die al een impact hebben in de fase

van de overeenkomst die zich situeert rond het moment waarop de verkoopscompromis wordt

opgesteld, en enkele keer ook op het moment waarop een belofte tot vastgoedovereenkomst

wordt geredigeerd.

5. In een aantal gevallen leidde dit wettelijk ingrijpen tot reglementering waarbij de verplichte

schriftelijke redactie van een onderhandse verkoopsovereenkomst noodzakelijk wordt, omdat

hierin een aantal vermeldingen moet worden opgenomen en al dan niet gepaard gaand met het

ter beschikking stellen van bepaalde documenten, certificaten of attesten. Verwezen kan

worden naar de verplichtingen voortvloeiend uit de Woningbouwwet, de Vlaamse Codex

Ruimtelijke Ordening, de Wet op de Landverzekeringsovereenkomst, het Bodemdecreet, de

regelgeving m.b.t. energieprestatiecertificaten en de – hier niet nader geëvoceerde – Wet op

de Timesharing7. Alzo wordt teruggekomen van het wezenskenmerk van de vormvrijheid van

de koopverkoopovereenkomst, zij het dat het op die manier herlevende vormformalisme niet

van dezelfde aard is als de vormvereisten waaraan de klassieke plechtige contracten worden

onderworpen8.

Andere informatieplichten zijn uitdrukkelijk opgelegd zonder dat daaruit de noodzaak

voortvloeit om een op schrift gestelde verkoopscompromis te hebben. Hier kan het Bosdecreet

worden vermeld, alsook de regelgeving m.b.t. het postinterventiedossier en m.b.t. de controle

op elektrische installaties. Soms schurken de wettelijke voorschriften heel dicht aan bij een

obligate redactie van de verkoopscompromis, zoals ook bij het – hier verder niet besproken –

appartementsrecht. Deze regelgeving bevat de verplichting, na te komen door de gebeurlijk

optredende notaris, door eenieder die beroepshalve optreedt als tussenpersoon of door de

overdrager zelf, om “in het vooruitzicht van de overdracht van het eigendomsrecht van een

kavel” een aantal inlichtingen en documenten ter beschikking te stellen van de koper “voor de

ondertekening van de overeenkomst, of, in voorkomend geval, van het aankoopbod of van de

aankoopbelofte”9.

6. De reglementeringen onderscheiden zich daarnaast ook door de al dan niet uitdrukkelijke

sanctionering van de uitdrukkelijk opgelegde verplichtingen. Sommige, zoals het zonet

aangehaalde appartementsrecht, voorzien hier niet in10

, vele andere echter wel.

7 Wet van 11 april 1999 betreffende de overeenkomsten inzake een recht van deeltijds gebruik van onroerende

goederen, B.S. 30 april 1999, zoals gewijzigd door de Wet van 19 januari 2001, B.S. 21 februari 2001, en door de

eerste Programmawet van 24 december 2002, B.S. 31 december 2002. 8 R. TIMMERMANS, Dwaling en bedrog bij koop en verkoop van onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2007, 68.

9 Zie, ook voor de lijst van inlichtingen en documenten artikel 577-11 B.W.

10 Artikel 577-14 B.W. beperkt zich tot het aangeven dat de gestelde verplichtingen van dwingend recht zijn,

zonder uitdrukkelijk in bijvoorbeeld de mogelijkheid van een nietigheidsvordering (en eventueel ook in de

mogelijkheid om aan deze vordering te verzaken) te voorzien.

8

De uitdrukkelijke sanctieregelingen variëren van strafsancties over administratieve sancties

tot privaatrechtelijke sancties. Het is passend hierbij echter meteen op te merken dat het niet-

uitdrukkelijk bepaald zijn van de nietigheidssanctie niet belet dat op een gemeenrechtelijke,

jurisprudentiële basis een verkoopscompromis vernietigd kan worden – verwezen wordt in dit

verband naar het tweede hoofdstuk van deze masterproef waarin van deze rechtsgronden een

overzicht wordt geboden.

7. Een laatste onderscheidend criterium binnen het amalgaam der geciteerde wetgevingen

betreft het nu eens wel, dan weer niet voorzien zijn van de mogelijkheid om een uitdrukkelijk

vooropgestelde sanctie (toe) te dekken mits naleving van welbepaalde voorwaarden. Hier kan

verwezen worden naar de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en het Bodemdecreet m.b.t.

de aldaar ingestelde nietigheidssanctie, waarbij nu al vermeld kan worden dat bij bevestiging

van de nietigheid de verkoper niet steeds definitief uit de wind is gezet – zie de gevolgen van

de uitdrukkelijk bepaalde niet-tegenstelbaarheid van de rechtshandeling aan de Openbare

Vlaamse Afvalstoffen Maatschappij (hierna OVAM) in het kader van het Bodemdecreet,

anders geregeld als dezelfde niet-tegenstelbaarheid in het kader van het Bosdecreet.

8. Hierna worden een achttal verschijningsvormen van wetgevend (sensu lato) ingrijpen op de

fase van het tot stand komen van de verkoopsovereenkomst toegelicht, waaronder ook enige

misschien niet meteen als bestuursrechterlijk kwalificeerbare, zoals de als eerste (in een lange

rij van) opgelegde verplichtingen van de Woningbouwwet. Waar mogelijk worden hierbij ook

de beweegredenen van de wetgever toegelicht zoals zij naar voor komen uit de parlementaire

voorbereiding.

Een parenthesis wordt gewijd aan de vraag welke de aard is van de decretaal voorziene

nietigheden inzake ruimtelijke ordening en bodembescherming en -sanering, waarbij ook

gepeild wordt naar de impact hiervan op het belang dat de insteller van de vordering tot

nietigverklaring dient te hebben.

9. Binnen het bestek van onderhavige masterproef wordt niet ingegaan op de vraag in

hoeverre de uitdrukkelijk op straffe van nietigheid voorgeschreven informatieverplichtingen

formaliteiten zijn die onderhand „geldigheidsvereisten‟11

van de koop (als negotium)

uitmaken, net zomin als op de – eerder terminologische – discussie omtrent de vraag of deze

formaliteiten van de vastgoedovereenkomst al dan niet een plechtig contract maken12

.

11

In de parlementaire voorbereidingen van het Decreet Ruimtelijke Ordening werd dit zelfs expliciet gesteld –

zie Parl. St. Vl. Parl. 1998-1999, nr. 1332/8, 113. Zie hieromtrent F. HAENTJENS, “Kritische kanttekeningen

bij de informatieverplichtingen voor de instrumenterende ambtenaar in het Decreet ruimtelijke ordening 1999”,

T.M.R. 2009, afl. 3, 290. De vraag of de informatieverplichtingen een geldigheidsvereiste van de overeenkomst

vormen, is ook determinerend voor het antwoord op de vraag of de overeenkomst wel nog onder opschortende

voorwaarde van het alsnog nakomen van de (informatie)verplichtingen kan worden opgesteld. Ook hierop wordt

in het bestek van onderhavige bijdrage niet dieper ingegaan. Zie hieromtrent S. STIJNS, “De opschortende

voorwaarde in de onroerende koop: de notariële praktijk tegen het licht gehouden van de recente rechtspraak en

rechtsleer”, Not. Fisc. M. 2008, afl. 3, 77-102 en H. CASMAN, I. GERLO, B. VERMEERSCH, De verkoopakte.

Handboek voor de notariële praktijk, Mechelen, Kluwer, 2005, 117 e.v. Ook DE DECKER gaat zijdelings in op

deze problematiek – zie H. DE DECKER, “De problematiek van ontbinding en nietigheid van

verkoopovereenkomsten m.b.t. vastgoed en wederzijdse gekruiste opties als valabel alternatief voor dergelijke

verkoopovereenkomsten”, Not.Fisc.M. 2008, afl. 9, 285-304. 12

Zie hieromtrent: L. VOET, A. KEIRSE, “Hoe de koop van een woning te reguleren; zeker weten ?!”, T.P.R.

2011, afl. 2, 218-226. Met VOET en KEIRSE (en de door hen geciteerde rechtsleer) kan worden aangenomen

dat de aard van de nietigheidssanctie (absoluut dan wel relatief) in elk geval niet staat of valt met de kwalificatie

van de overeenkomst als een plechtig contract.

9

Afdeling 2.

Enkele regelgevingen in het bijzonder

§ 1. Woningen en appartementen op plan of in aanbouw

1) Algemeen

10. De vertrouwde ruime contractvrijheid van de partijen bij vastgoedtransacties werd voor

het eerst aan banden gelegd met de Wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de

verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen13

, ook gekend als de „Wet Breyne‟ –

naar de indiener van het initiële wetsontwerp (hierna „de Woningbouwwet)‟.

Deze wet richt zich tot de (ver)nieuwbouw met residentieel oogmerk14

en beschermt in het

bijzonder particulieren die een woning of appartement wensen aan te kopen die op het

moment van de overeenkomst nog maar op plan bestaat of nog in aanbouw is. De regelgeving

is evenwel slechts van toepassing wanneer de particulieren nog voor de voltooiing van het

bouwwerk15

gehouden zijn tot het verrichten van één of meerdere stortingen16

.

2) Uitdrukkelijke verplichtingen

11. Artikel 7 van de Woningbouwwet impliceert noodzakelijk een geschreven onderhandse

verkoopsovereenkomst17

. Immers, hierin – en, in voorkomend geval, ook in de beloften tot

zodanige overeenkomsten – moet een verplicht aantal vermeldingen voorkomen.

Het betreft o.a. vermeldingen m.b.t. de identiteit van de eigenaar van grond en opstallen, de

gegevens nopens de stedenbouwkundige vergunning, de financiering, de nauwkeurige

beschrijving van het voorwerp van de overeenkomst, de wijze waarop en de materialen

waarmee de werken zullen worden uitgevoerd, de totale prijs van het onroerend goed (met

aanduiding van het deel hiervan dat betrekking heeft op de grond), de aanvangsdatum van de

werken, de wijze waarop de oplevering geschiedt, de erkenning van de partijen dat zij sedert

vijftien dagen kennis hebben van de verplicht vermelde gegevens en stukken.

Daarnaast moet de overeenkomst als verplichte bijlage de nauwkeurige plannen en bestekken,

ondertekend door een tot de uitoefening van dat beroep ondertekend architect, bevatten. Als

zij een appartement behelst, zal een afschrift van de basisakte en van het reglement van mede-

eigendom moeten worden bijgevoegd.

13

B.S. 11 september 1971, gewijzigd bij wet van 3 mei 1993 (B.S. 19 juni 1993). Zie ook het Koninklijk Besluit

van 21 oktober 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde

woningen, zoals gewijzigd door het Koninklijk Besluit van 21 september 1993 (B.S. 1 oktober 1993). 14

Het gebouw moet dienen tot huisvesting van een gezin, zonder dat het een hoofdverblijfplaats hoeft te zijn.

Een gedeeltelijke beroepsuitoefening in het gebouw belet de toepassing van de Woningbouwwet overigens niet. 15

Voor een kritische analyse van deze wet, zie S. MAES., “Wet Breyne. Knelpunten bij de toepassing, N.J.W.

2008, afl. 175, 50-73. 16

Niet te verwarren met betaling van een voorschot bij de onderhandse overeenkomst. Dit voorschot mag ten

andere maximaal slechts 5% van de totale prijs bedragen. 17

Afwijkend van het gemeenrecht zal tussen partijen hierbij de eigendom van de grond en de reeds opgerichte

constructies op dit moment al verplicht moeten overgaan. Het risico daarentegen mag ten vroegste pas bij de

voorlopige oplevering (= het bereiken van de staat van normale bewoonbaarheid van het bouwwerk) overgaan.

10

Tenslotte moet de compromis ook de integrale tekst van de artikelen 7 en 11 van de

Woningbouwwet bevatten, met vermelding dat de koper of opdrachtgever het recht heeft de

nietigheid in te roepen van de overeenkomst of van het met de Woningbouwwet strijdige

beding bij niet- nakoming van de bepalingen opgenomen in artikel 718

van genoemde wet.

12. In de latere authentieke akte, maar niet reeds in de onderhandse overeenkomst, zal de

notaris19

trouwens moeten vermelden dat alle voorschriften van artikel 7 en 12 van de

Woningbouwwet werden nageleefd.

Ratio legis: uit de parlementaire voorbereiding20

blijkt dat aangenomen werd dat ook

de notaris ter zake een (bijkomende) verantwoordelijkheid moest worden gegeven.

Enerzijds heeft hij perfect de mogelijkheid om één en ander na te gaan, anderzijds kan

op die manier de nietigverklaring van de authentieke akte c.q. talrijke moeilijkheden

zoals terugvorderingen van registratierechten en notariskosten worden vermeden.

Anderszins oordelen zou de rol van de notaris “herleiden tot die van griffier”.

3) Uitdrukkelijke sanctieregeling

13. De niet-naleving van de bepalingen van artikel 721

van de Woningbouwwet leidt op grond

van artikel 13, lid 2 van dezelfde wet tot de nietigheid van de overeenkomst of tot de

nietigheid van het met de wet strijdige beding22

. Voor zoveel als nodig kan uit de

parlementaire voorbereiding23

worden afgeleid dat hetzelfde geldt m.b.t. contractbeloften.

Het betreft een relatieve nietigheid die enkel door de koper (of, in geval van een

aannemingsovereenkomst, de bouwheer) kan worden ingeroepen, en niet door een derde of

een andere contractpartij24

.

Eenmaal bij strijdigheid de nietigheid gevorderd is, lijkt de rechter evenwel geen keuze te

hebben en moet hij de nietigheid uitspreken25

, zij het dat hij soeverein beoordeelt of de

18

Alsook dus van artikel 12 en van de uitvoeringsbesluiten, waarbij de verplichting om de voltooiing- of

terugbetalingwaarborg van de niet erkende aannemer aan de notariële akte te hechten kan worden aangestipt,

alsook de verplichte vermelding door de notaris in deze akte van het feit dat de zekerheid gesteld werd (artikel 4,

lid 2 Uitvoeringsbesluit Woningbouwwet). Is het een aannemingsovereenkomst waarop de Woningbouwwet van

toepassing is, dan zorgt de aannemer binnen de dertig dagen het bewijs van de gestelde zekerheid (artikel 4, lid 2

Uitvoeringsbesluit Woningbouwwet). 19

De notaris en ook de vastgoedmakelaar hebben een belangrijke rol te spelen in het kader van de

Woningbouwwet – zie in dit verband bijvoorbeeld R. TIMMERMANS, “Notarissen en vastgoedmakelaars in de

houdgreep van de woningbouwwet”, T. App. 2001, afl. 2, 6-8. 20

Parl. St. Kamer 1991-92, B.Z. 30 juni 1992, nr. 22/2, 5-6 (amendement 11) en Parl. St. Kamer 1991-92, B.Z.

5 augustus 1992, nr. 22/5, 10 (verslag namens de commissie). 21

Alsook ook van artikel 12 – zie hierboven, voetnoot 18. 22

In deze bijdrage over de verkoopscompromis wordt niet ingegaan op de mogelijkheid ex artikel 13, lid 4

Woningbouwwet om de nietigheid te vorderen van de authentieke akte wanneer deze niet de vermelding bevat

dat alle voorschriften van de artikelen 7 (en 12) werden nageleefd, net zomin als op de vraag of de notaris

dergelijke akte hoegenaamd wel mag verlijden wanneer dit niet het geval zou zijn – zie hiervoor S. MAES, “Wet

Breyne. Knelpunten bij de toepassing, N.J.W. 2008, afl. 175, 71-72. 23

Parl. St. Senaat 1969-70, nr. 639, 11 waar immers te lezen staat : “sommige bepalingen zijn toepasselijk

ondanks alle tegenstrijdige bedingen. Andere worden gesanctioneerd door de nietigheid van de overeenkomst of

belofte van overeenkomst” (eigen onderstreping). Ook in de rechtspraak en rechtsleer wordt aanvaard dat de

Woningbouwwet ook op de (aankoop)belofte moet worden toegepast, zie Brussel 14 september 2007, N.J.W.

2008, afl. 175, 84-85 met noot S. MAES, “Aankoopbeloften en de Wet Breyne”, N.J.W. 2008, afl. 175, 85-86. 24

Cass. 2 mei 1983, Pas. 1983, I, 980.

11

strijdigheid de nietigheid van de volledige overeenkomst rechtvaardigt, dan wel slechts van

het strijdige beding.

Ratio legis: De parlementaire voorbereiding26

leert dat de sanctieregeling, die ook

voorziet in het voor niet-geschreven houden van bedingen die strijden met de artikelen

3 tot en met 6 en 8 tot en met 11 van de Woningbouwwet, is ingegeven door de

bekommernis om de koper op plan (of de opdrachtgever) die zijn woning laat bouwen,

te beschermen. De wet is van dwingend recht en de nietigheid waarin wordt voorzien,

is van betrekkelijke aard; enkel koper of opdrachtgever kunnen haar inroepen. Er

wordt nog verduidelijkt, over de keuze tussen het inroepen van de nietigheid van de

gehele overeenkomst dan wel van enkel van het strijdige beding, dat enkel nietigheid

van de volledige overeenkomst kan worden gevorderd “ingeval de verkoper of de

ondernemer, in plaats van een beding in te lassen dat strijdig is met de wet, zou

verzuimen hierin één der vereiste bijzonderheden te vermelden”.

Artikel 13, lid 3 van de Woningbouwwet stelt dat deze nietigheid moet worden ingeroepen

voor het verlijden van de authentieke akte of, in geval van aannemingsovereenkomst, voor de

voorlopige oplevering. Anders dan bij andere decreten die hierna worden besproken, voorziet

de Woningbouwwet in dit verband geen verplicht na te leven vormvereisten. Bijgevolg dekt

het enkele feit van het verlijden van de authentieke (en de voorlopige oplevering in geval van

een aannemingsovereenkomst) de nietigheid van de voorafgaande verkoopscompromis (en/of,

desgevallend, de belofte tot de overeenkomst).

Ratio legis: de tijdsbeperking strekt ertoe juridische situaties die volstrekt rechtsgeldig

lijken niet langer bron van discussie te laten zijn. Immers, ofwel is er een notariële

akte en heeft de notaris de verkrijger reeds gewaarschuwd, ofwel is er een voorlopige

oplevering zodat de sanctionering van de afwezigheid van een voltooiingswaarborg of

van voldoende informatie zinloos is geworden.

Opvallend is dat de zaken liggen anders waar er wel een vormvereiste voor verzaking bestaat

m.b.t. de verplichting om aan de verkoopscompromis de nauwkeurige plannen en bestekken te

hechten. In dit verband schrijft de Woningbouwwet in artikel 7d, in fine immers uitdrukkelijk

voor dat, wil de nietigheid van de compromis gedekt zijn, in de authentieke akte verplicht de

verklaring van de notaris moet zijn opgenomen dat deze documenten in het bezit zijn van de

“partijen”27

.

14. Volledigheidshalve wordt nog vermeld dat de verkoper of aannemer zich bloot stellen aan

strafsancties wanneer zij rechtstreeks of onrechtstreeks de bepalingen van artikel 10 van de

Woningbouwwet overtreden.

Dit artikel heeft betrekking op de betaling van een voorschot of handgeld bij het sluiten van

de onderhandse verkoopsovereenkomst en op de betaling (in schijven) van de prijs van het

bouwwerk (onder aftrok van het gebeurlijke voorschot).

25

MAES pleit ervoor dat de in de wetgeving ingeschreven zou worden dat de rechter de mogelijkheid en niet de

verplichting zou hebben om de nietigheid uit te spreken, afhankelijk van de concrete feiten – zie S. MAES, “Wet

Breyne. Knelpunten bij de toepassing, N.J.W. 2008, afl. 175, 71. 26

Parl. St. Senaat 1969-70, nr. 639, 11. 27

De vermelding “van de koper” (of “van de bouwheer”) ware hier allicht duidelijker geweest.

12

§ 2. Ruimtelijke ordening

1) Algemeen

15. Sinds 1 september 2009 kent het Vlaamse gewest een „Codex Ruimtelijke Ordening‟28

(hierna VCRO). Tot deze codificatie werd besloten na een zoveelste, ingrijpende wijziging

van het tot dan bestaande Decreet Ruimtelijke Ordening29

(hierna DRO) door het zogenaamde

Aanpassings- en Aanvullingsdecreet van eerder dat jaar30

.

De VCRO legt m.b.t. vastgoedtransacties, net als eerder het DRO zij het nu al meer – maar

nog niet volledig31

– onderling op elkaar afgestemde, informatieverplichtingen op, in acht te

nemen door de verschillende actoren bij de vastgoedtransactie.

Gefocust wordt hierna op die uitdrukkelijke informatieverplichtingen en hun sanctionering die

specifiek de onderhandse verkoopsovereenkomst32

betreffen. Hierbij maakt de VCRO geen

onderscheid naar gelang van de opsteller van het geschrift. Ook de specifiek voor

instrumenterende ambtenaren geldende informatieverplichtingen, van toepassing zowel op de

redactie van onderhandse als authentieke verkoopsakten, verdienen aandacht. Immers,

verleent de instrumenterende ambtenaar (bijvoorbeeld de notaris) zijn medewerking33

aan het

opstellen van een verkoopscompromis, dan worden de informatieverplichtingen die gelden

voor elkeen die een onderhandse verkoopsovereenkomst opstelt (ex artikel 5.2.5 VCRO) als

het ware opgeslokt door de informatieverplichtingen die ex artikel 5.2.1 VCRO exclusief voor

instrumenterende ambtenaren gelden34

. Laatst vermelde verplichtingen treden ten andere

(gedeeltelijk) sneller in werking35

.

28

Besluit Vlaamse regering 15 mei 2009 houdende coördinatie van de decreetgeving op de ruimtelijke ordening,

B.S. 20 augustus 2009 (ed. 2). 29

Decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, B.S. 8 juni 1999. 30

Artikel 110 van het Decreet van 27 maart 2009 tot aanpassing en aanvulling van het ruimtelijk plannings-,

vergunningen- en handhavingsbeleid, B.S. 15 mei 1999. 31

F. HAENTJENS, “Informatieverplichtingen in Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening”, N.J.W. 2010, afl. 233,

811-812. 32

Hierbij wordt, gelet op het onderwerp van de masterproef, niet ingegaan op de uitdrukkelijke verplichtingen

rustend op de instrumenterend ambtenaar m.b.t. het stedenbouwkundig uittreksel, zijn verplichtingen wanneer hij

een niet-conforme compromis in de authentieke akte moet „gieten‟ (deze hebben immers betrekking op de

authentieke akte), op zijn verplichtingen bij akten aangaande een hypothecaire lening of krediet (wat uiteraard

geen betrekking heeft op de akte die vastgoedtransactie vorm heeft, alhoewel veelal ermee onmiddellijk

verbonden) en evenmin op de verplichtingen, zowel voor instrumenterende ambtenaren als iedere andere

professioneel én niet-professioneel, die de VCRO oplegt bij vastgoedpubliciteit - wat uiteraard niet wegneemt

dat deze verplichtingen bij uitstek tot de precontractuele informatieplichten van voornoemden behoren. Ook de

verplichtingen m.b.t. voorkooprechten inzake ruimtelijke ordening blijven buiten het bestek van deze bijdrage. 33

Dergelijke medewerking werd reeds aangenomen in een geval waarbij de notaris de partijen had geadviseerd

nadat zij hem hadden geraadpleegd en waarbij de onderhandse verkoopsakte op papier met zijn briefhoofd was

opgesteld – zie Antwerpen (1e k.) 29 juni 2009, onuitg., geciteerd door VAN HOORICK in G. VAN HOORICK,

“Ruimtelijke Ordening: stand van zaken met betrekking tot de informatieverplichtingen en het recht van

voorkoop”, in X. (ed.), Rechtskroniek van het Notariaat, Deel 17, Brugge, Die Keure, 2010, 25. 34

Of, zo als VAN EESTER kort en krachtig stelt: “voor notarissen moet men enkel naar artikel 137 DRO [het

huidige artikel 5.2.1 VCRO] kijken” – zie R. VAN EESTER, “De informatieplicht op grond van het decreet van

18 mei 1999 houdende de organisatie van ruimtelijke ordening (DRO) bij het opstellen van een onderhandse

verkoopovereenkomst”, Not.Fisc.M. 2009, afl. 5, 187. 35

G. VAN HOORICK, “Ruimtelijke Ordening: stand van zaken met betrekking tot de informatieverplichtingen

en het recht van voorkoop”, in X. (ed.), Rechtskroniek van het Notariaat, Deel 17, Brugge, Die Keure, 2010,

125.

13

2) Uitdrukkelijke verplichtingen exclusief voor de instrumenterende ambtenaar

16. Onder „instrumenterende ambtenaar‟ wordt elke ambtenaar verstaan die bevoegd is om

authenticiteit te verlenen aan op het hypotheekkantoor over of in te schrijven documenten36

.

Het gaat dus in de eerste plaats om notarissen, maar evenzeer om commissarissen van de

aankoopcomités37

, burgemeesters en provinciegouverneurs38

. Aangezien bij het gros van de

vastgoedtransacties de instrumenterende ambtenaar een notaris is, wordt hierna de nadruk

gelegd op de notaris.

17. Een onderscheid dient hier te worden gemaakt tussen zgn. „registergemeenten‟ en „niet-

registergemeenten‟. In de categorie „registergemeenten‟ vallen die gemeenten waarin reeds

eenendertig dagen verstreken zijn sedert de publicatie in het Belgisch Staatsblad van het

bericht dat de gemeente over een goedgekeurd plannen- en vergunningregister beschikt. Niet-

registergemeenten zijn de overige gemeenten, waarvoor dit niet het geval is.

Uit de meest recente driemaandelijkse bekendmaking gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad

van 31 juli 2012 blijkt dat nog maar 189 van de 306 Vlaamse gemeenten „registergemeenten‟

zijn, waarbij opvalt dat de drie voorbije kwartalen slechts vijf gemeenten aan de lijst konden

worden toegevoegd.

a) Registergemeenten

18. Bij de verkoop van onroerende goederen gelegen in deze gemeenten moet de notaris39

in

iedere verkoopcompromis die hij opmaakt of voorbereidt melding te maken van het feit of:

er voor het onroerende goed in kwestie een stedenbouwkundige vergunning uitgereikt werd

40;

wat de meest recente41

stedenbouwkundige bestemming (conform de nomenclatuur

van het gemeentelijke plannenregister) van het goed is42

;

36

Zie F. SCHRAM, “Informatieverplichtingen [Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening]”, in HUBEAU, B.,

VANDEVYVERE, W. en DEBERSAQUES, G. (eds.), Handboek ruimtelijke ordening en stedenbouw. Deel 1,

Brugge, Die Keure, 2011, nrs. 84 en 85. 37

Zie K.B. van 3 november 1960, B.S. 15 november 1960. 38

Zie voor beiden artikel 9 Wet van 27 mei 1870, B.S. 29 mei 1870. 39

Er heerst in de rechtsleer discussie over de vraag of de vermeldingen in de compromis door de notaris, wiens

handtekening niet onder de onderhandse verkoopsovereenkomst komt, al dan niet zelf moeten worden gedaan.

BAEL meent dat een verklaring uitgaand van de notaris zelf, precies omdat deze de compromis niet (mee)

ondertekent, onmogelijk is – zie J. BAEL, “De wetgeving inzake ruimtelijke ordening. Verplichtingen voor de

notaris”, in DEWULF, C., DEVOS, S. en DE DECKER H., Het opstellen van notariële akten, II.a, Mechelen,

Kluwer, 2008, 589-590, nr. 855; VAN HOORICK meent, eerder op basis van een letterlijke lezing van artikel

5.2.1 VCRO, dat de verklaring weldegelijk van de notaris zelf moet uitgaan – zie G. VAN HOORICK,

Handboek notarieel bestuursrecht, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2006, 112, nr. 144 en 185, nr. 256. BAEL

merkt wel op dat het de oplossing van het vraagstuk niets wijzigt aan de notariële aansprakelijkheid (zodra zijn

betrokkenheid bij de totstandkoming van de compromis bewezen is). 40

Van minder dan één jaar oud verduidelijkt SCHRAM – zie F. SCHRAM, “Informatieverplichtingen [Vlaamse

Codex Ruimtelijke Ordening]”, in HUBEAU, B., VANDEVYVERE, W. en DEBERSAQUES, G. (eds.),

Handboek ruimtelijke ordening en stedenbouw. Deel 1, Brugge, Die Keure, 2011, nr. 87. 41

Doch ook, wanneer er diverse plannen op van toepassing zijn op het perceel, alle actueel geldende – zie J.

BAEL, “De wetgeving inzake ruimtelijke ordening. Verplichtingen voor de notaris”, in DEWULF, C., DEVOS,

S. en DE DECKER H., Het opstellen van notariële akten, II.a, Mechelen, Kluwer, 2008, 606, nr. 879. 42

Dit zal men doen voor het volledige perceel, in het bijzonder wanneer bijvoorbeeld de eerste vijftig meter is

gelegen binnen woongebied en het achterliggende stuk in agrarisch gebied – zie J. BAEL, “De wetgeving inzake

ruimtelijke ordening. Verplichtingen voor de notaris”, in DEWULF, C., DEVOS, S. en DE DECKER H., Het

opstellen van notariële akten, II.a, Mechelen, Kluwer, 2008, 606, nr. 878.

14

er met betrekking tot het goed gedagvaard werd overeenkomstig artikel 6.1.1 VCRO

of 6.1.41 tot en met 6.1.43 VCRO, inbegrepen iedere in de zaak gewezen beslissing;

er op het goed een voorkooprecht als vermeld in artikel 2.4.1. VCRO rust;

er voor het onroerend goed een verkavelingsvergunning van toepassing is43

;

het krachtens artikel 4.2.12, §2, 2° VCRO voor de overdracht verplicht gestelde as-builtattest uitgereikt is

44.

Daarnaast zal notaris in de compromis een verwijzing45

opnemen naar artikel 4.2.1. VCRO46

.

19. De notaris haalt deze informatie uit het stedenbouwkundig uittreksel, d.i. een uittreksel uit

het plannenregister en het vergunningenregister. In de verkoopscompromis hoeft, i.t.t. in de

authentieke verkoopsakte, omtrent het ter beschikking van de verwerver stellen47

van dit

stedenbouwkundig uittreksel geen vermelding te gebeuren48

.

De – al dan niet zelfstandige – verplichting van de instrumenterend ambtenaar om deze

vermeldingen op te nemen, reikt verder dan het louter attesteren van wat hij te weten komt

van de partijen en de gemeente, al zal hij gebruikelijk wel naar deze informatiebronnen

verwijzen. De instrumenterend ambtenaar zal de informatie moeten controleren binnen zijn

mogelijkheden, aldus VAN HOORICK49

, en wel door toetsing aan zijn eigen persoonlijke

ervaring en kennis alsook aan de andere gebruikelijke informatiekanalen (hypotheekstaat,

verklaringen gemeente en internet).

Bij eventuele tegenstrijdige informatie moet de notaris tot nader onderzoek overgaan, wat een

„afstapping‟ ter plaatse kan inhouden in het geval er een bouwmisdrijf zou kunnen bestaan of

wanneer de door de gemeente bezorgde informatie kennelijk strijdig is met de feitelijke

toestand.

43

De lasten en voorwaarden voortspruitend uit de verkavelingsvergunning hoeven, i.t.t. onder het DRO, niet

meer standaard vermeld te worden, doch enkel nog bij compromissen die de overdracht van een kavel uit een

verkaveling behelzen. 44

Het as-builtattest wordt echter pas operationeel vanaf een door de Vlaamse Regering te bepalen datum (artikel

4.2.12 §1 VCRO); zie over het as-builtattest J. DE PAUW, M. MICHIELS,”Het nieuwe as-builtattest in

Vlaanderen – impact op de notariële praktijk”, Notariaat 2010, afl. 8, 1-5 en F. HAENTJENS, “Het „as-

builtattest‟: een nieuw attest in het ruimtelijke ordeningsrecht”, T.R.O.S. 2010, afl. 58, 107-137. 45

De verwijzing naar het vergunningenartikel vervangt de voorheen verplichte integrale vermelding van het

vergunningenartikel (artikel 99 DRO). Ingevolge de wijziging van artikel 12 van de Organieke Wet op het

Notariaat van 16 maart 1803 hoeft de akte trouwens niet steeds meer integraal te worden voorgelezen. 46

Dit is het zgn. vergunningenartikel. Volgens VAN HOORICK lijkt de verwijzing enkel bij authentieke akten

te moeten gebeuren – zie G. VAN HOORICK, “Ruimtelijke Ordening: stand van zaken met betrekking tot de

informatieverplichtingen en het recht van voorkoop”, in X. (ed.), Rechtskroniek van het Notariaat, Deel 17,

Brugge, Die Keure, 2010, 111. Dit berust m.i. op een te strenge lezing van het betreffende wetsartikel, dat de

onderhandse akte immers niet uitsluit. 47

Onder gelding van het DRO diende het attest nog aan de authentieke akte gehecht te worden. 48

Al is dit natuurlijk geenszins verboden. Wanneer toch reeds in de compromis naar de (overhandiging van) het

stedenbouwkundig uittreksel verwezen wordt, kan het trouwens interessant zijn de volledige tekst van de inhoud

in de compromis op te nemen nu dit bij een latere doorverkoop de informatievergaring ten goede komt

(bijvoorbeeld in het geval het uittreksel of de gemeentebrief niet meteen kan worden teruggevonden door de

verkoper). BAEL maakt deze bedenkingen m.b.t. het antwoord van de gemeente op het ter invulling bezorgde

modelformulier vastgoedinformatie (ook wel „gemeentebrief‟ genoemd); deze redenering is transponeerbaar op

het stedenbouwkundig uittreksel zelf – zie J. BAEL, “De wetgeving inzake ruimtelijke ordening.

Informatiebronnen voor de notaris”, in DEWULF, C., DEVOS, S. en DE DECKER H., Het opstellen van

notariële akten, II.a, Mechelen, Kluwer, 2008, 569, nr. 814-816. 49


en het recht van voorkoop”, in X. (ed.), Rechtskroniek van het Notariaat, Deel 17, Brugge, Die Keure, 2010,

112.

15

20. Wanneer het reeds gebleken is dat op het onroerend goed ingevolge een definitieve

rechterlijke beslissing de verplichting rust herstelmaatregelen uit te voeren als bedoeld in de

artikelen 6.1.41 tot en met 6.1.43, moet de notaris hiervan melding maken in een afzonderlijke

akte. Hierin vermeldt hij dat de nieuwe eigenaar, voor zover althans de tenuitvoerlegging van

de opgelegde maatregelen nog niet zijn verjaard50

en zelfs al is er effectief verjaring51

, de

verbintenis aangaat zelf de maatregelen uit te voeren, onverminderd de verplichtingen van de

vorige eigenaar, waarna hij een afschrift van deze akte bezorgt aan de stedenbouwkundige

inspecteur.

Met het opstellen van deze afzonderlijke akte hoeft niet gewacht te worden tot de authentieke

verkoopsakte is verleden; zij kan reeds naar aanleiding van de verkoopscompromis worden

opgesteld, best dan met als opschortende voorwaarde het verlijden van de authentieke akte –

tot waarna de instrumenterend ambtenaar ook wacht om een afschrift van de afzonderlijke

akte aan de stedenbouwkundige inspecteur te bezorgen.

21. Wanneer de compromis betrekking heeft op een vastgoedtransactie waarbij een onroerend

goed verdeeld wordt, waarbij m.a.w. het kadastraal perceel wordt gesplitst in meerdere delen

die al dan niet aan dezelfde verwervers worden verkocht of waarvan een deel wordt verkocht

en de rest niet, moet de instrumenterend ambtenaar in de onderhandse (zowel als in de latere

authentieke) akte opnemen dat :

dat hij uiterlijk twintig dagen voorafgaand aan de ondertekening van de (onderhandse) akte een aangetekende brief heeft gericht aan het College van Burgemeester en

Schepenen van de gemeente waar het goed gelegen is, waarbij hij het verdelingsplan

heeft gevoegd, alsook een attest waaruit de aard van de akte (in casu koopverkoop)

blijkt net als de in de akte te vermelden bestemming van de nieuw gevormde

“kavels”52

;

welke de gebeurlijke opmerkingen van het College waren op de in het aangetekende

schrijven meegedeelde informatie;

dat er met het oog op de verdeling (inderdaad dus) geen verkavelingsvergunning of stedenbouwkundige vergunning werd afgegeven;

dat er geen zekerheid bestaat over de mogelijkheid om “op het goed”53

te bouwen of enige vaste of verplaatsbare inrichting op te stellen, bruikbaar voor bewoning.

Ook zal de instrumenterend ambtenaar in de (onderhandse) akte een verwijzing opnemen naar

artikel 4.2.1. VCRO54

.

50

Deze vermelding is nieuw t.o.v. het DRO. Voor achtergronden bij de noodzaak van deze toevoeging, zie F.

HAENTJENS, “Informatieverplichtingen in Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening”, N.J.W. 2010, afl. 233, 815-

816; J. DE JONGHE, Ruimtelijke ordening, stedenbouw en onroerende goederen, Brugge, Kluwer, 2011, 716-

717. Eerder al werd o.a. door BOES aangeraden dergelijk voorbehoud op te nemen in de afzonderlijke akte – zie

M. BOES, “Kroniek ruimtelijke ordening”, R.W. 2007-08, deel 2, afl. 43, 1808. 51

De stelling van ROELANDTS en DEFOORT (zie B. ROELANDTS, P. DEFOORT, “Ruimtelijke ordening

anno 2009: nieuwe regels, nieuwe vragen”, T.R.O.S. 2009, afl. 54, 174.) als zou de afzonderlijke akte niet meer

moeten worden opgemaakt eens vaststaat dat de herstelmaatregel verjaard is, wordt door HAENTJENS en

anderen verworpen – zie F. HAENTJENS, “Informatieverplichtingen in Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening”,

N.J.W. 2010, afl. 233, p. 816 en W. DE CUYPER, T. HUYGENS, E. RENTMEESTERS, S. WALGRAEVE,

“De ruimtelijke ordening opnieuw geordend”, T.M.R. 2009, afl. 5, 549. 52

Eigenlijk betreft het „perceelsdelen‟ of „delen van het voormalige perceel‟. 53

Wederom een nogal nonchalante manier van uitdrukken van de decreetgever. Aangenomen mag worden dat op

alle delen van te verdelen perceel gedoeld wordt, minstens het deel van het „moederperceel‟ dat men wil

afsplitsten en waarop nog geen bouwwerk staat 54

Een overbodige toevoeging nu het algemene artikel 5.2.1 binnen deze afdeling deze verplichting al oplegt.

16

22. Betreft de compromis een overdracht van een kavel uit een verkaveling, dan is de

instrumenterend ambtenaar verplicht, op vraag van de eigenaar(s), voorafgaandelijk een

authentieke akte van verkaveling55

(met de verkavelingsvergunning en het verkavelingsplan

als bijlage) te verlijden. Hierin wordt alleen de opdeling van de stukken grond aangegeven

(met vermelding van de kadastrale omschrijving, identificatie van de eigenaars en hun titel

van eigendom), maar ook de aan de verkaveling verbonden lasten56

. Deze akte, met inbegrip

van de bijlagen57

, moet de instrumenterend ambtenaar binnen de twee maanden op het

bevoegde hypotheekkantoor laten overschrijven. Overeenkomstige verplichtingen bestaan

wanneer een wijziging van de verkavelingsvergunning werd bekomen58

.

Welnu, de instrumenterend ambtenaar gevraagd om de redactie (of voorbereiding) van de

onderhandse verkoopsakte te verzorgen, is gehouden de partijen op de hoogte te brengen van

de verkavelingsakte en het bestek ervan en meteen ook van de bepalingen van de

verkavelingsvergunning (en van de wijzigingsbepalingen). Vervolgens maakt hij melding in

de compromis van het volbracht zijn van deze taak59

.

Ook neemt de instrumenterende ambtenaar een verwijzing naar artikel 4.2.1 VCRO op “in de

akte”.

b) Niet-registergemeenten

23. De hierboven besproken informatieverplichtingen uit artikel 5.2.1 VCRO60

zijn niet van

toepassing bij verkoopcompromissen m.b.t. onroerende goederen gelegen in de zogenaamde

niet-registergemeenten.

Uitzondering wordt niettemin gemaakt voor de plicht om te melden of er voor het onroerende

goed in kwestie een stedenbouwkundige vergunning werd uitgereikt en of er met betrekking

tot het goed gedagvaard werd overeenkomstig artikel 6.1.1 VCRO of 6.1.41 tot en met 6.1.43

VCRO, inbegrepen iedere in de zaak gewezen beslissing. Ook moet verwezen worden naar

artikel 4.2.1 VCRO (het vergunningenartikel) en dient61

de afzonderlijke akte opgesteld te

worden als op het onroerend goed ingevolge een gerechtelijke uitspraak de verplichting rust

herstelmaatregelen uit te voeren als bedoeld in de artikelen 6.1.41 tot en met 6.1.43 VCRO.

55

De decreetgever spreekt hier (artikel 5.2.3 §1 VCRO) van de verdeling. Duidelijker ware het m.i. gewest te

spreken van een „akte van verkaveling‟. 56

BAEL merkt op dat bij het opstellen van de verkavelingsakte zélf de informatieverlichtingen niet moeten

worden nageleegd – zie J. BAEL, “De wetgeving inzake ruimtelijke ordening. Verplichtingen voor de notaris”,

in DEWULF, C., DEVOS, S. en DE DECKER H., Het opstellen van notariële akten, II.a, Mechelen, Kluwer,

2008, 592, nr. 860. 57

Al kan, wat het verkavelingsplan betreft, ook volstaan worden met een gewaarmerkte afdruk ervan. 58

Zie artikel 5.2.3 §2 VCRO. 59

Hoewel niet verplicht, verdient het niettemin aanbeveling de verkavelingsvergunning met haar bijlagen aan te

hechten aan de verkoopcompromis – zie S. SNAET, B. VAN OPSTAL, ”Het nieuwe decreet op de ruimtelijke

ordening: regels inzake informatieverschaffing en het recht van voorkoop”, T.Not. 2000, 345. BAEL stelt dat

ook een verwijzing overeenkomstig artikel 19 van de Organieke Wet op het Notariaat heil brengt, wat uiteraard

enkel van belang is bij de authentieke akte, niet bij de hier besproken verkoopscompromis – zie J. BAEL, “De

wetgeving inzake ruimtelijke ordening. Verplichtingen voor de notaris”, in DEWULF, C., DEVOS, S. en DE

DECKER H., Het opstellen van notariële akten, II.a, Mechelen, Kluwer, 2008, 610, nr. 888. 60

Hetzelfde geldt voor de verplichtingen omschreven in artikel 5.2.5 VCRO (omtrent o.a.

verkoopsovereenkomsten door eenieder opgesteld – cf. infra) en 5.2.6 VCRO (omtrent vastgoedpubliciteit). 61

Volgens VAN HOORICK hoeft dit ook in dit geval enkel bij de authentieke akte, i.t.t. de bewoordingen van

artikel 5.2.1 §1, lid 3 VCRO. – zie G. VAN HOORICK, “Ruimtelijke Ordening: stand van zaken met betrekking

tot de informatieverplichtingen en het recht van voorkoop”, in X. (ed.), Rechtskroniek van het Notariaat, Deel

17, Brugge, Die Keure, 2010, 119.

17

In geval van aanduiding van de bestemming van het goed in de verkoopscompromis moeten,

bij gemis aan plannenregister en derhalve bij wijze van overgangsbepaling, de benamingen

vermeld in de plannen van aanleg of in de ruimtelijke uitvoeringsplannen worden gebruikt.

Deze verplichting geldt voor alle duidelijkheid enkel in de hypothese dat verwezen wordt naar

een stedenbouwkundige bestemming, wat op zich dus niet verplicht is62

.

24. Per definitie kan in niet-registergemeenten de informatie niet worden gepuurd uit een

stedenbouwkundig uittreksel uit het plannen- en vergunningenregister. Heil biedt hier de

gemeentebrief, al zal de gemeente ook niet steeds het bestaan van een stedenbouwkundige

vergunning meedelen63

. Ook de verkoper moet bijgevolg worden bevraagd en zijn antwoord

wordt in de compromis opgenomen.

25. Aangezien het voor de verplichtingen van artikel 5.2.2 VCRO aangaande onderhandse (en

authentieke) verkoopsovereenkomsten m.b.t. vastgoedtransacties waarbij een onroerend goed

verdeeld (gesplitst) wordt, alsook van artikel 5.2.3 VCRO m.b.t. vastgoedtransacties die de

overdracht van een kavel uit een verkaveling betreffen, niet uitmaakt of de gemeente waarin

de kwestieuze goederen gelegen zijn over een goedgekeurd plannen- en vergunningenregister

beschikt of niet, zijn deze verplichten ook in niet-registergemeenten van toepassing64

.

3) Uitdrukkelijke verplichtingen voor elkeen die een verkoopcompromis opstelt

26. Ook wanneer niet de instrumenterende ambtenaar de verkoopscompromis voorbereidt of

opstelt, maar dit bijvoorbeeld gebeurt door de particulier zelf of door de vastgoedmakelaar,

moeten informatieverplichtingen worden nageleefd.

Deze verplichtingen gelden – i.t.t. wat geldt voor de verplichtingen exclusief opgelegd aan de

instrumenterend ambtenaar, zonder uitzondering – slechts voor onroerend goed gelegen in

gemeenten met een goedgekeurd plannen- en vergunningenregister.

Ook de verplichting om in afwachting van goedkeuring, publicatie en verstrijken wachttijd

van het gemeentelijke plannen- en vergunningen register de bestemming aan te geven

conform de plannen van aanleg en ruimtelijke uitvoeringsplannen (i.p.v. het plannen- en

vergunningenregister), is niet van toepassing op particulieren en vastgoedmakelaars, spijts de

verwarrende verwijzing in artikel 7.6.4 vierde lid VCRO naar het artikel 5.2.5 VCRO (nopens

precies de verplichtingen voor “iedereen” bij overeenkomsten)65

; slechts de instrumenterende

ambtenaren dienen zich hieraan te houden66

.

62

Meer hierover hierna in randnummer 26. 63

J. BAEL, “De wetgeving inzake ruimtelijke ordening. Verplichtingen voor de notaris”, in DEWULF, C.,

DEVOS, S. en DE DECKER H., Het opstellen van notariële akten, II.a, Mechelen, Kluwer, 2008, 597, nr. 867. 64

Verwezen kan ter zake worden naar de uiteenzetting hierboven onder randnummers 21 en 22. 65

Cass. 3 juni 2010, R.W. 2010-11, afl. 33, 1387. Dit arrest had nog betrekking op de overeenkomstige

bepalingen van het DRO 1999 (artikel 141 en 199 §2 DRO), maar kan, gelet op letterlijke overname van de

overgangsbepalingen in de VCRO, getransponeerd worden op de op heden vigerende regelgeving ter zake. 66

Gelet precies op het feit dat de gehele informatieplicht m.b.t. overeenkomsten van artikel 5.2.5 VCRO slechts

van toepassing op registergemeenten is, is dit niet onlogisch: is de ganse regeling nog niet van toepassing, dan is

de overgangsregeling in afwachting van de registers evenmin van toepassing – zie G. VAN HOORICK,


voorkoop”, in X. (ed.), Rechtskroniek van het Notariaat, Deel 17, Brugge, Die Keure, 2010, 124. HAENTJENS

bespreekt uitvoering het arrest en uit kritiek – zie F. HAENTJENS, “Het temporele toepassingsgebied van de

informatieverplichtingen in het ruimtelijk ordeningsrecht”, noot onder Cass. 3 juni 2010, R.W. 2010-11, afl. 33,

1388-1393. De auteur onderkent dat het arrest van 3 juni 2010 de verdienste heeft discussie in de rechtsleer te

18

Het lijkt er inderdaad op dat de verwijzing naar artikel 5.2.5 VCRO enkel werd ingeschreven

om het type akte aan te duiden waarbij de overgangsregeling geldt – met name de in artikel

5.2.5 VCRO vermelde akten en niet tevens de akten uit de uitgebreidere lijst van artikel 5.2.1

VCRO (dat immers ook “elke andere akte van een eigendomsoverdracht ten bezwarende

titel” insluit67

).

27. De verplichtingen, die aldus enkel in registergemeenten moeten worden nagekomen, staan

opgelijst in artikel 5.2.5 VCRO en betreffen dezelfde zes basiseisen als deze die exclusief

voor instrumenterende ambtenaren gelden (zie hierboven randnummer 18).

Voor de vastgoedmakelaars en de andere personen die in de uitoefening van hun beroep of

activiteit verkoopscompromissen opmaken, geldt dat ook een verwijzing naar artikel 4.2.1

VCRO moet worden opgenomen. Deze verplichting geldt m.a.w. niet voor particulieren.


28. De niet-naleving van de informatieverplichtingen wordt door de VCRO uitdrukkelijk

gesanctioneerd.

29. Enerzijds voorziet artikel 6.1.1, 4° VCRO in een gevangenisstraf van acht dagen tot vijf

jaar en in een geldboete van 26 euro tot 400000 euro (of één van deze straffen alleen) bij

inbreuk op de informatieverplichtingen van artikel 5.2.1 t.e.m. 5.2.6 VCRO. De

minimumstraffen worden verhoogd tot vijftien dagen en 2000 euro wanneer de inbreuken

worden gepleegd door instrumenterende notarissen, door vastgoedmakelaars of door andere

personen die in de uitoefening van hun activiteit of beroep onroerende goederen kopen,

verkavelen, te koop of te huur zetten, verkopen of verhuren, bouwen of vaste of verplaatsbare

inrichtingen ontwerpen en/of opstellen of personen die bij die verrichtingen als tussenpersoon

optreden, bij de uitoefening van hun beroep.

30. Anderzijds voorziet op privaatrechtelijk vlak artikel 6.3.1, eerste lid VCRO in de

mogelijke vernietiging van de eigendomstitel, op vordering van de koper van het onroerend

goed, voorwerp van de herstelvordering vermeld in de artikelen 6.1.41 t.e.m. 6.1.43 VCRO,

onverminderd het recht om vergoeding van de schade te bekomen.

Het tweede lid van artikel 6.3.1 VCRO stelt vervolgens dat “de vordering tot vernietiging”

niet meer kan worden ingeroepen indien de inbreuk op de informatieplicht m.b.t. publiciteit

en verkoopscompromis is rechtgezet bij de authentieke akteverlening, mits in deze akte de

informatiegerechtigde heeft verzaakt aan de vordering tot nietigverklaring op basis van een

inbreuk op de informatieplicht.

beslechten, maar dat het ook een niet redelijk te verantwoorden onderscheid met zich mee brengt tussen, in één

en dezelfde niet over een plannen- en vergunningenregister beschikkende gemeente, de verkooscompromis door

een instrumenterend ambtenaar opgesteld en deze door anderen opgesteld. HAENTJENS sluit zich ook aan bij

de stelling dat met dit arrest de volstrekt onaanvaardbare situatie ontstaat dat er nu plots, in (nog) niet-

registergemeenten, geen enkele informatielicht meer bestaat wanneer de verkoopscompromis niet door een

instrumenterend ambtenaar wordt opgesteld, daar waar het DRO eerst in een strengere regelgeving ter zake had

voorzien dan zijn voorgangers, de Stedenbouwwet van 1962 en het Coördinatiedecreet van 1996. 67

Ironisch genoeg had de verwijzing naar artikel 5.2.5 VCRO een verduidelijkend doel, m.n. een verduidelijking

bij de in dit artikel gebezigde term „overeenkomsten‟ – zie J. DE JONGHE, Ruimtelijke ordening, stedenbouw en

onroerende goederen, Brugge, Kluwer, 2011, 714-715.

19

Ratio legis: de mogelijkheid tot verzaken, ingevoerd op amendement, werd blijkens de

parlementaire voorbereidingen68

aangewezen geacht daar het onbillijk werd bevonden

dat de verwerver de vernietiging nog zou kunnen bekomen als hij bij de authentieke

akte wel over de juiste informatie beschikte (en hierbij geen bezwaar uitdrukte).

31. Buiten kijf staat dat de rechter aan wie de vordering tot nietigverklaring wordt voorgelegd

ter zake een discretionaire bevoegdheid heeft. De nietigverklaring is facultatief zodat rechters

niet verplicht zijn deze vordering in te willigen; de rechtbank “kan” vernietigen maar kan zich

ook beperken tot het opleggen van een schadevergoeding of zelfs van het opleggen van beide

sancties afzien.

32. De ondoordachte want in de loop der decreten en decreetwijzigingen samengeraapte maar

niet bepaald fijnafgestemde redactie van wat vandaag artikel 6.3.1 VCRO is, heeft in de

rechtsleer over de draagwijdte van deze bepaling voor heel wat discussie gezorgd69

.

HAENTJENS deelt de discussie over de draagwijdte van het artikel 162 DRO, de voorloper

van het huidige artikel 6.3.1 VCRO, op in twee vraagstukken.

Enerzijds onderzoekt hij of er effectief al een herstelmaatregel moet zijn uitgesproken eer de

eigendomstitel kan worden vernietigd, dan wel of het voor een vernietiging al volstaat dat de

verkoper een inbreuk kan worden verweten die het onroerend goed o.g.v. de bepalingen van

het DRO illegaal maken of die tot gevolg heeft dat de koper de verplicht gestelde informatie,

waaruit dit illegale karakter zou zijn gebleken, werd onthouden – m.a.w. in de situatie dat er

niet werd gedagvaard maar wel al een bouwovertreding, al dan niet reeds vastgesteld in een

proces-verbaal, bestaat.

De auteur sluit zich ter zake aan bij de meerderheidsopvatting70

die ervoor pleit dat de

nietigverklaring reeds gevorderd (en ingewilligd) moet kunnen worden van zodra gebleken is

dat het onroerend goed met een bouwovertreding behept was en er hieromtrent onvoldoende

werd geïnformeerd, zonder dat er m.a.w. noodzakelijkerwijs al moet zijn gedagvaard en/of

een vonnis bestaan waarin de herstelvordering is ingewilligd.

In de door de auteur uiteengezette redenering ontwikkeld door de meerderheidsopvatting zit

m.i. echter meteen ook het antwoord op een minstens even belangrijke, preliminaire vraag:

mag uit de samenlezing van beide leden van het artikel worden besloten dat de mogelijkheid

om de nietigverklaring van de titel te vorderen uitdrukkelijk is voorzien bij om het even welke

inbreuk op de diverse voorgeschreven informatieplichten, dan wel enkel (expliciet) m.b.t. de

specifieke plicht tot levering van de informatie waaruit het behept zijn van het onroerend goed

met een bouwovertreding (waaruit de herstelvordering voortvloeit) moet blijken – in welk

scenario de vordering tot nietigverklaring wegens inbreuk op andere informatieverplichtingen

enkel op andere, gemeenrechtelijke rechtsgronden zou kunnen worden gestoeld, bijvoorbeeld

op de leer van de wilsgebreken.

68

Parl. St. Vl. Parl. 1998-1999, nr. 1332/8, 113. 69

HAENTJES brengt deze discussie compact in kaart – zie F. HAENTJENS, “Kritische kanttekeningen bij de

informatieverplichtingen voor de instrumenterende ambtenaar in het Decreet ruimtelijke ordening 1999”, T.M.R.

2009, afl. 3, 293-296. Zie ook R. VAN EESTER, “De informatieplicht op grond van het decreet van 18 mei 1999

houdende de organisatie van ruimtelijke ordening (DRO) bij het opstellen van een onderhandse

verkoopovereenkomst”, Not.Fisc.M. 2009, afl. 5, 190. 70

Voor een overzicht van de aanhangers zie F. HAENTJENS, “Kritische kanttekeningen bij de

informatieverplichtingen voor de instrumenterende ambtenaar in het Decreet ruimtelijke ordening 1999”, T.M.R.

2009, afl. 3, 294, voetnoot 7.

20

Immers, een onderdeel van de door de auteur geschetste redenering bestaat erin dat gewezen

wordt op de link tussen beide leden van artikel 162 DRO (artikel 6.3.1 VCRO), zoals die

duidelijk blijkt uit haar wetsgeschiedenis. Inderdaad kan bezwaarlijk worden ontkend dat de

aanhef van het tweede lid van dit artikel onmiskenbaar een link legt met het eerste lid waar

het, voortbouwend hierop, meteen gewag maakt van “de vordering tot vernietiging”. Mocht

de decreetgever deze link niet hebben willen maken, dan had de redactie van het tweede lid er

ongetwijfeld anders uitgezien, bijvoorbeeld als volgt: “de inbreuk op de informatieplicht

nopens de publiciteit en de onderhandse overeenkomst laat de informatiegerechtigde de

mogelijkheid om de nietigheid te vorderen, behoudens wanneer in de authentieke akte aan

deze mogelijkheid door betrokkene uitdrukkelijk werd verzaakt”.

In eerste instantie kan hierbij ook verwezen worden, zoals de aanhangers van de vermelde

meerderheidstrekking doen, naar de weglating uit artikel 162 DRO van de zinsnede “bedoeld

in artikel 149 of 151” na de woorden “De rechtbank” in de aanhef van eerste lid – leidend tot

de versie van het artikel zoals die op vandaag ook in de VCRO terug te vinden is. Tot deze

weglating werd beslist bij het Decreet van 26 april 2000 tot wijziging van het DRO71

. Reeds

naar aanleiding hiervan werd in de parlementaire voorbereiding72

en in de rechtsleer73

aangenomen dat de vordering tot nietigverklaring openstond bij elk misdrijf bedoeld in de

toenmalige artikelen 146 e.v., en niet enkel bij inbreuk op de informatieverplichtingen m.b.t.

bouwovertredingen.

In tweede instantie kan echter ook verwezen worden naar de parlementaire voorbereiding van

het DRO zelf, daterend van het jaar voordien. Hieruit blijkt immers dat de indieners van het

amendement74

dat leidde tot de toevoeging van het tweede lid aan de tot dan bestaande

bepaling, de invoeging voorstelden, aan het eind van dit tweede lid, van de zinsnede “op basis

van een inbreuk op de informatieplicht” – dit met als verantwoording, zoals reeds aangehaald,

dat het nog kunnen vorderen van de nietigheid van de onderhandse overeenkomst niet billijk

is wanneer later bij de authentieke akte wel de juiste informatie voorhanden is. Opmerkelijk in

deze context is dat de indieners tegelijkertijd ook een tweede, gelijkluidend amendement75

hadden voorgesteld dat deze bijkomende zinsnede niet bevatte – amendement waarvan zij, ten

faveure van het uitgebreidere amendement, uiteindelijk expliciet afzagen, precies met als

verantwoording dat “er immers nog andere gronden (lees: (andere) informatieplichten) zijn

die tot nietigverklaring kunnen leiden”76

.

Besloten mag dan ook, op basis van deze link die uit de wetsgeschiedenis blijkt, dat inderdaad

voor eender welke inbreuk op de informatieverplichtingen uitdrukkelijk is voorzien, niet

alleen in de mogelijkheid om op grond van dit artikel om de nietigheid te vorderen, maar ook

in de mogelijkheid om aan dit vorderingsrecht te verzaken in de authentieke akte (mits de

71

B.S. 29 april 2000. 72

Parl. St. Vl. Parl. 1999-2000, nr. 252/1, 9. VAN EESTER wijst erop dat het dan ook ongelukkig is dat het

eerste lid nog steeds de zinsnede “voorwerp van de in artikelen 146 tot en met 151 bedoelde vordering” bevatte –

zie R. VAN EESTER, “De informatieplicht op grond van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie

van ruimtelijke ordening (DRO) bij het opstellen van een onderhandse verkoopovereenkomst”, Not.Fisc.M.

2009, afl. 5, 190. 73

Zie o.a. S. SNAET, B. VAN OPSTAL, ”Het nieuwe decreet op de ruimtelijke ordening: regels inzake

informatieverschaffing en het recht van voorkoop”, T. Not. 2000, 372; G. VAN HOORICK, “Ruimtelijke

Ordening”, in X. (ed.) , Rechtskroniek van het Notariaat, Deel 2, Brugge, Die Keure, 2003, 135. 74

De heren Lachaert en Timmermans en mevrouw Tyberghien-Vandenbussche. 75

zie Parl. St. Vl. Parl. 1998-1999, nr. 1332/6, 20 – amendement A. 76

zie Parl. St. Vl. Parl. 1998-1999, nr. 1332/8, 113.

21

inbreuken intussen zijn rechtgezet)77

. Het behoeft evenwel weinig betoog dat een duidelijkere

redactie van de wettekst wenselijk is en dat artikel 6.3.1 van de VCRO best herschreven wordt

op een manier dat elke ondubbelzinnigheid wordt weggenomen.

Het tweede vraagstuk waarop HAENTJENS ingaat, behelst de vraag of vervolgens in

concreto eender welke schending van een decretale informatieplicht (bijvoorbeeld deze m.b.t.

de vermelding van de stedenbouwkundige bestemming) ook effectief tot de nietigheid van de

overeenkomst zal leiden. Dit thema behelst de vraag welke nu eigenlijk de kwalificatie is van

de decretaal voorziene nietigheid (absoluut dan wel relatief) en welk belang de insteller van

de nietigheidsvordering moet hebben wil hij zijn slag thuishalen (louter processueel belang of

ook rechtmatig belang). Hierop wordt verderop in afdeling 3 van dit hoofdstuk ingegaan in de

parenthesis.

§ 3. Bodemsanering en bodembescherming

1) Algemeen

33. Een andere belangrijke materie waaromtrent de decreetgever gemeend heeft dat de

gemeenrechtelijke informatieplicht best werd aangevuld, betreft de door de verkoper te

verstrekken informatie inzake bodemverontreiniging en bodembescherming.

De verplichtingen opgelegd door het Bodemdecreet78

, die het noodzakelijk op schrift stellen

van de verkoopsovereenkomst in een compromis dan wel in een belofte tot verkoopscontract

met zich meebrengen, verschillend qua omvang naargelang de overgedragen grond van aard

een risicogrond is of niet.

Risicogronden of –inrichtingen betreffen „fabrieken, werkplaatsen, opslagplaatsen, machines,

installaties, toestellen en handelingen die een verhoogd risico op bodemverontreiniging

kunnen inhouden en voorkomen op een lijst die de Vlaamse regering opstelt‟79

. Niet-

risicogronden betreffen dan de overige gronden of inrichtingen.

2) Uitdrukkelijke verplichtingen bij alle overdrachten

34. Bij alle overdrachten, dus zowel bij risicogronden als niet-risicogronden, vereist artikel

101 van het Bodemdecreet dat voorafgaand aan de overdracht door de overdrager (of zijn

77

VOET en KEIRSE menen dat de mogelijkheid om de nietigheid te vorderen met de invoering van de VCRO

opnieuw is beperkt tot de situatie waarin het goed het voorwerp uitmaakt van een herstelvordering. Zij stoelen

hun redenering op de vaststelling dat de VCRO uitdrukkelijk de vermelding van de zinsnede “het goed voorwerp

van de in de artikelen 6.1.41 tot en met 6.1.43 vermelde vordering” heeft behouden (in plaats van de vroegere

vermelding van de “artikelen 146 tot en met 151 DRO”). Mijns inziens moet hieruit slechts afgeleid worden dat

de decreetgever automatisch de oude nummering van de DRO heeft omgezet in de nieuwe nummering van de

VCRO, zonder te willen tornen aan het standpunt ingenomen tijdens de parlementaire voorbereiding van het

wijzigingsdecreet van 26 april 2000 op basis waarvan alle inbreuken op de informatieplichten van dan af werden

geviseerd. De auteurs trekken de vermeende bedoeling van de decreetgever om bij de invoering van de VCRO

de nietigheidsvordering (opnieuw) in te perken ten andere uitdrukkelijk in twijfel – zie L. VOET, A. KEIRSE,

“Hoe de koop van een woning te reguleren; zeker weten ?!”, T.P.R. 2011, afl. 2, 213, voetnoot 52. 78

Decreet van 27 oktober 2006 betreffende de bodemsanering en de bodembescherming, B.S. 22 januari 2007. 79

Artikel 2 van het Bodemdecreet – zie bijlage I VLAREBO. Bij twijfel doet men best vooraf navraag bij de

gemeente (die het register immers beheert). Met anderen DEWULF is er fervent voorstander van om in dit geval

het voorafgaandelijk advies inwinnen van een erkend bodemsaneringsdeskundige – zie C. DE WULF, ”Het

nieuwe Bodemdecreet en de notariële praktijk”, T. Not. 2008, bijzonder nummer, 53.

22

gemandateerde) een bodemattest wordt aangevraagd, waarvan de inhoud – evenzeer vooraf –

moet worden medegedeeld aan de overnemer (§1). Mocht blijken dat de grond verontreinigd

is, dan zou de beoogde verwerver dankzij het verstrekken van deze informatie alsnog kunnen

afzien van de vastgoedtransactie.

Het bodemattest, in wezen een uittreksel uit het grondeninformatieregister van de OVAM,

bevat de door de overheid gekende gegevens m.b.t. de verontreiniging van gronden zoals

blijkt uit voormeld daartoe specifiek gecreëerd register. Bij gebrek aan registergegevens

wordt een zogenaamd „blanco-bodemattest‟ afgeleverd – wat evenwel niet automatisch

inhoudt dat er effectief geen verontreiniging is80

. In het zogenaamde „gunstig bodemattest‟

wordt geattesteerd dat er wel een (oriënterend) bodemonderzoek is geweest, maar dat op

grond hiervan is komen vast te staan dat er geen of onvoldoende normoverschrijding is

vastgesteld die bodemsanering noodzakelijk zou maken.

35. Dat de overdracht noodzakelijkerwijs ook een schriftelijke overeenkomst veronderstelt,

blijkt uit de verplichting om de inhoud van het bodemattest ook op te nemen in de

onderhandse akte waarin de overdracht wordt vastgelegd (§2).

In alle (authentieke) akten door de instrumenterende ambtenaar opgesteld, moet tenslotte de

vermelding worden overgenomen dat de verwerver effectief op de hoogte is gebracht van de

inhoud van het bodemattest en wordt die inhoud (nogmaals) opgegeven (§3).


van de voorloper van het

Bodemdecreet, het Bodemsaneringsdecreet82

, blijkt m.b.t. het toenmalige artikel 3683

dat de decreetgever hiermee wou aansluiten bij de informatieverplichtingen van de

Stedenbouwwet en de bedoeling had ervoor te zorgen dat de koper van de gronden

zoveel mogelijk werd geïnformeerd over de aanwezigheid van bodemverontreiniging;

men wou “de onwetende verwerver beschermen voor de niet-verwachte verplichtingen

tot bodemsanering”. Sterker, de decretaal opgelegde informatieverplichting wordt

beschouwd als “de enige mogelijke effectieve bescherming die de koper kan worden

gewaarborgd”. Bij arrest van 24 juni 201084

verfijnde het Hof van Cassatie de ratio

legis door erop te wijzen dat ook de bescherming tegen iedere schade ingevolge

laattijdige mededeling van het bodemattest een te beschermen belang uitmaakt in deze.

3) Uitdrukkelijke verplichtingen bij overdrachten van risicogrond85

35. Bij de overdracht van een zogenaamde risicogrond legt het Bodemdecreet bijkomende

verplichtingen op waarvan de instrumenterende ambtenaar in de (authentieke) akte moet

bevestigen dat zij werden nageleefd.

80

De notaris en de koper doen er bijgevolg goed aan de verkoper in de onderhandse zowel als de authentieke

akte te laten verklaren dat er geen bodemverontreiniging is waarvan hij weet heeft – voor een model, zie C. DE

WULF, ”Het nieuwe Bodemdecreet en de notariële praktijk”, T. Not. 2008, bijzonder nummer, 50-51. 81

Decreet van 22 februari 1995 betreffende de bodemsanering, B.S. 29 april 1995. 82

Parl. St. Vl. Parl. 1993-1994, 587/1, 36 e.v. 83

In het voorontwerp was dit nog artikel 35 – zie Parl. St. Vl. Parl. 1993-1994, 587/1, 59. 84

Cass. (1e k.) AR C.09.0639.N, 25 maart 2011, TMR 2011, afl. 4, 413.

85 Hier wordt niet ingegaan op de verplichtingen bij overdracht van risicogrond bij gedwongen mede-eigendom.

Ter zake kan worden verwezen naar G. VAN HOORICK,“Notarieel administratief recht: bodemsanering”, in X.

(ed.), Rechtskroniek van het Notariaat, Deel 14, Brugge, Die Keure, 2009, 52.

23

Het betreft de plicht voor de overdrager (of zijn gemandateerde) om zijn intentie tot

overdracht van de risicogrond aan de OVAM te melden, waarbij het verslag wordt gevoegd

van een voorafgaandelijk, op zijn initiatief en kosten uitgevoerd oriënterend bodemonderzoek.

Op basis van dit verslag zal de OVAM beslissen of er ook een beschrijvend bodemonderzoek

moet worden uitgevoerd86

. Indien de OVAM hiertoe niet aanmaant, kan de vastgoedtransactie

doorgaan – met inachtneming van de gewone regeling voor de overdracht van (alle) gronden.

Als blijkt dat de bodemsaneringnormen overschreden zijn of dat de grond is aangetast door

ernstige historische bodemverontreiniging moet de overdrager, wil de overdracht plaats

kunnen vinden, een conform te verklaren bodemsaneringsproject opstellen en zich tegenover

de OVAM verbinden om de verdere bodemsanering en eventuele nazorg uit te voeren –

waarvoor hij financiële zekerheden moet stellen.

36. Aangaande deze bijkomende verplichtingen m.b.t. risicogronden zijn er geen redactionele

implicaties voor de compromis voorgeschreven. In de authentieke akte daarentegen moet de

notaris vermelden dat alle voorschriften m.b.t. de overdracht van risicogronden nageleefd

werden (artikel 117 van het Bodemdecreet).

Het gegeven dat er geen uitdrukkelijke verplichtingen zijn opgelegd m.b.t. de redactie van de

verkoopscompromis (of de belofte) neemt niet weg dat de bijkomende verplichtingen bij de

overdracht van risicogronden moeten worden nageleefd, dit – zoals hierna wordt aangestipt –

op straffe van nietigheid. In die optiek zal het toch opnemen in de onderhandse verkoopsakte

van een verklaring dat de vereiste formaliteiten werden nageleefd niettemin meer dan

aangewezen willen partijen achteraf discussie vermijden87

.

Herinnerd zij er in elk geval aan dat ook de overdracht van risicogrond onderworpen is aan de

verplichtingen opgelegd bij alle overdrachten van gronden, zodat de compromis m.b.t. de

overdracht van een risicogrond in elk geval de inhoud van het bodemattest moet vermelden.


37. Tot 1 mei 2009 stelde artikel 173 §1, 2° van het Bodemdecreet dat de persoon die de

verplichting tot het aanvragen van een bodemattest en de mededeling van de inhoud ervan aan

de verwerver voor het sluiten van de overeenkomst niet naleefde strafbaar was met een

gevangenisstraf van één maand tot vijf jaar en/of met een geldboete van 550 euro tot 55

miljoen euro. Vanaf 1 mei 2009 en tot op heden is de niet-naleving van bedoelde bepalingen

niet langer een milieumisdrijf maar een niet-strafrechtelijke milieu-inbreuk onderworpen aan

een exclusieve bestuurlijke geldboete van maximaal 50.000 euro (x 5.5)88

.

De niet-naleving van de verplichting om een oriënterend bodemonderzoek uit te oefenen is

een misdrijf waarop de strafsancties en bestuurlijke sancties van het Decreet van 5 april 1995

houdende algemene bepalingen inzak milieurecht van toepassing zijn.

86

De OVAM heeft zestig dagen de tijd om te beslissen. 87

Voor een model, zie C. DE WULF, ”Het nieuwe Bodemdecreet en de notariële praktijk”, T. Not. 2008,

bijzonder nummer, 74. 88

Artikel 173 Bodemdecreet iuncto Titel XVI van het decreet van 5 april 1995 houdende algemene bepalingen

inzake milieubeleid (B.S. 3 juni 1995), ingevoerd door het Milieuhandhavingsdecreet van 21 december 2007,

B.S. 29 februari 2008; Artikel 4 en Bijlage III van het Besluit van de Vlaamse Regering van 12 december 2008

tot uitvoering van Titel XVI van het decreet van 5 april 1995 houdende algemene bepalingen inzake

milieubeleid, B.S. 10 februari 2009.

24

Het niet naleven van de andere bepalingen (meldingsplicht, plicht van de notaris om in de

akte te bevestigen dat de voorschriften m.b.t. de risicogronden werden nageleefd) vormt sinds

1 mei 2009 evenzeer nog slechts een milieu-inbreuk waarop louter bestuurlijke sancties van

toepassing zijn89

.

38. Op burgerrechtelijk vlak is daarnaast bij gebrek aan bodemattest voor de koper expliciet in

de mogelijkheid voorzien om de nietigheid van de overeenkomst vorderen.


, waarin aanvankelijk van absolute

nietigheid gewag werd gemaakt, blijkt dat, behalve de motivatie dat de onwetende

verwerver moet worden gewaarschuwd voor mogelijke zware saneringsverplichtingen,

hiervoor geen specifieke (bijkomende) verantwoording werd opgegeven.

In de voorloper van het Bodemdecreet, het Bodemsaneringsdecreet, werd ook aan de OVAM

deze mogelijkheid geboden om de nietigheid te vorderen, niet alleen i.v.m. de verplichtingen

m.b.t. overdracht van risicoronden, maar ook m.b.t. overdracht van niet-risicogronden.

Ratio legis: uit de parlementaire voorbereiding van destijds blijkt dat dit het resultaat

was van een aangenomen91

amendement92

waarbij geoordeeld werd dat de absolute

nietigheid zoals voorzien in het ontwerp “te zwaar” was en “bij allerlei transacties tot

jarenlange rechtsonzekerheid leiden” zou. Vervolgens wordt bevestigd dat de sanctie

bedoeld is om ook de belangen van de maatschappij (naast die van de koper) te

beschermen, zodat “[…] de sanctie van de relatieve nietigheid op vordering van de

verwerver of OVAM [volstaat]”. Dit is een merkwaardige redenering nu het – hier

uitdrukkelijk bevestigde – in het geding zijn van maatschappelijke belangen veeleer tot

absolute dan louter relatieve nietigheid doet besluiten93

. De aanduiding van de OVAM

als gerechtigde om de nietigheidsvordering in te stellen onderstreept dit zelfs nog.

Deze mogelijkheid voor de OVAM werd in het Bodemdecreet vervangen door de bepaling dat

de overdracht niet tegenstelbaar zal zijn aan de OVAM, zij het enkel voor wat betreft de

overdrachten van risicogronden. In de lijn van de parlementaire voorbereiding94

wordt in de

doctrine95

aangenomen dat dit in concreto betekent dat de OVAM niet enkel de nieuwe

eigenaar maar ook de overdrager nog kan aanspreken uit hoofde van zijn saneringsplichten.

89

Artikel 173 Bodemdecreet iuncto Titel XVI van het decreet van 5 april 1995 houdende algemene bepalingen

inzake milieubeleid (B.S. 3 juni 1995), ingevoerd door het Milieuhandhavingsdecreet van 21 december 2007,

B.S. 29 februari 2008; Artikel 4 en Bijlage III van het Besluit van de Vlaamse Regering van 12 december 2008

tot uitvoering van Titel XVI van het decreet van 5 april 1995 houdende algemene bepalingen inzake

milieubeleid, B.S. 10 februari 2009. 90

Parl.St. Vl. Parl. 1993-1994, nr . 587/1, 37. 91

Parl.St. Vl. Parl. 1993-1994, nr . 587/10, 48. 92

Van de heren Van Looy, Timmermans en Capoen, zie Parl.St. Vl. Parl. 1993-1994, nr . 587/8, 3. 93

Meer hierover hierna in afdeling 3. Ook uit de parlementaire voorbereiding van de het Bodemdecreet blijkt dat

nog steeds het algemene belang (“bescherming van mens en milieu”), naast het belang van de koper, wordt

weerhouden: zie Parl..St. Vl. Parl. 2005-2006, nr . 867/1, 56 en nogmaals in Parl. St. Vl. Parl. 2005-2006, nr.

867/61, 61. 94

Parl. St. Vl. Parl. 2005-06, nr. 867/1, 61. 95

G. VAN HOORICK, “Notarieel administratief recht: bodemsanering”, in X. (ed.), Rechtskroniek van het

Notariaat, Deel 14, Brugge, Die Keure, 2009, 50-51; T. MALFAIT, “Nietige koopovereenkomst wegens

ontbrekend bodemattest, N.J.W. 2009, afl. 202, 389.

25

Ratio legis : uit de parlementaire voorbereiding van het Bodemdecreet96

blijkt dat deze

decreetwijziging gemotiveerd werd door de vaststelling dat de (zelden uitgeoefende)

nietigheidsvordering97

in hoofde van de OVAM niet het gewenste effect had als

instrument om naleving van de bijzondere overdrachtsregeling te garanderen en

daarom beter vervangen werd door de nu voorziene niet-tegenstelbaarheid.

De stelling dat de verzaking aan de nietigheidsvordering niet belet dat de OVAM o.g.v. artikel

116 §3 van het Bodemdecreet de overdrager nog kan aanspreken op zijn saneringsplichten98

is

vreemd te noemen. Immers, voorwaarde sine qua non voor bevestiging van de nietigheid is

dat er eerst toch nog aan de verplichtingen m.b.t. het bodemdecreet, waaronder uiteraard de

saneringsplicht zelf, werd tegemoetgekomen. Wanneer aan de nietigheidsvordering wordt

verzaakt nadat de vereiste formaliteiten alsnog werden nageleefd, waarom zou de OVAM de

overdrager dan nog willen aanspreken…? Verfijning van dit wetsartikel lijkt dan ook

aangewezen, en wel in de zin van de gelijkaardige bepaling uit het Bosdecreet99

, namelijk dat

de niet-tegenstelbaarheid eindigt van zodra de OVAM, eenmaal kennis gegeven van de

voltooiing van de saneringswerken, attesteert dat de bodemsaneringsnormen niet langer zijn

bedreigd. Slechts tot aan dit moment heeft m.i. de sanctie van de niet-tegenstelbaarheid

immers zin, nadien niet meer vermits de OVAM alsdan haar belang om de overdrager (maar

ook de nieuwe eigenaar) omtrent zijn saneringsplicht te interpelleren, heeft verloren.

39. Sinds de wijziging van het Bodemsaneringsdecreet bij decreet van 26 mei 1998100

en sinds

het Bodemdecreet, kan evenwel, bij de overdracht van niet-risicogronden zowel als van

risicogronden, aan de nietigheidvordering worden verzaakt.

Twee voorwaarden dienen hiertoe te zijn vervuld: enerzijds moet de verwerver in het bezit

zijn gesteld van het meest recent afgeleverde bodemattest of van een bodemattest waarvan de

inhoud identiek is aan de inhoud van het meest recent afgeleverde bodemattest (artikel 116 §1

aanhef Bodemdecreet m.b.t. alle gronden) of moeten de voorschriften m.b.t. risicogronden

zijn alsnog zijn nageleefd (artikel 116 §2 aanhef Bodemdecreet), anderzijds moet de

verwerver zijn verzaking aan de nietigheidsvordering uitdrukkelijk in de authentieke akte

laten vaststellen (artikelen 116 §1, 2° en 116 §2, 2° Bodemdecreet).

Ratio legis: wat de risicogronden betreft, blijkt uit de verantwoording voor het

amendement dat de insteek voor de mogelijkheid van de verwerver om te verzaken –

dit “uiteraard op voorwaarde dat de situatie na de overdracht alsnog geregulariseerd

wordt” – luidt dat nu ook bij dit type gronden ervoor kan gezorgd worden dat de

rechtsonzekerheid die bestaat omtrent de deugdelijkheid van de titel van de op de

grond in kwestie gevestigde zakelijke zekerheidsrechten, kan worden weggenomen 101

.

96

Parl.St. Vl. Parl. 2005-2006, nr . 867/1, 67. 97

MALFAIT vat de kritiek op de voor de OVAM openstaande nietigheidsvordering (bij niet-risicogronden)

treffend samen – zie T. MALFAIT, “Nietige koopovereenkomst wegens ontbrekend bodemattest, N.J.W. 2009,

afl. 202, 389. 98

Wil men hier onderuit komen, dan zal men volgens VAN HOORICK tot vrijwillige, minnelijke ontbinding

van de verkoopscompromis moeten overgegaan, gevolgd door de redactie van een onderhandse overeenkomst –

zie G. VAN HOORICK, “Notarieel administratief recht: bodemsanering”, in X. (ed.), Rechtskroniek van het

Notariaat, Deel 14, Brugge, Die Keure, 2009, 51 met verwijzing naar DEWULF. 99

Zie hierna, randnummer 46. 100

B.S. 25 juli 1998. 101

Parl.St. Vl. Parl. 2005-2006, nr. 867/6, 3.

26

Voor de eerder al bestaande mogelijkheid om aan de nietigheid te verzaken m.b.t. de

overdracht van „gronden in het algemeen‟ (= niet-risicogronden), blijkt niet meteen

een specifieke motivatie uit de parlementaire voorbereiding102

.

Merkwaardig trouwens om vaststellen is dat artikel 116 §1 van het Bodemdecreet de

overhandiging van het bodemattest vereist, waar dit niet noodzakelijk is om tegemoet te

komen aan de bepalingen van artikel 101 van het Bodemdecreet, waarin enkel vooropgesteld

wordt dat de inhoud van het attest aan de verwerver moet worden meegedeeld… Met het oog

op een meer coherente regelgeving ter zake ware het dan ook wenselijk dat in artikel 101 van

het Bodemdecreet uitdrukkelijk werd ingeschreven dat de inhoud van het bodemattest niet

alleen moet worden medegedeeld aan de (geïnteresseerde) verwerver, maar dat dit document

of een voor eensluidend verklaarde kopie hem ook daadwerkelijk moet worden overhandigd.

40. In dit verband kan nog worden aangestipt dat uiterst recent nog het Hof van Cassatie103

heeft bevestigd dat verzaking buiten de vorm voorzien in het decreet geenszins uitgesloten is

– op die manier (voorlopig?) een einde stellend aan discussie in de rechtsleer ter zake104

.

§ 4. Bosbeheer

1) Algemeen

41. Ook het Bosdecreet105

bevat uitdrukkelijke verplichtingen die moeten nageleefd wanneer

een bos het voorwerp uitmaakt van een vastgoedtransactie, zonder dat dit het verplicht op

schrift stellen van een onderhandse verkoopsovereenkomst met zich meebrengt.

Deze verplichtingen, opgenomen in het – laatst bij decreet van 19 mei 2006106

grondig

gewijzigde – artikel 91 van het Bosdecreet, gelden enkel wanneer er bij de vastgoedtransactie

sprake is van een bos (of een met bos gelijkgestelde oppervlakte). Onder „bossen‟ worden

blijkens artikel 3 §1 van het Bosdecreet “grondoppervlakten waarvan de bomen en de

houtachtige struikvegetaties het belangrijkste bestanddeel uitmaken, waartoe een eigen fauna

en flora behoren en die één of meer functies vervullen”verstaan107

.


42. Enerzijds is de overdrager, ook al heeft hij het beheer over het bos tijdelijk overgedragen

of belast met zakelijke rechten, gehouden de koper “voor het sluiten van de overeenkomst”108

102

Parl.St. Vl. Parl. 1997-19984, nr. 943/1, 8. 103

Cass. 25 maart 2011, T.M.R. 2011, afl. 4, 413. 104

Voor overzichten, zie T. MALFAIT, “Nietige koopovereenkomst wegens ontbrekend bodemattest, N.J.W.

2009, afl. 202, p. 391; A. LEMMERLING, “Het laattijdig blanco bodemattest: een vrijbrief voor de misnoegde

koper?”, Not.Fisc.M. 2011, afl. 2, 56, voetnoot 1. 105

Bosdecreet van 13 juni 1990, B.S. 28 september 1990. 106

Decreet van 19 mei 2006 houdende diverse bepalingen inzake leefmilieu en energie, B.S. 20 juni 2006. 107

Zie voor een nadere toelichting van de begrippen „bos‟ en „met bos gelijkgestelde gebieden‟ zie G. VAN

HOORICK, Handboek notarieel bestuursrecht, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2006, 430-433. Zie ook A. VAN

DEN BOSSCHE, “Hoe kent men het bos?”, Not. Fisc. M. 2007, afl. 2, 58-65. 108

Uit de parlementaire voorbereiding blijkt dat het onmiskenbaar om de compromis gaat; verwezen kan worden

naar de motivering bij §5 van het bij amendement voorgestelde gewijzigde artikel 91 waar expliciet melding

gemaakt wordt van de “koopovereenkomst (compromis)” – Parl. St. Vl. Parl. 2005-2006, nr. 745/6, 6.

27

op de hoogte te brengen van de verplichtingen die op het goed rusten krachtens het

Bosdecreet en zijn uitvoeringsbesluiten (artikel 91 §2 van het Bosdecreet).

Het decreet schrijft geen verplichte schriftelijke bevestiging van de nakoming van deze plicht

in de verkoopscompromis voor, net zomin als enige verplichte aanhechting aan de compromis

van relevante stukken. Zie wat dit laatste betreft evenwel verder –randnummer 43.


blijkt dat de informatieplicht gezien

moet worden als een aanvulling op de gemeenrechtelijke informatieplicht. Bedoeling

is in elk geval dat de overnemer van het beheer van het bos zou weten welke rechten

en plichten op hem gaan rusten.

43. Anderzijds legt artikel 91 §3 van het Bosdecreet bijkomende verplichtingen op aan de

notaris, zij het enkel bij het verlijden van de authentieke verkoopakte, die deels terugkoppelen

naar de fase (voorafgaand aan het sluiten) van de verkoopscompromis.

Vooreerst neemt hij in de akte, in een aparte rubriek “Bosdecreet”, de verklaring op erewoord

op waarin de overdrager bevestigt dat hij voor het sluiten van de overeenkomst zijn in artikel

91 §2 Bosdecreet bepaalde informatieplicht is nagekomen en, in voorkomend geval, de

nodige stukken (bosbeheerplan) heeft overgedragen. Doordat in § 3 plots sprake is van „het

overdragen van de nodige stukken‟ waar in § 2 hierover met geen woord wordt gerept, valt uit

de regelgeving niet eenduidig af te leiden dat het overdragen van dienstige stukken n.a.v. het

opstellen van de compromis reeds noodzakelijk is. Het lijkt dan ook aangewezen dat de plicht

om „de nodige stukken‟ over te dragen uitdrukkelijk wordt bijgeschreven in artikel 91 §2 van

het Bosdecreet. Op die manier wordt niet alleen meer rechtszekerheid bereikt maar ook een

grotere rechtsbescherming voor de verwerver. Meteen zou er ook voor geopteerd kunnen

worden om de verplichting om in de akte te attesteren dat alle bij artikel 91 §2 van het

Bodemdecreet vermelde informatie is uitgewisseld – verplichting die artikel 91 §3 van het

Bosdecreet nu dus al aan de notaris die de authentieke akte verlijdt, oplegt – alsook dat alle

dienstige stukken werden overhandigd, door te trekken naar de voorafgaande fase van de

compromis, ongeacht de opsteller ervan.

De notariële verplichting, ingevoerd bij de decreetwijziging van mei 1999110

, om in de akte de

plichten die voortvloeien uit de artikelen 13,16, 22, tot en met 25, 43, 81, 85, 87, 88, 90bis,

105 en 107 van het Bosdecreet (alsook van de uitvoeringsbesluiten) op te nemen, is sinds de

decreetwijziging van 19 mei 2006 niet meer weerhouden. Wel nog dienen het voorhanden zijn

van een bosbeheerplan en de referentiegegevens te worden vermeld (artikel 91§3) en moet de

instrumenterende ambtenaar uiterlijk zestig dagen na het verlijden van de akte aan het

„Bosbeheer‟ attesteren dat ingevolgde de overdracht van het bos een wijziging in het beheer is

ingetreden, met opgave van de identiteit van de nieuwe en de voormalige bosbeheerder alsook

van een omschrijving van het betreffend onroerend goed (artikel 91 §4 Bosdecreet).

Ratio legis: het weglaten van deze verplichting wordt in de parlementaire

voorbereiding111

gemotiveerd door eerder pragmatische redenen, nl. enerzijds het feit

dat de expliciete opname van de verplichtingen voortvloeiend uit het Bosdecreet een

storm van informatievragen tot gevolg had die onverwerkbaar bleek door „Bos en

109

Parl. St. Vl. Parl. 2005-2006, nr. 745/6, 5. 110

Zie artikel 60 van het Decreet van 18 mei 1999 houdende wijziging van het bosdecreet van 13 juni 1990, B.S.

23 juli 1999. 111

Parl. St. Vl. Parl. 2005-2006, nr. 745/6, 6.

28

Groen‟ (gelet op haar beperkte personeelsbezetting); anderzijds doordat ook controle

van de aktes achteraf om dezelfde reden niet werkbaar geacht werd.

Van de opname van de aparte rubriek “Bosdecreet”, met hierin dus de verklaring op

eer en desgevallend de vermelding van het voorhanden zijn van het bosbeheersplan en

de referentiegegevens ervan, wordt verwacht dat zij zekerheid biedt over het nakomen

van de informatieverplichtingen door de overdrager.

Het werken met een attest in plaats van een kopie van de akte werd voorgestaan omdat

dit goedkoper zou uitvallen en de gegevensverwerking door Bosbeheer zou

vergemakkelijken.

44. Vermeldenswaard is daarnaast ook nog de in artikel 13bis Bosdecreet ingeschreven plicht

van de verkoper om, volgens VAN HOORICK112

ook bij de verkoopscompromis al, “in de

akte van overdracht” de koper in te lichten, met verwijzing naar dit artikel, over de door hem

genoten vrijstelling van successierecht (of recht van overgang).

Deze vrijstelling wordt immers beschouwd als een subsidie die moet worden terugbetaald

indien de in het tweede lid van hetzelfde artikel bepaalde voorwaarden113

niet worden

nageleefd.


45. Omtrent de verplichtingen die nageleefd moeten worden o.g.v. artikel 13bis, lid 4 van het

Bosdecreet m.b.t. de vrijstelling van successierechten (of rechten van overgang) zijn geen

uitdrukkelijke sancties bepaald.

46. Anders is het voor de informatieplicht van artikel 92 §2 Bosdecreet: indien de overdrager

deze niet nakomt blijft hij gehouden tot zijn uit het Bosdecreet (inclusief uitvoeringsbesluiten)

voortvloeiende verplichtingen (artikel 91 §5, lid 1 Bosdecreet). De overdracht van het bos of

het ermee gelijkgestelde onroerend goed, en de, ingevolge artikel 91 §1 Bosdecreet, er

normalerwijze mee gepaard gaande overdracht van het bosbeheer is m.a.w. niet tegenstelbaar

aan „Bosbeheer‟. In een uitdrukkelijke nietigheidssanctie t.a.v. de verkoopscompromis en/of

de authentieke akte is niet voorzien.

Anders dan ten aanzien van OVAM in geval van gebrekkige overdracht van risicogronden, is

hier uitdrukkelijk voorgeschreven dat deze niet-tegenstelbaarheid niet langer geldt indien voor

het verlijden van de authentieke akte de verwerver toch nog op de hoogte gebracht werd van

de verlichtingen rustend op het goed krachtens het Bodemdecreet en zijn uitvoeringsbesluiten.

Ratio legis: blijkens de parlementaire voorbereiding114

werd met het voorzien van de

mogelijkheid om de niet-tegenstelbaarheid uit te schakelen door het voorafgaand aan

het verlijden van de akte alsnog vervullen van de informatieplichten, uiting gegeven

aan de wens van de decreetgever dat deze sanctie niet meer zou mogen spelen wanneer

de informatie niet bij of voor het afsluiten van de verkoopscompromis werd verstrekt

maar toch nog voor het verlijden van de authentieke akte.

112

G. VAN HOORICK, Handboek notarieel bestuursrecht, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2006, 452. 113

Het betreft het behoud van de goederen van hun aard van „bos‟, het blijven voldoen aan de voorwaarden

gesteld in het Wetboek van Successierechten en het beheren conform het goedgekeurde bosbeheerplan. 114

Parl. St. Vl. Parl. 2005-2006, nr. 745/6, 6.

29

Niet meer uitdrukkelijk opgenomen in het Bosdecreet is dus de mogelijkheid om de nietigheid

te vorderen van de overdracht die geschiedde in strijd met de verplichtingen van dit decreet.

Hiermee werd de decreetwijziging van 18 mei 1999 ongedaan gemaakt, waarbij niet alleen de

verwerver maar zelfs „Bosbeheer‟ de nietigheid “van de overdracht” kon vorderen wanneer

niet was voldaan aan de verplichtingen uit het toenmalige artikel 91 van het Bosdecreet.

Ratio legis: de parlementaire voorbereiding115

leert dat de nietigheidssancties, ook

door de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat, als onnodig en zelfs

disproportioneel werden bevonden, zeker de nieuw ingevoerde niet-tegenstelbaarheid

de doelstelling van informatieverschaffing ook afdoende zou verzekeren.

§ 5. Postinterventie

1) Algemeen

47. Het „postinterventiedossier‟ (PID) is een dossier dat m.b.t. een bouwwerk (of groep van

bouwwerken) de voor veiligheid en gezondheid nuttige elementen bevat waarmee rekening

moet worden gehouden bij eventuele latere werkzaamheden. Het is het als het ware het

onderhoudsboekje van het bouwwerk, dat o.m. de plannen van het gebouw en de

aanpassingen zal bevatten, alsook de ligging aangeeft van leidingen, rioleringen, aansluitingen

e.d.m., de opgave bevat van de gebruikte materialen, de montagevoorschriften van specifieke

installaties, enz.

Het postinterventiedossier, waarvan de redactie slechts verplicht is wanneer met aannemers

wordt gebouwd en dus niet als een particulier zelf alles bouwt116

, werd ingevoerd bij het

Koninklijk Besluit van 25 januari 2001 betreffende de tijdelijke en mobiele werkplaatsen

bedoelde werken117

, en is van toepassing op werken uitgevoerd na 1 mei 2001118

.


48. Artikel 48 – en artikel 49bis voor wat de (groepen van) bouwwerken betreft waarop de

gedwongen mede-eigendom van toepassing is – van het K.B. van 25 januari 2001 legt de

overdrager van het bouwwerk de plicht op om het postinterventiedossier te overhandigen aan

de nieuwe eigenaar119

, wel “bij elke […] overdracht”.

Onder de nogal algemene omschrijving “bij elke [..] overdracht” kan m.i. ofwel het moment

begrepen worden waarop wilsovereenstemming over de koopverkoopovereenkomst wordt

bereikt, ofwel het moment waarop de eigendom van het betrokken onroerend goed effectief

overgaat. Afhankelijk van het gekozen aanknopingspunt moet het postinterventiedossier reeds

bij de verkoopscompromis dan wel pas bij het verlijden van de authentieke akte overdragen

worden.

115

Parl. St. Vl. Parl. 2005-2006, nr. 745/6, 6. 116

J. HULSBOSCH, “Het postinterventiedossier in de notariële praktijk”, T.V.V. 2008, afl. 2, 83-95. 117

B.S. 7 februari 2001; gewijzigd bij K.B. van 22 maart 2006, B.S. 2 april 2006 waarbij ook m.b.t. bouwwerken

in mede-eigendom het PID werd ingevoerd (nieuw artikel 36bis). 118

Wanneer de werken evenwel werden aangevat voor deze datum én nog niet waren afgerond op 27 januari

2005, dan dient er, ingevolge het K.B. van 19 januari 2005 (B.S. 27 januari 2007), voor de werken van na 27

januari 2005 toch nog een postinterventiedossier te worden opgesteld. 119

Het PID m.b.t. de gemene delen bij gedwongen mede-eigendom mag ook bij de syndicus gedeponeerd

worden, waar het dan (kosteloos) ter inzage ligt van iedere belanghebbende. Dit is evenwel geen verplichting.

30

In beginsel vallen wilsovereenstemming over de vastgoedtransactie enerzijds en overdracht

van de eigendom (met inbegrip van het risico) anderzijds samen120

. In de praktijk wordt bij de

meeste vastgoedtransacties gebruik gemaakt van de mogelijkheid om de eigendomsoverdracht

uit te stellen tot op het moment waarop de authentieke akte wordt verleden. Wanneer deze

laatste praktijk niet wordt toegepast, dient het postinterventiedossier dus in elk geval reeds ter

gelegenheid van het opstellen van de verkoopscompromis te worden overhandigd.

Hoewel de verplichting om het PID ter beschikking te stellen tot de leveringsplicht van de

verkoper gerekend wordt en het maar dient overdragen te worden bij het uitvoeren van de

overeenkomst121

, bij het verlijden van de authentieke akte, valt niet goed in te zien waarom de

geïnteresseerde koper niet van meet af aan gerechtigd zou zijn op de informatie die het PID

bevat – ook al is zij voor hem misschien niet onmiddellijk relevant noch van doorslaggevend

belang om tot wilsovereenstemming m.b.t. de koop te komen. Waarom de verwerver deze

informatie pas op het einde van de rit doen toekomen? Het verdient m.i. dan ook aanbeveling

om er de voorkeur aan te geven om reeds n.a.v. het sluiten van de compromis (of belofte tot

vastgoedtransactie) de overdracht van het PID verplicht te stellen, op voorwaarde uiteraard

dat dit (al) in het bezit van de overdrager is. Meteen zou op die manier ook de huidige

onduidelijkheid in de regelgeving kunnen worden weggewerkt.

Volledigheidshalve dient in dit verband inderdaad opgemerkt dat bij een verkoop op plan de

overdragende partij het PID niet reeds ter gelegenheid van de compromis kan bezorgen aan de

nieuwe eigenaar; dit dient pas te geschieden zodra de voorlopige oplevering is gebeurd, of op

het moment dat het bouwwerk als opgeleverd kan worden beschouwd.

49. De verplichting van artikel 48 van het K.B. leidt er de lege lata in elk geval niet toe dat

een op schrift gestelde onderhandse verkoopsovereenkomst dient te worden voorzien waarin

de overhandiging van het PID wordt bevestigd. Immers, melding van de overhandiging van

het postinterventiedossier dient slechts te geschieden “in de akte die de overdracht bevestigt”,

d.i. de authentieke akte.

Aansluitend bij wat in het vorige randnummer aangaande het overhandigen van het PID werd

gesuggereerd, zou in de hypothese van een verplichte overhandiging bij de compromis

tegelijk kunnen worden voorzien in het opleggen van een verplichte attestering hiervan in de

compromis (of desgevallend de belofte tot vastgoedtransactie).


50. Een uitdrukkelijke sanctie, strafrechtelijk, administratiefrechtelijk of louter

privaatrechtelijk, is bij niet-naleving van de verplichting tot overhandiging in het K.B. niet

voorzien, evenmin voor de verplichte vermelding van één en ander in de authentieke akte.

Op het niet aanstellen van een veiligheidscoördinator en het niet aanmaken van een

postinterventiedossier staan daarentegen wel strafsancties – artikelen 16 en 21 van de

Welzijnswet van 4 augustus 1996122

.

120

Eigendomsoverdracht is inherent aan koopverkoop, Cass. 27 oktober 1977, Arr. Cass. 1978, 269. 121

L. VOET, A. KEIRSE, “Hoe de koop van een woning te reguleren; zeker weten ?!”, T.P.R. 2011, afl. 2, 208,

voetnoot 33. 122

Wet betreffende het welzijn van de werknemers bij de uitvoering van hun werk, B.S. 18 september 1996.

31

§ 6. Laagspanningsinstallaties bij wooneenheden

1) Algemeen

51. Ook m.b.t. bepaalde laagspanningsinstallaties in wooneenheden heeft de wetgever

regulerend opgetreden en verplichtingen opgelegd wanneer deze wooneenheden het voorwerp

uitmaken van een overdracht. De regeling is ingevoerd bij Koninklijk Besluit van 25 juni

2008 dat verwijst naar het Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties (hierna

AREI)123

.

Net zoals m.b.t. het postinterventiedossier reiken de wettelijke voorschriften niet zover dat zij

resulteren in het verplicht op schrift stellen van een onderhandse verkoopsovereenkomst.


52. Artikel 276bis van het AREI schrijft voor dat “bij de verkoop” van een wooneenheid die

onder het toepassingsgebied van deze reglementaire bepaling valt124

de verkoper verplicht is

een controleonderzoek van oude elektrische installaties te laten uitvoeren wanneer deze sedert

1 oktober 1981 geen belangrijke wijzigingen of aanzienlijke uitbreidingen hebben ondergaan,

dan wel wanneer zij die wel hebben ondergaan maar waarvan het gedeelte dat dateert van

voor 1 oktober 1981 nog niet het voorwerp heeft uitgemaakt van een controleonderzoek.

Hierbij dient indachtig gehouden te worden dat het keuringsattest dat resulteert uit een gunstig

controleonderzoek slechts 25 jaar geldig is, zodat voor sommige installaties uit de jaren 1980

intussen een nieuwe keuring noodzakelijk zal zijn.

Een bepaling m.b.t. het overhandigen van het controleverslag n.a.v. de verkoopscompromis

ontbreekt ook hier. Een verplicht op schrift gestelde onderhandse verkoopsovereenkomst

wordt door artikel 276bis van het AREI dan ook niet opgelegd. Wel moet in de authentieke

akte de datum van het proces-verbaal van het controleonderzoek van de elektrische installatie

en het feit van de overhandiging ervan aan de verwerver worden vermeld.

Aangaande de authentieke akte bestaan overigens nog bijkomende verplichtingen zoals de

plicht voor de verkoper om in de akte doen vermelden dat de koper de Algemene Directie

Energie, Afdeling Infrastructuur schriftelijk moet informeren wanneer de koper het gebouw

volledig zou afbreken of de elektrische installatie volledig zou renoveren, in welk geval een

controleonderzoek nutteloos is – wat evenzeer moet worden vermeld. Anderzijds moet de

verkoper, wanneer het controleonderzoek negatief uitviel, in de akte de verplichting voor de

koper doen opnemen om zijn identiteit en de datum van de akte van verkoop schriftelijk mee

te delen aan het erkende organisme dat de controle uitvoerde, waarna de koper achttien

maanden de tijd heeft vanaf de verkoopakte om alsnog een gunstig controleverslag te

bekomen.

123

K.B. van 25 juni 2008 tot wijziging van het Koninklijk Besluit van 10 maart 1981 waarbij het Algemeen

Reglement op de Elektrische Installaties voor de huishoudelijke installaties en sommige lijnen van transport en

verdeling van elektrische energie bindend wordt verklaard, tot wijziging van artikel 276 van het Algemeen

Reglement op de Elektrische Installaties en tot invoeging van een artikel 276bis in het Algemeen Reglement op

de Elektrische Installaties, B.S. 30 juni 2008. 124

Bottomline is dat de wooneenheid familiale huisvesting moet voorzien, inclusief dus tweede verblijven en

studentenkamers Bepaalde gebouwen worden niet als „wooneenheid‟ beschouwd, bijv. kloosters en rusthuizen.

32

53. Onder de preciezer gekunde omschrijving “bij de verkoop” moet m.i. het moment van tot

stand komen van de wilsovereenstemming over de koopverkoopovereenkomst begrepen

worden, zodat reeds ter gelegenheid hiervan, en dus zelfs nog voor de verkoopscompromis is

opgesteld deze verplichting moet zijn nageleefd. Het feit dat de eigendomsoverdracht zou

worden uitgesteld tot op het moment van het verlijden van de authentieke akte lijkt in deze

dan ook irrelevant. Een ondubbelzinnig uitsluitsel omtrent het moment van overhandigen lijkt

artikel 276bis AREI evenwel niet te bieden.

Hoewel de koper ook zelf gehouden is zich te vergewissen van de toestand van het goed, met

inbegrip van de aanwezige elektrische installatie125

, en ook al zal het visuele nazicht hiervan

al in grote lijnen de vetustiteit van een ander reveleren, toch is niet elke koper onderlegd

genoeg om zich prima facie een sluitend oordeel te vormen van de conformiteit van de

elektrische laagspanningsinstallatie. Bovendien valt ook hier niet goed in te zien waarom de

potentiële verwerver niet van in den beginne met de informatie uit het controleverslag zou

mogen (moeten) geconfronteerd worden. Ofschoon de staat van de elektrische installatie ook

hier allicht voor de koper geen doorslaggevende reden zal vormen om al dan niet af te zien

van de transactie, heeft de vervanging van een niet-conforme installatie al gauw een

kostenplaatje van enkele duizenden euro. Evenmin strookt het met de leveringsplicht van de

verkoper dat de koper zich op kosten zou moeten jagen door voorafgaand zelf een expert op te

trommelen teneinde inzicht te krijgen in de precieze toestand van de laagspanningsinstallatie.

Het komt dan ook niet meer dan correct voor dat de koper al over deze informatie zou

beschikken nog voor hij met de verkoper wilsovereenstemming bereikt over voorwerp en in

het bijzonder de prijs van de koopverkoop.

Andermaal verdient het m.i. dus aanbeveling dat er de voorkeur aan gegeven om reeds n.a.v.

het sluiten van de compromis (of belofte tot vastgoedtransactie) de overdracht van het

controleverslag van de elektrische laagspanningsinstallatie verplicht te stellen, gekoppeld aan

de verplichte bevestiging hiervan in het onderhandse document. Opnieuw zou op die manier

ook een wat al te vage regelgeving uitgeklaard kunnen worden.

Omdat het opzet van de regelgeving er niet in bestaat de koper te informeren maar enkel en

alleen het conformiseren van de elektrische installatie beoogt126

, moet geen controleverslag

worden overhandigd voor recente installaties, noch voor oudere installaties die gecontroleerd

werden bij een eerdere verkoop sinds de inwerkingtreding van het K.B. van 25 juni 2008 (per

1 juli 2008). Wel zal de verkoper hier o.g.v. van zijn algemene leveringsplicht gehouden zijn

dit controleverslag tijdig aan de koper te bezorgen, al speelt de contractuele vrijheid hier ten

volle en zouden partijen kunnen overeenkomen van de overhandiging van het controleverslag

af te zien127

.


54. Een straf- of burgerrechtelijke sanctie bij de niet-naleving van de plicht tot overhandiging

van verslag van het controleonderzoek is niet uitdrukkelijk bepaald, evenmin als op m.b.t. de

verplichte vermelding van een en ander in de authentieke akte.

125

M. VAN MOLLE, “Le contrôle des installations électriques: prescriptions réglementaires et relations

contractuelles”, R.P.I. 2012, afl. 2, 189. 126

M. VAN MOLLE, “Le contrôle des installations électriques: prescriptions réglementaires et relations

contractuelles”, R.P.I. 2012, afl. 2, 189. 127

VAN MOLLE ziet hier echter het nut niet van in – zie M. VAN MOLLE, “Le contrôle des installations

électriques: prescriptions réglementaires et relations contractuelles”, R.P.I. 2012, afl. 2, 193.

33

Strafsancties zijn wel voorzien bij afwezigheid zonder meer van het keuringsattest. Aldus

riskeert degene die gehouden is om over dergelijk attest te beschikken bij ontstentenis hiervan

een gevangenisstraf van één tot acht dagen en/of een geldboete van 25 tot 1000 euro, bij

verzachtende omstandigheden verminderbaar tot minimaal vijf euro128

.

§ 7. Energieprestaties van residentiële en niet-residentiële gebouwen

1) Algemeen

55. In uitvoering van de artikelen 11.2.1 en 11.2.2 van het Energiedecreet van 8 mei 2009129

legde de Vlaamse regering in 2010 bij uitvoeringsbesluit130

voor residentiële zowel als voor

niet-residentiële gebouwen verplichtingen m.b.t. energieprestatiecertificaten (EPC) op aan de

verkoper, resulterend in de verplichte opname van vermeldingen dienaangaande in de

onderhandse verkoopsovereenkomst. Eerder al, sinds 1 januari 2009, bestonden gelijkaardige,

niet-uitdrukkelijk gesanctioneerde verplichtingen o.g.v. het Besluit van de Vlaamse regering

van 11 januari 2008131

, genomen in uitvoering van onder andere het REG-Decreet van 2 april

2004, het EPB-Decreet van 22 december 2006 en de Europese Energieprestatierichtlijn van 16

december 2002, zij het enkel voor residentiële gebouwen.

Energieprestatiecertificaten, die tien jaar geldig blijven, informeren de eigenaar en via hem

ook de kandidaat-koper of kandidaat-huurder over de energieprestatie (energiezuinigheid en

milieuvriendelijkheid) van het gebouw aan de hand van een EPC kengetal (afgebeeld op een

kleurenbalk). De energieprestatie, uitgedrukt in een „energiescore‟, houdt geen rekening met

verbruiksgegevens maar komt tot stand door rekening te houden met gebruikte materialen, de

isolatiewaarden van de verliesoppervlakken (dak, muur, vloer, ramen en deuren) en de

installaties voor ruimteverwarming, sanitair, warm water en ventilatie. Dit geeft inzicht in het

karakteristieke primaire energieverbruik per vierkante meter bruikbare vloeroppervlakte. Hoe

lager de waarde, hoe energiezuiniger het gebouw. Ook worden in het EPC aanbevelingen

opgenomen voor de kostenefficiënte verbetering van de energieprestatie van het gebouw of

tips voor goed gebruikersgedrag.


56. Gesteld wordt aldus dat, enerzijds, de eigenaar bij de tekoopstelling van zijn onroerend

goed reeds over een conform energieprestatiecertificaat moet beschikken en, anderzijds, dat

hij dit EPC op eenvoudig verzoek aan de kandidaat-koper zowel van het residentiële gebouw

(artikel 9.2.3 van het uitvoeringsbesluit) als het niet-residentiële gebouwen (artikel 9.2.8)132

,

moet kunnen voorleggen.

128

Artikel 8 van het bovenvermelde K.B. van 25 juni 2008 iuncto artikel 24 van de Wet van 10 maart 1995 op de

elektriciteitsvoorziening, B.S. 25 april 1925. 129

Decreet van 8 mei 2009 houdende algemene bepalingen betreffende het energiebeleid, B.S. 7 juli 2009. 130

Besluit van Vlaamse Regering van 19 november 2010 houdende algemene bepalingen over het energiebeleid,

B.S. 8 december 2010. 131

Artikelen 4 tot en met 6 van het Besluit van de Vlaamse Regering houdende de invoering van het

energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen bij verkoop en verhuur en de uitvoering van de energieaudit,

B.S. 8 februari 2008. 132

Evenwel zijn verplichtingen m.b.t. de verkoop van niet-residentiële gebouwen nog niet van kracht. De

invoering van het EPC voor niet-residentiële gebouwen wordt verwacht in 2013.

34

Bovendien moet iedereen die een verkoopscompromis opstelt (dus ook bijvoorbeeld de

makelaar of de notaris), vermelden dat een geldig EPC effectief bestaat en of het effectief

werd overhandigd aan de koper.

57. In de latere authentieke akte neemt de instrumenterende ambtenaar de gezamenlijke

verklaring van koper en verkoper op dat eerstgenoemde voor het verlijden van de akte van

bestaan en inhoud van het certificaat op de hoogte werd gesteld. Ook vermeldt hij of het

energieprestatiecertificaat aan de koper werd ter beschikking gesteld, met opgave van datum

en unieke code van het EPC133

.

Ratio legis : uit de parlementaire voorbereiding134

van het Energiedecreet blijkt dat de

tussenkomst van een derde zoals de notaris om twee redenen “nuttig” werd geacht.

Enerzijds zou dit een betere garantie bieden voor de naleving van de verplichtingen die

op de verkoper rusten en tevens zou het een nuttige informatiestroom in de richting

van het Vlaams Energieagentschap doen ontstaan.


58. Niet in het uitvoeringsbesluit maar in het Energiedecreet135

zelf worden uitdrukkelijke

sancties bepaald op de niet-naleving van de verplichting voor de verkoper om over een geldig

energieprestatiecertificaat te beschikken, alsook op zijn verplichting om dit EPC aan de

kandidaat-koper ter beschikking te stellen en bij overdracht te overhandigen.

Meer bepaald wordt in beide gevallen voorzien in een – niet-cumuleerbare – administratieve

geldboete van minimaal 500 euro en maximaal 5000 euro, opgelegd door het Vlaams

Energieagentschap. Er geldt in dit verband in hoofde van de tussenkomende notaris een

meldingsplicht t.a.v. het Vlaams Energieagentschap zodanig dat de administratie de boete kan

opleggen en invorderen. Een burgerrechtelijke sanctie werd niet uitdrukkelijk voorzien.

Echter, de verplichting om in de onderhandse verkoopscompromis van een ander melding te

maken, worden evenmin als de voorschriften aangaande de authentieke akte geenszins

uitdrukkelijk (straf- noch burgerrechtelijk) gesanctioneerd, zonder dat uit de parlementaire

voorbereidingen kan worden afgeleid wat hiervoor de reden was, ook niet waarom er

bijvoorbeeld niet in nietigheid van de compromis werd voorzen136

.

§ 8. Overstromingsgevoeligheid

1) Algemeen

59. Niet minder interessant dan eender welke andere informatie aangaande het voorwerp van

zijn vastgoedtransactie is het voor de koper te weten of er een gevaar op overstroming rust op

het uitverkoren onroerend goed.

133

Mocht de instrumenterend ambtenaar vaststellen dat er geen geldig EPC is, dan dient hij hiervan het Vlaamse

Energieagentschap onmiddellijk op de hoogte te stellen. 134

Parl. St. Vl. Parl. 2008-2009, nr. 2165/1, 94. 135

Artikel 13.4.10 §§ 2 en 3 Energiedecreet. 136

Parl. St. Vl. Parl. 2008-2009, nr. 2165/1, 113.

35

Zeker ook in de nasleep van regelmatig terugkerende dramatische overstromingen na intense

regenval heeft de wetgever in dit domein ingegrepen en regelgeving uitgevaardigd die

potentiële verwervers moeten wapenen tegen de op dit punt ondoordachte vastgoedtransactie.

Dit wetgevend ingrijpen heeft ook hier tot gevolg dat het op schrift stellen van een

onderhandse verkoopsovereenkomst onontbeerlijk is.


60. De wet op de landverzekeringsovereenkomsten137

voorziet in het bij wet van 21 mei 2003 138

ingevoerde artikel 68-7 §4 dat informatie vertrekt moet worden aangaande „risicozones‟,

t.t.z. plaatsen die aan terugkerende en belangrijke overstromingen blootgesteld werden of

blootgesteld kunnen worden.

Meer bepaald wordt opgelegd dat de informatie dat een goed in een risicozone gelegen is,

door de overdrager moet worden verstrekt “schriftelijk in de overeenkomst, in geval van akte

van overdracht van een zakelijk recht op een onroerend goed”. Op die manier wordt het op

schrift stellen van de verkoopsovereenkomst zonder meer verplicht gesteld.

Dezelfde informatieplicht is voorgeschreven bij een overdracht ten aanzien van het comité

van aankoop of de notaris, alsdan te vervullen in de authentieke akte.

Het samenlezen van beide informatieplichten leidt tot de conclusie dat de plicht in hoofde van

de verkoper onmiskenbaar reeds in het stadium van de verkoopscompromis speelt – wat niet

wegneemt dat het in nog duidelijkere bewoordingen herschrijven van artikel 68-7 §4 van de

wet op de landverzekeringsovereenkomsten geen overbodige luxe zou zijn.


blijkt dat de bepaling is ingegeven

door de bekommernis om de beste informatie aan de burgers te verschaffen.


61. Een specifieke sanctie werd niet voorzien, noch m.b.t. de verplichte vermelding in de

verkoopscompromis, noch m.b.t. de verplichte vermelding in de authentieke akte.

Ratio legis : uit de parlementaire voorbereiding140

komt niet naar voor waarom er niet

voor geopteerd werd om een uitdrukkelijke sanctie te voorzien.

137

Wet van 25 juni 1992 op de landverzekeringsovereenkomst, B.S. 20 augustus 1992. 138

B.S. 15 juli 2003. 139

Parl. St. Kamer DOC 1007/001, 12. 140

Parl. St. Kamer DOC 1007/001, 12.

36

Afdeling 3.

Parenthesis: de nietigheden o.g.v. VCRO en Bodemdecreet nader beschouwd

§ 1. Probleemstelling

62. Leidt het vorderen van de uitdrukkelijk door de VCRO en het Bodemdecreet voorziene

nietigheid van de verkoopscompromis ook automatisch tot een vonnis dat deze eis inwilligt –

uiteraard op voorwaarde steeds dat het bewijs voorligt van de inbreuk op de uitdrukkelijk in

beide decreten gestelde verplichtingen?

Het antwoord op deze vraag wordt bepaald door en vereist een onderzoek naar de belangen

die dienen te worden beschermd door deze verplichtingen: staan slechts de private belangen

van de koper op het spel, dan wel ook ruimere, maatschappelijke belangen?

Hiermee houdt ook de vraag verband welk belang de koper in rechte moet aanvoeren: moet

hij schade hebben geleden zodat een rechtmatig belang vereist is om de nietigverklaring te

met succes te kunnen vorderen, of volstaat hiertoe een louter processueel belang?

Eerst en vooral moet in dit verband de tekst van de wet worden nagegaan. Immers, het is

mogelijk dat de decreetgever zelf reeds ondubbelzinnig antwoord heeft gegeven op de vraag

of de verkoopscompromis onherroepelijk alle geldigheid verliest ingevolge de inbreuk op een

uitdrukkelijk omschreven bestuursrechtelijke verplichting. In elk geval dient opgemerkt dat de

nietigheid een rechtshandeling veronderstelt; de sanctie kan niet worden toegepast op

rechtsfeiten of op overdrachten van rechtswege141

.

§ 2. Uitgangspunt van de decreetgever

63. Strikt genomen moet in eerste instantie de redactie van de uitdrukkelijke wetsbepaling

zelf, waarin de nietigheidsvordering wordt voorzien, onder de loep genomen worden. Niets

verbiedt immers de decreetgever om hierin meteen uitdrukkelijk te bepalen dat de nietigheid

van de verkoopscompromis hoe dan ook moet worden uitgesproken zodra het bewijs van de

inbreuk is bijgebracht, zelfs al was de inbreuk rechtgezet op het moment dat de authentieke

akte werd verleden. In dit geval zou meteen ook van een onbevestigbare nietigheid sprake zijn

en zou de leer van het rechtsmisbruik, alsook de moderne nietigheidsleer142

geen toepassing

kunnen vinden.

Welnu, noch bij de VCRO noch in het Bodemdecreet is voorgeschreven dat, bij bewijs van de

inbreuk, de nietigheid een absoluut karakter heeft in de zin dat de rechtbank verplicht is om de

vordering tot nietigverklaring in te willigen.

Artikel 6.3.1. VCRO voorziet er integendeel expliciet in dat de rechter de nietigverklaring

“kan” uitspreken, op die manier uitdrukkelijk het facultatief karakter van de nietigheidsanctie

141

I. VAN GIEL, “Contractuele sanctiemechanismen bij de overdracht van verontreinigde gronden”, Jura Falc.

2004-2005, afl. 4, 562. 142

Voor een beknopte toelichting van de impact van beide leerstukken op de (relatieve) nietigheid, Zie L. VOET,

A. KEIRSE, “Hoe de koop van een woning te reguleren; zeker weten ?!”, T.P.R. 2011, afl. 2, 225-237.

37

bevestigend. Dit sluit aan bij de moderne nietigheidsleer, die de sanctie wil aanpassen aan het

doel van de overtreden norm143

.

Het Bodemdecreet bevat (in de artikelen 116 §1, eerste lid en 116 §2, eerste lid) ter zake geen

bepalingen. Wel blijkt het facultatieve karakter van de nietigheidsvordering doordat gesteld

wordt dat de verwerver de nietigheid „kan‟ vorderen; naar de rechter toe die over de vordering

een uitspraak moet doen, houdt dit echter geen instructie in. Zelfs al mocht geoordeeld

worden dat deze bepaling toch (indirect) een instructie voor de zetel bevat, dan kan zij in elk

geval nooit in die zin begrepen worden dat hieruit een plicht tot nietig verklaren voortvloeit.

§ 3. De beschermde belangen en het in rechte aan te voeren belang

64. Determinerend voor het antwoord op de vraag of onze onderhandse koopovereenkomst

onverbiddelijk nietig zal zijn in geval van inbreuk op de uitdrukkelijk gestelde verplichtingen

is bijgevolg het onderzoek naar de belangen die beschermd worden door de onderscheiden

(o.a. informatie)verplichtingen die beide decreten voorschrijven.

Gaat het enkel om de private belangen van de verwerver, of om (ook) het ruimere belang van

de maatschappij? Het antwoord op deze vraag is onlosmakelijk verbonden met de kwalificatie

van de nietigheid als relatief dan wel absoluut vermits het Hof van Cassatie klassiek aanneemt

dat een rechtsregel die louter privaatrechtelijke belangen beschermt gesanctioneerd wordt

door de eerste soort nietigheid, en de rechtsregel die de openbare orde, de goede zeden en/of

het algemene belang beschermt door de tweede144

.

65. Het antwoord op de laatste vraag geeft m.i. bovendien ook uitsluitsel nopens het belang

dat de eiser in nietigverklaring moet hebben wanneer hij zijn vordering instelt. Is de nietigheid

absoluut, dan volstaat voor het welslagen van die vordering het louter processueel belang van

artikel 17 (en 18) van het Gerechtelijk Wetboek145

en kan elke belanghebbende zonder meer

de nietigverklaring vorderen. Heeft de nietigheid een betrekkelijk karakter, dan zal de eiser

bijkomend een rechtmatig belang, t.t.z. het geleden hebben van schade, moeten aantonen146

waardoor vermeden wordt dat de verwerver, zonder enige schade geleden te hebben, toch nog

de nietigverklaring zou kunnen bekomen om louter formele redenen.

In elk geval is het zo dat absolute nietigheid door elke belanghebbende en ook ambtshalve

door de zetel kan worden ingeroepen, waar relatieve nietigheid enkel door de diegene die

behoort tot de groep die door de overtreden en met nietigheid beteugelde rechtsregel wordt

beschermd147

en die effectief schade heeft geleden.

143

F. HAENTJENS, “Kritische kanttekeningen bij de informatieverplichtingen voor de instrumenterende

ambtenaar in het Decreet ruimtelijke ordening 1999”, T.M.R. 2009, afl. 3, 295. 144

Cass. 10 maart 1980, Arr. Cass. 1979-80, 852. 145

Contra: o.a. I. VAN GIEL, “Contractuele sanctiemechanismen bij de overdracht van verontreinigde

gronden”, Jura Falc. 2004-2005, afl. 4, p. 573; A. VAN BRABANT, “Rechtsvragen bij de verkoop van een

onroerend goed: nietigheid verkoop – schending art. 36 Bodemsaneringsdecreet – contractuele fout

vastgoedmakelaar”, T.O.G.O.R. 2001, 175. 146

VAN GIEL wijst erop dat de rechtspraak unaniem het rechtmatig belang beoordeelt in het licht van de grond

van de zaak en niet als ontvankelijksheidsvoorwaarde voor de vordering – zie I. VAN GIEL, “Contractuele

sanctiemechanismen bij de overdracht van verontreinigde gronden”, Jura Falc. 2004-2005, afl. 4, 566. 147

W. VAN GERVEN, Verbintenissenrecht, Acco, Leuven, 1996, 85.

38

1) De informatieverplichtingen van de VCRO

66. Vastgesteld moet worden dat de nietigheidssanctie uit de VCRO uitsluitend werd

ingevoerd ter bescherming van de private belagen van de informatiegerechtigde: uit de

parlementaire voorbereiding blijkt dat het essentieel geacht wordt dat deze niet wordt

verbonden in een overeenkomst zolang er niet overeenkomstig de voorschriften van de VCRO

is geïnformeerd.

Nu de verplichtingen aldus enkel tot doel hebben de (potentiële) koper van een onroerend

goed te beschermen tegen eventuele problemen inzake ruimtelijke ordening van het goed in

kwestie148

, is de nietigheid van de verkoopscompromis hier dan ook essentieel relatief van

aard149

.

67. Heel recent, bij arrest van 3 november 2011150

, bevestigde het Hof van Cassatie dat de

niet-naleving van de uitdrukkelijke informatieplichten m.b.t. de onderhandse overeenkomsten

(oud artikel 141 “Stedenbouwwet 1999”) de relatieve nietigheid van de verkoopscompromis

tot gevolg heeft, en dat de rechter die, doordat aan bedoelde informatieplicht niet is voldaan,

zonder meer beslist tot de nietigheid van de koopovereenkomst zijn uitspraak niet naar recht

verantwoordt.

In lagere rechtspraak werd recent nog het tegenovergestelde standpunt ingenomen, overigens

ingaand tegen de gevestigde rechtspraak151

en rechtsleer152

.

Waar het Hof van Beroep van Antwerpen in een arrest van 29 juni 2009153

– waarvan de

relevantie zich echter veeleer situeert in het raam van de discussie over de rechtsgeldigheid

van verkoopsovereenkomsten aangegaan onder de opschortende voorwaarde van het nakomen

van een uitdrukkelijk bij wet (sensu lato) voorgeschreven informatieverplichting – nog tot de

enigszins halfslachtige stelling kwam dat inzake ruimtelijke ordening de

informatieverplichtingen “van openbare orde, minstens van dwingend recht” waren, stelde

148

G. VAN HOORICK, Handboek ruimtelijk bestuursrecht, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2011, 188. 149

B. VAN OPSTAL, “Informatieverplichting: afbakening van de notariële praktijk”, in B. HUBEAU (ed.), Het

nieuwe decreet op de ruimtelijke ordening, Brugge, Die Keure, 1999, 591-631;.F. HAENTJENS, “Kritische

kanttekeningen bij de informatieverplichtingen voor de instrumenterende ambtenaar in het Decreet ruimtelijke

ordening 1999”, T.M.R. 2009, afl. 3, 295. 150

Cass (1e k.) AR C.11.0060.N, 3 november 2011, A.P.T. 2012 (samenvatting), afl. 1, 199.

151 HAENTJENS geeft een overzicht van deze rechtspraak die betrekking heeft op de bodemsanering – zie F.

HAENTJENS, “Kritische kanttekeningen bij de informatieverplichtingen voor de instrumenterende ambtenaar in

het Decreet ruimtelijke ordening 1999”, T.M.R. 2009, afl. 3, 295, voetnoot 7. Zie ook A. LEMMERLING, “Het

laattijdig blanco bodemattest: een vrijbrief voor de misnoegde koper?”, Not.Fisc.M. 2011, afl. 2, 55, voetnoot 6

en G. VAN HOORICK, “Ruimtelijke Ordening: stand van zaken met betrekking tot de informatieverplichtingen

en het recht van voorkoop”, in X. (ed.), Rechtskroniek van het Notariaat, Deel 17, Brugge, Die Keure, 2010, 26-

27. 152

S. SNAET, B. VAN OPSTAL, ”Het nieuwe decreet op de ruimtelijke ordening: regels inzake

informatieverschaffing en het recht van voorkoop”, T. Not. 2000, afl. 7-8, 372. Zie ook F. HAENTJENS,

“Overdracht van gronden zonder voorafgaandelijk bodemattest: nietig zonder rechtsmisbruik? En hoe moet het

nu verder met de koopverkoop onder opschortende voorwaarde?”, T.M.R. 2011, afl. 1, 25. MALFAIT gaat

dieper in op de stellingen – zie T. MALFAIT, “Nietige koopovereenkomst wegens ontbrekend bodemattest,

N.J.W. 2009, afl. 202, 389-390. 153

Antwerpen (1e k.) 29 juni 2009, onuitg., geciteerd door VAN HOORICK in G. VAN HOORICK,


voorkoop”, in X. (ed.), Rechtskroniek van het Notariaat, Deel 17, Brugge, Die Keure, 2010, 27.

39

hetzelfde Hof in een eerder arrest van 3 december 2007154

onomwonden dat een

verkoopscompromis waarin de stedenbouwkundige bestemming van de verkochte woning

(waarvan later gebleken was dat zij netjes in een woonzone lag) niet was vermeld, absoluut

nietig was.

De zetel motiveerde haar beslissing tot nietigverklaring door erop te wijzen dat artikel 146

van het DRO in strafsancties voorzag in geval van niet-naleving van de decretale

informatieverplichtingen, zodat aangenomen moest worden dat de bepalingen van de

stedenbouwwetgeving van openbare orde waren c.q. overeenkomsten opgesteld in strijd

hiermee absoluut nietig, zonder mogelijkheid voor partijen hiervan afstand te doen155

.

Het feit dat een inbreuk door een strafsanctie (zoals bij de VCRO) of door een bestuurlijke

sanctie (zoals in de huidige versie van het Bodemdecreet) bestraft wordt, heeft nochtans geen

invloed op de kwalificatie als relatief dan wel absoluut van de uitdrukkelijk voorziene

nietigheid. Immers, de strafrechtelijke beteugeling van een wetsbepaling impliceert niet

noodzakelijk dat deze bepaling van openbare orde is, maar belet niet dat deze bepaling

evenzeer van louter dwingend recht kan zijn; de strafwet zelf is weliswaar van openbare orde,

maar de strafrechtelijk gesanctioneerde rechtsregel kan daarentegen van louter dwingend

recht zijn156

.

2) De verplichtingen o.g.v. het Bodemdecreet

68. Voor het Bodemdecreet liggen de zaken minder eenduidig en moet m.i. een onderscheid

gemaakt worden tussen de verplichtingen voorgeschreven bij de overdracht van alle gronden

en de verplichtingen die (bijkomend) bij overdracht risicogronden worden opgelegd.

154

Antwerpen 3 december 2007, N.J.W. 2009, p. 410-412. zie hierover T. MALFAIT, “Nietige

koopovereenkomst wegens ontbrekend bodemattest, N.J.W. 2009, afl. 202, 387-392 en D. DHAENENS,

“Bodemdecreet bestraft het ontbreken van een bodemattest bij verkoop”, Vastgoed Info 2009, afl. 16, 1-2. 155

In dit arrest sprak de zetel zich ook uit over de niet-naleving van de formaliteiten m.b.t. het bodemattest,

waarbij zij (impliciet) tot het oordeel kwam dat de nietigheid die hieruit voortvloeide van relatieve aard was nu

de eiser een redelijk belang diende te hebben bij het instellen van de vordering, redelijk belang dat er niet was

toen bleek dat nog voor de authentieke akteverlening gebleken was dat een blanco bodemattest bijgebracht was.

MALFAIT vermoedt evenwel dat de zetel ook omtrent dit aspect van de zaak tot de absolute nietigheid had

besloten mocht het ontbreken van het bodemattest in de toenmalige versie van het Bodemsaneringsdecreet (nog)

met strafsancties beteugeld zou zijn geweest zoals voorheen het geval was – zie T. MALFAIT, “Nietige

koopovereenkomst wegens ontbrekend bodemattest, N.J.W. 2009, afl. 202, 390. In de huidige stand van de

wetgeving is nog slechts sprake van niet-strafrechtelijke milieu-inbreuken die met een administratieve geldboete

worden beteugeld. Uit het geciteerde arrest van het Hof van Cassatie van 3 november 2011 moet m.i. worden

afgeleid dat het vermoeden MALFAIT incorrect is gebleken. Ook de stelling dat voor het instellen van de

nietigheidsvordering geen rechtmatig belang vereist is, en dat er m.a.w. van een absolute nietigheid kan worden

gewag gemaakt, (ondermeer) om reden dat de inbreuken m.b.t. het bodemattest in de huidge stand van de

wetgeving als milieu-inbreuken worden beteugeld met een geldboete wordt m.i. door deze cassatierechtspraak

immers tenietgedaan. 156

T. MALFAIT, “Nietige koopovereenkomst wegens ontbrekend bodemattest, N.J.W. 2009, afl. 202, 390-391.

Zie ook L. VOET, A. KEIRSE, “Hoe de koop van een woning te reguleren; zeker weten ?!”, T.P.R. 2011, afl. 2,

212 die ter zake ook verwijzen naar Cass. 10 maart 1980, Arr. Cass. 1979-1980, 852 (m.b.t. artikel 23

Loonbeschermingswet).

40

a) Verplichtingen m.b.t. alle overdrachten

69. Waar bij de verplichtingen m.b.t. het ter kennis brengen/ter beschikking stellen157

van het

bodemattest en de bevestiging hiervan in de onderhandse (zowel als in de authentieke) akte

voorgeschreven bij de overdracht van gronden „in het algemeen‟ mag worden aangenomen

dat tot in deze fase enkel de private belangen van de verwerver op het spel staan, is hier

slechts van relatieve nietigheid sprake158

.

Het komt er in deze fase van de vastgoedovereenkomst vooralsnog enkel maar op aan om

(precontractueel) informatie uit te wisselen die de verwerver inzicht moet verschaffen in de

bodemtoestand van het goed dat hij wenst te verwerven, en in de mogelijke (financiële) last

die een gebeurlijke saneringsplicht met zich zou meebrengen mocht hij, spijts de gebleken en

verplicht te verhelpen verontreiniging, niettemin willen doorgaan met de transactie en hij –

zoals mogelijk o.g.v. artikel 115 van het Bodemdecreet („versnelde overdrachtsprocedure‟) –

de saneringsplicht van de verkoper zou willen overnemen159

.

70. Dit betrekkelijke karakter van de nietigheid van de verkoopscompromis, zoals eerder al

algemeen aanvaard in de overheersende rechtsleer160

in de lagere rechtspraak161

, werd recent

bevestigd bij het reeds aangehaalde arrest van het Hof van Cassatie van 25 maart 2011162

–

weliswaar nog betrekking hebbend op het oude artikel 36 van het Bodemsaneringsdecreet, op

grond waarvan ook de OVAM nog de nietigverklaring kon vorderen van de vanuit het

oogpunt van de verplichtingen m.b.t. het bodemattest gebrekkige overdracht163

. Precies het

schrappen van de mogelijkheid voor de OVAM om ook zelf de nietigverklaring te vorderen164

bij overdrachten van niet-risicogronden, bevestigt dat meer nog dan voorheen de nieuwe

sanctieregeling uitgaat van de relatieve nietigheid.

Het Hof van Cassatie marginaliseert hiermee volkomen de lagere (minderheids)rechtspraak,

zoals die van het Hof van Beroep van Brussel dat in haar arrest van 25 november 2003 had

geoordeeld dat een geldig bodemattest substantieel was voor een rechtsgeldige overdracht van

het onroerend goed en het enkele gemis hiervan reeds volstond voor de nietigverklaring van

de overeenkomst, zonder noodzaak om nog bijkomend rechtmatig belang (schade) aan te

tonen 165

.

157

Op de merkwaardige discrepantie tussen het artikel dat de verplichting oplegt en het artikel dat de nietigheid

bij niet-nakomen hiervan regelt, werd hierboven reeds gewezen – zie randnummer 39. 158

Zie o.a. I. VAN GIEL, “Contractuele sanctiemechanismen bij de overdracht van verontreinigde gronden”,

Jura Falc. 2004-2005, afl. 4, 563. 159

F. HAENTJENS, “Overdracht van gronden zonder voorafgaandelijk bodemattest : nietig zonder

rechtsmisbruik? En hoe moet het nu verder met de koopverkoop onder opschortende voorwaarde?”, T.M.R.

2011, afl. 1, 24. 160

Zie F. HAENTJENS, “Overdracht van gronden zonder voorafgaandelijk bodemattest: nietig zonder


2011, afl. 1, 25, voetnoot 11. De auteur lijst ook de tegenstanders op – zie F. HAENTJENS, “Overdracht van

gronden zonder voorafgaandelijk bodemattest: nietig zonder rechtsmisbruik? En hoe moet het nu verder met de

koopverkoop onder opschortende voorwaarde?”, T.M.R. 2011, afl. 1, 25, voetnoot 12. 161

Zie F. HAENTJENS, “Overdracht van gronden zonder voorafgaandelijk bodemattest: nietig zonder


2011, afl. 1, 25, voetnoot 7. 162

Cass. (1e k.) AR C.09.0639.N, 25 maart 2011, T.M.R. 2011, afl. 4, 413.

163 De mogelijkheid tot verzaking aan de nietigheid was in deze versie reeds opgenomen.

164 Deze mogelijkheid werd in de rechtsleer fel bekritiseerd – zie T. MALFAIT, “Nietige koopovereenkomst

wegens ontbrekend bodemattest, N.J.W. 2009, afl. 202, p. 389, voetnoot 15 en I. VAN GIEL, “Contractuele

sanctiemechanismen bij de overdracht van verontreinigde gronden”, Jura Falc. 2004-2005, afl. 4, 567. 165

Brussel 25 november 2003, R.W. 2006-07, afl. 2, 59-62.

41

71. Ten onrechte menen m.i. bepaalde auteurs166

dat het Hof van Cassatie zich in een arrest

van 24 juni 2010167

heeft aangesloten bij de zonet aangehaalde stelling van het Hof van

Beroep van Brussel.

In dit arrest stelde het hoogste rechtscollege dat het vorderen van de nietigheid van de

compromis, in de situatie waarbij er weliswaar nog voor het verlijden van de authentieke akte

maar wel erg lang (drieëntwintig maanden) na het sluiten van de onderhandse verkoopsakte

alsnog een blanco bodemattest werd bijgebracht, geen rechtsmisbruik inhoudt omdat de ratio

legis van de decretale plicht tot informeren (via het bodemattest) in het stadium van de

onderhandse akte er niet alleen in bestaat de verwerver te beschermen tegen het onbewust

aankopen van vervuilde grond ingevolge niet-mededeling van het bodemattest, maar ook in

het vrijwaren van de verwerver tegen iedere schade ontstaan door de – in casu extreem –

laattijdige mededeling van deze informatie. Met het alsnog, voor het verlijden van de

authentieke akte, bijbrengen van het bodemattest, had m.a.w. de verkoper zijn schaapjes nog

niet definitief op het droge!

Mijns inziens bevestigt dit arrest eerder het relatieve i.p.v. absolute karakter van de nietigheid

van de overeenkomst behept met een inbreuk op de kwestieuze decretale bepalingen. Immers,

in het arrest doet het Hof niet meer dan aangeven dat het toch nog, voor het verlijden van de

authentieke akte, bezorgen van het bodemattest niet per definitie ertoe leidt dat de verwerver

bij het instellen van zijn vordering tot nietigverklaring van de compromis geen rechtmatig

belang meer zou kunnen aanvoeren c.q. het algemeen beginsel van rechtsmisbruik zou

schenden. Het Hof wijst er ten andere op, met verwijzing naar de letterlijke tekst van het

betrokken wetsartikel168

, dat de koper (in de authentieke akte) aan het vorderen van de

nietigheid “kan” verzaken, zodat hij hiertoe dus hoegenaamd niet verplicht is. Aldus blijft een

rechtmatig belang in hoofde van de verwerver zeker en vast vereist en wordt dit geenszins als

irrelevant afgedaan, laat staan dat, zoals in het arrest van het Hof van Beroep van Brussel,

expliciet of impliciet gesteld zou zijn dat een louter procesrechtelijk belang voldoende is – in

welk geval wel absolute nietigheid kan worden aanvaard. Er wordt integendeel gepreciseerd

dat zelfs in de situatie dat de inhoud van het bodemattest alsnog, voor de authentieke akte,

wordt medegedeeld het rechtmatige belang toch nog kan bestaan, meer bepaald in de schade

ontstaan doordat het bodemattest (al te) lang op zich heeft laten wachten169

.

166


en het recht van voorkoop”, in X. (ed.), Rechtskroniek van het Notariaat, Deel 17, Brugge, Die Keure, 2010, 19

en F. HAENTJENS, “Overdracht van gronden zonder voorafgaandelijk bodemattest: nietig zonder


2011, afl. 1, 26, die wel uitdrukkelijk aanvaardt dat de koper, ofschoon het alsnog meedelen van het bodemattest,

omwille van de laattijdigheid van de mededeling toch nog schade zou kunnen aantonen (zodat zijn vordering niet

per se misbruik van recht uitmaakt). 167

Cass. 24 juni 2010, Not.Fisc.M. 2011, afl. 2, 51-54, met noot LEMMERLING. 168

Artikel 36 §4 Bodemsaneringsdecreet, nu artikel 110 Bodemdecreet 169

LEMMERLING vraagt zich misschien niet onterecht af of het Hof van Cassatie tot hetzelfde oordeel

gekomen zou zijn met een klassiek scenario voorgelegen hebben waarin het bodemattest ergens in de tijdspanne

van maximaal vier maand (LEMMERLING bedoelt allicht naar het eind van deze tijdspanne toe) vanaf de

compromis zou zijn bijgebracht – zie A. LEMMERLING, “Het laattijdig blanco bodemattest: een vrijbrief voor

de misnoegde koper?”, Not.Fisc.M. 2011, afl. 2, 56.

42

b) De bijkomende verplichtingen bij overdrachten van risicogrond

72. Wanneer echter een risicogrond170

wordt overgedragen, dienen, ook hier voorafgaand aan

de compromis, bijkomende formaliteiten te worden nageleefd die er ten gronde op gericht zijn

te onderzoeken of een sanering van de bodem zich opdringt, en, indien dit noodzakelijk blijkt,

vervolgens ook effectief aan de bodemverontreiniging te verhelpen.

Bezwaarlijk kan worden ontkend dat de te beschermen belangen hier verder reiken dan de

louter privé-belangen van de verwerver, a fortiori wanneer uit de op basis van uitgevoerde

bodemonderzoeken inderdaad blijkt dat ingevolge vervuiling bodemsanering zich opdringt –

de rechtsleer is unaniem op dit punt171

. De bepalingen die deze formaliteiten opleggen,

beogen onmiskenbaar de bescherming van de volksgezondheid, zelfs al beperkt dit zich tot de

gezondheid van onmiddellijke aangelanden van het vervuilde erf. Bijgevolg zou in de lijn van

de hierboven vermelde klassieke doctrine van het Hof van Cassatie m.b.t. de kwalificatie van

nietigheid als absoluut dan wel relatief, moeten worden besloten dat de nietigheid van de

overeenkomsten m.b.t. deze risicogronden zonder meer absoluut is en blijft172

.

In de vroegere regelgeving werd deze redenering geconsacreerd door ook voor de OVAM de

vordering tot nietigverklaring open te stellen173

; in de huidige wetgeving (artikel 116 §3 van

het Bodemdecreet) is het restant hiervan de niet-tegenstelbaarheid van de overdracht aan de

OVAM.

Evenwel werd, zoals hierboven reeds aangestipt, in de (laatste fase van de) parlementaire

voorbereiding van het eerdere Bodemsaneringsdecreet aangenomen dat er zowel voor

risicogronden174

als voor niet-risicogronden slechts sprake kan zijn van relatieve nietigheid…

73. De vraag zou kunnen gesteld worden of het aannemen van absolute nietigheid nog wel te

rijmen valt met de uitdrukkelijk in het decreet voorziene mogelijkheid tot verzaking aan de

vordering tot nietigverklaring, weze het dat hiertoe blijkens de tekst van het wetsartikel de

uitdrukkelijk voorgeschreven verplichtingen m.b.t. risicogronden alsnog nageleefd moeten

zijn op het moment dat de uiteindelijke authentieke akte wordt verleden, en mits in die akte

ook uitdrukkelijk de verzaking van de verwerver wordt opgetekend – wat in de praktijk

overigens tot een standaardclausule is verworden175

.

170

Dit kan men te komen door consultatie van de lijst van „bijlage I VLAREBO‟, maar dit zou ook kunnen

blijken uit het bij overdracht van elke grond mede te delen bodemattest. 171

Zie bijv. G. VAN HOORICK, Handboek notarieel bestuursrecht, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2006, 419

en I. VAN GIEL, “Contractuele sanctiemechanismen bij de overdracht van verontreinigde gronden”, Jura Falc.

2004-2005, afl. 4, 563. 172

Zeker tot aan het schrappen van de mogelijkheid voor de OVAM om de nietigheid te vorderen van de

overdracht geschied met miskenning van de voorschriften m.b.t. risicogronden, werd in de rechtsleer door menig

auteur een absolute nietigheid weerhouden, zie bijv. G. VAN HOORICK, “Notarieel administratief recht:

bodemsanering”, in X. (ed.), Rechtskroniek van het Notariaat, Deel 14, Brugge, Die Keure, 2009, 50 en I. VAN

GIEL, “Contractuele sanctiemechanismen bij de overdracht van verontreinigde gronden”, Jura Falc. 2004-2005,

afl. 4, 569/573. Deze laatste auteur is niettemin van mening dat er, niettegenstaande het absoluut karakter van de

nietigheid, door de eiser in nietigverklaring een rechtmatig belang moet aangevoerd worden. Ook in bepaalde

rechtspraak werd aangenomen dat de nietigheid absoluut van aard was – zie Rb. Turnhout 7 februari 2005,

R.A.B.G. 2008, afl. 10, 597. 173

De OVAM kon zelfs de nietigheid vorderen van de overdracht van niet-risicogronden. 174

Parl. St. Vl. Parl. 1993-1994, nr . 587/8, 3 (m.b.t. het amendement voor artikel 40 waarbij naar de

verantwoording naar het amendement voor artikel 36 wordt verwezen). 175

A. LEMMERLING, “Het laattijdig blanco bodemattest: een vrijbrief voor de misnoegde koper?”, Not.Fisc.M.

2011, afl. 2, 55.

43

Klassiek immers wordt in de rechtsleer aangenomen dat de mogelijkheid om te verzaken aan

een nietigheidsvordering meteen noodzakelijkerwijs impliceert dat die nietigheid niet meer

absoluut maar nog slechts betrekkelijk van aard kan zijn, of, anders gesteld, dat absolute

nietigheden niet kunnen worden bevestigd176

. Waar aldus het Bodemdecreet de mogelijkheid

tot verzaken voorziet, ook m.b.t. risicogronden, ligt de opvatting van de auteurs van het

Bodemsaneringsdecreet dat er ook voor risicogronden enkel van relatieve nietigheid sprake

kan zijn, in de lijn van deze meerderheidstrekking – opvatting die overigens niet verlaten

werd in de parlementaire voorbereiding van het Bodemdecreet.

Evenwel, precies doordat de decreetgever zelf aangeeft dat het verzaken aan de vordering tot

nietigverklaring niet mogelijk is zolang bij het verlijden van de authentiek akte niet alle

verplichtingen alsnog zijn nagekomen, is er tot op dit moment m.i. sprake van absolute

nietigheid en hoeft de hier boven vermelde visie uit de rechtsleer niet geschonden te worden

geacht. Aan de nietigheid van de verkoopscompromis kan tot op dat moment gelet op het

bepaalde in artikel 116 §1 en 116 §2 van het Bodemdecreet immers simpelweg niet worden

verzaakt. De mogelijkheid tot verzaken ontstaat dus slechts vanaf het moment dat de

nietigheid haar absolute karakter verloren heeft doordat de ruimere belangen (die de aard van

de nietigheid tot een absolute maken) intussen gevrijwaard zijn.

Besloten moet dan ook worden, zeker ook indien men de logica van de klassieke zienswijze

van het Hof van Cassatie die de kwalificatie van de nietigheid laat afhangen van de aard van

de belangen die beschermd worden, alsook van de vaste opvatting dat absolute nietigheden

niet kunnen bevestigd worden, getrouw wil blijven, dat er aangaande de nietigheid van de

compromis een tweedeling in de tijd moet worden gemaakt tussen enerzijds het moment van

het afsluiten van de compromis tot het alsnog nageleefd zijn van de uitdrukkelijk

voorgeschreven verplichtingen, en anderzijds tussen dit laatste moment en de periode, waarin

ook het verlijden van de authentieke akte gelegen zal zijn, daarna. Immers, slechts in het

eerste tijdvak verkeert het ruimer maatschappelijke belang (volksgezondheid) nog in gevaar.

74. Het komt dan ook correct voor ervan uit te gaan dat, zodra de overdracht een risicogrond

behelst waaromtrent de OVAM sanering heeft bevolen, er tot op het ogenblik waarop

vaststaat dat de OVAM heeft geattesteerd dat de sanering naar behoren is doorgevoerd, de

verkoopscompromis met absolute nietigheid behept is – waardoor elke belanghebbende de

nietigheid kan vorderen en hierbij slechts een processueel belang moet aanvoeren.

Niet minder verdedigbaar is een pleidooi voor absolute nietigheid van de compromis in

diverse situaties waarin het nog onzeker is of bodemsanering zich effectief zal opdringen (laat

staan dat dus al duidelijk is of aan een gebeurlijke latere saneringsplicht afdoende gevolg is

gegeven). Meer bepaald kan hier gedacht worden aan situaties waarin (1) de onderhandse

overeenkomst werd afgesloten zonder dat de overdracht voorafgaandelijk werd gemeld aan de

OVAM177

, situaties waarin (2) de overdracht wel werd gemeld maar zonder hierbij het verslag

van een oriënterend bodemonderzoek mede te delen, situaties waarin (3) deze overdracht wel

werd gemeld en ook een oriënterend bodemonderzoek werd uitgevoerd én ter kennis gebracht

maar zonder de aanmaningstermijn van zestig dagen te hebben afgewacht waarbinnen de

176

W. VAN GERVEN, Verbintenissenrecht, Acco, Leuven, 1996, 85. 177

Men denke aan de niet-incourante situatie dat partijen aanvankelijk in de overtuiging verkeerden dat er geen

sprake was van een risicogrond (bijvoorbeeld doordat de risico-uitbating zich in een (ver) verleden situeerde)

maar waar naderhand, bijvoorbeeld omdat de bij de akte tussenkomende notaris partijen hierop wees, bleek dat

de compromis wel degelijk de overdracht van een risicogrond behelsde.

44

OVAM de overdrager kan aanmanen om ook een beschrijvend onderzoek uit te voeren, en

tenslotte ook in situaties waarin (4) de OVAM, op basis van de vereiste verslagen of andere

gegevens, een beschrijvend bodemonderzoek heeft bevolen zonder de uitkomst hiervan c.q.

het antwoord op de vraag of er en welk bodemsaneringsproject zal moeten gemaakt worden,

te hebben afgewacht om de compromis te tekenen.

Zelfs al valt er m.a.w. op het moment van instellen van de vordering tot nietigverklaring van

de verkoopscompromis nog niet uit te sluiten, ofschoon er sprake is van een risicogrond, dat

de normen voor bodemsanering niet derwijze zijn overschreden dat de OVAM tot verplichte

sanering zal beslissen, dan nog is er m.i. reden genoeg om vast te houden aan de absolute

nietigheid van de compromis. Immers, precies doordat het om een risicogrond gaat, bestaat al

de (verhoogde178

) kans dat het algemeen belang, met name de volksgezondheid (van minstens

de aangelanden), in het gedrang komt.

Zodra is geattesteerd dat de bodemverontreiniging afdoende is weggewerkt, is de nietigheid

van de toch eerder reeds afgesloten verkoopscompromis nog slechts relatief. Immers, op dit

moment zijn de belangen van de maatschappij veilig gesteld. Evenzeer verwelkt de absolute

nietigheid van de compromis zonder melding en/of oriënterend bodemonderzoek voorafgaand

aan de overdracht van de risicogrond tot een relatieve van zodra, nadat alsnog de melding aan

OVAM inclusief verslag van het oriënterend bodemonderzoek geschiedde, de OVAM heeft

aangegeven dat geen beschrijvend bodemonderzoek (laat staan bodemsanering) nodig is dan

wel nadat zij de termijn voor aanmaning tot beschrijvend bodemonderzoek laten verstrijken

heeft – in dit laatste geval ervan uit gaand dat dit niet gebeurde bij ontstentenis aan nader

onderzoek wegens overmatige werklast maar wel degelijk o.g.v. de bestudeerde overweging

dat de bodemsaneringsnormen in het kwestieuze dossier niet dermate waren overschreden dat

bijkomende demarches, die uiteindelijk in verplichte bodemsanering kunnen resulteren,

noodzakelijk geacht werden.

Van de koper die toch nog onder de compromis uit wil, zal vanaf deze kantelmomenten

bijkomend een rechtmatig belang worden geëist opdat zijn vordering tot nietigverklaring nog

kans van slagen zou kunnen hebben. Dit belang zou er kunnen in bestaan dat, indachtig de

verfijning aangereikt door het Hof van Cassatie in haar arrest van 24 juni 2010 m.b.t. de

informatieplichten van de VCRO, de verwerver zodanig lang heeft moeten wachten op de

voltooiing van de saneringswerken (of zelfs alleen al op duidelijkheid nopens de noodzaak

hiervan) dat de transactie intussen voor hem alle belang heeft verloren of tot al te grote schade

heeft geleid. Dit zou bijvoorbeeld het geval kunnen zijn wanneer de verwerving van de grond

werd ingegeven door het opzet om op die grond een paviljoen voor een eenmalige

wereldtentoonstelling op te richten, maar waar de sanering zolang aansleepte dat er op het

moment van beëindiging hiervan te weinig tijd overbleef om nog tijdig dit paviljoen opgericht

te krijgen. Mogelijk wordt de eiser hierbij door de rechtbank verzocht aan te tonen waarom

het voor hem niet mogelijk was om de saneringsplicht van de overdrager over te nemen –

voor zover dat dit zelf instaan voor de saneringswerken al een garantie voor een snellere

voltooiing zou bieden; de eiser zou er dan kunnen op wijzen dat dit voor hem een al te zware

financiële last had betekend c.q. dit dus geen reële, redelijke optie was.

178

Herhaald zij dat ook voor gronden die niet zijn opgelijst als risicogrond een blanco bodemattest geen garantie

biedt voor afwezigheid van bodemvervuiling. Precies echter het catalogeren (in de lijst bijlage I VLAREBO)

van potentieel gevaarlijke gronden, wat toch een vermoeden van verontreiniging inhoudt en minstens een

knipperlichtfunctie heeft, verantwoordt m.i. een strengere kwalificatie van de in acht te nemen soort nietigheid

bij risicogronden waar de kans op verontreiniging hier van meet af aan (door de decreetgever) groter is (geacht).

45

Het spreekt tot slot voor zich dat wanneer op het moment dat de authentieke akte verleden

wordt niet alle of zelfs nog geen enkele verplichting m.b.t. risicogronden is nagekomen, de

onderhandse en de authentieke akte zonder meer absoluut nietig (en, o.g.v. artikel 116 §3 van

het Bodemdecreet, ook niet-tegenstelbaar aan de OVAM) zullen zijn en de verwerver (of een

andere belanghebbende) zich zonder bijkomend rechtmatig belang te moeten aantonen kan

bedienen van artikel 116 §2, eerste lid van het Bodemdecreet om nietigverklaring van de

overeenkomsten te bekomen.

75. De logica van bovenstaande redenering zit hem dus in het feit dat uitgegaan wordt van de

te beschermen belangen die op het spel staan, beoordeeld op de onderscheiden momenten in

de voltrekking van de vastgoedtransactie. Het gaat immers niet op om halsstarrig gewag te

blijven maken van absolute nietigheid nadat de bepalingen van het Bodemdecreet alsnog

werden nageleefd, net zomin als het opgaat om in de periode hieraan voorafgaand slechts van

een relatieve nietigheid te gewagen terwijl niet zeker of er geen kans gemist werd (met name

het plotse gegeven van de overdracht van een vervuilde grond) om de volksgezondheid te

verbeteren middels sanering van mogelijks (zwaar) verontreinigde grond.

46

HOOFDSTUK II.

Gemeenrechtelijke sanctiemechanismen bij gebrekkige verkoop: overzicht

en toetsing aan de sancties bij inbreuk op uitdrukkelijk opgelegde

bestuursrechtelijke verplichtingen

Afdeling 1.

Inleiding

76. In het vorige hoofdstuk werd voor een aantal specifieke regelgevingen uiteengezet met

welke uitdrukkelijk voorgeschreven verplichtingen bij het sluiten van de verkoopscompromis

rekening moet worden gehouden. Ook de hieromtrent expliciet ingeschreven sanctieregeling

werd van nader bij bekeken.

Gebleken is hierbij dat aan bepaalde verplichtingen in het stadium van de verkoopscompromis

niet steeds uitdrukkelijk sancties werden verbonden (de plicht tot overhandiging aan de koper

van het postinterventiedossier en het controleverslag van de laagspanningsinstallatie, de

melding aan de koper van overstromingsgevoeligheid), of slechts sancties van bestuurlijke

aard (de plicht om het energieprestatiecertificaat aan de geïnteresseerde koper voor te leggen),

dan wel dat slechts in niet-tegenstelbaarheid van de overdracht is voorzien bij niet-naleving

van de vooropgestelde verplichtingen (bosbeheer).

Hoe kan de koper van een onroerend goed het hoofd bieden aan en herstel bekomen van

inbreuken op de niet-expliciet privaatrechtelijk gesanctioneerde uitdrukkelijke verplichtingen?

Quid bijvoorbeeld indien een woning verkocht blijkt, zonder dat hierbij een verslag m.b.t. de

laagspanningsinstallatie noch een energieprestatiecertificaat werd bezorgd, en waar al gauw

blijkt dat de isolatie te wensen overlaat en de elektriciteit dringend dient vervangen?

Wat daarnaast te doen als de verkoper bij het sluiten van de compromis cruciale informatie

m.b.t. het goed heeft achtergehouden, zonder dat dit op zich een inbreuk op een uitdrukkelijk

opgelegde en specifiek gesanctioneerde wettelijke verplichting oplevert? Quid aldus wanneer

een verkoper zijn plicht verzuimt om aan de koper aan te geven dat het onroerend goed dat hij

hem verkoopt, spijts een afgeleverd blanco bodemattest, in het recent verleden vervuild werd?

Of stel tot slot dat de expliciet voorziene sancties bij uitdrukkelijk opgelegde verplichtingen

gewoonweg niet zouden bestaan hebben: zou de koper dan machteloos gestaan hebben? Quid

bijvoorbeeld wanneer een onroerend goed werd verkocht waarvan naderhand blijkt dat het

een bos in de zin van het Bosdecreet bevat, zonder dat hiervan melding is gemaakt, laat staan

dat het bosbeheerplan werd bezorgd?

77. Hierna wordt nagegaan op welke gemeenrechtelijke rechtsgronden de in hoofdstuk I opgelijste voorschriften, ook diegene waarbij niet uitdrukkelijk in sancties werd voorzien, (net

zo goed) kunnen worden gesanctioneerd. Eerst en vooral bieden die rechtsgronden natuurlijk

uitkomst m.b.t. diverse niet-uitdrukkelijk voorgeschreven verplichtingen na te leven in de fase

van de verkoopscompromis.

Voor de voorschriften waarvoor wel uitdrukkelijk in sancties werd voorzien, laat deze studie

toe een vergelijking tussen beide sanctieregelingen te maken en in het besluit een antwoord te

47

formuleren op de vraag of de uitdrukkelijk opgelegde sancties wel een meerwaarde bieden in

vergelijking met de gemeenrechtelijke mechanismen. Waar geen sancties werden voorzien,

kan dan weer worden nagegaan of de gemeenrechtelijke sancties afdoende soelaas bieden dan

wel of er niet beter, in de onderscheiden regelgevingen, expliciet specifieke sancties worden

bijgeschreven.

78. De koper beschikt, wanneer het gekochte goed niet voldoet aan zijn verwachtingen, naar

gemeen recht over meerdere vorderingsmogelijkheden, elk met eigen – al dan niet strenge –

toepassingsvoorwaarden. Zij worden hierna kort in algemene zin besproken.

Vooreerst is er de vordering tot nietigverklaring wegens wilsgebreken (geweld, bedrog of

dwaling). Deze vordering kadert in de leer van de precontractuele aansprakelijkheid (culpa in

contrahendo) die op zichzelf ook ruimte biedt voor een vordering tot schadevergoeding bij

niet-naleving van de precontractuele informatieverplichting en die deels ook soelaas biedt als

de nietigheid niet kan worden gevorderd omdat niet is voldaan aan de strenge voorwaarden

voor de toepassing van de wilsgebrekenleer.

Vervolgens wordt ingegaan op de verplichting van de verkoper tot conforme levering van het

verkochte goed. Evenzeer in het kader van de goede uitvoering van de overeenkomst kan de

koper tegen de verkoper een vordering instellen tot vrijwaring voor verborgen gebreken, meer

bepaald wanneer het goed bij de levering wel leek te voldoen maar naderhand niet meer.

Wordt de koper gestoord in het rustig bezit van zijn goed, dan zal voor hem tenslotte ook de

vordering voor vrijwaring tegen uitwinning openstaan.

Afdeling 2.

De gemeenrechtelijke vorderingsmogelijkheden

§ 1 Culpa in contrahendo en het leerstuk van de wilsgebreken

1) Algemeen

79. Waar van de koper van een onroerend goed mag worden verwacht dat hij zichzelf zo goed

en volledig mogelijk informeert aangaande het voorwerp van de vastgoedtransactie, mag van

zijn mede-contractant, de verkoper, verwacht worden dat hij de koper in de gelegenheid stelt

met zo groot mogelijke kennis van zaken te contracteren. Deze laatste kent ten andere het

goed als geen ander. De informatieverplichting rustend op de notaris179

is t.a.v. deze rustend

op de koper en de verkoper slechts suppletief van aard.

179

Op de informatieplicht van de notaris kan binnen het bestek van deze masterproef niet dieper ingegaan

worden. Verwezen kan dienaangaande worden naar J. BAECK, “Monsteraansprakelijkheid van de notaris bij

vernietiging van een verkoop van een onroerend goed! Of toch niet…?”, T. Not. 2011, afl. 11, 618-628; F.

BUYSSENS, “De beroepsaansprakelijkheid van de notaris en de draagwijdte van zijn informatieplicht”, T. Fam.

2012, afl. 3, 74-82; C. DE BUSSCHERE, “Recente rechtspraak in verband met het notariaat”, T. Not. 2006, afl.

9, 452-473; A. RENIERS, “Tijdstip beoordeling raadgeving- en informatieplicht van de notaris”, R.A.B.G. 2008,

afl. 4, 264-267; H. VANDENBERGHE, “Notariële aansprakelijkheid”, T.P.R. 2010, afl. 1, 1915-1938; A. VAN

DEN BOSSCHE, “Onderzoeks- en informatieplicht van de notaris, een te nuanceren opdracht”, R.W. 2007-08,

afl. 15, 627-630; P. THOMAES, “Nieuwe of gewijzigde verplichtingen van de notaris in de Codex Ruimtelijke

Ordening”, Notariaat 2010, afl. 3, 1-7; K. TROCH, “De notariële informatie- en raadgevingsplichting revisited”,

T.B.B.R. 1999, afl. 5, 287-302; T. VAN SINAY, “Schiet (niet) op de pianist. Enkele bedenkingen over notariële

aansprakelijkheid en mogelijke lacunes in informatieverschaffing omtrent onroerende goederen”, T.B.B.R. 2003,

48

De verkoper dient, al dan niet via een tussenkomende professioneel, de aandacht van de koper

te vestigen op alle punten waarvan hij weet of behoort te weten dat zij voor de koper van een

doorslaggevend belang kunnen zijn opdat laatstgenoemde in de aankoop zou toestemmen.

Hiertoe zal ook de koper zelf helder moeten aangeven wat hij verwacht van de voorgenomen

vastgoedtransactie, wat hij met het goed van plan is. Aldus houdt de aansprakelijkheid van de

verkoper en ook de koper verband met de houding van deze partijen in de fase voorafgaand

aan de sluiting van het contract.

Welnu, de leer van de culpa in contrahendo, de goede trouw bij de contractsluiting vereist dat

koper en verkoper spontaan elk hun eigen plicht tot garing en verstrekking van informatie

nakomen – onverminderd informatieverplichtingen van de bij de compromis gebeurlijk reeds

tussenkomende notaris. Het feit dat de onderhandelaars over de verkoopsovereenkomst in

elkaars rechtssfeer binnentreden, verplicht hen immers om met name m.b.t. het voorwerp van

de verkoopsovereenkomst (het onroerend goed) hun onderzoeks- en beslissingsvrijheid met

de nodige zorgvuldigheid en omzichtigheid uit te oefenen 180

. Begaat een contractant, niet in

het minst de verkoper maar evengoed de koper, in deze fase van de vastgoedtransactie fouten,

dan maakt hij zich schuldig aan onbehoorlijke contractsluiting en treft hem (een vorm van181

)

culpa in contrahendo.

80. Met de leer van de culpa in contrahendo, een creatie van de rechtspraak en de rechtsleer

bij gebrek aan uitdrukkelijke bepalingen in het Burgerlijk Wetboek over de wijze waarop

overeenkomsten (moeten) tot stand komen – behoudens de bepalingen m.b.t. de wilsgebreken,

bevinden we ons op het terrein van de precontractuele aansprakelijkheid. Immers, ook al komt

het tot een contract, achteraf zou kunnen blijken dat foutief gedrag uit de fase voorafgaand

aan de contractsluiting de aansprakelijkheid van de verkoper in het gedrang brengt.

Een onderzoek naar de grondslag van de leer van de culpa in contrahendo – samen met het

beginsel van consensualisme, het beginsel van de bindende kracht van de overeenkomst

(artikel 1134, eerste lid van het Burgerlijk Wetboek) en het beginsel van de uitvoering te

goeder trouw van overeenkomsten (artikel 1134 derde lid van het Burgerlijk Wetboek) pijler

van het Belgisch algemeen overeenkomstenrecht182

– zou ons buiten het bestek van dit werk

drijven183

. Ermee volstaan kan worden aan te geven dat het Hof van Cassatie geoordeeld heeft

dat de rechtsvordering tot schadeherstel ingevolge precontractuele fouten een quasi-delictuele

grondslag kent, gebaseerd op de artikelen 1382 en 1383 van het Burgerlijk Wetboek184

.

afl. 10, 684-703; S. DEVOS, S., “Notariële aansprakelijkheid”, in X. (ed.), Rechtskroniek voor het notariaat.

Deel 19, Brugge, Die Keure, 2011, 1-32; S. DE JONGHE, “Notariële aansprakelijkheid”, in X. (ed.),

Rechtskroniek voor het notariaat. Deel 9, Brugge, Die Keure, 2006, 31-69. 180

H. GEENS, “De grondslagen van de culpa in conrahendo”, Jura Falc. 2003-2004, afl. 2, 435. 181

De andere vorm van culpa in contrahendo, waarop in onderhavige bijdrage niet wordt ingegaan, betreft foutief

gedrag bij het afbreken van onderhandelingen die tot de sluiting van een contract hadden moeten leiden (de

zogenaamde culpa in contrahendo sensu stricto). 182

A. VAN OEVELEN, “Hoofdlijnen in de ontwikkeling van het algemene verbintenissen- en

overeenkomstenrecht 1964-2000, T.P.R. 2001, afl. 1, 319. 183

Voor een interessante studie, zie H. GEENS, “De grondslagen van de culpa in conrahendo”, Jura Falc. 2003-

2004, afl. 2, 433-460. Als grondslag voor de leer van de culpa in contrahendo dient volgens deze auteur de leer

van de goede trouw o.g.v. artikel 1134, derde lid van het Burgerlijk Wetboek net als de leer van het

rechtsmisbruik van de hand gewezen worden. 184

Cass. 10 december 1981, Arr. Cass. 1981-82, 502.

49

Daar de grondslag voor de sanctionering van precontractuele fouten aldus niet contractueel

maar aquiliaans is, vindt een toetsing plaats aan de algemene zorgvuldigheidsnorm van artikel

1382 van het Burgerlijk Wetboek. Dit betekent in concreto dat elke gedraging die een

normaal, redelijk en zorgvuldig onderhandelaar (bij uitbreiding de gebeurlijk medeplichtige

notaris), geplaatst in dezelfde concrete omstandigheden, in het handelsverkeer niet zou

hebben gesteld, als fout wordt aangemerkt. Hierbij wordt met de persoonlijke vaardigheden

van de betrokkenen en met de feitelijke, externe omstandigheden rekening gehouden185

.

Ook moet de precontractuele fout natuurlijk in oorzakelijk verband staan tot de schade wat het

geval zal zijn indien de overeenkomst niet zou zijn aangegaan indien de koper over de

vereiste informatie had beschikt, minstens dat hij gunstiger voorwaarden had bedongen bij

afwezigheid van de precontractuele fout186

.

81. Kan de koper n.a.v. een inbreuk op precontractuele informatieverplichtingen culpa in

contrahendo in hoofde van de verkoper bewijzen, dan beschikt hij over een vordering tot

schadevergoeding, zoals aangegeven, o.g.v. de artikelen 1382 en 1383 van het Burgerlijk

Wetboek. Kan hij aantonen dat de notaris medeplichtig en dus ook culpa treft, dan zal hij zijn

vordering met succes tegen hem kunnen uitbreiden.

82. Echter, ook de geldigheid van de koopverkoopovereenkomst kan in het gedrang komen

omwille van precontractuele fout.

Dit zal het geval zijn wanneer de toestemming tot de vastgoedovereenkomst blijkt te zijn

bekomen d.m.v. dwang of geweld, dan wel op opzettelijk bedrieglijke wijze. Nietigheid van

de overeenkomst zal evenzeer gevorderd kunnen worden wanneer de koper (of uitzonderlijk

de verkoper) gedwaald heeft i.v.m. de vastgoedtransactie.

Aldus omvat de leer van de culpa in contrahendo in zijn toepassingsgebied ook het leerstuk

van de wilsgebreken, inclusief/naast de leer van de precontractuele fout door onvolledige of

ronduit foutieve informatieverstrekking. TIMMERMANS187

wijst er zelfs op dat de leer van

de wilsgebreken langs de mededelings- en onderzoeksplichten om langzaam maar zeker wordt

geabsorbeerd door de leer van de precontractuele aansprakelijkheid (culpa in contrahendo).

2) Precontractuele informatieplicht

a) Begrip

83. Een eerste toepassingsgebied van de leer van de culpa in contrahendo van belang in het

kader van de bestuursrechtelijke verplichtingen bij de compromis is dat van de schending van

de informatieverplichtingen (culpa in contrahendo sensu stricto).

185

A. DE BOECK, “De precontractuele aansprakelijkheid; een vergelijking tusen het Belgische recht en de

Principles of European contract law”, in SMITS, J. en STIJNS, S. (eds.), Totstandkoming van de overeenkomst

naar Belgisch en Nederlands recht, Antwerpen-Groningen, Intersentia, 2002, 177. 186

F. VAN NUFFEL, “De contractuele bescherming tegen het milieurisico bij overdrachten van ondernemingen

en van onroerende goederen”, T.M.R. 2005, afl. 6, 616. 187

R. TIMMERMANS, Dwaling en bedrog bij koop en verkoop van onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2007,

177.

50

TIMMERMANS deelt deze leer in onder „de moderne opvatting over dwaling‟188

en splitst de

informatieplicht, die een inspanningsverbintenis uitmaakt, op in een spreekplicht voor de

verkoper en een onderzoeks- of verificatieplicht in hoofde van de koper189

. Terecht wordt ook

van laatstgenoemde verwacht dat hij zelf die informatie inwint waarvan redelijkerwijze mag

worden aangenomen dat zij relevant is voor de vastgoedtransactie. Komt een professioneel

aan de vastgoedtransactie te pas, dan wordt hieraan nog diens bijstandsplicht toegevoegd die

bestaat naast de onderzoeksplicht/verificatieplicht van die professioneel zelf. Deze plicht tot

bijstand valt verder uiteen in advies- of raadgevingsplicht190

en een plicht tot waarschuwen.

Zoals hierboven al aangegeven, vindt er een toetsing aan de algemene zorgvuldigheidsnorm

van artikel 1382 van het Burgerlijk Wetboek plaats en dient daarnaast de precontractuele fout

natuurlijk ook in oorzakelijk verband staan tot de schade.

Informatieverplichtingen kunnen uitdrukkelijk door specifieke wetgevingen opgelegd worden

– in het vorige hoofdstuk werd hiervan een niet-exhaustief overzicht geboden. Maar ook voor

niet-uitdrukkelijk voorgeschreven informatieplichten vereist de leer van culpa in contrahendo

zorgvuldigheid, loyaliteit en goede trouw van de contracterende partijen. Op grond van deze

principes moeten zij elkaar de inlichtingen geven die van belang zijn voor de totstandkoming

(of uitvoering) van de overeenkomst.

b) Sanctie

84. Zoals al aangegeven kan, behalve wanneer de in het vorige hoofdstuk behandelde

specifieke regelgevingen dit expliciet voorzien en buiten de toepassingssfeer van de leer van

de wilsgebreken gebrekkige informatieverstrekking geen aanleiding geven tot nietigverklaring

van de overeenkomst. Daar zij wel schade kan berokkenen, kan zij o.g.v. de leer van de culpa

in contrahendo aanleiding geven tot schadevergoeding.

De te verstrekken informatie moet juist zijn en mag ook niet onvolledig zijn. Het komt er op

neer dat de een onderhandelaar (de verkoper) aansprakelijk is als hij tijdens de voorafgaande

onderhandelingen een fout in de informatievertrekking beging die tot gevolg had dat dit de

medecontractant deed dwalen omtrent de omvang van de rechten en plichten, de voordelen en

de lasten voortvloeiend uit (het voorwerp van) de overeenkomst191

.

85. Precies doordat de fout m.b.t. de informatieverplichtingen veelal tot gevolg zal hebben dat

er sprake is van het wilsgebrek dwaling kan de fout bij het verstrekken van de informatie ook

worden benaderd vanuit de leer van de wilsgebreken. Aldus zal een benadeelde toch de

mogelijkheid hebben om ook de nietigheid van de overeenkomst te vorderen.192

Indien de foutieve informatieverstrekking bovendien opzettelijk en met bedrieglijk inzicht

geschiedde, is er bedrog en bevinden we ons ook hier weer op het terrein van de leer van de

wilsgebreken, evenzeer met mogelijkheid tot nietigverklaring van de verkoopsovereenkomst.

188


173. 189


175. 190


177. 191

Cass. 1 oktober 1976, Pas. 1976, 133. 192

D. FRERIKS, “Onderzoeks- en mededelingsverplichting in het contractenrecht”, T.P.R. 1992, afl. 4, 1202-

1203.

51

Zoals hierna zal blijken, zal het echter niet steeds eenvoudig zijn om aan te tonen dat de

toepassingsvoorwaarden m.b.t. de wilsgebrekenleer zijn vervuld. Het is dan ook bij uitstek in

deze gevallen dat m.b.t. de informatieverstrekking de leer van de culpa in contrahendo haar

grote waarde toont want soelaas biedt, zij het dus slechts met een recht op schadevergoeding

in het perspectief.

c) Toepassingen

86. Ter illustratie kan verwezen worden naar de hierna, bij de leer van de wilsgebreken

aangehaalde, voorbeelden. Zoals aangegeven biedt de leer van de culpa in contrahendo (sensu

stricto) bovendien ook soelaas wanneer niet aan alle toepassingsvoorwaarden m.b.t. dwaling

en bedrog is voldaan, alsook wanneer de nietigverklaring o.g.v. bedrog of dwaling niet de

volledige schadeloosstelling van de koper met zich meebracht.

Ook bij de uitdrukkelijk voorgeschreven maar niet expliciet gesanctioneerde informatieplicht

in hoofde van de verkoper om de koper het controleverslag van de laagspanningsinstallatie ter

beschikking te stellen “bij de verkoop” (zoals hierboven uiteengezet is dit voorafgaand aan of

uiterlijk bij de verkoopscompromis) kan, indien de koper naar aanleiding hiervan schade

oploopt doordat het conform maken van de installatie een meerkost met zich meebrengt die

hij, mocht hij daarvan hoogte hebben gehad, in mindering op de koopprijs had willen brengen,

een inbreuk op de precontractuele informatieplicht worden ingeroepen om schadevergoeding

te bekomen – dit op voorwaarde dat de rechtbank aanneemt dat de koper de slechte staat van

de installatie niet zelf had moeten vaststellen.

3) Leer van de wilsgebreken

87. Het wilsvormingproces kan op drie manieren onzuiver zijn. De gewilde toestemming tot

de vastgoedtransactie kan (gewelddadig) afgedwongen zijn geweest, zij kan berusten op een

bedrieglijke misleiding of aan het ontstaan ervan kan het ontbreken van een juiste voorstelling

van zaken liggen.

a) Dwang of geweld

88. Geweld of dwang is de uitoefening, zelfs door een derde niet-contractant, van een fysieke

of morele dwang, of de dreiging daarmee, jegens de persoon van de medecontract, zijn eer of

vermogen, dan wel ten aanzien van zijn echtgenoot of zijn bloedverwanten, en die de

toestemming tot de overeenkomst heeft opgeleverd (artikelen 1112 en 1113 van het Burgerlijk

Wetboek).

Het mag duidelijk zijn dat in onderhavige bijdrage over de bestuursrechtelijk verplichtingen

bij de verkoopcompromis deze subcategorie van de wilsgebreken merkelijk minder relevant

is. Vermeldenswaard is wel, al is het maar omdat het wat doet denken aan de in het vorige

hoofdstuk beschreven mogelijkheid om de door bepaalde decreten vooropgestelde nietigheid

(of niet-tegenstelbaarheid) uit te schakelen in de authentieke akte, dat artikel 1115 van het

Burgerlijk Wetboek stelt dat het contract, afgedwongen met geweld, maar stilzwijgend of

uitdrukkelijk goedgekeurd sedert het ophouden van het geweld, niet langer kan worden

vernietigd o.g.v. dit wilsgebrek.

52

b) Bedrog - begrip

89. Het hoofdbedrog houdt in dat een van de partijen bij de contractsluiting – niet een derde

zoals de notaris die de onderhandse verkoopsovereenkomst voorbereidt (behoudens bij

vertegenwoordiging en medeplichtigheid van de contractant)193

– met bedrieglijk inzicht

kunstgrepen aanwendt om de tegenpartij te doen dwalen, in die mate dat deze bij ontstentenis

van dit bedrog zijn toestemming tot het contract niet zou hebben gegeven (artikel 1116 van

het Burgerlijk Wetboek). Er is slechts sprake van „incidenteel bedrog‟ indien het contract,

spijts het bedrog, toch zou zijn gesloten, maar onder gunstigere voorwaarden voor de nu

bedrogene.

De „kunstgrepen‟ behelzen misleidende gedragingen die zowel uit handelen (enscenering,

arglistigheden en – niet-doorzichtige en niet-weinigzeggende – leugens, het creëren van

dubbelzinnigheid en misbreuk van inferieure contractpositie) als uit zwijgen kunnen bestaan.

Cruciaal is dat de misleidende gedragingen een opzettelijk karakter hadden. De dwaling moet

het gevolg zijn van bedrieglijk inzicht bij een contractspartij, een laakbaar handelen of nalaten

is op zich onvoldoende194

; het „weten‟ of „behoren te weten‟ dat bepaalde informatie moet

worden medegedeeld impliceert nog niet de bedoeling om te bedriegen195

. In dit laatste geval

kan er nog sprake zijn van dwaling die tot nietigverklaring aanleiding kan geven of kan de

koper zich van het vangnet van de leer van de culpa in contrahendo bedienen om geleden

schade toch vergoed te zien worden.

In tegenstelling tot bij dwaling (zie hierna), komt ook bedrog over de waarde van de zaak in

aanmerking althans wanneer zij betrekking heeft op de beweegreden om het contract te sluiten

en ze de toestemming tot de vastgoedtransactie daadwerkelijk heeft beïnvloed.

Ander verschilpunt met dwaling is dat de dwaling voortkomend uit bedrog niet verschoonbaar

hoeft te zijn. Immers, de fraus omnia corrumpit-regel verhindert dat de fout van de bedrogene

die een normaal, voorzichtig en redelijk persoon, in dezelfde feitelijke omstandigheden

geplaatst, nochtans niet zou hebben gemaakt, hem zuur opbreekt196

. De fout of nalatigheid

van de bedrogene, hoe zwaar ook, weegt niet op tegen het bedrog; de bedrieger verdient geen

bescherming tegen de nalatigheid noch de naïviteit van de dwalende. Wel kan door de rechter

van nietigverklaring worden afgezien en zal er vrede genomen moeten worden met een

schadevergoeding, indien de medecontractant zelf zware of onverschoonbare nalatigheid kan

worden verweten en de rechter de vernietiging niet aangewezen acht.

c) Bedrog – toepassingen

90. Als toepassingen m.b.t. de algemene informatieverplichtingen kunnen worden vermeld:

1 het door de verkoper m.b.t. een niet-risicogrond bedrieglijk verzwijgen, in de situatie dat

een blanco-bodemattest werd afgeleverd (en er bijgevolg aan de uitdrukkelijk voorgeschreven

193

Maar de rechtsvordering wegens dwaling biedt hier een uitweg, terwijl ook schadeloosstelling o.g.v. artikel

1382 van het Burgerlijk Wetboek kan worden gevorderd – zie TIMMERMANS, R., Dwaling en bedrog bij koop

en verkoop van onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2007, 422. 194


421. 195

Cass. 16 september 1999, R.W. 2001-2002, 414. Contra: Antwerpen, 28 juni 1999, T.B.B.R. 2000, afl. 10,

690. 196

Cass. 23 september 1977, Arr. Cass. 1978, 117.

53

verplichtingen van het Bodemdecreet tegemoet is gekomen), van verontreiniging waarvan hij

nochtans weet heeft doordat hij zelf een oriënterend bodemonderzoek heeft laten uitvoeren

waaruit deze verontreiniging is gebleken197

;

2 het opzettelijk niet vermelden van een bouwovertreding in de situatie waarin er in de

compromis hieromtrent o.g.v. de uitdrukkelijk voorgeschreven formaliteiten geen spoor te

bekennen viel doordat nog geen dagvaarding werd betekend (waaruit deze bouwovertreding

in de compromis wel al aan het licht was gekomen).

=> Nietigverklaring van de verkoopscompromis o.g.v. bedrog is in beide gevallen mogelijk

mits aan alle hierboven uiteengezette toepassingsvoorwaarden is voldaan.

91. Enkele toepassingsgevallen in het kader van uitdrukkelijk voorgeschreven en ook

gesanctioneerde informatieplichten zouden kunnen zijn:

1 een perceel grond, gelegen in een zogenaamde registergemeente, wordt verkocht als

“bouwgrond”, terwijl de werkelijke stedenbouwkundige bestemming, die de verkoper niet

onbekend is maar die hij in de compromis moedwillig niet heeft vermeld, bouwen niet

toelaat198

; er werd m.a.w. met opzet een verkeerde (op zich zelfs onbestaande)

stedenbouwkundige bestemming vermeld.

=> Indien, zoals bijna altijd het geval zal zijn, de bestemming van het goed ernstig en

doorslaggevend was voor de toestemming van de koper tot de vastgoedtransactie zal dit leiden

tot de nietigverklaring van de overeenkomst o.g.v. bedrog – naast de mogelijkheid voor de

koper om de nietigverklaring te vorderen o.g.v. het VCRO. Indien de compromis door een

notaris werd geredigeerd en deze medeplichtig was aan het bedrog, zal hij mee aansprakelijk

gesteld kunnen worden199

. Gebeurlijk zal de rechtbank slechts schadevergoeding toekennen

mocht zij van oordeel zijn dat de koper al te nalatig is geweest doordat hij makkelijk had

kunnen weten dat er geen mogelijkheid tot bouwen kon bestaan.

2 een in een registergemeente gelegen woning wordt verkocht en in de compromis wordt door

de verkoper opzettelijk nagelaten melding te maken van het feit dat hij werd gedagvaard voor

het illegaal uitbreiden van zijn woning met een extra vleugel.

=> Nietigverklaring van de compromis o.g.v. bedrog is, net als op basis van de bepalingen

van de VCRO, mogelijk.

92. Als voorbeelden m.b.t. uitdrukkelijk voorgeschreven maar niet expliciet gesanctioneerde

informatieplichten kunnen worden gegeven:

1 het door de verkoper i.v.m. overstromingsgevoeligheid van percelen bedrieglijk verzwijgen

van het in een risicozone gelegen zijn van zijn onroerend goed.

=> De nietigverklaring van de compromis o.g.v. bedrog kan in dit geval bekomen worden, of

minstens toch schadevergoeding wanneer de rechter van oordeel dat er slechts van incidenteel

bedrog sprake is of dat de koper zich ter zake zelf aan onverschoonbare nalatigheid heeft

bezondigd.

197

Zie bijvoorbeeld Rb. Hasselt 13 januari 2003, R.W. 2005-06, 672. 198

Zie bijvoorbeeld Rb. Nijvel 30 mei 1997, T.B.B.R. 1998, 64. 199

Zie bijvoorbeeld Gent 30 maart 1979, R.W. 1979-80, 2525.

54

2 voorafgaand aan de verkoop, noch bij het afsluiten van de verkoopscompromis wordt aan

de koper van een woning het energieprestatiecertificaat ter beschikking gesteld, en de

verkoper liegt de koper voor dat de woning vloer- en muurisolatie bevat. Wanneer de koper

naderhand de vloer herlegt, komt hij tot de vaststelling dat van vloerisolatie geen sprake is.

=> De koper kan van de verkoper o.g.v. incidenteel bedrog schadevergoeding vorderen ter

waarde van de meerprijs die de beloofde vloerisolatie uitmaakt binnen de totaalprijs die de

koper voor de woning neertelde. Op die manier wordt niet alleen het bedrog van de verkoper

afgestraft, tevens bekomt de koper een vergoeding van de schade die voortvloeit uit het niet

overhandigen van het EPC (waaruit de al dan niet aanwezigheid van de vloerisolatie

normalerwijze was gebleken).

Het zal duidelijk zijn dat er van hoofdbedrog, die vernietiging van de compromis met zich

mee zou kunnen brengen, hier evenwel niet snel sprake zal zijn vermits de vastgoedtractie

allicht hoe dan ook zou zijn doorgegaan, zij het na afwaardering van de koopwaar.

d) Dwaling - begrip

93. Eigenlijke (spontane) dwaling is het wilsgebrek dat bestaat in een verkeerde intellectuele

voorstelling van zaken op het ogenblik van het aangaan van de overeenkomst.

Dwaling onderscheidt zich van niet-conforme levering doordat laatstgenoemd probleem zich

in het kader van de contractuele aansprakelijkheid situeert. Niet-conforme levering houdt

immers in dat een ander dan het overeengekomen goed wordt geleverd, en dit heeft niet op het

ontstaan maar op de uitvoering van de koopverkoopovereenkomst betrekking200

.

Verscheidene voorwaarden dienen vervuld te zijn, wil het wilsgebrek „dwaling‟ aangenomen

kunnen worden.

De dwaling moet vooreerst betrekking hebben – naast het (zeldzame) geval van dwaling in de

persoon201

– op de zelfstandigheid van de zaak (artikel 1110 van het Burgerlijk Wetboek) en

meer bepaald op een wezenlijke feitelijke eigenschap van het voorwerp van de overeenkomst,

dan wel op een juridische beperking ervan202

, en dit bij het aangaan van de overeenkomst.

Ook dwaling omtrent de doorslaggevende beweegredenen tot het sluiten van de overeenkomst

moet hiertoe worden gerekend203

. Niet essentieel is evenwel de dwaling omtrent de prijs –

zoniet zou elke overeenkomst wegens benadeling kunnen worden vernietigd204

.

200


126. 201

Dit kan slechts als wilsgebrek gekwalificeerd worden indien de overeenkomst voornamelijk met het oog op

deze persoon werd aangegaan – zie R. TIMMERMANS, Dwaling en bedrog bij koop en verkoop van onroerend

goed, Mechelen, Kluwer, 2007, 133. 202

Ook rechtsdwaling is mogelijk, d.i. de onbekendheid bij een contractspartij met een wettelijk voorschrift of de

uitlegging of toepassing ervan – zie R. TIMMERMANS, Dwaling en bedrog bij koop en verkoop van onroerend

goed, Mechelen, Kluwer, 2007, 134 en 165; S. BEYAERT, “Vorderingsmogelijkheden voor de koper van een

illegaal opgetrokken goed”, T.B.B.R. 2000, afl. 10, 630. Gelet op de verschoonbaarheidsvereiste zal dit slechts

zelden kunnen nu iedereen geacht de wet te kennen; TIMMERMANS geeft als voorbeeld de aard van het rechte

dat bij timesharing wordt verkregen. 203


129. 204


204.

55

De dwaling moet daarnaast ook ernstig zijn, in die zin dat zij betrekking moet hebben op die

elementen die bij het aangaan van de overeenkomst doorslaggevend waren voor toestemming

van de contractspartij. Bij een juiste voorstelling van zaken zou deze de overeenkomst m.a.w.

niet gesloten hebben.

Tenslotte eist het Hof van Cassatie dat de dwaling verschoonbaar of „excuseerbaar‟ zou zijn,

dat zij m.a.w. niet door een redelijk mens zou zijn begaan205

. De dwaling mag aldus niet te

wijten zijn aan de zorgeloosheid van wie ze inroept en men mag ook niet lichtgelovig zijn206

.

Dit houdt meteen in dat de koper zijn eigen onderzoeksplicht moet nakomen, wat wil zeggen

dat hij binnen redelijke grenzen zelf ook die maatregelen moet nemen die hem optimaal in

staat stellen om op basis van juiste veronderstellingen te contracteren. De naleving van deze

onderzoeksplicht zal steeds in concreto worden beoordeeld207

.

Niettemin is het in eerste instantie de verkoper die de koper zo goed en volledig mogelijk

moet informeren: hij heeft de als het ware als eerste spreekplicht, in te vullen rekening

houdend met de hem kenbaar gemaakte gerechtvaardigde belangen van de koper, en zelfs met

de rechtmatige belangen van de koper die hij redelijkerwijze moet vermoeden, in het licht van

de concrete omstandigheden.

94. Uit het voorgaande blijkt dat het uitermate belangrijk zal zijn dat er gepeild wordt naar de

subjectieve bedoelingen van de contracterende partijen, met name die van de koper, bij het

aangaan van de overeenkomst208

. Zo kan de oppervlakte nu eens wel en dan weer niet cruciaal

zijn voor de koper; hetzelfde geldt voor de bestemming die de koper aan het goed wil geven,

de gewenste beschikbaarheid van het goed, de exploitatiemogelijkheden ervan, enz.

Ook de koper heeft dus spreekplicht209

; er geldt, nog anders gesteld, een kenbaarheidsvereiste:

het doorslaggevende karakter van de bewuste eigenschap van het goed moet de wederpartij

van de potentieel dwalende gekend zijn, minstens moest dit hem redelijkerwijze kenbaar zijn

– de rechter zal hierbij in eerste instantie de overeenkomst zelf maar ook de omstandigheden

van de contractsluiting (de onderhandelingsfase) onderzoeken210

.

e) Dwaling - toepassingen

95. Als toepassingen m.b.t. de algemene informatieverplichtingen kunnen worden vermeld:

1 het door de verkoper m.b.t. een niet-risicogrond zonder bedrieglijk inzicht niet meedelen, in

de situatie dat een blanco-bodemattest werd afgeleverd (en er zodoende gevolg is gegeven

aan de uitdrukkelijk voorgeschreven verplichtingen m.b.t. bodembescherming), van het

bestaan van verontreiniging waarvan hij nochtans weet moet hebben vermits hij zelf een

oriënterend bodemonderzoek heeft laten uitvoeren waaruit deze verontreiniging is gebleken;

205

Cass. 13 februari 1978, Arr. Cass. 1978, 705. 206


149. 207


151. 208

F. BUYSSENS, “Overdracht van eigendom en risico en leveringsplicht bij verkoop van een onroerend goed”,

Not. Fisc. M. 2001, afl. 2, 49 en 51-55. 209


219. 210


159.

56

2 het uit nalatigheid niet vermelden van een bouwovertreding in de situatie waarin er in de

compromis hieromtrent via de uitdrukkelijk voorgeschreven verplichtingen geen spoor te

bekennen viel doordat nog geen dagvaarding werd betekend (waaruit deze bouwovertreding

in de compromis wel al aan het licht zou zijn gekomen).

=> Nietigverklaring van de compromis o.g.v. dwaling is in beide gevallen mogelijk mits aan

alle hierboven uiteengezette toepassingsvoorwaarden is voldaan211

.

3 de buiten tussenkomst van een notaris of vastgoedmakelaar geredigeerde compromis

vermeldt niet (of op foutieve wijze) de stedenbouwkundige bestemming van een perceel grond

gelegen in een niet-registergemeente, en naderhand blijkt dat de vooraf bekendgemaakte

bedoeling van de koper om op het perceel een woning te bouwen niet kan worden uitgevoerd.

=> Ook hier kan nietigverklaring van compromis gevorderd worden, met dien verstande dat

de rechtbank in het concrete geval niet van oordeel mag zijn dat de dwaling onverschoonbaar

is in hoofde van de koper. Waar in registergemeenten alsook in de situatie waar wel een

instrumenterend ambtenaar tussenkomt, de compromis de stedenbouwkundige bestemming

o.g.v. de VCRO moet vermelden, zal de koper, bij gebrek hieraan, moeilijker de vernietiging

kunnen bekomen, precies omdat hij van het bestaan van deze uitdrukkelijke verplichting (en

dus ook van de sensibilisering naar hemzelf toe) op de hoogte dient te zijn. Het lijkt er dan

ook op dat in de praktijk vernietiging van de compromis o.g.v. een wilsgebrek in dit geval

haast nog enkel maar bij bedrog zal kunnen worden bekomen – mits de koper slaagt in zijn

bewijslast.

96. Een toepassing m.b.t. uitdrukkelijk voorgeschreven, niet gesanctioneerde informatieplicht:

1 het door de verkoper m.b.t. de overstromingsgevoeligheid van percelen uit nalatigheid niet

mededelen dat het onroerend goed in een risicozone is gelegen, waarna het goed na

ondertekening van de compromis ook effectief overstroomt212

.

=> De nietigverklaring van de compromis o.g.v. dwaling kan in dit geval bekomen worden,

tenzij de rechtbank bijvoorbeeld oordeelt dat de dwaling niet verschoonbaar is doordat de

koper er makkelijk zelf ook had kunnen achterkomen dat het goed in een risicozone was

gelegen.

In de praktijk zal het allicht niet evident zijn voor de koper om de nietigverklaring o.g.v.

dwaling te horen uitspreken, net als bij bedrog waar het bewijs van het bedrieglijk opzet niet

makkelijk te leveren zal zijn.

De vraag stelt zich dan ook of het toch wel cruciale gegeven van het al dan niet gelegen zijn

van het onroerend goed in een overstromingsgevoelig gebied niet noopt tot een sterkere

bescherming van de koper. Is het m.a.w. niet aangewezen dat uitdrukkelijk in de Wet op de

Landverzekeringsovereenkomsten een – al dan niet bevestigbare – (relatieve) nietigheid wordt

ingeschreven? Het gegeven dat het voor de koper niet zo moeilijk is om deze eigenschap van

het goed zelf op het spoor te komen zou hiervoor een tegenargument kunnen opleveren.

97. Enkele toepassingen m.b.t. uitdrukkelijk voorgeschreven én ook expliciet gesanctioneerde

informatieplichten zouden kunnen zijn:

211

Zie bijvoorbeeld Luik 11 december 1989, Act. Dr. 1990, 210. 212

Zie bijvoorbeeld Bergen 16 juni 2005, J.LM.B. 2006, 813.

57

1 een verkoopscompromis m.b.t. een niet-risicogrond wordt afgesloten zonder dat aan de

koper de inhoud van het bodemattest wordt meegedeeld, en nadien blijkt de grond dermate

vervuild te zijn dat ingrijpende saneringswerken noodzakelijk zijn.

=> Niet alleen op basis van de sanctieregeling voorzien in het Bodemdecreet kan

nietigverklaring gevorderd worden, doch ook o.g.v. dwaling, andermaal mits aan alle

voorwaarden ter zake is voldaan.

Betrof het onroerend goed evenwel een grond waarvan makkelijk kon zijn geweten dat het om

risicogronden ging, staat, dan zal, wanneer niet aan de decretale verplichtingen werd tegemoet

gekomen, de koper, die geacht wordt de wet te kennen, allicht geen nietigverklaring o.g.v.

dwaling kunnen bekomen. Het Bodemdecreet biedt hier dan ook een grotere bescherming dan

het gemeen recht

2 een onroerend goed gelegen in een registergemeente wordt verkocht als “bouwgrond”,

doch de werkelijke stedenbouwkundige bestemming blijk bouwen helemaal niet toe te laten –

er werd m.a.w. een verkeerde (zelfs onbestaande) stedenbouwkundige bestemming aan het

goed toegedicht213

.

=> Indien de bestemming van het goed ernstig en doorslaggevend was – zoals bijna altijd het

geval zal zijn – voor de toestemming van de koper tot de vastgoedtransactie zal dit leiden tot

de nietigverklaring van de overeenkomst. Ook de notaris zal hier mee aansprakelijk gesteld

kunnen worden214

.

Evenwel moet er rekening mee gehouden worden dat enerzijds ook de koper zich kan en moet

inlichten omtrent de stedenbouwkundige status van het onroerend goed, terwijl anderzijds

precies ook door het bestaan van de uitdrukkelijke informatieplichten dwaling van de koper

bij niet- of onjuiste vermelding van de stedenbouwkundige bestemming niet zo snel meer als

verschoonbaar zal worden beschouwd, a fortiori niet nadat de authentieke akte is verleden

waaraan – althans in de zogenaamde registergemeenten – verplicht een stedenbouwkundig

uittreksel moet worden gehecht215

.

3 een in een registergemeente gelegen woning wordt verkocht zonder dat in de compromis

door de koper melding wordt gemaakt van het feit dat hij werd gedagvaard voor het illegaal

uitbreiden van de woning met een extra vleugel.

=> Nietigverklaring van de compromis o.g.v. dwaling is, net als op basis van de bepalingen

van de VCRO, mogelijk.

f) Sanctie

98. Elk van de drie wilsgebreken wordt gesanctioneerd met de nietigheidssanctie van artikel

1117 van het Burgerlijk Wetboek. Bijgevolg kan de verkoopscompromis nietig verklaard

worden ex tunc zodat de partijen geplaatst worden in de toestand van voor het contract.

213

Zie bijvoorbeeld, voor cases daterend van nog voor DRO of VCRO, Gent 26 mei 1983, Rec. Gén. enr. not.

1986, 105 en Bergen 17 maart 1998, T.B.B.R. 1999, 197. 214

Zie bijvoorbeeld Gent 30 maart 1979, R.W. 1979-80, 2525. 215

F. BUYSSENS, “Overdracht van eigendom en risico en leveringsplicht bij verkoop van een onroerend goed”,

Not. Fisc. M. 2001, afl. 2, 51.

58

Indien de rechter meent dat (relatieve) nietigheid van de overeenkomst geen volledig herstel

biedt, zal hij ook een schadevergoeding, zij het geen morele, kunnen toekennen (bijvoorbeeld

voor de kosten en honoraria).

Opgemerkt dient hier wel dat de nietigheidsanctie niet voorzien is bij incidenteel bedrog. In

dit geval kan de bedrogene slechts aanspraak maken op schadevergoeding. Zoals aangegeven

kan de rechter bij bedrog eveneens van de nietigverklaring afzien (en zal er andermaal vrede

genomen moeten worden met een schadevergoeding) indien de medecontractant zelf zware of

onverschoonbare nalatigheid kan worden verweten.

Herhaald weze hier ook dat de overeenkomst die (gewelddadig) afgedwongen werd niet meer

vernietigbaar zal zijn nadat zij sinds het ophouden van het geweld hetzij uitdrukkelijk, hetzij

stilzwijgend is goedgekeurd (artikel 1115 van het Burgerlijk Wetboek).

99. Evenwel, deze leer zal niet steeds voldoening bieden doordat ze ten eerste strenge eisen

stelt om tot een sanctie aanleiding te kunnen geven (verschoonbaarheid van de fout, ernst van

de dwaling), en, ten tweede, omdat de sanctie vaak ontoereikend zal blijken om de benadeelde

(de koper) volledig schadeherstel te bieden.

Soelaas biedt hier dus de leer van de culpa in contrahendo nu de euvels dwalen‟, „bedriegen‟

en „dwingen‟ zich situeren in de precontractuele fase. Zoals hierboven al aangegeven zijn de

rechtsfiguren dwaling, bedrog en geweld immers niet enkel te verklaren binnen hun eigen, in

het Burgerlijk Wetboek ingebedde leersstuk van de wilsgebreken, maar evenzeer op basis van

de aansprakelijkheid uit onrechtmatige daad wegens precontractuele fout216

.

Ook wanneer het incidenteel bedrog niet kan worden hard gemaakt217

biedt de aquiliaanse

vordering soelaas, terwijl zij ook haar nut heeft bij fouten die onbedoeld, uit nalatigheid of

onvoorzichtigheid resulteerden vermits voor de toepassing van artikel 1382 van het Burgerlijk

Wetboek het bewijs van een fout volstaat, en niet bijkomend kwaad opzet moet worden

aangetoond.

Concreet gevolg is dat op die manier de benadeelde partij, doorgaands de koper, hierdoor

(aanvullend) ook schadevergoeding kan afdwingen. „Ook‟, want de nietigheidsvordering mag

worden gecumuleerd met de vordering tot schadevergoeding; de nietigheidsvordering moet

zelfs niet ingesteld worden, men mag zich beperken tot het vorderen van schadevergoeding218

.

§ 2 Niet-conforme levering en vrijwaring voor uitwinning en verborgen gebreken

1) Vrijwaring voor uitwinning

a) Begrip

100. De vrijwaring voor uitwinning impliceert dat de verkoper het ongestoord en vreedzaam

bezit van de verkochte zaak moet garanderen aan de koper (artikel 1625 van het Burgerlijk

Wetboek).

216

H. GEENS, “De grondslagen van de culpa in conrahendo”, Jura Falc. 2003-2004, afl. 2, 448. 217

Timmermans wijst erop dat ook hier vernietigbaarheid verdedigbaar is – zie R. TIMMERMANS, Dwaling en

bedrog bij koop en verkoop van onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2007, 423. 218

Cass. 24 januari 1924, Pas. 1924, 159.

59

De bezitsstoornis kan afkomstig zijn van de verkoper zelf (waartegen geen exoneratieclausule

opgewassen is) of van een derde. Ook de notaris die partijen bij de compromis heeft begeleid

kan medeplichtig zijn, bijvoorbeeld als na het sluiten van de overeenkomst een voorkooprecht

wordt uitgeoefend dat bij de vastgoedtransactie over het hoofd werd gezien.

Voorwaarde m.b.t. de vrijwaringsplicht tegen daden van derden is dat er sprake is van een

rechtsstoornis, dat die rechtsstoornis – waaronder alle mogelijke lasten begrepen moeten

worden, bijvoorbeeld niet-natuurlijke, niet-wettelijke en niet-zichtbare erfdienstbaarheden –

reeds verwezenlijkt is en dat zij voortvloeit uit een grond die de koop voorafging. De

rechtsstoornis houdt in dat een derde aangeeft enig recht te hebben op de verkochte zaak. De

verkoper (en/of zijn notaris) moet hebben nagelaten melding te maken van de rechtsstoornis.

Of de verkoper te goeder trouw is of niet maakt niet uit en zelfs het feit dat de koper op de

hoogte was van de uitwinningsoorzaak doet, behalve bij exoneratieclausule of wanneer de

koper uitdrukkelijk verklaarde op eigen risico te kopen, niets af aan de vrijwaringsplicht.

b) Sanctie

101. In eerste instantie geschiedt de vrijwaring voor uitwinning door daden van derden “in

natura”: de koper dient de verkoper te betrekken in de tegen hem ingestelde vordering en de

verkoper moet zodoende de verdediging op zich nemen219

. Slaagt de verkoper daar niet in dan

gebeurt de vrijwaring door de vergoeding van de uitwinning: de verkoper zal gehouden zijn

de prijs (tot beloop van het uitgewonnen deel) terug te geven, ook al ontlastte hij zich van elke

vrijwaringplicht. Volledige uitwinning brengt ontbinding van de koop met schadevergoeding

met zich mee, al kan ook reeds bij gedeeltelijke uitwinning ontbinding worden uitgesproken.

Gedeeltelijke uitwinning geeft de koper sowieso recht op schadevergoeding.

De verkoopsovereenkomst zal aldus worden ontbonden wanneer er sprake is van volledige

uitwinning (bijvoorbeeld wanneer het gehele onroerend goed wordt onteigend), en hetzelfde

kan geschieden bij gedeeltelijke uitwinning (wanneer bijvoorbeeld slechts een deel van het

verkochte onroerend goed wordt onteigend) indien dat gedeelte zo belangrijk is voor de koper

dat hij het uitgewonnen gedeelte anders niet zou hebben gekocht.

c) Toepassingen

102. Toepassingsgevallen m.b.t. de algemene informatieplicht zouden kunnen zijn:

1 een onroerend goed wordt als meergezinswoning (met studentenkamers) verkocht waarbij

de kopers uitdrukkelijk in de compromis lieten opnemen dat zij het pand als

meergezinswoning verder wensten blijven te verhuren; naderhand blijkt dat de

functiewijziging waardoor deze meergezinswoning tot stand kwam zonder vergunning

plaatsvond.

=> De rechtbank kent schadevergoeding wegens uitwinning toe, begroot op de meerprijs die

de kopers voor de meergezinswoning betaalden220

.

219

S. BEYAERT,“Vorderingsmogelijkheden voor de koper van een illegaal opgetrokken goed”, T.B.B.R. 2000,

afl. 10, p. 649. 220

Rb. Gent 29 maart 2011, T.B.O. 2011, afl. 4, 179.

60

2 Een niet-risicogrond wordt door de verkoper, met naleving van de verplichtingen m.b.t.

bodemattest (dat gunstig uitvalt) verkocht, maar achteraf blijkt uit onderzoek dat er niettemin

verontreiniging is die zonder sanering de grond onbruikbaar maakt voor het doel waartoe de

koper het bestemde

=> De bodemverontreiniging kan aanzien worden als een feitelijke stoornis vanwege de

verkoper zelf; de toegang door derden tot het erf die nodig zal zijn om de sanering door te

voeren zal een rechtsstoornis uitmaken door derden. Voor beide stoornissen zal de koper

gevrijwaard moeten worden; tot ontbinding van de koop zal op deze rechtsgrond evenwel niet

opleveren wanneer saneringswerken niet de volledige uitwinning teweeg brengen.

103. Een voorbeeld m.b.t. uitdrukkelijk voorziene én gesanctioneerde (informatie)plichten is:

1 een onroerend goed wordt verkocht waarop een niet-vergunde constructie is opgericht,

waarna de koper met overheidsoptreden, meer bepaald een herstelvordering, geconfronteerd

wordt, zonder dat in de compromis noch in de authentieke akte van het onvergund zijn van de

constructie enig gewag werd gemaakt, terwijl ook de verplichte afzonderlijke akte niet werd

opgemaakt.

=> Aangezien de koper hier uitgewonnen wordt door een rechtsstoornis die de voortvloeit uit

een grond die aan de koop voorafging (zoals ook een onteigening of een opgemaakt

rooilijnplan dit zou kunnen zijn), zal de verkoper tot vrijwaring gehouden zijn, al dan niet met

ontbinding van de vastgoedtransactie tot gevolg. Ook hier zal de aansprakelijkheid van de

notaris mee in het gedrang komen.

2) Vrijwaring voor verborgen gebreken en de plicht tot conforme levering

104. Evenzeer rust op de verkoper de plicht de koper te vrijwaren voor verborgen gebreken

van de koopwaar, plicht die nauw samenhangt met de verplichting tot conforme levering221

.

Immers, beide plichten van de verkoper treden op de voorgrond wanneer een onroerend goed

niet voldoet aan de kwaliteiten die de koper ervan verwachtte of mocht verwachten222

.

TIMMERMANS vat dit dualisme in het Belgische recht223

, en meteen ook het verschil tussen

beide, in één zin treffend samen: een vrijwaring voor verborgen gebreken – die zich, net zoals

de niet-conforme levering, in het kader van de contractuele aansprakelijkheid situeert – is een

geval van verborgen non-conformiteit224

.

TILLEMAN stelt m.b.t. de afbakening tussen beide plichten dat de vrijwaring voor verborgen

gebreken, anders dan bij niet-conforme levering, impliceert dat de geleverde zaak weldegelijk

overeenstemt met de verkochte zaak, maar dat zij is aangetast door een ernstig, niet-zichtbaar

gebrek dat haar ongeschikt maakt tot het bestemde gebruik, dan wel dit gebruik zodanig

hypothekeert dat de koper, indien hij het gebrek had gekend, de zaak niet of tegen een

221

Zie hierover, met ook een rechtsvergelijking met het Nederlandse Burgerlijk Wetboek: J. HERBOTS,

“Verborgen non-conformiteit in de dualistische regeling van leveringsplicht en koopvernietigend gebrek”, R.W.

1982-83, afl. 26, 1733-1737. 222

Wat evenwel de kwantiteit betreft, dient opgemerkt dat een verborgen gebrek nooit een kwantitatief aspect

kan hebben, wat wel het geval kan zijn bij niet-conforme levering. 223

J. HERBOTS, “Verborgen non-conformiteit in de dualistische regeling van leveringsplicht en

koopvernietigend gebrek”, R.W. 1982-83, afl. 26, 1735. 224


126.

61

mindere prijs had gekocht. Het afgrenzingprobleem stelt zich volgens deze auteur met name

bij verborgen non-conformiteit, te definiëren als de ongeschiktheid van de zaak voor haar

bestemming die niet voortvloeit uit een precies aangeduid structureel gebrek én niet bij de

levering maar slechts na de aanvaarding van de geleverde zaak opduikt. Voor diegenen die

een functionele opvatting225

van het verborgen gebrek huldigen, is deze wanprestatie gelijk te

stellen met een verborgen gebrek, of, anders gesteld: wanneer het verholen is, ontpopt het

gebrek in de conformiteit zich als een verborgen gebrek226

.

a) Conforme levering - begrip

105. Artikel 1604 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de verkoper aan de koper een zaak

– in casu het onroerend goed, voorwerp van de vastgoedtransactie – moet leveren die in

overeenstemming is met de overeenkomst. Artikel 1615 van het Burgerlijk Wetboek voegt

hieraan toe dat ook de toebehoren van de zaak, alsook alles wat voor haar blijvend gebruik

bestemd is, moet worden meegeleverd. Artikel 1614 van het Burgerlijk Wetboek tenslotte

stelt dat de zaak moet worden geleverd in de staat waarop zij zich op het ogenblik van de

koop bevond.

Problemen zullen aldus rijzen wanneer de verkoper een andere zaak dan deze beschreven in

de overeenkomst levert, alsook wanneer hij de zaak wijzigt in de periode tussen het sluiten

van de koopovereenkomst en de levering, bijvoorbeeld het afnemen van een schouwmantel

voorafgaand aan de levering. In elk geval heeft de verkoper de plicht de zaak te bewaren en te

bewaken tot aan de levering, in casu doorgaans het moment van de ondertekening van de

notariële akte.

Meer voorkomend en belangrijker in de context van onderhavige bijdrage is de situatie waar

de leveringsplicht niet wordt nageleefd in die mate dat de geleverde zaak niet op alle punten

beantwoordt aan de kwaliteit, hoeveelheid, kenmerken of hoedanigheden die contractueel

bedongen waren227

.

106. Ook het toebehoren moet dus worden meegeleverd. Algemeen kan met KLUYSKENS

onder toebehoren de bijzaken verstaan worden die de eigenaar aan de verkochte zaak heeft

verbonden, zodat indien men ze ervan zou scheiden de zaak het nut niet meer zou opleveren

waarop de koper heeft kunnen rekenen228

. Wat concreet hiertoe wordt gerekend, wordt in

eerste instantie door de partijen zelf bepaald: zij omschrijven dit naar eigen goeddunken. Bij

stilzwijgen van de overeenkomst dienaangaande en wanneer het onmogelijk blijkt o.g.v.

extern bewijs te bepalen wat partijen hebben beoogd, zal men uitgaan van het vermoeden dat

het verkochte goed ook de accessoria bevat229

.

Van sommige toebehoren is de wetgever specifiek omschrijvend opgetreden. Getuige hiervan

zijn, zoals in het vorige hoofdstuk gezien, o.a. de Woningbouwwet (plannen en bestekken,

basisakte en reglement van mede-eigendom), de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, zij

225

Voor het begrip, zie hierna randnummer 101. 226

B. TILLEMAN, “Vrijwaring voor verborgen gebreken bij de verkoop van een onroerend goed”, in

TILLEMAN B. en VERBEKE A. (eds.), Knelpunten verkoop onroerend goed, Antwerpen, Intersentia, 2007, 13. 227






TILLEMAN B. en VERBEKE A. (eds.), Knelpunten verkoop onroerend goed, Antwerpen, Intersentia, 2007, 3.

62

het enkel bij de authentieke akte (stedenbouwkundig uittreksel), het Bosdecreet (beheerplan)

en de regelgeving m.b.t. energieprestatiecertificaat, postinverntiedossier en controleverslag

van de laagspanningsinstallatie.

Ook het juridisch toebehoren valt hieronder, zoals de voor- en nadelige erfdienstbaarheden of

andere zakelijke rechten verbonden aan het erf of zoals de muurgemeenheid, maar ook (de

informatie uit) het bodemattest (nu dit niet materieel overgedragen maar slechts vermeld moet

worden in de overeenkomst en de akte)230

.

Tenslotte is er nog het kwalitatieve toebehoren waaronder het recht op vrijwaring, de

vordering wegens niet conforme levering, de vordering tegen de architect, de vordering o.g.v.

artikel 1382 van het Burgerlijk Wetboek tegen de schadeveroorzakende derde en – althans

volgens sommige rechtspraak en rechtsleer231

– de vordering wegens burenhinder.

b) Niet-conforme levering - sanctie

107. Bij een niet conforme levering kan de koper zijn verbintenis om de prijs te betalen

opschorten (exceptio non adimpleti contractus).

Indien het hiervoor al te laat is, kan hij dwanguitvoering – in natura of bij equivalent – eisen,

d.i. levering van het ontbrekende of herstel van de zaak. Bijvoorbeeld kan de koper vorderen

dat de afgenomen schouwmantel teruggeplaatst wordt of dat een bedrag gelijk aan de waarde

van de afgenomen schouwmantel inclusief de schade door de verkoper bij afname veroorzaakt

hem wordt toegekend.

De derde keuzemogelijkheid die artikel 1610 van het Burgerlijk Wetboek de koper biedt, is

om, na ingebrekestelling, het contract te laten ontbinden. De rechter apprecieert en zal nagaan

of de niet-conforme levering van de zaak de ontbinding wel rechtvaardigt. Mogelijk kent hij

de verkoper een uitstel toe232

, of oordeelt hij dat een schadevergoeding moet volstaan.

In elk geval is de koper gerechtigd op schadevergoeding indien hij door een laattijdige

levering schade lijdt (artikel 1611 van het Burgerlijk Wetboek).

Specifiek m.b.t. de omvang van een onroerend goed verkocht voor een globale prijs geldt de

regel dat wanneer de omvang meer dan één twintigste verschilt met wat opgegeven werd, de

koper het recht heeft af te zien van de overeenkomst dan wel de prijs naar beneden toe te laten

aanpassen. Is de omvang niet globaal maar per maatschap (bijvoorbeeld per vierkante meter)

bepaald, dan kan de koper bij benadeling slechts een prijsvermindering genieten en geen

ontbinding van de koop bekomen.

230


TILLEMAN B. en VERBEKE A. (eds.), Knelpunten verkoop onroerend goed, Antwerpen, Intersentia, 2007,11. 231

Zie voor een beknopt overzicht B. TILLEMAN, “Vrijwaring voor verborgen gebreken bij de verkoop van een

onroerend goed”, in TILLEMAN B. en VERBEKE A. (eds.), Knelpunten verkoop onroerend goed, Antwerpen,

Intersentia, 2007, 9-10. 232

I. VAN GIEL, “Contractuele sanctiemechanismen bij de overdracht van verontreinigde gronden”, Jura Falc.

2004-2005, afl. 4, 582.

63

108. Net zoals de aanvaarding de niet-conformiteit van de geleverde zaak dekt (behoudens in

geval van dwaling en bedrog of van uitwinning), dekt zij ook de zichtbare gebreken. Anders is

het voor de verborgen gebreken: hiervoor heeft de koper verhaal tegen de verkoper, maar niet

eerder dan nadat de levering in eerste instantie door de koper werd aanvaard233

.

c) Niet-conforme levering – toepassingen

109. Een toepassingsgeval m.b.t. de algemene informatieplicht zou kunnen zijn:

1 in de compromis m.b.t. de verkoop van een niet-risicogrond werd door partijen de clausule

opgenomen dat de grond niet verontreinigd mocht zijn; na de levering blijkt dat dit echter

toch het geval te zijn, zelfs in die mate dat een sanering zich opdringt.

=> Tot ontbinding van de koop kan door de rechter beslist worden mits hij de tekortkoming

aan de leveringsplicht voldoende ernstig acht. Ook dwanguitvoering, desnoods bij equivalent

(waarbij de verkoper aan de koper de kost van de saneringswerken terugbetaalt), is evenwel

mogelijk indien de koper de transactie liever niet ziet ontbonden worden.


1 een onroerend goed wordt verkocht waarop een niet-vergunde constructie is opgericht,

waarna de koper met een overheidsoptreden, met name een herstelvordering, geconfronteerd

wordt terwijl in de compromis noch in de authentieke akte omtrent de illegale constructie

enige opgave werd gedaan, en zonder dat de verplichte afzonderlijke akte werd opgemaakt.

=> Aangezien de koper hier een illegaal goed werd geleverd daar waar hem een volledig

legaal opgetrokken goed in de overeenkomst werd beloofd, schiet de verkoper tekort aan zijn

leveringsplicht. Indien het bewijs van de niet-conforme levering voorligt, zal de koper de

ontbinding van de koop kunnen vorderen, of de gedwongen tenuitvoerlegging. De ontbinding

zal evenwel slechts zelden uitvoerbaar zijn als sanctie, tenzij de afbraak van het bebouwd

onroerend goed wordt gevorderd234

Ook hier zal de aansprakelijkheid van de notaris mee in

het gedrang komen.

111. Ook enkele toepassing m.b.t. uitdrukkelijk voorgeschreven maar niet gesanctioneerde

informatieplichten:

1 bij de verkoop van een woning zonder uitstel van eigendomsoverdracht wordt n.a.v. de

redactie van de compromis het postinterventiesdossier niet over gedragen aan de overnemer;

2 bij de verkoop van een woning met een laagspanningsinstallatie daterend van 1990 laat de

verkoper n.a.v. de verkoopscompromis na aan de koper het controleverslag te overhandigen;

3 voorafgaand aan de verkoop, noch bij het afsluiten van de verkoopscompromis wordt aan

de koper van een woning het energieprestatiecertificaat ter beschikking gesteld door de

verkoper.

233


377. 234

M. MUYLLE, E. WILLEMS, “De bouwovertreding en de overdracht van onroerend goed op de vooravond

van het wijzigingsdecreet ruimtelijke ordening. Actuele en toekomstige aandachtspunten voor het notariaat”,

Not.Fisc.M. 2009, afl. 1-2, 30.

64

=> De niet-overhandiging aan de koper van het EPC, het niet opgemaakt hebben van een PID

en het niet beschikken over een keuringsattest van de laagspanningsinstallatie wordt in hoofde

van de overdrager met bestuurlijke of strafsancties bestraft; voor de koper levert dit evenwel

niets op. Hier staat voor de koper dus echter wel de gemeenrechtelijke vordering wegens niet-

conforme levering open, zij het dat deze zelden of nooit tot ontbinding van de compromis zal

leiden – al zal dit ook zelden of nooit de wens van de koper zijn. In elk geval kan conform

artikel 1610 van het Burgerlijk Wetboek de gedwongen inbezitstelling van de documenten

worden gevraagd, waarbij in theorie niets belet dat hieraan een dwangsom zou worden

verbonden. Schadevergoeding wegens ontijdige levering (o.g.v. artikel 1611 van het

Burgerlijk Wetboek) is evenzeer mogelijk, maar hiervoor zal het bewijs van schade nodig zijn

– wat, zoals hierboven al aangegeven, ook bij de vordering o.g.v. artikel 1382 van het

Burgerlijk Wetboek wegens een inbreuk op de precontractuele informatieplichten het geval

zal moeten zijn.

Gezien de hierboven beschreven hindernissen die de koper moet nemen om genoegdoening te

bekomen voor het door zijn tegenpartij nalaten om hem de wettelijk verplichte documenten te

overhandigen dringt de vraag zich op of in de drie betrokken regelgevingen niet beter wordt

voorzien dat een – al dan niet forfaitair te begroten – schadevergoeding verschuldigd is aan de

koper telkens wanneer uiterlijk bij het afsluiten van de verkoopscompromis, desgevallend bij

belofte tot vastgoedtransactie (of ) de kwestieuze documenten niet ter tafel zijn gelegd – met

behoud van de bestuurlijke en strafsancties die in hoofde van de verkoper nu reeds zijn

voorzien.

Het staat buiten kijf dat met name m.b.t. de laagspanningsinstallatie en isolatiestaat van het

onroerend goed een zo volledig mogelijk beeld vereist is opdat de koper zich een voor

zichzelf correct idee kan vormen van de prijs die hij bereid is op te betalen voor het goed.

Uiteraard moet dit beeld gevormd zijn nog voor de koop gesloten is, t.t.z. uiterlijk bij de

compromis of desgevallend de belofte tot vastgoedtransactie.

Herinnerd weze in dit verband dat een koper aan wie bedoelde documenten niet werden ter

beschikking gesteld en die na het sluiten van de compromis met een beduidend slechtere staat

van isolatie en laagspanningsinstallatie wordt geconfronteerd dan voorheen gedacht, het ook

niet steeds makkelijk zal hebben, gelet op zijn eigen onderzoeksplicht, om schadevergoeding

o.g.v. culpa in contrahendo te bekomen.

d) Verborgen gebrek - begrip

112. Eerst en vooral dient er sprake te zijn van een gebrek.

In een enge, conceptuele opvatting dient het gebrek intrinsiek of structureel te zijn, d.i. niet

ontstaan door externe factoren: een niet-inherente en dus afwijkende eigenschap van de zaak,

te wijten aan haar samenstelling of structuur, verhindert of belemmert ernstig haar gebruik.

Dit gevolg van het gebrek, t.t.z. de impact op het gebruik waartoe het goed – ook door partijen

– normaal is bestemd, is aldus een vereiste wil de rechtbank het verborgen gebrek aannemen

en de verkoper tot vrijwaring dwingen. Dit is anders bij de leveringsplicht, waar de

aanvaarding mag geweigerd worden bij de minste niet-conformiteit, zelfs al brengt die geen

schade toe235

.

235


TILLEMAN B. en VERBEKE A. (eds.), Knelpunten verkoop onroerend goed, Antwerpen, Intersentia, 2007, 16.

65

In de door het Hof van Cassatie bijgetreden236

conceptuele opvatting wordt zonder meer het

niet-functioneren van de zaak als gebrek bestempeld, ongeacht de oorzaak. Deze opvatting

behelst de verborgen non-conformiteit en is ruimer doordat ook zonder structureel probleem

maar door een inherente, zij het verborgen eigenschap een gebrek zal aangenomen worden

zodra de zaak ongeschikt is voor het gebruik waartoe ze bestemd is, ook al is dit niet het

normale gebruik – dit, zeker in dit laatste geval, op voorwaarde dat de verkoper bekend was

met het gebruik dat de koper voor de zaak in petto had237

. Hetzelfde geldt waneer het gebruik

zodanig vermindert dat de koper niet had gekocht, of alleszins slechts tegen een mindere prijs.

Op deze conceptuele opvatting bestaat wel kritiek, ondermeer doordat zij resulteert in

systematische cumul van de vordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken met de

vordering tot nietigverklaring o.g.v. substantiële dwaling en/of bedrog238

.

In de praktijk komt het er voor de koper op neer aan te tonen dat elk normaal gebruik van de

zaak uitgesloten is, dan wel dat een specifiek gebruik (van een conforme zaak) waarvan de

verkoper op de hoogte moet zijn gesteld uitgesloten is239

.

Hoewel het duidelijk zal zijn dat de leer van de verborgen gebreken voornamelijk voor

feitelijke gebreken van belang is, kunnen ook juridische gebreken het voorwerp uitmaken van

een vrijwaringsactie.

113. Het gebrek moet daarnaast ook verborgen zijn.

Dit betekent dat het gebrek niet zichtbaar mag zijn voor de diligente en opmerkzame koper,

met de technische kennis die de zijne is. Wanneer op het ogenblik van de koop de koper

kennis had van het gebrek, of wanneer hij middels normaal, aandachtig onderzoek kennis

moest hebben van het gebrek, is er geen sprake van een verborgen gebrek en dus ook evenmin

van enige plicht tot vrijwaren. A fortiori is er geen verborgen gebrek indien de verkoper de

koper op het gebrek heeft gewezen (wat dan specifiek in de overeenkomst wordt opgetekend,

waarbij een algemene clausule als “koopt in de gekende staat” niet zal volstaan).

Ook verborgen zijn de zichtbare maar door de verkoper gecamoufleerde gebreken, net als

zichtbare gebreken die veel verregaandere gevolgen hebben dan aanvankelijk redelijkerwijs

kon worden voorzien. De beoordeling van het verborgen karakter van het gebrek geschiedt

aldus in concreto240

en de feitenrechter heeft dienaangaande een onaantastbare

appreciatiebevoegdheid241

.

114. Tenslotte moet het gebrek ook voldoende ernstig moet zijn – waarbij de rechter met het

beoogde gebruik van de zaak, haar aard (bijvoorbeeld al dan niet nieuw) en de complexiteit

van de herstelling rekening zal houden – en moet het reeds bestaan hebben, ten minste in de

kiem, op het ogenblik van de koop, meer bepaald op het ogenblik waarop het risico overgaat.

236

Cass. 18 november 1971, Arr. Cass. 1972, p. 274; Cass. 15 september 1978, Arr. Cass. 1978, p. 52; Cass. 19

juni 1980, Arr. Cass. 1979-80, p. 1314; Cass. 17 mei 1984, Arr. Cass. 1983-84, 1205. 237



Zie terzake B. TILLEMAN, “Vrijwaring voor verborgen gebreken bij de verkoop van een onroerend goed”,

in TILLEMAN B. en VERBEKE A. (eds.), Knelpunten verkoop onroerend goed, Antwerpen, Intersentia, 2007,

19-21 en 24. 239

K. LAVEYT, “De vrijwaringsplicht voor verborgen gebreken in een notendop, T.B.H. 2004, afl. 6, 553. 240



Cass. 24 november 1989, R.W. 1990-91, 550.

66

De anterioriteitvereiste is niet in het Burgerlijk Wetboek opgenomen, maar vloeit

logischerwijs voort uit feit dat het gebrek dat pas na de overdracht van het risico ontstaat

slechts ten laste van de koper kan komen242

. Terecht merkt TILLEMAN op dat dit in feite een

kwestie (voorwaarde) van toerekenbaarheid uitmaakt243

.

e) Verborgen gebrek - sanctie

115. De koper kan o.g.v. artikel 1644 van het Burgerlijk Wetboek, nadat hij het gebrek heeft

vastgesteld, vrij244

kiezen tussen gerechtelijke ontbinding en – zo nog mogelijk – zodoende de

zaak teruggeven en de volle prijs (en de door koop veroorzaakte kosten – artikel 1646 van het

Burgerlijk Wetboek) recupereren (actio redhibitoria), ofwel voor behoud van de zaak met eis

tot terugave van het deel van de prijs dat overeenstemt met de waardevermindering t.g.v. het

gebrek (actio aestimatoria). Vervanging of herstelling vorderen kan niet, tenzij conventioneel

bedongen.

Anderzijds mag het duidelijk zijn dat de verwittigde koper geen vrijwaring kan eisen, waarbij

genuanceerd moet worden dat de verkoper bij bepaalde handel kan volstaan met het algemeen

opmerken dat er wellicht een gebrek zou kunnen bestaan245

.

Vrijwaring moet de koper binnen een korte termijn inroepen, al naar gelang de aard van de

koopvernietigende gebreken en de gebruiken van de plaats waarde koop geschiedt is (artikel

1648 van Burgerlijk Wetboek). De rechter oordeelt soeverein, rekening houdende met alle

omstandigheden van de zaak en waarbij hij het vertrekpunt van de termijn flexibel benadert,

door ondermeer rekening te houden met de aard van de verkochte zaak, de aard van het

gebrek, de hoedanigheid van de partijen, de door hen verrichte gerechtelijke en

buitengerechtelijke handelingen alsook de plaatselijke gebruiken.

116. Bijkomende schadevergoeding kan enkel gevorderd worden tegen de verkoper te kwader

trouw ( artikel 1645 van het Burgerlijk Wetboek). De verkoper is te kwader trouw indien hij

kennis had van het gebrek op het ogenblik van de verkoop, als zijn onwetendheid vrijwillig

was of als zij aan schuldige nalatigheid is te wijten246

. In dit geval moet hij niet alleen de prijs

en kosten van de verkoop aan de koper betalen, maar tevens volledige schadevergoeding –

dus ook voor bijvoorbeeld verloren kansen, tijdverlies, gevolgschade aan andere zaken247

.

In dit verband weze ook opgemerkt dat de professionele verkoper met de verkoper te kwader

trouw wordt gelijkgesteld, behoudens bij bewijs van de absoluut onnaspeurbare aard van het

gebrek of onoverwinnelijke onwetendheid248

; ook hij zal dus alle schade moeten vergoeden,

naast teruggave van de prijs en de kosten van de verkoop.

242





De rechter heeft zich met deze keuze niet te bemoeien. 245

Cass. 25 mei 1989, J.T. 1989, 620. 246

Cass. 13 november 1959, A.C. 1960, 225. 247

Cass. 15 september 1978, A.C. 1978-79, 52; Cass. 22 oktober 1993, A.C. 1993, 870. 248

Cass. 6 oktober 1961, R.W. 1961-62, 152; Cass. 6 mei 1977, A.C. 1977, 915; Cass. 15 juni 1989, A.C. 1988-

89, 1233. Zie ook in dit verband B. STROOBANTS, “De aansprakelijkheid voor verborgen gebreken voor de

professionele verkoper van onroerende goederen”, Nieuwsbrief Notariaat 2009, afl. 7, 1-6.

67

117. De vrijwaringsplicht kan worden uitgeschakeld mits een duidelijk beding249

, zij het niet

m.b.t. gebreken die zodanig ernstig zijn dat ze elke zin aan de overeenkomst ontnemen.

Logischerwijs zal een exoneratiebeding de verkoper ook geen rugdekking bieden wanneer hij

kennis had van het gebrek. De verkoper moet m.a.w. te goeder trouw zijn wil hij zich kunnen

bevrijden van zijn plicht tot vrijwaring voor verborgen gebreken (artikel 1643 van het

Burgerlijk Wetboek).

f) Verborgen gebrek - toepassingen

118. Een toepassingsgeval m.b.t. de algemene informatieplicht kan zijn:

1 Een vervuilde niet-risicogrond wordt door de verkoper met blanco bodemattest verkocht, en

achteraf, na deskundigenonderzoek, blijkt dat er toch verontreiniging is die zonder sanering

de grond onbruikbaar maakt voor het doel waartoe de koper het bestemde.

=> Mits voldaan is aan alle bovenvermelde voorwaarden, kan door de rechter tot ontbinding

van de koop (teruggave van de grond en van de betaalde prijs) beslist worden, mits hij dus de

tekortkoming aan de leveringsplicht voldoende ernstig acht en hij van oordeel is dat koper de

verontreiniging niet prima facie kon waarnemen of behoorde te kennen. Schadevergoeding

kan de koper toegekend worden als hij erin slaagt in hoofde van de verkoper kwade trouw aan

te tonen. Evenwel is ook dwanguitvoering, desnoods bij equivalent (waarbij de verkoper aan

de koper de kostprijs terugbetaalt van de saneringswerken), evenwel mogelijk indien de koper

de transactie liever niet ziet ontbonden worden.


1 een onroerend goed wordt verkocht waarop een niet-vergunde constructie (bijvoorbeeld een

veranda) is opgericht, waarna de koper met een herstelvordering wordt geconfronteerd,

terwijl in de compromis noch in de authentieke akte hieromtrent enige opgave werd gedaan

en ook de verplichte afzonderlijke akte is niet opgemaakt.

=> Wanneer de koper m.b.t. de illegaal gebouwde veranda met een herstelmaatregel wordt

geconfronteerd waarin de afbraak wordt opgelegd, zal het gebrek dermate ernstig worden

beschouwd dat ontbinding van de koop kan bekomen worden. Is de herstelmaatregel minder

verregaand, dan zal de ontbinding allicht niet worden uitgesproken250

. Andermaal zal de

aansprakelijkheid van de notaris mee in het gedrang komen.

249

In het tegenovergestelde geval wordt de clausule tegen de verkoper uitgelegd (artikel 1602, lid 2 van

Burgerlijk Wetboek). De algemene clausule “de koper verklaart de zaak te kopen in de staat waarin ze zich

bevindt” is allicht te dunnetjes en wordt best aangevuld met de verklaring de verkoper weet dat hij sowieso

vrijwaring verschuldigd blijft voor verborgen gebreken die hem gekend waren en waarover hij de koper niet

heeft ingelicht, alsook met een soort inventaris van (al dan niet zichtbare) gebreken waarop de koper werd

gewezen. 250

M. MUYLLE, E. WILLEMS, “De bouwovertreding en de overdracht van onroerend goed op de vooravond

van het wijzigingsdecreet ruimtelijke ordening. Actuele en toekomstige aandachtspunten voor het notariaat”,

Not.Fisc.M. 2009, afl. 1-2, 30.

68

Besluit

120. In deze masterproef werd onderzocht welke de sanctiemechanismen zijn die in werking

(kunnen) treden wanneer op vlak van bepaalde bestuursrechtelijke (en enkele aanverwante)

verplichtingen bij vastgoedtransacties na het afsluiten van de verkoopscompromis de koop

niet blijkt te voldoen aan alle verwachtingen van de koper.

In eerste instantie werd hierbij gefocust op een aantal bestuursrechtelijke verlichtingen die in

enkele onderscheiden regelgevingen door de wetgever (sensu lato) uitdrukkelijk zijn opgelegd

– en waarbij waar nodig soms ook ingegaan werd op verplichtingen voorgeschreven bij de op

de compromis volgende authentieke akte. Specifieke aandacht werd hierbij besteed aan de

door de wetgever al dan niet even expliciet voorziene sanctieregelingen, en werd in het

bijzonder stilgestaan bij de nietigheidssanctie ingevoerd door de VCRO en het Bodemdecreet.

Vervolgens werden de gemeenrechtelijke sanctiemechanismen aangehaald, toegespitst op de

(onderhandse overeenkomst van) verkoop van onroerend goed. Aldus werd een vijftal voor de

koper openstaande vorderingsmogelijkheden besproken, betrekking hebbend enerzijds op de

totstandkoming van de overeenkomst (leer van de culpa in contrahendo en de wilsgebreken)

en anderzijds op de uitvoering ervan (de plicht tot conforme levering en tot vrijwaring), dit

telkens met opgave van de onderscheiden toepassingsvoorwaarden.

Tenslotte werd, doorheen het aanreiken van toepassingsgevallen m.b.t. de gemeenrechtelijke

vorderingsmogelijkheden, teruggekoppeld naar de eerst besproken uitdrukkelijk bij specifieke

wet (sensu lato) opgelegde, soms ook gesanctioneerde bestuursrechtelijke verplichtingen.

121. Getracht werd om het onderwerp van onderhavige masterproef kritisch te benaderen,

ook, wat de bij de specifieke wetgeving ingevoerde bestuursrechtelijke verplichtingen betreft,

vanuit een blik op de parlementaire voorbereiding. In de parenthesis werd in die optiek met

name ook de nietigheid van de compromis bij de overdracht van risicogronden in het kader

van het Bodemdecreet kritisch geïnterpreteerd.

Bij de uitdrukkelijke verplichtingen werd vooreerst gewezen op de wenselijkheid om enkele

al bestaande maar verwarring scheppende voorschriften aan te passen of zelfs volledig te

herschrijven, bijvoorbeeld artikel 6.3.1 VCRO (m.b.t. tot welke inbreuken er kan verzaakt

worden aan de nietigheid), artikel 101 van het Bodemdecreet (dat best, om het in

overeenstemming te brengen met artikel 116 §1 van hetzelfde decreet, in de overhandiging

van het bodemattest – i.p.v. de loutere mededeling/vermelding – zou voorzien) en artikel 116

§3 van het Bodemdecreet (dat best zou worden aangevuld in de zin van artikel 91 §5 van het

Bosdecreet) alsook artikel 91 §2 van het Bosdecreet (m.b.t. de verplichting om de dienstige

documenten reeds bij de compromis te bezorgen).

Daarnaast bleek het aangewezen, teneinde aan de koper een grotere bescherming te bieden en zo meteen ook meer uniformiteit tussen de onderscheiden regelgevingen tot stand te brengen,

om ervoor te pleiten dat bepaalde documenten reeds in een eerder stadium dan conform de

vigerende wetgeving nu het geval is ter beschikking te laten komen van de koper. Voor het

postinterventiedossier en het controleverslag van de elektrische installatie is dit niet eenduidig

uit de bestaande regelgeving af te leiden; minstens is ook hier een verduidelijkend wetgevend

optreden gewenst (van respectievelijk artikel 48 van het K.B. van 25 januari 2001 en 276bis

van het AREI).

69

Wil men een sterkere garantie dat aan deze verplichting ook effectief tijdig, d.i. voor het

sluiten van de compromis, gevolg wordt gegeven, dan past het dat meteen ook wordt

voorgeschreven dat van de vervulling van deze verplichting melding dient te worden gemaakt

in de compromis (desgevallend in de belofte tot vastgoedtransactie) – dit in de lijn van de

bestaande voorschriften m.b.t. de energieprestaties van onroerende goederen. Dit laatste mag

ten andere meteen ook gelden voor de formaliteiten m.b.t. overstromingsgevoeligheid en

bosbeheer, waar wel al in verplichte informatieverstrekking n.a.v. de compromis is voorzien.

Eventueel kan voor deze verplichte vermelding in de compromis voorzien worden in nog een

bijkomende stimulus onder de vorm van een sanctie waaraan ook de koper iets heeft, i.p.v.

een sanctie die enkel de verkoper treft (onder de vorm van (veelal) een bestuurlijke sanctie –

waarbij overigens niet steeds het niet overhandigen wordt aangepakt maar slechts het niet

bezitten van het kwestieuze document of attest) of die zich beperkt tot een, zoals o.g.v. het

Bosdecreet, niet-tegenstelbaarheid van de vastgoedtransactie. Gedacht kan hierbij worden aan

het opleggen van een forfaitair te bepalen schadevergoeding die automatisch in mindering van

de koopprijs kan worden gebracht, procédé waarbij de instrumenterend ambtenaar die later de

authentieke verkoopsakte opstelt een rol toebedeeld kan worden. Een alternatief m.b.t. de bij

te brengen documenten (bosbeheerplan, PID, controleverslag van de laagspanningsinstallatie

en EPC) kan bestaan in het opleggen, me de inwilliging door de rechter van een vordering tot

conforme levering van de toebehoren van het voorwerp van de verkoopsovereenkomst, van

een dwangsom.

122. Het uitdrukkelijk in de wet inschrijven dat de compromis nietig is wanneer niet voldaan

is aan de informatieplichten voor bosbeheer, postinterventie, staat van laagspanningsinstallatie

en energieprestaties komt dan weer wat overdreven voor, inzonderheid omdat slechts heel

zelden het ontbreken van de in dit verband uit te wisselen informatie van doorslaggevend

belang zal zijn voor het al dan niet doorgaan van de verkoop.

Minder evident lijkt het dat de al dan niet overstromingsgevoeligheid van een onroerend goed

geen doorslaggevend gegeven voor de koper zou uitmaken. Heel opvallend om vaststellen is

het dan ook dat aan de in dit verband uitdrukkelijk voorgeschreven verplichting om (reeds) bij

het sluiten van de compromis hiervan melding te maken geen enkele sanctie werd verbonden

in de Wet op de Landverzekeringsovereenkomsten. Ofschoon uiteraard, zoals voor alle andere

problemen die i.v.m. de vastgoedtransactie kunnen rijzen, een beroep kan worden gedaan op

de gemeenrechtelijke sanctiemechanismen, lijkt wettelijke betonnering van een (bevestigbare)

nietigheid van de compromis bij niet-vermelding van het gelegen zijn van het onroerend goed

in een risicozone geen overbodige luxe voor de koper.

Bij het aanreiken van toepassingsgevallen bij de diverse gemeenrechtelijke vorderingen, zoals

toegespitst op de problematiek uit de aangehaalde specifieke regelgevingen van Hoofdstuk I,

is gebleken dat voor elk van de problemen, en met name deze m.b.t. ruimtelijke ordening en

bodemsanering en bodembescherming, langs gemeenrechtelijke weg veelal hetzelfde resultaat

kan bekomen worden als expliciet werd voorzien in de VCRO en het Bodemdecreet – t.t.z. de

nietigheid van de onderhandse verkoopsovereenkomst. Anderzijds is bij het onderzoek van bij

uitstek de wilsgebrekenleer en de leer van de verborgen gebreken duidelijk geworden dat de

toepassing ervan aan stringente voorwaarden is gekoppeld. Waar een in de vastgoedtransactie

teleurgestelde koper deze voorwaarden niet steeds zal kunnen vervullen, bieden de decretaal

voorziene nietigheden hem een quasi-zekere reddingsboei en op die manier een (meer zekere)

rechtsbescherming. Dit dient geconsolideerd te worden.

70

123. Hoe ver men als wetgever wil gaan bij de bescherming van de op maximale informatie

misschien niet altijd beluste maar zeker gerechtigde koper van een onroerend goed, behelst

een strategische keuze waarbij best een evenwicht bewaard wordt tussen de bescherming van

de koper enerzijds en de vlotheid van handel in onroerend goed, gestoeld op het principe van

de consensualiteit van de koopovereenkomst, anderzijds.

Vastgesteld moet worden dat in dit verband sinds de jaren ‟70 van de vorige eeuw een tendens

is ingezet waarbij, op diverse (bestuursrechtelijke) domeinen, de wetgever (sensu lato) actief

is gaan ingrijpen, met tot gevolg dat het beginsel van de consensualiteit van de koopverkoop

enigszins werd uitgehold. Echter, de aankoop van een woning is natuurlijk nog niet hetzelfde

als de (op dezelfde juridische beginselen geschoeide) aankoop van een volkorenbrood of van

een digitaal fototoestel – waarbij al niet meer opgekeken wordt, het zelfs als vanzelfsprekend

wordt beschouwd wanneer enkele onzen handleiding worden meegeleverd of op de webstek

van de aanbiedende keten reeds alle mogelijke eigenschappen en details worden toegelicht.

Een weg terug lijkt in de hedendaagse informatiemaatschappij (hoe) dan ook niet mogelijk en

is ook niet wenselijk. Wel is de tijd rijp om het bestaande kluwen van wetgeving m.b.t. deze

bestuursrechtelijke aspecten van de compromis ‟klantvriendelijker‟ te maken. Dit geschiedt

langsheen verduidelijking, soms uitbreiding en bij voorkeur zeker ook uniformisering van de

onderscheiden regelgevingen – evolutie die overigens niet alleen in goede aarde zou vallen bij

de contracterende partijen maar ook bij de begeleidende professionelen van wie de eerst

genoemden verwachten dat zij alle ins en outs van de vastgoedtransactie kennen.

Pas dan wordt een efficiënt evenwicht tussen regelgeving en vrije wilsbeschikking mogelijk.

71

Bibliografie

I WETGEVING

A. WETTEN

Wet van 4 augustus 1996 betreffende het welzijn van de werknemers bij de uitvoering van hun werk, B.S. 18 september 1996.

Wet van 10 maart 1995 op de elektriciteitsvoorziening, B.S. 25 april 1925.

Wet van 25 juni 1992 op de landverzekeringsovereenkomst, B.S. 20 augustus 1992.

Wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, B.S. 11 september 1971.

Wet van 16 maart 1803 tot regeling van het notarisambt, Bull., 258, nr. 2240.

B. DECRETEN

Decreet van 8 mei 2009 houdende algemene bepalingen betreffende het energiebeleid, B.S. 7 juli 2009.

Decreet van 27 maart 2009 tot aanpassing en aanvulling van het ruimtelijk plannings-,

vergunningen- en handhavingsbeleid, B.S. 15 mei 1999.

Milieuhandhavingsdecreet van 21 december 2007, B.S. 29 februari 2008.

Decreet van 27 oktober 2006 betreffende de bodemsanering en de bodembescherming, B.S. 22 januari 2007.

Bosdecreet van 13 juni 1990, B.S. 28 september 1990.

II RECHTSPRAAK

A. HOF VAN CASSATIE

Cass (1e k.) AR C.11.0060.N, 3 november 2011, A.P.T. 2012 (samenvatting), afl. 1,

199.

Cass. (1e k.) AR C.09.0639.N., 25 maart 2011, T.M.R. 2011, afl. 4, 413.

Cass. 24 juni 2010, Not.Fisc.M. 2011, afl. 2, 51-54.

Cass. (1e k.) AR C.08.0552.N., 3 juni 2010, R.W. 2010-11, afl. 9, 14.

Cass. 16 september 1999, R.W. 2001-2002, afl. 12, 414.

Cass. 24 november 1989, R.W. 1990-91, afl. 16, 550.

Cass. 25 mei 1989, J.T. 1989, afl. 5522, 620.

Cass. 17 mei 1984, Arr. Cass. 1983-84, 1205.

Cass. 2 mei 1983, Pas. 1983, I, 980.

Cass. 10 december 1981, Arr. Cass. 1981-82, 502.

Cass. 19 juni 1980, Arr. Cass. 1979-80, 1314.

Cass. 10 maart 1980, Arr. Cass. 1979-80, 852.


Cass. 13 februari 1978, Arr. Cass. 1978, 705.

Cass. 27 oktober 1977, Arr. Cass. 1978, 269.


72

Cass. 18 november 1971, Arr. Cass. 1972, 274.

Cass. 24 januari 1924, Pas. 1924, 159.

B. HOVEN VAN BEROEP

Antwerpen 29 juni 2009, onuitg.

Antwerpen 3 december 2007, N.J.W. 2009, afl. 202, 410.

Antwerpen, 28 juni 1999, T.B.B.R. 2000, afl. 10, 690.

Bergen 16 juni 2005, J.LM.B. 2006, 813.

Bergen 17 maart 1998, T.B.B.R. 1999, afl. 3, 197.

Brussel 25 november 2003, R.W. 2006-07, afl. 2, 59.

Gent 26 mei 1983, Rec. Gén. enr. not. 1986, afl. £, 105.

Gent 30 maart 1979, R.W. 1979-80, afl. 37, 2525.

Luik 11 december 1989, Act. Dr. 1990, 210.

C. LAGERE RECHTSPRAAK

Rb. Gent 29 maart 2011, T.B.O. 2011, afl. 4, 179.

Rb. Hasselt 13 januari 2003, R.W. 2005-06, afl. 17, 672.

Rb. Nijvel 30 mei 1997, T.B.B.R. 1998, afl. 1, 64.

Rb. Turnhout 7 februari 2005, R.A.B.G. 2008, afl. 10, 597.

III RECHTSLITERATUUR

A ANNOTATIES BIJ RECHTSPRAAK & OVERZICHTEN VAN RECHTSPRAAK

BAECK, J., “Monsteraansprakelijkheid van de notaris bij vernietiging van een verkoop van een onroerend goed! Of toch niet…?”, T. Not. 2011, afl. 11, 618-628.

BOES, M., “Kroniek ruimtelijke ordening (1999-2007)”, R.W. 2007-08, deel 1: afl. 42, 1746-1771, deel 2 : afl. 43, 1786-1810.

BUYSSENS, F., “De beroepsaansprakelijkheid van de notaris en de draagwijdte van

zijn informatieplicht”, T. Fam. 2012, afl. 3, 74-82.

DE BAERE, E., VEREECKEN, S., “Over verborgen gebreken en korte termijnen”, T.B.B.R. 2011, afl. 1, 34-38.

DE BUSSCHERE, C. “Recente rechtspraak in verband met het notariaat”, T. Not. 2006, afl. 9, 452-473.

HAENTJENS, F., “Kritische kanttekeningen bij de informatieverplichtingen voor de instrumenterende ambtenaar in het Decreet ruimtelijke ordening 1999”, T.M.R. 2009,

afl. 3, 282-298.

HAENTJENS, F., “Overdracht van gronden zonder voorafgaandelijk bodemattest:

nietig zonder rechtsmisbruik? En hoe moet het nu verder met de koopverkoop onder

opschortende voorwaarde?”, T.M.R. 2011, afl. 1, 23-28.

HAENTJENS, F., “Het temporele toepassingsgebied van de informatieverplichtingen in het ruimtelijk ordeningsrecht”, noot onder Cass. 3 juni 2010, R.W. 2010-11, afl. 33,

1388-1393.

HERBOTS, J., “Verborgen non-conformiteit in de dualistische regeling van leveringsplicht en koopvernietigend gebrek”, R.W. 1982-83, afl. 26, 1733-1737.

73

LAVEYT, K., “De vrijwaringsplicht voor verborgen gebreken in een notendop, T.B.H.

2004, afl. 6, 552-558.

LEMMERLING, A., “Het laattijdig blanco bodemattest: een vrijbrief voor de misnoegde koper?”, Not.Fisc.M. 2011, afl. 2, 54-57.

MAES, S., “Aankoopbeloften en de Wet Breyne”, N.J.W. 2008, afl. 175, 85-86.

MAES, S., “Wet Breyne. Knelpunten bij de toepassing, N.J.W. 2008, afl. 175, 50-73.

MALFAIT, T., “Nietige koopovereenkomst wegens ontbrekend bodemattest, N.J.W

2009, afl. 202, 387-392.

RENIERS, A., “Tijdstip beoordeling raadgeving- en informatieplicht van de notaris”, R.A.B.G. 2008, afl. 4, 264-267.

VANDENBERGHE, H., “Notariële aansprakelijkheid”, T.P.R. 2010, afl. 1, 1915-1938.

VAN BRABANT, A., “Rechtsvragen bij de verkoop van een onroerend goed:

nietigheid verkoop – schending art. 36 Bodemsaneringsdecreet – contractuele fout

vastgoedmakelaar”, T.O.G.O.R. 2001, 174-175.

VAN DEN BOSSCHE, A., “Hoe kent men het bos?”, Not. Fisc. M. 2007, afl. 2, 58-65.

VAN DEN BOSSCHE, A., “Onderzoeks- en informatieplicht van de notaris, een te nuanceren opdracht”, R.W. 2007-08, afl. 15, 627-630.

VAN EESTER, R., “De informatieplicht op grond van het decreet van 18 mei 1999

houdende de organisatie van ruimtelijke ordening (DRO) bij het opstellen van een

onderhandse verkoopovereenkomst”, Not.Fisc.M. 2009, afl. 5, 186-192.

VERDICKT, H., “Bedrog, vrijwaring voor uitwinning en de kwade trouw van de

verkoper”, T.B.O. 2011, afl. 4, 181-184.

B BOEKWERKEN - MONOGRAFIEËN

CASMAN, H., GERLO, I., VERMEERSCH, B., De verkoopakte. Handboek voor de notariële praktijk, Mechelen, Kluwer, 2005, 248 p.

DE BOECK, A., Informatieverplichtingen en –plichten bij de totstandkoming en uitvoering van overeenkomsten. Grondslagen, draagwijdte en sancties, Antwerpen,

Intersentia, 2000, 572 p.

J. DE JONGHE, Ruimtelijke ordening, stedenbouw en onroerende goederen, Brugge,

Kluwer, 2011, 942 p.

TIMMERMANS, R., Dwaling en bedrog bij koop en verkoop van onroerend goed, Mechelen, Kuwer, 2007, 604 p.

VAN GERVEN, W., Verbintenissenrecht, Acco, Leuven, 1996, 498 p.

VAN HOORICK, G., Handboek notarieel bestuursrecht, Antwerpen-Oxford,

Intersentia, 2006, 556 p.

VAN HOORICK, G., Handboek ruimtelijk bestuursrecht, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2011, 344 p.

C TIJDSCHRIFTARTIKELEN

BEYAERT, S., “Vorderingsmogelijkheden voor de koper van een illegaal opgetrokken goed”, T.B.B.R. 2000, afl 10, 626-651.

BUYSSENS, F., “Overdracht van eigendom en risico en leveringsplicht bij verkoop van een onroerend goed”, Not. Fisc. M. 2001, afl. 2, 33-63.

74

DE BUSSCHERE, C., “De bindende deontologische code van de notarissen”, R.W.

2008-09, afl. 1, 2-16.

DE CUYPER, W., HUYGENS, T., RENTMEESTERS, E., WALGRAEVE, S., “De ruimtelijke ordening opnieuw geordend”, T.M.R. 2009, afl. 5, 476-574.

DE DECKER, H., “De problematiek van ontbinding en nietigheid van verkoopovereenkomsten m.b.t. vastgoed en wederzijdse gekruiste opties als valabel

alternatief voor dergelijke verkoopovereenkomsten”, Not.Fisc.M. 2008, afl. 9, 285-

304.

DE PAUW, J., MICHIELS, M., ”Het nieuwe as-builtattest in Vlaanderen – impact op de notariële praktijk”, Notariaat 2010, afl. 8, 1-5.

DE WULF, C., ”Het nieuwe Bodemdecreet en de notariële praktijk”, T. Not. 2008,

bijzonder nummer, 1-180.

DHAENENS, D., “Bodemdecreet bestraft het ontbreken van een bodemattest bij verkoop”, Vastgoed Info 2009, afl. 16, 1-2.

FRERIKS, D., “Onderzoeks- en mededelingsverplichting in het contractenrecht”, T.P.R. 1992, afl. 4, 1187-1252.

GEENS, H., “De grondslagen van de culpa in conrahendo”, Jura Falc. 2003-2004, afl.

2, 433-460.

HAENTJENS, F., “Het „as-builtattest‟: een nieuw attest in het ruimtelijke ordeningsrecht”, T.R.O.S. 2010, afl. 58, 107-137.

HAENTJENS, F., “Informatieverplichtingen in Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening”, N.J.W. 2010, afl. 233, 810-821.

HULSBOSCH, J., “Het postinterventiedossier in de notariële praktijk”, T.V.V. 2008, afl. 2, 83-95.

MICHIELSENS, A., “De deontologische code”, Not. Fisc. M. 2007, afl. 7, 177-190.

MICHIELSENS, A., “De wijziging van artikel 9 van de notariswet”, Not. Fisc. M. 2008, afl. 9, 305-309.

MUYLLE, M., WILLEMS, E., “De bouwovertreding en de overdracht van onroerend goed op de vooravond van het wijzigingsdecreet ruimtelijke ordening. Actuele en

toekomstige aandachtspunten voor het notariaat”, Not.Fisc.M. 2009, afl. 1-2, 3-33.

ROELANDTS, B., DEFOORT, P., “Ruimtelijke ordening anno 2009: nieuwe regels,

nieuwe vragen”, met een inleiding van HUBEAU, B., “Twintigste keer, goede

keer…over het woordgebruik en algemene ontwikkelingen in het ruimtelijk

bestuursrecht”, T.R.O.S. 2009, afl. 54, 67-69 en 71-207.

SNAET, S., VAN OPSTAL, B., ”Het nieuwe decreet op de ruimtelijke ordening: regels inzake informatieverschaffing en het recht van voorkoop”, T. Not. 2000, afl. 7-8

322-376.

STIJNS, S., “De opschortende voorwaarde in de onroerende koop: de notariële praktijk tegen het licht gehouden van de recente rechtspraak en rechtsleer”, Not. Fisc.

M. 2008, afl. 3, 77-102.

STROOBANTS, B., “De aansprakelijkheid voor verborgen gebreken voor de

professionele verkoper van onroerende goederen”, Nieuwsbrief Notariaat 2009, afl. 7,

1-6.

THOMAES, P., “Nieuwe of gewijzigde verplichtingen van de notaris in de Codex Ruimtelijke Ordening”, Notariaat 2010, afl. 3, 1-7.

TIMMERMANS, R., “Notarissen en vastgoedmakelaars in de houdgreep van de woningbouwwet”, T. App. 2001, afl. 2, 6-8.

TROCH, K., “De notariële informatie- en raadgevingsplichting revisited”, T.B.B.R. 1999, afl. 5, 287-302.

75

VAN GIEL, I., “Contractuele sanctiemechanismen bij de overdracht van

verontreinigde gronden”, Jura Falc. 2004-2005, afl. 4, 543-642;

VAN MOLLE, M., “Le contrôle des installations électriques: prescriptions réglementaires et relations contractuelles”, R.P.I. 2012, afl. 2, 147-201.

VAN NUFFEL, F., “De contractuele bescherming tegen het milieurisico bij overdrachten van ondernemingen en van onroerende goederen”, T.M.R. 2005, afl. 6,

614-633.

VAN OEVELEN, A., “Hoofdlijnen in de ontwikkeling van het algemene verbintenissen- en overeenkomstenrecht 1964-2000, T.P.R. 2001, afl. 1, 313-355.

VAN SINAY, T., “Schiet (niet) op de pianist. Enkele bedenkingen over notariële

aansprakelijkheid en mogelijke lacunes in informatieverschaffing omtrent onroerende

goederen”, T.B.B.R. 2003, afl. 10, 684-703.

VOET, L. KEIRSE, A., „Hoe de koop van een woning te reguleren; zeker weten ?!, T.P.R. 2011, afl. 2, 181-275.

C BIJDRAGEN IN VERZAMELWERKEN, BOEKWERKEN EN MONOGRAFIEËN

BAEL, J., “De wetgeving inzake ruimtelijke ordening. Informatiebronnen voor de notaris”, in DEWULF, C., DEVOS, S. en DE DECKER H., Het opstellen van

notariële akten, II.a, Mechelen, Kluwer, 2008, 557-578.

BAEL, J., “De wetgeving inzake ruimtelijke ordening. Verplichtingen voor de

notaris”, in DEWULF, C., DEVOS, S. en DE DECKER H., Het opstellen van

notariële akten, II.a, Mechelen, Kluwer, 2008, 579-704.

DEVOS, S., “Notariële aansprakelijkheid”, in X. (ed.), Rechtskroniek voor het notariaat. Deel 19, Brugge, Die Keure, 2011, 1-32.

DE BOECK, A., “De precontractuele aansprakelijkheid; een vergelijking tusen het Belgische recht en de Principles of European contract law”, in SMITS, J. en STIJNS,

S. (eds.), Totstandkoming van de overeenkomst naar Belgisch en Nederlands recht,

Antwerpen-Groningen, Intersentia, 2002, 280-299.

DE JONGHE, S., “Notariële aansprakelijkheid”, in X. (ed.), Rechtskroniek voor het notariaat. Deel 9, Brugge, Die Keure, 2006, 31-69.

SCHRAM, F., “Informatieverplichtingen [Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening]”, in

HUBEAU, B., VANDEVYVERE, W. en DEBERSAQUES, G. (eds.), Handboek

ruimtelijke ordening en stedenbouw. Deel 1, Brugge, Die Keure, 2011, 711-783.

TILLEMAN, B., “Vrijwaring voor verborgen gebreken bij de verkoop van een onroerend goed”, in TILLEMAN B. en VERBEKE A. (eds.), Knelpunten verkoop

onroerend goed, Antwerpen, Intersentia, 2007, 1-58.

VAN HOORICK, G., “Notarieel administratief recht: bodemsanering”, in X. (ed.), Rechtskroniek van het Notariaat, Deel 14, Brugge, Die Keure, 2009, 29-53.

VAN HOORICK, G., “Ruimtelijke Ordening”, in X. (ed.), Rechtskroniek van het

Notariaat, Deel 2, Brugge, Die Keure, 2003, 57-139.

VAN HOORICK, G., “Ruimtelijke Ordening: stand van zaken met betrekking tot de informatieverplichtingen en het recht van voorkoop”, in X. (ed.), Rechtskroniek van

het Notariaat, Deel 17, Brugge, Die Keure, 2010,109-142.

VAN OPSTAL, B., “Informatieverplichting: afbakening van de notariële praktijk”, in B. HUBEAU (ed.), Het nieuwe decreet op de ruimtelijke ordening, Brugge, Die

Keure, 1999, 591-631.

Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gentlib.ugent.be/fulltxt/RUG01/001/892/326/RUG01... ·...

Documents

Transcript of Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gentlib.ugent.be/fulltxt/RUG01/001/892/326/RUG01... ·...