Een analyse van het stedelijk wonen in vlaanderen

Een analyse van het stedelijk wonen in Vlaanderen

Bevindingen van het VRP-Lab Wonen 2014

Gepresenteerd op VRP Masterclass Stadstudio “Duurzaamheid aan de basis“

Lesdag 1 - Wonen en werken in de stad

25 september, Antwerpen

Stephan Reniers, ruimtelijk planner (provincie Vlaams-Brabant)

De perceptie van het woningvraagstuk

VRP-Lab

Vaste kerngroep

+ Experten

Frank Vastmans, KU Leuven

Pascal De Decker, HS Gent en HS Sint-Lucas Brussel/Gent

Peter Gestels, Van Roey

Bart Aerts, Matexi

Koen Hoste, Living Stone

Bruno Meeus, KU Leuven en LUCS

Thierry Timmermans, OCMW Brussel

Lies Baarendse, Huurpunt

Xavier Buys en Ben Gilot, VVSG

Het vlaamse woningvraagstuk is genuanceerd

Er zijn voldoende woningen en voldoende betaalbare woningen

De paradox van betaalbaarheid

oWat is betaalbaar? •Wat kunnen huishoudens betalen ?

•Elementen :

•Inkomen (deel van)

•Intrestvoeten

•Eigen inbreng

•Fiscaliteit

•Hypotheekmarkt (looptijd)

o relatie woningprijs en inkomen

o relatie woningprijs en interestvoet

o huishoudencompetitie


De paradox van betaalbaarheid

o Impact van woonbonus op woningprijzen

• hoger in het begin (verhoogt

ontleningscapaciteit)

•Fiscale optimalisatie: langere looptijden

(stimuleert ontleningscapaciteit)

•Koppel : dubbel voordeel

•Looptijdparadox

• Het fiscale voordeel is een economisch voordeel

voor de verkoper.

• Starters gebruiken het voordeel om meer te

bieden en zo de woningprijs op te drijven

o Betaalbaarheidsparadox

“De woningprijzen zijn sterk gestegen,

maar gelukkig is …

de intrestvoet gedaald,

zijn de inkomens gestegen,

Is de woonbonus geïntroduceerd,

zijn hypothecaire looptijden langer…

anders was een woning niet betaalbaar.”


Woningmarkt in evenwicht

o Demografische vraag in evenwicht met

woningaanbod

De overheid richt zich eenzijdig op woningbezit

Het driedubbele Matteüseffect

o Eigenaar : Woonbonus + Renovatiesubsidies +

energiesubsidies

o problematisch eigenaarssituatie kwetsbare

huishoudens

o Huurder: verruiming (=vermindering) huursubsidie

o Geen interesse van de markt in huurwoningen

belangrijke taak van de overheid

“Want wie heeft zal nog meer krijgen, en

wel in overvloed, maar wie niets heeft,

hem zal zelfs wat hij heeft nog worden

ontnomen.” parabel van de talenten, Matteüs, 25:29

“Home ownership may be a game that all

can play, but the chances of winning are

skewed heavily in certain directions.” Forrest 1990

De diversiteit aan uitdagingen voor het Vlaamse woonbeleid

Meer dan enkel betaalbaarheid

Verruiming

Verkleuring

Vergroening

Vergrijzing

Verarming

Veroudering


VERRUIMING

oNieuwbouwproductie volgt de behoeften

o Sterke verschillen tussen Vlaanderen en

Brussel/Wallonië

o En geldt niet voor de steden : grondvoorraad is

‘drijver ’ voor suburbanisatie, zonder beleid

onvoldoende woningen in de steden

o Veranderende huishoudensamenstelling

o Andere woningtypologie nodig, maar botst met

honkvastheid : we bouwen steeds dezelfde woningen

(Wet van Hotteling)

0

500000

1000000

1500000

2000000

2500000

3000000

3500000

19

90

19

91

19

92

19

95

19

98

19

99

20

00

20

01

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

aantal woongelegenheden (adsei)

aantal huishoudens (adsei, census, svr)

periode

Aangroei

aantal

huishoudens*

(1)

Woningen in

goedgekeurde

bouwvergunni

ngen**

(2)

Verschil

(2)-(1)

België 2000-2009 368.769 496.176 +127.607

Vlaanderen 2000-2009 209.572 342.461 +132.8899

Wallonië 2000-2009 116.638 127.426 +10.788

Brussels HG 2000-2009 42.559 26.289 -16.270

Antwerpen 2000-2012 23.087 11.796 -11.291

Gent 2002-2010 9.845 8.886 -959

Luik 2000-2012 8.992 4.208 -5.531

Charleroi 2000-2009 5.233 2.616 -2.617


Bron: website De standaard, gebaseerd op Inburgerings- en Integratiemonitor

VERKLEURING

o Toenemende differentiatie nationaliteiten

o The arrival city?

• nu stad als aankomstzone

• tendens dat ze stad overslaan

VERGROENING

o Veel jongeren in steden

o vormen binnenkort gezin,. maar in de stad geen

(betaalbare) woningen. Waar komen deze terecht?


VERGRIJZING

o vooral buiten de steden

o vooral in Limburg en Kempen

o het dubbele probleem van het patrimonium

• onaangepaste woningen (vaak versleten)

• veelal op de verkeerde plaats


VERARMING

o Aandeel armen 10 à 15 %

o toenemende dualisering

o toenemende geografische differentiatie

(veroudering van patrimonium)

o prijsdruk in steden leidt tot suburbanisatie van de

armoede

• ver weg van voorzieningen

• in verouderd patrimonium

• en gebrek aan middelen om daarin te

investeren

VERNIEUWING

o Steden: 19e eeuwse gordel

o Verouderde villa’s ‘50-’60

De woning‘markt’ kent een veelheid aan actoren

FORM FOLLOWS FINANCE

Actor Rol binnen productieproces Risicobereidheid Invloed op eindproduct

Overheid Is verantwoordelijk voor evenwichtige, economische,

ruimtelijke en maatschappelijke ontwikkeling

laag Sturend via wetgevend kader, fiscaliteit, mobiliteit,

huisvestingsbeleid

Bouwonderneming Voert uit tegen vaste prijs

Participeert In de praktijk vaak ook als ontwikkelaar

(waarborg bouwproductie, consolidatie marktaandeel)

Aanvaardt vaak grotere risico’s in ontwikkeling door

omzethonger

Door beperkte professionaliteit eerder gericht op

kleinschaligheid (behapbaarheid)

Makelaar Onderhandelt tussen koper/huurder en

verkoper/verhuurder

/ Door vinger aan de pols, belangrijke informatiebron

voor ontwikkelaar over wat markt accepteer in volume,

kwaliteit en prijs

Banken, financiële instellingen Verschaft vreemd vermogen (leningen of

risicodragend kapitaal)

Ontwikkelen van alternatieve financieringsproducten

bij grootschalige ontwikkelingsprojecten

Eerder hoog Risico-inschatting (conventioneel – pionierend) bepaalt

kredietvergoeding van ontwikkelaar en

koper/eindgebruiker

Gebruikers en eigenaars Staat aan het eind van het productieproces

Verwerving of huur in functie van kernactiviteit.

= de ‘markt’, neemt producten op

Laag Wordt door ontwikkelaar gevolgd. Oorzaak niet

opnemen van product kan prijszetting, concept of

ligging zijn. Bij ontwikkeling op risico (zonder kennis

eindgebruiker) via marktonderzoek smaak doelgroep

detecteren. Grootste gemene deler bepaalt veelal

eindproduct.

(Institutionele) beleggers Staat aan het eind van het productieproces

Verwerft vastgoed niet in functie van kernactiviteit,

maar investering.

Particuliere beleggers

Institutionele beleggers: pensioenfondsen,

verzekeringsmaatschappijen, banken,

beleggingsinstellingen en -fondsen

Eerder laag, belegging met als doel realiseren van

vooropgesteld rendement (huuropbrengst en

herverkoopsopbrengst) op het geïnvesteerd

vermogen.

Beleggingen eerder op middellange en lange termijn

Bij ontwikkeling op risico (zonder kennis

eindgebruiker) via marktonderzoek smaak doelgroep

detecteren. Grootste gemene deler bepaalt veelal

eindproduct.

Projectontwikkelaar Coördineert ontwikkelingsproces van initiatiefase tot

eindafwikkeling

Vaak beperkt tot een marktsector (woning of kantoor),

lokaal versus nationaal

Ontwikkeling als related business

Aannemer: bouwomzet

Belegger: beleggingsportefeuille

Banken: kapitaal investeren en klanten winnen

Makelaars: verkoops- en beheersorganisatie

voeden

Eerder laag Volgt in de regel ‘de’ markt

Sociale

huisvestingsmaatschappij

Specifiek gericht op doelgroep

Coördineert ontwikkelingsproces van initiatiefase tot

eindafwikkeling (en beheer bij huur)

Laag Ontwikkelt in de regel producten op maat van

doelgroep.

Bij huur meer ruimte voor experiment, maar beheer

belangrijk aandachtspunt

Naar Frank Adriaensen, Form follows finance, congres stedelijkheid en kwaliteit

De woning‘markt’ kent een veelheid aan actoren

Enkele spelregels

o grondprijs + realisatiekost + winst en risico moet lager

zijn dan verkoopprijs

o realisatiekost > indexatie. Stijging bouwkosten of

cumulatie van rendement (én ontwikkelaar, én financier,

én investeerder…)

o vastgoedmarkt is conservatief;

hypes komen vanuit rendement

o locatie wordt belangrijker (sinds economische crisis)

o geen interesse in huurmarkt (onrendabel)

o door kleinschaligheid weinig interesse in collectiviteit

o koper hecht meer belang aan voorzieningen. bepaalt

aankoopbeleid ontwikkelaar (tool Matexi)

De woningloopbaan

Doelgroepen en woonervaringen

o Ouderlijke woonervaring bepalend voor verdere

woonloopbaan

o Trailer-wife: woonplaatskeuze nog hoofdzakelijk

ingegeven door werklocatie man

o 30 jaar als immaginaire deadline voor settelen,

bepaalt koopgedrag 26- tot 30 jarigen

o woning = financieel project (van kopen als zekerheid

naar kopen om te verkopen)

o vroeger lenen beperkt om terugbetalingsrisico te

beperken, nu lening als fiscale optimalisatie

Doelgroep Woonwens opmerking

Studenten Studentenhuisvesting als investeringsproduct

Klassieke kleinschalige ‘kot’ maakt plaats voor

studentencomplexen in hoge densiteit

Beheer en toezicht

Starters op de

arbeidsmarkt

Willen (moeten?) meer sparen, dus minder

spenderen aan huur.

Opteren eerder voor kleine huurflats (40 à 50 m², 1

à 2 personen) en samenwonen

Conflicteert met

beleid tegen

opdeling (grote)

gezinswoningen

Alleenstaanden Kiezen voor de stad (voorzieningen en cultuur)

- Jonge alleenstaanden: vaak middenklasse,

kopen appartement

- Oudere alleenstaanden: huren vaak

ondermaatse woningen (huisjesmelkerij)

- Gescheiden alleenstaanden: huren betere

woningen

Nieuw

samengestelde

gezinnen

Gezinnen Behoefte aan grote oppervlakte vermindert.

Potentieel voor compacte stedelijke woning met

kleine private tuin of gemeenschappelijke tuin.

Geen geschikte producten in huidige

appartementenmarkt

Hoge inkomens

kopen waar ze

‘willen’, lage

inkomens waar ze

‘kunnen’.

Medioren (55+) Kinderen het huis uit, maar nog jong

- Blijven in huis, maar renoveren (luxe)

- Kopen of huren toekomstgericht

(stadsvernieuwingsprojecten)

- Angst voor gemeenschappelijkheid

Kleinere residenties

Senioren (70-

75+)

Rusthuis is allerlaatste stap (duur en verouderd)

Alternatieven:

- Serviceflats: duur, probleem betaalbaarheid

en beperkt rendement

- Assistentiewoningen: appartementen met

zorgcoördinatoren

- kangoeroewoningen beperkt, eerder living

together apart (wederzijdse solidariteit)

Naar Koen Hoste (tijdens VRP LAB)

Het succes van suburbia

Woonidealen, socio-economische

structuren en bestaande habitus

o maatschappelijke opvatting over wonen stuurt sterk:

• wie woont op den buiten heeft het gemaakt

• 2 hegemonische woonidealen: • negatief tegenover de stad

• en recent positief tegenover de stad

o Suburbia als ideale kinderruimte

• private tuin als efficiente vorm van controle

• beperkt vertrouwen in publieke ruimte • hangt samen met vermindering maatschappelijke

samenhang

• en toename verkeersonveiligheid

o De stad is het vreemde

o toenemende racialisatie op verschillende

niveaus

• Stad versus rand (anti-stedelijk etnocentrisme)

• buurten onderling

• straten onderling

o Suburbia kent zekerheid van prijzen, waardoor niet

iedereen je buur kan worden (suburbanisatie leidt tot

segregatie)

De gesubsidieerde sector

Voorbij het stigma van sociale huisvesting

o Negatief maatschappelijk imago

o Draagvlak verhogen

• verruiming doelgroep

• sociale koopwoningen

• sociale mix

oTekort aan sociale huurwoningen

o Actoren

• Sociale huisvestingsmaatschappijen

• Sociale verhuurkantoren:

• op private huurmarkt inhuren en verhuren aan

woonbehoeftigen

• 7025 woningen in 2013 via 50 SVK’s (+10%/jaar)

• Ocmw’s

Private huurmarkt o inkrimping huurmarkt

• oudere eigenaars (verhuis, sterfte), kinderen willen niet

last overnemen

o stijgende huurprijzen

• huurprijscalculator

o discriminatie allochtonen

o gebrek aan incentives om te renoveren • renovatiepremie enkel voor eigenaars

o nieuwe huursubsidieregeling

o verruiming doelgroep, zelfde budget (230 > 120 €)

Gemeentelijke financiën gebaat bij toename woningen?

Fiscaliteit en financiering gemeenten

o opcentiemen, eigen gemeentebelastingen,

stedenfonds, plattelandsfonds en specifieke subsidies

gelinkt aan ruimtelijk beleid

o •Stedenfonds niet 1 op 1 naar stadsvernieuwing

o Gemeentefonds (2 miljard + 3,5%), verdeling op

• voorafname (40,8%) :centrumsteden en kustgemeenten,

vooral G + A

• centrumfunctie (8 %)

• fiscale draagkracht (30,2 %)

• open ruimten (6%)

• sociale maatstaven (15%)

• verdeling is moeilijk evenwicht

o opcentiemen = belasting op KI • grote historische verschillen tussen steden en rand en

landelijke gebieden

• oude commerciële assen

• laatste algemene vaststelling KI = ‘70 ! (herwaardering

duur en fraudegevoelig) in Nl jaarlijkse herziening

o extra woningen en bedrijven = meer inkomensten

maar ook extra lasten door voorzieningen en

infrastructuur

Bedankt voor uw aandacht

Stephan Reniers,

ruimtelijk planner

Provincie Vlaams-Brabant

Directie Ruimte - dienst ruimtelijke ordening

Provincieplein 1

3010 Leuven

T +32 016 26 75 07

email: [email protected]

Deze presentatie bevat de persoonlijke bevindingen van de auteur van de discussies binnen het VRP-Lab Wonen.

Het VRP Lab is een expertengroep die regelmatig bijeenkomt en inhoudelijk in de diepte reflecteert over thema’s die er toe doen, waardoor geleidelijk

gedeelde kennis wordt opgebouwd. Op basis van het werk van het VRP Lab zou VRP zich sterker moeten kunnen profileren in het maatschappelijk

debat en daarbij inhoudelijke stelling innemen.

De resultaten van het VRP-Lab Wonen worden door VRP gebundeld in het Voorjaarscongres Wonen dat doorgaat op 8 juni in Gent Meer info http://www.vrp.be/mod_calendar/wooncongres/

http://www.vrp.be/mod_calendar/wooncongres/

http://www.vrp.be/mod_calendar/wooncongres/

Een analyse van het stedelijk wonen in vlaanderen

Presentations & Public Speaking

Transcript of Een analyse van het stedelijk wonen in vlaanderen