DE OOSTENSE HAARD CVBA - oostendsehaard.be - ALGEMENE... · Naast onze diverse nieuwbouwprojecten...

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 1 -

JAARVERSLAG 2015 & REKENING DE OOSTENDSE HAARD LEVENDE BUURTEN, DUURZAME HUISVESTING Maatschappelijke zetel Nieuwpoortsesteenweg 205 8400 Oostende T 059 70 29 54 F 059 80 80 91 E [email protected] W www.oostendsehaard.be

http://www.oostendsehaard.be/

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 2 -

Voorwoord Met veel genoegen stellen wij het jaarverslag 2015 van de Oostendse Haard voor waarbij u een overzicht wordt gegeven over de werking in het voorbije jaar. Goed wonen is een basisrecht voor iedereen. Het werk bij een sociale huisvestingsmaatschappij is nooit af: bouwen en verbouwen, woningen verhuren, huurders bijstaan waar nodig, nieuwe kandidaten inschrijven,… Deze dagelijkse opdrachten nemen het meeste van onze tijd in. En terecht want ze behoren tot onze kerntaken, maar we moeten ook oog hebben voor het grotere geheel. De Oostendse Haard doet zijn best om een comfortabele woonst aan te bieden aan zijn huurders. Elke woonst moet onderhouden worden, maar dat is niet voor iedereen vanzelfsprekend, zo leert de ervaring ons. Daarom werkt de maatschappij nauw samen met een aantal partners. Het ZieZo-boekje vol onderhoudstips en richtlijnen voor als er een technisch probleem is, is een handig hulpmiddel. Naast onze diverse nieuwbouwprojecten in uitvoering of ontwerp blijven we ook sterk inzetten op de grondige renovatie van de bestaande woningen. Er werd ook verder volop ingezet om de bestaande woningen energiezuiniger te maken door het plaatsen van betere dakisolatie, spouwisolatie, het vervangen van de bestaande cv-installaties, het vervangen van het buitenschrijnwerk en het plaatsen van super-isolerende beglazing. Met deze maatregelen stellen we alles in het werk om de doelstellingen, die Vlaanderen ons oplegt, tegen 2020 te halen. Over het hele patrimonium zijn we voortdurend bezig met het onderhoud en herstellingen aan onze woningen. Deze relatief kleinere werken zijn minder opvallend, maar wel noodzakelijk om onze woningen kwaliteitsvol te blijven verhuren. Een sociale huisvestingsmaatschappij besturen is vooruitzien. We zijn ervan overtuigd dat we ook de volgende uitdagingen kunnen aangaan en tot een goed einde zullen brengen. We voelen ons hierbij gesteund door de goede samenwerking met de raad van bestuur, het personeel en onze huurders. Vanessa Vens Jan Vanroose Directeur voorzitter

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 3 -

1. DE MAATSCHAPPIJ 1.1 HISTORIEK

Op 21 juli 1920 besloot de gemeenteraad van Oostende tot de oprichting van een maatschappij ‘die als doel had om grond aan te kopen om goedkope huizen te bouwen of te verbeteren’. Het zou gaan om een samenwerking tussen de Belgische staat, de provincie West-Vlaanderen, privé instanties en de stad Oostende. De aandeelhouders kwamen voor het eerst samen op 2 mei 1921 en besloten de nieuwe maatschappij ‘De Oostendsche Haard’ te noemen. De maatschappij startte de ontwikkeling van haar eerste project in 1921 op gronden in het Westerkwartier.

1.2 WERKGEBIED De Oostendse Haard is actief in het werkgebied Oostende en Bredene. 1.3 MISSIE

De Oostende Haard realiseert betaalbaar wonen. Ze streeft naar een kwalitatieve uitvoering van haar woning en appartementen met aandacht voor architectuur en woonkwaliteit. Onze doelstelling is milieubewuste en energiebesparende woningen en appartementen te bouwen met een betaalbare huurprijs en energiefactuur en lage algemene kosten. Niet alleen goedkope huisvesting, maar ook een goede huisvesting. Sociale huisvesting hangt nauw samen met welzijn. Waar het echt om gaat, is dat mensen in een goede woning kunnen leven en zo in elk geval de kans krijgen om een menswaardig bestaan op te bouwen. Samen met de gemeentebesturen tracht zij een aangename woonomgeving te realiseren en biedt zij een gezonde mix aan van huurwoningen. De optimalisatie binnen en tussen de verschillende diensten komt direct ten goede aan de huurders. Herstellingen en onderhoud worden nauwkeuriger opgevolgd. Een financiële dienst wordt opgestart en de diensten administratie verwerken vlot alle informatie. Allerlei acties die leiden tot een betere werking maar dit wil niet zeggen dat de kleine kinderziektes al volledig zijn verdwenen. Er wordt dagelijks gewerkt om de dienstverlening naar de huurder te verbeteren maar dit verloopt niet over één nacht ijs. “Duurzame huisvesting, levende buurten” blijft het motto van de Oostendse Haard. Een motor zijn voor stadsvernieuwing, een dynamiek op gang brengen in een omgeving en tegelijkertijd beantwoorden aan de noden van de bewoners blijven onze ambities.

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 4 -

1.3 DEELNEMERS ALGEMENE VERGADERING

Gedurende 2015 werd het aandeelhouderschap niet gewijzigd. De nominale waarde per aandeel bedraagt 12,39 euro.

Het aandeelhouderschap op 31 december 2015 ziet er als volgt uit :

1. HET VLAAMSE GEWEST 400

2. PROVINCIE WEST-VLAANDEREN 300

3. STAD OOSTENDE 4.000

4. GEMEENTE BREDENE 1.000

5. COÖPERATIE A+B 140

6. ETHIAS HASSELT 1.400

7. SP. A-AFDELING OOSTENDE 215

8. DIRICKX KAMIEL 50

9. QUAGHEBEUR MAURICE 160

10. VANDEMOORTELE PATRICK 620

11. VANHOOREN ROGER 120

12. VAN LAER PAUL 160

13. VYVEY MYRIAM 100

TOTAAL 8.665

5700

2965

Verdeling van de aandelen

Openbare besturen Privé-aandeelhouders

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 5 -

1.4 BESTUURSORGANEN

1.4.1 Raad van Bestuur

De Raad van Bestuur was tot eind 2015 samengesteld uit de voorzitter, de directeur en 12 bestuurders.

Voor de stad Oostende: mijnheer Jan VANROOSE (voorzitter) mevrouw Marina WILLEMS de heer Charlie WYLLIE de heer Mario BOONE de heer Quinten GOEKINT Voor de gemeente Bredene: mevrouw Françoise PRAET Voor de provincie West-Vlaanderen: de heer Franky DEBLOCK Voor de privé-aandeelhouders: de heer Kamiel DIRICKX de heer Roger VANHOOREN de heer Maurice QUAGHEBEUR mevrouw Stefanie MONSAERT de heer Karel LABENS de heer Michel LESTAEGHE

Mevrouw Sara Leper is aangesteld als uitvoerend hoofdtoezichthouder. 1.4.2 Toewijzingscomité

Ook het toewijzingscomité kreeg nieuwe afgevaardigden samengesteld uit de voorzitter, de

directeur, de maatschappelijk werker en 3 bestuurders, namelijk: - Françoise PRAET - Marina WILLEMS - Quinten GOEKINT

De bevoegdheid van dit comité bestaat erin woningen toe te wijzen aan kandidaat-huurders, alsook de vragen tot afwijking en versnelde toewijzing te behandelen.

In de loop van 2015 vergaderden de leden van de Raad van Bestuur 12 maal.

In de loop van 2015 werd het toewijzingscomité 12 keer samengeroepen.

Verhouding genderdiversiteit

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 6 -

1.5 PERSONEEL

1.5.1 Personeelskader

Toestand op 31 december 2015:

Directeur: mevrouw Vanessa VENS

Medewerker verhuringen: de heer Koen COMMEYNE (1/2de)

Medewerker huuradministratie: mevrouw Fabienne BRACKX (4/5de)

Medewerker algemene administratie: mevrouw Nathalie MOMMERENCY (4/5de)

Medewerker administratie, kandidaat-huurders en onthaal: mevrouw Natasha CAPITAINE (9,5/10de)

Medewerker financiële dienst: mevrouw Ulrike DORCHAIN

Maatschappelijk werker: mevrouw Linda BOULANGER (4/5de)

Projectingenieur: mijnheer Nico DECOCK

Coördinator-uitvoering: mijnheer Tom VAN WASSENHOVE

Coördinator-planning: mevrouw Kathia BAETEMAN

Medewerkers technische dienst: de heer Daniel VERLEENE

mevrouw Lieve STEEN (4/5de)

de heer Ronny VANHAECKE

de heer Sil VANDENBERGHE

Het team van de Oostendse Haard

Van links naar rechts: 1ste rij : Tom Van Wassenhove, Koen Commeyne, Daniel Verleene, Vanessa Vens, Lieve Steen, Nico De Cock en Kathia Baeteman 2de rij : Sil Vandenberghe, Fabienne Brackx, Linda Boulanger, Jan Vanroose, Nathalie Mommerency, Ronny Vanhaecke, Ulrike Dorchain en Natasha Capitaine

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 7 -

Het organigram ziet er als volgt uit:

1.5.2 Beloningspakket directeur

Volgens het artikel 11 van het ministerieel besluit van 22 oktober 2008 moet het beloningspakket van de directeur opgenomen worden in het jaarverslag.

- salarisschaal: min. € 29.130,00 en max. € 45.380,00 bruto-jaarbezoldiging (aan 100 %)

- vakantiegeld 2015: € 5.170,42 (bruto niet onderworpen aan RSZ) - eindejaarstoelage 2015: € 2.948,44 (bruto onderworpen aan RSZ) - managementtoelage: geen - dienstwagen: neen - groepsverzekering: ja

voorwaarden: bijdrage werkgever: ja bijdrage werknemer: ja

type pensioenregeling: “De verzekeringnemer sluit de groepsverzekering af teneinde voordelen op te bouwen voor zijn personeelsleden die aan de in artikel 3 vastgestelde voorwaarden voldoen. Als tegenprestatie voor de door de verzekeringnemer gestorte premies verzekert Ethias: de betaling van een kapitaal leven in het voordeel van de aangeslotene bij leven van deze laatste op de conventionele datum van pensionering, teneinde te streven naar een globaal pensioeninkomen gelijkaardig aan dit van statutair benoemde ambtenaren.”

RAAD VANBESTUUR

DIRECTEUR

VERHUUR KANDIDATEN SOCIALE DIENSTTECHNISCHE

DIENST

WERVENONDERHOUDS-

PLANNING

TOEZIENERS

FINANCIËLE DIENST

ALGEMEEN SECRETARIAAT

ONTHAAL TELEFOON

TOEWIJZINGS-

COMITÉ

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 8 -

1.6 COMMUNICATIE

De Oostendse Haard heeft haar maatschappelijke zetel aan de Nieuwpoortsesteenweg 205 te 8400 Oostende. 1.6.1 Openingsuren onthaal

maandag 9u00 – 12u00

woensdag 9u00 – 12u00

donderdag 17u00 – 20u00

vrijdag 9u00 – 12u00

1.6.2 Bredene

Kandidaat-huurders kunnen terecht op de dienst huisvesting van de gemeente Bredene, teneinde zich

in te schrijven.

1.6.3 Telefonie

Tijdens de kantooruren is de Oostendse Haard steeds telefonisch bereikbaar. De technische dienst is elke dag (met uitzondering van de donderdag) bereikbaar tussen 8u00 – 9u00, op donderdag tussen 19u00-20u00.

Buiten de kantooruren is de Oostendse Haard altijd bereikbaar via [email protected].

1.6.4 Nieuwsbrief

In januari 2016 werd het eerste informatieblad voor huurders en toekomstige huurders gelanceerd. Met dit magazine willen wij alle betrokkenen periodiek informeren over de nieuwe ontwikkelingen in onze maatschappij en het werkingsgebied. Het werd per post verdeeld aan alle huurders en kandidaten.

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 9 -

1.6.5 Webstek

Een webstek is een belangrijk communicatiemiddel.

In 2016 ging onze vernieuwde website online. Met de website willen wij onze kandidaat-huurders, onze

huurders, kandidaat-kopers, sociale diensten en beleidsmensen een digitale hand reiken.

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 10 -

2. KANDIDAAT-HUURDERS HET PROFIEL VAN DE KANDIDAAT-HUURDERS IN 2015: Wie een sociale woning wil huren, moet zich inschrijven als kandidaat-huurder. De kandidaat moet meerderjarig zijn, heeft geen woning volledig in volle eigendom of vruchtgebruik, voldoet aan de inkomensvoorwaarden en dient zijn taalbereidheid aan te tonen (of inburgeringsbereidheid indien van toepassing). Een aantal uitzonderingen zijn ook vastgelegd in het sociaal huurbesluit. De inkomensgrenzen voor het jaar 2015 waren:

€ 23.302,00 voor een alleenstaande zonder persoon ten laste € 25.254,00 voor een alleenstaande gehandicapte € 34.951,00 voor alle andere gezinssamenstellingen vermeerderd met € 1.954,00 per persoon ten laste

2.1 AANTAL KANDIDATEN

In 2015 werden 532 nieuwe kandidaten ingeschreven, dit is het maximum ooit in 1 jaar, tegenover 2014 een toename van bijna 10%. Op 31 december 2015 tikte het totaal aantal kandidaten af op 2.139. De gemiddelde wachttijd bedroeg 1.867 dagen. Voor het werkgebied Oostende zijn dit 1.875 wachtdagen en voor het werkgebied Bredene zijn dit 1.738 wachtdagen.

2.1.1 Detail nieuwe inschrijvingen Van de nieuwe kandidaten in 2015 zijn er:

492 gewone inschrijvingen. 1 ingeschreven op basis van de voorrangsregel geschikt appartement voor een

rolstoelgebruiker/aangepaste woning ouderen; 8 ingeschreven op basis van een verplichte herhuisvesting binnen de maatschappij; 19 ingeschreven op basis van een mutatieaanvraag; 12 ingeschreven op basis van een onbewoonbaarverklaring volgens art. 6§1,6° van het

sociaal huurbesluit.

Nieuwe kandidaten 2012 2013 2014 2015

Aangepaste woning fysiek of beperking 3 13 8 1

Verplichte herhuisvesting 25 12 19 8

Mutatie 15 26 20 19

Onbewoonbaarverklaring 5 5 9 12

Ontvoogde minderjarigen 15 10 0 0

Gewone inschrijvingen 419 405 430 492

TOTAAL 482 471 485 532

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 11 -

Het is duidelijk dat de woningbehoeftigen hun weg blijven vinden naar de Oostendse Haard en steeds talrijker worden.

2.1.3 Aantal kandidaten volgens inschrijvingsdatum

78% van de kandidaat-huurders is 5 jaar ingeschreven. Kandidaat-huurders ingeschreven voor 2003 maken geen kans op een toewijzing omdat ze buiten werkgebied wonen of reeds een sociale woning hebben van de Gelukkige Haard. De langst ingeschreven kandidaat zonder eerste aanbod is ingeschreven sedert februari 2004. Deze persoon is een alleenstaande en heeft een beperkte keuze (zie punt 2.3.).

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

2012: totaal 482 2013: totaal 471 2014: totaal 486 2015: totaal 532

3 13 8 125 12 19 815 26 20 195 5 9 1215 10 0 0

419 405430

492

Evolutie aantal inschrijvingen

Aangepaste woning fysiek of beperking Verplichte herhuisvesting

Mutatie Onbewoonbaarverklaring

Ontvoogde minderjarigen Gewone inschrijvingen

1 0 1 2 0 0 2 4 15 17 36

8261

121 129

181

275293

411

508

0

100

200

300

400

500

600

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 12 -

2.1.4 Aantal kandidaten volgens huidige woonplaats

1731

221

5 4 18 4 7 6 11 14 11107

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

1800

2000

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 13 -

2.2 KANDIDATEN VOLGENS GEZINSINKOMEN

Van Tot 2005 2010 2015

€ 0,00 € 6.197,98 32,80 % 20,96 % 14,58 %

€ 6.197,99 € 7.437,98 5,12 % 2,27 % 2,67 %

€ 7.437,99 € 8.677,98 6,92% 3,96 % 2,67 %

€ 8.677,99 € 9.917,98 8,79 % 8,24 % 7,55 %

€ 9.917,99 € 11.157,98 9,41 % 12,88 % 4,98 %

€ 11.157,99 € 12.397,98 8,72 % 8,61 % 6,14 %

€ 12.397,99 € 13.637,98 5,88 % 8,61 % 15,39 %

€ 13.637,99 € 14.877,98 5,40 % 6,12 % 8,10 %

€ 14.877,99 € 16.117,98 3,53 % 5,33 % 6,29 %

€ 16.117,99 € 17.357,98 2,70 % 3,85 % 5,13 %

€ 17.357,99 € 18.59798 2,15 % 3,91 % 4,28 %

€ 18.59799 € 19.837,98 1,66 % 3,12 % 3,32 %

€ 19.837,99 € 21.077,98 1,31 % 1,95 % 3,47 %

€ 21.077,99 € 22.317,98 1,66 % 1,85 % 2,92 %

€ 22.317,99 € 23.557,98 1,04 % 1,21 % 2,06 %

€ 23.557,99 2,91 % 7,13 % 10,45 %

Eind 2015 is het bestaansminimum voor een alleenstaande € 10.004,54 per jaar en € 13.339,39 per jaar voor een gezin. Over 10 jaar is de laagste inkomensgroep (minder dan het bestaansminimum) bijna gehalveerd, toch heeft meer dan kwart van de kandidaten een belastbaar inkomen van kleiner dan € 9.917,99. Als we dit vergelijken met onze huurders dan zien we dat zij een aanzienlijk groter inkomen heeft. De instroom van financieel zwakkere huurders zou op termijn de financiële leefbaarheid van de maatschappij kunnen aantasten.

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 14 -

2.3 KANDIDATEN VOLGENS GEZINSGROOTTE

Gezinnen bestaande uit 2005 2010 2015 Aantallen

Alleenstaande persoon 48,64 % 51,61 % 55,30 % 1.182

2 personen 23,97 % 22,79 % 19,69 % 421

3 personen 12,89 % 12,65 % 11,45 % 245

4 personen 8,18 % 7,75 % 6,22 % 133

5 personen 3,77 % 3,53 % 3,74 % 80

6 personen en meer 2,55 % 1,67 % 3,60 % 77

De grootste groep kandidaat-huurders blijven de alleenstaanden, de groep die het financieel het moeilijkst heeft op de privé-markt.

Louter op basis van deze gegevens blijft deze doelgroep de groep waarvoor de Oostende Haard de grootste inspanningen dient te leveren. Concreet wil dit zeggen dat bij elk nieuwbouwproject dient bekeken te worden of er al dan niet 1-slaapkamerappartementen kunnen gebouwd worden.

alleenstaande

2 personen

3 personen

4 personen

5 personen 6 personen en meer

Kandidaten volgens gezinsgrootte

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 15 -

2.4 KANDIDATEN VOLGENS NATIONALITEIT

Nationaliteit 2005 2010 2015

Belgische nationaliteit 79,92 % 79,76 % 73,55 %

Niet-Belg en EU-burger 2,44 % 2,15 % 2,57 %

Niet EU-burger 17,64 % 18,09 % 23,88 %

In ons bestand der kandidaat-huurders vinden we 69 verschillende nationaliteiten terug. Bij de verhouding in onze kandidatenbestand tussen Belgen en niet-Belgen is er dit jaar een daling van kandidaten met de Belgische nationaliteit zichtbaar. In algemeen is dezelfde tendens als vorig jaar zichtbaar. Over de afgelopen 10 jaren blijft het aantal niet-EU burgers constant. Concreet kunnen we stellen dat bijna 1 op de 5 kandidaten niet-EU burgers zijn. Britse en Nederlandse staatsburgers zijn het grootst vertegenwoordigd binnen de niet-Belgen en EU-burgers. De Russen, Afghanen en Irakezen blijven het sterkst vertegenwoordigd bij de niet EU-burgers. Er zijn 130 erkend vluchtelingen ingeschreven.

77,77

2,44

17,64

79,76

2,15

18,09

73,55

2,57

23,88

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90

BELGISCHE NATIONALITEIT

NIET-BELG EN EU-BURGER

NIET EU-BURGER

Kandidaten volgens nationaliteit in %

2015 2010 2005

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 16 -

2.5 KANDIDATEN VOLGENS LEEFTIJD

Leeftijd 2005 2010 2015

Jonger dan 21 jaar 1,74 % 0,98 % 2,52 %

Van 21 tot 31 jaar 15,03 % 15,44 % 17,24 %

Van 31 tot 41 jaar 23,85 % 19,90 % 22,34 %

Van 41 tot 51 jaar 20,49 % 20,88 % 19,39 %

Van 51 tot 61 jaar 17,94 % 18,88 % 17,06 %

61 jaar en ouder 20,95 % 23,92 % 21,45 %

Bijna een kwart van onze kandidatenpopulatie is ouder dan 61 jaar, dit moet onze aandacht er op vestigen dat aangepast bouwen en levenslang wonen in onze bouwprogramma´s moeten vertaald worden. De nood aan sociale assistentiewoningen is duidelijk en zal binnen ons bouwprogramma voorzien te worden.

jonger dan 21 jaar

van 21 tot 31 jaar

van 31 tot 41 jaar

van 41 tot 51 jaar

van 51 tot 61 jaar

61 jaar en ouder

KANDIDATEN VOLGENS LEEFTIJD IN %

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 17 -

2.7 AANTAL KANDIDATEN WERKGEBIED VOLGENS GEZINSSAMENSTELLING

Van het totaal van 2.139 kandidaten kiest bijna elke kandidaat om in Oostende te wonen. Een beetje meer dan de helft van onze kandidaat-huurders wil ook in Bredene wonen.

Gezinstype TOTAAL Oostende

2015

Bredene

2015

Alleenstaande 1823 1157 666 Alleenstaande + 1 kind 391 243 148 Alleenstaande + 2 kinderen 212 120 92 Alleenstaande + 3 kinderen

79 47 32 Alleenstaande + 4 kinderen of meer 43 23 20 Koppel 248 170 78 Koppel + 1 kind 198 117 81 Koppel + 2 kinderen 148 85 63 Koppel + 3 kinderen

107 63 44 Koppel + 4 kinderen of meer 113 64 49 Totaal 3362 2089 1273

Bron: statistieken RWO

Concreet kun je uit bovenstaand overzicht afleiden dat bijvoorbeeld bij het gezinstype “alleenstaanden” er 1157 kandidaten in Oostende gehuisvest willen worden en 666 opteren voor Bredene. Let ook op de verhoudingen alleenstaande en gezinnen met kinderen Oostende/Bredene. Gezinnen wensen nog steeds in een eengezinswoning met tuin te wonen, daar maakt de postcode bijna geen verschil. Voor alleenstaanden en koppels heeft de centrumstad Oostende veel meer aantrekkingskracht. Meer dan de helft van onze kandidaat-huurders wil in Bredene wonen terwijl slechts 17,70 % van ons patrimonium (zie punt 3) zich in Bredene bevindt. ANALYSE – CONCLUSIE

Ons patrimonium verder uitbouwen in Bredene blijft zinvol, alle typologieën zijn welkom. Er is een onderaanbod en een grote vraag. In Bredene staan verschillende projecten op stapel.

Aantal kandidaten Oostende

2013

Oostende

2014

Oostende

2015

Bredene

2013

Bredene

2014

Bredene

2015

Totaal 1.870 2.088 2.089 1.180 1.322 1.273


Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 18 -

Detailoverzicht wachtlijst Oostende volgens leeftijdscategorie TOTAAL Gezinssamenstelling 18-29 jaar 30-54 jaar 55-64 jaar 65+ jaar Alleenstaande 241 449 256 211 1157 Alleenstaande + 1 kind 43 166 24 10 243 Alleenstaande + 2 kinderen 25 90 4 1 120 Alleenstaande + 3 kinderen 8 39 0 0 47 Alleenstaande + 4 of meer kinderen 1 22 0 0 23 Koppel zonder kind 17 35 50 68 170 Koppel + 1 kind 25 72 14 6 117 Koppel + 2 kinderen 9 69 6 1 85 Koppel + 3 kinderen 8 54 1 0 63 Koppel + 4 of meer kinderen 3 60 1 0 64


Detailoverzicht wachtlijst Bredene volgens leeftijdscategorie TOTAAL Gezinssamenstelling 18-29 jaar 30-54 jaar 55-64 jaar 65+ jaar Alleenstaande 179 278 137 72 666 Alleenstaande + 1 kind 32 102 9 5 148 Alleenstaande + 2 kinderen 23 67 2 0 92 Alleenstaande + 3 kinderen 6 26 0 0 32 Alleenstaande + 4 of meer kinderen 0 20 0 0 20 Koppel zonder kind 14 24 23 17 78 Koppel + 1 kind 17 53 7 4 81 Koppel + 2 kinderen 6 53 4 0 63 Koppel + 3 kinderen 4 39 1 0 44 Koppel + 4 of meer kinderen 1 47 1 0 49


Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 19 -

2.7 TWEEJAARLIJKSE ACTUALISATIE VAN DE REGISTERS DER KANDIDATEN

“EEN MOEILIJKE HINDERNIS VOOR VELE KANDIDATEN” Overeenkomstig art. 3 § 1 van het BVR 20.10.2000 is de maatschappij verplicht om minstens om de 2 jaar de registers der kandidaten te updaten. Alle kandidaat-huurders (aantal: 1.646) ingeschreven tot en met 31 december 2013 werden op 28 februari 2015 aangeschreven om tegen 31 maart 2015 het actualisatiedocument aan ons te bezorgen. Op 20 april 2015 werd een aangetekend herinnerings-actualisatiedocument gestuurd naar alle kandidaat-huurders (aantal: 514) waarvan wij geen antwoord ontvingen, met het verzoek tegen 6 mei 2015 hun inschrijving via het actualisatiedocument te herbevestigen. Alle niet-reagerende kandidaten (aantal: 309) kregen een aangetekende schrappingsbrief, waarin wij bovendien hen nog de kans gaven om binnen de 15 dagen alsnog hun actualisatiedocument terug te bezorgen. Na het afsluiten van de actualisatie op 17 september 2015 blijven 2.035 kandidaat-huurders ingeschreven met inbegrip van de nieuwe aanvragen sedert 01 januari 2015. 359 kandidaat-huurders werden geschrapt:

- 254 kandidaat-huurders geschrapt ingevolge het niet-reageren op onze brieven; - 68 kandidaat-huurders geschrapt op eigen verzoek; - 9 kandidaat-huurders geschrapt ingevolge een te hoog inkomen; - 27 kandidaat-huurders geschrapt ingevolge niet-bereikbaar op laatst gekende adres; - 1 kandidaat-huurders geschrapt ingevolge overlijden.

Vóór 30 september 2015 kregen alle kandidaat-huurders hun nieuwe rangschikking toegestuurd.

Aantal schrappingen (actualisatie) 2009 2011 2013 2015

Geen reactie op actualisatie 458 364 210 254

Op eigen verzoek 33 48 102 68

Inkomen te hoog 2 105 12 9

Onbestelbaar 9 19 27

Overlijden 7 3 5 1

Geen geldige verblijfsdocumenten 20

TOTAAL 520 529 348 359

ANALYSE - CONCLUSIE

We merken op dat de actualisatie een tijdrovende, dure en moeilijke administratieve operatie is. Alhoewel wij onze documenten en brieven in een duidelijke en simpele taal en vormgeving bezorgen, blijft voor veel kandidaten het aanvullen en het terugbezorgen van dit formulier een te hoge drempel. Sommige kandidaat-huurders komen naar het onthaal en laten de actualisatiedocumenten, die voor het grootste deel al ingevuld zijn met de door ons gekende info, verder aanvullen door de onthaalbediende. Wij vermoeden dat het leeuwenaandeel van de 254 geschrapte kandidaten (geschrapt ingevolge het niet-reageren op onze brieven) bestaat uit mensen die administratief zeer zwak zijn. Daarom durven wij voorstellen dat de actualisatie wordt vervangen door een administratieve update van het dossier door de sociale huisvestingsmaatschappij zelf.

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 20 -

2.8 VLAAMSE HUURPREMIE VOOR KANDIDAAT-HUURDERS

Een huurpremie is een maandelijkse tegemoetkoming bestemd voor een zittende huurder die op de private woningmarkt huurt en reeds 4 jaar ingeschreven is voor het bekomen van een sociale huurwoning. De doorstroming van de gegevens gebeurt door de sociale huisvestingsmaatschappijen via aangepaste software naar het Centrale Register van Potentieel Rechthebbenden van de VMSW en het dossierbehandelingssysteem van Wonen-Vlaanderen. Wie komt in aanmerking voor de huurpremie?

Om in aanmerking te komen voor de huurpremie, moet de kandidaat-huurder voldoen aan de volgende 3 voorwaarden:

1. een woning huren als hoofdverblijfplaats in het Vlaamse Gewest met huurprijs die afhangt van het aantal personen ten laste en de ligging van de woning en die bovendien conform is;

2. ononderbroken voor een periode van 4 jaar ingeschreven zijn voor een sociale huurwoning bij een domiciliemaatschappij;

3. in 2015 een inkomen hebben van maximaal € 16.900,00 plus € 1.510,00 euro per persoon ten laste.

Hoeveel bedraagt de huurpremie?

De huurpremie wordt berekend op basis van: 1. de huurprijs van de woning die de kandidaat-huurder huurt; 2. het aantal personen ze ten laste hebben.

Hoeveel rechthebbenden in ons werkgebied?

Oostende Bredene

Aantal unieke (verstuurde) formulieren 1.324 164

Aantal unieke ontvangen formulieren 829 76

Uniek volledige formulieren 711 65

Aantal rechthebbenden ooit 670 59

Aantal rechthebbenden op 20 januari 2015 302 29

Bron: statistieken Wonen-Vlaanderen (dienst huurpremie)

We spreken over “uniek” verstuurde formulieren omdat een gezin of persoon meerdere aanvraagformulieren kan ontvangen hebben. In geval van een verhuis wordt er immers een nieuw aanvraagformulier verstuurd op het nieuwe adres. Uit de tabel kan afgeleid worden dat een groot aantal formulieren niet teruggestuurd wordt. Hiervoor kunnen verschillende verklaringen zijn:

- Mensen kunnen uit het aanvraagformulier opmaken of ze recht hebben op de huurpremie (ze moeten een huurovereenkomst hebben voor de woning waarin ze wonen, de huurprijs mag niet boven het maximumbedrag liggen dat vermeld staat in het formulier, …)

- Het is mogelijk dat mensen niet willen dat er een woonkwaliteitscontroleur bij hen langs komt;

- Mensen verliezen hun formulier, begrijpen het niet of doen niet de moeite om het terug te sturen.

- Als mensen het formulier terugsturen, wordt een groot percentage rechthebbend.

https://www.wonenvlaanderen.be/premies/vlaamse_huurpremie_voor_kandidaat_huurders_van_een_sociale_woning/veelgestelde_vragen_over_de_vlaamse_huurpremie#item_1576

https://www.wonenvlaanderen.be/premies/vlaamse_huurpremie_voor_kandidaat_huurders_van_een_sociale_woning/veelgestelde_vragen_over_de_vlaamse_huurpremie#item_1576

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 21 -

Van zodra er een toewijzing sociale woning is, een schrapping of een eerste weigering, wordt de huurpremie definitief stopgezet. Als het inkomen op een bepaald ogenblik (bij actualisatie) boven de maximumgrens van de huurpremie (16.900 euro + 1.510 euro per persoon ten laste in 2015) uitstijgt, wordt de huurpremie stopgezet maar kan ze opnieuw opgestart worden als het inkomen daalt onder de grens. Als mensen verhuizen of als hun gezinssituatie wijzigt, wordt de huurpremie opgeschort tot er duidelijkheid is over het nieuwe adres of de nieuwe gezinssituatie en kan de huurpremie dan verder lopen. Een tijdje geleden kregen de sociale huisvestingsmaatschappijen toegang tot de databanktoepassing zodat ze zelf konden nazien wie van de rechthebbenden er niet toe komt de nodige stappen te zetten om ervan gebruik te maken.

De Oostendse Haard besliste om op een effectieve manier haar kandidaten te ondersteunen door een actieve opsporing te doen van de potentieel rechthebbenden en vroeg in de databank alle kandidaat-huurders die langer dan 4 jaren ingeschreven waren op.

629 mensen zijn langer dan 4 jaar ingeschreven als kandidaat voor een sociale woning waarvan

- 55% van alle mensen die al 4 jaar ingeschreven zijn, zijn potentieel rechthebbend; - 62,7% van alle potentieel rechthebbenden hebben de premie effectief aangevraagd; - 37,3% van alle potentieel rechthebbenden hebben de premie NIET aangevraagd.

Alle potentieel rechthebbende kandidaten (100) werden vervolgens aangeschreven met de vraag om zich aan te melden aan het onthaal en hun huurcontract en rekeningnummer mee te brengen. De onthaalbediende heeft dan samen met de kandidaat-huurder het aanvraagformulier ingevuld. De kandidaten die niet reageerden werden opgebeld en ontvingen een schriftelijke herinnering.

Het opsporen van deze kandidaten is arbeidsintensief, maar het loont wel de moeite. De huurpremie bedraagt namelijk 1/3 van het de huurprijs (tot een maximum van € 132,00 en daarbij komt maximum € 22,00 per persoon ten laste).

Uiteindelijk voldeden 45 kandidaten aan de voorwaarden, waarbij Wonen-Vlaanderen ging nagaan als de kandidaat-huurder definitief in aanmerking komt voor de uitbetaling van de huurpremie.

ANALYSE – CONCLUSIE

De medewerkers van het team “huurpremie” hebben regelmatig contact met de medewerker kandidaten van onze maatschappij om gegevens te verifiëren. Gezien de dienst “huurpremie” enkel telefonisch of per mail bereikbaar is komen vele kandidaat-huurders langs op ons onthaal voor informatie met betrekking tot hun huurpremiedossier. De huurpremie wordt toegekend op basis van gegevens die door de sociale huisvestingsmaatschappijen elektronisch worden doorgestuurd. De onthaalbediende kan nu ook de databank raadplegen. Dit is uiteraard interessant als de maatschappij rechtstreeks kan zien of een kandidaat een huurpremie ontvangt. Door het veelvuldig consulteren van de databank “huurpremie” werd het alsmaar duidelijker dat te weinig potentieel rechthebbenden dit recht benutten. Ook de lokale armoede-organisaties signaleren al geruime tijd dat het aanbod van hulpverlening en ondersteuning voor veel mensen vaak té complex is en te ver van de mensen afstaat. De omvang van het niet gebruiken van rechten valt moeilijk te meten. Het jaarboek “armoede in België” vermeldt dat buitenlands onderzoek spreekt over meer dan 40% “niet gebruik”. Zolang er geen automatische toekenning is, blijft deze onderbescherming een belangrijk aandachtspunt in functie van armoedebestrijding.

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 22 -

2.9 VLAAMSE HUURSUBSIDIE

Een huursubsidie is een maandelijkse tegemoetkoming in de huurprijs bestemd voor personen die een laag inkomen hebben en verhuizen van een slechte, onaangepaste woning naar een goede, aangepaste woning op de private huurmarkt of bij een sociaal verhuurkantoor. Wie komt in aanmerking voor de huursubsidie?

Om in aanmerking te komen voor de huursubsidie, moet betrokkene voldoen aan een aantal voorwaarden:

1. in 2015 een inkomen hebben van maximaal € 16.900,00 plus € 1.510,00 euro per persoon ten laste;

2. de laatste drie jaar (in sommige gevallen tien jaar) mag de aanvrager en zijn gezinsleden geen woning in volledige eigendom of vruchtgebruik gehad. Hierop zijn wel enkele uitzonderingen;

3. de woning die de aanvrager verlaat moet in het Vlaamse Gewest liggen en is onbewoonbaar, ongeschikt of overbewoond verklaar door de burgemeester of te klein voor het gezin. De aanvrager of een inwonend gezinslid is op de aanvraagdatum minstens 65 jaar of erkend als persoon met een handicap en verlaat een huurwoning die niet aangepast is aan de leeftijd of handicap;

4. de nieuwe woning van de aanvrager moet in het Vlaamse Gewest liggen en mag geen kamer of een gesubsidieerde sociale huurwoning zijn. De woning mag geen manifeste gebreken of veiligheids- of gezondheidsrisico's vertonen. De woning moet ook aangepast zijn aan de samenstelling van uw gezin. Afhankelijk van het aantal gezinsleden en de ligging van de woning mag de maximale huurprijs niet hoger zijn dan een bepaald bedrag;

5. de aanvrager moet ingeschreven worden bij een sociale huisvestingsmaatschappij actief in zijn domicilie.

Hoeveel bedraagt de huursubsidie?

De huursubsidie wordt berekend op basis van: 1. het inkomen en wordt maximum 9 jaar uitbetaald en neemt af in de loop van die periode; 2. de eenmalige installatiepremie is gelijk aan drie keer het bedrag van de eerste huursubsidie.


Je kan geen huursubsidie ontvangen zonder ingeschreven te zijn in de een sociale huisvestingsmaatschappij actief in de gemeente waar je woont. We merken dat heel wat mensen zich enkel inschrijven om de huursubsidie te kunnen ontvangen. Wij durven te stellen dat niet iedereen op de kandidatenlijst een sociale huurwoning wenst. De huursubsidie wordt toegekend op basis van gegevens die door de sociale huisvestingsmaatschappijen elektronisch worden doorgestuurd.

Wij merken op dat de invoering van de huursubsidie extra werk met zich meebrengt voor onze maatschappij.

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 23 -

3. HET PATRIMONIUM

3.1 OVERZICHT PATRIMONIUM

Op 31 december 2015 bestond ons patrimonium uit 1.441 woongelegenheden:

De Oostendse Haard beschikt tevens over haar eigen burelen, een winkelruimte, twee buurthuizen, een jeugdhuis, garages en standplaatsen voor auto´s en bromfietsen. 393 woongelegenheden (of 27,28 %) van ons patrimonium kunnen toegewezen worden aan alleenstaanden, terwijl er 1.182 alleenstaanden (of 55,30 %) op de kandidatenlijst staan. Dit betekent dat er blijvend enorme inspanningen dienen te gebeuren om aan de vraag van alleenstaanden te beantwoorden.

2015 CIJFERS 2015

STUDIO´S 3,12 % 45

TOTAAL STUDIO´S 45

APPARTEMENTEN MET 1 SLAAPKAMER 21,03 % 303

APPARTEMENTEN MET 1 SLAAPKAMER ROLSTOELGEBRUIKERS 1,66 % 24

HUIZEN MET 1 SLAAPKAMER 1,46 % 21

TOTAAL 1 SLAAPKAMER 348

APPARTEMENTEN MET 2 SLAAPKAMERS 18,88 % 272

APPARTEMENTEN MET 2 SLAAPKAMERS ROLSTOELGEBRUIKER 0,14 % 2

APPARTEMENTEN MET 2 RUIME SLAAPKAMERS 0,14 % 2

HUIS MET 2 SLAAPKAMERS 5,41 % 78

HUIS MET 2 SLAAPKAMERS ROLSTOELGEBRUIKER 0,07 % 1

TOTAAL 2 SLAAPKAMERS 355



HUIS MET 3 SLAAPKAMERS VOOR ROLSTOELGEBRUIKER 0,21 % 3









Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 24 -

De daling in het aantal woongelegenheden is te wijten aan de afbraak van ouden panden voor de realisatie van

nieuwbouwprojecten als “de Vrijheid” en “Westerwind”.

Verhouding patrimonium Oostende/Bredene

Oostende

2015

Bredene

2015

Woning met 1 slaapkamer 21 0

Woning met 2 slaapkamers 69 9 Woning met 2 slaapkamers rolstoelgebruiker 1 0 Woning met 3 slaapkamers 274 145 Woning met 3 slaapkamers rolstoelgebruiker 0 3 Woning met 4 slaapkamers

99 22 Woning met 5 slaapkamers 1 0 Woning met 8 slaapkamers 2 0 Studio 45 0 Appartement met 1 slaapkamer 267 36 Appartement met 1 slaapkamer rolstoelgebruiker

20 4 Appartement met 2 slaapkamers 238 36 Appartement met 2 slaapkamers rolstoelgebruiker 2 0 Appartement met 3 slaapkamers 142 0 Appartement met 4 slaapkamers

5 0 Totaal 1186 255

Aantal woongelegenheden 2011 1403 2012 1423 2013 1459 2014 1474 2015 1441

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 25 -

3.2 LEEGSTAANDE EENHEDEN

De Oostendse Haard zet zich actief in op het verminderen van leegstand. Het aantal leegstaande woningen onder controle houden een topprioriteit. Wanneer spreken we over leegstand? Voor een gewone waarnemer wordt iedere onbewoond lijkende woning als leegstand omschreven. Leegstand is echter complexer dan dat. Er zijn verschillende soorten van leegstand:

1. Tijdelijke korte leegstand door opzeg Zo gebeurt het frequent dat een woning een tijd lang niet bewoond is, omdat de huurders aan het begin van de opzegperiode al vertrokken zijn. Aangezien deze bewoners de woning officieel nog huren, kan deze woning op dat moment niet verhuurd worden aan iemand anders. Het kan ook gebeuren dat een woongelegenheid niet onmiddellijk opnieuw verhuurd raakt. Elke kandidaat-huurder die uitgenodigd wordt heeft een wettelijke termijn van 14 dagen om te reageren op een uitnodiging. Wanneer verschillende kandidaten na elkaar weigeren of de uitnodiging onbeantwoord laten, verstrijkt er een substantiële periode. Kandidaten worden echter ook opgebeld en in de uitnodigingsbrief dringen we er op aan om vlug contact op te nemen.

Op 01 december 2015 stonden in het kader hiervan 9 woongelegenheden leeg:

Spaarzaamheidstraat 108/bus 0104 te 8400 Oostende Taboralaan 6 te 8400 Oostende Stormvogelstraat 32 te 8400 Oostende Emiel Moysonplein 2/bus 0003 te 8400 Oostende Emiel Moysonplein 4/bus 0001 te 8400 Oostende Guldensporenlaan 4/bus 0003 te 8400 Oostende Nieuwpoortsesteenweg 245/bus 0006 te 8400 Oostende

Frans Halsstraat 19/bus 0001 te 8450 Bredene Maurice Lagravièrestraat 27a/bus 0102 te 8450 Bredene

2. Leegstand door renovatieproject

Anderzijds zijn er woningen waar renovatiewerken bezig zijn of uitgevoerd zullen worden. Dit zijn woningen die in de aanloop van of tijdens de uitvoering van renovatiewerken niet bewoonbaar zijn. Wanneer in een blok een nog niet-gerenoveerde woning vrijkomt wordt die niet herverhuurd, maar wordt deze eerst gerenoveerd. Dikwijls wordt er voor deze leegstand ook met uitbreidingsdossiers gewerkt waardoor een renovatie soms niet onmiddellijk kan, er dienen namelijk extra kredieten toegekend te worden door de VMSW. Op 01 december 2015 stonden in het kader hiervan 46 woongelegenheden leeg:

- Project 2XL (totale renovatie van 16 appartementen) Spaarzaamheidstraat 157-161-167-173 te 8400 Oostende

- Totale renovatie – Westerkwartier - werf 7a en 9a: Werkzaamheidstraat 41-55 te 8400 Oostende Verenigingstraat 62-64-72-78 te 8400 Oostende

- Renovatie “Bunkertjes” Werkzaamheidstraat 111/A000-113/D000-117/A000-121/D000 te 8400 Oostende Overvloedstraat 90/C000 - 98/B000 Schelpenstraat 1/C000 te 8400 Oostende

- Totaal renovatie – Oostendse Haardstraat 19-21 te 8400 Oostende Oostendse Haardstraat 19/bus 001E en 002E te 8400 Oostende

- Totaal renovatie – Westerkwartier – werf 09 B/C en 11a Spaarzaamheidstraat 57/B000-65-67-77 te 8400 Oostende Verenigingstraat 60 te 8400 Oostende

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 26 -

- Renovatie Stene (fase 3)

Pauwenplein 10-12-14 te 8400 Oostende Reigersplein 5 te 8400 Oostende

- Renovatie Stene (fase 4) Fazantstraat 1-8-11-12 te 8400 Oostende Reigersplein 20 te 8400 Oostende

- Totaal renovatie Vuurtorenwijk (werf 2 – fase 2) Van Hembdenstraat 57-63 te 8400 Oostende Voorhavenlaan 147-151-153-155-157-159-161-167 te 8400 Oostende

- Renovatie Bredene (werf 4) Noordhofstraat 8-14 te 8450 Bredene Noord-Edestraat 65 te 8450 Bredene

3. Leegstand door vervangingsbouw Het betreft oudere woningen die niet binnen de kostprijsnormen kunnen worden gerenoveerd en die gesloopt zullen worden en waar op dezelfde gronden een nieuwbouwproject wordt gerealiseerd. Op 01 december 2015 stonden in het kader hiervan 20 woongelegenheden leeg:

- Project 4XL Gelijkheidstraat 150/a000 te Oostende

- Vervangingsbouw Stene (fase 1/4 Meesstraat) Meesstraat 1-3-4-5 te 8400 Oostende

- Vervangingsbouw Stene (fase 2/4 Sperwerstraat-Spechtstraat) Sperwerstraat 5 te 8400 Oostende

- Vervangingsbouw Stene (fase 4/4 Havikstraat) Havikstraat 38-50-54 te 8400 Oostende

- Met Zicht (fase 2) Voorhavenlaan 169/0003-169/0005-169/0006-171/0002-171/0005-173/0001- 173/0002-173/0003-173/0004-173/0005 en 173/0006 te 8400 Oostende

4. Leegstand door herstellingswerken of verfraaiingswerken in eigen beheer

Is leegstand die optreedt als een woongelegenheid niet onmiddellijk kan doorverhuurd worden, omdat er verfraaiingswerken en/of kleine herstellingen uit te voeren zijn en een nieuwe toewijzing tijdelijk niet kan gebeuren. Op 01 december 2015 stonden in het kader hiervan 4 woongelegenheden leeg: Verenigingstraat 168 te 8400 Oostende

Stormvogelstraat 44/bus D000 te 8400 Oostende Valkstraat 5 te 8400 Oostende Maurice Lagravièrestraat 16 te 8450 Bredene

5. Leegstand omwille van juridische redenen Dit is leegstand omwille van een overlijden van een huurder, een verzegeling of een gerechtelijke procedure. De woning staat leeg tot een officiële beslissing daar een einde aan maakt. Thans staan er in dit kader geen woongelegenheid leeg.

6. Leegstand in afwachting van verkoop

Het betreft oudere woningen die niet binnen de kostprijsnormen kunnen worden gerenoveerd en die na een beslissing van de Raad van Bestuur openbaar verkocht worden. Op 01 december 2015 stonden in het kader hiervan 4 woongelegenheden leeg:

Broederlijkheidstraat 48 te Oostende Goedheidstraat 29 te Oostende Verenigingstraat 69 te Oostende Verenigingstraat 128 te Oostende Op 01 december 2015 stonden in de Oostendse Haard in totaal 83 woongelegenheden leeg.

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 27 -


De maatschappij levert de nodige inspanningen om de leegstand te beperken.

Ook door het verhuren van sociale woningen buiten het sociaal huurrecht kan de leegstand verminderd worden. Dit kan in volgende twee gevallen:

- omwille van een specifieke doeleinde aan een lokaal bestuur, aan een welzijnsorganisatie of aan een organisatie die daartoe wordt erkend door de Vlaamse overheid.

De volgende doeleinden komen in aanmerking:

De verhuring in het kader van het huisvesten van een doelgroep; De verhuring in het kader van noodopvang; De verhuring om leegstand bij renovatie te vermijden; De verhuring in het kader van de leefbaarheid; Aan een huisbewaarder of persoon met een ondersteunende functie; Terbeschikkingstelling in het kader van bewonersparticipatie.

- aan een huisbewaarder of aan een persoon met een ondersteunende functie inzake leefbaarheid en sociale veiligheid.

Om de leegstand in het kader van renovatie op te vangen, verhuurt de Oostendse Haard een aantal sociale woningen buiten het sociaal huurrecht. De woningen aan de Spaarzaamheidstraat 163 en 165 te Oostende worden, in afwachting van renovatie, buiten het sociaal verhuurstelsel verhuurt aan de VZW daklozenwerking.

Aantal leegstaande woongelegenheden 31 december 2013 107 31 december 2014 93 31 december 2015 83

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 28 -

4. VERHURINGEN

In 2015 werden 85 woongelegenheden verhuurd: 32 op basis van hun rangschikking in het register van kandidaat-huurders. 1 op basis van de voorrangsregel geschikt appartement voor een rolstoelgebruiker/fysieke beperking

Volgens ART. 19/1° van het sociaal huurbesluit dd. 12 oktober 2007 De kandidaat-huurder die minstens 55 jaar oud is of de kandidaat-huurder die zelf een bepaalde handicap heeft of van wie een gezinslid erdoor getroffen is, uitsluitend als de beschikbare woning door de daarop gerichte investeringen specifiek is aangepast aan de huisvesting van ouderen of aan de huisvesting van een gezin waarvan één of meerdere leden getroffen zijn door een handicap;] [verv. BVR 14 maart 2008, art. 47, 1°, I.

21 op basis van een verplichte herhuisvesting binnen de maatschappij: ART. 19/2° van het sociaal huurbesluit dd. 12 oktober 2007

De kandidaat-huurder die overeenkomstig artikel 18, § 2, tweede lid, 26, 60, § 3, en 90, § 1, vierde lid, van de Vlaamse Wooncode opnieuw moet worden gehuisvest. Voor de huurder van een sociale woning die door dezelfde verhuurder opnieuw gehuisvest wordt, geldt artikel 3, § 1, eerste lid, 2°, niet.

11 op basis van een mutatieaanvraag:

ART. 19/3° van het sociaal huurbesluit dd. 12 oktober 2007 De kandidaat-huurder die huurder is van een sociale huurwoning die niet voldoet aan de rationele bezetting, en die wil verhuizen naar een sociale huurwoning van dezelfde verhuurder die aan de rationele bezetting voldoet, als de huurder zijn verplichtingen als kandidaat-huurder, vermeld in artikel 10, derde en vierde lid, bij zijn initiële inschrijving is nagekomen. Voor die huurder geldt artikel 3, § 1, eerste lid, 2°, niet.

12 op basis van een onbewoonbaarverklaring volgens art. 6§1,6°van het sociaal huurbesluit:

ART. 19/6° van het sociaal huurbesluit dd. 12 oktober 2007 De kandidaat-huurder die in de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen is, zijn hoofdverblijfplaats had in een woning op de datum waarop die : a) onbewoonbaar werd verklaard overeenkomstig artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet, en waarvan de ontruiming noodzakelijk was; b) overeenkomstig artikel 15 van de Vlaamse Wooncode, ongeschikt of onbewoonbaar werd verklaard, of onderzocht werd door de wooninspecteur, voor zover de woning minstens drie gebreken van categorie III in verband met stabiliteit en vocht of minstens twee gebreken van categorie III in verband met stabiliteit en vocht en een gebrek van categorie IV heeft, volgens het technische verslag, gevoegd als bijlage bij het besluit van de Vlaamse Regering van 6 oktober 1998 betreffende de kwaliteitsbewaking, het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht op woningen. Dit geldt ook voor de kamers, vermeld in artikel 2, 3°, van het decreet van 4 februari 1997 houdende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers.

4 op basis van een versnelde toewijzing:

Volgens ART. 24 van het sociaal huurbesluit de verhuurder kan aan een kandidaat-huurder versneld een woning toewijzen door af te wijken van de toewijzingsregels, vermeld in artikelen 18 tot en met 21 en in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels, vermeld in artikel 26. Voor 2014 werd het aantal versnelde toewijzingen vastgesteld op 4.

1 op basis van de voorrangsregel ontvoogde minderjarige persoon:

Volgens ART. 19/8° van het sociaal huurbesluit dd. 12 oktober 2007 de kandidaat-huurder die een ontvoogde minderjarige persoon is of een persoon die met toepassing

van het decreet van 07 maart 2008 inzake bijzondere jeugdbijstand zelfstandig woont of gaat wonen met begeleiding door een erkende dienst.

2 op basis van een individuele afwijking op basis van bijzondere omstandigheden van sociale aard.

1 tijdelijke herhuisvesting.

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 29 -

De daling wordt o.a. veroorzaakt doordat in 2015 opnieuw geen nieuwbouwprojecten betrokken konden worden door nieuwe huurders.

Aantal toewijzingen per voorrangscode 2012 2013 2014 2015

Aangepaste woning fysiek of beperking 7 8 8 1

Verplichte herhuisvesting 32 14 10 21

Mutatie 15 23 18 11

Onbewoonbaarverklaring 4 6 13 12

Ontvoogde minderjarige persoon 3 5 4 1

Tijdelijke herhuisvesting 0 1 0 1

Individuele afwijking: bijzondere omstandigheden van sociale aard

3 2 5 2

Versnelde toewijzingen 0 0 4 4

Rangschikking in het register 54 67 47 32

TOTAAL 117 126 109 85

Uit bovenstaande tabel kan vastgesteld worden dat de toewijzingen op basis van onbewoonbaarverklaring verdubbeld blijven tegenover 2013 en evenredig tegenover vorig jaar. Dit wordt enerzijds veroorzaakt door de blijvende controle op de kwaliteit van de woningen door de woonambtenaren van de Stad Oostende (multibel-actie) en anderzijds de stijging van het aantal huisbezoeken in het kader van een huursubsidie-aanvraag. Om namelijk in aanmerking te komen voor een huursubsidie (= een premie die een persoon kan ontvangen als die verhuist van een niet-conforme of niet-aangepaste woning naar een conforme en aangepaste woning) wordt de verlaten woning onderzocht door een ambtenaar van Wonen Vlaanderen die een technisch verslag opstelt van het onderzoek. Op basis van dit technisch verslag en indien ze voldoen aan een aantal punten kunnen de personen ook in aanmerking voor een voorrangscode in het kader van onbewoonbaar – en/of ongeschiktverklaring.

69

117126

109

85

0

20

40

60

80

100

120

140

2011 2012 2013 2014 2015

Evolutie aantal toewijzingen

https://www.wonenvlaanderen.be/termen#technisch_verslag

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 30 -

5. NIEUWE HUURDERS HET PROFIEL VAN ONZE NIEUWE HUURDERS IN 2015 Ook de nieuwe huurders dienen te voldoen aan de inkomensvoorwaarden vastgelegd in art. 3 § 2 van het sociaal huurbesluit dd. 12.10.2007.

De inkomensgrenzen voor het jaar 2015 waren:

€ 23.302,00 voor een alleenstaande zonder persoon ten laste € 25.254,00 voor een alleenstaande gehandicapte € 34.951,00 voor alle andere gezinssamenstellingen vermeerderd met € 1.954,00 per persoon ten laste

5.1 VERHURINGEN VOLGENS INKOMEN

Van Tot 2005 2010 2015

€ 0,00 € 6.197,99 19,24 % 3,13 % 8,16 %

€ 6.198,00 € 7.437,99 1,92 % 0,00 % 4,08 %

€ 7.438,00 € 8.677,99 9,62 % 7,81 % 2,04 %

€ 8.678,00 € 9.917,99 28,84 % 12,50 % 2,04 %

€ 9.918,00 € 11.157,99 9,62 % 9,38 % 8,16 %

€ 11.158,00 € 12.397,99 13,46 % 15,63 % 4,08 %

€ 12.398,00 € 13.637,99 5,77 % 10,93 % 16,34 %

€ 13.638,00 € 14.877,99 3,85 % 12,50 % 8,16 %

€ 14.878,00 € 16.117,99 0,00 % 1,56 % 14,30 %

€ 16.118,00 € 17.357,99 1,92 % 3,13 % 8,16 %

€ 17.358,00 € 18.597,99 0,00 % 3,13 % 2,04 %

€ 18.598,00 € 19.837,99 1,92 % 4,69 % 4,08 %

€ 19.838,00 € 21.077,99 0,00 % 3,13 % 2,04 %

€ 21.078,00 € 22.317,99 0,00 % 0,00 % 6,12 %

€ 22.318,00 € 23.557,99 1,92 % 1,55 % 2,04 %

€ 23.558,00 1,92 % 10,93 % 8,16 %

Zeker 16,33% van onze nieuwe huurders heeft een lager inkomen dan het bestaansminimum voor een alleenstaande zijnde € 10.004,54 per jaar (geldig op 01 september 2015). Ongeveer 40% van onze nieuwe huurders leeft met een inkomen van minder dan € 1.111,62 per maand (leefloonbarema voor een gezin geldig op 01 september 2015).

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 31 -

5.2 VERHURINGEN VOLGENS GEZINSGROOTTE

Gezinnen bestaande uit 2005 2010 2015

Alleenstaande persoon 42,31 % 32,82 % 51,02 %

2 personen 30,76 % 20,31 % 24,49 %

3 personen 11,54 % 18,75 % 12,25 %

4 personen 3,85 % 14,06 % 10,20 %

5 personen 9,62 % 6,25 % 2,04 %

6 personen en meer 1,92 % 7,81 % 0 %

De gezinsgrootte kunnen we onder de volgende gezinstypes opsplitsen:

Gezinstype 2005 2010 2015

Alleenstaande 42,31 % 32,81 % 51,02 %

Eenoudergezinnen 25,01 % 25,00 % 20,41 %

Koppel met kinderen 17,30 % 29,69 % 16,33 %

Koppel zonder kinderen 15,38 % 12,50 % 12,24 %

alleenstaande

2 personen

3 personen

4 personen5 personen

Verhuringen volgens gezinsgrootte

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 32 -

5.4 VERHURINGEN VOLGENS LEEFTIJD

Leeftijd 2005 2010 2015

Jonger dan 21 jaar 0.00 % 1,56 % 8,16 %

Van 21 tot 31 jaar 21.15 % 10,94 % 6,12 %

Van 31 tot 41 jaar 19.23 % 15,63 % 26,53 %

Van 41 tot 51 jaar 15.38 % 21,87 % 18,37 %

Van 51 tot 61 jaar 23.08 % 20,31 % 16,33 %

Van 61 tot 70 jaar 15.38 % 10,94 % 14,29 %

70 jaar en ouder 5.78 % 18,75 % 10,20 %

De absolute voorrangscode “Volgens ART. 19/8° van het sociaal huurbesluit dd. 12 oktober 2007” zijnde de kandidaat-huurder die een ontvoogde minderjarige persoon is of een persoon die met toepassing van het decreet van 07 maart 2008 inzake bijzondere jeugdbijstand zelfstandig woont of gaat wonen met begeleiding door een erkende dienst, alsook de versnelde toewijzingen aan jongeren die zelfstandig wonen of gaan wonen met begeleiding door een erkende dienst voor begeleid zelfstandig wonen of een centrum voor algemeen welzijnswerk op voorwaarde dat de jongere niet ouder is dan 21 jaar en niet valt onder de toepassing van het decreet van 7 maart 2008 inzake bijzondere jeugdbijstand blijft een invloed hebben op de leeftijd bij toewijzingen. Ongeveer 1/4de (tegenover 1/5de in 2014) van de nieuwe verhuringen zijn aan kandidaten ouder dan 61 jaar, dit moet onze blijvende aandacht vestigen op het aangepast bouwen en levenslang wonen.

jonger dan 21 jaar: 8,16 %

van 21 tot 31 jaar: 6,12 %

van 31 tot 41 jaar: 26,53 %

van 41 tot 51 jaar: 18,37 %

van 51 tot 61 jaar: 16,33 %

van 61 tot 70 jaar: 14,29 %

70 jaar en ouder: 10,2 %

VERHURINGEN VOLGENS LEEFTIJD IN %

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 33 -

5.5 VERHURINGEN VOLGENS NATIONALITEIT




Niet EU-burger 21,15 % 15,63 % 12,24 %

De verhuringen aan burgers met de Belgische nationaliteit blijft wel overduidelijk het grootst. In vergelijking met 2005 is er een stijging (bijna verdubbeling) merkbaar bij de verhuringen aan niet Eu-

burgers.

Voor een niet-Belg is de lage huurprijs en aangepastheid aan de gezinsgrootte genoeg om in de meeste gevallen van een aanbod een inhuurname te maken en heeft binding met een wijk geen of weinig belang.

78,85

0

21,15

78,13

6,25

15,63

87,76

0

12,24

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100



NIET EU-BURGER

Verhuringen volgens nationaliteit in %

2015 2010 2005

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 34 -

6. HUURDERS HET PROFIEL VAN ONZE HUURDERS IN 2015: In totaal huisvesten wij in onze huurwoningen 2.731 gezinsleden. In Oostende huisvesten wij 2.140 mensen, m.a.w. 3,04 % van de Oostendenaars (70.312 op 01 januari 2015) is

huurder van de Oostendse Haard. In Bredene huisvesten we 591 mensen, dat is goed voor 3,42% van de

Bredense bevolking (17.301 op 01 januari 2015).

6.1 HUURDERS VOLGENS GEZINSGROOTTE

Gezinnen bestaande uit 2005 2010 2015

Alleenstaande persoon 38,77 % 43,51 % 45,61 %

2 personen 33,72 % 32,41 % 30,92 %

3 personen 12,92 % 11,93 % 11,04 %

4 personen 7,15 % 5,85 % 6,50 %

5 personen 4,26 % 3,22 % 3,73 %

6 personen en meer 3,18 % 3,08 % 2,20 %

alleenstaande

2 personen

3 personen

4 personen

5 personen 6 personen en meer

Huurders volgens gezinsgrootte

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 35 -

6.2 HUURDERS VOLGENS INKOMEN

Van Tot 2005 2010 2015

€ 0,00 € 6.197,98 4,26 % 1,50 % 2,78 %

€ 6.197,99 € 7.437,98 4,56 % 1,72 % 0,66 %

€ 7.437,99 € 8.677,98 7,51 % 5,55 % 0,66 %

€ 8.677,99 € 9.917,98 11,41 % 5,47 % 3,73 %

€ 9.917,99 € 11.157,98 12,20 % 12,59 % 3,43 %

€ 11.157,99 € 12.397,98 10,40 % 10,42 % 5,34 %

€ 12.397,99 € 13.637,98 6,93 % 10,64 % 14,84 %

€ 13.637,99 € 14.877,98 4,91 % 7,27 % 11,84 %

€ 14.877,99 € 16.117,98 5,34 % 5,55 % 8,33 %

€ 16.117,99 € 17.357,98 4,40 % 6,37 % 7,02 %

€ 17.357,99 € 18.597,98 4,48 % 3,52 % 3,95 %

€ 18.597,99 € 19.837,98 3,32 % 3,60 % 5,12 %

€ 19.837,99 € 21.077,98 2,67 % 2,85 % 3,65 %

€ 21.077,99 € 22.317,98 2,82 % 2,41 % 2,92 %

€ 22.317,99 € 23.557,98 2,09 % 2,18 % 2,34 %

€ 23.557,99 € 24.797,97 12,71 % 2,70 % 2,48 %

€ 24.797,97 € 26.037,98 niet gekend 1,72 % 2,34 %

€ 26.037,98 € 26.999,99 niet gekend 0,97 % 2,12 %

€ 27.000,00 niet gekend 12,97 % 16,45 %

Minstens één kwart van onze huurders heeft een lager inkomen dan het bestaansminimum voor een koppel of een alleenstaande met minderjarig kind zijnde € 13.339,41 (op 01 september 2015). Ongeveer 8,00 % van de huurders heeft een inkomen gelijk aan of onder het bestaansminimum van een alleenstaande zijnde € 10.004,54 per jaar (op 01 september 2015).

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 36 -

6.3 HUURDERS VOLGENS LEEFTIJD

Leeftijd 2005 2010 2015

Jonger dan 21 jaar 0,00 % 0,07 % 0,66 %

Van 21 tot 31 jaar 2,82 % 2,25 % 3,36 %

Van 31 tot 41 jaar 11,05 % 7,57 % 8,33 %

Van 41 tot 51 jaar 16,17 % 16,95 % 15,35 %

Van 51 tot 61 jaar 21,37 % 20,39 % 19,23 %

Van 61 tot 70 jaar 19,13 % 19,94 % 20,83 %

70 jaar en ouder 29,46 % 32,83 % 32,24 %

De vergrijzing van onze huurderpopulatie blijft een constante. Bijna 1/3de is ouder dan 70 jaar, meer dan de helft van onze huurders is ouder dan 61 jaar. Iets meer dan een kwart van onze huurders is jonger dan 51 jaar.


Alle sociale huisvestingsmaatschappijen samen verhuren aan 138.421 huishoudens. Cijfers van de VMSW tonen dan bijna 57% van de sociale huurders alleen woont of een alleenstaande met kinderen is. Van de alleenstaande zijn de meeste bovendien 60-plussers. Het hoge percentage alleenwonende huurders is niet gelinkt aan een stad of een dorp. Niet elke alleenstaande ouder of alleenwonende is kwetsbaar. We moeten aandacht besteden aan die huurder die alleen woont en weinig netwerk heeft. Daarom werken we nauw samen met het OCMW en andere welzijnsinstanties (zoals CAW, samenlevingsopbouw,…) om onze kwetsbare huurders te ondersteunen.

jonger dan 21 jaar

van 21 tot 31 jaar

van 31 tot 41 jaar

van 41 tot 51 jaar:

van 51 tot 61 jaar

van 61 tot 70 jaar

70 jaar en ouder

HUURDERS VOLGENS LEEFTIJD IN %

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 37 -

6.4 HUURDERS VOLGENS NATIONALITEIT




Niet EU-burger 2,82 % 4,65 % 3,14 %

De Russen blijven het sterkst vertegenwoordigd bij de niet EU-burgers.

96,25

0,94

2,82

93,78

1,57

4,65

95,47

1,39

2,58

0 20 40 60 80 100 120



NIET EU-BURGER

Huurders volgens nationaliteit in %

2015 2010 2005

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 38 -

6.5 HUURDERS VOLGENS GEZINSSAMENSTELLING

Gezinstype Oostende

2015

Bredene

2015

Alleenstaande 542 80 Alleenstaande + 1 kind 112 27 Alleenstaande + 2 kinderen

56 16 Alleenstaande + 3 kinderen 17 9 Alleenstaande + 4 kinderen of meer 8 0 Koppel 229 57 Koppel + 1 kind 59 20 Koppel + 2 kinderen 44 19 Koppel + 3 kinderen 32 13 Koppel + 4 kinderen of meer 19 9 Totaal 1118 250


Overzicht huurders Oostende volgens leeftijdscategorie TOTAAL Gezinssamenstelling 18-29 jaar 30-54 jaar 55-64 jaar 65+ jaar Alleenstaande 14 78 115 335 542 Alleenstaande + 1 kind 5 57 25 25 112 Alleenstaande + 2 kinderen 3 41 11 1 56 Alleenstaande + 3 kinderen 3 11 1 2 17 Alleenstaande + 4 of meer kinderen 0 8 0 0 8 Koppel zonder kind 1 39 55 134 229 Koppel + 1 kind 2 30 11 16 59 Koppel + 2 kinderen 3 35 2 4 44 Koppel + 3 kinderen 1 26 4 1 32 Koppel + 4 of meer kinderen 0 19 0 0 19

Bron: RWO-inspectie

Overzicht huurders Bredene volgens leeftijdscategorie TOTAAL Gezinssamenstelling 18-29 jaar 30-54 jaar 55-64 jaar 65+ jaar Alleenstaande 2 11 22 45 80 Alleenstaande + 1 kind 2 13 5 7 27 Alleenstaande + 2 kinderen 1 13 1 1 16 Alleenstaande + 3 kinderen 1 6 1 1 9 Alleenstaande + 4 of meer kinderen 0 0 0 0 0 Koppel zonder kind 2 4 16 35 57 Koppel + 1 kind 3 6 9 2 20 Koppel + 2 kinderen 2 12 5 0 19 Koppel + 3 kinderen 0 11 0 2 13 Koppel + 4 of meer kinderen 1 8 0 0 9

Bron RWO-inspectie

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 39 -

7. HUURINKOMSTEN 7.1 REEEL BETAALDE HUURPRIJZEN

55,63 % van onze huurders betaalde minder dan € 250,00 per maand.

De totaal te ontvangen huren bedroeg in 2015 € 5.435.882,88, de betaalde huurgelden in 2015 bedroegen € 5.456,751,35. De laagste huurprijs bedraagt € 129,00 en de hoogste huurprijs € 879,00. ANALYSE – CONCLUSIE

De inspanningen om woningen meer comfort toe te kennen heeft weerslag op de huurprijs. Hoe meer comfort, hoe hoger de huurprijs. Op een periode van 10 jaar vindt men geen enkele woongelegenheid met een te betalen van huurprijs van minder dan € 123,95 per maand.

Van Tot 2005 2010 2015

€ 49,58 € 123,94 8,23 % 4,95 % 0,00 %

€ 123,95 € 148,73 11,55 % 11,32 % 5,92 %

€ 148,74 € 173,52 12,78 % 10,87 % 15,28 %

€ 173,52 € 198,31 12,42 % 9,07 % 11,99 %

€ 198,32 € 223,10 16,03 % 9,82 % 11,99 %

€ 223,11 € 247,89 7,58 % 11,92 % 9,43 %

€ 247,90 € 272,68 5,34 % 6,37 % 6,29 %

€ 272,69 € 297,47 5,05 % 5,32 % 5,34 %

€ 297,48 € 322,26 3,47 % 4,95 % 4,46 %

€ 322,27 € 347,05 3,54 % 3,98 % 3,29 %

€ 347,06 € 371,84 3,90 % 3,22 % 3,43 %

€ 371,85 € 396,63 2,31 % 3,07 % 3,80 %

€ 396,64 € 421,42 1,23 % 4,80 % 3,29 %

€ 421,43 € 446,21 0,87 % 1,27 % 2,92 %

€ 446,22 € 470,99 2,53 % 1,42 % 2,41 %

€ 471,00 1,30 % 7,65 % 10,16 %

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 40 -

7.2 HUURACHTERSTALLEN

Op 31 december 2015 bedroeg de totale huurachterstal € 22.114,25. Dit is € 9.823,40 meer dan in 2014. Op het einde van het jaar worden oninvorderbare bedragen (overlijden) en achterstallen van ex-huurders

als dubieus afgeboekt van de totale huurachterstal.

In 2015 werden opnieuw heel veel inspanningen geleverd om het achterstal onder controle te houden, alsook om nieuwe wanbetalers strikt op te volgen. In 2015 mochten we een bedrag van € 13.680,10 ontvangen van vertrokken huurders die indertijd insolvabel waren en die nu terug solvabel zijn. Lopende dossiers met achterstallige huren worden strikt opgevolgd. Een aantal dossiers zijn thans insolvabel. Na een aantal jaren kunnen deze dossiers terug opgevraagd worden via advocaat of deurwaarder om te zien of betrokkenen al dan niet terug solvabel zijn om hun schulden aan onze maatschappij te betalen. 2005 2010 2015

Totale achterstand € 46.028,14 € 39.074,86 € 22.114,25

Achterstal per woning € 31,27 € 29,29 € 16,17


De meeste huurders betalen hun huur correct en op tijd, maar sommige huurders hebben het regelmatig moeilijk om de huur te betalen. Bij de meeste huurders met achterstallen is er geen onwil, maar ze hebben gewoonweg geen geld om de huur te betalen. Periodes zoals de start van het schooljaar en de vakantie zijn altijd moeilijke periodes voor huurders met kinderen. Eén tegenslag (zoals ziekte, echtscheiding, kapotte wasmachine, … kortom: de meest uiteenlopende redenen) is dikwijls genoeg om in de problemen te komen. De meeste huurders hebben geen financiële reserves. Niet alle huurders met huurachterstal zijn huurders met een laag inkomen. Sommigen hebben een verkeerd uitgavenpatroon of kopen te veel op krediet Sommige huurders beslissen ook om één of twee maanden hun huur niet te betalen omdat ze weten dan niet onmiddellijk op straat zullen staan. Er wordt dikwijls gejongleerd met schulden. Het aandeel huurders met een vervangingsinkomen stijgt jaarlijks. Hoewel oudere huurders een klein pensioentje hebben, lopen oudere mensen zelden huurachterstal op. We streven ervoor om kort op de bal te spelen, zodoende dat huurachterstallen niet uit de hand lopen. We proberen op te treden als er achterstallen zijn, het menselijke, sociale aspect proberen we niet uit het oog te verliezen. Het is belangrijk dat onze klanten hun huur betalen, maar door een afbetalingsplan vast te leggen met haalbare bedragen over een realistische periode kunnen we soms inspelen op de individuele problematiek. Het is onrealistisch om de huurachterstal tot nul te proberen te herleiden. Er is altijd wel een bedrag dat zal blijven opstaan.

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 41 -

7.3 VASTSTELLEN HUURPRIJZEN, KOSTEN EN LASTEN

7.3.1 Vaststellen huurprijzen

Voor de berekening van de sociale huurprijs in 2016 zijn er geen wijzigingen ten aanzien van het voorgaande jaar.

Voor 2016 kan men stellen dat de huurprijs wordt berekend op basis van het inkomen, de waarde van de woning (patrimoniumkorting) en het aantal personen ten laste (gezinskorting). Dat is de voorlopig aangepaste huurprijs. Dit resultaat wordt vergeleken en desgevallend begrensd enerzijds door een minimale huurprijs als de voorlopig aangepaste huurprijs te laag is en anderzijds door de basishuurprijs, als de voorlopig aangepaste huurprijs te hoog is. De vaststelling van het toe te passen inkomen en gezinskorting is eenvoudig. Voor de vaststelling van de toe te passen patrimoniumkorting, minimale huurprijs en basishuurprijs moet er rekening gehouden worden met enkele aandachtspunten. De berekeningswijze is immers afhankelijk van het moment waarop de basishuur in (de lopende) huurovereenkomst werd (wordt) vastgelegd.

De Raad van Bestuur besliste tijdens haar zitting dd. 18 november 2015 over te gaan tot de effectieve huurprijsberekening.

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 42 -

8. ONDERHOUD 8.1. SOORT CONTROLEBEZOEKEN De controlebezoeken van de medewerkers van de technische dienst en de dienst “Projecten en Onderhoud” kunnen in vier categorieën worden ingedeeld:

8.1. Voorcontroles werken Naar aanleiding van meldingen van huurders worden er controles uitgevoerd.

8.2. Voorlopige plaatsbeschrijving Alvorens de opmaak van de definitieve plaatsbeschrijving vindt er een voorcontrole plaats, hierbij wordt aan de vertrekkende huurder gesignaleerd welke gebreken nog moeten opgelost worden. 8.3. Definitieve plaatsbeschrijving Bij verhuis van huurders wordt door de technische dienst een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opgemaakt. Zowel enerzijds bij de vertrekkende huurder als anderzijds bij de nieuwe huurder worden de gebreken van de woning vastgesteld. De vertrekkende huurder krijgt dan de nodige tijd om de herstellingen ten laste van de huurder uit te voeren. Zijn de werkzaamheden binnen de afgesproken tijd niet uitgevoerd dan zal de Oostendse Haard deze uitvoeren of laten uitvoeren, ten laste van de vertrekkende huurder. Uiteraard zal de Oostendse Haard de herstellingen uitvoeren die ten laste zijn van de verhuurder. Een minwaarde, dit is het vermoedelijke aandeel in de schade waarvoor de huurder aansprakelijk is, wordt in rekening gebracht ten laste van de vertrekkende huurder. 8.4. Planmatig onderhoud en herstellingen Planmatig onderhoud zijn de onderhoudsopdrachten die aan een woning gebeuren. Hiertoe is er een lange termijn onderhoudsplanning opgesteld. Deze onderhoudsplanning is opgebouwd rond een aantal keuzes, uitgangspunten die u hieronder terugvindt. Het uitgangspunt voor het opstellen van deze onderhoudsplanning bestaat uit volgende vier pijlers,

1. Onderhoudskost verminderen Vervangen van houten schrijnwerk

2. Verval van het patrimonium tegen gaan Vernieuwen dakbedekking Vernieuwen zinkwerk Herstellen van slecht parament Schilderwerken Periodiek onderhoud van ontkalkers

3. Veiligheid in de woning verzekeren Open gastoestellen vervangen door gesloten gastoestellen Vernieuwen, aanpassen elektriciteit in de woningen Plaatsen van rookmelders

Periodiek onderhoud van verwarming Periodiek onderhoud van brandblusser en brandhaspels

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 43 -

4. Verbetering woning Vervangen CV-installatie Dakisolatie Gevelisolatie

8.2. DETAIL CONTROLEBEZOEKEN

In 2015 werden er naar aanleiding van plaatsbeschrijvingen vanuit de technische dienst meer dan 238 controlebezoeken uitgevoerd.

Via verschillende kanalen kunnen herstellingen doorgegeven worden: Telefonisch; Via e-mail; Aan het onthaal; Naar aanleiding van een huisbezoek (o.a. sociale dienst, dienst huren,…).

In 2015 werden er 2.198 meldingen gedaan voor herstellingen (inclusief nieuwbouw- en renovatieprojecten). De technische dienst voerde in 2015 een totaal van 153 huisbezoeken uit, naar aanleiding van plaatsbeschrijvingen werden 238 controlebezoeken uitgevoerd. De communicatie tussen de technische dienst en de sociale dienst is zeer belangrijk en vooral hun signaalfunctie. Ze hebben er namelijk snel zicht op of de woningen goed onderhouden worden en merken een niet-bewoning of inwoning op. De Oostendse Haard investeerde in 2015 € 754.403,00 (inclusief btw) aan het dagdagelijks onderhoud en herstellingen (exclusief huurlasten, groenonderhoud en onderhoudscontracten). In 2015 werd voor € 69.726,00 doorgefactureerd aan de huurder, hiervan werd € 69.519,00 betaald. Via de verzekering werd € 45.972,00 gerecupereerd. Niettegenstaande de kosten voor herstellingen en onderhoud een aanzienlijke hap uit het budget zijn, kunnen ook een aantal bedragen gerecupereerd worden:

Schadevergoedingen van de brandverzekering; Verrekeningen via de huurwaarborg bij uittreding huurders; Premies van Eandis voor bepaalde energiezuinige maatregelen.

Huisbezoeken 2015 153

Technische Meldingen 2015 2.198

Voorlopige en definitieve plaatbeschrijvingen 2015 238

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 44 -

9. SOCIALE DIENST De sociale dienst wordt bemand door 1 maatschappelijk werker. Naast de maatschappelijk werker werken 1 halftijdse opbouwwerker en 1 voltijdse opbouwwerker van samenlevingsopbouw West-Vlaanderen voor onze maatschappij, waarvan De Oostendse Haard voor 1 halftijdse opbouwwerker + 1/5 opbouwwerker loonsubsidie betaalt. De basisbegeleidingstaken binnen de sociale huisvestingsmaatschappij vormen haar werktaken. Deze taken hebben betrekking op het laagdrempelig en klantvriendelijk informeren aan huurders, het ondersteunen van huurders bij het nakomen van de huurdersverplichtingen, het organiseren van bewonersvergaderingen en het ondersteunen van bewonersinitiatieven. De sociale dienst besteedt bijzondere aandacht aan de individuele begeleiding en ondersteuning van de huurders. De problematieken bij de sociale huurders worden in het algemeen complexer. De huurders zijn globaal genomen armer en de vaardigheden ontbreken hen meer dan vroeger om zelfstandig te wonen. De controlebezoeken van de maatschappelijk werker kan in vier categorieën worden ingedeeld:

1. Algemene controlebezoeken; 2. Bij nieuwe huurders: deze bezoeken gebeuren binnen de 3 à 6 maanden na het ondertekenen van het

huurcontract; 3. Bij “slechte” huurders: meerdere controlebezoeken waarbij – stelselmatig – getracht wordt om de

staat van de woning te verbeteren; 4. Naar aanleiding van meldingen, klachten en/of burenruzies.

Technische klachten of technische meldingen worden genoteerd en doorgegeven aan de technische dienst. Het opvolgen van leefbaarheidsproblemen, contacten met cliënten door huisbezoeken of bureelafspraken nemen de meeste tijd in beslag. Het opvolgen van de huurachterstallen wordt uitgevoerd door de medewerker van de “dienst huren”. Het onthaal wordt bemand door de medewerkster van de dienst “kandidaten”. In 2015 vonden 346 huisbezoeken door de sociale dienst plaats. De maatschappelijk werker ontving ook 86 meldingen rond overlast en onbehagen over huurders.

Huisbezoeken 2013 150 (vanaf april) 2014 405 2015 346

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 45 -

10. VERTROKKEN HUURDERS 10.1. OPZEG DOOR HUURDER

Reden opzeg 2015

Overlijden 29

Rusthuis 15

Huur van een huis in de privé 17

Aankoop woning 6

Inwonen bij kinderen 1

Allerlei 2

TOTAAL 70

Er zijn ook 11 huurders verhuisd in het kader van een mutatie en 21 in het kader van een verplichte herhuisvesting. ANALYSE - CONCLUSIE

We stellen vast dat de meeste huurders op bejaarde leeftijd hun huurwoning verlaten door overlijden of opname rusthuis, meestal is de huurrelatie al verschillende decennia oud. Overlijdens blijven de belangrijkste opzeg. Minder en minder is er nog sprake van enige sociale mobiliteit. Huurders verlaten sociale huisvesting enkel wanneer ze niet anders kunnen, door ouderdom of overlijden.

10.2. OPZEG DOOR DE OOSTENDE HAARD

Om de opzeggen te beperken heeft de Oostendse Haard een samenwerkingsprotocol met het CAW & JZ Middenkust voor de preventieve woonbegeleiding ter preventie van uithuiszetting ondertekend. Preventieve woonbegeleiding vanuit het CAW is een begeleiding voor sociale huurders die bedreigd worden met het verlies van hun woning. De begeleiding is gericht op het voorkomen van uithuiszetting veroorzaakt omwille van blijvende huurproblemen (zoals huurachterstal, gebrekkige wooncultuur en samenlevingsproblemen). De Oostendse Haard werkt ook al jaren nauw samen met het OCMW om de huurachterstand structureel aan te pakken en zo ook een uithuiszetting te vermijden. Vanaf het ogenblik een huurder twee maanden huurachterstal heeft, dan wordt het OCMW hiervan op de hoogte gebracht en wordt bemiddeling aangevraagd met als doel de huurachterstand aan te zuiveren.

Reden opzeg 2015

Eigendomsvoorwaarde 1

Huurachterstal 2

Leefbaarheidsproblemen 1

TOTAAL 4

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 46 -

11. BOUWACTIVITEITEN 11.1. LOPENDE PROJECTEN 11.1.1. Aanbesteed en opgestart in 2015 11.1.1.1. Nieuwbouwprojecten

A. DE VRIJHEID (MAURICE LAGRAVIERESTRAAT 9-21) TE BREDENE

- Architect: VOLT architecten; - Aard der werken: vervangingsbouw; - Adres: Maurice Lagravièrestraat 9-21 te Bredene; - Wijk: Bredene; - Aantal woongelegenheden: 14 appartementen met 1 slaapkamer, waarvan 7 voor

mindervaliden; - Ramingbedrag: € 1.740.450,00 exclusief BTW; - Opmerking: aanstelling van de architect via “Win Vorm”.

Op 24 maart 2015 van de VMSW een gunstig advies op definitief ontwerp ontvangen.

Op 20 mei 2015 heeft de aanbesteding plaatsgevonden. Er werden 3 offertes ontvangen: Frans Verhelst te Koekelare € 1.638.839,73

(1.725.094,45 – 5 % korting) Canneyt te Hertsberge € 1.693.946,00 Damman te Deerlijk € 1.777.925,63

Op 19 juni 2015 stelde de ontwerper, Volt architecten CVBA, Burggravenlaan 264/101 te 9000 Gent een verslag van nazicht van de offertes op, die integraal deel uitmaakt van deze beslissing en bekomt volgende rangschikking der inschrijvingsbiljetten, in stijgende volgorde der bedragen werd genoteerd:

Frans Verhelst te Koekelare € 1.585.709,20 (€1.669.167,58 – 5 % korting)

Canneyt te Hertsberge € 1.648.660,91 Damman te Deerlijk € 1.779.409,02

Op 13 augustus 2015 een gunstig advies van de VMSW ontvangen om de werken te gunnen aan de laagste regelmatige bieder zijnde FRANS VERHELST BVBA aan Barnestraat 1a te 8680 Koekelare, tegen het nagerekende en verbeterde inschrijvingsbedrag van € 1.585.709,20 exclusief btw.

De aanvangsdatum van de werken werd vastgesteld op 19 oktober 2015 en de uitvoeringstermijn op 450 kalenderdagen.

De stand der werken op 31 december 2015 zag er als volgt uit:

- De wapening van de vloerwerken zijn in uitvoering.

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 47 -

B. WESTERWIND (vervangingsbouw van 8 appartementen) TE OOSTENDE

- Architect: Van Belle & Medina Architects bvba; - Aard der werken: vervangingsbouw; - Adres: Dokter Verhaeghestraat 66 – 74 te Oostende; - Wijk: Westerkwartier; - Aantal woongelegenheden: 14 appartementen

- 9 appartementen met 1 slaapkamer voor levenslang wonen; - 2 appartementen met 1 slaapkamer; - 3 appartementen met 2 slaapkamers voor mindervaliden;

- Ramingbedrag: € 1.903.651,00 exclusief BTW; - Opmerking: aanstelling architect via de procedure “WinVorm”; het sloopdossier is losgekoppeld van het nieuwbouwproject; wedstrijd nieuwe naam project: Westerwind (ipv Project 3XL).

Op 14 mei 2014 hebben we de stedenbouwkundige vergunning ontvangen. De afbraakwerken werden beëindigd in 2014. Op 24 maart 2015 heeft de open aanbesteding plaatsgevonden.

Er werden 4 offertes ontvangen:

Bouwonderneming DAMMAN NV € 1.567.878,42 exclusief btw FRANS VERHELST BVBA € 1.840.526,35 exclusief btw Van Tornhaut BVBA € 1.622.372,74 exclusief btw NV Van Heule Gebroeders € 1.924.159,56 exclusief btw

Op 21 april 2015 stelde de ontwerper, Van Belle Medina Architects BVBA, Raapstraat 4 te 2000 Antwerpen een verslag van nazicht van de offertes op, die integraal deel uitmaakt van deze beslissing:

Bouwonderneming DAMMAN NV € 1.571.643,76 exclusief btw FRANS VERHELST BVBA € 1.785.853,53 exclusief btw Van Tornhaut BVBA € 1.615.919,31 exclusief btw NV Van Heule Gebroeders € 1.900.776,70 exclusief btw

Op 09 juni 2015 van de VMSW een gunstig advies ontvangen om de werken te gunnen aan de laagste regelmatige bieder, zijnde Bouwonderneming DAMMAN NV, Breestraat 19 te 8540 Deerlijk, tegen het nagerekende en verbeterde inschrijvingsbedrag van € 1.568.283,11 exclusief btw.

De aanvangsdatum van de werken werd vastgesteld op 28 september 2015 en de uitvoeringstermijn bedraagt 400 kalenderdagen.

De stand der werken op 31 december 2015 zag er als volgt uit: - De torenkraan werd geplaatst; - De plaatsing van de funderingen was in uitvoering; - De rioleringswerken waren in uitvoering.

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 48 -

11.1.1.2. Renovatieprojecten

A. RENOVATIE STENE (totale renovatie van 6 woningen – fase4) TE OOSTENDE

- Architect: Katrien Vanheste Architectenvennootschap; - Aard der werken: renovatie van 6 woningen; - Adres: Fazantstraat, Reigersplein en Pauwenplein; - Wijk: Stene; - Aantal woongelegenheden: 6 woningen; - Bestelbedrag: € 546.839,62 exclusief BTW;

Op 03 juni 2015 heeft de open aanbesteding plaatsgevonden.


Devoldere Koenraad – Vloerdecor BVBA € 668.030,76 Six Bvba € 551.900,92 Coudron Bouwondernemingen € 546.186,45

Op 22 juni 2015 stelde de ontwerper, Vanheste Katrien Architectenvennootschap BVBA, Frère Orbanstraat 22 te 8400 Oostende een verslag van nazicht van de offertes op, die integraal deel uitmaakt van deze beslissing en bekomt volgende rangschikking der inschrijvingsbiljetten, in stijgende volgorde der bedragen werd genoteerd:

Coudron Bouwondernemingen € 546.839,62 SIX BVBA € 552.560,92 Devoldere Koenraad – Vloerdecor BVBA € 678.573,52

Op 28 juli een gunstig advies van de VMSW ontvangen om de werken te gunnen aan de laagste regelmatige bieder zijnde Coudron Bouwondernemingen Nv aan de Diksmuidseweg 61 te 8900 Ieper, tegen het nagerekende en verbeterde inschrijvingsbedrag van € 546.839,62 exclusief btw. De aanvangsdatum van de werken werd vastgesteld op 09 november 2015 en de uitvoeringstermijn op 250 kalenderdagen.

De stand der werken op 31 december 2015 zag er als volgt uit: - De werfdeuren en werfkeet werden geplaatst.

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 49 -

C. UITBREIDINGSDOSSIER JAN DIERICKSENSTRAAT (fase 2): RENOVATIE VUURTORENWIJK – VOORHAVENLAAN EN VAN HEMBDENSTRAAT TE OOSTENDE

- Architect: Danneel & Jacobus; - Aannemer: AXIS Bouw aan de Rijselsestraat 46 bus 4 te 8210 Loppem; - Aard der werken: totale renovatie; - Adres: Voorhavenlaan 145-167 (exclusief 165) en Van hembdenstraat 53-63 - (exclusief 55); - Wijk: Vuurtorenwijk te Oostende - Aantal woongelegenheden: 8 woningen; - Bestelbedrag: € 477.547,17 exclusief BTW; - Opmerking: uitbreidingdossier op de werf totale renovatie Vuurtorewijk – Jan

Diericksenstraat 2-14 en Van Hembdenstraat 165;

Op 11 mei 2015 van de VMSW een gunstig advies op definitief ontwerp ontvangen.

soe

Op 05 juni 2015 gunstig advies ontvangen om de uitbreiding van de werken te gunnen aan AXIS BOUW aan de Rijselsestraat 46 bus 4 te 8210 Loppem op grond van de positieve evaluatie van de werken (fase 1) voor een bestelbedrag van € 523.773,87 exclusief BTW.

De bestelbrief werd op 13 juli 2015 verstuurd naar de aannemer AXIS BOUW. De aanvangsdatum van de werken werd vastgesteld op 10 augustus 2015 en de uitvoeringstermijn op 260 kalenderdagen.


- Fase 2a: de plakwerken zijn in uitvoering; - Fase 2b: de ruwbouwwerken van de laatste woning zijn in uitvoering.

11.2.1. Voorlopige oplevering in 2015


A. RENOVATIE BREDENE – ISOLEREN VAN DE DAKEN TE BREDENE

- Ontwerper dossier: Kathia Baeteman, coördinator-onderhoud Oostendse Haard - Aannemer: Duinenwacht - Aard der werken: isoleren van de daken; - Adres: Henri Van Blaerestraat, M. Lagravièrestraat, Noordhofstraat en Noord-

Edestraat; - Wijk: Bredene; - Aantal woongelegenheden: 40 woningen; - Bestelbedrag: € 110.820,93 exclusief BTW.

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 50 -

De voorlopige oplevering is doorgegaan op 04 mei 2015.

B. RENOVATIE PLATTE DAKEN VAN DE GARAGES AAN DE WONINGEN VAN DE NOORDHOFSTRAAT EN MAURICE LAGRAVIERESTRAAT TE BREDENE

- Ontwerper dossier: Kathia Baeteman, coördinator-onderhoud Oostendse Haard - Aannemer: Dakwerken Boelaert BVBA - Aard der werken: renovatie van de platte daken van de garages; - Adres: Noordhofstraat en Maurice Lagravierestraat; - Wijk: Bredene; - Aantal garages; 14 garages; - Bestelbedrag: € 58.502,40 exclusief BTW.

De voorlopige oplevering is doorgegaan op 14 januari 2015.

C. RENOVATIE STENE (totale renovatie van 11 woningen – fase 2) TE OOSTENDE

- Architect: Buro Nova; - Aannemer: Six BVBA aan de Schardouwstraat 31 te 8870 Izegem - Aard der werken: renovatie van 11 woningen; - Adres: Fazantstraat 4-6-13, Reigersplein 1-6-11-18 en Pauwenplein 1-5-6-11; - Wijk: Stene te Oostende; - Aantal woongelegenheden: 11 woningen; - Bestelbedrag: € 975.652,29 exclusief BTW; - Opmerking: een uitbreiding met 11 woningen is mogelijk.

De nieuwe huurders (fase 2a) deden hun intrek vanaf 01 oktober 2014.

De voorlopige oplevering voor fase 2a is doorgegaan op 27 januari 2015.

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 51 -

D. RENOVATIE VUURTORENWIJK – JAN DIERICKSENSTRAAT TE OOSTENDE

- Architect: Danneel & Jacobus; - Aannemer: AXIS Bouw aan de Rijselsestraat 46 bus 4 te 8210 Loppem; - Aard der werken: totale renovatie; - Adres: Jan Diericksenstraat 2-4-6-8-10-12-14 en Van Hembdenstraat 65; - Wijk: Vuurtorenwijk te Oostende; - Aantal woongelegenheden: 8 woningen; - Bestelbedrag: € 481.148,57 exclusief BTW.

De voorlopig oplevering is doorgegaan op 19 februari 2015.

11.1.3. Definitieve oplevering in 2015 11.1.3.1. Nieuwbouwprojecten

A. DE KROON (KROONLAAN – TORHOUTSESTEENWEG) TE OOSTENDE

- Architect: Vanbecelaere & Hauspie; - Aannemer: A C H Bouw aan de Desguinlei 22 te 2018 Antwerpen; - Aard van het goed: bebouwde grond met te slopen panden; - Ligging: Kroonlaan 69 – Torhoutsesteenweg 390 te Oostende; - Wijk: Sint-Jan; - Wijze van verwerving: aankoop uit de hand in het kader van een CBO; - Aantal woningen: 22 huurwoningen;

- 13 appartementen met 1 slaapkamer; - 3 appartementen met 3 slaapkamers; - 6 appartement met 1 slaapkamer voor mindervaliden.

- Bestelbedrag: € 2.992.510,78 exclusief BTW.

De definitieve oplevering is doorgegaan op 05 maart 2015.

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 52 -

B. POLDERDIJK (Pieter Breugelstraat en Frans Halsstraat) TE BREDENE

- Architect: Plantec; - Aannemer: Damman NV aan de Breestraat 19 te 8540 Deerlijk; - Aard der werken: nieuwbouw; - Adres: Hans Memlingstraat, Pieter Breugelstraat en Frans Halsstraat; - Wijk: Bredene; - Aantal woningen: 44 appartementen:

- 4 appartementen met 1 slaapkamer; - 36 appartementen met 2 slaapkamers; - 4 appartement met 1 slaapkamer voor mindervaliden.

- Bestelbedrag: € 4.097.657,09 exclusief BTW.

De infrastructuur- en omgevingswerken zijn in uitvoering.

De definitieve oplevering is doorgegaan op 13 november 2015.


A. RENOVATIE BREDENE (fase 3: 23 woningen) TE BREDENE

- Architect: Berteloot; - Aannemer: Six BVBA aan de Schardouwstraat 31 te 8870 Izegem; - Aard der werken: gefaseerde renovatie van de woningen (totaal 49 woningen) - Adres: Breendonklaan 1-17-19-21-23-25, Maurice Lagravierestraat 6, Henri Van

Blaerestraat 2-4-6-8-10-12 en Noord-Edestraat 15-17-23-25-27-37-39-41- 43-45 te Bredene;

- Aantal woningen: 23 woningen; - Bestelbedrag: € 1.587.479,13 exclusief BTW.


Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 53 -

B. RENOVATIE SCHRIJNWERK EN GEVEL VUURTORENWIJK TE OOSTENDE

- Architect: Danneel en Jacobus; - Aannemer: Six BVBA aan de Schardouwstraat 31 te 8870 Izegem; - Aard der werken: renovatie schrijnwerk; - Adres: Jan Diericksenstraat 2-18 te Oostende (schrijnwerk en gevel);

Voorhavenlaan 145-167 (uitg. 165) te Oostende (enkel schrijnwerk); Van Hembdenstaat 53-65 (uitg. 55) te Oostende (enkel schrijnwerk);

- Aantal woongelegenheden: 26 woningen; - Bestelbedrag: € 501.455,24 (exclusief BTW).

De definitieve oplevering is doorgegaan op 15 oktober 2015.

C. RENOVATIE VUURTORENWIJK (fase 2) TE OOSTENDE

- Architect: Berteloot; - Aannemer: Six BVBA aan de Schardouwstraat 31 te 8870 Izegem; - Aard der werken: gefaseerde renovatie van de woningen (totaal 31 woningen); - Adres: Voorhavenlaan, Schietbaanstraat, Sergeant De Bruynestraat en Van

Hembdenstraat; - Wijk: Vuurtorenwijk te Oostende; - Aantal woningen: 9 woningen met 3 slaapkamers en 5 woningen met 4

slaapkamers; - Bestelbedrag: € 1.032.444,49 exclusief BTW.

De definitieve oplevering is doorgegaan op 10 maart 2015.

D. RENOVATIE VUURTORENWIJK (fase 3) TE OOSTENDE

- Architect: Berteloot; - Aannemer: Six BVBA aan de Schardouwstraat 31 te 8870 Izegem; - Aard der werken: gefaseerde renovatie van de woningen (totaal 31 woningen); - Adres: Sergeant De Bruynestraat 59-61-63-65-81-83-85 en Van Hembdenstraat 54; - Wijk: Vuurtorenwijk te Oostende; - Aantal woningen: 8 woningen; - Ramingbedrag: € 620.562,48 exclusief BTW.

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 54 -


11.1.4. In afwachting van definitieve oplevering


A. RENOVATIE EN ISOLATIE DAKEN VUURTORENWIJK TE OOSTENDE

- Architect: Danneel en Jacobus; - Aannemer: Six BVBA aan de Schardouwstraat 31 te 8870 Izegem; - Aard der werken: renovatie en isolatie van de daken; - Adres: Jan Diericksenstraat 2-18 te Oostende;

Voorhavenlaan 145-167 (uitgezonderd 165); Van Hembdenstaat 53-65 (uitgezonderd 55);

- Aantal woongelegenheden: 26 woningen; - Bestelbedrag: € 414.158,36 (exclusief BTW).

De voorlopige oplevering is doorgegaan op 28 maart 2013.

Thans is de werf nog niet definitief opleverbaar.

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 55 -

B. RENOVATIE SCHRIJNWERK BREDENE

- Architect: Architectuurstudio Johan Verborgh; - Aannemer: Cartoflex Windows-PIC aan de Nijverheidstraat 3a te 9040 Sint-

Amandsberg; - Aard der werken: renovatie schrijnwerk; - Adres: woningen

Noord-Edestraat 49-51-53-55-57-59-61-63-65; Maurice Lagravièrestraat 8-10-12-14-16-18-22-24-26-28-30-39-41-43-45 Noordhofstraat 2-3-4-5-6-7-8-9-10-12-13-14-15-17-19 appartementen Henri Van Blaerestraat 3glv-3v1-5glv-5v1-7glv-7v1-9glv-9v1 Maurice Lagravièrestraat 23glv-23v1-25glv-25v1-27glv-27v1-29glv-29v1

- Wijk: Bredene; - Aantal woongelegenheden: 39 woningen en 16 appartementen; - Bestelbedrag: € 700.860,73 (exclusief BTW).

De voorlopige oplevering is doorgaan op 13 maart 2014.


C. VERVANGEN VAN KETELS CENTRALE VERWARMING EN GASINSTALLATIES

- Aannemer: CH Bakker BVBA. - Aard der werken: de vervanging van ketels centrale verwarming en gasinstallaties. - Adres: patrimonium van de Oostendse Haard; - Aantal ketels: 21 ketels; - Bestelbedrag: raamovereenkomst met een maximumbedrag van € 67.000,00

exclusief BTW.

De voorlopige oplevering is doorgegaan op 04 september 2014.


Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 56 -

11.2. WERVEN

11.2.1. In uitvoering 11.2.1.1. Renovatieprojecten

A. RENOVATIE GEVEL EN DAK DOKTER VERHAEGHESTRAAT 128 – 130 TE OOSTENDE

- Architect: Buro-Nova; - Aannemer: PIC Nv aan de Leeweg 24 te 9270 Laarne; - Aard der werken: renovatie en isolatie van de gevel en het dak; - Adres: Dokter Verhaeghestraat 128 – 130; - Wijk: Westerkwartier te Oostender; - Bestelbedrag: € 272.585,87 exclusief BTW.

De aanvangsdatum werd vastgesteld op 16 juni 2014 en de uitvoeringstermijnen op 240 kalenderdagen.


- De metselwerken aan de achtergevel zijn voor 80% voltooid; - De pleister- en gyprocwerken aan de zolder zijn uitgevoerd.

De aannemer werd op 30 oktober 2014 en 02 februari 2015 ingebreke gesteld wegens het niet- uitvoeren van de opdracht conform bestek.

B. RENOVATIE STENE (totale renovatie van 11 woningen – fase 3) TE OOSTENDE

- Architect: Katrien Vanheste Architectenvennootschap; - Aannemer: Six BVBA aan de Schardouwstraat 31 te 8870 Izegem. - Aard der werken: renovatie van 11 woningen; - Adres: Fazantstraat, Reigersplein en Pauwenplein; - Wijk: Stene te Oostende; - Aantal woongelegenheden: 11 woningen; - Bestelbedrag: € 972.407,53 exclusief BTW.

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 57 -

De stand der werken op 31 december 2015 zag er als volgt uit: - De plaatsing van de aludorpels is uitgevoerd; - De plaatsing van de binnentrappen en keukens zijn uitgevoerd; - De afwerking van de elektriciteit en sanitair is uitgevoerd; - De plaatsing van de resterende plinten is in uitvoering.

11.2.1.2. Nieuwbouwprojecten

A. GROENZICHT (NOORDHOFSTRAAT 2-4-6)TE BREDENE

- Aard der werken: vervangingsbouw; - Adres: Noordhofstraat 2-4-6 te Bredene; - Aantal woongelegenheden: ± 19 appartementen; - Ramingbedrag: ± € 1.742.254,80 exclusief BTW; - Opmerking: sloopdossier is losgekoppeld van de opbouw van nieuwbouwproject. De panden werden ondertussen afgebroken;

Afbraak project

De bestelbrief werd verstuurd aan de aannemer, LECOMTE, op 24 februari 2015.

De aanvangsdatum van de werken werd vastgesteld op 16 maart 2015 en de uitvoeringstermijn op 28 kalenderdagen.

De stand der werken op 31 december 2015 zag er als volgt uit: - De afbraakwerken inclusief de aanleg groen zijn volledig uitgevoerd.

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 58 -

11.3. AANBESTEDINGEN EN PRIJSAANVRAGEN IN 2015

11.3.1. Renovatieprojecten

A. DAKRENOVATIE PLATTE DAKEN (werf 4 – type 2) te BREDENE

- Ontwerper dossier: Kathia Baeteman, medewerker van de Oostendse Haard; - Aard der werken: renovatie van de platte daken te Bredene; - Adres: Noord-Edestraat 49-63;

Maurice Lagravièrestraat 43-45; Noordhofstraat 1, 3, 9, 11, 17 en 19;

- Aantal woningen: 14 woningen; - Ramingsbedrag: € 32.395,26 exclusief BTW.

Op 11 februari 2015 van de VMSW het gunstig advies op voorontwerp ontvangen. Op 02 maart 2015 van de VMSW het gunstig advies op het uitvoeringsdossier ontvangen. Op 10 juli 2015 is de prijsvraag doorgegaan.


Ronny Neyt BVBA € 53.581,50 Dakwerken Boelaert BVBA € 34.719,11

Op 28 augustus 2015 stelde de Oostendse Haard een verslag van nazicht van de offertes op, die integraal deel uitmaakt van de beslissing. Op 09 november 2015 van de VMSW een gunstig advies ontvangen om de werken te gunnen aan de laagste regelmatige bieder zijnde Dakwerken Boelaert BVBA aan de Bilksken 24 te 9920 Lovendegem tegen het nagerekende inschrijvingsbedrag van € 34.719,11 exclusief BTW. De aanvangsdatum van de werken is vastgesteld op 01 februari 2016 en de uitvoeringstermijn op 60 kalenderdagen.

11.4. PROJECTEN IN ONTWERPFASE

11.4.1. Nieuwbouwprojecten

A. DE BOEG TE OOSTENDE

- Architect: Korth Tielens Architecten te Nederland; - Aard der werken: nieuwbouwproject; - Adres: Golvenstraat te Oostendse; - Aantal woongelegenheden: 20 appartementen

15 appartementen met 1 slaapkamer voor mindervaliden; 5 appartementen met 2 slaapkamers.

- Ramingbedrag: € 2.138.952,00 exclusief BTW; - Opmerking: aanstelling van de architect via “Win Vorm”.

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 59 -

Op 25 maart 2015 van de VMSW een gunstig advies op voorontwerp ontvangen. De goedkeuring op de stedenbouwkundige vergunning hebben we op 09 oktober 2015

ontvangen.

Het definitief ontwerp is thans in opmaak.

B. DE OUDE KREEK (FRANS HALSPLEIN) TE BREDENE

- Architect: Dertien 12; - Aard der werken: nieuwbouwproject en infrastructuurwerken; - Adres: Frans Halsplein te Bredene;

- Aantal woongelegenheden: 7 woningen met 4 slaapkamers 20 appartementen met 1 slaapkamer;

- Ramingbedrag: € 3.524.405,49 exclusief BTW; - Opmerking: optimalisatieproject - aanstelling van de architect via “Win Vorm”.

De goedkeuring op de stedenbouwkundige vergunning hebben we op 18 februari 2015 ontvangen. Op 25 maart 2015 van de VMSW een gunstig advies op definitief ontwerp ontvangen. De publicatie is doorgegaan op 09 november 2015. De open aanbesteding zal plaatsvinden in 2016.

C. MET ZICHT APPARTEMENTEN TE OOSTENDE

- Architect: B-architecten; - Aard der werken: nieuwbouw; - Adres: Schietbaanstraat, Verstellestraat en Vanhembdenstraat; - Wijk: Vuurtorenwijk te Oostende; - Aantal woongelegenheden: minstens 60 appartementen; - Ramingsbedrag: € 6.354.932,00; - Opmerking: aanstelling architect via de procedure “Open Oproep – Vlaamse

Bouwmeester”.

Op 04 augustus 2015 van de VMSW een gunstig advies op aangepast voorontwerp ontvangen.

De aanvraag tot een stedenbouwkundige vergunning werd ingediend op 30 november 2015.

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 60 -

D. VERCAEMER (hoek Nieuwpoortsesteenweg – Northlaan) te OOSTENDE

Het College van de stad Oostende heeft op 18 januari 2016 beslist dat het nieuwe zwembad wordt voorzien op de huidige site van de Vercaemerschool en het containerpark aan de Nieuwpoortsesteenweg.

Door deze beslissing kan het sociaal woonproject op de huidige Vercaemersite van de Oostendse Haard niet doorgaan.

Ter compensatie zullen de projecten uit het Woonplan BIS zijnde Sint Jozef-site (het gedeelte dat voor wonen in aanmerking komt) en de site Toekomststraat-Nieuwpoortsesteenweg voor sociale woningbouw voorbehouden worden. Ook de kosten voor de architect zullen worden vergoed.

E. VERVANGINGSBOUW BLOEMENWINKEL - GOEDHEIDSTRAAT

- Architect: aanstelling in 2016 via Winvorm; - Aard der werken: nieuwbouwproject; - Adres: Goedheidstraat 2 te Oostende; - Wijk: Westerkwartier te Oostende; - Aantal woongelegenheden: 9 appartementen

- 4 appartementen met 2 slaapkamers; - 5 appartementen met 1 slaapkamer.

- Ramingbedrag: € 1.101.310,38 exclusief BTW.

11.4.2. Renovatieprojecten

A. RENOVATIE BREDENE (werf 4: fase 1)

- Architect: Steelandt.Declercq (SD) Architecten; - Aard der werken: gefaseerde renovatie van de woningen (totaal 36

woningen); - Adres: Noordhofstraat 8 + 14, Maurice Lagravièrestraat 16 en Noord-

Edestraat 65 te Bredene; - Aantal woningen: 4 woningen. - Ramingsbedrag: € 284.218,00 exclusief BTW.

Op 18 februari 2015 van de VMSW het gunstig advies, met enkele kleine opmerkingen, op het voorontwerp ontvangen. Het definitief ontwerp werd op 17 november 2015 ter goedkeuring opgestuurd naar de VMSW.

B. RENOVATIE VUURTORENWIJK (werf 02-03) FASE 2 - TE OOSTENDE

- Architect: Ampe.Trybou; - Aannemer: AXIS Bouw aan de Guido Gezellestraat 123 te 8210 Loppem; - Aard der werken: totale renovatie; - Adres: Voorhavenlaan 145-167 (excl. 165) – Van Hembenstraat 53-63 (excl. 55); - Wijk: Vuurtorenwijk te Oostende; - Aantal woongelegenheden: 5 woningen; - Bestelbedrag: € 302.101,78 exclusief BTW.

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 61 -

C. RENOVATIE WESTERKWARTIER ( werf 7a en 9a) TE OOSTENDE

- Architect: Archticten Ampe.Trybou; - Aard der werken: totale renovatie 20 woningen; - Adres: Werkzaamheidstraat 37-55 en Verenigingstraat 62-80; - Wijk: Westerkwartier te Oostende; - Aantal woongelegenheden in fase 1: 5 woningen; - Ramingbedrag totaal project: € 1.300.000,00 exclusief BTW; - Ramingbedrag voor 5 woningen: € 350.000,00 exclusief BTW; - Opmerking: uitbreding naar fase 2 mogelijk.

Op 28 augustus 2015 een gunstig advies op het voorontwerp ontvangen. Het definitief ontwerp werd op 17 juli 2015 opgestuurd naar de VMSW.

De aanvraag tot een stedenbouwkundige vergunning werd ingediend op 17 september 2015. Het aanbestedingsdossier is in opmaak.

D. RENOVATIE WESTERKWARTIER (totale renovatie van 7 woningen en 12 appartementen – werf 9b/c en 11a) TE OOSTENDE

- Architect: Architecten Ampe.Trybou; - Aard der werken: totale renovatie van 7 woningen en 12 appartementen; - Adres: Verenigingstraat 60-60a-82-84 - Spaarzaamheidstraat 55-55a-57-57a-59-61-63-65-67-69-71-73a-73b-75-77 - Aard der werken: 7 woningen en 12 appartementen; - Ramingbedrag: € 1.772.964,93 exclusief BTW.

Het aangepast voorontwerp werd op 17 juli 2015 opgestuurd naar de VMSW.

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 62 -

12. VERKOPEN

In 2015 werden 8 woningen verkocht, allemaal in Oostende. 12.1. Zittende huurders

Huurders hebben het recht om na 5 jaar hun sociale woning te kopen, op voorwaarde dat de woning 15 jaren ter beschikking werd gesteld als sociale woning.

De vraag hiertoe komt van de huurder zelf. De Oostendse Haard kan een huurder hiertoe niet aanzetten.

In 2015 heeft geen enkele huurder gebruik gemaakt van dit recht. 11.2 Onverhuurbare woningen

De volgende 7 woningen werden in 2015 via een openbare verkoop verkocht:

- Spaarzaamheidstraat 105 € 111.000,00 vertrekprijs € 94.000,00 - Spaarzaamheidstraat 123 € 105.000,00 vertrekprijs € 92.500,00 - Spaarzaamheidstraat 133 € 108.000,00 vertrekprijs € 92.500,00 - Dokter Verhaeghestraat 47 € 145.000,00 vertrekprijs € 105.000,00 - Gelijkheidstraat 163 € 95.000,00 vertrekprijs € 80.000,00 - Oostendse-Haardstraat 35 € 130.000,00 vertrekprijs € 84.000,00

- Werkzaamheidstraat 59 € 106.000,00 vertrekprijs € 85.000,00 De volgende woning werd in 2015 onderhands verkocht:

- Gelijkheidstraat 161 € 76.650,00 vertrekprijs € 60.000,00

11.3 Perceel tuin

Een stuk tuingrond van 38,41 m² van het leegstaande huis aan de Oostendse-Haardstraat 35 te Oostende werd verkocht aan de eigenaars van de woning aan de Oostendse-Haardstraat 33 te Oostende voor een bedrag van € 4.225,10.

13. AANKOPEN In 2015 werden geen panden en/of gronden aangekocht.

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 63 -

14. KLACHTEN De Oostendse Haard biedt huisvesting aan 1.368 gezinnen. Dit zijn gezinnen met of zonder kinderen,

senioren, jonge mensen, alleenstaande, mensen met een beperking,….

Dag in en dag uit zijn medewerkers in de weer om woningen en appartementen in de beste condities

aan te bieden en kandidaten te helpen, maar soms gaat er eens iets verkeerd. Elke bewoner en

kandidaat-huurder beschikt over het wettelijk recht om in dit geval een klacht in te dienen.

Hoe huurders en kandidaat-huurders kunnen een klacht indienen en hoe de Oostendse Haard deze

moet behandelen is geregeld via het klachtendecreet.

Bij de Oostendse Haard is een klacht een uiting (mondeling, schriftelijk of elektronisch) van een

ontevreden sociale huurder of kandidaat-huurder over een verrichte handeling of prestatie door de

Oostendse Haard. Een klacht is niet gelijk aan een technisch probleem in of rond de woning of een

vraag om informatie. Een klacht moet goed onderscheiden worden van een melding en een vraag om

informatie.

Indien de klager niet tevreden is met de afhandeling van de klacht, kan hij terecht bij de Vlaamse

Ombudsdienst.

Jaarlijks moeten wij vóór 10 februari aan de Vlaamse Ombudsdienst een verslag uitbrengen over onze

interne klachtenbehandeling en een copie bezorgen aan RWO-inspectie.

In 2015 hebben we 8 klachten geregistreerd, waarvan 7 ontvankelijke klachten en 1 ongegronde klacht

waren.

Van het totaal aantal klachten hebben we de volgende (deels) gegronde klachten ontvangen:

- 3 overlast door buren (ruzie, lawaai…);

- 1 overlast door huisdieren;

- 1 inwonen/samenwonen;

- 1 door schrapping als kandidaat-huurder;

- 1 anonieme (domiciliefraude);

- 1 allerlei.

Het merendeel van de klachten wordt schriftelijk gemeld door de “klager” zelf. Het aantal klachten is

relatief laag. We proberen namelijk na de eerste melding in te grijpen zodanig dat een klacht kan

vermeden worden.

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 64 -

15. VERSLAG SOCIAAL OOGMERK Gelet op de artikelen 95, 96 en 661, 6° van de wet van 7 mei 1999 houdende het wetboek van vennootschappen, zoals gewijzigd door de wet van 23 januari 2010 tot wijziging van de wet van 7 mei 1999 houdende het wetboek van vennootschappen en van de wet van 17 juli 1975 op de boekhouding van de ondernemingen (B.S. 6 februari 2001). Gelet op artikel 9 van de statuten van de vennootschap voor het laatst gewijzigd op 19 augustus 2012 en gepubliceerd in bijlage tot het Belgisch Staatsblad van 21 september 2012 onder het nummer 0158350, bevestigt de Raad van Bestuur dat tijdens het dienstjaar 2014 regelmatig toezicht werd uitgeoefend op het sociaal oogmerk dat zij overeenkomstig artikel 4 van haar statuten heeft bepaald. Inzonderheid heeft de Raad van Bestuur vastgesteld dat de uitgaven inzake investeringen, werkingskosten en bezoldigingen bestemd waren om de verwezenlijking van het sociaal oogmerk van de vennootschap te bevorderen. Zoals blijkt uit het verslag van de werking van de vennootschap in dit jaarverslag, werden ook in 2015 de nieuwe investeringen gericht én op de uitbreiding van het aanbod van sociale huurwoningen én op de grondige renovatie van de huidige woningen.

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 65 -

16. BOEKHOUDING

Wij hebben de eer u verslag uit te brengen overeenkomstig de wettelijke en statutaire bepalingen over de werking en het beleid van onze vennootschap tijdens het jaar 2015, afgesloten op 31 december 2015 en de jaarrekening, eveneens op die datum afgesloten, aan uw goedkeuring voor te leggen.

De jaarrekening bestaande uit de balans, de resultatenrekening, de tabel met de resultatenwerking, de toelichting en de sociale balans, vormt één geheel en wordt opgemaakt overeenkomstig de wetgeving van toepassing op onze vennootschap.

De Oostendse Haard heeft de jaarrekening opgemaakt en zal die neerleggen in euro’s.

COMMENTAAR OP DE JAARREKENING

Het balanstotaal van de jaarrekening 2015 bedraagt € 83.347.165,00 en de winst € 266.074,00. Het omzetcijfer toont een daling van € 5.433.000,00 naar € 5.392.000,00.

Er is een verlies uit de gewone bedrijfsuitoefening van € 473.000,00 ten opzichte van het vorige jaar een winst van € 107.000,00 en dit kan in hoofdzaak verklaard worden door de toename van de kosten

voor onderhoud en herstellingen, de personeelskosten én de afschrijvingen. De provisie voor onderhoud en herstellingen werd nu meer werkelijkheidsgetrouw geraamd en weegt op het resultaat voor € 108.000,00. Na balansdatum hebben zich geen belangrijke gebeurtenissen voorgedaan.

Er is een meerwaarde op de verkoop van huurwoningen ten bedrage van € 767.000,00 ten opzichte van € 697.000,00 vorig jaar (9 woningen verkocht tegenover 7 woningen in 2014).

Het verlies uit de gewone bedrijfsuitoefening bedraagt € 473.000,00. Na de uitzonderlijke

opbrengsten (meerwaarden) en de uitzonderlijke kosten bedraagt de te verwerken winst van het boekjaar € 266.000,00.

Jaarverslag 2015 dd. 02.06.2016 - 66 -

BOEKHOUDING EN JAARREKENING 2015

OMZET 2015 2014 VERSCHIL

Basishuren woningen € 8.694.562,00 € 8.695.484,00 -€ 922,00

VERMINDERINGEN Wegens : gezinsinkomen beperkte huurprijzen onbewoonde woningen en leegstaande - € 4.318.777,00 - € 4191.034,00 - € 127.743,00

Opbrengst garages € 160.232,00 € 158.545,00 + € 1.687,00

Opbrengst winkels € 7.068,00 € 9.423,00 - € 2.355,00

Voorschotten huurlasten huurders € 441.259,00 € 521.906,00 - € 80.647,00

€ 4.984.344,00 € 5.194.324,00 - € 209.980,00

VERGELIJKING DER ONTVANGSTEN

De omzet op jaarbasis daalde met € 922,00. De netto basishuren namen af met € 209.980,00.

De kostprijs voor het onderhoud van de gebouwen nam toe met € 70.000,00, waarbij de kosten voor de gemeenschappelijke delen stegen met € 194.000,00, de gewone onderhouden herstelkosten daalden met € 10.000,00. Ondanks de opgelegde basishuurprijzen ingevolge het gewijzigd huurbesluit, met als gevolg een stabilisatie aan de inkomstenzijde, kan de vennootschap haar stijgende financiële verplichtingen strikt nakomen. Het zijn in het bijzonder de woningen, opgericht vóór 1950 die onderhoudsintensief zijn. Er doet zich een merkbare stijging voor van gezinnen met beperkte inkomens. De financiële problematiek uit zich vooral bij de recentste verhuringen. Voor het eerst zien we een werkelijke daling van de globale huurinkomsten. De geïnde vergoedingen liggen in evenwicht met de hieraan verbonden uitgaven. UITGAVEN Zie evolutie grootboekrekeningen pag. 1 t.e.m. 10.

DE OOSTENSE HAARD CVBA - oostendsehaard.be - ALGEMENE... · Naast onze diverse nieuwbouwprojecten...

Documents

Transcript of DE OOSTENSE HAARD CVBA - oostendsehaard.be - ALGEMENE... · Naast onze diverse nieuwbouwprojecten...