Eerste presentatie OFFICENTER MAASTRICHT april 2012

www.officenter.be Pagina 1

Naar 6 en meer business centers in onze regio

Stap 4 : Officenter Maastricht

Presentatie april 2012, t.a.v. potentiële investeerders

Gelieve vertrouwelijk te behandelen

De nieuwe groei-strategie van een business center groep


Structuur van de presentatie

I. Historiek

II. Product en klanten

III. De markt

IV. Kritische succes factoren OFFICENTER

V. Groeiambities OFFICENTER en Officenter Maastricht

VI. Conclusies

VII. Bijlagen : I. Financiële vergelijking ‘Officenter/zelf huren’

II. Enkele reflexies van Officenter gebruikers

III. Marktstudie ‘business centers in België’


I. HISTORIEK Wie zijn we, wat hebben we gedaan ?

Christa Jouck 10 jaar ervaring

in het management van business centers

> 20 jaar ervaring in de service-industrie (Horeca, Infraligne)

10 ‘Hasseltse’ investeerders Stijn Lauwers,

projectontwikkelaar Steven Vandeput,

bouwcoördinator Saskia Mussels, architect Raf Kinet, I.T.-leverancier Jaak Nijs, zorgsector Reginald Vossen, BAN

Vlaanderen Guido Verswijvel, e.a. Finpower

partners

Koen Batsleer 20 jaar ervaring

in financieel management van groeiende KMO’s.

Kern-doelgroep van ‘Officenter business centers’.

1990 - 2009

8 Turnhoutse investeerders Tania Stouthuysen, vastgoedstyling Sébastien Hendrickx,

projectontwikkelaar Koen Vanlommel, I.T. ondernemer Peter Aertsen,

verzekeringsmakelaar Werner Van Hooghten, Dietmar

Van Dyck, Hilde Swaans , Dirk Goris en Ronny Luyten, accountants

Overname en

‘herprofilering’

OFFICENTER

HASSELT

Overname en

‘herprofilering’

‘BERKENHOF’ tot OFFICENTER TURNHOUT

2010 2011

12 Antwerpse investeerders Jan Adriaenssens, Groep Jorssen Dimitrie Baeten, L.K.M. Harry De Smedt, IT ondernemer Marc Vandebroeck, Groep Trafuco Marcel Le Moine, Patramarc Ingrid Bijnens, Runtime Kris Nys, Administri Wernet Schrauwenn, accountant

apr/2012

BEDRIJVEN-CENTRUM

RUPELSTREEK wordt

OFFICENTER A12

OFFI-CENTER MAAS-TRICHT


I. HISTORIEK OVERNAME OFFICENTER HASSELT, begin 2010

OFFICENTER was opgericht in 1980 als ‘business-center’ van 4.700 m², maar was - om te overleven - geëvolueerd naar een verhuurder van ‘grotere’ oppervlaktes (Provincie, Kind & Gezin)

Een 10-tal ondernemende personen uit regio Hasselt, rond Christa en Koen, zagen de mogelijkheid om dit gebouw eind 2009 over te nemen, met als doel het te herprofileren :

Van een ‘verhuurder’ van kantoorruimtes

Naar een ‘aanbieder van werkplaatsen’ Met bijkomend accent op

‘vergaderfaciliteiten’ en ‘flexibele kantooroplossingen’ (co-working, flex- en virtuele kantoren)

Met de overname van OFFICENTER in HASSELT hebben wij voor meer dan 150 ondernemingen een

uitvalsbasis in Hasselt gecreëerd.


I. HISTORIEK OVERNAME BERKENHOF OFFICENTER TURNHOUT, juni 2011

BERKENHOF was gebouwd in 1995 als 2.600 m² ‘bedrijvencentrum’, maar de eigenaar zag in 2009 geen toekomst meer, en wilde er ‘service-flats’ van maken … – maar … dit bleek te duur.

Samen met een 9-tal ondernemende personen uit Turnhout heeft OFFICENTER dit gebouw overgenomen, en gaan we dit herprofileren

Van een ‘verhuurder’ van kantoorruimtes Naar een ‘aanbieder van werkplaatsen’ Met bijkomend accent op ‘vergaderfaciliteiten’ en ‘flexibele

kantoren’ (uur/dagbasis)

Officenter Turnhout lijkt ook ‘sneller’ te groeien dan voorzien : Meer dan 550 aanwezigen op onze openingsreceptie

hebben kennis kunnen maken met ons concept. 4 maanden na opening is OFFICENTER TURNHOUT al

de thuisbasis van 50 ondernemingen, en is meer dan 50 % van de ‘ruimte’ ingenomen.

Met de overname van OFFICENTER in TURNHOUT kunnen ‘wij’ bewijzen dat ons ‘model’ multipliceerbaar

is naar ‘gelijkwaardige’ steden toe.


I. HISTORIEK Overname Bedrijvencentrum Rupelstreek OFFICENTER A12, april 2012

Gebouw Bedrijvencentrum Rupelstreek Traditioneel B.C. Eigendom van Eandis, KBC en POM Antwerpen

Beschrijving : 2.050 m² grondoppervlakte 1.850 m² oppervlakte, goed voor ca. 40 kantoren Unieke ligging aan de A12, nipt voldoende

parkeerplaatsen (21 30) beschikbaar Beperkte renovatiekost om hiervan een OFFICENTER te

maken Op 6 weken tijd werden 12 locale ondernemers gevonden om

samen met ons dit project te realiseren : Jan Adriaenssens (Gorssen), Peter Aertsen (KBC), Dimitri Baeten (LKM), Ingrid Bijnens (Runtime), Harry De Smedt (Cumfides), Marcel Le Moine (Patramarc), Kris Nys (Admini), Werner Schrauwen (accountant), Marc Van den Broeck (Trafuco), Koen Vanlommel (Netropolix) en Guido Verswijvel (Finpower)

Het pand werd in maart 2012 defintief verworven, en wordt tegen eind april 2012 volledig heringericht naar de OFFICENTER-normen.

Tegen eind april 2012 zou ons derde OFFICENTER aan de A12 in Aartselaar een feit moeten zijn.


Relatie-

netwerk

Aanvullende

diensten

m² ver-huren

II. PRODUCT EN KLANTENEEN BUSINESS CENTER : wat behelst dit ?

Aanbod van : Vaste werkplaatsen Flexibele werkplaatsen Virtuele werkplaatsen Vergaderlocaties

Aanbod aan : KMO’s tot 5-7 werkplaatsen Brusselse ondernemingen welke

‘spreiding’ van werkplaatsen willen Vraag naar ‘tijdelijke’ werkplaatsen

(projecten, akties, …)

Eigenschappen ‘Serviced Offices’ Secretariaat (Telefoonpermanentie,

postbehandeling) Incl. onderhoud, telefonie, I.T.,

print-en kopiediensten All-in prijszetting ‘per werkplaats’,

niet ‘per m²’

Business centers bieden een oplossing voor de stijgende vraag naar flexibele, all-in infrastructuurformules.

Voordelen ‘op drie niveau’s’ : Zeer flexibele verhuurformule Total cost of ownership ca. 20 %

lager dan ‘alternatieve formules’ (huren, kopen – zie bijlage 1)

Inclusief een uniek relationeel netwerk


II. PRODUCT EN KLANTEN‘Close to home’ en ‘close to market’

KMO’s tot 7 bedienden : flexibiliteit is belangrijker dan gedacht….

Grote bedrijven Hoofdzetel in Brussel of Antwerpen Medewerkers willen niet meer

dagelijks op en neer naar deze steden rijden

Door de IT-evolutie kan men op heden ook de werkplaats flexibeler invullen.

Sterk groeiende vraag naar ‘flexibele werkplaatsen’ in regionale steden zoals Hasselt, Turnhout, …

Samenwerkingsverbanden zullen hier noodzakelijk zijn rond meerdere locaties en een gemeenschappelijk IT-platform.

Business centers zijn aktief in een ‘zeer snel veranderende markt’ met ‘lange termijn investeringen’ (><)


III. DE BUSINESS CENTER MARKT IN BELGIEEen rijke, maar arme historiek

De business center markt heeft een zeer specifieke historiek.

1985-1995 : ‘Boom’ van ‘bedrijvencentra’ : 1985-95 : oprichting van ‘bedrijvencentra’ in diverse steden in Vlaanderen 1989-90 : Officenters in Hasselt, Sint Truiden en Mechelen 1989 : Oprichting ‘Antwerp business center’, Intercenter in Lummen

(Christa) 1994 : Carlo Top bouwt zijn meubelwinkel in Gent om tot ‘Parkoffice’. 1989 : eerste business center REGUS in Brussel

Huidig wereldmarktleider met meer dan 1.000 business centers in 78 landen

1995-2005 : Overlevingsperiode voor business centers Regus overleeft via een Chapter 11 in 2003 Officenter Sint Truiden en Mechelen worden omgevormd tot

appartementsgebouwen Vele initiatieven worden gesloten (Inter Center, Bedrijvencentrum Turnhout)

2005 – 2008 : Tweede ‘boom’ van de markt Regus, NCI (Multiburo) openen meer vestigingen in België Diverse ‘nieuwe’ starters (Silver Square, MC Square, Frame 21, …)

2008-10 : De crisis ‘beinvloedt’ de groei van deze markt.

Rijlabelsinternationaal Privaat Publiek (leeg)

Eind-totaal

Brussel 14 33 3 50Antwerpen 5 8 5 18Gent 1 4 2 7Charleroi 3 3Hasselt 1 2 3Namen 2 2Mechelen 1 1 2Sint-Niklaas 1 1 2Aalst 1 1 2Kortrijk 1 1 2(leeg)Eind-totaal 23 57 38 118


III. DE BUSINESS CENTER MARKT IN BELGIEEen rijke, maar arme historiek

Marktgroei slechts 3 %/jaar over de voorbije 10 jaar Beperkte groei semi-publieke markt, en ‘flexibele’ internationale

markt. Marktgroei private markt gemiddeld 6 %/ jaar

Marktgroei 2006-2010 wel meer dan 10 % per jaar ! Private en semi-publieke markt ca. 10 %/jaar Internationale spelers : 20 % groei/jaar

Ca. 50 % van de business centers in België zijn nog steeds operationeel verlieslatend !

Enkel spelers met voldoende schaalvoordelen (Regus, Multibureau, …) lijken in staat om operationeel rendabel te zijn.

De business center markt kent een beperkte groei (3 %/jaar), en blijft qua rentabiliteit ondermaats…


IV. OFFICENTER GROEIPAD 2012 – 2014 5-6 Regionaal gespreidde OFFICENTERS

Met Aartselaar en Maastricht hebben we onze ‘minimale schaalgrootte’ bereikt’

Verdere groei nog mogelijk in : Leuven Luik Eindhoven

Has-selt

Turnhout

Leu-ven

Maastricht

Aartselaar

Luik

Eindhoven


Symbiose van ‘centrale know-how’ + ‘lokale

verankering’ lijkt aangewezen

IV. KRITISCHE SUCCES FAKTOREN ‘Officenter’ Hasselt/Turnhout

Management-kennis Business center management Financieel (M&A) management ISO-norm Aankoopkracht

Marketing - kennis Marktkennis Naambekendheid, relatienetwerk Website

Schaalvoordelen zeker aanwezig

Locale verankering Locaal netwerk van

klanten/clusters/ondernemingen

Lokaal ‘investor team’ Basisbezetting creëren Aanbreng/credibiliteit

Gebouw Ligging cruciaal

Invalsweg Parkeergelegenheid Station/openbaar vervoer ‘Visibiliteit’ niet cruciaal

Prijs = opportuniteit noodzakelijk Ter compensatie’ opstartverliezen’ Kostprijs moet laag blijven.

Sc

ha

alvo

ord

ele

nL

oca

tie-g

eb

on

de

n


V. OFFICENTER OPPORTUNITEIT MAASTRICHT

Gebouw GGD ZZL : Is al geruime tijd ‘te koop’ Niet evident om koper te vinden

Echter : Zeer goed gelegen Parkingplaatsen beschikbaar > 7.000 m² grondoppervlakte 3.500 m² is ideale grootte gezien

‘grootte’ Maastricht Wel behoorlijke renovatiekost te

voorzien

Volgens ons is dit gebouw ideaal om er een ‘OFFICENTER MAASTRICHT’ in te vestigen Gelissendomein, 6229 Maastricht, Nederland.kmz


V. OFFICENTER OPPORTUNITEIT MAASTRICHT

Inschatting totale investeringskost

Aankoopprijs : 2.25 Mio Renovatiekosten : 0.75 Mio Meubilair/IT/technieken : 0.5 Mio Opstartkosten/opstartverliezen /

erelonen : 0.25 Mio

Totale kost ca. 3.75 Mio €, ca. 1.000 €/m² ‘all in’


V. OFFICENTER Eerste draft ‘financieel plan’

Basis-conclusies Rentabiliteit vanaf 3de jaar hoger dan ‘kantoorverhuur’

Let wel, onvolldoende om ‘nieuwbouwkost’ (ca. 6-8 Mio) rendabel te maken !

Echter, 2 opstartjaren met eerst een cash-drain, en dan een break-even-jaar.

Bij financiering op 15 jaar, wel ruimte op ‘terugbetalingsverplichtingen’ vanaf jaar 3

Jaar : 1 2 3 nieuwbouw # werkplaatsen : 49 84 119 Totale oppervlakte kantoren : 3.500 Bezettingsgraad 35% 60% 85% Business center 'ruimte' 2.750 Omzet : 335.200 503.200 671.200 # werkplaatsen : 140 EBITDA : 78.100 214.600 351.100 Aankoopkost 2.200.000 Afschrijvingen : -187.500 -187.500 Renovatie 750.000 Intrestlasten -148.545 -148.545 -145.599 IT/Meubilair 250.000 Netto resultaat : -70.445 -121.445 18.001 Erelonen/kosten 250.000 Cash-flow : -70.445 66.055 205.501 Opstartkosten : 200.000 Terugbetalingen 147.326 Onvoorzien : 100.000

EBITDA vs. investering 2,08% 5,72% 9,36%Dekking 'terugbetalingsdruk' 139,49% Totale investering : 3.750.000


V. OFFICENTER Eerste aanzet ‘financieringsstructuur’

Basis-uitgangspunten :

Bankfinanciering : 75 % moet haalbaar zijn : Officenter in België : 75 – 80 % financiering In Nederland zal dit minder evident zijn, maar met ondersteuning

vanuit de Officenter groep moet dit wel haalbaar zijn.

25 % ‘eigen inspanning’ Officenter Holding : 40 %, ook evt. waarborgstelling voor de

‘banklening’ Locale partners : 60 %, 1/3de in de vorm van kapitaal, 2/3de in de

vorm van achtergestelde lening. Rendement ‘achtergestelde lening’ : 7 %, Potentiële meerwaarde onroerend goed : voor 20 k€ ‘kapitaal’ wordt men eigenaar

van 175 m² bureelruimte meerwaarde op ‘lange’ termijn.


VI. CONCLUSIES

OFFICENTER heeft het potentieel van haar formule bewezen

Officenter Hasselt bewijst dat regionale business centers rendabel kunnen uitgebaat worden

Met Officenter Turnhout tonen we aan dat ons business model ‘kopieerbaar’ is, en dat er duidelijk schaalvoordelen in deze markt zijn.

Verdere groei naar 5-6 business centers is de logische volgende stap

Telkens in combinatie met ‘locale investeerders’ (netwerk of basisbezetting – geld alleen is niet voldoende)

Management gecentraliseerd rond 1 persoon, maar met locale verankering

Het pand in Maastricht vormt een ideale ‘4de stap’ in het groeipad van OFFICENTER

Marktpotentieel groter dan in Hasselt

Marktvraag latent reeds aanwezig

OFFICENTER streeft zowel een financieel als een economisch/sociaal doel na


BIJLAGEN


Bijlage : Inschatting kosten op jaarbasis voor 4 kantoren voor 4 personen

Consultingkantoor Advocatenkantoor Oplossing OfficenterInfrastructuurkosten 21.524 23.879 19.800

All-in vergoeding 19.800

Huur gebouw 12.500 15.420 incl

Onroerende voorheffi ng 1.000 1.629 incl

Brandverzekering 250 175 incl

Kosten poetsen kantoren 1.920 1.328 incl

Kosten poetsen ramen 840 incl. incl

Kosten poetsen tuin 1.250 geen incl

Kosten beveiliging/alarmcentrale 175 geen incl

Elektriciteit 1.125 952 incl

Water 250 271 incl

Stookolie - Gas 1.000 1.450 incl

Parkeerkosten n.r. 1.440 incl

Afschrijvingen inrichting 3500 7 500 500 incl

Afschrijving meubilair 5000 7 714 714 incl

Kantoorkosten 9.267 9.463 5.424

Huur kopieertoestel 2.120 1.741 incl.

Kosten kopieertoestel 1.050 15000 (OF kopies, overig papier)

Aankoop papier 150 150 incl.

Afschrijving I.T.-server 6000 5 1.200 1.200 500 exclusief eigen P.C.'s

Kosten informaticaondersteuning 1.750 1.500 750 SLA Off icenter

Internetabonnement 840 971 incl.

Afschrijving telefooninstallatie 3000 7 429 429 incl.

Telefoon 2.778 3.471 3.124 tarieven telefoon 90 % van normale tarieven

(excl. mobiele telefonie) p.m. p.m. p.m.

Secretariaatskost 2.500 2.500 0

Parttime secretaresse : 2 uur/week 2.500 2.500 incl.

TOTALE KOSTPRIJS : 33.291 35.842 25.224

132% 142%

Per persoon, per maand : 693,56 746,71 525,50


Bijlage 2 : Enkele getuigenissen van Officenter-klanten :Het all-inn-concept: de “diensten” die Officenter aanbiedt, zijn compleet naar accommodatie alsook pricing. Alle faciliteiten zijn te vinden: je kantoor op zich, de vergaderruimten, en indien nodig de ruimere vergaderlokalen waar zelfs mogelijkheden zijn tot organiseren van seminars voor klanten. De aanwezigheid van een brasserie is een meerwaarde: voor jezelf is er snel een snelle hap ter beschikking maar tevens een hapje met een klant/medewerker hoort tot de mogelijkheden. De pricing is tevens all-inn: geen verborgen kosten, duidelijke prijsstelling.

• Ann Van Baelen, Accountantskantoor A & Co, 4 medewerkersDe dienstverlening van OFFICENTER is voor ons enorm tijdsbesparend : telefonische permanentie is aanwezig, er is een postpunt, en er is meer dan voldoende parking. Zo verkrijg is als jonge onderneming heel wat credibiliteit en een professionele uitstraling. En, de 40 andere bedrijven in het gebouw vormen een sterk professioneel netwerk van gelijkgestemden.

• Bart Martens, Etalentis N.V., een engineeringsbedrijf met 4 centrale medewerkersHet is het concept van Officenter dat voor ons doorslaggevend was om ons hier te vestigen : een aangename, dynamische werkomgeving met de juiste facilitaire omkadering (secretariaat op afroep, vergaderzalen, kopieën printfaciliteiten). Deze professionele omgeving wordt ook enorme gewaardeerd door onze bezoekers. Tot slot creëert de maandelijkse ‘meet and greet’ hetgeen de onderlinge contacten en het netwerk tussen de vele ondernemingen in OFFICENTER stimuleert.

• Jan Boots, BRO N.V., strategie-adviesbureau met groeiambities.Persoonlijk apprecieerde ik de hulp van Officenter om toegang te krijgen tot hun uitgebreide KMO-netwerk in de regio’s enorm. Daarenboven was ik enorm positief verrast door de kennis en professionaliteit die ik terugvond bij de andere bedrijven in het Officenter. Deze gezamenlijke kennis en klantenportefeuilles bundelen kunnen leiden tot mooie resultaten! Het management van Officenter werkt actief mee aan het bij elkaar brengen van al deze bedrijven. Dit geeft ons alleszins een beloftevolle basis tot succes in deze KMO groeipolen

• Bart Geraerts, ICT4Me, IT-bedrijf uit Zellik met een bijkantoor in Hasselt Als professioneel netwerk voor business angels vormen de diensten van OFFICENTER de perfecte invulling van onze vereisten op het vlak van infrastructuur : een professionele kantooromgeving, een ruim netwerk van ondernemingen binnen het gebouw en 10 vergaderzalen van verschillende groottes waardoor we heel wat van onze netwerkevents hier lokaal kunnen organiseren. Tot slot vinden we hier in Officenter ook een perfecte aansluiting bij andere dienstverleners aan de ondernemers waarop wij ons richten.

• Reginald Vossen, directeur BAN Vlaanderen, netwerk voor business angels, 5 vaste medewerkers;


Bijlage 3 : Klantentevredenheid blijft de focus van onze organisatie

Beste Christa, Vooreerst mijn allerbeste wensen voor 2012.Ik wens je een heel goede gezondheid toe en hoop dat al je dromen en wensen werkelijkheid mogen worden. Voor het afgelopen jaar wil ik je danken, hoe je medewerkers de telefoon permanentie hebben waar genomen voor de firma, waar sommige klanten onszelf persoonlijk op attent hebben gemaakt over vriendelijk- en hoffelijkheid van je medewerkers. Proficiat, je weet ze te kiezen (maar ja, wat had ik anders van je verwacht) Nogmaals mijn dank en een prettig jaar zonder zorgen. Jean-Pierre

Eerste presentatie OFFICENTER MAASTRICHT april 2012

Real Estate

Transcript of Eerste presentatie OFFICENTER MAASTRICHT april 2012