De Grondexploitatie (preview)

8/8/2019 De Grondexploitatie (preview)

1/8


2/8

de Grondexploitatie


3/8

de Grondexploitatie

Kosten, opbrengsten en resultaatin de begroting van de grondexploitatie

Gerard Wigmans


4/8

Colofon

Produktie en uitgave Publikatieburo Bouwkunde, Faculteit Bouwkunde,

Technische Universiteit Delft

Berlageweg 1, 2628 CR Delft,

telefoon (015) 27 847 37, fax (015) 27 830 30, E-mail [email protected]

In opdracht van Afdeling Bouwmanagement & Vastgoedbeheer (BMVB)

Faculteit Bouwkunde, Technische Universiteit Delft

Telefoon: 015-2784159 E-mail: [email protected]

Redactionele en logistieke ondersteuning Claudia Raaphorst

Ontwerp Dsire Achterkamp (D&D ontwerpers), Delft

Fotografie Henk van der Veen

DrukNIVO Drukkerij en DTP Service

Cip-gegevens Koninklijke Bibliotheek, Den Haag

Trefwoorden grondexploitatie, grondkosten, grondopbrengsten, methoden

grondprijsbepaling

2002, G. Wigmans ([email protected]) / Afdeling Bouwmanagement

& Vastgoedbeheer, Faculteit Bouwkunde, Technische Universiteit Delft

Niets uit deze uitgave mag verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt worden

door middel van druk, fotokopie, microfilm of welke andere wijze dan ook zonder

voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever.

ISBN 90-5269-294-7


5/8

Inhoud

VOORWOORD 6

1. INLEIDING 8

1.1 Functies en vereisten van de grondexploitatie 8

1.2 De status van de grondexploitatiebegroting 10

1.3 Bepaling plangrens en grondgebruik 11

1.4 Toelichting op de grondexploitatie 11

1.5 De praktijk van de planeconomie 13

2. GRONDKOSTEN

2.1 Inleiding 15

2.2 Verwerving 16

2.3 Schadeloosstelling 17

2.4 Voorbeeldberekeningen schadeloosstelling 20

2.5 Slopen en bouwrijp maken 202.6 Woonrijp maken 26

2.7 Bodemsanering 26

2.8 Omslagkosten 27

2.9 Apparaatskosten 27

2.10 Rentekosten 27

3. GRONDOPBRENGSTEN

3.1 Inleiding 28

3.2 Woningbouw 293.3 Commercieel onroerend goed 32

3.4 Residuele grondwaardeberekening 33

3.5 Voorbeelden residuele grondwaardeberekening 37

3.6 Richtprijzen 42

4. RESULTAAT GRONDEXPLOITATIE

4.1 Inleiding 44

4.2 Dynamische eindwaardeberekening 44

4.3 Voorbeeldberekening op basis van spreadsheet-rekenmodel 48

4.4 Fondsen en voorzieningen 49

BRONNEN 52


6/8

6

Voorafgaand aan de behandeling van de grondexploitatie moet

in zijn algemeenheid gesteld worden dat er inhoudelijk tussen de

plannen voor uitbreidings- en inbreidingslocaties vaak opmerkelijke

verschillen zijn waar te nemen. Voor de systematiek van de grond-

exploitatieberekening voor uit- en inbreidingslocaties kan na functi-

onele beschouwing evenwel worden gesteld dat weliswaar verschil-

len kunnen worden gegenereerd, doch dat deze op basis van degewenste functionele eigenschappen van de berekening ondergeschikt

kunnen worden geacht. Daarmee vervalt de noodzaak te komen tot

een afzonderlijke behandeling van in- en uitbreidingslocaties.

Grondexploitatie kan worden omschreven als het proces van

productie en daarmee ook prijsvorming van bouw- en woonrijpe

grond en het zorgdragen dat deze bouwrijpe grond op het juiste

tijdstip op de markt is. Het is dus een bedrijfsmatige activiteit.

Grondexploitatie kan voor een deel zowel door de gemeentelijke

overheid worden uitgevoerd als door particuliere partijen. Door de

aard van de activiteiten bestaat er in principe geen wezenlijk onder-

scheid tussen uitvoering van de grondexploitatie door de overheid

of door particulieren. Het proces als zodanig is gelijk.

De grondexploitatieberekening loopt bij een goed georganiseerd

proces mee met iedere fase in de planvorming. Daarbij wordt de be-

rekening steeds gedetailleerder. Zo worden in de vooronderzoeksfase

voor de berekeningen kengetallen en globale kosten- en opbrengst

ramingen gebruikt; naarmate het plan een meer uitgewerkte vorm

krijgt, worden steeds meer gegevens bekend, zoals bijvoorbeeld

taxaties, meer concrete plantekeningen en kosten- en opbrengst-

ramingen.

Het accent in deze uiteenzetting ligt op het opstellen van grondex-

ploitaties tijdens de planvoorbereidende fase. In hoofdlijnen worden

de stappen behandeld die bij het opstellen van een grondexploita-

tiebegroting aan bod komen. Het heeft de status van een eerste

introductie op de problematiek.1

Dit betekent onder meer dat niet isingegaan op het beheren en actualiseren van grondexploitaties tij-

dens de planrealisatie en de wijze waarop grondexploitatie-exerci-

ties meesturen in een ontwerpproces.

Voorwoord


7/8

7

In de uitleg van de grondexploitatiebegroting komen aan bod de

respectievelijke kosten- en opbrengstcomponenten, de principes van

schadeloosstelling bij onteigening, de dynamische eindwaardebere-

kening en de residuele waarde berekening. Een en ander is toege-

licht aan de hand van rekenvoorbeelden.

(Noot)

1 Voor een verdieping van de financile rekenkunde en het gebruik van

spreadsheets bij grondexploitatie wordt verwezen naar W.N.J. Rust,

F. Seijffert, A.C. den Heijer, J.P. Soeter (1997) Vastgoed financieel,

Vlaardingen: Delftse Universitaire Pers/ Management Studiecentrum, en

P.P. van Bosse, W.N.J. Rust, E.M. in het Veld (2000) Vastgoed, rekenen met

spreadsheets, Vlaardingen: Delftse Universitaire Pers/ Management

Studiecentrum. Kerngegevens, kengetallen en referentiebedragen op hetterrein van de grondexploitatie, vastgoed en ruimtegebruik zijn te vinden

in A.C. den Heijer (2002) Vastgoed in cijfers, Delft: Publikatieburo

Bouwkunde.


8/8

1 Inleiding

1 . 1 . F u n ct i e s e n ve r e is t e n v an d e g r on d ex p l oi t a ti e

Om een grondexploitatie te kunnen beoordelen en kritisch te kunnen volgen,

wordt een grondexploitatie-opzet gemaakt. Een grondexploitatie-opzet is

niets anders dan een begroting voor een grondexploitatie. In de begroting

worden kosten (links) en opbrengsten (rechts) opgenomen. Hieronder is het

algemene model voor een grondexploitatie-opzet weergegeven, waarin alle

potentile opbrengsten en kostenposten zijn opgenomen.

8KOSTEN OPBRENGSTEN

Verwerving Gronduitgifte:

Ontruiming - Woningen sociale sector

Tijdelijk beheer - Woningen marktsector

Sloopwerken - Kantoren

Bouwrijp maken - Bedrijven

Woonrijp maken - Winkels

Bodemsanering - Bijzondere bestemmingenOmslagkosten Gemeentelijke bijdragen:

Apparaatskosten - Reserve grondbedrijf

Overige kosten - Fondsen/Voorzieningen

Rentekosten - Bijdrage Algemene Dienst

Specifieke rijksbijdragen

Een grondexploitatie is een document waarin de kosten en de opbrengsten die

de uitvoering van een plan voor een gemeente of private partij met zich mee-

brengen worden weergegeven. Een grondexploitatie is een hulpmiddel bij de

besluitvorming. Met een grondexploitatie kan men:

de haalbaarheid (of juist de onhaalbaarheid) van een project aantonen; aangeven hoe de financile dekking te verzorgen;

een keuze tussen alternatieven onderbouwen; afwegingen maken hoe een plangebied ingevuld zal worden, zoals de ver-houding tussen de diverse opbrengstcategorien: woningen in de sociale

sector, woningen in de marktsector, kantoren etc.

Tabel 1.1 Grondexploitatie-opzet

De Grondexploitatie (preview)

Documents

Transcript of De Grondexploitatie (preview)