De woningmarkt in de grote steden - meerdervoort.com · Niets uit deze uitgave mag worden...
60
Occasional Studies Volume 15 - 1 De woningmarkt in de grote steden
Transcript of De woningmarkt in de grote steden - meerdervoort.com · Niets uit deze uitgave mag worden...
Occasional StudiesVolume 15 - 1
De woningmarkt in de grote steden
De woningmarkt in de grote steden
©2017 De Nederlandsche Bank N.V.
Auteurs
Melanie Hekwolter of Hekhuis, Rob Nijskens en Willem Heeringa.
Met de serie ‘Occasional Studies’ beoogt De Nederlandsche Bank inzicht te
verschaffen in beleids matige en analytische vraagstukken op voor DNB
relevante gebieden. De tot uitdrukking gebrachte zienswijzen zijn voor
rekening van de auteurs en komen niet noodzakelijkerwijs overeen met de
officiële standpunten van De Nederlandsche Bank.
Redactiecommissie
Jakob de Haan (voorzitter), Lieneke Jansen (secretaris).
Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt
door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze ook en
evenmin in een retrieval system opgeslagen worden, zonder voorafgaande
schriftelijke toestemming van De Nederlandsche Bank.
De Nederlandsche Bank N.V.
Postbus 98
1000 AB Amsterdam
Internet: www.dnb.nl
Email: [email protected]
De woningmarkt in de grote steden
Melanie Hekwolter of Hekhuis, Rob Nijskens en Willem Heeringa
Inhoud
Samenvatting 7
1 Inleiding 12
2 De prijsontwikkelingen op de woningmarkt in de grote steden ontleed 16
2.1 Tekenen van oververhitting op de huizenmarkt in de grote steden 16
2.2 Vooralsnog geen aanwijzingen voor een kredietgedreven zeepbel 19
3 Verschillen tussen de grote steden en de rest van Nederland 26
3.1 De vraag naar woningen 26
3.2 Het aanbod van woningen 36
4 Driedeling op de woningmarkt 51
5 Beleidsaanbevelingen 54
Referenties 56
7
Samenvatting
Het herstel van de Nederlandse woningmarkt gaat gepaard met aanzienlijke regionale verschillen. In grote steden als Amsterdam, Den Haag, Utrecht en Rotterdam, maar ook in middelgrote steden als Groningen en Eindhoven stijgen de huizenprijzen sterker dan in de rest van Nederland. De woningmarktdynamiek verschilt bovendien tussen de steden onderling. Wat vormt hiervoor de verklaring? Zijn de steden een voorbode voor de rest van het land? Deze studie concludeert dat de huizenmarkt in grote steden weliswaar tekenen van oververhitting vertoont, maar dat vooralsnog geen sprake is van een kredietgedreven zeepbel. De sterke huizenprijsstijging in de steden is vooral een beprijzing van schaarste, waarbij inbreng van eigen geld een steeds belangrijkere rol speelt. De structurele trek naar de steden zorgt voor een groeiende vraag naar stedelijke woningen, waar het aanbod geen gelijke tred mee kan houden. Hierdoor ontstaat een tekort aan betaalbare woningen, voornamelijk in de vrije huursector, waardoor middeninkomens in de knel komen. Het aanbod in de vrije huursector groeit slechts mondjesmaat door planologische restricties die nieuwbouw beperken, een gebrek aan plan- en bouwcapaciteit en het ontbreken van de juiste prikkels bij gemeenten en woningcorporaties. De rijksoverheid kan gemeenten en corporaties meer stimuleren om het aanbod in de vrije huursector te vergroten.
Hoewel de woningmarkt in grote steden tekenen van oververhitting
vertoont, zijn er vooralsnog geen sterke aanwijzingen voor een krediet-
gedreven zeepbel. Huizenprijzen stijgen in de grote steden sterker dan in de
rest van het land. Bovendien worden woningen er sneller en vaker boven
de vraagprijs verkocht, soms zelfs zonder voorbehoud van financiering of
8 een bouwtechnische keuring. Dit wijst op oververhitting. De hypothecaire
kredietgroei zwakt in de steden echter juist af: kopers financieren de
aankoop van een eigen woning in toenemende mate met eigen geld.
De sterke prijsstijgingen in de steden zijn vooral het gevolg van de structurele
trek naar de stad, en dus geen voorbode voor het hele land. Met name
hoogopgeleide jongeren trekken naar de stad vanwege het diverse en
hoogwaardige aanbod van onderwijsinstellingen, werkgelegenheid,
cultuur en recreatie. Dit is een mondiaal fenomeen. Waar de bijzondere
aantrekkingskracht van steden voorheen echter was voorbehouden aan
metropolen als New York, Parijs en Londen, zijn ook Nederlandse steden
als Amsterdam, Eindhoven en Rotterdam populair geworden. Gezinnen
trekken daarentegen juist de stad uit, op zoek naar ruimte en betaalbare
woningen. De woningmarkt in omliggende gemeenten profiteert hier van.
Perifere gebieden betalen de prijs voor de toegenomen populariteit van
de steden: vanwege het gebrek aan economisch perspectief trekken
jongeren daar juist weg en raakt de woningmarkt er in het slop. Daarmee
is sprake van een driedeling op de woningmarkt: oververhitting in de grote
steden, een aantrekkende woningmarkt in omliggende gemeenten en een
achterblijvende woningmarkt in de periferie.
Gebrek aan plan- en bouwcapaciteit en planologische restricties
belemmeren nieuwbouw in en rond de steden. Naast een structurele trek
naar de steden is ook sprake van inhaalvraag na de crisis, gestuwd door de
lage rente. Veel gemeenten en bouwbedrijven hebben na de crisis echter
hun plan- en bouwcapaciteit teruggeschroefd, waardoor ze nu niet snel
kunnen inspelen op de toegenomen vraag. Bovendien zet de zogenoemde
'Ladder voor Duurzame Verstedelijking' ertoe aan om eerst binnen bestaand
stedelijk gebied te bouwen. In de binnenstad is echter notoir weinig ruimte,
en binnenstedelijk bouwen is ingewikkelder dan bouwen buiten de stad.
9Door de dichtere bebouwing is er meer aanleiding voor bezwaren van
omwonenden, zijn bestemmingsplannen stringenter en welstandseisen
hoger. Dit leidt tot vertraging.
De woningmarkt verschilt ook tussen de grote steden. In met name
Amsterdam verlopen biedingsprocessen zorgelijk: kopers bieden tegen elkaar
op en nemen soms risico’s door af te zien van financiële of bouwkundige
voorbehouden. En hoewel toenemende belangstelling van particuliere
beleggers bestaat voor huurwoningen (buy-to-let), worden vooral
Amsterdamse woningen in toenemende mate kortstondig verhuurd aan
toeristen via onder andere Airbnb. Dit leidt niet alleen tot concurrentie met
reguliere koop en huur, maar zet ook de leefbaarheid in Amsterdam onder
druk; andere steden hebben hier minder last van. Voor alle vier de grote
steden is het behouden van de leefbaarheid van de stad een belangrijke
doelstelling. Zij streven naar een ongedeelde stad. Een belangrijk instrument
hiervoor is het ontwikkelen van een basisvoorraad van sociale, betaalbare
huurwoningen. De grote steden kennen verschillende knelpunten bij het
uitbreiden van het aanbod van woningen binnen de stad. Amsterdam
en Utrecht hebben bijvoorbeeld een klassieke binnenstad, met weinig
onbebouwde ruimte en beperkte mogelijkheden voor hoogbouw.
In Rotterdam is juist veel potentieel voor hoogbouw en verdichting:
zo kunnen voormalige haventerreinen voor wonen worden bestemd.
Transformatie kan ook helpen het woningaanbod te vergroten: in Den Haag
worden bijvoorbeeld voormalige panden van ministeries omgevormd tot
woningcomplexen. Uitbreiding van Den Haag wordt wel bemoeilijkt door de
ligging aan de kust, die een natuurlijke barrière vormt. De verschillen tussen
de steden hebben hun weerslag op de regionale dynamiek in de woningmarkt.
Vanuit Amsterdam en Utrecht trekken gezinnen relatief vaak weg om in één
van de omliggende gemeenten te gaan wonen. In Rotterdam en Den Haag
kiezen gezinnen echter vaak voor aantrekkelijke wijken binnen de stad.
10 Er is een tekort aan vrije sector-huurwoningen in de steden, waardoor
middeninkomens tussen wal en schip vallen. De flexibilisering van de
arbeidsmarkt en de verlaging van de maximale lening ten opzichte van de
woningwaarde zorgen voor een toenemende vraag naar huurwoningen.
Het aanbod in de vrije huursector sluit hier niet goed op aan. Dit raakt
vooral de middeninkomens: zij kunnen moeilijker een koopwoning vinden
en komen niet in aanmerking voor een sociale huurwoning, en worden dus
min of meer gedwongen de stad uit te trekken. Een groter middensegment
in de vrije huursector vormt de sleutel om de woningmarkt te verlossen van
onevenwichtigheden en beter toe te rusten op een arbeidsmarkt die – mede
door de globalisering – steeds flexibeler wordt.
Gemeenten en woningcorporaties ontberen de juiste prikkels om de vrije
huursector te ontwikkelen. Gemeenten zijn financieel afhankelijk van
de opbrengsten uit grondexploitatie. Ze krijgen hierdoor een prikkel om
koopwoningen te bouwen, aangezien die een hogere grondprijs opleveren
dan vergelijkbare huurwoningen. Dit komt vooral doordat koopwoningen
worden gesubsidieerd via de hypotheekrenteaftrek en huurwoningen in de
vrije sector niet. Woningcorporaties worden geacht zich te concentreren op
hun kerntaak: het zorgen voor betaalbare huurwoningen voor mensen met
een smalle beurs. Hoewel de rijksoverheid woningcorporaties aanspoort
duurdere huurwoningen te verkopen om daarmee het aanbod in de vrije
sector te vergroten, is dat niet altijd in het belang van de corporaties.
Corporaties kunnen de inkomsten uit de verhuur van duurdere huurwoningen
immers gebruiken om de verhuurderheffing over minder renderende sociale
huurwoningen te kunnen betalen.
11De rijksoverheid kan gemeenten en de corporaties meer prikkels geven om
het vrije segment op de huurmarkt te ontwikkelen. Een versnelde afbouw
van de hypotheekrenteaftrek maakt het aantrekkelijker voor gemeenten om
huurwoningen in de vrije sector te bouwen. Daarnaast kan de rijksoverheid
met gemeenten prestatieafspraken maken om een minimumpercentage
middeldure huurwoningen op te nemen in bestemmingsplannen. Om de
bouw hiervan rendabel te maken dienen zij passende grondprijzen te
hanteren. Gemeenten zullen (in ruil voor lagere grondprijzen) dan wel
afspraken moeten maken met verhuurders over verhuur voor de lange
termijn, om te voorkomen dat de huurwoningen snel weer verkocht worden
als koopwoning. Woningcorporaties kunnen bijdragen aan een groter
aanbod in het vrije huursegment door woningen opnieuw te waarderen op
basis van kwaliteit. Huurwoningen met een relatief hoge kwaliteit kunnen zij
dan verhuren in het middensegment van de vrije sector.
12 De Nederlandse huizenmarkt vertoont een sterk herstel sinds de crisis.
De prijzen zijn sinds het dieptepunt in 2013 met ruim 16% gestegen.
Het aantal transacties per jaar is toegenomen van 100.000 in 2013 naar
215.000 in 2016. Ondanks het sterke herstel lag het prijsniveau in maart 2017
volgens het CBS in heel Nederland nog altijd bijna 9% lager dan ten tijde van
de piek in augustus 2008.
De verschillen in prijsontwikkeling tussen de grote steden en de rest van
Nederland zijn groot. Grafiek 1 laat zien dat de huizenprijzen in de vier
grote steden sterker zijn gestegen dan in de rest van Nederland. Ook het
transactieniveau herstelde sneller in de steden. De huizenprijzen liggen in
Amsterdam, Rotterdam en Utrecht alweer hoger dan voor de crisis.
Ook in het buitenland zijn de prijzen in de grote steden na de crisis veel
sneller gestegen dan in de rest van het land. De stijging van de prijzen is daar
vaak nog groter dan in de grote steden in Nederland (grafiek 2). Zo zijn de
huizenprijzen in Londen sinds 2013 gemiddeld met 12% per jaar gestegen,
en de huizenprijzen in het VK als geheel met 7%. China vormt het meest
extreme voorbeeld: in China zijn de huizenprijzen sinds 2013 jaarlijks zo’n
3% gestegen, terwijl ze in Beijing ruim vijf keer zo snel stegen.
1 Inleiding
13Grafiek 1 Regionale huizenprijsontwikkeling sinds dieptepunt crisisProcentuele mutatie vanaf prijsniveau 2008.
Toelichting: de prijsontwikkeling in deze grafiek is weergegeven in percentages van het niveau in 2008, om een eerlijke vergelijking te kunnen maken tussen de twee beschouwde perioden. De gebruikte prijsindex bevat zowel verkochte als niet-verkochte woningen.
Prijsontwikkeling 2008K3-2013K2
Prijsontwikkeling 2013K2-2017K1
-30% -10%-20% 0% 10% 20% 30% 40%
Zeeland
Gelderland
Drenthe
Overijssel
Friesland
Noord-Brabant
Groningen
Limburg
Flevoland
Zuid-Holland
Utrecht (provincie)
Noord-Holland
Den Haag
Rotterdam
Utrecht
Amsterdam
Nederland
Bron: CBS Prijsindex bestaande koopwoningen.
14 Grafiek 2 Jaarlijkse huizenprijsstijging in geselecteerde steden en landenGemiddelde jaarlijkse huizenprijsstijging over de afgelopen 3 jaar.
Totaal
Steden
0% 5% 10% 15% 20%
Bron: Nationale centrale banken en statistische bureaus.
Toelichting: het laatste peilmoment betreft het derde kwartaal van 2016 (Australië), het vierde kwartaal van 2016 (Canada, China, Duitsland, Verenigd Koninkrijk) of het eerste kwartaal van 2017 (Nederland, Verenigde Staten), a�ankelijk van de beschikbaarheid van de cijfers.
China
Canada
Verenigd Koninkrijk
Australië
Nederland
Verenigde Staten
Duitsland Berlijn
Sydney
Vancouver
Beijing
London
Amsterdam
San Francisco
15In deze studie onderzoeken we waarom de prijzen in de vier grootste steden
van Nederland zo snel zijn gestegen en of deze prijsstijgingen een voorbode
vormen voor de rest van het land. We gaan eerst in op eventuele financiële
stabiliteitsrisico’s: is sprake van een kredietgefinancierde zeepbel in de
steden? Vervolgens onderzoeken we of de krapte op de woningmarkt in de
steden over kan slaan naar de rest van het land, door de verschillen in vraag
en aanbod tussen de grote steden en de rest van Nederland te analyseren.
Daarbij komen ook de gevolgen van de toenemende globalisering en
flexibilisering van de arbeidsmarkt aan de orde, evenals verschillen tussen
de grote steden onderling en ervaringen in het buitenland. We zetten
uiteen welke gevolgen de stijgende prijzen hebben voor de positie van de
middeninkomens, en de verschillen tussen huurders en kopers. Om een
goed beeld te kunnen vormen van deze ontwikkelingen hebben we
gesprekken gevoerd met verschillende woningmarktexperts, wethouders en
makelaarsverenigingen.¹ Op basis van de inzichten uit deze studie doen we
tot slot aanbevelingen voor beleidsmaatregelen.
1 Voor deze studie is gesproken met de Gemeente Amsterdam, Gemeente Den Haag,
Gemeente Rotterdam, Gemeente Utrecht, Ministerie van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties, Centraal Planbureau, Nederlandse Vereniging van Makelaars,
Makelaarsvereniging Amsterdam, ABN Amro, Rabobank, IVBN, Bouwend Nederland,
NEPROM, NVB-Bouw, ABF Research, Calcasa, enkele hoogleraren en onafhankelijke
woningmarktexperts. Wij danken de gesprekspartners voor hun medewerking en nuttige
inzichten.
16
2 De prijsontwikkeling en op de woningmarkt in de grote steden ontleed
2.1 Tekenen van oververhitting op de huizenmarkt in de grote steden
Welke indicatoren gebruiken we om oververhitting te duiden?
De verhouding tussen prijzen en inkomen, en die tussen prijzen en huren,
worden vaak gebruikt als maatstaven om de prijsontwikkeling en de mate
van oververhitting te duiden.² De prijs-inkomenratio is een maatstaf voor
betaalbaarheid: als de woningprijzen harder stijgen dan de inkomens van
huizenkopers, worden woningen bij een gegeven renteniveau minder
betaalbaar en zal het aantal potentiële kopers slinken. De prijs-huurratio is,
bij een gegeven rente, een maatstaf voor de mate van evenwicht tussen
koop- en huurwoningen. Dit evenwicht zou tot stand moeten komen door
arbitrage: als de woningprijzen veel sterker stijgen dan de huren, zullen
potentiële huizenkopers eerder gaan huren in plaats van kopen.
Deze maatstaven nemen de invloed van de rente niet volledig mee.
De rente beïnvloedt namelijk zowel de prijs als de financieringslasten
van woningen: bij een lagere hypotheekrente stijgt de prijs, maar dalen
de financieringslasten. De prijs-inkomen- en prijs-huurratio’s geven
wel het effect van de rente op de prijzen weer, maar niet het effect op
financieringslasten (Himmelberg et al., 2005). Uit eigen berekeningen blijkt
echter dat de financieringslasten de afgelopen jaren een vergelijkbaar
patroon volgden als de prijs-inkomenratio. De lasten liggen zelfs momenteel
nog iets lager dan het pre-crisis niveau, zowel in de grote steden als in
Nederland als geheel.
2 Zie bijvoorbeeld ECB (2011, 2015), ESRB (2015) en IMF (2016).
17Naast prijsmaatstaven kunnen daarom transactiegerelateerde indicatoren
helpen om de mate van oververhitting te duiden. Oververhitting is het
gevolg van toenemende krapte op de woningmarkt: als meer woningen
verkocht worden dan nieuw worden aangeboden, daalt het aanbod, hebben
potentiële huizenkopers steeds minder keus en wordt de woningmarkt
dus krapper. Dit leidt tot opwaartse druk op de prijzen. Daarnaast speelt
de tijd die een woning te koop staat een rol: als woningen steeds sneller
verkocht worden, kan dit duiden op oververhitting. Tot slot is de verhouding
tussen de transactieprijs en de vraagprijs een belangrijke indicator. Wanneer
verkoopprijzen structureel hoger liggen dan vraagprijzen, kan dit duiden op
een oververhitte woningmarkt.
In hoeverre is sprake van oververhitting?
De transactiegerelateerde indicatoren laten zien dat de woningmarkt in
de grote steden tekenen van oververhitting vertoont. De woningmarkt in
de grote steden is een echte verkopersmarkt: de vraag is groter dan het
aanbod. De verhouding tussen het aantal transacties en het aantal te koop
staande woningen in een kwartaal overstijgt in de steden het gemiddelde
van voor de crisis (grafiek 3a). In sommige steden is de tijd dat een woning
te koop staat gehalveerd ten opzichte van het pre-crisis gemiddelde
(grafiek 3b). De woningmarkt in de steden is daarmee aanmerkelijk krapper
geworden: er staan inmiddels 30% minder woningen te koop in de steden
dan gemiddeld in de periode voor de crisis (2000-2008). Daarnaast worden
woningen momenteel veel vaker boven de vraagprijs verkocht dan vlak voor
de crisis, vooral in Amsterdam (58% van de transacties) en Utrecht (46%)
(grafiek 3c). Ook in middelgrote steden, zoals Groningen en Eindhoven,
wordt de woningmarkt snel krapper. In de rest van Nederland is deze krapte
nog niet te zien: er staan nog 7,5% meer woningen te koop dan voor 2008,
en woningen worden niet zo snel en minder vaak boven de vraagprijs
verkocht als in de steden.
18
Ook signaleren makelaars dat er in de grote steden vaker woningen worden
gekocht zonder voorbehoud van financiering of een bouwtechnische
keuring, wat risico’s met zich mee kan brengen. De grote concurrentie
op de woningmarkt in de steden kan kopers ertoe aanzetten af te zien
van een voorbehoud van financiering en/of een bouwtechnische keuring.
Uit een enquête onder NVM-makelaars blijkt dat in de tweede helft
van 2016 in Amsterdam 45% van de woningen werd verkocht zonder
financieringsvoorbehoud; in heel Nederland was dit 12%. Kopers hebben
nog wel drie dagen wettelijke bedenktijd na het sluiten van een voorlopige
Grafiek 3 Indicatoren voor oververhitting op de Nederlandse huizenmarkt
Gemiddelde pre-crisis
Situatie 2016K4 Bron: CBS, NVM.
Toelichting: de prijzen voor prijs/inkomen (3d) en prijs/huur (3e) zijn voor alle bestaande koopwoningen, verkocht en niet-verkocht. Inkomen is gemiddeld besteedbaar inkomen. Vraag- en verkoopprijzen (3c) betre�en alleen verkochte woningen. Huren (3e) betre�en nieuw verhuurde woningen in de vrije sector. De gemiddelde niveaus voor de crisis beslaan de perioden 2007K1-2008K3 (woningverkopen en aanbod, 3a, 3b), 2006K1-2008K3 (vraagprijzen, 3c), 1995K1-2008K3 (prijs/inkomen, 3d) en 2000K1-2008K3 (prijs/huur, 3e).
0 0,5 1 1,5 2 2,5 0 10050 150 0% 30% 60% 0 10 200 5 10 15
Nederland
Amsterdam
Den Haag
Rotterdam
Utrecht
Transactiegerelateerde indicatoren Prijsindicatoren
3a #verkocht/#te koop
3b verkooptijd
(dagen)
3c % verkocht
boven de vraagprijs
3d prijs/inkomen
3e prijs/huur
19koopovereenkomst. Binnen deze termijn kan zonder opgaaf van reden
van de koop worden afgezien, ook als geen enkel voorbehoud is gemaakt.
Na deze periode loopt een koper zonder financieringsvoorbehoud echter
risico op een boete als hij of zij het beoogde koophuis toch niet kan
financieren. Een koper die afziet van een bouwtechnische keuring kan de
transactie na de wettelijke bedenktijd niet meer annuleren, als de staat van
de gekochte woning toch niet blijkt te zijn zoals verwacht.
De prijs-inkomen- en prijs-huurverhoudingen bevestigen dat sprake is van
oververhitting op de woningmarkt in de grote steden. In de grote steden
ligt de verhouding tussen prijs en inkomen boven het pre-crisisgemiddelde,
wat het sterkst zichtbaar is in Amsterdam en Utrecht (grafiek 3d); in de rest
van Nederland is dit niveau nog niet bereikt. De sterk gedaalde hypotheek-
rente speelt hierbij een rol. Daarnaast valt op dat de prijs-huurratio in veel
grote steden tot boven het niveau van voor de crisis is gestegen (grafiek 3e).
Dit wijst erop dat de prijzen van koopwoningen sneller stijgen dan de huren in
de vrije sector.
2.2 Vooralsnog geen aanwijzingen voor een kredietgedreven zeepbelOndanks de aanscherping van de inkomensnormen kunnen huishoudens
nu meer lenen dan voor de crisis, wat de vraag naar woningen versterkt.
Voor huishoudens die in 2008 een bruto inkomen hadden van 50.000 euro
ligt de maximale hypotheeksom op dit moment bijna 4% hoger dan in
2008 (DNB, 2016). De lage rente en de groei van de inkomens vergroten de
financieringsruimte, waardoor de vraag naar woningen toeneemt. Bovendien
maakt de lage rente het aantrekkelijk om te verhuizen; bij verhuizing kan
men immers profiteren van de lage rente door de bestaande hypotheek
boetevrij af te lossen en een nieuwe hypotheek af te sluiten tegen een
lagere rente.
20 Het traditioneel sterke verband tussen hypothecaire kredietgroei en
huizenprijzen is in de steden echter enigszins op losse schroeven komen
te staan. Uit grafiek 4 blijkt dat de totale Nederlandse hypotheekschuld
sinds 2013 licht is gestegen. Ook in de vier grote steden stijgen vanaf 2013
aanvankelijk zowel de huizenprijzen als de hypotheekschuld. Vanaf begin
2016 lijkt echter een ontkoppeling plaats te vinden: waar de woningprijzen
blijven stijgen, zwakt de groei van de hypotheekschuld in de grote steden
af. Dit heeft deels te maken met vrijwillige aflossingen, die aantrekkelijk zijn
vanwege de huidige lage rente. In de periode 2013-2016 is dan ook in totaal
zo’n €55 miljard extra afgelost. Wanneer we hiervoor corrigeren blijft het
beeld in de grote steden echter hetzelfde: de huizenprijzen stijgen sterk,
terwijl de hypothecaire kredietgroei beperkt blijft.
In de grote steden brengen huizenkopers meer eigen geld in bij de aankoop
van een huis. Uit gesprekken met experts blijkt dat het in Amsterdam
niet ongewoon is dat kopers €50.000 tot €70.000 aan eigen geld
inbrengen. Onderzoek door het Kadaster laat daarnaast zien dat het
aandeel woningtransacties zonder hypotheekinschrijving in Nederland
is verdubbeld van 8% in 2008 naar 16% in 2016. Vooral in de grote steden
worden vaak woningen zonder hypotheekinschrijving gekocht. Zo wordt
in Amsterdam sinds 2013 gemiddeld ruim een kwart van de transacties
gefinancierd zonder hypotheek. De verruimde schenkingsvrijstelling voor
de aankoop van een huis of de aflossing van een hypotheekschuld, die tot
eind 2014 gold, heeft hieraan bijgedragen.³ Het aantal starters dat een
woning kocht zonder hypotheekinschrijving kende een piek in december
2014, en uit belastinggegevens blijkt dat in 2013 en 2014 ruim €10 miljard
aan schenkingen is gedaan onder de verruimde schenkingsvrijstelling.
Daarnaast maakt de lage spaarrente het aantrekkelijker om eigen
3 Vanaf 1 januari 2017 is deze schenkingsvrijstelling tot €100.000 opnieuw van kracht.
21Grafiek 4 Ontwikkeling hypotheekschuld en huizenprijzenProcentuele mutatie op jaarbasis.
Toelichting: het bovenste deel van de grafiek beslaat alle hypotheken van Nederlandse huishoudens. Voor de vier grote steden bevat de grafiek informatie over zo’n 90% van alle hypotheken verstrekt door Nederlandse financiële instellingen.
Hypotheekschuld
Hypotheekschuld exclusief vrijwillige aflossingen Bron: Loan level data hypotheken DNB, CBS.
-20%
-10%
0%
10%
20%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12 14 16
Nederland
Amsterdam Den Haag
Rotterdam Utrecht
2013 2014 2015 2016 2013 2014 2015 2016
Huizenprijzen
22 spaargeld of familievermogen te gebruiken voor de aankoop van een huis.
De ontkoppeling van de hypothecaire kredietgroei en de huizenprijzen in
de steden (grafiek 4) zou tot slot ook kunnen betekenen dat huizenkopers
vaker kiezen voor consumptief krediet. Volgens AFM-onderzoek lijkt dit
echter niet het geval te zijn (AFM, 2016).
Het aandeel huishoudens dat (bijna) maximaal leent ten opzichte van het
inkomen is in de steden lager dan in de rest van Nederland. Het maximaal
toegestane hypotheekbedrag wordt mede bepaald op basis van de
financieringslastnormen opgesteld door het NIBUD. Als huishoudens de
grenzen van deze normen meer opzoeken om duurdere huizen te kunnen
kopen, zal het hypotheekbedrag van verstrekte leningen dichter bij het
maximaal toegestane bedrag komen te liggen.⁴ Dit lijkt echter de afgelopen
jaren niet het geval te zijn. Het aandeel huishoudens dat meer leent dan 90%
van het maximaal toegestane hypotheekbedrag is vrijwel constant gebleven
(grafiek 5). In de steden is het aandeel huishoudens dat dicht bij de norm
leent zelfs iets lager dan in de rest van het land.
Tegelijkertijd ligt de LTV van huizenkopers in de grote steden in 2016 lager
dan het Nederlandse gemiddelde. De Loan-to-Value-ratio (LTV) van
nieuwe hypotheken voor starters lag in Amsterdam en Utrecht bijvoorbeeld
gemiddeld rond 90% in 2016, tegenover 95% in heel Nederland. Dit komt
vooral door het grotere aantal starters met een LTV beneden 80% (grafiek 6);
dit bevestigt de eerdere observatie dat huizenkopers in de steden meer
eigen geld inbrengen.
4 Zo is de gemiddelde LTI-ratio in de aanloop naar de crisis van 2008 sterk gestegen
(Verbruggen et al., 2015). De LTI-normen stegen in die periode echter veel langzamer,
wat betekent dat huizenkopers gemiddeld dichter bij de norm leenden.
23Grafiek 5 Aandeel huishoudens dat meer dan 90% van het maximaal toegestane leenbedrag leentOp basis van de financieringslastnormen.
Toelichting: de berekening van de financieringslastnorm in deze figuur houdt rekening met inkomensverschillen tussen huizenkopers en de rentedaling over de tijd. Starters kunnen niet perfect worden geïdentificeerd, maar worden benaderd door alle nieuwe hypotheekgevers jonger dan 35 jaar te beschouwen; dit zijn in de meeste gevallen starters. De vier grote steden zijn Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht.
Bron: Loan level data hypotheken, DNB.
0%
10%
20%
30%
40%
50%
2013 2014 2015 2016
Totale nieuwe productie Nederland
Starters Nederland
Totale nieuwe productie vier grote steden
Starters vier grote steden
24 Enquêtes wijzen erop dat huiseigenaren in de steden vaker rekenen op
toekomstige prijsstijgingen dan in de rest van het land. De prijsontwikkeling
in Nederland als geheel lijkt niet te worden gedreven door verwachtingen
van sterke toekomstige prijsstijgingen. Uit de recente DNB Household
Survey⁵ blijkt dat het merendeel van de Nederlandse huiseigenaren verwacht
dat huizenprijzen de komende 2 jaar gematigd zullen stijgen, met gemiddeld
3,5%. De marktindicator van de Vereniging Eigen Huis, gebaseerd op
een enquête onder eigenaren en potentiële kopers, bevestigt dit beeld:
het merendeel van de ondervraagden verwacht een matige stijging van
de huizenprijzen (Boumeester, 2016). Voor de steden lijkt de verwachte
huizenprijsstijging groter dan voor de rest van Nederland. Volgens een
enquête van ING verwacht 14% van de respondenten bijvoorbeeld dat
de prijzen van Amsterdamse koopwoningen nooit meer zullen dalen.
Ter vergelijking: voor Nederland als geheel is dit 5% (ING, 2016).
De woningmarkt in de grote steden vertoont tekenen van oververhitting,
maar er zijn vooralsnog geen sterke aanwijzingen voor een kredietgedreven
zeepbel. Hoewel huiseigenaren in de steden vaker prijsstijgingen lijkt te
verwachten dan in de rest van Nederland en de woningmarkt in de steden
steeds krapper wordt, blijkt uit de kredietindicatoren dat vooralsnog geen
sprake is van een kredietgedreven zeepbel. Ook na correctie voor aflossingen
is de hypothecaire kredietgroei beperkt, en er wordt niet vaker maximaal
geleend dan voorheen. In de steden liggen de LTI en LTV momenteel zelfs
lager dan in de rest van Nederland, door het inbrengen van meer eigen geld.
Het is dus vooral de toenemende krapte op de woningmarkt in de steden die
leidt tot prijsstijgingen.
5 Een jaarlijkse enquête onder 2000 huishoudens over inkomen, werk, pensioen, wonen,
hypotheken, inkomen, bezittingen, leningen, gezondheid, economische en psychologische
concepten en persoonlijke eigenschappen.
25Grafiek 6 LTV’s van nieuwe hypotheken voor starters
Toelichting: starters kunnen niet perfect worden geïdentificeerd, maar worden benaderd door alle nieuwe hypotheekgevers jonger dan 35 jaar te beschouwen; dit zijn in de meeste gevallen starters. De LTV-limiet is elk jaar een procentpunt gedaald: in 2013 was de LTV-limiet 105, in 2014 104, in 2015 103 en in 2016 102. Een deel van de nieuwe leningen heeft een LTV die hoger is dan de LTV limiet. De wet biedt hier ruimte voor, bijvoorbeeld bij het meefinancieren van restschulden of bij investeringen om de woning te verduurzamen. Deze leningen hebben we in de grafiek buiten beschouwing gelaten. De vier grote steden zijn Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht.
Bron: Loan level data hypotheken, DNB.
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
2013 2014 2015 2016
LTV: < 80%
LTV: 80-89%
LTV: 90-99%
LTV: 100 - limiet
Nederland: Vier grote steden
Aandeel in het totaal, gemiddelde percentages over vier kwartalen
26
3 Verschillen tussen de grote steden en de rest van Nederland
3.1 De vraag naar woningen In de steden neemt de vraag naar woningen harder toe dan in de rest van
het land. Nu de economie weer aantrekt en de hypotheekrente laag is, stijgt
de vraag naar koopwoningen in het hele land. Dit gaat samen met een
structurele trek van jongeren naar de steden en toenemende immigratie.
Verstedelijking
Verstedelijking is een internationale trend, die zowel in ontwikkelde als
opkomende landen plaatsvindt. De afgelopen 25 jaar is het aandeel van de
bevolking dat in stedelijke gebieden woont wereldwijd gestaag toegenomen.
Ook in ons land groeide de bevolking in de vier grote steden vanaf 2005 naar
verhouding harder dan de rest van het land (grafiek 7). Vanaf 2010 groeide
de bevolking in de vier grote steden zelfs bijna drie keer zo hard als het
gemiddelde voor Nederland (PBL/CBS, 2016).
Prognoses laten zien dat deze trend in Nederland zal doorzetten.
De verwachting is dat de toekomstige bevolkingsgroei vooral in de grote
steden en de middelgrote gemeenten zal plaatsvinden (grafiek 7). Voor
de vraag naar woningen is de ontwikkeling van het aantal huishoudens
van belang. Het aantal huishoudens groeit vrijwel overal in Nederland,
maar in de grote steden het meest. Zo voorspellen het Planbureau voor
de Leefomgeving (PBL) en het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS)
dat het aantal huishoudens in Amsterdam tot 2030 met 53.000 toeneemt
(ongeveer 12%), terwijl Utrecht er bijna 29.000 huishoudens bij krijgt (16%)
en Den Haag 19.000 (8%). In Rotterdam stijgt het aantal huishoudens
met 15.000 (5%). In Nederland groeit het aantal huishoudens tot 2030
waarschijnlijk met zo’n 640.000, tot 8,4 miljoen (8%).
27
Wie trekken er naar de steden en waarom?
Vooral jongeren trekken naar de stad. Grafiek 8 laat zien dat de instroom
van jongeren in Amsterdam na de eeuwwisseling flink is gegroeid. Ook in
de andere grote steden vestigen zich veel jongeren. Het gaat vooral om
jongeren tussen 18 en 24 jaar; de instroom van jongeren tussen 25 en 29 jaar
is kleiner.
Grafiek 7 Jaarlijkse bevolkingsgroei
Toelichting: gemeentegrenzen 2015. Vier grote steden: Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht. Middelgrote gemeenten: overige gemeenten met in 2015 meer dan 100.000 inwoners. Overige gemeenten: alle overige gemeenten.
Bron: PBL/CBS regionale bevolkings-en huishoudensprognose (2016).
Procentuele mutatie per jaar.
0,0
0,4
0,6
0,8
1,0
1,2
1,4
2000-2004 2005-2009 2010-2014 2015-2029(prognose)
Vier grote steden
Middelgrote gemeenten
Overige gemeenten
Nederland totaal
0,2
28 Deze jongeren komen naar de stad om te studeren of te werken. De trek
van jongeren naar de steden wordt onder andere veroorzaakt door de
grotere instroom van jongeren in het hoger onderwijs (PBL, 2015). Daarnaast
was de procentuele groei van het aantal banen voor hoogopgeleiden in de
periode 1999 tot 2013 vele malen hoger in de steden (de grote vier, maar ook
Grafiek 8 Vestigingssaldo in de vier grote steden, 2001-2014, per leeftijdscategorieNetto aantal vestigingen per jaar in duizendtallen.
Bron: CBS.
-15
-10
0
5
10
15Amsterdam
-9
-6
-3
0
3
6
9Utrecht
-6
-4
-2
0
2
4
6
-6
-4
-2
0
2
4
6
<17 18-29 30-64 65>
2001 2002 2003 2004 2005
2006 2007 2008 2009 2010
2011 2012 2013 2014
Rotterdam
<17 18-29 30-64 64>
Den Haag
-5
29Grafiek 9 Procentuele groei van het aantal banen peropleidingsniveau, grote en middelgrote steden, 1999-2013Totale groei over de gehele periode.
Bron: Brakman et al. (2015).Laag
Midden
Hoog
-10 0 10 20 30 40 50 60 70
Eindhoven
Tilburg
Amersfoort
Breda
Den Bosch
Lelystad
Groningen
Zwolle
Utrecht
Den Haag
Rotterdam
Amsterdam
bijvoorbeeld Groningen, Eindhoven en Zwolle) dan in de rest van het land
(grafiek 9). Dit hangt samen met de verdienstelijking van de economie en
de technologische ontwikkelingen in logistiek en ICT (Brakman et al., 2015;
Parlevliet et al., 2016). De steden zijn gespecialiseerd in zakelijke en financiële
dienstverlening, kennen hierdoor een sterke groei van het aantal banen voor
hoogopgeleiden en trekken daarmee jongeren naar de stad.
Jongeren willen graag dicht bij hun werk en goede recreatiemogelijkheden
wonen. In gesprekken met experts kwam naar voren dat jongeren
tegenwoordig meer gericht zijn op een goede verdeling van werk en vrije tijd
30 dan vroeger en hechten aan zowel baankansen als recreatiemogelijkheden in
hun woonplaats. Daarom verwachten experts dat de vier grote steden, maar
ook middelgrote steden als Groningen en Eindhoven, in de komende decennia
een grote vraag naar woningen zullen kennen.
Dit past in een nieuwe mondiale levensstijltrend: jongeren zoeken een plek
waar ze zich kunnen verbinden met een mondiale subcultuur. Experts zien dat
kosmopolitische jongeren graag in een multiculturele omgeving wonen en
werken. Waar voorheen slechts een handvol steden (New York, Londen, Parijs)
als magneet fungeerde, zijn door de globalisering en het groeiende belang van
de dienstensector steeds meer steden aantrekkelijk geworden. Dit geldt niet
alleen voor Amsterdam: ook in steden als Rotterdam en Eindhoven is deze
sociaal-culturele component in de trek naar de stad te herkennen.
De instroom van jongeren in de grote steden leidt ook tot een natuurlijke
groei van de bevolking in de steden. Doordat er veel jongeren in de grote
steden wonen, worden er ook relatief veel kinderen geboren. Natuurlijke groei
speelt dan ook een belangrijke rol in de bevolkingsgroei van de grote steden
(zie de grijze balkjes in grafiek 10).
Daarnaast zorgt immigratie in toenemende mate voor bevolkingsgroei in de
vier grote steden. De rode balkjes in grafiek 10 laten zien dat immigratie de
belangrijkste groeifactor is geworden in Amsterdam, Rotterdam en Den Haag.
Immigranten gaan vaak in de grote steden wonen, omdat daar de kansen op
een baan het grootst zijn, er veel onderwijsinstellingen zijn en er al een groep
mensen met dezelfde herkomst woont (PBL/CBS, 2016). Bij immigranten
is hetzelfde patroon te zien als bij Nederlandse jongeren: hoogopgeleide
immigranten wonen relatief vaak in de stad. Ruim 65% van alle buitenlandse
kenniswerkers woont in Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht of
Eindhoven. Amsterdam is daarbij koploper: 35% van alle buitenlandse
kenniswerkers woont hier (PBL, 2014).
31
De sterke verbetering van de woningkwaliteit en de leefbaarheid heeft
wonen in de stad aantrekkelijk gemaakt. In 1990 was de kwaliteit van
de woningen in de vier grote steden nog duidelijk minder dan in de rest
van het land. In het kader van stadsvernieuwing is daarna jarenlang veel
geïnvesteerd in de kwaliteit van de woningvoorraad. De woonkwaliteit in de
Grafiek 10 Oorzaken bevolkingsgroei grote steden door de jaren heenBevolkingsgroei per jaar in duizendtallen.
-10
0
10
20Amsterdam Rotterdam
-5
0
5
10
02 04 06 08 10 12 14 16
Den Haag
Natuurlijke groei
Binnenlandse migratie
Immigratie
Totale netto groei/daling
02 04 06 08 10 12 14 16
Utrecht
Bron: CBS.
32 grote steden heeft hierdoor een inhaalslag gemaakt (Ministerie van VROM,
2002), wat heeft bijgedragen aan de stijgende vraag naar woningen in
de steden.
Binnen de grote steden concentreert de vraag zich vooral op het centrum en
gebieden nabij openbaarvervoerknooppunten. Niet alle plekken binnen de
stad zijn even populair: het levendigste deel van de stad, vaak het centrum,
is het meest in trek. Zo richt de woningvraag zich in Amsterdam voornamelijk
op het gebied binnen de ring. Gebieden als Amsterdam-Noord en
Amsterdam-Zuidoost zijn nog niet erg in trek. Populaire wijken in Rotterdam
zijn de binnenstad, de Kop van Zuid, Kralingen en Hillegersberg. In Den Haag
zijn vooral de wijken aan de kust gewild, terwijl wijken als de Schilderswijk
en de Moerwijk minder populair zijn. Ook de nabijheid van openbaar vervoer
speelt een grote rol. In Utrecht, een stad met een groot aantal banen binnen
pendelafstand, is de vraag naar woningen bijvoorbeeld vooral groot in een
straal van drie kilometer rondom station Utrecht Centraal.
Wie vertrekken er uit de stad?
Gezinnen en ouderen trekken nog steeds weg uit de steden. Traditioneel
trekken jongeren aan het begin van hun carrière naar de steden voor opleiding
en werk. Zodra ze ouder zijn en een gezin hebben, trekken ze weer weg uit
de stad. Een plek buiten de stad is voor gezinnen vaak aantrekkelijker omdat
ze daar meer rust en ruimte vinden, en woningen daar goedkoper zijn.
Ook ouderen trekken per saldo nog steeds weg uit de stad (grafiek 8).
Het aantrekken van de woningmarkt heeft deze beweging weer op gang
gebracht. Tijdens de crisis bleven veel gezinnen in de stad wonen, omdat
zij onder water stonden. Nu zij niet langer onder water staan (figuur 1),
vertrekken ze weer uit de stad. In Amsterdam overtrof de uitstroom van
voornamelijk jonge gezinnen de instroom van jongeren vanaf 2015, in Utrecht
vanaf 2016 (blauwe balkjes in grafiek 10). Den Haag kende al langer een
33negatief saldo van binnenlandse verhuizingen. In Rotterdam daarentegen
is het binnenlandse migratiesaldo nog wel positief. In tegen stelling tot
Amsterdam, Den Haag en Utrecht kent Rotterdam geen achterland met
aantrekkelijke randgemeenten. Hierdoor trekken gezinnen minder snel weg
uit Rotterdam, maar verhuizen zij eerder naar aantrekkelijke stadswijken als
Kralingen en Hillegersberg.
2013, eerste kwartaal 2016, vierde kwartaal
Figuur 1 Aandeel onderwaterhypotheken binnen Nederland, 2013 versus 2016Percentage van totaal aantal hypotheken.
Toelichting: gebiedsindeling aan de hand van de eerste twee cijfers van de postcode.
Bron: Loan level data hypotheken, DNB.
Minder dan 10%
10% - 15%
15% - 30%
30% - 40%
Meer dan 40%
34 Kopen of huren?
Koopwoningen zijn financieel nog steeds aantrekkelijker dan huurwoningen.
De woonlasten van een koopwoning zijn als gevolg van de hypotheek rente-
aftrek en de huidige lage rente gemiddeld lager dan die van huurwoning en in
de vrije sector. Ter illustratie: huishoudens met een midden inkomen en een
koophuis besteden gemiddeld circa een vijfde van hun besteedbaar inkomen
aan woonlasten, terwijl middeninkomens die in een vrije sectorhuur woning
wonen een derde van hun inkomen kwijt zijn aan huur (CPB, 2016).⁶ De vrije
huursector, met een maandhuur van meer dan €710, is het enige segment
van de woningmarkt dat zo goed als geen subsidie ontvangt. De huren van
sociale huurwoningen zijn gereguleerd, waardoor deze lager liggen dan de
markthuur. Dit segment wordt het meest gesubsidieerd (in 2015 bedroeg de
jaarlijkse subsidie 2,7% van de WOZ-waarde); koopwoningen kennen een
subsidieaandeel van zo’n 1,5% (CPB, 2016).
Niet iedereen kan echter in een koopwoning terecht, waardoor er ook een
groeiende vraag is naar huurwoningen. Momenteel wordt de LTV-limiet
met stapjes van één procentpunt per jaar afgebouwd tot 100% in 2018,
wat inhoudt dat kopers meer eigen geld in moeten brengen. Dit kan een
drempel zijn, vooral voor starters die nog niet over veel eigen kapitaal
beschikken: ongeveer de helft van de starters kan bij een LTV-limiet van
100% niet meteen een woning kopen (Verbruggen et al., 2015).
De flexibilisering van de arbeidsmarkt draagt bij aan deze groeiende
vraag naar huurwoningen in de vrije sector. Waar in 2009 5% van alle
woningzoekenden een geliberaliseerde huurwoning wilde, was dit in
2015 gestegen tot 12% (Ministerie van BZK, 2016). Volgens de NVM (2016)
6 Er zijn circa 1,4 miljoen huishoudens met een middeninkomen; 19% van alle huishoudens.
Een middeninkomen wordt hier gedefinieerd als een inkomen tussen de €34.912 en €50.000
(2015) (Bron: CPB, 2016).
35kiezen steeds meer mensen er bewust voor om te huren in plaats van te
kopen, omdat dit meer flexibiliteit biedt. Dit is vooral voor zelfstandigen
en flexwerkers van belang. Flexwerkers lijken inderdaad vaker een
voorkeur te hebben voor een huurwoning dan huishoudens met een vast
arbeidscontract (Boumeester en Dol, 2016). Uit het WoON-onderzoek
over 2015 blijkt dat de vraag naar (middel)dure huurwoningen het aanbod
ruimschoots overstijgt in (gebieden rond) de grote steden. In de regio Groot-
Amsterdam is deze vraag 43% groter dan het aanbod, in Utrecht 21% en in
Rotterdam 28% (Ministerie van BZK, 2016). In de grote steden, en vooral
in Amsterdam, zijn de huren echter vaak hoog: huren is in Nederland
dus vaak geen alternatief voor kopen.⁷ Dit contrasteert met de situatie in
het buitenland: in landen als Frankrijk en Duitsland is huren juist relatief
populair. In Duitsland heeft bijvoorbeeld 55% van de woningzoekenden liever
een huurhuis dan een koophuis (BPD, 2016).
Ook de beperkte toegankelijkheid van het sociale huursegment voor
middeninkomens leidt tot een grote vraag naar vrije sectorhuur.
De Woningwet 2015 verplicht woningcorporaties zich op hun kerntaken te
richten. Dit betekent onder andere dat woningcorporaties minimaal 80%
(en vanaf 2020 90%) van hun sociale woningvoorraad moeten verhuren
aan huishoudens met een inkomen tot 35.739 euro. Hierdoor worden
corporatiewoningen minder toegankelijk voor middeninkomens, met een
stijgende vraag naar particuliere huurwoningen tot gevolg.
7 In het vierde kwartaal van 2016 bedroeg de gemiddelde huurprijs per m² van een nieuw
verhuurde vrije sectorwoning in Nederland €11,48. Dit is ook de gemiddelde huurprijs per
m² in Rotterdam. In de overige grote steden ligt de huurprijs per m² hoger: in Den Haag
bedraagt deze €12,18 en in Utrecht €15,63. Amsterdam vormt een absolute uitschieter met een
gemiddelde huurprijs per m² van €18,88 (bron: NVM). Deze cijfers betreffen de gemiddelde
kale huurprijs van woningen die voor een prijs boven de liberalisatiegrens opnieuw zijn
verhuurd in het vierde kwartaal van 2016.
36 3.2 Het aanbod van woningen
Structuur van de woningmarkt
De Nederlandse sociale huursector is (vooral in de grote steden) relatief
groot, ook in vergelijking met andere Europese landen. Grafiek 11 laat zien
dat de corporatiesector maar liefst 30% van de totale woningvoorraad
vormt, en in Amsterdam en Rotterdam meer dan 40%. Nederland heeft één
van de grootste sociale huursectoren van heel Europa: in Frankrijk vormt
de sociale sector 19% van het totaal, in het VK 15% en in Duitsland zelfs
maar 5% (BPD, 2016; Whitehead et al., 2016). Gemeenten stimuleren het
aanbod van sociale huur. Huishoudens met lage inkomens kunnen hierdoor
in de stad blijven wonen, waardoor de segregatie in de steden beperkt is
gebleven. Een deel van de sociale huurwoningen wordt echter bewoond
door huishoudens met een relatief hoog inkomen ten opzichte van de
huur (‘scheefwonen’). Het percentage scheefwoners is de afgelopen jaren
gedaald als gevolg van beleidsmaatregelen, maar was in 2015 nog altijd 18%
(Ministerie van BZK, 2016).⁸
De meeste woningen in particulier bezit worden bovendien verhuurd in
het gereguleerde segment in plaats van in de vrije sector. Het woning-
waarderingsstelsel bepaalt aan de hand van een puntensysteem of een
woning in het gereguleerde (sociale sector) of geliberaliseerde segment
(vrije sector) valt. Een huurwoning met minder dan 146 punten of een
maandhuur van minder dan €710 is een gereguleerde woning; in de overige
gevallen hoort de woning in de vrije sector. Zowel corporaties (90%) als
particuliere verhuurders (65%) verhuren hierdoor het grootste deel van hun
woningvoorraad in het gereguleerde segment (PBL, 2017).
8 Zo heeft het Rijk vanaf 2013 inkomensafhankelijke huurverhoging mogelijk gemaakt.
37
Het aanbod van vrije sector-huurwoningen in het middensegment schiet in
de grote steden tekort. De vrije huursector is in heel Nederland sinds de jaren
zeventig gestaag gekrompen tot minder dan 10% van alle woningen. Dit komt
mede doordat sociale huur en koop zijn gesubsidieerd (Whitehead et al., 2016;
PBL, 2017). De meeste huurwoningen zijn in bezit van woningcorporaties,
en vallen dus grotendeels in het sociale segment. En hoewel het aanbod van
particuliere huurwoningen in de steden groter is dan in de rest van Nederland,
is de vraag hier ook groter. In het middensegment, met een maandhuur
tussen €700 en €1000, ontstaat hierdoor een tekort aan huurwoningen,
vooral in Amsterdam en Utrecht (Schilder & Conijn, 2015).
Grafiek 11 Eigendomsverhouding woningvoorraad in de steden en NederlandProcenten van totale voorraad, 2015
Koopwoningen
Huurwoningen van woningcorporaties
Huurwoningen van particulieren
0
10
20
30
40
50
60
Amsterdam Rotterdam Den Haag Utrecht Nederland
Bron: ABF Research.
38 In de vier grote steden in de Randstad gaat de meeste aandacht nog steeds
uit naar het sociale segment. Alle grote steden hebben als doelstelling een
basisvoorraad van sociale, betaalbare huurwoningen. Het op peil houden
van de kernvoorraad sociale woningen is niet altijd een gemakkelijke
opgave. Zo wordt dit in Den Haag bemoeilijkt door een gebrek aan
investerend vermogen bij de corporaties. Daarnaast is de WOZ-waarde in
het woningwaarderingstelsel medebepalend voor het aantal toegekende
punten; de stijging van WOZ-waarden in de steden zorgt dus voor een
autonome daling van de voorraad sociale huurwoningen. De meeste
gemeenten schenken in hun recente woonvisies meer aandacht aan de
middeninkomens, maar nemen doorgaans geen expliciete doelstellingen
voor middeldure huurwoningen op. Als ze dit wel doen (zoals in Amsterdam)
zijn de aantallen niet voldoende om aan de sterk groeiende vraag te voldoen.
Het aantal woningen dat wordt aangekocht voor particuliere huur neemt in
de grote steden de laatste jaren wel toe. Onderzoek van het Kadaster laat
zien dat vanaf 2014 in de steden steeds meer woningen zijn gekocht voor
particuliere verhuur (zie grafiek 12). Voor beleggers bieden koopwoningen
die zij kunnen verhuren (buy-to-let) een alternatief voor het lage rendement
op andere beleggingen. Volgens experts staan zowel professionele partijen
als kleinere particuliere beleggers in de rij om de vrije huursector in de
steden te betreden. Momenteel zijn er echter te weinig aantrekkelijke
projecten, voornamelijk door een tekort aan goede bouwlocaties en
te hoge grondprijzen. De belangstelling van particuliere beleggers kan
bijdragen aan een vergroting van de particuliere huurmarkt, al ondervinden
woningzoekenden op de koopmarkt hierdoor ook meer concurrentie,
wat een prijsopdrijvend effect met zich meebrengt.
39Grafiek 12 Aandeel particuliere beleggers op de koopwoningmarkt
0%
5%
10%
15%
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016*
Amsterdam Rotterdam
Den Haag Utrecht
Nederland Bron: NVM, Kadaster.
Percentage van het totaal aantal transacties.
Toelichting: Benadering op basis van transactiedata. Een particuliere belegger wordt gedefinieerd als een natuurlijk persoon met meer dan twee, en minder dan vijftig, woningen.
* t/m derde kwartaal 2016
Veel particuliere woningen worden echter vooral kortstondig verhuurd
via onder andere Airbnb. Deze woningen worden daarmee in feite aan de
woningvoorraad onttrokken, waardoor het aanbod woningen dat beschikbaar
is voor reguliere verhuur achterblijft. De populariteit van Airbnb verschilt
per stad: in Amsterdam wordt hier veel vaker gebruik van gemaakt dan in
bijvoorbeeld Rotterdam. Dit heeft gevolgen voor de leefbaarheid (zie Box 1).
40 Box 1 Leefbaarheid in Amsterdam onder druk door toerisme
De leefbaarheid in de steden is de afgelopen decennia sterk verbeterd.
Herstructurering, de sloop van een gedeelte van de woningvoorraad
en vervanging hiervan door nieuwe woningen, heeft geleid tot een
verbetering van de leefbaarheid en veiligheid in de stadswijken (SCP, 2011).
In 1998 woonde twintig procent van de inwoners van de vier grote steden
in een gebied met een zeer negatieve of negatieve leefbaarheid, in 2008
was dit gedaald tot 10% (Ministerie van VROM, 2009).
De populariteit van Airbnb zet echter recent vooral in Amsterdam
de leefbaarheid onder druk. Het aantal toeristen in Amsterdam
groeit snel, en deze bezoekers verblijven ook steeds langer in de stad.
Het aantal woningen dat op Airbnb wordt aangeboden groeit mee:
in april 2015 werden er iets minder dan 8.000 woningen aangeboden
op Airbnb, in juli 2016 was dit al gestegen tot bijna 14.000. De hoogste
concentratie Airbnb-woningen bevindt zich in Centrum-West: in juli
2016 werd 1 op de 15 woningen in dit stadsdeel aangeboden op Airbnb.
De drukte in de stad heeft volgens een recente studie van de Rekenkamer
Amsterdam (2016) indirect invloed op de leefbaarheid, via overlast
van bezoekers, zwerfafval en criminaliteit. Terwijl bewoners rondom
het centrum hun buurt gemiddeld hoger zijn gaan waarderen, is de
buurttevredenheid in Centrum-West licht gedaald ten opzichte van 2013.
Voor de gemeente Amsterdam is het topprioriteit om de overlast van het
toenemende low-budget toerisme, dat samenhangt met Airbnb, tegen
te gaan. De gemeente heeft inmiddels een akkoord bereikt met Airbnb:
woningen in Amsterdam mogen maximaal 60 nachten per jaar worden
verhuurd via de verhuursite.
41Experts wijzen erop dat buy-to-let-constructies in het buitenland meer
bijdragen aan het vergroten van het particuliere huuraanbod dan in
Nederland. Grote steden zoals Brussel, Parijs en Londen hebben een goed
ontwikkelde particuliere huursector. Particuliere beleggers tonen hier
traditioneel grote interesse om woningen in deze steden te kopen en
vervolgens langdurig te verhuren. In het Verenigd Koninkrijk is de buy-
to-let-sector al sinds de jaren negentig sterk gegroeid, mede door de
beschikbaarheid van gerichte hypothecaire financiering voor particuliere
verhuurders (Whitehead et al., 2016). In Brussel speelt daarbij ook de relatief
hoge overdrachtsbelasting (20%) mee, die het zeer onaantrekkelijk maakt
om de eigen woning te verkopen; verhuren is dan een goed alternatief.
Knelpunten bij het vergroten van het woningaanbod
De prijselasticiteit van het woningaanbod is in Nederland erg laag. Volgens
een studie van de OESO (2011) heeft Nederland op Zwitserland na de laagste
prijselasticiteit van het aanbod van alle OESO-landen. Swank et al. (2002)
concluderen inderdaad dat de prijselasticiteit van nieuwbouw in Nederland
vrijwel nihil is: hogere prijzen leiden niet tot meer nieuwbouw. Rouwendal
et al. (2007) tonen aan dat prijsveranderingen op de korte termijn ook geen
invloed hebben op de investeringen in de bestaande en nieuwe voorraad.
Geografische restricties bemoeilijken de expansie van de vier grote steden.
Saiz (2010) en Hilber & Vermeulen (2016) laten zien dat geografische
restricties de aanbodelasticiteit beperken: in steden met een gebrek aan
bouwgrond leidt verstedelijking vooral tot prijsstijgingen. Dit is het geval
in de Randstad: een groot gedeelte van het beschikbare landoppervlak is al
bebouwd (figuur 2), waardoor een groeiende vraag vooral leidt tot stijgende
prijzen. De uitbreiding van sommige grote steden in de Randstad wordt
bemoeilijkt door de ligging aan de kust en in of bij het Groene Hart. Daarbij
speelt niet zozeer het gebrek aan ruimte een rol, maar vooral de planologische
restricties voor bouwen in het groen.
42 Figuur 2 Aandeel van het grondoppervlak dat reeds bebouwd isProcenten van de oppervlakte geschikt voor bebouwing.
Toelichting: gebiedsindeling aan de hand van de eerste twee cijfers van de postcode.
Bron: Van Dijk et al. (2016).
Minder dan 10%
10% - 20%
20% - 30%
30% - 40%
40% - 50%
Meer dan 50%
43Gemeenten ontberen de juiste prikkels om vrije huurwoningen te ontwikkelen,
onder meer omdat zij afhankelijk zijn van opbrengsten uit grondexploitatie.
Experts wijzen erop dat dit gemeenten terughoudend maakt om bouw-
vergun ningen te verstrekken op grond die niet in eigen handen is. Door de
hypotheek renteaftrek kan bovendien meer worden betaald voor de grond
bestemd voor koopwoningen dan voor grond bestemd voor huurwoningen
(Box 2). Om de bouw van huurwoningen rendabel te maken zullen gemeenten
de grondprijs moeten verlagen. Gemeenten zullen echter terughoudend zijn
om relatief duur gekochte grond voor een lagere prijs te verkopen, omdat dit
kan leiden tot verliezen op de gemeentebegroting (PBL, 2017).
Gemeentelijk gronduitgiftebeleid richt zich vooral op koopwoningen en
sociale huur, al is er recent meer aandacht voor middenhuur. Voor sociale
huur hanteren alle vier grote gemeenten in hun grondprijsbrieven vaste lage
prijzen.⁹ Voor de koop- en vrije huursector geldt doorgaans de residuele
waarde bepaling. Het gevolg hiervan is dat grond voor koopwoningen door
de hogere waarde van deze woningen dus vrijwel altijd meer opbrengt
(zie Box 2). Alleen in Amsterdam benadert de beleggingswaarde van
huurwoningen (vanwege de relatief hoge huren) de koopwaarde, en liggen
grondprijzen voor beide soorten woningen op een vergelijkbaar niveau.
Sommige gemeenten rekenen voor kleine middenhuurwoningen, net boven
de liberalisatiegrens, wel lagere grondprijzen. Zo hanteert de gemeente
Utrecht een vaste lage prijs voor goedkope en kleine appartementen tot €760
huur per maand en 70 m²; daarboven geldt de residuele methode. Den Haag
en Rotterdam publiceren geen specifieke grondprijzen voor middenhuur.
9 In een grondprijsbrief zet een gemeente haar gronduitgiftebeleid en de grondprijzen uiteen.
44
Gemeenten zullen ook hun huidige inwoners tevreden willen stellen, die er
niet altijd belang bij hebben dat er nieuwe woningen worden bijgebouwd.
Gemeenten hebben te maken met een insider-outsider dilemma: nieuwe
bewoners (outsiders) profiteren van nieuwbouw doordat deze de schaarste
vermindert, maar bestaande bewoners (insiders) zien de waarde van hun
woning er juist door dalen (of minder stijgen). Daarnaast stellen de huidige
inwoners verdichting – het bebouwen van de nog beschikbare ruimte
binnen het stedelijke gebied – niet altijd op prijs omdat zij liever niet hebben
dat er 'in hun achtertuin' nieuwe woningen worden bijgebouwd (het Not
Box 2 Het aanbod van huurwoningen en de hypotheekrenteaftrek
De hypotheekrenteaftrek leidt tot verstoringen in het aanbod van
koop- en huurwoningen. Deze fiscale subsidie verlaagt de kosten van
een koopwoning, waardoor kopen aantrekkelijker is dan huren. Dit drijft
de prijzen van koopwoningen op, zeker bij een inelastisch aanbod zoals
in Nederland (CPB & PBL, 2016). Dit leidt niet alleen tot een verstoring
aan de vraagkant, maar ook aan de aanbodkant: de verkoopopbrengst
van een nieuwe koopwoning is hoger dan de beleggingswaarde van een
huurwoning (Schilder & Conijn, 2009).
Hierdoor zijn grondprijzen bij de realisatie van nieuwe koopwoningen
doorgaans hoger dan die voor huurwoningen. De grondprijs wordt
vaak residueel bepaald, als het verschil tussen de verkoopopbrengst van
de woningen en de bouwkosten. Ontwikkelaars voor de koopsector
kunnen dus, bij vergelijkbare bouwkosten, vaak meer bieden voor de
grond dan private beleggers die vrije sector-huurwoningen bouwen
(PBL, 2017).
45In My Backyard-syndroom). De huidige inwoners zijn er dus bij gebaat als er
geen nieuwe woningen worden bijgebouwd, en door bezwaarprocedures
kan het vergunningsverleningsproces aanzienlijke vertraging oplopen.
Gemeenten dienen bovendien hun ruimtegebruik te motiveren in de
belangrijkste ruimtelijke besluiten. De zogenoemde 'Ladder voor Duurzame
Verstedelijking' vraagt gemeenten om bij nieuwe bouwplannen aan te
tonen dat er een behoefte bestaat aan nieuwbouw.¹⁰ De mogelijkheden
van transformatie en herstructurering binnen de grenzen van het stedelijk
gebied moeten eerst worden onderzocht, voordat er buiten de stadsgrenzen
mag worden gebouwd. Als gevolg hiervan richt de woningbouw zich
momenteel vooral op bestaand stedelijk gebied. Binnen de steden, en vooral
in Amsterdam en Utrecht, is er echter beperkt ruimte. Binnenstedelijk
bouwen is vaak ook veel ingewikkelder dan buiten de stad: welstandseisen
zijn hoger en bestemmingsplannen restrictiever.
Woningcorporaties worden geacht zich te concentreren op hun kerntaken:
het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen voor mensen
met een smalle beurs.¹¹ De Rijksoverheid spoort woningcorporaties daarom
aan om hun duurdere sociale huurwoningen, die geschikt zijn voor verhuur
in de vrije sector, te verkopen aan bijvoorbeeld beleggers. De verkoop van
deze woningen verkleint wel het aantal huurwoningen in de sociale sector.
Corporaties kunnen met de verkoop echter kapitaal vrijspelen om nieuwe
sociale huurwoningen te bouwen.
10 Zie ook https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2016/06/23/ladder-voor-duurzame-
verstedelijking-eenvoudiger-en-minder-onderzoekslasten.
11 Volgens de Woningwet 2015 moeten woningcorporaties zich richten op diensten van
algemeen economisch belang (DAEB). Daarbij gaat het om 1) bouw, verhuur en beheer
van sociale huurwoningen; 2) beheer van maatschappelijk vastgoed; en 3) investeren in
leefbaarheid. De ontwikkeling van huurwoningen in de vrije sector, koopwoningen en
commercieel vastgoed valt onder niet-DAEB activiteiten.
46 Corporaties kampen echter met belangenconflicten, onder andere vanwege
de verhuurderheffing. Sinds 2013 moeten corporaties een heffing betalen
over de WOZ-waarde van sociale huurwoningen.¹² Uit een recente evaluatie
blijkt dat deze verhuurderheffing de investeringsruimte van corporaties
beperkt, en hen ervan weerhoudt om duurdere huurwoningen af te stoten
(Veenstra et al., 2016). Ze liberaliseren deze woningen wel, zodat ze er geen
verhuurderheffing over hoeven te betalen, maar houden ze vervolgens in
eigen portefeuille. Met de relatief hoge huuropbrengsten van deze woningen
kunnen corporaties vervolgens de verhuurderheffing betalen. De heffing
geeft corporaties dus een prikkel om de duurdere huurwoningen te houden.
Afschaffen van de verhuurderheffing zou deze prikkel weliswaar beperken,
maar geeft corporaties nog steeds geen sterke stimulans om deze woningen
wel te verkopen.
Na de crisis is de nieuwbouw van woningen afgenomen. In heel Nederland
wordt nu minder gebouwd dan in de jaren negentig, toen de huizenprijzen
sterk stegen. Experts geven aan dat de geschiedenis zich dreigt te herhalen
als dit tekort aan woningen aanhoudt. In de steden vond na 2014 een korte
opleving plaats, maar dit betrof vooral projecten die nog 'in de pijplijn'
zaten. Vanaf 2016 neemt het aantal gereedgekomen woningen weer toe
(grafiek 13), zowel in Nederland als in de vier grote steden. Uit gesprekken
met experts blijkt dat capaciteitsproblemen een belangrijke oorzaak zijn
voor het langzame herstel van de bouwproductie. Zowel bij bouwers als bij
gemeenten is de capaciteit na de crisis afgebouwd. In 2010 werkten er nog
377.000 werknemers in de bouw, hierna zijn er bijna 80.000 banen verloren
12 Sinds 2013 moeten alle verhuurders met meer dan 10 sociale huurwoningen (50 vanaf
2018) een zogenaamde verhuurderheffing betalen over de WOZ-waarde van deze
huurwoningen. Voor woningen met een huur boven de liberalisatiegrens geldt deze
heffing niet. Zie ook https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/inhoud/
verhuurderheffing
47gegaan. De capaciteit is bij bouwbedrijven en gemeenten niet substantieel
vergroot sinds 2013, al is de verwachting dat het aantal werknemers in de
bouw met 4% zal stijgen tot 313.000 in 2018 (UWV, 2017).
Box 3 Knelpunten in aanbod: de ene grote stad is de andere niet
Alle vier grote steden in de Randstad zijn van plan de woningvoorraad
fors uit te breiden. Zo heeft de gemeente Amsterdam zich ten doel
gesteld tot 2025 in totaal 50.000 woningen te bouwen, Den Haag
25.000 en Rotterdam 36.000; de gemeente Utrecht heeft geen aantal
genoemd in haar woonvisie. Om deze plannen te realiseren moet de
plancapaciteit in de steden echter fors worden uitgebreid.
De vier grote steden richten zich voornamelijk op nieuwbouw binnen
bestaande stadsgrenzen (verdichting), maar dit is niet in alle steden
even gemakkelijk. Zo hebben Amsterdam en Utrecht een klassieke
binnenstad, waardoor het niet mogelijk is om de hoogte in te gaan.
Ook is er daar nog slechts weinig onbebouwde ruimte over in de
binnensteden. In Rotterdam is verdichting beter mogelijk. Voormalige
haventerreinen kunnen bijvoorbeeld voor wonen worden bestemd,
en er is geen taboe op hoogbouw. Ook in Den Haag kiest men ervoor
om meer de hoogte in te bouwen.
Transformatie van bestaande kantoor- en bedrijfsgebouwen speelt
bij alle vier gemeenten een rol bij het realiseren van verdichting,
maar is geen panacee. Transformatie kan de doorlooptijd verkorten.
Het opleveren van een nieuwe woning duurt gemiddeld 10 jaar;
48
transformatie zo’n 3 jaar. De gemeente Utrecht voorspelt dat trans-
formatie steeds belangrijker gaat worden. Rotterdam past onder meer
transformatie toe rondom station Rotterdam Centraal, terwijl Den Haag
voormalige panden van ministeries omvormt tot wooncomplexen.
Ook Amsterdam richt zich op transformatie, al kost het de gemeente wel
moeite om beleggers hiervoor te interesseren. Transformatie is overigens
geen wondermiddel: kantoor- en bedrijfsgebouwen staan lang niet altijd
in gebieden waar mensen graag willen wonen, en de kantoren op de
beste plekken zijn in de afgelopen jaren al getransformeerd.
Sommige steden proberen ook gebieden buiten het centrum te ontwik-
kelen, met wisselend succes. Zo ontwikkelt de gemeente Rotterdam
bepaalde delen van Rotterdam-Zuid, bijvoorbeeld de gebieden rondom
Ahoy en het Feijenoord stadion. De ontwikkeling van Amsterdam-Noord
(afgezien van de noordelijke IJ-oever) verloopt daarentegen nog niet
zo snel. De gemeente Amsterdam verwacht wel dat locaties buiten de
ring, zoals Amsterdam Noord- en Zuidoost, snel in populariteit zullen
toenemen.
49Grafiek 13 Het aantal gereedgekomen woningen
Nederland
Vier-kwartaalsommen in duizendtallen.
Toelichting: de vier grote steden zijn Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht.
Vier grote steden (rechteras) Bron: CBS.
0
3
6
9
12
15
18
0
20
40
60
80
100
120
96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16
Door een gebrek aan plancapaciteit zal het woningaanbod ook de komende
jaren waarschijnlijk nog achterblijven bij de vraag. Sinds de crisis lijkt de
vergunningverlening voor nieuwe woningen te stokken, en het geplande
aanbod van woningen blijft in de meeste provincies achter bij de verwachte
huishoudensgroei (EIB, 2016). Veel huidige plannen zijn nog 'zacht': er is
nog geen definitief bestemmingsplan vastgesteld, waardoor niet binnen
afzienbare tijd kan worden gestart met bouwen.
Het kabinet heeft verschillende initiatieven genomen om het aanbod van
passende woningen te vergroten. Zo is in 2013 het Woonakkoord gesloten,
met daarin maatregelen om de bouw te stimuleren, starters meer ruimte
50 te geven op de woningmarkt en scheefwonen tegen te gaan. De voorraad
vrije sector huurwoningen is, na decennialang te zijn gedaald, tussen 2012 en
2015 gestegen van 335.000 naar 469.000 woningen. Een verdere vergroting
van het aanbod van middenhuurwoningen is echter nodig. Hiertoe zijn
verdere maatregelen gepresenteerd. Zo zullen gemeenten door een wijziging
in het Besluit ruimtelijke ordening per 1 juli 2017 de mogelijkheid krijgen
om geliberaliseerde woningen voor middenhuur als aparte categorie op te
nemen in het bestemmingsplan. Ook zijn zogenoemde samenwerkingstafels
ingesteld, gericht op de ontwikkeling van middenhuurwoningen in
gemeenten. Zo lang gemeenten en woningcorporaties echter niet meer
prikkels krijgen om te zorgen voor meer middeldure huurwoningen, zal het
aanbod hiervan onvoldoende van de grond komen.
Box 4 Ook in buitenlandse steden schiet het aanbod te kort
Ook in andere landen schiet het aanbod van woningen in de steden
tekort; bijvoorbeeld in Denemarken (Kopenhagen), Zweden (Stockholm)
en Oostenrijk (Wenen). In meer extreme vorm zien we oververhitting in
bijvoorbeeld Londen, Vancouver en San Francisco, waar de betaalbaar-
heid van woningen is verslechterd door de grote schaarste aan
woningen. Het IMF concludeert, onder andere in Artikel IV-consultaties,
dat in veel landen sprake is van een tekort aan woningen, waardoor
sterke prijsstijgingen en oververhitting optreden (IMF, 2016). Dit speelt
voornamelijk in de stedelijke gebieden.
51
4 Driedeling op de woningmarkt
Er is sprake van een driedeling op de woningmarkt: een oververhitte woning-
markt in de grote steden, een aantrekkende woningmarkt in de omliggende
gemeenten en een achterblijvende woningmarkt in de krimpgebieden.
Uit gesprekken met makelaars blijkt dat er niet één homogene woningmarkt
is, maar verschillende regionale woningmarkten. Deze zijn wel met elkaar
verbonden: de overloop uit de grote steden zorgt voor toenemende druk op
randgemeenten, en het wegtrekken van jongeren uit de krimpgemeenten naar
de steden zorgt voor een aanbodoverschot op de woningmarkt in de periferie.
Middeninkomens dreigen tussen wal en schip te vallen: wonen in de stad
is steeds minder toegankelijk voor deze groepen. Ze verdienen te veel voor
een sociale huurwoning, ondervinden hevige concurrentie op de particuliere
huurmarkt en kunnen niet altijd een koopwoning in de stad betalen. Vooral
starters worden hierdoor min of meer gedwongen om een relatief dure
huurwoning in de stad te betrekken¹³, of om een woning buiten de stad te
zoeken. De hoge woonlasten belemmeren hen voldoende te sparen voor
de aankoop van een woning; een knelpunt dat ook door het Financieel
Stabiliteitscomité werd benoemd in zijn advies tot verdere verlaging van
de LTV-ratio na 2018 (FSC, 2015). Doordat middengroepen in de steden
in de knel raken, komt het ideaal van een ongedeelde stad, waarbij alle
inkomensgroepen in de stad kunnen wonen, onder druk te staan.
Wegtrekkende gezinnen uit de Nederlandse grote steden zorgen voor druk
op de omliggende gemeenten. 10% van de jonge gezinnen die in 2015 uit
Amsterdam vertrokken streek neer in Amstelveen, en 9% in Haarlem. 60% van
de gezinnen die uit Utrecht vertrokken, verhuisde naar een woonplaats
in dezelfde provincie (CBS, 2016). Gezinnen met hogere inkomens kiezen
13 Dit fenomeen wordt door experts als het nieuwe scheefwonen aangemerkt: de huur is
eigenlijk te hoog ten opzichte van het inkomen.
52 volgens het CBS voor andere gemeenten dan gezinnen met een laag inkomen.
Amstelveen, Haarlem en het Gooi zijn erg in trek bij Amsterdamse gezinnen
met een hoog inkomen; gezinnen met lagere inkomens kiezen vaker voor
Zaanstad of Almere.
De kleinere, meer perifeer gelegen gemeenten zullen naar verwachting
blijven krimpen. Dit blijkt uit figuur 3. Volgens experts is er sprake van
'kannibalisering': door de trek naar de stad hebben perifere gemeenten te
maken met een uitstroom van jongeren. In bijvoorbeeld Drenthe, Noordoost-
Groningen, de Achterhoek, Noord-Limburg en Zeeuws-Vlaanderen zal het
inwoneraantal blijven dalen (PBL/CBS, 2016). Vergrijzing kan op termijn tot
een overschot van vooral eengezinswoningen in de periferie leiden, als de
babyboom generatie verhuist naar een zorginstelling of komt te overlijden
(PBL, 2013). Naar schatting zullen hierdoor in 2030 50.000 koopwoningen per
jaar vrijkomen in de periferie. De neerwaartse druk op de huizenprijzen kan
dus op termijn in de krimpgebieden verder oplopen, waardoor huiseigenaren
hier het risico lopen langer onder water te blijven staan.
In perifere gemeenten bestaat het risico op bouwen voor de leegstand,
als hier onvoldoende rekening wordt houden met de terugloop in de vraag.
Uit gesprekken met experts blijkt bijvoorbeeld dat woningcorporaties in de
perifere gebieden veel vermogen hebben en dat voor nieuwbouw aanwenden.
Makelaars verwachten dat de nieuwgebouwde woningen wel zullen worden
verhuurd, maar dat de oudere huizen van waaruit men vertrekt zullen
blijven leegstaan.
De snelle prijsstijgingen in de grote steden zijn daarmee geen voorbode voor
heel Nederland. Er zijn grote regionale verschillen: terwijl er in de steden sprake
is van te weinig aanbod, kan men in de krimpgemeenten juist kiezen tussen
veel verschillende woningen. Ook zijn er in de periferie minder sterke restricties
voor nieuwbouw dan in de grote steden.
53Figuur 3 Prognose regionale bevolkingsgroei 2016-2030
Toelichting: gebiedsindeling naar gemeente.
Bron: CBS/PBL.
Krimp (-5% of minder)
Lichte krimp (-2,5% tot -5%)
Redelijk stabiel (-2,5% tot 2,5%)
Lichte groei (2.5% tot 5%)
Groei (5% tot 10%)
Sterke groei (10% of meer)
54
5 Beleidsaanbevelingen
Gemeenten en woningcorporaties hebben niet altijd de juiste prikkels om te
zorgen voor het juiste type aanbod op de juiste plekken. Gemeenten ervaren
belemmeringen in het vergroten van het aanbod vanwege bezuinigingen
op plancapaciteit. In gronduitgiftebeleid richten zij zich voornamelijk op
sociale huur en op koopwoningen, die een hogere grondprijs opbrengen
dan huurwoningen. Corporaties richten zich meer op hun kerntaak,
het aanbieden van sociale huurwoningen, en minder op de vrije huursector.
Hierdoor komt het broodnodige extra aanbod van vrije sector-huur woningen
in de steden niet tot stand.
De rijksoverheid kan gemeenten stimuleren meer huurwoningen in de
vrije sector te realiseren, bijvoorbeeld door prestatieafspraken te maken.
De rijksoverheid zou afspraken met gemeenten kunnen maken over het
opnemen van een minimumpercentage middeldure huurwoningen in
bestemmingsplannen, analoog aan de prestatieafspraken die gemeenten
met corporaties maken over sociale huur. Gemeenten dienen dan wel
voldoende lage grondprijzen te hanteren om de bouw van middeldure
huurwoningen rendabel te maken. Om te zorgen dat ook verhuurders de
juiste prikkels krijgen, moeten heldere afspraken worden gemaakt over
verhuur voor de lange termijn en gematigde huurverhogingen.¹⁴
14 Recent heeft het Platform Amsterdamse Middenhuur, een samenwerkingsverband van
institutionele beleggers en woningcorporaties, een dergelijk voorstel gedaan. Deze partijen
stellen zich ten doel om tot 2025 10.000 middeldure huurwoningen te bouwen. Met de
gemeente Amsterdam willen de partijen afspreken dat minimaal 25% van de nieuwbouw
middenhuur wordt, waarbij afspraken worden gemaakt over aanvangshuurprijzen en
jaarlijkse huurprijsaanpassingen in de komende 25 jaar.
55Woningcorporaties kunnen ook bijdragen aan een groter vrij huursegment
door hun duurdere woningen in de vrije sector te verhuren. Zij kunnen deze
potentiële middeldure huurwoningen identificeren door deze opnieuw te
beoordelen op basis van kwaliteit. Deze woningen kunnen ze dan opnemen
in hun niet-DAEB-portefeuille, zodat deze in het middensegment kunnen
worden verhuurd (PBL, 2017). Bij een gelijkblijvend aantal woningen
leidt dit echter tot een kleiner sociale huursegment. Ook in de sociale
huursector zullen dus woningen moeten worden bijgebouwd. Corporaties
zijn inderdaad van plan om de voorraad sociale huurwoningen sterk uit te
breiden door de productie te verdubbelen naar 34.000 woningen per jaar.
Gemeenten stellen hiervoor grond beschikbaar.¹⁵
Om een gelijker speelveld tussen koop en huur te realiseren moet de
hypotheekrenteaftrek sneller worden afgebouwd. Doordat zowel sociale
huurwoningen als koopwoningen worden gesubsidieerd, zijn particuliere
huurwoningen relatief duur. Hoogopgeleide jongeren en middeninkomens,
die geen toegang hebben tot het sociale segment, kunnen deze woonlasten
vaak niet opbrengen. Daarnaast zorgt de hypotheekrenteaftrek ervoor dat
voor koopwoningen meer kan worden betaald dan voor huurwoningen.
Dit geeft projectontwikkelaars een prikkel om vooral koopwoningen
te bouwen. Verdere afbouw van de hypotheekrenteaftrek vermindert
de subsidie op koopwoningen. Hierdoor wordt het aantrekkelijker om
huurwoningen in de vrije sector te bouwen en krijgen gemeenten een
prikkel om de specifieke categorie ‘middenhuur’ op te nemen in hun
bestemmingsplannen.
15 Aedes, de vereniging van woningcorporaties, heeft deze ambitie uitgesproken in haar
woonagenda 2017-2021.
56
Referenties
Autoriteit Financiële Markten (2016). AFM Consumentenmonitor – Hypotheken
– Voorjaar 2016.
Boumeester, H. & Dol, K. (2016). Eigenwoningbezit en flexibilisering van de
arbeidsmarkt. Real Estate Research Quarterly, maart 2016.
Boumeester, H., m.m.v. Lamain, C. (2016). Eigen Huis Marktindicator,
3e kwartaal 2016, Delft (OTB-Onderzoek van de gebouwde omgeving).
BPD (2016). Duitsland, Frankrijk, Nederland; Woningmarkten in perspectief 2016.
Brakman, S., Garretsen, H. & Marlet, G. (2015). Het verdwijnende midden in
Nederlandse steden? Mogelijke gevolgen van fragmentatie voor de werkgelegenheid.
Preadviezen van de Koninklijke Vereniging van Staathuishoudkunde 2015
Centraal Bureau voor de Statistiek (2016). Meer jonge gezinnen verlaten de stad.
https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2016/23/meer-jonge-gezinnen-verlaten-
de-stad
Centraal Planbureau & Planbureau voor de Leefomgeving (2016). Kansrijk
Woonbeleid.
Centraal Planbureau (2016). De positie van de middeninkomens op de
woningmarkt.
De Nederlandsche Bank (2016). Inkomensnorm hypotheken niet knellender dan
voor de crisis, DNBulletin, 20 oktober 2016.
Economisch Instituut voor de Bouw (2016). Investeren in de Nederlandse
woningmarkt, investeringsopgaven in twaalf provincies.
57European Central Bank (2011). Financial Stability Review, June.
European Central Bank (2015). Financial Stability Review, November.
European Systemic Risk Board (2015). Report on residential real estate and
financial stability, December.
FSC (2015). Aanbeveling van het Financieel Stabiliteitscomité over de LTV-limiet na
2018.
Hilber, C.A.L. & Vermeulen, W. (2016). The Impact of Supply Constraints on
House Prices in England, The Economic Journal, 126 (March), 358-405.
Himmelberg, C., Mayer, C. & Sinai, T. (2005). Assessing High House Prices:
Bubbles, Fundamentals and Misperceptions. Journal of Economic Perspectives,
19(4): 67-92.
ING (2016). Fundament forse prijsstijging brokkelt af. ING Economisch Bureau.
International Monetary Fund (2016). Global Housing Watch Report, November.
Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (2016). Wonen in
beweging, de resultaten van het WoonOnderzoek Nederland 2015.
Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer
(2002). Stadsvernieuwing gemeten.
Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer
(2009). Leefbaarheid door de tijd.
58 NVM (2016). Grote behoefte aan meer huurwoningen in middensegment.
https://www.nvm.nl/actueel/persberichten/2016/20160913huurcijfers
OESO (2011). Housing and the Economy: Policies for Renovation, in: Economic
Policy Reforms 2011: Going for growth.
Parlevliet, J., Doll, M., Vermeulen, R. & De Winter, J. (2016). Perspectief op
groei: de Nederlandse economie in beweging, DNB Occasional Studies 14(4).
Planbureau voor de Leefomgeving (2013). Vergrijzing en woningmarkt.
Planbureau voor de Leefomgeving (2014). Buitenlandse kenniswerkers in
Nederland. Waar werken en wonen ze en waarom?
Planbureau voor de Leefomgeving (2015). De stad: magneet, roltrap en spons.
Planbureau voor de Leefomgeving/Centraal Bureau voor de Statistiek (2016).
Regionale bevolkings- en huishoudensprognose 2016-2040: sterke regionale
verschillen.
Planbureau voor de Leefomgeving (2017). Perspectieven voor het
middensegment van de woningmarkt. Verkenning van maatregelen ter bevordering
van het aanbod.
Rekenkamer Amsterdam (2016). Drukte en leefbaarheid in de stad.
Rouwendal, J., Straaten, J.W. van der & Vermeulen, W. (2007). Economische
Analyse van Ruimtelijke-Ordeningsbeleid. Kwartaalschrift Economie, 4, 57-75.
Saiz, A. (2010). The geographic determinants of housing supply. The Quarterly
Journal of Economics, 125(3), 1253-1296.
59Schilder, F. & Conijn, J. (2015). Middeninkomens en het middensegment.
De ontbrekende schakel op de woningmarkt. ASRE Research Paper 2015-10,
Amsterdam: Amsterdam School of Real Estate.
Schilder, F. & Conijn, J. (2009). De dubbele kloof tussen koop en huur
- Omvang, Oorzaken en Consequenties. ASRE Research Paper 2009-10,
Amsterdam: Amsterdam School of Real Estate.
Sociaal Cultureel Planbureau (2011). Wonen, wijken & interventies.
Swank, J., Kakes, J.I., Tieman, A.F. (2002). The housing ladder, taxation,
and borrowing constraints. DNB Research Memorandum 2002-9/688.
UWV (2017). Factsheet arbeidsmarkt bouw.
https://www.uwv.nl/overuwv/kennis-cijfers-en-onderzoek/
arbeidsmarktinformatie/factsheet-arbeidsmarkt-bouw.aspx
Van Dijk, D.W., Francke M.K. & Van de Minne, A. (2016). Credit, price and wage
dynamics in the housing market. Working paper.
Veenstra, J., Allers, M. A., & Garretsen, J. H. (2016). Evaluatie
verhuurderheffing. COELO-rapport No. 16-02. Groningen: COELO.
Verbruggen, J., Van der Molen, R., Jonk, S., Kakes, J. & Heeringa, W. (2015).
Effecten van een verdere verlaging van de LTV-limiet. DNB Occasional Studies
13(2).
Whitehead, C., Scanlon, K., Monk, S., Tang, C., Haffner, M., Lunde, J., Andersen,
M.L., Voigtländer, M. (2016). Understanding the Role of Private Renting: A Four-
country Case Study. København: Boligøkonomisk Videncenter.
De Nederlandsche Bank N.V.
Postbus 98, 1000 AB Amsterdam
020 524 91 11
dnb.nl
