Els Van Looy-Master of Urbanism-Van last tot lust

V A N L A S T T O T L U S TEEN VERDICHTINGSSTRATEGIE VOOR VLAAMSE GEMEENTES

AFSTUDEEROPDRACHT - ELS VAN LOOY - 2013/2014

MENTOR TESS BROEKMANSCOMMISSIELEDEN JEROEN DE WILLIGEN EN STEVEN DELVA

P 4

P 2 0

P 7 4

Voor u ligt mijn afstudeerproject, dit is het resultaat van een boeiend ontwerpproces dat startte in maart 2013 en eindigde in september 2014. Het proces kende hoogte- en laagtepunten, maar met enige fierheid toon ik u mijn eindproduct. Veel plezier met het lezen van ‘Van last tot lust’ een verdichtingsstrategie voor Vlaamse gemeentes.

Vanuit mijn Vlaamse achtergrond ging ik als afstudeerontwerp op zoek naar een actueel en relevant onderwerp in Vlaanderen. Met verdichting vond ik een thema waarin de manier van verdichten zoals dat vandaag gebeurt, in vraag wordt gesteld.

Aan de hand van 3 hoofdstukken neem ik u mee door mijn afstudeerproject. Het eerste hoofdstuk, ‘Verdichten als last’ vertelt over verdichting vandaag en waar het mis gaat. ‘Op zoek naar de lust van verdichten’ het 2de Hoofdstuk, toont het ontwerpend onderzoek waarin de kansen van verdichting worden onderzocht. En tenslotte vertelt ‘Verdichten als lust’ hoe algemene ontwerpprincipes kunnen bijdragen tot het anders inzetten van verdichten op gemeentelijk niveau in Vlaanderen.

LEESWIJZER

V E R D I C H T I N G A L S L A S T

O P Z O E K N A A R D E L U S T V A N V E R D I C H T E N

V E R D I C H T I N G A L S L U S T

Verd ich ten in V laanderen vandaag In dit hoofdstuk breng ik in beeld hoe Vlaanderen verdicht vandaag. Ik schets welke opgaven er liggen in Vlaanderen en hoe dit vertaald wordt op lokale schaal. Door dit in beeld te brengen komen de knelpunten en problemen van verdichting in beeld.

Aan de hand de hand van deze gestelde knelpunten ga ik op zoek naar welke opgave ik mezelf stel in mijn afstudeerproject. Maar alles begint bij het begin… De aanleiding van ‘Van last tot lust’.

V E R D I C H T I N G A L S L A S T

p6 | ‘Van last tot lust’

Afstudeerproject Els Van Looy | p7

Je zou kunnen zeggen dat de aanleiding van mijn afstudeerproject te vinden is in mijn kindertijd. Tijdens mijn jeugd speelde mijn zus en ik wekelijks in de natuur. Voor, naast en achter ons ouderlijk huis waren open, onbebouwde kavels die door hun gebrek aan een duidelijke functie door de jaren uitgroeide tot graslanden en jonge bossen.. De perfecte plaats als kind om te spelen.

Samen met de start van mijn studie landschapsarchitectuur groeide mijn passie voor het Vlaamse landschap. Landschap dat in Vlaanderen, anders dan in Nederland, terug te vinden is als versnipperde stukken natuur die tot naast je woning terug te vinden zijn. De laatste jaren merk ik echter dat deze typische groene ruimtes, waarin mijn zus en ik vroeger speelden en die zo typisch zijn voor de Belgische landschappelijke structuur, stilaan verdwijnen.

Ik ging op zoek naar een actueel en relevant thema, maar ik ging ook op zoek naar een manier hoe ik mijn kennis die ik opdeed in Nederland, toe kon passen op een Vlaamse opgave. Vanuit een waarneming van verandering van identiteit en het verlies van openheid ging ik op zoek naar hoe het thema verdichten een nieuwe kwaliteitsslag kan krijgen. Opdat deze ruimtes, die ik als waardevol achtte vanuit mijn jeugd, ruimte kunnen krijgen in de stedelijke structuur.

AANL

EIDI

NG

AANLEIDING


ruimte om te spelenrust & identiteit

ruimte voor een dagelijks een ommetje met de hond’

ruimte voor natuurfauna & flora

locatie voor het buurtfeest

groen in de straat

slechts beperkt behoud van groene ruimtes verkaveling met eengezinswoningen

Toevallige kwaliteit

Nieuwe woonontwikkelingen

Een nieuwe werkwijze

ruimte om te spelen

nieuwe meergezinswoningen ruimte voor een ommetje met de hond


AANL

EIDI

NG

Versnippering brengt toevallige kwaliteit

Nieuwe woontontwikkelingen laten deze kwaliteit verdwijnen

Tijd voor een nieuwe werkwijze

Vlaanderen is doorheen de decennia sterk versnipperd. Doorheen de geschiedenis groeide Vlaanderen uit tot één grote nevelstad*. De aaneenschakeling van linten brengt een overmaat aan infrastructuur met zich mee. Deze hebben een grote impact op het ruimtegebruik maar zorgen in het bijzonder voor een grote versnippering van de open ruimte.

Vaak wordt de versnippering als een negatief iets gezien. De open ruimte die in kleine stukken wordt opgedeeld waardoor het onmogelijk nog één geheel kan vormen. Maar we vergeten vaak dat al deze kleine snippers deel uitmaken van een groter landschap waarin elk onderdeel op zijn beurt een kwaliteit heeft. Een toevallige kwaliteit.

Daarbij hebben ze een belangrijke gebruikswaarde. Ze brengen licht in de buurt, lucht in de stedelijke ruimte, ze worden gebruikt als speelzones, er kan een buurtfeest plaatsvinden en ga zo door.

Door de recente verdichtingstendens komen op deze vrije kavels woonontwikkelingen, waardoor deze toevallige ruimtes steeds meer verdwijnen. Maar met het verdwijnen van deze ruimtes verdwijnt ook de dagelijkse gebruiksruimte voor velen. De woonontwikkelingen die in de plaats komen brengen vaak niet dezelfde kwaliteit en gebruiksmogelijkheden als de oorspronkelijk onbebouwde kavels. Door het verdwijnen van deze open groene ruimtes verdwijnt tevens ook de identiteit van de landelijke gemeentes.

Maar het is tijd om het tij te keren. In mijn afstudeerproject ga ik op zoek naar hoe we in de toekomst kunnen verdichten in het woongebied maar toch ook ruimte kunnen bewaren voor groene, sociale plekken die die extra meerwaarde aan de buurt geven.

De nevelstad* deze term geeft aan dat steden uitdijen, maar ook het platteland krijgt een meer stedelijke uitzicht. Er ontstaat één grote, verspreide stad. De overgang tussen stad en platteland vervaagt.

Prognose bevolkingsgroei: groei aantal huishoudens tussen 2008 en 2018

Gemeente Mol

woonzorgcentrum Ter Vest Balen

Laaglandpark Bas Smets De Waalse Krook - Coussee & Goris architectenDossin Kazerne - AWG architecten

groei 10-15%

groei 15-20%

+ 5000 huishoudens

+10 000 huishoudens

+ 20 000 huishoudens


De Vlaamse context

Vlaanderen staat voor een verdichtingsopgave

VLAA

MSE

CO

NTEX

T

Om de situatie rond verdichting op gemeentelijke schaal te begrijpen, moeten we uitzoomen naar de schaal van Vlaanderen. Hier geven demografische prognoses aan dat Vlaanderen binnen nu en 2030 maar liefst 13% zal groeien. Dit is geen nieuws, dit weten we al langer.

Ondertussen zijn we in Vlaanderen tot het besef gekomen dat hoe we vandaag wonen niet de meest duurzame manier is. Met onze ‘te grote’ woningen op ‘te grote’ kavels leggen we een enorme claim op de open ruimte vandaag. De open ruimte die een kostbaar goed is en steeds meer dichtslibt.

De Vlaamse overheid onderzoekt reeds hoe we in de toekomst op een andere manier kunnen wonen. In verschillende studies en ontwerpende onderzoeken gaan ze op zoek naar nieuwe uitdagingen voor wonen in de toekomst. Ze brengen in beeld wat de ambities en ambities zijn voor wonen in de toekomst.

De voorspelde demografische groei zal echter niet enkel in de steden plaatsvinden, een groot aandeel van de geplande groei zal plaatsvinden in de steden, maar een gedeelte zal in gemeentes plaatsvinden. Gespreid over heel Vlaanderen. Deze groei in de gemeentes is vandaag op vele plaatsen reeds voelbaar. Het woongebied zoals ingetekend op de gewestplannen* raakt steeds verder opgevuld. Waardoor de woonkwaliteit dreigt verloren te gaan.

gewestplan* werd opgesteld in 1962, het deelt het grondgebied van Vlaanderen op in verschillende zones volgens bestemming (woongebied, landbouwgebied, natuurgebied,etc.) dit planningsinstrument wordt tot op vandaag nog veelvuldig gebruikt. Wijzigingen aan het gewestplan kunnen uitgevoerd worden via het opmaken van een Ruimtelijk Uitvoeringsplan. Hierin wordt een bepaald gebied nader uitgewerkt of aangepast op de documenten van 1962.

Onderzoek naar de toekomst door de Vlaamse overheidDe Vlaamse overheid onderzoekt hoe we in de toekomst op een andere en betere manier kunnen omgaan met wonen in Vlaanderen. Deze onderzoeken zijn algemene studies op schaal van Vlaanderen. Met studies zoals ‘The ambition of the territory’ en ‘Naar een visionaire woningbouw’ gaan ze op zoek naar hoe op een vernieuwende manier omgegaan kan worden met de opkomende verdichting op de schaal van Vlaanderen.

Naast deze algemene visies volgt de Vlaamse overheid ook projecten op, deze gebeuren op een meer specifieke schaal. Zo schrijven ze in hun open oproep projecten met bepaald programma uit op een specifieke locatie.

+ 5000 huishoudens

+10 000 huishoudens

+ 20 000 huishoudens


1822 Lichtstraat Mol, VITO

1307 Boerentang Mol, Brugkantoor Mol, VITO

1525 Beukenbosstraat Mol, BS Mol, gemeenschapsonderwijs

2117 Kruisven Mol, Sint Paulus Mol, Schoolinvest

concrete projecten:

locatiespecifieke uitwerking op middenschaal ontbreekt

algemene (abstracte) ideeën, studies, theorieën

etc.

18221307

1525

2117

R U I M T E L I J K P R O B L E E M

P R O C E S M A T I G P R O B L E E M

P R O G R A M M A T I S C H P R O B L E E M


PRO

BLEE

MST

ELLI

NG

Studies bieden geen oplossing op lokale schaal

Standaardoplossingen als resultaat

Wat is zijn de problemen?

De kennis is niet gebruiksklaar voor de Vlaamse gemeentesDe visies die de Vlaamse overheid uitvoert zijn echter vaak te abstract of te specifiek. Hierdoor zijn ze moeilijk hanteerbaar voor de Vlaamse gemeentes en gaat de informatie verloren. Ze kan niet meteen toegepast worden op de lokale( gemeentelijke) schaal. Omdat de schaal van het gebouw en de straat ontbreekt.

Wat gebeurt er dan wel op deze lokale schaal? Bijna elke gemeente in Vlaanderen heeft ondertussen een gemeentelijk ruimtelijk structuurplan opgesteld. Deze structuurplannen geven een algemene toekomstvisie voor hun grondgebied. Het document doet uitspraken over de gewenste landschappelijke structuur, de gewenste nederzettingsstructuur, gewenste economische structuur en ga zo door. Samen met het gewestplan* zijn dit nog steeds de belangrijkste planningsinstrumenten in de ruimtelijke ordening vandaag. Deze studies op abstracte schaal worden aangevuld met algemene regels (verordeningen) die vertellen hoe er gebouwd kan worden in het woongebied. Deze regels worden vastgelegd in een Ruimtelijk Uitvoeringsplan, soms zijn ze locatiespecifiek, maar in de praktijk blijkt dat de regels voor zo goed als heel Vlaanderen gelijk zijn.

Het gevolg van dit allen is dat de gemeentes vandaag geen idee hebben hoe om te gaan met de woningvraag die er ligt. De abstracte visies op Vlaams niveau sijpelen niet door tot op het lokale niveau en de beleidsdocumenten en kennis die voorhanden is biedt geen oplossing op deze vragen.

Het gevolg is dat de gemeentes en de lokale spelers vaak teruggrijpen naar de gekende standaardoplossingen. De bevolkingsgroei zoals voorspeld in de demografische prognose is reeds zichtbaar op lokale niveau. Dit vertaalt zich in verkavelingen met eengezinswoningen en appartementen in linten en kernen.

Hierdoor blijven ze hangen in de gekende standaardverkaveling. Dit is nu net waar het schoentje wringt. Deze standaardoplossing borduurt verder op hoe we vanuit traditie woonde en leefde. Een ‘te’ grote woning op een ‘te’ grote kavel. Deze manier van wonen is vandaag achterhaald omwille van de claim die ze op de (open) ruimte legt. Het gebrek aan kennis stokt de mogelijkheid naar vernieuwing op lokale schaal.

Het teruggrijpen naar standaardoplossingen brengt verschillende problemen aan het licht. Deze problemen zijn op te stellen in 3 categorieën. Het eerste probleem dat geformuleerd kan worden is het ruimtelijke probleem. De huidige woonontwikkelingen zorgen voor een verderzetten van de traditionele manier van bouwen, wonen en omgaan met de open ruimte, dit is inefficiënt, en moet daarom anders.

Het tweede probleem is van een andere aard. Het programmatische probleem brengt in beeld dat de woningen die vandaag gebouwd worden voornamelijk gericht zijn op een specifieke doelgroep, de gezinnen. Doch is dit niet de sterkst groeiende doelgroep. Er is een onevenwicht ontstaan tussen woonvraag en woonaanbod. Tenslotte is er nog het procesmatige probleem. De manier hoe ontwikkelingen vandaag gebeuren zijn heel erg partijgebonden, waarin elke partij zijn eigen agenda heeft. Het gevolg hiervan is dat de algemene kwaliteit vaak uit het oog verloren wordt.


monotone compacte verkavelingen

appartementen in het lint

Onevenwicht tussen woningvraag en woningmarktHet wonen in Vlaamse gemeentes vandaag, lijkt verdacht veel op wonen in Vlaanderen tientallen jaren geleden. De focus van de woningmarkt blijft liggen op de gezinnen terwijl onderzoek uitwijst dat de gezinssamenstelling steeds meer verandert. De recente vergrijzing* en gezinsverdunning* maken dat er een behoefte is aan andere woonvormen. Steeds meer alleenstaande ouderen of kinderloze koppels gaan op zoek naar een compacte woning. De Vlaamse woningmarkt is hierop niet aangepast. Nieuwe woonontwikkelingen focussen zich nog steeds met hoofdzaak op het bouwen van eengezinswoningen. Zoals het in het verleden altijd ging.

De woningen die op de markt komen zijn vaak te groot. Terwijl net meer compacte woningen gevraagd worden door de nieuwe doelgroepen maar ook omwille van de behoefte aan een andere ruimtelijke stedelijke aanpak voor wonen. De traditie van elke Belg die zijn private woning op een (te) grote kavel bouwt is niet meer van deze tijd, niet qua ruimte claim en niet qua financiële draagkracht. De woonmarkt dient aangepast te worden aan de nieuwe woonvraag.

R U I M T E L I J K P R O B L E E M

P R O G R A M M A T I S C H P R O B L E E M

privatisering grondgebied (private tuinen)


Monotone invulling met verkavelingen en appartementen

Beperkte woonlocaties

De manier waarop Vlamingen wonen is ruimteverslindend. Dit probleem is vooral voelbaar in de Vlaamse gemeentes. In de stad gaan we reeds op zoek naar hoe we op een compactere manier, met een hogere densiteit kunnen wonen, met compactere woningen en meer openbare ruimte tot gevolg. In de landelijke gemeentes is deze tendens echter niet voelbaar. Hier gaat men jammer genoeg door met het invullen van de resterende woongebieden door de gekende standaardoplossingen.

Door verkavelen wordt de ruimte vaak volledig geprivatiseerd. Hieruit volgt dat alle groene ruimtes verdwijnen. De ruimtes die licht en lucht brengen in de wijk. Ze verdwijnen stuk voor stuk en daarmee verdwijnen ook de ruimtes waar je mensen kan ontmoeten, kinderen uit de buurt komen spelen, en ga zo door. Het zijn net die ruimtes die de landelijke identiteit aan de gemeentes geven.

De nieuwe woonontwikkelingen die in de plaats komen brengen geen ruimtelijke toevoeging aan de stedelijke structuur. De ruimtelijke kwaliteit van de projecten is vaak ondermaats en de projecten zijn generiek*. Door het private karakter is er geen ruimte voor groene speel en ontmoetingsruimtes.

Generieke* projecten zijn projecten die overal in Vlaanderen voor kunnen komen. Ze zijn niet locatiesgebonden en doen niets met hun omgeving

Gezinnen vinden hun woning in de buik van het bestaande woongebied, terwijl de kleinere woningen of meergezinswoningen op het lint of in de kern terug te vinden zijn. De mogelijkheden in woonlocatie zijn beperkt, aan het type woning dat je kiest is meestal ook een locatie gekoppeld.

Slechts sporadisch komen in de binnengebieden meergezinswoningen voor. Dit lijkt misschien onbelangrijk, maar wanneer je omwille van een te grote woning, de overstap wil maken naar een meergezinswoning, kan dit vaak niet binnen je eigen buurt. Kiezen voor een grotere of kleinere woning betekent dus ook kiezen voor een andere locatie, wat niet meteen vanzelfsprekend is.

PRO

BLEE

MST

ELLI

NG

(te) grote gezinswoningen aan het lint

in nieuwe woonontwikkelingen

appartementen aan het lint


1. aankoop percelen 2. verkavelingsplan 3. verkoop percelen

de gemeente reguleert

4. bouw woningen

5. beheer infra en or

O O

O

G G

PP

P R O C E S M A T I G P R O B L E E M

De hoofdrolspelers op lokaal niveauHet probleem binnen dit proces is echter dat er geen duidelijke bewaking is van de woonkwaliteit. Wie waakt er over de kwaliteit van het eindresultaat?

Dit is te wijten aan het feit dat binnen het proces iedere speler zijn eigen agenda heeft. Hierdoor is er niemand die de algemene kwaliteit van het project bewaakt, waardoor deze vaak verloren gaat.

De ontwikkelaar of beter gezegd de verkavelaar* heeft vandaag een bepalende rol binnen de verdichting op lokaal niveau. Door zijn bundelende en initiatiefnemende taak, staat hij vaak mee aan de basis van de woonontwikkelingen. Hij verkavelt, bouwt en verkoopt met als doel winst te maken.

De gemeente staat in voor het beleid. Enerzijds houden ze veranderingen op gemeentelijke schaal in de gaten, maar binnen het verkavelingsproces hebben ze de belangrijke taak van regulator. Ze zien er op toe dat de verkavelingen en nieuwe ontwikkelingen de vooropgestelde regels volgen.

Ten slotte bouwt de particuliere eigenaar zijn droom. Hij gaat op zoek naar hoe hij maximaal kan investeren in zijn eigendom voor nu en in de toekomst. Hierin gaat hij op zoek naar de grenzen van het mogelijke binnen de huidige regelgeving.

Met elke partij gefocust op een ander doel wordt de woonkwaliteit vaak uit het oog verloren. Diegene die hier het meeste baat bij hebben worden vaak te laat of zelfs niet gehoord, de bewoners. Dit kan anders!

Verkavelaar* is een typisch Vlaams begrip. De verkavelaar is de ontwikkelaar die de gronden verkavelt, het proces van de verkaveling in gang zet en de gronden verkoopt.


Hoe verloopt het verkavelingsproces nu?De Vlaming werd in het verleden gestimuleerd door de christelijke en liberale politici om te investeren in een eigen woning. Je droomhuis met een grote tuin op de ‘boerenbuiten’. Het ideaalbeeld van elke Belg, bij velen staat dit vandaag nog steeds overeind. Deze feiten uit de geschiedenis hebben geleid tot het ontstaan van de Vlaamse Nevelstad. Vandaag wordt deze Vlaamse droom vertaald in de standaardverkavelingen.

Om het procesmatige probleem in kaart te brengen moet ik jullie vertellen over het typische Vlaamse fenomeen verkavelen en hoe dit in zijn werk gaat. Het schema hiernaast toont het proces.

Open, onbebouwde vaak ingesloten ruimtes worden ingezet als landbouwgebied. De door linten omgroeide percelen vormen een aaneengeschakeld landbouwperceel. Hoewel het perceel oogt als 1 geheel is de realiteit vaak anders. Het perceel is eigendom van verschillende eigenaars maar wordt het bewerkt door één landbouwer.

De kavel is op het gewestplan ingekleurd als woongebied, één rode vlek die bebouwd en bewoond mag worden. Vanuit gemeente of private investeringen wordt het verkavelingsproces in gang gezet. De verkavelaar gaat op zoek naar de verschillende eigenaars en brengt de gronden samen om één plan te maken, het verkavelingsplan. Dit plan wordt in samenwerking met een studiebureau gemaakt. Voor de effectieve verkaveling wordt het plan door de gemeente gekeurd. Na goedkeuring kunnen vervolgens de verschillende kavels verkocht worden en kan de grond bebouwd worden. Dit kan of aan private eigenaars, die zelf hun huis bouwen, of aan ontwikkelaars die er huur- of koopwoningen kunnen op bouwen. Aan het einde van het proces wordt de infrastructuur (wegen-riolering e.d.) en de openbare ruimte geschonken aan de gemeente, vanaf dit punt staan zij in voor het onderhoud van het gebied.

GEMEENTE

ONTWIKKELAAR

PARTICULIERE EIGENAAR

• beleid• controleert en reguleert

• bouwt en verkoopt• maakt winst

• bouwt zijn droom • investeert in de toekomst

GO

PPR

OBL

EEM

STEL

LING


VAN

LAST

TOT L

UST..

.

AFST

UDEE

RPLA

Ndo

or els

Van L

ooy

PPARTICULIERE EIGENAAR O

ONTWIKKELAAR

algemene (abstracte) ideeën, studies, theorieën

etc.

x G GEMEENTE

onderzoek naar andere aanpak verdichting, met testen van volgende opgavesCASE

STUDY

R U I M T E L I J K O P G A V E

P R O C E S M A T I G O P G A V E

P R O G R A M M A T I S C H O P G A V E


OPG

AVE

Opgave afstudeerproject

Een voorbeeldproject op maat van de lokale schaal

Ontwerpend onderzoek naar een nieuwe aanpak van verdichting

Het is tijd voor verandering! Met ‘Van last tot lust’ wil ik tonen dat verdichten ook anders kan. Het is niet mijn doel een extra abstracte visie op planologische schaal te maken, maar door middel van het maken van een concreet plan wil ik de mogelijkheden in beeld brengen op schaal van de gemeente. Hierdoor wil ik de lokale spelers verleiden tot verandering en tonen dat verdichting ook anders kan.

Door middel van ontwerpend onderzoek toon ik wat de nieuwe mogelijkheden van verdichting zijn. Aan de hand van een case study in de gemeente Mol toon ik hoe deze nieuwe aanpak kan werken. Nieuwe principes kunnen na afloop mee bepalen hoe de opgedane kennis doorvertaald kan worden naar andere gemeentes.

Na analyse kwamen 3 verschillende thema’s bovendrijven. Binnen het ontwerpend onderzoek is rond deze 3 thema’s verder gewerkt hierdoor kunnen tot 3 verschillende opgaven geformuleerd worden.

1. Hoe kunnen nieuwe woontontwikkelingen bijdragen aan een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het bestaande weefsel?

2. Hoe kunnen we door middel van het herformuleren van het woonprogramma een grotere diversiteit creëren die beter aansluit op de hedendaagse Vlaamse woonvraag?

3. Welke andere procesmatige aanpak kunnen we aangrijpen om de kwaliteit van de nieuwe woonontwikkelingen te verbeteren?

Ontwerpend onderzoek naar hoe verd ich t ing inze t ten a ls kans

Verdichting wordt vandaag vaak gezien als een must. Naarmate de tijd vordert zullen alle open ruimtes in ons stedelijk weefsel opgevuld worden door bebouwing en verharding. In het volgende hoofdstuk ga ik aan de hand van ontwerpend onderzoek op 3 verdichtingslocaties op zoek naar de mogelijkheden van verdichting op gemeentelijke schaal.

Dit door de 3 verschillende opgaven toe te passen op de verdichtingslocaties: veld, rand en kern. Dit resulteert in ruimtelijke voorstellen voor verdichting op deze specifieke locaties.

O P Z O E K N A A R D E L U S T V A N V E R D I C H T E N


Zuiderring N71

richting Geel

Ezaart - centrum

richting Mol - centrum

Vallei Molse Nete

Ezaart N103

1 van de 12 gehuchten van Mol

Mol als onderdeel van de Kempische as

EZAART


Verdichting is een actuele opgave in Mol. Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen geeft aan dat in de provincie Antwerpen 65 % van het aantal bijkomende woongelegenheden dienen opgevangen te worden in het stedelijk gebied. Mol wordt door zijn ligging gezien als een verdichtingspunt in het netwerk van de Kempische-As en wordt vanuit het ruimtelijk beleid dan ook aangeduid als kleinstedelijk gebied.

Het gevolg van deze aanduiding is dat de gemeente vanuit provinciaal beleid een taakstelling wonen van 2100 wooneenheden opgelegd krijgt. Om deze woonvraag ruimte te bieden worden woonuitbreidingsgebieden, die binnen het kleinstedelijk gebied gelegen zijn, aangesneden.

Deze gebieden zijn vaak braakliggende ingesloten gebieden die tot op heden gebruikt werden voor landbouwdoeleinden of waarop bossen of braakliggende gronden te vinden zijn . De kaart hieronder toont de woonuitbreidingsgebieden (bordeaux) en de andere ontwikkelingsgebieden (beige) in de gemeente.

LOCA

TIE

De casus locatie

Het gehucht Mol-Ezaart

Ezaart in de gemeente Mol

De onderzoekslocatie die ik koos voor mijn project is Ezaart. Ezaart is één van de 12 gehuchten van de gemeente Mol en is gelegen aan het hoofdlint tussen de gemeentes Mol en Geel. Het gehucht wordt gekenmerkt door enerzijds zijn woongebied, dat sinds de jaren 90 een felle groei doormaakte. Anderzijds wordt het gekenmerkt door de sterke landschappelijke structuur van de vallei van de Molse Nete, waaraan de gemeente Mol zijn ontstaansgeschiedenis te danken heeft.

De kern van Ezaart is gelegen op ‘de grote baan’, de N103 die vandaag nog steeds duidelijk aanwezig is in de stedelijke structuur. Ezaart is een gehucht zoals er vele zijn in Mol en in Vlaanderen. Dit verklaart de keuze van een relevante onderzoekslocatie.

Mol telt als gemeente 35 395 inwoners. Het is gelegen in het noorden van de provincie Antwerpen, aan de grens met Nederland. Zijn ligging aan de Kempische-as*, een stedelijk netwerk van provinciaal niveau, maakt van Mol een gewenste woonlocatie.

Het grondgebied van Mol is 115 km² groot en is opgedeeld in een landschappelijke zone in het noorden van de gemeente (Postel) en een meer stedelijke zone ten zuiden van het kanaal Bocholt – Herentals. Waar Mol Centrum gelegen is en de gehuchten. Gedurende de geschiedenis groeide dit gebied meer en meer aan elkaar toe tot één stedelijke zone.

De Kempische-as*is de benaming voor het verstedelijkte gebied tussen Herentals, Geel, Mol, Lommel, Neerpelt en Overpelt, het is geselecteerd als stedelijk netwerk op Vlaams niveau. Een gunstig gebied voor ontwikkeling in de toekomst.

Ezaart 2 woonuitbreidingsgebieden gelegen in ht pojectgebied

Verdichting, een actuele opgave in de gemeente Mol


VERKAVELING HET VEN(woonuitbreidingsgebied)

+ 180 WONINGENVERKAVELING WANMOLENSTRAAT

(woonuitbreidingsgebied)

+ 68 WONINGEN VERKAVELING DE HAVER(sociaal)

VERKAVELING DE KAPEL (privaat)

3

2

1

opgave woonuitbreidingsgebieden


Verdichting is voelbaar in Ezaart

Woonuitbreidingsgebieden worden aangesneden

Wanneer we niets doen... wordt de ruimte opgevuld met standaardoplossingen

Twee van de Molse woonuitbreidingsgebieden zijn gelegen in Ezaart; ‘Het Ven’ en ‘de Wanmolenstraat’. De groei van Ezaart heeft geleid tot een woongebied waarin tussen de verschillende linten nog vele open ruimtes te vinden zijn. Met de demografische groei en bijhorende woonopgave wordt de open ruimte opgevuld. Dit geldt zowel voor de aansnijding van de woonuitbreidingsgebieden als private eigendommen. De verdichtingsdruk is duidelijk voelbaar in Ezaart.

Deze verdichting is vandaag reeds aan de gang, her en der worden verkavelingen goedgekeurd en woningen gebouwd. Door de verdichtingstendens worden deze open ruimtes opgevuld met de gekende standaardoplossingen. Hierdoor zal de schaarse open ruimte verdwijnen. In de plaats zullen identiteitsloze woonontwikkelingen komen die maximaal geprivatiseerd worden. Hierdoor verdwijnen alle kansen om deze open ruimtes in te zetten voor wijk en buurt.

Voor de hele ruimte volgebouwd wordt, de identiteit verdwijnt en alle mogelijkheden tot verandering verdwenen zijn, dienen we een nieuwe visie te vormen over hoe een kwalitatief woongebied kunnen creëren. Het is nu tijd voor verandering!

Vandaag wordt er gekozen om de woonopgave op te lossen in de woonuitbreidingsgebieden. Hierdoor zullen de ‘typische’ ruimtes die de toevallige kwaliteit en de landelijke identiteit bepalen, verdwijnen. Door deze ruimtes in te zetten lijkt het alsof verdichting een last is omdat deze er voor zorgt dat de ruimte dichtslibt en de kwaliteit verdwijnt.

Waarom kunnen we verdichting niet zien als een versterking van het stedelijke weefsel? Door niet uit te gaan van verdichting op voorgenoemde plaatsen, maar net op zoek te gaan naar plekken die profijt kunnen hebben bij verdichting of nieuwe woonkwaliteit kunnen genereren. Hierdoor kunnen we verdichting inzetten voor de toekomst en dit zien als lust, eerder dan een last.

Binnen mijn project ben ik op zoek gegaan naar alternatieve locaties om verdichting laten plaats te vinden. Vanuit specifieke kwaliteiten en algemene verdichtingsprincipes heb ik onderzocht welke plekken geschikt zijn voor verdichting en waar verdichting voor een meerwaarde zou kunnen zorgen. De locaties die uit het onderzoek naar boven kwamen zijn de volgende. Het veld, de verdichtingslocatie die vandaag veelvuldig ingezet word maar waar door andere ruimtelijke invulling een kwaliteitsslag aan gegeven kan worden. De rand, een alternatieve locatie waarin meer kwaliteit vanuit landschappelijke omgeving kan gehaald worden. En tenslotte de kern, een plek die vandaag vaak onderbenut wordt. Vanuit verdichtingsperspectief is dit een uiterst interessante locatie omwille van de centrale locatie die vele voorzieningen met zich meebrengt en de goede bereikbaarheid.

Alle drie locaties dragen bij aan de diversiteit tot verdichting en versterking van de stedelijke structuur.

het veld (190 wo)

70%

de kern (24 wo)

15%

De rand (24 wo)

15%

321

Een andere manier van verdelen

Locatiespecifiek verdichten, 3 verdichtingslocaties

Een andere manier van verdichten

VISI

E


VERDICHTINGSLOCATIE 1: HET VELDVersterken van de woonkwaliteit in de binnengebieden

VERD

ICHT

ING

SLO

CATI

E 1

Het veld is een veelvoorkomende verdichtingslocatie in de Vlaamse gemeentes vandaag. Deze open, onbebouwde ruimtes brengen licht en lucht, maar verdwijnen door de huidige verdichtingstendens.

De vele woonprojecten die deze typische verdichtingslocatie ‘opvullen’ zijn vaak van minieme kwaliteit. Door op een andere manier te gaan verdichten ga ik op zoek naar hoe de woonkwaliteit in deze binnenebieden kan versterken.


akkers

lintbebouwing

verkaveling Lupinestraat

het hoofdlint (1877)

Deze historische reeks toont de groei van het binnengebied

lint tussen lint (1934) verlinting van het gebied - ontstaan van de binnengebieden (1970)

gebruik door landbouw omringd door lintbebouwing naastliggende verkaveling Lupinestraat


Het veld, een ingesloten binnengebied

Het ontstaan van het binnengebied

Het veld, een ingesloten binnengebied

1. A

NALY

SE

Het veld is een onbebouwde ingesloten ruimte in het woongebied. De ruimte wordt vandaag gebruikt als akker en bestaat uit verschillende private gronden die in bezit van verschillende eigenaren zijn. De ruimte is omgeven door linten die vaak nog open, onbebouwde kavels herbergen. Hierdoor blijft ook in het woongebied de open ruimte voelbaar. Dit geeft een landelijke identiteit aan de gemeente.

Het gehucht Ezaart ontstond op het lint tussen de gemeentes Mol en Geel. Met aan de zuidzijde de vallei van de Molse Nete op de lagere gronden en aan de noordzijde het landbouwlandschap op de hogere gronden. Doorheen de jaren groeide het lint en verlintte de wegen tussen de kernen in. Zo ontstonden er tussen deze verschillende wegen grote onbebouwde kavels, de vele ingesloten binnengebieden zoals het veld er één is.

Vanaf 1980 werden gebieden voor het eerst verkaveld. Deze tendens zette zich voort tot op vandaag waardoor stuk voor stuk alle open ruimtes in het woongebied verdwijnen. Hierbij verdwijnt ook de identiteit van de landelijke gemeentes.

verkaveling vullen open ruimte (1980) verdere verkaveling van het gebied (2015)


voorliggend plan

ontwerpvoorstel

overmaat aan verharding

eengezinswoningen

groene ruimtes

verbinding via pad

nieuwe woonvormen

centrale, autovrije, groene zone

collectieve parkeeroplossingen


Het plan voor een ‘standaard’verkaveling

Maar het zou ook… een kwalitatief woongebied met ruimte voor ontmoeten en samenwonen kunnen zijn

Voor het veld ligt vandaag reeds een plan op tafel. Net als de meeste gelijkaardige locaties wordt hier gekozen om een traditioneel verkavelingsplan te maken. Een plan waarin privatisering voorop staat. In het plan primeert een grote hoeveelheid aan infrastructuur met kavels van minimum 300 maximum 600 vierkante meter per kavel. De ruimte van het gebied wordt bijna volledig geprivatiseerd. De enige uitzondering hierop zijn de 2 groene ruimtes die overblijven die omringd worden door infrastructuur en waarvan de kwaliteit in vraag gesteld kan worden.

Het gebied zou ook op een andere manier ingevuld kunnen worden. Door op een andere manier om te gaan met ruimtelijke, programmatische en procesmatige aanpak kan de ontwikkeling van het nieuwe woongebied ook gezien worden als een meerwaarde voor de buurt. In plaats van in te zetten op de volledige privatisering van het gebied kan er net op zoek gegaan worden naar het creëren van ruimtes die als groene- gemeenschappelijke openbare ruimtes gebruikt kunnen worden. Door uit te gaan van compactere woningen en kavels kan met hetzelfde aantal woningen voorzien en toch ruimte overhouden die de landschappelijke kwaliteit en identiteit kunnen integreren. Hierdoor zal de woonkwaliteit voor de nieuwe ontwikkeling en de oorspronkelijke buurt groter worden.

1. O

NTW

ERPV

OO

RSTE

L


• openbare ruimte• semi-publieke ruimte• collectieve ruimte

• autovrije zone• fietsen voetpad• parkeerclusters• een gezicht aan het lint

• private- ééngezinswoningen• (samen) wonen rondom een hof• ouderen ensemble• intergenerationeel wonen• meergezinswoningen

autovrije zone

P

P

P

P PP

P

aa

a

b

b

c

c

b

15

3

24

3

1

1

2

2

4

4

3

5

5

R U I M T E L I J K O P L O S S I N G


1

1

432

23

4

c


1. O

NTW

ERPV

OO

RSTE

L

De ruimte slim verbinden

Een groen raamwerk brengt extra leefkwaliteit

Meer diversiteit aan woningen in het binnengebied

De verkavelingen vandaag hebben vaak een overmaat aan wegen en vormen eilanden in hun omgeving. Dit door gebrek aan ruimtelijke en visuele verbindingen.

Door de nieuwe woonontwikkeling slim te gaan verbinden krijgt de wijk meer betekenis voor de buurt. Deze nieuwe verbindingen kunnen op verschillende manieren vorm krijgen. Ruimtelijk verbinden kan door de nieuwe wijk koppen te geven aan de aanpalende linten. Door open kavels in het project te betrekken kan de verbinding met de buurt versterkt worden en het aantal ingangen vergroot.

Door het maken van 2 dwarse autoverbindingen, zal de toegankelijkheid voor de auto optimaal zijn. Maar is er ook ruimte om een gedeelte autovrij te maken. De wegen ontsluiten de parkeerpockets en de garages van de woningen. Het autovrije gebied kan ingezet worden als een ruimte voor de buurt (spelen, ontmoeten, etc.) en kan voorzien worden van een recreatieve route (traag verkeer) die de buurt toegankelijk maakt en verbinding maakt met de kern van Ezaart.

Door de ontsluiting voor het gemotoriseerd verkeer anders te bekijken krijgen we de kans om kwalitatieve groene en verkeersvrije ruimtes te maken. Door enerzijds de auto’s een ondergeschikte plek te geven maar ook door compacter te gaan bouwen kunnen we de ruimte die hierdoor vrijkomt inzetten om meer woon- en gebruikskwaliteit te gaan genereren.

Door in te zetten op deze groene ruimte kunnen er verbindings-, maar ook ontmoetingsruimtes voor de buurt ontstaan en kan de landelijke identiteit versterkt worden. Dit alles zal er voor zorgen dat de wijk een aangename plek wordt. Dit zal de leefkwaliteit versterken.

Door inspraak en de verantwoordelijkheid voor het beheer aan de bewoners te geven worden de bewoners betrokken bij het versterken van de woonkwaliteit. Ze kunnen hierin een actieve rol gaan spelen.

Open ruimte kunnen opgeknipt worden in verschillende eigendomsvormen. Zo krijgt men een grotere diversiteit in gebruik en vergroot de slaagkans van het creëren van de open ruimte. Private open ruimte in de vorm van private tuinen, collectieve groene ruimte zoals moestuinen en het openbare fietspad maken deel uit van het groene raamwerk van de buurt.

Vandaag worden in het binnengebied voornamelijk gezinswoningen gebouwd. Door het herbekijken van de te bouwen woningen kan men onderzoeken welke andere woningen wenselijk zijn in het binnengebied. De vergrijzing en gezinsverdunning heeft tot gevolg dat er steeds meer alleenstaanden en kleine gezinnen zijn. Deze doelgroepen vinden enkel woningen binnen de centra of de linten.

Door meer diversiteit in woontypologieën en woonvormen in de woonontwikkelingen toe te voegen kunnen deze doelgroepen ook in de buik van het woongebied woonruimte vinden. Zo ontstaat er de kans dat ze na hun hele leven gewoond te hebben in dezelfde buurt, na het uittrekken van de kinderen binnen de buurt op zoek kunnen gaan naar een kleinere woning.


ruimte voor waterbuffering, bomen en fauna & flora

nieuwe woningen hebben een gezicht naar de open ruimte

De centrale groene route brengt licht & lucht in de wijk en verbindt de buurt


publiek fietspad doorheen de nieuwe buurt

woonhoven takken aan op de centrale groene ruimte

1. IM

PRES

SIE



1.CENTRUMA. woning met dektuin aantal woningen type woning grootte woning aantal bouwlagen per woning privé buitenruimte collectieve buitenruimte

B. appartementen schoolstraatC.woning kerkpleinD. appartementen evenementenpleinE. ouderenwoningen - privéwoningF. ouderen ensemble

2.VALLEIA. appartementen valleirandB. gezinswoning grote tuinC. appartementen luxeD. gezinswoning gezamelijk hofE. appartementen ensembleF. appartementen

3. VELDA. drive in woningB. luxe appartementenC. ouderen ensemble UD. ouderen ensemble IE. grondgebonden gezinswoningF. boven/onder woning ouderenG.deel appartementenH. intergenerationele woning

1A

2A 3A 3G

3H

3B

3B

3C

3E

3F

2B

2C

2D

2E

2F

1B

1C

1D

1E

1F ouderen mix (jong) gezin commercie55+

grondgebonden woning

meergezinswoningen

boven-benedenwoning





1A

2A 3A 3G

3H

3B

3B

3C

3E

3F

2B

2C

2D

2E

2F

1B

1C

1D

1E






1A

2A 3A 3G

3H

3B

3B

3C

3E

3F

2B

2C

2D

2E

2F

1B

1C

1D

1E






1A

2A 3A 3G

3H

3B

3B

3C

3E

3F

2B

2C

2D

2E

2F

1B

1C

1D

1E


Compacter wonenVan oudsher heeft de Vlaming een baksteen in de maag. Hij groeit op met het idee het huis van zijn dromen te bouwen, maar de woning en grootte van de tuin waar de Vlaming doorsnee van droomt is uitgegroeid tot een onrealistische droom. De open ruimte wordt steeds schaarser en de huizen duurder.

De noodzaak groeit om kleiner te bouwen. Door woningen met een kleinere oppervlakte te bouwen en/of gebruiksruimtes te gaan delen, kunnen we de bebouwde oppervlakte gaan beperken. Hierdoor komt er meer ruimte vrij voor open ruimte. Deze kan op zijn beurt ingezet worden als waterinfiltratie zone, speelruimte, moestuinen, ontmoetingsruimtes of andere plekken voor bewoners en de buurt.


1. O

NTW

ERPV

OO

RSTE

L





1A

2A 3A 3G

3H

3B

3B

3C

3E

3F

2B

2C

2D

2E

2F

1B

1C

1D

1E


huizen delen (gezamelijke leefruimte)





1A

2A 3A 3G

3H

3B

3B

3C

3E

3F

2B

2C

2D

2E

2F

1B

1C

1D

1E






1A

2A 3A 3G

3H

3B

3B

3C

3E

3F

2B

2C

2D

2E

2F

1B

1C

1D

1E


intergenerationeel wonen

ouderen ensemble

Samen wonen/ruimte delenDoor woontypes te integreren die gebruiksruimtes delen kunnen we tegemoet komen aan de veranderende woningvraag. Er zitten meerdere voordelen in het delen van tuin, polyvalente ruimte of zelfs een leefruimte. Buiten de financiële voordelen is het ook een antwoord op de sociale vraag naar meer contact binnen de buurt. De kans groeit voor kleine gezinnen en alleenstaanden om in contact te komen met anderen zodat dit sociale voordelen oplevert.

Ruimtes delen betekent ook minder ruimtebeslag. Door samen de ruimte te gaan gebruiken kunnen we de overblijvende ruimte inzetten voor openbare doeleinden of teruggeven aan de natuur.


1. aankoop kavels door ontwikkelaars 2. samen een plan maken en investeren

in het gebied

3. bouw en nazorg

OS G

OOP

P

O+ Open(bare)

ruimte

+ diversiteit woontypes

PARTICULIERE EIGENAARS & BEWONERS maken deel uit van het proces en bewaken de

woonkwaliteit

STEDENBOUWKUNDIGEmaakt ruimtelijk plan ONTWIKKELAAR = regisseur

maakt samen met bewoners een kwalitatief plan

G

P

BELEID

PLAN

S€


reguleert


Op zoek naar de bewakers van de woonkwaliteit

Strategie

Het verkavelingsproces is zeer complex. Het wordt gedreven door verschillende factoren en partijen. Deze partijen volgen elk hun eigen agenda, waarin ruimtelijke kwaliteit vaak niet hoog op staat. Diegene die gebaat zijn bij de woonkwaliteit van het gebied worden vaak niet of te laat in het proces betrokken, dit zijn de (toekomstige)bewoners.

Omdat zij ook effectief gebruik zullen maken van deze ruimte is hun inbreng binnen het ontwerpproces een enorme meerwaarde. In tegenstelling tot wat er vandaag gebeurt, zouden ze in het proces betrokken kunnen worden om zo mee de toekomst van het project te bepalen. Dit geldt zowel voor de toekomstige bewoners als de bewoners van de buurt.

Om de kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling te sturen moet de focus verlegd worden. De verschillende partijen die aan het proces deelnemen dienen samen te werken om zo tot een gedragen plan te komen.

De ontwikkelaar stuurt en maakt samen met de bewoners een plan. Dit betekent dat de rol die hij vandaag heeft veranderd. Vandaag coördineert hij binnen het proces de voortgang tot op een bepaald niveau. Door samen met de bewoners op zoek te gaan naar een verbetering van de woonkwaliteit zou dit een meerwaarde kunnen geven in de toekomst zowel voor de ontwikkelaar als de bewoners.

Daarom is het belangrijk om de bewoners vroeger in het proces te betrekken. Zij zijn gebaat bij de ruimtelijke kwaliteit. Door hen mee te betrekken in het proces kunnen ze mee beslissen, communiceren en kunnen ze na afloop ook participeren in het beheer en de (eventuele) aankoop van het geheel.

De partijen die vandaag de verkavelingsplannen ontwerpen gaan vaak niet op zoek naar nieuwe ontwerpmogelijkheden binnen de verkavelingen. De ambitie ligt niet hoog en daarom is de ruimtelijke kwaliteit van de plannen vaak miniem. Toch is die ruimtelijke kwaliteit belangrijk voor de bewoonbaarheid van de buurt. Wanneer we willen inzetten op compact wonen, grotere hoeveelheid aan openbare ruimte en nieuwe woonvormen, dient er op zoek gegaan te worden naar nieuwe uitdagingen. Door het betrekken van een stedenbouwkundige binnen het proces kunnen net de grenzen opgezocht worden om een nieuwe manier van wonen te ontdekken. Deze ontwerpers zullen zowel de noden van de ontwikkelaar als van de bewoners kunnen samenbrengen in het plan. Hierdoor zal de algemene woonkwaliteit voor de buurt en het project verbeteren.

Ten slotte is er nog het belang van het beleid. Vandaag heeft de gemeente voornamelijk een regulerende rol binnen de projecten. Door de plannen na te gaan aan de hand van de opgestelde regels geven ze aan wat volgens het beleid mogelijk. Hun rol zou echter groter kunnen zijn. Als partij kunnen ze de inpassing op grote schaal aansturen, zodat het project een deel gaat worden van de buurt en van de gemeente in het algemeen. Zo kan de algemene inpassing, verdichting op deze plek ook een meerwaarde betekenen voor de grotere schaal.

1. S

TRAT

EGIE


Gemeenschappelijk hoven brengen groene kwaliteit en ontmoetingsruimtes in de wijk

paden sluiten aan op het centrale pad dat doorheen de wijk loopt


gemeenschappelijke binnenhoven vormen een nieuwe ontmoetingsplaats

gebouwen richten zich naar de hoven (voordeur & privézone)

IMPR

ESSI

E


VERD

ICHT

ING

SLO

CATI

E 2

VERDICHTINGSLOCATIE 2: DE RANDHet benutten van de landschappelijke kwaliteitDe rand is gelegen op de grens tussen het woongebied en het landschappelijk waardevol gebied van de Netevallei. Deze plek wordt vandaag niet actief ingezet als verdichtingslocatie. De ligging vlakbij het hoofdlint en de nabijheid van de vallei zijn echter een kans om op de landschappelijke waarde van het gebied te gaan inzetten als nieuwe woonlocatie.


nieuwe woonwijk

vallei Molse Nete

een nieuwe woonwijk

overtollige infrastructuur

de vallei van de Molse Nete

belastingkantoor de vallei van de Molse Nete

KMO zone - onbebouwde kavels

lege kavels KMO zone

tuinbouwbedrijf

belastingskantoor


Een achterliggende KMO zone*

Een prachtig zicht op de vallei van de Molse Nete

De rand, een kmo zone met een prachtig uitzicht

Deze verdichtingslocatie is gelegen aan de achterzijde van het woongebied. Door de gepaste ligging van het gebied werd deze recent nog ingevuld als nieuwe woonwijk. Door de traditionele invulling van het gebied werd echter ook hier gekozen het gebied te verkavelen en in te vullen met eengezinswoningen. De ruimte wordt volledig geprivatiseerd. De oriëntatie van de woningen is ondanks het mooie uitzicht gericht op de ontsluiting en niet op het achterliggende natuurlijke landschap van de Molse Nete.

Het gebied staat vandaag op het gewestplan ingekleurd als KMO zone. Op deze plek is een tuinbouwbedrijf en de belastingsdienst van de gemeente gelokaliseerd. Verder zijn er ook nog kavels te koop waar kleine bedrijven zich kunnen vestigen. Deze staan echter reeds een lange tijd te koop waardoor het gebied braakliggend blijft. Hierdoor de vraag rijst of de invulling als KMO op deze plek een goede invulling is.

Een KMO zone wijst op een zone waarin kleine en middelgrote ondernemingen gevestigd kunnen worden

Het gebied grenst aan de vallei van de Molse Nete, een prachtig stukje natuur dat vandaag bij velen uit de buurt ongekend en daarom ook onderbenut is. De vallei van de Molse Nete ligt aan de basis van het ontstaan van de gemeente en het gehucht en is een van de grote landschappelijke structuren van de streek. Toch wordt deze slechts door enkele bewoners gebruikt als plek om te wandelen of de rust van de natuur op te zoeken.De nabijheid van de vallei vlak bij het woongebied heeft een grotere potentie in gebruik, waarvoor ze vandaag niet erkend wordt. 2.

ANA

LYSE


achter- & zijkanten

vallei Molse Nete

bestaande bebouwing integreren

met de voeten in de vallei

lege KMO kavels

grote anonieme dozen

omslachtige wegenis

dubbelgebruik parking & bestaande infrastructuur

het netepad maakt toegankelijk


De plek maakt geen gebruik van zijn omgeving

Wonen aan de rand van de vallei

Zoals de locatie vandaag is ingevuld maakt ze geen gebruik van de aanwezige kwaliteiten. Er zijn verschillende zaken die in vraag gesteld kunnen worden. De locatie van de KMO zone is hier één van. Is een achterliggend gebied zoals deze een goede plek om bedrijven onder te brengen, wanneer de (vracht)wagens doorheen de woonwijk moeten om hun bestemming te bereiken?

Een andere vraag die gesteld kan worden betreft de relatie tussen de vallei en het woongebied. Vandaag is deze relatie onbenut. De nieuwe woonwijk maakt weinig of geen gebruik van het uitzicht. De vallei blijft ontoegankelijk voor de bewoners van de buurt met slechts beperkte mogelijkheden om het gebied te betreden.

De waarde van het landschap wordt vaak onderschat in België. De verspreide groei van Vlaanderen heeft er voor gezorgd dat overal kleine ‘overschotten’ groen te vinden zijn en dat de grotere landschappelijke structuren in gedrang komen. Door de grote hoeveelheid aan kleine snippers wordt de waarde van de groene ruimtes vaak onderschat, terwijl ze een belangrijke toevoeging kunnen zijn voor de ruimtelijke en woonkwaliteit van een buurt of gemeente.

Binnen mijn afstuderen wil ik de waarde van deze plek als verdichtingslocatie in beeld brengen. De landschappelijke kwaliteit wordt vandaag niet benut en het gebruik van het gebied als KMO zone lijkt mede omwille van complexe toegankelijkheid, onlogisch gekozen.

Het kan anders, dit gebied kan in het verhaal van de woonvraag ook ingezet worden als woonlocatie. Door op een andere manier om te gaan met de ruimtelijke, programmatische en procesmatige invulling kunnen we de basiskwaliteiten, namelijk de rust van het landschappelijke gebied gaan inzetten als unieke woonlocatie.

Door het gebied in te vullen met woningen en deze nieuwe ontwikkelingen te oriënteren naar de vallei, kunnen we de rand tussen de vallei en het woongebied gaan verzachten. De natuur van het valleigebied trekken we langsheen de nieuwe gebouwen waardoor het lijkt dat deze met hun voeten in de vallei staan.

De vallei kunnen we toegankelijk maken met de aanleg van een recreatief pad waardoor de relatie tussen het woongebied en het natuurlijke gebied versterkt zal worden en zowel betekenis krijgt op de maat van de buurt, de wijk als de gemeente.

2. O

NTW

ERPV

OO

RSTE

L


Het Netepad maakt de vallei toegankelijk en verbindt Ezaart met het centrum van Mol

groene kwaliteit kan doorgetrokken worden tot aan het woongebied


het Netepad maakt de vallei toegankelijk voor de bewoners en vormt een trage verbinding naar het

centrum

2. IM

PRES

SIE


• recreatief pad• overtollige wegenis opheffen• parkeren clusteren (dubbelgebruik)• alternatieve route bieden aan tuinbedrijf


123

3

4

421

3

autovrije zone

het Netepad• netepad versterkt toegankelijkheid• vallei wordt doorgetrokken• fietsen tot in het centrum

• oriëntatie naar de vallei• toegankelijkheid via achterzijde

1

1

2

2

21

1

2

3


zicht op de vallei


Bestaande infra inperken en slim gebruiken

Natuur inzetten als woonkwaliteit

Wonen in de vallei van de Molse Nete

Vandaag is in de rand een grote hoeveelheid aan infrastructuur aanwezig. Omdat het gebied achter een nieuwe woonwijk gelegen is, is de ontsluiting erg omslachtig. In het ontwerp stel ik voor de KMO zone te vervangen door een woonzone, door deze verandering is het mogelijk om de hoeveelheid van infrastructuur te gaan beperken en meer ruimte te maken voor natuur en trage weggebruikers.

Door het weghalen van de overtollige wegen en de parkeerplaats dubbel te gaan gebruiken voor zowel de belastingdienst als de bewoners, ontstaat er meer ruimte die teruggegeven kan worden van de vallei.

De vallei wordt toegankelijk gemaakt door het Netepad. Dit pad kan vanaf het centrum van Ezaart parallel met de vallei tot aan de Borgerhoutsedijk lopen, waarna het kan aangesloten worden aan het publieke fietspad dat verder door loopt tot in het centrum van Mol. Door het aanpassen van enkele missing links kan er een alternatieve en veilige route gemaakt worden voor fietsers tussen Ezaart en Mol-centrum. Het pad zal er voor zorgen dat de vallei ook voor de buurtbewoners toegankelijk wordt.

Ten slotte kan een alternatieve route voor het tuinbouwbedrijf ervoor zorgen dat zwaar verkeer niet langer meer doorheen de woonwijk dient te rijden. Door een doorkoppeling te maken van de verbindingsweg naar de zuiderring, kan het werfverkeer op een eenvoudige manier tot aan de hoofdinfrastructuur geraken.

De aanwezigheid van de vallei is een echte meerwaarde voor Ezaart, maar vele bewoners zijn zich echter niet ten volle bewust van de kwaliteiten hiervan. Door het voorzien van het Netepad kan de toegankelijkheid van de vallei vergroot worden, zodat het gebied ook gebruikt kan gaan worden door de bewoners (dagelijkse wandelingen, fietstochten, etc.). Hierdoor zal de vallei in de mental map van de bewoners terechtkomen.

Door bij de woonontwikkeling niet in te zetten op het privatiseren van de ruimte als privétuinen maar net het landschap van de vallei te laten doorlopen doorheen de gebouwen lijkt het alsof de vallei doorloopt in het woongebied zodat de woonwijk en de nieuwe ontwikkeling deel lijken uit te maken van de vallei.

Op deze locatie zou het zonde zijn om voor traditionele gezinswoningen te kiezen omringd met grote private tuinen. Het bijzondere aan deze verdichtingslocatie is namelijk de ligging aan de vallei en het weidse en open karkater die dat dit met zich meebrengt. Om het zicht en de oriëntatie ten volle te benutten wordt de keuze gemaakt hier meergezinswoningen toe te passen. Door hen te oriënteren op de vallei kan deze als nieuwe woonkwaliteit benut worden

2. O

NTW

ERPV

OO

RSTE

L


DOELGROEP

leegnesters

centraal stijgpunt (lift)

terras met zicht op vallei

9 luxe appartementen

(144 m²)dakterras

ingang via pad

oriëntatie naar zuiden

GO

P

LANDSCHAPS- PLAN

+ STAKE-HOLDER

WOONONTWIKKELING

NETE PAD

BELEIDkmo naar woonzone

€

randvoorwaarden bebouwing


vallei Molse Nete


StrategieBinnen deze locatie speelt de gemeente een grote rol. Allereerst moeten ze het mogelijk maken om de KMO zone om te zetten naar een woonzone. Maar ook het toegankelijk maken van de vallei door middel van het Netepad en het eventuele opstellen van een landschapsplan is in hoofdzaak een actie die vanuit de gemeente opgzet moet worden. De mogelijkheid op deze plek te bouwen kan ook samengaan met het houden aan randvoorwaarden die de gemeente stelt aan de bebouwing en het mee investeren aan de aanleg van het netepad. Op deze manier kan er op zoek gegaan worden naar stakeholders die de plannen helpen verwezenlijken.

Luxe appartementen met directe toegankelijkheid naar de vallei

Om ten volle van de omgeving te genieten is het aangewezen hier in te zetten op (luxe) appartementen die gericht zijn naar de vallei. Hierdoor hebben ze een mooi zicht op de groene omgeving.

Deze locatie is perfect voor de doelgroep van de leegnesters. Met de kinderen uit huis, zijn zij vaak op zoek naar een comfortabele woning die op een rustige maar goed bereikbare plek gelegen is. Met de vallei in de buurt kunnen ze in geen tijd de natuur in trekken en een frisse neus halen.

Deze locatie is voor meergezinswoningen een toevoeging op het aanbod vandaag. De meeste meergezinswoningen zijn gelegen in het centrum of op de drukkere linten. Door net op deze locatie in te zetten op meergezinswoningen zonder private tuin kan er optimaal gebruik gemaakt worden van de ligging aan de vallei, wat een verbreding van het aanbod betekent.

2. S

TRAT

EGIE


Nieuwe gebouwen staan met hun voeten in de vallei...

nieuwe woonvolumes staan met hun voeten in de vallei

bestaand gebouw wordt geïntegreerd in de nieuwe woonwijk


2. IM

PRES

SIE

parkeerplaatsen worden geclusterd & dubbelgebruikt

de vallei loopt door tussen de woningen


VERDICHTINGSLOCATIE 3: DE KERNversterken als plek voor Ezaart en Mol

De derde en laatste verdichtingslocatie is de kern van Ezaart. Dit is misschien wel de meest voor de hand liggende plek om te gaan verdichten dit omwille van de vele voorzieningen en de goede bereikbaarheid van deze locatie. Toch wordt deze vandaag niet ingezet als verdichtingslocatie.

In mijn afstudeerproject wil ik tonen hoe waardevol het kan zijn de kern in te zetten als verdichtingslocatie en hoe dit een meerwaarde kan zijn voor het gehucht Ezaart en de gemeente Mol.

VERD

ICHT

ING

SLO

CATI

E 3


hoofdweg Ezaart N103 Sint Willebrordus kerk & kerkplein buurtpleintje Ezaart

Gemeentelijke basisschool Ezaartvoorzijde boerenbond (winkel)open kavel/fabriekje

Gemeentelijke Basisschool Ezaart

vallei van de Molse Nete

Ezaart N103

Sint Willebrordus kerk & kerkplein

buurtplein

hoofdlint


historische prent van Ezaart ter hoogte van de Gemeentelijke basisschool Ezaart

Ontstaan langsheen het lint tussen Mol en Geel

Een cluster van voorzieningen

De kern, een plek waaraan je voorbij rijdt

De kern Ezaart ontstond op het lint tussen de gemeentes Mol en Geel. Het lint, dat doorheen de kern loopt, heeft vandaag nog steeds een grote impact op de ruimte. Dit zorgt voor een goede bereikbaarheid van het gebied maar brengt ook de dominantie van wagens met zich mee. Dit in de vorm van de snelheid (50km/uur) en drukte die op de N103 te vinden is. Ook de geparkeerde wagens her en der in de open ruimte zijn hier een bewijs van. Deze situatie zorgt voor het verdringen van de ruimte voor fietsers en voetgangers en brengen de veiligheid van de trage weggebruikers in gedrang.

Anderzijds wordt de kern ook gekenmerkt door de vele lokale voorzieningen. De Sint-Willebrordus kerk, de gemeentelijke basisschool, maar ook de plaatselijke bakker en slager zijn er gelegen. Deze voorzieningen zorgen ervoor dat de locatie een belangrijke gebruiksplek is voor de buurt.

Één maal per jaar verandert de kern in een vrolijke plek. De met talrijke kleuren beschilderde kermiswagens, houden er enkele dagen stand om de kermis te vieren. Dan genieten kinderen van een rondje op de paardenmolen en hoe mooi deze ruimte kan zijn als verblijfsruimte. Na deze dagen trekken de kermiswagens weer weg en verandert de ruimte weer in sombere grijze, door auto’s gedomineerde centrum.

3. A

NALY

SE


publieke ruimte voor ontmoetingen

verbinding met de vallei versterken

kern markeren op hoofdlint

nieuwe functies & gebouwen werken anonieme hoeken af

achterzijde van kerk wordt zichtbaar door nieuwe ontwikkelingen

N 103 drukke verkeersadersnel & druk verkeer

anonieme achterzijde van gebouwen en kerk

buurtplein als parkeerplaats


Een plek waaraan je voorbij rijdt

Naar… een plek om bij stil te staan

Vandaag nodigt de kern niet uit tot verblijven. De aanwezige open ruimtes worden omwille van het verkeersmatige karakter door auto’s gedomineerd. Een parkeerplaats voor de kerk, het buurtpleintje waar meer auto’s staan dan mensen kunnen zitten, en ga zo door. De potentie voor de locatie is aanwezig, maar vandaag is de ruimte onvoldoende aantrekkelijk als verblijfsruimte voor de bewoners van Ezaart. Buiten de bakker, slager en boerenbond zijn er weinig redenen voor de bewoners om deze plek te bezoeken. Vele mensen rijden eraan voorbij met de wagen, maar vinden geen reden om er te stoppen.

Maar dit zou anders kunnen zijn, door de verdichtingstendens in te zetten op deze locatie kunnen we op zoek gaan naar een manier om de ruimtelijke en programmatische waarde van de plek te gaan verbeteren. Zo kan deze plek een grotere waarde krijgen voor Ezaart en de gemeente Mol.

De zichtbaarheid van de kern is een belangrijk verbeterpunt. Daarom gaan we de kern markeren op het hoofdlint. Door middel van het creëren van een pleinzone wordt het de automobilist duidelijk dat hij een belangrijke plek betreedt.

De herinrichting van het lint kan de dominantie van de auto’s in het gebied verminderen. Het markeren van voetgangersruimte, een fietspad en het duidelijk aangegeven parkeervakken zullen de veiligheid en functionaliteit van de weg verbeteren. Waardoor ook de toegankelijkheid zal versterken. Door ook het parkeren in de open ruimte te gaan organiseren ontstaat er ruimte voor verblijven in de kern. Wanneer we deze ruimte versterken met nieuw publiek programma zoals een buurtwinkel en een feestzaal zal de aantrekkingskracht van de kern enkel versterken.

De complexe structuur van private eigendommen maakt dat het gebied niet in één keer ontwikkeld kan worden. Door het aangeven van strategische projecten op strategische locaties kunnen er nieuwe woonontwikkelingen gepland worden die ook de algemene kwaliteit van de kern kunnen versterken.

3. O

NTW

ERPV

OO

RSTE

L



markeren publieke ruimte op N103

• markeren van de kern op N103• herinrichting van het dorpsplein• evenementenweide aan de achterzijde van

het kerkplein• herinrichting Kerkplein

herinrichting dorpsplein

a

a

d

d

c

c

b

b

a b


evenementenweide achterzijde kerk herinrichting kerkplein

Creëren van een samenhangende publieke ruimteDe samenhang in de publieke ruimte ontbreekt vandaag. De ruimte wordt gedomineerd door geparkeerde voertuigen en er is weinig ruimte voor de gewenste gebruikers, de bewoners.

Door herinrichting van de bestaande publieke ruimte kunnen we de kern van Ezaart weer wat kleur geven. Hiervoor is het belangrijk het parkeren te clusteren en de relatie tussen bebouwing en publieke ruimte te versterken. Zodat de onzichtbare/anonieme plekken in het centrum verdwijnen.

We kunnen de herinrichting inzetten om de kern op het lint te markeren en de verblijfskwaliteit te versterken. Hiervoor zijn er 3 belangrijke plaatsen aan te duiden namelijk; het buurtpleintje, het kerkplein en de evenementenruimte. Deze 3 plekken kunnen door herinrichting een grotere betekenis krijgen voor de kern, het zouden plekken kunnen zijn waar mensen kunnen samenkomen en verblijven.

Binnen dit rijtje is de evenementenruimte aan de achterzijde de meest bijzondere. Vandaag is deze ruimte een akker, maar in de toekomst kan deze ingezet worden als multifunctionele parkruimte waar de verschillende verenigingen evenementen kunnen houden. Door nieuwe woonontwikkelingen kan het gebied nieuw gezicht krijgen en gebruiksruimte voor Ezaart worden. Dit zou een plek kunnen zijn waar jaarlijks de kermis kan plaatsvinden.

c d

3. O

NTW

ERPV

OO

RSTE

L


Het kerkplein als verblijfsruimte dat een gezicht geeft aan de kern

strategische project Boerenbond geeft een levendige wand aan het plein


3. IM

PRES

SIE

kerkplein als ruimte die de kerk in de verf zet en ruimte bied voor verblijven

verbinding met achterliggend woongebied



hoekpand Schoolstraat

• hoekpand Schoolstraat

• fabriekspand Ezaart 196

• winkelpand (Boerenbond) Ezaart 192

• woning Ezaartveld 145

fabriekspand Ezaart 196

a

ad

d

b

b

cc

a b


Strategische projecten verlevendigen de dorpskernDe relatie tussen bebouwing en open ruimte is vandaag op verschillende plaatsen in de kern onbestaande of verdwenen. Door het aanduiden van verschillende strategische projecten kunnen we deze plekken aanpakken. Dit kan enerzijds door het bouwen van nieuwe woningen die een nieuw gezicht geven naar de publieke ruimte. Maar dit kunnen ook nieuwe functies zijn, zoals een nieuwe buurtwinkel op de hoek van de Schoolstraat of een vergader- of feestzaal die het oude fabriekspand ter hoogte van de bakker een nieuwe functie geeft. De nieuwe woningen zullen de zichtbaarheid en de veiligheid van het gebied versterken terwijl de nieuwe functies Ezaart als bestemming zullen versterken.

Winkelpand ( Ezaart 192) nieuwe voordeuren aan de achterzijde

woning Ezaartveld 145

dc

3. O

NTW

ERPV

OO

RSTE

L


Het buurtplein als verblijfsplek en gezicht voor de buurt

het hoekpad geeft meer ruimte aan voetgangers/fietsers in de schoolstraat + brengt leven op het plein

het buurtplein wordt ingericht als verblijfsruimte


3. IM

PRES

SIE

strategisch projecten brengen nieuw leven naar de kern

herinrichting lint met duidelijke ruimte voor parkeren, fietsen en

wandelen


5 (+5)pp

EZAART N103

EZAARTVELD

SINT WILLEBRORDUS KERK

4 appartementen(100 m²)

10 pp (dubbelgebruik)

winkelruimte(1270 m²)

3 woningen( 200 m²)

privéwoning + tuin(400 m²)

winkelruimte Aveve

privétuinwoonruimte

€

€

GGEMEENTE zet veranderingen in door:

herinrichting publieke ruimte

herprofilering N103

strategische kavels

PARTICULIERE EIGENAARSverbouwen eigendom

P

KANSEN PRIVATE KAVELS IN BEELD

BRENGEN

KERNVERSTERKING



Strategie

Private ontwikkelkansen in beeld brengenDe complexe eigendomsstructuur vraagt om een andere aanpak dan deze van voorgaande verdichtingslocaties. Om de private eigenaars van de strategische locaties aan te zetten om te investeren in hun eigendom is het goed in beeld te brengen wat de mogelijkheden zijn voor hun kavel. Hiernaarst zie je een beeld hoe de site van de boerenbond ontwikkeld kan worden.

De kavel bevat vandaag een woonhuis , een winkelpand en een private tuin. Het woonhuis is gelegen aan de voorzijde van de kavel gericht naar de ‘grote baan’, het winkelpand is een gesloten doos met ingang aan de voorzijde, een blinde gevel naar het kerkplein . De privétuin is gelegen aan de achterzijde van de kavel. Het bouwvolume is eenzijdig gericht naar het hoofdlint en heeft het weinig tot geen interactie met zijn omgeving.

Door enkele kleine veranderingen zijn er echter meer winsten te halen uit deze kavel, zowel naar woonprogramma als relatie met de omringende ruimte. Door de private woning van de eigenaar naar de achterzijde van de kavel te brengen kan de private tuin direct gelinkt worden aan het huis. Hierdoor ontstaat er een grote meerwaarde voor de eigenaar. Aan de voorzijde van de kavel, kunnen boven de winkelruimte nieuwe wooneenheden gecreëerd worden. Ingangen brengen aan de voor- en zijkant van het pand beweging op het maaiveld zodat de onzichtbare plek aan de achterzijde van de kerk verlevendigd wordt.

Door de bouw van de bijkomende woningen kan de verbouwing van het winkelpand bekostigd worden. De grootste winst voor de eigenaar zelf is de private woning te koppelen aan de tuin ter hoogte van Ezaartveld, een rustige woonstraat. De winst voor de kern zit met name in de nieuwe voorkanten en de levendigheid ter hoogte van de publieke ruimte.

De gemeente is een belangrijke katalysator binnen deze verdichtingslocatie. Door veranderingen inzake het profiel van de N103 en de herinrichting van de publieke ruimte te starten, kunnen ze door middel van aanpak van de publieke ruimte de kernversterking in gang zetten. Dit kunnen de eerste veranderingen zijn binnen het gebied. Door volgend daarop de strategische plekken aan te duiden en de ontwikkelkansen voor de verschillende private eigenaars in beeld te brengen kunnen ze ervoor zorgen dat ook de private eigenaars met hun eigendom gaan investeren in hun eigendom. Zo kunnen particuliere eigenaars meewerken aan de verandering van de kern.

3. S

TRAT

EGIE


Het evenementenruimte aan de achterzijde van de kerk geeft een nieuwe impuls

nieuwe woonontwikkelingen geven een gezicht aan de ruimte

gekoppelde ouderenwoningen geven een nieuwe voorkant aan de ruimte


groene verblijfsruimte als plek voor evenementen

3. IM

PRES

SIE

Stappen naar n ieuwe verd ich t ing

In dit laatste hoofdstuk worden de ontwerpen uit het vorige hoofdstuk vertaald naar algemene principes. Door ontwerpkeuzes te vertalen in 11 algemene principes kunnen deze meegegeven worden met de Vlaamse gemeentes. Hierdoor kunnen zij op een andere manier gaan verdichten en nieuwe ontwikkelingen sturen zodat ook voor hen verdichten een lust en niet een last wordt. Per principe worden voorbeel-den uit het ontwerpend onderzoek getoond om de denkwijze te staven.

V E R D I C H T I N G A L S L U S T


in Mol in vlaanderen

kern veldrand

ONDERZOEK 11 ALGEMENE PRINCIPES voor Vlaamse gemeentes

P R O C E S M A T I G P R I N C I P E

P R O G R A M M A T I S C H P R I N C I P E

R U I M T E L I J K P R I N C I P E


Principes destileren

De verdichtingslocaties die aan bod kwamen in het ontwerpend onderzoek zijn veel voorkomende locaties in België. Zowel in de gemeente Mol als in Vlaanderen komen deze veelvuldig voor.

Het veld, als een gebied gevormd door de typische verlinting van het Vlaamse grondgebied. Vandaag is dit de meest voorkomende verdichtingslocatie maar net zoals in Mol-Ezaart wordt voor de nieuwe woonontwikkelingen gekozen voor een traditionele, gekende verkaveling als invulling.

De rand komt in vele verschillende vormen voor, het kan een grens van een natuurgebied zijn, de grens van een park, een landbouwgebied of een grotere waterstructuur aan de rand van het woongebied en een groengebied. Deze plekken maken vaak geen gebruik van hun locatie en worden ingevuld met generieke ontwikkelingen die overal in Vlaanderen kunnen voorkomen. Ze spelen niet in op hun omgeving.

Tenslotte is er de kern, de vele gehuchten of dorpen die groeiden rond hun kernen verliezen vandaag de voeling met deze plek als hart van het gebied. De waarde van de plek dreigt te verdwijnen, waardoor de plek voor de buurt ook verdwijnt. Terwijl op deze locatie net zo veel potentie is.

Omwille van deze veelvoorkomendheid van de gekozen locaties was het mogelijk na afloop van het ontwerpend onderzoek algemene principes te formuleren. Doorheen het ontwerpproces stuitte ik op verschillende lessen die algemeen voor ontwikkelingen in Vlaanderen geformuleerd kunnen worden. In dit hoofdstuk formuleer ik enkele van deze belangrijke principes die meegegeven kunnen worden aan de Vlaamse gemeentes. Deze principes benadrukken per thema waarop de focus gelegd kan worden of hoe op een andere manier met ruimtelijke, programmatische en procesmatige thema’s omgegaan kan worden.

3 veel voorkomende locaties

VISI

E


open ruimte breng licht en lucht in het woongebied


Vertrek vanuit het bestaandeHet projectgebied heeft vaak verschillende waardevolle of minder waardevolle elementen. Bij aanvang van een nieuw project kunnen deze elementen meegenomen worden. Ze kunnen zorgen voor een extra waarde binnen de ontwikkeling maar kunnen ook aangeven welke locaties binnen het projectgebied een grotere urgentie hebben bij verandering. Door het goed analyseren van de bestaande situatie kan je vaak met een kleine ingreep de zwakkere plekken aanpakken en waardevolle elementen in de verf zetten. Benut de informatie die je krijgt uit bestaande situatie!

1 2 3

De vele open groene binnengebieden brengen vandaag een kwaliteit in het woongebied en ze geeft de landelijke identiteit aan de gemeentes. Woonkwaliteit die door de bewoners geapprecieerd wordt. Wanneer al deze kwaliteit verdwijnt is dit ook nefast voor de buurtbewoners. Tracht van deze bestaande kwaliteiten elementen zo goed mogelijk te laten terugkomen in de nieuwe woonontwikkelingen.

De aanwezigheid van de Molse Nete is een echte meerwaarde voor Ezaart. Enkel is het gehucht vandaag met zijn rug er naartoe gekeerd. Door de nabijheid van de vallei in te zetten als meerwaarde kan men met een andere kijk gebieden ontwikkelen. De nabijheid van deze landschappelijke elementen is een kans tot het creëren van een unieke woonlocatie, gebruik deze!

Wanneer je vandaag door de kern van Ezaart loopt merk je al snel enkele onzichtbare en ontoegankelijke plekken. Door net deze plekken als prioriteit te gaan aanpakken kan de ruimte op een eenvoudige manier een stuk aangenamer worden. Door een goede analyse van de bestaande situatie kan je een gedegen ontwerp maken dat de pijnpunten aanpakt.

landschappelijke waarde van de vallei van de Molse Nete

onzichtbare plekken in de kern



Focus op openbare ruimte & publieke waardePrivatiseren lijkt vandaag de norm. De mens als individu groeit en dit weerspiegelt zich ook in de stedelijke context. Door het privatiseren van de ruimte verdwijnt ook onze ontmoetingsruimte. Maximaal inzetten op de bouw van private woningen met tuin maakt dat er enkel beperkte plekken voor openbaar groen overblijven. Dit zijn nu net de plekken waar mensen elkaar tegen het lijf kunnen lopen, kinderen kunnen spelen of buurtfeesten gehouden kunnen worden. Dit sociaal contact dreigt te verdwijnen.

Door in de toekomst de focus te leggen op het integreren van openbare ruimte en de publieke waarde in plaats van maximale privatisering en focus op het individu kunnen er ruimtes gecreëerd worden voor de wijk of buurt. Deze zullen in de toekomst om wille van het verminderen van de openbare ruimte steeds belangrijker worden en kunnen voor verschillende doeleinden gebruikt kunnen worden.

Door het raamwerk te ontwerpen als openbare ruimte wordt er ruimte gecreëerd voor ontmoetingen, speelruimte en semi-publieke functies voor zowel de woonwijk als de buurt. Deze ruimte geeft licht en lucht maar ook ruimte voor waterinfiltratie en dergelijke kunnen plaatsvinden, kortom een multifunctionele ruimte.

Door de vallei van de Molse Nete toegankelijk te maken kan deze deel gaan uitmaken van de dagelijkse omgeving van de bewoners van Ezaart en Mol.

Door de publieke ruimte te herinrichten kunnen we meer verblijfsruimte creëren voor de bewoners van Ezaart. Hierdoor komt er meer ruimte voor ontmoeten en verblijven.

raamwerk als waaier van mogelijkheden

vallei van de Molse Nete als onderdeel van het recreatief netwerk

publieke ruimte in de kern1 2 3

PRIN

CIPE

S


nieuwe woonontwikkeling inpassen in zijn omgeving


Ga slim verbinden

Een nieuwe ontwikkeling betekent nieuwe infrastructuur. Maar is het nodig om altijd zoveel nieuwe infrastructuur aan te leggen? Kunnen we niet door slimmer om te gaan met bestaande verbindingen, op zoek gaan hoe we deze nieuwe ruimtes kunnen inpassen in hun omgeving? We willen niet dat elk nieuwe ontwikkeling een nieuw eiland wordt.

Deze verbindingen kunnen zowel auto, fiets als ruimtelijk verbindingen zijn. Door het invullen van missing links kunnen we er voor zorgen dat nieuwe ontwikkelingen een toevoeging zijn voor de buurt en zijn omgeving. Een aanvulling op het bestaande netwerk.

1 2 3

Door op een andere manier om te gaan met de inpassing van een woonontwikkeling kan deze beter in de ruimte ingepast worden. Dit kan door een betere ruimtelijke inpassing maar ook door autoverbindingen aan te takken op bestaande verbindingen of fietsverbindingen te vervolledigen.

Door de aanleg van het Netepad kan de vallei van de Molse Nete toegankelijk gemaakt worden en gaan dienen als alternatief voor de bewoners van Ezaart om het centrum van Mol te bereiken

Door de verbindingen naar de vallei te versterken kan de nabijheid van de vallei bij de kern belicht worden en kan deze een extra meerwaarde vormen voor de bewoners van Ezaart.

het netepad verbind Ezaart met het centrum

paden verbinden de wijken met de kern en de vallei


Vergroot de diversiteit in wonen

De focus ligt vandaag nog steeds te vaak op gezinswoningen. Door op zoek te gaan naar nieuwe woonvormen en nieuwe woonlocaties kan het woonaanbod vergroot worden. Dit kan door bijvoorbeeld nieuwe woonvormen te integreren die samenwonen mogelijk maken. Maar ook door compacte wonen in het veld of luxe woningen aan de rand toe te voegen. Door buiten het traditionele kader te denken worden de woonkansen vergroot en zo ook de woonmogelijkheden voor de Vlaming. Deze verandering vraagt tijd. De noodzaak naar compacter wonen kan aangevuld worden met de wil om bestaande (landschappelijke) kwaliteiten te benutten en in te zetten als woonkwaliteit.

Ga op zoek naar nieuwe woonmogelijkheden, nieuwe doelgroepen op nieuwe locaties en denk buiten de traditionele invulling. Het is tijd voor verandering!

Nieuwe woonmogelijkheden in het woongebied kunnen nieuwe kansen bieden voor nieuwe doelgroepen. Zo wordt het mogelijk voor ouderen om binnen hun buurt te verhuizen naar een kleinere woning. Om zo dicht bij de buren te blijven, in hun vertrouwde omgeving.

Ga op zoek naar meer mogelijkheden en diversiteit in het binnengebied. Compacter wonen geeft de kans meer ruimte voor groen en kwaliteit in te zetten.

Denk verder dan appartementen aan de linten, ééngezinswoningen in verkavelingen maar ga op zoek naar de meerwaarde van verschillende locaties. Ga op zoek naar nieuwe woonkwaliteiten. Zet landschappelijke structuren in als kwaliteit om te wonen.

Complexe eigendomssituaties mogen geen domper zijn om ontwikkelingen in de kern tegen te houden. Breng in beeld wat de mogelijkheden zijn en ga op zoek naar hoe deze mogelijkheden de bestaande structuur kunnen versterken. Er is ruimte voor nieuwe doelgroepen (starters, ouderen, etc.) die de waarde van de kern zullen vergroten.

verruimen woonvormen in het binnengebieden

bijzondere locaties inzetten als woonlocatie

vergroten woonmogelijkheden in de kern

1 2 3


PRIN

CIPE

S


Meer inwoners = meer voorzieningen

Ga samen plannen maken!


Alle nieuwe woonontwikkelingen brengen ook een nieuwe vraag aan voorzieningen met zich mee. Met dit gevolg wordt vaak niet meteen rekening gehouden. Scholen worden te klein, de bakker krijgt het te druk of alle mensen trekken naar een naburig dorp of gemeente om boodschappen te doen. De verdichting die in een dorp of wijk plaatsvindt is ook een kans om voorzieningen in de kern uit te breiden. Ga op zoek naar hoe de hele buurt reageert op de komst van deze nieuwe woningen en hoe deze effecten kunnen opgevangen worden. Wat zijn de kansen voor nieuwe voorzieningen in de kern? Een nieuwe buurtwinkel? Een restaurant?

PLAN

PARTICULIERE EIGENAARS

OP

GGEMEENTE

We merken dat binnen het planproces vaak ieder zijn eigen agenda heeft. Terwijl we met zijn allen in dezelfde ruimte opereren. Om tot een goed en gedragen plan te komen is het noodzakelijk om de verschillende belangengroepen in het proces te betrekken en de neuzen in dezelfde richting te zetten.

Maak gebruik van de kennis van de bewoners. Vandaag worden zij vaak te laat of niet gehoord binnen het proces waardoor een grote waarde aan kennis en energie verloren gaat. Door hen in het proces te betrekken kan er zowel een goed beeld gevormd worden van de bestaande situatie alsook een gedragen plan gecreëerd worden. Ze krijgen de ruimte hun mening te geven. Enkel zo kan er tot een goed en gedragen plan gekomen worden. Samen maken we een sterker plan!



samen met bewoners een plan

maken!

een veranderende rol

aan de basis van verandering O

Ga op zoek naar kansen op schaal van de gemeente

Ontwikkelaar als regisseur


Vaak worden plannen enkel op de schaal van het projectgebied bekeken. Door plannen uit hun context te lichten kunnen de mogelijkheden op een grotere schaal onderzocht worden. Welke kansen zijn er in de gemeente? Welke in de buurt? Hoe kan dit in de toekomst verbeteren?

Hierin heeft de gemeente een belangrijke rol. Door de visievorming op gemeentelijke schaal kunnen zij ervoor zorgen dat nieuwe ontwikkelingen een meerwaarde kunnen zijn voor de buurt en wat de minimale eisen zijn om een vooropgestelde kwaliteit te bereiken.


GKANSEN OP

GROTE SCHAAL

VISIEVORMING

CATALYSATOR

Vandaag is de rol van de ontwikkelaar of verkavelaar groot binnen het verdichtingsproces. Zijn rol is belangrijk om veranderingen op gang te zetten, maar hij heeft ook een groot effect op wat er gebouwd wordt. Door ontwikkelaars aan te sturen in deze veranderingen kunnen we op een korte periode grote veranderingen teweegbrengen.

Ze kunnen de rol als regisseur op zich nemen. Hierin kunnen ze de verschillende partijen samenbrengen en met hen op zoek gaan naar een kwalitatief plan.

PRIN

CIPE

S



Bewoners als hoeders van de kwaliteit

betrokken in proces

samen investeren

eigen initiatief... maakt deel uit van

groter geheel

groene ruimte mee beheren

PARTICULIERE EIGENAARS

P

De kracht van de bewoners als informatiedrager en plandrager voor de toekomst wordt vaak vergeten binnen de ontwikkelprocessen. Door hen vanaf het begin in het proces te betrekken kunnen ze mee beslissingen nemen en hun informatie als kenners van het gebied doorgeven.

Door hen in het ontwerpproces te betrekken kunnen ze mee beslissen over de toekomst van het gebied en hierin hun wensen voor de toekomst communiceren. Er is de kans hen

zo te enthousiasmeren dat ze bereid zijn te investeren in het gebied of een actieve rol te spelen in het toekomstige beheer.

Maak ruimte binnen het proces voor de bewoners, ze kunnen een belangrijke rol spelen.



GP

Oruimtelijke

mogelijkheden tonen

ONTWIKKELAAR

multidisciplinair denken

Sstakeholders

samenbrengen

verandringen in beeld brengen

(nieuwe) kansen voor de stedenbouwkundige

Om nieuwe plannen op een ruimtelijke kwalitatieve manier in te passen is het noodzakelijk een deskundige hiervoor aan te spreken. Door het inhuren van een stedenbouwkundig ontwerpbureau zullen de voorgaande thema’s (principes) onderzocht worden. Ze gaan op zoek naar oplossingen voor de problemen binnen het gebied en zullen aan de hand van een analyse de nieuwe ontwikkeling afstemmen op de bestaande situatie om zo het beste reslutaat te bekomen.

Door de bedreiging van de open ruimte vandaag is het belangrijk om met elke overblijvende ruimte zorgvuldig om te gaan. Deze ontwerpbureaus zullen op zoek gaan naar de beste ruimtelijke oplossing die ingepast kan worden op verschillende schaalniveaus. De kwaliteit van het project zal hierdoor vergroten.

Hun ervaring uit voorgaande planprocessen kunnen ervoor zorgen dat ze ook bij het samenbrengen van de verschillende belangengroepen een ondersteuning kunnen bieden.

PRIN

CIPE

S


LITERATUURLIJST

• Ann Meirlaen, Vlaamse landschaps-toestanden, paper O6 Academie van Bouwkunst, juni 2005

• Wouter Berrevoets, Het Vlaamse platteland, Agora, 2012-1, stichting tijdschrift agora.redactie, Utrecht

• Steven Ducatteeuw Help, ik ben een Vlaming, S+RO 2011-04, Nirov, Rotterdam

• Renaat Braem, Het lelijkste land ter wereld, ASP Academic & Scientific Publishers, Centrum Vlaams architectuurarchieven, 2010

• Xavier De Geyter Architecten, After-sprawl, Nai uitgevers, Rotterdam | deSingel, Internationaal Kunstcentrum, Antwerpen 2002

• Luuk Boelens, The urban connection, 010 Publishers, Rotterdam, 2009

• Peter Kuenzli, Arie Lengkeek, Urban jazz: pleidooi voor de zelfgebouwde stad, uitgeverij 010, Rotterdam, 2004

• Willem Jan Pantus, Groeikernen in Nederland, stichting Jan Pantus p/a Stichting Matrijs, Utrecht 2012

• Urhahn Urban Design, De spontane stad, Bis publishers, Amsterdam, 2010

• Bernard Hubeau,Pieter-Jan Defoort, Geert Debersaques, Wolfgang Vandedevyvere, Lexicon vijfig jaar stedenbouwwet, Die Keure, Brugge, 2012

• Bernard Hubeau, Filip Voets, Ruimtelijke ordening voor beginners, Die keure, Brugge 2005

• Team Vlaamse Bouwmeester, Pilootprojecten wonen, nieuwe vormen van collectiviteit, Brussel

• Team Vlaamse Bouwmeester, Pilootprojecten collectief wonen, Vijf masterplannen uit de startblokken, Brussel

TIJDSCHRIFTEN/ARTIKELS

• Wolfgang Vandevyvere (2014), ‘Het Beleidsplan ruimte is een coproductie’. Ruimte, Vakblad van de Vlaamse vereniging voor Ruimte en Planning, nr 15, p14-15

• Peter Renard (2014), ‘Een eeuwenoud recept, Ruimte’, Vakblad van de Vlaamse vereniging voor Ruimte en Planning, nr 15, p20-21

• Isabelle Loris & Wiet Vandale (2014), ‘Een dozijn voetbalvelden per dag’, Vakblad van de Vlaamse vereniging voor Ruimte en Planning, nr 15, p30-31

• Bruno Notteboom (2014), ‘O dierbaar landschap’, Vakblad van de Vlaamse vereniging voor Ruimte en Planning, nr 15, p64-65

• Peter Renard (2014), ‘Vlaanderen is één reconversiegebied’, Vakblad van de Vlaamse vereniging voor Ruimte en Planning, nr 17, p12-13

• Brecht Vandekerckhove, Nick Schuermans, Pascal de Decker, Wouter Kesbeke, ‘De woningmarkt is regionaal’, akblad van de Vlaamse vereniging voor Ruimte en Planning, nr 17, p22-23

• Karel Lhermitte, ‘Pleidooi voor een dorpenbeleid’, Ruimte, Vakblad van de Vlaamse vereniging voor Ruimte en Planning, nr 18, p20-21

Vervolg? Bedankt iedereen!

Bronnen

Ik stelde het boek op als onderzoek naar nieuwe kansen van verdichting en hoop dan ook dat dit een inspirerend werkstuk kan zijn voor de gemeente Mol en andere gemeentes in Vlaanderen. Het doel van mijn afstudeerproject was het tonen van de nieuwe mogelijkheden van verdichten en mits een andere aanpak, hier ook grotere kansen liggen. Verdichten moet niet per se een last te zijn maar kan ook een lust zijn voor een gebied en nieuwe kansen geven voor de toekomst.

Het eindigen van het afstudeerproces betekent niet het einde van het project. Dit is net de start naar onderzoek in mijn verdere carrière . Het aankaarten van het actuele probleem en het op zoek gaan naar nieuwe ontwerpoplossingen binnen het woongebied kunnen nieuwe denkrichtingen bieden voor mezelf en andere ontwerpers. Ik zie dit boek, en het einde van het afstudeerproces daarom niet als een einde, maar net als een start naar een nieuwe manier van denken.

Doorheen het afstudeerproces werd ik bijgestaan door een diverse groep van mensen. Elk van hen had een belangrijke rol in het proces, hetzij professioneel ondersteunend, procesmatig begeleidend of als emotionele toeverlaat. Zonder hen had dit proces een stuk moeilijker geweest. Bij deze dank aan alle betrokkene van dit proces.


BRO

NNEN

• Peter Renard, ‘Van autonoom dorp naar woondorp’, Ruimte, Vakblad van de Vlaamse vereniging voor Ruimte en Planning, nr 17, p24-25

• Janine Meijer, ‘Pomp zuurstof in het dorp’, Ruimte, Vakblad van de Vlaamse vereniging voor Ruimte en Planning, nr 17, p31-32

• Bern Paret, ‘Wonen in een dorp’, Ruimte, Vakblad van de Vlaamse vereniging voor Ruimte en Planning, nr 17, p46-47

• Peter Van Den Abeele, Filip Buyse, Frederik Rasier, ‘Ontwerp op maat van het dorp’, Ruimte, Vakblad van de Vlaamse vereniging voor Ruimte en Planning, nr 17, p52-53

• Joachim Declerck, Stefan Devoldere, Michael Ryckwaert, ‘ Wonen met winst’, Ruimte, Vakblad van de Vlaamse vereniging voor Ruimte en Planning, nr 17, p56-57

• Oswald Devisch, Sarah Martens, ‘Stimuleer ruimtelijk zelfbeheer’, Ruimte, Vakblad van de Vlaamse vereniging voor Ruimte en Planning, nr 17, p62-63

• Sylvianne Van Butsele, Francis Beosiere, Mieke Paelinck, Julie Dalle, Dirk Van Wassenhove, Danielle Bakovens, Luk De Jonghe, Karin Gijsen, ‘En het dorp zal duren’, Ruimte, Vakblad van de Vlaamse vereniging voor Ruimte en Planning, nr 17, p66-69

• Peter Vermeulen, ‘Meer bouwen op minder ruimte’, Ruimte, Vakblad van de Vlaamse vereniging voor Ruimte en Planning, nr 17, p76-77

• Els De Vos, ‘Onder één kap’, Ruimte, Vakblad van de Vlaamse vereniging voor Ruimte en Planning, nr 20, p52-55

GERAADPLEEGDE WEBSITES

• http://www.vlaamsbouwmeester.be/nl

• http://www.vai.be/

• http://www.vrp.be/

• http://www.architectureworkroom.eu/nl/

• http://www.archined.nl/recensies/belgische-toestanden

• http://www.vlaanderen.be/nl/bouwen-wonen-en-energie

• http://www.ruimtelijkeordening.be/NL/Beleid/Wetgeving/VlaamseCodexRO

• http://www.ruimtelijkeordening.be/

• http://www.gemeentemol.be/product/712/gemeentelijk-ruimtelijk-structuurplan

• http://www4dar.vlaanderen.be/sites/svr/afbeeldingennieuwtjes/demografie/bijlagen/studie2011-2/SVR-studie_Bevolkingsprojecties_10.pdf

V A N L A S T T O T L U S T

AFSTUDEERPROJECT ELS VAN LOOY

elsvanlooy@googlemai l .com

Els Van Looy-Master of Urbanism-Van last tot lust

Documents

Transcript of Els Van Looy-Master of Urbanism-Van last tot lust