10-10-2013

Challenge the future

DelftUniversity ofTechnology

Over spaghetti, verkoop en veranderingstheorieënEffecten van verkoop van huurwoningen op leefbaarheid Dr. Reinout Kleinhans, Faculteit Bouwkunde,

OTB

2

Drie fundamentele problemen

1. We kunnen het niet goed zien

2. We zien het gewoon verkeerd

3. We willen het niet zien

3

Met zevenmijlslaarzen

• Thema binnen de Kenniswerkplaats

• Review literatuur m.b.t. effecten

• NL: géén eenduidige onderzoeksresultaten

• Engelse ervaringen met Right to Buy• Loopt ruim 30 jaar• Ruim 2,7 miljoen huurwoningen verkocht

• Veranderingstheorieën • Omschrijving• Realiteitsgehalte

4

We kunnen het niet goed zien (1)

Bron: Kadaster (data opgenomen in Cijfers over Bouwen en Wonen 2013).

•Aantallen ► halen we eigenlijk de drempelwaarde voor effecten?

5

We kunnen het niet goed zien (2)

• Er spelen onderliggende causale mechanismen die door elkaar heen lopen en elkaar versterken

• Veranderingstheorieën ontwarren

6

Bevolkingssamenstelling

Minder probleemcumulatie

Minder probleemcumulatie

Minder concentratie van kansarmenMinder concentratie van kansarmen

Buurten minder eenzijdig qua soc-ec. samenstelling

Buurten minder eenzijdig qua soc-ec. samenstelling

In- en uitstroom van bewoners verandert (bij verkoop na

mutatie)

In- en uitstroom van bewoners verandert (bij verkoop na

mutatie)

7

Stabiliteit en sociale samenhang

Gunstig voor sociale structuur

Gunstig voor sociale structuur

Vasthouden bewoners die zich verbonden voelen

Vasthouden bewoners die zich verbonden voelen

Mutatiegraad neemt af, stabiliteit neemt toeMutatiegraad neemt af, stabiliteit neemt toe

Kopers verhuizen doorgaans minder snel dan huurdersKopers verhuizen doorgaans minder snel dan huurders

8

Actieve betrokkenheid bij omgeving

Betere leefbaarheidBetere leefbaarheid

Meer inzet voor behoud kwaliteit van de buurt

Meer inzet voor behoud kwaliteit van de buurt

Meer bewustzijn van negatieve ontwikkelingen/bedreigingen

Meer bewustzijn van negatieve ontwikkelingen/bedreigingen

Meer gevoel verantwoordelijkheid (impact omgeving op marktwaarde)

Meer gevoel verantwoordelijkheid (impact omgeving op marktwaarde)

9

Onderhoud: positieve variant

Beter aanzien van de buurt

Beter aanzien van de buurt

Verbetering buitenzijde: positieve uitstraling

Verbetering buitenzijde: positieve uitstraling

Verfraaiing of wegwerken achterstallig onderhoud

Verfraaiing of wegwerken achterstallig onderhoud

Aankoop versterkt gevoel eigendom en zeggenschap over woning

Aankoop versterkt gevoel eigendom en zeggenschap over woning

10

Onderhoud: negatieve variant

Slechter aanzien van de buurt

Slechter aanzien van de buurt

Verslechtering buitenzijde: negatieve uitstraling

Verslechtering buitenzijde: negatieve uitstraling

Ontstaan en ‘escalatie’ van achterstallig onderhoud

Ontstaan en ‘escalatie’ van achterstallig onderhoud

Versterkt gevoel van eigendom, maar geen geld voor onderhoud

Versterkt gevoel van eigendom, maar geen geld voor onderhoud

Problematische besluitvorming binnen VvE’s in gemengde complexen

Problematische besluitvorming binnen VvE’s in gemengde complexen

11

Overlast en (on)veiligheid

Dalende leefbaarheidDalende leefbaarheid

Overlast voor buren, onveiligheid en angst

Overlast voor buren, onveiligheid en angst

Vestiging van criminele activiteiten en/of illegale kamerverhuur

Vestiging van criminele activiteiten en/of illegale kamerverhuur

Minder ‘formeel’ toezicht, grotere kans op dubieuze huiseigenaren

Minder ‘formeel’ toezicht, grotere kans op dubieuze huiseigenaren

12

We zien het verkeerd!

• Lessen uit ruim 30 jaar Right to Buy en bijbehorend onderzoek

• Veel sterker bewijs voor de negatieve veranderingstheorieën • Negatieve effecten op onderhoud, veiligheid en overlast

• Bij zittende bewoners effecten pas zichtbaar op langere termijn• Resales leiden tot instroom ‘echte’ nieuwkomers

• Omgekeerde causaliteit!• Selectiviteit van de verkoop • Uitgangssituatie en ontwikkeling van buurten waar verkocht wordt• Beide ten onrechte aangezien voor effecten; het zijn oorzaken!

13

We willen het niet zien

• De waarde van eigenwoningbezit is sterk ideologisch geladen en daarom is het moeilijk om er ‘tegen’ te zijn.

(Nota Mensen Wensen Wonen, 2000, p. 295)

• Financiële belangen voor de corporatiesector zijn enorm

Gebrek aan ‘bewijs’ voor positieve effecten op LBH

14

Neemt u mee naar huis

1. We kunnen het niet goed zien

2. We zien het gewoon verkeerd

3. We willen het niet zien

Wees zeer kritisch op de (beleids)aannames bij verkoop

Let scherp op de sociaal-ruimtelijke context waarbinnen je wil verkopen