Duurzaam Vastgoed en de Praktijk - Rijksoverheid.nl · De beoordeling van duurzaam beheer ligt wat...

In opdracht van

Duurzaam Vastgoed en de Praktijk

Brochure Katern 1 02-07-2007 12:10 Pagina 1

Inhoudsopgave

3 Duurzaam Vastgoed

9 Projectontwikkelaar Kanters

Stadsdeelkantoor

Ypenburg-Leidschenveen

meest duurzame vanNederland

13 Belegger KFN

Labelling van gebouwen

zorgt voor bewustwording

bij huurders

15 De eigenaar/gebruiker

Pré Wonen kiest voor

duurzaamheid en energie-

besparing in eigen kantoor

17 Beheerder DTZ Zadelhoff

Lage investeringen

hoog rendement

21 Beoordelingsmethode

Duurzaam Vastgoed

Op de voorpagina:

Hen Kolen, Manager Vastgoedbeheer Pré Wonen

in het nieuwe ‘groene’ hoofdkantoor

2


Wat is duurzaam vastgoed?

Duurzaam vastgoed tref je aan onder zowel

nieuwe als bestaande utiliteitsgebouwen.

Veel monumenten kunnen, soms met lichte

aanpassingen, worden beschouwd als duurzaam

vastgoed. Kwaliteit en duurzaamheid, daardoor

onderscheidt duurzaam vastgoed zich van

traditioneel vastgoed. Het geeft zekerheid voor

de langere termijn. Naast de gebruikelijke

kenmerken worden bij duurzaam vastgoed ook

ecologische, economische en sociale eigen-

schappen betrokken. Kortom duurzaamheid geeft

zekerheid voor de langere termijn en last but

not least een lagere belasting van het milieu.

Bouwen is beheren

Bij nieuwbouw gaat het om zaken als het

(her)gebruik van duurzame materialen, optimale

beheersing van het energieverbruik, flexibele

inrichting, en goede (geluids)isolatie. Het mani-

festeert zich in de bouwfase maar ook bij de

exploitatie- oftewel de beheersfase. Die fase

beslaat het grootste deel van de levenduur van

een gebouw. Zowel de huidige maatregelen als

toekomstige stappen richting duurzaam beheer

worden daar in meegenomen. Een duurzaam

gebouw geeft, gemeten over de gehele levensduur,

30% minder milieulast dan een traditioneel gebouw.

Anders gezegd: duurzaam beheer is zoveel

mogelijk opbrengst tegen zo weinig mogelijk

kosten, met als uitgangspunten:

• het besparen van energie;

• het toepassen van duurzame energie;

• verantwoord materiaalgebruik;

• verbetering van het binnenklimaat,

• optimalisatie van de levenduur van gebouwdelen

en installaties.

Wanneer is een gebouw duurzaam?

Bij het bepalen of een gebouw duurzaam is, zijn

twee stappen te onderscheiden. Bij de eerste stap

wordt beoordeeld of een gebouw duurzaam is

gebouwd en bij de tweede stap of een gebouw

Duurzaam vastgoed

Steeds sterker dringt het tot de Nederlandse samenleving door,

dat duurzaamheid en energiebesparing geen luxe maar een

noodzaak zijn. De aandacht voor duurzaam vastgoed blijft

daar niet bij achter. Integendeel! Niettemin is het aanbod van

duurzame utiliteitsgebouwen nog steeds beperkt in Nederland.

En dan hebben we het niet alleen over duurzaam gebouwd

vastgoed maar ook over gebouwen die duurzaam worden

beheerd en gebruikt.

3


duurzaam wordt beheerd. Om het predikaat

Duurzaam Vastgoed te verkrijgen dient een

gebouw punten te scoren, die zowel bij de

bouw als het beheer te verdienen zijn.

Beoordelen of een gebouw

duurzaam is gebouwd

De duurzaamheid van een gebouw kan op

verschillende manieren worden vastgesteld.

Dat komt omdat bij nieuwbouw andere gegevens

voorhanden zijn dan bij bestaande bouw.

Daarom zijn er voor de beoordeling van een

gebouw vijf meetmethodes beschikbaar.

Welke wordt gebruikt ligt vooral aan de aard

van het gebouw:

1. Greencalc

2. Groenverklaring

3. EPC of Energie Index en Nationaal Pakket

Duurzaam Bouwen

4. GPR Gebouw

5. Wet milieubeheer plus compensatie door

duurzaam beheer

Voldoet een gebouw aan de voorwaarden

beschreven in één van deze vijf methodes,

dan is het duurzaam gebouwd.

Beoordeling of een gebouw

duurzaam wordt beheerd

De beoordeling van duurzaam beheer ligt wat

eenvoudiger. De basis daarvoor is terug te vinden

in het Nationaal Pakket Duurzaam Bouwen

Utiliteitsbouw Beheer. Daaruit zijn de criteria

afkomstig op het gebied van het dagelijks

gebruik en onderhoud van het gebouw.

Onder ‘beheer’ wordt verstaan:

• Het onderhouden van een pand, zoals bijvoor-

beeld het schilderen van kozijnen, het reinigen

van installaties, het repareren van dakbedekking.

• Het beheren van het pand, bijvoorbeeld het

gescheiden inzamelen van afval, het betrekken

van groene stroom en het maken van afspraken

met de huurders.

In het hoofdstuk "Beoordelingsmethode Duurzaam

Vastgoed" treft u een uitgebreidere omschrijving

criteria en de beoordelingsmethodieken.

Duurzaam beheer van belang voor

huurder, eigenaar en beheerder.

Een vastgoedobject dat niet duurzaam is, zal al

snel leiden tot stijging van kosten in de exploitatie.

4


Denk alleen maar eens aan de stijging van de

energieprijzen. Eigenaren en gebruikers zijn zich

daar steeds meer bewust van en kiezen voor

locaties en gebouwen waarin zuinig omgegaan

kan worden met energie en waar de omgeving zo

min mogelijk wordt belast. Zij kijken verder naar

de uitstraling van een gebouw, maar minstens

zozeer naar de beheerskosten, het binnenklimaat

en gezondheidsaspecten. Al deze aspecten passen

binnen het begrip maatschappelijk verantwoord

ondernemen (MVO). MVO wordt meer en meer

een onderdeel van het kernbeleid van organisaties

en duurzaam vastgoed en beheer passen daar

naadloos in.

Beheren is meer dan het waarborgen van de

belangen van de eigenaar van het vastgoed.

Beheer moet ook de belangen dienen van de

huurder. In een duurzaam pand moeten over

duurzaam beheer bindende afspraken worden

gemaakt met de huurder. Het welslagen van

duurzame beheer staat of valt met de mede-

werking van de huurder(s), maar de rol van de

beheerder van het vastgoed moet niet worden

onderschat. De beheerders van kantoorgebouwen

verkeren, door hun regelmatige contacten met

huurders, in een sterke positie om de (kosten)voor-

delen van duurzaam vastgoed inzichtelijk te maken

voor huurders.

Groot potentieel van duurzame

kantoorpanden

Onlangs is uit onderzoek gebleken dat circa 30%

van de bestaande kantoorpanden met relatief

eenvoudige bouwkundige, installatietechnische

of beheersmaatregelen het predicaat duurzaam

vastgoed kunnen verwerven. Momenteel gebeurt

het niet, omdat verondersteld wordt, dat de extra

investeringen niet terugverdiend kunnen worden

via de huur of het gebruik. In de praktijk blijkt

echter dat, als aan de huurder/gebruiker klip en

klaar duidelijk kan worden gemaakt, dat energie-

besparende maatregelen hen lagere huisvestings-

kosten opleveren, betere werkomstandigheden

bieden en meer comfort, de huurder/gebruiker wel

voor die maatregelen te vinden zijn.

Duurzaamheid zal in de ogen van de gebruiker in

de toekomst een steeds grotere rol van betekenis

gaan spelen. Er zijn inmiddels diverse gebruikers-

en aanbiederspartijen die streven naar optimale

duurzaamheid van hun vastgoed. Daarnaast speelt


5


de introductie van het Europese energieprestatie-

certificaat (Energy Performance of Buildings

Directive) voor gebouwen. Bij bouw, verkoop of

verhuur is de eigenaar naar verwachting vanaf

1 januari 2008 verantwoordelijk voor de aanwezig-

heid van een energieprestatiecertificaat.

Het geeft inzicht in de energetische kwaliteit

van het betreffende gebouw, inclusief mogelijke

maatregelen voor verbeteringen. Het certificaat is

te vergelijken met het energielabel voor was-

machines en auto’s. Zeer energiezuinige gebouwen

hebben een A en zijn heldergroen, zeer onzuinige

panden hebben een G en zijn felrood. Hopelijk

werkt het label net als bij wasmachines, die

nagenoeg niet meer worden aangeboden in de

lagere energieklassen.

Op het label zien huurders, ontwikkelaars en

beleggers in één oogopslag hoe duurzaam een

gebouw is. Het label maakt ook onderlinge

vergelijking van gebouwen mogelijk. Gebouwen

met een 'beter' label zullen bij verkoop of verhuur

aantrekkelijker zijn. Zeker bij hoge energieprijzen

zal de energieprestatie van een gebouw een rol

gaan spelen bij de beslissing tot koop of huur.

Wat maakt Duurzaam Vastgoed interessant?De voordelen van duurzaamvastgoed nog even op een rijtje.

Huurders

Gebruikers kiezen steeds bewuster voor bepaalde

locaties en gebouwen waarin zuinig omgegaan

kan worden met energie en waarin de omgeving

zo min mogelijk wordt belast. Reden van deze

keuze is:

• Omdat duurzame panden naast hoge kwaliteit

ook veel comfort en betere werkomstandigheden

bieden.

• Omdat een huurder zich kan profileren in het

hoogwaardig en kwalitatief duurzame pand.

• Omdat Maatschappelijk Verantwoord

Ondernemen steeds vaker een kern-onderdeel

vormt van bedrijfsbeleid en omdat duurzaam

vastgoed en beheer daar prima in passen.

• Omdat het energielabel in één oogopslag

duidelijk maakt hoe duurzaam een gebouw is.

Daarnaast maakt het label onderlinge verge-

lijking van gebouwen t.a.v. van de energetische

kwaliteit mogelijk.

• Omdat in de praktijk blijkt dat de hogere kosten

(huur) voor het duurzaam maken van een

kantoorpand volledig door de lagere beheer-

kosten kunnen worden gecompenseerd.

Beheerders

Het duurzame beheer van een gebouw wordt

steeds zichtbaarder. Het geldt zowel voor

beleggers als gebruikers. Daarom zullen naar

verwachting ook beheerders in de toekomst

sterker streven naar duurzaam beheer.

En natuurlijk:

• Omdat de beheerders van kantoorgebouwen

de kostenvoordelen van duurzaam vastgoed

inzichtelijk kunnen maken voor huurders.

6

E N E R G I E P R E S TAT I E C E R T I F I C A AT


Zeker interessant aan het einde van een huur-

contract, als de huurder moet beslissen over

blijven of vertrekken. Als op dat moment aan de

huurder een via een uitgewerkte rekenmodule

kan worden aangetoond dat energiebesparende

maatregelen hen lagere totale huisvestings-

kosten oplevert en het pand comfortabeler

maakt, zullen huurders in de toekomst deze

argumenten steeds sneller als doorslaggevend

beschouwen .

• Omdat gebouwen met een 'beter' label bij

verkoop of verhuur aantrekkelijker zijn. Zeker

bij hoge energieprijzen zal de energieprestatie

van een gebouw een rol spelen bij de beslissing

tot koop of huur.

• Omdat recent onderzoek heeft uitgewezen dat

circa 30% van de bestaande kantoorpanden met

relatief eenvoudige bouwkundige, installatie-

technische of beheersmaatregelen het predicaat

duurzaam vastgoed kunnen verwerven. Met

name kantoorpanden van 10-30 jaar oud komen

in aanmerking voor duurzame herontwikkeling.

Beleggers

Circa 60% van de kantorenvoorraad in Nederland

is in handen van beleggers. De komende jaren zal

er vooral sprake zijn van een vervangingsmarkt,

waardoor veel gebruikte kantoorpanden op de

markt komen. Dit maakt de vraag steeds urgenter

wat er met deze achtergelaten panden moet

gebeuren. Ongeveer 35% van deze panden is

kansloos voor verdere verhuur. Voor de overige

65% bestaan goede kansen voor (duurzame)

herontwikkeling.

Beleggers zijn met name geïnteresseerd in de

marktwaarde van duurzaam vastgoed. De kans

dat die de komende jaren aanzienlijk zal stijgen is

niet gering. Duurzaam vastgoed wordt dus ook

steeds aantrekkelijker voor beleggers:

• Omdat recent onderzoek heeft uitgewezen dat

circa 30% van de bestaande kantoorpanden met

relatief eenvoudige bouwkundige, installatie-

technische of beheersmaatregelen het predicaat

duurzaam vastgoed kunnen verwerven.

• Omdat in het hoogwaardige segment, duurzame

bouw steeds meer een selling point is. Dit geldt

zowel voor de aanbieder als voor de toekomstige

huurder, die zich met duurzame panden kunnen

profileren. Een ander aspect van duurzame

panden dat huurders aanspreekt is de

emotie/beleving die gepaard gaat met het

betrekken van een duurzaam gebouw

• Omdat in de praktijk blijkt dat de hogere kosten

(huur) voor het duurzaam maken van een

kantoorpand volledig door de lagere beheer-

kosten kunnen worden gecompenseerd. En die

blijken voor de huurder een rechtvaardiging

voor een hoger huurprijs.

• Omdat gebouwen met een 'beter' label bij

verkoop of verhuur aantrekkelijker zullen zijn.

Zeker bij hoge energieprijzen zal de energie-

prestatie van een gebouw een rol spelen bij de

beslissing tot koop of huur.

Projectontwikkelaars

De ontwikkeling van vastgoed kost jaren en bij

de verhuur gaat het eveneens bijna steeds over

contracten die jaren doorlopen. De komende


7


decennia zal het begrip duurzaam vastgoed alleen

maar een nog nadrukkelijker verkoopargument

worden. Niet in de laatste plaats:

• Omdat nieuwe kantoorontwikkelingen de beste

kansen bieden voor het vergroten van de voor-

raad aan duurzame kantoorpanden.

• Omdat het ontwikkelen van een duurzaam kan-

toorpand weliswaar 5-10% duurder is dan het

ontwikkelen van een regulier kantoorpand, maar

de ervaring leert dat deze meerkosten volledig

kunnen worden gecompenseerd door de lagere

beheerkosten.

• Omdat een projectontwikkelaar door het

aanbieden van duurzame panden zich in het

hoogwaardige segment van duurzame bouw

(die ook vaak in de kwaliteit van het bouw-

materiaal tot uitdrukking komt) sterker kan

profileren naar marktpartijen.

• Omdat de toekomst van de kantorenmarkt in

Nederland de komende jaren vooral een

vervangingsmarkt is. Het gevolg is dat veel

gebruikte kantoorpanden op de markt komen.

Dat biedt nieuwe marktkansen ten aanzien van

de herontwikkeling van de achtergelaten panden.

Ongeveer 35% van deze panden is kansloos voor

verdere verhuur. Voor de overige 65% bestaan

goede kansen voor (duurzame) herontwikkeling.

8


"Het is in ieder geval het meest duurzame

overheidscomplex van Nederland. Niet dat er

zulke volslagen nieuwe technieken zijn toegepast,

maar de optelsom van technieken, maken dit

gebouw uniek." Ing. Jacques de Vos is zichtbaar

trots op dit project van Kanters Projektontwikke-

ling. Als dagelijks projectleider heeft hij heel wat,

soms behoorlijk spannende uren zwoegen in het

gebouw zitten. Geen compleet nieuwe technieken

maar beproefd is iets anders. Voor lang niet alle

technieken was een succes dus op voorhand

verzekerd. Daarom was Kanters blij dit gebouw

te mogen bouwen. De Vos: "gelukkig hebben de

opdrachtgevers niet alleen naar het geld gekeken.

Zeker niet op korte termijn. Daardoor hebben wij

een prachtig gebouw kunnen neerzetten."

Welke technieken voor energiebespa-

ring heeft Kanters dan toegepast?

Belangrijkst is het klimaatsysteem. Gekozen is

voor betonkernactivering. Hiermee wordt de

massa van het gebouw door slangen in de

constructie koel of warm gehouden. Het klimaat-

systeem maakt ook gebruik van ventilatielucht-

Jacques de Vos van projectontwikkelaar Kanters trots op de ooievaar

Stadsdeelkantoor Ypenburg-Leidschenveenmeest duurzame van Nederland

Hij is acht meter hoog, tien meter lang en weegt elf ton:

de ooievaar op het stadsdeelcomplex Ypenburg-Leidschenveen.

Daarmee is hij met afstand de grootste mascotte die Den Haag

rijk is. Een kunstwerk met letterlijk een dubbele bodem. Niet alleen

grappig zo’n reuzevogel, maar ook de kroon op een ingenieus en

energiezuinig ventilatiesysteem. Door zoveel mogelijk gebruik te

maken van natuurlijke bronnen en energieterugwinning is een

gebouw neergezet met een zeer laag energieverbruik (EPC 0,65)

en een verrassend hoge Greencalc-score van 372. Kortom een

uniek voorbeeld van energiezuinig en duurzaam bouwen.

9


toevoer die op natuurlijke wijze wordt verkregen

via de gevel. Veel ruimtes zijn uitgerust met CO2-

sensoren. Afhankelijk van de concentratie is de

ventilatie meer of minder actief.

Geen hulpenergie

De toegevoerde lucht wordt, nadat de warmte eruit

is teruggewonnen, via een kanaal in de gang en via

een grote schoorsteen naar buiten afgevoerd. En

daarmee zijn we terug bij de ooievaar. Deze met de

wind meedraaiende kolos fungeert namelijk letter-

lijk als de drijvende kracht van het ventilatiesys-

teem. "Met deze ‘gek’ wordt windenergie omgezet

in een zuigende werking in de schoorsteen," legt

Jacques de Vos uit." Dan kan je natuurlijk zeggen,

het waait ook wel eens niet, maar de ooievaar staat

op 23 m hoogte en we zitten hier aan de kust, dus

gaan we ervan uit dat er 85% van het jaar op deze

10


manier zonder hulpenergie kan worden geventi-

leerd."

Het gebouw, dat ook onderdak biedt aan een

politiebureau, een stadsdeelkantoor en 2000 m2

aan commerciële kantoorruimte, ligt pal aan de

snelweg. Dat maakt de bereikbaarheid natuurlijk

groter, maar brengt ook geluidsproblemen met

zich mee. De Vos: " Dat hebben we opgelost met

een compleet glazen lamellengevel. Daarmee

sloegen we twee vliegen in één klap. De gevel

speelt namelijk ook een belangrijke rol bij de

ventilatie van het gebouw. ’s Zomers helpt het

bij de koeling en ’s winters bij de verwarming.

Mocht het echt te heet worden dan kunnen de

lamellen ook opengezet worden, zodat we kunnen

voorkomen dat het binnen een sauna wordt."

Kasteel

De achterzijde van het gebouw ziet er totaal

anders uit dan de voorkant. Dat heeft te maken

met de klimatologische omstandigheden.

De Vos: " Aan de zuidkant ziet het gebouw eruit

als een robuust kasteel. Een volledig stenen

metselwerkgevel met kleine openingen. Daarmee

kun je voorkomen dat in de zomer het gebouw

te veel opwarmt. Koeling van een gebouw is

tegenwoordig nog belangrijker dan de verwar-

ming. En dat zal in de toekomst alleen maar sterker

worden. Daarom is aan de zuidkant van het

gebouw gebruik gemaakt van Okalux-beglazing.

Dat zijn twee lagen glas met daartussen horizonta-

le lamelletjes, die in de zomer de directe inval

van zonlicht voorkomen en tegelijkertijd het licht

weerkaatst tegen een wit plafond."

Vanzelfsprekend zitten in het hele gebouw aanwe-

zigheidssensoren, zodat nergens het licht overbodig

is ingeschakeld. Maar zelfs als het aan staat dimt het

automatisch als het minder nodig is. En natuurlijk

de zonneboilers, waardoor op energiezuinige wijze

kan worden gedoucht in het gebouw."


11


Greencalc

De Greencalc van het complex is uitzonderlijk

hoog. In deze algemene milieu-index, is naast

energie, materiaalgebruik, watergebruik ook de

mobiliteit meegenomen die het gebouw met

zich meebrengt. Liggend pal tegenover een

NS-station en een tramhalte voor de deur, hoeft

nagenoeg niemand met de auto naar kantoor.

Al met al tikt dat in de Greencalc lekker door."

"We hebben enorm veel geleerd bij de bouw

van dit complex. We hebben ervaring opgebouwd

met technieken die we nu ook commercieel

inzetten in andere projecten. En niet te vergeten

is het voor Kanters absoluut een visitekaartje

geworden. Dat is ook heel wat waard!"

Stadsdeelkantoor Ypenburg-Leidschenveen

Kanters Projektontwikkeling B.V., Barendrecht,

12


Ondanks het feit dat het milieu onder huurders

en potentiële huurders nog niet echt een issue is,

is het voor KFN een serieus onderwerp. Al doen

ze dat wel terughoudend. Schäperkötter:

"Bij materiaalkeuze bijvoorbeeld houden we

wel degelijk rekening met het milieu, maar we

moeten de kosten ook in de gaten houden. Wat

gebeurt er als ik meer ga investeren in duurzaam

bouwen, hoe reageren mijn huurders daar op?

Je kunt wel investeren, maar wat het rendement

is moet je nog maar afwachten. Vaak is het effect

van dit soort investeringen lastig in te schatten.

Schäperkötter ziet de laatste tijd een aantal

positieve ontwikkelingen. "In verband met onze

gebruiksvergunningen worden we tegenwoordig

door de overheid aangeschreven met de vraag

wat we denken te doen aan verbetering van de

milieubelasting door het pand en met name aan

verbetering van de energiehuishouding. Op zich

natuurlijk een hele goede vraag, maar het probleem

is wel , dat dit soort activiteiten voor mij heel

lastig in budgetten op te nemen is."

Rekensommetje

"Wij zijn sowieso heel bewust bezig met energie-

besparing, want energiebesparing levert lagere

servicekosten op en dat is absoluut weer een

verkoopargument. Als daar grote investeringen

mee gepaard gaan, wordt het toch weer een

andere zaak. Huurders maken dan toch graag het

rekensommetje. Wat kost het en wat levert het op?

En dat is vaak ontzettend afhankelijk van het

gebruik van huurder. Hetzelfde geldt min meer

voor een argument als duurzaamheid. Dat is voor

huurders helaas nog geen argument."

Beleid

"Onze gebouwen kenmerken zich door hoog-

waardige uitstraling en beschikbaarheid van

kwaliteit, comfort en veiligheid. We zouden naar

onze klanten toe dolgraag van duurzaamheid een

integraal onderdeel van die kenmerken maken.

Maar daarvoor heb ik wel beleidsondersteuning

nodig." De invoering van de EPA-U was voor

Schäperkötter een stevige stap voorwaarts.

Raymond Schäperkötter van belegger KFN

"Labelling van gebouwen zorgt voor bewustwording bij huurders"

"Ik zou het heel graag willen, maar duurzaamheid en energie-

besparing zijn nog steeds geen argumenten om een gebouw te

huren." Aan het woord is ing. Raymond Schäperkötter, senior

technisch manager bij KFN, één van de grootste kantoorbeleggers

van Nederland. "Ik zou het graag anders zien, want als het wel

een argument zou zijn dan zou onze portefeuille er helemaal niet

slecht van afkomen."

13


Wat hem betreft zou de invoering van de labelling

best eerder mogen dan 1 januari 2008. "De label-

ling van gebouwen zou ons zeer helpen. Het geeft

veel meer bewustwording bij de huurders als ze

weten dat ze in een A-label of een B-label gebouw

zitten. Een heldere, concrete regelgeving gekop-

peld aan een goede handhaving. Dat is waar ik op

zit te wachten"

"Wij zitten in een commerciële handel en handel

is emotie. Ik ben ervan overtuigd dat milieu steeds

meer een onderdeel van die emotie gaat worden.

Je gebouw is je visitekaartje. Duurzaamheid van

een gebouw moet voor de huurder een vanzelf-

sprekend onderdeel worden van de represen-

tativiteit. Dan gaat het werken.."

Europees niveau

Raymond Schäperkötter is een groot voorstander

van de komst van de EPBD. " Regelgeving op

Europees niveau is ontzettend belangrijk. We kijken

met z’n allen steeds meer over de grens. En dan is

het heel vervelend als in het ene land andere maat-

staven gelden als in het andere. En zonder regels

kunnen we niet, want ook in de rest van Europa is

de commercie dé bepalende factor."

KFN neemt duurzaamheid serieus

Dat KFN duurzaamheid als een serieuze factor

meeneemt, blijkt onder andere uit twee recente

aanwinsten van het kantorenfonds. Begin dit jaar

werd kantoorgebouw Brouwershof in Amersfoort

in gebruik genomen. Het andere is het Victoria-

gebouw in Rotterdam aan de A16. Binnenkort

neemt KPMG daar zijn intrek. In beide kantoren

zijn innovatieve systemen gehanteerd voor

verwarming/ koeling.

Bovendien zijn in het Victoriagebouw de ruimtes

uitgerust met aanwezigheidssensoren, die verwar-

ming/koeling, verlichting en ventilatie activeren

of afsluiten. Gebruikers kunnen het klimaat en de

verlichting regelen via een eigen computer.

In het Victoria gebouw is met het slim toepassen

van nieuwe technieken het energieverbruik

geminimaliseerd. Hoeveel precies zal nog moeten

blijken na de ingebruikneming, maar de verwach-

tingen zijn hoog gespannen.

In de Brouwershof zorgt een installatie voor warm-

te- en koude-opslag voor de juiste temperatuur

zomers en ’s winters. Het grondwater fungeert

daarbij als drager. Alleen ten behoeve van piekbe-

lasting is een hulpketel geplaatst.

14

De Brouwershof in Amersfoort.

Koelen met grondwater


15

Corporatie geeft als eigenaar/-gebruiker goede voorbeeld

Pré Wonen kiest voor duurzaamheid en energie-besparing in eigen kantoor

‘Een beter milieu begint bij je zelf ’, moeten ze bij woningcorporatie

Pré Wonen hebben gedacht bij de bouw van het eigen hoofd-

kantoor in Velserbroek. Duurzaam, energiezuinig, maar toch

kostenbewust, flexibel en innovatief. En het ziet er ook nog

prachtig uit. Met een koperen gevel die 50 tot 100 jaar onder-

houdsvrij is. Met leistenen vloeren met een levensduur van meer

dan 50 jaar. Kortom een bijzonder gebouw met een bijzondere

uitstraling. Temeer opmerkelijk, omdat de koperen gevel met

witte betonnen kaders het gebouw een bijzonder cachet geeft,

maar desondanks zo’n €150.000 goedkoper was dan een gevel

uitgevoerd in metselwerk.

Als het gaat om energie management, is het

gebouw dubbel bijzonder. Niet alleen zorgt een uit-

gekiende koeling/ventilatie/verwarmings-

installatie voor een energieverbruik dat gemiddeld

40 procent lager ligt dan bij traditionele systemen,

maar de zonnepanelen, die als zonnewering het

transparante dak bedekken, zorgen ook nog eens

voor de levering van 20 procent van de benodigde

elektriciteit. Al met al kan het gebouw daardoor

helemaal zonder gas functioneren. De elektrisch

aangedreven warmtepompen halen hun warmte

geheel uit de buitenlucht.

Is het daarmee dan een duur gebouw geworden?

Nee dus. Met omgerekend een jaarhuurprijs van

€ 155,00 per vierkante meter wijkt de prijs niet

af van de gemiddelde prijs voor kantoorruimte in

de regio. Aardige bijkomstigheid is dat nagenoeg

alle gebruikte materialen voorkomen op de

standaardmaterialenlijst die wordt gehanteerd

voor de bouw van de woningen van Pré Wonen.

Uiteraard is het gebruikte hout (Afzelia) voorzien


16

van het FSC-keurmerk en dus duurzaam geprodu-

ceerd. Al het glas is uitgevoerd in HR++ met

geïntegreerde zonnefiltering.

Nog wat details. Het interieur is georganiseerd

rondom een centraal gelegen atrium waarin het

verticale en horizontale verkeer worden gebun-

deld. De buitengevel toont een ritmisch patroon

van ruim bemeten vensters. Twee sterk open-

gewerkte voorgevel garandeert samen met het

atrium voldoende daglicht in het gebouw.

Architect: KCAP Architects and Planners,

Rotterdam.

Aannemer: J.M. Deurwaarder, Warmenhuizen.

Bouwcoördinatie: Res & Smit, Amsterdam.

Binnenhuisarchitect: Ben Boudoin.

Oppervlakte: 4000 m2

Status: opgeleverd oktober 2006


Een hotel in Amsterdam is zo’n voorbeeld.

Wim den Boer: "Sinds 1999 beheren wij dat hotel.

Daar stonden we voor de vervanging van de

waterdrukverhogings-installatie. Daar hebben we

een energiezuinige installatie voor teruggeplaatst.

De eigenaar bleek bereid tot de extra financiering.

En als de investering in een redelijke termijn

wordt terugverdiend, zijn alle partijen tevreden.

En als beheerder werk je aan je goede naam.

"Een soortgelijke vervanging staat voor de deur

bij een groot kantoor in het centrum van Utrecht.

Den Boer: "Het begint eigenlijk altijd met meten.

Dat hebben we bijvoorbeeld in het NS-hoofd-

gebouw gedaan met de complete koelinstallatie.

De pompen waren destijds behoorlijk over-

gedimensioneerd. We konden dus fors in

capaciteit terug. Met dezelfde huurder hebben

we afspraken gemaakt over het aanbrengen van

een bepaald type zonwering in de klimaatgevel.

Dat scheelde enorm veel energie voor de koeling

in de zomer."

Kinderen

Wat beweegt Wim den Boer om zich zo intensief

met duurzaam beheer bezig te houden? "Het klinkt

misschien als een cliché, maar ik heb ook drie

kinderen en die gun ik ook nog een hele mooie

toekomst. Je kunt je ogen toch niet meer sluiten

voor die situatie. Los daarvan is het goed voor je

organisatie en niet te vergeten voor je zelf. Het

geeft een extra dimensie aan je functie."

Lang hing duurzaam beheer af van de persoonlijke

hobby’s van een enkeling. Die tijd is volgens

Den Boer voorbij. "Als ik hier zou vertrekken,

zijn er genoeg collega’s die het werk zo kunnen

oppakken. Temeer omdat de directie er nu een

speerpunt van heeft gemaakt."

DTZ Zadelhoff is nu volop bezig met het opzetten

van energiemanagement. Dat heeft de toekomst

Beheerder DTZ Zadelhoff Vastgoedmanagement investeert in energie

Lage investeringen hoog rendement

Beheerders van gebouwen zitten vaak als een spin in het web.

Zij dienen meestal twee heren. Enerzijds behartigen zij de

belangen van de eigenaar, anderzijds moeten zij rekening houden

met de wensen van de huurder. Als het gaat om duurzaam beheer

zullen steeds beide partijen met maatregelen akkoord moeten

gaan. In dat proces ziet Wim den Boer, werktuigkundige bij

DTZ Zadelhoff Vastgoedmanagement, de grote uitdaging. Hij moet

eigenaren en huurders overtuigen van de voordelen van duurzamer

beheer. "Het is vooral een kwestie van timing, het goede moment

uitkiezen. Je moet natuurlijk een duurzame vervangingsmaatregel

voorstellen als een installatie is afgeschreven, maar ook wanneer

de huurder moet besluiten over huurverlenging. Dat initiatief moet

je wel als beheerder nemen, anders komt het niet van de grond."

17


volgens Wim den Boer. "We gaan steeds vaker

gebouwen helemaal doorlichten op het gebied

van energiegebruik. Dat hoeft niet altijd bespa-

ringen op te leveren, maar dan weet je in ieder

geval dat je je geld op een verantwoorde manier

uitgeeft. Dat hebben we onlangs nog gedaan in

een gebouw in Hoofddorp. Dat zag er goed uit,

maar desondanks hebben we toch nog een aantal

besparingen kunnen realiseren."

Initiatieven nemen

"Energiemanagement kan over het algemeen

gepaard gaan met lage investeringen, maar er is

wel heel veel mee te bereiken. We merkten bijvoor-

beeld laatst bij een overheidsinstelling, toen we

een klimaatinstallatie gingen doormeten, dat de

temperatuur ’s nachts bleef stijgen in plaats van

dalen. Dat is natuurlijk gek. Toen bleek dat alle

pc’s de hele nacht bleven doordraaien. Dat was

18


makkelijk voor de ICT-afdeling. Dan konden ze

’s nachts landelijk alles updaten. In zo’n situatie

heb je enerzijds een gebouwmanager die daar

niet zo blij mee is, want die betaalt de rekening.

Anderzijds heb je te maken met een ICT-afdeling

met een landelijk beleid. Door dat nu bij een

organisatie aan te kaarten, hoop ik dat de zaak in

beweging komt. Maar iemand moet het natuurlijk

wel vaststellen."

Langzamerhand is bij DTZ Zadelhoff duurzaam

gebouwbeheer een vaste invalshoek aan het

worden. In de dagelijkse praktijk is er al sprake van

energiebeheer in de door DTZ Zadelhoff beheerde

gebouwen. Op het ogenblik wordt volop gewerkt

aan het doorvoeren van energiemanagement.

Den Boer: "Dat maakt voor ons het opstapje naar

de invoering van de EPBD een stuk makkelijker."

Den Boer ziet vooral toekomstmogelijkheden voor

een duurzamer beheer in oudere gebouwen.

"De meeste installaties schrijf je af in 15 jaar.

Bovendien zijn huurders in die gebouwen in

toenemende mate geneigd om dergelijke voor-

zieningen te betrekken bij de voorwaarden om tot

verlenging te komen. Wat dat betreft zijn er nog

mogelijkheden te over."


19


20


Vijf meetmethoden beschikbaar

De gebruiker kan kiezen uit vijf meetmethodes

om een gebouw te beoordelen, namelijk:

1 Greencalc

Voor het beoordelen en vergelijken van de mate

van duurzaamheid is GreenCalc ontwikkeld.

Met Greencalc wordt de belasting gemeten die

het gebouw gedurende zijn totale bestaansperiode

(bouw, exploitatie en sloop) voor het milieu

betekent.

Met behulp van een speciaal rekenprogramma

wordt de milieu-index van een gebouw bepaald.

Materiaal-, energie- en watergebruik krijgen,

net als de mobiliteit die een gebouw veroorzaakt,

een cijfer. De milieu-index wordt bepaald door de

milieubelasting van het betreffende gebouw te

vergelijken met die van een referentiegebouw.

De milieu-index geeft de mate van duurzaamheid

weer in één getal. Het referentiegebouw, waarin

materialen en installaties uit 1990 worden

toegepast, heeft een milieu-index van 100.

Heeft een gebouw een milieu-index van minimaal

185 (voor de GreenCalc geldt 'hoe hoger, hoe

beter') dan is het gebouw ‘duurzaam’.

2 Groenverklaring

Een groenverklaring is lang niet voor alle

duurzame gebouwen weggelegd. Er is een pakket

van 8 criteria geformuleerd waar een ‘groen’

gebouw aan moet voldoen. De criteria zijn zo

gekozen, dat alleen de top 5% van gebouwen in

aanmerking kan komen voor Groenfinanciering.

Heeft een gebouw eenmaal een groenverklaring

dan is ook voldaan aan de eisen van ‘duurzaam’.

3 EPC of Energie Index en Nationaal

Pakket Duurzaam Bouwen

Voor gebouwen van na 1995 geldt dat de energie-

prestatie coëfficiënt (EPC) 70% beter moet zijn dan

de destijds geldende eis voor kantoorgebouwen.

Aan de hand van een rekenmethodiek wordt de

energieprestatie (EPC) van een gebouw bepaald.

Hoe lager de EPC is hoe energiezuiniger het

gebouw. Voldoet een gebouw aan de aangescherp-

te eisen ten aanzien van de energieprestatie

coëfficiënt (EPC) en het Nationaal Pakket Duurzaam

Bouwen Utiliteitsbouw, dan is het ‘duurzaam’.

Voor gebouwen van voor 1996 kan het Energie-

BeoordelingsmethodeDuurzaam Vastgoed

Wanneer en hoe kan een gebouw het predicaat Duurzaam

Vastgoed krijgen? Om een antwoord op die vraag te kunnen

geven, ontwikkelde SenterNovem samen met marktpartijen uit

de financiële- en bouwwereld beoordelingscriteria om vastgoed

te screenen op duurzaamheid. Met name duurzame vastgoed-

fondsen hadden die objectieve criteria hard nodig.

21


prestatiecertificaat en de daaraan gekoppelde

energie-index worden gebruikt. Om de energie-

prestaties van het gebouw te bepalen zal een

gecertificeerde adviseur de energiekwaliteit

(gebouwgebonden energiegebruik voor verwar-

ming, warmwatervoorziening, verlichting, ventilatie,

koeling) van een gebouw in beeld brengen.

Op basis van deze beoordeling en de daaraan

gekoppelde rekenmethodiek wordt de energie-

index berekend en mondt deze uit in een

Energieprestatiecertificaat voor het gebouw.

Toont de beoordeling een voldoende lage Energie

Index en voldoet het gebouw aan de eisen van het

Nationaal Pakket Duurzaam Bouwen Utiliteitsbouw,

dan is het ‘duurzaam’.

4 GPR Gebouw®

GPR Gebouw zet gegevens van een gebouw om

naar prestaties op het gebied van kwaliteit en

duurzaamheid. Het puntensysteem GPR Gebouw,

geeft op een vijftal herkenbare thema’s (energie,

materialen, afval, water en gezondheid) een

kwaliteitsscore in de vorm van een rapportcijfer

tussen 0 en de 10. Hoe hoger de kwaliteit - of hoe

lager de milieubelasting - hoe hoger de score.

Een score van 5 komt overeen met het niveau van

het Bouwbesluit.

In één oogopslag is te zien of een gebouw aan

de gestelde eisen dan wel de gewenste ambities

voldoet of niet. Als een gebouw voldoet aan de

gestelde eisen, zijn de scores allemaal groen.

Als dat niet het geval is, is direct zichtbaar waar

wat extra moet gebeuren (rood). Heeft een gebouw

een score van 7 of hoger (alle scores groen) dan is

het ‘duurzaam’. De totaalscore van alle thema’s

wordt (afhankelijk van het resultaat) in de vorm

van een label met 1 tot 5 sterren gepresenteerd.

Daarbij geldt 'hoe meer sterren, hoe beter het

gebouw'.

5 Wet milieubeheer plus compensatie

door duurzaam beheer

Geschikt voor oudere matige gebouwen. Hierbij

wordt het gebouw op basis van de aangescherpte

eisen van de Wet milieubeheer beoordeeld.

Alle bouwkundige maatregelen met een terug-

verdientijd van minder dan tien jaar en overige

maatregelen met een terugverdientijd van minder

dan vijf jaar, moeten zijn getroffen. Om voor een

dergelijk gebouw het predicaat duurzaam te

krijgen, zal ook het beheer duurzaam moeten zijn.

22

De Nationale Pakketten Duurzaam Bouwen zijn een verzameling van

concepten en maatregelen die de basis vormen voor afspraken tussen

bouwpartners over wat in de praktijk onder duurzaam bouwen moet

worden verstaan. De maatregelen zijn geordend op thema's en

uitgewerkt in specificatie- en informatiebladen. De thema's zijn energie,

water, materialen, binnenmilieu en omgeving.

T O E PA S S E N


Beoordeling duurzaam beheer

Duurzaam beheer betekent het minimaliseren van

de milieubelasting door het efficiënt omgaan met

energie, het gebruik van duurzame materialen en

hulpmiddelen en een optimalisatie van de

levensduur van gebouwdelen en installaties.

Voor de beoordeling van de duurzaamheid van

het beheer is bij het opstellen van de criteria

gebruik gemaakt van het Nationaal Pakket

Duurzaam Bouwen Utiliteitsbouw Beheer.

Criteria dagelijks beheer

Uit de lijst met vaste en variabele maatregelen

van het Nationaal Pakket Duurzaam Bouwen

Utiliteitsbouw Beheer zijn eisen geselecteerd,

waaraan het gebouw in ieder geval moet voldoen.

Daarnaast zijn nog enkele extra eisen toegevoegd,

zoals bijvoorbeeld: het scheiden van afval en het

gebruik van groene stroom.

Criteria onderhoud

Voor het duurzaam beheren van een pand wordt

als eis gesteld dat bij onderhoud rekening gehou-

den wordt met alle vaste maatregelen uit het

Nationaal Pakket Duurzaam Bouwen Utiliteitsbouw

Beheer voor zover deze reëel en van toepassing

zijn. Essentieel hierbij is dat er een onderhoudsplan

is gemaakt en dat dit ook wordt gevolgd.

Duurzaam beheer en duurzaam onderhoud van

een pand kunnen geconcretiseerd worden in de

vorm van bindende afspraken in het huurcontract,

waarin de beheerder en de gebouwgebruiker

aangeven op welke wijze zij invulling geven aan

duurzaam beheer.

Op de website http://www.senternovem.nl/kom-

pas/utiliteitsbouw/index.asp treft u meer informa-

tie en achtergrond-documenten aan met betrek-

king tot de boordeling van duurzaam vastgoed.


23


SenterNovem is een agentschap van het Ministerie van

Economische zaken en voert beleid uit voor verschillende

overheden op het gebied van innovatie, energie & klimaat

en milieu & leefomgeving en draagt zo bij aan innovatie en

duurzaamheid. Meer informatie: www.senternovem.nl

Catharijnesingel 59

Postbus 8242

3503 RE Utrecht

Telefoon 030 239 34 93

Telefax 030 231 64 91

www.senternovem.nl

[email protected]

2KPUB0704

Opdrachtgever:

SenterNovem

Tekst en ontwikkeling:

TMCC marketing en communicatie

Foto’s:

Hans Pattist

Kompas, energiebewust wonen en werken

SenterNovem voert in opdracht van VrOM

Kompas, energiebewust wonen en werken

uit. Dit programma heeft als doel bij te

dragen aan de vermindering van de CO2-

uitstoot van de gebouwde omgeving.

Het accent ligt hierbij op de grootschalige

inzet van beproefde instrumenten.

Het programma gaat vooral uit van de

mogelijkheden bij doelgroepen in de markt.

Deze doelgroepen zijn:

– gemeenten

– woningbouw:

• projectontwikkelaars;

• woningbouwcorporaties;

• eigenaar-bewoners;

• particuliere verhuurders.

– utiliteitsbouw:

• institutionele beleggers;

• projectontwikkelaars;

• eigenaar-gebruikers(kantoor- en schoolgebouwen);

• huurders kantoorgebouwen.

Meer informatie

www.senternovem.nl/kompas

Hoewel deze publicatie met de grootst mogelijke zorg is samengesteld, kan SenterNovem geenenkele aansprakelijkheid aanvaarden voor eventuele fouten. Bij publicaties van SenterNovemdie informeren over subsidieregelingen geldt dat de beoordeling van subsidieaanvragen uit-sluitend plaatsvindt aan de hand van de officiële publicatie van het besluit in de staatscourant.


Duurzaam Vastgoed en de Praktijk - Rijksoverheid.nl · De beoordeling van duurzaam beheer ligt wat...

Documents

Transcript of Duurzaam Vastgoed en de Praktijk - Rijksoverheid.nl · De beoordeling van duurzaam beheer ligt wat...