2013

Ing. Heine J.W. van Nieuwenhuijze MRE

Investeren in duurzaam

vastgoed

“doen of duur”

Algemene en onomstreden opvattingen

Optimaal gebruik van grondstoffen en hulpbronnen; Sluiten van kringlopen (C2C), Goed benutten van grondstoffen,

Gebruik materialen die omgeving en atmosfeer minimaal belasten;

CO2 uitstoot, Duurzame energie (zon, wind, water)

Respect voor bestaande ecosystemen; Ecologische footprint, Bewustwording (sociale duurzaamheid, MVO)

Praktische noodzaak

Trend: mentaliteitsverandering mensen en organisaties Noodzaak:

Bescherming marktpositie Aantrekken / behouden huurders Verantwoordelijkheid op lange termijn

Voordeel: Onderscheidend aanbod Waardeontwikkeling en hogere restwaarde

Feiten: 5 ton CO2/jaar per werkplek Kantoren 30-40% van totale CO2 uitstoot Uitdaging bij bestaande voorraad

Acquisitie

Locatie keuze

Ontwerp

Realisatie

Verhuren

Aanpassen

Beheren

Afstoten

Herbestemmen

De vastgoed keten

Acquisitie

Locatie keuze

Ontwerp

Realisatie

Verhuren

Aanpassen

Beheren

Afstoten

Herbestemmen

De vastgoed keten en duurzame vragen

Koop ik iets duurzaams?

Duurzame locatie?

Duurzaam ontwerp?

Is herbestemming duurzaam?

Ben ik zelf duurzaam?

Wat gebeurt erna?

Hoe verduurzaam ik de portefeuille?

Duurzaam beheer en onderhoud?

Wat wil de huurder?

Definitie

Duurzame huisvesting is het evenwicht tussen; voor het gebruik best passende invulling (people). ecologisch maximaal haalbare (planet), economische waarde (profit),

Techniek

Gebruik

Beleving

Economische waarde

Balans tussen waarden

• Energie• Water• Materiaal• Onderhoud en gebruik

Gebruik

Techniek

Beleving

• Aansluiten op (werk)processen• Toekomstbestendig (o.a. flexibiliteit)• Gezondheid en veiligheid• Bewustwording huurders en stimuleren duurzaam gedrag

• Zichtbare oplossingen: PR• Welzijn• Identiteit

Techniek

Gebruik

Beleving

Waarden

Een duurzame gebruikswaarde betekent dat de huisvesting optimaal aansluit op de primaire en ondersteunende processen van stakeholders en duurzame bedrijfsvoering ondersteunt, nu en in de toekomst van huurders en eigenaren

Samen in een beslismodel voor heldere besluitvorming tussen partijen

+

+

=

Een duurzame belevingswaarde betekent dat het gebouwen en de locatie worden ervaren als duurzaam voor alle stakeholders. Het gebouw en locatieontwerp, de inrichting en de installaties dienen dit te ondersteunen.

Duurzame technische waarde gaat om het efficiënt en effectief omgaan met water, materialen en energie, zonder dat dit ten koste gaat van de kwaliteit van de huisvesting.

Tijd

Effectieve strategie

Efficiëntie oplossing

Effectief• Maximale opbrengsten

Toe

gevo

egde

waa

rde

Efficiënt• minimale lasten

Meten van maatregelen

© D&M Properties

EPC

GreenCalc+

GPR Gebouw 4

Energie

MateriaalWater

GezondheidGebruikswaarde Flexibiliteit (Toekomstwaarde)

(Duurzaamheids)thema’s

BREEAM / LEED(NB! Scope BREEAM en LEED zijn niet exact gelijk)Proces (Management)

Materialen (Transport, afval, Landgebruik & Ecologie)

Meetmethoden incl. indicatie scope

Keuze meetsysteem

Meten is wetenVerschillende systemen vergeleken

Score per maatlat

2746

3244 46

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

LEED

BREEAM-N

L

Cradle

to C

radle

GPR 4.0

kant

oor

GPR 4.0

reno

vatie

won

ing

per

cen

tag

es

© op basis van extern onderzoek

Meten is wetenOndersteunend in het maken van keuzes

0,0%

2,0%

4,0%

6,0%

8,0%

10,0%

12,0%

14,0%

16,0%

18,0%

20,0%

MA

NA

GE

ME

NT

GE

ZO

ND

HE

ID

EN

ER

GIE

TR

AN

SP

OR

T

WA

TE

R

MA

TE

RIA

LE

N

AF

VA

L

LA

ND

GE

BR

UIK

&E

CO

LO

GIE

VE

RV

UIL

ING

Sc

ore

[%

] LastigOpdrachtgeverOnderzoekInschatting

Maximum = 100 %"Excellent" > 70 %

Inschatting = 56,1%Onderzoek = 33,4%

Opdrachtgever = 2,7%Lastig = 7,8%

Gouvernement Maastricht - BREEAM NL pre-assessment

0,0%

2,0%

4,0%

6,0%

8,0%

10,0%

12,0%

14,0%

16,0%

18,0%

20,0%

MA

NA

GE

ME

NT

GE

ZO

ND

HE

ID

EN

ER

GIE

TR

AN

SP

OR

T

WA

TE

R

MA

TE

RIA

LEN

AF

VA

L

LAN

DG

EB

RU

IK &

EC

OL

OG

IE

VE

RV

UIL

ING

Maximum = 100 %"Excellent" > 70 %

Inschatting = 56,1%Onderzoek = 33,4%

Opdrachtgever = 2,7%Lastig = 7,8%

BeslismatrixDirecte effecten Indirecte effecten

€ in

veste

ring

/ jaa

rlaste

n

Technische waarde (€ exploitatie)

Gebruikswaarde BelevingswaardeScore

meetlat

En

erg

ie

Wa

ter

Ma

teria

len

Stim

ule

ren

du

urza

am

ge

dra

g

Fle

xibilite

it

Ge

zon

dh

eid

Pro

du

ctiviteit

Ima

go

/ PR

Bijvo

orb

ee

ld B

RE

AA

M / L

EE

D / G

PR

pu

nte

n

Stakeholders

Huurders

Eigenaar

Financier

Concepten

Gebouwconcept

Locatie concept

Maatregelen

Bouwkundig

Installaties

Proces

Acquisitie

Ontwerp

Realisatie proces

Beheer en onderhoud

Kwalitatief en waar mogelijk kwantitatief en financieel beoordelen van effecten

Dit vraagt om kennis en expertise over:- Technische waarde (kwantificeren voor- en nadelen maatregelen)

- Economische waarde (kwantificeren van effecten middels Whole Life Cycle Costs)

- Vastgoedkennis (ontwerp, bouw en beheer en onderhoud)

- Financiering (cash flow van maatregelen inzichtelijk maken)

- Eindgebruikers (benoemen belangrijke thema’s in huisvesting) - Omgevingspsychologie (kwantificeren van effecten voor gebruikers)

- Experts (certificeringssystemen)

Directe effecten Indirecte effecten

€ in

veste

ring

/ jaa

rlaste

n

Technische waarde (€ exploitatie)

Gebruikswaarde BelevingswaardeScore

meetlat

En

erg

ie

Wa

ter

Ma

teria

len

Stim

ule

ren

du

urza

am

ge

dra

g

Fle

xibilite

it

Ge

zon

dh

eid

Pro

du

ctiviteit

Ima

go

/ PR

Bijvo

orb

ee

ld B

RE

AA

M / L

EE

D / G

PR

pu

nte

n

Stakeholders

Huurders

Eigenaar

Financier

Concepten

Gebouwconcept

Locatie concept

Maatregelen

Bouwkundig

Installaties

Proces

Acquisitie

Ontwerp

Realisatie proces

Beheer en onderhoud

- Groene omgeving rondom het gebouw draagt bij aan gezondheid

Verantwoord omgaan afval en hergebruik materieel

- Besparing op energie rekening- Reductie € XX,-

Strategische flexibiliteit levert in de toekomst aan te passen gebouwen op, met minimale overlast

Beslismatrix

- Reparatie gaat voor vervanging

- Organiseer onderhoud lokaal

Keuzes makenInvullen beslismatrix voor scenario’s en prioritering

Voorbeeld bestaand vastgoedNieuwbouw versus renovatie gemeentehuis op duurzaamheid

Renovatie ca 2/3 minder CO2 dan nieuwbouw

Besluitvorming meenemen huidig én nieuw gebouw (saldo benadering)

realisatie gebruik realisatie gebruik

water meer dan bij renovatie minder dan bij nieuwbouw

inbouwpakket & installatie gelijkwaardig aan renovatie

inbouwpakket & installatie gelijkwaardig aan

nieuwbouwca. 9.500 m3 beton nodig

t.b.v. nieuw casco: ca. 4.500 ton CO2 equivalent

aanpassen bestaand casco: minimale CO2

uitstootgrondstoffen t.b.v. 9.500

m3 betonbestaand casco

grondstoffen inbouwpakket & installatie - gelijkwaardig

aan renovatie

grondstoffen inbouwpakket & installatie - gelijkwaardig

aan nieuwbouw

mobiliteitcirca 200% meer transport van/naar Bouwplaats dan

renovatiegelijkwaardig aan renovatie

circa 65% minder transport van/naar bouwplaats dan

nieuwbouw

gelijkwaardig aan nieuwbouw

maximale impact op omgeving tijdens realisatie

minimale inpact op omgeving tijdens realisatie

bouwtijd tenminste 2 keer langer dan bij renovatie

bouwtijd tenminste de helft korter dan bij nieuwbouw

te verwachten gemiddelde CO2 uitstoot per werkplek

per jaar: ca. 3.000 kg - gelijkwaardig aan

nieuwbouw

overig

materialen

thema'snieuwbouw

te verwachten gemiddelde CO2 uitstoot per werkplek

per jaar: ca. 3.000 kg - gelijkwaardig aan renovatie

renovatie

energie

Instrumenten in de vastgoedketen

Acquisitie

Locatie keuze

Ontwerp

Realisatie

Verhuren

Aanpassen

Beheren

Afstoten

Herbestemmen

Quickscan op aanschaf op basis van beslismatrix

Duurzame locatie?

Certificeren nieuwbouw

Quickscan op duurzame herbestemmingskansen op basis van beslismatrix

Eigen bedrijfsvoering verduurzamen

Duurzaamheidsprofiel van gebruikers op basis van beslismatrix

Aansluiten vraag en aanbod

- Duurzaam beheer en onderhoud- Portefeuille scan op basis van beslismatrix - Certificering bestaande bouw

Afstootwaarde van duurzame gebouwen bepalen op basis van beslismatrix

Duurzaam beleggen

Stakeholders en partners

Huidige situatie

Visie, missie en processen

Roadmap naar duurzaam vastgoedProces én projecten

Inzichtelijk maken portefeuille met quick scan

Quick scan bij acquistie

Quick scan op duurzame herbestemmingskansen

Certificering bestaande bouw (bijvoorbeeld BREEAM in use)

Certificeren nieuwbouw

Duurzaam beheer en onderhoud

Duurzaamheid profielen gebruikers

Verduurzamen bestaande portefeuille

Verduurzamen eigen bedrijfsvoering

Integratie

constructie

en installatie?

Duurzame oplossingen

Hergebruik scheelt 9500 m³ beton = 4500 ton CO2 bij 20.000 m2

Lagere bouwhoogte

Minder materiaal

Sedum draagt bij aan biodiversiteit

PV levert duurzame energie en zichtbare duurzaamheid

Gesloten waterbalans

Beton zuivert binnenlucht

Groene gevels zuiveren lucht

Unieke partner

Praktisch en “to the point”; Deelprocessen of de hele keten; Per object of voor de hele portefeuille; Van technisch tot strategisch; Heldere beslismodellen; Uniform model voor alle objecten; Beoordelen hele portefeuille.

Partners

Economische waarde

Begeleiden proces eigenaar

Kennen “cycle”

Technische oplossing

Begeleiden proces gebruiker

Kennen “life”