Doorstroming op de Woningmarkt

Ilona Drenth & Nicky Moesman

22 november 2012

Agenda

1. Inleiding

2. Huidige situatie op de gemeentelijke woningmarkt

3. Ontwikkelingen

4. Gevolgen voor de woningmarkt

5. Doorstroming als oplossing

6. Best practices

7. Discussie

1.

Inle

idin

g Probleemstelling“Wat veroorzaakt de stagnatie op de

woningmarkt in de gemeente Utrechtse Heuvelrug”

“Hoe kan de doorstroming bevorderd worden”

Vra

gen v

oora

f Vraag 1:

85% van de 55+ers wil niet binnen 2 jaar verhuizen.

Wie van u zou wel op korte termijn willen verhuizen?

Vraag 2:

Bij WBV Amerongen staan 285 55+ers ingeschreven

voor een sociale huurwoning.

Wie van u staat ingeschreven bij een corporatie en heeft u al eens gereageerd op een aangeboden woning?

Vraag 3:

Van de genoemde 285 ingeschreven 55+ers hebben er 211 een huishoudinkomen lager dan € 34.085.

Wie van u heeft een inkomen lager dan € 34.085? En lager dan € 43.000?

Vraag 4:

Voor de huishoudens die wel willen verhuizen, is de woning de belangrijkste reden.

Wanneer zou u willen verhuizen, of als u wilt verhuizen, wat is dan de belangrijkste reden?

Vraag 5:

Wordt voor u verhuizen aantrekkelijker ten gevolge van:– Financiële tegemoetkoming, – Hulp bij de fysieke verhuizing– Ondersteuning bij praktische zaken– Een verhuiscoach

Vra

gen v

oora

f ?

2.

Huid

ige s

ituati

eop

de g

em

een

telij

ke

wonin

gm

ark

t• Europese regelgeving sociale woningbouw

– Toewijzing op basis van inkomen (€ 34.085)– De midden inkomens vallen tussen wal en schip

• Crisis op de woningmarkt, ook in de gemeente Utrechtse Heuvelrug– Dalende huizenprijzen– Uitblijvende verkopen – Slechte doorstroming

• De gemeentelijke woonvisie, “Wonen in een vitale gemeente 2008”, kent 3 belangrijke pijlers: – Dynamiek en groei, met respect voor het landschap– Een gemengde bevolking– Een passend voorzieningenniveau, goede

leefomgeving

2.

Huid

ige s

ituati

eD

e w

on

ing

zoeke

nd

e• Woningzoekenden regio Utrecht

– 212.000 mensen in de regio Utrecht staan op de wachtlijst voor een huurwoning

– 17.500 van de woningzoekende heeft het afgelopen jaar gereageerd op een geadverteerde woning

– De gemiddelde wachttijd bedraagt 8,2 jaar

• Woningzoekenden Utrechtse Heuvelrug– In Doorn, Driebergen en Leersum is het aantal

zoekenden circa 5.100, waarvan 1.450 actief– Het merendeel van deze woningzoekenden is

jonger dan 30 jaar en starter op de woningmarkt

– Bij WBV Amerongen staan momenteel 596 woningzoekenden ingeschreven

– 48% van deze woningzoekenden is boven de 55, driekwart hiervan heeft een inkomen onder de € 34.085

3.

Ontw

ikke

lingen

Dem

og

rafie

Bevolking: Utrechtse heuvelrug

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

2012 2015 2020 2025 2030 2035 2040

0-1515-3030-4545-6060-7575+

Bevolking: Utrechtse heuvelrug <> Nederland: Index 2012 = 100

0

50

100

150

200

250

0-15 15-30 30-45 45-60 60-75 75+ NL 0-15 NL 15-30 NL 30-45 NL 45-60 NL 60-75 NL 75+

2012 2020 2030 2040

Huishoudens

20000

20500

21000

21500

22000

22500

2012 2015 2020 2025 2030 2035 2040

|Tot 2030 toenemend aantal huishoudens

|Aantal 75+ers wordt steeds groter

Er komen steeds meer starters op de woningmarkt

3.

Ontw

ikke

lingen

Eco

nom

ie

Banken

Hypotheek

BeursHuizen

3.

Ontw

ikke

lingen

Het

reg

eera

kko

ord

• Kerntaak van de corporatie– Verhuren sociale woningen en maatschappelijk vastgoed– Bouwen van nieuwe woningen– Beheren van de woningvoorraad

• Aansturing van de corporatie– Van het Rijk naar de Gemeente

• Tegengaan van imperfectie op de woningmarkt

– Hypotheekrente aftrek– Startersleningen– Scheefwonen en doorstroming– Huursombenadering

3.

Ontw

ikke

lingen

Het

reg

eera

kko

ord

Scheefwonen en doorstroming, de maatregelen

Het scheiden van wonen en zorg, langer thuiswonen

Cliënten met een lichtere zorgvraag die voorheen in een intramurale setting zorg zouden ontvangen, krijgen voortaan de zorg in de eigen omgeving (scheiden wonen en zorg). Concreet wordt met deze maatregel bewerkstelligd dat (onder andere) ouderen langer zelfstandig moeten blijven wonen. Onvermijdelijk zal dit leiden tot meer vraag naar woningaanpassing, die de gemeente vanuit de WMO vergoedt .

Inkomen Huurverhoging Maximaal tot € 34.085 1,50%+ inflatie 4,5% van de WOZ waardetussen € 34.085 en € 43.000 2,50%+ inflatie 4,5% van de WOZ waardeboven € 43.000 6,50%+ inflatie geen maximum

3.

Ontw

ikke

lingen

Het

reg

eera

kko

ord

Huur

Jaren

Voorbeeld huurprijsontwikkeling- Huidige huur € 400 per maand- WOZ waarde van de woning € 160.000- Inflatie 2,5% per jaar

4.

Gevolg

en v

oor

de

wonin

gm

ark

t• Substantiële huurverhogingen

– Met name de sociale huurder met inkomen > € 43.000

• Verder dalende prijzen koopwoningen– Rabobank: - 6% in 2012 en -7% in 2013– Steeds meer woningen te koop

• Minder mogelijkheden voor starters om een woning te kopen

– Nieuwe hypotheekregels van de regering• Hypotheekrenteaftrek• Niet meer aflossingsvrij

– Strengere eisen hypotheekverstrekker• Maximaal 4,5 keer het jaar inkomen (momenteel gemiddeld 4,2

keer)

4.

Gevolg

en v

oor

de

wonin

gm

ark

t• Corporaties moeten € 2,1 mrd per jaar afdragen aan

het rijk– Financieel toezichthouder (CFV): 41 corporaties failliet– Corporaties leggen nieuwbouwplannen stil

• Geen nieuwbouw meer door ontwikkelaars en corporaties

– TNO: Herstel van de bouwsector voorlopig niet is zicht

• Risico op minder (duurzame) investeringen in bestaand vastgoed

– Corporaties moeten bezuinigen om het hoofd boven water te houden

• Meer woningaanpassingen en thuiszorg die doorstroming belemmeren

– Het rijk voert tegenstrijdig beleid

4.

Gevolg

en v

oor

de

Wonin

gm

ark

tWie worden getroffen door deze

maatregelen

– Zittende (55+) huurders met een inkomen € 34.085-€ 43.000

• Huur verhoging van 2,5% + inflatie• Geen kans op een andere huurwoning door Europese

regelgeving• Geen kans op een hypotheek door leeftijd en inkomen

– Zittende (55+) huurders met een inkomen >€ 43.000

• Huur verhoging van 6,5% + inflatie, totdat de woning wordt verlaten

• Geen kans op een andere huurwoning door Europese regelgeving

• Geen kans op een hypotheek door leeftijd

– Starters en woningzoekenden• Geen betaalbare woningen beschikbaar (koop en huur)

– Woningeigenaren• Dalende huizenprijzen• Veel eigenaren met hypotheek > marktwaarde woning

5.

Doors

trom

ing a

ls

Oplo

ssin

g

Doorstroming van 55+ers zorgt voor een positief effect op de woningmarkt- De doorstroming van senioren brengt de langste verhuisketen op

gang

Doorstroming

1 doorstromer brengt 3-5 verhuisbewegingen met zich mee waardoor uiteindelijk de starter in aanmerking komt voor een woningen

DoorstromingSenioren in veel gevallen aangewezen op vrije sector huurwoningen

Bron funda: d.d. 21-11-'12 Vrije sector Appartementen beschikbaar

Plaats Huur KoopAmerongen 4 9Doorn 14 67*Driebergen 6 60Leersum 2 21Maarn 0 14**Maarsbergen 0 0Overberg 0 0

Totaal 26 90

* 42 in Boswijk** 8 in trompstaete

5.

Doors

trom

ing a

ls

Oplo

ssin

g

Om doorstroming op gang te brengen moet aan een aantal voorwaarden worden voldaan

- Geschikte woningen voor de 55+er, ongeacht inkomen en huidige woning

- Samenwerking tussen het rijk, ontwikkelaars, beleggers en corporaties

- Senioren woningen op een geschikte plaats

- Verhuizen om langer zelfstandig te kunnen blijven wonen in plaats van woningaanpassing- Beleid voor Wonen, Welzijn en Zorg op elkaar afstemmen

- Directe en indirecte ondersteuning bij het verhuisproces- Financiële tegemoetkoming- Doorstroomprojecten

5.

Doors

trom

ing a

ls

Oplo

ssin

g

6.

Best

pra

tice

sNieuwbouw

projectDoorstroom

projectAllemanswaard

- Huurkorting- Huurgewenning- Persoonlijke begeleiding- Verhuisservice

- 39 verhuisketens- 113 verhuizingen

Kleurrijk Wonen

Resultaten 2011/2012

Zelfstandig wonen in het hart van Amerongen met alle voorzieningen in het gebouw.

7. Discussie

Wilt u verhuizen?

Ja Nee

Waar naar toe?

Woning Locati

e

Prijs Wat als u vanwege de gezondheid moet

verhuizen?

Waarom niet?Wanneer wel?

De b

ela

ngri

jkst

e v

rag

en

(bron rijksoverheid.nl)

Onderzoeksresultaten