Dromen van een eigen thuis

AXA BANK BOUWGIDSeditie 2020

www.axabank.be

van ambitie tot zalig wonen

VOORWOORD

Frank Goossens

Directeur KredietenAXA Bank Belgium

INHOUD

3

VOORWOORD

Jaarlijks helpen we bij AXA Bank 20.000 gezinnen die op zoek zijn naar een nieuwe thuis. We weten dus uit ervaring dat een woning kopen of bouwen een vrij complex proces is. Naast de klassieke financiële ondersteuning wensen toekomstige eigenaars ook andere vormen van advies en begeleiding om hun woondroom te verwezenlijken. In deze gids krijgt u een voorbeeld van hoe wij u tijdens uw zoektocht willen vergezellen. We doen dat op basis van concrete en herkenbare situaties. Zo volgen we drie verschillende gezinnen doorheen het aankoopproces van hun droomhuis. We bieden ze een klankbord voor de gevoelens die daarbij spelen: hun vreugde, hun vragen en verlangens, maar ook hun twijfels. Emoties die u ongetwijfeld zult herkennen wanneer u ook dat pad bewandelt. We laten ze begeleiden door tal van experts die hen met raad en daad zullen bijstaan. Zo spreekt de notaris met kennis van zaken over de wettelijke verplichtingen

bij aankopen en leningen. Hij gaat daarbij het thema erfenissen niet uit de weg. Ook het ereloon en alle bijkomende betalingen komen ter sprake. De architect is hun rechterhand bij het (ver)bouwen. Hij legt de verschillende fases van het proces uit, becijfert de kosten en geeft aan welke taken hij op zich kan nemen. De jurist geeft hen tips om problemen te vermijden. De gids is slechts één van de manieren waarop we bij AXA Bank u willen bijstaan bij uw zoektocht. Want wij zijn er ook rotsvast van overtuigd dat advies op maat van de klant onmisbaar is bij het nemen van zo een belangrijke beslissing. Voor dit persoonlijk advies kunt u steeds rekenen op uw AXA Bankagent. Daar waar deze gids dient als houvast om de krijtlijnen van uw project uit te tekenen, zal uw agent u helpen om deze krijtlijnen in te kleuren. Ik wens u alvast veel leesplezier en zeer veel succes bij uw zoektocht naar een eigen thuis.

Een eigen stek, een plek waar u zich goed voelt, warm en geborgen … De behoefte om een ‘thuis’ te hebben en te houden is universeel. Maar de honger naar een eigendom, de spreekwoordelijke baksteen in de maag, is een typisch Belgisch fenomeen. Bijna driekwart van de Belgische bevolking kan zich eigenaar noemen. Daarmee behoren we tot de top in Europa.

“Advies op maat van de klant is onmisbaar bij het nemen van een belangrijke beslissing zoals de aankoop van een eigen huis.”

INHOUD

4

INHOUDSTAFEL

Inhoudstafel

Voorwoord 3

Het aankoopproces 6De weg naar een nieuwe thuis 6

De start 8Jong gezin zkt. knus huis met tuin 10

Stappenplan tot een energiezuinige woning 14

Trendy koppel wil nieuwbouw designwoning 18

Een kleinere woonst, een comfortabele oude dag 22

Bescherming tegen wanpraktijken 25

De aankoop 26De notaris, vertrouwenspersoon en bijzonder raadgever 28

Denotarisgeeftraad op mensenmaat 323manierenom‘goedkoop’ geldteschenken 35

De (ver)bouwing 36De architect, creatieve spilfiguur met grote verantwoordelijkheid 38

Maak kennis met het bouwteam 42

Neemuwtijd 44 In 6 vragen naar een

bouwvergunning 46Klaar voor de start? 48

De belangrijkste fase 50 De laatste rechte lijn 54

5 tips om problemen te vermijden 58

De oplevering 60Inpakken en ... verhuizen 62

Verzekerd wonen 66Wonen met een gerust gemoed 68Nuttige adressen 72

INHOUD

5

INHOUDSTAFEL

Een eerste advies van onze experten Bouwen of verbouwen is een zaak van mensen voor mensen. Spreek uw netwerk aan en omring u met professionals. Zo wordt uw project een succes. Met deze gids geeft AXA Bank een eerste voorzet.

Dank aan onze partnersNet als voor een woonproject lieten wij ons omringen met uitstekende partners om deze gids tot stand te brengen. Wij danken de volgende organisaties voor hun waardevolle bijdragen en bereidwillige medewerking:

De Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat, Bouwunie en Netwerk Architecten Vlaanderen NAV.

ColofonUitgave van AXA BankV.U.: Wim Pauwels, AXA Bank Belgium nv,Troonplein 1, 1000 BrusselRedactie afgesloten op 31/12/2019.Geen enkel in deze publicatie gepubliceerd artikel mag (gedeeltelijk of volledig) overgenomen worden zonder voorafgaande toestemming van de redactie. Suggesties en opmerkingen kunt u mailen naar heidi.verpeet@axa.be.

Wat vindt u van deze bouwgids?Laat het ons weten op Facebook :www.facebook.com/AXABankBelgie en www.facebook.com/AXABanqueBelgiqueTwitter : twitter.com/AXABankBE entwitter.com/AXABanqueBE

DisclaimerAXA stelt alles in het werk opdat de gegevens en informatie verwerkt in deze gids actueel zijn, daarbij gebruikmakend van betrouwbare bronnen. Niettemin kan AXA de juistheid, de geldigheid, de pertinentie, de bruikbaarheid en de volledigheid van deze informatie niet waarborgen en waarborgt ze deze ook niet; zij draagt geen aansprakelijkheid met betrekking tot deze gegevens en informatie.

de fiscaal adviseur Uw boekhouder bijvoorbeeld kan de optimale financiële constructie voor uw woonproject vinden.

de AXA Bankagent Is uw vertrouwenspersoon en geeft advies op maat omdat elke woondroom er nu eenmaal anders uitziet.

de architectArchitecte en NAV-voorzitster Kati Lamens deelt graag haar jarenlange ervaring en expertise met u.

de juristAls juriste van Bouwunie kan Nadia Schepens u zowel wettelijk advies geven als spreken in naam van de aannemerswereld.

de verzekeraarZorgt voor bescherming op de werf en bouwt zekerheden in voor u en uw familieleden indien het leven plots zou tegenzitten.

de notarisAls vertegenwoordiger van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat is Bénédicte Strobbe in deze bouwgids uw raadgever van dienst.

de aannemerIs naast de architect de belangrijkste schakel in het (ver)bouwproces. Hou er een goede communicatie met hem op na.

Volg de actualiteit op de voetVindtalvannuttigeartikelsopwww.axabank.be/wonen

INHOUD

Welke zijn de belangrijke stappen tijdens de zoektocht naar uw nieuwe woning? Dit zeer algemene voorbeeld zal waarschijnlijk niet volledig aansluiten bij uw persoonlijke situatie, maar we geven het u graag mee om u wegwijs te maken. Voor heel veel mensen slaat op de weg naar een nieuwe thuis de onzekerheid regelmatig toe. Laat u daarom goed begeleiden, door vrienden en familie, maar ook door experts zoals uw bankagent.

De weg naar een nieuwe thuis

INHOUD

7

Evalueer en beslis over de financiering

Kies de lening die het beste bij u past en doe een aanvraag bij uw bankagent.

Vergeet voor dit gesprek vooral niet de gevraagde documenten mee te nemen.

Wanneer uw krediet is goedgekeurd, zal uw bankagent u het goede nieuws melden.

Maak een nieuwe afspraak met uw bankagent om het kredietaanbod te ondertekenen.

De verhuis voorbereiden

Voorzie voldoende tijd om alle nutsvoorzieningen in orde te brengen. Zorg ervoor dat uw nieuwe woonst goed verzekerd is. Ligt uw woning in Vlaanderen of Wallonië? Kijk ook eens of u in aanmerking

komt voor de gratis verzekering gewaarborgd wonen van het Vlaams of Waals Gewest.

Breng iedereen op de hoogte van uw adreswijziging. Contacteer al uw vrienden om te helpen schilderen en verhuizen. Bedenk een leuke manier om die vrienden te bedanken voor hun hulp. Geniet van uw nieuwe thuis.

Welke mogelijkheden hebt u?

Simuleer uw financiële mogelijkheden online. Breng een bezoekje aan uw bankagent en praat

over uw plannen. Een bankagent kan zoveel meer dan u een interestvoet bezorgen.

Maak een selectie uit het vastgoedaanbod en vind uw ideale woning.

Bezoek de woning en doe dit met een kritische blik. Neem zeker ook familie of vrienden mee voor een tweede mening.

Een woning kost meer dan de vraagprijs alleen. Bereken ook alle bijkomende kosten zoals registratiebelasting, erelonen … en eventuele dringende renovaties.

Doe een bod op uw droomwoning en wacht in spanning af of uw bod aanvaard wordt.

Onderteken het compromis van uw nieuwe thuis, indien nodig met opschortende voorwaarden (zoals de goedkeuring van een krediet).

Op naar de grote dag

Het verlijden van de akte komt dichterbij. Vraag aan de notaris om op voorhand de akte door te sturen zodat u die al eens door kunt nemen.

Bij de notaris zult u zowel de aankoopakte van de woning als de kredietakte voor uw lening moeten ondertekenen.

Proficiat, u bent nu eigenaar van uw nieuwe thuis.

Is de tijd rijp voor een eigen woning?

Test het zelf met de AXA Bank-tool ‘kopen of huren’ (axabank.be/kopenofhuren).

Informeer uzelf bij ervaringsdeskundi-gen (familie en vrienden).

Denk na over wat voor u de ideale woning zou zijn.

Duik onder in de wondere wereld van de vastgoedwebsites.

Beslis of u er klaar voor bent!

1 2

3

4

5

HET AANKOOPPROCES

INHOUD

DE START

INHOUD

U droomt van een eigen huis … In tijden van economische luwte en lage rente blijft vastgoed een goede investering. Een uitstekende wissel op de toekomst die het verdient om er lang genoeg bij stil te staan. Wat wilt u, nu én in de toekomst? Stel uzelf – zonder enige tijdsdruk – de juiste vragen. Haal de antwoorden – vrijblijvend – bij experten, maar spreek ook familie, vrienden én buren aan. Want met een degelijke voorbereiding en een uitgebreid netwerk heeft de droom van een eigen huis de grootste kans om een droomhuis te worden.

Een gefundeerde start

INHOUD

DE DROMERS / Sven en Kaat

Sven (32) is verpleger op een kinderafdeling en Kaat (31) werkt als ergotherapeut.

Dromen van: de aankoop van een knus huis met een tuin, 4 slaapkamers en genoeg plaats voor 2 volwassenen en 3 opgroeiende kinderen, want Kaat en Sven dromen nog van een derde kindje.

Burgerlijke staat: ongehuwd, samenwonendKinderen: Arthur en Louis, 5 jaarGezamelijk inkomen/maand: € 3.671,12 nettoSpaarpotje: € 25.000Huidige spaarinspanningen/maand: € 250Huidige huur: € 600/maand

Jong gezin zkt. knus huis met tuin

INHOUD

11

DE START

Energiepremies Ook in 2020 kunt u heel wat premies krijgen voor energiebesparende investeringen in woongebouwen. Zo zijn er premies voor dak-, muur- en vloerisolatie, hoogrendementsglas, warmtepomp, zonne- of warmtepompboiler. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van 2019:- daling van de premie voor beglazing van 10 naar

8 euro per m² en- daling van de premie voor een warmtepompboiler

van 400 naar 300 euro.Alle aanvragen gebeuren via de netbeheerder Fluvius.

Aangepaste premie warmtepompboilerWie een warmtepompboiler voor sanitair warm water installeert, kan daar een premie voor krijgen. De premie loopt nog de komende vier jaar en dooft langzaam uit. Een warmtepompboiler is tot 70% zuiniger in verbruik dan een klassieke elektrische boiler en is dus zeer energie-efficiënt. De premie bedraagt nu maximum 40% van de factuur.

De premie voor een zonneboiler bedraagt max. 40% van de factuur: 550 euro/m², max. 2.750 euro per wooneenheid. De premie voor de warmtepomp hangt af van het type: 4.000 euro (geothermisch), 1.500 euro (lucht-water), 800 euro (hybride), 300 euro (lucht-lucht).

Voor Vlaanderen:www.wonenvlaanderen.bewww.vlaanderen.bewww.energiesparen.bewww.premiezoeker.be

Voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest:www.leefmilieu.brusselsenbijdenetbeheerders.

Tip: totaalrenovatiebonusVanaf drie investeringen uit een pakket van zeven (dak-, vloer-, muurisolatie, isolerende beglazing, ventilatiesysteem, zonneboiler, warmtepomp) ontvangt u bovenop de individuele premies een extra bonus. De bonus bedraagt 1.250 euro voor drie investeringen, 1.750 euro voor vier investeringen, 2.750 euro voor vijf, 3.750 euro voor zes en 4.750 euro voor zeven investeringen. In appartementen: 50% van deze bedragen. Er zijn aanvullende voorwaarden voor de minimale te isoleren oppervlakte en ook de rest van de woning moet voldoende geïsoleerd zijn.

Sven en KaatRekening houdend met ons inkomen en wat financiële hulp van onze ouders, hoe ver kunnen wij met onze centen springen?

De AXA Bankagent“Wachtniettotuuwdroomhuisgevondenhebt,ommet‘debank’tegaanpraten.Opbasisvanuwinkomen,uw gezins- en professionele situatie en ambitieskunnenwealeenbepaaldebudgetgrootteopgeven.Handigweetjebijdezoektochtnaareenwoning.”

Sven en KaatWe hebben een leuk huis gezien, maar er is werk aan. Hoe weten we of het de renovatie waard is?

De architect“Hebtueeninteressantewoninggeziendiewatrenovatievereist,vraagdaneenarchitectomeen bezoek aan het huis te brengen. Metzo’neenmaligeopdrachtkanhijuvertellenofhethuiszijnprijswaardis,welkerenovatieseronmiddellijkmoetengebeuren en welke ingrepen eventueel laterkunnen.Opbasisdaarvankandearchitecteenruweschattingvandekostenmaken.Metdiegegevenskuntuterugnaardebankomeenfinaleberekeningvandeleningendeaflossingentemaken.”

Meer info over premies?Bent u op zoek naar een AXA Bankagent in uw buurt? www.axabank.be/kantoren

INHOUD

12

DE DROMERS / Sven en Kaat

Het huis dat Sven en Kaat op het oog hebben, vereist een renovatie van dak-, vloer- en muurisolatie. Ook de ramen zullen moeten worden vervangen door hoogrendementsbeglazing. Daarnaast willen Sven en Kaat een leefkeuken bijbouwen waarop een extra kamer voorzien is. Door de aard van de renovatie zijn er ook energetische aanpassingen, zoals ventilatie, nodig. Na een bezoek aan het pand maakt de architect onderstaand budget. Dit is een inschatting, geen richtprijs.

Sven en Kaat“Hoe komen we te weten hoeveel het huis en de renovatie zullen kosten?

De architectAlsudeaankoopvaneenhuisoverweegt,kuntualsleekaandachtbestedenaandebuurt,voorzieningenzoalswinkels,openbaarvervoerenscholen,deruimtediedewoningbiedtenz.Eenarchitectzalbijeenbezoekooghebbenvoordevolgendepunten:

• Stabiliteit• Dak• Oriëntatie• Metselwerk en voegen• Nutsvoorzieningen• Beglazing

• Verwarmingssysteem - risicoopCO-vergiftiging

• Isolatie• Vocht-ofschimmelvlekken,

huiszwam• …

Dearchitecten/ofnotariskunnenookopzoekingendoenrondvolgendeaspecten:

• Risicoopoverstromingen:www.vmm.be/data/watertoets-en-overstromingskaarten

• Aardvandegrond• Beschermdgebouw/Inventaris/Bouwkundigerfgoed

• Erfdienstbaarheden• Onteigening• Verkaveling• Zijnerbouwovertredingen

begaan?• Zijn er beperkingen

inzake verbouwingen en uitbreidingen?

Hetisvrijwelonmogelijkvooreenarchitectomzich–zonderconcreetprojectvoorogen–uittesprekenovererelonen en verbouwingskosten. Alles staat of valt met het takenpakketvandearchitect,destaatvanhetproject,hettype bouwheer enz.

Prijs ex. btw btw Prijs

btw in

Verbouwingswerken € 110.000 € 6.600 € 116.600

Ereloon EPB-verslaggever € 1.000 € 210 € 1.210

Ereloon veiligheidscoördinator € 650 € 137 € 787

Ereloon ingenieur-stabiliteit € 1.143 € 240 € 1.383

Ereloon architect € 11.850 € 2.489 € 14.339

Totale raming verbouwing en kosten € 134.319

INHOUD

13

DE START

MCD: Europese wetgeving voor hypothecaire leningen De Europese richtlijn over hypothecaire kredieten Mortgage Credit Directive (MCD) verruimt de notie van wat er allemaal onder de noemer hypothecair krediet valt. Zo is de nieuwe wet op het hypothecair krediet sinds 1 april 2017 van toepassing op ieder krediet dat ofwel wordt aangegaan voor de verwerving van een onroerend goed ofwel wordt gewaarborgd door een hypothecaire zekerheid. Door de MCD moeten kredietverstrekkers ook het volledige kostenplaatje voor een hypothecair krediet opgeven, zodat u kredietaanbiedingen beter kunt vergelijken.Sommige kosten moeten dan worden verrekend in het jaarlijks kostenpercentage (JKP). Dit percentage bevat dus meer dan enkel de debetrentevoet van het krediet alleen. In het voorbeeld van Sven en Kaat hebben we deze regels toegepast.

Wat moet worden opgenomen in het JKP• De debetrentevoet van het krediet • De dossierkosten verbonden aan het krediet• De expertisekosten (indien van toepassing)• De kosten verbonden aan het vestigen van een

hypothecaire waarborg (excl. het ereloon van de notaris)

• De kost van de producten die u moet nemen om Óf het krediet Óf een beter tarief te verkrijgen:• de premie van een schuldsaldoverzekering• de premie van een brandverzekering• de kosten verbonden aan een zichtrekening

De AXA Bankagent“NuSvenenKaatwetenhoeveeldeverbouwingenongeveerzullenkosten,kunnenweeengedetailleerdoverzichtvanhunprojectmakeneneenoptimaalkredietvoorstellen.”

“Hunoudersschenkenhenelk25.000euro.Zelfbrengenzeruim10.000eurovanhuneigenspaarcentenin.Aangezienzeeenmooigezamenlijkinkomenhebben,iservoldoendeterugbetalingscapaciteitvoorhethypothecairkrediet.Doordatzemeerdan20%vandetotalekostprijsmeteigenmiddelenkunnenbekostigen,enooknogeensbijAXABank eenzichtrekeningopeneneneenschuldsaldo-enbrandverzekeringnemen,kunnenwezeonzelaagsterentevoetaanbieden.Meteenleningvan286.000eurokunnenSvenenKaathundroomduswaarmaken.”

“Westelleneenhypothecairkredietvoorintweeschijven:metdeeerstefinancierenzevolledigdeaankoopvandewoning,metdetweedehetgrootstedeelvanderenovatiewerken.Dietweedeschijfnemenzeopnaargelangdewerkenvorderen.Zegaanvooreenformuleop20jaarmeteenvasteintrestvoet.Doordelagelangetermijnrenteisdatdeveiligsteoplossing.SvenenKaatbetalendanelkemaandhetzelfdebedragterug,eenstukjekapitaalenintresten,waarbijhetbedragvanhetkapitaalsteedsstijgtendeintrestengeleidelijkaandalen.”

(1) WehebbenbijdezeberekeninggeenrekeninggehoudenmetdemogelijkepremiesdieSvenenKaatkunnenkrijgenvoorhunrenovatie.

(2) Omwillevandeingrijpendeenergetischerenovatiezijngeen6%,maarslechts5%registratiebelastingverschuldigd(ziep.29).Omdatdeaankooprijsbeneden200.000euroligt,is80.000euroookvrijgesteldvanregistratiebelasting.VoormeerdetailsofeenschattinginBrussel, zie‘notaris.be’

(3) Wegaanuitvaneengemiddeldejaarpremievooreengemiddeldewoonst.

(4) SvenenKaatnemenelkeendekkingvan50%.

Totaal btw incl. Prijs btw in

Aankoop van de woning € 195.000

Verbouwing van de woning (1) € 134.319

Registratie (2) € 4.950

Ereloon notaris (raming) € 2.135

Diverse notariskosten € 1.100

Kosten overschrijving € 230

Kosten hypotheek (krediet) € 7.286

BTW € 679

TOTALE KOST PROJECT € 345.669

Aankoop Verbouwing

Hypothecair krediet € 195.000 € 91.000

Jaarlijkse intrestvoet 3% 3%

Maandelijkse afbetaling € 1.076,78 € 502,50

Hypotheekkosten (niet in JKP) € 1.238

Kosten met impact op JKP

dossierkosten € 500

expertisekosten € 225

hypotheekkosten € 6.048

brandverzekering (3) € 330

SSV(4) € 314,72 € 173,84

JKP 3,68% 3,72%

INHOUD

DE DROMERS / groene investeringen

Hebt u een renovatie voor de boeg? Pak de verbouwing dan grondig en doordacht aan. Alleen zo profiteert u nadien van een lagere energiefactuur, een hoger wooncomfort en een hogere waarde voor uw woning. Om uw renovatie tot het beste resultaat te brengen, moet u daken, buitenmuren en vloeren isoleren en isolerende ramen en deuren en poorten voorzien. Volgend vijfstappenplan brengt raad.

INHOUD

15

Dakisolatie

Het dak is de grootste verliespost. Dat pakt u dus best eerst aan. Zo bespaart u al makkelijk dertig procent energie per jaar.Dakisolatie bij een hellend dak kan aan de• binnenzijde, met onderdak, isolatielaag en

dampscherm;• buitenzijde van het dak (sarkingdak): stijve

isolatieplaten bovenop het dak.

TIP: Gebruikt u de zolder niet, opteer er dan voor om de zoldervloer te isoleren. Dakisolatie voor een plat dak kan langs de bovenkant.

Opgelet: tegen 2020 moeten alle daken van zowel woningen als huurwoningen die vóór 1 januari 2006 aangesloten zijn op het elektriciteitsnet, geïsoleerd zijn. Is dat niet het geval, dan kan uw woning strafpunten krijgen. Als eigenaar zult u werken moeten uitvoeren om de woning conform te maken.

Stappenplan tot een energiezuinige woning

DE START

STAP 1 Buitenmuren

isoleren

Als u zowel gevel en schrijnwerk moet aanpakken, is het verstandig om dat gelijktijdig te doen.Bij goed geïsoleerde ramen in een niet-geïsoleerde muur bestaat het gevaar op condensatie in de muur. Er zijn drie mogelijke isolatiemethodes voor

muurisolatie:

Isoleren langs de buitenkantDe massieve muren van oudere woningen zijn best langs de buitenkant te isoleren. Er is een nieuwe afwerking van de gevel nodig, u verliest dan geen binnenruimte.Fabrikanten passen zich aan de noodzakelijke isolatievraag aan en voorzien daarom een zo dun mogelijke gevelafwerking.

Isoleren langs de binnenkantAlleen wanneer spouwmuurisolatie of buitenisolatie niet kan, is binnenisolatie een optie.

Spouwmuren opvullenDe eerste spouwmuren dateren van woningen gebouwd vanaf de jaren vijftig. Wanneer u een zuivere spouw tussen 3 en 6 cm breed hebt, is het mogelijk de spouw

te laten vullen of inblazen met isolatie. Het grote voordeel? Buiten en binnen verandert er niets, en de investering is na 3 tot 5 jaar al terugverdiend.

TIP: Laat bekijken of de spouw niet alleen breed genoeg is, maar ook zuiver genoeg is om na te vullen.

STAP 2

INHOUD

16

DE DROMERS / groene investeringen

NUTTIGE WEBSITESAlle informatie rond bouwen en verbouwen, leningen en premies zijn handig gebundeld op deze drie websites:www.energiesparen.bede website van het Vlaams Energieagentschapwww.iedereenben.beHoe bouw ik een energieneutrale nieuwbouw?www.mijnbenovatie.beHoe begin ik aan een benovatie?

Naar een energiezuinige woning in 2020Om de Vlaming ertoe aan te zetten zijn woning beter te renoveren, heeft de Vlaamse overheid benoveren in het leven geroepen. Die oproep om woningen zo energiezuinig mogelijk te maken, werpt zijn vruchten af.Als er ingrijpend gerenoveerd wordt, streeft men naar de langetermijndoelstelling (BENOverendoelstelling) van E60. Voor aanvragen van 2015 bereikte men gemiddeld nog E73. Voor aanvraagjaar 2017 was dat voor eengezinswoningen al E59, ruim onder de wettelijk eis van E90. Vanaf 2020 verstrengt de eis voor ingrijpend energetisch renoveren naar maximaal E70.

Vloerenisoleren

Wanneer dak en buitenmuren goed geïsoleerd zijn, ramen en deuren een isolerende beglazing hebben, dan is het isoleren van de vloer de vierde stap om tot een volledige geïsoleerde buitenschil van de woning te komen.

Hoe behaalt u de ideale Umax van 0,24 W/m2K?Door:• de vloer zelf te isoleren met minstens 10 cm dikke

isolatieplaten met lambdawaarde 0,022 W/m2K• het plafond van de kelder te isoleren met minstens

14 cm minerale wol met een lambdawaaarde van 0,032 W/m2K, of met minstens 10 cm dikke isolatieplaten met lambdawaarde 0,022 W/m2K.

TIP: Een vloer kunt u op twee manieren na-isoleren: aan de bovenkant en aan de onderkant. Aan de onderkant is veruit het gemakkelijkst, want dan hoeft u niet aan de bestaande vloer te raken. Deze oplossing is echter niet altijd mogelijk. In een huis zonder (kruip)kelder kunt u de vloer enkel na-isoleren aan de bovenkant.

STAP 4Ramen of beglazing

vervangen

Vanaf 1 januari 2020 treedt de verplichting voor dubbele beglazing in werking. De dubbelglasverplichting geldt enkel voor de leefruimtes, keukens, slaapkamers en badkamers van een woning. Traphallen, inkomhallen en gangen hoeven dus geen dubbel glas te hebben.Bij een woningonderzoek (meestal op aanvraag van een huurder) kent de wooninspecteur strafpunten toe als de woning niet aan bepaalde normen voldoet. Vanaf 1 januari 2020 worden de volgende strafpunten toegekend bij afwezigheid van dubbel glas:• 3 strafpunten voor 1 raam met enkele beglazing• 9 strafpunten voor meer dan 1 raam met enkele

beglazing.Vanaf 1 januari 2023 wordt het aantal strafpunten opgetrokken naar 9, respectievelijk 15 strafpunten. Vanaf 15 strafpunten kan de overheid de woning ongeschikt verklaren.

Met profielen in minder goede staat, vervangt u het schrijnwerk en de beglazing samen. De U-waarde (warmtedoorgang) van het raamprofiel bepaalt immers de U-waarde van het volledige raam.

Wanneer de profielen nog winddicht en kwaliteitsvol stevig zijn, kan het rendabel zijn om oude beglazing te vervangen door hoogrendementsbeglazing.

TIP: Op de site van uw ramenproducent ontdekt u welke beglazing bij uw behoeften past, bv. om straatlawaai tegen te gaan of de zon te weren.

STAP 3

INHOUD

17

DE START

Techniek

Condensatieketel vervangenRuim de helft van onze energiefactuur gaat naar de verwarming. Wanneer u verwarmt op elektriciteit of gas, investeer dan in een hoogrendementsketel of warmtepomp.Bent u van plan thermisch te isoleren of is uw woning perfect geïsoleerd, en verwarmt u met vloerwarming? Overweeg dan de installatie van een warmtepomp.Een warmtepomp bestaat in drie types:1. Grond-warmtepomp: haalt de warmte uit de

grond.2. Water-warmtepomp: haalt de warmte uit

water.3. Lucht-warmtepomp: haalt de warmte uit de

buitenlucht.

TIP: Er bestaan hybride toestellen die een warmtepomp, ketel en boiler combineren, voor een nog betere energiebesparing.

VentilerenIn nieuwbouwwoningen is een ventilatiesysteem verplicht. Ook in bestaande woningen die vandaag grondiger geïsoleerd worden, is het een aanrader omventilatie te voorzien.De overheid maakt een onderscheid tussen een verbouwing en een uitbreiding met herbouw.

TIP 1: Wilt u gelijk ook mee in nieuwe ramen investeren? Dan zijn ventilatieroosters een aangewezen optie.

TIP 2: Ventileren en verwarmen tegelijk? Dat kan. Bij het systeem E+ wordt de vervuilde warme lucht afzogen en als energiebron gerecupereerd.

STAP 5

INHOUD

DE DROMERS / Vincent en Ricardo

Vincent (43) is zelfstandig kinesitherapeut en Ricardo (43) werkt als zelfstandig decorbouwer.

Trendy koppel wil nieuwbouw designwoning

Dromen van: de aankoop van een architecturaal geheel dat de woning combineert met een praktijk-, atelier- en kantoorruimte, zodat ze thuis kunnen werken. Het geheel moet esthetisch verantwoord, trendy en duurzaam zijn.

Burgerlijke staat: gehuwdGezamelijk inkomen/maand: netto € 2.500Omzetcijfer bedrijf Vincent: € 60.000Omzetcijfer bedrijf Ricardo: € 88.000Spaarpotje: € 80.000Huidige spaarinspanningen: pensioensparen, IPT, VAPZ

INHOUD

Vincent en RicardoWe zouden een deel van onze woning en kantoren, praktijk en atelier door onze vennootschappen willen laten betalen. Kan dat?

De fiscaal adviseur“Hoeweldefiscusstrengtoezietophetvruchtgebruikdatvennootschappenvaneenwoninghebben,lijkthetmijinditgevalmogelijkomeendeelvanditprojectdoordevennootschappentelatenbetalen.Debedrijvenzijnookvoldoendesolvabelomdattedoen.”

19

DE START

Wist u dat?Aanvragers voor de bouw van energiezuinige woningen in Vlaanderen kunnen een vermindering van 50% of 100% op de onroerende voorheffing krijgen voor een periode van 5 jaar. De korting hangt af van het jaar van de bouwaanvraag en het E-peil van uw woning. Bij de netbeheerders zijn ook E-peilpremies te krijgen voor nieuwbouwwoningen die beter scoren dan de opgelegde norm. Deze premie kan enkel nog aangevraagd worden voor bouwaanvragen met indiendatum tot 31 december 2016. De datum waarop u het energiepres-tatiecertificaat 'EPC Bouw' met het E-peil krijgt, mag wel na 31 december 2016 vallen.

Progressief verlagend E-peil De drie gewesten – Vlaanderen, Wallonië en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest – zetten in om vanaf 2021 het E30-peil te halen. In Vlaanderen is E30 verplicht tegen 2021.

Brussel hanteert al sinds 2015 de passiefhuisstandaard. Vanaf 2021 gaat het gewest over op de nulenergiewoning.

Voor Wallonië geldt vanaf 2021 de Q-ZEN-norm (Quasi-Zéro Energie of BIjna EnergieNeutraal). In een BEN-woning is de netto-energiebehoefte voor verwarming gelijk aan of kleiner dan 85 kWh/m². De thermische isolatiewaarde blijft op K35.

6 voorwaarden voor BEN In Vlaanderen wordt een nieuwe woning of een nieuw appartement als BEN bestempeld als aan zes voorwaarden wordt voldaan:• het E-peil is lager of gelijk aan E30 (het E-peil is een

score die aangeeft hoe energiezuinig een gebouw is);

• het S-peil drukt de energie-efficiëntie van de bouwschil uit: dat peil moet lager of gelijk zijn aan S31 (vanaf 2021 lager of gelijk aan S28);

• elk van de constructiedelen (daken, muren, vloeren, vensters, glas en deuren) voldoet aan een specifieke Umax-eis (de U-waarde geeft aan hoezeer deze geïsoleerd zijn - hoe lager deze waarde is, hoe beter);

• de oververhittingsindicator is kleiner dan 6.500 Kh;• een BEN-wooneenheid moet beschikken over

ventilatievoorzieningen zoals vermeld in bijlage IX van het Energiebesluit van 19 november 2010. ;

• de energie komt grotendeels van een systeem voor hernieuwbare energie dat beantwoordt aan welbepaalde kwalitatieve en kwantitatieve voorwaarden.

Om aan deze eis te voldoen1. kunt u ofwel kiezen uit 6 volgende mogelijkheden:

- Een zonneboiler (om warm water te produceren) met een collector waarvan de apertuuroppervlakte minstens 0,02 m² per m² bruikbare vloeroppervlakte van de woning is, tussen oost en west georiënteerd is en in een helling tussen 0 en 70° ligt.

- Een fotovoltaïsche installatie (voor de opwekking van elektriciteit) die minstens 7 kWh per m² bruikbare vloeroppervlakte van de woning produceert, tussen oost en west georiënteerd is en in een helling tussen 0 en 70° ligt.

- Een warmtepomp die wordt toegepast als hoofdverwarming en waarvan de seizoensprestatiefactor minstens 4 bedraagt.

- Een biomassa-installatie met een rendement van minstens 85%, die bepaalde emissieniveaus van CO en fijn stof niet overschrijdt en wordt toegepast als hoofdverwarming.

- Een aansluiting op een net voor stadsverwarming of –koeling die voor minstens 45% uit hernieuwbare energiebronnen wordt geproduceerd.

- Een participatie in een hernieuwbaar energieproject binnen uw provincie (minstens 20 euro per m² bruikbare vloeroppervlakte van de woning).

2. Ofwel produceert u 10 kWh hernieuwbare energie per m² bruikbare vloeroppervlakte door één of meer van bovenstaande mogelijkheden met elkaar te combineren.

INHOUD

Waarom vruchtgebruik?• Omdat ‘blote’ eigenaars Vincent en

Ricardo hun vennootschappen (de vruchtgebruikers) een deel van de kosten voor bouw én onderhoud van het gebouw, en de btw hierop, kunnen laten betalen en die vennootschappen dat fiscaal kunnen aftrekken.

• Omdat na het ‘uitdoven’ van het vruchtgebruik Vincent en Ricardo automatisch de volle eigenaar van de eigendom worden en ze hierop geen belastingen zullen moeten betalen.

Hoe lang?Voor een vennootschap kan dit nooit langer zijn dan 30 jaar. Meestal worden vruchtgebruikconstructies in België opgezet voor een periode van 15 tot 20 jaar. Hoewel er wettelijk geen minimumtermijn is vastgelegd, wekt een kortere periode zeker argwaan.

20

DE DROMERS / Vincent en Ricardo

Vincent en RicardoWe zouden een deel van onze woning en kantoren, praktijk en atelier door onze vennootschappen willen laten betalen. Hoe pakken we dat aan?

De fiscaal adviseur:PLUK DE VRUCHTEN VAN JE ONROEREND GOED“Artikel578vanhetBurgerlijkWetboekbepaaltdatvruchtgebruikhetrechtisomtijdelijkhetgenottehebbenvaneenzaakwaarvaneenanderdeeigendomheeft,maarmetdeverplichtingomdezaakzelfinstandtehouden.VruchtgebruikbestondalinhetRomeinseRijk,maaronzefiscusbekijkthetmetargusogenomdathetvoordelenmetzichmeebrengt.Hieronderdebelangrijksteaandachtspunten,aanbevelingenenvoordelenopeenrijtje.”

Vincent en RicardoWaar of hoe vinden we een architect die onze ideeën begrijpt en kan omzetten in een mooi gebouw?

De architect“Eenarchitectvindtudoorrondtekijkenen uw netwerk aan te spreken. Kijk ook op www.zoekeenarchitect.be (meerinfovanafp.38).Hoeveeldebouwzalkosten,wordtpasechtduidelijknahetvoorontwerp(meerinfoopp.44en45).Maaraandehandvanuweisenkaneenarchitectuineeneerste gesprek al wel een richtprijs per vierkante meter geven.”

INHOUD

2121

DE START

Tip: verlenging slooppremie

Particulieren die een woning in het Vlaams Gewest afbreken en heropbouwen en geen recht hebben op het btw-tarief van 6%, krijgen een forfaitair bedrag van 7.500 euro.

De premie is nog beschikbaar voor alle projecten met vergunningen aangevraagd voor 31 december 2020.

Vincent en RicardoWanneer weten we hoeveel de bouw van onze woning zal kosten?

De architect:“Dekostprijsvaneennieuwbouwwordtdoorgaansbepaalddoordezezaken:dematerialen,dewerkurenendeerelonenvandearchitectendeandereexpertendiebijdebouwvaneennieuwewoning betrokken zijn. Omwille van het grote verschil inhuizentypes,stijlenenmaterialen,ondergrond,aardvanhetterrein,ligging…ishetvrijwelonmogelijkomzondervoorontwerpeenbudgettemaken.Omjetochtoetelateneenzeerrudimentaireinschattingvandekostprijstemaken,hebbenwevolgendevoorbeeldprojectenopeenrijtjegezet.”

Zeer bescheiden

woning, 2 gevels,

100 m2 woon- oppervlakte:

min.€ 1.300/m2

Woningmet gewoneafwerking,halfopen

bebouwing,150 m2 woon-oppervlakte:

min.€ 1.500/m2

Zeer luxueuze

woning metmeer dan4 gevels,

200 m2 woon-oppervlakte:

min.€ 1.700/m2

Wie betaalt wat?In geval van een financiering is het vanuit fiscaal oogpunt verleidelijk om het vruchtgebruik zo hoog mogelijk en de blote eigendom zo laag mogelijk te waarderen, omdat de lening voor het vruchtgebruik kan worden aangegaan door de vennootschap en de blote eigendom particulier kan worden betaald (en geleend). Maar ook dat apprecieert de Belgische fiscus matig. Het is belangrijk om te kunnen aantonen dat delen van een woning voor professionele doeleinden gebruikt worden. Over het doel en het gebruik van de praktijkruimte van een kinesitherapeut kan weinig twijfel bestaan. Of een woonkamer ook echt als vergaderzaal dient, is minder aannemelijk. Ook een correcte waardering van het vruchtgebruik is cruciaal om deze constructie fiscaal aanvaardbaar te maken. Het is aangeraden om hiervoor zowel een beëdigd schatter (van de huurwaarde van de woning) als een bedrijfsrevisor in de arm te nemen.

Opgepast voor de Successierechten• Wanneer de vennoot overlijdt vóór het vruchtgebruik

is beëindigd, dan zit er nog een vruchtgebruik (voor x aantal jaar) in de vennootschap. Dat is verrekend in de waarde van de aandelen en die aandelen moeten in de aangifte van nalatenschap aangegeven worden. Daarnaast moet de waarde van de blote eigendom van het onroerend goed in de aangifte worden vermeld.

• Wanneer de vennoot overlijdt na beëindiging van het vruchtgebruik, dan was hij volle eigenaar geworden en zit het onroerend goed volledig in zijn nalatenschap. Daarom zal het dus als onroerend goed aangegeven moeten worden. De waarde zit in deze situatie dus niet meer verrekend in de aandelen van de vennootschap.

INHOUD

DE DROMERS / Ria en Robert

Ria (59) en Robert (63) zijn allebei gepensioneerd.

Dromen van: Een energiezuinig en comfortabel nieuwbouwappartement in een buurt met veel voorzieningen op wandelafstand, waar ze zo lang mogelijk en onafhankelijk kunnen blijven wonen.

Burgerlijke staat: gehuwdGezamelijk inkomen/maand: netto € 3.000Verwachte verkoopprijs van hun huidige woning: € 360.000Aankoopprijs van het appartement: € 250.000

Een kleinere woonst, een comfortabele oude dag

INHOUD

Ria en Robert:Welke documenten moeten we voorleggen vanaf de eerste bezoeken bij de verkoop van ons huis?

Ria en Robert:Krijgen wij als gepensioneerden nogeen lening of een overbruggingskrediet?

23

DE START

De notaris:• Energieprestatiecertificaat(EPC)• Elektriciteitsattest• Stookolieattest(indienvantoepassing):hieruitmoetblijkendatdetank–zoalswettelijkverplicht–omde5jaargecontroleerdwerddooreenerkendtechnicus.Steldater–bijdevolgendeeigenaar–eenlekontstaatwaardoorstookolieindebodemsijpelt,dankanhetkeuringsrapportaansprakelijkheidsdiscussiesvermijden.

• Kadastraaluittreksel• Postinterventiedossier(indienbeschikbaar)• Voorappartementen:basisakte,reglementvanmede-eigendom,verslagenvanlaatste3algemenevergaderingen.

De AXA Bankagent:Lening?Indepraktijkvragenbankendateenhypothecairkredietvooreengezinswoningisafbetaaldvóórdepensioenleeftijdbereiktis.BijAXABankkunjenogeenleningafsluitentotopdeleeftijdvanmaximum65jaar,opvoorwaardedatdeleningisterugbetaaldvoorje75steverjaardag.RiaenRobertzoudendusnogkunnenlenenvoorhunnieuwestekje.Maaraangeziendeverkoopvanhunhuismeerzalopbrengendanhunappartementkost,iserenkeleenoverbruggingskredietopkortetermijnnodig.

Eerst kopen, dan verkopenRia en Robert kopen hun appartement aan met eenoverbruggingskredietvan250.000euroennemenrustigdetijdomhunhuisteverkopen.Zebetalenondertussenenkelintrestophetoverbruggingskrediet.Bijdeverkoopvanhunwoonhuisvoor360.000eurobetalenzehetoverbruggingskredietinclusiefintrestenterug.Hetsaldobeleggenzealsappeltjevoordedorst. Alsdeverkoopvanhethuisminderzouopbrengendandeaankoopvandenieuwewoonst–wathierniethetgevalis–kunnenwebekijkenofweeenstukjekunnenfinancierenviaeenhypothecairkrediet.

Wilt u meer weten over leningen of overbruggingskrediet?Surfnaar:www.axabank.be/lenen

Te grote huisvesting7 op de 10 Belgen wonen in een te groot huis in vergelijking met het aantal bewoners. Dit blijkt uit een studie van het Institute for Sustainable Development. Een woning wordt te groot als het verschil tussen het aantal kamers en het aantal inwoners te ver uit elkaar ligt. In België is het percentage onderbezetting de voorbije jaren stabiel gebleven. Bij sommige groepen mensen is er duidelijk meer onderbezetting dan bij anderen:• 65-plussers: in 2016 woonde 86,3% in een

woning met meer kamers dan nodig.• Eigenaars van woningen t.o.v. huurders:

80,6% vs 42%.

INHOUD

24

DE DROMERS / Ria en Robert

Ria en Robert:Hoe kunnen we ons huishet best verkopen?

De notaris:• Uitdehandofonderhands. Vanparticuliertotparticulierdus.Doordepopulariteitvanimmowebsitesisdatmakkelijkéngoedkoop.Vooreenadvertentiebetaaltuslechtsenkeleeuro’s.

• Viadenotaris. Datmagalsaandebemiddelingeenambtsverrichtingverbondenis.Hetbemiddelingsloonmagniethogerzijndan2%vandeverkooprijs.ViaNotaclick.be,eenprojectvandeKoninklijkFederatievanhetBelgischeNotariaat,kuntu–onderde‘hoede’vaneennotaris–onlinevastgoedaankopenofverkopen.

• Meteenvastgoedmakelaar. Makkelijkvooreenverkoperdieverlostwilzijnvanallerompslomp.Vastgoedmakelaarshebbengeenvastetarieven,maardegemiddeldecommissiedraaitrondde3%vandeverkoopprijs,exclusiefbtw.Vraagernaarbijhet eerste contact.

Ria en Robert:Hoeveel is onze eigendom waard?

Ria en Robert:Waarop moeten we letten bij de aankoop van een nieuwbouwappartement bij een promotor?

De notaris:Ria en Robert kunnen hiervoor eenbeëdigdschattercontacteren,maarmakelaarsennotarissenhebbenuiteraardeenuitstekendzichtopdemarkt.Zijzullendeschattinggratisdoen.

U kunt op eenvoudige wijze ook zelf een marktonderzoekje doen: surf naar een immowebsite,melduaanalskoper,voerkarakteristieken(tuin,aantalslaapkamers,garage,regio,anderebijzonderhedenzoalsliftofzwembad)vanuweigendomalscriteriainendoeeen‘search’.Deresultatenzullenueengoedzichtgevenopdeprijzenwaarvoorwoningen,vergelijkbaarmetuwwoning,tekoopstaan.

De notaris:• Voor appartementen en anderecollectievewoonvormenishetbelangrijkdatudebasisaktekunt inkijken alvorens het compromis tetekenen.Laatzedooruwnotarisnakijkenenvolgzijnadvies.

• Bouwpromotoren willen hun investering zo snel mogelijk terugverdienen.Laatunietonderdrukzetten.Tekengeencompromiszonderdatuwnotarisuheeftkunnenadviserenoverdeinhoud.

INHOUD

25

DE START

Voorwaarden • Het gaat over een te bouwen of in aanbouw

zijnde huis of appartement (verkoop op plan), en over iedere overeenkomst die wordt aangegaan om een onroerend goed te bouwen (algemene aanneming – aanneming sleutel op de deur) of te doen bouwen (projectontwikkeling).

• De bestemming moet hoofdzakelijk bewoning zijn. Het woongedeelte moet minstens evenwaardig zijn aan het gedeelte voor beroepsdoeleinden.

• Het onroerend goed ligt in België. Voor de Poolse aannemer die in ons land een woning voor een niet-Belgische bouwheer bouwt, geldt de wet dus ook.

• De koper moet voor voltooiing minstens één voorschot betalen. Betaalt u het volledige bedrag ná voltooiing, dan geldt de wet niet.

Laat u informeren door de notaris De notaris moet nagaan of de volgende verplichte informatie door de verkoper aan de koper werd verstrekt: de identiteit van de eigenaar van de grond en de bestaande opstallen, gegevens over de stedenbouwkundige vergunning, opschortende voorwaarden, plannen en bestekken ondertekend door de architect, eventuele overheidstegemoetkomingen.

Hij moet u ook kunnen informeren en adviseren over een aantal punten die in uw contract moeten worden opgenomen.

Staat dit in uw contract? • Betalingen in schijven. De aannemer mag geen

werken of materialen aanrekenen die nog niet uitgevoerd of geleverd zijn. Maximum voorschot bij het ondertekenen van het contract: 5%.

• Duidelijke begindatum en uitvoerings- en/of leveringstermijnen.

• Vertragingsvergoedingen. Ze worden berekend per dag vertraging en zijn gebaseerd op de prijs die de bouwheer zou kunnen vragen voor het verhuren van zijn nieuwe woning.

• De totaalprijs van de woning en een mogelijke herzieningswijze.

• Voorlopige en definitieve oplevering (Lees op p. 62-63).

• Een waarborg van minstens 5% van de totaalprijs, door de aannemer gestort op een geblokkeerde rekening of de aflevering van een bankgarantie voor de voltooiing.

Beschermingtegen wanpraktijkenDe wet Breyne biedt bouwers van een woning en kopers van een te bouwen woning een uitgebreide bescherming tegen o.a. wanpraktijken van aannemers. Ze voorziet ook in voorwaarden waaraan een aannemingscontract moet voldoen. Contracten die niet beantwoorden aan de voorwaarden kunt u ongeldig laten verklaren.

INHOUD

DE AANKO

OP

Of u nu de aankoopakte van een huis tekent, dan wel contracten met de architect, de aannemer of de bouwpromotor, het is belangrijk dat uw handtekening het resultaat van een rationeel genomen beslissing is. Notarissen, bankiers en fiscalisten kunnen u helpen om de juiste juridische constructie op te zetten, alle noodzakelijke documenten te vinden, de fiscale mogelijkheden te optimaliseren en uw erfgenamen te beschermen. Dat vraagt soms de moed om emotioneel geladen onderwerpen aan te snijden.

Een doordachte aankoop

INHOUD

INHOUD

INTERVIEW MET EEN NOTARIS / Bénédicte Strobbe

De notarisvertrouwenspersoon en bijzonder raadgever

Wie is Bénédicte Strobbe?• Notaris in Waregem• Woordvoerder notaris.be• Licentiaat Rechten sinds 1992

(K.U. Leuven).• Licentiaat Notariaat sinds 1993

(Vrije Universiteit Brussel).• Geaggregeerde voor het

Onderwijs in de Rechten sinds 1993

• Gediplomeerd in de Fiscale Wetenschappen sinds 1993 (Fiscale Hogeschool, Brussel)

INHOUD

29

DE AANKOOP

Wie is de notaris?BénédicteStrobbe:“U kunt bij uw notaris terecht voor advies op maat op sleutelmomenten in uw privé- en professioneel leven. Denk maar aan gaan samenwonen, een woning kopen, een eigenzaak starten of een erfenis voorbereiden. Een notaris is een onafhankelijk openbaar ambtenaar. Hij maakt authentieke akten op die de kracht hebben van een vonnis. Hij is wettelijk verplicht om de partijen te wijzen op de juridische, financiële en fiscale gevolgen van hun beslissingen.”

Waarom moet ik een notaris inschakelen bij de aankoop van een onroerend goed? B.S.: “Hij verzorgt alle stappen vanaf de tekoopstelling van het goed, over het opmaken van de verkoopovereenkomst, tot het ondertekenen van de notariële akte. Hij doet daarvoor samen met zijn medewerkers de nodige opzoekingen en verzamelt attesten en documenten die onontbeerlijkzijn voor het verlijden van de akte. Dankzij de tussenkomst van de notaris kunnen de partijen overgaan tot een veilige en rechtsgeldige aankoop.”

Wanneer moet ik een notaris inschakelen?B.S.:“Zo vroeg mogelijk, want de notaris kanu advies geven over de gevolgen van de aankoop van het onroerend goed dat u interesseert. Zelfs als u nog niet zeker bent te willen kopen. Zo voorkomt u juridische en financiële risico’s.”

Uit welke stappen bestaat het aankoopproces?B.S.: “Eerst wordt een compromis of onderhandse verkoopovereenkomst opgemaakt. Dit levert het bewijs voor de partijen dat het contract is gesloten. Het is de basis voor de notariële akte. Hebt u een woonst gezien, maar bent u nog niet 100% zeker van de koop, dan kunt u de verkoper om een optie vragen. Daarmee belooft de verkoper om niet – binnen een korte termijn (1 à 2 weken) – aan iemand anders dan u te verkopen. Beslist u om binnen deze periode te kopen, dan laat u dit schriftelijk weten aan de verkoper. Dit noemt men het ‘lichten’ van de optie. U kunt in uw compromis ook opschortende voorwaarden laten opnemen. Daarmee kunt u uw aankoop bijvoorbeeld laten afhangen van het verkrijgen van een hypothecair krediet of van de aflevering van een stedenbouwkundige vergunning.”

Hoeveel tijd neemt dit in beslag?B.S.:“Tussen de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst en de notariële akte verlopen maximaal vier maanden. Binnen deze termijn dienen de belastingen, de zogenaamde registratiebelating, te worden betaald.”

De aankoop van een onroerend goed is een belangrijke beslissing en draait om meer dan geld alleen. Het verplicht u om na te denken over uw relatie, uw situatie en uw toekomst. Onafhankelijk en gepersonaliseerd advies is dan welkom. Een gesprek met notaris Bénédicte Strobbe.

Vlaanderen: 6% registratiebelasting voor enige eigen woning

Vroeger bedroeg de registratiebelasting in Vlaanderen 10 % op de aankoopsom (het zogenaamde groot beschrijf). Voor een ‘bescheiden’ woning gold een verminderd tarief van 5 % of klein beschrijf. De Vlaamse regering heeft enkele jaren geleden een tarief ingevoerd dat niet meer afhankelijk is van het kadastraal inkomen, maar van de aankoopprijs, of juister de verkoopwaarde. Ter compensatie voor de afschaffing van de woonbonus, is sinds 1 januari 2020 het tarief voor de enige eigen woning gedaald van 7% naar 6%. Wie een eigen woning koopt, zal daar dus voortaan 6% registratiebelasting op moeten betalen, op voorwaarde o.a. dat het om de enige woning gaat en u er binnen de twee jaar in gaat wonen.

Voor bescheiden woningen (aankoopprijs max. 200.000 euro, in kernsteden of de Vlaamse rand rond Brussel verhoogd tot max. 220.000 euro) is er een vrijstelling op de eerste 80.000 euro. Dat komt neer op een korting van 5.600 euro. Voor wie energiezuinige renovaties (Ingrijpende Energetische Renovaties) plant en ook uitvoert binnen de vijf jaar na de aankoop, wordt die registratiebelasting verlaagd naar 5%, met een extra vrijstelling van 4.800 euro als het om een bescheiden woning gaat. Voor alle andere woningen, zoals een tweede verblijf, investeringswoningen, studentenkoten ... blijven 10% registratiebelasting verschuldigd.

INHOUD

30

INTERVIEW MET EEN NOTARIS / Bénédicte Strobbe

Waarom moet er nog een akte worden verleden?B.S.: “De notariële akte is een authentieke akte die rechtszekerheid verschaft. Door de overschrijving op het hypotheekkantoor wordt de verkoop ook tegenstelbaar aan derden. De eigendomstitel is dus vanaf de overschrijving als het ware ‘beschermd’: derden weten, of zouden moeten weten, wie nu de eigenaar is van dat goed. Wanneer meerdere personen aanspraak willen maken op het goed of wanneer er sprake is van schuldeisers, is dat een zeer

belangrijk gegeven. Alvorens de notariële akte kan worden verleden, zal de notaris alle opzoekingen doen, controles uitvoeren, zorgen dat de eigendom vrij en onbelast kan worden verkocht aan de koper door na te gaan of de verkoper geen belastingen of achterstallen bij de sociale zekerheid heeft.”

Het hypothecair krediet verloopt dus ook via de notaris?B.S.: “Voor het ‘vestigen’ van een hypotheek is inderdaad een notariële akte noodzakelijk. De notaris zal u uitleg geven en u

wijzen op uw rechten en plichten. Bovendien kan hij u raad geven bij het kiezen van de juiste lening.”

Hoeveel kost een notaris?B.S.: “Wat het ereloon betreft, zijn er 13 wettelijk vastgelegde barema’s die iedere notaris moeteerbiedigen. Voor de aankoop van een onroerend goed gaat het om een percentage van de aankoopprijs. Sinds 2012 vallen onze erelonen en sommige opzoekingskosten onder het btw-stelsel en moet er 21% op betaald worden.”

Deze documenten moeten bij het verlijden van de akte in het bezit zijn van de notaris/koper.

• Bodemattest Een bodemattest is nu overal in België nodig, want na Vlaanderen en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest heeft ook Wallonië die verplichting ingevoerd. In Vlaanderen wordt het uitgereikt door OVAM, in Brussel is het aan te vragen bij het BIM-Leefmilieu Brussel. In Wallonië is de informatie beschikbaar op bdes.wallonie.be (Banque de Données de l’État des Sols wallons).

• Stedenbouwkundig uittreksel Mag niet ouder zijn dan 1 jaar en bevat

uittreksels uit de plannen- en vergunningen-registers.

• Postinterventiedossier Verplicht in alle gewesten voor een

woon-eenheid waarvan de bouw begonnen is na 1 mei 2001 of waaraan werken zijn uitgevoerd sinds 1 mei 2001. Bevat alle documenten die bij latere werken aan het gebouw nuttig kunnen zijn. Naast deze documenten moeten ook nog informatie uit kadaster, over de erfgoedwaarde en rond de overstromingsgevoeligheid worden overgemaakt.

• Keuring elektrische installatie In de drie gewesten is de verkoper

verplicht een verslag van de controle van de elektrische installatie te bezorgen. Dit geldt voor alle woningen met een elektrische installatie van vóór 1 oktober 1981. De controle moet worden uitgevoerd door een erkend organisme en wordt betaald door de verkoper. Wordt de installatie afgekeurd, dan is de koper verplicht om, binnen de 18 maanden na het verlijden van de akte, een nieuwe controle te laten doen.

• Energieprestatiecertificaat (EPC) Verplicht in alle gewesten. Het

informeert de koper over de energetische kwaliteit van het gebouw en over de maatregelen voor de verbetering van de energieprestatie. Het certificaat is 10 jaar geldig.

• Mazouttank AIs er een mazouttank aanwezig is, dan

is het verplicht om een onderhoud te laten doen en het attest over te dragen.

INHOUD

31

DE AANKOOP

Maar daarmee is niet alles betaald.B.S.: “Er zijn inderdaad nog andere kosten die de kopers in hun budget moeten voorzien. De registratiebelasting vormt daarvan het grootste deel. De koper van een onroerend goed moet deze belastingen storten aan de notaris die ze dan doorstort aan de overheid. De kosten zijn te betalen bij het verlijden van de akte. Dat kan via een voorafgaande overschrijving.”

Ereloon notaris bij een prijs

tot € 7.500 4,56%

van € 7.500 tot € 17.500 2,85%

van € 17.500 tot € 30.000 2,28%

van € 30.000 tot € 45.495 1,71%

van € 45.495 tot € 64.095 1,14%

van € 64.095 tot € 250.095 0,57%

boven € 250.095 0,057%

Concreet voorbeeld voor aankoop van het huis van Sven en Kaat: € 215.000

€ 7.500 x 4,56% = € 342,00

€ 10.000 x 2,85% = € 285,00

€ 12.500 x 2,28% = € 285,00

€ 15.495 x 1,71% = € 264,96

€ 18.600 x 1,14% = € 212,04

€ 150.905 x 0,57% = € 860,16

Totaal ereloon: € 2.249,16 + 21% btw= € 2.721,48

Overzicht van kosten en prijzenAdministratieve kosten en kosten voor de opzoekingen en formaliteiten

BIJ EEN LENING:• Hypotheekrecht: 0,3% van de

hoofdsom en de aanhorigheden waarvoor een hypotheek wordt genomen, vermeerderd met het honorarium van de hypotheekbewaarder

• Registratierecht hypotheek: 1% van de hoofdsom en de aanhorigheden

• Recht op geschriften (vroeger zegelrecht)

BIJ EEN VERKOOP:• Kosten overschrijving

hypotheekkantoor• Registratiebelasting op de

aankoop van een bestaand huis of bouwgrond: 6% op de aankoopprijs in het Vlaams Gewest voor de eigen gezinswoning of 10% in alle andere gevallen (zie p. 29) en 12,5% in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.

Opgelet: sinds 1 januari 2017 is de woonbonus verdwenen in Brussel. In de plaats krijgen kopers van een eigen woning in het Brussels

Hoofdstedelijk Gewest onder bepaalde voorwaarden een hogere korting van 21.875 euro op de registratiebelasting. Tot en met een aankoop van 175.000 euro zal er geen registratiebelasting betaald moeten worden. Dit abattement wordt geplafonneerd tot aankopen van 500.000 euro. Boven dit bedrag gelden de gebruikelijke registratierechten van 12,5%. Ook in Vlaanderen bestaat de woonbonus sinds 1 januari 2020 niet meer. In de plaats krijgen de kopers een korting op de registratiebelasting (zie p. 29).

OF Btw bij aankoop van een nieuwbouw: 21% btw op de constructies en registratiebelasting op de grond. Wanneer evenwel de verkoper van de grond dezelfde is als de verkoper van de constructies, zal 21% btw verschuldigd zijn op de totale prijs, zijnde op de grond en de constructies en zullen er geen evenredige registratiebelasting verschuldigd zijn.

INHOUD

32

De notaris geeft raad op mensenmaat

ADVIES VAN EEN NOTARIS

Huwen, samenwonen, een woning bouwen, een huis kopen: het zijn meestal heuglijke, emotionele gebeurtenissen. Mijlpalen die maar beter niet op drijfzand gebouwd worden. Voor die stabiliteit zorgt de notaris. Zijn juridisch advies is altijd maatwerk, want elke relatie, elke aankoop, elke beslissing vraagt om een gepersonaliseerde aanpak.

Sven en Kaat:Wij zijn feitelijk samenwonenden die niet automatisch van elkaar erven. Als we niets ‘regelen’, zal bij het overlijden van een van ons de helft van onze eigendom geërfd worden door onze erfgenamen; in dit geval onze tweeling van 5 jaar. Wat moeten we doen?

De notaris:“Ditpaarheeftverschillendemogelijkhedenomelkaardeeigendomenhetvruchtgebruikvanhunwoningtegeven.”

OPTIE 1: WETTELIJK SAMENWONEN “ Sven en Kaat kunnen een schriftelijkeverklaringvansamenwoningneerleggenbijdeburgerlijkestand.Voorwettelijksamenwonendengeldteenwettelijk,automatischerfrechtvanhetvruchtgebruikopdegezinswoningendehuisraad.Maardelangstlevendepartnerkrijgtgeen‘reservatair’erfrecht.Datishetbeschermderfdeeldathemnietontnomenkanworden.Departnerskunnenelkaardushetwettelijkerfrechtontnemen.Datkandoorhetopstellen van testament waarin eenandereerfgenaamdandepartneropgenomenwordtofdoorschenkingaanderden.”

OPTIE 2: TESTAMENT “ Sven en Kaat kunnen bij testamenthunhelftvandeeigendomaandeandergeven.Maardoorbijtestamentzijnwoningaandeelaande

langstlevendepartnertoetewijzen,krijgthijmisschienmeerdanwettelijkistoegelatenenwordendereservataireerfgenamen(inditgevalhunkinderen)mogelijkbenadeeld.Daardoorisdelangstlevendepartnernietzekerdathijhetdeelvandeoverledenekrijgt.Bovendienkaneentestamenteenzijdigwordenherroepen,zonderdatdeandereditweet.”

OPTIE 3: BEDING VAN AANWAS “Dezeoplossingbiedtmeergaranties. De partners komen namelijkovereendatdiegenediehetlangstleeftdehelewoninginvolleeigendomdanwelinvruchtgebruikmaghebben.Enigevoorwaarde:delangstlevendemoetbinnendeviermaandennahetoverlijdenvanzijnpartnerderegistratiebelasting betalen aan hetzelfdepercentagedatmendestijdsbijdeaankoopbetaalde.Hijbetaaltdiebelastingenophetdeelvandeandere.”

INHOUD

33

DE AANKOOP

Vincent en Ricardo:Wij zijn 3 jaar gehuwd volgens het wettelijk stelsel. De grond waarop we gaan bouwen, behoort toe aan Vincent. Hij erfde het perceel 5 jaar geleden. Wij zijn elk zaakvoerder van een bvba en willen beiden een deel van het vruchtgebruik van de nieuwbouw op naam van onze zaak zetten. Hoe kunnen wij elkaar beschermen bij overlijden én, bij een eventuele echtscheiding, de zaken zo eenvoudig mogelijk houden?

De notaris:“ Dit is een zeer complexe situatie en mijn eerste adviesisomsamenmetVincentenRicardonategaanwaarhunprioriteiten liggen. Maar het volgendekanikwelmeegeven.”

1. VOOR DE GROND: KOPEN, SCHENKEN OF RECHT VAN OPSTAL “Metmachtiging/goedkeuringvanderechtbankzouVincentdehelftvandegrondaanRicardokunnenverkopen. Alsdiehelft35.000eurokost, zalRicardointotaalca. 41.000eurobetalen(registratie,ereloon,akte-kosten en btw inbegrepen). VincentkanookdehelftvandegrondaanRicardoschenken.Sindsdeaanpassingvandetarievenopbouwgrond,blijfthetdoorRicardotebetalenschenkingsrechtopeengift van35.000eurobeperkttot 675euro. Maar …! Schenkingen tussen echtgenoten zijn herroepelijk. Vincent zou een rechtvanopstalaanRicardokunnen verlenen. Dat is het rechtomdeeigendomvangebouwen of beplantingen tehebbenopandermansgrond,gedurendemaximaal50jaar.OpdezemanierblijftdegronddeeigendomvanVincent. Maar … omdat vestiging van een opstalrecht

in het voordeel van de gemeenschap is, vereist dit een wijziging van het huwelijksvermogensstelsel.”

2. VOOR HET VRUCHTGEBRUIK “Eenbedrijfsleiderkandebloteeigendomvaneen gebouw kopen en zijn vennootschap laten betalen voor het vruchtgebruik. Zo’nconstructielevertfiscalevoordelenopvoordebedrijfsleiderénvoorzijnvennootschap.Daaromkijktdefiscuserstrengoptoe. HiermoetenVincentenRicardoopletten:• Controleerofdestatutenvanderespectievelijkevennootschappen toelaten om het vruchtgebruik van eengebouwtekopen.Het‘kopen,beheren,verkopen…vanonroerendegoederen’wordtbestalsafzonderlijkdoelindestatutenvandevennootschapvermeld.

• Laatdewaardevanhetvruchtgebruik bepalen dooreenonafhankelijkedeskundige(vb.eenbedrijfsrevisor)enneemdieopdejuistewijzeopindeakte.

• Verdeeldekostenaanhetgebouwtussendevennootschapendebedrijfsleideropdedoordewetopgelegdemanier.”

3. BESCHERMING VAN DE PARTNER BIJ OVERLIJDEN “ Aangezien Vincent noch Ricardokinderenhebben,verkrijgtdelangstlevendeautomatischdevolleeigendomvan het gemeenschappelijk vermogenenerfthijhetvruchtgebruik over alle eigen goederenvandeoverledene.Debloteeigendomkomthierooktoeaandefamilievandeoverledenechtgenoot.”

INHOUD

34

ADVIES VAN EEN NOTARIS

Ria en Robert:Ons plan om ons huis te verkopen en naar een appartement te verhuizen, viel samen met de verlaagde schenkbelasting op onroerend goed van de Vlaamse belastingdienst. Doen we er goed aan om ons nieuw appartement aan onze dochters te schenken?

De notaris:“Hetnieuweappartement van Ria enRobertis250.000eurowaard.Alsze(inVlaanderen)eeneenmalige schenking met voorbehoudvanvruchtgebruikdoenaanhundochters,danbetalendieelkafgerond6.750euro plus aktekosten. Maar erzijnanderemogelijkheden.Ria en Robert kunnen het huis verkopen en het hierna aan hun dochtersschenkenwaarmeezijdanhetappartementkopen,of een gesplitste aankoop overwegen.”

Een overzicht van de schenkingstarieven voor onroerend goed, geldend vanaf 1 juli 2016

Vlaams Gewest• 3%voorschenkingeninrechtelijn,tussenechtgenotenensamenwonenden

• 10%inalleanderegevallen.Het tarief stijgt volgens de grootte van de schenking.

Brussels Hoofdstedelijk Gewest• 3%voorschenkingeninrechtelijn,tussenechtgenotenenwettelijksamenwonenden

• 10%voorfeitelijksamenwonendenenalleanderegevallen

Het tarief stijgt volgens de grootte van de schenking.

Waals GewestHierisderegelingcomplexer.Raadpleegdenotarisvooradviesop maat.

INHOUD

35

DE AANKOOP

3 manieren om‘goedkoop’ geld te schenken

Belastingvrij schenken via hand- of bankgift

Geld, aandelen, effecten, antiek, kunst enz. kunnen via een hand- of bankgift belastingvrij geschonken worden.

Opgelet! Sterft de schenker binnen de drie jaar na de schenking, dan wordt de waarde van wat belastingvrij werd geschonken in de aangifte van zijn successie opgenomen. Het roerend goed ondergaat dan alsnog de erfbelasting.

Schenken via een Belgische notaris tegen

zeer laag tarief

Een notariële schenkingsakte verleden voor een Belgische notaris geeft eerst en vooral rechtszekerheid. Bovendien geldt het risico van de termijn van 3 jaar (vermeld in optie 1) niet, want door schenkingsrechten te betalen, zijn de dochters van Ria en Robert geen erfbelasting meer verschuldigd. Stel dat hun oude huis voor 360.000 euro verkocht wordt en ze die som aan hun dochters schenken, dan zullen zij hierop elk 5.400 euro betalen.

Opgelet! Houd wel rekening met de regeling van het progressievoorbehoud* bij een overlijden binnen de 3 jaar.

1

2

3 Een gesplitste aankoop, enkel onder strikte voorwaarden

Een gesplitse aankoop waarbij de dochters van Ria en Robert de blote eigendom met het (vooraf) geschonken geld aankopen, en Ria en Robert zelf het vruchtgebruik verwerven, wordt door de fiscus als een erfenis gezien. Willen ze de gesplitste aankoop toch toepassen, dan is het noodzakelijk om aan te tonen dat de begunstigden (dochters) van de schenking, vrij over de gelden hebben kunnen beschikken. Bijvoorbeeld door het bewijs te leveren dat de schenking van het geld die Ria en Robert (de vruchtgebruikers) deden, niet specifiek bestemd was voor de financiering van de aankoop van de blote eigendom door hun dochters (de begunstigden van de schenking) in het kader van de gesplitste aankoop. Er mag geen causaal verband zijn. In dit geval is dat er nu wél, dus is deze constructie geen optie.

Bescherm jullie vruchtgebruikOok al is de relatie tussen Ria, Robert en hun dochters uitstekend, de schenking is niet zonder risico. Als de dochters met het geld een appartement voor hun ouders kopen, dan doen die er goed aan om hun dochters een belofte van levenslang woonrecht te vragen. Wanneer die door iedereen wordt ondertekend, zijn Ria en Robert zeker dat ze er mogen blijven wonen.

Opgelet! Bekijk de situatie van de dochters. Ervaring leert dat de moeilijkheden vaak worden veroorzaakt door de partners en de kinderen. Denk aan successie. Eén van de dochters is ongehuwd, zonder kinderen. Indien zij voor Ria en Robert overlijdt, gaat haar deel terug naar hen. Het is aangeraden dat die dochter een testament opmaakt.

* Door in stukken te schenken komt men steeds in de laagste of lagere tariefschijven terecht. Je begunstigde zal dus meer rechten betalen als je in hem in één keer 100.000 euro schenkt dan wanneer je hem twee keer 50.000 euro schenkt. Maar… Als een eerste schenking binnen de drie jaar gevolgd wordt door een nieuwe schenking (tussen dezelfde partijen), dan zal de waarde van de eerste schenking toegevoegd worden aan de belastbare grondslag van de tweede schenking en zal het tarief dat op de tweede schenking moet worden betaald hoger liggen.

INHOUD

DE (VER)BOU

WIN

G

INHOUD

Wilt u als bouwheer greep op het (ver)bouwproces hebben, dan is communicatie hét sleutelwoord. Met praten en schrijven komt u als leek een heel eind in dit complexe, technische traject. Anderzijds is het voor een bouwheer belangrijk dat hij zich bewust is van het feit dat het (ver)bouwproces teamwerk is. Inzicht in de functies, de verantwoordelijkheden van de leden van het bouwteam – maar ook van de bouwheer – en de etappes van het (ver)bouwproces, kan de professionele relatie alleen maar ten goede komen.

Een intensief(ver)bouwproces

INHOUD

INTERVIEW MET EEN ARCHITECT / Kati Lamens

De architectCreatieve spilfiguur metgrote verantwoordelijkheid

Wie is Kati Lamens?• Voorzitter van Netwerk

Architiecten Vlaanderen NAV; de grootste beroepsfederatie van architecten in Vlaanderen.

• Architecte en oprichter van Architectuurbureau Kati Lamens in Grimbergen.

• Creatief denker rondom duurzaamheid, energiebewustheid en de integratie van projecten in hun omgeving met hun vaak uitdagende specifieke stedenbouwkundige vraagstukken.

• Oprichter van Work In Progress (WIP): een servicebureau dat zorgt voor de logistieke en administratieve ondersteuning van het architectuurbureau.

INHOUD

39Een architect is de dirigent van een team van vaklui en technici die samen een complex project tot stand brengen. Als bouwheer ga je er een relatie van lange duur mee aan. Er is dus nood aan wederzijds vertrouwen en begrip. Maar waar vind je die architect, wat mag je van hem of haar verwachten en hoe werk je aan die goede relatie? Advies van architecte Kati Lamens, voorzitter van NAV.

Hoe worden architecten ‘gevonden’?KatiLamens:“Spreek je netwerk aan. Vraag ernaar bij familie, vrienden, buren waarvan hun nieuwe huis jou bevalt of die een geslaagde verbouwing achter de rug hebben. Snuffel in tijdschriften, surf naar bouwsites, bezoek woningen tijdens ‘Mijn thuis op maat’ en ‘De Vlaamse Renovatiedag’. Kom naar de jaarlijkse infosessies ‘Renoveren is informeren’ van NAV. Als je een mooi huis ziet, bel dan aan. Mijn ervaring leert mij dat mensen je met alle plezier informatie geven.”

Hoe weet je of het zal ‘klikken’met een architect?K.L.: “Neem je tijd om de architect te kiezen. Op www.zoekeenarchitect. be kan je projecten zoeken in jouw stijl. Verder is praten het beste middel om te weten of jullie op dezelfde golflengte zitten. Meestal is een eerste gesprek vrijblijvend, maar dat is geen regel. Geef de architect zoveel mogelijk informatie, toets je verwachtingen met betrekking tot de taken die je de architect zal toevertrouwen. Zo kan hij je een indicatie geven van de kostprijs van de eerste stappen in jullie samenwerkingstraject zoals het voorontwerp, haalbaarheidsstudie … Voor renovaties kan je dan ook alvast een kijkje nemen op www.renovatieadvies.be.”

Welke overeenkomst sluit je alsbouwheer?K.L.: “Als je zoals het jonge paar, Sven en Kaat (zie p.10), een woning op het oog hebt maar niet weet of het huis een renovatie waard is en wat de kosten ervan zullen zijn, dan lijkt het mij goed om een haalbaarheidsstudie te laten uitvoeren – al dan niet met een voorafgaand onderzoek van de stedenbouwkundige mogelijkheden – en een eerste kostenraming of zelfs een eerste ontwerpvoorstel. Dit kan een afzonderlijke opdracht zijn, vastgelegd in een voorcontract. Op basis van die bevindingen, kan je beslissen of je verdergaat met het project. Zo’n voorcontract kan ook voor bouwers. De architect zal in die eerste fase nagaan of je wensen budgettair én stedenbouwkundig haalbaar zijn. Een contract bevat de omschrijving van het project, de taken van de architect, zijn honorarium en de betalingsmodaliteiten, evenals ieders verantwoordelijkheden. Zorg dat er bij prijsindicaties steeds eenduidig met of zonder btw vermeld staat.”

Kan een bouwheer het contract metzijn architect verbreken?K.L.: “Dat kan. Naargelang in welke fase van je traject je dit doet, zal de architect, naast de vergoeding voor de al geleverde prestaties je ook een schadevergoeding vragen afhankelijk van wat jullie contractueel zijn overeengekomen. Je zal voor de rest van het bouwproces een andere architect onder de arm moeten nemen nadat deze opvolger hiervoor de toelating kreeg van de Orde Van Architecten.”

DE (VER)BOUWING

INHOUD

40

INTERVIEW MET EEN ARCHITECT / Kati Lamens

Hoe hoog is het ereloon van een architect?K.L.:“Er zijn geen vaste tarieven. Het ereloon kan berekend worden als percentage van de waarde van het uitgevoerd werk, het kan een forfaitair bedrag zijn, er kan een uurvergoeding overeengekomen worden of een combinatie van deze mogelijkheden. De betaling van het ereloon gebeurt naarmate de werken vorderen en zoals bepaald in het contract. Mijn gouden raad: maak van bij de start sluitende afspraken.”

Voorbeeld van de spreiding van betaling van het ereloon

• Voorschot• 20% bij overhandiging definitief voorontwerp• 10% bij aflevering van een eerste raming• 20% bij overhandiging aanvraag stedenbouwkundige

vergunning• 10% bij overhandiging aanbestedingsdossier voor

definitieve prijsaanvraag• 30% naarmate de werken vorderen• Saldo bij de voorlopige oplevering

Hoe zit dat met zijn aansprakelijkheid?K.L.:“De architect is 10 jaar aansprakelijk voor door hem gemaakte fouten in het ontwerp en in de werfcontrole. De periode gaat in bij de voorlopige oplevering, maar geldt enkel indien de fouten niet zichtbaar waren bij de oplevering of als ze uitdrukkelijk vermeld werden in het procesverbaal van de oplevering. In principe dekt ze enkel fouten die de algemene veiligheid van de woning of belangrijke delen ervan in gevaar brengen.”

Wat houdt het takenpakket van een architect in?K.L.: “De architect is wettelijk verplicht de bouwplannen op te maken en controle uit te oefenen op de uitgevoerde werkzaamheden. Daarnaast bekommert hij zich over de praktische begeleiding doorheen het bouwproces. Welke taken die praktische begeleiding zal inhouden wordt best vooraf overeengekomen in de architectuurovereenkomst.”

Het takenpakket van de architect (kan zijn)

• Maken van voorontwerp en ontwerp• Aanvraag stedenbouwkundig vergunningsdossier• Opmaken uitvoeringsdossier en bestek (of lastenboek of

technische beschrijving)• Bijstand bij prijsaanvragen en prijsvergelijkingen• Werfcontroles• Maken van werfverslagen• Bijstand bij de voorlopige oplevering

INHOUD

41

Vincent en Ricardo:We denken dat Ricardo als decorbouwer over voldoende tijd én ervaring beschikt om offertes op te vragen, te onderhandelen met de aannemers en de coördinatie op zich te nemen, maar mag/kan hij als bouwheer taken van de architect overnemen?

De architect:“ Je mag als bouwheer nooit taken overnemendiewettelijkdebevoegdheidvandearchitectzijn.Weetookdat,alsjemeentzelfeenaantaltakenperfecttekunnenberedderen,jedanookzelfdevolledigeaansprakelijkheiddraagtalsje,bijvoorbeeld,verkeerdeofonduidelijkeuitvoeringsadviezengeeftaandedoorjouaangesteldeaannemersenz.Debedenkinghiermee te kunnen besparen op erelonen is niet meteenhetverstandigsteargument.Eenarchitectisdeaangewezenpartneromhetmaximumuitjeverbouwingtehalen.Hijkanjebijvoorbeeldhelpenjebudgetteoptimaliserenenjeadviserenwaarjebeterwelofnietininvesteert.”

DE (VER)BOUWING

Sven en Kaat:Wij hebben ervoor gekozen om een huis te kopen en te renoveren. Maar hebben wij daar wel een architect voor nodig?

De architect:“Indienergeenstedenbouwkundigevergunningnodigis,iserookgeenarchitectvereist.Zo zijn er een aantal kleinere werken waarvoor geenstedenbouwkundigevergunningvereistis.Diezijnvrijvandemedewerkingvaneenarchitect,opvoorwaardedathetnietoverdeoplossingvan een constructieprobleem noch over een stabiliteitswijzigingvanhetgebouwgaat.”

INHOUD

42

HET BOUWTEAM

Projectleider / Bouwcoördinator

• Kan de architect of de bouwheer zijn, of een andere externe partij.

• Stuurt werfleiders, ploegbazen en teams aan.

• Zorgt voor offertes en prijsvergelijkingen, facturatie, RSZ-aangiften, nacalculatie enz.

• Coördineert de contacten met architecten, ingenieurs, aannemers en de bouwheer.

Ingenieurstabiliteit

• Berekent of het ontwerp van de architect technisch haalbaar is.

• Bepaalt met een grondsondering de draagkracht van de ondergrond en de te nemen maatregelen om risico’s op verzakkingen of scheuren te vermijden.

• Bestudeert de plaatsing van de dragende muren.

Tip:Ga na of de stabiliteitsingenieur beroepshalve verzekerd is, want dat is hij bij wet niet verplicht. Wanneer er door zijn fout iets misloopt met de constructie, zal die verzekering de schade vergoeden.

Veiligheidscoördinator

• Verplicht op alle bouwwerven met ≥ 2 aannemers.• Voor kleine bouwwerken (< 500 m²) mag dit de

architect of de aannemer zijn.• Stelt in de ontwerpfase een veiligheids- en

gezondheidsplan op.• Bezoekt regelmatig de werf ter controle en brengt

verslag uit via een coördinatiedagboek.• Stelt na oplevering een postinterventiedossier op.

Maak kennis met het bouwteam

1

2

3

Om het bouwproces zo optimaal mogelijk te laten verlopen, wordt het volledig bouwteam best al van bij het concept – in de ontwerpfase – van het project betrokken. Zo kunnen alle partijen zich beter voorbereiden op hun taak. Het zorgt bovendien voor een kruisbestuiving tussen de aanwezige experten – bouwheer, architect, ingenieurs, aannemers – en hun specifieke kennis. Met als resultaat: een betere uitvoering, minder fouten en dus minder kosten.

Bouwheer• opdrachtgever

Architect• Dirigent van het bouworkest• Rechterhand van de

bouwheerEr loopt nogal wat volk rond op een bouwwerf. Wie zijn die mensen en wat doen ze?

INHOUD

43

DE (VER)BOUWING

Ingenieur technieken

• Maakt het concept voor elektrische en HVAC-installaties. HVAC staat voor verwarming (heating), ventilatie (ventilation), airconditioning en koeling (cooling).

Ventilatieverslaggever

• Sinds 1 januari 2016 verplicht voor nieuwbouw en energetische renovatieprojecten.

• Is betrokken bij de keuze van het ventilatiesysteem, het uitvoeren van de toevoer, doorstroom en afvoer, en de controle ervan.

• Bezorgt de resultaten aan de EPB-verslaggever.

Aannemers

• Alle vaklui die instaan voor de uitvoering van het concept van de architect of de bouwheer.

• Aannemers zijn vandaag net als architecten verplicht zich te verzekeren. De verzekering dekt de risico’s, dat komt de bouwheer ten goede.

Tuinarchitect

• Maakt het tuinontwerp aangepast aan de woning, de buurt en de streek.

• Geeft vaak ook vorm aan terrassen en opritten.

• Verzorgt zelf, of bijgestaan door een tuinaannemer, de aanplantingen.

Interieurarchitect

• Buigt zich over inrichting van de woning aan de hand van uw levenswijze, gewoonten, gezinssamenstelling enz.

• Kan veel verder gaan dan het geven van stijl-, kleur- en materialenadvies.

• Mag kleine verbouwingswerken doen waarvoor geen vergunning, noch architect vereist is.

4

6

7

8

9

5 EPB-verslaggever

• Komt tussen in elk (ver)bouwproject waarvoor een vergunningsaanvraag en/of de medewerking van een architect vereist is.

• Maakt voor de start van de werken een berekening van de energieprestatie en het binnenklimaat van het bouwproject.

• Dient, voor aanvang van de werken, de startverklaring definitief elektronisch in bij de energieprestatiedatabank.

• Stelt de voorlopige EPB-aangifte op als de werken voltooid zijn en legt deze versie ter goedkeuring voor aan de aangifteplichtige (de bouwheer).

• Dient, na akkoord, de definitieve EPB-aangifte elektronisch in bij de energieprestatiedatabank.

• Is verantwoordelijk voor een correcte rapportering van de reële uitvoering van het project.

INHOUD

44

HET VOORONTWERP EN ONTWERP

1. Samenstelling van het wensenpakket Bij het maken van een studie van het (ver)bouwproject zal de architect rekening houden met uw wensen, uw behoeften, uw budget en met de stedenbouwkundige voorschriften van de straat/ buurt waar u wilt (ver)bouwen. Bij renovatie zal de architect uiteraard ook rekening houden met de bestaande constructie. Voor een bouwheer is dit hét moment om de architect te voeden met ideeën, visie op wonen enz. Weet wat u wilt en probeer dat zo goed mogelijk over te brengen. Anderzijds zal de architect uw wensen met gerichte vragen in kaart proberen te brengen.

Tip: Deel een Pinterest-bord met uw architect. Plaats er beelden op van de huizenstijl, de inrichting, de ideeën, de ‘must-haves’ en de ‘nice-to-haves’ die u aanspreken. De architect kan hetzelfde doen. Zo inspireert u elkaar, ook zonder vergaderingen en tijdrovende verplaatsingen.

2. Het voorontwerpAan de hand van uw wensen, noden en budget maakt de architect een voorontwerp. Dit is een werkproject dat kan worden bijgestuurd tot u (de bouwheer) én de architect helemaal tevreden zijn. Het is van groot belang dat u als bouwheer uw tijd neemt voor een ernstige evaluatie van de voorstellen. Het voorontwerp is nl. dé basis voor de volgende stappen. Veranderingen in een latere fase kunnen verstrekkende gevolgen hebben, zowel op budgettair vlak als voor de duur van de werken. Wenst u een maquette, dan moet u dat uitdrukkelijk aan de architect vragen. Hij mag er een bijkomende vergoeding voor factureren.

3. Dossier voor stedenbouwkundige aanvraagDit dossier wordt gemaakt op basis van uw voorontwerp. Het is de bouwheer die de stedenbouwkundige vergunning aanvraagt, maar het is de architect die het dossier opmaakt en, waar dit administratief kan, digitaal indient. In het andere geval wordt het dossier door de bouwheer in het nodige aantal exemplaren op papier ingediend.

Het dossier bevat o.a.:• Situatieplan• Inplantingsplan• Funderings-, grond- en

verdiepingsplannen• Doorsneden + geveltekeningen• Het administratieve dossier (o.a.

hemelwaternota, beschrijvende nota, statistische berekeningen, oppervlaktes, volumes …)

• Foto’s

Opgelet! Elke gemeente kan nog eigen specifieke stukken extra vragen. Informeer u goed vooraf.

Tip: Gratis online bouw-app Het (ver)bouwen van een huis is een niet te onderschatten karwei. ikbouweenwoning.be staat u bij in het volledige proces en biedt zowel particulieren als professionelen gratis online tools aan om het plannen, beheren en budgetteren een stuk gemakkelijker te maken. Een uitgebreid stappenplan begeleidt u doorheen het volledige bouwproject.

Neem uw tijdOf u nu een nieuwe woning gaat bouwen, dan wel een grondige renovatie van een bestaande woning laat uitvoeren: alles begint met een grondige analyse van uw wensen. Voor de architect is de studie van het bouwproject een cruciale fase. Want goed begonnen …

INHOUD

45

DE (VER)BOUWING

4. UitvoeringsdossierWerd uw project vergund, dan start de architect met de opmaak van het uitvoeringsdossier. Hij maakt uitvoeringsplannen, de nodige bouwkundige details, hij implementeert de diverse aangeleverde studies m.b.t. EPB, veiligheid, stabiliteit, technieken … Met deze informatie wordt de uitvoeringsbeschrijving opgemaakt die eventueel aangevuld wordt met een meetstaat. Deze vormen de leidraad voor de prijsvragen aan de aannemer(s).

Waar vind ik een aannemer?Uw architect is uw rechterhand. Als professional kent hij aannemers én de resultaten van hun werk. Hij kan u zeker begeleiden. Hebt u voor uw verbouwproject geen architect nodig of wilt u graag zelf mensen kiezen, spreek er uw netwerk dan over aan en zoek op: www.vinduwaannemer.be www.ikzoekeenvakman.be

Heb ik een stedenbouwkundige vergunning nodig?

• Vlaams Gewest Algemene regel: voor alle werken moet u een vergunning aanvragen. Bijvoorbeeld bij bouwen, verbouwen, slopen, graven, bomen vellen, afsluitingen plaatsen. Opgelet: sinds 1 januari 2018 geldt in alle Vlaamse gemeenten een omgevingsvergunning, die de stedenbouwkundige vergunning en milieuvergunning vervangt.

Een omgevingsvergunning aanvragen doet u via www.omgevingsloket.be.

• Brussels Hoofdstedelijk Gewest Hier loopt een gelijkaardige regeling als in Vlaanderen. Er zijn vrijstellingen voor ‘werken van geringe omvang’. Afhankelijk van de werken krijgt u vrijstelling van stedenbouwkundige vergunning, advies of van de tussenkomst van een architect. Meer info? Kijk op https://stedenbouw.irisnet.be/ vergunning

• Waals Gewest In Wallonië liggen de zaken ingewikkelder. Zoals voor elk Gewest is hier hét advies: neem contact op met uw gemeente.

Meer info?Kijk op www.ruimtevlaanderen.be/NL/Beleid/Vergunning

Meer info?Kijk op https://stedenbouw.irisnet.be/vergunning

INHOUD

46

HET VOORONTWERP EN ONTWERP

In 6 vragen naareen bouwvergunning

Heb ik een bouwvergunning en een architect nodig?

• Ga ervan uit dat alle werken een bouwvergunning vereisen en dat u dan ook een architect nodig hebt. Alleen voor kleinere werken die geen stabiliteits- of constructieproblemen veroorzaken, moet u geen aanvraag indienen.

• De regels verschillen van gewest tot gewest (en soms zelfs per gemeente). Informeer u dus bij de stedenbouwkundige dienst van de gemeente waar u de werken wilt uitvoeren. (Meer info op p. 44-45)

• Er is overal meldingsplicht.• Het is niet omdat u geen stedenbouwkundige

vergunning nodig hebt, dat u geen regels moet volgen. Ook het plaatsen van een tuinhuis is aan verordeningen onderworpen.

Hoe stel ik mijn dossier samen?

• Hebben uw werken geen tussenkomst van een architect nodig, dan moet u enkel bij de gemeente nagaan wat een dossier met ‘eenvoudige samenstelling’ moet bevatten.

• Hebt u wél een architect, dan kan hij de samenstelling van het dossier verzorgen. Op de vorige pagina’s kon u al lezen welke documenten hij hiervoor zal verzamelen.

Hoe dien ik een dossier in?

• De architect zal het dossier op de geijkte manier in uw naam indienen bij de dienst Stedenbouw van uw gemeente.

• Dient u uw dossier zelf in, dan kunt u het bezorgen op de dienst Stedenbouw. U zult onmiddellijk dossierkosten moeten betalen. Vergeet uw afgiftebewijs niet te vragen.

• U kunt uw dossier ook aangetekend naar het College van Burgemeester en Schepenen sturen. Vergeet dan evenmin dat men u een afgiftebewijs moet bezorgen. De datum op dat bewijs geldt immers als de startdatum van de aanvraagperiode.

• Ligt uw project verspreid over twee gemeenten, dan moet u bij beide stedenbouwkundige diensten een dossier indienen.

• In de meeste gemeenten is het vandaag mogelijk om een stedenbouwkundig dossier digitaal in te dienen.

1

2

3

Zoals u op de vorige pagina’s kon lezen, hebt u een voorontwerp nodig vooraleer u een bouwvergunning kunt aanvragen. Maar hebt u wel een vergunning nodig en zo ja, hoe verloopt de aanvraag dan? We schetsen het traject aan de hand van 7 vragen.

INHOUD

47

DE (VER)BOUWING

Wanneer krijg ik antwoord?

• In theorie stuurt de stedenbouwkundige dienst van uw gemeente u 75 dagen na de datum op het afgiftebewijs haar beslissing. Dankzij de toenemende elektronische aanvraagmogelijkheden gaat het soms wat sneller.

• Is er voor uw project een openbaar onderzoek nodig, dan krijgt u een affiche die u op een goed zichtbare plaats moet uithangen. Daarmee weten omwonenden welke werken er voorzien zijn en kunnen ze er bezwaar tegen maken. In dit geval zal het bericht van stedenbouw 105 dagen op zich laten wachten.

• Ontvangt u geen beslissing binnen de gestelde termijn, dan mag u dit als een stilzwijgende weigering beschouwen.

Wanneer mag ik starten met de werken?

36 dagen na het uithangen van de beslissing kunt u starten met de werken, tenzij er iemand administratief beroep aantekent. Vanaf dan hebt u 2 jaar om uw bouwproject te voltooien. Daarna is de vergunning niet meer geldig. Vergeet de verklaringen op eer niet! Op de eerste verklaring vult u de datum van aanplakking in en bezorgt ze terug aan de dienst stedenbouw. Op het tweede document vult u zowel de begin- als de einddatum van aanplakking in en bezorgt het opnieuw aan de dienst stedenbouw van uw gemeente.

a) Mijn aanvraag is goedgekeurd. Wat nu?

Hebt u per aangetekende zending een goedkeuring ontvangen, dan bent u verplicht om het document‘bekendmaking’ (affiche) uit te hangen:• op de plaats waarop de vergunning

betrekking heeft• goed zichtbaar• zo dicht mogelijk bij de openbare weg• op ooghoogte en met de tekst, leesbaar,

gericht naar de openbare weg• ten laatste 10 dagen na ontvangst

gedurende 30 dagen

b) Mijn aanvraag kreeg een negatief advies. Wat nu?

U kunt beroep aantekenen bij de provincie. Uw beroepschrift moet vergezeld zijn van een bewijs van betaling van de dossierkosten. Elke betrokken partij kan op eigen verzoek gehoord worden door de deputatie. Dat kan schriftelijk of mondeling gebeuren. De deputatie neemt haar beslissing binnen de 75 dagen. De periode gaat in op de dag na deze van de betekening van het beroep. Als er verhoorrecht wordt aangevraagd, dan wordt de beslissingstermijn verlengd tot 105 dagen.

4

6

5 5

INHOUD

UITVOERINGSFASE

Klaar voor de start?

Dit kan een architect nu voor u betekenen• Hulp bij het kiezen van de aannemer(s) en

voorzien van contracten• Controle op volledigheid en correctheid offerte• Advies over de beste prijs-kwaliteitverhouding• Controle van aannemer wat betreft sociale

en fiscale schulden en verzekering tegen beroepsaansprakelijkheid

INHOUD

Sven en Kaat:Is een erkend aannemer betrouwbaarder dan een andere?

49

Bouwunie“Erwordtnogweleensgesprokenvanerkendeofgeregistreerdeaannemers.DeregistratieprocedurewasdoordeBelgischeoverheidinhetleven geroepen om zwartwerk tegen tegaanen(goedkope)buitenlandseconcurrentieafteblokken.Metdatlabelwisteenklanto.a.datzijnaannemerinregelwasmetallefiscaleensocialeverplichtingen.Hetwaseeneerste‘garantie’vanbetrouwbaarheid.Maarderegistratiewerdmedio2012officieelafgeschafto.a.omdatonslandhiervoorwasveroordeelddoorhetEuropeesHofvan Justitie. De parameters waar u nu opkuntafgaanzijndeervaringenvaneenarchitect,mensenuituwnetwerkendedoorBouwunieopgesteldewebsitewww.vinduwaannemer.be.Detipszijnwaardevol,debroniszeerbetrouwbaar,maaruiteraardbiedtdezesitegeengaranties.”

1. Algemene of gesplitste aanneming?Het is tijd om te beslissen of u alle werken aan één partij toevertrouwt (algemene aanneming) dan wel met verschillende bedrijven in zee gaat. Met een algemene aannemer hebt u slechts één contract en één gesprekspartner die verantwoordelijk is voor de totaalprijs én voor de uitvoeringstermijn. Deze algemene aannemer contracteert de onderaannemers en coördineert de werken. Indien er voor uw project geen wettelijke tussenkomst van een architect vereist is, dan zorgt de algemene aannemer of de eerste aannemer waarmee u een overeenkomst sluit voor de veiligheidscoördinator. Het spreekt vanzelf dat deze diensten moeten worden betaald. Wordt er gewerkt met afzonderlijke vaklui, dan is het aan uw architect om een veiligheidscoördinator aan te stellen.

2. Welke overeenkomst sluit ik?De architect beschikt uiteraard over modelcontracten. Bij afwezigheid van een architect, kunt u werken met het contract van de aannemer, maar controleer of alle elementen zoals prijzen en termijnen erin staan. (Tips vindt u op p. 59).Maak een keuze uit of combineer de drie mogelijke prijsvormen:• All-in prijs: daarmee weet u waar u aan toe bent.

Voorwaarde: tijdens het proces mogen er zich geen grote veranderingen meer voordoen.

• Tegen prijslijst: in deze contracten worden enkel eenheidsprijzen vastgelegd. De hoeveelheid die nodig is, wordt nog niet bepaald. Daardoor is bij de aanvang van de overeenkomst de uiteindelijke prijs van de aanneming niet gekend. Dat kan pas op het einde. Na opmeting wordt dan de definitieve aannemingsprijs opgemaakt.

• In regie: dit wil zeggen dat je per uur betaalt. Dat lijkt een beetje op het tekenen van een blanco cheque, maar in sommige gevallen – zoals bij afbraakwerken – is regiewerk noodzakelijk. Voorzie voldoende controle door regelmatig uren op te vragen en werkbonnen af te tekenen. Is er meerwerk, vraag dan aparte meerwerkbonnen om af te tekenen.

Het is zover! Uw project is vergund, het definitieve ontwerp, het lastenboek en de meetstaat liggen op tafel. Tijd om naar aannemers en experts uit te kijken en offertes op te vragen. Een architect kan u nu veel werk uit handen nemen. Heeft uw project geen behoefte aan een architect, dan zal u de antwoorden op volgende vragen zelf moeten vinden.

DE (VER)BOUWING

Tip:Voor een leek is het moeilijk om te weten of de voorgestelde prijs correct is. Een architect weet dat uiteraard wel. Moet u zelf de beslissing nemen, vergelijk dan zeker verschillende offertes en vraag raad in uw netwerk.

INHOUD

50

RUWBOUW

De belangrijkste fase

Met de start van de ruwbouw is de belangrijkste fase in het (ver)bouwproces ingezet. Het gaat hier immers over de structuur, de stevigheid en de afdichting van de constructie. Deze fase is bepalend voor de duur van de werken én voor het budget, want in de ruwbouw kruipt gemiddeld de helft tot 60% van de globale kost. Tips, tricks én vragen rond ruwbouw.

TO DO-lijst van de architect inde uitvoeringsfaseDoet u een beroep op een architect, weet dan dat hij wettelijk verplicht is om de werf geregeld te controleren. Over die bezoeken maakt hij werfverslagen waarin alle belangrijke bevindingen (zoals fouten, vertragingen, extra werken …) terug te vinden zijn. Anderzijds moet de architect u waarschuwen wanneer er bepaalde voorschriften of reglementeringen niet gerespecteerd dreigen te worden.

Dit maakt deel uit van de taken

• Controle op mogelijke uitvoeringsfouten• Controle op gebruikte materialen• Controle op werktijden en -schema’s• Advies rond en coördinatie van de planning van

aannemers• Problemen voorkomen en/of oplossingen

bedenken

Deze werken vallen onder ruwbouw• De fundering en de funderingsplaat• De opbouw- en metselwerken• De voegwerken• De gevelwerken en -afwerking• De dakwerken• Het buitenschrijnwerk

INHOUD

51

DE (VER)BOUWING

Eerst verzekeren, dan bouwenIn het algemeen zijn er op een bouwwerf vier risico’s te onderscheiden:

1. Schade aan de werken2. Schade door de werken aan derden (bijvoorbeeld de buren)3. Problemen aan het gebouw waarvoor de tienjarige

aansprakelijkheid geldt maar die niet hersteld geraken4. Lichamelijke letsels opgelopen door arbeiders, de experts, de

bouwheer en/of zijn onbezoldigde helpers

Helaas dekt geen enkele verzekering alle risico’s op de bouwwerf in één polis. De bouwheer kan het volgende doen om zich veilig te stellen.

Een ABR nemen tegen risico 1 en 2 In tegenstelling tot wat zijn naam laat vermoeden, dekt de verzekering Alle Bouwplaats Risico’s (ABR) voornamelijk verlies, vernieling of beschadiging aan het gebouw in opbouw. De ABR kan worden uitgebreid (bijkomende verzekering) voor schade aan derden. Werkt u met een algemene aannemer en valt u onder de Wet Breyne, dan kunt u het nemen van een ABR overlaten aan de aannemer. Bouwt of renoveert u met verschillende partijen, dan is het raadzaam om als bouwheer de ABR te nemen. Aangezien er bij gesplitste aanneming een oplevering gebeurt telkens een werk voltooid is en het risico dan overgaat op de bouwheer, zal het moeilijk zijn omeen eventuele schuldige aan te wijzen.

Gouden raad:• Bespreek dit onderwerp met uw

architect en/of uw aannemer(s)• Sluit uw verzekering af voor de

start van de werken• Een verzekering is altijd

maatwerk

De verzekering alle bouwplaatsrisico’s van AXA Belgium• beschermt uw bouwwerf tijdens

de constructiefase• dekt o.a. materiële schade,

diefstal en schade aan derden

Meer weten?Surfnaar:www.axa.be/ab/NL/particulieren/verzekeringen/woning/Pages/Bouwplaatsverzekeringen.aspx

De Globale Polis tegen risico’s 1, 2 en 3Kiest u ervoor om ook gedekt te zijn tegen de kosten die problemen aan het gebouw na de oplevering met zich meebrengen en die onder de tienjarige aansprakelijkheid vallen, dan biedt een Globale Polis de combinatie van een ABR met een verzekering tegen die ‘late’ risico’s.

Een ongevallenverzekering tegen risico 4Als de professionals op uw werf aan het werk zijn, worden ze gedekt door hun eigen verzekering. Maar steekt u zelf of uw familie de handen uit de mouwen, dan sluit u beter een ongevallenverzekering af. Want anders bent u niet verzekerd als er een ongeval gebeurt. Er zijn verzekeraars die een aantal van bovenstaande zaken combineren in een bouwverzekering voor de bouwheer.

INHOUD

52

RUWBOUW

Vincent en Ricardo:Onze woning met aanpalende bedrijfsdelen wordt een groot project en we vrezen dat er buren zijn die bezwaar zullen maken. Ook slecht weer kan voor vertraging zorgen. Hoe lang zal het hele proces duren?

De architect:“ Op een gewone bouwaanvraag komt gemiddeldna75dageneenantwoord.Isereenopenbaaronderzoeknodig,danlooptdegemiddeldewachttijdoptot105dagen.Vooraleerdewerkenéchtmogenstarten,zijnweenkelemaandenverder.Hoelangdebouwzalduren,isniettezeggen.Alleshangtafvandeomvangvanderenovatieofhettypevandenieuwbouwwoning.Deondergrond,onverwachtezakenofcomplicatiestijdenshet(ver)bouwproces…zullendeduurbeïnvloeden.Rekenvoordebouwvaneengemiddeldenieuwbouwwoningopeenminimumvan120werkdagen.Datzijn24weken!”

De aannemer:“Bouwbedrijvenzijnnietverplichtomhetwerkomwillevandeweersomstandighedenstilteleggen.Doenzedatwél,danishetomdatdewerkplekgevaarlijkgewordenisofomdatdewerkenonderdeheersendeweersomstandighedennietuittevoerenzijn.Steldateenproductbij+8°Cmoetverwerktwordenenhetisamper+3°C,danishet‘slecht’weervoordiebepaaldejob.Maarookbij+29°Czaldathetgevalzijn.Indebouwnoemenwedatweerverletenhetisaandeaannemeromeroverteoordelenwanneerdatvoorzijnwerkzaamhedenhetgevalis.Uiteraardmageenaannemernietzomaareenweerverletdaginroepenalsexcuus voor vertraging. Maar wanneer hij het bewijs vanslechteweersomstandighedenvoorzijntaakkanleveren,wordtdeuitvoeringstermijnautomatischmethetaantalweerverletdagenverlengd!Dezeredeneringgeldtenkelvooraannemingscontractengesteldinwerkdagen,nietinkalenderdagen.”

INHOUD

53

DE (VER)BOUWING

Ria en Robert:We gaan voor het eerst in zee met een projectontwikkelaar en een aannemer van eenappartementsgebouw. Zo’n collectieve woningbouw is niet niets. Wat gebeurt er als deaannemer failliet zou gaan tijdens de bouw?

De jurist:“HetprojectvanRiaenRobertgenietdebeschermingvandeWetBreyne.Deaannemerheeftimmerseenwaarborgmoetenvoorleggenwaarmeejeeenstukverderkunt.Persoonlijkraadik aan alle bouwheren aan om in het contract met deaannemereenautomatischeontbindingvandeovereenkomst–tenlastevandeaannemer–ingeval van faling op te nemen. Bij een faillissement wordtdeleidingvandezaakovergenomendooreencurator.Maaksamenmetdecuratoréndearchitecteenstaatopvandewerkendietotdanuitgevoerdwerden.Opdiemanierwordenlaterdiscussiesvermedentussendenieuweendeaannemerinfalingoverwiewelkwerkuitvoerde;nietonbelangrijkmetbetrekkingtotdeaansprakelijkheid.”

En hoe zit dat met betalingen?“Wiltuschadevergoedingvragentercompensatievanopgelopenvertraging,danmoetudatineenaangetekendebriefaandecuratormelden.Moetunogbetalingenaandeaannemerdoenvoorwerkendiehijaluitvoerde,danbetaaltudiedirectaandecurator.”

INHOUD

54

De laatste rechte lijn

AFWERKING

Deruwbouwfaseeindigtwanneereennieuwbouwofeengerenoveerdhuiswater-enwinddichtis.Danbegintdeafwerking.Vanafnuzaldewoningechtvormbeginnenkrijgen.Indezefasewordenimmersdevloerengelegd, dekeukenendebadkamersgeïnstalleerdenz. Nogevenenuwdroomwordtwerkelijkheid.

Wat behoort tot de afwerking?

• Elektriciteit• Loodgieterij• Verwarming• Ventilatie• Vloeren• Wanden & plafonds

• Binnenschrijnwerk• Keuken• Badkamer & sanitair• Domotica & beveiliging• Tuin en terras

INHOUD

55

Houd het budget in de gaten!Zoals vaker gezegd, is het zeer moeilijk om zonder voorontwerp kosten te becijferen, maar wat de afwerking betreft, is het gewoon onmogelijk. Alles hangt af van de gewenste graad van afwerking, de technische installaties, de materialen die u kiest … Mag de verwarming met een condensatieketel of geeft u de voorkeur aan een warmtepomp? De tweede optie zal een stuk duurder zijn. U kunt ervoor kiezen om een keuken samen te stellen met gerecupereerde meubels, zelf te maken met palettenhout of voor de laatste ontwerpen van een designmerk te gaan. Het is maar waar uw voorkeur naar uitgaat. Snuisteren in mooie keuken- of sanitairwinkels kan u bovendien op ‘dure’ ideeën brengen. Houd dat budget dus goed onder controle.

Herinnering: btw-verhogingSinds 2016 is er een btw-verhoging voor renovatie. Is het huis dat u wilt renoveren jonger dan 10 jaar, dan moet – sinds 1 januari 2016 – op alle werken 21% btw worden betaald en dit zowel wat de gebruikte materialen als de werkuren betreft. Alleen renovatiewerken aan huizen die 10 jaar of ouder zijn, kunnen voortaan nog gebeuren tegen een btw-tarief van 6%. Houd er tevens rekening mee dat de leeftijd van het huis wordt berekend vanaf het moment waarop de woning voor het eerst in gebruik werd genomen en dus niet wanneer het werd gebouwd. Dit kan worden aangetoond met een bewijs van inschrijving in het bevolkingsregister of de betaling van de rekening voor gas of water.

UitzonderingenEr zijn werken waarop u altijd – ongeacht de leeftijdvan het huis – 21% btw moet betalen.Enkele voorbeelden:• Elektrische keukentoestellen; zelfs als ze

ingebouwd zijn in de meubels (waar je wél slechts 6% btw op betaalt als je woning ouder is dan 10 jaar). Uitzonderingen: op dampkappen en gootstenen geldt wel een btw-tarief van 6%.

• Zwembaden, vijvers en fonteinen, sauna’s• Tennisterreinen, afsluitingen

DE (VER)BOUWING

Trends

Steeds groenerDe bekommernis voor het milieu is een blijvende trend die ook haar weg vindt naar onze interieurs. Dat uit zich om te beginnen in een hang naar natuurlijke stoffen en materialen. In 2020 zal groen alomtegenwoordig zijn, als kleur voor de muren, stoffen en meubels, kussens en kaarsen. Daarnaast komt het natuurlijke groen: we gaan meer en grotere planten in huis halen.Groener worden gaat uiteraard verder dan dat. Willen we milieubewust zijn, dan respecteren we de principes van het ecodesign. Waar komen de basismaterialen vandaan? Hoe zijn onze spullen geproduceerd? En tot welk soort afval verworden ze als we ze niet meer nodig hebben? Hout van gecertifieerde oorsprong is de koning van het ecodesign. Daarnaast verwachten we ook een opmars voor aarde, hennep en kalk.

Voetjes in het waterOnze zomers worden alsmaar warmer. Dat zorgt ervoor dat meer particulieren een zwembad in hun tuin willen. In de eerste 5 maanden van 2019 noteerden zwembadbouwers alvast 14% meer bestellingen. Helemaal in lijn met de tijd, wordt het nieuwe zwembad steeds intelligenter. De cover gaat open en dicht met een druk op de knop. De filter, zuivering, pomp en verwarming zijn grotendeels automatisch. Het nieuwe zwembad is bovendien heel wat zuiniger dan haar energieverslindende voorlopers.

Oud krijgt een nieuw leven of re-use, recycle, reduceVintage is in, niet enkel uit nostalgische liefde voor al wat oud is. Er is ook diezelfde ecologische bekommernis. Door bestaande spullen en meubels te hergebruiken, vermijden we dat er nieuwe zaken moeten geproduceerd worden op basis van nieuwe grondstoffen. Rommelmarkten en tweedehandswinkels, zowel fysieke als online, worden belangrijke leveranciers van meubels voor hedendaagse interieurs.We hergebruiken voorwerpen die helemaal out leken te zijn. Al krijgen ze nu een nieuwe functie. Van vintage gordijnen maken we bijvoorbeeld leuke, nieuwe kussens. Een oude buffetkast krijgt een tweede leven als luiertafel, met een lik verf en nieuwe handvaten.

Wist u dat?De doe-het-zelver betaalt meer btwWanneer een doe-het-zelver materiaal aankoopt, is dat met 21% btw. Zelfs al is het huis ouder dan 10 jaar. Enkel aannemers en professionals uit de bouwwereld kunnen hun materialen factureren met 6% btw, op voorwaarde dat zij die plaatsen.

INHOUD

56

AFWERKING

Sven en Kaat:De oom van Kaat is een handige doe-het-zelver en een ervaringsdeskundige wat renovatie betreft. Hij heeftaangeboden om de betegeling in de badkamer, keuken en wasplaats gratis uit te voeren. Dat scheelt ons een pak geld. Mag dat?

De jurist:“Ditiseeneenvoudigeenvaakgesteldevraagwaaropenkeleenomstandigantwoordkangegevenworden.• Intheoriemogenenkelverwantentotindetweedegraad–inditgevaldeoudersendegrootoudersvanSvenenKaat-gratishulpbieden.Inwerkelijkheidwordtdehulpvanfamilieledentotenmetdevierdegraadgetolereerd.Erzullenbijgevolghoogstwaarschijnlijk geen problemen gemaakt wordenindienKaatsoomkomthelpen.

• Vriendenzijngeenfamilie,zijmogendusnietkomenhelpen. Ook niet gratis.

• Hetmoetoverduidelijkzijndathetwerkvollediggratisgebeurtendatergeenvastewerktijdenopgelegdzijn.SteldatdeoomvanKaatzelfstandigtegelleggeris,danisdesituatienietmeerzohelder.Hijzalverdachtwordenvansluikwerk.”

INHOUD

57

DE (VER)BOUWING

Ria en Robert:Sommige van de materialen vermeld in het basislastenboek, voldoen niet aan onze smaak en normen. Zo willen we liever andere keukenmeubelen en –toestellen en willen we devoorziene stenen tegels in de woonkamer vervangen door parket en in de slaapkamers door tapijt. Naar verluidt zou dit ons – naast de meerprijs voor de gewijzigde materialen – ook een extra ereloon van de architect kunnen kosten. Klopt dit?

De algemeen aannemer:“Eenarchitectdievooreenalgemeenbouwbedrijfofeensleutel-op-de-deuraannemerwerkt,doetdatvaakvooreenforfaitaireprijsomdatergebouwdwordtvolgenseentypeplanentelkensmetdezelfdematerialen.Dearchitectheefthierduswatminderwerkaandanaaneenindividueelbouwproject.Vragentoekomstigeeigenaars–zoalsRiaenRobert–tochafwijkingenvandestandaardprocedure,danheeftdearchitectmeerwerkenmaghijdaarvoorextraereloonaanrekenen.”

INHOUD

ADVIES VAN EEN JURIDISCH EXPERT / Nadia Schepens

5 tips om problemente vermijden

De bouw of renovatie van een huis is een complex gegeven waarbij vele partijen betrokken zijn. Een kleine kink in een kabel kan grote gevolgen hebben voor de hele organisatie. Hoe kunt u problemen vermijden? Juriste Nadia Schepens geeft advies.

Wie is Nadia Schepens?• Juridisch adviseur Bouwunie• Gespecialiseerd in o.a. bouwrecht,

Verzoeningscommissie Bouw, erkenningen, werking algemene en ruwbouwaannemers

INHOUD

59

DE (VER)BOUWINGKies voor vakmensen

Laat in eerste contacten met architect en aannemers ook uw gevoel spreken. Geven uw gesprekspartners een eerlijke indruk, zijn ze zichtbaar (logo’s op wagens, briefpapier, visitekaartjes, website), geven ze referenties … Een handige hulp hierbij is de checklist van Bouwunie. Met deze vragen herkent u een goede aannemer• Is mijn aannemer ok? Heeft hij schulden? Mag/kan hij de

voorgestelde werken uitvoeren? (Kijk bij ‘Zoek een aannemer’ en ‘Is mijn aannemer met alles in orde?’ op p. 72).

• Getuigt hij van kennis en kunde? Is hij mee met nieuwe technieken, regels, werkmethodes?

• Biedt hij voldoende garanties? Biedt hij een juiste prijs/kwaliteitverhouding? Dubieuze aannemers zijn te herkennen aan abnormaal lage prijzen.

• Biedt hij een duidelijk contract? Is hij een lokale aannemer? Een lokale aannemer kan makkelijker langskomen, heeft er baat bij om zijn reputatie hoog te houden en weet wat wel of niet kan in uw buurt.

• Is hij een meewerkend patroon? Dat maakt het makkelijker om te communiceren.

Zorg voor een goede communicatie

Begrijpt u niet goed waarmee de aannemer bezig is? Durf kritisch te zijn, stel vragen. Zo vermijdt u onaangename verrassingen. Voor belangrijke wijzigingen of meerwerken vraagt u een prijsofferte. Zo houdt u zicht op de meerkost. Kies voor een duidelijke prijszetting in de contracten. Kiest u voor werken in regie, laat de aannemer dan regelmatig een overzicht van de gepresteerde uren en verwerkte materialen bezorgen.

Maak goede afspraken ...

Maak duidelijke, doorgesproken contracten met daarin:• De rechten en plichten van zowel de

leverancier als de klant• Prijsafspraken• Bepalingen van de uitvoeringstermijn:

wordt er over kalenderdagen dan wel werkdagen gesproken?

• Afspraken rond de zogenaamde meerwerken. Ook hiervoor moeten prijzen, alsook het verlengen van de uitvoeringstermijn, duidelijk vermeld staan.

Hoe meer elementen u op voorhand schriftelijk vastlegt, hoe minder discussies u achteraf zult hebben.

Wees niet onredelijk

Een strenge winter, hittegolf, aanhoudende regen of zware storm: het zijn grondige redenen voor een aannemer om het werk te onderbreken. Alleen zo kan hij het voor zichzelf en zijn personeel leefbaar en veilig houden. Het is niet zijn schuld indien de uitvoeringstermijn hierdoor overschreden wordt. Dat is het evenmin wanneer u als bouwheer aanpassingen aan de eerder gemaakte afspraken blijft maken.

12

34

Geen proces,maar een verzoening

Als het echt fout loopt, hebt u aan de Verzoeningscommissie Bouw een uitstekend en snel alternatief voor een proces in de rechtbank. U kunt bij deze commissie terecht voor elk technisch geschil bij de bouw of renovatie van een woning.De voorwaarden• U hebt geprobeerd het probleem rechtstreeks met

de aannemer op te lossen.• De partijen zijn akkoord om het geschil aan de

Commissie voor te leggen. Tip: neem dit akkoord van bij aanvang in uw contracten op.

• U hebt het formulier ‘bevoegdheidsbeding’ van de Commissie (Kijk op p. 72) ingevuld en ondertekend.

De behandelingStap 1: de Commissie roept alle partijen op voor een zitting. Op basis van het dossier en de verklaringen van de partijen stelt de Commissie een deskundige-verzoener aan.Stap 2: de deskundige gaat ter plaatse. Hij bekijkt het probleem en tracht de partijen te verzoenen. Slaagt hij daarin, dan wordt er een pv-verzoening opgemaakt. Lukt het niet, dan schrijft de deskundige een bindend technisch verslag waarmee u desgewenst naar de rechtbank kunt stappen.

De kostenEen vast bedrag van 275 euro excl. btw dekt de kosten van het eerste bezoek en van het opstellen van het pv of technisch verslag. Het wordt in gelijke delen betaald door de betrokken partijen.

5

INHOUD

DE OPLEVERIN

G

INHOUD

Het (ver)bouwproces vordert … Sommige vaklui zitten in de eindfase en willen hun opdracht snel afronden met de officiële overdracht aan de bouwheer. Maar wanneer is een werk echt klaar? Werd het wel uitgevoerd volgens de regels van de kunst en naar uw wensen? Is een oplevering voorlopig of definitief? Dit is een cruciaal moment. Werkte u met een architect, dan zal hij samen met u de controle bij oplevering voor zijn rekening nemen. In het andere geval kunt u zich als bouwheer bestlaten bijstaan door een onafhankelijk expert.

Een succesvolle oplevering

INHOUD

62

VOORLOPIGE EN DEFINITIEVE OPLEVERING

Inpakken en ... verhuizen

Muren, een dak, een blinkende keuken die op de chef wacht, een uitnodigende badkamer, een droom van een slaapkamer: u kunt niet wachten om uw intrek te nemen. Maar voor u zich overgeeft aan euforie, eerst nog even de puntjes op de i.

De oplevering is die fase van de bouw waarin een aannemer zijn ‘werk’ aanbiedt en de bouwheer dat ‘werk’ aanvaardt. De oplevering gebeurt volgens de contractuele afspraken. Is er niets in het contract geregeld, dan geldt de betaling als stilzwijgende oplevering. De oplevering voor grote werken gebeurt in praktijk veelal in twee tijden: de voorlopige oplevering en de definitieve, die ten vroegste 1 jaar na de voorlopige oplevering valt. In die ‘waarborgtermijn’ kan de goede staat van de constructie in alle seizoenen geëvalueerd worden en kan de aannemer vastgestelde gebreken herstellen.

Werkt u met een algemeen aannemer, dan gebeurt de voorlopige en de definitieve oplevering telkens voor alle werken samen. Waren er verschillende vaklui op uw werf aan de slag, dan zal elke aannemer bij het voltooien van zijn deel van het werk overgaan tot een voorlopige oplevering.

De voorlopige oplevering: to do1. Stel samen met uw architect een staat van bevinding op.Nu komt het erop aan om fouten en gebreken vast te stellen, om te kijken of het ‘werk’ in overeenstemmingis met de plannen, het bestek en de vereiste kwaliteitsnormen.

2. Wees erbij.Uw architect is uw mandataris niet. De oplevering gebeurt in uw aanwezigheid en het procesverbaal (pv) wordt door u getekend. De architect draagt wél de verantwoordelijkheid voor de inhoud van het pv.

3. Maak een exhaustief pv.Gebreken en fouten kunt u het best melden zodra u ze opmerkt. Zelfs als u dat als bouwheer al mondeling deed, dan nog doet u er goed aan om deze zaken ook in het pv te vermelden. Laat uw architect het pv opstellen, hij is hiervoor het best geplaatst. Hoe klein de fout ook: alles wat niet voldoet aan de contractuele afspraken of de regels der kunst, moet erin staan.

4. Hou rekening met de gevolgen van de voorlopige oplevering.• Het risico rond het ‘bouwwerk’

gaat over op de bouwheer.• De zichtbare gebreken worden

gedekt.• Indien er borgsommen

geblokkeerd werden, worden die nu voor de helft vrij gegeven.

• U kunt als bouwheer de aannemingsovereenkomst niet meer nietig laten verklaren.

5. Laat van u horen.• Neemt u uw intrek in uw nieuwe

woonst zonder voorlopige oplevering, dan ontstaat er een vermoeden van stilzwijgende voorlopige oplevering. Dat vermoeden geldt zolang er geen tegenbewijs is. Met andere woorden: u aanvaardt alle gebreken en fouten zonder vraag tot herstelling.

• Geef gevolg aan de schriftelijke uitnodiging van de verkoper of aannemer om tot oplevering over te gaan. Doet u dat niet, dan kan er een aanmaning via een deurwaarder komen. Daarin is een datum opgenomen voor oplevering. Verschijnt u dan nog niet, dan kan de aannemer naar de rechtbank stappen.

INHOUD

63

DE OPLEVERING

Definitieve opleveringHad u bij de voorlopige oplevering gebreken vastgesteld,dan zouden die nu door de aannemeropgelost moeten zijn, zodat u – als bouwheer –het ‘werk’ volledig kunt aanvaarden. Hierna ...• stopt de waarborgtermijn.• start de tienjarige aansprakelijkheid (maar in de meeste

overeenkomsten wordt de start al vastgelegd bij de voorlopige oplevering).

• begint de korte termijn (2 jaar garantie) voor lichte verborgen gebreken te lopen.

• krijgt de aannemer de tweede helft van de gestorte borgsom terug.

Beter beschermd tegen bouwfoutenDe wet tienjarige aansprakelijkheid bepaalt dat aannemers, onderaannemers, architecten, raadgevende ingenieurs, ontwerpers en bouwpromotoren 10 jaar lang instaan voor de gebreken aan het bouwwerk die de stabiliteit daarvan of één van de hoofdbestanddelen in het gedrang brengen. De aansprakelijkheid van de architect blijft beperkt tot conceptiefouten of fouten in de controle van het werk. De aannemer kan aansprakelijk gesteld worden voor de uitvoering van het werk. De bouwpromotor die het project van concept tot oplevering begeleidt, kan voor elke stap in het proces verantwoordelijk gesteld worden.Sinds 1 juli 2019 bestaat er daarnaast een nieuwe wet. Deze zorgt ervoor dat alle intellectuele beroepen in de bouwsector verplicht hun burgerlijke aansprakelijkheid voor beroepsfouten moeten verzekeren. Bovendien geldt deze verplichting ook wanneer er geen verplicht beroep wordt gedaan op een architect. Bouwheren genieten sinds 1 juli 2019 dus van een veel ruimere bescherming voor eventuele bouwfouten, die niet alleen schade aan de soliditeit, stabiliteit en waterdichtheid van de gesloten ruwbouw toebrengen.

Vergeet het kadaster en de btw niet

Hebt u een huis gebouwd, dan moet u dat binnen de 30 dagen na ingebruikname van de woning aan het kadaster melden. Hebt u een huis gerenoveerd, dan meldt u dat binnen de 30 dagen na voltooiing van de werken. Het kadaster zal vervolgens een bezoek brengen om het k.i. van de nieuwbouw te bepalen of dat van de gerenoveerde woning te herzien. Het (nieuwe) bedrag wordt gemeld per aangetekende brief.

Daarna moet u binnen de 3 maanden aangifte doen bij het btw-kantoor. Het werd van de ‘werken’ op de hoogte gebracht door de stad of de gemeente die uw stedenbouwkundige vergunning uitreikte. Normaal gezien ontving u toen ook al de speciale btw-aangifte 106/3. De btw-administratie gaat ervan uit dat u de werken door professionele, en dus btw-plichtige, aannemers hebt laten uitvoeren. Omdat u misschien zelf aan de slag ging of (gratis) hulp kreeg van familieleden, dient de aangifte om het onderscheid duidelijk te maken.

Daarom moet uw aangifte de volgende bijlagen bevatten:• het bouwplan• de bestekken• bewijs van ‘eigen werk’• originele facturen

Meer weten?Kijk op http://financien.belgium.be/nl/particulieren/woning of www.kadaster.be

INHOUD

64

VOORLOPIGE EN DEFINITIEVE OPLEVERING

INHOUD

65

Sven en Kaat:Stel dat we gebreken of fouten vaststellen, hebben we dan de garantie dat de aannemer die ook daadwerkelijk zal oplossen?

De jurist:“VoorbouwwerkendieonderdeWetBreynevallen,isereenverplichteafwerkingsgarantie.Inalleanderegevallendoetuergoedaanom–vanbijhetbegin–eenafwerkingsgarantieindeaannemingscontracten op te nemen.

Kijkdusgoednaoverwelkegarantiesubeschikt,hoelangdiegelden,welketoepassingsgebiedeneneventueleuitsluitingenerzijn.Voorbeeld:eengebrekdatontstaanisnaaraanleidingvanslechtonderhouddoordebouwheerzalnietmeerondergarantievallen.”

DE OPLEVERING

Vincent en Ricardo:Om het budget te temperen, zouden we de bedrijfsdelen van onze nieuwbouw willen laten afwerken door vaklui, terwijl Ricardo dat voor onze privé-woonst kan verzorgen. Kan dit?

De aannemer:“Hetismogelijkomovereentekomendateenwoning‘water-enwinddicht’of‘casco’opgeleverdwordt.Dathoudtinprincipeindatwindnochregen in het gebouw binnen kunnen. Volgendezakenmoetenduszekergebeurdzijn:• funderings-,ruwbouw-en

gevelwerken• montage & afwerking (afkitten) van

het buitenschrijnwerk• dakconstructieen–bedekkingDezesituatiegeeftvaakaanleidingtotdiscussies.Jekuntditvermijdendoorbijdeopmaakvanhetcontractvooreen‘casco’-opleveringeenzeergedetailleerdelijstvangegarandeerdeafwerkingtevoorzien.VergeetnietdatalleenjullieaansprakelijkenverantwoordelijkzijnvoorallewerkendiedoorRicardouitgevoerdzullenworden.”

Ria en Robert:Ons appartement zal niet klaar zijn op het moment van voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen. Sommige gemeenschappelijke delen zullen evenmin klaar zijn op de voorziene datum van oplevering. Enkele voltooide delen liggen er zo vuil bij dat we het resultaat onmogelijk kunnen controleren. Mogen we een oplevering weigeren?

De jurist:1. Bij appartementsgebouwen is het verbodenomopleveringvandeprivatievedelenvóórdievandegemeenschappelijketedoen.

2.Deaannemerheefthetrechtomdeopleveringvanzijnwerkentevragen.Weigertdebouwheer,danmagdeaannemernaarderechterstappen.

3.Weigertutochdeopleveringvanbepaaldedelen,danmoetdatbijdeopleveringinhetpvopgenomenwordendoordebouwheer.Doedatin samenspraak met een architect. Hijwerktinalleonafhankelijkheidenkanubijdeopleveringmetraadendaadbijstaan.

INHOUD

VERZEKERD WO

NEN

INHOUD

Het is zover! Uw droom is werkelijkheid geworden. Hier en daar valt u nog over een verhuisdoos, maar de housewarmingparty is aangekondigd en u wilt nu het liefst zoveel mogelijk tijd in uw nieuwe woonst doorbrengen – en blijven doorbrengen. Maar wat gebeurt er als u uw baan verliest of als het leven even tegenzit? Welke verzekeringen zijn verplicht en welke zijn aangeraden om uw investering én uw gezin te beschermen? Laat u adviseren. Zo kunt u gerust op uw twee oren slapen.

Verzekerd wonen

INHOUD

VERZEKERD WONEN

Wonen meteen gerust gemoed

Zorgeloos genieten van uw droomhuis? Dat doet u o.m. door de investering van uw leven in te dekken tegen risico’s. Ontdek drie toppers van verzekeringen.

INHOUD

69

VERZEKERD WONEN

Schuldsaldoverzekering

Wat? Een vorm van overlijdensverzekering.Waarom?• Omdat de hypotheekverstrekker zo de

garantie heeft dat hij het geleende kapitaal onmiddellijk terugbetaald krijgt door de verzekeraar mocht u (als kredietnemer) voor het einde van de hypotheek overlijden.

• Om uw partner/erfgenamen geheel of gedeeltelijk van verdere betaling van de hypotheek te verlossen indien u overlijdt voor het beëindigen van de lening.

• Koopt u met twee een huis, dan kunt u zelf bepalen welk deel van de waarde van uw huis u elk wil verzekeren. Dat kan elk 100% zijn. Wanneer één van u twee dan overlijdt, vallen de afbetalingen voor de andere partner volledig weg. Een hele geruststelling wanneer u verder moet met slechts één loon. De kosten van het huishouden, de kinderen … blijven immers lopen. Vooral als u nog relatief jong bent, is het aan te raden om de premie voor deze dubbele dekking te vergelijken met die voor een lagere dekkingsgraad. De prijs voor die absolute zekerheid zou best wel eens kunnen meevallen.

• Stel dat één van de partners deeltijds werkt, dan kan het interessant zijn om het verzekerde percentage aan te passen aan het loon van de partners. Bijvoorbeeld een 70/30 verdeling. Wanneer de partner met het grootste inkomen overlijdt, dan betaalt de verzekeringsmaatschappij 70% van het kapitaalsaldo terug aan de bank. De andere partner zal ‘zijn’ 30% van het kapitaalsaldo verder afbetalen.

1 Hoeveel kost dat?De premie hangt o.m. af van het verzekerde kapitaal, van de rentevoet van uw krediet, de looptijd, uw leeftijd, eventuele risico’s op overlijden (of u rookt of niet, gezondheidsproblemen hebt…) enz. Maar de premies kunnen ook belastingvoordeel opleveren.

Hoe betaal ik de premies?1. Bij aanvang van de lening een

eenmalige premie die de hele looptijd dekt.

2. Jaarlijkse, constante premies gedurende 2/3 van de looptijd van de verzekering. Bijvoorbeeld 13 jaar voor een lening over 20 jaar. Voor de resterende looptijd worden de al betaalde bedragen gebruikt als reserve.

3. Jaarlijks variërende premies voor de hele duur van het contract. Het voordeel van deze formule is dat u de premies kunt spreiden over de hele looptijd. Keerzijde van de medaille is dat het meer kost dan de vorige opties. Maar mocht u overlijden, dan vallen de premies voor de resterende jaren wel weg.

Wilt u meer weten over een schuldsaldoverzekering? Surfnaar:www.axa.be/ab/NL/particulieren/verzekeringen/overlijden/Pages/schuldsaldoverzekering.aspx

INHOUD

70

WONEN MET EEN GERUST GEMOED

VerzekeringGewaarborgd Wonen

Wat? De Vlaamse overheid biedt eigenaars een gratis, 10 jaar geldende verzekering tegen inkomensverlies aan. U betaalt dus geen premies.

Waarom? Om u te beschermen tegen problemen met de afbetaling van uw lening als u door werkloosheid of arbeidsongeschiktheid inkomensverlies lijdt. De Vlaamse overheid helpt u – na een wachttijd van 3 maanden – uw hypotheek te betalen voor een maximumbedrag van 600 euro per rmaand. Bent u arbeidsongeschikt, dan zal de overheid gedurende maximaal 3 jaar (36 maanden) bijspringen. Ingeval van onvrijwillige werkloosheid gebeurt dat voor 18 opeenvolgende maanden.

Echt gratis?Ja, mits u voldoet aan de volgende voorwaarden:• Uw woning ligt in het Vlaams Gewest en het is

uw enige woning.• De geschatte waarde van uw woning is niet

hoger dan 320.000 euro (368.000 euro in de Vlabinvestgemeenten).

• U hebt minstens 50.000 euro geleend om een woning te bouwen of te kopen of 25.000 euro voor renovatiewerken.

• U hebt voor dezelfde woning niet eerder een verzekering gewaarborgd wonen gehad.

• U hebt uw aanvraag voor de verzekering ten laatste een jaar na de eerste kapitaalopname van uw lening ingediend.

• Op het tijdstip van de aanvraag was u volledig arbeidsgeschikt en oefende u, sinds 12 ononderbroken maanden, een beroepsactiviteit uit (uitzondering: ziekteverlof van beperkte duur en/of wettelijk zwangerschapsverlof).

2

3

Wilt u meer weten over een woonverzekering? BijAXABelgiumsteltudewoonverzekeringsamendieechtbij u past. Wilt u een prijsberekening maken of online een woonverzekering afsluiten?Surfnaar:www.axa.beVerzekeringen/Woning

Hoe aanvragen?Kijkop:www.wonenvlaanderen.be

Woonverzekering

Wat? De woonverzekering wordt ook wel brandverzekering genoemd. Ze beschermt uw huis tegen schade.

Waarom? Omdat een huis wel wat te verduren kan krijgen. Zo dekt de woonverzekering naast brand ook schade door ontploffing, storm (windsnelheid > 80km/u), hagel, blikseminslag, natuurrampen, water, glasbreuk en botsing (bijvoorbeeld als een voertuig in uw gevel rijdt of als een boom op het huis valt). In vele gevallen wordt u ook vergoed voor extra’s zoals het huren van een tijdelijke verblijfplaats of het inhuren van experts. Optioneel kunt u zich ook verzekeren tegen diefstal.

Hoeveel kost dat?De hoogte van de premie is afhankelijk van de waarde van het gebouw en de gekozen dekkingen. De meeste verzekeraars hebben modules en evaluatiesystemen die u toelaten om een snelle onlineberekening te maken voor uw specifieke situatie. Alle woonverzekeringen hebben een franchise (bedrag dat niet wordt uitgekeerd). In de meeste gevallen bedraagt die ongeveer 250 euro.

Wat als mijn huis helemaal verwoest is?Als u uw huis moet heropbouwen, zal de kost daarvan hoger liggen dan toen u het kocht of bouwde. Uw verzekeraar zal u zo vergoeden dat u uw woning opnieuw kan bouwen tot dezelfde staat als die waarin het zich bevond voor deschade. Dankzij de ABEX-index hebben verzekeraars analyses van de kostprijs voor de bouw van gebouwen en privéwoningen. Door toepassing van die index evolueert het verzekerde kapitaal en varieert de premie op de jaarlijkse vervaldag naargelang van de ontwikkeling van de prijzen. Meld dus elke verandering/verbetering aan uw huis. Zoniet, dan dreigt u onderverzekerd te zijn en een onaangepast bedrag te krijgen voor de heropbouw.

Wist u dat rookmelders in elke woning verplicht zijn vanaf 1 januari 2020? Op elke verdieping moet er zo eentje geïnstalleerd zijn. Wanneer hier geen gevolg aan wordt gegeven, zal de gemeente ook geen conformiteitsattest uitreiken, wanneer u hier als verhuurder om vraagt. Dit zal ook leiden tot extra strafpunten wanneer een technisch verslag wordt opgemaakt. Bovendien riskeert de verhuurder sancties.

INHOUD

71

VERZEKERD WONEN

En verder…Het loont de moeite om even stil te staan bij dezebijkomende verzekeringen:• Ongevallenverzekering• Gewaarborgd Inkomen/ Arbeidsongeschiktheid• Bouwverzekering – interessant als je veel zelf doet of

onbezoldigde helpers hebt• Alle Bouwplaats Risico’s (ABR) – alleen indien uw

architect of aannemer deze verzekering niet zou hebben

INHOUD

Met deze gids wil AXA Bank u op weg helpen naar het (ver)bouwproject van uw dromen. Hij is beknopt omdat er voor elke situatie andere vragen en antwoorden zijn. Ontdekte u interessante pistes, dan vindt u op de volgende sites ongetwijfeld meer informatie.

Alles over het notariaat• www.notaris.be

Hoe bereken ik de aankoopkosten?• www.notaris.be/rekenmodules/aankoop

Orde van Architecten• www.ordevanarchitecten.be

Zoek een architect• www.zoekeenarchitect.be• www.architect.be

Een kijk op renovatie• www.renovatieadvies.be

Zoek een interieurarchitect• www.ainb.be

Zoek een aannemer• www.vinduwaannemer.be• economie.fgov.be/nl/themas/

consumentenbescherming/bouwen/hoe-een-aannemer-zoeken

• www.ikzoekeenvakman.be

Is mijn aannemer met alles in orde?• www.vinduwaannemer.be• economie.fgov.be/nl/ondernemingen/KBO• www.socialsecurity.be

Actualiteit, tips, weetjes over bouwen voor de kandidaat-(ver)bouwer• www.bouwinfo.be• www.livios.be

Verzoeningscommissie bouw• www.bouwverzoening.be

Hoe vraag ik een vergunning aan?• www.omgevingsloketvlaanderen.be

BouwunieVerenigt de zelfstandigen en kmo’s uit de diverse deelsectoren van de bouw en komt op voor hun belangen. Voor het grote publiek isBouwunie er via: www.vinduwaannemer.be

Alles over ventilatie• www.ikventileerverstandig.be

Vind een epb-verslaggever• www.meeroverepb.be

Is mijn renovatie EPB-plichtig?• www.energiesparen.be/bouwen-en-verbouwen/

EPB-pedia/epb-plichtig-toepassing-en-eisen

Zoek een veiligheidscoördinator• www.vccs.be/nl/content/zoek-een-

co%C3%B6rdinator-0

Alles over energiezuinig en duurzaam wonen• www.energiesparen.be• www.iedereenben.be• www.mijnbenovatie.be

Ruimtelijke Ordening Vlaanderen• www.ruimtelijkeordening.be

Lijst Vlabinvest-gemeenten• www.vlaamsbrabant.be/vlabinvest/index.jsp

Gewaarborgd wonen• www.wonenvlaanderen.be/premies/hoe-de-gratis-

verzekering-gewaarborgd-wonen-aanvragen

Nuttige adressen

72

NUTTIGE ADRESSSEN

INHOUD

73

NOTITIES

___________________________________________________________________________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________________________________________________________________________

Prima compromis !Een compromis of voorlopige koopakte is een verkoopovereenkomst die enkel de definitieve akte voorafgaat. Een belangrijk document dat zeker deze informatie moet bevatten: • de identiteit en handtekening van koper en

verkoper • de gedetailleerde beschrijving van het vastgoed in

kwestie• de vermelding van eventuele erfdienstbaarheden

• de vermelding dat de verkoop vrij is van lasten en inschrijvingen

• het tijdstip van ingebruikname van het aangekochte pand

• het al betaalde voorschot • het tijdstip van verlijden van de akte • de opschortende voorwaarde voor het verkrijgen

van een krediet • bij afwezigheid van het bodemattest: een clausule

opschortende voorwaarde

Kopen of verkopen?

INHOUD

74

___________________________________________________________________________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTITIES

Prima voorbereiding !Hebt u uw droomhuis gekozen en gaat u nu op zoek naar een voordelige lening ? Dan is het zeker een pluspunt als u deze documenten en info op zak hebt wanneer u langsgaat bij uw bank voor een informatief gesprek over een hypothecair krediet: • een kopie van uw identiteitskaart en die

van uw partner als u samen een lening wilt afsluiten

• eventueel een kopie van uw huwelijks-contract of samenlevingsovereenkomst

• een recente loonfiche• eventueel een rekeningafschrift van uw

spaarrekening(en)• een overzicht van uw lopende leningen• een kopie van het ondertekende compromis• kopieën van offertes, facturen,

bouwovereenkomsten

Kredietaanvraag?

INHOUD

www.axabank.beAXA Bank Belgium nv, Troonplein 1, 1000 Brussel • TEL 02 678 61 11 • FAX 02 678 82 11 • e-mail contact@axa.be • www.axabank.be BIC: AXABBE22 • IBAN BE67 7000 9909 9587 • KBO nr.: BTW BE 0404 476 835 RPR Brussel • FSMA 036705 A

Ondernemen begint bij

mijn bank

EEN PERSOONLIJKE AANPAK VOOR AL UW PROFESSIONELE BANKZAKEN.Met steeds het juiste advies op maat van uw bedrijf.

Bouwgids pagina professionelen.indd 1 18/12/17 09:41

INHOUD

www.axabank.be/meerruimteHet woonkrediet is een hypothecair krediet met een onroerende bestemming.Kredietgever: AXA Bank Belgium nv, Troonplein 1, 1000 Brussel • TEL 02 678 61 11 • FAX 02 678 82 11 • e-mail contact@axa.be www.axabank.be • BIC: AXABBE22 • IBAN BE67 7000 9909 9587 • KBO nr.: BTW BE 0404 476 835 RPR Brussel • FSMA 036705 A

Een woonlening met ruimte om

goed te levenV.

U.: W

im P

auw

els -

719

2018

-012

0

INHOUD