ELSPEET NW kavelpaspoorten...wapeningsstaal met Hedera helix 2 KAVELPASPOORTEN legenda zone voor 1...

ELSPEET NW kavelpaspoortenkavelpaspoorten | 14 juni 2017 | in opdracht van Gemeente Nunspeet

colofon

opdrachtgever:

Gemeente Nunspeet

Markt 1

8071 GJ Nunspeet

Arjan Dickhof- projectleider

Victor van Braam van Vloten - assistent projectleider

ontwerper:

LODEWIJK BALJON landschapsarchitecten

Cruquiusweg 10

Postbus 1068

1000 BB Amsterdam

020 625 88 35

[email protected]

www.baljon.nl

Lodewijk Baljon - landschapsarchitect / directeur

Marie-Laure Hoedemakers - landschapsarchitect / senior projectleider

Martijn Bakker - architect / tekenaar

Amsterdam, 14 juni 2017

inhoud

1 Inleiding

1.1 welkom in Elspeet Noordwest 4

1.2 wonen in Elspeet Noordwest 4

1.3 beeldkwaliteitplan en kavelpaspoorten 4

1.4 kavelpaspoorten voor vrije kavels 4

1.5 sturing van het kavelpaspoort 4

1.6 sturing van de dorpsbouwmeester 4

2 Kavelpaspoorten

2.1 prijslijst 6

2.2 deelgebieden volgens beeldkwaliteitplan 8

2.3 basisregels kavelpaspoorten 10

2.4 voorbeeld kavelpaspoorten 12

3 Kavelpaspoorten in ‘De Omlijsting’

KAVEL 1 16

KAVEL 2 18

KAVEL 3 20

4 Kavelpaspoorten in ‘De Slingerlaan’

KAVEL 4 22

KAVEL 5 24

KAVEL 6 26

KAVEL 7 28

5 Kavelpaspoorten in ‘De Zoom’

KAVEL 8 30

KAVEL 9 32

3kavelpaspoorten | Elspeet NW | juni 2017

1 . I N L E I D I N G

1.1 welkom in Elspeet NoordwestTussen de Nachtegaalweg en de Nunspeterweg, aan

de noordwestzijde van het dorp Elspeet is er ruimte

voor uitbreiding.

Een deel van de buurt is al gerealiseerd. De gemeente Nunspeet geeft nu een aantal vrije kavels uit waar vrijstaande woningen of half vrijstaande woningen (twee onder een kap) gebouwd kunnen worden.

1.2 wonen in Elspeet NoordwestElspeet is een Enkdorp. De uitbreiding is gelegen op

de noordelijke Enk

Het stedenbouwkundig plan dat is opgesteld heeft als uitgangspunt de uitbreiding Elspeet Noordwest onderdeel te laten worden van het dorp Elspeet door het te verankeren in de landschappelijke structuren. Zo is er bijvoorbeeld ingezet op het bewaren van de karakteristieke buitenrand met half open lintbebouwing en doorzichten over de enk naar karakteristieke herkenningspunten als de kerktoren van de Nederlands Hervormde Kerk. Het bestemmingsplan is afgestemd op dit stedenbouwkundig plan en vormt het juridische kader voor de ontwikkeling.

1.3 beeldkwaliteitplan en kavelpaspoortenAls aanvulling op en ter ondersteuning van het

bestemmingsplan is een beeldkwaliteitplan opgesteld.

Het beeldkwaliteitplan en de voor u liggende kavelpaspoorten vormen samen het sturings- en toetsingsinstrument voor de verdere uitwerking van de vrije kavels in de uitbreiding. In het beeldkwaliteitplan wordt het gewenste beeld voor de architectuur in de wijk beschreven. Het beeldkwaliteitplan en de kavelpaspoorten zijn twee separate documenten die naast elkaar gehanteerd worden. Het beeldkwaliteitplan voor Elspeet Noordwest is op internet te vinden op:www.kavelsinnunspeet.nl

1.4 kavelpaspoorten voor vrije kavels De vrije kavels liggen op verschillende plekken in het

plangebied. Hier krijgt u de kans uw droomhuis te

bouwen.

De bebouwingsvoorwaarden per vrije kavel zijn vastgelegd in kavelpaspoorten. De kavelpaspoorten bevatten spelregels waaraan de koper van een kavel zich moet houden. De regels zijn zo opgesteld dat de kopers van de kavel veel vrijheid hebben binnen de nagestreefde dorpse woonsfeer. De kavelgrootte en de grens tussen privé en openbaar ligt vast.

1.5 sturing van het kavelpaspoortDe toekomstige bewoners willen uiteraard de ruimte

om hun droom te bouwen, maar willen niet dat de

vrijheid ongelimiteerd is om te voorkomen dat de

omgeving hun droom verstoort.

De regie met behulp van kavelpaspoorten zorgt ervoor dat de diversiteit zich binnen een zodanige breedte begeeft, dat een aantrekkelijk woonmilieu ontstaat. Passend bij het landschap en voortbouwend op de bijzondere kenmerken van de plek. Met een harmonieuze balans tussen eenheid en verscheidenheid, tussen het dorpse beeld en individuele eigenheid. Het draait om een eenvoudige sturing. Kwaliteit van de uitwerking van de woning speelt een belangrijke rol in de waardering van de buurt, zowel voor leken als professionals. Het gaat daarbij om de kwaliteit van het gebouw, niet om de architectuurstijl. Het aangeven van maximale bouwvolumes en een vlak waarbinnen de bebouwing gebouwd kan worden is gericht op het bevorderen van de groene kwaliteiten van Elspeet Noordwest.

1.6 sturing van de dorpsbouwmeesterDe gemeente heeft een dorpsbouwmeester benoemd.

Aan de hand van de kavelpaspoorten gaat uw architect uw wensen vertalen naar een ontwerp voor uw woning. De gemeente werkt met een nieuwe vorm van welstandstoezicht. In plaats van een welstandscommissie is er in de gemeente Nunspeet waar Elspeet deel van uit maakt een dorpsbouwmeester benoemd. Voordat u de bouwaanvraag indient, kunt u gebruik maken van het spreekuur van de dorpsbouwmeester Theo Hilhorst. Hij neemt het ontwerp met u door, adviseert en geeft sturing aan het ontwerp om samen uw wensen om te zetten in een woning die bijdraagt aan het gewenste beeld voor Elspeet Noordwest.

4 L O D E W I J K B A L J O N l a n d s c h a p s a r c h i t e c t e n

amer / ruimtelijke ontwikkelingjuli 2014

BEELDKWALITEITPLAN

ELSPEET-NOORDWEST


2 K A V E L P A S P O O R T E N

2.1 prijslijst

Kavelnummer Woningtype oppervlak (ca.) max volume Kavelprijs bladzijde1 half vrijstaand 300 m² 510 m³ € 112.530,00 162 half vrijstaand 315 m² 536 m³ € 118.156,50 183 vrijstaand 740 m² 888 m³ € 260.150,00 20

4 half vrijstaand 305 m² 519 m³ € 114.405,50 225 half vrijstaand 345 m² 587 m³ € 129.409,50 246 vrijstaand 480 m² 624 m³ € 180.048,00 267 vrijstaand 550 m² 715 m³ € 206.305,00 28

8 vrijstaand 415 m² 540 m³ € 155.666,50 309 vrijstaand 425 m² 553 m³ € 159.417,50 32

*: Kavelprijzen zijn inclusief BTW en exclusief bijkomende kosten, zoals notaris, kadaster en huisaansluiting van de nutsvoorzieningen.Prijzen gelden alleen voor fase 1.

Kavels binnen 'De Omlijsting'

Kavels binnen 'De Slingerlaan'

Kavels binnen 'De Zoom'

PRIJSLIJST KAVELS ELSPEET NOORDWEST



2.2 3 deelgebieden volgens beeldkwaliteitplanIn het beeldkwaliteitplan zijn verschillende deelgebieden onderscheiden waar andere regels voor gelden. De vrije kavels waar de kavelpaspoorten in dit boekje betrekking op hebben liggen in de deelgebieden De Zoom, De Slingerlaan en De Omlijsting.


De Zoom

De Slingerlaan

De Omlijsting


Maximale bouwhoogte

De maximaal toegestane nokhoogte van het hoofdgebouw.Deze hoogte geldt ten opzichte van het aangegeven vloerpeil en is per kavel aangegeven.

Voorgevel

Elke woning heeft slechts 1 voorgevel. Hoekwoningen hebben een dubbele oriëntatie. Dit betekent dat ze een representatieve gevel hebben naar elke zijde die grenst aan het openbaar gebied.

Voorgevelrooilijnen

Voor enkele kavels zijn in het bestemmingsplan bebouwingsgrenzen opgenomen die de mogelijkheden voor de te bouwen woningen onevenredig beperken. Voor deze kavels wordt bij voorbaat uitgesproken dat de gemeente positief staat tegenover een verruiming van de kavelgrenzen tot de in de kavelpaspoorten aangegeven maten. Hiervoor zal wel een afwijkingsprocedure gevoerd moeten worden, aangezien overschrijding van de grenzen in strijd is met het bestemmingsplan.

Bijgebouw

Een bijgebouw heeft maximaal 1 bouwlaag met kap en dakhelling overeenkomstig met kap hoofdgebouw of is plat afgedekt. De nokhoogte is maximaal 5,5m en de goothoogte is maximaal 3,5m. Een bijgebouw bevindt zich minimaal 6m achter de voorgevellijn. Parkeerplekken

Op elke kavel is er een opstelplek voor een auto. Deze ligt 6m achter de gevellijn.

Inrit kavel

Elke kavel heeft één inrit van 3,5m breed.

Erfafscheiding straatzijde

De erfafscheiding aan voorzijde bestaat uit een haag op eigen terrein van 1m hoog en 0,5m breed.

Erfafscheiding zijde grenzend aan openbaar gebied,

anders dan voorzijde.

Om ervoor te zorgen dat alle erfafscheidingen die aan het openbaar gebied grenzen groen zijn, bestaan erfafscheidingen anders dan aan de voorzijde minimaal uit een scherm van wapeningsstaal begroeid met klimop (Hedera helix). Het scherm is maximaal 2m hoog


2.3 basisregels kavelpaspoortenNaast de inbreng van uw architect waarborgen de basisregels kavelpaspoorten de beoogde sfeer en de kwaliteitsambities van Elspeet Noordwest. Elke kavel heeft zijn eigen kavelpaspoort met specifieke (bouw)regels die een relatie aangaan met het ontwerp voor de openbare ruimte. Voor de kavels geldt dat op eigen terrein geparkeerd wordt. Dit betekent dat naast de woning, ruimte voor 1 opstelplek is. De opstelplek bevindt zich achter de gevellijn waardoor de auto zoveel mogelijk aan het straatbeeld worden onttrokken.

Soort woning De woningen op de vrije kavels betreffen ofwel een vrijstaande woning of een half vrijstaande woning (helft van een twee onder een kap). In het kader van het dorpse beeld hebben alle woningen een kap. De woningen hebben 2 bouwlagen met kap.

Vloerpeil Het peil van de gehele vloer van de begane grond in NAP is reeds vastgelegd ten behoeve van de afwatering en riolering.

Kaveloppervlak Het kaveloppervlak is het gehele oppervlak van de kavel.

Bouwvlak

Het vlak waarbinnen alle bebouwing (hoofd- en bijgebouwen) moet vallen.

Maximaal bouwvolume

Het maximale bouwvolume is het maximaal aantal m3 dat gebouwd mag worden (hoofdgebouw en bijgebouwen). Het maximale bouwvolume is gerelateerd aan de kavelmaat.Dit zorgt ervoor dat het bouwvolume past bij de maat van de kavel en dat het luchtige dorpse losse beeld gewaarborgd wordt. Voor vrijstaande woningen geldt dat:• bij een kaveloppervlak groter dan 600 m2 het maximale

bouwvolume (m3) 120% van het kaveloppervlak (m2) is,• bij een kaveloppervlak kleiner dan of gelijk aan 600 m2

het maximale bouwvolume (m3) 130% van het kaveloppervlak (m2) is.

Voor halfvrijstaande woningen geldt dat:• bij een kaveloppervlak van 460-470 m2 het maximale

bouwvolume (m3) 150% van het kaveloppervlak (m2) is,• bij een kaveloppervlak van 410-425 m2 het maximale

bouwvolume (m3) 160% van het kaveloppervlak (m2) is.• bij een kaveloppervlak kleiner dan of gelijk aan 375 m2

het maximale bouwvolume 170% van het kaveloppervlak is.


Hemelwater

Ten behoeve van de klimaatbestendigheid van Elspeet Noordwest wordt het hemelwater afgekoppeld op eigen terrein geinfiltreerd. Dit betekent dat het hemelwater op de eigen kavel geborgen en geïnfiltreerd dient te worden. Dit kan bijvoorbeeld in de vorm van een verdieping in de tuin, een (ondiepe) greppel aan de achterzijde van de kavel, een grindkoffer of kunststof infiltratiekratten. Voor de dimensionering wordt geadviseerd 3 m3 berging per 100 m2 verhard oppervlak aan te houden.

Keerwanden

In het gebied bestaan hoogteverschillen. Om deze verschillen op te vangen is het noodzakelijk om bij enkele kavels keerwanden te plaatsen. De keerwanden worden door en op kosten van de gemeente aangelegd. Het onderhoud is voor rekening van de toekomstig eigenaar van de kavel.

11kavelpaspoorten | Elspeet Noordwest | februari 2017


kavelgrens

kavelnummer en

oppervlakte

afmeting in meters

bouwvlak hoofdgebouw of bijgebouw

voorgevel

naar de straat georienteerde

representatieve gevel

legenda

vloerpeil t.o.v. NAP

bouwvlak bijgebouw

zone voor 1 opstelplek voor een auto op eigen

terrein, 6m achter voorgevel

hek en haag op eigen terrein

0,5m breed en 1m hoog

2.4 voorbeeld kavelpaspoortenAan de hand van twee kavelpaspoorten met legenda wordt het kaartbeeld uitgelegd.

keermuur op erfgrens

zone voor 1 inrit

12 L O D E W I J K B A L J O N

schaal 1:500 voorbeeld kavelpaspoort 1

kavel 9 vrijstaand425m2

6,00

inri

t

VP: NAP +28.20

5,00 15,28 8,00

7,23

4,00

4,00

7,08

15,19

Gewijzigd:

Opdrachtgever:

Tekeningnr:

Schaal:

Datum: LODEWIJK BALJONlandschapsarchitecten

Formaat: A4

Elspeet NW

kavelpaspoort 9

Gemeente Nunspeet-

1:500

23-03-2017-

locatie kavel


zone voor 1 opstelplek voor een auto of bouwvlak

hoofdgebouw

groene erfafscheiding maximaal 2m hoog: minimaal

wapeningsstaal met Hedera helix


legenda

zone voor 1 inrit

kavelgrens

kavelnummer en

oppervlakte

afmeting in meters

bouwvlak hoofdgebouw of bijgebouw

voorgevel

naar de straat georienteerde

representatieve gevel

vloerpeil t.o.v. NAP

zone voor 1 opstelplek voor een auto op eigen

terrein, 6m achter voorgevel

hek en haag op eigen terrein

0,5m breed en 1m hoog


schaal 1:500

kavel 6 vrijstaand

480m26,04 4,00

14,30

7,0012,41 4,00

inrit

15,54

VP: NAP +29.20

6,003,

003,00

Gewijzigd:

Opdrachtgever:

Tekeningnr:

Schaal:


Formaat: A4

Elspeet NW

kavelpaspoort 6

Gemeente Nunspeet-

1:500

23-03-2017-

voorbeeld kavelpaspoort 2

locatie kavel


3 K A V E L P A S P O O R T E N I N D E O M L I J S T I N G

KAVEL 1

kavelnummer 1

gelegen aan Ds. Lamensweg

soort woning half vrijstaand

vloerpeil NAP +29.65

kaveloppervlak 300m2

maximaal bouwvolume 510m3

maximale bouwhoogte 10m

hoofdgebouw, maximale goothoogte 7m

kapvorm langskap evenwijdig aan de straat

voorgevel aan westzijde Voor deze kavel is in het bestemmingsplan een bebouwingsgrens opgenomen die de mogelijkheid voor de te bouwen woning onevenredig beperkt. Voor deze kavel wordt bij voorbaat uitgesproken dat de gemeente positief staat tegenover een verruiming van de kavelgrens tot de in dit kavelpaspoort aangegeven maat. Hiervoor zal wel een afwijkingsprocedure gevoerd moeten worden, aangezien overschrijding van de grens in strijd is met het bestemmingsplan.

erker aan voorgevel toegestaan maximale diepte 1,5m, maximale hoogte 3m, maximaal over 2/3 van de voorgevel

bijgebouw maximale goothoogte 3,5m, maximale bouwhoogte 5,5m, minimaal 6m achter het verlengde van de voorgevel

parkeerplekken 1 parkeerplek (opstelplek) voor een auto op eigen terrein, 6m achter de voorgevel

inrit 1 inrit van 3,5m breed realiseren op de aangegeven locatie

erfafscheiding straatzijde hek en haag op eigen terrein: 0,5m breed, 1m hoog

hemelwater Hemelwater op eigen terrein infiltreren. Dit kan bijvoorbeeld in de vorm van een verdieping van de tuin, een (ondiepe) greppel aan de achterzijde van de kavel, een grindkoffer of kunststof infiltratiekratten. Voor de dimensionering wordt geadviseerd 3 m³ berging per 100m² verhard oppervlak aan te houden.

kavel 1


schaal 1:500 kavel 1



kavel 2 KAVEL 2

kavelnummer 2

gelegen aan Ds. Lamensweg







kapvorm dwarskap haaks op de straat



bijgebouw maximale goothoogte 3,5m, maximale bouwhoogte 5,5m, minimaal 6m achter het verlengde van de voorgevel


inrit 1 inrit van 3,5m breed realiseren op de aangegeven locatie


erfafscheiding zuidzijde maximaal 2m hoog: minimaal wapeningsstaal met klimop (soort: Hedera helix)



schaal 1:500 kavel 2



KAVEL 3

kavelnummer 3

gelegen aan Ds. Wisseweg

soort woning vrijstaand






kapvorm tweezijdige richting

voorgevel dubbele oriëntatie: twee representatieve gevels naar de straat (oost/zuid) Voor deze kavel is in het bestemmingsplan een bebouwingsgrens opgenomen die de mogelijkheid voor de te bouwen woning onevenredig beperkt. Voor deze kavel wordt bij voorbaat uitgesproken dat de gemeente positief staat tegenover een verruiming van de kavelgrens tot de in dit kavelpaspoort aangegeven maat. Hiervoor zal wel een afwijkingsprocedure gevoerd moeten worden, aangezien overschrijding van de grens in strijd is met het bestemmingsplan.


bijgebouw maximale goothoogte 3,5m, maximale bouwhoogte 5,5m, minimaal 6m achter het verlengde van de voorgevel en representatieve gevel

parkeerplekken 1 parkeerplek (opstelplek) voor een auto op eigen terrein, 6m achter de voorgevel en representatieve gevel

inrit 1 inrit van 3,5m breed realiseren binnen de aangegeven zone



kavel 3


schaal 1:500

9,01

kavel 3 vrijstaand

740m2

5,00

VP: NAP +29.50

3,00

14,27

inrit

21,97

6,00

13,00

4,004,00

9,00

6,00

Gewijzigd:

Opdrachtgever:

Tekeningnr:

Schaal:


Formaat: A4

Elspeet NW

kavelpaspoort 3

Gemeente Nunspeet-

1:500

23-03-2017-

kavel 3


4 K A V E L P A S P O O R T E N I N D E S L I N G E R L A A N

KAVEL 4

kavelnummer 4

gelegen aan Gerrit Mouwweg








voorgevel aan oostzijde






kavel 4


schaal 1:500

kavel 4

half vrijstaand

305m2

VP: NAP +28.807,00 4,00

3,00

6,00

8,76

6,88

14,66

6,58

inrit

4,00

Gewijzigd:

Opdrachtgever:

Tekeningnr:

Schaal:


Formaat: A4

Elspeet NW

kavelpaspoort 4

Gemeente Nunspeet-

1:500

23-03-2017-

kavel 4



KAVEL 5

kavelnummer 5








kapvorm bijzonder / verdraaiing







kavel 5


schaal 1:500

6,00

VP: NAP +28.80

4,00

kavel 5half vrijstaand345m2

7,50

14,66

16,01

7,00

inrit

1,00

7,62

1,00

3,50

Gewijzigd:

Opdrachtgever:

Tekeningnr:

Schaal:


Formaat: A4

Elspeet NW

kavelpaspoort 5

Gemeente Nunspeet-

1:500

23-03-2017-

kavel 5



KAVEL 6

kavelnummer 6








kaprichting dwarskap haaks op de straat






erfafscheiding west- en zuidzijde maximaal 2m hoog: minimaal wapeningsstaal met klimop (soort: Hedera helix)


kavel 6


schaal 1:500

kavel 6 vrijstaand

480m26,04 4,00

14,30

7,0012,41 4,00

inrit

15,54

VP: NAP +29.206,00

3,00

3,00

Gewijzigd:

Opdrachtgever:

Tekeningnr:

Schaal:


Formaat: A4

Elspeet NW

kavelpaspoort 6

Gemeente Nunspeet-

1:500

23-03-2017-

kavel 6



KAVEL 7

kavelnummer 7

gelegen aan Groenling








voorgevel aan zuidzijde Voor deze kavel is in het bestemmingsplan een bebouwingsgrens opgenomen die de mogelijkheid voor de te bouwen woning onevenredig beperkt. Voor deze kavel wordt bij voorbaat uitgesproken dat de gemeente positief staat tegenover een verruiming van de kavelgrens tot de in dit kavelpaspoort aangegeven maat. Hiervoor zal wel een afwijkingsprocedure gevoerd moeten worden, aangezien overschrijding van de grens in strijd is met het bestemmingsplan.




keermuur westzijde De keerwanden worden door en op kosten van de gemeente aangelegd. Het onderhoud is voor rekening van de eigenaar van de kavel.



kavel 7


schaal 1:500

kavel 7 vrijstaand

550m2

VP: NAP +28.50

4,00

3,008,73

3,00

7,00

6,00

inrit

27,50

25,72

Gewijzigd:

Opdrachtgever:

Tekeningnr:

Schaal:


Formaat: A4

Elspeet NW

kavelpaspoort 7

Gemeente Nunspeet-

1:500

23-03-2017-

kavel 7


5 K A V E L P A S P O O R T E N I N D E Z O O M

KAVEL 8

kavelnummer 8

gelegen aan Nachtegaalweg







kapvorm dwarskap of langskap, afstemmen op kapvorm naastgelegen kavels (kapvorm afwisselen)





keermuur oostzijde De keerwanden worden door en op kosten van de gemeente aangelegd. Het onderhoud is voor rekening van de eigenaar van de kavel.



kavel 8


schaal 1:500


15,158,00

7,04

3,00

9,16

inri

t 6,00

VP: NAP +28.20

4,00

4,00

15,35

5,00

Gewijzigd:

Opdrachtgever:

Tekeningnr:

Schaal:


Formaat: A4

Elspeet NW

kavelpaspoort 8

Gemeente Nunspeet-

1:500

23-03-2017-

kavel 8


5 K A V E L P A S P O O R T E N I N D E Z O O M

KAVEL 9

kavelnummer 9

gelegen aan Nachtegaalweg







kapvorm bijzonder / verdraaiing

voorgevel dubbele oriëntatie: twee representatieve gevels naar de straat (west/zuid) Voor deze kavel is in het bestemmingsplan een bebouwingsgrens opgenomen die de mogelijkheid voor de te bouwen woning onevenredig beperkt. Voor deze kavel wordt bij voorbaat uitgesproken dat de gemeente positief staat tegenover een verruiming van de kavelgrens tot de in dit kavelpaspoort aangegeven maat. Hiervoor zal wel een afwijkingsprocedure gevoerd moeten worden, aangezien overschrijding van de grens in strijd is met het bestemmingsplan.




keermuur oost- en zuidzijde De keerwanden worden door en op kosten van de gemeente aangelegd. Het onderhoud is voor rekening van de eigenaar van de kavel.



kavel 9


schaal 1:500


6,00

inri

t

VP: NAP +28.20

5,00 15,28 8,00

7,23

4,00

4,00

7,08

15,19

Gewijzigd:

Opdrachtgever:

Tekeningnr:

Schaal:


Formaat: A4

Elspeet NW

kavelpaspoort 9

Gemeente Nunspeet-

1:500

23-03-2017-

kavel 9


ELSPEET NW kavelpaspoorten...wapeningsstaal met Hedera helix 2 KAVELPASPOORTEN legenda zone voor 1...

Documents

Transcript of ELSPEET NW kavelpaspoorten...wapeningsstaal met Hedera helix 2 KAVELPASPOORTEN legenda zone voor 1...