Huurprijzen en richthuurprijzen

Deel II: De registratie van huurcontracten

als informatiebron voor de private huurmarkt

Katrien Tratsaert

ii

Auteur:

Katrien Tratsaert

Datum:

31 januari 2012

Projectleiding:

Sien Winters

Verantwoordelijke uitgever:

Steunpunt Ruimte en Wonen

Kasteelpark Arenberg 51 bus 2429 - 3001 Heverlee

Tel: +32 (0)16/32 13 36

Email: info@steunpuntruimteenwonen.be

ISBN 000-00-000-0000-0

Dit rapport kwam tot stand met de steun van de Vlaamse Gemeenschap: Programma Steunpunten voor

Beleidsrelevant Onderzoek. In deze tekst komt de mening van de auteur naar voor en niet die van de

Vlaamse Gemeenschap. De Vlaamse Gemeenschap kan niet aansprakelijk gesteld worden voor het gebruik

dat kan worden gemaakt van de meegedeelde gegevens.

iii

Inhoudstafel

1. Beschrijving van de AAPD-huurcontractendatabank 1

Inleiding 1

1.1 De registratieplicht 1

1.2 Opzet van de AAPD-huurcontractendatabank 2

1.3 Informatievelden in de AAPD-huurcontractendatabank 3

1.4 Bewerkingen op en cleanen van de onderzoeksdatabank 5

1.5 Nieuw aangemaakte variabelen 6 1.5.1 Geïndexeerde huurprijs 6 1.5.2 Indelingen naar regio en typegebied 6 1.5.3 Woninginformatie 6

2. Resultaten 7

2.1 Informatie uit de volledige onderzoeksdatabank 7 2.1.1 Registratie- en aanvangsjaar 7 2.1.2 Aantal en aandeel huurcontracten 8 2.1.3 Contractanten 12 2.1.4 Contractduur 12 2.1.5 Huurprijzen 16

2.2 Huurprijzen naar kenmerken van de woning 24 2.2.1 Prijsverschillen in functie van de aard van de woning 25 2.2.2 De huurprijs in functie van de gerieflijkheden 29 2.2.3 Evolutie van de huurprijzen naar kenmerken van de woning 31 2.2.4 Regionale en ruimtelijke verschillen en verschillen naar woningtype en

woningkenmerken 33

3. Aanbevelingen voor de registratie 37

3.1 Dekking van de private huurmarkt 37

3.2 Herkennen van de nog lopende contracten 37

3.3 Registratie van de huurcontracten die vóór 2007 werden aangeboden 38

3.4 Registratie van het adres/de ligging 38

3.5 Kantoorgebonden verschillen in registratiepraktijk 38

3.6 Gebruik van de bestemmingscategorie ‘uitsluitend wonen’ 39

3.7 De registratie van wijzigingen en aanvullingen in het huurcontracten 39

3.8 Het bruikbaar maken van de informatie uit het veld woningtype 40

Bijlagen 41

Bijlage 1 / Aanvraag databank huurcontracten 43 Bijlage 2 / Beslissingsregels voor het onderscheiden van eerste, unieke en vervolgcontracten 44 Bijlage 3 / Veld ‘woningtype’: woningtypes 46 Bijlage 4 / Veld ‘woningtype’ aanhorigheden 47 Bijlage 5 / Veld ‘woningtype’ andere informatie 48 Bijlage 6 / Voorbeeld foutief geregistreerde commerciële huur 49 Bijlage 7 / Aantal en aandeel huurcontracten en huishoudens naar arrondissement 50 Bijlage 8 / Mediaanhuurprijs en aantal in de databank opgenomen huurcontracten per gemeente 51 Bijlage 9 / De box- en whiskerplot mediaanhuurprijzen naar provincie 56

iv

Bijlage 10 / Woningvoorraad naar bouwjaar en woningtype 58 Bijlage 11 / Codeboek nieuwe variabelen afgeleid uit vrij veld woningtype 60 Bijlage 12 / Wooneenheden gelegen in een residentie 61 Bijlage 13 / Huurprijs naar woningkenmerken 62

Bibliografie 65

1

1. Beschrijving van de AAPD-huurcontractendatabank

Inleiding

Voor haar Woonbeleid heeft de Vlaamse overheid nood aan correcte en actuele cijfers over de woningmarkt.

Eén van de grote leemten in de kennis over de woningmarkt betreft informatie over de private huurmarkt.

Totnogtoe verschafte de tienjaarlijkse volks- en woningtelling/de sociaaleconomische enquête unieke infor-

matie over de kenmerken en omvang van de private huurmarkt en over de huurprijzen voor domicilie-

woningen. Deze enquête wordt niet langer herhaald wat een grote informatielacune veroorzaakt. De data-

bank waarin door de Administratie Algemene Patrimonium Documentatie gegevens uit de geregistreerde

huurcontracten worden bijgehouden, biedt een interessant alternatief.

De onderzoekscel van het Departement RWO staat onder meer in voor het aanmaken en beheren van een

informatiesysteem over wonen, de zogenaamde ‘huisvestingsdatabank’ en werkt hiervoor samen met het

Steunpunt Ruimte en Wonen, één van de door de Vlaamse Regering erkende Steunpunten voor Beleids-

relevant Onderzoek 2007-2011. Het steunpunt Ruimte en Wonen kreeg de opdracht de mogelijkheden en

kwaliteit van deze huurcontractendatabank te verkennen als een mogelijke informatiebron over de private

huurmarkt.

Op basis van de resultaten uit dit verkennend onderzoek worden aanbevelingen overgemaakt aan AAPD tot

verbetering van de dataverzameling en de bruikbaarheid van de databank voor het opvolgen van evoluties

op de private huurmarkt. Op langere termijn behoort de periodieke opname van een aantal basisgegevens

uit de registratie van de huurcontracten in de ‘huisvestingsdatabank’ tot de mogelijkheden.

1.1 De registratieplicht

Elk afgesloten huurcontract voor de huisvesting van een persoon of gezin, zij het als hoofdverblijfplaats of

tweede verblijf, moet geregistreerd worden bij het registratiekantoor (Wetboek Registratierechten). Sinds

2007 is het de verhuurder die de verplichting tot registratie moet nakomen1 en het huurcontract binnen de

twee maanden na ondertekening moet neerleggen in het registratiekantoor. Sinds 1 januari 2007 is de regi-

stratie ervan ook kosteloos, tenminste als het goed uitsluitend bestemd is om een gezin of persoon te huis-

vesten. In de eerste helft van 2007 werd een soort van regularisatieperiode voorzien waarbij niet-geregi-

streerde, nog lopende contracten die zijn ingegaan vóór 1 januari 2007, ook kosteloos geregistreerd konden

worden.

De registratie biedt de contractanten rechtszekerheid: het contract krijgt een vaste datum en is ook bindend

voor derde partijen. Voor de huurder van de woning als hoofdverblijf heeft dit onder meer tot gevolg dat hij

beschermd is tegen uitzetting door een nieuwe eigenaar.

Aan de niet-registratie en laattijdige registratie zijn sancties verbonden. Het niet registreren van een huur-

contract voor een hoofdverblijf afgesloten voor langer dan drie jaar kan verstrekkende gevolgen hebben voor

de verhuurder. De huurder kan het contract zomaar beëindigen zonder opzegtermijn of vergoeding.

Voor gemengde contracten die deels voor beroepsdoeleinden en deels voor bewoning worden afgesloten,

geldt de registratieverplichting zowel voor huurder als voor verhuurder. Toch heeft de verhuurder het voor-

deel dat door de registratie van zo een huurcontract de inkomstenbelasting voor ieder gedeelte afzonderlijk

wordt vastgesteld en belast. Niet-registratie van gemengde huurcontracten maakt de volledige netto huur-

inkomsten voor de verhuurder belastbaar. De verhuurder heeft dus steeds baat bij de registratie.

Voor de registratie van contracten die uitsluitend bestemd zijn voor wonen, moet de verhuurder zich niet

noodzakelijk naar het registratiekantoor begeven. Het contract kan ook met de post worden verstuurd (of

1 Ook de huurder kan het huurcontract laten registreren indien wenselijk geacht, maar is hiertoe niet verplicht.

2

gefaxt). Een ingescand exemplaar kan via mail worden verstuurd. Er werd een applicatie ontwikkeld, ‘My-

Rent’, toegankelijk via de website van de federale overheidsdienst financiën,2 voor het opmaken en door-

sturen van contracten naar het registratiekantoor. Via Myrent kan een huurcontract opgemaakt worden aan

de hand van het modelhuurcontract van Test-Aankoop en van de kamer van Arbitrage en Bemiddeling. Met

het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) werd een samenwerkingsprotocol afgesloten voor het

aanleveren van de huurcontracten voor registratie. Het BIV vertegenwoordigde in 2009 nog ruim vijfduizend

erkende vastgoedmakelaars in Vlaanderen.

Tabel 1 Aantal erkende vastgoedmakelaars vertegenwoordigd door het BIV in Vlaanderen, naar provincie (2009, verschil 2009-2008)

2009 2009-2008

West-Vlaanderen 1 393 -28

Oost-Vlaanderen 1 107 +33

Antwerpen 1 203 -12

Limburg 529 +2

Vlaams Brabant 849 -16

Vlaanderen 5 081 5 060

Bron: BIV, jaarverslag 2009 (p. 17)

Ondanks de voordelen verbonden aan registratie, de risico’s van het niet-registreren en de laagdrempelige

registratiewijze, blijft de vraag hoeveel verhuurders niet op de hoogte zijn van de registratieplicht en hoeveel

verhuurders om andere redenen nalaten een lopend huurcontract te registreren.

1.2 Opzet van de AAPD-huurcontractendatabank

Via de lokale registratiekantoren wordt een selectie van informatie uit de huurcontracten opgeslagen in een

databank bij de Algemene Administratie van de Patrimonium Documentatie (AAPD) van FOD Financiën,

verder de ‘AAPD-huurcontractendatabank’ genoemd, waaruit in het kader van deze studie geanonimiseerde

gegevens werden opgevraagd om onze kennis over de omvang van en de prijzen op de private huurmarkt

bij te spijkeren. De meest recente gebiedsdekkende informatie over de private huurmarkt dateert van 2001.

In de sociaaleconomische enquête (SEE2001) werd in 2001 aan alle ingeschreven huishoudens een aantal

vragen gesteld over hun woonsituatie. Deze vragen kwamen reeds voor in de volks- en woningtelling 1981,

wat het mogelijk maakte om minstens over een periode van twintig jaar een aantal evoluties op de private

huurmarkt te onderkennen. De tienjaarlijkse volks- en woningtelling, gevolgd door de algemene sociaal-

economische enquête in 2001 zal vervangen worden door informatie uit administratieve databestanden.3 Het

huurcontractenbestand werd mee ontworpen om de leemte die hierdoor is ontstaan, op te vullen en aan de

informatiebehoefte met betrekking tot de private huurmarkt tegemoet te komen.

De data bevatten de ter registratie aangeboden huurcontracten vanaf 1 januari 2007, ook wanneer deze

reeds vroeger ingang vonden. Het betreft hierbij ook contracten die vóór 2007 ter registratie werden neer-

gelegd voor zover het registratiekantoor deze (op vrijwillige basis) ook in de databank heeft geregistreerd.

Huurcontracten die vóór 2007 ter registratie werden aangeboden zijn dus slechts ten dele opgenomen in de

databank.

Huurcontracten worden opgenomen en blijven aanwezig in de databank, ook al is er intussen een nieuwe

huurder met een nieuw huurcontract. Dit heeft voordelen voor het nagaan van de historiek en bijvoorbeeld

de huurprijsevolutie (cf. deel III van dit onderzoek). Anderzijds blijven de contracten voor huurwoningen die

niet langer verhuurd worden gewoon in de databank aanwezig en is het niet duidelijk of ze nog gelden.

2 www.minfin.be; in de rubriek E-services. 3 ‘Op weg naar 2011: de moderne Census’,

http://statbel.fgov.be/nl/statistieken/gegevensinzameling/volkstelling/census_2011/index.jsp.

3

Omdat de registratieplicht nog vrij jong is (2007) lijkt deze fout nu nog beperkt. Analyses op het bestand

zullen zich in de toekomst noodzakelijkerwijs moeten beperken tot jongere contracten of tot de domicilie-

contracten na koppeling aan het rijksregister.

Naast contracten voor wonen - het leeuwendeel van de opgenomen huurcontracten - bevat de databank ook

contracten voor commerciële huur (kantoren, winkels, handelspanden, opslagruimte, ...) waaronder ook de

gemengde contracten (commercieel en bewoning) en huurcontracten voor landbouw, jacht en visserij. De

gemengde contracten kunnen in de databank niet onderscheiden worden van de volledig commerciële huur-

contracten. Een koppeling aan het rijksregister kan ook hier soelaas bieden.

De contracten voor wonen omvatten zowel de wooneenheden die als hoofdverblijfplaats dienen, als de

tweede verblijven. De registratieplicht geldt ook voor studentenkamers. Omdat de looptijd van deze

contracten kort is en niet past in de doelstellingen waarvoor de databank is opgericht, werd aan de registra-

tiekantoren gemeld dat deze niet dienen opgenomen te worden in de databank. Bepaalde

registratiekantoren nemen ze toch op in de databank. Bovendien worden contracten voor studentenkamers

die via MyRent worden verstuurd automatisch in de databank opgeladen. Tot slot worden ook niet-registra-

tieplichtige huurcontracten ter registratie aangeboden, ook al hoeft dit niet, bijvoorbeeld een woning die

gratis ter beschikking wordt gesteld, kortdurende verhuur van vakantiewoningen, ... Als deze huurcontracten

worden aangeboden, kunnen de registratiekantoren ze opnemen in de databank, maar dat gebeurt niet

systematisch.

1.3 Informatievelden in de AAPD-huurcontractendatabank

In de huurcontractendatabank worden slechts een beperkt aantal velden opgenomen.

Het veld bestemming van het goed is beperkt tot de categorieën ‘uitsluitend bewoning’, ‘commercieel’ met

inbegrip van de gemengde overeenkomsten, ‘landbouw’, ‘jacht- en visvangst’. Uit de omschrijving in het vrije

veld ‘woningtype’ leiden we af dat er toch heel wat zogenaamd ‘commerciële verhuringen’ foutief als ‘uitslui-

tend bewoning’ werden geregistreerd (zie verder) alsook verhuringen die met bewoning niks te maken

hebben zoals de verhuring van een garage of autostaanplaats, ruimte voor reclamepanelen of

gsm-zendmasten.

Een unieke adrescode werd ingevoerd om de opeenvolgende huurcontracten voor eenzelfde wooneenheid

te onderscheiden. Dit is noodzakelijk om de laatst afgesloten of nog lopende huurcontracten te kunnen

herkennen op eenzelfde adres. Bovendien geeft dit informatie over de huurprijsevolutie en is dus belangrijk

voor het opmaken van een huurprijsindex (zie deel III van dit onderzoek). Problematisch is dat de adres-

informatie vaak onvolledig is. Meerdere kamers, studio’s of appartementen in eenzelfde gebouw krijgen

geregeld dezelfde adrescode door het ontbreken van een onderscheiden busnummer. Deze huurcontracten

kunnen bijgevolg niet als afzonderlijke wooneenheid onderscheiden worden. Soms wordt het beschrijvende

tekstveld dat bestemd is voor een omschrijving van het woningtype gebruikt om de ligging van de kamer,

studio of het appartement te preciseren (bijvoorbeeld appartement eerste verdieping rechts en appartement

gelijkvloers, kamer nummer x, ...) (cf. bijlage 5). Gevolg is dat het onderscheiden van vervolgcontracten voor

eenzelfde wooneenheid en meerdere contracten voor afzonderlijke wooneenheden een moeilijke oefening is

(zie verder).

De NIS-code geeft de gemeente weer waar het goed verhuurd wordt; de postcode bevat de informatie over

de deelgemeente.

De registratiedatum is de datum waarop het huurcontract ter registratie werd aangeboden. In de meeste

gevallen is dat 2007 of later, namelijk voor 98% van de huurcontracten in Vlaanderen in de bestemmings-

categorie ‘uitsluitend wonen’. In 2007 wijzigden de modaliteiten van de registratieplicht en werd de AAPD-

huurcontractendatabank aangemaakt. In het bestand komen ook contracten voor die vóór 2007 geregi-

streerd werden; deze werden niet systematisch ingebracht in de databank. Voor zover de kantoren met

‘inschrijvingsachterstand’ kampten, worden ook contracten aangeboden voor 2007 mee opgenomen in de

databank.

De aanvangsdatum is de datum waarop het huurcontract is ingegaan.

4

De contractduur is exact opgenomen in de AAPD-huurcontractendatabank. Voor de studie werd deze infor-

matie in twee categorieën opgeleverd, namelijk de huurovereenkomsten gesloten voor een duur van drie

jaar of minder en deze gesloten voor langere duur.

Het woningtype is geen verplicht in te vullen veld in de AAPD-huurcontractendatabank en wordt daaren-

boven niet op gestructureerde, uniforme wijze bijgehouden. Meestal werd hier niks ingevuld (77%, België);

de aanwezige informatie heeft ook niet altijd betrekking op het woningtype. Het veld wordt gebruikt voor

mededelingen allerhande; een overzicht vindt u in bijlagen 3, 4 en 5. Meest voorkomend zijn:

1. Omschrijving van het woningtype:

een allegaartje van termen wordt hiervoor gebruikt (zie bijlage 3).

2. Omschrijving van het voorwerp van huur:

het gemeenschappelijk gebruik van bepaalde delen van het gebouw, aangeven dat de huur een deel

van de woning betreft, soms een onverdeelde helft (samen huren van een huis zonder dat men een

huishouden vormt);

opsomming van aantal slaapkamers en een beschrijving van de andere plaatsen (hal, badkamer,

keuken, living, ...) in het huis;

het aantal plaatsen in de woning of woongelegenheid;

beschrijving van aanhorigheden zoals garage(-box, -staanplaats) nummer X, kelder, bergplaats, tuin,

koer, stallingen, boomgaard, ... tot zwembad;

aangeven of het geheel of een deel ervan gemeubeld is dan wel ongemeubeld;

soms betreft het contract ook de verhuring van meer dan één wooneenheid tegelijk; dit wordt dan

opgesomd;

toestand van de woning: gerenoveerd of te renoveren, nieuwbouw, nieuw.

1. Aanduiding van de ligging van de woongelegenheid:

precieze ligging van de wooneenheid:gelijkvloers of Xde verdieping, voor of achter, links of rechts

(zie lijst in bijlage 5);

vervolledigen van het ‘adres’ bijvoorbeeld een dubbel huisnummer (waarvoor onvoldoende ruimte

werd voorzien in de adresvelden?) of buscode, kamer- of appartementsnummer (wanneer er geen

officieel busnummer is toegekend). Dit is een veelvoorkomend probleem bij de registratie.

2. Informatie over en wijzigingen in de contractanten, aanvullende informatie bij het contract:

info over de huurder: aangeven dat het een onderverhuring betreft, specificaties in verband met de

huurder zoals naam van de huurder, van het bedrijf dat voor de werknemer huurt, ouder die huurt

voor kind, en zo meer, ...;

aangeven van wijzigingen: overdracht van huur; wijziging van contractanten, aangeven dat de

huurder in hetzelfde gebouw een ander appartement zal betrekken;

aanduiding dat een plaatsbeschrijving bij het contract werd gevoegd; soms ook dat de registratie

geen nieuw contract betreft maar een bijvoegsel, annex, de toevoeging van een huurder en zo meer;

info over het gebruik: als hoofdverblijf, tweede verblijf, vakantiewoning, studentenverblijf, ... Ook het

(maximaal) aantal personen waarvoor de woning bedoeld is, wordt hier soms vermeld.

Het veld ‘woningtype’ geeft eigenlijk weer wat een verhuurder allemaal kwijt wil in een huurcontract en vormt

een goed uitgangspunt voor het opstellen van een gestructureerd informatieblad dat voor alle huurcontracten

en door alle registratiekantoren op dezelfde uniforme wijze kan worden ingevuld.

De niet-geïndexeerde huurprijs en lasten zijn in twee onderscheiden variabelen opgenomen als een bedrag

in euro op maandbasis. De huurprijzen en bijkomende lasten (die ook in % kunnen uitgedrukt zijn) zijn in de

originele AAPD-huurcontractendatabank opgenomen in euro.

De basishuurprijs mag wettelijk gezien nooit de kosten en lasten bevatten (Federale Overheidsdienst

Justitie, 2010). Lasten en kosten van verbruik, onderhoud en dergelijke staan los van de huur en moeten

volgens de private huurwetgeving steeds afzonderlijk worden aangerekend, ook indien deze forfaitair zijn.

De huurcontractendatabank bevat een veld waarin het bedrag van de lasten is opgenomen.

In een aantal gevallen is de huurprijs 0. Deze contracten vallen niet onder de registratieplicht want er vindt

geen overdracht plaats van onroerend goed en er wordt geen huur betaald. Voor zover ze ter registratie

worden aangeboden, worden ze door het registratiekantoor toch geregistreerd en eventueel opgenomen in

de databank. Het kan gaan om het ter gratis beschikking stellen van een wooneenheid (vaak een kamer of

appartement), soms levenslang. In een aantal gevallen worden er wel kosten aangerekend. De huurder die

verbouwingen ten laste neemt in plaats van een huurprijs te betalen en de conciërgewoning waar het

toezicht de huur vervangt, komen ook voor.

5

De ‘status’ van de huurder(s) wordt weergegeven via het aantal natuurlijke personen die als natuurlijk

persoon in het contract gekend zijn en het aantal bedrijven die in het contract gekend zijn.

1.4 Bewerkingen op en cleanen van de onderzoeksdatabank

Begin 2010 vroeg het Departement PWO een extract aan uit de AAPD-huurcontractendatabank. De

aanvraag is opgenomen in bijlage 1. We ontvingen een extract dat voldoet aan deze beschrijving. Deze

databank noemen we verder ‘onderzoeksdatabank’.

De gegevens in de onderzoeksdatabank dateren van 27 mei 2010. Op dat ogenblik zijn er voor gans België

ruim één miljoen (aantal=1 093 704) huurcontracten opgenomen in de AAPD-huurcontractendatabank. De

contracten voor commerciële huur (met inbegrip van de gemengde contracten) en voor 'landbouw', 'jacht- en

visvangst' - samen goed voor een 75 000 huurcontracten - laten we buiten beschouwing via de variabele

‘bestemming’. We selecteren de huurcontracten die uitsluitend bestemd zijn voor wonen: het gaat om iets

meer dan één miljoen contracten in België.

In het bestand ontbreken 209 509 NIS-codes. Ze werden aangevuld op basis van de postcodes die wel

systematisch werden ingevuld, als onderdeel van het adres.

We selecteerden de contracten voor panden en wooneenheden gelegen in Vlaanderen op basis van de

postcode. Voor 562 210 huurcontracten in Vlaanderen werd als bestemming ‘uitsluitend wonen’ aangeduid.

Heel wat contracten voor commerciële huur, gemengde contracten - dit zijn contracten voor wonen en een

commerciële activiteit - en huurcontracten voor jacht, landbouw en visvangst bleken foutief geregistreerd als

huurcontracten met als bestemming ‘uitsluitend wonen’. Alle huurcontracten die in het vrije veld ‘woningtype’

een omschrijving bevatten, waaruit is af te leiden dat het niet het verhuren van een wooneenheid tot voor-

werp heeft, werden uit het bestand gelaten. Dit gebeurde via de Excel zoekfunctie in het veld ‘woningtype’

en deels ook op zicht. Bijna vijfduizend observaties in de onderzoeksdatabank werden niet weerhouden voor

verdere analyse. De redenen vindt u in onderstaande tabel. Merken we op dat we deze ‘cleaning’ enkel

kunnen doorvoeren voor contracten met informatie in het veld ‘woningtype’, en dat is een minderheid van de

contracten. We verwachten dat de onderzoeksdatabank nog heel wat gegevens bevat van huurcontracten

die niet voor wonen bestemd zijn.

Tabel 2 Contracten niet weerhouden voor analyse

Huurcontracten voor panden waarvan de omschrijving wijst op commerciële of gemengde huur: kantoren, burelen, winkel(ruimte), praktijkruimte, handelspand, opslagruimte, magazijn, café, taverne en foutief geregi-streerde huurcontracten voor jacht, vis, landbouw voor de huur van grond, stallingen, ... (voorbeeldlijst in bijlage 6)

+/-2 000

Het verhuren van meerdere wooneenheden in één huurcontract. +/-1 100

Contracten die de huur regelen van gevel, muur, dak, stuk grond, ... voor reclamepaneel, publiciteit, gsm-mast, plaatsing zonnepanelen en zo meer.

+/- 150

Het verhuren van uitsluitend garage, autostaanplaats, parkeerplaats en dergelijke (cf. bijlage 4). Dit wordt afgeleid uit de omschrijving in het veld ‘woningtype’ in combinatie met een lage niet-geïndexeerde huurprijs van minder dan 75 euro. Garages die aan een veel hogere prijs verhuurd worden, zijn moeilijk te onderscheiden van zeer goedkope huurwoningen waarvoor het beschrijvend tekstveld geen bijkomende informatie bevat over die garage.

+/-1 000

Geregistreerde mededelingen van een wijziging in het contract zoals de toetreding nieuwe huurder of uittreden van één van de huurders. Het gaat om plaatsbeschrijvingen, addenda, bijvoegsels, annexen, ... waarbij het geen afzonderlijk huurcontract betreft maar het achteraf registreren van een bijvoegsel bij het huurcontract, in combinatie met huurprijs=0.

+/- 200

Huurcontracten met ‘sociale woning’ of ‘sociaal appartement’ als woningtype. Het is mogelijk dat het hier woningen betreft die door een sociaal verhuurkantoor worden verhuurd.

+/- 275

Voor een ‘shot’ van de private huurmarkt, waarover we verder in dit deelrapport verslag uitbrengen, selecte-

ren we de lopende huurcontracten. Voor de berekening van een huurprijsindex zijn de vervolgcontracten dan

6

weer elementair waarbij ‘paired samples’ van huurcontracten met elkaar vergeleken worden (zie deel III over

de huurprijsindex’).

Voor beide analyses dienen opeenvolgende contracten voor dezelfde wooneenheid - we spreken van

‘vervolgcontracten’ - en de unieke contracten per wooneenheid onderscheiden te worden. Hierbij stelt zich

het probleem dat een afzonderlijke wooneenheid in één pand niet steeds een unieke adrescode kreeg in het

bestand. Vaak worden meerdere kamers, studio’s, appartementen in eenzelfde gebouw verhuurd onder

eenzelfde adrescode. Een tweede contract met eenzelfde adrescode bevat soms niet meer dan de plaats-

beschrijving of de toevoeging van een huurder bij een reeds geregistreerd en nog lopend huurcontract.

Om uit de contracten met dezelfde adrescode eerste contracten voor onderscheiden wooneenheden en

vervolgcontracten voor dezelfde wooneenheid te onderscheiden, werden de data gefilterd aan de hand van

een aantal beslissingsregels (bijlage 2). Zo worden bijvoorbeeld meerdere contracten op één adres die op

dezelfde datum zijn ingegaan beschouwd als contracten voor verschillende wooneenheden.

1.5 Nieuw aangemaakte variabelen

Om een goed beeld te krijgen van de private huurmarkt in Vlaanderen, worden een aantal nieuwe variabelen

aangemaakt op basis van de reeds aanwezige informatie in de databank.

1.5.1 Geïndexeerde huurprijs

De huurprijs mag jaarlijks aangepast worden aan de kosten van het levensonderhoud via indexatie. We

weten niet in hoeveel procent van de contracten dit effectief gebeurt, maar gaan ervan uit dat dit meestal het

geval is.

De verhuurder mag de huurprijs één keer per jaar aanpassen op de verjaardagdatum van de inwerking-

treding van de huurovereenkomst (ook als het contract dit niet voorziet). De formule is (basishuurprijs X

nieuw indexcijfer van de maand voorafgaand aan de maand dat het contract is inge-

gaan)/aanvangsindexcijfer van dezelfde maand.

Voor het gebruik van huurprijzen in de onderzoeksdatabank wordt de maandelijkse naakte aanvangs-

huurprijs omgezet naar een geïndexeerde huurprijs, volgens de richtlijnen van de private huurwetgeving

(FOD Justitie, 2010). Omdat de maand van inwerkingtreding van het contract om privacyredenen in de

onderzoeksdatabank niet is opgenomen, wordt het indexcijfer van de maand juli gebruikt. We indexeren de

naakte huurprijs naar juli 2010.

1.5.2 Indelingen naar regio en typegebied

Op basis van de NIS-code en de postcode worden enkele variabelen aangemaakt die een ruimtelijke verge-

lijking van aanbod en prijzen mogelijk maken, namelijk gewest, provincie, arrondissement, gemeente, deel-

gemeente, de gebiedsindeling gehanteerd voor de Vlaamse Regionale INDicatoren (VRIND), de gebieds-

indeling van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV), de gebiedsindeling DEXIA op basis van soci-

aaleconomische variabelen.

1.5.3 Woninginformatie

Het vrije tekstveld ‘woningtype’ bevat slechts voor één op vier contracten iets van informatie (aantal na

cleanen 77 900 huurcontracten). Zoals omschreven in §3 is dat vaak ook andere dan informatie over het

woningtype. Voor een kleine 75 000 huurwoningen bevat het vrije tekstveld ‘woningtype’ toch één of andere

info over het verhuurde goed. Er bleken heel wat verwijzingen naar de aard van de woning en naar aspecten

van het uitrustingsniveau zoals garage, tuin en aantal slaapkamers. De gebruikte terminologie om het

woningtype aan te geven en de beschrijving van aspecten van het uitrustingsniveau zijn zeer divers (zie

bijlage 3 en 4). Deze informatie werd aan de hand van zoekfuncties zo veel mogelijk gestructureerd. Dit laat

toe om, na intensief hercodeerwerk, een idee te vormen over hoe dit verband houdt met de prijs. De woning-

categorieën die werden afgeleid uit het vrije tekstveld vindt u terug in bijlage 11.

7

2. Resultaten

We bespreken achtereenvolgens de resultaten van twee analyses op het gecleande bestand met de huur-

contracten afgesloten voor wonen in Vlaanderen. Hierbij wordt enkel het meest recente contract op een

adres in ogenschouw genomen. In eerste instantie bespreken we de resultaten voor het volledige data-

bestand. Dit geeft zowel een aantal inzichten over de aard van de huurmarkt, de prijzen en de regionale

spreiding als over de wijze waarop de databank tot stand is gekomen en de registratiepraktijk in de kantoren.

In het tweede deel wordt verder ingezoomed op de huurcontracten waarvoor we over aanvullende woning-

informatie beschikken en gaan we na wat de relatie is van woningkenmerken met de huurprijs.

2.1 Informatie uit de volledige onderzoeksdatabank

2.1.1 Registratie- en aanvangsjaar

Van de bijna 500 000 huurcontracten in de onderzoeksdatabank werd iets minder dan de helft ter registratie

aangeboden in 2007. Vaak vonden deze contracten reeds vroeger ingang. Contracten die vóór 2007 werden

afgesloten, zijn slechts in de databank opgenomen voor kantoren die met een registratieachterstand te

kampen hadden en die deze contracten nog moesten verwerken. De databank is dus maar ‘volledig’ voor

contracten die vanaf 2007 werden neergelegd.

Bron: AAPD-huurcontractendatabank 2010, eigen bewerking

Figuur 1 Aantal lopende huurcontracten naar registratiejaar (Vlaanderen, 2010)

Contracten met een aanvangsdatum vóór 2007 zijn hetzij laattijdig ter registratie aangeboden in het kantoor,

hetzij tijdig aangeboden maar laattijdig geregistreerd door het kantoor en mee opgenomen in de nieuwe

huurcontractendatabank die vanaf 2007 werd aangemaakt. Ruim één op drie contracten (37%) is vóór 2007

afgesloten.

504 690 2311 4819

245924

92203 85743

29576

105

<2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 >=2011

8

Bron: AAPD-huurcontractendatabank 2010, eigen bewerking

Figuur 2 Huurcontracten naar aanvangsjaar (Vlaanderen, 2010)

Dat het aandeel van de contracten dat een aanvang nam vóór 2007 in bepaalde gemeenten zeer hoog is,

geeft aan dat de contracten van voor 2007 in de databank in de eerste plaats een omvangrijke registratie-

achterstand weergeven van bepaalde kantoren, eerder dan grote aantallen laattijdig aangeboden contracten.

Zo blijkt in een zestigtal gemeenten meer dan de helft van de contracten reeds voor 2007 een aanvang te

hebben genomen, wat dus wijst op een grote registratieachterstand. Dit is bijvoorbeeld zo in Gent, waar 81%

van alle huurcontacten in de databank een aanvangsdatum heeft van vóór 2007, maar ook andere centrum-

gemeenten met veel huurwoningen zoals Leuven en Oostende zitten in de databank met 40 à 50% contrac-

ten die vóór 2007 ingingen.

Dit impliceert dat uitspraken over het aantal huurcontracten in de verschillende gemeenten niet op dezelfde

basis berusten. Bovendien gaven we al aan dat huurcontracten die beëindigd zijn, maar waarvoor er geen

nieuwe verhuring plaats vond omwille van verkoop van de woning, toch nog in het bestand zitten. Daarom is

dit databestand vandaag geen nauwkeurige bron voor het meten van de omvang van de private huurmarkt.

Met verloop van tijd en met een registratie die eenvormig en up-to-date is in alle kantoren, verdwijnt dit

gebrek. De koppeling aan het rijksregister laat daarenboven toe de lopende huurcontracten voor een hoofd-

verblijfplaats te onderkennen.

2.1.2 Aantal en aandeel huurcontracten

In Vlaanderen tellen we, na het cleanen van de data en het weerhouden van het recentst afgesloten huur-

contract per adres (cf. beslissingsregels in bijlage 2), ongeveer 462 000 geregistreerde private huur-

woningen in de databank. We gaan na hoe de gegevens uit de huurcontractendatabank zich situeren ten

aanzien van andere bronnen met informatie over de private huurmarkt, namelijk de Woonsurvey 2005 en de

sociaaleconomische enquête van 2001 (SEE2001).

Vlaanderen telt bijna 2 577 000 huishoudens op 1 januari 2008. Houden we rekening met de

139 300 huurwoningen die door de erkende Sociale Huisvestingsmaatschappijen (SHM’s) worden verhuurd

op 1 januari 2008, dan zou de verdeling naar eigendomsstatuut (tabel) een aandeel aangeven van 18% voor

de private huurmarkt. In de data voor 2001 en 2005 brengen we woningen die kosteloos te beschikking

worden gesteld, zo’n 1,5 à 2% van de markt, voor de vergelijking niet in rekening omdat dit geen verhuringen

zijn wat niet onder de registratieplicht valt.

81 9 45 336 1772 5444

27409

6602

7923

10002

12893 19185

29500

51802

97988 89710

81333

19738

81

9

Tabel 3 Raming huishoudens naar bewonerstitel op basis van de lopende huurcontracten in vergelijking met de gegevens uit de Woonsurvey 2005 en de SEE2001 (Vlaanderen; 2010, 2005, 2001)

Huurcontracten 2010 Woonsurvey 2005 % SEE2001

Aantal % Aantal (geschat) % Aantal %

Private huurmarkt 462 000 17,9 462 810 18,7 499 960 21,9

Sociale huurmarkt 139 358 5,4 140 094 5,7 120 615 5,3

Eigendomsmarkt - (76,7) 75,5 1 666 840 72,9

Huishoudens 2 576 974 100,0 2 501 681 100,0

Bron: AAPD-huurcontractendatabank 2010; VMSW, sociale huurwoningen erkende SHM’s 2008; ADSEI, huishoudens 2008; Woonsurvey 2005; ADSEI, SEE2001

Het geraamde aandeel huishoudens op de private huurmarkt ligt in dezelfde grootteorde als het resultaat

bekomen via de Woonsurvey 2005 (Heylen et al., 2006), waarbij een steekproef van 5 200 huishoudens

bevraagd werd over hun domiciliewoning. Op basis van het aandeel private huurders en het aantal huis-

houdens in Vlaanderen bekwam men in 2005 een raming van de private huurmarkt van

462 810 wooneenheden.

We wijzen erop dat een vergelijking tussen de diverse bronnen zeer moeilijk is. In de huurcontractendata-

bank ontbreekt een groep van huurwoningen omdat de verhuurder nalaat ze voor registratie aan te bieden.

In de huurcontractendatabank zijn alle contracten voor wonen voorwerp van registratie (met uitzondering van

studentenkamers en sociale woningen, zie methodologie) en niet enkel de verhuringen voor een hoofd-

verblijf, wat in beide andere bestanden wel het geval is. Vervolgens stellen we vast dat er ten onrechte huur-

contracten in het huurcontractenbestand werden opgenomen die normaal gezien niet geregistreerd moeten

worden, zoals studentenkamers, garages, commerciële verhuringen en zo meer. Ook de andere bestanden

hebben tekortkomingen. Zo is geweten dat de zwakkere bewonersgroepen niet goed aan enquêtes

deelnemen.

In de volgende tabel kunt u aflezen hoe de huurcontracten zich spreiden over de provincies en dit in

vergelijking met de verdeling van de huishoudens. We geven ook de verdeling van de 900 huurders over de

provincies zoals vastgesteld in de Woonsurvey 2005.

Tabel 4 Aantal lopende huurcontracten, private huurders volgens de Woonsurvey 2005 en private huishoudens naar provincie (Vlaanderen; 2010 en 2008)

Huurcontracten Huishoudens Huurwoningen Woonsurvey 2005

Aantal % Aantal % Aantal %

Antwerpen 138 448 30,0 729 162 28,3 258 28,7

Oost-Vlaanderen 109 647 23,7 596 502 23,1 241 26,8

West-Vlaanderen 93 023 20,1 488 666 19,0 184 20,4

Vlaams-Brabant 77 126 16,7 435 719 16,9 124 13,8

Limburg 43 631 9,4 326 925 12,7 93 10,3

Totaal 461 875 100,0 2 576 974 100,0 900 100,0

Bron: AAPD-huurcontractendatabank 2010, eigen bewerking; ADSEI, huishoudens 2008

De geregistreerde huurwoningen verdelen zich ongeveer over de provincies zoals de huishoudens dat doen,

zij het dat vooral de provincie Antwerpen over meer huurwoningen beschikt in verhouding tot de gezinnen op

het grondgebied. In Limburg werden er minder huurcontracten geregistreerd dan te verwachten op basis van

het aandeel van de huishoudens.

10

Een verdeling van huishoudens en huurcontracten naar arrondissement vindt u in bijlage 7. Vooral het

arrondissement Antwerpen, maar ook Gent, Brugge, Oostende en Leuven hebben een groter deel in de

huurmarkt dan hun aandeel in het aantal huishoudens. De rol van de grote steden Antwerpen en Gent weegt

sterkt door in deze cijfers. Niet toevallig vervolledigen de centrumsteden Oostende, Brugge en Leuven de

top-5 van gemeenten met de meeste geregistreerde huurcontracten. De top-5 van gemeenten is samen

goed voor bijna één op drie huurcontracten in de databank (zie tabel).

Tabel 5 Top-5 van gemeenten met de meeste huurcontracten in de onderzoeksdatabank

Aantal %

Antwerpen 62 768 13,59

Gent 33 026 7,15

Leuven 23 681 5,13

Brugge 13 139 2,84

Oostende 11 636 2,52

Bron: AAPD-huurcontractendatabank 2010, eigen bewerking

Op kaart krijgen we een beeld van de ruimtelijke spreiding van de huurcontracten in de databank eind

mei 2010. Een cijferoverzicht van het aantal geregistreerde huurcontracten per gemeente vindt u in bijlage 8.

Bron: AAPD-huurcontractendatabank 2010, eigen bewerking

Figuur 3 Aantal huurcontracten opgenomen in de databank, naar gemeente

11

Na de genoemde top-5 gemeenten volgen een aantal steden met 7 500 tot 10 000 geregistreerde huurcon-

tracten in de databank namelijk Sint-Niklaas, Aalst, Mechelen, Hasselt, Knokke-Heist, Kortrijk, en Roeselare.

Aan de kust springen ook nog Blankenberge en Koksijde in het oog, tussen Sint-Niklaas en Antwerpen zijn

dat Beveren en Kruibeke. In de westelijke rand van Brussel tellen Halle, Sint-Pieters-Leeuw en Dilbeek

2 000 tot 5 000 huurwoningen. Tussen Brussel en Leuven zijn er vooral voor Grimbergen, Vilvoorde en

Zaventem veel contracten in de databank. In de provincie Antwerpen merken we Brasschaat en Schoten op

ten Oosten van Antwerpen. Nog meer Oostwaarts zien we Lier, Heist-op-den-berg, Herentals, en in de

Kempen vallen Geel, Mol en Turnhout op met een groot aanbod aan huurwoningen in de databank. Onder

Gent vermelden we nog Deinze en verderop ook Waregem.

Rond Leuven tot aan de Brusselse randgemeenten en ten Noord-Oosten van Leuven is de private huurmarkt

klein, een beeld dat zich verder doorzet in de provincie Limburg met uitzondering van de steden Tienen,

Aarschot, Sint-Truiden en Hasselt. Ook tussen de westelijke rand rond Brussel en de grens met Oost-Vlaan-

deren is het huuraanbod klein in gemeenten zoals Bever, Herne, Pepingen, Ternat, Galmaarden, Gooik,

Lennik, Roosdaal. Tot slot vinden we in Zuid-West-Vlaanderen, in de regio rond Roeselare, eveneens een

beperkt aanbod aan huurwoningen met uitzondering van Roeselare zelf en het aangrenzende Izegem.

Zetten we de huurcontracten af ten aanzien van het aantal huishoudens dan blijken de cijfers erg uiteen-

lopend, gaande van enkele procenten tot één huurcontract per twee huishoudens in gemeenten zoals

Knokke-Heist, Leuven en Oostende. De bemerkingen met betrekking tot de huurcontractendatabank als

bron voor de omvang van de private huurmarkt blijft hier van belang (cf. 1.1.). Omdat de databank ook

tweede verblijven bevat, geeft dit niet de verhouding huurders-eigenaars weer. Een weergave van enkel de

domiciliewoningen zou hier een helderder beeld opleveren.

Bron: AAPD-huurcontractendatabank 2010, eigen bewerking

Figuur 4 Aandeel huurcontracten opgenomen in de databank ten aanzien van het aantal huishoudens, naar gemeente

12

We stellen vast dat Zuid-West-Vlaanderen, het gebied rond Leuven en het grootste deel van Limburg relatief

weinig huurwoningen kent in verhouding tot het aantal huishoudens. De kuststreek, het gebied rond Brussel,

Antwerpen, tussen Antwerpen en Gent en tussen Gent, Tielt en Brugge tellen dan weer relatief veel huur-

contracten per ingeschreven huishouden.

2.1.3 Contractanten

In de databank is het aantal huurders opgenomen dat als natuurlijke persoon of als bedrijf gekend is in het

huurcontract. Voor drie kwart van de contracten is er hierover informatie opgenomen (zie tabel 6).

Tabel 6 Aantal lopende huurcontracten naar type contractanthuurder

Aantal % %

1 natuurlijke persoon 246 734 72,7 53,4

2 natuurlijke personen 84 062 24,8 18,2

Meer dan 2 natuurlijke personen 1 157 0,3 0,3

1 bedrijf 7 581 2,2 1,6

Meer dan 1 bedrijf 24 0,0 0,0

1 of meer natuurlijke persoon en 1 of meer bedrijven 59 0,0 0,0

Geen informatie 122 258 26,5

Totaal huurcontracten 461 875 100,0

Totaal huurcontracten met contractant bekend 339 617 100,0

Bron: AAPD-huurcontractendatabank 2010

In drie kwart van de gevallen wordt de woning gehuurd door één enkele persoon, in een kwart van de

gevallen ondertekenden twee natuurlijke personen het contract. Bij 2% van de contracten is de huurder een

bedrijf. Dit resultaat kan betekenen dat het huurwoningenbestand gedomineerd wordt door kleine wooneen-

heden. Dat wordt ook gesuggereerd door de mediaanhuurprijs die voor alle wooneenheden samen overeen-

stemt met de mediaanhuurprijs van de kleine woningtypes (zie verder).

2.1.4 Contractduur

De Woninghuurwet bepaalt dat een huurovereenkomst bestemd tot hoofdverblijf wordt afgesloten voor

negen jaar. Dit is ook automatisch het geval als er geen contractduur wordt opgegeven of bij een opgegeven

contractduur tussen drie en negen jaar. Met een schriftelijk contract afgesloten voor een maximale duur (één

schriftelijke verlenging inbegrepen) van drie jaar kan hiervan afgeweken worden. Als geen van de partijen de

huurovereenkomst van korte duur opzegt met een opzeggingstermijn van drie maanden tegen het verstrijken

van de korte duur, wordt de huurovereenkomst omgezet in een negenjarige huurovereenkomst te rekenen

vanaf de aanvang van het oorspronkelijke contract van korte duur. We weten niet hoe vaak dit het geval is

en een contract van korte duur gezien wordt als een soort van proefperiode.

De overeenkomsten van korte duur werden mogelijk gemaakt door de wetgever zowel in het belang van de

verhuurder voor het afsluiten van zogenaamde proefcontracten, wanneer deze na verloop van termijn

andere plannen heeft met de huurwoning, als in het belang van de huurder. In tabel ziet u de verhouding

tussen de kortdurende en de normale contracten van (minstens) 9 jaar (of langer dan 3 jaar). We vergelijken

met de cijfers die de huurdersbonden bijhouden over hun cliënten en stellen vast dat dit sterk overeenstemt.

13

Tabel 7 Lopende huurcontracten naar contractduur volgens de onderzoeksdatabank en het cliënteel van de huurdersbonden Vlaanderen

Huurcontractendatabank Huurdersbonden

Aantal % %

Drie jaar of minder 246 581 53,4 52,7

Langer dan drie jaar 215 294 46,6 44,3

Totaal 461 875 100,0 97,0

Bron: AAPD-huurcontractendatabank 2010, eigen bewerking; huurdersbonden cliëntregistratiegegevens 2008

Een meerderheid van de huurovereenkomsten is kortlopend, namelijk 53%, en wordt afgesloten voor een

periode van drie jaar of minder. Tot een zelfde verhouding komen de huurdersbonden (VOB, 2009) op basis

van de registratiegegevens van de huurdersbondcliënten.

2.1.4.1 Contractduur naar regio en typegebied

De korte huurcontracten afgesloten voor een bepaalde duur van drie jaar of minder komen significant vaker

voor in de provincies West-Vlaanderen en Antwerpen dan in Limburg en Vlaams-Brabant. Voor West-Vlaan-

deren is dit vermoedelijk te verklaren door de huurcontracten voor tweede verblijven aan de kust.

Tabel 8 Huurcontracten naar contractduur en provincie

Kort Lang Totaal

West-Vlaanderen 55,7 44,3

Antwerpen 54,3 45,7

Oost-Vlaanderen 52,9 47,1

Limburg 51,1 49,0

Vlaams-Brabant 51,0 49,0

53,4 46,6 100,0

Totaal huurcontracten 246 581 215 294 461 875

Bron: AAPD-huurcontractendatabank 2010, eigen bewerking Chi²; P>,0001

De verhouding korte contracten - contacten van meer dan drie jaar loopt sterk uiteen van arrondissement tot

arrondissement, gaande van 40% kortlopende contracten in de arrondissementen Aalst, Tielt, Halle-

Vilvoorde tot 74% in het arrondissement Veurne.

14

Tabel 9 Huurcontracten naar contractduur en arrondissement

Kort Lang Totaal

Veurne 73,9 26,1 5 780

Ieper 63,7 36,3 5 643

Maaseik 60,2 39,8 10 669

Leuven 60,0 40,0 40 765

Gent 59,3 40,7 49 135

Turnhout 58,6 41,4 24 171

Oostende 58,4 41,6 18 285

Roeselare 57,4 42,6 9 149

Dendermonde 56,2 43,8 12 005

Brugge 56,2 43,8 28 043

Diksmuide 55,1 44,9 2 303

Antwerpen 55,0 45,0 94 308

Sint-Niklaas 50,2 49,9 19 032

Tongeren 50,0 50,0 10 747

Kortrijk 47,7 52,3 19 115

Eeklo 47,4 52,7 6 258

Oudenaarde 47,3 52,7 6 377

Hasselt 47,1 52,9 22 215

Mechelen 45,9 54,1 19 969

Halle-Vilvoorde 40,9 59,1 36 361

Tielt 40,0 60,0 4 705

Aalst 39,1 60,9 16 840

Totaal 246 581 215 294 461 875

53,4 46,6 100,0

Bron: AAPD-huurcontractendatabank 2010, eigen bewerking Chi²; P>,0001

We zien een verband tussen de verstedelijkingsgraad en de contractduur: grootsteden en centrumsteden

worden gekenmerkt door veel kortlopende contracten, wat vermoedelijk samenhangt met het grotere aanbod

van kleine wooneenheden. In de stedelijke rand rond Brussel daarentegen domineren de contracten voor

een langere duur (zie tabel 10).

15

Tabel 10 Huurcontracten naar contractduur en typegebied, VRIND-gebiedsindeling

Kort Lang Totaal

Grootsteden 62,0 38,0

Centrumsteden 57,7 42,3

Kleinstedelijk gebieden op provinciaal niveau 56,6 43,4

Platteland 51,3 48,7

Regionaal stedelijke rand 49,6 50,4

Overgangsgebied 48,8 51,2

Grootstedelijke rand 47,3 52,7

Structuurondersteunde kleinstedelijke gebieden 46,1 53,9

Stedelijk gebied rond Brussel 34,6 65,4

Totaal 246 581 215 294 461 875

Bron: AAPD-huurcontractendatabank 2010, eigen bewerking Chi²; P>,0001

DEXIA deelde de Belgische gemeenten in in clusters van gemeenten met een vergelijkbare sociaaleconomi-

sche omgeving. Deze indeling toont dat in de toeristische gemeenten meer nog dan in de centrumgemeen-

ten (met inbegrip van de grootsteden) kortdurende huurcontracten worden gehanteerd. In gemeenten die in

deze typologie als ‘woongemeente’ naar voor komen, worden significant vaker de normale huurcontracten

van negen jaar gehanteerd (Dexia, 2007).

Tabel 11 Huurcontracten naar contractduur en typegebied; Dexia-typologie

Kort Lang Totaal

Toeristische gemeenten 63,9 36,2 18 378

Centrumgemeenten 57,4 42,6 243 232

Landelijke gemeenten of verstedelijkte plattelandsgemeenten 52,5 47,5 47 267

Semistedelijke of agglomeratiegemeenten 50,1 49,9 44 964

Gemeenten met een concentratie aan economische activiteit 49,9 50,1 35 511

Woongemeenten 41,6 58,4 72 523

246 581 215 294 461 875

53,4 46,6 100,0

Bron: AAPD-huurcontractendatabank 2010, eigen bewerking Chi²; P>,0001

2.1.4.2 Contractduur naar woningkenmerken

Contractduur en woningtype hangen normaal gezien samen. Aan de overgrote meerderheid van de huur-

contracten in het onderzoeksbestand kon geen woningtype worden toegekend op basis van de informatie

opgenomen in het vrije tekstveld. Voor vier globale woningtypes – huis, appartement, studio en kamer –

gaan we na of hiermee verschillen in contractduur samengaan (aantal=55 483) (tabel).

16

Bron: AAPD-huurcontractendatabank 2010, eigen bewerking

Figuur 5 Aantal lopende huurcontracten met woninginformatie, naar contractduur Chi²; P>,0001

Zoals verwacht worden de kleinste woningtypes – kamer of studio – significant vaker verhuurd met een

huurcontract voor minder dan drie jaar. In de praktijk blijkt dat bijna standaard voor kamers; voor studio’s is

dat in 80% van de afgesloten huurcontracten het geval. In het bestand zijn ook niet-hoofdverblijven opgeno-

men; een koppeling aan het rijksregister kan in deze cijfers meer verfijning aanbrengen. Toch blijken ook de

huizen en appartementen even vaak kortlopend als voor negen jaar verhuurd te worden.

2.1.5 Huurprijzen

2.1.5.1 Huurprijzen in Vlaanderen

De resultaten met betrekking tot de huurprijzen op de private huurmarkt in Vlaanderen zijn gebaseerd op de

naar 2010 geïndexeerde huurprijzen in de onderzoeksdatabank (zie supra). In het gecleande databestand

variëren deze geïndexeerde huurprijzen van twee euro per maand tot 99 337 964 euro per maand. Naar alle

waarschijnlijkheid zijn extreme waarden het gevolg van fouten bij de data-invoer, onder meer van de foutieve

registratie van huurcontracten voor commerciële huur in de categorie ‘uitsluitend wonen’. Voor zover er geen

omschrijving van het gehuurde goed in het vrije tekstveld staat, kunnen we deze foute registraties niet als

dusdanig herkennen. We laten de 0,5% hoogste en de 0,5% laagste waarden vallen voor analyse. Bij de

hoogste waarden zijn dat huurprijzen vanaf 8 480 euro per maand; bij de laagste waarden zijn dat huur-

prijzen tot 95 euro per maand. Daarnaast ontbreekt de huurprijs voor 0,12% van de observaties

(aantal=574).

Het bestand dat de basis vormt voor de huurprijsberekeningen bevat dan nog 456 645 observaties. De

mediaan huurwaarde, voor een huurwoning in Vlaanderen is op basis van deze gegevens 497 euro per

maand, zonder kosten, ongeacht het woningtype. Het gemiddelde ligt met 543,5 euro per maand een stuk

hoger, gezien de extreem dure verhuringen in het bestand zwaar doorwegen op de gemiddelden. Omwille

van die extreme waarden in het databestand verkiezen we hier het gebruik van de mediaanwaarde boven

gemiddelden.

De huurprijzen liggen wat hoger dan de geïndexeerde huurprijzen uit Woonsurvey 2005, bekomen via een

steekproefonderzoek uitgevoerd in 2005 bij 900 huurders in Vlaanderen (Heylen et al., 2007), ook al zijn in

de huurcontractendatabank zonder twijfel veel meer kleine wooneenheden opgenomen (kamers, studio’s,

kleine appartementen, ...) dan in de Woonsurvey 2005 waar enkel gedomicilieerde inwoners werden

aangesproken (zie ook verder). Huurders op de private huurmarkt betaalden volgens de Woonsurvey geïn-

dexeerd naar 2010 gemiddeld 483 euro voor hun huurwoning; de mediaanwaarde was 465 euro per maand.

99

80

49

47

1

20

51

53

Kamer

Studio

Appartement

Huis

kort lang

17

Tabel 12 Huurcontracten naar huurprijscategorie (2010; 2005, geïndexeerd naar 2010)

Huurcontractendatabank Woonsurvey 2005

Aantal % Aantal %

<200 12 281 2,69 3,6

200-299,99 36 032 7,89 8,1

300-399,99 68 580 15,02 21,0

400-499,99 113 527 24,86 29,9

500-599,99 97 715 21,40 19,0

600-699,99 63 152 13,83 18,3

700-799,99 29 295 6,42

800-899,99 12 558 2,75

900 en meer 23 505 5,15

Totaal 456 645 100,00 900 100,0

Mediaan 497 465

Gemiddelde 543 483

Bron: AAPD-huurcontractendatabank 2010, eigen bewerking; Woonsurvey 2005 huurprijzen geïndexeerd naar 2010

Het zwaartepunt van de woninghuurprijzen zoals opgetekend in de huurcontractendata valt tussen de 400

en de 600 euro per maand. De huurprijzen zoals opgetekend in de Woonsurvey 2005 vallen, na indexering

naar reële prijzen voor 2010, voor meer dan de helft in de categorie 300 tot 500 euro. Het zwaartepunt in de

huurprijzen is opgeschoven; de huurprijzen zijn sterker gestegen dan wat op basis van de index kan

verwacht worden.

Bij de vergelijkbaarheid van beide bronnen plaatsen we enkele kanttekeningen. Enerzijds stellen we vast dat

het huurcontractenbestand heel wat kamers en kleine wooneenheden bevat, maar er ook zeer dure woon-

eenheden in het bestand zijn opgenomen, ... Omdat de mediaanhuurprijs overeenstemt met de prijs van de

kleinere woningtypes nemen we aan dat vooral de kleine wooneenheden zeer sterk vertegenwoordigd zijn in

het huurcontractenbestand en dus ook in realiteit een groot deel uitmaken van de private huurmarkt. We

maken ook de bedenking dat de registratieplicht in het verleden (vóór 2007) waarschijnlijk het best werd

opgevolgd voor de betere huurwoning die voor langere duur werd verhuurd. De huurcontracten die nog

gelden maar vóór 2007 werden aangeboden, zijn slecht vertegenwoordigd in het databestand. Woningen

met lange huurtijd worden enkel aan de index aangepast, waardoor ze goedkoper uitvallen dan de nieuwe

verhuringen die een marktconforme prijs weerspiegelen. De registratieplicht wordt waarschijnlijk het slechtst

opgevolgd aan de onderkant van de woningmarkt, waardoor deze woningen ondervertegenwoordigd kunnen

zijn in het bestand.

In het steekproefdesign van de Woonsurvey 2005 zijn de bewoners van de grotere stedelijke arrondisse-

menten ondervertegenwoordigd. De kans op een weigering bleek daarbovenop in de stedelijke gebieden, bij

appartementsbewoners en bij jongeren significant hoger dan bij de bewoners in de meer landelijke gebie-

den, bij bewoners van gezinswoningen en bij ouderen (Abts et al., 2006a en 2006b).4 De non-respons en de

ondervertegenwoordiging vanuit het steekproefdesign is net veel groter bij bewonersgroepen die vaker

huren wat vermoedelijk tot een onderschatting van het huurdersaandeel en een te sterke vertegenwoor-

diging van de betere huurder tot gevolg heeft. Dit is in de Woonsurvey gedeeltelijk opgevangen via weging.

Het ventileren van de huurprijzen naar woningtype, in het tweede deel van de resultaten, biedt wat ophel-

dering (zie verder).

4 Om te corrigeren voor de verhouding appartementen/eengezinswoningen is wel een weging toegepast.

18

2.1.5.2 Ruimtelijke verschillen in huurprijs

Er zijn duurdere en goedkopere regio’s om te wonen en te huren en dat komt duidelijk naar voor bij de

analyse van de resultaten naar provincie, arrondissement, verstedelijkingsgraad en gemeente.

2.1.5.2.1 Verschillen in huurprijs naar provincie

Vlaams-Brabant is de duurste provincie om te huren en wordt hierin op afstand gevolgd door Limburg en

Antwerpen. De goedkoopste provincie is West-Vlaanderen. Een vergelijkbaar prijsverschil tussen Vlaams-

Brabant en West-Vlaanderen werd vastgesteld met de Woonsurvey 2005. Zowel in 2010 als in 2005 (huur-

prijs geïndexeerd naar 2010) betaalt de West-Vlaamse huurder zo’n 70 euro per maand minder dan de

huurder in de duurste provincie Vlaams-Brabant.

Tabel 13 Geïndexeerde mediaanhuurprijs en mediaan huurprijs per provincie en het procentuele verschil 2005-2010 van de mediaanhuurprijs (2010; 2005, geïndexeerd naar 2010)

Huurcontractendatabank Woonsurvey 2005 % verschil

2010 Geïndexeerd 2005-2010

Vlaams-Brabant 549 520 5,6

Limburg 500 489 2,2

Antwerpen 497 470 5,7

Oost-Vlaanderen 492 444 10,8

West-Vlaanderen 477 442 7,9

Totaal 497 465 6,9

Bron: AAPD-huurcontractendatabank 2010, eigen bewerking; Woonsurvey 2005 huurprijzen geïndexeerd naar 2010

Vooral in Oost-Vlaanderen is het verschil tussen de prijzen opgetekend in de huurcontractendatabank en de

Woonsurvey 2005 groot; in Limburg blijft het verschil beperkt.

De vastgestelde verschillen in huurprijs naar provincie kunnen verschillen in woningkwaliteit en woningtype

weerspiegelen. Via het huurcontractenbestand hebben we hier slechts beperkte info over. Om de reële prijs-

verschillen te kennen tussen regio’s, los van woningkenmerken of kwaliteitsverschillen, is een hedonische

prijsanalyse aangewezen (cf. deel IV van dit onderzoek) Heylen et al. (2007) voerden op basis van de

Woonsurvey 2005 een beperkte multivariate analyse uit, die uitwees dat rekening houdend met het type van

woning, de kwaliteit en het comfort van de woning, bouwperiode, aantal slaapkamers, en jaar van uitrek de

verschillen tussen provincies minder groot zijn, maar dat Vlaams-Brabant de duurste provincie blijft.

We krijgen een idee als we bouwjaar en aard van de woning bekijken voor het totale woningpark in elke

provincie. Het (globale) Limburgse woningpark is jong in vergelijking met de andere provincies (zie figuur B1

in bijlage 10), wat de wat hogere huurprijzen in deze provincie kan verklaren. Bij de lagere huurprijzen in

West- en Oost-Vlaanderen speelt de ouderdom van de gebouwen zeker en vast een rol. Het aandeel woon-

gebouwen naar bouwperiode vindt u bijlage 10. Voor Vlaams-Brabrant biedt het bouwjaar van het globale

woningpark geen houvast om de hogere huurprijzen te duiden. Het bouwjaar is ook slechts een indicator die

achterhaald wordt naarmate er meer renovatieactiviteit plaatsvindt.

Een tweede factor die een verklaring kan bieden voor de hogere Limburgse huurprijzen is de samenstelling

van de woningvoorraad (zie figuur B2 in bijlage 10) met meer open (44%) en halfopen gebouwde woon-

huizen (23%); het aandeel wooneenheden in buildings en flatgebouwen is er ook lager (17%) dan elders in

Vlaanderen (22%). In Vlaams-Brabant, de duurste provincie om te huren, bestaat de woningvoorraad meer

uit alleenstaande woningen (36%) en minder uit appartementen (18%) dan gemiddeld. De provincies West-

Vlaanderen en Antwerpen vallen vooral op door de vele appartementen in de woningvoorraad. Oost-Vlaan-

deren kent de meeste variatie qua woonvorm.

19

2.1.5.2.2 Verschillen in huurprijs naar arrondissement

Het arrondissement Halle-Vilvoorde (zie figuur 6), steekt met stip boven de andere uit qua prijzen op de

private huurmarkt. Uit de gemeentelijke cijfers zal blijken (zie verder) dat ook de huurprijzen in het arrondis-

sement Leuven tot de hoogste van Vlaanderen behoren. Dit komt niet tot uiting in de cijfers per arrondisse-

ment omwille van de vele kleine wooneenheden op de Leuvense private huurmarkt die het globaal prijsbeeld

vertekenen. Het registratiekantoor in Leuven heeft meer dan 5000 kamers in het databestand opgenomen;

dit is in andere gemeenten met een grote kamermarkt niet het geval of deze wooneenheden werden er niet

als kamer omschreven in het tekstveld voor het woningtype.

Met uitzondering van Brugge en Veurne zijn de West-Vlaamse arrondissementen het goedkoopst om huren,

gevolgd door de aan West-Vlaanderen grenzende arrondissementen Tielt en Eeklo.

Bron: AAPD-huurcontractendatabank 2010, eigen bewerking

Figuur 6 Geïndexeerde mediaanhuurprijs per arrondissement (2010)

Leggen we opnieuw de link met de aard van de globale woningvoorraad (zie tabel B2 in bijlage 10) dan

blijken de arrondissementen Veurne (57%), Oostende (42%), Antwerpen (37%) en Brugge (34%) geken-

merkt door een hoog aandeel flats. Nochtans behoren Brugge en Veurne niet tot de goedkopere arrondis-

sementen om te huren. Arrondissementen Maaseik (58%), Diksmuide (47%), Turnhout (47%), Tielt (44%),

Hasselt (42%) en Leuven (41%) vallen dan weer op door de sterke concentratie van alleenstaande woon-

huizen. Een eenduidig verband met de aard van de (globale) woningvoorraad, zoals gekend via de kadas-

trale gegevens, is er niet, waarschijnlijk omdat nog andere factoren meespelen.

De arrondissementen Ieper, Oudenaarde, Diksmuide, Gent, Aalst en Antwerpen hebben de meeste voor-

oorlogse woningen (gaande van 46% in het arrondissement Ieper tot 34% in Antwerpen). We zien dit niet

435

447

447

456

460

470

477

477

477

487

488

492

497

497

497

500

509

512

517

530

538

616

Ieper

Kortrijk

Roeselare

Diksmuide

Oostende

Tielt

Eeklo

Oudenaarde

Leuven

Sint-Niklaas

Antwerpen

Gent

Dendermonde

Aalst

Hasselt

Tongeren

Veurne

Turnhout

Maaseik

Mechelen

Brugge

Halle-Vilvoorde

20

weerspiegeld in de mediaanhuurprijzen, al is de doorsnee huurder in Ieper wel het goedkoopst af van gans

Vlaanderen.

2.1.5.2.3 Verschillen in huurprijs naar verstedelijkingsgraad

Uit de mediaanhuurprijs per arrondissement blijkt Halle-Vilvoorde de duurste regio om te huren; dit wordt

bevestigd door de resultaten opgesplitst naar verstedelijkingsgraad in tabel 14. De huurprijzen in het stede-

lijk gebied rond Brussel worden met 637 euro per maand nergens geëvenaard. De woningen in het over-

gangsgebied en in de rand van Antwerpen en Gent zijn niet vergelijkbaar met de duurste regio rond Brussel,

maar met zo’n 550 euro per maand toch heel wat duurder dan globaal in Vlaanderen. In de grootsteden

Antwerpen en Gent zelf, en ook in de overige centrumsteden is het huren van een woonst dan weer het

goedkoopst met een mediaanhuurprijs van 450 tot 460 euro per maand. De prijsverschillen tussen stad en

rand reflecteren ongetwijfeld een verschil in woningtype, -grootte, -kwaliteit en -comfort; de analyse van de

huurprijzen naar woningkenmerken verderop zal dat bevestigen.

Tabel 14 Geïndexeerde mediaanhuurprijs en aantal huurwoningen naar verstedelijkingsgraad (2010)

Mediaan Aantal

Stedelijk gebied rond Brussel 637,4 19 115

Overgangsgebied 550,0 71 511

Grootstedelijke rand rond Antwerpen en Gent 546,4 17 202

Platteland 515,0 45 203

Structuurondersteunende steden 500,0 53 636

Kleinstedelijk provinciaal 496,7 39 845

Regionaal stedelijke rand 495,0 20 044

Centrumsteden 458,2 95 281

Grootsteden Antwerpen en Gent 450,0 94 808

Bron: AAPD-huurcontractendatabank 2010, eigen bewerking

Voor een vergelijking met de resultaten uit de Woonsurvey 2005 dienen we de gebiedsindeling te hanteren

die in de Woonsurvey werd gebruikt. Omdat stad en rand er tot één categorie werden samengevoegd,

worden de grote verschillen tussen centrumstad en rand in deze resultaten volledig uitgemiddeld (tabel 15).

Tabel 15 Geïndexeerde mediaanhuurprijs naar verstedelijkingsgraad volgens de huurcontractendatabank en de Woonsurvey (2010; 2005, geïndexeerd naar 2010)

Huurcontractendatabank 2010

Woonsurvey 2005 geïn-

dexeerd

Prijs- verschil

Verschil in %

Overgangsgebied 550 498 52 10,4

Platteland 515 439 76 17,3

Kleinstedelijk gebied 500 442 58 13,1

Regionaalstedelijk gebied 496 442 54 12,2

Grootstedelijk gebied 488 468 20 4,3

Vlaanderen 497 465 32 6,9

Bron: AAPD-huurcontractendatabank 2010, eigen bewerking; Woonsurvey 2005 huurprijzen geïndexeerd naar 2010

Voor zoverre beide bronnen vergelijkbaar zijn, zouden de reële huurprijzen buiten de indexering om, het

sterkst gestegen zijn op het platteland en veel minder in Antwerpen, Gent en Brussel met inbegrip van de

rand. Grootstad en omliggende gemeenten hebben een dermate verschillende huurmarkt wat dit resultaat

moeilijk te interpreteren maakt. We wijzen nogmaals op de kanttekeningen die we maakten over de verge-

lijkbaarheid tussen de resultaten van beide bronnen.

21

2.1.5.2.4 Verschillen in huurprijs naar gemeente

Het zwaartepunt voor de hoge huurprijzen ligt in het centrum van het land in het gebied tussen Brussel,

Leuven en Antwerpen. Uit de rangschikking van huurprijzen naar arrondissement en verstedelijkingsgraad

bleek het stedelijk gebied rond Brussel en het arrondissement Halle-Vilvoorde overduidelijk de duurste regio

om iets te huren. Het arrondissement Leuven kwam bij de bespreking naar arrondissement niet in beeld; op

basis van de huurprijzen per gemeente kunnen we dit beeld bijstellen. Dit komt waarschijnlijk doordat de

Leuvense kamers en studio’s te sterk wegen op de mediaanhuurprijs. Als gemeente met veel huurwoningen

weegt dit vervolgens door op de mediaanhuurprijs voor het arrondissement. De kaart met huurprijzen per

gemeente toont dat de regio rond Leuven qua huurprijzen volledig aansluit bij de Brusselse rand, en dat ook

in de gemeenten ten Oosten van Leuven de hoogste huurprijzen van het land betaald worden. In bijlage 8

vind u de mediaanhuurprijzen voor alle gemeenten. Figuur 7 presenteert de huurprijzen op kaart.

De top-20 van duurste gemeenten om te huren wordt dan ook in hoofdzaak ingenomen door Vlaams-

Brabantse gemeenten. In de gemeenten rond Leuven en tussen Leuven en Brussel vallen zo goed als alle

mediaanhuurprijzen in de hoogste huurprijsklasse. Leuven valt er tussenuit, omwille van het hoge aantal

kamers dat in de databank terecht kwam (ook al was het de bedoeling de studentenkamers uit de databank

te houden).

Bron: AAPD-huurcontractendatabank 2010, eigen bewerking

Figuur 7 Geïndexeerde mediaanhuurprijs naar gemeente

Een aaneengesloten dure regio strekt zich uit tot aan het arrondissement Mechelen en zelfs net erover, met

de gemeente Bonheiden die met een mediaanhuurprijs van 673 euro per maand meteen de duurste

gemeente is van het arrondissement Mechelen.

Gemeenten in de Brusselse rand zoals Wezembeek-Oppem (950 euro per maand), Kraainem (866 euro per

maand), Overijse (859 euro per maand), Sint-Genesius-Rode (827 euro per maand) spannen absoluut de

kroon. Hoeilaart (742 euro per maand) en Linkebeek (711 euro per maand) zijn ook erg duur om te huren.

22

In het arrondissement Leuven wordt algemeen een zeer hoge huurprijs betaald met als uitschieters de

gemeenten Tervuren (779 euro per maand), Huldenberg (753 euro per maand), Bertem (732 euro per

maand), Oud-Heverlee (716 euro per maand) en Keerbergen (695 euro per maand).

Het arrondissement Brugge volgt na Halle-Vilvoorde qua huurprijsniveau en de grootstedelijke rand rond

Antwerpen en Gent. We stellen vast dat de steden Antwerpen, Gent en Brugge zelf niet zo duur zijn,

vermoedelijk toe te schrijven aan het grote aandeel kleine wooneenheden. Het dure huursegment en de

hogere huurprijzen vinden we rond die grote steden.

Zijn de huurprijzen in de gemeenten rond Brussel en Leuven in alle windrichtingen erg hoog, dan is dat

anders voor Antwerpen en Gent. Rond Antwerpen liggen de dure gemeenten volledig aan de oostkant en

langs de Nederlands grens. Schilde (787 euro per maand) en Brasschaat (758 euro per maand) behoren tot

de tien duurste huurgemeenten van Vlaanderen. Aan de westkant, eens de grens over met Oost-

Vlaanderen, het Waasland in, liggen de prijzen heel wat lager.

In de omgeving van Gent vinden we de duurste optrekjes om huren aan de zuid- en oostkant, richting

Brussel. Hier krijgt Sint-Martens-Latem met een mediaanhuurprijs van 797 euro per maand een plaats in de

top-5 van de duurste huurgemeenten; ook buurgemeente De Pinte is erg prijzig (700 euro per maand).

Destelbergen, Nazareth en Lochristi, met mediaanhuurprijzen die de 600 euro per maand overschrijden, zijn

eveneens duurder dan elders in Vlaanderen.

Dat het arrondissement Brugge globaal genomen als zeer duur naar voor komt, is te wijten aan de dure

gemeenten rond Brugge namelijk kustgemeente Knokke-Heist (679 euro per maand), Zuienkerke (610 euro

per maand) en Damme (596 euro per maand). Voor het overige zijn er in West-Vlaanderen geen gemeenten

die opvallen met erg hoge huurprijzen. De meeste gemeenten blijven onder de Vlaamse mediaanhuurprijs.

Buiten de kust en de regio rond Brussel is West-Vlaanderen dan ook de goedkoopste huurregio van Vlaan-

deren, al is niet duidelijk in welke mate achter die lagere prijs ook een lagere kwaliteit of minder comfort

schuilgaat.

2.1.5.3 Huurprijzen naar aanvangsjaar van het contract

Zetten we de geïndexeerde huurprijzen uit per aanvangsjaar waarop het contract is ingegaan, dan krijgen

we volgende beeld.

23

Bron: AAPD-huurcontractendatabank 2010, eigen bewerking

Figuur 8 Geïndexeerde mediaanhuurprijs naar aanvangsjaar huurcontract (2010)

Wie vandaag een woning huurt, waarvan het huurcontract lang geleden werd afgesloten, is goed af. De

prijzen van de nieuwe verhuringen gaan met rassé schreden omhoog tussen 2007 en 2009.

Dit resultaat is niet geschikt om de woningprijsevolutie uit af te leiden vermits het (bijna uitsluitend) om

lopende contracten gaat in het bestand. In de nieuwe contracten zijn woningen die vaak van eigenaar

veranderen oververtegenwoordigd. Hiervoor verwijzen we naar deel III van deze studie, waarin een huur-

prijsindex wordt berekend op basis van gepaarde waarnemingen bij eenzelfde huurwoning. Hierbij wordt

nagegaan hoe de huurprijzen evolueren wanneer voor eenzelfde huurwoning een nieuw huurcontract wordt

afgesloten.

2.1.5.4 Forfaitaire kosten en lasten

Zoals we hierboven reeds stelden mag de basishuurprijs wettelijk gezien nooit de kosten en de lasten

bevatten (FOD Justitie 2010). De private huurwetgeving eist dat de lasten en kosten van verbruik, onder-

houd en zo meer los van de huur in een afzonderlijke rekening worden opgegeven, ook indien deze forfaitair

zijn. Gaat het om een forfaitair bedrag, dan vinden we dat bedrag terug in de huurcontractendatabank. Voor

85% van de opgenomen huurcontracten vinden we geen bedrag in de databank voor de lasten en kosten

van verbruik, onderhoud en dergelijke meer. Voor de overige 15% ziet u de aangerekende bedragen in

onderstaande tabel.

1970-79

1980-89

1990-99

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

mediaan 378 375 454 457 458 475 482 496 484 488 470 497 545 550

300

350

400

450

500

550

600

24

Tabel 16 Lasten aangerekend bij de lopende huurcontracten, voor zoverre het forfaitaire bedragen betreft

Aantal %

0-9 4 164 6,1

10-19 9 098 13,2

20-29 11 547 16,8

30-39 7 343 10,7

40-49 4 493 6,5

50-59 9 554 13,9

60-69 4 245 6,2

70-79 5 313 7,7

80-89 2 305 3,4

90-99 1 350 2,0

100-124 4 827 7,0

125-150 1 633 2,4

>150 2 896 4,2

Totaal 68 768 100,0

Bron: AAPD-huurcontractendatabank 2010, eigen bewerking; Woonsurvey 2005 huurprijzen geïndexeerd naar 2010

Worden er lasten aangerekend, namelijk in 15% van de gevallen (aantal=37 768), dan is de mediaanwaarde

van het maandelijks aangerekende bedrag 40 euro. Dit bedrag is de laatste tien jaar sterk gestegen, name-

lijk van 33 euro voor de huurcontracten die een aanvang namen in 2000. Bij recente verhuringen vraagt men

forfaitaire bedragen van om en bij de 50 euro (huurcontracten met aanvangsdatum 2009 en 2010). De

toename in de aangerekende kosten en lasten ging niet geleidelijk maar met een sprong in de contracten

van 2008.

Kijken we naar de verhouding tussen de huurprijs en de forfaitaire last dan bedraagt deze doorsnee zo’n 8 à

9% voor de recentere huurcontracten (2008 en later, aantal=14 266).

2.2 Huurprijzen naar kenmerken van de woning

Woningen worden aan verschillende huurprijzen verhuurd afhankelijk van de regio. De grootste verschillen in

huurprijs binnen Vlaanderen gaan echter samen met verschillen in woningtype, grootte van de woning,

woningkwaliteit, uitrustingsniveau en comfort van de woning. Informatie hierover is niet systematisch, noch

op gestructureerde wijze in het databestand opgenomen. De databank biedt op dit vlak niet veel mogelijk-

heden, al zijn er enkele aanknopingspunten die in deze studie ten volle werden benut. Het vrije tekstveld

‘woningtype’ in het registratiesysteem bevat voor een kleine 75 000 huurwoningen toch één of andere info

over het verhuurde goed. De beschikbare informatie werd zo veel mogelijk gehercodeerd (cf. supra deel I,

§5.3) en wordt hierna besproken in twee delen. Vooreerst komt het woningtype aan bod in een aantal

globale categorieën, waaronder ook informatie over het geheel waartoe het verhuurde goed behoort (een

residentie, een park, woonerf, appartementsgebouw) en de verdieping waar het verhuurde goed gesitueerd

is. Het aantal slaapkamers is ook bij voldoende huurcontracten vermeld om een beeld te schetsen van de

huurprijzen naar aantal slaapkamers. Dit wordt besproken in 2.2.1. Vervolgens kijken we naar aspecten van

het uitrustingsniveau (2.2.2) waarvoor voldoende observaties met vermelding van garage, parkeerplaats of

carport, en dergelijke en van een tuin, koer of terras, om iets te kunnen zeggen over de samenhang met de

huurprijs. Uitspraken naar regio en verstedelijkingsgraad zijn moeilijk omdat er niet steeds voldoende obser-

vaties zijn.

De analyses die volgen hebben dus betrekking op een deel van de huurcontracten voor zover er vrijblijvend

informatie over werd verschaft, die daarenboven werd overgenomen in de huurcontractendatabank. Het

spreekt voor zich dat een systematisch opnemen van een aantal van deze informatievelden een niet te

schatten meerwaarde zou betekenen voor studie van de huurprijzen op de private huurmarkt.

25

2.2.1 Prijsverschillen in functie van de aard van de woning

2.2.1.1 Prijsverschillen naar woningtype

Voor bijna 75 000 huurcontracten werd er één of andere verwijzing naar woningtype opgenomen in de huur-

contractendatabank; in het totaal werden hiervoor meer dan 150 verschillende bewoordingen gebruikt (cf.

Bijlage 3), gaande van zeer algemene termen met weinig informatieve waarde zoals woning, woongelegen-

heid tot specifieke termen zoals beletagewoning. Deze termen en omschrijvingen werden gehercodeerd tot

een twintigtal categorieën (cf. bijlage 11). In de figuur op het volgende blad vindt u de geïndexeerde medi-

aanhuurprijs per woningtype. Tussen haakjes staat telkens het aantal observaties waarop de mediaanhuur-

prijs gebaseerd is.

In deze subgroep van bijna 75 000 huurcontracten waarvoor woninginformatie werd opgenomen bij registra-

tie van het huurcontract, blijkt de mediaanhuurprijs identiek aan de mediaanhuurprijs die bij alle geregi-

streerde huurcontracten voor wonen werd vastgesteld namelijk 497 euro (in het rood in de figuur). Mocht dit

cijfer sterk afwijken dan zouden we de representativiteit in twijfel trekken van het staal huurcontracten met

woninginfo voor de totale groep van huurcontracten.

Dat het huren van een kasteel of een vleugel in een kasteel slechts voor een enkeling is weggelegd, zal ons

niet verbazen; de mediaanhuurprijs is 1 725 euro per maand. Het huren van een woning omschreven als

‘Huize, …’, ‘Hof ter, ...’, ‘Villa, ...’, komt op de tweede plaats met een mediaanhuurprijs van 1 257 euro. De

derde duurste groep zijn de alleenstaande woningen, vaak in het tekstveld omschreven als ‘villa’. Hiervoor

betaalt men om en bij de 925 euro per maand.

Na de villa’s en alleenstaande woningen volgen de duurdere appartementtypes zoals een penthouse

(888 euro per maand), een appartement over drie verdiepingen (819 euro per maand) en een loft (695 euro

per maand).

Voor een halfopen bebouwing leg je zo’n 680 euro per maand neer, een hoeve, beletagewoning, en een

bungalow volgen. Duurder nog dan het doorsnee rijhuis is een duplex-appartement (627 euro), dit is een

appartement over twee verdiepingen, en een appartement in een residentie (622 euro), wat in dit bestand

bijna steeds staat voor een appartement in een residentie aan de kust (zie verder). Bij zo’n

5 260 wooneenheden werd een verwijzing opgenomen naar een ‘residentie’, waarbij vaak geen verdere

specificatie van woningtype. Ze worden voor ongeveer 600 euro per maand verhuurd.

26

Bron: AAPD-huurcontractendatabank 2010, deelbestand met woninginformatie, eigen bewerking

Figuur 9 Geïndexeerde mediaanhuurprijs naar woningtype

Om een doorsnee appartement te huren moet je zo’n 517 euro per maand neerleggen. De huurprijzen in

functie van het aantal slaapkamers (zie verder) doen vermoeden dat in de mediaanhuurprijs voor apparte-

menten de kleine wooneenheden met één slaapkamer sterk doorwegen. Het zou een foute indruk creëren

deze mediaanhuurprijs naar voor te schuiven als de huurprijs voor de doorsnee huurwoning.

Appartementstypes zoals dakappartement, flat of studio en natuurlijk ook de kamers zijn goedkoper. Lager

geprijsd dan gemiddeld zijn flats, chalets - waarschijnlijk vaak tweede verblijf of vakantiewoning - en hetgeen

men ‘woongelegenheid’ noemt waarschijnlijk in hoofdzaak kleine appartementjes, studio’s of kamers. De

prijs van een doorsnee kamer tikt af op 251 euro per maand, wat de prijzen weergeeft op de Leuvense

kamermarkt, vermits 83% van de kamers in de databank in Leuven verhuurd worden.

Met een huurbudget onder de 500 euro en uitgaande van de doorsnee huurprijs, kan men zich dus toegang

verschaffen tot één van de kleinere woningtypes op de private huurmarkt of is men aangewezen op het

delen van een huis met meebewoners.

Noot bij de ‘wooneenheden in ‘residenties’ en andere woongebouwen’

Ruim 5 250 omschrijvingen in het veld ‘woningtype’ bevatten de term ‘residentie’. De bloemrijke namen zoals

residentie Saint-Tropez, Albatros, Zomerlust, Zeewind, de Ramses Sun Building of de Tennisgarden roepen

het beeld op van zon, zee, strand en vrij tijd op en zijn waarschijnlijk vaak tweede verblijven. Hier hangt een

hoger prijskaartje aan vast: wooneenheden gelegen in een ‘residentie’ zijn prijziger (mediaanhuurprijs van

€251

€361

€390

€404

€418

€445

€490

€496

€502

€503

€517

€546

€596

€596

€622

€627

€638

€650

€667

€680

€695

€819

€888

€925

€1.257

€1.725

Kamer (7205)

Studio (5627)

Woongelegenheid (489)

Studio in residentie " " (229)

Chalet (28)

Flat (317)

Deel van een huis (152)

Alle wooneenheden met woninginfo (74759)

Dakappartement (428)

Woning (4513)

Appartement (34927)

Huis (5395)

Gesloten bebouwing, rijhuis (292)

Wooneenheid in een residentie (5260)

Appartement of flat in residentie " " (1977)

Duplex (1714)

Bel-etage (117)

Hoeve (49)

Bungalow (93)

Halfopen bebouwing (299)

Loft (77)

Triplex (app 3 verdiepingen) (23)

Penthouse (40)

Open bebouwing (591)

Huize " ", Hof van " ", Villa " " (72)

Kasteel (vleugel van een ) (6)

27

596 euro per maand) dan een appartement zonder meer (mediaanhuurprijs van 517 euro per maand). Kijken

we naar de wooneenheden in residenties waarvoor bijkomend vermeld staat dat het een appartement

betreft, dan is het prijsverschil nog heel wat hoger en betaalt men 624 euro per maand. Gaat het om een

studio, dan is de mediaanhuurprijs 404 euro, wat eveneens 10% duurder uitvalt dan de mediaanhuurprijs

van alle studio’s samen.

Tabel 17 Aantal huurcontracten en de geïndexeerde mediaanhuurprijs voor wooneenheden, appartementen en studio’s met en zonder vermelding van residentie

In een residentie Zonder vermelding van residentie

Aantal Mediaan Aantal Mediaan

Alle wooneenheden 5 260 596,0 74 759 496,49

Appartementen 1 977 621,9 34 927 516,60

Studio’s 229 403,8 5 627 360,60

Bron: AAPD-huurcontractendatabank 2010, deelbestand met woninginformatie, eigen bewerking

Wat de naam ‘residentie’ meekrijgt bij de registratie van het huurcontract is vermoedelijk van recentere

datum dan het gemiddelde appartement en bevat waarschijnlijk meer gerieflijkheden zoals garage, berg-

ruimte, fietsbergplaats. We stellen vast dat de wooneenheden die in een residentie te huur gesteld worden,

bijna uitsluitend gelegen zijn in enkele kustgemeenten. Zo’n 35% ervan bevindt zich in Knokke-Heist en 29%

wordt verhuurd in Oostende. Ook in Middelkerke en De Haan komen huureenheden in residenties vaak voor.

Omdat niet alle kustgemeenten in dit lijstje figureren, weerspiegelt dit misschien de registratiepraktijk van het

plaatselijke registratiekantoor of de lokale immokantoren.

In elk geval kunnen we besluiten dat zelfs aan de kust de huurprijzen zeer sterk uiteenlopen voor een

appartement of woongelegenheid in een zgn. ‘residentie’. Knokke-Heist steekt met een mediaanhuurprijs

van 750 euro per maand met kop en schouders boven de overige kustgemeenten uit; in Oostende is dat

‘slechts’ 520 à 529 euro. Een overzicht vindt u in bijlage 12.

Tabel 18 Aantal huurcontracten in een wooneenheid of appartement in een residentie en de geïndexeerde mediaanhuurprijs, top-5 gemeenten

Appartementen Wooneenheden in een residentie

Aantal Mediaan Aantal Mediaan

Knokke-Heist 860 750,0 1 834 750

Oostende 443 529,2 1 545 520

Middelkerke 138 571,8 389 532

De Haan 71 581,1 235 601

Brugge 40 574,9 105 545,9

Totaal 1 977 621,9 5 260 596,0

Bron: AAPD-huurcontractendatabank 2010, deelbestand met woninginformatie, eigen bewerking

2.2.1.2 Prijsverschillen naar aantal slaapkamers

Voor zover het aantal slaapkamers in het beschrijvend veld in de databank werd vermeld, kunnen we

uitspraken doen over de huurprijs in functie van het aantal slaapkamers. Deze informatie werd opgenomen

voor 6 122 huurcontracten; daarnaast onderscheiden we nog ruim 5 600 studio’s (0 slaapkamers).

Voor een doorsnee éénslaapkamerflat of –appartement betaalt men anno 2010 in Vlaanderen 456 euro. Wie

een tweede slaapkamer wil, moet daar 100 euro bovenop leggen. Wie een klein huis huurt met één of twee

slaapkamers betaalt minder dan voor een appartement met één of twee slaapkamers. Wie meerdere slaap-

28

kamers nodig heeft, komt snel aan een huurprijs van 621 euro voor drie slaapkamers en 700 euro voor vier

slaapkamers. De meerkost voor het huren van een woning voor een groot gezin is dus beduidend.

Bron: AAPD-huurcontractendatabank 2010, deelbestand met woninginformatie, eigen bewerking

Figuur 10 Mediaanhuurprijzen naar aantal slaapkamers en naar globaal woningtype

De prijsstijging in functie van het aantal slaapkamers is het hoogst van een studio naar één slaapkamer en

van één naar twee slaapkamers; de mediaanhuurprijs stijgt telkens met een kwart. Van twee naar drie en

van drie naar vier komt daar telkens nog eens 13% van de huurprijs bij. Vanaf vier slaapkamers tikt een

bijkomende slaapkamer minder door in de huurprijs (+8%). Vanaf drie slaapkamers wordt het huren van een

huis duurder dan een appartement met evenveel slaapkamers.

Uit deze huurprijzen leiden we af dat de opgetekende mediaanhuurprijs van 497 euro per maand voor alle

wooncontracten samen in sterke mate bepaald wordt door de huurprijzen van de kleine wooneenheden,

gericht op de alleenstaanden studenten en starters zonder kinderen, die in groten getale de private huur-

markt bevolken, vaak in aanloop tot het verwerven van een eigen woning. Voor huishoudens en gezinnen

die hun hele leven op de huurmarkt zijn aangewezen, is de huurprijs van een modale 3-slaapkamerwoning

(620 euro per maand) voor een gezin en de modale 2-slaapkamerflat (550 euro per maand) voor koppels en

kleine (éénouder)gezinnen meer richtinggevend en een realistischere inschatting van de prijzen op de

private huurmarkt.

2.2.1.3 Huurprijs en verdieping

Opmerkelijk zijn de huurprijsverschillen voor appartementen in functie van de verdieping waar het te huur

gestelde goed gelegen is. Voor appartementen die onder de vierde verdieping blijven, betaalt men om en bij

de 500 euro. Eens op de vierde verdieping maakt de mediaanhuurprijs een sprongetje naar prijzen van 550

tot 600 euro per maand. De scherpst geprijsde appartementen liggen op verdieping nummer vijf.

Woont men in een kelder, dan betaalt men het minst (333 euro per maand), ook de zolderkamers zijn lager

geprijsd, net zoals de wooneenheden die als ‘dakappartement’ geregistreerd werden, namelijk 427 euro per

maand. Dit fenomeen weerspiegelt waarschijnlijk andere verschillen dan louter de hoogte. Het kan bijvoor-

beeld een afspiegeling zijn van de verschillen tussen de nieuwere appartementen in een appartementsge-

bouwen, residenties met garage en bergplaats, en dergelijke en de tot appartement omgebouwde oudere

eengezinswoningen in de steden.

studio 1 slpk 2 slpk 3 slpk 4 slpk 5 en meer

slpk

totaal 361 445 550 621 700 755

appartement en flat 361 456 551 618 679

huizen 407 523 627 700 863

totaal appartement en flat huizen

29

Bron: AAPD-huurcontractendatabank 2010, deelbestand met woninginformatie, eigen bewerking

Figuur 11 Geïndexeerde mediaanhuurprijs van appartementen naar de verdieping waar ze gelegen zijn

2.2.2 De huurprijs in functie van de gerieflijkheden

In de omschrijving die verhuurders en registratiekantoren opnemen in het vrije tekstveld, vinden we heel wat

verwijzingen naar het uitrustingsniveau van de woning (overzicht in bijlage 4). Voor de meest voorkomende,

namelijk de verwijzing naar een garage, carport of eigen parkeerplaats en de aanwezigheid van tuin, koer of

terras, werd de relatie met de huurprijs bekeken.

2.2.2.1 Garage of parkeerplaats

Vermeldt het huurcontract dat een garage, carport of een eigen parkeerplaats deel uitmaakt van de

verhuring (aantal=15 580), dan betaalt de huurder 90 euro meer dan de mediaanhuurprijs die betrekking

heeft op alle wooneenheden samen. We spreken hier óók over garages die mee verhuurd worden met de

woning of het appartement in één contract, maar er geen geheel mee vormen en die dus niet per definitie

met de woning of het appartement samen verhuurd worden. We kunnen deze twee soorten van garages

(verbonden met de woning of los ervan) niet onderscheiden. Omdat de aanwezigheid van een garage niet

systematisch werd geregistreerd, kunnen we de huurprijzen van woningen met en zonder garages niet met

elkaar vergelijken. Een vergelijking zou tot foute conclusies leiden. We moeten dus in het achterhoofd

houden dat prijsverschil tussen wooneenheden met en wooneenheden zonder garage in realiteit groter is.

Een eengezinswoning met parkeerplaats wordt verhuurd aan 616 euro, dat is 40 euro meer dan de doorsnee

huurwoning (al dan niet met garage); bij een appartement of flat tikt de aanwezigheid van een garage,

carport of parkeerplaats sterker door en betaalt men 60 euro meer dan voor het doorsnee appartement.

333

427

496

496

498

500

502

546

550

558

595

kelderverdieping (44)

zolderverdieping 60)

3de verdieping (1184)

bovenwinkelwonen (21)

2de verdieping (3399)

gelijkvloers (500)

1ste verdieping (4018)

7de verdieping of hoger (120)

4de verdieping (338)

6de verdieping (94)

5de verdieping (181)

30

Bron: AAPD-huurcontractendatabank 2010, deelbestand met woninginformatie, eigen bewerking

Figuur 12 Geïndexeerde mediaanhuurprijs naar globaal woningtype en de vermelding van een garage, carport of persoonlijke parkeerplaats bij de woning

Het grotere verschil tussen de mediaanhuurprijs voor alle wooneenheden met vermelding van een garage en

alle wooneenheden samen, heeft waarschijnlijk te maken met het feit dat zonder info over woningtype het

tekstveld vaker uitsluitend de vermelding betreft dat een aparte garage mee verhuurd wordt met de woning

of het appartement. Deze laatste zullen een hoger meerprijs hebben dan wanneer de garage verbonden is

aan de woning.

2.2.2.2 Tuin, koer of terras

Aan de aanwezigheid van een tuin (3 255), koer (392), en/of terras (2 131)5 aan de woning is ook een duide-

lijke meerprijs verbonden in vergelijking met de doorsnee huurwoning (al dan niet met buitenruimte). Die

meerprijs is vooral groot bij de eengezinswoning, namelijk ruim 110 euro. Men betaalt zo’n 690 euro voor

een alleenstaande woning of gezinswoning waar sprake van een tuin; een terras geeft nagenoeg hetzelfde

prijsverschil. Bij de appartementen betaalt men 55 euro meer voor een appartement met een tuin of een

terras, namelijk zo’n 570 à 575 euro. Een koer heeft geen gunstige relatie met de prijs; waarschijnlijk zijn het

ietwat oudere woningen in slechtere staat.

5 Bij het aanmaken van de varabele ‘tuin’ werd de aanwezigheid van een tuin verondersteld bij alle wooneenheden die als

open bebouwing, villa en dergelijke geregistreerd werden.

575

616

410

583

515

575

361

496

Appartementen Eéngezinswoningen Studio's Totaal

Wooneenheden waarvoor parkeerruimte vermeld Alle wooneenheden

31

Bron: AAPD-huurcontractendatabank 2010, deelbestand met woninginformatie, eigen bewerking

Figuur 13 Geïndexeerde mediaanhuurprijs naar globaal woningtype en de vermelding van een tuin, koer en/of terras aan de woning

2.2.3 Evolutie van de huurprijzen naar kenmerken van de woning

In dit deel van het rapport, proberen we na te gaan of de vastgestelde verschillen die verband houden met

de kenmerken van de woning, vergelijkbaar zijn met de vaststelling in de Woonsurvey 2005 en of er evolu-

ties zijn te onderkennen.

2.2.3.1 Huurcontractendatabank anno 2010 versus Woonsurvey 2005, in prijzen van 2010

Onderstaande tabel toont de mediaanhuurprijzen uit de huurcontractendatabank anno 2010 en de Woon-

survey 2005, geïndexeerd naar 2010.

Tabel 19 Geïndexeerde mediaanhuurprijs naar globaal woningtype (2010; 2005, geïndexeerd naar 2010)

Huurcontractendatabank 2010

Woonsurvey 2005

Evolutie

Aantal Mediaan Aantal Mediaan In euro %

Eengezinswoning 6 695 575 422 481 94 +19,5

Appartement 35 672 516 391 470 46 +9,7

Studio 5 627 361 29 332 29 +8,6

Totaal HC eengezinswoning, appartement en studio

47 994 500 900 465 +7,5

Totaal huurcontracten 74 759 496 900 465 31 +6,8

Bron: AAPD-huurcontractendatabank 2010, eigen bewerking; Woonsurvey 2005 huurprijzen geïndexeerd naar 2010

Appartementen Eéngezinswoningen Studio's Totaal

Totaal 515 575 361 496

Buitenruimte vermeld 565 679 376 596

Tuin vermeld 571 688 386 626

Terras vermeld 575 679 385 580

Koer vermeld 497 565 518

0

100

200

300

400

500

600

700

800

32

In de Woonsurvey 2005 verschillen de gezinswoningen en appartementen slechts 10 euro in maandelijkse

huurprijs, daar waar men voor de doorsnee gezinswoning in de huurcontractendatabank toch flink wat meer

neertelt dan voor een appartement. Waarschijnlijk is dit het resultaat van selectiviteit in de steekproeftrekking

en antwoordrespons in de Woonsurvey. Zoals tevoren reeds gesteId zijn de bewoners van de grotere stede-

lijke arrondissementen in de Woonsurvey 2005 ondervertegenwoordigd (Abts et al., 2006a, p. 9). In de

stedelijke gebieden, bij appartementsbewoners en bij jongeren was de non-respons significant hoger dan bij

de bewoners in de meer landelijke gebieden, bij bewoners van gezinswoningen en bij ouderen (Abts et al.,

2006b, p. 4-12). Om tegemoet te komen aan dit probleem is een wegingsprocedure doorgevoerd. Maar het

blijft mogelijk dat vooral de huurders van de wat betere appartementen - in de meer landelijke gebieden zijn

deze van recentere datum en betere kwaliteit, gehuurd door ouderen - aan de studie deelnamen, wat het

kleine huurprijsverschil tussen eengezinswoningen en appartementen kan verklaren.

Omdat de dataverzameling dermate verschillend is, lijkt het niet aangewezen om de prijsverschillen tussen

Woonsurvey 2005 en de huurcontractendatabank 2010 als een exacte prijsevolutie aan te nemen.

De reële huurprijs, na indexatie, in functie van het aantal slaapkamers, en van de aanwezigheid van parkeer-

ruimte en buitenruimte, ligt eveneens hoger dan de reële huurprijzen vastgesteld in de Woonsurvey 2005,

maar de verschillen zijn minder groot. Hieronder ziet u en samenvattende tabel.

Tabel 20 Geïndexeerde mediaanhuurprijs naar aantal slaapkamers, de aanwezigheid van koer, tuin en/of terras en parkeerplaats (2010; 2005, geïndexeerd naar 2010)

Huurcontracten- databank 2010

Woonsurvey 2005

Evolutie

Aantal Mediaan Aantal Mediaan In euro %

1 slaapkamer 1 481 445 209 398 47 11,7

2 slaapkamers 3 112 550 361 470 80 17,0

3 slaapkamers 1 269 621 212 553 68 12,3

>=3 slaapkamers 1 529 627 263 553 74 13,4

Tuin, tuin of terras 5 769 596 488 470 126 27,0

Garage, parkeerruimte 15 580 583 216 549 34 6,2

Totaal HC eengezinswoning, appartement en studio

47 994 500 900 465 35 7,5

Totaal HC 74 759 496 900 465 31 6,8

Bron: AAPD-huurcontractendatabank 2010, eigen bewerking; Woonsurvey 2005 huurprijzen geïndexeerd naar 2010

We zien dat vooral de prijzen voor huurwoningen met een tuin in prijs verschillen in beide bronnen over de

private huurmarkt. De verschillen zijn erg groot. De geregistreerde huurprijzen voor gezinswoningen uit de

huurcontractendatabank vallen opvallend duurder uit dan wat uit de Woonsurvey 2005 als modale prijs naar

voor kwam.

2.2.3.2 Huurcontracten naar aanvangsjaar en kenmerken van de woning

Omdat de huurcontractendatabank ook het aanvangsjaar van het huurcontract bevat, zetten we de huur-

contracten nog eens uit naar aanvangsjaar (periode 2005-2009/2010) voor enkele basiskenmerken die in het

bestand zijn opgenomen (zie volgende figuur en tabel in bijlage 13).

We stellen vast dat de nieuw aangevangen verhuringen vooral voor de eengezinswoningen sterk in prijs

toenamen. Indexeren we de huurcontracten met aanvangsjaar 2005 uit de huurcontractendatabank naar

prijzen voor 2010, dan komen we aan 538 euro per maand; in 2009-2010 gaat het om bedragen van

629 euro voor het doorsnee huurhuis in Vlaanderen. De kleine wooneenheden - studio’s, wooneenheden

met één slaapkamer - namen niet veel toe in prijs de voorbije vijf jaar. Deze vaststelling sluit aan bij het hier-

boven vastgestelde verschil tussen de Woonsurvey 2005 en de huurcontractendatabank, waar bleek dat de

toename in de huurprijs groter was bij de eengezinswoningen.

33

Bron: AAPD-huurcontractendatabank 2010, deelbestand met woninginformatie, eigen bewerking

Figuur 14 Geïndexeerde mediaanhuurprijs naar aanvangsjaar van het huurcontract, het globaal woningtype en het aantal slaapkamers

2.2.4 Regionale en ruimtelijke verschillen en verschillen naar woningtype en woningkenmerken

2.2.4.1 Verschillen naar globaal woningtype

We bekijken de huurprijzen van studio’s, flats en appartementen en eengezinswoningen en observeren de

prijsverschillen per typegebied (verstedelijkingsgraad). De verschillen zijn groot. Een overzicht ziet u in

figuur 15 en tabel B3 in bijlage 12.

In de Brusselse rand en in de gemeenten grenzend aan de grootsteden Antwerpen en Gent zijn de huur-

prijzen duidelijk het hoogst. Zowel voor het doorsnee appartement (resp. 650 en 580 euro/maand) als voor

de doorsnee eengezinswoning (960 en 700 euro/maand) is dat zo. In de Brusselse rand zijn ook de studio’s

duurder dan elders. Voor het overige zijn de huurprijsverschillen niet groot voor de studio’s. In de twee

Vlaamse grootsteden zelf is het huren van een gezinswoning eveneens prijzig (645 euro/maand). De

11 centrumsteden en het overgangsgebied zijn wat goedkoper (611 euro/maand), maar blijven duurder dan

de minder verstedelijkte gebieden. Anders is het gesteld met de appartementen. Deze zijn globaal genomen

het goedkoopst in de grootsteden (480 euro/maand). Vermoedelijk hangt dit samen met een kwaliteits- en

comfortverschil.

2005 2006 2007 2008 2009-2010

gezinswoning 538 583 575 596 629

appartement 506 519 523 517 540

studio 344 364 366 348 375

1 slaapkamer 431 450 449 447 450

2 slaapkamers 538 572 575 546 570

3 slaapkamers 619 636 627 621 650

200

250

300

350

400

450

500

550

600

650

700

studio

appartement

1 slpk

2slpk

1gezinswoning

3slpk

34

Bron: AAPD-huurcontractendatabank 2010, deelbestand met woninginformatie, eigen bewerking

Figuur 15 Geïndexeerde mediaanhuurprijs naar globaal woningtype en verstedelijkingsgraad (VRIND)

Een vergelijking van huurprijzen in functie van het aantal slaapkamers naar verstedelijkingsgraad ligt moei-

lijker, gezien de 6 000 huurcontracten waarvoor het aantal slaapkamers werd vermeld niet gelijk gespreid

zijn over het grondgebied. Er blijken grote lokale verschillen in het opnemen van (bepaalde) wooninfo. Zo

kunnen we bijvoorbeeld voor de grootsteden Antwerpen en Gent, de steden met de meeste huurwoningen,

geen betrouwbare uitspraken doen. Gent telt wel 32 676 huurcontracten in het bestand, maar slechts voor

2% van de huurcontracten werd iets opgenomen in het vrije tekstveld voor woninginfo. We verwachten dat

de woningen met drie slaapkamers in de meest verstedelijkte gebieden duur zullen uitvallen, maar hebben

onvoldoende observaties voor de grootstedelijke rand en voor de grootsteden zelf. In tabel B5 in bijlage 13

vindt u de overige resultaten ter info.

In tabel B7 in bijlage 13 vindt u een overzicht van de huurprijzen naar globaal woningtype per arrondisse-

ment. Over het algemeen blijken de arrondissementen die het duurst zijn voor het huren van een gezins-

woning ook bij de duurste regio’s voor het huren van een appartement. Het zijn Mechelen, Halle-Vilvoorde,

Brugge en Leuven. Het arrondissement Antwerpen vormt een uitzondering met dure gezinswoningen en

relatief goedkope appartementen, vermoedelijk toe te schrijven aan het aanbod goedkopere appartementen

in de grootstad. Voor studio’s betaalt men vooral in de regio Halle-Vilvoorde en Brugge wat meer dan elders,

met een mediaanhuurprijs die de 400 euro overstijgt.

2.2.4.2 Verschillen naar aanwezigheid van garage of buitenruimte

Wat een eigen parkeerplaats, privétuin of terras waard is, hangt samen met de parkeermogelijkheden in de

omgeving en met de schaarste aan woningen met een tuin op de private huurmark. In landelijke gebieden

weegt dit minder op de prijs dan in de stad, waar ook de bezoekers de schaarse parkeerruimte gebruiken en

waar een woning met een tuin schaars en gegeerd is. Dit blijkt ook uit de prijsverschillen naar typegebied

(zie tabel 21).

960

700

646

611

550

550

601

556

650

580

480

512

511

515

530

505

418

368

350

361

366

371

363

380

Brusselse rand

rand Antw. en Gent

grootstad

centrumsteden

regionaal stedelijke rand

kleine steden

overgangsgebied

platteland studio's

appartementen

huizen

35

Tabel 21 Aantal huurcontracten en mediaanhuurprijs voor wooneenheden waarvoor parkeerruimte en buitenruimte vermeld, naar verstedelijkingsgraad (VRIND) en de meerprijs ervan

Parkeerruimte vermeld Buitenruimte vermeld Alle wooneenheden

Mediaan Aantal % prijs-verschil

Mediaan Aantal % prijs-verschil

Mediaan Aantal

Centrumsteden 586,1 3 476 35,1 596,0 1 676 37,4 433,8 25 122

Grootsteden 604,1 1 280 34,2 529,9 558 17,8 450,0 9 815

Regionaal stedelijke rand 560,6 975 12,1 591,0 331 18,2 500,0 3 392

Kleine steden 576,2 3 935 10,2 596,0 941 14,0 522,6 17 394

Rand Brussel 700,0 299 7,7 836,2 91 28,6 650,0 994

Overgangsgebied 576,2 2 771 6,6 600,0 1 087 11,1 540,3 8 983

Platteland 551,1 1 645 5,4 592,1 650 13,3 522,6 5 856

Rand Antwerpen en Gent 606,0 1 199 4,3 655,6 435 12,8 581,1 3 203

Bron: AAPD-huurcontractendatabank 2010, deelbestand met woninginformatie, eigen bewerking

In de centrumsteden en de grootsteden is het prijskaartje voor een woning met parkeerplaats doorgaans een

derde hoger dan voor de doorsnee woning (al dan niet met garage). In de rand rond Antwerpen en Gent en

de Brusselse rand, waar de huurprijzen al zeer hoog zijn, maakt de parkeerruimte niet zo veel verschil in de

prijs en is dit comfortelement misschien relatief standaard. Op het platteland en in het overgangsgebied

speelt dit ook minder sterk op de huurprijs. Een woning met buitenruimte - tuin of terras en in mindere mate

koer - tikt vooral door in de centrumsteden; Het kost doorgaans 37% meer dan een doorsnee woongelegen-

heid. Opvallend is de hogere prijs voor woningen met buitenruimte.

37

3. Aanbevelingen voor de registratie

De huurcontractendatabank werd opgericht met als doel de gegevens ter beschikking te stellen van de over-

heid teneinde een huisvestingspolitiek te ontwikkelen. Immers,de tienjarige volks- en woningtellingen

gevolgd door de sociaaleconomische enquête in 2001 (SEE2001) worden niet langer verder gezet. De

Algemene Directie Statistiek en Economische Informatie (ADSEI, toen nog het NIS) kreeg de opdracht om

alternatieven te ontwikkelen voor het inzamelen van socio-economische gegevens, zonder nog terug te

vallen op een exhaustieve enquête, door bij voorkeur gebruik te maken van administratieve (bestaande of

nog aan te maken) databanken. Op de website van ADSEI6 lezen we dat er een censusdatabank zal worden

aangemaakt met gegevens afkomstig uit verschillende databanken. Voor het luik over woningen zal er een

woningen- en gebouwenbestand aangemaakt worden, dat vooral gevoed zal worden door gegevens afkom-

stig van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (AAPD). De sociaaleconomische

enquête (SEE2001) fungeert als een basisbestand voor het opbouwen van databanken die geüpdatet

kunnen worden om resultaten in 2011 te produceren. Hierin is vrij gedetailleerde informatie opgenomen over

de prijzen van de huurwoningen die betrokken worden als hoofdverblijfplaats.

De registratiewijze en -praktijk van de contracten in de databank is in de huidige vorm nog onvoldoende

accuraat en vraagt veel bewerkingen om er correcte beleidsinformatie uit te halen. Door het grote aantal

geregistreerde contracten is dit toch de beste basis voor een analyse van de private huurmarkt, zij het dat de

databank sterk voor verbetering vatbaar is. Het potentieel en het belang van de databank voor de studie van

de private huurmarkt zijn niet te onderschatten, niet in het minst omdat het de enige beschikbare bron is over

de private huurmarkt in Vlaanderen. We formuleren een aantal aanbevelingen.

3.1 Dekking van de private huurmarkt

Het huurcontractendatabestand is slechts bruikbaar voor uitspraken over de private huurmarkt voor zoverre

de registratieplicht goed wordt opgevolgd. We vermoeden dat dit niet altijd het geval is en dat de registratie-

plicht met verloop van tijd minder goed zou kunnen opgevolgd worden. Voldoende ruchtbaarheid geven aan

de verplichting en aan de sancties en regelmatig herhaalde communicatie is geen overbodige luxe. Instan-

ties die (beroepshalve) veel met huurders en eigenaars in contact komen, kunnen hierin een rol spelen. Ook

de registratie van de kant van de huurder kan aangemoedigd worden, zeker bij de meer kwetsbare groepen.

3.2 Herkennen van de nog lopende contracten

Doordat afgelopen huurcontracten niet verwijderd worden uit de databank, wordt de databank jaar na jaar

minder geschikt om een actueel beeld te geven van de private huurmarkt. Als een huurcontract wordt opge-

zegd of afloopt en er gaat geen nieuw huurcontract in op hetzelfde adres, bijvoorbeeld omdat de woning

verkocht wordt of betrokken door de eigenaar, dan blijft deze toch als huurwoning te boek staan. Op termijn

leidt dit tot een overschatting van de omvang van de private huurmarkt en een onderschatting van de huur-

prijzen, waardoor de databank als informatiebron over de private huurmarkt devalueert met verloop van tijd.

Door de koppeling van het adres aan het rijksregister kan de huurder vergeleken worden met wie er

ingeschreven is. Is er een match, dan is dit een nog lopend contract voor een hoofdverblijfplaats (tenzij de

huurder de woning heeft gekocht). Voor de niet-hoofdverblijfplaatsen is dit geen oplossing. Omdat deze

vaker van huurder wisselen kan hier voor geopteerd worden enkel de recentste contracten te gebruiken met

een beperking in de tijd (contracten van één tot twee jaar terug).

6 http://statbel.fgov.be/nl/statistieken/gegevensinzameling/volkstelling/Census2011/.

38

3.3 Registratie van de huurcontracten die vóór 2007 werden aangeboden

De contracten die voor 2007 ter registratie werden neergelegd, zijn slechts ten dele in de databank opgeno-

men. De databank bevat wel de contracten die door de kantoren in 2007 nog niet ingeschreven waren in hun

repertorium 169; registratiekantoren die achterstand hebben met het boeken van de huurcontracten hebben

bijgevolg meer contracten van voor 2007 in de databank zitten. Naarmate er nieuwe contracten worden

afgesloten op die adressen lost het probleem zichzelf op.

3.4 Registratie van het adres/de ligging

Heel wat woongelegenheden die te huur worden aangeboden, hebben geen uniek officieel adres; er worden

meerdere wooneenheden verhuurd op eenzelfde adres. Meestal betreft het kleine woongelegenheden. Bij

vervolgcontracten is het bijgevolg niet duidelijk of het over dezelfde wooneenheid gaat.

Daarnaast zijn er wooneenheden waarvan het busnummerformaat niet kan worden ingevoerd (bv. dubbel

huisnummer).

Elke wooneenheid moet een uniek ‘adres’ krijgen, zoniet unieke ligginginformatie die ook toelaat kleinere

wooneenheden zonder officieel busnummer7 te registreren als een identificeerbare aparte woongelegenheid

(bv. kamernummer x, y, …). Enkel huisnummer is een verplicht veld in de twee gebruikte formulieren. Daar-

naast zijn er ook facultatief velden voorzien voor bis, bus, verdieping en nummer appartement. Verhuurders

gebruiken ook letters, omschrijvingen als voor-achter links-rechts. De naam van het gebouw (residentie, villa,

park, …) kan hierin ook een vaste plaats krijgen. Hiervoor zou een sluitend systeem uitgewerkt moeten

worden.

We pleiten voor een vaste systematiek voor het invoeren van bijkomende adresinformatie of informatie over

de ligging van het goed om het officiële adres te vervolledigen. Ondubbelzinnige identificatie van de ligging

van het goed is basisinformatie. Dit kan bestaan in het verplicht aanvullen van ligginginformatie bij apparte-

menten, studio’s en dergelijke zonder uniek adres.

Bij registratie van een nieuw huurcontract kan dan worden nagegaan of er reeds een huurcontract voor deze

wooneenheid aanwezig was. Unieke adres- of ligginginformatie laat toe unieke contracten en vervolgcon-

tracten en het meest recente contract per woongelegenheid te onderscheiden. Ook het onderscheid tussen

een huurcontract voor één en voor meerdere wooneenheden kan dan worden gemaakt.

De koppeling aan het rijksregister kan ook hier soelaas brengen voor de identificatie van de nog lopende

contracten voor een hoofdverblijfplaats (niet voor de huurprijsindex). Een vijftal huurcontracten op één offici-

eel adres die bij koppeling aan het rijksregister voor bijvoorbeeld drie contracten een huurdersmatch opleve-

ren, geven weer dat het om drie lopende contracten gaat voor een hoofdverblijf.

3.5 Kantoorgebonden verschillen in registratiepraktijk

Er zijn heel wat verschillen in de registratiepraktijken van de kantoren en dat heeft consequenties voor de

opname van huurcontractinformatie in de databank.

Vooreerst zijn er kantoorgebonden verschillen in de contracten die wel en niet worden opgenomen in de

huurcontractendatabank, ook al werden hieromtrent regels geformuleerd. Er zijn vooreerst grote verschillen

wat betreft de opname van de contracten die ter registratie werden aangeboden vóór 2007, dat varieert van

0 tot 85% van de contacten per gemeente. Dit heeft onder meer te maken met achterstand in de opname

van huurcontracten die vóór 2007 reeds werden aangeboden.

Aan de registratiekantoren werd gemeld dat huurcontracten voor studentenkamers en sociale woningen niet

in de databank dienen opgenomen te worden. Toch vinden we voor de gemeente Leuven ruim

7 Busnummer is geen verplicht veld.

39

5 600 eenheden met als omschrijving ‘kamer, studentenkamer, gemeubelde kamer, …’ in Gent slechts 100

en Antwerpen bijvoorbeeld zijn dat er slechts 600. De opname van sociale woningen in de huurcontracten-

databank is evenmin verplicht, toch vinden we zo’n huurcontracten terug in de databank. Een ander voor-

beeld is het gratis verblijf en het vakantieverblijf, waarvoor geen registratieplicht is; toch vinden we dergelijke

contracten terug in het bestand voor zover ze aangeboden worden in het registratiekantoor. Omdat de

omschrijving van het woningtype in de databank niet verplicht is, is het ook niet duidelijk hoeveel studenten-

kamers, sociale woningen, vakantiewoningen, gratis ter beschikking gestelde wooneenheden en zo meer er

uiteindelijk in de databank zijn terecht gekomen en hoe deze de mediaanhuurprijzen beïnvloeden.

Ten tweede is het gebruik van het vrije veld ‘woningtype’ lokaal erg verschillend, alsook de informatie die

opgenomen is. Voor bepaalde regio’s gebeurt het registreren van het aantal slaapkamers, een verwijzing

naar ‘residentie’, … vrij systematisch, in andere regio’s komt dit nooit voor. De registratiekantoren, maar ook

de grote lokale verhuurders, hebben hun gewoonten in het opnemen van woninginformatie (keuze, termino-

logie, afkortingen, …). Slordige opname (tikfouten, doorgedreven afkortingen à la ‘aspl’ voor autostaan-

plaats) lijkt ook voor een deel kantoor- of persoonsgebonden.

Eenduidige en duidelijke afspraken met de kantoren over het voorwerp van registratie, de minimaal te regi-

streren informatie en een gestructureerde registratievorm op basis van geprecodeerde antwoordcategorieën

(zie verder) kunnen hier een grote meerwaarde bieden.

3.6 Gebruik van de bestemmingscategorie ‘uitsluitend wonen’

Gebouwen en panden die louter voor commerciële doeleinden worden verhuurd en gemengde verhuringen

commercieel-wonen komen vaak foutief in de bestemmingscategorie ‘wonen’ terecht, die in principe uitslui-

tend voor wonen bedoeld is. We vragen ons af hoe dit komt en of dat te maken heeft met het feit dat de regi-

stratie kosteloos is voor de contracten die betrekking hebben op wonen. Daarnaast vinden we in de catego-

rie ‘uitsluitend wonen’ ook het ‘in bulk’ verhuren van volledige gebouwen met meerdere wooneenheden wat

eigenlijk een commerciële verhuring is en daarenboven aanleiding geeft tot dubbele registraties. Binnen de

categorie ‘uitsluitend wonen’ blijken daarenboven heel wat contracten geen betrekking te hebben op een

huurcontract voor wonen. Veelvoorkomende categorieën zijn de verhuur van:

één of meerdere parkeerplaatsen, garages, autostandplaatsen, …;

kelder, opslagplaats of magazijn;

een muur, gevel, grond en dergelijke voor publiciteit;

(dak)ruimte plaatsen van zendmast, zonnepanelen.

Een strikt gescheiden en zorgvuldige registratie van huurcontracten voor wonen en van de huurcontracten

voor andere doeleinden zou wenselijk zijn, met als principe ‘één huurcontract voor één wooneenheid’. De

categorie ‘uitsluitend wonen’ wordt dan effectief voorbehouden voor de woonfunctie.

Gemengde huurcontracten commercieel huur en huurcontracten die meerdere wooneenheden tot voorwerp

hebben, blijven best afzonderlijk geregistreerd, zoniet stelt zich een probleem van dubbeltellingen bij onder-

verhuring van het woongedeelte. Het huurcontract voor het woongedeelte wordt dan opnieuw aangeboden in

de categorie ‘uitsluitend wonen’. Anderzijds, indien de huurder van het pand het woongedeelte zelf gaat

bewonen, wordt de woning ten onrechte niet meegeteld als private huurwoning. Een koppeling van de groep

van gemengde huurcontracten met het rijksregister kan hier inzicht in geven.

3.7 De registratie van wijzigingen en aanvullingen in het huurcontracten

Het is niet duidelijk wanneer een nieuwe record wordt aangemaakt in het bestand. Het lijkt logisch dat dit

enkel gebeurt bij het neerleggen van een nieuw huurcontract. Latere wijzigingen, toevoegingen, veranderin-

gen aan het lopend contract zoals het wegvallen van een huurder, het later toevoegen van een plaatsbe-

schrijving, fysieke veranderingen aan de woning, … mogen niet apart geregistreerd worden. Deze informatie

komt best in een apart veld bij het lopende huurcontract en niet in het tekstveld ‘woningtype’, zoals dat nu

gebeurt. Dit laatste moet voorbehouden worden voor het woningtype.

40

3.8 Het bruikbaar maken van de informatie uit het veld woningtype

Het veld ‘woningtype’ wordt momenteel gebruikt voor informatie over het woningtype, opsomming van

aanhorigheden (voornamelijk garage, tuin, kelder/opslagruimte), om te situeren waar de wooneenheid gele-

gen is, voor administratieve wijzigingen en aanvullingen, … Het zou beter zijn om hier drie informatievelden

van te maken: 1) contractinformatie en wijzigingen, 2) omschrijving van de woning, uitrusting, aanhorigheden

en dergelijke; en 3) bijkomende verwijzingen naar de ligging bevat (cf. supra). Voor het Woonbeleid behoort,

naast ligging en prijs, ook het woningtype tot de basisinformatie over de private huurwoningenmarkt.

Zowel het modelcontract van Test-Aankoop als het model van de Kamer van Arbitrage en Bemiddeling voor-

zien een niet verplicht in te vullen vak ‘inhoud’, waar men vrijblijvend een omschrijving van het goed kan

geven. In de huidige vorm (zonder intensief hercodeerwerk) is deze informatie over de woning niet bruikbaar

voor statistische analyse en om uitspraken te doen over het volledige huurwoningenbestand. De informatie

is meestal niet opgenomen en indien opgenomen niet op een uniforme, gestructureerde wijze. Indien het

woningtype wordt aangeduid aan de hand van een beperkt aantal eenduidige antwoordcategorieën, die

verplicht zijn in te vullen, levert dit, in combinatie met het aantal slaapkamers, een schat aan informatie op.

Volgende woningcategorieën zijn een basis:

1. kamer;

2. studio;

3. appartement;

4. gesloten bebouwing of rijwoning;

5. halfopen bebouwing;

6. open bebouwing of alleenstaande woning;

7. deel van een huis met gemeenschappelijke ruimten.

Hierbinnen kan eventueel verder gedifferentieerd worden, bijvoorbeeld door het onderscheiden van de duur-

dere appartementstypes zoals duplex, penthouse, loft of bijvoorbeeld herenhuis of burgerwoning, beletage-

woning, ... in de groep van rijwoningen.

Naast de woningcategorieën is het aantal slaapkamers basisinformatie. Vermits heel wat eigenaars uitrus-

tingsniveau en gerieflijkheden omschrijven in het vrije tekstveld is het zinvol om ook deze op een voorge-

structureerde wijze in het formulier in te brengen. We denken in de eerste plaats aan informatie over de

aanwezigheid van buitenruimte (tuin, terras, koer) en een garage die deel uitmaakt van de woning, maar

bijvoorbeeld ook aan bergruimte en fietsbergplaats. Dit belet niet dat er daarnaast nog een vrij veld voorzien

kan worden waar de verhuurder bijzonderheden in kwijt kan.

Het meehuren van een garage/carport/box/autostandplaats, … met de woning, wordt best apart geregi-

streerd wanneer deze er geen deel van uitmaakt of niet per definitie met de woning wordt mee verhuurd. Dit

kan hetzij in een apart huurcontract, of door garage, ligging ervan en huurprijs binnen eenzelfde huurcontract

duidelijk te scheiden van de informatie over de woning waarvoor dan de huurprijs zonder garage wordt

opgegeven.

41

Bijlagen

43

Bijlage 1 / Aanvraag databank huurcontracten

De gevraagde data hebben betrekking op alle geregistreerde huurcontracten voor residentiële huur opge-

nomen in de huurcontractendatabank. Om meerdere opeenvolgende contracten per adres te onderscheiden

en omdat deze informatie erg interessant is voor prijsevoluties, willen we vragen om unieke adressen een

code te geven. Op die manier gaat er geen informatie verloren en zijn de data toch geanonimiseerd.

Geanonimiseerde atomaire gegevens, één lijn per huurcontract

Variabelen

Code Gemeente Deelgemeente

Code per uniek adres Gemeente Voor de 13 centrumgemeenten: ook de deelgemeente

Startdatum Registratiedatum

Jaartal waarin het contract van start ging Jaartal van registratie

Woningtype Zoals opgegeven in het contract (bv. studio, appartement, woning, …)

Contractduur In twee categorieën: kort (< 3jaar) en lang (>= 3 jaar)

Hoofdverblijfplaats Ja/neen

Status huurder In drie categorieën: bedrijf/natuurlijk persoon met RR/natuurlijk persoon met bisnr/ander

Huurprijs Bijkomende lasten

Naakte huurprijs per maand Bedrag van de bijkomende lasten

44

Bijlage 2 / Beslissingsregels voor het onderscheiden van eerste, unieke en vervolgcontracten

1. Huurcontracten: onderscheid meerdere contracten per woongebouw of vervolgcontracten voor dezelfde

wooneenheid.

Data: huurdata met dezelfde adrescode Doel: onderscheid maken tussen eerste contracten en vervolgcontracten. Vooral

vervolgcontracten zijn belangrijk voor de berekening van een index, paired samples, niet beïnvloed door veranderlijke aantal en samenstelling huurwoningen doorheen de tijd. Voor een beeld van de huurmarkt vandaag willen we met een bestand met enkel lopende huurcontracten.

Werkwijze: via beslissingsregels in Excel data filteren Resultaat: eerste contract, vervolgcontract of onbepaald Excel sort: gesorteerd volgens adrescode, registratiejaar, aanvangsjaar,

een voorgaand contract is dan een contract met dezelfde adrescode dat eerder

gerangschikt staat

Hulpvariabelen

Laagste HP Het minimum van alle voorgaande gesorteerde huurprijzen

Laagste HP index Het minimum van alle voorgaande gesorteerde geïndexeerde huurprijzen

Min HP index Het minimum van alle geïndexeerde huurprijzen binnen dezelfde adrescode

Max HP index Het maximum van alle geïndexeerde huurprijzen binnen dezelfde adrescode

Eerste AJ Eerste aanvangsjaar van alle voorgaande gesorteerde huurprijzen

Eerste RJ Eerste registratiejaar van alle voorgaande gesorteerde huurcontracten

Aantal Aantal contracten met zelfde adres

AantalRjaar Aantal contracten met zelfde adres en zelfde Registratiejaar

AantalAjaar Aantal contracten met zelfde adres en zelfde aanvangsjaar

Index dubbels > index van zelfde adrescodes, startend van 1, gaande tot totaal aantal verschillende adrescodes met meerdere contracten

Aantal Econ Aantal eerste contracten per adrescode

Vervolg Indien Econ, het aantal eerste contracten per adrescode gelijk is aan het aantal contracten op dat adres, dan zitten er geen vervolgcontracten in dat adres (waarde 0), in het andere geval dus wel

Aantal EK

Startrij Het nummer van de Excel rij van het eerste huurcontract met dezelfde adrescode

Eindrij Het nummer van de Excel rij van het laatste huurcontract met dezelfde adrescode

Eerste contract 1 indien volgens onderstaande beslissingsregels als eerste contract gecatalogeerd

45

Beslissingsregel eerste contract

Punt Contract Opmerking

1 Eerste contract

Eerste record van alle gesor-teerde records met hetzelfde adres,

Er is niet altijd een hulpvariabele voor deze records (minimum voorgaande huurprijzen bv.)

2 Eerste contract

Aanvangsjaar=< eerste aanvangsjaar

Eerst gesorteerd volgens registratiejaar, dan pas aanvangsjaar.

Maar soms nieuwe huur appartement met registratie en aanvangsjaar in 2007 en registratie in 2008 van oude verhuur (aanvang<2007)

3 Eerste contract

Registratiejaar = eerste regi-stratiejaar

er van uitgaand dat de kans dat contract in hetzelfde jaar hernieuwd en geregistreerd is kleiner is dan kans op ander contract op ‘t zelfde adres

4 Vervolg Al de rest …

2. Huurcontracten met dezelfde adrescode: onderscheiden recentste contract.

We onderscheiden de recentste of nog lopende contracten uit de vervolgcontracten om deze mee op te

nemen in de analyse van het huidig huurpatrimonium en voor uitspraken over de huurprijzen vandaag.

Werkwijze Via beslissingsregels in Excel data filteren

Resultaat Eerste contract, vervolgcontract of onbepaald

Excel sort Gesorteerd volgens adrescode, registratiejaar, aanvangsjaar, => een voorgaand contract is dan een contract met dezelfde adrescode dat eerder gerangschikt staat

Eindrij Het nummer van de Excel rij van het laatste huurcontract met dezelfde adrescode

Recentste Indien het nummer van de Excel rij gelijk is aan het laatst gerangschikte huurcontract met dezelfde adrescode dan is dit het recentste adres

46

Bijlage 3 / Veld ‘woningtype’: woningtypes

Chambre Gelijkvloers (e verdieping) Gesloten bebouwing

Dakstudio Hoekappartement Gezinswoning

Duplex(-)studio Kelderappartement Halfopen bebouwde woning

Eénpersoonsstudio Kelderverdieping Halfopen bebouwing

Ge/bemeubelde studio Loft Halfvrijstaande woning

Individuele kamer, Meergezinswoning Herenhuis

Kamer Nieuwbouwappartement Herenwoning

Kamer in een gemeenschapshuis, in een groepswoning, in een logements-huis

Penthouse

Penthouse studio Hoekhuis

Semi-loft Hoekpand

Kelderstudio Seniorenappartement Hoekwoning

Kot Sous-solappartement Hoeve

Leefruimte Sousterrain Hoevewoning

Slaapkamerappartement Zolderappartement Hofstede (‘gebouw)

Staancaravan Zolder

Stacaravan Huis

Serviceflat Huisje

Studentenkamer Achterhuis Kangoeroewoning

Studentenresidentie Alleenstaande woning Kasteel

Studentenstudio Alleenstaand woonhuis Kasteelhoeve

Studentenverblijf Ambtswoning Kloosterwoning

Studieverblijf Begijnhofhuis/begijnhofwoning Koetshuis

Suite Bejaardenwoning Koppelwoning

Studio Bel(-)etage Koppelvilla

Triplex Bel-verdieping woning laagbouw

Triplexappartement Benedenhuis Laagbouwwoning

Woonruimte Bijgebouw Landhuis

Zolderstudio Boerderij Losbouwwoning

Boothuis Luxe-appartement

Boswachtershoeve Mansardewoning

Burgerhuis Meergezinswoning

Bejaardenflat Burgerwoning Molengebouw

Dakflat Chalet Nieuwbouwwoning

Flat Conciergewoning Onroerend goed

Miniflat Cottage Open bebouwing

Seniorenflat Dienstwoning Pakhuis

Dienstwoning Pand

Doorgangswoning Paviljoen

Appartement (apprt, app, app, ...) Dubbele woning Pastoorswoning

Appartement type XX(code) Duinhuis Pastorij(woning)

Appartement voor 1 (of 2) volwas-sene(n) Duowoning Pastorie(woning)

Cottage Driegevelwoning Rijhuis

Dakappartement dRIEWOONST Rijwoning

Dakverdieping Eigendom Split-level woning

Duplex Eengezinswoning Splitwoning

Duplex(dak)(appartement) Eenpersoonsappartement Stadswoning

Duplex penthouse Familiewoning Suite

Gelijkvloersappartement Fermette Tussenwoning

Twee verdiepingwoning Gebouw Tweede verblijf

Tweegevelwoning Villa Woonhuis

Tweewoonst/2-woonst Villa-appartement Woonst

Vakantieverblijf Vissershuis(je)

Woongedeelte Vrijstaande woning

Vakantiewoning Weekendverblijf

Viergevel woonhuis Werkmanshuis

Vierkantshoeve Woning

Woongelegenheid

47

Bijlage 4 / Veld ‘woningtype’ aanhorigheden

Autobergplaats Gemeenschappelijke, … Groentetuin

Autoberging Moestuin

Berging Patio

Autobox Bergplaats Pelouse

Bergruimte Siertuin

Autoplaats Bijgebouw Veranda

Box Vijver

Autostaanplaats Debarras Voorhof

Autostandplaats Duivenhok Voortuin

ASP Gebedstempel Wasberberging

ASTPL Hangaar Wasplaats

Kelder Weide

Autostaplaats Kb (kelderberging?) Weiland

Kelderberging (overdekt) terras voor/achter

Autostalplaats Kelderruimte Gemeenschappelijke, …

Kolenkelder Zonneterras

Autostelplaats Magazijn Zwembad

Opslagplaats

Box Opslagruimte

Carport (carport en carpool) (Paarde)stallingen

Dubbele garage Pakhuis

Garage Provisiekamers

Provisiekelder

Garagebox Stal(lingen )

Schuilkelder

Garageplaats Schuur

Garagestaanplaats Tuinberging

Keldergarage Tuinhuisje

Volière

Parkeerplaats Voorraadkelder

Parkeervak

Parking Achtertuin

Achterkoer

Parkingplaats Balkon

Staanplaats Binnenkoer

Stpl Boomgaard

Binnen, … Bos

Buiten, … Dakterras

Onderaardse Erf

Ondergrondse Gazon

Overdekte, … Grond

Inpandige, … Hof

Gemeenschappelijke, … Hof met pelouse

Dubbele, … Koer

… voor (twee) auto(‘s) Tuin(tje)

… voor (X) wagen(s) Binnenkoer

Binnentuin

Fietsenstalling

Fietsbergplaats

Fiets(en)berging

Fietsruimte

fietsstaanplaats

48

Bijlage 5 / Veld ‘woningtype’ andere informatie

Ongemeubeld, Gerenoveerd (volledig/deels)

Deels gemeubeld Nog te renoveren

Gemeubelde verhuring

Half bemeubeld Plaatsverwijzingen

Inclusief huisraad Begane grond

met inboedel Bel-étageverdieping

Afzonderlijke teller Bel verdieping

Gemeenschappelijk Benedenverdieping

Zonder meubels Bovenverdieping

Met basisbemeubeling Bovenste verdieping

Blok A, B, … I, II, …

Dakverdieping

Domein

Inventaris Gelijkvloers

Plaatsbeschrijving Gelijkvloerse verdieping

PV plaatsbeschrijving In Res of in residentie ‘….’/ Villa/ …

Pl besch Kelderverdieping

Plaatsbevinding Links (voor, achter)

Beschrijving Lot X

Reglement van inwendige orde Midden

Tegensprekelijke plaatsbeschrijving Middenverdieping

Inboedelbeschrijving Nulde, 0de, 1ste, 2de, … verdieping

…met fotoreportage/foto’s/video Ondergrondse, …

Staat van bevinding Onderverdieping

Rechts (voor, achter)

Residentie ‘…’

Seniorie ‘…’

Eerste verblijf Sous sol

Hoofdverblijf Technische verdieping

Tweedeverblijf Tuinverdieping

Vakantieverblijf Tussenverdieping

Studentenverblijf Verdieping 0, 1, 2, … -1

Verdieping

Villa ‘…’

Voor X aantal personen Villa

Maximaal XX personen Woonerf

Zolderverdieping

Nieuwbouw

49

Bijlage 6 / Voorbeeld foutief geregistreerde commerciële huur

bureauruimte;opslagplaats en standplaats met handelsbestemming

kantoorruimte, opslag- en werkplaats

restaurantruimte met veranda, sanitaire ruimte met douche, niet-ingerichte keuken

magazijnruimte

een ruimte met een totale oppervlakte van 4 578 m². De bijhorende parkeerplaatsen maken deel uit van deze terbeschik-kingstelling

De lokalen die gebruikt zullen worden voor de exploitatie van een handelszaak: draai- en freesafdeling met opslagruimte

kantoorruimte

een opslagruimte van 404,20 m², midden links gelegen, vanaf de straat gezien, met een toonzaal, met een bureel- of keukenruimte en met een toiletruimte

een opslagruimte van 263,30 m² met een bureelruimte en een toiletruimte

café met parkeerplaats en speelterrein en bijhorende speeltuigen

handelspand bestemd voor horeca in ruime zin

winkelpand geschikt voor de uitbating van een nagel- en handverzorgingsinstituut

bureel, garage, berging in kelder, werkplaats

bedrijfshal

gelijkvloers voor handelsdoeleinden

winkelgedeelte op het gelijkvloers met een totale oppervlakte van ongeveer 165 m², met toilet en de achterliggende stock-ruimte

gelijkvloers voor handelsdoeleinden

magazijn, showroom en burelen

handelsruimte

3 werkhuizen, magazijnen, omschreven als loodsen en een bureelcomplex en omliggende grond

handelspand met bovenliggende woning

café

café met aanhorigheden

handelspand op gelijkvloers: handelsruimte vooraan, 2de handelsruimte, keuken, koeling, toilet, hal, badkamer, kamer achteraan, garage. Gemeenschappelijke inkomhal en kelder.

kantoor/showroom

magazijn

hangaar voor poedercoating + buitenplein

handelshuis uitgebaat als ’t molentje’

grootwarenhuis

winkel - werkplaats - wc

winkelruimte met toilet en kitchenette

apotheek : een winkelruimte

9de verdieping van het administratief hoofdgebouw – blok a1

architectenbureau

cafétaverne

bureelkantoren

plaatsen van motorhome

bureel,archief, garage

kantoorruimte, gedeeltelijk bemeubeld

grootwarenhuis

apotheek

tandartspraktijk

café’ t gemeentehuis

5 app (bussen 3,4,12,13,14)

technisch lokaal 6 m² 1 parkeerplaats

2 handelspanden 10-12

praktijk- en archiefruimte.

50

Bijlage 7 / Aantal en aandeel huurcontracten en huishoudens naar arrondissement

Tabel 22 Aantal lopende huurcontracten en private huishoudens naar arrondissement (Vlaanderen; 2010 en 2008)

Huurcontracten 2010 Huishoudens 2008 Aantal % Aantal %

Antwerpen 94 308 20,4 424 600 16,5

Gent 49 135 10,6 225 257 8,7

Leuven 40 765 8,8 200 248 7,8

Halle-Vilvoorde 36 361 7,9 235 471 9,1

Brugge 28 043 6,1 119 412 4,6

Turnhout 24 171 5,2 172 670 6,7

Hasselt 22 215 4,8 160 697 6,2

Mechelen 19 969 4,3 131 892 5,1

Kortrijk 19 115 4,1 115 523 4,5

Sint-Niklaas 19 032 4,1 95 171 3,7

Oostende 18 285 4,0 70 037 2,7

Aalst 16 840 3,6 114 959 4,5

Dendermonde 12 005 2,6 79 030 3,1

Tongeren 10 747 2,3 77 785 3,0

Maaseik 10 669 2,3 88 443 3,4

Roeselare 9 149 2,0 58 954 2,3

Oudenaarde 6 377 1,4 47 728 1,9

Eeklo 6 258 1,4 34 357 1,3

Veurne 5 780 1,3 27 288 1,1

Ieper 5 643 1,2 42 428 1,6

Tielt 4 705 1,0 35 445 1,4

Diksmuide 2 303 0,5 19 579 0,8

Totaal 461 875 100,0 2 576 974 100,0

Bron: AAPD; huurcontractendatabank 2010, eigen bewerking; ADSEI, huishoudens 2008

51

Bijlage 8 / Mediaanhuurprijs en aantal in de databank opgenomen huurcontracten per gemeente

Tabel 23 Mediaanhuurprijs en aantal in de databank opgenomen huurcontracten per gemeente

Gemeentenaam Aantal huurcontracten Mediaanhuurpijs

Provincie Antwerpen 11001 Aartselaar 890 600 11002 Antwerpen 62 132 449,46 11004 Boechout 824 556,29 11005 Boom 1 105 496,69 11007 Borsbeek 1 457 496,69 11008 Brasschaat 3 197 749,87 11009 Brecht 1 319 616,92 11013 Edegem 1 456 550 11016 Essen 808 596,03 11018 Hemiksem 487 495,19 11021 Hove 268 589,97 11022 Kalmthout 1 280 601,02 11023 Kapellen 1 341 576,16 11024 Kontich 1 042 589,94 11025 Lint 392 566,11 11029 Mortsel 2 306 496,69 11030 Niel 398 508,71 11035 Ranst 825 600 11037 Rumst 545 574,88 11038 Schelle 292 523,6 11039 Schilde 811 777,66 11040 Schoten 2 233 560,15 11044 Stabroek 1 125 546,36 11050 Wijnegem 533 592,08 11052 Wommelgem 851 538,25 11053 Wuustwezel 1 235 589,88 11054 Zandhoven 695 627,15 11055 Zoersel 1 024 623,53 11056 Zwijndrecht 1 232 516,56 11057 Malle 1 134 545,53 12002 Berlaar 498 528,19 12005 Bonheiden 510 672,81 12007 Bornem 945 569,12 12009 Duffel 1 085 529,9 12014 Heist-op-den-Berg 2 045 500 12021 Lier 3 235 527,06 12025 Mechelen 6 816 512,17 12026 Nijlen 690 565,1 12029 Putte 838 560,08 12030 Puurs 665 540 12034 Sint-Amands 254 564,72 12035 Sint-Katelijne-Waver 1 051 595 12040 Willebroek 1 012 521,52 13001 Arendonk 414 522,62 13002 Baarle-Hertog 155 585,34 13003 Balen 814 496,69 13004 Beerse 772 514 13006 Dessel 385 517,4 13008 Geel 3 017 500 13010 Grobbendonk 416 556,39 13011 Herentals 2 167 500 13012 Herenthout 430 546,36 13013 Herselt 435 491,72 13014 Hoogstraten 1 116 606,42 13016 Hulshout 428 521,52 13017 Kasterlee 742 550

52

Gemeentenaam Aantal huurcontracten Mediaanhuurpijs

13019 Lille 740 530 13021 Meerhout 336 542,76 13023 Merksplas 437 501,72 13025 Mol 2 140 518,65 13029 Olen 526 510,8 13031 Oud-Turnhout 441 595,39 13035 Ravels 552 600,51 13036 Retie 436 548,18 13037 Rijkevorsel 417 551,09 13040 Turnhout 4 321 466,31 13044 Vorselaar 331 516,56 13046 Vosselaar 345 580,43 13049 Westerlo 1 059 529,9 13053 Laakdal 489 480,81

Provincie Vlaams-Brabant 23002 Asse 1 374 557,8 23003 Beersel 981 683,56 23009 Bever 34 510,77 23016 Dilbeek 2 975 647,44 23023 Galmaarden 297 553,35 23024 Gooik 447 571,19 23025 Grimbergen 3 089 612,44 23027 Halle 2 764 559,78 23032 Herne 233 551,29 23033 Hoeilaart 767 741,85 23038 Kampenhout 479 653,28 23039 Kapelle-op-den-Bos 535 572,06 23044 Liedekerke 581 487,5 23045 Londerzeel 894 590 23047 Machelen 703 582,88 23050 Meise 1 134 688,86 23052 Merchtem 1 032 590,88 23060 Opwijk 526 542,46 23062 Overijse 1 636 848,92 23064 Pepingen 102 606,8 23077 Sint-Pieters-Leeuw 2 487 559,78 23081 Steenokkerzeel 572 655,02 23086 Ternat 528 565,16 23088 Vilvoorde 2 063 565 23094 Zaventem 2 935 664 23096 Zemst 577 650 23097 Roosdaal 457 569,66 23098 Drogenbos 433 589,88 23099 Kraainem 1 154 865,74 23100 Linkebeek 302 710,77 23101 Sint-Genesius-Rode 1 035 827 23102 Wemmel 938 640 23103 Wezembeek-Oppem 905 950 23104 Lennik 483 596,03 23105 Affligem 351 574,88 24001 Aarschot 2 199 521,52 24007 Begijnendijk 254 570,6 24008 Bekkevoort 128 574,88 24009 Bertem 337 731,67 24011 Bierbeek 264 681,49 24014 Boortmeerbeek 264 650 24016 Boutersem 187 679,41 24020 Diest 1 652 500 24028 Geetbets 130 456,25 24033 Haacht 355 645,7 24038 Herent 703 648,05 24041 Hoegaarden 310 546,07 24043 Holsbeek 253 650 24045 Huldenberg 312 753,55 24048 Keerbergen 390 695,37 24054 Kortenaken 163 535

53

Gemeentenaam Aantal huurcontracten Mediaanhuurpijs

24055 Kortenberg 1 112 655,63 24059 Landen 700 496,69 24062 Leuven 23 534 370,93 24066 Lubbeek 523 617,45 24086 Oud-Heverlee 384 716,02 24094 Rotselaar 341 602,84 24104 Tervuren 1 178 779,02 24107 Tienen 2 519 525,44 24109 Tremelo 494 635,87 24130 Zoutleeuw 276 500 24133 Linter 193 514 24134 Scherpenheuvel-Zichem 939 522,62 24135 Tielt-Winge 291 600 24137 Glabbeek 74 594,05

Provincie West-Vlaanderen 31003 Beernem 913 530 31004 Blankenberge 2 657 522,62 31005 Brugge 12 970 511,34 31006 Damme 509 596,03 31012 Jabbeke 528 566,5 31022 Oostkamp 1 376 534,03 31033 Torhout 1 608 453,46 31040 Zedelgem 982 512,12 31042 Zuienkerke 127 610 31043 Knokke-Heist 6 011 679,41 32003 Diksmuide 1 003 470 32006 Houthulst 287 430,6 32010 Koekelare 420 465,65 32011 Kortemark 490 450 32030 Lo-Reninge 76 473,5 33011 Ieper 2 380 439,65 33016 Mesen 42 395,86 33021 Poperinge 1 081 433,78 33029 Wervik 978 428,55 33037 Zonnebeke 447 451,37 33039 Heuvelland 285 418,1 33040 Langemark-Poelkapelle 282 447,02 33041 Vleteren 76 448,51 34002 Anzegem 417 476,91 34003 Avelgem 494 447,02 34009 Deerlijk 461 444,23 34013 Harelbeke 1 547 470 34022 Kortrijk 7 151 435 34023 Kuurne 809 455,24 34025 Lendelede 220 490,32 34027 Menen 2 900 397,8 34040 Waregem 2 344 496,69 34041 Wevelgem 1 458 468,28 34042 Zwevegem 970 470,36 34043 Spiere-Helkijn 90 442,05 35002 Bredene 1 188 475 35005 Gistel 776 500 35006 Ichtegem 647 466,89 35011 Middelkerke 1 908 476,91 35013 Oostende 11 489 447,02 35014 Oudenburg 541 495 35029 De Haan 1 536 546,36 36006 Hooglede 341 465,48 36007 Ingelmunster 461 447,02 36008 Izegem 1 694 440 36010 Ledegem 335 470,36 36011 Lichtervelde 356 465,29 36012 Moorslede 415 465 36015 Roeselare 5 048 441,03 36019 Staden 399 468,6 37002 Dentergem 389 470

54

Gemeentenaam Aantal huurcontracten Mediaanhuurpijs

37007 Meulebeke 413 471,02 37010 Oostrozebeke 359 467,88 37011 Pittem 330 500 37012 Ruiselede 214 500,29 37015 Tielt 1 635 452,06 37017 Wielsbeke 371 444,23 37018 Wingene 562 496,69 37020 Ardooie 395 450 38002 Alveringem 156 480,3 38008 De Panne 1 299 450 38014 Koksijde 2 305 546,36 38016 Nieuwpoort 1 256 504,64 38025 Veurne 696 520,44

Provincie Oost-Vlaanderen 41002 Aalst 7 068 476,91 41011 Denderleeuw 1 105 535,07 41018 Geraardsbergen 1 507 490 41024 Haaltert 735 538,3 41027 Herzele 622 501,79 41034 Lede 800 496,69 41048 Ninove 2 396 518,07 41063 Sint-Lievens-Houtem 311 507 41081 Zottegem 1 393 500 41082 Erpe-Mere 704 531,61 42003 Berlare 934 496,69 42004 Buggenhout 624 531,46 42006 Dendermonde 2 935 486,44 42008 Hamme 1 488 470,36 42010 Laarne 688 560 42011 Lebbeke 930 495 42023 Waasmunster 607 546,36 42025 Wetteren 1 851 490,47 42026 Wichelen 589 494,43 42028 Zele 1 212 518,13 43002 Assenede 776 496,69 43005 Eeklo 2 138 450 43007 Kaprijke 344 500 43010 Maldegem 1 559 500 43014 Sint-Laureins 375 471,86 43018 Zelzate 991 466 44001 Aalter 1 402 524,6 44011 Deinze 2 382 500 44012 De Pinte 433 700,31 44013 Destelbergen 809 619,38 44019 Evergem 1 634 581,22 44020 Gavere 555 548,75 44021 Gent 32 676 459,91 44029 Knesselare 542 496,69 44034 Lochristi 974 606,02 44036 Lovendegem 504 571,19 44040 Melle 530 550 44043 Merelbeke 1 368 551,12 44045 Moerbeke 218 499,1 44048 Nazareth 734 608,56 44049 Nevele 717 550 44052 Oosterzele 420 574,94 44064 Sint-Martens-Latem 449 796,67 44072 Waarschoot 484 471,48 44073 Wachtebeke 337 500 44080 Zomergem 441 522,62 44081 Zulte 1 008 476,86 45017 Kruishoutem 410 548,18 45035 Oudenaarde 2 574 480 45041 Ronse 1 483 427,15 45057 Zingem 371 526,49 45059 Brakel 449 484,43

55

Gemeentenaam Aantal huurcontracten Mediaanhuurpijs

45060 Kluisbergen 224 496,59 45061 Wortegem-Petegem 219 575 45062 Horebeke 28 561,82 45063 Lierde 135 495,75 45064 Maarkedal 161 531,46 45065 Zwalm 264 504,08 46003 Beveren 3 234 504,76 46013 Kruibeke 748 486,91 46014 Lokeren 3 404 490 46020 Sint-Gillis-Waas 857 522,62 46021 Sint-Niklaas 7 432 470,36 46024 Stekene 1 137 519,3 46025 Temse 2 023 482,2

Provincie Limburg 71002 As 363 524,6 71004 Beringen 1 363 521,52 71011 Diepenbeek 1 431 407,65 71016 Genk 3 180 476,27 71017 Gingelom 134 475,41 71020 Halen 326 504,08 71022 Hasselt 6 272 496,69 71024 Herk-de-Stad 486 508,47 71034 Leopoldsburg 837 511,98 71037 Lummen 515 527,49 71045 Nieuwerkerken 218 525 71047 Opglabbeek 443 501,72 71053 Sint-Truiden 2 659 470 71057 Tessenderlo 1 014 504,64 71066 Zonhoven 1 008 530 71067 Zutendaal 369 530 71069 Ham 418 525 71070 Heusden-Zolder 1 011 525 72003 Bocholt 482 496,69 72004 Bree 1 036 518,11 72018 Kinrooi 266 461,5 72020 Lommel 1 514 546,36 72021 Maaseik 1 238 496,69 72025 Neerpelt 1 018 546,36 72029 Overpelt 802 545,39 72030 Peer 704 496,33 72037 Hamont-Achel 694 500 72038 Hechtel-Eksel 441 503,4 72039 Houthalen-Helchteren 1 191 411,59 72040 Meeuwen-Gruitrode 447 512,17 72041 Dilsen-Stokkem 732 496,69 73001 Alken 428 526,07 73006 Bilzen 2 184 479,17 73009 Borgloon 441 496,69 73022 Heers 216 485 73028 Herstappe 2 353,83 73032 Hoeselt 445 466,3 73040 Kortessem 314 540 73042 Lanaken 1 729 545,78 73066 Riemst 654 497,29 73083 Tongeren 1 935 490 73098 Wellen 265 526,49 73107 Maasmechelen 1 864 514,42 73109 Voeren 158 571,19

56

Bijlage 9 / De box- en whiskerplot mediaanhuurprijzen naar provincie

De box- en whiskerplot geeft een grafische samenvatting van de verdeling van de geïndexeerde huurprijs.

De stip geeft de gemiddelde waarde weer; de horizontale lijn de mediaanwaarde. Grenzen van de box zijn

de 1ste en 3de kwartielwaarde; met andere woorden 50% van de huurprijzen vallen in de box. De horizon-

tale lijnen (de ‘whiskers’) strekken zich uit van de onder- resp. bovengrens van de box tot maximaal 1,5 keer

de breedte van de box (de interkwartielafstand). De whiskers eindigen in een waargenomen waarde.

De eerste boxplot gebruikt alle waarden uit het databestand. De grafiek toont zeer veel 'outliers’ naar boven

toe; hoge huurprijzen die voorkomen maar gezien de grote omvang van het bestand geen hoge aantallen

vertegenwoordigen.

Figuur 16 Boxplot huurprijs per provincie

Omdat de vele uitschieters procentueel slechts een fractie van het bestand vertegenwoordigen en vermoe-

delijk grotendeels te wijten aan de foutieve registratie van commerciële huurcontracten, kappen we de huur-

prijzen af op 1 300 euro/maand wat een 2de boxplot oplevert die de verschillen in spreiding van de

huurprijzen tussen de provincies visualiseert.

Boxplot huurprijs per provincie

Vl-Br Limb O-Vl Antw W-Vl

0

2000

4000

6000

8000

10000

huurp

rijs

prov

57

Figuur 17 Boxplot huurprijs per provincie

De huurprijzen in Vlaams-Brabant zijn het hoogst maar ook het meest divers; in West-Vlaanderen zijn de

huurprijzen het laagst en liggen ze het minst uiteen.

Boxplot huurprijs per provincie

Vl-Br Limb O-Vl Antw W-Vl

0

250

500

750

1000

1250

1500

huurp

rijs

prov

58

Bijlage 10 / Woningvoorraad naar bouwjaar en woningtype

Bron: ADSEI; kadastrale statistiek van de gebouwen 2010

Figuur 18 Woongebouwen naar bouwjaar (Vlaams Gewest en de provincies, 2010)

Bron: ADSEI; kadastrale statistiek van de gebouwen 2010

Figuur 19 Wooneenheden naar type gebouw waarin ze gesitueerd zijn (Vlaams Gewest en de provincies, 2010)

30

18

28

29

33

36

16

17

17

17

14

14

12

14

13

12

11

11

16

19

16

16

15

14

27

32

26

25

27

25

Vlaams Gewest

Limburg

Antwerpen

Vlaams-Brabant

West-Vlaanderen

Oost-Vlaanderen

voor 1945 1946-1961 1962-1970 1971-1980 na 1981

22

28

27

17

18

17

3

3

4

3

3

3

23

26

24

29

21

9

19

15

17

22

20

23

29

25

24

28

36

44

Vlaams Gewest

Antwerpen

West-Vlaanderen

Oost-Vlaanderen

Vlaams-Brabant

Limburg

flats Handelshuizen huis gesloten huis halfopen huis open

59

Tabel 24 Verdeling van de wooneenheden naar type woongebouw waar ze deel van uitmaken en de mediaanhuurprijs

Mediaan huurprijs

Flatgebouwen met apparte-

menten

Handelshuizen Huizen in gesloten

bebouwing

Huizen in halfopen

bebouwing

Huizen in open

bebouwing, hoeven en kastelen

Andere gebouwen

Maaseik 517 12,8 2,4 5,1 16,0 57,9 5,8 Diksmuide 455,7 6,2 4,7 15,2 25,3 46,9 1,7 Turnhout 512,2 14,1 2,5 11,0 19,2 46,8 6,5 Tielt 470 7,3 3,6 18,7 25,7 43,7 0,9 Hasselt 496,7 20,5 2,8 10,4 22,8 41,5 2,0 Leuven 476,9 18,3 2,9 17,4 18,1 41,1 2,1 Oudenaarde 476,9 8,8 3,6 25,5 22,7 38,3 1,0 Eeklo 476,8 10,9 3,7 23,1 23,6 37,6 1,1 Tongeren 500 16,0 2,8 11,5 32,0 34,5 3,1 Ieper 435 6,9 5,4 29,9 21,2 34,1 2,5 Halle-Vilvoorde 615,9 17,0 2,5 25,1 22,5 31,8 1,2 Roeselare 447 10,9 3,8 30,6 23,3 30,2 1,2 Mechelen 529,9 17,9 3,1 27,9 21,0 28,4 1,7 Gent 491,7 21,6 3,5 29,2 16,8 28,0 0,8 Dendermonde 496,5 12,5 3,3 28,6 26,6 26,2 2,8 Sint-Niklaas 486,8 19,1 2,8 28,1 22,9 25,1 2,1 Kortrijk 447 12,6 4,0 34,7 24,4 23,6 0,7 Brugge 538,3 34,2 3,5 21,6 15,2 23,0 2,6 Aalst 496,7 13,9 3,7 32,9 26,4 22,0 1,0 Veurne 508,7 57,3 2,7 9,7 8,0 15,5 6,8 Antwerpen 488 37,2 4,0 31,8 10,8 14,7 1,5 Oostende 460 41,5 2,7 18,9 7,8 12,1 17,0

Totaal 496,7 22,3 3,3 23,4 18,7 29,5 2,9

Bron: Kadastrale statistiek van de gebouwen (AAPD; 2010)

vet: de laagste waarden

schuin: de hoogste waarden

60

Bijlage 11 / Codeboek nieuwe variabelen afgeleid uit vrij veld woningtype

Tabel 25 Overzicht woningcategorieën afgeleid uit het vrije tekstveld

Code Woningcategorie

A Appartement BE Bel-etage BF Bejaardenflat BU Bungalow CH Chalet D Duplex DA Dakappartement DH Deel van een huis F Flat GB Gesloten bebouwing, rijhuis H Huis HOB Halfopen bebouwing HV Hoeve K Kamer KA Kasteel (vleugel van een ) L Loft OB Open bebouwing PH Penthouse SK Studentenkamer ST Studio T Triplex VW Vakantiewoning of weekendverblijf W Woning WG Woongelegenheid

61

Bijlage 12 / Wooneenheden gelegen in een residentie

Tabel 26 Aantal huurcontracten voor wooneenheden gelegen in een residentie en de geïndexeerde mediaanhuurprijs (gemeenten met minstens twintig opgenomen huurcontracten)

Aantal Mediaanhuurprijs

Knokke-heist 1 834 750,0 Oostende 1 545 520,0 Middelkerke 389 532,0 De Haan 235 601,0 Brugge 105 545,9 Koksijde 101 546,4 Blankenberge 91 600,0 Bredene 87 554,0 Nieuwpoort 59 536,4 Menen 52 251,9 Antwerpen 50 533,9 Gent 43 538,3 Zottegem 35 510,0 Waregem 32 475,0 Sint-Truiden 30 469,8 Oudenburg 30 577,3 Gistel 26 543,8 Merelbeke 26 595,8 Wevelgem 20 480,9 Halle 20 635,9 Totaal 5 260 596,0

62

Bijlage 13 / Huurprijs naar woningkenmerken

Tabel 27 Geïndexeerde mediaanhuurprijs naar woningtype en verstedelijkingsgraad

Totaal Appartementen Eengezinswoningen Mediaan Aantal Mediaan Aantal Mediaan Aantal

Grootsteden 450,0 9 815 480,0 4 818 644,8 328 Grootstedelijke rand (Brussel, Antwerpen en Gent)

596,0 4 197 591,1 2 394 750,0 373

Kleine steden 522,6 17 394 515,0 9 640 550,0 1 967 Centrumsteden 433,8 25 122 512,2 9 973 611,3 1 225 Regionaal stede-lijke rand

500,0 3 392 496,7 1 758 550,0 416

Overgangsgebied 540,3 8 983 529,9 4 492 550,0 1 267 Platteland 522,6 5 856 505,0 2 597 556,4 1 119

Bron: AAPD; huurcontractendatabank 2010, deelbestand met woninginformatie, eigen bewerking

Tabel 28 Geïndexeerde mediaanhuurprijs naar aantal slaapkamers en verstedelijkingsgraad

Studio's 1 slaapkamer 2 slaapkamers 3 slaapkamers Mediaan Aantal Mediaan Aantal Mediaan Aantal Mediaan Aantal

Grootsteden 349,9 1178 392,0 131 495,0 131 32 574,1 Grootstedelijke

rand (Brussel, Antwerpen en Gent) 375,0 124 529,0

24 563,1 42 11 621,9 Kleine steden 370,9 756 447,0 273 522,6 874 374 625,0 Centrumsteden 360,6 3052 449,9 759 574,9 1301 586 655,3 Regionaal stede-

lijke rand 365,8 188 407,8 108

535,4 198 142 587,2 Overgangsgebied 363,2 214 447,0 142 550,0 425 261 645,7 Platteland 380,0 115 418,1 44 529,9 141 123 538,3

Bron: AAPD; huurcontractendatabank 2010, deelbestand met woninginformatie, eigen bewerking

Tabel 29 Geïndexeerde mediaanhuurprijs naar woningtype, aantal slaapkamers en aanvangsjaar huurcontract

2005 2006 2007 2008 2009-2010 Aantal Mediaan Aantal Mediaan Aantal Mediaan Aantal Mediaan Aantal Mediaan

1 slaapkamer 141 430,60 152 450,41 258 449,46 321 447,02 341 450 2 slaapkamers 197 538,25 269 572,29 561 574,88 798 546,36 870 570 3 slaapkamers 104 618,99 114 635,87 244 627,15 285 620,86 348 650 Gezinswoning 411 538,25 609 582,88 1 343 574,88 1 454 596,03 1 681 629 Appartement 2 113 505,96 3 251 519,3 6 433 522,62 7 668 516,58 10 068 540 Studio 352 344,48 895 363,51 1 691 365,84 979 347,68 1 055 375

Bron: AAPD; huurcontractendatabank 2010, deelbestand met woninginformatie, eigen bewerking

63

Tabel 30 Geïndexeerde mediaanhuurprijs naar woningtype en arrondissement (2010; 2005, geïndexeerd naar 2010)

Appartementen Eengezinswoningen Studio’s Aantal Mediaan Aantal Mediaan Aantal Mediaan

Mechelen 1 330 585 69 630,6 104 373,8 Halle-Vilvoorde

1 161 576,2 134 805,8 67 417,2

Brugge 4 046 560,8 662 679,4 365 407,3 Leuven 3 536 556,8 569 679,4 2 250 361,5 Gent 1 037 550 206 626,5 150 354,1 Turnhout 3 034 521,5 932 546,3 220 381 Aalst 516 516,6 176 549,4 74 373,8 Eeklo 117 515 71 592,1 28 344,9 Dendermonde 267 511,3 58 505,2 28 324,2 Sint-Niklaas 1 609 506,6 457 540 71 334,5 Antwerpen 6 437 500 620 695,4 1 183 350 Hasselt 3 618 500 1 011 560 277 345 Tongeren 2 396 486 715 529,9 85 328,5 Tielt 88 481 81 478,5 14 343 Maaseik 680 476,9 154 575,2 24 362,9 Veurne 233 476,9 34 622 30 386,7 Diksmuide 452 470,4 8 582,8 19 320 Roeselare 153 470 10 645,7 13 313,6 Kortrijk 810 464 284 441 90 337,1 Oostende 4 029 460 418 550,6 523 357,6 Ieper 104 450 14 405,4 9 317,9 Oudenaarde 19 447 12 637,5 3 400

Bron: AAPD; huurcontractendatabank 2010, deelbestand met woninginformatie, eigen bewerking

65

Bibliografie

Abts K., Massart K., Loosveldt G. & Billiet J. (2006a), Procesevaluatie veldwerk ‘Woonsurvey 2005’ Deel 1,

Centrum voor sociologisch onderzoek, KU Leuven, Leuven.

Abts K., Massart K., Loosveldt G. & Billiet J. (2006b), Procesevaluatie veldwerk ‘Woonsurvey 2005’ Deel 2,

Centrum voor sociologisch onderzoek, KU Leuven, Leuven.

Dexia, Sociaaleconomische typologie van de gemeenten, 2007.

Federale Overheidsdienst Justitie (2010), De Huurwet; 11de editie januari 2010, Federale Overheidsdienst

Justitie, Brussel.

Heylen K., Le Roy M., Vanden Broucke S., Vandekerckhove B. & Winters S. (2007), Wonen in Vlaanderen.

De resultaten van de Woonsurvey 2005 en de Uitwendige Woningschouwing 2005, Departement Ruim-

telijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed, Woonbeleid, Brussel.

VOB (2009), Jaarrapport Vlaamse Huurdersbonden, werkingsjaar 2008.